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Guida Ipoteche
Panoramica dei tre tipi di ipoteca
Sicura: l'ipoteca fissa
L'ipoteca fissa ha un tasso fisso e una durata scelta individualmente tra i 2 e i 10 anni. È indicata per proprietari immobiliari che desiderano pianificare e contare su un budget fisso nel lungo termine. Un'ipoteca a tasso fisso garantisce il mantenimento degli attuali interessi bassi.
Flessibile: l'ipoteca LIBOR
L'ipoteca LIBOR, nota anche come ipoteca del mercato monetario, ha una durata fissa di 3 anni e un interesse variabile che ogni 3 mesi è adeguato al tasso di mercato attuale. I proprietari di immobili possono quindi approfittare velocemente dei tassi bassi, ma non hanno modo di tutelarsi dai tassi di interesse in crescita.
Flessibile con garanzia: l'ipoteca LIBOR con CAP
L'ipoteca LIBOR con CAP (ovvero con "tasso d'interesse massimo") ha una durata di 3 anni. Ogni 3 mesi il tasso di interesse viene allineato a quello di mercato. In tal modo le riduzioni dei tassi vengono acquisite rapidamente, mentre un CAP protegge da eventuali aumenti. In cambio di questa garanzia si paga un premio variabile a seconda del tasso d'interesse massimo.
Un mix giusto è la soluzione vincente
I vari tipi di ipoteca possono essere combinati tra loro, ad esempio per unire la sicurezza di un'ipoteca a tasso fisso con la flessibilità di un'ipoteca LIBOR. Nel panorama attuale dei tassi d'interesse è consigliabile combinare un'ipoteca a lungo termine (tra gli 8 e i 10 anni) a tasso fisso con un'ipoteca a breve termine (tra i 2 e i 3 anni). La scelta del modello ipotecario non dipende tuttavia solo dai tassi di interesse, ma anche dalle condizioni di vita, dalla propensione al rischio e dall'orizzonte temporale di ogni singolo.
Come calcolare finanziamento e sostenibilità
Una coppia vuole comprare un'abitazione di proprietà al prezzo di CHF 650'000.-. Dispone di un capitale proprio di CHF 150'000.- e di un reddito lordo pari a CHF 112'000.-. La coppia può permettersi questa casa sul lungo termine?
Situazione di partenza:
|Montanti in CHF|
|Prezzo d'acquisto dell'abitazione||650'000|
|Capitale proprio||150'000|
|Ipoteca||500'000|
Il capitale proprio corrisponde al 23% del prezzo d'acquisto.
Verifica del credito (calcolo sulla base del tasso d'interesse medio del 5% nel lungo periodo):
|Montanti in CHF|
|Oneri degli interessi calcolati (5% dell'importo complessivo)||25'000|
|Ammortamento||4'444|
|Manutenzione e spese accessorie (1% del prezzo d'acquisto)||6'500|
|Costi annuali||35'944|
Il rapporto tra costi e reddito lordo è pari al 32%.
Conclusione: Il capitale proprio è superiore al 20% del prezzo d'acquisto. Anche la condizione che i costi devono essere inferiori al 33% del reddito lordo è soddisfatta. Dal punto di vista finanziario non sussiste alcun ostacolo all'acquisto della casa.
Come calcolare un'ipoteca fissa di 8 anni (situazione luglio 2014):
|Montanti in CHF|
|Oneri degli interessi calcolati (1,75% dell'importo complessivo)||8'750|
|Ammortamento||4'444|
|Manutenzione e spese accessorie (1% del prezzo d'acquisto)||6'500|
|Costi annuali||19'694|
Indicazione sull'ammortamento: di norma un'ipoteca va rimborsata per i due terzi del prezzo d'acquisto entro 15 anni, in questo caso per un importo pari a CHF 433'333.-.
Gli svizzeri puntano sulle ipoteche
Sviluppo del patrimonio immobiliare e del volume ipotecario (in mld di CHF)
Fonte: Banca nazionale svizzera
In questi ultimi anni il volume delle ipoteche sottoscritte dalle economie domestiche svizzere è aumentato costantemente fino a raggiungere i CHF 689 mld. Questa crescita è da ricondurre ai tassi ridotti e alla solida situazione economica, che ha permesso a molti di realizzare il proprio sogno immobiliare. Su un patrimonio immobiliare di CHF 1'653 mld, le case di proprietà dei privati sono ipotecate in media per il 42%.