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|Die Fristwahrung kennt viele und verschiedenartige Fristen, die sich als Falle erweisen können.

a) Fristwahrung bei Kündigungen
Die Kündigung ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung, welche ihre Wirkung erst entfaltet, wenn sie beim Empfänger eingetroffen ist, das heisst, wenn sie in den Machtbereich der empfangenden Person übergegangen ist. Erfolgt die Kündigung per Bote oder per gewöhnliche Post, gilt sie als zugestellt, wenn zu erwarten ist, dass die empfangende Person den Briefkasten oder das Postfach leert (ausschlaggebend ist die Zugriffsmöglichkeit; auf die tatsächliche Kenntnisnahme kommt es nicht an).
Erfolgt sie per eingeschriebenen Brief - was aus Beweisgründen sehr zu empfehlen ist -, gilt: Wenn das Schreiben nicht persönlich übergeben werden kann (in diesem Fall wäre die persönliche Übergabe massgebend), gilt die Kündigung am Folgetag der Abholungseinladung («gelberZettel») als zugestellt - ausser wenn der Empfänger aufgrund Krankheit, Abwesenheit usw. verhindert war, die Sendung abzuholen. Wäre es nicht so, könnte die gekündigte Partei mit Nichteinholung der Sendung die Verspätung der Kündigung bewirken.
Die Parteien können zwar vereinbaren, dass das «Datum des Poststempels» massgebend sein soll. Dadurch dürfen jedoch keine gesetzlichen Minimalfristen unterschritten werden: eine solche Vereinbarung wäre deshalb in Bezug auf eine Mietwohnung mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten unzulässig.
Die Kündigung ist verspätet, wenn im Zustellungszeitpunkt die Kündigungsfrist (die gesetzlichen Kündigungsfristen sind teilzwingend, das heisst, sie können vertraglich verlängert, aber nicht verkürzt werden) bereits zu laufen begonnen hat: fällt der letzte Tag vor Beginn der Kündigungsfrist auf einen Sonntag oder einen Feiertag, muss die Kündigung am Vortag eingehen, um rechtzeitig zu sein. Wird eine Kündigungsfrist oder ein Kündigungstermin nicht eingehalten, so gilt die Kündigung auf den nächstmöglichen Kündi-gungstermin (Art. 266a Abs. 2 OR). Die Kündigungsfrist einer Wohnung läuft am letzten Tag des Monats ungeachtet dessen ab, ob es sich um einen Werk- oder einen Feiertag handelt. In diesem Fall wird die Frist nicht verlängert; einzig die Rückgabepflicht des Mieters verschiebtsich auf den nächsten Werktag.
b) Fristwahrung bei Mahnungen und Zahlungsfristen
Mahnungen und Zahlungsfristen gelten im Allgemeinen erst in demjenigen Zeitpunkt als zugestellt, in welchem sie der Empfänger auch tatsächlich bei der Poststelle abholt. Nur wenn er dies nicht tut, wird der Empfang fingiert, und zwar mit dem Ablauf der Abholfrist der Post, welche regelmässig sieben Tage beträgt.
Besonders wichtig sind diese Fristenregelungen im Falle des Zahlungsverzugs des Mieters. Bezahlt der Mieter den Mietzins nicht, steht dem Vermieter gemäss Art.257d OR eine ausserordentliche Kündigungsmöglichkeit zur Verfügung. Bevor der Vermieter kündigen darf, hat er jedoch dem Mieter eine Zahlungsfrist anzusetzen, die bei der Miete von Geschäfts- und Wohnräumen mindestens 30 Tage zu betragen hat. Erst wenn der Mieter innerhalb dieser Frist wieder nicht bezahlt, ist eine Kündigung mit Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats zulässig. Die dreissigtägige Zahlungsfrist beginnt mit dem tatsächlichen Abholen oder, im Falle der Nichtabholung, mit dem Ablauf der siebentägigen Abholfrist zu laufen (aus Beweisgründen empfiehlt es sich deshalb, die Fristansetzung eingeschrieben mit Rückschein zu versenden). Weil Geldschulden Bringschulden sind, muss die rückständige Zahlung spätestens am letzten Tag der Frist bei der Vermieterschaft eingehen (bei Postanweisung oder Bankauftrag auf dem Konto der Vermieterschaft gutgeschrieben sein). Bezeichnet die Vermieterschaft allerdings selber die Post als Zahlstelle, indem sie der Mieterschaft für die Bezahlung des Rückstandes einen Posteinzahlungsschein zustellt, dann genügt es zur Wahrung der Zahlungsfrist, wenn die Mieterschaft vor Ablauf der Zahlungsfrist die Einzahlung am Bank- oder Postschalter vornimmt.
c) Fristwahrung bei einseitigen Vertragsänderungen durch den Vermieter
Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen auf den nächstmöglichen Kündigungstermin müssen dem Mieter auf amtlichem Formular mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist mitgeteilt werden (Art. 269d Abs. 1 und 3 OR). Diese zehntägige Bedenkfrist soll dem Mieter die Möglichkeit geben, sich zu entscheiden, ob er das Mietverhältnis kündigen will. Da diese Frist kurz bemessen ist und die Tragweite des Entscheides erheblich, hat das Bundesgericht entschieden, dass in diesem Fall die tatsächliche Zustellung oder die siebentägige Abholfrist gelten soll (massgebend ist also die eingeschränkte Empfangstheorie). Aus Sicht der Vermieterschaft ist es deshalb sehr empfehlenswert, diese Bedenkfrist grösszügig mit einzubeziehen und die Ankündigung spätestens am 10. des dem Beginn der Kündigungsfrist vorausgehenden Monats zu versenden. Mit der Zustellung (tatsächliche oder fiktive) beginnt auch die dreissigtägige Anfechtungsfrist des Mieters (Art. 270b OR). Diese Frist ist eingehalten, wenn der Poststempel des Begehrens des Mieters innerhalb der Frist liegt
Fazit: Da der massgebende Zeitpunkt für die Beurteilung der Fristeinhaltung in der Regel der Zugang der Willenserklärungen ist, lohnt es sich, die Willenserklärungen genug frühzeitig zu verschicken. Die erklärende Person trägt ferner die Beweislast des Zeitpunktes des Empfanges, weshalb sie gut beraten sein wird, die Erklärung per eingeschriebenen Brief zu schicken. Wird eine Zustellung nicht abgeholt, ist es zu empfehlen, das zurückgeschickte Couvert für einen eventuellen Streitfall verschlossen aufzubewahren!