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Das große Paket werde nicht kommen, denn China möchte den Immobilienmarkt konsolidieren und die wirtschaftliche Abhängigkeit vom Bausektor reduzieren.
Das Herauslassen von Luft aus einer Blase, ohne sie zum Platzen zu bringen, sei eine komplexe Herausforderung. Daher habe die Führung in Peking seit 2020 intensiv darüber nachgedacht, wie sie mit den steigenden Immobilienpreisen, dem wachsenden Überangebot und den galoppierenden Schulden in China umgehen sollte. Präsident Xi Jinping habe seinerzeit die “drei rote Linien”-Kampagne eingeführt, um den Schuldenabbau in der Immobilienbranche voranzutreiben und klarzustellen, dass Wohnraum für die Bevölkerung gedacht sei, nicht für Spekulationszwecke. Diese Maßnahmen hätten jedoch Auswirkungen auf die Immobilienentwicklerbranche zur Folge gehabt, die von zwei Seiten betroffen gewesen seien: Einerseits sei es schwieriger geworden, mehrere Immobilien zu erwerben, wodurch die Nachfrage gedrosselt worden sei, und andererseits seien die Kreditaufnahmemöglichkeiten für Immobilienentwickler eingeschränkt worden. Dies habe zu einem weiteren Rückgang der Nachfrage und der Immobilienpreise geführt, was wiederum zu weniger neuen Bauprojekten geführt und einige Entwickler in finanzielle Schwierigkeiten gebracht habe. Nachdem bereits der Immobiliengigant Evergrande (ISIN: KYG2119W1069, WKN: A2APDK, Ticker-Image: EV1, Hongkong Inventory Trade-Image: 3333, NASDAQ OTC-Image: EGRNF) in Schwierigkeiten geraten sei, sei nun ein weiterer bedeutender Immobilienmarktakteur, Nation Backyard (ISIN: KYG245241032, WKN: A0MNX4, Ticker-Image: DZJ), in die Schlagzeilen geraten. Obwohl die Verbindlichkeiten von Nation Backyard nur 59% der Verbindlichkeiten von Evergrande betragen würden, sei das Unternehmen mit 3.103 Projekten im ganzen Land präsent, während Evergrande nur etwa 800 Projekte betreibe. Dies verleihe auch Nation Backyard eine erhebliche Bedeutung für die Systemstabilität und schüre gleichzeitig Ängste vor einer möglichen branchenweiten Ansteckung.
Die Krise bei Nation Backyard
Das von Yang Guoqiang im Jahr 1992 gegründete Unternehmen sei bis vor kurzem einer der größten Immobilienentwickler Chinas gewesen, der sich auf Wohnimmobilien spezialisiert habe. Das Unternehmen mit Sitz in Foshan, Guangdong, sei in Hongkong an der Börse gelistet und habe sich auch in andere Bereiche wie Gewerbeimmobilien, Robotik und landwirtschaftliche Dienstleistungen diversifiziert. Mit rund 300.000 Beschäftigten spiele Nation Backyard auch für chinesische Verhältnisse eine bedeutende Rolle für die inländische Wirtschaft.
In jüngster Zeit sei das Unternehmen aufgrund von Liquiditätsproblemen ins Rampenlicht geraten: Es habe zwei US-Greenback-Coupon-Zahlungen auf ausstehende Anleihen verpasst, was Bedenken im Hinblick auf dessen Finanzstärke und die möglichen Auswirkungen auf den chinesischen Immobilienmarkt aufgeworfen habe. Nation Backyard habe auch die Frist für Gläubiger verschoben, um über die Verschiebung von Zahlungen für eine Inlands-Privatanleihe abzustimmen. Die Gesamtverbindlichkeiten des Unternehmens hätten sich bis Ende Juni 2023 auf umgerechnet etwa 194 Mrd. US-Greenback belaufen, wobei Verbindlichkeiten von 14,8 Mrd. US-Greenback (ca. 8% der Gesamtschulden) innerhalb eines Jahres fällig würden. Das Unternehmen habe jedoch Ende Juni nur über liquide Mittel von etwa 13,9 Mrd. US-Greenback verfügt.
Bisher habe Nation Backyard eine Insolvenz vermieden, indem es inzwischen überfällige Zinsen in Höhe von 22,5 Mio. US-Greenback für die zwei oben genannten US-Greenback-Anleihen beglichen und die Zustimmung lokaler Gläubiger zur Verschiebung der Rückzahlung der oben erwähnten auslaufenden in Yuan denominierten Anleihe erhalten habe. Dies verschaffe dem Unternehmen mehr Zeit, die ausstehende Tilgung zurückzuzahlen. Es müsse jedoch weiterhin Zinsen auf Foundation des ursprünglichen Zeitplans zahlen. Die Turbulenzen der Immobilienentwickler würden zur Verunsicherung des Immobilienmarktes beitragen, der schon von schärferer Regulierung (“drei rote Linien”) und immer noch von den Folgen der Corona-Pandemie gebeutelt sei. Während der Lockdowns seien am Immobilienmarkt in die Investitionen und Verkäufe aufgrund der physischen Beschränkungen gefallen. Nun seien die Maßnahmen aufgehoben, aber die Vertrauenskrise sei geblieben.
Wie verhaltesich der chinesische Staat?
Würde Peking im Fall einer Insolvenz einspringen? Bisher habe es die Zentralregierung seit Beginn der aktuellen Immobilienkrise vermieden. Im Fall von Evergrande habe jedoch die Provinzregierung der südlichen Provinz Guangdong eingegriffen, in der das Unternehmen seinen Hauptsitz habe, um die Folgen der Krise 2021 (im Zusammenhang mit der “drei rote Linien”-Kampagne) zu bewältigen. Pekings Zurückhaltung, individuelle Unternehmen zu stützen, stehe im Kontrast zum erklärten Willen der Regierung, dem Immobilienmarkt insgesamt unter die Arme zu greifen.
Das neueste staatliche Unterstützungspaket für den Immobilienmarkt in China konzentriere sich hauptsächlich auf die Nachfrageseite: Dazu würden Maßnahmen wie das Senken der Mindestanzahlung für Erstkäufer von 30% auf 20% des Kaufpreises, die Möglichkeit für Hausbesitzer, niedrigere Zinssätze mit Banken auszuhandeln, und eine Lockerung der Kaufbeschränkungen in den größten Städten gehören. Zusätzlich hätten Hauskäufer, die ihre bestehenden Hypotheken für den Kauf größerer Immobilien verwenden würden, jetzt Zugang zu bevorzugten Hypothekenkonditionen. Diese hätten zuvor nur für Erstkäufer gegolten. Diese verschiedenen Maßnahmen sollten dazu beitragen, die Nachfrage anzukurbeln und den Immobilienmarkt zu stabilisieren.
Fazit und Ausblick
Die Tatsache, dass Immobilienentwickler wie Nation Backyard die Insolvenz gerade so vermieden hätten und der Staat jetzt verstärkt Interesse an der Stimulierung des Immobilienmarktes zeige, sollte kein Grund zur Beruhigung sein, denn der boomende Immobilienzyklus mit hohen Renditen, insbesondere außerhalb der Mega-Cities wie Peking, Shanghai und Shenzhen, scheine vorbei zu sein. In den kommenden Jahren würden zudem strukturelle Probleme den Markt für Wohnimmobilien verstärkt belasten: Schrumpfende Bevölkerung, eine verlangsamte Urbanisierung und eine niedriger prognostizierte Heiratsquote. Vielerorts scheine der Markt schon heute gesättigt. Nach Angaben des Datenanbieters Wind habe es in China im Februar 2023 3,5 Mrd. Quadratmeter fertiggestellte, aber unverkaufte Wohnungen gegeben. Das entspreche etwa 4 Mio. Wohnungen. Dies stelle das größte Überangebot in China seit 2017 dar.
Angesichts des Angebotsüberschusses am chinesischen Immobilienmarkt scheine es nachvollziehbar, dass in Peking gezögert werde, angebotsseitig den Bausektor zu stimulieren. Nach einem enttäuschenden Aufschwung im letzten Jahr infolge der Covid-Maßnahmen leide die chinesische Wirtschaft derzeit an einem nur gedämpften Wirtschaftswachstum. Selbst das vergleichsweise reasonable Ziel von 5%-Wachstum für das Jahr 2023 scheine gegenwärtig gefährdet zu sein. Viele Marktbeobachter würden sich fragen, warum die chinesische Führung keinen umfangreicheren Konjunkturimpuls beschließe? Ein Teil der Antwort liege vermutlich in den Herausforderungen des chinesischen Immobilienmarktes: Ein zu starker Stimulus würde, aus Sicht Pekings, den Immobilienmarkt noch weiter aufblasen. Kein Stimulus würde die vom Bausektor stark abhängige sonstige Wirtschaft schwächen. Die Steadiness zu finden, um den Immobilienmarkt zu stabilisieren, ohne die Gesamtwirtschaft zu gefährden, sei ein riskantes Unterfangen, dem sich die chinesische Führung nun stellen müsse. (Wochenbarometer vom 14.09.2023) (14.09.2023/ac/a/m)