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Les avantages d'un fonds de rénovation
Les assainissements étant onéreux, il est important que les copropriétaires créent suffisamment tôt un fonds de rénovation et y versent régulièrement de l'argent. Cela leur permettra de répartir la charge financière sur plusieurs années.
(rh) Au travers de leurs versements dans le fonds de rénovation, les copropriétaires financent les travaux d'assainissement de l'ensemble du bien-fonds, par exemple la rénovation complète du toit ou de l'enveloppe du bâtiment. Le fonds est alimenté par des versements annuels, que chaque copropriétaire effectue en fonction de sa quote-part de la valeur. Cela permet de garantir que les charges financières importantes, engendrées par les assainissements, puissent être réparties sur plusieurs années.
Un fonds d'assainissement est avantageux
La communauté est habilitée à définir si un fonds de rénovation doit être créé ou non, car il n'existe aucune obligation légale en la matière. Pour Hans Bättig, secrétaire de l'APF du canton de Berne, un fonds de rénovation n'apporte que des avantages : « Si aucun fonds de rénovation n'a été créé, l'argent pour les assainissements nécessaires doit être rassemblé d'un coup. Comme cela est souvent difficile, le cas échéant, l'assainissement est généralement réalisé par étapes, ce qui peut faire grimper les coûts. » Il recommande donc à toutes les communautés de copropriétaires de créer un fonds de rénovation.
Le montant des contributions annuelles
Le toit, la façade et l'enveloppe du bâtiment présentent en général une durée de vie de 25 ans. C'est pourquoi il faudrait qu'une somme d'argent suffisante se trouve dans le fonds de rénovation à ce moment-là, afin de pouvoir financer ces travaux sans devoir exiger de versement complémentaire des copropriétaires. Le montant de la contribution annuelle et le moment où il convient de commencer les versements est discutable. Les avis oscillent entre 0,2 et 0,5 % de la valeur d’assurance immobilière par année.
Hans Bättig recommande des versements généreux et éventuellement de définir une limite supérieure, afin que le fonds ne dépasse pas 2 à 10 % de la valeur d'assurance immobilière. « Si le fonds croît chaque année d'un pour-cent, les copropriétaires peuvent voir venir les rénovations avec sérénité », explique l'expert. L'expert estime très faible le risque qu'un montant de fonds élevé engendre des assainissements luxueux, d'autant que l'unanimité de la communauté de copropriétaires est nécessaire.
Conseils pour le fonds de rénovation
- Clarifiez avant l'achat le montant de votre part au fonds de rénovation et demandez à un architecte d'estimer le besoin d'entretien. Contrairement aux vendeurs, ce dernier est impartial.
- Le fonds ne devrait pas être utilisé par les propriétaires pour le paiement de travaux d'entretien courant, faute de quoi l'argent manquera pour les assainissements plus importants. De ce fait, les copropriétaires devraient constituer des provisions supplémentaires pour les travaux d'entretien courant.
- Les personnes désireuses de vendre leur bien-fonds peuvent tenir compte du montant de la part du fonds de rénovation dans le calcul du prix de vente.
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