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D’un point de vue pratique, investir en Suisse peut aussi bien signifier l’achat d’une maison ou la création d’une entreprise…
En 2009, alors que les prix de l'immobilier s'effondraient aux Etats-Unis, en Angleterre ou en Espagne, le marché de l'habitat a connu en Suisse une croissance supérieure à la moyenne.
Selon les indications fournies par l'entreprise de conseils Wüest & Partner, il existe présentement en Suisse «une forte demande privée et institutionnelle en immeubles locatifs considérés comme option d'investissement». Selon ces analystes, le marché de la maison individuelle ne court que «peu» de risques de souffrir d'une bulle immobilière induisant une hausse des prix.
En Suisse, il faut en général 20%, parfois plus, de fonds propres pour financer la construction d'une maison individuelle. S'y ajoutent les frais de transaction annexes, tels que les impôts et les émoluments ainsi que l'inscription du bien immobilier au registre foncier.
L'acquisition d’une propriété immobilière par des personnes domiciliées à l'étranger est soumise à certaines restrictions.
Acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger
La loi dite Lex Koller est un texte législatif fédéral qui règle la manière dont les personnes domiciliées à l'étranger peuvent acheter des biens immobiliers en Suisse. Celui qui désire acheter en Suisse du terrain, une maison ou un appartement n'obtient pas pour autant le droit de séjourner dans le pays. Les cantons sont chargés d'appliquer cette loi fédérale et ils ont ainsi la compétence d'octroyer une autorisation d'achat d’un bien immobilier.
Il y a quelques années, le gouvernement (conseil fédéral) désirait supprimer la Lex Koller, mais le Parlement a refusé son projet. Depuis lors, il n'y a pas eu de modification de cette loi.
Les ressortissants de l'UE et de l’AELE domiciliés en Suisse (au bénéfice d'un permis de séjour B ou d'un permis d'établissement C) ainsi que d'autres étrangères et étrangers au bénéfice d'un permis d'établissement C n'ont pas besoin d'autorisation pour acquérir un immeuble.
Acquisition d'une maison de vacances
Les ressortissants étrangers peuvent acheter des maisons de vacances en Suisse. Mais ils doivent obtenir une autorisation spéciale. Le bien immobilier doit être situé dans les zones considérées comme des lieux de vacances par les autorités cantonales. Il existe des quotas précis déterminant le nombre de maisons de vacances vendables. Les cantons et les communes peuvent aussi imposer d'autres restrictions, par exemple limiter les ventes de biens immobiliers à des étrangers aux maisons de vacances dont les vendeurs sont eux-mêmes étrangers.
Les maisons de vacances ne peuvent pas être mises en location toute l'année. Par ailleurs, les unités d'habitation situées dans des appartement-hôtels doivent être laissées à disposition de l'exploitation hôtelière en haute saison.
En règle générale, la surface nette (comprenant les pièces suivantes: cuisine, salle de bain, toilettes, piscine couverte, sauna, salle de bricolage, sans les balcons, escaliers, caves et greniers) ne doit pas dépasser 200 m2 et la surface du terrain sur lequel la résidence est construite ne peut être supérieur à 1000 m2. Si l'on arrive à faire valoir que l'on a effectivement besoin de plus de place, il est possible d'obtenir des dérogations pour des surfaces de 250 m2 et 1500 m2, voire davantage, dans des cas exceptionnels.
En outre, une famille n'a pas le droit de posséder plus d'une maison de vacances. Au cas où le conjoint (ou le partenaire enregistré ou l'un des enfants de l'acheteur ayant moins de 18 ans) possède déjà une résidence principale ou une résidence secondaire en Suisse, l'autorisation d'achat est accordée uniquement si le bien immobilier a été inscrit au registre foncier avant l'achat de la seconde maison.
Achat d’une résidence principale
Les ressortissants de pays tiers (hors UE et AELE) qui vivent en Suisse mais qui ne disposent pas encore d'un permis d'établissement (permis C) peuvent acquérir, sans autorisation, un logement ou une villa à leur lieu de domicile. Il en va de même pour l'achat de terrain à bâtir, à condition cependant que la construction de la maison débute moins d'un an après l'acquisition du bien-fonds. Dans les deux cas, l'acheteur doit habiter dans le logement acquis. Ce dernier ne peut pas être loué à des tiers, même partiellement.
Il n'y a en règle générale pas de limite concernant la surface habitable. Il faut toutefois que l'ensemble ne constitue qu'une seule unité d'habitation. La surface de la parcelle n'est pas réglementée. Mais elle ne doit pas être trop étendue, sous peine d'être considérée – pour tout ou partie - comme un simple placement financier. Si la surface de la parcelle dépasse 3000 m2, le registre foncier vérifiera, en principe, s'il est nécessaire d'obtenir une autorisation avant d'acheter.
Si, par la suite, le propriétaire déménage, il n'est pas nécessaire de vendre la maison. Elle peut être utilisée comme résidence secondaire ou maison de vacances ou encore louée à un tiers. Le propriétaire peut donc acquérir une maison à son nouveau domicile, sans se défaire de la précédente. Toutefois, s'il apparaît clairement que les changements de domicile n'ont pas d’autre objectif que d'acquérir plusieurs logements sans autorisation, cette pratique est considérée comme illégale. En pareil cas, les autorités peuvent intervenir ultérieurement et obliger l'acheteur à solliciter une autorisation, voire ordonner l'annulation d'une vente.
Achat d'une résidence secondaire
Les ressortissants des Etats de l’UE et de l’AELE qui travaillent en Suisse comme frontaliers (au bénéfice d'un permis G de frontalier) peuvent acquérir sans autorisation une résidence secondaire dans la région où ils ont un emploi, tant qu'ils y travaillent comme frontaliers. Ce logement ne peut pas être loué à des tiers, même partiellement. Si la surface de la parcelle dépasse 1000 m2, le registre foncier vérifiera, en principe, s'il est nécessaire d'obtenir une autorisation avant d'acheter.
D’autre information sur le site de l'Office fédéral de la justice.
Acquisition de terrains non construits en zone à bâtir
En principe, il faut une autorisation pour acquérir du terrain non construit dans une zone à bâtir et en zone industrielle ou artisanale, sauf si la construction d'un bâtiment – servant de résidence principale, secondaire ou de maison de vacances voire de locaux commerciaux – débute dans l'année suivant l'acquisition du terrain. En pareil cas, aucune autorisation particulière n’est nécessaire.
Mais les autorités suisses considèrent que l'accumulation de terrains, les achats successifs de parcelles en zone à bâtir, mais aussi en zone industrielle ou artisanale, contreviennent à la loi interdisant aux étrangers des placements financiers dans l'immobilier.
Création de sa propre entreprise
Fondamentalement, toute personne domiciliée en Suisse peut, quelle que soit sa nationalité, posséder une entreprise, en fonder une ou y participer financièrement. Suivant la forme juridique de la société choisie, les conditions diffèrent. C’est ainsi que le ou la propriétaire d'une société à personne unique (raison individuelle) doit être domicilié/e en Suisse.
Pour pouvoir gérer une entreprise de manière durable au quotidien, étrangers et étrangères doivent être au bénéfice d'une autorisation de travail et d'une autorisation de séjour.
Les formes juridiques les plus communément utilisées en Suisse sont au nombre de quatre: la société anonyme (SA), la société à responsabilité limité (Sàrl), qui sont des sociétés de capitaux, ainsi que la société en nom collectif et la société simple, qui sont des sociétés de personnes. Dans une SA, la majorité des membres du conseil d'administration doivent être domiciliés en Suisse. Dans une Sàrl, au moins un/une des directeur/directrice ayant le pouvoir de signer doit habiter en Suisse.
Il existe diverses manières d'être actif au sein de sa propre entreprise. Voici quelques exemples:
- Fonder sa propre entreprise
- Acheter une entreprise existante
- Créer une coentreprise (joint-venture)
- Conclure un partenariat/ une alliance stratégique
- Créer des filiales ou des succursales.
Pour créer une entreprise, il faut effectuer les démarches suivantes:
- Choix de la forme juridique de l'entreprise
- Légalisation notariée des documents constitutifs de la société
- Ouverture d'un compte bloqué pour le dépôt du capital social.
- Inscription des documents constitutifs légalisés auprès du registre du commerce.
- Suivant les cas, paiement du droit de timbre (dû lorsque le capital de la société dépasse un million de francs). Il se monte à 1% du capital social.
- Déterminer avec l'administration fédérale des contributions si la nouvelle entreprise est soumise à la TVA (taxe sur la valeur ajoutée) ou pas.
- Annonce auprès de l'Office cantonal de l'Assurance vieillesse et survivants (AVS).
Le portail internet du secrétariat à l'économie (SECO) offre de nombreuses informations complémentaires sur la fondation d'entreprises en raison individuelle, de société en nom collectif et de société en commandite.
On trouve d'autres informations pour les investisseurs et des indications sur la manière de créer une entreprise sur le site, principalement en anglais, du Swiss business hub compétent en matière d'aide à l'investissement et chargé de promouvoir le pays comme lieu d'implantation pour de nouvelles entreprises.
Acquisition d’une propriété comme placement financier
Le ressortissant étranger qui souhaite investir dans une propriété dégageant des bénéfices peut acquérir des parcelles à des fins commerciales (par exemple halles de fabrication, halles de stockage, immeuble de bureaux, locaux destinés à la vente, centres commerciaux, hôtels, restaurants, etc.). L'acquéreur peut utiliser la parcelle pour sa propre entreprise ou pour la louer ou l'affermer à des tiers dans un but commercial.
On peut aussi acquérir ce type de propriété dans le seul but de placer des capitaux. Avantage: tant l'achat de la parcelle que les autres droits tels droits de préemption ou de rachat peuvent être librement exercés sans solliciter d'autorisation particulière.
Par contre, la construction, la location, l'affermage ou le commerce de logement sur de telles parcelles n'est pas considéré comme une activité commerciale au même titre que celles indiquées ci-dessus. L'acquisition de terrains à cet effet par des personnes de l'étranger n'est pas autorisée.
Hypothèques et financement
Il existe en Suisse trois types d'hypothèques: les hypothèques avec un taux d'intérêt fixé pour une longue durée (hypothèques à taux fixe), les hypothèques avec un taux variable et les hypothèques indexées sur le marché interbancaire. Comme sur d'autres marchés, l'intérêt dû sur une hypothèque à taux variable dépend de la situation sur le marché des capitaux. Sa durée est illimitée. Les hypothèques fixes ont elles un taux d'intérêt déterminé et une durée limitée, en général entre deux et cinq ans. Le taux d'intérêt d'une hypothèque du marché monétaire est basé sur le taux Libor du marché financier de l'euro. Diverses taxes s'ajoutent aux intérêts hypothécaires, dont le montant dépend de la solvabilité du client.
Si l'on veut obtenir une hypothèque pour financer l'achat d'une maison ou d'un logement en Suisse, il faut normalement disposer de 20% du montant total sous forme de fonds propres. Les frais annuels pour l'hypothèque, les amortissements, l'entretien et les charges de l'immeuble ne doivent en règle générale pas dépasser le tiers du revenu brut disponible. Comme les taux d'intérêt sont différents d'une banque à l'autre, il vaut la peine de demander plusieurs offres avant de se décider.
La propriété d’un logement est taxée par la Confédération et les cantons. Les propriétaires de maison peuvent déduire de leur revenu sur leur déclaration fiscale une partie des intérêts hypothécaires et des frais d’entretien de leur bien.
D'autres informations sur le site infomaison de l'Association suisse des propriétaires fonciers et de l'Assurance immobilière Berne (AIB).
ou sur celui de Comparis, qui a développée une Bourse aux hypothèques.
Voir aussi les informations données (en anglais) sur le site du Swiss business hub.
Réseaux d’affaires à l’étranger (OSEC)
L’OSEC, rebaptisé Business Network Switzerland, est chargé par la Confédération de faciliter les exportations. Dans ce but, il dispose à l’étranger de «Swiss Business Hubs», qui offrent un soutien intéressant à la promotion des relations d’affaires et conseillent les entreprises suisses dans le développement de leur stratégie d’exportation. Les Hubs servent de plaques tournantes pour la diffusion d’informations de toutes sortes, que ce soit pour la recherche d’un fabriquant spécifique ou par l’établissement de premiers contacts. Les Swiss Business Hubs sont situés dans les pays voisins de la Suisse et dans d’autres pays européens, mais aussi aux USA, en Russie, en Inde, en Chine et en Afrique du Sud.
En sus du soutien aux exportations, l’OSEC promeut sous le même toit les importations et les investissements en Suisse.
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