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La liberté contractuelle donne à chacune des parties la possibilité de résilier le contrat du bail en respectant les délais de congé et les termes légaux, ou le cas échéant, les délais ou les termes convenu par les parties.
Cependant, la loi prévoit l’annulabilité du congé lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi[1] (art. 271 al.1 CO).
Il est possible, et même recommandé de demander les motifs du congé, ce qui permet de déterminer s'il s'agit d'un congé abusif, donc annulable.
Lorsque le congé est donné par le bailleur, l’article 271a alinéa 1 du Code des obligations prévoit une liste non exhaustive de divers cas qui justifient une demande d’annulation du congé de la part du locataire, notamment :
· lorsque le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
· lorsque le congé est donné en vue d’imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
· dans le but d’amener le locataire à acheter l’appartement loué;
· lorsque le congé est donné pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
· lorsque le congé est donné moins de trois ans après la fin d’une procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur : a succombé dans une large mesure; a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions; a renoncé à saisir le juge; ou a conclu une transaction ou s’est entendu de toute autre manière avec le locataire.
· lorsque le congé en donné en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu’il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur
Cependant, même si une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire est en cours, ou si les trois ans qui la suivent ne sont pas encore écoulés, le congé ne sera pas annulable si existe un des motifs énoncés à l’article 271a al. 3, notamment le besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux, la demeure du locataire, ou pour des justes motifs.
La contestation du congé doit être adressée à l’autorité de conciliation (dans le canton de Vaud, il s’agit des commissions préfectorales de conciliation)[2] dans les 30 jours qui suivent la réception du congé (art. 273 al. 1).
Si la requête en annulabilité du congé est refusée, l’autorité de conciliation examine d’office si le bail peut être prolongé (art. 273 al.5 CO).
Prolongation du bail
Si l’annulabilité du congé est refusée, la prolongation du bail peut être demandé par le locataire si la fin du contrat entraîne pour lui ou pour sa famille des conséquences pénibles (art. 272 al.1 CO).
La demande doit être adressée à l’autorité de conciliation, qui pour rendre une décision fera la pesée des intérêts du bailleur et du locataire et examinera divers éléments, comme par exemple, la situation personnelle et financière des parties, la durée du bail, la situation sur le marché local du logement, entre autres (art. 272 al. 2 CO).
Pour un bail de durée indéterminée, la demande de prolongation doit être présentée dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. Pour un bail de durée déterminée, elle doit être présentée au plus tard 60 jours avant l’expiration du contrat (art. 273 al. 2 CO).
La prolongation du bail est exclue dans le cas suivants (art. 272a al.1 et 2 CO) :
· en cas de demeure du locataire ;
· pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d’égards envers les voisins ;
· en cas de faillite du locataire ;
· si, en prévision d’une transformation ou d’une démolition, le contrat de bail a expressément été conclu pour une période expirant au début des travaux ou à la réception de l’autorisation requise ;
· lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d’habitation ou des locaux commerciaux équivalents.
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[1] Tel est le cas lorsque la résiliation ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, est purement chicanière ou consacre une disproportion manifeste des intérêts en présence (ATF 140 III 496 consid. 4.1). [2] Il existe une commission de conciliation dans chaque district. Le lieu de situation de l'immeuble ou du bien-fonds qui détermine la préfecture à laquelle devra être adressée la requête de conciliation.