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La vente d'une maison après un divorce ou une séparation
Dans le cas d'un divorce ou d'une séparation, la maison commune en particulier soulève de nombreuses questions. Devons-nous la vendre ? Qui obtient quelle part ? Nous vous donnons ici des informations importantes sur le processus de vente en cas de divorce.
Chaque séparation est douloureuse - et fait travailler. Le processus de séparation est souvent compliqué, surtout lorsqu'il s'agit de biens communs, comme une maison ou un appartement. Notre guide vous permet de rafraîchir vos connaissances en matière de biens matrimoniaux et d’estimation immobilière.
En cas de divorce ou de rupture du partenariat enregistré, la maison est partagée à la valeur actuelle du marché. En règle générale, deux facteurs déterminent le montant de chaque part : la forme de la propriété choisie lors de l’achat et le régime patrimonial que le couple a conclu lors du mariage ou du partenariat enregistré.
Il existe en Suisse trois formes différentes de propriété foncière. Les biens immobiliers peuvent être achetés en propriété commune, en copropriété ou en propriété individuelle. La forme choisie est consignée dans le contrat de vente et au registre foncier. Dans le cas d’une propriété individuelle, un seul nom est inscrit au registre foncier ; dans le cas d’une propriété commune ou copropriété, les deux noms sont inscrits. La forme choisie détermine la répartition de l’hypothèque et du produit de la vente de la maison en cas de divorce ou de séparation.
Copropriété
La copropriété est souvent la forme choisie. Les partenaires partagent la propriété de la maison ou de l'appartement. La part de copropriété respective est inscrite au registre foncier - en général, il s'agit d'un rapport de 50/50. D'autres divisions sont également possibles. Le quota choisi peut refléter qui a contribué combien au financement du bien, mais ce n’est pas une règle fixe. En cas de divorce, l'hypothèque et le bénéfice de la vente de la propriété sont répartis selon le quota inscrit au registre foncier.
Exemple 1 : Taux de propriété 50/50 dans le registre foncier : l'hypothèque et le produit de la vente sont répartis à parts égales entre les partenaires
Exemple 2 : Taux de propriété 30/70 dans le registre foncier : le partenaire qui est inscrit comme propriétaire à 70% prend en charge 70% de l'hypothèque et reçoit 70% du produit de la vente
Propriété commune
Si un couple choisit la forme "propriété commune" pour la maison, la maison appartient aux deux partenaires. Peu importe qui a financé la maison et dans quelle mesure - aucun quota n'est inscrit au registre foncier. Souvent, les détails de la propriété commune sont réglés dans un contrat de mariage ou de biens.
Propriété individuelle
La maison n’appartient qu’à un seul propriétaire – il n’y a donc qu’un seul nom au registre foncier. Cette personne est responsable de l’hypothèque, des réparations, des frais d’entretien, des impôts et de tous les autres frais encourus. Cette solution est logique, par exemple, lorsque l’un des partenaires achète la maison en totalité ou en majeure partie. De même, les couples qui ont conclu un contrat de mariage prévoyant une séparation des biens désignent généralement un propriétaire unique, puisqu’ils n’ont pas de propriété commune.
En cas de divorce, l’autre conjoint n’a donc pas droit à la maison ni à une partie du produit de la vente, sauf s’il a investi de son propre argent dans l’augmentation de la valeur de la maison. Dans ce cas, la valeur ajoutée obtenue lors du divorce est partagée.
Régime matrimonial
Le régime patrimonial régit la répartition de la propriété commune en cas de divorce ou de séparation. Là aussi, il y a trois formes : la participation aux acquêts, la communauté des biens et la séparation des biens.
En l’absence d’un contrat de mariage prévoyant une autre forme, la participation aux acquêts s’applique. Cela s’applique à la plupart des couples en Suisse. En revanche, dans le cas d’un partenariat enregistré, la séparation des biens s’applique en l’absence d’un contrat établissant un autre régime matrimonial.
Participation aux acquêts
La participation aux acquêts établit une distinction entre les biens propres et les acquêts. Parmi ces derniers figurent, par exemple, les revenus, cotisations ou intérêts (CC art. 197) Par exemple, on entend par bien propre une maison qui appartenait à l’un des conjoints avant le début de la conclusion du mariage ou un héritage reçu pendant le mariage. Ainsi, lorsqu’un couple achète un bien immobilier en commun, il s’agit d’un acquêt, alors que la maison héritée par un partenaire de sa mère est considérée comme un bien propre. En cas de divorce, les biens propres reviennent à l’un ou l’autre des partenaires, tandis que les acquêts sont partagés à part égale entre les époux.
- Biens propres: tout ce que l’un des partenaires a possédé avant le mariage, qu’il hérite ou reçoit en cadeau pendant le mariage => reste la propriété exclusive du partenaire
- Acquêts: propriété commune, acquis pendant le mariage ou le partenariat => est partagé à part égale entre les époux
Communauté des biens
Si, dans le contrat de mariage, le couple décide d’établir une communauté des biens, les biens sont répartis entre les biens propres d’un des conjoints et de l’autre, et ce qu’on appelle les «biens communs. » Les biens communs appartiennent aux deux partenaires – et ces derniers ne peuvent en disposer qu’en commun. Une maison peut être désignée comme bien de l’un ou l’autre des partenaires, ou être incluse dans les biens communs. Dans l’idéal, le contrat de mariage fixe en détail la répartition de l’ensemble des biens en cas de séparation.
Séparation des biens
Un couple qui opte pour la séparation des biens n’a pas de biens communs. En cas d’achat d’une maison, il est donc clair, du début à la fin du mariage, à qui appartient la maison et qui est responsable de l’hypothèque. La séparation des biens est également la solution prévue par la loi pour les partenariats enregistrés. Elle s’applique en tout état de cause.
Une maison est un foyer - les pièces racontent des histoires, des souvenirs, même si ceux-ci ne sont pas tous roses lors d’une séparation. Quand un couple a des enfants, il est important de réfléchir si cela vaut la peine de rester dans la maison afin qu'ils puissent garder le contact avec leurs amis et continuer à fréquenter la même école.
Trois scénarios pour l'avenir dans le cas d’une propriété commune ou copropriété
Si vous avez acheté la maison en propriété commune ou copropriété, il y a trois options pour savoir comment procéder avec la maison.
1) Un partenaire reprend la maison
Si l’un des deux partenaires est capable de supporter l’hypothèque seul, il ou elle peut prendre la maison et payer l’autre. Concrètement, cela signifie que le partenaire qui quitte la maison récupère ses biens propres investis dans la maison, plus la moitié de l’acquêt. Dans ce scénario, des litiges peuvent survenir si l’on ne sait pas exactement quel partenaire a investi et combien.
2) La maison reste la propriété des deux ex-partenaires
Dans ce scénario, les droits de propriété restent tels qu’ils sont après le divorce. Les deux ex-partenaires se partagent le coût de l’hypothèque et d’autres frais. Cette solution aussi peut rapidement devenir compliquée. Si l’un des deux partenaires ne respecte pas ses engagements et néglige les paiements, cela peut vite mener à des désaccords.
3) La maison est vendue et l’argent de la vente partagé
Si l’hypothèque ne peut pas être prise en charge par un seul partenaire, il est logique de vendre la maison. Émotionnellement aussi, il est parfois plus facile de faire un nouveau départ dans un autre endroit et de se séparer de la maison.
S’il y a désaccord, et que les deux ex-partenaires veulent rester dans la maison, le tribunal de la protection du mariage se prononcera. La plupart du temps, la maison revient au partenaire avec lequel les enfants vivent – mais il ou elle doit alors pouvoir financer le bien. Si celui-ci n’a pas les moyens de le faire, la maison est vendue et l’argent de la vente partagé.
Mon partenaire est le seul propriétaire - dois-je déménager immédiatement ?
Même si un seul nom est inscrit au registre foncier, cela n’indique pas qui peut rester dans la maison. Bien que le propriétaire unique ait tous les droits et doive s'acquitter de toutes les obligations liées à la maison, il ne peut pas simplement jeter l'autre partenaire à la rue s'ils se séparent. En particulier lorsque des enfants sont en jeu et que le partenaire en a la garde, ce dernier est généralement autorisé à rester dans la maison. En cas de litige, le tribunal peut ordonner un droit de séjour temporaire, qui peut durer plusieurs années - par exemple, jusqu'à ce que les enfants aient terminé leurs études. En retour, le propriétaire unique reçoit un loyer de l’ex-partenaire qui reste dans la maison.
Si vous avez acheté la maison ensemble, c'est-à-dire que les deux noms sont inscrits au registre foncier, vous disposez d'un droit de préemption mutuel. Si aucun d'entre vous ne veut en profiter parce que vous ne pouvez supporter le prêt hypothécaire seul, ou si vous ne voulez pas garder la maison pour d'autres raisons, celle-ci est vendue à un tiers.
Puis-je vendre ma part de la maison ?
Si vous avez signé un contrat de mariage et que la maison est incluse dans la propriété commune, vous ne pouvez pas vendre votre part de la maison. Les deux partenaires doivent alors accepter la vente.
Si vous êtes copropriétaire, la situation est différente. Vous avez alors le droit de vendre, de donner ou de mettre en gage votre part. Toutefois, cela n'est généralement réaliste que s'il s'agit d'une grande propriété avec des unités d’habitation séparées. Cela peut être difficile de trouver un acheteur qui soit intéressé par la moitié d'une maison familiale. Si votre partenaire n'est pas disposé à acheter votre part et à reprendre seul la maison, il est logique de supprimer la copropriété. Si votre partenaire n'est pas d'accord, la seule option restante est de demander au tribunal de le faire.
Vous souhaitez vendre la maison ensemble - et obtenir le meilleur prix possible. Cela fonctionne mieux lorsque les deux ex-partenaires tirent sur la même corde. Si vous ne pouvez plus du tout vous entendre, la propriété de la maison doit être dissoute par une action en divorce et la vente de la maison forcée par le tribunal. La plupart du temps, cependant, la maison est vendue à une valeur inférieure, et vous subirez une perte sur la vente de la maison ainsi que des frais de justice.
Toutefois, si vous procédez ensemble, investissez un certain temps dans la vente de la maison et, si nécessaire, engagez un agent immobilier, vous pouvez vous assurer qu'au final, chacun de vous recevra une part satisfaisante de la vente de la maison. Trouvez tout sur la vente d’une maison dans notre article
Afin de pouvoir déterminer le montant de la part de chacun, vous devez connaître la valeur de votre propriété. Il est ainsi facile de déterminer qui obtient quelle part - en tenant compte des biens propres respectifs et des augmentations de la valeur du bien.
Étape 1 : comparer les prix actuels de l'immobilier
Consultez notre indice immobilier. Il vous donnera une indication des prix qui peuvent actuellement être atteints pour des propriétés comparables dans votre région. Indice Immobilier de CIFI et ImmoScout24
Étape 2 : Faire calculer la valeur marchande
Demandez une estimation. Deux options s'offrent à vous :
- Faire appel à un expert
L’expert immobilier d’une banque ou d’une fiduciaire immobilière vous donne une expertise approfondie sur votre maison ou votre appartement:
- Effectuer une estimation en ligne
Évaluez votre propriété en ligne:
La vente d’une maison entraîne différents coûts que vous devez prendre en compte pour calculer votre part. Il s’agit notamment des éléments suivants:
- Les honoraires de notaire: Ils sont généralement répartis entre l’acheteur et le vendeur et ne représentent que quelques pour mille du prix de vente.
- Impôts: Impôt sur les gains immobiliers, le cas échéant droits de mutation: ceux-ci sont payés par le vendeur.
- Emolument de registre foncier: Tous les cantons perçoivent un émolument pour une modification de l’inscription au registre foncier. Celle-ci est prise en charge par l’acheteur.
- Frais de courtage: La commission de courtage est généralement d’environ 2-3% du prix de vente. Les frais supplémentaires sont consignés dans un contrat de courtage.
Vous pouvez vendre la maison en cas de séparation ou de divorce, soit de façon indépendante, soit en passant par une agence. L’avantage d’une vente de maison sans agence immobilière est que vous économisez des frais – mais vous n’obtiendrez peut-être pas le même prix de vente que l’expert ou l’experte. Un grand avantage d’une vente de maison avec un courtier en cas de divorce est que vous pouvez confier l’ensemble du processus à des mains externes et vous pouvez éviter d’éventuels litiges supplémentaires.
En particulier, l’agent immobilier peut vous fournir les services suivants:
- obtenir un bon prix grâce à son expérience sur le marché de l’immobilier dans votre région
-
commercialiser efficacement votre maison
-
prendre en charge le processus des visites
Quelle commission un courtier reçoit-il ?
Comme indiqué plus haut, le courtier reçoit environ 2-3% du produit de la vente d’une maison ou d’un appartement sous forme de commission. Le contrat de courtage fixe des coûts supplémentaires tels que les frais de commercialisation ou de voyage - le mieux étant de fixer un plafond ou un prix fixe.
Si les deux partenaires sont inscrits en propriété commune ou copropriété au registre foncier et que vous divorcez avant que la maison ne soit complètement remboursée, les deux partenaires sont solidairement responsables des dettes. Tous deux doivent donc continuer à payer l’hypothèque, peu importe qui reste dans la maison. La banque choisira la personne auprès de laquelle elle recouvrera les dettes.
Vous pouvez vendre votre maison même si vous n’avez pas encore remboursé l’hypothèque. Si la banque accepte l’acheteur comme nouveau débiteur, il est possible que ce dernier prenne en charge l’hypothèque avec l’achat de la maison. Vous pouvez trouver tous les détails sur la reprise d'hypothèque dans l'article des experts de FinanceScout24.
Un processus de séparation ou un divorce est une affaire émotionnelle, administrative et financièrement compliquée. Nos courtiers expérimentés mettent à votre disposition leur expérience professionnelle avec sensibilité.