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Verkehrswert, Kaufpreis und amtlicher Wert: Was ist was?
Wer sich mit einem Immobilienkauf auseinandersetzt, begegnet unterschiedlichen Begriffen der Liegenschaftsbewertung, die leicht verwechselt werden. Hier die drei wichtigsten, die Sie kennen sollten.
Verkehrswert – der Potentielle
Der Verkehrswert (auch Marktwert genannt) entspricht jenem Preis, der beim Verkauf einer Immobilie gemäss Expertenberechnungen auf dem Markt erzielt werden kann. Er setzt sich grundsätzlich aus dem aktuellen Gebäude- und Bodenwert zusammen, wobei der Bodenwert in der Regel massgebend ist. Verschiedenste Faktoren haben Einfluss auf den Verkehrswert, vor allem Lage, Umgebung, Grösse, Alter und Zustand der Immobilie.
Für die tatsächliche Bewertung werden verschiedene Methoden herangezogen: Bei der Realwertmethode (auch Wiederbeschaffungswert-Methode genannt) wird berechnet, wie viel ein Käufer heute für den entsprechenden Boden und die Erstellung des Gebäudes bezahlen müsste. Bei der hedonischen Methode werden computergestützte Schätzmodelle angewendet, die auf effektiv bezahlten Kaufpreisen für ähnliche Objekte in der Region beruhen. Die Ertragswertmethode kommt nur bei Renditeliegenschaften zur Anwendung; bei dieser sind die zu erwartenden Mieteinnahmen der bestimmende Bewertungsfaktor.
Kaufpreis – der Effektive
Der Kaufpreis ist jener Preis, der tatsächlich für eine bestimmte Immobilie ausgehandelt und bezahlt wird. Er entspricht nicht zwangsläufig dem errechneten und letztlich theoretischen Verkehrswert. Dieser bildet aber natürlich eine solide Basis für eine faire Aushandlung des Kaufpreises.
Wichtig zu wissen: Kreditgeber nehmen den Verkehrswert respektive den Kaufpreis als Berechnungsgrundlage für die Finanzierung von Immobilien. Unterscheiden sich die beiden Werte, gilt der niedrigere Wert (Niederstwertprinzip). Liegt der Kaufpreis unter dem Verkehrswert, ist das für den Käufer kein Problem. Liegt der Kaufpreis aber über dem Verkehrswert, könnte er in Finanzierungsschwierigkeiten geraten, da die Bank ja nur 80 Prozent des Verkehrswertes finanziert. Die Differenz müsste der Kreditnehmer aus seinen flüssigen Mitteln finanzieren – Gelder aus der 2. Säule dürfte er dafür nicht beziehen.
Amtlicher Wert – der Steuerbare
Der amtliche Wert einer Immobilie bildet die Grundlage für die Berechnung der Vermögens- und Liegenschaftssteuer. Er wird von den kantonalen Steuerverwaltungen nach einem bestimmten Punktesystem festgelegt und ist der einzige Immobilienwert, der in das Grundbuch eingetragen wird.
Der amtliche Wert wird in der Regel – im Sinne der Wohneigentums- und Vorsorgeförderung – unter dem Verkehrswert angesetzt. Allerdings ist es nicht zulässig, eine Immobilie deutlich unter dem Verkehrswert zu bewerten. Denn damit würden Immobilienbesitzer gegenüber Personen mit ausschliesslich beweglichem Vermögen steuerlich übermässigen Vorteil ziehen.
Der amtliche Wert einer Immobilie kann sich verändern respektive neu festgelegt werden, entweder in einer allgemeinen oder in einer ausserordentlichen Neubewertung. Bei der allgemeinen Neubewertung werden alle Immobilien eines Kantons neu bewertet. Sie wird angeordnet, wenn sich seit der letzten Bewertung die Verkehrswerte von Immobilien stark verändert haben. Eine ausserordentliche Neubewertung findet dann statt, wenn sich Bestand (Neubau, Umbau, Anbau, Ausbau, Abbruch), Zustand oder Nutzung einer Immobilie verändert haben.