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Un taux d’intérêt de référence est établi depuis septembre 2008 en vue de l’adaptation des loyers sur la base des modifications du taux hypothécaire. Il est fondé sur le taux hypothécaire moyen des banques et est toujours arrondi au quart de pour-cent le plus proche.
Un taux d’intérêt de référence est établi depuis septembre 2008 en vue de l’adaptation des loyers sur la base des modifications du taux hypothécaire. Il est fondé sur le taux hypothécaire moyen des banques et est toujours arrondi au quart de pour-cent le plus proche.
Taux d’intérêt de référence actuel: 1,75%
valable depuis le 02.12.2023
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Taux d’intérêt de référence - Questions et réponses
Si le loyer actuel est basé sur un taux d’intérêt de référence de 1,50 %, une augmentation de loyer de 3 % est en principe possible (voir art. 13, al. 1, let. c, OBLF). Cela vaut notamment pour les contrats conclus entre juin 2017 et février 2020 qui n'ont pas fait l'objet d'une adaptation de loyer depuis lors, ou pour les contrats plus récents qui ont été adaptés au taux hypothécaire de référence depuis juin 2023 (voir la ch. 2).
Si le loyer actuel est basé sur un taux d’intérêt de référence de 1,25 %, une augmentation de loyer de 6 % est en principe possible (voir art. 13, al. 1, let. c, OBLF). Sont concernés avant tout les baux conclus entre mars 2020 et fin mai 2023 ou les baux plus anciens pour lesquels les baisses du taux d’intérêt de référence intervenues depuis la conclusion du bail ont été répercutées, mais sans exploiter la dernière possibilité d'augmentation du 1er juin 2023.
Concrètement, une éventuelle adaptation de loyer en fonction de l’évolution du taux d’intérêt de référence ne peut être calculée que sur la base du bail qui a été conclu. Elle ne portera que sur le loyer net et ne concerne donc pas les frais accessoires ni les frais de chauffage convenus contractuellement. Par ailleurs, des facteurs de coûts supplémentaires sont susceptibles d’influer sur le montant du loyer (voir les ch. 4 et 6 ci-après).
Si le loyer est fondé sur un taux de référence de 1,75 % ou plus, le locataire conserve, comme précédemment, la possibilité de demander une réduction du loyer d’au moins 2,91 %. Les différents taux de répercussion du taux hypothécaire de référence sur le loyer sont indiqués ici : lien ou lien. En outre, d'autres facteurs peuvent influencer le montant du loyer (voir les ch. 4 et 6 ci-après).
Le niveau du taux d’intérêt de référence déterminant est généralement indiqué explicitement dans le bail. En principe, il s’agit de celui en vigueur au moment de la conclusion du bail.
Toutefois, si, depuis la conclusion du bail, le loyer a été adapté en fonction d’une hausse ou d’une baisse du taux d’intérêt de référence et qu’il n’a pas été contesté, c’est à ce nouveau taux d’intérêt qu’il convient de se référer.
- l’augmentation de loyer doit être motivée et notifiée au locataire au moyen d’une formule approuvée par le canton au moins 10 jours avant le début du délai de résiliation, qui est d’au moins trois mois pour les logements locatifs ;
- l’augmentation de loyer ne peut intervenir au plus tôt qu’à la prochaine date de résiliation possible.
Le bailleur a en outre la possibilité de cumuler une augmentation fondée sur l’évolution du taux d’intérêt de référence avec d’autres augmentations de coûts (p. ex. des taxes) ou avec l’évolution du renchérissement (à hauteur de 40 % maximum de la hausse de l’indice des prix à la consommation).
Il convient de déterminer au cas par cas si une augmentation de loyer motivée par la hausse du taux d’intérêt de référence peut être contestée et, le cas échéant, dans quelle mesure elle peut l’être. Un motif envisageable de contestation peut être donné par le fait que :
- la hausse n’a pas été notifiée correctement du point de vue formel, par exemple parce que la formule officielle du canton n’a pas été utilisée ou qu’elle n’indique pas le motif de la hausse (voir également ch. 4) ;
- la hausse n’a pas été calculée correctement parce qu’elle prend en considération un taux d’intérêt de référence ou un taux de répercussion de ce dernier qui est erroné (voir également ch. 1, 2 et 5) ;
- la hausse entraîne un rendement excessif (rendement net) ou le loyer adapté ne s’inscrit plus dans le cadre des loyers usuels dans la localité ou le quartier ;
- la hausse doit être corrigée par certaines réductions de coûts ou par l’évolution du renchérissement (à hauteur de 40 % maximum de la baisse éventuelle de l’indice des prix à la consommation).
En Suisse, il n’existe pas de contrôle général des loyers par l’État. Cela est l’affaire des parties au bail. Une augmentation de loyer notifiée en raison de la hausse du taux d’intérêt de référence peut être contestée auprès de l’autorité de conciliation locale compétente dans les 30 jours suivant sa notification.
Plusieurs organisations mettent à disposition sur l’internet un calculateur de loyer qui permet de vérifier la justesse du montant de la hausse :
- Revue « mietrechtspraxis | mp » : lien
- Association suisse des locataires, section alémanique : lien
- Association suisse des locataires (ASLOCA) : lien
- Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) : lien
- Tribunaux zurichois : lien
- Université de Neuchâtel : lien (en bas de la page à droite).
Le taux d'intérêt de référence est déterminant pour l'adaptation des loyers des contrats existants. Cependant, il ne s'applique pas à tous les baux, car les loyers indexés, les loyers échelonnés, les loyers subventionnés et les maisons familiales de luxe en sont exclus.
- Loyer indexé : Dans le cas d'un loyer indexé, les parties conviennent que le loyer doit suivre l'évolution de l'indice national des prix à la consommation. Pendant une durée contractuelle fixe d'au moins cinq ans, toutes les autres possibilités d'adaptation du loyer sont en principe exclues.
- Loyer échelonné : Dans le cas d'un loyer échelonné, le loyer augmente automatiquement dans les proportions convenues dans le contrat de location, aux dates indiquées.
- Appartements de luxe et maisons individuelles de six pièces ou plus (sans prise en compte de la cuisine) : Les loyers des appartements de luxe peuvent être convenus librement.
- Les logements subventionnés : Lorsqu'un logement est subventionné par les pouvoirs publics, il est soumis au contrôle des autorités pendant la période de subventionnement, selon leurs règles. Le loyer est alors souvent calculé sur la base des coûts.
Les parties au bail ont plusieurs possibilités pour se faire conseiller et assister. Elles peuvent s’adresser aux autorités de conciliation en matière de baux à loyer, aux associations de locataires, aux associations de l’économie immobilière ou de propriétaires fonciers, à des entreprises spécialisées ou encore à un avocat. Par ailleurs, vous trouverez ici toute une série de liens pour des conseils et informations.
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Dernière modification 04.01.2024