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Wertbestimmende Faktoren bei Immobilien
Für den Wert einer Immobilie entscheidend sind die Objekteigenschaften, das Grundbuch, das Bau- und Planungsrecht, der Immobilienmarkt, das Mietrecht und die Lage.
Objekteigenschaften
Dabei geht es vor allem darum, wie gut die vorhandene Bausubstanz in der Lage ist, die Nutzungsvorstellungen und -anforderungen zu erfüllen, die an das betreffende Objekt gestellt werden.
Lage einer Immobilie
Der Einfluss der Lage ist nicht für alle Objekte gleich, die Auswirkung der einzelnen Lagekriterien ist sehr komplex. So können bestimmte Faktoren positiv auf ein bestimmtes Objekt wirken, auf ein anderes Objekt jedoch negative Auswirkungen haben (Autobahn ist positiv für Gewerbe, kann aber für Wohnzwecke negativ sein).
Die Qualität oder die positive oder negative Wirkung der einzelnen Lagekriterien kann mit «gut», «genügend» oder «schlecht» beurteilt werden. Im Immobilienschätzungswesen besteht zu diesem Zweck ein Beurteilungsmassstab in Form der so genannten Lageklasse. Damit kann die Lagequalität eines bestimmten Objektes angegeben werden:
- Schlechte Lage: Lageklasse 1 bis 3
- Mittlere Lage: Lageklasse 4 bis 5
- Sehr gute Lage: Lageklasse 6 bis 10
Der Immobilienschätzer bzw. die Immobilienschätzerin unterscheidet zwischen der Makrolage (Landesteil oder Region) und der Mikrolage (unmittelbare Umgebung des Objektes).
Nutzobjekte oder Besitzobjekte
Bezüglich der Wertbildung werden die Immobilien in Nutz- und Besitzobjekte unterteilt. Nutzobjekte erbringen einen Nutzen und werfen einen Ertrag ab. Der Wert entspricht der Summe aller befristeten und unbefristeten Erträge, unter Berücksichtigung von Entwertung und Erneuerung.
Bei Nutzobjekten entspricht der Gesamtwert einer Immobilie der Summe der Objektwerte (Grundstückbestandteile), wobei jedes Objekt aus einem oder mehreren Wertelementen bestehen kann. Das Wertelement eines Objektteils ist die kleinste Werteinheit. Diese Wertermittlungsart wird als Multi Element Value-System (MEV) bezeichnet und findet bei allen Nutzobjekten Anwendung.
Bei ertragsorientierten Objekten (Renditeobjekten) ist ausschlaggebend, ob und wie lange die Nutzung sichergestellt ist und ein bestimmter Ertrag erzielt werden kann bzw. wann der Zustand der Objektteile bestimmte Veränderungen (Investitionen) erfordert.
Besitzobjekte sind Objekte, die weder einen Ertrag abwerfen noch einen Nutzen generieren. Ertragslose Objekte bringen dem Besitzer keinen messbaren Nutzen. Anstelle eines Ertragsflusses tritt die allgemeine Zweckerfüllung wie zum Beispiel der blosse Besitz bzw. die Selbstnutzung.
Eine seriöse Abklärung der Objekteigenschaften auf Nutzung, Ertrag und Besitz muss immer vor Ort mit einer Besichtigung erfolgen. Objekteigenschaften wie die Qualitäten des Bodens und der Umgebung sowie immaterielle Faktoren wie Funktionalität oder Ästhetik und Architektur unterstützen den Entscheidungsprozess, ob ein Besitz- oder Nutzobjekt vorliegt.
Eintragungen im Grundbuch
Wertbeeinflussende Eintragungen finden sich unter den Rubriken Dienstbarkeiten, Vormerkungen und Anmerkungen. Sie haben jedoch nicht in jedem Fall einen Einfluss auf den Wert einer Immobilie. In den meisten Fällen geben die Eintragungen nur den vorhandenen Bestand des Grundstückes an.
Eingetragene Dienstbarkeiten schränken die Eigentumsrechte in gewissen Richtungen ein (Duldungs- und Unterlassungspflichten). Solche Eintragungen sind in den meisten Fällen wertbeeinflussend und bewirken eine Wertdifferenz zum unbelasteten Bestand. Wertbeeinflussende Dienstbarkeiten sind zum Beispiel Wohnrechte und selbstständige und dauernde Baurechte.
Bau- und Planungsrecht
Dabei kann es sich sowohl um überbaute Immobilien als auch um unüberbautes Bauland handeln. Der Wert einer überbauten Immobilie ergibt sich im Wesentlichen aus der vorhandenen Nutzung und aus der theoretisch realisierbaren Nutzung. Der Wert von unüberbautem Bauland entspricht dem Preis, der für vergleichbares Land bezahlt wird (Besitzesobjekt).
Instrumente des Bau- und Planungsrechtes:
- Gesetze
- Vollzugsverordnungen
- Richtpläne, Zonenpläne, Nutzungspläne
- Baureglemente und andere Reglemente
- Verzeichnisse
- Inventare
- Kataster
Immobilienmarkt
Der ausgehandelte Preis entspricht bei Nutzobjekten den subjektiven Wertvorstellungen des Anbieters bzw. dem geldwerten Nutzen des Käufers. Bei besitzorientierten Objekten erfolgt die Preisfindung auf der Basis von Vergleichspreisen. Güter, nach denen keine Nachfrage besteht, werden nicht gehandelt.
Preis entspricht nicht den Kosten
Der Preis entspricht oft nicht den Kosten einer Immobilie. Bei starker Nachfrage liegt der Preis über den Kosten, bei schwacher Nachfrage darunter, bei fehlender Nachfrage verbleibt dem Anbieter die unverkaufte Ware mit den ungedeckten Kosten. Die kostenorientierte Wertbildung ist daher keine taugliche Preisfindungsmethode.
Der Wert ist der voraussichtlich am Markt erzielbare Preis. Der Preis wird ausgehandelt, Verkäufer und Käufer müssen sich einigen. Die Schätzung eines Wertes, auch derjenige einer Immobilie, muss den Einigungsprozess erahnen. Das Spiel von Angebot und Nachfrage muss in den Wertbestimmungsprozess einfliessen. Die Kosten, die dem Anbieter mit Herstellung und Besitz des Gutes entstanden sind, sind im Preisfindungsprozess meistens unerheblich, nur selten entspricht der Preis den Kosten. In Schätzungen werden die Kosten deshalb in der Regel nicht berücksichtigt.
Teilmärkte
Der Immobilienmarkt kann in unterschiedlich agierende Teilmärkte unterteilt werden, die oft in der gleichen Region unterschiedlich aufeinander wirken und vom Immobilienschätzer verfolgt und nachvollzogen werden müssen:
- Miete / Kauf
- Gewerbe / Wohnen
- Zweitwohnungen
- Finanzmarkt
- Selbstnutzung / Kapitalanlage
Wo kein Markt vorhanden ist, werden keine Preise ausgehandelt. Es können keine marktorientierten Werte vorausgesagt werden somit kann auch kein Verkehrswert geschätzt werden. Diese Problematik stellt sich beispielsweise bei der konkursamtlichen Schätzung einer Gewerbeliegenschaft in einer wirtschaftlich schwachen Region mit fehlender Nachfrage nach solchen Objekten oder bei der Schätzung einer nicht mehr benötigten Kirche.
Mietrecht
Den Bestimmungen des Mietrechts unterstehen besonders
- die Höhe der effektiven Mietzinse
- die Veränderung der effektiven Mietzinse
- die Dauer der Erzielbarkeit
Im Schätzungswesen entfaltet das Mietrecht seine Wirkung vor allem bei der Beurteilung der Nachhaltigkeit und des Zeitpunktes von höheren oder tieferen zukünftig erzielbaren Erträgen.
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