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Geschäftsnummer: VB.2022.00299 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 11.05.2023 Spruchkörper: 4. Abteilung/4. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Übriges Verwaltungsrecht Betreff: Feststellung landwirtschaftliches Gewerbe [Der Beschwerdeführer ersucht im Zusammenhang mit einem Baubewilligungsverfahren um die Feststellung, dass sein Betrieb ein landwirtschaftliches Gewerbe darstellt.] Nach Art. 7 Abs. 1 BGBB gilt als landwirtschaftliches Gewerbe eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens eine Standardarbeitskraft nötig ist. Die Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen muss geeignet sein, als Grundlage für einen Landwirtschaftsbetrieb zu dienen, was der Fall ist, wenn sie die konstituierenden Elemente eines Landwirtschaftsbetriebs, nämlich Grundstücke sowie Wohn- und Ökonomiegebäude, aufweist. Der Landwirtschaftsbetrieb des Beschwerdeführers verfügt aktuell nicht mehr über ausreichende Ökonomiegebäude. Das vom Beschwerdeführer geplante, neu zu erstellende Ökonomiegebäude kann im vorliegenden Verfahren nicht berücksichtigt werden, da dieser Neubau im Rahmen einer objektivierten Betrachtung für den Betrieb des Beschwerdeführers wirtschaftlich nicht tragbar ist. Der Betrieb des Beschwerdeführers stellt folglich kein landwirtschaftliches Gewerbe mehr dar (E. 3). Abweisung. Abweichende Meinung des Gerichtsschreibers. Geschäftsnummer: VB.2022.00299 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 11.05.2023 Spruchkörper: 4. Abteilung/4. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Übriges Verwaltungsrecht Betreff: Feststellung landwirtschaftliches Gewerbe [Der Beschwerdeführer ersucht im Zusammenhang mit einem Baubewilligungsverfahren um die Feststellung, dass sein Betrieb ein landwirtschaftliches Gewerbe darstellt.] Nach Art. 7 Abs. 1 BGBB gilt als landwirtschaftliches Gewerbe eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens eine Standardarbeitskraft nötig ist. Die Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen muss geeignet sein, als Grundlage für einen Landwirtschaftsbetrieb zu dienen, was der Fall ist, wenn sie die konstituierenden Elemente eines Landwirtschaftsbetriebs, nämlich Grundstücke sowie Wohn- und Ökonomiegebäude, aufweist. Der Landwirtschaftsbetrieb des Beschwerdeführers verfügt aktuell nicht mehr über ausreichende Ökonomiegebäude. Das vom Beschwerdeführer geplante, neu zu erstellende Ökonomiegebäude kann im vorliegenden Verfahren nicht berücksichtigt werden, da dieser Neubau im Rahmen einer objektivierten Betrachtung für den Betrieb des Beschwerdeführers wirtschaftlich nicht tragbar ist. Der Betrieb des Beschwerdeführers stellt folglich kein landwirtschaftliches Gewerbe mehr dar (E. 3). Abweisung. Abweichende Meinung des Gerichtsschreibers. Stichworte: FESTSTELLUNGSINTERESSE LANDWIRTSCHAFTLICHES GEWERBE WIRTSCHAFTLICHE TRAGBARKEIT Rechtsnormen: Art. 7 Abs. 1 BGBB Art. 7 Abs. 4 lit. b BGBB Art. 8 lit. b BGBB Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Stichworte: FESTSTELLUNGSINTERESSE LANDWIRTSCHAFTLICHES GEWERBE WIRTSCHAFTLICHE TRAGBARKEIT FESTSTELLUNGSINTERESSE LANDWIRTSCHAFTLICHES GEWERBE WIRTSCHAFTLICHE TRAGBARKEIT Rechtsnormen: Art. 7 Abs. 1 BGBB Art. 7 Abs. 4 lit. b BGBB Art. 8 lit. b BGBB Art. 7 Abs. 1 BGBB Art. 7 Abs. 4 lit. b BGBB Art. 8 lit. b BGBB Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 4. Abteilung VB.2022.00299 Urteil der 4. Kammer vom 11. Mai 2023 Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Tamara Nüssle (Vorsitz), Verwaltungsrichter Reto Häggi Furrer, Verwaltungsrichter Martin Bertschi, Gerichtsschreiber Christoph Raess. In Sachen A, vertreten durch RA B, Beschwerdeführer, gegen Amt für Landschaft und Natur, Abteilung Landwirtschaft, Beschwerdegegner, betreffend Feststellung landwirtschaftliches Gewerbe, hat sich ergeben: I. A. A ist Eigentümer des in der Landwirtschaftszone liegenden Grundstücks Kat.-Nr. 01 in C. Er hat sich mit der Stadt C auf einen Landabtausch dieses Grundstücks mit einer Teilfläche des sich im Eigentum der Stadt C befindenden, ebenfalls in der Landwirtschaftszone liegenden Grundstücks Kat.-Nr. 02 geeinigt, um auf letzterem ein neues Ökonomiegebäude für seinen Betrieb bauen zu können. B. 2016 reichte A ein Baugesuch für eine Remise auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 ein, worauf die Baudirektion ihm am 18. Mai 2016 mitteilte, seinem Gesuch könne nicht entsprochen werden, weil es sich bei seinem Betrieb nicht um ein landwirtschaftliches Gewerbe handle und die Remise überdimensioniert sei. C. Am 23. Februar 2018 und 7. Juni 2019 ersuchte A um Erteilung einer Baubewilligung für den Bau eines neuen Ökonomiegebäudes mit Pferdestall auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02. Am 23. Oktober 2019 teilte ihm die Baudirektion mit, für sein Bauvorhaben könne ihm keine Bewilligung in Aussicht gestellt werden, da es sich bei seinem Betrieb nicht um ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB, SR 211.412.11) handle. D. Am 14. Februar 2020 ersuchte A beim Amt für Landschaft und Natur um Feststellung und Verfügung, dass es sich bei seinem Landwirtschaftsbetrieb Nr. 03 um ein Gewerbe nach Art. 7 BGBB handle. Dieses Gesuch wies das Amt für Landwirtschaft am 20. Juli 2020 ab. II. Der Regierungsrat wies einen dagegen erhobenen Rekurs mit Beschluss vom 6. April 2022 ab (Dispositiv-Ziff. I), auferlegte A die Rekurskosten (Dispositiv-Ziff. II) und sprach ihm keine Parteientschädigung zu (Dispositiv-Ziff. III). III. Am 19. Mai 2022 gelangte A an das Verwaltungsgericht und beantragte, unter Entschädigungsfolge sei der Beschluss des Regierungsrats vom 6. April 2022 aufzuheben und es sei festzustellen, dass die Grundstücke des Beschwerdeführers, unter Einbezug der für längere Dauer zugepachteten Grundstücke, ein landwirtschaftliches Gewerbe gemäss Art. 7 BGBB bilden. Eventualiter sei das Verfahren mit verbindlichen Weisungen zu neuem Entscheid an eine Vorinstanz zurückzuweisen. Die Baudirektion beantragte am 20. Juni 2022 für den Regierungsrat die Abweisung der Beschwerde. Selbiges beantragte am 21. Juni 2022 das Amt für Landschaft und Natur. Mit Replik vom 24. August 2022 hielt A an seinen Anträgen fest. Die Kammer erwägt: 1. 1.1 Das Verwaltungsgericht ist für die Beurteilung von Beschwerden gegen Rekursentscheide des Regierungsrats über Anordnungen des Amts für Landschaft und Natur auf dem Gebiet des bäuerlichen Bodenrechts zuständig ( §§ 41 ff. des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG, LS 175.2]). 1.2 Zur Beschwerde ist berechtigt, wer durch die Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat (§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG). Dabei setzen Feststellungbegehren ein spezifisches schutzwürdiges Interesse voraus. Ein solches ist grundsätzlich gegeben, wenn der Bestand, Nichtbestand oder Umfang öffentlich-rechtlicher Rechte und Pflichten unklar ist. Nach der Rechtsprechung können im Bereich des bäuerlichen Bodenrechts neben den in Art. 84 BGBB erwähnten Angelegenheiten insbesondere auch die Begriffsbestimmungen von Art. 6–10 BGBB zum Gegenstand einer Feststellungsverfügung gemacht werden ( BGr, 18. September 2019, 2C_719/2018, E. 1 mit Hinweis auf BGE 129 III 186 E. 2.1). An einer Feststellung hinsichtlich der allgemeinen Begriffe des BGBB kann beispielsweise im Zusammenhang mit einem anderen verwaltungsrechtlichen Verfahren ein schutzwürdiges Interesse bestehen (vgl. Margret Herrenschwand/Beat Stalder in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2. A., Brugg 2011 [Kommentar BGBB], Art. 84 N. 6 Abs. 2). Im Bereich des bäuerlichen Bodenrechts ist das Feststellungsbegehren nicht subsidiär zu einem Leistungs- oder Gestaltungsbegehren (BGE 129 III 503 E. 3.6; BGr, 23. Mai 2016, 2C_931/2014, E. 1.3). Der Beschwerdeführer ersuchte im Zusammenhang mit einem Baubewilligungsverfahren für den Bau eines neuen Ökonomiegebäudes und der damit verbundenen Umsetzung neuer Betriebskonzepte um die Feststellung, dass sein Betrieb ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 Abs. 1 BGBB darstellt. Für die Umsetzung dieser Betriebskonzepte sowie für das Baubewilligungsverfahren ist es massgebend, dass der Betrieb des Beschwerdeführers als landwirtschaftliches Gewerbe qualifiziert wird. Folglich verfügt der Beschwerdeführer über ein schutzwürdiges Feststellungsinteresse für das vorliegende Verfahren. Da auch die weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. 2. Die aktuelle Struktur des Betriebs des Beschwerdeführers präsentiert sich wie folgt: Der Betrieb des Beschwerdeführers umfasst eine Fläche von rund 20 ha für Ackerbau. Sodann baut der Beschwerdeführer auf einer Fläche von rund 2 ha … zur Produktion von … und damit eine Spezialkultur an. Mit seiner bodenabhängigen Tätigkeit erzielte er in den letzten drei Jahren (2019–2021) einen Gewinn von durchschnittlich knapp Fr. 48'000.-. Zusätzlich führt der Beschwerdeführer für andere Betriebe Dienstleistungen wie landwirtschaftliche Lohnarbeiten aus, womit er in den Jahren 2019–2021 einen Gewinn von durchschnittlich knapp Fr. … erzielte. Als weiteres finanzielles Standbein verfügt der Beschwerdeführer über einen Werkstattbetrieb, in welchem er Kleingeräte verkauft und Reparaturen durchführt. Mit der Werkstatt erzielte er in den Jahren 2019–2021 einen Gewinn von durchschnittlich knapp Fr. … 3. 3.1 Nach Art. 7 Abs. 1 BGBB gilt als landwirtschaftliches Gewerbe eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens eine Standardarbeitskraft (SAK) nötig ist. Diese Voraussetzungen sind kumulativ zu verstehen. Werden Grundstücke bzw. wird ein Betrieb als landwirtschaftliches Grundstück qualifiziert, hat dies zur Folge, dass die besonderen Schutzbestimmungen für landwirtschaftliche Gewerbe im Sinn von Art. 4 Abs. 1 BGBB für diese Grundstücke gelten. Ist allerdings ein landwirtschaftliches Gewerbe unabhängig von seiner Grösse wegen einer ungünstigen Betriebsstruktur nicht mehr erhaltungswürdig, finden nach Art. 8 lit. b BGBB nicht die besonderen Schutzbestimmungen im Sinn von Art. 4 Abs. 1 BGBB, sondern die Bestimmungen über die einzelnen landwirtschaftlichen Grundstücke Anwendung. Ist ein landwirtschaftliches Gewerbe nicht mehr erhaltungswürdig, stellt der entsprechende Landwirtschaftsbetrieb materiell kein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 BGBB mehr dar (Eduard Hofer, Kommentar BGBB, Art. 7 N. 13a Abs. 2). 3.2 Die Qualifikation einer Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen als ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 Abs. 1 BGBB setzt voraus, dass die infrage stehenden Grundstücke eine rechtliche Einheit bilden (Erfordernis der rechtlichen Einheit) und von einem gemeinsamen Zentrum aus (Erfordernis der räumlichen Einheit) einheitlich bewirtschaftet werden können (Erfordernis der funktionalen Einheit; vgl. BGr, 18. September 2019, 2C_719/2018, E. 2.2 mit Hinweisen). Die Gesamtheit von Grundstücken, Bauten und Anlagen muss geeignet und angemessen sein, als Grundlage für einen Landwirtschaftsbetrieb und damit auch als Lebenszentrum eines Bauern zu dienen, was der Fall ist, wenn sie die konstituierenden Elemente eines Landwirtschaftsbetriebs, nämlich Grundstücke sowie Wohn- und Ökonomiegebäude, aufweist (Hofer, Kommentar BGBB, Art. 7 N. 13 Abs. 2, N. 15a Abs. 1 und Abs. 3; BGE 135 II 313 in: Pra 99 [2010] Nr. 15, E. 5.2.1; Eduard Hofer, Der Begriff des landwirtschaftlichen Gewerbes im Wandel der Zeit, in: Paul Eitel/Alexandra Zeitel [Hrsg.], Equus und aequus – et cetera, Zürich 2019, S.49 ff., S. 78). Ob eine Gesamtheit von Grundstücken, Bauten und Anlagen als Grundlage für die landwirtschaftliche Produktion geeignet ist, ist nach objektiven Kriterien und damit unabhängig von der tatsächlichen Nutzung zu beurteilen (Hofer, Kommentar BGBB, Art. 7 N. 39 Abs. 1; vgl. auch BGE 135 II 313 in: Pra 99 [2010] Nr. 15, E. 5.2.1). Dem Betriebskonzept des Beschwerdeführers vom April 2019 kann entnommen werden, dass der Betrieb für die landwirtschaftlichen Maschinen einen Remisenflächenbedarf von rund 500 m 2 hat. Bisher konnte der Beschwerdeführer diesen Bedarf mit drei Gebäuden (Nr. 04, Nr. 05 sowie einem Zelt hinter Gebäude Nr. 05) auf zwei verschiedenen Grundstücken (Kat.-Nr. 06 und 07) abdecken. Da die Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 06, die Gemeinde C, den Pachtvertrag für dieses Grundstück gekündigt hat und der Beschwerdeführer mangels Baubewilligung zudem gehalten ist, das Bogenzelt hinter dem Gebäude Nr. 05 abzubrechen, verfügt der Betrieb gegenwärtig nur noch über eine Remisenfläche von 180 m 2, womit der Bedarf an Platz für die Maschinen nicht gedeckt ist, was bereits der Beschwerdegegner in seiner Verfügung vom 20. Juli 2020 feststellte und vom Beschwerdeführer nicht bestritten wird. Damit verfügt der Landwirtschaftsbetrieb des Beschwerdeführers aktuell nicht mehr über ausreichende Ökonomiegebäude. 3.3 Nach Art. 7 Abs. 4 lit. b BGBB ist bei der Prüfung, ob ein Betrieb ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 Abs. 1 BGBB darstellt, die Möglichkeit, fehlende betriebsnotwendige Gebäude zu erstellen oder vorhandene umzubauen, instand zu stellen oder zu ersetzen, mitzuberücksichtigen, wenn die entsprechenden Aufwendungen für den Betrieb tragbar sind (vgl. BGr, 4. November 2021, 2C_39/2021, E. 3.1). Art. 7 Abs. 4 lit. b BGBB stellt sicher, dass das bloss vorübergehende Fehlen der notwendigen Gebäude, beispielsweise nach einer Zerstörung der Gebäude durch einen Brand, einem landwirtschaftlichen Gewerbe seinen Charakter nicht nimmt (Bundesrat, Botschaft vom 19. Oktober 1988 zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht, BBl 1988 III 953ff., 983). Vorliegend geht es um den Ersatz eines Gebäudes, das dem Beschwerdeführer aufgrund der Kündigung eines Pachtvertrags künftig nicht mehr zur Verfügung steht. Diese Konstellation fällt in den Anwendungsbereich von Art. 7 Abs. 4 lit. b BGBB. Um den Mangel an Remisenfläche zu beheben, plant der Beschwerdeführer auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 den Bau eines neuen Ökonomiegebäudes, welches eine Remisenfläche von 326 m 2 aufweisen soll. Mit dem neuen Ökonomiegebäude, für das eine Investition von Fr. 350'000.- notwendig ist, würde der Beschwerdeführer unbestritten über die betriebsnotwendigen Gebäude verfügen. Fraglich und im Folgenden zu prüfen ist jedoch, ob die mit dem Neubau einer Remise als Ersatz für die verlorenen Remisenflächen verbundenen Aufwendungen für den Betrieb des Beschwerdeführers tragbar sind. 3.4 3.4.1 Der Beschwerdeführer beantragt bezüglich der Frage, ob der Bau eines neuen Ökonomiegebäudes für den Betrieb des Beschwerdeführers wirtschaftlich tragbar ist, seine eigene Parteibefragung, die Befragung eines Zeugen sowie die Erstellung eines Gutachtens. Da der rechtserhebliche Sachverhalt in diesem Zusammenhang erstellt ist, kann auf die Abnahme dieser Beweise verzichtet werden. 3.4.2 Die finanzielle Last des Neubaus ist für einen landwirtschaftlichen Betrieb tragbar, wenn der Betrieb nach der Investition weiterhin existenzfähig ist, ohne dass die Betreiberfamilie ihren Verbrauch unangemessen einschränkt. Zusätzlich muss das Einkommen für die notwendige Eigenkapitalbildung ausreichen, damit sich der Betrieb weiterentwickeln kann (Hofer, Kommentar BGBB, Art. 7 N. 117). 3.4.3 Die finanzielle Last des Neubaus muss nach dem Willen des Gesetzgebers für den landwirtschaftlichen Betrieb (und nicht die bewirtschaftende Person) tragbar sein, weshalb eine Einkommensberechnung durchzuführen ist, die von den Vermögens- und Familienverhältnissen des Betreibers bzw. der Betreiberin unabhängig ist. Bei der Prüfung nach Art. 7 Abs. 4 lit. b BGBB ist deshalb ausschliesslich das mit dem Landwirtschaftsbetrieb erzielte Einkommen zu berücksichtigen, da sich die Beurteilung ansonsten nicht mehr auf die effektive Leistungsfähigkeit eines Betriebs, sondern auf die subjektive Leistungsfähigkeit des Betreibers beziehen würde (BGr, 4. November 2021, 2C_39/2021, E. 5.2; vgl. Hofer, Kommentar BGBB, Art. 7 N. 113a und N. 118). Dem Gebot einer objektivierten Betrachtung steht es nicht entgegen, wenn die Vorinstanz das durch den Betrieb des Beschwerdeführers erzielte Einkommen nicht anhand von statistischen Durchschnittswerten, sondern anhand der effektiven Buchhaltungszahlen bestimmte, denn nur so ist eine auf den konkreten Einzelfall bezogene objektivierte Berechnung möglich. 3.4.4 Die im vorliegenden Verfahren zu klärende Frage der Gewerbeeigenschaft des Betriebs des Beschwerdeführers steht zwar (auch) im Zusammenhang mit einem Bauprojekt des Beschwerdeführers, mit welchem dieser auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 ein neues Ökonomiegebäude (bestehend aus einer Remise und einem Pensionspferdestall für 15 Pferde) erstellen möchte. Doch hat die Vorinstanz zu Recht darauf verzichtet, die möglichen Erträge der geplanten Pferdepension bei der Einkommensbestimmung zu berücksichtigen. Das Grundstück Kat.-Nr. 02 liegt nämlich in der Landwirtschaftszone, weshalb der Beschwerdeführer auf diesem Grundstück nur dann zonenkonform Bauten und Anlagen für Pferde errichten kann, wenn sein gegenwärtiger Landwirtschaftsbetrieb zuzüglich des Ersatzneubaus als bestehendes landwirtschaftliches Gewerbe nach Art. 7 BGBB zu qualifizieren ist (Art. 16a bis Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG, SR 700]; Art. 34b Abs. 1 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV, SR 700.1]). Daraus folgt, dass der Betrieb des Beschwerdeführers die Gewerbeeigenschaft bereits ohne Berücksichtigung der Pensionspferdehaltung erreichen muss, weshalb im Folgenden für die Einkommensberechnung auf das in der Vergangenheit mit genügenden Remisenflächen mit dem Landwirtschaftsbetrieb erwirtschaftete Einkommen abzustellen ist. 3.4.5 Der Beschwerdeführer erzielte mit seinem landwirtschaftlichen Betrieb in den Jahren 2019–2021 einen durchschnittlichen Gewinn von knapp Fr. 48'000.-. Davon ist der Dienstleistungsertrag, welchen der Beschwerdeführer unter anderem mit Arbeiten für Dritte, der Vermietung seiner Maschinen und dem Verkauf von Maschinen erzielte, in der Höhe von durchschnittlich rund Fr. 7'000.- abzuziehen, da dies ein nicht zu berücksichtigendes Nebeneinkommen darstellt. Gleichzeitig ist der Dienstleistungsaufwand, welcher durch fremdvergebene Arbeiten im Zusammenhang mit dem Spezialanbau sowie Arbeiten seines Lohnunternehmens entstand, in der Höhe von durchschnittlich rund Fr. 12'000.- hinzuzurechnen. Damit resultiert ein Betrag von durchschnittlich Fr. 53'000.- für das durch den landwirtschaftlichen Betrieb des Beschwerdeführers erzielte Einkommen. 3.4.6 Wie der mit dem Betrieb des Beschwerdeführers verbundene objektivierte Familienverbrauch im Detail zu berechnen ist, braucht vorliegend nicht geklärt zu werden. Entgegen dem Beschwerdeführer kann im Rahmen der objektivierten Betrachtung aber jedenfalls nicht auf den anteiligen Privatverbrauch des Beschwerdeführers abgestellt werden, was im Ergebnis zu einer Betreiberbetrachtung und einer Querfinanzierung durch vom konkreten Betrieb losgelöste Tätigkeiten führte. Vielmehr müsste die streitgegenständliche Investition neben einem unter Berücksichtigung der Betriebsgrösse angemessenen Privatverbrauch getragen werden können. Angesichts des mit dem landwirtschaftlichen Betrieb erzielbaren jährlichen Einkommens von durchschnittlich Fr. 53'000.- ist der Betrieb des Beschwerdeführers unter Berücksichtigung eines angemessenen Privatverbrauchs offenkundig nicht in der Lage, eine Investition von rund Fr. 350'000.- für eine neue Remise zu tragen. Der Beschwerdeführer brachte im Verlauf des Verfahrens denn auch wiederholt vor, dass er nur 20 % seiner Jahresarbeitszeit auf dem eigenen Landwirtschaftsbetrieb einsetze, was ebenfalls zeigt, dass das mit der Landwirtschaft im engeren Sinn erzielte Einkommen nicht ausreicht, um den landwirtschaftlichen Betrieb längerfristig weiterentwickeln zu können. Damit erweist sich der vom Beschwerdeführer geplante Neubau einer Ersatzremise für seinen Betrieb nicht als tragbar. 3.4.7 Folglich kann das geplante Ökonomiegebäude bei der Gewerbebeurteilung nicht mitberücksichtigt werden und verfügt der Landwirtschaftsbetrieb des Beschwerdeführers nicht über die erforderliche Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, um als landwirtschaftliches Gewerbe qualifiziert werden zu können. 3.5 Aufgrund der kumulativen Natur von Art. 7 Abs. 1 BGBB braucht nicht mehr geprüft zu werden, ob für die Bewirtschaftung des Landwirtschaftsbetriebs des Beschwerdeführers eine Standardarbeitskraft nötig ist. Damit kann offenbleiben, ob der Spezialanbau des Beschwerdeführers bei der Berechnung der Standardarbeitskraft zu berücksichtigen wäre. Es kann darauf verzichtet werden, den Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang zu befragen. Der entsprechende Beweisantrag des Beschwerdeführers ist abzuweisen. 3.6 Der Landwirtschaftsbetrieb des Beschwerdeführers stellt nach dem Gesagten kein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 Abs. 1 BGBB dar. Damit kann offenbleiben, ob der Landwirtschaftsbetrieb des Beschwerdeführers erhaltungswürdig im Sinn von Art. 8 lit. b BGBB ist. 4. Die Beschwerde ist abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen und steht diesem keine Parteientschädigung zu (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 1 Satz 2 VRG, § 17 Abs. 2 VRG). Demgemäss erkennt die Kammer : 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 120.-- Zustellkosten, Fr. 3'120.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten sind dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. 4. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen. 5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (SR 173.110) erhoben werden. Sie ist binnen 30 Tagen ab Zustellung einzureichen beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14. 6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) den Regierungsrat; c) das Bundesamt für Justiz. Abweichende Meinung des Gerichtsschreibers: (§ 71 VRG in Verbindung mit § 124 des Gesetzes über die Gerichts- und Behördenorganisation im Zivil- und Strafprozess vom 10. Mai 2010) Der Beschwerdeführer ersucht im Zusammenhang mit einem unter anderem auf Art. 16a bis Abs. 1 RPG abgestützten Bauprojekt (Ökonomiegebäude inkl. Pferdestall) um die Feststellung, dass sein Betrieb ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 BGBB darstellt. Nach Art. 16a bis Abs. 1 RPG können Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone, die zur Haltung von Pferden nötig sind, nur auf einem bestehenden landwirtschaftlichen Gewerbe bewilligt werden. Dieser Umstand ist hier wesentlich, da es in der bundesgerichtlichen Rechtsprechung anerkannt ist, dass dem Begriff "landwirtschaftliches Gewerbe" in sehr unterschiedlichen Konstellationen rechtliche Bedeutung zukommt und sein Sinn deshalb im Einzelnen im entsprechenden Sachzusammenhang zu ermitteln ist (BGE 129 III 693 E. 5.2). Art. 7 Abs. 4 lit. b BGBB hilft im privatrechtlichen Anwendungsbereich des BGBB das bäuerliche Grundeigentum zu fördern und Familienbetriebe als Grundlage der Landwirtschaft zu erhalten (vgl. Art. 1 Abs. 1 lit. a BGBB; Hofer, Kommentar BGBB, Art. 7 N. 23 in Verbindung mit N. 111). Die Bestimmung bezweckt folglich eine Ausweitung des Anwendungsbereichs von Art. 7 Abs. 1 BGBB (vgl. E. 3.3). Dies ist jedoch mit dem durch den Gesetzgeber beim Erlass von Art. 16a bis Abs. 1 RPG verfolgten Ziel nicht zu vereinbaren. Art. 16a bis Abs. 1 RPG birgt die Gefahr in sich, dass Nichtlandwirte Landwirtschaftsbetriebe gründen, um beispielsweise Reitställe in der Landwirtschaftszone zu errichten. Dieser Gefahr wollte der Gesetzgeber begegnen, indem er ausdrücklich festsetzte, dass nur bestehende landwirtschaftliche Gewerbe im Sinn von Art. 7 BGBB in den Genuss der in Art. 16a bis Abs. 1 RPG vorgesehenen Möglichkeiten kommen sollen (BBl 2012 6589 ff., 6595; AB 2012 N 1379 f. [Voten Rösti und Jans], S 1233 [Voten Diener und Luginbühl]). Eine Auslegung von Art. 7 BGBB in Verbindung mit Art. 16a bis Abs. 1 RPG unter Berücksichtigung sämtlicher Auslegungselemente (vgl. dazu BGE 148 II 313 E. 4.1) ergibt folglich, dass Art. 7 Abs. 4 lit. b BGBB hier nicht zur Anwendung gelangt. Damit hat der Beschwerdegegner von Anfang an zu Recht darauf verzichtet, das geplante Ökonomiegebäude des Beschwerdeführers im Rahmen der Gewerbebeurteilung nach Art. 7 BGBB zu berücksichtigen. Für richtiges Protokoll, Der Gerichtsschreiber: Christoph Raess Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 4. Abteilung VB.2022.00299 Urteil der 4. Kammer vom 11. Mai 2023 Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Tamara Nüssle (Vorsitz), Verwaltungsrichter Reto Häggi Furrer, Verwaltungsrichter Martin Bertschi, Gerichtsschreiber Christoph Raess. In Sachen A, vertreten durch RA B, Beschwerdeführer, gegen Amt für Landschaft und Natur, Abteilung Landwirtschaft, Beschwerdegegner, betreffend Feststellung landwirtschaftliches Gewerbe, hat sich ergeben: I. A. A ist Eigentümer des in der Landwirtschaftszone liegenden Grundstücks Kat.-Nr. 01 in C. Er hat sich mit der Stadt C auf einen Landabtausch dieses Grundstücks mit einer Teilfläche des sich im Eigentum der Stadt C befindenden, ebenfalls in der Landwirtschaftszone liegenden Grundstücks Kat.-Nr. 02 geeinigt, um auf letzterem ein neues Ökonomiegebäude für seinen Betrieb bauen zu können. B. 2016 reichte A ein Baugesuch für eine Remise auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 ein, worauf die Baudirektion ihm am 18. Mai 2016 mitteilte, seinem Gesuch könne nicht entsprochen werden, weil es sich bei seinem Betrieb nicht um ein landwirtschaftliches Gewerbe handle und die Remise überdimensioniert sei. C. Am 23. Februar 2018 und 7. Juni 2019 ersuchte A um Erteilung einer Baubewilligung für den Bau eines neuen Ökonomiegebäudes mit Pferdestall auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02. Am 23. Oktober 2019 teilte ihm die Baudirektion mit, für sein Bauvorhaben könne ihm keine Bewilligung in Aussicht gestellt werden, da es sich bei seinem Betrieb nicht um ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB, SR 211.412.11) handle. D. Am 14. Februar 2020 ersuchte A beim Amt für Landschaft und Natur um Feststellung und Verfügung, dass es sich bei seinem Landwirtschaftsbetrieb Nr. 03 um ein Gewerbe nach Art. 7 BGBB handle. Dieses Gesuch wies das Amt für Landwirtschaft am 20. Juli 2020 ab. II. Der Regierungsrat wies einen dagegen erhobenen Rekurs mit Beschluss vom 6. April 2022 ab (Dispositiv-Ziff. I), auferlegte A die Rekurskosten (Dispositiv-Ziff. II) und sprach ihm keine Parteientschädigung zu (Dispositiv-Ziff. III). III. Am 19. Mai 2022 gelangte A an das Verwaltungsgericht und beantragte, unter Entschädigungsfolge sei der Beschluss des Regierungsrats vom 6. April 2022 aufzuheben und es sei festzustellen, dass die Grundstücke des Beschwerdeführers, unter Einbezug der für längere Dauer zugepachteten Grundstücke, ein landwirtschaftliches Gewerbe gemäss Art. 7 BGBB bilden. Eventualiter sei das Verfahren mit verbindlichen Weisungen zu neuem Entscheid an eine Vorinstanz zurückzuweisen. Die Baudirektion beantragte am 20. Juni 2022 für den Regierungsrat die Abweisung der Beschwerde. Selbiges beantragte am 21. Juni 2022 das Amt für Landschaft und Natur. Mit Replik vom 24. August 2022 hielt A an seinen Anträgen fest. Die Kammer erwägt: 1. 1.1 Das Verwaltungsgericht ist für die Beurteilung von Beschwerden gegen Rekursentscheide des Regierungsrats über Anordnungen des Amts für Landschaft und Natur auf dem Gebiet des bäuerlichen Bodenrechts zuständig ( §§ 41 ff. des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG, LS 175.2]). 1.2 Zur Beschwerde ist berechtigt, wer durch die Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat (§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG). Dabei setzen Feststellungbegehren ein spezifisches schutzwürdiges Interesse voraus. Ein solches ist grundsätzlich gegeben, wenn der Bestand, Nichtbestand oder Umfang öffentlich-rechtlicher Rechte und Pflichten unklar ist. Nach der Rechtsprechung können im Bereich des bäuerlichen Bodenrechts neben den in Art. 84 BGBB erwähnten Angelegenheiten insbesondere auch die Begriffsbestimmungen von Art. 6–10 BGBB zum Gegenstand einer Feststellungsverfügung gemacht werden ( BGr, 18. September 2019, 2C_719/2018, E. 1 mit Hinweis auf BGE 129 III 186 E. 2.1). An einer Feststellung hinsichtlich der allgemeinen Begriffe des BGBB kann beispielsweise im Zusammenhang mit einem anderen verwaltungsrechtlichen Verfahren ein schutzwürdiges Interesse bestehen (vgl. Margret Herrenschwand/Beat Stalder in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2. A., Brugg 2011 [Kommentar BGBB], Art. 84 N. 6 Abs. 2). Im Bereich des bäuerlichen Bodenrechts ist das Feststellungsbegehren nicht subsidiär zu einem Leistungs- oder Gestaltungsbegehren (BGE 129 III 503 E. 3.6; BGr, 23. Mai 2016, 2C_931/2014, E. 1.3). Der Beschwerdeführer ersuchte im Zusammenhang mit einem Baubewilligungsverfahren für den Bau eines neuen Ökonomiegebäudes und der damit verbundenen Umsetzung neuer Betriebskonzepte um die Feststellung, dass sein Betrieb ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 Abs. 1 BGBB darstellt. Für die Umsetzung dieser Betriebskonzepte sowie für das Baubewilligungsverfahren ist es massgebend, dass der Betrieb des Beschwerdeführers als landwirtschaftliches Gewerbe qualifiziert wird. Folglich verfügt der Beschwerdeführer über ein schutzwürdiges Feststellungsinteresse für das vorliegende Verfahren. Da auch die weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. 2. Die aktuelle Struktur des Betriebs des Beschwerdeführers präsentiert sich wie folgt: Der Betrieb des Beschwerdeführers umfasst eine Fläche von rund 20 ha für Ackerbau. Sodann baut der Beschwerdeführer auf einer Fläche von rund 2 ha … zur Produktion von … und damit eine Spezialkultur an. Mit seiner bodenabhängigen Tätigkeit erzielte er in den letzten drei Jahren (2019–2021) einen Gewinn von durchschnittlich knapp Fr. 48'000.-. Zusätzlich führt der Beschwerdeführer für andere Betriebe Dienstleistungen wie landwirtschaftliche Lohnarbeiten aus, womit er in den Jahren 2019–2021 einen Gewinn von durchschnittlich knapp Fr. … erzielte. Als weiteres finanzielles Standbein verfügt der Beschwerdeführer über einen Werkstattbetrieb, in welchem er Kleingeräte verkauft und Reparaturen durchführt. Mit der Werkstatt erzielte er in den Jahren 2019–2021 einen Gewinn von durchschnittlich knapp Fr. … 3. 3.1 Nach Art. 7 Abs. 1 BGBB gilt als landwirtschaftliches Gewerbe eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens eine Standardarbeitskraft (SAK) nötig ist. Diese Voraussetzungen sind kumulativ zu verstehen. Werden Grundstücke bzw. wird ein Betrieb als landwirtschaftliches Grundstück qualifiziert, hat dies zur Folge, dass die besonderen Schutzbestimmungen für landwirtschaftliche Gewerbe im Sinn von Art. 4 Abs. 1 BGBB für diese Grundstücke gelten. Ist allerdings ein landwirtschaftliches Gewerbe unabhängig von seiner Grösse wegen einer ungünstigen Betriebsstruktur nicht mehr erhaltungswürdig, finden nach Art. 8 lit. b BGBB nicht die besonderen Schutzbestimmungen im Sinn von Art. 4 Abs. 1 BGBB, sondern die Bestimmungen über die einzelnen landwirtschaftlichen Grundstücke Anwendung. Ist ein landwirtschaftliches Gewerbe nicht mehr erhaltungswürdig, stellt der entsprechende Landwirtschaftsbetrieb materiell kein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 BGBB mehr dar (Eduard Hofer, Kommentar BGBB, Art. 7 N. 13a Abs. 2). 3.2 Die Qualifikation einer Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen als ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 Abs. 1 BGBB setzt voraus, dass die infrage stehenden Grundstücke eine rechtliche Einheit bilden (Erfordernis der rechtlichen Einheit) und von einem gemeinsamen Zentrum aus (Erfordernis der räumlichen Einheit) einheitlich bewirtschaftet werden können (Erfordernis der funktionalen Einheit; vgl. BGr, 18. September 2019, 2C_719/2018, E. 2.2 mit Hinweisen). Die Gesamtheit von Grundstücken, Bauten und Anlagen muss geeignet und angemessen sein, als Grundlage für einen Landwirtschaftsbetrieb und damit auch als Lebenszentrum eines Bauern zu dienen, was der Fall ist, wenn sie die konstituierenden Elemente eines Landwirtschaftsbetriebs, nämlich Grundstücke sowie Wohn- und Ökonomiegebäude, aufweist (Hofer, Kommentar BGBB, Art. 7 N. 13 Abs. 2, N. 15a Abs. 1 und Abs. 3; BGE 135 II 313 in: Pra 99 [2010] Nr. 15, E. 5.2.1; Eduard Hofer, Der Begriff des landwirtschaftlichen Gewerbes im Wandel der Zeit, in: Paul Eitel/Alexandra Zeitel [Hrsg.], Equus und aequus – et cetera, Zürich 2019, S.49 ff., S. 78). Ob eine Gesamtheit von Grundstücken, Bauten und Anlagen als Grundlage für die landwirtschaftliche Produktion geeignet ist, ist nach objektiven Kriterien und damit unabhängig von der tatsächlichen Nutzung zu beurteilen (Hofer, Kommentar BGBB, Art. 7 N. 39 Abs. 1; vgl. auch BGE 135 II 313 in: Pra 99 [2010] Nr. 15, E. 5.2.1). Dem Betriebskonzept des Beschwerdeführers vom April 2019 kann entnommen werden, dass der Betrieb für die landwirtschaftlichen Maschinen einen Remisenflächenbedarf von rund 500 m 2 hat. Bisher konnte der Beschwerdeführer diesen Bedarf mit drei Gebäuden (Nr. 04, Nr. 05 sowie einem Zelt hinter Gebäude Nr. 05) auf zwei verschiedenen Grundstücken (Kat.-Nr. 06 und 07) abdecken. Da die Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 06, die Gemeinde C, den Pachtvertrag für dieses Grundstück gekündigt hat und der Beschwerdeführer mangels Baubewilligung zudem gehalten ist, das Bogenzelt hinter dem Gebäude Nr. 05 abzubrechen, verfügt der Betrieb gegenwärtig nur noch über eine Remisenfläche von 180 m 2, womit der Bedarf an Platz für die Maschinen nicht gedeckt ist, was bereits der Beschwerdegegner in seiner Verfügung vom 20. Juli 2020 feststellte und vom Beschwerdeführer nicht bestritten wird. Damit verfügt der Landwirtschaftsbetrieb des Beschwerdeführers aktuell nicht mehr über ausreichende Ökonomiegebäude. 3.3 Nach Art. 7 Abs. 4 lit. b BGBB ist bei der Prüfung, ob ein Betrieb ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 Abs. 1 BGBB darstellt, die Möglichkeit, fehlende betriebsnotwendige Gebäude zu erstellen oder vorhandene umzubauen, instand zu stellen oder zu ersetzen, mitzuberücksichtigen, wenn die entsprechenden Aufwendungen für den Betrieb tragbar sind (vgl. BGr, 4. November 2021, 2C_39/2021, E. 3.1). Art. 7 Abs. 4 lit. b BGBB stellt sicher, dass das bloss vorübergehende Fehlen der notwendigen Gebäude, beispielsweise nach einer Zerstörung der Gebäude durch einen Brand, einem landwirtschaftlichen Gewerbe seinen Charakter nicht nimmt (Bundesrat, Botschaft vom 19. Oktober 1988 zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht, BBl 1988 III 953ff., 983). Vorliegend geht es um den Ersatz eines Gebäudes, das dem Beschwerdeführer aufgrund der Kündigung eines Pachtvertrags künftig nicht mehr zur Verfügung steht. Diese Konstellation fällt in den Anwendungsbereich von Art. 7 Abs. 4 lit. b BGBB. Um den Mangel an Remisenfläche zu beheben, plant der Beschwerdeführer auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 den Bau eines neuen Ökonomiegebäudes, welches eine Remisenfläche von 326 m 2 aufweisen soll. Mit dem neuen Ökonomiegebäude, für das eine Investition von Fr. 350'000.- notwendig ist, würde der Beschwerdeführer unbestritten über die betriebsnotwendigen Gebäude verfügen. Fraglich und im Folgenden zu prüfen ist jedoch, ob die mit dem Neubau einer Remise als Ersatz für die verlorenen Remisenflächen verbundenen Aufwendungen für den Betrieb des Beschwerdeführers tragbar sind. 3.4 3.4.1 Der Beschwerdeführer beantragt bezüglich der Frage, ob der Bau eines neuen Ökonomiegebäudes für den Betrieb des Beschwerdeführers wirtschaftlich tragbar ist, seine eigene Parteibefragung, die Befragung eines Zeugen sowie die Erstellung eines Gutachtens. Da der rechtserhebliche Sachverhalt in diesem Zusammenhang erstellt ist, kann auf die Abnahme dieser Beweise verzichtet werden. 3.4.2 Die finanzielle Last des Neubaus ist für einen landwirtschaftlichen Betrieb tragbar, wenn der Betrieb nach der Investition weiterhin existenzfähig ist, ohne dass die Betreiberfamilie ihren Verbrauch unangemessen einschränkt. Zusätzlich muss das Einkommen für die notwendige Eigenkapitalbildung ausreichen, damit sich der Betrieb weiterentwickeln kann (Hofer, Kommentar BGBB, Art. 7 N. 117). 3.4.3 Die finanzielle Last des Neubaus muss nach dem Willen des Gesetzgebers für den landwirtschaftlichen Betrieb (und nicht die bewirtschaftende Person) tragbar sein, weshalb eine Einkommensberechnung durchzuführen ist, die von den Vermögens- und Familienverhältnissen des Betreibers bzw. der Betreiberin unabhängig ist. Bei der Prüfung nach Art. 7 Abs. 4 lit. b BGBB ist deshalb ausschliesslich das mit dem Landwirtschaftsbetrieb erzielte Einkommen zu berücksichtigen, da sich die Beurteilung ansonsten nicht mehr auf die effektive Leistungsfähigkeit eines Betriebs, sondern auf die subjektive Leistungsfähigkeit des Betreibers beziehen würde (BGr, 4. November 2021, 2C_39/2021, E. 5.2; vgl. Hofer, Kommentar BGBB, Art. 7 N. 113a und N. 118). Dem Gebot einer objektivierten Betrachtung steht es nicht entgegen, wenn die Vorinstanz das durch den Betrieb des Beschwerdeführers erzielte Einkommen nicht anhand von statistischen Durchschnittswerten, sondern anhand der effektiven Buchhaltungszahlen bestimmte, denn nur so ist eine auf den konkreten Einzelfall bezogene objektivierte Berechnung möglich. 3.4.4 Die im vorliegenden Verfahren zu klärende Frage der Gewerbeeigenschaft des Betriebs des Beschwerdeführers steht zwar (auch) im Zusammenhang mit einem Bauprojekt des Beschwerdeführers, mit welchem dieser auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 ein neues Ökonomiegebäude (bestehend aus einer Remise und einem Pensionspferdestall für 15 Pferde) erstellen möchte. Doch hat die Vorinstanz zu Recht darauf verzichtet, die möglichen Erträge der geplanten Pferdepension bei der Einkommensbestimmung zu berücksichtigen. Das Grundstück Kat.-Nr. 02 liegt nämlich in der Landwirtschaftszone, weshalb der Beschwerdeführer auf diesem Grundstück nur dann zonenkonform Bauten und Anlagen für Pferde errichten kann, wenn sein gegenwärtiger Landwirtschaftsbetrieb zuzüglich des Ersatzneubaus als bestehendes landwirtschaftliches Gewerbe nach Art. 7 BGBB zu qualifizieren ist (Art. 16a bis Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG, SR 700]; Art. 34b Abs. 1 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV, SR 700.1]). Daraus folgt, dass der Betrieb des Beschwerdeführers die Gewerbeeigenschaft bereits ohne Berücksichtigung der Pensionspferdehaltung erreichen muss, weshalb im Folgenden für die Einkommensberechnung auf das in der Vergangenheit mit genügenden Remisenflächen mit dem Landwirtschaftsbetrieb erwirtschaftete Einkommen abzustellen ist. 3.4.5 Der Beschwerdeführer erzielte mit seinem landwirtschaftlichen Betrieb in den Jahren 2019–2021 einen durchschnittlichen Gewinn von knapp Fr. 48'000.-. Davon ist der Dienstleistungsertrag, welchen der Beschwerdeführer unter anderem mit Arbeiten für Dritte, der Vermietung seiner Maschinen und dem Verkauf von Maschinen erzielte, in der Höhe von durchschnittlich rund Fr. 7'000.- abzuziehen, da dies ein nicht zu berücksichtigendes Nebeneinkommen darstellt. Gleichzeitig ist der Dienstleistungsaufwand, welcher durch fremdvergebene Arbeiten im Zusammenhang mit dem Spezialanbau sowie Arbeiten seines Lohnunternehmens entstand, in der Höhe von durchschnittlich rund Fr. 12'000.- hinzuzurechnen. Damit resultiert ein Betrag von durchschnittlich Fr. 53'000.- für das durch den landwirtschaftlichen Betrieb des Beschwerdeführers erzielte Einkommen. 3.4.6 Wie der mit dem Betrieb des Beschwerdeführers verbundene objektivierte Familienverbrauch im Detail zu berechnen ist, braucht vorliegend nicht geklärt zu werden. Entgegen dem Beschwerdeführer kann im Rahmen der objektivierten Betrachtung aber jedenfalls nicht auf den anteiligen Privatverbrauch des Beschwerdeführers abgestellt werden, was im Ergebnis zu einer Betreiberbetrachtung und einer Querfinanzierung durch vom konkreten Betrieb losgelöste Tätigkeiten führte. Vielmehr müsste die streitgegenständliche Investition neben einem unter Berücksichtigung der Betriebsgrösse angemessenen Privatverbrauch getragen werden können. Angesichts des mit dem landwirtschaftlichen Betrieb erzielbaren jährlichen Einkommens von durchschnittlich Fr. 53'000.- ist der Betrieb des Beschwerdeführers unter Berücksichtigung eines angemessenen Privatverbrauchs offenkundig nicht in der Lage, eine Investition von rund Fr. 350'000.- für eine neue Remise zu tragen. Der Beschwerdeführer brachte im Verlauf des Verfahrens denn auch wiederholt vor, dass er nur 20 % seiner Jahresarbeitszeit auf dem eigenen Landwirtschaftsbetrieb einsetze, was ebenfalls zeigt, dass das mit der Landwirtschaft im engeren Sinn erzielte Einkommen nicht ausreicht, um den landwirtschaftlichen Betrieb längerfristig weiterentwickeln zu können. Damit erweist sich der vom Beschwerdeführer geplante Neubau einer Ersatzremise für seinen Betrieb nicht als tragbar. 3.4.7 Folglich kann das geplante Ökonomiegebäude bei der Gewerbebeurteilung nicht mitberücksichtigt werden und verfügt der Landwirtschaftsbetrieb des Beschwerdeführers nicht über die erforderliche Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, um als landwirtschaftliches Gewerbe qualifiziert werden zu können. 3.5 Aufgrund der kumulativen Natur von Art. 7 Abs. 1 BGBB braucht nicht mehr geprüft zu werden, ob für die Bewirtschaftung des Landwirtschaftsbetriebs des Beschwerdeführers eine Standardarbeitskraft nötig ist. Damit kann offenbleiben, ob der Spezialanbau des Beschwerdeführers bei der Berechnung der Standardarbeitskraft zu berücksichtigen wäre. Es kann darauf verzichtet werden, den Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang zu befragen. Der entsprechende Beweisantrag des Beschwerdeführers ist abzuweisen. 3.6 Der Landwirtschaftsbetrieb des Beschwerdeführers stellt nach dem Gesagten kein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 Abs. 1 BGBB dar. Damit kann offenbleiben, ob der Landwirtschaftsbetrieb des Beschwerdeführers erhaltungswürdig im Sinn von Art. 8 lit. b BGBB ist. 4. Die Beschwerde ist abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen und steht diesem keine Parteientschädigung zu (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 1 Satz 2 VRG, § 17 Abs. 2 VRG). Demgemäss erkennt die Kammer : 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 120.-- Zustellkosten, Fr. 3'120.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten sind dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. 4. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen. 5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (SR 173.110) erhoben werden. Sie ist binnen 30 Tagen ab Zustellung einzureichen beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14. 6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) den Regierungsrat; c) das Bundesamt für Justiz. Abweichende Meinung des Gerichtsschreibers: (§ 71 VRG in Verbindung mit § 124 des Gesetzes über die Gerichts- und Behördenorganisation im Zivil- und Strafprozess vom 10. Mai 2010) Der Beschwerdeführer ersucht im Zusammenhang mit einem unter anderem auf Art. 16a bis Abs. 1 RPG abgestützten Bauprojekt (Ökonomiegebäude inkl. Pferdestall) um die Feststellung, dass sein Betrieb ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 BGBB darstellt. Nach Art. 16a bis Abs. 1 RPG können Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone, die zur Haltung von Pferden nötig sind, nur auf einem bestehenden landwirtschaftlichen Gewerbe bewilligt werden. Dieser Umstand ist hier wesentlich, da es in der bundesgerichtlichen Rechtsprechung anerkannt ist, dass dem Begriff "landwirtschaftliches Gewerbe" in sehr unterschiedlichen Konstellationen rechtliche Bedeutung zukommt und sein Sinn deshalb im Einzelnen im entsprechenden Sachzusammenhang zu ermitteln ist (BGE 129 III 693 E. 5.2). Art. 7 Abs. 4 lit. b BGBB hilft im privatrechtlichen Anwendungsbereich des BGBB das bäuerliche Grundeigentum zu fördern und Familienbetriebe als Grundlage der Landwirtschaft zu erhalten (vgl. Art. 1 Abs. 1 lit. a BGBB; Hofer, Kommentar BGBB, Art. 7 N. 23 in Verbindung mit N. 111). Die Bestimmung bezweckt folglich eine Ausweitung des Anwendungsbereichs von Art. 7 Abs. 1 BGBB (vgl. E. 3.3). Dies ist jedoch mit dem durch den Gesetzgeber beim Erlass von Art. 16a bis Abs. 1 RPG verfolgten Ziel nicht zu vereinbaren. Art. 16a bis Abs. 1 RPG birgt die Gefahr in sich, dass Nichtlandwirte Landwirtschaftsbetriebe gründen, um beispielsweise Reitställe in der Landwirtschaftszone zu errichten. Dieser Gefahr wollte der Gesetzgeber begegnen, indem er ausdrücklich festsetzte, dass nur bestehende landwirtschaftliche Gewerbe im Sinn von Art. 7 BGBB in den Genuss der in Art. 16a bis Abs. 1 RPG vorgesehenen Möglichkeiten kommen sollen (BBl 2012 6589 ff., 6595; AB 2012 N 1379 f. [Voten Rösti und Jans], S 1233 [Voten Diener und Luginbühl]). Eine Auslegung von Art. 7 BGBB in Verbindung mit Art. 16a bis Abs. 1 RPG unter Berücksichtigung sämtlicher Auslegungselemente (vgl. dazu BGE 148 II 313 E. 4.1) ergibt folglich, dass Art. 7 Abs. 4 lit. b BGBB hier nicht zur Anwendung gelangt. Damit hat der Beschwerdegegner von Anfang an zu Recht darauf verzichtet, das geplante Ökonomiegebäude des Beschwerdeführers im Rahmen der Gewerbebeurteilung nach Art. 7 BGBB zu berücksichtigen. Für richtiges Protokoll, Der Gerichtsschreiber: Christoph Raess

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 4. Abteilung Verwaltungsgericht

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich

des Kantons Zürich 4. Abteilung

4. Abteilung VB.2022.00299

Urteil

Urteil der 4. Kammer

der 4. Kammer vom 11. Mai 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Tamara Nüssle (Vorsitz), Verwaltungsrichter Reto Häggi Furrer, Verwaltungsrichter Martin Bertschi, Gerichtsschreiber Christoph Raess.

(Vorsitz) In Sachen

A, vertreten durch RA B,

A, vertreten durch RA B, Beschwerdeführer,

Beschwerdeführer, gegen

Amt für Landschaft und Natur,

Amt für Landschaft und Natur, Abteilung Landwirtschaft,

Abteilung Landwirtschaft, Beschwerdegegner,

Beschwerdegegner, betreffend Feststellung landwirtschaftliches Gewerbe,

betreffend Feststellung landwirtschaftliches Gewerbe hat sich ergeben:

hat sich ergeben: I.

A. A ist Eigentümer des in der Landwirtschaftszone liegenden Grundstücks Kat.-Nr. 01 in C. Er hat sich mit der Stadt C auf einen Landabtausch dieses Grundstücks mit einer Teilfläche des sich im Eigentum der Stadt C befindenden, ebenfalls in der Landwirtschaftszone liegenden Grundstücks Kat.-Nr. 02 geeinigt, um auf letzterem ein neues Ökonomiegebäude für seinen Betrieb bauen zu können.

B. 2016 reichte A ein Baugesuch für eine Remise auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 ein, worauf die Baudirektion ihm am 18. Mai 2016 mitteilte, seinem Gesuch könne nicht entsprochen werden, weil es sich bei seinem Betrieb nicht um ein landwirtschaftliches Gewerbe handle und die Remise überdimensioniert sei.

C. Am 23. Februar 2018 und 7. Juni 2019 ersuchte A um Erteilung einer Baubewilligung für den Bau eines neuen Ökonomiegebäudes mit Pferdestall auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02. Am 23. Oktober 2019 teilte ihm die Baudirektion mit, für sein Bauvorhaben könne ihm keine Bewilligung in Aussicht gestellt werden, da es sich bei seinem Betrieb nicht um ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB, SR 211.412.11) handle.

D. Am 14. Februar 2020 ersuchte A beim Amt für Landschaft und Natur um Feststellung und Verfügung, dass es sich bei seinem Landwirtschaftsbetrieb Nr. 03 um ein Gewerbe nach Art. 7 BGBB handle. Dieses Gesuch wies das Amt für Landwirtschaft am 20. Juli 2020 ab.

II.

Der Regierungsrat wies einen dagegen erhobenen Rekurs mit Beschluss vom 6. April 2022 ab (Dispositiv-Ziff. I), auferlegte A die Rekurskosten (Dispositiv-Ziff. II) und sprach ihm keine Parteientschädigung zu (Dispositiv-Ziff. III).

III.

Am 19. Mai 2022 gelangte A an das Verwaltungsgericht und beantragte, unter Entschädigungsfolge sei der Beschluss des Regierungsrats vom 6. April 2022 aufzuheben und es sei festzustellen, dass die Grundstücke des Beschwerdeführers, unter Einbezug der für längere Dauer zugepachteten Grundstücke, ein landwirtschaftliches Gewerbe gemäss Art. 7 BGBB bilden. Eventualiter sei das Verfahren mit verbindlichen Weisungen zu neuem Entscheid an eine Vorinstanz zurückzuweisen.

Die Baudirektion beantragte am 20. Juni 2022 für den Regierungsrat die Abweisung der Beschwerde. Selbiges beantragte am 21. Juni 2022 das Amt für Landschaft und Natur. Mit Replik vom 24. August 2022 hielt A an seinen Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

Die Kammer erwägt: 1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist für die Beurteilung von Beschwerden gegen Rekursentscheide des Regierungsrats über Anordnungen des Amts für Landschaft und Natur auf dem Gebiet des bäuerlichen Bodenrechts zuständig ( §§ 41 ff. des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG, LS 175.2]).

§§ 41 ff. des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG, LS 175.2]). 1.2 Zur Beschwerde ist berechtigt, wer durch die Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat (§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG). Dabei setzen Feststellungbegehren ein spezifisches schutzwürdiges Interesse voraus. Ein solches ist grundsätzlich gegeben, wenn der Bestand, Nichtbestand oder Umfang öffentlich-rechtlicher Rechte und Pflichten unklar ist. Nach der Rechtsprechung können im Bereich des bäuerlichen Bodenrechts neben den in Art. 84 BGBB erwähnten Angelegenheiten insbesondere auch die Begriffsbestimmungen von Art. 6–10 BGBB zum Gegenstand einer Feststellungsverfügung gemacht werden ( BGr, 18. September 2019, 2C_719/2018, E. 1 mit Hinweis auf BGE 129 III 186 E. 2.1). An einer Feststellung hinsichtlich der allgemeinen Begriffe des BGBB kann beispielsweise im Zusammenhang mit einem anderen verwaltungsrechtlichen Verfahren ein schutzwürdiges Interesse bestehen (vgl. Margret Herrenschwand/Beat Stalder in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2. A., Brugg 2011 [Kommentar BGBB], Art. 84 N. 6 Abs. 2). Im Bereich des bäuerlichen Bodenrechts ist das Feststellungsbegehren nicht subsidiär zu einem Leistungs- oder Gestaltungsbegehren (BGE 129 III 503 E. 3.6; BGr, 23. Mai 2016, 2C_931/2014, E. 1.3).

BGr, 18. September 2019, 2C_719/2018, E. 1 mit Hinweis auf BGE 129 III 186 E. 2.1). An einer Feststellung hinsichtlich der allgemeinen Begriffe des BGBB kann beispielsweise im Zusammenhang mit einem anderen verwaltungsrechtlichen Verfahren ein schutzwürdiges Interesse bestehen (vgl. Margret Herrenschwand/Beat Stalder Der Beschwerdeführer ersuchte im Zusammenhang mit einem Baubewilligungsverfahren für den Bau eines neuen Ökonomiegebäudes und der damit verbundenen Umsetzung neuer Betriebskonzepte um die Feststellung, dass sein Betrieb ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 Abs. 1 BGBB darstellt. Für die Umsetzung dieser Betriebskonzepte sowie für das Baubewilligungsverfahren ist es massgebend, dass der Betrieb des Beschwerdeführers als landwirtschaftliches Gewerbe qualifiziert wird. Folglich verfügt der Beschwerdeführer über ein schutzwürdiges Feststellungsinteresse für das vorliegende Verfahren. Da auch die weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

Da auch die weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. 2.

Die aktuelle Struktur des Betriebs des Beschwerdeführers präsentiert sich wie folgt: Der Betrieb des Beschwerdeführers umfasst eine Fläche von rund 20 ha für Ackerbau. Sodann baut der Beschwerdeführer auf einer Fläche von rund 2 ha … zur Produktion von … und damit eine Spezialkultur an. Mit seiner bodenabhängigen Tätigkeit erzielte er in den letzten drei Jahren (2019–2021) einen Gewinn von durchschnittlich knapp Fr. 48'000.-. Zusätzlich führt der Beschwerdeführer für andere Betriebe Dienstleistungen wie landwirtschaftliche Lohnarbeiten aus, womit er in den Jahren 2019–2021 einen Gewinn von durchschnittlich knapp Fr. … erzielte. Als weiteres finanzielles Standbein verfügt der Beschwerdeführer über einen Werkstattbetrieb, in welchem er Kleingeräte verkauft und Reparaturen durchführt. Mit der Werkstatt erzielte er in den Jahren 2019–2021 einen Gewinn von durchschnittlich knapp Fr. …

3.

3.1 Nach Art. 7 Abs. 1 BGBB gilt als landwirtschaftliches Gewerbe eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens eine Standardarbeitskraft (SAK) nötig ist. Diese Voraussetzungen sind kumulativ zu verstehen. Werden Grundstücke bzw. wird ein Betrieb als landwirtschaftliches Grundstück qualifiziert, hat dies zur Folge, dass die besonderen Schutzbestimmungen für landwirtschaftliche Gewerbe im Sinn von Art. 4 Abs. 1 BGBB für diese Grundstücke gelten.

Ist allerdings ein landwirtschaftliches Gewerbe unabhängig von seiner Grösse wegen einer ungünstigen Betriebsstruktur nicht mehr erhaltungswürdig, finden nach Art. 8 lit. b BGBB nicht die besonderen Schutzbestimmungen im Sinn von Art. 4 Abs. 1 BGBB, sondern die Bestimmungen über die einzelnen landwirtschaftlichen Grundstücke Anwendung. Ist ein landwirtschaftliches Gewerbe nicht mehr erhaltungswürdig, stellt der entsprechende Landwirtschaftsbetrieb materiell kein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 BGBB mehr dar (Eduard Hofer, Kommentar BGBB, Art. 7 N. 13a Abs. 2).

3.2 Die Qualifikation einer Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen als ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 Abs. 1 BGBB setzt voraus, dass die infrage stehenden Grundstücke eine rechtliche Einheit bilden (Erfordernis der rechtlichen Einheit) und von einem gemeinsamen Zentrum aus (Erfordernis der räumlichen Einheit) einheitlich bewirtschaftet werden können (Erfordernis der funktionalen Einheit; vgl. BGr, 18. September 2019, 2C_719/2018, E. 2.2 mit Hinweisen). Die Gesamtheit von Grundstücken, Bauten und Anlagen muss geeignet und angemessen sein, als Grundlage für einen Landwirtschaftsbetrieb und damit auch als Lebenszentrum eines Bauern zu dienen, was der Fall ist, wenn sie die konstituierenden Elemente eines Landwirtschaftsbetriebs, nämlich Grundstücke sowie Wohn- und Ökonomiegebäude, aufweist (Hofer, Kommentar BGBB, Art. 7 N. 13 Abs. 2, N. 15a Abs. 1 und Abs. 3; BGE 135 II 313 in: Pra 99 [2010] Nr. 15, E. 5.2.1; Eduard Hofer, Der Begriff des landwirtschaftlichen Gewerbes im Wandel der Zeit, in: Paul Eitel/Alexandra Zeitel [Hrsg.], Equus und aequus – et cetera, Zürich 2019, S.49 ff., S. 78). Ob eine Gesamtheit von Grundstücken, Bauten und Anlagen als Grundlage für die landwirtschaftliche Produktion geeignet ist, ist nach objektiven Kriterien und damit unabhängig von der tatsächlichen Nutzung zu beurteilen (Hofer, Kommentar BGBB, Art. 7 N. 39 Abs. 1; vgl. auch BGE 135 II 313 in: Pra 99 [2010] Nr. 15, E. 5.2.1).

Dem Betriebskonzept des Beschwerdeführers vom April 2019 kann entnommen werden, dass der Betrieb für die landwirtschaftlichen Maschinen einen Remisenflächenbedarf von rund 500 m 2 hat. Bisher konnte der Beschwerdeführer diesen Bedarf mit drei Gebäuden (Nr. 04, Nr. 05 sowie einem Zelt hinter Gebäude Nr. 05) auf zwei verschiedenen Grundstücken (Kat.-Nr. 06 und 07) abdecken. Da die Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 06, die Gemeinde C, den Pachtvertrag für dieses Grundstück gekündigt hat und der Beschwerdeführer mangels Baubewilligung zudem gehalten ist, das Bogenzelt hinter dem Gebäude Nr. 05 abzubrechen, verfügt der Betrieb gegenwärtig nur noch über eine Remisenfläche von 180 m 2, womit der Bedarf an Platz für die Maschinen nicht gedeckt ist, was bereits der Beschwerdegegner in seiner Verfügung vom 20. Juli 2020 feststellte und vom Beschwerdeführer nicht bestritten wird. Damit verfügt der Landwirtschaftsbetrieb des Beschwerdeführers aktuell nicht mehr über ausreichende Ökonomiegebäude.

3.3 Nach Art. 7 Abs. 4 lit. b BGBB ist bei der Prüfung, ob ein Betrieb ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 Abs. 1 BGBB darstellt, die Möglichkeit, fehlende betriebsnotwendige Gebäude zu erstellen oder vorhandene umzubauen, instand zu stellen oder zu ersetzen, mitzuberücksichtigen, wenn die entsprechenden Aufwendungen für den Betrieb tragbar sind (vgl. BGr, 4. November 2021, 2C_39/2021, E. 3.1). Art. 7 Abs. 4 lit. b BGBB stellt sicher, dass das bloss vorübergehende Fehlen der notwendigen Gebäude, beispielsweise nach einer Zerstörung der Gebäude durch einen Brand, einem landwirtschaftlichen Gewerbe seinen Charakter nicht nimmt (Bundesrat, Botschaft vom 19. Oktober 1988 zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht, BBl 1988 III 953ff., 983). Vorliegend geht es um den Ersatz eines Gebäudes, das dem Beschwerdeführer aufgrund der Kündigung eines Pachtvertrags künftig nicht mehr zur Verfügung steht. Diese Konstellation fällt in den Anwendungsbereich von Art. 7 Abs. 4 lit. b BGBB.

Um den Mangel an Remisenfläche zu beheben, plant der Beschwerdeführer auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 den Bau eines neuen Ökonomiegebäudes, welches eine Remisenfläche von 326 m 2 aufweisen soll. Mit dem neuen Ökonomiegebäude, für das eine Investition von Fr. 350'000.- notwendig ist, würde der Beschwerdeführer unbestritten über die betriebsnotwendigen Gebäude verfügen. Fraglich und im Folgenden zu prüfen ist jedoch, ob die mit dem Neubau einer Remise als Ersatz für die verlorenen Remisenflächen verbundenen Aufwendungen für den Betrieb des Beschwerdeführers tragbar sind.

3.4

3.4.1 Der Beschwerdeführer beantragt bezüglich der Frage, ob der Bau eines neuen Ökonomiegebäudes für den Betrieb des Beschwerdeführers wirtschaftlich tragbar ist, seine eigene Parteibefragung, die Befragung eines Zeugen sowie die Erstellung eines Gutachtens. Da der rechtserhebliche Sachverhalt in diesem Zusammenhang erstellt ist, kann auf die Abnahme dieser Beweise verzichtet werden.

3.4.2 Die finanzielle Last des Neubaus ist für einen landwirtschaftlichen Betrieb tragbar, wenn der Betrieb nach der Investition weiterhin existenzfähig ist, ohne dass die Betreiberfamilie ihren Verbrauch unangemessen einschränkt. Zusätzlich muss das Einkommen für die notwendige Eigenkapitalbildung ausreichen, damit sich der Betrieb weiterentwickeln kann (Hofer, Kommentar BGBB, Art. 7 N. 117).

3.4.3 Die finanzielle Last des Neubaus muss nach dem Willen des Gesetzgebers für den landwirtschaftlichen Betrieb (und nicht die bewirtschaftende Person) tragbar sein, weshalb eine Einkommensberechnung durchzuführen ist, die von den Vermögens- und Familienverhältnissen des Betreibers bzw. der Betreiberin unabhängig ist. Bei der Prüfung nach Art. 7 Abs. 4 lit. b BGBB ist deshalb ausschliesslich das mit dem Landwirtschaftsbetrieb erzielte Einkommen zu berücksichtigen, da sich die Beurteilung ansonsten nicht mehr auf die effektive Leistungsfähigkeit eines Betriebs, sondern auf die subjektive Leistungsfähigkeit des Betreibers beziehen würde (BGr, 4. November 2021, 2C_39/2021, E. 5.2; vgl. Hofer, Kommentar BGBB, Art. 7 N. 113a und N. 118). Dem Gebot einer objektivierten Betrachtung steht es nicht entgegen, wenn die Vorinstanz das durch den Betrieb des Beschwerdeführers erzielte Einkommen nicht anhand von statistischen Durchschnittswerten, sondern anhand der effektiven Buchhaltungszahlen bestimmte, denn nur so ist eine auf den konkreten Einzelfall bezogene objektivierte Berechnung möglich.

3.4.4 Die im vorliegenden Verfahren zu klärende Frage der Gewerbeeigenschaft des Betriebs des Beschwerdeführers steht zwar (auch) im Zusammenhang mit einem Bauprojekt des Beschwerdeführers, mit welchem dieser auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 ein neues Ökonomiegebäude (bestehend aus einer Remise und einem Pensionspferdestall für 15 Pferde) erstellen möchte. Doch hat die Vorinstanz zu Recht darauf verzichtet, die möglichen Erträge der geplanten Pferdepension bei der Einkommensbestimmung zu berücksichtigen. Das Grundstück Kat.-Nr. 02 liegt nämlich in der Landwirtschaftszone, weshalb der Beschwerdeführer auf diesem Grundstück nur dann zonenkonform Bauten und Anlagen für Pferde errichten kann, wenn sein gegenwärtiger Landwirtschaftsbetrieb zuzüglich des Ersatzneubaus als bestehendes landwirtschaftliches Gewerbe nach Art. 7 BGBB zu qualifizieren ist (Art. 16a bis Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG, SR 700]; Art. 34b Abs. 1 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV, SR 700.1]). Daraus folgt, dass der Betrieb des Beschwerdeführers die Gewerbeeigenschaft bereits ohne Berücksichtigung der Pensionspferdehaltung erreichen muss, weshalb im Folgenden für die Einkommensberechnung auf das in der Vergangenheit mit genügenden Remisenflächen mit dem Landwirtschaftsbetrieb erwirtschaftete Einkommen abzustellen ist.

3.4.5 Der Beschwerdeführer erzielte mit seinem landwirtschaftlichen Betrieb in den Jahren 2019–2021 einen durchschnittlichen Gewinn von knapp Fr. 48'000.-. Davon ist der Dienstleistungsertrag, welchen der Beschwerdeführer unter anderem mit Arbeiten für Dritte, der Vermietung seiner Maschinen und dem Verkauf von Maschinen erzielte, in der Höhe von durchschnittlich rund Fr. 7'000.- abzuziehen, da dies ein nicht zu berücksichtigendes Nebeneinkommen darstellt. Gleichzeitig ist der Dienstleistungsaufwand, welcher durch fremdvergebene Arbeiten im Zusammenhang mit dem Spezialanbau sowie Arbeiten seines Lohnunternehmens entstand, in der Höhe von durchschnittlich rund Fr. 12'000.- hinzuzurechnen. Damit resultiert ein Betrag von durchschnittlich Fr. 53'000.- für das durch den landwirtschaftlichen Betrieb des Beschwerdeführers erzielte Einkommen.

3.4.6 Wie der mit dem Betrieb des Beschwerdeführers verbundene objektivierte Familienverbrauch im Detail zu berechnen ist, braucht vorliegend nicht geklärt zu werden. Entgegen dem Beschwerdeführer kann im Rahmen der objektivierten Betrachtung aber jedenfalls nicht auf den anteiligen Privatverbrauch des Beschwerdeführers abgestellt werden, was im Ergebnis zu einer Betreiberbetrachtung und einer Querfinanzierung durch vom konkreten Betrieb losgelöste Tätigkeiten führte. Vielmehr müsste die streitgegenständliche Investition neben einem unter Berücksichtigung der Betriebsgrösse angemessenen Privatverbrauch getragen werden können. Angesichts des mit dem landwirtschaftlichen Betrieb erzielbaren jährlichen Einkommens von durchschnittlich Fr. 53'000.- ist der Betrieb des Beschwerdeführers unter Berücksichtigung eines angemessenen Privatverbrauchs offenkundig nicht in der Lage, eine Investition von rund Fr. 350'000.- für eine neue Remise zu tragen. Der Beschwerdeführer brachte im Verlauf des Verfahrens denn auch wiederholt vor, dass er nur 20 % seiner Jahresarbeitszeit auf dem eigenen Landwirtschaftsbetrieb einsetze, was ebenfalls zeigt, dass das mit der Landwirtschaft im engeren Sinn erzielte Einkommen nicht ausreicht, um den landwirtschaftlichen Betrieb längerfristig weiterentwickeln zu können. Damit erweist sich der vom Beschwerdeführer geplante Neubau einer Ersatzremise für seinen Betrieb nicht als tragbar.

3.4.7 Folglich kann das geplante Ökonomiegebäude bei der Gewerbebeurteilung nicht mitberücksichtigt werden und verfügt der Landwirtschaftsbetrieb des Beschwerdeführers nicht über die erforderliche Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, um als landwirtschaftliches Gewerbe qualifiziert werden zu können.

3.5 Aufgrund der kumulativen Natur von Art. 7 Abs. 1 BGBB braucht nicht mehr geprüft zu werden, ob für die Bewirtschaftung des Landwirtschaftsbetriebs des Beschwerdeführers eine Standardarbeitskraft nötig ist. Damit kann offenbleiben, ob der Spezialanbau des Beschwerdeführers bei der Berechnung der Standardarbeitskraft zu berücksichtigen wäre. Es kann darauf verzichtet werden, den Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang zu befragen. Der entsprechende Beweisantrag des Beschwerdeführers ist abzuweisen.

3.6 Der Landwirtschaftsbetrieb des Beschwerdeführers stellt nach dem Gesagten kein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 Abs. 1 BGBB dar. Damit kann offenbleiben, ob der Landwirtschaftsbetrieb des Beschwerdeführers erhaltungswürdig im Sinn von Art. 8 lit. b BGBB ist.

4.

Die Beschwerde ist abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen und steht diesem keine Parteientschädigung zu (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 1 Satz 2 VRG, § 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer :

Demgemäss erkennt die Kammer : die Kammer 1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 120.-- Zustellkosten, Fr. 3'120.-- Total der Kosten.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 120.-- Zustellkosten, Fr. 3'120.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten sind dem Beschwerdeführer aufzuerlegen.

3. Die Gerichtskosten sind dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. 4. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

4. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen. 5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (SR 173.110) erhoben werden. Sie ist binnen 30 Tagen ab Zustellung einzureichen beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14.

5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (SR 173.110) erhoben werden. Sie ist binnen 30 Tagen ab Zustellung einzureichen beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (SR 173.110) erhoben werden. Sie ist binnen 30 Tagen ab Zustellung einzureichen beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14. 6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) den Regierungsrat;

6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) den Regierungsrat; c) das Bundesamt für Justiz. c) das Bundesamt für Justiz. Abweichende Meinung des Gerichtsschreibers:

(§ 71 VRG in Verbindung mit § 124 des Gesetzes über die Gerichts- und Behördenorganisation im Zivil- und Strafprozess vom 10. Mai 2010)

Der Beschwerdeführer ersucht im Zusammenhang mit einem unter anderem auf Art. 16a bis Abs. 1 RPG abgestützten Bauprojekt (Ökonomiegebäude inkl. Pferdestall) um die Feststellung, dass sein Betrieb ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 BGBB darstellt. Nach Art. 16a bis Abs. 1 RPG können Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone, die zur Haltung von Pferden nötig sind, nur auf einem bestehenden landwirtschaftlichen Gewerbe bewilligt werden. Dieser Umstand ist hier wesentlich, da es in der bundesgerichtlichen Rechtsprechung anerkannt ist, dass dem Begriff "landwirtschaftliches Gewerbe" in sehr unterschiedlichen Konstellationen rechtliche Bedeutung zukommt und sein Sinn deshalb im Einzelnen im entsprechenden Sachzusammenhang zu ermitteln ist (BGE 129 III 693 E. 5.2).

Art. 7 Abs. 4 lit. b BGBB hilft im privatrechtlichen Anwendungsbereich des BGBB das bäuerliche Grundeigentum zu fördern und Familienbetriebe als Grundlage der Landwirtschaft zu erhalten (vgl. Art. 1 Abs. 1 lit. a BGBB; Hofer, Kommentar BGBB, Art. 7 N. 23 in Verbindung mit N. 111). Die Bestimmung bezweckt folglich eine Ausweitung des Anwendungsbereichs von Art. 7 Abs. 1 BGBB (vgl. E. 3.3). Dies ist jedoch mit dem durch den Gesetzgeber beim Erlass von Art. 16a bis Abs. 1 RPG verfolgten Ziel nicht zu vereinbaren. Art. 16a bis Abs. 1 RPG birgt die Gefahr in sich, dass Nichtlandwirte Landwirtschaftsbetriebe gründen, um beispielsweise Reitställe in der Landwirtschaftszone zu errichten. Dieser Gefahr wollte der Gesetzgeber begegnen, indem er ausdrücklich festsetzte, dass nur bestehende landwirtschaftliche Gewerbe im Sinn von Art. 7 BGBB in den Genuss der in Art. 16a bis Abs. 1 RPG vorgesehenen Möglichkeiten kommen sollen (BBl 2012 6589 ff., 6595; AB 2012 N 1379 f. [Voten Rösti und Jans], S 1233 [Voten Diener und Luginbühl]). Eine Auslegung von Art. 7 BGBB in Verbindung mit Art. 16a bis Abs. 1 RPG unter Berücksichtigung sämtlicher Auslegungselemente (vgl. dazu BGE 148 II 313 E. 4.1) ergibt folglich, dass Art. 7 Abs. 4 lit. b BGBB hier nicht zur Anwendung gelangt. Damit hat der Beschwerdegegner von Anfang an zu Recht darauf verzichtet, das geplante Ökonomiegebäude des Beschwerdeführers im Rahmen der Gewerbebeurteilung nach Art. 7 BGBB zu berücksichtigen.

Für richtiges Protokoll, Der Gerichtsschreiber:

Für richtiges Protokoll, Der Gerichtsschreiber: Christoph Raess

Christoph Raess