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Geschäftsnummer: VB.2006.00163 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 14.11.2006 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung Einordnung einer Überbauung von zehn Einfamilienhäusern: Kognition der Rechtmittelinstanzen. Der kommunalen Baubehörde steht bei der Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs "befriedigende Gesamtwirkung" ein besonderer bzw. qualifizierter Beurteilungsspielraum zu, den die Rechtsmittelinstanzen zu respektieren haben. Die daraus folgende Zurückhaltung bei der Überprüfung von Einordnungsentscheiden hat die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid richtig umschrieben. Die Baurekurskommission verfügt insofern über keine wesentlich weitere Prüfungsbefugnis als das auf Rechtskontrolle beschränkte Verwaltungsgericht (E. 3.1.1). Ist bei der Umschreibung der vorinstanzlichen Prüfungsbefugnis davon die Rede, dass die Rekursinstanz erst einschreite, wenn sich die Ermessensausübung der Bewilligungsbehörde als offensichtlich unvertretbar erweise, soll damit die Grenze zwischen "vertretbar" und "sachlich nicht mehr vertretbar", welche insbesondere bei der Überprüfung ästhetischer Aspekte ausgesprochen fliessend ist, klarer und fassbarer zum Ausdruck gebracht werden. Dies dient dem Schutz des kommunalen Beurteilungsspielraums. Die von der Baurekurskommission geübte Zurückhaltung bei der Überprüfung der kommunalen Ermessensausübung erweist sich als rechtens (E. 3.1.2). Abweisung. Geschäftsnummer: VB.2006.00163 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 14.11.2006 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung Einordnung einer Überbauung von zehn Einfamilienhäusern: Kognition der Rechtmittelinstanzen. Der kommunalen Baubehörde steht bei der Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs "befriedigende Gesamtwirkung" ein besonderer bzw. qualifizierter Beurteilungsspielraum zu, den die Rechtsmittelinstanzen zu respektieren haben. Die daraus folgende Zurückhaltung bei der Überprüfung von Einordnungsentscheiden hat die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid richtig umschrieben. Die Baurekurskommission verfügt insofern über keine wesentlich weitere Prüfungsbefugnis als das auf Rechtskontrolle beschränkte Verwaltungsgericht (E. 3.1.1). Ist bei der Umschreibung der vorinstanzlichen Prüfungsbefugnis davon die Rede, dass die Rekursinstanz erst einschreite, wenn sich die Ermessensausübung der Bewilligungsbehörde als offensichtlich unvertretbar erweise, soll damit die Grenze zwischen "vertretbar" und "sachlich nicht mehr vertretbar", welche insbesondere bei der Überprüfung ästhetischer Aspekte ausgesprochen fliessend ist, klarer und fassbarer zum Ausdruck gebracht werden. Dies dient dem Schutz des kommunalen Beurteilungsspielraums. Die von der Baurekurskommission geübte Zurückhaltung bei der Überprüfung der kommunalen Ermessensausübung erweist sich als rechtens (E. 3.1.2). Abweisung. Stichworte: BEURTEILUNGSSPIELRAUM GESTALTUNG UND EINORDNUNG KOGNITION PRÜFUNGSBEFUGNIS PRÜFUNGSDICHTE WILLKÜRKOGNITION/-PRÜFUNG Rechtsnormen: § 238 Abs. I PBG § 20 Abs. I VRG § 50 Abs. II lit. c VRG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Stichworte: BEURTEILUNGSSPIELRAUM GESTALTUNG UND EINORDNUNG KOGNITION PRÜFUNGSBEFUGNIS PRÜFUNGSDICHTE WILLKÜRKOGNITION/-PRÜFUNG BEURTEILUNGSSPIELRAUM GESTALTUNG UND EINORDNUNG KOGNITION PRÜFUNGSBEFUGNIS PRÜFUNGSDICHTE WILLKÜRKOGNITION/-PRÜFUNG Rechtsnormen: § 238 Abs. I PBG § 20 Abs. I VRG § 50 Abs. II lit. c VRG § 238 Abs. I PBG § 20 Abs. I VRG § 50 Abs. II lit. c VRG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 I. Mit Beschluss vom 9. Mai 2005 erteilte der Gemeinderat Zumikon der C AG die baurechtliche Bewilligung für zehn Einfamilienhäuser auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 im L in Zumikon. Die Baugrundstücke liegen gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zumikon vom 1. Juli 1997 in der allgemeinen Wohnzone W2/25. II. Die gegen diese Bewilligung erhobenen Rekurse von A sowie weiterer, am verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht mehr beteiligter Nachbarn wies die Baurekurskommission II nach Durchführung eines Kommissionsaugenscheins am 7. März 2006 vereinigt ab. III. Mit Beschwerde vom 10. April 2006 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid, soweit damit sein Rekurs abgewiesen wurde, sowie die Baubewilligung vom 9. Mai 2005 aufzuheben. Die Baurekurskommission II beantragte am 2. Mai 2006 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantworten vom 9. Mai 2006 bzw. 14. Juni 2006 beantragten die Bauherrschaft und der Gemeinderat Zumikon je, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers abzuweisen. Am 14. November 2006 führte die 1. Kammer des Verwaltungsgerichts bei den streitbetroffenen Grundstücken einen Augenschein durch. Anlässlich der anschliessenden Schlussverhandlung hatten die Parteien Gelegenheit, zum Ergebnis Stellung zu nehmen. Auf die Vorbringen der Parteien, die Erwägungen der Vorinstanz sowie die beim Augenschein gewonnenen Feststellungen wird, soweit entscheidrelevant, in den folgenden Entscheidgründen Bezug genommen. Die Kammer zieht in Erwägung: 1. Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig. Der im Rekursverfahren unterlegene Beschwerdeführer ist als Eigentümer einer benachbarten, nur durch die Quartierstrasse L von den Baugrundstücken getrennten Wohnliegenschaft zur Beschwerde befugt. Auf das form- und fristgerecht erhobene Rechtsmittel ist einzutreten. 2. Die Vorinstanz hat am 8. Dezember 2005 einen Kommissionsaugenschein bei den streitbetroffenen Grundstücken durchgeführt. Das Protokoll enthält jedoch keine eigenen Feststellungen der Vorinstanz zu den örtlichen Verhältnissen und zum baulichen bzw. architektonischen Umfeld des Bauvorhabens. Auch entsprechende Fotografien sind in den Akten nicht vorhanden. Das Verwaltungsgericht ist deshalb dem Antrag des Beschwerdeführers auf Durchführung eines Augenscheins gefolgt und hat sich mittels eines eigenen Augenscheins ein Bild von den örtlichen Verhältnissen gemacht. Mit den bei dieser Gelegenheit fotografisch festgehaltenen Eindrücken, den in den Akten vorhandenen Bauplänen sowie den Anhaltspunkten, die sich dem Geografischen Informationssystems des Kantons Zürich im Internet (www.gis.zh.ch) entnehmen lassen, ist der relevante Sachverhalt genügend erstellt. 3. Der Beschwerdeführer lässt geltend machen, dass die projektierte Einfamilienhaus-Überbauung die in § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) gestellten Anforderungen nicht erfülle. Zudem habe die Vorinstanz diesbezüglich den massgeblichen Sachverhalt unrichtig festgestellt. 3.1 Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Gemäss Abs. 2 der Bestimmung ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen, was nach der Rechtsprechung eine gute Einordnung erfordert (VGr, 17. Dezember 2003, VB.2003.00301, E. 2, www.vgrzh.ch). Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen (VGr, 18. Juni 1997, BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2, www.bger.ch). Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 17. Februar 2000, BEZ 2000 Nr. 17 E. 5 und 6b; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, Rz. 654). 3.1.1 Der Gemeinde steht bei der Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs "befriedigende Gesamtwirkung" ein besonderer bzw. qualifizierter Beurteilungsspielraum zu (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.4, www.bger.ch), was auch mit relativ erheblicher Entscheidungsfreiheit umschrieben wird (RB 1981 Nr. 20; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 Nr. 19). Anders als das Verwaltungsgericht ist die Baurekurskommission zwar gemäss § 20 Abs. 1 VRG grundsätzlich zur Ermessenskontrolle befugt, weshalb sie neben der Rechtmässigkeit auch die Zweckmässigkeit eines kommunalen Entscheids überprüfen kann. Soweit es jedoch um die Überprüfung eines kommunalen Einordnungsentscheids geht, hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihre eigene Beurteilung an die Stelle derjenigen der örtlichen Baubehörde setzen, wenn der Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände beruht. Diese Zurückhaltung hat die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid richtig umschrieben (vgl. Rekursentscheid, E. 7.1). Sie darf nur dann einschreiten, wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist (vgl. BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430, E. 3.2, mit Bemerkungen von Arnold Marti; RB 1981 Nr. 20, 1986 Nr. 116; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Die Baurekurskommission verfügt insofern faktisch über keine wesentlich weitere Prüfungsbefugnis als das auf Rechtskontrolle beschränkte Verwaltungsgericht, welches gemäss § 50 Abs. 2 lit. c VRG bei Ermessensmissbrauch und -überschreitung ebenfalls einschreiten kann (VGr, 1. November 2006, VB.2006.00026, E. 3.1, www.vgrzh.ch). Hat die Baurekurskommission einen Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde bestätigt, so kann vor Verwaltungsgericht nur geltend gemacht werden, die Rekursinstanz sei zu Unrecht zum Ergebnis gelangt, der erstinstanzliche Entscheid bewege sich im Rahmen des der örtlichen Baubehörde zustehenden Beurteilungsspielraums. Das Verwaltungsgericht überprüft dann lediglich, ob die Rekursinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde als vertretbar hat beurteilen dürfen; nimmt es statt dessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vor, so überschreitet es in willkürlicher Weise seine eigene Kognition und verletzt damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430, E. 4.3). 3.1.2 Der Beschwerdeführer bringt in diesem Zusammenhang vor, die Baurekurskommission habe bei der Überprüfung von kommunalen Einordnungsentscheiden bereits dann einzuschreiten, wenn die Ermessensausübung der örtlichen Baubehörde sachlich nicht mehr vertretbar sei und nicht erst dann, wenn diese offensichtlich unhaltbar oder unvertretbar sei. Andernfalls reduziere die Baurekurskommission ihre Kognition in unzulässigerweise auf eine reine Willkürprüfung, was nicht § 20 Abs. 1 VRG entspreche. Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren könne dann gerügt werden, die Rekursinstanz habe ihre Überprüfungsbefugnis zu Unrecht nicht ausgeschöpft. Soweit bei der Umschreibung der vorinstanzlichen Prüfungsbefugnis davon die Rede ist, dass die Rekursinstanz erst einschreite, wenn sich die Ermessensausübung der Bewilligungsbehörde als offensichtlich unvertretbar erweise (vgl. etwa VGr, 17. Dezember 2003, VB.2003.00301, E. 3, oder zuletzt VGr, 27. September 2006, VB.2006.00181, E. 4.1, beide unter www.vgrzh.ch), soll damit die Grenze zwischen "vertretbar" und "sachlich nicht mehr vertretbar", welche insbesondere im Rahmen der Überprüfung von Gestaltung und Einordnung einer Baute, bei der Überprüfung ästhetischer Aspekte ausgesprochen fliessend ist, klarer und fassbarer zum Ausdruck gebracht werden. Dies dient dem Schutz des kommunalen Beurteilungsspielraums. Mit dem Erfordernis offensichtlicher Unvertretbarkeit wird die herabgesetzte Prüfungsdichte angezeigt; sie stellt aber keine Reduktion auf eine blosse Willkürprüfung dar (vgl. dazu Felix Uhlmann, Das Willkürverbot [Art. 9 BV], Bern 2005, S. 348 ff.). Die von der Baurekurskommission geübte Zurückhaltung bei der Überprüfung der kommunalen Ermessensausübung erweist sich als rechtens. 3.2 3.2.1 Der Gemeinderat Zumikon hat in der Baubewilligung hinsichtlich der Einordnung der – zonenkonformen – Überbauung erwogen, dass die Bauten rund um die geplante Einfamilienhausüberbauung unterschiedliche Gebäude- und Dachformen aufweisen. In unmittelbarer Nähe befänden sich Bauten mit Satteldächern, Steil- und Flachdachbauten. Das Bauvolumen der einzelnen zehn Einfamilienhäuser sei auf zwei Geschosse, das heisst ein Erd- und Dachgeschoss sowie auf zwei Baureihen aufgeteilt. Eine Baureihe mit fünf Einfamilienhäusern befinde sich entlang dem L, die zweite Baureihe unmittelbar dahinter, erschlossen über die Sammelgarage und eine Fusswegverbindung mit Treppen, wobei das Untergeschoss unerheblich in Erscheinung trete. Die projektierte Überbauung wirke durch die geringen internen Bauabstände sehr dicht, was sich für die hinten liegenden Bauparzellen nachteilig auswirke. Durchblicke seien nur beschränkt möglich. Die "befriedigende" Gesamtwirkung nach § 238 Abs. 1 PBG werde aber erreicht. In der Rekursantwort vom 12. August 2006 liess der Gemeinderat Zumikon ergänzend ausführen, dass bergseits des Ls hinter der geplanten Überbauung bereits Überbauungskonzepte verwirklicht seien, welche im Sinn der inneren Verdichtung einen neuen Akzent setzten. Das Bauvorhaben setze diese raumplanerisch wichtige Zielsetzung der PBG-Revision von 1991 mit einer verdichteten Einfamilienhausüberbauung fort, was durch das Näherbaurecht nach § 270 Abs. 3 PBG möglich geworden sei. Zwar werde durch solche verdichtete Einfamilienhausüberbauungen horizontal der Freiraum verkleinert, dafür werde aber eine der bestehenden Überbauung besser angepasste Körnung der einzelnen Bauten erzielt, was für den Quartiercharakter wichtiger oder mindestens ebenso wichtig wie die Grösse der einzelnen Umschwünge sei. Der Charakter eines Einfamilienhausquartiers bleibe so erhalten. Durch die Versetzung der einzelnen Bauten in Lage und Höhe entstünden Durchblicke zwischen den einzelnen Bauten und werde die Erscheinung der Überbauung als Ganzes aufgelockert. Architektonisch seien die einzelnen Häuser nicht auffällig gestaltet, und ihre Formensprache wirke eher konventionell und zurückhaltend. Es werde somit kein Akzent gesetzt, der den in der Umgebung vorgegebenen architektonischen Rahmen sprengen könnte. Das gelte insbesondere auch für die gewählte Dachgestaltung, zumal die talwärts des Ls stehenden Häuser weit akzentuiertere Dächer aufwiesen. Die befriedigende Einordnung gelte auch für die Umgebungsgestaltung; die vorgesehenen Aufschüttungen veränderten die ursprüngliche Geländemodulation nur unbedeutend und hielten sich an das an Hanglagen übliche Mass. 3.2.2 Nach Auffassung der Vorinstanz kann nicht die Rede davon sein, dass die kommunale Baubehörde mit der Bejahung einer befriedigenden Einordnung den ihr zustehenden Ermessensspielraum verletzt hätte. Der Charakter des Einfamilienhausquartiers werde durch die geplante Überbauung nicht in Frage gestellt. Die einzelnen Bauten würden in Lage und Höhe versetzt, sodass zwischen den einzelnen Bauten genügend durchgrünte Freiräume entstünden. Dadurch trete die Überbauung in der bestehenden baulich sehr heterogenen Umgebung insgesamt locker in Erscheinung. Dass die Häuser infolge der Aufschüttung von maximal 1,5 m entlang der Strasse L leicht erhöht über der Strasse stehen werden, sei der befriedigenden Einordnung des Projekts nicht abträglich, zumal die Gebäudehöhe grösstenteils nicht ausgeschöpft werde. Die Gestaltung der Häuser selbst sei architektonisch nicht auffällig. Ein Einordnungsmangel sei bei den Steildächern nicht ersichtlich; die Dachform sei herkömmlich und dem Volumen des Baukörpers gut angepasst. Die Überbauung wirke nicht als Fremdkörper. 3.2.3 Der Beschwerdeführer sieht den Widerspruch zu den Massstäben in der baulichen Umgebung im Wesentlichen darin, dass auf zwei Grundstücken insgesamt zehn kleine Einfamilienhäuser realisiert werden sollen, welche je einzeln in ihrer Grösse deutlich hinter den heute bestehenden Gebäuden in der Nachbarschaft zurückblieben. Die Erstellung von zehn selbständigen Wohnbauten sei auf diesen Baugrundstücken nur dank Näherbaurechten möglich. Das führe zu einer weit gehenden Verdichtung und damit zu einem für das Quartier untypischen und vom kommunalen Gesetzgeber nicht gewollten Überbauungsbild. Die Häuser erfüllten jedoch auch für sich mit Bezug auf Architektur und räumliche Stellung die Anforderungen an eine befriedigende Gestaltung nicht. Die mehrheitlich geschlossenen Dachflächen würden den Gebäuden ein optisches Ungleichgewicht verleihen. Überdies habe die Vorinstanz den Sachverhalt hinsichtlich der Terrainveränderungen, die zur Zufahrtsstrasse hin sowie zwischen den beiden Häuserzeilen vorgesehen seien, zum Teil unrichtig festgestellt. Den Plänen lasse sich entnehmen, dass die vorgesehenen Aufschüttungen nicht zu einer nur "leicht" erhöhten Lage der vorderen Häuser führten bzw. zwischen den Reihen nur "mässig" seien, sondern weit gehend und nicht mehr im quartierüblichen Rahmen seien. Dies wirke sich negativ auf die Einordnung aus. Zudem sei es tatsachenwidrig, wenn die Vorinstanz feststelle, dass die Überbauung gesamthaft "locker" in Erscheinung trete. 3.3 3.3.1 Was den Vorwurf betrifft, die Vorinstanz habe den Sachverhalt mit Bezug auf die Aufschüttungen vor der ersten Häuserreihe sowie zwischen dieser und der hinteren Reihe tatsachenwidrig bzw. gar willkürlich festgestellt, so ist dieser unberechtigt. Gemäss Vorinstanz sind entlang der Strasse L Aufschüttungen von maximal 1,5 m geplant. Das trifft nach den Plänen zu. Die vom Beschwerdeführer angesprochene Stelle, an der die Aufschüttung 1,8 m beträgt, liegt nicht zur Zufahrtsstrasse, sondern zur Garageneinfahrt hin. Wenn die Vorinstanz bei der Beurteilung der erhöhten Lage auch die nicht voll ausgeschöpfte Gebäudehöhe mit einbezieht, ist das nicht zu beanstanden, wird doch der optische Eindruck durch das Zusammenspiel von Aufschüttung und Höhe des Gebäudes bestimmt. Bei der Beurteilung der Aufschüttungen zwischen den Häuserreihen – gemäss Plänen bewegen sich diese zwischen 1,8 m und 2,1 m – geht es nicht um die Einhaltung eines bestimmten zulässigen Höchstmasses, das eindeutig festgestellt werden könnte, sondern darum, ob die Aufschüttungen in der vorgesehenen Höhe den gestalterischen Anforderungen an eine befriedigende Einordnung genügen (vgl. nachfolgende E. 3.3.2). Die lockere Erscheinung der Überbauung ist zwar im Vergleich zur vorbestehenden Bebauungsstruktur im Quartier zu relativieren, für sich gesehen kann die Überbauung wegen der regelmässigen Verteilung der kleinen Einfamilienhäuser auf den beiden Baugrundstücken und den so entstehenden gleichmässigen Freiräumen noch in vertretbarer Weise als locker charakterisiert werden. Das Modell bestätigt diesen Eindruck jedenfalls. Die Rügen ungenügender bzw. unrichtiger Sachverhaltsfeststellungen erweisen sich insgesamt als unbegründet. 3.3.2 Was das Verhältnis der geplanten Überbauung zur baulichen und landschaftlichen Umgebung aus dem Blickwinkel der genügenden Einordnung betrifft, so hat der Augenschein gezeigt, dass die nahezu flachen, in nördlicher Richtung nur leicht ansteigenden Grundstücke von Gebäuden unterschiedlicher Grösse und verschiedenster Baustile der letzten 50 Jahre umgeben sind. Das stark durchgrünte Quartier erhält daher ein baulich sehr heterogenes Gepräge, wie dies die Baurekurskommission zu Recht festgehalten hat (Rekursentscheid, E. 7.3). Das Bauvorhaben wird durch zahlreiche Pläne und ein Modell dokumentiert, die eine hinreichende Beurteilungsgrundlage bilden. Es besteht aus zwei Reihen kleiner uniformer und nahe beieinander stehenden Häusern. Die seitlichen Abstände von lediglich 7 m werden durch die grundstückinternen Näherbaurechte ermöglicht. Dass diese Näherbaurechte unter feuerpolizeilichen und hygienischen Standpunkten (§ 270 Abs. 3 PBG) nicht zu beanstanden sind, wie dies die Vorinstanz bei der ästhetischen Beurteilung in Erwägung zieht, hat jedoch nichts damit zu tun, ob die daraus resultierende architektonische Gestaltung der Überbauung in ästhetischer Hinsicht zu befriedigen vermag. In der Baubewilligung hielt die Baubehörde – wohl gestützt auf die Beurteilung ihres Bauberaters vom 18. Januar 2005 – fest, dass wegen der sehr dichten Bauabstände Durchblicke nur beschränkt möglich seien, und beschrieb damit die nachteilige Wirkung für die hinten liegenden Bauparzellen. Schon der Bauberater bezeichnete jedoch die Verdichtung als "mässig auffällig" bzw. lediglich als "gut erkennbar". In der Rekursvernehmlassung führte die Baubehörde dann nachvollziehbar aus, dass die durch die Revision des Planungs- und Baugesetzes von 1991 gebotene Verdichtung unter Inkaufnahme einer Verkleinerung der horizontalen Abstände zu geschehen habe. Die gleichmässige Verteilung des zulässigen Bauvolumens auf mehrere kleinere Gebäude ("Körnung") sei für den Quartiercharakter wichtiger oder mindestens ebenso wichtig wie die Grösse der einzelnen Umschwünge. Unterschiede zur bestehenden Überbauungsstruktur, die sich durch Änderungen im Ausnützungsregime ergeben, sind, wie die Vorinstanz zu Recht ausführt (Rekursentscheid, E. 7.2), nichts Aussergewöhnliches und in der Regel hinzunehmen. Wenn die Umgebung der Häuserzeile entlang der Strasse L durch eine rund 1,5 m hohe, geböschte Aufschüttung in Erscheinung tritt und bei der dahinter liegenden hangwärtigen Häuserzeile die Aufschüttungen nur rund 50 cm höher sind, so wird dadurch das Erscheinungsbild des heute sanft abfallenden, im Bereich der ersten Häuserzeile entlang der Strasse L praktisch flachen Hangs nicht empfindlich gestört, was insbesondere die Ansichten "Südwest- und Nordostfassade" im Plan "Fassaden und Schnitte" zeigen. Davon, dass der Hang ein unnatürliches, störendes Erscheinungsbild erhalte, kann nicht die Rede sein. Beurteilt die Vorinstanz die Aufschüttungen als "nicht über das Übliche" hinausgehend und die Höhenunterschiede innerhalb des Bauareals als "nicht übermässig gross", tut sie das ohne Rechtsverletzung. Dass die Gestaltung der Überbauung vornehmlich durch wirtschaftliche Gesichtspunkte bestimmt worden sei, wie dies der Beschwerdeführer immer wieder geltend macht, ist nicht zu beanstanden, solange die Anforderungen, die § 238 Abs. 1 PBG an das Bauvorhaben stellt, erfüllt werden. Die Vorinstanz hat das Überbauungsbild und die räumliche Anordnung der Baukörper im Gelände unter dem Aspekt der Einordnung zu Recht als vertretbar beurteilt. Würdigt die Baurekurskommission die Dächer in architektonischer Hinsicht als herkömmlich und dem Gebäudekubus angepasst, so ist das ebenfalls vertretbar. Bereits der Bauberater hatte an Gebäude- und Dachform sowie an der äusseren Gestaltung nichts zu beanstanden. Wohl deshalb werden sie in der Baubewilligung schon gar nicht gesondert erwähnt. In der Rekursvernehmlassung wird zu Recht auf die Dachformen auf der gegenüberliegenden Seite der L Strasse hingewiesen, die – wie sich am Augenschein bestätigt hat – auffälliger sind. Wenn sich der Beschwerdeführer an den "mehrheitlich geschlossenen" Dachflächen stört, kann dem überdies entgegengehalten werden, dass zum einen die meisten Dächer mehrheitlich geschlossen sind und sich zum andern das scheinbare optische Ungleichgewicht zwischen Dach und Erdgeschoss nur bei ausschliesslicher Frontalansicht zeigen würde. Im Ergebnis bringt der Beschwerdeführer nichts vor, was die Überprüfung der erstinstanzlichen ästhetischen Beurteilung durch die Baurekurskommission als rechtsverletzend erscheinen lässt. Die Beschwerde ist unbegründet und deshalb abzuweisen. 4. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG); eine Parteientschädigung steht ihm von vornherein nicht zu. Er ist vielmehr zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Der anwaltlich vertretenen Baubehörde ist hingegen keine Entschädigung zuzusprechen, da deren Bemühungen nicht über den üblichen Verwaltungsaufwand bei der Beantwortung von Rechtsmitteln hinausgingen. Demgemäss entscheidet die Kammer: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 150.-- Zustellungskosten, Fr. 6'150.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt. 4. Der Beschwerdeführer wird zur Bezahlung einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.- an den privaten Beschwerdegegner verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids. Weitere Umtriebsentschädigungen werden nicht zugesprochen. 5. Mitteilung an … I. Mit Beschluss vom 9. Mai 2005 erteilte der Gemeinderat Zumikon der C AG die baurechtliche Bewilligung für zehn Einfamilienhäuser auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 im L in Zumikon. Die Baugrundstücke liegen gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zumikon vom 1. Juli 1997 in der allgemeinen Wohnzone W2/25. II. Die gegen diese Bewilligung erhobenen Rekurse von A sowie weiterer, am verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht mehr beteiligter Nachbarn wies die Baurekurskommission II nach Durchführung eines Kommissionsaugenscheins am 7. März 2006 vereinigt ab. III. Mit Beschwerde vom 10. April 2006 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid, soweit damit sein Rekurs abgewiesen wurde, sowie die Baubewilligung vom 9. Mai 2005 aufzuheben. Die Baurekurskommission II beantragte am 2. Mai 2006 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantworten vom 9. Mai 2006 bzw. 14. Juni 2006 beantragten die Bauherrschaft und der Gemeinderat Zumikon je, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers abzuweisen. Am 14. November 2006 führte die 1. Kammer des Verwaltungsgerichts bei den streitbetroffenen Grundstücken einen Augenschein durch. Anlässlich der anschliessenden Schlussverhandlung hatten die Parteien Gelegenheit, zum Ergebnis Stellung zu nehmen. Auf die Vorbringen der Parteien, die Erwägungen der Vorinstanz sowie die beim Augenschein gewonnenen Feststellungen wird, soweit entscheidrelevant, in den folgenden Entscheidgründen Bezug genommen. Die Kammer zieht in Erwägung: 1. Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig. Der im Rekursverfahren unterlegene Beschwerdeführer ist als Eigentümer einer benachbarten, nur durch die Quartierstrasse L von den Baugrundstücken getrennten Wohnliegenschaft zur Beschwerde befugt. Auf das form- und fristgerecht erhobene Rechtsmittel ist einzutreten. 2. Die Vorinstanz hat am 8. Dezember 2005 einen Kommissionsaugenschein bei den streitbetroffenen Grundstücken durchgeführt. Das Protokoll enthält jedoch keine eigenen Feststellungen der Vorinstanz zu den örtlichen Verhältnissen und zum baulichen bzw. architektonischen Umfeld des Bauvorhabens. Auch entsprechende Fotografien sind in den Akten nicht vorhanden. Das Verwaltungsgericht ist deshalb dem Antrag des Beschwerdeführers auf Durchführung eines Augenscheins gefolgt und hat sich mittels eines eigenen Augenscheins ein Bild von den örtlichen Verhältnissen gemacht. Mit den bei dieser Gelegenheit fotografisch festgehaltenen Eindrücken, den in den Akten vorhandenen Bauplänen sowie den Anhaltspunkten, die sich dem Geografischen Informationssystems des Kantons Zürich im Internet (www.gis.zh.ch) entnehmen lassen, ist der relevante Sachverhalt genügend erstellt. 3. Der Beschwerdeführer lässt geltend machen, dass die projektierte Einfamilienhaus-Überbauung die in § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) gestellten Anforderungen nicht erfülle. Zudem habe die Vorinstanz diesbezüglich den massgeblichen Sachverhalt unrichtig festgestellt. 3.1 Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Gemäss Abs. 2 der Bestimmung ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen, was nach der Rechtsprechung eine gute Einordnung erfordert (VGr, 17. Dezember 2003, VB.2003.00301, E. 2, www.vgrzh.ch). Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen (VGr, 18. Juni 1997, BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2, www.bger.ch). Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 17. Februar 2000, BEZ 2000 Nr. 17 E. 5 und 6b; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, Rz. 654). 3.1.1 Der Gemeinde steht bei der Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs "befriedigende Gesamtwirkung" ein besonderer bzw. qualifizierter Beurteilungsspielraum zu (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.4, www.bger.ch), was auch mit relativ erheblicher Entscheidungsfreiheit umschrieben wird (RB 1981 Nr. 20; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 Nr. 19). Anders als das Verwaltungsgericht ist die Baurekurskommission zwar gemäss § 20 Abs. 1 VRG grundsätzlich zur Ermessenskontrolle befugt, weshalb sie neben der Rechtmässigkeit auch die Zweckmässigkeit eines kommunalen Entscheids überprüfen kann. Soweit es jedoch um die Überprüfung eines kommunalen Einordnungsentscheids geht, hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihre eigene Beurteilung an die Stelle derjenigen der örtlichen Baubehörde setzen, wenn der Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände beruht. Diese Zurückhaltung hat die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid richtig umschrieben (vgl. Rekursentscheid, E. 7.1). Sie darf nur dann einschreiten, wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist (vgl. BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430, E. 3.2, mit Bemerkungen von Arnold Marti; RB 1981 Nr. 20, 1986 Nr. 116; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Die Baurekurskommission verfügt insofern faktisch über keine wesentlich weitere Prüfungsbefugnis als das auf Rechtskontrolle beschränkte Verwaltungsgericht, welches gemäss § 50 Abs. 2 lit. c VRG bei Ermessensmissbrauch und -überschreitung ebenfalls einschreiten kann (VGr, 1. November 2006, VB.2006.00026, E. 3.1, www.vgrzh.ch). Hat die Baurekurskommission einen Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde bestätigt, so kann vor Verwaltungsgericht nur geltend gemacht werden, die Rekursinstanz sei zu Unrecht zum Ergebnis gelangt, der erstinstanzliche Entscheid bewege sich im Rahmen des der örtlichen Baubehörde zustehenden Beurteilungsspielraums. Das Verwaltungsgericht überprüft dann lediglich, ob die Rekursinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde als vertretbar hat beurteilen dürfen; nimmt es statt dessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vor, so überschreitet es in willkürlicher Weise seine eigene Kognition und verletzt damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430, E. 4.3). 3.1.2 Der Beschwerdeführer bringt in diesem Zusammenhang vor, die Baurekurskommission habe bei der Überprüfung von kommunalen Einordnungsentscheiden bereits dann einzuschreiten, wenn die Ermessensausübung der örtlichen Baubehörde sachlich nicht mehr vertretbar sei und nicht erst dann, wenn diese offensichtlich unhaltbar oder unvertretbar sei. Andernfalls reduziere die Baurekurskommission ihre Kognition in unzulässigerweise auf eine reine Willkürprüfung, was nicht § 20 Abs. 1 VRG entspreche. Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren könne dann gerügt werden, die Rekursinstanz habe ihre Überprüfungsbefugnis zu Unrecht nicht ausgeschöpft. Soweit bei der Umschreibung der vorinstanzlichen Prüfungsbefugnis davon die Rede ist, dass die Rekursinstanz erst einschreite, wenn sich die Ermessensausübung der Bewilligungsbehörde als offensichtlich unvertretbar erweise (vgl. etwa VGr, 17. Dezember 2003, VB.2003.00301, E. 3, oder zuletzt VGr, 27. September 2006, VB.2006.00181, E. 4.1, beide unter www.vgrzh.ch), soll damit die Grenze zwischen "vertretbar" und "sachlich nicht mehr vertretbar", welche insbesondere im Rahmen der Überprüfung von Gestaltung und Einordnung einer Baute, bei der Überprüfung ästhetischer Aspekte ausgesprochen fliessend ist, klarer und fassbarer zum Ausdruck gebracht werden. Dies dient dem Schutz des kommunalen Beurteilungsspielraums. Mit dem Erfordernis offensichtlicher Unvertretbarkeit wird die herabgesetzte Prüfungsdichte angezeigt; sie stellt aber keine Reduktion auf eine blosse Willkürprüfung dar (vgl. dazu Felix Uhlmann, Das Willkürverbot [Art. 9 BV], Bern 2005, S. 348 ff.). Die von der Baurekurskommission geübte Zurückhaltung bei der Überprüfung der kommunalen Ermessensausübung erweist sich als rechtens. 3.2 3.2.1 Der Gemeinderat Zumikon hat in der Baubewilligung hinsichtlich der Einordnung der – zonenkonformen – Überbauung erwogen, dass die Bauten rund um die geplante Einfamilienhausüberbauung unterschiedliche Gebäude- und Dachformen aufweisen. In unmittelbarer Nähe befänden sich Bauten mit Satteldächern, Steil- und Flachdachbauten. Das Bauvolumen der einzelnen zehn Einfamilienhäuser sei auf zwei Geschosse, das heisst ein Erd- und Dachgeschoss sowie auf zwei Baureihen aufgeteilt. Eine Baureihe mit fünf Einfamilienhäusern befinde sich entlang dem L, die zweite Baureihe unmittelbar dahinter, erschlossen über die Sammelgarage und eine Fusswegverbindung mit Treppen, wobei das Untergeschoss unerheblich in Erscheinung trete. Die projektierte Überbauung wirke durch die geringen internen Bauabstände sehr dicht, was sich für die hinten liegenden Bauparzellen nachteilig auswirke. Durchblicke seien nur beschränkt möglich. Die "befriedigende" Gesamtwirkung nach § 238 Abs. 1 PBG werde aber erreicht. In der Rekursantwort vom 12. August 2006 liess der Gemeinderat Zumikon ergänzend ausführen, dass bergseits des Ls hinter der geplanten Überbauung bereits Überbauungskonzepte verwirklicht seien, welche im Sinn der inneren Verdichtung einen neuen Akzent setzten. Das Bauvorhaben setze diese raumplanerisch wichtige Zielsetzung der PBG-Revision von 1991 mit einer verdichteten Einfamilienhausüberbauung fort, was durch das Näherbaurecht nach § 270 Abs. 3 PBG möglich geworden sei. Zwar werde durch solche verdichtete Einfamilienhausüberbauungen horizontal der Freiraum verkleinert, dafür werde aber eine der bestehenden Überbauung besser angepasste Körnung der einzelnen Bauten erzielt, was für den Quartiercharakter wichtiger oder mindestens ebenso wichtig wie die Grösse der einzelnen Umschwünge sei. Der Charakter eines Einfamilienhausquartiers bleibe so erhalten. Durch die Versetzung der einzelnen Bauten in Lage und Höhe entstünden Durchblicke zwischen den einzelnen Bauten und werde die Erscheinung der Überbauung als Ganzes aufgelockert. Architektonisch seien die einzelnen Häuser nicht auffällig gestaltet, und ihre Formensprache wirke eher konventionell und zurückhaltend. Es werde somit kein Akzent gesetzt, der den in der Umgebung vorgegebenen architektonischen Rahmen sprengen könnte. Das gelte insbesondere auch für die gewählte Dachgestaltung, zumal die talwärts des Ls stehenden Häuser weit akzentuiertere Dächer aufwiesen. Die befriedigende Einordnung gelte auch für die Umgebungsgestaltung; die vorgesehenen Aufschüttungen veränderten die ursprüngliche Geländemodulation nur unbedeutend und hielten sich an das an Hanglagen übliche Mass. 3.2.2 Nach Auffassung der Vorinstanz kann nicht die Rede davon sein, dass die kommunale Baubehörde mit der Bejahung einer befriedigenden Einordnung den ihr zustehenden Ermessensspielraum verletzt hätte. Der Charakter des Einfamilienhausquartiers werde durch die geplante Überbauung nicht in Frage gestellt. Die einzelnen Bauten würden in Lage und Höhe versetzt, sodass zwischen den einzelnen Bauten genügend durchgrünte Freiräume entstünden. Dadurch trete die Überbauung in der bestehenden baulich sehr heterogenen Umgebung insgesamt locker in Erscheinung. Dass die Häuser infolge der Aufschüttung von maximal 1,5 m entlang der Strasse L leicht erhöht über der Strasse stehen werden, sei der befriedigenden Einordnung des Projekts nicht abträglich, zumal die Gebäudehöhe grösstenteils nicht ausgeschöpft werde. Die Gestaltung der Häuser selbst sei architektonisch nicht auffällig. Ein Einordnungsmangel sei bei den Steildächern nicht ersichtlich; die Dachform sei herkömmlich und dem Volumen des Baukörpers gut angepasst. Die Überbauung wirke nicht als Fremdkörper. 3.2.3 Der Beschwerdeführer sieht den Widerspruch zu den Massstäben in der baulichen Umgebung im Wesentlichen darin, dass auf zwei Grundstücken insgesamt zehn kleine Einfamilienhäuser realisiert werden sollen, welche je einzeln in ihrer Grösse deutlich hinter den heute bestehenden Gebäuden in der Nachbarschaft zurückblieben. Die Erstellung von zehn selbständigen Wohnbauten sei auf diesen Baugrundstücken nur dank Näherbaurechten möglich. Das führe zu einer weit gehenden Verdichtung und damit zu einem für das Quartier untypischen und vom kommunalen Gesetzgeber nicht gewollten Überbauungsbild. Die Häuser erfüllten jedoch auch für sich mit Bezug auf Architektur und räumliche Stellung die Anforderungen an eine befriedigende Gestaltung nicht. Die mehrheitlich geschlossenen Dachflächen würden den Gebäuden ein optisches Ungleichgewicht verleihen. Überdies habe die Vorinstanz den Sachverhalt hinsichtlich der Terrainveränderungen, die zur Zufahrtsstrasse hin sowie zwischen den beiden Häuserzeilen vorgesehen seien, zum Teil unrichtig festgestellt. Den Plänen lasse sich entnehmen, dass die vorgesehenen Aufschüttungen nicht zu einer nur "leicht" erhöhten Lage der vorderen Häuser führten bzw. zwischen den Reihen nur "mässig" seien, sondern weit gehend und nicht mehr im quartierüblichen Rahmen seien. Dies wirke sich negativ auf die Einordnung aus. Zudem sei es tatsachenwidrig, wenn die Vorinstanz feststelle, dass die Überbauung gesamthaft "locker" in Erscheinung trete. 3.3 3.3.1 Was den Vorwurf betrifft, die Vorinstanz habe den Sachverhalt mit Bezug auf die Aufschüttungen vor der ersten Häuserreihe sowie zwischen dieser und der hinteren Reihe tatsachenwidrig bzw. gar willkürlich festgestellt, so ist dieser unberechtigt. Gemäss Vorinstanz sind entlang der Strasse L Aufschüttungen von maximal 1,5 m geplant. Das trifft nach den Plänen zu. Die vom Beschwerdeführer angesprochene Stelle, an der die Aufschüttung 1,8 m beträgt, liegt nicht zur Zufahrtsstrasse, sondern zur Garageneinfahrt hin. Wenn die Vorinstanz bei der Beurteilung der erhöhten Lage auch die nicht voll ausgeschöpfte Gebäudehöhe mit einbezieht, ist das nicht zu beanstanden, wird doch der optische Eindruck durch das Zusammenspiel von Aufschüttung und Höhe des Gebäudes bestimmt. Bei der Beurteilung der Aufschüttungen zwischen den Häuserreihen – gemäss Plänen bewegen sich diese zwischen 1,8 m und 2,1 m – geht es nicht um die Einhaltung eines bestimmten zulässigen Höchstmasses, das eindeutig festgestellt werden könnte, sondern darum, ob die Aufschüttungen in der vorgesehenen Höhe den gestalterischen Anforderungen an eine befriedigende Einordnung genügen (vgl. nachfolgende E. 3.3.2). Die lockere Erscheinung der Überbauung ist zwar im Vergleich zur vorbestehenden Bebauungsstruktur im Quartier zu relativieren, für sich gesehen kann die Überbauung wegen der regelmässigen Verteilung der kleinen Einfamilienhäuser auf den beiden Baugrundstücken und den so entstehenden gleichmässigen Freiräumen noch in vertretbarer Weise als locker charakterisiert werden. Das Modell bestätigt diesen Eindruck jedenfalls. Die Rügen ungenügender bzw. unrichtiger Sachverhaltsfeststellungen erweisen sich insgesamt als unbegründet. 3.3.2 Was das Verhältnis der geplanten Überbauung zur baulichen und landschaftlichen Umgebung aus dem Blickwinkel der genügenden Einordnung betrifft, so hat der Augenschein gezeigt, dass die nahezu flachen, in nördlicher Richtung nur leicht ansteigenden Grundstücke von Gebäuden unterschiedlicher Grösse und verschiedenster Baustile der letzten 50 Jahre umgeben sind. Das stark durchgrünte Quartier erhält daher ein baulich sehr heterogenes Gepräge, wie dies die Baurekurskommission zu Recht festgehalten hat (Rekursentscheid, E. 7.3). Das Bauvorhaben wird durch zahlreiche Pläne und ein Modell dokumentiert, die eine hinreichende Beurteilungsgrundlage bilden. Es besteht aus zwei Reihen kleiner uniformer und nahe beieinander stehenden Häusern. Die seitlichen Abstände von lediglich 7 m werden durch die grundstückinternen Näherbaurechte ermöglicht. Dass diese Näherbaurechte unter feuerpolizeilichen und hygienischen Standpunkten (§ 270 Abs. 3 PBG) nicht zu beanstanden sind, wie dies die Vorinstanz bei der ästhetischen Beurteilung in Erwägung zieht, hat jedoch nichts damit zu tun, ob die daraus resultierende architektonische Gestaltung der Überbauung in ästhetischer Hinsicht zu befriedigen vermag. In der Baubewilligung hielt die Baubehörde – wohl gestützt auf die Beurteilung ihres Bauberaters vom 18. Januar 2005 – fest, dass wegen der sehr dichten Bauabstände Durchblicke nur beschränkt möglich seien, und beschrieb damit die nachteilige Wirkung für die hinten liegenden Bauparzellen. Schon der Bauberater bezeichnete jedoch die Verdichtung als "mässig auffällig" bzw. lediglich als "gut erkennbar". In der Rekursvernehmlassung führte die Baubehörde dann nachvollziehbar aus, dass die durch die Revision des Planungs- und Baugesetzes von 1991 gebotene Verdichtung unter Inkaufnahme einer Verkleinerung der horizontalen Abstände zu geschehen habe. Die gleichmässige Verteilung des zulässigen Bauvolumens auf mehrere kleinere Gebäude ("Körnung") sei für den Quartiercharakter wichtiger oder mindestens ebenso wichtig wie die Grösse der einzelnen Umschwünge. Unterschiede zur bestehenden Überbauungsstruktur, die sich durch Änderungen im Ausnützungsregime ergeben, sind, wie die Vorinstanz zu Recht ausführt (Rekursentscheid, E. 7.2), nichts Aussergewöhnliches und in der Regel hinzunehmen. Wenn die Umgebung der Häuserzeile entlang der Strasse L durch eine rund 1,5 m hohe, geböschte Aufschüttung in Erscheinung tritt und bei der dahinter liegenden hangwärtigen Häuserzeile die Aufschüttungen nur rund 50 cm höher sind, so wird dadurch das Erscheinungsbild des heute sanft abfallenden, im Bereich der ersten Häuserzeile entlang der Strasse L praktisch flachen Hangs nicht empfindlich gestört, was insbesondere die Ansichten "Südwest- und Nordostfassade" im Plan "Fassaden und Schnitte" zeigen. Davon, dass der Hang ein unnatürliches, störendes Erscheinungsbild erhalte, kann nicht die Rede sein. Beurteilt die Vorinstanz die Aufschüttungen als "nicht über das Übliche" hinausgehend und die Höhenunterschiede innerhalb des Bauareals als "nicht übermässig gross", tut sie das ohne Rechtsverletzung. Dass die Gestaltung der Überbauung vornehmlich durch wirtschaftliche Gesichtspunkte bestimmt worden sei, wie dies der Beschwerdeführer immer wieder geltend macht, ist nicht zu beanstanden, solange die Anforderungen, die § 238 Abs. 1 PBG an das Bauvorhaben stellt, erfüllt werden. Die Vorinstanz hat das Überbauungsbild und die räumliche Anordnung der Baukörper im Gelände unter dem Aspekt der Einordnung zu Recht als vertretbar beurteilt. Würdigt die Baurekurskommission die Dächer in architektonischer Hinsicht als herkömmlich und dem Gebäudekubus angepasst, so ist das ebenfalls vertretbar. Bereits der Bauberater hatte an Gebäude- und Dachform sowie an der äusseren Gestaltung nichts zu beanstanden. Wohl deshalb werden sie in der Baubewilligung schon gar nicht gesondert erwähnt. In der Rekursvernehmlassung wird zu Recht auf die Dachformen auf der gegenüberliegenden Seite der L Strasse hingewiesen, die – wie sich am Augenschein bestätigt hat – auffälliger sind. Wenn sich der Beschwerdeführer an den "mehrheitlich geschlossenen" Dachflächen stört, kann dem überdies entgegengehalten werden, dass zum einen die meisten Dächer mehrheitlich geschlossen sind und sich zum andern das scheinbare optische Ungleichgewicht zwischen Dach und Erdgeschoss nur bei ausschliesslicher Frontalansicht zeigen würde. Im Ergebnis bringt der Beschwerdeführer nichts vor, was die Überprüfung der erstinstanzlichen ästhetischen Beurteilung durch die Baurekurskommission als rechtsverletzend erscheinen lässt. Die Beschwerde ist unbegründet und deshalb abzuweisen. 4. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG); eine Parteientschädigung steht ihm von vornherein nicht zu. Er ist vielmehr zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Der anwaltlich vertretenen Baubehörde ist hingegen keine Entschädigung zuzusprechen, da deren Bemühungen nicht über den üblichen Verwaltungsaufwand bei der Beantwortung von Rechtsmitteln hinausgingen. Demgemäss entscheidet die Kammer: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 150.-- Zustellungskosten, Fr. 6'150.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt. 4. Der Beschwerdeführer wird zur Bezahlung einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.- an den privaten Beschwerdegegner verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids. Weitere Umtriebsentschädigungen werden nicht zugesprochen. 5. Mitteilung an …

I.

Mit Beschluss vom 9. Mai 2005 erteilte der Gemeinderat Zumikon der C AG die baurechtliche Bewilligung für zehn Einfamilienhäuser auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 im L in Zumikon. Die Baugrundstücke liegen gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zumikon vom 1. Juli 1997 in der allgemeinen Wohnzone W2/25.

II.

Die gegen diese Bewilligung erhobenen Rekurse von A sowie weiterer, am verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht mehr beteiligter Nachbarn wies die Baurekurskommission II nach Durchführung eines Kommissionsaugenscheins am 7. März 2006 vereinigt ab.

III.

Mit Beschwerde vom 10. April 2006 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid, soweit damit sein Rekurs abgewiesen wurde, sowie die Baubewilligung vom 9. Mai 2005 aufzuheben.

Die Baurekurskommission II beantragte am 2. Mai 2006 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantworten vom 9. Mai 2006 bzw. 14. Juni 2006 beantragten die Bauherrschaft und der Gemeinderat Zumikon je, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers abzuweisen.

Am 14. November 2006 führte die 1. Kammer des Verwaltungsgerichts bei den streitbetroffenen Grundstücken einen Augenschein durch. Anlässlich der anschliessenden Schlussverhandlung hatten die Parteien Gelegenheit, zum Ergebnis Stellung zu nehmen.

Auf die Vorbringen der Parteien, die Erwägungen der Vorinstanz sowie die beim Augenschein gewonnenen Feststellungen wird, soweit entscheidrelevant, in den folgenden Entscheidgründen Bezug genommen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig. Der im Rekursverfahren unterlegene Beschwerdeführer ist als Eigentümer einer benachbarten, nur durch die Quartierstrasse L von den Baugrundstücken getrennten Wohnliegenschaft zur Beschwerde befugt. Auf das form- und fristgerecht erhobene Rechtsmittel ist einzutreten.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig. Der im Rekursverfahren unterlegene Beschwerdeführer ist als Eigentümer einer benachbarten, nur durch die Quartierstrasse L von den Baugrundstücken getrennten Wohnliegenschaft zur Beschwerde befugt. Auf das form- und fristgerecht erhobene Rechtsmittel ist einzutreten. 2.

Die Vorinstanz hat am 8. Dezember 2005 einen Kommissionsaugenschein bei den streitbetroffenen Grundstücken durchgeführt. Das Protokoll enthält jedoch keine eigenen Feststellungen der Vorinstanz zu den örtlichen Verhältnissen und zum baulichen bzw. architektonischen Umfeld des Bauvorhabens. Auch entsprechende Fotografien sind in den Akten nicht vorhanden. Das Verwaltungsgericht ist deshalb dem Antrag des Beschwerdeführers auf Durchführung eines Augenscheins gefolgt und hat sich mittels eines eigenen Augenscheins ein Bild von den örtlichen Verhältnissen gemacht. Mit den bei dieser Gelegenheit fotografisch festgehaltenen Eindrücken, den in den Akten vorhandenen Bauplänen sowie den Anhaltspunkten, die sich dem Geografischen Informationssystems des Kantons Zürich im Internet (www.gis.zh.ch) entnehmen lassen, ist der relevante Sachverhalt genügend erstellt.

Die Vorinstanz hat am 8. Dezember 2005 einen Kommissionsaugenschein bei den streitbetroffenen Grundstücken durchgeführt. Das Protokoll enthält jedoch keine eigenen Feststellungen der Vorinstanz zu den örtlichen Verhältnissen und zum baulichen bzw. architektonischen Umfeld des Bauvorhabens. Auch entsprechende Fotografien sind in den Akten nicht vorhanden. Das Verwaltungsgericht ist deshalb dem Antrag des Beschwerdeführers auf Durchführung eines Augenscheins gefolgt und hat sich mittels eines eigenen Augenscheins ein Bild von den örtlichen Verhältnissen gemacht. 3.

Der Beschwerdeführer lässt geltend machen, dass die projektierte Einfamilienhaus-Überbauung die in § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) gestellten Anforderungen nicht erfülle. Zudem habe die Vorinstanz diesbezüglich den massgeblichen Sachverhalt unrichtig festgestellt.

3.1 Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Gemäss Abs. 2 der Bestimmung ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen, was nach der Rechtsprechung eine gute Einordnung erfordert (VGr, 17. Dezember 2003, VB.2003.00301, E. 2, www.vgrzh.ch). Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen (VGr, 18. Juni 1997, BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2, www.bger.ch). Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 17. Februar 2000, BEZ 2000 Nr. 17 E. 5 und 6b; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, Rz. 654).

3.1.1 Der Gemeinde steht bei der Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs "befriedigende Gesamtwirkung" ein besonderer bzw. qualifizierter Beurteilungsspielraum zu (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.4, www.bger.ch), was auch mit relativ erheblicher Entscheidungsfreiheit umschrieben wird (RB 1981 Nr. 20; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 Nr. 19).

Anders als das Verwaltungsgericht ist die Baurekurskommission zwar gemäss § 20 Abs. 1 VRG grundsätzlich zur Ermessenskontrolle befugt, weshalb sie neben der Rechtmässigkeit auch die Zweckmässigkeit eines kommunalen Entscheids überprüfen kann. Soweit es jedoch um die Überprüfung eines kommunalen Einordnungsentscheids geht, hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihre eigene Beurteilung an die Stelle derjenigen der örtlichen Baubehörde setzen, wenn der Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände beruht. Diese Zurückhaltung hat die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid richtig umschrieben (vgl. Rekursentscheid, E. 7.1). Sie darf nur dann einschreiten, wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist (vgl. BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430, E. 3.2, mit Bemerkungen von Arnold Marti; RB 1981 Nr. 20, 1986 Nr. 116; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19).

Die Baurekurskommission verfügt insofern faktisch über keine wesentlich weitere Prüfungsbefugnis als das auf Rechtskontrolle beschränkte Verwaltungsgericht, welches gemäss § 50 Abs. 2 lit. c VRG bei Ermessensmissbrauch und -überschreitung ebenfalls einschreiten kann (VGr, 1. November 2006, VB.2006.00026, E. 3.1, www.vgrzh.ch).

Hat die Baurekurskommission einen Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde bestätigt, so kann vor Verwaltungsgericht nur geltend gemacht werden, die Rekursinstanz sei zu Unrecht zum Ergebnis gelangt, der erstinstanzliche Entscheid bewege sich im Rahmen des der örtlichen Baubehörde zustehenden Beurteilungsspielraums. Das Verwaltungsgericht überprüft dann lediglich, ob die Rekursinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde als vertretbar hat beurteilen dürfen; nimmt es statt dessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vor, so überschreitet es in willkürlicher Weise seine eigene Kognition und verletzt damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430, E. 4.3).

3.1.2 Der Beschwerdeführer bringt in diesem Zusammenhang vor, die Baurekurskommission habe bei der Überprüfung von kommunalen Einordnungsentscheiden bereits dann einzuschreiten, wenn die Ermessensausübung der örtlichen Baubehörde sachlich nicht mehr vertretbar sei und nicht erst dann, wenn diese offensichtlich unhaltbar oder unvertretbar sei. Andernfalls reduziere die Baurekurskommission ihre Kognition in unzulässigerweise auf eine reine Willkürprüfung, was nicht § 20 Abs. 1 VRG entspreche. Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren könne dann gerügt werden, die Rekursinstanz habe ihre Überprüfungsbefugnis zu Unrecht nicht ausgeschöpft.

Soweit bei der Umschreibung der vorinstanzlichen Prüfungsbefugnis davon die Rede ist, dass die Rekursinstanz erst einschreite, wenn sich die Ermessensausübung der Bewilligungsbehörde als offensichtlich unvertretbar erweise (vgl. etwa VGr, 17. Dezember 2003, VB.2003.00301, E. 3, oder zuletzt VGr, 27. September 2006, VB.2006.00181, E. 4.1, beide unter www.vgrzh.ch), soll damit die Grenze zwischen "vertretbar" und "sachlich nicht mehr vertretbar", welche insbesondere im Rahmen der Überprüfung von Gestaltung und Einordnung einer Baute, bei der Überprüfung ästhetischer Aspekte ausgesprochen fliessend ist, klarer und fassbarer zum Ausdruck gebracht werden. Dies dient dem Schutz des kommunalen Beurteilungsspielraums. Mit dem Erfordernis offensichtlicher Unvertretbarkeit wird die herabgesetzte Prüfungsdichte angezeigt; sie stellt aber keine Reduktion auf eine blosse Willkürprüfung dar (vgl. dazu Felix Uhlmann, Das Willkürverbot [Art. 9 BV], Bern 2005, S. 348 ff.). Die von der Baurekurskommission geübte Zurückhaltung bei der Überprüfung der kommunalen Ermessensausübung erweist sich als rechtens.

3.2

3.2.1 Der Gemeinderat Zumikon hat in der Baubewilligung hinsichtlich der Einordnung der – zonenkonformen – Überbauung erwogen, dass die Bauten rund um die geplante Einfamilienhausüberbauung unterschiedliche Gebäude- und Dachformen aufweisen. In unmittelbarer Nähe befänden sich Bauten mit Satteldächern, Steil- und Flachdachbauten. Das Bauvolumen der einzelnen zehn Einfamilienhäuser sei auf zwei Geschosse, das heisst ein Erd- und Dachgeschoss sowie auf zwei Baureihen aufgeteilt. Eine Baureihe mit fünf Einfamilienhäusern befinde sich entlang dem L, die zweite Baureihe unmittelbar dahinter, erschlossen über die Sammelgarage und eine Fusswegverbindung mit Treppen, wobei das Untergeschoss unerheblich in Erscheinung trete. Die projektierte Überbauung wirke durch die geringen internen Bauabstände sehr dicht, was sich für die hinten liegenden Bauparzellen nachteilig auswirke. Durchblicke seien nur beschränkt möglich. Die "befriedigende" Gesamtwirkung nach § 238 Abs. 1 PBG werde aber erreicht.

In der Rekursantwort vom 12. August 2006 liess der Gemeinderat Zumikon ergänzend ausführen, dass bergseits des Ls hinter der geplanten Überbauung bereits Überbauungskonzepte verwirklicht seien, welche im Sinn der inneren Verdichtung einen neuen Akzent setzten. Das Bauvorhaben setze diese raumplanerisch wichtige Zielsetzung der PBG-Revision von 1991 mit einer verdichteten Einfamilienhausüberbauung fort, was durch das Näherbaurecht nach § 270 Abs. 3 PBG möglich geworden sei. Zwar werde durch solche verdichtete Einfamilienhausüberbauungen horizontal der Freiraum verkleinert, dafür werde aber eine der bestehenden Überbauung besser angepasste Körnung der einzelnen Bauten erzielt, was für den Quartiercharakter wichtiger oder mindestens ebenso wichtig wie die Grösse der einzelnen Umschwünge sei. Der Charakter eines Einfamilienhausquartiers bleibe so erhalten. Durch die Versetzung der einzelnen Bauten in Lage und Höhe entstünden Durchblicke zwischen den einzelnen Bauten und werde die Erscheinung der Überbauung als Ganzes aufgelockert. Architektonisch seien die einzelnen Häuser nicht auffällig gestaltet, und ihre Formensprache wirke eher konventionell und zurückhaltend. Es werde somit kein Akzent gesetzt, der den in der Umgebung vorgegebenen architektonischen Rahmen sprengen könnte. Das gelte insbesondere auch für die gewählte Dachgestaltung, zumal die talwärts des Ls stehenden Häuser weit akzentuiertere Dächer aufwiesen. Die befriedigende Einordnung gelte auch für die Umgebungsgestaltung; die vorgesehenen Aufschüttungen veränderten die ursprüngliche Geländemodulation nur unbedeutend und hielten sich an das an Hanglagen übliche Mass.

In der Rekursantwort vom 12. August 2006 liess der Gemeinderat Zumikon ergänzend ausführen, dass bergseits des Ls hinter der geplanten Überbauung bereits Überbauungskonzepte verwirklicht seien, welche im Sinn der inneren Verdichtung einen neuen Akzent setzten. Das Bauvorhaben setze diese raumplanerisch wichtige Zielsetzung der PBG-Revision von 1991 mit einer verdichteten Einfamilienhausüberbauung fort, was durch das Näherbaurecht nach § 270 Abs. 3 PBG möglich geworden sei. Zwar werde durch solche verdichtete Einfamilienhausüberbauungen horizontal der Freiraum verkleinert, dafür werde aber eine der bestehenden Überbauung besser angepasste Körnung der einzelnen Bauten erzielt, was für den Quartiercharakter wichtiger oder mindestens ebenso wichtig wie die Grösse der einzelnen Umschwünge sei. Der Charakter eines Einfamilienhausquartiers bleibe so erhalten. Durch die Versetzung der einzelnen Bauten in Lage und Höhe entstünden Durchblicke zwischen den einzelnen Bauten und werde die Erscheinung der Überbauung als Ganzes aufgelockert. Architektonisch seien die einzelnen Häuser nicht auffällig gestaltet, und ihre Formensprache wirke eher konventionell und zurückhaltend. Es werde somit kein Akzent gesetzt, der den in der Umgebung vorgegebenen architektonischen Rahmen sprengen könnte. Das gelte insbesondere auch für die gewählte Dachgestaltung, zumal die talwärts des Ls stehenden Häuser weit akzentuiertere Dächer aufwiesen. Die befriedigende Einordnung gelte auch für die Umgebungsgestaltung; die vorgesehenen Aufschüttungen veränderten die ursprüngliche Geländemodulation nur unbedeutend und hielten sich an das an Hanglagen übliche Mass. 3.2.2 Nach Auffassung der Vorinstanz kann nicht die Rede davon sein, dass die kommunale Baubehörde mit der Bejahung einer befriedigenden Einordnung den ihr zustehenden Ermessensspielraum verletzt hätte. Der Charakter des Einfamilienhausquartiers werde durch die geplante Überbauung nicht in Frage gestellt. Die einzelnen Bauten würden in Lage und Höhe versetzt, sodass zwischen den einzelnen Bauten genügend durchgrünte Freiräume entstünden. Dadurch trete die Überbauung in der bestehenden baulich sehr heterogenen Umgebung insgesamt locker in Erscheinung. Dass die Häuser infolge der Aufschüttung von maximal 1,5 m entlang der Strasse L leicht erhöht über der Strasse stehen werden, sei der befriedigenden Einordnung des Projekts nicht abträglich, zumal die Gebäudehöhe grösstenteils nicht ausgeschöpft werde. Die Gestaltung der Häuser selbst sei architektonisch nicht auffällig. Ein Einordnungsmangel sei bei den Steildächern nicht ersichtlich; die Dachform sei herkömmlich und dem Volumen des Baukörpers gut angepasst. Die Überbauung wirke nicht als Fremdkörper.

3.2.3 Der Beschwerdeführer sieht den Widerspruch zu den Massstäben in der baulichen Umgebung im Wesentlichen darin, dass auf zwei Grundstücken insgesamt zehn kleine Einfamilienhäuser realisiert werden sollen, welche je einzeln in ihrer Grösse deutlich hinter den heute bestehenden Gebäuden in der Nachbarschaft zurückblieben. Die Erstellung von zehn selbständigen Wohnbauten sei auf diesen Baugrundstücken nur dank Näherbaurechten möglich. Das führe zu einer weit gehenden Verdichtung und damit zu einem für das Quartier untypischen und vom kommunalen Gesetzgeber nicht gewollten Überbauungsbild. Die Häuser erfüllten jedoch auch für sich mit Bezug auf Architektur und räumliche Stellung die Anforderungen an eine befriedigende Gestaltung nicht. Die mehrheitlich geschlossenen Dachflächen würden den Gebäuden ein optisches Ungleichgewicht verleihen.

Überdies habe die Vorinstanz den Sachverhalt hinsichtlich der Terrainveränderungen, die zur Zufahrtsstrasse hin sowie zwischen den beiden Häuserzeilen vorgesehen seien, zum Teil unrichtig festgestellt. Den Plänen lasse sich entnehmen, dass die vorgesehenen Aufschüttungen nicht zu einer nur "leicht" erhöhten Lage der vorderen Häuser führten bzw. zwischen den Reihen nur "mässig" seien, sondern weit gehend und nicht mehr im quartierüblichen Rahmen seien. Dies wirke sich negativ auf die Einordnung aus. Zudem sei es tatsachenwidrig, wenn die Vorinstanz feststelle, dass die Überbauung gesamthaft "locker" in Erscheinung trete.

3.3

3.3.1 Was den Vorwurf betrifft, die Vorinstanz habe den Sachverhalt mit Bezug auf die Aufschüttungen vor der ersten Häuserreihe sowie zwischen dieser und der hinteren Reihe tatsachenwidrig bzw. gar willkürlich festgestellt, so ist dieser unberechtigt. Gemäss Vorinstanz sind entlang der Strasse L Aufschüttungen von maximal 1,5 m geplant. Das trifft nach den Plänen zu. Die vom Beschwerdeführer angesprochene Stelle, an der die Aufschüttung 1,8 m beträgt, liegt nicht zur Zufahrtsstrasse, sondern zur Garageneinfahrt hin. Wenn die Vorinstanz bei der Beurteilung der erhöhten Lage auch die nicht voll ausgeschöpfte Gebäudehöhe mit einbezieht, ist das nicht zu beanstanden, wird doch der optische Eindruck durch das Zusammenspiel von Aufschüttung und Höhe des Gebäudes bestimmt.

Bei der Beurteilung der Aufschüttungen zwischen den Häuserreihen – gemäss Plänen bewegen sich diese zwischen 1,8 m und 2,1 m – geht es nicht um die Einhaltung eines bestimmten zulässigen Höchstmasses, das eindeutig festgestellt werden könnte, sondern darum, ob die Aufschüttungen in der vorgesehenen Höhe den gestalterischen Anforderungen an eine befriedigende Einordnung genügen (vgl. nachfolgende E. 3.3.2).

Die lockere Erscheinung der Überbauung ist zwar im Vergleich zur vorbestehenden Bebauungsstruktur im Quartier zu relativieren, für sich gesehen kann die Überbauung wegen der regelmässigen Verteilung der kleinen Einfamilienhäuser auf den beiden Baugrundstücken und den so entstehenden gleichmässigen Freiräumen noch in vertretbarer Weise als locker charakterisiert werden. Das Modell bestätigt diesen Eindruck jedenfalls.

Die Rügen ungenügender bzw. unrichtiger Sachverhaltsfeststellungen erweisen sich insgesamt als unbegründet.

3.3.2 Was das Verhältnis der geplanten Überbauung zur baulichen und landschaftlichen Umgebung aus dem Blickwinkel der genügenden Einordnung betrifft, so hat der Augenschein gezeigt, dass die nahezu flachen, in nördlicher Richtung nur leicht ansteigenden Grundstücke von Gebäuden unterschiedlicher Grösse und verschiedenster Baustile der letzten 50 Jahre umgeben sind. Das stark durchgrünte Quartier erhält daher ein baulich sehr heterogenes Gepräge, wie dies die Baurekurskommission zu Recht festgehalten hat (Rekursentscheid, E. 7.3).

Das Bauvorhaben wird durch zahlreiche Pläne und ein Modell dokumentiert, die eine hinreichende Beurteilungsgrundlage bilden. Es besteht aus zwei Reihen kleiner uniformer und nahe beieinander stehenden Häusern. Die seitlichen Abstände von lediglich 7 m werden durch die grundstückinternen Näherbaurechte ermöglicht. Dass diese Näherbaurechte unter feuerpolizeilichen und hygienischen Standpunkten (§ 270 Abs. 3 PBG) nicht zu beanstanden sind, wie dies die Vorinstanz bei der ästhetischen Beurteilung in Erwägung zieht, hat jedoch nichts damit zu tun, ob die daraus resultierende architektonische Gestaltung der Überbauung in ästhetischer Hinsicht zu befriedigen vermag.

In der Baubewilligung hielt die Baubehörde – wohl gestützt auf die Beurteilung ihres Bauberaters vom 18. Januar 2005 – fest, dass wegen der sehr dichten Bauabstände Durchblicke nur beschränkt möglich seien, und beschrieb damit die nachteilige Wirkung für die hinten liegenden Bauparzellen. Schon der Bauberater bezeichnete jedoch die Verdichtung als "mässig auffällig" bzw. lediglich als "gut erkennbar". In der Rekursvernehmlassung führte die Baubehörde dann nachvollziehbar aus, dass die durch die Revision des Planungs- und Baugesetzes von 1991 gebotene Verdichtung unter Inkaufnahme einer Verkleinerung der horizontalen Abstände zu geschehen habe. Die gleichmässige Verteilung des zulässigen Bauvolumens auf mehrere kleinere Gebäude ("Körnung") sei für den Quartiercharakter wichtiger oder mindestens ebenso wichtig wie die Grösse der einzelnen Umschwünge. Unterschiede zur bestehenden Überbauungsstruktur, die sich durch Änderungen im Ausnützungsregime ergeben, sind, wie die Vorinstanz zu Recht ausführt (Rekursentscheid, E. 7.2), nichts Aussergewöhnliches und in der Regel hinzunehmen.

Wenn die Umgebung der Häuserzeile entlang der Strasse L durch eine rund 1,5 m hohe, geböschte Aufschüttung in Erscheinung tritt und bei der dahinter liegenden hangwärtigen Häuserzeile die Aufschüttungen nur rund 50 cm höher sind, so wird dadurch das Erscheinungsbild des heute sanft abfallenden, im Bereich der ersten Häuserzeile entlang der Strasse L praktisch flachen Hangs nicht empfindlich gestört, was insbesondere die Ansichten "Südwest- und Nordostfassade" im Plan "Fassaden und Schnitte" zeigen. Davon, dass der Hang ein unnatürliches, störendes Erscheinungsbild erhalte, kann nicht die Rede sein. Beurteilt die Vorinstanz die Aufschüttungen als "nicht über das Übliche" hinausgehend und die Höhenunterschiede innerhalb des Bauareals als "nicht übermässig gross", tut sie das ohne Rechtsverletzung.

Dass die Gestaltung der Überbauung vornehmlich durch wirtschaftliche Gesichtspunkte bestimmt worden sei, wie dies der Beschwerdeführer immer wieder geltend macht, ist nicht zu beanstanden, solange die Anforderungen, die § 238 Abs. 1 PBG an das Bauvorhaben stellt, erfüllt werden. Die Vorinstanz hat das Überbauungsbild und die räumliche Anordnung der Baukörper im Gelände unter dem Aspekt der Einordnung zu Recht als vertretbar beurteilt.

Würdigt die Baurekurskommission die Dächer in architektonischer Hinsicht als herkömmlich und dem Gebäudekubus angepasst, so ist das ebenfalls vertretbar. Bereits der Bauberater hatte an Gebäude- und Dachform sowie an der äusseren Gestaltung nichts zu beanstanden. Wohl deshalb werden sie in der Baubewilligung schon gar nicht gesondert erwähnt. In der Rekursvernehmlassung wird zu Recht auf die Dachformen auf der gegenüberliegenden Seite der L Strasse hingewiesen, die – wie sich am Augenschein bestätigt hat – auffälliger sind. Wenn sich der Beschwerdeführer an den "mehrheitlich geschlossenen" Dachflächen stört, kann dem überdies entgegengehalten werden, dass zum einen die meisten Dächer mehrheitlich geschlossen sind und sich zum andern das scheinbare optische Ungleichgewicht zwischen Dach und Erdgeschoss nur bei ausschliesslicher Frontalansicht zeigen würde.

Im Ergebnis bringt der Beschwerdeführer nichts vor, was die Überprüfung der erstinstanzlichen ästhetischen Beurteilung durch die Baurekurskommission als rechtsverletzend erscheinen lässt. Die Beschwerde ist unbegründet und deshalb abzuweisen.

4.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG); eine Parteientschädigung steht ihm von vornherein nicht zu. Er ist vielmehr zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Der anwaltlich vertretenen Baubehörde ist hingegen keine Entschädigung zuzusprechen, da deren Bemühungen nicht über den üblichen Verwaltungsaufwand bei der Beantwortung von Rechtsmitteln hinausgingen.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG); eine Parteientschädigung steht ihm von vornherein nicht zu. Er ist vielmehr zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Der anwaltlich vertretenen Baubehörde ist hingegen keine Entschädigung zuzusprechen, da deren Bemühungen nicht über den üblichen Verwaltungsaufwand bei der Beantwortung von Rechtsmitteln hinausgingen. Demgemäss entscheidet die Kammer:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 150.-- Zustellungskosten, Fr. 6'150.-- Total der Kosten.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 150.-- Zustellungskosten, Fr. 6'150.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt. 4. Der Beschwerdeführer wird zur Bezahlung einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.- an den privaten Beschwerdegegner verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.

4. Der Beschwerdeführer wird zur Bezahlung einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.- an den privaten Beschwerdegegner verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids. Weitere Umtriebsentschädigungen werden nicht zugesprochen.

Weitere Umtriebsentschädigungen werden nicht zugesprochen. 5. Mitteilung an …

5. Mitteilung an …