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Molti inquilini in questo periodo si stanno chiedendo se è giusto pagare le pigioni riferite ai mesi interessati dal blocco governativo imposto alle attività commerciali (quali parrucchieri, sartorie, negozi di abbigliamento, ecc.). Ebbene alcuni pareri di autorevoli giuristi ritengono, anche sulla scorta di alcune decisioni emesse in passato dal Tribunale federale, che le pigioni commerciali non sono dovute.
In sostanza l’inquilino, a cui è stata imposta la chiusura o una limitazione all’accesso della clientela, potrebbe invocare le disposizioni sui difetti della cosa locata (art. 259d CO), sull’intervenuta impossibilità nell’adempimento (art. 119 CO: impossibilità per il creditore di utilizzare come previsto la prestazione del debitore), nonché il principio dell’adattamento del contratto da parte del giudice.
Nel citato parere giuridico, pubblicato dalla Federazione immobiliare immobiliare, viene tra le altre cose evidenziato che l’inquilino non è autorizzato dalla legge in vigore a sospendere il pagamento delle pigioni. Tuttavia, nella misura in cui l’ordinanza Federale COVID-19 del 13.03.2020 ha imposto il divieto al pubblico di accedere ad una struttura commerciale, l’inquilino avrebbe diritto di ottenere dal locatore la riduzione (in caso di parziale utilizzo dei locali) o la soppressione della pigione (nel caso di chiusura totale) per tutta la durata delle misure restrittive. Si tratterebbe di una ripartizione dei rischi economici tra locatore e inquilino, scaturente dagli art. 259a e ss.
Soccorrerebbe in favore dell’inquilino anche la teoria dell’esorbitanza (art. 97 cpv. 1 CO), nella misura in cui sarebbe esorbitante esigere dal conduttore di pagare la pigione quando questi non può oppure può solo limitatamente ricavarne un profitto. In presenza di un siffatto squilibrio, scaturito da un’imposizione governativa imprevedibile e non imputabile del resto a nessuna delle due parti, la giurisprudenza del TF (DTF 127 III 300) consente al giudice di adeguare il contratto alle nuove circostanze, in virtù della clausola rebus sic stantibus.
Sono state anche citate alcune sentenze del Tribunale federale, dove ad esempio, in un caso, l’Alta Corte ha liberato dal pagamento della pigione un dentista la cui attività divenne impossibile in ragione della nuova legislazione cantonale che imponeva il divieto di esercitare l’attività nello chalet affittato. Il contratto in sostanza consentiva solo l’esercizio di attività professionali/commerciali nei locali locati, per cui il TF ha riconosciuto all’inquilino di non dover pagare quanto pattuito a seguito della nuova legislazione.
In virtù dei principi evocati, il locatore dovrebbe pertanto rinunciare spontaneamente alla pigione o quanto meno accordare una riduzione a dipendenza delle circostanze di specie.
D’altro canto, il locatore potrebbe a sua volta contestare le pretese dell’inquilino, evocando a giusta ragione i costi fissi (come interessi ipotecari, spese di manutenzione, ecc.) che si è dovuto fare carico nonostante l’emergenza sanitaria. Per cui lo stesso principio di cui all’art. 97, potrebbe essere questo volta evocato dal locatore non intenzionato a concedere all’inquilino una riduzione o la soppressione delle mensilità interessate dal blocco governativo.
E’ evidente che si tratta di questioni su cui potranno maturare dei contenziosi per i quali, con ogni probabilità, l’ultima parola spetterà al Tribunale federale.
Avv. Francesco Barletta
Aggiornamento, 4 giugno 2020
Una mozione adottata oggi, 4 giugno 2020, dal Consiglio nazionale prevede che i locatari (con contratti fino ad un massimo di fr. 20’000) che hanno dovuto sospendere l’attività a causa delle misure imposte dal Governo per fronteggiare l’epidemia da Covid-19, dovrebbero versare al locatore solo il 40% della pigione lorda per il periodo interessato dal blocco. Le spese accessorie andrebbero in ogni caso corrisposte integralmente.
La misura coinvolge anche le aziende che hanno dovuto solo ridurre la propria attività.
Per le pigioni comprese tra 15 e 20 mila franchi, le parti possono in ogni caso derogare, decidendo di non applicare la riduzione.
La parola passa ora al Consiglio degli Stati, laddove la Commissione dell’economia e dei tributi della Camera dei cantoni ha già postulato una mozione dall’identico tenore.