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La valeur pécuniaire d’un bien-fonds dépend essentiellement de la manière dont on peut l’utiliser – ce qui dépend à son tour des plans d’aménagement édictés par les pouvoirs publics. Ceux-ci peuvent par exemple accroître la valeur d’un terrain en le faisant passer de la zone agricole à la zone à bâtir ou encore en augmentant les possibilités de construire sur ce terrain, tout comme ils peuvent, à l’inverse, réduire drastiquement cette valeur en réaffectant un terrain à bâtir en zone agricole.
Les cantons sont tenus de légiférer sur la compensation de la plus-value
Depuis le 1er janvier 1980, la loi fédérale sur l’aménagement du territoire exige des cantons qu’ils légifèrent sur la question de la compensation de la plus- et de la moins-value. Lorsqu’une mesure d’aménagement du territoire baisse la valeur du bien-fonds, la question d’une éventuelle expropriation matérielle se pose. En se fondant sur la garantie de la propriété, le Tribunal fédéral a développé depuis plusieurs années une jurisprudence à ce sujet. En revanche, pour prélever la plus-value, les cantons doivent légiférer et concrétiser comment ils entendent compenser cette plus-value. Jusqu’à la révision de 2012 de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire, seuls quelques cantons avaient adopté des dispositions légales pour compenser la plus-value. Aucune sanction n’était prévue par la loi fédérale en cas d’inaction des cantons.
L’entrée en vigueur de la loi révisée sur l’aménagement du territoire a changé la donne. A compter du 1er mai 2014, les cantons disposaient d'un délai de cinq ans pour adopter les dispositions légales nécessaires. Le droit fédéral exige au minimum une compensation de 20 pour cent lors de nouvelles mises en zone à bâtir. Les cantons qui n'auront pas réussi à respecter le délai du 30 avril 2019 ne pourront plus procéder à de nouvelles mises en zone.
Cinq cantons ne sont pas parvenus à créer un régime de compensation dans le délai imparti ou leur réglementation ne répond pas aux exigences minimales de la LAT1. Il s'agit de Genève, Lucerne, Schwyz, Zoug et Zurich. L'Office fédéral du développement territorial ARE a examiné toutes les réglementations cantonales et a établi un rapport pour chaque canton. Ces rapports peuvent être consultés sur le site Internet de l'ARE.
Compensation de la plus-value aussi lors de changements d'affectation et d'augmentation des possibilités de construire
Au-delà de la réglementation minimale, la loi sur l'aménagement du territoire stipule que les avantages «majeurs» doivent être compensés. Il s'agit de plus-values résultant de changements d'affectation (par ex. d'une zone industrielle en une zone mixte ou d'habitation) ou d'augmentations des possibilités de construire (augmentation du coefficient d'utilisation). Si les cantons ne compensent pas ces plus-values, il n'en résultera, comme par le passé, aucune sanction.
Actuellement, la plupart des cantons vont cependant plus loin que la réglementation minimale de la LAT: ils compensent la plus-value lors de changements d'affectation ou d'augmentations des possibilités de construire ou confient ce soin aux communes.
EspaceSuisse a réuni les différentes dispositions cantonales dans un tableau, lequel est régulièrement mis à jour.
Le thème de la plus-value est également traité dans le chapitre «Droit de la construction et de l'aménagement du territoire» du dernier rapport d'activité d'EspaceSuisse.