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Geschäftsnummer: VB.2000.00083 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 10.05.2000 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Das Bundesgericht ist auf eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 13.10.2000 nicht eingetreten. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung § 240 Abs. 3 PBG sieht im Bereich wichtiger öffentlicher Strassen zwei gleichwertige Varianten der Verkehrserschliessung vor, einerseits die rückwärtige Erschliessung und andererseits die Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten. Es ist daher von vornherein verfehlt, wenn Baubehörden oder Rechtsmittelinstanzen nur eine der genannten Erschliessungslösung ins Auge fassen (E. 3c). Geschäftsnummer: VB.2000.00083 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 10.05.2000 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Das Bundesgericht ist auf eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 13.10.2000 nicht eingetreten. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung § 240 Abs. 3 PBG sieht im Bereich wichtiger öffentlicher Strassen zwei gleichwertige Varianten der Verkehrserschliessung vor, einerseits die rückwärtige Erschliessung und andererseits die Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten. Es ist daher von vornherein verfehlt, wenn Baubehörden oder Rechtsmittelinstanzen nur eine der genannten Erschliessungslösung ins Auge fassen (E. 3c). Stichworte: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN BAUREIFE ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG) PRÄJUDIZIERUNG VERKEHRSERSCHLIESSUNG Rechtsnormen: § 234 PBG § 240 Abs. III PBG Publikationen: RB 2000 Nr. 99 Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Stichworte: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN BAUREIFE ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG) PRÄJUDIZIERUNG VERKEHRSERSCHLIESSUNG BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN BAUREIFE ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG) PRÄJUDIZIERUNG VERKEHRSERSCHLIESSUNG Rechtsnormen: § 234 PBG § 240 Abs. III PBG § 234 PBG § 240 Abs. III PBG Publikationen: RB 2000 Nr. 99 RB 2000 Nr. 99 Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 I. Der Gemeinderat B. erteilte der Stiftung A. am 8. März 1999 unter Bedingungen und Auflagen die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung von vier Ein­familienhäusern und einem Mehrfamilienhaus sowie für einen Umbau des bestehenden Ge­bäudes Assek.Nr...1a auf dem gemäss Bau‑ und Zonenordnung der Gemeinde B. vom 10. Septem­ber 1993/16. Dezember 1994 in der zweigeschossigen Wohnzone W2 50 gelegenen Grund­stück Kat.Nr...2a im Ortsteil G.. Gegen das Bauvorhaben liess E. F. als Eigentümer des öst­lich an die Bauparzelle angrenzenden Grund­stücks Kat.Nr....6 rechtzeitig an die Baure­kurskommission IV rekurrieren, mit dem An­trag, die Baubewilligung sei aufzuheben. Der Rekurrent liess vorab geltend machen, dass die Er­schlies­sung des Baugebiets mangelhaft sei, weil sowohl die A.-Strasse als auch der H.-Acker den Anforderungen der Zugangsnor­malien nicht genügten. Zudem werde durch die vorgesehene Überbauung die erforderliche rückwärtige Erschliessung des ganzen Ge­biets verunmöglicht. II. Die Baurekurskommission IV hiess den Rekurs am 27. Januar 2000 gut. Sie er­wog, dass es sich bei der I.-Strasse, einer Staatsstrasse mit innerörtlicher und regio­na­ler Verkehrsfunktion, um eine wichtige öffentliche Strasse im Sinn von § 240 Abs. 3 des Pla­nungs‑ und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) handle. Die Strasse führe durch überbautes Gebiet und weise bereits heute zahlreiche direkte Grundstückerschliessungen auf. Das gelte insbesondere auch für das Grundstück des Rekurrenten sowie für dessen Nach­barparzellen. Durch das vorgesehene Projekt würde eine rückwärtige Erschliessung dieser Grundstücke verunmöglicht. Das streitige Vorhaben präjudiziere daher die auf Grund der Gegebenheiten zwingend notwendige Erstellung einer rückwärtigen Erschlies­sung bzw. ein hierfür allenfalls erforderliches Quartierplanverfahren. Dem Baugrundstück fehle daher die planungsrechtliche Baureife im Sinn von § 234 PBG. ‑ Die Baure­kurs­kom­mission IV kam sodann zum Schluss, dass die weiteren vom Rekurrenten erhobe­nen Rügen unbegründet seien. III. Mit Beschwerde vom 1. März 2000 liess die Stiftung A. als Baugesuchstel­lerin und unterlegene Rekursgegnerin dem Verwaltungsgericht im Hauptstandpunkt den An­trag stellen, der Rekursentscheid sei aufzuheben, und die Baubewilligung vom 8. März 1999 sei wiederherzustellen. Die Baurekurskommission IV beantragte mit Eingabe vom 10./13. März 2000 Abweisung der Beschwerde. Den nämlichen Antrag liess E. F. mit Beschwerde­antwort vom 4. April 2000 stellen. Beide Parteien verlangten fer­ner die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung. Seitens des Gemeinderats B. ist keine Stellungnahme eingegan­gen. Die Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften sowie die Erwägungen der Baurekurskommission IV gemäss angefochtenem Entscheid werden ‑ soweit erforderlich ‑ nachstehend wiedergegeben. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. Der heutige Beschwerdegegner hat im Rekursverfahren nicht nur geltend ge­macht, das Baugrundstück sei planungsrechtlich nicht baureif. Er hat zudem verschiedene weitere Rügen erhoben. Dazu hat die Baurekurskommission IV trotz Gutheissung des Re­kurses wegen Verletzung von § 234 PBG in den Erwägungen des angefochtenen Ent­scheids im Einzelnen Stellung genommen und alle diese weiteren Einwände verworfen. Diese Rügen wurden im Beschwerdeverfahren nicht mehr aufgegriffen, obwohl der Be­schwerdegegner das hätte tun können. Heisst die Baurekurskommission den Rekurs eines Nachbarn nur hinsichtlich einzelner Rügen gut, die zur Bauverweigerung führen und weist sie die übrigen Einwände ab, so kann der Nachbar in dem vom Baugesuchsteller ange­streng­ten Beschwerdeverfahren die verworfenen Einwände erneut vorbringen (RB 1983 Nr. 22). Da das wie gesagt nicht geschehen ist, hat sich das Verwaltungsgericht aus­schliess­lich mit der Frage der planungsrechtlichen Baureife zu befassen. Die übrigen Ein­wände bilden nicht mehr Verfahrensgegenstand. 2. Gemäss § 234 PBG ist ein Grundstück baureif, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeinderat bean­trag­te planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird. ‑ Im vorliegenden Fall ist streitig, ob das in Frage stehende Bauvorhaben die rückwärtige Erschliessung der Parzelle des Beschwerdegegners sowie der entlang der I.-Strasse liegenden Nachbargrund­stücke bzw. ein nach Auffassung des Beschwerdegegners dafür erforderliches Quartier­planverfah­ren nachteilig beeinflusse (zur negativen Präjudizierung fehlender bzw. in Än­derung ste­hen­der planungsrechtlicher Festlegungen vgl. RB 1982 Nr. 140 = BEZ 1982 Nr. 19). 3. a) Zur Streitfrage hat die Baurekurskommission IV unter Hinweis auf den Zweck eines Quartierplanverfahrens erwogen, dass das vorgesehene Projekt eine rückwärtige Er­schliessung der Parzelle des Beschwerdeführers und seiner Nachbargrundstücke verun­mög­lichen würde, da es sich beim Baugrundstück um die letzte unüberbaute, eine dahinge­hen­de Erschliessungslösung ermöglichende Parzelle handle. Die projektierte Überbauung des streitbetroffenen Bereichs präjudiziere daher die aufgrund der Gegebenheiten zwingend not­wendige Erstellung einer rückwärtigen Erschliessung bzw. ein hierfür allenfalls erfor­derliches Quartierplanverfahren negativ. b) Der Beschwerdegegner möchte erreichen, dass er selber ab seiner Parzelle nicht mehr unmittelbar seitlich in die I.-Strasse zufahren muss. Ob es dabei ausschliesslich um die Schaffung einer § 240 Abs. 3 PBG entsprechenden Zu‑ und Ausfahrt oder vielmehr (auch) darum geht, die Voraussetzungen für die Bewilligung allfälliger baulicher Mass­nah­men im Strassenbereich des eigenen Grundstücks zu schaffen (vgl. dazu Schreiben des Tief­bauamts vom 7. Juni 1995 betreffend die Verweigerung der Zustimmung für die Er­stel­lung eines Lamellenzauns sowie Beschwerdeantwort), ist hier ohne Bedeu­tung. c) Es ist unbestritten, dass es sich bei der I.-Strasse um eine wichtige öffentli­che Strasse handelt, auf die § 240 Abs. 3 PBG grundsätzlich zur Anwendung kommt. So­wohl die Baurekurskommission IV wie auch der Beschwerdegegner verlangen unter Hin­weis auf diese Bestimmung die Erstellung einer rückwärtigen Erschliessung für das Grund­stück des Beschwerdegegners und der ebenfalls unmittelbar an die I.-Strasse anstos­senden Nach­barparzellen. Hierzu ist zu sagen, dass § 240 Abs. 3 PBG zwei mögliche Er­schliessungs­varian­ten vorsieht, nämlich einerseits die rückwärtige Erschliessung und an­der­seits die Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten. Das Verwaltungsgericht hat wieder­holt entschie­den, dass es sich dabei um zwei gleichrangige Erschliessungslösungen handelt (VGr, 1. April 1998, VB.97.00133; VGr, 22. November 1996, VB.96.00082 + 00083; VGr, 11. Juli 1990, VB 89/0176). Daran ist festzuhalten. Es ist daher von vornherein verfehlt, nur gerade die rückwärtige Erschliessung ins Auge zu fassen. 4. a) Hinsichtlich der Erschliessungssituation im Bereich der I.-Strasse im Orts­teil G. ist allgemein festzuhalten, dass die meisten der zahlreichen, an die I.-Strasse angrenzen­den Grundstücke unmittelbar seitlich ab dieser Strasse erschlossen wer­den. Rückwärtige Er­schliessungen oder zusammengefasste Ein‑ bzw. Ausfahrten sind kaum vorhanden. So­dann sind fast alle diese Parzellen überbaut. Beim Grundstück der Be­schwerdeführerin han­delt es sich praktisch um die letzte Baulücke. Es liegt damit offen­kun­dig ein gewach­se­nes Quartier vor. Wollte man insgesamt rückwärtige Erschliessungen schaffen, so wären damit nicht mehr vertretbare, übermässige bauliche Eingriffe in die vor­handene Siedlungs­struktur erforderlich. Die Verweigerung der Baubewilligung erweist sich damit schon unter dem Gesichtspunkt der Rechtsgleichheit zum Mindesten als frag­würdig. b) Was sodann die fünf zwischen dem Baugrundstück und der I.-Strasse lie­genden Grundstücke anbelangt (zu denen die Parzelle des Beschwerdegegners gehört), ist darauf hinzuweisen, dass das Grundstück Kat.Nr....1 an die I.-Strasse wie auch an die A.-Strasse stösst, die gemäss Baubewilligung normaliengerecht (und mit einer ver­kehrssicheren Ein­mündung in die I.-Strasse) auszubauen ist (Dispositiv Ziffer 3.3.2 der Baubewilligung in Verbindung mit den Erwägungen). Das nördlichste der fünf Grund­stücke (Kat.Nr....8) liegt sowohl an der I.-Strasse wie auch am H.-Acker. Wie die beiden Parzellen strassenmässig heute erschlossen werden, lässt sich den Akten nicht klar entnehmen. Jedenfalls wäre eine Erschliessung dieser beiden Grundstücke über die A.-Strasse bzw. den H.-Acker offen­sicht­lich ohne grössere Probleme machbar. Damit bleiben im massgebenden Bereich einzig noch die drei Parzellen Kat.Nrn....5-...7. Es wäre nun aber auch aus dieser Sicht kaum ver­hältnismässig, die vorliegend streitige Bau­bewilligung nur deshalb zu verweigern, um die­sen drei Parzellen eine rückwärtige Er­schlies­sung zu verschaffen. Sodann ist zu beachten, dass hinsichtlich dieser drei Grund­stücke eine Zusammenfassung von zwei Ein‑ bzw. Aus­fahrten in bzw. von der I.-Strasse denkbar wäre. Eine solche Lösung würde jedenfalls wie dargelegt § 240 Abs. 3 PBG entsprechen. Diese Variante wäre wohl zuerst zu prüfen, weil sie aller Wahrschein­lichkeit nach weniger Land beanspruchen würde, als die vom Be­schwer­degegner und von der Baurekurskommission IV verlangte rückwärtige Erschlies­sung. c) Auch der Gemeinderat B. hat in der Rekursantwort vom 2. August 1999 generell darauf hingewiesen, dass eine rückwärtige Erschliessung "in diesem beinahe voll­ständig überbauten Quartier nicht mehr verlangt werden" könne. ‑ Was sodann den Hin­weis des Re­kursgegeners auf das Schreiben des Tiefbauamts vom 7. Juni 1995 betrifft, so ist mit der Beschwerdeführerin festzuhalten, dass der Regierungsrat seine Praxis betreffend die rück­wärtige Erschliessung von an Staatsstrassen anstossenden Grundstücken allgemein gelo­ckert hat (Regierungsratsbeschluss Nr. 1048/1997, BEZ 1997 Nr. 24). 5. a) Selbst wenn man im Sinn des Standpunkts des Beschwerdegegners ein Teil­quartierplanverfahren für die Schaffung einer rückwärtigen Erschliessung für die zwischen dem Baugrundstück und der I.-Strasse liegenden drei bzw. fünf überbauten Parzellen grundsätzlich als erforderlich erachten wollte, so würde jedenfalls ein solches Verfahren durch das streitige Vorhaben nicht verhindert, auch wenn zuzugestehen ist, dass die Quar­tierplanbehörde durch die Realisierung des Bauprojekts in ihrer planerischen Freiheit ein­geschränkt würde (dazu RB 1982 Nr. 140 = BEZ 1982 Nr. 19). Das müsste jedoch hinge­nommen werden; denn auch die Quartierplanbehörde muss von den tatsächlich gegebenen Verhältnissen ausgehen. Ferner ist sie an die massgebenden quartierplanrechtlichen und raumplanerischen Grundsätze gebunden (dazu nachstehend). b) Zwischen den auf dem Baugrundstück geplanten vier Einfamilienhäusern und den bestehenden Bauten auf den östlich angrenzenden Grundstücken besteht auch nach Realisierung des streitigen Vorhabens noch genügend Raum, um eine schmale Fahrweg­verbindung im Sinn eines Zugangswegs zur A.-Strasse bzw. zum H.-Acker zu schaf­fen. Mehr als ein Zugangsweg ist angesichts der geringen Zahl der zu erschliessenden Wohn­einheiten nicht erforderlich (vgl. dazu die regierungsrätlichen Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 in Verbindung mit deren Anhang). Dabei könnte es nicht angehen, eine solche Verbindung allein zulasten des Grundstücks der Beschwerdeführerin zu erstel­len. Vielmehr hätten auch der Beschwerdegegner sowie die Eigentümer der südöstlichen bzw. nordwestlichen Grundstücke mit entsprechenden Landabtretungen zu einer solchen Lösung beizutragen. Das entspricht dem quartierplanrechtlichen Grundsatz, dass alle betei­ligten Grundeigentümer an den Vorteilen des Unternehmens gleichmässig zu beteiligen sind und dass Nachteile und Belastungen auf sie angemessen verteilt werden müssen (BGr, 14. De­zember 1990, 1P.612/1989, 1P.184/1990; VGr, 22. November 1996, VB.96.00152). Es könnte auch nicht in Frage kommen, eine rückwärtige Erschliessung für die erwähnten fünf, an die I.-Strasse angrenzen Grundstücke mitten durch das Baugrundstück Kat.Nr...2a zu führen. Das würde offensichtlich dem Grundsatz der haushälterischen Nut­zung von Grund und Boden widersprechen. Vielmehr müsste eine solche Wegverbindung in den Grenzbereich zwischen dem Baugrundstück und den östlich angrenzenden Parzellen zu liegen kommen, wo sie auch nach der Realisierung des Bauvorhabens Platz finden könn­te. Die geplanten Einfamilienhäuser würden die Erstellung eines Zugangswegs entge­gen der Auffassung der Baurekurskommission IV nicht verhindern. Freier Raum ist auch in den südwestlichen Bereichen der genannten fünf Nachbargrundstücke vorhanden. Letztlich geht auch der Beschwerdegegner von einer Erschliessungslösung im genannten Sinn aus (Beschwerdeantwort S. 4 f.). Anzufügen ist, dass die massgebliche Grundfläche durch eine rückwärtige, nur wenigen Wohneinheiten dienende Erschliessung nicht berührt würde, je­denfalls dann nicht, wenn der Zugangsweg im Privateigentum der Anstösser verbliebe (vgl. RB 1995 Nr. 83). Im Übrigen ist die erlaubte Ausnützung ohnehin bei weitem nicht er­reicht (Erwägungen zur Baubewilligung). Insgesamt erweist sich damit das Bau­grundstück als planungsrechtlich baureif. Die vom Gemeinderat B. erteilte Baubewilligung verstösst nicht gegen § 234 PBG. 6. Die Beschwerde ist auf Grund der vorstehenden Erwägungen gutzuheissen. Der angefochtene Rekursentscheid ist aufzuheben, und die Baubewilligung des Gemeinderats B. vom 8. März 1999 ist wiederherzustellen. 7.... Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht: 1. Der Rekursentscheid vom 27. Januar 2000 wird in Gutheissung der Beschwerde auf­gehoben und die Baubewilligung des Gemeinderats B. vom 8. März 1999 wiederher­gestellt. 2.... I. Der Gemeinderat B. erteilte der Stiftung A. am 8. März 1999 unter Bedingungen und Auflagen die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung von vier Ein­familienhäusern und einem Mehrfamilienhaus sowie für einen Umbau des bestehenden Ge­bäudes Assek.Nr...1a auf dem gemäss Bau‑ und Zonenordnung der Gemeinde B. vom 10. Septem­ber 1993/16. Dezember 1994 in der zweigeschossigen Wohnzone W2 50 gelegenen Grund­stück Kat.Nr...2a im Ortsteil G.. Gegen das Bauvorhaben liess E. F. als Eigentümer des öst­lich an die Bauparzelle angrenzenden Grund­stücks Kat.Nr....6 rechtzeitig an die Baure­kurskommission IV rekurrieren, mit dem An­trag, die Baubewilligung sei aufzuheben. Der Rekurrent liess vorab geltend machen, dass die Er­schlies­sung des Baugebiets mangelhaft sei, weil sowohl die A.-Strasse als auch der H.-Acker den Anforderungen der Zugangsnor­malien nicht genügten. Zudem werde durch die vorgesehene Überbauung die erforderliche rückwärtige Erschliessung des ganzen Ge­biets verunmöglicht. II. Die Baurekurskommission IV hiess den Rekurs am 27. Januar 2000 gut. Sie er­wog, dass es sich bei der I.-Strasse, einer Staatsstrasse mit innerörtlicher und regio­na­ler Verkehrsfunktion, um eine wichtige öffentliche Strasse im Sinn von § 240 Abs. 3 des Pla­nungs‑ und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) handle. Die Strasse führe durch überbautes Gebiet und weise bereits heute zahlreiche direkte Grundstückerschliessungen auf. Das gelte insbesondere auch für das Grundstück des Rekurrenten sowie für dessen Nach­barparzellen. Durch das vorgesehene Projekt würde eine rückwärtige Erschliessung dieser Grundstücke verunmöglicht. Das streitige Vorhaben präjudiziere daher die auf Grund der Gegebenheiten zwingend notwendige Erstellung einer rückwärtigen Erschlies­sung bzw. ein hierfür allenfalls erforderliches Quartierplanverfahren. Dem Baugrundstück fehle daher die planungsrechtliche Baureife im Sinn von § 234 PBG. ‑ Die Baure­kurs­kom­mission IV kam sodann zum Schluss, dass die weiteren vom Rekurrenten erhobe­nen Rügen unbegründet seien. III. Mit Beschwerde vom 1. März 2000 liess die Stiftung A. als Baugesuchstel­lerin und unterlegene Rekursgegnerin dem Verwaltungsgericht im Hauptstandpunkt den An­trag stellen, der Rekursentscheid sei aufzuheben, und die Baubewilligung vom 8. März 1999 sei wiederherzustellen. Die Baurekurskommission IV beantragte mit Eingabe vom 10./13. März 2000 Abweisung der Beschwerde. Den nämlichen Antrag liess E. F. mit Beschwerde­antwort vom 4. April 2000 stellen. Beide Parteien verlangten fer­ner die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung. Seitens des Gemeinderats B. ist keine Stellungnahme eingegan­gen. Die Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften sowie die Erwägungen der Baurekurskommission IV gemäss angefochtenem Entscheid werden ‑ soweit erforderlich ‑ nachstehend wiedergegeben. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. Der heutige Beschwerdegegner hat im Rekursverfahren nicht nur geltend ge­macht, das Baugrundstück sei planungsrechtlich nicht baureif. Er hat zudem verschiedene weitere Rügen erhoben. Dazu hat die Baurekurskommission IV trotz Gutheissung des Re­kurses wegen Verletzung von § 234 PBG in den Erwägungen des angefochtenen Ent­scheids im Einzelnen Stellung genommen und alle diese weiteren Einwände verworfen. Diese Rügen wurden im Beschwerdeverfahren nicht mehr aufgegriffen, obwohl der Be­schwerdegegner das hätte tun können. Heisst die Baurekurskommission den Rekurs eines Nachbarn nur hinsichtlich einzelner Rügen gut, die zur Bauverweigerung führen und weist sie die übrigen Einwände ab, so kann der Nachbar in dem vom Baugesuchsteller ange­streng­ten Beschwerdeverfahren die verworfenen Einwände erneut vorbringen (RB 1983 Nr. 22). Da das wie gesagt nicht geschehen ist, hat sich das Verwaltungsgericht aus­schliess­lich mit der Frage der planungsrechtlichen Baureife zu befassen. Die übrigen Ein­wände bilden nicht mehr Verfahrensgegenstand. 2. Gemäss § 234 PBG ist ein Grundstück baureif, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeinderat bean­trag­te planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird. ‑ Im vorliegenden Fall ist streitig, ob das in Frage stehende Bauvorhaben die rückwärtige Erschliessung der Parzelle des Beschwerdegegners sowie der entlang der I.-Strasse liegenden Nachbargrund­stücke bzw. ein nach Auffassung des Beschwerdegegners dafür erforderliches Quartier­planverfah­ren nachteilig beeinflusse (zur negativen Präjudizierung fehlender bzw. in Än­derung ste­hen­der planungsrechtlicher Festlegungen vgl. RB 1982 Nr. 140 = BEZ 1982 Nr. 19). 3. a) Zur Streitfrage hat die Baurekurskommission IV unter Hinweis auf den Zweck eines Quartierplanverfahrens erwogen, dass das vorgesehene Projekt eine rückwärtige Er­schliessung der Parzelle des Beschwerdeführers und seiner Nachbargrundstücke verun­mög­lichen würde, da es sich beim Baugrundstück um die letzte unüberbaute, eine dahinge­hen­de Erschliessungslösung ermöglichende Parzelle handle. Die projektierte Überbauung des streitbetroffenen Bereichs präjudiziere daher die aufgrund der Gegebenheiten zwingend not­wendige Erstellung einer rückwärtigen Erschliessung bzw. ein hierfür allenfalls erfor­derliches Quartierplanverfahren negativ. b) Der Beschwerdegegner möchte erreichen, dass er selber ab seiner Parzelle nicht mehr unmittelbar seitlich in die I.-Strasse zufahren muss. Ob es dabei ausschliesslich um die Schaffung einer § 240 Abs. 3 PBG entsprechenden Zu‑ und Ausfahrt oder vielmehr (auch) darum geht, die Voraussetzungen für die Bewilligung allfälliger baulicher Mass­nah­men im Strassenbereich des eigenen Grundstücks zu schaffen (vgl. dazu Schreiben des Tief­bauamts vom 7. Juni 1995 betreffend die Verweigerung der Zustimmung für die Er­stel­lung eines Lamellenzauns sowie Beschwerdeantwort), ist hier ohne Bedeu­tung. c) Es ist unbestritten, dass es sich bei der I.-Strasse um eine wichtige öffentli­che Strasse handelt, auf die § 240 Abs. 3 PBG grundsätzlich zur Anwendung kommt. So­wohl die Baurekurskommission IV wie auch der Beschwerdegegner verlangen unter Hin­weis auf diese Bestimmung die Erstellung einer rückwärtigen Erschliessung für das Grund­stück des Beschwerdegegners und der ebenfalls unmittelbar an die I.-Strasse anstos­senden Nach­barparzellen. Hierzu ist zu sagen, dass § 240 Abs. 3 PBG zwei mögliche Er­schliessungs­varian­ten vorsieht, nämlich einerseits die rückwärtige Erschliessung und an­der­seits die Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten. Das Verwaltungsgericht hat wieder­holt entschie­den, dass es sich dabei um zwei gleichrangige Erschliessungslösungen handelt (VGr, 1. April 1998, VB.97.00133; VGr, 22. November 1996, VB.96.00082 + 00083; VGr, 11. Juli 1990, VB 89/0176). Daran ist festzuhalten. Es ist daher von vornherein verfehlt, nur gerade die rückwärtige Erschliessung ins Auge zu fassen. 4. a) Hinsichtlich der Erschliessungssituation im Bereich der I.-Strasse im Orts­teil G. ist allgemein festzuhalten, dass die meisten der zahlreichen, an die I.-Strasse angrenzen­den Grundstücke unmittelbar seitlich ab dieser Strasse erschlossen wer­den. Rückwärtige Er­schliessungen oder zusammengefasste Ein‑ bzw. Ausfahrten sind kaum vorhanden. So­dann sind fast alle diese Parzellen überbaut. Beim Grundstück der Be­schwerdeführerin han­delt es sich praktisch um die letzte Baulücke. Es liegt damit offen­kun­dig ein gewach­se­nes Quartier vor. Wollte man insgesamt rückwärtige Erschliessungen schaffen, so wären damit nicht mehr vertretbare, übermässige bauliche Eingriffe in die vor­handene Siedlungs­struktur erforderlich. Die Verweigerung der Baubewilligung erweist sich damit schon unter dem Gesichtspunkt der Rechtsgleichheit zum Mindesten als frag­würdig. b) Was sodann die fünf zwischen dem Baugrundstück und der I.-Strasse lie­genden Grundstücke anbelangt (zu denen die Parzelle des Beschwerdegegners gehört), ist darauf hinzuweisen, dass das Grundstück Kat.Nr....1 an die I.-Strasse wie auch an die A.-Strasse stösst, die gemäss Baubewilligung normaliengerecht (und mit einer ver­kehrssicheren Ein­mündung in die I.-Strasse) auszubauen ist (Dispositiv Ziffer 3.3.2 der Baubewilligung in Verbindung mit den Erwägungen). Das nördlichste der fünf Grund­stücke (Kat.Nr....8) liegt sowohl an der I.-Strasse wie auch am H.-Acker. Wie die beiden Parzellen strassenmässig heute erschlossen werden, lässt sich den Akten nicht klar entnehmen. Jedenfalls wäre eine Erschliessung dieser beiden Grundstücke über die A.-Strasse bzw. den H.-Acker offen­sicht­lich ohne grössere Probleme machbar. Damit bleiben im massgebenden Bereich einzig noch die drei Parzellen Kat.Nrn....5-...7. Es wäre nun aber auch aus dieser Sicht kaum ver­hältnismässig, die vorliegend streitige Bau­bewilligung nur deshalb zu verweigern, um die­sen drei Parzellen eine rückwärtige Er­schlies­sung zu verschaffen. Sodann ist zu beachten, dass hinsichtlich dieser drei Grund­stücke eine Zusammenfassung von zwei Ein‑ bzw. Aus­fahrten in bzw. von der I.-Strasse denkbar wäre. Eine solche Lösung würde jedenfalls wie dargelegt § 240 Abs. 3 PBG entsprechen. Diese Variante wäre wohl zuerst zu prüfen, weil sie aller Wahrschein­lichkeit nach weniger Land beanspruchen würde, als die vom Be­schwer­degegner und von der Baurekurskommission IV verlangte rückwärtige Erschlies­sung. c) Auch der Gemeinderat B. hat in der Rekursantwort vom 2. August 1999 generell darauf hingewiesen, dass eine rückwärtige Erschliessung "in diesem beinahe voll­ständig überbauten Quartier nicht mehr verlangt werden" könne. ‑ Was sodann den Hin­weis des Re­kursgegeners auf das Schreiben des Tiefbauamts vom 7. Juni 1995 betrifft, so ist mit der Beschwerdeführerin festzuhalten, dass der Regierungsrat seine Praxis betreffend die rück­wärtige Erschliessung von an Staatsstrassen anstossenden Grundstücken allgemein gelo­ckert hat (Regierungsratsbeschluss Nr. 1048/1997, BEZ 1997 Nr. 24). 5. a) Selbst wenn man im Sinn des Standpunkts des Beschwerdegegners ein Teil­quartierplanverfahren für die Schaffung einer rückwärtigen Erschliessung für die zwischen dem Baugrundstück und der I.-Strasse liegenden drei bzw. fünf überbauten Parzellen grundsätzlich als erforderlich erachten wollte, so würde jedenfalls ein solches Verfahren durch das streitige Vorhaben nicht verhindert, auch wenn zuzugestehen ist, dass die Quar­tierplanbehörde durch die Realisierung des Bauprojekts in ihrer planerischen Freiheit ein­geschränkt würde (dazu RB 1982 Nr. 140 = BEZ 1982 Nr. 19). Das müsste jedoch hinge­nommen werden; denn auch die Quartierplanbehörde muss von den tatsächlich gegebenen Verhältnissen ausgehen. Ferner ist sie an die massgebenden quartierplanrechtlichen und raumplanerischen Grundsätze gebunden (dazu nachstehend). b) Zwischen den auf dem Baugrundstück geplanten vier Einfamilienhäusern und den bestehenden Bauten auf den östlich angrenzenden Grundstücken besteht auch nach Realisierung des streitigen Vorhabens noch genügend Raum, um eine schmale Fahrweg­verbindung im Sinn eines Zugangswegs zur A.-Strasse bzw. zum H.-Acker zu schaf­fen. Mehr als ein Zugangsweg ist angesichts der geringen Zahl der zu erschliessenden Wohn­einheiten nicht erforderlich (vgl. dazu die regierungsrätlichen Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 in Verbindung mit deren Anhang). Dabei könnte es nicht angehen, eine solche Verbindung allein zulasten des Grundstücks der Beschwerdeführerin zu erstel­len. Vielmehr hätten auch der Beschwerdegegner sowie die Eigentümer der südöstlichen bzw. nordwestlichen Grundstücke mit entsprechenden Landabtretungen zu einer solchen Lösung beizutragen. Das entspricht dem quartierplanrechtlichen Grundsatz, dass alle betei­ligten Grundeigentümer an den Vorteilen des Unternehmens gleichmässig zu beteiligen sind und dass Nachteile und Belastungen auf sie angemessen verteilt werden müssen (BGr, 14. De­zember 1990, 1P.612/1989, 1P.184/1990; VGr, 22. November 1996, VB.96.00152). Es könnte auch nicht in Frage kommen, eine rückwärtige Erschliessung für die erwähnten fünf, an die I.-Strasse angrenzen Grundstücke mitten durch das Baugrundstück Kat.Nr...2a zu führen. Das würde offensichtlich dem Grundsatz der haushälterischen Nut­zung von Grund und Boden widersprechen. Vielmehr müsste eine solche Wegverbindung in den Grenzbereich zwischen dem Baugrundstück und den östlich angrenzenden Parzellen zu liegen kommen, wo sie auch nach der Realisierung des Bauvorhabens Platz finden könn­te. Die geplanten Einfamilienhäuser würden die Erstellung eines Zugangswegs entge­gen der Auffassung der Baurekurskommission IV nicht verhindern. Freier Raum ist auch in den südwestlichen Bereichen der genannten fünf Nachbargrundstücke vorhanden. Letztlich geht auch der Beschwerdegegner von einer Erschliessungslösung im genannten Sinn aus (Beschwerdeantwort S. 4 f.). Anzufügen ist, dass die massgebliche Grundfläche durch eine rückwärtige, nur wenigen Wohneinheiten dienende Erschliessung nicht berührt würde, je­denfalls dann nicht, wenn der Zugangsweg im Privateigentum der Anstösser verbliebe (vgl. RB 1995 Nr. 83). Im Übrigen ist die erlaubte Ausnützung ohnehin bei weitem nicht er­reicht (Erwägungen zur Baubewilligung). Insgesamt erweist sich damit das Bau­grundstück als planungsrechtlich baureif. Die vom Gemeinderat B. erteilte Baubewilligung verstösst nicht gegen § 234 PBG. 6. Die Beschwerde ist auf Grund der vorstehenden Erwägungen gutzuheissen. Der angefochtene Rekursentscheid ist aufzuheben, und die Baubewilligung des Gemeinderats B. vom 8. März 1999 ist wiederherzustellen. 7.... Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht: 1. Der Rekursentscheid vom 27. Januar 2000 wird in Gutheissung der Beschwerde auf­gehoben und die Baubewilligung des Gemeinderats B. vom 8. März 1999 wiederher­gestellt. 2....

I. Der Gemeinderat B. erteilte der Stiftung A. am 8. März 1999 unter Bedingungen und Auflagen die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung von vier Ein­familienhäusern und einem Mehrfamilienhaus sowie für einen Umbau des bestehenden Ge­bäudes Assek.Nr...1a auf dem gemäss Bau‑ und Zonenordnung der Gemeinde B. vom 10. Septem­ber 1993/16. Dezember 1994 in der zweigeschossigen Wohnzone W2 50 gelegenen Grund­stück Kat.Nr...2a im Ortsteil G.. Gegen das Bauvorhaben liess E. F. als Eigentümer des öst­lich an die Bauparzelle angrenzenden Grund­stücks Kat.Nr....6 rechtzeitig an die Baure­kurskommission IV rekurrieren, mit dem An­trag, die Baubewilligung sei aufzuheben. Der Rekurrent liess vorab geltend machen, dass die Er­schlies­sung des Baugebiets mangelhaft sei, weil sowohl die A.-Strasse als auch der H.-Acker den Anforderungen der Zugangsnor­malien nicht genügten. Zudem werde durch die vorgesehene Überbauung die erforderliche rückwärtige Erschliessung des ganzen Ge­biets verunmöglicht.

II. Die Baurekurskommission IV hiess den Rekurs am 27. Januar 2000 gut. Sie er­wog, dass es sich bei der I.-Strasse, einer Staatsstrasse mit innerörtlicher und regio­na­ler Verkehrsfunktion, um eine wichtige öffentliche Strasse im Sinn von § 240 Abs. 3 des Pla­nungs‑ und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) handle. Die Strasse führe durch überbautes Gebiet und weise bereits heute zahlreiche direkte Grundstückerschliessungen auf. Das gelte insbesondere auch für das Grundstück des Rekurrenten sowie für dessen Nach­barparzellen. Durch das vorgesehene Projekt würde eine rückwärtige Erschliessung dieser Grundstücke verunmöglicht. Das streitige Vorhaben präjudiziere daher die auf Grund der Gegebenheiten zwingend notwendige Erstellung einer rückwärtigen Erschlies­sung bzw. ein hierfür allenfalls erforderliches Quartierplanverfahren. Dem Baugrundstück fehle daher die planungsrechtliche Baureife im Sinn von § 234 PBG. ‑ Die Baure­kurs­kom­mission IV kam sodann zum Schluss, dass die weiteren vom Rekurrenten erhobe­nen Rügen unbegründet seien.

III. Mit Beschwerde vom 1. März 2000 liess die Stiftung A. als Baugesuchstel­lerin und unterlegene Rekursgegnerin dem Verwaltungsgericht im Hauptstandpunkt den An­trag stellen, der Rekursentscheid sei aufzuheben, und die Baubewilligung vom 8. März 1999 sei wiederherzustellen. Die Baurekurskommission IV beantragte mit Eingabe vom 10./13. März 2000 Abweisung der Beschwerde. Den nämlichen Antrag liess E. F. mit Beschwerde­antwort vom 4. April 2000 stellen. Beide Parteien verlangten fer­ner die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung. Seitens des Gemeinderats B. ist keine Stellungnahme eingegan­gen.

Die Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften sowie die Erwägungen der Baurekurskommission IV gemäss angefochtenem Entscheid werden ‑ soweit erforderlich ‑ nachstehend wiedergegeben.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Der heutige Beschwerdegegner hat im Rekursverfahren nicht nur geltend ge­macht, das Baugrundstück sei planungsrechtlich nicht baureif. Er hat zudem verschiedene weitere Rügen erhoben. Dazu hat die Baurekurskommission IV trotz Gutheissung des Re­kurses wegen Verletzung von § 234 PBG in den Erwägungen des angefochtenen Ent­scheids im Einzelnen Stellung genommen und alle diese weiteren Einwände verworfen. Diese Rügen wurden im Beschwerdeverfahren nicht mehr aufgegriffen, obwohl der Be­schwerdegegner das hätte tun können. Heisst die Baurekurskommission den Rekurs eines Nachbarn nur hinsichtlich einzelner Rügen gut, die zur Bauverweigerung führen und weist sie die übrigen Einwände ab, so kann der Nachbar in dem vom Baugesuchsteller ange­streng­ten Beschwerdeverfahren die verworfenen Einwände erneut vorbringen (RB 1983 Nr. 22). Da das wie gesagt nicht geschehen ist, hat sich das Verwaltungsgericht aus­schliess­lich mit der Frage der planungsrechtlichen Baureife zu befassen. Die übrigen Ein­wände bilden nicht mehr Verfahrensgegenstand.

2. Gemäss § 234 PBG ist ein Grundstück baureif, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeinderat bean­trag­te planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird. ‑ Im vorliegenden Fall ist streitig, ob das in Frage stehende Bauvorhaben die rückwärtige Erschliessung der Parzelle des Beschwerdegegners sowie der entlang der I.-Strasse liegenden Nachbargrund­stücke bzw. ein nach Auffassung des Beschwerdegegners dafür erforderliches Quartier­planverfah­ren nachteilig beeinflusse (zur negativen Präjudizierung fehlender bzw. in Än­derung ste­hen­der planungsrechtlicher Festlegungen vgl. RB 1982 Nr. 140 = BEZ 1982 Nr. 19).

3. a) Zur Streitfrage hat die Baurekurskommission IV unter Hinweis auf den Zweck eines Quartierplanverfahrens erwogen, dass das vorgesehene Projekt eine rückwärtige Er­schliessung der Parzelle des Beschwerdeführers und seiner Nachbargrundstücke verun­mög­lichen würde, da es sich beim Baugrundstück um die letzte unüberbaute, eine dahinge­hen­de Erschliessungslösung ermöglichende Parzelle handle. Die projektierte Überbauung des streitbetroffenen Bereichs präjudiziere daher die aufgrund der Gegebenheiten zwingend not­wendige Erstellung einer rückwärtigen Erschliessung bzw. ein hierfür allenfalls erfor­derliches Quartierplanverfahren negativ. b) Der Beschwerdegegner möchte erreichen, dass er selber ab seiner Parzelle nicht mehr unmittelbar seitlich in die I.-Strasse zufahren muss. Ob es dabei ausschliesslich um die Schaffung einer § 240 Abs. 3 PBG entsprechenden Zu‑ und Ausfahrt oder vielmehr (auch) darum geht, die Voraussetzungen für die Bewilligung allfälliger baulicher Mass­nah­men im Strassenbereich des eigenen Grundstücks zu schaffen (vgl. dazu Schreiben des Tief­bauamts vom 7. Juni 1995 betreffend die Verweigerung der Zustimmung für die Er­stel­lung eines Lamellenzauns sowie Beschwerdeantwort), ist hier ohne Bedeu­tung. c) Es ist unbestritten, dass es sich bei der I.-Strasse um eine wichtige öffentli­che Strasse handelt, auf die § 240 Abs. 3 PBG grundsätzlich zur Anwendung kommt. So­wohl die Baurekurskommission IV wie auch der Beschwerdegegner verlangen unter Hin­weis auf diese Bestimmung die Erstellung einer rückwärtigen Erschliessung für das Grund­stück des Beschwerdegegners und der ebenfalls unmittelbar an die I.-Strasse anstos­senden Nach­barparzellen. Hierzu ist zu sagen, dass § 240 Abs. 3 PBG zwei mögliche Er­schliessungs­varian­ten vorsieht, nämlich einerseits die rückwärtige Erschliessung und an­der­seits die Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten. Das Verwaltungsgericht hat wieder­holt entschie­den, dass es sich dabei um zwei gleichrangige Erschliessungslösungen handelt (VGr, 1. April 1998, VB.97.00133; VGr, 22. November 1996, VB.96.00082 + 00083; VGr, 11. Juli 1990, VB 89/0176). Daran ist festzuhalten. Es ist daher von vornherein verfehlt, nur gerade die rückwärtige Erschliessung ins Auge zu fassen.

4. a) Hinsichtlich der Erschliessungssituation im Bereich der I.-Strasse im Orts­teil G. ist allgemein festzuhalten, dass die meisten der zahlreichen, an die I.-Strasse angrenzen­den Grundstücke unmittelbar seitlich ab dieser Strasse erschlossen wer­den. Rückwärtige Er­schliessungen oder zusammengefasste Ein‑ bzw. Ausfahrten sind kaum vorhanden. So­dann sind fast alle diese Parzellen überbaut. Beim Grundstück der Be­schwerdeführerin han­delt es sich praktisch um die letzte Baulücke. Es liegt damit offen­kun­dig ein gewach­se­nes Quartier vor. Wollte man insgesamt rückwärtige Erschliessungen schaffen, so wären damit nicht mehr vertretbare, übermässige bauliche Eingriffe in die vor­handene Siedlungs­struktur erforderlich. Die Verweigerung der Baubewilligung erweist sich damit schon unter dem Gesichtspunkt der Rechtsgleichheit zum Mindesten als frag­würdig. b) Was sodann die fünf zwischen dem Baugrundstück und der I.-Strasse lie­genden Grundstücke anbelangt (zu denen die Parzelle des Beschwerdegegners gehört), ist darauf hinzuweisen, dass das Grundstück Kat.Nr....1 an die I.-Strasse wie auch an die A.-Strasse stösst, die gemäss Baubewilligung normaliengerecht (und mit einer ver­kehrssicheren Ein­mündung in die I.-Strasse) auszubauen ist (Dispositiv Ziffer 3.3.2 der Baubewilligung in Verbindung mit den Erwägungen). Das nördlichste der fünf Grund­stücke (Kat.Nr....8) liegt sowohl an der I.-Strasse wie auch am H.-Acker. Wie die beiden Parzellen strassenmässig heute erschlossen werden, lässt sich den Akten nicht klar entnehmen. Jedenfalls wäre eine Erschliessung dieser beiden Grundstücke über die A.-Strasse bzw. den H.-Acker offen­sicht­lich ohne grössere Probleme machbar. Damit bleiben im massgebenden Bereich einzig noch die drei Parzellen Kat.Nrn....5-...7. Es wäre nun aber auch aus dieser Sicht kaum ver­hältnismässig, die vorliegend streitige Bau­bewilligung nur deshalb zu verweigern, um die­sen drei Parzellen eine rückwärtige Er­schlies­sung zu verschaffen. Sodann ist zu beachten, dass hinsichtlich dieser drei Grund­stücke eine Zusammenfassung von zwei Ein‑ bzw. Aus­fahrten in bzw. von der I.-Strasse denkbar wäre. Eine solche Lösung würde jedenfalls wie dargelegt § 240 Abs. 3 PBG entsprechen. Diese Variante wäre wohl zuerst zu prüfen, weil sie aller Wahrschein­lichkeit nach weniger Land beanspruchen würde, als die vom Be­schwer­degegner und von der Baurekurskommission IV verlangte rückwärtige Erschlies­sung. c) Auch der Gemeinderat B. hat in der Rekursantwort vom 2. August 1999 generell darauf hingewiesen, dass eine rückwärtige Erschliessung "in diesem beinahe voll­ständig überbauten Quartier nicht mehr verlangt werden" könne. ‑ Was sodann den Hin­weis des Re­kursgegeners auf das Schreiben des Tiefbauamts vom 7. Juni 1995 betrifft, so ist mit der Beschwerdeführerin festzuhalten, dass der Regierungsrat seine Praxis betreffend die rück­wärtige Erschliessung von an Staatsstrassen anstossenden Grundstücken allgemein gelo­ckert hat (Regierungsratsbeschluss Nr. 1048/1997, BEZ 1997 Nr. 24).

5. a) Selbst wenn man im Sinn des Standpunkts des Beschwerdegegners ein Teil­quartierplanverfahren für die Schaffung einer rückwärtigen Erschliessung für die zwischen dem Baugrundstück und der I.-Strasse liegenden drei bzw. fünf überbauten Parzellen grundsätzlich als erforderlich erachten wollte, so würde jedenfalls ein solches Verfahren durch das streitige Vorhaben nicht verhindert, auch wenn zuzugestehen ist, dass die Quar­tierplanbehörde durch die Realisierung des Bauprojekts in ihrer planerischen Freiheit ein­geschränkt würde (dazu RB 1982 Nr. 140 = BEZ 1982 Nr. 19). Das müsste jedoch hinge­nommen werden; denn auch die Quartierplanbehörde muss von den tatsächlich gegebenen Verhältnissen ausgehen. Ferner ist sie an die massgebenden quartierplanrechtlichen und raumplanerischen Grundsätze gebunden (dazu nachstehend). b) Zwischen den auf dem Baugrundstück geplanten vier Einfamilienhäusern und den bestehenden Bauten auf den östlich angrenzenden Grundstücken besteht auch nach Realisierung des streitigen Vorhabens noch genügend Raum, um eine schmale Fahrweg­verbindung im Sinn eines Zugangswegs zur A.-Strasse bzw. zum H.-Acker zu schaf­fen. Mehr als ein Zugangsweg ist angesichts der geringen Zahl der zu erschliessenden Wohn­einheiten nicht erforderlich (vgl. dazu die regierungsrätlichen Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 in Verbindung mit deren Anhang). Dabei könnte es nicht angehen, eine solche Verbindung allein zulasten des Grundstücks der Beschwerdeführerin zu erstel­len. Vielmehr hätten auch der Beschwerdegegner sowie die Eigentümer der südöstlichen bzw. nordwestlichen Grundstücke mit entsprechenden Landabtretungen zu einer solchen Lösung beizutragen. Das entspricht dem quartierplanrechtlichen Grundsatz, dass alle betei­ligten Grundeigentümer an den Vorteilen des Unternehmens gleichmässig zu beteiligen sind und dass Nachteile und Belastungen auf sie angemessen verteilt werden müssen (BGr, 14. De­zember 1990, 1P.612/1989, 1P.184/1990; VGr, 22. November 1996, VB.96.00152). Es könnte auch nicht in Frage kommen, eine rückwärtige Erschliessung für die erwähnten fünf, an die I.-Strasse angrenzen Grundstücke mitten durch das Baugrundstück Kat.Nr...2a zu führen. Das würde offensichtlich dem Grundsatz der haushälterischen Nut­zung von Grund und Boden widersprechen. Vielmehr müsste eine solche Wegverbindung in den Grenzbereich zwischen dem Baugrundstück und den östlich angrenzenden Parzellen zu liegen kommen, wo sie auch nach der Realisierung des Bauvorhabens Platz finden könn­te. Die geplanten Einfamilienhäuser würden die Erstellung eines Zugangswegs entge­gen der Auffassung der Baurekurskommission IV nicht verhindern. Freier Raum ist auch in den südwestlichen Bereichen der genannten fünf Nachbargrundstücke vorhanden. Letztlich geht auch der Beschwerdegegner von einer Erschliessungslösung im genannten Sinn aus (Beschwerdeantwort S. 4 f.). Anzufügen ist, dass die massgebliche Grundfläche durch eine rückwärtige, nur wenigen Wohneinheiten dienende Erschliessung nicht berührt würde, je­denfalls dann nicht, wenn der Zugangsweg im Privateigentum der Anstösser verbliebe (vgl. RB 1995 Nr. 83). Im Übrigen ist die erlaubte Ausnützung ohnehin bei weitem nicht er­reicht (Erwägungen zur Baubewilligung). Insgesamt erweist sich damit das Bau­grundstück als planungsrechtlich baureif. Die vom Gemeinderat B. erteilte Baubewilligung verstösst nicht gegen § 234 PBG.

6. Die Beschwerde ist auf Grund der vorstehenden Erwägungen gutzuheissen. Der angefochtene Rekursentscheid ist aufzuheben, und die Baubewilligung des Gemeinderats B. vom 8. März 1999 ist wiederherzustellen.

7....

Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Der Rekursentscheid vom 27. Januar 2000 wird in Gutheissung der Beschwerde auf­gehoben und die Baubewilligung des Gemeinderats B. vom 8. März 1999 wiederher­gestellt.

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