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Dans le centre de Manhattan , les difficultés liées à l'immobilier commercial sont omniprésentes. Du côté ouest, près de Carnegie Hall, se trouve le 1740 Broadway, un immeuble de 26 étages que Blackstone, une société d'investissement, a acheté pour 605 millions de dollars en 2014, pour ensuite faire défaut sur son hypothèque en 2022. Au-dessus de la gare Grand Central se dresse l'emblématique Helmsley Building. . Votre prêt hypothécaire a récemment été envoyé en « service spécial » (il peut être restructuré ou votre propriétaire peut simplement cesser de payer). Au coucher du soleil, le problème sous-jacent devient clair : le travail à domicile signifie moins de locataires. Les sols clairs, où déambulent les ouvriers, sont intercalés entre des rayures noires.
Ce n'est pas nouveau. De nombreux bâtiments sont restés vides depuis l’arrivée du covid-19. Au début, les propriétaires ont attendu que la pandémie passe, mais les travailleurs ont mis du temps à revenir, de sorte que les propriétaires d’entreprise ont fini par réduire leurs effectifs. Les taux d’inoccupation, notamment dans les immeubles les plus délabrés, ont grimpé en flèche. Puis les taux d’intérêt ont augmenté. La plupart des immeubles commerciaux sont financés par des prêts sur cinq ou dix ans. Et bon nombre de ces prêts seront bientôt refinancés, alors que les taux restent douloureusement élevés. Environ 1 milliard de dollars de prêts aux entreprises américaines seront refinancés au cours des deux prochaines années, ce qui représente un cinquième de la dette totale des bâtiments commerciaux.
Récemment, plusieurs immeubles de bureaux de grandes villes ont été mis en vente à moins de la moitié de leur prix d’avant la pandémie. Ces types de pertes anéantiront les actifs de nombreux propriétaires, obligeant les banques à assumer des pertes importantes. En fait, trois entités ont déjà été fortement touchées. Ces dernières semaines, la New York Community Bank (NYCB), un prêteur de taille moyenne ; Aozora Bank, une institution japonaise qui thésaurisait les prêts américains pour des propriétés commerciales ; et Deutsche Pfandbrief, un groupe allemand présent dans les bureaux, a annoncé de mauvaises nouvelles concernant ses portefeuilles de prêts et a vu ses actions chuter.
Pendant ce temps, la crise immobilière chinoise s’aggrave. Alors que les portefeuilles nationaux sont en difficulté, certains investisseurs chinois, qui ont acheté des propriétés dans le monde entier, pourraient avoir besoin de liquidités et commencer à se débarrasser de leurs actifs étrangers, ce qui ferait baisser la valeur des propriétés. Si les consommateurs commencent à avoir des difficultés en raison de la hausse des taux d’intérêt sur les prêts automobiles ou les cartes de crédit, davantage d’institutions pourraient se retrouver dans une situation similaire à celle de NYCB. Il n’est donc pas surprenant que les gens commencent à craindre que le passage au travail à domicile finisse par provoquer un désastre financier.
Il est cependant utile de replacer ces problèmes dans leur contexte. Pour commencer, les problèmes du NYCB semblent vraiment spécifiques à l’institution. Bien que la banque soit exposée aux bureaux de New York, elle a en fait réduit la valeur de son portefeuille de prêts sur des immeubles d’appartements « multifamiliaux » à loyer stabilisé dans la ville. Sa valeur a chuté après que la législation de 2019 a restreint la capacité des propriétaires à augmenter les loyers si un appartement était libéré ou si le propriétaire apportait des améliorations majeures. L'autre prêteur spécialisé dans ce type de prêts était Signature Bank, qui a fait faillite l'année dernière (après quoi une partie de ses actifs a été rachetée par NYCB).
Par ailleurs, il y a une limite à l'ampleur du problème que peuvent poser les bureaux, même si les dégâts qu'ils subissent sont graves. La valeur totale de la propriété américaine (hors terres agricoles) s’élevait à 66 000 milliards de dollars fin 2022, selon les données de Savills, une agence immobilière. La majeure partie est résidentielle. Seul un quart est commercial. Et l’immobilier commercial, c’est bien plus que des bureaux. Il comprend des locaux commerciaux, en crise, mais aussi des entrepôts, très demandés comme centres de données et points de distribution, et des immeubles multifamiliaux. Ainsi, la valeur des bureaux s’élève peut-être à 4 000 milliards de dollars, soit environ 6 % de la valeur totale de l’immobilier aux États-Unis.
Entre 2007 et 2009, l’immobilier résidentiel américain a perdu un tiers de sa valeur. Une crise similaire aujourd’hui effacerait 16 000 milliards de dollars de la valeur des propriétés. Même si chaque immeuble de bureaux aux États-Unis perdait toute valeur, les pertes ne représenteraient toujours qu’un quart de cette taille. De plus, les prêteurs sont mieux protégés contre les pertes dans le secteur immobilier commercial que contre ceux du secteur résidentiel. Alors que les prêts pour ces derniers s'approchent souvent de 100 % de la valeur d'une maison, même les prêts les plus ambitieux pour les propriétés commerciales ont tendance à couvrir seulement 75 % de la valeur d'un bâtiment.
Effusion de sang
La blessure infligée au système financier par l’immobilier commercial est comparable à celle provoquée par le glissement d’un couteau de cuisine : elle est désagréable, évidente et douloureuse. Peut nécessiter des points de suture. Mais il est peu probable que cela blesse gravement la victime.
La blessure ne passera pas non plus inaperçue. Parce que les problèmes immobiliers sont si visibles, les régulateurs les contrôlent. Environ la moitié de la dette immobilière commerciale est constituée de prêts bancaires (et principalement de petites banques, car la réglementation décourage les grandes institutions de ce type de prêt). Le reste est constitué de titres ou de prêts d'assureurs. Le Bureau du contrôleur de la monnaie, un organisme de réglementation, aurait conseillé à la NYCB de déprécier la valeur de certains de ses prêts de manière plus agressive, ce qui a été clairement démontré lors de la publication de ses résultats le 31 janvier. De l’autre côté de l’Atlantique, la Banque centrale européenne a demandé aux banques de constituer des réserves supplémentaires pour couvrir les pertes sur prêts immobiliers commerciaux.
La vigueur de l’économie américaine offre une protection supplémentaire. Si l’on regarde les gratte-ciel de New York, il est facile de s’alarmer. Mais regardez en arrière au niveau de la rue et vous pourrez vous calmer. Les rues sont pleines de monde. Les magasins sont bondés. Les restaurants sont pleins. L'Amérique est en mouvement, même si elle aurait besoin d'un pansement pour cette vilaine coupure...
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