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Droht ein Immobilien-Crash?
Kürzlich haben Sie geschrieben, dass die Preise von Häusern gestützt bleiben, solange die Zinsen tief sind. Die Corona-Krise hat aber vieles verändert. Sind wir nicht in einer ähnlichen Phase wie Anfang der 90er-Jahre, wo dann die Hauspreise plötzlich eingebrochen waren? K.E.
Um den Vergleich zwischen der Situation in den 1990er-Jahren mit jener von heute zu erläutern, müssen wir zuerst einen Blick zurück in die 1980er-Jahre werfen. Damals verfolgte die Schweizerische Nationalbank nach dem Ende der Rezession Anfang der 80er-Jahre ebenfalls eine lockere Geldpolitik. Die Zinsen waren tief, allerdings nicht so tief wie heute.
Dennoch verhalfen diese den Immobilienpreisen hierzulande zu einem steilen Preisanstieg, der durch den Aktien-Crash von 1987 noch begünstigt wurde, weil viele gegenüber Aktien vorsichtiger wurden und stattdessen ihr Heil in den Liegenschaften suchten. Die Banken waren mit der Vergabe von Hypotheken locker, und die Bauwirtschaft profitierte von Impulsprogrammen.
Als die Inflation anzog und die Nationalbank die Zinsen 1989 stark anhob, dauerte die Immobilienhausse nicht mehr lange. 1991 folgten der Immobilien-Crash und eine Rezession. In den Folgejahren mussten Banken und Baufirmen viel Geld abschreiben, etliche Unternehmen gingen in Konkurs. Die Schweizer Banken verbuchten hohe Abschreiber von 40 Milliarden Franken. Einige Banken gingen zugrunde. Der Zusammenbruch der damaligen Spar- und Leihkasse Thun ist Älteren noch in unguter Erinnerung.
Direkt vergleichen können Sie die damalige Situation mit der heutigen Situation meines Erachtens nicht, obschon es durchaus ein paar interessante Parallelen gibt. Auch heute sahen wir bis vor kurzem – zumindest in einigen Regionen der Schweiz und in einzelnen Marktsegmenten – eine Preisblase bei Immobilien.
Viele Inlandbanken sitzen auf immensen Hypothekenportfolios, was sie im Fall eines Crashs verletzlich macht.
Offensichtlich ist das bei Renditeliegenschaften, die in den letzten Jahren vom Anlagenotstand bei vielen institutionellen Investoren und vermögenden Privatanlegern profitierten. Längst sind die Renditen bei vielen Objekten dahingeschmolzen, und doch wurden noch hohe Preise bezahlt.
Eine weitere Parallele sind die tiefen Zinsen. Dieser Effekt ist heute noch stärker, da das Zinsniveau mit den Negativzinsen noch tiefer ist als in den 80er-Jahren. Die Immobilienfinanzierung ist spottbillig, was die Liegenschaftenmärkte stützt.
Allerdings hat sich die Vergabepraxis der Banken deutlich verschärft. Unter dem Druck der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht und der Nationalbank sind die hiesigen Institute bei der Vergabe von Hypotheken zurückhaltender. Dennoch sitzen viele Inlandbanken auf immensen Hypothekenportfolios, was sie im Fall eines Immo-Crashs verletzlich macht.
Die Corona-Krise hat in der Tat vieles verändert. Das grösste Risiko am Immobilienmarkt sehe ich derzeit bei Geschäftsliegenschaften, und zwar sowohl bei Büro- und Gewerbehäusern als auch bei Ladenflächen. Einerseits wird der Bedarf an Büro- und Ladenflächen zurückgehen, da die Corona-Krise den Trend zu Homeoffice und E-Shopping stark verstärkt hat. Anderseits sorgen vermehrte Konkurse dafür, dass Gewerbeliegenschaften auf den Markt kommen. Die Preise werden im Bereich der Geschäftsliegenschaften deutlich zurückgehen.
Komplexer sind die Corona-Folgen bei den Wohnliegenschaften. Zwar haben die steigende Arbeitslosenzahl und die Rezession zur Konsequenz, dass auch Wohnimmobilien vermehrt auf den Markt kommen, weil ihre Besitzer die Zinsen nicht mehr zahlen können. In einer späteren Phase könnte der hiesige Immobilienmarkt aber davon profitieren, dass Leute vermehrt im Inland bleiben und sichere Standorte suchen.
Nach einer kurzfristigen Schwächephase könnten etwa Ferienhäuser in der Schweiz wieder gesucht sein, weil man nach den Erfahrungen der Corona-Krise eher wieder in der Schweiz Ferien machen will.
Anders als Ende der 80er-Jahre präsentieren sich auch die Inflationsperspektiven. Die Teuerung ist weiter sehr tief, und es gibt keine Anzeichen, dass die Inflation vorderhand stark und schnell anzieht. Angesichts der tiefen Inflation und der wegen der Corona-Rezession noch lange lockeren Geldpolitik in Europa und den USA ist vorderhand nicht zu erwarten, dass die Schweizerische Nationalbank die Zinsen in absehbarer Zeit erhöht. Ansonsten wäre ihr Kampf gegen den starken Franken zwecklos.
Im Gegensatz zu 1990 ist heute kein Zinsanstieg absehbar, dafür aber gleiten wir in eine Rezession, die den Immobilienmarkt zweifellos belasten wird. Im Segment der Geschäftsliegenschaften rechne ich mit einem Crash.
Ob und wie stark die Preise dagegen bei den Wohnliegenschaften unter Druck kommen, hängt davon ab, ob nach dem Wirtschaftseinbruch in diesem Jahr im kommenden Jahr, wie von vielen Ökonomen erwartet, tatsächlich eine starke Erholung kommt. Falls diese ausbleibt, würde wohl auch das Segment der Wohnimmobilien stärker unter Druck kommen.