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Endlich konnte das Haus erfolgreich verkauft werden, aber die Freude über den Erlös wird getrübt. Denn wer erfolgreich ein Grundstück veräussert muss auf dem Verkaufsgewinn die kantonale Grundstückgewinnsteuer entrichten. Aber wie wird diese eigentlich berechnet? Wir zeigen Ihnen wie der Grundstückgewinn bestimmt wird.
Der Bund besteuert Gewinne aus dem privaten Verkauf von Liegenschaften nicht, vielmehr liegt diesfalls ein privater Kapitalgewinn vor.
Die Kantone hingegen erheben auf dem erfolgreichen Verkauf von Grundbesitz, Liegenschaften oder Stockwerkeigentum die Grundstückgewinnsteuer. Diese lässt sich in 3 einfachen Schritten berechnen.
Der Erlös ist die Grundlage der Steuerberechnung bei der Grundstückgewinnsteuer. Es handelt sich dabei um den Kaufpreis inklusive aller weiteren Leistungen des Käufers. In der Regel wird auf den beurkundeten Kaufpreis auf dem Kaufvertrag abgestellt, massgebend ist aber die tatsächlich vom Käufer erbrachte Gegenleistung.
Nicht zum Erlös gehören Entgelte für bewegliche Mobilien (Tische Stühle), die zusammen mit dem Grundstück übernommen werden. Kauft etwa jemand eine vollständig möblierte Wohnung, muss der Preis für das Inventar vom Kaufpreis abgezogen werden. Was nach den Abzügen verbleibt, ist der «massgebende Erlös».
Beispiel: Beat verkauft seine Wohnung für CHF 800'000. Im Kaufpreis inbegriffen sind ein Designersofa für CHF 50'000 und ein Holztisch CHF 10'000. Der massgebende Erlös beträgt CHF 740'000.
Vom massgebenden Erlös werden die Anlagekosten abgezogen. Dazu zählt der letzte Kaufpreis zusätzlich aller wertvermehrenden Aufwendungen. Wertvermehrende Aufwendungen sind Ausgaben, die zur Verbesserung oder Verschönerung der zu verkaufenden Liegenschaft getätigt wurden.
Beispiele für wertvermehrende Aufwendungen sind der Neuanstrich von Zimmern oder der Einbau eines Swimming-Pools im Garten. Ebenfalls hinzugezählt werden die Kosten für den Erwerb und die Veräusserung wie Grundbuchgebühren oder Beurkundungskosten.
Beispiel: Beat hat die Wohnung vor einigen Jahren zum Freundschaftspreis von CHF 400'000 gekauft. In der Zwischenzeit hat er für CHF 35'000 die Küche renoviert. Für den Verkauf fallen ihm Kosten von CHF 5'000 an. Werden diese Kosten vom massgebenden Erlös abgezogen, verbleibt ein steuerbarer Grundstückgewinn von CHF 300'000.
Der steuerbare Grundstückgewinn multipliziert mit dem Steuersatz ergibt die geschuldete Grundstückgewinnsteuer. Aber aufgepasst: die Höhe der Gewinnsteuer variiert nicht nur von Kanton zu Kanton, sondern hängt auch von der Haltedauer des verkauften Grundstücks ab.
Wer eine Liegenschaft über eine längere Zeit hinweg besitzt, wird dafür mit einer tieferen Steuer belohnt. In manchen Kantonen entfällt die Steuer sogar komplett nach einer bestimmten Zeit. So etwa im Kanton Genf. Wer eine Liegenschaft mehr als 25 Jahre besessen hat, muss im Kanton Genf keine Grundstückgewinnsteuer mehr entrichten.
Beispiel: Wir gehen davon aus, für Beat gilt unter Berücksichtigung der Haltedauer in seinem Kanton ein Steuersatz vom 40 Prozent. In diesem Fall muss Beat CHF 120'000 Grundstückgewinnsteuer bezahlen.
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