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Die STWE-Versammlung und ihre Beschlussfassungen
Beschlussfassungen werden entweder einstimmig, mit einer absoluten Mehrheit oder einer qualifizierten Mehrheit getroffen. Welche der drei Abstimmungsverhältnisse obligatorisch ist, hängt vom Geschäftssachverhalt ab, den Stockwerkeigentümer ausdiskutieren. Unter bestimmten Voraussetzungen können aber Stockwerkeigentümer alleine Entscheidungen treffen.
Dass das Gemeinwesen sich im Stockwerkeigentum schwierig gestalten kann, lässt sich bereits im Artikel 647 Zivilgesetzbuch erkennen. Er gibt einerseits vor, welche Mehrheit für welches Geschäft der Stockwerkeigentümerinnen und Eigentümer notwendig ist. Andererseits sorgt er bei Laien mit Begrifflichkeiten wie „wichtigere Verwaltungshandlungen“, „nützliche bauliche Massnahmen“ und „notwendige bauliche Massnahmen“ für Unverständlichkeit.
Die vier Varianten der Verwaltungshandlungen
Die Geschäfte der Stockwerkeigentümer lassen sich einfach in gewöhnliche, wichtigere und in notwendige Verwaltungshandlungen einteilen. Einen Sonderstatus haben dagegen die sogenannten baulichen Massnahmen.
- Notwendige Verwaltungshandlungen nimmt in Normalfällen der Verwalter vor. Diese Handlungen schließen alle Geschäfte ein, die getätigt werden müssen, damit Eigentümer die Liegenschaft nutzen können. Ein Beispiel dafür ist die Bezahlung der Gebäudeversicherung. Falls kein Verwalter ernannt worden ist, hat die Stockwerkeigentümerversammlung eine absolute Mehrheit bei Entscheidungen zu treffen.
- Dringliche Verwaltungshandlungen fallen an, wenn zeitig Entscheidungen getroffen werden müssen. Nach eingetretenen Elementarschäden müssen beispielsweise sofortige Massnahmen eingeleitet werden. Wenn auch hier die Stockwerkeigentümergemeinschaft keinen Verwalter bestimmt hat, können einzelne Eigentümer unmittelbar ohne Erlaubnis der anderen agieren. Dabei ist zu bedenken, dass stets die allernötigsten Massnahmen initiiert werden sollten, da für weitere Arbeiten der betroffene Stockwerkeigentümer mitunter alleine verantwortlich ist.
- Gewöhnliche Verwaltungshandlungen gehören grundsätzlich zum Verantwortungsbereich des Verwalters. In Fällen, in denen es keinen Verwalter gibt, kann ein einzelner Eigentümer das Geschäft selbst übernehmen, wenn die Stockwerkskommune mit absoluter Mehrheit nicht dagegen entschieden hat. Ein Geschäft der gewöhnlichen Verwaltungshandlungen kann zum Beispiel das Beauftragen eines Handwerksbetriebes für kleinere Reparaturen sein.
- Zu den wichtigeren Verwaltungshandlungen gehören alle Geschäfte, die mit erhöhten Kosten einhergehen, wie beispielsweise die Anstellung eines Gärtners, Hausmeisters oder einer Gebäudereinigerin respektive eines Gebäudereinigers. Daher ist für wichtigere Verwaltungshandlung bei Stockwerkeigentümerversammlungen eine qualifizierte Mehrheit zu erreichen, also ein Kopf- und Quotenstimmenmehr.
Die Kategorien der baulichen Massnahmen
Alle Arbeitsmassnahmen, die keine einfachen Reparaturen darstellen, gehören den baulichen Massnahmen an. Für ihre Beschlussfassungen sind unterschiedliche Quoren Voraussetzung, da die Beschlüsse von den Varianten der Renovierung, der Um- und Neubauten abhängig sind.
- Notwendige bauliche Massnahmen können mit einer absoluten Mehrheit getroffen werden und sind der Werterhaltung der Liegenschaft dienlich. So gehört die Erneuerung der Fassade zu einer notwendigen baulichen Massnahme.
- Ausgeführte Arbeiten, aus denen ein Mehrwert hervorgeht, sind den nützlichen baulichen Massnahmen zuzuordnen. Renovierungen an Dächern oder Fassaden, die dazu beitragen, die Energieeffizienz zu steigern, aber auch die Installation eines Fahrstuhls, gehören zu den nützlichen baulichen Massnahmen. Um bestimmten Stockwerkeigentümern keine wertsteigernden Massnahmen aufzuerlegen, müssen Beschlüsse mit einer qualifizierten Mehrheit gemacht werden. Darüber hinaus dürfen die Massnahmen dieser Kategorie keine massiven Nachteile bei einem einzelnen Stockwerkeigentümer verursachen.
- Luxuriöse bauliche Massnahmen wie die Errichtung eines Swimmingpools im Kellerbereich oder das Einsetzen von besonders kostenintensiven Komponenten können einstimmig beschlossen werden.
Die Abgrenzung der Massnahmen – Ein durchaus schwieriges Unterfangen
Die Kategorien der baulichen Massnahmen lassen sich teilweise schwierig voneinander abgrenzen: Eine Renovierung kann dann als nützlich gewertet werden, sofern sie die Wirtschaftlichkeit besserstellt. Liegt ihr Schwerpunkt aber in der Ästhetik oder in der Bequemlichkeit, ist sie luxuriös.
Insbesondere sind energieeffiziente Massnahmen bei vielen Stockwerkeigentümern umstritten. Nicht wenige umweltbewusste Eigentümer erkennen in ihnen eine Notwendigkeit, während sie bei anderen als Luxus gelten. Im Hinblick, dass Eigentumswohnungen der ersten Generation künftig eine Gesamtsanierung benötigen, wird sich der Dissens unter Eigentümern verstärken.
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