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Zehn Fragen zu Hypotheken
1 Was versteht man unter einer Hypothek?
Ein Darlehen für ein Haus oder eine Wohnung. Die Liegenschaft dient dem Darlehensgeber – meistens eine Bank – als Sicherheit. Zahlt der Darlehensschuldner die Zinsen oder das erhaltene Geld nicht vertragsgemäss zurück, kann die Liegenschaft via Betreibungsamt versteigert werden. Vom Erlös wird zuerst die Forderung der Bank getilgt, ein allfälliger Rest geht an den Darlehensschuldner.
2 Welche Minimalanforderungen müssen erfüllt sein, damit man eine Hypothek erhält?
In der Regel ist ein Eigenkapital von mindestens 20 Prozent des Wertes der Liegenschaft erforderlich. Die Kosten für den Zins, die Abzahlung des Darlehens und den Unterhalt der Liegenschaft sollten einen Drittel des Haushaltseinkommens nicht übersteigen.
3 Worauf muss man bei Hypothekarverträgen achten?
Das Wichtigste sind die Kosten. Damit man nicht zu viel Zins zahlt, sollte man vor dem Abschluss einer Hypothek verschiedene Offerten einholen. Die Banken verlangen oft zusätzliche Gebühren – beispielsweise Abschluss-, Erneuerungs- oder Ablösegebühren. Auch diese Zusatzkosten sind Verhandlungssache.
4 Gibt es verschiedene Berechnungsarten für den Zins?
Ja. Viele Banken berechnen den Zins nicht aufgrund der tatsächlichen Anzahl Tage pro Jahr, sondern verlangen einen versteckten Zuschlag auf den vertraglich vereinbarten Zins. Die Bank teilt den Jahreszins dann zuerst durch 360 statt 365 oder 366 Tage. Dadurch erhöht sich die Zinsbelastung pro Tag. Diesen Wert multipliziert die Bank mit der tatsächlichen Anzahl Tage. Dies nennen die Banken «internationale Usanz».
5 Wie viel macht das pro Jahr aus?
Das entspricht einer Zinserhöhung von rund 1,4 Prozent auf den mathematisch berechneten Zins. Beispiel: Jemand hat eine 5-jährige Festhypothek in der Höhe von 500 000 Franken mit einem Zins von 1,6 Prozent. Dann beträgt die Differenz während der gesamten Laufzeit 555 Franken. Das heisst, der Schuldner zahlt jedes Jahr 111 Franken mehr.
6 Darf die Bank den Kredit sofort kündigen, wenn man die Zinsen und Amortisationszahlungen einmal nicht oder erst zu spät zahlt?
Ja. Nebst dem geschuldeten Betrag muss man dann meist auch noch eine Entschädigung für den vorzeitigen Ausstieg aus einer laufenden Hypothek zahlen.
7 Darf eine Hypothek mit Geld aus der dritten Säule amortisiert werden?
Ja, wenn man die Liegenschaft selbst bewohnt.
8 Muss die Höhe eines im Grundbuch eingetragenen Schuldbriefes angepasst werden, wenn ein Teil der Hypothek bereits abbezahlt wurde?
Nein. Die Höhe des Schuldbriefes sagt nichts aus über die Höhe der tatsächlichen Schuld gegenüber der Bank. Die tatsächliche Höhe der Schuld bemisst sich ausschliesslich nach dem Vertrag mit der Bank.
9 Was gilt, wenn eine Festhypothek ausläuft und man keine neue abschliesst?
Dann muss das Darlehen zurückbezahlt werden. Achtung: Erfolgt bei Ablauf der Festhypothek keine Rückzahlung, wird sie bei den meisten Banken automatisch in eine variable Hypothek umgewandelt. Das sind die teuersten Hypotheken. Gut zu wissen: Wer mit der Bank zu einer Festhypothek noch einen zusätzlichen Rahmenvertrag abschloss, muss diesen rechtzeitig auf den Termin des Ablaufs der Festhypothek kündigen. Sonst fallen zusätzliche Kosten an.
10 Werden die Hypothekarzinsen bei der Berechnung eines allfälligen Anspruchs auf Ergänzungsleistungen berücksichtigt?
Ja. Die Gebäudeunterhaltskosten und Hypothekarzinsen zusammen werden bis zur Höhe des Bruttoertrags der Liegenschaft als Ausgaben anerkannt. Als Bruttoertrag gilt der steuerliche Mietwert, wenn jemand seine Wohnung selbst bewohnt.
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