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Utilisation des parties communes
Propriété par étages et utilisation de parties communes : les deux expressions ne s'excluent pas, mais sont, au contraire, étroitement liées. Il s'agit clairement d'une question nécessitant l'application de règles bien définies.
Dans les locations, l'usage est de régler l'utilisation des parties communes dans le règlement intérieur. En cas de conflit, le bailleur intervient et s'assure du comportement adéquat des usagers. Dans une propriété par étages, l'affaire est plus délicate lorsque plusieurs copropriétaires ont le droit d'utiliser un espace ou une partie commune du bâtiment. L'usage de cette partie n'est défini ni par le droit exclusif ni par le droit de jouissance exclusif. Il est d'autant plus important que l'usage, la maintenance et les coûts des espaces communs soient définis dans le règlement de la propriété par étages ou, au plus tard, dans le règlement intérieur.
Selon la loi, les parties suivantes sont considérées comme communes:
- Les sols du bien foncier ainsi que le droit de superficie distinct et permanent (tel qu'il est défini dans le droit relatif aux constructions).
- Les parties de la construction qui assurent l'existence du bâtiment, ses divisions structurelles et sa solidité, de même que les espaces significatifs pour les copropriétaires.
- Les parties de la construction qui définissent l'aspect extérieur et le prestige du bâtiment.
- Les aménagements et les installations communs dont l'usage est garanti aux autres copropriétaires par leur droit exclusif, tels que la cage d'escalier, l'ascenseur, la buanderie, le chauffage, etc.
Conflit au jardin
Dans des circonstances normales, les deux premières dispositions ne devraient poser aucun problème. De même, il est généralement plutôt rare qu'un voisin repeigne le bâtiment en bleu pendant que l'on est parti en vacances. Mais que se passerait-t-il si ce même voisin souhaitait soudainement transformer le jardin d'agrément commun en champ de pommes de terre ? Selon l'usage, le règlement de la propriété par étages et le règlement intérieur assurent que les modifications apportées au jardin commun doivent être approuvées par tous les copropriétaires. Ainsi, transformer une plate-bande de patates en champ de tulipes devrait être possible sans grandes discussions. Mais si cette définition manque dans le règlement, cela peut entraîner de réels conflits.
Dispute dans la buanderie
La buanderie est également un lieu où les opinions divergent. Si le voisin pense que le suivant pourra nettoyer le filtre, les autres copropriétaires devront ôter ses peluches. Cela semble être du pinaillage, mais si le règlement intérieur prévoyait que l'on doit nettoyer le filtre avant de quitter la buanderie, la communauté des propriétaires pourrait alors prendre des mesures afin de faire s'exécuter le voisin récalcitrant. Si cette disposition manque, l'affaire pourrait bien finir dans de sales draps.
Ces exemples illustrent le besoin de règles pour la vie sous un même toit, d'autant plus lorsqu'il s'agit de parties communes d'une propriété. C'est pourquoi il est important de consulter le règlement de la propriété par étages et à la rigueur le règlement intérieur avant l'achat. Des définitions claires sont garantes de rapports clairs entre voisins, alors que les arrangements approximatifs ou qui délèguent carrément la responsabilité au concierge sont, tôt ou tard, sources de conflits.
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