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Testplanung Wegmühle
Verfahren nach SIA 143
Als Grundlage für die Planung auf dem Areal der Wegmühle Bolligen hat sich die
Mühle Walther AG im Jahr 2019 dazu entschlossen, mittels eines Testplanungsverfahrens
die möglichen baulichen Entwicklungen auf dem Mühleareal aufzuzeigen. Das Verfahren
und die Ergebnisse dieses Prozesses werden hier dokumentiert.
Aufgrund der aktuellen Covid-Situation konnte die im November 2020
vorgesehene Ausstellung der Arbeiten nicht stattfinden und wird
durch diese Online-Publikation ersetzt.
Ausgangslage
Das Wegmühleareal ist eine erstmals 1275 erwähnte Mühle mit dazugehörigem Herrenhaus in Bolligen. Sie besteht im Wesentlichen aus dem Mühlengebäude von 1787 mit direkt anschliessendem Eisenbahnhangar und Güterschuppen, der dem Herrenhaus von 1669, den älteren Mühlengebäuden von 1613, sowie den Getreidesilos von 1930 und 1964. Seit März 2015 ist die Mühle stillgelegt. Die Gebäude befinden sich weiterhin im Besitz der
Mühle Walther AG.
Die Geschäftsleitung der Mühle Walther AG beabsichtigt, das gesamte Areal neu zu überdenken, die denkmalgeschützten Gebäude sanft zu sanieren und einer neuen Nutzung zuzuführen, um auf dem Areal langfristig einen Ort des Zusammenlebens zu schaffen.
Im vorliegenden Workshopverfahren sollten neben der städtebaulichen Entwicklung der Entwicklungsmöglichkeiten vor allem hinsichtlich der zukünftigen Nutzung konkretisiert werden und daraus abgeleitet waren auch erste Wirtschaftlichkeitsberechnungen anzustellen.
Zielsetzung
Ziel war es, sowohl Varianten mit integralem Erhalt aller Bestandesgebäude sowie solche mit einem Teilabbruch zu prüfen. Der Nutzungsfächer sollte weit geöffnet werden, um damit eine belastbare Grundlage für ein Richtprojekt der Überbauungsordnung zu schaffen.
Verfahren
Die Aufgabenstellung der Entwicklung des Wegmühle Areals erfordert einen Prozess, der durch unabhängige Fachleute geführt und begleitet wird und schrittweise zusammen mit Direktbetroffenen (Grundeigentümer, Bevölkerung und Behörden) in eine Planungsstrategie mündet. Für den ersten Schritt in diese Richtung wurde das Modell der Testplanung im Sinne eines Simultanverfahrens gewählt.
Testplanung bedeutet, dass drei Planerteams parallel nach guten Lösungen suchten. Die Arbeit der Planerteams wird von einem qualitätssichernden Fachgremium begleitet. Alle am Verfahren beteiligten Stellen trafen sich zu zwei Workshops und einer Schlussveranstaltung. An den Workshops wurden die Ergebnisse der Teams besprochen, offene Fragen diskutiert und das weitere Vorgehen festgelegt. Alle involvierten Stellen waren gleichzeitig anwesend.
Von diesem Simultanverfahren erhält der Auftraggeber zwar noch kein Bauprojekt, jedoch qualitativ gute Empfehlungen für das weitere Vorgehen.
Auftraggeber und
Art des Verfahrens
Auftraggeber
Mühle Walther AG
Bolligenstrasse 80 / Wegmühle
3065 Bolligen
Art des Verfahrens
Das Verfahren gilt als Ideenstudie gemäss Ordnung für Architektur- und Ingenieurwettbewerbe SIA 143, Ausgabe 2009. Im Rahmen der vorliegenden diskursiven Testplanung mit drei Planungsteams fanden
eine Startveranstaltung, zwei Zwischen- und ein Schlussworkshop statt.
SIA 143
Das Verfahren ist konform zur Ordnung SIA 143, Ausgabe 2009.
Verfahrensbegleitung
Kontur Projektmanagement AG (Verfahrenssekretariat)
Museumstrasse 10
Postfach 255
3000 Bern 6
Nicht an der Vorprüfung beteiligte Verfahrensbegleitung:
on real estate gmbh
Wasserwerkgasse 6
3011 Bern
Beurteilungs-gremium und Experten
Sachbeurteiler
Jürg Reinhard - Mühle Walther AG, Bolligen, Bauherr
Orazio Galfo - on real estate gmbh, Bauherrenberater
Dominik Matter - Fahrländer + Partner AG, Wirtschaftlichkeitsexperte (Ersatz)
Fachbeurteiler
Silvio Ragaz (Vorsitz) - matti ragaz hitz architekten ag, Liebefeld-Bern, Architekt
Ueli Krauss - Althaus Architekten Bern AG, Bern, Architekt
Daniel Moeri - Moeri & Partner AG, Landschaftsarchitekt
Siegfried Moeri - ADB Büro für Architektur, Denkmalpflege und Baugeschichte
Experten
Alberto Fabbris - Amt für Kultur / Denkmalpflege, Bern
Katharina Zuber - Gemeinde Bolligen, Gemeindepräsidentin
Christoph Abbühl - Gemeinde Bolligen, Bauverwalter
Dominik Matter - Fahrländer + Partner AG, Wirtschaftlichkeitsexperte
Siegfried Moeri - ADB Büro für Architektur, Denkmalpflege und Baugeschichte
Teams
Das Beurteilungsgremium zeigt sich über die Qualität und Weiterentwicklung und Verfeinerung aller Projekte äusserst beeindruckt.
Es verdient grosse Anerkennung, wie sich die Teams mit der Aufgabe und den Empfehlungen aus dem 1. und 2. Workshop auseinandergesetzt haben.
Würdigung
Die Testplanung hat einen offenen und kritischen Dialog zwischen allen Beteiligten sowie den Erkenntnisgewinn für die weiterführende Entwicklung und Planung des Wegmühle Areals massgeblich gefördert. Das Verfahren zeichnete sich durch ein interdisziplinäres und lösungsorientiertes Vorgehen aus. Die drei Planerteams erarbeiteten – sich gegenseitig ergänzend und unterstützt durch das Beurteilungs- und Expertengremium – belastbare Vorschläge. Die drei Gesamtkonzepte der Teams mit ihren unterschiedlichen und doch in gewissen Punkten ähnlichen Ent-wicklungsansätzen ermöglichten eine äusserst wertvolle Diskussion der gewünschten künftigen Entwicklung des Areals und darüber hinaus. Das Beurteilungsgremium verdankt die gut ausge-arbeiteten Gesamtkonzepte, die intensive Auseinandersetzung mit den vorgegebenen Entwicklungsansätzen und die konstruktive Zusammenarbeit mit allen Teams.
Alle Beiträge der drei Teams sowie die Diskussion im Beurteilungsgremium haben damit zu wesentlichen Erkenntnissen und dem zufriedenstellenden Ergebnis beigetragen. Das Begleitgremium, die Mühle Walther AG und die Gemeinde Bolligen sind erfreut über die Qualität und den weit fortgeschrittenen Bearbeitungsstand der abgegebenen Projekte und danken den Verfasserinnen
und Verfassern für die geleistete Arbeit.
Empfehlung
Das Begleitgremium wählte als Basis für die zu planende städtebauliche Grundordnung das Projekt der ARGE kpa architekten Bern ag / Bellorini Architekten AG / Weber + Brönnimann Landschaftsarchitekten AG.
Das Projekt hat vor allem mit der tiefgreifenden und umfassenden Analyse des Standorts und der daraus abgeleiteten Umsetzung überzeugt. Einerseits ermöglicht es eine städtebaulich adä-quate Reaktion auf die zentrale Lage in Bolligen und auf die Entwicklungsbestrebungen zur neuen Zentrumsbildung, andererseits trägt es den historischen Elementen in ausgeprägter Form Rechnung. Dabei werden Elemente, wie beispielsweise der Mühlekanal hervorgehoben und das Hauptgebäude mit seiner historischen Bedeutung gestärkt. Die Anordnung der Bebauung bezieht sich auf den alten Gleisbogen
und sorgt dafür, dass daraus ein stimmiges Zusammenspiel mit den bestehenden Bauten und dem neuen Parkbereich entsteht.
Die vorgeschlagene Entwicklungsstrategie, strickt den räumlichen, bauhistorischen und gesellschaftlichen Wert des Areals weiter. Damit schafft
das Projekt für die weiteren Phasen die Grundvoraussetzungen, welche nach Ansicht der kantonalen Denkmalpflege einen Teilabbruch des Bestandes
denkbar machen.
ARGE kpa architekten / Bellorini Architekten / Weber + Brönnimann Landschaftsarchitekten
Siegerteam
Die Bebauung des Areals orientiert sich an der Lage und Geometrie der Geleise. Die Neubauvolumen beschränken sich somit auf den Raum zwischen diesen Geleisen und dem Mühlekanal. Durch die differenzierte Geschossigkeit wird eine angemessene Durchmischung der Gebäudekörper erreicht, welche das bisherige additive Prinzip der historischen Bebauung weiterstrickt. Im nördlichen Teil des Areals Richtung Bahnhof wird als neuer Auftakt ein Ergänzungsbau vorgeschlagen. Für den gesuchten Ensemblecharakter mit den bestehenden Gebäuden, sind ein massives Erdgeschoss sowie zwei Vollgeschosse angedacht. Das Gebäude ist präzise platziert, sodass es den darunterliegenden Kanal lesbar macht. Dieses Gebäude schafft zudem die visuelle Verbindung zum Dorfzentrum nördlich der Geleise. Für das neue Gebäude am Eingang des Areals ist nach Ansicht des Teams eine öffentliche Nutzung notwendig.
Von diesem neuen Auftakt beim Bahnübergang gelangt man über die Hauptachse hinter dem Hauptgebäude durch die neuen Volumen zu einer Treppe, welche aus dem Areal auf die Rörswilstrasse führt. Die Treppe gewährleistet den südlichen Zugang ins Areal wie auch zur Worble. Für den motorisierten Individualverkehr ist die Zufahrt in die Einstellhalle über die Rörswilstrasse vorgesehen.
Durch den Rückbau des historischen Hangargebäudes kann das durch das Team als Schatztruhe bezeichnete Hauptgebäude seine Rolle als Hauptakteur des Areals erst richtig entfalten. Aufgrund der wirtschaftlichen Anforderungen schlägt das Team ein diversifiziertes Nutzungskonzept für das Bestandsgebäude vor. Es könnte Platz bieten für eine kleine Bäckerei und ein Museum in den beiden Risaliten. In der Gebäudemitte könnte eine Gastronomienutzung entstehen, im Erdgeschoss in Form einer Lounge, im 1. Obergeschoss eines Restaurants. Dabei sollen Elemente aus der Zeit des Mühlebetriebs behalten werden können. Für den östlich an das Hauptgebäude angrenzenden Teil besteht die Nutzungsidee einer Fisch- und Pflanzenzucht im kleinen Rahmen. In den oberen Geschossen ist gemäss dem Team eine Vermietung von Seminarräumen, Unterkünften in Form von Ferienwohnungen und ein grosser Raum für Kurse und Gruppenaktivitäten (wie beispielsweise Yoga) denkbar. Die zwei Treppenhäuser werden positiv gewertet, dies verschafft Flexibilität und die Risalite funktionieren unabhängig voneinander. Die Bereiche in den Obergeschossen könnten dadurch separat vermietet und genutzt werden. Als Möglichkeit wird eine Bibliothek genannt, für das Erdgeschoss ist eine Kaffeebar vorstellbar. In der neuen Bebauung ist eine klassische Wohnnutzung vorgesehen. Die Übergänge zur Erdgeschossebene sollen fliessend, beispielsweise als Wohnateliers, interpretiert werden, sodass die Wohnnutzung im Erdgeschoss minimiert wird. Um Konfrontation zu vermeiden, gibt es keine einander direkt zugewandten Zimmer.
Über drei bis vier Stufen gelangt man aus der Bebauung in den grosszügigen Parkbereich. Das Wasser des Mühlekanals soll in verschiedenen Sequenzen freigelegt werden. Der kanalbegleitende Weg wird sehr positiv gewertet. Der Weg, der an den Park angrenzt, ist als Teil der Überbauung zu sehen und führt direkt und ohne Hindernisse zur Wegmühle beziehungsweise Richtung Worble, und eröffnet die Möglichkeit für einen weiterführenden Spaziergang nach Worb.
Das grosse Verdienst des Projekts ist die souveräne Art und Weise, wie es gelingt, die Geschichte des Ortes zum Leitfaden der zukünftigen baulichen und atmosphärischen Entwicklung des Areals zu machen und gleichzeitig die Dichte der Bebauung mit einer grossen weitrechenden Freifläche für alle zu ergänzen. Zudem gelingt diesem Projekt der Nachweis, dass der historisch wertvolle Bestandsbau zum lebendigen Zentrum des neuen Quartiers werden kann.
Rykart Architekten AG
Das Team schlägt vor, das Hauptgebäude durch den Abbruch der Lagerhalle und des Verbindungsbaus weitgehend freizulegen. Dadurch entsteht Raum für einen Neubau zwischen dem Hauptgebäude und der ehemaligen Fuhrhalterei. Weiter wird die Setzung von vier Neubauten vorgeschlagen, jene im Südosten als langfristiger Ersatzneubau der beiden Gebäude aus den 1960er Jahren. In der Weiterbearbeitung nach dem 2. Workshop hat sich die städtebauliche Setzung der Gebäude verändert, es fand eine Annäherung an den Mühlekanal und ein weiterer Rückzug von der Worble statt. Eine Etappierung bei der Umsetzung ist durch die Anordnung der Gebäude problemlos möglich.
Die Erschliessung des MIV erfolgt über die Rörswilstrasse, für die Parkierung vorgesehen ist eine Einstellhalle. Weiter werden Besucherparkplätze zwischen der Buswendeschleife und den Silos vorgeschlagen. Die Anlieferung für das Hauptgebäude soll über dessen Vorplatz erfolgen.
Den Schwerpunkt der Nutzung der neu erstellen Flächen liegt beim Wohnen. Die Grundrisse sind teils durchgehend nord-süd, teils übers Eck angeordnet.
Das Team rückt den Fokus bei der Umnutzung des historischen Mühlegebäudes auf das vielfältige und spannende Innenleben der Wegmühle. Dabei werden ein Museum, ein Shop, ein Restaurant und eine Bar, eine Backstube, eine Mahl-Werkstatt und ein Bed & Breakfast als mögliche Nutzungen vorgeschlagen. Die grosse Fläche im 2. OG könnte als Ausstellungs-, Seminar- und Vortragsraum genutzt werden, für den Dachraum wird eine kulturelle Nutzung vorgeschlagen. Der an die Bolligenstrasse angrenzende Mühleplatz vor dem Hauptgebäude soll möglichst belebt sein und unterschiedlich bespielbar sein. Wohnen im Hauptgebäude wird nicht empfohlen, da das Konfliktpotential zusammen mit den anderen öffentlichen Nutzungen zu hoch eingeschätzt wird.
Gemäss Team soll der grosszügige Parkraum als Kontakt- und Sozialraum dienen. Durch den vorgenannten Rückzug von der Worble gewinnt der Grünraum an zusätzlicher Qualität. Der Bezug der Bauten zum Grünraum ist aus Sicht des Beurteilungsgremiums noch zu optimieren. Der Baumbestand setzt sich nach Westen und Osten fort, was als verbindendes Element gedacht ist. Das Wasser und die Gleisanlagen wurden in der sorgfältig hergeleiteten Analyse als charakteris-tische Elemente erkannt, aber zum Teil auch überspielt.
Die grosse Qualität des sorgfältig ausgearbeiteten Projekts ist das Angebot eines langgezogenen alt und neu verbindenden Hofes, der hinsichtlich des Zusammenlebens auf dem zukünftigen Wegmühle-Areal vielversprechende Voraussetzungen bringt. Weniger klar thematisiert wird das Verhältnis von Geschichte und Gegenwart von Bebauung und freier Natur.
Burkard Bissig & Partner Architekten AG
Das Team schlägt vor, die identitätsbildenden Elemente des Areals beizubehalten und zu stärken. Im nördlichen Bereich zwischen Hauptgebäude, den Silos und der ehemaligen Kundenmühle schlägt das Team die Erstellung eines Neubaus vor. Die Platzierung dieses Gebäudes wird vom Gremium hinterfragt, wird damit doch die Zufahrt zu den Silos verbaut und es entsteht die Tendenz, den Eingang in das Areal zu verschliessen. Das Team schlägt zwei grossmassstäbliche, markante Neubauvolumen, parallel zur Worble verlaufend, sowie einen quer dazu liegenden Ersatzbau für das eine der beiden Gebäude aus den 1960er Jahren vor. Letzterer Neubau bildet aus Sicht des Beurteilungsgremiums keine überzeugende Einheit mit den beiden anderen Bauten.
Die Zufahrt für den motorisierten Individualverkehr in die Einstellhalle erfolgt über die Rörswilstrasse. Für Fussgänger führt der Weg vom Bahnhof durch das «Dörfli» in die neue Überbauung. Hier findet man verschiedene Plätze, die entlang der Gasse durch die Siedlung führen. Die Gasse führt direkt auf die Einfahrt in die Einstellhalle zu. Eine weitere Verbindung ab der Rörswilstrasse wird durch eine grosse Treppe zwischen dem Anbau am Hauptgebäude und der Fuhrhalterei ge-schaffen. Der darauffolgende Durchgang durch das Gebäude führt direkt in den Park. Der Mühlekanal soll möglichst sichtbar werden: Durch das Team wird vorgeschlagen, die vorhandene Überdeckung vielerorts zu entfernen. In den grosszügigen Park gelangt man entweder an den Si-los vorbei entlang der Worble, über die Gasse entlang des Hauptgebäudes oder über die grosse Treppe durch den Neubau.
Mit einer gastronomischen und kundenorientierten Nutzung des Hauptgebäudes soll der Eingang und Vorplatz als Aufenthaltsort aktiviert werden. Im Erdgeschoss wird ein Co-Working-Space vorgeschlagen und gemäss diesem Team ist die Integration von Wohnungen im Hauptgebäude denkbar. Die Flächen für Werkstätten, Co-Working o.ä. sollen von den Bewohnern selbst wie auch von externen Interessenten gemietet werden können. Generell wurde eine Maximierung der Wohnnutzung angestrebt. Die Wohnungen in den Neubauten sind primär zur Worble hin orientiert und sind auf unterschiedliche Zielgruppen ausgerichtet.
Das Projekt untersucht auf eindrückliche Art die Auswirkungen eines Massstabwechsels zwischen alt und neu. Obschon die bestehende Siloanlagen diesen Bruch teilweise bereits in sich tragen, wird das angebotene Bauvolumen in Bezug auf ein organisches Zusammenwirken der verschiedenen Anlageteile kritisch hinterfragt.
Stellungnahme Denkmalpflege
Bolligen: Testplanung Wegmühle – Schlussworkshop
Wir möchten uns bei den drei Planerteams und beim Beurteilungsgremium für den Einsatz und für die konstruktive Diskussion über die Innenverdichtung eines so prägenden Areals bedanken.
Die durchgeführte Testplanung war eine anspruchsvolle Aufgabe, da man von einem Erhalt aller Schutzobjekte ausgegangen war. In diesem Sinne wurde die Ausgangslage der Testplanung von unserer Fachstelle klar definiert: Die Planerteams mussten im Rahmen der Testplanung nicht nur den Teilabbruch von geschützten Objekten untersuchen, sondern auch den integralen Erhalt und die Umnutzung der geschützten Objekte gleichzeitig und mit gleicher Bearbeitungstiefe ausloten.
Dank umfassender Ortsbild- und Bausubstanzanalysen und eines kohärenten Gesamtkonzeptes hat das Entwicklungskonzept des Teams ARGE kpa architekten Bern ag / Bellorini Architekten ausgewiesen, dass gezielte Teilabbrüche, die sich auf ein überzeugendes Gesamtkonzept stützen, im Sinne einer Verhältnismässigkeitsklausel gerechtfertigt sind.
Anhand von einer tiefgreifenden und umfassenden Analyse des Ortsbildes und der Bausubstanz hat das Team ARGE kpa architekten Bern ag / Bellorini Architekten mit seinem Projekt die aus ortsbildpflegerischer Sicht richtigen Orte für eine qualitative Innenverdichtung aufgezeigt und Teilabbrüche plausibilisiert. Das Projekt stärkt gleichzeitig, trotz Teilabbrüchen, die Wertigkeit der historischen Bausubstanz sowie den grosszügigen Parkraum entlang der Worble.
Für das Hauptgebäude wird ein differenziertes Nutzungskonzept mit einem grossen Öffentlichkeitsgrad vorgeschlagen, welches aus unserer Sicht durchaus denkbar ist.
Durch die Integration der Gewässer in das Projekt werden die Spuren der ersten Industrialisierung, der Weltkriege sowie der Nachkriegszeit bis zum heutigen Tage lesbarer und ihre identitätsstiftende Bedeutung gestärkt.
Mit dem Projekt formuliert das Teams ARGE kpa architekten Bern ag / Bellorini Architekten nicht nur eine präzise Antwort auf die Fragen der Wertigkeit, des Charakters und der Nutzungsmöglichkeiten des Areals, sondern auch gelingt es dem Team, die Atmosphäre und die Aura des Ortes zu vermitteln.
In diesem Sinne werden unsere Rahmenbedingungen (Verhältnismässigkeit) für die vom Gesamtkonzept geforderten Teilabbrüche erfüllt und das Projekt kann aus unserer Sicht als massgebende Grundlage für die Ausarbeitung des Richtprojektes UeO dienen. Um die Qualitätssicherung zu gewährleisten, sind wir der Meinung, dass die Ausarbeitung des UeO-Richtprojektes durch das Team ARGE kpa architekten Bern ag / Bellorini Architekten zwingend ist. Das ausgearbeitete Richtprojekt muss massgebend in der UeO verankert sein.
Alberto Fabbris
Bern, 07.10.2020
Weiteres Vorgehen
Mit Abgabe der vorliegenden Arbeiten der 3 teilnehmenden Teams ist das Verfahren abgeschlossen.
Das weitere Vorgehen sieht vor, zusammen mit der Gemeinde Bolligen, auf der Basis des obsiegenden Richtprojektes eine
ZPP (Zone mit Planungspflicht) für das Grundstück zu erlassen, damit die Eigentümer die Möglichkeit erhalten, das Areal
aufzuwerten und die dringend notwendigen Sanierungsarbeiten
im Hauptgebäude in Angriff zu nehmen.