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Ein Beitrag zur Förderung des Immobilien Know-Hows unserer Kunden
Grundstückgewinnsteuer
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Sondersteuer, die gemäss Artikel 12 des StHG auf Veräusserungen von Immobilien im Privatvermögen erhoben wird. In einigen Kantonen wird sie ebenfalls auf Veräusserungen von Immobilien im Geschäftsvermögen erhoben. Die kantonal individuelle Regelung, sowie die spezifischen Einflussfaktoren der kurzen oder langen Haltedauer der Immobilie, ist nicht ganz einfach zu verstehen. Wir möchten Ihnen deshalb einen kurzen Einblick zu den wichtigsten Faktoren der Thematik verschaffen.
Im ersten Schritt widmen wir uns dem Grundstücksgewinn an sich, welcher entscheidend ist, um die Grundstücksgewinnsteuer zu berechnen.
Grundstücksgewinn
Der Grundstückgewinn einer Veräusserung berechnet sich anhand des Veräusserungswertes, abzüglich des Erwerbspreises. Von der Differenz (dem Verkaufserlös) können folgende Aufwendungen in Abzug gebracht werden: Die mit dem Verkauf verbundenen Aufwendungen wie der Notariats- und Grundbuchgebühr, die wertvermehrenden Investitionen, die Vermittlungskosten, Bewilligungsgebühren, Anwaltskosten, sowie weitere Kosten, welche mit der Veräusserung der Immobilie in Verbindung stehen.
Berechnungsbeispiel
In unserem Beispiel wird eine Liegenschaft im Kanton Luzern zum Kaufpreis von CHF 900‘000.00 veräussert. Die Liegenschaft wurde vor 10 Jahren zu einem Kaufpreis von CHF 700‘000.00 erworben.
- Veräusserungswert CHF 900‘000.00 – damaliger Kaufpreis CHF 700‘000.00 = Dies ergibt einen Verkaufserlös über CHF 200‘000.00
Der Eigentümer hat folgende wertvermehrende Investitionen über CHF 40’000.00 vorgenommen:
- Einbau Cheminée CHF 8‘000.00
- Anbau Balkon CHF 18‘000.00
- Anbau Wintergarten CHF 14‘000.00
Folgende weitere Aufwendungen sind durch den Verkauf entstanden:
- Notariats und Grundbuchgebühren CHF 4‘500.00
- Vermittlungskosten CHF 15‘500.00
- Ablösungskosten der Hypothek (Penalty) CHF 6‘000.00
Die in Abzug zubringenden Investitionen und weiteren Aufwendungen belaufen sich auf CHF 66‘000.00.
- Verkaufserlös CHF 200‘000.00 – mit dem Verkauf verbundene Aufwendungen und wertvermehrende Investitionen CHF 66‘000.00 = Dies ergibt einen bereinigten Verkaufserlös über CHF 134‘000.00
Nun haben wir den bereinigten Verkaufserlös berechnet, welcher als Grundlage für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer dient.
Berechnung der Grundstückgewinnsteuer
Der fällige Betrag der Grundstückgewinnsteuer kann durch das offizielle Berechnungstool des jeweiligen Kantons berechnet werden. Wir zeigen Ihnen jedoch gerne auf, welche Berechnung dahintersteckt.
Der bereinigte Verkaufserlös wird mit dem Prozentsatz der Steuer je Einheit für Alleinstehende berechnet. Sie finden die jeweiligen Steuersatzangaben online in der Tabelle Einkommenssteuertarif_2011 (lu.ch).
- Nettoverkaufserlös über CHF 134‘000.00 x 4.46157% Steuer je Einheit für Alleinstehende = Dies ergibt einen Wert von CHF 5‘978.50
Der Wert wird nun mit dem einheitlichen Steuerfuss im Kanton Luzern von 4.2 multipliziert.
- CHF 5‘978.50 x 4.2 einheitlicher Steuerfuss = Dies ergibt den Bruttosteuerbetrag über CHF 25‘109.70
Als letzter Schritt wird nun eruiert, wie hoch der Zuschlag oder die Ermässigung aufgrund der Besitzdauer ist. Ausschlaggebend dafür ist die Haltedauer der Liegenschaft. In unserem Beispiel war die Liegenschaft in einer 10-jährigen Besitzdauer. Gemäss der Tabelle § 24: Besitzdauer (lu.ch), beträgt die Ermässigung 2%.
- Bruttosteuerbetrag über CHF 25‘109.70 – 2% = Dies ergibt einen Nettosteuerbetrag über CHF 24‘607.50
Die fällige Grundstückgewinnsteuer aus unserem Beispiel beläuft sich somit auf CHF 24‘608.00.
Proportionales und Progressives Steuersystem
In den Schweizer Kantonen gelten verschiedene Regelungen betreffend des Steuersystems. Dabei gibt es in Bezug auf den Steuertarif die zwei Varianten der progressiven- und der proportionalen Steuer. Bei dem proportionalen Steuertarif müssen alle Steuerzahler den gleichen prozentualen Anteil der Steuerberechnungsgrundlage versteuern. Der proportionale Steuertarif definiert, dass bei steigendem Einkommen mehr bezahlt werden muss. Als weitere Grundlage kennt man den degressiven Steuersatz, der jedoch stark umstritten ist. Im Kanton Luzern wir die progressive Steuerberechnungsgrundlage angewandt.
Minimaler Steuerbetrag im Kanton Luzern
Im Kanton Luzern müssen Grundstückgewinne unter dem Betrag von CHF 13‘000.00 nicht versteuert werden.
Ersatzbeschaffung und Aufschub der Grundstückgewinnsteuer
Als Aufschub der Grundstückgewinnsteuer ist zu verstehen, dass der realisierte Verkaufserlös des Immobilienverkaufes zum Kauf oder der Finanzierung einer Ersatzliegenschaft verwendet wird. Was dabei genau beachtet werden muss, möchten wir Ihnen aufzeigen.
- Liegenschaft in der Schweiz
Die Ersatzliegenschaft muss sich zwar nicht im selben Kanton befinden, hingegen zwingend in der Schweiz.
- Erwerbsfrist
Die Ersatzliegenschaft muss im Kanton Luzern 2 Jahre vor oder nach der Eigentumsübertragung erworben werden.
- Selbstnutzung
Die Ersatzliegenschaft muss vom Eigentümer dauernd und selbst bewohnt werden. Somit können Liegenschaften, welche z.B als Zweitwohnsitz oder Ferienwohnung gelten, nicht vom Steueraufschub Gebrauch machen.
- Liegenschaftsart
Bei der Ersatzliegenschaft muss es sich gezwungenermassen um eine Wohnliegenschaft oder Bauland handeln, welche/welches ausschliesslich der privaten Nutzung dient.
Um einen Steueraufschub geltend zu machen, müssen Sie dies bei der verantwortlichen Stelle des Kantons rechtzeitig anmelden. Ansonsten ist die Grundstückgewinnsteuer geschuldet.
Die Grundstückgewinnsteuer sollte beim Kauf und Verkauf einer Liegenschaft, immer gut durchdacht sein. So kann eine nötige Rückstellung vorbereitet und unschöne Überraschungen vermieden werden. Grundsätzlich empfehlen wir für Themen mit Bezug auf die Grundstückgewinnsteuer eine Fachperson beizuziehen, um allfällige Missverständnisse zu vermeiden. Die Fix Immobilien AG reicht Ihnen diesbezüglich gerne eine helfende Hand und empfiehlt Ihnen einen unserer versierten Partnern, welcher Sie kompetent und nachhaltig berät. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!
Alle Inhalte sind nach bestem Gewissen sorgfältig recherchiert. Die Fix Immobilien AG garantiert jedoch keine Aktualität der Richtigkeit der Informationen und lehnt alle Haftungsansprüche für resultierende Schadensfälle vollumfänglich ab. Dieser Blogartikel ist rein informativ.