Document ID: /fineweb-2-swissfilter-quality_10-filterrobots/filtered/07017.jsonl.gz/981

Taxe d’habitation de 8% pour locataires et propriétaires
Valeur locative 2.0
Stefan Drack, 12 février 2018
L'imposition du logement doit être renouvelée en Suisse. Cette réforme exige notre créativité, parce que la nouvelle loi fiscale devrait être équilibrée. De plus, au cours des dernières
décennies, aucun modèle d'imposition soutenu par la majorité n'a été trouvé.
La Commission économique du Conseil des États et le Conseil national ont tous deux adopté l'initiative 17.400. (Conseil des États du 2 février 2017, Conseil national du 16 août 2017). L’initiative exige, entre autres, la suppression de l’imposition de la valeur locative au domicile principal et l'évitement des inégalités de traitement entre les locataires et les propriétaires. De plus, la réforme fiscale doit être neutre, cela veut dire que les rendements fiscaux des communes et des cantons doivent rester à peu près inchangés.
L'économie distingue trois aspects qui peuvent être taxés chez les maisons et les appartements: la fortune, le revenu et la consommation. Cela s'applique aux logements locatifs ainsi qu'à la
propriété immobilière.
L'impôt foncier sur l'immobilier est incontesté. D'autre part, l’imposition de la valeur locative est extrêmement impopulaire. Elle entraîne un fardeau fiscal supplémentaire pour les propriétaires. Dans le cas de l’imposition de la valeur locative, la valeur locative est prise en compte comme revenu, pendant que la consommation est exonérée d'impôt.
La taxe d’habitation dans le concept suivant inverse cela. Le côté des revenus est exonéré d'impôts, mais il y a une taxe uniforme de 8% pour la consommation du logement. À l’avenir, c’est la consommation du logement qui doit être taxée au lieu du «revenu du logement».
Les principaux objectifs de la taxe d’habitation sont les suivants:
1. La consommation du logement est imposée aussi élevée que toute autre consommation,
2. Taxes comparables pour les locataires et les propriétaires et
3. Rendements fiscaux inchangés et stables pour les communes et les cantons.
De plus, la charge administrative doit être minimisée et le nombre de niches fiscales réduit.
C'est probablement la propagande la plus géniale de notre époque de promettre la suppression de la valeur locative aux propriétaires pendant des décennies. Mais une telle exemption fiscale ne serait-elle pas illogique en particulier dans le cas des maisons individuelles? Les maisons individuelles entraînent des coûts d'infrastructure élevés dans la municipalité locale. Faire participer d’une manière appropriée les propriétaires à ces coûts, correspond au principe de la causalité.

L'imposition de la valeur locative. L’histoire:

Modèle fiscal actuel dans lequel la valeur locative est ajoutée au revenu imposable. De
l’autre côté, les intérêts passifs et les frais d’entretien peuvent être déduits.

Valeur locative (60%)

Valeur estimée qui correspond à environ 60% du loyer de référence. C’est la base pour
l’imposition des logements occupés par leur propriétaire.

Loyer de référence

Montant à payer pour un appartement comparable par an. Sont pris en compte le genre,
la taille, les commodités, l'emplacement, la consommation d'énergie, etc.

Principe de la causalité

Les coûts sont répartis proportionnellement aux sources. Celui qui provoque plus de coûts
doit payer davantage.

Propriétaire de logement

Personne vivant dans son propre appartement ou sa propre maison.

Consommation de logement

Avec environ 36% le montant le plus grand dans le budget d’un ménage. Cela comprend le
logement, l'énergie et l’entretien.
Les revenus locatifs et les valeurs locatives (au moins 60 % du loyer de référence)
sont imposés avec un impôt uniforme de 8%. Les impôts sont répartis également sur le canton et la municipalité. Avec la taxe d’habitation, la municipalité peut couvrir une partie des coûts liés à la consommation du logement. (Équipements techniques, soin pour l’infrastructure, frais administratifs généraux, etc.)
Les loyers et les valeurs locatives restent sur le niveau précédent. Les charges locatives ne sont pas affectées par la taxe d’habitation. Les entreprises et les bailleurs privés ne payent pas d'autres impôts sur les revenus locatifs. Les entreprises doivent comptabiliser séparément la location d'appartements.
La sous-location permanente, par exemple de plus de trois mois, est libre d’impôt au domicile principal. Dans ce cas, le revenu locatif ne doit pas dépasser 50% du loyer ou de la valeur locative.
D’une façon nouvelle, il devrait être possible de mettre à jour la valeur locative en ligne. Ainsi, des estimations trop élevées des anciens bâtiments peuvent être corrigées.
Un impôt uniforme a le grand avantage que des individus avec un esprit d'entrepreneur et des entreprises complexes avec optimisation fiscale paient des impôts égaux sur leurs revenus locatifs!
La consommation du logement a de nombreuses formes. Il y a des gens qui doivent se contenter d'un minimum d'espace de vie et qui sont exposés aux polluants et au bruit. D'autres peuvent se
permettre de laisser des appartements inutilisés dans les plus beaux environnements. Le concept de taxe d’habitation ne critique pas cela, ni ne contient de barèmes dans le sens d'une taxe de
luxe.
La consommation du logement doit être imposée principalement parce qu'elle entraîne des coûts dans la commune et dans le canton. Une taxe sur la consommation du logement crée également des incitations à gérer avec parcimonie les ressources limitées des terrains à bâtir.
La consommation du logement reflète largement la capacité économique d'un ménage. Elle convient également pour cette raison comme base pour les taxes, de la même façon que la TVA.
La consommation du logement est difficile à mesurer. Les deux meilleurs indicateurs à ce jour sont le loyer pour les logements loués et la valeur locative pour la propriété résidentielle. Ces indicateurs sont applicables à la au domicile principal et à la résidence secondaire. Une distinction est superflue, ce qui simplifie le système fiscal.
De forme nouvelle, la valeur locative sera déclarée par le propriétaire de logement. L’administration vérifie si la valeur locative mise à jour est plausible. Si on constate par exemple en cas
d’une vente qu'une valeur locative se base sur des informations erronées, un rappel d’impôts ou des impôts pénaux sont exigibles.
Lors de la déclaration de la valeur locative, l’emplacement est aussi documenté. Cette évaluation devrait correspondre à peu près à l'évaluation des offres de location et des offres immobiliers au même endroit. À long terme, une classification des emplacements au sein d'une municipalité est possible.
La valeur locative est-elle adaptée pour la détection de loyers exagérés? Par exemple, un loyer de plus de 1,5 fois la valeur locative (100%) correspond probablement à une escroquerie.
L’impôt uniforme sur la consommation du logement est similaire à la TVA. Plus la consommation est élevée, plus la taxe est haute. La
consommation du logement étant partiellement proportionnelle aux coûts pour la municipalité, la taxe d’habitation correspond largement au principe de la causalité. Basée sur des budgets inchangés
dans le canton et les communes, la taxe d’habitation contribue à maintenir modérés les impôts sur le revenu. En conséquence, la taxe d’habitation aide à ce que la réforme fiscale n'entraîne pas
d'augmentation d'impôts sur les salaires.
Le taux d’impôt uniforme permet d'automatiser des procédures avec peu d'effort. Par exemple des ordres de paiement récurrents pour payer les impôts. La grande transparence réduit les niches fiscales au minimum. Cela permet un revenu fiscal considérable avec un taux d’impôt modéré. Les propriétaires avec une hypothèque basse peuvent s’attendre à une division de leurs impôts par deux. (Par rapport à l'actuelle imposition de la valeur locative.)
La sous-location de sa propre au domicile principal exonéré des impôts motive à mieux utiliser les pièces vacantes dans des appartements et des maisons. Si par exemple, une personne à la retraite loue un appartement séparé, il y a deux gagnants. La personne à la retraite par le revenu supplémentaire, le sous-locataire d’un logement à un bon prix.
La pauvreté due à la vieillesse peut toucher des locataires comme des propriétaires de logement. Aucun modèle fiscal ne pourra en principe empêcher cela. La taxe d’habitation contribue à rendre
disponible suffisamment de moyen pour l'aide sociale. Environ un tiers de la taxe d’habitation vient des propriétaires de logement (pas exonérés des taxes!)
Peut-être que des propriétaires de logement en retraite manquent de moyen pour rénover leurs biens. En conséquence, ils sont confrontés à des coûts élevés pour le chauffage et des réparations. Après tout, ils peuvent adapter l’estimation exagérée de la valeur locative de leur appartement vieilli. Un taux d'impôt de 8% devrait être dans la plupart des cas similaire au taux d'impôts actuel.
La perception des impôts et l'utilisation des rendements fiscaux sont à l'intérieur des frontières cantonales. Les cantons déterminent la hauteur de la valeur locative. Ils gardent comme jusqu’ à
présent des limites de 60% et 100% du loyer de référence. 60% correspondent à un encouragement généreux à la propriété immobilière.
Afin d'échanger les données de taxe dans les cantons et à travers les frontières cantonales, tous les cantons doivent adhérer à une structure de données uniforme. Une exigence qui doit être respecté aussi aujourd'hui.
Des applications informatiques supplémentaires sont nécessaires pour la perception des impôts et pour l'auto-déclaration de la valeur locative. Il serait raisonnable que les cantons laissent faire ce travail de programmation de façon coordonnée par un fournisseur central.
Dans le système fiscal actuel (imposition de la valeur locative), les analogies entre les locataires et les propriétaires sont souvent sous-estimées. Voici quelques exemples:
Bien sûr, il y a aussi de grandes différences: les locataires portent beaucoup moins de risques (financiers) et peuvent déléguer de nombreux problèmes au bailleur, p. ex. réparations.
Les revenus locatifs et les valeurs locatives (60% à 100% du loyer de référence) sont soumis à un impôt uniforme, qui peut correspondre au maximum à la TVA. Si un loyer se trouve bien inférieur
au loyer de référence, la valeur locative est appliquée. Le Conseil fédéral détermine les exceptions, telles que pour les caisses de retraite.
Du rendement fiscal 50% vont à la municipalité locale et 50% au canton.
Deux initiatives populaires ?
Une initiative pourrait exiger une taxe d’habitation pour les propriétés immobilières. Une deuxième initiative pourrait envisager une taxe d’habitation pour les logements locatifs.
La taxation différente des logements locatifs et des espaces commerciaux loués peut être considérée comme
contradiction au principe selon lequel la même chose devrait être taxée de la même façon. Cependant, on peut se demander combien de poids on veut attacher à ce point de vue des
investisseurs.
Lorsque des logements et des locaux commerciaux se chevauchent en partie, la fiscalité est difficile parce que des différents modèles fiscaux sont appliqués.
Les entreprises opérant dans plusieurs secteurs doivent régler la partie du loyer séparément. Le rapport annuel doit être adapté en conséquence.
Les revenus locatifs provenant de l'étranger ne sont pas affectés par la taxe d’habitation.
Si les intérêts hypothécaires monteraient à >5%, le Parlement pourrait se sentir invité à réintroduire une déduction pour les intérêts hypothécaires … Dans ce cas, la taxe d’habitation est d’une importance mineure. Avec un endettement de 50% la taxe a un poids à 1% d'intérêt hypothécaire.
La part des budgets municipaux directement attribuable à la consommation du logement est à peine connue. La corrélation doit être étudiée.
Pour que la collecte de la taxe d’habitation puisse être faite par un fournisseur de services, elle pourrait éventuellement être appelée redevance de logement, frais d'infrastructure ou similaire.
La taxe d’habitation doit s'appliquer à tous les biens immobiliers occupés par leurs propriétaires, maisons et
appartements. Une distinction entre le domicile principal et la résidence secondaire peut être supprimée. La taxe résidentielle est également adaptée aux coopératives d'habitation.
Lors de la location de biens immobiliers par des entreprises, la taxe d’habitation est susceptible d'être largement neutre vis-à-vis des taxes actuelles. C’est-à-dire que les entreprises paient en moyenne déjà aujourd’hui environ 8% d'impôt sur leurs revenus locatifs.
Il est probablement que la taxe d’habitation soit également adaptée pour les logements locatifs loués par des personnes privées. La question de savoir si l’impôt uniforme est neutre ou non doit faire l'objet d'une enquête. Si la taxe d’habitation est également appliquée ici, le loyer devrait être réduit si le bénéfice est disproportionnellement élevé.
Il ne sera possible de déterminer les domaines d’application de la taxe d’habitation que lorsque les rendements fiscaux d'aujourd'hui sont connus.