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Crédito hipotecário
Crédito hipotecário
Comprar uma casa ou apartamento é um projeto para toda a vida. Na maioria dos casos, você terá que pedir parte da quantia emprestada de uma instituição financeira. O crédito hipotecário é a solução para a sua aquisição imobiliária na Suíça. É aconselhável estudar todos os seus aspectos para optimizar a sua riqueza e a sua situação fiscal. O impacto de suas escolhas pode ser significativo: quanto tempo para escolher? Que tipo de depreciação deve ser preferido? Todas as especificidades de um empréstimo hipotecário são apresentadas neste artigo.
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Crédito Imobiliário Tornar-se proprietário de uma casa ou apartamento é um projeto que está perto do seu coração? Gostaria de adquirir o seu futuro em casa? Quer investir para alugar uma propriedade? Quer criar e desenvolver o seu património imobiliário? Há muitas...
Crédito hipotecário
Comprar uma casa ou apartamento é um projeto para toda a vida. Na maioria dos casos, você terá que pedir parte da quantia emprestada de uma instituição financeira. O crédito hipotecário é a solução para a sua aquisição imobiliária na Suíça. É aconselhável estudar todos os seus aspectos para optimizar a sua riqueza e a sua situação fiscal. O impacto de suas escolhas pode ser significativo: quanto tempo para escolher? Que tipo de depreciação deve ser preferido? Todas as especificidades de um empréstimo hipotecário são apresentadas neste artigo.
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Quais são as condições para obter um empréstimo hipotecário?
Um empréstimo imobiliário é um empréstimo a longo prazo. O seu objectivo é adquirir uma propriedade para se tornar seu proprietário. O crédito hipotecário caracteriza-se pela contracção de uma hipoteca que garante ao banco que será capaz de reembolsar o empréstimo em caso de incumprimento por parte dos mutuários. Para limitar os riscos, os bancos têm critérios de empréstimo específicos para a Suíça. Como maximizar as chances de obter o financiamento solicitado?
Fundos próprios e de terceiros, como encontrar o seu caminho?
Para contrair um empréstimo na Suíça, o agregado familiar deve ter pelo menos 20% dos seus fundos próprios. É em parte esta condição que restringe o acesso à casa própria para muitas famílias suíças. No entanto, com a introdução do segundo pilar (planos de pensões profissionais) nos regulamentos, a obtenção de um empréstimo hipotecário tornou-se mais fácil.
O investimento em imóveis está repartido da seguinte forma:
- O mutuário deve financiar pelo menos 20% da operação com fundos próprios;
- O restante, no máximo 80%, provém de fundos de terceiros.
O que é equidade?
Os fundos próprios são os fundos pessoais dos mutuários, divididos em três componentes principais. Em primeiro lugar, as poupanças acumuladas pelos mutuários ao longo da sua vida são tidas em conta. Este é o primeiro pilar. Os activos do regime profissional de pensões (segundo pilar) também entram em jogo. Por último, os regimes de pensões privados (terceiro pilar) podem ser utilizados neste contexto. A equidade também pode vir de uma doação ou da venda de outra propriedade.
Nota: É necessário financiar pelo menos 10% do valor do activo com capitais próprios de outras fontes que não o segundo pilar.
O que são fundos de terceiros?
Fundos de terceiros são as somas que o banco empresta para a compra de um apartamento ou casa. Geralmente, os fundos de terceiros são divididos em duas partes: 65% de fundos de primeiro nível (máximo 67%) e 15% de fundos de segundo nível.
Por que existe uma diferença nas taxas de juro entre a primeira e a segunda fila?
Na maioria dos casos, a primeira posição tem uma taxa mais baixa do que a segunda, uma diferença entre cerca de 0,5% e 1%. A explicação para esta diferença vem do nível da garantia. Com efeito, se o mutuário entrar em incumprimento e deixar de poder reembolsar os seus pagamentos mensais, a hipoteca permite reembolsar o saldo da hipoteca restante. Isto é um procedimento de execução forçada. O dinheiro desta venda forçada é atribuído prioritariamente à dívida sénior. Como o risco é menor para os bancos, os fundos de terceiros de primeiro nível estão sujeitos a taxas mais baixas.
A regra de ouro para a concessão de um empréstimo hipotecário
A autoridade de supervisão do mercado financeiro da Suíça (FINMA) instituiu a regra de ouro para a concessão de crédito hipotecário: o montante dos encargos domésticos deve ser inferior a um terço do montante dos rendimentos anuais. Este rácio permite avaliar a capacidade de reembolso dos futuros mutuários. Em termos simplificados, o cálculo do rácio da dívida é o seguinte:
Soma das despesas < (Montante das receitas x 1/3)
O montante total das despesas do agregado familiar é estimado com base nas despesas correntes e futuras. O banco considera vários códigos em relação à aquisição planejada:
- Os juros hipotecários teóricos do empréstimo futuro. Os bancos sobrestimam esta taxa e, voluntariamente, colocam-na acima das taxas actuais: está fixada em 5%. Assim, em caso de flutuação de uma taxa variável, por exemplo, a capacidade financeira é sempre correctamente avaliada.
- Depreciação do imóvel.
- Manutenção e outras despesas. Por convenção, eles são estimados em 1% do valor da casa ou apartamento.
O rendimento tomado em consideração é bruto e é constituído por todos os salários, rendimentos de rendas de propriedades, rendimentos de produtos de investimento, etc. Os rendimentos do cônjuge são incluídos no cálculo se este for solidariamente responsável pela dívida.
Na sua análise, o banco toma uma certa margem para antecipar um possível aumento da taxa hipotecária, bem como para suportar os custos relacionados com a compra do imóvel (impostos, direitos, etc.).
Quais são os custos associados à compra e posse de uma propriedade?
Alguns custos devem ser pagos ao fazer uma compra de propriedade, mas também depois. Tornar-se um proprietário deve ser feito com pleno conhecimento dos factos. Por conseguinte, é importante prever disposições que lhes permitam realizar economias suficientes para as cobrir.
Quando é feita a escritura de compra e venda e o crédito hipotecário, o futuro proprietário deve pagar custos que variam entre 3 e 5% do valor da casa ou apartamento. Estas despesas incluem os emolumentos notariais, as despesas de execução do empréstimo, a inscrição no registo predial, as taxas de transmissão, etc. Todos esses custos variam de acordo com o cantão em que a propriedade é adquirida.
Após a compra do imóvel, outros custos recorrentes devem ser pagos mensal ou anualmente:
- Impostos e taxas (por exemplo, imposto sobre o valor locativo);
- A entrevista;
- Aquecimento;
- Seguros;
- etc.
Quem pode tornar-se proprietário?
A compra de uma propriedade é acessível a todos os suíços, mas também a estrangeiros sob certas condições. Graças à autorização B ou C, os cidadãos da União Europeia residentes na Suíça têm direito a um empréstimo hipotecário. Eles podem comprar uma casa ou apartamento que será a sua residência principal ou secundária. O acesso à casa própria também é possível para os trabalhadores fronteiriços. No entanto, eles devem solicitar uma autorização específica do cantão onde desejam comprar sua segunda casa. Em todos os casos, suíços, estrangeiros e trabalhadores fronteiriços devem cumprir determinadas condições de renda.
O caso especial de uma contribuição em outra moeda:
Expatriados e estrangeiros geralmente têm suas economias em outras moedas que não o franco suíço. É perfeitamente possível utilizar estes montantes para uma compra na Suíça. No entanto, primeiro é necessário converter as moedas em francos suíços. Algumas empresas são especializadas nestas operações. Podem ser uma alternativa interessante aos bancos tradicionais e oferecer regularmente condições preferenciais.
Que tipo de depreciação devo escolher?
Na sequência da lei de 1995 que permite utilizar o segundo pilar para satisfazer os requisitos de fundos próprios, os organismos bancários e de supervisão (FINMA) optaram conjuntamente por tornar mais rigorosas determinadas condições. Estas medidas foram tomadas para evitar o risco de formação e explosão de uma bolha imobiliária na Suíça. Uma destas medidas diz respeito aos métodos de amortização. O segundo empréstimo classificado deve agora ser amortizado ao longo de um período máximo de 15 anos. O fim desta amortização deve ocorrer o mais tardar no dia do 65º aniversário do mutuário.
Quais são as diferentes depreciações possíveis?
Existem dois tipos diferentes de depreciação: direta e indireta.
- Depreciação direta. Neste caso, o mutuário reduz o montante da sua dívida por um montante acordado todos os anos. Esta é a clássica situação de empréstimo;
- Amortização indireta. Como o seu nome sugere, neste caso, o mutuário não paga directamente a sua dívida. Na realidade, prevê o seu terceiro pilar (ou, por exemplo, uma apólice de seguro de vida). Por conseguinte, a dívida permanece sempre a mesma e, ao mesmo tempo, o mutuário acumula poupanças.
Ambos os tipos de depreciação têm vantagens e desvantagens. É importante conhecê-los, a fim de fazer uma escolha que seja consistente com a sua situação fiscal e de riqueza.
Observe que antes do 65º aniversário do mutuário, dois terços do valor da propriedade devem ter sido reembolsados.
Quando escolher o amortecimento direto?
Amortização direta de um empréstimo hipotecário é adequado para os mutuários que devem grandes quantidades de juros sobre os seus empréstimos. Graças a esta fórmula, eles serão capazes de amortizar rapidamente o seu empréstimo e, portanto, reduzir este item de despesa.
Por que preferir amortização indireta?
A amortização indireta é a fórmula mais comumente recomendada para mutuários, especialmente nestes tempos de taxas baixas e flutuantes. O montante dos juros pagos é dedutível para efeitos fiscais durante a vigência do contrato. O montante emprestado permanece o mesmo em todos os momentos, portanto é possível deduzir mais juros do que na amortização direta. Neste último caso, o benefício fiscal diminui ao longo do tempo à medida que o montante do crédito diminui.
Quais são os desvios da depreciação indireta?
Ao contrair empréstimos a taxas baixas e ao mesmo tempo poupar em contratos, podem ocorrer abusos. De facto, é tentador maximizar os retornos do investimento de modo a beneficiar de juros de investimento mais elevados do que os juros pagos sobre o empréstimo. Esta lacuna pode levar a lucros. Aprofundar o endividamento pode parecer uma boa solução. No entanto, é importante notar que quanto maior for o retorno oferecido pelos instrumentos financeiros, maiores serão os riscos a eles associados. Em qualquer caso, diversificar bem as suas poupanças é essencial.
Obter uma proposta de empréstimo hipotecário personalizado com creditgram
Solicitar um empréstimo hipotecário pode ser feito com bancos ou instituições financeiras. Sendo cada transação única, a solução de financiamento deve ser 100% adaptada e personalizada. No Créditgram, estudamos o seu projecto consigo e aconselhamo-lo de A a Z. Para escolher a forma de financiamento e o tipo de crédito adequado, analisamos:
– Seu projeto: preço de compra do imóvel, valor de mercado, localização, custos relacionados à aquisição, etc.
– A sua superfície financeira: os seus rendimentos, as suas despesas, os seus empréstimos actuais… com o objectivo de lhe oferecer uma mensalidade coerente que lhe permita preservar o seu nível de vida.
Comprar uma propriedade é um projeto que a maioria das famílias realiza uma ou duas vezes durante sua vida. Trata-se, portanto, de um passo importante e requer um bom apoio. O Créditgram oferece-lhe a sua experiência, contacte-nos para obter a sua proposta de financiamento.