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Für eine Generation von US-Hauskäufern, die an niedrigste Kreditkosten gewöhnt ist, war ein Anstieg der Hypothekenzinsen auf 6 Prozent schon ein Schock. Aber der Sprung über die 7 Prozent-Marke in diesem Monat sorgt für eine ganz neue Dimension der Unsicherheit auf dem US-Immobilienmarkt.
Das Geschäft kühlt sich weiter ab, und die Kreditanträge für Käufe fielen letzte Woche auf den niedrigsten Stand seit fast drei Jahrzehnten. Viele Käufer schliessen ihre Verträge jetzt ab, weil sie noch höhere Zinsen befürchten. Und die knappen Bestände bewirken das Gegenteil von dem, was normalerweise bei einem Immobilienabschwung geschieht: Während die Verkäufe zurückgehen, steigen die Preise.
All dies führt zu einem anhaltenden Stillstand, der Käufer, Verkäufer und die Hypothekenbranche in einem Schwebezustand hält - dies vor dem Herbst, in dem die Transaktionen in der Regel nach der Sommerflaute wieder anziehen. "Ich bin sehr besorgt, dass die derzeitigen Zinssätze, die sich fest im Bereich von 7 Prozent befinden, den Markt noch mehr abkühlen könnten", sagte Ken H. Johnson, ein Immobilienprofessor an der Florida Atlantic University. "Ich bin schockiert, dass wir hier angelangt sind.”
Starke Wirtschaft als Nachteil für Hypothekarkreditnehmer
Menschen wie Ryan Woods sind hin- und hergerissen. Er und seine Frau haben ihr Drei-Zimmer-Haus in Kensington, Maryland, 2017 gekauft, bevor sie Kinder hatten. Jetzt erwarten sie ihren dritten Sohn, und der Platz wird knapp. Sie erwägen, umzuziehen und ihr Haus zu vermieten, das mit 2,75 Prozent verzinst wird, aber sie haben es nicht eilig, ein neues Haus zu kaufen, bevor das Baby geboren ist. Doch das Warten birgt auch Risiken. "In gewisser Weise ist es ein Glücksspiel", sagt Woods, die in der Konsumentenforschung arbeitet. "Niemand weiss, ob die Zinsen steigen oder fallen."
Sie arbeiten mit Sam Polland, einem Krediberater bei Embrace Home Loans in Rockville, Maryland, zusammen. Dieser sagte, dass die meisten Anträge, die er heutzutage erhält, von Kreditnehmern wie den Woods's stammen - mit ausgezeichneter Bonität und oft zwei Einkommen. Kürzlich hörte er von einem Erstkäuferpaar, dem er letztes Jahr ein Darlehen über 600'000 Dollar zu einem Zinssatz von 4,75 Prozent bewilligt hatte. Nachdem sie ihre Suche unterbrochen hatten, wollen sie nun wieder einsteigen, aber sie kommen nicht mehr in Frage, weil die Zinsen höher sind und Preise für neue Häuser gestiegen sind, sagte er. "Einige Leute hätten es schaffen können", sagte Polland. "Jetzt ist es wirklich schwierig.”
Die US-Kunden hatten sich zunehmend an Hypothekenzinsen gewöhnt, die sich seit Ende letzten Jahres um 6,5 Prozent bewegten. Diese Stabilität wurde Anfang August unterbrochen, als die ins Stocken geratenen Verhandlungen über die Schuldenobergrenze zu einer Herabstufung der Kreditwürdigkeit der USA durch Fitch Ratings führten, während die anhaltende Stärke der US-Wirtschaft zu Spekulationen führte, dass die Fed ihre Straffungskampagne ausweiten könnte.
Analysten, darunter Greg McBride von Bankrate.com, hatten dagegen vor einer drohenden Rezession gewarnt, die wahrscheinlich zu einer Senkung der Zinssätze geführt hätte. Doch der Arbeitsmarkt entwickelte sich weiter positiv. "Die am meisten erwartete Rezession in der Geschichte ist nicht eingetreten, und das ist auch gut so", sagte McBride. "Leider ist das für Hypothekarkreditnehmer nicht so gut".
Höchste Stand seit Mitte 2001
Nachdem die 30-jährigen Hypothekenzinsen letzte Woche auf 7,23 Prozent gestiegen sind - nach Angaben von Freddie Mac der höchste Stand seit Mitte 2001 - fragen sich viele potenzielle Hauskäufer und Fachleute, wie hoch sie noch steigen können. Laut Johnson, Professor an der Florida Atlantic University, ist es möglich, dass wir in den nächsten Monaten Hypotheken von 8 Prozent sehen werden. Wahrscheinlicher sei jedoch, dass sie in Richtung 6,5 Prozent zurückfallen werden.
So oder so werden die Kreditkosten in absehbarer Zeit nicht auf ein historisch niedriges Niveau zurückkehren. Der Fed-Vorsitzende Jerome Powell hat letzte Woche signalisiert, dass die Zinssätze hoch bleiben werden und sogar noch weiter steigen könnten, falls sich die Wirtschaft und die Inflation nicht abkühlen. Und die steigenden Immobilienpreise erschweren die Bemühungen der Zentralbank, die Inflation einzudämmen, zusätzlich. "Es ist schwer, eine Prognose abzugeben, wenn man sich auf wirtschaftliches Neuland begibt", sagte Johnson.
"Als die Zinssätze im letzten Jahr zu steigen begannen, nahmen viele Hauskäufer Kredite in dem Glauben auf, sie könnten sie später refinanzieren, wenn die Kosten sinken. Eine Strategie, die von einigen in der Immobilienbranche propagiert wird und als "Heirate das Haus, datiere die Rate" bekannt ist. Aber das hat sich als riskant erwiesen, vor allem für Kreditnehmer, die dachten, ihre monatlichen Zahlungen würden nur vorübergehend hoch sein, so Robby Oakes, ein Kreditsachbearbeiter bei CIMG Residential Mortgage in Chapel Hill, North Carolina.
"Wir sehen mehr Käufer als je zuvor, die ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis bis zum Maximum ausreizen", so Oakes. "Viele Käufer gehen an ihre Grenzen, weil die Preise höher sind und die Zinsen höher sind. Diese Preissteigerungen sind mit einem Einbruch bei den Neuinseraten verbunden, der sich nur noch verschlimmern kann, wenn die Zinsen weiter steigen. Höhere Kreditkosten haben bereits dazu beigetragen, das Angebot an verfügbaren Häusern zu verringern, indem sie die Eigentümer an ihren Besitz gebunden haben: Ein Umzug würde für die meisten den Verzicht auf eine günstige Hypothek bedeuten.
Preisverfall flacht ab
Bislang haben alle davon profitiert, vor allem die grossen Bauunternehmen mit ihren Hypothekenbanken, die günstige, subventionierte Zinssätze anbieten. Das ist gut für Käufer in Märkten wie Dallas und Phoenix, wo der Neubau weiterhin brummt. Im Nordosten und in anderen Gebieten, in denen Grundstücke knapp sind, ist es wenig hilfreich. Nachdem der durchschnittliche US-Hauspreis seit Februar im Jahresvergleich gefallen war, begann er im letzten Monat wieder zu steigen, wie Redfin mitteilte. In den vier Wochen bis zum 6. August stiegen die Werte um 3 Prozent gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2022, so das Maklerunternehmen. Die Zuwächse waren in weiten Teilen des Nordostens und des Mittleren Westens noch grösser.
Selbst in einigen pandemischen Boomtowns - wie Phoenix, Austin und Boise, Idaho - flacht der Preisverfall nach einer Phase steiler Rückgänge ab, wie die Zahlen von Redfin zeigen. Während die potenziellen Käufer an Ort und Stelle bleiben, müssen viele Menschen aufgrund von Geburten, Todesfällen und Scheidungen eine neue Wohnung kaufen, sagte Daryl Fairweather, der Chefökonom von Redfin.
In den Vororten von Philadelphia gibt es nur selten Angebote, sagt Sean Conroy vom Somers Team bei Keller Williams. Nachdem einer seiner Kunden, ein Erstkäufer, der Polizist ist, ein Gebot für ein Haus in Bucks County abgegeben hatte, riet ihm Conroy, einen Brief an den Verkäufer - einen pensionierten Polizeisergeanten - zu schreiben und ein Bild seines Babys beizulegen.
Diese Taktik hat sich ausgezahlt: Der Kunde unterzeichnete in diesem Monat einen Vertrag über 432’000 Dollar, der über dem Angebotspreis lag, nachdem er sich gegen fünf andere Bieter durchgesetzt hatte, so Conroy. Da in diesen Tagen so wenige Immobilien gehandelt werden, wird Conroy in diesem Jahr wahrscheinlich 180’000 Dollar verdienen, ein deutlicher Rückgang gegenüber den 300’000 Dollar, die er in letzter Zeit zu erzielen pflegte. "Es liegt nicht an einem Mangel an Käufern - ich habe Käufer, die bereit sind zu gehen", sagte er. "Es gibt einfach keinen Bestand. Wenn etwas auftaucht, gibt es mehrere Angebote.”
(Bloomberg/cash)