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Um das Eigenheim finanzieren zu können, bezahlen Schweizerinnen und Schweizer mindestens 20 Prozent des Objektwerts aus Eigenmitteln, das heisst aus dem eigenen Ersparten oder teilweise durch Bezug von Pensionskassenguthaben. Bei einer Immobilie mit einem Wert von einer Million Franken wären dies 200'000 Franken, die aus der eigenen Tasche berappt werden.
Für die restlichen 80 Prozent, in diesem Beispiel 800'000 Franken, wird dann eine Hypothek bei einer Bank aufgenommen. Hier wird wiederum unterschieden zwischen einer ersten und einer zweiten Hypothek: Die erste beträgt in der Regel zwei Drittel des Objektwerts (im Beispiel 670'000 Franken) und muss nicht zwingend abbezahlt werden. Der Restbetrag, also die zweite Hypothek (im Beispiel 130'000 Franken), muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung (je nachdem, was zuerst kommt) in gleichmässigen Raten zurückbezahlt werden.
Zurückzahlen lohnt sich - wenn das nötige Kleingeld vorhanden ist
Spielraum hat der Eigenheimbesitzer bei der ersten Hypothek: Sie haben die Wahl, entweder jährlich Hypo-Zinsen an die Bank zu entrichten und die Verschuldung gleich hoch zu halten oder aber die Schulden kontinuierlich abzubauen. Was ist die bessere Lösung? "Wer das Geld nicht braucht, sollte die Hypothek zurückzahlen", sagt Giampiero Brundia, Geschäftsführer der Hypothekenbörse in Uster, auf cash-Anfrage. In der Praxis habe sich jedoch der Anteil derjenigen, die ihre Hypotheken amortisieren, in den letzten Jahren eher verringert.
Ob und in welcher Höhe sich eine Rückzahlung lohnt, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab und kann nur individuell bestimmt werden. Die Beantwortung folgender drei Fragen hilft beim Entscheid:
- Wie viel Rendite kann ich erwirtschaften? Eine Amortisation der Hypothek lohnt sich gemäss Faustregel dann, wenn die Rendite, die ich durch Anlegen des Geldes erzielen kann tiefer ist als der Hypothekarzins abzüglich der Steuern. Also dann, wenn die Hypothek teurer ist als der Ertrag durch meine Geldanlage. Der entscheidende Punkt ist hier, dass aktuell beim Anlegen kaum mehr Rendite erzielt werden kann: "Obschon die Hypothekarzinsen tief sind, lohnt sich daher eine Rückzahlung der Hypothek", so die Folgerung von Brundia.
Dazu ein Beispiel: Familie Schweizer besitzt eine Festhypothek mit einem jährlichen Hypo-Zins von 1 Prozent. Der Grenzsteuersatz - dieser Wert drückt aus, wie stark ein zusätzlicher Franken Einkommen besteuert wird (verschiedene Grenzsteuersätze hier) - in ihrer Gemeinde beträgt 25 Prozent. Für die Familie lohnt sich nun eine Abzahlung der Hypothek nicht, sofern sie ihr Geld mit einer Rendite von mehr als 0,75 Prozent anlegen können (Berechnung: Hypozins von 1 Prozent abzüglich 25 Prozent Grenzsteuersatz).
- Wie gross ist meine finanzielle Flexibilität? Doch auch wenn es gewinnbringender wäre zu amortisieren, nicht jedermann kann sich dies leisten. Wenn man das ganze Geld in die Immobilie steckt, ist plötzlich zu wenig Geld für Ferien, ein neues Auto oder Unvorhergesehenes übrig. Deshalb sollte nur amortisieren, wer trotzdem noch genügend liquide Mittel übrig hat, um über die Runden zu kommen.
- Bekomme ich für den Fall der Fälle wieder einen Kredit von den Banken? Wer sich für eine Abzahlung entscheidet und plötzlich in einen Liquiditätsengpass gerät, hat die Option, seine Hypothek wieder aufzustocken. Doch die Vergabe von Hypotheken wurde in den letzten Jahren verschärft, so dass es für viele schwierig ist, überhaupt wieder an einen Kredit zu kommen. Das betrifft vor allem Pensionierte, aber auch Jüngere bekunden zunehmend Mühe. Hypotheken-Experte Brundia sieht denn auch diese restriktivere Hypothekenvergabe der Banken als Hauptgrund, weshalb die Schweizer in den letzten Jahren weniger amortisieren: "Man hat Angst davor, die Hypothek bei Bedarf nicht mehr aufstocken zu können."
Wer sich nun für ein Abzahlen der Hypothek entschieden hat, dem steht neben der direkten auch die indirekte Amortisation offen. Der Amortisationsbetrag wird dabei nicht an das Hypotheken-Institut direkt, sondern in ein Vorsorgekonto der Säule 3a einbezahlt. Nach der vereinbarten Laufzeit oder spätestens zum Pensionierungszeitpunkt wird das Konto aufgelöst und die Hypothek an die Bank zurückbezahlt.
Die Vorteile, die sich dadurch bieten: Die Einzahlungen in die dritte Säule können bei den Steuern vom Einkommen abgezogen werden, das Guthaben wird auf diesem Konto besser verzinst als auf einem Privat- oder Sparkonto und auch die Schuldzinsen bleiben über die Laufzeit der Hypothek von den Steuern abzugsfähig.
"Eine indirekte Amortisation ist in aller Regel besser als eine direkte Amortisation", sagt Brundia. Als beste Lösung empfiehlt er beides: Direkt amortisieren und gleichzeitig in die dritte Säule einzahlen. Das geht aber natürlich nur, wenn ausreichend Liquidität vorhanden ist.