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Débat
Le président. Nous traitons maintenant la M 2091-A en catégorie II, quarante minutes. Le rapport de majorité est de Mme Nathalie Schneuwly, qui est remplacée par... (Un instant s'écoule.) Le PLR se réveille-t-il ? (Un instant s'écoule.) Ce sera donc M. Serge Hiltpold, à qui je passe la parole. (Remarque.) Vous la prendrez après ? Très bien, alors c'est au tour du rapporteur de minorité, M. Christian Dandrès.
M. Christian Dandrès (S), rapporteur de minorité. Je vous remercie, Monsieur le président. J'aimerais remettre cette motion dans son contexte pour pouvoir cadrer quelque peu nos débats. Ce texte avait été déposé à la fin de la dernière législature, qui a vu se dérouler beaucoup de discussions sur la question de la libération de terrains pour permettre de construire. L'UDC et le PLR avaient surenchéri pour pouvoir, à mon sens et à celui du parti socialiste, obtenir le vote des propriétaires de villas en cette période électorale. Cette motion a quelques vertus, dont celle de considérer, ce qui est assez rare de la part de ces bancs-là, que le taux de vacance à partir duquel le marché fonctionnerait serait de 2%, ce qui a été plusieurs fois contredit depuis lors.
Le département avait également oeuvré à la libération des terrains en recourant à une pratique administrative que vous trouverez décrite à la page 41 du rapport et qui permet aux propriétaires qui le souhaitent - c'était là une réponse à un écueil important identifié dans le cadre des travaux parlementaires - de pouvoir demeurer sur leur site en cas d'attachement particulier au quartier. Entrée en vigueur en 2012, cette pratique administrative était incitative en elle-même. Malgré cela, le département de l'urbanisme - aujourd'hui le DALE - avait fait quelques pas supplémentaires en apportant une touche syndicale puisqu'il permettait de dédommager les propriétaires en sus du prêt admis par l'office lorsqu'il y a cession d'appartement contre cession de terrain. C'est là quelque chose de tout de même assez problématique parce qu'on renie, par ce mécanisme, le système de contrôle des prix, même si ça se fait en deux temps et de manière indirecte: d'abord, le propriétaire de villa se voit attribuer plusieurs appartements en propriété par étage au prix de revient, puis cet heureux propriétaire peut par la suite revendre ces appartements avec une plus-value de 50%, ce qui équivaut en réalité à autoriser une hausse des prix de vente admis par l'office cantonal du logement, mais de manière indirecte, en deux temps, via le mécanisme que je vous ai dépeint.
Si le magistrat Longchamp, qui était en charge du département à l'époque, avait déjà fait preuve de largesse, le PLR souhaitait aller encore plus loin avec cette motion puisqu'il voulait pouvoir obtenir un certain nombre d'avantages fiscaux. Le groupe socialiste avait considéré que ces largesses-là, dans la mesure où elles étaient au final payées par les futurs habitants de ces appartements - locataires ou propriétaires - s'éloignaient trop d'un équilibre nécessaire dans une période de pénurie. Nous avons longuement débattu des difficultés posées par le contrôle des prix de vente et le laxisme qu'on avait pu rencontrer, notamment avec le projet de La Tulette, et c'est la raison pour laquelle le groupe socialiste l'avait refusé. Mais je dois encore préciser un point: la motion avait été traitée quelques mois à peine après l'entrée en vigueur de cette pratique administrative du département de l'urbanisme, ce qui fait que la commission n'a pas pu obtenir des réponses satisfaisantes aux questions posées sur les invites. Depuis lors, aucun débat n'a eu lieu. On peut donc considérer cette motion comme obsolète, ce d'autant plus que le Grand Conseil a entre-temps voté le PL 11305 sur la réforme des PLQ qui permet de résoudre un certain nombre de problèmes. Par conséquent, la minorité vous propose de rejeter cette motion.
Présidence de M. Jean-Marc Guinchard, premier vice-président
Le président. Merci, Monsieur. Le rapporteur de majorité souhaite-t-il s'exprimer ? (Remarque.) Non, d'accord. La parole est à M. le député François Lefort.
M. François Lefort (Ve). Merci, Monsieur le président. Mesdames et Messieurs les députés, cette motion part d'un bon sentiment en proposant de faciliter la pratique administrative en vigueur sur les transactions de terrains en zone de développement afin de favoriser les échanges entre promoteurs et propriétaires. Elle part d'un bon sentiment mais, depuis les années soixante à Genève, les pouvoirs publics disposent d'instruments législatifs de qualité, en particulier la loi générale sur les zones de développement qui offre à l'Etat les leviers nécessaires pour mener une politique publique efficace en faveur du logement.
De plus, les buts poursuivis par cette motion sont maintenant atteints sous une autre forme via la loi 11305 intitulée «Réforme PLQ» que nous avons votée au printemps et qui modifie la LGZD. Ce texte est donc caduc puisque la loi actuelle fournit d'autres outils qui remplissent presque les mêmes buts, à savoir la cession fiduciaire des droits à bâtir et les échanges de droits à bâtir, choses nouvelles et permises par la réforme de la procédure du plan localisé de quartier. C'est une façon différente d'atteindre les buts recherchés par cette motion, c'est une autre méthode pour éviter le sentiment de spoliation que ressentaient les petits propriétaires dans les zones déclassées en zone de développement. Parce que cette motion est caduque et que le Grand Conseil et le Conseil d'Etat ont rempli ces buts par d'autres moyens, nous, les Verts, vous proposons de refuser cette motion.
M. Christo Ivanov (UDC). Mesdames et Messieurs les députés, la motion 2091 arrive effectivement un peu tard, mais elle pose de vraies questions s'agissant des échanges terrains-appartements. Ce texte vise à modifier la pratique administrative sur les transactions en zone de développement en attribuant des appartements en échange d'un terrain dans une durée de cinq ans après l'application du plan localisé de quartier. L'objectif étant de donner un coup de pouce à la construction de logements, en panne dans notre canton, le groupe UDC vous demande d'accepter cette motion votée en commission par une majorité, ce malgré la loi récemment adoptée par notre parlement. Je vous remercie.
Mme Caroline Marti (S). Cette motion n'a finalement qu'un seul objectif: augmenter le prix payé aux propriétaires pour qu'ils acceptent de céder leur terrain et que celui-ci se libère à la construction. Cela signifie passer au-dessus des limites autorisées et prévues par la LGZD, qui vise à éviter que le prix des terrains ne soit répercuté de manière trop importante sur les plans financiers et les futurs loyers. Cette motion présente donc un risque considérable à nos yeux, à savoir qu'en augmentant le prix payé aux propriétaires, on augmente également le prix des futurs loyers des logements construits. De cette façon, on perpétue malgré tout les privilèges des propriétaires fonciers, ceci sur le dos des futurs locataires qui en payeront le prix fort, on demande tout simplement aux nouveaux locataires qui, je le rappelle, sont régulièrement des jeunes couples, des familles, d'être solidaires avec les propriétaires fonciers et, aux yeux des socialistes, cela devrait tout simplement être l'inverse.
Je voudrais rappeler que la LGZD prévoit déjà des outils pour débloquer des situations, comme lorsque certains propriétaires empêchent la construction de nouveaux quartiers par leur refus de vendre: ça s'appelle le droit d'expropriation, mais le département ne semble malheureusement pas en faire suffisamment usage. Je vous demande, au nom des socialistes, de faire barrage à ces attaques incessantes contre le but même de la LGZD, qui est de construire des logements dont les loyers correspondent aux besoins prépondérants de la population, tout en vous rappelant que nous allons très prochainement, au cours de cette journée, traiter une motion qui demande un déplafonnement provisoire du prix du terrain en zone de développement. Je vous invite donc à rejeter cette motion.
M. Daniel Sormanni (MCG). Le principe de cette motion était intéressant. Il se trouve qu'elle a été déposée lors de la législature précédente et qu'aujourd'hui, la LGZD ayant été modifiée, ces échanges de terrains et de reports de droits à bâtir sont déjà plus ou moins permis. Par conséquent, ce texte est relativement obsolète, et nous serions plutôt enclins à le refuser compte tenu du fait que la LGZD a été modifiée. Nous vous invitons donc aussi à refuser cet objet, non pas sur son principe, puisque, je le répète, celui-ci est consacré dans la nouvelle loi depuis une année, laquelle permet ces reports de droits à bâtir. Je crois que c'est ça qui est important, c'est la réalité d'aujourd'hui: cette motion a été déposée avant le changement de pratique, et nous vous invitons donc à la rejeter.
M. Christophe Aumeunier (PLR), député suppléant. J'ai le sentiment que ce parlement appréhende mal la situation et la problématique. Même si nous sommes opposés philosophiquement aux bancs de gauche, je ne peux pas croire qu'ils penseraient réellement ce qu'ils ont dit tout à l'heure s'ils appréhendaient correctement la situation. En effet, Mesdames et Messieurs les députés, nous avons décidé de mettre en oeuvre un plan directeur cantonal afin de tenter de résoudre la pénurie de logements dont nous souffrons à Genève, plan qui fait état d'un équilibre des sacrifices: sacrifices en déclassant une partie de la zone agricole, sacrifices en déclassant une partie de la zone villas. Nous parlons ici du déclassement de la zone villas.
Le département avance parce que c'est ce que nous lui demandons tous: il a élaboré cet été une carte des zones réservées et empêche ainsi les propriétaires de villas, qui sont visés par le plan directeur 2030, de former toute construction en figeant la valeur des parcelles, et nous nous acheminons vers l'avènement du plan directeur cantonal. Nous parlons ici non pas de dizaines ou de centaines de parcelles, mais bien de milliers de parcelles ! De quoi nous parle la minorité ? D'argent. Quant à moi, je vous parle de personnes, de familles. Je vais être didactique et vous demander la chose suivante: si nous parlions aujourd'hui de déplacer des milliers de locataires, que répondriez-vous, qu'envisageriez-vous de faire ? Nous demandons des mesures d'accompagnement; il s'agit de maintenir l'équilibre social de notre canton, de ne pas opposer inutilement une caste de propriétaires à une caste de locataires, de prendre en considération des gens qui ont acquis des terrains ou des villas de manière tout à fait légitime, conformément à leur droit constitutionnel. Ils n'ont rien demandé à personne, et la collectivité souhaite s'accaparer leur terrain pour développer Genève. Il s'agit donc, en toute légitimité, sans faire de cadeau, de permettre à ces gens de bouger. On nous dit qu'il faut exproprier; bien. L'expropriation, c'est nier le droit de la propriété, c'est faire fi de notre équilibre social, mais c'est aussi envisager une indemnité pleine et entière. Une indemnité pleine et entière ? C'est tout ce que disent notre jurisprudence et notre droit. Pensez-vous vraiment que l'Etat en a les moyens par les temps qui courent ? Non, nous n'en avons pas les moyens !
La solution, Mesdames et Messieurs les députés, c'est d'encourager ces propriétaires à bouger en faisant en sorte qu'ils puissent échanger leur villa contre un appartement, leur terrain contre un autre en zone villas, le tout avec une incitation fiscale. Quelle en est la répercussion sur les loyers ? Elle est moindre, quelques pour-cent. Et quel en est l'avantage ? C'est la création de logements, dont le prix sera inférieur au prix moyen des logements construits actuellement puisque nous envisageons d'en construire en grand nombre. Décidément, Mesdames et Messieurs, il s'agit résolument d'accepter cette voie, cette politique, cette motion, et de demander au Conseil d'Etat de poursuivre les efforts qu'il a entrepris parce que ceux-ci sont indispensables. Merci, Mesdames et Messieurs. (Quelques applaudissements.)
M. Olivier Cerutti (PDC). La loi dit beaucoup de choses. Quand elle en dit trop, on oublie souvent les virgules ou les points-virgules qui nous permettent d'avancer. En lisant ce rapport, on se rend compte d'une chose, c'est qu'il a quand même fallu six séances pour comprendre et appréhender le sujet. Tout ce travail a été fait en commission avec une certaine vérité - du moins j'ose le croire car je n'en faisais pas partie. C'est pourquoi je pense que ces principes doivent être appuyés aujourd'hui, même s'ils sont déjà en partie dans la loi. C'est dans cette vision des choses que le parti démocrate-chrétien soutiendra cette motion car il estime qu'elle sera vraisemblablement un plus pour trouver des solutions entre gens qui ont envie de construire cette ville. Mesdames et Messieurs, je vous invite à accepter cette motion.
Une voix. Bravo !
M. Antonio Hodgers, conseiller d'Etat. Comme dans le cas de la motion dont votre Conseil a été saisi précédemment, le département répond déjà à celle-ci. Cela a été dit en commission, concernant la première invite qui demande au Conseil d'Etat de modifier sa pratique administrative pour favoriser les échanges terrains-appartements, le département a donné une copie de cette pratique à la commission et chaque commissaire a pu constater qu'en réalité, il appliquait déjà le principe de l'invite. S'agissant de la deuxième invite consistant à informer promoteurs, propriétaires et grand public, nous le faisons déjà aussi, c'est publié sur le site Internet. Nous travaillons avec les associations professionnelles et chacun peut aujourd'hui prendre connaissance de cette pratique. Quant à la troisième invite - le volet fiscal - elle a nécessité une note du département des finances de mon collègue Dal Busco, qui a confirmé que l'administration fiscale fera preuve de bienveillance en la matière dans le cadre de ses opérations pour aller dans le sens des petits propriétaires et ne pas les taxer comme s'il s'agissait de promoteurs.
En ce qui concerne la quatrième invite, à savoir attribuer aux appartements reçus en échange d'un terrain une durée de pré-possession équivalente à celle qui prévalait sur le terrain concerné, là encore, c'est une pratique admise. En tant que propriétaire, vous pouvez obtenir jusqu'à trois appartements dans le projet immobilier qui se construit sur votre ancienne propriété. Ceci, Mesdames et Messieurs, pour vous dire que vous pouvez bien sûr renvoyer cette motion au Conseil d'Etat. Peut-être faudrait-il, dans la première invite, remplacer l'expression «modifier la pratique administrative» par «confirmer la pratique administrative» vu que chacun a admis que celle-ci était déjà en vigueur. Mais, quoi qu'il en soit, sur le fond, nous sommes raccord, comme on dit.
D'un point de vue plus structurel, il est évident que cette motion a été déposée à un moment où la conjoncture immobilière tendait vers le haut et où les prix de l'immobilier, libres sur la zone ordinaire, atteignaient des sommets, en tout cas des pics importants. Or ce n'est plus le cas aujourd'hui, et on voit toute la difficulté qu'il y a là pour l'Etat, qui se doit de mener une politique administrative constante. On ne peut pas ajuster nos prix tous les trois mois en fonction de l'évolution du marché et, d'un autre côté, le marché évolue en fonction de conjonctures économiques qui nous dépassent très largement. Mesdames et Messieurs, nous avons eu l'occasion de débattre sur un autre sujet en lien avec le logement, soit sur les rendements admis du logement social. J'ai dû expliquer aux milieux de gauche ou de locataires que l'Etat voulait des rendements stables sur le long terme puisque le logement social a besoin d'une stabilité sur le long terme. De la même manière, je me permets de tenir le même discours aujourd'hui aux partis plutôt de droite ou proches des milieux immobiliers: en matière d'acquisition foncière, l'Etat ne peut pas, dans ses pratiques administratives, courir après le marché.
Pourquoi ne peut-il pas le faire ? Tout d'abord, ce n'est matériellement pas possible, nous ne sommes pas équipés comme une bourse avec des bookmakers qui peuvent suivre l'évolution du marché et par conséquent ajuster nos prix toutes les semaines. Deuxièmement, nous sommes sur des processus administratifs longs car l'acquisition foncière peut prendre plusieurs années; à quel moment fixe-t-on le prix ? Enfin, Mesdames et Messieurs, l'accès à la propriété serait péjoré si l'Etat, comme grand acteur macroéconomique, venait à tirer les prix vers le haut en achetant au prix le plus élevé que le marché peut offrir. Souvent, les propriétaires nous disent rêver de tels ou tels prix. La réalité du marché n'est pas toujours comme cela, et vous ne pouvez pas demander à l'Etat d'avoir un comportement économique agressif en achetant au prix le plus fort, parce que cela aurait un impact non seulement sur le prix du logement social mais aussi sur l'ensemble du marché immobilier, avec des prix qui seraient artificiellement à la hausse.
La pratique administrative que nous menons est donc à long terme, de la même manière que celle des rendements admis en termes de logements sociaux, et elle peut faire l'objet d'un ajustement. Par conséquent, la réponse à cette motion sera l'occasion pour le Conseil d'Etat de vous dire comment nous entendons, suite aux Rencontres du logement, introduire un mécanisme d'ajustement notamment des prix admis, des prix plafond - aujourd'hui 1000 F le mètre carré pour la zone 5 - et peut-être pourrons-nous alors approfondir nos réflexions. Voilà, Mesdames et Messieurs, dans notre vision, nous ne sommes pas si éloignés que cela de la pratique à adopter, mais chacun conviendra qu'il s'agit d'un sujet sensible pour lequel il n'y a pas de solution facile ou idéale.
Présidence de M. Antoine Barde, président
Le président. Merci, Monsieur le conseiller d'Etat. Nous allons voter sur la prise en considération de cette motion.
Mise aux voix, la motion 2091 est adoptée et renvoyée au Conseil d'Etat par 55 oui contre 32 non.