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Pascal Nicollier, article publié dans CDL Infos No 3 • août 2012 (p. 29)
La sous-location est expressément prévue par le Code des obligations à son article 262 concernant le contrat de bail à loyer. Sur le principe, “Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur.”. Il s’agit d’une règle dispositive; les parties peuvent aussi prévoir une autorisation générale de sous-louer sans restriction. Sans cela, le locataire doit recueillir le consentement de son bailleur pour avoir le droit de sous-louer son appartement.
Le bailleur ne peut refuser la sous-location proposée par son locataire qu’aux conditions posées par la loi et qui sont au nombre de trois:
- si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location;
- si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives;
- si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs.
Il est important que le locataire s’enquière du consentement du bailleur car s’il ne l’a pas fait et qu’il se trouve que le bailleur avait justement pu s’opposer à la sous-location sur la base de l’un de ces trois motifs, le bail pourrait être résilié pour violation du devoir de diligence. Hormis ces trois motifs, le fait d’avoir sous-loué l’objet sans le consentement préalable du bailleur peut en principe justifier une résiliation ordinaire du contrat si la sous-location entraîne une rupture du rapport de confiance entre les parties, la seule limite étant les règles de la bonne foi.
Enfin, la loi prescrit que “Le locataire est garant envers le bailleur que le sous-locataire n’emploiera la chose qu’à l’usage autorisé par le bail principal. Le bailleur peut s’adresser directement au sous-locataire à l’effet de l’y obliger”. Il faut ajouter que le locataire peut se retrouver dans une situation difficile si le sous-locataire ne s’acquitte plus de ses loyers ou ne respecte pas les règles du bail tout en demeurant dans l’appartement. Le locataire reste en effet redevable des loyers envers le bailleur indépendamment de ce que lui verse le sous-locataire.
Pascal Nicollier, article publié dans L’Illustré 07/10 (p. 82)
J’ai sous-loué mon appartement et j’aimerais maintenant le récupérer pour y habiter mais le sous-locataire s’y oppose. Que puis-je faire?
En sous-louant votre appartement, vous devenez “bailleur” du sous-locataire avec tous les droits et obligations y relatifs. Cette position peut s’avérer problématique si votre propre bailleur résilie le bail ou intervient d’une manière ou d’une autre sur la location, auquel cas vous pouvez vite vous retrouver “entre le marteau et l’enclume”.
Si vous avez sous-loué votre appartement pour une durée déterminée et que le sous-locataire ne libère pas les locaux à l’échéance, ni n’a demandé une prolongation de son bail soixante jours avant son expiration, vous pouvez requérir son expulsion auprès de l’autorité compétente. Pour ce faire, vous devez au moins avoir protesté par lettre recommandée auprès du sous-locataire au plus tard immédiatement après l’échéance du bail pour qu’il restitue l’appartement.
Si vous avez sous-loué votre appartement pour une durée indéterminée et que votre sous-locataire refuse de restituer l’appartement, vous devez alors lui notifier une formule de résiliation de bail par courrier recommandé en respectant le délai de résiliation du contrat. Cette formule est un document officiel agréé par le canton du lieu de situation de l’appartement. Si le sous-locataire ne réagit pas dans les trente jours, la résiliation entre en force et vous pouvez la faire exécuter en requérant son expulsion auprès de l’autorité compétente. Au contraire, si le sous-locataire saisit l’autorité de conciliation dans les trente jours dès la notification de la résiliation, vous serez cité à comparaître à une audience où le sous-locataire pourra demander une prolongation de son bail d’un maximum de quatre ans.
L’autorité de conciliation arbitre les parties pour tenter de trouver un accord sur la date de résiliation du bail. A défaut, elle tranche la question de la durée de la prolongation. Sa décision peut être remise en cause par la saisie du tribunal dans les trente jours. Si elles se poursuivent, ces procédures peuvent devenir longues et coûteuses.
Vu ce qui précède, il est donc conseillé de sous-louer son appartement par contrat écrit avec une durée déterminée et de veiller à écrire au sous-locataire en recommandé peu avant l’échéance pour organiser les modalités de la restitution des locaux et de l’état des lieux. Il faut être diligent car le défaut d’action peut être interprété comme une volonté tacite de transformer la durée du contrat en durée indéterminée, avec toutes les conséquences que cela comporte.