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Geschichte
Bis 1989 wurde das Areal von verschiedenen Firmen insbesondere für die Herstellung von Zement- und Betonprodukten industriell genutzt. Die zahlreichen Nutzungs- und Projektideen für das brachliegende Areal, die über die Jahre von verschiedenen Initianten unterschiedlich detailliert ausgearbeitet wurden, scheiterten aus diversen Gründen jeweils bereits zu einem frühen Zeitpunkt. Ein Grossteil der für eine Entwicklung notwendigen Erschliessungsanlagen (Strassen, Gas-, Strom- und Wasserversorgung) wurde 2004/2005 realisiert.
Das zwischen dem 1975 eröffneten Einkaufszentrum Glatt und dem Bahnhof Wallisellen gelegene Grundstück ist sowohl mit öffentlichen
Verkehrsmitteln (S-Bahn, Bus) wie auch für den motorisierten Individualverkehr hervorragend erschlossen. Ab 2010 führt zusätzlich die Glattalbahn in das Gebiet: mit einer Haltestelle beim Bahnhof Wallisellen und einer weiteren beim Einkaufszentrum Glatt.
Seit April 2007 befindet sich das gesamte Grundstück im Besitz von Allreal. Um zusätzlich zu den bereits zugelassenen Nutzungen (Industrie, Dienstleistung und Gewerbe) weitere – insbesondere Wohnen - zu ermöglichen, brauchte es einen durch die Gemeinde Wallisellen genehmigten privaten Gestaltungsplan.
Vorgehen
Um die Voraussetzung für ein möglichst attraktives und städtebaulich überzeugendes Quartier mit gemischter Nutzung zu schaffen, hat Allreal im Sommer 2007 eine Testplanung mit vier renommierten Architekturbüros durchgeführt.
Von den Teilnehmern wurden zwei Konzepte mit verschiedenen Nutzungen verlangt: eines mit Wohnen, Dienstleistung, Gewerbe/Verkauf, ein zweites mit einer Eventhalle als zusätzliche Nutzung.
Ende 2007 entschied sich die aus Vertretern von Gemeinde, Grundeigentümerschaft und Fachexperten zusammengesetzte Jury für das vom Mailänder Studio di Archittetura vorgeschlagene Konzept. In der Folge beauftragte Allreal das von Prof. Vittorio M. Lampugnani geleitete Büro mit der Ausarbeitung eines Richtprojektes in zwei Varianten (mit und ohne Eventhalle).
Im April 2008, nach umfassenden Abklärungen mit potenziellen Betreibern und sorgfältiger Überprüfung von Wirtschaftlichkeit, Risiken und Chancen, entschied Allreal in Absprache mit der Gemeinde, ausschliesslich die Planung ohne Eventhalle weiter voranzutreiben.
Das Richtprojekt ist Bestandteil des Gestaltungsplanes, der von den Behörden und dem Souverän im Juni 2009 genehmigt wurde. Es umfasst das Bebauungs-, Erschliessungs- und Freiraumkonzept. Darüber hinaus dient es den kommunalen und kantonalen Behörden als verbindliche Grundlage für die Beurteilung der zu realisierenden Bauprojekte.
Zusätzlich zum Richtprojekt beinhaltet der private Gestaltungsplan eine Sammlung baurechtlicher Vorschriften, einen Umweltverträglichkeitsbericht und ein übergeordnetes Verkehrskonzept.
Testplanung
Im Rahmen einer Testplanung entwarfen vier renommierte Architekturbüros im Auftrag von Allreal je zwei Vorschläge für die Bebauung des Areals und die Verteilung der verschiedenen Nutzungen. Verlangt war eine Nutzungsvariante mit und eine ohne Eventhalle.
Ende 2007 entschied sich die Jury einstimmig für den Entwurf von Vittorio M. Lampugnani, Architekt und Professor für Städtebau an der ETH und
beauftragte ihn mit der Ausarbeitung eines Richtprojektes – mit und ohne Eventhalle - auf Basis seines Siegerprojektes. Nach gründlicher Abklärung von Machbarkeit und Wirtschaftlichkeit entschied Allreal in Absprache mit der Gemeinde Wallisellen Anfang April 2008, nur noch die Variante ohne Eventhalle weiter voranzutreiben.
Das Siegerprojekt wurde mit Vittorio M. Lampugnani bis zur Gestaltungsplan-Reife weiterentwickelt.
Richtprojekt
Das im ersten Halbjahr 2008 ausgearbeitete Richtprojekt umfasst auf insgesamt sieben Baufeldern sechs als Blockrandbauten konzipierte Wohn- und Bürogebäude sowie ein Bürohochhaus. Der Anteil von Grünflächen, Strassenräumen und Plätzen an der bebaubaren Fläche liegt bei 57 Prozent.
Für Wohnnutzung sind rund 35 Prozent der Nutzfläche vorgesehen, für Dienstleistung 55 Prozent und für Gewerbe/Verkauf zehn Prozent. Ein Expertenbericht belegt die Umweltverträglichkeit des Projekts.
Die Aufteilung in sieben Baufelder ermöglicht Planung und Realisation der Wohn- und Geschäftshäuser in marktgerechten Etappen.
Die rund 20 Meter hohen Blockrandbauten mit fünf Vollgeschossen und einem Attikageschoss ermöglichen die Realisation grosszügig bemessener, lärmgeschützter und begrünter Innenhöfe garantieren ein differenziertes und qualitativ hochstehendes Angebot öffentlicher Räume mit Plätzen, Alleen, Arkaden, Wohnstrassen, Innenhöfen.
- 20'000 Quadratmeter bzw. rund 30 Prozent der bebaubaren Fläche sind Grünflächen.
- Strassen und öffentliche Plätze haben einen Anteil von 27 Prozent an der bebaubaren Fläche.
- Der Anteil der bebauten Fläche liegt bei 43 Prozent.
Ausgewogene Verteilung der Nutzungen:
- Wohnen 35%
- Dienstleistung 55%
- Gewerbe/Verkauf 10%
Durchdachte Verkehrsführung reduziert den motorisierten Verkehr im Quartier:
- Die Strassenführung reduziert den motorisierten
Verkehr im Quartier auf ein sinnvolles Minimum.
- Eine Tiefgarage pro Baufeld für Bewohner
und Angestellte (total rund 1'200 Parkplätze).
- Feinmaschige Erschliessung für Fussgänger
Ein urbanes Quartier mit grosszügigen Blockrandbauten, Plätzen und viel Grünraum
- sechs Wohn- und Bürogebäude mit fünf Vollgeschossen und einem Attikageschoss
- ein Büro-Hochhaus
- sechs begrünte Innenhöfe
- Hochwertiger öffentlicher Raum mit einem zentralen Quartierplatz, Arkaden, Alleen und Innenhofpärken
- Direkte Fussgängerverbindung zwischen Bahnhof Wallisellen und Einkaufszentrum Glatt
Projektstudien
Um das Potenzial und die Tauglichkeit des Gestaltungsplanes noch besser beurteilen zu können, beauftragte Allreal fünf Architekturbüros mit der Ausarbeitung von Projektstudien für die verschiedenen Baufelder. Die eingereichten Entwürfe belegen sowohl die städtebauliche Qualität als auch die Realisierbarkeit des neuen Quartiers mit rund 450 Miet- und Eigentumswohnungen für zirka 1200 Bewohnerinnen und Bewohner sowie etwa 2500 Arbeitsplätzen.
- Baufeld III:
SAM Architekten und Partner AG
Wohnen (Miete und Eigentum), Gewerbe/Verkauf
- Baufeld IV + V:
Diener & Diener Architekten
Wohnen, Dienstleistung und/oder Gewerbe/Verkauf
- Baufeld VI:
Max Dudler Architekt
Dienstleistung und Gewerbe/Verkauf
- Repräsentativer Gebäudekomplex
- Hohe städtebauliche und architektonische Gebäudequalität
- Von Emissionen geschützter, öffentlich zugänglicher Innenhof
- Hohe städtebauliche und architektonische Gebäudequalität
- Attraktiver öffentlicher Raum dank begrünter Arkadenstrasse
- Zeitgemässe und gut durchdachte Architektur
- Lärmgeschützter begrünter Innenhof ermöglicht verschiedene Nutzungen
- Architektonisches Konzept erlaubt spezielle Nutzungen wie Seniorenresidenz und Schule
- Fussgängerfreundliche Arkaden ermöglichen attraktive Erdgeschossnutzungen
- Klar gegliederte Natursteinfassade mit hohem Qualitätsanspruch
Gestaltungsplan
Um das im Gestaltungsplan definierte Quartier mit gemischter Nutzung – Wohnen, Dienstleistung und Gewerbe/Verkauf – realisieren zu können, bedarf es der Zustimmung durch die Gemeindeversammlung und die kantonale Baudirektion. Der Gestaltungsplan, bestehend aus Richtprojekt und baurechtlichen Bestimmungen sowie der freiwillig erstellte Umweltverträglichkeitsbericht und das übergeordnete Verkehrskonzept (Publikationen) wurden während sechzig Tagen öffentlich aufgelegt.
Am 23. Juni 2009 genehmigte die Gemeindeversammlung den von privaten Gestaltungsplan Richti mit überwältigendem Mehr.
Zeitplan für den privaten Gestaltungsplan
|11.November 2008||

Eingabe privater Gestaltungsplan (GP) Richti und Umweltverträglichkeitsbericht (UVB) bei der Gemeinde Wallisellen
|18. November 2008||

Verabschiedung des Gestaltungsplans zu Handen der öffentlichen Auflage durch den Gemeinderat
|28. November 2008||

Beginn der öffentlichen Auflage
|28. Januar 2009||

Ende der öffentlichen Auflage
|19. Mai 2009||

Verabschiedung von Antrag und Weisung durch den Gemeinderat
|23. Juni 2009||

Abstimmung über Gestaltungsplan Richti-Areal an der Gemeindeversammlung
|25. August 2009||

Genehmigung der Baudirektion Kanton Zürich