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Sonderrecht und Wertquote
Gemäss Artikel 712e Abs. 1 des Zivilgesetzbuches sind bei der Begründung von Stockwerkeigentum die räumliche Ausscheidung (Miteigentumsanteil) und der Anteil jeder Stockwerkeinheit in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner am Wert der Liegenschaft oder des Baurechts (Wertquote) anzugeben.
(rh) Der Gesetzgeber hat keinerlei Kriterien für die Bestimmung der Wertquote definiert. Aus dem Konzept des Stockwerkeigentums kann allerdings abgeleitet werden, dass die Wertquote nicht dem Miteigentumsanteil gleichzusetzen ist. Im Gegensatz zum Miteigentumsanteil ist die Wertquote im Stockwerkeigentum keine wirtschaftlich genau messbare Grösse. Die Wertquote ist umfassender. Sie ist eine abstrakte Verhältniszahl, die den Nutzwert der einzelnen Einheiten und das die Berechtigung der einzelnen Stockwerkeigentümer am gemeinsamen Eigentum rechnerisch zum Ausdruck bringen soll.
So setzt sich die Wertquote zusammen
Die Wertquote soll dem Umstand Rechnung tragen, dass beim Stockwerkeigentum der Wertanteil fest verbunden ist mit dem Sonderrecht an bestimmten Gebäudeteilen. Der Stockwerkeigentümer erwirbt in der Regel einen Stockwerkeigentumsanteil primär für die Nutzung einer bestimmten Sonderrechtseinheit, zum Beispiel eine konkrete Wohnung, und erst sekundär als Kapitalanlage. Die Wertquote beinhaltet
- genau messbare Grössen wie die Fläche oder den Rauminhalt der Einheiten und
- qualitative Aspekte der einzelnen Sonderrechtseinheiten wie Lage, Stockwerk, Grundriss und Ausstattung, aber auch ausschliessliche Nutzungsrechte am gemeinschaftlichen Eigentum, zum Beispiel Gartenanteile, Dachterrassen oder Autoparkplätze.
Bedeutung der Wertquote
Die Wertquote drückt den Anteil der einzelnen Stockwerkeigentumseinheit an der gesamten Liegenschaft aus. Bei der Aufhebung des Stockwerkeigentums würde der Erlös nach der Wertquote unter den beteiligten Stockwerkeigentümer verteilt. Die Wertquote ist aber auch während des Bestehens der Gemeinschaft wichtig:
- Alle gemeinschaftlichen Kosten und Lasten sowie Einnahmen, beispielsweise Mietzinsen, werden nach Wertquote unter den Stockwerkeigentümern verteilt, sofern keine speziellen Regelungen etwas anderes vorsehen.
- Die Einlagen in den Erneuerungsfonds werden in der Regel nach Wertquote berechnet.
- Bei gewissen Beschlüssen der Stockwerkeigentümerversammlung brauchen Entscheidungen die doppelte Mehrheit, das heisst die Mehrheit der Eigentümer und die Mehrheit der Wertquoten.
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