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Die Befürworter versprechen sich mehr günstige Wohnungen, die Gegner warnen vor hohen Kosten und übertriebenen Eingriffen in den freien Markt. Am 9. Februar stimmt die Schweiz über die Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» ab.
Die wichtigsten Fragen und Antworten
- Was will die Initiative?
- Wie soll der Bund Wohnbaugenossenschaften fördern?
- Was kostet die Umsetzung der Initiative?
- Was sind die Argumente der Befürworter?
- Was sind die Argumente der Gegner?
- Gibt es irgendwo bereits ähnliche Bestimmungen, wie sie die Initiative fordert?
- Wie steht es um den Wohnungsmarkt in der Schweiz?
- Wer ist für und wer gegen die Initiative?
- Was ist überhaupt eine Wohnbaugenossenschaft?
- Warum sind Mieten bei Genossenschaften tiefer als bei privaten Vermietern?
- Wo gibt es heute Genossenschaftswohnungen?
- Wer darf in Genossenschaften wohnen?
- Zahlt die Allgemeinheit an Genossenschaftswohnungen?
- Was ist der Unterschied zwischen Genossenschaftswohnungen, Stadtwohnungen und subventionierten Wohnungen?
- Was passiert, wenn die Initiative abgelehnt wird?
Was will die Initiative?
Die Initiative stammt vom Mieterinnen- und Mieterverband. Sie verlangt von Bund und Kantonen, den Bau günstiger Wohnungen stärker zu fördern. Mindestens 10 Prozent aller neuen Wohnungen sollen gemeinnützig sein. Gemeinnützig heisst, aus ihnen wird keine Rendite abgeschöpft. Heute sind das 4 Prozent aller Wohnungen, der Anteil ist eher leicht sinkend. Angeboten werden sie teilweise von Gemeinden, von Stiftungen, vor allem aber von Wohnbaugenossenschaften. Die Initiative hat in erster Linie das Ziel, den Anteil an Genossenschaftswohnungen in der Schweiz zu erhöhen.
Die Quote von 10 Prozent soll nicht in jedem Kanton oder jeder Gemeinde erreicht werden. Wo es kaum günstige Wohnungen gibt – in Städten oder Tourismusregionen – soll sie darüber liegen. Heute werden in der Schweiz jährlich rund 50'000 Wohnungen gebaut. 2500 davon von Genossenschaften und anderen gemeinnützigen Bauträgern. Bei einem Ja zur Initiative müssten es künftig 5000 sein.
Wie soll der Bund Wohnbaugenossenschaften fördern?
10 Prozent gemeinnützige Wohnungen werden zum Verfassungsauftrag. Das heisst, der Bund und die Kantone müssen mit Gesetzen und Massnahmen dafür sorgen, dass dieses Ziel erreicht wird.
Einiges gibt die Initiative bereits vor: Auf Land des Bundes, der SBB, der Post oder anderer bundesnaher Betriebe erhalten Kantone und Gemeinden ein Vorkaufsrecht. Das bedeutet: Verkauft die SBB ein Grundstück an einen Investor, dürfen der Kanton oder die Gemeinde das Land zum selben Preis für sich beanspruchen. Zudem dürfen Kantone und Gemeinden für sich generell ein Vorkaufsrecht für geeignete Grundstücke einführen. Das so erworbene Land müssen sie dann für gemeinnützigen Wohnungsbau verwenden – indem sie es zum Beispiel an Genossenschaften im Baurecht abgeben. Dabei bleibt das Grundstück im Eigentum der öffentlichen Hand, die Genossenschaft erhält aber das Recht, dort zu bauen.
Die Initiative will aber nicht nur den Bau von günstigen Wohnungen fördern, sondern auch solche erhalten. Sie schränkt darum die staatliche Förderung von «Luxussanierungen» ein. Die Initianten bezeichnen damit Renovationen, bei denen die Mietzinse stark erhöht oder alle Mietverträge aufgelöst werden , um die Wohnungen nach dem Umbau deutlich teurer neu vermieten zu können. Wer heute seine Liegenschaften energetisch saniert, erhält dafür Subventionen. Mit der Initiative bekommen sie nur noch jene Bauherren, die ihren Mietern nicht wegen des Umbaus künden und die Mietzinse nicht massiv erhöhen.
Was kostet die Umsetzung der Initiative?
Damit die Wohnbaugenossenschaften mehr bauen können, müsste der Bund ihnen mehr Geld zur Verfügung stellen – in Form von Darlehen mit tiefem Zins. Für solche Darlehen gibt es bereits heute einen Fonds, den «Fonds de Roulement». Der Bundesrat schätzt: Um den geforderten Anteil von 10 Prozent gemeinnützigen Neuwohnungen zu erreichen, müsste der Bund jedes Jahr zusätzlich 120 Millionen Franken in diesen Fonds einschiessen. Dieses Geld wäre aber nicht verloren, sondern die Genossenschaften zahlen das Darlehen an den Fonds zurück und entrichten dem Bund einen geringen Zins.
Was sind die Argumente der Befürworter?
- Wohnen ist ein Grundrecht, die Politik hat deshalb für bezahlbaren Wohnraum für alle zu sorgen. Heute macht sie das zu wenig.
- Durch die Initiative entstehen mehr Genossenschaftswohnungen – solche können sich auch Familien und Menschen mit eher tiefen Einkommen leisten.
- Das grösste Problem für Genossenschaften ist, bezahlbares Bauland zu finden. Die Vorkaufsrechte für Kantone und Gemeinden helfen, dass es mehr davon gibt.
- Gemeinnützige Wohnungen sind der Garant für eine soziale Durchmischung an begehrten Orten. Nur so gibt es in Städten oder Seegemeinden weiterhin Wohnungen für den Mittelstand.
- Genossenschaften haben eine preisdämpfende Wirkung auf dem Wohnungsmarkt. Gibt es mehr günstige Wohnungen im Angebot, müssen auch private Anbieter ihre Preise darauf ausrichten.
- Gemeinnützige Wohnungen entlasten die Sozialwerke, weil die Unterstützten weniger Geld für eine Wohnung benötigen.
- Genossenschaftsüberbauungen sind in der Regel nachhaltiger und raumschonender als andere Wohnüberbauungen. Oft bieten sie Dienstleistungen fürs ganze Quartier an, etwa Räume für Krippen, kleine Läden oder Handwerker oder Gemeinschaftsräume.
Was sind die Argumente der Gegner?
- 10 Prozent gemeinnützige Wohnungen sind übertrieben. Es gibt ausreichend guten und bezahlbaren Wohnraum. Die durchschnittliche Belastung durch die Miete ist seit Jahrzehnten gleich.
- Der Bund fördert gemeinnützige Wohnbaugenossenschaften schon heute. Mehr ist nicht nötig.
- Für 10 Prozent gemeinnützige Wohnungen müssten die Darlehen an Wohnbaugenossenschaften verfünffacht werden. Das würde jährlich 120 Millionen Franken Steuergelder binden. Zudem entsteht grosser Verwaltungsaufwand.
- Zwar trifft es zu, dass in einigen Orten günstige Wohnungen Mangelware sind. Bei Bedarf können die Gemeinden dem aber mit punktuellen Massnahmen entgegenwirken. Das bringt mehr als eine gesamtschweizerische Quote.
- Es ist effizienter, Leuten mit geringem Einkommen Beiträge an die Wohnungsmiete zu zahlen , als gemeinnützigen Wohnraum zu fördern, in dem viele Menschen wohnen, die sich Marktmieten leisten könnten.
- Könnten die Genossenschaften nicht den geforderten Anteil an Neuwohnungen erstellen, müssten der Bund oder die Kantone einspringen. Das heisst, sie müssten selber zusätzliche gemeinnützige Wohnungen bauen.
- Die Bevorteilung der Genossenschaften bei Landverkäufen widerspricht dem freien Wettbewerb und benachteiligt Private.
- Die Beiträge an energetische Sanierungen einzuschränken unterläuft die Energiestrategie und die Umweltziele. Mieter profitieren zudem von Sanierungen, weil nachher weniger Kosten fürs Heizen anfallen. Die Vermieter müssen die Förderbeiträge zudem berücksichtigen, wenn sie den neuen Mietzins festlegen. Der Mietzins steigt deshalb weniger an.
Gibt es irgendwo bereits ähnliche Bestimmungen, wie sie die Initiative fordert?
Verschiedene Städte kennen bereits Vorgaben und Vorschriften, die zu mehr günstigen Wohnungen führen sollen. Die Stadt Zürich etwa muss im Auftrag ihrer Stimmbürger dafür sorgen, dass bis 2050 für einen Drittel aller Wohnungen die Kostenmiete gilt. Bereits heute ist in Zürich mehr als jede vierte Mietwohnung gemeinnützig, der höchste Wert in der Schweiz. In Winterthur und Basel dürfen die Stadtregierungen ihre Grundstücke nicht mehr verkaufen, sondern dürfen sie nur noch im Baurecht abgeben. In den Kantonen Waadt und Genf haben Kanton und Gemeinden ein Vorkaufsrecht für geeignete Grundstücke. In Basel-Stadt erlaubt die Kantonsverfassung, in Zeiten von Wohnungsnot ein befristetes Abbruchverbot bezahlbarerer Mietwohnungen einzuführen.
Inwiefern diese Vorgaben zu mehr günstigen Wohnungen geführt haben, ist nicht einfach festzumachen und statistisch oft noch nicht erfasst. In Zürich hat sich der Anteil gemeinnütziger Wohnungen von 2011 bis 2016 um 0,5 Prozentpunkte erhöht auf 26,8 Prozent. 2018 stammten ein Drittel aller neu erstellten Wohnungen von Genossenschaften.
Wie steht es um den Wohnungsmarkt in der Schweiz?
Schweizweit standen im Sommer 2019 gut 75'000 Wohnungen leer , das entspricht 1,66 Prozent aller Wohnungen. Es ist der höchste Stand seit Jahren. Seit kurzem sind auch die Mieten für ausgeschriebene Wohnungen leicht rückläufig. Zuvor sind sie über lange Zeit stark gestiegen, von 2005 bis 2016 durchschnittlich um 30 Prozent.
Die Situation unterscheidet sich jedoch stark je nach Ort und Region. Durchschnittszahlen sind wenig aussagekräftig. Auf dem Land und in Kantonen wie Jura oder dem Tessin gibt es viele freie Wohnungen. Entsprechend sind die Preise vergleichsweise tief. Auch in vielen Agglomerationsgemeinden des Mittellandes wurde in den letzten Jahren mehr gebaut, als die Nachfrage hergibt. In Städten hingegen ist freier Wohnraum äusserst knapp und die Wohnungspreise sind hoch . In manchen Gemeinden in der Region Biel steht jede zehnte Wohnung leer, in der Stadt Zürich nur gut eine von tausend.
Im Schnitt geben Menschen in der Schweiz etwas weniger als einen Fünftel Ihres Einkommens fürs Wohnen aus. Das gilt als nicht zu viel. Anders sieht es aus bei Menschen mit wenig Geld. Beim ärmsten Fünftel der Bevölkerung betragen die Wohnkosten über 30 Prozent des Einkommens.
Wer ist für und wer gegen die Initiative?
Die Initiative des Mieterinnen- und Mieterverbands wird unterstützt von der SP und den Grünen sowie ihren Jungparteien. Ebenso dafür sind folgende Verbände und Organisationen:
- Wohnbaugenossenschaften Schweiz
- Casafair
- Schweizerischer Gewerkschaftsbund
- Verband der Schweizerischen Studierendenschaften
- Vereinigung aktiver Senioren- und Selbsthilfeorganisationen
- Verein zur Verteidigung der Rechte der Rentner
- Berufsverband Soziale Arbeit Schweiz
- Heilsarmee Schweiz
Gegen die Initiative sind SVP, FDP, CVP, GLP. Ebenfalls ein «Nein» empfehlen:
- Hauseigentümerverband Schweiz
- Schweizerischer Gewerbeverband
- Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft
- Verband Immobilien Schweiz
- Centre patronal
- Baumeisterverband Schweiz
- Bauenschweiz
Der Bundesrat lehnt die Initiative ab. Auch das Parlament hat sie verworfen. Im Nationalrat betrug das Verhältnis 56 Ja- zu 140 Nein-Stimmen. Im Ständerat 13 Ja- zu 30 Nein-Stimmen, bei einer Enthaltung.
Was ist überhaupt eine Wohnbaugenossenschaft?
Wohnbaugenossenschaften sind Vereinigungen mit dem Zweck, für ihre Mitglieder günstigen Wohnraum zu schaffen. Die Mitglieder kaufen Anteilscheine. Sie werden damit nicht Eigentümer einer bestimmten Wohnung, sondern Teileigentümer der Genossenschaft. Diese baut und unterhält mit dem Geld dann Wohnungen, die sie ihren Mitgliedern so günstig wie möglich vermietet. Man spricht bei Wohnbaugenossenschaften deshalb vom «dritten Weg» des Wohnungsbaus, weil er Elemente des Eigentums und der Miete vereint.
Warum sind die Mieten bei Genossenschaften tiefer als bei privaten Vermietern?
Ihrem Zweck entsprechend sind gemeinnützige Wohnbaugenossenschaften nicht renditeorientiert. Die Miete ihrer Wohnungen bemisst sich allein an den Kosten, die für Bau, Unterhalt, Verwaltung anfallen. Man spricht deshalb von Kostenmiete. Im Gegensatz dazu bauen nicht-gemeinnützige Wohnungsanbieter, um Geld zu verdienen . Die Miete muss einen Gewinn abwerfen. Zwar ist die Rendite durch das Mietrecht begrenzt, häufig halten sich Vermieter jedoch nicht daran und vertrauen darauf, dass die Mieter den überhöhten Mietzins nicht anfechten.
Genossenschaftliche Wohnungen sind im Durchschnitt rund 15 Prozent günstiger als vergleichbare Wohnungen gewinnorientierter Anbieter. Die Unterschiede sind desto grösser, je begehrter eine Wohnung ist, weil das Prinzip von Angebot und Nachfrage in solchen Fällen die Preise von renditeorientierten Anbietern erhöht. In Zürich oder Genf sind Genossenschaftswohnungen oft über 25 Prozent günstiger.
Wo gibt es heute Genossenschaftswohnungen?
Wohnbaugenossenschaften gibt es vor allem in den Städten, in ländlichen Gemeinden selten bis gar nicht. Mit Abstand Spitzenreiter ist Zürich mit einem Anteil von gemeinnützigen Wohnungen (genossenschaftliche und andere) von über einem Viertel. Schweizweit ist die Verteilung sehr unterschiedlich: Relativ viele Genossenschaftswohnungen gibt es ausserhalb der städtischen Kantone in Luzern, Uri und Schaffhausen. In Obwalden, Schwyz, im Wallis oder im Tessin existieren sie fast gar nicht. In der Deutschschweiz ist der Anteil mit beinahe 5 Prozent höher als in der Romandie mit 3 Prozent und im Tessin mit knapp 1 Prozent.
Wer darf in Genossenschaften wohnen?
Im Prinzip jeder. Die meisten Wohnbaugenossenschaften geben zwar an, ihren Wohnraum vor allem Menschen mit eher geringem Einkommen und wenig Vermögen zur Verfügung zu stellen, feste Obergrenzen legen aber die wenigsten fest. Viele kennen jedoch eine Belegungsvorschrift: In einer 4-Zimmer-Wohnung müssen mindestens drei Personen wohnen, in einer 3-Zimmer-Wohnung mindestens zwei.
Vergleiche zwischen Eigentumswohnungen , Mietwohnungen und Genossenschaftswohnungen aus dem Jahr 2017 zeigen: In Genossenschaften leben besonders viele Menschen mit geringem Einkommen und tiefem Bildungsniveau. Menschen mit hohem Einkommen sind selten. Der Anteil Junger ist geringer als in Mietwohnungen, jener alleinstehender älterer Menschen deutlich höher. Ausländer gibt es in Genossenschaften etwas weniger als in Mietwohnungen.
Bewohner von Genossenschaften ziehen deutlich weniger um. Es ist meist schwer, überhaupt einen Platz in einer Genossenschaft zu bekommen . Obwohl viele Genossenschaften in den letzten Jahren mehr Wohnungen gebaut haben, bestehen fast überall lange Wartelisten.
Zahlt die Allgemeinheit an Genossenschaftswohnungen?
Direkt erhalten die Genossenschaften kein Geld vom Staat. Anders als oft behauptet, werden ihre Wohnungen nicht mit Steuergeldern mitfinanziert. Wohnbaugenossenschaften erhalten vom Staat jedoch verschiedene Hilfen. Bund, Kantone oder Gemeinden gewähren ihnen zum Beispiel vergünstigte Darlehen und Bürgschaften. Genossenschaften benötigen dadurch weniger Eigenkapital zum Bauen und erhalten leichter günstige Kredite. Manchmal bekommen sie auch Land oder Baurechte zu einem Preis unter dem Marktwert.
Was ist der Unterschied zwischen Genossenschaftswohnungen, Stadtwohnungen und subventionierten Wohnungen?
Stadtwohnungen und Gemeindewohnungen sind normale Mietwohnungen im Eigentum der Gemeinden. Sie werden gebaut, um Geringverdienern oder Familien bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. In der Regel gilt für sie wie bei Genossenschaftswohnungen die Kostenmiete. Im Unterschied zu diesen werden sie aber mit staatlichen Geldern gebaut. Darum gelten für die Mieter strenge Einkommens- und Vermögensobergrenzen, die regelmässig geprüft werden. Bei subventionierten Wohnungen übernimmt die öffentliche Hand einen Teil der Miete. Sie sind für Menschen gedacht, die auch eine günstige Genossenschaftswohnung oder Stadtwohnung nicht bezahlen können. Oft stellen Genossenschaften den Gemeinden solche Wohnungen zur Verfügung.
Was passiert, wenn die Initiative abgelehnt wird?
Bundesrat und Parlament haben das Ziel, den heutigen Anteil gemeinnütziger Wohnungen zu halten. Sie wollen deswegen den «Fonds de Roulement» aufstocken, aus dem Genossenschaften Darlehen mit tiefen Zinsen beziehen können. In den letzten Jahren hat der Bund damit den Bau von jährlich 1500 gemeinnützigen Wohnungen unterstützt. Damit das im gleichen Ausmass möglich bleibt, sind zusätzliche Mittel nötig. Das Parlament hat darum beschlossen, in den nächsten 10 Jahren 250 Millionen Franken in den «Fonds de Roulement» einzuschiessen, sollte die Initiative abgelehnt werden.
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