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Stadtzürcher Leerflächenbestand 2016 leicht sinkend
25. Oktober 2016 - Martin Brenner
Der Leerstand an Geschäftsflächen in der Stadt Zürich hat sich 2016 gegenüber dem Vorjahr etwas verringert. Damit setzt sich eine Phase von leicht rückgängigen Geschäftsflächenleerständen in der Stadt Zürich fort. Mit 237 000 Quadratmetern leerstehenden Flächen fiel der Leerstand per 1. Juni 2016 etwas tiefer aus als 2015 und 2014 (256 000 m2 respektive 265 000 m2). Im Vergleich zu früher beobachteten Schwankungen sind die Unterschiede zwischen den Jahren aber bescheiden.
Geringe Schwankungen im langjährigen Vergleich
Eine grössere Veränderung im gesamtstädtischen Geschäftsflächenleerstand wurde zum letzten Mal im Jahr 2013 beobachtet, als die Leerflächenzahl nach einer langen Phase stark sinkender Zahlen mit einem Plus von 38 Prozent sprunghaft angestiegen war. Durch diesen Anstieg liegt die Leerflächenzahl heute zwar immer noch deutlich über dem Niveau von 2012, im langjährigen Vergleich ist das gegenwärtige Leerstandsniveau in der Stadt Zürich aber moderat (Grafik 1).
So lag der Leerflächenbestand im Jahr 2005 noch bei über 474 000 Quadratmetern und reduzierte sich bis ins Jahr 2012 stetig. In der zweiten Hälfte der 1990er-Jahre waren oft sogar über 500 000 Quadratmeter Nutzfläche zum Verkauf oder zur Vermietung ausgeschrieben. Zwischen diesen beiden Phasen sehr hoher Leerstände schob sich zu Beginn des neuen Jahrtausends aber auch eine kurze Phase mit sehr niedrigen Leerständen. Die aktuelle Entwicklung kann deshalb trotz einer gegenüber dem Vorjahr um 19 000 Quadratmeter gesunkenen Leerfläche im Vergleich zur früheren Volatilität als relativ stabil bezeichnet werden.
Grösster Teil der leeren Nutzflächen sind Büroflächen
Der grösste Teil der leerstehenden Nutzflächen entfällt auf Büro- und Praxisflächen. Von den 237 000 Quadratmetern leerstehender Fläche fallen 193 000 Quadratmeter (81 %) in diese Nutzungskategorie (Grafik 1). Entsprechend sieht die Entwicklung leerstehender Büroflächen über die Zeit sehr ähnlich aus wie die Zahlen für leerstehende Nutzflächen insgesamt. Nach einer Phase mit sehr hohen Leerständen in der Mitte des vergangenen Jahrzehnts haben sich die Leerstände kontinuierlich reduziert, bis im Jahr 2012 eine Trendwende zu beobachten war. Seit 2013 bewegen sich die Büroleerstände in der Stadt Zürich um die Marke von etwa 200 000 Quadratmetern.
Ungleiche Verteilung der leeren Büroflächen über die Stadt
Im Gegensatz zur gesamtstädtischen Betrachtung haben sich die Büroleerstände in den einzelnen Quartieren in den letzten Jahren stark verändert (Grafik 2). Eine Zunahme an leerstehenden Büroflächen war vor allem in den Quartieren ausserhalb des Zentrums zu beobachten, insbesondere in Oerlikon, Altstetten und Seebach. In Oerlikon führte ein Anstieg um 8 000 Quadratmeter aufgrund des tiefen Ausgangsleerstands zu einer Verfünffachung des Büroleerstands gegenüber dem Vorjahr. In Altstetten hatte ein Anstieg um 4 000 Quadratmeter Leerfläche hingegen relativ gesehen nur minime Auswirkungen auf den Büroleerstand im Quartier, da dort bereits 2015 viele Büros leer standen. Absolut gesehen ist Altstetten nun das Quartier mit den meisten leerstehenden Büroflächen.
Sowohl relativ als auch absolut gesehen gross war der Anstieg an leerstehender Bürofläche in Seebach, wo die Büroleerflächen mit einer Erhöhung von 19 000 auf 34 000 Quadratmeter gegenüber dem Vorjahr über 80 Prozent zugenommen haben. Somit weist Seebach heute mit 5,63 Prozent die höchste Büroleerstandsquote aller Stadtquartiere auf – mehr als doppelt so viel wie die stadtweite Büroleerflächenziffer von 2,55 Prozent.
Insbesondere ältere Büroliegenschaften sind in Seebach gleich von zwei Seiten unter Druck: Einerseits steht ein grosses Angebot an neueren Büroflächen im benachbarten Glattpark zur Verfügung, anderseits sind aber auch an zentraleren Lagen Büroflächen frei. Entsprechend schwierig wird es, Büroflächen, die weder besonders zentral noch besonders modern sind, auf dem Markt erfolgreich zu positionieren.
Stadtzentrum wieder attraktiver
Über dem Durchschnitt liegt die Leerflächenziffer mit 4,89 Prozent auch im City-Quartier, jedoch mit einer gegenläufigen Tendenz: Seit 2014 nimmt die Leerfläche in der Innenstadt kontinuierlich ab. Nachdem vor zwei Jahren ein Höchststand an leeren Büroflächen in der City erreicht worden ist, werden die attraktiv gelegenen Flächen im Stadtzentrum wieder mehr nachgefragt und möglicherweise auch von Firmen gemietet, denen solche Innenstadtlagen bisher zu teuer waren. Ein deutlicher Rückgang der leeren Büroflächen ist auch im Enge-Quartier zu beobachten.
Der Exodus vieler Firmen aus den zentrumsnahen, prestigeträchtigen Quartieren vor einigen Jahren scheint sich nun auf die Preise der ausgeschriebenen Leerflächen auszuwirken: So sind die Angebotspreise der ausgeschriebenen Büromietflächen in den drei begehrtesten Stadtkreisen 1 (Innenstadt), 2 (u.a. Enge) und 8 (Seefeld) gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen (Tabelle 1). Die vor einigen Jahren akkumulierten Leerstände können also offenbar wieder abgebaut werden, wenn der Preis stimmt. Verfahrener ist die Situation hingegen für Eigentümerinnen und Eigentümer von älteren Bürogebäuden an weniger zentralen Lagen, wo Flächen oft auch leerbleiben, wenn sie zu günstigen Konditionen ausgeschrieben werden.
Tabelle 1: Mietpreise leer stehender Büro-/Praxisfläche, in Franken pro Quadratmeter und Jahr
|2016||2015||2014|
|Median (Fr.)||Median (Fr.)||Median (Fr.)|
|Ganze Stadt||350||350||350|
|Kreis 1||545||591||591|
|Kreis 2||450||512||520|
|Kreis 3||300||280||290|
|Kreis 4||(350)||(260)||(280)|
|Kreis 5||320||266||260|
|Kreis 6||(298)||(375)||(390)|
|Kreis 7||350||(402)||(394)|
|Kreis 8||386||440||451|
|Kreis 9||219||208||220|
|Kreis 10||(298)||…||...|
|Kreis 11||265||250||273|
|Kreis 12||(204)||…||(195)|
Tabelle 1: Mietpreise leer stehender Büro-/Praxisfläche, in Franken pro Quadratmeter und Jahr (Werte in Klammern: nur 3 bis 10 Preisinformationen; Punkte: weniger als 3 Preisinformationen)