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Hallo, wir sind 4 Brüder und Schwestern die gerade ein Erbe erhalten haben. Die Beziehungen, die wir haben, sind weit entfernt, und deshalb können wir uns nicht darauf einigen, was mit unserem Immobilienvermögen geschehen soll.
Was ist der beste Weg, um vorzugehen? Können Sie eine Immobilie halten oder verkaufen? Wäre es möglich gewesen, ein solches Verfahren zu planen?
Planung:
Um die Teilung einer Immobilie vorwegzunehmen und so Meinungsverschiedenheiten zu vermeiden, ist es sinnvoll, diese Verfahren im Voraus zu regeln. Es stehen Ihnen mehrere Möglichkeiten zur Verfügung:
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Das Testament;
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Schenkung & Erbschaftförderung mit Erbvertrag.
Das Testament:
Die bekannteste Methode, das Testament, ist fast eine Notwendigkeit wenn eine Immobilie Teil des Erbes ist und es mehrere Erben gibt. Dadurch wird sichergestellt, dass die Vermögenswerte nach Ihren Wünschen übertragen werden. Der Erblasser kann auch die Behörde angeben, die für die Durchführung der Expertise der Immobilie zuständig ist. Bei der Testamentsgestaltung ist es jedoch wichtig, die Vorbehalte innerhalb der Erbgemeinschaft (der Erben) zu berücksichtigen.
Solange kein Testament geschrieben wurde, kann die Situation schnell negativ werden. Stirbt eine verheiratete Person, muss der Ehepartner, wenn er in der Wohnung bleiben will, den anderen Erben die ihnen zustehenden Anteile zahlen, was zum Verkauf der Immobilie zur Deckung der Kosten führen kann. Um dies zu beheben, haben die Ehegatten die Möglichkeit, einen Teil des Testaments- oder Erbvertrages in den Mittelpunkt zu stellen, in dem sie sich selbst einen höheren Anteil oder ein Niessbrauchsrecht gewähren (Recht, eine Immobilie zu nutzen (in einem Haus zu leben, Möbel zu benutzen....) oder ihr Einkommen zu erhalten (z.B. Mieten, Zinsen oder Dividenden zu erhalten).
Schenkung & Erbschaftsförderung:
Diese Methode ermöglicht es, die Frage der Übernahme der Immobilie im Voraus zu klären. Im Gegensatz zu einem Testament findet diese Übertragung zu Lebzeiten des Autors statt und ist unwiderruflich, so dass es unmöglich ist, die Rechte zurückzuerhalten.
Schenkungen, die als "Erbschaftsvorschuss" bezeichnet werden, sollen nur vorübergehend einen oder mehrere Erben (hauptsächlich Kinder) begünstigen. Dies wird bei der Verteilung berücksichtigt, um die Gleichstellung der Erben zu wahren.
Das Schenkungsverfahren beinhaltet eine "notarielle Erbvereinbarung", die zwischen den Spendern und den Erben abzuschließen ist. Der Wert der Immobilie wird erfasst und eine mögliche Ausgleichszahlung ist daher bereits erwähnt.
Das Vermächtnis:
Zunächst wird die aus der Vererbung resultierende Immobilie von einem Spezialisten begutachtet. Letzteres berücksichtigt:
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Die Situation;
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Alter;
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Die Grösse;
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Die Ausstattung der Immobilie.
Aber auch finanzielle Faktoren werden berücksichtigt:
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Eine Hypothek ist immer noch belastet;
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Der offizielle Wert;
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Der Steuerwert.
Ein einzelner Erbe hat mehr Handlungsfreiheit, da er der alleinige Entscheidungsträger ist. Andererseits ist diese Person die einzige, die die Kosten tragen muss. Im Falle einer geerbten Gemeinschaft werden die Entscheidungen über das Erbe gemeinsam und einstimmig getroffen.
Die folgenden Fälle werden aus der Sicht der Erbengemeinschaft dargestellt, gelten aber auch für einen einzelnen Erben.
Sie leben selber in der Immobilie:
Wenn ein Nachlass vererbt wird und einer der Erben darin wohnen möchte, muss er/sie die Zustimmung der anderen einholen und jedem einen angemessenen Betrag zahlen, der sich am Wert des Nachlasses orientiert. Es muss jedoch eine überlegte Entscheidung sein, so dass wenn es eine Hypothek gibt, sie innerhalb Ihrer Möglichkeiten liegen muss. Die Bank kann Sie aufgrund Ihrer finanziellen Situation beraten. Wenn die Hypothek bereits bezahlt ist, beachten Sie, dass die Unterhaltskosten genauso hoch sein können.
Mieten Sie die Immobilie:
Im Falle einer Vermietung müssen alle Entscheidungen über diese Immobilie einstimmig getroffen werden. Sie können die Wahl der Verwaltung, Renovierungsarbeiten oder die Höhe der Miete betreffen. Im Gegensatz zum Alleinerben kann eine ererbte Gemeinschaft schnell mit hohen Kosten für geringe oder weniger Mieteinnahmen konfrontiert werden. Es ist daher ratsam, die Immobilie zu verkaufen.
Verkaufen Sie die Immobilie:
Sobald der Spezialist den Wert der Immobilie bewertet hat, kann sie zum Verkauf angeboten werden. Einer der Erben kann sich freiwillig melden, um es zu erwerben und eine Vereinbarung zu nutzen, um den Preis nach unten zu korrigieren (im Allgemeinen den Preis der Ware abzüglich seines Anteils). Die Immobilie kann auch zum öffentlichen Verkauf angeboten und an den Meistbietenden verkauft werden. Wichtig ist, dass sich alle Parteien auf das Verfahren vor dem Verkauf einigen.
Um Probleme beim Verkauf einer Immobilie bei mehreren Erben zu vermeiden, haben Sie zwei Möglichkeiten: Wählen Sie in kooperativer Weise den Experten, der die Bewertung durchführt, oder lassen Sie den Verkauf von Anfang bis Ende von einer Person erledigen.
Häufiges Fallbeispiel während des Verkaufsprozesses: Zwei Mitglieder einer Erbgemeinschaft gehen zu einem ersten Experten und erhalten eine Schätzung von 2 Millionen. Die anderen beiden fragen einen zweiten, der 3 Millionen anbietet. Der Rest wird aus Konflikten und Meinungsverschiedenheiten bestehen, die das Verfahren verlangsamen werden.