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Résiliation du contrat de location par le bailleur
Si c'est le bailleur qui résilie le contrat de bail, les circonstances suivantes peuvent notamment justifier une demande d'annulation de la part du locataire :
a) Représailles
Quand le bailleur donne le congé « pour se venger » parce que le locataire a en toute bonne foi fait valoir des prétentions découlant de la relation contractuelle. Le locataire doit avoir eu l'impression que ses prétentions étaient justifiées. Par exemple, il a demandé au bailleur de prendre en charge des coûts pour remédier à un dommage. Un locataire qui ferait valoir des prétentions à mauvais escient ne disposerait toutefois pas de ce droit de protection.
b) Pression
Quand le bailleur donne le congé pour soumettre le locataire à sa volonté et lui faire accepter une modification unilatérale du contrat en défaveur du locataire (la résiliation devient, dans ce cas, un moyen de pression).
c) Congé-vente
Quand le bailleur donne le congé pour pousser le locataire à acheter le logement.
d) Procédure de conciliation ou procédure judiciaire en cours
Quand le congé est donné alors qu'une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire concernant le bail en question est en cours. Le locataire n'est cependant pas protégé s'il a lancé une telle procédure à mauvais escient, par exemple pour s'opposer à une augmentation de loyer manifestement justifiée (p. ex. un loyer échelonné). La procédure s'achève lors de l'expiration de la plainte ou du délai de recours.
e) Congé donné moins de trois ans après la fin d'une procédure de conciliation ou judiciaire
Quand le congé est donné moins de trois ans après la fin d'une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire liée au bail (la date déterminante est celle de la décision, du jugement ou de la décision de radiation). Dans cette procédure, il faut en outre que le bailleur
- ait perdu de manière significative (nettement plus de la moitié) dans son différend contre le locataire,
- ait entièrement retiré ou considérablement réduit (de nettement plus que de la moitié) sa prétention ou sa plainte,
- ait renoncé à faire appel au juge bien que la procédure de conciliation n'ait pas débouché sur un accorde
- ait conclu un accord avec le locataire ou trouvé un quelconque arrangement avec lui. Dans ce cas, peu importe que le bailleur ait renoncé peu ou prou à sa prétention.
f) Changement de la situation familiale du locataire
Quand le congé est donné parce qu'un changement est intervenu dans la situation familiale du locataire sans causer d'inconvénient essentiel au bailleur (par exemple, lors de la naissance d'un enfant, du décès d'un époux ou d'un divorce).
Si aucune procédure de conciliation ou procédure judiciaire n'a eu lieu pendant la période critique (moins de trois ans avant le congé), parce que le bailleur et le locataire ont trouvé directement un accord sur une prétention du bailleur, le congé est annulable aux mêmes conditions que celles ci-dessus. Le locataire doit pouvoir prouver l'existence d'un tel accord, par des documents écrits.
Même si une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire est en cours (Voir le point d) ci-dessus) ou même si trois ans ne se sont pas encore écoulés depuis la fin d'une telle procédure (Voir le point e) ci-dessus), le locataire ne réussira pas à annuler le congé. La résiliation sera valable si :
- le bailleur fait valoir un besoin pour lui-même ou pour des proches (par exemple, parents et beaux-parents, enfants et beaux-fils ou belles-filles, petits-enfants, frères et sœurs, neveux et nièces) ; le besoin doit être urgent, par exemple parce que ces personnes, doivent quitter un logement ;
- le locataire ne paie pas son loyer ou ses charges ;
- le locataire enfreint gravement ses obligations d'agir avec soin et diligence ;
- la chose louée a été aliénée (cédée ou vendue) ;
- il existe des motifs importants de mettre fin à la relation de bail ;
- le locataire tombe en faillite.
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