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Vous êtes l'heureux propriétaire d'un appartement loué, et vous désirez le vendre ? Attention, cela ne sera pas aussi simple que si vous désirez céder un objet que vous occupez en propre. Ce type de logement exige de suivre une démarche administrative particulière, qui demande une certaine attention afin que la vente ne soit pas invalidée pour défaut de procédure.
Les appartements loués tombent sous le coup d'une loi cantonale vaudoise, la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif. Instaurée au début 2018, elle reprend et fusionne deux anciens textes : la loi sur les démolitions, transformations et rénovations d'une part, et la loi sur l'aliénation d'appartements loués d'autre part, elle exige l'obtention d'autorisations administratives avant toute réalisation. Ces autorisations sont délivrées par la commune où se situe l'appartement, ainsi que par le canton, qui délègue cette tâche à son service du logement.
Une loi pour permettre les offres de rachat
La demande d'autorisation de vendre doit être présentée à l'office communal du logement ou à la municipalité de la commune où se situe l'immeuble. La demande doit être présentée au moyen d'un formulaire ad hoc rempli en deux exemplaires avec les annexes requises. La procédure prend entre sept et trente jours avant décision puis notification au propriétaire et au locataire par le Service cantonal du logement. Les parties peuvent recourir au Tribunal cantonal, mais elles prennent le risque de rallonger la procédure de six mois à un an.
Comment expliquer cette complication administrative et ce délai supplémentaire ? La LAAL a été instaurée en réaction à la multiplication des congés-vente au cours des années 1970 et au début des années 1980. S'inspirant du modèle genevois, elle a pour objectif de permettre aux locataires d'un appartement promis à la vente de bénéficier d'un petit avantage afin de pouvoir présenter une offre de rachat.
Les villas exemptées
Le texte a néanmoins des limites. Il ne s'applique qu'aux appartements. Les maisons particulières en sont exclues, si bien que si vous êtes l'heureux propriétaire d'une villa que vous voulez mettre en vente alors qu'elle est louée, nul besoin de présenter une demande aux administrations cantonale et communale.
La conséquence concrète est que la loi s'applique essentiellement aux logements de taille petite et moyenne, plutôt anciens, construits avant la généralisation de la PPE dans les années 1980 et 1990. Les appartements récents, qui ont toujours existé sous le régime de la propriété par étage sont soumis à l’obtention de cette autorisation. Même si, dans ce cas, il ne s’agit que d’une procédure administrative, elle exige du propriétaire d’entreprendre la démarche administrative officielle
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