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I tassi di interesse ai minimi storici rendono attualmente molto interessante l'acquisto di una casa propria. Perché? Il basso livello dei tassi d'interesse consente alle persone di contrarre prestiti, anche ipotecari, a interessi molto ridotti. L'acquisto di un'abitazione risulta pertanto più conveniente dell'affitto. In un tale contesto di bassi tassi d'interesse sono molte di più che in una situazione di tassi elevati le persone che possono permettersi di comprare una casa propria. Anche un aumento dei redditi, una richiesta di maggiore spazio abitativo, la crescita demografica o aspettative troppo ottimistiche sul valore dell’abitazione possono spingere verso l'alto la domanda di immobili. Questo forte incremento della domanda non trova tuttavia immediatamente la disponibilità di una maggiore offerta, cosicché i prezzi degli immobili aumentano.
Non è per nulla facile valutare se l'aumento dei prezzi sul mercato immobiliare sia giustificato o no da fattori fondamentali, come ad esempio l'aumento del reddito o la crescita demografica. Si parla spesso di bolla dei prezzi quando i prezzi degli immobili superano ampiamente il livello giustificato dai fondamentali.
Le esperienze fatte in Svizzera e all'estero insegnano che quando sul mercato immobiliare si crea una bolla che finisce poi per scoppiare, il più delle volte questo fenomeno è seguito da una lunga crisi. Perché lo scoppio di una bolla colpisce le banche, le famiglie e l'economia nel suo complesso.
Da alcuni anni i prezzi degli immobili e i prestiti ipotecari hanno segnato forti aumenti, di gran lunga superiori a quelli del PIL annuale. La BNS non parla di bolla immobiliare, ma piuttosto di squilibri su questi mercati. Dato che per legge la Banca nazionale deve contribuire alla stabilità del sistema finanziario essa si impegna affinché vengano adottate misure preventive. Queste misure devono servire per contrastare la crescita di tali squilibri o perlomeno per rafforzare la resilienza del settore bancario, così che un'eventuale loro correzione produca meno danni possibili.
Per legge la BNS deve fornire un contributo alla stabilità del sistema finanziario. Quando il sistema bancario corre rischi troppo elevati, la Banca nazionale lo segnala e fornisce tempestivamente raccomandazioni di intervento tramite diversi canali di comunicazione, come ad esempio il rapporto sulla stabilità finanziaria. La BNS può adottare di sua iniziativa soltanto misure di comunicazione. Essa non dispone di strumenti di stabilità finanziaria da adottare autonomamente, ma si coordina con le autorità federali. La Banca nazionale può ad esempio chiedere al Consiglio federale di attivare, adeguare o disattivare il cuscinetto anticiclico di capitale.
Le banche rivestono una grande importanza per il mercato immobiliare in quanto concedono ipoteche. Esse devono valutare come potrebbe evolvere il valore dell’immobile e se il cliente è in grado di onorare il pagamento degli interessi ipotecari e il rimborso del prestito. Questa valutazione dei rischi comporta grandi incertezze. Negli ultimi anni è possibile che i rischi siano stati sottovalutati e che siano state troppe le ipoteche concesse a famiglie che in caso di rialzo dei tassi potrebbero avere difficoltà a onorare i pagamenti. Sarebbe particolarmente pericoloso se l’aumento dei tassi fosse accompagnato da una diminuzione dei prezzi immobiliari. Se il debitore non è più solvibile e la sua casa ha un valore inferiore a quello dell'ipoteca, è la banca a subirne le perdite.
Il mercato ipotecario e immobiliare è importante anche per l'intero sistema bancario e per l'economia svizzera, perché molte banche sono attive sul mercato ipotecario e sarebbero probabilmente interessate dai problemi che si verificherebbero su questo mercato e su quello immobiliare. Inoltre l'indebitamento ipotecario in Svizzera, misurato come il rapporto tra ipoteche e PIL, è storicamente molto alto e il patrimonio di numerosi proprietari di casa è in gran parte costituito da immobili. Un eventuale aumento dei tassi d'interesse e un forte indebolimento del mercato immobiliare non interesserebbero quindi soltanto le singole banche, bensì il sistema bancario nel suo insieme, le famiglie e l'intera economia svizzera.
Il crollo delle borse del 1987 indusse le banche centrali a livello mondiale ad adottare una politica monetaria espansiva e a mantenere basso il livello dei tassi di interesse. Ciò causò verso la fine degli anni 1980 un aumento dei prezzi degli immobili in Svizzera insolitamente forte. Tuttavia la tendenza cambiò. A causa del rischio di un aumento dell’inflazione, all'inizio degli anni 1990 la Banca nazionale svizzera dovette innalzare sensibilmente i tassi d'interesse. Ciò determinò un aumento dei tassi ipotecari che fu accompagnato da un rallentamento della congiuntura. In breve tempo gli immobili persero valore.
Molti proprietari di immobili e diverse imprese si trovarono pertanto in difficoltà. Di punto in bianco non dovettero solo far fronte a interessi ipotecari più elevati, ma talvolta anche versare capitale aggiuntivo alla banca, in quanto la loro casa, che fungeva da garanzia per la banca, aveva meno valore sul mercato. Di conseguenza la domanda di immobili diminuì e i prezzi continuarono a scendere. Anche le banche soffrirono dell'ingente perdita di valore degli immobili. Secondo il rapporto annuale della Commissione federale delle banche del 1997, dal 1991 al 1996 esse dovettero stralciare quasi il 10% del proprio volume di credito pari a 40 miliardi di franchi. Le conseguenze della crisi immobiliare furono gravi e durature: nel decennio che seguì, l'economia svizzera registrò una crescita inferiore alla media.
Tassi d'interesse di politica monetaria più elevati potrebbero favorire una certa distensione sul mercato ipotecario e immobiliare. A seguito di un aumento di questi tassi d'interesse anche le banche richiederebbero dai propri clienti mutuatari interessi più elevati. Di conseguenza la domanda di ipoteche diminuirebbe e sarebbe più difficile finanziare l'acquisto di immobili. A volte non è tuttavia possibile aumentare i tassi d'interesse per motivi legati alla politica monetaria. In un periodo in cui il franco è nettamente sopravvalutato, tassi d'interesse più elevati causerebbero un ulteriore apprezzamento della nostra moneta, con effetti negativi sulla stabilità dei prezzi e sull'economia. Gli squilibri sul mercato ipotecario e immobiliare devono pertanto essere contrastati con altri strumenti.
Dal 2012 la Svizzera dispone del cuscinetto anticiclico di capitale. Su richiesta della Banca nazionale questo cuscinetto può essere attivato, adeguato o disattivato dal Consiglio federale. Il principio del cuscinetto anticiclico di capitale (CAC) settoriale attualmente attivato è semplice: in caso di attivazione le banche sono tenute a detenere fondi propri addizionali per ogni prestito ipotecario legato al finanziamento di immobili residenziali. Esse rafforzano così le proprie riserve di capitale e sono meglio attrezzate in caso di crisi. Inoltre questo strumento può contrastare una crescita eccessiva del credito, in quanto rende più onerosa e limita la concessione di prestiti ipotecari.
Su richiesta della BNS, il Consiglio federale ha attivato per la prima volta il CAC settoriale nel febbraio 2013. Per la fine di settembre 2013 le banche hanno quindi dovuto detenere fondi propri addizionali in misura dell’1% delle corrispondenti posizioni ipotecarie per immobili residenziali ponderate per il rischio. Su proposta della BNS, nel gennaio 2014 il Consiglio federale ha innalzato dall’1% al 2% il CAC settoriale: da fine giugno 2014 le banche devono rispettare queste esigenze legate ai fondi propri.
Il CAC è inteso come strumento preventivo. Deve essere applicato tempestivamente, ossia prima che gli squilibri abbiano raggiunto una dimensione critica e che scoppi una potenziale crisi. Inoltre viene attivato soltanto a tempo determinato: sarà infatti disattivato quando non ci saranno più squilibri sul mercato e le riserve supplementari di capitale accumulate saranno liberate.
Oltre alle decisioni sul CAC, il Consiglio federale ha inasprito i requisiti patrimoniali per prestiti ipotecari con elevato rapporto prestito-valore dell’immobile. A loro volta le banche hanno più volte rivisto e reso più severa la cosiddetta autoregolamentazione. Ora i mutuatari devono tra l'altro finanziare almeno il 10% del valore di anticipo dell'immobile con capitale proprio non proveniente dalla cassa pensioni. Inoltre il debito ipotecario deve essere ammortizzato entro 15 anni a due terzi del valore di anticipo dell'immobile. Anche queste misure mirano a ridurre i rischi legati agli sviluppi sul mercato ipotecario e immobiliare.