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Das Investmentjahr 2022 war gleich von mehreren Themen geprägt, die auch den Schweizer Immobilienmarkt beeinflussten: der Ukraine-Krieg, steigende Energiepreise, die Rückkehr der Inflation, die Trendwende beim Leitzinssatz und die Nachwehen der Pandemie. In der Folge kam es zu Lieferengpässen bei Baustoffen, und die Baupreise nahmen deutlich zu. Zusammen mit den weiterhin steigenden Regulierungsbestrebungen ergab sich ein Klima, das viele Akteure verunsicherte.
Die im Verlauf des Jahres sinkenden Aktienkurse bewirkten bei einigen institutionellen Anlegern, dass die strategisch vorgegebene Immobilienquote in den Portfolios ihr oberes Limit erreichte. In der Folge hielten sich insbesondere Pensionskassen trotz vorhandenen Eigenkapitals zuletzt beim Ankauf von weiteren Liegenschaften zurück. Manche gingen sogar dazu über, ihren Immobilienanteil zu reduzieren. Dennoch wurden nur wenige Direktanlagen veräussert, da diese häufig in den Bilanzen sehr hoch bewertet sind. Verunsicherte Anleger verkauften stattdessen vermehrt Anteile der indirekten Immobilienanlagen, was bei den Immobilienfonds einen erhöhten Liquiditätsbedarf auslöste.
Diese Gesamtsituation führte dazu, dass insbesondere grosse Immobilienakteure zunächst einmal zuwarteten. Kapitalerhöhungen, welche in den vergangenen Jahren problemlos durchgeführt werden konnten, fanden ab dem zweiten Quartal nahezu nicht mehr statt. Statt zu kaufen, wurde vermehrt in den Bestand investiert. Andere nutzten die wohl letzte Gelegenheit, ihr Portfolio zu bereinigen. Neben vereinzelten Objekten an A-Lagen kamen somit viele Immobilien an B- und C-Lagen auf den Markt. Als Käufer agierten vorwiegend Family Offices und vermögende Privatpersonen. Solche Akteure waren in den letzten Jahren eher selten zum Zug gekommen, da die Institutionellen die höheren Kaufangebote machten. Entsprechend zeigte sich 2022 in der Renditeentwicklung sowohl bei Büro- als auch bei Wohnimmobilien über alle Lageklassen hinweg ein konsistentes Bild: Der über mehrere Jahre anhaltende Abwärtstrend wurde gestoppt und hat sich zu einer teils eindrücklichen, raschen Aufwärtsbewegung umgekehrt. Im Bürobereich etwa erreichten die Renditen 2022 bereits wieder das Level von 2018. Büroimmobilien der Klasse A wurden 2022 im Schnitt mit einer Rendite von 2.5 % gehandelt. Dies entspricht einem Anstieg um 60 Basispunkte – 2021 lag die Rendite noch bei 1.9 %. In der Wohnklasse A belief sich der Anstieg auf 45 Basispunkte, und die Rendite landete bei einem Wert von 2.3 %. Damit entfernten sich die Renditeniveaus der beiden Top-Anlageklassen 2022 wieder voneinander, nachdem diese im Vorjahr noch fast gleichauf gelegen waren.
Die weitere Entwicklung des Investmentmarkts hängt stark davon ab, in welche Richtung sich die Wirtschaft und das geopolitische Umfeld bewegen werden. Generell gilt aber, dass der Immobilienmarkt als Ganzes weiterhin stabil ist und mit dem Verschwinden der Negativzinsen zu einem gewissen Grad auch zu einer Normalität zurückgekehrt ist – mit weniger Übertreibungen und mit im langfristigen Vergleich weiterhin günstigen Zinsen. Positiv gestaltete sich 2022 auch das Nachfrageumfeld auf den Nutzermärkten, gestützt von einem weiterhin dynamischen Bevölkerungs- und Beschäftigungswachstum. Dies führte auf den Büromärkten zu einer robusten Flächenabsorption und auf den Wohnmärkten zu weiter sinkenden Leerständen und zu steigenden Mieten in den Zentren. Zwischen dieser Resilienz des Immobilienmarkts und der weitherum bei den Marktakteuren festzustellenden Unsicherheit klafft eine Wahrnehmungslücke.
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Glossar
METHODE
Erhebung von Rohdaten durch Meta-Sys AG, Verarbeitung und Auswertung der Daten durch die CSL Immobilien AG, Verifizierung und Konkretisierung über repräsentative Stichproben. Stichtag für die Angebotsmessung ist der 1. November 2021.
Investorenumfrage mittels 31 Interviews sowie Onlinebefragungen, zusätzliche Befragungen von Standort- und Wirtschaftsförderern.
Daten dritter Anbieter: statistische Ämter der Kantone Zürich, Basel-Land, Basel-Stadt, Bern, Genf und Waadt sowie der Stadt
Zürich, Bundesamt für Statistik.
Grundlage für die Texte sind ausserdem interne Befragungen und Erfahrungsberichte der Mitarbeitenden der CSL Immobilien AG.
DEFINITIONEN INVESTMENTMARKT
Büroimmobilie Klasse A:
Grossstadt, CBD, Airport/HB innerhalb 15 Min., repräsentative Büroadresse, vollvermietet, marktadäquate Miete, Vertragslaufzeit mind.5 Jahre, Investitionsvolumen ca. CHF 100 Mio. Büroimmobilie Klasse B:
Grossstadt, Airport/HB innerhalb 30 Min., B-Lage, vollvermietet, marktadäquate Miete, Vertragslaufzeit mind. 5 Jahre, Investitionsvolumen ca. CHF 40 Mio. Büroimmobilie Klasse C:
Wirtschaftlich starke Agglomeration, Airport/HB innerhalb 60 Min., lokal bekannte Adresse, vollvermietet, marktadäquate Miete, Vertragslaufzeit mind. 5 Jahre, Investitionsvolumen ca. CHF 15 Mio. Logistikliegenschaft:
Industriegebiet einer mittelgrossen Stadt, Nähe Autobahnanschluss, vollvermietet, marktgerechte Miete, Vertragslaufzeit mind. 5 Jahre, Investitionsvolumen ca. CHF 25 Mio. Wohnüberbauung Klasse A:
Gutes Stadtquartier einer Grossstadt, vollvermietet, neuwertigerZustand, Investitionsvolumen ca. CHF 30 Mio. Wohnüberbauung Klasse B:
Grössere Ortschaften oder regionale Zentren (z. B. Aarau), vollvermietet,guter Zustand, Investitionsvolumen ca. CHF 20 Mio. Wohnüberbauung Klasse C:
Ländliche Gebiete in wirtschaftlich starken Agglomerationen (z. B. Zürcher Oberland), vollvermietet, guter Zustand, Investitionsvolumen ca. CHF 10 Mio. Wohnüberbauung Klasse D:
Ländliche Gebiete (z. B. Glarus, Uri), vollvermietet, ältere Liegenschaft, Investitionsvolumen ca. CHF 5 Mio.
DEFINITIONEN BÜRO- UND WOHNMARKT
Agglomeration, Region:
Geografische Definition gemäss dem Bundesamt für Statistik (Agglomeration, MS-Region). Flächenbestand Büromarkt:
Berechnet über die Anzahl Bürobeschäftigte, in Anlehnung an den Bürobeschäftigten-Schlüssel nach Branchen von Dr. Monika Dobberstein. Annahme: 20 m² pro Bürobeschäftigten. Leerstand Wohnmarkt:
Angaben gemäss dem Bundesamt für Statistik mit Stand vom 1. Juni 2021. Marktgebiete, CBD:
Geografische Definition der Marktgebiete und der CBD (Central Business Districts) im Büromarkt durch die CSL Immobilien AG. Mieten:
Nettomietpreise, wie sie auf dem Markt angeboten werden. Die Mieten im Büromarkt umfassen unterschiedliche Ausbaustandards. Mietpreisband:
Spektrum der Mieten bzw. das 0.1- und das 0.9-Quantil. Netto-Anfangsrendite:
Median, Verhältnis von Nettoertrag (Mietertrag Soll abzüglich Mietzinsausfall, Betriebskosten zu Lasten Eigentümer und Instandhaltungskosten) zu Transaktionspreis. In Anlehnung an SIA D 0213. Vergleich Vorjahr:
Die prozentuale Veränderung des absoluten Angebots von 2020 auf 2021. Wirtschaftsraum:
Total der jeweils für den Büromarkt und den Wohnmarkt relevanten Marktgebiete, definiert durch CSL Immobilien AG, 2019 und 2021 überarbeitet und erweitert.
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