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Geschäftsnummer: VB.2001.00123 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 21.06.2001 Spruchkörper: 3. Abteilung/3. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Nutzungsplanung Nichtberücksichtigung bestehender Bauten bei der Festsetzung von Waldabstandslinien Die Vorinstanz ist unzutreffend davon ausgegangen, dass der Sitzplatz am Gebäude des Beschwerdeführers sich erst in Planung befinde (E. 1a). Bereits auf kommunaler Ebene hätte der Entscheid über die Festlegung der Waldabstandslinie in Kenntnis des wahren Sachverhalts anders ausfallen können. Die Streitsache ist deshalb zur Neubeurteilung an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen (E. 1b). Geschäftsnummer: VB.2001.00123 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 21.06.2001 Spruchkörper: 3. Abteilung/3. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Nutzungsplanung Nichtberücksichtigung bestehender Bauten bei der Festsetzung von Waldabstandslinien Die Vorinstanz ist unzutreffend davon ausgegangen, dass der Sitzplatz am Gebäude des Beschwerdeführers sich erst in Planung befinde (E. 1a). Bereits auf kommunaler Ebene hätte der Entscheid über die Festlegung der Waldabstandslinie in Kenntnis des wahren Sachverhalts anders ausfallen können. Die Streitsache ist deshalb zur Neubeurteilung an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen (E. 1b). Stichworte: ERHEBLICHE TATSACHE SACHVERHALT SACHVERHALTSABKLÄRUNG SACHVERHALTSERMITTLUNG SACHVERHALTSFESTSTELLUNG SACHVERHALTSIRRTUM SITZPLATZ WALDABSTANDSLINIE Rechtsnormen: § 51 VRG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 4 Stichworte: ERHEBLICHE TATSACHE SACHVERHALT SACHVERHALTSABKLÄRUNG SACHVERHALTSERMITTLUNG SACHVERHALTSFESTSTELLUNG SACHVERHALTSIRRTUM SITZPLATZ WALDABSTANDSLINIE ERHEBLICHE TATSACHE SACHVERHALT SACHVERHALTSABKLÄRUNG SACHVERHALTSERMITTLUNG SACHVERHALTSFESTSTELLUNG SACHVERHALTSIRRTUM SITZPLATZ WALDABSTANDSLINIE Rechtsnormen: § 51 VRG § 51 VRG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 4 I. Am 7. Juni 1999 revidierte die Gemeindeversammlung X ihre kommunale Nut­zungsplanung und wies dabei einen bisher ausserhalb der Bauzonen gelegenen über­bauten Landstreifen nördlich der Kernzone G einer Wohnbauzone zu. Damit wurden unter ande­rem die am Bach gelegenen Grundstücke eingezont. Aus diesem Grund wurde gleichzeitig der Wald­abstandslinienplan Nr... erlassen, wonach die genannten Grundstücke zum Schutz eines kleineren Waldareals entlang dem Wannenbach mit einer teilweise bis zu 30 m vom Wald­rand entfernten Waldabstandslinie belegt wurden. Gegen diese Waldabstandslinie erhob A als Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 01 Rekurs an die Baurekurskommission II des Kantons Zü­rich und verlangte deren Verschiebung auf seinem Grundstück um 5 m nach Osten. Auf Einladung der Bau­rekurs­kommission hin genehmigte die Baudirektion die strittige Anord­nung am 7. Juli 2000. Der Rekurs wurde in der Folge am 13. März 2001 abgewiesen. Die Rekurs­instanz erwog im Wesentlichen, die Abstandslinie sei auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 in einem Abstand von 20 m bis 30 m zum Waldrand um das bestehende Gebäude Vers.-Nr. 04 ge­zogen. Mit dieser Linienführung und Unterschreitung des ge­setzlich vorgesehenen Regel­abstandes von 30 m habe die kommunale Planungsbehörde hinreichend berücksichtigt, dass das betroffene Grundstück bereits überbaut sei. Der grösste Teil der Waldabstands­flächen könne auf diesem Grundstück in die Ausnützungsbe­rechnung einbezogen und die zulässige Nutzungsdichte nahezu ausgeschöpft werden. Der geplante Sitzplatz könne ohne Weiteres auf der Südseite des Gebäudes angelegt werden. Schliesslich liege im Umstand, dass der Waldabstand auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 02 auf 20 m reduziert worden sei, angesichts klar anderer Verhältnisse keine rechtsungleiche Behandlung. II. Gegen diesen Rekursentscheid wandte sich A mit Be­schwerde vom 17. April 2001 an das Verwaltungsgericht und beantragte, der angefochtene Beschluss sei aufzu­heben und es sei festzustellen, dass die Waldabstandslinie um 5 m nach Osten zu verlegen, d.h. der Waldabstand entsprechend zu reduzieren sei. Die Gemeinde X beantragte am 4. Mai 2001 die Abweisung der Beschwerde. Den gleichen Antrag stellte die Baurekurskommission in ihrer Beschwerdeantwort vom 16. Mai 2001. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. a) Die Baurekurskommission II ist in ihrem Entscheid davon ausgegangen, der Sitzplatz auf der Ostseite des Gebäudes Vers.-Nr. 04 befinde sich erst im Stadium der Planung (Erw. 2 am Ende und Erw. 4 Mitte). Demgegenüber macht der Beschwerdeführer geltend, dieser Sitzplatz bestehe schon seit 1960 und sei 1962 überdacht worden. Mit die­sem Einwand rügt der Beschwerdeführer demnach eine rechtserhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts durch die Rekursinstanz im Sinn von § 51 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG). In seiner Rekursschrift hat der Beschwerdeführer ausgeführt, dass ein gedeckter, in den Plänen jedoch fälschlicherweise nicht eingezeichneter Sitzplatz auf der Ostseite seines Hauses Vers.-Nr. 04 bestehe, und demgemäss verlangt, dass die Waldabstandslinie neu unter Berücksichtigung dieses bestehenden Anbaus zu ziehen sei. Hierzu hat er einen Be­schluss des Gemeinderats X vom 18. Januar 1960 eingereicht, womit ihm der Bau sei­nes Einfamilienhauses aufgrund der Grundriss- und Fassadenpläne vom 5. Januar 1960 be­willigt worden war. Weiter legte er einen Grundrissplan diesen Datums vor, der im Erd­geschoss ostseitig einen ungedeckten Sitzplatz mit einer ca. 4.50 m langen Flü­gelmauer enthält, ebenso eine Bewilligung des Gemeinderats X vom 5. März 1962 für die Über­dachung dieses Sitzplatzes. Als Beilage zu seiner Stellung­nahme zur Rekursvernehm­lassung der Gemeinde X vom 30. Dezember 2000 reichte der Beschwerdeführer drei Pläne ein, auf denen der Sitzplatz im Druck bzw. von Hand einge­zeichnet war. Sodann erwirkte er im Nachgang an den Rekursentscheid am 6. April 2001 die Erstellung eines revidierten Katasterplans, welcher den gedeckten Sitz­platz nunmehr als ca. 19 m 2 grossen bestehenden Anbau zum Gebäude Vers.-Nr. 04 dar­stellt. Aufgrund der Akten ist demnach erstellt, dass die Rekursinstanz in ihrem Entscheid offensichtlich unzutreffend und ohne nähere Abklärung davon ausgegangen ist, der Sitz­platz sei erst geplant und noch nicht bestehend. Diese unrichtige Sachverhaltsfeststellung war für den angefochtenen Entscheid wesentlich, da der Bestand einer Baute die Festle­gung einer Waldabstandslinie stark beeinflussen kann. Die unzutreffende Feststellung im Rekursentscheid ist sodann nicht durch den Beschwerdeführer zu verantworten, der in sei­ner Rekursschrift ausdrücklich auf die Tatsache des bestehenden Anbaus hingewiesen hatte. b) Ob dieser Mangel zur Aufhebung des Rekursentscheids führt, hängt davon ab, ob der nunmehr berichtigte Sachverhalt einen anderen Ausgang des bisherigen Verfahrens als möglich erscheinen lässt. Hierzu bringt die Baurekurskommission in ihrer Vernehmlassung vor, dass der nach­träglich eingereichte Katasterplan mit der Darstellung des Sitzplatzes unberücksichtigt geblieben sei, ändere nichts an der Richtigkeit des Rekursentscheids. Telefonisch hatte die juristische Sekretärin dem Beschwerdeführer Gleiches bereits am 29. März 2001 unter Hin­weis auf die Bestandesgarantie beschieden. Damit wird sinnge­mäss geltend gemacht, die Rekursinstanz hätte auch in Kenntnis des richtigen Sachverhalts in gleichem Sinn entschie­den. Ob diese im Nachgang an ein offensichtliches Versehen ge­äusserte Motivsubstitution eine zuverlässige Annahme über den hypothetischen Rekurs­ausgang ermöglicht, ist frag­lich. Jedoch kommt es darauf vorliegend nicht an, da aufgrund der Akten nicht einmal aus­geschlossen werden kann, dass der berichtigte Katasterplan be­reits auf kommunaler Ebene eine andere Führung der Waldabstandslinie im fraglichen Be­reich ausgelöst hätte. Die geplante Waldabstandslinie gemäss Plan Nr... wurde seinerzeit aufgrund ei­nes Katasterplans gezogen, welcher das Gebäude Vers.-Nr. 04 ohne ostseitigen Anbau dar­stellte. Am 30. Oktober 1998 wandte der Beschwerdeführer zusammen mit dem Eigen­tümer des Grundstückes Kat.-Nr. 02 dagegen ein, die Waldabstandslinie sei auf beiden Grundstücken um 5 m nach Osten zu verschieben. Dieser Einwen­dung lag ein Plan bei, der die beantragte Linienführung und den gedeckten Sitzplatz am Gebäude Vers.-Nr. 04 hand­schriftlich darstellte. Zur Begründung ihres An­trags verwiesen die beiden Grundeigen­tümer insbesondere auf den geringeren Waldabstand auf zwei Nachbargrundstücken, äusserten sich aber nicht explizit zum bestehenden Anbau auf dem Grundstück des Be­schwerdeführers. Namentlich wurde nicht ausgeführt, ob der im Plan skizzierte Sitzplatz bereits baurechtskonform bestehe oder nur geplant sei. Im Rahmen der Ortsplanrevision äusserte die Planungsbehörde zu dieser Einwendung, der Waldabstand habe mindestens 30 m zu betragen. Bei überbauten Parzellen sei es toleriert und üblich, den vorhandenen Baubestand angemessen zu berücksichtigen. Ausnahmen seien denkbar bei Parzellen, die wegen dem Waldabstand unüberbaubar oder neu besonders hart betroffen würden. Bei neuen Einzonungen, wie vorliegend, werde besonders darauf geachtet, dass diesen Grund­sätzen nachgelebt werde. Zu Gunsten einer beschränkten baulichen Entwick­lung werde die Waldabstandslinie auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 geringfügig nach Osten verschoben, wäh­rend sie auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 unverändert bleibe, da hier ausreichende Nutzungs-, Entwicklungs- und Anordnungsmöglichkeiten für Bauten und Anlagen be­stünden. Diese Erwägung lässt vermuten, dass sich die Beschwerdegegnerin im damaligen Zeitpunkt nicht darüber im Klaren war, dass der handschriftlich eingezeichnete Anbau auf dem Grundstück des Beschwerdeführers tatsächlich schon seit Jahrzehnten bestand und der dem Waldab­standslinienplan zu Grund gelegte Katasterplan demnach ergänzungsbedürftig war. Die Planungsbehörde prüfte daher die erhobene Einwendung mit Bezug auf beide Grundstücke nur unter dem Gesichtspunkt der baulichen Entwicklungsmöglichkeiten, nicht jedoch mit Bezug auf die bereits vorhandene Bausubstanz. Noch am 30. August 1999 war der wahre Sachverhalt offenbar nicht vollständig abgeklärt, als der Gemeinderat in seiner Rekursver­nehmlassung nämlich einräumte, der gedeckte Sitzplatz habe Bestandesgarantie, sofern er baurechtlich bewilligt sei. Im Übrigen ist auch die kantonale Baudirektion bei ihrem Genehmigungsentscheid vom gleichen unvollständigen Katasterplan ausgegangen, als sie annahm, die Waldabstandslinie verlaufe entlang der Ostfassade des Gebäudes Vers.-Nr. 04. Unter diesen Umständen fehlt es an einem in Kenntnis des vollständigen erhebli­chen Sachverhalts getroffenen kommunalen Entscheid über die Waldabstandslinie im Be­reich des bestehenden Gebäudes Vers.-Nr. 04. Über die zweckmässige Linienführung zu befinden, steht daher zur Zeit weder dem Verwaltungsgericht noch der Baurekurskommis­sion, sondern einzig dem kommunalen Planungsträger zu, der diesbezüglich über ein quali­fiziertes Planungsermessen verfügt. Der festgestellte Mangel muss daher zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids führen und die Sache direkt an die Beschwerdegegnerin zu­rückgewiesen werden. Die Beschwerde ist demnach teilweise gutzuheissen. Soweit der Beschwerdeführer jedoch bereits die Reduktion des Waldabstands verlangt, ist das Rechts­mittel abzuweisen.... Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Demgemäss wird der angefochtene Be­schluss aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Beschwerdegegnerin zurückgewiesen.... I. Am 7. Juni 1999 revidierte die Gemeindeversammlung X ihre kommunale Nut­zungsplanung und wies dabei einen bisher ausserhalb der Bauzonen gelegenen über­bauten Landstreifen nördlich der Kernzone G einer Wohnbauzone zu. Damit wurden unter ande­rem die am Bach gelegenen Grundstücke eingezont. Aus diesem Grund wurde gleichzeitig der Wald­abstandslinienplan Nr... erlassen, wonach die genannten Grundstücke zum Schutz eines kleineren Waldareals entlang dem Wannenbach mit einer teilweise bis zu 30 m vom Wald­rand entfernten Waldabstandslinie belegt wurden. Gegen diese Waldabstandslinie erhob A als Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 01 Rekurs an die Baurekurskommission II des Kantons Zü­rich und verlangte deren Verschiebung auf seinem Grundstück um 5 m nach Osten. Auf Einladung der Bau­rekurs­kommission hin genehmigte die Baudirektion die strittige Anord­nung am 7. Juli 2000. Der Rekurs wurde in der Folge am 13. März 2001 abgewiesen. Die Rekurs­instanz erwog im Wesentlichen, die Abstandslinie sei auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 in einem Abstand von 20 m bis 30 m zum Waldrand um das bestehende Gebäude Vers.-Nr. 04 ge­zogen. Mit dieser Linienführung und Unterschreitung des ge­setzlich vorgesehenen Regel­abstandes von 30 m habe die kommunale Planungsbehörde hinreichend berücksichtigt, dass das betroffene Grundstück bereits überbaut sei. Der grösste Teil der Waldabstands­flächen könne auf diesem Grundstück in die Ausnützungsbe­rechnung einbezogen und die zulässige Nutzungsdichte nahezu ausgeschöpft werden. Der geplante Sitzplatz könne ohne Weiteres auf der Südseite des Gebäudes angelegt werden. Schliesslich liege im Umstand, dass der Waldabstand auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 02 auf 20 m reduziert worden sei, angesichts klar anderer Verhältnisse keine rechtsungleiche Behandlung. II. Gegen diesen Rekursentscheid wandte sich A mit Be­schwerde vom 17. April 2001 an das Verwaltungsgericht und beantragte, der angefochtene Beschluss sei aufzu­heben und es sei festzustellen, dass die Waldabstandslinie um 5 m nach Osten zu verlegen, d.h. der Waldabstand entsprechend zu reduzieren sei. Die Gemeinde X beantragte am 4. Mai 2001 die Abweisung der Beschwerde. Den gleichen Antrag stellte die Baurekurskommission in ihrer Beschwerdeantwort vom 16. Mai 2001. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. a) Die Baurekurskommission II ist in ihrem Entscheid davon ausgegangen, der Sitzplatz auf der Ostseite des Gebäudes Vers.-Nr. 04 befinde sich erst im Stadium der Planung (Erw. 2 am Ende und Erw. 4 Mitte). Demgegenüber macht der Beschwerdeführer geltend, dieser Sitzplatz bestehe schon seit 1960 und sei 1962 überdacht worden. Mit die­sem Einwand rügt der Beschwerdeführer demnach eine rechtserhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts durch die Rekursinstanz im Sinn von § 51 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG). In seiner Rekursschrift hat der Beschwerdeführer ausgeführt, dass ein gedeckter, in den Plänen jedoch fälschlicherweise nicht eingezeichneter Sitzplatz auf der Ostseite seines Hauses Vers.-Nr. 04 bestehe, und demgemäss verlangt, dass die Waldabstandslinie neu unter Berücksichtigung dieses bestehenden Anbaus zu ziehen sei. Hierzu hat er einen Be­schluss des Gemeinderats X vom 18. Januar 1960 eingereicht, womit ihm der Bau sei­nes Einfamilienhauses aufgrund der Grundriss- und Fassadenpläne vom 5. Januar 1960 be­willigt worden war. Weiter legte er einen Grundrissplan diesen Datums vor, der im Erd­geschoss ostseitig einen ungedeckten Sitzplatz mit einer ca. 4.50 m langen Flü­gelmauer enthält, ebenso eine Bewilligung des Gemeinderats X vom 5. März 1962 für die Über­dachung dieses Sitzplatzes. Als Beilage zu seiner Stellung­nahme zur Rekursvernehm­lassung der Gemeinde X vom 30. Dezember 2000 reichte der Beschwerdeführer drei Pläne ein, auf denen der Sitzplatz im Druck bzw. von Hand einge­zeichnet war. Sodann erwirkte er im Nachgang an den Rekursentscheid am 6. April 2001 die Erstellung eines revidierten Katasterplans, welcher den gedeckten Sitz­platz nunmehr als ca. 19 m 2 grossen bestehenden Anbau zum Gebäude Vers.-Nr. 04 dar­stellt. Aufgrund der Akten ist demnach erstellt, dass die Rekursinstanz in ihrem Entscheid offensichtlich unzutreffend und ohne nähere Abklärung davon ausgegangen ist, der Sitz­platz sei erst geplant und noch nicht bestehend. Diese unrichtige Sachverhaltsfeststellung war für den angefochtenen Entscheid wesentlich, da der Bestand einer Baute die Festle­gung einer Waldabstandslinie stark beeinflussen kann. Die unzutreffende Feststellung im Rekursentscheid ist sodann nicht durch den Beschwerdeführer zu verantworten, der in sei­ner Rekursschrift ausdrücklich auf die Tatsache des bestehenden Anbaus hingewiesen hatte. b) Ob dieser Mangel zur Aufhebung des Rekursentscheids führt, hängt davon ab, ob der nunmehr berichtigte Sachverhalt einen anderen Ausgang des bisherigen Verfahrens als möglich erscheinen lässt. Hierzu bringt die Baurekurskommission in ihrer Vernehmlassung vor, dass der nach­träglich eingereichte Katasterplan mit der Darstellung des Sitzplatzes unberücksichtigt geblieben sei, ändere nichts an der Richtigkeit des Rekursentscheids. Telefonisch hatte die juristische Sekretärin dem Beschwerdeführer Gleiches bereits am 29. März 2001 unter Hin­weis auf die Bestandesgarantie beschieden. Damit wird sinnge­mäss geltend gemacht, die Rekursinstanz hätte auch in Kenntnis des richtigen Sachverhalts in gleichem Sinn entschie­den. Ob diese im Nachgang an ein offensichtliches Versehen ge­äusserte Motivsubstitution eine zuverlässige Annahme über den hypothetischen Rekurs­ausgang ermöglicht, ist frag­lich. Jedoch kommt es darauf vorliegend nicht an, da aufgrund der Akten nicht einmal aus­geschlossen werden kann, dass der berichtigte Katasterplan be­reits auf kommunaler Ebene eine andere Führung der Waldabstandslinie im fraglichen Be­reich ausgelöst hätte. Die geplante Waldabstandslinie gemäss Plan Nr... wurde seinerzeit aufgrund ei­nes Katasterplans gezogen, welcher das Gebäude Vers.-Nr. 04 ohne ostseitigen Anbau dar­stellte. Am 30. Oktober 1998 wandte der Beschwerdeführer zusammen mit dem Eigen­tümer des Grundstückes Kat.-Nr. 02 dagegen ein, die Waldabstandslinie sei auf beiden Grundstücken um 5 m nach Osten zu verschieben. Dieser Einwen­dung lag ein Plan bei, der die beantragte Linienführung und den gedeckten Sitzplatz am Gebäude Vers.-Nr. 04 hand­schriftlich darstellte. Zur Begründung ihres An­trags verwiesen die beiden Grundeigen­tümer insbesondere auf den geringeren Waldabstand auf zwei Nachbargrundstücken, äusserten sich aber nicht explizit zum bestehenden Anbau auf dem Grundstück des Be­schwerdeführers. Namentlich wurde nicht ausgeführt, ob der im Plan skizzierte Sitzplatz bereits baurechtskonform bestehe oder nur geplant sei. Im Rahmen der Ortsplanrevision äusserte die Planungsbehörde zu dieser Einwendung, der Waldabstand habe mindestens 30 m zu betragen. Bei überbauten Parzellen sei es toleriert und üblich, den vorhandenen Baubestand angemessen zu berücksichtigen. Ausnahmen seien denkbar bei Parzellen, die wegen dem Waldabstand unüberbaubar oder neu besonders hart betroffen würden. Bei neuen Einzonungen, wie vorliegend, werde besonders darauf geachtet, dass diesen Grund­sätzen nachgelebt werde. Zu Gunsten einer beschränkten baulichen Entwick­lung werde die Waldabstandslinie auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 geringfügig nach Osten verschoben, wäh­rend sie auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 unverändert bleibe, da hier ausreichende Nutzungs-, Entwicklungs- und Anordnungsmöglichkeiten für Bauten und Anlagen be­stünden. Diese Erwägung lässt vermuten, dass sich die Beschwerdegegnerin im damaligen Zeitpunkt nicht darüber im Klaren war, dass der handschriftlich eingezeichnete Anbau auf dem Grundstück des Beschwerdeführers tatsächlich schon seit Jahrzehnten bestand und der dem Waldab­standslinienplan zu Grund gelegte Katasterplan demnach ergänzungsbedürftig war. Die Planungsbehörde prüfte daher die erhobene Einwendung mit Bezug auf beide Grundstücke nur unter dem Gesichtspunkt der baulichen Entwicklungsmöglichkeiten, nicht jedoch mit Bezug auf die bereits vorhandene Bausubstanz. Noch am 30. August 1999 war der wahre Sachverhalt offenbar nicht vollständig abgeklärt, als der Gemeinderat in seiner Rekursver­nehmlassung nämlich einräumte, der gedeckte Sitzplatz habe Bestandesgarantie, sofern er baurechtlich bewilligt sei. Im Übrigen ist auch die kantonale Baudirektion bei ihrem Genehmigungsentscheid vom gleichen unvollständigen Katasterplan ausgegangen, als sie annahm, die Waldabstandslinie verlaufe entlang der Ostfassade des Gebäudes Vers.-Nr. 04. Unter diesen Umständen fehlt es an einem in Kenntnis des vollständigen erhebli­chen Sachverhalts getroffenen kommunalen Entscheid über die Waldabstandslinie im Be­reich des bestehenden Gebäudes Vers.-Nr. 04. Über die zweckmässige Linienführung zu befinden, steht daher zur Zeit weder dem Verwaltungsgericht noch der Baurekurskommis­sion, sondern einzig dem kommunalen Planungsträger zu, der diesbezüglich über ein quali­fiziertes Planungsermessen verfügt. Der festgestellte Mangel muss daher zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids führen und die Sache direkt an die Beschwerdegegnerin zu­rückgewiesen werden. Die Beschwerde ist demnach teilweise gutzuheissen. Soweit der Beschwerdeführer jedoch bereits die Reduktion des Waldabstands verlangt, ist das Rechts­mittel abzuweisen.... Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Demgemäss wird der angefochtene Be­schluss aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Beschwerdegegnerin zurückgewiesen....

I. Am 7. Juni 1999 revidierte die Gemeindeversammlung X ihre kommunale Nut­zungsplanung und wies dabei einen bisher ausserhalb der Bauzonen gelegenen über­bauten Landstreifen nördlich der Kernzone G einer Wohnbauzone zu. Damit wurden unter ande­rem die am Bach gelegenen Grundstücke eingezont. Aus diesem Grund wurde gleichzeitig der Wald­abstandslinienplan Nr... erlassen, wonach die genannten Grundstücke zum Schutz eines kleineren Waldareals entlang dem Wannenbach mit einer teilweise bis zu 30 m vom Wald­rand entfernten Waldabstandslinie belegt wurden.

Gegen diese Waldabstandslinie erhob A als Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 01 Rekurs an die Baurekurskommission II des Kantons Zü­rich und verlangte deren Verschiebung auf seinem Grundstück um 5 m nach Osten. Auf Einladung der Bau­rekurs­kommission hin genehmigte die Baudirektion die strittige Anord­nung am 7. Juli 2000. Der Rekurs wurde in der Folge am 13. März 2001 abgewiesen. Die Rekurs­instanz erwog im Wesentlichen, die Abstandslinie sei auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 in einem Abstand von 20 m bis 30 m zum Waldrand um das bestehende Gebäude Vers.-Nr. 04 ge­zogen. Mit dieser Linienführung und Unterschreitung des ge­setzlich vorgesehenen Regel­abstandes von 30 m habe die kommunale Planungsbehörde hinreichend berücksichtigt, dass das betroffene Grundstück bereits überbaut sei. Der grösste Teil der Waldabstands­flächen könne auf diesem Grundstück in die Ausnützungsbe­rechnung einbezogen und die zulässige Nutzungsdichte nahezu ausgeschöpft werden. Der geplante Sitzplatz könne ohne Weiteres auf der Südseite des Gebäudes angelegt werden. Schliesslich liege im Umstand, dass der Waldabstand auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 02 auf 20 m reduziert worden sei, angesichts klar anderer Verhältnisse keine rechtsungleiche Behandlung.

II. Gegen diesen Rekursentscheid wandte sich A mit Be­schwerde vom 17. April 2001 an das Verwaltungsgericht und beantragte, der angefochtene Beschluss sei aufzu­heben und es sei festzustellen, dass die Waldabstandslinie um 5 m nach Osten zu verlegen, d.h. der Waldabstand entsprechend zu reduzieren sei.

Die Gemeinde X beantragte am 4. Mai 2001 die Abweisung der Beschwerde. Den gleichen Antrag stellte die Baurekurskommission in ihrer Beschwerdeantwort vom 16. Mai 2001.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. a) Die Baurekurskommission II ist in ihrem Entscheid davon ausgegangen, der Sitzplatz auf der Ostseite des Gebäudes Vers.-Nr. 04 befinde sich erst im Stadium der Planung (Erw. 2 am Ende und Erw. 4 Mitte). Demgegenüber macht der Beschwerdeführer geltend, dieser Sitzplatz bestehe schon seit 1960 und sei 1962 überdacht worden. Mit die­sem Einwand rügt der Beschwerdeführer demnach eine rechtserhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts durch die Rekursinstanz im Sinn von § 51 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG).

In seiner Rekursschrift hat der Beschwerdeführer ausgeführt, dass ein gedeckter, in den Plänen jedoch fälschlicherweise nicht eingezeichneter Sitzplatz auf der Ostseite seines Hauses Vers.-Nr. 04 bestehe, und demgemäss verlangt, dass die Waldabstandslinie neu unter Berücksichtigung dieses bestehenden Anbaus zu ziehen sei. Hierzu hat er einen Be­schluss des Gemeinderats X vom 18. Januar 1960 eingereicht, womit ihm der Bau sei­nes Einfamilienhauses aufgrund der Grundriss- und Fassadenpläne vom 5. Januar 1960 be­willigt worden war. Weiter legte er einen Grundrissplan diesen Datums vor, der im Erd­geschoss ostseitig einen ungedeckten Sitzplatz mit einer ca. 4.50 m langen Flü­gelmauer enthält, ebenso eine Bewilligung des Gemeinderats X vom 5. März 1962 für die Über­dachung dieses Sitzplatzes. Als Beilage zu seiner Stellung­nahme zur Rekursvernehm­lassung der Gemeinde X vom 30. Dezember 2000 reichte der Beschwerdeführer drei Pläne ein, auf denen der Sitzplatz im Druck bzw. von Hand einge­zeichnet war. Sodann erwirkte er im Nachgang an den Rekursentscheid am 6. April 2001 die Erstellung eines revidierten Katasterplans, welcher den gedeckten Sitz­platz nunmehr als ca. 19 m 2 grossen bestehenden Anbau zum Gebäude Vers.-Nr. 04 dar­stellt.

Aufgrund der Akten ist demnach erstellt, dass die Rekursinstanz in ihrem Entscheid offensichtlich unzutreffend und ohne nähere Abklärung davon ausgegangen ist, der Sitz­platz sei erst geplant und noch nicht bestehend. Diese unrichtige Sachverhaltsfeststellung war für den angefochtenen Entscheid wesentlich, da der Bestand einer Baute die Festle­gung einer Waldabstandslinie stark beeinflussen kann. Die unzutreffende Feststellung im Rekursentscheid ist sodann nicht durch den Beschwerdeführer zu verantworten, der in sei­ner Rekursschrift ausdrücklich auf die Tatsache des bestehenden Anbaus hingewiesen hatte. b) Ob dieser Mangel zur Aufhebung des Rekursentscheids führt, hängt davon ab, ob der nunmehr berichtigte Sachverhalt einen anderen Ausgang des bisherigen Verfahrens als möglich erscheinen lässt.

Hierzu bringt die Baurekurskommission in ihrer Vernehmlassung vor, dass der nach­träglich eingereichte Katasterplan mit der Darstellung des Sitzplatzes unberücksichtigt geblieben sei, ändere nichts an der Richtigkeit des Rekursentscheids. Telefonisch hatte die juristische Sekretärin dem Beschwerdeführer Gleiches bereits am 29. März 2001 unter Hin­weis auf die Bestandesgarantie beschieden. Damit wird sinnge­mäss geltend gemacht, die Rekursinstanz hätte auch in Kenntnis des richtigen Sachverhalts in gleichem Sinn entschie­den. Ob diese im Nachgang an ein offensichtliches Versehen ge­äusserte Motivsubstitution eine zuverlässige Annahme über den hypothetischen Rekurs­ausgang ermöglicht, ist frag­lich. Jedoch kommt es darauf vorliegend nicht an, da aufgrund der Akten nicht einmal aus­geschlossen werden kann, dass der berichtigte Katasterplan be­reits auf kommunaler Ebene eine andere Führung der Waldabstandslinie im fraglichen Be­reich ausgelöst hätte.

Die geplante Waldabstandslinie gemäss Plan Nr... wurde seinerzeit aufgrund ei­nes Katasterplans gezogen, welcher das Gebäude Vers.-Nr. 04 ohne ostseitigen Anbau dar­stellte. Am 30. Oktober 1998 wandte der Beschwerdeführer zusammen mit dem Eigen­tümer des Grundstückes Kat.-Nr. 02 dagegen ein, die Waldabstandslinie sei auf beiden Grundstücken um 5 m nach Osten zu verschieben. Dieser Einwen­dung lag ein Plan bei, der die beantragte Linienführung und den gedeckten Sitzplatz am Gebäude Vers.-Nr. 04 hand­schriftlich darstellte. Zur Begründung ihres An­trags verwiesen die beiden Grundeigen­tümer insbesondere auf den geringeren Waldabstand auf zwei Nachbargrundstücken, äusserten sich aber nicht explizit zum bestehenden Anbau auf dem Grundstück des Be­schwerdeführers. Namentlich wurde nicht ausgeführt, ob der im Plan skizzierte Sitzplatz bereits baurechtskonform bestehe oder nur geplant sei. Im Rahmen der Ortsplanrevision äusserte die Planungsbehörde zu dieser Einwendung, der Waldabstand habe mindestens 30 m zu betragen. Bei überbauten Parzellen sei es toleriert und üblich, den vorhandenen Baubestand angemessen zu berücksichtigen. Ausnahmen seien denkbar bei Parzellen, die wegen dem Waldabstand unüberbaubar oder neu besonders hart betroffen würden. Bei neuen Einzonungen, wie vorliegend, werde besonders darauf geachtet, dass diesen Grund­sätzen nachgelebt werde. Zu Gunsten einer beschränkten baulichen Entwick­lung werde die Waldabstandslinie auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 geringfügig nach Osten verschoben, wäh­rend sie auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 unverändert bleibe, da hier ausreichende Nutzungs-, Entwicklungs- und Anordnungsmöglichkeiten für Bauten und Anlagen be­stünden. Diese Erwägung lässt vermuten, dass sich die Beschwerdegegnerin im damaligen Zeitpunkt nicht darüber im Klaren war, dass der handschriftlich eingezeichnete Anbau auf dem Grundstück des Beschwerdeführers tatsächlich schon seit Jahrzehnten bestand und der dem Waldab­standslinienplan zu Grund gelegte Katasterplan demnach ergänzungsbedürftig war. Die Planungsbehörde prüfte daher die erhobene Einwendung mit Bezug auf beide Grundstücke nur unter dem Gesichtspunkt der baulichen Entwicklungsmöglichkeiten, nicht jedoch mit Bezug auf die bereits vorhandene Bausubstanz. Noch am 30. August 1999 war der wahre Sachverhalt offenbar nicht vollständig abgeklärt, als der Gemeinderat in seiner Rekursver­nehmlassung nämlich einräumte, der gedeckte Sitzplatz habe Bestandesgarantie, sofern er baurechtlich bewilligt sei. Im Übrigen ist auch die kantonale Baudirektion bei ihrem Genehmigungsentscheid vom gleichen unvollständigen Katasterplan ausgegangen, als sie annahm, die Waldabstandslinie verlaufe entlang der Ostfassade des Gebäudes Vers.-Nr. 04.

Unter diesen Umständen fehlt es an einem in Kenntnis des vollständigen erhebli­chen Sachverhalts getroffenen kommunalen Entscheid über die Waldabstandslinie im Be­reich des bestehenden Gebäudes Vers.-Nr. 04. Über die zweckmässige Linienführung zu befinden, steht daher zur Zeit weder dem Verwaltungsgericht noch der Baurekurskommis­sion, sondern einzig dem kommunalen Planungsträger zu, der diesbezüglich über ein quali­fiziertes Planungsermessen verfügt. Der festgestellte Mangel muss daher zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids führen und die Sache direkt an die Beschwerdegegnerin zu­rückgewiesen werden. Die Beschwerde ist demnach teilweise gutzuheissen. Soweit der Beschwerdeführer jedoch bereits die Reduktion des Waldabstands verlangt, ist das Rechts­mittel abzuweisen.

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Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Demgemäss wird der angefochtene Be­schluss aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Beschwerdegegnerin zurückgewiesen.

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