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Wenn die Miete nach einer Mietzinserhöhung die geltende Limite überschreitet
Entspricht die Miethöhe nicht den Richtwerten der Gemeinde, muss der Sozialdienst prüfen, ob Gründe zur Übernahme erhöhter Wohnkosten vorliegen. Diese sollen als Übergangslösung bis zur Einführung der neuen Mietzinsrichtlinien übernommen werden. Dies sofern nachweislich keine kostensenkenden Massnahmen getroffen oder keine günstigere Wohnung gefunden werden konnte oder ein Umzug unverhältnismässig ist.
Paloma Peyer, Jahrgang 1994, sucht lange nach einer Wohnung in Zürich. Sie ist erleichtert, als sie per 1. Februar 2021 eine Einzimmerwohnung mit einem monatlichen Bruttomietzins von 1200 Franken (Nettomietzins 1060 Franken zuzüglich 140 Franken Nebenkosten) findet.
Am 7. Juni 2023 informiert die Verwaltung mittels Formular zur Mitteilung von Mietzinsänderungen über die Mietzinserhöhung von total 71 Franken per 1. Oktober 2023. Die Erhöhung setzt sich aus der Anpassung an den Referenzzinssatz, einem Teuerungsausgleich sowie einem Posten zu allgemeinen Kostensteigerungen zusammen. Ab 1. Oktober 2023 beträgt der monatliche Bruttomietzins von Paloma Peyer damit 1271 Franken.
In der Stadt Zürich gilt für Einzelpersonen in einer regulären Wohnung eine maximal unbefristet zu übernehmende Bruttomiete von 1200 Franken (Stand Januar 2024).
Wie ist mit den überhöhten Wohnkosten von Paloma Peyer umzugehen?
Gemäss SKOS-RL C.4.1 Abs. 1 wird von Sozialhilfe beziehenden Personen erwartet, dass sie in günstigem Wohnraum leben, das heisst, ihr Mietzins soll für die ortsüblichen Verhältnisse preiswert sein. Da das Mietzinsniveau regional oder kommunal unterschiedlich ist, haben die meisten Gemeinden kommunale Richtwerte festgelegt (Empfehlung gemäss SKOS-RL C.4.1 Erläuterungen lit. a).
Entsprechen die Wohnkosten einer Person oder Familie nicht diesen Richtwerten, muss zuerst überprüft werden, ob Gründe vorliegen, welche die Übernahme der höheren Wohnkosten rechtfertigen. Gründe können die Grösse und Zusammensetzung der Familie sein, eine allfällige Verwurzelung an einem bestimmten Ort oder das Alter und die Gesundheit der betroffenen Personen. Sprechen keine Gründe für den Erhalt der Wohnung und können keine kostensenkenden Massnahmen wie Untermiete (bei zu grosser Wohnung) getroffen werden, wird die unterstützte Person aufgefordert, sich eine günstigere Unterkunft zu suchen. Dafür ist eine Auflage nach dem jeweiligen Sozialhilfegesetz, vorliegend gemäss § 21 SHG, notwendig, die verhältnismässig zu sein hat. Der Verhältnismässigkeitsgrundsatz fordert, dass die Massnahmen zur Verwirklichung des Ziels geeignet und erforderlich sind. Ausserdem muss der angestrebte Zweck in einem vernünftigen Verhältnis zu den Belastungen stehen, die den Betreffenden auferlegt werden (Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung, SKOS-RL A.4.2).
Wird eine Auflage ausgesprochen und findet eine Person während der gesetzten Frist keine günstigere Wohngelegenheit und kann sie mittels Belegen nachweisen, dass sie sich erfolglos bemüht hat, so ist die Reduktion der Wohnkosten nicht zulässig. Es ist in diesem Fall eine neue Frist anzusetzen (vgl. auch SKOS-RL C.4.1 Abs. 3 bis 6 sowie Erläuterung lit. b). Kann die Person keine oder ungenügende Suchbemühungen vorweisen, so können die übernommenen Wohnkosten nach Ablauf der Frist angemessen reduziert werden.
- Die Rechtmässigkeit der Mietzinserhöhung ist in formeller (amtlich genehmigtes Formular, Kündigungsfrist und -termin, klare Begründung, Aufführung bisheriger Mietzins usw.) und rechnerischer (z. B. mittels Mietzinsrechner Mieter:innenverband) Hinsicht zu überprüfen. Die Verwaltung hat sowohl die formellen Voraussetzungen eingehalten als auch die Erhöhung des Nettomietzinses korrekt berechnet. Die Mietzinserhöhung kann nicht angefochten werden.
- Paloma Peyer ist laut eigenen Angaben gesund, alleinstehend und kinderlos. Ein Wegzug aus der Stadt Zürich sei jedoch für sie – vor allem wegen der sozialen Kontakte – unvorstellbar, ein Quartierwechsel schon. Damit liegen bei Frau Peyer keine Gründe vor – beispielsweise erhöhtes Alter, körperliche Einschränkungen oder Quartierverbundenheit –, welche die Übernahme der höheren Wohnkosten rechtfertigen würden.
- Als Nächstes ist die Verhältnismässigkeit einer Auflage zu prüfen. Viele Vermietende in der Schweiz haben die Mietzinse im Juni und/oder Dezember 2023 an den Referenzzinssatz und die Teuerung angepasst sowie eine allgemeine Kostensteigerung verrechnet. Dies sind externe Faktoren, die Paloma Peyer durch ihr Verhalten nicht beeinflussen kann. Ferner besteht in Zürich ein Mangel an kostengünstigem Wohnraum (der Leerwohnungsbestand lag im Juni 2023 bei 0,06 Prozent). Deshalb werden die Sozialen Dienste die Mietzinslimiten im Laufe des Jahres 2024 erhöhen. Aufgrund der allgemein ansteigenden Wohnkosten sowie der herrschenden Wohnungsknappheit sind die Chancen, dass Paloma Peyer eine Wohnung findet, deren Bruttomietzins in den aktuell geltenden Mietzinsrichtlinien liegt, gering. Nach der Erhöhung der Mietzinslimiten wird der Mietzins von Paloma Peyer den Vorgaben mutmasslich ohnehin entsprechen. Es fehlt damit an der Verhältnismässigkeit, eine Auflage gemäss § 21 SHG auszusprechen. Der überhöhte Mietzins soll befristet – im Sinne einer Übergangslösung bis zur Einführung der neuen Mietzinsrichtlinien – übernommen werden.
In dieser Rubrik werden exemplarische Fragen beantwortet und publiziert, die der SKOS im Rahmen ihrer Beratungsangebote gestellt werden.
Weitere Informationen unter skos.ch → Beratung für Institutionen.