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Richtig formulieren!
«Echte» und «unechte» Verlängerungsoptionen im Mietvertrag
Mietverträge über gastgewerbliche Objekte enthalten oft Verlängerungsoptionen, so auch die Vertragsvorlage von GastroSuisse. Die typische Vertragsgestaltung sieht dabei meist eine feste Mietdauer von beispielsweise fünf Jahren vor, gepaart mit ein oder zwei Optionen, die eine Verlängerung um etwa nochmals fünf Jahre vorsehen. Die Frage, ob eine solche Mietdauer Sinn macht, (oder ob man nicht doch besser einen jährlich kündbaren Vertrag abschliesst) muss jeder Mieter für sich beantworten. Wenn man aber Optionen vereinbart, ist es wichtig, dass diese gut und richtig formuliert sind, so dass man dann auch bei der Ausübung einer Option erhält, was man sich erhofft hat.
1. Was ist eine Option?
Gemäss Bundesgericht ist eine Option «das Recht einer Partei, durch Abgabe einer einseitigen Willenserklärung ein inhaltlich bereits fixiertes Vertragsverhältnis herbeizuführen oder zu verlängern». Damit wird deutlich, dass eine Option nur eine wirkliche Option ist, wenn eine Partei sie einseitig erklären kann.
In der Praxis wird entsprechend dem Mieter das Recht eingeräumt, einseitig bekannt zu geben, ob er den Vertrag um einen zusätzlichen Zeitraum verlängern will. Übt der Mieter die Option nicht aus, wird der Vertrag entweder nach der ursprünglichen Dauer automatisch beendet (bei befristeten Verträgen) oder er wird zumindest kündbar (bei unbefristeten Verträgen).
Der springende Punkt bei der Formulierung der Option sind die Konditionen, also insbesondere der Mietzins, der für die Verlängerung gelten soll. Ist der künftige Mietzins nämlich nicht bereits in der Option enthalten, kann auch nicht einfach einseitig die Verlängerung erklärt werden, sondern es braucht zusätzliche Verhandlungen. Aus diesem Grund wird in der Folge zwischen echten und unechten Optionen unterschieden.
2. Echte / unechte Optionen
Nur echte Optionen erfüllen den eigentlichen Zweck der Option, nämlich die Möglichkeit der einseitigen Erklärung über die Verlängerung des Vertragsverhältnisses. Eine echte Option ist also nur eine solche, wenn darin bereits die Konditionen für die Verlängerung bestimmt sind. Typisches Beispiel wäre hier die Formulierung, dass das Mietverhältnis «zu den gleichen Konditionen» verlängert wird.
Gemäss Bundesgericht reicht aber auch die sogenannte «Bestimmbarkeit». Damit ist gemeint, dass der Mietzins an eine Gegebenheit geknüpft wird, die objektiv bestimmbar ist. So gilt gemäss Bundesgericht die Formulierung, wonach das Mietverhältnis zum «orts- und quartierüblichen Mietzins» verlängert wird, ebenfalls als echte Option. Es ist allerdings eine noch deutlichere Bestimmung zu empfehlen, denn die Bestimmung der Orts- und Quartierüblichkeit ist eine mit grossen Schwierigkeiten verbundene Aufgabe.
Der gastgewerbliche Mieter sollte hingegen auf der Hut sein vor unechten Optionen, denn diese können einen in falscher Sicherheit wiegen. Es entsteht quasi der Eindruck, man habe die Verlängerung auf sicher. Weil aber in den unechten Optionen der Mietzins nicht bestimmt oder bestimmbar ist, muss er zuerst verhandelt werden. Und kommt keine Einigung über den Mietzins zustande, gilt auch die Verlängerung des Vertrages nicht.
Der Vermieter kann dabei mit einer unrealistisch hohen Mietzinsforderung die Verlängerung von vornerein verunmöglichen. Eine unechte Option bedeutet also nichts weiter, als dass nach Ablauf der ursprünglich vereinbarten Mietdauer Verhandlungen über die Verlängerung eines Mietvertrags möglich sind. Eine Garantie, dass man die Verlängerung auch erhält, bieten unechte Optionen hingegen nicht. Die Verlängerung kommt nur zu Stande, wenn man sich über die Konditionen einig wird.
3. Muster von Optionen
Nach dem Gesagten sollte also darauf geachtet werden, dass eine Option so formuliert ist, dass die Konditionen der Verlängerung bereits bekannt sind, es sich also um eine echte Option handelt. Beispiel für eine solche gute Formulierung ist (aus Mietvertrag GastroSuisse):
Der Vermieter räumt dem Mieter zu den gleichen Konditionen folgende Option/en auf Verlängerung dieses Mietvertrages ein:
1. Option: x Jahre, d.h. vom... bis...
2. Option: x Jahre, d.h. vom... bis...
Dieses Optionsrecht fällt dahin, wenn der Mieter die Option nicht bis spätestens 6 Monate vor Ablauf des befristeten Mietverhältnisses mit eingeschriebenem Brief (Datum der Postaufgabe) geltend macht.
Unechte Optionen hingegen weisen meist eine Formulierung auf, die klar werden lässt, dass zuerst verhandelt werden muss, damit die Verlängerung zum Tragen kommen kann.
Beispielhafte Formulierungen sind:
«Die Vermieterin räumt dem Mieter eine Option zur Verlängerung dieses Mietvertrages um fünf Jahre ein. Bei Geltendmachung der Option wird der Mietzins neu für weitere fünf Jahre den dannzumaligen Marktverhältnissen angepasst.»
«Der Vermieter gesteht dem Mieter eine Option zur Verlängerung des Vertrages um weitere fünf Jahre zu, solange er 6 Monate vor Ablauf schriftlich erklärt, dass er über die neuen Konditionen verhandeln möchte.»
4. Ausüben der Option
Um eine echte Option auszuüben, genügt es, eine entsprechende schriftliche Erklärung dem Vermieter zuzusenden. Dabei ist die Frist einzuhalten, welche im Mietvertrag zur Ausübung der Option festgelegt wurde. Die Erklärung hat spätestens am letzten Tag der Frist beim Vermieter einzugehen.
Fehlt eine solche Frist im Vertrag, so ist davon auszugehen, dass der Mieter die Option bis zum letzten Tag des Mietverhältnisses ausüben darf (Zugang beim Vermieter für Fristeinhaltung massgebend). Nach Ablauf der Frist ist das Recht verwirkt. Das heisst, eine verspätete Optionserklärung entfaltet keine Wirkungen.
Es braucht also bei der Ausübung einer echten Option weder das Einverständnis noch die Mitwirkung des Vermieters. Aufgepasst werden sollte allerdings bei Situationen, in denen zwar eine echte Option vereinbart wurde, der Vermieter aber dennoch zu Verhandlungen einlädt. Auf ein solches Verhandlungsgebot sollte grundsätzlich nicht eingegangen werden, da man riskiert, mit der Aufnahme der Verhandlungen das Recht auf die Ausübung der Option zu verlieren oder zu verpassen.
Die Ausübung einer unechten Option hingegen gleicht, wie vorstehend ausgeführt, der Aufnahme von Verhandlungen. Je nach Ausgestaltung der unechten Option ist ebenfalls eine Frist zu beachten, bis zu deren Ablauf der Wunsch nach Verlängerung und somit nach Aufnahme der Verhandlungen mittzuteilen ist.
5. Fazit
Den Mietern von gastgewerblichen Betrieben wird empfohlen, bereits bei Vertragsabschluss darauf zu achten, dass eine allfällige Option so ausgestaltet ist, dass die Konditionen der Verlängerung geregelt sind und es sich entsprechend um eine echte Option handelt. Nur so lässt sich die zumeist gewünschte, rechtlich sichere Situation herstellen, indem eine Verlängerung lediglich noch einseitig erklärt werden muss.
Sollte der Vermieter trotz einer echten Option neue Vertragsverhandlungen wünschen, sollte darauf grundsätzlich nicht eingegangen werden. Sollten Zweifel über die Natur einer Option oder weitere Fragen in diesem Zusammenhang bestehen, so hilft der Rechtsdienst von GastroSuisse gerne weiter.
Quelle: Rechtsdienst GastroSuisse