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Testo depositato
Fondandomi sull'articolo 160 capoverso 1 della Costituzione federale e sull'articolo 107 della legge sul Parlamento presento la seguente iniziativa:
Al fine di favorire lo scambio di appartamenti, nel Codice delle obbligazioni va inserito un articolo dal tenore seguente:
Art. 263bis Trasferimento reciproco della locazione di locali d'abitazione (scambio)
Cpv. 1
Il conduttore di un locale d'abitazione può trasferire la locazione a un terzo, purché questi gli trasferisca simultaneamente la propria.
Cpv. 2
Il locatore può negare il consenso soltanto per motivi gravi.
Cpv. 3
Ciascun conduttore è liberato dai suoi obblighi verso il locatore originario. È tuttavia solidalmente responsabile con il terzo fino al momento in cui, per contratto o per legge, la locazione si estingue o può essere sciolta, ma al massimo per sei mesi.
Cpv. 4
È nullo qualsiasi negozio abbinato al trasferimento della locazione, a prescindere dal fatto che sia stato concluso tra conduttori, con uno dei locatori o con un terzo.
Cpv. 5
Il trasferimento della locazione di locali d'abitazione possedute da un ente pubblico o da cooperative di costruzione di alloggi è ammesso soltanto se il contratto di locazione lo prevede espressamente.
Motivazione
La penuria di alloggi sta provocando un'esplosione delle pigioni iniziali che riduce la mobilità dei conduttori e limita la fluidità del mercato. Tale mancanza di fluidità si traduce in un inadeguato sfruttamento delle superficie abitabili. I conduttori di appartamenti troppo spaziosi - come ad esempio quelli i cui figli hanno lasciato l'abitazione familiare - rinunciano infatti a locare un appartamento più piccolo poiché la pigione iniziale è troppo elevata, talvolta addirittura più cara dell'appartamento in cui vivono. Inversamente, le famiglie che hanno problemi di spazio nel loro appartamento non possono traslocare in un'abitazione più grande perché la pigione è al di sopra dei loro mezzi. Il legislatore deve pertanto intervenire.
Lo scambio di locali d'abitazione - richiesto molto spesso nel quotidiano - è un modo eccellente per accrescere la fluidità del mercato dell'alloggio, per migliorare lo sfruttamento delle superficie abitabili e per rispondere alle esigenze individuali e familiari.
Se la solvibilità dei conduttori è accertata, lo scambio delle locazioni non comporta alcun inconveniente per i conduttori interessati, giacché i diritti e gli obblighi trasferiti restano inalterati e non possono dare luogo a nuove pretese da parte dell'uno o dell'altro conduttore. Giova rilevare che la possibilità di trasferire a un terzo la locazione, con diritti e obblighi inalterati, è un istituto già previsto dal Codice delle obbligazioni (art. 263 CO). Si tratta quindi di applicare le regole di tale trasferimento al caso particolare del trasferimento reciproco della locazione di abitazioni.
Poiché la solvibilità del nuovo conduttore deve essere garantita nei confronti del locatore e a quest'ultimo non può essere imposta una situazione contrattuale insostenibile (p. es.: locare l'abitazione all'amante della moglie), i locatori dei due appartamenti scambiati devono poter negare il trasferimento per gravi motivi, come previsto all'articolo 263 capoverso 2 per il trasferimento della locazione a un terzo.
La regola concernente i negozi abbinati di cui all'articolo 254 CO va inoltre estesa al trasferimento reciproco delle locazioni di locali d'abitazione, onde evitare situazioni che possano danneggiare un conduttore o un locatore.
È infine opportuno introdurre una restrizione che tenga conto della situazione particolare delle abitazioni possedute da un ente pubblico o da una cooperativa per la costruzione di abitazioni: spesso tali abitazioni sono infatti assegnate secondo criteri sociali e cronologici.
Il tenore dell'articolo inteso a facilitare lo scambio di appartamenti potrà essere modificato in sede di concretizzazione, qualora la portata materiale dovesse essere ampliata o ridotta o si volesse rafforzare o attenuare le garanzie previste.