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Demande et procédure d'octroi du permis de construire
Vous souhaitez réaliser votre rêve de propriété en acquérant un bien-fonds. Les idées, les représentations et les moyens financiers sont certes à disposition mais à ce stade, toutes les conditions préalables ne sont pas encore remplies. Avant l'achat, un examen approfondi des prescriptions, règlements et plans de zone relatifs au bien-fonds devrait faciliter les choses.
Autorisation obligatoire
Selon l'article 22 al. 1 et 2 de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LAT), «Aucune construction ne peut être créée ou transformée sans l'autorisation de l'autorité compétente. Les conditions pour l'obtention d'une autorisation sont que a) la construction ou l'installation est conforme à l'affectation de la zone; b) le terrain est équipé. » Avec ces articles de loi, la première pierre pour le permis de construire obligatoire est posée et les conditions préalables à l'établissement d'un permis de construire sont remplies du fait que l'affectation de zone est conforme et que le terrain est équipé. Cette autorisation obligatoire de même que les conditions préalables à l'établissement d'un permis peuvent être complétées et concrétisées par des conditions complémentaires de la Confédération et les cantons (art. 22 al. 3 LAT).
Les lois cantonales sur la construction définissent les constructions pour lesquelles un permis n'est pas nécessaire. L'office de la construction compétent de la commune concernée donne des informations sur les dispositions relatives à un projet dans la zone à bâtir. Le cas échéant, il peut recourir au soutien de l'office cantonal de la construction.Les lois cantonales sur la construction définissent les constructions pour lesquelles un permis n'est pas nécessaire. L'office de la construction compétent de la commune concernée donne des informations sur les dispositions relatives à un projet dans la zone à bâtir. Le cas échéant, il peut recourir au soutien de l'office cantonal de la construction.
Procédure formelle d’autorisation de construire
La requête du permis de construire est à adresser à l'administration communale. Selon les circonstances, elle peut être transmise à l'office cantonal compétent. Les informations et documents nécessaires à l'examen de la requête figurent dans le formulaire de requête d'un permis de construire.
Lorsque la demande a franchi les obstacles posés par l'examen préliminaire, la publication officielle qui informe également sur les délais d'éventuels recours a lieu. Pendant la durée de la publication officielle de la requête et des documents du projet, ceux-ci peuvent être consultés et les intéressés, p. ex. les voisins, ont la possibilité d'introduire un recours contre le projet de construction. Parallèlement, les offices compétents examinent la justification du permis de construire.
Dans la procédure de demande du permis de construire, l'examen ne s'effectue en principe qu'au niveau de la concordance du projet avec les prescriptions du droit sur la construction et la planification, de même qu'avec les autres prescriptions du droit public en vigueur. En premier lieu, le projet de construction doit se conformer à la zone d'affectation concernée de la commune. Les zones d'affectation définissent non seulement le genre d'affectation (p. ex. zone d'habitation, zone industrielle.), mais également leur aménagement en détail (valeur d'exploitation, hauteur des bâtiments, nombre de bâtiments, etc.). D'éventuels plans de construction détaillés (qui peuvent par exemple définir l'orientation du bâtiment, les dimensions des fenêtres, etc.) sont également à prendre en compte. D'autres exigences relatives au droit de la construction ou de la protection de l'environnement (eau, air, déchets, bruit) peuvent aussi être posées dans l'intérêt de la santé publique et de la sécurité. Par contre, des objections purement privées, comme par exemple une instruction de servitude de non-bâtir, ne sont en principe pas à prendre en compte dans la procédure d'autorisation de construire mais sont à faire valoir auprès d'un tribunal civil.
Lorsque le projet de construction est conforme aux dispositions fédérales, cantonales et communales, le permis de construire peut être délivrée.
En résumé, la dite procédure formelle de permis de construire comporte les étapes suivantes (la marche à suivre de la procédure peut cependant différer d'un canton à l'autre):
- Demande de permis de construire (le cas échéant par une personne qualifiée selon le registre cantonal)
- Examen préliminaire
- Publication et modalités publiques
- Expertise par les offices concernés
- Procédure de recours éventuelle
- Décision d’autorisation de construire
- Procédure de plainte éventuelle
La durée de la procédure formelle d'autorisation dépend de différents aspects dont, entre autres, de l'envergure du projet de construction (qui est notamment définie par les offices concernés) et de la qualité de la demande de permis de construire, ceci du point de vue tant formel que matériel.
Le propriétaire foncier qui a l'intention de construire se trouve face à de nombreuses prescriptions parfois complexes qui peuvent entraver son projet de construction. Un examen approfondi des prescriptions, règlements et plans de zone concernant le bien-fonds est, dès lors, indiqué avant d'acquérir un terrain. Lorsque l'élaboration du projet de construction est achevée, il convient d'engager la procédure formelle d'autorisation de bâtir. Un projet de construction bien préparé et conforme aux règlements permet non seulement une procédure accélérée avec les autorités, mais réduit encore le champ d'action d'éventuels voisins opposés au projet.
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