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Wann führen Erneuerungen an Gebäuden zu Mietzinserhöhungen?
Zur Werterhaltung hat der Vermieter das Interesse, seine Liegenschaft regelmässig zu sanieren und renovieren. Diese Erneuerungen können für den Mieter Mietzinserhöhungen zur Folge haben. Im Grundsatz ist dies verständlich und nachvollziehbar, zieht doch der Mieter aus diesen Modernisierungen ebenfalls Vorteile.
In der Praxis geben solche Fälle immer wieder zu Diskussionen Anlass. Weiter hat der Bundesrat das System mit einer Verordnungsänderung verkompliziert und formelle Hürden geschaffen.
Reto T. Annen (Sekretär des HEV Chur Regio sowie Rechtsanwalt und Notar in Chur)
Vorweg stellt sich die Frage, ob der Mieter Anspruch darauf hat, dass der Vermieter Investitionen tätigt. Das Mietrecht gibt darauf lediglich eine rudimentäre Antwort.
Art. 256 Abs. 1 Obligationenrecht (OR) besagt, dass der Vermieter die Wohnung in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten hat. Diese Formulierung regelt den Grundsatz, bleibt im Detail aber unklar. Klar ist jedoch, dass das Mietobjekt auf der einen Seite nicht neu sein muss und auf der anderen Seite allfällige Defekte zu beheben sind.
Mietzinserhöhung bei Mehrwert
Wenn ein Vermieter die Wohnung oder die gesamte Liegenschaft saniert und dabei wertvermehrende Investitionen vornimmt, so kann er diese Investitionen teilweise an den Mieter weitergeben. Dabei ist er berechtigt, den Mietzins zu erhöhen. Dass der Vermieter zu solchen Mietzinserhöhungen berechtigt ist, geht bereits aus dem OR-Artikel 269a hervor. Wesentlich dabei ist, dass es sich um wertvermehrende Investitionen handelt – Investitionen also, die für den Mieter einen Mehrwert darstellen. Das Streichen einer Wohnung allein stellt noch keinen Mehrwert dar.
Installiert der Vermieter jedoch ein leistungsstärkeres Gerät (ein Backofen wird z. B. durch einen Combi-Steamer mit Backofenfunktion ersetzt), kann ein Teil der Investitionskosten überwälzt werden. Wird ein zusätzliches Gerät angeschafft, das zuvor nicht vorhanden war, können sogar die gesamten Kosten in die Berechnung der Mietzinserhöhung einfliessen.
Welche Kosten übertragen werden können und wie eine Mietzinserhöhung zu berechnen ist, geht aus der Tabelle «Mietzinserhöhung aufgrund wertvermehrender Investitionen» des HEV hervor (aktuelle Tabelle: Januar 2016). Nimmt der Vermieter eine umfassende Überholung der Liegenschaft vor, besteht eine Erleichterung bei der Mietzinserhöhung. In diesem Fall kann der Vermieter einen Teil der Umbaukosten pauschal und gemäss festgelegtem Schlüssel auf die Mieter überwälzen. Damit es sich um eine umfassende Überholung handelt, müssen mehrere Bauteile betroffen sein und ein grösserer Geldbetrag investiert werden. Wesentlich ist zudem, dass die entsprechende Mietzinserhöhung dem Mieter mittels eines amtlichen, vom Kanton genehmigten Formulars sowie fristgerecht angezeigt wird. Die Mietzinserhöhung ist zu begründen und hat auf den nächsten Kündigungstermin hin zu erfolgen. Das Formular ist dem Mieter spätestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zuzustellen (Achtung: dann muss das Formular vom Mieter in Empfang genommen worden sein). Die Mietzinserhöhung darf zudem erst nach Vorliegen der Schlussabrechnung der Handwerker vorgenommen werden.
Zusätzliche Hürden für Vermieter
2014 hat der Bundesrat mit einer Änderung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) eine zusätzliche formelle Hürde für den Vermieter eingebaut. Erhält der Vermieter für die Sanierung energetische Fördergelder vom Kanton, muss er dies neu auf dem amtlichen Formular deklarieren; lediglich die Erwähnung in einem Begleitschreiben genügt nicht.