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Seit einiger Zeit versucht das Parlament, den bei Immobilienbesitzern unbeliebten Eigenmietwert abzuschaffen. Nun schickt die zuständige Kommission des Ständerats fünf Varianten in die Vernehmlassung, bevor sie einen definitiven Gesetzentwurf formulieren will. Anschliessend wird sich der Nationalrat damit befassen. Nachdem die Abschaffung des Eigenmietwerts schon mehrfach gescheitert ist, gehen Fachleute jetzt davon aus, dass es dieses Mal klappen könnte. Hier die Antworten auf die wichtigsten Fragen.
Die wichtigsten Fragen zum Eigenmietwert
- Was ist der Eigenmietwert?
- Wie wird der Eigenmietwert ermittelt?
- Welche Abzüge sind zulässig?
- Wie wird der Eigenmietwert begründet?
- Wie argumentieren die Gegner des Eigenmietwerts?
- Was sind die Probleme des jetzigen Systems?
- Wer sind heute die Benachteiligten?
- Wer profitiert vom jetzigen System?
- Die Ständeratskommission schickt einen Vorentwurf der Gesetzesänderung in die Vernehmlassung – was sieht dieser vor?
- Wie sieht der Zeitplan aus?
- Würden bei einem Systemwechsel die Steuereinnahmen sinken oder steigen?
- Warum wird die Abschaffung des Eigenmietwerts jetzt wieder diskutiert?
Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert entspricht der Miete, die Eigentümer verlangen könnten, wenn sie ihre Immobilie nicht selbst bewohnen würden. Diesen Betrag müssen sie als Einkommen versteuern.
Wie wird der Eigenmietwert ermittelt?
Wie hoch ihn der jeweilige Kanton einschätzt, ist unterschiedlich und zum Teil auch anders als der Wert, der für die Bundessteuer gilt. Der Eigenmietwert liegt normalerweise unter der Miete, die der Markt hergeben würde – dies, um dem Verfassungsauftrag der Wohneigentumsförderung Rechnung zu tragen.
Ein Rechenbeispiel: Für ein Haus im Kanton Zürich legt die Steuerbehörde als Wert eine Million Franken fest; der Eigenmietwert beträgt 3,5 Prozent davon, also 35'000 Franken. Bei einem Grenzsteuersatz von 20 Prozent würde sich die Steuerrechnung des Eigentümers um 7000 Franken erhöhen – wenn es keine Abzüge gäbe.
Welche Abzüge sind zulässig?
Zunächst die Unterhaltskosten. Dazu zählen Ausgaben , die den Zustand erhalten, aber nicht den Wert erhöhen. Wer also das Dach reparieren lässt oder eine neue Waschmaschine braucht, kann das geltend machen. Anders der neue Wintergarten: dieser gilt als wertsteigernd. Ausserdem kann man Versicherungsprämien und Ausgaben abziehen, die dem Energiesparen oder Umweltschutz dienen.
Der grösste Posten bei den Abzügen sind meist die Hypozinsen. Beim jetzigen Zinsniveau reichen sie kaum aus, um den Eigenmietwert zu kompensieren. Anders, wenn die Zinsen wieder um einige Prozentpunkte steigen: Dann können Eigentümer unter dem Strich Steuern sparen – und haben dies auch in der Vergangenheit getan. Mit einer entsprechend grossen Renovation kann man aber auch in Zeiten von Niedrigzinsen sein steuerbares Einkommen auf null reduzieren und damit den Staat indirekt an den Kosten beteiligen.
Wie wird der Eigenmietwert begründet?
Die Besteuerung des Eigenmietwerts gibt es in fast keinem anderen Land und ist heftig umstritten. Für die Befürworter sorgt er dafür, dass Mieter und Eigentümer steuerlich gleichbehandelt werden. Die Überlegung dahinter: Ein Mieter, der sein Geld statt in eine Immobilie in andere Anlagen wie Aktien, Obligationen etc. steckt, muss den Ertrag seiner Investments versteuern. Deshalb soll auch die «Rendite» des Hauses, also das mietfreie Wohnen, besteuert werden. Es wird aus dieser Sicht auch als steuerpflichtiges Naturaleinkommen bezeichnet – wie es zum Beispiel ein Dienstwagen wäre, den der Arbeitgeber zur Verfügung stellt.
Wie argumentieren die Gegner des Eigenmietwerts?
Sie kritisieren, dass das Wohnen im eigenen Haus gerade kein Naturaleinkommen ist, weil die Immobilie nicht von einem Dritten bereitgestellt wird. Aus dieser Perspektive ist es ungerecht, dass jemand dafür Steuern zahlen soll, dass er sein Eigentum nutzt. Hingegen muss etwa der Besitzer eines teuren Segelbootes kein fiktives Einkommen versteuern, obwohl er herumschippern kann, ohne Bootsmiete zu zahlen. Diese Ungleichbehandlung bestreiten auch Befürworter des Eigenmietwerts nicht, verweisen aber darauf, dass es sich nicht lohnen würde, auch noch Boote oder Luxusautos zu besteuern.
Auch der Vergleich mit anderen Geldanlagen überzeugt die Kritiker des Eigenmietwerts nicht. Sie argumentieren, dass Eigentümer auf einen Teil der möglichen Rendite verzichten, wenn sie ihr Vermögen als Eigenkapital in eine Immobilie stecken statt es gewinnbringender anzulegen.
Was sind die Probleme des jetzigen Systems?
Mit der Kombination aus Eigenmietwert und Abzugsmöglichkeiten wird das Schuldenmachen subventioniert. Je höher die Hypothek, umso mehr Schuldzinsen kann man abziehen – wer seine Hypothek reduziert, zahlt also mehr Steuern. Wobei hohe Schulden sich in Wirklichkeit nur dann lohnen, wenn man das Geld, das man nicht für die Amortisation verwendet, mit einer höheren Rendite anlegt. Es ist fraglich, wie oft das geschieht und wie häufig es dagegen eher auf fast zinslosen Sparkonten liegt.
Schweizer Haushalte sind im internationalen Vergleich rekordhoch verschuldet, vor allem wegen der Hypotheken. Sie betrugen Ende 2018 laut der Credit Suisse 145 Prozent des Bruttoinlandprodukts (BIP). Gemäss einem Bericht der Bank vom März 2018 könnte ein Zinsanstieg die Haushaltsbudgets beträchtlich belasten; dieses Risiko solle man nicht auf die leichte Schulter nehmen. «Wenn die Hypothekarsätze heute so hoch wären wie 2007 (3,3 Prozent), müssten die Eigentümerhaushalte doppelt so viel Geld für den Schuldendienst aufwenden wie heute. Wäre das Zinsniveau so hoch wie zu Spitzenzeiten in den 1990er-Jahren (7,8 Prozent), würde der Schuldendienst gar fünfmal mehr ausmachen.»
Die Wirtschaftskommission des Ständerats ist der Ansicht, dass «ein allfälliger Zinsanstieg sogar die Finanzmarktstabilität gefährden könnte». Auch Experten erwähnen immer wieder die Gefahren, die bei einer Immobilienkrise der Gesamtwirtschaft drohen. Bereits im Jahr 2016 empfahl eine Arbeitsgruppe der Bundesverwaltung dem Bundesrat die Abschaffung des Eigenmietwerts, um die Stabilität des Finanzsystems zu verbessern.
Wie gross das Risiko einer Immobilienkrise ist, hängt auch vom Ausmass und Tempo eines Zinsanstiegs ab. Es wird aber andererseits dadurch verringert, dass er die meisten Schuldner verzögert treffen würde, weil sie vor allem Festhypotheken mit langen Laufzeiten haben.
Wer sind heute die Benachteiligten?
Eigentümer mit wenig oder keinen Schulden, vor allem Rentner , sind jetzt eher benachteiligt. Sie haben oft die Hypothek weitgehend amortisiert und können weniger Schuldzinsen abziehen, ihre Rente ist geringer als ihr früheres Einkommen, doch der Eigenmietwert ist mit den Immobilienpreisen eher gestiegen. Wer mit einer Immobilie die Lebenshaltungskosten im Alter reduzieren wollte, hat nun ein anderes Problem: die Steuern auf den Eigenmietwert.
Wer profitiert vom jetzigen System?
Die Kombination aus Eigenmietwert und Abzugsmöglichkeiten ist für solche Eigentümer attraktiv, die zum Beispiel ein sanierungsbedürftiges Haus zu einem relativ günstigen Preis kaufen, dafür aber viel investieren müssen. Sie können so ihr steuerbares Einkommen massiv verringern.
Die Ständeratskommission schickt einen Vorentwurf der Gesetzesänderung in die Vernehmlassung – was sieht dieser vor?
Die reine Variante (kein Eigenmietwert und überhaupt keine Abzüge) hatte in der Kommission offensichtlich keine Chance. Vorgesehen sind folgende Punkte:
- Die Systemänderung gilt auf Bundes- und Kantonsebene, aber nur für selbstgenutztes Wohneigentum und nicht für Besitzer von Mietwohnungen oder Zweitwohnungen – dies als Zugeständnis an die Gebirgskantone, die sonst hohe Steuerausfälle befürchten.
- Unterhaltskosten darf man nicht mehr abziehen. - Abzüge für Energiesparen, Umweltschutz oder Denkmalpflege fallen beim Bund weg. Die Kantone sind frei, die Abzüge zu gewähren.
- Es soll einen sogenannten Ersterwerberabzug geben. Er beträgt für Ehepaare maximal 10‘000 Franken im ersten Jahr und sinkt dann jedes Jahr um 1000 Franken. Er soll jungen Familien helfen, Wohneigentum zu erwerben.
- Bei den privaten Schuldzinsen stellt die Kommission fünf Varianten zur Debatte. Sie unterscheiden sich darin, in welcher Höhe Abzüge möglich sind – und zwar im Verhältnis zu den steuerbaren Vermögenserträgen. Das heisst: Wer keine Vermögenserträge hat, kann auch keine Hypozinsen abziehen. Die radikalste Variante sieht vor, dass gar keine Schuldzinsen mehr abgezogen werden können. Das würde nicht nur Eigentümer treffen, denn auch Mieter können beim jetzigen System Zinsen, zum Beispiel für irgendeinen Kredit, vom Einkommen abziehen. Bei dieser Variante wäre auch das nicht mehr möglich. Laut der Kommission sind alle fünf Varianten strenger als das jetzige Recht, wo die Schuldzinsen im Umfang des Ertrags aus beweglichem und unbeweglichem Vermögen plus 50'000 Franken abzugsfähig sind.
Mehr zu Besteuerung von Wohneigentum bei Guider, dem digitalen Berater des Beobachters
Wer eine Liegenschaft besitzt und selbst bewohnt, bezahlt in Form des Eigenmietwerts Steuern. Im Gegenzug kann ein Wohneigentümer Unterhaltskosten steuerlich abziehen, wenn auch nicht alle. Mitglieder von Guider erfahren, wie der Eigenmietwert bei einem Wohnrecht oder bei der Nutzniessung versteuert wird, was nach einer Trennung gilt und wie Fördergelder für bauliche Umweltschutzmassnahmen in der Steuererklärung angegeben werden müssen.
Wie sieht der Zeitplan aus?
Im August will die Kommission ihren definitiven Gesetzentwurf verabschieden. In der Wintersession soll er in den Ständerat kommen, anschliessend in den Nationalrat. Gibt es keine Verzögerungen, wäre das Geschäft im Sommer 2020 bereit für die Schlussabstimmung. Frühestens im Januar 2021 könnte der Systemwechsel in Kraft treten. Kommt es zu einem Referendum, dauert es jedoch länger.
Würden bei einem Systemwechsel die Steuereinnahmen sinken oder steigen?
Nach dem Willen der Wirtschaftskommission des Ständerats soll der Systemwechsel «unter Berücksichtigung eines langfristigen Durchschnittszinses möglichst haushaltsneutral sein». Bei den jetzigen tiefen Zinsen wäre das allerdings nicht der Fall.
Laut einem Blog-Beitrag der Beratungsfirma Wüest Partner vom Herbst 2018 würden Eigentümer beim jetzigen Durchschnittszins von etwa 1,5 Prozent durch die Reform um 1,3 bis 1,7 Milliarden Franken entlastet. Nach dieser Berechnung gäbe es bei einem Hypozins auf 3,75 Prozent keinen Steuervorteil mehr. Würden die Hypozinsen noch höher klettern, würden Eigentümer mehr zahlen als bisher. Wenn man an stetig tief bleibende Zinsen glaube, so die Blog-Autoren Patrick Schnorf und Jörg Schläpfer, so würde der Systemwechsel Eigenheimbesitzer tendenziell entlasten. «Geht man jedoch von einer Rückkehr des Zinsniveaus auf den historischen Durchschnittswert von rund 4 Prozent aus, wie er zwischen 1850 und 2017 beobachtet wurde, so würde ein Systemwechsel haushaltsneutral ausfallen.»
Die NZZ machte eine andere Rechnung auf. Demnach hat die Ständeratskommission einen langfristigen Durchschnittszins von 3,5 Prozent gewählt, damit der Systemwechsel haushaltsneutral ausfällt. Der NZZ-Autor plädierte dafür, sich nicht an der Vergangenheit, sondern an den Zinserwartungen des Marktes zu orientieren – und errechnete so einen erwarteten Zins von 2 bis 2,5 Prozent für die nächsten 30 Jahre. Dann würden – je nachdem, welche Variante des Systemwechsels gewählt wird – die Eigentümer um eine halbe bis eine Milliarde entlastet. Auch dies ist jedoch nur eine Prognose, die keineswegs eintreffen muss.
Warum wird die Abschaffung des Eigenmietwerts jetzt wieder diskutiert?
Bei Niedrigzinsen ist das jetzige System unattraktiv für Eigentümer; ihre Bereitschaft, auf den Abzug der Schuldzinsen zu verzichten, dürfte grösser sein als früher. Wie Patrick Schnorf und Jörg Schläpfer von Wüest Partner in ihrem Blog schreiben, eröffne sich jetzt ein «Window of Opportunity». Jetzt liessen sich mehrere Ziele erreichen: Das Steuersystem werde vereinfacht, Anreize zur Verschuldung würden reduziert und die Finanzmarktstabilität erhöht. Ausserdem würden jene Haushalte entlastet, die in Eigenverantwortung ihre Verschuldung verringert hätten.
Da auch der politisch einflussreiche Hauseigentümerverband (HEV) nicht mehr kategorisch für den Abzug der Schuldzinsen kämpft, gibt es Spielraum für einen Systemwechsel. Ob es wirklich dazu kommt, hängt stark davon ab, wie konsensfähig die definitive Vorlage sein wird. Der HEV hat bereits die Variante 5 der Ständeratskommission abgelehnt, die jeden Schuldzinsenabzug abschaffen würde. Das würde bedeuten, so der HEV, dass Besitzer von Mietliegenschaften zwar weiter ihre Einnahmen versteuern müssten, aber ihren Finanzierungsaufwand nicht mehr abziehen könnten – das sei nicht systemkonform.
Der Mieterverband verfolgt die Debatte mit Argusaugen; er lehnt jede Reform ab, die die Eigentümer gegenüber heute entlastet. Bei einer allfälligen Volksabstimmung wird vermutlich auch die Entwicklung der Zinsen bis dahin eine grosse Rolle spielen.