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Resumé
Plus de trois quarts de tous les logements locatifs et près de deux tiers des logements en propriété ont été construits avant 1981. En chiffres absolus, cela représente près de 1,5 mio de logements locatifs et près de 0,7 mio de logements en propriété pour lesquels il faut, ou il faudra bientôt, réaliser des travaux de rénovation relativement conséquents pour maintenir leur valeur et les adapter à de nouvelles habitudes et conditions de marché. Le maintien et la rénovation de ce parc immobilier revêtent donc une importance considérable en matière de politique du logement. Par conséquent, il est tout aussi important de disposer de connaissances sur ce sujet que de connaissances sur les activités de construction de nouveaux objets. Pourtant, il n'existait pas, jusqu'à aujourd'hui, d'informations détaillées au niveau national. On est encore loin d'un recensement permanent et d'une observation systématique du marché.
Combien de logements en location ou en propriété sont actuellement rénovés par année ? Sur quoi portent les rénovations ? Quels facteurs influencent la nature et l’ampleur des travaux ? Quels effets ces derniers ont-ils sur les loyers et les intérêts hypothécaires ?
Le présent rapport, qui porte sur la période 2001–2003, fournit des réponses actuelles pour l'ensemble de la Suisse. L'accent a été mis sur la rénovation d'anciens logements en location ou en propriété (construits avant 1981).
L’étude s’est basée sur les données de l’enquête de structure sur les loyers réalisée en 2003 par l'Office fédéral de la statistique, qui a porté sur près de 110 000 logements locatifs et 80 000 logements en propriété répartis dans six catégories différentes. Douze types de travaux ont été pris en compte, parmi lesquels la rénovation de la cuisine et de la salle de bains, le remplacement des fenêtres, l’isolation de la façade ou encore des travaux de peinture simples.
D’une manière générale, les logements locatifs sont moins souvent rénovés que les logements en propriété. Le taux de rénovation des premiers se situe à 8,2 %. Il est inférieur d'un cinquième à celui des seconds (9,8 %). Ces chiffres englobent tous les types de travaux, y compris de peinture.
Le rafraîchissement de la peinture, la rénovation des sols et la mise en place de nouvelles fenêtres sont de loin les types de travaux de rénovation les plus fréquents. On trouve ensuite la rénovation du chauffage, de la cuisine et de la salle de bains. En comparaison, on ne procède que rarement à l'isolation de la façade.
Pour les logements loués, le taux de rénovation dépend avant tout de l'âge du bâtiment et du type de bailleur. Ce n'est que pour des habitations construites avant 1981 que l’on peut constater une forte activité en matière de rénovation. A cet égard, les coopératives sont nettement plus entreprenantes que les autres types de bailleurs.
En ce qui concerne les appartements en propriété, on constate que des appartements construits dans les années 80 ont déjà été rénovés. Tout dépend de l'année d'emménagement. En effet, on effectue des travaux principalement avant d'emménager dans un logement déjà existant ; une fois qu’on y habite, on ne le fait plus que de manière ponctuelle. Ce n'est qu'après l’avoir occupé 30 ans que l'on procède à nouveau à des rénovations plus importantes, à une nuance près : les personnes âgées, rebutées par l’ampleur de la tâche, laissent souvent à la prochaine génération le soin d'effectuer ces travaux.
La nature et l’ampleur des travaux sont pour une bonne part fonction du segment de marché dans lequel se trouve l’habitation. Globalement, plus le standing, le loyer ou les intérêts hypothécaires du logement sont bas, moins ce dernier sera rénové ; plus le standing et le prix sont élevés, plus on investira dans des travaux de rénovation. Ceci vaut aussi bien pour les logements en location qu'en propriété.
Près d'un quart des logements locatifs font partie du segment « simple », près de deux tiers du « moyen » et un douzième du « luxueux ». En ce qui concerne les logements en propriété, ces proportions sont quasiment inversées.
Dans le segment « simple », le coût du logement est comparativement bas, l'aménagement simple et l'état relativement moyen. En termes de rénovation, seul le minimum est fait. En comparaison, les coûts de logements dans le segment « luxueux » sont élevés et l'aménagement ainsi que l'état sont bons, voire très bons. Dans ce segment, on ne lésine pas sur les rénovations. Le segment « moyen », le plus grand, qui se trouve entre les deux, se situe entre ces deux extrêmes.
Deux facteurs, ignorés de l’enquête, sont à la source de ces différences : la situation du logement, d’une part, la capacité financière de ses occupants, d’autre part. Si l’emplacement est défavorable, seule une clientèle modeste s'installera ; qu’elle soit locataire ou propriétaire, elle n'aura pas les moyens d’investir dans de grands travaux. S’il est favorable, on aura affaire à une clientèle qui a des exigences élevées en matière de qualité et qui a les moyens d’en payer le prix. Bref, la situation du logement détermine son potentiel sur le marché ainsi que la nature des travaux de rénovation.
Selon les cas, ceux-ci peuvent avoir un impact considérable sur le prix du loyer ou sur les intérêts et les amortissements. Toutefois, cela ne concerne qu'une partie des augmentations de coûts dues à des rénovations : le loyer n'augmente que pour un quart des appartements rénovés, la hausse se situant, en moyenne, à 17 %. Concernant les logements en propriété, seuls 7 % des propriétaires recourent à des emprunts supplémentaires entraînant une augmentation des intérêts hypothécaires et des amortissements.
Dans l'ensemble, le coût des rénovations ne renchérit guère le prix du logement. Les dépenses de loyer pour de vieux logements n'augmentent que de quelque 0,3 %. Dans le cas des logements en propriété, cette valeur globale est légèrement plus élevée en ce qui concerne les intérêts hypothécaires et les amortissements ; cependant elle reste en deçà du pour cent.
La situation pose problème avant tout dans le segment « simple » du marché locatif, qui représente un logement locatif sur quatre : on n'investit pas suffisamment pour maintenir la valeur, sans même parler de rénovations dans une optique d’économie d'énergie. En effet, il n'est guère possible, et donc pas rentable, de faire passer des rénovations importantes et chères auprès des habitants. Du point de vue économique, il serait toutefois judicieux de pouvoir proposer à long terme des vieux logements aux personnes qui disposent de peu de moyens. Leur rénovation nécessite des fonds de tiers. Assurément, il est plus difficile d’obtenir et d’utiliser à bon escient de tels fonds que de réaliser les travaux de rénovation.