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OR 261 Abs. 1
Zwischen den Parteien des Falles BGer 4A_393/2018 war – nach Bestreitung der Passivlegitimation durch die beklagte Veräussererin – strittig, ob beim Eigentümerwechsel das Mietverhältnis automatisch auf die Erwerberin übergehe, wenn die Mietsache noch nicht an den Mieter übergeben worden war.
Das Bundesgericht erkannte – unter Hinweis auf die Umstrittenheit des Themas in der Rechtslehre – , dass OR 261 Abs. 1 (siehe Box unten) den Mietantritt für den automatischen Übergang des Mietvertrages nicht voraussetze und, dass die Auslegung der Norm anhand ihres Wortlautes, ihrer Entstehungsgeschichte, ihres Zweckes und des frühzeitigen Schutzbedürfnisses des Mieters (Sicherung der Anschlussmiete nach Kündigung des ursprünglichen Mietvertrages, d.h. vor Mietantritt) dazu führe, dass der Abschluss des Mietvertrags genüge, damit dieser auf den Grundstückerwerber übergehe.
Eine Übergabe der Mietsache an den Mieter, d.h. ein Mietantritt, sei damit für den automatischen Mietvertragsübergang nicht zwingend erforderlich.
Quelle
BGer 4A_393/2018 vom 20.02.2019

Art. 261 OR J. Wechsel des Eigentümers / I. Veräusserung der Sache
J. Wechsel des Eigentümers
I. Veräusserung der Sache
1 Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
2 Der neue Eigentümer kann jedoch:
a. bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht;
b. bei einer anderen Sache das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht.
3 Kündigt der neue Eigentümer früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter gestattet hätte, so haftet dieser dem Mieter für allen daraus entstehenden Schaden.
4 Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die Enteignung.
Weiterführende Informationen / Linktipps
- BGer 4A_393/2018 vom 20.02.2019 | bger.ch
- Eigentümerwechsel | miet-recht.ch
- Verhältnis zwischen Veräusserer und Erwerber des Mietobjektes | vermieterwechsel.ch