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Construire sous le régime du droit de superficie
Souvent, le rêve de devenir propriétaire s'effondre face aux prix exorbitants des parcelles à construire. Une alternative existe pour les personnes qui ne peuvent pas s'offrir de terrain : construire sous le régime du droit de superficie.
(rh) Une situation sans issue au premier abord. Martina M. ne souhaite ni construire, ni vendre son terrain. Pierre D. aimerait certes construire, mais ne dispose pas des fonds nécessaires pour acheter une parcelle. La solution est simple : Madame M. « loue » son terrain à Monsieur D. Pour cela, ils concluent un contrat de droit de superficie. Cela signifie que Madame M. autorise Monsieur D. à construire sur son terrain. En contrepartie, Monsieur D. verse à Madame M. une rente du droit de superficie. Les contrats de droit de superficie sont conclus pour une durée allant de 30 à 100 ans, ils doivent faire l'objet d'une authentification notariale et peuvent être prolongés à tout moment.
Le droit de superficie en tant que servitude
Par son annotation au registre foncier, le droit de superficie se transforme en servitude, ayant le caractère d'un droit distinct et permanent (article 779 CC). Permanent, car le droit de superficie dure au moins 30 ans, et distinct, car il n'est pas lié à une personne et peut donc être légué, vendu ou transféré. En outre, grâce à l'annotation au registre foncier, le droit de superficie peut être grevé d'une hypothèque. Dans le contrat de droit de superficie, le propriétaire foncier et le superficiaire s'accordent sur « la situation, la structure, le volume et la destination des constructions, ainsi que sur l'utilisation des surfaces non bâties » (article 779b CC).
Que se passe-t-il à l'échéance du contrat ?
Dès que le contrat est échu, l'immeuble revient au propriétaire foncier. Le superficiaire ou ses successeurs légaux, par exemple ses héritiers ou des acheteurs, doivent déménager. Ils obtiennent, en contrepartie, une indemnisation du propriétaire foncier. La manière dont cette « indemnité de retour » est calculée doit être réglée dans le contrat de droit de superficie. Actuellement, les indemnités de retour varient généralement entre 70 et 80 % de la future valeur réelle. Cependant, le propriétaire foncier peut aussi renoncer à une indemnisation ou exiger la prise en charge de l'ensemble des coûts de remise en état.
Difficulté n° 1 : l'indemnité de retour
Le montant de l'indemnité de retour est souvent lié à la valeur de la construction. L'état, et donc la valeur, varient en fonction de la qualité de la construction, de l'intensité de son utilisation et de son entretien. C'est pour cela qu'il est si difficile d'évaluer sa valeur pour une période pouvant aller jusqu'à 100 ans. En outre, le renchérissement de la construction joue un rôle significatif. S'il est plus élevé que la dépréciation liée à l'âge, la valeur réelle dépasse les frais de construction et donc l'indemnité de retour – ou inversement.
Difficulté n° 2 : la rente de superficie
Le superficiaire verse une rente du droit de superficie en contrepartie du droit de construire. Le contrat règle la manière dont elle doit être adaptée au fil du temps. Différentes variantes sont envisageables puisque le contrat de superficie bénéficie d'une grande liberté contractuelle. La rente peut, par exemple, être adaptée en fonction de l'indice national des prix à la consommation ou évoluer avec les taux hypothécaires. Cela peut représenter de grandes différences, en fonction du renchérissement et du marché des capitaux. En outre, la rente de superficie tient lieu de frais de placement aux yeux de la Confédération et de nombreux cantons. Elle ne peut être déduite que de la propre valeur locative, et pas du revenu sous forme d'intérêts passifs.
Conclusion : demandez conseil
Le droit de superficie offre de nombreux avantages aux deux parties. Le propriétaire foncier conserve son terrain et se protège de l'inflation grâce à des revenus de rente sûrs. Le superficiaire peut construire, même s'il n'a pas l'argent nécessaire pour le terrain. Il réduit ses frais de placement et augmente le rendement de son bien immobilier en cas de location. Malgré les avantages, le superficiaire et le propriétaire foncier ont tous deux intérêt à demander conseil. Notamment en raison des difficultés liées à l'indemnité de retour et à la rente de superficie, mais aussi : une durée de contrat pouvant atteindre 100 ans représente un engagement important.
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