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Stockwerkeigentümer bezahlt nicht – was nun?
Ein Stockwerkeigentümer ist durch diverse Kosten, etwa die Heizkosten, mit den anderen Stockwerkeigentümern verbunden. Was passiert jedoch, falls ein einzelner Stockwerkeigentümer seine Kosten nicht begleicht? Muss die Stockwerkeigentümergemeinschaft nun mühsam jede Rechnung mittels einer Betreibung einfordern?
28. März 2023 Hans Egloff
Wenn Stockwerkeigentümer nicht bezahlen, gibt es verschiedene Lösungen.
Jeder Stockwerkeigentümer ist durch diverse Berührungspunkte mit der Stockwerkeigentümergemeinschaft verbunden. Den wohl wichtigsten Punkt hierbei stellen die gemeinsamen Kosten dar. Darunter fallen beispielsweise Heizungs und Betriebskosten aber auch Stromkosten des Allgemeinverbrauches sowie Hauswartung und Verwaltungskosten. Diese Kosten werden alljährlich ausgewiesen und auf die einzelnen Stockwerkeigentümer umgelegt. Grundsätzlich erfolgt dies über Wertquoten. Gestützt auf entsprechende Beschlüsse kann jede Gemeinschaft aber auch andere, objektive Verteilschlüssel festlegen, etwa die Quadratmeter.
Ein Eigentümer bezahlt nicht
In den Stockwerkeigentümerschaften wird in der Regel jährlich ein Budget beschlossen und Budgetzahlungen für das laufende Jahr vereinbart. Am Ende des Jahres werden, aufgrund der effektiven Kosten, dem einzelnen Stockwerkeigentümer die resultierenden Differenzen bezüglich seiner bereits geleisteten Zahlungen entweder in Rechnung gestellt oder zurückerstattet. In der Praxis kommt es jedoch vor, dass ein einzelner Eigentümer nicht gewillt ist seine Zahlung zu leisten, weil er sich beispielsweise gerade in einer prekären finanziellen Lage befindet oder weil er mit den ausgewiesenen Kosten nicht einverstanden ist und sich deshalb weigert, diese zu begleichen. Das letzte widerspricht aber diamentral dem Grundsatz des Stockwerkeigentums, welches auf Mehrheitsbeschlüssen aufgebaut ist.
Weigert sich ein Stockwerkeigentümer seine Zahlung zu leisten, so stellt sich für die Gemeinschaft die Frage, wie zu verfahren ist. Für die Stockwerkeigentümerschaft bedeutet dies nicht selten, dass die Gemeinschaft erst einmal den entsprechenden Betrag begleicht und anschliessend mit dem fraglichen Eigentümer den Weg zur Rückforderung suchen muss.
Als letzte Möglichkeit sind offene Forderungen auf dem Weg der Betreibung einzufordern. Geht man davon aus, dass die Wohnung einer natürlichen Person gehört, so ist es grundsätzlich der Weg der Pfändung.
Besondere Regelungen
Das Gesetz sieht zudem für die oben erwähnten Schwierigkeiten zwei spezielle Sicherungsinstrumente vor, nämlich zum einen das Retentionsrecht und zum anderen das gesetzliche Pfandrecht. Laut Art. 712k Zivilgesetzbuch (ZGB) steht der Gemeinschaft für diejenigen Beitragsforderungen welche auf die letzten drei Jahre entfallen, ein Retentionsrecht zu. Dieses umfasst die beweglichen Sachen welche sich in den Räumen des fraglichen Stockwerkeigentümers befinden, also sämtliche Einrichtungs und Benutzungsgegenstände. Es ermöglicht danach die Betreibung auf Pfandverwertung auf der Grundlage des sogenannten Retentionsverzeichnisses.
Gemäss Art. 712i Abs. 1 ZGB hat die Gemeinschaft zudem für die auf die letzten drei vergangenen Jahre entfallenen Beitragsforderungen auch den Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechtes am Anteil dieses Eigentümers. Hingegen besteht keinerlei Sicherheit für Beitragsforderungen für das laufende Geschäftsjahr sowie für Forderungen, welche länger als drei Jahre zurückliegen.
Das gesetzliche Pfandrecht
Anerkennt der Schuldner die Forderung nicht, so hat der Richter am Ort der Liegenschaft die Beitragsforderung festzustellen. Für die vorläufige Eintragung des Pfandrechtes im Grundbuch genügt die Glaubhaftmachung des Anspruchs. Für diesen ist, etwa mit dem Protokoll der Stockwerkeigentümerversammlung über die Genehmigung der Vorschüsse, Kostenverteilung oder Rechnung sowie einem Auszug des Gemeinschaftskontos Genüge getan. Für die definitive Eintragung des Pfandrechtes muss jedoch der volle Beweis erbracht werden. Hierfür sind, neben den bereits erwähnten Unterlagen, auch weitere massgebende Einzelheiten und formelle Erfordernisse dazulegen.
Der Rang des Pfandrechtes bestimmt sich grundsätzlich nach dem Zeitpunkt des Eintrags. Anders als beim Bauhandwerkerpfandrecht geniesst das Gemeinschaftspfandrecht kein Rangprivileg sowie kein Verwertungsvorrecht.
Pfandverwertung
Nach der definitiven Eintragung kann durch erfolgreiches Vorantreiben der Betreibung auf Pfandverwertung die zwangsweise Veräusserung der Einheit erreicht werden. Das Betreibungsamt teilt sodann dem Schuldner und Dritten den Eingang des Verwertungsbegehrens mit und erlässt, falls nicht schon geschehen, die Verfügungsbeschränkung. Danach ordnet das Betreibungsamt die Schätzung des fraglichen Objektes an. Das Ergebnis dieser Schätzung wird den Beteiligten schriftlich zugestellt.
Die Schätzung wird anschliessend publiziert. Gläubiger, welche eine mit diesem Grundpfand gesicherte Forderung haben, müssen diese innerhalb von 20 Tagen dem Betreibungsamt einreichen. Anschliessend erstellt das Betreibungsamt das Lastenverzeichnis und die Steigerungsbedingungen.
Das Grundstück wird im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung dem Höchstbietenden zugeschlagen und das Betreibungsamt erstellt unter Berücksichtigung der Kosten eine Schlussabrechnung. Da die Gläubiger absteigend ihres Ranges befriedigt werden, besteht für die Gemeinschaft doch auch die Gefahr – etwa bei vorrangigen, sehr hohen Hypotheken – ,dass ihre Forderungen nicht vollumfänglich befriedigt werden können.
Hans Egloff
Rechtsanwalt bei BEELEGAL Bösiger.Engel.Egloff. www.beelegal.ch
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