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Mit neon die Schweizer Hypothekenlandschaft entmystifizieren
Denkst du darüber nach, dein erstes Eigenheim in der Schweiz zu kaufen?
Dafür brauchst du höchstwahrscheinlich eine Hypothek. Doch der Schweizer Hypothekenmarkt mag dir anfangs wie ein grosses Labyrinth vorkommen. Deshalb wollen wir in diesem Artikel den Hypotheken-Fachjargon entmystifizieren und die wichtigsten Aspekte aufschlüsseln, die du berücksichtigen musst.
Um diesen Artikel zu lesen, brauchst du keine Fachkenntnisse: Wir führen dich an der Hand und erklären dir alles in verständlichen Worten. Und wenn du eine kurze Auffrischung brauchst, bevor wir loslegen, kannst du auf die folgenden Links klicken, um die Definition von Hypotheken und Zinssätzen nachzulesen.
Erstens: In der Schweiz gehört dir dein Haus (fast) nie vollständig.
Was, wie bitte? Nun, das ist wahrscheinlich das Erste, was du wissen musst, um die Mechanismen der Schweizer Immobilienfinanzierung zu verstehen: Normalerweise besitzt du nur ein Drittel der Immobilie und hältst eine Hypothek auf den anderen zwei Dritteln des Immobilienwertes. Du kannst deine Hypothek theoretisch auf unbestimmte Zeit verlängern und sie sogar an die nächste Generation weitergeben, damit auch sie Steuern sparen kann.
Steuern? Ja, die meisten Kosten, die mit der Hypothek verbunden sind, wie z. B. Unterhaltskosten oder Zinszahlungen, können bei der Steuererklärung abgezogen werden. Durch solche Steueroptimierungen hast du einen grossen Vorteil, wenn du dein Wohnobjekt mit einer Hypothek finanzierst.
Du musst zudem nie den gesamten Betrag deiner Hypothek zurückzahlen. Stattdessen zahlst du nur einen Teil davon zurück. Das ist auch der Grund, warum du manchmal hörst, dass Schweizer Finanzinstitute den grössten Teil des Immobilienmarktes besitzen. Das ist nämlich tatsächlich der Fall!
Dennoch kann auch diese Form des Eigentums einer Immobilie sehr interessant sein, um im Vergleich zu anderen Situationen (wie der Miete) Steuern zu sparen. Und das ist der Grund:
Mieten vs. Eigentum: Was ist das Beste für mich?
Du fragst dich, ob du eine Hypothek aufnehmen solltest, um ein Haus zu kaufen, anstatt zu mieten?
Zunächst einmal solltest du wissen, dass Hauseigentum in der Schweiz nicht unbedingt viel billiger sein muss als die Miete. Es gibt einen Grenzzinssatz, ab dem es mehr Sinn macht, entweder zu kaufen oder zu mieten. Deshalb musst du verstehen, wie der Markt funktioniert und dir über deine finanzielle Situation im Klaren sein.
Als Hauseigentümer:in hast du folgende Kosten: Die Darlehenszinsen, die Amortisationskosten (derjenige Teil des Immobilienwertes, der vom Finanzinstitut zurückgefordert wird), die Unterhaltskosten und die auf den Mietwert bezogene Steuer, auch «Eigenmietwert» genannt – dieser wird nämlich auch fällig, wenn du dein Haus nicht an jemand anderen vermietest (wir erklären diese Besonderheit des Schweizer Marktes weiter unten).
Als Mieter:in hast du hingegen folgende Kosten: Die Miete plus deine Säule 3a (wenn du eine hast – das ist aber ein von der Miete unabhängiger Kostenpunkt).
Um herauszufinden, ob Eigentum für dich sinnvoller ist als Miete, musst du deine Kosten als Eigentümer:in mit denjenigen als Mieter:in vergleichen und sie für die Zukunft hochrechnen.
|Kostenpunkt
|Eigentum
|Miete
|Kommentare
|Miete
|✖️
|✔️
|Deine monatliche Miete
|Eigenmietwert
|✔️
|✖️

Versteuerung von (fiktiven) Mieteinnahmen aus deiner Immobilie; werden zu deinem steuerbaren Einkommen hinzugerechnet
|Zinszahlungen
|✔️
|✖️
|Preis für die Aufnahme der Hypothek; kann von den Steuern abgezogen werden
|Amortisation
|✔️
|✖️

Rückzahlung des erforderlichen Teils deiner Hypothek; kann über die Säule 3a erfolgen
|Säule 3a
|(✔️)
|(✔️)

Optional, aber empfohlen für Eigentümer:innen und Mieter:innen. Eigentümer:innen können ihre Säule 3a für eine (indirekte) Amortisation nutzen; kann von den Steuern abgezogen werden.
|Unterhaltskosten
|✔️
|✖️

Kosten für die Instandhaltung deiner Immobilie. Hinweis: Werterhaltende Investitionen können von den Steuern abgezogen werden.
Um deine individuelle Situation zu beurteilen, kannst du dich an Hypothekenexpert:innen wenden. Weiter unten in diesem Artikel stellen wir dir zwei unserer Partner vor, die dich in Sachen Hypotheken unterstützen können: Baloise und MoneyPark. Lies weiter und erfahre mehr über ihre jeweiligen Angebote für neon-Nutzer:innen.
Wie du siehst, solltest du pragmatisch sein und alle Details genau überprüfen, bevor du dich entscheidest, deine Traumimmobilie zu kaufen. Erst sobald du alle Punkte abgehakt hast, kannst du die Schlüssel in Empfang nehmen und die Korken knallen lassen.
Wähle deine Strategie: Fester vs. variabler Zinssatz
Bei Hypotheken hast du die Wahl zwischen zwei Zinstypen: Festhypotheken oder Hypotheken mit variablem Zinssatz. Oder aber du kombinierst sie in mehreren Hypothekentranchen.
Eine Festhypothek ist eine Hypothek, bei der dein Zinssatz konstant auf dem Niveau bleibt, auf dem er bei Aufnahme der Hypothek war. Dein Zinssatz bleibt während der gesamten Laufzeit deines Hypothekenvertrags gleich.
Wenn dir zum Beispiel deine Tante Sofia anbietet, ihre Wohnung in einem Vorort einer Stadt zu kaufen, und du eine Festhypothek zu einem Zinssatz von, sagen wir, 2.5% abschliesst, bleibt dein Zinssatz bei 2.5% – unabhängig von Veränderungen im allgemeinen Zinsumfeld . Festzinshypotheken bieten dir somit Berechenbarkeit und Stabilität für deine monatlichen Hypothekenzahlungen und machen es dir leichter, langfristig zu planen.
Hypotheken mit variablem Zinssatz hingegen sind Hypotheken, bei denen sich dein Zinssatz während der Laufzeit deines Hypothekenvertrags ändern kann. .
Die bekannteste Art der Hypotheken mit variablem Zinssatz ist die SARON-Hypothek. Deren Zinssatz kann sich je nach Marktlage täglich ändern. SARON steht für «Swiss Average Rate OverNight» und ist ein Referenzzinssatz, der den Zinssatz bestimmt, zu dem sich die Schweizer Banken gegenseitig Geld auf dem Geldmarkt leihen. Wenn der SARON-Satz steigt, steigt dein Hypothekenzins, und wenn er sinkt, sinkt dein Hypothekenzins entsprechend. Daher kann diese Art von Hypothek niedrigere anfängliche Zinssätze bieten, was sie besonders für Kreditnehmer:innen attraktiv macht, die in einem Niedrigzinsumfeld Hypotheken mit kurzer Laufzeit aufnehmen. Sie setzt Kreditnehmer:innen jedoch auch den Schwankungen des Marktes und damit dem Zinsrisiko aus, da die fälligen Zahlungen je nach Veränderung der Swap Rate fluktuieren können.
Ob du dich für einen festen oder einen variablen Zinssatz entscheidest, hängt von deiner Risikobereitschaft, deiner finanziellen Stabilität, der Laufzeit der Hypothek und deinen Erwartungen und Kenntnissen über den Finanzmarkt ab. Es gibt keine Einheitslösung. Deshalb solltest du dich von Expert:innen beraten lassen, bevor du dich entscheidest.
Du kannst dich zum Beispiel an unseren Partner MoneyPark wenden. MoneyPark vergleicht die Hypothekenangebote von mehr als 150 Finanzinstituten aus der ganzen Schweiz und bietet dir eine unabhängige Beratung. Ausserdem übernimmt neon zusammen mit MoneyPark bis zum 31.12.2023 die Kosten von bis zu 980 CHF für dein persönliches Beratungsgespräch mit einem Hypothekenexperten von MoneyPark: MoneyPark gewährt dir einen Rabatt von 50% und neon erstattet dir den Rest innerhalb von 6 Wochen nach Abschluss der Hypothek auf dein neon-Konto zurück. Mehr Details zu diesem Angebot findest du hier.
Und jetzt lass uns zu den Grundlagen des Hypothekenmarktes zurückkehren:
Was ist Eigenkapital?
In Bezug auf den Immobilienkauf ist Eigenkapital die erforderliche Anfangsinvestition (auch als «Eigenmittel» bezeichnet). In der Schweiz gilt die Regel, dass mindestens 20% des Immobilienwerts aus Eigenmitteln bestehen müssen. Das heisst, wenn deine Tante Sofia dir anbietet, ihre Wohnung für 1 Million CHF zu kaufen, solltest du (mindestens) 200'000 CHF Eigenkapital einbringen können, um den Kauf zu finanzieren. Mindestens, denn mit dem Kauf einer Immobilie sind noch weitere Kosten verbunden. Die Hälfte deines Eigenkapitals muss aus flüssigen Mitteln bestehen, für den Rest kannst du aus verschiedenen Quellen schöpfen, um den Eigenkapitalbedarf zu decken: Zum Beispiel aus deinen Ersparnissen, durch die Verpfändung deiner Pensionskasse oder deiner Säule 3a oder durch einen Erbschaftsvorbezug.
Wenn du ermitteln willst, ob du genug Eigenkapital für den Kauf deiner Traumimmobilie hast, kannst du das mit diesem praktischen Rechner von MoneyPark tun. Und wenn du wissen willst, ob es interessanter ist, dein Pensionskassenguthaben zu beziehen oder zu verpfänden – ja, beides ist möglich und kann je nach Situation interessant sein –, dann findest du in diesem Artikel mehr Details.
Was ist das LTV-Verhältnis?
Das Loan-to-Value (LTV)-Verhältnis (auf Deutsch auch die Beleihungsquote oder Belehnung) gibt an, wie hoch der Anteil des geliehenen Geldes gemessen am Wert der Immobilie ist. Das Niederstwertprinzip in der Schweiz besagt, dass entweder der Marktwert oder der Kaufpreis der Immobilie den Sicherheitswert für ein Darlehen (auch «Beleihungswert» genannt) bestimmt – je nachdem, welcher Wert niedriger ist.
Das LTV-Verhältnis wird auf der Grundlage dieses Beleihungswerts berechnet. Im Beispiel der Wohnung deiner Tante Sofia heisst dies: Wenn dein Eigenkapital für diesen Immobilienkauf 200'000 CHF beträgt und die Wohnung einen Beleihungswert von 1'000'000 CHF hat, würde dein Kredit 800'000 CHF betragen, und dein Beleihungssatz liegt folglich bei 80%.
Üblicherweise beträgt die maximale LTV 80%. Und wenn die Hälfte deines Eigenkapitals aus der Verpfändung deiner Pensionskasse besteht, kommst du auf eine «Brutto-LTV» von 90%.
Grafik: Verhältnis zwischen dem Immobilienwert und seiner Finanzierung durch Eigenmittel, Hypotheken und Amortisation. Hinweis: Aus Darstellungsgründen wurden 65% und 15% anstelle von 66.67% und 13.33% verwendet.
Ein LTV von weniger als 66.67% gilt hingegen als weniger riskant. In manchen Fällen – wenn der LTV hoch ist – solltest du den Abschluss einer Hypothekenversicherung oder eines Säule 3a-Produkts einer Versicherungsgesellschaft in Betracht ziehen, um deinen LTV zu verbessern. Da sich der LTV direkt auf die Gesamtkonditionen deiner Hypothek auswirkt, ist er ein wichtiger Faktor im Hypothekenprozess und hilft sowohl Kreditnehmer:innen als auch Kreditgeber:innen, das mit dem Kredit verbundene Risiko einzuschätzen.
Es gibt noch weitere Aspekte, die du bezüglich Hypotheken beachten solltest. Fragst du dich zum Beispiel, wie du eine Hypothek zurückzahlen kannst und welche Faktoren dafür ausschlaggebend sind, ob du eine Hypothek bekommst oder nicht? Oder warum die Zinssätze je nach Anbieter unterschiedlich sind und warum sich dein Zinssatz von dem deiner Freunde unterscheidet? Dann lies weiter und finde es heraus!
Wie zahle ich meine Hypothek ab?
Zur Erinnerung: Eine Besonderheit des Schweizer Hypothekenmarktes ist, dass du deine Hypothek fast nie vollständig zurückzahlen musst. Wenn du diesen Teil verpasst hast, sieh dir noch einmal die Einleitung dieses Blogartikels an.
Der gesamte Rückzahlungsprozess des Kredits wird «Amortisation» genannt. Der Teil, den die Finanzinstitute in der Schweiz von dir zurückfordern, wird «zweite Hypothek» genannt, während der Teil, der (in den meisten Fällen) bestehen bleibt und Steuerabzüge ermöglicht, «erste Hypothek» genannt wird. Zusammen machen deine erste und zweite Hypothek bis zu 80% des Immobilienwerts aus (das ist dein LTV).
Für die Amortisation verlangen die Finanzinstitute von dir, dass du einen Teil des Kredits zurückzahlst, damit dein LTV nicht höher als 66.67% ist. Wenn dein LTV über 66.67% liegt, befindest du dich immer noch in der zweiten Hypothek.
Natürlich kannst du auch einen grösseren Teil der ersten Hypothek zurückzahlen (amortisieren), aber das ist aus steuerlichen Gründen nicht immer sinnvoll.
Wenn du zwischen 18 und 50 Jahre alt bist, darf der Amortisationsplan 15 Jahre nicht überschreiten. Wenn du über 50 Jahre alt bist, kannst du deine Hypothek bis zu deiner Pensionierung (in der Regel im Alter von 65 Jahren) amortisieren.
Die Rückzahlungen folgen einem bestimmten Rhythmus, bei dem ein festgelegter Betrag in regelmässigen Abständen, z.B. monatlich oder vierteljährlich, bezahlt werden muss.
Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert ist eine weitere Besonderheit des Schweizer Hypothekenmarktes. Man könnte ihn als fiktive Mieteinnahmen aus deiner Immobilie bezeichnen.
Diese Einnahmen müssen versteuert werden, auch wenn du das Haus nicht vermietest, sondern selbst darin wohnst. Im Grunde genommen rechnet das zuständige Steueramt den Mietwert zu deinem steuerbaren Einkommen hinzu. Leider gibt es keine einheitliche Formel, um den Mietwert für deine Immobilie zu berechnen.
Deshalb ist es sinnvoll, eine erste Hypothek nach der Amortisation der zweiten Hypothek weiterlaufen zu lassen: Dank der erneuerten Hypothek kannst du die Hypothekenzinsen, die Amortisation und die (werterhaltenden) Unterhaltskosten der Immobilie von deinen Steuern abziehen. Das sollte im Idealfall einen Teil deiner üblichen Einkommenssteuern sowie die zusätzlichen Steuern decken, die du durch den Eigenmietwert bezahlen musst.
Die Berechnung des Eigenmietwerts richtet sich nach den Vorschriften des Kantons, in dem sich die Immobilie befindet. Du musst also immer eine Hochrechnung der Steuern deines aktuellen Gehalts und des Eigenmietwerts machen. Dann ziehst du die Zins-, Amortisations- und Unterhaltskosten ab, um zu sehen, wie viel du dank deiner ersten Hypothek an Steuern sparen könntest.
Welche Faktoren bestimmen, ob ich eine Hypothek erhalte oder nicht?
Der wichtigste Faktor hierfür ist deine finanzielle Tragbarkeit. Das heisst, du musst dein Einkommen mit deinen Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit deiner Immobilie innerhalb eines Jahres vergleichen. Zu deiner Tragbarkeit gehört auch eine 5%-Grenze für die Zinssätze (für den Fall eines unerwarteten Anstiegs), der sogenannte «kalkulatorische Hypothekarzins». Das bedeutet, dass du dir die Hypothek auch dann noch leisten können musst, wenn sich die Marktbedingungen verschlechtern, d.h. wenn die Hypothekarzinsen auf 5% steigen. Zu deinen Verbindlichkeiten gehören deine wiederkehrenden Ausgaben, deine Amortisationszahlungen und die Zinssätze deiner Hypothek. Deine Tragbarkeit wird auch als Verhältnis zwischen Ausgaben und Einkommen oder als Aufwands-Ertrags-Verhältnis bezeichnet.
Um in der Schweiz eine Hypothek aufnehmen zu können, dürfen bei den meisten Kreditgebern die jährlichen Gesamtausgaben für die Hypothek nicht mehr als ein Drittel (33%) deines Einkommens ausmachen. Aber wie oben bereits erwähnt, variiert die Berechnung. Jeder Kreditgeber entscheidet, ob und wie deine Ersparnisse, Pensionsleistungen und Nebeneinkünfte bei der Berechnung deiner Tragbarkeit als Einkommen berücksichtigt werden. Hinweis: Ein zweites Einkommen (z.B. von deinem Ehepartner) sollte nur dann in die Berechnung einfliessen, wenn euer Haus mit einer Hypothek für ein gemeinsames Darlehen belehnt wird.
Warum bekommen meine Freunde andere Zinssätze für ein ähnliches Haus?
Erstens, weil dein Eigenkapital (wie viel von deinem eigenen Geld du investierst) und deine Tragbarkeit (finanzielle Kapazität, den Kredit zurückzuzahlen) wahrscheinlich nicht dieselben sind wie die deiner Freunde – das beeinflusst die Hypothekarzinsen, die dir angeboten werden.
Ausserdem ist es wichtig zu verstehen, dass es auf dem Schweizer Hypothekenmarkt nicht nur um Zinssätze und den Wert der Immobilie geht.
Um herauszufinden, ob sich die Aufnahme einer Hypothek für dich lohnt, und um bei jedem Schritt die richtige Entscheidung zu treffen, musst du deine gesamte finanzielle Situation ganzheitlich betrachten und dabei auch deine Steuern, Lebens- und Invaliditätsversicherungen, direkte oder indirekte Amortisationen und Steuerabzüge berücksichtigen. Gute Nachrichten: Um dir dabei zu helfen, kannst du dich an unsere Partner Baloise oder MoneyPark wenden. Lies weiter, um mehr über ihre speziellen Angebote für neon-Nutzer:innen zu erfahren.
Was ist entscheidend, um den besten Zinssatz zu bekommen?
Um den besten Zinssatz zu bekommen, musst du verschiedene Hypothekenanbieter vergleichen und Angebote aushandeln. Erkundige dich bei verschiedenen Finanzinstituten – Banken, Versicherungsgesellschaften, Pensionskassen.
Das kannst du bei unserem Partner MoneyPark tun, der die Hypothekenangebote von über 150 Anbietern in der Schweiz vergleicht. Und wenn du deine Hypothek bis zum 31.12.2023 bei MoneyPark abschliesst, denk daran, dass du nicht nur den von MoneyPark angebotenen 50%-Rabatt auf die Beratungsgebühren bekommst, sondern dass dir neon innerhalb von 6 Wochen nach Abschluss der Hypothek bei MoneyPark auch die restlichen Gebühren auf dein neon-Konto zurückerstatten wird (klicke hier für mehr Details).
Wenn du bereits weisst, welche Art von Hypothek du willst, kannst du dir auch unser Angebot mit unserer Partnerin Baloise ansehen:
Neben anderen Finanzprodukten bietet die Baloise Online-Hypotheken (sowohl für Neuabschlüsse als auch für Verlängerungen) in nur 15 Minuten an. Dadurch wird der gesamte Hypothekenprozess für dich vereinfacht und du kannst bei Bedarf mit einem Hypothekenexperten sprechen. Und exklusiv für neon-Nutzer:innen, die bis zum 31.12.2023 mit dem Angebotscode «neon» eine Hypothek abschliessen oder eine bestehende Hypothek verlängern, bietet die Baloise 0.15% Rabatt auf ihre (ohnehin schon günstigen) Online-Hypothekenzinsen. Weitere Informationen findest du in deiner neon-App unter «Benefits» oder indem du auf diesen Link klickst. Das Sahnehäubchen: Innerhalb von 6 Wochen nach der Unterzeichnung deines Hypothekenvertrags überweist dir neon zusätzlich 250 CHF auf dein neon-Konto, um dir bei deiner Einrichtung zu helfen.
Indem du verschiedene Angebote vergleichst, die auf deine individuelle Situation zugeschnitten sind, wirst du schnell herausfinden, dass das beste Angebot nicht immer das ist, das du erwartest.
Kurz und bündig – ein paar Tipps für deine Hypothek:
Bevor wir Schluss machen, fassen wir noch einmal die wichtigsten Ratschläge für deine Hypothekensuche zusammen:
1. Kenne und verstehe deine finanzielle Situation.
2. Nutze Online-Rechner, um deine Tragbarkeit und deinen LTV zu ermitteln.
3. Wenn dein LTV zu hoch ist, solltest du dich professionell beraten lassen und dir überlegen, ob du deine Pensionsgelder nutzen kannst, um ihn zu senken.
4. Finde eine Immobilie, die zu deiner finanziellen Situation passt.
5. Und zu guter Letzt: Überlege dir gut, ob du deine Hypothek in Tranchen aufteilen willst. Denn dadurch könntest du bei Neuverhandlungen an dasselbe Finanzinstitut gebunden sein – unter Umständen zu schlechteren Konditionen.
Ausführlichere Tipps findest du in diesem Blogartikel von Baloise.
Du hast noch weitere Fragen zum Thema Hypotheken, zum Beispiel möchtest du den letzten Punkt oben besser verstehen und herausfinden, ob du an das Finanzinstitut gebunden bist, von dem du einen Kredit aufnimmst? Oder du möchtest mehr über Hypotheken-Neuverhandlungen im Allgemeinen erfahren? Dann haben wir das Richtige für dich: Klicke einfach hier, um unseren Blogartikel zu lesen.
Nicht vergessen: Auch wenn wir in diesem Blog versuchen, die Schweizer Hypothekenlandschaft für dich zu vereinfachen, wird sie immer eine Mischung aus Optionen, Risiken und Chancen bleiben. Aber wenn du dich professionell beraten lässt, bist du bestens gerüstet, um dich in dieser Landschaft zurechtzufinden und dir die Hypothek zu sichern, die dich zu deinem langersehnten Eigenheim bringt.
Viel Spass beim Nestbau!
NB: Mit unseren Partnerschaften mit MoneyPark und Baloise verdienen wir auch etwas Geld. Genau wie mit allen unseren Partnern..
Anhang: Kurze Auffrischung
Was ist eine Hypothek?
Eine Hypothek ist eine Art Kredit, den du aufnehmen kannst, um ein Haus, ein Grundstück oder eine andere Immobilie zu kaufen oder zu unterhalten. Als Kreditnehmerin oder Kreditnehmer verpflichtest du dich, den Kreditgeber (eine Bank oder ein anderes Finanzinstitut wie eine Pensionskasse oder eine Versicherung) im Laufe der Zeit zu bezahlen, normalerweise in einer Reihe von regelmässigen Zahlungen, der «Amortisation». Die Immobilie dient dann als Sicherheit, um das Darlehen zu sichern.
In Bezug auf Hypotheken solltest du auch über Zinssätze Bescheid wissen.
Was sind Zinssätze?
Zinsen sind die Kosten, die entstehen, wenn man sich Geld von einem Kreditgeber leiht. Sie werden in der Regel als Prozentsatz des gesamten geliehenen Betrags ausgewiesen. Wenn du eine Hypothek aufnimmst, leihst du dir im Grunde Geld von einem Kreditgeber, um eine Immobilie zu kaufen. Der Zinssatz ist der Betrag, den du zusätzlich zu dem geliehenen Betrag im Laufe der Zeit zurück zahlst, um den Kreditgeber dafür zu entschädigen, dass er dir sein Geld zur Verfügung stellt. Wie bei jedem Kredit.