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C'est aux communes qu'il incombe de définir, à la parcelle près et de façon contraignante pour les particuliers, l'affectation du sol et les règles de construction applicables. Elles décident de leur développement dans les limites qui leur sont imposées par la législation fédérale et cantonale ainsi que par le plan directeur cantonal.
Le sol doit être utilisé de manière à satisfaire aux besoins de plusieurs usages différents notamment ceux de la population, de l'économie, de l'agriculture et de l'environnement. L'espace disponible en Suisse est en effet très limité et ces usages doivent pouvoir cohabiter avec le moins de conflits possibles. L'intérêt de l'aménagement local est de trouver des solutions concrètes à l'échelle locale à cette problématique.
Le plan directeur communal (ou, sous une forme simplifiée, la conception directrice pour les petites communes) traduit la vision à moyen terme du développement souhaité du territoire communal dans les grandes lignes sous forme d’une carte de synthèse et d’une série de fiches avec des objectifs.
L’élaboration de ce document offre l'occasion de débattre avec les citoyens des grands enjeux et options de développement communaux, à un moment où les intérêts particuliers n'entrent pas encore en ligne de compte. Ce document lie les autorités et les engagent dans une vision partagée.
Les communes peuvent également élaborer des plans directeurs sur une partie de leur territoire (plan directeur localisé) pour les secteurs stratégiques présentant de grands enjeux de développement. Elles peuvent également en élaborer pour tout le territoire communal sur une thématique particulière, par exemple un plan directeur des circulations, des espaces publics ou de l'énergie.
Le règlement communal sur les constructions (RCC) contient les prescriptions générales de la commune en matière de construction, la réglementation afférente au plan de zones. Comme le plan de zones, il est contraignant pour quiconque, notamment pour le traitement des demandes de permis de construire.
Le plan de zones (ou plan d’affectation) concrétise le plan directeur communal dans le terrain. Il désigne les différentes zones et leurs subdivisions: les zones à bâtir, les zones agricoles, les zones particulières, les périmètres de protection, le patrimoine construit, le patrimoine naturel. Etablis sur une base cadastrale à jour, il est contraignant pour quiconque. Dans les cas complexes, la problématique de la sensibilité au bruit fait l’objet d’un plan séparé. Il en va de même pour les dangers naturels.
Dans la plupart des communes, les degrés de sensibilité au bruit (au sens de l'ordonnance sur la protection contre le bruit) sont définis globalement par zone dans le règlement communal sur les construction (par ex. zone HA: degré de sensibilité II). Cependant, dans les grandes communes les problématiques de protection contre le bruit peuvent être plus complexes et nécessiter d'établir un plan spécifique indiquant les degrés de sensibilité de chaque secteur.
Le plan des dangers indique les zones d'habitation menacées par des dangers naturels. Les dangers naturels tels que les inondations et les phénomènes liés aux instabilités de terrain peuvent localement occasionner des dommages matériels notables et mettre en danger la vie des personnes.
La directive cantonale «Prévention des dangers naturels - Prise en compte dans l'aménagement local» précise comment intégrer les cartes des dangers dans les outils d'aménagement communal.
La Conception d'évolution de paysage (CEP) est un instrument de coordination entre les différents utilisateurs du paysage et une base pour d'autres planifications ou activités. Elle est une vision de l'évolution souhaitée des paysages. La CEP ne règle pas tout jusqu'au niveau de la parcelle, mais laisse des marques de manoeuvre. Elle n'a donc pas le caractère contraignant d'un plan de zones mais indique les orientations générales recherchées.
Le but du rapport d’opportunité (RO) est de pouvoir cadrer le mandat de la révision d’un PAL. Le RO sert à identifier les enjeux d’aménagement du territoire propre à la commune, fixer dans les grandes lignes le développement souhaité et montrer le besoin d’adapter le plan d’aménagement local.
Le RO est établi au tout début de la révision du PAL et doit permettre au SDT, dans un examen de principe d’évaluer le projet de développement de la commune, d’estimer l’ampleur de la révision du PAL et les impacts sur la commune ainsi que de juger la nécessité de l’intervention, d’estimer dans quel ordre de grandeur la commune va se développer dans les 15 prochaines années et quelle quantité de la zone à bâtir est à mettre à disposition pour assurer le développement envisagé.
Une fois finalisé, il constitue le cahier des charges pour la révision du PAL.
De façon générale, le rapport explicatif et de conformité (REC), doit répondre aux exigences légales de l'art. 47 OAT, justifier les réflexions de la commune concernant le PAL, et démontrer la conformité de celui-ci aux buts et principes de l'aménagement du territoire, aux planifications supérieures (CH, canton), aux exigences découlant des autres dispositions légales.
Il rend compte en outre de la prise en considération adéquate des observations de la population lors de la phase d’information et participation.
Le rapport explicatif et de conformité est régulièrement mis à jour au fil de l’évolution du projet, de manière à retracer les modifications opérées en cours de route, les variantes étudiées et les décisions prises.
Le programme d’équipement planifie les ressources financières nécessaires et les délais dans lesquels les zones à bâtir libres (définies dans l’aperçu d’état d’équipement) seront équipées. Il lie l'autorité exécutive communale.
L’aperçu de l’état d’équipement consiste en une carte de synthèse sur laquelle sont reportées l’ensemble des parcelles à bâtir libres destinées à être construites. Il répertorie pour chaque secteur si le terrain est équipé, en partie équipé ou non équipé et si les parcelles sont disponibles ou non. Ce document explicite la capacité de construction existant dans la commune. Il constitue le document de base pour établir le programme d’équipement et permet aux communes de mener une politique foncière active dans la durée.
Le Conseil communal est compétent pour adopter ou modifier un plan directeur ainsi qu'un plan spécial obligatoire ou encore un plan spécial qui règle avant tout l'équipement de détail (art. 46 LCAT). Le Conseil communal peut également décider une modification de peu d'importance des plans et des prescriptions (art. 85 OCAT).
Lorsque la règlementation de base est modifiée (genre et degré d'affectation), la compétence d'adoption est attribuée au Corps électoral (Assemblée communale ou votation populaire), mais en aucun cas le conseil général ou le conseil de ville.
La modification de peu d’importance (MPI) peut être utilisée pour des ajustements minimes de l’ordre de quelques dizaines de mètres carrés ou pour des restitutions de terrains à bâtir à la zone agricole. Les cas sont précisés dans une directive. La procédure de modification de peu d’importance ne peut pas être utilisée pour octroyer des droits à bâtir supplémentaires.
La MPI est de la compétence du Conseil communal. De plus, lors d’une MPI, le dépôt public peut être remplacé par un tableau de signatures traduisant l’accord des propriétaires fonciers concernés par la modification. Si un propriétaire foncier refuse de donner son accord par sa signature, un délai d’opposition de 10 jours doit lui être imparti par lettre recommandée. En cas d’opposition, une séance de conciliation doit être organisée.
Les compétences pour élaborer un plan d’aménagement local ou un plan spécial sont à trouver auprès d’un bureau d’urbanistes professionnels.
La directive suivante établie par le DEE définit les conditions que les mandataires doivent respecter pour exercer dans le domaine de l'aménagement local.