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Wie wichtig die richtige Herangehensweise bei der Ermittlung des aktuellen Werts einer Immobilie ist, unterstreicht die Tatsache, dass nahezu jeder zweite Immobilieneigentümer den Wert seiner Immobilie um bis zu vierzig Prozent überschätzt, was zu teilweise unrealistischen Erwartungen von zu erzielenden Preisen im Verkauf führt. Doch was ist der richtige Massstab, nach dem der Wert einer Immobilie eingeschätzt werden kann? Welche Eigenschaften und Faktoren beeinflussen den Marktwert? Der folgende Beitrag Ihres Immobilienmaklers Engel & Völkers Schweiz gibt Antwort auf diese Fragen, um die Hintergründe und Logiken der fundierten Preiseinschätzung verständlich zu machen.
Wert, Preis und Kosten einer Immobilie: Wichtige Unterschiede, die Sie kennen sollten
Häufig besteht Unklarheit über die wirtschaftlichen Dimensionen, die bei der Analyse eines Hauses oder einer Wohnung erhoben wird. Aus ökonomischer Perspektive bezeichnen die Kosten einer Immobilie alle zum Bau erforderlichen Beträge, etwa für Baumaterialien, Konzeption oder Dienstleistungen. Darauf aufbauend setzt sich der Preis des Objektes aus diesen ursprünglichen Kosten und einer variablen Gewinnspanne zusammen. Er repräsentiert die Summe, die für den Erwerb des Hauses oder der Wohnung in der Schweiz aufgerufen wird. Der Marktwert als dritte Dimension sollte, je nach Priorität, dem höchstmöglichen oder am schnellsten zu realisierenden Preis entsprechen, zu dem die Immobilie am funktionierenden Immobilienmarkt verkauft werden kann.
Neben dem objektiven Marktwert muss auch der subjektive Nutzwert einer Immobilie berücksichtigt werden, der von Person zu Person unterschiedlich hoch ausfällt.
Was macht den Marktwert eines Hauses oder einer Wohnung tatsächlich aus?
Die üblichen Kriterien, die zur Ermittlung des Marktwertes herangezogen werden, sind die Laget, die Aussicht, die Erreichbarkeit, die Bausubstanz und das Alter der Immobilie, oft in Verbindung mit dem aktuellen Ausstattungsgrad der Immobilie. Drei Methoden zur Werteinschätzung haben sich in der Vergangenheit bewährt: Die Vergleichsmethode orientiert sich an den Preisen tatsächlich verkaufter Objekte ähnlicher Qualität, ist also als sehr marktorientiert zu interpretieren. Daneben eruiert Engel & Völkers den Marktwert auch mit einem hedonischen Bewertungstool, welches auf einem bewährten statistischen Verfahren basiert und auch von den Banken für die Immobilienfinanzierung herangezogen wird. Komplettiert werden diese Methoden durch die Realwertmethode: Hier werden die ursprünglichen Kosten von Grundstück, Gebäude, Ausstattung etc. fokussiert und zum abschliessenden Realwert kumuliert unter Berücksichtigung der Altersentwertung für das Gebäude. Diese stark objektbezogene Ermittlungsmethode kann die ursprüngliche Investitionssumme bei der Entstehung nicht überschreiten und birgt daher das Risiko, bei falscher Anwendung in Gewinneinbussen beim Verkauf zu resultieren.
Wir wissen: Jede Liegenschaft ist ein Unikat
Je nachdem, wer die Schätzung vornimmt, nach welcher Methode bewertet wird und für welchen Zweck die Bewertung durchgeführt wird, sind unterschiedliche Werte möglich. Deshalb erfordert die Wertermittlung einer Immobilie ein Höchstmass an Erfahrung und Sachverstand. Zusammen mit Ihnen ermitteln wir den aktuellen Preis Ihrer Immobilie anhand der richtigen Bewertungsmethode. Vertrauen Sie Engel & Völkers – unsere Expertise zahlt sich für Sie aus.