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Varia US Properties investiert in den USA in Märkte mit einem positiven Job- und Bevölkerungswachstum. Diese Strategie führe dazu, im Südosten, Südwesten und Mittleren Westen der USA zu investieren, sagt Patrick Richard, exekutives Mitglied des Verwaltungsrats von Varia US Properties. Der Trend gehe dahin, dass immer mehr Menschen bereit sind, Wohnungen zu mieten, anstatt zu kaufen.
Varia US Properties steigerte 2020 den Nettoertrag auf Fair-Value-Anpassungen von Immobilien um plus 6.3 Prozent. Worauf ist diese Steigerung zurückzuführen?
Patrick Richard: Der Nettogewinn aus der Fair-Value-Anpassung umfasst sowohl realisierte als auch nicht realisierte Gewinne. Varia US verkaufte im Jahr 2020 ein grosses Portfolio und realisierte einen erheblichen Gewinn, der die Fair-Value-Anpassung in die Höhe trieb.
Die neue US-Regierung in Washington kündigte den American Rescue Plan an, um die COVID-19-Pandemie und die damit verbundenen wirtschaftlichen Probleme weiter zu bekämpfen. Wie reagieren die Immobilienmärkte auf den Plan?
Dieser Plan hilft tatsächlich denjenigen, die am meisten von der Pandemie betroffen sind, und wir sehen seine Wirkung. Bewohner mit ausstehenden Mieten können Unterstützung beantragen, und die lokalen Behörden schicken die Schecks direkt an den Vermieter, wodurch die Schulden der Bewohner getilgt werden und gleichzeitig sichergestellt wird, dass das Geld dort ankommt, wo es hingehört. Das ist sehr effizient und eine Win-Win-Win-Lösung.
Wie gehen Sie bei der geografischen Auswahl Ihrer Immobilien in den USA vor?
Wir konzentrieren uns auf Märkte mit einem positiven Job- und Bevölkerungswachstum. Diese Strategie führt uns dazu, im Südosten, Südwesten und Mittleren Westen der USA zu investieren. Wir zielen auf Sekundärmärkte mit einer Bevölkerung von mehr als 1 Million Einwohnerinnen und Einwohner, die auch eine kontinuierliche Liquidität im Mehrfamilienhaussektor aufweisen.
Wie gross sind die Unterschiede betreffend Preisen und Renditen in den verschiedenen Bundesstaaten?
Die Preisunterschiede von einem Bundesstaat zum anderen sind sehr gross. Die Erträge sind konsistenter, auch wenn Sie Unterschiede zwischen ländlichen und abgelegenen Gebieten im Vergleich zu eher städtischen Umgebungen feststellen werden. Unser Ziel bei Varia US ist es, die Märkte mit den höchsten Erträgen an den stärksten Standorten anzusteuern.
Die USA gelten ja als Land von Eigentümern. Doch in den letzten Jahren hat die Einsicht zugenommen, dass ein Umzug in eine andere Region als Mieter viel einfacher ist. Wie ist der Mehrfamilienhaus-Sektor in den USA einzuordnen?
In den USA gibt es immer noch mehr als 60 Prozent Eigentümer, aber der Trend geht dahin, dass immer mehr Menschen bereit sind, zu mieten. Das unterstützt den Mehrfamilienhaus-Sektor und die Strategie von Varia US.
In den USA gibt es zwei Arten von Mietern: Die Mieter aus Notwendigkeit und die Mieter, die sich wegen des Lebensstils für das Mieten entscheiden. Die ersten haben nicht die finanziellen Mittel, um ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen, und müssen mieten. Die zweiten bevorzugen die Miete für die Flexibilität, die Fähigkeit, schnell zu bewegen und für die Gemeinden und Annehmlichkeiten, wo sie leben.
Kommt diese Entwicklung Ihrer Strategie der preisgünstigen Wohnimmobilien entgegen?
In unseren Immobilien bieten wir einen sauberen, sicheren und einladenden Ort zum Leben. Wir konzentrieren uns auf die so genannte Arbeiterschaft Amerikas – die Lehrer, Feuerwehrleute, Krankenschwestern, etc. Sie verdienen zwischen 80 und 120 Prozent des mittleren Einkommens in ihrem jeweiligen Wohngebiet. Der Anstieg der Hauspreise treibt diese Gruppe von Amerikanern definitiv dazu, sich nach einer schönen Mietwohnung umzusehen. Das ist es, was Varia US ihnen bietet.
Wie wurde Varia US von der Pandemie betroffen?
Zu Beginn der Pandemie, im März 2020, haben wir verschiedene Szenarien erstellt und versucht, die Auswirkungen zu antizipieren. Ein Jahr später können wir sagen, dass wir mehr aus organisatorischer Sicht betroffen waren als aus wirtschaftlicher Sicht. Die Mieteinnahmen waren während der gesamten Pandemie stark und der wirtschaftliche Leerstand blieb ziemlich niedrig. Mit unseren Kostensenkungsinitiativen hat das Unternehmen 2020 sehr starke Finanzergebnisse erzielt, und das hat sich im ersten Quartal 2021 fortgesetzt. Auf der operativen Seite mussten wir unsere Arbeitsweise anpassen, um die Anforderungen an Sicherheit und Gesundheit der Menschen zu erfüllen. Die Branche erlebte einen grossen Digitalisierungsschub, der notwendig war und der auch nach der Pandemie anhalten wird.
Am Ende des 4. Quartals 2020 hat Varia US eine unbegrenzte Kreditlinie mit Fannie Mae abgeschlossen. Was erhoffen Sie sich von dieser Zusammenarbeit?
Diese Kreditfazilität wird dem Unternehmen mehr Flexibilität bei der Verwaltung seines Schuldenportfolios verschaffen. Varia US wird in der Lage sein, opportunistisch aus bestimmten Geschäften auszusteigen, ohne eine Strafe zahlen zu müssen, und es wird seine Kreditkosten reduzieren. Die Kreditlinie ermöglicht es dem Unternehmen auch, Geschäfte schneller abzuschliessen, was in diesem sehr wettbewerbsintensiven Markt ein enormer Vorteil ist.
Steht eine weitere Kapitalerhöhung zur Diskussion?
Der Verwaltungsrat hat die Möglichkeit, neue Aktien auf der Grundlage des von der letzten Aktionärsversammlung genehmigten Kapitals auszugeben. Varia US hat jedoch keinen Plan in Bezug auf eine Kapitalerhöhung kommuniziert.
Interview: Remi Buchschacher
Varia US Properties AG ist eine Schweizer Immobiliengesellschaft, die ausschliesslich im US- amerikanischen Mehrfamilienhaussektor mit Schwerpunkt auf dem Sekundär- und Tertiärmarkt tätig ist. Das 2015 gegründete Unternehmen erwirbt, hält, restrukturiert und repositioniert Immobilien in Metropolregionen der USA, um damit stabile Mieterträge und Wertzuwachs zu erzielen.