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Incarto n. 12.2009.197 Lugano 7 giugno 2010/fb In nome della Repubblica e Cantone Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli segretario: Bettelini, vicecancelliere sedente per statuire in materia di locazione e più precisamente sull’istanza di sfratto - inc. n. DI.2009.327 della Pretura del Distretto di Bellinzona - promossa il 2 settembre 2009 da AO 1 rappr. da RA 2 contro AP 1 rappr. da RA 1 nonché sull’istanza di contestazione della disdetta introdotta il 28 agosto 2009 innanzi all’Ufficio di conciliazione di Giubiasco da AP 1 rappr. da RA 1 contro R__________ __________ rappr. da RA 2 sulle quali il Pretore si è pronunciato, con sentenza 27 ottobre 2009, con cui ha respinto l’istanza di contestazione della disdetta e accolto l’istanza di sfratto; appellante AP 1 con atto di appello 9 novembre 2009 con cui chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di dichiarare irricevibile l’istanza di sfratto, in via subordinata di disporre la rimessione dell’intero incarto all’Handelsgericht di Zurigo previo consenso di quest’ultimo, in via più subordinata di sospendere la procedura sino ad emanazione da parte di quel tribunale di una sentenza cresciuta in giudicato, e in via ancor più subordinata di accogliere l’istanza di contestazione della disdetta e di respingere l’istanza di sfratto, il tutto protestando spese e ripetibili; mentre AO 1 con osservazioni 3 dicembre 2009 postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili; richiamato il decreto 13 novembre 2009 con cui la presidente di questa Camera ha concesso all’appello l’effetto sospensivo richiesto; letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti ritenuto in fatto e in diritto: 1. Nell’autunno 2007 AP 1, interessata da una parte ad acquistare la part. n. __________ RFD di __________ di proprietà di __________ su cui sorgeva una casa unifamiliare e preoccupata dall’altra di non apparire formalmente come acquirente a RF, ha incaricato la succursale zurighese della società __________ I__________ __________ __________ di approntare una soluzione al problema. La società, di cui AO 1 era amministratore (doc. CC), le propose inizialmente di far acquistare la particella dalla società F__________ __________ capitalizzata con il denaro della cliente, ritenuto che la medesima avrebbe in seguito provveduto a concederla in locazione alla costituenda società __________ R__________ __________, le cui azioni sarebbero state messe a disposizione della cliente, che avrebbe così potuto usare l’immobile (doc. 2). Di fatto le parti, temendo difficoltà o lungaggini inerenti la problematica LAFE, modificarono poi leggermente la strategia, nel senso che la particella venne acquistata direttamente da AO 1 (cfr. doc. A), in parte con il denaro di F__________ __________ e della cliente e in parte con un finanziamento bancario. Per il resto, le parti si attennero agli accordi iniziali, con la successiva conclusione di un contratto di locazione a favore di R__________ __________ (doc. B) e la conseguente occupazione della casa d’abitazione da parte della cliente dal 1° giugno 2008. 2. A seguito di dissidi sorti tra le parti, che nell’estate/autunno 2008 hanno portato alla revoca del mandato a suo tempo conferito a I__________ __________, il 13 luglio 2009 (doc. 99) AP 1 ha convenuto in giudizio quest’ultima, AO 1 e F__________ __________ innanzi all’Handelsgericht di Zurigo con un’azione di rendiconto, nell’ambito della quale ha tra l’altro chiesto che le fossero consegnati i beni acquisiti in virtù del mandato fiduciario, tra cui la particella di __________, e che AO 1 fosse obbligato a tollerare la sua presenza nella casa di abitazione fino ad evasione delle precedenti domande. Nel frattempo, il 17 giugno 2009 (doc. M), AO 1 ha notificato a R__________ __________ la disdetta del contratto di locazione per il successivo 30 settembre, termine che, su richiesta della conduttrice (doc. O), è stato in seguito anticipato al 31 agosto. A sua volta quest’ultima, con scritto 24 giugno 2009 (doc. E), rilevando di non aver ricevuto la pigione dovuta da novembre 2008, ha diffidato AP 1 a pagarle entro 30 giorni fr. 27’360.-, precisando che, trascorso infruttuosamente quel termine, il contratto sarebbe stato disdetto giusta l’art. 257d CO. Il 27 luglio 2009, su modulo ufficiale (doc. H), essa ha quindi notificato la disdetta con effetto dal successivo 31 agosto. 3. Con istanza 2 settembre 2009 AO 1 (in seguito: istante) ha chiesto al Pretore del Distretto di Bellinzona lo sfratto della subconduttrice AP 1 (in seguito: convenuta), osservando che sia la locazione principale sia la sublocazione - le cui pretese gli erano per altro state cedute (cfr. doc. O) - erano giunte a scadenza il 31 agosto 2009 e che l’ente locato non era stato da lei riconsegnato. In precedenza, con istanza 28 agosto 2009 quest’ultima aveva convenuto R__________ __________ innanzi all’Ufficio di conciliazione di Giubiasco chiedendo che fosse accertata la nullità o l’annullamento della disdetta 27 luglio 2009: in estrema sintesi essa ha addotto che il contratto di locazione tra l’istante e R__________ __________ era già stato disdetto per fine settembre 2008 per cui quest’ultima non poteva più notificarle alcuna disdetta; che tra quest’ultima e lei non era comunque stato concluso alcun contratto di sublocazione; e che il suo diritto di abitare l’immobile litigioso derivava direttamente dalla relazione fiduciaria venuta in essere con l’istante. In applicazione dell’art. 274g CO la decisione sulle istanze di contestazione della disdetta e di sfratto, nell’ambito delle quali, con domanda processuale 24 settembre 2009, la convenuta, rilevato che la causa era identica o comunque connessa a quella da lei già promossa innanzi all’Handelsgericht di Zurigo, ha chiesto preliminarmente di dichiarare irricevibile l’istanza di sfratto, di rimettere l’intero incarto a quel tribunale previo consenso di quest’ultimo o di sospendere la procedura sino ad emanazione di una sentenza da parte sua, è stata devoluta al Pretore nella sua qualità di giudice dello sfratto. 4. Con la sentenza 27 ottobre 2009 il Pretore ha respinto l’istanza di contestazione della disdetta e accolto l’istanza di sfratto, caricando alla convenuta la tassa di giustizia di fr. 300.- e le spese di fr. 50.- nonché le ripetibili di fr. 750.-. Il giudice di prime cure, richiamata la norma di attrazione di competenza di cui all’art. 274g CO, ha innanzitutto ritenuto che le domande preliminari della convenuta, volte a disporre la non entrata in materia, la sospensione o la trasmissione del procedimento all’Handelsgericht di Zurigo, non potevano essere vagliate, siccome la procedura di sfratto era per sua natura rapida e non suscettibile di sospensione o trasmissione ad altre autorità. Nel merito ha quindi rilevato che il fatto che il contratto di locazione principale tra l’istante e R__________ __________ fosse giunto a scadenza il 31 agosto 2009 e che la convenuta avesse concluso con quest’ultima un contratto di sublocazione o di comodato, per altro a sua volta pure giunto a scadenza, legittimavano per giurisprudenza l’istante ad ottenere lo sfratto della convenuta. 5. Con appello 9 novembre 2009, cui è stato concesso l’effetto sospensivo richiesto, la convenuta chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di dichiarare irricevibile l’istanza di sfratto, in via subordinata di disporre la rimessione dell’intero incarto all’Handelsgericht di Zurigo previo consenso di quest’ultimo, in via più subordinata di sospendere la procedura sino ad emanazione da parte di quel tribunale di una sentenza cresciuta in giudicato, e in via ancor più subordinata di accogliere l’istanza di contestazione della disdetta e di respingere l’istanza di sfratto, il tutto attribuendole fr. 5'000.- per ripetibili della prima sede. Essa rimprovera innanzitutto al Pretore di non aver esaminato le eccezioni preliminari, a suo dire fondate, secondo cui la presente causa sarebbe identica o comunque connessa a quella da lei già promossa innanzi all’Handelsgericht di Zurigo. Nel merito contesta nuovamente di aver concluso un qualsivoglia valido contratto di locazione con l’istante o un contratto di sublocazione o di comodato con R__________ __________ e ribadisce di fondare il suo diritto ad abitare l’immobile litigioso sul rapporto fiduciario instauratosi con I__________ __________ e con l’istante singolarmente. 6. Delle osservazioni 3 dicembre 2009 con cui l’istante postula la reiezione del gravame si dirà, per quanto necessario, nei prossimi considerandi. 7. La procedura di appello si caratterizza quale accertamento critico della decisione del primo giudice, senza che le emergenze processuali possano essere mutate ( Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 1 ad art. 321): ciò implica in particolare il divieto di produrre in questa sede nuova documentazione (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC). Ne discende che la decisione 27 ottobre 2009 (doc. 99 [ recte : 100] ) con cui l’Obergericht di Zurigo ha dichiarato competente per materia l’Handelsgericht (invece del Bezirksgericht) di Zurigo ad esaminare le questioni azionate il 23 luglio 2009, allegata dalla convenuta al proprio gravame, deve senz’altro essere estromessa dall’incarto. La circostanza di fatto evocata, addotta per la prima volta solo con l’appello (p. 11), era per altro irricevibile (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC). 8. La convenuta ha invero ragione a rimproverare al Pretore di non aver esaminato nel merito le eccezioni preliminari da lei sollevate a suo tempo. In effetti, le fattispecie che il giudice dello sfratto è tenuto ad esaminare in virtù della norma di attrazione di competenza di cui all’art. 274g CO - la cui applicazione a questo stadio della lite è ormai pacifica - sono sottoposte al diritto federale e quindi alla procedura, completa e non sommaria, degli art. 274 seg. CO (DTF 122 III 92; SJZ 1994 p. 238; Cocchi, Autorità competenti, aspetti procedurali e sfratto, in: AAVV, Diritto della locazione, p. 98) così come del resto la procedura civile ticinese prevede espressamente all'art. 507 cpv. 4 CPC. Questa procedura "federale" di sfratto, diversamente da quella “cantonale” dell’art. 506 CPC, impone tra l’altro al giudice di esaminare con piena cognizione la lite e in particolare di chiarire tutti gli aspetti fattuali e giuridici rilevanti, ivi comprese tutte le eventuali questioni pregiudiziali ( Cocchi, op. cit., ibidem; SVIT, Das Schweizerische Mietrecht - Kommentar, 3 ª ed., n. 8a ad art. 274g CO con rif.; II CCA 11 gennaio 2002 inc. n. 12.2001.175, 24 ottobre 2008 inc. n. 12.2008.209). 8.1 Contrariamente all’assunto della convenuta, non è però vero che la procedura promossa innanzi al Pretore del Distretto di Bellinzona (volta ad ottenere lo sfratto della convenuta dalla casa di abitazione di __________) sia identica a quella pendente presso l’Handelsgericht di Zurigo (nella quale - come detto - la convenuta aveva chiesto tra l’altro che l’istante fosse obbligato a tollerare la sua presenza nella casa di abitazione fino ad evasione delle sue precedenti domande), cosicché si imporrebbe di dichiarare irricevibile l’istanza di sfratto. L’art. 35 LForo, sul quale la convenuta fonda la sua eccezione, recita che se più azioni aventi lo stesso oggetto sono pendenti tra le medesime parti davanti a giudici diversi, il giudice successivamente adito sospende il procedimento finché il giudice preventivamente adito abbia deciso della propria competenza (cpv. 1), rispettivamente dispone la non entrata nel merito appena sia certa la competenza del giudice preventivamente adito (cpv. 2). Nella presente fattispecie, la richiesta della convenuta di dichiarare irricevibile l’istanza di sfratto dovrebbe invero essere disattesa già per il fatto che l’istruttoria di causa non ha ancora provato con certezza che l’Handelsgericht di Zurigo sia competente a statuire sull’azione inoltrata il 13 luglio 2009, con il che si dovrebbe semmai sospendere il procedimento finché quel tribunale si sia pronunciato sulla propria competenza. In realtà, non vi è però motivo di adottare l’una o l’altra di queste alternative. È in effetti incontestabile che le due cause non riguardano lo “stesso oggetto”, ritenuto che in generale vi è identità quando dallo stesso substrato fattuale viene fatta valere una medesima pretesa, rispettivamente, in base alla giurisprudenza del Tribunale federale, quando al giudice viene sottoposta la medesima pretesa fondata sui medesimi fatti e sulla medesima argomentazione giuridica (DTF 121 III 477 consid. 4a, 123 III 18 consid. 2a; Ruggle/Tenchio-Kuzmi ć, Basler Kommentar, n. 10 ad art. 35 LForo; Dasser, Gerichtsstandsgesetz, n. 12 segg. ad art. 35 LForo; Kellerhals/Güngerich, Gerichtsstandsgesetz, 2ª ed., n. 5 ad art. 35 LForo). Ora, nel caso concreto, la mancata identità delle due cause che qui si contrappongono è incontestabile, visto e considerato che la causa pendente a Bellinzona si fonda sul diritto della locazione e più in particolare sulle disdette del 16 giugno e 27 luglio 2009 e sulla conseguente domanda di sfratto, mentre quella avviata in precedenza a Zurigo non trae fondamento su questi stessi fatti, per altro non ancora accaduti allorché il 24 aprile 2009 la convenuta aveva avviato l’obbligatoria procedura di conciliazione (doc. 11) rispettivamente quando il 26 maggio 2009 le era stata rilasciata l’autorizzazione ad agire (doc. 12), ma piuttosto sulle norme del contratto di mandato (fiduciario) e meglio sull’obbligo di rendere conto e di restituire quanto ottenuto in base al contratto (art. 400 seg. CO). 8.2 Ma neppure va ordinata la rimessione dell’intero incarto all’Handelsgericht di Zurigo o la sospensione della procedura sino ad emanazione da parte di quel tribunale di una sentenza cresciuta in giudicato, come preteso dalla convenuta. L’art. 36 LForo, cui essa si richiama, recita che se più azioni materialmente connesse sono pendenti davanti a giudici diversi, il giudice successivamente adito può sospendere il procedimento finché il giudice preventivamente adito abbia deciso (cpv. 1), rispettivamente può disporre la rimessione della causa al giudice preventivamente adito, se questi vi acconsente (cpv. 2). Nel caso di specie, quand’anche si volesse ammettere l’esistenza di una connessione tra le cause pendenti a Bellinzona e Zurigo, entrambe aventi in sostanza per oggetto la continuazione o meno dell’occupazione della casa a __________ da parte della convenuta (cfr. Ruggle/Tenchio-Kuzmi ć, op. cit., n. 18 ad art. 36 LForo), si osserva che la conseguenza da trarre non sarebbe necessariamente quella auspicata dalla convenuta, il giudice successivamente adito avendo in effetti anche in questo caso la facoltà, in base al suo ampio potere di apprezzamento, di continuare con la trattazione della causa (DTF 132 III 178 consid. 5.1; Ruggle/Tenchio-Kuzmi ć, op. cit., n. 24 e 27 ad art. 36 LForo; Dasser, op. cit., n. 11 e 26 ad art. 36 LForo). Ora, nelle particolari circostanze quest’ultima soluzione, che è poi quella implicitamente adottata dal Pretore, può senz’altro essere condivisa. Innanzitutto la sospensione della causa successivamente avviata o la rimessione della stessa al giudice preventivamente adito dev’essere ordinata con riserbo, la regola rimanendo quella secondo cui i diversi procedimenti, seppur connessi, debbano continuare separatamente ( Ruggle/Tenchio-Kuzmi ć, op. cit., n. 29 ad art. 36 LForo; Dasser, op. cit., n. 12 ad art. 36 LForo; Kellerhals/Güngerich, op. cit., n. 2 ad art. 36 LForo). Quest’ultima soluzione tiene inoltre conto dell’interesse dell’istante a una rapida liquidazione della vertenza, ben più meritevole di protezione di quello della convenuta, interessata piuttosto a rallentarne la trattazione ( Ruggle/Tenchio-Kuzmi ć, op. cit., n. 27 ad art. 36 LForo) per continuare nel frattempo a rimanere nella casa. Essa si giustifica pure soppesando gli interessi contrapposti delle parti, visto che la sospensione comporterebbe un evidente ritardo nell’evasione della causa di sfratto, mentre la rimessione della stessa comporterebbe un aumento delle spese ed altri svantaggi procedurali (quali il cambiamento della lingua del processo e degli avvocati intervenuti, con soprattutto l’esigenza di far tradurre dall’italiano al tedesco tutti gli atti di causa e di applicare nuove norme di procedura), tanto più che gli aspetti locativi verrebbero esaminati da un tribunale assai distante dall’ente locato ( Ruggle/Tenchio-Kuzmi ć, op. cit., ibidem; Dasser, op. cit., n. 12 e 27 ad art. 36 LForo; Kellerhals/Güngerich, op. cit., n. 19 ad art. 36 LForo). Nella procedura pendente presso l’Handelsgericht di Zurigo la questione dell’occupazione della casa riveste poi una importanza tutto sommato accessoria di fronte alle numerose altre domande di causa, per cui si deve ritenere che il grado di connessione delle cause, per altro non particolarmente elevato (cfr. supra, consid. 8.1), non dovrebbe giustificare la rimessione della causa a quel tribunale o una sospensione del procedimento pendente a Bellinzona ( Ruggle/Tenchio-Kuzmi ć, op. cit., ibidem; Dasser, op. cit., ibidem). A prescindere da quanto precede, appare poi illogico togliere a un tribunale speciale, com’è il giudice dello sfratto, la trattazione di una causa di sua esclusiva competenza (cfr. art. 23 cpv. 1 LForo), per attribuirla a un altro tribunale, che, oltre a non disporre di quelle medesime competenze specialistiche ( Ruggle/Tenchio-Kuzmi ć, op. cit., ibidem), neppure sarebbe competente per territorio a decidere sullo sfratto ( Dasser, op. cit., n. 20 e 27 ad art. 36 LForo; Kellerhals/Güngerich, op. cit., n. 20 ad art. 36 LForo) e per altro al momento attuale nemmeno è certo che sia competente a statuire sulla particolare questione sottopostagli con l’azione del 13 luglio 2009 ( Dasser, op. cit., n. 27 ad art. 36 LForo; Kellerhals/Güngerich, op. cit., n. 12 e 23 ad art. 36 LForo). Si aggiunga che la procedura di sfratto è ormai ad un stadio assai avanzato essendo già pendente in seconda sede, mentre quella di Zurigo si trova ancora in prima istanza, oltretutto solo in una fase iniziale ( Ruggle/Tenchio-Kuzmi ć, op. cit., ibidem; Dasser, op. cit., n. 12 e 27 ad art. 36 LForo; Kellerhals/Güngerich, op. cit., n. 13 e 23 ad art. 36 LForo). Tanto più che la sospensione non dovrebbe entrare in linea di conto nel caso in cui, come nella fattispecie (cfr. art. 274d CO), il procedimento successivamente avviato debba essere trattato secondo una procedura rapida ( Dasser, op. cit., n. 12 ad art. 36 LForo). 9. Nel merito la convenuta non mette di per sé in dubbio la correttezza del principio giurisprudenziale esposto dal Pretore, secondo cui il locatore principale, cessata la locazione principale e in presenza di un rapporto di sublocazione, ha la facoltà di introdurre l ’ istanza di sfratto direttamente contro il subconduttore ( Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 22 ad art. 506; Cocchi/Trezzini, CPC-TI App., m. 35 ad art. 506; Cocchi, op. cit., p. 101; Rep. 1996 p. 246; II CCA 8 aprile 2002 inc. n. 12.2002.10, 20 aprile 2009 inc. n. 12.2008.192; SVIT, op. cit., n. 36 ad art. 262 CO; Higi, Zürcher Kommentar, n. 27 ad art. 262 CO; Heinrich, Die Untermiete, p. 141; DTF 120 II 112 consid. 3b/cc/ddd; mp 2002 p. 120 con altri rif.). In questa sede essa contesta unicamente di aver concluso un qualsivoglia valido contratto di locazione con l’istante o un contratto di sublocazione o di comodato con R__________ __________ e ribadisce di fondare il suo diritto ad abitare l’immobile litigioso sul rapporto fiduciario instauratosi con I__________ __________ e con l’istante singolarmente. 9.1 Nel caso di specie è pacifico che tra l’istante e R__________ __________ sia venuto in essere un contratto di locazione (doc. B) e che lo stesso sia giunto a scadenza il 31 agosto 2009. Affinché si possa decretare lo sfratto della convenuta, occorre dunque che tra R__________ __________ e lei sia venuto in essere un contratto di sublocazione ai sensi dell’art. 262 CO, oppure un’altra relazione contrattuale che giustifichi l’applicazione, almeno per analogia, di quella disposizione, ciò che avviene nel caso in cui tra quelle parti sia stato concluso un contratto di comodato (cfr. Heinrich, op. cit., p. 51 seg.) o ancora quando il conduttore principale autorizza il terzo ad utilizzare la cosa locata in modo duraturo (cfr. Heinrich, op. cit., p. 56 seg.). Nel querelato giudizio il Pretore, preso atto che la convenuta aveva dichiarato nell’istanza di contestazione della disdetta del 28 agosto 2009 di aver messo a disposizione di R__________ __________ fr. 23'940.- per il pagamento dei canoni mensili di locazione nonché di aver trasferito all’istante l’importo di fr. 6'840.- a titolo di cauzione per il contratto di locazione (p. 10), ha ritenuto che tra R__________ __________ e la convenuta era venuto in essere un contratto di sublocazione, aggiungendo poi che, se anche le condizioni per ammettere l’esistenza di un tale contratto non fossero date, tra quelle parti sarebbe in ogni caso venuto in essere un contratto di comodato. Con il gravame la convenuta, richiamandosi a una sentenza di questa Camera (II CCA 23 ottobre 2000 inc. n. 12.2000.119), ritiene che non vi erano in realtà elementi atti a dimostrare che quelle somme costituissero la controprestazione per la messa a disposizione della casa a titolo di sublocazione e che la circostanza che essa si fosse impegnata a provvedere a ogni onere di finanziamento e di manutenzione della proprietà alla stregua di un proprietario escludeva che la casa le fosse stata messa a disposizione a titolo di comodato gratuito. La sentenza citata ha in realtà per oggetto una fattispecie assai diversa e non giova alla convenuta: in quell’occasione era stata in effetti negata all’intestatario (fiduciario) di un immobile la possibilità di sfrattare l’inquilino, non essendo stata provata l’esistenza tra loro di un valido contratto di locazione o di comodato, e ciò in quanto l’inquilino aveva provveduto a pagare le opere di miglioria e le spese ipotecarie, da lui per altro personalmente assunte nei confronti della banca; nel caso che ci occupa invece, pacifica l’esistenza di un contratto di locazione principale, è in discussione l’esistenza di un subcontratto (di sublocazione o di comodato), ritenuto che da una parte la convenuta non era la controparte contrattuale della banca per il pagamento delle spese ipotecarie, nemmeno contratte direttamente da R__________ __________ ma dall’istante, e che dall’altra la “pigione” da pagare non copriva tutti i possibili esborsi a carico del proprietario, ma era stata fissata con un importo fisso (fr. 3'420.-, cfr. doc. 30). Nel caso concreto, a fronte dell’impegno della convenuta di garantire a R__________ __________ la liquidità necessaria al mantenimento del contratto di locazione (cfr. istanza di contestazione della disdetta del 28 agosto 2009 p. 9, 10 seg. e 15, domanda processuale 24 settembre 2009 p. 6, allegato di risposta p. 8 seg. e 15, appello p. 8), ovvero i fr. 3'420.- mensili, e della sua ammissione di aver messo a disposizione di R__________ __________ i fr. 23'940.- con cui quest’ultima aveva poi pagato mensilmente l’affitto all’istante (cfr. istanza di contestazione della disdetta del 28 agosto 2009 p. 10, allegato di risposta p. 9, appello p. 8), non si può ritenere che essa intendesse agire alla stregua di una proprietaria, quella somma costituendo il corrispettivo per l’occupazione della casa onerosamente messa a sua disposizione da R__________ __________ o comunque l’importo necessario al finanziamento di quest’ultima società che le avrebbe così messo a disposizione la casa a titolo gratuito. La conclusione del Pretore circa la venuta in essere di un contratto di sublocazione o di comodato tra queste due parti, con la conseguente fondatezza dell’istanza di sfratto e validità della disdetta, può dunque essere confermata. 9.2 La pretesa esistenza di un rapporto fiduciario instauratosi con I__________ __________ e con l’istante singolarmente che fonderebbe il diritto della convenuta ad abitare l’immobile litigioso non migliora la sua posizione. In questa sede la convenuta non ha in effetti (più) preteso - e nemmeno potrebbe - che il contratto di locazione tra l’istante e R__________ __________ e quello di sublocazione/comodato tra quest’ultima e lei fossero simulati e con ciò inesistenti da un punto di vista giuridico: in tali circostanze, stante la cessazione della locazione principale, ben si giustifica lo sfratto nei suoi confronti (cfr. supra, consid. 9). Che poi l’istante, alla luce degli accordi fiduciari conclusi, non fosse internamente autorizzato ad agire contro gli interessi della mandante, è una questione che esula da questo giudizio, ciò non impedendogli in ogni caso di agire esternamente come poi ha fatto. Il fatto infine che la convenuta, in quanto mandante dell’intera operazione, potrà pretendere, previo pagamento degli onorari e degli incomodi occorsi ai mandatari, la restituzione di quanto è stato acquisito nell’ambito del mandato, tra cui anche l’immobile in questione, non impedisce a sua volta che essa possa essere ora sfrattata in base alle norme sulla locazione da lei stessa volute, la sua proprietà e con ciò la possibilità di occupare la casa litigiosa potendo, se del caso, essere ripristinata in un momento successivo. 10. La conferma del giudizio del Pretore sulla contestazione della disdetta e sullo sfratto rende priva d’oggetto la richiesta della convenuta di aumentare da fr. 750.- a fr. 5'000.- l’indennità ripetibile dovuta per la procedura di prima sede, quell’aumento essendo stato evidentemente richiesto solo per il caso - non verificatosi - in cui le ripetibili fossero state poste a suo favore. 11. Ne discende l’integrale reiezione del gravame. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di questa sede, calcolate su un valore litigioso di fr. 38’880.- (pari a dodici mesi di locazione, a norma dell'art. 414 cpv. 3 CPC, l'appello, oltre allo sfratto, avendo pure per oggetto anche la contestazione della disdetta), seguono la soccombenza (art. 148 CPC). Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG dichiara e pronuncia I. L’appello 9 novembre 2009 di AP 1 è respinto. II. Le spese della procedura d’appello consistenti in: a) tassa di giustizia fr. 1’000.- b) spese fr. 50.- Totale fr. 1’050.- da anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere all’appellato AO 1 fr. 1’500.- per ripetibili. III. Intimazione: - - Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello La presidente Il segretario Rimedi giuridici Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi; per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

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Incarto n. 12.2009.197 Lugano 7 giugno 2010/fb Lugano

Lugano 7 giugno 2010/fb

7 giugno 2010/fb In nome della Repubblica e Cantone Ticino In nome della Repubblica e Cantone Ticino

In nome della Repubblica e Cantone Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: composta dei giudici:

composta dei giudici: Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli Epiney-Colombo, presidente,

Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli

Walser e Lardelli segretario: segretario:

segretario: Bettelini, vicecancelliere Bettelini, vicecancelliere

Bettelini, vicecancelliere sedente per statuire in materia di locazione e più precisamente sull’istanza di sfratto - inc. n. DI.2009.327 della Pretura del Distretto di Bellinzona - promossa il 2 settembre 2009 da

sedente per statuire in materia di locazione e più precisamente sull’istanza di sfratto - inc. n. DI.2009.327 della Pretura del Distretto di Bellinzona - promossa il 2 settembre 2009 da AO 1 rappr. da RA 2 AO 1

AO 1 rappr. da RA 2

rappr. da RA 2 contro contro

contro AP 1 rappr. da RA 1 AP 1

AP 1 rappr. da RA 1

rappr. da RA 1 nonché sull’istanza di contestazione della disdetta introdotta il 28 agosto 2009 innanzi all’Ufficio di conciliazione di Giubiasco da

nonché sull’istanza di contestazione della disdetta introdotta il 28 agosto 2009 innanzi all’Ufficio di conciliazione di Giubiasco da AP 1 rappr. da RA 1 AP 1

AP 1 rappr. da RA 1

rappr. da RA 1 contro contro

contro R__________ __________ rappr. da RA 2 R__________ __________

R__________ __________ rappr. da RA 2

rappr. da RA 2 sulle quali il Pretore si è pronunciato, con sentenza 27 ottobre 2009, con cui ha respinto l’istanza di contestazione della disdetta e accolto l’istanza di sfratto;

sulle quali il Pretore si è pronunciato, con sentenza 27 ottobre 2009, con cui ha respinto l’istanza di contestazione della disdetta e accolto l’istanza di sfratto; appellante AP 1 con atto di appello 9 novembre 2009 con cui chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di dichiarare irricevibile l’istanza di sfratto, in via subordinata di disporre la rimessione dell’intero incarto all’Handelsgericht di Zurigo previo consenso di quest’ultimo, in via più subordinata di sospendere la procedura sino ad emanazione da parte di quel tribunale di una sentenza cresciuta in giudicato, e in via ancor più subordinata di accogliere l’istanza di contestazione della disdetta e di respingere l’istanza di sfratto, il tutto protestando spese e ripetibili;

appellante AP 1 con atto di appello 9 novembre 2009 con cui chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di dichiarare irricevibile l’istanza di sfratto, in via subordinata di disporre la rimessione dell’intero incarto all’Handelsgericht di Zurigo previo consenso di quest’ultimo, in via più subordinata di sospendere la procedura sino ad emanazione da parte di quel tribunale di una sentenza cresciuta in giudicato, e in via ancor più subordinata di accogliere l’istanza di contestazione della disdetta e di respingere l’istanza di sfratto, il tutto protestando spese e ripetibili; mentre AO 1 con osservazioni 3 dicembre 2009 postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;

mentre AO 1 con osservazioni 3 dicembre 2009 postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili; richiamato il decreto 13 novembre 2009 con cui la presidente di questa Camera ha concesso all’appello l’effetto sospensivo richiesto;

richiamato il decreto 13 novembre 2009 con cui la presidente di questa Camera ha concesso all’appello l’effetto sospensivo richiesto; letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti ritenuto

ritenuto in fatto e in diritto:

in fatto e in diritto: 1. Nell’autunno 2007 AP 1, interessata da una parte ad acquistare la part. n. __________ RFD di __________ di proprietà di __________ su cui sorgeva una casa unifamiliare e preoccupata dall’altra di non apparire formalmente come acquirente a RF, ha incaricato la succursale zurighese della società __________ I__________ __________ __________ di approntare una soluzione al problema. La società, di cui AO 1 era amministratore (doc. CC), le propose inizialmente di far acquistare la particella dalla società F__________ __________ capitalizzata con il denaro della cliente, ritenuto che la medesima avrebbe in seguito provveduto a concederla in locazione alla costituenda società __________ R__________ __________, le cui azioni sarebbero state messe a disposizione della cliente, che avrebbe così potuto usare l’immobile (doc. 2). Di fatto le parti, temendo difficoltà o lungaggini inerenti la problematica LAFE, modificarono poi leggermente la strategia, nel senso che la particella venne acquistata direttamente da AO 1 (cfr. doc. A), in parte con il denaro di F__________ __________ e della cliente e in parte con un finanziamento bancario. Per il resto, le parti si attennero agli accordi iniziali, con la successiva conclusione di un contratto di locazione a favore di R__________ __________ (doc. B) e la conseguente occupazione della casa d’abitazione da parte della cliente dal 1° giugno 2008.

1. Nell’autunno 2007 AP 1, interessata da una parte ad acquistare la part. n. __________ RFD di __________ di proprietà di __________ su cui sorgeva una casa unifamiliare e preoccupata dall’altra di non apparire formalmente come acquirente a RF, ha incaricato la succursale zurighese della società __________ I__________ __________ __________ di approntare una soluzione al problema. La società, di cui AO 1 era amministratore (doc. CC), le propose inizialmente di far acquistare la particella dalla società F__________ __________ capitalizzata con il denaro della cliente, ritenuto che la medesima avrebbe in seguito provveduto a concederla in locazione alla costituenda società __________ R__________ __________, le cui azioni sarebbero state messe a disposizione della cliente, che avrebbe così potuto usare l’immobile (doc. 2). Di fatto le parti, temendo difficoltà o lungaggini inerenti la problematica LAFE, modificarono poi leggermente la strategia, nel senso che la particella venne acquistata direttamente da AO 1 (cfr. doc. A), in parte con il denaro di F__________ __________ e della cliente e in parte con un finanziamento bancario. Per il resto, le parti si attennero agli accordi iniziali, con la successiva conclusione di un contratto di locazione a favore di R__________ __________ (doc. B) e la conseguente occupazione della casa d’abitazione da parte della cliente dal 1° giugno 2008. 2. A seguito di dissidi sorti tra le parti, che nell’estate/autunno 2008 hanno portato alla revoca del mandato a suo tempo conferito a I__________ __________, il 13 luglio 2009 (doc. 99) AP 1 ha convenuto in giudizio quest’ultima, AO 1 e F__________ __________ innanzi all’Handelsgericht di Zurigo con un’azione di rendiconto, nell’ambito della quale ha tra l’altro chiesto che le fossero consegnati i beni acquisiti in virtù del mandato fiduciario, tra cui la particella di __________, e che AO 1 fosse obbligato a tollerare la sua presenza nella casa di abitazione fino ad evasione delle precedenti domande.

2. A seguito di dissidi sorti tra le parti, che nell’estate/autunno 2008 hanno portato alla revoca del mandato a suo tempo conferito a I__________ __________, il 13 luglio 2009 (doc. 99) AP 1 ha convenuto in giudizio quest’ultima, AO 1 e F__________ __________ innanzi all’Handelsgericht di Zurigo con un’azione di rendiconto, nell’ambito della quale ha tra l’altro chiesto che le fossero consegnati i beni acquisiti in virtù del mandato fiduciario, tra cui la particella di __________, e che AO 1 fosse obbligato a tollerare la sua presenza nella casa di abitazione fino ad evasione delle precedenti domande. Nel frattempo, il 17 giugno 2009 (doc. M), AO 1 ha notificato a R__________ __________ la disdetta del contratto di locazione per il successivo 30 settembre, termine che, su richiesta della conduttrice (doc. O), è stato in seguito anticipato al 31 agosto. A sua volta quest’ultima, con scritto 24 giugno 2009 (doc. E), rilevando di non aver ricevuto la pigione dovuta da novembre 2008, ha diffidato AP 1 a pagarle entro 30 giorni fr. 27’360.-, precisando che, trascorso infruttuosamente quel termine, il contratto sarebbe stato disdetto giusta l’art. 257d CO. Il 27 luglio 2009, su modulo ufficiale (doc. H), essa ha quindi notificato la disdetta con effetto dal successivo 31 agosto.

Nel frattempo, il 17 giugno 2009 (doc. M), AO 1 ha notificato a R__________ __________ la disdetta del contratto di locazione per il successivo 30 settembre, termine che, su richiesta della conduttrice (doc. O), è stato in seguito anticipato al 31 agosto. A sua volta quest’ultima, con scritto 24 giugno 2009 (doc. E), rilevando di non aver ricevuto la pigione dovuta da novembre 2008, ha diffidato AP 1 a pagarle entro 30 giorni fr. 27’360.-, precisando che, trascorso infruttuosamente quel termine, il contratto sarebbe stato disdetto giusta l’art. 257d CO. Il 27 luglio 2009, su modulo ufficiale (doc. H), essa ha quindi notificato la disdetta con effetto dal successivo 31 agosto. 3. Con istanza 2 settembre 2009 AO 1 (in seguito: istante) ha chiesto al Pretore del Distretto di Bellinzona lo sfratto della subconduttrice AP 1 (in seguito: convenuta), osservando che sia la locazione principale sia la sublocazione - le cui pretese gli erano per altro state cedute (cfr. doc. O) - erano giunte a scadenza il 31 agosto 2009 e che l’ente locato non era stato da lei riconsegnato. In precedenza, con istanza 28 agosto 2009 quest’ultima aveva convenuto R__________ __________ innanzi all’Ufficio di conciliazione di Giubiasco chiedendo che fosse accertata la nullità o l’annullamento della disdetta 27 luglio 2009: in estrema sintesi essa ha addotto che il contratto di locazione tra l’istante e R__________ __________ era già stato disdetto per fine settembre 2008 per cui quest’ultima non poteva più notificarle alcuna disdetta; che tra quest’ultima e lei non era comunque stato concluso alcun contratto di sublocazione; e che il suo diritto di abitare l’immobile litigioso derivava direttamente dalla relazione fiduciaria venuta in essere con l’istante.

3. Con istanza 2 settembre 2009 AO 1 (in seguito: istante) ha chiesto al Pretore del Distretto di Bellinzona lo sfratto della subconduttrice AP 1 (in seguito: convenuta), osservando che sia la locazione principale sia la sublocazione - le cui pretese gli erano per altro state cedute (cfr. doc. O) - erano giunte a scadenza il 31 agosto 2009 e che l’ente locato non era stato da lei riconsegnato. In precedenza, con istanza 28 agosto 2009 quest’ultima aveva convenuto R__________ __________ innanzi all’Ufficio di conciliazione di Giubiasco chiedendo che fosse accertata la nullità o l’annullamento della disdetta 27 luglio 2009: in estrema sintesi essa ha addotto che il contratto di locazione tra l’istante e R__________ __________ era già stato disdetto per fine settembre 2008 per cui quest’ultima non poteva più notificarle alcuna disdetta; che tra quest’ultima e lei non era comunque stato concluso alcun contratto di sublocazione; e che il suo diritto di abitare l’immobile litigioso derivava direttamente dalla relazione fiduciaria venuta in essere con l’istante. In applicazione dell’art. 274g CO la decisione sulle istanze di contestazione della disdetta e di sfratto, nell’ambito delle quali, con domanda processuale 24 settembre 2009, la convenuta, rilevato che la causa era identica o comunque connessa a quella da lei già promossa innanzi all’Handelsgericht di Zurigo, ha chiesto preliminarmente di dichiarare irricevibile l’istanza di sfratto, di rimettere l’intero incarto a quel tribunale previo consenso di quest’ultimo o di sospendere la procedura sino ad emanazione di una sentenza da parte sua, è stata devoluta al Pretore nella sua qualità di giudice dello sfratto.

In applicazione dell’art. 274g CO la decisione sulle istanze di contestazione della disdetta e di sfratto, nell’ambito delle quali, con domanda processuale 24 settembre 2009, la convenuta, rilevato che la causa era identica o comunque connessa a quella da lei già promossa innanzi all’Handelsgericht di Zurigo, ha chiesto preliminarmente di dichiarare irricevibile l’istanza di sfratto, di rimettere l’intero incarto a quel tribunale previo consenso di quest’ultimo o di sospendere la procedura sino ad emanazione di una sentenza da parte sua, è stata devoluta al Pretore nella sua qualità di giudice dello sfratto. 4. Con la sentenza 27 ottobre 2009 il Pretore ha respinto l’istanza di contestazione della disdetta e accolto l’istanza di sfratto, caricando alla convenuta la tassa di giustizia di fr. 300.- e le spese di fr. 50.- nonché le ripetibili di fr. 750.-. Il giudice di prime cure, richiamata la norma di attrazione di competenza di cui all’art. 274g CO, ha innanzitutto ritenuto che le domande preliminari della convenuta, volte a disporre la non entrata in materia, la sospensione o la trasmissione del procedimento all’Handelsgericht di Zurigo, non potevano essere vagliate, siccome la procedura di sfratto era per sua natura rapida e non suscettibile di sospensione o trasmissione ad altre autorità. Nel merito ha quindi rilevato che il fatto che il contratto di locazione principale tra l’istante e R__________ __________ fosse giunto a scadenza il 31 agosto 2009 e che la convenuta avesse concluso con quest’ultima un contratto di sublocazione o di comodato, per altro a sua volta pure giunto a scadenza, legittimavano per giurisprudenza l’istante ad ottenere lo sfratto della convenuta.

4. Con la sentenza 27 ottobre 2009 il Pretore ha respinto l’istanza di contestazione della disdetta e accolto l’istanza di sfratto, caricando alla convenuta la tassa di giustizia di fr. 300.- e le spese di fr. 50.- nonché le ripetibili di fr. 750.-. Il giudice di prime cure, richiamata la norma di attrazione di competenza di cui all’art. 274g CO, ha innanzitutto ritenuto che le domande preliminari della convenuta, volte a disporre la non entrata in materia, la sospensione o la trasmissione del procedimento all’Handelsgericht di Zurigo, non potevano essere vagliate, siccome la procedura di sfratto era per sua natura rapida e non suscettibile di sospensione o trasmissione ad altre autorità. Nel merito ha quindi rilevato che il fatto che il contratto di locazione principale tra l’istante e R__________ __________ fosse giunto a scadenza il 31 agosto 2009 e che la convenuta avesse concluso con quest’ultima un contratto di sublocazione o di comodato, per altro a sua volta pure giunto a scadenza, legittimavano per giurisprudenza l’istante ad ottenere lo sfratto della convenuta. 5. Con appello 9 novembre 2009, cui è stato concesso l’effetto sospensivo richiesto, la convenuta chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di dichiarare irricevibile l’istanza di sfratto, in via subordinata di disporre la rimessione dell’intero incarto all’Handelsgericht di Zurigo previo consenso di quest’ultimo, in via più subordinata di sospendere la procedura sino ad emanazione da parte di quel tribunale di una sentenza cresciuta in giudicato, e in via ancor più subordinata di accogliere l’istanza di contestazione della disdetta e di respingere l’istanza di sfratto, il tutto attribuendole fr. 5'000.- per ripetibili della prima sede. Essa rimprovera innanzitutto al Pretore di non aver esaminato le eccezioni preliminari, a suo dire fondate, secondo cui la presente causa sarebbe identica o comunque connessa a quella da lei già promossa innanzi all’Handelsgericht di Zurigo. Nel merito contesta nuovamente di aver concluso un qualsivoglia valido contratto di locazione con l’istante o un contratto di sublocazione o di comodato con R__________ __________ e ribadisce di fondare il suo diritto ad abitare l’immobile litigioso sul rapporto fiduciario instauratosi con I__________ __________ e con l’istante singolarmente.

5. Con appello 9 novembre 2009, cui è stato concesso l’effetto sospensivo richiesto, la convenuta chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di dichiarare irricevibile l’istanza di sfratto, in via subordinata di disporre la rimessione dell’intero incarto all’Handelsgericht di Zurigo previo consenso di quest’ultimo, in via più subordinata di sospendere la procedura sino ad emanazione da parte di quel tribunale di una sentenza cresciuta in giudicato, e in via ancor più subordinata di accogliere l’istanza di contestazione della disdetta e di respingere l’istanza di sfratto, il tutto attribuendole fr. 5'000.- per ripetibili della prima sede. Essa rimprovera innanzitutto al Pretore di non aver esaminato le eccezioni preliminari, a suo dire fondate, secondo cui la presente causa sarebbe identica o comunque connessa a quella da lei già promossa innanzi all’Handelsgericht di Zurigo. Nel merito contesta nuovamente di aver concluso un qualsivoglia valido contratto di locazione con l’istante o un contratto di sublocazione o di comodato con R__________ __________ e ribadisce di fondare il suo diritto ad abitare l’immobile litigioso sul rapporto fiduciario instauratosi con I__________ __________ e con l’istante singolarmente. 6. Delle osservazioni 3 dicembre 2009 con cui l’istante postula la reiezione del gravame si dirà, per quanto necessario, nei prossimi considerandi.

6. Delle osservazioni 3 dicembre 2009 con cui l’istante postula la reiezione del gravame si dirà, per quanto necessario, nei prossimi considerandi. 7. La procedura di appello si caratterizza quale accertamento critico della decisione del primo giudice, senza che le emergenze processuali possano essere mutate ( Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 1 ad art. 321): ciò implica in particolare il divieto di produrre in questa sede nuova documentazione (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC). Ne discende che la decisione 27 ottobre 2009 (doc. 99 [ recte : 100] ) con cui l’Obergericht di Zurigo ha dichiarato competente per materia l’Handelsgericht (invece del Bezirksgericht) di Zurigo ad esaminare le questioni azionate il 23 luglio 2009, allegata dalla convenuta al proprio gravame, deve senz’altro essere estromessa dall’incarto. La circostanza di fatto evocata, addotta per la prima volta solo con l’appello (p. 11), era per altro irricevibile (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC).

7. La procedura di appello si caratterizza quale accertamento critico della decisione del primo giudice, senza che le emergenze processuali possano essere mutate ( Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 1 ad art. 321): ciò implica in particolare il divieto di produrre in questa sede nuova documentazione (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC). Ne discende che la decisione 27 ottobre 2009 (doc. 99 [ recte : 100] ) con cui l’Obergericht di Zurigo ha dichiarato competente per materia l’Handelsgericht (invece del Bezirksgericht) di Zurigo ad esaminare le questioni azionate il 23 luglio 2009, allegata dalla convenuta al proprio gravame, deve senz’altro essere estromessa dall’incarto. La circostanza di fatto evocata, addotta per la prima volta solo con l’appello (p. 11), era per altro irricevibile (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC). 8. La convenuta ha invero ragione a rimproverare al Pretore di non aver esaminato nel merito le eccezioni preliminari da lei sollevate a suo tempo. In effetti, le fattispecie che il giudice dello sfratto è tenuto ad esaminare in virtù della norma di attrazione di competenza di cui all’art. 274g CO - la cui applicazione a questo stadio della lite è ormai pacifica - sono sottoposte al diritto federale e quindi alla procedura, completa e non sommaria, degli art. 274 seg. CO (DTF 122 III 92; SJZ 1994 p. 238; Cocchi, Autorità competenti, aspetti procedurali e sfratto, in: AAVV, Diritto della locazione, p. 98) così come del resto la procedura civile ticinese prevede espressamente all'art. 507 cpv. 4 CPC. Questa procedura "federale" di sfratto, diversamente da quella “cantonale” dell’art. 506 CPC, impone tra l’altro al giudice di esaminare con piena cognizione la lite e in particolare di chiarire tutti gli aspetti fattuali e giuridici rilevanti, ivi comprese tutte le eventuali questioni pregiudiziali ( Cocchi, op. cit., ibidem; SVIT, Das Schweizerische Mietrecht - Kommentar, 3 ª ed., n. 8a ad art. 274g CO con rif.; II CCA 11 gennaio 2002 inc. n. 12.2001.175, 24 ottobre 2008 inc. n. 12.2008.209).

8. La convenuta ha invero ragione a rimproverare al Pretore di non aver esaminato nel merito le eccezioni preliminari da lei sollevate a suo tempo. In effetti, le fattispecie che il giudice dello sfratto è tenuto ad esaminare in virtù della norma di attrazione di competenza di cui all’art. 274g CO - la cui applicazione a questo stadio della lite è ormai pacifica - sono sottoposte al diritto federale e quindi alla procedura, completa e non sommaria, degli art. 274 seg. CO (DTF 122 III 92; SJZ 1994 p. 238; Cocchi, Autorità competenti, aspetti procedurali e sfratto, in: AAVV, Diritto della locazione, p. 98) così come del resto la procedura civile ticinese prevede espressamente all'art. 507 cpv. 4 CPC. Questa procedura "federale" di sfratto, diversamente da quella “cantonale” dell’art. 506 CPC, impone tra l’altro al giudice di esaminare con piena cognizione la lite e in particolare di chiarire tutti gli aspetti fattuali e giuridici rilevanti, ivi comprese tutte le eventuali questioni pregiudiziali ( Cocchi, op. cit., ibidem; SVIT, Das Schweizerische Mietrecht - Kommentar, 3 ª ed., n. 8a ad art. 274g CO con rif.; II CCA 11 gennaio 2002 inc. n. 12.2001.175, 24 ottobre 2008 inc. n. 12.2008.209). 8.1 Contrariamente all’assunto della convenuta, non è però vero che la procedura promossa innanzi al Pretore del Distretto di Bellinzona (volta ad ottenere lo sfratto della convenuta dalla casa di abitazione di __________) sia identica a quella pendente presso l’Handelsgericht di Zurigo (nella quale - come detto - la convenuta aveva chiesto tra l’altro che l’istante fosse obbligato a tollerare la sua presenza nella casa di abitazione fino ad evasione delle sue precedenti domande), cosicché si imporrebbe di dichiarare irricevibile l’istanza di sfratto. L’art. 35 LForo, sul quale la convenuta fonda la sua eccezione, recita che se più azioni aventi lo stesso oggetto sono pendenti tra le medesime parti davanti a giudici diversi, il giudice successivamente adito sospende il procedimento finché il giudice preventivamente adito abbia deciso della propria competenza (cpv. 1), rispettivamente dispone la non entrata nel merito appena sia certa la competenza del giudice preventivamente adito (cpv. 2). Nella presente fattispecie, la richiesta della convenuta di dichiarare irricevibile l’istanza di sfratto dovrebbe invero essere disattesa già per il fatto che l’istruttoria di causa non ha ancora provato con certezza che l’Handelsgericht di Zurigo sia competente a statuire sull’azione inoltrata il 13 luglio 2009, con il che si dovrebbe semmai sospendere il procedimento finché quel tribunale si sia pronunciato sulla propria competenza. In realtà, non vi è però motivo di adottare l’una o l’altra di queste alternative. È in effetti incontestabile che le due cause non riguardano lo “stesso oggetto”, ritenuto che in generale vi è identità quando dallo stesso substrato fattuale viene fatta valere una medesima pretesa, rispettivamente, in base alla giurisprudenza del Tribunale federale, quando al giudice viene sottoposta la medesima pretesa fondata sui medesimi fatti e sulla medesima argomentazione giuridica (DTF 121 III 477 consid. 4a, 123 III 18 consid. 2a; Ruggle/Tenchio-Kuzmi ć, Basler Kommentar, n. 10 ad art. 35 LForo; Dasser, Gerichtsstandsgesetz, n. 12 segg. ad art. 35 LForo; Kellerhals/Güngerich, Gerichtsstandsgesetz, 2ª ed., n. 5 ad art. 35 LForo). Ora, nel caso concreto, la mancata identità delle due cause che qui si contrappongono è incontestabile, visto e considerato che la causa pendente a Bellinzona si fonda sul diritto della locazione e più in particolare sulle disdette del 16 giugno e 27 luglio 2009 e sulla conseguente domanda di sfratto, mentre quella avviata in precedenza a Zurigo non trae fondamento su questi stessi fatti, per altro non ancora accaduti allorché il 24 aprile 2009 la convenuta aveva avviato l’obbligatoria procedura di conciliazione (doc. 11) rispettivamente quando il 26 maggio 2009 le era stata rilasciata l’autorizzazione ad agire (doc. 12), ma piuttosto sulle norme del contratto di mandato (fiduciario) e meglio sull’obbligo di rendere conto e di restituire quanto ottenuto in base al contratto (art. 400 seg. CO).

8.1 Contrariamente all’assunto della convenuta, non è però vero che la procedura promossa innanzi al Pretore del Distretto di Bellinzona (volta ad ottenere lo sfratto della convenuta dalla casa di abitazione di __________) sia identica a quella pendente presso l’Handelsgericht di Zurigo (nella quale - come detto - la convenuta aveva chiesto tra l’altro che l’istante fosse obbligato a tollerare la sua presenza nella casa di abitazione fino ad evasione delle sue precedenti domande), cosicché si imporrebbe di dichiarare irricevibile l’istanza di sfratto. L’art. 35 LForo, sul quale la convenuta fonda la sua eccezione, recita che se più azioni aventi lo stesso oggetto sono pendenti tra le medesime parti davanti a giudici diversi, il giudice successivamente adito sospende il procedimento finché il giudice preventivamente adito abbia deciso della propria competenza (cpv. 1), rispettivamente dispone la non entrata nel merito appena sia certa la competenza del giudice preventivamente adito (cpv. 2). Nella presente fattispecie, la richiesta della convenuta di dichiarare irricevibile l’istanza di sfratto dovrebbe invero essere disattesa già per il fatto che l’istruttoria di causa non ha ancora provato con certezza che l’Handelsgericht di Zurigo sia competente a statuire sull’azione inoltrata il 13 luglio 2009, con il che si dovrebbe semmai sospendere il procedimento finché quel tribunale si sia pronunciato sulla propria competenza. In realtà, non vi è però motivo di adottare l’una o l’altra di queste alternative. È in effetti incontestabile che le due cause non riguardano lo “stesso oggetto”, ritenuto che in generale vi è identità quando dallo stesso substrato fattuale viene fatta valere una medesima pretesa, rispettivamente, in base alla giurisprudenza del Tribunale federale, quando al giudice viene sottoposta la medesima pretesa fondata sui medesimi fatti e sulla medesima argomentazione giuridica (DTF 121 III 477 consid. 4a, 123 III 18 consid. 2a; Ruggle/Tenchio-Kuzmi ć, Basler Kommentar, n. 10 ad art. 35 LForo; Dasser, Gerichtsstandsgesetz, n. 12 segg. ad art. 35 LForo; Kellerhals/Güngerich, Gerichtsstandsgesetz, 2ª ed., n. 5 ad art. 35 LForo). 8.2 Ma neppure va ordinata la rimessione dell’intero incarto all’Handelsgericht di Zurigo o la sospensione della procedura sino ad emanazione da parte di quel tribunale di una sentenza cresciuta in giudicato, come preteso dalla convenuta. L’art. 36 LForo, cui essa si richiama, recita che se più azioni materialmente connesse sono pendenti davanti a giudici diversi, il giudice successivamente adito può sospendere il procedimento finché il giudice preventivamente adito abbia deciso (cpv. 1), rispettivamente può disporre la rimessione della causa al giudice preventivamente adito, se questi vi acconsente (cpv. 2). Nel caso di specie, quand’anche si volesse ammettere l’esistenza di una connessione tra le cause pendenti a Bellinzona e Zurigo, entrambe aventi in sostanza per oggetto la continuazione o meno dell’occupazione della casa a __________ da parte della convenuta (cfr. Ruggle/Tenchio-Kuzmi ć, op. cit., n. 18 ad art. 36 LForo), si osserva che la conseguenza da trarre non sarebbe necessariamente quella auspicata dalla convenuta, il giudice successivamente adito avendo in effetti anche in questo caso la facoltà, in base al suo ampio potere di apprezzamento, di continuare con la trattazione della causa (DTF 132 III 178 consid. 5.1; Ruggle/Tenchio-Kuzmi ć, op. cit., n. 24 e 27 ad art. 36 LForo; Dasser, op. cit., n. 11 e 26 ad art. 36 LForo). Ora, nelle particolari circostanze quest’ultima soluzione, che è poi quella implicitamente adottata dal Pretore, può senz’altro essere condivisa. Innanzitutto la sospensione della causa successivamente avviata o la rimessione della stessa al giudice preventivamente adito dev’essere ordinata con riserbo, la regola rimanendo quella secondo cui i diversi procedimenti, seppur connessi, debbano continuare separatamente ( Ruggle/Tenchio-Kuzmi ć, op. cit., n. 29 ad art. 36 LForo; Dasser, op. cit., n. 12 ad art. 36 LForo; Kellerhals/Güngerich, op. cit., n. 2 ad art. 36 LForo). Quest’ultima soluzione tiene inoltre conto dell’interesse dell’istante a una rapida liquidazione della vertenza, ben più meritevole di protezione di quello della convenuta, interessata piuttosto a rallentarne la trattazione ( Ruggle/Tenchio-Kuzmi ć, op. cit., n. 27 ad art. 36 LForo) per continuare nel frattempo a rimanere nella casa. Essa si giustifica pure soppesando gli interessi contrapposti delle parti, visto che la sospensione comporterebbe un evidente ritardo nell’evasione della causa di sfratto, mentre la rimessione della stessa comporterebbe un aumento delle spese ed altri svantaggi procedurali (quali il cambiamento della lingua del processo e degli avvocati intervenuti, con soprattutto l’esigenza di far tradurre dall’italiano al tedesco tutti gli atti di causa e di applicare nuove norme di procedura), tanto più che gli aspetti locativi verrebbero esaminati da un tribunale assai distante dall’ente locato ( Ruggle/Tenchio-Kuzmi ć, op. cit., ibidem; Dasser, op. cit., n. 12 e 27 ad art. 36 LForo; Kellerhals/Güngerich, op. cit., n. 19 ad art. 36 LForo). Nella procedura pendente presso l’Handelsgericht di Zurigo la questione dell’occupazione della casa riveste poi una importanza tutto sommato accessoria di fronte alle numerose altre domande di causa, per cui si deve ritenere che il grado di connessione delle cause, per altro non particolarmente elevato (cfr. supra, consid. 8.1), non dovrebbe giustificare la rimessione della causa a quel tribunale o una sospensione del procedimento pendente a Bellinzona ( Ruggle/Tenchio-Kuzmi ć, op. cit., ibidem; Dasser, op. cit., ibidem). A prescindere da quanto precede, appare poi illogico togliere a un tribunale speciale, com’è il giudice dello sfratto, la trattazione di una causa di sua esclusiva competenza (cfr. art. 23 cpv. 1 LForo), per attribuirla a un altro tribunale, che, oltre a non disporre di quelle medesime competenze specialistiche ( Ruggle/Tenchio-Kuzmi ć, op. cit., ibidem), neppure sarebbe competente per territorio a decidere sullo sfratto ( Dasser, op. cit., n. 20 e 27 ad art. 36 LForo; Kellerhals/Güngerich, op. cit., n. 20 ad art. 36 LForo) e per altro al momento attuale nemmeno è certo che sia competente a statuire sulla particolare questione sottopostagli con l’azione del 13 luglio 2009 ( Dasser, op. cit., n. 27 ad art. 36 LForo; Kellerhals/Güngerich, op. cit., n. 12 e 23 ad art. 36 LForo). Si aggiunga che la procedura di sfratto è ormai ad un stadio assai avanzato essendo già pendente in seconda sede, mentre quella di Zurigo si trova ancora in prima istanza, oltretutto solo in una fase iniziale ( Ruggle/Tenchio-Kuzmi ć, op. cit., ibidem; Dasser, op. cit., n. 12 e 27 ad art. 36 LForo; Kellerhals/Güngerich, op. cit., n. 13 e 23 ad art. 36 LForo). Tanto più che la sospensione non dovrebbe entrare in linea di conto nel caso in cui, come nella fattispecie (cfr. art. 274d CO), il procedimento successivamente avviato debba essere trattato secondo una procedura rapida ( Dasser, op. cit., n. 12 ad art. 36 LForo).

8.2 Ma neppure va ordinata la rimessione dell’intero incarto all’Handelsgericht di Zurigo o la sospensione della procedura sino ad emanazione da parte di quel tribunale di una sentenza cresciuta in giudicato, come preteso dalla convenuta. L’art. 36 LForo, cui essa si richiama, recita che se più azioni materialmente connesse sono pendenti davanti a giudici diversi, il giudice successivamente adito può sospendere il procedimento finché il giudice preventivamente adito abbia deciso (cpv. 1), rispettivamente può disporre la rimessione della causa al giudice preventivamente adito, se questi vi acconsente (cpv. 2). Nel caso di specie, quand’anche si volesse ammettere l’esistenza di una connessione tra le cause pendenti a Bellinzona e Zurigo, entrambe aventi in sostanza per oggetto la continuazione o meno dell’occupazione della casa a __________ da parte della convenuta (cfr. Ruggle/Tenchio-Kuzmi ć, si osserva che la conseguenza da trarre non sarebbe necessariamente quella auspicata dalla convenuta, il giudice successivamente adito avendo in effetti anche in questo caso la facoltà, in base al suo ampio potere di apprezzamento, di continuare con la trattazione della causa (DTF 132 III 178 consid. 5.1; Ruggle/Tenchio-Kuzmi ć Dasser Ruggle/Tenchio-Kuzmi ć Dasser Kellerhals/Güngerich ( Ruggle/Tenchio-Kuzmi ć ( Ruggle/Tenchio-Kuzmi ć Dasser Kellerhals/Güngerich ( Ruggle/Tenchio-Kuzmi ć Dasser ( Ruggle/Tenchio-Kuzmi ć Dasser Kellerhals/Güngerich Dasser Kellerhals/Güngerich Ruggle/Tenchio-Kuzmi ć Dasser Kellerhals/Güngerich Dasser 9. Nel merito la convenuta non mette di per sé in dubbio la correttezza del principio giurisprudenziale esposto dal Pretore, secondo cui il locatore principale, cessata la locazione principale e in presenza di un rapporto di sublocazione, ha la facoltà di introdurre l ’ istanza di sfratto direttamente contro il subconduttore ( Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 22 ad art. 506; Cocchi/Trezzini, CPC-TI App., m. 35 ad art. 506; Cocchi, op. cit., p. 101; Rep. 1996 p. 246; II CCA 8 aprile 2002 inc. n. 12.2002.10, 20 aprile 2009 inc. n. 12.2008.192; SVIT, op. cit., n. 36 ad art. 262 CO; Higi, Zürcher Kommentar, n. 27 ad art. 262 CO; Heinrich, Die Untermiete, p. 141; DTF 120 II 112 consid. 3b/cc/ddd; mp 2002 p. 120 con altri rif.). In questa sede essa contesta unicamente di aver concluso un qualsivoglia valido contratto di locazione con l’istante o un contratto di sublocazione o di comodato con R__________ __________ e ribadisce di fondare il suo diritto ad abitare l’immobile litigioso sul rapporto fiduciario instauratosi con I__________ __________ e con l’istante singolarmente.

9. Nel merito la convenuta non mette di per sé in dubbio la correttezza del principio giurisprudenziale esposto dal Pretore, secondo cui il locatore principale, cessata la locazione principale e in presenza di un rapporto di sublocazione, ha la facoltà di introdurre l ’ istanza di sfratto direttamente contro il subconduttore ( Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 22 ad art. 506; Cocchi/Trezzini, CPC-TI App., m. 35 ad art. 506; Cocchi/Trezzini Cocchi/Trezzini Cocchi, op. cit., p. 101; Rep. 1996 p. 246; II CCA 8 aprile 2002 inc. n. 12.2002.10, 20 aprile 2009 inc. n. 12.2008.192; SVIT, op. cit., n. 36 ad art. 262 CO; Higi, Zürcher Kommentar, n. 27 ad art. 262 CO; Heinrich, Die Untermiete, p. 141; DTF 120 II 112 consid. 3b/cc/ddd; mp 2002 p. 120 con altri rif.). In questa sede essa contesta unicamente di aver concluso un qualsivoglia valido contratto di locazione con l’istante o un contratto di sublocazione o di comodato con R__________ __________ e ribadisce di fondare il suo diritto ad abitare l’immobile litigioso sul rapporto fiduciario instauratosi con I__________ __________ e con l’istante singolarmente. 9.1 Nel caso di specie è pacifico che tra l’istante e R__________ __________ sia venuto in essere un contratto di locazione (doc. B) e che lo stesso sia giunto a scadenza il 31 agosto 2009.

9.1 Nel caso di specie è pacifico che tra l’istante e R__________ __________ sia venuto in essere un contratto di locazione (doc. B) e che lo stesso sia giunto a scadenza il 31 agosto 2009. Affinché si possa decretare lo sfratto della convenuta, occorre dunque che tra R__________ __________ e lei sia venuto in essere un contratto di sublocazione ai sensi dell’art. 262 CO, oppure un’altra relazione contrattuale che giustifichi l’applicazione, almeno per analogia, di quella disposizione, ciò che avviene nel caso in cui tra quelle parti sia stato concluso un contratto di comodato (cfr. Heinrich, op. cit., p. 51 seg.) o ancora quando il conduttore principale autorizza il terzo ad utilizzare la cosa locata in modo duraturo (cfr. Heinrich, op. cit., p. 56 seg.).

Affinché si possa decretare lo sfratto della convenuta, occorre dunque che tra R__________ __________ e lei sia venuto in essere un contratto di sublocazione ai sensi dell’art. 262 CO, oppure un’altra relazione contrattuale che giustifichi l’applicazione, almeno per analogia, di quella disposizione, ciò che avviene nel caso in cui tra quelle parti sia stato concluso un contratto di comodato (cfr. Heinrich, op. cit., p. 51 seg.) o ancora quando il conduttore principale autorizza il terzo ad utilizzare la cosa locata in modo duraturo (cfr. Heinrich, op. cit., p. 56 seg.). Nel querelato giudizio il Pretore, preso atto che la convenuta aveva dichiarato nell’istanza di contestazione della disdetta del 28 agosto 2009 di aver messo a disposizione di R__________ __________ fr. 23'940.- per il pagamento dei canoni mensili di locazione nonché di aver trasferito all’istante l’importo di fr. 6'840.- a titolo di cauzione per il contratto di locazione (p. 10), ha ritenuto che tra R__________ __________ e la convenuta era venuto in essere un contratto di sublocazione, aggiungendo poi che, se anche le condizioni per ammettere l’esistenza di un tale contratto non fossero date, tra quelle parti sarebbe in ogni caso venuto in essere un contratto di comodato. Con il gravame la convenuta, richiamandosi a una sentenza di questa Camera (II CCA 23 ottobre 2000 inc. n. 12.2000.119), ritiene che non vi erano in realtà elementi atti a dimostrare che quelle somme costituissero la controprestazione per la messa a disposizione della casa a titolo di sublocazione e che la circostanza che essa si fosse impegnata a provvedere a ogni onere di finanziamento e di manutenzione della proprietà alla stregua di un proprietario escludeva che la casa le fosse stata messa a disposizione a titolo di comodato gratuito. La sentenza citata ha in realtà per oggetto una fattispecie assai diversa e non giova alla convenuta: in quell’occasione era stata in effetti negata all’intestatario (fiduciario) di un immobile la possibilità di sfrattare l’inquilino, non essendo stata provata l’esistenza tra loro di un valido contratto di locazione o di comodato, e ciò in quanto l’inquilino aveva provveduto a pagare le opere di miglioria e le spese ipotecarie, da lui per altro personalmente assunte nei confronti della banca; nel caso che ci occupa invece, pacifica l’esistenza di un contratto di locazione principale, è in discussione l’esistenza di un subcontratto (di sublocazione o di comodato), ritenuto che da una parte la convenuta non era la controparte contrattuale della banca per il pagamento delle spese ipotecarie, nemmeno contratte direttamente da R__________ __________ ma dall’istante, e che dall’altra la “pigione” da pagare non copriva tutti i possibili esborsi a carico del proprietario, ma era stata fissata con un importo fisso (fr. 3'420.-, cfr. doc. 30). Nel caso concreto, a fronte dell’impegno della convenuta di garantire a R__________ __________ la liquidità necessaria al mantenimento del contratto di locazione (cfr. istanza di contestazione della disdetta del 28 agosto 2009 p. 9, 10 seg. e 15, domanda processuale 24 settembre 2009 p. 6, allegato di risposta p. 8 seg. e 15, appello p. 8), ovvero i fr. 3'420.- mensili, e della sua ammissione di aver messo a disposizione di R__________ __________ i fr. 23'940.- con cui quest’ultima aveva poi pagato mensilmente l’affitto all’istante (cfr. istanza di contestazione della disdetta del 28 agosto 2009 p. 10, allegato di risposta p. 9, appello p. 8), non si può ritenere che essa intendesse agire alla stregua di una proprietaria, quella somma costituendo il corrispettivo per l’occupazione della casa onerosamente messa a sua disposizione da R__________ __________ o comunque l’importo necessario al finanziamento di quest’ultima società che le avrebbe così messo a disposizione la casa a titolo gratuito. La conclusione del Pretore circa la venuta in essere di un contratto di sublocazione o di comodato tra queste due parti, con la conseguente fondatezza dell’istanza di sfratto e validità della disdetta, può dunque essere confermata.

Nel querelato giudizio il Pretore, preso atto che la convenuta aveva dichiarato nell’istanza di contestazione della disdetta del 28 agosto 2009 di aver messo a disposizione di R__________ __________ fr. 23'940.- per il pagamento dei canoni mensili di locazione nonché di aver trasferito all’istante l’importo di fr. 6'840.- a titolo di cauzione per il contratto di locazione (p. 10), ha ritenuto che tra R__________ __________ e la convenuta era venuto in essere un contratto di sublocazione, aggiungendo poi che, se anche le condizioni per ammettere l’esistenza di un tale contratto non fossero date, tra quelle parti sarebbe in ogni caso venuto in essere un contratto di comodato. Con il gravame la convenuta, richiamandosi a una sentenza di questa Camera (II CCA 23 ottobre 2000 inc. n. 12.2000.119), ritiene che non vi erano in realtà elementi atti a dimostrare che quelle somme costituissero la controprestazione per la messa a disposizione della casa a titolo di sublocazione e che la circostanza che essa si fosse impegnata a provvedere a ogni onere di finanziamento e di manutenzione della proprietà alla stregua di un proprietario escludeva che la casa le fosse stata messa a disposizione a titolo di comodato gratuito. La sentenza citata ha in realtà per oggetto una fattispecie assai diversa e non giova alla convenuta: in quell’occasione era stata in effetti negata all’intestatario (fiduciario) di un immobile la possibilità di sfrattare l’inquilino, non essendo stata provata l’esistenza tra loro di un valido contratto di locazione o di comodato, e ciò in quanto l’inquilino aveva provveduto a pagare le opere di miglioria e le spese ipotecarie, da lui per altro personalmente assunte nei confronti della banca; nel caso che ci occupa invece, pacifica l’esistenza di un contratto di locazione principale, è in discussione l’esistenza di un subcontratto (di sublocazione o di comodato), ritenuto che da una parte la convenuta non era la controparte contrattuale della banca per il pagamento delle spese ipotecarie, nemmeno contratte direttamente da R__________ __________ ma dall’istante, e che dall’altra la “pigione” da pagare non copriva tutti i possibili esborsi a carico del proprietario, ma era stata fissata con un importo fisso (fr. 3'420.-, cfr. doc. 30). Nel caso concreto, a fronte dell’impegno della convenuta di garantire a R__________ __________ la liquidità necessaria al mantenimento del contratto di locazione (cfr. istanza di contestazione della disdetta del 28 agosto 2009 p. 9, 10 seg. e 15, domanda processuale 24 settembre 2009 p. 6, allegato di risposta p. 8 seg. e 15, appello p. 8), ovvero i fr. 3'420.- mensili, e della sua ammissione di aver messo a disposizione di R__________ __________ i fr. 23'940.- con cui quest’ultima aveva poi pagato mensilmente l’affitto all’istante (cfr. istanza di contestazione della disdetta del 28 agosto 2009 p. 10, allegato di risposta p. 9, appello p. 8), non si può ritenere che essa intendesse agire alla stregua di una proprietaria, quella somma costituendo il corrispettivo per l’occupazione della casa onerosamente messa a sua disposizione da R__________ __________ o comunque l’importo necessario al finanziamento di quest’ultima società che le avrebbe così messo a disposizione la casa a titolo gratuito. La conclusione del Pretore circa la venuta in essere di un contratto di sublocazione o di comodato tra queste due parti, con la conseguente fondatezza dell’istanza di sfratto e validità della disdetta, può dunque essere confermata. 9.2 La pretesa esistenza di un rapporto fiduciario instauratosi con I__________ __________ e con l’istante singolarmente che fonderebbe il diritto della convenuta ad abitare l’immobile litigioso non migliora la sua posizione. In questa sede la convenuta non ha in effetti (più) preteso - e nemmeno potrebbe - che il contratto di locazione tra l’istante e R__________ __________ e quello di sublocazione/comodato tra quest’ultima e lei fossero simulati e con ciò inesistenti da un punto di vista giuridico: in tali circostanze, stante la cessazione della locazione principale, ben si giustifica lo sfratto nei suoi confronti (cfr. supra, consid. 9). Che poi l’istante, alla luce degli accordi fiduciari conclusi, non fosse internamente autorizzato ad agire contro gli interessi della mandante, è una questione che esula da questo giudizio, ciò non impedendogli in ogni caso di agire esternamente come poi ha fatto. Il fatto infine che la convenuta, in quanto mandante dell’intera operazione, potrà pretendere, previo pagamento degli onorari e degli incomodi occorsi ai mandatari, la restituzione di quanto è stato acquisito nell’ambito del mandato, tra cui anche l’immobile in questione, non impedisce a sua volta che essa possa essere ora sfrattata in base alle norme sulla locazione da lei stessa volute, la sua proprietà e con ciò la possibilità di occupare la casa litigiosa potendo, se del caso, essere ripristinata in un momento successivo.

9.2 La pretesa esistenza di un rapporto fiduciario instauratosi con I__________ __________ e con l’istante singolarmente che fonderebbe il diritto della convenuta ad abitare l’immobile litigioso non migliora la sua posizione. In questa sede la convenuta non ha in effetti (più) preteso - e nemmeno potrebbe - che il contratto di locazione tra l’istante e R__________ __________ e quello di sublocazione/comodato tra quest’ultima e lei fossero simulati e con ciò inesistenti da un punto di vista giuridico: in tali circostanze, stante la cessazione della locazione principale, ben si giustifica lo sfratto nei suoi confronti (cfr. supra, consid. 9). Che poi l’istante, alla luce degli accordi fiduciari conclusi, non fosse internamente autorizzato ad agire contro gli interessi della mandante, è una questione che esula da questo giudizio, ciò non impedendogli in ogni caso di agire esternamente come poi ha fatto. Il fatto infine che la convenuta, in quanto mandante dell’intera operazione, potrà pretendere, previo pagamento degli onorari e degli incomodi occorsi ai mandatari, la restituzione di quanto è stato acquisito nell’ambito del mandato, tra cui anche l’immobile in questione, non impedisce a sua volta che essa possa essere ora sfrattata in base alle norme sulla locazione da lei stessa volute, la sua proprietà e con ciò la possibilità di occupare la casa litigiosa potendo, se del caso, essere ripristinata in un momento successivo. 10. La conferma del giudizio del Pretore sulla contestazione della disdetta e sullo sfratto rende priva d’oggetto la richiesta della convenuta di aumentare da fr. 750.- a fr. 5'000.- l’indennità ripetibile dovuta per la procedura di prima sede, quell’aumento essendo stato evidentemente richiesto solo per il caso - non verificatosi - in cui le ripetibili fossero state poste a suo favore.

10. La conferma del giudizio del Pretore sulla contestazione della disdetta e sullo sfratto rende priva d’oggetto la richiesta della convenuta di aumentare da fr. 750.- a fr. 5'000.- l’indennità ripetibile dovuta per la procedura di prima sede, quell’aumento essendo stato evidentemente richiesto solo per il caso - non verificatosi - in cui le ripetibili fossero state poste a suo favore. 11. Ne discende l’integrale reiezione del gravame.

11. Ne discende l’integrale reiezione del gravame. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di questa sede, calcolate su un valore litigioso di fr. 38’880.- (pari a dodici mesi di locazione, a norma dell'art. 414 cpv. 3 CPC, l'appello, oltre allo sfratto, avendo pure per oggetto anche la contestazione della disdetta), seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di questa sede, calcolate su un valore litigioso di fr. 38’880.- (pari a dodici mesi di locazione, a norma dell'art. 414 cpv. 3 CPC, l'appello, oltre allo sfratto, avendo pure per oggetto anche la contestazione della disdetta), seguono la soccombenza (art. 148 CPC). Per i quali motivi,

Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG

richiamati gli art. 148 CPC e la TG dichiara e pronuncia

dichiara e pronuncia I. L’appello 9 novembre 2009 di AP 1 è respinto.

I. L’appello 9 novembre 2009 di AP 1 è respinto. II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in: a) tassa di giustizia fr. 1’000.-

a) tassa di giustizia fr. 1’000.- b) spese fr. 50.-

b) spese fr. 50.- Totale fr. 1’050.-

Totale fr. 1’050.- da anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere all’appellato AO 1 fr. 1’500.- per ripetibili. da anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere all’appellato AO 1 fr. 1’500.- per ripetibili. III. Intimazione:

III. Intimazione: Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello La presidente Il segretario

La presidente Il segretario Rimedi giuridici

Rimedi giuridici Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi; per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi; per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).