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Un impôt sur le bénéfice de la vente d'un bien immobilier
Chaque fois qu'un bien immobilier, y compris un terrain, est vendu avec un bénéfice, l'impôt sur les gains immobiliers est dû. Bien entendu, cela ne se produit que si le prix de vente est supérieur aux coûts d'investissement, c'est-à-dire si l'on réalise une plus-value sur la vente.
A savoir : les coûts d’investissement sont la somme du prix d’achat initial et du prix des dépenses ayant augmenté la valeur du bien et ayant été supportés par l’acheteur lui-même lorsque le bien lui appartenait.
En outre, les frais d'achat et de vente peuvent être déduits du bénéfice. Il s'agit notamment des frais d'agence, des frais de notaire, etc.
Le barème fiscal proportionnel et le barème fiscal progressif
Selon les cantons, le barème d’imposition diffère et peut être soit proportionnel, soit progressif.
Dans les cantons d’Appenzell Rhodes-Extérieures, Argovie, Bâle-Ville, Fribourg, Genève, Nidwald, Uri, Obwald, Tessin, Thurgovie et Vaud les gains immobiliers sont imposés de manière proportionnelle. Cela signifie donc que chaque gain, indépendamment de son montant, est imposé au même taux. Dans un même temps, la durée de possession est prise en compte et donne lieu à un taux d’imposition dégressif dans certains cantons entrainant un supplément ou une réduction.
Dans les cantons d'Appenzell Rhodes-Intérieures, Bâle-Campagne, Berne, Glaris, Grisons, Jura, Lucerne, Neuchâtel, St-Gall, Schaffhouse, Schwyz, Soleure, Valais, Zoug et Zurich, les gains immobiliers sont imposés de manière progressive, c'est-à-dire que l'imposition varie en fonction du montant du gain. Dans ce mode de calcul, un supplément peut être perçu si la durée de détention est courte alors qu’une réduction est généralement accordée si les gains sont obtenus après une longue période de possession.
Vous trouverez des détails sur l'impôt Suisse sur les gains immobiliers dans les articles spécifiques à chaque canton :
Bien conseillé, réalisez des économies considérables
En tenant compte de quelques points importants, vous pourrez économiser une somme notable sur l’impôt sur les gains immobiliers.
Pour cela, il est important de tenir compte du moment de la vente. En effet, dans les cantons où la durée de possession rentre en ligne de compte dans le calcul de l’impôt, il est possible d’économiser quelques milliers de francs en repoussant la date de vente. Par exemple, il est préférable de vendre le bien après exactement 12 ans au lieu de 11 ans et 11 mois. Ainsi, le taux d’imposition sera réduit entrainant une baisse du tarif de l’impôt. D’une manière générale, il convient aussi de voir s’il vaut la peine d’attendre que l’abattement fiscal maximal soit atteint. Par exemple, dans le canton de Zurich, il est atteint au bout de 20 ans de possession, mais au bout de 35 ans environ dans le canton de Berne.
Dans la plupart des cantons, l’impôt sur les gains immobiliers peut également être payé par le nouveau propriétaire s’il n’a pas été réglé par le vendeur. Lors de la vente, il doit être explicitement mentionné si le vendeur s’est acquitté de la somme ou si elle est éventuellement déduite du prix d'achat et versée directement à l’autorité fiscale compétente.
Les investissements qui augmentent la valeur du bien, comme l'aménagement des combles ou l’ajout d’un jardin d’hiver doivent être déduits. En effet, il est possible de déduire ces coûts de la somme totale de la plus-value effectuée et ainsi éviter une double imposition. Attention cependant à conserver impérativement tous les justificatifs des frais de matériel et de main-d'œuvre au risque de ne pas pouvoir les faire valoir.
De même, les frais d'achat et de vente du bien immobilier peuvent être déduits du bénéfice. Outre les frais de courtage et de notaire, il s'agit également des frais de mise en ligne d'annonces, des droits de mutation ou des indemnités de remboursement anticipées dues à la banque.
Il vaut également la peine d'envisager un report du paiement, surtout dans des cas particuliers tels qu’une succession, un divorce ou d'autres événements imprévisibles. Selon les cantons, les délais de report du paiement de l’impôt varient et cela vous permettra peut-être de différer ce dernier.
N’hésitez pas à lire les articles spécifiques à chaque canton afin d’en savoir davantage sur le mode de calcul de l’impôt, les autorités en charge de son paiement et d’autres détails importants à son sujet.
Si vous avez des questions spécifiques, vous pouvez également demander conseil à l'un de nos agents locaux Neho !
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