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Verhältnisse im Untermietvertrag
Will ein Mieter seine Wohnung ganz oder teilweise an jemanden untervermieten, fällt ihm die Rolle eines Vermieters zu. Dabei verfügt er auch über die entsprechenden Rechte und Pflichten.
Der Mieter einer Wohnung kann seine Mietwohnung ganz oder auch einzelne Zimmer untervermieten. Da es sich auch in diesem Fall um einen Mietvertrag handelt, treten sämtliche mietrechtliche Schutzvorschriften in Kraft. Bezahlt der Hauptmieter seinen Mietzins, darf er die Wohnung auch benutzen. Der Untermieter hat dann dieselben Rechte und Pflichten wie der Hauptmieter. Er darf die Mietsache benützen und entrichtet dafür dem Hauptmieter einen Mietzins. Stets bleibt aber der Hauptmieter dem Vermieter gegenüber haftbar.
Rechte und Pflichten
Der Hauptmieter muss zudem dafür sorgen, dass der Untermieter sich an die Bestimmungen im Hauptmietvertrag sowie in der Hausordnung hält. Entsteht durch ihn ein Schaden, haftet der Hauptmieter. In solchen Fällen kann sich der Vermieter aber auch direkt an den Untermieter wenden und ihn dazu auffordern, die Regeln zu befolgen.
Dem Hauptmieter fällt ausserdem die Aufgabe zu, vom Untermieter gerügte mittlere bis schwere Mängel durch den Vermieter beheben zu lassen. Er muss dem Untermieter zudem Mietzinssenkungen weitergeben und ihm Erhöhungen formgerecht mitteilen.
Formen der Untermiete
Meistens wohnen Hauptmieter und Untermieter gemeinsam in der Wohnung, wobei der Letztere über ein Zimmer zum alleinigen Gebrauch verfügt. Die gemeinschaftlichen Teile wie Bad und Küche dürfen von keiner Partei ausschliesslich in Beschlag genommen werden; sie verfügen beide über ein Benutzungsrecht an der Wohnung. Am oben beschriebenen Verhältnis verändert sich sonst nichts.
Reist der Mieter für ein Jahr ins Ausland und möchte danach wieder in seine Wohnung zurück, kann er für diese Zeit die ganze Wohnung untervermieten. Währenddessen verfügt er zwar über ein Zutrittsrecht, nicht aber über ein Benutzungsrecht – er darf also nicht einfach ein- und ausgehen, wie er möchte. Denn gegen die Entrichtung des gesamten Mietzinses überlässt der Hauptmieter dem Untermieter die Wohnung zum alleinigen Gebrauch.
Der dritte denkbare Fall kommt hingegen weniger oft vor: Der Untermieter hat nur ein Zimmer gemietet und verfügt über ein Mitbenutzungsrecht an Küche, Bad und Wohnzimmer, wohnt aber alleine in der Wohnung. Der Hauptmieter hat dabei nach wie vor ein Benutzungsrecht, insofern er noch Miete bezahlt. Bringt der Untermieter den Mietzins alleine auf, kann der Hauptmieter die Wohnung nicht mehr für sich beanspruchen.