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I. Einleitung
Der DCF-Ansatz (Discounted Cash Flow-Ansatz) bewertet eine Immobilie aufgrund eines weit in die Zukunft reichenden Zahlungsstroms. Der Ansatz berücksichtigt dabei wenn immer möglich alle Ein- und Auszahlungen. Für die Bewertung relevant ist der jährlich ermittelte Free Cash Flow. Eine Immobilie wird wie eine Art Unternehmen gesehen und bewertet. Im Gegensatz zu den bisher behandelten Methoden ist der Ansatz um einiges komplizierter.
II. Grundsätzliches zum DCF-Ansatz
Der DCF-Ansatz bestimmt den Wert einer Liegenschaft aufgrund der zum Bewertungszeitpunkt abdiskontierten Free Cash Flows.
Die einzelnen Elemente werden nachfolgend besprochen.
III. Die Elemente der DCF-Bewertung
a) Periodenabgrenzung (T)
In einem ersten Schritt ist festzulegen, für welche Periode, d.h. Anzahl Jahre, eine genaue Prognose der Ein- und Auszahlungen vorgenommen wird. Denn nach dieser Prognoseperiode wird eine vereinfachende Annahme für den Restwert getroffen. Meist wird eine Periode von fünf bis zehn Jahren genommen, weil nach diesem Zeitraum die Ein- und Auszahlungen aufgrund des Ist- Zustandes kaum mehr genau bestimmt werden können und die Schätzungskomponente überhand nimmt.
b) Die Free Cash Flows (FCF) pro Jahr
Für jede Einzelperiode des Prognosezeitraums werden die Free Cash Flows berechnet. Dies ist nur möglich, wenn für die Liegenschaft, die es zu bewerten gilt, eine Finanzplanung vorliegt. Diese Planung hat die Mieteinnahmen, die Unterhaltskosten und die Investitionen als Ein- bzw. als Auszahlungen zu enthalten. Bei den Mieteinnahmen sind Mieterhöhungen zu berücksichtigen, z. B. aufgrund von Teuerung oder von wertvermehrenden Investitionen. Allerdings müssen die Mietzinserhöhungen auf dem Markt durchsetzbar sein. Auch bei den Unterhaltskosten sind Teuerungsaspekte zu berücksichtigen.
Der Free Cash Flow pro Periode ergibt sich dann als Differenz zwischen den Mieteinnahmen einerseits und den Unterhaltskosten und den Investitionen andererseits.
c) Der Residualwert (CV)
Nach Ablauf der Prognoseperiode ist die genaue Ermittlung der Ein- und Auszahlungen kaum mehr möglich. Der Schätzungseinfluss und damit die Ungenauigkeit wird immer grösser. Deshalb beschränkt man sich nach Ablauf der Prognoseperiode mit einer Schätzung des Rest- oder Residualwertes. Dieser wird oft als Barwert einer unendlichen Rente zum Zeitpunkt T gesehen. Die Rente wird entweder als konstant betrachtet oder es wird ein konstanter Wachstumsfaktor berücksichtigt.
d) Der Kapitalkostensatz (WACC)
Beim WACC handelt es sich um den gewichteten durchschnittlichen Kapitalkostensatz (Weighted Average Cost of Capital). Dafür muss bekannt sein, wie viele Prozent der Liegenschaft mit Fremdkapital und wie viele Prozent mit Eigenkapital finanziert sind, wobei jeweils die Marktwerte massgeblich sind.
Bei den Fremdkapitalkosten nimmt man die einzelnen Hypothekensätze und gewichtet sie mit der Höhe der Hyptohek. Beim Fremdkapital wird zudem berücksichtigt, dass die Fremdkapitalzinsen von den Steuern abgezogen werden können, weshalb es zu einer Steuerersparnis kommt. Diese Ersparnis wird abgezogen. Bei den Eigenkapitalkosten sind Opportunitätsüberlegungen anzustellen. Es ist also zu fragen, was der Kapitalgeber sonst noch mit seinem Kapital machen und welche Rendite er mit einer anderen Anlage erzielen könnte.
Sowohl die um die Steuerersparnis gekürzten Fremdkapitalkosten wie auch die Eigenkapitalkosten lassen sich als Prozentwert ausdrücken und mit dem Verhältnis von Fremd- und Eigenkapital gewichten. Das gibt dann den durchschnittlichen Kapitalkostensatz. Dieser Satz dient der Abdiskontierung auf die Gegenwart.
e) Diskontierung und Aufsummierung (Σ)
Sowohl die Free Cash Flows wie auch der Residualwert sind in einem letzten Schritt mit dem WACC auf die Gegenwart abzudiskontieren. Die Summe dieser abdiskontierten Werte (Σ) ergibt schliesslich den Wert der Liegenschaft nach dem DCF-Ansatz.