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Mixed-Use-Immobilien und urbane Quartiere gewinnen zunehmend an Bedeutung und werden immer mehr zu einer eigenen Assetklasse. Das ist das Ergebnis eines gemeinsamen Reports des globalen Immobiliendienstleisters CBRE und des Investment-, Asset- und Developmentmanagers Kintyre. Darin wurde untersucht, wie sich Stadtquartiere als Marktprodukt entwickelt haben und wie in diese investiert werden kann. Der gesamte Report ist hier zu finden.
Aufbauend auf einer jüngst von CBRE veröffentlichten Studie zu städtischen Quartieren (Link) wurde im nun vorliegenden Report eine tiefergehende Analyse von Objekten durchgeführt, die wesentliche Merkmale eines Quartiers aufweisen, da sich gezeigt hat, dass der Begriff Quartier häufig aus Marketinggründen verwendet wird, um die besondere Qualität eines Assets zu unterstreichen und weniger der fundamentalen Beschreibung einer eigenständige Assetklasse dient. So wurde für diese Untersuchung eine Größe der Objekte von mindestens 10.000 Quadratmetern und ein Nutzungsmix, der mindestens drei unterschiedliche Flächenarten umfasst, vorausgesetzt. Da diese Objekte nur einen Teil der vielfältigen möglichen Quartiersausprägungen repräsentieren, werden diese als Mixed-Use-Objekte bezeichnet.
„Trotz des schwierigeren Marktumfelds infolge der Zinswende gehen wir fest davon aus, dass urbane Quartiere und auch Mixed-Use-Immobilien weiter an Bedeutung gewinnen werden, da sie für Investoren zahlreiche Vorteile bieten. Durch die Kombination verschiedener Nutzungsarten wie Wohnen, Arbeiten, Handel und Gastronomie entstehen zum einen positive Synergieeffekte, die zu großen Wertsteigerungspotenzialen führen. Zum anderen wird das individuelle Risiko spezifischer Mietergruppen und Sektoren minimiert.“
Besonders institutionelle Investoren treten als Käufer von Mixed-Use-Immobilien in Erscheinung. Mit 29,1 Prozent machten 2021 offene Immobilienfonds und Spezialfonds den größten Anteil aus. Knapp dahinter folgen Asset- und Fondsmanager (26,4 Prozent) sowie Versicherungen und Pensionsfonds (26,2 Prozent).
Die Renditen von Mixed-Use-Immobilien liegen überwiegend unter denen von monofunktionalen Gebäuden und sind in den vergangenen Jahren – analog zu monofunktionalen Immobilien – gesunken. Unterschiede bei der Bruttorendite bei Mixed-Use-Immobilien bestehen in Abhängigkeit von der dominierenden Nutzungsart, bezogen auf den relativen Flächenanteil innerhalb des Objektes. „Die Renditen von Mixed-Use-Immobilien entwickeln sich parallel zu denen von monofunktionalen Immobilien. Deswegen steigen die Renditen aktuell auch – bedingt vor allem durch die stattfindende Zinswende. Trotz der größeren Anforderungen an Investoren, die vor allem durch den größeren Managementaufwand entstehen, ist die Rendite angesichts der eingepreisten zusätzlichen Sicherheit geringer“, sagt Schwarze.
Der Report sieht nicht nur für Investoren große Potenziale, sondern auch für Projektentwickler. So benötigen beispielsweise mindestens 25 Prozent der Einkaufszentren in Deutschland eine Repositionierung oder Revitalisierung. Zudem ist auch das Potenzial für neue Projekte groß. Mit der Integration von sozialem Wohnraum lässt sich dabei staatliche Unterstützung gewinnen und außerdem die ESG-Komponente im Immobilienportfolio stärken.
„Mittelfristig wird die Nachfrage nach urbanen Quartieren genauso wie die nach Mixed-Use-Immobilien weiter steigen und diese Assets werden sich als eigenständige Klasse weiter etablieren“, sagt von Erdély. „In Zukunft müssen Projekte nicht nur ökologischen Anforderungen gerecht werden, sondern auch sozialen. Moderne Quartiere müssen beides verbinden und aktiv als ,Space-as-a-Service‘ gemanagt werden. Wenn das gewährleistet ist, bietet die Assetklasse für Investoren eine hervorragende Möglichkeit, unter ESG-Gesichtspunkten in langfristig nachhaltig aufgestellte Produkte zu investieren. Gleichzeitig kann die Immobilienbranche damit auch den Städten Mehrwerte bieten, wie es bei einzelnen Objekten oft nicht möglich ist.“