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Calcul de la quote-part de la valeur
La loi ne fixe pas de lignes de conduite pour la mesure de la quote-part de la valeur. C'est donc au fondateur de la propriété par étages (propriétaire ou titulaire du permis de construire de bien immobilier) de déterminer les critères essentiels.
Lors d'une nouvelle construction, la détermination de la quote-part de la valeur est fréquemment assurée par le constructeur qui est à même d'évaluer l'implantation des bâtiments sur le terrain. A cette occasion, il doit se laisser guider par une approche objective. Les facteurs ne doivent pas être choisis de manière arbitraire sur la base d'évalua-tions des valeurs purement subjectives. Une méthode standard de mesure des quotes-parts de la valeur n'a pas réussi à s'imposer dans la pratique.
Les quotes-parts de la valeur sont fixées dans le cadre de la création de la propriété par étages et elles sont ancrées dans le registre foncier. En principe, elles demeurent en vigueur pour toute la durée de la propriété par étages. Une modification ultérieure des quotes-parts initiales n'est prévue que dans des cas exceptionnels. C'est pourquoi, il convient de choisir, dans la mesure du possible, des facteurs ayant une valeur stable en tant que facteurs d'évaluation. Il est déconseillé de se fier à la valeur courante des différentes unités par étages. Celle-ci ne reflétant que la situation instantanée du marché et de la demande actuelle, elle est par conséquent dépendante des besoins et des tendances en matière de goût et soumise à des fluctuations permanentes. L'aménagement individuel du logement avec des composants luxueux (p. ex., un WC avec fonction douche, un parquet coûteux ou les célèbres « robinets en or ») n'a également aucune incidence sur la quote-part, étant donné que ces composants sont échangeables.
Modification des quotes-parts de la valeur
Les quotes-parts définies lors de la création de la propriété par étages demeurent en principe en vigueur pour toute la durée de vie de la propriété par étages. Une modification est coûteuse et n'est possible que dans des conditions très strictes. Un changement des quotes-parts de la valeur ne peut intervenir qu'en vertu d'un accord contractuel entre tous les participants ou sur la base d'un jugement constitutif de droits à la demande d'un propriétaire par étage.
Calcul de la « surface brute »
En tant que facteurs déterminants, les critères suivants sont reconnus pour le calcul de la quote-part de la valeur et sont généralement acceptés dans la pratique:
- les dimensions des locaux rattachés au droit exclusif (logements, bureaux, etc.) selon la surface (voire selon le volume, en cas de hauteur variable de plafond)
- les dimensions des locaux annexes (tels que les compartiments des caves, les locaux de bricolage, les buanderies)
- la surface des parties auxquelles correspond un droit d'usage exclusif (emplacements de parking pour les voitures, portions de jardin, terrasses, etc.)
Selon l'importance des différentes pièces et des divers emplacements, la dimension – ou la surface – des unités est ensuite associée à différents facteurs de pondération. C'est ainsi que les zones d'habitation à proprement parler sont plus fortement pondérées que les surfaces des locaux annexes bénéficiant d'un droit exclusif (p. ex., des locaux souterrains consacrés au bricolage, des débarras, des compartiments de cave, des buanderies, des balcons), dont les possibilités d'utilisation sont réduites par rapport à celles offertes par les locaux d'habitation. La différence d'importance entre les divers locaux bénéficiant d'un droit exclusif et les parties mises à disposition pour un usage exclusif est exprimée par la prise en compte entière ou seulement partielle de leur surface. Alors que la surface des locaux d'habitation est imputée à 100 %, on ne prend en compte que de manière limitée, en fonction de leur importance, la surface des balcons, celle d'autres locaux annexes et les droits d'usage portant sur des parties communautaires. L'indice de surface ainsi obtenu est dénommé « surface brute » ou « surface idéale ». Sur la base d'une échelle individuelle de points, la surface idéale est affinée en recourant à d'autres facteurs de pondération. Des facteurs d'accroissement ou de diminution de la valeur sont respectivement pris en compte par le biais de suppléments ou de réductions.
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