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Crédito inmobiliario
Crédito inmobiliario
Convertirse en propietario de una casa o apartamento es un proyecto que está cerca de su corazón? ¿Quieres adquirir tu futuro en casa? ¿Quiere invertir para alquilar una propiedad? ¿Desea crear y desarrollar sus activos inmobiliarios?
Hay muchas razones para comprar una propiedad. Sin embargo, las sumas que deben comprometerse son elevadas y requieren el uso de préstamos inmobiliarios. Un buen conocimiento del mercado inmobiliario en Suiza y de las normas para la concesión de un préstamo hipotecario son dos condiciones esenciales para el buen funcionamiento de su proyecto. Conviértase en propietario con total tranquilidad gracias a la experiencia de los asesores de Créditgram.
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Hay muchas razones para comprar una propiedad. Sin embargo, las sumas que deben comprometerse son elevadas y requieren el uso de préstamos inmobiliarios. Un buen conocimiento del mercado inmobiliario en Suiza y de las normas para la concesión de un préstamo hipotecario son dos condiciones esenciales para el buen funcionamiento de su proyecto. Conviértase en propietario con total tranquilidad gracias a la experiencia de los asesores de Créditgram.
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¿Cuáles son las especificidades del mercado inmobiliario en Suiza?
En el sector inmobiliario, Suiza se distingue de muchos otros países. Con los altos precios de compra y las condiciones específicas de las subvenciones, la compra de una vivienda en Suiza no se puede improvisar. Para la mayoría de los hogares, es necesario obtener financiación en forma de hipoteca para adquirir su casa o apartamento.
Una baja tasa de hogares que poseen sus propias casas
Sólo el 34% de los hogares suizos son propietarios de su residencia principal. Esta estadística es muy baja en comparación con otros países industrializados. En Francia, por ejemplo, más del 50% de los hogares son propietarios de sus propias viviendas. Existen diferencias significativas entre los cantones. Por ejemplo, el Valais está muy por encima de la media nacional (57,4% de los propietarios), al igual que el Jura (54,8%). El cantón de Vaud es bastante representativo de la tendencia suiza, ya que el 31,5% de los hogares son propietarios de su propia vivienda. Por otro lado, Ginebra se encuentra en el último lugar del ranking con sólo el 17,9% de los propietarios. Varios factores están detrás de este menor entusiasmo por la propiedad en Suiza: los precios son más altos que en otros lugares e, históricamente, los impuestos han favorecido más a los inquilinos que a los propietarios.
El Banco Nacional Suizo (BNS) señala que el importe de los préstamos hipotecarios de todos los bancos del país aumenta constantemente. El saldo vivo de los préstamos ascendía a 924 800 millones de francos franceses a principios de 2016, frente a los 363 700 millones de francos franceses de 1990. Más de dos tercios de estos préstamos están en manos de particulares, lo que representa un importe medio de 84.000 francos suizos de préstamos inmobiliarios por habitante, lo que es coherente con los mercados inmobiliarios de otros países con economías comparables. Este aumento exponencial, que puede parecer paradójico a primera vista, es en realidad lógico: está relacionado con el aumento de los precios del mercado inmobiliario, pero sobre todo con las políticas de los bancos. Estos no requieren que la deuda sea amortizada, excepto por el monto correspondiente a la segunda hipoteca.
Los precios de las propiedades: el principal obstáculo para comprar en Suiza
Los precios de los terrenos, apartamentos y casas situados en Suiza son significativos. En efecto, las superficies edificables son bastante limitadas, en consonancia con la topografía montañosa del país. Con una fuerte demanda y una oferta relativamente baja, los precios están subiendo rápidamente. Para dar una idea, se estima que:
- El precio de un apartamento equivale a 6 veces el ingreso total anual de un hogar que trabaja en Suiza;
- El precio de compra de una casa, por otro lado, es de alrededor de 8 veces.
Cabe señalar que existen importantes disparidades entre los distintos cantones, lo que acentúa aún más las dificultades de acceso a la propiedad de la vivienda para los hogares suizos.
En este contexto, la propiedad de varias plantas (PMP) se ha desarrollado rápidamente. Una PEP es una copropiedad en la que diferentes propietarios han adquirido parte del edificio. Esta moda está ligada a los altos precios de los terrenos y a la disminución de la oferta de terrenos edificables.
Históricamente, un régimen fiscal desfavorable para los propietarios de viviendas
Durante muchos años, los impuestos suizos beneficiaron a los inquilinos, no a los propietarios. Esto explica la baja tasa de hogares que ocupan su propia vivienda. No había ningún incentivo fiscal para comprar una casa o apartamento. Por el contrario, era necesario disponer de al menos un 20% de capital propio para poder optar a un préstamo hipotecario, y el impuesto sobre el valor del alquiler (véase más adelante) parecía disuasorio. Estos criterios han restringido gravemente el acceso al crédito de una parte de la población.
Propietarios: ganadores a largo plazo
Sí, dejar su estatus de inquilino para convertirse en propietario es muy interesante. Contrariamente a lo que sugieren las estadísticas sobre el número de hogares propietarios, la adquisición de una vivienda es en realidad una transacción que tiene muchas ventajas, especialmente en el clima económico actual. Todos los indicadores son verdes y casi todos los profesionales inmobiliarios son unánimes. Convertirse en propietario de una vivienda es, ante todo, llevar a cabo un proyecto familiar y un proyecto de vida. Pero además, los propietarios están en mejor situación financiera a largo plazo.
Cambios en la política a favor de la propiedad de la vivienda
En las últimas décadas, se han producido muchos cambios políticos que han hecho más fácil convertirse en propietario de una vivienda. En 1972, se adoptó un mandato constitucional. La autoridad federal está ahora obligada a apoyar a los hogares que deseen convertirse en propietarios de viviendas, en particular en lo que respecta a los impuestos. Los cantones han proporcionado algunos incentivos mediante el seguimiento, aunque estas medidas no han cambiado fundamentalmente las cosas.
En 1995 se produjo el verdadero cambio de política, impulsado por el aumento de la demanda de vivienda propia. En particular, los condominios (también conocidos como condominios) han experimentado un desarrollo significativo. Los hogares que deseen comprar bienes inmuebles pueden ahora utilizar su segundo pilar como capital social. El segundo pilar es la provisión de pensiones ocupacionales. Las sumas que allí se mantienen permiten aumentar la aportación realizada al solicitar un préstamo hipotecario y así alcanzar más fácilmente el 20% exigido por las entidades bancarias. En la actualidad, más de dos tercios de los prestatarios utilizan su segundo pilar para obtener una hipoteca.
El Banco Nacional Suizo, la autoridad federal y las instituciones bancarias han introducido algunas medidas para compensar parcialmente el efecto del segundo pilar. Su objetivo es evitar la creación de una burbuja inmobiliaria. Sin embargo, estas medidas no han frenado la expansión del acceso al crédito hipotecario y, por lo tanto, a la propiedad de la vivienda para una gran parte de la población.
Una situación económica ideal en la que invertir
Comprar su residencia principal, secundaria o de alquiler en este momento le permite beneficiarse de un contexto económico favorable. De hecho, desde hace varios años, los precios de la propiedad, aunque todavía altos, han ido subiendo más lentamente. Los analistas prevén que este crecimiento continuará, al menos durante los próximos 5 años. Por lo tanto, la propiedad adquirida no debe perder valor, sino todo lo contrario. Además, la CN sigue una política monetaria que permite alcanzar tipos de interés históricamente bajos. Ahora es posible obtener préstamos a un costo más bajo.
Además, para una inversión destinada a alquilar un apartamento o una casa, el contexto actual presenta otras ventajas. La inmigración y el crecimiento de la población permiten alquilar fácil y rápidamente, mientras que los alquileres aumentan. En caso de salida de un inquilino, se acorta el período de la vacante. Esto maximiza la rentabilidad del proyecto y complementa sus ingresos.
Encuentre la financiación que corresponde a su proyecto
El número de hogares suizos que desean comprar su residencia principal o invertir en propiedades de alquiler aumenta constantemente. Para poder llevar a cabo estos proyectos, a menudo es necesario recurrir a la financiación hipotecaria. Averigüe qué puntos debe tener en cuenta al firmar su contrato.
Los 5 puntos clave a considerar en una oferta de préstamo
¿Estás perdido en las propuestas de financiación que tienes? Aquí están los puntos principales que merecen toda su atención.
No. 1: el tipo de interés
Por supuesto, el primer elemento de comparación entre dos propuestas es a menudo el tipo de interés. Sin embargo, también deben tenerse en cuenta otros criterios que se detallan a continuación. Nota: cuanto mejor sea su situación, menor será la tasa de interés. De ello se deduce que es esencial preparar adecuadamente su expediente para poner todas las oportunidades de su lado.
No. 2: el tipo de tipo de interés
Además, la tasa de interés de un préstamo hipotecario puede ser fija, variable o indexada a Libor. La tasa fija asegura que no haya un aumento potencial en los pagos mensuales. Por otro lado, si las condiciones de crédito disminuyen, usted no puede reducir la cantidad de su vencimiento, a diferencia de una tasa variable o una tasa indexada en Libor. Un crédito de tasa fija puede ser de hasta 25 años. El endeudamiento a tipo variable, en cambio, se utiliza principalmente en su forma: el tipo «Libor». Libor es el acrónimo de London InterBank Offered Rate. Corresponde a la tasa de refinanciación del banco de Londres. Puede ser más ventajoso que un préstamo de tipo fijo, pero un tipo variable también está sujeto a tendencias al alza o a la baja en el mercado monetario. También es posible mezclar tasas variables y fijas dentro de la misma operación.
No. 3: Seguros
Hay diferentes paquetes de seguros y coberturas para considerar en detalle. Le protegen a usted, a su familia (muerte, accidente, enfermedad, etc.), pero también a su casa o apartamento (incendio, robo, daños por agua, etc.).
No. 4: el importe de la financiación
Hay que estudiar el equilibrio entre usos y recursos. Los trabajos consisten en el precio de compra de su casa o apartamento, al que hay que añadir otros costes que generalmente no se tienen en cuenta. Es importante señalar que el valor utilizado para establecer la propuesta financiera es el precio más bajo entre el valor real de la propiedad en el mercado inmobiliario y su precio de compra. Los recursos se componen de fondos propios y de fondos de terceros (préstamo bancario). Estos deben cubrir todos los trabajos para la correcta ejecución de la operación y para evitar sorpresas desagradables.
Nº 5: depreciación
Elegir el plazo de amortización adecuado y el tipo de amortización, directa o indirecta, le permite optimizar su situación fiscal y patrimonial. De hecho, estos dos criterios tienen una influencia directa en el importe de los impuestos sobre la renta y el patrimonio.
Créditgram, experto en soluciones de financiación inmobiliaria
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