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Tasso d’interesse ipotecario di riferimento per i rapporti di locazione nel 2020
Il tasso d’interesse ipotecario di riferimento viene calcolato dall'Ufficio federale delle abitazioni e si applica alla configurazione dei canoni di affitto in tutta la Svizzera. La base di calcolo è il tasso medio per le ipoteche, un tasso d’interesse ponderato in base ai volumi dei crediti ipotecari nazionali. Si tratta quindi di un tasso misto tra ipoteche esistenti e nuove, calcolato trimestralmente dalla Banca nazionale svizzera. Il tasso d'interesse di riferimento sostituisce il tasso d'interesse per le ipoteche variabili che era determinante in precedenza nei singoli Cantoni.
L'Ufficio federale delle abitazioni arrotonda il tasso d'interesse di riferimento, decisivo ai sensi del diritto in materia di locazione, di volta in volta dal punto di vista commerciale. Non appena il tasso d’interesse di riferimento varia rispetto al trimestre precedente, si ha diritto a una riduzione o a un aumento. Se il tasso attuale scende dall'1,50% all'1,25%, gli inquilini possono chiedere al proprietario una riduzione dell'affitto. Inoltre, ulteriori variazioni dei costi (ad esempio l'inflazione, risp. una variazione dell'indice nazionale dei prezzi al consumo o dei costi di manutenzione) possono comportare un adeguamento.
Nell'ultimo trimestre, il calo del tasso medio non è stato sufficiente per ridurre di un quarto di punto percentuale il tasso di riferimento per i rapporti di locazione. Il tasso attuale dell'1,5% è in vigore dal giugno 2017. Il tasso d’interesse di riferimento attuale viene adeguato se il tasso d’interesse medio scende al di sotto dell'1,38% o sale al di sopra dell'1,62%. Attualmente (dati al giugno 2019), il tasso d'interesse medio di tutte le ipoteche concesse in Svizzera è pari all'1,43.
Come si evince dal grafico seguente, interessante è anche in fatto che dall’introduzione nell’autunno 2008 il tasso d’interesse non è mai aumentato.
Mentre calano gli interessi ipotecari, cresce l’indice degli affitti
L'indice degli affitti viene compilato dall'Ufficio federale di statistica e rientra nell'indice nazionale dei prezzi al consumo. Riporta le variazioni delle locazioni per gli appartamenti in Svizzera in rapporto all'anno di riferimento (anno 2000 nel grafico seguente). «I proprietari beneficiano molto più degli inquilini del contesto dei bassi tassi d'interesse che persiste ormai da diversi anni», afferma il dott. Stefan Heitmann, CEO e fondatore di MoneyPark. Questa valutazione è confermata da uno sguardo all'indice degli affitti. Mentre il tasso medio per le ipoteche è in continuo calo da circa dieci anni, l'indice degli affitti è in costante aumento.
La maggior parte degli inquilini non chiede nemmeno una riduzione dell'affitto
Come si evince dallo studio sull’immobile ideale 2018/19 di MoneyPark, gli svizzeri sono restii a chiedere una riduzione dell'affitto. Lo studio dimostra che, negli ultimi tre anni, solo il 41 per cento dei partecipanti al sondaggio ha chiesto al proprietario una riduzione dell’affitto.
Il tasso d'interesse di riferimento per i rapporti di locazione registra un movimento laterale da poco meno di due anni, ma è anche sceso una volta nel periodo di raffronto (metà del 2017). In questo caso, gli inquilini non sfruttano il potenziale di risparmio.
Una delle ragioni della bassa percentuale è certamente il fatto che la riduzione dell'affitto dev’essere richiesta esplicitamente al proprietario o a chi gestisce l'immobile. E anche in questo caso chi gestisce l’immobile non è ancora tenuto a trasmettere la riduzione per intero all'inquilino. Questo perché le variazioni dei costi di manutenzione o il rialzo dell'indice nazionale dei prezzi al consumo possono essere compensati da una riduzione dell'affitto.
Elevato potenziale di risparmio fino al 50%
Secondo l'Ufficio federale di statistica, un inquilino in Svizzera paga attualmente in media poco più di 1500 franchi al mese per un appartamento di 4 stanze – escluse le spese accessorie. Al contrario, il tasso d'interesse ipotecario mensile per i proprietari di un appartamento equiparabile è di soli 700 franchi. Queste cifre sono calcolate sulla base di un valore di mercato di 775’000 franchi e di un'ipoteca di 620’000 franchi (pari all'80% del valore di mercato). Viene altresì impiegato il tasso d'interesse medio per le ipoteche calcolato dalla BNS.
Questo significa che i proprietari di un appartamento di 4 stanze possono risparmiare mensilmente 783 franchi, risp. annualmente 9400 franchi rispetto agli inquilini.
Tuttavia, i costi di ammortamento del proprietario non sono presi in considerazione in questo calcolo. Il principio è che un'ipoteca dovrebbe essere gradualmente ridotta nell'arco di 15 anni al 65 per cento del valore dell'immobile. Ma non è nemmeno necessario includere l'ammortamento nel calcolo dei costi dei proprietari rispetto agli inquilini. Poiché, per il proprietario, l'ammortamento è una forma di «risparmio obbligatorio», in quanto aumenta il capitale proprio della rispettiva proprietà. L'ammortamento è solitamente finanziato dai proprietari tramite un patrimonio su un conto, immobilizzando quindi quasi una parte del suo patrimonio.
Mentre gli inquilini, nella migliore delle ipotesi, risparmiano volontariamente per la previdenza di vecchiaia, i proprietari vengono obbligati, grazie all'ammortamento, a investire i risparmi nel rispettivo immobile. Ma anche se l'ammortamento è incluso come fattore di spesa dei proprietari, esiste comunque un vantaggio sul piano dei costi di 1600 franchi all'anno. «Nelle proprie quattro mura non solo si vive in modo più vantaggioso dal punto di vista economico, ma si investe, tramite l'ammortamento, anche nella previdenza di vecchiaia personale», specifica S. Heitmann.
Tassi d'interesse ipotecari attuali
I tassi d'interesse visualizzati costituiscono i nostri migliori tassi attuali. Il Suo tasso personale può discostarsi da questi valori in base al valore d'anticipo, alla sostenibilità, al volume ipotecario e al luogo di ubicazione dell'immobile.