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Die Kreditfähigkeit und Kreditwürdigkeit der Stockwerkeigentümergemeinschaft
Fehlende Liquidität
Viele Stockwerkeigentümergemeinschaften kommen in ein Alter, in dem grössere Sanierungen und Erneuerungen anstehen. Gleichzeitig fehlt diesen Gemeinschaften oft das hierfür erforderliche Kapital im Erneuerungsfonds. Insoweit die Stockwerkeigentümer die Liquidität für diese Arbeiten nicht kurzfristig aufbringen können, werden diese Arbeiten aufgeschoben.
Die Praxis geht bisher davon aus, dass es einer Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht möglich ist, als Gemeinschaft einen Kredit aufzunehmen. Es wird die Auffassung vertreten, dass es der Stockwerkeigentümergemeinschaft an der dafür nötigen Rechtspersönlichkeit fehlt. Banken verlangen in dieser Situation, dass alle Stockwerkeigentümer als Solidarschuldner entsprechende Kreditverträge unterzeichnen, was wiederum auf Eigentümerseite berechtigte Abwehrreflexe auslöst. Dies führte dazu, dass Fremdfinanzierungen von Sanierungs- und Erneuerungsarbeiten bisher absolute Einzelfälle blieben.
Der Autor hat sich – gemeinsam mit Prof. Dr. Amédéo Wermelinger – der Frage angenommen, ob die bisherige Auffassung der Praxis einer wissenschaftlichen Prüfung standhält. Er ist zum Schluss gekommen, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft ohne Weiteres kreditfähig und auch kreditwürdig ist.
Grundlagen
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft entsteht automatisch mit der Begründung des Stockwerkeigentums. Sie ist jedoch keine juristische Person. Art. 712l ZGB räumt ihr dennoch beschränkte Vermögens-, Handlungs-, Prozess- und Betreibungsfähigkeiten ein. Diese sind dann gegeben, wenn die Gemeinschaft im Rahmen der gemeinschaftlichen Verwaltung des Stockwerkeigentums handelt. Die Gemeinschaft kann demgemäss Vermögen erwerben, namentlich Beitragsforderungen. Sie verfügt aber auch oft über angeäufnetes Vermögen im Sinne des Erneuerungsfonds. Zudem kann sie bewegliche Sache erwerben (z.B. Rasenmäher) oder Verträge mit Dritten abschliessen (z.B. Werkvertrag zur Sanierung des Dachs). Voraussetzung hierfür ist stets der Zusammenhang mit der gemeinschaftlichen Verwaltung.
Kreditfähigkeit
Die Verwaltungstätigkeit der Stockwerkeigentümergemeinschaft umfasst u.a. sämtliche baulichen Massnahmen an gemeinschaftlichen Gebäudeteilen, also Instandhaltung, Instandsetzung, Verbesserung, Änderung, Modernisierung usw. Schliesst die Stockwerkeigentümergemeinschaft zulässigerweise Werkverträge für solche baulichen Massnahmen ab, haftet nur die Gemeinschaft im Aussenverhältnis zum Vertragspartner für die Kosten. Im Innenverhältnis haften die Stockwerkeigentümer – andere Regeln im Reglement vorbehalten – im Verhältnis ihrer Wertquoten.
Fehlt für die Deckung solcher Kosten im Vermögen der Gemeinschaft Liquidität, entstehen sog. Deckungsbeitragsforderungen. Dies im Unterschied zu den Vorschüssen, wenn solche Kosten geplantermassen anfallen und die Gemeinschaft entsprechende Vorschüsse im Budget einkalkuliert.
Deckungsbeitragsforderungen können gemäss Art. 649 Abs. 2 ZGB von einem Stockwerkeigentümer vorgeschossen und nachträglich von den übrigen Stockwerkeigentümern eingefordert werden. Genauso kann jedoch auch ein Dritter, z.B. eine finanzierende Bank, diese Schuld zunächst tilgen und dann Rückzahlungen inkl. Zinsen von der Stockwerkeigentümergemeinschaft einfordern. Das Gesetz verbietet die Kreditaufnahme der Gemeinschaft nicht und das Privatrecht ist grundsätzlich freiheitlich organisiert. Es besteht daher kein Grund, die Finanzierung baulicher Massnahmen mit Beizug von Drittmitteln zu untersagen.
Die Finanzierung von baulichen Massnahmen mit Drittmitteln stellt nach Ansicht des Unterzeichneten eine wichtige Verwaltungshandlung im Sinn von Art. 647b ZGB dar. Sie muss demgemäss – andere Gemeinschaftsregeln vorbehalten – mit qualifiziertem Mehr nach Köpfen und Wertquoten beschlossen werden.
Kreditwürdigkeit
Wie gesehen verfügt die Stockwerkeigentümergemeinschaft über das sog. Verwaltungsvermögen als Haftungssubstrat. Dieses umfasst auch die Beitragsforderungen, welche aufgrund des abzuschliessenden Darlehensvertrages entstehen. Dementsprechend entstehen jeweils Beitragsforderungen im Umfang der fällig werdenden Schulden der Gemeinschaft gegenüber dem Kreditgeber. Zur Sicherung der Beitragsforderungen kann die Gemeinschaft ein Pfandrecht eintragen lassen oder das Retentionsrecht geltend machen.
Bezahlt die Stockwerkeigentümergemeinschaft die aus dem Kreditvertrag entstehenden Forderungen nicht, kann der Kreditgeber die Gemeinschaft betreiben. Im Rahmen dieses Verfahrens können die Beitragsforderungen gegen die Stockwerkeigentümer gepfändet werden. Der Kreditgeber kann dann das Pfandrecht zu seinen Gunsten eintragen lassen.
Geschickte Vertragsgestaltung
Durch eine geschickte Vertragsgestaltung kann der Kreditgeber seine Position weiter verstärken. Die Gemeinschaft kann z.B. verpflichtet werden, eine professionelle Verwaltung beizubehalten. Diese bietet Gewähr für ein sauberes Inkasso. Dieses führt wiederum dazu, dass die Gemeinschaft ihren Verpflichtungen zeitgerecht nachkommt. Als Kriterium kann beispielsweise die Mitgliedschaft beim SVIT oder der Fachkammer Stockwerkeigentum des SVIT vereinbart werden.
Der Kreditgeber kann sich zudem für verschiedene Situationen ein ausserordentliches Kündigungsrecht einräumen lassen, insbesondere für den Fall des Zahlungsverzugs. Nach Ablauf einer Mahnfrist kann der Kreditgeber den ganzen Restkredit inkl. aufgelaufener Zinsen fällig stellen und geltend machen. Die gut beratene Gemeinschaft wird dann im Rahmen einer a.o. Versammlung zusätzliche Deckungsbeiträge aller Stockwerkeigentümer beschliessen, als eine Fälligstellung des gesamten Restkredits in Kauf zu nehmen.
Der Kreditgeber kann sich im Weiteren für den Fall des Zahlungsverzugs bereits im Voraus die aus der Kündigung entstehenden Deckungsbeiträge der einzelnen Stockwerkeigentümer abtreten lassen. Die zahlungsfähigen und -willigen Stockwerkeigentümer werden diese Forderungen ohne Weiteres tilgen. Gegen die übrigen Stockwerkeigentümer kann der Kreditgeber dann u.a. auch das Gemeinschaftspfandrecht geltend machen.
Fazit
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist nach dem Gesagten nicht nur kreditfähig, sondern auch kreditwürdig. Es wird nun an den Finanzinstituten liegen, entsprechende Produkte auf den Markt zu bringen.
Dieser Beitrag ist eine Kurzform eines wissenschaftlichen Beitrags, welches der Unterzeichnete im Rahmen des 13. Luzerner Tags des Stockwerkeigentums gemeinsam mit Porf. Dr. Amédéo Wermelinger publiziert hat (Stockwerkeigentümergemeinschaft: Kreditfähigkeit und Kreditwürdigkeit, in Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2023, Wermelinger Amédéo, Hrsg., Bern 2023, S. 59-90). Er ist zudem in der Ausgabe November 2023 der Immobilia, der Verbandszeitschrift des SVIT Schweiz, erschienen.