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Geschäftsnummer: SB.2005.00033 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 21.09.2005 Spruchkörper: 2. Abteilung/2. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Steuerrecht Betreff: Grundstückgewinnsteuer Unterschriftendelegation Anspruch auf mündliche Anhörung So lange die gesetzlich vorgesehenen Behörden (Gemeinderat oder eine von ihm gewählte, unter dem Vorsitz eines seiner Mitglieder amtende Kommission) Einschätzungs- und Einspracheentscheid selber gefällt und gehörig unterzeichnet haben, ist grundsätzlich nicht zu beanstanden, wenn das übrige Einschätzungsverfahren in ein privates Treuhandbüro ausgegliedert wurde. Sollen allerdings nach Gesetz dem Gemeindesteueramt zukommende Zuständigkeiten im Einschätzungsverfahren, namentlich der Erlass von verfahrensleitenden Zwischenverfügungen, wie Auflagen, Mahnungen und dergleichen, an Personen ausserhalb des Steueramts delegiert werden, erfordert eine solche Unterschriftsdelegation eine Rechtsgrundlage im betreffenden Organisationsrecht. Ausserdem müssen Weisung und Kontrolle der zuständigen Behörde hinsichtlich der Handlungen der zeichnungsberechtigten Personen gewährleistet sein. Da die Einhaltung dieser Voraussetzungen vorliegend unklar ist, erfolgt schon aus diesem Grund eine Rückweisung an die Vorinstanz zur entsprechenden Abklärung. Das auch im Grundsteuerrecht bestehende Recht, seine Einsprache mündlich zu vertreten, geht über den in der Bundesverfassung garantierten Anspruch auf rechtliches Gehör hinaus. Eine Heilung einer im Einspracheverfahren unterlassenenen Anhörung im Rekursverfahren bedingt deshalb ebenfalls eine mündliche Anhörung bzw. eine Begründung dafür, weshalb die mündliche Anhörung im Einspracheverfahren unterbleiben durfte. Da weder das eine noch das andere in Rekursverfahren bzw. Rekursentscheid geschehen ist, ist die Streitsache auch aus diesem Grund an die Vorinstanz zurückzuweisen. Geschäftsnummer: SB.2005.00033 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 21.09.2005 Spruchkörper: 2. Abteilung/2. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Steuerrecht Betreff: Grundstückgewinnsteuer Unterschriftendelegation Anspruch auf mündliche Anhörung So lange die gesetzlich vorgesehenen Behörden (Gemeinderat oder eine von ihm gewählte, unter dem Vorsitz eines seiner Mitglieder amtende Kommission) Einschätzungs- und Einspracheentscheid selber gefällt und gehörig unterzeichnet haben, ist grundsätzlich nicht zu beanstanden, wenn das übrige Einschätzungsverfahren in ein privates Treuhandbüro ausgegliedert wurde. Sollen allerdings nach Gesetz dem Gemeindesteueramt zukommende Zuständigkeiten im Einschätzungsverfahren, namentlich der Erlass von verfahrensleitenden Zwischenverfügungen, wie Auflagen, Mahnungen und dergleichen, an Personen ausserhalb des Steueramts delegiert werden, erfordert eine solche Unterschriftsdelegation eine Rechtsgrundlage im betreffenden Organisationsrecht. Ausserdem müssen Weisung und Kontrolle der zuständigen Behörde hinsichtlich der Handlungen der zeichnungsberechtigten Personen gewährleistet sein. Da die Einhaltung dieser Voraussetzungen vorliegend unklar ist, erfolgt schon aus diesem Grund eine Rückweisung an die Vorinstanz zur entsprechenden Abklärung. Das auch im Grundsteuerrecht bestehende Recht, seine Einsprache mündlich zu vertreten, geht über den in der Bundesverfassung garantierten Anspruch auf rechtliches Gehör hinaus. Eine Heilung einer im Einspracheverfahren unterlassenenen Anhörung im Rekursverfahren bedingt deshalb ebenfalls eine mündliche Anhörung bzw. eine Begründung dafür, weshalb die mündliche Anhörung im Einspracheverfahren unterbleiben durfte. Da weder das eine noch das andere in Rekursverfahren bzw. Rekursentscheid geschehen ist, ist die Streitsache auch aus diesem Grund an die Vorinstanz zurückzuweisen. Stichworte: ANHÖRUNGSPFLICHT AUSLAGERUNG EINSPRACHEVERFAHREN GEHÖRSVERWEIGERUNG GEMEINDERAT GEMEINDESTEUERAMT GRUNDSTEUERKOMMISSION GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER HEILUNG UNTERSCHRIFTENDELEGATION Rechtsnormen: Art. 29 Abs. II BV § 141 Abs. II StG § 142 Abs. I StG § 147 Abs. III StG § 148 Abs. III StG § 206 StG § 209 Abs. I StG § 210 Abs. I StG § 211 StG Publikationen: RB 2005 Nr. 99 S. 210 Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 2 Stichworte: ANHÖRUNGSPFLICHT AUSLAGERUNG EINSPRACHEVERFAHREN GEHÖRSVERWEIGERUNG GEMEINDERAT GEMEINDESTEUERAMT GRUNDSTEUERKOMMISSION GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER HEILUNG UNTERSCHRIFTENDELEGATION ANHÖRUNGSPFLICHT AUSLAGERUNG EINSPRACHEVERFAHREN GEHÖRSVERWEIGERUNG GEMEINDERAT GEMEINDESTEUERAMT GRUNDSTEUERKOMMISSION GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER HEILUNG UNTERSCHRIFTENDELEGATION Rechtsnormen: Art. 29 Abs. II BV § 141 Abs. II StG § 142 Abs. I StG § 147 Abs. III StG § 148 Abs. III StG § 206 StG § 209 Abs. I StG § 210 Abs. I StG § 211 StG Art. 29 Abs. II BV § 141 Abs. II StG § 142 Abs. I StG § 147 Abs. III StG § 148 Abs. III StG § 206 StG § 209 Abs. I StG § 210 Abs. I StG § 211 StG Publikationen: RB 2005 Nr. 99 S. 210 RB 2005 Nr. 99 S. 210 Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 2 I. A und C veräusserten am 17. Dezember 1998 als Gesamteigentümer infolge einfacher Gesellschaft das an der L-Strasse 01, 02, 03 und 04 in der Gemeinde X gelegene Grundstück Kat.Nr. 05 (drei Wohnhäuser und ein Gewerbehaus mit 4880 m 2 Gebäudegrundfläche, Hofraum und Garten) zum Preis von Fr. … an die E. Aus Anlass dieser Handänderung auferlegte der Ausschuss für Grundsteuern der Gemeinde X den Veräusserern mit Einspracheentscheid vom 27. März 2003 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. … II. Die Steuerrekurskommission III hiess den Rekurs der Pflichtigen mit Entscheid vom 18. März 2005 teilweise gut. Sie ermittelte einen Grundstückgewinn von Fr. … und setzte demgemäss die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … herab. III. Mit Beschwerde vom 22. April 2005 (SB.2005.00033) beantragte der Ausschuss für Grundsteuern der Gemeinde X dem Verwaltungsgericht, es sei ein Grundstückgewinn von Fr. … zu veranlagen; zudem verlangte er die Zusprechung einer Parteientschädigung. Die Pflichtigen liessen am 29. April 2005 ihrerseits durch C Beschwerde erheben (SB.2005.00035) mit dem Antrag, es sei die Sache an die Steuerrekurskommission III zurückzuweisen; eventualiter sei der Steuerbetrag auf Fr. … festzusetzen. Darüber hinaus forderten sie eine Parteientschädigung. Während die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung zu den beiden Beschwerden verzichtete, schlossen die Pflichtigen je auf Abweisung der Beschwerde der Gemeinde X und beantragten je eine Parteientschädigung. Die Gemeinde X reichte keine Beschwerdeantwort zur Beschwerde der Pflichtigen ein. Die Kammer zieht in Erwägung: 1. Die Beschwerden der Gemeinde X (SB.2005.00033) und der Pflichtigen (SB.2005.00035) betreffen dieselben Parteien und denselben Entscheid. Es rechtfertigt sich daher, die beiden Beschwerdeverfahren zu ver­einigen. 2. Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekurskommission zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147). 3. 3.1 Nach der gesetzlichen Ordnung erfolgt die Einschätzung der Grundstückgewinnsteuer gemäss § 210 Abs. 1 StG durch den Gemeinderat oder eine von ihm gewählte, unter dem Vorsitz eines seiner Mitglieder amtende Kommission. Dem Gemeindesteueramt obliegt laut § 209 Abs. 1 StG die Vorbereitung der Einschätzung, wozu insbesondere gestützt auf § 132 ff. StG in Verbindung mit § 206 StG die Leitung des Einschätzungsverfahrens – namentlich die Sachverhaltsermittlung – gehört (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, § 209 N. 5 ff.). Die Einschätzungsbehörde – der Gemeinderat bzw. die von ihm gewählte Kommission – entscheidet nach § 142 StG in Verbindung mit § 211 StG auch über die Einsprache des Steuerpflichtigen. Dabei kommen dem Gemeindesteueramt entsprechend § 141 Abs. 1 StG in Verbindung mit § 209 und § 211 StG im Einspracheverfahren dieselben Befugnisse wie im Einschätzungsverfahren zu. 3.2 Die Pflichtigen wiederholen die bereits in den vorinstanzlichen Verfahren erhobene Rüge, das Einschätzungsverfahren sei nicht nach den gesetzlichen Regeln verlaufen. Die Gemeinde X habe ohne gesetzliche Grundlage das ganze Einschätzungsverfahren mit Ausnahme der Einschätzung in ein privates Treuhandbüro, die F GmbH, ausgegliedert. Dort müssten auch die Akten eingesehen werden, und deren Mitarbeiter würden die Auflagen des Gemeindesteueramts unterschreiben. Die Behördemitglieder beschränkten sich darauf, den Einschätzungsentscheid zu unterzeichnen. Soweit die Mitglieder des Ausschusses für Grundsteuern der Gemeinde X den Einschätzungs- und Einspracheentscheid selber gefällt und gehörig unterzeichnet haben, ist deren Vorgehen nicht zu beanstanden, selbst wenn die Beschlüsse nicht von ihnen selber vorbereitet worden sind. Entscheidend ist nämlich allein, dass die in Frage stehenden Verwaltungsakte von der zuständigen Behörde in gehöriger Besetzung und in der vorgeschriebenen Form erlassen worden sind. Dass diese Anforderungen erfüllt worden sind, bestreiten die Pflichtigen nicht. Indessen ist es entgegen der Auffassung der Vorinstanzen nicht bloss aufsichtsrechtlich von Belang, ob die Gemeinde zur Delegation der nach Gesetz dem Gemeindesteueramt zukommenden Zuständigkeiten im Einschätzungsverfahren, namentlich zum Erlass von verfahrensleitenden Zwischenverfügungen, wie Auflagen, Mahnungen und dergleichen, im Namen des Gemeindesteueramts an Personen ausserhalb des Steueramts befugt war. Eine Zwischenverfügung, die nicht von der hierzu berechtigten Person erlassen wird, ist ungültig und vermag keine Rechtswirkungen zu entfalten. Ein mit einem derartigen Mangel behafteter Entscheid ist jedenfalls anfechtbar. Eine "Unterschriftsdelegation", welche nicht in einer Kompetenzdelegation besteht, sondern in der Zuweisung der Unterschriftsberechtigung, im Namen der zuständigen Behörde zu handeln, ist ohne weiteres statthaft, wenn sie an hierarchisch nachgeordnete Amtsträger erfolgt; dazu bedarf es keiner besonderen Rechtsgrundlage, weil die Verwaltungshierarchie das Weisungs- und Kontrollrecht sicherstellt (vgl. RB 1991 Nr. 38). Immerhin hat die Delegation der Unterschriftsberechtigung auf einer generellen Festlegung, etwa in einer Dienstanweisung, zu beruhen. Weist aber eine Behörde die Berechtigung, in ihrem Namen zu handeln, nicht ihr unterstelltem Personal, sondern aussenstehenden Personen zu, so ist dies zwar nicht von vornherein unzulässig. Doch erfordert eine solche Unterschriftsdelegation eine Rechtsgrundlage im betreffenden Organisationsrecht. Ausserdem müssen Weisung und Kontrolle der zuständigen Behörde hinsichtlich der Handlungen der zeichnungsberechtigten Personen gewährleistet sein. Andernfalls würde die Unterschriftsdelegation im Kern auf eine echte Delegation von Verwaltungsaufgaben hinauslaufen, die einer gesetzlichen Grundlage bedürfte (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4.A. Zürich 2002, Rz. 1509 ff.). Ob für die Delegation der Unterschriftsberechtigung des Gemeindesteueramts an die F GmbH eine hinreichende Rechtsgrundlage im kommunalen Recht besteht, kann das Verwaltungsgericht nicht beurteilen, weil die Rekurskommission die Abklärung dieser Frage zu Unrecht als unerheblich gewürdigt hat. Sie wird das Versäumte im zweiten Rechtsgang nachzuholen haben. 4. Gemäss § 141 Abs. 2 StG ist der Steuerpflichtige berechtigt, seine Einsprache mündlich zu vertreten. Diese Vorschrift gelangt laut § 211 StG auch im Einspracheverfahren der Gemeindebehörden für die Grundstückgewinnsteuer zur Anwendung. Will der Steuerpflichtige von seinem Recht Gebrauch ma­chen, so hat er dies rechtzeitig mitzuteilen. Geht die Behörde trotz rechtzeitiger Mitteilung darüber hinweg, macht sie sich einer Gehörsverweigerung im Sinn von Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) schuldig (vgl. RB 2001 Nr. 95). Allerdings ist die Heilung eines derartigen Mangels trotz der formellen Natur des rechtlichen Gehörs in der Regel im Rekursverfahren möglich, weil der Rekurskommission (vgl. § 147 Abs. 3 und § 148 Abs. 3 StG) wie dem kantonalen Steueramt als Einsprachebehörde (vgl. § 141 Abs. 1 StG) uneingeschränkte Überprüfungsbefugnis zukommt (vgl. BGE 122 I 285, 124 II 138). Indessen geht das Recht auf mündliche Vertretung der Einsprache in zweifacher Hinsicht über den verfassungsrechtlichen Mindestanspruch von Art. 29 Abs. 2 BV hinaus. Zum einen muss es unabhängig davon gewährt werden, ob das Verfahren Anlass zur Anhörung gegeben hat; zum andern besteht ein Anspruch auf mündliche Anhörung, während Art. 29 Abs. 2 BV im Allgemeinen bloss das Recht auf schriftliche Anhörung verleiht (BGE 122 II 464 E. 4c). In diesem Licht betrachtet hat die Rekurskommission entgegen deren Ansicht eine allfällige Verletzung des vom Pflichtigen C rechtzeitig verlangten Rechts auf mündliche Vertretung der Einsprache im Rekursverfahren nicht geheilt. Denn sie hat den Steuerpflichtigen nicht in der ihm vom Steuergesetz gewährleisteten Form, d.h. an einer Verhandlung, angehört, sondern nur schriftlich. Sie wird im zweiten Rechtsgang zu prüfen haben, ob die Verschiebungsgesuche des erwähnten Pflichtigen ohne zureichende Gründe erfolgt sind und die Einsprache deshalb ohne dessen mündliche Anhörung hat entschieden werden dürfen. 5. Somit ist die Beschwerde der Pflichtigen vollständig, die Beschwerde der Gemeinde teilweise gutzuheissen. Da jene in formeller Hinsicht obsiegen, während hinsichtlich der Festsetzung der Grundstückgewinnsteuer der Verfahrensausgang unentschieden bleibt, rechtfertigt es sich, die Kosten zu ¼ den Pflichtigen und zu ¾ der Gemeinde aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG). Diese hat den Pflichtigen für das Beschwerdeverfahren zudem eine ange­mes­sene Parteientschädigung auszurichten, welche für A auf Fr. 500.- und für C auf Fr. 3'000.- festzusetzen ist (§ 17 Abs. 2 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 StG). Demgemäss beschliesst die Kammer: Die Beschwerdeverfahren SB.2005.00033 und SB.2005.00035 werden vereinigt; und entscheidet: 1. Die Beschwerde der Gemeinde X wird teilweise, die Beschwerde von A und C vollständig gutgeheissen. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die Steuerrekurskommission III zurückgewiesen. 2. Über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens hat die Steuerrekurskommission III im Neuentscheid zu befinden. 3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 180.-- Zustellungskosten, Fr. 6'180.-- Total der Kosten. 4. Die Gerichtskosten werden zu ¾ der Gemeinde X sowie je zu 1/8 A und C auferlegt, unter solidarischer Haftung für ¼ der Kosten. 5. Die Gemeinde X wird verpflichtet, A eine Parteientschädigung von Fr. 500.- (inkl. Mehrwertsteuer) und C eine solche Entschädigung von Fr. 3'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen. 6. Mitteilung an … I. A und C veräusserten am 17. Dezember 1998 als Gesamteigentümer infolge einfacher Gesellschaft das an der L-Strasse 01, 02, 03 und 04 in der Gemeinde X gelegene Grundstück Kat.Nr. 05 (drei Wohnhäuser und ein Gewerbehaus mit 4880 m 2 Gebäudegrundfläche, Hofraum und Garten) zum Preis von Fr. … an die E. Aus Anlass dieser Handänderung auferlegte der Ausschuss für Grundsteuern der Gemeinde X den Veräusserern mit Einspracheentscheid vom 27. März 2003 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. … II. Die Steuerrekurskommission III hiess den Rekurs der Pflichtigen mit Entscheid vom 18. März 2005 teilweise gut. Sie ermittelte einen Grundstückgewinn von Fr. … und setzte demgemäss die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … herab. III. Mit Beschwerde vom 22. April 2005 (SB.2005.00033) beantragte der Ausschuss für Grundsteuern der Gemeinde X dem Verwaltungsgericht, es sei ein Grundstückgewinn von Fr. … zu veranlagen; zudem verlangte er die Zusprechung einer Parteientschädigung. Die Pflichtigen liessen am 29. April 2005 ihrerseits durch C Beschwerde erheben (SB.2005.00035) mit dem Antrag, es sei die Sache an die Steuerrekurskommission III zurückzuweisen; eventualiter sei der Steuerbetrag auf Fr. … festzusetzen. Darüber hinaus forderten sie eine Parteientschädigung. Während die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung zu den beiden Beschwerden verzichtete, schlossen die Pflichtigen je auf Abweisung der Beschwerde der Gemeinde X und beantragten je eine Parteientschädigung. Die Gemeinde X reichte keine Beschwerdeantwort zur Beschwerde der Pflichtigen ein. Die Kammer zieht in Erwägung: 1. Die Beschwerden der Gemeinde X (SB.2005.00033) und der Pflichtigen (SB.2005.00035) betreffen dieselben Parteien und denselben Entscheid. Es rechtfertigt sich daher, die beiden Beschwerdeverfahren zu ver­einigen. 2. Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekurskommission zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147). 3. 3.1 Nach der gesetzlichen Ordnung erfolgt die Einschätzung der Grundstückgewinnsteuer gemäss § 210 Abs. 1 StG durch den Gemeinderat oder eine von ihm gewählte, unter dem Vorsitz eines seiner Mitglieder amtende Kommission. Dem Gemeindesteueramt obliegt laut § 209 Abs. 1 StG die Vorbereitung der Einschätzung, wozu insbesondere gestützt auf § 132 ff. StG in Verbindung mit § 206 StG die Leitung des Einschätzungsverfahrens – namentlich die Sachverhaltsermittlung – gehört (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, § 209 N. 5 ff.). Die Einschätzungsbehörde – der Gemeinderat bzw. die von ihm gewählte Kommission – entscheidet nach § 142 StG in Verbindung mit § 211 StG auch über die Einsprache des Steuerpflichtigen. Dabei kommen dem Gemeindesteueramt entsprechend § 141 Abs. 1 StG in Verbindung mit § 209 und § 211 StG im Einspracheverfahren dieselben Befugnisse wie im Einschätzungsverfahren zu. 3.2 Die Pflichtigen wiederholen die bereits in den vorinstanzlichen Verfahren erhobene Rüge, das Einschätzungsverfahren sei nicht nach den gesetzlichen Regeln verlaufen. Die Gemeinde X habe ohne gesetzliche Grundlage das ganze Einschätzungsverfahren mit Ausnahme der Einschätzung in ein privates Treuhandbüro, die F GmbH, ausgegliedert. Dort müssten auch die Akten eingesehen werden, und deren Mitarbeiter würden die Auflagen des Gemeindesteueramts unterschreiben. Die Behördemitglieder beschränkten sich darauf, den Einschätzungsentscheid zu unterzeichnen. Soweit die Mitglieder des Ausschusses für Grundsteuern der Gemeinde X den Einschätzungs- und Einspracheentscheid selber gefällt und gehörig unterzeichnet haben, ist deren Vorgehen nicht zu beanstanden, selbst wenn die Beschlüsse nicht von ihnen selber vorbereitet worden sind. Entscheidend ist nämlich allein, dass die in Frage stehenden Verwaltungsakte von der zuständigen Behörde in gehöriger Besetzung und in der vorgeschriebenen Form erlassen worden sind. Dass diese Anforderungen erfüllt worden sind, bestreiten die Pflichtigen nicht. Indessen ist es entgegen der Auffassung der Vorinstanzen nicht bloss aufsichtsrechtlich von Belang, ob die Gemeinde zur Delegation der nach Gesetz dem Gemeindesteueramt zukommenden Zuständigkeiten im Einschätzungsverfahren, namentlich zum Erlass von verfahrensleitenden Zwischenverfügungen, wie Auflagen, Mahnungen und dergleichen, im Namen des Gemeindesteueramts an Personen ausserhalb des Steueramts befugt war. Eine Zwischenverfügung, die nicht von der hierzu berechtigten Person erlassen wird, ist ungültig und vermag keine Rechtswirkungen zu entfalten. Ein mit einem derartigen Mangel behafteter Entscheid ist jedenfalls anfechtbar. Eine "Unterschriftsdelegation", welche nicht in einer Kompetenzdelegation besteht, sondern in der Zuweisung der Unterschriftsberechtigung, im Namen der zuständigen Behörde zu handeln, ist ohne weiteres statthaft, wenn sie an hierarchisch nachgeordnete Amtsträger erfolgt; dazu bedarf es keiner besonderen Rechtsgrundlage, weil die Verwaltungshierarchie das Weisungs- und Kontrollrecht sicherstellt (vgl. RB 1991 Nr. 38). Immerhin hat die Delegation der Unterschriftsberechtigung auf einer generellen Festlegung, etwa in einer Dienstanweisung, zu beruhen. Weist aber eine Behörde die Berechtigung, in ihrem Namen zu handeln, nicht ihr unterstelltem Personal, sondern aussenstehenden Personen zu, so ist dies zwar nicht von vornherein unzulässig. Doch erfordert eine solche Unterschriftsdelegation eine Rechtsgrundlage im betreffenden Organisationsrecht. Ausserdem müssen Weisung und Kontrolle der zuständigen Behörde hinsichtlich der Handlungen der zeichnungsberechtigten Personen gewährleistet sein. Andernfalls würde die Unterschriftsdelegation im Kern auf eine echte Delegation von Verwaltungsaufgaben hinauslaufen, die einer gesetzlichen Grundlage bedürfte (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4.A. Zürich 2002, Rz. 1509 ff.). Ob für die Delegation der Unterschriftsberechtigung des Gemeindesteueramts an die F GmbH eine hinreichende Rechtsgrundlage im kommunalen Recht besteht, kann das Verwaltungsgericht nicht beurteilen, weil die Rekurskommission die Abklärung dieser Frage zu Unrecht als unerheblich gewürdigt hat. Sie wird das Versäumte im zweiten Rechtsgang nachzuholen haben. 4. Gemäss § 141 Abs. 2 StG ist der Steuerpflichtige berechtigt, seine Einsprache mündlich zu vertreten. Diese Vorschrift gelangt laut § 211 StG auch im Einspracheverfahren der Gemeindebehörden für die Grundstückgewinnsteuer zur Anwendung. Will der Steuerpflichtige von seinem Recht Gebrauch ma­chen, so hat er dies rechtzeitig mitzuteilen. Geht die Behörde trotz rechtzeitiger Mitteilung darüber hinweg, macht sie sich einer Gehörsverweigerung im Sinn von Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) schuldig (vgl. RB 2001 Nr. 95). Allerdings ist die Heilung eines derartigen Mangels trotz der formellen Natur des rechtlichen Gehörs in der Regel im Rekursverfahren möglich, weil der Rekurskommission (vgl. § 147 Abs. 3 und § 148 Abs. 3 StG) wie dem kantonalen Steueramt als Einsprachebehörde (vgl. § 141 Abs. 1 StG) uneingeschränkte Überprüfungsbefugnis zukommt (vgl. BGE 122 I 285, 124 II 138). Indessen geht das Recht auf mündliche Vertretung der Einsprache in zweifacher Hinsicht über den verfassungsrechtlichen Mindestanspruch von Art. 29 Abs. 2 BV hinaus. Zum einen muss es unabhängig davon gewährt werden, ob das Verfahren Anlass zur Anhörung gegeben hat; zum andern besteht ein Anspruch auf mündliche Anhörung, während Art. 29 Abs. 2 BV im Allgemeinen bloss das Recht auf schriftliche Anhörung verleiht (BGE 122 II 464 E. 4c). In diesem Licht betrachtet hat die Rekurskommission entgegen deren Ansicht eine allfällige Verletzung des vom Pflichtigen C rechtzeitig verlangten Rechts auf mündliche Vertretung der Einsprache im Rekursverfahren nicht geheilt. Denn sie hat den Steuerpflichtigen nicht in der ihm vom Steuergesetz gewährleisteten Form, d.h. an einer Verhandlung, angehört, sondern nur schriftlich. Sie wird im zweiten Rechtsgang zu prüfen haben, ob die Verschiebungsgesuche des erwähnten Pflichtigen ohne zureichende Gründe erfolgt sind und die Einsprache deshalb ohne dessen mündliche Anhörung hat entschieden werden dürfen. 5. Somit ist die Beschwerde der Pflichtigen vollständig, die Beschwerde der Gemeinde teilweise gutzuheissen. Da jene in formeller Hinsicht obsiegen, während hinsichtlich der Festsetzung der Grundstückgewinnsteuer der Verfahrensausgang unentschieden bleibt, rechtfertigt es sich, die Kosten zu ¼ den Pflichtigen und zu ¾ der Gemeinde aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG). Diese hat den Pflichtigen für das Beschwerdeverfahren zudem eine ange­mes­sene Parteientschädigung auszurichten, welche für A auf Fr. 500.- und für C auf Fr. 3'000.- festzusetzen ist (§ 17 Abs. 2 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 StG). Demgemäss beschliesst die Kammer: Die Beschwerdeverfahren SB.2005.00033 und SB.2005.00035 werden vereinigt; und entscheidet: 1. Die Beschwerde der Gemeinde X wird teilweise, die Beschwerde von A und C vollständig gutgeheissen. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die Steuerrekurskommission III zurückgewiesen. 2. Über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens hat die Steuerrekurskommission III im Neuentscheid zu befinden. 3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 180.-- Zustellungskosten, Fr. 6'180.-- Total der Kosten. 4. Die Gerichtskosten werden zu ¾ der Gemeinde X sowie je zu 1/8 A und C auferlegt, unter solidarischer Haftung für ¼ der Kosten. 5. Die Gemeinde X wird verpflichtet, A eine Parteientschädigung von Fr. 500.- (inkl. Mehrwertsteuer) und C eine solche Entschädigung von Fr. 3'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen. 6. Mitteilung an …

I.

A und C veräusserten am 17. Dezember 1998 als Gesamteigentümer infolge einfacher Gesellschaft das an der L-Strasse 01, 02, 03 und 04 in der Gemeinde X gelegene Grundstück Kat.Nr. 05 (drei Wohnhäuser und ein Gewerbehaus mit 4880 m 2 Gebäudegrundfläche, Hofraum und Garten) zum Preis von Fr. … an die E. Aus Anlass dieser Handänderung auferlegte der Ausschuss für Grundsteuern der Gemeinde X den Veräusserern mit Einspracheentscheid vom 27. März 2003 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. …

II.

Die Steuerrekurskommission III hiess den Rekurs der Pflichtigen mit Entscheid vom 18. März 2005 teilweise gut. Sie ermittelte einen Grundstückgewinn von Fr. … und setzte demgemäss die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … herab.

III.

Mit Beschwerde vom 22. April 2005 (SB.2005.00033) beantragte der Ausschuss für Grundsteuern der Gemeinde X dem Verwaltungsgericht, es sei ein Grundstückgewinn von Fr. … zu veranlagen; zudem verlangte er die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Pflichtigen liessen am 29. April 2005 ihrerseits durch C Beschwerde erheben (SB.2005.00035) mit dem Antrag, es sei die Sache an die Steuerrekurskommission III zurückzuweisen; eventualiter sei der Steuerbetrag auf Fr. … festzusetzen. Darüber hinaus forderten sie eine Parteientschädigung.

Während die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung zu den beiden Beschwerden verzichtete, schlossen die Pflichtigen je auf Abweisung der Beschwerde der Gemeinde X und beantragten je eine Parteientschädigung. Die Gemeinde X reichte keine Beschwerdeantwort zur Beschwerde der Pflichtigen ein.

Die Kammer zieht in Erwägung:

Die Kammer zieht in Erwägung: 1.

Die Beschwerden der Gemeinde X (SB.2005.00033) und der Pflichtigen (SB.2005.00035) betreffen dieselben Parteien und denselben Entscheid. Es rechtfertigt sich daher, die beiden Beschwerdeverfahren zu ver­einigen.

2.

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekurskommission zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).

Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekurskommission zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich 3.

3.1 Nach der gesetzlichen Ordnung erfolgt die Einschätzung der Grundstückgewinnsteuer gemäss § 210 Abs. 1 StG durch den Gemeinderat oder eine von ihm gewählte, unter dem Vorsitz eines seiner Mitglieder amtende Kommission. Dem Gemeindesteueramt obliegt laut § 209 Abs. 1 StG die Vorbereitung der Einschätzung, wozu insbesondere gestützt auf § 132 ff. StG in Verbindung mit § 206 StG die Leitung des Einschätzungsverfahrens – namentlich die Sachverhaltsermittlung – gehört (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, § 209 N. 5 ff.). Die Einschätzungsbehörde – der Gemeinderat bzw. die von ihm gewählte Kommission – entscheidet nach § 142 StG in Verbindung mit § 211 StG auch über die Einsprache des Steuerpflichtigen. Dabei kommen dem Gemeindesteueramt entsprechend § 141 Abs. 1 StG in Verbindung mit § 209 und § 211 StG im Einspracheverfahren dieselben Befugnisse wie im Einschätzungsverfahren zu.

3.2 Die Pflichtigen wiederholen die bereits in den vorinstanzlichen Verfahren erhobene Rüge, das Einschätzungsverfahren sei nicht nach den gesetzlichen Regeln verlaufen. Die Gemeinde X habe ohne gesetzliche Grundlage das ganze Einschätzungsverfahren mit Ausnahme der Einschätzung in ein privates Treuhandbüro, die F GmbH, ausgegliedert. Dort müssten auch die Akten eingesehen werden, und deren Mitarbeiter würden die Auflagen des Gemeindesteueramts unterschreiben. Die Behördemitglieder beschränkten sich darauf, den Einschätzungsentscheid zu unterzeichnen.

Soweit die Mitglieder des Ausschusses für Grundsteuern der Gemeinde X den Einschätzungs- und Einspracheentscheid selber gefällt und gehörig unterzeichnet haben, ist deren Vorgehen nicht zu beanstanden, selbst wenn die Beschlüsse nicht von ihnen selber vorbereitet worden sind. Entscheidend ist nämlich allein, dass die in Frage stehenden Verwaltungsakte von der zuständigen Behörde in gehöriger Besetzung und in der vorgeschriebenen Form erlassen worden sind. Dass diese Anforderungen erfüllt worden sind, bestreiten die Pflichtigen nicht.

Indessen ist es entgegen der Auffassung der Vorinstanzen nicht bloss aufsichtsrechtlich von Belang, ob die Gemeinde zur Delegation der nach Gesetz dem Gemeindesteueramt zukommenden Zuständigkeiten im Einschätzungsverfahren, namentlich zum Erlass von verfahrensleitenden Zwischenverfügungen, wie Auflagen, Mahnungen und dergleichen, im Namen des Gemeindesteueramts an Personen ausserhalb des Steueramts befugt war. Eine Zwischenverfügung, die nicht von der hierzu berechtigten Person erlassen wird, ist ungültig und vermag keine Rechtswirkungen zu entfalten. Ein mit einem derartigen Mangel behafteter Entscheid ist jedenfalls anfechtbar.

Eine "Unterschriftsdelegation", welche nicht in einer Kompetenzdelegation besteht, sondern in der Zuweisung der Unterschriftsberechtigung, im Namen der zuständigen Behörde zu handeln, ist ohne weiteres statthaft, wenn sie an hierarchisch nachgeordnete Amtsträger erfolgt; dazu bedarf es keiner besonderen Rechtsgrundlage, weil die Verwaltungshierarchie das Weisungs- und Kontrollrecht sicherstellt (vgl. RB 1991 Nr. 38). Immerhin hat die Delegation der Unterschriftsberechtigung auf einer generellen Festlegung, etwa in einer Dienstanweisung, zu beruhen. Weist aber eine Behörde die Berechtigung, in ihrem Namen zu handeln, nicht ihr unterstelltem Personal, sondern aussenstehenden Personen zu, so ist dies zwar nicht von vornherein unzulässig. Doch erfordert eine solche Unterschriftsdelegation eine Rechtsgrundlage im betreffenden Organisationsrecht. Ausserdem müssen Weisung und Kontrolle der zuständigen Behörde hinsichtlich der Handlungen der zeichnungsberechtigten Personen gewährleistet sein. Andernfalls würde die Unterschriftsdelegation im Kern auf eine echte Delegation von Verwaltungsaufgaben hinauslaufen, die einer gesetzlichen Grundlage bedürfte (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4.A. Zürich 2002, Rz. 1509 ff.).

Ob für die Delegation der Unterschriftsberechtigung des Gemeindesteueramts an die F GmbH eine hinreichende Rechtsgrundlage im kommunalen Recht besteht, kann das Verwaltungsgericht nicht beurteilen, weil die Rekurskommission die Abklärung dieser Frage zu Unrecht als unerheblich gewürdigt hat. Sie wird das Versäumte im zweiten Rechtsgang nachzuholen haben.

4.

Gemäss § 141 Abs. 2 StG ist der Steuerpflichtige berechtigt, seine Einsprache mündlich zu vertreten. Diese Vorschrift gelangt laut § 211 StG auch im Einspracheverfahren der Gemeindebehörden für die Grundstückgewinnsteuer zur Anwendung. Will der Steuerpflichtige von seinem Recht Gebrauch ma­chen, so hat er dies rechtzeitig mitzuteilen. Geht die Behörde trotz rechtzeitiger Mitteilung darüber hinweg, macht sie sich einer Gehörsverweigerung im Sinn von Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) schuldig (vgl. RB 2001 Nr. 95). Allerdings ist die Heilung eines derartigen Mangels trotz der formellen Natur des rechtlichen Gehörs in der Regel im Rekursverfahren möglich, weil der Rekurskommission (vgl. § 147 Abs. 3 und § 148 Abs. 3 StG) wie dem kantonalen Steueramt als Einsprachebehörde (vgl. § 141 Abs. 1 StG) uneingeschränkte Überprüfungsbefugnis zukommt (vgl. BGE 122 I 285, 124 II 138). Indessen geht das Recht auf mündliche Vertretung der Einsprache in zweifacher Hinsicht über den verfassungsrechtlichen Mindestanspruch von Art. 29 Abs. 2 BV hinaus. Zum einen muss es unabhängig davon gewährt werden, ob das Verfahren Anlass zur Anhörung gegeben hat; zum andern besteht ein Anspruch auf mündliche Anhörung, während Art. 29 Abs. 2 BV im Allgemeinen bloss das Recht auf schriftliche Anhörung verleiht (BGE 122 II 464 E. 4c).

In diesem Licht betrachtet hat die Rekurskommission entgegen deren Ansicht eine allfällige Verletzung des vom Pflichtigen C rechtzeitig verlangten Rechts auf mündliche Vertretung der Einsprache im Rekursverfahren nicht geheilt. Denn sie hat den Steuerpflichtigen nicht in der ihm vom Steuergesetz gewährleisteten Form, d.h. an einer Verhandlung, angehört, sondern nur schriftlich. Sie wird im zweiten Rechtsgang zu prüfen haben, ob die Verschiebungsgesuche des erwähnten Pflichtigen ohne zureichende Gründe erfolgt sind und die Einsprache deshalb ohne dessen mündliche Anhörung hat entschieden werden dürfen.

5.

Somit ist die Beschwerde der Pflichtigen vollständig, die Beschwerde der Gemeinde teilweise gutzuheissen. Da jene in formeller Hinsicht obsiegen, während hinsichtlich der Festsetzung der Grundstückgewinnsteuer der Verfahrensausgang unentschieden bleibt, rechtfertigt es sich, die Kosten zu ¼ den Pflichtigen und zu ¾ der Gemeinde aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG). Diese hat den Pflichtigen für das Beschwerdeverfahren zudem eine ange­mes­sene Parteientschädigung auszurichten, welche für A auf Fr. 500.- und für C auf Fr. 3'000.- festzusetzen ist (§ 17 Abs. 2 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 StG).

Demgemäss beschliesst die Kammer:

Demgemäss beschliesst die Kammer: Die Beschwerdeverfahren SB.2005.00033 und SB.2005.00035 werden vereinigt;

und entscheidet:

1. Die Beschwerde der Gemeinde X wird teilweise, die Beschwerde von A und C vollständig gutgeheissen. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die Steuerrekurskommission III zurückgewiesen.

1. Die Beschwerde der Gemeinde X wird teilweise, die Beschwerde von A und C vollständig gutgeheissen. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die Steuerrekurskommission III zurückgewiesen. 2. Über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens hat die Steuerrekurskommission III im Neuentscheid zu befinden.

2. Über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens hat die Steuerrekurskommission III im Neuentscheid zu befinden. 3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 180.-- Zustellungskosten, Fr. 6'180.-- Total der Kosten.

3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 180.-- Zustellungskosten, Fr. 6'180.-- Total der Kosten. 4. Die Gerichtskosten werden zu ¾ der Gemeinde X sowie je zu 1/8 A und C auferlegt, unter solidarischer Haftung für ¼ der Kosten.

4. Die Gerichtskosten werden zu ¾ der Gemeinde X sowie je zu 1/8 A und C auferlegt, unter solidarischer Haftung für ¼ der Kosten. 5. Die Gemeinde X wird verpflichtet, A eine Parteientschädigung von Fr. 500.- (inkl. Mehrwertsteuer) und C eine solche Entschädigung von Fr. 3'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

5. Die Gemeinde X wird verpflichtet, A eine Parteientschädigung von Fr. 500.- (inkl. Mehrwertsteuer) und C eine solche Entschädigung von Fr. 3'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen. 6. Mitteilung an …