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Acheter un bien immobilier
Pour de nombreux Suisses, posséder leur propre maison représente le rêve de toute une vie. Les prix sur le marché immobilier sont pourtant relativement élevés, et les banques fixent des conditions plus rigoureuses pour les prêts hypothécaires. Si vous désirez acheter un bien immobilier maintenant, attention : Avant d'acheter, il vaut mieux faire vos comptes !
Jürg Zulliger
Considérez-vous l'accession à la propriété foncière comme un des objectifs essentiels de votre vie? Beaucoup sont déjà en train d'en rêver à 20 ou à 25 ans. D'autres veulent passer à l'achat plus tard. Mais l'environnement économique a changé au cours des dernières années: les prix des biens immobiliers ont fortement augmenté en maints endroits. Auparavant, une maison moyenne a coûté peut-être autour de 600 000 CHF. Lors d'un ratio de fonds propres requis de 20 pour cent, 120 000 CHF suffisaient pour réaliser le rêve de la propre maison.
Acheter un bien immobilier : plus de fonds propres
Surtout à des emplacements bien situés, les prix ont pris l'ascenseur au cours de la dernière décennie. Dans les régions de Zurich, du Bassin lémanique, ou dans d'autres régions particulièrement populaires, un appartement ou une maison coûtent aujourd'hui rapidement entre 1 et 1,5 million CHF. Parfois, les prix sont encore plus élevés: dans la région de Zurich, pour une propriété résidentielle avec trois chambres ou plus, il faut maintenant débourser au moins 1,5 million CHF. Les ressources propres nécessaires se situent alors autour de 300 000 CHF – le double qu'il y a quelques années.
Pour obtenir les fonds nécessaires, les futurs propriétaires devraient considérer deux variantes :
- Variante 1: Ils veulent accéder à la propriété foncière relativement tôt, par exemple, dans un à deux ans.
- Variante 2: Ils visent le long terme et projettent d'économiser des ressources financières pour réaliser leur rêve d'une propre maison plus tard.
Nous analysons d'abord la variante 1: Une période d'une ou de deux ans est trop courte pour effectuer des placements en actions ou investir dans d'autres véhicules financiers. Cela nécessiterait un horizon de placement à long terme. Si vous voulez toujours accéder à la propriété foncière relativement rapidement, vous devez considérer des sources de financement alternatives: Disposez-vous d'un fonds de pension ou d'un pilier 3a? Les avances d'héritage, ou des dons au sein de la famille sont aussi populaires et pratiques.
Peut-être que les parents ont-ils suffisamment d'économies? Une telle injection de liquidités peut être portée au crédit comme capital propre, sous la condition qu'il s'agisse explicitement d'un prêt non remboursable sans intérêts. Pour qu'il n'y ait pas de mauvais sang plus tard – notamment en présence de plusieurs enfants – tout devrait être consigné par écrit et correctement réglée, qu'il s'agisse d'une avance d'héritage, ou d'un don. Lors d'héritages ou de partages de successions, ces fonds devront alors être entièrement imputés.
Acheter un bien immobilier: Économiser avec le pilier 3a
La situation est différente si vous visez «l'accession à la propriété foncière» à long terme (variante 2). Êtes-vous âgé de 25 ans, envisagez-vous de fonder une famille et de réaliser le rêve de devenir propriétaire foncier plus tard? La devise est ici: plus tôt vous le planifiez et plus tôt vous commencez à épargner, plus vite vous serez en mesure de réaliser votre rêve. Un véhicule d'épargne privilégiée en Suisse: le pilier 3a. Toute personne qui perçoit un revenu soumis à l'AVS peut en principe en profiter. Les versements annuels dans un pilier 3a sont entièrement déductibles du revenu imposable. Ainsi, vous bénéficiez de deux façons: d'une part, vous économisez de l'argent sur le financement du bien immobilier et sécurisez votre prévoyance financière, d'autre part, vous économisez des impôts sur le revenu.
Par exemple, si un jeune couple prend pleinement avantage des paiements annuels, une somme considérable s'accumule après quelques années déjà. Cela vaut à plus forte raison si les deux partenaires versent chaque année la contribution maximale permise. Dans le cadre de l'encouragement à la propriété du logement, les fonds dans le pilier central 3a peuvent être utilisées de manière flexible (achat, construction, amortissement ultérieur etc.). Le pilier 3a est donc un outil important sur le chemin vers l'accession à la propreté foncière !
Toute personne désirant économiser dans le but d'acheter sa propre maison, peut également se faire conseiller par sa banque et se tourner, par exemple, vers les instruments d'investissement habituels (actions, fonds, obligations etc.). Il est alors important de définir le propre profil de risque et de choisir la stratégie d'investissement appropriée. Un exemple: en fonction de la tolérance et la propension au risque ainsi qu'un horizon de placement plus long, vous pouvez par exemple placer vos liquidités dans des actions. Il faut pourtant toujours que vous ayez une idée réaliste dès le début dans quelle fourchette de prix vous pouvez vous permettre d'accéder à la propriété foncière.
Acheter des biens immobiliers: restez liquide !
Aujourd'hui, l'aspect de l'épargne et l'accumulation de réserves en général ne semble plus être en vogue. Mais aussi pour propriétaires existants, économiser est une vertu importante. Les réserves financières peuvent se révéler importantes si des réparations imprévues deviennent nécessaires. Et puisque le temps ronge chaque maison ou appartement, vous aurez un jour besoin de financer d'importantes rénovations et modifications. Notamment dans le domaine énergétique, les exigences augmentent constamment et de nombreux bâtiments devraient être modernisés et rénovés au cours des prochaines années.
La question de savoir si une hypothèque est financièrement supportable après le départ à la retraite est souvent discutée. Toute personne qui veut profiter de sa propre maison à la retraite sans soucis financiers, doit disposer aussi d'un bon plan d'épargne – et de le réaliser à temps. Si vous possédez des réserves financières, vous avez donc plus de possibilités:
- Pour combler les lacunes apparues au niveau de la caisse de pension (en raison de retraits de capitaux précédents pour accession à la propriété foncière)
- Pour réduire l'hypothèque à la retraite à un niveau raisonnable, financièrement supportable.
Acheter un bien immobilier: Calcul de la capacité financière
Tout comme les obstacles au capital propre, vous devez évaluer vos besoins par rapport à vos revenus de façon réaliste. Aussi alléchant que cela vous semble – pour le calcul de la capacité financière d'un prêt hypothécaire, vous ne devrez pas compter sur les taux d'intérêt actuels très bas. Selon les normes habituelles, qui sont toujours en vigueur, vous devez être en mesure de supporter le crédit aussi à un taux d'intérêt plus élevé de cinq pour cent.
Les banques et les autorités de surveillance tiennent à cette règle afin de créer un tampon de sécurité en cas d'un revirement des taux d'intérêt. Le calcul avec des intérêts de cinq pour cent, ainsi que l'amortissement et les frais accessoires, ne doivent pas excéder un tiers de votre revenu disponible brut (capacité financière). Donc, si vous voulez acheter par exemple, un appartement ou une maison pour 800 000 CHF, vous devriez disposer d'un revenu brut de plus de 150 000 CHF par an.
Si vous désirez acheter un bien immobilier, c'est sous devise suivante que vous devriez agir : tout d'abord, faire vos comptes et planifier minutieusement avant d'acheter !