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S. 84 / Nr. 18 Obligationenrecht (f)
BGE 72 II 84
18. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 8 Avril 1946 dans la cause
Piguet contre Liquidation officielle de la succession Alfred-Elie Vallette.
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Regeste:
Contrat de courtage.
1. Conclusion du contrat par actes concluants. Contenu d'un tel contrat.
Consid. 1.
2. Rapport de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion de
l'affaire. Lien psychologique. Consid. 2.
Mäklervertrag.
1. Vertragschluss durch konkludentes Verhalten. Inhalt eines solchen
Vertrages. Erw. 1.
2. Kausalzusammenhang zwischen der Tätigkeit des Mäklers und dem
Zustandekommen des Geschäftes. Psychologischer Zusammenhang. Erw. 2.
Contratto di mediazione.
1. Conclusione del contratto mediante atti concludenti. Contenuto d'un tale
contratto. Consid. 1.
2. Rapporto causale tra l'attività del mediatore e la conclusione del negozio.
Nesso psicologico. Consid. 2.
A. - La succession de l'ingénieur Vallette, décédé à Genève en août 1941,
comprenait notamment la totalité des actions de la Société immobilière des
Avenues de France et de Beaulieu S. A. Cette société était propriétaire de
quatre immeubles fortement hypothéqués, sis à Lausanne aux avenues susdites.
La solvabilité de la succession apparaissant douteuse, les héritiers
demandèrent d'abord le bénéfice d'inventaire. Puis ils cherchèrent à vendre
les quatre maisons de Lausanne. A cet effet, ils donnèrent un mandat pour la
vente des immeubles au régisseur Barraud à Genève, et un second mandat
semblable à la Caisse d'épargne et de crédit à Lausanne, qui s'occupait déjà
de la gérance des immeubles.
Au début de l'année 1942, le courtier Louis Piguet est entré en relations avec
l'architecte de Mirbach, auquel un membre de l'hoirie Vallette avait parlé des
immeubles de Lausanne. A un moment donné, de Mirbach, à la demande de Piguet
qui prétendait avoir un amateur, demanda à un autre membre de l'hoirie les
conditions de vente des immeubles. Il lui fut répondu qu'il fallait
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traiter sur une base de 910000 fr. «nets de votre commission». De Mirbach
communiqua ces conditions à Piguet, en lui proposant une répartition de la
comission escomptée.
Par la suite, à la requête des héritiers, l'autorité compétente a ordonné la
liquidation officielle de la succession et désigné le notaire Naville aux
fonctions d'administrateur. Celui-ci a confirmé les mandats donnés au
régisseur Barraud et à la Caisse d'épargne et de crédit.
Piguet a continué à s'occuper de la vente des immeubles et a pris contact à ce
sujet avec le notaire Naville. Un jour, il lui a dit qu'il irait à Lausanne
pour visiter les immeubles. Me Naville ne s'y est pas opposé, mais n'a pas
donné son autorisation.
A fin décembre 1942, Piguet a proposé l'opération à l'entrepreneur Cerottini,
à Lausanne, qui lui avait été indiqué par le notaire Zahnd en dite ville.
Piguet suggéra la création d'un consortium. Les pourparlers engagés avec
Cerottini échouèrent toutefois au début de 1943: Cerottini n'accepta ni la
forme de l'opération, ni le prix fixé par Piguet.
En janvier 1943, Cerottini, un client de la Caisse d'épargne et de crédit,
demanda un jour au directeur Jan s'il avait un achat d'immeubles à lui
proposer. Jan répondit qu'il aurait eu l'affaire de la S. I. des avenues de
France et de Beaulieu, mais qu'elle venait d'être conclue avec un sieur
Genton. Dans la suite cependant, ce dernier demanda à être dégagé. Jan
convoqua alors Cerottini à son bureau et l'informa que les immeubles étaient
de nouveau à vendre.
Le 28 janvier 1943, Piguet écrivit au notaire Naville qu'il avait proposé les
immeubles à divers amateurs, dont Cerottini, et que, si la succession traitait
avec l'un d'entre eux, il aurait droit à la commission d'usage. Me Naville ne
répondit pas à cette lettre.
Le 30 janvier 1943, la succession Vallette vendit les immeubles à Cerottini et
Garnier pour le prix de 870000 fr.
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La différence entre ce prix et le montant de la première hypothèque étant
insuffisante pour rembourser le capital et les intérêts de l'emprunt
hypothécaire en second rang, les hoirs Vallette durent verser de leurs deniers
environ 29000 fr. La banque se contenta d'une commission de 5000 fr.
Le 23 février 1943, Piguet a réclamé au notaire Naville une commission de 17
900 fr., représentant le 2% de 870000 fr. Me Naville répondit à Piguet, le 3
mars 1943, que la succession ne lui devait rien.
B. - Par exploit du 23 mai 1943, Piguet a assigné la liquidation officielle de
la succession Vallette en paiement de la somme susdite. Il prétend, d'une
part, que la succession lui a donné un mandat pour la vente, d'autre part, que
ses démarches auprès de Cerottini ont déterminé celui-ci à se porter acheteur.
Les juridictions genevoises ont rejeté la demande, la Cour de justice, par
arrêt du 1er février 1946.
C. - Contre cet arrêt, Piguet recourt en réforme au Tribunal fédéral en
reprenant ses conclusions.
Considérant en droit:
1.- La première condition pour que le demandeur Piguet puisse prétendre à une
commission est qu'il ait reçu mandat de s'entremettre dans la vente des
immeubles dépendant de la succession Vallette, tout au moins d'indiquer à
celle-ci un amateur avec lequel la vente aurait par la suite été conclue aux
conditions fixées par la venderesse.
a) Le Tribunal fédéral nie que la succession Vallette ait donné un mandat de
courtage à de Mirbach, mandat que celui-ci aurait transmis à Piguet.
...........................................................
b) Le tribunal constate que le notaire Naville n'a donné aucun mandat exprès à
Piguet et que c'est à ses risques et périls que celui-ci a continué ses
démarches. Au sujet
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du fait que le notaire a consenti à ce que Piguet aille visiter les immeubles
avec un amateur, l'arrêt s'exprime ainsi:
Il est exact que le contrat de courtage peut résulter d'actes concluants, même
après que le courtier a essuyé un refus ou que son mandat antérieur a pris
fin. C'est ainsi que, lorsque le courtier, après l'expiration du délai fixé
dans le contrat ou après la révocation du mandat, poursuit ses démarches au su
du mandant qui le laisse faire, celui-ci doit payer la commission s'il finit
par conclure l'affaire avec l'amateur indiqué (RO 57 II 191). Mais encore
faut-il que l'attitude du courtier soit suffisamment nette pour que l'absence
d'opposition de la part du «mandant» puisse être interprétée comme la volonté
de conclure un contrat de courtage. Cela suppose que l'activité du courtier,
par sa durée ou par son importance, soit assez caractérisée pour constituer
une offre de services. Etant donnée l'insistance de certains agents
immobiliers qui reviennent constamment à la charge, le silence gardé par le
vendeur à l'égard de telle ou telle démarche ou déclaration d'un courtier ne
saurait d'emblée être considéré comme une acceptation. En décider autrement,
serait permettre à des agents peu scrupuleux d'obtenir par surprise des
mandats de courtage.
En sa qualité de notaire, Me Naville devait connaître les usages du commerce
des immeubles et les pratiques de certains courtiers. A cet égard, il aurait
pu peut-être adopter vis-à-vis de Piguet une attitude plus nette et se montrer
plus réservé. Mais, en définitive, il n'avait pas de raisons d'interdire au
demandeur de se rendre sur place avec un amateur pour visiter les immeubles
Vallette, dans lesquels il était d'ailleurs facile de pénétrer, s'agissant de
maisons locatives. Là devait se borner, au su du notaire Naville, l'activité
de Piguet. On n'en peut déduire que, pour l'avoir tolérée, le liquidateur ait
tacitement chargé le demandeur de procurer à la succession un acheteur.
Au demeurant, voudrait-on admettre le contraire, qu'il
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resterait à déterminer le contenu du contrat conclu. Le demandeur estime que
le notaire Naville a «fait revivre» le contrat prétendument passé avec de
Mirbach. Logiquement, ce seraient donc les anciennes conditions qui
s'appliqueraient: prix de vente minimum de 910000 fr., comission consistant
dans un supplément de prix obtenu par le courtier. Or le demandeur se
trouverait n'avoir pas rempli les conditions du contrat ainsi a renouvelé
et ne pourrait par conséquent rien réclamer.
Si l'on voulait considérer la convention tacitement conclue comme un contrat
nouveau, son contenu serait par trop indéterminé. Il faudrait faire des
suppositions basées sur l'usage des affaires. A cet égard, il apparaît exclu
que l'hoirie Vallette, alors qu'elle était aux prises avec des difficultés
financières, eût jamais consenti à payer une commission de 2% même pour le cas
où les immeubles seraient vendus moins de 910000 fr., voire 870000 fr.
seulement. Les parties ne sauraient davantage avoir voulu que le courtier, qui
n'avait reçu communication d'aucunes conditions de vente précises, dût
encaisser des milliers de francs uniquement parce qu'il a causé un jour avec
un amateur qui a commencé par refuser, mais qui, plus tard, d'une façon tout à
fait indépendante, a été amené par un tiers à conclure la vente (v. consid.
2).
c) Par identité de motifs, on ne peut voir la conclusion d'un accord tacite ou
la confirmation d'un accord antérieur dans le fait que le notaire Naville n'a
pas répondu à la lettre du demandeur, du 28 janvier 1943. L'administrateur de
la succession eût sans doute agi sagement en contestant toute obligation ou en
formulant des réserves, alors surtout que les pourparlers entre le directeur
Jan et Cerottini touchaient à leur fin. Mais la lettre était conçue en termes
très généraux; elle n'appelait pas une protestation immédiate. Lorsque, quatre
semaines plus tard, le demandeur a fait valoir une créance déterminée, le
notaire n'a pas manqué de répondre nettement que la succession ne devait rien.
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2.- S'il fallait admettre que les parties ont conclu un contrat de courtage,
l'action n'en devrait pas moins être rejetée parce qu'il n'y a pas de rapport
de causalité entre l'activité du demandeur et le contrat de vente passé entre
Cerottini et le directeur Jan le 30 janvier 1943.
Le courtier a droit à son salaire lorsque l'activité qu'il a déployée aboutit
à la conclusion du contrat. Si l'on admet, dans l'intérêt du recourant, qu'il
avait pour seule mission d'indiquer à son mandant un amateur (Nachweismäkler),
il lui incombe de prouver qu'il a été le premier à désigner, comme
s'intéressant en fait à l'affaire, la personne qui a par la suite acheté
(Cerottini), et que c'est précisément sur la base de cette indication que les
parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (OSER-SCHÖNENBERGER,
note 23 à l'art. 413 CO). A cet égard toutefois, il n'est pas nécessaire que
la décision de l'amateur soit due exclusivement ou principalement à
l'intervention du courtier. Il suffit que celui-ci ait fait naître chez le
tiers une des raisons qui l'ont engagé à conclure (RO 57 II 194). La
jurisprudence se contente ainsi d'un lien psychologique entre les efforts du
courtier et la décision du tiers, décision qui peut subsister malgré la
rupture des pourparlers (RO 62 II 343 /344, 69 II 108).
Le recourant reproche à tort à la Cour cantonale d'avoir en l'espèce méconnu
les principes rappelés. Certes, en décembre 1942 et jusqu'aux premiers jours
de janvier 1943, Piguet a été en rapports avec l'entrepreneur Cerottini. Mais,
d'abord, il n'est pas établi qu'avant sa lettre du 28 janvier 1943 au notaire
Naville, le demandeur ait jamais communiqué à la défenderesse le nom de
Cerottini. En second lieu, si l'affaire a en définitive été conclue avec ce
dernier, les démarches précédemment entreprises par le demandeur n'y sont pour
rien. Ces démarches n'avaient pas abouti. Cerottini s'était finalement
désintéressé de l'affaire, trouvant le prix trop élevé et n'agréant peut-être
pas la forme du consortium proposé par Piguet. Les pourparlers furent rompus;
le
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demandeur lui-même les tint pour tels et il ne prétend pas être revenu à la
charge au cours du mois de janvier. C'est dans des circonstances tout à fait
indépendantes que Cerottini est entré en relations avec la défenderesse,
savoir par l'intermédiaire de la Caisse d'épargne et de crédit, dont il était
client et à laquelle il s'était adressé pour savoir si elle avait des affaires
immobilières à proposer. Le directeur Jan lui parla une première fois des
immeubles de la succession Vallette comme d'une occasion manquée, ceux-ci
ayant été vendus à Genton. Ce dernier s'étant retiré, Jan proposa alors de son
chef le marché à Cerottini. Dans ces conditions, on ne peut attribuer
d'importance décisive au fait que, à la suite des démarches entreprises par le
demandeur, Cerottini n'avait peut-être pas perdu de vue les immeubles en
question et a ainsi considéré plus attentivement l'occasion offerte. C'est sur
l'initiative et grâce aux démarches d'un autre courtier que l'affaire a été
reprise, et cela sur de tout autres bases, puisqu'elle a en définitive été
conclue à un prix de 40000 fr. inférieur à celui proposé par le demandeur. En
pareil cas, le lien psychologique entre l'activité du premier courtier et la
conclusion du contrat fait défaut (cf. OSER-SCHÖNENBERGER, note 24 in fine à
l'art. 413, et jurisprudence citée). La présente espèce est sans analogie avec
le précédent invoqué par le recourant, arrêt Papierfabrik Biberist RO 69 II
106, où les pourparlers du courtier avec l'acheteur n'avaient jamais tout à
fait échoué, et où, si l'affaire avait abouti, ce n'était pas grâce à
l'intervention ultérieure et indépendante d'un autre courtier mandaté, ni sur
d'autres bases que celles primitivement envisagées.
Par ces motifs, le Tribunal fédéral rejette le recours et confirme l'arrêt
attaqué.