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Geschäftsnummer: VB.2023.00534 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 11.04.2024 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung Erschliessung; Zufahrtswege ohne Bankett. Die genügende Erschliessung ist eine Grundanforderung, damit ein Grundstück baureif ist und bebaut werden kann (E. 4.2). Zufahrtswege müssen eine Breite von 3 bis 4 Meter aufweisen. Für Zufahrtswege sind drei Querschnittstypen möglich. Beim Typ 1 weist der Querschnitt neben der Fahrbahn jeweils ein begehbares Bankett auf. Anstelle von Banketten ist es auch zulässig, die Fahrbahn entsprechend zu verbreitern, sofern dadurch der Fussgängerschutz dennoch gewährleistet ist. Da der Zufahrtsweg mit 5 Metern auch die Mindestbreite für zwei Bankette (2 x 0,3 m) ohne Weiteres einhält, kann entgegen der Vorinstanz der Querschnittstyp 1 vorliegend angewendet werden, sofern der Fussgängerschutz auch ohne Bankett gewährleistet ist. Die fehlenden Bankette werden durch die Fahrbahnbreite überkompensiert und gewähren einen genügenden Fussgängerschutz (E. 4.4). Abweisung. Geschäftsnummer: VB.2023.00534 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 11.04.2024 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung Erschliessung; Zufahrtswege ohne Bankett. Die genügende Erschliessung ist eine Grundanforderung, damit ein Grundstück baureif ist und bebaut werden kann (E. 4.2). Zufahrtswege müssen eine Breite von 3 bis 4 Meter aufweisen. Für Zufahrtswege sind drei Querschnittstypen möglich. Beim Typ 1 weist der Querschnitt neben der Fahrbahn jeweils ein begehbares Bankett auf. Anstelle von Banketten ist es auch zulässig, die Fahrbahn entsprechend zu verbreitern, sofern dadurch der Fussgängerschutz dennoch gewährleistet ist. Da der Zufahrtsweg mit 5 Metern auch die Mindestbreite für zwei Bankette (2 x 0,3 m) ohne Weiteres einhält, kann entgegen der Vorinstanz der Querschnittstyp 1 vorliegend angewendet werden, sofern der Fussgängerschutz auch ohne Bankett gewährleistet ist. Die fehlenden Bankette werden durch die Fahrbahnbreite überkompensiert und gewähren einen genügenden Fussgängerschutz (E. 4.4). Abweisung. Stichworte: BANKETTE ERSCHLIESSUNG VERKEHRSSICHERE ERSCHLIESSUNG ZUFAHRTSBREITE ZUFAHRTSWEG Rechtsnormen: § 237 Abs. I PBG Art. 3 lit. b VErV Art. 5 Abs. I VErV Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Stichworte: BANKETTE ERSCHLIESSUNG VERKEHRSSICHERE ERSCHLIESSUNG ZUFAHRTSBREITE ZUFAHRTSWEG BANKETTE ERSCHLIESSUNG VERKEHRSSICHERE ERSCHLIESSUNG ZUFAHRTSBREITE ZUFAHRTSWEG Rechtsnormen: § 237 Abs. I PBG Art. 3 lit. b VErV Art. 5 Abs. I VErV § 237 Abs. I PBG Art. 3 lit. b VErV Art. 5 Abs. I VErV Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung VB.2023.00534 Urteil der 1. Kammer vom 11. April 2024 Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter José Krause, Verwaltungsrichter Josua Raster, Gerichtsschreiberin Nicole Rubin. In Sachen A, vertreten durch RA B, Beschwerdeführerin, gegen 1. C AG, vertreten durch RA D, 2. Bauausschuss Dübendorf, vertreten durch RA E, Beschwerdegegnerschaft, betreffend Baubewilligung, hat sich ergeben: I. Mit Beschluss vom 22. August 2022 erteilte der Bauausschuss der Stadt Dübendorf der C AG die Baubewilligung für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 (neu Kat.-Nr. 03) an der F-Strasse in Dübendorf. II. Hiergegen erhob A am 7. Oktober 2022 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Das Baurekursgericht wies den Rekurs am 26. Juli 2023 ab. III. Gegen diesen Entscheid erhob A am 14. September 2023 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter Kosten- und Entschädigungsfolgen die Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Eventualiter sei die Sache zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen. Das Baurekursgericht beantragte am 28. September 2023 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Bauausschuss Dübendorf beantragte am 18. Oktober 2023 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. In formeller Hinsicht beantragte er die Durchführung eines Augenscheins. Mit Beschwerdeantwort vom 19. Oktober 2023 beantragte die C AG die Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Am 16. November 2023 replizierte A. Die C AG verzichtete am 28. November 2023 auf eine Duplik. Der Bauausschuss Dübendorf duplizierte am 30. November 2023. Die Kammer erwägt: 1. Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. 2. Das Baugrundstück Kat.-Nr. 03 ist gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt Dübendorf (BZO) der zweigeschossigen Wohnzone W2c zugeschieden. Die Bauherrschaft plant, auf dem Grundstück zwei Mehrfamilienhäuser mit gemeinsamer Tiefgarage zu erstellen. Nordwestlich grenzt das Grundstück an die G-Strasse und nordöstlich an die F-Strasse. 3. 3.1 In prozessualer Hinsicht beantragt der Beschwerdegegner 2 die Durchführung eines Augenscheins. 3.2 Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung eines Augenscheins ist dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1). 3.3 Vorliegend ist die Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts im Sinn von § 7 Abs. 1 VRG mittels der bei den vorinstanzlichen Akten liegenden Pläne und Fotografien möglich. Damit und zusammen mit den übrigen Akten sowie den Karten im GIS-Browser des Kantons Zürich (maps.zh.ch) ist der Sachverhalt rechtsgenügend erstellt; auf einen Augenschein ist zu verzichten. 4. 4.1 Die Beschwerdeführerin verlangt, das Baugrundstück müsse über die G-Strasse erschlossen werden. Eine Erschliessung über die F-Strasse würde die gesetzlichen Anforderungen nicht erfüllen. Es handle sich bei dieser um eine Zufahrtsstrasse und es lägen keine wichtigen Gründe für ein Abweichen von der Verkehrserschliessungsverordnung vor. 4.2 Die genügende Erschliessung ist eine Grundanforderung, damit ein Grundstück baureif ist und bebaut werden kann (vgl. §§ 233 f. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Erschlossen ist ein Grundstück unter anderem, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist (§ 236 Abs. 1 PBG). Die genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlässt über die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). Dies hat er mit der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) getan. Als Zufahrten gelten Strassen der Feinerschliessung als Verbindung ab der Grundstücksgrenze mit dem Strassennetz der Groberschliessung (§ 3 lit. b VErV ). Zufahrten sind so zu gestalten, dass sie ihren Zweck erfüllen und der vollständigen Nutzung der Grundstücke genügen, die Verkehrssicherheit für alle Verkehrsteilnehmerinnen und Verkehrsteilnehmer jederzeit gewährleistet ist und die Bedürfnisse von mobilitäts- und sehbehinderten Menschen sowie von Kindern, insbesondere auf Schulwegen, berücksichtigt werden (§ 4 lit. a und b VErV ). Der Einsatz der öffentlichen Dienste, insbesondere für Notfalleinsätze, muss jederzeit gewährleistet sein (§ 4 lit. c VErV ). Die technischen Anforderungen an Zufahrten finden sich in den Anhängen 1–6 der Verkehrserschliessungsverordnung (§ 5 Abs. 1 VErV). Für Zufahrten und Ausfahrten können in Einzelfällen in Abweichung von § 5 VErV aus wichtigen Gründen geringere Anforderungen gestellt werden aufgrund besonderer topografischer Verhältnisse, im Interesse von Objekten des Natur- und Heimatschutzes oder bei anderen überwiegenden öffentlichen Interessen sowie bei landwirtschaftlichen Betrieben (§ 6 Abs. 1 lit. a–c VErV). 4.3 Gemäss Anhang 1 VErV gelten Zufahrten zur Erschliessung von bis zu 50 Wohneinheiten als Zufahrtswege. Der hier strittige Abschnitt der F-Strasse erschliesst von der H-Strasse bis zur G-Strasse 29 Wohneinheiten (vgl. Karte "Gebäudestatistik" auf maps.zh.ch, zuletzt besucht am 22. März 2024). Mit dem geplanten Bauprojekt werden insgesamt 38 Wohneinheiten erschlossen. Demgemäss ging die Vorinstanz zu Recht von einem Zufahrtsweg aus. Die beschwerdeführerische Argumentation, wonach bis zu 150 Wohneinheiten bestehen sollen, lässt sich nicht nachvollziehen. 4.4 Zufahrtswege müssen eine Breite von 3 bis 4 Meter aufweisen (Anhang 1 VErV). Diese Anforderung erfüllt der fragliche Strassenabschnitt mit durchgängig rund 5 Metern ohne Weiteres (vgl. Karte "Amtliche Vermessung" auf maps.zh.ch). Für Zufahrtswege sind sodann drei Querschnittstypen möglich. Beim Typ 1 weist der Querschnitt neben der Fahrbahn jeweils ein begehbares Bankett auf. Anstelle von Banketten ist es auch zulässig, die Fahrbahn entsprechend zu verbreitern, sofern dadurch der Fussgängerschutz dennoch gewährleistet ist. Typ 2 zeigt eine Mischverkehrsfläche im Zusammenhang mit einer Verkehrsanordnung der Begegnungszone (Tempo-20-Zonierung). Die Verkehrserschliessungsverordnung enthält keine Vorgaben, welche Verkehrsanordnungen in Anwendung des Strassenverkehrsrechts des Bundes zu erfolgen haben, sondern ermöglicht eine Abstimmung mit diesen (vgl. Begründung des Regierungsrats in ABl 2019-05-03). Typ 3 ist vorliegend unbeachtlich. Da der Zufahrtsweg mit 5 Metern auch die Mindestbreite für zwei Bankette (2 × 0,3 m) ohne Weiteres einhält, kann entgegen der Vorinstanz der Querschnittstyp 1 vorliegend angewendet werden, sofern der Fussgängerschutz auch ohne Bankett gewährleistet ist. Die fehlenden Bankette werden durch die Fahrbahnbreite überkompensiert und gewähren einen genügenden Fussgängerschutz, da die F-Strasse (fast) gerade und übersichtlich gestaltet ist. Entgegen der Beschwerdeführerin sind auf der F-Strasse keine Missstände ersichtlich. Einzelne parkierte Autos sorgen vielmehr dafür, dass sich der Verkehrsfluss verlangsamt. Die jeweiligen Ausfahrten der anderen Grundstücke sind offen gestaltet, sodass auch hiervon keine Gefährdung ausgeht. Der Fussgängerschutz ist vor diesem Hintergrund auch ohne Bankett gewährleistet. Die Anforderungen gemäss Verkehrserschliessungsverordnung sind demnach eingehalten. Insofern geht die Argumentation der Beschwerdeführerin, wonach von den Vorgaben angeblich abgewichen werde, von vornherein ins Leere. Aus dem gleichen Grund ist eine anderweitige mögliche Erschliessung nicht zu prüfen. Selbst wenn davon ausgegangen würde, dass vorliegend der Querschnittstyp 2 Anwendung fände, wäre in tatsächlicher Hinsicht zu berücksichtigen, dass sich die G-Strasse aus folgenden Gründen als weniger geeignet für eine Erschliessung erweist: So würde die Ausfahrt vom Baugrundstück in unmittelbare Nähe zur Kreuzung F-Strasse/G-Strasse, zu gegenüberliegenden Parkfeldern und einem Kinderspielplatz zu liegen kommen. Im Bereich von Verzweigungen sind Ausfahrten nach § 16 VErV in der Regel nicht zulässig, die Parkfelder können nicht gestützt auf ein Baugesuch entfernt werden und der Kinderspielplatz ist entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin nicht eingezäunt. Dadurch würde eine solche Erschliessung insbesondere in Bezug auf die im öffentlichen Interesse liegende Verkehrssicherheit deutlich mehr Gefahrenpotenzial aufweisen. Die Ausführungen der Beschwerdeführerin vermögen diese Umstände nicht zu entkräften. 5. Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung ist ihr nicht zuzusprechen. Vielmehr ist sie zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung zu bezahlen. Der Baubewilligungsbehörde (Beschwerdegegner 2) steht in der vorliegenden Konstellation, in der sich auf beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine Parteientschädigung zu (VGr, 8. Februar 2018, VB.2017.00615, E. 5; 4. Mai 2017, VB.2016.00238, E. 5). Demgemäss erkennt die Kammer : 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 205.-- Zustellkosten, Fr. 4'205.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt. 4. Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils. 5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. 6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) das Baurekursgericht. Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung VB.2023.00534 Urteil der 1. Kammer vom 11. April 2024 Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter José Krause, Verwaltungsrichter Josua Raster, Gerichtsschreiberin Nicole Rubin. In Sachen A, vertreten durch RA B, Beschwerdeführerin, gegen 1. C AG, vertreten durch RA D, 2. Bauausschuss Dübendorf, vertreten durch RA E, Beschwerdegegnerschaft, betreffend Baubewilligung, hat sich ergeben: I. Mit Beschluss vom 22. August 2022 erteilte der Bauausschuss der Stadt Dübendorf der C AG die Baubewilligung für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 (neu Kat.-Nr. 03) an der F-Strasse in Dübendorf. II. Hiergegen erhob A am 7. Oktober 2022 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Das Baurekursgericht wies den Rekurs am 26. Juli 2023 ab. III. Gegen diesen Entscheid erhob A am 14. September 2023 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter Kosten- und Entschädigungsfolgen die Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Eventualiter sei die Sache zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen. Das Baurekursgericht beantragte am 28. September 2023 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Bauausschuss Dübendorf beantragte am 18. Oktober 2023 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. In formeller Hinsicht beantragte er die Durchführung eines Augenscheins. Mit Beschwerdeantwort vom 19. Oktober 2023 beantragte die C AG die Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Am 16. November 2023 replizierte A. Die C AG verzichtete am 28. November 2023 auf eine Duplik. Der Bauausschuss Dübendorf duplizierte am 30. November 2023. Die Kammer erwägt: 1. Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. 2. Das Baugrundstück Kat.-Nr. 03 ist gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt Dübendorf (BZO) der zweigeschossigen Wohnzone W2c zugeschieden. Die Bauherrschaft plant, auf dem Grundstück zwei Mehrfamilienhäuser mit gemeinsamer Tiefgarage zu erstellen. Nordwestlich grenzt das Grundstück an die G-Strasse und nordöstlich an die F-Strasse. 3. 3.1 In prozessualer Hinsicht beantragt der Beschwerdegegner 2 die Durchführung eines Augenscheins. 3.2 Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung eines Augenscheins ist dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1). 3.3 Vorliegend ist die Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts im Sinn von § 7 Abs. 1 VRG mittels der bei den vorinstanzlichen Akten liegenden Pläne und Fotografien möglich. Damit und zusammen mit den übrigen Akten sowie den Karten im GIS-Browser des Kantons Zürich (maps.zh.ch) ist der Sachverhalt rechtsgenügend erstellt; auf einen Augenschein ist zu verzichten. 4. 4.1 Die Beschwerdeführerin verlangt, das Baugrundstück müsse über die G-Strasse erschlossen werden. Eine Erschliessung über die F-Strasse würde die gesetzlichen Anforderungen nicht erfüllen. Es handle sich bei dieser um eine Zufahrtsstrasse und es lägen keine wichtigen Gründe für ein Abweichen von der Verkehrserschliessungsverordnung vor. 4.2 Die genügende Erschliessung ist eine Grundanforderung, damit ein Grundstück baureif ist und bebaut werden kann (vgl. §§ 233 f. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Erschlossen ist ein Grundstück unter anderem, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist (§ 236 Abs. 1 PBG). Die genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlässt über die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). Dies hat er mit der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) getan. Als Zufahrten gelten Strassen der Feinerschliessung als Verbindung ab der Grundstücksgrenze mit dem Strassennetz der Groberschliessung (§ 3 lit. b VErV ). Zufahrten sind so zu gestalten, dass sie ihren Zweck erfüllen und der vollständigen Nutzung der Grundstücke genügen, die Verkehrssicherheit für alle Verkehrsteilnehmerinnen und Verkehrsteilnehmer jederzeit gewährleistet ist und die Bedürfnisse von mobilitäts- und sehbehinderten Menschen sowie von Kindern, insbesondere auf Schulwegen, berücksichtigt werden (§ 4 lit. a und b VErV ). Der Einsatz der öffentlichen Dienste, insbesondere für Notfalleinsätze, muss jederzeit gewährleistet sein (§ 4 lit. c VErV ). Die technischen Anforderungen an Zufahrten finden sich in den Anhängen 1–6 der Verkehrserschliessungsverordnung (§ 5 Abs. 1 VErV). Für Zufahrten und Ausfahrten können in Einzelfällen in Abweichung von § 5 VErV aus wichtigen Gründen geringere Anforderungen gestellt werden aufgrund besonderer topografischer Verhältnisse, im Interesse von Objekten des Natur- und Heimatschutzes oder bei anderen überwiegenden öffentlichen Interessen sowie bei landwirtschaftlichen Betrieben (§ 6 Abs. 1 lit. a–c VErV). 4.3 Gemäss Anhang 1 VErV gelten Zufahrten zur Erschliessung von bis zu 50 Wohneinheiten als Zufahrtswege. Der hier strittige Abschnitt der F-Strasse erschliesst von der H-Strasse bis zur G-Strasse 29 Wohneinheiten (vgl. Karte "Gebäudestatistik" auf maps.zh.ch, zuletzt besucht am 22. März 2024). Mit dem geplanten Bauprojekt werden insgesamt 38 Wohneinheiten erschlossen. Demgemäss ging die Vorinstanz zu Recht von einem Zufahrtsweg aus. Die beschwerdeführerische Argumentation, wonach bis zu 150 Wohneinheiten bestehen sollen, lässt sich nicht nachvollziehen. 4.4 Zufahrtswege müssen eine Breite von 3 bis 4 Meter aufweisen (Anhang 1 VErV). Diese Anforderung erfüllt der fragliche Strassenabschnitt mit durchgängig rund 5 Metern ohne Weiteres (vgl. Karte "Amtliche Vermessung" auf maps.zh.ch). Für Zufahrtswege sind sodann drei Querschnittstypen möglich. Beim Typ 1 weist der Querschnitt neben der Fahrbahn jeweils ein begehbares Bankett auf. Anstelle von Banketten ist es auch zulässig, die Fahrbahn entsprechend zu verbreitern, sofern dadurch der Fussgängerschutz dennoch gewährleistet ist. Typ 2 zeigt eine Mischverkehrsfläche im Zusammenhang mit einer Verkehrsanordnung der Begegnungszone (Tempo-20-Zonierung). Die Verkehrserschliessungsverordnung enthält keine Vorgaben, welche Verkehrsanordnungen in Anwendung des Strassenverkehrsrechts des Bundes zu erfolgen haben, sondern ermöglicht eine Abstimmung mit diesen (vgl. Begründung des Regierungsrats in ABl 2019-05-03). Typ 3 ist vorliegend unbeachtlich. Da der Zufahrtsweg mit 5 Metern auch die Mindestbreite für zwei Bankette (2 × 0,3 m) ohne Weiteres einhält, kann entgegen der Vorinstanz der Querschnittstyp 1 vorliegend angewendet werden, sofern der Fussgängerschutz auch ohne Bankett gewährleistet ist. Die fehlenden Bankette werden durch die Fahrbahnbreite überkompensiert und gewähren einen genügenden Fussgängerschutz, da die F-Strasse (fast) gerade und übersichtlich gestaltet ist. Entgegen der Beschwerdeführerin sind auf der F-Strasse keine Missstände ersichtlich. Einzelne parkierte Autos sorgen vielmehr dafür, dass sich der Verkehrsfluss verlangsamt. Die jeweiligen Ausfahrten der anderen Grundstücke sind offen gestaltet, sodass auch hiervon keine Gefährdung ausgeht. Der Fussgängerschutz ist vor diesem Hintergrund auch ohne Bankett gewährleistet. Die Anforderungen gemäss Verkehrserschliessungsverordnung sind demnach eingehalten. Insofern geht die Argumentation der Beschwerdeführerin, wonach von den Vorgaben angeblich abgewichen werde, von vornherein ins Leere. Aus dem gleichen Grund ist eine anderweitige mögliche Erschliessung nicht zu prüfen. Selbst wenn davon ausgegangen würde, dass vorliegend der Querschnittstyp 2 Anwendung fände, wäre in tatsächlicher Hinsicht zu berücksichtigen, dass sich die G-Strasse aus folgenden Gründen als weniger geeignet für eine Erschliessung erweist: So würde die Ausfahrt vom Baugrundstück in unmittelbare Nähe zur Kreuzung F-Strasse/G-Strasse, zu gegenüberliegenden Parkfeldern und einem Kinderspielplatz zu liegen kommen. Im Bereich von Verzweigungen sind Ausfahrten nach § 16 VErV in der Regel nicht zulässig, die Parkfelder können nicht gestützt auf ein Baugesuch entfernt werden und der Kinderspielplatz ist entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin nicht eingezäunt. Dadurch würde eine solche Erschliessung insbesondere in Bezug auf die im öffentlichen Interesse liegende Verkehrssicherheit deutlich mehr Gefahrenpotenzial aufweisen. Die Ausführungen der Beschwerdeführerin vermögen diese Umstände nicht zu entkräften. 5. Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung ist ihr nicht zuzusprechen. Vielmehr ist sie zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung zu bezahlen. Der Baubewilligungsbehörde (Beschwerdegegner 2) steht in der vorliegenden Konstellation, in der sich auf beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine Parteientschädigung zu (VGr, 8. Februar 2018, VB.2017.00615, E. 5; 4. Mai 2017, VB.2016.00238, E. 5). Demgemäss erkennt die Kammer : 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 205.-- Zustellkosten, Fr. 4'205.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt. 4. Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils. 5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. 6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) das Baurekursgericht.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung Verwaltungsgericht

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich

des Kantons Zürich 1. Abteilung

1. Abteilung VB.2023.00534

Urteil

Urteil der 1. Kammer

der 1. Kammer vom 11. April 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter José Krause, Verwaltungsrichter Josua Raster, Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.

(Vorsitz) In Sachen

A, vertreten durch RA B,

A, vertreten durch RA B, Beschwerdeführerin,

Beschwerdeführerin, gegen

1. C AG, vertreten durch RA D,

1. C AG, vertreten durch RA D, 2. Bauausschuss Dübendorf, vertreten durch RA E,

2. Bauausschuss Dübendorf, vertreten durch RA E, Beschwerdegegnerschaft,

Beschwerdegegnerschaft, betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.

Mit Beschluss vom 22. August 2022 erteilte der Bauausschuss der Stadt Dübendorf der C AG die Baubewilligung für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 (neu Kat.-Nr. 03) an der F-Strasse in Dübendorf.

II.

Hiergegen erhob A am 7. Oktober 2022 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Das Baurekursgericht wies den Rekurs am 26. Juli 2023 ab.

III.

Gegen diesen Entscheid erhob A am 14. September 2023 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter Kosten- und Entschädigungsfolgen die Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Eventualiter sei die Sache zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen. Das Baurekursgericht beantragte am 28. September 2023 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Bauausschuss Dübendorf beantragte am 18. Oktober 2023 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. In formeller Hinsicht beantragte er die Durchführung eines Augenscheins. Mit Beschwerdeantwort vom 19. Oktober 2023 beantragte die C AG die Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Am 16. November 2023 replizierte A. Die C AG verzichtete am 28. November 2023 auf eine Duplik. Der Bauausschuss Dübendorf duplizierte am 30. November 2023.

Die Kammer erwägt:

Die Kammer erwägt: 1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 03 ist gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt Dübendorf (BZO) der zweigeschossigen Wohnzone W2c zugeschieden. Die Bauherrschaft plant, auf dem Grundstück zwei Mehrfamilienhäuser mit gemeinsamer Tiefgarage zu erstellen. Nordwestlich grenzt das Grundstück an die G-Strasse und nordöstlich an die F-Strasse.

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 03 ist gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt Dübendorf (BZO) der zweigeschossigen Wohnzone W2c zugeschieden. Die Bauherrschaft plant, auf dem Grundstück zwei Mehrfamilienhäuser mit gemeinsamer Tiefgarage zu erstellen. Nordwestlich grenzt das Grundstück an die G-Strasse und nordöstlich an die F-Strasse. 3.

3.1 In prozessualer Hinsicht beantragt der Beschwerdegegner 2 die Durchführung eines Augenscheins.

3.2 Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung eines Augenscheins ist dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1).

3.3 Vorliegend ist die Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts im Sinn von § 7 Abs. 1 VRG mittels der bei den vorinstanzlichen Akten liegenden Pläne und Fotografien möglich. Damit und zusammen mit den übrigen Akten sowie den Karten im GIS-Browser des Kantons Zürich (maps.zh.ch) ist der Sachverhalt rechtsgenügend erstellt; auf einen Augenschein ist zu verzichten.

4.

4.1 Die Beschwerdeführerin verlangt, das Baugrundstück müsse über die G-Strasse erschlossen werden. Eine Erschliessung über die F-Strasse würde die gesetzlichen Anforderungen nicht erfüllen. Es handle sich bei dieser um eine Zufahrtsstrasse und es lägen keine wichtigen Gründe für ein Abweichen von der Verkehrserschliessungsverordnung vor.

4.2 Die genügende Erschliessung ist eine Grundanforderung, damit ein Grundstück baureif ist und bebaut werden kann (vgl. §§ 233 f. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Erschlossen ist ein Grundstück unter anderem, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist (§ 236 Abs. 1 PBG). Die genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlässt über die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). Dies hat er mit der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) getan.

Die genügende Erschliessung ist eine Grundanforderung, damit ein Grundstück baureif ist und bebaut werden kann (vgl. §§ 233 f. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Erschlossen ist ein Grundstück unter anderem, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist (§ 236 Abs. 1 PBG). Die genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlässt über die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). Dies hat er mit der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) getan. Als Zufahrten gelten Strassen der Feinerschliessung als Verbindung ab der Grundstücksgrenze mit dem Strassennetz der Groberschliessung (§ 3 lit. b VErV ). Zufahrten sind so zu gestalten, dass sie ihren Zweck erfüllen und der vollständigen Nutzung der Grundstücke genügen, die Verkehrssicherheit für alle Verkehrsteilnehmerinnen und Verkehrsteilnehmer jederzeit gewährleistet ist und die Bedürfnisse von mobilitäts- und sehbehinderten Menschen sowie von Kindern, insbesondere auf Schulwegen, berücksichtigt werden (§ 4 lit. a und b VErV ). Der Einsatz der öffentlichen Dienste, insbesondere für Notfalleinsätze, muss jederzeit gewährleistet sein (§ 4 lit. c VErV ). Die technischen Anforderungen an Zufahrten finden sich in den Anhängen 1–6 der Verkehrserschliessungsverordnung (§ 5 Abs. 1 VErV). Für Zufahrten und Ausfahrten können in Einzelfällen in Abweichung von § 5 VErV aus wichtigen Gründen geringere Anforderungen gestellt werden aufgrund besonderer topografischer Verhältnisse, im Interesse von Objekten des Natur- und Heimatschutzes oder bei anderen überwiegenden öffentlichen Interessen sowie bei landwirtschaftlichen Betrieben (§ 6 Abs. 1 lit. a–c VErV).

Als Zufahrten gelten Strassen der Feinerschliessung als Verbindung ab der Grundstücksgrenze mit dem Strassennetz der Groberschliessung (§ 3 lit. b ). Zufahrten sind so zu gestalten, dass sie ihren Zweck erfüllen und der vollständigen Nutzung der Grundstücke genügen, die Verkehrssicherheit für alle Verkehrsteilnehmerinnen und Verkehrsteilnehmer jederzeit gewährleistet ist und die Bedürfnisse von mobilitäts- und sehbehinderten Menschen sowie von Kindern, insbesondere auf Schulwegen, berücksichtigt werden (§ 4 lit. a und b ). Der Einsatz der öffentlichen Dienste, insbesondere für Notfalleinsätze, muss jederzeit gewährleistet sein (§ 4 lit. c ). Die technischen Anforderungen an Zufahrten finden sich in den Anhängen 1–6 der Verkehrserschliessungsverordnung (§ 5 Abs. 1 VErV). Für Zufahrten und Ausfahrten können in Einzelfällen in Abweichung von § 5 VErV aus wichtigen Gründen geringere Anforderungen gestellt werden aufgrund besonderer topografischer Verhältnisse, im Interesse von Objekten des Natur- und Heimatschutzes oder bei anderen überwiegenden öffentlichen Interessen sowie bei landwirtschaftlichen Betrieben (§ 6 Abs. 1 lit. a–c VErV). 4.3 Gemäss Anhang 1 VErV gelten Zufahrten zur Erschliessung von bis zu 50 Wohneinheiten als Zufahrtswege. Der hier strittige Abschnitt der F-Strasse erschliesst von der H-Strasse bis zur G-Strasse 29 Wohneinheiten (vgl. Karte "Gebäudestatistik" auf maps.zh.ch, zuletzt besucht am 22. März 2024). Mit dem geplanten Bauprojekt werden insgesamt 38 Wohneinheiten erschlossen. Demgemäss ging die Vorinstanz zu Recht von einem Zufahrtsweg aus. Die beschwerdeführerische Argumentation, wonach bis zu 150 Wohneinheiten bestehen sollen, lässt sich nicht nachvollziehen.

Gemäss Anhang 1 VErV gelten Zufahrten zur Erschliessung von bis zu 50 Wohneinheiten als Zufahrtswege. Der hier strittige Abschnitt der F-Strasse erschliesst von der H-Strasse bis zur G-Strasse 29 (vgl. Karte "Gebäudestatistik" auf maps.zh.ch, zuletzt besucht am 22. März 2024). Mit dem geplanten Bauprojekt werden insgesamt 38 Wohneinheiten erschlossen. Demgemäss ging die Vorinstanz zu Recht von einem Zufahrtsweg aus. Die beschwerdeführerische Argumentation, wonach bis zu 150 Wohneinheiten bestehen sollen, lässt sich nicht nachvollziehen. 4.4 Zufahrtswege müssen eine Breite von 3 bis 4 Meter aufweisen (Anhang 1 VErV). Diese Anforderung erfüllt der fragliche Strassenabschnitt mit durchgängig rund 5 Metern ohne Weiteres (vgl. Karte "Amtliche Vermessung" auf maps.zh.ch). Für Zufahrtswege sind sodann drei Querschnittstypen möglich. Beim Typ 1 weist der Querschnitt neben der Fahrbahn jeweils ein begehbares Bankett auf. Anstelle von Banketten ist es auch zulässig, die Fahrbahn entsprechend zu verbreitern, sofern dadurch der Fussgängerschutz dennoch gewährleistet ist. Typ 2 zeigt eine Mischverkehrsfläche im Zusammenhang mit einer Verkehrsanordnung der Begegnungszone (Tempo-20-Zonierung). Die Verkehrserschliessungsverordnung enthält keine Vorgaben, welche Verkehrsanordnungen in Anwendung des Strassenverkehrsrechts des Bundes zu erfolgen haben, sondern ermöglicht eine Abstimmung mit diesen (vgl. Begründung des Regierungsrats in ABl 2019-05-03). Typ 3 ist vorliegend unbeachtlich. Da der Zufahrtsweg mit 5 Metern auch die Mindestbreite für zwei Bankette (2 × 0,3 m) ohne Weiteres einhält, kann entgegen der Vorinstanz der Querschnittstyp 1 vorliegend angewendet werden, sofern der Fussgängerschutz auch ohne Bankett gewährleistet ist. Die fehlenden Bankette werden durch die Fahrbahnbreite überkompensiert und gewähren einen genügenden Fussgängerschutz, da die F-Strasse (fast) gerade und übersichtlich gestaltet ist. Entgegen der Beschwerdeführerin sind auf der F-Strasse keine Missstände ersichtlich. Einzelne parkierte Autos sorgen vielmehr dafür, dass sich der Verkehrsfluss verlangsamt. Die jeweiligen Ausfahrten der anderen Grundstücke sind offen gestaltet, sodass auch hiervon keine Gefährdung ausgeht. Der Fussgängerschutz ist vor diesem Hintergrund auch ohne Bankett gewährleistet. Die Anforderungen gemäss Verkehrserschliessungsverordnung sind demnach eingehalten. Insofern geht die Argumentation der Beschwerdeführerin, wonach von den Vorgaben angeblich abgewichen werde, von vornherein ins Leere. Aus dem gleichen Grund ist eine anderweitige mögliche Erschliessung nicht zu prüfen.

Zufahrtswege müssen eine Breite von 3 bis 4 Meter aufweisen (Anhang 1 VErV). Diese Anforderung erfüllt der fragliche Strassenabschnitt mit durchgängig rund 5 Metern ohne Weiteres (vgl. Karte "Amtliche Vermessung" auf maps.zh.ch). Für Zufahrtswege sind sodann drei Querschnittstypen möglich. Beim Typ 1 weist der Querschnitt neben der Fahrbahn jeweils ein begehbares Bankett auf. Anstelle von Banketten ist es auch zulässig, die Fahrbahn entsprechend zu verbreitern, sofern dadurch der Fussgängerschutz dennoch gewährleistet ist. Typ 2 zeigt eine Mischverkehrsfläche im Zusammenhang mit einer Verkehrsanordnung der Begegnungszone (Tempo-20-Zonierung). Die Verkehrserschliessungsverordnung enthält keine Vorgaben, welche Verkehrsanordnungen in Anwendung des Strassenverkehrsrechts des Bundes zu erfolgen haben, sondern ermöglicht eine Abstimmung mit diesen (vgl. Begründung des Regierungsrats in ABl 2019-05-03). Typ 3 ist vorliegend unbeachtlich. Da der Zufahrtsweg mit 5 Metern auch die Mindestbreite für zwei Bankette (2 × 0,3 m) ohne Weiteres einhält, kann entgegen der Vorinstanz der Querschnittstyp 1 vorliegend angewendet werden, sofern der Fussgängerschutz auch ohne Bankett gewährleistet ist. Die fehlenden Bankette werden durch die Fahrbahnbreite überkompensiert und gewähren einen genügenden Fussgängerschutz, da die F-Strasse (fast) gerade und übersichtlich gestaltet ist. Entgegen der Beschwerdeführerin sind auf der F-Strasse keine Missstände ersichtlich. Einzelne parkierte Autos sorgen vielmehr dafür, dass sich der Verkehrsfluss verlangsamt. Die jeweiligen Ausfahrten der anderen Grundstücke sind offen gestaltet, sodass auch hiervon keine Gefährdung ausgeht. Der Fussgängerschutz ist vor diesem Hintergrund auch ohne Bankett gewährleistet. Die Anforderungen gemäss Verkehrserschliessungsverordnung sind demnach eingehalten. Insofern geht die Argumentation der Beschwerdeführerin, wonach von den Vorgaben angeblich abgewichen werde, von vornherein ins Leere. Aus dem gleichen Grund ist eine anderweitige mögliche Erschliessung nicht zu prüfen. Selbst wenn davon ausgegangen würde, dass vorliegend der Querschnittstyp 2 Anwendung fände, wäre in tatsächlicher Hinsicht zu berücksichtigen, dass sich die G-Strasse aus folgenden Gründen als weniger geeignet für eine Erschliessung erweist: So würde die Ausfahrt vom Baugrundstück in unmittelbare Nähe zur Kreuzung F-Strasse/G-Strasse, zu gegenüberliegenden Parkfeldern und einem Kinderspielplatz zu liegen kommen. Im Bereich von Verzweigungen sind Ausfahrten nach § 16 VErV in der Regel nicht zulässig, die Parkfelder können nicht gestützt auf ein Baugesuch entfernt werden und der Kinderspielplatz ist entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin nicht eingezäunt. Dadurch würde eine solche Erschliessung insbesondere in Bezug auf die im öffentlichen Interesse liegende Verkehrssicherheit deutlich mehr Gefahrenpotenzial aufweisen. Die Ausführungen der Beschwerdeführerin vermögen diese Umstände nicht zu entkräften.

Selbst wenn davon ausgegangen würde, dass vorliegend der Querschnittstyp 2 Anwendung fände, wäre in tatsächlicher Hinsicht zu berücksichtigen, dass sich die G-Strasse aus folgenden Gründen als weniger geeignet für eine Erschliessung erweist: So würde die Ausfahrt vom Baugrundstück in unmittelbare Nähe zur Kreuzung F-Strasse/G-Strasse, zu gegenüberliegenden Parkfeldern und einem Kinderspielplatz zu liegen kommen. Im Bereich von Verzweigungen sind Ausfahrten nach § 16 VErV in der Regel nicht zulässig, die Parkfelder können nicht gestützt auf ein Baugesuch entfernt werden und der Kinderspielplatz ist entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin nicht eingezäunt. Dadurch würde eine solche Erschliessung insbesondere in Bezug auf die im öffentlichen Interesse liegende Verkehrssicherheit deutlich mehr Gefahrenpotenzial aufweisen. Die Ausführungen der Beschwerdeführerin vermögen diese Umstände nicht zu entkräften. 5.

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung ist ihr nicht zuzusprechen. Vielmehr ist sie zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung zu bezahlen. Der Baubewilligungsbehörde (Beschwerdegegner 2) steht in der vorliegenden Konstellation, in der sich auf beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine Parteientschädigung zu (VGr, 8. Februar 2018, VB.2017.00615, E. 5; 4. Mai 2017, VB.2016.00238, E. 5).

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung ist ihr nicht zuzusprechen. Vielmehr ist sie zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung zu bezahlen. Der Baubewilligungsbehörde (Beschwerdegegner 2) steht in der vorliegenden Konstellation, in der sich auf beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine Parteientschädigung zu (VGr, 8. Februar 2018, VB.2017.00615, E. 5; 4. Mai 2017, VB.2016.00238, E. 5). Demgemäss erkennt die Kammer :

Demgemäss erkennt die Kammer : die Kammer 1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 205.-- Zustellkosten, Fr. 4'205.-- Total der Kosten.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 205.-- Zustellkosten, Fr. 4'205.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt. 4. Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

4. Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils. Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils. 5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. 6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) das Baurekursgericht.

6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) das Baurekursgericht.