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Vermieter trägt die Beweislast
Das Bundesgericht verurteilte jüngst einen Waadtländer Vermieter zur Rückzahlung von CHF 22’050.00. Mieterin und Vermieter waren je im Besitz einer gleichermassen plausiblen, aber völlig widersprüchlichen Version eines gesetzlich vorgeschriebenen, amtlichen Formulars. Das Bundesgericht nahm in diesem Zusammenhang zur Beweislast Stellung und führte aus, es obliege dem Vermieter zu beweisen, dass er der Mieterin bei Vertragsschluss ein formgültiges Formular vorgelegt hatte. Gelinge ihm das nicht, muss er die Folgen der Beweislosigkeit tragen.
Zsf. BGer 4A_592/2020 vom 12. Oktober 2021
Vorliegend hatten die Parteien einen Mietvertrag über ein Studio im Kanton Waadt für einen monatlichen Mietzins in Höhe von CHF 850.- abgeschlossen. Aus dem Mietvertrag geht ausdrücklich hervor, dass „die Mieterin mit der Unterzeichnung anerkennt, das Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses erhalten zu haben„. In einigen Kantonen mit Wohnungsmangel muss beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch das amtliche Formular verwendet werden (Art. 270 Abs. 2 OR). Das Formular im Besitz der Mieterin bestand einzig aus einer Vorderseite, welche vom Vermieter unterzeichnet wurde. Der Vermieter hingegen verfügte über ein von beiden Parteien auf der Vorderseite unterzeichnetes Formular, mit einer Rückseite.
Als die Mieterin rund vier Jahre später das Mietverhältnis kündigte, kam es unter den Parteien zum Streit. Die Mieterin wendete nunmehr ein, dass ihre Version des amtlichen Formulars mangelhaft sei, da die Rückseite fehle, worauf sowohl die Rechtsmittelbelehrung wie auch die zuständigen Schlichtungsbehörden vermerkt hätten sein sollen. Folglich verlangte sie, den Mietvertrag betreffend Anfangsmietzins für (teil)nichtig zu erklären.
Das erstinstanzliche Mietgericht folgte dieser Argumentation und setzte den monatlichen Mietzins rückwirkend auf CHF 400.00 fest. Der Vermieter wurde entsprechend zur Rückzahlung von CHF 22’050.00 verurteilt.
Diesen Entscheid hob das Kantonsgericht Waadt auf. Es befand, dass beide Versionen des Formulars plausibel seien. Die Mieterin habe allerdings im Mietvertrag ausdrücklich anerkannt, das Formular erhalten zu haben. Dies kehre gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung die Beweislast um. Nicht der Vermieter müsse beweisen, dass er der Mieterin das offizielle Formular zugestellt habe, sondern die Mieterin, dass das ihr zugestellte Formular fehlerhaft sei. Gemäss dem Kantonsgericht gelang dem Vermieter dieser Nachweis mit dem vollständigen und unterschriebenen Originalformular in seinem Besitz. Es entschied, dass der Mietvertrag vollumfänglich gültig sei und damit der Mietzins CHF 850.00 betrage.
Das Bundesgericht würdigte die Rechtslage wiederum anders. Auch das Bundesgericht erachtete beide (sich widersprechenden) Formulare für plausibel. Jedoch obliege es dem Vermieter nachzuweisen, dass er der Mieterin ein formgültiges und vollständiges amtliches Formular vorgelegt hat. Gelinge ihm dies nicht, müsse er die Folgen der Beweislosigkeit tragen. Da die Mieterin vorliegend nur im Besitz einer Vorderseite war, konnte der Vermieter eben gerade nicht belegen, dass er ihr das vollständige Formular (inkl. Rechtsmittelbelehrung auf der Rückseite) vorgelegt hat. Daher war die Festsetzung des Mietzinses mittels dieses Formulars fehlerhaft und somit nichtig. Da der Vermieter den erstinstanzlich festgesetzten Betrag nicht angefochten hatte, blieb es beim zurückzuzahlenden Mietzins in Höhe von CHF 22’050.00.
Fazit:
Mietverträge sind Alltagsgeschäfte, die die meisten betreffen. Allerdings gibt es viele Tücken und Formvorschriften, die es durchwegs strikt zu beachten gilt. Wie aufgezeigt, kann es bereits beim Abschluss des Mietverhältnisses zu folgenschweren Fehlern kommen.
Wir stehen Ihnen bei Fragen in jeglichen mietrechtlichen Angelegenheiten jederzeit gerne zur Verfügung.