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|Die
verschiedenen Vertragstypen

Unser Zivilrecht
kennt folgende Vertragstypen, die auf den Erwerb von Grundeigentum abzielen:
- die auf einen späteren Eigentumserwerb ausgerichteten Typen
wie den Kaufvorvertrag, das Kaufsrecht und das Vorkaufsrecht
- den auf einen definitiven Eigentumserwerb ausgerichteten
Typus wie den Kaufvertrag.
Jeder Vertragstypus hat je nach Situation seine
Berechtigung. Im Sprachgebrauch werden oftmals Inhalt und Bedeutung der verschiedenen
Verträge vermischt. Ziel der nachstehenden Ausführungen ist es, diesbezüglich Klarheit
zu schaffen.
Der Kaufvorvertrag
Mit dem Abschluss eines Kaufvorvertrages verpflichten sich der Grundeigentümer und
der Kaufinteressent, zu einem späteren, im Vertrag definierten Zeitpunkt (z. B. nach dem
Erhalt einer rechtskräftigen Baubewilligung) zu den festgelegten Bedingungen einen
Kaufvertrag abzuschliessen und im Grundbuch eintragen zu lassen. Erst der Abschluss des
definitiven Kaufvertrages und dessen grundbuchlicher Vollzug verschafften dem
Kaufinteressenten somit Eigentum am gewünschten Grundstück. Der Abschluss des
Kaufvorvertrages gibt dem Kaufinteressenten eine (wenn auch beschränkte) Sicherheit, den
Abschluss und Vollzug des definitiven Kaufvertrages verlangen zu können.
Gegenüber unbeteiligten Dritten entfaltet der Kaufvorvertrag keinerlei Rechtswirkungen,
da er im Grundbuch nicht eingetragen werden kann. Der Grundeigentümer kann auch nach dem
Abschluss eines Kaufvorvertrages sein Grundstück an einen Dritten verkaufen, wird
diesfalls gegenüber seinem Vertragspartner jedoch schadenersatzpflichtig.
Der Kaufvorvertrag bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. Nur der
notarielle Kaufvorvertrag vermag unter den Parteien die gewünschten Rechte und Pflichten
zu begründen, was in der Praxis oftmals ausser acht gelassen wird.
Das Kaufsrecht
Wie beim Kaufvorvertrag handelt es sich auch beim Kaufsrecht um ein Sicherungsmittel, mit
welchem sich ein Kaufinteressent ein von ihm später zu erwerbendes Grundstück rechtlich
zu sichern sucht. Im Gegensatz zum Kaufvorvertrag ist der Kaufinteressent jedoch nicht
verpflichtet, sein Kaufsrecht auszuüben, sondern dazu nur berechtigt. Der
Grundeigentümer seinerseits hat keinerlei Gewissheit, dass das Kaufsrecht vom
Berechtigten auch tatsächlich ausgeübt wird.
Die Ausübung des Kaufsrechtes erfolgt durch eine einseitige Erklärung des Berechtigten,
in welcher dieser dem belasteten Grundeigentümer gegenüber erklärt, sein Kaufsrecht
auszuüben. Durch die Anmeldung der Ausübungserklärung beim Grundbuchamt geht das
Eigentum dann auf den Kaufsrechtsberechtigten über.
Ein Kaufsrecht kann auf eine maximale Dauer von 10 Jahren eingeräumt werden. Der Vertrag
zur Einräumung eines Kaufsrechtes bedarf auch hier der öffentlichen Beurkundung.
Der Vorteil bei Einräumung eines Kaufsrechtes liegt für den Kaufinteressenten darin,
dass das Kaufsrecht im Grundbuch (im Unterschied zum Kaufvorvertrag) mit einer sogenannten
«Vormerkung» eingeschrieben werden kann. Die Vormerkung eines Kaufsrechtes bewirkt, dass
das Kaufsrecht während seiner Dauer von maximal 10 Jahren vom Berechtigten gegenüber
jedem Eigentümer des Grundstückes ausgeübt werden kann.
Das Vorkaufsrecht
Mit dem Vorkaufsrecht räumt der Grundeigentümer einer Person das Recht ein, im Falle
einer späteren Veräusserung des Grundstückes dieses an sich ziehen zu können. Ein
Vorkaufsrecht kann maximal auf die Dauer von 25 Jahren begründet werden.
Zwei Arten von Vorkaufsrechten sind zu unterscheiden:
- das unlimitierte Vorkaufsrecht, mit welchem der Berechtigte
das Recht erhält, sein Vorkaufsrecht bei einem Verkauf zu denjenigen Bedingungen
auszuüben, welche vom Grundeigentümer mit dem Dritten vereinbart worden sind
- das limitierte Vorkaufsrecht, mit welchem der Berechtigte
das Recht erhält, sein Vorkaufsrecht bei einem Verkauf zu bestimmten Bedingungen (z.B. zu
einem festen Kaufpreis) ausüben zu können.
In beiden Fällen kann das Vorkaufsrecht nur dann ausgeübt
werden, wenn der Eigentümer sein Grundstück während der vereinbarten Dauer tatsächlich
an einen Dritten veräussert. Nur ein eigentlicher Verkauf (nicht dagegen z. B. eine
Schenkung oder ein Erbgang) löst das Vorkaufsrecht aus.
Unlimitierte Vorkaufsrechte können unter einfacher Schriftlichkeit gültig begründet
werden, wovon z.B. im Rahmen von Mietverträgen oftmals Gebrauch gemacht wird. Limitierte
Vorkaufsrechte dagegen müssen stets öffentlich beurkundet werden.
Sowohl das limitierte als auch das unlimitierte Vorkaufsrecht können im Grundbuch als
Vormerkung eingeschrieben werden, was auch hier bewirkt, dass das Vorkaufsrecht während
seiner Dauer gegenüber jedem Nachbesitzer des Grundstückes geltend gemacht werden kann.
Der Vollständigkeit halber sei angefügt, dass es nebst den vertraglich eingeräumten
Vorkaufsrechten auch Vorkaufsrechte gibt, die von Gesetzes wegen bestehen (z. B. der
Miteigentümer, im Baurechtsverhältnis, im landwirtschaftlichen Bodenrecht).
Der Kaufvertrag
Der stets öffentlich zu beurkundende Kaufvertrag bildet das eigentliche Grundgeschäft
und damit die Voraussetzung für den nachfolgenden Grundbucheintrag. Erst mit dem
Grundbucheintrag eines Kaufvertrages geht das Eigentum an einem Grundstück auf den
Käufer über.
Auch in einem Kaufvertrag können Bedingungen enthalten sein, von deren Eintritt der
Vollzug des Kaufvertrages abhängig sein soll. Sind im Kaufvertrag solche Bedingungen
enthalten, kann die Grundbuchanmeldung erst nach dem Eintritt derselben erfolgen.