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An sich wäre die Sache klar: Wenn ein Mieter den im Mietvertrag vereinbarten Anfangsmietzins als missbräuchlich anfechten möchte, dann liegt die Beweislast grundsätzlich bei ihm selbst. Er muss aufzeigen, dass der Vermieter mit der Wohnungsmiete entweder einen übersetzten Ertrag erwirtschaftet oder die Wohnung teurer ist als ähnliche Wohnungen im Quartier (Orts- und Quartierüblichkeit).
Weil die Erbringung dieser Beweise für die Mieterschaft sehr schwierig ist, hatte das Bundesgericht 2012 die Beweispflicht der Mieter bei der Anfechtung des Anfangsmietzinses gelockert (BGE 139 III 13). Gemäss diesem Entscheid gilt ein Anfangsmietzins bereits als übermässig bewiesen, wenn er trotz rückläufiger beziehungsweise moderater Entwicklung von Referenzzinssatz und Teuerung beim Mieterwechsel massiv angehoben wird. Dieser Entscheid des Bundesgerichts führte zu einer Rechtsunsicherheit – insbesondere bei den Fragen, ab wann die Missbräuchlichkeit einer Anfangsmiete nun als vermutet (bewiesen) gilt und inwiefern der Vermieter gegenteilige Beweise zu erbringen hat.
Ein Urteil des Bundesgerichts von 2021 hat die Rechtsunsicherheiten nun zum Teil geklärt (Urteil 4A_183 / 2020). Demgemäss wird die Missbräuchlichkeit einer Anfangsmiete vermutet, wenn eine «massive Erhöhung des Mietzinses von deutlich über 10 Prozent» vorliegt. Der Vermieter hat nun wiederum die Möglichkeit, diese Vermutung mithilfe von Indizien umzustossen. Dabei kann er sich beispielsweise auch auf nicht offizielle Statistiken oder ein Privatgutachten stützen. Reichen die vorgebrachten Indizien nicht aus, liegt es am Vermieter aufzuzeigen, dass die Miete dem orts- und quartierüblichen Niveau entspricht. Hierzu muss entweder anhand fünf vergleichbarer Objekte oder mit einer amtlichen Statistik bewiesen werden, dass keine Missbräuchlichkeit vorliegt.