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Geschäftsnummer: VB.2022.00643 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 11.05.2023 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung Zulässigkeit der nebenbestimmungsweisen Heilung der Überschreitung der Überbauungsziffer (§ 321 PBG). Zwar spricht die Grössenordnung der Überschreitung von rund 7 % nicht von vornherein gegen das Vorliegen eines untergeordneten Mangels. Sodann sind die verlangten Änderungen planerisch und baulich grundsätzlich einfach zu bewerkstelligen. Allerdings ist der Erwägung, auf welche im Dispositiv des angefochtenen Entscheids hinsichtlich des nördlichen Erkers verwiesen wird, zu entnehmen, dieser könne alternativ verkleinert oder entfernt werden. Die Auflage lässt damit verschiedene Varianten einer Projektänderung zu und erweist sich bereits aus diesem Grund als unzulässig. Weiter haben die erforderlichen Änderungen eine nicht mehr untergeordnete Grundrissumgestaltung der betreffenden Wohnung zur Folge, für die zudem ebenfalls verschiedene Varianten denkbar sind (E. 5.2). Gutheissung. Geschäftsnummer: VB.2022.00643 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 11.05.2023 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung Zulässigkeit der nebenbestimmungsweisen Heilung der Überschreitung der Überbauungsziffer (§ 321 PBG). Zwar spricht die Grössenordnung der Überschreitung von rund 7 % nicht von vornherein gegen das Vorliegen eines untergeordneten Mangels. Sodann sind die verlangten Änderungen planerisch und baulich grundsätzlich einfach zu bewerkstelligen. Allerdings ist der Erwägung, auf welche im Dispositiv des angefochtenen Entscheids hinsichtlich des nördlichen Erkers verwiesen wird, zu entnehmen, dieser könne alternativ verkleinert oder entfernt werden. Die Auflage lässt damit verschiedene Varianten einer Projektänderung zu und erweist sich bereits aus diesem Grund als unzulässig. Weiter haben die erforderlichen Änderungen eine nicht mehr untergeordnete Grundrissumgestaltung der betreffenden Wohnung zur Folge, für die zudem ebenfalls verschiedene Varianten denkbar sind (E. 5.2). Gutheissung. Stichworte: ÄNDERUNG ERKER GESTALTUNG GRUNDRISS HEILUNG MÄNGELBEHEBUNG NEBENBESTIMMUNG ÜBERBAUUNGSZIFFER ÜBERSCHREITUNG VARIANTE Rechtsnormen: § 251 lit. a PBG § 254 Abs. I PBG § 256 PBG § 321 Abs. I PBG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 4 Stichworte: ÄNDERUNG ERKER GESTALTUNG GRUNDRISS HEILUNG MÄNGELBEHEBUNG NEBENBESTIMMUNG ÜBERBAUUNGSZIFFER ÜBERSCHREITUNG VARIANTE ÄNDERUNG ERKER GESTALTUNG GRUNDRISS HEILUNG MÄNGELBEHEBUNG NEBENBESTIMMUNG ÜBERBAUUNGSZIFFER ÜBERSCHREITUNG VARIANTE Rechtsnormen: § 251 lit. a PBG § 254 Abs. I PBG § 256 PBG § 321 Abs. I PBG § 251 lit. a PBG § 254 Abs. I PBG § 256 PBG § 321 Abs. I PBG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 4 Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung VB.2022.00643 Urteil der 1. Kammer vom 11. Mai 2023 Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Abteilungspräsident Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Laura Diener. In Sachen Beschwerdeführende 1–11, alle vertreten durch RA A, Beschwerdeführende, gegen 1. B AG, vertreten durch RA C, 2. Baukommission Nürensdorf, Beschwerdegegnerinnen, betreffend Baubewilligung, hat sich ergeben: I. Mit Beschluss vom 28. Februar 2022 erteilte die Baukommission Nürensdorf der B AG unter Bedingungen und Auflagen die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohnungen und Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02 in Nürensdorf-Birchwil. II. Dagegen rekurrierten die Beschwerdeführenden 1–11 gemeinsam am 7. April 2022 beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung des Beschlusses. Am 22. August 2022 führte die 4. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. Mit Entscheid vom 22. September 2022 hiess das Baurekursgericht das Rechtsmittel teilweise gut und ergänzte den Beschluss der Baukommission Nürensdorf vom 28. Februar 2022 mit folgender Auflage: "Die Einhaltung der Überbauungsziffer ist nachzuweisen. Dem Bauamt sind vor Baufreigabe die im Sinn der Erwägungen korrigierte Berechnung sowie entsprechend angepasste Pläne einzureichen und genehmigen zu lassen." Im Übrigen wies es den Rekurs ab. III. Gegen diesen Entscheid erhoben die Beschwerdeführenden 1–11 am 25. Oktober 2022 gemeinsam Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten, diesen sowie den Beschluss der Baukommission Nürensdorf aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. Sodann beantragten sie eine Parteientschädigung für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zulasten der Beschwerdegegnerinnen. Das Baurekursgericht beantragte am 3. November 2022 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde Nürensdorf beantragte mit Beschwerdeantwort vom 25. November 2022, die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die B AG beantragte mit Beschwerdeantwort vom 28. November 2022 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, sowie eine Parteientschädigung zulasten der Beschwerdeführenden. Mit Replik vom 3. Januar 2023 hielten die Beschwerdeführenden vollumfänglich an ihren Anträgen und ihrer Begründung fest. Die private Beschwerdegegnerin reichte am 26. Januar 2023 ihre Duplik ein unter Wiederholung der gestellten Anträge. Zuletzt reichten am 22. Februar 2023 die Beschwerdeführenden ihre Triplik ein, worin sie weiterhin vollumfänglich an ihren Begehren festhielten. Die Kammer erwägt: 1. Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt; auf die Beschwerde ist einzutreten. 2. Das streitbetroffene Baugrundstück mit einer Fläche von 1'331 m 2 liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Nürensdorf (BZO) in der eingeschossigen Wohnzone W1. Die Bauherrschaft plant, das bestehende Einfamilienhaus abzubrechen und an dessen Stelle ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen und Unterniveaugarage zu erstellen. Das Bauprojekt wurde unter Bedingungen und Auflagen bewilligt. Unter anderem wurde die Realisierung des östlichen und westlichen Erkers aus gestalterischen Gründen nicht bewilligt. 3. 3.1 Die Beschwerdeführenden rügten im Rekursverfahren unter anderem eine Überschreitung der Überbauungsziffer, weil drei von vier geplanten Erkern, obwohl sie eine Tiefe von mehr als 1,5 m aufwiesen, nicht und auch nicht teilweise in die Überbauungsziffer eingerechnet worden seien. Die "Erker" im Norden und Süden könnten sodann von vornherein nicht als solche gelten. Ferner sei der Konstruktionsstärkenabzug von 5 cm zu Unrecht generell vorgenommen worden. 3.2 Das Baurekursgericht gelangte zum Schluss, der nördliche und der südliche Erker fielen nicht unter den Erkerbegriff und seien daher je voll an die Überbauungsziffer anzurechnen. Im Bereich der Glasfronten sei der Konstruktionsstärkenabzug sodann offensichtlich unzulässig. In der Folge stellte es eine Überschreitung der Überbauungsziffer fest, welche sich jedoch mittels Verzicht auf die beiden Erker oder zumindest Verkleinerung des nördlichen Erkers und Reduktion des Gebäudeumfangs ohne Schwierigkeiten beheben lasse. Es ergänzte den angefochtenen Beschluss mit den entsprechenden Auflagen. 3.3 In ihrer Beschwerde machen die Beschwerdeführenden nun als Erstes geltend, eine auflageweise Korrektur der festgestellten Überschreitung der Überbauungsziffer sei in mehrfacher Hinsicht nicht zulässig. 4. 4.1 Die Überbauungsziffer, welche die überbaubare Grundstücksfläche beschränkt (§ 251 lit. a und § 254 Abs. 1 PBG in der bisherigen Fassung gemäss Anhang zum PBG, vgl. Abs. 2 der Übergangsbestimmungen zur Änderung des PBG vom 14. September 2015), wurde für die vorliegend massgebliche Wohnzone W1 auf 25 % festgelegt (Art. 18 Abs. 1 BZO). Die für die Überbauungsziffer anrechenbare Fläche ergibt sich gemäss § 256 Abs. 1 PBG aus der senkrechten Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung auf den Erdboden. Ausser Ansatz fallen dabei oberirdische, geschlossene Vorsprünge bis zu einer Tiefe von 1,5 m, oberirdische Vorsprünge wie Balkone bis zu einer Tiefe von 2 m, Erker und Laubengänge, jedoch nur, soweit sie nicht mehr als einen Drittel der betreffenden Fassade messen (Abs. 2). Wird die Konstruktionsstärke der Fassade aufgrund der Wärmedämmung grösser als 35 cm, ist sie nur bis zu diesem Mass zu berücksichtigen (Abs. 3). 4.2 Was den Begriff "Erker" sowie die damit verbundenen rechtlichen Konsequenzen anbelangt, so kann vorab auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 i. V. m. § 70 VRG). Letztere führte in ihrem Entscheid zusammengefasst aus, unter dem Begriff Erker werde landläufig ein der Fassade oder Ecke eines Gebäudes vorgelagerter, geschlossener, überdachter und über ein oder mehrere Geschosse reichender Anbau verstanden, welcher nicht vom Boden aufsteige. Ein Abstand zwischen Erkerunterkante und gestaltetem Terrain von einem Meter sei dabei vom Verwaltungsgericht als ausreichend erachtet worden. Nicht massgeblich sei die Nutzung sowie die konkrete Ausgestaltung, solange die Eigenart als Vorsprung gewahrt bleibe. 4.2.1 Die Vorinstanz erwog in ihrem Entscheid weiter, der geplante südliche Erker sei nicht als solcher erkennbar. Dieser sei auf der einen Seite an die Fassade des westlichen, vorspringenden Gebäudeteils angebaut, auf der anderen Seite befinde sich auf gleicher Flucht eine Terrasse und die Fassade des Obergeschosses im Bereich dieser Terrasse springe – abgesehen von einem 0,6 m breiten 2-m-Rücksprung – um 5,7 m zurück. Der "Erker" trete somit nicht als Fassadenvorsprung in Erscheinung; vielmehr werde einzig dieser selbst als Fassade wahrgenommen. Sodann könne nur die Fassade des östlichen Gebäudeteils als "betreffende Fassade" im Sinn von § 256 Abs. 2 PBG gelten, da die Fassaden aufgrund des markanten horizontalen und vertikalen Versatzes im Umfang von 3,22 m bzw. 1,22 m optisch als separate Fassaden wahrgenommen würden. Dies führe dazu, dass der fragliche Erker auch den zulässigen Drittel überschreite und dessen Fläche damit vollumfänglich an die Überbauungsziffer anzurechnen sei. 4.2.2 Dasselbe gelte für den nördlichen Erker, welcher zwar grundsätzlich als Vorsprung erkennbar sei, das zulässige Drittelsmass jedoch ebenfalls überschreite. Aus den gleichen Gründen sei auch hier nur die Fassade des betreffenden Gebäudeteils massgebend. Damit sei auch die Fläche des nördlichen Erkers vollumfänglich an die Überbauungsziffer anzurechnen. 4.3 Zur Berechnung der Überbauungsziffer geht die Baubewilligung von einer Grundstücksfläche von 1'331 m 2 aus, was unter Zugrundelegung der Überbauungsziffer von 25 % zu einer überbaubaren Grundstücksfläche von 332,75 m 2 führt. Gemäss dem bei den bewilligten Plänen liegenden "Nachweis Überbauungsfläche" soll eine Fläche von 332,53 m 2 überbaut werden. Werden der nördliche und der südliche Erker mit Flächen von 12,58 m 2 bzw. 10,56 m 2 hinzugerechnet, ergibt dies eine überbaute Fläche von 355,67 m 2. Dies wiederum führt zu einer Überschreitung der Überbauungsziffer durch diese beiden Erker um 23,14 m 2 bzw. 6,96 %. 4.3.1 Die Beschwerdeführenden monieren, dass die Vorinstanz auch die gemäss Auflage der Baubehörde wegzulassenden Erker im Osten und Westen mit Flächen von 7,15 m 2 bzw. 10 m 2 in den Erwägungen zur auflageweisen Volumenreduktion hätte berücksichtigen müssen. Zwar wurden gemäss Plan "Nachweis Überbauungsfläche" die Erker im Osten und Westen nicht in die Berechnung miteinbezogen. Da deren Bau jedoch bereits von der Bewilligungsbehörde verweigert wurde, zeitigen sie von vornherein keine Auswirkungen auf die Überbauungsziffer und sind überdies auch nicht Gegenstand der strittigen Auflage. 4.3.2 Hinzu kommt indes die Korrektur des generell vorgenommenen Abzugs von 5 cm für eine Konstruktionsstärke von über 35 cm, welchen die Vorinstanz bei den Glasfronten – insbesondere im südlichen Bereich (Wohnzimmer Erd- und Obergeschoss) – als offensichtlich unzulässig erachtete. Diese Korrektur beschlägt gemäss Vorinstanz eine Fläche von ca. 1,5 m 2, welche durch eine minimale Reduktion der Gebäudeumfassung vorzunehmen sei. Nach Ansicht der Beschwerdeführenden sind jedoch bei einem Gebäudeumfang von ca. 80 m an rund 75 % der Aussenwände raumhohe Fenster geplant, weshalb die Reduktion rund 3 m 2 (60 m x 5 cm) betragen müsse. Diese Frage ist nicht entscheidrelevant und kann offengelassen werden. Da zur Baufreigabe ohnehin eine angepasste Berechnung der Ausnützungsziffer einzureichen und von der Baubehörde zu prüfen sein wird, erübrigt sich nach der vorinstanzlich festgestellten Ausnützungsüberschreitung (welche Anlass der Nebenbestimmung bildet) deren genaue ziffernmässige Fixierung, zumal diese nach der angepassten Berechnung ohnehin überholt sein wird (VGr, 29. August 2019, VB.2019.00056, E. 4.2.1). 5. 5.1 Inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen in der Baubewilligung behoben werden. Dieses Vorgehen ist Ausfluss des verfassungsrechtlichen Verhältnismässigkeitsprinzips, welches verlangt, dass staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein müssen, wobei Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten Ausgestaltung über das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen darf (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999). Das Interesse des Bauherrn am Fortbestand der Baubewilligung ist als gewichtig einzustufen (vgl. zum Ganzen und auch zum Folgenden VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.3 ff. = BEZ 2015 Nr. 46 ; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 437). 5.1.1 Die nebenbestimmungsweise Mängelbehebung kommt indessen nach gefestigter Rechtsprechung nur infrage, s olange die Mängel untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben werden können. In diesen Fällen steht der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht infrage. Ziehen die Mängel indessen wesentliche Projektänderungen nach sich, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden. Beim Entscheid darüber, ob ein mangelhaftes Projekt mit einer Nebenbestimmung bewilligungsfähig bleibt, ist daher in erster Linie Art und Ausmass des Mangels massgebend. Dabei muss das Gewicht des Mangels am Umfang des Gesamtprojekts gemessen werden. 5.1.2 Droht ein Bauprojekt durch die Korrektur der Verstösse seine Identität zu verlieren, so ist eine Heilung mittels Nebenbestimmung unzulässig und die Baubewilligung zu verweigern. Ebenso, wenn ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie der Mangel zu beheben ist und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen die Behebung des Mangels nach sich zieht. Ausserdem können nach der Rechtsprechung auch bei Vorliegen verschiedener, für sich allein betrachtet kleinerer Mängel unter Umständen viele verschiedene Möglichkeiten der Mängelbehebung gegeben sein, sodass nicht klar ist, welche konkreten baulichen Änderungen die nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel zur Folge haben wird. Auch in diesen Fällen fällt eine auflageweise Behebung der Mängel ausser Betracht. 5.1.3 Die statuierten Nebenbestimmungen müssen daher konkret sein, das heisst, es muss ersichtlich sein, inwiefern das Bauvorhaben abzuändern ist bzw. welchen Einfluss die Mängelbehebung auf das Erscheinungsbild des Bauvorhabens hat. Können keine konkreten Nebenbestimmungen statuiert werden, sodass die ästhetischen Auswirkungen der Mängelbehebung nicht abschätzbar sind, muss die Baubewilligung aufgehoben werden, damit eine umfassende Würdigung durch die örtliche Baubehörde bzw. die Rechtsmittelinstanzen erfolgen kann. Schliesslich ist d ie Überarbeitung der Baupläne einzig Sache der Bauherrschaft, nicht jedoch der Baubehörde und auch nicht der Rechtsmittelinstanzen (BGr, 12. April 2018, 1C_266/2018, E. 3.3; VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.2 = BEZ 2015 Nr. 46). 5.2 Vorab ist festzuhalten, dass bei der Beantwortung der Frage, ob Mängel eines Bauvorhabens mit einer Nebenbestimmung geheilt werden können oder ob eine Bauverweigerung auszusprechen ist, der Vorinstanz als Fachgericht ein gewisser Beurteilungsspielraum zukommt (VGr, 11. Februar 2021, VB.2020.00759, E. 3.4.2). Letztere erwog, die Überschreitung der Überbauungsziffer lasse sich vorliegend ohne Schwierigkeiten beheben, indem auf die beiden fraglichen Erker verzichtet bzw. der nördliche Erker zumindest verkleinert würde. Das Wohnzimmer (inkl. Kochen/Essen) mit dem südlichen Erker weise eine grosszügige Fläche von 61,40 m 2 auf, weshalb hier keine weiteren Anpassungen zwingend seien. Der nördliche Erker betreffe ein Bad und ein Zimmer der 5½-Zimmer-Wohnung. Die notwendigen Änderungen der Raumdisposition seien ohne Weiteres machbar, indem etwa auf das Zimmer 4 und das Reduit verzichtet werde. Die Korrektur des 5-cm-Abzugs beschlage eine Fläche von lediglich ca. 1,5 m 2, was mittels einer minimalsten Reduktion der oberirdischen Gebäudeumfassung, die sich weder auf die innere Raumstruktur noch auf das äussere Erscheinungsbild auswirke, ebenfalls ohne Schwierigkeiten kompensiert werden. 5.2.1 Zwar spricht die Grössenordnung der Überschreitung von rund 7 % nicht von vornherein gegen das Vorliegen eines untergeordneten Mangels. So war etwa in einem anderen Fall eine Übernutzung von gut 11 m 2 bzw. über 7 % ebenfalls der nebenbestimmungsweisen Heilung zugänglich (VGr, 29. August 2019, VB.2019.00056, E. 4.2.2). Die vom Baurekursgericht verlangte geringfügige Reduktion des Gebäudeumfangs sowie die Entfernung der beiden Erker ist sodann planerisch und baulich grundsätzlich einfach zu bewerkstelligen. 5.2.2 Allerdings ist der Erwägung, auf welche im Dispositiv des angefochtenen Entscheids hinsichtlich des nördlichen Erkers verwiesen wird, zu entnehmen, dieser könne alternativ verkleinert oder entfernt werden. Die Auflage lässt damit verschiedene Varianten einer Projektänderung zu und erweist sich bereits aus diesem Grund als unzulässig. Weiter betreffen die erforderlichen Änderungen am nördlichen Erker ein Zimmer, das Reduit sowie insbesondere auch ein Badezimmer, was eine nicht mehr untergeordnete Grundrissumgestaltung der betreffenden Wohnung zur Folge hat, für die zudem ebenfalls verschiedene Varianten denkbar sind. Dies zeigen anschaulich die von der Bauherrin im vorliegenden Verfahren zur Illustration der Auflagenbereinigung eingereichten Änderungspläne. Daraus ergibt sich zudem, dass diese inwendigen Änderungen hinsichtlich der Befensterung auch äusserlich zu Gestaltungsänderungen führen. Ferner führt die Auflagenerfüllung auch zu Änderungen an den auf den Erkern geplanten Terrassen. Im Übrigen ist daraus ersichtlich, dass bereits die in der Baubewilligung statuierte Entfernung des Ost- und Westerkers zu Änderungen der Wohnungseinteilung führen. 5.2.3 Mit Blick auf die Erwägungen der Baubehörde in der angefochtenen Bewilligung, wonach sich die geplante Baute an exponierter Lage befindet und im Ortsbild eine prägnante Stellung einnimmt, wird darüber hinaus durch das Weglassen der beiden Erker auch die gestalterische Beurteilung des Bauvorhabens als Ganzes ("harmonisch verteilte Volumina") infrage gestellt. Insbesondere, nachdem bereits zwei der ursprünglich vier Erker aus gestalterischen Gründen weggelassen werden müssen (vgl. die entsprechende Auflage in der Baubewilligung). 5.3 Zusammengefasst können die von der Vorinstanz festgestellten Mängel des Bauvorhabens nicht ohne besondere Schwierigkeiten im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG behoben werden. Das von der Vorinstanz gewählte Vorgehen kommt daher nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung nicht infrage; eine Heilung der Mängel mittels Nebenbestimmungen erweist sich als unzulässig. Können die Mängel nicht nebenbestimmungsweise geheilt werden, ist die Baubewilligung zu verweigern. Damit erwiesen sich die entsprechenden Rügen als berechtigt und ist die Beschwerde der Nachbarn ohne Prüfung der weiteren Rügen gutzuheissen. 6. 6.1 Ausgangsgemäss sind die Kosten des Rekursverfahrens in dem Sinn neu festzulegen, als dass sie von der Bauherrin und der Baubewilligungsbehörde je zur Hälfte zu tragen sind. Sodann ist die Bauherrin zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für das Rekursverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen. 6.2 Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sind der Bauherrin und der Baubewilligungsbehörde je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Der Bauherrin steht ausgangsgemäss keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist sie zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für das Beschwerdeverfahren eine solche von Fr. 3'000.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 3 VRG). Demgemäss erkennt die Kammer : 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Entscheid des Baurekursgerichts vom 22. September 2022 sowie der Beschluss der Baukommission Nürensdorf vom 28. Februar 2022 werden aufgehoben. Die Kosten des Rekursverfahrens (Fr. 7'205.-) werden der Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegnerin 2 je zur Hälfte auferlegt. Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Rekursverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 205.-- Zustellkosten, Fr. 5'205.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegnerin 2 je zur Hälfte auferlegt. 4. Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids. 5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. 6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) das Baurekursgericht. Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung VB.2022.00643 Urteil der 1. Kammer vom 11. Mai 2023 Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Abteilungspräsident Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Laura Diener. In Sachen Beschwerdeführende 1–11, alle vertreten durch RA A, Beschwerdeführende, gegen 1. B AG, vertreten durch RA C, 2. Baukommission Nürensdorf, Beschwerdegegnerinnen, betreffend Baubewilligung, hat sich ergeben: I. Mit Beschluss vom 28. Februar 2022 erteilte die Baukommission Nürensdorf der B AG unter Bedingungen und Auflagen die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohnungen und Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02 in Nürensdorf-Birchwil. II. Dagegen rekurrierten die Beschwerdeführenden 1–11 gemeinsam am 7. April 2022 beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung des Beschlusses. Am 22. August 2022 führte die 4. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. Mit Entscheid vom 22. September 2022 hiess das Baurekursgericht das Rechtsmittel teilweise gut und ergänzte den Beschluss der Baukommission Nürensdorf vom 28. Februar 2022 mit folgender Auflage: "Die Einhaltung der Überbauungsziffer ist nachzuweisen. Dem Bauamt sind vor Baufreigabe die im Sinn der Erwägungen korrigierte Berechnung sowie entsprechend angepasste Pläne einzureichen und genehmigen zu lassen." Im Übrigen wies es den Rekurs ab. III. Gegen diesen Entscheid erhoben die Beschwerdeführenden 1–11 am 25. Oktober 2022 gemeinsam Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten, diesen sowie den Beschluss der Baukommission Nürensdorf aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. Sodann beantragten sie eine Parteientschädigung für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zulasten der Beschwerdegegnerinnen. Das Baurekursgericht beantragte am 3. November 2022 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde Nürensdorf beantragte mit Beschwerdeantwort vom 25. November 2022, die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die B AG beantragte mit Beschwerdeantwort vom 28. November 2022 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, sowie eine Parteientschädigung zulasten der Beschwerdeführenden. Mit Replik vom 3. Januar 2023 hielten die Beschwerdeführenden vollumfänglich an ihren Anträgen und ihrer Begründung fest. Die private Beschwerdegegnerin reichte am 26. Januar 2023 ihre Duplik ein unter Wiederholung der gestellten Anträge. Zuletzt reichten am 22. Februar 2023 die Beschwerdeführenden ihre Triplik ein, worin sie weiterhin vollumfänglich an ihren Begehren festhielten. Die Kammer erwägt: 1. Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt; auf die Beschwerde ist einzutreten. 2. Das streitbetroffene Baugrundstück mit einer Fläche von 1'331 m 2 liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Nürensdorf (BZO) in der eingeschossigen Wohnzone W1. Die Bauherrschaft plant, das bestehende Einfamilienhaus abzubrechen und an dessen Stelle ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen und Unterniveaugarage zu erstellen. Das Bauprojekt wurde unter Bedingungen und Auflagen bewilligt. Unter anderem wurde die Realisierung des östlichen und westlichen Erkers aus gestalterischen Gründen nicht bewilligt. 3. 3.1 Die Beschwerdeführenden rügten im Rekursverfahren unter anderem eine Überschreitung der Überbauungsziffer, weil drei von vier geplanten Erkern, obwohl sie eine Tiefe von mehr als 1,5 m aufwiesen, nicht und auch nicht teilweise in die Überbauungsziffer eingerechnet worden seien. Die "Erker" im Norden und Süden könnten sodann von vornherein nicht als solche gelten. Ferner sei der Konstruktionsstärkenabzug von 5 cm zu Unrecht generell vorgenommen worden. 3.2 Das Baurekursgericht gelangte zum Schluss, der nördliche und der südliche Erker fielen nicht unter den Erkerbegriff und seien daher je voll an die Überbauungsziffer anzurechnen. Im Bereich der Glasfronten sei der Konstruktionsstärkenabzug sodann offensichtlich unzulässig. In der Folge stellte es eine Überschreitung der Überbauungsziffer fest, welche sich jedoch mittels Verzicht auf die beiden Erker oder zumindest Verkleinerung des nördlichen Erkers und Reduktion des Gebäudeumfangs ohne Schwierigkeiten beheben lasse. Es ergänzte den angefochtenen Beschluss mit den entsprechenden Auflagen. 3.3 In ihrer Beschwerde machen die Beschwerdeführenden nun als Erstes geltend, eine auflageweise Korrektur der festgestellten Überschreitung der Überbauungsziffer sei in mehrfacher Hinsicht nicht zulässig. 4. 4.1 Die Überbauungsziffer, welche die überbaubare Grundstücksfläche beschränkt (§ 251 lit. a und § 254 Abs. 1 PBG in der bisherigen Fassung gemäss Anhang zum PBG, vgl. Abs. 2 der Übergangsbestimmungen zur Änderung des PBG vom 14. September 2015), wurde für die vorliegend massgebliche Wohnzone W1 auf 25 % festgelegt (Art. 18 Abs. 1 BZO). Die für die Überbauungsziffer anrechenbare Fläche ergibt sich gemäss § 256 Abs. 1 PBG aus der senkrechten Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung auf den Erdboden. Ausser Ansatz fallen dabei oberirdische, geschlossene Vorsprünge bis zu einer Tiefe von 1,5 m, oberirdische Vorsprünge wie Balkone bis zu einer Tiefe von 2 m, Erker und Laubengänge, jedoch nur, soweit sie nicht mehr als einen Drittel der betreffenden Fassade messen (Abs. 2). Wird die Konstruktionsstärke der Fassade aufgrund der Wärmedämmung grösser als 35 cm, ist sie nur bis zu diesem Mass zu berücksichtigen (Abs. 3). 4.2 Was den Begriff "Erker" sowie die damit verbundenen rechtlichen Konsequenzen anbelangt, so kann vorab auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 i. V. m. § 70 VRG). Letztere führte in ihrem Entscheid zusammengefasst aus, unter dem Begriff Erker werde landläufig ein der Fassade oder Ecke eines Gebäudes vorgelagerter, geschlossener, überdachter und über ein oder mehrere Geschosse reichender Anbau verstanden, welcher nicht vom Boden aufsteige. Ein Abstand zwischen Erkerunterkante und gestaltetem Terrain von einem Meter sei dabei vom Verwaltungsgericht als ausreichend erachtet worden. Nicht massgeblich sei die Nutzung sowie die konkrete Ausgestaltung, solange die Eigenart als Vorsprung gewahrt bleibe. 4.2.1 Die Vorinstanz erwog in ihrem Entscheid weiter, der geplante südliche Erker sei nicht als solcher erkennbar. Dieser sei auf der einen Seite an die Fassade des westlichen, vorspringenden Gebäudeteils angebaut, auf der anderen Seite befinde sich auf gleicher Flucht eine Terrasse und die Fassade des Obergeschosses im Bereich dieser Terrasse springe – abgesehen von einem 0,6 m breiten 2-m-Rücksprung – um 5,7 m zurück. Der "Erker" trete somit nicht als Fassadenvorsprung in Erscheinung; vielmehr werde einzig dieser selbst als Fassade wahrgenommen. Sodann könne nur die Fassade des östlichen Gebäudeteils als "betreffende Fassade" im Sinn von § 256 Abs. 2 PBG gelten, da die Fassaden aufgrund des markanten horizontalen und vertikalen Versatzes im Umfang von 3,22 m bzw. 1,22 m optisch als separate Fassaden wahrgenommen würden. Dies führe dazu, dass der fragliche Erker auch den zulässigen Drittel überschreite und dessen Fläche damit vollumfänglich an die Überbauungsziffer anzurechnen sei. 4.2.2 Dasselbe gelte für den nördlichen Erker, welcher zwar grundsätzlich als Vorsprung erkennbar sei, das zulässige Drittelsmass jedoch ebenfalls überschreite. Aus den gleichen Gründen sei auch hier nur die Fassade des betreffenden Gebäudeteils massgebend. Damit sei auch die Fläche des nördlichen Erkers vollumfänglich an die Überbauungsziffer anzurechnen. 4.3 Zur Berechnung der Überbauungsziffer geht die Baubewilligung von einer Grundstücksfläche von 1'331 m 2 aus, was unter Zugrundelegung der Überbauungsziffer von 25 % zu einer überbaubaren Grundstücksfläche von 332,75 m 2 führt. Gemäss dem bei den bewilligten Plänen liegenden "Nachweis Überbauungsfläche" soll eine Fläche von 332,53 m 2 überbaut werden. Werden der nördliche und der südliche Erker mit Flächen von 12,58 m 2 bzw. 10,56 m 2 hinzugerechnet, ergibt dies eine überbaute Fläche von 355,67 m 2. Dies wiederum führt zu einer Überschreitung der Überbauungsziffer durch diese beiden Erker um 23,14 m 2 bzw. 6,96 %. 4.3.1 Die Beschwerdeführenden monieren, dass die Vorinstanz auch die gemäss Auflage der Baubehörde wegzulassenden Erker im Osten und Westen mit Flächen von 7,15 m 2 bzw. 10 m 2 in den Erwägungen zur auflageweisen Volumenreduktion hätte berücksichtigen müssen. Zwar wurden gemäss Plan "Nachweis Überbauungsfläche" die Erker im Osten und Westen nicht in die Berechnung miteinbezogen. Da deren Bau jedoch bereits von der Bewilligungsbehörde verweigert wurde, zeitigen sie von vornherein keine Auswirkungen auf die Überbauungsziffer und sind überdies auch nicht Gegenstand der strittigen Auflage. 4.3.2 Hinzu kommt indes die Korrektur des generell vorgenommenen Abzugs von 5 cm für eine Konstruktionsstärke von über 35 cm, welchen die Vorinstanz bei den Glasfronten – insbesondere im südlichen Bereich (Wohnzimmer Erd- und Obergeschoss) – als offensichtlich unzulässig erachtete. Diese Korrektur beschlägt gemäss Vorinstanz eine Fläche von ca. 1,5 m 2, welche durch eine minimale Reduktion der Gebäudeumfassung vorzunehmen sei. Nach Ansicht der Beschwerdeführenden sind jedoch bei einem Gebäudeumfang von ca. 80 m an rund 75 % der Aussenwände raumhohe Fenster geplant, weshalb die Reduktion rund 3 m 2 (60 m x 5 cm) betragen müsse. Diese Frage ist nicht entscheidrelevant und kann offengelassen werden. Da zur Baufreigabe ohnehin eine angepasste Berechnung der Ausnützungsziffer einzureichen und von der Baubehörde zu prüfen sein wird, erübrigt sich nach der vorinstanzlich festgestellten Ausnützungsüberschreitung (welche Anlass der Nebenbestimmung bildet) deren genaue ziffernmässige Fixierung, zumal diese nach der angepassten Berechnung ohnehin überholt sein wird (VGr, 29. August 2019, VB.2019.00056, E. 4.2.1). 5. 5.1 Inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen in der Baubewilligung behoben werden. Dieses Vorgehen ist Ausfluss des verfassungsrechtlichen Verhältnismässigkeitsprinzips, welches verlangt, dass staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein müssen, wobei Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten Ausgestaltung über das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen darf (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999). Das Interesse des Bauherrn am Fortbestand der Baubewilligung ist als gewichtig einzustufen (vgl. zum Ganzen und auch zum Folgenden VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.3 ff. = BEZ 2015 Nr. 46 ; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 437). 5.1.1 Die nebenbestimmungsweise Mängelbehebung kommt indessen nach gefestigter Rechtsprechung nur infrage, s olange die Mängel untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben werden können. In diesen Fällen steht der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht infrage. Ziehen die Mängel indessen wesentliche Projektänderungen nach sich, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden. Beim Entscheid darüber, ob ein mangelhaftes Projekt mit einer Nebenbestimmung bewilligungsfähig bleibt, ist daher in erster Linie Art und Ausmass des Mangels massgebend. Dabei muss das Gewicht des Mangels am Umfang des Gesamtprojekts gemessen werden. 5.1.2 Droht ein Bauprojekt durch die Korrektur der Verstösse seine Identität zu verlieren, so ist eine Heilung mittels Nebenbestimmung unzulässig und die Baubewilligung zu verweigern. Ebenso, wenn ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie der Mangel zu beheben ist und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen die Behebung des Mangels nach sich zieht. Ausserdem können nach der Rechtsprechung auch bei Vorliegen verschiedener, für sich allein betrachtet kleinerer Mängel unter Umständen viele verschiedene Möglichkeiten der Mängelbehebung gegeben sein, sodass nicht klar ist, welche konkreten baulichen Änderungen die nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel zur Folge haben wird. Auch in diesen Fällen fällt eine auflageweise Behebung der Mängel ausser Betracht. 5.1.3 Die statuierten Nebenbestimmungen müssen daher konkret sein, das heisst, es muss ersichtlich sein, inwiefern das Bauvorhaben abzuändern ist bzw. welchen Einfluss die Mängelbehebung auf das Erscheinungsbild des Bauvorhabens hat. Können keine konkreten Nebenbestimmungen statuiert werden, sodass die ästhetischen Auswirkungen der Mängelbehebung nicht abschätzbar sind, muss die Baubewilligung aufgehoben werden, damit eine umfassende Würdigung durch die örtliche Baubehörde bzw. die Rechtsmittelinstanzen erfolgen kann. Schliesslich ist d ie Überarbeitung der Baupläne einzig Sache der Bauherrschaft, nicht jedoch der Baubehörde und auch nicht der Rechtsmittelinstanzen (BGr, 12. April 2018, 1C_266/2018, E. 3.3; VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.2 = BEZ 2015 Nr. 46). 5.2 Vorab ist festzuhalten, dass bei der Beantwortung der Frage, ob Mängel eines Bauvorhabens mit einer Nebenbestimmung geheilt werden können oder ob eine Bauverweigerung auszusprechen ist, der Vorinstanz als Fachgericht ein gewisser Beurteilungsspielraum zukommt (VGr, 11. Februar 2021, VB.2020.00759, E. 3.4.2). Letztere erwog, die Überschreitung der Überbauungsziffer lasse sich vorliegend ohne Schwierigkeiten beheben, indem auf die beiden fraglichen Erker verzichtet bzw. der nördliche Erker zumindest verkleinert würde. Das Wohnzimmer (inkl. Kochen/Essen) mit dem südlichen Erker weise eine grosszügige Fläche von 61,40 m 2 auf, weshalb hier keine weiteren Anpassungen zwingend seien. Der nördliche Erker betreffe ein Bad und ein Zimmer der 5½-Zimmer-Wohnung. Die notwendigen Änderungen der Raumdisposition seien ohne Weiteres machbar, indem etwa auf das Zimmer 4 und das Reduit verzichtet werde. Die Korrektur des 5-cm-Abzugs beschlage eine Fläche von lediglich ca. 1,5 m 2, was mittels einer minimalsten Reduktion der oberirdischen Gebäudeumfassung, die sich weder auf die innere Raumstruktur noch auf das äussere Erscheinungsbild auswirke, ebenfalls ohne Schwierigkeiten kompensiert werden. 5.2.1 Zwar spricht die Grössenordnung der Überschreitung von rund 7 % nicht von vornherein gegen das Vorliegen eines untergeordneten Mangels. So war etwa in einem anderen Fall eine Übernutzung von gut 11 m 2 bzw. über 7 % ebenfalls der nebenbestimmungsweisen Heilung zugänglich (VGr, 29. August 2019, VB.2019.00056, E. 4.2.2). Die vom Baurekursgericht verlangte geringfügige Reduktion des Gebäudeumfangs sowie die Entfernung der beiden Erker ist sodann planerisch und baulich grundsätzlich einfach zu bewerkstelligen. 5.2.2 Allerdings ist der Erwägung, auf welche im Dispositiv des angefochtenen Entscheids hinsichtlich des nördlichen Erkers verwiesen wird, zu entnehmen, dieser könne alternativ verkleinert oder entfernt werden. Die Auflage lässt damit verschiedene Varianten einer Projektänderung zu und erweist sich bereits aus diesem Grund als unzulässig. Weiter betreffen die erforderlichen Änderungen am nördlichen Erker ein Zimmer, das Reduit sowie insbesondere auch ein Badezimmer, was eine nicht mehr untergeordnete Grundrissumgestaltung der betreffenden Wohnung zur Folge hat, für die zudem ebenfalls verschiedene Varianten denkbar sind. Dies zeigen anschaulich die von der Bauherrin im vorliegenden Verfahren zur Illustration der Auflagenbereinigung eingereichten Änderungspläne. Daraus ergibt sich zudem, dass diese inwendigen Änderungen hinsichtlich der Befensterung auch äusserlich zu Gestaltungsänderungen führen. Ferner führt die Auflagenerfüllung auch zu Änderungen an den auf den Erkern geplanten Terrassen. Im Übrigen ist daraus ersichtlich, dass bereits die in der Baubewilligung statuierte Entfernung des Ost- und Westerkers zu Änderungen der Wohnungseinteilung führen. 5.2.3 Mit Blick auf die Erwägungen der Baubehörde in der angefochtenen Bewilligung, wonach sich die geplante Baute an exponierter Lage befindet und im Ortsbild eine prägnante Stellung einnimmt, wird darüber hinaus durch das Weglassen der beiden Erker auch die gestalterische Beurteilung des Bauvorhabens als Ganzes ("harmonisch verteilte Volumina") infrage gestellt. Insbesondere, nachdem bereits zwei der ursprünglich vier Erker aus gestalterischen Gründen weggelassen werden müssen (vgl. die entsprechende Auflage in der Baubewilligung). 5.3 Zusammengefasst können die von der Vorinstanz festgestellten Mängel des Bauvorhabens nicht ohne besondere Schwierigkeiten im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG behoben werden. Das von der Vorinstanz gewählte Vorgehen kommt daher nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung nicht infrage; eine Heilung der Mängel mittels Nebenbestimmungen erweist sich als unzulässig. Können die Mängel nicht nebenbestimmungsweise geheilt werden, ist die Baubewilligung zu verweigern. Damit erwiesen sich die entsprechenden Rügen als berechtigt und ist die Beschwerde der Nachbarn ohne Prüfung der weiteren Rügen gutzuheissen. 6. 6.1 Ausgangsgemäss sind die Kosten des Rekursverfahrens in dem Sinn neu festzulegen, als dass sie von der Bauherrin und der Baubewilligungsbehörde je zur Hälfte zu tragen sind. Sodann ist die Bauherrin zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für das Rekursverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen. 6.2 Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sind der Bauherrin und der Baubewilligungsbehörde je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Der Bauherrin steht ausgangsgemäss keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist sie zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für das Beschwerdeverfahren eine solche von Fr. 3'000.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 3 VRG). Demgemäss erkennt die Kammer : 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Entscheid des Baurekursgerichts vom 22. September 2022 sowie der Beschluss der Baukommission Nürensdorf vom 28. Februar 2022 werden aufgehoben. Die Kosten des Rekursverfahrens (Fr. 7'205.-) werden der Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegnerin 2 je zur Hälfte auferlegt. Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Rekursverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 205.-- Zustellkosten, Fr. 5'205.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegnerin 2 je zur Hälfte auferlegt. 4. Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids. 5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. 6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) das Baurekursgericht.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung Verwaltungsgericht

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich

des Kantons Zürich 1. Abteilung

1. Abteilung VB.2022.00643

Urteil

Urteil der 1. Kammer

der 1. Kammer vom 11. Mai 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Abteilungspräsident Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

(Vorsitz) In Sachen

Beschwerdeführende 1–11, alle vertreten durch RA A,

Beschwerdeführende 1–11, alle vertreten durch RA A, Beschwerdeführende,

Beschwerdeführende, gegen

1. B AG, vertreten durch RA C,

1. B AG, vertreten durch RA C, 2. Baukommission Nürensdorf,

2. Baukommission Nürensdorf, Beschwerdegegnerinnen,

Beschwerdegegnerinnen, betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.

Mit Beschluss vom 28. Februar 2022 erteilte die Baukommission Nürensdorf der B AG unter Bedingungen und Auflagen die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohnungen und Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02 in Nürensdorf-Birchwil.

II.

Dagegen rekurrierten die Beschwerdeführenden 1–11 gemeinsam am 7. April 2022 beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung des Beschlusses. Am 22. August 2022 führte die 4. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.

Mit Entscheid vom 22. September 2022 hiess das Baurekursgericht das Rechtsmittel teilweise gut und ergänzte den Beschluss der Baukommission Nürensdorf vom 28. Februar 2022 mit folgender Auflage: "Die Einhaltung der Überbauungsziffer ist nachzuweisen. Dem Bauamt sind vor Baufreigabe die im Sinn der Erwägungen korrigierte Berechnung sowie entsprechend angepasste Pläne einzureichen und genehmigen zu lassen." Im Übrigen wies es den Rekurs ab.

III.

Gegen diesen Entscheid erhoben die Beschwerdeführenden 1–11 am 25. Oktober 2022 gemeinsam Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten, diesen sowie den Beschluss der Baukommission Nürensdorf aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. Sodann beantragten sie eine Parteientschädigung für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zulasten der Beschwerdegegnerinnen.

Das Baurekursgericht beantragte am 3. November 2022 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde Nürensdorf beantragte mit Beschwerdeantwort vom 25. November 2022, die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die B AG beantragte mit Beschwerdeantwort vom 28. November 2022 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, sowie eine Parteientschädigung zulasten der Beschwerdeführenden.

Mit Replik vom 3. Januar 2023 hielten die Beschwerdeführenden vollumfänglich an ihren Anträgen und ihrer Begründung fest. Die private Beschwerdegegnerin reichte am 26. Januar 2023 ihre Duplik ein unter Wiederholung der gestellten Anträge. Zuletzt reichten am 22. Februar 2023 die Beschwerdeführenden ihre Triplik ein, worin sie weiterhin vollumfänglich an ihren Begehren festhielten.

Die Kammer erwägt:

Die Kammer erwägt: 1.

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt; auf die Beschwerde ist einzutreten.

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt; auf die Beschwerde ist einzutreten. 2.

Das streitbetroffene Baugrundstück mit einer Fläche von 1'331 m 2 liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Nürensdorf (BZO) in der eingeschossigen Wohnzone W1. Die Bauherrschaft plant, das bestehende Einfamilienhaus abzubrechen und an dessen Stelle ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen und Unterniveaugarage zu erstellen. Das Bauprojekt wurde unter Bedingungen und Auflagen bewilligt. Unter anderem wurde die Realisierung des östlichen und westlichen Erkers aus gestalterischen Gründen nicht bewilligt.

Das streitbetroffene Baugrundstück mit einer Fläche von 1'331 m 2 liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Nürensdorf (BZO) in der eingeschossigen Wohnzone W1. Die Bauherrschaft plant, das bestehende Einfamilienhaus abzubrechen und an dessen Stelle ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen und Unterniveaugarage zu erstellen. Das Bauprojekt wurde unter 3.

3.1 Die Beschwerdeführenden rügten im Rekursverfahren unter anderem eine Überschreitung der Überbauungsziffer, weil drei von vier geplanten Erkern, obwohl sie eine Tiefe von mehr als 1,5 m aufwiesen, nicht und auch nicht teilweise in die Überbauungsziffer eingerechnet worden seien. Die "Erker" im Norden und Süden könnten sodann von vornherein nicht als solche gelten. Ferner sei der Konstruktionsstärkenabzug von 5 cm zu Unrecht generell vorgenommen worden.

3.2 Das Baurekursgericht gelangte zum Schluss, der nördliche und der südliche Erker fielen nicht unter den Erkerbegriff und seien daher je voll an die Überbauungsziffer anzurechnen. Im Bereich der Glasfronten sei der Konstruktionsstärkenabzug sodann offensichtlich unzulässig. In der Folge stellte es eine Überschreitung der Überbauungsziffer fest, welche sich jedoch mittels Verzicht auf die beiden Erker oder zumindest Verkleinerung des nördlichen Erkers und Reduktion des Gebäudeumfangs ohne Schwierigkeiten beheben lasse. Es ergänzte den angefochtenen Beschluss mit den entsprechenden Auflagen.

3.3 In ihrer Beschwerde machen die Beschwerdeführenden nun als Erstes geltend, eine auflageweise Korrektur der festgestellten Überschreitung der Überbauungsziffer sei in mehrfacher Hinsicht nicht zulässig.

4.

4.1 Die Überbauungsziffer, welche die überbaubare Grundstücksfläche beschränkt (§ 251 lit. a und § 254 Abs. 1 PBG in der bisherigen Fassung gemäss Anhang zum PBG, vgl. Abs. 2 der Übergangsbestimmungen zur Änderung des PBG vom 14. September 2015), wurde für die vorliegend massgebliche Wohnzone W1 auf 25 % festgelegt (Art. 18 Abs. 1 BZO).

Die Überbauungsziffer, welche die überbaubare Grundstücksfläche beschränkt (§ 251 lit. a und § 254 Abs. 1 PBG in der bisherigen Fassung gemäss Anhang zum PBG, vgl. Abs. 2 der Übergangsbestimmungen zur Änderung des PBG vom 14. September 2015), wurde für die vorliegend massgebliche Wohnzone W1 auf 25 % festgelegt (Art. 18 Abs. 1 BZO). Die für die Überbauungsziffer anrechenbare Fläche ergibt sich gemäss § 256 Abs. 1 PBG aus der senkrechten Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung auf den Erdboden. Ausser Ansatz fallen dabei oberirdische, geschlossene Vorsprünge bis zu einer Tiefe von 1,5 m, oberirdische Vorsprünge wie Balkone bis zu einer Tiefe von 2 m, Erker und Laubengänge, jedoch nur, soweit sie nicht mehr als einen Drittel der betreffenden Fassade messen (Abs. 2). Wird die Konstruktionsstärke der Fassade aufgrund der Wärmedämmung grösser als 35 cm, ist sie nur bis zu diesem Mass zu berücksichtigen (Abs. 3).

Die für die Überbauungsziffer anrechenbare Fläche ergibt sich gemäss § 256 Abs. 1 PBG aus der senkrechten Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung auf den Erdboden. Ausser Ansatz fallen dabei oberirdische, geschlossene Vorsprünge bis zu einer Tiefe von 1,5 m, oberirdische Vorsprünge wie Balkone bis zu einer Tiefe von 2 m, Erker und Laubengänge, jedoch nur, soweit sie nicht mehr als einen Drittel der betreffenden Fassade messen (Abs. 2). Wird die Konstruktionsstärke der Fassade aufgrund der Wärmedämmung grösser als 35 cm, ist sie nur bis zu diesem Mass zu berücksichtigen (Abs. 3). 4.2 Was den Begriff "Erker" sowie die damit verbundenen rechtlichen Konsequenzen anbelangt, so kann vorab auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 i. V. m. § 70 VRG). Letztere führte in ihrem Entscheid zusammengefasst aus, unter dem Begriff Erker werde landläufig ein der Fassade oder Ecke eines Gebäudes vorgelagerter, geschlossener, überdachter und über ein oder mehrere Geschosse reichender Anbau verstanden, welcher nicht vom Boden aufsteige. Ein Abstand zwischen Erkerunterkante und gestaltetem Terrain von einem Meter sei dabei vom Verwaltungsgericht als ausreichend erachtet worden. Nicht massgeblich sei die Nutzung sowie die konkrete Ausgestaltung, solange die Eigenart als Vorsprung gewahrt bleibe.

Was den Begriff "Erker" sowie die damit verbundenen rechtlichen Konsequenzen anbelangt, so kann vorab auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 i. V. m. § 70 VRG). Letztere führte in ihrem Entscheid zusammengefasst aus, unter dem Begriff Erker werde landläufig ein der Fassade oder Ecke eines Gebäudes vorgelagerter, geschlossener, überdachter und über ein oder mehrere Geschosse reichender Anbau verstanden, welcher nicht vom Boden aufsteige. Ein Abstand zwischen Erkerunterkante und gestaltetem Terrain von einem Meter sei dabei vom Verwaltungsgericht als ausreichend erachtet worden. Nicht massgeblich sei die Nutzung sowie die konkrete Ausgestaltung, solange die Eigenart als Vorsprung gewahrt bleibe. 4.2.1 Die Vorinstanz erwog in ihrem Entscheid weiter, der geplante südliche Erker sei nicht als solcher erkennbar. Dieser sei auf der einen Seite an die Fassade des westlichen, vorspringenden Gebäudeteils angebaut, auf der anderen Seite befinde sich auf gleicher Flucht eine Terrasse und die Fassade des Obergeschosses im Bereich dieser Terrasse springe – abgesehen von einem 0,6 m breiten 2-m-Rücksprung – um 5,7 m zurück. Der "Erker" trete somit nicht als Fassadenvorsprung in Erscheinung; vielmehr werde einzig dieser selbst als Fassade wahrgenommen.

Sodann könne nur die Fassade des östlichen Gebäudeteils als "betreffende Fassade" im Sinn von § 256 Abs. 2 PBG gelten, da die Fassaden aufgrund des markanten horizontalen und vertikalen Versatzes im Umfang von 3,22 m bzw. 1,22 m optisch als separate Fassaden wahrgenommen würden. Dies führe dazu, dass der fragliche Erker auch den zulässigen Drittel überschreite und dessen Fläche damit vollumfänglich an die Überbauungsziffer anzurechnen sei.

4.2.2 Dasselbe gelte für den nördlichen Erker, welcher zwar grundsätzlich als Vorsprung erkennbar sei, das zulässige Drittelsmass jedoch ebenfalls überschreite. Aus den gleichen Gründen sei auch hier nur die Fassade des betreffenden Gebäudeteils massgebend. Damit sei auch die Fläche des nördlichen Erkers vollumfänglich an die Überbauungsziffer anzurechnen.

4.3 Zur Berechnung der Überbauungsziffer geht die Baubewilligung von einer Grundstücksfläche von 1'331 m 2 aus, was unter Zugrundelegung der Überbauungsziffer von 25 % zu einer überbaubaren Grundstücksfläche von 332,75 m 2 führt. Gemäss dem bei den bewilligten Plänen liegenden "Nachweis Überbauungsfläche" soll eine Fläche von 332,53 m 2 überbaut werden. Werden der nördliche und der südliche Erker mit Flächen von 12,58 m 2 bzw. 10,56 m 2 hinzugerechnet, ergibt dies eine überbaute Fläche von 355,67 m 2. Dies wiederum führt zu einer Überschreitung der Überbauungsziffer durch diese beiden Erker um 23,14 m 2 bzw. 6,96 %.

Zur Berechnung der geht die von einer Grundstücksfläche von 1'331 m 2 aus, was unter Zugrundelegung der von 25 % zu einer überbaubaren Grundstücksfläche von 332,75 m 2 führt. Gemäss dem bei den bewilligten Plänen liegenden "Nachweis Überbauungsfläche" soll eine Fläche von 332,53 m 2 überbaut werden. Werden der nördliche und der südliche Erker mit Flächen von 12,58 m 2 bzw. 10,56 m 2 hinzugerechnet, ergibt dies eine überbaute Fläche von 355,67 m 2. Dies wiederum führt zu einer Überschreitung der m 2 bzw. 6,96 %. 4.3.1 Die Beschwerdeführenden monieren, dass die Vorinstanz auch die gemäss Auflage der Baubehörde wegzulassenden Erker im Osten und Westen mit Flächen von 7,15 m 2 bzw. 10 m 2 in den Erwägungen zur auflageweisen Volumenreduktion hätte berücksichtigen müssen. Zwar wurden gemäss Plan "Nachweis Überbauungsfläche" die Erker im Osten und Westen nicht in die Berechnung miteinbezogen. Da deren Bau jedoch bereits von der Bewilligungsbehörde verweigert wurde, zeitigen sie von vornherein keine Auswirkungen auf die Überbauungsziffer und sind überdies auch nicht Gegenstand der strittigen Auflage.

Zwar wurden gemäss Plan "Nachweis Überbauungsfläche" die Erker im Osten und Westen nicht in die Berechnung miteinbezogen. Da deren Bau jedoch bereits von der Bewilligungsbehörde verweigert wurde, zeitigen sie von vornherein keine Auswirkungen auf die Überbauungsziffer und sind überdies auch nicht Gegenstand der strittigen Auflage. 4.3.2 Hinzu kommt indes die Korrektur des generell vorgenommenen Abzugs von 5 cm für eine Konstruktionsstärke von über 35 cm, welchen die Vorinstanz bei den Glasfronten – insbesondere im südlichen Bereich (Wohnzimmer Erd- und Obergeschoss) – als offensichtlich unzulässig erachtete. Diese Korrektur beschlägt gemäss Vorinstanz eine Fläche von ca. 1,5 m 2, welche durch eine minimale Reduktion der Gebäudeumfassung vorzunehmen sei. Nach Ansicht der Beschwerdeführenden sind jedoch bei einem Gebäudeumfang von ca. 80 m an rund 75 % der Aussenwände raumhohe Fenster geplant, weshalb die Reduktion rund 3 m 2 (60 m x 5 cm) betragen müsse.

Diese Frage ist nicht entscheidrelevant und kann offengelassen werden. Da zur Baufreigabe ohnehin eine angepasste Berechnung der Ausnützungsziffer einzureichen und von der Baubehörde zu prüfen sein wird, erübrigt sich nach der vorinstanzlich festgestellten Ausnützungsüberschreitung (welche Anlass der Nebenbestimmung bildet) deren genaue ziffernmässige Fixierung, zumal diese nach der angepassten Berechnung ohnehin überholt sein wird (VGr, 29. August 2019, VB.2019.00056, E. 4.2.1).

5.

5.1 Inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen in der Baubewilligung behoben werden. Dieses Vorgehen ist Ausfluss des verfassungsrechtlichen Verhältnismässigkeitsprinzips, welches verlangt, dass staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein müssen, wobei Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten Ausgestaltung über das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen darf (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999). Das Interesse des Bauherrn am Fortbestand der Baubewilligung ist als gewichtig einzustufen (vgl. zum Ganzen und auch zum Folgenden VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.3 ff. = BEZ 2015 Nr. 46 ; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 437).

VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.3 ff. = BEZ 2015 Nr. 46 5.1.1 Die nebenbestimmungsweise Mängelbehebung kommt indessen nach gefestigter Rechtsprechung nur infrage, s olange die Mängel untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben werden können. In diesen Fällen steht der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht infrage. Ziehen die Mängel indessen wesentliche Projektänderungen nach sich, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden. Beim Entscheid darüber, ob ein mangelhaftes Projekt mit einer Nebenbestimmung bewilligungsfähig bleibt, ist daher in erster Linie Art und Ausmass des Mangels massgebend. Dabei muss das Gewicht des Mangels am Umfang des Gesamtprojekts gemessen werden.

5.1.1 kommt indessen nach gefestigter Rechtsprechung nur infrage, s Beim Entscheid darüber, ob ein mangelhaftes Projekt mit einer bewilligungsfähig bleibt, ist daher in erster Linie Art und Ausmass des Mangels massgebend. Dabei muss das Gewicht des Mangels am Umfang des Gesamtprojekts gemessen werden. 5.1.2 Droht ein Bauprojekt durch die Korrektur der Verstösse seine Identität zu verlieren, so ist eine Heilung mittels Nebenbestimmung unzulässig und die Baubewilligung zu verweigern. Ebenso, wenn ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie der Mangel zu beheben ist und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen die Behebung des Mangels nach sich zieht. Ausserdem können nach der Rechtsprechung auch bei Vorliegen verschiedener, für sich allein betrachtet kleinerer Mängel unter Umständen viele verschiedene Möglichkeiten der Mängelbehebung gegeben sein, sodass nicht klar ist, welche konkreten baulichen Änderungen die nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel zur Folge haben wird. Auch in diesen Fällen fällt eine auflageweise Behebung der Mängel ausser Betracht.

Droht ein Bauprojekt durch die Korrektur der Verstösse seine Identität zu verlieren, so ist eine Heilung mittels unzulässig und die Baubewilligung zu verweigern. 5.1.3 Die statuierten Nebenbestimmungen müssen daher konkret sein, das heisst, es muss ersichtlich sein, inwiefern das Bauvorhaben abzuändern ist bzw. welchen Einfluss die Mängelbehebung auf das Erscheinungsbild des Bauvorhabens hat. Können keine konkreten Nebenbestimmungen statuiert werden, sodass die ästhetischen Auswirkungen der Mängelbehebung nicht abschätzbar sind, muss die Baubewilligung aufgehoben werden, damit eine umfassende Würdigung durch die örtliche Baubehörde bzw. die Rechtsmittelinstanzen erfolgen kann. Schliesslich ist d ie Überarbeitung der Baupläne einzig Sache der Bauherrschaft, nicht jedoch der Baubehörde und auch nicht der Rechtsmittelinstanzen (BGr, 12. April 2018, 1C_266/2018, E. 3.3; VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.2 = BEZ 2015 Nr. 46).

Die statuierten Nebenbestimmungen müssen daher konkret sein, das heisst, es muss ersichtlich sein, inwiefern das Bauvorhaben abzuändern ist bzw. welchen Einfluss die Mängelbehebung auf das Erscheinungsbild des Bauvorhabens hat. Können keine konkreten Nebenbestimmungen statuiert werden, sodass die ästhetischen Auswirkungen der Mängelbehebung nicht abschätzbar sind, muss die Baubewilligung aufgehoben werden, damit eine umfassende Würdigung durch die örtliche Baubehörde bzw. die Rechtsmittelinstanzen erfolgen kann. Schliesslich ist d ie Überarbeitung der Baupläne einzig Sache der Bauherrschaft, nicht jedoch der Baubehörde und auch nicht der Rechtsmittelinstanzen (BGr, 12. April 2018, 1C_266/2018, E. 3.3; VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.2 = BEZ 2015 Nr. 46). ie Überarbeitung der Baupläne einzig Sache der Bauherrschaft, nicht jedoch der Baubehörde und auch nicht der Rechtsmittelinstanzen (BGr, 12. April 2018, 1C_266/2018, E. 3.3; VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.2 = BEZ 2015 Nr. 46). 5.2 Vorab ist festzuhalten, dass bei der Beantwortung der Frage, ob Mängel eines Bauvorhabens mit einer Nebenbestimmung geheilt werden können oder ob eine Bauverweigerung auszusprechen ist, der Vorinstanz als Fachgericht ein gewisser Beurteilungsspielraum zukommt (VGr, 11. Februar 2021, VB.2020.00759, E. 3.4.2).

Vorab ist festzuhalten, dass bei der Beantwortung der Frage, ob Mängel eines Bauvorhabens mit einer geheilt werden können oder ob eine Bauverweigerung auszusprechen ist, der Vorinstanz als Fachgericht ein gewisser Beurteilungsspielraum zukommt (VGr, 11. Februar 2021, VB.2020.00759, E. 3.4.2) (VGr, 11. Februar 2021, VB.2020.00759, E. 3.4.2) Letztere erwog, die Überschreitung der Überbauungsziffer lasse sich vorliegend ohne Schwierigkeiten beheben, indem auf die beiden fraglichen Erker verzichtet bzw. der nördliche Erker zumindest verkleinert würde. Das Wohnzimmer (inkl. Kochen/Essen) mit dem südlichen Erker weise eine grosszügige Fläche von 61,40 m 2 auf, weshalb hier keine weiteren Anpassungen zwingend seien. Der nördliche Erker betreffe ein Bad und ein Zimmer der 5½-Zimmer-Wohnung. Die notwendigen Änderungen der Raumdisposition seien ohne Weiteres machbar, indem etwa auf das Zimmer 4 und das Reduit verzichtet werde. Die Korrektur des 5-cm-Abzugs beschlage eine Fläche von lediglich ca. 1,5 m 2, was mittels einer minimalsten Reduktion der oberirdischen Gebäudeumfassung, die sich weder auf die innere Raumstruktur noch auf das äussere Erscheinungsbild auswirke, ebenfalls ohne Schwierigkeiten kompensiert werden.

5.2.1 Zwar spricht die Grössenordnung der Überschreitung von rund 7 % nicht von vornherein gegen das Vorliegen eines untergeordneten Mangels. So war etwa in einem anderen Fall eine Übernutzung von gut 11 m 2 bzw. über 7 % ebenfalls der nebenbestimmungsweisen Heilung zugänglich (VGr, 29. August 2019, VB.2019.00056, E. 4.2.2). Die vom Baurekursgericht verlangte geringfügige Reduktion des Gebäudeumfangs sowie die Entfernung der beiden Erker ist sodann planerisch und baulich grundsätzlich einfach zu bewerkstelligen.

Zwar spricht die Grössenordnung der Überschreitung von rund 7 % nicht von vornherein gegen das Vorliegen eines untergeordneten Mangels. So war etwa in einem anderen Fall eine Übernutzung von gut 11 m 2 bzw. über 7 % ebenfalls der nebenbestimmungsweisen Heilung zugänglich (VGr, 29. August 2019, VB.2019.00056, E. 4.2.2). Die vom Baurekursgericht verlangte geringfügige Reduktion des Gebäudeumfangs sowie die Entfernung der beiden Erker ist sodann planerisch und baulich grundsätzlich einfach zu bewerkstelligen. 5.2.2 Allerdings ist der Erwägung, auf welche im Dispositiv des angefochtenen Entscheids hinsichtlich des nördlichen Erkers verwiesen wird, zu entnehmen, dieser könne alternativ verkleinert oder entfernt werden. Die Auflage lässt damit verschiedene Varianten einer Projektänderung zu und erweist sich bereits aus diesem Grund als unzulässig. Weiter betreffen die erforderlichen Änderungen am nördlichen Erker ein Zimmer, das Reduit sowie insbesondere auch ein Badezimmer, was eine nicht mehr untergeordnete Grundrissumgestaltung der betreffenden Wohnung zur Folge hat, für die zudem ebenfalls verschiedene Varianten denkbar sind.

Die Auflage lässt damit verschiedene Varianten einer Projektänderung zu und erweist sich bereits aus diesem Grund als unzulässig. Dies zeigen anschaulich die von der Bauherrin im vorliegenden Verfahren zur Illustration der Auflagenbereinigung eingereichten Änderungspläne. Daraus ergibt sich zudem, dass diese inwendigen Änderungen hinsichtlich der Befensterung auch äusserlich zu Gestaltungsänderungen führen. Ferner führt die Auflagenerfüllung auch zu Änderungen an den auf den Erkern geplanten Terrassen. Im Übrigen ist daraus ersichtlich, dass bereits die in der Baubewilligung statuierte Entfernung des Ost- und Westerkers zu Änderungen der Wohnungseinteilung führen.

5.2.3 Mit Blick auf die Erwägungen der Baubehörde in der angefochtenen Bewilligung, wonach sich die geplante Baute an exponierter Lage befindet und im Ortsbild eine prägnante Stellung einnimmt, wird darüber hinaus durch das Weglassen der beiden Erker auch die gestalterische Beurteilung des Bauvorhabens als Ganzes ("harmonisch verteilte Volumina") infrage gestellt. Insbesondere, nachdem bereits zwei der ursprünglich vier Erker aus gestalterischen Gründen weggelassen werden müssen (vgl. die entsprechende Auflage in der Baubewilligung).

5.3 Zusammengefasst können die von der Vorinstanz festgestellten Mängel des Bauvorhabens nicht ohne besondere Schwierigkeiten im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG behoben werden. Das von der Vorinstanz gewählte Vorgehen kommt daher nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung nicht infrage; eine Heilung der Mängel mittels Nebenbestimmungen erweist sich als unzulässig. Können die Mängel nicht nebenbestimmungsweise geheilt werden, ist die Baubewilligung zu verweigern. Damit erwiesen sich die entsprechenden Rügen als berechtigt und ist die Beschwerde der Nachbarn ohne Prüfung der weiteren Rügen gutzuheissen.

Zusammengefasst können die von der Vorinstanz festgestellten Mängel des Bauvorhabens nicht ohne besondere Schwierigkeiten im Sinn von § Abs. 1 behoben werden. Das von der Vorinstanz gewählte Vorgehen kommt daher nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung nicht infrage; eine Heilung der Mängel mittels Nebenbestimmungen erweist sich als unzulässig. Können die Mängel nicht nebenbestimmungsweise geheilt werden, ist die Baubewilligung zu verweigern. Damit erwiesen sich die entsprechenden Rügen als berechtigt und ist die Beschwerde der Nachbarn ohne Prüfung der weiteren Rügen gutzuheissen. 6.

6.1 Ausgangsgemäss sind die Kosten des Rekursverfahrens in dem Sinn neu festzulegen, als dass sie von der Bauherrin und der Baubewilligungsbehörde je zur Hälfte zu tragen sind. Sodann ist die Bauherrin zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für das Rekursverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Rekursverfahrens in dem Sinn neu festzulegen, als dass sie von der Bauherrin und der Baubewilligungsbehörde je zur Hälfte zu tragen sind. Sodann ist die Bauherrin zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für das Rekursverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen. 6.2 Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sind der Bauherrin und der Baubewilligungsbehörde je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Der Bauherrin steht ausgangsgemäss keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist sie zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für das Beschwerdeverfahren eine solche von Fr. 3'000.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 3 VRG).

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sind der Bauherrin und der Baubewilligungsbehörde je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Der Bauherrin steht ausgangsgemäss keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist sie zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für das Beschwerdeverfahren eine solche von Fr. 3'000.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 3 VRG). für das Beschwerdeverfahren eine solche von Fr. 3'000.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 3 VRG). Demgemäss erkennt die Kammer :

Demgemäss erkennt die Kammer : die Kammer 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Entscheid des Baurekursgerichts vom 22. September 2022 sowie der Beschluss der Baukommission Nürensdorf vom 28. Februar 2022 werden aufgehoben.

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Entscheid des Baurekursgerichts vom 22. September 2022 sowie der Beschluss der Baukommission Nürensdorf vom 28. Februar 2022 werden aufgehoben. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Entscheid des Baurekursgerichts vom 22. September 2022 sowie der Beschluss der Baukommission Nürensdorf vom 28. Februar 2022 werden aufgehoben. Die Kosten des Rekursverfahrens (Fr. 7'205.-) werden der Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegnerin 2 je zur Hälfte auferlegt.

Die Kosten des Rekursverfahrens (Fr. 7'205.-) werden der Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegnerin 2 je zur Hälfte auferlegt. Die Kosten des Rekursverfahrens (Fr. 7'205.-) werden der Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegnerin 2 je zur Hälfte auferlegt. Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Rekursverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Rekursverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids. Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Rekursverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 205.-- Zustellkosten, Fr. 5'205.-- Total der Kosten.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 205.-- Zustellkosten, Fr. 5'205.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegnerin 2 je zur Hälfte auferlegt.

3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegnerin 2 je zur Hälfte auferlegt. der Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegnerin 2 je zur Hälfte auferlegt. 4. Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

4. Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids. Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids. 5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. 6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) das Baurekursgericht.

6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) das Baurekursgericht.