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Le droit du bail en Suisse réserve au locataire la faculté de s’ériger lui-même en bailleur du bien qu’il occupe, par le biais de la sous-location. Cette possibilité, concrétisée par l’article 262 du Code des Obligations (CO), trouve son fondement dans l’idée que le locataire, qui paie un loyer pour l’usage du logement qui lui est remis à bail, a le droit de disposer pleinement de sa jouissance. Ainsi, s’il doit s’absenter pendant une certaine période de son domicile, il peut exercer son droit à l’usage du bien en le sous-louant. Les parties au contrat ne peuvent déroger valablement à cette règle dès lors qu’il s’agit d’une disposition de droit impératif.
Compte tenu de son origine et de sa justification, le contrat de sous-location n’est toutefois envisageable que pour autant que l’intention du locataire soit de conserver la jouissance de l’objet loué, dont il est temporairement empêché de bénéficier, avec l’intention de le réintégrer personnellement à l’avenir.
La sous-location ne saurait constituer un moyen pour le locataire d’utiliser la propriété du bailleur à long terme pour en faire une source de revenu personnelle. La sous-location aurait en effet un impact négatif sur le niveau des loyers dès lors que le sous-bailleur, qui chercherait son profit, pourrait imposer un sous-loyer supérieur à celui convenu entre bailleur et locataire. Sans compter que celui-là n’a plus d’emprise et de contrôle sur le bien dont il est propriétaire, n’étant pas lui-même contractuellement lié au sous-locataire. La tentation pour celui qui a trouvé un nouveau logement de mettre celui qu’il occupait jusque-là en sous-location n’en demeure pas moins grande vu la pénurie et la forte demande émanant de locataires ne remplissant pas les exigences financières imposées par les régies.
Les droits du propriétaire et du bailleur
Le propriétaire qui veut empêcher l’abus dont il peut être victime doit être conscient de ses droits et de la façon de les mettre en oeuvre. Ils sont énoncés ci-après brièvement, sous forme de rappel, sans prétention d’exhaustivité, étant d’ores et déjà précisé que les dernières décisions rendues par le Tribunal fédéral tendent vers un durcissement des conditions posées à la sous-location.
Si la sous-location semble prima facie constituer un droit absolu que le locataire peut faire respecter au besoin par voie judiciaire, le bailleur n’est en effet pas dénué de moyens pour y faire échec.
Tout d’abord en établissant que le locataire n’a pas l’intention de reprendre un jour l’usage de l’objet remis en sous-location, sa démarche relevant de l’abus de droit au profit d’une substitution détournée de locataire, que le Tribunal fédéral refuse de cautionner.
Le bailleur peut-il s’opposer à la sous-location ?
Le bailleur peut en outre valablement s’opposer à la sous-location dans trois hypothèses :
- premièrement lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location ;
- deuxièmement lorsque les conditions de la sous-location sont abusives par rapport à celles du bail principal, soit en particulier que le sous-loyer est beaucoup plus élevé que celui du bail principal (même si une légère hausse est admissible par exemple si le logement est sous-loué meublé) ;
- troisièmement si la sous-location présente des inconvénients majeurs pour le bailleur, par exemple s’il y a suroccupation de l’appartement ou si le sous-bailleur n’est manifestement pas en mesure de s’acquitter du montant du sous-loyer compte tenu de sa situation financière.
Pour que ces conditions soient vérifiées, encore faut-il que la sous-location soit annoncée au bailleur et que les éléments d’information nécessaires lui soient communiqués.
La loi prévoit que l’objet du bail peut être sous-loué “avec le consentement du bailleur”. L’annonce de la sous-location est donc obligatoire. La loi ne précise toutefois pas s’il est obligatoire que le consentement du bailleur soit préalable à la conclusion du contrat de sous-location et, partant, si la sous-location peut être refusée par le bailleur du simple fait qu’il n’existe pas d’information et/ou de consentement préalable.
La doctrine diverge sur la question de savoir si le défaut de consentement préalable permet à lui seul d’interdire la sous-location ou s’il faut alors plutôt examiner rétrospectivement si les conditions d’autorisation étaient remplies, sachant que dans ce cas, quand bien même le locataire aurait annoncé la sous-location, le bailleur n’aurait de toute façon pas pu s’y opposer.
Rôle du Tribunal Fédéral
Dans plusieurs arrêts récents, le Tribunal fédéral a repris partiellement l’examen de cette question sous l’angle de l’application de l’art. 257f CO à la sous-location. Cette disposition du Code des Obligations prescrit que si le maintien du contrat de bail est devenu insupportable pour le bailleur, et que, nonobstant une protestation écrite de la part de celui-ci, le locataire persiste dans son comportement, le contrat de bail peut être résilié moyennant un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois.
Il a ainsi été jugé qu’une sous-location sans consentement peut justifier une résiliation anticipée du bail en application de l’art. 257f al. 3 CO, soit que le locataire passe outre le refus justifié du bailleur de donner son consentement, soit que le locataire s’abstient de demander l’autorisation.
Le premier cas ne présente pas de problème particulier, étant toutefois rappelé que le bailleur ne devra pas omettre, après avoir refusé la sous-location pour de justes motifs, de mettre en demeure le locataire de mettre un terme à celle-ci.
Dans le second cas, pour respecter la condition de la protestation commandée par l’art. 257f CO, le bailleur qui apprend fortuitement que l’objet est remis en sous-location doit inviter par écrit le locataire à se conformer aux exigences légales en l’invitant à y mettre un terme, ou en protestant contre l’absence de demande d’autorisation et en exigeant la communication des conditions de sous-location. Dans le premier cas, le locataire pourra requérir le consentement du bailleur qui peut en effet être donné a posteriori.
Selon le Tribunal fédéral, qui ne tranche pas de façon complète et absolue la question de savoir si, à lui seul, le défaut d’autorisation préalable justifie la résiliation du bail, celui-ci peut en tout cas être résilié lorsque la sous-location est dénuée d’autorisation préalable et que les conditions de la sous-location sont abusives; le bailleur n’a alors pas à prouver que le maintien de la sous-location aurait pour lui un caractère insupportable. De même, si le locataire refuse de communiquer les conditions de la sous-location, le contrat principal pourra être dénoncé.
Conséquences d’une résiliation de contrat de sous-location
On rappellera encore brièvement que la résiliation du contrat de bail principal ne met pas un terme au contrat de sous-location, qui ne crée une relation contractuelle qu’entre le locataire et le sous-locataire. Cette situation conduit parfois à un décalage entre les différentes échéances, avec la conséquence que le sous-locataire conserve la possession de l’objet du bail au-delà de la fin du contrat principal, lorsqu’il n’y demeure pas tout simplement au-delà de la durée de son propre contrat de sous-location. Le locataire dispose alors d’une action à l’encontre de son sous-locataire, fondée sur le droit du bail. Le propriétaire, quant à lui, dispose d’une action directe contre le sous-locataire, en revendication, fondée sur le droit de propriété.
Le locataire demeure redevable du paiement du loyer jusqu’à la fin de son contrat de bail, ainsi que de l’indemnité pour occupation illicite au-delà de cette période si le logement demeure occupé. Il peut, à certaines conditions, être amené à supporter les coûts d’évacuation du sous-locataire et tout éventuel dommage supplémentaire. Le locataire répond en effet de tous les faits dommageables du sous-locataire comme de ceux d’un auxiliaire au sens de l’art. 101 CO, ce qui a pour conséquence qu’il ne pourra se soustraire à sa responsabilité uniquement en prouvant qu’il n’a pas commis de faute ; il devra, pour s’en exonérer, démontrer que s’il s’était lui-même trouvé à la place du sous-locataire, aucune faute n’aurait pu lui être reprochée.
Aussi, si les propriétaires confrontés en fin de bail à des difficultés liées à la présence de sous-locataires devaient plus régulièrement agir contre leurs locataires en réparation du dommage qu’ils ont eu à subir, le cas échéant, la poule aux oeufs d’or pourrait alors se muer en une très mauvaise affaire, avec l’avantage de détourner ceux-ci de toute sous-location abusive.