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L'odeur de nourriture du restaurant monte dans mon logement : que faire ?
Si l'odeur de nourriture se propage intensément et durablement dans l'appartement, le locataire peut demander une réduction du loyer. Toutefois, s'il était déjà au courant des immissions d'odeurs au début du bail, il aura du mal à faire valoir sa demande. La propriétaire du logement peut éventuellement faire valoir une demande de dommages -intérêts contre la propriétaire du restaurant.
Les odeurs nauséabondes ou même simplement intenses peuvent nuire à l'aptitude d'un logement et entraîner une réduction du loyer ainsi qu'une demande de remise en état de la chose. La question de savoir si la bailleuse doit céder et dans quelle mesure dépend de différents points : le locataire était-il au courant de l'existence du restaurant et de ses émissions d'odeurs lors de son emménagement ? S'agit-il d'un évènement de fondue unique ou d'une nuisance olfactive durable ?
Si une propriétaire d'appartement est elle-même dérangée par les odeurs, elle n'est pas obligée de vendre l'appartement. Si elle est dérangée dans sa propriété, elle peut éventuellement en déduire une demande de dommages-intérêts à l'encontre de la propriétaire du restaurant ou l'obliger à supprimer le dérangement.
Signaler les nuisances olfactives à la bailleuse
L'odeur de la fondue peut être délicieuse pour certains, mais pour d'autres, elle constitue une atteinte à leur propre bien-être : les remontées d'odeurs de fromage ou d'autres odeurs alimentaires intenses peuvent nuire à l'aptitude à l'usage d'un logement. La bailleuse doit veiller à ce que le logement soit utilisable. L'argument selon lequel elle n'est pas propriétaire du restaurant et n'est pas responsable de l'odeur ne lui sert donc à rien.
Si le locataire est gêné dans son bien-être par les odeurs de nourriture qui montent, il peut donc le signaler à la bailleuse et exiger qu'elle élimine le défaut. Elle est tenue d'y remédier si la nuisance olfactive est durable et intense. Le locataire est également aidé s'il ne pouvait pas savoir qu'il y avait un restaurant et des odeurs lors de son emménagement. C'est l'organe de conciliation ou le tribunal qui décide au cas par cas si la bailleuse est obligée de prendre des mesures et/ou d'accorder une réduction de loyer.
Si la bailleuse doit remédier au défaut, c'est à elle de choisir comment : elle peut par exemple essayer de trouver une solution avec la propriétaire du restaurant et la convaincre d'améliorer la ventilation. De même, elle peut procéder elle-même à des modifications architecturales dans le logement loué. Si des travaux de construction sont nécessaires pour remédier au défaut, le locataire doit les tolérer.
Si la bailleuse ne fait rien dans un délai raisonnable pour lutter contre les nuisances olfactives, le locataire peut la menacer par écrit, dans un délai raisonnable, de consigner le loyer. Si cela ne sert à rien, le locataire peut consigner le futur loyer auprès de l'organisme désigné par le canton. Par la suite, le locataire doit faire engager une procédure de conciliation dans les 30 jours, faute de quoi la bailleuse récupère le loyer. Tout simplement ne pas payer le loyer est une mauvaise idée, car dans ce cas, la bailleuse peut résilier le contrat de bail pour la fin du mois après avoir fixé par écrit un délai de paiement et menacé de résilier le bail avec un délai d'au moins 30 jours.
Dommages-intérêts pour trouble de la propriété
La propriétaire du logement a également des droits vis-à-vis de la propriétaire du restaurant. Cette dernière ne doit pas empiéter de manière excessive sur la propriété d'autrui. Elle ne doit notamment pas déranger la propriétaire de l'appartement par une odeur nauséabonde injustifiée. Pour déterminer si l'odeur est excessive et nauséabonde, les tribunaux se basent sur une personne de sensibilité moyenne. Or, si l'odeur de nourriture est excessive et nauséabonde pour le nez moyen, la propriétaire lésée a droit à des dommages-intérêts. Si les prescriptions en vigueur n'ont pas été respectées lors de la construction du restaurant, la propriétaire lésée a en outre droit à la réparation du dommage.
Mis à jour le 27 avril 2023