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Incarto n. 12.2017.126 Lugano 3 dicembre 2018 /fb In nome della Repubblica e Cantone Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: Fiscalini, presidente, Bozzini e Stefani vicecancelliere: Bettelini sedente per statuire nella causa a procedura semplificata - inc. n. SE.2015.8 della Pretura del Distretto di Leventina - promossa con petizione 29 settembre 2015 da AO 1 rappr. da RA 2 contro AP 1 rappr. da RA 1 con cui l’attrice ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 10'000.- oltre interessi al 5% dal 31 gennaio 2015 nonché il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di Leventina; domanda avversata dalla convenuta, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore supplente con decisione 28 giugno 2017 ha parzialmente accolto, condannando la convenuta al pagamento di fr. 10'000.- oltre interessi al 5% dal 17 aprile 2015, somma per cui ha pure rigettato in via definitiva l’opposizione interposta al PE; appellante la convenuta con appello 25 agosto 2017, con cui ha chiesto l’annullamento del querelato giudizio con rinvio dell’incarto alla Pretura per l’assunzione di alcune prove e l’emanazione di una nuova decisione, e in via subordinata la riforma della pronuncia pretorile nel senso di respingere la petizione, protestando spese e ripetibili; mentre l'attrice con risposta 9 ottobre 2017 ha postulato la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili; letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti; ritenuto in fatto e in diritto: 1. Il 5 gennaio 2015 AP 1 e AO 1 hanno sottoscritto, la prima in qualità di venditrice e la seconda in qualità di acquirente, un contratto di compravendita relativo all’inventario e all’esercizio pubblico del ristorante __________ in __________ a __________ (doc. E), immobile di proprietà del Comune di __________, che l’aveva concesso in locazione alla prima. Nell’accordo, integrato dall’accordo di subingresso nel contratto di locazione di pari data (doc. F), è stato segnatamente previsto: che “ il contratto di compravendita ha effetto dal 1. febbraio 2015 e ha effetto solo ad adempimento di tutte le clausole contrattuali ”; che il prezzo dell’ “ inventario” e dell’ “esercizio del ristorante __________ è concordato in fr. 180'000.- ”; che “ il pagamento dovrà avvenire: fr. 10'000.- … caparra alla firma del contratto in data 05.01.2015, fr. 70'000.- … entro il 31.01.2015, fr. 40'000.- … entro il 15.03.2015, fr. 60'000.- … in rate mensili di fr. 5'000.- … a partire dal 31.03.2015 ”; che “ nel caso in cui l’acquirente non dovesse rispettare la modalità di pagamento, il contratto è immediatamente rescisso” ritenuto che in tal caso “il venditore rientra in possesso dell’inventario del ristorante e dell’esercizio e l’acquirente rinuncia a qualsiasi risarcimento di cose o valore ”; che “AO 1 si impegna a garantire la presentazione ai proprietari del ristorante __________ di una fidejussione bancaria o deposito in contanti della somma di fr. 34'000.- ”; e che “ nel caso in cui il Municipio di __________ non dovesse concedere il suo benestare per il subingresso di AO 1, le parti non dovranno reciprocamente corrispondere nessuna forma di risarcimento o indennizzo per prestazioni antecedenti il 31.01.2015 ”. Con dichiarazione 9 gennaio 2015 (doc. G), allestita a seguito del pagamento del primo acconto di fr. 10'000.-, le parti contraenti si sono poi date atto che “ in questo contesto si precisa che la vendita è condizionata dal consenso del Comune di __________” e che “nell’ipotesi in cui tale consenso non dovesse pervenire le parti s’impegnano alla restituzione dell’anticipo versato ed eventualmente a trovare una soluzione ”. 2. Con lettera 31 gennaio 2015 (doc. H) AO 1 ha notificato a AP 1 la risoluzione del contratto di compravendita, a suo dire “ non essendosi realizzata la condizione essenziale dell’autorizzazione al suddetto contratto da parte del Comune di __________ nei termini stabiliti ”. Essa ha nel contempo invitato la controparte a volerle restituire l’acconto di fr. 10'000.-. Invano. 3. Con petizione 29 settembre 2015 AO 1, al beneficio della necessaria autorizzazione ad agire (doc. C), ha convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Leventina, per ottenere la sua condanna al pagamento di fr. 10'000.- oltre interessi al 5% dal 31 gennaio 2015 nonché il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di Leventina. Essa, in estrema sintesi, ha preteso la restituzione dell’acconto da lei a suo tempo versato. La convenuta si è integralmente opposta alla petizione. 4. Esperita l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il Pretore supplente, con la decisione 28 giugno 2017 qui impugnata, ha sostanzialmente accolto la petizione, tranne in merito agli interessi di mora, da lui riconosciuti solo a far tempo dal 17 aprile 2015, ponendo la tassa di giustizia di fr. 1'000.- e le spese di fr. 550.- a carico della convenuta, tenuta altresì a rifondere alla controparte fr. 2’500.- a titolo di ripetibili. Il giudice di prime cure, per quanto qui interessa, ha in sostanza ritenuto che l’attrice, a seguito del mancato ottenimento del consenso al subingresso nel contratto di locazione entro il 31 gennaio 2015, potesse rescindere il contratto di compravendita e con ciò, in forza della modifica contrattuale concordata il 9 gennaio 2015, pretendere la restituzione dell’acconto. 5. Con l’appello 25 agosto 2017 che qui ci occupa, avversato dall’attrice con risposta 9 ottobre 2017, la convenuta, lamentando la mancata assunzione di alcune prove da lei offerte in prima sede, ha chiesto, in via principale, l’annullamento del querelato giudizio con rinvio dell’incarto all’autorità inferiore per la loro assunzione e per una nuova decisione, con protesta di spese e ripetibili di secondo grado; in via subordinata, ribadendo che il consenso al subingresso nel contratto di locazione non doveva essere ottenuto entro il 31 gennaio 2015 e che in ogni caso l’attrice era inadempiente con il pagamento dell’acconto di fr. 70'000.- e del deposito di garanzia di fr. 34'000.-, ha postulato la riforma della pronuncia pretorile nel senso di respingere la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi. 6. La domanda d’appello, volta ad ottenere, previo annullamento della decisione impugnata, l’assunzione da parte del Pretore supplente di alcune prove offerte in prima sede, segnatamente delle testimonianze di __________, di __________ e di __________ nonché della perizia giudiziaria sull’entità del danno asseritamente subito dalla convenuta a seguito della rescissione del contratto e da porre subordinatamente in compensazione (appello p. 4 segg.), va senz’altro respinta. 6.1. È in effetti a ragione che in occasione della decisione processuale ordinatoria dell’11 agosto 2016 il Pretore aveva rifiutato l’assunzione di quelle prove. Come giustamente spiegato a quel momento, la testimonianza di __________ e di __________, rispettivamente sindaco del Comune di __________ il primo e segretario comunale di quel medesimo ente pubblico il secondo, non appariva necessaria, essendo pacifico che il Municipio di __________ non aveva mai dato il proprio avallo al subingresso nel contratto di locazione, ma piuttosto, a seguito della rescissione del contratto di compravendita comunicatagli nel frattempo (doc. 6), aveva considerato priva d’effetto la precedente richiesta in tal senso della convenuta (doc. 4); la testimonianza di __________, acquirente con effetto dal 16 marzo 2015, tramite la società __________, dell’inventario e dell’esercizio pubblico del ristorante __________ sulla base di un contratto analogo (cfr. doc. 9, diverso se non altro in punto ai termini temporali e alle modalità di pagamento) a quello qui in discussione, non era pertinente, non essendo idonea a chiarire le volontà delle parti al momento della sottoscrizione del contratto di cui al doc. E; quanto infine alla perizia giudiziaria sul danno, la stessa non era a sua volta necessaria, visto e considerato che, come meglio spiegato nella decisione qui impugnata - senza che, come si dirà più avanti, quell’assunto sia stato qui smentito -, all’attrice non poteva essere rimproverata alcuna violazione contrattuale. 6.2. Contrariamente a quanto preteso dalla convenuta, per altro per la prima volta - e con ciò irritualmente (art. 317 cpv. 1 CPC) e oltretutto in violazione dei dettami della buona fede processuale - solo in questa sede (appello p. 8), nessuna disposizione imponeva al Pretore supplente di chinarsi nuovamente sulla decisione sulle prove resa dal Pretore, a cui egli era poi legittimamente subentrato, e di eventualmente rivederla. 7. Passando ora ad esaminare il merito, si osserva che il Pretore supplente, nella sua decisione, ha innanzitutto ritenuto che il consenso al subingresso nel contratto di locazione da parte del Municipio di __________ avrebbe dovuto essere ottenuto, come sostenuto dall’attrice, entro il 31 gennaio 2015. Nonostante nel contratto di compravendita (doc. E) un tale termine non figurasse espressamente, a suo giudizio quella soluzione s’imponeva per i seguenti motivi: in assenza di altri riscontri soggettivi o oggettivi, visto che “ il contratto di compravendita ha effetto dal 1. febbraio 2015 e ha effetto solo ad adempimento di tutte le clausole contrattuali ”, la clausola sul subingresso doveva essere intesa nel senso che il contratto avrebbe avuto effetto dal 1° febbraio 2015 solo ad adempimento di tutte le clausole contrattuali, come quella in parola, per le quali un termine differente non era stato espressamente previsto; l’esistenza di un tale termine era inoltre deducibile dal fatto che nella clausola in discussione era stato previsto che “ nel caso in cui il Municipio … non dovesse concedere il suo benestare … le parti non dovranno reciprocamente corrispondere nessuna forma di risarcimento o indennizzo per prestazioni” proprio “antecedenti il 31.01.2015 ”; era del resto finanche logico, in difetto di elementi contrari, che, se l’attrice intendeva avviare l’attività nei locali a partire dal 1° febbraio 2015, l’accordo del proprietario avrebbe dovuto giungere al più tardi entro tale termine; oltretutto si dubitava fortemente che le parti, che non risultavano essere giuristi, potessero essere a conoscenza della possibilità, ammessa da almeno una parte della dottrina, di ottenere un consenso al subingresso a posteriori e con effetto retroattivo. 7.1. In questa sede la convenuta ha obiettato che la conclusione del giudice di prime cure sul tema non aveva in realtà trovato alcun riscontro probatorio (appello p. 8). La censura è irricevibile per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC). La convenuta, pur avendo indicato che “ da nessuna parte è scritto che il benestare dovesse arrivare entro un certo termine ” e pur avendo evidenziato, oltretutto solo in modo generico e incomprensibile, che “ nemmeno ci si può prevalere della buona fede contrattuale per sostenere che detta condizione fosse soggetta alla scadenza del 31.01.2015 ” in quanto “ se così fosse … non si capirebbe come mai alcune condizioni sono state “datate” e altre no, se non per effettuare, praticamente, una distinzione tra le stesse ” (appello p. 9), non si è in realtà confrontata puntualmente con l’argomentazione pretorile, sia pure fondata solo su circostanze di carattere indiziario, spiegando per quali ragioni di fatto e di diritto non potesse essere condivisa e dovesse dunque essere modificata (DTF 138 III 374 consid. 4.3.1; TF 7 dicembre 2011 4A_659/2011 consid. 4, 27 settembre 2012 4A_252/2012 consid. 9.2.1, 10 marzo 2014 4A_474/2013 consid. 3.1 e 3.2). 8. Il Pretore supplente ha quindi ritenuto che la contraddizione esistente tra la clausola del contratto di cui al doc. E secondo la quale “ nel caso in cui l’acquirente non dovesse rispettare la modalità di pagamento, il contratto è immediatamente rescisso” per cui “il venditore rientra in possesso dell’inventario del ristorante e dell’esercizio e l’acquirente rinuncia a qualsiasi risarcimento di cose o valore ”, e l’impegno contenuto nella successiva dichiarazione di cui al doc. G secondo il quale “ la vendita è condizionata dal consenso del Comune di __________” e “nell’ipotesi in cui tale consenso non dovesse pervenire le parti s’impegnano alla restituzione dell’anticipo versato ” dovesse essere chiaramente risolta, nel caso in cui entrambi quegli accordi fossero stati applicabili - ossia qualora l’attrice fosse stata in mora con il secondo acconto, di fr. 70'000.-, dovuto entro il 31 gennaio 2015 e il consenso al subingresso non fosse pervenuto entro il 31 gennaio 2015 -, nel senso che il primo anticipo di fr. 10'000.- doveva essere restituito. A suo giudizio, ammettere il contrario, e dunque far prevalere la clausola di cui al doc. E, avrebbe significato che l’attrice, a seguito della fine del contratto intervenuta per il mancato benestare del proprietario, avrebbe avuto diritto alla restituzione del primo anticipo solo se avesse provveduto a versare anche la seconda tranche, il che non aveva evidentemente alcuna logica; tanto più che quella clausola era stata manifestamente prevista per evitare che l’attrice potesse acquisire l’inventario della convenuta ed entrare in possesso dei locali senza pagare quanto pattuito, sennonché in concreto, a seguito dell’assenza del consenso del proprietario, l’intera relazione contrattuale era ormai venuta a cadere e con essa lo era anche la preoccupazione della convenuta di aver ceduto l’inventario e i locali senza aver incassato il prezzo. Al medesimo risultato, a prescindere da quanto precede, si sarebbe in ogni caso pervenuti anche tenendo conto della natura delle condizioni stipulate dalle parti: accertato che la clausola di cui al doc. E costituiva ovviamente una condizione risolutiva e che l’impegno contenuto nella dichiarazione di cui al doc. G costituiva invece, com’era la regola nell’ambito dei contratti di cessione di commercio e come occorreva comunque propendere in caso di dubbio, una condizione sospensiva, ne conseguiva che il pagamento del secondo acconto era subordinato al preventivo ottenimento del benestare del proprietario e che, non essendo quest’ultimo tempestivamente pervenuto, l’obbligo di versare il secondo acconto non era mai sorto, per cui all’attrice non poteva essere rimproverata una tale inadempienza e la stessa poteva così pretendere la rifusione del primo acconto. 8.1. Confrontata con una decisione pretorile fondata, su questa particolare tematica, su due argomentazioni alternative e indipendenti, la convenuta, in questa sede, avrebbe dovuto spiegare e dimostrare se e in che modo entrambe erano infondate, sennonché non ha fatto fronte a questo suo onere. 8.1.1. Con riferimento all’argomentazione pretorile fondata sulle menzionate considerazioni “logiche”, si osserva in effetti che la convenuta, in violazione del suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), si è limitata ad evidenziare come la stessa fosse “ curiosa ” e “ scioccante ”, rispettivamente costituisse un’interpretazione “ tutto meno che chiara ” (appello p. 11), ma non si è a ben vedere confrontata puntualmente con la medesima, spiegando per quali ragioni di fatto e di diritto non potesse essere condivisa e dovesse dunque essere modificata. 8.1.2. Analoghe considerazioni possono essere fatte con riferimento all’argomentazione pretorile fondata sulla “natura delle condizioni stipulate dalle parti”. In questa sede la convenuta si è in effetti limitata a sostenere, con una contestazione già evasa in precedenza (cfr. consid. 7.1), che se la condizione contenuta nella dichiarazione di cui al doc. G “ fosse da considerare sospensiva rispetto a tutte le altre, mal si comprende il motivo per cui le parti non hanno previsto una scadenza al 31 gennaio 2015 o altra data, ritenuto che hanno invece attribuito ad altre condizioni un termine fisso ”, ad indicare, in modo generico, che “ non è chiaro ” perché il giudice di prime cure ritenga prevalente la condizione contenuta in quella dichiarazione, “ ciò che non motiva, se non richiamando una giurisprudenza e una dottrina che … si dubita che le parti possano conoscere … e che è strumentale alla tesi del Pretore … non confrontandosi criticamente con la volontà delle parti ”, e infine ad addurre, senza alcuna spiegazione e contrariamente al chiaro tenore dell’accordo, che la clausola di cui al doc. E costituiva una condizione sospensiva e che era da questa che dipendevano le altre (appello p. 12). Essa non si è in definitiva confrontata puntualmente con l’argomentazione pretorile e comunque non ha dimostrato che la stessa, per altro convincente, non potesse essere condivisa e dovesse così essere modificata. 9. Ne discende che l’appello della convenuta deve essere respinto nella limitata misura in cui è ricevibile. Le spese processuali e le ripetibili della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 10'000.-, seguono la soccombenza (art. 106 CPC). Per questi motivi, richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar decide: I. L’appello 25 agosto 2017 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile. II. Le spese processuali di fr. 1’000.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà all’appellata fr. 1’000.- per ripetibili. III. Notificazione: - - Comunicazione alla Pretura del Distretto di Leventina Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente Il vicecancelliere Rimedi giuridici Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso inferiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Incarto n. 12.2017.126 Incarto n. 12.2017.126

Incarto n. Lugano 3 dicembre 2018 /fb Lugano

Lugano 3 dicembre 2018 /fb

In nome della Repubblica e Cantone Ticino In nome della Repubblica e Cantone Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: composta dei giudici:

composta dei giudici: Fiscalini, presidente, Bozzini e Stefani Fiscalini, presidente,

Fiscalini, presidente, Bozzini e Stefani

Bozzini e Stefani vicecancelliere: vicecancelliere:

vicecancelliere: Bettelini Bettelini

Bettelini sedente per statuire nella causa a procedura semplificata - inc. n. SE.2015.8 della Pretura del Distretto di Leventina - promossa con petizione 29 settembre 2015 da

sedente per statuire nella causa a procedura semplificata - inc. n. SE.2015.8 della Pretura del Distretto di Leventina - promossa con petizione 29 settembre 2015 da AO 1 rappr. da RA 2 AO 1

AO 1 rappr. da RA 2

rappr. da RA 2 contro contro

contro AP 1 rappr. da RA 1 AP 1

AP 1 rappr. da RA 1

rappr. da RA 1 con cui l’attrice ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 10'000.- oltre interessi al 5% dal 31 gennaio 2015 nonché il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di Leventina;

domanda avversata dalla convenuta, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore supplente con decisione 28 giugno 2017 ha parzialmente accolto, condannando la convenuta al pagamento di fr. 10'000.- oltre interessi al 5% dal 17 aprile 2015, somma per cui ha pure rigettato in via definitiva l’opposizione interposta al PE;

appellante la convenuta con appello 25 agosto 2017, con cui ha chiesto l’annullamento del querelato giudizio con rinvio dell’incarto alla Pretura per l’assunzione di alcune prove e l’emanazione di una nuova decisione, e in via subordinata la riforma della pronuncia pretorile nel senso di respingere la petizione, protestando spese e ripetibili;

mentre l'attrice con risposta 9 ottobre 2017 ha postulato la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in diritto:

1. Il 5 gennaio 2015 AP 1 e AO 1 hanno sottoscritto, la prima in qualità di venditrice e la seconda in qualità di acquirente, un contratto di compravendita relativo all’inventario e all’esercizio pubblico del ristorante __________ in __________ a __________ (doc. E), immobile di proprietà del Comune di __________, che l’aveva concesso in locazione alla prima. Nell’accordo, integrato dall’accordo di subingresso nel contratto di locazione di pari data (doc. F), è stato segnatamente previsto: che “ il contratto di compravendita ha effetto dal 1. febbraio 2015 e ha effetto solo ad adempimento di tutte le clausole contrattuali ”; che il prezzo dell’ “ inventario” e dell’ “esercizio del ristorante __________ è concordato in fr. 180'000.- ”; che “ il pagamento dovrà avvenire: fr. 10'000.- … caparra alla firma del contratto in data 05.01.2015, fr. 70'000.- … entro il 31.01.2015, fr. 40'000.- … entro il 15.03.2015, fr. 60'000.- … in rate mensili di fr. 5'000.- … a partire dal 31.03.2015 ”; che “ nel caso in cui l’acquirente non dovesse rispettare la modalità di pagamento, il contratto è immediatamente rescisso” ritenuto che in tal caso “il venditore rientra in possesso dell’inventario del ristorante e dell’esercizio e l’acquirente rinuncia a qualsiasi risarcimento di cose o valore ”; che “AO 1 si impegna a garantire la presentazione ai proprietari del ristorante __________ di una fidejussione bancaria o deposito in contanti della somma di fr. 34'000.- ”; e che “ nel caso in cui il Municipio di __________ non dovesse concedere il suo benestare per il subingresso di AO 1, le parti non dovranno reciprocamente corrispondere nessuna forma di risarcimento o indennizzo per prestazioni antecedenti il 31.01.2015 ”.

Con dichiarazione 9 gennaio 2015 (doc. G), allestita a seguito del pagamento del primo acconto di fr. 10'000.-, le parti contraenti si sono poi date atto che “ in questo contesto si precisa che la vendita è condizionata dal consenso del Comune di __________” e che “nell’ipotesi in cui tale consenso non dovesse pervenire le parti s’impegnano alla restituzione dell’anticipo versato ed eventualmente a trovare una soluzione ”.

2. Con lettera 31 gennaio 2015 (doc. H) AO 1 ha notificato a AP 1 la risoluzione del contratto di compravendita, a suo dire “ non essendosi realizzata la condizione essenziale dell’autorizzazione al suddetto contratto da parte del Comune di __________ nei termini stabiliti ”. Essa ha nel contempo invitato la controparte a volerle restituire l’acconto di fr. 10'000.-. Invano.

3. Con petizione 29 settembre 2015 AO 1, al beneficio della necessaria autorizzazione ad agire (doc. C), ha convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Leventina, per ottenere la sua condanna al pagamento di fr. 10'000.- oltre interessi al 5% dal 31 gennaio 2015 nonché il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di Leventina. Essa, in estrema sintesi, ha preteso la restituzione dell’acconto da lei a suo tempo versato.

La convenuta si è integralmente opposta alla petizione.

4. Esperita l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il Pretore supplente, con la decisione 28 giugno 2017 qui impugnata, ha sostanzialmente accolto la petizione, tranne in merito agli interessi di mora, da lui riconosciuti solo a far tempo dal 17 aprile 2015, ponendo la tassa di giustizia di fr. 1'000.- e le spese di fr. 550.- a carico della convenuta, tenuta altresì a rifondere alla controparte fr. 2’500.- a titolo di ripetibili.

Il giudice di prime cure, per quanto qui interessa, ha in sostanza ritenuto che l’attrice, a seguito del mancato ottenimento del consenso al subingresso nel contratto di locazione entro il 31 gennaio 2015, potesse rescindere il contratto di compravendita e con ciò, in forza della modifica contrattuale concordata il 9 gennaio 2015, pretendere la restituzione dell’acconto.

5. Con l’appello 25 agosto 2017 che qui ci occupa, avversato dall’attrice con risposta 9 ottobre 2017, la convenuta, lamentando la mancata assunzione di alcune prove da lei offerte in prima sede, ha chiesto, in via principale, l’annullamento del querelato giudizio con rinvio dell’incarto all’autorità inferiore per la loro assunzione e per una nuova decisione, con protesta di spese e ripetibili di secondo grado; in via subordinata, ribadendo che il consenso al subingresso nel contratto di locazione non doveva essere ottenuto entro il 31 gennaio 2015 e che in ogni caso l’attrice era inadempiente con il pagamento dell’acconto di fr. 70'000.- e del deposito di garanzia di fr. 34'000.-, ha postulato la riforma della pronuncia pretorile nel senso di respingere la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.

6. La domanda d’appello, volta ad ottenere, previo annullamento della decisione impugnata, l’assunzione da parte del Pretore supplente di alcune prove offerte in prima sede, segnatamente delle testimonianze di __________, di __________ e di __________ nonché della perizia giudiziaria sull’entità del danno asseritamente subito dalla convenuta a seguito della rescissione del contratto e da porre subordinatamente in compensazione (appello p. 4 segg.), va senz’altro respinta.

6.1. È in effetti a ragione che in occasione della decisione processuale ordinatoria dell’11 agosto 2016 il Pretore aveva rifiutato l’assunzione di quelle prove. Come giustamente spiegato a quel momento, la testimonianza di __________ e di __________, rispettivamente sindaco del Comune di __________ il primo e segretario comunale di quel medesimo ente pubblico il secondo, non appariva necessaria, essendo pacifico che il Municipio di __________ non aveva mai dato il proprio avallo al subingresso nel contratto di locazione, ma piuttosto, a seguito della rescissione del contratto di compravendita comunicatagli nel frattempo (doc. 6), aveva considerato priva d’effetto la precedente richiesta in tal senso della convenuta (doc. 4); la testimonianza di __________, acquirente con effetto dal 16 marzo 2015, tramite la società __________, dell’inventario e dell’esercizio pubblico del ristorante __________ sulla base di un contratto analogo (cfr. doc. 9, diverso se non altro in punto ai termini temporali e alle modalità di pagamento) a quello qui in discussione, non era pertinente, non essendo idonea a chiarire le volontà delle parti al momento della sottoscrizione del contratto di cui al doc. E; quanto infine alla perizia giudiziaria sul danno, la stessa non era a sua volta necessaria, visto e considerato che, come meglio spiegato nella decisione qui impugnata - senza che, come si dirà più avanti, quell’assunto sia stato qui smentito -, all’attrice non poteva essere rimproverata alcuna violazione contrattuale.

6.2. Contrariamente a quanto preteso dalla convenuta, per altro per la prima volta - e con ciò irritualmente (art. 317 cpv. 1 CPC) e oltretutto in violazione dei dettami della buona fede processuale - solo in questa sede (appello p. 8), nessuna disposizione imponeva al Pretore supplente di chinarsi nuovamente sulla decisione sulle prove resa dal Pretore, a cui egli era poi legittimamente subentrato, e di eventualmente rivederla.

7. Passando ora ad esaminare il merito, si osserva che il Pretore supplente, nella sua decisione, ha innanzitutto ritenuto che il consenso al subingresso nel contratto di locazione da parte del Municipio di __________ avrebbe dovuto essere ottenuto, come sostenuto dall’attrice, entro il 31 gennaio 2015. Nonostante nel contratto di compravendita (doc. E) un tale termine non figurasse espressamente, a suo giudizio quella soluzione s’imponeva per i seguenti motivi: in assenza di altri riscontri soggettivi o oggettivi, visto che “ il contratto di compravendita ha effetto dal 1. febbraio 2015 e ha effetto solo ad adempimento di tutte le clausole contrattuali ”, la clausola sul subingresso doveva essere intesa nel senso che il contratto avrebbe avuto effetto dal 1° febbraio 2015 solo ad adempimento di tutte le clausole contrattuali, come quella in parola, per le quali un termine differente non era stato espressamente previsto; l’esistenza di un tale termine era inoltre deducibile dal fatto che nella clausola in discussione era stato previsto che “ nel caso in cui il Municipio … non dovesse concedere il suo benestare … le parti non dovranno reciprocamente corrispondere nessuna forma di risarcimento o indennizzo per prestazioni” proprio “antecedenti il 31.01.2015 ”; era del resto finanche logico, in difetto di elementi contrari, che, se l’attrice intendeva avviare l’attività nei locali a partire dal 1° febbraio 2015, l’accordo del proprietario avrebbe dovuto giungere al più tardi entro tale termine; oltretutto si dubitava fortemente che le parti, che non risultavano essere giuristi, potessero essere a conoscenza della possibilità, ammessa da almeno una parte della dottrina, di ottenere un consenso al subingresso a posteriori e con effetto retroattivo.

7.1. In questa sede la convenuta ha obiettato che la conclusione del giudice di prime cure sul tema non aveva in realtà trovato alcun riscontro probatorio (appello p. 8). La censura è irricevibile per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC). La convenuta, pur avendo indicato che “ da nessuna parte è scritto che il benestare dovesse arrivare entro un certo termine ” e pur avendo evidenziato, oltretutto solo in modo generico e incomprensibile, che “ nemmeno ci si può prevalere della buona fede contrattuale per sostenere che detta condizione fosse soggetta alla scadenza del 31.01.2015 ” in quanto “ se così fosse … non si capirebbe come mai alcune condizioni sono state “datate” e altre no, se non per effettuare, praticamente, una distinzione tra le stesse ” (appello p. 9), non si è in realtà confrontata puntualmente con l’argomentazione pretorile, sia pure fondata solo su circostanze di carattere indiziario, spiegando per quali ragioni di fatto e di diritto non potesse essere condivisa e dovesse dunque essere modificata (DTF 138 III 374 consid. 4.3.1; TF 7 dicembre 2011 4A_659/2011 consid. 4, 27 settembre 2012 4A_252/2012 consid. 9.2.1, 10 marzo 2014 4A_474/2013 consid. 3.1 e 3.2).

8. Il Pretore supplente ha quindi ritenuto che la contraddizione esistente tra la clausola del contratto di cui al doc. E secondo la quale “ nel caso in cui l’acquirente non dovesse rispettare la modalità di pagamento, il contratto è immediatamente rescisso” per cui “il venditore rientra in possesso dell’inventario del ristorante e dell’esercizio e l’acquirente rinuncia a qualsiasi risarcimento di cose o valore ”, e l’impegno contenuto nella successiva dichiarazione di cui al doc. G secondo il quale “ la vendita è condizionata dal consenso del Comune di __________” e “nell’ipotesi in cui tale consenso non dovesse pervenire le parti s’impegnano alla restituzione dell’anticipo versato ” dovesse essere chiaramente risolta, nel caso in cui entrambi quegli accordi fossero stati applicabili - ossia qualora l’attrice fosse stata in mora con il secondo acconto, di fr. 70'000.-, dovuto entro il 31 gennaio 2015 e il consenso al subingresso non fosse pervenuto entro il 31 gennaio 2015 -, nel senso che il primo anticipo di fr. 10'000.- doveva essere restituito. A suo giudizio, ammettere il contrario, e dunque far prevalere la clausola di cui al doc. E, avrebbe significato che l’attrice, a seguito della fine del contratto intervenuta per il mancato benestare del proprietario, avrebbe avuto diritto alla restituzione del primo anticipo solo se avesse provveduto a versare anche la seconda tranche, il che non aveva evidentemente alcuna logica; tanto più che quella clausola era stata manifestamente prevista per evitare che l’attrice potesse acquisire l’inventario della convenuta ed entrare in possesso dei locali senza pagare quanto pattuito, sennonché in concreto, a seguito dell’assenza del consenso del proprietario, l’intera relazione contrattuale era ormai venuta a cadere e con essa lo era anche la preoccupazione della convenuta di aver ceduto l’inventario e i locali senza aver incassato il prezzo. Al medesimo risultato, a prescindere da quanto precede, si sarebbe in ogni caso pervenuti anche tenendo conto della natura delle condizioni stipulate dalle parti: accertato che la clausola di cui al doc. E costituiva ovviamente una condizione risolutiva e che l’impegno contenuto nella dichiarazione di cui al doc. G costituiva invece, com’era la regola nell’ambito dei contratti di cessione di commercio e come occorreva comunque propendere in caso di dubbio, una condizione sospensiva, ne conseguiva che il pagamento del secondo acconto era subordinato al preventivo ottenimento del benestare del proprietario e che, non essendo quest’ultimo tempestivamente pervenuto, l’obbligo di versare il secondo acconto non era mai sorto, per cui all’attrice non poteva essere rimproverata una tale inadempienza e la stessa poteva così pretendere la rifusione del primo acconto.

8.1. Confrontata con una decisione pretorile fondata, su questa particolare tematica, su due argomentazioni alternative e indipendenti, la convenuta, in questa sede, avrebbe dovuto spiegare e dimostrare se e in che modo entrambe erano infondate, sennonché non ha fatto fronte a questo suo onere.

8.1.1. Con riferimento all’argomentazione pretorile fondata sulle menzionate considerazioni “logiche”, si osserva in effetti che la convenuta, in violazione del suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), si è limitata ad evidenziare come la stessa fosse “ curiosa ” e “ scioccante ”, rispettivamente costituisse un’interpretazione “ tutto meno che chiara ” (appello p. 11), ma non si è a ben vedere confrontata puntualmente con la medesima, spiegando per quali ragioni di fatto e di diritto non potesse essere condivisa e dovesse dunque essere modificata.

8.1.2. Analoghe considerazioni possono essere fatte con riferimento all’argomentazione pretorile fondata sulla “natura delle condizioni stipulate dalle parti”. In questa sede la convenuta si è in effetti limitata a sostenere, con una contestazione già evasa in precedenza (cfr. consid. 7.1), che se la condizione contenuta nella dichiarazione di cui al doc. G “ fosse da considerare sospensiva rispetto a tutte le altre, mal si comprende il motivo per cui le parti non hanno previsto una scadenza al 31 gennaio 2015 o altra data, ritenuto che hanno invece attribuito ad altre condizioni un termine fisso ”, ad indicare, in modo generico, che “ non è chiaro ” perché il giudice di prime cure ritenga prevalente la condizione contenuta in quella dichiarazione, “ ciò che non motiva, se non richiamando una giurisprudenza e una dottrina che … si dubita che le parti possano conoscere … e che è strumentale alla tesi del Pretore … non confrontandosi criticamente con la volontà delle parti ”, e infine ad addurre, senza alcuna spiegazione e contrariamente al chiaro tenore dell’accordo, che la clausola di cui al doc. E costituiva una condizione sospensiva e che era da questa che dipendevano le altre (appello p. 12). Essa non si è in definitiva confrontata puntualmente con l’argomentazione pretorile e comunque non ha dimostrato che la stessa, per altro convincente, non potesse essere condivisa e dovesse così essere modificata.

9. Ne discende che l’appello della convenuta deve essere respinto nella limitata misura in cui è ricevibile.

9. Ne discende che l’appello della convenuta deve essere respinto nella limitata misura in cui è ricevibile. Le spese processuali e le ripetibili della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 10'000.-, seguono la soccombenza (art. 106 CPC).

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar

decide:

I. L’appello 25 agosto 2017 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

II. Le spese processuali di fr. 1’000.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà all’appellata fr. 1’000.- per ripetibili.

III. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Leventina

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente Il vicecancelliere

Il presidente Il vicecancelliere Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso inferiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso inferiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).