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Kann sich der Grundeigentümer mittels eines Hausverbots vor ungebetenen Gästen schützen? Zu denken ist etwa an einen aufsässigen Vertreter, einen Ruhestörer oder einen bestimmten ungebetenen Gast. Das Strafgesetzbuch gewährt in Art. 186 das sogenannte Hausrecht, also die Befugnis, über das Haus ungestört zu herrschen und in ihm den eigenen Willen frei zu betätigen.
Der nachfolgend zitierte Fall aus der Bundesgerichtspraxis des Jahres 1977 ist eine filmreife Geschichte: Der Ehemann kehrt unerwartet früh aus dem Militärdienst zurück und findet zuhause seine Frau und den Nachbarn vor, obwohl er diesem kurz zuvor schriftlich Hausverbot erteilte. Der Ehemann reicht Strafanzeige wegen Hausfriedensbruch ein und erhält von allen Instanzen Recht.
Es ist somit möglich, seinem Willen prophylaktisch durch ein Hausverbot Nachdruck zu verleihen. Das Hausverbot ist aber keine Voraussetzung. Der Eigentümer kann seinen Willen bei Verletzung auch mündlich kundtun. Träger des Hausrechts ist derjenige, dem die Verfügungsgewalt über das Haus zusteht. Dies kann, muss aber nicht der Eigentümer sein. Das Recht auf Erteilung des Hausverbots besteht unter dem Vorbehalt des Missbrauchs.
Knifflig ist die Frage, ob ein Vermieter durch Hausverbot den Umgang seiner Mieter einschränken kann. Durch die Vermietung räumt der Eigentümer dem Mieter das Hausrecht bezüglich des Wohnobjektes ein und verzichtet seinerseits auf das eigene Recht, sodass während der gesamten Mietdauer nur die Mieterschaft als Träger des Hausrechts im Sinne von Art. 186 StGB «Berechtigter» sein kann. Das Hausrecht des Mieters beginnt mit dem Einzug in die bestimmten Räume und endet erst mit dem effektiven Auszug – selbst wenn sich der Mieter über den Ablauf des Vertragsverhältnisses hinaus noch im Wohnobjekt aufhält.
BGE 103 IV 162
B plante auf seinem Grundstück in der Gemeinde Klosters einen Ersatzneubau und stellte ein Bewilligungsgesuch unter anderem für eine Baugrubensicherung gegenüber der hangseitig gelegenen Liegenschaft des A. Für diese Sicherung sollten Erdanker und Bodennägel unter der Parzelle von A angebracht werden. Es war weiter vorgesehen, die Verankerung nach Beendigung des Neubaus zu entspannen, aber im Erdreich zu belassen. Die oberste Reihe der Bodennägel sollten 6 bis 7 Meter und die erste Ankerlage 7 bis 9 Meter unterhalb des Vorplatzes des Hauses von A zu liegen kommen. B reichte nach erfolgloser Schlichtung eine Duldungsklage gegen A ein. Diese wurden vom Bezirks- und Kantonsgericht materiell gutgeheissen, worauf A mit der Begründung an das Bundesgericht gelangte, das angefochtene Urteil verletze seine schutzwürdigen Eigentümer- und Ausübungsinteressen.
Das oberste Gericht erwog nun, dass sich das Ausübungsinteresse nach den Umständen des Einzelfalls bestimmt. Es gebe für den Untergrund wie für den Luftraum keine bestimmte Schwelle, bis zu der ein Ausübungsinteresse grundsätzlich angenommen werde. Auf die Rüge von A betreffend Erwägungen der Vorinstanz trat «Lausanne» nicht ein. Diese hatte festgestellt, dass heute bestehende Gebäude- oder Anlageteile auf der Parzelle von A ebensowenig tangiert würden wie eine mögliche spätere Unterkellerung der Liegenschaft. Es könnten mindestens zwei Kellergeschosse erstellt werden. Und auch der Installation einer Erdsondenheizung – wozu kein konkretes Projekt vorliege – stehe nichts im Weg. Hierzu müssten höchstens einzelne Bohrungen versetzt ausgeführt werden, wenn sie auf die Verankerung träfen.
In Bezug auf mögliche Schäden hielt die Vorinstanz weiter fest, dass solche nicht durch das Setzen von Erdankern und Bodennägeln, sondern höchstens durch die Bautätigkeit auf dem Grundstück von B verursacht würden.
Urteil des Bundesgerichts 5A_245/2017 vom 4. Dezember 2017
Praktisch jedermann von uns kommt im Leben meist mehrfach mit der Immobilienbranche in Kontakt, sei dies als Mieter einer Wohnung oder bei einem Wohnungswechsel, Jugendliche bei ihrem Auszug aus dem Elternhaus oder aber beim Kauf resp. Verkauf von Wohneigentum. Wieder andere investieren Vermögensteile in Immobilienanlagen oder schichten ein entsprechendes Portfolio regional oder objektbezogen um. Selbstverständlich sind noch viele weitere Berührungspunkte in unserem Leben mit Immobilien vorhanden, angefangen mit einer Bankfinanzierung über eine Bewertung in einem Scheidungs- oder Erbfall, um nur zwei alltägliche Fälle aus einem bunten Strauss zu nennen.
Nach Rat fragen bei einem Fachmann ist in diesem volatilen Umfeld sicher immer von Vorteil. Denn immobilienspezifische Belange gibt es zahlreiche: Sei dies die seriöse Festlegung eines Marktpreises, die Beratung in finanzieller und steuerlicher Hinsicht, die Vertragsausgestaltung bei einem Verkauf, die Übergabe eines Objektes und die Schlussabrechnung, aber auch die notwendige Vorausberechnung der mutmaßlichen Grundstückgewinnsteuer darf natürlich nicht vernachlässigt werden.
„Wir nehmen jedes Kundenanliegen ernst und setzen uns mit grossem Engagement, mit Diskretion und unserer langjährigen Erfahrung für sinnvolle, transparente Lösungen zur Zufriedenheit unserer Kunden ein. Banken wie Finanzierungsinstitute vertrauen sich uns im Zusammenhang mit Liegenschaftsbewertungen jeglicher Art an. So sind wir auch akkreditierte Schätzer zahlreicher Gross-, Regional- und Kantonalbanken.“
Unterhält sich der Immobilienratgeber mit Berufskollegen, kommt das Gespräch regelmässig auf die Verwaltung von Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften. «Machst du noch oder hast du schon aufgehört?», lautet die lakonische Frage. Tatsächlich haben sich in den letzten Jahren schweizweit verschiedene Bewirtschafter aus der Verwaltung von Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften zurückgezogen oder behandeln diese eher stiefmütterlich. «Viel Ärger, keine Berufseinsteiger, grosses Frustpotenzial», lautet die Begründung häufig. Man muss nicht gerade von einem Trend sprechen, aber doch von einer gewissen Tendenz, die nachdenklich stimmen muss.
Läuft etwas falsch in den Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften? In der Tat ist das Zusammenleben in Stockwerkeigentümer-Liegenschaften zuweilen konfliktbeladen. Wenn es um Entscheidungen über das «Wohneigentum» geht, ist es nicht mehr weit her mit der gelebten Demokratie. Das führt im Zweifel zu einer Nivellierung nach unten: Wichtige Entscheidungen werden hinausgezögert, verhindert oder auf dem Gerichtsweg bekämpft. Im Selbstverständnis sehen sich viele Stockwerkeigentümer als «Hauseigentümer». In Wahrheit ist ihre Stellung eine Mischung aus dem Miteigentum an einem Grundstück und einem Nutzungsrecht an einer Wohnung.
Zwischen den Parteien stehen nicht selten die Verwalter oder Verwalterinnen, die vielfältigste Fähigkeiten und idealerweise grosse Lebens- und Berufserfahrung mitbringen müssen. Sie sind «Ordnungshüter», Verhandlungsführerin, Diplomat, Bauherrenvertreterin, Rechtsberater und Rechnungsführerin zugleich. Das ist zwar eine sehr reizvolle Aufgabe. In Meinungsverschiedenheiten kann aber beispielsweise die fachliche Meinung des Verwalters von den einen schnell einmal als Parteinahme aufgefasst werden, was gelegentlich in einen Antrag zur Abberufung mündet.
Es sei hier an die Besonnenheit der Stockwerkeigentümer appelliert, auch in schwierigen Situationen nicht sofort den Verwalter ins Visier zu nehmen. Denn das konfliktfreie Zusammenleben ist in aller Interesse.
Über das Protokoll der Stockwerkeigentümer-Versammlung steht im Gesetz nur so viel, dass Beschlüsse der Versammlung zu protokollieren sind und dass das Protokoll vom Verwalter oder vom Vorsitzenden aufbewahrt werden muss (Art. 712n ZGB).
Dennoch sind die Verantwortlichen nicht frei. Nebst der Mindestanforderung, die Beschlüsse zu dokumentieren, ist nach gängiger Praxis und Rechtslehre unbedingt auch das Quorum und die namentliche Nennung der Beschlussgegner und der -befürworter entscheidend. Denn wer einem Beschluss in der Versammlung zugestimmt hat, kann ihn nur noch wegen eines Willensmangels – zum Beispiel wegen eines Irrtums – anfechten. Weitere Anforderung ist die Unterzeichnung durch den Protokollführer und allenfalls den Vorsitzenden, auch wenn dies vom Gesetz ebenfalls nicht explizit gefordert wird. Schaden kann es ebenso wenig wie die zeitnahe Verteilung des Protokolls an alle Eigentümer. Die Anfechtungsfrist für die Abwesenden beginnt nämlich erst mit der Zustellung des Protokolls. Wird diese unterlassen oder erfolgt sie erst mit grosser zeitlicher Verzögerung, so hängt der Versammlungsbeschluss «in der Luft». Sodann ist das Protokoll aufzubewahren – am besten auf Papier, mit Originalunterschrift und während der ganzen Lebensdauer der Gemeinschaft.
Hilfreich sind im Weiteren die namentliche Nennung aller Anwesenden und Vertretenen sowie deren Quote. Dies erleichtert die Überprüfung, ob die notwendige Mehrheit der Beschlüsse erreicht worden ist. Ebenfalls empfehlenswert ist, die Diskussion mindestens summarisch zusammenzufassen. Bei einer Übergabe der Verwaltung oder des Vorsitzes ist unbedingt darauf zu achten, dass die Protokolle lückenlos zur Verfügung gestellt werden.
In einem Verfahren durch alle Instanzen ging es um die Frage, ob ein Grundeigentümer die Überprüfung des Zonenplans verlangen kann, mit der er die Umzonung seines Grundstücks von der öffentlichen Zone in die Wohn- und Gewerbezone anstrebt. Weil das Bundesgericht schliesslich nicht auf die Beschwerde eines Grundeigentümers aus dem Kanton St. Gallen eingetreten ist, ist dem Urteil des Verwaltungsgerichts endgültig Rechtskraft erwachsen.
Allgemein gilt, dass Nutzungspläne nur überprüft und gegebenenfalls angepasst werden dürfen, wenn sich die Verhältnisse seit ihrer Inkraftsetzung erheblich geändert haben oder bedeutsame neue Bedürfnisse nachgewiesen sind. Zonenpläne sind auf einen Horizont von 15 Jahren ausgerichtet. Grundeigentümer können eine Überprüfung aber bereits nach zehn Jahren seit Rechtsgültigkeit verlangen. Haben sich die Verhältnisse derart geändert, dass das öffentliche Interesse an einer Eigentumsbeschränkung dahingefallen sein könnte, ist er nicht an die zehnjährige Frist gebunden. Anspruch auf Aufhebung oder Änderung besteht, wenn dies aus wichtigen öffentlichen Interessen geboten oder der Zweck des Erlasses nicht erreicht wird und dem Grundeigentümer unzumutbare Nachteile erwachsen. Nicht das private Interesse an einer Änderung ist entscheidend. Es ist vielmehr eine Gesamtbetrachtung vorzunehmen.
Vorliegend wurde die öffentliche Zone vor über 30 Jahren für ein ehemaliges Schulhaus mit Sport- und Spielplätzen ausgeschieden. Inzwischen haben sich die Verhältnisse wesentlich geändert. Die Nutzungsreserven für die Schule wurden nie benötigt, und auch für die aktuellen Nutzungen ist in absehbarer Zeit kein Platzbedarf zu erwarten. Der Gesuchsteller kann vor diesem Hintergrund einen verfassungsmässigen Anspruch auf Entlassung seines Grundstücks aus der öffentlichen Zone geltend machen.
Urteil des Bundesgerichts 1C_201/2017 vom 1. September 2017 und in einem anderen Fall grundlegend: VerwGE B 2009/111 vom 24. August 2010. Quelle: Baudepartement Kanton St. Gallen (Hrsg), Juristische Mitteilungen 2017/III
In der bevorstehenden Frühjahrssession des eidgenössischen Parlaments stehen aus Sicht der Immobilienwirtschaft gleich einige Geschäfte zur Raumplanung im Fokus. Dies ist aus dem Programm der beiden Kammern zu entnehmen, das jüngst veröffentlicht wurde.
Der Nationalrat beugt sich über die beiden Standesinitiativen der Kantone Wallis und Graubünden, die fordern, dass landwirtschaftlich nicht mehr benötigte Bauten unter Wahrung ihrer Identität und im Rahmen der bestehenden Erweiterungsmöglichkeiten massvoll zur Wohnnutzung umgenutzt werden können. Ebenso über die Motion der ständerätlichen Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie, die eine Umnutzung nicht mehr benötigter landwirtschaftlicher Bauten zur Wohnnutzung möglich machen will sowie die Motion von Nationalrat Beat Flach, der die Siedlungsentwicklung nach innen durch unflexible Lärmmessmethoden behindert sieht.
Der Ständerat behandelt die Botschaft des Bundesrats zur Zersiedelungsinitiative, in der die Exekutive die Volksinitiative mit der Begründung zur Ablehnung empfiehlt, dass das aktuelle Raumplanungsgesetz (RPG) der Zersiedelung bereits ausreichend entgegenwirkt. Die kleine Kammer behandelt im Weiteren die Motionen Page und Hösli mit den Begehren, das RPG dahingehend zu ändern, dass bestehendes Gebäudevolumen ausserhalb der Bauzonen maximal genutzt werden kann bzw. dass Wohngebäude ausserhalb der Bauzone massvoll erweitert werden können.
Ständerat Beat Vonlanthen fordert den Bundesrat schliesslich in einer Interpellation dazu auf, zur Praxis der Stadt Zürich Stellung zu nehmen, wonach für den Ersatz von bereits zugelassenen Wärmepumpen durch neue Modelle eine Baubewilligung erforderlich ist. Er sieht in dieser administrativen Hürde die Gefahr, dass diese Technologie damit eingeschränkt und die Umsetzung der Energiestrategie gefährdet wird.
Weil der Erneuerungsfonds einer Stockwerkeigentümergemeinschaft im Grundsatz der Bestreitung von Instandsetzungsaufwendungen und grosszyklischen Instandhaltungskosten dient, sind die Einlagen steuerlich als Gebäudeunterhalt abzugsfähig. Allerdings dürfen damit ausschliesslich Unterhaltsarbeiten für die gemeinschaftlichen Liegenschaftsteile beglichen werden. Unterhalt an Gebäudeteilen im Sondernutzungsrecht also innerhalb der «eigenen vier Wände» sind separat zu deklarieren. Weitere Bedingung der Abzugsfähigkeit ist, dass die Beiträge dem Steuerpflichtigen unwiderruflich entzogen sind. Aus den Mitteln des Fonds dürfen keine nutzungsbedingten Betriebskosten wie Wasser, Strom, Heizstoffe usw. oder Zins- und Amortisationszahlungen beglichen werden.
Die Einlagen in den Erneuerungsfonds sind im Zeitpunkt der Rechnungstellung der Einlage und nicht erst bei der Verwendung der Fondsmittel abzugsfähig. Die Behörde kann die Einhaltung der gesetzlichen Einschränkungen prüfen und von jedem Stockwerkeigentümer die Vorlage der Fondsjahresrechnung, des Reglements sowie das Protokoll der Stockwerkeigentümerversammlung verlangen. Die Höhe des Erneuerungsfonds darf in der Regel 2 bis 10% des Gebäudeversicherungswertes nicht übersteigen.
Das Fondsvermögen sowie dessen Erträge unterliegen übrigens der direkten Besteuerung durch Bund, Kantone und Gemeinden. So muss jeder Stockwerkeigentümer nach geltender Rechtsprechung des Bundesgerichts seinen Anteil am Wert und Ertrag an seinem Hauptsteuerdomizil deklarieren. Es ist deshalb erforderlich, dass der Verwalter den Stockwerkeigentümern jährlich eine Aufstellung über den Vermögensstand und die Erträge des Erneuerungsfonds sowie über die daran bestehenden Anteile den einzelnen Eigentümern zukommen lässt.
Im letzten Beitrag haben wir die Periodenabgrenzung von steuerrelevantem Liegenschaftsunterhalt behandelt. In diesem Ratgeber wenden wir uns der Frage zu, welche Aufwendungen geltend gemacht werden können. Abzugsfähig ist, was der Werterhaltung der Liegenschaft dient, sogenannte Unterhaltskosten. Nicht angerechnet werden können dagegen Investitionen, die den Wert der Liegenschaft steigern. Der Grat zwischen Werterhaltung und Wertsteigerung ist schmal. Wie verhält es sich beispielsweise mit dem neuen Backofen, der im Unterschied zum alten eine Steamer-Funktion hat?
Das St. Galler Steuerbuch gibt in Kapitel 44 Nr. 2 und Nr. 3 ausführlich Auskunft zum Grundsätzlichen und zu den Unterhaltsarbeiten im Einzelnen. Zum Unterhalt gehören Instandhaltungskosten, also Auslagen für die üblichen Ausbesserungsarbeiten und die laufend anfallenden Reparaturen, die zur Erhaltung der Liegenschaft in gebrauchsfähigem Zustand beitragen. Ebenfalls abzugsfähig sind Instandstellungskosten, worunter die unregelmässigen Aufwendungen fallen, um den Wert der Liegenschaft auch auf Dauer erhalten zu können. Dies sind eigentliche Renovationen wie Dach- oder Fassadensanierung.
Kniffliger sind sogenannte Ersatzbeschaffungen. Der Ersatz von Gebäudebestandteilen oder Gegenständen der baulichen Grundausstattung gilt insofern als Unterhalt, als der Nutzungswert des ersetzten Objekts bloss erhalten, nicht aber erhöht wird. Wie im erwähnten Fall des Backofens ist die Abgrenzung schwierig, da neue Gebäudeteile und Geräte den Komfort meist erhöhen.
Folgedessen können in gewissen Fällen nicht die gesamten Auslagen für die Ersatzbeschaffung angerechnet werden, sondern nur ein Anteil. Das Steuerbuch des Kantons St. Gallen nennt diesbezüglich zwar keine expliziten Werte. Anhaltspunkte liefert aber etwa der Kanton Bern, der im «Backofen-Fall» zwei Drittel als Unterhalt akzeptiert.
www.steuern.sg.ch > Steuerbuch Online
Bis 31. März 2018 müssen steuerpflichtige Unselbständigerwerbende ihre Steuererklärung einreichen. Für Wohneigentümer ist in diesem Zusammenhang die Abzugsfähigkeit von Aufwendungen für die eigene Liegenschaft relevant. Der Immobilienratgeber nimmt darum dieses Thema auf und wird es in dieser und den folgenden Ausgaben vertiefen.
Beginnen wir beim Grundsätzlichen: Aufwendungen für die eigene Liegenschaft können pauschal oder effektiv abgerechnet werden, wobei der Steuerpflichtige für jede Steuerperiode und jedes Grundstück zwischen den beiden Varianten wählen kann. Die Pauschale kann nur für Grundstücke des Privatvermögens, die vorwiegend Wohnzwecken dienen, in Anspruch genommen werden. Der Pauschalabzug beträgt für selbstgenutztes Wohneigentum 20% des Eigenmietwerts.
Bei aufwendigeren baulichen Massnahmen dürfte es sich lohnen, nach effektiven Aufwendungen abzurechnen. Massgebend sind die Instandhaltungs- und Instandstellungskosten sowie Aufwendungen für Ersatzbeschaffungen, soweit diese Ausgaben durch den Steuerpflichtigen in der betreffenden Steuerperiode getätigt worden sind. Das heisst, dass das Rechnungsdatum für die Periodenabgrenzung entscheidend ist. Hat der Handwerker seine Arbeit im letzten Jahr ausgeführt, aber erst in diesem Jahr Rechnung gestellt, so ist der Aufwand in diesem Jahr steuerlich abzugsfähig. Umgekehrt verhält es sich, wenn die Versicherungsgesellschaft für die Gebäudeversicherung die Prämienrechnung bereits im alten Jahr zugestellt hat, damit aber der Versicherungsschutz für das laufende Jahr beglichen wird. So ist der Betrag der Rechnung dennoch im alten Jahr abzugsfähig. Mit der Abrechnung von verschiedenen Bauphasen bei länger dauernden Arbeiten lassen sich die Aufwendungen auf mehrere Perioden verteilen. Reine Akontozahlungen reichen zu dieser Abgrenzung allerdings nicht aus. Es müssen effektive Arbeiten ausgewiesen werden.