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Die Rechtsnatur des Stockwerkeigentums
Der Begriff «Eigentumswohnung» ist gebräuchlich und wird im Immobilienhandel häufig verwendet. Wer eine kaufen will, geht normalerweise davon aus, eine Wohnung zu Eigentum zu erwerben, eine Eigentumswohnung.
(rh) Spätestens, wenn der Kaufvertrag vorliegt, wird klar, dass anders als etwa beim Kauf eines allein stehenden Einfamilienhauses nicht das gewünschte Wohnobjekt erworben wird. Vielmehr beteiligt man sich an einem ganzen Grundstück mit dem darauf stehenden Gebäude. Darum wird das Kaufobjekt im Kaufvertrag nicht als Eigentumswohnung bezeichnet, sondern als Stockwerkeigentum beziehungsweise Stockwerkeigentumsanteil.
Nach schweizerischem Recht ist das Eigentum von Gebäuden mit dem Grund und Boden verbunden, auf dem es steht. Die einzelnen Räume und Wohnungen gehören zum Eigentum des Gesamtgebäudes. Eine eigentumsrechtliche Trennung des Gebäudeeigentums vom Boden ist nur durch ein Baurecht als Dienstbarkeit möglich. An einzelnen Räumen oder Geschossen kann aber kein Baurecht begründet werden, das separate Eigentum an Räumen oder Geschossen ist also unmöglich. Wer eine Wohnung oder ein Geschäftslokal zu Eigentum erwerben will, muss das darum zwingend über eine Beteiligung an der Gesamtliegenschaft – in der Regel inklusive Grund und Boden – tun. Der in der Umgangssprache geläufige Begriff Eigentumswohnung ist darum irreführend.
Form des Miteigentums
Nach gesetzlicher Definition ist Stockwerkeigentum der Miteigentumsanteil an einem Gesamtgrundstück, einschliesslich aller darauf stehenden Gebäude, und ist untrennbar mit dem Sonderrecht verbunden, bestimmte Gebäudeteile ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen. Diese Räume im Sonderrecht bilden die Stockwerkeigentumseinheit.
Die rechtliche Ausgestaltung als Miteigentumsanteil macht es möglich, dass jeder Stockwerkeigentümer über seinen Wertanteil frei verfügen kann. Er kann ihn nach eigenem Gutdünken belasten, zum Beispiel eine Hypothek aufnehmen oder ihn verkaufen. Durch die feste Verbindung des Wertanteils mit dem Nutzungsrecht an bestimmten Räumlichkeiten geht dieses Recht ohne weiteres Rechtsgeschäft auf jeden Rechtsnachfolger (Käufer des Stockwerkeigentumsanteils) über.
In der Praxis entsteht darum der Eindruck, dass das Eigentum an einer bestimmten Wohnung übertragen wird. Dabei sollte aber nicht vergessen werden, dass der Stockwerkeigentümer rechtlich und auch faktisch nicht Alleineigentümer der Liegenschaft ist. Nicht nur der Boden, auch alle Gebäudeteile – einschliesslich der im Sonderrecht zugewiesenen Räume – bleiben im Miteigentum aller Stockwerkeigentümer. Der einzelne Stockwerkeigentümer sollte sich darum bewusst sein, dass er ein Teil der Miteigentümergemeinschaft der Gesamtüberbauung ist und bleibt – und an die Gemeinschaftsordnung gebunden ist.
Die anderen Stockwerkeigentümer haben bei einem Verkauf der Stockwerkeinheit – andere Abreden vorbehalten – kein Vorkaufsrecht.
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