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Sachwert- und Lageklassenmethode
Sachwertmethode (Real-/ Substanzwert)
Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Zeitwert (Zustandswert) aller baulichen Anlagen auf einem Grundstück, den Kosten für Umgebungsarbeiten, den Baunebenkosten sowie dem Landwert.
Gelegentlich wird an Stelle des Begriffs "Realwert" die in der Unternehmensbewertung gebräuchliche Bezeichnung "Substanzwert" verwendet. Der reale Wert eines Schätzungsobjektes kann in praktisch allen Fällen ermittelt werden. Dieser Realwert wird, abgesehen vom dazugehörigen Landwert, durch die Marktverhältnisse auf dem Immobilienmarkt nur wenig beeinflusst. Je nach den Verhältnissen auf dem Immobilienmarkt, der Objektart und der Lage werden Liegenschaften jedoch mehr oder weniger real- oder ertragswertbezogen gehandelt. Die Errechnung des Realwerts ist deshalb für ein seriöses Verkehrswertgutachten in jedem Fall von Bedeutung.
Selbst bei Objekten, deren Verkehrswert sich am Bewertungsstichtag aufgrund der entsprechenden Marktsituation massgeblich am Ertragswert orientiert, spielt der Realwert eine Rolle. Die Qualität der Baumaterialien und ihre Dauerhaftigkeit, die beim Bauen angewandte Sorgfalt, die Flexibilität der Gebäudestruktur und die Lage im Hinblick auf die Zukunft der Baute, welche in die Berechnung des Realwerts einfliessen, sind entscheidend für einen nachhaltig erzielbaren Ertrag und damit für die Richtigkeit eines fachmännisch ermittelten Verkehrswerts.
Zur Errechnung des Realwertes werden Aufwendungen gemäss Baukostenplan (BKP 0, 2, 3, 4 und 5) erfasst. Die Kosten für Vorbereitungsarbeiten (BKP 1) sind dabei bereits im Landwert (BKP 0) enthalten.
Lageklassenmethode (für die Landwertermittlung)
Die Lageklassenmethode beruht auf der Erkenntnis, dass ähnliche Objekte an gleicher Lage stets die selben Verhältniszahlen zwischen Grundstückswert und dem Wert der Bauten aufweisen. So kann der (relative) Landwert in Relation zum Gesamtwert berechnet werden.