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Im zur amtlichen Publikation vorgesehenen Urteil BGer 4A_191/2019 (publiziert am 13. Dezember 2019) musste sich das Bundesgericht mit der umstrittenen Frage befassen, ob die Schlichtungsbehörde bei sachlicher Unzuständigkeit einen Nichteintretensentscheid fällen kann, wenn sie einzig schlichtet (vgl. Art. 201 Abs. 1 ZPO) und nicht entscheidet (vgl. Art. 210–212 ZPO).
Kurzantwort
Die Schlichtungsbehörde darf das Verfahren durch Nichteintretensentscheid beenden, sofern sie sachlich offensichtlich nicht zuständig ist (E. 4.3). Dies dürfte zutreffen, «[s]oweit die [paritätische] Schlichtungsbehörde die sachliche Unzuständigkeit in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht verlässlich feststellen kann, ohne den Eigenheiten des Schlichtungsverfahrens widersprechende aufwändige Abklärungen zu tätigen» (E. 4.2.3). Die fehlende sachliche Zuständigkeit muss sich dabei bereits aus den «tatsächlichen Behauptungen der klagenden Partei» ergeben (E. 4.1).
Sachverhalt
A. (Mieter, Beschwerdeführer) erwarb im Jahr 2014 ein vertraglich als «Mobilheim/Chalet Nr. xxx» bezeichnetes Objekt zum Preis von Fr. 47’000.– von den vormaligen Besitzern. Das Objekt steht auf der Parzelle Nr. xxx des Campingplatzes C. in U.
Mit «Mietvertrag Mobilheimplatz C. U.» vermietete B. (Vermieter, Beschwerdegegner) A. per 1. Januar 2014 die «Parzelle Nr. xxx» zu einem Jahresmietzins von Fr. 2’431.– . Im Juni 2018 kündigte B. den Mietvertrag per 31. Dezember 2018.
Im November 2018 reichte A. bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Thal-Gäu eine Klage ein und machte geltend, die Kündigung sei – mangels Verwendung des amtlichen Formular – nichtig. Mit Beschluss vom 20. November 2018 trat die Schlichtungsbehörde auf diese Klage mangels Zuständigkeit nicht ein, mit der Begründung, es handle sich nicht um eine Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen.
Gegen diesen Beschluss erhob A. Beschwerde an das Obergericht des Kantons Solothurn. Dieses wies die Beschwerde ab.
A. verlangt mit Beschwerde in Zivilsachen und subsidiärer Verfassungsbeschwerde, das Urteil des Obergerichts sei aufzuheben und die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Thal-Gäu sei anzuweisen, auf das Verfahren betreffend Feststellung der Nichtigkeit der Kündigung einzutreten. Das Obergericht beantragt die Abweisung der Beschwerde.
Erwägungen
Im vorliegenden Fall ist strittig, «ob die Zivilprozessordnung einem Nichteintretensentscheid der paritätischen Schlichtungsbehörde im Sinne von Art. 200 Abs. 1 ZPO entgegensteht, wenn diese – ausserhalb des Entscheidverfahrens nach Art. 212 ZPO – zum Schluss gelangt, dass keine Streitigkeit aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vorliegt.» Mit dieser Frage musste sich das Bundesgericht bislang noch nicht befassen. Es kommt ihr aber grundsätzliche Bedeutung zu (Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG), weshalb (trotz zu tiefem Streitwert) auf die Sache einzutreten ist (E. 1.3).
Das Bundesgericht legt zunächst die drei verschiedenen Meinungen dar, welche in der (kantonalen) Rechtsprechung und Lehre zu dieser Frage bislang vertreten wurden und stellt klar, dass sich die nachfolgenden Ausführungen auf jene Konstellationen beziehen, in denen die sachliche Zuständigkeit strittig ist und die Schlichtungsbehörde einzig schlichtet (vgl. Art. 201 Abs. 1 ZPO) und nicht entscheidet (vgl. Art. 210–212 ZPO; E. 3.2).
- 1. Meinung: Ein Nichteintretensentscheid durch die Schlichtungsbehörde ist per se ausgeschlossen (E. 3.2.1).
- 2. Meinung: Ein Nichteintretensentscheid ist zulässig bei fehlender sachlicher Zuständigkeit (E. 3.2.2).
- 3. Meinung: Ein Nichteintretensentscheid hat nur, aber immerhin bei offensichtlicher Unzuständigkeit zu ergehen (Meinung der Vorinstanz; E. 3.2.3).
Das Bundesgericht führt dazu folgendes aus (E. 4.1 und 4.2):
«Die Frage, ob eine Streitigkeit in den sachlichen Zuständigkeitsbereich der paritätischen Schlichtungsbehörde fällt, ist regelmässig auch für die Begründetheit des eingeklagten Anspruchs von Bedeutung. So verhält es sich namentlich, wenn sich die klagende Partei auf mietrechtliche Schutzbestimmungen beruft, die – wie Art. 200 Abs. 1 ZPO – an die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen anknüpfen. Bei dieser Ausgangslage hat die Schlichtungsbehörde für die Beurteilung der Zulässigkeit des Schlichtungsgesuchs in tatsächlicher Hinsicht grundsätzlich auf die Behauptungen der klagenden Partei abzustellen. Denn liegt gerade eine Frage im Streit, für deren Schlichtung die paritätische Schlichtungsbehörde besonders geeignet ist […], soll sie eine mögliche Einigung nicht verhindern, indem sie die Frage bereits auf der Ebene der Zulässigkeit selbst entscheidet, statt zu versuchen, die Parteien zu versöhnen. Ausserdem würde die Frage, ob die paritätische Schlichtungsbehörde das Schlichtungsverfahren durchzuführen hat, sonst vom Beweisergebnis in der Sache abhängig gemacht, was nicht richtig wäre […]. Ist gestützt auf die Sachdarstellung der klagenden Partei auf eine Miete oder Pacht von Wohn- oder Geschäftsräumen zu schliessen, hat die paritätische Schlichtungsbehörde – Rechtsmissbrauch vorbehalten – das Schlichtungsverfahren daher durchzuführen. Dies gilt auch dann, wenn die beklagte Partei das Vorliegen eines Mietvertrags bestreitet […]. Die Frage, ob die paritätische Schlichtungsbehörde das Verfahren mangels sachlicher Zuständigkeit durch Nichteintretensentscheid beenden darf, stellt sich daher grundsätzlich nur, wenn sich bereits aus den tatsächlichen Behauptungen der klagenden Partei ergibt, dass keine Streitigkeit aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vorliegt. Unter diesem Vorbehalt ist der dritten Meinung – welche die Zulässigkeit eines Nichteintretensentscheids nur, aber immerhin bei offensichtlicher sachlicher Unzuständigkeit bejaht – beizupflichten.»
Diese Auffassung lässt sich wie folgt begründen:
- Zwar sprechen Art. 59 Abs. 1 ZPO und Art. 60 ZPO einzig von «Gericht», jedoch steht der Gesetzeswortlaut der Anwendung dieser Normen auf die Schlichtungsbehörde nicht per se entgegen. Dies ergibt sich zum einen aus der systematischen Einordnung der Bestimmungen («1. Teil: Allgemeine Bestimmungen») und zum anderen aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung wie auch der Lehre, wonach etwa auch der in Art. 126 Abs. 1 ZPO (Sistierung), Art. 4 Abs. 1 ZPO (sachliche und funktionelle Zuständigkeit) oder Art. 9 ff. ZPO (örtliche Zuständigkeit) verwendete Begriff des «Gerichts» weit verstanden wird (E. 4.2.1).
- Gegen das Argument, dass der Nichteintretensentscheid in den Bestimmungen über den Schlichtungsversuch nicht genannt wird, wird «zu Recht eingewendet, dass das Schlichtungsverfahren in anderen Fällen mit einem Nichteintretensentscheid abgeschlossen werden könne» (wie etwa bei fehlenden Vorschuss; E. 4.2.2).
- Schliesslich räumt das Bundesgericht ein, dass das Schlichtungsverfahren zwar grundsätzlich nicht darauf ausgelegt sei, die sachliche Zuständigkeit verlässlich festzustellen (vgl. Art. 201–203 ZPO) – dies dürfte jedoch nicht bei «offensichtlicher sachlicher Unzuständigkeit» gelten, «die geradezu Nichtigkeit bewirken würde». Eine gewichtige Bedeutung misst das Bundesgericht in ihrer Argumentation dem Entscheid BGE 139 III 273 E. 2.1 und 2.2 zu, wonach es im gerichtlichen Verfahren an einer Prozessvoraussetzung fehle, wenn die erforderliche Klagebewilligung von einer offensichtlich unzuständigen Schlichtungsbehörde ausgestellt wurde. «[D]ie Nichteintretenskompetenz der Schlichtungsbehörde [ist] in Einklang zu bringen mit der Kompetenz des Gerichts, das Vorliegen einer gültigen (nicht von einer sachlich offensichtlich unzuständigen Schlichtungsbehörde ausgestellten) Klagebewilligung als Prozessvoraussetzung zu prüfen. Soweit die paritätische Schlichtungsbehörde die sachliche Unzuständigkeit in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht verlässlich feststellen kann, ohne den Eigenheiten des Schlichtungsverfahrens widersprechende aufwändige Abklärungen zu tätigen, kann es ihr nicht verwehrt sein, einen Nichteintretensentscheid zu fällen» (E. 4.2.3).
Die Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung wird demnach wie folgt beantwortet:
«Für die Beurteilung der sachlichen Zuständigkeit der paritätischen Schlichtungsbehörde im Sinne von Art. 200 Abs. 1 ZPO ist im reinen Schlichtungsverfahren grundsätzlich von den tatsächlichen Behauptungen der klagenden Partei auszugehen. Ergibt sich, dass die paritätische Schlichtungsbehörde sachlich offensichtlich nicht zuständig ist, darf sie das Verfahren durch Nichteintretensentscheid beenden. »
Im konkreten Fall sei klar, dass sich der Mietvertrag einzig auf die Grundstücksfläche als solche bezieht. Das darauf stehende Objekt hingegen wurde vom Beschwerdeführer «mit Kaufvertrag vom 28. Februar 2014 zu einem Kaufpreis von CHF 47’000.00» von den vormaligen Besitzern erworben und in der Folge ausgebaut. Die Vorinstanz geht daher zutreffend davon aus, dass mietvertraglich einzig der Mobilheimplatz, das heisst ein unbebautes Grundstück zum Aufstellen eines Mobilheims, erfasst ist. Das Obergericht hat folglich zu Recht erkannt, dass die paritätische Schlichtungsbehörde für Streitigkeiten aus derartigen Mietverhältnissen offensichtlich nicht zuständig ist (E. 5.2).
Die Beschwerde wird abgewiesen.
Das Urteil ist zur amtlichen Publikation vorgesehen.