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2018 Steuern 79

2018 Steuern 79 8 Liegenschaftsunterhaltskosten Keine Gewährung einer Liegenschaftenhändlerpauschale für Gemein- kosten am Hauptsteuerdomizil im Nebensteuerdomizil, wenn keine Kos- ten nachgewiesen sind bzw. sämtliche Kosten bereits im Liegenschafts- kanton berücksichtigt wurden Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 14. Juni 2018, in Sachen A. gegen KStA und Gemeinderat Z. (WBE.2018.110).

8 Liegenschaftsunterhaltskosten Keine Gewährung einer Liegenschaftenhändlerpauschale für Gemein- kosten am Hauptsteuerdomizil im Nebensteuerdomizil, wenn keine Kos- ten nachgewiesen sind bzw. sämtliche Kosten bereits im Liegenschafts- kanton berücksichtigt wurden Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 14. Juni 2018, in Sachen A. gegen KStA und Gemeinderat Z. (WBE.2018.110). 2018 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 80

2018 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 80 Aus den Erwägungen 1. Der Streit dreht sich allein um die Gewährung der sog. Liegen- schaftenhändlerpauschale, d.h. um die Frage, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang ein solcher Abzug vom Gewinn aus dem Ver- kauf der Stockwerkeigentumseinheiten in Z., für den die Besteue- rungszuständigkeit allein dem Kanton Aargau als Belegenheitskanton zusteht, zuzulassen ist. 1.1. Den vom Liegenschaftenhändler erzielten Gewinn ganz dem Kanton der gelegenen Sache zuzuweisen, lässt sich sachlich nur rechtfertigen, wenn alle Aufwendungen, die dem Händler im Hin- blick auf die Gewinnerzielung erwachsen, von diesem Kanton zum Abzug zugelassen werden müssen und deshalb vom Kanton, in dem der Händler zufolge Wohn- oder Geschäftssitz sein übriges Einkom- men zu versteuern hat, nicht berücksichtigt zu werden brauchen (so schon BGE 92 I 461 E. 2a S. 467). Im Sinn eines interkantonalen Ausgleichs hat daher nach konstanter bundesgerichtlicher Recht- sprechung zum interkantonalen Doppelbesteuerungsverbot der Lie- genschaftskanton einen Anteil an den allgemeinen Unkosten (Um- triebe beim Ankauf, der Erschliessung und Überbauung sowie beim Verkauf in Form von Personal- und Sachauslagen, Reisespesen, Telefongebühren, Büromietkosten, Porti usw.) am steuerrechtlichen Wohnsitz bzw. Sitz des interkantonalen gewerbsmässigen Liegen- schaftenhändlers zu übernehmen, der im entsprechenden Umfang dem Wohnsitz- bzw. Sitzkanton zusteht. Dabei handelt es sich nur um einen interkantonalen Ausgleich, d.h. im selben Ausmass, in dem der Liegenschaftskanton allgemeine Unkosten zu übernehmen hat, wird der Wohnsitz-/Sitzkanton von deren Berücksichtigung als Auf- wand bei der allgemeinen Gewinn- bzw. Einkommenssteuer entlastet (vgl. FELIX RICHER/WALTER FREI/STEFAN KAUFMANN/HANS ULRICH MEUTER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl., Zürich 2013, § 221 Rz 164; Urteil des Bundesgerichts vom 4. April 2011 [2C_689/2010] Erw. 2.1). 1.2.

Aus den Erwägungen 1. Der Streit dreht sich allein um die Gewährung der sog. Liegen- schaftenhändlerpauschale, d.h. um die Frage, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang ein solcher Abzug vom Gewinn aus dem Ver- kauf der Stockwerkeigentumseinheiten in Z., für den die Besteue- rungszuständigkeit allein dem Kanton Aargau als Belegenheitskanton zusteht, zuzulassen ist. 1.1. Den vom Liegenschaftenhändler erzielten Gewinn ganz dem Kanton der gelegenen Sache zuzuweisen, lässt sich sachlich nur rechtfertigen, wenn alle Aufwendungen, die dem Händler im Hin- blick auf die Gewinnerzielung erwachsen, von diesem Kanton zum Abzug zugelassen werden müssen und deshalb vom Kanton, in dem der Händler zufolge Wohn- oder Geschäftssitz sein übriges Einkom- men zu versteuern hat, nicht berücksichtigt zu werden brauchen (so schon BGE 92 I 461 E. 2a S. 467). Im Sinn eines interkantonalen Ausgleichs hat daher nach konstanter bundesgerichtlicher Recht- sprechung zum interkantonalen Doppelbesteuerungsverbot der Lie- genschaftskanton einen Anteil an den allgemeinen Unkosten (Um- triebe beim Ankauf, der Erschliessung und Überbauung sowie beim Verkauf in Form von Personal- und Sachauslagen, Reisespesen, Telefongebühren, Büromietkosten, Porti usw.) am steuerrechtlichen Wohnsitz bzw. Sitz des interkantonalen gewerbsmässigen Liegen- schaftenhändlers zu übernehmen, der im entsprechenden Umfang dem Wohnsitz- bzw. Sitzkanton zusteht. Dabei handelt es sich nur um einen interkantonalen Ausgleich, d.h. im selben Ausmass, in dem der Liegenschaftskanton allgemeine Unkosten zu übernehmen hat, wird der Wohnsitz-/Sitzkanton von deren Berücksichtigung als Auf- wand bei der allgemeinen Gewinn- bzw. Einkommenssteuer entlastet (vgl. FELIX RICHER/WALTER FREI/STEFAN KAUFMANN/HANS ULRICH MEUTER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl., Zürich 2013, § 221 Rz 164; Urteil des Bundesgerichts vom 4. April 2011 [2C_689/2010] Erw. 2.1). 1.2.

Aus den Erwägungen 1. Der Streit dreht sich allein um die Gewährung der sog. Liegen- schaftenhändlerpauschale, d.h. um die Frage, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang ein solcher Abzug vom Gewinn aus dem Ver- kauf der Stockwerkeigentumseinheiten in Z., für den die Besteue- rungszuständigkeit allein dem Kanton Aargau als Belegenheitskanton zusteht, zuzulassen ist. 1.1. Den vom Liegenschaftenhändler erzielten Gewinn ganz dem Kanton der gelegenen Sache zuzuweisen, lässt sich sachlich nur rechtfertigen, wenn alle Aufwendungen, die dem Händler im Hin- blick auf die Gewinnerzielung erwachsen, von diesem Kanton zum Abzug zugelassen werden müssen und deshalb vom Kanton, in dem der Händler zufolge Wohn- oder Geschäftssitz sein übriges Einkom- men zu versteuern hat, nicht berücksichtigt zu werden brauchen (so schon BGE 92 I 461 E. 2a S. 467). Im Sinn eines interkantonalen Ausgleichs hat daher nach konstanter bundesgerichtlicher Recht- sprechung zum interkantonalen Doppelbesteuerungsverbot der Lie- genschaftskanton einen Anteil an den allgemeinen Unkosten (Um- triebe beim Ankauf, der Erschliessung und Überbauung sowie beim Verkauf in Form von Personal- und Sachauslagen, Reisespesen, Telefongebühren, Büromietkosten, Porti usw.) am steuerrechtlichen Wohnsitz bzw. Sitz des interkantonalen gewerbsmässigen Liegen- schaftenhändlers zu übernehmen, der im entsprechenden Umfang dem Wohnsitz- bzw. Sitzkanton zusteht. Dabei handelt es sich nur um einen interkantonalen Ausgleich, d.h. im selben Ausmass, in dem der Liegenschaftskanton allgemeine Unkosten zu übernehmen hat, wird der Wohnsitz-/Sitzkanton von deren Berücksichtigung als Auf- wand bei der allgemeinen Gewinn- bzw. Einkommenssteuer entlastet (vgl. FELIX RICHER/WALTER FREI/STEFAN KAUFMANN/HANS ULRICH MEUTER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl., Zürich 2013, § 221 Rz 164; Urteil des Bundesgerichts vom 4. April 2011 [2C_689/2010] Erw. 2.1). 1.2. 2018 Steuern 81

2018 Steuern 81 Die Liegenschaftenhändlerpauschale soll einerseits die verän- derlichen d.h. auf das einzelne Rechtsgeschäft bezogenen Kosten und andererseits einen Anteil der festen Kosten (Gemeinkosten) berücksichtigen. Sie soll mithin einen Anteil an jenen Unkosten des Liegenschaftenhändlers am Hauptsitz übernehmen, die mit dem Ver- kauf von Liegenschaften zusammenhängen. Von dem als Faustregel aufzufassenden Satz von 5 % kann abgewichen werden, wenn hin- reichende Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass er zu tief oder zu hoch ist. Ein niedriger Satz kann sich etwa rechtfertigen, wenn Vermitt- lungsprovisionen und Dienstleistungshonorare an Dritte zum Abzug gebracht werden (Urteil des Bundesgerichts vom 4. April 2011 [2C_689/2010] Erw. 2.1 mit Hinweisen). 2. 2.1. Der Beschwerdeführer hat mit der Steuererklärung 2011 Ein- künfte aus unselbstständiger Erwerbstätigkeit von Fr. 191'511.00 so- wie unter Ziff. 120 des Steuererklärungsformulars andere Entschä- digungen von Fr. 297'000.00 deklariert. Für die zuletzt genannten Einkünfte lag der Steuererklärung ein Beiblatt bei, in dem erläuternd ausgeführt wurde: Position 120, Verwaltungskosten zu Gunsten Sitzkanton - A.Strasse yy, Z. Fr. 220'000.- zugunsten Sitzkanton (5% Verwaltungskosten wurden nicht voll ausgeschöpft) - B.Strasse, W. Fr. 77'500.- zugunsten Sitzkanton (5% Verwaltungskosten) Total Verwaltungskosten zu Gunsten Sitzkanton Fr. 297'000.- Der Kanton Q. hat, wie sich aus der in den Akten liegenden Interkantonalen Steuerausscheidung ergibt, einen Betrag von insge- samt (Fr. 191'511.00 + Fr. 297'000.00 =) Fr. 488'511.00 als Einkom- men aus unselbstständiger Erwerbstätigkeit erfasst und in den Kan- ton Q. allokiert.

Die Liegenschaftenhändlerpauschale soll einerseits die verän- derlichen d.h. auf das einzelne Rechtsgeschäft bezogenen Kosten und andererseits einen Anteil der festen Kosten (Gemeinkosten) berücksichtigen. Sie soll mithin einen Anteil an jenen Unkosten des Liegenschaftenhändlers am Hauptsitz übernehmen, die mit dem Ver- kauf von Liegenschaften zusammenhängen. Von dem als Faustregel aufzufassenden Satz von 5 % kann abgewichen werden, wenn hin- reichende Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass er zu tief oder zu hoch ist. Ein niedriger Satz kann sich etwa rechtfertigen, wenn Vermitt- lungsprovisionen und Dienstleistungshonorare an Dritte zum Abzug gebracht werden (Urteil des Bundesgerichts vom 4. April 2011 [2C_689/2010] Erw. 2.1 mit Hinweisen). 2. 2.1. Der Beschwerdeführer hat mit der Steuererklärung 2011 Ein- künfte aus unselbstständiger Erwerbstätigkeit von Fr. 191'511.00 so- wie unter Ziff. 120 des Steuererklärungsformulars andere Entschä- digungen von Fr. 297'000.00 deklariert. Für die zuletzt genannten Einkünfte lag der Steuererklärung ein Beiblatt bei, in dem erläuternd ausgeführt wurde: Position 120, Verwaltungskosten zu Gunsten Sitzkanton - A.Strasse yy, Z. Fr. 220'000.- zugunsten Sitzkanton (5% Verwaltungskosten wurden nicht voll ausgeschöpft) - B.Strasse, W. Fr. 77'500.- zugunsten Sitzkanton (5% Verwaltungskosten) Total Verwaltungskosten zu Gunsten Sitzkanton Fr. 297'000.- Der Kanton Q. hat, wie sich aus der in den Akten liegenden Interkantonalen Steuerausscheidung ergibt, einen Betrag von insge- samt (Fr. 191'511.00 + Fr. 297'000.00 =) Fr. 488'511.00 als Einkom- men aus unselbstständiger Erwerbstätigkeit erfasst und in den Kan- ton Q. allokiert.

Die Liegenschaftenhändlerpauschale soll einerseits die verän- derlichen d.h. auf das einzelne Rechtsgeschäft bezogenen Kosten und andererseits einen Anteil der festen Kosten (Gemeinkosten) berücksichtigen. Sie soll mithin einen Anteil an jenen Unkosten des Liegenschaftenhändlers am Hauptsitz übernehmen, die mit dem Ver- kauf von Liegenschaften zusammenhängen. Von dem als Faustregel aufzufassenden Satz von 5 % kann abgewichen werden, wenn hin- reichende Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass er zu tief oder zu hoch ist. Ein niedriger Satz kann sich etwa rechtfertigen, wenn Vermitt- lungsprovisionen und Dienstleistungshonorare an Dritte zum Abzug gebracht werden (Urteil des Bundesgerichts vom 4. April 2011 [2C_689/2010] Erw. 2.1 mit Hinweisen). 2. 2.1. Der Beschwerdeführer hat mit der Steuererklärung 2011 Ein- künfte aus unselbstständiger Erwerbstätigkeit von Fr. 191'511.00 so- wie unter Ziff. 120 des Steuererklärungsformulars andere Entschä- digungen von Fr. 297'000.00 deklariert. Für die zuletzt genannten Einkünfte lag der Steuererklärung ein Beiblatt bei, in dem erläuternd ausgeführt wurde: Position 120, Verwaltungskosten zu Gunsten Sitzkanton A.Strasse yy, Z. Fr. 220'000.- zugunsten Sitzkanton (5% Verwaltungskosten wurden nicht voll ausgeschöpft) B.Strasse, W. Fr. 77'500.- zugunsten Sitzkanton (5% Verwaltungskosten) Total Verwaltungskosten zu Gunsten Sitzkanton Fr. 297'000.- Der Kanton Q. hat, wie sich aus der in den Akten liegenden Interkantonalen Steuerausscheidung ergibt, einen Betrag von insge- samt (Fr. 191'511.00 + Fr. 297'000.00 =) Fr. 488'511.00 als Einkom- men aus unselbstständiger Erwerbstätigkeit erfasst und in den Kan- ton Q. allokiert. 2018 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 82

2018 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 82 Eine Buchhaltung für die Einkünfte aus Liegenschaftenhandel wurde nicht eingereicht. In den Akten findet sich hingegen die Bau- kostenabrechnung der Architektur A. AG für die Stockwerkeigen- tumseinheiten in Z., aus der sich Gesamtbaukosten von Fr. 5'407'939.45 ergeben. Gemäss einer ebenfalls in den Akten liegenden Berechnung betrug der Preis für das Grundstück Fr. 1'525'000.00, so dass Gesamtkosten im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Überbauung der Liegenschaft von (Fr. 5'407'939.45 + Fr. 1'525'000.00 =) Fr. 6'932'939.45 bzw. - nach Abzug der (bloss) kalkulatorischen Position Eigenmittelverzinsung von Fr. 200'000.00 - Fr. 6'732'939.45 resultieren. Diesen Gesamtkosten für das Baupro- jekt stehen Verkaufserlöse von insgesamt Fr. 6'950'231.40 gegenüber, so dass sich ein Gewinn von Fr. 217'291.45 aus dem Bauprojekt ergibt. 2.2. Der - pauschale (mittels Liegenschaftenhändlerpauschale) oder effektive - Abzug von auf den Wohnsitzkanton des Liegenschaften- händlers entfallenden Kosten kommt nur dann infrage, wenn am Wohnsitz auch entsprechende Kosten entstanden sind. Da es vor allem für nicht einem individuellen Bauprojekt zuordenbare Kosten schwerfällt exakt zu quantifizieren, in welchem Ausmass sie die Lie- genschaft betreffen, welche veräussert wurde (und hinsichtlich des dabei erzielten Gewinns der Belegenheitskanton ein Besteuerungs- recht in Anspruch nehmen kann), drängt es sich insbesondere für diese festen oder Gemeinkosten auf, den auf den Liegen- schaftskanton entfallenden Anteil zu schätzen und mittels einer Pauschale zu berücksichtigen. Auch insoweit ist indessen Voraus- setzung für die Gewährung eines Abzugs im Liegenschaftskanton - welcher umgekehrt im Wohnsitzkanton die steuerliche Nicht- berücksichtigung der entsprechenden Aufwendungen nach sich zieht -, dass entsprechende Kosten tatsächlich angefallen sind. 2.2.1. Die Zielsetzung der Liegenschaftenhändlerpauschale besteht darin, Kosten, welche im Zusammenhang mit einem Gewinn aus Liegenschaftenhandel entstehen, angemessen zwischen dem Liegen- schaftskanton und dem Hauptsteuerdomizil zu verteilen: Soweit im

Eine Buchhaltung für die Einkünfte aus Liegenschaftenhandel wurde nicht eingereicht. In den Akten findet sich hingegen die Bau- kostenabrechnung der Architektur A. AG für die Stockwerkeigen- tumseinheiten in Z., aus der sich Gesamtbaukosten von Fr. 5'407'939.45 ergeben. Gemäss einer ebenfalls in den Akten liegenden Berechnung betrug der Preis für das Grundstück Fr. 1'525'000.00, so dass Gesamtkosten im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Überbauung der Liegenschaft von (Fr. 5'407'939.45 + Fr. 1'525'000.00 =) Fr. 6'932'939.45 bzw. - nach Abzug der (bloss) kalkulatorischen Position Eigenmittelverzinsung von Fr. 200'000.00 - Fr. 6'732'939.45 resultieren. Diesen Gesamtkosten für das Baupro- jekt stehen Verkaufserlöse von insgesamt Fr. 6'950'231.40 gegenüber, so dass sich ein Gewinn von Fr. 217'291.45 aus dem Bauprojekt ergibt. 2.2. Der - pauschale (mittels Liegenschaftenhändlerpauschale) oder effektive - Abzug von auf den Wohnsitzkanton des Liegenschaften- händlers entfallenden Kosten kommt nur dann infrage, wenn am Wohnsitz auch entsprechende Kosten entstanden sind. Da es vor allem für nicht einem individuellen Bauprojekt zuordenbare Kosten schwerfällt exakt zu quantifizieren, in welchem Ausmass sie die Lie- genschaft betreffen, welche veräussert wurde (und hinsichtlich des dabei erzielten Gewinns der Belegenheitskanton ein Besteuerungs- recht in Anspruch nehmen kann), drängt es sich insbesondere für diese festen oder Gemeinkosten auf, den auf den Liegen- schaftskanton entfallenden Anteil zu schätzen und mittels einer Pauschale zu berücksichtigen. Auch insoweit ist indessen Voraus- setzung für die Gewährung eines Abzugs im Liegenschaftskanton - welcher umgekehrt im Wohnsitzkanton die steuerliche Nicht- berücksichtigung der entsprechenden Aufwendungen nach sich zieht -, dass entsprechende Kosten tatsächlich angefallen sind. 2.2.1. Die Zielsetzung der Liegenschaftenhändlerpauschale besteht darin, Kosten, welche im Zusammenhang mit einem Gewinn aus Liegenschaftenhandel entstehen, angemessen zwischen dem Liegen- schaftskanton und dem Hauptsteuerdomizil zu verteilen: Soweit im

Eine Buchhaltung für die Einkünfte aus Liegenschaftenhandel wurde nicht eingereicht. In den Akten findet sich hingegen die Bau- kostenabrechnung der Architektur A. AG für die Stockwerkeigen- tumseinheiten in Z., aus der sich Gesamtbaukosten von Fr. 5'407'939.45 ergeben. Gemäss einer ebenfalls in den Akten liegenden Berechnung betrug der Preis für das Grundstück Fr. 1'525'000.00, so dass Gesamtkosten im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Überbauung der Liegenschaft von (Fr. 5'407'939.45 + Fr. 1'525'000.00 =) Fr. 6'932'939.45 bzw. - nach Abzug der (bloss) kalkulatorischen Position Eigenmittelverzinsung von Fr. 200'000.00 - Fr. 6'732'939.45 resultieren. Diesen Gesamtkosten für das Baupro- jekt stehen Verkaufserlöse von insgesamt Fr. 6'950'231.40 gegenüber, so dass sich ein Gewinn von Fr. 217'291.45 aus dem Bauprojekt ergibt. 2.2. Der - pauschale (mittels Liegenschaftenhändlerpauschale) oder effektive - Abzug von auf den Wohnsitzkanton des Liegenschaften- händlers entfallenden Kosten kommt nur dann infrage, wenn am Wohnsitz auch entsprechende Kosten entstanden sind. Da es vor allem für nicht einem individuellen Bauprojekt zuordenbare Kosten schwerfällt exakt zu quantifizieren, in welchem Ausmass sie die Lie- genschaft betreffen, welche veräussert wurde (und hinsichtlich des dabei erzielten Gewinns der Belegenheitskanton ein Besteuerungs- recht in Anspruch nehmen kann), drängt es sich insbesondere für diese festen oder Gemeinkosten auf, den auf den Liegen- schaftskanton entfallenden Anteil zu schätzen und mittels einer Pauschale zu berücksichtigen. Auch insoweit ist indessen Voraus- setzung für die Gewährung eines Abzugs im Liegenschaftskanton - welcher umgekehrt im Wohnsitzkanton die steuerliche Nicht- berücksichtigung der entsprechenden Aufwendungen nach sich zieht -, dass entsprechende Kosten tatsächlich angefallen sind. 2.2.1. Die Zielsetzung der Liegenschaftenhändlerpauschale besteht darin, Kosten, welche im Zusammenhang mit einem Gewinn aus Liegenschaftenhandel entstehen, angemessen zwischen dem Liegen- schaftskanton und dem Hauptsteuerdomizil zu verteilen: Soweit im 2018 Steuern 83

2018 Steuern 83 Zusammenhang mit der Erzielung eines solchen Gewinns entstan- dene Kosten - seien es nun das konkrete Projekt betreffende verän- derliche Kosten oder Gemeinkosten des Liegenschaftenhändlers - in der Buchhaltung eines Liegenschaftenhändlers auftauchen, drängt es sich auf, den Liegenschaftskanton ganz oder teilweise mit diesen Kosten zu belasten. Bereits vor Vorinstanz wie nun auch mit der Beschwerde ans Verwaltungsgericht hat der Beschwerdeführer zwar geltend gemacht, es seien entsprechende Kosten im Wohnsitzkanton angefallen. Diese Kosten hat er indessen in keiner Weise substanziiert. Vor allem hat er nicht einmal behauptet - und darauf wäre es angesichts der Ziel- setzung der Liegenschaftenhändlerpauschale angekommen -, dass direkte Kosten im Zusammenhang mit der Erstellung und dem Ver- kauf der Stockwerkeigentumseinheiten in Z. oder Gemeinkosten aus der Liegenschaftenhändlertätigkeit des Beschwerdeführers im Kan- ton Q. als Aufwand verbucht und steuerlich geltend gemacht worden seien, der Kanton Q. diesen Aufwand jedoch im Hinblick auf die Ge- währung einer Liegenschaftenhändlerpauschale im Zusammenhang mit dem Gewinn aus dem Verkauf der Stockwerkeigentumseinheiten in Z. gekürzt hätte. 2.2.2. Nach Lage der Dinge ist im vorliegenden Fall auszuschliessen bzw. mindestens nicht einmal ansatzweise nachgewiesen, dass es mit Bezug auf die verkauften Stockwerkeigentumseinheiten in Z. solche Kosten gab, welche dem Kanton Aargau zu belasten wären. Aus der Baukostenabrechnung der Architektur A. AG ergibt sich vielmehr, dass der Baukostenabrechnung sämtliche im Zusammenhang mit der Erstellung der Stockwerkeigentumseinheiten in Z. verbundenen Kosten belastet wurden (z.B. Architektenhonorar [BKP 291], Kosten für Bewilligungen, Baugespann [BKP 511], Kosten für Vervielfäl- tigungen, Plankopien [BKP 524]; Kosten für Inserate [BKP 527], Versicherungsprämien [BKP 534], Kosten für Telefon und Porto [BKP 535], Verkaufsprovisionen [BKP 597]). Darauf hat bereits das KStA im Rekursverfahren hingewiesen und die Vorinstanz hat dies im angefochtenen Entscheid ebenfalls zutreffend erkannt. Damit sind diese Kosten steuermindernd in die Berechnung des im Kanton Aar-

Zusammenhang mit der Erzielung eines solchen Gewinns entstan- dene Kosten - seien es nun das konkrete Projekt betreffende verän- derliche Kosten oder Gemeinkosten des Liegenschaftenhändlers - in der Buchhaltung eines Liegenschaftenhändlers auftauchen, drängt es sich auf, den Liegenschaftskanton ganz oder teilweise mit diesen Kosten zu belasten. Bereits vor Vorinstanz wie nun auch mit der Beschwerde ans Verwaltungsgericht hat der Beschwerdeführer zwar geltend gemacht, es seien entsprechende Kosten im Wohnsitzkanton angefallen. Diese Kosten hat er indessen in keiner Weise substanziiert. Vor allem hat er nicht einmal behauptet - und darauf wäre es angesichts der Ziel- setzung der Liegenschaftenhändlerpauschale angekommen -, dass direkte Kosten im Zusammenhang mit der Erstellung und dem Ver- kauf der Stockwerkeigentumseinheiten in Z. oder Gemeinkosten aus der Liegenschaftenhändlertätigkeit des Beschwerdeführers im Kan- ton Q. als Aufwand verbucht und steuerlich geltend gemacht worden seien, der Kanton Q. diesen Aufwand jedoch im Hinblick auf die Ge- währung einer Liegenschaftenhändlerpauschale im Zusammenhang mit dem Gewinn aus dem Verkauf der Stockwerkeigentumseinheiten in Z. gekürzt hätte. 2.2.2. Nach Lage der Dinge ist im vorliegenden Fall auszuschliessen bzw. mindestens nicht einmal ansatzweise nachgewiesen, dass es mit Bezug auf die verkauften Stockwerkeigentumseinheiten in Z. solche Kosten gab, welche dem Kanton Aargau zu belasten wären. Aus der Baukostenabrechnung der Architektur A. AG ergibt sich vielmehr, dass der Baukostenabrechnung sämtliche im Zusammenhang mit der Erstellung der Stockwerkeigentumseinheiten in Z. verbundenen Kosten belastet wurden (z.B. Architektenhonorar [BKP 291], Kosten für Bewilligungen, Baugespann [BKP 511], Kosten für Vervielfäl- tigungen, Plankopien [BKP 524]; Kosten für Inserate [BKP 527], Versicherungsprämien [BKP 534], Kosten für Telefon und Porto [BKP 535], Verkaufsprovisionen [BKP 597]). Darauf hat bereits das KStA im Rekursverfahren hingewiesen und die Vorinstanz hat dies im angefochtenen Entscheid ebenfalls zutreffend erkannt. Damit sind diese Kosten steuermindernd in die Berechnung des im Kanton Aar-

Zusammenhang mit der Erzielung eines solchen Gewinns entstan- dene Kosten - seien es nun das konkrete Projekt betreffende verän- derliche Kosten oder Gemeinkosten des Liegenschaftenhändlers - in der Buchhaltung eines Liegenschaftenhändlers auftauchen, drängt es sich auf, den Liegenschaftskanton ganz oder teilweise mit diesen Kosten zu belasten. Bereits vor Vorinstanz wie nun auch mit der Beschwerde ans Verwaltungsgericht hat der Beschwerdeführer zwar geltend gemacht, es seien entsprechende Kosten im Wohnsitzkanton angefallen. Diese Kosten hat er indessen in keiner Weise substanziiert. Vor allem hat er nicht einmal behauptet - und darauf wäre es angesichts der Ziel- setzung der Liegenschaftenhändlerpauschale angekommen -, dass direkte Kosten im Zusammenhang mit der Erstellung und dem Ver- kauf der Stockwerkeigentumseinheiten in Z. oder Gemeinkosten aus der Liegenschaftenhändlertätigkeit des Beschwerdeführers im Kan- ton Q. als Aufwand verbucht und steuerlich geltend gemacht worden seien, der Kanton Q. diesen Aufwand jedoch im Hinblick auf die Ge- währung einer Liegenschaftenhändlerpauschale im Zusammenhang mit dem Gewinn aus dem Verkauf der Stockwerkeigentumseinheiten in Z. gekürzt hätte. 2.2.2. Nach Lage der Dinge ist im vorliegenden Fall auszuschliessen bzw. mindestens nicht einmal ansatzweise nachgewiesen, dass es mit Bezug auf die verkauften Stockwerkeigentumseinheiten in Z. solche Kosten gab, welche dem Kanton Aargau zu belasten wären. Aus der Baukostenabrechnung der Architektur A. AG ergibt sich vielmehr, dass der Baukostenabrechnung sämtliche im Zusammenhang mit der Erstellung der Stockwerkeigentumseinheiten in Z. verbundenen Kosten belastet wurden (z.B. Architektenhonorar [BKP 291], Kosten für Bewilligungen, Baugespann [BKP 511], Kosten für Vervielfäl- tigungen, Plankopien [BKP 524]; Kosten für Inserate [BKP 527], Versicherungsprämien [BKP 534], Kosten für Telefon und Porto [BKP 535], Verkaufsprovisionen [BKP 597]). Darauf hat bereits das KStA im Rekursverfahren hingewiesen und die Vorinstanz hat dies im angefochtenen Entscheid ebenfalls zutreffend erkannt. Damit sind diese Kosten steuermindernd in die Berechnung des im Kanton Aar- 2018 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 84

2018 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 84 gau als Belegenheitskanton steuerbaren Gewinns eingeflossen und es fällt ausser Betracht, sie unter dem Titel der Liegenschaftenhändler- pauschale (nochmals) geltend zu machen. Nichts anderes kann für Gemeinkosten des Beschwerdeführers gelten. Er hat - auch im verwaltungsgerichtlichen Beschwerde- verfahren - keine seine Liegenschaftenhändlertätigkeit betreffende Erfolgsrechnung vorgelegt, welche allgemeine Aufwandpositionen enthalten würde, welche im Kanton Q. steuerlich als Aufwand gel- tend gemacht worden wären bzw. dort wegen des im Kanton Aargau erzielten Liegenschaftsgewinns teilweise nicht als Aufwand aner- kannt worden wären und deshalb im Kanton Aargau im Rahmen der Gewährung einer Liegenschaftenhändlerpauschale steuermindernd zu berücksichtigen wären. 2.2.3. Der Beschwerdeführer bzw. sein Rechtsvertreter unterliegt einem grundlegenden Missverständnis, wenn er davon ausgeht, allein weil der Kanton des Hauptsteuerdomizils (zu Unrecht) im Ergebnis eine Liegenschaftenhändlerpauschale der Besteuerung unterwirft (und nicht etwa ansonsten steuerlich zu berücksichtigenden Aufwand infolge Gewährung einer Liegenschaftenhändlerpauschale im Lie- genschaftskanton nicht berücksichtigt), müsse der Liegenschafts- kanton im gleichen Umfang eine Liegenschaftenhändlerpauschale gewähren d.h. den bei ihm zu besteuernden Gewinn um diesen Be- trag reduzieren. Der Sinn der Liegenschaftenhändlerpauschale be- steht darin, Kosten im Zusammenhang mit einem Liegenschafts- gewinn angemessen zwischen dem Hauptsteuerdomizil und dem Liegenschaftskanton zu verteilen. Sind jedoch im Kanton des Haupt- steuerdomizils steuerlich gesehen gar keine solchen Kosten ent- standen, sondern sind die entsprechenden Kosten wie hier sämtlich direkt bei der Ermittlung des steuerbaren Gewinns im Liegen- schaftskanton berücksichtigt worden, indem sie als Aufwand dem Verkaufserlös gegenüber gestellt wurden, so kann die Gewährung einer Liegenschaftenhändlerpauschale nicht infrage kommen, hat doch der Liegenschaftskanton damit die tatsächlich angefallenen Kosten bei der Ermittlung des steuerbaren Gewinn bereits voll berücksichtigt. gau als Belegenheitskanton steuerbaren Gewinns eingeflossen und es fällt ausser Betracht, sie unter dem Titel der Liegenschaftenhändler- pauschale (nochmals) geltend zu machen. Nichts anderes kann für Gemeinkosten des Beschwerdeführers gelten. Er hat - auch im verwaltungsgerichtlichen Beschwerde- verfahren - keine seine Liegenschaftenhändlertätigkeit betreffende Erfolgsrechnung vorgelegt, welche allgemeine Aufwandpositionen enthalten würde, welche im Kanton Q. steuerlich als Aufwand gel- tend gemacht worden wären bzw. dort wegen des im Kanton Aargau erzielten Liegenschaftsgewinns teilweise nicht als Aufwand aner- kannt worden wären und deshalb im Kanton Aargau im Rahmen der Gewährung einer Liegenschaftenhändlerpauschale steuermindernd zu berücksichtigen wären. 2.2.3. Der Beschwerdeführer bzw. sein Rechtsvertreter unterliegt einem grundlegenden Missverständnis, wenn er davon ausgeht, allein weil der Kanton des Hauptsteuerdomizils (zu Unrecht) im Ergebnis eine Liegenschaftenhändlerpauschale der Besteuerung unterwirft (und nicht etwa ansonsten steuerlich zu berücksichtigenden Aufwand infolge Gewährung einer Liegenschaftenhändlerpauschale im Lie- genschaftskanton nicht berücksichtigt), müsse der Liegenschafts- kanton im gleichen Umfang eine Liegenschaftenhändlerpauschale gewähren d.h. den bei ihm zu besteuernden Gewinn um diesen Be- trag reduzieren. Der Sinn der Liegenschaftenhändlerpauschale be- steht darin, Kosten im Zusammenhang mit einem Liegenschafts- gewinn angemessen zwischen dem Hauptsteuerdomizil und dem Liegenschaftskanton zu verteilen. Sind jedoch im Kanton des Haupt- steuerdomizils steuerlich gesehen gar keine solchen Kosten ent- standen, sondern sind die entsprechenden Kosten wie hier sämtlich direkt bei der Ermittlung des steuerbaren Gewinns im Liegen- schaftskanton berücksichtigt worden, indem sie als Aufwand dem Verkaufserlös gegenüber gestellt wurden, so kann die Gewährung einer Liegenschaftenhändlerpauschale nicht infrage kommen, hat doch der Liegenschaftskanton damit die tatsächlich angefallenen Kosten bei der Ermittlung des steuerbaren Gewinn bereits voll berücksichtigt. gau als Belegenheitskanton steuerbaren Gewinns eingeflossen und es fällt ausser Betracht, sie unter dem Titel der Liegenschaftenhändler- pauschale (nochmals) geltend zu machen. Nichts anderes kann für Gemeinkosten des Beschwerdeführers gelten. Er hat - auch im verwaltungsgerichtlichen Beschwerde- verfahren - keine seine Liegenschaftenhändlertätigkeit betreffende Erfolgsrechnung vorgelegt, welche allgemeine Aufwandpositionen enthalten würde, welche im Kanton Q. steuerlich als Aufwand gel- tend gemacht worden wären bzw. dort wegen des im Kanton Aargau erzielten Liegenschaftsgewinns teilweise nicht als Aufwand aner- kannt worden wären und deshalb im Kanton Aargau im Rahmen der Gewährung einer Liegenschaftenhändlerpauschale steuermindernd zu berücksichtigen wären. 2.2.3. Der Beschwerdeführer bzw. sein Rechtsvertreter unterliegt einem grundlegenden Missverständnis, wenn er davon ausgeht, allein weil der Kanton des Hauptsteuerdomizils (zu Unrecht) im Ergebnis eine Liegenschaftenhändlerpauschale der Besteuerung unterwirft (und nicht etwa ansonsten steuerlich zu berücksichtigenden Aufwand infolge Gewährung einer Liegenschaftenhändlerpauschale im Lie- genschaftskanton nicht berücksichtigt), müsse der Liegenschafts- kanton im gleichen Umfang eine Liegenschaftenhändlerpauschale gewähren d.h. den bei ihm zu besteuernden Gewinn um diesen Be- trag reduzieren. Der Sinn der Liegenschaftenhändlerpauschale be- steht darin, Kosten im Zusammenhang mit einem Liegenschafts- gewinn angemessen zwischen dem Hauptsteuerdomizil und dem Liegenschaftskanton zu verteilen. Sind jedoch im Kanton des Haupt- steuerdomizils steuerlich gesehen gar keine solchen Kosten ent- standen, sondern sind die entsprechenden Kosten wie hier sämtlich direkt bei der Ermittlung des steuerbaren Gewinns im Liegen- schaftskanton berücksichtigt worden, indem sie als Aufwand dem Verkaufserlös gegenüber gestellt wurden, so kann die Gewährung einer Liegenschaftenhändlerpauschale nicht infrage kommen, hat doch der Liegenschaftskanton damit die tatsächlich angefallenen Kosten bei der Ermittlung des steuerbaren Gewinn bereits voll berücksichtigt.