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Sonderrechte Stockwerkeigentum
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Sonderrecht, gemeinschaftlichen Teilen und Sonderbenützung für Instandhaltung und Instandsetzung, Zulässigkeit baulicher Veränderungen, Kosten- und Lastenverteilung, Gebrauch und Nutzung der Räume und Anlagen.
Sonderrechte bestehen an in sich abschliessbaren Räumen, d. h. an all jenen Räumen, einschliesslich der dazugehörigen Bestandteile, die verändert werden können, ohne dass das gemeinschaftliche Eigentum eines anderen Miteigentümers beeinträchtigt oder das Äussere des Gebäudes verändert wird. Damit Sonderrecht begründet werden kann, müssen die betreffenden Räume frei zugänglich und abschliessbar sein.
Für Keller- oder Garagenräume genügt z. B. die Abgrenzung durch Drahtgitter. An gewöhnlichen Autoabstellplätzen oder an Zimmern innerhalb einer Wohnung ist die Begründung von Sonderrecht nicht möglich.
Die Sonderrechte umfassen keine elementaren Teile des Gebäudes (Gebäudehülle, Sicherheitsmassnahmen etc.), Anlagen und Einrichtungen, die allen Eigentümern gleichermassen zur Verfügung stehen sollen, sowie das Land um das Gebäude herum.
Balkone, Terrassen, tragende Wände, Aussenfassaden sowie Treppenhäuser, Vorgärten, Wege, Parkplätze usw. können ebenfalls nicht Gegenstand eines Sonderrechtes sein. Diese Teile sind gemeinschaftliches Eigentum. Bestimmte Teile des gemeinschaftlichen Eigentums (Dachterrasse, Sitzplatz usw.) können einzelnen Stockwerkeigentümern zur Sonderbenützung zugewiesen werden. Man spricht hier in der Regel von «ausschliesslichen Benützungsrechten».
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