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Incarto n. 12.2002.62 Lugano 12 dicembre 2002 /dp In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: Cocchi, presidente, Chiesa e Rusca segretaria: Zanetti, vicecancelliera sedente per statuire nella causa OA.1999.00595 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione 20 agosto 1999 da __________ rappr. dallo studio legale __________ contro __________ rappr. dall’avv. __________ con cui l’attrice ha chiesto la condanna della parte convenuta al pagamento di un importo di fr. 28’010.85 (ridotti in sede di conclusioni a fr. 21'725.35) oltre accessori, protestando spese e ripetibili; domanda avversata dal convenuto e che il Pretore, con sentenza 22 febbraio 2002, ha integralmente accolto, respingendo invece la domanda riconvenzionale formulata dal Comune di __________ e volta ad ottenere dalla __________ il pagamento di fr. 13'450.15; appellante il convenuto che, con memoriale 18 marzo 2002, chiede la riforma del querelato giudizio, nel senso di respingere integralmente la petizione e di accogliere la domanda riconvenzionale (limitatamente a fr. 3’647.80), protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi; mentre il convenuto, con osservazioni 29 aprile 2002, postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili; letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti, ritenuto in fatto: A. A far tempo dal 1970 la __________ amministrava a __________ sei case di appartamenti, che il Comune di __________ ereditava nell’ottobre del 1986, rinnovando alla parte attrice il mandato di amministrazione. Il 10 marzo 1989 le parti sottoscrivevano un nuovo contratto di amministrazione dei suddetti stabili (doc. A). Il 25 ottobre 1995 gli stabili di __________ venivano aggiudicati a __________ nell’ambito di un’asta pubblica volontaria (mentre una precedente asta del 6 settembre 1995 era andata deserta). Il trapasso al nuovo proprietario avveniva il 1. dicembre 1995. B. In data 8 dicembre 1995 la parte attrice redigeva un primo conteggio fino al 30 novembre 1995 dal quale risultava un saldo a favore del Comune di __________ di fr. 49'701.90 (doc. C). Un secondo conteggio includeva ulteriori spese legate al consumo di acqua e pertanto il saldo a favore del Comune diminuiva a fr. 37'049.45 (doc. D). Questi conteggi non sono stati contestati dal convenuto entro il termine di trenta giorni previsto dal contratto di amministrazione (doc. A, art. 2). Il 15 luglio 1996 la __________ allestiva un terzo conteggio per il periodo 1. gennaio - 30 giugno 1996 che presentava un ammontare a favore dell’amministrazione immobiliare di fr. 19'084.05 (doc. E), nonché una fattura di fr. 1'500.-- per l’allestimento della dichiarazione di imposta per il maggior valore immobiliare (doc. F). Una fattura che includeva i succitati importi veniva inviata al convenuto il 3 settembre 1996 (per complessivi fr. 20'584.05; doc. G). Infine, il 17 dicembre 1996, la parte attrice trasmetteva un’ulteriore fattura di fr. 7'426.80 relativa alle tasse per la telediffusione e per l’acqua piovana, nonché ai premi dell’assicurazione infortuni per il custode per l’anno 1995 (doc. J). I due conteggi di cui ai doc. F e J non sono stati contestati dal Comune di __________. C. Il 24 gennaio 1997 il Municipio di __________ contestava una parte delle fatture relative a riparazioni fatte eseguire dalla __________ negli immobili di sua proprietà, adducendo che per diversi lavori non sarebbe stato preventivamente richiesto il preavviso favorevole dell’Esecutivo comunale (doc. K). La parte attrice ribadiva invece la correttezza dei conteggi allestiti, poiché a suo parere i lavori di riparazione e rinnovazione svolti sarebbero stati necessari al fine di garantire una continuità nella locazione degli appartamenti a successivi conduttori (doc. L). Per tutta risposta, il Comune di __________ si dichiarava disposto a versare un importo a saldo di ogni e qualsiasi pretesa pari a fr. 8'234.55 (doc. M, N). D. Con petizione 18 agosto 1999 la __________ ha postulato il pagamento dell’importo di fr. 28'010.90 oltre interessi del 5% dal 18 marzo 1996 per i lavori svolti negli immobili di __________ (fr. 19'084.10, doc. E; fr. 7'426.80, doc. J; fr. 1'500.--, doc. F). Con risposta e azione riconvenzionale 24 gennaio 2000, il Comune di __________ si è opposto alla pretesa di controparte, rilevando che già con lo scritto del 19 giugno 1991 il Municipio avrebbe informato la __________ che “a partire dal 2. semestre 1991 autorizzerà l’esecuzione di interventi d’ordinaria amministrazione. Per ciò che concerne l’esecuzione di opere straordinarie di qualsiasi tipo, come anche eventuali rinnovamenti di una certa entità, vi preghiamo di voler avvisare il Municipio di __________, inviando al medesimo un preventivo dettagliato dell’intervento da eseguire, che potrà essere eseguito solo su esplicita autorizzazione del Municipio” (doc. 6). A mente del convenuto, tale comunicazione sostituiva le pattuizioni contenute nel precedente contratto di amministrazione (doc. 6, A) e aveva come scopo di contenere i costi legati agli immobili, che in ogni caso - fatto noto all’amministrazione (doc. 7, 8) - il Comune era intenzionato ad alienare il più presto possibile. Inoltre, in occasione della prima asta indetta per il 6 settembre 1995, i municipali di __________ avrebbero comunicato agli agenti della __________ che a partire da quella data non si sarebbe più dovuto procedere ad alcun tipo di intervento, vista l’ormai imminente vendita degli stabili (v. doc. H, I). La maggior parte dei lavori fatturati sarebbero stati svolti dopo il 6 settembre 1995 (doc. 10-12, 14-18, 20-26, v. doc. S); in ogni caso, i lavori indicati nei conteggi doc. C, D, E sarebbero stati eseguiti senza l’autorizzazione e contro gli interessi del Comune (doc. K). In via riconvenzionale, il Comune ha richiesto un importo pari a fr. 13'450.15. In sede di replica, la parte attrice ha ridotto la propria pretesa da fr. 28'010.85 a fr. 21'725.35 (deducendo la fattura di fr. 6'285.50 per i lavori di ritinteggio di un appartamento eseguiti dalla ditta __________; doc. 15). E. Con sentenza 22 febbraio 2002, il Pretore ha accolto la pretesa attorea di fr. 21'725.35, respingendo integralmente l’azione riconvenzionale proposta dalla parte convenuta. In particolare, il primo giudice ha ritenuto che i lavori svolti negli immobili di __________ fossero da un lato indispensabili per mantenere l’ente locato in uno stato idoneo; dall’altro, i lavori eseguiti a seguito dei cambiamenti di inquilino, quali il tinteggio delle pareti e la sistemazione dei pavimenti, si imponevano al fine di poter consegnare ai nuovi conduttori degli appartamenti in uno stato adeguato. In ogni caso, tutti gli interventi erano stati commissionati o eseguiti prima del 6 settembre 1995, vale a dire prima della comunicazione verbale da parte del Municipio di non più effettuare alcun lavoro negli immobili. F. Con appello 18 marzo 2002, il Comune di __________ censura la sentenza pretorile, adducendo che gli interventi per i quali la __________ chiede il rimborso sarebbero stati eseguiti senza la necessaria autorizzazione del proprietario e in dispregio degli interessi di quest’ultimo. L’appellante limita l’oggetto dell’appello postulando la valutazione di cinque sole fatture, segnatamente le fatture di cui ai doc. 12, 13, 14, 19 e 26, per complessivi fr. 25'373.15. In particolare, l’appellante invoca una violazione da parte della __________ dell’obbligo di diligenza e fedeltà verso il mandante, in quanto essa avrebbe fatto eseguire parte dei suddetti lavori dopo il 6 settembre 1995, ossia quando la vendita degli immobili era imminente e quindi era chiaro che l’amministrazione doveva improntare il proprio operato ad un contenimento dei costi a carico del Comune. Del resto, la parte appellata, già nel giugno 1995, avrebbe saputo dell’asta indetta per il 6 settembre 1995 e quindi, ordinando i lavori dopo il mese di giugno 1995, avrebbe agito contro l’interesse del Comune, poiché a seguito dell’imminente vendita degli stabili l’appellata doveva evitare di porre a carico del Comune ulteriori costi che quest’ultimo non avrebbe più potuto recuperare con gli introiti dei canoni di locazione. Per quanto riguarda i lavori svolti in vista del cambio di un inquilino, l’appellante sostiene che non ci sarebbero stati contratti di locazione in vigore che imponessero l’esecuzione di tali interventi di rinnovo. Per il resto, l’appellante ricalca sostanzialmente le censure sollevate nella procedura di prima istanza. In conclusione, la parte appellante postula l’accoglimento dell’appello e di riflesso dell’ azione riconvenzionale per complessivi fr. 3'647.80 (= fr. 21'725.35./. fr. 25'373.15). Delle osservazioni della parte appellata si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi. considerato in diritto: 1. Tra le parti in causa, circostanza incontestata, è venuto in essere un contratto di mandato in base al quale la __________ amministrava immobili di proprietà del Comune di __________ (art. 394 ss. CO). Secondo l’art. 397 CO, se il mandante ha dato istruzioni per la trattazione dell’affare, il mandatario non può dipartirsene, se non quando le circostanze non gli permettano di domandare il permesso e debba altresì ritenere che il mandante, conosciuto lo stato delle cose, l’avrebbe dato. Qualora il mandatario si sia dipartito dalle istruzioni arrecando pregiudizio al mandante, il mandato si reputa eseguito solo se il mandatario si assume il pregiudizio che ne deriva ( Fellman, Berner Kommentar, Berna 1992, n. 16 ss. ad art. 397 CO; Tercier, Les contrats spéciaux, 2. ed., Zurigo 1995, n. 4023 ss.; Weber, Obligationenrecht I, Basilea/Francoforte s.M. 1996, n. 4 ss. ad art. 397 CO). 2. Nel caso concreto, l’appellante contesta l’esecuzione di diversi lavori svolti negli immobili, allora ancora di sua proprietà, a __________. A mente del Comune di __________, prima di commissionare i predetti lavori, la __________ avrebbe dovuto richiedere al proprietario la necessaria autorizzazione, cosa che invece non si è verificata. Infatti, l’esecuzione dei lavori sarebbe avvenuta in contrasto con gli interessi del Comune, poiché in tal modo venivano causati ulteriori costi al proprietario, il quale intendeva limitare le spese in vista dell’imminente vendita degli immobili. In prima istanza, il Comune ha sostenuto che l’amministrazione degli immobili avrebbe fatto eseguire, senza la necessaria autorizzazione, lavori per complessivi fr. 29'719.65. In sede di appello, il proprietario limita la propria censura alle fatture di cui ai doc. 12, 13, 14, 19 e 26, per complessivi fr. 25'373.15. L’appellante sostiene inoltre che tali lavori sarebbero stati commissionati o eseguiti dopo il 6 settembre 1995, ossia il giorno della prima asta volontaria per la vendita degli immobili: in quella occasione il Municipio in corpore comunicò agli agenti della __________ di non più eseguire alcun lavoro negli stabili. Inoltre, in ogni caso, secondo il Comune i lavori svolti non potevano essere ritenuti necessari. 3. Il Municipio sostiene di aver dato all’amministrazione degli immobili chiare istruzioni in merito alla necessità di chiedere un’autorizzazione per l’esecuzione di lavori negli appartamenti. In effetti, il 19 giugno 1991, il Municipio di __________ comunicava alla __________ che “a partire dal 2. semestre 1991 autorizzerà l’esecuzione di interventi d’ordinaria amministrazione. Per ciò che concerne l’esecuzione di opere straordinarie di qualsiasi tipo, come anche eventuali rinnovamenti di una certa entità, vi preghiamo di voler avvisare il Municipio di __________, inviando al medesimo un preventivo dettagliato dell’intervento da eseguire, che potrà esere eseguito solo su esplicita autorizzazione del Municipio”. In base alla deposizione del teste __________, sindaco di __________, la suddetta comunicazione era da interpretare nel senso che i lavori di ordinaria amministrazione andavano sottoposti per autorizzazione al Municipio; inoltre, per i lavori di maggiore entità, l’amministrazione doveva sottoporre al Municipio dei preventivi dettagliati (verbale audizione __________, 12.9.2000, pag. 2). Secondo l’appellante, tale comunicazione avrebbe anche sostituito le pattuizioni contenute nel precedente contratto di amministrazione e tendeva a minimizzare i costi legati agli immobili, che in ogni caso, circostanza nota alla parte appellata, il Comune intendeva alienare. L’interpretazione dello scritto del 19 giugno 1991 da parte dell’appellante non appare corretta. Al contrario, sembra invece che tramite tale scritto il Municipio autorizzasse la __________ ad attuare in maniera autonoma gli interventi di ordinaria amministrazione. Quando il contenuto delle istruzioni date dal mandante non appare chiaro – come nel caso in disaminia – le stesse devono essere interpretate in base al principio dell’affidamento, e meglio come un terzo dotato di buon senso, tenuto conto di tutte le circostanze, poteva e doveva intenderle ( Fellman, Berner Kommentar, Berna 1992, n. 34 ad art. 397 CO; Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht AT, 7. ed., Zurigo 1998, n. 207 ss.). Il giudice deve pertanto stabilire come il mandatario, in casu la __________, poteva e doveva capire in buona fede le istruzioni del Comune. Dalla deposizione del teste __________ è emerso che l’amministrazione ha sempre inteso lo scritto del 19 giugno 1991 nel senso che per “interventi di ordinaria amministrazione”, che non necessitavano di nessuna autorizzazione da parte del Comune, erano da intendere i lavori da eseguire se vi erano cambiamenti di inquilino e se occorreva sostituire qualcosa di rotto durante la locazione (p.es. un frigorifero o degli elementi nel bagno; v. verbale audizione __________, 12.2.2001, pag. 5: “Wir hatten im Zusammenhang mit dem Mieterwechsel immer selbständig entscheiden dürfen, wie weit wir Malerarbeiten ausführen oder Bodenbeläge ersetzen liessen. Wir mussten nie eine Offerte vorlegen”). Al contrario, le “opere straordinarie” e “i rinnovamenti di una certa entità” – implicanti una spesa rilevante, come p.es. il risanamento dei bruciatori (doc. 7; fr. 58'000.--/48'000.--) o la sostituzione delle finestre (doc. 8; fr. 21'545.55) – dovevano essere sottoposti ad autorizzazione con presentazione di preventivi al Comune (verbale teste __________, 12.2.2001, pag. 5 e 6: “Bei den grossen Erneuerungs-arbeiten … wenn es sich um grössere Beträge handelte, beispielsweise wenn wir in einem Block die Fenster neu streichen mussten, mit einem Kostenaufwand von ca. fr. 15'000.--, hatten wir Offerten eingeholt und diese der Gemeinde vorgelegt”). A suffragio di questa interpretazione si aggiunge il fatto che prima del 24 gennaio 1997 (doc. K), il Comune di __________ non ha mai contestato o sollevato obiezioni riguardo ai conteggi allestiti dalla __________ a partire dal 1992 (quindi dopo la lettera del 19 giugno 1991; v. verbale audizione teste __________, 12.2.2001, pag. 4 e 5; doc. Z-FF). Tali conteggi riportavano tutte le spese relative agli interventi negli stabili – anche di una certa entità – ordinati autonomamente dall’amministrazione quando vi era un cambiamento di inquilino o una sostituzione di qualcosa di rotto nel corso della locazione (v. verbale audizione teste __________, 12.2.2001, pag. 5). Inoltre, il teste __________ ha dichiarato che da un lato i lavori di rinnovo avevano portato a un aumento dei canoni di locazione e dall’altro che garantire una alta percentuale di occupazione degli appartamenti per mezzo di un buono stato di manutenzione generale era indispensabile al fine di ottenere un alto prezzo di vendita all’asta (v. verbale audizione teste __________, 12.2.2001, pag. 6 e 7; doc. L: i potenziali acquirenti si informavano presso la amministrazione sulla percentuale di appartamenti locati). Di conseguenza, la tesi di parte appellante non può essere seguita e quanto svolto in maniera autonoma dalla __________ a titolo di interventi di “ordinaria amministrazione” deve essere di principio riconosciuto. 4. Si rileva che le fatture inserite nei conteggi della __________ e relativi a lavori di riparazione eseguiti nel corso della locazione - anche dopo il 6 settembre 1995 - non sono più oggetto del presente appello. L’appellante contesta invece cinque fatture emesse da diversi artigiani e conteggiate dall’amministrazione per lavori di ripristino dell’ente locato a seguito del cambio di inquilino (doc. 12, 13, 14, 19 e 26 per fr. 25'373.15), adducendo che gli stessi non erano necessari, che non vi erano nuovi inquilini che subentravano ai precedenti e che gli interventi erano stati commissionati ed eseguiti dopo il 6 settembre 1995. Innanzitutto, prescindendo dalla fattura di cui al doc. 14 (__________), si rileva che in tutti gli enti locati dove sono stati eseguiti lavori di ritinteggio, rispettivamente di lamatura e laccatura del parquet era avvenuto un cambiamento dell’inquilino. Inoltre, tali appartamenti erano stati locati per venti anni o più e per tutta la durata del contratto di locazione non erano mai stati eseguiti lavori di manutenzione di rilievo (v. verbale teste __________, 12.2.2001, pag. 6). Di conseguenza, già di primo acchito, tutti i lavori fatti eseguire dall’amministrazione a seguito del cambiamento di inquilino erano sicuramente indispensabili per consegnare ai nuovi conduttori un appartamento idoneo all’uso (art. 256 cpv. 1 CO; v. verbale audizione testi __________, 5.2.2001, pag. 2 e 3, __________, 5.2.2001, pag. 2 s. e __________, 5.2.2001, pag. 2-4; v. doc. I; Weber/Zihlmann, Obligationen-recht I, 2. ed. Basilea/ Francoforte s.M. 1996, n. 3 ss. ad art. 256 CO; v. per la longevità di tappezzeria, pittura e pavimenti annesso III, “Table longévité des installations”, in: Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997 e Lachat, op. cit., pag. 133 ss. e 141 ss.). 4.1 Fattura doc. 12 (__________), del 28.9.1995 di complessivi fr. 6'466.80 per lavori di ritinteggio e sostituzione della moquette nell’appartamento di tre locali in __________ (4. piano, a sinistra). Si trattava di un appartamento locato dal signor __________ dal 1. novembre 1959 fino al 31 agosto 1995 e rilocato a far tempo dal 1. settembre 1995 (quindi senza lacune nella locazione; doc. O; verbale teste __________, pag. 6). Questi lavori sono stati commissionati prima del 6 settembre 1995 ed erano necessari al fine di consegnare al nuovo inquilino dei locali idonei all’uso (inoltre, secondo la parte appellata, il canone di locazione per il nuovo inquilino sarebbe stato aumentato di fr. 297.-- al mese, v. doc. I, pag. 3). Questo importo deve pertanto essere integralmente riconosciuto alla __________ in quanto la mandataria non è venuta meno ai propri obblighi nei confronti del mandante (art. 397 CO). 4.2 Fattura doc. 13 (__________) del 25.8.1995 di fr. 9’551.15 per lavori di pittura e sostituzione della tappezzeria commissionati ed eseguiti prima del mese di settembre 1995. Questo appartamento di 3½ locali situato nella __________ era stato lasciato dalla signora __________ dopo quasi trenta anni (1.7.1966 - 31.7.1995). A far tempo dal 1. settembre 1995 i locali sono stati dati in locazione ai signori __________ ed __________, i quali hanno affermato che le pareti e i pavimenti necessitavano di interventi di rinnovo (v. deposizioni testi __________, 5.2.2001, pag. 2 e 3 e __________, 5.2.2001, pag. 2-4; verbale teste __________, pag. 6; secondo la __________, il canone di locazione per i nuovi inquilini è stato aumentato di fr. 443.-- al mese, doc. I, pag.3). È chiaro che questi lavori erano necessari al fine di consegnare al nuovo inquilino dei locali idonei e di trovare un nuovo inquilino senza avere lacune nella locazione. È pacifico che anche questo importo deve essere pagato alla __________ che non ha agito contro gli interessi della mandante (art. 397 CO). 4.3 Fattura doc. 14 (__________) del 4 ottobre 1995 per lavori di lamatura e laccatura del parquet eseguiti il 28/29 settembre 1995 per fr. 837.75 in un appartamento nella __________ (Parterre, links). Questo appartamento era stato locato alla signora __________ dal 1. febbraio 1968 al 30 settembre 1995 (doc. I, pag. 3). Anche se detti lavori erano sicuramente necessari per garantire a successivi inquilini uno standard idoneo dell’ente locato, gli stessi non possono essere riconosciuti in quanto sono stati commissionati ed eseguiti dopo le chiare istruzioni date dal Municipio il 6 settembre 1995. Si ravvisa altresì una connessione con i lavori svolti dalla ditta __________ (fattura del 24.10.1995; doc. 15): alla rimunerazione di tali lavori la __________ ha già rinunciato in prima istanza. La pretesa di fr. 837.75 non può quindi essere accolta. 4.4 Fattura doc. 19 (__________) del 22 settembre 1995 di fr. 1'354.70 per la sostituzione di un lavabo, un portasapone e un armadio a specchio. Questi lavori sono stati eseguiti in un appartamento della __________ il 29/30 agosto 1995 – quindi prima del 6 settembre 1995 –ed erano necessari per mantenere l’ente locato idoneo all’uso. Anche questa posta deve essere riconosciuta alla parte appellata, la quale non è venuta meno ai propri obblighi contrattuali (art. 397 CO). 4.5 Fattura doc. 26 (__________) del 24 gennaio 1995 di complessivi fr. 7'162.75 per lavori di tinteggio e piccole riparazioni nell’appartamento di due locali sito nella __________. Questo appartamento era stato abitato dal 1. agosto 1968 al 31 agosto 1995 dal signor __________. Dal 1. settembre 1995, quindi ancora una volta con una continuità nella situazione locativa, è stato rilocato alla signora __________ (doc. O; __________, pag. 2 e 3; teste __________, pag. 6; secondo la teste __________ le pareti erano “stark abgenutzt” e il tinteggio era “nötig, das absolute Minimum”; il pavimento era invece “alt” e “abgenutzt”; v. verbale audizione teste __________, pag. 2-4). Anche questi lavori erano indispensabili per garantire alla nuova inquilina la consegna di un ente locato in uno standard idoneo (del resto, un buon grado di manutenzione dell’appartamento rappresentava per la nuova inquilina una conditio sine qua non per sottoscrivere il contratto di locazione; v. teste __________, pag. 3; secondo l’amministrazione, il nuovo canone di locazione mensile è stato aumentato di fr. 360.--, doc. I, pag. 3). Di conseguenza, anche la questa cifra deve essere riconosciuta alla __________, poiché la stessa non è venuta meno ai propri obblighi nei confronti del mandante (art. 397 CO). 5 Alla luce dei precedenti considerandi, dalla richiesta della __________ di complessivi fr. 21'725.40 deve essere ulteriormente dedotta la fattura emessa dalla ditta __________ per fr. 837.75 (doc. 14). Pertanto, l’importo da riconoscere alla __________ è di fr. 20'887.65. Di conseguenza non risulta alcun saldo positivo a favore del Comune di __________ e quindi la pretesa di fr. 3'647.80 (azione riconvenzionale) viene integralmente respinta. 6. L’appello viene accolto limitatamente all’importo di fr. 837.75 corrispondente alla fattura della ditta __________ (doc. 14); per il resto l’appello viene respinto. Spese e ripetibili seguono la soccombenza. Vista l’esiguità della riforma, in sede di appello, del primo giudizio non si giustifica di modificare gli importi stabiliti dal Pretore a titolo di ripartizione di tasse, spese e ripetibili per l’azione principale e l’azione riconvenzionale. Anche le spese della procedura di appello, stante il minimo accoglimento del ricorso, vanno tutte caricate alla parte appellante. Per i quali motivi pronuncia: I. L’appello 18 marzo 2002 del Comune di __________ è parzialmente accolto. Di conseguenza la sentenza 22 febbraio 2002 della Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 3 è così riformata, limitatamente al punto 1: 1. La petizione 20 agosto 1999 è parzialmente accolta. § Di conseguenza il Comune di __________ è condannato a pagare alla __________ l’importo di fr. 20'887.65 oltre interessi al 5% dal 18 marzo 1997. II. Le spese della procedura di appello consistenti in: a) tassa di giustizia fr. 450.-- b) spese fr. 50.-- totale fr. 500.-- sono poste a carico dell’appellante. Il Comune di __________ rifonderà alla controparte la somma di fr. 1’200.-- per ripetibili. III. Intimazione: - __________ Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3. Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente La segretaria

Incarto n. 12.2002.62 Incarto n. 12.2002.62

Incarto n. 12.2002.62 Lugano 12 dicembre 2002 /dp Lugano

Lugano 12 dicembre 2002 /dp

12 dicembre 2002 /dp In nome della Repubblica e Cantone del Ticino In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: composta dei giudici:

composta dei giudici: Cocchi, presidente, Chiesa e Rusca Cocchi, presidente,

Cocchi, presidente, Chiesa e Rusca

Chiesa e Rusca segretaria: segretaria:

segretaria: Zanetti, vicecancelliera Zanetti, vicecancelliera

Zanetti, vicecancelliera sedente per statuire nella causa OA.1999.00595 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione 20 agosto 1999 da

sedente per statuire nella causa OA.1999.00595 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione 20 agosto 1999 da __________ rappr. dallo studio legale __________ __________

__________ rappr. dallo studio legale __________

rappr. dallo studio legale __________ contro contro

contro __________ rappr. dall’avv. __________ __________

__________ rappr. dall’avv. __________

rappr. dall’avv. __________ con cui l’attrice ha chiesto la condanna della parte convenuta al pagamento di un importo di fr. 28’010.85 (ridotti in sede di conclusioni a fr. 21'725.35) oltre accessori, protestando spese e ripetibili;

con cui l’attrice ha chiesto la condanna della parte convenuta al pagamento di un importo di fr. 28’010.85 (ridotti in sede di conclusioni a fr. 21'725.35) oltre accessori, protestando spese e ripetibili; domanda avversata dal convenuto e che il Pretore, con sentenza 22 febbraio 2002, ha integralmente accolto, respingendo invece la domanda riconvenzionale formulata dal Comune di __________ e volta ad ottenere dalla __________ il pagamento di fr. 13'450.15;

domanda avversata dal convenuto e che il Pretore, con sentenza 22 febbraio 2002, ha integralmente accolto, respingendo invece la domanda riconvenzionale formulata dal Comune di __________ e volta ad ottenere dalla __________ il pagamento di fr. 13'450.15; appellante il convenuto che, con memoriale 18 marzo 2002, chiede la riforma del querelato giudizio, nel senso di respingere integralmente la petizione e di accogliere la domanda riconvenzionale (limitatamente a fr. 3’647.80), protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

appellante il convenuto che, con memoriale 18 marzo 2002, chiede la riforma del querelato giudizio, nel senso di respingere integralmente la petizione e di accogliere la domanda riconvenzionale (limitatamente a fr. 3’647.80), protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi; mentre il convenuto, con osservazioni 29 aprile 2002, postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;

mentre il convenuto, con osservazioni 29 aprile 2002, postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili; letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti, ritenuto in fatto:

ritenuto in fatto: A. A far tempo dal 1970 la __________ amministrava a __________ sei case di appartamenti, che il Comune di __________ ereditava nell’ottobre del 1986, rinnovando alla parte attrice il mandato di amministrazione. Il 10 marzo 1989 le parti sottoscrivevano un nuovo contratto di amministrazione dei suddetti stabili (doc. A).

A. A far tempo dal 1970 la __________ amministrava a __________ sei case di appartamenti, che il Comune di __________ ereditava nell’ottobre del 1986, rinnovando alla parte attrice il mandato di amministrazione. Il 10 marzo 1989 le parti sottoscrivevano un nuovo contratto di amministrazione dei suddetti stabili (doc. A). Il 25 ottobre 1995 gli stabili di __________ venivano aggiudicati a __________ nell’ambito di un’asta pubblica volontaria (mentre una precedente asta del 6 settembre 1995 era andata deserta). Il trapasso al nuovo proprietario avveniva il 1. dicembre 1995.

Il 25 ottobre 1995 gli stabili di __________ venivano aggiudicati a __________ nell’ambito di un’asta pubblica volontaria (mentre una precedente asta del 6 settembre 1995 era andata deserta). Il trapasso al nuovo proprietario avveniva il 1. dicembre 1995. B. In data 8 dicembre 1995 la parte attrice redigeva un primo conteggio fino al 30 novembre 1995 dal quale risultava un saldo a favore del Comune di __________ di fr. 49'701.90 (doc. C). Un secondo conteggio includeva ulteriori spese legate al consumo di acqua e pertanto il saldo a favore del Comune diminuiva a fr. 37'049.45 (doc. D). Questi conteggi non sono stati contestati dal convenuto entro il termine di trenta giorni previsto dal contratto di amministrazione (doc. A, art. 2).

B. In data 8 dicembre 1995 la parte attrice redigeva un primo conteggio fino al 30 novembre 1995 dal quale risultava un saldo a favore del Comune di __________ di fr. 49'701.90 (doc. C). Un secondo conteggio includeva ulteriori spese legate al consumo di acqua e pertanto il saldo a favore del Comune diminuiva a fr. 37'049.45 (doc. D). Questi conteggi non sono stati contestati dal convenuto entro il termine di trenta giorni previsto dal contratto di amministrazione (doc. A, art. 2). Il 15 luglio 1996 la __________ allestiva un terzo conteggio per il periodo 1. gennaio - 30 giugno 1996 che presentava un ammontare a favore dell’amministrazione immobiliare di fr. 19'084.05 (doc. E), nonché una fattura di fr. 1'500.-- per l’allestimento della dichiarazione di imposta per il maggior valore immobiliare (doc. F). Una fattura che includeva i succitati importi veniva inviata al convenuto il 3 settembre 1996 (per complessivi fr. 20'584.05; doc. G). Infine, il 17 dicembre 1996, la parte attrice trasmetteva un’ulteriore fattura di fr. 7'426.80 relativa alle tasse per la telediffusione e per l’acqua piovana, nonché ai premi dell’assicurazione infortuni per il custode per l’anno 1995 (doc. J). I due conteggi di cui ai doc. F e J non sono stati contestati dal Comune di __________.

Il 15 luglio 1996 la __________ allestiva un terzo conteggio per il periodo 1. gennaio - 30 giugno 1996 che presentava un ammontare a favore dell’amministrazione immobiliare di fr. 19'084.05 (doc. E), nonché una fattura di fr. 1'500.-- per l’allestimento della dichiarazione di imposta per il maggior valore immobiliare (doc. F). Una fattura che includeva i succitati importi veniva inviata al convenuto il 3 settembre 1996 (per complessivi fr. 20'584.05; doc. G). Infine, il 17 dicembre 1996, la parte attrice trasmetteva un’ulteriore fattura di fr. 7'426.80 relativa alle tasse per la telediffusione e per l’acqua piovana, nonché ai premi dell’assicurazione infortuni per il custode per l’anno 1995 (doc. J). I due conteggi di cui ai doc. F e J non sono stati contestati dal Comune di __________. C. Il 24 gennaio 1997 il Municipio di __________ contestava una parte delle fatture relative a riparazioni fatte eseguire dalla __________ negli immobili di sua proprietà, adducendo che per diversi lavori non sarebbe stato preventivamente richiesto il preavviso favorevole dell’Esecutivo comunale (doc. K). La parte attrice ribadiva invece la correttezza dei conteggi allestiti, poiché a suo parere i lavori di riparazione e rinnovazione svolti sarebbero stati necessari al fine di garantire una continuità nella locazione degli appartamenti a successivi conduttori (doc. L). Per tutta risposta, il Comune di __________ si dichiarava disposto a versare un importo a saldo di ogni e qualsiasi pretesa pari a fr. 8'234.55 (doc. M, N).

C. Il 24 gennaio 1997 il Municipio di __________ contestava una parte delle fatture relative a riparazioni fatte eseguire dalla __________ negli immobili di sua proprietà, adducendo che per diversi lavori non sarebbe stato preventivamente richiesto il preavviso favorevole dell’Esecutivo comunale (doc. K). La parte attrice ribadiva invece la correttezza dei conteggi allestiti, poiché a suo parere i lavori di riparazione e rinnovazione svolti sarebbero stati necessari al fine di garantire una continuità nella locazione degli appartamenti a successivi conduttori (doc. L). Per tutta risposta, il Comune di __________ si dichiarava disposto a versare un importo a saldo di ogni e qualsiasi pretesa pari a fr. 8'234.55 (doc. M, N). D. Con petizione 18 agosto 1999 la __________ ha postulato il pagamento dell’importo di fr. 28'010.90 oltre interessi del 5% dal 18 marzo 1996 per i lavori svolti negli immobili di __________ (fr. 19'084.10, doc. E; fr. 7'426.80, doc. J; fr. 1'500.--, doc. F).

D. Con petizione 18 agosto 1999 la __________ ha postulato il pagamento dell’importo di fr. 28'010.90 oltre interessi del 5% dal 18 marzo 1996 per i lavori svolti negli immobili di __________ (fr. 19'084.10, doc. E; fr. 7'426.80, doc. J; fr. 1'500.--, doc. F). Con risposta e azione riconvenzionale 24 gennaio 2000, il Comune di __________ si è opposto alla pretesa di controparte, rilevando che già con lo scritto del 19 giugno 1991 il Municipio avrebbe informato la __________ che “a partire dal 2. semestre 1991 autorizzerà l’esecuzione di interventi d’ordinaria amministrazione. Per ciò che concerne l’esecuzione di opere straordinarie di qualsiasi tipo, come anche eventuali rinnovamenti di una certa entità, vi preghiamo di voler avvisare il Municipio di __________, inviando al medesimo un preventivo dettagliato dell’intervento da eseguire, che potrà essere eseguito solo su esplicita autorizzazione del Municipio” (doc. 6). A mente del convenuto, tale comunicazione sostituiva le pattuizioni contenute nel precedente contratto di amministrazione (doc. 6, A) e aveva come scopo di contenere i costi legati agli immobili, che in ogni caso - fatto noto all’amministrazione (doc. 7, 8) - il Comune era intenzionato ad alienare il più presto possibile. Inoltre, in occasione della prima asta indetta per il 6 settembre 1995, i municipali di __________ avrebbero comunicato agli agenti della __________ che a partire da quella data non si sarebbe più dovuto procedere ad alcun tipo di intervento, vista l’ormai imminente vendita degli stabili (v. doc. H, I). La maggior parte dei lavori fatturati sarebbero stati svolti dopo il 6 settembre 1995 (doc. 10-12, 14-18, 20-26, v. doc. S); in ogni caso, i lavori indicati nei conteggi doc. C, D, E sarebbero stati eseguiti senza l’autorizzazione e contro gli interessi del Comune (doc. K).

Con risposta e azione riconvenzionale 24 gennaio 2000, il Comune di __________ si è opposto alla pretesa di controparte, rilevando che già con lo scritto del 19 giugno 1991 il Municipio avrebbe informato la __________ che “a partire dal 2. semestre 1991 autorizzerà l’esecuzione di interventi d’ordinaria amministrazione. Per ciò che concerne l’esecuzione di opere straordinarie di qualsiasi tipo, come anche eventuali rinnovamenti di una certa entità, vi preghiamo di voler avvisare il Municipio di __________, inviando al medesimo un preventivo dettagliato dell’intervento da eseguire, che potrà essere eseguito solo su esplicita autorizzazione del Municipio” (doc. 6). A mente del convenuto, tale comunicazione sostituiva le pattuizioni contenute nel precedente contratto di amministrazione (doc. 6, A) e aveva come scopo di contenere i costi legati agli immobili, che in ogni caso - fatto noto all’amministrazione (doc. 7, 8) - il Comune era intenzionato ad alienare il più presto possibile. Inoltre, in occasione della prima asta indetta per il 6 settembre 1995, i municipali di __________ avrebbero comunicato agli agenti della __________ che a partire da quella data non si sarebbe più dovuto procedere ad alcun tipo di intervento, vista l’ormai imminente vendita degli stabili (v. doc. H, I). La maggior parte dei lavori fatturati sarebbero stati svolti dopo il 6 settembre 1995 (doc. 10-12, 14-18, 20-26, v. doc. S); in ogni caso, i lavori indicati nei conteggi doc. C, D, E sarebbero stati eseguiti senza l’autorizzazione e contro gli interessi del Comune (doc. K). In via riconvenzionale, il Comune ha richiesto un importo pari a fr. 13'450.15.

In via riconvenzionale, il Comune ha richiesto un importo pari a fr. 13'450.15. In sede di replica, la parte attrice ha ridotto la propria pretesa da fr. 28'010.85 a fr. 21'725.35 (deducendo la fattura di fr. 6'285.50 per i lavori di ritinteggio di un appartamento eseguiti dalla ditta __________; doc. 15).

In sede di replica, la parte attrice ha ridotto la propria pretesa da fr. 28'010.85 a fr. 21'725.35 (deducendo la fattura di fr. 6'285.50 per i lavori di ritinteggio di un appartamento eseguiti dalla ditta __________; doc. 15). E. Con sentenza 22 febbraio 2002, il Pretore ha accolto la pretesa attorea di fr. 21'725.35, respingendo integralmente l’azione riconvenzionale proposta dalla parte convenuta. In particolare, il primo giudice ha ritenuto che i lavori svolti negli immobili di __________ fossero da un lato indispensabili per mantenere l’ente locato in uno stato idoneo; dall’altro, i lavori eseguiti a seguito dei cambiamenti di inquilino, quali il tinteggio delle pareti e la sistemazione dei pavimenti, si imponevano al fine di poter consegnare ai nuovi conduttori degli appartamenti in uno stato adeguato. In ogni caso, tutti gli interventi erano stati commissionati o eseguiti prima del 6 settembre 1995, vale a dire prima della comunicazione verbale da parte del Municipio di non più effettuare alcun lavoro negli immobili.

E. Con sentenza 22 febbraio 2002, il Pretore ha accolto la pretesa attorea di fr. 21'725.35, respingendo integralmente l’azione riconvenzionale proposta dalla parte convenuta. In particolare, il primo giudice ha ritenuto che i lavori svolti negli immobili di __________ fossero da un lato indispensabili per mantenere l’ente locato in uno stato idoneo; dall’altro, i lavori eseguiti a seguito dei cambiamenti di inquilino, quali il tinteggio delle pareti e la sistemazione dei pavimenti, si imponevano al fine di poter consegnare ai nuovi conduttori degli appartamenti in uno stato adeguato. In ogni caso, tutti gli interventi erano stati commissionati o eseguiti prima del 6 settembre 1995, vale a dire prima della comunicazione verbale da parte del Municipio di non più effettuare alcun lavoro negli immobili. F. Con appello 18 marzo 2002, il Comune di __________ censura la sentenza pretorile, adducendo che gli interventi per i quali la __________ chiede il rimborso sarebbero stati eseguiti senza la necessaria autorizzazione del proprietario e in dispregio degli interessi di quest’ultimo. L’appellante limita l’oggetto dell’appello postulando la valutazione di cinque sole fatture, segnatamente le fatture di cui ai doc. 12, 13, 14, 19 e 26, per complessivi fr. 25'373.15.

F. Con appello 18 marzo 2002, il Comune di __________ censura la sentenza pretorile, adducendo che gli interventi per i quali la __________ chiede il rimborso sarebbero stati eseguiti senza la necessaria autorizzazione del proprietario e in dispregio degli interessi di quest’ultimo. L’appellante limita l’oggetto dell’appello postulando la valutazione di cinque sole fatture, segnatamente le fatture di cui ai doc. 12, 13, 14, 19 e 26, per complessivi fr. 25'373.15. In particolare, l’appellante invoca una violazione da parte della __________ dell’obbligo di diligenza e fedeltà verso il mandante, in quanto essa avrebbe fatto eseguire parte dei suddetti lavori dopo il 6 settembre 1995, ossia quando la vendita degli immobili era imminente e quindi era chiaro che l’amministrazione doveva improntare il proprio operato ad un contenimento dei costi a carico del Comune. Del resto, la parte appellata, già nel giugno 1995, avrebbe saputo dell’asta indetta per il 6 settembre 1995 e quindi, ordinando i lavori dopo il mese di giugno 1995, avrebbe agito contro l’interesse del Comune, poiché a seguito dell’imminente vendita degli stabili l’appellata doveva evitare di porre a carico del Comune ulteriori costi che quest’ultimo non avrebbe più potuto recuperare con gli introiti dei canoni di locazione.

In particolare, l’appellante invoca una violazione da parte della __________ dell’obbligo di diligenza e fedeltà verso il mandante, in quanto essa avrebbe fatto eseguire parte dei suddetti lavori dopo il 6 settembre 1995, ossia quando la vendita degli immobili era imminente e quindi era chiaro che l’amministrazione doveva improntare il proprio operato ad un contenimento dei costi a carico del Comune. Del resto, la parte appellata, già nel giugno 1995, avrebbe saputo dell’asta indetta per il 6 settembre 1995 e quindi, ordinando i lavori dopo il mese di giugno 1995, avrebbe agito contro l’interesse del Comune, poiché a seguito dell’imminente vendita degli stabili l’appellata doveva evitare di porre a carico del Comune ulteriori costi che quest’ultimo non avrebbe più potuto recuperare con gli introiti dei canoni di locazione. Per quanto riguarda i lavori svolti in vista del cambio di un inquilino, l’appellante sostiene che non ci sarebbero stati contratti di locazione in vigore che imponessero l’esecuzione di tali interventi di rinnovo. Per il resto, l’appellante ricalca sostanzialmente le censure sollevate nella procedura di prima istanza. In conclusione, la parte appellante postula l’accoglimento dell’appello e di riflesso dell’ azione riconvenzionale per complessivi fr. 3'647.80 (= fr. 21'725.35./. fr. 25'373.15).

Per quanto riguarda i lavori svolti in vista del cambio di un inquilino, l’appellante sostiene che non ci sarebbero stati contratti di locazione in vigore che imponessero l’esecuzione di tali interventi di rinnovo. Per il resto, l’appellante ricalca sostanzialmente le censure sollevate nella procedura di prima istanza. In conclusione, la parte appellante postula l’accoglimento dell’appello e di riflesso dell’ azione riconvenzionale per complessivi fr. 3'647.80 (= fr. 21'725.35./. fr. 25'373.15). Delle osservazioni della parte appellata si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.

Delle osservazioni della parte appellata si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi. considerato in diritto:

considerato in diritto: 1. Tra le parti in causa, circostanza incontestata, è venuto in essere un contratto di mandato in base al quale la __________ amministrava immobili di proprietà del Comune di __________ (art. 394 ss. CO).

1. Tra le parti in causa, circostanza incontestata, è venuto in essere un contratto di mandato in base al quale la __________ amministrava immobili di proprietà del Comune di __________ (art. 394 ss. CO). Secondo l’art. 397 CO, se il mandante ha dato istruzioni per la trattazione dell’affare, il mandatario non può dipartirsene, se non quando le circostanze non gli permettano di domandare il permesso e debba altresì ritenere che il mandante, conosciuto lo stato delle cose, l’avrebbe dato. Qualora il mandatario si sia dipartito dalle istruzioni arrecando pregiudizio al mandante, il mandato si reputa eseguito solo se il mandatario si assume il pregiudizio che ne deriva ( Fellman, Berner Kommentar, Berna 1992, n. 16 ss. ad art. 397 CO; Tercier, Les contrats spéciaux, 2. ed., Zurigo 1995, n. 4023 ss.; Weber, Obligationenrecht I, Basilea/Francoforte s.M. 1996, n. 4 ss. ad art. 397 CO).

Secondo l’art. 397 CO, se il mandante ha dato istruzioni per la trattazione dell’affare, il mandatario non può dipartirsene, se non quando le circostanze non gli permettano di domandare il permesso e debba altresì ritenere che il mandante, conosciuto lo stato delle cose, l’avrebbe dato. Qualora il mandatario si sia dipartito dalle istruzioni arrecando pregiudizio al mandante, il mandato si reputa eseguito solo se il mandatario si assume il pregiudizio che ne deriva ( Fellman, Berner Kommentar, Berna 1992, n. 16 ss. ad art. 397 CO; Tercier, Les contrats spéciaux, 2. ed., Zurigo 1995, n. 4023 ss.; Weber, Obligationenrecht I, Basilea/Francoforte s.M. 1996, n. 4 ss. ad art. 397 CO). Fellman Tercier Weber 2. Nel caso concreto, l’appellante contesta l’esecuzione di diversi lavori svolti negli immobili, allora ancora di sua proprietà, a __________. A mente del Comune di __________, prima di commissionare i predetti lavori, la __________ avrebbe dovuto richiedere al proprietario la necessaria autorizzazione, cosa che invece non si è verificata. Infatti, l’esecuzione dei lavori sarebbe avvenuta in contrasto con gli interessi del Comune, poiché in tal modo venivano causati ulteriori costi al proprietario, il quale intendeva limitare le spese in vista dell’imminente vendita degli immobili. In prima istanza, il Comune ha sostenuto che l’amministrazione degli immobili avrebbe fatto eseguire, senza la necessaria autorizzazione, lavori per complessivi fr. 29'719.65. In sede di appello, il proprietario limita la propria censura alle fatture di cui ai doc. 12, 13, 14, 19 e 26, per complessivi fr. 25'373.15. L’appellante sostiene inoltre che tali lavori sarebbero stati commissionati o eseguiti dopo il 6 settembre 1995, ossia il giorno della prima asta volontaria per la vendita degli immobili: in quella occasione il Municipio in corpore comunicò agli agenti della __________ di non più eseguire alcun lavoro negli stabili. Inoltre, in ogni caso, secondo il Comune i lavori svolti non potevano essere ritenuti necessari.

2. Nel caso concreto, l’appellante contesta l’esecuzione di diversi lavori svolti negli immobili, allora ancora di sua proprietà, a __________. A mente del Comune di __________, prima di commissionare i predetti lavori, la __________ avrebbe dovuto richiedere al proprietario la necessaria autorizzazione, cosa che invece non si è verificata. Infatti, l’esecuzione dei lavori sarebbe avvenuta in contrasto con gli interessi del Comune, poiché in tal modo venivano causati ulteriori costi al proprietario, il quale intendeva limitare le spese in vista dell’imminente vendita degli immobili. In prima istanza, il Comune ha sostenuto che l’amministrazione degli immobili avrebbe fatto eseguire, senza la necessaria autorizzazione, lavori per complessivi fr. 29'719.65. In sede di appello, il proprietario limita la propria censura alle fatture di cui ai doc. 12, 13, 14, 19 e 26, per complessivi fr. 25'373.15. L’appellante sostiene inoltre che tali lavori sarebbero stati commissionati o eseguiti dopo il 6 settembre 1995, ossia il giorno della prima asta volontaria per la vendita degli immobili: in quella occasione il Municipio in corpore comunicò agli agenti della __________ di non più eseguire alcun lavoro negli stabili. Inoltre, in ogni caso, secondo il Comune i lavori svolti non potevano essere ritenuti necessari. 3. Il Municipio sostiene di aver dato all’amministrazione degli immobili chiare istruzioni in merito alla necessità di chiedere un’autorizzazione per l’esecuzione di lavori negli appartamenti. In effetti, il 19 giugno 1991, il Municipio di __________ comunicava alla __________ che “a partire dal 2. semestre 1991 autorizzerà l’esecuzione di interventi d’ordinaria amministrazione. Per ciò che concerne l’esecuzione di opere straordinarie di qualsiasi tipo, come anche eventuali rinnovamenti di una certa entità, vi preghiamo di voler avvisare il Municipio di __________, inviando al medesimo un preventivo dettagliato dell’intervento da eseguire, che potrà esere eseguito solo su esplicita autorizzazione del Municipio”.

3. Il Municipio sostiene di aver dato all’amministrazione degli immobili chiare istruzioni in merito alla necessità di chiedere un’autorizzazione per l’esecuzione di lavori negli appartamenti. In effetti, il 19 giugno 1991, il Municipio di __________ comunicava alla __________ che “a partire dal 2. semestre 1991 autorizzerà l’esecuzione di interventi d’ordinaria amministrazione. Per ciò che concerne l’esecuzione di opere straordinarie di qualsiasi tipo, come anche eventuali rinnovamenti di una certa entità, vi preghiamo di voler avvisare il Municipio di __________, inviando al medesimo un preventivo dettagliato dell’intervento da eseguire, che potrà esere eseguito solo su esplicita autorizzazione del Municipio”. In base alla deposizione del teste __________, sindaco di __________, la suddetta comunicazione era da interpretare nel senso che i lavori di ordinaria amministrazione andavano sottoposti per autorizzazione al Municipio; inoltre, per i lavori di maggiore entità, l’amministrazione doveva sottoporre al Municipio dei preventivi dettagliati (verbale audizione __________, 12.9.2000, pag. 2). Secondo l’appellante, tale comunicazione avrebbe anche sostituito le pattuizioni contenute nel precedente contratto di amministrazione e tendeva a minimizzare i costi legati agli immobili, che in ogni caso, circostanza nota alla parte appellata, il Comune intendeva alienare.

In base alla deposizione del teste __________, sindaco di __________, la suddetta comunicazione era da interpretare nel senso che i lavori di ordinaria amministrazione andavano sottoposti per autorizzazione al Municipio; inoltre, per i lavori di maggiore entità, l’amministrazione doveva sottoporre al Municipio dei preventivi dettagliati (verbale audizione __________, 12.9.2000, pag. 2). Secondo l’appellante, tale comunicazione avrebbe anche sostituito le pattuizioni contenute nel precedente contratto di amministrazione e tendeva a minimizzare i costi legati agli immobili, che in ogni caso, circostanza nota alla parte appellata, il Comune intendeva alienare. L’interpretazione dello scritto del 19 giugno 1991 da parte dell’appellante non appare corretta. Al contrario, sembra invece che tramite tale scritto il Municipio autorizzasse la __________ ad attuare in maniera autonoma gli interventi di ordinaria amministrazione.

L’interpretazione dello scritto del 19 giugno 1991 da parte dell’appellante non appare corretta. Al contrario, sembra invece che tramite tale scritto il Municipio autorizzasse la __________ ad attuare in maniera autonoma gli interventi di ordinaria amministrazione. Quando il contenuto delle istruzioni date dal mandante non appare chiaro – come nel caso in disaminia – le stesse devono essere interpretate in base al principio dell’affidamento, e meglio come un terzo dotato di buon senso, tenuto conto di tutte le circostanze, poteva e doveva intenderle ( Fellman, Berner Kommentar, Berna 1992, n. 34 ad art. 397 CO; Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht AT, 7. ed., Zurigo 1998, n. 207 ss.). Il giudice deve pertanto stabilire come il mandatario, in casu la __________, poteva e doveva capire in buona fede le istruzioni del Comune.

Quando il contenuto delle istruzioni date dal mandante non appare chiaro – come nel caso in disaminia – le stesse devono essere interpretate in base al principio dell’affidamento, e meglio come un terzo dotato di buon senso, tenuto conto di tutte le circostanze, poteva e doveva intenderle ( Fellman, Berner Kommentar, Berna 1992, n. 34 ad art. 397 CO; Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht AT, 7. ed., Zurigo 1998, n. 207 ss.). Il giudice deve pertanto stabilire come il mandatario, in casu la __________, poteva e doveva capire in buona fede le istruzioni del Comune. Fellman Gauch/Schluep/Schmid/Rey Dalla deposizione del teste __________ è emerso che l’amministrazione ha sempre inteso lo scritto del 19 giugno 1991 nel senso che per “interventi di ordinaria amministrazione”, che non necessitavano di nessuna autorizzazione da parte del Comune, erano da intendere i lavori da eseguire se vi erano cambiamenti di inquilino e se occorreva sostituire qualcosa di rotto durante la locazione (p.es. un frigorifero o degli elementi nel bagno; v. verbale audizione __________, 12.2.2001, pag. 5: “Wir hatten im Zusammenhang mit dem Mieterwechsel immer selbständig entscheiden dürfen, wie weit wir Malerarbeiten ausführen oder Bodenbeläge ersetzen liessen. Wir mussten nie eine Offerte vorlegen”). Al contrario, le “opere straordinarie” e “i rinnovamenti di una certa entità” – implicanti una spesa rilevante, come p.es. il risanamento dei bruciatori (doc. 7; fr. 58'000.--/48'000.--) o la sostituzione delle finestre (doc. 8; fr. 21'545.55) – dovevano essere sottoposti ad autorizzazione con presentazione di preventivi al Comune (verbale teste __________, 12.2.2001, pag. 5 e 6: “Bei den grossen Erneuerungs-arbeiten … wenn es sich um grössere Beträge handelte, beispielsweise wenn wir in einem Block die Fenster neu streichen mussten, mit einem Kostenaufwand von ca.

Dalla deposizione del teste __________ è emerso che l’amministrazione ha sempre inteso lo scritto del 19 giugno 1991 nel senso che per “interventi di ordinaria amministrazione”, che non necessitavano di nessuna autorizzazione da parte del Comune, erano da intendere i lavori da eseguire se vi erano cambiamenti di inquilino e se occorreva sostituire qualcosa di rotto durante la locazione (p.es. un frigorifero o degli elementi nel bagno; v. verbale audizione __________, 12.2.2001, pag. 5: “Wir hatten im Zusammenhang mit dem Mieterwechsel immer selbständig entscheiden dürfen, wie weit wir Malerarbeiten ausführen oder Bodenbeläge ersetzen liessen. Wir mussten nie eine Offerte vorlegen”). Al contrario, le “opere straordinarie” e “i rinnovamenti di una certa entità” – implicanti una spesa rilevante, come p.es. il risanamento dei bruciatori (doc. 7; fr. 58'000.--/48'000.--) o la sostituzione delle finestre (doc. 8; fr. 21'545.55) – dovevano essere sottoposti ad autorizzazione con presentazione di preventivi al Comune (verbale teste __________, 12.2.2001, pag. 5 e 6: “Bei den grossen Erneuerungs-arbeiten … wenn es sich um grössere Beträge handelte, beispielsweise wenn wir in einem Block die Fenster neu streichen mussten, mit einem Kostenaufwand von ca. fr. 15'000.--, hatten wir Offerten eingeholt und diese der Gemeinde vorgelegt”). fr. 15'000.--, hatten wir Offerten eingeholt und diese der Gemeinde vorgelegt”). A suffragio di questa interpretazione si aggiunge il fatto che prima del 24 gennaio 1997 (doc. K), il Comune di __________ non ha mai contestato o sollevato obiezioni riguardo ai conteggi allestiti dalla __________ a partire dal 1992 (quindi dopo la lettera del 19 giugno 1991; v. verbale audizione teste __________, 12.2.2001, pag. 4 e 5; doc. Z-FF). Tali conteggi riportavano tutte le spese relative agli interventi negli stabili – anche di una certa entità – ordinati autonomamente dall’amministrazione quando vi era un cambiamento di inquilino o una sostituzione di qualcosa di rotto nel corso della locazione (v. verbale audizione teste __________, 12.2.2001, pag. 5). Inoltre, il teste __________ ha dichiarato che da un lato i lavori di rinnovo avevano portato a un aumento dei canoni di locazione e dall’altro che garantire una alta percentuale di occupazione degli appartamenti per mezzo di un buono stato di manutenzione generale era indispensabile al fine di ottenere un alto prezzo di vendita all’asta (v. verbale audizione teste __________, 12.2.2001, pag. 6 e 7; doc. L: i potenziali acquirenti si informavano presso la amministrazione sulla percentuale di appartamenti locati).

A suffragio di questa interpretazione si aggiunge il fatto che prima del 24 gennaio 1997 (doc. K), il Comune di __________ non ha mai contestato o sollevato obiezioni riguardo ai conteggi allestiti dalla __________ a partire dal 1992 (quindi dopo la lettera del 19 giugno 1991; v. verbale audizione teste __________, 12.2.2001, pag. 4 e 5; doc. Z-FF). Tali conteggi riportavano tutte le spese relative agli interventi negli stabili – anche di una certa entità – ordinati autonomamente dall’amministrazione quando vi era un cambiamento di inquilino o una sostituzione di qualcosa di rotto nel corso della locazione (v. verbale audizione teste __________, 12.2.2001, pag. 5). Inoltre, il teste __________ ha dichiarato che da un lato i lavori di rinnovo avevano portato a un aumento dei canoni di locazione e dall’altro che garantire una alta percentuale di occupazione degli appartamenti per mezzo di un buono stato di manutenzione generale era indispensabile al fine di ottenere un alto prezzo di vendita all’asta (v. verbale audizione teste __________, 12.2.2001, pag. 6 e 7; doc. L: i potenziali acquirenti si informavano presso la amministrazione sulla percentuale di appartamenti locati). Di conseguenza, la tesi di parte appellante non può essere seguita e quanto svolto in maniera autonoma dalla __________ a titolo di interventi di “ordinaria amministrazione” deve essere di principio riconosciuto.

Di conseguenza, la tesi di parte appellante non può essere seguita e quanto svolto in maniera autonoma dalla __________ a titolo di interventi di “ordinaria amministrazione” deve essere di principio riconosciuto. 4. Si rileva che le fatture inserite nei conteggi della __________ e relativi a lavori di riparazione eseguiti nel corso della locazione - anche dopo il 6 settembre 1995 - non sono più oggetto del presente appello. L’appellante contesta invece cinque fatture emesse da diversi artigiani e conteggiate dall’amministrazione per lavori di ripristino dell’ente locato a seguito del cambio di inquilino (doc. 12, 13, 14, 19 e 26 per fr. 25'373.15), adducendo che gli stessi non erano necessari, che non vi erano nuovi inquilini che subentravano ai precedenti e che gli interventi erano stati commissionati ed eseguiti dopo il 6 settembre 1995.

4. Si rileva che le fatture inserite nei conteggi della __________ e relativi a lavori di riparazione eseguiti nel corso della locazione - anche dopo il 6 settembre 1995 - non sono più oggetto del presente appello. L’appellante contesta invece cinque fatture emesse da diversi artigiani e conteggiate dall’amministrazione per lavori di ripristino dell’ente locato a seguito del cambio di inquilino (doc. 12, 13, 14, 19 e 26 per fr. 25'373.15), adducendo che gli stessi non erano necessari, che non vi erano nuovi inquilini che subentravano ai precedenti e che gli interventi erano stati commissionati ed eseguiti dopo il 6 settembre 1995. Innanzitutto, prescindendo dalla fattura di cui al doc. 14 (__________), si rileva che in tutti gli enti locati dove sono stati eseguiti lavori di ritinteggio, rispettivamente di lamatura e laccatura del parquet era avvenuto un cambiamento dell’inquilino. Inoltre, tali appartamenti erano stati locati per venti anni o più e per tutta la durata del contratto di locazione non erano mai stati eseguiti lavori di manutenzione di rilievo (v. verbale teste __________, 12.2.2001, pag. 6).

Innanzitutto, prescindendo dalla fattura di cui al doc. 14 (__________), si rileva che in tutti gli enti locati dove sono stati eseguiti lavori di ritinteggio, rispettivamente di lamatura e laccatura del parquet era avvenuto un cambiamento dell’inquilino. Inoltre, tali appartamenti erano stati locati per venti anni o più e per tutta la durata del contratto di locazione non erano mai stati eseguiti lavori di manutenzione di rilievo (v. verbale teste __________, 12.2.2001, pag. 6). Di conseguenza, già di primo acchito, tutti i lavori fatti eseguire dall’amministrazione a seguito del cambiamento di inquilino erano sicuramente indispensabili per consegnare ai nuovi conduttori un appartamento idoneo all’uso (art. 256 cpv. 1 CO; v. verbale audizione testi __________, 5.2.2001, pag. 2 e 3, __________, 5.2.2001, pag. 2 s. e __________, 5.2.2001, pag. 2-4; v. doc. I; Weber/Zihlmann, Obligationen-recht I, 2. ed. Basilea/ Francoforte s.M. 1996, n. 3 ss. ad art. 256 CO; v. per la longevità di tappezzeria, pittura e pavimenti annesso III, “Table longévité des installations”, in: Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997 e Lachat, op. cit., pag. 133 ss. e 141 ss.).

Di conseguenza, già di primo acchito, tutti i lavori fatti eseguire dall’amministrazione a seguito del cambiamento di inquilino erano sicuramente indispensabili per consegnare ai nuovi conduttori un appartamento idoneo all’uso (art. 256 cpv. 1 CO; v. verbale audizione testi __________, 5.2.2001, pag. 2 e 3, __________, 5.2.2001, pag. 2 s. e __________, 5.2.2001, pag. 2-4; v. doc. I; Weber/Zihlmann, Obligationen-recht I, 2. ed. Basilea/ Francoforte s.M. 1996, n. 3 ss. ad art. 256 CO; v. per la longevità di tappezzeria, pittura e pavimenti annesso III, “Table longévité des installations”, in: Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997 e Lachat, op. cit., pag. 133 ss. e 141 ss.). Weber/Zihlmann Lachat Lachat 4.1 Fattura doc. 12 (__________), del 28.9.1995 di complessivi fr. 6'466.80 per lavori di ritinteggio e sostituzione della moquette nell’appartamento di tre locali in __________ (4. piano, a sinistra). Si trattava di un appartamento locato dal signor __________ dal 1. novembre 1959 fino al 31 agosto 1995 e rilocato a far tempo dal 1. settembre 1995 (quindi senza lacune nella locazione; doc. O; verbale teste __________, pag. 6). Questi lavori sono stati commissionati prima del 6 settembre 1995 ed erano necessari al fine di consegnare al nuovo inquilino dei locali idonei all’uso (inoltre, secondo la parte appellata, il canone di locazione per il nuovo inquilino sarebbe stato aumentato di fr. 297.-- al mese, v. doc. I, pag. 3). Questo importo deve pertanto essere integralmente riconosciuto alla __________ in quanto la mandataria non è venuta meno ai propri obblighi nei confronti del mandante (art. 397 CO).

4.1 Fattura doc. 12 (__________), del 28.9.1995 di complessivi fr. 6'466.80 per lavori di ritinteggio e sostituzione della moquette nell’appartamento di tre locali in __________ (4. piano, a sinistra). Si trattava di un appartamento locato dal signor __________ dal 1. novembre 1959 fino al 31 agosto 1995 e rilocato a far tempo dal 1. settembre 1995 (quindi senza lacune nella locazione; doc. O; verbale teste __________, pag. 6). Questi lavori sono stati commissionati prima del 6 settembre 1995 ed erano necessari al fine di consegnare al nuovo inquilino dei locali idonei all’uso (inoltre, secondo la parte appellata, il canone di locazione per il nuovo inquilino sarebbe stato aumentato di fr. 297.-- al mese, v. doc. I, pag. 3). Questo importo deve pertanto essere integralmente riconosciuto alla __________ in quanto la mandataria non è venuta meno ai propri obblighi nei confronti del mandante (art. 397 CO). 4.2 Fattura doc. 13 (__________) del 25.8.1995 di fr. 9’551.15 per lavori di pittura e sostituzione della tappezzeria commissionati ed eseguiti prima del mese di settembre 1995. Questo appartamento di 3½ locali situato nella __________ era stato lasciato dalla signora __________ dopo quasi trenta anni (1.7.1966 - 31.7.1995). A far tempo dal 1. settembre 1995 i locali sono stati dati in locazione ai signori __________ ed __________, i quali hanno affermato che le pareti e i pavimenti necessitavano di interventi di rinnovo (v. deposizioni testi __________, 5.2.2001, pag. 2 e 3 e __________, 5.2.2001, pag. 2-4; verbale teste __________, pag. 6; secondo la __________, il canone di locazione per i nuovi inquilini è stato aumentato di fr. 443.-- al mese, doc. I, pag.3).

4.2 Fattura doc. 13 (__________) del 25.8.1995 di fr. 9’551.15 per lavori di pittura e sostituzione della tappezzeria commissionati ed eseguiti prima del mese di settembre 1995. Questo appartamento di 3½ locali situato nella __________ era stato lasciato dalla signora __________ dopo quasi trenta anni (1.7.1966 - 31.7.1995). A far tempo dal 1. settembre 1995 i locali sono stati dati in locazione ai signori __________ ed __________, i quali hanno affermato che le pareti e i pavimenti necessitavano di interventi di rinnovo (v. deposizioni testi __________, 5.2.2001, pag. 2 e 3 e __________, 5.2.2001, pag. 2-4; verbale teste __________, pag. 6; secondo la __________, il canone di locazione per i nuovi inquilini è stato aumentato di fr. 443.-- al mese, doc. I, pag.3). È chiaro che questi lavori erano necessari al fine di consegnare al nuovo inquilino dei locali idonei e di trovare un nuovo inquilino senza avere lacune nella locazione. È pacifico che anche questo importo deve essere pagato alla __________ che non ha agito contro gli interessi della mandante (art. 397 CO).

È chiaro che questi lavori erano necessari al fine di consegnare al nuovo inquilino dei locali idonei e di trovare un nuovo inquilino senza avere lacune nella locazione. È pacifico che anche questo importo deve essere pagato alla __________ che non ha agito contro gli interessi della mandante (art. 397 CO). 4.3 Fattura doc. 14 (__________) del 4 ottobre 1995 per lavori di lamatura e laccatura del parquet eseguiti il 28/29 settembre 1995 per fr. 837.75 in un appartamento nella __________ (Parterre, links). Questo appartamento era stato locato alla signora __________ dal 1. febbraio 1968 al 30 settembre 1995 (doc. I, pag. 3). Anche se detti lavori erano sicuramente necessari per garantire a successivi inquilini uno standard idoneo dell’ente locato, gli stessi non possono essere riconosciuti in quanto sono stati commissionati ed eseguiti dopo le chiare istruzioni date dal Municipio il 6 settembre 1995. Si ravvisa altresì una connessione con i lavori svolti dalla ditta __________ (fattura del 24.10.1995; doc. 15): alla rimunerazione di tali lavori la __________ ha già rinunciato in prima istanza. La pretesa di fr. 837.75 non può quindi essere accolta.

4.3 Fattura doc. 14 (__________) del 4 ottobre 1995 per lavori di lamatura e laccatura del parquet eseguiti il 28/29 settembre 1995 per fr. 837.75 in un appartamento nella __________ (Parterre, links). Questo appartamento era stato locato alla signora __________ dal 1. febbraio 1968 al 30 settembre 1995 (doc. I, pag. 3). Anche se detti lavori erano sicuramente necessari per garantire a successivi inquilini uno standard idoneo dell’ente locato, gli stessi non possono essere riconosciuti in quanto sono stati commissionati ed eseguiti dopo le chiare istruzioni date dal Municipio il 6 settembre 1995. Si ravvisa altresì una connessione con i lavori svolti dalla ditta __________ (fattura del 24.10.1995; doc. 15): alla rimunerazione di tali lavori la __________ ha già rinunciato in prima istanza. La pretesa di fr. 837.75 non può quindi essere accolta. 4.4 Fattura doc. 19 (__________) del 22 settembre 1995 di fr. 1'354.70 per la sostituzione di un lavabo, un portasapone e un armadio a specchio. Questi lavori sono stati eseguiti in un appartamento della __________ il 29/30 agosto 1995 – quindi prima del 6 settembre 1995 –ed erano necessari per mantenere l’ente locato idoneo all’uso. Anche questa posta deve essere riconosciuta alla parte appellata, la quale non è venuta meno ai propri obblighi contrattuali (art. 397 CO).

4.4 Fattura doc. 19 (__________) del 22 settembre 1995 di fr. 1'354.70 per la sostituzione di un lavabo, un portasapone e un armadio a specchio. Questi lavori sono stati eseguiti in un appartamento della __________ il 29/30 agosto 1995 – quindi prima del 6 settembre 1995 –ed erano necessari per mantenere l’ente locato idoneo all’uso. Anche questa posta deve essere riconosciuta alla parte appellata, la quale non è venuta meno ai propri obblighi contrattuali (art. 397 CO). 4.5 Fattura doc. 26 (__________) del 24 gennaio 1995 di complessivi fr. 7'162.75 per lavori di tinteggio e piccole riparazioni nell’appartamento di due locali sito nella __________. Questo appartamento era stato abitato dal 1. agosto 1968 al 31 agosto 1995 dal signor __________. Dal 1. settembre 1995, quindi ancora una volta con una continuità nella situazione locativa, è stato rilocato alla signora __________ (doc. O; __________, pag. 2 e 3; teste __________, pag. 6; secondo la teste __________ le pareti erano “stark abgenutzt” e il tinteggio era “nötig, das absolute Minimum”; il pavimento era invece “alt” e “abgenutzt”; v. verbale audizione teste __________, pag. 2-4). Anche questi lavori erano indispensabili per garantire alla nuova inquilina la consegna di un ente locato in uno standard idoneo (del resto, un buon grado di manutenzione dell’appartamento rappresentava per la nuova inquilina una conditio sine qua non per sottoscrivere il contratto di locazione; v. teste __________, pag. 3; secondo l’amministrazione, il nuovo canone di locazione mensile è stato aumentato di fr. 360.--, doc. I, pag. 3). Di conseguenza, anche la questa cifra deve essere riconosciuta alla __________, poiché la stessa non è venuta meno ai propri obblighi nei confronti del mandante (art. 397 CO).

4.5 Fattura doc. 26 (__________) del 24 gennaio 1995 di complessivi fr. 7'162.75 per lavori di tinteggio e piccole riparazioni nell’appartamento di due locali sito nella __________. Questo appartamento era stato abitato dal 1. agosto 1968 al 31 agosto 1995 dal signor __________. Dal 1. settembre 1995, quindi ancora una volta con una continuità nella situazione locativa, è stato rilocato alla signora __________ (doc. O; __________, pag. 2 e 3; teste __________, pag. 6; secondo la teste __________ le pareti erano “stark abgenutzt” e il tinteggio era “nötig, das absolute Minimum”; il pavimento era invece “alt” e “abgenutzt”; v. verbale audizione teste __________, pag. 2-4). Anche questi lavori erano indispensabili per garantire alla nuova inquilina la consegna di un ente locato in uno standard idoneo (del resto, un buon grado di manutenzione dell’appartamento rappresentava per la nuova inquilina una conditio sine qua non per sottoscrivere il contratto di locazione; v. teste __________, pag. 3; secondo l’amministrazione, il nuovo canone di locazione mensile è stato aumentato di fr. 360.--, doc. I, pag. 3). Di conseguenza, anche la questa cifra deve essere riconosciuta alla __________, poiché la stessa non è venuta meno ai propri obblighi nei confronti del mandante (art. 397 CO). 5 Alla luce dei precedenti considerandi, dalla richiesta della __________ di complessivi fr. 21'725.40 deve essere ulteriormente dedotta la fattura emessa dalla ditta __________ per fr. 837.75 (doc. 14). Pertanto, l’importo da riconoscere alla __________ è di fr. 20'887.65.

5 Alla luce dei precedenti considerandi, dalla richiesta della __________ di complessivi fr. 21'725.40 deve essere ulteriormente dedotta la fattura emessa dalla ditta __________ per fr. 837.75 (doc. 14). Pertanto, l’importo da riconoscere alla __________ è di fr. 20'887.65. Di conseguenza non risulta alcun saldo positivo a favore del Comune di __________ e quindi la pretesa di fr. 3'647.80 (azione riconvenzionale) viene integralmente respinta.

Di conseguenza non risulta alcun saldo positivo a favore del Comune di __________ e quindi la pretesa di fr. 3'647.80 (azione riconvenzionale) viene integralmente respinta. 6. L’appello viene accolto limitatamente all’importo di fr. 837.75 corrispondente alla fattura della ditta __________ (doc. 14); per il resto l’appello viene respinto.

6. L’appello viene accolto limitatamente all’importo di fr. 837.75 corrispondente alla fattura della ditta __________ (doc. 14); per il resto l’appello viene respinto. Spese e ripetibili seguono la soccombenza. Vista l’esiguità della riforma, in sede di appello, del primo giudizio non si giustifica di modificare gli importi stabiliti dal Pretore a titolo di ripartizione di tasse, spese e ripetibili per l’azione principale e l’azione riconvenzionale. Anche le spese della procedura di appello, stante il minimo accoglimento del ricorso, vanno tutte caricate alla parte appellante.

Spese e ripetibili seguono la soccombenza. Vista l’esiguità della riforma, in sede di appello, del primo giudizio non si giustifica di modificare gli importi stabiliti dal Pretore a titolo di ripartizione di tasse, spese e ripetibili per l’azione principale e l’azione riconvenzionale. Anche le spese della procedura di appello, stante il minimo accoglimento del ricorso, vanno tutte caricate alla parte appellante. Per i quali motivi

Per i quali motivi pronuncia:

pronuncia: I. L’appello 18 marzo 2002 del Comune di __________ è parzialmente accolto.

I. L’appello 18 marzo 2002 del Comune di __________ è parzialmente accolto. Di conseguenza la sentenza 22 febbraio 2002 della Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 3 è così riformata, limitatamente al punto 1:

Di conseguenza la sentenza 22 febbraio 2002 della Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 3 è così riformata, limitatamente al punto 1: 1. La petizione 20 agosto 1999 è parzialmente accolta.

1. La petizione 20 agosto 1999 è parzialmente accolta. § Di conseguenza il Comune di __________ è condannato a pagare alla __________ l’importo di fr. 20'887.65 oltre interessi al 5% dal 18 marzo 1997.

§ Di conseguenza il Comune di __________ è condannato a pagare alla __________ l’importo di fr. 20'887.65 oltre interessi al 5% dal 18 marzo 1997. II. Le spese della procedura di appello consistenti in:

II. Le spese della procedura di appello consistenti in: a) tassa di giustizia fr. 450.--

a) tassa di giustizia fr. 450.-- b) spese fr. 50.--

b) spese fr. 50.-- totale fr. 500.--

totale fr. 500.-- sono poste a carico dell’appellante. Il Comune di __________ rifonderà alla controparte la somma di fr. 1’200.-- per ripetibili. sono poste a carico dell’appellante. Il Comune di __________ rifonderà alla controparte la somma di fr. 1’200.-- per ripetibili. III. Intimazione:

III. Intimazione: - __________

- __________ Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano,

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3. sezione 3. Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente La segretaria

Il presidente La segretaria