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Liegenschaft geerbt – was zu tun ist
Liegenschaft geerbt – was zu tun ist
Wenn eine Liegenschaft durch Erbe an die Nachkommen übergeht, gibt es mehrere Probleme zu lösen. Wir zeigen, wie man am besten vorgeht.
Nach dem Tod der Eltern, geht das Vermögen als Erbmasse an die Nachkommen über. Diese bilden eine Erbengemeinschaft. Haben die Eltern eine Liegenschaft besessen, gehört sie zur Erbmasse.
Grundsätzlich sind zwei verschiedene Konstellationen möglich:
Fall: Ein oder mehrere Erben möchten das Haus übernehmen
Fall: Keiner der Erben will die Liegenschaft
1. Fall: Ein Erbe will Haus für sich
In diesem Fall ist es sinnvoll, in einem ersten Schritt den Verkehrswert des Hauses durch einen Immobilienbewerter schätzen zu lassen. Denn der Verkehrswert weist aus, welchen Geldwert die Liegenschaft aktuell hat, also zu welchem Preis sie verkauft werden kann. Der Verkehrswert des Hauses kann dann einfach zum restlichen Vermögen addiert werden. Der amtliche Wert hingegen eignet sich in diesem Fall nicht. Er liegt aus verschiedenen Gründen sehr oft deutlich unter dem Verkehrswert.
Beispiel (eine Tochter will das Haus)
Der Vater hinterlässt nach seinem Tod ein Konto von 300 000 Franken und eine Liegenschaft mit einem Verkehrswert von 1,1 Millionen Franken. Auf dem Haus lastet noch eine Hypothek. Das gesamte Erbe wird unter seinen drei Töchtern aufteilt. Eine will das Haus.
Schritt 1
Gesamtvermögen (Erbmasse) berechnen. Verkehrswert und Konto werden addiert. Die Hypothek wird am Schluss abgezogen.
Das Gesamtvermögen beträgt dann 300 000 + 1,1 Mio - 200 000 = 1,2 Millionen Franken
Schritt 2
Berechnen welcher geldwerter Anteil jeder Tochter zusteht
Erbanteil jeder Tochter = 1,2 Millionen : 3 = 400 000 Franken
Schritt 3
In einem dritten Teil muss berechnet werden, wie viel zu viel Geld die Tochter A, die das Haus übernimmt den anderen aus ihrer eigenen Tasche auszahlen muss.
Überschuss Tochter A = 400 000 (Erbteil) – 900 000 (Verkehrswert) = -500 000 Franken
Die Tochter, die das Haus übernimmt, muss ihren Schwestern also insgesamt 500 000 Franken auszahlen. Zusammen mit dem Konto des Vaters ergibt das 800 000 Franken. Die Töchter B und C können sich diese 800 000 Franken teilen. Jede bekommt dann 400 000 Franken. Das ist genau der Teil der ihnen zusteht.
Komplizierter ist der Fall, wenn ein Erbe das Haus schon vor dem Tod der Eltern (Erblasser) übernommen hat. In diesem Fall muss festgestellt werden ob es sich dabei um ein Vorerbe, eine Schenkung oder eine gemischte Schenkung handelte. Siehe Artikel Unterschied Vorerbe, Schenkung.
Fall 2: Kein Erbe will das Haus
In diesem Fall ist es naheliegend, dass das Haus verkauft wird. Das können die Erben selber tun. Alternativ können sie einen Immobilienmakler einsetzen.
Bei einem Verkauf können folgende (staatliche) Abgaben anfallen
1. Grundstückgewinnsteuer
2. Rückzahlung Ergänzungsleistungen
3. Rückzahlung Hypothek
4. Rückzahlung Pensionskassengelder an die Kasse des Erblassers
5. Erbschaftssteuer
Im folgenden wird erläutert, wann und wie diese Abgaben im Erbfall anfallen können:
Grundstückgewinnsteuer
Die Grundstückgewinnsteuer fällt grundsätzlich nur dann an, wenn eine Liegenschaft mit Gewinn verkauft wird, das heisst wenn der Verkaufspreis höher ist als der Jahre zuvor beim Kauf bezahlt Preis. Wenn eine Liegenschaft aus einer Erbschaft verkauft wird, ist es ein bisschen komplizierter den Gewinn zu berechnen. Jeder Kanton hat diesbezüglich seine eigenen Regeln. Im Kanton Bern zum Beispiel kommen die Erben bei der Grundstückgewinnsteuer relativ gut weg. Als Ankaufspreis wird der amtliche Wert zum Zeitpunkt des Erbgangs angenommen. Dazu kommt meist ein hoher Besitzdauerabzug.
Rückzahlung Ergänzungsleistungen
Wenn die Eltern (Erblasser) vor ihrem Tod Ergänzungsleistungen bezogen haben, müssen die Erben bis auf 40 000 Franken zurückzahlen. Das Erbe kann so deshalb geschmälert werden. Ältere Leute brauchen vor allem dann Ergänzungsleistungen, wenn sie in einem Altersheim leben. Dieses Gesetz gilt seit Januar 2021. Ergänzungsleistungen, die vor diesem Datum bezogen wurden, müssen nicht zurückbezahlt werden. Mehr zum Thema Ergänzungsleistungen und Haus
Rückzahlung der Hypothek
Wenn auf einem Haus eine Hypothek lastet, muss diese an die Bank zurückbezahlt werden, sobald das Haus verkauft wird. Wenn die Hypothek noch eine längere Laufzeit hatte, muss zudem eine Vorfälligkeitsgbühr bezahlt werden.
Rückzahlung Pensionskassengelder
Wenn die verstorbene Person, das Haus mit Pensionskassengelder finanziert hat, kann es sein das die Pensionskasse diese Gelder zurückfordert. Pensionskassen handhaben das unterschiedlich.
Erbschaftssteuer
Die Erbschaftssteuer ist den Kantonen sehr unterschiedlich geregelt. Doch in fast allen Kantonen sind direkte Nachkommen (also die Kinder und Enkel) von der Erbschaftsteuer befreit. In folgenden Kantonen müssen auch Kinder und Enkel eine Erbschaftsteuer zahlen: Appenzell Innnerhoden, Luzern, Solothurn und Waadt. Allerdings ist die die Erbschaftssteuer für direkte Nachkommen selbst in diesen Kantonen tief.