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Der Gemeinderat führte im letzten Frühjahr die Mitwirkung über das neue Baureglement und den Zonenplan durch. Auf die Vorschläge gingen verschiedene Einwände ein, weshalb er die Erlasse nochmals überarbeitete. Bis Ende Februar 2023 findet nun ein zweites Mitwirkungsverfahren statt.
Das kantonale Planungs- und Baugesetz verpflichtet die Gemeinden, bis 30. September 2027 das Baureglement und den Zonenplan an das kantonale Recht anzupassen. Dafür muss jedoch klar sein, wie und wo sich die Gemeinde in den nächsten 15 Jahren räumlich entwickeln soll. Der Richtplan beantwortet beispielsweise folgende Fragen: Wie soll sich das Gewerbegebiet entlang der St.Gallerstrasse entwickeln? In welchen Quartieren soll gewohnt, wo gewohnt und gearbeitet werden? Wo sollen Sportanlagen erstellt werden? Welche Freiräume sollen erhalten oder neue geschaffen werden? Diese Absichten sind behördenverbindlich im kommunalen Richtplan dargestellt, welcher bereits im September 2020 verabschiedet wurde.
Rahmennutzungsplanung
Die im Richtplan festgelegten Absichten übertrug der Gemeinderat in die Rahmennutzungsplanung, bestehend aus Zonenplan und Baureglement. Diese beiden Erlasse sind für die Grundeigentümer verbindlich. Der Zonenplan definiert, wo und wie genau neue Bauten und Anlagen erstellt werden dürfen. So bekräftigt der Richtplan die Absicht, im Gebiet «Bürgerguet», zwischen dem Wohn- und Pflegeheim Lindenbaum und der Gewerbestrasse, zwei Fussballplätze mit der dafür nötigen Infrastruktur zu erstellen oder bei der Schule Züberwangen einen Teil in die Zone Arbeiten umzuzonen. Im Zonenplan fehlen nun die dafür nötigen Zonen, weil einerseits das für die Sportplätze nötige Land momentan nicht erhältlich ist und andererseits ein bewilligtes Projekt fehlt. Ebenso legt der Zonenplan fest, dass im Quartier Lindau nur Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnungen gebaut werden dürfen. Für das Gewerbegebiet entlang der St.Gallerstrasse oder an anderen sensiblen Lagen soll eine Pflicht für den Erlass von Sondernutzungsplänen eingeführt werden. Zudem soll entlang verschiedener Bachläufe eine Freihaltezone geschaffen werden.
Stellungnahmen zur 1. Mitwirkung
Während des ersten Mitwirkungsverfahrens im April/Mai 2022 gingen rund 40 Stellungnahmen zum Zonenplan und Baureglement ein. Einige dieser Hinweise und Anregungen konnte der Gemeinderat in den überarbeiteten Erlassen berücksichtigen.
Stellungnahme AREG
Das kantonale Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) teilte in seiner Vernehmlassung vom Juli 2022 verschiedene Auflagen und Hinweise mit, die zu übernehmen sind. Zudem ist seit Anfang Oktober 2022 der Nachtrag zum Bau- und Planungsgesetz in Vollzug. Dieser erlaubt den Gemeinden unter anderem neu wieder einen kleinen und grossen Grenzabstand oder die Einführung einer Grünflächenziffer usw.
Regelbauvorschriften überarbeitet
Aufgrund der Eingaben aus der Mitwirkung und den Hinweisen des AREG prüfte der Gemeinderat die Regelbauvorschriften im Baureglement nochmals vertieft und nahm Anpassungen bei den Gebäudehöhen und -längen für die Wohnzonen vor. Das Baureglement definiert u.a. die Grenzabstände, Gebäudehöhen, -längen und -breiten in den verschiedenen Zonen. In der heute geltenden Regelung zur Gebäudelänge sind die Längen der Anbauten (Garagen, Unterstände usw.) mit einer Fläche von bis zu 50 m2 enthalten. Künftig werden diese in der Berechnung der Gebäudelänge nicht mehr berücksichtigt.
Keine Baumassenziffer
Auf die Ausnützungsziffer, die die gesamte Wohnfläche im Verhältnis der Grundstücksfläche festlegt, wird verzichtet. Auch die im ersten Entwurf des neuen Baureglements vorgesehene Baumassenziffer strich der Gemeinderat. Neu werden die Ausmasse der Bauten nur noch mit den Gebäudehöhen, -längen, -breiten und Grenz- sowie Strassenabständen beeinflusst. Das «Innenleben» in einem Gebäude ist egal.
Grünflächenziffer
Mit Grünflächen wird das Mikroklima in Städten und Dörfern markant verbessert. Grünflächen können den Temperaturanstieg infolge versiegelter, asphaltierter Flächen bremsen und sind auch ökologisch sinnvoll, weil sie die Biodiversität erhöhen. Der Gemeinderat hat die Grünflächenziffer auf 0.5 festgelegt, wodurch die Hälfte der Grundstücksfläche «grün» bzw. bewachsen sein muss. Begrünte Flachdächer werden dabei nicht mitgerechnet. Zusätzlich muss ein Drittel des minimalen Grünflächenanteils ökologisch bepflanzt bzw. gestaltet werden. Innerhalb der Kernzone wird aufgrund der dichten Bebauung auf eine Grünflächenziffer verzichtet.
Zweites Mitwirkungsverfahren
Die überarbeiteten Erlasse Zonenplan und Baureglement, der dazugehörige Planungsbericht und der Bericht zum ersten Mitwirkungsverfahren werden auf www.zuzwil.ch / Aktuelles / Projekte / Ortsplanung publiziert. Zwischen Montag, 16. Januar 2023, und Dienstag, 28. Februar 2023, erhält die Bevölkerung Gelegenheit, zu den überarbeiteten Erlassen über www.mitwirken-zuzwil.ch oder schriftlich Stellung zu nehmen. Anschliessend wird der Gemeinderat die Eingaben beraten und je nachdem den «Feinschliff» für den Zonenplan und das Baureglement vornehmen. Danach folgt das Einsprache- und Auflageverfahren und später das fakultative Referendum für die Erlasse.