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Zunächst führt das BGer aus, wieso das geplante Einfamilienhaus auf eine Ausnahmebewilligung im Gewässerraum angewiesen sei. Gemäss Art. 41c Abs. 1 GschV dürfen im Gewässerraum nur standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegende Anlagen wie Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden, wobei die Behörde in dicht überbauten Gebieten für zonenkonforme Anlagen Ausnahmen bewilligen kann, soweit keine überwiegenden Interessen gegenüberstehen.
Zur Klärung der Frage, ob es sich beim entsprechenden Perimter um "dicht überbautes Gebiet" im Sinne der GschV handle, stützt sich das BGer auf das Merkblatt Gewässerraum im Siedlungsgebiet des Bundesamtes für Raumentwicklung (ARE) und des Bundesamtes für Umwelt (BAFU). Gemäss Merkblatt sind bei der Evaluierung die folgenden Punkte zu berücksichtigen:
- Zentrums- oder Kernzone, Entwicklungsschwerpunkt;
- Bedeutende Grünräume, Gewässerabschnitte mit ökologischer oder landschaftlicher Bedeutung;
- Bebaubarkeit und Parzellenfläche;
- Bauliche Nutzung in der Umgebung;
- Nähe zu öffentlichen Anlagen an Gewässern;
- Gewässerzustand und -grösse.
Für die Qualifikation als "dicht überbautes Gebiet" genügt es [...] nicht, dass ein Fliessgewässer oder Seeufer verbaut ist und die Aufwertungsmöglichkeiten im fraglichen Abschnitt beschränkt sind: Der Gewässerraum soll den Raumbedarf des Gewässers langfristig sichern und ist grundsätzlich unabhängig vom Bestehen konkreter Revitalisierungs- oder Hochwasserschutzprojekte auszuscheiden bzw. freizuhalten [...].
Im vorliegenden Fall liegen die streitigen Bauparzellen nicht peripher, sondern im Hauptsiedlungsgebiet der Agglomeration am linken Zürichseeufer. Der fragliche Abschnitt des Zürichsees ist nicht nur durch eine Ufermauer hart verbaut, sondern zusätzlich mit Boots- und Badehäusern in dichter Folge überstellt. Richtet man den Fokus in erster Linie auf das Ufer und nicht auf das Hinterland, ist daher grundsätzlich von einem dicht überbauten Gebiet auszugehen (E. 5.4).Sodann prüft das BGer, ob der Erteilung einer Ausnahmebewilligung ein überwiegendes öffentliches Interesse entgegenstehe. Da es der Baudirektion in erster Linie darum gehe, eine lockere Überbauung der ersten Bautiefe sicherzustellen, um zwischen den Bauten Ufervegetation zu erhalten und eine Querverzahnung des Uferbereichs mit dem Hinterland zu erreichen, sei ein vollständiges Verbot von Bauten im Gewässerraum nicht nötig. Den genannten Anliegen könne mit Auflagen und Bedingungen Rechnung getragen werden, indem die Ausnahmebewilligung nur für landschaftsverträgliche Bauvorhaben gewährt werde, mit Auflagen zur Sicherstellung des Zugangs der Öffentlichkeit und einer naturnahen Bepflanzung.