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HÄUFIGE FRAGEN UND ANTWORTEN ZUR IMMOBILIENVERRENTUNG
Für wen eignet sich die Immobilienverrentung?
Die Verrentung eignet sich für Rentner/Innen ab 65 Jahren, die
- in ihrer Immobilie und in der gewohnten Umgebung wohnen bleiben wollen,
- den Zwangsverkauf ihrer Immobilie vermeiden wollen,
- mit den Einnahmen von AHV, PK und 3.te Säule kaum leben können oder nochmals grössere Investitionen (z.B. Reisen, Hobby) tätigen wollen, ohne ihre Immobilie verkaufen zu müssen,
- Investitionen an der Liegenschaft oder Pflegekosten nicht tragen können,
- ihre Immobilie zu einem grossen Teil bereits abbezahlt haben
- aufgrund ihrer Tragbarkeit keine Hypothekarerhöhung bzw. eine neue Hypothek erhalten,
- eine Immobilie an guter, zentraler Lage besitzen, die gut unterhalten ist, es sollten i.d.R. keine grossen
- Renovationen anstehen und die Immobilie muss wertbeständig sein
- keine direkten Erben haben
Welche Immobilien können verrentet werden?
Grundsätzlich können alle Immobilien verrentet werden. Sinnvoll ist eine Verrentung vor allem bei Immobilien an guter Lage, die gut bis sehr gut unterhalten sind und keine oder nur eine kleine Hypothek haben:
- Einfamilienhäuser (auch Doppel- und Reihen-EFH)
- Mehrfamilienhäuser
- Eigentumswohnungen
Wie funktioniert eine Verrentung, wenn die Immobilie selbstgenutzt wird?
Bei der Immobilienverrentung handelt es sich um einen üblichen Immobilienverkauf. Anstelle eines Einmalverkaufspreises vereinbaren Käufer und Verkäufer eine regelmässige Rente. Dies kann eine lebenslängliche Rente (Leibrente) oder eine Rente für eine gewisse Zeit sein (Zeitrente). Die Hegglin Group AG kauft jedoch nur Immobilien auf Zeitrente, max. 10 Jahre.
Der Vertrag kann flexibel ausgestaltet werden, zum Beispiel mit einem lebenslänglichen Wohnrecht. In dem Fall wird das Wohnrecht bewertet und der ermittelte Wert beim Immobilienwert in Abzug gebracht. Die diskontierte Differenz ist das eigentlich gebundene Kapital, welches nun in Form einer regelmässigen Immobilienrente ausbezahlt wird.
Ich habe ein Mehrfamilienhaus mit vermieteten Wohnungen: Wie funktioniert eine Verrentung in diesem Fall?
Auch hierbei handelt es sich um einen Immobilienverkauf. Der Verkäufer erhält anstatt der Vermietungseinnahmen eine zeitlich definierte Immobilienrente. Mit der Instandhaltung, Verwaltung und den Mietern haben Sie als Verkäufer dann nichts mehr zu tun.
Was bedeutet die Anpassung ans LIK?
LIK bedeutet Landesindex der Konsumentenpreise. Er bemisst die Preisentwicklung der bedeutendsten Konsumgüter (Waren und Dienstleistungen) für die Privathaushalte in der Schweiz. Der Vertrag kann so ausgestaltet werden, dass die Renten stetig dem LIK angepasst werden.
Was ist das Verkäuferpfandrecht?
Sollte der Käufer für die Rentenzahlungen nicht mehr aufkommen, so dient das Verkäuferpfandrecht als Sicherheit. Die Immobilie muss in einem solchen Fall jedoch verwertet werden.
Was passiert, wenn der Verkäufer während der Verrentung stirbt?
Zusätzlich zur Rentenzahlungen erhalten die Erben während der vereinbarten Dauer 75% der bei Vertragsabschluss vereinbarten fiktiven Miete.
Was passiert, wenn ich trotz Wohnrecht frühzeitig ausziehe?
Bei einem vorzeitigen Auszug, zum Beispiel in ein betreutes Wohnen, erhalten Sie zusätzlich zur Immobilienrente 75% der bei Vertragsabschluss vereinbarten fiktiven Miete während der Restdauer.
Wieviel erhalte ich für meine Immobilie bei einer Verrentung?
Benutzen Sie dazu unseren Rentenrechner. Die Berechnung hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie:
- dem Immobilienwert
- dem Alter und Geschlecht der Eigentümer
- ob Zeit- oder Leibrente
- der Länge des Wohnrechts (lebenslang oder lediglich auf Zeit)
- ob an die Teuerung gebunden oder nicht
- ob mit oder ohne Sonderzahlungen (Einmalzahlungen und oder abzulösende Resthypotheken)
Was ist eine Einmalzahlung?
Sofern Sie wünschen, kann ein Betrag zum Beispiel zahlbar bei Eigentumsübertragung vereinbart werden.
Wer trägt die Kosten für Instandhaltung und Reparaturen an der Immobilie?
Ab Übernahme der Liegenschaft übernimmt der Käufer die Verpflichtung für Instandhaltung und grössere Reparaturen/Sanierungen für Sie. Sie bleiben in Ihrem gewohnten Umfeld, können so Ihre neu gewonnene finanzielle Unabhängigkeit geniessen und künftige grösse Reparaturen verursachen Ihnen keine Probleme mehr. Einzig der kleine Unterhalt und die Nebenkosten werden Sie weiterhin tragen.
Wie berechnet man ein Wohnrecht?
Wohnrecht = Mietwert (monatlich erzielbare Mietwert gemäss Ortsüblichkeit) x Rentenbarwertfaktor.
Der Rentenbarwert ist der heutige Wert von jährlich konstanten Erträgen (Mietwerte), die während der befristeten Dauer anfallen. Durch den Faktor (finanzmathematische Formel) kann direkt der heutige Wert aus den jährlichen Mieterträgen, der Anzahl Jahre und dem Diskontsatz berechnet werden. Der per heute berechnete Wert wird als Barwert bezeichnet.
Was passiert, wenn ich pflegebedürftig werde?
Die Pflege im Alter ist bekanntlich sehr kostenintensiv. Eine Immobilienrente kann da hilfreich sein.
- So lange Sie gesund sind, genießen Sie mit den Rentenzahlungen Ihren verdienten Lebensabend.
- Falls notwendig trägt Ihre Immobilienrente dazu bei, die monatlichen Kosten für die häusliche Pflege in Ihrem gewohnten Umfeld zu finanzieren.
- Sollten Sie irgendwann doch auf die Betreuung/Pflege in einem Heim angewiesen sein, greift zusätzlich die Mietgarantie. Sie erhalten dann nicht nur monatlich Ihre Immobilienrente, sondern zusätzlich 75% der bei Vertragsabschluss vereinbarten fiktiven Miete. Diese monatlichen Gesamteinkünfte werden Ihnen helfen in der Pflege-Einrichtung Ihrer Wahl unterzukommen.