Document ID: /entscheidsuche_html/filtered/documents_0448.jsonl.gz/218

Geschäftsnummer: VB.2002.00299 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 23.01.2003 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Unterschutzstellung Aufhebung der Unterschutzstellung einer Villa im historisierenden Renaissancestil wegen mangelnder wichtiger Zeugenschaft. Abweisung. Geschäftsnummer: VB.2002.00299 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 23.01.2003 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Unterschutzstellung Aufhebung der Unterschutzstellung einer Villa im historisierenden Renaissancestil wegen mangelnder wichtiger Zeugenschaft. Abweisung. Stichworte: AUGENSCHEIN GUTACHTEN ÜBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT UNTERSCHUTZSTELLUNG VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT ZEUGENSCHAFT Rechtsnormen: § 203 Abs. I lit. c PBG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Stichworte: AUGENSCHEIN GUTACHTEN ÜBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT UNTERSCHUTZSTELLUNG VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT ZEUGENSCHAFT AUGENSCHEIN GUTACHTEN ÜBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT UNTERSCHUTZSTELLUNG VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT ZEUGENSCHAFT Rechtsnormen: § 203 Abs. I lit. c PBG § 203 Abs. I lit. c PBG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 I. Mit Beschluss vom 12. Dezember 2001 stellte der Gemeinderat X die "Villa Q" (Vers.Nr. 01) auf dem Grundstück Kat.Nr. 02 an der K-stras­se gestützt auf § 203 Abs. 1 lit. c Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975 (PBG) im näher umschriebenen Um­fang unter Schutz. Nach Auffassung des Gemeinderates, der sich auf ein Gutachten der Denkmalpflege-Kommission des Kantons Zürich vom 18. Juli 2001 stützte, handelt es sich bei dem zwischen 1900 und 1902 erbauten und 3 Jahre später um einen Büroanbau ergänz­ten Haus "Q" um ein in X selten anzutreffen­des Beispiel eines Mehr­familienhauses mit fast villenartigem Repräsentationsanspruch. Das Äus­sere des Gebäudes sei in historischem, die toskanische Renaissance zitie­renden Stil mit grossem Aufwand durchgestaltet und befinde sich in weit­gehend originalem, wenn auch baulich etwas vernachlässigtem Zustand. In beiden Wohnungen weise auch das Innere des Gebäudes noch Teile des ur­sprünglichen Ausbaues auf. Obwohl entstehungsgeschicht­lich ohne Zu­sammenhang, bilde das Haus "Q" mit dem benachbarten, ungefähr zeitgleich entstandenen Fabrikgebäude K-strasse eine visuelle Ein­heit. II. B, Eigentümer der "Villa Q" liess gegen diesen Unterschutz­stel­lungsbeschluss Re­kurs erheben, der von der Baurekurs­kommission III nach Durchführung eines Delegations­augenscheins mit Entscheid vom 3. Juli 2002 gutgeheissen wurde. Dies im Wesentlichen mit folgender Begründung: Entgegen der Auffassung der kantonalen Denkmalpflegekommission – deren Gut­achten von der Rekurskommission in tatsächlicher und recht­licher Hinsicht frei gewürdigt werde – erfülle die "Villa Q", deren architektonische Gestaltung im Detail geschildert wird, die Anforderungen von § 203 Abs. 1 lit. c PBG, nämlich der wichtigen Zeugenschaft einer Epoche, nicht. Der Amtsbericht der kantonalen Denkmalpflegekommission erschöpfe sich im We­sentlichen in der chronologischen Baugeschichte und in der detaillierten Beschrei­bung der äusseren Erschei­nung des Gebäudes. Eine einlässliche denkmal­pfleger­ische Wer­tung fehle jedoch. Insbesondere bleibe die Frage unbeantwortet, inwiefern das Ge­bäu­de einen hervorragen­den Vertreter des im 19. Jahrhundert dominieren­den Historismus darstel­len sollte, in welchem die Stilformen historischer Epochen, namentlich der Romantik, Gotik, Renaissance und des Barock wieder auflebten. Es werde lediglich auf die aussergewöhn­liche Stilwahl des Bauwerkes und das Zu­rückgreifen auf italienische Vorbilder hinge­wie­sen, wobei eine Zuordnung zu einer Stilrichtung unterbleibe. Das Bauwerk sei denn auch für keine der historischen Stilrichtungen repräsentativ. Mit seiner ungewöhnlichen Stil­­wahl falle das an einen italienischen Palast zu erinnernde Streitobjekt als fremdes Unikat auf, das zur Architektur der Re­gion keinen Bezug habe. Offenbar habe sich hier, wie die Denkmalpflege­kommission selber ein­räume, ein Liebhaber der Renaissancearchitektur sich einen Traum erfüllen wollen. Der Umstand, dass es sich vorliegend um ein stilistisch ausser­gewöhnliches Bauwerk handelt, erhebe das Gebäude noch lange nicht zum wichtigen Zeugen. Vielmehr spreche die eigenwillige Stilwahl gerade ge­gen eine besondere Zeugenschaft für eine bestimmte Epoche. Auch den inneren Bauteilen der – näher beschriebenen – zwei Etagenwohnungen ohne herrschaftlichen An­spruch könne keine qualifi­zierte Zeugenschaft attestiert werden. Mit dem Reprä­sen­ta­tionsanspruch des Äusseren korrespondierten einzig die in je zwei Zimmern vorhandenen Deckenstuckaturen, die jedoch keinen besonde­ren Zeugenwert aufweisen würden, weil sich vergleichbare Decken noch in zahlreichen andern Ge­bäuden befänden. Das Gebäude lege auch keine Zeugenschaft für eine wirtschaftliche oder soziale Epoche ab. Zwar hätten sich im Zeitalter der Industrialisierung wohlhabende Bürger archi­tek­to­nische Extravaganzen geleistet, was sich in prachtvollen Villen mit Repräsentations­räumen oder Etagenwohnhäusern mit grosszügigen, repräsentativen Wohnungen geäus­sert habe. Im Gegen­satz dazu würden sich hinter der villenartigen Kulisse des Streitobjekts klein­räumige, einfache Wohnungen ohne herrschaftlichen Anspruch ver­bergen. Auch in die­ser Hinsicht handle es sich bei diesem Wohnhaus für die damalige Zeit um einen Exoten, weshalb darin keine wichtige Beispiel­haftigkeit eines historischen Wohnbaus erblickt werden könne. Schliesslich habe anlässlich des Augenscheins auch die behauptete Ensemblewirkung der "Villa Q" und des benachbarten, um die Jahr­hundertwende erbauten Fabrikgebäu­des nicht festgestellt werden können. Zwischen den beiden Gebäuden sei weder ein baulicher noch ein funktio­naler Zusammenhang auszumachen – gegen Ende des 19. Jahrhunderts seien die Villen von Fabrikunternehmern häufig nicht mehr in unmittel­barer Nähe zum Arbeitsort gebaut worden –, und es sei reiner Zufall, dass die beiden Gebäude ungefähr zeitgleich und in unmittelbarer Nachbarschaft erbaut wurden. Eine Unterschutzstellung der "Villa Q" rechtfertige sich angesichts des damit verbundenen Eingriffs in die Eigentumsrechte des Grundeigen­tümers nicht. III. Mit Beschwerde vom 18. September 2002 beantragte der Zürcher Heimat­schutz, den Entscheid der Baurekurskommission III vom 3. Juli 2002 aufzuheben und die "Villa Q" gemäss Beschluss des Gemeinderats X definitiv unter Schutz zu belassen. Der Gemeinderat X erklärte am 4. Oktober 2002 Verzicht auf Stel­lungnah­me. Mit Beschwerdeantwort vom 24. Oktober 2002 liess B beantragen, die Beschwerde vollumfäng­lich abzuweisen. Die Baurekurskommission III beantragte am 17. Ok­tober 2002 Abweisung. Die Ausführungen zu den Parteistandpunkten werden, soweit nötig, in den nachstehenden Erwägungen wiedergegeben. Die Kammer zieht in Erwägung: 1. a) Die Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz (ZVH) ist nach § 338a PBG zur Beschwerde legitimiert. b) Da der massgebliche Sachverhalt aus den Akten, insbesondere den Fotografien, hinreichend hervorgeht, erübrigt sich ein Augenschein des Verwaltungsgerichtes (RB 1995 Nr. 12 E. 1 mit weiteren Hinweisen). Zudem geht es bei der hier streitigen Frage der Schutz­würdigkeit der "Villa Q" nicht um die Feststellung und Würdigung ihrer archi­tek­to­nischen Gestaltung und baulichen Ausfüh­rung, sondern darum, ob diesem Gebäude der Stel­lenwert eines wichtigen Zeugen einer Epoche im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zukommt, was keiner Besichtigung vor Ort bedarf. Ein Augenschein durch das Verwal­tungs­gericht erübrigt sich daher (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2.A., Zürich 1999, § 60 N. 11; RB 1966 Nr. 1; BGE 106 Ia 162; René A. Rhinow/Beat Krähenmann, Schweizerische Ver­wal­tungs­rechtsprechung, Er­gänzungsband, Basel/Frankfurt a.M. 1990 Nr. 82 B IV b). 2. Das Gutachten der kantonalen Denkmalpflegekommission, dessen Beizug beantragt wird, befindet sich bereits bei den vorinstanzlichen Akten. Sollte der Beschwerdeführer mit seinem Antrag "Es sei das Gutachten der kant. Denkmalpflegekommission evtl. der kantonalen Denkmalpflege (8090 Zürich) einzuholen" die Einholung eines ergänzenden Amts­­berichts der kan­tonalen Denkmalpflegekommission oder eines zusätzlichen Gutachtens der kantonalen Denkmalpflege meinen, so ist auch dieser Antrag abzulehnen. Vom Beschwerdeführer wird mit Recht nicht behauptet, dass das Gutachten der Denk­malpflegekommission vom 18. Juli 2001, welches dem Gemeinderat als Grundlage für den Unterschutzstellungsentscheid diente, unsachgemäss, widersprüchlich oder unvollständig wäre. Die Beschwerde beanstandet einzig, dass die Baurekurskommission aus dem in diesem Gutachten enthaltenen Beschrieb der architektonischen, stilistischen und baulichen Gestaltung des Objektes und dessen historischem Bezug eine andere Schlussfolgerung zog. Wie den nachstehenden Erwägungen zu entnehmen ist, hat die Baurekurskommis­sion als Fachgericht jedoch ohne Verletzung ihrer Überprüfungsbefugnis als Rechtsmit­telinstanz aus diesem – von ihr frei zu würdigenden – Gutachten und aufgrund eigener Anschauung den Schluss ziehen dürfen, dass es der "Villa Q" an der wichtigen Zeugen­schaft fehlt. Für das Verwaltungsgericht besteht deshalb kein Anlass für ein ergänzendes oder allenfalls neues Gutachten über den denkmalpflegerischen Stellenwert des Objekts, weshalb der Antrag abzuleh­nen ist. 3. a) Nach § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte Gebäude, die als wichtige Zeu­­gen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epo­che erhaltenswürdig sind. Mit dem Erfordernis der Wichtigkeit der Zeu­gen­schaft setzt das PBG einen Massstab, der nicht erlaubt, jedes beliebige Ob­jekt unter Schutz zu stellen. Zudem ver­l­angt das verfassungsmässige Prinzip der Verhältnismässigkeit, dass an die qualifizierte Ei­gen­­schaft als wichtiger Zeuge einer Epoche umso höhere Anforderungen zu stellen sind, je schwerer der mit einer Unterschutzstellung verbundene Eingriff in die Eigentums­rechte des Grundeigentümers ist. b) Mit einlässlichen Ausführungen, auf die verwiesen werden kann (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]) hat die Baurekurskommission erwogen, dass die "Villa Q" kein wichtiger Zeuge der sozi­alen oder wirtschaftlichen Epoche um die Wende des 19. zum 20. Jahrhundert ist. Dieser Wür­di­gung ist beizupflichten. Der von der Vorinstanz im Detail beschriebene eigenwillige Baustil des Bauwerkes, das von italienischen Vorbildern geprägt ist und verschiedene Stilformen von Romantik, Gotik, Renaissance und Barock aufweist, macht aus diesem ohne Beziehung zur Architektur der Region da stehenden Objekt noch keinen wichtigen Zeugen seiner Zeit. Das Bauwerk ist gerade kein typisches Beispiel der damaligen baukünstlerischen Epoche, und unter wirt­schaftlichen und sozialen Gesichtspunkten fehlt es auch am historischen Be­zug. Das Mehr­familienhaus mit zwei bescheidenen Etagenwohnungen, die sich hinter dem äusseren Er­scheinungsbild einer herrschaftlichen und reprä­sentativen Villa verbergen, ist auch nicht typisch für die damaligen sozialen und wirtschaftlichen Gegebenheiten um die Wende vom 19. zum 20. Jahr­hundert. Selbst die kantonale Denkmalpflegekommission, deren Gutachten sich im Wesentlichen in einer chronologischen Darstellung der Bauge­schichte erschöpft, ver­­mag die Baute nicht einer bestimmten Epoche zuord­nen. Das liegt jedoch nicht an der Qualität dieses Gutachtens, sondern eben am Objekt selbst (RB 1995 Nr. 75, 1989 Nr. 67). Wenn in diesem Gutachten festgehalten wird, dass sich der damalige Bau­herr mit dieser Villa einen Traum habe erfüllen wollen, so wird damit gerade treffend zum Ausdruck gebracht, dass diese Baute das individuelle Produkt eines Bauherrn ist und gerade nicht der in dieser Architektur sich nieder­schlagende Ausdruck der sozialen und wirtschaft­lichen Verhältnisse der da­maligen Zeit. Noch weniger lässt sich von dieser wohl aus­ser­ge­wöhnlichen, aber eben der Epoche ihrer Entstehung gerade nicht als typisch zuzuordnen­den Baute sagen, dass ihr eine qualifizierte Zeugenschaft zukomme. Bei der "Villa Q" handelt es sich vielmehr um ein fremdes Unikat ohne Bezug zur Architektur der Region, und sie ist auch kein repräsentativer bzw. wich­tiger Zeuge einer sozialen oder wirtschaftlichen Zeitströmung. Dass die "Villa Q" stilistisch in keinem Zusammenhang mit dem benach­bar­ten Fabrikgebäude steht, wird schon durch die in den Akten vor­handenen Fotografien bestätigt und von der Baurekurskommission denn auch mit überzeu­genden Erwägungen, auf die wiederum verwiesen werden kann, dargetan. Der in der Beschwerde erhobene Vorwurf akten- und tatsachenwidriger Fest­stellung ist nicht beizupflichten. 4. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die architektonische und historische Wür­­digung der "Villa Q" durch die Baurekurskommission, die sich in den tatsächlichen Feststellungen im Wesentlichen mit denjenigen des Gutachtens der Denk­mal­pflege­kom­mis­sion deckt und nur mit Bezug auf die Wertung unter dem Gesichtspunkt der wichtigen Zeugenschaft zu einem andern Ergebnis ge­langt, über­zeugend. Was die Beschwerdeführerin dagegen vorbringt, bleibt weitgehend unsubstanziiert und ist nicht stichhaltig. Zu Recht hat die Baurekurskommission entschieden, dass dem Bauwerk die Qualität eines wich­tigen Zeugen einer bestimmten baukünstlerischen, sozialen oder wirtschaftlichen Epoche nicht zugesprochen werden kann und auch eine Ensemblewirkung mit dem be­nach­bar­ten Fab­rik­gebäude nicht gegeben ist. Indem der Gemeinderat X trotz Feh­lens der Voraussetzungen von § 203 Abs. 1 lit. c die Villa "Q" unter Schutz gestellt hat – ein Eingriff in die Eigentums­rechte, der trotz Ausklam­merung der Hofseite und der bestehenden Nebengebäude von dieser Mass­nahme klar unverhältnismässig ist –, hat er sein Ermessen über­schritten. Die Aufhe­bung dieses Entscheids durch die Rekursinstanz erfolgte daher zu Recht. Die Be­schwerde ist daher abzuweisen. 5.... Demgemäss entscheidet die Kammer: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2.... I. Mit Beschluss vom 12. Dezember 2001 stellte der Gemeinderat X die "Villa Q" (Vers.Nr. 01) auf dem Grundstück Kat.Nr. 02 an der K-stras­se gestützt auf § 203 Abs. 1 lit. c Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975 (PBG) im näher umschriebenen Um­fang unter Schutz. Nach Auffassung des Gemeinderates, der sich auf ein Gutachten der Denkmalpflege-Kommission des Kantons Zürich vom 18. Juli 2001 stützte, handelt es sich bei dem zwischen 1900 und 1902 erbauten und 3 Jahre später um einen Büroanbau ergänz­ten Haus "Q" um ein in X selten anzutreffen­des Beispiel eines Mehr­familienhauses mit fast villenartigem Repräsentationsanspruch. Das Äus­sere des Gebäudes sei in historischem, die toskanische Renaissance zitie­renden Stil mit grossem Aufwand durchgestaltet und befinde sich in weit­gehend originalem, wenn auch baulich etwas vernachlässigtem Zustand. In beiden Wohnungen weise auch das Innere des Gebäudes noch Teile des ur­sprünglichen Ausbaues auf. Obwohl entstehungsgeschicht­lich ohne Zu­sammenhang, bilde das Haus "Q" mit dem benachbarten, ungefähr zeitgleich entstandenen Fabrikgebäude K-strasse eine visuelle Ein­heit. II. B, Eigentümer der "Villa Q" liess gegen diesen Unterschutz­stel­lungsbeschluss Re­kurs erheben, der von der Baurekurs­kommission III nach Durchführung eines Delegations­augenscheins mit Entscheid vom 3. Juli 2002 gutgeheissen wurde. Dies im Wesentlichen mit folgender Begründung: Entgegen der Auffassung der kantonalen Denkmalpflegekommission – deren Gut­achten von der Rekurskommission in tatsächlicher und recht­licher Hinsicht frei gewürdigt werde – erfülle die "Villa Q", deren architektonische Gestaltung im Detail geschildert wird, die Anforderungen von § 203 Abs. 1 lit. c PBG, nämlich der wichtigen Zeugenschaft einer Epoche, nicht. Der Amtsbericht der kantonalen Denkmalpflegekommission erschöpfe sich im We­sentlichen in der chronologischen Baugeschichte und in der detaillierten Beschrei­bung der äusseren Erschei­nung des Gebäudes. Eine einlässliche denkmal­pfleger­ische Wer­tung fehle jedoch. Insbesondere bleibe die Frage unbeantwortet, inwiefern das Ge­bäu­de einen hervorragen­den Vertreter des im 19. Jahrhundert dominieren­den Historismus darstel­len sollte, in welchem die Stilformen historischer Epochen, namentlich der Romantik, Gotik, Renaissance und des Barock wieder auflebten. Es werde lediglich auf die aussergewöhn­liche Stilwahl des Bauwerkes und das Zu­rückgreifen auf italienische Vorbilder hinge­wie­sen, wobei eine Zuordnung zu einer Stilrichtung unterbleibe. Das Bauwerk sei denn auch für keine der historischen Stilrichtungen repräsentativ. Mit seiner ungewöhnlichen Stil­­wahl falle das an einen italienischen Palast zu erinnernde Streitobjekt als fremdes Unikat auf, das zur Architektur der Re­gion keinen Bezug habe. Offenbar habe sich hier, wie die Denkmalpflege­kommission selber ein­räume, ein Liebhaber der Renaissancearchitektur sich einen Traum erfüllen wollen. Der Umstand, dass es sich vorliegend um ein stilistisch ausser­gewöhnliches Bauwerk handelt, erhebe das Gebäude noch lange nicht zum wichtigen Zeugen. Vielmehr spreche die eigenwillige Stilwahl gerade ge­gen eine besondere Zeugenschaft für eine bestimmte Epoche. Auch den inneren Bauteilen der – näher beschriebenen – zwei Etagenwohnungen ohne herrschaftlichen An­spruch könne keine qualifi­zierte Zeugenschaft attestiert werden. Mit dem Reprä­sen­ta­tionsanspruch des Äusseren korrespondierten einzig die in je zwei Zimmern vorhandenen Deckenstuckaturen, die jedoch keinen besonde­ren Zeugenwert aufweisen würden, weil sich vergleichbare Decken noch in zahlreichen andern Ge­bäuden befänden. Das Gebäude lege auch keine Zeugenschaft für eine wirtschaftliche oder soziale Epoche ab. Zwar hätten sich im Zeitalter der Industrialisierung wohlhabende Bürger archi­tek­to­nische Extravaganzen geleistet, was sich in prachtvollen Villen mit Repräsentations­räumen oder Etagenwohnhäusern mit grosszügigen, repräsentativen Wohnungen geäus­sert habe. Im Gegen­satz dazu würden sich hinter der villenartigen Kulisse des Streitobjekts klein­räumige, einfache Wohnungen ohne herrschaftlichen Anspruch ver­bergen. Auch in die­ser Hinsicht handle es sich bei diesem Wohnhaus für die damalige Zeit um einen Exoten, weshalb darin keine wichtige Beispiel­haftigkeit eines historischen Wohnbaus erblickt werden könne. Schliesslich habe anlässlich des Augenscheins auch die behauptete Ensemblewirkung der "Villa Q" und des benachbarten, um die Jahr­hundertwende erbauten Fabrikgebäu­des nicht festgestellt werden können. Zwischen den beiden Gebäuden sei weder ein baulicher noch ein funktio­naler Zusammenhang auszumachen – gegen Ende des 19. Jahrhunderts seien die Villen von Fabrikunternehmern häufig nicht mehr in unmittel­barer Nähe zum Arbeitsort gebaut worden –, und es sei reiner Zufall, dass die beiden Gebäude ungefähr zeitgleich und in unmittelbarer Nachbarschaft erbaut wurden. Eine Unterschutzstellung der "Villa Q" rechtfertige sich angesichts des damit verbundenen Eingriffs in die Eigentumsrechte des Grundeigen­tümers nicht. III. Mit Beschwerde vom 18. September 2002 beantragte der Zürcher Heimat­schutz, den Entscheid der Baurekurskommission III vom 3. Juli 2002 aufzuheben und die "Villa Q" gemäss Beschluss des Gemeinderats X definitiv unter Schutz zu belassen. Der Gemeinderat X erklärte am 4. Oktober 2002 Verzicht auf Stel­lungnah­me. Mit Beschwerdeantwort vom 24. Oktober 2002 liess B beantragen, die Beschwerde vollumfäng­lich abzuweisen. Die Baurekurskommission III beantragte am 17. Ok­tober 2002 Abweisung. Die Ausführungen zu den Parteistandpunkten werden, soweit nötig, in den nachstehenden Erwägungen wiedergegeben. Die Kammer zieht in Erwägung: 1. a) Die Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz (ZVH) ist nach § 338a PBG zur Beschwerde legitimiert. b) Da der massgebliche Sachverhalt aus den Akten, insbesondere den Fotografien, hinreichend hervorgeht, erübrigt sich ein Augenschein des Verwaltungsgerichtes (RB 1995 Nr. 12 E. 1 mit weiteren Hinweisen). Zudem geht es bei der hier streitigen Frage der Schutz­würdigkeit der "Villa Q" nicht um die Feststellung und Würdigung ihrer archi­tek­to­nischen Gestaltung und baulichen Ausfüh­rung, sondern darum, ob diesem Gebäude der Stel­lenwert eines wichtigen Zeugen einer Epoche im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zukommt, was keiner Besichtigung vor Ort bedarf. Ein Augenschein durch das Verwal­tungs­gericht erübrigt sich daher (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2.A., Zürich 1999, § 60 N. 11; RB 1966 Nr. 1; BGE 106 Ia 162; René A. Rhinow/Beat Krähenmann, Schweizerische Ver­wal­tungs­rechtsprechung, Er­gänzungsband, Basel/Frankfurt a.M. 1990 Nr. 82 B IV b). 2. Das Gutachten der kantonalen Denkmalpflegekommission, dessen Beizug beantragt wird, befindet sich bereits bei den vorinstanzlichen Akten. Sollte der Beschwerdeführer mit seinem Antrag "Es sei das Gutachten der kant. Denkmalpflegekommission evtl. der kantonalen Denkmalpflege (8090 Zürich) einzuholen" die Einholung eines ergänzenden Amts­­berichts der kan­tonalen Denkmalpflegekommission oder eines zusätzlichen Gutachtens der kantonalen Denkmalpflege meinen, so ist auch dieser Antrag abzulehnen. Vom Beschwerdeführer wird mit Recht nicht behauptet, dass das Gutachten der Denk­malpflegekommission vom 18. Juli 2001, welches dem Gemeinderat als Grundlage für den Unterschutzstellungsentscheid diente, unsachgemäss, widersprüchlich oder unvollständig wäre. Die Beschwerde beanstandet einzig, dass die Baurekurskommission aus dem in diesem Gutachten enthaltenen Beschrieb der architektonischen, stilistischen und baulichen Gestaltung des Objektes und dessen historischem Bezug eine andere Schlussfolgerung zog. Wie den nachstehenden Erwägungen zu entnehmen ist, hat die Baurekurskommis­sion als Fachgericht jedoch ohne Verletzung ihrer Überprüfungsbefugnis als Rechtsmit­telinstanz aus diesem – von ihr frei zu würdigenden – Gutachten und aufgrund eigener Anschauung den Schluss ziehen dürfen, dass es der "Villa Q" an der wichtigen Zeugen­schaft fehlt. Für das Verwaltungsgericht besteht deshalb kein Anlass für ein ergänzendes oder allenfalls neues Gutachten über den denkmalpflegerischen Stellenwert des Objekts, weshalb der Antrag abzuleh­nen ist. 3. a) Nach § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte Gebäude, die als wichtige Zeu­­gen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epo­che erhaltenswürdig sind. Mit dem Erfordernis der Wichtigkeit der Zeu­gen­schaft setzt das PBG einen Massstab, der nicht erlaubt, jedes beliebige Ob­jekt unter Schutz zu stellen. Zudem ver­l­angt das verfassungsmässige Prinzip der Verhältnismässigkeit, dass an die qualifizierte Ei­gen­­schaft als wichtiger Zeuge einer Epoche umso höhere Anforderungen zu stellen sind, je schwerer der mit einer Unterschutzstellung verbundene Eingriff in die Eigentums­rechte des Grundeigentümers ist. b) Mit einlässlichen Ausführungen, auf die verwiesen werden kann (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]) hat die Baurekurskommission erwogen, dass die "Villa Q" kein wichtiger Zeuge der sozi­alen oder wirtschaftlichen Epoche um die Wende des 19. zum 20. Jahrhundert ist. Dieser Wür­di­gung ist beizupflichten. Der von der Vorinstanz im Detail beschriebene eigenwillige Baustil des Bauwerkes, das von italienischen Vorbildern geprägt ist und verschiedene Stilformen von Romantik, Gotik, Renaissance und Barock aufweist, macht aus diesem ohne Beziehung zur Architektur der Region da stehenden Objekt noch keinen wichtigen Zeugen seiner Zeit. Das Bauwerk ist gerade kein typisches Beispiel der damaligen baukünstlerischen Epoche, und unter wirt­schaftlichen und sozialen Gesichtspunkten fehlt es auch am historischen Be­zug. Das Mehr­familienhaus mit zwei bescheidenen Etagenwohnungen, die sich hinter dem äusseren Er­scheinungsbild einer herrschaftlichen und reprä­sentativen Villa verbergen, ist auch nicht typisch für die damaligen sozialen und wirtschaftlichen Gegebenheiten um die Wende vom 19. zum 20. Jahr­hundert. Selbst die kantonale Denkmalpflegekommission, deren Gutachten sich im Wesentlichen in einer chronologischen Darstellung der Bauge­schichte erschöpft, ver­­mag die Baute nicht einer bestimmten Epoche zuord­nen. Das liegt jedoch nicht an der Qualität dieses Gutachtens, sondern eben am Objekt selbst (RB 1995 Nr. 75, 1989 Nr. 67). Wenn in diesem Gutachten festgehalten wird, dass sich der damalige Bau­herr mit dieser Villa einen Traum habe erfüllen wollen, so wird damit gerade treffend zum Ausdruck gebracht, dass diese Baute das individuelle Produkt eines Bauherrn ist und gerade nicht der in dieser Architektur sich nieder­schlagende Ausdruck der sozialen und wirtschaft­lichen Verhältnisse der da­maligen Zeit. Noch weniger lässt sich von dieser wohl aus­ser­ge­wöhnlichen, aber eben der Epoche ihrer Entstehung gerade nicht als typisch zuzuordnen­den Baute sagen, dass ihr eine qualifizierte Zeugenschaft zukomme. Bei der "Villa Q" handelt es sich vielmehr um ein fremdes Unikat ohne Bezug zur Architektur der Region, und sie ist auch kein repräsentativer bzw. wich­tiger Zeuge einer sozialen oder wirtschaftlichen Zeitströmung. Dass die "Villa Q" stilistisch in keinem Zusammenhang mit dem benach­bar­ten Fabrikgebäude steht, wird schon durch die in den Akten vor­handenen Fotografien bestätigt und von der Baurekurskommission denn auch mit überzeu­genden Erwägungen, auf die wiederum verwiesen werden kann, dargetan. Der in der Beschwerde erhobene Vorwurf akten- und tatsachenwidriger Fest­stellung ist nicht beizupflichten. 4. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die architektonische und historische Wür­­digung der "Villa Q" durch die Baurekurskommission, die sich in den tatsächlichen Feststellungen im Wesentlichen mit denjenigen des Gutachtens der Denk­mal­pflege­kom­mis­sion deckt und nur mit Bezug auf die Wertung unter dem Gesichtspunkt der wichtigen Zeugenschaft zu einem andern Ergebnis ge­langt, über­zeugend. Was die Beschwerdeführerin dagegen vorbringt, bleibt weitgehend unsubstanziiert und ist nicht stichhaltig. Zu Recht hat die Baurekurskommission entschieden, dass dem Bauwerk die Qualität eines wich­tigen Zeugen einer bestimmten baukünstlerischen, sozialen oder wirtschaftlichen Epoche nicht zugesprochen werden kann und auch eine Ensemblewirkung mit dem be­nach­bar­ten Fab­rik­gebäude nicht gegeben ist. Indem der Gemeinderat X trotz Feh­lens der Voraussetzungen von § 203 Abs. 1 lit. c die Villa "Q" unter Schutz gestellt hat – ein Eingriff in die Eigentums­rechte, der trotz Ausklam­merung der Hofseite und der bestehenden Nebengebäude von dieser Mass­nahme klar unverhältnismässig ist –, hat er sein Ermessen über­schritten. Die Aufhe­bung dieses Entscheids durch die Rekursinstanz erfolgte daher zu Recht. Die Be­schwerde ist daher abzuweisen. 5.... Demgemäss entscheidet die Kammer: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2....

I. Mit Beschluss vom 12. Dezember 2001 stellte der Gemeinderat X die "Villa Q" (Vers.Nr. 01) auf dem Grundstück Kat.Nr. 02 an der K-stras­se gestützt auf § 203 Abs. 1 lit. c Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975 (PBG) im näher umschriebenen Um­fang unter Schutz. Nach Auffassung des Gemeinderates, der sich auf ein Gutachten der Denkmalpflege-Kommission des Kantons Zürich vom 18. Juli 2001 stützte, handelt es sich bei dem zwischen 1900 und 1902 erbauten und 3 Jahre später um einen Büroanbau ergänz­ten Haus "Q" um ein in X selten anzutreffen­des Beispiel eines Mehr­familienhauses mit fast villenartigem Repräsentationsanspruch. Das Äus­sere des Gebäudes sei in historischem, die toskanische Renaissance zitie­renden Stil mit grossem Aufwand durchgestaltet und befinde sich in weit­gehend originalem, wenn auch baulich etwas vernachlässigtem Zustand. In beiden Wohnungen weise auch das Innere des Gebäudes noch Teile des ur­sprünglichen Ausbaues auf. Obwohl entstehungsgeschicht­lich ohne Zu­sammenhang, bilde das Haus "Q" mit dem benachbarten, ungefähr zeitgleich entstandenen Fabrikgebäude K-strasse eine visuelle Ein­heit.

I. Mit Beschluss vom 12. Dezember 2001 stellte der Gemeinderat X die "Villa Q" (Vers.Nr. 01) auf dem Grundstück Kat.Nr. 02 an der K-stras­se gestützt auf § 203 Abs. 1 lit. c Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975 (PBG) im näher umschriebenen Um­fang unter Schutz. Nach Auffassung des Gemeinderates, der sich auf ein Gutachten der Denkmalpflege-Kommission des Kantons Zürich vom 18. Juli 2001 stützte, handelt es sich bei dem zwischen 1900 und 1902 erbauten und 3 Jahre später um einen Büroanbau ergänz­ten Haus "Q" um ein in X selten anzutreffen­des Beispiel eines Mehr­familienhauses mit fast villenartigem Repräsentationsanspruch. Das Äus­sere des Gebäudes sei in historischem, die toskanische Renaissance zitie­renden Stil mit grossem Aufwand durchgestaltet und befinde sich in weit­gehend originalem, wenn auch baulich etwas vernachlässigtem Zustand. In beiden Wohnungen weise auch das Innere des Gebäudes noch Teile des ur­sprünglichen Ausbaues auf. Obwohl entstehungsgeschicht­lich ohne Zu­sammenhang, bilde das Haus "Q" mit dem benachbarten, ungefähr zeitgleich entstandenen Fabrikgebäude K-strasse eine visuelle Ein­heit. II. B, Eigentümer der "Villa Q" liess gegen diesen Unterschutz­stel­lungsbeschluss Re­kurs erheben, der von der Baurekurs­kommission III nach Durchführung eines Delegations­augenscheins mit Entscheid vom 3. Juli 2002 gutgeheissen wurde. Dies im Wesentlichen mit folgender Begründung:

II. B, Eigentümer der "Villa Q" liess gegen diesen Unterschutz­stel­lungsbeschluss Re­kurs erheben, der von der Baurekurs­kommission III nach Durchführung eines Delegations­augenscheins mit Entscheid vom 3. Juli 2002 gutgeheissen wurde. Dies im Wesentlichen mit folgender Begründung: Entgegen der Auffassung der kantonalen Denkmalpflegekommission – deren Gut­achten von der Rekurskommission in tatsächlicher und recht­licher Hinsicht frei gewürdigt werde – erfülle die "Villa Q", deren architektonische Gestaltung im Detail geschildert wird, die Anforderungen von § 203 Abs. 1 lit. c PBG, nämlich der wichtigen Zeugenschaft einer Epoche, nicht. Der Amtsbericht der kantonalen Denkmalpflegekommission erschöpfe sich im We­sentlichen in der chronologischen Baugeschichte und in der detaillierten Beschrei­bung der äusseren Erschei­nung des Gebäudes. Eine einlässliche denkmal­pfleger­ische Wer­tung fehle jedoch. Insbesondere bleibe die Frage unbeantwortet, inwiefern das Ge­bäu­de einen hervorragen­den Vertreter des im 19. Jahrhundert dominieren­den Historismus darstel­len sollte, in welchem die Stilformen historischer Epochen, namentlich der Romantik, Gotik, Renaissance und des Barock wieder auflebten. Es werde lediglich auf die aussergewöhn­liche Stilwahl des Bauwerkes und das Zu­rückgreifen auf italienische Vorbilder hinge­wie­sen, wobei eine Zuordnung zu einer Stilrichtung unterbleibe. Das Bauwerk sei denn auch für keine der historischen Stilrichtungen repräsentativ. Mit seiner ungewöhnlichen Stil­­wahl falle das an einen italienischen Palast zu erinnernde Streitobjekt als fremdes Unikat auf, das zur Architektur der Re­gion keinen Bezug habe. Offenbar habe sich hier, wie die Denkmalpflege­kommission selber ein­räume, ein Liebhaber der Renaissancearchitektur sich einen Traum erfüllen wollen. Der Umstand, dass es sich vorliegend um ein stilistisch ausser­gewöhnliches Bauwerk handelt, erhebe das Gebäude noch lange nicht zum wichtigen Zeugen. Vielmehr spreche die eigenwillige Stilwahl gerade ge­gen eine besondere Zeugenschaft für eine bestimmte Epoche. Auch den inneren Bauteilen der – näher beschriebenen – zwei Etagenwohnungen ohne herrschaftlichen An­spruch könne keine qualifi­zierte Zeugenschaft attestiert werden. Mit dem Reprä­sen­ta­tionsanspruch des Äusseren korrespondierten einzig die in je zwei Zimmern vorhandenen Deckenstuckaturen, die jedoch keinen besonde­ren Zeugenwert aufweisen würden, weil sich vergleichbare Decken noch in zahlreichen andern Ge­bäuden befänden.

Entgegen der Auffassung der kantonalen Denkmalpflegekommission – deren Gut­achten von der Rekurskommission in tatsächlicher und recht­licher Hinsicht frei gewürdigt werde – erfülle die "Villa Q", deren architektonische Gestaltung im Detail geschildert wird, die Anforderungen von § 203 Abs. 1 lit. c PBG, nämlich der wichtigen Zeugenschaft einer Epoche, nicht. Der Amtsbericht der kantonalen Denkmalpflegekommission erschöpfe sich im We­sentlichen in der chronologischen Baugeschichte und in der detaillierten Beschrei­bung der äusseren Erschei­nung des Gebäudes. Eine einlässliche denkmal­pfleger­ische Wer­tung fehle jedoch. Insbesondere bleibe die Frage unbeantwortet, inwiefern das Ge­bäu­de einen hervorragen­den Vertreter des im 19. Jahrhundert dominieren­den Historismus darstel­len sollte, in welchem die Stilformen historischer Epochen, namentlich der Romantik, Gotik, Renaissance und des Barock wieder auflebten. Es werde lediglich auf die aussergewöhn­liche Stilwahl des Bauwerkes und das Zu­rückgreifen auf italienische Vorbilder hinge­wie­sen, wobei eine Zuordnung zu einer Stilrichtung unterbleibe. Das Bauwerk sei denn auch für keine der historischen Stilrichtungen repräsentativ. Mit seiner ungewöhnlichen Stil­­wahl falle das an einen italienischen Palast zu erinnernde Streitobjekt als fremdes Unikat auf, das zur Architektur der Re­gion keinen Bezug habe. Offenbar habe sich hier, wie die Denkmalpflege­kommission selber ein­räume, ein Liebhaber der Renaissancearchitektur sich einen Traum erfüllen wollen. Der Umstand, dass es sich vorliegend um ein stilistisch ausser­gewöhnliches Bauwerk handelt, erhebe das Gebäude noch lange nicht zum wichtigen Zeugen. Vielmehr spreche die eigenwillige Stilwahl gerade ge­gen eine besondere Zeugenschaft für eine bestimmte Epoche. Auch den inneren Bauteilen der – näher beschriebenen – zwei Etagenwohnungen ohne herrschaftlichen An­spruch könne keine qualifi­zierte Zeugenschaft attestiert werden. Mit dem Reprä­sen­ta­tionsanspruch des Äusseren korrespondierten einzig die in je zwei Zimmern vorhandenen Deckenstuckaturen, die jedoch keinen besonde­ren Zeugenwert aufweisen würden, weil sich vergleichbare Decken noch in zahlreichen andern Ge­bäuden befänden. Das Gebäude lege auch keine Zeugenschaft für eine wirtschaftliche oder soziale Epoche ab. Zwar hätten sich im Zeitalter der Industrialisierung wohlhabende Bürger archi­tek­to­nische Extravaganzen geleistet, was sich in prachtvollen Villen mit Repräsentations­räumen oder Etagenwohnhäusern mit grosszügigen, repräsentativen Wohnungen geäus­sert habe. Im Gegen­satz dazu würden sich hinter der villenartigen Kulisse des Streitobjekts klein­räumige, einfache Wohnungen ohne herrschaftlichen Anspruch ver­bergen. Auch in die­ser Hinsicht handle es sich bei diesem Wohnhaus für die damalige Zeit um einen Exoten, weshalb darin keine wichtige Beispiel­haftigkeit eines historischen Wohnbaus erblickt werden könne.

Das Gebäude lege auch keine Zeugenschaft für eine wirtschaftliche oder soziale Epoche ab. Zwar hätten sich im Zeitalter der Industrialisierung wohlhabende Bürger archi­tek­to­nische Extravaganzen geleistet, was sich in prachtvollen Villen mit Repräsentations­räumen oder Etagenwohnhäusern mit grosszügigen, repräsentativen Wohnungen geäus­sert habe. Im Gegen­satz dazu würden sich hinter der villenartigen Kulisse des Streitobjekts klein­räumige, einfache Wohnungen ohne herrschaftlichen Anspruch ver­bergen. Auch in die­ser Hinsicht handle es sich bei diesem Wohnhaus für die damalige Zeit um einen Exoten, weshalb darin keine wichtige Beispiel­haftigkeit eines historischen Wohnbaus erblickt werden könne. Schliesslich habe anlässlich des Augenscheins auch die behauptete Ensemblewirkung der "Villa Q" und des benachbarten, um die Jahr­hundertwende erbauten Fabrikgebäu­des nicht festgestellt werden können. Zwischen den beiden Gebäuden sei weder ein baulicher noch ein funktio­naler Zusammenhang auszumachen – gegen Ende des 19. Jahrhunderts seien die Villen von Fabrikunternehmern häufig nicht mehr in unmittel­barer Nähe zum Arbeitsort gebaut worden –, und es sei reiner Zufall, dass die beiden Gebäude ungefähr zeitgleich und in unmittelbarer Nachbarschaft erbaut wurden.

Schliesslich habe anlässlich des Augenscheins auch die behauptete Ensemblewirkung der "Villa Q" und des benachbarten, um die Jahr­hundertwende erbauten Fabrikgebäu­des nicht festgestellt werden können. Zwischen den beiden Gebäuden sei weder ein baulicher noch ein funktio­naler Zusammenhang auszumachen – gegen Ende des 19. Jahrhunderts seien die Villen von Fabrikunternehmern häufig nicht mehr in unmittel­barer Nähe zum Arbeitsort gebaut worden –, und es sei reiner Zufall, dass die beiden Gebäude ungefähr zeitgleich und in unmittelbarer Nachbarschaft erbaut wurden. Eine Unterschutzstellung der "Villa Q" rechtfertige sich angesichts des damit verbundenen Eingriffs in die Eigentumsrechte des Grundeigen­tümers nicht.

Eine Unterschutzstellung der "Villa Q" rechtfertige sich angesichts des damit verbundenen Eingriffs in die Eigentumsrechte des Grundeigen­tümers nicht. III. Mit Beschwerde vom 18. September 2002 beantragte der Zürcher Heimat­schutz, den Entscheid der Baurekurskommission III vom 3. Juli 2002 aufzuheben und die "Villa Q" gemäss Beschluss des Gemeinderats X definitiv unter Schutz zu belassen.

III. Mit Beschwerde vom 18. September 2002 beantragte der Zürcher Heimat­schutz, den Entscheid der Baurekurskommission III vom 3. Juli 2002 aufzuheben und die "Villa Q" gemäss Beschluss des Gemeinderats X definitiv unter Schutz zu belassen. Der Gemeinderat X erklärte am 4. Oktober 2002 Verzicht auf Stel­lungnah­me. Mit Beschwerdeantwort vom 24. Oktober 2002 liess B beantragen, die Beschwerde vollumfäng­lich abzuweisen. Die Baurekurskommission III beantragte am 17. Ok­tober 2002 Abweisung.

Der Gemeinderat X erklärte am 4. Oktober 2002 Verzicht auf Stel­lungnah­me. Mit Beschwerdeantwort vom 24. Oktober 2002 liess B beantragen, die Beschwerde vollumfäng­lich abzuweisen. Die Baurekurskommission III beantragte am 17. Ok­tober 2002 Abweisung. Die Ausführungen zu den Parteistandpunkten werden, soweit nötig, in den nachstehenden Erwägungen wiedergegeben.

Die Ausführungen zu den Parteistandpunkten werden, soweit nötig, in den nachstehenden Erwägungen wiedergegeben. Die Kammer zieht in Erwägung:

Die Kammer zieht in Erwägung: 1. a) Die Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz (ZVH) ist nach § 338a PBG zur Beschwerde legitimiert.

1. a) Die Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz (ZVH) ist nach § 338a PBG zur Beschwerde legitimiert. b) Da der massgebliche Sachverhalt aus den Akten, insbesondere den Fotografien, hinreichend hervorgeht, erübrigt sich ein Augenschein des Verwaltungsgerichtes (RB 1995 Nr. 12 E. 1 mit weiteren Hinweisen). Zudem geht es bei der hier streitigen Frage der Schutz­würdigkeit der "Villa Q" nicht um die Feststellung und Würdigung ihrer archi­tek­to­nischen Gestaltung und baulichen Ausfüh­rung, sondern darum, ob diesem Gebäude der Stel­lenwert eines wichtigen Zeugen einer Epoche im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zukommt, was keiner Besichtigung vor Ort bedarf. Ein Augenschein durch das Verwal­tungs­gericht erübrigt sich daher (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2.A., Zürich 1999, § 60 N. 11; RB 1966 Nr. 1; BGE 106 Ia 162; René A. Rhinow/Beat Krähenmann, Schweizerische Ver­wal­tungs­rechtsprechung, Er­gänzungsband, Basel/Frankfurt a.M. 1990 Nr. 82 B IV b). b) Da der massgebliche Sachverhalt aus den Akten, insbesondere den Fotografien, hinreichend hervorgeht, erübrigt sich ein Augenschein des Verwaltungsgerichtes (RB 1995 Nr. 12 E. 1 mit weiteren Hinweisen). Zudem geht es bei der hier streitigen Frage der Schutz­würdigkeit der "Villa Q" nicht um die Feststellung und Würdigung ihrer archi­tek­to­nischen Gestaltung und baulichen Ausfüh­rung, sondern darum, ob diesem Gebäude der Stel­lenwert eines wichtigen Zeugen einer Epoche im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zukommt, was keiner Besichtigung vor Ort bedarf. Ein Augenschein durch das Verwal­tungs­gericht erübrigt sich daher (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2.A., Zürich 1999, § 60 N. 11; RB 1966 Nr. 1; BGE 106 Ia 162; René A. Rhinow/Beat Krähenmann, Schweizerische Ver­wal­tungs­rechtsprechung, Er­gänzungsband, Basel/Frankfurt a.M. 1990 Nr. 82 B IV b). 2. Das Gutachten der kantonalen Denkmalpflegekommission, dessen Beizug beantragt wird, befindet sich bereits bei den vorinstanzlichen Akten. Sollte der Beschwerdeführer mit seinem Antrag "Es sei das Gutachten der kant. Denkmalpflegekommission evtl. der kantonalen Denkmalpflege (8090 Zürich) einzuholen" die Einholung eines ergänzenden Amts­­berichts der kan­tonalen Denkmalpflegekommission oder eines zusätzlichen Gutachtens der kantonalen Denkmalpflege meinen, so ist auch dieser Antrag abzulehnen.

2. Das Gutachten der kantonalen Denkmalpflegekommission, dessen Beizug beantragt wird, befindet sich bereits bei den vorinstanzlichen Akten. Sollte der Beschwerdeführer mit seinem Antrag "Es sei das Gutachten der kant. Denkmalpflegekommission evtl. der kantonalen Denkmalpflege (8090 Zürich) einzuholen" die Einholung eines ergänzenden Amts­­berichts der kan­tonalen Denkmalpflegekommission oder eines zusätzlichen Gutachtens der kantonalen Denkmalpflege meinen, so ist auch dieser Antrag abzulehnen. Vom Beschwerdeführer wird mit Recht nicht behauptet, dass das Gutachten der Denk­malpflegekommission vom 18. Juli 2001, welches dem Gemeinderat als Grundlage für den Unterschutzstellungsentscheid diente, unsachgemäss, widersprüchlich oder unvollständig wäre. Die Beschwerde beanstandet einzig, dass die Baurekurskommission aus dem in diesem Gutachten enthaltenen Beschrieb der architektonischen, stilistischen und baulichen Gestaltung des Objektes und dessen historischem Bezug eine andere Schlussfolgerung zog. Wie den nachstehenden Erwägungen zu entnehmen ist, hat die Baurekurskommis­sion als Fachgericht jedoch ohne Verletzung ihrer Überprüfungsbefugnis als Rechtsmit­telinstanz aus diesem – von ihr frei zu würdigenden – Gutachten und aufgrund eigener Anschauung den Schluss ziehen dürfen, dass es der "Villa Q" an der wichtigen Zeugen­schaft fehlt. Für das Verwaltungsgericht besteht deshalb kein Anlass für ein ergänzendes oder allenfalls neues Gutachten über den denkmalpflegerischen Stellenwert des Objekts, weshalb der Antrag abzuleh­nen ist.

Vom Beschwerdeführer wird mit Recht nicht behauptet, dass das Gutachten der Denk­malpflegekommission vom 18. Juli 2001, welches dem Gemeinderat als Grundlage für den Unterschutzstellungsentscheid diente, unsachgemäss, widersprüchlich oder unvollständig wäre. Die Beschwerde beanstandet einzig, dass die Baurekurskommission aus dem in diesem Gutachten enthaltenen Beschrieb der architektonischen, stilistischen und baulichen Gestaltung des Objektes und dessen historischem Bezug eine andere Schlussfolgerung zog. Wie den nachstehenden Erwägungen zu entnehmen ist, hat die Baurekurskommis­sion als Fachgericht jedoch ohne Verletzung ihrer Überprüfungsbefugnis als Rechtsmit­telinstanz aus diesem – von ihr frei zu würdigenden – Gutachten und aufgrund eigener Anschauung den Schluss ziehen dürfen, dass es der "Villa Q" an der wichtigen Zeugen­schaft fehlt. Für das Verwaltungsgericht besteht deshalb kein Anlass für ein ergänzendes oder allenfalls neues Gutachten über den denkmalpflegerischen Stellenwert des Objekts, weshalb der Antrag abzuleh­nen ist. 3. a) Nach § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte Gebäude, die als wichtige Zeu­­gen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epo­che erhaltenswürdig sind. Mit dem Erfordernis der Wichtigkeit der Zeu­gen­schaft setzt das PBG einen Massstab, der nicht erlaubt, jedes beliebige Ob­jekt unter Schutz zu stellen. Zudem ver­l­angt das verfassungsmässige Prinzip der Verhältnismässigkeit, dass an die qualifizierte Ei­gen­­schaft als wichtiger Zeuge einer Epoche umso höhere Anforderungen zu stellen sind, je schwerer der mit einer Unterschutzstellung verbundene Eingriff in die Eigentums­rechte des Grundeigentümers ist.

3. a) Nach § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte Gebäude, die als wichtige Zeu­­gen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epo­che erhaltenswürdig sind. Mit dem Erfordernis der Wichtigkeit der Zeu­gen­schaft setzt das PBG einen Massstab, der nicht erlaubt, jedes beliebige Ob­jekt unter Schutz zu stellen. Zudem ver­l­angt das verfassungsmässige Prinzip der Verhältnismässigkeit, dass an die qualifizierte Ei­gen­­schaft als wichtiger Zeuge einer Epoche umso höhere Anforderungen zu stellen sind, je schwerer der mit einer Unterschutzstellung verbundene Eingriff in die Eigentums­rechte des Grundeigentümers ist. b) Mit einlässlichen Ausführungen, auf die verwiesen werden kann (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]) hat die Baurekurskommission erwogen, dass die "Villa Q" kein wichtiger Zeuge der sozi­alen oder wirtschaftlichen Epoche um die Wende des 19. zum 20. Jahrhundert ist. Dieser Wür­di­gung ist beizupflichten. b) Mit einlässlichen Ausführungen, auf die verwiesen werden kann (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]) hat die Baurekurskommission erwogen, dass die "Villa Q" kein wichtiger Zeuge der sozi­alen oder wirtschaftlichen Epoche um die Wende des 19. zum 20. Jahrhundert ist. Dieser Wür­di­gung ist beizupflichten. Der von der Vorinstanz im Detail beschriebene eigenwillige Baustil des Bauwerkes, das von italienischen Vorbildern geprägt ist und verschiedene Stilformen von Romantik, Gotik, Renaissance und Barock aufweist, macht aus diesem ohne Beziehung zur Architektur der Region da stehenden Objekt noch keinen wichtigen Zeugen seiner Zeit. Das Bauwerk ist gerade kein typisches Beispiel der damaligen baukünstlerischen Epoche, und unter wirt­schaftlichen und sozialen Gesichtspunkten fehlt es auch am historischen Be­zug. Das Mehr­familienhaus mit zwei bescheidenen Etagenwohnungen, die sich hinter dem äusseren Er­scheinungsbild einer herrschaftlichen und reprä­sentativen Villa verbergen, ist auch nicht typisch für die damaligen sozialen und wirtschaftlichen Gegebenheiten um die Wende vom 19. zum 20. Jahr­hundert. Selbst die kantonale Denkmalpflegekommission, deren Gutachten sich im Wesentlichen in einer chronologischen Darstellung der Bauge­schichte erschöpft, ver­­mag die Baute nicht einer bestimmten Epoche zuord­nen. Das liegt jedoch nicht an der Qualität dieses Gutachtens, sondern eben am Objekt selbst (RB 1995 Nr. 75, 1989 Nr. 67).

Der von der Vorinstanz im Detail beschriebene eigenwillige Baustil des Bauwerkes, das von italienischen Vorbildern geprägt ist und verschiedene Stilformen von Romantik, Gotik, Renaissance und Barock aufweist, macht aus diesem ohne Beziehung zur Architektur der Region da stehenden Objekt noch keinen wichtigen Zeugen seiner Zeit. Das Bauwerk ist gerade kein typisches Beispiel der damaligen baukünstlerischen Epoche, und unter wirt­schaftlichen und sozialen Gesichtspunkten fehlt es auch am historischen Be­zug. Das Mehr­familienhaus mit zwei bescheidenen Etagenwohnungen, die sich hinter dem äusseren Er­scheinungsbild einer herrschaftlichen und reprä­sentativen Villa verbergen, ist auch nicht typisch für die damaligen sozialen und wirtschaftlichen Gegebenheiten um die Wende vom 19. zum 20. Jahr­hundert. Selbst die kantonale Denkmalpflegekommission, deren Gutachten sich im Wesentlichen in einer chronologischen Darstellung der Bauge­schichte erschöpft, ver­­mag die Baute nicht einer bestimmten Epoche zuord­nen. Das liegt jedoch nicht an der Qualität dieses Gutachtens, sondern eben am Objekt selbst (RB 1995 Nr. 75, 1989 Nr. 67). Wenn in diesem Gutachten festgehalten wird, dass sich der damalige Bau­herr mit dieser Villa einen Traum habe erfüllen wollen, so wird damit gerade treffend zum Ausdruck gebracht, dass diese Baute das individuelle Produkt eines Bauherrn ist und gerade nicht der in dieser Architektur sich nieder­schlagende Ausdruck der sozialen und wirtschaft­lichen Verhältnisse der da­maligen Zeit. Noch weniger lässt sich von dieser wohl aus­ser­ge­wöhnlichen, aber eben der Epoche ihrer Entstehung gerade nicht als typisch zuzuordnen­den Baute sagen, dass ihr eine qualifizierte Zeugenschaft zukomme. Bei der "Villa Q" handelt es sich vielmehr um ein fremdes Unikat ohne Bezug zur Architektur der Region, und sie ist auch kein repräsentativer bzw. wich­tiger Zeuge einer sozialen oder wirtschaftlichen Zeitströmung.

Wenn in diesem Gutachten festgehalten wird, dass sich der damalige Bau­herr mit dieser Villa einen Traum habe erfüllen wollen, so wird damit gerade treffend zum Ausdruck gebracht, dass diese Baute das individuelle Produkt eines Bauherrn ist und gerade nicht der in dieser Architektur sich nieder­schlagende Ausdruck der sozialen und wirtschaft­lichen Verhältnisse der da­maligen Zeit. Noch weniger lässt sich von dieser wohl aus­ser­ge­wöhnlichen, aber eben der Epoche ihrer Entstehung gerade nicht als typisch zuzuordnen­den Baute sagen, dass ihr eine qualifizierte Zeugenschaft zukomme. Bei der "Villa Q" handelt es sich vielmehr um ein fremdes Unikat ohne Bezug zur Architektur der Region, und sie ist auch kein repräsentativer bzw. wich­tiger Zeuge einer sozialen oder wirtschaftlichen Zeitströmung. Dass die "Villa Q" stilistisch in keinem Zusammenhang mit dem benach­bar­ten Fabrikgebäude steht, wird schon durch die in den Akten vor­handenen Fotografien bestätigt und von der Baurekurskommission denn auch mit überzeu­genden Erwägungen, auf die wiederum verwiesen werden kann, dargetan. Der in der Beschwerde erhobene Vorwurf akten- und tatsachenwidriger Fest­stellung ist nicht beizupflichten.

Dass die "Villa Q" stilistisch in keinem Zusammenhang mit dem benach­bar­ten Fabrikgebäude steht, wird schon durch die in den Akten vor­handenen Fotografien bestätigt und von der Baurekurskommission denn auch mit überzeu­genden Erwägungen, auf die wiederum verwiesen werden kann, dargetan. Der in der Beschwerde erhobene Vorwurf akten- und tatsachenwidriger Fest­stellung ist nicht beizupflichten. 4. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die architektonische und historische Wür­­digung der "Villa Q" durch die Baurekurskommission, die sich in den tatsächlichen Feststellungen im Wesentlichen mit denjenigen des Gutachtens der Denk­mal­pflege­kom­mis­sion deckt und nur mit Bezug auf die Wertung unter dem Gesichtspunkt der wichtigen Zeugenschaft zu einem andern Ergebnis ge­langt, über­zeugend. Was die Beschwerdeführerin dagegen vorbringt, bleibt weitgehend unsubstanziiert und ist nicht stichhaltig. Zu Recht hat die Baurekurskommission entschieden, dass dem Bauwerk die Qualität eines wich­tigen Zeugen einer bestimmten baukünstlerischen, sozialen oder wirtschaftlichen Epoche nicht zugesprochen werden kann und auch eine Ensemblewirkung mit dem be­nach­bar­ten Fab­rik­gebäude nicht gegeben ist. Indem der Gemeinderat X trotz Feh­lens der Voraussetzungen von § 203 Abs. 1 lit. c die Villa "Q" unter Schutz gestellt hat – ein Eingriff in die Eigentums­rechte, der trotz Ausklam­merung der Hofseite und der bestehenden Nebengebäude von dieser Mass­nahme klar unverhältnismässig ist –, hat er sein Ermessen über­schritten. Die Aufhe­bung dieses Entscheids durch die Rekursinstanz erfolgte daher zu Recht. Die Be­schwerde ist daher abzuweisen.

4. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die architektonische und historische Wür­­digung der "Villa Q" durch die Baurekurskommission, die sich in den tatsächlichen Feststellungen im Wesentlichen mit denjenigen des Gutachtens der Denk­mal­pflege­kom­mis­sion deckt und nur mit Bezug auf die Wertung unter dem Gesichtspunkt der wichtigen Zeugenschaft zu einem andern Ergebnis ge­langt, über­zeugend. Was die Beschwerdeführerin dagegen vorbringt, bleibt weitgehend unsubstanziiert und ist nicht stichhaltig. Zu Recht hat die Baurekurskommission entschieden, dass dem Bauwerk die Qualität eines wich­tigen Zeugen einer bestimmten baukünstlerischen, sozialen oder wirtschaftlichen Epoche nicht zugesprochen werden kann und auch eine Ensemblewirkung mit dem be­nach­bar­ten Fab­rik­gebäude nicht gegeben ist. Indem der Gemeinderat X trotz Feh­lens der Voraussetzungen von § 203 Abs. 1 lit. c die Villa "Q" unter Schutz gestellt hat – ein Eingriff in die Eigentums­rechte, der trotz Ausklam­merung der Hofseite und der bestehenden Nebengebäude von dieser Mass­nahme klar unverhältnismässig ist –, hat er sein Ermessen über­schritten. Die Aufhe­bung dieses Entscheids durch die Rekursinstanz erfolgte daher zu Recht. Die Be­schwerde ist daher abzuweisen. 5....

5.... Demgemäss entscheidet die Kammer:

Demgemäss entscheidet die Kammer: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

1. 2....

2....