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Handänderungssteuer
Was ist eine Handänderung im steuerrechtlichen Sinne und was wird besteuert?
Als Handänderung gilt der Wechsel im Eigentum an einem Grundstück oder der Wechsel der wirtschaftlichen Verfügungsmacht über ein Grundstück. Das Eigentum geht normalerweise mit dem Grundbucheintrag (Tagebucheintrag) auf den Erbwerber über. Es kann zwischen zivilrechtlichen und wirtschaftlichen Handänderungen unterschieden werden. Steuerobjekt als solches ist jedoch in beiden Fällen der Übergang der Verfügungsmacht an einem Grundstück oder von Anteilen an solchen.
Zivilrechtliche Handänderungen
Zivilrechtliche Handänderungen erfolgen durch Eintragung im Grundbuch. Der Grundbucheintrag erfolgt aufgrund privater Rechtsgeschäfte (beispielsweise Kauf, Tausch, Schenkung, Erbgang, Erbteilung) oder aufgrund amtlicher Verfügung (insbesondere Enteignung, Zwangsvollstreckung, Güterzusammenlegung, richterliches Urteil).
Wirtschaftliche Handänderungen
Eine wirtschaftliche Handänderung ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die Verfügungsgewalt über ein Grundstück einer Immobiliengesellschaft übertragen wird. Damit tritt wirtschaftlich und tatsächlich eine ähnliche Wirkung wie bei einer zivilrechtlichen Handänderung ein (beispielsweise Übergang der Aktienmehrheit einer Immobilien AG). Die Verfügungsmacht über ein Grundstück kann allenfalls auch dadurch übertragen werden, dass Liegenschaften ohne Grundbucheintrag in eine stille Gesellschaft eingebracht werden.
Welches sind die wichtigsten Steuerbefreiungsgründe? (Diese Aufzählung ist nicht abschliessend)
- Rechtsgeschäfte zwischen Ehegatten, auch als Folge der güterrechtlichen Auseinandersetzung, zwischen eingetragenen Partnern, zwischen Lebenspartnern, die während mindestens zwei Jahren in einer eheähnlichen Beziehung zusammengelebt haben, sowie zwischen Verwandten in auf- und absteigender Linie einschliesslich ihrer Partner (Ehegatten, eingetragene Partner oder Lebenspartner).
- erbrechtlich begründete Handänderungen: Erbanfall eines Grundstücks an einen Alleinerben bzw. eine Alleinerbin oder an eine Erbengemeinschaft, Übergang eines Grundstücks von der Erbengemeinschaft an einen Erben bzw. eine Erbin durch (Teil-)Erbteilung oder an einen Vermächtnisnehmer bzw. eine Vermächtnisnehmerin durch Vermächtnis. Ebenso bleiben die Erben bzw. die Erbinnen steuerbefreit, wenn sie ein Grundstück aus dem Nachlass an eine Drittperson veräussern. Das Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser bzw. Erblasserin und Erben bzw. Erbinnen spielt für die Steuerbefreiung des Erbgangs seit 1. Januar 2018 keine Rolle mehr.
- Umwandlung Gesamteigentum in Miteigentum und umgekehrt ohne Änderung der Beteiligungsverhältnisse / Realteilung ohne Änderung der Beteiligungsverhältnisse.
- Rechtsgeschäfte mit einem Handänderungswert von weniger als Fr. 20'000.00.
Wer ist steuerpflichtig?
Steuerpflichtig ist der Erwerber bzw. die Erwerberin eines Grundstückes oder von Anteilen an solchen. Abweichende vertragliche Vereinbarungen (z.B. je zur Hälfte durch die Parteien) können zwar getroffen werden, sind aber von der Veranlagungsbehörde nicht zu beachten. Aus diesem Grund wird der gesamte Steuerbetrag dem Erwerber bzw. der Erwerberin in Rechnung gestellt.
Wie berechnet sich die Handänderungssteuer?
Die Handänderungssteuer beträgt 1.5 % des Handänderungswertes (in der Regel des beurkundeten Kaufpreises). Liegt der vereinbarte Erwerbspreis unter der Katasterschatzung des Kaufobjekts oder lässt sich der Erwerbspreis nicht feststellen, wird die Handänderungssteuer allenfalls vom subsidiären Handänderungswert (Katasterschatzung) berechnet.
Der Handänderungswert besteht aus sämtlichen Leistungen des Erwerbers oder der Erwerberin. Erbringt die erwerbende Person zusätzliche Leistungen zum nominellen Erwerbspreis, so sind diese bei der Berechnung des Handänderungswertes miteinzubeziehen.
Wer ist für die Steuerveranlagung zuständig?
Veranlagungsbehörde ist der Gemeinderat bzw. Stadtrat am Ort der gelegenen Sache. Der Stadtrat Kriens hat die Veranlagungskompetenz an das Ressort Nachlass/Sondersteuern delegiert. Die Veranlagung erfolgt in der Regel aufgrund der Handänderungsanzeige des Grundbuchamtes.