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Jurisprudences récentes – septembre 2023
Me Géraldine Schmidt revient dans ce numéro sur les dernières jurisprudences.
VALIDATION D’UN CONGÉ DONNÉ POUR BESOIN PROPRE DE LA PETITE-FILLE DE LA BAILLERESSE
Dans l’arrêt rendu par la Chambre des baux et loyers le 5 juin 2023 (ACJC/701/2023), un contrat de bail est conclu pour un appartement de 4 pièces à Genève à compter du 1er février 2000. Ultérieurement, la locataire a également loué une place de parking. Une procédure a opposé les parties en 2015, laquelle a abouti à une réduction du loyer de l’appartement. Par avis du 28 juillet 2020, la bailleresse a résilié les baux de l’appartement et du parking pour le 31 janvier 2021 au motif qu’elle souhaitait attribuer le logement à un membre de sa famille. Sur demande, puis relance, de la locataire, la bailleresse a indiqué que l’appartement était destiné à sa petite-fille. Les congés ont été contestés par la locataire, laquelle a demandé leur annulation et, subsidiairement, une prolongation de bail de quatre ans. La locataire a soutenu que deux autres baux de l’immeuble avaient été résiliés pour le même motif et que les congés concernaient les locataires les plus anciens avec les loyers les plus bas et qui avaient obtenu une baisse de loyer en 2015. La bailleresse a contesté ces griefs en exposant qu’une de ses filles et deux de ses petits-enfants avaient manifesté un besoin de se reloger et qu’elle avait souhaité le permettre dans le seul immeuble locatif dont elle était l’unique propriétaire. La famille de la bailleresse avait demandé à être relogée dans les appartements les plus élevés, qui étaient au demeurant les plus agréables en termes d’ensoleillement et de situation. Les loyers correspondaient en outre à ce que pouvaient assumer les petits-enfants.
Par jugement du 15 septembre 2022, le Tribunal des baux et loyers a validé les congés notifiés à la locataire et lui a accordé une prolongation de bail de quatre ans, échéant le 31 janvier 2025. La locataire a formé appel de ce jugement dont elle sollicite l’annulation. Dans son arrêt et après avoir rappelé les principes à respecter dans le cadre d’une résiliation de bail, la Cour de justice genevoise a rappelé « qu’un congé donné par un bailleur qui entend disposer des locaux pour lui-même ou les mettre à disposition de membres de sa famille ou de proches ne contrevient pas aux règles de la bonne foi, même si le besoin invoqué n’est ni immédiat, ni urgent. On ne saurait en effet imposer au propriétaire d’attendre le moment où le besoin se concrétise, compte tenu du temps habituellement nécessaire pour récupérer effectivement un appartement après une résiliation. Même le fait qu’un bailleur soit propriétaire de plusieurs immeubles n’implique pas nécessairement que la résiliation d’un contrat de bail pour ses besoins propres soit contraire aux règles de la bonne foi.» (consid. 4.1.3).
En l’espèce et comme l’ont considéré les premiers juges, le motif du congé résidait dans le besoin propre de la bailleresse de pouvoir mettre l’appartement à la disposition de sa petite-fille. Ce motif a été expliqué, n’a pas varié au cours de la procédure et a été expliqué par cette dernière. La Cour retient également qu’aucun des motifs allégués par la locataire ne permet de retenir que le motif du congé constituerait un prétexte. En effet, les trois congés donnés simultanément ont été justifiés par trois besoins distincts d’être relogés. Seule une disproportion grossière des intérêts en présence, non réalisée en l’espèce, aurait permis de retenir que le congé était contraire aux règles de la bonne foi. Les conséquences pénibles pour la locataire, liées à sa santé et à sa situation financière, ne permettent pas de conclure que le congé est contraire à la bonne foi.
Le jugement du Tribunal des baux et loyers a par conséquent été entièrement confirmé.
Cet arrêt est extrêmement satisfaisant et il permet de rappeler les éléments à prendre en considération lorsqu’un congé est donné pour besoin propre du propriétaire ou d’un membre de sa famille.
Dans l’arrêt rendu par le Tribunal fédéral le 16 juin 2023 (arrêt du Tribunal fédéral 4A_285/2022), la bailleresse a acquis, en 2006, six immeubles de 5 étages. Ces immeubles ont tous été surélevés en 2019 et 26 appartements ont pu être créés dans chacun des immeubles. Le coût des travaux admis par l’Office cantonal de la planification foncière est de CHF 11’134’980.– et la bailleresse a en outre investi CHF 700’000.– supplémentaires pour divers aménagements dans les immeubles.
En date du 17 juin 2019, un contrat de bail a été conclu pour un appartement de 4,5 pièces au 6e étage d’un immeuble, d’une surface approximative de 91 m², du 15 juillet 2019 au 30 septembre 2020, renouvelable d’année en année. Le loyer initial a été fixé à CHF 2350.– par mois (CHF 28’200.– par an), hors charges, fixées à CHF 150.– par mois. L’avis de fixation du loyer initial du 4 juin 2019 indique que le loyer est « conforme aux loyers usuels du quartier. » Le locataire a contesté son loyer initial. Il a conclu à la production de diverses pièces permettant d’effectuer un calcul de rendement net et à ce que son loyer soit fixé à CHF 19’200.– par an (CHF 1600.– par mois) afin que le loyer ne procure pas au bailleur un rendement abusif. La bailleresse a conclu à l’irrecevabilité de la requête, subsidiairement à son rejet. Les parties ne sont pas parvenues à s’entendre sur la question de savoir si un calcul de rendement net devait être fait ou si c’était un calcul de rendement brut qui devait être effectué dès lors que l’immeuble était récent.
Dans son jugement, le Tribunal des baux et loyers a considéré que la bailleresse avait refusé de produire les pièces permettant d’effectuer un calcul de rendement net alors que ces documents étaient récents. Les premiers juges ont en outre constaté que l’appartement avait été créé en 2019 suite à la surélévation, dans un immeuble acquis par la bailleresse en 2006, de sorte qu’il n’était pas ancien. Ainsi, faute de pièces en sa possession, le Tribunal des baux et loyers a eu recours à deux statistiques cantonales, dont la moyenne a permis de fixer le loyer mensuel à CHF 2234.– par mois (soit CHF 26’808.– par an), hors charges, soit CHF 116.– de moins que le loyer convenu. Cela étant, compte tenu des installations neuves, des revêtements installés, de la qualité de la cuisine et du chauffage au sol, le Tribunal des baux et loyers a considéré que le loyer initial n’était pas abusif et a dès lors débouté le locataire de toutes ses conclusions.
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