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Verträge, die ein Grundstück betreffen (Vorverträge, Kauf-, Vorkauf- und Rückkaufverträge, Dienstbarkeiten), sind für ihre beidseitige Verbindlichkeit immer und zwingend öffentlich zu beurkunden. Bei Missachtung dieser Formvorschrift sind Verträge nichtig. In der Praxis ist es jedoch üblich und weit verbreitet, sogenannte Reservationsvereinbarungen abzuschliessen. Die geleistete Zahlung soll beim Abschluss des Kauf- oder Werkvertrags auf den Kaufpreis angerechnet werden.
In den meisten Fällen wird der Kaufvertrag auch formell korrekt zu einem späteren Zeitpunkt öffentlich beurkundet. Leider gibt es aber auch Fälle, in denen der Interessent – aus welchen Gründen auch immer – den Kaufvertrag doch nicht abschliessen will oder kann. Dann sind Diskussionen um eine Rückzahlung des geleisteten Reservationsbetrags programmiert. Die Frage, ob diese Zahlung als sogenanntes Reuegeld an den Verkäufer für Aufwand und neue Käufersuche (negatives Interesse) verfällt, wurde bereits in diversen Gerichtsentscheiden erörtert.
Ein neuer, nicht publizierter Bundesgerichtsentscheid (BGer 4A_109/2018) hat sich nun mit der interessanten Frage beschäftigt, wofür eine solche Reservationszahlung bei einem kombinierten Grundstückkauf- und Werkvertrag geleistet wurde. Während für den Grundstückkauf wie erwähnt die öffentliche Beurkundung zwingend ist, kommt ein Werkvertrag (auch mit Konventionalstrafe) mit einfacher Schriftlichkeit (und sogar mündlich!) zustande.
Im erwähnten Streitfall hat eine Immobilienfirma auf einem überbauten Grundstück eine Baubewilligung für ein Lofthaus erwirkt. Ein Ehepaar interessierte sich für den Erwerb eines Büro- und Wohnhauses und schloss 2013 mit der Immobilienfirma eine Reservationsvereinbarung für eine Grundstückfläche von 322 m2 ab. Die Verkäuferin verpflichtete sich, den Käufern ein dreistöckiges Büro- und Wohnhaus zu erstellen. Die Käufer leisteten eine Reservationszahlung von 50000 Fr., die vereinbarungsgemäss auf den Kaufpreis angerechnet werden sollte.
Im September 2014 teilten die Käufer per E-Mail mit, dass sie das Projekt «Lofthaus» abbrechen, und forderten die Reservationszahlung zurück. Die Rückzahlung wurde verweigert, und die Interessenten machten die Forderung prozessual geltend. Das erstinstanzlich zuständige Bezirksgericht hiess die Klage gut, das Kantonsgericht wies die eingereichte Berufung der Verkäuferin ab, und auch das Bundesgericht lehnte die daraufhin eingereichte Beschwerde ab. Die wichtigsten Erwägungen der Gerichte, die für eine Rückforderung der Reservationszahlung sprechen, werden nachfolgend kurz zusammengefasst. Nicht formgültig abgeschlossene Verträge sind nichtig. Von diesem Formzwang sind auch mit dem Vorvertrag verbundene Konventionalstrafen, die Leistungspflichten sichern sollen, betroffen. Reine Vereinbarungen über Konventionalstrafen wären zwar auch formlos gültig, wenn sie nur den Zweck hätten, das negative Interesse (unnützer Aufwand) abzugelten. Entscheidend ist also der Zweck, den die Parteien mit der Reservationsvereinbarung verfolgen.
Interessant im neuen Entscheid ist nun die Feststellung, dass – obwohl in der Vereinbarung über den Verfall der Zahlung nur Gründe des negativen Vertragsinteresses genannt seien – die Anrechnungs- und Verfallsabsprachen eine Einheit mit dem Vorvertrag über den Kauf des Grundstücks bilden und somit das Schicksal dieses Vertrags, nämlich die Nichtigkeit, teilen. Das Bundesgericht hielt es für gegeben, dass die Reservationszahlung für den Kauf des Grundstücks und nicht als Anzahlung an den Werkpreis zu verstehen sei.
Das Argument der Verkäuferin, die Rückzahlung sei zudem ohnehin aufgrund der einjährigen Frist für ungerechtfertigte Bereicherung verjährt, liess das Gericht ebenfalls nicht gelten. Im Unterschied zur freiwilligen Zahlung einer Nichtschuld sei die Rückleistung einer Zahlung als Folge eines nicht verwirklichten Grundes nicht von einer irrtümlichen Zahlung abhängig (Art. 62 Abs. 2 OR; BGE 137 III 243 E.4.4.5). Nachdem sich die Vereinbarung zur Anzahlung als nichtig erwiesen habe, mangle es an der Pflicht der Interessenten, eine Konventionalstrafe bzw. Pauschalvergütung zu leisten.
Marie-Theres Huser
www.baurecht.ch
22. Juli 2019
20. Juli 2019