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Entwickler, die mit Bauprojekten jeglicher Größe oder Wertigkeit beginnen, sollten sich des Potenzials für Verzögerungen, Überschreitungen, Konflikte, Mängel und Ausfälle bewusst sein. Laut einem Artikel von McKinsey & Co. Inc. vom Juni 2016 dauern große Projekte in allen Anlageklassen in der Regel 20 % länger als geplant und enden oft weit über dem Budget.
Es gibt viele Möglichkeiten, ein Bauprojekt erfolgreich abzuschließen, aber alle erfordern eine effektive Vorplanung, Überwachung und Zusammenarbeit. Hier sind 10 Vorschläge für die Planung und Verwaltung von Bauprojekten, um sicherzustellen, dass sie pünktlich, budgetgerecht und gut gebaut sind.
1. Sorgfältiger Vertragsabschluss
Neben der eigentlichen Bauleistung ist der Vertrag der wichtigste Teil des Projekts. Ein gut geschriebener Vertrag definiert sorgfältig und klar die Vereinbarung der Parteien, ihre Erwartungen und ihre jeweiligen Risiken und Verpflichtungen.
Eigentümerverträge zielen häufig darauf ab, den Eigentümer vor allen möglichen Ansprüchen zu schützen. Diese Verträge enthalten entlastende Formulierungen, Verzichtserklärungen und Beschränkungen, die nahezu alle Ansprüche des Auftragnehmers ausschließen sollen. Die Idee ist, den Besitzer vor allen vorhersehbaren und unvorhersehbaren Risiken zu schützen, indem die Verantwortung auf jemand anderen übertragen wird. Einseitige Verträge könnten jedoch ebenso viele Ansprüche generieren, wie sie verhindern. Wenn ein einseitiger Vertrag einen Auftragnehmer dazu zwingt, bei einem Projekt Geld zu verlieren, sind Ansprüche unvermeidlich, unabhängig davon, was der Vertrag vorsieht. Im schlimmsten Fall können schwerwiegende Verluste einen Auftragnehmer aus dem Geschäft drängen, was dazu führt, dass die Arbeiten nicht abgeschlossen werden können und die damit verbundenen Verzögerungen, Unterbrechungen und erhöhten Kosten entstehen.
Projektrisiken fair verteilen, um Baustreitigkeiten zu vermeiden. Wenn keine Partei die direkte Kontrolle hat, sollte das Risiko an die Partei gehen, die sich am besten vor einem unerwarteten Verlust schützen kann, oder an die Eigentümer. Sie haben das Bauvorhaben initiiert und profitieren am Ende vom fertigen Produkt. Zu den Risiken können Dinge wie der Erwerb von Vorfahrtsrechten, Sicherheit, Umweltbelange oder Beschaffungsmethoden gehören.
2. Unabhängige Kostenschätzungen
Um Budgetüberschreitungen zu vermeiden, geben Sie etwas mehr Geld aus und holen Sie sich im Verlauf des Designprozesses unabhängige Kostenschätzungen ein. Dabei werden die Kostenvoranschläge mit Auftragnehmern, die die Arbeiten tatsächlich ausführen, und Lieferanten, die die spezifizierten Produkte liefern, überprüft und gegengeprüft. Delegieren Sie diese Aufgabe nicht an das Designteam.
Denken Sie unbedingt an die Kosten für Anmietung von Baumischabfall Containern.
3. Legen Sie ein festes Budget fest
Während jedes Projekt ein Budget hat, sind einige Budgets fester als andere. Eigentümer sollten das Budget von Anfang an festlegen und den Designer daran halten. Außerdem sollten Verträge mit Designern verlangen, dass sie die Pläne kostenlos überarbeiten, wenn die Gebote das Budget um einen bestimmten Prozentsatz überschreiten. Es kann schwierig sein, diese Bestimmungen mit Designern auszuhandeln, aber sie bieten einen wichtigen Schutz für die Eigentümer.
4. Verwenden Sie die Alternativen „Hinzufügen und Löschen“.
Bei diesem Ansatz plant das Designteam bestimmte Komponenten der Arbeit im Voraus. Der Eigentümer kann sie löschen, wenn die Gebote zu hoch sind, oder sie hinzufügen, wenn die Gebote niedriger als erwartet sind.
Für jede Alternative werden Kostenvoranschläge erstellt, um die Auswahl der besten Systeme und Komponenten sicherzustellen. Vorgeplante „Hinzufügen- und Löschen“-Alternativen schützen den Eigentümer vor Verzögerungen, Unterbrechungen und zusätzlichen Kosten, die durch die Neugestaltung des Projekts nach Eingang der Angebote entstehen. Es verlagert auch die Erwägung von Alternativen in die Entwurfsphase, wo die Fähigkeit zur Kostenkontrolle am größten ist.
5. Peer-Review des Designs
Ein unvollständiges, ungenaues oder schlecht koordiniertes Design führt zu einem Projekt mit Konflikten, unvorhergesehenen Kosten, Verzögerungen und Reklamationen. Umgekehrt verringert ein genaues und vollständiges Design das Konfliktrisiko und schützt den Eigentümer. Bei der Peer-Review überprüft ein unabhängiger Architekt oder Ingenieur die Pläne, um Fehler, Auslassungen und Inkonsistenzen aufzudecken. Die bescheidenen Kosten tragen dazu bei, Verzögerungen, Unterbrechungen und zusätzliche Kosten zu vermeiden, die entstehen, wenn Konstruktionsfehler vor Ort nach Baubeginn auftauchen.
6. Überprüfen Sie die Pläne auf Konstruierbarkeit
Konstruierbarkeit beschreibt die Leichtigkeit und Effizienz, mit der Strukturen gebaut werden können. Die Baubarkeit eines Gebäudes hängt maßgeblich von der Qualität der Entwürfe ab. Bei einer Baubarkeitsprüfung identifiziert ein Auftragnehmer vor Beginn der Arbeiten Fehler, Auslassungen, Unklarheiten und Konflikte in den Plänen und Spezifikationen. Eine Art von Konflikt könnte Pläne beinhalten, die erfordern, dass zwei Arbeitsdisziplinen gleichzeitig denselben Raum besetzen. Ein weiterer Grund könnte ein Mangel an Koordination zwischen verwandten Systemen sein. Ein einfaches Beispiel wäre, wenn die Länge eines Betonankerbolzens in den Spezifikationen die in den Plänen für das Betonelement, in das der Bolzen eindringt, dargestellte Dicke überschreitet.
Auch wenn dieser Service mit zusätzlichen Kosten verbunden ist, ist er die Kosten wert.
7. Legen Sie einen angemessenen Zeitplan für den Bau fest
Der Zeitplan für ein Bauprojekt sollte sich nach seinem Umfang und seinen Bedürfnissen richten. Starten Sie ein Projekt niemals unter Zeitdruck – die Arbeit leidet fast immer darunter. Zu viel Zeitdruck könnte einen Auftragnehmer dazu motivieren, Abstriche zu machen. Das führt zu schlechter Verarbeitung, was wiederum zu Konstruktionsfehlern führt. Wenn beispielsweise das Wetter schlechter als erwartet ist oder die Marktbedingungen die Lieferzeiten für Materialien beeinflussen, geben Sie dem Auftragnehmer ausreichend Zeit, um die Arbeit ordnungsgemäß auszuführen, auch wenn dies eine angemessene Verlängerung erfordert.
Außerdem erwarten die Auftragnehmer, dass bei Baubeginn alle Genehmigungen vorliegen. Sie erwarten auch, Zugang zur Baustelle und zu den abgeschlossenen Arbeiten anderer Auftragnehmer zu haben, die vor ihnen waren. Sie erwarten auch rechtzeitige technische und vom Eigentümer bereitgestellte Informationen. Fertigungszeichnungen sollten unverzüglich überprüft und unerwartete Bedingungen oder Änderungen angemessen kompensiert werden. Werden diese Erwartungen nicht erfüllt, kommt es zwangsläufig zu Verzögerungen.
8. Einreichungen als Kommunikation zwischen Auftragnehmer, Designer und Eigentümer
Werkstattzeichnungen werden vor dem Bau fertiggestellt und enthalten alle Details, die für den Bau des Projekts erforderlich sind. Sie nehmen die Pläne des Designers und zeigen genau, wo sich alles befinden wird. Darüber hinaus sind sie eine Schritt-für-Schritt-Anleitung des Bauablaufs und eine Brücke zwischen den Vertragsunterlagen und dem Auftragnehmer.
Der Auftragnehmer überprüft die Werkstattzeichnungen, um die Handwerker zu koordinieren und sicherzustellen, dass das Projekt gebaut werden kann. Der Konstrukteur überprüft die Werkstattzeichnungen, um sicherzustellen, dass das vorgeschlagene Bauschema der Entwurfsabsicht für die fertiggestellte Struktur und den Erwartungen des Eigentümers entspricht.
Der Einreichungs- und Überprüfungsprozess für die Werkstattzeichnung sollte ein Dialog zwischen dem Designer und dem Auftragnehmer sein. Dies ist die beste Gelegenheit für Eigentümer, Auftragnehmer und Designer, Ansprüche wegen nicht konformer oder mangelhafter Arbeit zu vermeiden.
9. Überprüfung der Bauaktivitäten
Der umsichtige Eigentümer wird den Baufortschritt genau im Auge behalten. Eigentümer überlassen die Projektaufsicht häufig dem Bauleiter. Das bedeutet, dass sie häufig keine Kenntnis von Konflikten in der Praxis haben, sei es über unbezahlte Rechnungen, Verzögerungen im Fortschritt oder fehlerhafte Arbeiten. Einige Konflikte werden schließlich zu Ansprüchen. Bis die Eigentümer von einem Anspruch erfahren, ist der Streit oft störender und kostspieliger, als es gewesen wäre, wenn das Problem früher im Prozess erkannt und ordnungsgemäß behandelt worden wäre.
Durch die regelmäßige Überprüfung der Bautätigkeit verbessert ein Eigentümer die Chancen, Konflikte aufzudecken. Das reduziert unerwartete Änderungsaufträge, erkennt potenzielle Konstruktionsfehler, deckt schlechte Konstruktionspraktiken auf und vermeidet Reklamationen.
Das regelmäßige Durchsehen der Projektbesprechungsprotokolle ist eine Möglichkeit für den Eigentümer, die Bauaktivitäten zu überprüfen. Obwohl der Bauleiter für die Überwachung der Bautätigkeit verantwortlich ist, verbessert eine gelegentliche unabhängige Überprüfung durch den Eigentümer die Chancen, Konflikte frühzeitig zu erkennen, insbesondere wenn eigene Fehler des Bauleiters ein Problem verursacht oder dazu beigetragen haben können.
10. Regelmäßige Audits der Auftragnehmerabrechnung
Bauaudits sind ein sinnvolles und wichtiges Überwachungsinstrument. Sie können beurteilen, ob das Projekt pünktlich, hinter dem Zeitplan oder vor dem Zeitplan liegt. Regelmäßige Projektprüfungen können Betrug aufdecken, einschließlich Überrechnungen durch Auftragnehmer, unangemessene Kostenverschiebungen, missbräuchliche Auftragsänderungspraktiken und andere Anomalien. Sie können auch sicherstellen, dass Kontrollen vorhanden sind, die Einhaltung staatlicher Anforderungen durch den Auftragnehmer (z. B. geltender Lohn, benachteiligtes Unternehmen) überprüfen und dazu beitragen, Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
Das ist es wert
Werden diese Anregungen nicht umgesetzt, hat dies nicht nur finanzielle Auswirkungen. Es kann auch zu schweren Rückschlägen führen. Die Einbeziehung von Planungs- und Überprüfungskonzepten vor und in der Bauphase ist ein erster Schritt zur Vermeidung negativer Folgen.