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Quiconque croit que des phénomènes tels que la densification urbaine et l’étalement des villes n’ont fait l’objet de controverses que ces dernières années devrait retourner à ses classes d’histoire. À la fin du XVIIIe siècle, l’économiste britannique Thomas Malthus mettait en garde contre une tendance à l’autodestruction inhérente à la croissance. Malthus savait que le progrès technologique pouvait apporter la prospérité – la révolution industrielle battait son plein à l’époque – mais il prévoyait que cette croissance mènerait à une forte augmentation de la densité de population, provoquant à terme famines, maladies et même la guerre. Ainsi, la densité était une menace pour Malthus, et non une opportunité. Les ressources sont limitées, disait-il, mais pas les besoins des habitants des villes qui ne cessent de s’agrandir – ce qui doit mal finir.
Salaires élevés dans les centres
Aussi influentes qu’aient pu être les idées de Malthus, ses prédictions ne se sont pas avérées vraies. Non seulement la population des villes a continué de croître sans que les citadins s’entredéchirent, mais le revenu et la qualité de vie ont également continué à progresser (si l’on fait exception d’occasionnelles récessions). Aujourd’hui, dans les économies avancées, la plus grande partie de la valeur ajoutée est créée dans les zones urbaines, et les centres abritent les personnes les mieux rémunérées. On ne trouve guère de preuves que la densification de la population ait un effet net négatif sur la croissance. Au contraire : à l’exception de quelques états peu peuplés mais riches en matières premières, les pays riches sont tous fortement urbanisés.
Même en Suisse, où 70% de la population vit aujourd’hui en ville, les avantages de la proximité l’emportent sur les inconvénients. Des études confirment le lien entre le revenu et la taille de l’agglomération : le doublement de la population est associé en moyenne à des salaires plus élevés d’environ 5 %. En d’autres termes, dans une agglomération d’un demi-million d’habitants, on gagne (pour le même emploi) environ un tiers de plus que dans une petite ville de 10 000 habitants.
Avantages invisibles de la densité
Mais comment ces avantages invisibles de la densité urbaines, qui en Suisse ont amené à la concentration de 85% des emplois dans les villes, se concrétisent-ils ? Et pourquoi ces avantages ont-ils augmenté ces dernières années ? Il n’y a pas d’explication unique. Avec la mondialisation, le rôle de la ville comme lieu d’échange et de rencontre, comme centre commercial et financier s’est renforcé. L’attractivité des marchés du travail urbains – interconnectés à l’échelle internationale – a été renforcée. Plus le marché du travail est vaste, plus les employés ont de chances de trouver l’entreprise capable d’utiliser au mieux leurs compétences.
L’impact économique positif de la densité sur les revenus s’explique aussi par la plus grande capacité d’innovation des villes. La diversité des métropoles favorise l’innovation et la diffusion des connaissances, tandis que les nombreuses possibilités d’interaction agissent comme un catalyseur. Par conséquent, les villes s’offrent comme des biotopes naturels de la transmission de connaissances – une activité qui représente désormais plus de 20 % de la production de richesse. C’est aussi ce qui explique pourquoi les start-up se trouvent rarement en dehors des zones urbaines.
Parallèlement, certains centres se sont transformés avec succès en « capitales de la consommation » dont l’attractivité repose sur un mélange réussi de facteurs tels que culture, loisirs et urbanité. Avec l’augmentation des revenus et des niveaux d’éducation, on constate une demande accrue pour ces « lumières de la ville », qui se manifeste non seulement par des phénomènes de mode tels que les hipsters et les bobos, mais aussi par un nombre croissant de pendulaires inversés : les travailleurs qui se rendent du centre vers la périphérie.
Des avantages capitalisés dans les prix et les loyers des terrains
«Et la qualité de vie ?» se demanderont certains. Si la densification était réellement si «stressante», il ne serait pas possible d’expliquer pourquoi les prix immobiliers flambent au centre des grandes agglomérations. De toute évidence, les Suisses aiment de plus en plus la vie urbaine. Comme ailleurs, les régions suisses les moins riches sont précisément celles à plus faible densité de population. Les citadins y font des randonnées, admirent leur caractère intact et rêvent parfois de s’y installer – mais bien peu d’entre eux finissent par le faire.
Cependant, la ville et sa centralité ne présente pas que des avantages. Ceux qui ont un besoin prononcé d’espace, comme les familles avec enfants, auront tendance à s’installer plus loin des centres. L’étalement progressif des zones résidentielles à la périphérie des grandes villes (ce qu’on appelle le mitage) doit d’abord être compris comme une réaction des ménages aux loyers et aux prix élevés des centres. Cette réaction est en outre favorisée par la réduction constante du coût de la mobilité, tant privée que publique. Une politique des transports offensive, telle que celle menée avec un certain succès (et des dépenses financières considérables) dans les agglomérations suisses, favorise l’attractivité relative de la périphérie par rapport au centre-ville et donc encourage fortement l’étalement urbain.
Enfin, les règlements d’urbanisme limitant fortement les gabarits des immeubles et les coefficients d’occupation du sol (COS) au centre-ville contribuent aussi à la création à large échelle de banlieues. Bien qu’une forte densité construite s’accompagne d’une augmentation de nuisances (émissions sonores, ombrage), des limitations drastiques sont injustifiées d’un point de vue social. Seules les formes de logement coûteuses peuvent être construites, ce qui oblige de nombreux ménages à vivre loin du centre. Malheureusement, la pensée statique – l’angle mort de Malthus – est encore bien présente aujourd’hui dans la politique de développement territorial suisse.
Cet article est paru dans le «Swiss Real Estate Yearbook 2019».