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Lave-vaisselle fatalRetour au blog
D’une affaire où l’on pulvérise les « a priori » au sujet de la protection sociale omniprésente en faveur des locataires…
Voici l’histoire :
Le locataire d’un appartement situé dans un immeuble dans le canton de Genève a signalé à la régie un dégât d’eau survenu à son domicile. L’inondation s’était également propagée dans un autre appartement du même immeuble, à l’étage inférieur.
Après analyse de la situation, la régie a indiqué au locataire que la cause de l’inondation provenait de son lave-vaisselle et lui a prié de lui transmettre sa police d’assurance responsabilité civile pour pouvoir déclarer le sinistre.
Le locataire a refusé de transmettre les informations demandées, nonobstant les nombreuses relances de la régie, tout en contestant que son lave-vaisselle aurait été la cause de l’inondation.
La régie a mis en demeure le locataire de lui transmettre une attestation de responsabilité civile en indiquant qu’à défaut, elle résilierait le bail selon les dispositions relatives au congé extraordinaire (visé à l’article 257f alinéa 3 du Code des Obligations).
Faute d’avoir reçu l’attestation d’assurance demandée, la régie a finalement résilié le bail par anticipation, mettant le locataire à la porte de son logement avec un préavis de trente jours.
Débouté par le Tribunal des baux qui a admis la validité du congé extraordinaire donné par le bailleur, le locataire a successivement porté son affaire devant l’autorité cantonale puis devant le Tribunal fédéral, concluant à l’inefficacité du congé et subsidiairement à son annulation.
* * *
Dans cette affaire, les tribunaux saisis ont, à tous les échelons, considéré que les conditions d’un congé extraordinaire étaient remplies et en particulier, que la violation du devoir d’attester de l’existence d’une assurance responsabilité civile par le locataire revêtait une gravité suffisante pour que la continuation du contrat de bail soit qualifiée d’insupportable pour le bailleur.
On relève que selon la loi (article 257f al 3 CO): lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d’habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois.
Selon l’art 257f alinéa 4 du Code des obligations, les baux d’habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec effet immédiat si le locataire cause volontairement un préjudice grave à l’objet loué.
La question que le Tribunal fédéral a dû trancher ici est celle de savoir si l’absence de conclusion d’une assurance responsabilité civile privée, respectivement le refus de fournir au bailleur l’attestation établissant l’existence d’une telle assurance, peut entrainer valablement une résiliation anticipée du contrat de bail. La violation d’une obligation contractuelle par le locataire peut entrainer une résiliation extraordinaire si elle rend la continuation du bail insupportable pour le bailleur. En d’autres termes, est-ce que le manquement reproché au locataire était suffisamment grave pour que le propriétaire puisse le mettre à la porte ?
Il est clair que le but visé par l’obligation du locataire de conclure une assurance de responsabilité civile est d’assurer le risque de dommages à l’objet du bail pouvant entrainer des coûts très importants. Elle poursuit d’ailleurs un objectif similaire à la fourniture de sûretés ou à la garantie locative, lesquelles servent à se prémunir contre l’insolvabilité du locataire ou contre d’éventuels dégâts à l’objet loué. La doctrine et la jurisprudence admettent qu’en cas de défaut de constitution de sûretés (pour autant qu’elles soient prévues dans le contrat) le bail peut être résilié par anticipation.
En l’espèce, le Tribunal fédéral a jugé que l’absence de preuve de la conclusion d’une assurance responsabilité civile constitue une violation grave du contrat de la part du locataire, propre à rendre la continuation du bail « insupportable » au bailleur et justifiant une résiliation avec effet immédiat.
Le locataire qui a prétendu durant le procès craindre que le bailleur n’actionne son assurance pour la faire intervenir dans le cadre d’un sinistre dans l’immeuble dont il niait être le responsable n’a pas été suivi dans son argumentation. Les juges ont en effet estimé que cette crainte ne pouvait pas excuser la violation de son obligation et que le bail avait valablement été résilié.
On retiendra donc de cette affaire que le simple refus de transmettre un document important demandé par la régie peut avoir des conséquences gravissimes pour un locataire qui, dans le cas qui nous occupe, se retrouve, contre toute attente, à la rue, moyennant préavis de 30 jours seulement…
Comme quoi…lorsqu’on laisse couler l’eau de vaisselle, les juges se chargent d’essorer les utopies…
Véronique Fontana
Etude Fontana
Avocats Lausanne
référence de l’arrêt: 4A_468/2020