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Kaufinformationen
Ihre Immobilie in der Schweiz
Ist die Immobilie Ihr Grundbesitz?
Natürlich. Sogar Apartments gelten als Eigentumswohnungen. Mit dem Kauf erlangen Sie einen Anteil am gesamten Gebäude und den Gemeinschaftsteilen. Somit haben Sie das Recht, Ihre eigene Wohnung zu nutzen.
Es wird eine Art Eigentümergemeinschaft zusammengestellt, die alle Wohnungseigentümer einbezieht. Dies wird in der Gemeinschaftsordnung festlegt. Die Eigentümer haben die vollständige Kontrolle über das Gebäude und ernennen auf der Jahresversammlung einen Verwalter, der sich um den täglichen Betrieb der Immobilie kümmert. Bei der Jahresversammlung wird außerdem das Budget für das kommende Jahr festgesetzt. Es wird über Vorschläge des Verwalters und der Eigentümer abgestimmt und mögliche Probleme werden besprochen.
Solche Vereinbarungen werden oft für eine Gemeinschaft von mehreren Chalets getroffen, die sich oft die anfallenden Kosten z.B. für Schneeräumung und Gartenarbeit teilen.
Beschränkungen für Ausländer
Kann eine ausländische Person in der Schweiz eine Immobilie kaufen?
Eine ausländische Person kann in der Schweiz eine Immobilie erwerben, dabei gibt es aber Einschränkungen. Diese werden auf nationaler (Bundes-) Ebene, auf regionaler Ebene (von den Kantonen) und sogar auf lokaler Ebene (von jeder Gemeinde) entschieden. Ausländische Personen haben gewisse Einschränkungen, wenn es darum geht, wo sie kaufen dürfen, welche Art und sogar Größe der Immobilie sie erwerben dürfen.
Tatsächlich ist es so, dass Ausländer, die außerhalb der Schweiz wohnen (ohne Schweizer Aufenthaltsbewilligung) nur Immobilien zur touristischen Nutzung kaufen dürfen. Die Städte wie z.B. Genf, Basel und Zürich sind damit ausgeschlossen, da es sich um Hauptwohnsitze handelt. In den meisten Schweizer Ski-Resorts dürfen Ausländer Wohnungen kaufen, die als Zweitwohnungen (Ferienwohnungen) gelten, da diese in touristischen Gebieten liegen.
Einige der Beschränkungen für Eigentum von Zweitwohnsitz-Immobilien von Nicht-Schweizer Bürgern werden von der Schweizerischen Eidgenossenschaft festgelegt und gelten für alle 26 Kantone, andere werden von jedem Kanton individuell festgelegt.
Welche Einschränkungen gibt es für Immobilienkäufer auf nationaler Ebene in der Schweiz?
Zwei wesentliche Gesetze erklären die Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien in der Schweiz. Die Lex Koller und Lex Weber wurden in den 1960er Jahren eingeführt.
Lex Koller
Durch Lex Koller wurde ein Genehmigungssystem eingerichtet, das einem ausländischen Käufer nur den Besitzbestimmter Wohnimmobilien erlaubt.
Der Bund stellt jährlich nur 1.500 Bewilligungen für die ganze Schweiz aus und teilt diese den Kantonen zu. Touristenkantone wie das Wallis erhalten die meisten Bewilligungen, sodass es für ausländische Personen am einfachsten ist, hier zu kaufen. Viele Kantone nehmen keine der Bewilligungen an, weshalb Ausländer in Kantonen wie z.B. Genf kein Eigentum erwerben können.
Mit Lex Koller wird die Grundstücksgröße auf 1.000 m2 beschränkt, die an Ausländer verkauft werden darf. Die Wohnfläche des Chalets darf nur 200 m2 netto betragen (in der Praxis kann diese auf maximal 250 m2 erhöht werden).
Ihr Schweizer Notar beantragt vor Beginn des Kaufverfahrens eine Bewilligung bei der kantonalen Behörde, in der sich Ihre Immobilie befindet. Dies dauert in der Regel zwischen 4 und 6 Wochen. Die Bearbeitungszeit ist jedoch kürzer, wenn die Immobilie bereits im Besitz eines Ausländers ist.
Lex Weber
Die Schweizer haben 2012 in einer Volksabstimmung entschieden, dass keine Neubaubewilligungen für den Bau von Zweitwohnungen in Gemeinden erteilt werden, in denen Zweitwohnungen bereits 20 % oder mehr des gesamten Wohnungsbestandes ausmachen. Dies ist ein Bundesgesetz, das für die ganze Schweiz und für in der Schweiz ansässige Personen sowie für ausländische Personen gilt. Da fast alle Skigebiete in diese Kategorie fallen, ist es nicht mehr möglich, ein Grundstück zu kaufen und darauf ein neues Chalet zu bauen.
Es gibt noch einige Fälle, bei denen vor der Regeländerung Baugenehmigungen eingeholt wurden, sodass noch einige neue Chalets und Wohnungen mit Zweitwohnungsstatus gebaut werden. In Grimentz, in Saas Fee und in Andermatt, wo es eine Sonderbefreiung gibt, gibt es noch einige Bauvorhaben, wo ausländische Personen ein neues Chalet oder eine Wohnung kaufen können.
Sobald diese letzten Immobilien verkauft wurden, wird es keine Zweitwohnsitz-Immobilien mehr geben. Es wird weiterhin möglich sein, eine neu gebaute Skiimmobilie in Planung zu kaufen, die eine Reihe von Dienstleistungen und Services im Stil eines Hotels anbietet. Diese muss professionell vermietet werden, wenn sie nicht privat genutzt wird.
Welche Einschränkungen gibt es für Immobilienkäufer auf regionaler/lokaler Ebene in der Schweiz?
Jeder der 26 Kantone (Mitgliedstaaten der Schweizerischen Eidgenossenschaft) verfügt über eine eigene Verfassung, Gesetzgebung, Regierung sowie eigene Gerichte. Somit hat jeder Kanton unterschiedliche Regeln für den Kauf von Immobilien für ausländische Bürger. Auch von Gemeinde zu Gemeinde gibt es Unterschiede.
Wir haben hier für Sie die wichtigsten Schweizer Skigebiete, in denen Ausländer in der Schweiz Immobilien erwerben können, sowie die jeweiligen Einschränkungen aufgeführt.
Ski-Immobilie im Kanton Bern kaufen
Im Kanton Bern ist es Ausländern erlaubt, im Ferienort Gstaad und in den beliebten traditionellen Skigebieten wie Wengen und Grindelwald in der malerischen Jungfrau Region Immobilien zu kaufen.
Außerdem können Ausländer die Immobilien weiterverkaufen. Jedoch zahlen sie einen höheren Kapitalertragssteuersatz, wenn sie innerhalb der ersten 5 Jahre verkaufen.
In den weniger bekannten Feriengebieten (z.B. Adelboden, Meiringen und sogar am See in Interlaken, Brienz und Unterseen) stehen Ausländern Immobilien gelegentlich auf dem Markt zur Verfügung. Die kantonale Vorschrift besagt, dass nur 50% der Wohnungen in einem Gebäude an ausländische Personen verkauft werden dürfen, aber somit besteht in den meisten Resorts immer noch eine große Auswahlmöglichkeit. Die Gemeinden erteilen weitere Einschränkungen:
In Grindelwald ist Personen aus dem Ausland der Kauf von Chalets oder Wohnungen erlaubt, jedoch nur über einem Schwellenwert von CHF 750.000. Somit sind günstigere Immobilien nur für Einheimische verfügbar.
In Wengen und Lauterbrunnen gibt es keinen Mindestkaufpreis. Ausländer dürfen aber nur Wohnungen kaufen und keine freistehenden Chalets. In Wengen gibt es eine große Auswahl an Immobilien, aber diese werden erfahrungsgemäß schnell verkauft.
Auch in Mürren können ausländische Personen Immobilien kaufen, aber der Erwerb ist nicht so einfach, da die meisten von ihnen über Generationen weitergegeben werden. Selten kommen Immobilien auf den Markt. Und sollte dies doch passieren, sind Einheimische oft die ersten Interessenten.
In Gstaad haben viele Ausländer Immobilien gekauft und diese sogar zu ihrem Hauptwohnsitz gemacht. Somit ist hier auch der Ort, an dem sie ihre Steuern zahlen.
Interlaken und andere Gemeinden rund um den See haben den Verkauf einiger Immobilien an Ausländer genehmigt.
Immobilien im Kanton Graubünden kaufen
Im Kanton Graubünden befinden sich die beliebten Ferienorte Davos, Klosters und St. Moritz. Hier ist es sehr schwierig, eine Ferienwohnung zu erwerben.
Für Personen aus dem Ausland gibt es nur wenige Optionen, eine Immobilie in der Umgebung von St. Moritz zu kaufen. Eine Ausnahme ist Klosters. Hier wurde 2018 beschlossen, Ausländern den Kauf zu ermöglichen.
Alle anderen Orte in Graubünden wie Davos, Lenzerheide, Arosa Laax und Flims stellen ausländischen Personeneinige Immobilien zur Verfügung, aber auch diese sind selten. Generell bietet die Westschweiz Ausländern mehr Möglichkeiten und einfachere Bedingungen, eine Immobilie zu erwerben, als die Ostschweiz.
Immobilien im Kanton Obwalden kaufen
In Obwalden ist Engelberg das einzige große Skigebiet. Hier dürfen Ausländer kaufen, aber es gibt generell nur wenige Immobilien auf dem Markt.
Kauf einer Immobilie im Kanton Uri
Für Ausländer ist es im Resort Andermatt möglich, eine Immobilie – sogar unter einem (in- oder ausländischen) Firmennamen – zu kaufen. Das Angebot an Neubauimmobilien reicht von Studios ab CHF 300.000 bis hin zu Chalets für mehrere Millionen Schweizer Franken.
Eine Immobilie im Kanton Wallis kaufen
Im Kanton Wallis befinden sich viele beliebte Schweizer Skigebiete, die von ausländischen Käufern besucht werden. Bis zu 330 Bewilligungen des jährlichen Kontingents gehen dabei an Käufer aus dem Ausland.
Zu den bekanntesten Resorts im Wallis zählen Zermatt, Verbier, Nendaz, Crans Montana, Grimentz und Saas-Fee und Ausländer können hier überall außer in Zermatt frei kaufen.
Zermatt erlaubt es ausländischen Personen nicht, dort Immobilien zu kaufen. Schweizer und Ausländer mit Wohnsitz in der Schweiz (mit Aufenthaltsbewilligung B oder C, die Staatsangehörige eines EU-Staates sind) können in Zermatt kaufen. Doch einige Immobilien sind nur „Einheimischen“ vorbehalten, die in Zermatt wohnen und hier ihre Steuern zahlen.
In Saas-Fee können Ausländer frei Immobilien kaufen. Dies ist eine ausgezeichnete Alternative zu Zermatt, da es auch ein hochgelegenes attraktives Dorf ist. Die Preise betragen nur etwa ein Drittel dessen, was Sie in Zermatt bezahlen würden. Wir haben derzeit eine gute Auswahl an Apartments.
Verbier und die 4 Vallees Resorts – La Tzoumaz, Nendaz, Les Collons und Veysonnaz – sind ausländischen Käufern gegenüber relativ offen, sowohl mit Genehmigungen für neue Apartments als auch für Wohnungen und Chalets, die zum Wiederverkauf stehen.
Grimentz, St. Luc und Zinal im Val d’Anniviers haben Ausländerausweise, aber die meisten Angebote gibt es in Grimentz.
Champery und Les Crosets sind Schweizer Resorts im Skigebiet Portes du Soleil, das grenzüberschreitend sowohl in Frankreich als auch in der Schweiz liegt. Hier besteht für Ausländer die Möglichkeit, Immobilien zu kaufen.
Leukerbad hat ein einzigartiges Angebot an Thermalwasser und steht kaufinteressierten Ausländern offen.
Eine kantonale Vorschrift, die für alle Resorts im Wallis gilt, verbietet Ausländern, ihre Immobilie innerhalb der ersten 5 Jahren nach Erwerb, weiterzuverkaufen. Dies ist nur in Ausnahmefällen durch den Nachweis von gesundheitlichen oder finanziellen Problemen erlaubt.
Kauf einer Ski-Immobilie im Kanton Waadt
Im Kanton Waadt gibt es relativ wenige Beschränkungen beim Immobilienkauf für Ausländer und das Angebot an Immobilien ist vielfältig.
Villars ist der bekannteste Ferienort und viele Ausländer haben dort Eigentum erworben, da es nur 90 Minuten von Genf entfernt liegt und es das ganze Jahr über ein vielfältiges Angebot an Aktivitäten bietet.
Chateau d’Oex und Rougemont liegen in der Nähe von Gstaad. Von Vorteil ist in diesen Resorts, das es hier einfacher und kostengünstiger ist, eine Immobilie zu kaufen als in ihren bekannteren Nachbarorten.
Gibt es in den Schweizer Alpen weiterhin Neubauimmobilien?
Ja, aber es sind nicht viele.
In einer Volksabstimmung im Jahr 2012 haben die Schweizer abgestimmt, dass keine Neubaubewilligungen für den Bau von Zweitwohnungen in Resorts erteilt werden sollen, in denen Zweitwohnungen bereits 20% des Gesamteigentums ausmachen.
Es gibt noch einige gültige Genehmigungen für Neubauten, die vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes erteilt wurden. Wenn diese verkauft sind, werden keine weiteren Bewilligungen für Zweitwohnsitze in den Schweizer Skigebieten erteilt.
Es wird jedoch möglich sein, dass Ausländer Wohnungen oder Chalets in Siedlungen kaufen, die Hotel ähnliche Dienstleistungen und Services anbieten, vorausgesetzt, sie werden professionell verwaltet und vermietet, wenn der Eigentümer sie nicht nutzt.
Somit können Immobilien, die über einen Spa- und Wellnessbereich, einen Rezeptions- und Concierge-Service, ein Restaurant oder einen Frühstücksraum, einen Wäsche- oder Zimmerservice verfügen, als „touristische“ Residenzen klassifiziert und von Ausländern gekauft werden.
Vor allem im Wallis kommen solche Neuentwicklungen bereits auf den Markt und verkaufen sich somit gut.
Viele Käufer schätzen diese extra Angebote und Dienstleistungen – insbesondere Reinigungs-, Zimmer- und Wäscheservice – da sie so ihren Familienurlaub in vollen Zügen genießen können und ihnen mehr Zeit mit Freunden und der Familie bleibt. Immer mehr Käufer vermieten ihre Immobilie gerne, wenn sie sie nicht nutzen. Nicht zuletzt weil sie wissen, dass ihre Immobilie während ihrer Abwesenheit in guten Händen ist. Eine professionelle Vermietung ist dadurch problemlos möglich.
Einige alte Chalets und Hotels wurden komplett renoviert, sodass es sich tatsächlich um „neue“ Gebäude handelt. Allerdings haben sie den Status eines Zweitwohnsitzes, weshalb es nicht verpflichtend ist, sie zu vermieten.
Kann ein Ausländer mehr als eine Immobilie in der Schweiz kaufen?
Nein. Personen aus dem Ausland dürfen in der Schweiz nur eine Immobilie kaufen.
Sie dürfen keine Zweitimmobilie im Namen Ihres Ehemanns/Ihrer Ehefrau kaufen, aber wenn Sie Kinder über 18 Jahre haben, können diese Immobilien im eigenen Namen erwerben.
Wenn Sie als Ausländer bereits eine Immobilie besitzen, können Sie eine weitere Immobilie erben.
Wenn Sie eine Schweizer B- oder C-Aufenthaltsbewilligung oder einen Schweizer Pass besitzen, gelten Sie als Schweizer Käufer und sind nicht mehr an diese Beschränkungen gebunden.
Gibt es Beschränkungen für den Weiterverkauf einer Immobilie in der Schweiz?
In einigen Kantonen wie Wallis und Waadt ist Ausländern der Weiterverkauf ihrer Immobilie innerhalb der ersten 5Jahren nach dem Kauf untersagt. Diese Beschränkung entfällt, wenn Sie einen guten Grund zum Verkauf der Immobilie haben wie z.B. Krankheit, finanzielle Probleme oder keinen Gewinn erzielen.
Einige Kantone wie Bern und Obwalden erlauben Ihnen den sofortigen Wiederverkauf der Liegenschaft – in den ersten 5 Jahren müssen Sie allerdings mit einer höheren Kapitalertragsteuer rechnen.
Kaufprozess und Kosten
Wie ist der Kaufprozess beim Kauf einer Immobilie in der Schweiz?
Es gibt beim Kaufprozess einer Immobilie in der Schweiz von Fall zu Fall Unterschiede, je nachdem, ob Sie eine Neubauimmobilie kaufen, wo Sie genau kaufen und welche Nationalität Sie haben. Der Prozess bleibt jedoch im Großen und Ganzen der gleiche.
Einen Deal vereinbaren
Der Prozess beginnt mit dem Erstellen eines Angebotes. Dieses Angebot wird von einem Makler erstellt und dieser wird Sie über einen sinnvollen Ausgangspunkt beraten. Es ist üblich, dass Käufer und Verkäufer eine Weile über Eigentum in den Schweizer Alpen verhandeln. Einige Verkäufer zeigen sich dabei bereitwilliger und offener für Angebote als andere.
Reservierung
Nachdem der Preis vereinbart wurde, ist es möglich, dass Sie aufgefordert werden, einen Reservierungsvertrag zu unterzeichnen. Bei Projekten außerhalb des Plans, unabhängig davon ob Neubau oder Renovierung, werden Sie immer gebeten, einen Reservierungsvertrag zu unterzeichnen und eine geringe Anzahlung zu leisten. Aus Kulanz wird dies aber auch bei Wiederverkaufsobjekten immer häufiger. Der Bauträger oder Verkäufer wird den Vertrag gegenzeichnen und die Immobilie wird eine Zeit lang nicht an andere potenzielle Käufer vermarktet, während Sie Ihren Hypothekenantrag vorbereiten und den Kaufprozess beginnen.
Finanzierung sichern
Falls Sie eine Hypothek aufnehmen wollen, sollten Sie diese zuerst beantragen. Bei Schweizer Banken können Sie bis zu 70% des Kaufpreises erhalten. Dabei sollten Sie bedenken, dass lokale Banken und lokale Bankmanager die lokalen Immobilienmärkte in den Top-Skidestinationen der Schweiz viel genauer kennen. Empfehlenswert ist es, sich an eine lokale Bank zu wenden, die sowohl den besten Einblick als auch Wert bietet.
Beauftragung eines Notars
Sobald Sie ein Hypothekenangebot erhalten haben, wird ein Notar beauftragt, der den Verkauf im Auftrag des Käufers sowie Verkäufers verwaltet. In der Regel wird der Notar von der Agentur oder den kooperierenden Agenturen bestellt, die den Verkauf abgewickelt haben. Notare handeln im Sinne beider Parteien unparteiisch und rechnen nach festgelegten Gebühren ab, sodass es sinnvoll ist, sich für den empfohlenen Notar zu entscheiden. Die Makler empfehlen Notare, die in der Vergangenheit bei ihren Käufern am besten abgeschnitten haben.
Ausländer-Kaufgenehmigung
Der Notar muss die benötigten Informationen zum Verkauf zusammentragen. Dies beinhaltet grundlegende Informationen zu den Käufern, grundlegende Informationen zu den Verkäufern und Informationen zur zum Verkauf stehenden Immobilie. Diese Informationen sind notwendig, um einen Antrag auf eine Kauferlaubnis für Ausländer und einen Entwurf des Kaufvertrags zu erstellen. Alle ausländischen Käufer in der Schweiz müssen eine Kaufbewilligung beantragen und vorweisen, bevor sie einen Kauf durch Unterzeichnung der Kaufurkunde abschließen können. Das Gesuch wird vom Notar erstellt und dem Kanton zur Genehmigung vorgelegt. Dies dauert in der Regel 2-4 Wochen und wird nur abgelehnt, wenn Sie bereits eine andere Immobilie in der Schweiz besitzen oder die Immobilie nicht den Auflagen entspricht.
Wenn Sie in der Schweiz ansässig sind und einen Schweizer Pass oder eine B/C-Bewilligung besitzen, brauchen Sie keine Kaufbewilligung zu beantragen. Dadurch kann der Kauf einer Immobilie im Durchschnitt um ca. 2-4 Wochen beschleunigt werden.
Kaufvertrag
Nach Erhalt der Ausländer-Kaufbewilligung muss der Kaufvertrag innerhalb von 30 Tagen unterschrieben werden. Dies kann entweder persönlich oder per Vollmacht erfolgen. Weit über 90% der von uns vereinbarten Verkäufe in der Schweiz werden aus Bequemlichkeitsgründen per Vollmacht abgeschlossen. Der Notar arbeitet dabei auch mit der Bank für die Registrierung Ihrer Hypothek zusammen.
Grundbuch und Übergabe
Nach Unterzeichnung des Kaufvertrages wird dieser an das Grundbuchamt übermittelt. Es dauert in der Regel einige Wochen, bis der Verkauf im Grundbuch eingetragen ist, jedoch stimmen viele Verkäufer und Käufer einer Schlüsselübergabe – und somit der Verantwortung für die Immobilie – direkt nach Vertragsunterzeichnung zu, da der Verkauf dadurch vollzogen ist. Mit der Eintragung in das Grundbuch ist der Verkauf dann formell abgeschlossen.
Alles in allem kann der Prozess 2-4 Monate dauern. Es mag etwas kompliziert klingen, ist aber im Grunde ganz einfach und wir unterstützen Käufer (und Verkäufer) gerne dabei.
Wie hoch sind die Anschaffungskosten beim Kauf einer Immobilie in der Schweiz?
Der Käufer übernimmt alle Kaufnebenkosten. Der Verkäufer zahlt nichts. Beim Verkauf Ihrer Immobilie zahlen Sie keine Notargebühren.
Die Schweiz ist eines der günstigsten Länder in Europa, um eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen. Die gesamten Kaufnebenkosten (inklusive Notargebühren, Grundbuchgebühren und Steuern) liegen zwischen 2,5% und 5% des Kaufpreises und variieren von Kanton zu Kanton. Notargebühren und Käufersteuern werden von den lokalen Behörden in der Schweiz festgelegt und unter Berücksichtigung von Faktoren wie Hypothek und Kaufpreis anhand einer festgelegten Gebührenskala erhoben.
Dabei können Sie ungefähr von folgenden Gesamtkosten ausgehen:
Kanton Bern (Lauterbrunnen, Wengen und Grindelwald)
Die Kaufnebenkosten betragen 3% des Kaufpreises.
Kanton Graubünden
Die Kaufnebenkosten betragen 2,5% des Kaufpreises.
Kanton Uri (Andermatt)
Die Kaufnebenkosten für Käufe von Neubauten in Andermatt betragen 0,4% des Kaufpreises. Diese werden zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
Kanton Wallis (Saas Fee, Verbier etc.)
Die Kaufnebenkosten liegen in der Regel zwischen 2,5% und 3,8% des Kaufpreises.
Kanton Waadt (Gstaad und Villars)
Die Kaufnebenkosten betragen 5% des Kaufpreises.
Hypothekenregistrierung
Diese wird nach einer Staffelung erhoben, die in den verschiedenen Kantonen unterschiedlich ist. Im Kanton Wallis ist es in der Regel gleitend, beginnend bei 1% bis CHF 200.000, 0.8% bis CHF 500.000 und ca. 0.7% über 1 Million Schweizer Franken. Im Kanton Waadt wird sie auf einer gleitenden Skala berechnet, die bei 0,6% des Kreditbetrags beginnt, jedoch bis auf 0,44% sinken kann. Beim Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie können Sie den bestehenden Hypothekenbrief übernehmen und umgehen somit die Registrierungsgebühr. Sie können bei der gleichen Bank wie der Vorbesitzer Kredite aufnehmen oder sie können den Kredit abbezahlen und die Hypothekenurkunde verwenden, um bei einer anderen Bank Kredite aufzunehmen.
Kanton Bern (Lauterbrunnen, Wengen und Grindelwald)
Die Kaufnebenkosten betragen 3% des Kaufpreises.
Kanton Graubünden
Die Kaufnebenkosten betragen 2,5% des Kaufpreises.
Kanton Wallis (Saas Fee, Verbier etc.)
Die Kaufnebenkosten liegen in der Regel zwischen 2,5% und 3,8% des Kaufpreises.
Kanton Waadt (Gstaad und Villars)
Die Kaufnebenkosten betragen 5% des Kaufpreises.
Notargebühren und Käufersteuern werden von den lokalen Behörden in der Schweiz festgelegt und werden unter Berücksichtigung von Faktoren wie Hypothek und Kaufpreis anhand einer festgelegten Gebührenskala erhoben.
Welche Baugarantien gibt es?
- Neue Immobilien: 5 Jahre für sichtbare Baumängel, 10 Jahre für versteckte Mängel.
- Wiederverkaufseigenschaften: Es gibt keine Garantien.
Brauche ich einen Anwalt?
Ein offizieller Schweizer Notar des Bezirks handelt sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer. Sie zahlen die Kaution und alle Zahlungen auf das Notarkonto.
Werden ausländische Kaufgenehmigungen jemals verweigert?
So gut wie nie. Dies ist eine Formalität und die Genehmigung wird in der Regel in wenigen Wochen erteilt. Sie wird nur abgelehnt, wenn Sie bereits eine andere Immobilie in der Schweiz besitzen oder die Immobilie nicht den Vorschriften entspricht.
Wenn ich meine Immobilie in der Schweiz verkaufe, wann erhalte ich den Verkaufserlös?
Wenn Sie Ihre Schweizer Immobilie an eine Person aus dem Ausland verkaufen, überweist Ihnen der Notar den Verkaufserlös erst, wenn der Verkauf im Grundbuch eingetragen ist. Dies dauert derzeit mehrere Wochen. Der Notar muss außerdem 5 % des Verkaufspreises einbehalten, um anfallende noch ausstehende Steuern zu bezahlen.
Außerplanmäßig kaufen
Wie funktioniert es, wenn ich außerhalb des Plans kaufe?
Zuerst zahlen Sie einen Betrag ein und dann übernimmt die Bank während des Baufortschritts die restlichen Etappenzahlungen. Jeder Bauträger hat eine andere Zahlungsstruktur, aber normalerweise liegt eine Anzahlung bei rund CHR 30.000, um eine Immobilie außerhalb des Plans zu reservieren. 10% davon bei Unterzeichnung des Kaufvertrags und anschließend, wenn die Fundamente und später das Dach begonnen werden. Die Restzahlung findet bei Schlüsselübergabe statt. Wenn Sie eine Bankfinanzierung in Anspruch nehmen, zahlen Sie die ersten 30% und die Bank kümmert sich dann um die restlichen Stufenzahlungen.
Hypotheken
Wie viel kann ich bei einer Schweizer Bank leihen?
Schweizer Banken verleihen bis zu 70% des Kaufpreises. Das Darlehen wird in der Regel in Form eines auf die Immobilie besicherten Kontokorrentkredits mit einer Laufzeit von 25 Jahren gewährt.
Bürger der Vereinigten Staaten von Amerika und einiger anderer Länder könnten Schwierigkeiten haben, bei Schweizer Banken Kredite aufzunehmen – bitte fragen Sie uns nach Details.
Wie viel wird die Bank verlangen und wie hoch sind die Zinsen?
Schweizer Banken erheben in der Regel keine Einrichtungsgebühr und verlangen keine Lebensversicherung. Die Kosten für die Eintragung der Hypothek sind von Kanton zu Kanton unterschiedlich, betragen jedoch maximal 1,6% des Kreditbetrags.
Das in diesem Zeitraum ausstehende Kapitalguthaben ist vierteljährlich zu verzinsen. Die Rückzahlungen werden daher in den Vorjahren höher ausfallen, sich aber mit der Rückzahlung des Kapitals verringern. Die Schweizer Zinsen sind die günstigsten in Europa – sie liegen derzeit bei rund 1% variabel oder fest auf 1,5% langfristig.
Kann ich in Pfund oder Dollar bezahlen?
Sie müssen Ihre Immobilie in Schweizer Franken zahlen.
Der beste Weg, Geld aus anderen Währungen in Schweizer Franken zu überweisen, besteht darin, einen dedizierten Devisenmakler zu beauftragen. Der Vorteil der Zusammenarbeit mit einem spezialisierten Devisenpartner besteht darin, dass er bessere Kurse bietet als die Hauptbanken und er Sie als Spezialist beim Devisenterminkauf beraten kann.
Als Unternehmen kaufen
Kann ich eine Immobilie im Namen einer Firma in der Schweiz kaufen?
Normalerweise nein. Eine ausländische Person muss in ihrem persönlichen Namen kaufen, aber es gibt Ausnahmen. In den Resorts müssen Sie in Ihrem persönlichen Namen kaufen, allerdings kann das auf mehrere Namen und in verschiedenen Aktien erfolgen. Dies ist ideal für die Nachlassplanung. So wären auch Ihre Kinder direkt in den Eigentumsurkunden eingetragen.
Mieteinnahmen und laufende Kosten
Mit welchen Mieteinnahmen kann ich rechnen?
Die Mietrenditen variieren in den französischen, schweizerischen und österreichischen Alpen zwischen 3 und 5 %, abhängig von einer Vielzahl von Faktoren wie z.B. die Art des jeweiligen Resorts, die Lage der Immobilie innerhalb des Resorts (Ski-in- und Ski-out-Objekte verlangen eine Prämie), die Ausstattung des Apartments und die Dienstleistungen innerhalb der Anlage.
Auf den ersten Blick mag es so erscheinen, dass Sie beim Kauf einer Immobilie in einem Resort mit zwei Saisons höhere Mieteinnahmen erzielen. Während Ihre Immobilie sicherlich das ganze Jahr über und nicht nur während der Wintermonate von der Vermietung profitieren wird, erzielen Immobilien in Doppelsaison-Resorts in der Regel ähnliche Mieteinnahmen wie Immobilien in Resorts, in denen die Wintersaison im Vordergrund steht. Die zwei Hauptgründe dafür sind, dass die Mietpreise in der Sommersaison deutlich niedriger sind und dass sich viele Doppelsaison-Resorts in niedrigeren Höhenlagen befinden, was eine kürzere Wintersaison bedeutet.
Wie einfach ist es, meine Immobilie zu vermieten?
Lokale Agenten können die Verwaltung und Vermietung Ihrer Immobilie übernehmen, wenn Sie diese vermieten möchten. Vermietungsagenturen berechnen etwa 20 % für Buchungen, sodass einige Eigentümer internationale Vermietungsagenturen und Portale verwenden und andere sogar ihre eigenen Webseiten erstellen.
Wenn Sie Ihre Immobilie während Ihrer Abwesenheit vermieten, können Sie leicht ein ausreichendes Einkommen erzielen, um die jährlichen Betriebskosten zu decken, insbesondere wenn Sie während der Spitzenzeiten z.B. zu Weihnachten, zu Neujahr, den ganzen Februar und zu Ostern vermieten. In jedem Resort gibt es Unternehmen, die Ihre Immobilie zwischen den Anmietungen professionell reinigen und zuverlässig warten.
Wie hoch sind die Steuern auf Mieteinnahmen in der Schweiz?
Wenn Sie vermieten und ein Schweizer Steuerformular ausfüllen, anstatt nach dem fiktiven Steuerwert veranschlagt zu werden, werden Sie nach Abzug einiger Ausgaben und den Zinsen Ihrer Hypothek auf die tatsächlich erzielten Mieteinnahmen besteuert. Die Steuersätze variieren, aber Sie werden wahrscheinlich etwa 20 % Steuern zahlen.
Möglicherweise sind Sie in Ihrem Wohnsitzland steuerpflichtig, aber die meisten Länder haben ein Doppelbesteuerungsabkommen mit der Schweiz, sodass Sie Ihre Steuern nicht doppelt bezahlen.
Wie hoch sind voraussichtlich die jährlichen Betriebskosten?
Die jährlichen Betriebskosten sind in der Schweiz nicht hoch.
Die Nebenkosten für ein Mehrfamilienhaus werden entsprechend der Wohnungsgröße anteilig unter den Eigentümern aufgeteilt. Diese Kosten beinhalten den Hausmeister, die Instandhaltung des Gebäudes und des Geländes wie Schneeräumung und Gartenarbeit, Strom und Heizung für die nicht privaten Bereiche. Hinzu kommen eine Bauversicherung, die in der Schweiz verhältnismäßig günstig ist und eine Einlage in den Sanierungsfond des Gebäudes.
Die Servicegebühr ist in der Regel jährlich zu entrichten. Wohnungen mit Schwimmbad und weiteren Serviceeinrichtungen sind tendenziell teurer und auch die Gebühren variieren von Kanton zu Kanton. Normalerweisebetragen sie im Wallis rund 0,5% des Liegenschaftswertes pro Jahr bis zu rund 0,75% in der Waadt. Sie könnten somit beispielsweise für eine 3-Zimmer-Wohnung mit rund CHF 5.000 Servicegebühr pro Jahr rechnen.
Zusätzliche Nebenkosten fallen durch den Eigenverbrauch von Strom und Wasser an. Die Schweiz setzt dabei auf Wasserkraft, was vergleichsweise sehr günstig ist. Auch die Hausratversicherung ist in der Schweiz eher günstig. Die Kriminalitätsrate ist sehr niedrig.
Chalets sind günstig im Unterhalt – insbesondere wenn sie neu sind, sodass nur sehr wenig Wartung erforderlich ist.
Garantieren Immobilien Mieteinnahmen?
Solche Garantien sind sehr selten. Aktuell haben wir keine Objekte mit garantierten Mieteinnahmen in der Schweiz oder in Frankreich.
Mietverpflichtungen
Muss ich meine Immobilie vermieten, wenn ich sie nicht nutze?
Nein. Es steht Ihnen frei, Ihre Immobilie nach Belieben zu vermieten – oder auch nicht. Es wird erwartet, dass der Eigentümer oder seine Freunde bzw. Familie die Immobilie für mindestens drei Wochen im Jahr nutzen, sodass die Immobilie nicht auf Jahresbasis (maximal 11 Monate und eine Woche) vermietet werden kann. In einigen größeren Siedlungen, die keinen Zweitwohnungsstatus haben, könnte es eine Mietregelung geben.
Investition und Verkauf
Sind Schweizer Immobilien eine gute Investition?
Da das Angebot an neuen Zweitwohnungen seit jeher streng kontrolliert wurde und die neuen Vorschriften nun jeglichen zukünftigen Bau von Zweitwohnungen verbieten, sind Schweizer Immobilien eine sehr sichere Investition. Die Preise steigen nicht drastisch, aber auch in unruhigeren Zeiten stürzen sie nicht ab.
Der wichtigste Pluspunkt für ausländische Investoren ist der Schweizer Franken, eine der stärksten Währungen der Welt. Schweizer Immobilien haben historisch gesehen einen sehr konstanten Wert und Immobilien in den besten Skigebieten werden immer geschätzt.
Welche Steuern fallen bei der Weiterveräußerung von Immobilien an?
Wenn Sie Ihre Immobilie weiterverkaufen, fällt eine kantonalen Kapitalertragsteuer auf die Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis an. Bei der Steuerberechnung können Sie die Anschaffungs- und Veräußerungskosten wie Notargebühren und Maklerprovision sowie Kosten für besondere Renovierungsarbeiten oder Sanierungsarbeiten zur Verbesserung der Immobilie abziehen. Der Satz der Kapitalertragsteuer sinkt mit jedem Eigentumsjahr. So liegt sie zu Beginn beispielsweise im Wallis bei 30%, wenn Sie innerhalb eines Jahres verkaufen und sinkt nach 10 Jahren auf 9% und nach 25 Jahren bis auf 1%.
Möglicherweise sind Sie in Ihrem Wohnsitzland steuerpflichtig, aber die Schweiz hat mit den meisten Ländern ein Doppelbesteuerungsabkommen, wodurch sich alle in der Schweiz gezahlten Steuern anrechnen lassen, damit Sie keine doppelten Steuern zahlen müssen.
Vererbung von Immobilien in der Schweiz – wie funktioniert es?
Zur Verwaltung Ihrer Immobilie empfehlen wir Ihnen, entweder ein Kodizill – eine letztwillige Verfügung – zu Ihrem bestehenden Testament zu erstellen und dieses an Ihren Schweizer Notar zu senden oder ein neues separates Testament für Ihr Eigentum in der Schweiz von einem Schweizer Notar erstellen zu lassen.
Die Erbschaftssteuer fällt in der Schweiz an, ist aber wesentlich geringer als in den meisten europäischen Ländern und in Großbritannien. Die Erbschaftssteuer ist eine kantonale Steuer und variiert von Kanton zu Kanton. In den meisten Kantonen gibt es keine Besteuerung zwischen Ehegatten und im Kanton Wallis (Verbier) keine Erbschaftssteuer, wenn das Vermögen in direkter Verwandtschaftslinie vererbt wird.
Im Kanton Waadt (Villars) ist die Steuer progressiv – beginnend bei 1,8 % für Immobilien bis zu einem Wert von CHF 500.000, ansteigend auf 5.068 %, wenn der Steuerwert der Immobilie über 1 Million Schweizer Franken liegt. Wenn die Immobilie auf den Namen mehrerer Personen registriert ist, wird nur der Eigentumsanteil des Verstorbenen besteuert.
Ihr Nachlass kann in dem Land, in dem Sie wohnen, steuerpflichtig sein, sollte aber mit der Schweiz ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht, wie mit den meisten Ländern vereinbart, erhalten Sie eine Steuergutschrift für alle in der Schweiz gezahlten Steuern.
Jährliche Grundsteuern
Wie hoch sind die jährlichen Grundsteuern?
Ausländische Personen, die in der Schweiz eine Immobilie besitzen, zahlen Steuern an drei Körperschaften – den Bund, den Kanton und die Gemeinde. Die Kantons- und Gemeindesteuern variieren. Eigentümer haben die Wahl, eine Steuererklärung auszufüllen, in der ihr weltweites Vermögen offengelegt wird, oder sich einfach nach dem steuerlichen Wert ihres Eigentums in der Schweiz veranschaulichen zu lassen. Die meisten Eigentümer entscheiden sich für eine Bewertung.
Die Steuer wird auf Grundlage des Eigenmietwerts – der Mietwertbesteuerung der selbstgenutzten Liegenschaften – berechnet, die aus der Immobilie erzielt werden könnte. Dieser Wert richtet sich nach dem „steuerlichen Wert“ der Immobilie (ca. 60 % des Verkehrswertes). Bei dieser Berechnung betragen die jährlichen Gesamtsteuern im Wallis rund 0,5% des Verkehrswertes der Liegenschaft, während die Steuern in der Waadt mit rund 0,8% etwas höher liegen. Der Kanton Wallis bewertet den steuerlichen Wert von Liegenschaften nicht neu, sodass Sie wahrscheinlich in 10 Jahren den gleichen Steuersatz zahlen werden wie heute. Der Kanton Waadt hingegen bewertet Immobilien etwa alle 5 Jahre neu.
Zum Beispiel müssten Sie für eine 3-Zimmer-Wohnung im Wallis mit einer Gesamtsteuer von rund CHF 5.000 pro Jahr rechnen. Fast den gleichen jährlichen Steuerbetrag würden Sie zahlen, wenn Sie sich entscheiden würden, Ihre Wohnung zu vermieten oder sie ausschließlich für den Eigenbedarf nutzen würden.
Aufenthalt in der Schweiz und Schweizer Wohnsitz
Wie lange kann ich in der Schweiz bleiben?
Bürger aus Schengen-Staaten (EU) – Die Schweiz ist seit dem 12. Dezember 2008 Mitglied des Schengen-Raums und wendet daher die gleichen Regeln wie alle Schengen-Staaten an – Bürger können sich bis zu 90 Tage in einem Zeitraum von 180 Tagen aufhalten.
Bürger aus Großbritannien – Seit dem Brexit am 1. Januar 2021 werden Bürger aus Großbritannien und Nordirlandals „Drittstaatsangehörige“ behandelt, sind jedoch bei der Einreise in die Schweiz von der Visumpflicht befreit. Sie dürfen sich bis zu 90 Tage in einem Zeitraum von 180 Tagen zu touristischen Zwecken in der Schweiz aufhalten.
Staatsangehörige aus „Drittländern“ – muss ich ein Visum beantragen?
Das hängt von Ihrer Nationalität ab. Für Aufenthalte von bis zu 90 Tagen benötigen viele Drittstaatsangehörige kein Visum Eine vollständige Liste finden Sie jedoch in den offiziellen Richtlinien.
Kann ich länger bleiben, wenn ich eine Immobilie in der Schweiz besitze?
Der Besitz einer Immobilie in der Schweiz berechtigt Sie nicht dazu, für länger als 90 Tage in die Schweiz einzureisen bzw. sich dort aufzuhalten.
Wer während seines Aufenthalts in der Schweiz arbeiten oder länger als drei Monate bleiben möchte, braucht eine Bewilligung. Aufenthaltsbewilligungen werden von den kantonalen Migrationsämtern ausgestellt. Dabei wird zwischen Kurzaufenthaltsbewilligungen für weniger als 1 Jahr, befristeten Jahresaufenthaltsbewilligungen und unbefristeten Daueraufenthaltsbewilligungen unterschieden.
Kann ich in der Schweiz wohnhaft werden?
Für Inhaber eines EU-Passes ist es viel einfacher, in der Schweiz zu arbeiten und/oder zu wohnen als für andere Staatsangehörige. Es gibt zwei Arten von Bewilligungen – eine B-Bewilligung, die Ihnen das Recht zum Aufenthalt in der Schweiz (aber nicht zur Arbeit) gibt, oder eine Bewilligung, die sowohl das Recht auf Arbeit als auch zum Aufenthalt gewährt. Wenn Sie eine Aufenthaltsbewilligung für die Schweiz erhalten haben, können Sie eine Immobilie kaufen, die einer Person aus dem Ausland sonst nicht zugänglich wäre.
Zum Arbeiten in der Schweiz benötigen Sie entweder einen Arbeitsvertrag einer Schweizer Firma oder Sie können Ihr eigenes Unternehmen gründen bzw. sich selbstständig machen, müssen jedoch nachweisen, dass dies einer Beschäftigung für Schweizer Staatsangehörige mit einem Jahreseinkommen von über CHF 50.000 gleichkommt.
Pensionierung in der Schweiz – Sie können eine B-Bewilligung erhalten, wenn Sie das 50. Lebensjahr vollendet haben, ausreichend finanzielle Mittel nachweisen und über eine private Schweizer Krankenversicherung verfügen. Die Kosten liegen bei ca. CHF 120 pro Monat. Sie müssen auch in der Schweiz Steuern zahlen. Dies wird als „taxe a forfait“ bezeichnet und ist ein fester 5-Jahres-Steuervertrag, den Ihr Berater im Voraus mit dem örtlichen Finanzamt aushandelt.
EG-Aufenthaltstitel sind fünf Jahre gültig und werden automatisch verlängert, wenn die Voraussetzungen weiterhin erfüllt sind.
Für Nicht-EU-Bürger werden Anträge von Fall zu Fall geprüft, aber in der Regel sind die Voraussetzungen folgende:
- bei Pensionierung: das Erreichen des Rentenalters d.h. ab dem 60. Lebensjahr
- Nachweis, keiner Arbeit in der Schweiz nachzugehen
- Nachweis über ausreichend finanzielle Mittel, um in der Schweiz zu leben – ohne zu arbeiten und unabhängig von persönlichen Bindungen zu Personen in der Schweiz
Quadratmeterberechnungen
Wie werden die Grundflächen für Schweizer Immobilien berechnet?
In der Schweiz gibt es kein Gesetz, das die Berechnung der Wohnfläche vorschreibt. Dadurch ergeben sich kantonale Unterschiede bei der Berechnung der Grundflächen von Immobilien.
Im Kanton Waadt ist die Kennzahl – allgemein gesprochen – die Nettogrundfläche, d.h. Nettowohnfläche plus Innenwände und Außenflächen.
Im Kanton Wallis gilt die Bruttogeschossfläche als Maßstab. In der Regel werden dabei die Quadratmeter aller Räume und die Oberfläche aller Wände, inklusive tragende und nicht tragende Wände und Fassaden erfasst.
Ihr Apartment in der Residence du Glacier
Eines der Highlights Ihres Apartments ist die unbeschreibliche Aussicht.
Ein Blick auf die umwerfende Natur und die überwältigende Berg- und Gletscherwelt liegt Ihnen von allen Seiten Ihres Apartments aus zu Füssen.