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- Wann treten die Bestimmungen über die Mehrwertabgabe in Kraft?
- Warum eine Mehrwertabgabe vorsehen?
- Wie hoch ist die Abgabe?
- Wer ist zuständig?
- Wer zahlt die Abgabe?
- Wer ist von der Abgabe befreit?
- Wer profitiert von der Abgabe?
- Wann muss die Abgabe bezahlt werden?
- Wie wird der Mehrwertfonds verwaltet?
- Was sind die Besonderheiten für Landwirte?
- Was passiert mit der Grundstückgewinnsteuer?
Die Bestimmungen über die Mehrwertabgabe treten am 1. Januar 2018 in Kraft. Dies bedeutet, dass alle nach dem 1. Januar 2018 durch die Raumplanungs-, Umwelt- und Baudirektion (RUBD) genehmigten Ortsplanungsrevisionen und -änderungen unter dem Gesichtspunkt der Mehrwertabgabe betrachtet werden. Die vor diesem Datum genehmigten Dossiers werden nicht diesen Bestimmungen unterstellt sein, selbst wenn der entsprechende Genehmigungsentscheid nach dem 1. Januar 2018 in Kraft tritt. Mit anderen Worten gibt es keine Rückwirkung des Gesetzes.
Die Pflicht für die Kantone, eine Mehrwertabgabe vorzusehen, wurde im März 2013 mit der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes des Bundes mit einer Mehrheit von 62.9 % vom Schweizer Stimmvolk akzeptiert. Der Kanton Freiburg hat diese Pflicht innert der bis zum 30. April 2019 festgelegten Frist umgesetzt.
Die Idee der Mehrwertabgabe ist, die Vorteile der Planungsmassnahmen mit deren Nachteilen zu kompensieren. Wenn ein Grundstück von der Landwirtschaftszone in die Bauzone eingezont wird, erhöht sich sein Wert beträchtlich. Dies erfolgt aufgrund eines Behördenentscheids ohne Zutun der Grundeigentümer. Im Gegenteil dazu, wenn ein Grundstück aus der Bauzone ausgezont wird, entsteht ein beträchtlicher Wertverlust. In diesem Fall hat die Gemeinde gegebenenfalls den Wertverlust als materielle Enteignung vollständig zu entschädigen. Der Abgabenertrag dient in erster Linie dazu, solche Entschädigungen zu finanzieren, die die Gemeinden leisten müssen.
Die Abgabe beträgt 20 % des Mehrwerts, also 20% der Differenz zwischen dem Verkehrswert (Marktwert) eines Grundstücks vor und nach Rechtskraft einer Planungsmassnahme. Der Mehrwert wird durch die kantonale Kommission für Grundstückerwerb geschätzt, die unter anderem aus Schätzungs- und Immobilienspezialisten zusammengesetzt ist. Die betroffenen Eigentümer erhalten in verschiedenen Stadien des Verfahrens Gelegenheit, Stellung zu nehmen.
Die Mehrwertabgabe wird nicht für jede Planungsmassnahme erhoben. Einzig der Ausgleich der erheblichen Vorteile, die durch Planungsmassnahmen entstehen, löst die Abgabepflicht aus. Als erheblicher Vorteil gilt die Werterhöhung eines Grundstücks, die sich entweder aus einer Einzonung (das Grundstück geht von der Landwirtschaftszone in die Bauzone über) oder einer Nutzungsänderung in der Bauzone (von einer Zone in die andere) ergibt. Für Nutzungsänderungen bedarf es ausserdem einer wesentlichen Änderung der Zonenbestimmung und kumulativ der Typologie der dort zulässigen Bauten. So wird eine einfache Erhöhung der Bauziffern keine Mehrwertabgabe auslösen, wohingegen zum Beispiel eine Nutzungsänderung von der Arbeitszone in die Kernzone neu mit der Möglichkeit, Wohnhäuser zu errichten, eine solche auslöst.
Es wird weiter keine Mehrwertabgabe erhoben bei Bauten ausserhalb der Bauzone, für die bauliche Verdichtung eines Gebäudes ohne Zonenänderung sowie bei der Genehmigung von Detailbebauungsplänen.
Die Raumplanungs-, Umwelt- und Baudirektion (RUBD) ist die zentrale Behörde für die Mehrwertabgabe. Sie nimmt die Instruktion der Dossiers über des Bau- und Raumplanungsamts (BRPA) vor und fällt die Besteuerungsverfügungen auf Antrag der Kommission für Grundstückerwerb. Die Kantonale Steuerverwaltung (KStV) nimmt anschliessend die Erhebung der Abgabe vor. Das System ist kantonal, sodass die Gemeinden nicht befugt sind, selber Mehrwertabgaben zu erheben. Hingegen sind die Gemeinden die hauptsächlichen Begünstigten des Mehrwertfonds.
Die Eigentümerin oder der Eigentümer des Grundstücks im Zeitpunkt der öffentlichen Auflage der Planungsmassnahme sind Schuldner der Abgabe, insofern die Ortsplanung nach dem 1. Januar 2018 genehmigt worden ist. Eine Änderung der Parzellenordnung oder eine Veräusserung des Grundstücks hat keinen Einfluss auf diese Tatsache. Wenn mehrere Personen Eigentümer oder Eigentümerinnen eines Grundstücks sind, haften sie solidarisch gegenüber dem Staat. Im Todesfall haften die Erben solidarisch für die vom Verstorbenen geschuldete Abgabe bis zur Höhe ihres Erbteils.
Mehrwerte unter 20'000 Franken werden nicht der Abgabe unterstellt. Dasselbe gilt für Grundstücke der öffentlichen Hand, wenn diese der Erfüllung von Aufgaben im öffentlichen Interesse dienen.
20 % der Abgabe werden dem Bodenverbesserungsfonds zugewiesen, mit dem hauptsächlich Arbeiten für landwirtschaftliche Betriebe, namentlich Güterzusammenlegungen und Wiederinstandstellungen von Alpwegen finanziert werden.
80% der Abgabe wird dem kantonalen Mehrwertfonds zugewiesen, der in erster Linie zur Deckung der Entschädigungen aus materieller Enteignung durch die Gemeinden dient. Sobald die im Fonds kumulierten Beträge 20 Millionen Franken übersteigen, können regionale und kommunale Studien, Infrastrukturen für die Regionen oder die Agglomerationen und weitere Massnahmen der Raumplanung gemäss einem Verteilungsschlüssel finanziert werden. All diese Beträge kommen somit hauptsächlich den Regionen und Gemeinden zugute; der Kanton zieht keinen Nutzen aus den erhobenen Abgaben.
Die Abgabe wird bei der Veräusserung des Grundstücks (Verkauf, Schenkung, Tausch usw.) oder sechs Monate nach Rechtskraft einer Baubewilligung für eine Baute gewissen Ausmasses auf dem betroffenen Grundstück (mit Ausnahme der Detailerschliessungsbewilligungen) fällig. Es gilt darauf hinzuweisen, dass die Abgabe für die gesamte Parzelle fällig wird, selbst wenn nur ein Teil der Parzelle überbaut wird. Die Erhebung der Abgabe wird namentlich in Erb- und Scheidungsfällen sowie bei Güterzusammenlegungen aufgeschoben.
Der Kanton, mittels der Raumplanungs-, Umwelt- und Baudirektion (RUBD), ist für den Fonds zuständig und nimmt die diesbezüglichen Verfügungen vor. Die administrative Verwaltung obliegt dem Bau- und Raumplanungsamt (BRPA). Keine Ausgabe kann getätigt werden, wenn der verfügbare Betrag im Fonds unzureichend ist. Das BRPA behandelt die Finanzierungsgesuche der Gemeinden und Regionen in chronologischer Reihenfolge und vertagt die Gesuche, die nicht behandelt werden können. Die Gesuche müssen schriftlich und begründet vor Ende des ersten Jahresquartals eintreffen, um im selben Jahr behandelt werden zu können. Privatpersonen und Unternehmen können keine Finanzierungsgesuche stellen.
Die Baukosten oder der Erwerbspreis einer landwirtschaftlichen Ersatzbaute zur Selbstbewirtschaftung in den zwei Jahren nach Rechtskraft der Besteuerungsverfügung wird vom Mehrwert abgezogen, was zur Folge haben wird, dass die Mehrwertabgabe entsprechend reduziert wird.
Die Steuer zum Ausgleich der Verminderung des Kulturlandes wird in Veräusserungsfällen, die der Mehrwertabgabe unterstehen, nicht mehr erhoben.
Der Betrag der Mehrwertabgabe wird von der Grundstückgewinnsteuer abgezogen.