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Bail: terminaison incorrecte par le propriétaire
Le bailleur peut résilier le bail de son locataire pour différentes raisons. Néanmoins, si la résiliation viole le principe de la bonne foi, le locataire peut s’y opposer.
Si le locataire reçoit la résiliation de son bail et qu’il n’accepte pas cette décision, il peut s’y opposer. Une terminaison incorrecte est soit annulable ou nul.
Nul signifie pour le locataire, qu'il peut ignorer la résiliation.
Annulable signifie pour le locataire, qu'il doit adresser sa requête sous 30 jours suivant la réception de la lettre de résiliation à l’autorité de conciliation.
Quand est-ce que résiliation est contestable?
Une résiliation peut être annulée malgré sa validité lorsqu’elle enfreint le principe de bonne foi.
D’après la loi, un congé est annulable surtout lorsqu’il relève des motifs suivants:
- le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail («résiliation pour vengeance»),
- le bailleur a pour but d’imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer
- ou encore d’amener le locataire à acheter l’appartement loué.
Résiliation est également annulable après une procédure d'arbitrage
En outre, la résiliation peut être annulée si elle est adressée pendant une procédure de conciliation ou judiciaire en rapport avec le bail (à moins que le locataire ne l’ait lancée à mauvais escient).
Il en va de même pour les trois ans à compter de la fin d’une telle procédure. Cela signifie que la résiliation est aussi annulable si:
- le propriétaire a abandonné ses prétentions.
- le propriétaire a considérablement réduit ses prétentions.
- le propriétaire a renoncé à saisir le juge.
- le propriétaire a conclu un accord ou s’est entendu de toute autre manière avec le locataire.
Mais: La protection contre une résiliation en raison d’une telle procédure ne s’applique pas si
- le congé est donné parce que le bailleur fait valoir un besoin urgent pour lui-même.
- que le locataire est mis en demeure.
- qu’il le locataire a commis une grave violation au contrat.
- que la propriété est vendue.
- que le locataire a fait faillite.
Quand est-ce que une résiliation est nulle?
Seuls les congés allant à l’encontre des directives obligatoires en sont l’exception. En effet, ils sont nuls et ne déploient aucun effet juridique. Le rapport de location se poursuit.
Une résiliation est notamment considérée comme nulle lorsque
- le bailleur annonce sa décision uniquement par écrit, voire par oral, au lieu de recourir au formulaire officiel.
- la résiliation de l’appartement familial n’a pas été adressée séparément aux deux conjoints (ou aux deux partenaires enregistrés de même sexe).