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Contrairement à l'immobilier commercial, la vente d'immobilier résidentiel est très encadrée en Suisse. La Loi sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE), mieux connue sous le nom de Lex Koller, instaurée en 1983, prohibe l'acquisition d'un immeuble de logements à tout étranger qui n'est pas au bénéfice d'un permis de séjour (permis B) ou d'établissement (permis C). La seule exception est celle de l'acquisition d'une résidence secondaire.
Toutefois, l'acceptation par le peuple en 2013 de l'initiative Weber sur la limitation des constructions de résidences secondaires a grandement réduit cette possibilité. Ainsi, la quasi-totalité des stations des Alpes ne permettent plus de nouvelles constructions. Quant aux localités de plaine, elles ne se prêtent guère à cet exercice.
Des exceptions à Montreux
Des régions comme Montreux, où cela reste possible, demeurent l'exception. Aussi, des étrangers désireux d'acquérir un logement à Genève décident-ils de s'y établir après avoir négocié un forfait fiscal. La Lex Koller, qui a pour but de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse, ne s'étend toutefois pas à l'immobilier commercial. Halles industrielles, immeubles de bureaux, de commerce peuvent être acquis sans limites par des personnes étrangères. C'est ce cadre libéral qui a stimulé la construction d'immeubles administratifs ces dernières années, et qui a provoqué une hausse du taux de vacance dans ce segment.
La fin des immeubles à double usage
Toutefois, un ressortissant étranger ne pourra pas acquérir un immeuble commercial s'il inclut aussi une part résidentielle. Adieu, donc, les maisons dotées d'une arcade au rez-de-chaussée. Ces immeubles, dits à double usage sont considérés comme résidentiels, donc hors d'atteinte. Ce qui limite évidemment le nombre d'objets disponibles.
Des exceptions demeurent
Il existe néanmoins des exceptions à cette règle. Des logements peuvent être acquis par des personnes morales incluant des étrangers dans leur capital. Ces personnes morales peuvent adopter diverses formes juridiques, comme des fonds d'investissement immobilier, des sociétés anonymes, des sociétés à responsabilité limitée ou des coopératives. La condition, toutefois, est que la majorité du capital reste en mains suisses. Et comment le savoir ? Par la vérification de la provenance des fonds que les banques doivent effectuer selon la Loi sur le blanchiment d'argent (LBA).
Des changements sont dans l'air toutefois. Au printemps 2017, le Conseil fédéral a mis en consultation une proposition de réforme de la Lex Koller dans le but d'en durcir certains points, de clarifier certains éléments et d'accélérer des procédures. Ainsi, les personnes venant de pays non membres de l'UE et de l'AELE devront revendre leur logement dès qu'elles auront quitté définitivement la Suisse et ne se trouveront donc plus au bénéfice d'un permis de séjour ou d'établissement.
Il tient aussi à clarifier la situation des immeubles commerciaux devant être transformés en logements et veut ouvrir une porte en faveur d'investissements d'importance majeure, notamment à des fins touristiques. La procédure n'en est qu'à ses débuts. La procédure de consultation sur l'avant-projet du Conseil fédéral a rencontré de nombreuses oppositions. La révision devrait encore prendre plusieurs années avant, éventuellement, d'entrer en vigueur.
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