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Stockwerkeigentümergemeinschaften und Covid
Nach einem Jahr mit dem Coronavirus stehen die meisten Stockwerkeigentümergemeinschaften erneut vor der Herausforderung, die jährliche Eigentümerversammlung Covid-konform durchzuführen. Eine Prognose über die Einschränkungen ist unmöglich und es stellt sich die Frage, wie die Versammlung 2021 durchgeführt werden soll, damit kurzfristige Planänderungen vermieden werden können.
Kurz gesagt: Casafair empfiehlt den Verwalter*innen und den Vorständen, angemessen, kreativ, zuvorkommend und umsichtig zu den Versammlungen einzuladen.
Welche Möglichkeiten für die Durchführung von Stowe-Versammlungen gibt es angesichts der behördlichen Einschränkungen durch die Pandemie?
Es gibt folgende Möglichkeiten:
- Versammlungen können als Telefon- oder Videokonferenz durchgeführt werden.
- Versammlungen können schriftlich durchgeführt werden.
- Die Diskussion und Information kann per Videokonferenz erfolgen, die Abstimmung schriftlich.
- Nicht dringende Geschäfte können auf einen günstigeren Zeitpunkt vertagt werden, beispielsweise auf eine ausserordentliche Versammlung, an der es wieder möglich sein wird, zusammenzukommen und zu diskutieren.
Eignen sich Videokonferenzen für Versammlungen von Stockwerkeigentümer*innen?
Im vergangenen Jahr konnten viele Stowe-Versammlungen erfolgreich per Videoschaltung abgehalten werden. Professionelle Verwaltungen setzen häufig auf Online-Versammlungen.
Ist es rechtlich zulässig, Stowe-Versammlungen online oder schriftlich durchzuführen?
Das Bundesamt für Justiz publiziert dazu ein eigenes FAQ zur Durchführung von Generalversammlungen, das auch für Stockwerkeigentümergemeinschaften gilt. «Die Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft kann somit insbesondere anordnen, dass die Stockwerkeigentümer ihr Stimmrecht auf schriftlichem Weg oder in elektronischer Form auszuüben haben.» Es gilt vorderhand bis am 31. Dezember 2021.
Gelten die Beschlüsse in der schriftlichen Versammlung als Zirkularbeschlüsse und müssen demnach einstimmig erfolgen?
Es gelten die Abstimmungsquoren gemäss Gesetz und Reglement. Nichtteilnahme an der schriftlichen Abstimmung gilt nach Angaben der SVIT als Enthaltung, weshalb unter Umständen das Quorum nicht erfüllt sein kann. Im Gegensatz zum Zirkularbeschluss muss keine Einstimmigkeit erreicht werden.
Die Verwaltung hat eine schriftliche Versammlung einberufen. Auf der Traktandenliste sind aber kontroverse Geschäfte angekündigt oder solche, bei denen ich mehr Informationen brauche, um zu entscheiden. Was kann ich tun?
Für Traktanden, bei denen eine Diskussion gewünscht wird, ist das schriftliche Verfahren nicht geeignet. Bitten Sie die Verwaltung, das Geschäft zu vertagen oder eine andere Option für die Durchführung zu wählen (siehe oben). Wenn die Informationspflicht bei komplexen Themen nicht erfüllt wurde, können Sie als letztes Mittel den Beschluss der Stowe anfechten. Dafür muss innerhalb von 30 Tagen nach dem Versand des Protokolls der Beschluss direkt bei der zuständigen Behörde angefochten werden. Im Kanton Zürich ist das beispielsweise der Friedensrichter, im Kanton Bern die Schlichtungsbehörde.
Die Verwaltung kündigt die Durchführung der Stowe-Versammlung als Videokonferenz an. Ich habe weder die Geräte noch das Wissen, um an der Versammlung teilzunehmen.
Leihen Sie sich allenfalls die nötigen Geräte aus, lassen Sie sich von Angehörigen oder Bekannten mit der Technik helfen. Viele Programme für Videokonferenzen können auch auf Smartphones und Tablets ausgeführt werden, die oft einfacher einzurichten sind als Laptops oder Desktop-Computer. Falls dies nicht möglich ist, wenden Sie sich frühzeitig an die Verwaltung. Wichtig ist, dass Sie als Teilnehmer*in identifiziert werden, sich äussern, die Voten der anderen Eigentümer*innen hören und ihre Stimme abgeben können.
Was gibt es bei schriftlichen Versammlungen weiter zu beachten?
Die Verwaltung muss die Eigentümer*innen frühzeitig darüber informieren, dass die Versammlung schriftlich stattfinden wird und die Abstimmungen schriftlich zu erfolgen haben. Die Eigentümer*innen müssen genügend Zeit haben, Traktanden einzureichen. Auch wenn die Versammlung schriftlich erfolgt, muss diese auf einen Termin hin einberufen werden, mit einer Traktandenliste und dem Hinweis, dass das Stimmrecht auf dem schriftlichen Weg ausgeübt wird. Die Eigentümer*innen müssen sich vollumfänglich über die Traktanden informieren können entweder mit der Möglichkeit, bei der Verwaltung die Akten einzusehen oder mit dem Versand allfälliger Unterlagen an die Eigentümer*innen. Ferner muss das Abstimmungsformular klar ausgestaltet sein. Dieses muss vom Eigentümer oder der Eigentümerin unterzeichnet werden und bis zum Zeitpunkt der Versammlung bei der Verwaltung eingehen. Nach dem Versammlungstermin eingehende Formulare dürfen nicht mehr berücksichtigt werden. Nach der Versammlung muss die Verwaltung ein Beschlussprotokoll erstellen.