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Les biens immobiliers et l'accroissement de leur valeur
Ivo Bracher, président-directeur général de Bracher et Partner SA, à Soleure, a expliqué à infomaison les possibilités qui existent pour optimiser la valeur vénale des maisons individuelles et des immeubles d'habitation.
(mei) Ivo Bracher, qu'est-ce qui constitue la valeur d'un immeuble d'habitation ?
Ivo Bracher : Il y a deux données : la valeur vénale et la valeur subjective. La valeur vénale correspond à celle que l'immeuble possède sur le marché au moment de sa revente. La valeur subjective peut, quant à elle, être plus élevée : le montant de la survalorisation par rapport à la valeur vénale équivaut à l'attachement affectif à l'immeuble. D'ailleurs, à la revente, il arrive souvent que la valeur affective ne soit pas monnayable.
La valeur vénale est-elle déterminée principalement par la situation d'un bien immobilier ?
La situation du bien immobilier est en effet décisive, car elle a une incidence directe sur la valeur du terrain. Autrement dit, une bonne situation se traduit par une valeur élevée du terrain, et vice-versa. La valeur vénale dépend accessoirement d'éléments tels que la disposition des pièces et la qualité de la construction.
La situation ayant un effet incontournable sur la valeur vénale, que faire pour accroître la valeur d'un immeuble qui ne possède pas cet atout ?
Voilà une question difficile. Le montant de la plus-value à réaliser est fonction du marché. A des taux d'intérêts bas correspond en général une valeur élevée sur le marché. Ce dernier réagit plus fortement au niveau des taux d'intérêts et à la conjoncture qu'aux investissements réalisés par des individus. Pour accroître la valeur d'un bien immobilier, il faut donc réaliser des rénovations rationnelles, sans oublier toutefois que les investissements d'une valeur affective n'entraînent pas nécessairement une appréciation de la valeur. C'est ainsi qu'une cuisine équipée réalisée en bois massif et ayant une valeur de 60'000 francs ne représente pas un surplus de valeur pour toute personne qui désire une cuisine de design moderne. Pour le nouveau propriétaire qui veut se défaire de cette cuisine rustique, elle peut même devenir source de dépenses et de soucis.
Comment peut-on différencier bonnes et mauvaises rénovations ?
Avant d'entreprendre quoi que ce soit, il faut réfléchir d'abord à la pérennité de la rénovation. La valeur vénale peut se trouvera-t-elle majorée par cette rénovation ? Pour le savoir, il faut examiner des facteurs importants, tels que la qualité des partenaires (architecte, fabricant de cuisines, etc.) et le choix des mesures qui ont été engagées. Comme les investissements ayant une valeur affective n'accroissent pas la valeur d'un bien, il faut donc les écarter totalement ou partiellement dans la prise en compte de la valeur. On profitera d'ailleurs systématiquement de la mise en œuvre de matériaux durables.
Quels sont les aspects conceptionnels qui ont une incidence sur la valeur ?
L'accroissement de la surface habitable par personne est une tendance qui s'impose clairement. Des pièces étroites constituent donc un facteur de dépréciation. Faire le choix d'adapter un petit appartement de 5½ pièces peut signifier qu'il n'aura plus que 3½ pièces après les travaux. En plus de la disposition des pièces, il faut aussi tenir compte de l'ensoleillement et des surfaces à l'extérieur (balcons, terrasses). Autrefois, on construisait de petites terrasses, juste assez grandes pour y faire tenir une table de bistrot et deux chaises. Aujourd'hui, les exigences pour l'habitat ont totalement changé. Et dans ces conditions, faire des travaux revient très cher.
Autre facteur de poids, l'isolation phonique. Aujourd'hui, on attend d'une maison individuelle qu'elle soit bien isolée contre les bruits extérieurs. Les appartements dans une propriété par étages doivent en plus être bien isolés entre eux. Or, souvent, les maisons construites il y a 20 ans ne protègent pas contre les nuisances sonores.
Enfin, il convient de vérifier les installations techniques, par exemple le chauffage. Le prix de l'énergie ayant plutôt tendance à croître à long terme, il est préférable d'opter pour des solutions efficaces en termes d'isolation thermique et de chauffage. Dans tous les cas, il convient de faire appel à un expert pour établir un état des lieux car une vieille pompe à chaleur risque, par exemple, d'être très inefficace et de faire grimper les coûts de maintenance. Il est important de ne pas se laisser aveugler par des notions trop vagues, et de toujours rester concret.
Pour assurer une valorisation optimale, ne serait-il pas préférable de rénover selon une certaine périodicité ?
Dans certains cas, il est préférable de limiter l'entretien au strict minimum, quitte à démolir l'immeuble par la suite. Un bâtiment mal conçu dès le départ conserve certains de ses défauts à chaque rénovation. Bien entendu, le propriétaire ayant régulièrement engagé des dépenses de rénovation a le sentiment que la contrepartie de cet effort lui est due, mais cela n'a rien d'automatique.
Pour une rénovation, quel ordre de grandeur ne faudrait-il pas dépasser par rapport à la valeur vénale ?
Il n'y a pas d'ordre de grandeur général à ce niveau. La première préoccupation, c'est la valeur vénale. Il faut donc que je me concentre sur les composantes objectives pour déterminer la valeur vénale lorsque je désire vendre ou que les circonstances me forcent à vendre. En déduisant le prix d'achat de cette valeur au prix du marché actuel, on obtient la plus-value. Celle-ci peut être affectée à des rénovations.
Si une partie des travaux répond à des désirs personnels, ceux-ci n'auront pas pour effet d'augmenter la valeur vénale (sauf évidemment si je tombe sur un connaisseur aux goûts identiques aux miens). Ces investissements affectifs, je dois les considérer comme n'étant pas monnayables. Aujourd'hui, lorsque j'achète un bien immobilier, la banque ne procède pas à un examen approfondi, mais applique à mon cas un modèle de faisabilité. Il suffit que je me situe dans les fourchettes habituelles pour que l'analyse du prix reste très superficielle. A ce niveau, le futur propriétaire doit être pleinement conscient du fait que la responsabilité repose sur ses épaules.
A partir de quand un immeuble d'habitation est-il un placement rentable ?
Par rapport aux autres placements, les immeubles d'habitation sont aujourd'hui vite rentables. Leur rendement financier peut toutefois être largement inférieur aux calculs théoriques, car une partie des revenus servent à financer les travaux d'entretien. Un immeuble d'habitation peut être comparé à une machine qu'il faut graisser et entretenir. Il importe donc d'avoir une vision sur le long terme. Les dépenses d'entretien des ascenseurs, chaufferies, installations sanitaires, toitures, installations électriques, cuisines, revêtements des sols doivent être anticipées sur les 10 années à venir. Mais on rencontre souvent ce réflexe trompeur de considérer les loyers comme un revenu duquel rien n'est à déduire. En plus, lorsque le prix de l'énergie augmente et que l'isolation phonique ou thermique est insuffisante, une location risque d'avoir du mal à trouver preneur.
Pour rentabiliser au maximum un immeuble d'habitation, quelles sont les règles à retenir pour l'agencement et la composition des divers appartements ?
D'abord, il faut prendre conscience du fait que l'homme moderne a besoin d'habitations plus spacieuses et en tenir compte. En plus, on observe une nette désaffection pour les tout petits appartements. Toujours en restant très général, la situation géographique est un autre paramètre qui compte : quels sont les clients intéressés par cet endroit ? Il faut aussi considérer chaque habitation individuellement : quel profil de personnes se sentira concerné ? Par exemple, si un hôpital se trouve à proximité de l'habitation, les locataires potentiels pourraient bien être des infirmières et des médecins.
Quelles sont les incitations pour investir dans des immeubles d'habitation ?
A l'heure actuelle, l'incitation majeure se trouve de toute évidence dans le haut rendement financier. Si je peux acheter avec un rendement de 6 % et financer un achat à long terme, je bénéficie d'un effet levier selon lequel un faible apport en capitaux propres me permet, à terme, de devenir le propriétaire d'un immeuble d'habitation. Les coûts de propriétaire s'élèvent à 1-1,5 % et il me faut payer les intérêts. Après déduction des travaux d'entretien qui s'imposent, il reste encore l'intérêt sur les capitaux propres. Mon capital propre est donc bien rentabilisé.
Pour plus de sécurité, je peux opter pour un financement moins lourd. Dans ce cas, le capital propre n'est pas aussi bien rentabilisé, mais je m'en tire toujours fort bien si les intérêts viennent à changer. Conclusion : aujourd'hui, l'immobilier permet de bénéficier de meilleurs rendements que sur d'autres marchés, à condition toutefois de ne pas surévaluer, de ne pas payer trop cher l'immeuble et de faire ses projections à long terme.
Quels sont les obstacles pour ce genre d'investissement ?
L'obstacle majeur est constitué par la rareté des biens immobiliers sur le marché. Ceux qui désirent investir pour la première fois un petit apport propre ne trouvent souvent pas un bien à leur mesure. Ils ont toutefois la possibilité de se rabattre sur des fonds ou sociétés de placement. Il arrive que ces investisseurs se laissent éblouir par des rendements juteux et qu'ils sous-estiment les coûts d'entretien, car les compétences techniques leur font défaut. A ce niveau, un professionnel peut être utile, car il aidera l'investisseur à prendre des décisions avisées. D'autres obstacles peuvent surgir lorsqu'on ne fait pas appel à un professionnel de la gérance et de la gestion, ou encore lorsqu'on conclut des baux contraires au droit de location, ce qui peut entraîner des problèmes ainsi qu'une dévalorisation du bien immobilier.
Quels conseils donneriez-vous au nouveau propriétaire d'une maison individuelle pour qu'il conserve au mieux la valeur de son bien ?
Il faut considérer un bien immobilier sur une durée de 10 ans. Le propriétaire a tout intérêt à faire appel à un architecte chevronné ou à un administrateur immobilier expérimenté pour se procurer une évaluation critique (après avoir préalablement convenu d'un forfait pour régler les honoraires). C'est à cette seule condition qu'un propriétaire qui ne possède normalement qu'un seul immeuble et auquel les connaissances techniques font défaut, peut se faire une idée objective de son bien. Les installations et la charpente devraient elles aussi faire l'objet d'un examen car elles sont source de nombreux problèmes. On a tout intérêt à se procurer cette vision globale des choses, en dépensant ce qu'il faut pour l'obtenir, avant de démarrer des éventuels travaux de rénovation.
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