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L’imposition de la valeur locative, héritage de la tradition suisse
Inscrite dans le droit fiscal suisse depuis le 9 décembre 1940, l’imposition de la valeur locative repose sur le principe même que la valeur locative d’un bien immobilier habité par son propriétaire s’apparente à un revenu en nature imposable.
En effet, en Suisse, le revenu est considéré comme « la somme de tous les biens et avantages économiques qui affluent durant une période déterminée vers un individu, et que celui-ci peut utiliser pour la satisfaction de ses besoins personnels et de ses économies courantes, sans en diminuer pour autant sa fortune ».
Autrement dit, si le propriétaire bailleur obtient un revenu en louant son bien à des tiers, le propriétaire résident profite d’une plus-value en habitant dans son propre bien puisqu’il n’a pour sa part pas de loyer à verser. Il tire donc un revenu équivalent à s’il louait son bien à lui-même. Celui-ci peut être déterminé en observant les prix du marché pratiqués sur la commune où se situe la maison ou l’appartement concerné.
Héritage du droit fiscal helvète, la valeur locative d’un bien immobilier doit figurer sur toute déclaration d’impôt sur le revenu d’un contribuable propriétaire.
Le calcul de la valeur locative d’un logement
En Suisse, la valeur locative d’un bien immobilier, quelle que soit sa nature, est à ajouter au revenu d’un propriétaire dès lors que ce dernier y habite réellement ou dès lors qu’il le laisse volontairement à sa disposition afin d’en profiter durant les week-ends ou les vacances par exemple. Ainsi, il est tout à fait envisageable que les valeurs locatives de plusieurs biens soient ajoutées aux revenus d’un propriétaire.
En revanche, la valeur locative d’un bien immobilier ne sera pas considérée comme un revenu dès lors que celui-ci a été placé sur le marché de la location et qu’il n’a pas trouvé preneur.
Mais maintenant que vous savez quand la valeur locative est à prendre en compte, encore est-il bon de savoir comment la calculer. Le plus souvent, le choix est fait d’avoir recours au principe du loyer comparable. Autrement dit, il va être considéré que deux biens identiques situés sur la même zone géographique sont loués au même loyer.
Néanmoins, dans la pratique, il est rare de trouver sur un même marché deux biens en tout point similaire au niveau des caractéristiques. Par conséquent, un grand nombre de facteurs doivent permettre de définir le plus précisément possible la valeur locative : niveau des loyers sur la commune, âge et état du bâtiment, aménagement du bien, nombre de pièces, présence d’installations supplémentaires (garage, piscine, cabane de jardin, etc…) ou encore surface du logement.
Quel que soit le bien immobilier concerné par le calcul, on considère que la valeur locative représente au minimum 70% de sa valeur de marché.
Les déductions possibles pour définir la valeur locative nette
Parce que seules les plus-values nettes peuvent être considérées comme un revenu « imposable », plusieurs types de dépenses peuvent être déduits de la valeur locative brute préalablement déterminée :
- Les frais d’entretien dès lors qu’ils ont vocation à conserver la valeur du bien (et non à l’augmenter). Ainsi, si le montant du remplacement d’une fenêtre cassée est déductible, il n’en sera pas de même pour l’investissement réalisé pour installer un équipement non présent dans le bien jusque-là.
Attention, la liste des frais déductibles ou non est fixée par chaque canton
- Les frais d’exploitation c’est-à-dire, le plus souvent, les primes des assurances pour l’habitat versées. Dans certains cantons, la consommation d’électricité et d’eau peut aussi être déduite
- Les frais d’administration composés des intérêts hypothécaires échus et des honoraires de gérance