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Das Bundesgericht entschied die bislang ungeklärte Frage, ob bei einem Mietvertrag mit indexierten Mietzinsen und einer anfänglichen Laufzeit von fünf Jahren, der sich — vorbehalten einer Kündigung — stillschweigend von Jahr zu Jahr verlängert, der Mieter am Ende der anfänglichen Laufzeit und damit für den folgenden Zeitraum eine Herabsetzung des Mietzinses verlangen kann, mit der Begründung, dass der ursprünglich vereinbarte Mietzins im Verhältnis zum Nettoertrag übersetzt sei, was nach der absoluten Methode zu prüfen wäre.
Es erwog, dass der Mieter nicht zu einer solchen Herabsetzung unter Anrufung der absoluten Methode berechtigt sei. Vielmehr könne sich der Mieter nur auf eine Herabsetzung des Mietzinses anhand der relativen Methode berufen. Der Vermieter könne einem solchen Herabsetzungsbegehren entgegenhalten, dass der (letzte) indexierte Mietzins trotz der Änderug der Berechnungsgrundlagen nicht missbräuchlich sei, weil dieser Mietzins ihm nach der absoluten Methode keine übersetzte Nettorendite verschaffe.
Hintergrund war ein Mietvertrag für eine Wohnung, in welchem zwei Mieter mit dem Vermieter vereinbart hatten, dass für die Festlegung des Mietzinses der Hypothekarzins nicht massgeblich sei, der Mietzins indessen höchstens einmal jährlich angepasst werden könne, wenn sich der Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) ändere. Der Mietvertrag wurde für eine feste Dauer von fünf Jahren vereinbart, wobei vorgesehen war, dass sich der Mietvertrag jeweils stillschweigend um weitere fünf Jahre verlängert, sofern er nicht vorgängig von einer Partei gekündigt wird. Die Mieter stellten mit Wirkung auf den Ablauf der ersten Laufzeit ein Mietzinsherabsetzungsbegehren, welches vom Vermieter abschlägig beantwortet wurde. Daraufhin klagten die Mieter vor den kantonalen Mietgerichten, welche die Begehren der Mieter schützten. Sie erwogen insbesondere, dass die Mieter trotz der fünfjährigen Verlängerung des Mietvertrags eine Anpassung des Mietzinses verlangen könnten, und dass diese Herabsetzung unabhängig der Entwicklung des LIK sei und auf der Grundlage der Nettorendite für den Vermieter (absolute Methode) berechnet werde. Der Cour d’appel civil erwog zudem, dass bei fixen Mietzinsen die relative Methode gelte (Art. 270a OR) und der Mieter den Anfangsmietzins nicht in Frage stellen könne (Art. 270 OR). Dies gelte indessen nicht bei Mietvertrag mit indexierten Mietzinsen, wo die Parteien eine Erhöhung bzw. Herabsetzung des Mietzinses auf der Grundlage der absoluten (impliziten) Nettorenditemethode geltend machen könnten; und dies unabhängig der Höhe der Hypothekarzinsen.
Wie bereits erwähnt, folgte das Bundesgericht diesen Erwägungen nicht. Es erinnerte zunächst an seine im Zusammenhang mit Mietverträgen mit indexierten Mietzinsen ergangene Rechtsprechung. Namentlich erinnerte es daran, dass es ausgeschlossen sei, in einem Vertrag mit indexierten Mietzinsen zusätzlich zum Anstieg des LIK weitere Erhöhungsfaktoren vorzusehen, es sei denn, die Erhöhung sei durch entsprechende Mehrleistungen des Vermieters gerechtfertigt und der Mietvertrag sehe diese Möglichkeit ausdrücklich vor. Ebenso unzulässig sei eine Kumulation von Index- und Staffelungsklausel. Während der ursprünglichen Laufzeit des Mietverhältnisses, welche mindestens fünf Jahre betragen müsse, könne der Mietzins nur an die Teuerung nach Massgabe des LIK angepasst werden, unter Ausschluss jedes anderen Erhöhungsfaktors und nach Massgabe der vertraglichen Regelung (E. 3.1–3.3).
Mit Bezug auf die in diesem Verfahren umstrittene Frage erwog das Bundesgericht sodann, dass sowohl der Vermieter als auch der Mieter auf den Ablauf der ersten Laufzeit des Mietvertrags hin eine Anpassung des Mietzinses verlangen könnten (Art. 269d OR resp. Art. 270a OR) und sich dabei auf die relative Methode berufen könnten. Der Vermieter könne sodann als Verteidigung gegen ein Herabsetzungsbegehren des Mieters immer verlangen, dass das Gericht die absolute Ertragswertmethode anwende, um festzustellen, ob der aktuelle Mietzins missbräuchlich sei oder nicht (E. 3.4 und 3.4.1).
Weder der Vermieter noch der Mieter könnten sich indessen, so das Bundesgericht weiter, auf die absolute Methode berufen, um die Erhöhung respektive Herabsetzung des Mietzinses zu begründen (E. 3.4.2). Dabei verwies es auf BGE 123 III 76, wo es erwogen hatte, dass der Vermieter sich bei der Erhöhung des indexierten Mietzinses auf die absolute Methode berufen könne, wobei es die für gestaffelte Mietzinse geltende Praxis sinngemäss angewendet hatte. Allerdings, so das Bundesgericht, hätte dieses Urteil hauptsächlich die Frage betroffen, ob bei fehlender Anfechtung des Mietzinses im Zeitpunkt des Ablaufs der anfänglichen Laufzeit diese Untätigkeit des Vermieters in Bezug auf die nachfolgende Laufzeit geltend gemacht werden könne. Sodann betreffe die Rechtsprechung zu gestaffelten Mietzinsen vor allem neue, hochpreisige Wohnungen, bei denen der Vermieter aufgrund der Marktlage die notwendige und zulässige Bruttorendite nicht erzielen könne. Vielmehr werde durch die Staffelung des Mietzinses die zunächst unzureichende Bruttorendite schrittweise erhöht, so dass die Kosten über die gesamte Mietdauer gedeckt würden. Bei Vorliegen eines solchen Mietvertrags müsse der Vermieter die Möglichkeit haben, nach der Verlängerung des Mietvertrags am Ende der anfänglichen Mindestlaufzeit von drei Jahren die Anwendung der absoluten Methode zu verlangen, wenn es darum gehe, ihm eine Erhöhung des Mietzinses zu ermöglichen, um die Bruttorendite zu decken. Ein solcher Grund erscheine bei indexierten Mietzinsen nicht stichhaltig, wo der Zweck und der zufällige Charakter der Indexierungsklausel verschieden sei als bei den gestaffelten Mietzinsen (E. <ip-pii>).
Da, so das Bundesgericht weiter, bei Mietverträgen mit indexierten Mietzinsen der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses die Möglichkeit habe, den Anfangsmietzins (Art. 270c OR) unter Berufung auf die absolute Methode und die überhöhte Nettorendite (Art. 269 OR) anzufechten, käme es einer Umgehung der Frist und der Voraussetzungen für die Anfechtung des Anfangsmietzinses in Art. 270 OR gleich, wenn man ihm die Möglichkeit einräumen würde, dies am Ende der anfänglichen Mindeslaufzeit des Mietvertrags von fünf Jahren oder sogar bei jeder neuen stillschweigenden Verlängerung um mindestens fünf Jahre erneut zu tun. Diese Anfechtung könne nicht nur mehrere Jahre nach Abschluss des Mietvertrages erfolgen, sondern unterläge auch nicht den sonstigen Bedingungen gemäss Art. 270 OR. Schon aus diesem Grund müsse dem Mieter das Recht verwehrt werden, sich zur Begründung einer Mietzinsherabsetzung am Ende der anfänglichen Laufzeit des Mietvertrags auf die absolute Methode zu berufen (Art. 270a OR). Möchte der Mieter den vereinbarten Anfangsmietzins anfechten, könne er dies innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Mietsache tun. Auch aus dem Recht des Pächters, beim Ausscheiden aus der staatlichen Kontrolle des Pachtzinses eine Herabsetzung des Pachtzinses zu verlangen, könne kein Argument abgeleitet werden, da der Pächter in einer solchen Situation nicht die Möglichkeit habe, den Pachtzins anzufechten, damit der Zivilrichter anhand Art. 269 OR überprüfe, ob der Nettoertrag übersetzt und damit der Mietzins missbräuchlich sei (E. 3.5).