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Wissenswertes
Ehe- / Erbrecht
Der Erbvertrag ist eine Verfügung von Todes wegen. Im Gegensatz zum Testament ist der Erbvertrag eine Vereinbarung zwischen dem Erblasser und Dritten. Häufig wird ein Erbvertrag zwischen den Eltern und ihren Kindern abgeschlossen, zunehmend auch zwischen Konkubinatspartnern (mit oder ohne Kinder). Der Erbvertrag entfaltet zwischen den Vertragschliessenden Bindungswirkung und kann vom Erblasser folglich nicht einseitig widerrufen werden.
Das Testament ist eine Verfügung von Todes wegen. In der Praxis von Bedeutung sind insbesondere das eigenhändige Testament und das öffentlich beurkundete Testament.
Das eigenhändige Testament muss von Anfang bis zum Schluss eigenhändig geschrieben, datiert und vom Testator unterzeichnet sein.
Das öffentlich beurkundete Testament wird von einer Urkundsperson unter Mitwirkung von zwei unabhängigen Zeugen errichtet. Dieser Form bedienen sich nicht nur Personen, die nicht mehr in der Lage sind, selber zu schreiben oder zu lesen, sondern auch solche, welche die Sicherheit haben wollen, dass ihr letzter Wille juristisch korrekt zum Ausdruck gebracht wird. Hierfür stehen insbesondere Anordnungen in der Formen der Erbeinsetzung, des Vermächtnisses (Legat), der Teilungsvorschrift oder der Einsetzung einer Willensvollstreckerin oder eines Willensvollstreckers zur Verfügung.
Anordnungen für den Todesfall (Art der Bestattung oder Durchführung der Abdankungsfeier) werden separat getroffen.
Über die Verteilung der Erbschaft (Nachlass) können alle Erben einer verstorbenen Person (Erblasser) einen Erbteilungsvertrag schliessen. Erfolgt eine Einigung lediglich über einen Teil der Erbschaft (z.B. Grundstücke), ist die Rede von einem partiellen Erbteilungsvertrag. Ist in einem Nachlass eine Willensvollstreckerin oder ein Willensvollstrecker eingesetzt, unterbreitet diese Person regelmässig Vorschläge für die Durchführung der Erbteilung.
Für Erbteilungsverträge ist die schriftliche Form in der Regel ausreichend, bei bestimmten Vorgängen (z.B. bei Grundbuchbezug) kann jedoch die Beglaubigung der Unterschriften der Erben im Erbteilungsvertrag erforderlich sein.
Haben Sie geheiratet und nichts geregelt, unterstehen Sie dem ordentlichen Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung. Dabei werden vier Vermögensmassen voneinander unterschieden, nämlich:
- das Eigengut der Frau und das Eigengut des Mannes
- die Errungenschaft der Frau und die Errungenschaft des Mannes
Ins Eigengut fallen:
- Gegenstände, die ihm zum ausschliesslich persönlichen Gebrauch dienen (z.B. Kleider, Schmuck etc.)
- die in die Ehe eingebrachten Vermögenswerte
- Genugtuungsansprüche sowie
- Vermögenswerte, die dem Ehegatten während der Ehe unentgeltlich zugefallen sind (bspw. Schenkungen, Erbschaften, Erbvorbezüge etc.)
Zur Errungenschaft gehört das, was jeder Ehegatte während der Ehe erspart hat.
Bei Auflösung der Ehe behält jeder Ehegatte sein Eigengut. Sodann wird in der Regel die Gesamterrungenschaft hälftig geteilt.
Die allgemeine Gütergemeinschaft vereinigt das Vermögen und die Einkünfte der Ehepartner zu einem Gesamtgut. Davon erfasst sind somit insbesondere auch der Arbeitserwerb, Leistungen aus Sozialversicherungen sowie Schenkungen, Erbschaften und Erbvorbezüge etc.
Das Eigengut jedes Ehegatten reduziert sich – im Vergleich zur Errungenschaftsbeteiligung - auf Genugtuungsansprüche und Gegenstände, die den Ehegatten ausschliesslich zum persönlichen Gebrauch dienen (bspw. Kleider, Schmuck etc.).
Bei der Auflösung des Güterstandes durch Tod eines Ehepartners steht gemäss Gesetz jedem Ehepartner bzw. den Erben die Hälfte des Gesamtgutes zu.
Bei der Auflösung des Güterstandes infolge Scheidung nimmt jeder Ehegatte vom Gesamtgut zurück, was unter der Errungenschaftbeteiligung sein Eigengut wäre. Der Rest des Gesamtgutes fällt den Ehepartnern je zur Hälfte zu.
Unter dem Güterstand der Gütertrennung behält, nutzt und verwaltet jeder Ehepartner sein Vermögen alleine. Es gibt nur zwei Vermögensmassen: das Vermögen der Ehefrau und dasjenige des Ehemannes. Erträge gehören demjenigen Ehegatten, in dessen Vermögen sich der ertragsbringende Gegenstand befindet.
Bei Auflösung der Ehe behält jeder Ehepartner sein Vermögen. Im Grunde genommen handelt es sich bei der Gütertrennung um einen Nicht-Güterstand.
Vorsorgeauftrag
Mit einem Vorsorgeauftrag bestimmen Sie selbst, wer für Sie handeln soll, sollten Sie dereinst urteilsunfähig werden.
Sie definieren selbst die Aufgaben, welche die beauftragte Person wahrnehmen soll, und können diese auch an Weisungen knüpfen. Sie können für die Bereiche der Personensorge, der Vermögenssorge und der Vertretung im Rechtsverkehr, falls gewünscht, unterschiedliche Personen, Aufgaben und Weisungen definieren.
Der Vorsorgeauftrag ist – wie ein Testament - entweder vom Anfang bis zum Schluss eigenhändig zu verfassen oder öffentlich zu beurkunden.
Immobilien
Bei einem Grundstückserwerb steht häufig die Finanzierungsfrage im Zentrum.
Dabei sind zwei Aspekte zentral:
A) das Eigenkapital
Bei einem Grundstückserwerb sind in der Regel 20 % der Anlagekosten aus Eigenkapital zu finanzieren (eigene Barmittel / Guthaben aus der 3. Säule / Erbvorbezug).
Die restlichen 80 % können fremdfinanziert werden, beispielsweise über die Aufnahme einer Hypothek bei einer Bank.
Die erste Hypothek beträgt in der Regel maximal 66.67 % der Anlagekosten.
Die zweite Hypothek beträgt maximal 13.33 % der Anlagekosten und ist spätestens innert 15 Jahren zu amortisieren.
B) die Tragbarkeit
Die Tragbarkeit gibt Auskunft über das Verhältnis zwischen Einkommen und Wohnkosten. Als Faustregel gilt, dass die Wohnkosten (Hypothekarzinsen, Amortisationszahlungen sowie Nebenkosten) nicht mehr als ein Drittel des Käufer-Einkommens ausmachen dürfen. Dabei basiert die Rechnung über die Wohnkosten nicht auf den effektiven Hypothekarzinsen sondern auf den kalkulatorischen, welche 5 % betragen (langfristiger Durchschnittszinssatz). Für Nebenkosten wie Strom, Wasser, Heizung, Versicherungen etc. Ist in der Regel mit 0.70 % bis 1.0 % der Anlagekosten zu rechnen.
C) Beispiel
Finanzierung
Kaufpreis CHF 1'000'000
Notwendiges Eigenkapital: mind. CHF 200'000 (entspricht 20%)
1. Hypothek: max. CHF 666'700 (entspricht 66.67%)
2. Hypothek: CHF 133'300 (entspricht 13.33 %)
Tragbarkeit
Hypothekarzins (5 %): CHF 43'335.00 (und nicht CHF 8'667.00, was 1 % entspräche)
Amortisation 2. Hypothek: CHF 8'887.00
Nebenkosten: CHF 10'000.00 (was 1 % der Anlagekosten entspricht)
Total jährliche Wohnkosten: CHF 62'222.00
Mindesteinkommen: CHF 186'666 (Boni werden nur teilweise dem Einkommen angerechnet, wobei auf den Durchschnitt der letzten drei Jahre abgestützt wird).
Bei Dienstbarkeitsverhältnissen gibt es immer mindestens einen Berechtigten und einen Belasteten. Der Belastete ist zu einem Dulden oder zu einem Unterlassen verpflichtet.
Beispiele:
- Der Belastete hat es hinzunehmen, dass der Berechtigte über sein Grundstück fährt (Dulden).
- Der Belastete darf auf seinem Grundstück nicht höher bauen, als mit dem Berechtigten vereinbart wurde (Unterlassen).
Dies sind die häufigsten Dienstbarkeiten:
- Fuss- und Fahrwegrecht
- Näherbaurecht
- Grenzbaurecht
- Überbaurecht
- Baurecht
- Alleiniges Benützungsrecht und Mitbenützungsrecht
- Nutzniessung
- Wohnrecht
Empfehlenswert ist, im Zusammenhang mit einer Dienstbarkeit stets auch die Fragen des Unterhalts vertraglich zu regeln.
Von Grenzmutationen spricht man, wenn Grundstücksgrenzen verändert werden. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn zwei Grundstücke zu einem vereinigt werden (Vereinigung) oder wenn von einem Grundstück ein neues abparzelliert wird (Parzellierung).
Wenn Sie eine Grenzmutation beabsichtigen, wird zunächst der zuständige Nachführungsgeometer eine Mutationsurkunde erstellen. Aus der Mutationsurkunde gehen u.a. die neuen Grenzverläufe und die neuen Flächenangaben hervor.
Sobald die Mutationsurkunde des Geometers bei uns eingegangen ist, beginnen die notariellen Arbeiten.
Bei Grenzmutationen (Vereinigungen oder Parzellierungen), die Grundstücke in der Landwirtschaftszone betreffen, sind nur mit Bewilligung der zuständigen Behörde möglich (Realteilungsverbot), weshalb die Zulässigkeit idealerweise vorgängig abgeklärt wird.
Bei Grundlasten gibt es immer mindestens einen Berechtigten und einen Belasteten. Der Belastete ist zu einer Handlung verpflichtet.
Bei Begründung einer Grundlast muss immer auch ein sogenannter Ablösungswert definiert und ins Grundbuch eingetragen werden. Nach dreissig Jahren darf der Belastete die Löschung der Grundlast im Grundbuch verlangen, hat dem Berechtigten dafür aber den Ablösungswert zu bezahlen.
Dies sind die häufigsten Grundlasten:
- Unterhaltspflicht (beispielsweise eines Gartenzauns)
- Lieferpflicht (beispielsweise von Holz)
Im Kanton Aargau sind die Nachführungsgeometer zuständig für die amtliche Vermessung. Letztere beinhaltet u.a. das Festhalten von Grundstücksgrenzen und Bauten. Die Daten werden in amtlichen Plänen abgebildet, welche für jedermann im Aargauischen Geografischen Informationssystem (AGIS) abrufbar sind:
https://www.ag.ch/de/dfr/geoportal/geoportal.jsp
Welcher Geometer für Ihr Grundstück zuständig ist, sehen Sie hier:
https://www.ag.ch/de/dvi/grundbuch_vermessung/amtliche_vermessung/nachfuehrungsgeometer/Nachfuehrungsgeometer_1.jsp
Schuldbriefe
Finanzinstitute gewähren in der Regel keine Blankokredite. Stattdessen verlangen sie eine Sicherheit für die ausstehenden Kredite. Mit Unterzeichnung eines Pfandvertrages gewähren Sie Ihrem Finanzinstitut die gewünschte Sicherheit, indem Sie Ihr Grundstück als Pfand stellen (sog. Grundpfand). Sollten Sie Ihren Verpflichtungen gegenüber der Bank nicht nachkommen (bspw. indem Sie die Hypothekarzinsen nicht bezahlen oder die Amortisationen nicht leisten), hat die Bank das Recht, Ihr Grundstück verwerten zu lassen und sich aus dem Erlös schadlos zu halten.
Grundpfandrechte können als Grundpfandverschreibung oder als Schuldbrief ausgestaltet werden.
Die Rechte aus einem Papier-Schuldbrief können nur geltend gemacht werden, wenn der Schuldbrief physisch vorgelegt wird. Dies gilt auch für die Löschung eines abbezahlten Schuldbriefs im Grundbuch. Kann ein Schuldbrief nicht mehr aufgefunden werden, muss er vom zuständigen Gericht zuerst für kraftlos erklärt werden. Hierfür ist dem Gericht ein entsprechendes Gesuch einzureichen. Das Gericht wird den Schuldbrief öffentlich aufrufen. Ein allfälliger Gläubiger hat sechs Monate Zeit, den aufgerufenen Schuldbrief dem Gericht vorzulegen. Läuft die Frist ab, ohne dass sich ein Gläubiger gemeldet hat, wird der Schuldbrief durch das Gericht für kraftlos erklärt. Das Verfahren ist mit entsprechenden Kosten verbunden und dauert ungefähr neun Monate (von der Einreichung des Gesuchs bis zur Vorlage des rechtskräftigen Entscheids).
Bewahren Sie deshalb einen abbezahlten Schuldbrief sicher auf. Um die Risiken des Verlusts eines Papier-Schuldbriefes zu vermeiden, können Grundeigentümer und Gläubiger ihn jederzeit in einen Register-Schuldbrief umwandeln. Der Register-Schuldbrief ist ein sog. dematerialisiertes Wertpapier und wird – wie es der Name schon sagt – lediglich im Register des Grundbuchs geführt. Er wird nicht physisch ausgefertigt und kann deshalb nicht verloren gehen.
Schuldbriefe können entweder als Register-Schuldbriefe (möglich seit 1. Januar 2012) oder als Papier-Schuldbriefe ausgestaltet werden.
Der Register-Schuldbrief entsteht mit der Eintragung in das Grundbuch. Er wird nicht mehr physisch ausgestellt, sondern – wie es der Name schon sagt – lediglich elektronisch in einem Register des Grundbuchamtes geführt.
Beim Papier-Schuldbrief wird zusätzlich zur Eintragung in das Grundbuch auch ein Wertpapier ausgestellt, welches auf den Inhaber (=Inhaberschuldbrief) oder auf den Namen einer Person (=Namenschuldbrief) lauten kann.
Zahlt der Schuldner dem Gläubiger die Schuld zurück, so erlischt der Schuldbrief nicht, sondern besteht weiter. Der ehemalige Schuldner kann aber vom Gläubiger die Übertragung bzw. Aushändigung des Schuldbriefs verlangen. Danach hat er die Wahl, den Schuldbrief unbelastet in seinem Eigentum zu behalten, um ihn später weiterzuverwenden oder den Eintrag im Grundbuch und den Papier-Schuldbrief löschen zu lassen. Da die Errichtung eines Schuldbriefes mit Kosten verbunden ist, wird ein unbelasteter Schuldbrief in der Regel stehen gelassen. Bei einer erneuten Kreditaufnahme können durch die Wiederverwendung des abbezahlten Schuldbriefes Gebühren gespart werden.
Abbezahlte Papier-Schuldbriefe sind sicher aufzubewahren. Kann ein abbezahlter Schuldbrief nicht mehr aufgefunden werden, so muss er für kraftlos erklärt werden.
Weiteres
Falls Ihr Dokument fürs Ausland bestimmt ist, verlangt die ausländische Behörde im Normalfall zusätzlich zur Unterschriftenbeglaubigung eine Überbeglaubigung oder Apostille. Damit wird die Echtheit der Unterschrift der Urkundsperson sowie ihres Stempels bestätigt.
Apostillen / Überbeglaubigungen sind beim Ausweiszentrum des Kantons Aargau erhältlich.
Weitere Informationen finden Sie hier:
https://www.ag.ch/de/verwaltung/dvi/persoenliches_zivilstandswesen/beglaubigungen/beglaubigungen.jsp
Es gibt zwei Arten der Beglaubigung: die Unterschriftsbeglaubigung und die Dokumentenbeglaubigung.
Mit der Unterschriftsbeglaubigung wird die Echtheit einer Unterschrift bestätigt. Hierfür hat der Unterzeichnende die Unterschrift vor der Urkundsperson zu leisten und sich mit einem amtlichen Ausweis (Pass oder Identitätskarte) auszuweisen. Die Beglaubigung sagt nichts über den Inhalt des unterzeichneten Dokumentes aus.
Mit der Dokumentenbeglaubigung bestätigt die Urkundsperson, dass eine Dokumentenkopie mit dem Original übereinstimmt. Hierfür ist die Vorlage des Original-Dokuments notwendig.
Falls die Beglaubigung fürs Ausland bestimmt ist, wird in der Regel eine Apostille oder eine Überbeglaubigung verlangt.