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Objectifs
d’information

Droit réel

Les candidats
décrivent les bases du droit réel. Ils expliquent la
définition des droits réels (propriété et
droits réels limités).
Notion de droits réels
:
C'est une branche du droit civil qui règle
des problèmes de possession et propriété ainsi que
d'autres droits portant sur les choses. Ce sont aussi des droits
subjectifs privés, ils confèrent au titulaire un droit
qu'il peut exercer. Ce sont des droits dits de maîtrise. Ils
procurent au titulaire la maîtrise d'une chose. Ces droits ont
comme objet la chose elle- même (¹droit de créance
qui donne un droit indirect, comme le contrat de bail qui ne donne
pas au locataire un droit direct sur la chose ; il n'a qu'un droit
contre le cocontractant, le bailleur, son pouvoir dépend donc
d'une personne). Un droit réel implique une maîtrise qui
ne découle pas de la volonté d'un tiers, son droit lui
donne directement la maîtrise de la chose. Ce pouvoir direct
(maîtrise) est opposable aux tiers, ce sont des droits
absolus, ils valent erga omnes (¹droit de créance qui est
relatif, le droit n'existe qu'entre 2 ou quelques personnes
déterminées).
Objet des droits réels : Ils portent
sur des choses, à savoir un objet matériel,
délimité, susceptible d'appropriation et impersonnel.
"
objet matériel : il a une certaine
consistance physique tangible.
délimité : il a une existence propre, présente une
certaine cohésion.
susceptible d'appropriation : il faut pouvoir exercer une
maîtrise dessus,
s'en emparer matériellement.
impersonnel : une personne vivante n'est pas une chose.
Il y a deux grandes catégories de choses. La
loi se base sur cette distinction : "
Les meubles (art. 317 CC) : les choses qui peuvent être
transportées d'un lieu en un autre. "
Les immeubles : les choses qui ne peuvent être
déplacées d'un lieu en un autre. Il y en a 4
catégories dont une est les biens-fonds (art. 655 al. 2 ch. 1
CC). C'est toute surface de terrain ayant des limites
déterminées de façon suffisante (art. 3 al. 2
ORF).
Types de droits réels : Il peut y
avoir une maîtrise totale ou partielle, il y a donc plusieurs
types de droits réels. Le Code civil oppose la
propriété (art. 641 CC) avec les droits réels
limités (art. 730 CC). La propriété est la
maîtrise totale : utiliser, disposer, jouir. En Suisse, il y a
plusieurs formes de propriété : individuelle ou
collective (copropriété, art. 646ss CC ;
propriété commune, art. 652ss CC ; copropriété
par étage, art. 712ass CC). C'est le droit réel le plus
complet. Les autres droits réels procurent une maîtrise
partielle (contenu limité) :
Les servitudes : elles confèrent un
usage et (ou) une jouissance partielle ou totale. Son titulaire
n'est en principe pas propriétaire de la chose (ex : droit de
passage qui confère un usage, droit de pacage qui confère
une jouissance). Il y a des servitudes :
foncières : elles mettent en
présence 2 biens-fonds. Il y a un fond servant (où
s'exerce le droit) et un fond dominant (la titularité de la
servitude est rattachée à la propriété du fond
dominant).
personnelles : elle sont constituées en faveur d'une
personne.
La servitude impose un rôle passif au
propriétaire du fond grevé.
Les droits de gage : ils ne procurent pas
un usage, ni une jouissance au titulaire. Ils procurent au
titulaire la garantie de la valeur de la chose. Cela permet de
faire vendre à son profit la chose grevée, si ce qui est
garanti n'arrive pas (= droit de disposer). Il y a plusieurs types
de gages.
Les charges foncières : elles
permettent au titulaire d'exiger l'accomplissement de certaines
prestations positives de la part du propriétaire du fond
grevé. Elles permettent d'exiger une prestation du fond
grevé, c'est un rôle actif (¹servitude qui implique
un rôle passif). Ces charges ont un rapport avec la jouissance
du fond grevé (= servitude). " Si la prestation n'est pas
fournie, alors le titulaire peut faire vendre l'immeuble grevé
pour être payé (= droit de gage). Il y a une sorte de
droit de disposer. Il y a des limites (ex : droit de rachat).
Grands principes
des droits réels :
Le principe du numerus clausus des droits
réels : Il y en a un nombre limité en droit suisse.
Ils sont opposables aux tiers et pour être respectés, les
tiers doivent les connaître. Il faut donc en limiter le
nombre.
Le principe de publicité : Un droit réel est un
droit absolu et donc opposable aux tiers. Il doit être rendu
reconnaissable pour les tiers. Il doit être revêtu d'une
forme extérieure qui le rende manifeste pour les tiers. Il y a
deux instruments de publicité :
> Le registre foncier (art. 970 CC) en matière
immobilière.
> La possession qui est un artifice, c'est une relation de fait
entre une personne et une chose, en matière
mobilière.
Le transfert d'un droit nécessite une
publicité.