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Gegenstand dieses neuesten Leitentscheids war eine Mietzinserhöhung um knapp 44% anlässlich eines Mieterwechsels, welche die Vermieterin mit “Anpassung an die orts- und quartierüblichen Verhältnisse” begründete. Die Zürcher Gerichte beurteilten diese Mietzinserhöhung als missbräuchlich. Das Bundesgericht hob dieses Urteil auf und wies die Sache zur Neubeurteilung zurück.
Das Bundesgericht erinnerte zunächst daran, dass die Kontrolle des Anfangsmietzinses nur mithilfe der absoluten Methode vorgenommen werden könne. Dabei werde überprüft, ob die Vermieterin mit Blick auf die zu tragenden Kosten oder die Marktpreise keinen übersetzten Ertrag erziele. Bei Altliegenschaften, wie vorliegend, habe demgegenüber das Kriterium der Orts- und Quartierüblichkeit Vorrang (E. 3.1.1). Die quartierüblichen Mietzinse dürften nicht aufgrund eines Gesamteindrucks bestimmt werden. Vielmehr müsse sich der Richter an die in Art. 11 VMWG vorgegebenen und in der Rechtsprechung präzisierten Kriterien halten, nämlich entweder an offizielle Statistiken, die den jüngsten Entwicklungen der Mietzinse Rechnung tragen, oder anhand mindestens fünf Vergleichsobjekte, die in Bezug auf die in Art. 11 Abs. 1 VMWG genannten Aspekte mit dem strittigen Mietobjekt vergleichbar seien. Zudem sei die jüngste Entwicklung der Mietzinse der Vergleichsobjekte mit Blick auf den Referenzzinssatz und den Landesindex der Schweizerischen Konsumentenpreise zu berücksichtigen (E. 3.1.2).
Sodann verwies das Bundesgericht auf die in BGE 139 III 13 festgelegten Grundsätze bei der Beurteilung der Missbräuchlichkeit von Anfangsmietzinsen (E: 3.2.1–3.2.2). Es klärte die in der Lehre umstrittene Tragweite der beweisrechtlichen Erwägungen dieses Urteils, nämlich dass bei einer erheblichen Erhöhung des Mietzinses gegenüber dem Vormietverhältnis die Vermieterin nicht nur eine verstärkte Mitwirkungsobliegenheit treffe. Vielmehr sei von einer tatsächlichen Vermutung der Missbräuchlichkeit auszugehen und es obliege der Vermieterin, die auf Vergleichselemente stützenden Gegenbeweise zu erbringen (E. 3.3.1). Weiter klärte das Bundesgericht, dass nicht bereits bei einer Erhöhung um 10% von einer erheblichen Erhöhung des Anfangsmietzinses und damit von einer begründeten Vermutung der Missbräuchlichkeit auszugehen sei, sondern erst bei einer “massiven Erhöhung des Mietzinses von deutlich über 10%, welche nicht durch die Entwicklung des Referenzzinssatzes bzw. der Schweizerischen Konsumentenpreise erklärt werden könne (E. 3.3.2).
Bei der vorliegenden Erhöhung von knapp 44% sei dies der Fall und es greife die Vermutung der Missbräuchlichkeit. Mit Bezug auf den von der Vermieterin zu erbringenden Gegenbeweis präzisierte das Bundesgericht sodann die Bedeutung einer langen Dauer des Vormietverhältnisses (E. 3.5.2) und erwog, dass allgemein bei einer Dauer von 15–20 Jahren von einem langjährigen Vormietverhältnisses auszugehen sei (E. 3.5.3). Ein solches langjähriges Vormietverhältnis führe nicht dazu, dass die Vermutung der Missbräuchlichkeit bei massiven Mietzinserhöhungen nicht mehr anwendbar sei. Vielmehr sei dem langen Vormietverhältnis bei der Beurteilung Rechnung zu tragen, ob der Vermieter begründete Zweifel an der Vermutung der Missbräuchlichkeit geweckt habe (E. 3.5.4).
Dabei klärte das Bundesgericht, in Präzisierung der missverständlichen Formulierung in BGE 139 III 13, dass von der Vermieterin nicht der volle Beweis für die Nichtmissbräuchlichkeit des angefochtenen Mietzinses zu verlangen sei, da dies eine Umkehr der Beweislast oder eine rechtliche Vermutung voraussetzen würde. Vielmehr reiche aus, wenn die Vermieterin beim Gericht begründete Zweifel an der Richtigkeit der tatsächlichen Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses wecke (E. 4.2). Begründete Zweifel könne der Vermieter mithilfe von Statistiken wecken (E. 4.3.1), wobei auch dem Umstand eines langjährigen Vormietverhältnisses Rechnung zu tragen sei (E. 4.3.2). Der kantonale Richter habe die vom Vermieter dargelegten Indizien, einschliesslich der Vergleichsobjekte, unter Berücksichtigung seiner allgemeinen Lebenserfahrung und seiner Kenntnis des lokalen Marktes zu würdigen. Komme er zum Schluss, der Vermieter habe begründete Zweifel an der Vermutung geweckt, entfalle diese und es obliege dem Mieter, mithilfe von 5 Vergleichsobjekten bzw. einer amtlichen Statistik die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses nachzuweisen. Gelinge es dem Vermieter andererseits nicht, begründete Zweifel zu wecken, gelte zugunsten des Mieters die Vermutung der Missbräuchlichkeit, womit dem Vermieter — im Sinne eines Beweises des Gegenteils — der Beweis der Orts- und Quartierüblichkeit des Anfangsmietzinses offen stehe. Die Anforderungen an die Vergleichsobjekte seien dabei die gleichen wie für den dem Mieter obliegenden Beweis der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses. Der Vermieter habe fünf Vergleichsobjekte zu bringen, die mit dem Vergleichsobjekt betreffend die relevanten Aspekte vergleichbar sein müssten (E. 4.3.3).
Vorliegend habe, so das Bundesgericht schliesslich, die Vorinstanz nicht geprüft, ob der Vermieter begründete Zweifel an der, aufgrund der Mietzinserhöhung von knapp 44% geltenden Vermutung der Missbräuchlichkeit begründete Zweifel geweckt habe. Vielmehr sei die Vorinstanz zu Unrecht davon ausgegangen, dass bei Nachweis der Vermutungsbasis (Anschein der Missbräuchlichkeit) stetes ohne Weiteres auf die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses zu schliessen sei (E. 4.5). Entsprechend hob das Bundesgericht das Urteil auf und wies die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurück, welche nun entscheiden muss, ob der Vermieter begründete Zweifel an der Richtigkeit der Vermutung der Missbräuchlichkeit geweckt hat (E. 5).