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Sortie anticipée d'une hypothèque à taux fixe
Que faire lorsque vous devez mettre un terme à une hypothèque fixe avant son échéance ? Existe-t-il des alternatives à une résiliation onéreuse ?
(Rh) Les gens qui achètent une maison ou un appartement planifient à long terme. Mais souvent, les choses ne suivent pas toujours leur cours normal. La situation peut évoluer et éventuellement pousser ou même contraindre à vendre avant l'échéance prévue. Si les motifs sont variés, les plus fréquents sont :
- Après une séparation ou un divorce, aucun des partenaires ne peut ou ne veut conserver une grande maison ou un appartement devenu trop spacieux.
- Après un décès, le partenaire survivant ne veut pas vivre dans la maison ou l'appartement commun. Souvent, ce dernier n'est en outre pas en mesure de financer seul le logement en propriété.
- Si quelqu'un tombe gravement malade ou devient invalide, il préférera vivre dans un appartement plus petit et facile à entretenir, plutôt que dans une grande maison. Même si les rentes AI et de la caisse de pension suffiraient au financement.
- Lorsque quelqu'un perd son emploi ou doit accepter un poste moins bien rémunéré, il peut arriver que le salaire ne suffise plus pour assumer les intérêts hypothécaires, l'entretien et les charges.
- Lorsque quelqu'un a trouvé le poste de ses rêves, un jour ou l'autre, il en aura assez de faire de longs trajets pour se rendre au travail.
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Les conséquences financières
Chacun de ces cas est imprévisible et donc non planifiable. Si votre logement en propriété est financé par une hypothèque fixe, vous êtes confronté à un gros problème : généralement, cela revient cher, souvent même très cher, de résilier un contrat hypothécaire en cours. Votre banque calculera une indemnité de sortie, appelée indemnité de résiliation anticipée, et facturera un forfait de participation aux frais. L'indemnité dépend de quatre facteurs : le taux d'intérêt de l'hypothèque fixe, le taux d'intérêt de refinancement sur le marché monétaire ou des capitaux, le montant de l'hypothèque fixe et la durée restante. Un exemple de calcul simplifié :
|Taux d'intérêt hypothécaire||3,50 %|
|Taux d'intérêt de refinancement||0,25 %|
|Montant du crédit||400 000 francs|
|Durée restante||3 ans|
[400 000 francs x (3,50 % – 0,25 %)] x 3 ans = 39 000 francs
Ce montant de 39 000 francs correspond à la différence d'intérêt (3,25 %) que la banque doit compenser jusqu'à l'échéance de l'hypothèque fixe. À cela s'ajoute un forfait de participation aux frais, pouvant aller jusqu'à 1000 francs suivant l'établissement bancaire. Au final, la résiliation anticipée pourrait coûter dans cet exemple près de 40 000 francs. À moins que la banque ne puisse placer le montant du crédit sur le marché monétaire ou des capitaux et atteindre un rendement supérieur à 3,50 %. Un objectif surréaliste à l'heure actuelle. En outre, seules quelques rares banques versent une indemnité à l'emprunteur.
Existe-t-il des alternatives à la résiliation ?
Il existe deux variantes pour éviter de payer une indemnité de résiliation anticipée. Vous achetez une nouvelle maison ou un nouvel appartement et transmettez votre hypothèque fixe en cours. Ceci est en général possible sans aucun problème. L'acheteur de votre maison ou appartement peut aussi reprendre l'hypothèque en cours. Cette variante a des avantages pour le vendeur et l'acheteur : vous ne devez verser aucun dédommagement à la banque et l'acheteur profite d'un taux d'intérêt hypothécaire avantageux, lorsque les taux du marché sont plus élevés. Ce qui représente également un argument de poids pour les négociations de vente. Si les taux du marché sont plus bas, il n'est que justice de dédommager l'acheteur en conséquence.
Il y a également des raisons de résilier volontairement une hypothèque fixe. Par exemple lorsque vous avez tablé sur une hausse des taux d'intérêt et que les taux du marché sont nettement plus bas que celui grevant votre hypothèque. Ou si vous avez hérité ou gagné une grosse somme d'argent qui ne pourrait être placée qu'à un taux d'intérêt inférieur à celui de votre hypothèque. La question de savoir si le jeu en vaut la chandelle dépend de la différence de taux, de la durée restante, de l'indemnité de résiliation anticipée, du forfait de participation aux frais et du taux marginal d'imposition. Il s'agit d'un calcul complexe qu'il est préférable d'étudier avec une fiduciaire ou un conseiller bancaire.
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