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F: Meine Schwester besitzt ein Einfamilienhaus in Queens Village mit einem Mieter, der vor über einem Jahr aufgehört hat, Miete zu zahlen, und sich weigert, umzuziehen. Zu diesem Zeitpunkt möchte meine Schwester das Haus verkaufen – sie kann es sich nicht leisten, die Hypothek weiter zu bezahlen, während eine Familie dort mietfrei wohnt. Aber kann sie ein Haus verkaufen, das von einem Mieter bewohnt wird, der nicht zahlt? Und für wie viel?
A: Ihre Schwester kann ihr Haus mit einem nicht zahlenden Mieter zum Verkauf anbieten. Ein Einfamilienhaus, das von einem nicht zahlenden Mieter bewohnt wird, ist jedoch schwer zu verkaufen; Es würde wahrscheinlich eine Weile dauern, einen Käufer zu finden, und unweigerlich einen hohen Rabatt erfordern.
„Sie werden eine beträchtliche Menge Geld verlieren“, sagte Bo Poulsen, ein Verkäufer von Brown Harris Stevens, und schätzte, dass ein Haus in der Situation Ihrer Schwester 10 bis 25 Prozent weniger kosten könnte als ein vergleichbares Haus, das leer stand und immer noch Monate dauern, um zu verkaufen.
Im Bundesstaat New York gilt für die meisten Wohnungsmieter bis zum 1. Mai das Pandemie-Räumungsmoratorium, sofern sie eine Härtefallerklärung ausfüllen. Daher muss sich jeder zukünftige Eigentümer wahrscheinlich mit einem langen und unsicheren Räumungsprozess auseinandersetzen, was dieses Haus zu einer riskanten Investition macht. Es werde einige Zeit dauern, einen Käufer zu finden, „der eine hohe Schmerzgrenze hat“, sagte Herr Poulsen.
Wenn Ihre Schwester beschließt, das Haus zu behalten, muss sie sich um den Mieter und die Nachmiete kümmern – selbst ein monatelanger Prozess, der mit hohen Anwaltskosten verbunden ist. Und wenn sie nicht schon ein Räumungsverfahren eingeleitet hat, wird sie in einer langen Schlange warten.
Sobald die Räumungen wieder aufgenommen werden, wird das Tempo „kaum ein Tropfen sein, weil bereits so viele Fälle in der Warteschlange stehen“, sagte David Skaller, Prozessanwalt und Partner bei der Anwaltskanzlei Belkin Burden Goldman in Manhattan. Ein Vermieter, der den Prozess noch nicht eingeleitet hat, wird wahrscheinlich „so weit hinter der Acht sein, dass es nicht lustig wird“.
Ihre Schwester sollte wieder auf ihre Mieter zugehen und versuchen, einen Deal auszuhandeln – zum Wohle aller. Ein zukünftiger Vermieter, insbesondere einer, der bereit war, eine so risikoreiche Investition zu übernehmen, wird einen Anreiz haben, die ausstehende Miete einzutreiben. „Versuchen Sie, eine vernünftige Lösung zu finden, die für beide Seiten funktioniert“, sagte Herr Poulsen. „Im Allgemeinen ist es in der Regel günstiger, diese Lösung zu finden, als die Immobilie auf dem Markt zu lassen.“
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