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Quelles peuvent être les valeurs ajoutées d’un assainissement ?
Situation de départ
La coopérative d’habitation de cheminots de Berne (CHC) a acquis en 1974 le nouveau bien immobilier situé à Fellergut (Berne Bümpliz) en droit de superficie. L’assainissement cyclique majeur de l’immeuble de onze étages comprenant 54 appartements en 2014/2015 a été réalisé assez exactement à la moitié de la durée de validité du droit de superficie de quatre-vingt-dix ans.
Une des particularités de l’immeuble réside dans les différences de terrain, ce qui explique pourquoi il existe, outre le rez-de-chaussée, également un rez-de-cour. Par ailleurs, le quartier environnant avait considérablement changé au cours des années précédant l’assainissement, un grand nombre de nouveaux immeubles d’habitation avaient notamment été construits. Cela a incité à reconsidérer l’organisation du bien immobilier Fellergut.
La CHC attache une grande importance à ne pas assainir ses bâtiments selon un programme uniforme, mais au contraire à toujours trouver des solutions individuelles qui prennent en considération les conditions locales (protection des monuments, structure des locataires, etc.). Dans le cas de l’immeuble Fellergut, cela signifie : Dans la mesure où la situation financière de départ n’est pas rose et où la CHC souhaite louer ses appartements 10 à 15 % en dessous du prix du marché, les limites du possible sont étroites.
Outre l’assainissement évoqué ici à Fellergut, la coopérative a également rénové le lotissement Häberlimatte au cours des dernières années. Les conditions locales étaient différentes, ce qui explique pourquoi, contrairement à Fellergut, les balcons ont été agrandis et une ventilation installée.
Quelles mesures d’ordre architectural ont-été mises en œuvre ?
- Le bâtiment a été doté d’une isolation thermique. Une isolation extérieure n’étant pas possible partout pour des raisons de construction et dans la mesure où une isolation intérieure complète aurait trop réduit la superficie des locaux, une isolation mixte a été réalisée, c’est-à-dire une combinaison d’isolation intérieure et extérieure.
- Les cuisines et les installations sanitaires ont été remplacées et des pommeaux à faible consommation d’eau ont été installés.
- Les conduites et les radiateurs ont été remplacés, les revêtements de sol changés et les murs repeints.
- En raison de la transformation du quartier (nouveaux immeubles), les entrées ont été déplacées sur le côté opposé du bâtiment. Comme le terrain est plus haut sur la nouvelle entrée côté gare, une solution sans obstacle a pu être réalisée. Avant l’assainissement, l’ascenseur n’était accessible que depuis le rez-de-cour, moyennant le franchissement de plusieurs marches.
- Le rez-de-chaussée a été utilisé à d’autres fins. Alors qu’il abritait à l’origine les buanderies, il accueille désormais de nombreux commerces (physiothérapie, podologie, etc.).
- Le bâtiment a été ouvert : un grand passage le traverse, du côté gare jusqu’à la cour.
- Une salle commune a été aménagée. Elle est située au rez-de-cour.
- Les cuisines ont été ouvertes (grâce à la fusion avec la salle de séjour).
- La salle de bains et les toilettes auparavant séparées ont été fusionnées.
- La sécurité sismique a été améliorée.
À quoi a-t-on renoncé ?
- Un agrandissement des balcons et de nouvelles buanderies n’ont pu être réalisés en raison des coûts.
- On a renoncé à installer une ventilation, pour deux raisons : en premier lieu, le regroupement des salles de bain avec les petites toilettes séparées a permis de supprimer les locaux aveugles – tous les espaces peuvent être directement ventilés. En second lieu, on est parti du principe que les locataires qui occupent encore dans la CHC une position comparable à celle d’un propriétaire grâce à la part sociale y veilleront (et aéreront bien).
- Les chauffages au gaz n’ont pas été remplacés. Un raccordement ultérieur à un réseau de chaleur à distance a toutefois été pris en compte dans la planification, afin qu’il puisse être ultérieurement réalisé moyennant un modeste supplément de coûts.
Assainir à l’état inhabité sans résiliations
La planification minutieuse et précoce a permis de réaliser l’ensemble des travaux d’assainissement à l’état inhabité, mais pourtant sans résiliations dues à l’assainissement. Ceci n’est pas seulement le cas à Fellergut, mais pour tous les projets d’assainissement de la coopérative des cheminots.
Comment est-ce possible ? Les appartements libérés au cours des années précédant l’assainissement grâce à une fluctuation naturelle ne sont loués par la CHC que pour une durée limitée, notamment à des étudiants et autres personnes pour lesquelles un espace de vie moins onéreux est plus important qu’une location à long terme. Par ailleurs, la CHC envisage l’assainissement par étapes. En général, un seul escalier est assaini par étape, afin que les locataires puissent déménager à l’intérieur de la maison.
En combinant les mesures, la coopérative a réussi à avoir suffisamment d’appartements libres jusqu’au début des travaux d’assainissement. Ainsi, les locataires de longue date peuvent y habiter temporairement pendant l’assainissement. À partir de la seconde étape d’assainissement, les locataires peuvent dans les appartements déjà rénovés.
Ceux qui le souhaitent peuvent en outre revenir dans leur appartement d’origine de la CHC. Toutefois nombreux sont ceux qui y renoncent. Parce qu’ils préfèrent ne déménager qu’une seule fois ou parce que leurs besoins d’espace ont changé au fil des ans. Les personnes âgées ayant par exemple perdu leur partenaire sont soudain satisfaites d’un appartement de deux pièces et les familles profitent de l’occasion pour emménager dans un appartement plus grand.
La coopérative des cheminots a impliqué très tôt les locataires dans le processus – soit avant l’appel d’offres pour le concours d’architecture – et a cherché à connaître leurs besoins. Chez la CHC, les locataires peuvent participer à un vote sur la question de savoir si un assainissement doit ou non être effectué. « À votre avis, sur les 54 locataires de Fellergut, combien étaient contre les travaux ? », demande Rolf Schneider, directeur de la coopérative. « Un seul. » Les 53 autres se sont prononcés en faveur d’un assainissement.