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Incarto n. 12.2009.110 Lugano 10 giugno 2009 /lw In nome della Repubblica e Cantone Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli segretario: Bettelini, vicecancelliere sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2009.58 (procedura di sfratto) della Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord promossa con istanza 2 maggio 2009 da AO 1 AO 2 AO 3 tutti patrocinate da PA 1 contro AP 1 con cui le istanti hanno chiesto lo sfratto della convenuta dall’appartamento duplex di 4 ½ locali sito nello stabile denominato A__________ 1 a S__________; domanda che la convenuta, preclusa, non ha contestato e che il Pretore ha accolto con decreto 26 maggio 2009; appellante la parte convenuta, che con atto del 1° giugno 2009 dichiara di ricorrere contro il decreto di sfratto, affermando l’intenzione di pagare gli arretrati non appena sistemati i difetti presenti nell’appartamento da lei locato; letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti, considerato in fatto e in diritto che con contratto 25 novembre 2005 __________drey hanno dato in locazione a AP 1 un appartamento duplex di 4 ½ locali di circa 120 metri quadrati sito nello stabile A__________ 1 a S__________; che il contratto, di durata indeterminata, con prima scadenza possibile di disdetta il 30 agosto 2010, prevedeva tra l’altro il versamento mensile di una pigione di fr. 1’380.- e di una quota parte per le spese accessorie di fr. 150.-; che con lettere 30 dicembre 2008, 26 gennaio 2009 e 2 febbraio 2009 l’amministratore ha invitato la conduttrice a versare il canone di locazione e che con diffida 16 febbraio 2009 (doc. H) le ha ingiunto di pagare entro 30 giorni le pigioni scadute e gli acconti spese di gennaio e febbraio 2009, per un totale di fr. 3’114.-, con l’avvertenza che in caso di mancato pagamento avrebbe rescisso il contratto anticipatamente ai sensi dell’art. 257d CO; che, non essendo intervenuto alcun versamento nel termine, il 27 marzo 2009 l’amministratore ha disdetto il contratto, avvalendosi del formulario ufficiale, per il 30 aprile 2009 (doc. K); che la conduttrice non ha ritirato il plico raccomandato, copia del quale le è stato inviato per posta semplice il 10 aprile 2009; che con istanza del 2 maggio 2009 le locatrici hanno chiesto lo sfratto della conduttrice dall’ente locato, da essa non riconsegnato alla scadenza del 30 aprile 2009; che con raccomandata del 4 maggio 2009 il Pretore ha citato la convenuta a comparire all’udienza di discussione, indetta per il 26 maggio successivo; che la raccomandata non è stata ritirata ed è stata ritornata alla Pretura il 22 maggio 2009; che all’udienza di discussione è comparsa unicamente la parte istante, che ha confermato la domanda di sfratto; che con il giudizio qui impugnato il Pretore, accertata l'esistenza del contratto di locazione e della relativa disdetta ha decretato lo sfratto immediato della convenuta dall'appartamento da essa occupato, mettendo a suo carico la tassa di giustizia e le spese di fr. 100.-; che con ricorso 1° giugno 2009 la convenuta dichiara di ricorrere contro lo sfratto, essendo intenzionata a pagare gli affitti non appena eliminati i difetti dell’ente locato da lei lamentati, e rileva di non aver potuto presenziare all’udienza di discussione causa assenza dal domicilio; che giusta l’art. 124 cpv. 1 CPC la notificazione degli atti avviene, di regola, mediante invio postale raccomandato, ritenuto che nel caso in cui il destinatario non può essere raggiunto e viene posto l’avviso di ritiro nella bucalettere, l’invio si considera notificato al momento in cui esso viene ritirato all’ufficio postale e in caso di mancato ritiro l’ultimo dei 7 giorni di giacenza ( Cocchi/Trezzini, CPC-TI App., ad art. 124 n. 19; RDAT 2003 I 44), senza che l'autorità sia tenuta a ripetere l'intimazione per lettera semplice; che nella fattispecie la convenuta ha spiegato il mancato ritiro della raccomandata con la sua assenza dal domicilio; che l’assenza dal domicilio senza adottare tutte le misure atte a salvaguardare i propri diritti, e il conseguente mancato ritiro dell’invio raccomandato non giustifica il mancato rispetto di un termine o la mancata presenza ad un’udienza (cfr. Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 9 ad art. 120), né costituisce un valido motivo per ottenere un'eventuale restituzione in intero ai sensi degli art. 137 segg. CPC ( Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 18 segg. ad art. 137); che nella fattispecie la convenuta doveva attendersi l’invio di atti giudiziari, non avendo più pagato il canone di locazione dal gennaio 2009 e avendo ricevuto per tale motivo tutta una serie di raccomandate, mai ritirate, di cui era stata messa a conoscenza tramite invio per posta normale; che la convenuta è quindi stata citata regolarmente all’udienza di discussione e non essendovi comparsa, è rimasta preclusa nella lite (art. 135 cpv. 1 CPC) e non può più proporre argomenti contro lo sfratto in questa sede (art. 321 CPC); che in tali circostanze non è possibile rimettere in discussione il giudizio con cui il giudice di prime cure ha deciso lo sfratto; che in ogni modo la convenuta nemmeno contesta di non aver pagato il canone di locazione, giustificando tale suo comportamento con l’esistenza di difetti dell’ente locato; che il conduttore non può trattenere la pigione per indurre il locatore a eliminare i difetti dell’ente locato se non facendo uso del deposito della pigione seguendo la procedura prevista dall’art. 259g CO (sentenza II CCA del 16 febbraio 2004 12.2003.71); che nella fattispecie l’appellante si è limitata a trattenere la pigione, senza aver fatto uso della facoltà di depositare la pigione presso l’Ufficio di conciliazione, con la conseguenza che il mancato pagamento configura una sua mora; che il ricorso, del tutto infondato, deve così essere respinto già all’esame preliminare dell’art. 313bis CPC, con accollo alla convenuta della tassa di giustizia e delle spese di questa sede (art. 148 CPC), mentre non si giustifica di assegnare ripetibili alla parte istante, alla quale il ricorso non è nemmeno stato notificato; che, ai fini dell'impugnabilità della presente sentenza, il valore di causa è di fr. 24’480.- (canone di locazione + spese fr. 1’530.- x 16 mesi) ritenuto che il contratto di locazione, stipulato per tempo indeterminato, poteva essere disdetto al più presto per il 30 agosto 2010; Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG pronuncia 1. L’appello 1° giugno 2009 di AP 1 è respinto. 2. Le spese della procedura d'appello, consistenti in: a) tassa di giustizia fr. 100.- b) spese fr. 50.- totale fr. 150.- sono poste a carico dell’appellante AP 1. Non si attribuiscono ripetibili. 3. Intimazione: - - Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello La presidente Il segretario Rimedi giuridici Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Incarto n. 12.2009.110 Incarto n. 12.2009.110

Incarto n. 12.2009.110 Lugano 10 giugno 2009 /lw Lugano

Lugano 10 giugno 2009 /lw

10 giugno 2009 /lw In nome della Repubblica e Cantone Ticino In nome della Repubblica e Cantone Ticino

In nome della Repubblica e Cantone Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: composta dei giudici:

composta dei giudici: Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli Epiney-Colombo, presidente,

Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli

Walser e Lardelli segretario: segretario:

segretario: Bettelini, vicecancelliere Bettelini, vicecancelliere

Bettelini, vicecancelliere sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2009.58 (procedura di sfratto) della Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord promossa con istanza 2 maggio 2009 da

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2009.58 (procedura di sfratto) della Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord promossa con istanza 2 maggio 2009 da AO 1 AO 2 AO 3 tutti patrocinate da PA 1 AO 1

AO 1 AO 2

AO 2 AO 3

AO 3 tutti patrocinate da PA 1

tutti patrocinate da PA 1 contro contro

contro AP 1 AP 1

AP 1 con cui le istanti hanno chiesto lo sfratto della convenuta dall’appartamento duplex di 4 ½ locali sito nello stabile denominato A__________ 1 a S__________;

con cui le istanti hanno chiesto lo sfratto della convenuta dall’appartamento duplex di 4 ½ locali sito nello stabile denominato A__________ 1 a S__________; domanda che la convenuta, preclusa, non ha contestato e che il Pretore ha accolto con decreto 26 maggio 2009;

domanda che la convenuta, preclusa, non ha contestato e che il Pretore ha accolto con decreto 26 maggio 2009; appellante la parte convenuta, che con atto del 1° giugno 2009 dichiara di ricorrere contro il decreto di sfratto, affermando l’intenzione di pagare gli arretrati non appena sistemati i difetti presenti nell’appartamento da lei locato;

appellante la parte convenuta, che con atto del 1° giugno 2009 dichiara di ricorrere contro il decreto di sfratto, affermando l’intenzione di pagare gli arretrati non appena sistemati i difetti presenti nell’appartamento da lei locato; letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti, considerato

considerato in fatto e in diritto

in fatto e in diritto che con contratto 25 novembre 2005 __________drey hanno dato in locazione a AP 1 un appartamento duplex di 4 ½ locali di circa 120 metri quadrati sito nello stabile A__________ 1 a S__________;

che con contratto 25 novembre 2005 __________drey hanno dato in locazione a AP 1 un appartamento duplex di 4 ½ locali di circa 120 metri quadrati sito nello stabile A__________ 1 a S__________; che il contratto, di durata indeterminata, con prima scadenza possibile di disdetta il 30 agosto 2010, prevedeva tra l’altro il versamento mensile di una pigione di fr. 1’380.- e di una quota parte per le spese accessorie di fr. 150.-;

che il contratto, di durata indeterminata, con prima scadenza possibile di disdetta il 30 agosto 2010, prevedeva tra l’altro il versamento mensile di una pigione di fr. 1’380.- e di una quota parte per le spese accessorie di fr. 150.-; che con lettere 30 dicembre 2008, 26 gennaio 2009 e 2 febbraio 2009 l’amministratore ha invitato la conduttrice a versare il canone di locazione e che con diffida 16 febbraio 2009 (doc. H) le ha ingiunto di pagare entro 30 giorni le pigioni scadute e gli acconti spese di gennaio e febbraio 2009, per un totale di fr. 3’114.-, con l’avvertenza che in caso di mancato pagamento avrebbe rescisso il contratto anticipatamente ai sensi dell’art. 257d CO;

che con lettere 30 dicembre 2008, 26 gennaio 2009 e 2 febbraio 2009 l’amministratore ha invitato la conduttrice a versare il canone di locazione e che con diffida 16 febbraio 2009 (doc. H) le ha ingiunto di pagare entro 30 giorni le pigioni scadute e gli acconti spese di gennaio e febbraio 2009, per un totale di fr. 3’114.-, con l’avvertenza che in caso di mancato pagamento avrebbe rescisso il contratto anticipatamente ai sensi dell’art. 257d CO; che, non essendo intervenuto alcun versamento nel termine, il 27 marzo 2009 l’amministratore ha disdetto il contratto, avvalendosi del formulario ufficiale, per il 30 aprile 2009 (doc. K);

che, non essendo intervenuto alcun versamento nel termine, il 27 marzo 2009 l’amministratore ha disdetto il contratto, avvalendosi del formulario ufficiale, per il 30 aprile 2009 (doc. K); che la conduttrice non ha ritirato il plico raccomandato, copia del quale le è stato inviato per posta semplice il 10 aprile 2009;

che la conduttrice non ha ritirato il plico raccomandato, copia del quale le è stato inviato per posta semplice il 10 aprile 2009; che con istanza del 2 maggio 2009 le locatrici hanno chiesto lo sfratto della conduttrice dall’ente locato, da essa non riconsegnato alla scadenza del 30 aprile 2009;

che con istanza del 2 maggio 2009 le locatrici hanno chiesto lo sfratto della conduttrice dall’ente locato, da essa non riconsegnato alla scadenza del 30 aprile 2009; che con raccomandata del 4 maggio 2009 il Pretore ha citato la convenuta a comparire all’udienza di discussione, indetta per il 26 maggio successivo;

che con raccomandata del 4 maggio 2009 il Pretore ha citato la convenuta a comparire all’udienza di discussione, indetta per il 26 maggio successivo; che la raccomandata non è stata ritirata ed è stata ritornata alla Pretura il 22 maggio 2009;

che la raccomandata non è stata ritirata ed è stata ritornata alla Pretura il 22 maggio 2009; che all’udienza di discussione è comparsa unicamente la parte istante, che ha confermato la domanda di sfratto;

che all’udienza di discussione è comparsa unicamente la parte istante, che ha confermato la domanda di sfratto; che con il giudizio qui impugnato il Pretore, accertata l'esistenza del contratto di locazione e della relativa disdetta ha decretato lo sfratto immediato della convenuta dall'appartamento da essa occupato, mettendo a suo carico la tassa di giustizia e le spese di fr. 100.-;

che con il giudizio qui impugnato il Pretore, accertata l'esistenza del contratto di locazione e della relativa disdetta ha decretato lo sfratto immediato della convenuta dall'appartamento da essa occupato, mettendo a suo carico la tassa di giustizia e le spese di fr. 100.-; che con ricorso 1° giugno 2009 la convenuta dichiara di ricorrere contro lo sfratto, essendo intenzionata a pagare gli affitti non appena eliminati i difetti dell’ente locato da lei lamentati, e rileva di non aver potuto presenziare all’udienza di discussione causa assenza dal domicilio;

che con ricorso 1° giugno 2009 la convenuta dichiara di ricorrere contro lo sfratto, essendo intenzionata a pagare gli affitti non appena eliminati i difetti dell’ente locato da lei lamentati, e rileva di non aver potuto presenziare all’udienza di discussione causa assenza dal domicilio; che giusta l’art. 124 cpv. 1 CPC la notificazione degli atti avviene, di regola, mediante invio postale raccomandato, ritenuto che nel caso in cui il destinatario non può essere raggiunto e viene posto l’avviso di ritiro nella bucalettere, l’invio si considera notificato al momento in cui esso viene ritirato all’ufficio postale e in caso di mancato ritiro l’ultimo dei 7 giorni di giacenza ( Cocchi/Trezzini, CPC-TI App., ad art. 124 n. 19; RDAT 2003 I 44), senza che l'autorità sia tenuta a ripetere l'intimazione per lettera semplice;

che giusta l’art. 124 cpv. 1 CPC la notificazione degli atti avviene, di regola, mediante invio postale raccomandato, ritenuto che nel caso in cui il destinatario non può essere raggiunto e viene posto l’avviso di ritiro nella bucalettere, l’invio si considera notificato al momento in cui esso viene ritirato all’ufficio postale e in caso di mancato ritiro l’ultimo dei 7 giorni di giacenza ( Cocchi/Trezzini, CPC-TI App., ad art. 124 n. 19; RDAT 2003 I 44), senza che l'autorità sia tenuta a ripetere l'intimazione per lettera semplice; che nella fattispecie la convenuta ha spiegato il mancato ritiro della raccomandata con la sua assenza dal domicilio;

che nella fattispecie la convenuta ha spiegato il mancato ritiro della raccomandata con la sua assenza dal domicilio; che l’assenza dal domicilio senza adottare tutte le misure atte a salvaguardare i propri diritti, e il conseguente mancato ritiro dell’invio raccomandato non giustifica il mancato rispetto di un termine o la mancata presenza ad un’udienza (cfr. Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 9 ad art. 120), né costituisce un valido motivo per ottenere un'eventuale restituzione in intero ai sensi degli art. 137 segg. CPC ( Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 18 segg. ad art. 137);

che l’assenza dal domicilio senza adottare tutte le misure atte a salvaguardare i propri diritti, e il conseguente mancato ritiro dell’invio raccomandato non giustifica il mancato rispetto di un termine o la mancata presenza ad un’udienza (cfr. Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 9 ad art. 120), né costituisce un valido motivo per ottenere un'eventuale restituzione in intero ai sensi degli art. 137 segg. CPC ( Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 18 segg. ad art. 137); che nella fattispecie la convenuta doveva attendersi l’invio di atti giudiziari, non avendo più pagato il canone di locazione dal gennaio 2009 e avendo ricevuto per tale motivo tutta una serie di raccomandate, mai ritirate, di cui era stata messa a conoscenza tramite invio per posta normale;

che nella fattispecie la convenuta doveva attendersi l’invio di atti giudiziari, non avendo più pagato il canone di locazione dal gennaio 2009 e avendo ricevuto per tale motivo tutta una serie di raccomandate, mai ritirate, di cui era stata messa a conoscenza tramite invio per posta normale; che la convenuta è quindi stata citata regolarmente all’udienza di discussione e non essendovi comparsa, è rimasta preclusa nella lite (art. 135 cpv. 1 CPC) e non può più proporre argomenti contro lo sfratto in questa sede (art. 321 CPC);

che la convenuta è quindi stata citata regolarmente all’udienza di discussione e non essendovi comparsa, è rimasta preclusa nella lite (art. 135 cpv. 1 CPC) e non può più proporre argomenti contro lo sfratto in questa sede (art. 321 CPC); che in tali circostanze non è possibile rimettere in discussione il giudizio con cui il giudice di prime cure ha deciso lo sfratto;

che in tali circostanze non è possibile rimettere in discussione il giudizio con cui il giudice di prime cure ha deciso lo sfratto; che in ogni modo la convenuta nemmeno contesta di non aver pagato il canone di locazione, giustificando tale suo comportamento con l’esistenza di difetti dell’ente locato;

che in ogni modo la convenuta nemmeno contesta di non aver pagato il canone di locazione, giustificando tale suo comportamento con l’esistenza di difetti dell’ente locato; che il conduttore non può trattenere la pigione per indurre il locatore a eliminare i difetti dell’ente locato se non facendo uso del deposito della pigione seguendo la procedura prevista dall’art. 259g CO (sentenza II CCA del 16 febbraio 2004 12.2003.71);

che il conduttore non può trattenere la pigione per indurre il locatore a eliminare i difetti dell’ente locato se non facendo uso del deposito della pigione seguendo la procedura prevista dall’art. 259g CO (sentenza II CCA del 16 febbraio 2004 12.2003.71); che nella fattispecie l’appellante si è limitata a trattenere la pigione, senza aver fatto uso della facoltà di depositare la pigione presso l’Ufficio di conciliazione, con la conseguenza che il mancato pagamento configura una sua mora;

che nella fattispecie l’appellante si è limitata a trattenere la pigione, senza aver fatto uso della facoltà di depositare la pigione presso l’Ufficio di conciliazione, con la conseguenza che il mancato pagamento configura una sua mora; che il ricorso, del tutto infondato, deve così essere respinto già all’esame preliminare dell’art. 313bis CPC, con accollo alla convenuta della tassa di giustizia e delle spese di questa sede (art. 148 CPC), mentre non si giustifica di assegnare ripetibili alla parte istante, alla quale il ricorso non è nemmeno stato notificato;

che il ricorso, del tutto infondato, deve così essere respinto già all’esame preliminare dell’art. 313bis CPC, con accollo alla convenuta della tassa di giustizia e delle spese di questa sede (art. 148 CPC), mentre non si giustifica di assegnare ripetibili alla parte istante, alla quale il ricorso non è nemmeno stato notificato; che, ai fini dell'impugnabilità della presente sentenza, il valore di causa è di fr. 24’480.- (canone di locazione + spese fr. 1’530.- x 16 mesi) ritenuto che il contratto di locazione, stipulato per tempo indeterminato, poteva essere disdetto al più presto per il 30 agosto 2010;

che, ai fini dell'impugnabilità della presente sentenza, il valore di causa è di fr. 24’480.- (canone di locazione + spese fr. 1’530.- x 16 mesi) ritenuto che il contratto di locazione, stipulato per tempo indeterminato, poteva essere disdetto al più presto per il 30 agosto 2010; Per i quali motivi,

Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG

richiamati gli art. 148 CPC e la TG pronuncia

pronuncia 1. L’appello 1° giugno 2009 di AP 1 è respinto.

1. L’appello 1° giugno 2009 di AP 1 è respinto. 2. Le spese della procedura d'appello, consistenti in:

2. Le spese della procedura d'appello, consistenti in: a) tassa di giustizia fr. 100.-

a) tassa di giustizia fr. 100.- b) spese fr. 50.-

b) spese fr. 50.- totale fr. 150.-

totale fr. 150.- sono poste a carico dell’appellante AP 1. Non si attribuiscono ripetibili. sono poste a carico dell’appellante AP 1. Non si attribuiscono ripetibili. 3. Intimazione:

3. Intimazione: Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello La presidente Il segretario

La presidente Il segretario Rimedi giuridici

Rimedi giuridici Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).