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Newsletter September 2023
Herausgegeben von Bohnet F., Eggler M. und Varin S., mit der Teilnahme von Brückner S.
Avec le soutien de La chambre des avocats spécialistes FSA en droit de la construction et de l'immobilier
Herausgegeben von Bohnet F., Eggler M. und Varin S., mit der Teilnahme von Brückner S.
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Materielle Enteignung; Nichteinzonung; Baugebiet von kommunalem Interesse; Art. 26 BV; 5 RPG
Materielle Enteignung (Art. 26 BV ; 5 RPG) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.2) ; massgebliches Datum (E. 3.4). Bauzone von kommunalem Interesse – Darstellung des Tessiner Rechts und der Rechtsprechung (E. 3.5).
Nichteinzonung – Erinnerung an die Grundsätze (E. 3.3.1). Die Nichteinzonung einer Parzelle zu einer Bauzone liegt auch dann vor, wenn eine Parzelle im Rahmen einer ersten, dem RPG entsprechenden Planung in eine Zone für öffentliche Bauten und Anlagen eingeteilt wird, d.h. in eine Zone, die nicht für den Bau von privaten Gebäuden reserviert ist, sondern für öffentliche Bauten bestimmt ist. Da der Eigentümer sein Grundstück nicht bebauen kann, das von der öffentlichen Hand erworben werden soll, ähnelt die Einschränkung einer Einteilung in die Landwirtschaftszone, auch wenn das Grundstück formell in der Bauzone verbleibt (E. 3.3.2).
Im vorliegenden Fall ist unbestritten, dass der der Planungsmassnahme vorausgehende Plan aus dem Jahr 1977 nicht den Grundsätzen des RPG entsprach (E. 3.6.2). Folglich entsprach die Massnahme einer Verweigerung der Einzonung und nicht einer Auszonung im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (E. 3.6.3). Das kantonale Gericht erkannte fälschlicherweise einen Enteignungsfall, ohne im Detail zu prüfen, ob die Voraussetzungen für eine Entschädigung bei Nichteinzonung erfüllt waren, und glaubte, sich auf die Besonderheit einer Einzonung in eine Zone von öffentlichem Interesse stützen zu können. Das BGer weist den Fall zur erneuten Prüfung dieser Bedingungen, insbesondere der konkreten Bebaubarkeit der betroffenen Parzellen, zurück (E. 4).
Werkvertrag; vertretung; Handwerkliche arbeiten Verjährung; Art. 32 ff.;127-128 OR
Zivilrechtliche Vertretung (Art. 32 ff. OR) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1).
Verjährung bei handwerksarbeiten (Art. 127 und 128 OR) – Die Ansprüche von Handwerkern für Handwerksarbeiten verjähren nach Art. 128 Ziff. 3 OR nach fünf Jahren. Im Gegensatz zu dem, was der Wortlaut von Art. 128 Ziff. 3 OR in seiner französischen Fassung suggerieren könnte, ist für die Anwendung dieser Bestimmung tatsächlich die Art der Arbeit und nicht die Eigenschaft desjenigen, der sie ausführt (kleiner Handwerker oder großer Unternehmer), ausschlaggebend. Die Arbeit des Handwerkers ist eine manuelle Arbeit, die mit oder ohne Werkzeuge ausgeführt wird und bei der das manuelle Element eine größere (oder mindestens gleiche) Bedeutung hat als bei anderen Leistungen, die insbesondere den Einsatz von Maschinen, organisatorische Arbeiten und Verwaltungsaufgaben erfordern. Sie zeichnet sich dadurch aus, dass das Handwerk, die Technik und die Handarbeit gegenüber der Massenproduktion, dem intellektuellen oder wissenschaftlichen Element, dem Organisationsgeist und den Verwaltungsaufgaben vorherrschen. Diese Bedeutung ist Arbeiten vorbehalten, die keine Planungsmaßnahmen (in Bezug auf Personal oder Fristen) und keine Koordination mit anderen Gewerken erfordern und die daher ohne besondere administrative Mittel ausgeführt werden können (E. 4.1.2).
Kasuistik – Als Handwerksarbeiten gelten die vollständige Installation der Elektrizität in einer grossen Villa, Gipser- oder Malerarbeiten, das Anfertigen von Rahmen mit vorgefertigten, auf die erforderliche Länge zugeschnittenen Leisten, das Anfertigen von Tierbatterien, das Anbringen von Sanitäranlagen, Spenglerarbeiten, Umbau- und Lüftungsarbeiten an WCs, die Montage einer Gemeinschaftsantenne sowie Reinigungs- oder Gartenarbeiten. Je nach den Umständen sind dieselben Tätigkeiten jedoch ausgeschlossen, wenn sie eine planende und koordinierende Tätigkeit mit administrativem Charakter erfordern. Ausgeschlossen sind insbesondere Arbeiten wie die Lieferung und Installation von Aufzügen, die mit einem industriellen mechanischen Verfahren hergestellt werden, der Bau eines ganzen Hauses, so bescheiden er auch sein mag, da eine solche Tätigkeit einen erheblichen intellektuellen, organisatorischen und administrativen Beitrag erforderte, oder die Einrichtung eines Innenraums, bei der nicht nur Möbel hergestellt und montiert werden, sondern auch Pläne erstellt und erhebliche organisatorische und planerische Massnahmen ergriffen werden müssen (E. 4.1.3). Im vorliegenden Fall stellt die Restaurierung von rund 40 antiken Möbeln eine Handwerksarbeit dar (E. 4.2-4.3).
Werkvertrag; Ungefährer Kostenvoranschlag und SIA Norm 118; Art. 375 OR; 56 SIA Norm 118
Ungefährer Kostenansatz (Art. 375 OR) und SIA-Norm 118 – Die Regeln des ungefähren Kostenansatzes in Art. 375 OR sind der SIA - Norm 118 nicht fremd, da sich Art. 56 der Norm mit dieser Frage befasst. Es ist daher möglich, die Regeln des Art. 375 OR neben der SIA-Norm 118 anzuwenden (E. 6.3).
Dienstbarkeit; Baurecht; Heimfallentschädigung; interne Schiedsgerichtsbarkeit; Art. 779c und 779d ZGB; 393 ZPO
Gründe für eine Beschwerde gegen einen internen Schiedsspruch (Art. 393 ZPO) – Erinnerung an die Grundsätze (E. 2.1). Für die Beurteilung der objektiven Tragweite der Schiedsvereinbarung gilt die Rüge von Art. 393 lit. b ZPO, die sich auf die Zuständigkeit des Schiedsgerichts bezieht (E. 3.1). Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör oder der Gleichbehandlung nach Art. 393 lit. d ZPO (E. 4.3 und 4.4). Willkür des Schiedsspruchs, der auf offensichtlich tatsachenwidrigen Feststellungen oder einer offensichtlichen Verletzung des Rechts oder der Billigkeit gemäss Art. 393 lit. e ZPO beruht (E. 5.1).
Auslegung der Schiedsvereinbarung – Erinnerung an die Grundsätze (E. 3.3). Nach einer objektiven Auslegung der Vereinbarung ergibt sich im vorliegenden Fall, dass die Zuständigkeit des Schiedsgerichts nur für die Festlegung der Höhe der Rückkehrentschädigung vorgesehen war. Nicht nur der Wortlaut der Vereinbarung geht in diese Richtung, sondern auch die Umstände führen dazu, dass die Parteien bei der Unterzeichnung des Vertrags von vornherein zugestanden hatten, dass eine Entschädigung fällig werden würde; der Streit konnte daher nur über die Frage der Höhe entstehen. Im Übrigen sollten die Schiedsrichter Experten für Immobilienbewertung sein, was darauf hindeutet, dass ihnen nur die Frage der Höhe der Entschädigung vorgelegt werden würde (E. 3.5).
Erlöschen eines Baurechts und angemessene Entschädigung (Art. 779c und 779d ZGB) – Erinnerung an die Grundsätze. Art. 779d ZGB, der die Heimfallentschädigung regelt, ist dispositiver Natur. Die Parteien des Baurechtsvertrags können nicht nur den Betrag oder die Berechnungsmethode im Baurechtsvertrag regeln, sondern auch die Entschädigungspflicht aufheben (E. 5.3). Da das Schiedsgericht im vorliegenden Fall die geeignete Methode aus dem von den Parteien unterzeichneten Vertrag ableitete, sind die Argumente, dass die Entschädigung im Rahmen von Art. 779d ZGB nach dem Verkehrswert berechnet wird, irrelevant. Darüber hinaus reicht es nicht aus, die Berechnungsmethode anzufechten, sondern die zugesprochene Entschädigung muss in ihrem Ergebnis tatsächlich willkürlich sein (E. 5.5).
Dienstbarkeit; Status einer katholischen Pfarrei und einer kirchlichen Stiftung; Baurecht für ein Grundstück, das der Stiftung gehört; clausula rebus sic standibus; Art. 779 ff. ZGB
Status einer katholischen Pfarrkirchenstiftung – Im Kanton Zürich sind katholische Pfarreien öffentlich-rechtliche Körperschaften, denen das Eigentumsrecht am Kirchenvermögen fehlt, das von privatrechtlichen kirchlichen Stiftungen verwaltet wird (E. 2).
Baurecht für ein Grundstück, das einer Kirchengemeinde gehört – Die Frage, ob eine kirchliche Stiftung beim Abschluss eines Baurechtsvertrags die öffentlich-rechtlichen Grundsätze wie Verhältnismäßigkeit, Willkürverbot und Äquivalenz beachten muss, kann in diesem Fall offen bleiben (E. 3). Denn selbst wenn sie diesen unterworfen wäre, muss man zugeben, dass diese Grundsätze im vorliegenden Fall nicht verletzt wurden. Die Parteien konnten den Erbbaurechtsvertrag frei aushandeln und den Erbbauzins einvernehmlich vereinbaren, einschließlich der Indexierung des Erbbauzinses an den mietrechtlichen Referenzzinssatz und der Festlegung eines Mindestbetrags, unter den der Erbbauzins nicht sinken durfte (E. 4).
Clausula rebus sic stantibus und Baurecht – Erinnerung an die Grundsätze (E. 5.2). Auch die clausula rebus sic standibus findet keine Anwendung, da der Superpächter nicht beweisen kann, dass die Senkung des Referenzzinssatzes von 3,25 auf 1,5 über den relevanten Zeitraum eine außergewöhnliche Zinsentwicklung darstellt, die außerhalb dessen liegt, was sich die Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vorstellen konnten (E. 5).
Bäuerliches Bodenrecht; Vorkaufsrecht des Nachkommen; üblicher Betriebsradius; Art. 42 Abs. 2 BGBB
Vorkaufsrecht des Nachkommen des Eigentümers eines landwirtschaftlichen Grundstücks (Art. 42 Abs. 2 BGBB) – Erinnerung an die Grundsätze. Eine der Voraussetzungen für das Bestehen des Vorkaufsrechts des Nachkommen ist, dass das verkaufte Grundstück im ortsüblichen Bewirtschaftungsradius des eigenen Betriebes liegt. Die Forderung nach einem solchen Radius entspricht ökologischen Bedenken und der Aufrechterhaltung einer produktiven und rentablen Landwirtschaft. Dieser unbestimmte Rechtsbegriff findet sich mehrfach im BGBB und muss einheitlich angewendet werden (E. 3.1). Bestimmung des üblichen Bewirtschaftungsradius – Erinnerung an die Grundsätze und Berechnungsmethode (E. 3.2).
Im vorliegenden Fall ist die Bedingung des üblichen Betriebsradius nicht erfüllt, da die Strecke 5,9 km lang ist und erhebliche Höhenunterschiede aufweist, während der ortsübliche Radius 1,36 km beträgt. Die alternativen Strecken weisen einen nicht garantierten Winterdienst auf, sind für landwirtschaftliche Fahrzeuge als schwer befahrbar einzustufen oder weisen eine Distanz von weit über 8 km auf (E. 4 und 5).
Bäuerliches Bodenrecht; Berechtigung zum Erwerb, ohne selbst Landwirt zu sein; Art. 64, 66 BGBB
Bewilligung zum Erwerb eines landwirtschaftlichen Gewerbes ohne persönliche Bewirtschaftung (Art. 64 und 66 BGBB) – Das BGBB sieht Ausnahmen vom Grundsatz der persönlichen Bewirtschaftung vor, die in Art. 64 BGBB aufgeführt sind, darunter die Ausnahme, dass die Bewilligung dem nicht persönlich bewirtschaftenden Erwerber erteilt wird, wenn er nachweist, dass trotz eines öffentlichen Angebots zu einem nicht überhöhten Preis kein Antrag von einem persönlich bewirtschaftenden Landwirt gestellt wurde (E. 4.1.1).
Im vorliegenden Fall erfolgte das öffentliche Angebot zu einem Preis, der mehr als das Doppelte des Durchschnittspreises der letzten fünf Jahre für vergleichbare Grundstücke in der Region betrug, so dass er als überhöht im Sinne des BGBB zu betrachten ist. Die Tatsache, dass die Parzelle im Waadtländer Recht in der Zwischenzone kolloziert war, hat keinen Einfluss auf den Preis, da diese Zone aus dem kantonalen Recht gestrichen wurde und die Parzelle nun als Parzelle in der Landwirtschaftszone betrachtet wird. Auch die Tatsache, dass die Parzelle in ein Quartierplanprojekt mit Zeithorizont 2030 einbezogen werden könnte, dessen Ausgang ungewiss ist, hat keinen Einfluss auf den Preis (E. 4.2 bis 4.4).
Strafrecht; Fahrlässige Tötung; Verjährung; Art. 97-98, 127 StGB; 4 SVG und 80 SSV
Strafrechtliche Verjährung – Erinnerung an die Grundsätze (E. 1.1.1). Unterlassungs- und Begehungsdelikte – Erinnerung an die Grundsätze. Die Lieferung eines Bauwerks mit Mängeln, die auf eine Verletzung der Regeln der Baukunst durch den Urheber zurückzuführen sind, ist kein Unterlassungsdelikt, sondern ein Begehungsdelikt. Die Verjährungsfrist beginnt mit der Fertigstellung des Bauwerks zu laufen (E. 1.1.2). Der Tag, an dem Absperrungen vom Typ "Vauban" auf einer Fahrbahn ohne jegliche Beschilderung im Vorfeld aufgestellt werden und so eine gefährliche Situation entsteht, stellt den dies a quo der Verjährung dar (E. 1.4).
Fahrlässige Tötung
(Art. 127 StGB) – Erinnerung an die Grundsätze (E. 3.1.1). Im vorliegenden Fall hatte der Gesamtleiter des Projekts die Aufgabe, die Arbeiten so zu organisieren, dass Dritte keinen Schaden erlitten. Indem er sich darauf beschränkte, für die vorübergehende Sperrung von Strassen und Wegen die Aufstellung von Metallbarrieren vorzusehen, selbst wenn diese mit Warnplakaten im Format A3 oder A4 versehen waren, ergriff der Bauleiter Massnahmen, die nicht den Anforderungen von Art. 4 Abs. 1 SVG und Art. 80 Abs. 1 und 3 SSV entsprachen, die in der Norm SN 640 886 des Schweizerischen Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute sowie in den von der ZSRK herausgegebenen Richtlinien für die Signalisation von Baustellen präzisiert wurden. Für das Bundesgericht musste sich die Notwendigkeit, auf ein Hindernis hinzuweisen, dass die Fahrbahn vollständig versperrt und jedem Autofahrer bekannt ist, aufgrund seiner Offensichtlichkeit in das Bewusstsein des Gesamtleiter drängen (E. 3.4).