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Wir haben sie, die günstigen Wohnungen
Preisgünstigen Wohnraum anzubieten, ist ein zentrales Anliegen der abl. Sie hat deshalb die Mietzinsen ihres gesamten Wohnungsbestands nach verschiedenen Kriterien überprüft. Die Resultate zeigen: Ein Grossteil der abl-Wohnungen ist günstig.
Gemäss abl-Strategie soll das Wohnungsangebot der abl langfristig zum grossen Teil aus Wohnungen mit tiefem bis mittlerem Mietzins und zum kleineren Teil mit höherem Mietzins bestehen. Was bedeuten tief, mittel und höher? Welche Vergleichswerte sind sinnvoll, plausibel und mit vernünftigem Aufwand einsetzbar?
Bei der Herleitung des tiefen Mietzinses vergleicht die abl zum einen ihre Mietzinse hauptsächlich mit dem Mittelwert aller Wohnungen der Stadt Luzern1. Zum anderen orientiert sie sich am Bericht der Forschungsstelle sotomo «Gemeinnütziges Wohnen im Fokus»2, den das Bundesamt für Wohnungswesen Ende 2017 publiziert hat. Dieser sagt aus, dass in Grossstädten der Quadratmeterpreis konventioneller Mietwohnungen rund 20 Prozent über dem von Genossenschaften liegt. Für die Definition der Mietzinskategorie «tief» wendet die abl daher eine Reduktion von 20 Prozent vom Durchschnitt der Stadt Luzern und bei der Mietzinskategorie «mittel» eine Reduktion von 10 Prozent an. Die Mietzinskategorie «höher» entspricht dem durchschnittlichen Mietwert.
Wo steht die abl heute?
In der Anwendung der Methode sieht das wie folgt aus: Der durchschnittliche Mietzins aller Wohnungen in der Stadt Luzern betrug 20173 CHF 1370 (mietflächenbereinigt CHF 1418). Daraus abgeleitet liegt ein tiefer Mietzins bei maximal CHF 1135 (Reduktion um 20 Prozent, siehe oben), ein mittlerer Mietzins zwischen CHF 1136 und 1417 (Reduktion um 10 Prozent) und ein höherer Mietzins bei CHF 1418 und mehr (Mittelwert Stadt Luzern). Stellt man diese drei Kategorien den Durchschnittsmieten unserer abl-Wohnungen gegenüber, zeigt sich ein erfreuliches Bild (siehe Grafiken). Rund die Hälfte aller abl-Wohnungen befinden sich in der Kategorie «tief» und je zu einem Viertel in der mittleren und höheren Kategorie. Diese Verteilung ist insofern erstaunlich, weil rund 85 Prozent aller abl-Wohnungen 3.5- und 4.5-Zimmer-Wohnungen sind (Stadt Luzern: 62 Prozent).
Durchdachte Siedlungsentwicklung ist für die Preisgünstigkeit wichtig
Strategisch gesehen sind beim Thema Preisgünstigkeit zwei weitere Aspekte wichtig: Bei geplanten Neubauten spielt einerseits die Wohnungsgrösse eine wichtige Rolle, da über die Wohnfläche Einsparungspotenzial besteht. Angestrebt wird ein durchschnittlicher Zielwert von maximal 35 bis 40 Quadratmetern Wohnfläche pro Bewohner/-in. Andererseits richtet sich die Planung von grosszyklischen Sanierungen oder Ersatzneubauten darauf aus, günstigen Wohnraum in einem angemessenen Verhältnis zu erhalten.
Das Beispiel Gesamterneuerung der Siedlung Obermaihof macht deutlich, wie diese strategische Planung wirkt. Die Siedlung wird bis 2025 in insgesamt vier Etappen entwickelt – mit unterschiedlichen Erneuerungsstufen, die von sanfter Sanierung über Totalsanierung mit Wohnraumerweiterung bis Ersatzneubau reichen. Bis dann entsteht ein Mix aus insgesamt 227 (bisher: 181) Wohnungen mit Mietzinsen aus allen drei Kategorien für unterschiedliche Bevölkerungsgruppen.
Mit Blick in die Zukunft ist die abl gefordert: sei es bei ihren geplanten Neubauprojekten, wo sie alles daransetzt, die Kosten im Griff zu haben, oder bei der Entwicklung ihrer in die Jahre gekommenen Siedlungen.
Ein umfassendes Siedlungsmonitoring ist für das Abwägen zwischen Erneuerung hinsichtlich der Vermietbarkeit und Marktfähigkeit und dem bewussten Erhalt alter Substanz bis zum Ende des Lebenszyklus eine entscheidende Grundlage.
1) https://www.lustat.ch/statistikportal-stadt-luzern.
2) https://www.bwo.admin.ch/bwo/de/home/Wohnungsmarkt/studien-und-publikationen/gemeinnuetziges-wohnen.html.
3) Zum Zeitpunkt der Berechnungen waren dies die aktuellsten Zahlen.
Die Verteilung der Mietzinskategorien aller Wohnungstypen. Zur Kategorie «höhere Mietzinsen» gehören unter anderem die Wohnungen der Siedlungen Tribschenstadt, Mittlerhus, Mühlibach, Weinbergli und Himmelrich 3.
Auf diese Gemeinden sind die 2036 abl-Wohnungen verteilt.
Die abl-Wohnungen nach Zimmerzahl.
Die abl-Wohnungen nach durchschnittlichen Mietpreisen in CHF/Monat.