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Ein Pächter bewirtschaftet Land und Gebäude, die nicht in seinem Eigentum sind und somit nur befristet zur Verfügung stehen. Da landwirtschaftliche Pachten eine lange Vertragsdauer haben, möchte der Pächter die Gebäude oftmals für seine Bedürfnisse und nach den neusten Erkenntnissen und Produktionstechniken anpassen. Der Verpächter ist hingegen meistens an einem möglichst statischen Vertrag interessiert und geniesst in diesem Zusammenhang den Schutz des Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht (LPG).
Der Pächter darf Änderungen am Pachtgegenstand nur vornehmen, wenn der Verpächter schriftlich zustimmt.
Der Pächter darf Erneuerungen und Änderungen am Pachtgegenstand, die über den ordentlichen Unterhalt hinausgehen, nur vornehmen, wenn der Verpächter schriftlich zustimmt. Dasselbe betrifft auch Änderungen in der hergebrachten Bewirtschaftungsweise, die über die Pachtzeit hinaus von wesentlicher Bedeutung sein können. Ansonsten droht dem Pächter eine vorzeitige Kündigung des Pachtvertrages, und er hat keinen Anspruch auf eine Entschädigung für Investitionen. Die nachfolgenden Ausführungen gelten für Pachtverhältnisse, bei denen vertraglich keine Änderung der Lastenverteilung zwischen Pächter und Verpächter vereinbart wurde.
Hauptreparaturen sind Sache des Verpächters
Der Verpächter hat das Pachtobjekt so zu übergeben und während der Pachtdauer zu unterhalten, dass dem Pächter die vereinbarte Nutzung möglich ist. Er ist somit von Gesetzes wegen nur für Investitionen zur Behebung von Mängeln zuständig, welche das Pachtobjekt gefährden (Hauptreparaturen).
Für Investitionen, damit die Vorschriften des Tier- und Gewässerschutzgesetzes eingehalten werden können, ist der Verpächter zuständig.
Dazu gehören der Ersatz von Stallböden, Mauerwerkverputz, Türen und Fenstern, das Auswechseln von Balken, die Erneuerung der Wasserleitungen, Brunnen, Dachrinnen, elektrischen Leitungen, Jauchegruben oder Silos. Investitionen, damit die Vorschriften des Tier- und Gewässerschutzgesetzes eingehalten werden können, gehören ebenfalls in diese Kategorie. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, obwohl zwingend Handlungsbedarf besteht, darf der Pächter nach vorgängig erfolgter, schriftlicher Anzeige an den Verpächter die Behebung selbst vornehmen. Dem Pächter steht spätestens am Pachtende die volle Entschädigung dafür zu.
Wenn der Pächter trotzdem übernimmt
Immer häufiger kommt es heute vor, dass der Pächter vorschlägt, die Investition im Einverständnis des Verpächters selbst zu tätigen. Dies geht so weit, dass Pächter die Gebäude in Form eines unselbstständigen oder auch selbstständigen Baurechts dem Verpächter abkaufen. Investiert der Pächter in Gebäude und Land des Verpächters, sollte neben der zwingend schriftlichen Zustimmung des Verpächters auch geregelt werden, wie die Investitionen am Pachtende vergütet werden.
Der Pächter besorgt den Unterhalt
Handelt es sich um den ordentlichen Unterhalt, fallen diese Investitionen zulasten des Pächters an. Er hat die kleineren Reparaturen, insbesondere den gewöhnlichen Unterhalt der Wege, Stege, Gräben, Dämme, Zäune, Dächer oder Wasserleitungen nach Ortsgebrauch vorzunehmen.
Normale Unterhaltsarbeiten führen bei Beendigung der Pacht nicht zu Entschädigungen.
Zum ordentlichen Unterhalt gehören periodische Serviceleistungen wie Boilerentkalkung, Melkmaschinenservice, Weisseln von Ställen, der Ersatz von einzelnen Ziegeln, die Behebung kleinerer Defekte an elektrischen Installationen und Motoren, der Ersatz von Fensterscheiben und Selbsttränkebecken, das Flicken von festen Weidezäunen, das Reinigen und Abdichten der Abläufe, das Offenhalten von Gräben oder das Öffnen verstopfter Leitungen. Normale Unterhaltsarbeiten führen bei Beendigung der Pacht nicht zu Entschädigungen.
Ohne Vertrag kein Anspruch
Üblicherweise ist der grösste Teil der Investitionen durch den Pächter zuzuordnen, aber nicht dem Unterhalt, sondern den Investitionen, wie zum Beispiel bei einer Vergrösserung des Stalles. In der Praxis sieht man die verschiedensten Rechtsformen solcher Investitionen (siehe Tabelle). Das LPG regelt, wie am Pacht ende mit Pächterinvestitionen zu verfahren ist. Gemäss LPG (Artikel 22 / 23) sind die durch den Pächter getätigten Investitionen in die drei Kategorien Hauptreparatur, ordentlicher Unterhalt und Verbesserungen zu unterteilen. Investitionen Dritter, also auch des Pächters, sind in Art. 671 bis 673 ZGB geregelt. Als Grundsatz gilt das Akzessionsprinzip, das heisst, das durch den Pächter eingebaute Material wird ohne zusätzliche Vereinbarung Bestandteil des Grundstücks und somit Eigentum des Grundstückeigentümers. Ein Vertrag mit dem Verpächter betreffend Investitionen des Pächters schafft Sicherheit und ist immer über die gesetzlich zwingende schriftliche Zustimmung hinaus zu empfehlen.
Vertragsbestimmungen und Dauer der Abschreibung
Vertragsbestimmungen bei Investitionen
Neben den Vertragsparteien, dem Pachtgegenstand und der Bezeichnung der betroffenen Gebäude sollte der Vertrag folgende Bestimmungen enthalten:
- Umschreibung des Vorhabens mit Situationsplan, Grundriss, Aufriss (am besten Baugesuchs unterlagen)
- Kostenvoranschlag (inklusive Eigenleistung)
- Zeitpunkt der Bauausführung
- Festhalten, dass Investition keinen Einfluss auf Pachtzins hat
- Bei grosser Investition und langer Vertrags dauer: Möglichkeit, den Vertrag auf künftigen Nachfolger aus der Familie zu über tragen, sofern der Pachtvertrag auch übertragen werden kann
- Bestimmung der Restwert ent schädigung bei Vertragsende (bei ordentlichem Vertragsende und bei vorzeitigem Pachtende)
Dauer der Abschreibung von Investitionen
Die betriebswirtschaftliche Datensammlung Reflex 2020 von Agridea legt für Investitionen die durchschnitt liche Abschreibungsdauer fest. Auf dieser Basis kann die Entschädigung bei Pachtende abgeleitet werden.
- 50 Jahre: Grossviehgebäudehülle ohne Einrichtungen
- 35 Jahre: Wege, Plätze
- 30 Jahre: Kälber, Mastviehgebäudehülle ohne Einrichtungen
- 25 Jahre: Installationen wie Küche / Bad
- 23 Jahre: Schweine, Geflügelgebäudehülle ohne Einrichtungen
- 22 Jahre: Gärfuttersilo sowie Güllebehälter / Mistplatte
- 13 Jahre: Stalleinrichtungen, Greifer, Teleskopanlage
- 11 Jahre: Mechanische Entmistungsanlage