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Copropriété et non propriété individuelle
Au plus tard au moment où le contrat d'achat est établi, il devient clair que contrairement à la pratique lors de l'achat d'une maison individuelle, on n'achète pas le logement. En effet, on participe davantage à l'achat d'un terrain sur lequel un bâtiment est construit. C'est pourquoi l'appartement indiqué dans le contrat d'achat n'est pas décrit comme appartement en propriété, mais comme propriété par étages ou part d'une propriété par étages, laquelle est indiquée en pour mille.
Selon le droit suisse, la propriété de bâtiments est liée au terrain et au sol sur lequel ils se trouvent. Les différentes pièces appartiennent à l'ensemble du bâtiment. Une séparation de droit de la propriété de l'immeuble et du terrain n'est possible que dans le droit de superficie, sous forme de servitude. Comme le droit de superficie ne s'applique pas aux différentes pièces, la propriété individuelle n'est pas concevable. La personne qui souhaite acheter un appartement en propriété par étages doit participer au bien-fonds dans son ensemble, y compris le terrain et les fondations. Le terme d'appartement en propriété par étages, usuel dans le langage courant, est donc trompeur.
Les propriétaires d'unités de propriété par étages sont copropriétaires
Les dispositions légales permettent à chaque copropriétaire de disposer librement de son unité de propriété par étages. Il peut la grever, par exemple prendre une hypothèque ou la vendre. Grâce à ce lien indissociable entre l'unité de propriété par étages et le droit de jouissance des pièces spécifiques, ce droit est transmis sans autre formalité à chaque successeur, par exemple l'acheteur ou l'héritier de l'unité de propriété par étages. Les autres copropriétaires n'ont pas de droit de préemption en cas de vente d'unités de propriété par étages.
Dans la pratique, on peut avoir l'impression erronée que la propriété d'un certain appartement est ainsi transmise en cas de vente. Du point de vue légal et factuel, les copropriétaires ne sont pas propriétaires individuels du bien-fonds, mais copropriétaires. Le terrain et toutes les parties de l'immeuble restent en possession de la communauté de copropriétaires, y compris toutes les pièces attribuées en droit exclusif. Les différents propriétaires par étages ne devraient pas perdre de vue le fait qu'ils font partie de la communauté de copropriétaires et qu'ils sont donc soumis au règlement de la communauté.