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Heiz- und Nebenkosten prüfen
Aufgrund der gestiegenen Energie- und Strompreise ist damit zu rechnen, dass die nächste Heiz- und Nebenkostenabrechnung höher ausfallen wird. Diese Abrechnungen sind zudem nicht immer nachvollziehbar. Es fehlt bisher ein gemeinsamer Standard, an den sich Verwaltungen und Vermieter*innen richten. Aus diesem Grund möchten wir Ihnen nachfolgend einige Tipps geben, wie Sie Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen können.
Ist die Abrechnung detailliert genug?
Wenn Sie eine Abrechnung nicht verstehen, kann dies daran liegen, dass diese nicht detailliert genug ist. Wenn Sie anhand der Rechnung nicht nachvollziehen können, was genau verrechnet wurde, was die Gesamtkosten waren, was Ihr Anteil daran ist und wie Ihr Anteil festgelegt wurde, dann ist die Rechnung nicht detailliert genug. Dies ist z.B. der Fall, wenn in einer Abrechnung Sammelbegriffe verwendet werden, z.B. «Übrige Betriebskosten» oder «Serviceabonnemente». Das Gesetz gibt Ihnen ein Anrecht auf eine detaillierte Abrechnung, die Ihnen von der Vermieterschaft zugestellt werden muss (Art. 8 VMWG). Berufen Sie sich im Zweifel auf dieses Recht und verlangen Sie eine klarere Abrechnung.
Sind die verrechneten Positionen auch im Vertrag explizit akonto/auf Abrechnung verabredet?
Nebenkosten sind nur geschuldet, wenn sie im Vertrag separat vereinbart wurden (Art. 257a OR). Dabei muss im Einzelnen genau erwähnt werden, was verrechnet werden soll. Sammelbegriffe sind auch hier nicht zulässig. Wenn ein*e Vermieter*in z.B. die Heizkosten, die Hauswartung, das Wasser und die Kehrichtgebühren verrechnen will, reicht es nicht, im Vertrag zu erwähnen: «Sämtliche Betriebskosten». Gleichen Sie ab, ob die Positionen in der Rechnung auch im Vertrag ausdrücklich erwähnt sind.
Werden Kosten verrechnet, die unzulässig sind?
Hier kann es etwas komplizierter werden, es existieren Graubereiche und ungeklärte Teilfragen. Eine Grundregel besagt, dass nur Kosten verrechnet werden können, die mit dem Gebrauch des Mietobjekts zusammenhängen (Art. 257a OR). Lasten und öffentliche Abgaben, die mit der Sache selber verbunden sind und nicht mit deren Gebrauch, sind deshalb nicht überwälzbar (Art. 256b OR). Dazu zählen z.B. Gebäudeversicherungsprämien. Auch Reparaturen dürfen nicht weiterverrechnet werden. Achtung: Teilweise sind in Serviceabonnementen auch Reparaturanteile enthalten! Diesfalls dürfen nicht die vollen Serviceabo-Kosten verrechnet werden. Falls Sie unsicher sind, ob eine Position zulässig ist, lassen Sie sich durch MV Business beraten.
Ist Ihr Kostenanteil korrekt?
Bei der Verteilung von Nebenkosten kommt der Vermieterschaft ein gewisses Ermessen zu. Absolute Gerechtigkeit kann wohl mit keinem System erreicht werden. Ein einmal gewähltes Verteilsystem kann aber nicht ohne Weiteres geändert werden, es müssen in der Regel Fristen und Formvorschriften einer Mietvertragsänderung gewahrt werden und eine solche Änderung ist u.U. anfechtbar.
Bei den Heizkosten ist es z.B. zulässig, dass man diese nach Grösse des Mietobjekts auf die Mieter*innen verteilt, also entweder nach Quadratmeter oder Kubikmeter. Kehrichtgebühren werden andererseits von den Gemeinden meist pro Mieteinheit verrechnet, hier wäre es falsch, die Aufteilung an der Grösse auszurichten. Daneben gibt es bei manchen Positionen auch die Verteilung gemäss Verbrauchserfassung.
Wenn der Verdacht entsteht, dass Ihr Anteil zu gross ist, weil z.B. die Grösse nicht stimmt oder weil eine grössenneutrale Position nach Grösse verrechnet wird, gehen Sie dem nach und verlangen Sie Auskunft von der Vermieterschaft.
Einsicht in die Belege
Gemäss Art. 257b OR muss die Vermieterschaft auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren. Das heisst, Sie haben Anrecht auf Einsicht in Quittungen, Rechnungen und weitere Unterlagen (z.B. Serviceverträge) betreffend Positionen, die verrechnet werden. Aufgrund einer etwas unglücklichen gesetzlichen Regelung muss die Einsichtnahme im Zweifel vor Ort bei der Vermieterschaft bzw. der Verwaltung erfolgen. Wichtig: Das Recht auf eine detaillierte Abrechnung existiert separat dazu. In der Regel sollten Sie zunächst eine detaillierte Rechnung verlangen, damit Sie dann entscheiden können, ob und welche Belege Sie sich allenfalls noch anschauen möchten.
Im Zweifelsfall beraten lassen
Diese Informationen können Ihnen ein paar erste Ansätze geben, wie Sie die Rechnung prüfen können. Wenn die Rechnung unklar bleibt und Ihre Fragen nicht geklärt werden können, kommen Sie auf uns zu!