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Jurisprudences récentes – Décembre 2022
Me Géraldine Schmidt revient dans ce numéro sur les dernières jurisprudences.
AGGRAVATION DE SON DOMMAGE PAR LE BAILLEUR : QUELLES CONSÉQUENCES ?
Dans l’arrêt rendu par la Cour de justice genevoise le 29 août 2022 (ACJC/1096/2022), un bail portant sur un appartement de 11 pièces est conclu entre les parties en 2004 pour 15 ans. Seul l’époux est locataire, alors même qu’il vit dans l’appartement, depuis le début du bail, avec sa famille. Par jugement du Tribunal, l’appartement a été attribué à l’épouse. À la suite d’un défaut de paiement, le bail a été résilié pour le 31 août 2017. Le 17 septembre 2017, la bailleresse a déposé une requête en évacuation à l’encontre du locataire exclusivement. Un jugement ordonnant son évacuation a été rendu le 2 novembre 2017. Le jugement précisait qu’il n’était pas opposable à l’épouse dès lors qu’elle n’avait pas été attraite à la procédure. Aussi, dans une autre requête datée du 14 novembre 2017, la bailleresse a requis l’évacuation de l’épouse du locataire. L’appartement a été restitué le 3 janvier 2018, de sorte que la requête en évacuation a été retirée. Une demande en paiement a été introduite par-devant le Tribunal des baux et loyers portant sur les loyers et indemnités pour occupation illicite jusqu’au 28 février 2018. Dans son jugement du 7 septembre 2021, le Tribunal des baux et loyers a condamné l’époux à verser l’intégralité du montant réclamé. Ce dernier a formé un appel contre ce jugement.
Dans son arrêt, la Cour de Justice a rappelé qu’un locataire qui se maintient dans les locaux après l’expiration de son bail commet une faute contractuelle et qu’il est redevable de dommages-intérêts au bailleur correspondant au montant du loyer. Il est souligné que le conjoint reste responsable de ses auxiliaires, dont le conjoint (même séparé) fait partie. Dans le cas présent, le locataire était toujours marié (même si séparé), de sorte qu’il est responsable de son épouse et qu’il restait redevable des indemnités pour occupation illicite jusqu’à la restitution des locaux.
La Cour de justice a ensuite considéré que tant que dure l’union conjugale, le logement du couple conserve, de manière générale, la qualité de logement familial et qu’il en était ainsi pendant une procédure de divorce ou suspension judiciaire de la vie commune, comme c’est le cas en l’espèce. La Cour a également précisé que le départ de l’époux titulaire du bail n’était pas déterminant.
Dans le cas présent, la Cour a rappelé que le bailleur a requis l’évacuation de l’épouse dans le cadre d’une seconde procédure en évacuation après qu’il avait été relevé que le jugement d’évacuation contre l’époux ne lui était pas opposable. Il n’était au demeurant pas déterminant de savoir si le bailleur était ou non au courant de la séparation des conjoints dans la mesure où il devait agir contre les deux époux vu le caractère familial du logement. Ainsi, la Cour de justice a considéré que le bailleur avait contribué à aggraver son dommage en ne prenant pas toutes les mesures nécessaires pour récupérer son bien. Dès le 15 décembre 2017, le bailleur est donc responsable de son dommage et le locataire ne saurait payer des dommages-intérêts au-delà de cette date. Le jugement du Tribunal des baux et loyers a donc été modifié en ce sens.
Cet arrêt nous permet d’attirer l’attention des bailleurs sur le caractère familial d’un logement et sur la nécessité d’attraire les deux conjoints dans une procédure judiciaire.
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