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2.3 Wesentliche Einschätzungen und Annahmen
Die Erstellung der konsolidierten Jahresrechnung erfordert von der Geschäftsleitung Einschätzungen und Annahmen. Diese Einschätzungen und Annahmen haben einen Einfluss auf den Ausweis und die Bewertung der Vermögenswerte, Verbindlichkeiten, Erträge und Aufwendungen, auf die Offenlegungen von Eventualverbindlichkeiten sowie auf andere Angaben in der konsolidierten Jahresrechnung. Die tatsächlichen Werte können von diesen Annahmen und Schätzungen abweichen. Für den Fall, dass die getroffenen Annahmen nachfolgend von den tatsächlichen Umständen abweichen, werden die ursprünglichen Einschätzungen und Annahmen revidiert und im entsprechenden Geschäftsjahr in der konsolidierten Jahresrechnung erfasst. Die wesentlichen Einschätzungen und Annahmen, die den Konzernabschluss beeinflussen, beziehen sich auf die folgenden Fälle:
2.3.1 Bewertung der Anlageliegenschaften und Ausweis
Der «Fair Value» wird halbjährlich durch externe, unabhängige Bewertungsexperten ermittelt. Die Bewertungen erfolgen nach den national und international gebräuchlichen Standards und Richtlinien gemäss «International Valuation Standards Committee» (IVSC) und «Royal Institution of Chartered Surveyors» (RICS). Der «Fair Value» ist der Preis, den unabhängige Marktteilnehmer unter marktüblichen Bedingungen zum Bewertungsstichtag beim Ankauf/Verkauf eines Vermögenswertes vereinnahmen bzw. bei der Übertragung einer Verbindlichkeit bezahlen würden.
Zur Bestimmung des am Bewertungsstichtag geltenden «Fair Value» findet das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF) Anwendung. Dabei wird der «Fair Value» einer Anlageliegenschaft durch die Summe der ab dem Bewertungsdatum zu erwartenden auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge und dem diskontierten Exitwert bestimmt. Für die ersten zehn Jahre wird eine detaillierte Cashflow-Prognose erstellt, während für die anschliessende Restlaufzeit auf Grundlage einer ewigen Rente aus dem Exit-Cashflow ein Residualwert (Exitwert) ermittelt wird. Auf Basis der bestehenden Mietverhältnissen und Annahmen über Wiedervermietungen zu heute erzielbaren Marktmieten werden unter Berücksichtigung entsprechender Vermarktungszeiträume und Verlängerungswahrscheinlichkeiten der laufenden Verträge die erwarteten Bruttomieterträge ermittelt. Der Bruttomietertrag wird um die objektspezifischen, nicht auf die Mieter umlegbaren Kosten sowie um allfällige Instandhaltungen und für Neuvermietungen erforderliche Renovationen reduziert. Die Diskontierung erfolgt pro Anlageliegenschaft, in Abhängigkeit ihrer individuellen Chancen und Risiken, marktgerecht und risikoadjustiert.
Der unabhängige Bewertungsexperte besichtigt die Anlageliegenschaften nach dem Kauf bzw. mindestens alle drei Jahre oder nach grösseren Umbauten. Zur Ermittlung der Werteflüsse stellt Züblin dem Experten Mieterspiegel, Anlageliegenschaftsabrechnungen und Investitionsbudgets zur Verfügung. Die Bewertungsannahmen und –resultate werden durch die Geschäftsleitung plausibilisiert und mit dem Experten besprochen.
Die nachfolgenden Tabellen zeigen eine Sensitivitätsanalyse der beiden Parameter Diskontierungssatz und Marktmiete, welche einen wesentlichen Einfluss auf die Bewertung der Anlageliegenschaften haben. Diese Auswirkungen werden einerseits für das Gesamtportfolio, andererseits auch aufgeteilt nach Liegenschaften mit oder ohne Mieterschaft in stark COVID-19 betroffenen Branchen. Die Liegenschaften mit Mietern in stark betroffenen Branchen sind: Bern, Baden und Züirch-Hofwiesenstrasse.
Die annualisierten Mieterträge der Mieter in stark betroffenen Branchen beträgt per 31. März 2021 TCHF 751 bzw. 7.9% der gesamten jährlichen Mieterträge.
Als stark betroffene Branchen werden diejenigen definiert, die direkt von den behördlichen Auflagen zur Schliessung ihrer angemieteten Räume betroffen sind. Dies entspricht im Falle von Züblin: Gastronomie, Fitness und Non-Food Detailhandel.
Die vorstehende Tabelle zeigt den Einfluss auf die Bewertung der aktuellen Anlageliegenschaften bei Veränderungen der Marktmieten. Züblin hat die Auswirkungen bis zu einer maximalen Änderung von ±8% Prozent erklärt.
Nachfolgende Tabelle zeigt die Bewertungseffekte bei Veränderungen der Diskontierungssätze. Die Einflüsse wurden in Schritten von ±10 Basispunkten dargestellt.
Die Bewertungsmethode sowie die verwendeten Bewertungsannahmen sind im Immobilien-Bewertungsbericht dargestellt.
2.3.2 Steuern
Bei den Steuern sind sowohl bei den laufenden Ertragssteuern als auch bei den latenten Steuern Annahmen notwendig. Diese beziehen sich auf die folgenden Sachverhalte:
Laufende Ertragssteuern
Die Züblin Gruppe ist in der Schweiz und in den Ländern, wo ihre Tochtergesellschaften operieren, ertragssteuerpflichtig. Die Ermittlung der Rückstellung für Ertragssteuern in diesen verschiedenen Gerichtsbarkeiten erfordert wesentliche Annahmen und Schätzungen der Gruppenleitung, da die Ermittlung der definitiven Steuern bei vielen Transaktionen und Kalkulationen unsicher ist.
Latente Ertragssteuern
Bei der Berechnung der latenten Steuern auf den Anlageliegenschaften in der Schweiz wird auch die Grundstückgewinnsteuer mit einbezogen. Diese ist abhängig von der erwarteten Haltedauer, die wie folgt berücksichtigt wird: Für Anlageliegenschaften, die für den Verkauf bestimmt sind, gilt die effektive Haltedauer plus 1 Jahr. Für die übrigen Anlageliegenschaften gilt eine solche von 15 Jahren oder die effektive Haltedauer, sofern diese mehr als 15 Jahre beträgt. Auch bei der Aktivierung von latenten Steuerguthaben aus Verlustvorträgen sind Annahmen notwendig. Die Aktivierung erfolgt nur dann, wenn deren Verwendbarkeit in der Zukunft wahrscheinlich gegeben ist. Die Beurteilung einer wahrscheinlichen Verrechnung zukünftiger Verluste basiert auf den aus den Anlageliegenschaftsbewertungen hervorgehenden zukünftigen Geldflüssen zusammen mit Schätzungen der Gruppenleitung über die Wahrscheinlichkeit der Nutzung dieser Verlustvorträge in zukünftigen Perioden. Auf dieser Grundlage wird die erwartete Realisierbarkeit für jedes latente Steueraktivum festgelegt und zu jedem Bilanzstichtag neu bewertet und erfasst.