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En concluant un contrat de droit de superficie, le superficiant donne au superficiaire le droit d’ériger et d’exploiter une construction sur son terrain pendant plusieurs décennies. En contrepartie de l’utilisation du terrain, on convient d’une rente du droit de superficie. À l’échéance du droit de superficie, le superficiant acquiert la propriété des constructions. En contrepartie, le superficiaire obtient généralement une indemnité de retour.
Selon le contrat, le droit de superficie, sa rente et son indemnité de retour sont fixées différemment et indexées à un ou plusieurs paramètres tels que l’inflation ou les prix des terrains à bâtir. La conception des contrats et l’évolution de ces paramètres ont une influence significative sur la valeur générée. D’un point de vue économique, les éléments déterminants sont la durée du droit de superficie; le montant et l’indexation de la rente de ce dernier; les éventuels droits de préemption et de participation aux décisions; le montant de l’indemnité de retour et les possibles limitations d’utilisation et conventions complémentaires.
Les droits de superficie présentent de nombreux avantages. Pour les superficiaires cela permet surtout de réduire les investissements, ainsi la rentabilité immédiate de l’immeuble est améliorée. Pour les superficiants, de nombreux avantages peuvent être cités. Cela leur permet par exemple de ne pas vendre leur terrain et d’en dégager un rendement stable. Les pouvoirs publics ou les fondations peuvent également avoir une influence sur la conception de l’utilisation et l’exploitation d’un bien. Ainsi, ils peuvent par exemple promouvoir les constructions d’utilité publique.
Pour les deux parties, le risque principal réside dans les fluctuations potentielles de la rente. Le superficiant s’expose au risque de la solvabilité du superficiaire et de l’évolution de la valeur du terrain. Le superficiaire, lui, porte le risque du niveau de l’indemnité de retour et de l’évolution des paramètres sous-jacents à la rente.
Du point de vue de l’institut de financement (par exemple une banque), un droit de superficie est d’autant plus sûr si la durée de ce dernier est élevée. Le financement s’améliore car la charge d’amortissement de l’hypothèque peut être répartie sur une durée plus longue; s’il existe une option de prolongement du droit de superficie; s’il existe un droit d’emption ou de préemption; si l’indemnité de retour est élevée, car celle-ci réduit la charge d’amortissement et augmente par conséquent la probabilité que le preneur de crédit (superficiaire) soit effectivement en mesure de rembourser l’hypothèque à l’expiration du droit de superficie; et finalement si une évolution modérée des rentes du droit de superficie est garantie par le contrat.
En règle générale, la valeur de base de l’indemnité de retour correspond à la valeur des constructions au moment où ces dernières font retour. Une fois la valeur de base déterminée, le taux d’indemnité de retour fixe la part que le superficiant doit verser au superficiaire lors du retour des constructions. Une indemnisation importante incite le superficiaire à entretenir dûment le bâtiment. Ceci est dans l’intérêt commun du superficiant et du superficiaire. Il existe toutefois un risque de travaux à un prix trop élevé en cas d’indemnité à 100%. Pour créer les bonnes incitations, il semble souhaitable d’opter pour une indemnité de retour d’environ 90% sur la base de la valeur au moment de la sortie du droit.
Une rente du droit de superficie indexée est souvent associée à l’inflation, aux revenus locatifs, au taux hypothécaire ou au prix du terrain. Il existe également d’autres modèles, comme par exemple le modèle du paiement unique. Dans la pratique, un grand nombre de combinaisons de mécanismes d’adaptation des rentes du droit de superficie sont possibles. Une indexation de la rente à l’IPC et en même temps au taux hypothécaire ainsi qu’au prix du terrain n’est pas rare. Les indexations les plus fréquentes sont celles à l’indice suisse des prix à la consommation (IPC) ainsi qu’à l’évolution des loyers. Chaque type d’indexation a des avantages et des inconvénients. Une indexation à l’inflation est par exemple très simple, elle ne génère par contre que peu de capitaux.
Le choix des indexations a une très grande influence sur le montant futur de la rente du droit de superficie. Ainsi, une indexation à 100% aux prix des terrains zurichois aurait multiplié la rente par sept ces 40 dernières années. Cela aurait des conséquences fâcheuses pour le superficiaire. Une indexation aux loyers aurait triplé cette dernière, à l’IPC seulement doublé et aux taux hypothécaires aurait même réduit la rente du droit de superficie de deux tiers. La variante la plus coûteuse se traduit donc par une rente du droit de superficie 20 fois plus chère que la variante la plus avantageuse. L’influence importante de l’indexation s’explique par la longue durée des contrats de droit de superficie.
Ces dix dernières années, Wüest Partner a évalué près de 2 000 décomptes de biens grevés d’un droit de superficie. Les rentes de droit de superficie sont proportionnellement les plus chères pour les immeubles industriels et commerciaux où elles représentent entre 10% à près de 18% des revenus locatifs théoriques. Pour les autres catégories d’immeubles, la rente se meut généralement dans une fourchette de 4% à 14%. Dans des cas extrêmes, les rentes de droit de superficie peuvent cependant atteindre plus d’un quart des loyers théoriques.
La valeur d’un droit de superficie, aussi bien du point de vue du superficiant que du superficiaire, va dépendre de l’évolution économique future. Dans ce contexte, nous avons réalisé un modèle macro-économique qui a permis de tester 5’000 différents scénarios de marché futurs. Pour chaque scénario, un droit de superficie type a été testé. Il apparaît qu’à l’exception de l’indexation à l’indice suisse des prix à la consommation, toutes les différentes indexations de droit de superficie généraient une charge se situant entre 15 à 20% des loyers théoriques. Cela signifie qu’au maximum 20% des revenus locatifs devraient être utilisés pour payer les intérêts du droit de superficie. Cette charge peut être considérée comme supportable. La valeur finale dépend fortement des intérêts spécifiques des parties. La valeur originale du terrain, qui était la même au départ pour toutes les simulations, joue un rôle central.
L’indexation à l’indice suisse des prix à la consommation a généré les plus mauvais résultats. La meilleure capacité de supporter les charges a été l’indexation aux loyers théoriques. Afin que la charge puisse être assurée même dans les cas exceptionnels, des clauses de sauvegarde (plafonds inférieurs et supérieurs) peuvent être introduites. Ou encore, l’indexation du taux d’intérêt peut être associée aux revenus locatifs.
En conclusion, Wüest Partner recommande de respecter les éléments suivants lors de la conclusion de droits de superficie: