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Incarto n. 90.2011.59 Lugano 17 maggio 2013 In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale cantonale amministrativo composto dei giudici: Raffaello Balerna, presidente Giovan Maria Tattarletti, Matea Pessina, supplente segretario: Fulvio Campello, vicecancelliere statuendo sul ricorso 12 settembre 2011 della RI 1 patrocinata da:PR 1 contro la risoluzione 12 luglio 2011 (n. 3969), con cui il Consiglio di Stato ha approvato la revisione del piano regolatore di Vico Morcote; viste le risposte: - 4 novembre 2011 della Divisione dello sviluppo territoriale e della mobilità; - 1° dicembre 2011 del municipio di Vico Morcote; letti ed esaminati gli atti; ritenuto, in fatto A. La ricorrente è proprietaria di 7 quote di PPP del fondo base 333 (tot. 876/1000), di 3 quote di PPP del fondo base 340 (tot. 572/1000) e del mapp. 467 di Vico Morcote. La proprietà, che ospita il complesso alberghiero "__________" (ex __________ ) e le sue strutture, si affaccia sul lago Ceresio e si estende al di sopra e al di sotto della strada cantonale che collega Melide a Morcote. Il mapp. 333, sovrastante la cantonale, è attribuito dal piano regolatore in vigore, approvato il 21 dicembre 1988 (ris. gov. n. 9636), alla zona residenziale estensiva R2a, mentre i mapp. 340 e 467 sono inseriti in zona residenziale particolare a lago RPL. Il complesso alberghiero, edificato negli anni '70, prima dell'entrata in vigore del piano regolatore, e sottoposto nel 2006 a ristrutturazione, non rispetta i parametri edificatori previsti per le due zone (cfr. art. 33 e 35 norme di attuazione del piano regolatore; NAPR '88), presentando una densità edilizia ragguardevole: lo sfruttamento del mapp. 467 raggiunge l'1.2, quello del mapp. 340 l'1.4 e quello del mapp. 333 l'1.94 (cfr. rapporto di pianificazione giugno 2010, pag. 56). B. Nelle sedute dell'11 e 19 maggio 2010 l'assemblea comunale di Vico Morcote ha adottato la revisione del piano regolatore. In quella sede, vista la situazione edificatoria esistente, la presenza di una struttura turistica d'importanza regionale e la sensibilità paesaggistica del luogo, è stato adottato per il comparto formato dai mapp. 332-336, 340 e 467 un piano particolareggiato denominato "Zona alberghiera-residenziale __________ ". In particolare suddetto piano attribuisce i fondi inclusi nel suo perimetro a 3 diversi regimi di sfruttamento: area A complesso alberghiero superiore (mapp. 333); area B complesso alberghiero inferiore (mapp. 340 e 467) e area C area di espansione della zona alberghiera residenziale (mapp. 332, 334-336). In sintesi, le aree A e B, corrispondenti all'insediamento alberghiero esistente, inclusa un'area per la realizzazione di un autosilo, vengono sottoposte ad un regime conservativo, mentre l'area C, comprendente in parte fondi liberi, è intesa quale zona di potenziale espansione e sviluppo della struttura. Le aree A e B vengono suddivise dal piano in specifici comparti (area A: comparti A-E; area B: comparti F, G e piscina). C. Contro la pianificazione adottata dal comune, la RI 1 è insorta davanti al Consiglio di Stato, domandando numerosi e puntuali emendamenti alla disciplina prevista per le aree A e B, emendamenti intesi - a sua detta - a completare in modo coerente il piano che, in parte, non terrebbe conto a sufficienza della situazione di fatto esistente. In particolare essa ha chiesto: - per quanto attiene al comparto B, un aumento dell'altezza con-cessa da 6 m a 9 m e l'inclusione di una scala situata sul suo spigolo sud-est; - la possibilità di completare sui lati est e ovest una pensilina po- sta nel comparto C; - l'inserimento nel comparto F di una pensilina e di una sala- riunioni esistente, nonché l'accorpamento di un'area situata sotto la superficie del parcheggio, al fine di ricavarne ulteriori spazi per attività di servizio; - l'integrazione nel comparto G di una veranda esistente nonché la possibilità di completare una pensilina lungo tutta la facciata dell'edificio. D. Con risoluzione 12 luglio 2011 il Governo ha approvato il piano e, nel contempo, ha respinto il ricorso della RI 1, ritenendo in sostanza che le sue richieste contraddicessero gli obiettivi del piano. E. Con ricorso 12 settembre 2011 la RI 1 insorge davanti al Tribunale cantonale amministrativo, riproponendo puntualmente le censure disattese dal Governo. F. Il municipio e la Divisione dello sviluppo territoriale e della mobilità, agente per il Consiglio di Stato, resistono al ricorso. G. Il 28 febbraio 2013 una delegazione del Tribunale ha tenuto un'udienza e ha visitato i luoghi delle contestazioni. In quell'occasione sono state scattate alcune fotografie, acquisite agli atti. Le parti hanno confermato le loro domande, rinunciando a inoltrare un allegato conclusivo. Considerato, in diritto 1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo e la tempestività del ricorso sono date (art. 38 cpv. 1 legge cantonale di applicazione della legge federale sulla pianificazione del territorio del 23 maggio 1990; LALPT; BU 1990; in vigore sino al 31 dicembre 2011; dal 1° gennaio 2012 art. 30 cpv. 1 legge sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011; Lst; RL 7.1.1.1). La legittimazione attiva della ricorrente, validamente insorta davanti al Governo ponendo le stesse domande, è data (art. 38 cpv. 4 lett. b LALPT; dal 1° gennaio 2012 art. 30 cpv. 2 lett. b Lst). Il ricorso è dunque ricevibile in ordine. 1.2. La materia del contendere è retta dalla LALPT, in applicazione dell'art. 107 Lst. 2. 2.1. In campo pianificatorio il comune ticinese fruisce di autonomia. Questa non è, però, assoluta. Secondo l'art. 33 cpv. 3 lett. b della legge federale sulla pianificazione del territorio del 22 giugno 1979 (LPT; RS 700), il diritto cantonale deve garantire il riesame completo del piano regolatore da parte di almeno un'istanza di ricorso. Nel Cantone Ticino tale autorità è il Consiglio di Stato (art. 37 cpv. 1 LALPT; dal 1° gennaio 2012, art. 29 cpv. 1 Lst), che approva il piano - e decide i ricorsi - con pieno potere cognitivo: questo significa controllo non solo della legalità ma anche dell'opportunità delle scelte pianificatorie comunali. Le autorità incaricate di compiti pianificatori badano tuttavia di lasciare alle autorità loro subordinate il margine d'apprezzamento necessario per adempiere i loro compiti (art. 2 cpv. 3 LPT). Il Consiglio di Stato non può dunque semplicemente sostituire il proprio apprezzamento a quello del comune, ma deve rispettare il diritto di questo di scegliere tra più soluzioni adeguate quella ritenuta più appropriata, ragionevole od opportuna. Esso non può però limitarsi ad intervenire nei soli casi in cui la soluzione comunale non poggi su alcun criterio oggettivo e sia manifestamente insostenibile. Deve al contrario rifiutare l'approvazione di quelle soluzioni che disattendono i principi e gli scopi pianificatori fondamentali del diritto federale o non danno loro sufficiente attuazione, rispettivamente che non tengono adeguatamente conto della pianificazione di livello cantonale, segnatamente dei dettami del piano direttore (cfr. anche l'art. 26 cpv. 2 LPT). L'autorità governativa verificherà segnatamente che sia stata effettuata in modo corretto la ponderazione globale degli interessi richiesta dall'art. 3 ordinanza sulla pianificazione del territorio del 28 giugno 2000 (OPT; RS 700.1; RDAT II-2001 n. 78 consid. 6b, II-1999 n. 27 consid. 3). 2.2. Il potere cognitivo del Tribunale cantonale amministrativo è invece circoscritto alla violazione del diritto (art. 38 cpv. 2 LALPT; dal 1° gennaio 2012, art. 30 cpv. 3 Lst e relativo rinvio agli art. 61 seg. legge di procedura per le cause amministrative del 19 aprile 1966; LPamm; RL 3.3.1.1.; RDAT II-2001 n. 78 consid. 6c, II- 1999 n. 27 consid. 3, II-1997 n. 23). Fanno eccezione - per poter ossequiare l'art. 33 cpv. 3 lett. b LPT - i casi in cui il Tribunale interviene quale unica autorità di ricorso a livello cantonale (DTF 114 Ib 81 consid. 3, 109 Ib 121 consid. 5; Bernhard Waldmann/ Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Berna 2006, n. 64 ad art. 33), segnatamente quindi i casi in cui sono impugnati un diniego di approvazione rispettivamente una modifica d'ufficio del piano regolatore disposti dal Consiglio di Stato. 3. Giusta l'art. 75 della Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 (Cost.; RS 101) i Cantoni devono allestire dei piani d'azzonamento per assicurare un'appropriata e parsimoniosa utilizzazione del suolo e un ordinato insediamento del territorio. A livello legislativo l'obbligo di pianificare è codificato all'art. 2 LPT. Secondo quest'ultima legge la pianificazione deve avere luogo in diverse tappe: pianificazione direttrice, pianificazione dell'utilizzazione e procedura del permesso di costruzione. Esse stanno in reciproco rapporto e formano un tutto coerente, di cui ogni parte adempie una specifica funzione. I piani d'utilizzazione - nel nostro Cantone chiamati piani regolatori a livello comunale (art. 24 segg. LALPT) - disciplinano l'uso ammissibile del suolo (art. 14 cpv. 1 LPT). Essi devono delimitare, in primo luogo, le zone edificabili, agricole e protette (art. 14 cpv. 2 LPT). Il compito di operare una separazione all'interno delle zone edificabili spetta al diritto cantonale ed alle autorità incaricate della pianificazione (cfr. Alexandre Flückiger/Stéphane Grodecki, Commentario LPT, n. 18 ad art. 15 con rinvii; art. 28 cpv. 2 lett. a-d LALPT), come peraltro ricorda l'art. 18 LPT. Il territorio fabbricabile dev'essere suddiviso secondo le rispettive necessità, private o pubbliche: quelle dell'abitazione, dell'artigianato, dell'industria, del commercio, dell'amministrazione, dello sport, della cultura, del tempo libero e così via, ma anche secondo necessità estetiche o di preservazione dei siti ( Flückiger/Grodecki, op. cit., n. 20 ad art. 15). Questo conduce a delimitare delle zone edificabili con funzioni differenti che, oltre a soddisfare i requisiti dell'art. 15 LPT, devono ossequiare gli scopi e i principi di quest'ultima legge federale (art. 1 cpv. 2 lett. b, 3 cpv. 3 LPT; Pier-marco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berna 2001, n. 509). 4. Il piano particolareggiato (art. 28 cpv. 2 lett. c, 54 segg. LALPT) organizza e disciplina nel dettaglio l'uso ammissibile di una parte esattamente delimitata del territorio comunale, quando particolari obiettivi di promozione urbanistica o socio-economica lo giustificano oppure interessi inerenti alla protezione naturalistica o ambientale, di monumenti, nuclei o centri storici lo richiedono. Esso deve essere previsto nell'ambito di un piano regolatore comunale (art. 54 cpv. 2 LALPT). Il piano particolareggiato regola nel dettaglio l'uso dei singoli fondi, stabilendo per ciascuno ad esempio l'ubicazione e la dimensione dei fabbricati, le superfici da mantenere libere, l'arredo di superficie e le caratteristiche degli edifici; può inoltre stabilire la formazione in comune di infrastrutture che interessino un preciso numero di proprietari, come aree di svago, posteggi e strade di accesso. Il piano particolareggiato si distingue dal piano regolatore per il diverso grado di specificazione delle utilizzazioni e per la diversa intensità delle restrizioni adottate (cfr. Adelio Scolari, Commentario, Cadenazzo 1996, n. 409 seg. ad art. 54 LALPT, con relativi rinvii alla giurisprudenza). 5. La ricorrente critica il Governo, che non ha accolto i puntuali emendamenti da lei proposti, rimproverandogli in sostanza di aver tutelato soluzioni pianificatorie manifestamente contrarie alle finalità del piano e quindi prive di interesse pubblico. 6. 6.1. Una restrizione di diritto pubblico è compatibile con la garanzia della proprietà sancita dall'art. 26 Cost. solo se si fonda su di una base legale, è giustificata da un interesse pubblico preponderante e rispetta il principio della proporzionalità (art. 36 cpv. 1-3 Cost.). In linea generale, è pubblico l'interesse che coinvolge la generalità dei cittadini o una sua frazione significativa e che compete al potere pubblico promuovere nell'esercizio delle sue funzioni. L'interesse pubblico a un provvedimento di pianificazione del territorio è, pertanto, segnatamente dato quando la sua adozione corrisponde a un bisogno importante, chiaramente avvertito dalla collettività. Tale interesse deve prevalere sui contrapposti interessi pubblici e privati in gioco (RDAT I-2000 n. 24 consid. 4.1 con rinvii ; Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., n. 98-102; Adelio Scolari, Diritto amministrativo, Parte generale, II a edizione, Cadenazzo 2002, n. 558-594). Il principio della proporzionalità esige invece che le restrizioni della proprietà siano idonee a raggiungere lo scopo di interesse pubblico desiderato (regola dell'idoneità), che tra i diversi provvedimenti a disposizione per conseguire tale scopo venga scelto quello che lede in misura minore gli interessi del proprietario (regola della necessità), infine che sussista un rapporto ragionevole tra lo scopo di interesse pubblico perseguito e i mezzi utilizzati (regola della proporzionalità in senso stretto; RDAT II-2000 n. 75 consid. 5b con rinvii; Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., n. 103- 106; Scolari, op. cit., n. 595-610). Infine, quale fondamentale istituto dell'ordinamento giuridico, la proprietà non deve essere svuotata della sua sostanza ( Ulrich Häfelin/Walter Haller, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, VI a ed., Zurigo 2005, n. 324; Pascal M ahon, Petit commentaire del la Constitution fédérale de la Confédération suisse, Zurigo 2003, n. 15 seg. ad art. 26). 6.2. Nel caso di specie la risoluzione qui impugnata non tocca l'essenza del menzionato diritto fondamentale ed è palesemente sorretta da una base legale (art. 37 cpv. 1 LALPT), peraltro nemmeno messa in discussione dalla ricorrente. L'oggetto del contendere si riduce pertanto ad una puntuale verifica dell'interesse pubblico e della proporzionalità dell'assetto pianificatorio adottato dal Comune alla luce degli emendamenti richiesti dalla ricorrente. 7. Con il piano particolareggiato "Zona alberghiera-residenziale __________ ", il Comune di Vico-Morcote ha inteso consolidare la destinazione alberghiera del complesso "ex __________ ", correggendo una situazione abnorme dal profilo pianificatorio per quanto attiene ai fondi che ospitano la struttura, e indirizzandone il futuro sviluppo. In particolare, secondo il rapporto di pianificazione giugno 2010, pag. 57, "(…) Si è giunti alla proposta del piano particolareggiato quale strumento pianificatorio, in quanto come già detto le aree interessate sono occupate da costruzioni che eccedono gli indici pianificatori dell'attuale PR, sia per quanto riguarda i sedimi inseriti in zona RPL sia per quelli in R2a. Attraverso il piano particolareggiato si è voluto quindi 'regolarizzare' questi fondi (…)". Nelle aree A e B vengono così previsti dei parametri edificatori corrispondenti alla situazione reale, che viene in sostanza consolidata senza possibilità di sviluppo, salvo per un'uniformazione dell'altezza dell'edificio al mapp. 333, che si presenta ora con due diverse altezze, e per la possibilità di realizzare l'autosilo. Quale zona di potenziale espansione della struttura alberghiera il piano particolareggiato riserva l'adiacente area C, composta dai mapp. 332 e 334-336. 8. Area A L'area A, corrispondente al mapp. 333, ospita l'edificio alberghiero originario, posto sopra la strada cantonale; come esposto nei fatti, lo sfruttamento della proprietà, di grande impatto paesaggistico, corrisponde all'1.94 contro lo 0.4 ammesso dal piano regolatore approvato nel 1988 per la zona R2a. Viste queste premesse, la soluzione adottata attraverso la pianificazione testé illustrata di inibire di principio qualsiasi ampliamento della sostanza edilizia esistente, destinando a questo scopo il comparto C, deve essere considerata congruente con lo scopo ordinatore e di tutela paesaggistica prefisso e dunque sorretta da un eminente interesse pubblico. In merito alle singole richieste della ricorrente si osserva quanto segue. 8.1. La ricorrente chiede anzitutto, per quanto attiene al comparto B, riservato agli accessori, un aumento dell'altezza prevista da 6 a 9 m: secondo la ricorrente la modifica richiesta si imporrebbe proprio in ossequio al principio ordinatore del piano, che mira a recepire e consolidare la situazione di fatto, in modo da includere l'esistente locale tecnico e la copertura della scala antincendio, che ravvisano (già) un'altezza di 9 m. Inoltre, per consentire l'accesso al coperto dell'area dei servizi dell'albergo, e quindi per migliorare la funzionalità della struttura, anche la scala esterna situata sullo spigolo sud-est dovrebbe venir integrata nel comparto. Tali richieste devono venir disattese: ferme infatti le premesse di cui sopra, va anzitutto osservato che, con la possibilità di edificare fino a 9 m d'altezza, il comparto B perderebbe la sua qualità di area subalterna, riservata ai soli accessori, trasformandosi in un nuovo volume costruito, massiccio e disarmonico, posto per di più direttamente a confine con il mapp. 334, in palese contrasto con le finalità del piano che, come detto, in conformità con il suo scopo ordinatore e di tutela paesaggistica, non consente di principio aumenti della sostanza edilizia esistente. Già per questo motivo le richieste della ricorrente si rivelano manifestamente contrarie al suo spirito. Non solo, ma per quanto attiene specificatamente alla critica relativa alla mancata ricezione nel piano della situazione di fatto esistente, si osserva che per l'area A il piano particolareggiato si limita ad indicare il volume complessivo dell'albergo, mirando, come detto, a creare una volumetria armoniosa tramite la possibilità di uniformarne l'altezza; il piano non è invece inteso a recepire e sanare dal profilo edilizio situazioni specifiche e particolari, venutesi a creare nel corso degli anni in risposta a necessità puntuali e contingenti della struttura alberghiera ma prive di un concetto architettonico globale, ragionato e coerente, insignificanti quindi in un'ottica complessiva. Per il che la decisione del Governo merita conferma. 8.2. Anche la richiesta relativa alla possibilità di completare sui lati est e ovest, fino a confine, la pensilina esterna, che corre lungo la facciata principale dell'edificio va disattesa. Tale pensilina, attribuita dal piano particolareggiato al comparto C, delimita attualmente la facciata principale dell'albergo, sottolineandone nel contempo l'entrata. Al fine di permettere una sistemazione decorosa nonché la copertura del subalterno "entrata fornitori", attribuito al comparto B, il piano particolareggiato prevede la possibilità di completare la pensilina verso nord, oltre la facciata principale, per una lunghezza di ca. 10 m. Ora, ritenuto che già questa soluzione introduce un'anomalia nel disegno e nella tipologia della facciata dell'albergo e va considerata come un'eccezione al principio che ispira il piano particolareggiato, volto al rigoroso mantenimento della situazione attuale, la decisione del Governo di limitare al minimo indispensabile l'eccezione - dettata appunto dalla volontà di dotare l'entrata riservata ai fornitori di una sistemazione confacente - e di non accogliere quindi la richiesta di poter ulteriormente ampliare la pensilina resiste a qualsiasi critica e va di conseguenza confermata. 9. Area B L'area B, che include il complesso __________, posto ai mapp. 467 e 340, presenta una tipologia di carattere residenziale, diversa da quella dell'edificio al mapp. 333; tant'è che la costruzione, suddivisa per quanto attiene al mapp. 340 in PPP, ospita tutt'ora appartamenti, riservati alla residenza privata; come esposto nei fatti, anche lo sfruttamento di quest'area, posta a diretto contatto con il lago e quindi estremamente sensibile dal profilo paesaggistico, è ragguardevole e raggiunge l'1.2 (mapp. 467), rispettivamente l'1.4 (mapp. 340) contro lo 0.2 ammesso dal piano regolatore per la zona RPL. Valgono di conseguenza le medesime considerazioni espresse al considerando che precede in merito alla fondatezza, dal profilo dell'interesse pubblico, della scelta pianificatoria alla base del piano di inibire qualsiasi attività edilizia nel comparto e di destinare invece il comparto C a zona di potenziale espansione della struttura alberghiera. In merito alle puntuali richieste della ricorrente si osserva quanto segue. 9.1. Per quanto attiene all'area B la ricorrente chiede anzitutto l'inserimento nel comparto F, riservato all'edificio alberghiero-residenziale, di una pensilina esistente, eseguita in cemento armato, posta sul lato ovest del mapp. 467, in prossimità della piscina. Tale richiesta è presto evasa, in quanto valgono, mutatis mutandis, le osservazioni espresse al considerando che precede, relative alle finalità del piano, che, come detto, si limita ad indicare i volumi complessivi degli ingombri e non è inteso a sanare situazioni specifiche e particolari, insignificanti in un'ottica complessiva. Notasi peraltro che la richiesta della ricorrente appare infondata anche da un profilo tipologico, nella misura in cui viene chiesta l'attribuzione della pensilina al comparto F, che permette un'edificazione fino al livello della strada (terrazza esclusa: cfr. decisione impugnata, pag. 33, in evasione del ricorso dell'arch. __________ e osservazioni 19 dicembre 2012 della Divisione dello sviluppo territoriale e della mobilità in merito alla richiesta di chiarimenti 20 dicembre 2011 dell'arch. __________), e non, tutt'al più, al comparto G, riservato appunto alle pensiline. 9.2. Più articolato l'esame della richiesta di inserire nel comparto F la sala-riunioni, denominata "__________", già realizzata sotto il parcheggio di servizio dell'albergo, e di accorpare l'area libera adiacente, anch'essa situata sotto la superficie del parcheggio, al fine di ricavarne ulteriori spazi per attività di servizio. In proposito va osservato che, come esposto sopra, il complesso inferiore ____________________ mantiene nell'insieme, salvo per la veranda al servizio del ristorante posto nelle vicinanze della piscina, le sue caratteristiche architettoniche originarie, tipicamente residenziali. In particolare, lo spazio libero, di cui la ricorrente chiede l'attribuzione al comparto F, è stato concepito come spazio di servizio con la duplice funzione di permettere l'accesso, sui tre livelli, agli appartamenti ed agli spazi interni, tramite dei ballatoi, nonché l'illuminazione e la ventilazione dei locali che vi si affacciano. Esso non incide quindi sull'indice di sfruttamento (cfr. art. 37 e 38 legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991; LE; RL 7.1.2.1). Appare a questo punto evidente che la richiesta della ricorrente, volta a permettere l'ampliamento verso ovest dell'edificio esistente, tramite l'inclusione di questo spazio nel comparto F, che permette un'edificazione fino al livello della strada, è palesemente contraria alle finalità del piano, che non consente aumenti di sorta della sostanza edilizia esistente, in considerazione del fatto che le aree interessate sono occupate da costruzioni che già eccedono in modo esorbitante gli indici pianificatori dell'attuale piano regolatore. Non solo, ma, come giustamente osserva il Municipio, la richiesta non può essere accolta anche perché comprometterebbe l'abitabilità dei locali che si affacciano sullo spazio di servizio. Per il che, anche in questo caso, la decisione del Governo va tutelata. 9.3. Alla luce di queste considerazioni e quale loro logica conseguenza va parimenti tutelata l'impostazione del piano che non include nel comparto F la sala-riunioni, denominata "__________", già realizzata sotto il parcheggio di servizio dell'albergo. Tale sala, di ca. 40 mq, è stata ritagliata, senza autorizzazione, dallo spazio libero di servizio sopra descritto, all'altezza del terzo piano, snaturandone la funzione, in risposta a bisogni contingenti dell'albergo ma senza logica precisa dal profilo della sua organizzazione interna. Poiché includere la sala nel comparto F significherebbe avallare nel principio un modo di procedere secondo necessità e senza un disegno preciso, consolidando per di più una situazione anomala dal profilo tipologico, che viene ad incidere sull'indice di sfruttamento, la decisione del Governo di non accogliere la richiesta della ricorrente risulta coerente con le finalità del piano. Va così respinta la critica dell'insorgente, secondo cui il mancato inserimento della sala "__________" nel comparto F costituirebbe una palese violazione del principio posto dalla stessa autorità, secondo cui il piano particolareggiato deve tener in considerazione lo stato esistente, anche perché, come già detto, il piano non è inteso a sanare situazioni specifiche di illegalità, che neppure la situazione insoddisfacente dal profilo pianificatorio, precedente l'adozione del piano particolareggiato, possono giustificare. 9.4. Il piano particolareggiato concede infine la possibilità di realizzare, al servizio del ristorante, una pensilina esterna di ca. 100 mq e alta al massimo 4 m, in prossimità della piscina. La pensilina beneficerebbe di una deroga alle distanze dal lago (cfr. art. 10 norme di attuazione del piano particolareggiato; NAPP; e 18 cifra 5.3 norme di attuazione del piano regolatore; NAPR), potendo sorgere ad una distanza di m 3 dal giardino antistante, di 355 mq, realizzato, grazie ad una concessione, sulle acque demaniali. La ricorrente, che nel frattempo ha (già) provveduto, senza permesso, a realizzare e a chiudere con delle vetrate la tettoia, ampliando la superficie destinata al ristorante, e per di più a confine con il terreno demaniale, chiede l'integrazione di tale struttura, definita "giardino d'inverno", nel comparto G, così come realizzata, al fine di " eliminare i conflitti fra esistente e nuovo piano regolatore ". In proposito si osserva che il piano particolareggiato, in sintonia con il principio ispiratore di mantenere la situazione edilizia esistente, non permettendone ampliamenti, ha previsto nel comparto G l'esecuzione di una pensilina, ovvero di una tettoia aperta "(…) sporgente da un muro o isolata e appoggiata su colonne con la funzione di riparare cose e persone dalla pioggia e dal sole " (cfr. Giacomo Devoto/Gian Carlo Oli, Vocabolario della lingua italiana, Firenze 2013), al servizio del ristorante, struttura che, in base all'art. 38 cpv. 1 LE non incide nel computo della superficie utile lorda. Ben diversa la struttura realizzata dalla ricorrente, che, oltre a non rientrare (più) nella definizione di "pensilina" (di modo che un'attribuzione al comparto G sarebbe tipologicamente errata) e a non rispettare le distanze dal demanio pubblico, essendo chiusa lateralmente, viene ad incidere nel calcolo dell'indice di sfruttamento. Di conseguenza la decisione del Governo di non accogliere la richiesta della ricorrente è perfet tamente coerente con le finalità perseguite dal piano e va esente da critiche. 9.5. La facciata a lago della porzione di edificio che insiste sul mapp. 340 è munita attualmente al piano terreno di un tendone avvolgibile, che protegge dal sole gli ospiti della SPA dell'albergo che soggiornano sulla terrazza. La stessa soluzione è stata adottata per i balconi ai piani superiori, muniti anch'essi di tende avvolgibili parasole. La ricorrente ha preteso in prima sede la possibilità di realizzare, in sostituzione del tendone al piano terreno dell'edificio, lungo tutta la sua facciata, una pensilina sporgente ca. 2.5 m, chiedendone l'inserimento nel comparto G. In proposito si osserva anzitutto che non è ben chiara la finalità della richiesta, posto che l'attuale tendone avvolgibile assolve già la funzione di "(…) offrire agli ospiti durante il relax sulla terrazza una zona ombreggiata ", così come indica la ricorrente nel suo ricorso. Non solo, ma, come correttamente rileva il Municipio, nella sua risposta, l'esecuzione di una pensilina, fissa e permanente e ben diversa, nel suo impatto, rispetto alla soluzione adottata per i balconi dei piani superiori, comprometterebbe, a non averne, dubbio la tipologia e l'organicità della facciata. Per il che la decisione del Governo di non accogliere la richiesta risulta immune da violazioni del diritto. 10. In definitiva, la risoluzione del Consiglio di Stato qui impugnata è sorretta da un sufficiente interesse pubblico e non viola il principio della proporzionalità. Benché la ricorrente non contesti, sotto quest'ultimo profilo, la soluzione pianificatoria adottata dal Comune, va detto che le finalità del piano non potevano venir realizzate altrimenti che tramite un ordinamento rigoroso, che riducesse al minimo il margine di manovra per quanto attiene agli interventi ammessi nelle aree A e B. In quest'ordine di idee, i contestati vincoli che gravano i fondi della ricorrente non sono nient'altro che strumenti atti e necessari a realizzare gli intendimenti del piano. 11. Per tutti questi motivi il ricorso dev'essere respinto. La tassa di giustizia e le spese sono poste a carico della ricorrente, soccombente (art. 28 LPamm). Non si giustifica di assegnare ripetibili al comune, rappresentato da un organo nella sua funzione (art. 31 LPamm). Per questi motivi, dichiara e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto. 2. La tassa di giustizia di fr. 3'000.- è posta a carico dell'RI 1. 3. Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110). 4. Intimazione a: Per il Tribunale cantonale amministrativo Il presidente Il segretario

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Incarto n. 90.2011.59 Lugano 17 maggio 2013 Lugano

Lugano 17 maggio 2013

17 maggio 2013 In nome della Repubblica e Cantone Ticino In nome della Repubblica e Cantone Ticino

In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale cantonale amministrativo Il Tribunale cantonale amministrativo

Il Tribunale cantonale amministrativo composto dei giudici: composto dei giudici:

composto dei giudici: Raffaello Balerna, presidente Giovan Maria Tattarletti, Matea Pessina, supplente Raffaello Balerna, presidente

Raffaello Balerna, presidente Giovan Maria Tattarletti, Matea Pessina, supplente

Giovan Maria Tattarletti, Matea Pessina, supplente segretario: segretario:

segretario: Fulvio Campello, vicecancelliere Fulvio Campello, vicecancelliere

Fulvio Campello, vicecancelliere statuendo sul ricorso 12 settembre 2011 della

statuendo sul ricorso 12 settembre 2011 della RI 1 patrocinata da:PR 1 RI 1

RI 1 patrocinata da:PR 1

patrocinata da:PR 1 contro contro

contro la risoluzione 12 luglio 2011 (n. 3969), con cui il Consiglio di Stato ha approvato la revisione del piano regolatore di Vico Morcote; la risoluzione 12 luglio 2011 (n. 3969), con cui il Consiglio di Stato ha approvato la revisione del piano regolatore di Vico Morcote;

la risoluzione 12 luglio 2011 (n. 3969), con cui il Consiglio di Stato ha approvato la revisione del piano regolatore di Vico Morcote; viste le risposte:

viste le risposte: - 4 novembre 2011 della Divisione dello sviluppo territoriale e della mobilità;

- 4 novembre 2011 della Divisione dello sviluppo territoriale e della mobilità; - 1° dicembre 2011 del municipio di Vico Morcote;

- 1° dicembre 2011 del municipio di Vico Morcote; letti ed esaminati gli atti;

letti ed esaminati gli atti; ritenuto, in fatto

ritenuto, in fatto A. La ricorrente è proprietaria di 7 quote di PPP del fondo base 333 (tot. 876/1000), di 3 quote di PPP del fondo base 340 (tot. 572/1000) e del mapp. 467 di Vico Morcote. La proprietà, che ospita il complesso alberghiero "__________" (ex __________ ) e le sue strutture, si affaccia sul lago Ceresio e si estende al di sopra e al di sotto della strada cantonale che collega Melide a Morcote. Il mapp. 333, sovrastante la cantonale, è attribuito dal piano regolatore in vigore, approvato il 21 dicembre 1988 (ris. gov. n. 9636), alla zona residenziale estensiva R2a, mentre i mapp. 340 e 467 sono inseriti in zona residenziale particolare a lago RPL. Il complesso alberghiero, edificato negli anni '70, prima dell'entrata in vigore del piano regolatore, e sottoposto nel 2006 a ristrutturazione, non rispetta i parametri edificatori previsti per le due zone (cfr. art. 33 e 35 norme di attuazione del piano regolatore; NAPR '88), presentando una densità edilizia ragguardevole: lo sfruttamento del mapp. 467 raggiunge l'1.2, quello del mapp. 340 l'1.4 e quello del mapp. 333 l'1.94 (cfr. rapporto di pianificazione giugno 2010, pag. 56).

A. La ricorrente è proprietaria di 7 quote di PPP del fondo base 333 (tot. 876/1000), di 3 quote di PPP del fondo base 340 (tot. 572/1000) e del mapp. 467 di Vico Morcote. La proprietà, che ospita il complesso alberghiero "__________" (ex __________ ) e le sue strutture, si affaccia sul lago Ceresio e si estende al di sopra e al di sotto della strada cantonale che collega Melide a Morcote. Il mapp. 333, sovrastante la cantonale, è attribuito dal piano regolatore in vigore, approvato il 21 dicembre 1988 (ris. gov. n. 9636), alla zona residenziale estensiva R2a, mentre i mapp. 340 e 467 sono inseriti in zona residenziale particolare a lago RPL. Il complesso alberghiero, edificato negli anni '70, prima dell'entrata in vigore del piano regolatore, e sottoposto nel 2006 a ristrutturazione, non rispetta i parametri edificatori previsti per le due zone (cfr. art. 33 e 35 norme di attuazione del piano regolatore; NAPR '88), presentando una densità edilizia ragguardevole: lo sfruttamento del mapp. 467 raggiunge l'1.2, quello del mapp. 340 l'1.4 e quello del mapp. 333 l'1.94 (cfr. rapporto di pianificazione giugno 2010, pag. 56). 572/1000) e del mapp. 467 di Vico Morcote. La proprietà, che ) e le sue strutture, si affaccia sul lago Ceresio e si estende prima dell'entrata in vigore del piano regolatore, e sottoposto nel per le due zone (cfr. art. 33 e 35 norme di attuazione del piano regolatore; NAPR '88), presentando una densità edilizia ragguardevole: lo sfruttamento del mapp. 467 raggiunge l'1.2, quello del mapp. 340 l'1.4 e quello del mapp. 333 l'1.94 (cfr. rapporto di B. Nelle sedute dell'11 e 19 maggio 2010 l'assemblea comunale di Vico Morcote ha adottato la revisione del piano regolatore. In quella sede, vista la situazione edificatoria esistente, la presenza di una struttura turistica d'importanza regionale e la sensibilità paesaggistica del luogo, è stato adottato per il comparto formato dai mapp. 332-336, 340 e 467 un piano particolareggiato denominato "Zona alberghiera-residenziale __________ ". In particolare suddetto piano attribuisce i fondi inclusi nel suo perimetro a 3 diversi regimi di sfruttamento: area A complesso alberghiero superiore (mapp. 333); area B complesso alberghiero inferiore (mapp. 340 e 467) e area C area di espansione della zona alberghiera residenziale (mapp. 332, 334-336). In sintesi, le aree A e B, corrispondenti all'insediamento alberghiero esistente, inclusa un'area per la realizzazione di un autosilo, vengono sottoposte ad un regime conservativo, mentre l'area C, comprendente in parte fondi liberi, è intesa quale zona di potenziale espansione e sviluppo della struttura. Le aree A e B vengono suddivise dal piano in specifici comparti (area A: comparti A-E; area B: comparti F, G e piscina).

B. Nelle sedute dell'11 e 19 maggio 2010 l'assemblea comunale di Vico Morcote ha adottato la revisione del piano regolatore. In quella sede, vista la situazione edificatoria esistente, la presenza di una struttura turistica d'importanza regionale e la sensibilità paesaggistica del luogo, è stato adottato per il comparto formato dai mapp. 332-336, 340 e 467 un piano particolareggiato denominato "Zona alberghiera-residenziale __________ ". In particolare suddetto piano attribuisce i fondi inclusi nel suo perimetro a 3 diversi regimi di sfruttamento: area A complesso alberghiero superiore (mapp. 333); area B complesso alberghiero inferiore (mapp. 340 e 467) e area C area di espansione della zona alberghiera residenziale (mapp. 332, 334-336). In sintesi, le aree A e B, corrispondenti all'insediamento alberghiero esistente, inclusa un'area per la realizzazione di un autosilo, vengono sottoposte ad un regime conservativo, mentre l'area C, comprendente in parte fondi liberi, è intesa quale zona di potenziale espansione e sviluppo della struttura. Le aree A e B vengono suddivise dal piano in specifici comparti (area A: comparti A-E; area B: comparti F, G e piscina). Vico Morcote ha adottato la revisione del piano regolatore. In denominato "Zona alberghiera-residenziale __________ ". In particolare regime conservativo, mentre l'area C, comprendente in parte C. Contro la pianificazione adottata dal comune, la RI 1 è insorta davanti al Consiglio di Stato, domandando numerosi e puntuali emendamenti alla disciplina prevista per le aree A e B, emendamenti intesi - a sua detta - a completare in modo coerente il piano che, in parte, non terrebbe conto a sufficienza della situazione di fatto esistente. In particolare essa ha chiesto:

C. Contro la pianificazione adottata dal comune, la RI 1 è insorta davanti al Consiglio di Stato, domandando numerosi e puntuali emendamenti alla disciplina prevista per le aree A e B, emendamenti intesi - a sua detta - a completare in modo coerente il piano che, in parte, non terrebbe conto a sufficienza della situazione di fatto esistente. In particolare essa ha chiesto: - per quanto attiene al comparto B, un aumento dell'altezza con-cessa da 6 m a 9 m e l'inclusione di una scala situata sul suo spigolo sud-est;

- per quanto attiene al comparto B, un aumento dell'altezza con-cessa da 6 m a 9 m e l'inclusione di una scala situata sul suo spigolo sud-est; - la possibilità di completare sui lati est e ovest una pensilina po- sta nel comparto C;

- la possibilità di completare sui lati est e ovest una pensilina po- sta nel comparto C; - l'inserimento nel comparto F di una pensilina e di una sala- riunioni esistente, nonché l'accorpamento di un'area situata sotto la superficie del parcheggio, al fine di ricavarne ulteriori spazi per attività di servizio;

- l'inserimento nel comparto F di una pensilina e di una sala- riunioni esistente, nonché l'accorpamento di un'area situata sotto la superficie del parcheggio, al fine di ricavarne ulteriori spazi per attività di servizio; - l'integrazione nel comparto G di una veranda esistente nonché la possibilità di completare una pensilina lungo tutta la facciata dell'edificio.

- l'integrazione nel comparto G di una veranda esistente nonché la possibilità di completare una pensilina lungo tutta la facciata dell'edificio. D. Con risoluzione 12 luglio 2011 il Governo ha approvato il piano e, nel contempo, ha respinto il ricorso della RI 1, ritenendo in sostanza che le sue richieste contraddicessero gli obiettivi del piano.

D. Con risoluzione 12 luglio 2011 il Governo ha approvato il piano e, nel contempo, ha respinto il ricorso della RI 1, ritenendo in sostanza che le sue richieste contraddicessero gli obiettivi del piano. E. Con ricorso 12 settembre 2011 la RI 1 insorge davanti al Tribunale cantonale amministrativo, riproponendo puntualmente le censure disattese dal Governo.

E. Con ricorso 12 settembre 2011 la RI 1 insorge davanti al Tribunale cantonale amministrativo, riproponendo puntualmente le censure disattese dal Governo. F. Il municipio e la Divisione dello sviluppo territoriale e della mobilità, agente per il Consiglio di Stato, resistono al ricorso.

F. Il municipio e la Divisione dello sviluppo territoriale e della mobilità, agente per il Consiglio di Stato, resistono al ricorso. G. Il 28 febbraio 2013 una delegazione del Tribunale ha tenuto un'udienza e ha visitato i luoghi delle contestazioni. In quell'occasione sono state scattate alcune fotografie, acquisite agli atti. Le parti hanno confermato le loro domande, rinunciando a inoltrare un allegato conclusivo.

G. Il 28 febbraio 2013 una delegazione del Tribunale ha tenuto un'udienza e ha visitato i luoghi delle contestazioni. In quell'occasione sono state scattate alcune fotografie, acquisite agli atti. Le parti hanno confermato le loro domande, rinunciando a inoltrare un allegato conclusivo. sono state scattate alcune fotografie, acquisite agli atti. Le Considerato, in diritto

Considerato, in diritto 1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo e la tempestività del ricorso sono date (art. 38 cpv. 1 legge cantonale di applicazione della legge federale sulla pianificazione del territorio del 23 maggio 1990; LALPT; BU 1990; in vigore sino al 31 dicembre 2011; dal 1° gennaio 2012 art. 30 cpv. 1 legge sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011; Lst; RL 7.1.1.1). La legittimazione attiva della ricorrente, validamente insorta davanti al Governo ponendo le stesse domande, è data (art. 38 cpv. 4 lett. b LALPT; dal 1° gennaio 2012 art. 30 cpv. 2 lett. b Lst). Il ricorso è dunque ricevibile in ordine. 1.2. La materia del contendere è retta dalla LALPT, in applicazione dell'art. 107 Lst.

1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo e la tempestività del ricorso sono date (art. 38 cpv. 1 legge cantonale di applicazione della legge federale sulla pianificazione del territorio del 23 maggio 1990; LALPT; BU 1990; in vigore sino al 31 dicembre 2011; dal 1° gennaio 2012 art. 30 cpv. 1 legge sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011; Lst; RL 7.1.1.1). La legittimazione attiva della ricorrente, validamente insorta davanti al Governo ponendo le stesse domande, è data (art. 38 cpv. 4 lett. b LALPT; dal 1° gennaio 2012 art. 30 cpv. 2 lett. b Lst). Il ricorso è dunque ricevibile in ordine. 1.2. La materia del contendere è retta dalla LALPT, in applicazione dell'art. 107 Lst. dicembre 2011; dal 1° gennaio 2012 art. 30 cpv. 1 legge sullo 1.2. La materia del contendere è retta dalla LALPT, in applicazione 2. 2.1. In campo pianificatorio il comune ticinese fruisce di autonomia. Questa non è, però, assoluta. Secondo l'art. 33 cpv. 3 lett. b della legge federale sulla pianificazione del territorio del 22 giugno 1979 (LPT; RS 700), il diritto cantonale deve garantire il riesame completo del piano regolatore da parte di almeno un'istanza di ricorso. Nel Cantone Ticino tale autorità è il Consiglio di Stato (art. 37 cpv. 1 LALPT; dal 1° gennaio 2012, art. 29 cpv. 1 Lst), che approva il piano - e decide i ricorsi - con pieno potere cognitivo: questo significa controllo non solo della legalità ma anche dell'opportunità delle scelte pianificatorie comunali. Le autorità incaricate di compiti pianificatori badano tuttavia di lasciare alle autorità loro subordinate il margine d'apprezzamento necessario per adempiere i loro compiti (art. 2 cpv. 3 LPT). Il Consiglio di Stato non può dunque semplicemente sostituire il proprio apprezzamento a quello del comune, ma deve rispettare il diritto di questo di scegliere tra più soluzioni adeguate quella ritenuta più appropriata, ragionevole od opportuna. Esso non può però limitarsi ad intervenire nei soli casi in cui la soluzione comunale non poggi su alcun criterio oggettivo e sia manifestamente insostenibile. Deve al contrario rifiutare l'approvazione di quelle soluzioni che disattendono i principi e gli scopi pianificatori fondamentali del diritto federale o non danno loro sufficiente attuazione, rispettivamente che non tengono adeguatamente conto della pianificazione di livello cantonale, segnatamente dei dettami del piano direttore (cfr. anche l'art. 26 cpv. 2 LPT). L'autorità governativa verificherà segnatamente che sia stata effettuata in modo corretto la ponderazione globale degli interessi richiesta dall'art. 3 ordinanza sulla pianificazione del territorio del 28 giugno 2000 (OPT; RS 700.1; RDAT II-2001 n. 78 consid. 6b, II-1999 n. 27 consid. 3). 2.2. Il potere cognitivo del Tribunale cantonale amministrativo è invece circoscritto alla violazione del diritto (art. 38 cpv. 2 LALPT; dal 1° gennaio 2012, art. 30 cpv. 3 Lst e relativo rinvio agli art. 61 seg. legge di procedura per le cause amministrative del 19 aprile 1966; LPamm; RL 3.3.1.1.; RDAT II-2001 n. 78 consid. 6c, II- 1999 n. 27 consid. 3, II-1997 n. 23). Fanno eccezione - per poter ossequiare l'art. 33 cpv. 3 lett. b LPT - i casi in cui il Tribunale interviene quale unica autorità di ricorso a livello cantonale (DTF 114 Ib 81 consid. 3, 109 Ib 121 consid. 5; Bernhard Waldmann/ Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Berna 2006, n. 64 ad art. 33), segnatamente quindi i casi in cui sono impugnati un diniego di approvazione rispettivamente una modifica d'ufficio del piano regolatore disposti dal Consiglio di Stato.

2. 2.1. In campo pianificatorio il comune ticinese fruisce di autonomia. Questa non è, però, assoluta. Secondo l'art. 33 cpv. 3 lett. b della legge federale sulla pianificazione del territorio del 22 giugno 1979 (LPT; RS 700), il diritto cantonale deve garantire il riesame completo del piano regolatore da parte di almeno un'istanza di ricorso. Nel Cantone Ticino tale autorità è il Consiglio di Stato (art. 37 cpv. 1 LALPT; dal 1° gennaio 2012, art. 29 cpv. 1 Lst), che approva il piano - e decide i ricorsi - con pieno potere cognitivo: questo significa controllo non solo della legalità ma anche dell'opportunità delle scelte pianificatorie comunali. Le autorità incaricate di compiti pianificatori badano tuttavia di lasciare alle autorità loro subordinate il margine d'apprezzamento necessario per adempiere i loro compiti (art. 2 cpv. 3 LPT). Il Consiglio di Stato non può dunque semplicemente sostituire il proprio apprezzamento a quello del comune, ma deve rispettare il diritto di questo di scegliere tra più soluzioni adeguate quella ritenuta più appropriata, ragionevole od opportuna. Esso non può però limitarsi ad intervenire nei soli casi in cui la soluzione comunale non poggi su alcun criterio oggettivo e sia manifestamente insostenibile. Deve al contrario rifiutare l'approvazione di quelle soluzioni che disattendono i principi e gli scopi pianificatori fondamentali del diritto federale o non danno loro sufficiente attuazione, rispettivamente che non tengono adeguatamente conto della pianificazione di livello cantonale, segnatamente dei dettami del piano direttore (cfr. anche l'art. 26 cpv. 2 LPT). L'autorità governativa verificherà segnatamente che sia stata effettuata in modo corretto la ponderazione globale degli interessi richiesta dall'art. 3 ordinanza sulla pianificazione del territorio del 28 giugno 2000 (OPT; RS 700.1; RDAT II-2001 n. 78 consid. 6b, II-1999 n. 27 consid. 3). 2.2. Il potere cognitivo del Tribunale cantonale amministrativo è invece circoscritto alla violazione del diritto (art. 38 cpv. 2 LALPT; dal 1° gennaio 2012, art. 30 cpv. 3 Lst e relativo rinvio agli art. 61 seg. legge di procedura per le cause amministrative del 19 aprile 1966; LPamm; RL 3.3.1.1.; RDAT II-2001 n. 78 consid. 6c, II- 1999 n. 27 consid. 3, II-1997 n. 23). Fanno eccezione - per poter ossequiare l'art. 33 cpv. 3 lett. b LPT - i casi in cui il Tribunale interviene quale unica autorità di ricorso a livello cantonale (DTF 114 Ib 81 consid. 3, 109 Ib 121 consid. 5; Bernhard seg. legge di procedura per le cause amministrative del 19 aprile 1966; LPamm; RL 3.3.1.1.; RDAT II-2001 n. 78 consid. 6c, II- Bernhard Waldmann/ Peter Hänni impugnati un diniego di approvazione rispettivamente una modifica d'ufficio del piano regolatore disposti dal Consiglio di Stato. 3. Giusta l'art. 75 della Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 (Cost.; RS 101) i Cantoni devono allestire dei piani d'azzonamento per assicurare un'appropriata e parsimoniosa utilizzazione del suolo e un ordinato insediamento del territorio. A livello legislativo l'obbligo di pianificare è codificato all'art. 2 LPT. Secondo quest'ultima legge la pianificazione deve avere luogo in diverse tappe: pianificazione direttrice, pianificazione dell'utilizzazione e procedura del permesso di costruzione. Esse stanno in reciproco rapporto e formano un tutto coerente, di cui ogni parte adempie una specifica funzione. I piani d'utilizzazione - nel nostro Cantone chiamati piani regolatori a livello comunale (art. 24 segg. LALPT) - disciplinano l'uso ammissibile del suolo (art. 14 cpv. 1 LPT). Essi devono delimitare, in primo luogo, le zone edificabili, agricole e protette (art. 14 cpv. 2 LPT). Il compito di operare una separazione all'interno delle zone edificabili spetta al diritto cantonale ed alle autorità incaricate della pianificazione (cfr. Alexandre Flückiger/Stéphane Grodecki, Commentario LPT, n. 18 ad art. 15 con rinvii; art. 28 cpv. 2 lett. a-d LALPT), come peraltro ricorda l'art. 18 LPT. Il territorio fabbricabile dev'essere suddiviso secondo le rispettive necessità, private o pubbliche: quelle dell'abitazione, dell'artigianato, dell'industria, del commercio, dell'amministrazione, dello sport, della cultura, del tempo libero e così via, ma anche secondo necessità estetiche o di preservazione dei siti ( Flückiger/Grodecki, op. cit., n. 20 ad art. 15). Questo conduce a delimitare delle zone edificabili con funzioni differenti che, oltre a soddisfare i requisiti dell'art. 15 LPT, devono ossequiare gli scopi e i principi di quest'ultima legge federale (art. 1 cpv. 2 lett. b, 3 cpv. 3 LPT; Pier-marco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berna 2001, n. 509).

3. Giusta l'art. 75 della Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 (Cost.; RS 101) i Cantoni devono allestire dei piani d'azzonamento per assicurare un'appropriata e parsimoniosa utilizzazione del suolo e un ordinato insediamento del territorio. A livello legislativo l'obbligo di pianificare è codificato all'art. 2 LPT. Secondo quest'ultima legge la pianificazione deve avere luogo in diverse tappe: pianificazione direttrice, pianificazione dell'utilizzazione e procedura del permesso di costruzione. Esse stanno in reciproco rapporto e formano un tutto coerente, di cui ogni parte adempie una specifica funzione. I piani d'utilizzazione - nel nostro Cantone chiamati piani regolatori a livello comunale (art. 24 segg. LALPT) - disciplinano l'uso ammissibile del suolo (art. 14 cpv. 1 LPT). Essi devono delimitare, in primo luogo, le zone edificabili, agricole e protette (art. 14 cpv. 2 LPT). Il compito di operare una separazione all'interno delle zone edificabili spetta al diritto cantonale ed alle autorità incaricate della pianificazione (cfr. Alexandre Flückiger/Stéphane Grodecki, Commentario LPT, n. 18 ad art. 15 con rinvii; art. 28 cpv. 2 lett. a-d LALPT), come peraltro ricorda l'art. 18 LPT. Il territorio fabbricabile dev'essere suddiviso secondo le rispettive necessità, private o pubbliche: quelle dell'abitazione, dell'artigianato, dell'industria, del commercio, dell'amministrazione, dello sport, della cultura, del tempo libero e così via, ma anche secondo necessità estetiche o di preservazione dei siti ( Flückiger/Grodecki, op. cit., n. 20 ad art. 15). Questo conduce a delimitare delle zone edificabili con funzioni differenti che, oltre a soddisfare i requisiti dell'art. 15 LPT, devono ossequiare gli scopi e i principi di quest'ultima legge federale (art. 1 cpv. 2 lett. b, 3 cpv. 3 LPT; Pier-marco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berna 2001, n. 509). Alexandre Flückiger/Stéphane Grodecki, cultura, del tempo libero e così via, ma anche secondo necessità Flückiger/Grodecki edificabili con funzioni differenti che, oltre a soddisfare i requisiti dell'art. 15 LPT, devono ossequiare gli scopi e i principi di quest'ultima legge federale (art. 1 cpv. 2 lett. b, 3 cpv. 3 LPT; Pier-marco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert 4. Il piano particolareggiato (art. 28 cpv. 2 lett. c, 54 segg. LALPT) organizza e disciplina nel dettaglio l'uso ammissibile di una parte esattamente delimitata del territorio comunale, quando particolari obiettivi di promozione urbanistica o socio-economica lo giustificano oppure interessi inerenti alla protezione naturalistica o ambientale, di monumenti, nuclei o centri storici lo richiedono. Esso deve essere previsto nell'ambito di un piano regolatore comunale (art. 54 cpv. 2 LALPT). Il piano particolareggiato regola nel dettaglio l'uso dei singoli fondi, stabilendo per ciascuno ad esempio l'ubicazione e la dimensione dei fabbricati, le superfici da mantenere libere, l'arredo di superficie e le caratteristiche degli edifici; può inoltre stabilire la formazione in comune di infrastrutture che interessino un preciso numero di proprietari, come aree di svago, posteggi e strade di accesso. Il piano particolareggiato si distingue dal piano regolatore per il diverso grado di specificazione delle utilizzazioni e per la diversa intensità delle restrizioni adottate (cfr. Adelio Scolari, Commentario, Cadenazzo 1996, n. 409 seg. ad art. 54 LALPT, con relativi rinvii alla giurisprudenza).

4. Il piano particolareggiato (art. 28 cpv. 2 lett. c, 54 segg. LALPT) organizza e disciplina nel dettaglio l'uso ammissibile di una parte esattamente delimitata del territorio comunale, quando particolari obiettivi di promozione urbanistica o socio-economica lo giustificano oppure interessi inerenti alla protezione naturalistica o ambientale, di monumenti, nuclei o centri storici lo richiedono. Esso deve essere previsto nell'ambito di un piano regolatore comunale (art. 54 cpv. 2 LALPT). Il piano particolareggiato regola nel dettaglio l'uso dei singoli fondi, stabilendo per ciascuno ad esempio l'ubicazione e la dimensione dei fabbricati, le superfici da mantenere libere, l'arredo di superficie e le caratteristiche degli edifici; può inoltre stabilire la formazione in comune di infrastrutture che interessino un preciso numero di proprietari, come aree di svago, posteggi e strade di accesso. Il piano particolareggiato si distingue dal piano regolatore per il diverso grado di specificazione delle utilizzazioni e per la diversa intensità delle restrizioni adottate (cfr. Adelio Scolari, Commentario, Cadenazzo 1996, n. 409 seg. ad art. 54 LALPT, con relativi rinvii alla giurisprudenza). distingue dal piano regolatore per il diverso grado di specificazione delle utilizzazioni e per la diversa intensità delle restrizioni adottate (cfr. Adelio Scolari, Commentario, Cadenazzo 1996, n. Adelio Scolari 5. La ricorrente critica il Governo, che non ha accolto i puntuali emendamenti da lei proposti, rimproverandogli in sostanza di aver tutelato soluzioni pianificatorie manifestamente contrarie alle finalità del piano e quindi prive di interesse pubblico.

5. La ricorrente critica il Governo, che non ha accolto i puntuali emendamenti da lei proposti, rimproverandogli in sostanza di aver tutelato soluzioni pianificatorie manifestamente contrarie alle finalità del piano e quindi prive di interesse pubblico. 6. 6.1. Una restrizione di diritto pubblico è compatibile con la garanzia della proprietà sancita dall'art. 26 Cost. solo se si fonda su di una base legale, è giustificata da un interesse pubblico preponderante e rispetta il principio della proporzionalità (art. 36 cpv. 1-3 Cost.). In linea generale, è pubblico l'interesse che coinvolge la generalità dei cittadini o una sua frazione significativa e che compete al potere pubblico promuovere nell'esercizio delle sue funzioni. L'interesse pubblico a un provvedimento di pianificazione del territorio è, pertanto, segnatamente dato quando la sua adozione corrisponde a un bisogno importante, chiaramente avvertito dalla collettività. Tale interesse deve prevalere sui contrapposti interessi pubblici e privati in gioco (RDAT I-2000 n. 24 consid. 4.1 con rinvii ; Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., n. 98-102; Adelio Scolari, Diritto amministrativo, Parte generale, II a edizione, Cadenazzo 2002, n. 558-594). Il principio della proporzionalità esige invece che le restrizioni della proprietà siano idonee a raggiungere lo scopo di interesse pubblico desiderato (regola dell'idoneità), che tra i diversi provvedimenti a disposizione per conseguire tale scopo venga scelto quello che lede in misura minore gli interessi del proprietario (regola della necessità), infine che sussista un rapporto ragionevole tra lo scopo di interesse pubblico perseguito e i mezzi utilizzati (regola della proporzionalità in senso stretto; RDAT II-2000 n. 75 consid. 5b con rinvii; Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., n. 103- 106; Scolari, op. cit., n. 595-610). Infine, quale fondamentale istituto dell'ordinamento giuridico, la proprietà non deve essere svuotata della sua sostanza ( Ulrich Häfelin/Walter Haller, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, VI a ed., Zurigo 2005, n. 324; Pascal M ahon, Petit commentaire del la Constitution fédérale de la Confédération suisse, Zurigo 2003, n. 15 seg. ad art. 26). 6.2. Nel caso di specie la risoluzione qui impugnata non tocca l'essenza del menzionato diritto fondamentale ed è palesemente sorretta da una base legale (art. 37 cpv. 1 LALPT), peraltro nemmeno messa in discussione dalla ricorrente. L'oggetto del contendere si riduce pertanto ad una puntuale verifica dell'interesse pubblico e della proporzionalità dell'assetto pianificatorio adottato dal Comune alla luce degli emendamenti richiesti dalla ricorrente.

6. 6.1. Una restrizione di diritto pubblico è compatibile con la garanzia della proprietà sancita dall'art. 26 Cost. solo se si fonda su di una base legale, è giustificata da un interesse pubblico preponderante e rispetta il principio della proporzionalità (art. 36 cpv. 1-3 Cost.). In linea generale, è pubblico l'interesse che coinvolge la generalità dei cittadini o una sua frazione significativa e che compete al potere pubblico promuovere nell'esercizio delle sue funzioni. L'interesse pubblico a un provvedimento di pianificazione del territorio è, pertanto, segnatamente dato quando la sua adozione corrisponde a un bisogno importante, chiaramente avvertito dalla collettività. Tale interesse deve prevalere sui contrapposti interessi pubblici e privati in gioco (RDAT I-2000 n. 24 consid. 4.1 con rinvii ; Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., n. 98-102; Adelio Scolari, Diritto amministrativo, Parte generale, II a edizione, Cadenazzo 2002, n. 558-594). Il principio della proporzionalità esige invece che le restrizioni della proprietà siano idonee a raggiungere lo scopo di interesse pubblico desiderato (regola dell'idoneità), che tra i diversi provvedimenti a disposizione per conseguire tale scopo venga scelto quello che lede in misura minore gli interessi del proprietario (regola della necessità), infine che sussista un rapporto ragionevole tra lo scopo di interesse pubblico perseguito e i mezzi utilizzati (regola della proporzionalità in senso stretto; RDAT II-2000 n. 75 consid. 5b con rinvii; Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., n. 103- 106; Scolari, op. cit., n. 595-610). Infine, quale fondamentale istituto dell'ordinamento giuridico, la proprietà non deve essere svuotata della sua sostanza ( Ulrich Häfelin/Walter Haller, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, VI a ed., Zurigo 2005, n. 324; Pascal M ahon, Petit commentaire del la Constitution fédérale de la Confédération suisse, Zurigo 2003, n. 15 seg. ad art. 26). 6.2. Nel caso di specie la risoluzione qui impugnata non tocca l'essenza del menzionato diritto fondamentale ed è palesemente sorretta da una base legale (art. 37 cpv. 1 LALPT), peraltro nemmeno messa in discussione dalla ricorrente. L'oggetto del contendere si riduce pertanto ad una puntuale verifica dell'interesse pubblico e della proporzionalità dell'assetto pianificatorio adottato dal Comune alla luce degli emendamenti richiesti dalla ricorrente. generalità dei cittadini o una sua frazione significativa e che compete al potere pubblico promuovere nell'esercizio delle sue 4.1 con rinvii ; Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., n. 98-102; ; Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, Adelio Scolari esige invece che le restrizioni della proprietà siano idonee a raggiungere lo scopo di interesse pubblico desiderato (regola dell'idoneità), che tra i diversi provvedimenti a disposizione per che sussista un rapporto ragionevole tra lo scopo di interesse Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, 106; Scolari 106; Scolari 595-610). Infine, quale fondamentale istituto dell'ordinamento giuridico, la proprietà non deve essere svuotata della sua sostanza Ulrich Häfelin/Walter Haller Pascal ahon 6.2. Nel caso di specie la risoluzione qui impugnata non tocca sorretta da una base legale (art. 37 cpv. 1 LALPT), peraltro 7. Con il piano particolareggiato "Zona alberghiera-residenziale __________ ", il Comune di Vico-Morcote ha inteso consolidare la destinazione alberghiera del complesso "ex __________ ", correggendo una situazione abnorme dal profilo pianificatorio per quanto attiene ai fondi che ospitano la struttura, e indirizzandone il futuro sviluppo. In particolare, secondo il rapporto di pianificazione giugno 2010, pag. 57, "(…) Si è giunti alla proposta del piano particolareggiato quale strumento pianificatorio, in quanto come già detto le aree interessate sono occupate da costruzioni che eccedono gli indici pianificatori dell'attuale PR, sia per quanto riguarda i sedimi inseriti in zona RPL sia per quelli in R2a. Attraverso il piano particolareggiato si è voluto quindi 'regolarizzare' questi fondi (…)". Nelle aree A e B vengono così previsti dei parametri edificatori corrispondenti alla situazione reale, che viene in sostanza consolidata senza possibilità di sviluppo, salvo per un'uniformazione dell'altezza dell'edificio al mapp. 333, che si presenta ora con due diverse altezze, e per la possibilità di realizzare l'autosilo. Quale zona di potenziale espansione della struttura alberghiera il piano particolareggiato riserva l'adiacente area C, composta dai mapp. 332 e 334-336.

7. Con il piano particolareggiato "Zona alberghiera-residenziale __________ ", il Comune di Vico-Morcote ha inteso consolidare la destinazione alberghiera del complesso "ex __________ ", correggendo una situazione abnorme dal profilo pianificatorio per quanto attiene ai fondi che ospitano la struttura, e indirizzandone il futuro sviluppo. In particolare, secondo il rapporto di pianificazione giugno 2010, pag. 57, "(…) Si è giunti alla proposta del piano particolareggiato quale strumento pianificatorio, in quanto come già detto le aree interessate sono occupate da costruzioni che eccedono gli indici pianificatori dell'attuale PR, sia per quanto riguarda i sedimi inseriti in zona RPL sia per quelli in R2a. Attraverso il piano particolareggiato si è voluto quindi 'regolarizzare' questi fondi (…)". Nelle aree A e B vengono così previsti dei parametri edificatori corrispondenti alla situazione reale, che viene in sostanza consolidata senza possibilità di sviluppo, salvo per un'uniformazione dell'altezza dell'edificio al mapp. 333, che si presenta ora con due diverse altezze, e per la possibilità di realizzare l'autosilo. Quale zona di potenziale espansione della struttura alberghiera il piano particolareggiato riserva l'adiacente area C, composta dai mapp. 332 e 334-336. destinazione alberghiera del complesso "ex __________ ", correggendo riguarda i sedimi inseriti in zona RPL sia per quelli in R2a. Attraverso il 8. Area A

8. Area A L'area A, corrispondente al mapp. 333, ospita l'edificio alberghiero originario, posto sopra la strada cantonale; come esposto nei fatti, lo sfruttamento della proprietà, di grande impatto paesaggistico, corrisponde all'1.94 contro lo 0.4 ammesso dal piano regolatore approvato nel 1988 per la zona R2a. Viste queste premesse, la soluzione adottata attraverso la pianificazione testé illustrata di inibire di principio qualsiasi ampliamento della sostanza edilizia esistente, destinando a questo scopo il comparto C, deve essere considerata congruente con lo scopo ordinatore e di tutela paesaggistica prefisso e dunque sorretta da un eminente interesse pubblico. In merito alle singole richieste della ricorrente si osserva quanto segue.

L'area A, corrispondente al mapp. 333, ospita l'edificio alberghiero originario, posto sopra la strada cantonale; come esposto nei fatti, lo sfruttamento della proprietà, di grande impatto paesaggistico, corrisponde all'1.94 contro lo 0.4 ammesso dal piano regolatore approvato nel 1988 per la zona R2a. Viste queste premesse, la soluzione adottata attraverso la pianificazione testé illustrata di inibire di principio qualsiasi ampliamento della sostanza edilizia esistente, destinando a questo scopo il comparto C, deve essere considerata congruente con lo scopo ordinatore e di tutela paesaggistica prefisso e dunque sorretta da un eminente interesse pubblico. In merito alle singole richieste della ricorrente si osserva quanto segue. esistente, destinando a questo scopo il comparto C, deve 8.1. La ricorrente chiede anzitutto, per quanto attiene al comparto B, riservato agli accessori, un aumento dell'altezza prevista da 6 a 9 m: secondo la ricorrente la modifica richiesta si imporrebbe proprio in ossequio al principio ordinatore del piano, che mira a recepire e consolidare la situazione di fatto, in modo da includere l'esistente locale tecnico e la copertura della scala antincendio, che ravvisano (già) un'altezza di 9 m. Inoltre, per consentire l'accesso al coperto dell'area dei servizi dell'albergo, e quindi per migliorare la funzionalità della struttura, anche la scala esterna situata sullo spigolo sud-est dovrebbe venir integrata nel comparto. Tali richieste devono venir disattese: ferme infatti le premesse di cui sopra, va anzitutto osservato che, con la possibilità di edificare fino a 9 m d'altezza, il comparto B perderebbe la sua qualità di area subalterna, riservata ai soli accessori, trasformandosi in un nuovo volume costruito, massiccio e disarmonico, posto per di più direttamente a confine con il mapp. 334, in palese contrasto con le finalità del piano che, come detto, in conformità con il suo scopo ordinatore e di tutela paesaggistica, non consente di principio aumenti della sostanza edilizia esistente. Già per questo motivo le richieste della ricorrente si rivelano manifestamente contrarie al suo spirito. Non solo, ma per quanto attiene specificatamente alla critica relativa alla mancata ricezione nel piano della situazione di fatto esistente, si osserva che per l'area A il piano particolareggiato si limita ad indicare il volume complessivo dell'albergo, mirando, come detto, a creare una volumetria armoniosa tramite la possibilità di uniformarne l'altezza; il piano non è invece inteso a recepire e sanare dal profilo edilizio situazioni specifiche e particolari, venutesi a creare nel corso degli anni in risposta a necessità puntuali e contingenti della struttura alberghiera ma prive di un concetto architettonico globale, ragionato e coerente, insignificanti quindi in un'ottica complessiva. Per il che la decisione del Governo merita conferma.

8.1. La ricorrente chiede anzitutto, per quanto attiene al comparto B, riservato agli accessori, un aumento dell'altezza prevista da 6 a 9 m: secondo la ricorrente la modifica richiesta si imporrebbe proprio in ossequio al principio ordinatore del piano, che mira a recepire e consolidare la situazione di fatto, in modo da includere l'esistente locale tecnico e la copertura della scala antincendio, che ravvisano (già) un'altezza di 9 m. Inoltre, per consentire l'accesso al coperto dell'area dei servizi dell'albergo, e quindi per migliorare la funzionalità della struttura, anche la scala esterna situata sullo spigolo sud-est dovrebbe venir integrata nel comparto. Tali richieste devono venir disattese: ferme infatti le premesse di cui sopra, va anzitutto osservato che, con la possibilità di edificare fino a 9 m d'altezza, il comparto B perderebbe la sua qualità di area subalterna, riservata ai soli accessori, trasformandosi in un nuovo volume costruito, massiccio e disarmonico, posto per di più direttamente a confine con il mapp. 334, in palese contrasto con le finalità del piano che, come detto, in conformità con il suo scopo ordinatore e di tutela paesaggistica, non consente di principio aumenti della sostanza edilizia esistente. Già per questo motivo le richieste della ricorrente si rivelano manifestamente contrarie al suo spirito. Non solo, ma per quanto attiene specificatamente alla critica relativa alla mancata ricezione nel piano della situazione di fatto esistente, si osserva che per l'area A il piano particolareggiato si limita ad indicare il volume complessivo dell'albergo, mirando, come detto, a creare una volumetria armoniosa tramite la possibilità di uniformarne l'altezza; il piano non è invece inteso a recepire e sanare dal profilo edilizio situazioni specifiche e particolari, venutesi a creare nel corso degli anni in risposta a necessità puntuali e contingenti della struttura alberghiera ma prive di un concetto architettonico globale, ragionato e coerente, insignificanti quindi in un'ottica complessiva. Per il che la decisione del Governo merita conferma. l'accesso al coperto dell'area dei servizi dell'albergo, e quindi per piano particolareggiato si limita ad indicare il volume complessivo dell'albergo, mirando, come detto, a creare una volumetria armoniosa tramite la possibilità di uniformarne l'altezza; il piano specifiche e particolari, venutesi a creare nel corso degli ragionato e coerente, insignificanti quindi in un'ottica complessiva. Per 8.2. Anche la richiesta relativa alla possibilità di completare sui lati est e ovest, fino a confine, la pensilina esterna, che corre lungo la facciata principale dell'edificio va disattesa. Tale pensilina, attribuita dal piano particolareggiato al comparto C, delimita attualmente la facciata principale dell'albergo, sottolineandone nel contempo l'entrata. Al fine di permettere una sistemazione decorosa nonché la copertura del subalterno "entrata fornitori", attribuito al comparto B, il piano particolareggiato prevede la possibilità di completare la pensilina verso nord, oltre la facciata principale, per una lunghezza di ca. 10 m. Ora, ritenuto che già questa soluzione introduce un'anomalia nel disegno e nella tipologia della facciata dell'albergo e va considerata come un'eccezione al principio che ispira il piano particolareggiato, volto al rigoroso mantenimento della situazione attuale, la decisione del Governo di limitare al minimo indispensabile l'eccezione - dettata appunto dalla volontà di dotare l'entrata riservata ai fornitori di una sistemazione confacente - e di non accogliere quindi la richiesta di poter ulteriormente ampliare la pensilina resiste a qualsiasi critica e va di conseguenza confermata.

8.2. Anche la richiesta relativa alla possibilità di completare sui lati est e ovest, fino a confine, la pensilina esterna, che corre lungo la facciata principale dell'edificio va disattesa. Tale pensilina, attribuita dal piano particolareggiato al comparto C, delimita attualmente la facciata principale dell'albergo, sottolineandone nel contempo l'entrata. Al fine di permettere una sistemazione decorosa nonché la copertura del subalterno "entrata fornitori", attribuito al comparto B, il piano particolareggiato prevede la possibilità di completare la pensilina verso nord, oltre la facciata principale, per una lunghezza di ca. 10 m. Ora, ritenuto che già questa soluzione introduce un'anomalia nel disegno e nella tipologia della facciata dell'albergo e va considerata come un'eccezione al principio che ispira il piano particolareggiato, volto al rigoroso mantenimento della situazione attuale, la decisione del Governo di limitare al minimo indispensabile l'eccezione - dettata appunto dalla volontà di dotare l'entrata riservata ai fornitori di una sistemazione confacente - e di non accogliere quindi la richiesta di poter ulteriormente ampliare la pensilina resiste a qualsiasi critica e va di conseguenza confermata. lati est e ovest, fino a confine, la pensilina esterna, che corre attribuito al comparto B, il piano particolareggiato prevede la Governo di limitare al minimo indispensabile l'eccezione - dettata appunto dalla volontà di dotare l'entrata riservata ai fornitori di una sistemazione confacente - e di non accogliere quindi la richiesta di poter ulteriormente ampliare la pensilina resiste a 9. Area B

9. Area B L'area B, che include il complesso __________, posto ai mapp. 467 e 340, presenta una tipologia di carattere residenziale, diversa da quella dell'edificio al mapp. 333; tant'è che la costruzione, suddivisa per quanto attiene al mapp. 340 in PPP, ospita tutt'ora appartamenti, riservati alla residenza privata; come esposto nei fatti, anche lo sfruttamento di quest'area, posta a diretto contatto con il lago e quindi estremamente sensibile dal profilo paesaggistico, è ragguardevole e raggiunge l'1.2 (mapp. 467), rispettivamente l'1.4 (mapp. 340) contro lo 0.2 ammesso dal piano regolatore per la zona RPL. Valgono di conseguenza le medesime considerazioni espresse al considerando che precede in merito alla fondatezza, dal profilo dell'interesse pubblico, della scelta pianificatoria alla base del piano di inibire qualsiasi attività edilizia nel comparto e di destinare invece il comparto C a zona di potenziale espansione della struttura alberghiera. In merito alle puntuali richieste della ricorrente si osserva quanto segue.

L'area B, che include il complesso __________, posto ai mapp. 467 e 340, presenta una tipologia di carattere residenziale, diversa da quella dell'edificio al mapp. 333; tant'è che la costruzione, suddivisa per quanto attiene al mapp. 340 in PPP, ospita tutt'ora appartamenti, riservati alla residenza privata; come esposto nei fatti, anche lo sfruttamento di quest'area, posta a diretto contatto con il lago e quindi estremamente sensibile dal profilo paesaggistico, è ragguardevole e raggiunge l'1.2 (mapp. 467), rispettivamente l'1.4 (mapp. 340) contro lo 0.2 ammesso dal piano regolatore per la zona RPL. Valgono di conseguenza le medesime considerazioni espresse al considerando che precede in merito alla fondatezza, dal profilo dell'interesse pubblico, della scelta pianificatoria alla base del piano di inibire qualsiasi attività edilizia nel comparto e di destinare invece il comparto C a zona di potenziale espansione della struttura alberghiera. In merito alle puntuali richieste della ricorrente si osserva quanto segue. carattere residenziale, diversa da quella dell'edificio al mapp. 333; conseguenza le medesime considerazioni espresse al considerando che precede in merito alla fondatezza, dal profilo dell'interesse pubblico, della scelta pianificatoria alla base del piano di inibire qualsiasi attività edilizia nel comparto e di destinare invece il comparto C a zona di potenziale espansione della struttura alberghiera. In merito alle puntuali richieste della ricorrente si osserva 9.1. Per quanto attiene all'area B la ricorrente chiede anzitutto l'inserimento nel comparto F, riservato all'edificio alberghiero-residenziale, di una pensilina esistente, eseguita in cemento armato, posta sul lato ovest del mapp. 467, in prossimità della piscina. Tale richiesta è presto evasa, in quanto valgono, mutatis mutandis, le osservazioni espresse al considerando che precede, relative alle finalità del piano, che, come detto, si limita ad indicare i volumi complessivi degli ingombri e non è inteso a sanare situazioni specifiche e particolari, insignificanti in un'ottica complessiva. Notasi peraltro che la richiesta della ricorrente appare infondata anche da un profilo tipologico, nella misura in cui viene chiesta l'attribuzione della pensilina al comparto F, che permette un'edificazione fino al livello della strada (terrazza esclusa: cfr. decisione impugnata, pag. 33, in evasione del ricorso dell'arch. __________ e osservazioni 19 dicembre 2012 della Divisione dello sviluppo territoriale e della mobilità in merito alla richiesta di chiarimenti 20 dicembre 2011 dell'arch. __________), e non, tutt'al più, al comparto G, riservato appunto alle pensiline.

9.1. Per quanto attiene all'area B la ricorrente chiede anzitutto l'inserimento nel comparto F, riservato all'edificio alberghiero-residenziale, di una pensilina esistente, eseguita in cemento armato, posta sul lato ovest del mapp. 467, in prossimità della piscina. Tale richiesta è presto evasa, in quanto valgono, mutatis mutandis, le osservazioni espresse al considerando che precede, relative alle finalità del piano, che, come detto, si limita ad indicare i volumi complessivi degli ingombri e non è inteso a sanare situazioni specifiche e particolari, insignificanti in un'ottica complessiva. Notasi peraltro che la richiesta della ricorrente appare infondata anche da un profilo tipologico, nella misura in cui viene chiesta l'attribuzione della pensilina al comparto F, che permette un'edificazione fino al livello della strada (terrazza esclusa: cfr. decisione impugnata, pag. 33, in evasione del ricorso dell'arch. __________ e osservazioni 19 dicembre 2012 della Divisione dello sviluppo territoriale e della mobilità in merito alla richiesta di chiarimenti 20 dicembre 2011 dell'arch. __________), e non, tutt'al più, al comparto G, riservato appunto alle pensiline. sanare situazioni specifiche e particolari, insignificanti in un'ottica un'edificazione fino al livello della strada (terrazza esclusa: cfr. chiarimenti 20 dicembre 2011 dell'arch. __________), e non, tutt'al più, al 9.2. Più articolato l'esame della richiesta di inserire nel comparto F la sala-riunioni, denominata "__________", già realizzata sotto il parcheggio di servizio dell'albergo, e di accorpare l'area libera adiacente, anch'essa situata sotto la superficie del parcheggio, al fine di ricavarne ulteriori spazi per attività di servizio. In proposito va osservato che, come esposto sopra, il complesso inferiore ____________________ mantiene nell'insieme, salvo per la veranda al servizio del ristorante posto nelle vicinanze della piscina, le sue caratteristiche architettoniche originarie, tipicamente residenziali. In particolare, lo spazio libero, di cui la ricorrente chiede l'attribuzione al comparto F, è stato concepito come spazio di servizio con la duplice funzione di permettere l'accesso, sui tre livelli, agli appartamenti ed agli spazi interni, tramite dei ballatoi, nonché l'illuminazione e la ventilazione dei locali che vi si affacciano. Esso non incide quindi sull'indice di sfruttamento (cfr. art. 37 e 38 legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991; LE; RL 7.1.2.1). Appare a questo punto evidente che la richiesta della ricorrente, volta a permettere l'ampliamento verso ovest dell'edificio esistente, tramite l'inclusione di questo spazio nel comparto F, che permette un'edificazione fino al livello della strada, è palesemente contraria alle finalità del piano, che non consente aumenti di sorta della sostanza edilizia esistente, in considerazione del fatto che le aree interessate sono occupate da costruzioni che già eccedono in modo esorbitante gli indici pianificatori dell'attuale piano regolatore. Non solo, ma, come giustamente osserva il Municipio, la richiesta non può essere accolta anche perché comprometterebbe l'abitabilità dei locali che si affacciano sullo spazio di servizio. Per il che, anche in questo caso, la decisione del Governo va tutelata.

9.2. Più articolato l'esame della richiesta di inserire nel comparto F la sala-riunioni, denominata "__________", già realizzata sotto il parcheggio di servizio dell'albergo, e di accorpare l'area libera adiacente, anch'essa situata sotto la superficie del parcheggio, al fine di ricavarne ulteriori spazi per attività di servizio. In proposito va osservato che, come esposto sopra, il complesso inferiore ____________________ mantiene nell'insieme, salvo per la veranda al servizio del ristorante posto nelle vicinanze della piscina, le sue caratteristiche architettoniche originarie, tipicamente residenziali. In particolare, lo spazio libero, di cui la ricorrente chiede l'attribuzione al comparto F, è stato concepito come spazio di servizio con la duplice funzione di permettere l'accesso, sui tre livelli, agli appartamenti ed agli spazi interni, tramite dei ballatoi, nonché l'illuminazione e la ventilazione dei locali che vi si affacciano. Esso non incide quindi sull'indice di sfruttamento (cfr. art. 37 e 38 legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991; LE; RL 7.1.2.1). Appare a questo punto evidente che la richiesta della ricorrente, volta a permettere l'ampliamento verso ovest dell'edificio esistente, tramite l'inclusione di questo spazio nel comparto F, che permette un'edificazione fino al livello della strada, è palesemente contraria alle finalità del piano, che non consente aumenti di sorta della sostanza edilizia esistente, in considerazione del fatto che le aree interessate sono occupate da costruzioni che già eccedono in modo esorbitante gli indici pianificatori dell'attuale piano regolatore. Non solo, ma, come giustamente osserva il Municipio, la richiesta non può essere accolta anche perché comprometterebbe l'abitabilità dei locali che si affacciano sullo spazio di servizio. Per il che, anche in questo caso, la decisione del Governo va tutelata. sue caratteristiche architettoniche originarie, tipicamente residenziali l'attribuzione al comparto F, è stato concepito come spazio di servizio con la duplice funzione di permettere l'accesso, sui tre livelli, agli appartamenti ed agli spazi interni, tramite dei ballatoi, nonché l'illuminazione e la ventilazione dei locali che vi si affacciano. Esso non incide quindi sull'indice di sfruttamento (cfr. art. 37 e 38 legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991; LE; RL dell'attuale piano regolatore. Non solo, ma, come giustamente osserva il Municipio, la richiesta non può essere accolta anche 9.3. Alla luce di queste considerazioni e quale loro logica conseguenza va parimenti tutelata l'impostazione del piano che non include nel comparto F la sala-riunioni, denominata "__________", già realizzata sotto il parcheggio di servizio dell'albergo. Tale sala, di ca. 40 mq, è stata ritagliata, senza autorizzazione, dallo spazio libero di servizio sopra descritto, all'altezza del terzo piano, snaturandone la funzione, in risposta a bisogni contingenti dell'albergo ma senza logica precisa dal profilo della sua organizzazione interna. Poiché includere la sala nel comparto F significherebbe avallare nel principio un modo di procedere secondo necessità e senza un disegno preciso, consolidando per di più una situazione anomala dal profilo tipologico, che viene ad incidere sull'indice di sfruttamento, la decisione del Governo di non accogliere la richiesta della ricorrente risulta coerente con le finalità del piano. Va così respinta la critica dell'insorgente, secondo cui il mancato inserimento della sala "__________" nel comparto F costituirebbe una palese violazione del principio posto dalla stessa autorità, secondo cui il piano particolareggiato deve tener in considerazione lo stato esistente, anche perché, come già detto, il piano non è inteso a sanare situazioni specifiche di illegalità, che neppure la situazione insoddisfacente dal profilo pianificatorio, precedente l'adozione del piano particolareggiato, possono giustificare.

9.3. Alla luce di queste considerazioni e quale loro logica conseguenza va parimenti tutelata l'impostazione del piano che non include nel comparto F la sala-riunioni, denominata "__________", già realizzata sotto il parcheggio di servizio dell'albergo. Tale sala, di ca. 40 mq, è stata ritagliata, senza autorizzazione, dallo spazio libero di servizio sopra descritto, all'altezza del terzo piano, snaturandone la funzione, in risposta a bisogni contingenti dell'albergo ma senza logica precisa dal profilo della sua organizzazione interna. Poiché includere la sala nel comparto F significherebbe avallare nel principio un modo di procedere secondo necessità e senza un disegno preciso, consolidando per di più una situazione anomala dal profilo tipologico, che viene ad incidere sull'indice di sfruttamento, la decisione del Governo di non accogliere la richiesta della ricorrente risulta coerente con le finalità del piano. Va così respinta la critica dell'insorgente, secondo cui il mancato inserimento della sala "__________" nel comparto F costituirebbe una palese violazione del principio posto dalla stessa autorità, secondo cui il piano particolareggiato deve tener in considerazione lo stato esistente, anche perché, come già detto, il piano non è inteso a sanare situazioni specifiche di illegalità, che neppure la situazione insoddisfacente dal profilo pianificatorio, precedente l'adozione del piano particolareggiato, possono giustificare. snaturandone la funzione, in risposta a bisogni contingenti dell'albergo ma senza logica precisa dal profilo della sua organizzazione 9.4. Il piano particolareggiato concede infine la possibilità di realizzare, al servizio del ristorante, una pensilina esterna di ca. 100 mq e alta al massimo 4 m, in prossimità della piscina. La pensilina beneficerebbe di una deroga alle distanze dal lago (cfr. art. 10 norme di attuazione del piano particolareggiato; NAPP; e 18 cifra 5.3 norme di attuazione del piano regolatore; NAPR), potendo sorgere ad una distanza di m 3 dal giardino antistante, di 355 mq, realizzato, grazie ad una concessione, sulle acque demaniali. La ricorrente, che nel frattempo ha (già) provveduto, senza permesso, a realizzare e a chiudere con delle vetrate la tettoia, ampliando la superficie destinata al ristorante, e per di più a confine con il terreno demaniale, chiede l'integrazione di tale struttura, definita "giardino d'inverno", nel comparto G, così come realizzata, al fine di " eliminare i conflitti fra esistente e nuovo piano regolatore ". In proposito si osserva che il piano particolareggiato, in sintonia con il principio ispiratore di mantenere la situazione edilizia esistente, non permettendone ampliamenti, ha previsto nel comparto G l'esecuzione di una pensilina, ovvero di una tettoia aperta "(…) sporgente da un muro o isolata e appoggiata su colonne con la funzione di riparare cose e persone dalla pioggia e dal sole " (cfr. Giacomo Devoto/Gian Carlo Oli, Vocabolario della lingua italiana, Firenze 2013), al servizio del ristorante, struttura che, in base all'art. 38 cpv. 1 LE non incide nel computo della superficie utile lorda. Ben diversa la struttura realizzata dalla ricorrente, che, oltre a non rientrare (più) nella definizione di "pensilina" (di modo che un'attribuzione al comparto G sarebbe tipologicamente errata) e a non rispettare le distanze dal demanio pubblico, essendo chiusa lateralmente, viene ad incidere nel calcolo dell'indice di sfruttamento. Di conseguenza la decisione del Governo di non accogliere la richiesta della ricorrente è perfet tamente coerente con le finalità perseguite dal piano e va esente da critiche.

9.4. Il piano particolareggiato concede infine la possibilità di realizzare, al servizio del ristorante, una pensilina esterna di ca. 100 mq e alta al massimo 4 m, in prossimità della piscina. La pensilina beneficerebbe di una deroga alle distanze dal lago (cfr. art. 10 norme di attuazione del piano particolareggiato; NAPP; e 18 cifra 5.3 norme di attuazione del piano regolatore; NAPR), potendo sorgere ad una distanza di m 3 dal giardino antistante, di 355 mq, realizzato, grazie ad una concessione, sulle acque demaniali. La ricorrente, che nel frattempo ha (già) provveduto, senza permesso, a realizzare e a chiudere con delle vetrate la tettoia, ampliando la superficie destinata al ristorante, e per di più a confine con il terreno demaniale, chiede l'integrazione di tale struttura, definita "giardino d'inverno", nel comparto G, così come realizzata, al fine di " eliminare i conflitti fra esistente e nuovo piano regolatore ". In proposito si osserva che il piano particolareggiato, in sintonia con il principio ispiratore di mantenere la situazione edilizia esistente, non permettendone ampliamenti, ha previsto nel comparto G l'esecuzione di norme di attuazione del piano particolareggiato; NAPP; e 18 cifra 5.3 norme di attuazione del piano regolatore; NAPR), potendo sorgere ad una distanza di m 3 dal giardino antistante, di 355 demaniali. La ricorrente, che nel frattempo ha (già) provveduto, senza una pensilina, ovvero di una tettoia aperta "(…) sporgente da un muro o isolata e appoggiata su colonne con la funzione di riparare cose e persone dalla pioggia e dal sole " (cfr. Giacomo Giacomo Devoto/Gian Carlo Oli, Vocabolario della lingua italiana, Firenze 2013), al servizio del ristorante, struttura che, in base all'art. 38 cpv. 1 LE non incide nel computo della superficie utile lorda. Ben diversa la struttura realizzata dalla ricorrente, che, oltre a non rientrare (più) nella definizione di "pensilina" (di modo che un'attribuzione al comparto G sarebbe tipologicamente errata) e a non rispettare le distanze dal demanio pubblico, essendo chiusa lateralmente, viene ad incidere nel calcolo dell'indice di sfruttamento. Di conseguenza la decisione del Governo di non accogliere la richiesta della ricorrente è perfet tamente coerente con le finalità perseguite dal piano e va esente da critiche. della lingua italiana, Firenze 2013), al servizio del ristorante, ricorrente, che, oltre a non rientrare (più) nella definizione di tipologicamente errata) e a non rispettare le distanze dal demanio tamente coerente con le finalità perseguite dal piano e va esente 9.5. La facciata a lago della porzione di edificio che insiste sul mapp. 340 è munita attualmente al piano terreno di un tendone avvolgibile, che protegge dal sole gli ospiti della SPA dell'albergo che soggiornano sulla terrazza. La stessa soluzione è stata adottata per i balconi ai piani superiori, muniti anch'essi di tende avvolgibili parasole. La ricorrente ha preteso in prima sede la possibilità di realizzare, in sostituzione del tendone al piano terreno dell'edificio, lungo tutta la sua facciata, una pensilina sporgente ca. 2.5 m, chiedendone l'inserimento nel comparto G. In proposito si osserva anzitutto che non è ben chiara la finalità della richiesta, posto che l'attuale tendone avvolgibile assolve già la funzione di "(…) offrire agli ospiti durante il relax sulla terrazza una zona ombreggiata ", così come indica la ricorrente nel suo ricorso. Non solo, ma, come correttamente rileva il Municipio, nella sua risposta, l'esecuzione di una pensilina, fissa e permanente e ben diversa, nel suo impatto, rispetto alla soluzione adottata per i balconi dei piani superiori, comprometterebbe, a non averne, dubbio la tipologia e l'organicità della facciata. Per il che la decisione del Governo di non accogliere la richiesta risulta immune da violazioni del diritto.

9.5. La facciata a lago della porzione di edificio che insiste sul mapp. 340 è munita attualmente al piano terreno di un tendone avvolgibile, che protegge dal sole gli ospiti della SPA dell'albergo che soggiornano sulla terrazza. La stessa soluzione è stata adottata per i balconi ai piani superiori, muniti anch'essi di tende avvolgibili parasole. La ricorrente ha preteso in prima sede la possibilità di realizzare, in sostituzione del tendone al piano terreno dell'edificio, lungo tutta la sua facciata, una pensilina sporgente ca. 2.5 m, chiedendone l'inserimento nel comparto G. In proposito si osserva anzitutto che non è ben chiara la finalità della richiesta, posto che l'attuale tendone avvolgibile assolve già la funzione di "(…) offrire agli ospiti durante il relax sulla terrazza una zona ombreggiata ", così come indica la ricorrente nel suo ricorso. Non solo, ma, come correttamente rileva il Municipio, nella sua risposta, l'esecuzione di una pensilina, fissa e permanente e ben diversa, nel suo impatto, rispetto alla soluzione adottata per i balconi dei piani superiori, comprometterebbe, a non averne, dubbio la tipologia e l'organicità della facciata. Per il che la decisione del Governo di non accogliere la richiesta risulta immune da violazioni del diritto. si osserva anzitutto che non è ben chiara la finalità della richiesta, posto che l'attuale tendone avvolgibile assolve già la funzione di "(…) offrire agli ospiti durante il relax sulla terrazza e ben diversa, nel suo impatto, rispetto alla soluzione adottata 10. In definitiva, la risoluzione del Consiglio di Stato qui impugnata è sorretta da un sufficiente interesse pubblico e non viola il principio della proporzionalità. Benché la ricorrente non contesti, sotto quest'ultimo profilo, la soluzione pianificatoria adottata dal Comune, va detto che le finalità del piano non potevano venir realizzate altrimenti che tramite un ordinamento rigoroso, che riducesse al minimo il margine di manovra per quanto attiene agli interventi ammessi nelle aree A e B. In quest'ordine di idee, i contestati vincoli che gravano i fondi della ricorrente non sono nient'altro che strumenti atti e necessari a realizzare gli intendimenti del piano.

10. In definitiva, la risoluzione del Consiglio di Stato qui impugnata è sorretta da un sufficiente interesse pubblico e non viola il principio della proporzionalità. Benché la ricorrente non contesti, sotto quest'ultimo profilo, la soluzione pianificatoria adottata dal Comune, va detto che le finalità del piano non potevano venir realizzate altrimenti che tramite un ordinamento rigoroso, che riducesse al minimo il margine di manovra per quanto attiene agli interventi ammessi nelle aree A e B. In quest'ordine di idee, i contestati vincoli che gravano i fondi della ricorrente non sono nient'altro che strumenti atti e necessari a realizzare gli intendimenti del piano. 11. Per tutti questi motivi il ricorso dev'essere respinto. La tassa di giustizia e le spese sono poste a carico della ricorrente, soccombente (art. 28 LPamm). Non si giustifica di assegnare ripetibili al comune, rappresentato da un organo nella sua funzione (art. 31 LPamm).

11. Per tutti questi motivi il ricorso dev'essere respinto. La tassa di giustizia e le spese sono poste a carico della ricorrente, soccombente (art. 28 LPamm). Non si giustifica di assegnare ripetibili al comune, rappresentato da un organo nella sua funzione (art. 31 LPamm). motivi il ricorso dev'essere respinto. La tassa di Per questi motivi,

Per questi motivi, dichiara e pronuncia:

dichiara e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto.

1. Il ricorso è respinto. 2. La tassa di giustizia di fr. 3'000.- è posta a carico dell'RI 1.

2. La tassa di giustizia di fr. 3'000.- è posta a carico dell'RI 1. 3. Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).

3. Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110). 4. Intimazione a: 4. Intimazione a:

4. Intimazione a: Per il Tribunale cantonale amministrativo

Per il Tribunale cantonale amministrativo Il presidente Il segretario

Il presidente Il segretario