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Der Mietwohnungsmarkt
Investitionen in Mietobjekte: Risiko oder garantiertes Einkommen für Privatleute?
Da Mehrfamilienhäuser im aktuellen Marktumfeld an Beliebtheit stark zugenommen haben, entscheiden sich immer mehr Privatinvestoren für den Erwerb von Eigentumswohnungen zur Vermietung.
Im Jahr 2019 entfiel ein Sechstel aller Immobilienfinanzierungen* auf diese Anlageform. Da er als sichere Anlagealternative gilt, sind viele Privatanleger an dieser Art des Erwerbs interessiert, um am Immobilienboom teilzuhaben. Diese Entwicklung, die auch mit dem Mangel an ertragsträchtigen Alternativen der Banken zu erklären ist, wird von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) genau überwacht.
Vor diesem Hintergrund hat sie beschlossen, die Finanzierungsbedingungen zu verschärfen, um diese Art von Investitionen einzudämmen. Seit dem 1. Januar 2020 sind Investoren daher verpflichtet, mindestens 25 % Eigenkapital aufzubringen und ihre Schulden im ersten Rang zu tilgen.
Ist dies ein Zeichen für eine Überhitzung oder ist der Mietimmobilienmarkt risikoarm?
Investitionen in Mietimmobilien hängen hauptsächlich von zwei Faktoren ab: dem Zustand des Arbeitsmarktes und der Einwanderung. Da beide Variablen in einer Rezession gefährdet sind, stellt sich die Frage, ob die Befürchtungen einer Krise auf dem Mietwohnungsmarkt berechtigt sind. Unserer Ansicht nach lautet die Antwort: Nein.
Was den ersten Faktor betrifft, so haben wir bereits in unserem vorherigen Artikel dargelegt, dass der Arbeitsmarkt dank der vom Bund angekündigten Unterstützungsmaßnahmen eine gewisse Krisenfestigkeit gezeigt hat. Sollte sich die vom Bundesrat angekündigte Lockerung der Lockdownmaßnahmen als erfolgreich erweisen, so wäre ein wesentlicher Anstieg der Arbeitslosenquote nicht zu erwarten.
Was den zweiten Faktor betrifft, so verzeichnete die Schweiz laut Staatssekretariat für Migration im Jahr 2019 einen Nettozustrom von 69.000 Arbeitsmigranten. Diese Wanderungsbewegung, die in den letzten Jahren leicht zurückgegangen war, ist hauptsächlich auf italienische und portugiesische Staatsangehörige zurückzuführen. Aufgrund des wirtschaftlichen Aufschwungs in ihren Heimatländern haben sie sich zur Rückkehr entschlossen. Da die positiven Wirtschaftsaussichten jedoch nicht mehr aktuell sind, erwarten wir, dass sich der Migrantenzustrom stabilisieren und die Nachfrage nach Mietwohnungen stützen wird.
Bestätigt wird diese Beobachtung durch die nationale Leerstandsquote von 1,66 % zum 1. Juni 2019 laut Bundesamt für Statistik, allerdings mit starken Unterschieden zwischen den Kantonen. Trotz eines geringfügigen Anstiegs der Leerstandsquote ist festzustellen, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen nach wie vor hoch ist, insbesondere in den stark urbanisierten Kantonen.
*laut einer Studie der Credit Suisse
Was sind die Vorteile einer Investition in Mietobjekte?
Begünstigt durch Negativzinsen hat diese Anlageform Konjunktur. Darüber hinaus bietet sie eine Reihe von Vorteilen, so etwa die Wahlfreiheit im Vergleich zu indirekten Immobilieninvestitionen.
Angelockt durch die Wertsteigerung des Schweizer Immobilienmarktes erwerben viele Privatanleger (oft langjährige Eigentümer) eine Anlageimmobilie, um darin auch selbst ihren Lebensabend zu verbringen. Im Ruhestand beschließen sie, ihren vorherigen Wohnsitz zu verkaufen, um einen Kapitalgewinn zu erzielen.
Einige Privatinvestoren sehen darin eine Möglichkeit, ihren Kindern eine Wohnung zu bieten, wenn diese ausziehen.
Wieder andere sehen darin eine Chance, von der wachsenden Nachfrage nach Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb oder Booking zu profitieren. Kurzzeitvermietungen bieten höhere Renditechancen als herkömmliche Vermietungen, haben aber oft eine niedrigere Belegungsrate als Langzeitvermietungen und erfordern eine aktivere Verwaltung.
Außerdem hängt diese Form der Vermietung weitgehend von der Dynamik des Tourismussektors ab – was sich im Falle eines wirtschaftlichen Abschwungs, wie wir ihn in letzter Zeit erlebt haben, rächen kann.
Daher sollte jeder private Investor vor einem Erwerb seine wirtschaftliche Situation analysieren. Dank einer solchen Analyse kann man eine Finanzierungslösung finden, die die finanzielle Belastung durch den Immobilienerwerb optimiert und gleichzeitig die Risiken negativer äußerer Effekte, wie oben beschrieben, minimiert.
Immobilienfinanzierung
Die von der FINMA zum Zwecke der Regulierung des Hypothekenmarktes vorgegebenen Bedingungen für die Darlehensvergabe, also die „Finanzierung“, sind untrennbar mit dem Immobilienmarkt verbunden. Jüngstes Beispiel war die Abschaffung des antizyklischen Eigenkapitalpuffers für Banken. Diese Maßnahme erhöht den Spielraum der Banken bei der Kreditvergabe, um die wirtschaftlichen Folgen des Coronavirus zu mildern.
Trotz der Widerstandsfähigkeit des Immobilienmarktes, die in diesem Artikel erörtert wurde, darf man nie aus dem Blick verlieren, dass alle Investitionen mit Risiken behaftet sind. Unabhängig davon, ob es sich um einen Hauptwohnsitz, eine Mietinvestition oder eine Hypothekenverlängerung handelt, ist der Erwerber bei einer schlecht strukturierten Immobilienfinanzierung einer Reihe von Risiken ausgesetzt.
Betrachten Sie den in den Medien überraschend wenig beachteten Fall von Haushalten, die vor mehr als einem Jahrzehnt eine Hypothek aufgenommen haben. Einige Finanzinstitute waren damals etwas leichtsinnig in Bezug auf die Fähigkeit der Haushalte, im Ruhestand ihre Hypothekendarlehen zu bedienen. Sobald die Hypothek jedoch auslief, wurde einigen Haushalten eine Verlängerung ihrer Hypothek mit der Begründung verweigert, sie hätten derzeit ein zu geringes Einkommen.
Die theoretische Zinsbelastung von 5 %, die dem durchschnittlichen Zinssatz der letzten fünfzig Jahre auf wenige Nachkommastellen genau entspricht, erweist sich oft als problematisch. Die Finanzinstitute verlangen nämlich von den Eigentümern ein Einkommen, das dreimal so hoch ist wie die theoretischen Kosten für Wohneigentum. Es gibt jedoch einige Lösungen für Haushalte, die diese Voraussetzungen derzeit nicht erfüllen.
Trotz der optimistischen Prognosen für den Schweizer Wohnungsmarkt könnten daher einige Haushalte auch ohne Verschlechterung des wirtschaftlichen Umfelds in der Schweiz gefährdet sein. Vor diesem Hintergrund ist es ratsam, sich bei jedem Immobilienprojekt von einem Hypothekenmakler beraten zu lassen. Dieser ermittelt die optimalen Finanzierungsstrukturen je nach Situation des Kunden, um ihm bei seinen strategischen Entscheidungen zur Seite zu stehen.
Die Informationen auf der Website dienen nur zu Ihrer Orientierung. Diese Informationen implizieren weder eine Empfehlung noch eine Aufforderung oder ein Angebot zum Abschluss eines Vertrages oder zu Kauf oder Verkauf einer Immobilie.