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Kann eine schweizerische Staatsangehörige mit ausländischem Wohnsitz ohne weiteres ein Grundstück in der Schweiz kaufen? Ja. Allerdings gibt es gewisse Vorbehalte und ist Vorsicht geboten, falls der Kaufpreis – wenn auch nur teilweise – durch eine Person im Ausland fremdfinanziert wird.Read More
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Filtering by Category: Lex Koller
Herr X ist britischer Staatsbürger und wohnt in Grossbritannien. Im Februar 2008 erwarb er zusammen mit seiner Frau eine Liegenschaft im Kanton Waadt, die mit einem Ferienhaus überbaut war. Um die besagte Liegenschaft erwerben zu können, verkaufte Herr X am selben Tag seinem Vater das in derselben Gemeinde gelegene Feriendomizil, dessen Eigentümer Herr X bereits war. Im März 2012 verstarb der Vater von Herrn X. Im Rahmen des Erbgangs vermachte der Verstorbene seinem Sohn, das besagte, im Februar 2008 von Herrn X erworbene Feriendomizil.Read More
Einführung
Totgesagte leben länger. Dies gilt insbesondere für das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, kurz Bewilligungsgesetz, das gemeinhin immer noch als „Lex Koller“ bezeichnet wird. Ende 2005 wurde die Lex Koller noch als alter Zopf bezeichnet und sollte als nicht mehr zeitgemässes, ausländerdiskriminierendes Gesetz aufgehoben werden. Seither hat sich der politische Wind gedreht und erlebte die Lex Koller ihren zweiten Frühling.
Zu dieser Fallsammlung: Seit der Publikation des ersten Bandes von Fällen aus der Immobilienrechtspraxis sind in der Immobilia, der Verbandszeitschrift des SVIT Schweiz, weitere Bundesgerichtsentscheide und Neuerungen mit immobilienrechtlichem Bezug erschienen. In der vorliegenden Fallsammlung sind die in den Jahren 2009 bis 2011 in der Immobilia publizierten Jus- News-Artikel neu themenspezifisch aufbereitet und aktualisiert worden. Wie bereits der erste Band richtet sich diese Publikation sowohl an Immobilienprofis wie auch an Personen, welche sich in den diversen Ausbildungen befinden, welche durch den SVIT und seine Partner angeboten werden.
Immer wieder kommt es vor, dass ausländische Kaufinteressierte mit dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, kurz Lex Koller, konfrontiert werden. So stellen Schweizer Immobilienvermittler ausländischen Kaufinteressierten meist ungewohnte, teils auch persönliche Fragen, z. B. welche Staatsbürgerschaften sie haben, wo Sie zurzeit ihren (Haupt-) Wohnsitz haben oder ob und wann sie – bei einem aktuellen Wohnsitz ausserhalb der Schweiz – planen, beim einem Eigentumserwerb definitiv in die Schweiz zu ziehen. Manchmal werden solche Kaufinteressenten sogar gebeten, für ihre ernsthaft geplante Wohnsitznahme in der Schweiz geeignete Nachweise zu liefern und in der Folge Belege aufzubewahren, die ihren tatsächlichen Schweizer Wohnsitz, d. h. das Zentrum ihrer Lebensbeziehungen, im Bedarfsfall zweifellos belegen könnten.Read More
Immer wieder kommt es vor, dass Kaufinteressenten die vermittelte Liegenschaft doch nicht kaufen. Im ungünstigsten Fall hat der Makler bereits das Notariat aufgefordert, die entsprechenden Verkaufsunterlagen auszuarbeiten. Wer trägt nun die vom Notariat trotzdem in Rechnung gestellten Gebühren?Read More
Frau X ist deutsche Staatsangehörige und mit einem Amerikaner verheiratet. Das Ehepaar, das damals noch in den USA wohnte, beabsichtigte in der Schweiz Wohnsitz zu nehmen. Zu diesem Zweck stellten sie im März 2006 in der Gemeinde Gryon VD ein Gesuch zum Erhalt einer Aufenthaltsbewilligung B ohne Erwerbstätigkeit, zumal sich die Ehegattin X, Erbin eines bedeutenden amerikanischen Textilunternehmens, auf die Erziehung ihres Kindes konzentrieren wollte. X fand auch bald ein Haus und unterzeichnete eine entsprechende Kaufverpflichtung. Zudem deponierte X am 1. April 2006 ihre Papiere in der Gemeinde Gryon. Am 3. April 2006 wurde im Weiteren die ersuchte Aufenthaltsbewilligung zugesprochen. In der Folge kaufte X im Juni 2006 sowie im März 2007 in der Gemeinde Gryon verschiedene Grundstücke, wobei geplant war, diese mit sechs Chalets zu überbauen.Read More
Zu dieser Fallsammlung: In der Rubrik Jus-News werden in der Verbandszeitschrift Immobilia seit dem Jahre 2005 aktuelle Bundesgerichtsentscheide und weitere rechtliche Neuigkeiten, welche für die Immobilienwirtschaft von Bedeutung sind, kommentiert und veröffentlicht. Über die Jahre und bis Ende 2008 hat sich daraus eine beachtliche Sammlung von Fallbeispielen ergeben, welche in dieser Publikation nun neu nach Themengebieten geordnet und in aktualisierter Form vorliegt. Dies Fallsammlung richtet sich sowohl an Immobilienprofis, wie auch an Personen, welche sich in den diversen Ausbildungen, welche durch den SVIT und seine Partner angeboten werden, befinden.Read More
Der Bundesrat hat in seiner Sitzung vom 4. Juli 2007 beschlossen, dem Parlament die Aufhebung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller) zu beantragen, gleichzeitig jedoch flankierende Ersatzmassnahmen durch eine Revision des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) einzuführen.
[Hinweis zur Wiedererstarkung der Lex Koller vgl. auch diesen Artikel im PDF-Format]Read More
Ausgangslage
Schon verschiedentlich konnten wir in dieser Rubrik zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (kurz: Lex Koller) berichten (vgl. die zugehörigen Artikel im PDF-Format vom März 2007, August 2007 sowie vom März 2008). Ein jüngst vom Bundesamt für Justiz gefällter Grundsatzentscheid könnte Investitionen in Hotelprojekte in der Schweiz fördern und der Schweizer Tourismuswirtschaft neue Impulse verleihen; gleichzeitig kann damit die Entwicklung weg von „kalten Betten“ hin zu "warmen Betten" gefördert werden.
Ausgangspunkt des besagten Entscheids war ein Gesuch einer französischen Gesellschaft, welche beabsichtigte, im Kanton Wallis eine 4-Sterne-Hotelanlage zu errichten. Gemäss der Projekteingabe sollte eine Ferienanlage mit drei Hotels, einem Thermalbad und 15 Chalets mit 51 Apartments entstehen, wobei sämtliche Wohnungen dauernd hotelmässig bewirtschaftet werden sollten. Den kantonalen Behörden und anschliessend dem Bundesamt für Justiz stellte sich gestützt auf die Gesuchseingabe die Frage, inwieweit die Grundstückkäufe zur Realisierung dieses Projekt resp. der einzelnen Projektteile gestützt auf die Lex Koller bewilligt werden müssen resp. ob die geplanten Erwerbungen wegen des Betriebsstätte-Charakters des Hotelprojekts nicht bewilligungspflichtig sind.
Grundsatzentscheid und Praxisänderung
Erstinstanzlich war das kantonale Departement für Volkswirtschaft und Raumentwicklung des Kantons Wallis der Auffassung, dass das gesamte Projekt Lex Koller-konform sei. Deshalb müsse keine entsprechende Bewilligung für den Erwerb der für die Erstellung der gesamten Anlage benötigten Grundstücke wie auch für den späteren Verkauf einzelner Appartements und Wohnungen an Ausländer keine Lex Koller-Bewilligung eingeholt werden.
Das Bundesamt für Justiz folgte grundsätzlich der rechtlichen Würdigung der kantonalen Bewilligungsbehörde, „wonach auch ein einzelnes Hotelappartement für sich allein als sogenannte Betriebsstätte im Sinne der Lex Koller qualifiziert werden und entsprechend ohne Bewilligung und ohne Anrechnung an das kantonale Kontingent für Ferienwohnungen an eine Person im Ausland verkauft werden kann.“ Vorausgesetzt wird jedoch unter anderem, dass diese einzelnen Hotelappartements dauernd den Hotelbetreibern zur hotelmässigen Bewirtschaftung überlassen werden und den ausländischen Erwerbern somit kein Recht eingeräumt wird, diese ausschliesslich benutzen zu können.
Allerdings folgte das Bundesamt für Justiz nicht uneingeschränkt der kantonalen Auffassung, dass überhaupt keine Bewilligung notwendig sei. Vielmehr focht es mit Beschwerde den kantonalen Entscheid dahingehend an, dass die Gesuchstellerin für die Erstellung der 15 Chalets mit den besagten 51 Wohnungen eine Lex Koller-Bewilligung benötige. Ausschlaggebend für diese Beschwerde dürfte gewesen sein, dass die besagten Bauten rund 800 Meter abseits der drei Hotels projektiert wurden. Angesichts der Distanz dieser Wohnungen von den 3 Hotels, ihrer Ausstattung und der fehlenden Hotelinfrastruktur vor Ort handelt es sich nach Auffassung des Bundesamtes für Justiz bei den 51 Wohnungen nicht mehr um hotelmässig bewirtschaftete Betriebsstätten, sondern um Ferienwohnungen, die unabhängig von den Hotels genutzt werden können.
Schlussfolgerungen
Das Bundesamt für Justiz hat einen wichtigen Beitrag zur Erhöhung der warmen Betten geleistet, indem es die grosszügigere kantonale Auslegung des Betriebsstättebegriffs nach der Lex Koller anerkannte. Vorbehaltlich einer Würdigung im Einzelfall ist es Ausländern nun erlaubt, bewilligungsfrei nicht nur ganze Hotels, sondern auch einzelne (meist als Stockwerkeigentumseinheiten ausgeschiedene) Hotelzimmer mit einem entsprechend tieferen Investitionsvolumen zu kaufen. Gleichzeitig wird aber über die zwingende hotelmässige Bewirtschaftung dieser Hotelzimmer sichergestellt, dass effektiv die gewünschte Steigerung der warmen Betten bewirkt wird.