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In verschiedenen Regionen der Welt ist eine starke Nachfrage nach Ferienunterkünften vorhanden. Beispiele sind die Investitionen und der Erwerb von Immobilien durch Nordamerikaner in den Rocky Mountains oder Mexiko oder ganze Städte mit ausländischen Pensionierten entlang der spanischen Küste. Der wichtigste Faktor bei der Wahl einer Tourismusdestination ist die Attraktivität des Ortes. Die starke Nachfrage der vergangenen Jahre ist aber in erster Linie mit den historisch tiefen Zinssätzen, der guten Konjunktur und der Alterung der Bevölkerung zu erklären.
Lebhafte Diskussionen in der Schweiz
Zweitwohnungen geben im Tourismussektor seit langem Anlass zu hitzigen Debatten. Die vorgebrachten Argumente betreffen im Wesentlichen zwei Aspekte: die Auslastung von Zweitwohnungen und den Landschaftsschutz als eine der wichtigsten Ressourcen für den Tourismus. Vor allem in den Tourismusregionen der Alpen können und müssen Zweitwohnungen besser genutzt werden. Dazu wurden verschiedene Instrumente entwickelt. Eines davon ist das vom Staatssekretariat für Wirtschaft (Seco) entwickelte «Innotour», das zum Ziel hat, Qualität und Struktur des Angebots zu optimieren.
Ein Gleichgewicht finden
Zur nachhaltigen Entwicklung eines Tourismusorts gehört ein gewisses Gleichgewicht zwischen dem Verhalten der Wirtschaftsakteure Unter anderem Gastgewerbe, Bergbahnen, Detailhandel, Bauunternehmen, Finanzdienstleister. und dem Landschaftsschutz. Es handelt sich hier um Marktversagen, bei dem sogenannte Externalitäten Als Externalität bezeichnet man Vorteile oder Kosten, die im Marktpreis nicht berücksichtigt sind und die unbeteiligte Wirtschaftsakteure betreffen, die gesetzlich nicht verpflichtet sind, für diesen Nutzen eine Entschädigung zu bezahlen bzw. die keinen Anspruch auf eine Entschädigung für solche Kosten haben. – also externe Effekte – entstehen. So kann beispielsweise die Attraktivität eines Ferienorts unter dem Einfluss von bestimmten Wirtschaftsakteuren leiden. Die Erfahrung hat gezeigt, dass es in gewissen Fällen ein Instrument für eine optimale Raumplanung braucht, das gleichzeitig der Umwelt und der Wettbewerbsfähigkeit Rechnung trägt und das Verhalten der Wirtschaftsakteure beeinflusst. Der sogenannte «Masterplan» geht in diese Richtung. Er wird namentlich von gewissen Ferienorten in Frankreich verwendet. In der Schweiz ist das Instrument nicht sehr verbreitet. In kritischen Situationen gelangen eher punktuelle Massnahmen zur Anwendung, die zahlreiche Instrumente beinhalten. Peder Plaz und Christian Hanser, Neue Wege in der Zweitwohnungspolitik, Wirtschaftsforum Graubünden, September 2006; Rütter und Partner und Arcalpin, Massnahmen zur Lenkung des Zweitwohnungsmarktes, Schweiz Tourismus, August 2007.
Weshalb Ferienresorts?
Ferienresorts übernehmen verschiedene Erfolgsrezepte moderner Betriebsführung. Zunächst sind Ferienresorts eine Antwort auf die Zersplitterung der Branche, da sie in der Regel verschiedene Beherbergungsmodelle (Wohnungen, Bungalows, Hotelzimmer) vereinen und oft auch vertikal entlang der touristischen Wertschöpfungskette integriert sind. Resorts verfügen über Golfplätze, eigene Strände, Reisebüros, Verkaufsläden oder Transportinfrastrukturen. Zudem ist für sie die Auswahl von Finanzierungsinstrumenten grösser und die Risikoallokation einfacher. Die Ferienresorts sind vor allem auch geografisch integriert – dies im Gegensatz zu den internationalen Reisekonzernen, die nur vertikal und/oder horizontal integriert sind. So lassen sich gegenüber traditionellen Destinationen bessere Auslastungen von Anlagen, Personal und Boden erzielen. Kurz: Der Benchmark touristischer Leistungsfähigkeit wird in Zukunft von den Ferienresorts vorgegeben.
Unterkünfte spielen eine wichtige Rolle
Während mit dem Bau von Unterkünften in Ferienresorts anfänglich Liquidität generiert wird, das zur Finanzierung der Infrastruktur beiträgt, gehören die Unterkünfte längerfristig zu den wichtigsten Elementen für eine nachhaltige Nutzung des Resorts. Je nach Finanzierungsart – etwa beim «Time Sharing» (Teilzeiteigentum) oder beim «Fractional Sharing» (Miteigentum) – kann der Käufer einer Unterkunft drei Akteure auf sich vereinigen: Tourist, Investor und Bauherr. Diese Personen schätzen die Schönheiten eines Ferienortes und beteiligen sich aktiv an dessen Entwicklung. Zudem ist die Ausnutzungsquote bei Beherbergungsstrukturen besser als bei traditionellen Zweitwohnungen – insbesondere, wenn ein geeignetes Marketing betrieben wird.
Eine Chance für die Schweiz
Erfahrungsgemäss ist die Nutzungsquote bei Unterkünften in Resorts deutlich höher als bei traditionellen Zweitwohnungen, was in Einklang mit den Bestimmungen zur Raumplanung in Artikel 75 Absatz 1 der Bundesverfassung steht, die von den Kantonen eine zweckmässige und haushälterische Nutzung des Bodens und eine geordnete Besiedlung des Landes verlangt. Zudem würden Ferienresorts einen Teil der allfälligen zusätzlichen Kaufnachfrage nach Wohnungen im Zusammenhang mit der Aufgabe der Lex Koller absorbieren. Nicht nur ausländische Personen, sondern auch Schweizer wären an solchen Wohnungen interessiert. Dies würde zu einem Rückgang der Nachfrage nach traditionellen Zweitwohnungen führen. Der Aufwärtsdruck bei den Preisen für Immobilien, die sich an die einheimische Bevölkerung richten, würde somit nachlassen. Bei dieser Frage steht einiges auf dem Spiel, denn die damit verbundenen Investitionen werden auf 1,5 bis 2 Mrd. Franken oder 0,3% bis 0,4% des schweizerischen BIP geschätzt. Noch relevanter ist die Schaffung von mehreren Tausend «warmen Betten» und der damit verbundene wirtschaftliche Nutzen.
Die Lex Koller verursacht Probleme
Falls an der Lex Koller festgehalten wird, könnten der Realisation von Ferienresorts bedeutende Hürden im Weg stehen, da diese Projekte mehrheitlich von ausländischen Investoren und Bauherren getragen werden. Die Lex Koller schafft einen Anreiz, diese Projekte ins Ausland zu verlagern.
Kasten 1
Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe a der Lex Koller sieht vor, dass für gewerblich genutzte Gebäude keine Bewilligung notwendig ist (so genannte ständige Betriebsstätte). Gebäude eines Ferienresorts, die als Ferienunterkünfte genutzt werden, gelten jedoch nicht in jedem Fall als ständige Betriebsstätten, obwohl das Gesetz Liegenschaften, die zu Hotelzwecken genutzt werden, von der Bewilligung ausnimmt. und Tabelle 1 verdeutlichen das heute bestehende Auslegungsproblem, das zur Folge hat, dass Zweitwohnungen in Resorts der Kontingentierung unterworfen sein können. Die Förderung des nachhaltigen Tourismus darf nicht durch juristische Hürden behindert werden, die nicht im Zusammenhang mit dem Prozess zur Aufhebung der Lex Koller stehen. Eine Klärung der Situation ist dringend. Kriterien wie der Grad der Abhängigkeit vom Ferienresort, die Ausnutzungsziffer oder die Nutzungsart der Wohnungen müssen so gewählt werden, dass sie eine Unterscheidung der Zweitwohnungen in Resorts von den traditionellen erlauben.
Tabelle 1 «Auswirkungen der Lex Koller nach Art der Gebäudenutzung»
Kasten 1: Ein Problem der rechtlichen Auslegung
Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe a der Lex Koller sieht vor, dass für gewerblich genutzte Gebäude keine Bewilligung notwendig ist (so genannte ständige Betriebsstätte). Gebäude eines Ferienresorts, die als Ferienunterkünfte genutzt werden, gelten jedoch nicht in jedem Fall als ständige Betriebsstätten, obwohl das Gesetz Liegenschaften, die zu Hotelzwecken genutzt werden, von der Bewilligung ausnimmt.