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Depuis plus de 20 ans, les prix de l'immobilier ne cessent de grimper vers des sommets toujours plus élevés. Et en automne 2022, ils s'envolent encore plus vite: les appartements en propriété ont augmenté de 7,3% par rapport à l'année précédente, les maisons individuelles de 8,8%.
Dans une nouvelle étude, le consultant immobilier Wüest Partner se penche sur la question la plus préoccupante: la Suisse connaît-elle actuellement une bulle immobilière spéculative ?
«Il n'y a pas d'indices significatifs», résument les experts. Les prix ne sont que légèrement plus élevés que ce que les tendances fondamentales peuvent expliquer.
Des taux d'intérêt hypothécaires bas auraient par exemple augmenté la demande, tout comme la croissance rapide de la population et de l'économie. Et l'offre est limitée: il y a peu de maisons individuelles ou d'appartements en copropriété vides. De telles tendances expliquent donc en grande partie les prix élevés de l'immobilier. L'étude conclut que:
Le marché immobilier est décisif: plus de 1000 milliards de francs de crédits hypothécaires y sont liés. L'Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (Finma) a illustré l'importance de cette somme de la manière suivante:
Néanmoins, l'étude révèle également trois arguments qui remettent en question cette robustesse. Les voici:
Si la situation peut sembler solide au niveau national, ce n'est pas le cas dans tous les cantons. Dans certains d'entre eux, on constate des prix nettement supérieurs. C'est surtout le cas dans les cantons d'Appenzell Rhodes-Intérieures, d'Obwald et de Nidwald, où l'on observe des surévaluations de plus de 10%, voire de plus de 20%. Il faudrait donc s'attendre à ce que les prix y augmentent plus lentement qu'auparavant, jusqu'à ce qu'ils soient à nouveau en phase avec les tendances, voire qu'ils baissent.
En ce qui concerne les appartements en copropriété, les surévaluations les plus élevées sont observées en Suisse romande. C'est le canton de Genève qui affiche la plus haute valeur avec plus de 25%. Dans d'autres cantons, en revanche, les prix sont plutôt trop bas, comme au Tessin ou à Bâle-Ville, ce qui laisse présager une hausse plus rapide des prix à l'avenir.
Le calcul réalisé par cette étude permet de déterminer à quel point les prix se sont éloignés des tendances de l'immobilier et s'il y a eu des hausses de prix. L'excès d'optimisme pourrait être suivi d'un excès de pessimisme, comme on l'observe souvent sur les marchés des actions ou de l'immobilier. Les prix n'augmentent pas, même lorsqu'ils le devraient selon les données.
L'expert de Wüest Partner, Robert Weinert, constate que de telles sous-estimations sont toujours possibles. «Dans les années 90, par exemple, la confiance dans l'immobilier faisait défaut – et les prix étaient plus bas que ce qui était en fait justifié». En Appenzell Rhodes-Intérieures par exemple, une hausse de 20% serait suivie d'une longue phase de stagnation des prix.
L'étude examine également dans quelle mesure la spéculation existe: à quel point les prix sont poussés vers le haut par la logique du «Greater Fools», la théorie du plus grand fou. Les prix sont alors encore plus élevés uniquement parce que les acheteurs spéculent sur le prochain, qui paiera encore plus cher et ainsi de suite. L'étude affirme que cette spéculation a bien des effets dans certains cantons, mais qu'elle n'en a guère au niveau national. Les hausses de prix s'expliquent en grande partie par les tendances du marché immobilier.
Mais attention, si de telles tendances se retournent, les prix peuvent s'effondrer. L'étude aborde un risque: si les taux d'intérêt hypothécaires étaient restés à 4%, les prix des logements en propriété auraient augmenté d'environ 25% de moins. Ce qui, à l'inverse, indique que si les taux d'intérêt continuent à augmenter, les prix pourraient chuter de manière significative. La Banque Nationale suisse affirme toutefois qu'une correction des taux pourrait être réalisée si nécessaire.
Beaucoup de choses peuvent encore se produire dans les cinq prochaines années, et l'étude le montre également. En cas de récession grave, de baisse de l'immigration et donc de logements vides, les maisons individuelles pourraient perdre 14% de leur valeur, les appartements en copropriété, 22%. En revanche, si l'économie connaît une croissance décente, voire forte, les prix pourraient grimper de 17% à plus de 30%.
Traduit et adapté de l'allemand par Noëline Flippe
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