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Disdetta del locatore
Per disdire il contratto di locazione, il locatore deve utilizzare un formulario approvato dal Cantone. Il locatario che riceve la disdetta può impugnarla e/o richiedere un prolungamento del rapporto di locazione. Entrambe le azioni devono essere avviate obbligatoriamente entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta.
Impugnazione della disdetta
L'impugnazione di una disdetta sfocia in un giudizio positivo se la disdetta costituisce un provvedimento sproporzionato o se viene riconosciuta come mera manovra vessatoria. La disdetta è contraria alla regole quando:
- ha lo scopo di costringere il locatario ad accettare una variazione sfavorevole del contratto
- scaturisce da un cambiamento della situazione familiare del locatario che non produce alcun danno per il locatore
- ha lo scopo di esercitare pressioni sul locatario per indurlo ad acquistare l'appartamento, ecc.
Se l'impugnazione ottiene giudizio favorevole, la disdetta viene annullata.
Prolungamento del rapporto di locazione
Anche se la disdetta è conforme alle regole, l'autorità di conciliazione può accordare un prolungamento (proroga del termine di disdetta). Questo avviene soprattutto nel caso in cui la disdetta ponga il locatario in una situazione di grave difficoltà. Ad esempio:
- se le condizioni finanziarie rendono necessario trovare un appartamento a basso prezzo
- se l'età avanzata del locatario rende difficile trovare un appartamento sostitutivo equivalente
- se, in ragione della lunga durata del rapporto di locazione e del radicamento nella zona, un trasloco rappresenterebbe un caso di particolare gravità, ecc.
Violazione del contratto da parte del locatario
Se, nonostante diffida scritta del locatore, il locatario viola i suoi obblighi di diligenza e riguardo gli altri, oppure non paga il canone di locazione, la continuazione del rapporto di locazione non risulta più accettabile e la possibilità di prolungamento decade.
In questi casi, dopo un termine di diffida di 30 giorni, il locatore può dare disdetta con un preavviso di ulteriori 30 giorni.