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Lohnt es sich, meine Hypothek zu amortisieren?Erwerben & Finanzieren Thierry Meyer
Niemand ist gerne verschuldet – schon gar nicht mit mehreren Hunderttausend Franken. Die Vernunft bläut uns deswegen ein, dass es sinnvoll ist, eine Hypothek so schnell wie möglich zurückzuzahlen und somit schuldenfrei zu sein. Aber stimmt das tatsächlich? Zumindest rein rechnerisch nicht unbedingt, wie der folgende Artikel aufzeigt.
1. und 2. Hypothek
Um Amortisationen und ihre Auswirkungen zu prüfen, ist es zunächst wichtig, zu verstehen, wie sich eine Hypothek genau zusammensetzt. Dafür dient folgendes Beispiel, um dies schrittweise aufzuzeigen: Der Kaufpreis für ein Einfamilienhaus liegt bei CHF 1'000'000.00. Für den Erwerb müssen mindestens 20% davon vom Käufer aus den eigenen Ersparnissen stammen (sogenannte Eigenmittel); das sind in diesem Fall CHF 200'000.00. Die restlichen CHF 800'000.00 sind durch eine Hypothek finanziert, wobei diese stets in eine 1. Hypothek und eine 2. Hypothek unterteilt wird. Die 1. Hypothek macht 65% des Kaufpreises aus, hier also CHF 650'000.00, und die 2. Hypothek «füllt» den Rest des Kaufpreises noch auf, beläuft sich demnach auf 15%, was hier CHF 150'000.00 entspricht. Die Finanzierungseckdaten sehen damit folgendermassen aus:
Kaufpreis: CHF 1'000'000.00
Eigenmittel: CHF 200'000.00
1. Hypothek: CHF 650'000.00
2. Hypothek: CHF 150'000.00
Diese Unterteilung in 1. und 2. Hypothek ist wichtig, da die beiden unterschiedlich geregelt sind. Zum einen ist es so, dass bei vielen Anbietern die 2. Hypothek höher verzinst wird als die 1. und somit teurer ist. Weiter besteht für die 2. Hypothek eine Amortisationspflicht: Sie muss innert maximal 15 Jahren (oder bis zum Erreichen des Rentenalters) vom Käufer an die Bank zurückbezahlt werden. Im obigen Beispiel sind das demnach CHF 10'000.00, die jährlich als Amortisation an die Bank überwiesen werden müssen – es sei denn, das Rentenalter tritt vorher ein: Angenommen, ein Käufer würde bei dieser Konstellation in acht Jahren in Pension gehen, so müsste er jährlich 18’750.00 amortisieren.
Im Unterschied dazu besteht für die 1. Hypothek keine generelle Amortisationspflicht.
Mit exemplarischen Zinssätzen versehen sieht die anfängliche Finanzierung (ausgehend von der Annahme, dass das Rentenalter noch nicht erreicht wird) nun so aus:
Kaufpreis: CHF 1'000'000.00
Eigenmittel: CHF 200'000.00
1. Hypothek: CHF 650'000.00 zu 1% Hypothekarzins = CHF 6'500.00
2. Hypothek: CHF 150'000.00 zu 1,5% Hypothekarzins = CHF 2'250.00
Amortisation: CHF 10'000.00
Die erste Jahresbelastung beläuft sich demnach auf CHF 18'750, was einer monatlichen Summe von CHF 1'562.50 entspricht. Selbstverständlich verringert sich diese Zahl aber laufend, da die 1,5% Hypothekarzins auf der 2. Hypothek durch die Amortisationen jedes Jahr auf einer niedrigeren Zahl berechnet werden.
Da bietet es sich doch eigentlich an, auch die 1. Hypothek laufend zu amortisieren, um so mit der Zeit immer weniger Hypozinsen zu bezahlen. Oder etwa nicht?
Hypotheken bieten steuerliche Vorteile
Schuldzinsen können in der Schweiz vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden – das gilt auch für Hypothekarzinsen. Zwar muss der Eigenmietwert hier mit einberechnet werden, aber der Abzug von mehreren Tausend Franken am steuerbaren Einkommen wirkt sich in jedem Fall positiv auf die Rechnung der Steuerverwaltung aus. Wird also oben genannte 1. Hypothek um beispielsweise CHF 150'000.00 amortisiert und beläuft sich neu auf CHF 500'000.00 bei 1% Hypothekarzins, können bei der Steuer nur noch CHF 5'000.00, sprich CHF 1'500.00 weniger in Abzug gebracht werden.
Die zu erwartende Rendite entscheidet
Ein weiteres Kriterium für oder gegen eine Amortisation ist die zu erwartende Rendite am Kapitalmarkt. Wer die erwähnten CHF 150'000.00, die für eine Rückzahlung in Frage kämen, so anlegen kann, dass sie eine höhere Rendite abwerfen, als die Hypothekarzinsen kosten, profitiert gleich doppelt; vom Zinsertrag der Anlage und den steuerlichen Vorteilen, wie folgendes Beispiel zeigt:
1. Hypothek: CHF 650'000.00 zu 1% Hypothekarzins = CHF 6'500.00
Nun werden CHF 150'000.00 amortisiert, wonach sich die Zinsbelastung auf CHF 5'000.00 beläuft, was einer Zinsersparnis von CHF 1'500.00 entspricht.
Werden die CHF 150'000.00 aber in ein Wertpapier angelegt, das 1,5% Rendite erzielt, so bleibt die Zinsbelastung zwar unverändert bei CHF 6'500.00 – gleichzeitig kann aber der Ertrag von CHF 2'250.00 damit verrechnet werden, wonach ein Total von CHF 4'250.00 steht. Das bietet zum einen natürlich den Vorteil, dass so CHF 750.00 gespart wurden, während auf der anderen Seite die vollen CHF 6'500.00 bei der Steuer abgezogen werden können.
Das Problem ist nur, im heutigen Tiefzinsumfeld eine Anlage zu finden, die auch eine solche Rendite abwirft. Und an dieser Stelle kommt die indirekte Amortisation ins Spiel.
Steuervorteile trotz Amortisationen
Im obigen Beispiel gingen wir immer nur von der sogenannten «direkten Amortisation» aus – die Hypothek wird direkt zurückbezahlt. Dazu gibt es aber eine attraktive Alternative: Die indirekte Amortisation. Hierbei überweist der Kreditnehmer nicht einfach die Summe, die er zurückzahlen will (oder muss) direkt auf die Hypothek, sondern auf sein Säule 3a-Konto, das der Bank verpfändet und zu einem späteren Zeitpunkt für die Amortisation eingesetzt wird. Grosse, einmalige Amortisationen sind damit zwar nicht möglich, da diese Konti mit einer gesetzlichen Maximallimite versehen sind; sie bieten aber den Vorteil, dass sie noch eine vergleichsweise hohe Verzinsung aufweisen und der Kreditnehmer die Einzahlungen vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abziehen kann.
Individuelle Entscheidung
Bei der Entscheidung, ob eine Hypothek amortisiert werden soll oder nicht, gibt es kein pauschales richtig oder falsch: Wer amortisiert, vergibt zwar steuerliche Vorteile, muss aber bei einem Zinsanstieg mit weniger finanziellen Engpässen rechnen wie jemand, der seine Hypothek auf dem maximalen Betrag hält. Ausserdem spielt auch das Hypothekarmodell eine Rolle: Eine Festhypothek kann während ihrer Laufzeit nicht (oder nur gegen Bezahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung) amortisiert werden; bei einer Variable Hypothek ist dies meist alle sechs Monate möglich. Es empfiehlt sich aber in jedem Fall, die Möglichkeiten und Auswirkungen individuell bei einem Beratungsgespräch durchzugehen.
Erfahren Sie mehr!
Sie haben weitere Fragen zu den Amortisationsmöglichkeiten Ihrer Hypothek oder interessieren sich allgemein für den Kauf/Verkauf einer Immobilie? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren: Das Beraterteam von Hypoguide steht Ihnen in sämtlichen Belangen rund um das Thema Liegenschaftsfinanzierung kompetent und unabhängig zur Verfügung.