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Die Verwaltung ist ein wichtiges Bindeglied zwischen den Parteien einer Stockwerkeigentümergemeinschaft. Sie organisiert unter anderem die Versammlungen, erstellt die Nebenkostenabrechnung oder verantwortet die Arbeit der Hauswartung. Doch nicht immer überzeugt der geleistete Service die Eigentümer. Dann stellt sich die Frage: Wie und wann ist ein Wechsel möglich?
Haben ein oder mehrere Stockwerkeigentümer den Wunsch, den Vertrag mit der Verwaltung zu kündigen, führt der Weg über die Eigentümerversammlung. Eilt die Sache nicht, kann das nächste reguläre Treffen abgewartet werden, dauert dies zu lange, hat man die Möglichkeit, ein ausserordentliches Meeting einzuberufen. Wichtig ist, dass die Kündigung ordentlich traktandiert wird. In der Regel genügt dann ein einfacher Mehrheitsbeschluss, es sei denn, das Reglement sieht dafür eine andere Bestimmung vor. Da der Vertrag mit einer Verwaltung ein einfacher Auftrag gemäss Artikel 404 des Obligationenrechts ist, kann er jederzeit gekündet werden. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft hat dadurch sogar das Recht, den Vertrag vorzeitig aufzulösen, selbst wenn beispielsweise eine fixe Laufzeit vereinbart war. Unter Umständen kann die Verwaltung dann aber eine Entschädigung einfordern; etwa wenn sie der Meinung ist, dass die Kündigung zur Unzeit oder ohne stichhaltige Gründe erfolgt ist.
Wird die Kündigung abgelehnt, hat ein Eigentümer, der damit nicht einverstanden ist, innert Monatsfrist die Möglichkeit, die Abberufung des Verwalters durch ein Gericht zu verlangen. Dazu muss aber ein wichtiger Grund vorliegen. Als solcher gilt etwa ein Verstoss gegen reglementarische Auflagen – zum Beispiel wenn die Jahresrechnung mehrfach nicht erstellt wurde.