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Art. 269
Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag
aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich
übersetzten Kaufpreis beruhen.
Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a. im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b. durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c. bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d. lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e. lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f. das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen .
Die Vereinbarung, dass der Mietzins einem Index folgt, ist nur
gültig, wenn der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen
und als Index der Landesindex der Konsumentenpreise
vorgesehen wird.
Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen
bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a. der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen
wird;
b. Der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c. der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
1 Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen
Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die
Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist
auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen
und begründen.
2 Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a. sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b. sie nicht begründet;
c. mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3 Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt,
sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters
zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu
vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
1 Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach
Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich
im Sinne der Artikel 269 und 269 a anfechten und
dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
a. er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage
oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt
für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss
gezwungen sah; oder
b. der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren
Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.
2 Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr
Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars
gemäss Artikel 269 d beim Abschluss eines neuen Mietvertrags
obligatorisch erklären.
1 Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten
und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin
verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der
Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen,
vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269 a übersetzten Ertrag aus der
Mietsache erzielt.
2 Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim
Vermieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen.
Entspricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur
teilweise oder antwortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter
innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
3 Absatz 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit
der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren
stellt.
1 Der Mieter kann eine Mietzinserhöhung innert 30 Tagen,
nachdem sie ihm mitgeteilt worden ist, bei der Schlichtungsbehörde
als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269 a
anfechten.
2 Absatz 1 gilt auch, wenn der Vermieter sonstwie den Mietvertrag
einseitig zu Lasten des Mieters ändert, namentlich seine
bisherigen Leistungen vermindert oder neue Nebenkosten einführt.
Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann
eine Partei vor der Schlichtungsbehörde nur geltend machen,
dass die von der andern Partei verlangte Erhöhung oder Herabsetzung
des Mietzinses durch keine entsprechende Änderung
des Indexes gerechtfertigt sei.
Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann
der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
Der bestehende Mietvertrag gilt unverändert weiter:
a. während des Schlichtungsverfahrens, wenn zwischen
den Parteien keine Einigung zustandekommt, und
b. während des Gerichtsverfahrens, unter Vorbehalt vorsorglicher
Massnahmen des Richters.