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Was versteht man unter dem Begriff Stockwerkeigentum?
Beim Begriff "Stockwerkeigentum" könnte man verstehen, dass es sich um Stockwerke handeln würde. Dies ist jedoch nicht der Fall. Vielmehr besteht dieses in einer besonderes ausgestatlteten Miteigentumsberechtigung.
Jeder Stockwerkeigentümer besitzt Miteigentum am gesamten Grundstück bzw. an der gesamten Liegenschaft oder am gesamten Baurecht. Er verfügt über eine bestimmte Wertquote, welche in Bruchteilen (am Wert der Liegenschaft oder des Baurechts) mit einem gemeinsamen Nenner anzugeben ist.
Im ZGB finden wir dafür den Artikel 712a I
Das Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
Was versteht man unter dem Begriff Sonderrecht?
Das Sonderrecht ist untrennbar mit dem Miteigentumsanteil verbunden. Es räumt jedem Stockwerkeigentümer das Recht ein, bestimmte Teile des Gebäudes ausschliesslich zu benutzen, verwalten und innen auszubauen.
Im ZGB finden wir dafür den Artikel 712a II
Der Stockwerkeigentümer ist in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume frei, darf jedoch keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechtes erschweren und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen.
Was ist Gegenstand des Sonderrechts?
Damit Räumlichkeiten sonderrechtsfähig sind, stellt das Gesetzt folgende Mindestanforderungen an die Ausgestaltung der Sonderrechtseinheiten.
Die Sonderrechtseinheit muss:
Weiter lässt das Gesetz getrennte Nebenräume zu. Allerdings muss zwischen den Nebenräumen und einer Sonderrechtseinheit ein funktionaler Zusammenhang bestehen.
Beispiele für getrennte Nebenräumen sind:
Im ZGB finden wir dafür den Artikel 712b I
Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abeschlossen sein müssen aber getrennte Nebenräume umfassen können.
Was versteht man unter gemeinschaftlichen Teile?
Gemeinschaftliche Teile sind für die Gesamtliegenschaft von grundlegender Bedeutung und können nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden. Zwingend zu gemeinschaftlichen Teile gehören folgende Teile:
Boden / Baurecht
Unter Boden versteht man die Grundfläche, auf der das Gebäude inkl. Garten und der weiteren Umgebung steht. Ebenso fällt darunter das Baurecht, sofern das Gebäude im Baurecht erstellt wurde.
Bauteile für den Bestand, die konstruktive Gliederung des Gebäudes oder deren Räume anderer Stockwerkeigentümer wie zum Beispiel
Das Fundament
Die Hausfassade inklusive Balkone und Terrassen
Die Zugangswege
Im ZGB finden wir dafür den Artikel 712b II
Dem Stockwerkeigentümer können nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden:
Was versteht man unter ausschliesslichem Nutzungsrecht?
Das ausschliessliche Nutzungsrecht gibt seinem Inhaber das Recht auf alleinige Benützung eines gemeinschaftlichen Teils wie zum Beispiel bei Parkplätzen, Dachterrassen, Balkone, Gartensitzplätzen ect.
Im Gegensatz zum Sonderrecht bleibt diese Fläche aber im Eigentum der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Der alleinige Nutzer ist für den Unterhalt dieser Fläche verantwortlich.
Bauliche Veränderungen wie zum Beispiel das Erstellen eines Swimmingpools, eines Spielplatzes oder eines Pizzaofens sind grundsätzlich nicht erlaubt. Das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft gibt in der Regel genau Auskunft wie allenfalls eine Fläche mit ausschliesslichem Nutzungsrecht verändert werden darf. Wenn dort nichts genauer umschrieben ist, empfiehlt sich die geplanten Baumassnahmen an der nächsten Stockwerkeigentumsversammlung zu behandeln und darüber abstimmen zu lassen.
Das Sondernutzungsrecht ist ein Recht, das aus der Praxis hervorgegangen ist und fast keine rechtliche Grundlage hat. Deshalb muss es im Reglement geregelt werden.
Im ZGB finden wir dafür einzig den Artikel 712g IV
Eine Änderung der reglementarischen Zuteilung ausschliesslicher Nutzungsrechte bedarf der Zustimmung der direkten betroffenen Stockwerkeigentümer.
Das Stockwerkeigentum Reglement
Stockwerkeigentümer leben in einer Gemeinschaft. Damit das Zusammenleben in der Gemeinschaft funktioniert, müssen sich die Mitglieder an gewisse Regeln halten. Diese Regeln stehen in erster Linie im Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft.
Allgemeines zum Reglement
Im Reglement werden die wichtigsten Grundlagen des Zusammenlebens im Stockwerkeigentum geregelt. Die einzelnen Punkte darin haben Vorrang vor den gesetzlichen Vorschriften. Einzige Ausnahmen bilden hier die zwingenden gesetzlichen Bestimmungen aus dem ZGB, welche darin nicht geändert werden dürfen. Weiter kann es im Grundbuch angemerkt werden. Jedoch ist es auch ohne diese Anmerkung für die Rechtsnachfolger der Stockwerkeigentümer verbindlich.
Inhalt des Reglements:
Welchen Zweck erfüllt der Erneuerungsfonds?
Im Erneuerungfonds einer Stockwerkeigentümergemeinschaft wird Kapital für grössere Unterhalts- und Renovationsarbeiten an gemeinschaftlichen Teilen der Liegenschaft angespart. Ein Erneuerungsfonds ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, jedoch in vielen Reglementen verankert und dringend zu empfehlen. Der Fonds soll sicherstellen, dass grössere Investitionen nicht an den schmalen Finanzen einzelner Stockwerkeigentümer scheitern. Er erlaubt eine langfristige Planung des Gebäudeunterhalts und soll gewährleisten, dass im Falle eines Falles auch das benötigte Kapital vorhanden ist.
Ab wann sollte einbezahlt werden?
Desto früher damit begonnen wird den Erneuerungsfonds zu Äufnen, desto besser ist dies. Gerade bei noch jungen Bauten wird oftmals ausser acht gelassen, dass die grossen Investitionen erst in zwanzig oder dreissig Jahren anfallen werden. Entsprechend fehlt vielen Eigentümer das Verständnis, dass bereits ab den ersten Nutzungsjahren eine Rückstellung sinnvoll ist. So können die Einzahlungen moderat gehalten werden und zusätzlich profitiert die Gemeinschaft vom Zinszuwachs.
Wie hoch sollten die jährlichen Beiträge sein?
Durchschnittlich werden gut 0.3 % des Gebäudeversicherungswertes einbezahlt. Die Praxis zeigt jedoch, dass dieser Wert nicht reicht um die Renovationskosten zu decken. Über die Unterhalts- und Renovationskosten wurden bereits verschiedentliche Studien gemacht.
Jährliche Unterhalts- und Renovationskosten in Prozenten des Gebäudeversicherungswertes:
Ziel sollte es sein, dass das Geld langfristig über jahre angespart wird, dies jedoch in einem tragbaren Ausmass für die einzelnen Stockwerkeigentümer stattfindet. Aus diesem Aspekt ist es sinnvoll, dass die Einlage in der Höhe von 0.5 % bis 0.7 % des Gebäudeversicherungswertes pro Jahr erfolgt.
Was geschieht, wenn das angesparte Vermögen nicht reicht?
Wenn der Fonds unterdotiert ist und Renovationen anstehen, so müssen die Stockwerkeigentümer die finanziellen Mittel nachreichen. Aufkommen dafür müssen sämtliche Eigentümer. Denn wer sich eine Wohnung im Stockwerkeigentum kauft, erwirbt auch einen Teil der ganzen Liegenschaft, also des Bodens, der Fassade, des Daches, etc. So gesehen kann man sagen, dass bei Sanierungen jede Partei für ihren Anteil selbst aufkommen muss.
Ich verkaufe meine Wohnung, habe ich nun Anspruch auf mein Geld im Erneuerungsfonds?
Nein, das Geld gehört der Gemeinschaft und geht auf den neuen Eigentümer über. Sie verkaufen mit der Wohnung auch Ihren Anteil des Erneuerungsfonds.
Die Wertquote gibt den Anteil jeder einzelnen Stockwerkeinheit am Wert der Liegenschaft in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner an.
Im ZGB finden wir dafür den Artikel 712e I
Im Begründungsakt sind die räumlichen Ausscheidungen und der Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft oder des Baurechts in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner anzugeben. Änderungen der Wertquoten bedürfen der Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und der Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer; doch hat jeder Stockwerkeigentümer Anspruch auf Berichtigung, wenn seine Quote aus Irrtum unrichtig festgesetzt wurde oder infolge von baulichen Veränderungen des Gebäudes oder seiner Umgebung unrichtig geworden ist.
Wie werden die Wertquoten festgelegt?
Diese werden bei der Begründung des Stockwerkeigentums festgelegt und sind im Reglement festgehalten. Sie werden häufig in Hundertstel oder Tausendstel ausgedrückt.
Für die Berechnungen gibt es rechtlich keine Grundlage. In der Praxis werden einerseits die messbaren Grössen genommen, wie zum Beispiel die Raumfläche oder der Rauminhalt der Einheiten. Andererseits können zusätzlich die qualitativen Gesichtspunkte des Empfindens und der Wertschätzung bezüglich der einzelnen Sondereinheiten (Bsp. Stockwerk, Gartenanteil, Dachterrasse, Keller ect.) einfliessen.
Welche Bedeutungen haben die Wertquoten?
Die Wertquote hat hauptsächlich folgende Bedeutung:
Können Wertquoten verändert werden?
Änderungen der Wertquoten bedürfen der Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und der Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeingentümer; doch hat jeder Stockwerkeigentümer Anspruch auf Berichtigung, wenn seine Quote aus Irrtum unrichtig festgesetzt wurde oder infolge von baulichen Veränderungen des Gebäudes oder seiner Umgebung unrichtig geworden ist.