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Der Einfluss von öffentlich zugänglichen Fundamentaldaten auf relative Abweichungen zwischen Aktienkurs und Buchwert von kotierten Schweizer Immobilienwerten. Eine empirische Analyse.
Der Immobilienmarkt in der Schweiz hat sich in den letzten Jahren stetig positiv entwickelt. Das Preisniveau liegt im langjährigen Vergleich noch immer unter dem, welches am Ende der 1980er Jahre, kurz vor der Schweizer Immobilienblase zu beobachten war. Die Immobilienpreise entwickelten sich vor allem in der Genfersee- und in Tourismusregionen stark nach oben. Die Immobilienpreise haben sich an solchen Orten überdurchschnittlich entwickelt, verglichen zum Wachstum von fundamentalen Faktoren wie zum Beispiel des verfügbaren Einkommens. Wie lässt sich ein Agio oder Disagio zum NAV begründen?
Dominique Anton Andrey & Matthias Németh, 2019
Bachelor Thesis, Invethos AG
Betreuende Dozierende: Mathias Binz
Keywords: Agio, Disagio, NAV, kotierte Immobilienaktien, OLS-Regressionsanalyse
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Der Wert einer Immobilienunternehmung lässt sich zum grössten Teil aus den im Portfolio gehaltenen Immobilien ableiten. Der Basiswert der Unternehmung wird dabei nach dem Net Asset Value (NAV)-Ansatz berechnet, wobei vom Marktwert aller Vermögenswerte Verbindlichkeiten und sonstige Ansprüche abgezogen werden. Gleichzeitig erfolgt bei börsenkotierten Immobilienunternehmen eine zweite Bewertung der Unternehmung durch den Aktienhandel an der Börse. Weicht der Aktienpreis vom berechneten NAV ab, wird bei einer Überbewertung der Aktien von einem Agio und bei einer Unterbewertung von einem Disagio gesprochen. Diese Bachelorarbeit untersucht das Zustandekommen von Agios und Disagios von Schweizer Immobilienunternehmen. Das Ziel der Arbeit ist festzustellen, ob Abweichungen vom NAV basierend auf öffentlich zugänglichen Fundamentaldaten hergeleitet werden können und welche unternehmensspezifische und makroökonomische Fundamentaldaten für die Abweichungen verantwortlich sind.
Es werden sechs kotierte Schweizer Immobilienunternehmen über den Zeitraum von 2004-2018 untersucht. Mit einer OLS-Regressionsanalyse und dem Anwenden von einem rationalen und einem irrationalen Ansatz wird das Zustandekommen der Abweichungen empirisch analysiert. Die Resultate werden mit bereits durchgeführten Studien verglichen und durch eine theoretische Diskussion erläutert.
Die Analyse der rationalen Variablen hat insgesamt 77.3% des Modells erklären können. Es wurden unternehmensspezifische, aktienspezifische und makroökonomische Kennzahlen untersucht. Einen positiven statistisch signifikanten Einfluss auf das Agio haben der Leverage, die Aktienrendite, der Libor und das BIP. Das Agio wird statistisch signifikant verringert durch die Grösse der Unternehmung, der Volatilität und dem Bid-Ask Spread. Keinen statistisch signifikanten Einfluss haben die Höhe der administrativen Kosten, das Umsatzwachstum, der Anteil, der durch die grössten drei Aktionäre gehalten wird und das systematische Risiko.
Durch das Einbeziehen von irrationalen Variablen wurde die Erklärungskraft des Modells auf 78.7% erhöht, was im Vergleich mit anderen Studien gering ist. Dies äussert sich im Einfluss der untersuchten irrationalen Variablen. Weder der Purchasing Manager Index noch der Konsumentenstimmungsindex haben einen signifikanten Einfluss. Somit haben Noise Trader und irrationale Entscheidungen im Schweizer Markt nur einen geringen Einfluss auf das Zustandekommen von Agios und Disagios.
Studiengang: Betriebsökonomie (Bachelor)
Fachbereich der Arbeit: Accounting, Banking, Controlling and Finance
Vertraulichkeit: vertraulich