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Die Ausnützungsziffer berechnen ist somit ein wichtiges Instrument zur Bewertung des Verhältnisses von Grundstücksfläche und der darauf befindlichen Wohnzone. Deshalb ist die Ausnützungsziffer ein entscheidendes Bewertungskriterium und ein Bestandteil des öffentlichen Baurechts - und hier insbesondere des Bauplanungsrechts.
Die Berechnung der Ausnützungsziffer ist in der Schweiz ein wichtiges Steuerungselement innerhalb des Städtebaus und dient zur Gewährleistung einer geordneten städtebaulichen Nutzung. Hierbei dient die Ermittlung der Ausnützungsziffer zumeist einer Beschränkung der Bebauungsdichte. Somit stellt sie ein entscheidendes Kriterium bei der Beurteilung der Zulässigkeit eines Bauvorhabens innerhalb eines Zonenplans dar. Die maximale Ausnützungsziffer für ein Grundstück wird durch die im Bebauungsplan festgelegte Wohnzone bestimmt. Meist wird die Ausnützungsziffer so berechnet, dass eine maximale Ausnützung der Wohnfläche möglich wird.
Die Ausnützungsziffer berechnen ergibt das konkret vorhandene Mass der baulichen Nutzung. Die Ausnützungsziffer berechnet sich anhand der Grundflächenzahl (abgekürzt GRZ), der Geschossflächenzahl (GFZ) und der Baumassenzahl (BMZ) sowie mittels der Berücksichtigung der Anzahl der Vollgeschosse oder der Höhe einer baulichen Anlage. Dieses tatsächlich vorhandene Mass der baulichen Nutzung wird auf das laut Zonenplan zulässige Mass der baulichen Nutzung bezogen. Die Ausnützungsziffer berechnen erfordert detailliertes Fachwissen und sollte vom Architekten durchgeführt werden.
In der Regel werden im Rahmen eines Zonenplans Höchstmasse für die bauliche Nutzung festgelegt, welche von einem Bauvorhaben nicht zu überschreiten ist. Es gibt jedoch bestimmte Fälle, in denen auch Mindestmasse oder zwingende Masse für die Vollgeschosse oder für die Gebäudehöhen festgesetzt werden. Doch ist es in der Regel möglich, beim Baugenehmigungsverfahren Ausnahmen oder Befreiungen von den ursprünglich festgesetzten Massen zu beantragen.
Laut der offiziellen Definition stellt die Ausnützungsziffer (a) die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche eines oder mehrerer auf einem Grundstück vorhandener Gebäude und der anrechenbaren Landfläche dar. Um die Ausnützungsfläche zu berechnen, müssen zunächst die anrechenbare Bruttogeschossfläche und die anrechenbare Landfläche ermittelt werden. Die Ausnützungsziffer a berechnet sich dann wie folgt:
Ausnützungsziffer a = anrechenbare Bruttogeschossfläche / anrechenbare Landfläche
Möchte man die Ausnützungsziffer berechnen, so besteht der erste Schritt in der Ermittlung der anrechenbaren Bruttogeschossfläche. Jene besteht in der Summe sämtlicher Geschossflächen, die ober- und unterirdisch vorhanden sind. Hierzu zählen ebenfalls die Mauer- und Wandquerschnitte, abzüglich sämtlicher Flächen, welche nicht zur eigentlichen Wohnzone zählen. Bei Letzteren handelt es sich um sämtliche Flächen, die nicht zum Wohnen oder einem im Gebäude untergebrachten Gewerbe dienen beziehungsweise um Flächen, welche nicht zu diesem Zwecke verwendbar sind. Dies beinhaltet die zu Wohnungen gehörenden Keller-, Estrich- und Trockenräume, ebenso wie dortige Waschküchen; Heiz-, Kohlen- und Tankräume. Auch Maschinenräume für Lift-, Ventilations und Klimaanlagen und Gemeinschaftsbastelräume in Mehrfamilienhäusern werden bei der Berechnung der Bruttogeschossfläche nicht mitgezählt.
Das Gleiche gilt für nicht gewerblichen Zwecken dienende Einstellräume für Kinderwagen, Velos, Motorfahrzeuge und ähnliche Räume. Korridore, Treppen und Lifte, welche ausschliesslich solche nicht anrechenbaren Räume erschliessen, werden ebenso wenig mitgerechnet, wie offenstehende Erdgeschosshallen; überdeckte offene Dachterrassen oder offene ein- und vorspringende Balkone, welche nicht als Laubengänge dienen.
Der zweite Schritt beim Berechen der Ausnützungsziffer besteht in der Ermittlung der anrechenbaren Landfläche. Jene bezeichnet die Fläche, des von der Baueingabe erfassten Grundstücks, eines baulich noch nicht ausgenützten Grundstücks oder einzelner Grundstückteile der Bauzone.
Von der anrechenbaren Landfläche abgezogen werden sämtliche der Erschliessung dienenden Fahrbahn-, Zufahrts- und Trottoirflächen sowie geplante Verkehrsanlagen, für welche das gesetzlich vorgesehene Verfahren schon eingeleitet oder bereits durchgeführt ist. Ebenso wenig angerechnet werden Grünzonen und Freihaltezonen, die in einem Zonen- oder Quartierplan als solche festgelegt sind sowie Wald und Gewässer.
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