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Das Bauhandwerkerpfandrecht
Handwerker und Unternehmer, die an einem Bau auf einem Grundstück beteiligt sind z.B. in Form von Leistung von Material und Arbeit, haben das Recht auf Errichtung eines Grundpfandes für ihre offenen Forderungen an diesem Grundstück. Das Pfandrecht muss innerhalb von vier Monaten nach Vollendung der Arbeit zumindest provisorisch im Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragungsfrist beginnt mit Beendigung der letzten werkvertraglich vereinbarten geschuldeten Leistung („letzter Hammerschlag“). Das Bauhandwerkerpfandrecht steht nicht nur dem Generalunternehmer (Vertragspartner der Eheleute Pfister) zu, sondern auch allen am Bau beteiligten Subunternehmer. Und zwar auch dann, wenn die Bauherren alle ihre vertraglich geschuldeten Zahlungen an den Generalunternehmer geleistet haben. Beklagter ist immer der Grundeigentümer, auch wenn der Generalunternehmer den Subunternehmer beauftragt und diesen dann nicht bezahlt. Das bedeutet, dass das Ehepaar Pfister unter Umständen eine Rechnung zweimal bezahlen muss. Nämlich einmal an den Generalunternehmer und einmal an den Handwerker. Weigern sie sich, kann der Unternehmer die Immobilie versteigern lassen.
Wie hätte sich das Ehepaar Pfister schützen können?
Die Eintragung des Pfandrechts kann verhindert werden, wenn für die angemeldete Forderung eine hinreichende Sicherheit geleistet wird. Diese Sicherheit muss dem Handwerker einen gleichwertigen Schutz bieten wie das Pfandrecht. Das Ehepaar hätte zum Beispiel den Generalunternehmer durch eine Klausel im Generalunternehmerwerkvertrag dazu verpflichten können zu garantieren, dass er im Falle der Anmeldung von Bauhandwerkerpfandrechten durch einen von ihm beigezogenen Subunternehmer umgehend eine hinreichende Sicherheit in der Höhe der angemeldeten Forderung leistet. Eine weitere Möglichkeit wäre die Vereinbarung eines Direktzahlungsrechts des Ehepaars gewesen. Damit könnten die Pfisters die Werklohnforderungen, sofern diese fällig und vom Generalunternehmer nicht bezahlt worden sind, direkt, unter Anrechnung auf den Generalunternehmer-Werkpreis, an die Unternehmer leisten und so das Pfandrecht abwenden. Eine weitere Möglichkeit zur Verhinderung eines Bauhandwerkerpfandrechts wäre die vertragliche Vereinbarung einer Erfüllungsgarantie. Die Erfüllungsgarantie ist die Sicherheitsleistung des Unternehmers für die Zeit ab Vertragsschluss bis zur Schlussabnahme und stellt alle vertraglichen Verpflichtungen des Generalunternehmers sicher. Die Erfüllungsgarantie hat für die Bauherren den Vorteil, dass der Garantiegeber (Bank/Versicherung) zahlen muss sobald Herr und Frau Pfister die Garantie in Anspruch nehmen, ganz nach dem Prinzip: Erst das Geld, dann der Prozess.
Nützliches zum Thema
Formular GU-Werkvertrag mit Pauschalpreis & Wegleitung zum HEV-GU-Werkvertrag.
Die Bestimmungen des HEV-GU-Werkvertrages sind bauherrenfreundlich und gezielt aus der Perspektive eines privaten (Laien)-Bauherrn formuliert. Das Formular regelt einige Punkte gegensätzlich zu standardisierten GU-Verträgen, die in der Praxis abgegeben werden. Der HEV-GU-Werkvertrag und die dazugehörende Wegleitung vereinigen die Empfehlungen des HEV Schweiz an private Bauherren bezüglich des Abschlusses eines GU-Werkvertrages.
MLaw Stéphanie Bartholdi
Juristin beim Hauseigentümerverband Schweiz
Der Hauseigentümerverband Schweiz ist die Dachorganisation der schweizerischen Wohneigentümer und Vermieter. Der Verband zählt rund 340’000 Mitglieder und setzt sich auf allen Ebenen konsequent für die Förderung und Erhaltung des Wohn- und Grundeigentums in der Schweiz ein.