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Ausgangslage
Der Bundesrat hat in seiner Sitzung vom 4. Juli 2007 beschlossen, dem Parlament die Aufhebung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller) zu beantragen, gleichzeitig jedoch flankierende Ersatzmassnahmen durch eine Revision des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) einzuführen. Der Bundesrat hat in seiner Sitzung vom 4. Juli 2007 beschlossen, dem Parlament die Aufhebung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller) zu beantragen, gleichzeitig jedoch flankierende Ersatzmassnahmen durch eine Revision des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) einzuführen. Nach Abschluss und Auswertung des Vernehmlassungsverfahrens hat der Bundesrat darum zwei Botschaften zuhanden des Parlaments verabschiedet. Wie im Folgenden zu zeigen sein wird, sind aber noch einige Hürden zu nehmen, bis Ausländer ohne aufwendiges Bewilligungsverfahren in der Schweiz z.B. Bauland oder Wohnliegenschaften als Kapitalanlagen erwerben können.
Aufhebung der Lex Koller?
Wie bereits in der Jus News – Ausgabe vom März 2007 angekündigt, hält der Bundesrat an der Aufhebung der Lex Koller fest (die beiden Botschaften finden sich auf der Homepage des EJPD, www.ejpd.admin.ch). Diese Vorlage wird notabene von allen Kantonen und - bis jüngst auch von der SVP – von den Bundesratsparteien unterstützt. Zudem haben die Schweizer Demokraten bereits in ihrer Vernehmlassungseingabe und anlässlich des Parteitages im März vergangenen Jahres den Entscheid gefasst, gegen die Aufhebung der Lex Koller das Referendum zu ergreifen. Auf Anfrage hin wird die Ergreifung des Referendums auch weiterhin beabsichtigt. Die SVP, die nach einem Gesinnungswandel die Aufhebung der Lex Koller nun doch nicht befürwortet, kündigte Widerstand an und will im Parlament einen Gegenvorschlag durchsetzen oder ebenfalls das Referendum ergreifen. Vor diesem Hintergrund erscheint die von verschiedenen Seiten ein wenig vorschnell angekündigte Aufhebung der Lex Koller wieder in weitere Ferne gerückt zu sein. Ebenso ist es nicht ausgeschlossen, dass die Gegner dieser Aufhebungsvorlage bei ihrem Vorhaben auch auf die Unterstützung durch umweltorientierte Gruppierungen zählen könnten.
Interessant sind bei der vorgeschlagnen Aufhebung der Lex Koller insbesondere auch die Übergangsbestimmungen. Danach werden Rechtsgeschäfte, die der Bewilligungspflicht der Lex Koller Unterlagen, bis zum Inkrafttreten der Aufhebung der Lex Koller aber noch nicht vollzogen oder noch nicht rechtskräftig entschieden werden, wirksam. (Art. II Abs. 1 der Übergangsbestimmungen zur Lex Koller-Aufhebung). Zudem fallen Auflagen, die an Bewilligungen oder Verfügungen auf Feststellung der Nichtbewilligungspflicht der Lex Koller geknüpft worden sind, mit Inkrafttreten der Aufhebung der Lex Koller grundsätzlich dahin und die im Grundbuch angemerkten Auflagen werden von Amtes wegen gelöscht (Art. II Abs. 2 der Übergangsbestimmungen). Auflagen hingegen, die an Bewilligungen für den Erwerb von Wohneinheiten in einem Aparthotel nach der Lex Koller geknüpft worden sind, bleiben ab Inkrafttreten der Aufhebung der Lex Koller noch 10 Jahre in Kraft. Nach Ablauf dieser Frist werden die im Grundbuch angemerkten Auflagen von Amtes wegen gelöscht. Vor Ablauf der Frist sind nur die Auflagen zu löschen, wenn dies der Eigentümer des Hotelbetriebsgrundstücks und die Mehrheit der Eigentümer der mit der Auflage belasteten Wohneinheiten beantragen (Art. II Abs. 3 der Übergangsbestimmungen).
Revision des Raumplanungsgesetzes
Um bei einer Aufhebung der Lex Koller die Folgen einer exzessiven Bautätigkeit, vorab in Tourismusregionen, angemessen begegnen zu können und um dem Problem der „kalten Betten“ im Zweitwohnungsbau wirksam entgegenzuwirken, schlägt der Bundesrat in seiner Botschaft zur Änderung des Raumplanungsgesetzes flankierende Massnahmen vor. Insbesondere soll das auch in der Bundesverfassung in Art. 75 Abs. 1 vorgesehene Gebot der haushälterischen Nutzung des Bodens Nachachtung verschafft werden, indem die Kantone verpflichtet werden, in ihren kantonalen Richtplänen jene Gemeinden und Regionen zu bezeichnen, in denen besondere Massnahmen zur Sicherstellung eines ausgewogenen Verhältnisses zwischen Erst- und Zweitwohnungen notwendig sind. (vgl. den Revisionsentwurf Art. 8 Abs. 2 RPG). Einen bestimmten Schwellenwert gibt der Bund allerdings nicht vor. Ebenso hat er auf eine Kontingentierung des Zweitwohnungsbaus verzichtet und schlägt auch keine Einführung einer Zweitwohnungssteuer vor, sondern überlässt die konkrete Umsetzung verfassungsgemäss den Kantonen. Die Aufnahme der Zweitwohnungsproblematik in die kantonalen Richtpläne gewährleistet jedenfalls eine individuelle Abstimmung mit den Vorstellungen der Kantone über die Siedlungs- und Tourismusentwicklung. Um die in Zusammenarbeit mit den betroffenen Gemeinden und Regionen erarbeiteten Strategien und Massnahmen umzusetzen, sieht der Gesetzesentwurf eine Frist von drei Jahren vor. Erst danach, d.h. drei Jahre nach dem Inkrafttreten der Änderungen zum Raumplanungsgesetz, soll die Lex Koller aufgehoben werden. Kantone und Gemeinden, welche diese Dreijahresfrist nicht einhalten, dürfen solange keine Zweitwohnungen mehr bewilligen, bis sie die nötigen Vorkehrungen getroffen haben (Art. II der Übergangsbestimmungen zur RPG-Revision).
Zusammenfassung
Die beiden Botschaften des Bundesrates zur Aufhebung der Lex Koller respektive zur Revision des Raumplanungsgesetzes beseitigen endlich die nicht mehr zeitgemässe Beschränkung für Personen im Ausland, in der Schweiz bewilligungsfrei Grundstücke und Liegenschaften zu erwerben. Die Kantone erhalten gemäss den Revisionsvorlagen einen beträchtlichen Handlungsspielraum, was den jeweiligen Gegebenheiten angepasste Lösungen ermöglichen sollte. Dabei muss es sich noch zeigen, dass so ein unerwünschter Bauboom mit negativen Folgen für das Landschafts- und Ortsbild verhindert und aufgrund der Zusammenarbeit mit den Gemeinden ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Erst- und Zweitwohnungen gewährleistet werden kann. Mit letzterem wird auch beabsichtigt, dem sozialpolitisch gefährlichen Anstieg der Bodenpreise insbesondere in den Tourismusdestinationen wirksam entgegenwirken zu können, damit ein Erwerb auch für Einheimische erschwinglich ist. Solange die vorgeschlagenen flankierenden Massnahmen verhältnismässig bleiben, sind die Aufhebung der Lex Koller und die vorgeschlagenen Änderungen des Raumplanungsgesetzes grundsätzlich zu begrüssen. Es wird sich im Jahr 2008, zeigen, ob die vom Bundesrat eingeschlagene Marschrichtung beibehalten wird und ob die Gesetzesänderungen mit einem anschliessenden Referendum gleichwohl noch gefährdet werden könnten. Jedenfalls ist wohl nicht vor dem Jahr 2011 mit einer Aufhebung der Lex Koller zu rechnen.
[Hinweis zur Wiedererstarkung der Lex Koller vgl. auch diesen Artikel im PDF-Format]