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Nachlass: Was tun mit einem Erbe?
Obwohl der Kontext, in dem eine Erbschaft stattfindet, eine schmerzhafte Lebensphase sein kann, kann die Vererbung einer Immobilie eine Gelegenheit zur Erweiterung des eigenen Immobilienbesitzes darstellen. Eine Erbschaft stellt auch eine schwere administrative Belastung mit erheblichen steuerlichen Auswirkungen dar. Cardis Sotheby's International Realty begleitet Sie Schritt für Schritt bei diesem Unterfangen.
Wenn es gut gelegen und in gutem Zustand ist, kann das geerbte Objekt eine Chance darstellen, wenn die Schulden nicht zu hoch sind und die Ausgaben (Heizung, Warmwasser, Steuern) unter Kontrolle sind. Wenn die Immobilie vermietet ist, ist es notwendig, dass die Mieter ihre Miete regelmässig bezahlen.
Wenn diese Bedingungen erfüllt sind, können die Erben effektiv ein wertvolles Immobilienobjekt erhalten, das erhebliche Kapitalgewinne und Renditen verspricht, die das Wohlergehen der Erben für viele Jahre sicherstellen können. Sie können Sie auch dazu beschliessen, das Objekt zu verkaufen, um einen sofortigen Gewinn zu erzielen. Cardis Sotheby's International Realty rät Ihnen, die Vorteile der durch Erbschaft erworbenen Immobilie zu bewerten oder mögliche Schwächen aufzudecken, die mit einem zu kostspieligen Renovierungsbedarf, möglichen Schulden oder einer schlechten geografischen Lage zusammenhängen. In diesem Fall kann ein Weiterverkauf des Erbes zu einem Preis führen, der kaum die Kosten deckt, er kann sogar niedriger sein! Vor der Annahme oder Ablehnung einer vererbten Immobilie ist es ratsam, eine professionelle Expertise in Anspruch zu nehmen, um ihren Marktwert, ihren inneren Zustand und die Schulden, für die sie als Garantie dient, zu überprüfen.
Darüber hinaus unterliegt ein Nachlass der Erbschaftssteuer. Dies ist abhängig vom Wohnkanton und der Wohngemeinde des Erblassers, der Lage der betreffenden Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad zwischen dem Erben und dem Erblasser. Die Steuer kann in Fällen der direkten Erbschaft in direkter Linie und bei geringem Erbschaftswert gleich Null sein. Sie kann aber auch Beträge von mehreren Zehntausend Franken umfassen, wenn der Verwandtschaftsgrad zwischen dem Erblasser und dem Erben nur gering ist. Die Steuer wird auf der Grundlage des Steuerwertes des Vermögens berechnet. Wenn die Erbschaftssteuer bezahlt wird, muss der Erbe schliesslich an seine eigene Steuererklärung für die kommenden Jahre denken. Da sein Vermögen abgerundet ist, riskiert er, dass sein Vermögen besteuert wird. Wenn die Immobilie vermietet wird, erhöhen die Mieten, die er erhält, sein Einkommen und damit die betreffende Steuer.
Beispiel für eine Vererbung in direkter Linie:
Nehmen wir das Beispiel einer Wohnung in Lausanne, die einer in derselben Gemeinde wohnhaften Person gehört, die gerade gestorben ist und somit das Eigentum seiner Tochter vererbt:
- Steuerwert der Liegenschaft: CHF 1'000'000.
- Hypothekarschuld: CHF 400'000.
- Pauschalabzug: 20% des Wertes der Immobilie (CHF 200'000).
- Wert des zu versteuernden Vermögens: CHF 400'000.
- Der kantonale Steuersatz beträgt 1,848%, der kommunale Steuersatz ist der gleiche. Dies entspricht einer Gesamtzahl von 3,696%.
- Betrag der Kantonssteuer: CHF 7392. Gemeindesteuer: CHF 7392. Gesamtsteuer: CHF 14'784.
Es gibt einen Weg, die Steuerlast zu mässigen. Verteilen Sie die Übertragung des Eigentums in mehreren Stufen über mehrere Jahre. Der Schenker kann somit sein Vermögen unter Beibehaltung des Niessbrauchs im Voraus an seine Erben vererben. In diesem Fall ist der Erblasser nicht mehr der Eigentümer, sondern behält die Nutzung seiner Wohnung. Der Erbe wird zum Eigentümer, aber ohne die damit verbundenen Rechte: Er kann den Bewohner nicht vertreiben. Wenn sie größere Arbeiten (Reparaturen, Verschönerungen) durchführen wollen, müssen sich der Eigentümer und der Niessbraucher vorher abstimmen. Die Steuerbehörden werden ihrerseits Expertenberechnungen durchführen, um den Anteil der jeder Partei geschuldeten Steuern zu bestimmen. Berechnungsgrundlage ist die Lebenserwartung des Spenders zum Zeitpunkt der Spende. Da die Steuerbehörden einen abzugsfähigen Betrag (CHF 250'000 im Kanton Waadt) anwenden, verringert sich die Steuerlast. Fällt der dem Eigentümer oder Niessbraucher zuzurechnende Steuerwert der Immobilie unter diesen abzugsfähigen Betrag, fällt die Steuer automatisch.
Zusammenfassend
Der Erbe muss dafür sorgen:
- Dass das Objekt in gutem Zustand ist;
- dass sie nicht durch Schulden gedeckt ist;
- dass er die Steuerlast tragen kann;
- dass er oder sie die Kosten für den Betrieb und die Instandhaltung der Immobilie tragen kann.
Um das Steuergesetz zu moderieren, kann er einen Vorschlag machen:
- eine Übergabe im Voraus des Eigentums, um die Steuerlast zu teilen.
In allen Fällen stehen Ihnen die Experten von Cardis Sotheby's International Realty zur Verfügung, um Ihr als Erbe erhaltenes Vermögen zu bewerten.