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I. Généralités
Lors de la conclusion du contrat de vente, le vendeur garantit à l’acheteur la qualité du bien mis en vente. Cependant, si l’acheteur se rend compte que le bien a un ou des défauts, c’est-à-dire l’absence d’une qualité promise ou à laquelle il pouvait raisonnablement s’attendre, le vendeur doit en répondre. Ce défaut doit diminuer la valeur ou l’utilité du bien.
Le défaut ne dépend pas du prix de vente. Ainsi, même si le bien a été vendu à un prix inférieur à celui demandé normalement, le vendeur doit tout de même indemniser le vendeur. Vu les implications importantes de ces règles légales, l’appui d’un avocat peut s’avérer judicieux pour régler ces questions.
II. Modalités
La garantie pour les défauts dans le contrat de vente peut être complète ou limitée.
Le contrat de vente peut contenir une clause d’exclusion de garantie. Cependant, elle est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l’acheteur les défauts du bien. Ceci n’est applicable que pour les défauts qui ont été dissimulés de manière dolosive. De plus, le vendeur ne répond pas des défauts que l’acheteur connaissait au moment de la vente ou de ceux dont l’acheteur aurait dû s’apercevoir lui-même en examinant le bien avec une attention suffisante, s’il ne lui a pas affirmé qu’ils n’existaient pas.
Dès qu’il le peut, l’acheteur doit vérifier l’état du bien. S’il découvre des défauts dont le vendeur est garant, il doit l’en aviser sans délai. S’il ne le fait pas, le bien est considéré comme accepté, à moins qu’il s’agisse de défauts que l’acheteur ne pouvait pas découvrir lors des vérifications usuelles. Si l’acheteur découvre des défauts qui se révèlent plus tard, il doit les signaler immédiatement, sinon le bien est considéré comme accepté, même avec les défauts.
Si le vendeur a induit l’acheteur en erreur intentionnellement, il ne peut pas se prévaloir du fait que l’avis des défauts n’a pas eu lieu en temps utile.
Un cas célèbre dans le canton de Fribourg est celui de l’agriculteur qui avait vendu une parcelle de terrain passée en zone à bâtir, en cachant volontairement le fait que des tracteurs avaient été enterrés là. L’acte signé devant notaire avait exclu la garantie ordinaire. Il n’avait cependant pas été trop compliqué pour l’avocat en charge du dossier de prouver le caractère dolosif de la dissimulation d’une telle information.
III. Action en garantie
Dans les cas de garantie en raison de défauts du bien, l’acheteur a le choix ou de faire résilier la vente ou de réclamer une indemnité pour la moins-value. Lorsque l’acheteur décide de résilier le contrat, le juge peut choisir de simplement réduire le prix s’il estime que la résiliation n’est pas justifiée par les circonstances. Si la moins-value est égale au prix de vente, l’acheteur ne peut demander que la résiliation.
L’acheteur peut également, s’il s’agit d’une chose de genre (un bien qui n’est pas déterminé parmi le même modèle), demander son remplacement. Ainsi, si votre téléphone ne fonctionne pas, vous pouvez demander à ce qu’il soit remplacé.
Même si le bien a été détruit ou perdu par sa faute, l’acheteur peut demander la résiliation. Il ne doit alors pas rendre compte de ce qu’il en reste. Cependant, si la chose a péri par la faute de l’acheteur, il ne peut demander que la réduction du prix pour la moins-value (ce qui signifie que si le bien a perdu de la valeur, il ne pourra alors demander que ce prix).
Il est fondamental de définir une stratégie avec son avocat le plus tôt possible dans de telles procédures afin de faire valoir ses droits de la manière la plus optimale.
IV. Prescription
Toutes ces actions ne sont possibles que dans les deux ans à compter de la livraison à l’acheteur, même si celui-ci n’a découvert les défauts que plus tard. Pour les biens culturels, l’action se prescrit par un an à compter du jour où le défaut est découvert, mais en tout cas dans les trente ans suivant la vente.
Toute clause réduisant le délai de prescription est nulle si : la clause prévoit un délai de prescription inférieur à deux ans ou, en cas de vente de choses d’occasion, inférieur à un an ; le bien est destiné à l’usage personnel ou familial de l’acheteur ; le vendeur agit dans le cadre d’une activité professionnelle ou commerciale.
La prescription ne peut être invoquée par le vendeur s’il est prouvé qu’il a induit l’acheteur en erreur intentionnellement. Cette disposition ne s’applique pas au délai de trente ans concernant les biens culturels.
V. Spécificités dans le contrat de vente immobilière
Sauf convention contraire, le vendeur doit indemniser l’acheteur lorsque l’immeuble n’a pas la contenance indiquée dans l’acte de vente. Si l’immeuble vendu n’a pas la contenance portée au registre foncier d’après une mensuration officielle, le vendeur n’est tenu d’indemniser l’acheteur que lorsqu’il s’y est expressément obligé.
L’action se prescrit par cinq ans à compter du transfert de propriété.
La vente immobilière ayant lieu par acte authentique, c’est le notaire qui informera clairement les parties sur les modalités de garantie conférées dans son acte.
VI. Conclusion
A défaut pour les parties de prévoir autre chose, ce sont les règles légales générales qui s’appliquent en matière de garantie.
Dans tous les cas, une exclusion de garantie n’est pas possible pour les défauts frauduleusement dissimulés.
Le plus important en matière de garantie pour les défauts est le respect par l’acheteur de son incombance d’annonce. Il doit annoncer le défaut immédiatement dès sa découverte et aux bonnes personnes, sous peine de perdre ses droits de garantie. Un cas qui a défrayé la chronique est celui de défauts constatés sur un véhicule haut de gamme. Entre autres démarches, l’acheteur avait en particulier annoncé le défaut à l’importateur au lieu de l’annoncer au vendeur (garage où il l’avait acheté), ce qui avait eu pour conséquence in fine de lui faire perdre ses droits de garantie pour défaut d’annonce au vendeur.
Afin d’éviter de tels écueils, il est impératif de vous renseigner auprès de votre avocat dès que la question se pose, avant qu’il ne soit trop tard.
Co-écrit par Albertine Necker, Etudiante master en droit