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Domande e risposte Verso affitti più cari dopo l'aumento del tasso d'interesse, ecco cosa c'è da sapere
Il tasso d'interesse di riferimento aumenterà per la prima volta di 0,25 punti percentuali. Questo farà salire gli affitti, ma anche l'inflazione contribuirà al rincaro. Ecco le risposte alle domande più importanti.
Hai fretta? blue News riassume per te:
- L'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) ha comunicato giovedì mattina che il tasso d'interesse di riferimento per gli affitti sarà aumentato di 0,25 punti percentuali, passando dall'1,25 all'1,5%.
- Si tratta del primo aumento dalla sua introduzione nel 2008.
- Di conseguenza i proprietari potranno aumentare i canoni di locazione del 3%, a condizione che nei contratti di locazione a lungo termine abbiano applicato le precedenti riduzioni.
Di quanto aumenta l'affitto dopo che il tasso d'interesse di riferimento è stato accresciuto dall'1,25 all'1,50%?
Dopo un aumento di 0,25 punti percentuali, i locatori possono aumentare gli affitti del 3%. Tuttavia, nel caso dei contratti di locazione a lungo termine, il presupposto è che anche le riduzioni precedenti siano state applicate. Può quindi essere utile controllare la base dell'affitto nel contratto di locazione.
Perché è aumentato del 3%?
Lo ha stabilito il Tribunale federale. Il ragionamento è che, ad esempio, un canone di locazione di 1000 franchi aumentato del 3% è di 1030 franchi. Se il tasso d'interesse di riferimento scende nuovamente di 0,25 punti percentuali e l'inquilino chiede una riduzione dell'affitto, il canone deve tornare a essere di 1000 franchi. Per tornare da 1030 a 1000 è sufficiente il 2,91%.
Come viene calcolato il tasso d'interesse di riferimento?
Lo fa la Banca Nazionale Svizzera per conto dell'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB). Tutte le banche i cui crediti ipotecari nazionali denominati in franchi svizzeri superano l'importo totale di 300 milioni sono tenute a comunicare i dati trimestralmente.
Il sistema attuale è in vigore dal settembre del 2008. Da allora, per gli adeguamenti dei canoni di locazione dovuti a variazioni del tasso d'interesse ipotecario si applica un tasso d'interesse di riferimento uniforme per tutta la Svizzera. Ha sostituito il tasso d'interesse per i mutui variabili che veniva applicato nei Cantoni.
Oltre al tasso d'interesse di riferimento, i locatori possono trasferire gli effetti dell'inflazione agli inquilini. Come funziona?
Possono trasferire il 40% dell'inflazione maturata. Per il calcolo esatto è necessario consultare le statistiche, in particolare l'indice nazionale dei prezzi al consumo. L'inflazione rilevante per l'affitto viene calcolata in base alla variazione di questo indice dall'ultimo adeguamento dell'affitto. È importante utilizzare i mesi corretti e le tabelle con la base dell'indice corretta.
I proprietari sono autorizzati a trasferire agli inquilini gli «aumenti dei costi generali». Come funziona?
Qui la questione si complica decisamente. Secondo il Tribunale federale, il locatore dovrebbe dimostrare questo aumento dei costi. Tuttavia, secondo le informazioni fornite dall'UFAB, per semplificare il calcolo molte autorità arbitrali applicano un tasso forfettario.
Ma questi tassi variano e a volte sono graduati in base all'età dell'immobile. Secondo l'associazione dei proprietari di casa, nella pratica i tassi forfettari dello 0,5-1% all'anno sono ampiamente utilizzati. In caso di controversia, la prassi giudiziaria prevede che l'aumento di questi costi debba essere dimostrato con prove concrete.
Quando si applica l'aumento dell'affitto?
La maggior parte dei locatori invia le lettere subito dopo la pubblicazione del tasso d'interesse di riferimento, in modo che l'aumento si applichi il prima possibile, in particolare alla prossima data di scadenza.
Gli amministratori decidono autonomamente di quanto aumentare il tasso?
Tutte le amministrazioni interpellate hanno sottolineato che non è così. L'adeguamento del canone di locazione in base all'adeguamento del tasso d'interesse di riferimento è a discrezione dei proprietari, ha affermato ad esempio Wincasa. Non esiste un'applicazione uniforme.
Tutto questo preoccupa gli inquilini degli appartamenti delle cooperative?
Di norma, le cooperative applicano l'affitto di costo, che deve tenere conto del tasso d'interesse ipotecario effettivo e non del tasso di interesse di riferimento. In alcuni casi, tuttavia, si basano ancora su quello di riferimento.
Il trasferimento generalizzato dell'inflazione però non è un problema per le cooperative, perché con il canone di locazione si possono trasferire solo gli aumenti dei costi effettivi, ad esempio per la manutenzione.
Cosa fare se si teme un aumento dell'affitto troppo elevato?
In questo caso, l'Associazione inquilini consiglia di presentare una richiesta di arbitrato all'autorità preposta entro 30 giorni dal ricevimento dell'avviso di aumento. Prima di farlo, potrebbe essere utile dare un'occhiata al calcolatore di affitto sviluppato dall'associazione.
Il sistema è ancora aggiornato?
Ci sono opinioni diverse al riguardo. Alcuni lo considerano consolidato, accettato da tutte le parti e comprensibile. Ma ci sono anche critiche: alcune parti interessate vorrebbero un sistema più semplice.
Ad esempio, fanno riferimento alla prassi attuale per le locazioni commerciali, in cui l'affitto viene adeguato annualmente all'indice nazionale dei prezzi al consumo.
Negli ultimi 25 anni sono stati fatti numerosi tentativi di revisione del diritto di locazione e sono stati discussi vari modelli. Tuttavia, nulla è cambiato.