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Das Obligationenrecht (OR) regelt in Artikel 259 ff. OR die Rechte und Pflichten bei Mängeln während der Mietdauer. Bei kleineren Reinigungen und Ausbesserungen hat der Mieter eine Pflicht, diese selbst zu beheben (Art. 259 OR). Ab Art. 259a ff. OR sind die Rechtsbehelfe des Mieters gegenüber dem Vermieter aufgeführt.
Wenn an einer Mietsache ein Mangel be- oder entsteht, den der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, stehen ihm diverse Massnahmen zur Verfügung. So kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter:
- den Mangel beseitigt;
- den Mietzins verhältnismässig herabsetzt;
- Schadenersatz leistet;
- den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt.
Bei einer unbeweglichen Mietsache hat der Mieter zudem das Recht, den Mietzins zu hinterlegen.
In unserem Fall verursacht der Vermieter selbst mit dem Umbau einer seiner Wohnungen den Lärm, den Staub und die Erschütterungen. Diese Beeinträchtigung gilt als Mangel an der Mietsache des Mieters, der die Beseitigung dieses Mangels verlangen kann. Vielleicht wird der Vermieter darauf den Umbau einstellen oder besser auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen. Wahrscheinlicher ist aber, dass der Vermieter den Umbau der Wohnung zu Ende führen muss. Das bedeutet weiterhin Lärm, Staub und Erschütterungen beim Mieter. Es wird eine gewisse Zeit dauern, bis der Mieter wieder Ruhe hat und der Mangel damit beseitigt ist. Der Vermieter kann auch keinen Rechtsstreit mit einem Dritten übernehmen, da er ja selbst der Verursacher ist. In diesem Fall macht also die Prüfung einer Mietzinsherabsetzung Sinn. Sollte beim Mieter zudem ein Schaden entstehen, ist auch ein Schadenersatz prüfbar. Zur Durchsetzung der Mietzinsherabsetzung kann sich die Mietzinshinterlegung bewähren. Gemäss Art. 259d OR kann der Mieter in unserem Beispiel vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins ab jenem Zeitpunkt, an dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt, wenn die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert wird.
Voraussetzungen für die Herabsetzung des Mietzinses
Die erste Voraussetzung, um die Herabsetzung des Mietzinses geltend machen zu können, ist das Vorhandensein eines Mangels der Mietsache. Ein Mangel ist gegeben, wenn die Eigenschaft der Mietsache nicht mit der vereinbarten Eigenschaft übereinstimmt. Weiter darf der Mangel nicht vom Mieter verantwortet sein oder auf dessen Kosten beseitigt werden müssen. Es wird keine qualifizierte Schwere des Mangels vorausgesetzt. Das Bundesgericht ist der Ansicht, dass zumindest ein Mangel mittlerer Schwere vorliegen müsse. Dies ergäbe sich aus zwei Konstellationen: «Entweder ist der Gebrauch der gemieteten Sache im Umfang von mindestens 5% eingeschränkt oder ein leichter (z.B. ein ästhetischer) Mangel besteht über einen langen Zeitraum (i.c. fünfeinhalb Jahre), ohne dass der darüber informierte Vermieter die notwendigen Massnahmen zu dessen Behebung ergreift» (Urteil des Bundesgerichts 4C.97/2003 vom 28. Oktober 2003, E. 3.3; SVIT-Kommentar Das schweizerische Mietrecht, Zürich/Basel/Genf 2018, Rn 11).
Weitere Voraussetzungen sind, dass der Vermieter vom Mangel Kenntnis hat und dass der Mieter dem Vermieter zu verstehen gibt, dass er sich durch den Mangel gestört fühlt und die zu erbringende Leistung als Missverhältnis erachtet. Der Mieter hat dem Vermieter das Mass der Herabsetzung zu erklären. Dazu gehört die Nennung des Grundes, die Höhe und die Zeitdauer (von wann bis wann). Die Zeitdauer ist gesetzlich festgelegt und beginnt mit der Kenntnis des Vermieters über den Mangel bis zum Wegfall des Mangels. Keine Voraussetzung ist das Verschulden des Vermieters. Eine Mietzinsherabsetzung kann auch erfolgen, wenn der Vermieter den Mangel nicht zu vertreten hat und diesen auch nicht beseitigen kann (z.B. eine Baustelle auf dem Nachbargrundstück).
Der Mieter muss also zuerst den Vermieter darüber in Kenntnis setzen, dass er sich durch den Mangel an der Mietsache beeinträchtigt fühlt und dadurch seine Leistungspflicht in einem Missverhältnis sieht. Weiter hat der Mieter den Vermieter darüber zu informieren, dass er gerne eine Mietzinsreduktion (in Prozent) während der Dauer des Mangels möchte (Herabsetzungserklärung).
Die Parteien können den Mietzins sogar im gegenseitigen Einvernehmen dauernd senken. Dies kann vorkommen, wenn ein Mangel eines Mietobjekts nicht vollständig behoben werden kann.
Die Höhe der Herabsetzung des Mietzinses richtet sich nach der Beeinträchtigung resp. der Verminderung der Gebrauchsfähigkeit. Für die Beurteilung hat sich in der Praxis die «relative Methode» durchgesetzt. Dabei ist der objektive Wert der mängelfreien Mietsache mit der mangelhaften zu vergleichen. Der Mietzins ist dann im gleichen Verhältnis herabzusetzen. Die Beurteilung ist nicht immer einfach. Die Gerichte haben sich bereits mehrfach mit der Höhe der Mietzinsreduktion auseinandergesetzt. Dabei handelt es sich immer um Fallbeurteilungen. Bei der Mietzinsreduktion geht es immer um den Einzelfall. Es ist kein exakt berechenbarer Betrag oder eine Prozentzahl, sondern eine Schätzung.
Beweislast liegt beim Mieter
Der Mieter hat das Vorliegen des Mangels zu beweisen. Er muss nachweisen, dass die Mietsache nicht die vereinbarten Eigenschaften aufweist und zudem muss er die Dauer des Herabsetzungsanspruchs begründen. Der Mieter ist bei behebbaren Mängeln nicht berechtigt, von sich aus einfach den Mietzins herabzusetzen und nur noch einen tieferen Mietzins zu bezahlen. Will der Mieter seiner Mietzinspflicht nachkommen, ohne dem Vermieter den vollen Mietzins zu bezahlen, kann er den Mietzins jedoch hinterlegen (Art. 259g OR).
Gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts hat der Mieter bei nicht behebbaren Mängeln das Recht, den Mietzins eigenmächtig zu reduzieren. Reduziert der Mieter den Mietzins jedoch zu stark, kommt er in Zahlungsverzug, was zu einer ausserordentlichen Kündigung (Art. 257d OR) führen kann. Es ist somit auch in diesem Fall zu empfehlen, den reduzierten Betrag des Mietzinses zu hinterlegen (Art. 259g OR).
Die Mietzinsherabsetzung kann auf dem Rechtsweg mittels Feststellungsklage oder Forderungsklage (Rückforderung des zu viel bezahlten Mietzinses) festgelegt werden. Für die Rückforderung zu viel bezahlter Mietzinse gilt eine vertragliche Verjährungsfrist von fünf Jahren. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts beginnt die Verjährung mit der Kenntnis des Vermieters vom Mangel, da ab diesem Zeitpunkt der Mieter seine Forderung hätte geltend machen können (BGE 130 III 504, E. 8.2; SVIT-Kommentar Das schweizerische Mietrecht, Zürich/Basel/Genf 2018, Rn 47).
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