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Preise für Wohnbauland online abfragen
16.11.2016 - Mitteilung
Das Statistische Amt hat seine Webapplikation zu den Preisen für Wohnbauland aktualisiert. Ab sofort können die kommunalen Bodenpreise für die Jahre 1974 bis 2015 abgefragt werden. Die aktualisierten Daten deuten auf eine Beruhigung des Bodenmarkts hin.
Die statistischen Preisangaben basieren auf mehr als 70'000 Verkäufen von Wohnbauland im Kanton Zürich, die zwischen 1974 und 2015 registriert wurden. Hierfür wird regelmässig die kantonale Handänderungsstatistik ausgewertet, die auf den Angaben der Grundbuchämter beruht. Neben dem unbebauten Bauland umfasst die Statistik ab 2007 zusätzlich Grundstücke mit sogenannten Abbruchliegenschaften sowie Grundstücke mit Neben- oder Nichtwohngebäuden, sofern die folgenden Bedingungen zutreffen:
- Abbruchliegenschaften: Ein Grundstück wird als Wohnbauland klassiert, wenn innerhalb von drei Jahren nach Verkauf ein bestehendes Wohngebäude abgebrochen wird. Es wird davon ausgegangen, dass es sich beim Gebäude zum Zeitpunkt der Handänderung um ein abgeschriebenes Abbruchobjekt gehandelt hat und dies dem Erwerber bekannt war. Somit entsprach der bezahlte Preis für Immobilie und Grundstück praktisch nur dem Wert des Bodens. Dem Gebäude wurde kein oder nur ein geringer Wert zugemessen.
- Grundstücke mit Neben- oder Nichtwohngebäuden: Ein Grundstück wird als Wohnbauland klassiert, wenn auf demselben Grundstück innerhalb von drei Jahren nach Verkauf ein neues Wohngebäude (-projekt) registriert wird. Hierbei ist nicht entscheidend, ob das Neben- oder Nichtwohngebäude vorgängig abgebrochen wurde.
Durch die erst nachträglich mögliche Klassifizierung dieser Grundstücke als Wohnbauland sind die Angaben zu den Bodenpreisen der letzten drei Jahre provisorisch und können sich deshalb in Zukunft ändern.
Kantonale Entwicklung seit 1974
Der Bodenpreis ist im Kanton Zürich seit 1974 deutlich gestiegen. Während in den 1970er Jahren die Hälfte aller Transaktionen noch für Preise unter 150 Fr. pro Quadratmeter abgewickelt wurde (Median), kostet das Wohnbauland mittlerweile ein Vielfaches. Nach einem ersten Höhepunkt in der Immobilienkrise zu Beginn der 1990er Jahre mit Preisen von knapp 700 Fr./qm und einer anschliessenden Stagnation des Preises bei unter 600 Fr./qm bis ins Jahr 2010, wurde im Jahr 2013 ein Allzeithoch gemessen. In diesem Jahr kostete der Boden bei der Hälfte aller Transaktionen im Kanton Zürich mehr als 880 Fr./qm. Dies entspricht etwa dem Preis in den Gemeinden Hombrechtikon, Pfäffikon ZH oder Egg.
Seither deutet die kantonale Übersicht über die Entwicklung der Bodenpreise allerdings eine Trendumkehr an. Im Jahr 2015 lag der Kennwert bei 600 Fr./qm. Hierbei gilt es aber zu bedenken, dass die Bodenpreise der letzten drei Jahre provisorisch sind, da rückwirkend einige Transaktionen von Immobilien als Transaktionen von Bauland eingestuft werden. Da diese Grundstücke in der Regel an guter bis sehr guter Lage liegen, sind sie tendenziell teurer. Es ist also zu erwarten, dass sich die ermittelten Preise für die letzten drei Jahre noch nach oben bewegen werden. Dieser Effekt nimmt mit dem Jahr des Verkaufs zu, da für Verkäufe aus dem letzten Jahr der Zeitraum für einen Abbruch und somit eine Neubeurteilung drei Jahre lang ist, während eine Neubeurteilung der Daten aus dem 2013 letztmals im nächsten Jahr erfolgt.
Bedingt durch die geringe Zahl der Transaktionen bei einem hohen Preisniveau führt die Heterogenität der gehandelten Grundstücke in den letzten Jahren zudem zu einer breiteren Streuung der Preise. Im Jahr 2013 lag der Unterschied zwischen dem 25%- Quantil und dem 75%-Quantil, also in der Spanne, in der sich die mittlere Hälfte aller Transaktionen befindet, bei beinahe 900 Fr./qm. Am unteren Ende dieser Spanne befinden sich beispielsweise die Gemeinden Rüti oder Wald, am oberen sind es Thalwil oder Opfikon. Zugleich liegt der Mittelwert, also der Durchschnittspreis aller Transaktionen eines Jahres, knapp 300 Franken über dem Median. Dies bedeutet, dass bei einzelnen Transaktionen sehr hohe Preise erzielt wurden. Der Median der Bodenpreise verliert damit an Aussagekraft als Kennwert für den kantonalen mittleren Preis.
Modellpreise als verlässlichere Kennwerte
Die aktualisierte Applikation zu den Bodenpreisen stellt neben den effektiven Preisen je Gemeinde und Jahr zusätzlich Modellpreise zur Verfügung. Diese haben den Vorteil, dass sie robuster gegenüber zufälligen Schwankungen sind und Preisangaben für alle Gemeinden und Jahre erlauben.
Die Modellpreise werden in einem Schätzmodell berechnet, das alle verfügbaren effektiven Preise seit 1974 verwendet. Mit Hilfe der Angaben zum kommunalen Steuerfuss, der Reisedistanz zur Stadt Zürich sowie der Abbruchquote innerhalb einer Gemeinde kann für jede Gemeinde und jedes Jahr somit ein Modellpreis berechnet werden, also auch für Jahre, in denen es in einer Gemeinde zu wenig oder keine Transaktionen gab.
Das hierbei verwendete Modell geht dabei von der kantonalen Preisentwicklung als Referenz aus. Abhängig von der Anzahl tatsächlicher Transaktionen in einer Gemeinde und deren Streuung, werden die Modellwerte an die kommunalen Preise angepasst. In Gemeinden, in denen über längere Zeit wenig Information zur Verfügung steht, folgt die Preisentwicklung unter Berücksichtigung des kommunalen Preisniveaus weitgehend dem kantonalen Trend. In Gemeinden mit vielen Transaktionen und/oder geringer Streuung werden die Modellpreise stärker von der kommunalen Preisstruktur beeinflusst und können daher vom kantonalen Trend abweichen. Die Anbindung an die kantonale Preisentwicklung bewirkt eine Glättung zufälliger, möglicherweise auch durch nur durch den unterschiedlichen Qualitätsmix von Jahr zu Jahr verursachten Schwankungen. In Gemeinden mit wenigen Transaktionen, einem hohen Preisniveau und grosser Streuung der Preise, wie Kilchberg, Rüschlikon, Zollikon oder Uitikon ist die vorhandene Information zu den Bodenpreisen besonders knapp und widersprüchlich. Hier sind die Modellwerte deshalb mit grosser Vorsicht zu geniessen.