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Anwendungsbereich
Eine Übertragung des Mietverhältnisses auf einen Dritten kommt insbesondere dann in Frage, wenn der Mieter der Geschäftsräume sein Geschäft (Restaurant, Werkstatt, etc.) an einen Dritten entgeltlich übertragen will. Für die Übertragung des Mietverhältnisses durch den Mieter an einen Dritten ist die schriftliche Zustimmung des Vermieters notwendig, die nur aus wichtigen Gründen verweigert werden kann. Ohne diese Zustimmung hat das Rechtsgeschäft zwischen dem Mieter und dem Dritten keinerlei Wirkung auf das Rechtsverhältnis zwischen Mieter und Vermieterin.
Wichtige Gründe für die Verweigerung für die Verweigerung der Zustimmung können sein:
- Mangelnde Solvenz des Übernehmens
- Vertragswidrige Nutzung der Geschäftsräumlichkeiten
Tipp
Im Sinne einer Vorsichtsmassnahme wird oftmals vereinbart, dass die Gültigkeit des Geschäftsübernahmevertrags von der Erteilung des Einverständnisses des Vermieters zur Übertragung des Mietverhältnisses abhängig gemacht wird.
Rechtsfolgen
Mit (Datum) der Zustimmung des Vermieters tritt der übernehmende Mieter anstelle des übergebenden Mieters in das Mietverhältnis ein (OR 263 Abs. 3):
- Übernahme von Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag
- Der übernehmende Mieter übernimmt alle Rechte und Pflichten des übergebenden Mieters;
- Gleiche Konditionen und Bedingungen
- Konditionen des Mietvertrags bleiben unverändert (Mietzins, Kündigungsfristen, etc.):
- Weiterhaftung des übergebenden Geschäftsmieters
- Der bisherige Mieter haftet dem Vermieter solidarisch mit dem Dritten
- bis zum Zeitpunkt, in dem das Mietverhältnis ordentlich endet oder beendet werden kann, oder
- wenn der Kündigungstermin zeitlich entfernter liegt, für höchstens zwei Jahre ab Datum der Vertragsübernahme (OR 263 Abs. 4).
- Erneuerungsarbeiten mit oder ohne Vermieterzustimmung
- Hat der übergebender Geschäftsmieter Arbeiten ausgeführt, die ihm einen Entschädigungsanspruch gemäss OR 260a Abs. 3 geben, kann der übernehmende Geschäftsmieter diesen Anspruch am Ende des Mietverhältnisses geltend machen
- Hat der übergeben Geschäftsmiete Änderungen am Mietobjekt ohne Vermieterzustimmung vorgenommen, muss den übernehmende Geschäftsmieter die den ursprünglichen Zustand versetzen
- Hat der übergebender Geschäftsmieter Arbeiten ausgeführt, die ihm einen Entschädigungsanspruch gemäss OR 260a Abs. 3 geben, kann der übernehmende Geschäftsmieter diesen Anspruch am Ende des Mietverhältnisses geltend machen
- Übernahmeentschädigung
- Die Übernahmeentschädigung muss die Endausbauinvestitionen des Mieters betreffen
- Nichtig ist ein Handgeld, welches nur oder vor allem für den Abschluss des Mietvertrages erbracht wird und in keinem vernünftigen Verhältnis zur erhaltenen Leistung steht (Koppelungsgeschäft; vgl. OR 254).
Gesetzestexte
L. Übertragung der Miete auf einen Dritten
1 Der Mieter von Geschäftsräumen kann das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten übertragen.
2 Der Vermieter kann die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern.
3 Stimmt der Vermieter zu, so tritt der Dritte anstelle des Mieters in das Mietverhältnis ein.
4 Der Mieter ist von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter befreit. Er haftet jedoch solidarisch mit dem Dritten bis zum Zeitpunkt, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann, höchstens aber für zwei Jahre.
B. Koppelungsgeschäfte
Ein Koppelungsgeschäft, das in Zusammenhang mit der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen steht, ist nichtig, wenn der Abschluss oder die Weiterführung des Mietvertrags davon abhängig gemacht wird und der Mieter dabei gegenüber dem Vermieter oder einem Dritten eine Verpflichtung übernimmt, die nicht unmittelbar mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängt.