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2. Le logement subventionné de A à Z
Principes généraux
Pour accéder à un logement de catégorie HBM, HLM ou HM, il convient de respecter les conditions suivantes :
- avoir dûment complété, signé et documenté le formulaire de demande de logement prévu à cet effet;
- justifier d'une durée de résidence minimale à Genève de 2 ans continus durant les 5 dernières années ;
- justifier de son assujettissement à l'impôt sur le revenu dans le canton de Genève, respectivement ne pas bénéficier d'exonérations fiscales sur le produit du travail ;
- ne pas disposer d'une fortune manifestement excessive ;
- respecter les normes de revenu applicables.
Si les conditions visées sous chiffres 1 à 5 sont identiques pour toutes les catégories de logements subventionnés, il en va autrement de celles liées au revenu.
Revenu déterminant LGL
Le revenu déterminant LGL est celui résultant de la loi sur le revenu déterminant unifié, du 19 mai 2015 (LRDU), et de son règlement d'exécution, du 27 août 2014 (RRDU), du titulaire du bail, additionné à celui des autres personnes occupant le logement, calculé en application des articles 4 et 5 LRDU, augmenté d'un quinzième de la fortune nette (avant déduction sociale sur la fortune) calculée selon les articles 6 et 7 LRDU, et dont à déduire une somme de 10'000 F pour la première personne, de 7'500 F pour la deuxième personne et de 5'000 F par personne dès la troisième personne occupant le logement.
Il est tenu compte du revenu déterminant unifié actuel de l'ensemble des personnes occupant le logement.
Taux d'occupation
Le bénéficiaire d'un logement HBM, HLM ou HM doit respecter le taux d'occupation légal minimum : le nombre de pièces du logement ne doit pas excéder de plus de deux unités le nombre de personnes l'occupant (par exemple: 2 personnes ne peuvent accéder, au maximum, qu'à un appartement de 4 pièces, 3 personnes à un appartement de 5 pièces, etc.). En cours de bail, la résiliation du bail peut être requise en cas de sous-occupation.
Taux d'effort légaux
Le taux d'effort est le pourcentage minimum du revenu déterminant que le locataire d'un logement HBM, HLM ou HM doit consacrer au paiement de son loyer.
Les taux d'effort légaux sont les suivants :
- 21% si le logement comporte 1 pièce de plus que le nombre de personnes l'occupant;
- 19% si le logment comporte moins de 0.5 pièce que le nombre de personnes l'occupant;
- 23% si le logement comporte entre 1,5 et 2 pièces de plus que le nombre de personnes l'occupant,;
- 29% si le nombre de pièces excède de plus de 2 unités le nombre de personnes l'occupant (sous-occupation) ou si le barème de sortie (barème d'entrée x 1.75) est atteint.
Loyer effectif
Le loyer effectif est le loyer du logement, charges non comprises, dont le locataire doit s'acquitter.
Loyer théorique
Le loyer théorique s'obtient en multipliant le revenu déterminant LGL par le taux d'effort légal.
Barème d'entrée dans un logement subventionné
Le barème d'entrée correspond au revenu déterminant LGL maximum que le locataire doit observer lors de l'occupation d'un logement HBM ou HLM. Il s'obtient en divisant le loyer effectif par le taux d'effort légal. Son dépassement entraîne la perception d'une surtaxe.
S'agissant de la limite du revenu déterminant LGL à respecter afin d'accéder à un logement HBM ou HLM, elle correspond aux 90% du barème d'entrée.
Barème d'accès à un logement subventionné - Limite du revenu à l'entrée dans un logement subventionné
Le barème d'accès est équivalent à 90% du barème d'entrée décrit ci-dessus. A l'entrée dans un logement, le revenu déterminant du groupe de personnes occupant le logement ne doit pas dépasser le barème d'accès.
Condition de revenu à l'accès à un logement HM
Dans les immeubles HM, les 60% au moins des logements sont destinés, lors de la première location, à des locataires pouvant bénéficier d’au moins la moitié de la subvention personnalisée maximale; en cas de relocation, lorsque le pourcentage de 60% n'est plus atteint, la priorité est donnée à des locataires susceptibles de bénéficier de la moitié au moins de la subvention personnalisée maximale.
Barème de sortie
Le barème de sortie détermine le revenu au-delà duquel le locataire ne répond plus aux conditions lui permettant d'occuper un logement HBM ou HLM. Il correspond au barème d'entrée multiplié par 1,75. Dans une telle situation, le taux d'effort est porté à 29 % et le bail peut être résilié pour ce motif.
Sous-location et domiciliation principale
Le locataire est tenu d'occuper son logement HB, HLM ou HM, lequel doit constituer tant son domicile civil que fiscal.
Par ailleurs, le locataire ou toute(s) autre(s) personne(s) occupant un tel logement ne doi(ven)t être titulaire(s) d'aucun bail dans le canton autre que celui de son (leur) domicile principal.
Enfin, il est strictement interdit de sous-louer son logement à des tiers. L'inobservation de ces conditions peut entraîner la résiliation du bail.
Contrôle permanent de l'Etat
Les locataires ne peuvent accéder et demeurer dans un logement de type HBM ou HLM que si les normes, notamment celles relatives au reveu et au nombre de personnes occupant le logement, sont respectées.
Devoir d'information du locataire
Le locataire d'un logement HBM, HLM ou HM est tenu d''informer sans délai et par écrit l'OCLPF de tout changement dans la composition du groupe de personnes occupant le logement ainsi que de toute modification intervenue dans la situation économique de ces dernières.