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Wichtig!
Anhand der nachfolgenden Checkliste sollen Fallstricke und Problempunkte aufgezeigt werden. Doch jede Checkliste entbindet weder Käufer noch Verkäufer von der individuellen Prüfung von Verträgen und Dokumenten. Diese Pflicht nimmt auch kein Notar ab. Im Zweifelsfall ist daher sachkundiger Rat immer günstiger als eine Problembehandlung im Nachhinein.
Die Checkliste folgt dem üblichen Aufbau eines Kaufvertrages über Grundeigentum.
Parteien
Ist der Verkäufer/Unternehmer vertrauenswürdig?
Sehen Sie die Handels- und Betreibungsregisterauszüge an, Verlangen sie Referenzen; die besten Verträge nützen nichts, wenn sie mit den falschen Leuten geschlossen werden. Juristische Personen sind im kantonalen Handelsregister eingetragen (Zugang über www.zefix.ch).
Ist der Verkäufer tatsächlich der Landeigentümer?
Das Grundbuch ist dazu zu konsultieren.
Ist die Käuferschaft aus Sicht der «Lex Koller» zum Kauf berechtigt?
Gemäss Bewilligungsgesetz (Lex Koller) sind Schweizer Bürger, sowie EU Bürger mit Aufenthalt in der Schweiz zum Erwerb von Wohneigentum berechtigt. Bürger anderer Staaten mit rechtmässigem Wohnsitz (Niederlassung) in der Schweiz dürfen für eigene Wohnzwecke ebenfalls Wohneigentum erwerben. Diese dürfen jedoch keine Anlageobjekte erwerben, oder Wohneigentum erwerben, bevor sie einen rechtmässigen Wohnsitz in der Schweiz begründet haben. Vgl. dazu BewG (SR 211.421.41).
Ist der private Käufer über Folgen des Erwerbs im Klaren, besonders bei gemeinschaftlichem Kauf?
Wenn Eheleute oder Konkubinatspartner gemeinsam Eigentum erwerben, so sind sie danach Miteigentümer. Daran sind Folgefragen geknüpft, insbesondere bei Konkubinatspaaren. Braucht es weitere Verträge wie einen Ehe- oder Konkubinatsvertrag? Wie sieht die Steuersituation aus ?
Wenn Stockwerkeigentum gehandelt wird, tritt die Käuferschaft in eine StWE Gemeinschaft ein. Ist sich die Käuferschaft über die rechtliche und tatsächliche Dimension des Stockwerkeigentums gewahr? Sind die Rechte und Pflichten bekannt? Wie viele Stockwerkeigentümer wird es geben?
Die Käuferschaft sollte alle bereits bestehenden Unterlagen bezüglich dem Stockwerkeigentum, insbesondere die Begründungsakte samt Aufteilungsplänen und das Reglement der StWE Gemeinschaft (mit den seitherigen Beschlüssen der Versammlung) kennen und verstehen. Die Käuferschaft muss sich bewusst sein, dass sie künftig mit den anderen Stockwerkeigentümern eine Gemeinschaft bilden wird. Sie werden zukünftig voneinander abhängig sein.
Vertrag / Form
Wurde eine Reservationsgebühr bezahlt? Besteht nun Zugszwang?
Verträge über den Erwerb einer Immobilie bedürfen der öffentlichen Beurkundung. Reservationsverträge (die nicht beurkundet sind), sind deshalb juristisch betrachtet wenig wert. Die binden nur - aber immerhin - moralisch.
Eine Reservationsgebühr wird in der Regel aufgrund eines Reservationsvertrages vereinbart und bezahlt. Ist der Zahlungsempfänger der Landeigentümer und Verkäufer ? Wie ist die Rückzahlung geregelt, sollte der Verkauf nicht statt finden ? Wird eine hohe Anzahlung sichergestellt ?
Der beurkundende Notar hat sich zwar zu vergewissern, dass sich die Parteien über die Rechtsfolgen des Vertragsschlusses bewusst sind, doch er ist kein Baurechtsspezialist und kein Berater eines Käufers. Insofern schützt auch die öffentliche Beurkundung nicht vor unvorteilhaften Verträgen.
Wird ein Kauf-Werkvertrag abgeschlossen oder werden ein Kaufvertrag und ein Werkvertrag abgeschlossen?
Ist der Verkäufer auch der erstellende Unternehmer, dann wird ein Kaufvertrag mit werkvertraglichen Abreden abgeschlossen. Das ganze Dokument wird beurkundet. Ist der Verkäufer aber nur der Landverkäufer und soll gleichzeitig ein Dritter als bauender Unternehmer beigezogen werden, dann werden zwei Verträge abgeschlossen. Der Werkvertrag zur Erstellung der Baute bedarf in der Regel keiner öffentlichen Beurkundung. Das birgt auch das erhebliche Risiko, dass ein Werkvertrag Gültigkeit erlangt, ohne dass ein Land-Kaufvertrag vorliegt. Das kann eine Bestellerin in eine kostenintensive Bedrängnis führen. Achten Sie darauf, dass Sie nie einen Werkvertrag abschliessen, ohne über den Bauplatz wirklich und rechtsgültig verfügen zu können.
Sind der Baubeschrieb und die entsprechenden Pläne Vertragsbestandteil?
Bei Kauf ab Plan müssen die baubewilligten Pläne und ein aussagekräftiger Baubeschrieb Vertragsbestandteil sein, ansonsten der Käufer keine Ahnung und keine Gewähr hat, was er erwirbt. Das würde die Mängelrechte sehr erheblich einschränken und Streitigkeiten provozieren.
Ergänzende Dokumente
Sind alle ergänzende Dokumente wie Baubeschrieb, Pläne, Grundbuch- und Katasterplan sowie evtl. Nutzungsordnungen oder Reglemente, evtl. Baubewilligungsakten vorhanden?
Beide Parteien sind wohl beraten, wenn sie auf Vollständigkeit und Klarheit der Dokumente achten. Auch ein Baubeschrieb sollte möglichst präzise und ausführlich sein. Vage Qualitätsbeschreibungen wie «übliche Ausführungen» sind leere Worte, denn was heisst das? Das führt zu einem Streit über die «berechtigte Erwartungshaltung», was schliesslich vom Richter zu entscheiden ist.
Kaufobjekt
Definition
Das Kaufobjekt wird durch das Grundbuch definiert. Das ist eine statische Beschreibung des zu veräussernden und zu erwerbenden Grundstückes. Das Grundstück ist das Handelsobjekt.
Alle weiteren Dokumente justieren die grundbuchlichen Merkmale.
Das Kaufobjekt bei StWE besteht aus dem Beschrieb des Sonderrechts-Grundstückes und dem Stammgrundstück.
(Die nachfolgenden Checklistenpunkte sind oft unter «Besondere Bedingungen» oder in werkvertraglichen Abreden geregelt)
Ist das Bauvorhaben rechtskräftig bewilligt?
Eine Bewilligung ist rechtskräftig, wenn keine Einsprachen / Rekurse mehr möglich sind. Ist dies noch nicht der Fall, können Verzögerungen bis weit über zwei Jahre eintreten; oder es kann gar nicht gebaut werden. Die Baubehörde gibt dazu Auskunft. Beim Kauf ab Plan wird die Baubewilligung eine massgebende Grundlage des Kaufobjektes.
Ist der rechtliche Umfang inkl. Grundbuchangaben bekannt. Gibt es relevante Belastungen wie An- und Vormerkungen oder Dienstbarkeiten?
Massgebend ist da das Grundbuchamt, welche die Rechte und Lasten auch erläutern kann.
Wie wird die Parkplatzsituation geregelt? Wie und wo werden die Besucherparkplätze geplant? Bei Stockwerkeigentum: wo und wie werden die Kinderspielplätze, die Ruheflächen oder die Containerabstellplätze aufgestellt und deren Nutzung geregelt?
Das sind kleine aber immens relevante Details, die der Käuferschaft spätestens bei Beurkundung bekannt sein sollten. Der von der Käuferschaft betriebene Aufwand in diesem Stadium und die Transparenz der Verkäuferschaft wird beiden Parteien späteren Ärger ersparen oder zumindest minimieren.
Gibt es relevante öffentlich-rechtliche Einschränkungen wie z.B. Baulinien, Ausnutzugnsreverse, Altlasten ?
Klären Sie das bei der Baubehörde und den öffentlich zugänglichen Informationsdiensten ab (z.B. das GIS der Kantone).
Können finanzielle Überraschungen bezüglich des Grundstücks ausgeschlossen werden? Gibt es bspw. unbezahlte Grundstückgewinnsteuern oder Erschliessungsbeiträge?
Per Beurkundung und noch einmal per Eigentumsübertragung ist der Status der Grundpfandrechte minutengenau abzuklären. Wurden Grundpfandrechte eingetragen, so hat das eine Auswirkung auf den Kaufpreis. In derartigen Fällen ist professioneller Rat unverzüglich beizuziehen und Zahlungen, Realakte oder Unterschriften auszusetzen.
Ist die Qualität von Gebäude inkl. Ausbau und Anlagen hinreichend klar definiert?
Bei technischen Normen gibt es jeweils Bandbreiten. Erst eine Herstellung ausserhalb (unterhalb) der Bandbreite wird als Mangel bezeichnet. Deshalb sind Qualitätsmerkmale «in gehobener Qualität / gehobenem Standard» oder «aus qualitativ hochwertigen und dauerhaften Materialien» als Auslegungshilfen sinnvoll.
Sind die technischen SIA-Normen und Ordnungen für anwendbar erklärt worden?
Bei Gebäuden im Bau und Verkäufen ab Plan kommt den technischen Beschrieben hohe Bedeutung zu. Sinnvollerweise werden die Fachnormen – insbesondere die technischen Normen und Ordnungen der SIA - im Vertrag für anwendbar erklärt. So wird gemäss Schweizerischer Bauusanz gebaut.
Wenn, dann sollten die jüngsten technischen SIA-Normen und Ordnungen Vertragsbestandteil werden. Man kann da eine Globalübernahme vereinbaren, ohne Auflistung der einzelnen Normen und Ordnungen. Nur wo besonderes Gewicht darauf gelegt wird, zum Beispiel beim Schallschutz (SIA Norm 181), kann man diese aufführen.
Grundlagenstudium
Ein Kauf ab Papier und Plan bedeutet nicht, dass man sich vor Ort nicht umsehen soll und darf. Jeder Kauf will vor Ort überlegt und erwogen werden. Für ergänzende Informationen steht das GIS-Portal, der kommunale Altlastenkataster oder die kommunale Bau- und Zonenordnung zur Verfügung. Websiten der Gemeinde und des Kantons runden das Bild ab. Die Steuerbelastung, die Visionen und die politische Struktur der zukünftigen Wohngemeinde sind teilweise abrufbar. Die tatsächliche Makrolage des Kaufobjektes bleibt emotional zu erwägen.
Gibt es spezielle Baugrundrisiken mit evtl. Kostenfolgen?
Hier ist an Hanglage, Altlasten, Geologie, Grundwasserspiegel usw. zu denken. Wie werden derartige Risiken behandelt – allenfalls auf den Käufer überwälzt?
Preis / Zahlungswesen
Kaufpreis und Werklohn
Für das Grundstück ist ein Kaufpreis zu bezahlen. Dieser orientiert sich am Markt. Der Kaufpreis ist immer zu beurkunden. Bei Kauf-Werkverträgen beinhaltet der Kaufpreis auch die Kosten des zu erstellenden Baus. So werden Kaufpreis und Werklohn zusammen gerechnet.
Ist neben dem Kaufvertrag ein gesonderter Werkvertrag abzuschlissen, dann wird neben dem Kaufpreis aus Kaufvertrag ein Werklohn aus Werkvertrag vereinbart.
Die den Käufer finanzierende Bank kann den Käufer in Preisfragen beraten. Oft haben Hypothekarbanken breite Erfahrungen und Spezialisten.
Sind die Kosten nach oben wirklich begrenzt?
Über Kosten wird oft gestritten. Werden Pauschal- oder Fixpreise vereinbart, dann ist ebenso klar festzuhalten, was in diesem Preis enthalten ist. Bei offener Abrechnung ist ein Kostendach eine Bremse. Offene Abrechnung ist professionell begleiten zu lassen, ansosnten uferlose Forderungen gestellt werden. Bei „Budget-Posten“, ist auf realistische Annahmen zu achten.
Ist der Zahlungsplan ausgewogen?
Das Zahlungsregime ist sehr häufig vorschüssig zulasten der Käufer ausgestaltet. Vorauszahlungen sind über Bankgarantien abzusichern.
Fremdkapital kann der Käufer erst einsetzen, wenn er Eigentümer ist.
Der Zahlungsplan sollte sich stets am Baufortschritt messen. Das reduziert für beide Parteien die Risiken (schliesst diese aber nicht aus).
Zum Schutz gegen nachträglich und vertragswidrig eingetragene Pfandrechte (Verkäuferpfand, Bauhandwerkerpfand) oder gravierende Mängel, ist ein Rückbehalt sinnvoll oder eine Zahlung auf ein Sperrkonto. Per Schlusszahlung ist deshalb das Grundbuch zu konsultieren und abzuklären, ob Grundpfandrechte eingetragen wurden, welche den Käufer allenfalls belasten können.
Sind Verrechnungsverbote oder sehr hohe Verzugszinsen vorgesehen?
Ist klar, ob die MWST inbegriffen ist oder wie diese auf dem Werklohn abgerechnet werden soll ?
Sind alle zur Erstellung notwendigen Kosten im Preis enthalten?
Der Werkvertrag zeichnet in der Regel eine Schnittstelle, welche Kosten enthalten und welche separat zu vergüten sind. Unklar sind oft die Erschliessungsbeiträge oder öffentlichen Gebühren für das Bauvorhaben.
Mehrkosten / Sonderwünsche
Wie und wann ist mit Käuferwünschen umzugehen ?
Planänderungen und Käuferwünsche (Bestellungsänderungen) (LINK) generieren erhebliche Mehrkosten. Deshalb ist dem Änderungsverfahren besonderes Augenmerk zu schenken. Mehrkosten und Sonderwünsche sollten vor jeweiliger Ausführung schriftlich vereinbart werden.
Im Zuge der Kaufverhandlungen ist ein Verkäufer oft eher bereit, günstige Umplanungen vorzunehmen. Diese fliessen dann in den abzuschliessenden Vertrag ein, anstatt dass sie nachträglich zu teuren Bestellungsänderungen führen.
Mehrkosten sind mit der finanzierenden Bank im Voraus abzusprechen, sofern dafür eine Fremdfinanzierung notwendig wird.
Bei Werkverträgen, welche dem OR und nicht der SIA Norm 118 folgen sind Bestellungsänderungen nicht vorgesehen. Der Unternehmer kann diese verweigern oder an überhohe Forderungen knüpfen.
Ist eine auch eine faire Regelung bei Einsparungen vorgesehen?
Minderkosten gibt es, sofern auf vorgesehene und kalkulierte Anlagen etc. verzichtet wird. Doch oft konsumiert die architektonische Umplanung die mögliche Einsparung. Planänderungen und Bestellungsänderungen wollen bedacht sein.
INFO: Diese Checkliste wird für Sie jeden Monat mit weiteren Kommentaren zu verschiedenen Themen von unserem Experten weitergeführt und aktualisiert. Im Juni erhalten Sie von Herrn Dr. Streiff Erläuterungen zu den Punkten «Ablauf / Zeitfaktor » sowie zu den Themen «Garanti, Bauhandwerkerpfandrecht und Grundstückgewinnsteuer»