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Qu’est-ce que le droit de superficie ?
Me Lenoir : ‘’ Le droit de superficie c'est un instrument juridique, c'est en réalité une servitude qui permet de dissocier la propriété du terrain de celle des constructions qui sont érigées au-dessus. Dans le cas normal, vous achetez une maison avec le terrain, la maison qui est au-dessus. En droit de superficie, vous allez acheter que la maison et vous allez payer une rente de superficie au propriétaire du terrain, c'est un peu comme un loyer. De la même manière, quand vous achetez un appartement, en droit de superficie, vous n'allez pas acheter le terrain sur lequel repose l'immeuble, vous allez acheter que l'appartement et éventuellement les parties communes, mais pas le terrain qui est en dessous.’’
Quel est l’avantage principal d’acquérir un bien en droit de superficie et son inconvénient ?
Me Lenoir : ‘’ L'avantage principal, c'est de pouvoir accéder à la propriété à moindre coût, puisque vous n'achetez que les murs et pas le terrain. Le terrain a souvent une incidence importante dans le prix d'acquisition d'un bien immobilier. Le corollaire, et c'est un inconvénient, c'est que vous ne profiterez pas d'une éventuelle hausse de la valeur du terrain. Et puis, vous n'avez pas non plus l'assurance de pouvoir transmettre ce bien immobilier sur plusieurs générations parce qu'on le verra un droit de superficie a une durée limitée dans le temps. Donc, je dirais que c'est un instrument ou un mode de propriété qui est moins pérenne, d'une part, et peut-être moins spéculatif.’’
Quels types d’appartements ont été vendus à Genève en droit de superficie ?
Me Lenoir : ‘’Ce sont essentiellement des biens qui ont été vendus dans des zones de développement, par exemple dans le périmètre de Praille, Acacias, Vernets et sur des parcelles qui appartiennent soit à des collectivités publiques. On peut penser à l'État de Genève, tout simplement, ou alors à des fondations de droit public qui sont dotées par l'État de Genève. L'avantage de ces appartements, c'est que le prix est contrôlé par l'État sur une période de dix ans. L'inconvénient, c'est que vous ne pouvez pas revendre pendant ces dix ans cet appartement avec une plus-value conséquente, cette plus-value est contrôlée par l'État et vous ne pouvez pas non plus louer ces appartements pendant cette période de contrôle de dix ans. Alors ça, ça ne relève pas du droit de superficie, ça relève de ce qu'on appelle la loi Longchamp qui vous interdit de louer cet appartement, sauf si vous avez des motifs familiaux, par exemple, ou professionnels. ‘’
Est-il possible de construire en DDP dans la zone villa ?
Me Lenoir : ‘’ Alors oui, un droit de superficie peut être constitué sur n'importe quel type de zone. Cela peut avoir un intérêt en zone villa pour le propriétaire de ne pas se séparer de son terrain. Donc, à long terme, il va quand même garder la propriété de son terrain, la possibilité de faire ultérieurement une plus-value. Pour les propriétaires des appartements ou des lots, cela peut être un petit habitat groupé ou même une maison individuelle ça permet d'acquérir ce genre de bien pour un prix qui est moindre. ‘’
Merci à notre invité Me Lenoir pour ces précieux conseils, suite de cette thématique jeudi prochain !
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