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Ce que Rome pourrait enseigner aux Zurichois
Imaginons un instant un monde sans règles de construction. Dans ce cas de figure, peut-être que les habitations européennes seraient encore coiffées de simples toits de chaume. Mais heureusement, il y a eu les Romains. Ceux-ci ont inventé des normes de construction pour les routes, les systèmes d’eau potable et d’eaux usées, les bains thermaux, les théâtres; leur ingéniosité est allée jusqu’à créer des maquettes type afin d’harmoniser la construction des villes dans l’ensemble de l’empire. En fait, cette réglementation a également favorisé l’expansion de leur civilisation. Les colonies romaines et les camps de légionnaires basés à l’ouest du Rhin exerçaient en effet un pouvoir d’attraction considérable. De nombreuses ethnies germaniques troquèrent leur vie primitive dans les bois pour un chauffage au sol, de l’eau courante et des perspectives professionnelles intéressantes. Malheureusement, après la chute de l’empire romain, ce niveau de savoir-faire resta longtemps inégalé.
La transformation de la capitale française constitue une rupture exemplaire. Dans la deuxième moitié du 19ème siècle, le baron Haussmann, préfet de la Seine sous Napoléon III, fit tout bonnement détruire la substance moyenâgeuse de Paris pour remodeler complètement sa ville. Les grands boulevards et avenues, les kilomètres d’immeubles au style dit Haussmannien; même les grilles circulaires au pied des arbres bordant les avenues et les caniveaux témoignent d’un concept cohérent et ingénieux qui a propulsé la métropole française parmi les villes les plus modernes dans leur temps.
Et qu’en est-il pour l’urbanisme helvétique? Avec l’extension de Zurich depuis le début du 20ème siècle, le modèle anglais de la «cité-jardin» a façonné les nouvelles banlieues de la ville. Ces lotissements de maisons de campagne jumelées et dotées de leurs propres jardins représentaient, à cette époque, une alternative appréciable aux quartiers industriels surpeuplés et pollués. Un des derniers projets de ce type qui subsiste encore, situé au bord de la Limmat et baptisé du nom de son créateur Hans Bernoulli, fait aujourd’hui figure d’anachronisme, étouffé qu’il est par son nouvel environnement immédiat, des gratte-ciels et des immeubles de bureaux futuristes qui poussent comme des champignons.
La surrèglementation peut donner lieu à des conflits d’intérêts
A moins de 400 mètres du lotissement champêtre, se trouve le siège de la société de développement immobilier Halter. «La ville doit constamment s’orienter vers de nouveaux concepts et modèles et il est assez naturel que cela débouche sur de nouvelles règles de construction», dit Markus Mettler, le CEO de Halter. Mais selon lui, il existe depuis quelques années une évolution qui rend le travail des acteurs de l’immobilier très difficile.» Globalement, Mettler constate une accumulation accrue de nouvelles règles et directives. «Parfois, il serait plus judicieux de supprimer une règle inefficiente plutôt que de la conserver et d’ajouter, en plus, deux règles inefficientes supplémentaires.»
Dans un projet phare d’urbanisation, à l’ouest de Zurich, aux alentours du vieux stade du Hardturm, la société Halter a réalisé à partir de 2012, dans une première étape de construction, cinq immeubles de rapport abritant des duplex de 4.5 pièces d’environ 110 m2. Un an plus tard, au cours de la deuxième étape, une nouvelle directive de la ville de Zurich est entrée en vigueur. En plus des prescriptions d’accessibilité pour les personnes handicapées (accessibilité de la cuisine, de la salle de bain et du salon/salle à manger) la directive demandait une chambre d’amis supplémentaire pour héberger une personne handicapée. «Concrètement, cela signifiait qu’en lieu et place du logement initialement prévu de 4,5 pièces, on nous imposait de réaliser de nouveaux logements de 5.5 pièces et donc d’agrandir l’espace habitable. Cela a renchéri le loyer de 400 à 500 francs par mois». Face à un tel cas de figure, l’entrepreneur se demande aujourd’hui comment le Conseil général de la ville Zurich peut à la fois imposer une directive plus contraignante et exiger des logements à prix abordables.
Un appartement qui répond à une multitude de besoins est forcément beaucoup plus cher à construire
Markus Mettler ne remet nullement en cause l’importance de l’accessibilité des logements. Cependant, il lui semble que même si l’approche est louable dans la plupart des cas, la mise en œuvre n’est pas toujours accompagnée du bon sens indispensable. C’est ainsi que dans un rayon de 250 mètres autour de ces nouveaux appartements, il existe 320 chambres d’hôtel modernes qui représenteraient certainement une alternative adéquate et surtout moins chère. Selon Mettler la tendance à la «surrèglementation» dans le secteur de la construction et de l’immobilier conduit à creuser le fossé entre les exigences du marché et celles de la production du bâtiment. Cette dernière doit tenir compte de règlementations multiples en matière d’insonorisation, de protection anti-incendie, de normes énergétiques pour n’en citer que quelques-unes. «Un développement de projet ciblé vers les besoins des utilisateurs et ceux du marché signifie que je dois me focaliser sur des priorités. Un appartement qui répond à une multitude de besoins et exigences est forcément beaucoup plus cher à construire». L’industrie automobile ne procède pas autrement. Si celle-ci se calquait sur un profil aux exigences étendues, la voiture produite aurait le moteur le plus puissant, le meilleur aménagement intérieur et le plus beau design. Mais alors, il n’y aurait pas de voiture en-dessous de 50 000 francs. «Pour finir, le fait d’exiger des subventions pour la construction d’appartements à loyer modéré aboutit à un paradoxe. Le contribuable doit soutenir une minorité en lui mettant à disposition une BMW au prix d’une Fiat». Selon Mettler une dérégulation permettait de construire de manière plus dense en s’inspirant peut-être des solutions anciennes qui caractérisent la construction des quartiers historiques de Berne ou de Zurich.
Plurilinguisme dans les marchés publics
La révision de la loi fédérale et de l’ordonnance sur les marchés publics (LMP/OMP) est un autre exemple d’une réglementation qui rate son objectif. Jusqu’à présent, c’est le mandataire qui définissait la langue de l’appel d’offre, aussi bien pour la rédaction du devis que pour la communication y afférent. Désormais, le soumissionnaire peut choisir une des trois langues nationales. Et le mandataire doit répondre dans la langue qu’il a choisie. En se basant sur les appels d’offre de ces dernières années, un leader de la branche chiffre l’effort annuel supplémentaire en millions.
Des frais supplémentaires par millions
La compliance, autrement dit le fait de se conformer régulièrement à de nouvelles règles, fait aujourd’hui une partie intégrante du monde financier. Va-t-elle bientôt faire des émules dans l’immobilier et la construction? Dans les années 80, il n’y avait quasiment pas de spécialiste en compliance dans le secteur bancaire. Tout simplement parce que ce métier ne s’est imposé que beaucoup plus tard, avec la libéralisation, la globalisation et la complexité grandissante des opérations financières. Un des travaux herculéens de la compliance consiste en l’adaptation permanente des banques aux accords en constante évolution de Bâle I, II et III sur les capitaux propres. Ces accords présentent l’attrait particulier de se décliner en compendiums volumineux garantissant ainsi des années de travail aux juristes.
Promouvoir la culture d’entreprise
Le CEO de Halter exclut d’emblée une telle évolution. «Il n’est pas question de doter notre entreprise d’un service de compliance», dit Markus Mettler. «Mieux, afin de préserver notre compétitivité, nous devons agir de manière anticyclique en commençant par nous-mêmes». En clair, Markus Mettler veut amener son entreprise à alléger ses structures et à pousser encore plus avant la pensée entrepreneuriale. «Je suis persuadé qu’il y a dans les administrations et les communes des personnes très consciencieuses qui n’ont pas la moindre intention de mettre des bâtons dans les roues de l’économie et qui accomplissent leur mission avec beaucoup de bonne volonté et les meilleures intentions. Tout en comprenant le travail de l’administration, nous, en tant qu’entreprise, devons aussi accomplir notre mission entrepreneuriale.»