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Zoff mit Stockwerkeigentumstar
10.12.2011
Stockwerkeigentum ist grob eine Mischung aus Allein- und aus Miteigentum an einem Gebäude: Ein Teil eines Gebäudes gehört einer Partei alleine, ein anderer Teil gehört mehreren Parteien gemeinsam. Es liegt auf der Hand, dass die Parteien aufeinander Rücksicht nehmen müssen.
Dazu gehört auch die Nutzung. Eine Partei kann mit ihrem Eigentum (Einheit) nicht beliebig tun und lassen, was sie will, ohne Bezugnahme auf die Interessen der anderen. Das ist ein allgemeiner Grundsatz. Er gilt jedoch speziell bei Stockwerkeigentum, weil hier Allein- und Miteigentum Wand an Wand aneinanderstossen.
Umbau ohne Zustimmung
In unserem Fall, der sich im Wallis abspielte, gehörte eine grössere Liegenschaft vier Eigentümern (Parteien), die alle miteinander verwandt waren. Ein Eigentümer (X) baute seine Einheit total um: Er riss u.a. Wände heraus und änderte die Einheit so, dass sie nicht mehr als Wohnung, sondern als Club nutzbar war. Einsprachen wurden keine erhoben, und die Baubewilligungsbehörde gab ihren Segen. Von den übrigen Stockwerkeigentümern holte X keine Zustimmung ein. Er baute einen neuen Eingang und eine Klimaanlage. Das Wasser zapfte er an in der Waschküche, an der alle übrigen Eigentümer, aber nicht X, berechtigt waren. Nun regte sich Widerstand. Die übrigen Eigentümer klemmten nämlich das Wasser ab. Jetzt war Feuer im Dach, und der Streit wurde dem Richter vorgetragen: X verlangte die Duldung des Wasseranschlusses, die übrigen Eigentümer wollten ein Verbot, das Stockwerkeigentum als öffentliches Lokal nutzen zu dürfen.
Keine genauen Nutzungsbestimmungen über Stockwerkeigentum
Das Zivilgesetzbuch enthält ein paar wenige Bestimmungen über das Stockwerk- und das Miteigentum. Es verweist im Übrigen auf die Möglichkeit, dass die Eigentümer ein Reglement kreieren, das über Zweck und Nutzung sowie über Kostenaufteilung und Verwaltung Regeln enthält. – In unserem Fall lag kein Reglement vor. Das Gericht erkannte, dass die Änderung von Wohn- auf Clubnutzung den Zweck der Liegenschaft nicht signifikant berühre. Der Charakter der Liegenschaft sei nicht betroffen, weshalb der Umbau zu gestatten sei. Dagegen ändere die Nutzung. Dazu müsse die Mehrheit der Stockwerkeigentümer zustimmen. Dies fehle jedoch, weshalb X seine Einheit nicht als öffentliches Lokal benutzen dürfe. – Beim Wasser entschied das Gericht, dass X zwar nicht die Waschküche, wohl aber die -leitung gebrauchen dürfe.
Reglement
Bei Stockwerkeigentum empfiehlt sich ein Reglement. Es soll insbesondere genau und verständlich umschreiben, wie eine Partei mit ihrem Eigentum umgehen darf. Aber auch die Nutzung der gemeinsamen Elemente (Keller, Treppenhaus, Waschküche, Gang, Vorplätze, Garage [hier gibt es häufig Untergemeinschaften] etc.) sollte beschrieben werden. Ein solches Reglement ist völlig üblich bei grösseren Überbauungen. Das erwähnte Beispiel zeigt, dass ein Reglement auch zweckmässig ist, wenn nur wenige Stockwerkeigentümer, gar noch miteinander verwandt, betroffen sind. Das Reglement wird verbindlich im Grundbuch angemerkt. Es ist nicht zu verwechseln mit der Hausordnung, die noch feinere Bestimmungen enthält.
Ernst Kistler, Rechtsanwalt und Notar