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Incarto n. 90.94.00327 Lugano 1 dicembre 1995 In nome della Repubblica e Cantone del Ticino Il Tribunale della pianificazione del territorio composto dai giudici: Efrem Beretta, presidente, Giovanna Roggero-Will, Michele Rusca Il segretario Fiorenzo Gianinazzi visto i ricorsi ______________ ______________, ______________, rappr. da: avv. ______________ ______________, ______________, del ______________ ______________ ______________ e ______________ rappr. da: avv. ______________ ______________, ______________, ______________ contro la risoluzione del Consiglio di Stato del 7 dicembre 1993 (ris. n. ______________) che approva il PR del Comune di ______________ sezione ______________/___________ e nel contempo respinge i ricorsi di prima istanza dei qui insorgenti; visto: · le osservazioni 17 maggio 1994 del Comune di ______________ e la risposta 18 maggio 1994 del Consiglio di Stato; · le osservazioni 24 ottobre 1994 della ______________ ______________ al ricorso ______________ · i sopralluoghi del 5 settembre e del 9 novembre 1994; letti gli atti ed esperiti gli accertamenti necessari; ritenuto in fatto I. Anamnesi La ______________ ______________ è proprietaria dei part. ______________, ______________, ______________ ______________ e ______________ RFD ______________, Sezione ______________ di complessivi 11.457 mq, siti in località ______________ a valle della strada cantonale per ______________. Il nuovo PR divide i terreni in due segmenti: quello superiore è assegnato alla zona R2a, quello inferiore al bosco. Sulla parte bassa della zona edificabile corre una linea di arretramento, intesa a istituire una fascia verde tra il fronte edificato e il bosco. Il Consiglio di Stato raccomanda al comune di disciplinare l’uso di quest’area (segnatamente vietandovi le costruzioni accessorie). La zona R2a consente la costruzione di due piani fuori terra, con un IS dello 0,40 e un IO del 30%. Questo assetto pianificatorio, rimesso in questione dai ricorrenti, è il risultato di un iter travagliato, che si prolunga da oltre trent’anni. Ricordiamo, in sintesi, che l’ex comune di ______________, luogo di situazione dei fondi, disponeva di un regolamento edilizio, ratificato nel 1963 dal Consiglio di Stato e di un PR, approvato nel 1967. Il primo suddivideva il territorio in tre zone aperte all’edificazione (A. Piano del ______________, B. ______________, C. ______________ di ______________ e ______________). Il secondo, configurante più che altro un piano del traffico, non prevedeva alcun azzonamento e peraltro nemmeno l’elementare suddivisione del territorio in edificabile e inedificabile. Alla zona collinare erano applicabili i seguenti parametri edilizi: altezza massima di 10 m. (2 piani e un seminterrato) e un IO del 25% (il che corrispondeva in caso di massimo sfruttamento ad un IS dello 0,75). Nel 1971 ______________. ______________ acquistò l’intero pacchetto della società, non senza essersi prima informato presso il Municipio sul regime giuridico dei fondi e aver avuto assicurazioni sulla loro edificabilità e sull’intenzione del comune di dotarli del necessario accesso stradale. Giova ricordare in proposito che nel ‘61 il Consiglio comunale aveva concesso il credito (360.000 fr.) per la costruzione della ______________ ______________. Nel ‘62 il municipio prevede l’allargamento dell’asse stradale da 3 a 4 mtl con un maggior costo di 130.000 fr. (per i quali non vien chiesto il credito al legislativo). Segue una lunga procedura espropriativa e il problema della strada si arena per essere riesumato solo nel 1971. Il Municipio di ______________ prevede una variante (ris. 7.5.1971) che comporta un sorpasso rispetto al credito iniziale di fr. 362.000. Il 1° maggio 1972 ha luogo la fusione tra i comuni di ______________ e di Lugano. Il Municipio di ______________ ritenne necessario rivedere il progetto stradale e ridimensionarlo, allo scopo di trovare una soluzione che permettesse un inserimento meno deturpante e ne inserì lo studio nell’ambito del nuovo PR in gestazione. Alla vicenda dell’accesso si intreccia la tormentata vicissitudine delle domande di costruzione. Già nel ‘61 la ______________ aveva ottenuto una licenza edilizia che fu poi rinnovata fino al 1967, quando per intervenute restrizioni forestali il rinnovo non fu più possibile. Dal giugno ‘71 all’aprile 72 furono presentati diversi progetti di massima e preconsultivi, autore l’arch. ______________, che la CBN non approvò o solo a determinate condizioni, con la richiesta di varianti. La ______________ ______________ ritirò il mandato al progettista (con strascico di azioni civili e penali che videro quest’ultimo soccombente). I diversi progetti del suo successore, ______________. ______________, non ebbero vita più facile presso la CBN. Ad es. il 4.2.72 la commissione comunica l’eccessiva occupazione del fondo e la richiesta di sopprimere il corpo centrale delle parti superiori. Del 31.3.72 è l'invito a sottoporre una variante che elimini due piani del blocco 5 e un piano del blocco 4. Il 14.4.72 il Dipartimento approva in linea di massima il progetto; dal canto suo la Commissione Costruzioni propone al Municipio di accettare la domanda di costruzione, alla condizione di ridurre l’IO e di conseguenza l’IS, di non superare la quota 351,50 e di eliminare otticamente il corpo orizzontale tra le unità A e B. Seguono altri progetti nel 1974. Soprattutto istruttiva è la presa di posizione 24.6.74 della CBN sulla domanda 20.6.74, articolata su 4 varianti. Ecco il giudizio commissionale. Ad D): manomissione della fascia di bosco assai consistente di alto valore paesaggistico; violenta escavazione del terreno naturale, in fortissimo pendio, per rendere possibile l’edificazione. Ad C): dimensioni eccessive dei corpi di tipologia a gradoni troppo emergenti in altezza e anche ingombranti nel loro insieme. Ad B) paesaggisticamente ancora molesta per il suo notevole sviluppo in lunghezza cui si deve aggiungere l’effetto cumulativo degli edifici inferiori con i due edifici superiori. Per concludere la CBN ritiene che l’unica variante che si possa prendere in considerazione “ anche perché riprende l’edificazione esistente nella zona e non si discosta da quanto già convenuto anni addietro ” è, riservato il controllo della modinatura, la variante A. “ La stessa suddivide meglio i volumi, lasciando tra i diversi corpi lo spazio necessario per la vegetazione non solo arbustiva ma anche arborea.” E qui subentra un’osservazione che è utile sottolineare: “ Non è compito della CBN sindacare la quantità edificatoria concessa dal comune di ______________ e successivamente avallata dal comune di ______________ Questa quantità è semplicemente il triplo di quella della nuove proposte di PR, avallate dalla CBN. ” E poco oltre la commissione si dice pur sempre “ dell’avviso che la quantità edificatoria concessa, se totalmente utilizzata, si concilierà difficilmente con le esigenze della tutela di un sito indubbiamente pittoresco e delicato, ai piedi del ______________ Concludendo ci permettiamo d’invitare ancora una volta gli interessati (...) a ridurre sensibilmente la quantità edificatoria, che a ragion veduta, alla luce delle 4 varianti, appare semplicemente eccessiva. ” Cade in questo contesto l’assicurazione fornita all’arch. ______________ dal Municipio di ______________ con lettera 29.4.1974 (risoluzione del 25.4.1974): da un lato la strada sarebbe stata costruita secondo il progetto nel frattempo elaborato dall’UTC, dall’altro un progetto di costruzione avente i requisiti di un piano di quartiere e rispettante l’ IO del 25% e l’IS dello 0,75 sarebbe stato ammissibile, con riserva dell’approvazione cantonale. Il tutto con l’avvertenza che i fondi non erano vincolati al DFU, ma che la parte inferiore boscata era assoggettata alla legislazione federale. Il Municipio fissa un termine di 6 mesi alla__________ A, prorogato poi fino al 31.12.1974, per l’inoltro della domanda di costruzione, dopo di che gli indici non sarebbero più stati riconosciuti. Il progetto PAR V 74 è presentato il 23.12.1974 e, con la variante del luglio ‘75 è preavvisato favorevolmente dalla CBN. Nel suo avviso preconsultivo del 3.7.75 comunica che la var. 1.7.75 eliminando il blocco centrale “ risponde a quanto concordato, ossia a una sensibile riduzione della quantità edificatoria e a un minimo frazionamento della quantità medesima nel terreno. ” Il Dipartimento ha approvato il progetto il 3.11.1975, il Municipio l’11.12.75, con l’avvertenza che “ se formalmente questa licenza preliminare Vi consente di continuare gli studi del progetto definitivo, resta pur sempre la disposizione dell’art. 25 bis della LE cantonale, che ci imporrà di rifiutare ogni costruzione in contrasto con il nuovo PR, approvato dal Consiglio comunale il 28 luglio 1975 e pubblicato il 3 novembre 1975, che prevede, per la vostra zona, il divieto di costruzione di qualsiasi natura. ” Finalmente venne presentata una domanda definitiva di costruzione PAR 76 (11.7.1976) che il Municipio sospese dapprima ex art. 25 bis LE per poi trasmetterla col proprio preavviso negativo all’autorità cantonale a seguito del ricorso della______________al Consiglio di Stato. Con decisione 29.8.1977 il Dipartimento ha negato il rilascio dell’autorizzazione cantonale; l’8.9.1977 anche il Municipio si è pronunciato negativamente. Ricorso della_______ _________al Consiglio di Stato e poi contro la sua decisione negativa al TRAM per finalmente approdare con ricorso di diritto pubblico e amministrativo al TF che con sentenza del 28.9.1983 dichiara inammissibile il primo e respinge in quanto ammissibile il secondo. In succo: le promesse del Municipio, in particolare le assicurazioni 29.4.74 (ris. 25.4.74) hanno cessato di essere vincolanti ai fini dell’edificazione dei fondi della__________ ____________a seguito dell’essenziale cambiamento della situazione giuridica intervenuto con l’adozione e pubblicazione del nuovo PR. Infatti il PR di_____________(approvato dal Consiglio di Stato il 30.11.1977) assegnava parte dei fondi della _________ _______________alla zona residua, parte alla zona forestale. La strada____________venne mantenuta, malgrado che non servisse da accesso ai fondi ____________, ma quale allacciamento al confinante Parco degli Ulivi, di proprietà comunale. La società ricorse senza successo contro tale soluzione pianificatoria presso il Consiglio di Stato, prima, e poi presso il Gran Consiglio. Il ricorso di diritto pubblico al Tribunale federale venne accolto con sentenza 2 luglio 1986 (DTF 112 Ia 315) che annullò l’attribuzione dei fondi litigiosi alla zona residua e impose al comune di assegnarli ad una zona chiaramente definita (zona edificabile o zona di protezione, risp. una combinazione di entrambe). Il comune vi provvide con la variante qui in discussione. Ricordiamo infine che è tuttora pendente una domanda del 1988, su progetto dell’arch. ____________,cui hanno fatto opposizione la ____________N, ___________, _____________e altri due vicini. Questo progetto prevede cinque grandi corpi: due a monte (più eventualmente un terzo di minori dimensioni) e tre a valle della strada centrale progettata dall’U.T. ____________e ora abbandonata. Si noti che il progetto comporta una SUL di ca. 4.300 mq di SUL. Con l’abbandono di questa strada e la sua sostituzione con quella attualmente prevista dal PR, il progetto dovrà verosimilmente essere riveduto. Anche, eventualmente, per adeguarlo al perimetro definitivamente accertato del bosco. Merita infine segnalazione la procedura espropriativa intrapresa dalla ____________ ____________con la notifica 29.11.1978 della pretesa di un’indennità per espropriazione materiale di fr. 7.311.081,60, in via principale e in via subordinata di fr. 7.265.253,60 + int. dal 30.11.1977 protestate spese e ripetibili. Con successivo allegato del 30.12.1980 la pretesa è fissata in via principale a fr. 6.874.200 per l’espropriazione formale della proprietà (600 fr./mq) oltre a fr. 722.435,35 per pregiudizi derivanti dall’espropriazione e, in via subordinata, a fr. 7.596.635,35 per l’espropriazione materiale. Con sentenza 10.3.1986 il Tribunale di espropriazione della giurisdizione sottocenerina ha respinto la pretesa di espropriazione materiale. Contro tale decisione la ____________ha adito il TRAM con ricorso del 9.4.1986. Il ricorso è stato sospeso in attesa della sentenza del TF e successivamente della crescita in giudicato della variante di PR che le ha fatto seguito. II. Ricorso __________. a. I qui ricorrenti, già insorti contro il PR presso il Consiglio di Stato, impugnano in questa sede la decisione che respinge il loro gravame e approva il PR avversato. In ordine è contestata, almeno per quanto concerne la strada di accesso, la procedura di adozione e di approvazione del PR, inficiata dall’informazione inveritiera, fornita dal Municipio al Consiglio comunale, che la strada sarebbe tutta passata sui fondi della ____________ ____________e non avrebbe toccato, come invece risulta dai piani, né la part. ____________, legata dall’arch. ____________ ____________ alla Città né il ____________degli ____________,donato esso pure alla Città dalla ____________ ____________. I ricorrenti chiedono pertanto che, almeno su questo punto, le decisioni del legislativo comunale e del governo cantonale siano annullate. Nel merito i ricorrenti pongono l’accento sulla mancanza di accesso ai fondi ____________, tale non potendosi considerare la strada prevista dal PR, che dalla strada cantonale per ____________ dovrebbe passare, vincendo in poco spazio un grande dislivello, sul fondo ____________, dono dell’arch. ____________ ____________alla Città di ____________, per quindi invadere parte del ____________degli ____________, donato esso pure alla Città, dalla contessa ____________. L’opera, che al Consiglio comunale è stata descritta come interamente insistente sui fondi ____________, avrebbe col suo fronte verso lago di 125 ml e una sopraelevazione dal terreno naturale fino a 15 un impatto disastroso sul paesaggio, inconciliabile con il dovere di proteggere da pregiudizievoli invadenze quell’angolo della pendice del ____________, sfuggito indenne al saccheggio del cemento. Motivo questo per porvi radicalmente al bando l’edificazione e completare con quest’ulteriore preziosa tessera il comprensorio composto dal ____________degli ____________e dal ____________nazionale prealpino. “ La vasta e luminosa distesa di prati e piante sulla sponda solatia del ____________, al cospetto del lago, ha un valore ambientale e paesaggistico enorme, che un’edificazione, fosse pur controllata, degraderebbe per sempre e irrimediabilmente. ” Il non averne tenuto conto disattende principi pianificatori fondamentali e costituisce violazione del diritto federale. “ Costituisce non già soltanto un apprezzamento errato e una decisione inopportuna. “Si tratta al contrario di un’errata applicazione di norme giuridiche, rispettivamente di un eccesso e abuso di potere ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 LALPT.” Rettamente, peraltro, il PD “non include il comprensorio litigioso nella zona degli insediamenti, consacrandone la salvaguardia, che il PR non può compromettere.” Infatti, avvertono i ricorrenti, il PD vincola le autorità. Contestati sono infine, per gli stessi motivi che si oppongono all’edificazione del comparto, il posteggio con autosilo previsto sulla part. ____________e la funicolare che dovrebbe collegarlo con la sottostante piazza di giro ____________ ____________in località ____________. Per questi motivi e altri di cui si dirà all’occorrenza nei considerandi, i ricorrenti chiedono nel merito che, accolto il ricorso, la risoluzione impugnata venga modificata “ nel senso che la proprietà ____________ e le particelle n. ____________ e ____________ di ____________, facenti parte del comprensorio di ____________, sono escluse dalla zona edificabile e inserite in zona inedificabile, rispettivamente di protezione paesaggistica (verde); la strada che dalla cantonale si incunea nel comprensorio di ____________ sino a raggiungere il ____________ degli ____________ è radiata; egualmente annullata è la destinazione a posteggio-autosilo del mappale n. ____________ ; ivi compresa la stazione della funicolare.” Con protesta di spese e ripetibili. b. Il Consiglio di Stato nella sua risposta rileva che “i documenti di ordine superiore non prevedono alcuna particolare destinazione dell’area né in qualità di zona di protezione né in qualità di terreno agricolo.” La sentenza 2 luglio 1986 del TF “ha posto l’autorità comunale nella condizione di dover valutare l’opportunità di vincolare i terreni a scopi di protezione paesaggistica con eventuali richieste di risarcimento ed acquisto, o in zona edificabile comunque soggetta a limitazioni particolari”. Il TF non ha dunque escluso la possibilità di rendere edificabile il comparto ed ha lasciato competenza al Comune di decidere quale destinazione fosse più opportuna in base alle proprie esigenze e valutazioni. “L’autorità cantonale ha preso atto della ponderazione di interessi che ha portato il Comune a optare per un’edificazione “parziale”. Non sussistendo un ordinamento di ordine superiore che rendesse pertinente un intervento dell’autorità cantonale volta ad un diniego della proposta comunale ed all’inserimento in una zona di protezione, il CdS ha condiviso quanto previsto dal PR.” Ciò vale anche per il posteggio-autosilo e per la funicolare. Pertanto il Consiglio di Stato postula il rigetto dell’impugnativa, con spese e tasse di giustizia a carico dei ricorrenti. c. Giustamente, rileva il Comune nelle sue osservazioni, il Consiglio di Stato ha rispettato l’autonomia comunale. E infatti la scelta pianificatoria contestata rientra in quest’ambito “ in quanto sorretta da valide motivazioni e pertanto corrispondente ad un interesse pubblico sicuro. Essa non è inopportuna e tantomeno arbitraria. Al contrario l’arbitrio sarebbe intervenuto proprio qualora il Consiglio di Stato non avesse rispettato la scelta del Comune.” L’azzonamento contestato non contrasta con il PD. Come risulta dalla risposta 26 maggio 1992 del Consiglio di Stato ad un’interrogazione dell’on. ____________: “ Per quanto attiene al Piano direttore, la zona di ____________ non risulta protetta. La relativa area ricalca i limiti della zona residua e della zona forestale indicata nel piano regolatore in vigore.” A proposito della strada di accesso, “a parte il tratto iniziale di abbassamento di quota, verrebbe costruita seguendo il terrazzamento naturale del terreno, senza opere di sostegno particolare imponenti e deturpanti.” Tale strada, pubblica, non deve tenere le distanze dai fondi privati. Quanto alle asserite violazioni delle clausole testamentarie relative alle proprietà ex ____________ed ex ____________ non solo il comune respinge l’accusa ma precisa che non spetta né al Consiglio di Stato né al tribunale esprimersi in merito. “D’altro canto non è certamente una strada che si inserisce per pochi metri nel fondo adibito a vigneto onde consentirne l’accesso per la manutenzione e il trasporto dell’uva a modificarne la destinazione.” Secondo il Municipio escludere l’edificazione di ____________, che invece il PR dell’ex comune di ____________ consentiva in larga misura, varrebbe a imporre una restrizione della proprietà particolarmente grave, del tutto incompatibile col principio di proporzionalità. “L’attribuzione dei fondi in questione alla zona edificabile con l’imposizione di un importante vincolo di arretramento, che limita drasticamente l’impatto delle costruzioni sul paesaggio è mezzo certamente più idoneo a conseguire lo scopo voluto, consentendo di salvaguardare entrambi gli interessi in gioco: quello del Comune e quello del privato. Deve inoltre essere considerato il probabile gravoso sacrificio economico che il Comune dovrebbe sopportare quale conseguenza di un vincolo AP-EP: tale onere sarebbe del tutto sproporzionato rispetto allo scopo da conseguire e comunque non sopportabile per il Comune e di riflesso per i contribuenti.” A proposito del posteggio sul part. ____________il comune osserva che il precedente PR già lo prevedeva. L’opera risponde a un evidente interesse pubblico: copre il fabbisogno sia locale che dei frequentatori del ____________degli ____________, del sentiero di ____________e della zona ricreativa di ____________e del museo di ____________, tale ufficio non potendo essere adempiuto da via ____________la cui funzione pedonale verrebbe così definitivamente consolidata. Nessun vincolo di natura privata deriva dal testamento dell’arch. ____________ ____________. Di nessuna rilevanza infine la questione del bosco: “ ad ogni modo di eventuali variazioni della superficie del bosco accertate con decisione definitiva e vincolante si terrà conto nella determinazione della superficie edificabile del fondo.” Il Comune chiede quindi il rigetto del ricorso; protestate spese e ripetibili. d. Nelle sue osservazioni al ricorso ____________la ___________ ____________chiede l’integrale reiezione del gravame, tasse di giustizia, spese e ripetibili a carico dei ricorrenti. “ La zona di ____________ ____________ è oramai largamente edificata: la completazione dell’edificazione, secondo parametri adeguati, costituirà la logica e corretta completazione dal profilo urbanistico.” “ L’imposizione della linea di edificazione a scopo paesaggistico, che lede pertanto gravemente i diritti acquisiti della ____________ ____________, garantisce nel modo più generoso ogni contestata necessità di salvaguardare la parte, parzialmente boschiva, ubicata a valle della proprietà. ” Le stesse associazioni ambientalistiche hanno smentito pubblicamente ____________e non hanno ricorso presso il TPT. Circa la strada di accesso la ____________ ____________ribadisce che la sua costruzione è prevista nell’interesse pubblico di servire il vigneto del ____________degli ____________che non ha altre possibilità di col____________legamento. La via cui accennano i ricorrenti è privata (____________) “ e non è affatto ottimale per i bisogni, né dell’ente pubblico, né di una corretta utilizzazione dei sedimi ubicati nella zona.” Quanto al posteggio è di un interesse pubblico evidente: “ l’urgente ed incontestabile necessità di finalmente affrontare il gravissimo problema della penuria di posteggi nella zona è unanimamente riconosciuta in quel di _. ” III. Ricorso __________ a. La _________contesta in primo luogo l’invito rivolto al comune, contenuto al punto 3.5.3 della risoluzione approvativa, “a inserire nelle NAPR all’art. 37 un capoverso che regolamenti la gestione dell’area libera da edificazioni nel comparto R2a di _.” Per quanto tutto lasci intendere che di mero consiglio si tratti, tant’è che il Consiglio di Stato approva comunque il PR su quel punto, la ricorrente chiede un’espressa precisazione in tal senso da parte del CdS e, ad ogni buon conto, l’annullamento del consiglio/invito” ad opera del tribunale. Quanto alla delimitazione dell’area edificabile viene rettificata l’asserzione del Consiglio di Stato che la vuole definita in funzione della decisione di accertamento dell’area forestale resa dall’UFAFP il 4 maggio 1993, mentre essa non potrà che risultare dalla decisione finale del DFI, nella vertenza tutt’ora pendente presso quest’autorità. Dopo aver rievocato le conflittuali relazioni con l’arch. _, la ricorrente puntualizza la situazione delle domande di costruzione PAR 74, PAR V 74 e infine del 17 marzo 1988 (“ che rispetta integralmente il nuovo PR oggetto del presente gravame: approvata dal Municipio è sospesa dall’Autorità cantonale nell’attesa dell’approvazione del presente PR ”). Richiama quindi all’attenzione del tribunale le pretese di indennità fatte valere in relazione all’inedificabilità dei suoi fondi: 7.595.635.35 fr. + int. dal 3.11.75 a titolo di indennità per espropriazione materiale e fr. 7.000.000 di risarcimento danni chiesti contro tutti i consiglieri comunali che votarono la modifica del PR 1975 (declassamento dei fondi da R3 alla zona residua, annullata poi dal TF) e contro tutti i membri del Consiglio di Stato che approvarono tale modifica respingendo nel contempo il ricorso della proprietaria. Quanto uantoQuantoQ al merito, la ricorrente, richiamandosi alle norme legali in vigore sin dall’inizio degli anni settanta e “invocando le assicurazioni vincolanti rilasciatele dal Comune di _____(come tale e/o quale successore del Comune di _) nonché dalle competenti _________ ”, rivendica la natura edificabile, dal profilo urbanistico e da quello giuridico, dei propri fondi, “nelle quantità consentite dalle norme in vigore al momento della domanda ed espressamente promesse e garantite dalle competenti Autorità e meglio: - numero dei piani: 3, - IS: 0,75”. __________, resasi pur conto che sono trascorsi vent’anni da allora “nel corso dei quali vi sono stati cambiamenti ed evoluzioni in ogni ambito, incluso quello pianificatorio”... “appare oggi disposta, suo malgrado ed in via del tutto subordinata, anche ad accettare la disciplina urbanistica del nuovo PR (così come presentato all’approvazione dal Comune di _), con e ritenute le relative opere stradali”... “riservato ogni suo diritto di ottenere il risarcimento dei danni patiti, rispettivamente un’indennità per espropriazione materiale.” In via principale chiede che la decisione impugnata venga annullata e le sue particelle assegnate “ ad una zona edificabile in cui sia consentita l’edificazione su tre piani ed con un IS dello 0.75.” Subordinatamente, che il PR di _, sezione _ -________sia “per quanto concerne la proprietà della ________e le relative opere stradali e di equipaggiamento (zona _), approvato secondo i contenuti presentati al CdS dal Comune di _ ”. Con riserva, ad ogni buon conto, di tutti i diritti di risarcimento (azione civile e/o per espropriazione materiale) della ________. Protestate spese e ripetibili. b. Il Comune di _________nelle sue osservazioni al ricorso ________rileva che “la soluzione proposta consente un equilibrio tra la necessità di salvaguardare il paesaggio e l’interesse del privato all’edificazione dei propri fondi. La concessione di quantità edificatorie quali quelle richieste dalla ricorrente (da rilevarsi che un I.S. di 0,75 non è attribuito nemmeno alle zona R3 e R3a) spezzerebbe questo delicato equilibrio. L’intero territorio edificabile rivolto verso sud-est è attribuito alle zone R2 e R2a, con indici di utilizzazione particolarmente contenuti, proprio per assicurare il massimo rispetto del paesaggio. Nessuno dei fondi ivi inseriti ha pertanto mantenuto le precedenti possibilità edificatorie.” Il Comune chiede pertanto che il ricorso venga, per quanto ricevibile, respinto. Con protesta di tasse e spese. c. Nella sua risposta il Consiglio di Stato fa valere che nessun motivo d’ordine pianificatorio-urbanistico giustifica le pretese della ricorrente. Ritiene che attualmente il limite dell’area forestale debba essere comunque quello scaturito dall’accertamento dell’autorità competente in data 4.05.1994 (recte 1993). Quanto alle varianti consigliate al Comune non costituiscono una modifica d’ufficio né una richiesta esplicita a voler provvedere al loro allestimento. Sono unicamente delle proposte “ che il CdS ritiene lecito fare al Comune, ma la cui competenza di verifica e di opportunità di elaborazione spetta unicamente al Comune”. Ciò non toglie che “ la particolarità del comparto e l’importanza di questa fascia inedificabile sancita da una linea di arretramento. Pertanto è evidente che anche la gestione e l’utilizzazione di quest’area inedificabile assumono in questo preciso contesto un’importanza particolare, una normativa di indirizzo generale e non particolare avrebbe comunque, a parere del CdS, meglio completato e finalizzato gli intenti indicati dal Comune.” Il CdS conclude postulando che il ricorso sia integralmente respinto; con spese e tasse a carico della ricorrente. considerato in diritto A. In ordine 1. La competenza di questo tribunale è data dall'art. 26 quater lett. D LOG, introdotto con la Legge concernente l'istituzione del Tribunale della pianificazione del territorio, entrata in vigore il 1. ottobre 1992. A norma dell’art. 38 LALPT contro le decisioni del Consiglio di Stato è dato ricorso al Tribunale della pianificazione del territorio (TPT), entro 30 giorni dalla notificazione. L’art. 38 LALPT legittima a ricorrere il Comune (cpv. 4 lett. a), i già ricorrenti, per gli stessi motivi (cpv. 4 lett. b), ogni altra persona o ente che dimostri un interesse degno di protezione a dipendenza della modifiche decise dal Consiglio di Stato (cpv. 4 lett. c). In concreto la legittimazione attiva dei ricorrenti, già insorti, per gli stessi motivi, in prima sede è data a norma dell’art. 38 cpv. 4 lett. b) LALPT. Presentati nei termini di legge, e quindi tempestivi, i ricorsi sono ricevibili in ordine. 2. I coniugi _ chiedono che nella misura in cui concerne la strada Sant’Anna la decisione del Consiglio comunale venga annullata, in quanto inficiata dalle informazioni inveritiere fornite sull’oggetto dal Municipio. Non è infatti esatto che la strada rimanga tutta confinata sui fondi della _ come asserito dal Municipio nella seduta del Consiglio comunale: in realtà i piani prevedono che dopo avere invaso una striscia del mapp. ______(legato _) essa penetri per un tratto nel ____________(__________) terminandovi con un piazzale di giro. Utilizzando parte di questi fondi per consentire la speculazione edilizia il comune violerebbe le clausole del testamento rispettivamente dell’atto di donazione. Giova osservare in proposito che la strada in discussione era già stata inserita nel precedente PR allo scopo di garantire un adeguato accesso al ___________, in particolare per accudire al vigneto comunale. Venne allora escluso ch’essa potesse servire da premessa all’edificabilità del comparto. Tuttavia le cose cambiarono quando, annullata dal TF la zona di riserva, la variante di PR inserì il comparto in zona edificabile e la strada assunse la funzione di collegare non solo il __________ ma pure la zona edificabile di _. Non si vede in queste circostanze per quale motivo l’erronea informazione che la strada avrebbe invaso unicamente i fondi della ___________dovrebbe comportare l’annullamento su questo punto della procedura di adozione della variante. L’iniziale funzione della strada rimane immutata e non è il fatto di estenderne l’uso alla____________ che ne influenzi il tracciato. Non è peraltro provato che per raggiungere i suoi fondi la società debba usare il tratto di strada che invade il parco e non possa invece raccordarsi all’interno della sua proprietà. Tutto considerato, che la strada già prevista nel precedente PR occupi in parte il sedime del _______, come erroneamente riferito al Consiglio comunale, passi tutta sulla proprietà della _, non rileva al punto da giustificare l’accoglimento della richiesta ricorsuale. La censura va respinta. II. Nel merito 3. Scopo essenziale della pianificazione è di “ assicurare una funzionale utilizzazione del suolo e una razionale abitabilità del territorio” (art. 22 quater Cost.). Obiettivo primo, la netta separazione tra territorio abitato e non. La LPT riprende e sviluppa tale postulato. Secondo l’art. 1 il suolo dev’essere utilizzato con misura, l’insediamento ordinato in vista di uno sviluppo armonioso del paese. A questo scopo la pianificazione deve tener conto delle condizioni naturali, dei bisogni della popolazione e dell’economia. Deve proteggere le basi naturali della vita, come il suolo, l’aria, l’acqua, il bosco e il paesaggio oltre a garantire la difesa nazionale. Giusta l’art. 3 il paesaggio dev’essere tutelato sia mantenendo sufficienti superfici coltive per l’agricoltura, sia integrandovi armoniosamente gli insediamenti, conservando i siti naturali e gli spazi ricreativi e permettendo al bosco di adempiere le sue funzioni. Gli insediamenti vanno strutturati secondo i bisogni della popolazione e limitati nella loro estensione. Si dovrà aver cura di preservare l’abitato da immissioni nocive (inquinamento fonico, atmosferico, ecc.), di inserire molti spazi verdi e alberati, di creare vie pedonali e ciclabili. Si tratta di esigenze spesso contrastanti, di una realtà talvolta troppo complessa per poter essere gestita con formule riduttivamente rigide e schematiche. In realtà solo un’attenta, oculata ponderazione dei molteplici e contrastanti interessi in giuoco consente di comporre in modo ottimale i conflitti tra le diverse utilizzazioni del territorio, al fine di consentire un insediamento equilibrato, dallo sviluppo armonioso, che rispetti la natura, il paesaggio e più specificamente l’ambiente, rispondendo in modo diversificato ai bisogni e alle aspirazioni della popolazione (cfr. DTF 117 Ia 432 consid. 4b, 115 Ia 339 consid. 5, 113 Ia 461 consid. 5a). Il principio trova la sua consacrazione all’art. 3 OPT (Obbligo di ponderazione) ai cui sensi “se dispongono di margini d’azione nell’adempimento e coordinamento dei compiti d’incidenza territoriale, le autorità ponderano i diversi interessi.” In tale contesto esse: “a) verificano gli interessi toccati; b) valutano gi interessi verificati considerandone in particolare la compatibilità con lo sviluppo territoriale auspicato e con le implicazioni possibili; c) tengono conto di tali interessi nel miglior modo possibile, sulla base della loro valutazione.” Infine “nella motivazione delle decisioni esse presentano la ponderazione degli interessi.” L’assenza o carenza della ponderazione porta alla violazione dell’art. 4 Cost. (DTF 114 Ia 376). 4. Due sono principalmente gli strumenti della pianificazione del territorio: il Piano direttore cantonale (PD) e il Piano di utilizzazione comunale, detto abitualmente Piano regolatore (PR). Il PD è lo strumento strategico per eccellenza a livello cantonale. E' in questa sede che si stabiliscono le grandi linee dell’organizzazione e dello sviluppo del territorio e si garantisce il coordinamento: “delle pianificazioni cantonali, di queste con quelle federali, dei Cantoni e delle Regioni limitrofe e delle pianificazioni regionali e comunali tra di loro “ (art. 12 lett. b LALPT). Il PD è costituito, giusta l'art. 14 LALPT, da obiettivi pianificatori cantonali, che definiscono il modello di organizzazione del territorio e stabiliscono gli indirizzi cantonali delle singole politiche settoriali di incidenza territoriale e da schede di coordinamento e rappresentazioni grafiche. Le due ultime indicano come sono coordinate le attività d'incidenza territoriale e precisano se si tratta di dati acquisiti, risultati intermedi o informazioni preliminari. Il PD vincola solo le autorità (art. 22 LPT) e non (direttamente) i privati. Il PR è invece il classico strumento di pianificazione territoriale a livello comunale. La sua funzione principale è di disciplinare l’uso del territorio. Questo dev’essere suddiviso, giusta l’art. 14 LPT, nelle seguenti zone: edificabile (art. 15), agricola (art. 16) e protetta (art. 17); con facoltà per il diritto cantonale di prevederne altre (art. 18 LPT). Il tutto in conformità col Piano direttore (art. 6 e 26 LPT), tenuto conto dei presumibili bisogni di sviluppo per i prossimi quindici anni, compatibilmente con le possibilità finanziarie del comune (art. 24 LALPT). 5. Zona edificabile 5.1 Secondo l’art. 15 LPT le zone edificabili comprendono i terreni idonei all’edificazione che o sono già edificati in larga misura (lett. a) o sono prevedibilmente necessari all’edificazione e urbanizzati entro quindici anni (lett. b). L’art. 15 LPT si limita a porre le condizioni minime perché l’attribuzione alla zona edificabile possa entrare in linea di conto: in assenza di questi presupposti l’azzonamento è escluso, a priori. Non basta, per converso, che i requisiti legali siano tutti dati, e in modo chiaro e incontrovertibile, perché l’inserimento in zona edificabile si imponga. Un comprensorio può infatti rispondere alla definizione legale di più zone, prestarsi ad es. sia all’edificazione sia all’agricoltura o contenere valori naturali o paesaggistici che ne impongano la protezione a dispetto delle altre idoneità. Spesso non può essere categoricamente risposto al quesito se i singoli requisiti sono effettivamente adempiuti (ad es. se il terreno si presti effettivamente alla costruzione, se rientri o possa esser fatto rientrare in un comprensorio già largamente edificato e neppure se sarà necessario per l’edificazione nei prossimi quindici anni). In simili circostanze i criteri dell’art. 15 LPT, ma lo stesso vale per gli art. 16 e 17, intervengono come punti di vista, elementi di giudizio da mettersi a raffronto con le opposte ragioni, in una ponderazione degli interessi che in quei casi è imprescindibile (DTF 113 Ia 448 ss consid. 4bc/bd, 114 Ia 250 ss consid. 5b, 118 Ib 344 ss consid. 4a). Si consideri infine che per la loro funzione eminentemente pianificatoria tali criteri possono solo riferirsi a interi comparti e non a singole particelle: essi operano in una prospettiva generale, d’ordine superiore che li rende inadeguati a risolvere i problemi attributivi di terreni isolati. 5.2 A proposito del comparto _, se è vero che il mantenimento a verde dell’area in contestazione rappresenterebbe la soluzione ideale, quella che consentirebbe di tramandare pressoché intatta alle generazioni future una porzione del territorio comunale sicuramente preziosa, non può neppure essere disattesa l’evidente idoneità all’insediamento residenziale dei terreni in esame. Proprio la posizione privilegiata, a cospetto del lago, in uno dei punti più pregiati di tutta la regione li rende particolarmente appetibili per l’abitazione. La storia di questo comparto, esposta in narrativa, dà una chiara idea dell’interesse che gli esecutivi di _ prima e di _ poi hanno incessantemente mostrato per l’edificazione di questo comparto, che è sempre stato ritenuto necessario per lo sviluppo edilizio del comune in quella zona, particolarmente ambita per la bellezza estrema del panorama e la mitezza del clima. In effetti se i terreni della ________sono rimasti col _________come una parentesi verde su quella pendice del__________tempestata di case, non è perché si ritenne che l’area non interessasse all’edificazione, ma per una serie di impedimenti, tra i quali non è peraltro senza rilievo l’atteggiamento stesso della società, con la sua ostinazione a insistere per un’edificazione dall’impatto eccessivo su quel delicato contesto e dunque provvidamente bloccata dalla CBN. E naturalmente vi fu per tutti quegli anni il problema della strada, effettivamente di difficile realizzazione, ma poi decisa dal comune e inserita nel PR a prescindere della sua funzione di accesso ai fondi della ________. La risoluzione del Consiglio comunale nel 1977, quando inserì il comparto in zona residua, non può cancellare la lunga storia che precedette quell’episodio, tosto superato dalla variante di PR qui all’esame, consacrante definitivamente il carattere edificabile della zona. Se è vero che le promesse dell’esecutivo non vincolano le autorità sole competenti a realizzarle, non potrebbe essere affermato che tali promesse siano prive di ogni effetto, ai fini della ponderazione degli interessi su cui la pianificazione del territorio è tenuta a fondarsi, specie laddove si tratta di tenere debitamente conto delle particolari contingenze del caso di specie, la ponderazione non potendosi unicamente compiere in termini di valori astratti e di formule avulse dalla concreta realtà (cfr. DTF 115 Ia 353 consid. 3d e 3f/cc; STPT 13.5.94 in re Comune di _). L’apertura all’edificazione del comparto in discorso non può dunque che apparire in linea di massima legittima. L’unico problema che potrebbe opporsi all’edificabilità è la compatibilità con le esigenze di tutela del paesaggio. 6. Protezione del paesaggio Già la relazione tecnica accompagnante il PR del 1976 metteva in chiara evidenza l’importanza paesaggistica del comparto di _. “S eparata da una lingua di bosco dai terreni già edificati “ e priva “di infrastrutture e, in particolare di un collegamento stradale ”, la zona “è collegata all’area comunale ‘_, che a sua volta va ad unirsi al “_ _ ”. Assieme a quei fondi essa forma quella “vasta e luminosa distesa di prati e piante sulla sponda solatia del _ ” ricordata in narrativa. Perciò la relazione, ripresa testualmente su questo punto dalla relazione tecnica del 1991 concernente l’attuale PR (v. pag. 52), conclude che “ l’inedificabilità di tutta questa fascia - l’ultima libera da costruzioni - sarebbe (...) auspicabile anche dal profilo paesaggistico.” Questa soluzione non ottenne però l’adesione del Municipio che chiese al pianificatore di “urbanizzare” la zona “ data la presenza di impegni formali assunti dal Municipio di _ ” (rel. tecnica PR ‘76). Il Consiglio comunale non aderì alla proposta dell’esecutivo e anziché inserire il comparto in zona edificabile lo attribuì nel 1977 alla zona senza destinazione specifica, che il TF annullò poi con la surriferita sentenza. “Difronte a tale conclusione, che potrebbe anche preludere a pesanti conseguenza per il Comune - il Municipio ha deciso di reintrodurre la proprietà ___________(e quelle limitrofe, di minore estensione) nella zona edificabile R2a” (rel. tecnica ‘91, pag. 53). Conseguenze che la soluzione di compromesso presentata dal Municipio, nella misura in cui “salvaguarda l’interesse generale senza pregiudicare le possibilità del privato” consente di evitare. “Si tratta, in pratica, di permettere l’edificazione del sedime nella sua parte alta (che viene collocata nella zona R2a). La parte bassa, paesaggisticamente più importante, viene salvaguardata con l’imposizione di un importante vincolo di arretramento” (rapporto commissione speciale). Dal canto suo la relazione tecnica, “preso atto dell ’ ineluttabilità del fatto che il sedime verrà costruito” fa presente che “consci della grande e particolare importanza paesaggistica che continua a caratterizzare la zona (...) non ci si limita alla sua inclusione nella zona edificabile, ma, per il sedime _r, si sanciscono anche delle prescrizioni speciali, che, appunto, tengono conto della grande importanza che questo fondo riveste nell’immagine paesaggistica del comparto ”. Tale risultato “si può ad esempio ottenere se viene mantenuto l’effetto di stacco - fra i sedimi che verranno edificati a monte e la zona del lago - che la proprietà esercita, grazie all’ampio spazio verde, libero, che degrada dall’alto verso il basso, nel bosco, fino ad affacciarsi sul lago. Di conseguenza, il PR imporrà la concentrazione delle nuove edificazioni nella fascia più a monte del sedime, in modo da mantenere libera quella sottostante, affinché continui ad assolvere alla suddetta funzione di stacco ”( risalti ns.). Va osservato in proposito che, a seguito della correzione del limite del bosco ad opera delle autorità federali, la linea di arretramento viene a trovarsi molto a ridosso del bosco stesso e non può quindi creare quella cintura prospettata nella relazione tecnica che il Consiglio di Stato invita il Comune a disciplinare. La modifica non sembra però essenziale: quel che si perde in prato lo si guadagna in bosco, non meno inedificabile- motivo per cui, visto dal basso, lo stacco sostanzialmente non dovrebbe cambiare. Tutt’al più l’innalzamento del margine del bosco potrà comportare lo spostamento a monte della linea di arretramento, con conseguente compressione della zona edificabile. Ai problemi d’inserimento delle costruzioni si affianca quello della strada _, già approvata dal Consiglio di Stato col precedente PR. Per il grande dislivello (ca 15 mtl) da superarsi in breve spazio l’impatto nel paesaggio può essere grande. Si tratterà di mascherare opportunamente il manufatto, al che per la forte pendenza del terreno provvederanno almeno in parte le stesse future costruzioni. Qual’è il parere della CBN a proposito della strada e dell’edificabilità? Se nel rapporto sul PR la commissione non spende parola sulla zona _, nella lettera 24.6.74 citata in narrativa afferma di aver avallato le nuove proposte del PR. La cosa non sorprende. Il nuovo ordinamento riduce sostanzialmente il potenziale edificatorio consentito in quel comparto dal precedente (la CBN parla addirittura di un rapporto da 1 a 3). Ora, fu proprio l’eccessiva edificabilità uno dei motivi centrali delle censure commissionali. Ricordiamo d’altronde che proprio la CBN aveva approvato il progetto PAR V 74 con le modifiche del luglio ‘75, presentato sotto il vecchio regime, benché la quantità edificatoria, pur sensibilmente ridotta a seguito di un estenuante braccio di ferro col promotore, rimanesse nettamente al disopra di quanto oggi consenta il PR (ca. 4000 mq SUL contro gli oltre 5.500 mq abitativi di quel progetto, con un IS del 0,6182). Questo tribunale non ha motivi stringenti per ritenere che la variante di PR in contestazione non consenta di tenere sufficientemente conto delle esigenze che pone un’adeguata tutela del paesaggio. E’ ben vero che per contesti delicati come quello in discussione l’ordinamento giuridico offre strumenti pianificatori quali il piano particolareggiato o il piano di quartiere, ai quali si sarebbe opportunamente potuto far capo. Il primo “organizza e disciplina nel dettaglio l’uso ammissibile di una parte esattamente delimitata del territorio comunale, quando particolari obiettivi di promozione urbanistica o socio-economica lo giustificano, oppure interessi inerenti alla protezione naturalistica o ambientale, di monumenti, nuclei o centri storici lo richiedono” (art. 54 cpv. 1 LALPT). Il secondo “è un progetto planovolumetrico per un insieme di edifici, inteso a favorire la promozione urbanistica quando sussiste un interesse generale derivante dalla realizzazione degli obiettivi urbanistici qualitativi fissati dal piano regolatore.(art. 56 cpv. 1 LALPT)” Spetta al PR fissare la superficie minima dei fondi, i requisiti qualitativi minimi e i parametri edilizi minimi e massimi (art. 56 cpv. 2 LALPT). E’ quest’ultimo uno strumento più duttile del piano particolareggiato; più dinamico e aderente alla realtà. Mentre il piano particolareggiato ha per obiettivo di stabilire già a livello pianificatorio i tratti essenziali del futuro assetto di una precisa frazione del territorio e per il suo carattere prescrittivo soffre di una certa staticità e astrattezza, il piano di quartiere mira alla realizzazione di un concreto progetto insediativo, abbracciante un’area significativa del territorio comunale, alla quale importi imprimere carattere unitario e qualità urbanistica ed architettonica. Qui lo spazio per la concertazione e pattuizione tra promotore e ente pubblico è importante e nella sua forma più libera non pone altri limiti alla creatività che la fissazione di pochi parametri o condizioni essenziali. Più che le norme condizionali contano in questo contesto quelle finali, le indicazioni di intenti, l’enunciazione degli obiettivi, l’indicazione dei valori da conservare o da perseguire. Tra gli obiettivi primeggia quello di evitare il frazionamento di comparti urbanisticamente o paesaggisticamente sensibili in un aggregato di interventi edilizi scoordinati. Ciò presuppone generalmente che la proprietà di un simile comparto sia concentrata nelle mani di un unico promotore. Nel caso presente l’esperienza di tutti questi anni insegna che la__________, proprietaria della stragrande maggioranza dei fondi edificabili in località _, ha sempre presentato progetti unitari e dunque il problema di un’edificazione eterogenea e sporadica del comparto non si pone. La semplice normativa della zona R2a, accompagnata dall’unico correttivo dalla linea di arretramento, può bastare, a rigori, ma ad una condizione: dev’essere chiaro che un progetto edilizio non dovrà solamente rispettare i parametri della zona R2a, dovrà anche poter essere inserito in modo accettabile nel paesaggio. Questa esigenza, fondamentale, potrà eventualmente giustificare una riduzione della quantità edificatoria rispetto al potenziale risultante dall’applicazione dei parametri edilizi, che non possono quindi assumere una valenza assoluta. A questa condizione si può rinunciare a prescrivere requisiti qualitativi minimi in termini di integrazione paesaggistica ed architettonica, da ancorare in un piano particolareggiato, un piano di quartiere o più semplicemente nelle norme di PR. 7. Circa la contestazione della previsione nel PR di un funicolare o scala mobile che dalla costa salga fino alla cantonale per _, attraversando di sbieco il terreno _________e per cominciare il bosco, non possiamo che esprimere il nostro scetticismo sulla fattibilità di simili opere cui non mancano a dir vero i tratti di una certa megalomania pianificatoria. Il TPT non può però escludere che possa presentarsi l’utilità di realizzarle. Se ciò dovesse avvenire, i primi a mobilitarsi saranno le autorità forestali e non mancherà di seguire la CBN, per il danno che potrebbe averne il paesaggio. A quel momento si vedrà se l’opera potrà essere effettivamente attuata e se il rapporto costi-benefici ne giustificherà l’esecuzione. Lo stesso vale per il posteggio sul fondo ex___________anche se qui l’interesse appare più immediato. Alla fin fine il tribunale non ha elementi per ritenere immotivata, destituita di ogni sostenibile ragione per utopica che appai la previsione di queste opere nel PR e non può quindi censurare il Consiglio di Stato che l’ha approvato su questo punto. 8. I ricorrenti __________pretendono che l’attribuzione dei fondi ___________alla zona edificabile R2a violi il piano direttore cantonale (PD) che inserirebbe quel comparto in zona viticola. La censura è inconferente. Il PD è destinato a preparare lo sviluppo della pianificazione e deve adattarsi all’evoluzione dei bisogni. L’autorità pianificatrice può discostarsene per adeguarsi alla mutata situazione (DTF 119 Ia 367 consid. 4). D’altronde non risulta, come rileva il Consiglio di Stato nelle sue osservazioni, che il PD preveda la destinazione di quel comparto quale zona di protezione o agricola. La rappresentazione grafica non fa altro che rispecchiare la situazione esistente al momento della rilevazione. Senza che ciò ne possa e debba inibire l’evoluzione. Richiamiamo in proposito la risposta 26 maggio 1992 del Consiglio di Stato ad un’interrogazione dell’on. _, citata in narrativa: “ Per quanto attiene al Piano direttore, la zona di ___________non risulta protetta. La relativa area ricalca i limiti della zona residua e della zona forestale indicata nel piano regolatore in vigore.” 9. Censure della ______________ 9.1 L’invito del Consiglio di Stato al Comune di regolamentare la cintura verde tra la linea di arretramento e il bosco, è e rimane solo un invito e non una decisione di rinvio, con ordine al comune di adottare una variante nel senso indicato. A prescindere da questa considerazione l’invito è più che giustificato dalla preoccupazione di evitare che in quella che nel PR appariva come fascia di una certa consistenza sorgessero costruzioni, in particolare accessorie, che ne vanificassero la funzione di stacco. In realtà l’interesse ad opporsi alla regolamentazione della fascia si è grandemente ridimensionato per l’esiguità che presenta la fascia medesima a seguito della decisione dell’autorità federale. 9.2 La pretesa di veder confermata l’assicurazione 29.4.74 ha puro valore retorico. Pacificamente, con l’adozione del PR di ___________Sezione di _ -___________la situazione giuridica è cambiata e le promesse dei diversi esecutivi comunali cessano di essere vincolanti. Non lo potrebbero essere peraltro, non al punto di poter assidere su di esse la buona fede, nei confronti delle sole autorità competenti a realizzarle, in casu il Consiglio comunale. L’attribuzione dei terreni litigiosi alla zona di riserva venne annullata dal TF; ciò non significa come parrebbe postulare la ricorrente che si ripristini il regime precedente l’adozione del nuovo PR. Annullando la zona di riserva il TF ha posto il comune difronte al suo dovere di pianificare; ciò gli imponeva di attribuire alla parte del territorio rimasta indefinita una destinazione specifica: o zona edificabile o zona di protezione. Eventualmente una combinazione delle due. Il comune vi ha provveduto attribuendo i terreni della ricorrente, come da essa richiesto, alla zona edificabile. Ma non con i parametri edilizi da essa reclamati in via principale, bensì con le possibilità edificatorie della zona R2a e limitatamente alla fascia delimitata a valle dalla linea di arretramento. Per i motivi sopra svolti questa soluzione può essere convalidata in questa sede. Non v’è invece nessunissima ragione per aumentare il potenziale edificatorio, tanto meno per elevarlo ai valori rivelatisi largamente eccessivi vigenti prima dell’attuale PR. Quanto alla domanda subordinata della ___________chiedente la conferma del PR così come è stato approvato dal Consiglio di Stato con la risoluzione impugnata non può ovviamente essere intesa come domanda ricorsuale (non si può ricorrere contro una decisione che approva quel che, ancorché a denti stretti e in via solo subordinata, si chiede venga confermato). La domanda è invece da intendersi come presa di posizione della ___________, in qualità di resistente nei confronti del ricorso che i coniugi _ hanno interposto contro l’approvazione del PR. Per questa ragione ai coniugi _, soccombenti in questa procedura, vanno accollate congrue ripetibili a favore della _ A. Per questi motivi, dichiara e pronuncia 1. Il ricorso interposto dai coniugi _________contro la risoluzione governativa di approvazione del PR (revisione 1992) del PR di _ Sezione ___-_____________é respinto. 2. Il ricorso della, ________ nella misura in cui è ammissibile, è respinto. 3. Le tasse e le spese di giustizia per complessivi fr. 3'000.-- sono poste in ragione di fr. 1'500.-- a carico dei coniugi ________e di fr. 1'500.-- a carico della ____________. I coniugi _ verseranno fr. 1'500.-- a titolo di ripetibili alla _. 4. Intimazione: - Avv. ___________, ____________ - Avv. _________._______._____ - Municipio di ______ - Consiglio di Stato, __________ - Sezione pianificazione urbanistica, __________ Tribunale della pianificazione del territorio Il presidente Il segretario

Incarto n. 90.94.00327 Incarto n. 90.94.00327

Incarto n. Lugano 1 dicembre 1995 Lugano

Lugano 1 dicembre 1995

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il Tribunale della pianificazione del territorio Il Tribunale della pianificazione del territorio

Il Tribunale della pianificazione del territorio composto dai giudici: composto dai giudici:

composto dai giudici: Efrem Beretta, presidente, Giovanna Roggero-Will, Michele Rusca Efrem Beretta, presidente, Giovanna Roggero-Will, Michele Rusca

Efrem Beretta, presidente, Giovanna Roggero-Will, Michele Rusca Il segretario Il segretario

Il segretario Fiorenzo Gianinazzi Fiorenzo Gianinazzi

Fiorenzo Gianinazzi visto i ricorsi

visto i ricorsi ______________ ______________, ______________, rappr. da: avv. ______________ ______________, ______________, del ______________ ______________ ______________ e ______________ rappr. da: avv. ______________ ______________, ______________, ______________ ______________ ______________, ______________,

______________ ______________, ______________, rappr. da: avv. ______________ ______________, ______________, del ______________ ______________

rappr. da: avv. ______________ ______________, ______________, del ______________ ______________ ______________ e ______________

______________ e ______________ rappr. da: avv. ______________ ______________, ______________, ______________

rappr. da: avv. ______________ ______________, ______________, ______________ contro contro

contro la risoluzione del Consiglio di Stato del 7 dicembre 1993 (ris. n. ______________) che approva il PR del Comune di ______________ sezione ______________/___________ e nel contempo respinge i ricorsi di prima istanza dei qui insorgenti; la risoluzione del Consiglio di Stato del 7 dicembre 1993 (ris. n. ______________) che approva il PR del Comune di ______________ sezione ______________/___________ e nel contempo respinge i ricorsi di prima istanza dei qui insorgenti;

la risoluzione del Consiglio di Stato del 7 dicembre 1993 (ris. n. ______________) che approva il PR del Comune di ______________ sezione ______________/___________ e nel contempo respinge i ricorsi di prima istanza dei qui insorgenti; visto:

visto: · le osservazioni 17 maggio 1994 del Comune di ______________ e la risposta 18 maggio 1994 del Consiglio di Stato;

· le osservazioni 17 maggio 1994 del Comune di ______________ e la risposta 18 maggio 1994 del Consiglio di Stato; · le osservazioni 24 ottobre 1994 della ______________ ______________ al ricorso ______________

· le osservazioni 24 ottobre 1994 della ______________ ______________ al ricorso ______________ · i sopralluoghi del 5 settembre e del 9 novembre 1994;

· i sopralluoghi del 5 settembre e del 9 novembre 1994; letti gli atti ed esperiti gli accertamenti necessari;

letti gli atti ed esperiti gli accertamenti necessari; ritenuto

ritenuto in fatto

in fatto I. Anamnesi

La ______________ ______________ è proprietaria dei part. ______________, ______________, ______________ ______________ e ______________ RFD ______________, Sezione ______________ di complessivi 11.457 mq, siti in località ______________ a valle della strada cantonale per ______________. Il nuovo PR divide i terreni in due segmenti: quello superiore è assegnato alla zona R2a, quello inferiore al bosco. Sulla parte bassa della zona edificabile corre una linea di arretramento, intesa a istituire una fascia verde tra il fronte edificato e il bosco. Il Consiglio di Stato raccomanda al comune di disciplinare l’uso di quest’area (segnatamente vietandovi le costruzioni accessorie). La zona R2a consente la costruzione di due piani fuori terra, con un IS dello 0,40 e un IO del 30%.

Questo assetto pianificatorio, rimesso in questione dai ricorrenti, è il risultato di un iter travagliato, che si prolunga da oltre trent’anni. Ricordiamo, in sintesi, che l’ex comune di ______________, luogo di situazione dei fondi, disponeva di un regolamento edilizio, ratificato nel 1963 dal Consiglio di Stato e di un PR, approvato nel 1967. Il primo suddivideva il territorio in tre zone aperte all’edificazione (A. Piano del ______________, B. ______________, C. ______________ di ______________ e ______________). Il secondo, configurante più che altro un piano del traffico, non prevedeva alcun azzonamento e peraltro nemmeno l’elementare suddivisione del territorio in edificabile e inedificabile. Alla zona collinare erano applicabili i seguenti parametri edilizi: altezza massima di 10 m. (2 piani e un seminterrato) e un IO del 25% (il che corrispondeva in caso di massimo sfruttamento ad un IS dello 0,75).

Nel 1971 ______________. ______________ acquistò l’intero pacchetto della società, non senza essersi prima informato presso il Municipio sul regime giuridico dei fondi e aver avuto assicurazioni sulla loro edificabilità e sull’intenzione del comune di dotarli del necessario accesso stradale. Giova ricordare in proposito che nel ‘61 il Consiglio comunale aveva concesso il credito (360.000 fr.) per la costruzione della ______________ ______________. Nel ‘62 il municipio prevede l’allargamento dell’asse stradale da 3 a 4 mtl con un maggior costo di 130.000 fr. (per i quali non vien chiesto il credito al legislativo). Segue una lunga procedura espropriativa e il problema della strada si arena per essere riesumato solo nel 1971. Il Municipio di ______________ prevede una variante (ris. 7.5.1971) che comporta un sorpasso rispetto al credito iniziale di fr. 362.000.

Il 1° maggio 1972 ha luogo la fusione tra i comuni di ______________ e di Lugano.

Il Municipio di ______________ ritenne necessario rivedere il progetto stradale e ridimensionarlo, allo scopo di trovare una soluzione che permettesse un inserimento meno deturpante e ne inserì lo studio nell’ambito del nuovo PR in gestazione.

Alla vicenda dell’accesso si intreccia la tormentata vicissitudine delle domande di costruzione. Già nel ‘61 la ______________ aveva ottenuto una licenza edilizia che fu poi rinnovata fino al 1967, quando per intervenute restrizioni forestali il rinnovo non fu più possibile.

Dal giugno ‘71 all’aprile 72 furono presentati diversi progetti di massima e preconsultivi, autore l’arch. ______________, che la CBN non approvò o solo a determinate condizioni, con la richiesta di varianti. La ______________ ______________ ritirò il mandato al progettista (con strascico di azioni civili e penali che videro quest’ultimo soccombente). I diversi progetti del suo successore, ______________. ______________, non ebbero vita più facile presso la CBN. Ad es. il 4.2.72 la commissione comunica l’eccessiva occupazione del fondo e la richiesta di sopprimere il corpo centrale delle parti superiori. Del 31.3.72 è l'invito a sottoporre una variante che elimini due piani del blocco 5 e un piano del blocco 4. Il 14.4.72 il Dipartimento approva in linea di massima il progetto; dal canto suo la Commissione Costruzioni propone al Municipio di accettare la domanda di costruzione, alla condizione di ridurre l’IO e di conseguenza l’IS, di non superare la quota 351,50 e di eliminare otticamente il corpo orizzontale tra le unità A e B. Seguono altri progetti nel 1974. Soprattutto istruttiva è la presa di posizione 24.6.74 della CBN sulla domanda 20.6.74, articolata su 4 varianti. Ecco il giudizio commissionale. Ad D): manomissione della fascia di bosco assai consistente di alto valore paesaggistico; violenta escavazione del terreno naturale, in fortissimo pendio, per rendere possibile l’edificazione. Ad C): dimensioni eccessive dei corpi di tipologia a gradoni troppo emergenti in altezza e anche ingombranti nel loro insieme. Ad B) paesaggisticamente ancora molesta per il suo notevole sviluppo in lunghezza cui si deve aggiungere l’effetto cumulativo degli edifici inferiori con i due edifici superiori. Per concludere la CBN ritiene che l’unica variante che si possa prendere in considerazione “ anche perché riprende l’edificazione esistente nella zona e non si discosta da quanto già convenuto anni addietro ” è, riservato il controllo della modinatura, la variante A. “ La stessa suddivide meglio i volumi, lasciando tra i diversi corpi lo spazio necessario per la vegetazione non solo arbustiva ma anche arborea.” E qui subentra un’osservazione che è utile sottolineare: “ Non è compito della CBN sindacare la quantità edificatoria concessa dal comune di ______________ e successivamente avallata dal comune di ______________ Questa quantità è semplicemente il triplo di quella della nuove proposte di PR, avallate dalla CBN. ” E poco oltre la commissione si dice pur sempre “ dell’avviso che la quantità edificatoria concessa, se totalmente utilizzata, si concilierà difficilmente con le esigenze della tutela di un sito indubbiamente pittoresco e delicato, ai piedi del ______________ Concludendo ci permettiamo d’invitare ancora una volta gli interessati (...) a ridurre sensibilmente la quantità edificatoria, che a ragion veduta, alla luce delle 4 varianti, appare semplicemente eccessiva. ”

Cade in questo contesto l’assicurazione fornita all’arch. ______________ dal Municipio di ______________ con lettera 29.4.1974 (risoluzione del 25.4.1974): da un lato la strada sarebbe stata costruita secondo il progetto nel frattempo elaborato dall’UTC, dall’altro un progetto di costruzione avente i requisiti di un piano di quartiere e rispettante l’ IO del 25% e l’IS dello 0,75 sarebbe stato ammissibile, con riserva dell’approvazione cantonale. Il tutto con l’avvertenza che i fondi non erano vincolati al DFU, ma che la parte inferiore boscata era assoggettata alla legislazione federale. Il Municipio fissa un termine di 6 mesi alla__________ A, prorogato poi fino al 31.12.1974, per l’inoltro della domanda di costruzione, dopo di che gli indici non sarebbero più stati riconosciuti. Il progetto PAR V 74 è presentato il 23.12.1974 e, con la variante del luglio ‘75 è preavvisato favorevolmente dalla CBN. Nel suo avviso preconsultivo del 3.7.75 comunica che la var. 1.7.75 eliminando il blocco centrale “ risponde a quanto concordato, ossia a una sensibile riduzione della quantità edificatoria e a un minimo frazionamento della quantità medesima nel terreno. ” Il Dipartimento ha approvato il progetto il 3.11.1975, il Municipio l’11.12.75, con l’avvertenza che “ se formalmente questa licenza preliminare Vi consente di continuare gli studi del progetto definitivo, resta pur sempre la disposizione dell’art. 25 bis della LE cantonale, che ci imporrà di rifiutare ogni costruzione in contrasto con il nuovo PR, approvato dal Consiglio comunale il 28 luglio 1975 e pubblicato il 3 novembre 1975, che prevede, per la vostra zona, il divieto di costruzione di qualsiasi natura. ”

Finalmente venne presentata una domanda definitiva di costruzione PAR 76 (11.7.1976) che il Municipio sospese dapprima ex art. 25 bis LE per poi trasmetterla col proprio preavviso negativo all’autorità cantonale a seguito del ricorso della______________al Consiglio di Stato. Con decisione 29.8.1977 il Dipartimento ha negato il rilascio dell’autorizzazione cantonale; l’8.9.1977 anche il Municipio si è pronunciato negativamente. Ricorso della_______ _________al Consiglio di Stato e poi contro la sua decisione negativa al TRAM per finalmente approdare con ricorso di diritto pubblico e amministrativo al TF che con sentenza del 28.9.1983 dichiara inammissibile il primo e respinge in quanto ammissibile il secondo.

In succo: le promesse del Municipio, in particolare le assicurazioni 29.4.74 (ris. 25.4.74) hanno cessato di essere vincolanti ai fini dell’edificazione dei fondi della__________ ____________a seguito dell’essenziale cambiamento della situazione giuridica intervenuto con l’adozione e pubblicazione del nuovo PR. Infatti il PR di_____________(approvato dal Consiglio di Stato il 30.11.1977) assegnava parte dei fondi della _________ _______________alla zona residua, parte alla zona forestale. La strada____________venne mantenuta, malgrado che non servisse da accesso ai fondi ____________, ma quale allacciamento al confinante Parco degli Ulivi, di proprietà comunale. La società ricorse senza successo contro tale soluzione pianificatoria presso il Consiglio di Stato, prima, e poi presso il Gran Consiglio. Il ricorso di diritto pubblico al Tribunale federale venne accolto con sentenza 2 luglio 1986 (DTF 112 Ia 315) che annullò l’attribuzione dei fondi litigiosi alla zona residua e impose al comune di assegnarli ad una zona chiaramente definita (zona edificabile o zona di protezione, risp. una combinazione di entrambe).

Il comune vi provvide con la variante qui in discussione.

Ricordiamo infine che è tuttora pendente una domanda del 1988, su progetto dell’arch. ____________,cui hanno fatto opposizione la ____________N, ___________, _____________e altri due vicini. Questo progetto prevede cinque grandi corpi: due a monte (più eventualmente un terzo di minori dimensioni) e tre a valle della strada centrale progettata dall’U.T. ____________e ora abbandonata. Si noti che il progetto comporta una SUL di ca. 4.300 mq di SUL. Con l’abbandono di questa strada e la sua sostituzione con quella attualmente prevista dal PR, il progetto dovrà verosimilmente essere riveduto. Anche, eventualmente, per adeguarlo al perimetro definitivamente accertato del bosco.

Merita infine segnalazione la procedura espropriativa intrapresa dalla ____________ ____________con la notifica 29.11.1978 della pretesa di un’indennità per espropriazione materiale di fr. 7.311.081,60, in via principale e in via subordinata di fr. 7.265.253,60 + int. dal 30.11.1977 protestate spese e ripetibili. Con successivo allegato del 30.12.1980 la pretesa è fissata in via principale a fr. 6.874.200 per l’espropriazione formale della proprietà (600 fr./mq) oltre a fr. 722.435,35 per pregiudizi derivanti dall’espropriazione e, in via subordinata, a fr. 7.596.635,35 per l’espropriazione materiale. Con sentenza 10.3.1986 il Tribunale di espropriazione della giurisdizione sottocenerina ha respinto la pretesa di espropriazione materiale. Contro tale decisione la ____________ha adito il TRAM con ricorso del 9.4.1986. Il ricorso è stato sospeso in attesa della sentenza del TF e successivamente della crescita in giudicato della variante di PR che le ha fatto seguito.

II. Ricorso __________. a. I qui ricorrenti, già insorti contro il PR presso il Consiglio di Stato, impugnano in questa sede la decisione che respinge il loro gravame e approva il PR avversato.

In ordine è contestata, almeno per quanto concerne la strada di accesso, la procedura di adozione e di approvazione del PR, inficiata dall’informazione inveritiera, fornita dal Municipio al Consiglio comunale, che la strada sarebbe tutta passata sui fondi della ____________ ____________e non avrebbe toccato, come invece risulta dai piani, né la part. ____________, legata dall’arch. ____________ ____________ alla Città né il ____________degli ____________,donato esso pure alla Città dalla ____________ ____________.

I ricorrenti chiedono pertanto che, almeno su questo punto, le decisioni del legislativo comunale e del governo cantonale siano annullate.

Nel merito i ricorrenti pongono l’accento sulla mancanza di accesso ai fondi ____________, tale non potendosi considerare la strada prevista dal PR, che dalla strada cantonale per ____________ dovrebbe passare, vincendo in poco spazio un grande dislivello, sul fondo ____________, dono dell’arch. ____________ ____________alla Città di ____________, per quindi invadere parte del ____________degli ____________, donato esso pure alla Città, dalla contessa ____________. L’opera, che al Consiglio comunale è stata descritta come interamente insistente sui fondi ____________, avrebbe col suo fronte verso lago di 125 ml e una sopraelevazione dal terreno naturale fino a 15 un impatto disastroso sul paesaggio, inconciliabile con il dovere di proteggere da pregiudizievoli invadenze quell’angolo della pendice del ____________, sfuggito indenne al saccheggio del cemento. Motivo questo per porvi radicalmente al bando l’edificazione e completare con quest’ulteriore preziosa tessera il comprensorio composto dal ____________degli ____________e dal ____________nazionale prealpino. “ La vasta e luminosa distesa di prati e piante sulla sponda solatia del ____________, al cospetto del lago, ha un valore ambientale e paesaggistico enorme, che un’edificazione, fosse pur controllata, degraderebbe per sempre e irrimediabilmente. ” Il non averne tenuto conto disattende principi pianificatori fondamentali e costituisce violazione del diritto federale. “ Costituisce non già soltanto un apprezzamento errato e una decisione inopportuna. “Si tratta al contrario di un’errata applicazione di norme giuridiche, rispettivamente di un eccesso e abuso di potere ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 LALPT.”

Rettamente, peraltro, il PD “non include il comprensorio litigioso nella zona degli insediamenti, consacrandone la salvaguardia, che il PR non può compromettere.” Infatti, avvertono i ricorrenti, il PD vincola le autorità.

Contestati sono infine, per gli stessi motivi che si oppongono all’edificazione del comparto, il posteggio con autosilo previsto sulla part. ____________e la funicolare che dovrebbe collegarlo con la sottostante piazza di giro ____________ ____________in località ____________.

Per questi motivi e altri di cui si dirà all’occorrenza nei considerandi, i ricorrenti chiedono nel merito che, accolto il ricorso, la risoluzione impugnata venga modificata “ nel senso che la proprietà ____________ e le particelle n. ____________ e ____________ di ____________, facenti parte del comprensorio di ____________, sono escluse dalla zona edificabile e inserite in zona inedificabile, rispettivamente di protezione paesaggistica (verde); la strada che dalla cantonale si incunea nel comprensorio di ____________ sino a raggiungere il ____________ degli ____________ è radiata; egualmente annullata è la destinazione a posteggio-autosilo del mappale n. ____________ ; ivi compresa la stazione della funicolare.” Con protesta di spese e ripetibili. b. Il Consiglio di Stato nella sua risposta rileva che “i documenti di ordine superiore non prevedono alcuna particolare destinazione dell’area né in qualità di zona di protezione né in qualità di terreno agricolo.” La sentenza 2 luglio 1986 del TF “ha posto l’autorità comunale nella condizione di dover valutare l’opportunità di vincolare i terreni a scopi di protezione paesaggistica con eventuali richieste di risarcimento ed acquisto, o in zona edificabile comunque soggetta a limitazioni particolari”. Il TF non ha dunque escluso la possibilità di rendere edificabile il comparto ed ha lasciato competenza al Comune di decidere quale destinazione fosse più opportuna in base alle proprie esigenze e valutazioni. “L’autorità cantonale ha preso atto della ponderazione di interessi che ha portato il Comune a optare per un’edificazione “parziale”. Non sussistendo un ordinamento di ordine superiore che rendesse pertinente un intervento dell’autorità cantonale volta ad un diniego della proposta comunale ed all’inserimento in una zona di protezione, il CdS ha condiviso quanto previsto dal PR.” Ciò vale anche per il posteggio-autosilo e per la funicolare. Pertanto il Consiglio di Stato postula il rigetto dell’impugnativa, con spese e tasse di giustizia a carico dei ricorrenti. c. Giustamente, rileva il Comune nelle sue osservazioni, il Consiglio di Stato ha rispettato l’autonomia comunale. E infatti la scelta pianificatoria contestata rientra in quest’ambito “ in quanto sorretta da valide motivazioni e pertanto corrispondente ad un interesse pubblico sicuro. Essa non è inopportuna e tantomeno arbitraria. Al contrario l’arbitrio sarebbe intervenuto proprio qualora il Consiglio di Stato non avesse rispettato la scelta del Comune.” L’azzonamento contestato non contrasta con il PD. Come risulta dalla risposta 26 maggio 1992 del Consiglio di Stato ad un’interrogazione dell’on. ____________: “ Per quanto attiene al Piano direttore, la zona di ____________ non risulta protetta. La relativa area ricalca i limiti della zona residua e della zona forestale indicata nel piano regolatore in vigore.”

A proposito della strada di accesso, “a parte il tratto iniziale di abbassamento di quota, verrebbe costruita seguendo il terrazzamento naturale del terreno, senza opere di sostegno particolare imponenti e deturpanti.” Tale strada, pubblica, non deve tenere le distanze dai fondi privati. Quanto alle asserite violazioni delle clausole testamentarie relative alle proprietà ex ____________ed ex ____________ non solo il comune respinge l’accusa ma precisa che non spetta né al Consiglio di Stato né al tribunale esprimersi in merito. “D’altro canto non è certamente una strada che si inserisce per pochi metri nel fondo adibito a vigneto onde consentirne l’accesso per la manutenzione e il trasporto dell’uva a modificarne la destinazione.” Secondo il Municipio escludere l’edificazione di ____________, che invece il PR dell’ex comune di ____________ consentiva in larga misura, varrebbe a imporre una restrizione della proprietà particolarmente grave, del tutto incompatibile col principio di proporzionalità. “L’attribuzione dei fondi in questione alla zona edificabile con l’imposizione di un importante vincolo di arretramento, che limita drasticamente l’impatto delle costruzioni sul paesaggio è mezzo certamente più idoneo a conseguire lo scopo voluto, consentendo di salvaguardare entrambi gli interessi in gioco: quello del Comune e quello del privato. Deve inoltre essere considerato il probabile gravoso sacrificio economico che il Comune dovrebbe sopportare quale conseguenza di un vincolo AP-EP: tale onere sarebbe del tutto sproporzionato rispetto allo scopo da conseguire e comunque non sopportabile per il Comune e di riflesso per i contribuenti.”

A proposito del posteggio sul part. ____________il comune osserva che il precedente PR già lo prevedeva. L’opera risponde a un evidente interesse pubblico: copre il fabbisogno sia locale che dei frequentatori del ____________degli ____________, del sentiero di ____________e della zona ricreativa di ____________e del museo di ____________, tale ufficio non potendo essere adempiuto da via ____________la cui funzione pedonale verrebbe così definitivamente consolidata. Nessun vincolo di natura privata deriva dal testamento dell’arch. ____________ ____________. Di nessuna rilevanza infine la questione del bosco: “ ad ogni modo di eventuali variazioni della superficie del bosco accertate con decisione definitiva e vincolante si terrà conto nella determinazione della superficie edificabile del fondo.”

Il Comune chiede quindi il rigetto del ricorso; protestate spese e ripetibili. d. Nelle sue osservazioni al ricorso ____________la ___________ ____________chiede l’integrale reiezione del gravame, tasse di giustizia, spese e ripetibili a carico dei ricorrenti. “ La zona di ____________ ____________ è oramai largamente edificata: la completazione dell’edificazione, secondo parametri adeguati, costituirà la logica e corretta completazione dal profilo urbanistico.” “ L’imposizione della linea di edificazione a scopo paesaggistico, che lede pertanto gravemente i diritti acquisiti della ____________ ____________, garantisce nel modo più generoso ogni contestata necessità di salvaguardare la parte, parzialmente boschiva, ubicata a valle della proprietà. ” Le stesse associazioni ambientalistiche hanno smentito pubblicamente ____________e non hanno ricorso presso il TPT. Circa la strada di accesso la ____________ ____________ribadisce che la sua costruzione è prevista nell’interesse pubblico di servire il vigneto del ____________degli ____________che non ha altre possibilità di col____________legamento. La via cui accennano i ricorrenti è privata (____________) “ e non è affatto ottimale per i bisogni, né dell’ente pubblico, né di una corretta utilizzazione dei sedimi ubicati nella zona.” Quanto al posteggio è di un interesse pubblico evidente: “ l’urgente ed incontestabile necessità di finalmente affrontare il gravissimo problema della penuria di posteggi nella zona è unanimamente riconosciuta in quel di _. ”

III. Ricorso __________

a. La _________contesta in primo luogo l’invito rivolto al comune, contenuto al punto 3.5.3 della risoluzione approvativa, “a inserire nelle NAPR all’art. 37 un capoverso che regolamenti la gestione dell’area libera da edificazioni nel comparto R2a di _.” Per quanto tutto lasci intendere che di mero consiglio si tratti, tant’è che il Consiglio di Stato approva comunque il PR su quel punto, la ricorrente chiede un’espressa precisazione in tal senso da parte del CdS e, ad ogni buon conto, l’annullamento del consiglio/invito” ad opera del tribunale.

Quanto alla delimitazione dell’area edificabile viene rettificata l’asserzione del Consiglio di Stato che la vuole definita in funzione della decisione di accertamento dell’area forestale resa dall’UFAFP il 4 maggio 1993, mentre essa non potrà che risultare dalla decisione finale del DFI, nella vertenza tutt’ora pendente presso quest’autorità.

Dopo aver rievocato le conflittuali relazioni con l’arch. _, la ricorrente puntualizza la situazione delle domande di costruzione PAR 74, PAR V 74 e infine del 17 marzo 1988 (“ che rispetta integralmente il nuovo PR oggetto del presente gravame: approvata dal Municipio è sospesa dall’Autorità cantonale nell’attesa dell’approvazione del presente PR ”). Richiama quindi all’attenzione del tribunale le pretese di indennità fatte valere in relazione all’inedificabilità dei suoi fondi: 7.595.635.35 fr. + int. dal 3.11.75 a titolo di indennità per espropriazione materiale e fr. 7.000.000 di risarcimento danni chiesti contro tutti i consiglieri comunali che votarono la modifica del PR 1975 (declassamento dei fondi da R3 alla zona residua, annullata poi dal TF) e contro tutti i membri del Consiglio di Stato che approvarono tale modifica respingendo nel contempo il ricorso della proprietaria.

Quanto uantoQuantoQ al merito, la ricorrente, richiamandosi alle norme legali in vigore sin dall’inizio degli anni settanta e “invocando le assicurazioni vincolanti rilasciatele dal Comune di _____(come tale e/o quale successore del Comune di _) nonché dalle competenti _________ ”, rivendica la natura edificabile, dal profilo urbanistico e da quello giuridico, dei propri fondi, “nelle quantità consentite dalle norme in vigore al momento della domanda ed espressamente promesse e garantite dalle competenti Autorità e meglio: - numero dei piani: 3, - IS: 0,75”. __________, resasi pur conto che sono trascorsi vent’anni da allora “nel corso dei quali vi sono stati cambiamenti ed evoluzioni in ogni ambito, incluso quello pianificatorio”... “appare oggi disposta, suo malgrado ed in via del tutto subordinata, anche ad accettare la disciplina urbanistica del nuovo PR (così come presentato all’approvazione dal Comune di _), con e ritenute le relative opere stradali”... “riservato ogni suo diritto di ottenere il risarcimento dei danni patiti, rispettivamente un’indennità per espropriazione materiale.”

uantoQuantoQ In via principale chiede che la decisione impugnata venga annullata e le sue particelle assegnate “ ad una zona edificabile in cui sia consentita l’edificazione su tre piani ed con un IS dello 0.75.”

Subordinatamente, che il PR di _, sezione _ -________sia “per quanto concerne la proprietà della ________e le relative opere stradali e di equipaggiamento (zona _), approvato secondo i contenuti presentati al CdS dal Comune di _ ”. Con riserva, ad ogni buon conto, di tutti i diritti di risarcimento (azione civile e/o per espropriazione materiale) della ________. Protestate spese e ripetibili. b. Il Comune di _________nelle sue osservazioni al ricorso ________rileva che “la soluzione proposta consente un equilibrio tra la necessità di salvaguardare il paesaggio e l’interesse del privato all’edificazione dei propri fondi. La concessione di quantità edificatorie quali quelle richieste dalla ricorrente (da rilevarsi che un I.S. di 0,75 non è attribuito nemmeno alle zona R3 e R3a) spezzerebbe questo delicato equilibrio. L’intero territorio edificabile rivolto verso sud-est è attribuito alle zone R2 e R2a, con indici di utilizzazione particolarmente contenuti, proprio per assicurare il massimo rispetto del paesaggio. Nessuno dei fondi ivi inseriti ha pertanto mantenuto le precedenti possibilità edificatorie.” Il Comune chiede pertanto che il ricorso venga, per quanto ricevibile, respinto. Con protesta di tasse e spese. c. Nella sua risposta il Consiglio di Stato fa valere che nessun motivo d’ordine pianificatorio-urbanistico giustifica le pretese della ricorrente.

Ritiene che attualmente il limite dell’area forestale debba essere comunque quello scaturito dall’accertamento dell’autorità competente in data 4.05.1994 (recte 1993).

Quanto alle varianti consigliate al Comune non costituiscono una modifica d’ufficio né una richiesta esplicita a voler provvedere al loro allestimento. Sono unicamente delle proposte “ che il CdS ritiene lecito fare al Comune, ma la cui competenza di verifica e di opportunità di elaborazione spetta unicamente al Comune”. Ciò non toglie che “ la particolarità del comparto e l’importanza di questa fascia inedificabile sancita da una linea di arretramento. Pertanto è evidente che anche la gestione e l’utilizzazione di quest’area inedificabile assumono in questo preciso contesto un’importanza particolare, una normativa di indirizzo generale e non particolare avrebbe comunque, a parere del CdS, meglio completato e finalizzato gli intenti indicati dal Comune.”

Il CdS conclude postulando che il ricorso sia integralmente respinto; con spese e tasse a carico della ricorrente. considerato

considerato in diritto

in diritto A. In ordine

1. La competenza di questo tribunale è data dall'art. 26 quater lett. D LOG, introdotto con la Legge concernente l'istituzione del Tribunale della pianificazione del territorio, entrata in vigore il 1. ottobre 1992.

A norma dell’art. 38 LALPT contro le decisioni del Consiglio di Stato è dato ricorso al Tribunale della pianificazione del territorio (TPT), entro 30 giorni dalla notificazione.

L’art. 38 LALPT legittima a ricorrere il Comune (cpv. 4 lett. a), i già ricorrenti, per gli stessi motivi (cpv. 4 lett. b), ogni altra persona o ente che dimostri un interesse degno di protezione a dipendenza della modifiche decise dal Consiglio di Stato (cpv. 4 lett. c).

In concreto la legittimazione attiva dei ricorrenti, già insorti, per gli stessi motivi, in prima sede è data a norma dell’art. 38 cpv. 4 lett. b) LALPT.

Presentati nei termini di legge, e quindi tempestivi, i ricorsi sono ricevibili in ordine.

2. I coniugi _ chiedono che nella misura in cui concerne la strada Sant’Anna la decisione del Consiglio comunale venga annullata, in quanto inficiata dalle informazioni inveritiere fornite sull’oggetto dal Municipio.

Non è infatti esatto che la strada rimanga tutta confinata sui fondi della _ come asserito dal Municipio nella seduta del Consiglio comunale: in realtà i piani prevedono che dopo avere invaso una striscia del mapp. ______(legato _) essa penetri per un tratto nel ____________(__________) terminandovi con un piazzale di giro. Utilizzando parte di questi fondi per consentire la speculazione edilizia il comune violerebbe le clausole del testamento rispettivamente dell’atto di donazione.

Giova osservare in proposito che la strada in discussione era già stata inserita nel precedente PR allo scopo di garantire un adeguato accesso al ___________, in particolare per accudire al vigneto comunale. Venne allora escluso ch’essa potesse servire da premessa all’edificabilità del comparto. Tuttavia le cose cambiarono quando, annullata dal TF la zona di riserva, la variante di PR inserì il comparto in zona edificabile e la strada assunse la funzione di collegare non solo il __________ ma pure la zona edificabile di _. Non si vede in queste circostanze per quale motivo l’erronea informazione che la strada avrebbe invaso unicamente i fondi della ___________dovrebbe comportare l’annullamento su questo punto della procedura di adozione della variante. L’iniziale funzione della strada rimane immutata e non è il fatto di estenderne l’uso alla____________ che ne influenzi il tracciato. Non è peraltro provato che per raggiungere i suoi fondi la società debba usare il tratto di strada che invade il parco e non possa invece raccordarsi all’interno della sua proprietà.

Tutto considerato, che la strada già prevista nel precedente PR occupi in parte il sedime del _______, come erroneamente riferito al Consiglio comunale, passi tutta sulla proprietà della _, non rileva al punto da giustificare l’accoglimento della richiesta ricorsuale.

La censura va respinta.

II. Nel merito

3. Scopo essenziale della pianificazione è di “ assicurare una funzionale utilizzazione del suolo e una razionale abitabilità del territorio” (art. 22 quater Cost.). Obiettivo primo, la netta separazione tra territorio abitato e non.

La LPT riprende e sviluppa tale postulato. Secondo l’art. 1 il suolo dev’essere utilizzato con misura, l’insediamento ordinato in vista di uno sviluppo armonioso del paese. A questo scopo la pianificazione deve tener conto delle condizioni naturali, dei bisogni della popolazione e dell’economia. Deve proteggere le basi naturali della vita, come il suolo, l’aria, l’acqua, il bosco e il paesaggio oltre a garantire la difesa nazionale. Giusta l’art. 3 il paesaggio dev’essere tutelato sia mantenendo sufficienti superfici coltive per l’agricoltura, sia integrandovi armoniosamente gli insediamenti, conservando i siti naturali e gli spazi ricreativi e permettendo al bosco di adempiere le sue funzioni. Gli insediamenti vanno strutturati secondo i bisogni della popolazione e limitati nella loro estensione. Si dovrà aver cura di preservare l’abitato da immissioni nocive (inquinamento fonico, atmosferico, ecc.), di inserire molti spazi verdi e alberati, di creare vie pedonali e ciclabili.

Si tratta di esigenze spesso contrastanti, di una realtà talvolta troppo complessa per poter essere gestita con formule riduttivamente rigide e schematiche.

In realtà solo un’attenta, oculata ponderazione dei molteplici e contrastanti interessi in giuoco consente di comporre in modo ottimale i conflitti tra le diverse utilizzazioni del territorio, al fine di consentire un insediamento equilibrato, dallo sviluppo armonioso, che rispetti la natura, il paesaggio e più specificamente l’ambiente, rispondendo in modo diversificato ai bisogni e alle aspirazioni della popolazione (cfr. DTF 117 Ia 432 consid. 4b, 115 Ia 339 consid. 5, 113 Ia 461 consid. 5a). Il principio trova la sua consacrazione all’art. 3 OPT (Obbligo di ponderazione) ai cui sensi “se dispongono di margini d’azione nell’adempimento e coordinamento dei compiti d’incidenza territoriale, le autorità ponderano i diversi interessi.” In tale contesto esse: “a) verificano gli interessi toccati; b) valutano gi interessi verificati considerandone in particolare la compatibilità con lo sviluppo territoriale auspicato e con le implicazioni possibili; c) tengono conto di tali interessi nel miglior modo possibile, sulla base della loro valutazione.” Infine “nella motivazione delle decisioni esse presentano la ponderazione degli interessi.”

L’assenza o carenza della ponderazione porta alla violazione dell’art. 4 Cost. (DTF 114 Ia 376).

4. Due sono principalmente gli strumenti della pianificazione del territorio: il Piano direttore cantonale (PD) e il Piano di utilizzazione comunale, detto abitualmente Piano regolatore (PR).

Il PD è lo strumento strategico per eccellenza a livello cantonale. E' in questa sede che si stabiliscono le grandi linee dell’organizzazione e dello sviluppo del territorio e si garantisce il coordinamento: “delle pianificazioni cantonali, di queste con quelle federali, dei Cantoni e delle Regioni limitrofe e delle pianificazioni regionali e comunali tra di loro “ (art. 12 lett. b LALPT).

Il PD è costituito, giusta l'art. 14 LALPT, da obiettivi pianificatori cantonali, che definiscono il modello di organizzazione del territorio e stabiliscono gli indirizzi cantonali delle singole politiche settoriali di incidenza territoriale e da schede di coordinamento e rappresentazioni grafiche. Le due ultime indicano come sono coordinate le attività d'incidenza territoriale e precisano se si tratta di dati acquisiti, risultati intermedi o informazioni preliminari.

Il PD vincola solo le autorità (art. 22 LPT) e non (direttamente) i privati.

Il PR è invece il classico strumento di pianificazione territoriale a livello comunale. La sua funzione principale è di disciplinare l’uso del territorio. Questo dev’essere suddiviso, giusta l’art. 14 LPT, nelle seguenti zone: edificabile (art. 15), agricola (art. 16) e protetta (art. 17); con facoltà per il diritto cantonale di prevederne altre (art. 18 LPT).

Il tutto in conformità col Piano direttore (art. 6 e 26 LPT), tenuto conto dei presumibili bisogni di sviluppo per i prossimi quindici anni, compatibilmente con le possibilità finanziarie del comune (art. 24 LALPT).

5. Zona edificabile

5.1 Secondo l’art. 15 LPT le zone edificabili comprendono i terreni idonei all’edificazione che o sono già edificati in larga misura (lett. a) o sono prevedibilmente necessari all’edificazione e urbanizzati entro quindici anni (lett. b).

L’art. 15 LPT si limita a porre le condizioni minime perché l’attribuzione alla zona edificabile possa entrare in linea di conto: in assenza di questi presupposti l’azzonamento è escluso, a priori. Non basta, per converso, che i requisiti legali siano tutti dati, e in modo chiaro e incontrovertibile, perché l’inserimento in zona edificabile si imponga. Un comprensorio può infatti rispondere alla definizione legale di più zone, prestarsi ad es. sia all’edificazione sia all’agricoltura o contenere valori naturali o paesaggistici che ne impongano la protezione a dispetto delle altre idoneità.

Spesso non può essere categoricamente risposto al quesito se i singoli requisiti sono effettivamente adempiuti (ad es. se il terreno si presti effettivamente alla costruzione, se rientri o possa esser fatto rientrare in un comprensorio già largamente edificato e neppure se sarà necessario per l’edificazione nei prossimi quindici anni). In simili circostanze i criteri dell’art. 15 LPT, ma lo stesso vale per gli art. 16 e 17, intervengono come punti di vista, elementi di giudizio da mettersi a raffronto con le opposte ragioni, in una ponderazione degli interessi che in quei casi è imprescindibile (DTF 113 Ia 448 ss consid. 4bc/bd, 114 Ia 250 ss consid. 5b, 118 Ib 344 ss consid. 4a).

Si consideri infine che per la loro funzione eminentemente pianificatoria tali criteri possono solo riferirsi a interi comparti e non a singole particelle: essi operano in una prospettiva generale, d’ordine superiore che li rende inadeguati a risolvere i problemi attributivi di terreni isolati.

5.2 A proposito del comparto _, se è vero che il mantenimento a verde dell’area in contestazione rappresenterebbe la soluzione ideale, quella che consentirebbe di tramandare pressoché intatta alle generazioni future una porzione del territorio comunale sicuramente preziosa, non può neppure essere disattesa l’evidente idoneità all’insediamento residenziale dei terreni in esame. Proprio la posizione privilegiata, a cospetto del lago, in uno dei punti più pregiati di tutta la regione li rende particolarmente appetibili per l’abitazione. La storia di questo comparto, esposta in narrativa, dà una chiara idea dell’interesse che gli esecutivi di _ prima e di _ poi hanno incessantemente mostrato per l’edificazione di questo comparto, che è sempre stato ritenuto necessario per lo sviluppo edilizio del comune in quella zona, particolarmente ambita per la bellezza estrema del panorama e la mitezza del clima. In effetti se i terreni della ________sono rimasti col _________come una parentesi verde su quella pendice del__________tempestata di case, non è perché si ritenne che l’area non interessasse all’edificazione, ma per una serie di impedimenti, tra i quali non è peraltro senza rilievo l’atteggiamento stesso della società, con la sua ostinazione a insistere per un’edificazione dall’impatto eccessivo su quel delicato contesto e dunque provvidamente bloccata dalla CBN. E naturalmente vi fu per tutti quegli anni il problema della strada, effettivamente di difficile realizzazione, ma poi decisa dal comune e inserita nel PR a prescindere della sua funzione di accesso ai fondi della ________. La risoluzione del Consiglio comunale nel 1977, quando inserì il comparto in zona residua, non può cancellare la lunga storia che precedette quell’episodio, tosto superato dalla variante di PR qui all’esame, consacrante definitivamente il carattere edificabile della zona. Se è vero che le promesse dell’esecutivo non vincolano le autorità sole competenti a realizzarle, non potrebbe essere affermato che tali promesse siano prive di ogni effetto, ai fini della ponderazione degli interessi su cui la pianificazione del territorio è tenuta a fondarsi, specie laddove si tratta di tenere debitamente conto delle particolari contingenze del caso di specie, la ponderazione non potendosi unicamente compiere in termini di valori astratti e di formule avulse dalla concreta realtà (cfr. DTF 115 Ia 353 consid. 3d e 3f/cc; STPT 13.5.94 in re Comune di _).

L’apertura all’edificazione del comparto in discorso non può dunque che apparire in linea di massima legittima.

L’unico problema che potrebbe opporsi all’edificabilità è la compatibilità con le esigenze di tutela del paesaggio.

6. Protezione del paesaggio

Già la relazione tecnica accompagnante il PR del 1976 metteva in chiara evidenza l’importanza paesaggistica del comparto di _. “S eparata da una lingua di bosco dai terreni già edificati “ e priva “di infrastrutture e, in particolare di un collegamento stradale ”, la zona “è collegata all’area comunale ‘_, che a sua volta va ad unirsi al “_ _ ”. Assieme a quei fondi essa forma quella “vasta e luminosa distesa di prati e piante sulla sponda solatia del _ ” ricordata in narrativa. Perciò la relazione, ripresa testualmente su questo punto dalla relazione tecnica del 1991 concernente l’attuale PR (v. pag. 52), conclude che “ l’inedificabilità di tutta questa fascia - l’ultima libera da costruzioni - sarebbe (...) auspicabile anche dal profilo paesaggistico.”

Questa soluzione non ottenne però l’adesione del Municipio che chiese al pianificatore di “urbanizzare” la zona “ data la presenza di impegni formali assunti dal Municipio di _ ” (rel. tecnica PR ‘76). Il Consiglio comunale non aderì alla proposta dell’esecutivo e anziché inserire il comparto in zona edificabile lo attribuì nel 1977 alla zona senza destinazione specifica, che il TF annullò poi con la surriferita sentenza.

“Difronte a tale conclusione, che potrebbe anche preludere a pesanti conseguenza per il Comune - il Municipio ha deciso di reintrodurre la proprietà ___________(e quelle limitrofe, di minore estensione) nella zona edificabile R2a” (rel. tecnica ‘91, pag. 53). Conseguenze che la soluzione di compromesso presentata dal Municipio, nella misura in cui “salvaguarda l’interesse generale senza pregiudicare le possibilità del privato” consente di evitare. “Si tratta, in pratica, di permettere l’edificazione del sedime nella sua parte alta (che viene collocata nella zona R2a). La parte bassa, paesaggisticamente più importante, viene salvaguardata con l’imposizione di un importante vincolo di arretramento” (rapporto commissione speciale). Dal canto suo la relazione tecnica, “preso atto dell ’ ineluttabilità del fatto che il sedime verrà costruito” fa presente che “consci della grande e particolare importanza paesaggistica che continua a caratterizzare la zona (...) non ci si limita alla sua inclusione nella zona edificabile, ma, per il sedime _r, si sanciscono anche delle prescrizioni speciali, che, appunto, tengono conto della grande importanza che questo fondo riveste nell’immagine paesaggistica del comparto ”. Tale risultato “si può ad esempio ottenere se viene mantenuto l’effetto di stacco - fra i sedimi che verranno edificati a monte e la zona del lago - che la proprietà esercita, grazie all’ampio spazio verde, libero, che degrada dall’alto verso il basso, nel bosco, fino ad affacciarsi sul lago. Di conseguenza, il PR imporrà la concentrazione delle nuove edificazioni nella fascia più a monte del sedime, in modo da mantenere libera quella sottostante, affinché continui ad assolvere alla suddetta funzione di stacco ”( risalti ns.).

Va osservato in proposito che, a seguito della correzione del limite del bosco ad opera delle autorità federali, la linea di arretramento viene a trovarsi molto a ridosso del bosco stesso e non può quindi creare quella cintura prospettata nella relazione tecnica che il Consiglio di Stato invita il Comune a disciplinare.

La modifica non sembra però essenziale: quel che si perde in prato lo si guadagna in bosco, non meno inedificabile- motivo per cui, visto dal basso, lo stacco sostanzialmente non dovrebbe cambiare. Tutt’al più l’innalzamento del margine del bosco potrà comportare lo spostamento a monte della linea di arretramento, con conseguente compressione della zona edificabile.

Ai problemi d’inserimento delle costruzioni si affianca quello della strada _, già approvata dal Consiglio di Stato col precedente PR. Per il grande dislivello (ca 15 mtl) da superarsi in breve spazio l’impatto nel paesaggio può essere grande. Si tratterà di mascherare opportunamente il manufatto, al che per la forte pendenza del terreno provvederanno almeno in parte le stesse future costruzioni.

Qual’è il parere della CBN a proposito della strada e dell’edificabilità? Se nel rapporto sul PR la commissione non spende parola sulla zona _, nella lettera 24.6.74 citata in narrativa afferma di aver avallato le nuove proposte del PR. La cosa non sorprende. Il nuovo ordinamento riduce sostanzialmente il potenziale edificatorio consentito in quel comparto dal precedente (la CBN parla addirittura di un rapporto da 1 a 3). Ora, fu proprio l’eccessiva edificabilità uno dei motivi centrali delle censure commissionali. Ricordiamo d’altronde che proprio la CBN aveva approvato il progetto PAR V 74 con le modifiche del luglio ‘75, presentato sotto il vecchio regime, benché la quantità edificatoria, pur sensibilmente ridotta a seguito di un estenuante braccio di ferro col promotore, rimanesse nettamente al disopra di quanto oggi consenta il PR (ca. 4000 mq SUL contro gli oltre 5.500 mq abitativi di quel progetto, con un IS del 0,6182).

Questo tribunale non ha motivi stringenti per ritenere che la variante di PR in contestazione non consenta di tenere sufficientemente conto delle esigenze che pone un’adeguata tutela del paesaggio. E’ ben vero che per contesti delicati come quello in discussione l’ordinamento giuridico offre strumenti pianificatori quali il piano particolareggiato o il piano di quartiere, ai quali si sarebbe opportunamente potuto far capo. Il primo “organizza e disciplina nel dettaglio l’uso ammissibile di una parte esattamente delimitata del territorio comunale, quando particolari obiettivi di promozione urbanistica o socio-economica lo giustificano, oppure interessi inerenti alla protezione naturalistica o ambientale, di monumenti, nuclei o centri storici lo richiedono” (art. 54 cpv. 1 LALPT). Il secondo “è un progetto planovolumetrico per un insieme di edifici, inteso a favorire la promozione urbanistica quando sussiste un interesse generale derivante dalla realizzazione degli obiettivi urbanistici qualitativi fissati dal piano regolatore.(art. 56 cpv. 1 LALPT)” Spetta al PR fissare la superficie minima dei fondi, i requisiti qualitativi minimi e i parametri edilizi minimi e massimi (art. 56 cpv. 2 LALPT). E’ quest’ultimo uno strumento più duttile del piano particolareggiato; più dinamico e aderente alla realtà. Mentre il piano particolareggiato ha per obiettivo di stabilire già a livello pianificatorio i tratti essenziali del futuro assetto di una precisa frazione del territorio e per il suo carattere prescrittivo soffre di una certa staticità e astrattezza, il piano di quartiere mira alla realizzazione di un concreto progetto insediativo, abbracciante un’area significativa del territorio comunale, alla quale importi imprimere carattere unitario e qualità urbanistica ed architettonica. Qui lo spazio per la concertazione e pattuizione tra promotore e ente pubblico è importante e nella sua forma più libera non pone altri limiti alla creatività che la fissazione di pochi parametri o condizioni essenziali. Più che le norme condizionali contano in questo contesto quelle finali, le indicazioni di intenti, l’enunciazione degli obiettivi, l’indicazione dei valori da conservare o da perseguire. Tra gli obiettivi primeggia quello di evitare il frazionamento di comparti urbanisticamente o paesaggisticamente sensibili in un aggregato di interventi edilizi scoordinati. Ciò presuppone generalmente che la proprietà di un simile comparto sia concentrata nelle mani di un unico promotore.

Nel caso presente l’esperienza di tutti questi anni insegna che la__________, proprietaria della stragrande maggioranza dei fondi edificabili in località _, ha sempre presentato progetti unitari e dunque il problema di un’edificazione eterogenea e sporadica del comparto non si pone. La semplice normativa della zona R2a, accompagnata dall’unico correttivo dalla linea di arretramento, può bastare, a rigori, ma ad una condizione: dev’essere chiaro che un progetto edilizio non dovrà solamente rispettare i parametri della zona R2a, dovrà anche poter essere inserito in modo accettabile nel paesaggio. Questa esigenza, fondamentale, potrà eventualmente giustificare una riduzione della quantità edificatoria rispetto al potenziale risultante dall’applicazione dei parametri edilizi, che non possono quindi assumere una valenza assoluta. A questa condizione si può rinunciare a prescrivere requisiti qualitativi minimi in termini di integrazione paesaggistica ed architettonica, da ancorare in un piano particolareggiato, un piano di quartiere o più semplicemente nelle norme di PR.

7. Circa la contestazione della previsione nel PR di un funicolare o scala mobile che dalla costa salga fino alla cantonale per _, attraversando di sbieco il terreno _________e per cominciare il bosco, non possiamo che esprimere il nostro scetticismo sulla fattibilità di simili opere cui non mancano a dir vero i tratti di una certa megalomania pianificatoria. Il TPT non può però escludere che possa presentarsi l’utilità di realizzarle. Se ciò dovesse avvenire, i primi a mobilitarsi saranno le autorità forestali e non mancherà di seguire la CBN, per il danno che potrebbe averne il paesaggio. A quel momento si vedrà se l’opera potrà essere effettivamente attuata e se il rapporto costi-benefici ne giustificherà l’esecuzione. Lo stesso vale per il posteggio sul fondo ex___________anche se qui l’interesse appare più immediato. Alla fin fine il tribunale non ha elementi per ritenere immotivata, destituita di ogni sostenibile ragione per utopica che appai la previsione di queste opere nel PR e non può quindi censurare il Consiglio di Stato che l’ha approvato su questo punto.

8. I ricorrenti __________pretendono che l’attribuzione dei fondi ___________alla zona edificabile R2a violi il piano direttore cantonale (PD) che inserirebbe quel comparto in zona viticola. La censura è inconferente. Il PD è destinato a preparare lo sviluppo della pianificazione e deve adattarsi all’evoluzione dei bisogni. L’autorità pianificatrice può discostarsene per adeguarsi alla mutata situazione (DTF 119 Ia 367 consid. 4). D’altronde non risulta, come rileva il Consiglio di Stato nelle sue osservazioni, che il PD preveda la destinazione di quel comparto quale zona di protezione o agricola. La rappresentazione grafica non fa altro che rispecchiare la situazione esistente al momento della rilevazione. Senza che ciò ne possa e debba inibire l’evoluzione. Richiamiamo in proposito la risposta 26 maggio 1992 del Consiglio di Stato ad un’interrogazione dell’on. _, citata in narrativa: “ Per quanto attiene al Piano direttore, la zona di ___________non risulta protetta. La relativa area ricalca i limiti della zona residua e della zona forestale indicata nel piano regolatore in vigore.”

9. Censure della ______________

9.1 L’invito del Consiglio di Stato al Comune di regolamentare la cintura verde tra la linea di arretramento e il bosco, è e rimane solo un invito e non una decisione di rinvio, con ordine al comune di adottare una variante nel senso indicato. A prescindere da questa considerazione l’invito è più che giustificato dalla preoccupazione di evitare che in quella che nel PR appariva come fascia di una certa consistenza sorgessero costruzioni, in particolare accessorie, che ne vanificassero la funzione di stacco. In realtà l’interesse ad opporsi alla regolamentazione della fascia si è grandemente ridimensionato per l’esiguità che presenta la fascia medesima a seguito della decisione dell’autorità federale.

9.2 La pretesa di veder confermata l’assicurazione 29.4.74 ha puro valore retorico.

Pacificamente, con l’adozione del PR di ___________Sezione di _ -___________la situazione giuridica è cambiata e le promesse dei diversi esecutivi comunali cessano di essere vincolanti. Non lo potrebbero essere peraltro, non al punto di poter assidere su di esse la buona fede, nei confronti delle sole autorità competenti a realizzarle, in casu il Consiglio comunale. L’attribuzione dei terreni litigiosi alla zona di riserva venne annullata dal TF; ciò non significa come parrebbe postulare la ricorrente che si ripristini il regime precedente l’adozione del nuovo PR. Annullando la zona di riserva il TF ha posto il comune difronte al suo dovere di pianificare; ciò gli imponeva di attribuire alla parte del territorio rimasta indefinita una destinazione specifica: o zona edificabile o zona di protezione. Eventualmente una combinazione delle due. Il comune vi ha provveduto attribuendo i terreni della ricorrente, come da essa richiesto, alla zona edificabile. Ma non con i parametri edilizi da essa reclamati in via principale, bensì con le possibilità edificatorie della zona R2a e limitatamente alla fascia delimitata a valle dalla linea di arretramento. Per i motivi sopra svolti questa soluzione può essere convalidata in questa sede. Non v’è invece nessunissima ragione per aumentare il potenziale edificatorio, tanto meno per elevarlo ai valori rivelatisi largamente eccessivi vigenti prima dell’attuale PR.

Quanto alla domanda subordinata della ___________chiedente la conferma del PR così come è stato approvato dal Consiglio di Stato con la risoluzione impugnata non può ovviamente essere intesa come domanda ricorsuale (non si può ricorrere contro una decisione che approva quel che, ancorché a denti stretti e in via solo subordinata, si chiede venga confermato). La domanda è invece da intendersi come presa di posizione della ___________, in qualità di resistente nei confronti del ricorso che i coniugi _ hanno interposto contro l’approvazione del PR.

Per questa ragione ai coniugi _, soccombenti in questa procedura, vanno accollate congrue ripetibili a favore della _ A.

Per questi motivi,

Per questi motivi, dichiara e pronuncia

dichiara e pronuncia 1. Il ricorso interposto dai coniugi _________contro la risoluzione governativa di approvazione del PR (revisione 1992) del PR di _ Sezione ___-_____________é respinto.

2. Il ricorso della, ________ nella misura in cui è ammissibile, è respinto.

3. Le tasse e le spese di giustizia per complessivi fr. 3'000.-- sono poste in ragione di fr. 1'500.-- a carico dei coniugi ________e di fr. 1'500.-- a carico della ____________. I coniugi _ verseranno fr. 1'500.-- a titolo di ripetibili alla _.

4. Intimazione: - Avv. ___________, ____________

- Avv. _________._______._____ - Municipio di ______ - Consiglio di Stato, __________ - Sezione pianificazione urbanistica, __________

Tribunale della pianificazione del territorio

Tribunale della pianificazione del territorio Il presidente Il segretario

Il presidente Il segretario