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Grundzüge des Stockwerkeigentums
Auch die Pandemie konnte ihn nicht aufhalten: den Erwerb von Stockwerkeigentum. Dieser erlebt derzeit einen regelrechten Boom. Experten zufolge waren Eigentumswohnungen in der Schweiz noch nie so gefragt wie jetzt.
Eigentümer von Wohnungen müssen allerdings einige rechtliche Fallstricke beachten. Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, wird zum Beispiel automatisch Mitglied der sogenannten Stockwerkeigentümergemeinschaft, innerhalb der es regelmässig zu Konflikten unter den Mitgliedern kommt. Ein Austritt aus der Stockwerkeigentümergemeinschaft ist nur möglich, wenn die Wohnung wieder verkauft wird.
Immer wieder zeigt sich, dass die Kenntnis der aktuellen Rechtslage, insbesondere der aktuellen Rechtsprechung zum Stockwerkeigentum, sowie eine korrekt ausgeführte Verwaltungstätigkeit erheblich zur Konfliktvermeidung beiträgt. Mit dem vorliegenden Beitrag bringen wir Ihnen die Grundzüge des Stockwerkeigentums näher.
Was ist Stockwerkeigentum?
Das Gesetz in der Schweiz gibt darauf keine klare Antwort. Die gesetzliche Definition vom Stockwerkeigentum findet sich zwar in Art. 712a Abs. 1 ZGB (Schweizerisches Zivilgesetzbuch), wo es heisst:
«Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.»
Diese Definition wirft aber neue Fragen auf, etwa was unter dem Begriff «Miteigentum» zu verstehen ist. Die Antwort auf diese Frage findet man allerdings ebenfalls im Gesetz, und zwar in Art. 646 ZGB:
«Haben mehrere Personen eine Sache nach Bruchteilen und ohne äusserliche Abteilung in ihrem Eigentum, so sind sie Miteigentümer.»
Unter Stockwerkeigentum hat man sich also ein bebautes Grundstück vorzustellen, das in seiner Gesamtheit einschliesslich des Gebäudes und sämtlichen Zubehörs im Miteigentum eines bestimmten Personenkreises mit Sonderrechten, der Stockwerkeigentümer, steht. Das Stockwerkeigentum ist somit nichts anderes als eine entsprechend ausgestaltete Miteigentumsberechtigung.
Diese Begriffsumschreibung vom Stockwerkeigentum besteht aus mehreren Bestandteilen, welche nachfolgend kurz vorgestellt werden:
1. Miteigentum:
Stockwerkeigentum ist eine besondere Form des Miteigentums. Diese Feststellung führt unweigerlich zur Anwendung der Artikel zum Miteigentum des Zivilgesetzbuches (Art. 646 ff. ZGB) auf das Stockwerkeigentum, und zwar überall dort, wo der Gesetzgeber oder das Stockwerkeigentümerreglement nicht von den Regelungen in diesen Artikeln abweichen.
2. Grundeigentum:
Stockwerkeigentum besteht an einem Grundstück. Folglich handelt es sich beim Stockwerkeigentum um Grundeigentum. Mit anderen Worten: Um Stockwerkeigentum zu begründen, braucht es ein Grundstück. Der Umkehrschluss ist jedoch unzulässig. Nicht jedes Grundstück im Sinne von Art. 655 ZGB kann die Grundlage von Stockwerkeigentum bilden.
3. Sonderrecht:
Das Sonderrecht erlaubt es dem Stockwerkeigentümer, jeden Dritten von der Benutzung seiner Stockwerkeinheit auszuschliessen. Der Stockwerkeigentümer ist alleiniger Inhaber dieser Befugnis, ausser er wolle sie teilen oder zum Beispiel im Rahmen eines Mietvertrages abtreten.
Daneben gibt das Stockwerkeigentum-Sonderrecht dessen Inhaber noch die Möglichkeit, über den Innenausbau etwa einer Eigentumswohnung frei zu entscheiden. Dieses Recht zur baulichen Veränderung des Stockwerkeigentums erstreckt sich grundsätzlich auf sämtliche Sonderrechtsteile inklusive der Nebenräume und ermächtigt den Stockwerkeigentümer, seine Sonderrechtsteile zu verwalten.
Die für die Ausübung des Sonderrechts anfallenden Kosten müssen von jedem einzelnen Stockwerkeigentümer selbst getragen werden.
Zweck des Stockwerkeigentums
Eines der Ziele bei der Einführung des Stockwerkeigentums war die «Erleichterung des Erwerbes eigenen Wohnraumes für eine möglichst grosse Zahl von Familien». Zudem stellte der Gesetzgeber ein starkes Interesse am Erwerb von Geschäfts- und Bürolokalitäten fest. In den letzten Jahren hat sich das Stockwerkeigentum stetig weiter verbreitet. Damit ist das Stockwerkeigentum inzwischen ein volkswirtschaftlich bedeutender Faktor geworden.
Stockwerkeigentümergemeinschaft und Stockwerkeigentum-Reglement
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft verwaltet alle gemeinschaftlichen Teile der jeweiligen Liegenschaft, in Bezug auf welche die Mitglieder dieser Gemeinschaft Stockwerkeigentümer sind. Die Liegenschaftsverwaltung stellt die wichtigste Aufgabe der Stockwerkeigentümergemeinschaft dar. Zum gemeinschaftlichen Teil einer solchen Liegenschaft gehören beispielsweise die Besucherparkplätze und der Garten sowie das Fundament, die tragenden Mauern und die Fassade der Liegenschaft, aber auch das Treppenhaus, Einrichtungen und Anlagen wie Heizung oder Lift.
Den Stockwerkeigentümern steht es bei der Gründung von Stockwerkeigentum grundsätzlich frei, ob und wie detailliert ein Reglement verfasst wird. Bei einem solchen Stockwerkeigentum-Reglement handelt es sich um Benutzungs- und Verwaltungsvorschriften, die die Stockwerkeigentümer selbst erlassen, sofern sie sich dazu entschieden haben.
Eine saubere Ausformulierung von relevanten Rahmenbedingungen in einem Stockwerkeigentum-Reglement ist jedoch grundsätzlich ratsam, da klare Regeln das Zusammenleben innerhalb der Stockwerkeigentümergemeinschaft erleichtern.
Das Stockwerkeigentum-Reglement bezweckt unter anderem die Abgrenzung der sonderrechtlichen Teile der Liegenschaft von den gemeinschaftlichen Teilen. Ausserdem werden in diesem Benutzungs- und Verwaltungsreglement die Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer geregelt sowie bestimmte Verantwortlichkeiten festgelegt. Ferner können im Stockwerkeigentum-Reglement unter anderem auch Regeln zur Vorgehensweise bei der Beschlussfassung, zur Verteilung der Stimmrechte, zur Aufteilung von Kosten und zur Umsetzung des Erneuerungsplans vereinbart werden.
Begründung des Stockwerkeigentums
Die Begründung vom Stockwerkeigentum ist in Art. 712d ZGB geregelt, wonach das Stockwerkeigentum durch Eintragung im Grundbuch begründet wird. Ein Recht auf Eintragung im Grundbuch zur Begründung von Stockwerkeigentum kann man auf Grund eines der folgenden Rechtsakte erlangen:
- Vertrag zwischen den Miteigentümern
- einseitige Erklärung des Eigentümers
- Verfügung von Todes wegen
- Erbteilungsvertrag
Der Begründungsakt bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung oder in den besonderen Fällen der Verfügung von Todes wegen oder des Erbteilungsvertrages der im Erbrecht vorgeschriebenen Formen.
Versammlung der Stockwerkeigentümer
Die Stockwerkeigentümer handeln durch Organe, von denen das Gesetz eines zwingend vorschreibt: die Versammlung der Stockwerkeigentümer, die im Rahmen der Gemeinschaftsordnung die «oberste Gewalt» ausübt.
Die Stockwerkeigentümerversammlung ist entsprechend der gesetzlichen Regelung das einzige Willensbildungsorgan der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Allerdings kann die Versammlung weitere Organe einrichten, zum Beispiel Ausschüsse, die Subsidiärfunktionen wahrnehmen können, also unterstützende Leistungen im Rahmen der Willensbildung erbringen können wie etwa die Vorbereitung von Beschlüssen.
Die Regelungen zu den Befugnissen der Stockwerkeigentümerversammlung finden sich im Wesentlichen in Art. 712m Abs. 1 ZGB:
- Entscheidungsbefugnis in allen Verwaltungsangelegenheiten (sofern Verwalter unzuständig)
- Bestellung des Verwalters und dessen Aufsicht
- Wählen eines Ausschusses oder Abgeordneten zur Übertragung von Verwaltungsangelegenheiten
- Genehmigung des Kostenvoranschlages, der Rechnung und der Verteilung der Kosten unter den Eigentümern
- Entscheidungsbefugnis zur Schaffung eines Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten
- Gebäudeversicherung wegen Feuer und anderen Gefahren sowie Haftpflichtversicherungen und etwaige Verpflichtungen von Stockwerkeigentümern zur Leistung zusätzlicher Prämienanteile
Die gesetzliche Regelung der Stockwerkeigentümerversammlung ist in den Art. 712m-p ZGB insgesamt nur ansatzweise ausgestaltet, da neben dem gewöhnlichen Miteigentumsrecht vor allem das Vereinsrecht in wichtigen Punkten für anwendbar erklärt worden ist.
Einberufung der Stockwerkeigentümerversammlung
Die Einberufung der Versammlung der Stockwerkeigentümer ist ein formeller Akt, dessen rechtliche und praktische Bedeutung sowie dessen Tragweite nicht unterschätzt werden darf. Einerseits ist das Recht auf Einberufung der Versammlung ein sogenanntes «Mitwirkungsrecht» der Stockwerkeigentümer. Andererseits kann eine mangelhafte Einberufung eine negative Wirkung auf die Beschlüsse entfalten, welche in der Stockwerkeigentümerversammlung gefasst werden. Das kann bis zur Ungültigkeit oder gar Nichtigkeit der Beschlüsse führen.
Art. 712n Abs. 1 ZGB erklärt den Verwalter vom Stockwerkeigentum (siehe dazu unten) zur Einberufung der Stockwerkeigentümerversammlung für zuständig. Die Einberufung der Versammlung unternimmt der Verwalter entweder aus eigenem Antrieb oder weil ihn mindestens ein Fünftel der Stockwerkeigentümer dazu beauftragt hat.
Wenn das Reglement nichts anderes vorsieht, ist der Verwalter grundsätzlich frei in der Festlegung des Zeitpunktes und des Ortes der Versammlung sowie der Tagesordnung (Traktandenliste). Der Verwalter muss bei der Planung jedoch aufgrund der allgemeinen Rechtsgrundsätze Rücksicht auf die Stockwerkeigentümer nehmen. Es muss diesen möglich sein, an der Versammlung teilzunehmen und sich darauf vorzubereiten.
Eine gesetzliche Einladungsfrist zur Stockwerkeigentümerversammlung gibt es allerdings nicht, weshalb sich eine entsprechende Regelung im Reglement empfiehlt; auch die Form der Einladung sollte geregelt werden. Fehlt eine Regelung zur Einladungsfrist, sollten die Stockwerkeigentümer die Einladung mindestens 10 Tage vor der Versammlung erhalten.
Mindestens einmal jährlich ist eine Stockwerkeigentümerversammlung zu organisieren, welche den Kostenvoranschlag, die Rechnung sowie die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten genehmigen kann. Ausserdem ist der Stockwerkeigentum-Verwalter aufgrund seiner vertraglichen Verantwortung gehalten, die Stockwerkeigentümerversammlung immer dann einzuberufen, wenn es die konkrete Situation erfordert. Enthält das Stockwerkeigentum-Reglement oder der Vertrag zwischen dem Verwalter und der Stockwerkeigentümergemeinschaft Vorgaben bezüglich der Einberufung der Versammlung, so hat sich der Verwalter an diese Vorgaben zu halten.
Beschlussfähigkeit der Stockwerkeigentümerversammlung
Ein gültiger Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung entfaltet die entsprechende rechtliche Wirkung und vermag Rechte sowie Pflichten der Stockwerkeigentümer zu begründen. Den Beschlüssen der Stockwerkeigentümerversammlung kommt eine grosse Bedeutung zu. Der Gesetzgeber wollte daher vermeiden, dass solche Beschlüsse von einem kleinen – also nicht repräsentativen – Teil der Stockwerkeigentümer gefasst werden können und hat zwei Elemente zur Beschlussfähigkeit der Stockwerkeigentümerversammlung im Gesetz verankert, deren Anforderungen beide erfüllt sein müssen:
- Persönliches Element: Anwesenheit oder Vertretung der Hälfte der Stockwerkeigentümer (mindestens zwei)
- Wirtschaftliches Element: Anwesenheit oder Vertretung der zur Hälfte Anteilsberechtigten am Stockwerkeigentum (Hälfte der Wertquoten)
Die für die Beschlussfähigkeit der Stockwerkeigentümerversammlung erforderlichen Stockwerkeigentümer müssen bei der Versammlung entweder selbst anwesend oder durch Dritte vertreten sein. Bei einer Abstimmung müssen sie sich aber nicht zwingend äussern. Sie können sich auch enthalten. Wenn sich an einer Abstimmung zwei Stockwerkeigentümer enthalten und einer wegen eines Interessenkonflikts nicht daran teilnimmt, wird die Beschlussfähigkeit dadurch nicht beeinflusst.
Fehlen der Beschlussfähigkeit
Solange die Beschlussfähigkeit nicht erreicht ist, darf die Versammlung nicht eröffnet werden. Die Stockwerkeigentümer können selbstverständlich trotzdem Diskussionen führen und die traktandierten Themen besprechen, also auch diejenigen Themen, die auf der Tagesordnung stehen. Beschlüsse als Stockwerkeigentümerversammlung dürfen ohne deren Beschlussfähigkeit aber nicht gefasst werden.
Folgen bei Verletzung der Beschlussfähigkeitsbestimmungen
Bei der Verletzung von Beschlussfähigkeitsbestimmungen ist innerhalb der Lehre nicht klar, welche Rechtsfolge eintritt. Es ist zumindest nicht grundsätzlich von der Nichtigkeit solcher Beschlüsse auszugehen. In den folgenden Fällen sollte allerdings die Beschluss-Nichtigkeit angenommen werden:
- Die Versammlung wurde – bei einem Stockwerkeigentum mit zwei Stockwerkeigentümern – nur von einem Stockwerkeigentümer durchgeführt.
- Die Versammlung wurde willentlich trotz einer schweren Verletzung der Beschlussfähigkeitsbestimmungen durchgeführt und hat Beschlüsse gefasst, etwa in Fällen, in denen nur 15 % der Wertquoten vertreten waren.
Zusammengefasst lässt sich sagen: Es ist stets ein besonderes Augenmerk auf die Einhaltung der formellen Voraussetzungen bezüglich der Beschlussfähigkeit der Stockwerkeigentümerversammlung zu legen.
Beschlüsse auch auf dem Zirkularweg möglich
Es gibt allerdings auch die Möglichkeit, Beschlüsse ausserhalb der Stockwerkeigentümerversammlung auf dem schriftlichen Wege zu fassen. Damit ein solcher Zirkularbeschluss gültig ist, müssen dem Beschluss allerdings alle Stockwerkeigentümer zustimmen.
Wer darf an der Stockwerkeigentümerversammlung teilnehmen?
Zwar können sich die Stockwerkeigentümer auf der Stockwerkeigentümerversammlung vertreten lassen. Darüber hinaus dürfen – abgesehen vom Verwalter – aber keine dritten Personen an der Stockwerkeigentümerversammlung teilnehmen.
Verwalter vom Stockwerkeigentum
Wie bereits erwähnt beruft der Verwalter des Stockwerkeigentums gemäss Art. 712n ZGB die Versammlung der Stockwerkeigentümer ein und leitet diese.
Des Weiteren setzt der Verwalter gemäss Art. 712s ZGB die Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung um und vollzieht auch alle Handlungen der gemeinschaftlichen Verwaltung gemäss den Vorschriften des Gesetzes und des Reglements.
Der Verwalter ist ferner dafür verantwortlich, dass alle dringlichen Massnahmen zur Abwehr oder Beseitigung von Schädigungen am Stockwerkeigentum getroffen werden.
Ausserdem ist der Verwalter des Stockwerkeigentums für die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten auf die Stockwerkeigentümer zuständig. Dazu gehört auch das Stellen von Rechnungen und das Einziehen von Beiträgen. Der Verwalter ist für die Verwaltung der vorhandenen Geldmittel zuständig und für deren bestimmungsgemässe Verwendung.
Der Verwalter hat auch eine Überwachungsfunktion, wenn es darum geht, dass alle vorhandenen Vorschriften (in Gesetz, Reglement und Hausordnung) bezüglich der Ausübung der Sonderrechte und Nutzung der gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft eingehalten werden.
Gemäss Art. 712t ZGB tritt der Verwalter in allen Angelegenheiten der gemeinschaftlichen Verwaltung auch als Vertreter der Stockwerkeigentümergemeinschaft und der einzelnen Stockwerkeigentümer nach aussen auf, sofern diese Angelegenheiten zu den gesetzlichen Aufgaben des Verwalters gehören.
Mit anderen Worten: Der Verwalter führt als Organ die Geschäfte der Stockwerkeigentümergemeinschaft und der Stockwerkeigentümer. Als Verwalter kann auch ein Nicht-Stockwerkeigentümer bestimmt werden, das heisst, es ist eine sogenannte Fremdorganschaft möglich.
Stockwerkeigentum in ausländischen Rechtsordnungen
Abschliessend richten wir unseren Blick noch kurz ins Ausland, um zu zeigen, wie das Stockwerkeigentum dort geregelt wird.
In das Recht der USA hat das Stockwerkeigentum unter dem Begriff des «condominium» Eingang gefunden und grosse wirtschaftliche Bedeutung erlangt. Die einzelnen Bundesstaaten haben Vorschriften geschaffen, die es ermöglichen, ein Gebäude vertikal oder horizontal aufzuteilen und ausschliessliche dingliche Rechte an diesen Teilen in Verbindung mit dem Miteigentum am Grundstück und den gemeinschaftlich genutzten Teilen des Gebäudes zu schaffen.
Der französische Gesetzgeber entschloss sich, erst unter dem Druck der nach dem Ersten Weltkrieg herrschenden Wohnungsknappheit auf dem Gebiet des Stockwerkeigentums tätig zu werden. Mit der «loi tendant à regler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartement» aus dem Jahre 1938 erfolgte unter Aufhebung des Art. 664 Code Civil erstmalig eine umfassende Regelung des Stockwerkeigentums, die am 10. Juli 1965 durch die «loi fixant le statut de la copropriété des immeubles batis» abgelöst wurde. Der Begriff «copropriété des immeubles batis» ist in Frankreich heutzutage zur Bezeichnung von Stockwerkeigentum gebräuchlich.
In Italien wurde erst im Jahr 1942 im Zuge einer umfassenden Umgestaltung des italienischen Zivilrechts auch das Stockwerkeigentum im Dritten Buch «Della proprietà» ausführlich geregelt. Die entsprechenden Bestimmungen finden sich im Anschluss an die Regelung der «Della comunione in generale» im Kapitel «Del condominio negli edifici» in den Artikeln 1117-1139 des Codice Civile. Die heutzutage gängige Bezeichnung für das Stockwerkeigentum in Italien ist «condominio negli edifici» oder «proprietà per piani».
Die Entwicklung des Stockwerkeigentums in Österreich lässt sich mit derjenigen in der Schweiz vergleichen. Der österreichische Gesetzgeber hat ebenso wie der Gesetzgeber in Deutschland den Begriff des «Wohnungseigentums» gewählt. Ein erster Ansatz zur Einführung des Wohnungseigentums in Österreich war das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aus dem Jahr 1948. Im Jahr 1975 und im Jahr 2002 gab es jeweils eine Neufassung des österreichischen WEG. In Deutschland trat das erste Wohnungseigentumsgesetz im Jahr 1951 in Kraft, wobei es auch hier bereits mehrere Reformen gab, zuletzt im Jahr 2020.
Fazit
Wie einleitend festgehalten erlebt die Schweiz betreffend Begründung und Erwerb von Stockwerkeigentum einen regelrechten Boom. Gleichzeitig häufen sich die rechtlichen Streitigkeiten zwischen Stockwerkeigentümern innerhalb der Stockwerkeigentümergemeinschaft.
Insbesondere bei der Abhaltung einer Stockwerkeigentümerversammlung sind zahlreiche Vorschriften beziehungsweise Vorgaben einzuhalten, wobei sich hier in der Praxis immer wieder zahlreiche Rechtsfragen stellen. Unsere Kanzlei steht Ihnen in diesem Zusammenhang mit Rat und Tat zur Seite. Gerne können Sie uns telefonisch oder per E-Mail kontaktieren, um einen Termin für ein Erstgespräch zu vereinbaren.