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Die Leibrente ist eine etwas andere Art von Immobilienkaufvertrag. Es ist für beide Seiten interessant. Ein Verkauf eines Hauses oder Wohnung auf Leibrentenbasis ermöglicht es dem Verkäufer, ein zusätzliches Einkommen auf Lebenszeit zu erzielen. Für den Käufer bietet es die Möglichkeit, zu geringeren Kosten in eine Immobilie zu investieren.
Was ist ein Verkauf auf Leibrentenbasis?
Eine Leibrente ist ein Immobilienverkaufsvertrag, der aus dem Verkauf einer Wohnung an eine Person gegen Zahlung einer Rente besteht. Die Rente ist für das gesamte Leben des Verkäufers fällig. Die Besonderheit dieses Vertrags besteht darin, dass er es einem Eigentümer erlaubt, seine Immobilie zu verkaufen, während er bis zum Ende seines Lebens sein Aufenthaltsrecht in der Wohnung behält.
Die Leibrente ist somit eine Variante des klassischen Immobilienverkaufs. Der Käufer wird als Schuldner, der Verkäufer als Gläubiger bezeichnet. Dieser besondere Kaufvertrag mit aufgeschobener Zahlung definiert die Verpflichtungen, die während des gesamten Lebens einer Person fällig werden und dessen Auflösung vom Tod einer Person abhängig ist.
Die Leibrente ist eine notarielle Urkunde in Originalform. Die Rolle des Notars ist bei diesem Verfahren von entscheidender Bedeutung. Er ist der Garant des vertraglichen Gleichgewichts und muss sicherstellen, dass die Interessen der Parteien gewahrt werden.
Eine perfekte Lösung für alternde Hausbesitzer
Leibrenten sind eine der ältesten Rentenfinanzierungslösungen der Welt. Der Verkauf einer Leibrenten-Immobilie ändert nichts am täglichen Leben des Verkäufers, der weiterhin ein Nutzungs- und Wohnrecht genießt. Und es ist eine Möglichkeit, bis zum Ende seines Lebens einen monatlichen Geldbeitrag zu sichern, der alle zwei Jahre neu bewertet wird.
Da die Lebenserwartung steigt, wird diese Praxis häufig zur Finanzierung der längeren Renten von alternden Hausbesitzern genutzt. Letztere, die vor allem dank der Entwicklung der Qualität der medizinischen Versorgung länger zu Hause bleiben können, müssen oft Lösungen für die Zahlung der entsprechenden Gebühren finden.
Finanzierung der Leibrente
Es gibt zwei Arten von Leibrenten: die besetzte und die freie Leibrente. Im ersten Fall möchte der Verkäufer weiterhin in der Wohnung wohnen. Im zweiten Fall wohnt der Verkäufer nicht in der Wohnung.
Die Finanzierung von Leibrenten kann auf zwei Arten erfolgen:
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Mit einer einmaligen Zahlung, dem so genannten Bouquet, ergänzt durch die Zahlung einer lebenslangen Rente;
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Mit der Zahlung eines einmaligen Kapitalbetrags
Die Höhe der Einmalzahlung, die bei der Unterschrift des Leibrentenanwärters bezahlt wird, wird vom Kaufpreis der Immobilie abgezogen.
Um die Höhe dieser Zahlung und der Jahresgebühren festzulegen, ist es ratsam, einen Immobilienspezialisten hinzuzuziehen. Die Berechnung erfolgt nach dem Marktwert der Immobilie. Solange der Verkäufer noch am Leben ist, erwirbt der Käufer nur das rechtliche Eigentum an der Immobilie.
Damit der Verkauf möglich ist, muss der Käufer die Bedingungen für den Erhalt einer Finanzierung erfüllen. Er muss in der Regel in der Lage sein, das Bouquet mit seinen eigenen Mitteln zu finanzieren. Tatsächlich sind die Banken recht zurückhaltend bei der Vergabe von Darlehen für Leibrenten. Da der Verkäufer das Wohnrecht behält, können Finanzinstitutionen im Falle von Zahlungsproblemen das Eigentum nicht pfänden. Ohne eine erstrangige Garantie auf das Eigentum bleiben sie meist vorsichtig.
Wenn die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist, muss das Bouquet unbedingt die Rückzahlung der Hypothek ermöglichen. Ohne diese ist der Verkauf auf Leibrentenbasis nicht möglich.
Besteuerung eines Verkaufsvertrags auf Leibrentenbasis
Die Besteuerung des Verkaufsvertrags auf Lebenszeit wird durch kantonales Recht geregelt. Für Einzelheiten wenden Sie sich bitte an Ihre örtliche Finanzbehörde.
Unabhängig von der Steuerbehörde des Verkäufers ist der Rentenempfänger verpflichtet, in seiner Steuererklärung den Wert des Wohnrechts sowie die im Laufe des Jahres erhaltenen Leibrenten bis zu 40% anzugeben. Was den Käufer anbelangt, so muss er die auf den Gesamtpreis berechnete Übertragungssteuer zahlen. Die ausgezahlten Leibrenten sind bis zu 40% abzugsfähig.
Garantien und Verpflichtungen des Verkäufers
Es steht dem Verkäufer völlig frei, seine Immobilie auf Leibrentenbasis zum Verkauf anzubieten. Die Zustimmung seiner Erben ist nicht erforderlich. Es werden mehrere Garantien gegeben. Wenn der Käufer seine Jahresgebühren nicht mehr bezahlt, wird der Verkauf einfach storniert. Wenn der Käufer vor dem Verkäufer stirbt, müssen die Erben weiter bezahlen.
Der Verkäufer hat auch Verpflichtungen: Es ist ihm verboten, die Immobilie zu vermieten oder sein Wohnrecht zu übertragen.
Vor- und Nachteile für den Käufer
Der Kauf auf Leibrentenbasis ist für den Schuldner mit gewissen Risiken verbunden. Durch die Verpflichtung, dem Verkäufer bis zum Ende seines Lebens eine monatliche Rente zu zahlen, ist das Datum des Endes der Schuld zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags nicht bekannt. Der Käufer kann daher den letztlich gezahlten Preis nicht kennen, da dieser von der Lebensdauer des Leibrentners abhängt.
Auf der anderen Seite ist der Kauf einer Immobilie auf Leibrentenbasis eine sichere und vorteilhafte Investition, insbesondere aus steuerlicher Sicht. Sie ermöglicht es, den Käufer von der Aufnahme eines Hypothekenkredits zu befreien. Über den finanziellen Aspekt hinaus ist diese Kauflösung auch eine moralische Investition. Dem Käufer wird ein Vermögen zugesichert, während der Verkäufer einen angemessenen Ruhestand genießen kann.