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Disdetta dell’appartamento in locazione
Via legale
Gli inquilini non erano d'accordo con la padrona di casa e si sono ritrovati in tribunale. Cosa devono considerare?
Oggetto
Nei procedimenti in materia di locazione, le parti possono far chiarire le questioni relative al diritto della locazione. Per esempio, se la disdetta era valida.
Procedura
La procedura in materia di locazione inizia di regola (cfr. Termini& requisiti formali) con una procedura di conciliazione. Se questa non ha successo, l'inquilino o la locatrice possono adire il Tribunale. A seconda del Cantone è competente un Tribunale ordinario o un Tribunale speciale per le locazioni. Se il valore litigioso supera i 100.000 franchi svizzeri, le parti possono accordarsi per rinunciare alla procedura di conciliazione e presentare direttamente l‘istanza. Se una parte non è d'accordo con la decisione della prima istanza, può fare appello.
Vedi «Indirizzi & riferimenti»
Costi
La procedura di conciliazione è gratuita. Di norma il Tribunale non addebita spese giudiziarie fino a un valore litigioso di 30'000 franchi, ma la parte soccombente deve in linea di principio pagare un'indennità per ripetibili secondo le tariffe cantonali.
Il Tribunale può scostarsi da questi principi, in particolare se una parte conduce la causa con temerarietà o se il risultato sarebbe iniquo. Chi causa spese giudiziarie inutili deve pagarle. I Cantoni possono prevedere disposizioni più generose per le parti. (vedi anche "Ho diritto ad una traduzione davanti al giudice della locazione?")
Cifre, Termini & Requisiti formali
Contestare la disdetta. Se l'inquilino non è d'accordo con la disdetta dell'appartamento, può contestarla presso l'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento.
Far valere una pretesa in denaro. L'inquilino o la locatrice devono far valere i crediti derivanti dalla locazione entro 5 anni dalla loro scadenza, tramite un atto di esecuzione, un‘istanza di conciliazione o un’azione giudiziaria.
Attenzione: scadenza non corrisponde necessariamente con la fine del contratto di locazione.
Procedura di conciliazione
Con un valore litigioso fino a 100 000 franchi la procedura di conciliazione è in linea di principio obbligatoria. Se il valore litigioso è fino a 2000 franchi, l'autorità di conciliazione può decidere, a condizione che l'attore ne faccia la richiesta.
L'attore può presentare la domanda di conciliazione firmata in forma cartacea o elettronica con una firma elettronica qualificata o oralmente a verbale Deve presentare la domanda di conciliazione, cioè inviarla per posta o registrarla oralmente, al più tardi l'ultimo giorno termine o, se il termine scade di sabato, domenica o in un giorno festivo riconosciuto, il giorno lavorativo successivo. L'udienza di conciliazione ha luogo entro due mesi dalla presentazione della domanda di conciliazione ed è senza formalità.
Autorizzazione ad agire
Se la conciliazione non ha successo, l'autorità di conciliazione rilascia l'autorizzazione ad agire, che autorizza la parte ad adire il Tribunale entro tre mesi. Se una parte non è d'accordo con la decisione del Tribunale, può fare appello entro 30 giorni dalla notifica della decisione motivata. Il Tribunale d'appello emette la sua decisione con motivazione scritta. Se una parte non è d'accordo con questa decisione, può ricorrere al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione.
Oggetto
La procedura esecutiva serve per l’incasso crediti monetari.
Procedura
L'inquilino può interporre opposizione, dopodiché la locatrice deve far valere il suo diritto in un procedimento civile. Se l'inquilino non interpone opposizione e non paga, la locatrice può presentare una domanda di continuazione dell’esecuzione all'ufficio di esecuzione. L‘inquilino possono anche richiedere la non divulgazione dell‘esecuzione a terzi. (vedere anche: "Posso difendermi dalle iscrizioni ingiustificate nel registro delle esecuzioni?)
La stessa procedura si applica all'inquilino se escute la locatrice.
Costi
Le spese del precetto esecutivo sono graduate secondo l'importo del credito e vanno da 20 CHF a 400 CHF. Non ci sono spese per interporre opposizione. La parte che fa valere il credito deve anticipare le spese.
Cifre, Termini & Requisiti formali
Dopo che il debitore ha ricevuto il precetto esecutivo, può pagare il credito entro 20 giorni. Se non è d'accordo con credito, può interporre opposizione oralmente o per iscritto entro 10 giorni. In questo caso il creditore escusso può presentare un'azione legale o una richiesta di apertura di un'azione legale in Tribunale non prima di 20 giorni e non oltre un anno dalla notifica del precetto esecutivo. Se il debitore non interpone opposizione e non paga, il creditore può presentare una domanda di continuazione all'ufficio di esecuzione non prima di 20 giorni e non oltre un anno dalla notifica del precetto esecutivo.
La domanda di non divulgazione dell‘esecuzione a terzi può essere fatta dal debitore al più presto tre mesi dopo la notifica del precetto esecutivo.