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Geschäftsnummer: SB.2024.00047 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 02.07.2024 Spruchkörper: 2. Abteilung/Einzelrichter Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Steuerrecht Betreff: Staats- und Gemeindesteuern 2009 und 2010 [Bestätigung, dass die vorinstanzliche Ermittlung des Werts von nicht kotierten Aktien einer Gesellschaft, welche einen renommierten Hotelbetrieb als zentrales Aktivum hält, korrekt erfolgt ist.] Eine rein formelmässige Bewertung des Verkehrswerts der Hotelliegenschaft X als zentrales Aktivum der H AG in Anwendung der Weisung 2009 würde im konkreten Fall zu realitätsfernen Ergebnissen führen, was die durch das kantonale Steueramt auf diese Weise eruierten Verkehrswerte zeigen (E. 3.6.2). Die Pflichtigen bezeichnen keinen Sachverhalt, welcher mit dem vorliegenden konkret vergleichbar wäre und in welchem eine rechtsungleiche Behandlung ihrerseits ersichtlich wäre. Demgegenüber wurde über den Vermögenssteuerwert ihrer Aktien im Fall ihrer Mitaktionärin bereits entschieden. Die Pflichtigen können aus dem Grundsatz der Gleichbehandlung im Unrecht bzw. der speziellen Rechtsgleichheit daher nichts zu ihren Gunsten ableiten. Im Gegenteil – die identische Sach- und Rechtslage ist gleich zu beurteilen wie im Fall ihrer Mitaktionärin, weshalb die entsprechenden Vermögenssteuerwerte zu übernehmen sind. Letztere werden seitens der Pflichtigen weder vor dem Verwaltungsgericht noch vor der Vorinstanz substanziiert in Abrede gestellt (E. 3.6.3). Abweisung der Beschwerde. Geschäftsnummer: SB.2024.00047 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 02.07.2024 Spruchkörper: 2. Abteilung/Einzelrichter Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Steuerrecht Betreff: Staats- und Gemeindesteuern 2009 und 2010 [Bestätigung, dass die vorinstanzliche Ermittlung des Werts von nicht kotierten Aktien einer Gesellschaft, welche einen renommierten Hotelbetrieb als zentrales Aktivum hält, korrekt erfolgt ist.] Eine rein formelmässige Bewertung des Verkehrswerts der Hotelliegenschaft X als zentrales Aktivum der H AG in Anwendung der Weisung 2009 würde im konkreten Fall zu realitätsfernen Ergebnissen führen, was die durch das kantonale Steueramt auf diese Weise eruierten Verkehrswerte zeigen (E. 3.6.2). Die Pflichtigen bezeichnen keinen Sachverhalt, welcher mit dem vorliegenden konkret vergleichbar wäre und in welchem eine rechtsungleiche Behandlung ihrerseits ersichtlich wäre. Demgegenüber wurde über den Vermögenssteuerwert ihrer Aktien im Fall ihrer Mitaktionärin bereits entschieden. Die Pflichtigen können aus dem Grundsatz der Gleichbehandlung im Unrecht bzw. der speziellen Rechtsgleichheit daher nichts zu ihren Gunsten ableiten. Im Gegenteil – die identische Sach- und Rechtslage ist gleich zu beurteilen wie im Fall ihrer Mitaktionärin, weshalb die entsprechenden Vermögenssteuerwerte zu übernehmen sind. Letztere werden seitens der Pflichtigen weder vor dem Verwaltungsgericht noch vor der Vorinstanz substanziiert in Abrede gestellt (E. 3.6.3). Abweisung der Beschwerde. Stichworte: AKTIEN BETEILIGUNG LUXUSHOTEL NICHT KOTIERTE WERTPAPIERE RECHTSGLEICHHEIT REINVERMÖGEN VERJÄHRUNG VERKEHRSWERT VERMÖGEN VERMÖGENSSTEUERWERT Rechtsnormen: Art. 8 Abs. I BV § 21 Abs. II StG § 39 Abs. I StG § 39 Abs. III StG § 39 Abs. IV StG § 40 StG § 130 Abs. IV StG § 38b Abs. I lit. c VRG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Stichworte: AKTIEN BETEILIGUNG LUXUSHOTEL NICHT KOTIERTE WERTPAPIERE RECHTSGLEICHHEIT REINVERMÖGEN VERJÄHRUNG VERKEHRSWERT VERMÖGEN VERMÖGENSSTEUERWERT AKTIEN BETEILIGUNG LUXUSHOTEL NICHT KOTIERTE WERTPAPIERE RECHTSGLEICHHEIT REINVERMÖGEN VERJÄHRUNG VERKEHRSWERT VERMÖGEN VERMÖGENSSTEUERWERT Rechtsnormen: Art. 8 Abs. I BV § 21 Abs. II StG § 39 Abs. I StG § 39 Abs. III StG § 39 Abs. IV StG § 40 StG § 130 Abs. IV StG § 38b Abs. I lit. c VRG Art. 8 Abs. I BV § 21 Abs. II StG § 39 Abs. I StG § 39 Abs. III StG § 39 Abs. IV StG § 40 StG § 130 Abs. IV StG § 38b Abs. I lit. c VRG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 2. Abteilung SB.2024.00047 Urteil des Einzelrichters vom 2. Juli 2024 Mitwirkend: Verwaltungsrichter Andreas Frei, Gerichtsschreiberin Lara von Arx. In Sachen 1. A, 2. B, beide vertreten durch C, Beschwerdeführende, gegen Kanton Zürich, vertreten durch das kantonale Steueramt, Beschwerdegegner, betreffend Staats- und Gemeindesteuern 2009 und 2010, hat sich ergeben: I. A und B (nachfolgend die Pflichtigen) deklarierten in den Steuerperioden 2009 bis und mit 2019 Wertschriften, zu welchen 25'000 (von total 100'000) Inhaberaktien sowie 75'000 (von total 300'000) Namenaktien der H AG zählten. Letztere bezweckt hauptsächlich den Betrieb eines in ihrem Eigentum stehenden Luxushotels in D, welches das wesentliche Aktivum der Gesellschaft bildet. Das kantonale Steueramt setzte im Rahmen der Einschätzung der Pflichtigen am 18. November 2022 abweichend von den deklarierten die nachfolgenden Werte für die jeweiligen Aktienpakete fest: Steuerperiode Namenaktien Inhaberaktien deklariert Einschätzung deklariert Einschätzung 2009 Fr. … Fr. … Fr. … Fr. … 2010 Fr. … Fr. … Fr. … Fr. … 2011 Fr. … Fr. … Fr. … Fr. … 2012 Fr. … Fr. … Fr. … Fr. … 2013 Fr. … Fr. … Fr. … Fr. … 2014 Fr. … Fr. … Fr. … Fr. … 2015 Fr. … Fr. … Fr. … Fr. … 2016 Fr. … Fr. … Fr. … Fr. … 2017 Fr. … Fr. … Fr. … Fr. … 2018 Fr. … Fr. … Fr. … Fr. … 2019 Fr. … Fr. … Fr. … Fr. … Gleichzeitig schätzte die Steuerbehörde das Einkommen der Pflichtigen bei der Staats- und Gemeindesteuer in der Steuerperiode 2009 mit Fr. … und das steuerbare Vermögen mit Fr. … ein. Für die Steuerperiode 2010 schätzte das Steueramt das steuerbare Einkommen der Pflichtigen mit Fr. … ein, wovon Fr. … Ertrag aus qualifizierten Beteiligungen darstellten, während es das steuerbare Vermögen mit Fr. … einschätzte. Der Grund für die spät erfolgte Einschätzung der Pflichtigen war ein hängiges Verfahren betreffend eine Mitaktionärin von ihnen, in welchem ebenfalls der Vermögenssteuerwert der Aktien der H AG streitig war. Das betreffende Verfahren konnte mit Entscheid vom 13. Juli 2021 im 3. Rechtsgang durch das Steuerrekursgericht entschieden werden. Die im vorliegenden Verfahren gegen die Einschätzungsentscheide erhobenen Einsprachen der Pflichtigen wies das Steueramt am 16. August 2023 ab. II. Die dagegen erhobenen Rekurse wies das Steuerrekursgericht am 17. April 2024 ab, wobei es einzig die Steuerperioden 2009 und 2010 materiell beurteilte, während es für die Folgeperioden ein separates Verfahren eröffnete. III. Mit Beschwerde vom 22. Mai 2024 liessen A und B dem Verwaltungsgericht beantragen, ihr steuerbares Vermögen sei bei einem Wert der Hotelliegenschaft X von Fr. … auf Fr. … statt Fr. … (Steuerperiode 2009) bzw. auf Fr. … statt Fr. … (Steuerperiode 2010) festzulegen. Eventualiter sei der Bewertung der Aktien der H AG ein Wert der Hotelliegenschaft X von Fr. … zugrunde zu legen und das steuerbare Vermögen auf Fr. … (Steuerperiode 2009) bzw. Fr. … (Steuerperiode 2010) festzusetzen. Zudem sei ihnen eine Parteientschädigung zuzusprechen. Während das kantonale Steueramt mit Beschwerdeantwort vom 5. Juni 2024 die Abweisung der Beschwerde verlangte, verzichtete das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung. Die Gemeinde E liess sich nicht vernehmen. Der Einzelrichter erwägt: 1. 1.1 Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können nach § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. 1.2 Da die Vorinstanz einzig das steuerbare Vermögen in den Steuerperioden 2009 und 2010 materiell beurteilt, für die nachfolgenden Steuerperioden jedoch ein separates Verfahren eröffnet hat, übersteigt der Streitwert im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht Fr. 20'000.- nicht länger, weshalb der Einzelrichter für die vorliegende Beurteilung zuständig ist (vgl. § 38b Abs. 1 lit. c des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). 2. Gemäss § 130 Abs. 4 StG ist das Recht, eine Steuer zu veranlagen, 15 Jahre nach Ablauf der Steuerperiode auf jeden Fall verjährt. Wie bereits die Vorinstanz korrekt festgestellt hat, wird für die vorliegend in Frage stehenden Steuerperioden 2009 und 2010 die absolute Verjährung Ende 2024 bzw. Ende 2025 eintreten. 3. 3.1 Umstritten ist der Vermögenssteuerwert der von den Pflichtigen in den fraglichen Steuerperioden gehaltenen, nicht kotierten Aktien der H AG, wobei insbesondere der Wert allfälliger stiller Reserven umstritten ist. 3.2 3.2.1 Gemäss Art. 13 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) unterliegt der Vermögenssteuer das gesamte Reinvermögen. Dabei wird das Vermögen gemäss § 39 Abs. 1 StG zum Verkehrswert bewertet. Als Verkehrswert gilt der objektive Marktwert eines Vermögensobjektes. Dieser entspricht dem Preis, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist, den also ein unbefangener Käufer bzw. ein fernstehender Dritter unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre. Der Verkehrswert im steuerrechtlichen Sinn ist nicht eine mathematisch exakt bestimmbare Grösse, sondern in der Regel ein Schätz- oder Vergleichswert (BGE 128 I 240; BGr, 22. Juni 2015, 2C_1118/2014, E. 2.1; VGr, 11. März 2020, SB.2018.00132, E. 2.1.1 ). 3.2.2 Bei nicht kotierten Wertpapieren, für welche offizielle Kursnotierungen fehlen oder die nicht oder nur selten gehandelt werden, ist der Verkehrswert aufgrund derjenigen Schätzungsgrundlagen zu ermitteln, welche die zuverlässigste Wertermittlung gestatten. Entsprechende Richtlinien enthält das Kreisschreiben Nr. 28 der Schweizerischen Steuerkonferenz (Wegleitung zur Bewertung von Wertpapieren ohne Kurswert für die Vermögenssteuer; nachfolgend: Wegleitung KS 28; Version vom 28. August 2008). Die Wegleitung KS 28 bezweckt für die Vermögenssteuer eine schweizweit einheitliche Bewertung von inländischen und ausländischen Wertpapieren, die an keiner Börse gehandelt werden. Sie dient der Steuerharmonisierung zwischen den Kantonen (Ziff. 1 Abs. 1). Für die Bewertung ist gemäss der Wegleitung KS 28 nach Art der Unternehmung zu unterscheiden (BGr, 7. April 2020, 2C_1057/2018, E. 4.2.1). Gemäss Ziff. 2 der Wegleitung KS 28 entspricht der Verkehrswert bei nicht kotierten Wertpapieren, für die keine Kursnotierungen bekannt sind, dem inneren Wert. Er wird nach den Bewertungsregeln der Wegleitung in der Regel als Fortführungswert berechnet. Der Wert nicht kotierter Aktien wird insbesondere durch deren bisherigen und erwarteten Ertrag, die Ertragsintensität der Gesellschaft sowie durch weitere Faktoren wie das Vermögen der Gesellschaft, die Liquidität des Unternehmens und die Stabilität des Geschäftsbetriebes bestimmt. Die Ermittlung des Verkehrswertes von Aktien hat daher grundsätzlich aufgrund des Substanz- und des Ertragswertes zu erfolgen. In Einklang damit sieht die Wegleitung KS 28 vor, dass der für den Verkehrswert von Aktien von Handels-, Industrie- und Dienstleistungsgesellschaften sowie von Domizil- und gemischten Gesellschaften massgebende Unternehmenswert bei Fehlen einer Handänderung unter unabhängigen Dritten grundsätzlich nach der sogenannten Praktikermethode durch zweimalige Gewichtung des Ertragswertes und einfache Gewichtung des Substanzwertes zu ermitteln ist (Ziff. 34 ff.; vgl. dazu auch Urteil 2C_1082/2013 / 2C_1083/2013 vom 14. Januar 2015 E. 5.3). Die Wegleitung KS 28 ist indes keine von einer Bundesbehörde erlassene Rechtsnorm und kann somit von vornherein kein Bundesrecht im Sinn von Art. 95 lit. a des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 [ BGG ] darstellen. Ebenso wenig lässt sie sich als interkantonales Recht im Sinn von Art. 95 lit. e BGG qualifizieren. Denn bei der Wegleitung KS 28 handelt es sich um eine reine Verwaltungsverordnung. Sie statuiert keine Rechte und Pflichten gegenüber Privaten, sondern enthält bloss verwaltungsinterne Regeln für das Verhalten der Steuerbeamten. lndessen gilt die Wegleitung KS 28 nach ständiger Praxis des Bundesgerichts als zuverlässige Methode zur Bestimmung des Verkehrswertes, da in ihr die Überlegungen, die für die Preisbildung bei den nicht an der Börse kotierten Aktien im Allgemeinen massgebend sind, zum Ausdruck kommen (vgl. BGr, 1. Oktober 2019, 2C_321/2019, E. 2.3; BGr, 16. September 2019, 2C_328/2019, E. 5.2; BGr, 5. Januar 2017, 2C_826/2015, E. 4.3). Jedenfalls in Bezug auf die Vermögenssteuer wird dementsprechend davon ausgegangen, dass die Wegleitung KS 28 bei der Verkehrswertermittlung nicht kotierter Wertpapiere grundsätzlich zur Anwendung gelangen soll, aber eine Abweichung von dieser Verwaltungsverordnung gerechtfertigt ist, wenn eine bessere Erkenntnis des Verkehrswertes dies gebietet (vgl. BGr, 7. April 2020, 2C_1057/2018, E. 4.2.1 mit Hinweisen; VGr, 11. März 2020, SB.2018.00132, E. 2.1.4; Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 39 N. 24). 3.2.3 Im Kanton Zürich hat der Regierungsrat die Weisung an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 vom 12. August 2009 (nachfolgend: Weisung 2009 ) erlassen. Der Weisung 2009 zufolge gelten a ls industriell oder gewerblich unter Einschluss von Lagerhäusern diejenigen Liegenschaften, welche ausschliesslich einem Fabrikations- oder Gewerbebetrieb dienen und deren Wert durch diese Benutzungsart bestimmt wird. Der Verkehrswert von industriellen oder gewerblichen Bauten ergibt sich aus der Summe von Landwert und Zeitbauwert (vgl. RZ 45 f. Weisung 2009). Die Weisung hält überdies fest, dass sofern die schematische, formelmässige Ermittlung zu einem Vermögenssteuerwert führt, der über 100 % des Verkehrswerts oder unter 70 % desselben liegt, eine individuelle Schätzung des Vermögenssteuerwerts vorzunehmen ist (vgl. RZ 79 Weisung 2009). 3.3 3.3.1 Im konkreten Fall kann nebst den genannten generellen Grundsätzen nicht ausser Acht gelassen werden, dass der Vermögenssteuerwert der fraglichen Aktien bereits Gegenstand eines langjährigen Verfahrens war, in welchem mehrere Gutachten erstellt worden sind, bis schliesslich ein konkreter Wert für die Aktien eruiert worden ist. 3.3.2 Ein erstes Verkehrswertgutachten über das Hotel "X" qualifizierte das Verwaltungsgericht im Verfahren betreffend eine Mitaktionärin der Pflichtigen mit Entscheid SB.2015.00097 vom 27. Januar 2016 als unklar und nicht gehörig begründet. In der Folge wurde in einem zweiten Rechtsgang ein zweites Gutachten in Anwendung der sogenannten "Discounted Cashflow"-Methode (DCF-Methode) erstellt, welches das Verwaltungsgericht mit Entscheid SB.2018.00132 vom 11. März 2020 hinsichtlich des Diskontierungs- und Kapitalisierungssatzes erneut als nicht genügend begründet und unklar erachtete, weshalb zumindest eine Ergänzung erforderlich sei. In der Folge wurde am 10. Januar 2021 erneut ein Gutachten erstattet, in welchem der Diskontierungs- und Kapitalisierungssatz zwar ausführlich begründet, jedoch unverändert beibehalten wurde. Das Steuerrekursgericht legte im Entscheid vom 13. Juli 2021 gestützt auf das Gutachten sowie die Schätzungen und Berechnungen des 2. Rechtsgangs folgende Werte pro Aktie fest: Steuerperiode Namenaktien Inhaberaktie 2009 Fr. … Fr. … 2010 Fr. … Fr. … Der Entscheid erwuchs in Rechtskraft. 3.4 Die Pflichtigen beanstanden in ihrer Beschwerde die damalige Vorgehensweise zur Festsetzung des Vermögenssteuerwerts der in Frage stehenden Aktien. Bereits vor der Vorinstanz machten sie geltend, der Wert der betrieblichen Hotelliegenschaft sei zwingend aus der Summe von Landwert und Zeitbauwert zu bilden, was zu einem viel niedrigeren amtlichen Verkehrswert führe. Vor dem Verwaltungsgericht rügen sie, die mittels Gutachten erfolgte Schätzung der Hotelliegenschaft sei willkürlich erfolgt und verletze den Grundsatz der speziellen Rechtsgleichheit. Konkret hätte eine schematische, formelmässige Ermittlung des Werts in Anwendung der Weisung 2009 erfolgen sollen, wobei insbesondere die "70%-Regelung" hätte angewendet werden müssen. Bei keiner anderen Gesellschaft sei ein vergleichbarer Vorgang bekannt, weswegen die rechtsungleiche Behandlung gegenüber anderen juristischen Personen mit Grundeigentum bzw. eine Benachteiligung bei der vermögensrechtlichen Aktienbewertung offensichtlich sei. Überdies sei kein Amtsbericht eingeholt worden, welcher näher ausführe wann, weshalb und wie häufig individuelle Bewertungen gewerblicher Liegenschaften im Eigentum juristischer Personen in Anwendung von RZ 79 der Wegleitung 2009 vorgenommen werden dürften. Indem die Vorinstanz auf ein von ihr genanntes Beispiel in der Rekursschrift nicht näher eingegangen sei, habe sie überdies das rechtliche Gehör verletzt. 3.5 Die Vorinstanz hielt hinsichtlich der Vorgehensweise gemäss der Weisung 2009 fest, es sei zweifelhaft, ob die Weisung in einer Vielzahl von Fällen zu einer einigermassen zuverlässigen Bestimmung der stillen Reserven von im Eigentum von juristischen Personen stehenden, gewerblich bzw. industriell genutzten Liegenschaften führe. Die Weisung stütze sich gemäss Ingress auf §§ 21 Abs. 2, 39 Abs. 3 und 4 sowie 40 StG, die den Regierungsrat dazu ermächtigten, die notwendigen Dienstanweisungen für eine gleichmässige Bewertung der Grundstücke von natürlichen Personen zu erlassen. Ein Verweis auf eine (analoge) Anwendung bei der Bewertung der Beteiligungsrechte an juristischen Personen fehle sowohl im Gesetz als auch in der Weisung 2009. Eine fundierte Auseinandersetzung mit den durch einen Betrieb in einer Immobilie erzielten Umsätze bzw. deren Zuordnung zur Immobilie fehle in der Weisung gänzlich. Sie widerspreche damit – sofern sie für die Bewertung von juristischen Personen überhaupt herangezogen werden sollte – in Bezug auf die Methodik der Weisung KS 28, welche für die betrieblichen Aktiven die Fortführungswerte für massgeblich erkläre. Immerhin eröffne die Weisung 2009 der Steuerbehörde unter gewissen Voraussetzungen die Möglichkeit, individuelle Schätzungen durch Experten in Auftrag zu geben. Der im Verfahren der Mitaktionärin durch das Gutachten eines ausgewiesenen Experten errechnete Verkehrswert von Fr. … (2009) bzw. von Fr. … (2010) lege den Schluss nahe, dass die Weisung 2009 jedenfalls für grosse Betriebe im Hotel- und Gastgewerbe untauglich sei, nachdem das kantonale Steueramt unter Berufung auf die Weisung erheblich nach oben abweichende Verkehrswerte von Fr. … bzw. von Fr. … für die Hotelliegenschaft behauptet habe. Die Pflichtigen würden nicht in Frage stellen, dass es sich bei den durch den Experten errechneten Ergebnissen um objektive, dem Marktwert nahekommende Werte handle. Die durch das kantonale Steueramt für die Steuerperioden 2009 und 2010 ermittelten stillen Reserven der Hotelliegenschaft "X" erwiesen sich damit der Höhe nach korrekt und führten ohne Weiteres zur begründeten Annahme, dass die entsprechenden Aktien der H AG in den Einspracheentscheiden zu Marktwerten eingesetzt worden seien, wie dies § 39 Abs. 1 StG in aller Deutlichkeit gebiete. Für eine seitens des Steueramts anbegehrte Höherbewertung bestehe bei dieser Sachlage kein Raum. 3.6 3.6.1 Zunächst ist hinsichtlich der geltend gemachten Gehörsverletzung festzuhalten, dass die Vorinstanz entgegen den Vorbringen der Pflichtigen nicht gehalten war zu allen Parteistandpunkten oder aufgeführten Beispielen ausdrücklich Stellung zu nehmen. Es genügt, wenn der Entscheid gestützt auf die Begründung sachgerecht angefochten werden kann, was den Pflichtigen vorliegend offensichtlich möglich war (BGE 136 I 184 E. 2.2.1; BGr, 7. März 2019, 1B_324/2018, E. 3.2 mit Hinweisen). Ihr rechtliches Gehör wurde somit nicht verletzt. 3.6.2 Die dargelegten Erwägungen der Vorinstanz überzeugen im konkreten Fall. So hielt die Vorinstanz namentlich zu Recht fest, eine analoge Anwendung der Weisung 2009 sei für die Bewertung von Beteiligungsrechten einer juristischen Person im Gesetz nicht vorgesehen. Dies gilt insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsache, dass die kantonale Weisung der in der Weisung KS 28 vorgesehenen Methodik für die Bestimmung des Werts nicht kotierter Aktien widerspricht, welche für die betrieblichen Aktiven die Fortführungswerte für massgeblich erklärt. Die Weisung 2009 ist nicht darauf ausgerichtet, (Hotel-)Betriebe in Form des vorliegenden zu bewerten. Selbst im Fall einer analogen Anweisung der Weisung sähe diese jedoch unter gewissen Voraussetzungen die Möglichkeit einer individuellen Schätzungen durch Experten vor (vgl. RZ 79 Weisung 2009). Dies erscheint auch sachgerecht, ist der Verkehrswert gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung doch aufgrund derjenigen Schätzungsgrundlagen zu ermitteln, welche die zuverlässigste Wertermittlung gestatten. Folglich müssen Abweichungen von der anwendbaren Verwaltungsverordnung zulässig sein, sofern dadurch bessere Erkenntnisse über den Verkehrswert gewonnen werden können (vgl. E. 3.2.2). Eine rein formelmässige Bewertung des Verkehrswerts der Hotelliegenschaft "X" als zentrales Aktivum der H AG in Anwendung der Weisung 2009 würde im konkreten Fall zu realitätsfernen Ergebnissen führen, was die durch das kantonale Steueramt auf diese Weise eruierten Verkehrswerte zeigen. Wenn die Pflichtigen diesbezüglich geltend machen, ihnen sei keine analoge Vorgehensweise bei der Bestimmung des Verkehrswerts von Grundeigentum bei anderen juristischen Personen zwecks vermögensrechtlicher Aktienbewertung bekannt, verkennen sie, dass es auf dem Markt und insbesondere im Raum Zürich kaum Liegenschaften gibt, welche sich mit der vorliegenden Hotelliegenschaft vergleichen lassen. Bei der in Frage stehenden Liegenschaft handelt es sich nicht um eine gewöhnliche Liegenschaft, sondern um einen Betrieb in Form eines renommierten Luxushotels an exklusivster Lage in der Stadt D, für welches mangels Vergleichsobjekten zwangsläufig eine gutachterliche Einzelfallbewertung für eine zuverlässige Verkehrswertermittlung erforderlich war. Die betreffende Expertise erfolgte denn auch explizit in Bezug auf die (zumindest indirekt) streitbetroffene Liegenschaft bzw. den Hotelbetrieb in den fraglichen Steuerperioden. Hieraus konnten im Anschluss entsprechende Rückschlüsse gezogen werden auf den Wert der Aktien der Gesellschaft, in deren Eigentum sich die Liegenschaft bzw. der Hotelbetrieb befand. Die Pflichtigen stellen weder die ermittelten Verkehrswerte konkret in Frage noch stellen sie in Abrede, dass es an einer gesetzlichen Grundlage für die Herabsetzung eines gutachterlich festgesetzten Marktwerts einer Liegenschaft in Form eines Betriebs auf 70 % fehlt. 3.6.3 Keine anderen Schlüsse sind aufgrund des seitens der Pflichtigen angerufenen Gebots der (speziellen) Rechtsgleichheit zu ziehen. Der Rechtsgleichheitsgrundsatz gebietet als Ausfluss von Art. 8 Abs. 1 der Bundesverfassung (BV) allgemein, Gleiches nach Massgabe seiner Gleichheit gleich und Ungleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich zu behandeln. Das Gleichheitsgebot gilt in erster Linie für den Gesetzgeber; es wendet sich aber auch an den Rechtsanwender, die Steuerbehörde. Auch die Steuerbehörde hat im Rahmen ihrer Tätigkeit die Pflicht, gleiche Sachverhalte nach Massgabe ihrer Gleichheit gleich zu behandeln. Die Behörde ist aber nicht nur verpflichtet, Gleiches nach Massgabe ihrer Gleichheit gleich, sondern ebenso ungleiche Sachverhalte nach Massgabe ihrer Ungleichheit ungleich zu behandeln. Eine ungleiche Anwendung des Rechts auf vergleichbare Sachverhalte kommt deshalb von Verfassungs wegen nur in Frage, wenn sich die zu beurteilenden Tatbestände in rechtlich wesentlicher Weise unterscheiden ( Felix Richner et al., VB zu §§ 119–131 N. 108 f.). Eine schematische, formelmässige Ermittlung des Verkehrswerts der Hotelliegenschaft "X" gemäss der Weisung 2009 hätte wie dargelegt zu stark verzerrten Ergebnissen geführt und wäre für die Bestimmung des Vermögenswerts der in Frage stehenden Aktien folglich ungeeignet gewesen (vgl. E. 3.6.2). Die Pflichtigen bezeichnen ferner keinen Sachverhalt, welcher mit dem vorliegenden konkret vergleichbar wäre und in welchem eine rechtsungleiche Behandlung ihrerseits ersichtlich wäre. Demgegenüber wurde über den Vermögenssteuerwert ihrer Aktien im Fall ihrer Mitaktionärin bereits entschieden. Die Pflichtigen können aus dem Grundsatz der Gleichbehandlung im Unrecht bzw. der speziellen Rechtsgleichheit daher nichts zu ihren Gunsten ableiten. Im Gegenteil – die identische Sach- und Rechtslage ist gleich zu beurteilen wie im Fall ihrer Mitaktionärin, weshalb die entsprechenden Vermögenssteuerwerte zu übernehmen sind. Letztere werden seitens der Pflichtigen weder vor dem Verwaltungsgericht noch vor der Vorinstanz substanziiert in Abrede gestellt. 3.6.4 Schliesslich war entgegen den Vorbringen der Pflichtigen auch kein Amtsbericht einzuholen bzw. zu erlassen, welcher sich zur individuellen Bewertung von im Eigentum juristischer Personen stehender Liegenschaften äussert. Im vorliegenden Fall ging es nicht darum, standardisierte Bewertungsregeln für Hotelbetriebe festzulegen. Vielmehr war die Erstellung eines Gutachtens aufgrund der besonderen Gegebenheiten des konkreten Einzelfalls (Beurteilung nicht kotierter Aktien einer Gesellschaft mit Hotelbetrieb als zentralem Aktivum, mangelnde Vergleichsobjekte, Lage des Hotelbetriebs) geboten, welche gerade nicht in einem Amtsbericht umschrieben werden können. 3.6.5 Nach dem Gesagten ist der vorinstanzliche Entscheid somit zu bestätigen. Die Beschwerde ist abzuweisen. 4. Beim vorliegenden Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen, unter solidarischer Haftung für die gesamten Kosten (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG) und es steht ihnen keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG). Demgemäss erkennt der Einzelrichter : 1. Die Beschwerde SB.2024.00047 wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 1'500.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 105.-- Zustellkosten, Fr. 1'605.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden auferlegt, unter solidarischer Haftung für die gesamten Kosten. 4. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen. 5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Schweizerischen Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen. 6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) das Steuerrekursgericht; c) das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts; d) das Steueramt der Gemeinde E. Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 2. Abteilung SB.2024.00047 Urteil des Einzelrichters vom 2. Juli 2024 Mitwirkend: Verwaltungsrichter Andreas Frei, Gerichtsschreiberin Lara von Arx. In Sachen 1. A, 2. B, beide vertreten durch C, Beschwerdeführende, gegen Kanton Zürich, vertreten durch das kantonale Steueramt, Beschwerdegegner, betreffend Staats- und Gemeindesteuern 2009 und 2010, hat sich ergeben: I. A und B (nachfolgend die Pflichtigen) deklarierten in den Steuerperioden 2009 bis und mit 2019 Wertschriften, zu welchen 25'000 (von total 100'000) Inhaberaktien sowie 75'000 (von total 300'000) Namenaktien der H AG zählten. Letztere bezweckt hauptsächlich den Betrieb eines in ihrem Eigentum stehenden Luxushotels in D, welches das wesentliche Aktivum der Gesellschaft bildet. Das kantonale Steueramt setzte im Rahmen der Einschätzung der Pflichtigen am 18. November 2022 abweichend von den deklarierten die nachfolgenden Werte für die jeweiligen Aktienpakete fest: Steuerperiode Namenaktien Inhaberaktien deklariert Einschätzung deklariert Einschätzung 2009 Fr. … Fr. … Fr. … Fr. … 2010 Fr. … Fr. … Fr. … Fr. … 2011 Fr. … Fr. … Fr. … Fr. … 2012 Fr. … Fr. … Fr. … Fr. … 2013 Fr. … Fr. … Fr. … Fr. … 2014 Fr. … Fr. … Fr. … Fr. … 2015 Fr. … Fr. … Fr. … Fr. … 2016 Fr. … Fr. … Fr. … Fr. … 2017 Fr. … Fr. … Fr. … Fr. … 2018 Fr. … Fr. … Fr. … Fr. … 2019 Fr. … Fr. … Fr. … Fr. … Gleichzeitig schätzte die Steuerbehörde das Einkommen der Pflichtigen bei der Staats- und Gemeindesteuer in der Steuerperiode 2009 mit Fr. … und das steuerbare Vermögen mit Fr. … ein. Für die Steuerperiode 2010 schätzte das Steueramt das steuerbare Einkommen der Pflichtigen mit Fr. … ein, wovon Fr. … Ertrag aus qualifizierten Beteiligungen darstellten, während es das steuerbare Vermögen mit Fr. … einschätzte. Der Grund für die spät erfolgte Einschätzung der Pflichtigen war ein hängiges Verfahren betreffend eine Mitaktionärin von ihnen, in welchem ebenfalls der Vermögenssteuerwert der Aktien der H AG streitig war. Das betreffende Verfahren konnte mit Entscheid vom 13. Juli 2021 im 3. Rechtsgang durch das Steuerrekursgericht entschieden werden. Die im vorliegenden Verfahren gegen die Einschätzungsentscheide erhobenen Einsprachen der Pflichtigen wies das Steueramt am 16. August 2023 ab. II. Die dagegen erhobenen Rekurse wies das Steuerrekursgericht am 17. April 2024 ab, wobei es einzig die Steuerperioden 2009 und 2010 materiell beurteilte, während es für die Folgeperioden ein separates Verfahren eröffnete. III. Mit Beschwerde vom 22. Mai 2024 liessen A und B dem Verwaltungsgericht beantragen, ihr steuerbares Vermögen sei bei einem Wert der Hotelliegenschaft X von Fr. … auf Fr. … statt Fr. … (Steuerperiode 2009) bzw. auf Fr. … statt Fr. … (Steuerperiode 2010) festzulegen. Eventualiter sei der Bewertung der Aktien der H AG ein Wert der Hotelliegenschaft X von Fr. … zugrunde zu legen und das steuerbare Vermögen auf Fr. … (Steuerperiode 2009) bzw. Fr. … (Steuerperiode 2010) festzusetzen. Zudem sei ihnen eine Parteientschädigung zuzusprechen. Während das kantonale Steueramt mit Beschwerdeantwort vom 5. Juni 2024 die Abweisung der Beschwerde verlangte, verzichtete das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung. Die Gemeinde E liess sich nicht vernehmen. Der Einzelrichter erwägt: 1. 1.1 Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können nach § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. 1.2 Da die Vorinstanz einzig das steuerbare Vermögen in den Steuerperioden 2009 und 2010 materiell beurteilt, für die nachfolgenden Steuerperioden jedoch ein separates Verfahren eröffnet hat, übersteigt der Streitwert im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht Fr. 20'000.- nicht länger, weshalb der Einzelrichter für die vorliegende Beurteilung zuständig ist (vgl. § 38b Abs. 1 lit. c des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). 2. Gemäss § 130 Abs. 4 StG ist das Recht, eine Steuer zu veranlagen, 15 Jahre nach Ablauf der Steuerperiode auf jeden Fall verjährt. Wie bereits die Vorinstanz korrekt festgestellt hat, wird für die vorliegend in Frage stehenden Steuerperioden 2009 und 2010 die absolute Verjährung Ende 2024 bzw. Ende 2025 eintreten. 3. 3.1 Umstritten ist der Vermögenssteuerwert der von den Pflichtigen in den fraglichen Steuerperioden gehaltenen, nicht kotierten Aktien der H AG, wobei insbesondere der Wert allfälliger stiller Reserven umstritten ist. 3.2 3.2.1 Gemäss Art. 13 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) unterliegt der Vermögenssteuer das gesamte Reinvermögen. Dabei wird das Vermögen gemäss § 39 Abs. 1 StG zum Verkehrswert bewertet. Als Verkehrswert gilt der objektive Marktwert eines Vermögensobjektes. Dieser entspricht dem Preis, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist, den also ein unbefangener Käufer bzw. ein fernstehender Dritter unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre. Der Verkehrswert im steuerrechtlichen Sinn ist nicht eine mathematisch exakt bestimmbare Grösse, sondern in der Regel ein Schätz- oder Vergleichswert (BGE 128 I 240; BGr, 22. Juni 2015, 2C_1118/2014, E. 2.1; VGr, 11. März 2020, SB.2018.00132, E. 2.1.1 ). 3.2.2 Bei nicht kotierten Wertpapieren, für welche offizielle Kursnotierungen fehlen oder die nicht oder nur selten gehandelt werden, ist der Verkehrswert aufgrund derjenigen Schätzungsgrundlagen zu ermitteln, welche die zuverlässigste Wertermittlung gestatten. Entsprechende Richtlinien enthält das Kreisschreiben Nr. 28 der Schweizerischen Steuerkonferenz (Wegleitung zur Bewertung von Wertpapieren ohne Kurswert für die Vermögenssteuer; nachfolgend: Wegleitung KS 28; Version vom 28. August 2008). Die Wegleitung KS 28 bezweckt für die Vermögenssteuer eine schweizweit einheitliche Bewertung von inländischen und ausländischen Wertpapieren, die an keiner Börse gehandelt werden. Sie dient der Steuerharmonisierung zwischen den Kantonen (Ziff. 1 Abs. 1). Für die Bewertung ist gemäss der Wegleitung KS 28 nach Art der Unternehmung zu unterscheiden (BGr, 7. April 2020, 2C_1057/2018, E. 4.2.1). Gemäss Ziff. 2 der Wegleitung KS 28 entspricht der Verkehrswert bei nicht kotierten Wertpapieren, für die keine Kursnotierungen bekannt sind, dem inneren Wert. Er wird nach den Bewertungsregeln der Wegleitung in der Regel als Fortführungswert berechnet. Der Wert nicht kotierter Aktien wird insbesondere durch deren bisherigen und erwarteten Ertrag, die Ertragsintensität der Gesellschaft sowie durch weitere Faktoren wie das Vermögen der Gesellschaft, die Liquidität des Unternehmens und die Stabilität des Geschäftsbetriebes bestimmt. Die Ermittlung des Verkehrswertes von Aktien hat daher grundsätzlich aufgrund des Substanz- und des Ertragswertes zu erfolgen. In Einklang damit sieht die Wegleitung KS 28 vor, dass der für den Verkehrswert von Aktien von Handels-, Industrie- und Dienstleistungsgesellschaften sowie von Domizil- und gemischten Gesellschaften massgebende Unternehmenswert bei Fehlen einer Handänderung unter unabhängigen Dritten grundsätzlich nach der sogenannten Praktikermethode durch zweimalige Gewichtung des Ertragswertes und einfache Gewichtung des Substanzwertes zu ermitteln ist (Ziff. 34 ff.; vgl. dazu auch Urteil 2C_1082/2013 / 2C_1083/2013 vom 14. Januar 2015 E. 5.3). Die Wegleitung KS 28 ist indes keine von einer Bundesbehörde erlassene Rechtsnorm und kann somit von vornherein kein Bundesrecht im Sinn von Art. 95 lit. a des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 [ BGG ] darstellen. Ebenso wenig lässt sie sich als interkantonales Recht im Sinn von Art. 95 lit. e BGG qualifizieren. Denn bei der Wegleitung KS 28 handelt es sich um eine reine Verwaltungsverordnung. Sie statuiert keine Rechte und Pflichten gegenüber Privaten, sondern enthält bloss verwaltungsinterne Regeln für das Verhalten der Steuerbeamten. lndessen gilt die Wegleitung KS 28 nach ständiger Praxis des Bundesgerichts als zuverlässige Methode zur Bestimmung des Verkehrswertes, da in ihr die Überlegungen, die für die Preisbildung bei den nicht an der Börse kotierten Aktien im Allgemeinen massgebend sind, zum Ausdruck kommen (vgl. BGr, 1. Oktober 2019, 2C_321/2019, E. 2.3; BGr, 16. September 2019, 2C_328/2019, E. 5.2; BGr, 5. Januar 2017, 2C_826/2015, E. 4.3). Jedenfalls in Bezug auf die Vermögenssteuer wird dementsprechend davon ausgegangen, dass die Wegleitung KS 28 bei der Verkehrswertermittlung nicht kotierter Wertpapiere grundsätzlich zur Anwendung gelangen soll, aber eine Abweichung von dieser Verwaltungsverordnung gerechtfertigt ist, wenn eine bessere Erkenntnis des Verkehrswertes dies gebietet (vgl. BGr, 7. April 2020, 2C_1057/2018, E. 4.2.1 mit Hinweisen; VGr, 11. März 2020, SB.2018.00132, E. 2.1.4; Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 39 N. 24). 3.2.3 Im Kanton Zürich hat der Regierungsrat die Weisung an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 vom 12. August 2009 (nachfolgend: Weisung 2009 ) erlassen. Der Weisung 2009 zufolge gelten a ls industriell oder gewerblich unter Einschluss von Lagerhäusern diejenigen Liegenschaften, welche ausschliesslich einem Fabrikations- oder Gewerbebetrieb dienen und deren Wert durch diese Benutzungsart bestimmt wird. Der Verkehrswert von industriellen oder gewerblichen Bauten ergibt sich aus der Summe von Landwert und Zeitbauwert (vgl. RZ 45 f. Weisung 2009). Die Weisung hält überdies fest, dass sofern die schematische, formelmässige Ermittlung zu einem Vermögenssteuerwert führt, der über 100 % des Verkehrswerts oder unter 70 % desselben liegt, eine individuelle Schätzung des Vermögenssteuerwerts vorzunehmen ist (vgl. RZ 79 Weisung 2009). 3.3 3.3.1 Im konkreten Fall kann nebst den genannten generellen Grundsätzen nicht ausser Acht gelassen werden, dass der Vermögenssteuerwert der fraglichen Aktien bereits Gegenstand eines langjährigen Verfahrens war, in welchem mehrere Gutachten erstellt worden sind, bis schliesslich ein konkreter Wert für die Aktien eruiert worden ist. 3.3.2 Ein erstes Verkehrswertgutachten über das Hotel "X" qualifizierte das Verwaltungsgericht im Verfahren betreffend eine Mitaktionärin der Pflichtigen mit Entscheid SB.2015.00097 vom 27. Januar 2016 als unklar und nicht gehörig begründet. In der Folge wurde in einem zweiten Rechtsgang ein zweites Gutachten in Anwendung der sogenannten "Discounted Cashflow"-Methode (DCF-Methode) erstellt, welches das Verwaltungsgericht mit Entscheid SB.2018.00132 vom 11. März 2020 hinsichtlich des Diskontierungs- und Kapitalisierungssatzes erneut als nicht genügend begründet und unklar erachtete, weshalb zumindest eine Ergänzung erforderlich sei. In der Folge wurde am 10. Januar 2021 erneut ein Gutachten erstattet, in welchem der Diskontierungs- und Kapitalisierungssatz zwar ausführlich begründet, jedoch unverändert beibehalten wurde. Das Steuerrekursgericht legte im Entscheid vom 13. Juli 2021 gestützt auf das Gutachten sowie die Schätzungen und Berechnungen des 2. Rechtsgangs folgende Werte pro Aktie fest: Steuerperiode Namenaktien Inhaberaktie 2009 Fr. … Fr. … 2010 Fr. … Fr. … Der Entscheid erwuchs in Rechtskraft. 3.4 Die Pflichtigen beanstanden in ihrer Beschwerde die damalige Vorgehensweise zur Festsetzung des Vermögenssteuerwerts der in Frage stehenden Aktien. Bereits vor der Vorinstanz machten sie geltend, der Wert der betrieblichen Hotelliegenschaft sei zwingend aus der Summe von Landwert und Zeitbauwert zu bilden, was zu einem viel niedrigeren amtlichen Verkehrswert führe. Vor dem Verwaltungsgericht rügen sie, die mittels Gutachten erfolgte Schätzung der Hotelliegenschaft sei willkürlich erfolgt und verletze den Grundsatz der speziellen Rechtsgleichheit. Konkret hätte eine schematische, formelmässige Ermittlung des Werts in Anwendung der Weisung 2009 erfolgen sollen, wobei insbesondere die "70%-Regelung" hätte angewendet werden müssen. Bei keiner anderen Gesellschaft sei ein vergleichbarer Vorgang bekannt, weswegen die rechtsungleiche Behandlung gegenüber anderen juristischen Personen mit Grundeigentum bzw. eine Benachteiligung bei der vermögensrechtlichen Aktienbewertung offensichtlich sei. Überdies sei kein Amtsbericht eingeholt worden, welcher näher ausführe wann, weshalb und wie häufig individuelle Bewertungen gewerblicher Liegenschaften im Eigentum juristischer Personen in Anwendung von RZ 79 der Wegleitung 2009 vorgenommen werden dürften. Indem die Vorinstanz auf ein von ihr genanntes Beispiel in der Rekursschrift nicht näher eingegangen sei, habe sie überdies das rechtliche Gehör verletzt. 3.5 Die Vorinstanz hielt hinsichtlich der Vorgehensweise gemäss der Weisung 2009 fest, es sei zweifelhaft, ob die Weisung in einer Vielzahl von Fällen zu einer einigermassen zuverlässigen Bestimmung der stillen Reserven von im Eigentum von juristischen Personen stehenden, gewerblich bzw. industriell genutzten Liegenschaften führe. Die Weisung stütze sich gemäss Ingress auf §§ 21 Abs. 2, 39 Abs. 3 und 4 sowie 40 StG, die den Regierungsrat dazu ermächtigten, die notwendigen Dienstanweisungen für eine gleichmässige Bewertung der Grundstücke von natürlichen Personen zu erlassen. Ein Verweis auf eine (analoge) Anwendung bei der Bewertung der Beteiligungsrechte an juristischen Personen fehle sowohl im Gesetz als auch in der Weisung 2009. Eine fundierte Auseinandersetzung mit den durch einen Betrieb in einer Immobilie erzielten Umsätze bzw. deren Zuordnung zur Immobilie fehle in der Weisung gänzlich. Sie widerspreche damit – sofern sie für die Bewertung von juristischen Personen überhaupt herangezogen werden sollte – in Bezug auf die Methodik der Weisung KS 28, welche für die betrieblichen Aktiven die Fortführungswerte für massgeblich erkläre. Immerhin eröffne die Weisung 2009 der Steuerbehörde unter gewissen Voraussetzungen die Möglichkeit, individuelle Schätzungen durch Experten in Auftrag zu geben. Der im Verfahren der Mitaktionärin durch das Gutachten eines ausgewiesenen Experten errechnete Verkehrswert von Fr. … (2009) bzw. von Fr. … (2010) lege den Schluss nahe, dass die Weisung 2009 jedenfalls für grosse Betriebe im Hotel- und Gastgewerbe untauglich sei, nachdem das kantonale Steueramt unter Berufung auf die Weisung erheblich nach oben abweichende Verkehrswerte von Fr. … bzw. von Fr. … für die Hotelliegenschaft behauptet habe. Die Pflichtigen würden nicht in Frage stellen, dass es sich bei den durch den Experten errechneten Ergebnissen um objektive, dem Marktwert nahekommende Werte handle. Die durch das kantonale Steueramt für die Steuerperioden 2009 und 2010 ermittelten stillen Reserven der Hotelliegenschaft "X" erwiesen sich damit der Höhe nach korrekt und führten ohne Weiteres zur begründeten Annahme, dass die entsprechenden Aktien der H AG in den Einspracheentscheiden zu Marktwerten eingesetzt worden seien, wie dies § 39 Abs. 1 StG in aller Deutlichkeit gebiete. Für eine seitens des Steueramts anbegehrte Höherbewertung bestehe bei dieser Sachlage kein Raum. 3.6 3.6.1 Zunächst ist hinsichtlich der geltend gemachten Gehörsverletzung festzuhalten, dass die Vorinstanz entgegen den Vorbringen der Pflichtigen nicht gehalten war zu allen Parteistandpunkten oder aufgeführten Beispielen ausdrücklich Stellung zu nehmen. Es genügt, wenn der Entscheid gestützt auf die Begründung sachgerecht angefochten werden kann, was den Pflichtigen vorliegend offensichtlich möglich war (BGE 136 I 184 E. 2.2.1; BGr, 7. März 2019, 1B_324/2018, E. 3.2 mit Hinweisen). Ihr rechtliches Gehör wurde somit nicht verletzt. 3.6.2 Die dargelegten Erwägungen der Vorinstanz überzeugen im konkreten Fall. So hielt die Vorinstanz namentlich zu Recht fest, eine analoge Anwendung der Weisung 2009 sei für die Bewertung von Beteiligungsrechten einer juristischen Person im Gesetz nicht vorgesehen. Dies gilt insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsache, dass die kantonale Weisung der in der Weisung KS 28 vorgesehenen Methodik für die Bestimmung des Werts nicht kotierter Aktien widerspricht, welche für die betrieblichen Aktiven die Fortführungswerte für massgeblich erklärt. Die Weisung 2009 ist nicht darauf ausgerichtet, (Hotel-)Betriebe in Form des vorliegenden zu bewerten. Selbst im Fall einer analogen Anweisung der Weisung sähe diese jedoch unter gewissen Voraussetzungen die Möglichkeit einer individuellen Schätzungen durch Experten vor (vgl. RZ 79 Weisung 2009). Dies erscheint auch sachgerecht, ist der Verkehrswert gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung doch aufgrund derjenigen Schätzungsgrundlagen zu ermitteln, welche die zuverlässigste Wertermittlung gestatten. Folglich müssen Abweichungen von der anwendbaren Verwaltungsverordnung zulässig sein, sofern dadurch bessere Erkenntnisse über den Verkehrswert gewonnen werden können (vgl. E. 3.2.2). Eine rein formelmässige Bewertung des Verkehrswerts der Hotelliegenschaft "X" als zentrales Aktivum der H AG in Anwendung der Weisung 2009 würde im konkreten Fall zu realitätsfernen Ergebnissen führen, was die durch das kantonale Steueramt auf diese Weise eruierten Verkehrswerte zeigen. Wenn die Pflichtigen diesbezüglich geltend machen, ihnen sei keine analoge Vorgehensweise bei der Bestimmung des Verkehrswerts von Grundeigentum bei anderen juristischen Personen zwecks vermögensrechtlicher Aktienbewertung bekannt, verkennen sie, dass es auf dem Markt und insbesondere im Raum Zürich kaum Liegenschaften gibt, welche sich mit der vorliegenden Hotelliegenschaft vergleichen lassen. Bei der in Frage stehenden Liegenschaft handelt es sich nicht um eine gewöhnliche Liegenschaft, sondern um einen Betrieb in Form eines renommierten Luxushotels an exklusivster Lage in der Stadt D, für welches mangels Vergleichsobjekten zwangsläufig eine gutachterliche Einzelfallbewertung für eine zuverlässige Verkehrswertermittlung erforderlich war. Die betreffende Expertise erfolgte denn auch explizit in Bezug auf die (zumindest indirekt) streitbetroffene Liegenschaft bzw. den Hotelbetrieb in den fraglichen Steuerperioden. Hieraus konnten im Anschluss entsprechende Rückschlüsse gezogen werden auf den Wert der Aktien der Gesellschaft, in deren Eigentum sich die Liegenschaft bzw. der Hotelbetrieb befand. Die Pflichtigen stellen weder die ermittelten Verkehrswerte konkret in Frage noch stellen sie in Abrede, dass es an einer gesetzlichen Grundlage für die Herabsetzung eines gutachterlich festgesetzten Marktwerts einer Liegenschaft in Form eines Betriebs auf 70 % fehlt. 3.6.3 Keine anderen Schlüsse sind aufgrund des seitens der Pflichtigen angerufenen Gebots der (speziellen) Rechtsgleichheit zu ziehen. Der Rechtsgleichheitsgrundsatz gebietet als Ausfluss von Art. 8 Abs. 1 der Bundesverfassung (BV) allgemein, Gleiches nach Massgabe seiner Gleichheit gleich und Ungleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich zu behandeln. Das Gleichheitsgebot gilt in erster Linie für den Gesetzgeber; es wendet sich aber auch an den Rechtsanwender, die Steuerbehörde. Auch die Steuerbehörde hat im Rahmen ihrer Tätigkeit die Pflicht, gleiche Sachverhalte nach Massgabe ihrer Gleichheit gleich zu behandeln. Die Behörde ist aber nicht nur verpflichtet, Gleiches nach Massgabe ihrer Gleichheit gleich, sondern ebenso ungleiche Sachverhalte nach Massgabe ihrer Ungleichheit ungleich zu behandeln. Eine ungleiche Anwendung des Rechts auf vergleichbare Sachverhalte kommt deshalb von Verfassungs wegen nur in Frage, wenn sich die zu beurteilenden Tatbestände in rechtlich wesentlicher Weise unterscheiden ( Felix Richner et al., VB zu §§ 119–131 N. 108 f.). Eine schematische, formelmässige Ermittlung des Verkehrswerts der Hotelliegenschaft "X" gemäss der Weisung 2009 hätte wie dargelegt zu stark verzerrten Ergebnissen geführt und wäre für die Bestimmung des Vermögenswerts der in Frage stehenden Aktien folglich ungeeignet gewesen (vgl. E. 3.6.2). Die Pflichtigen bezeichnen ferner keinen Sachverhalt, welcher mit dem vorliegenden konkret vergleichbar wäre und in welchem eine rechtsungleiche Behandlung ihrerseits ersichtlich wäre. Demgegenüber wurde über den Vermögenssteuerwert ihrer Aktien im Fall ihrer Mitaktionärin bereits entschieden. Die Pflichtigen können aus dem Grundsatz der Gleichbehandlung im Unrecht bzw. der speziellen Rechtsgleichheit daher nichts zu ihren Gunsten ableiten. Im Gegenteil – die identische Sach- und Rechtslage ist gleich zu beurteilen wie im Fall ihrer Mitaktionärin, weshalb die entsprechenden Vermögenssteuerwerte zu übernehmen sind. Letztere werden seitens der Pflichtigen weder vor dem Verwaltungsgericht noch vor der Vorinstanz substanziiert in Abrede gestellt. 3.6.4 Schliesslich war entgegen den Vorbringen der Pflichtigen auch kein Amtsbericht einzuholen bzw. zu erlassen, welcher sich zur individuellen Bewertung von im Eigentum juristischer Personen stehender Liegenschaften äussert. Im vorliegenden Fall ging es nicht darum, standardisierte Bewertungsregeln für Hotelbetriebe festzulegen. Vielmehr war die Erstellung eines Gutachtens aufgrund der besonderen Gegebenheiten des konkreten Einzelfalls (Beurteilung nicht kotierter Aktien einer Gesellschaft mit Hotelbetrieb als zentralem Aktivum, mangelnde Vergleichsobjekte, Lage des Hotelbetriebs) geboten, welche gerade nicht in einem Amtsbericht umschrieben werden können. 3.6.5 Nach dem Gesagten ist der vorinstanzliche Entscheid somit zu bestätigen. Die Beschwerde ist abzuweisen. 4. Beim vorliegenden Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen, unter solidarischer Haftung für die gesamten Kosten (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG) und es steht ihnen keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG). Demgemäss erkennt der Einzelrichter : 1. Die Beschwerde SB.2024.00047 wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 1'500.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 105.-- Zustellkosten, Fr. 1'605.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden auferlegt, unter solidarischer Haftung für die gesamten Kosten. 4. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen. 5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Schweizerischen Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen. 6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) das Steuerrekursgericht; c) das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts; d) das Steueramt der Gemeinde E.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 2. Abteilung Verwaltungsgericht

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich

des Kantons Zürich 2. Abteilung

2. Abteilung SB.2024.00047

Urteil

Urteil des Einzelrichters

des Einzelrichters vom 2. Juli 2024

Mitwirkend: Verwaltungsrichter Andreas Frei, Gerichtsschreiberin Lara von Arx.

In Sachen

1. A,

1. A, 2. B,

2. B, beide vertreten durch C,

Beschwerdeführende,

Beschwerdeführende, gegen

Kanton Zürich,

Kanton Zürich, vertreten durch das kantonale Steueramt,

vertreten durch das kantonale Steueramt, Beschwerdegegner,

Beschwerdegegner, betreffend Staats- und Gemeindesteuern 2009 und 2010,

betreffend Staats- und Gemeindesteuern 2009 und 2010, hat sich ergeben:

I.

A und B (nachfolgend die Pflichtigen) deklarierten in den Steuerperioden 2009 bis und mit 2019 Wertschriften, zu welchen 25'000 (von total 100'000) Inhaberaktien sowie 75'000 (von total 300'000) Namenaktien der H AG zählten. Letztere bezweckt hauptsächlich den Betrieb eines in ihrem Eigentum stehenden Luxushotels in D, welches das wesentliche Aktivum der Gesellschaft bildet.

Das kantonale Steueramt setzte im Rahmen der Einschätzung der Pflichtigen am 18. November 2022 abweichend von den deklarierten die nachfolgenden Werte für die jeweiligen Aktienpakete fest:

Steuerperiode Steuerperiode

Steuerperiode Namenaktien Namenaktien

Namenaktien Inhaberaktien Inhaberaktien

Inhaberaktien deklariert deklariert

deklariert Einschätzung Einschätzung

Einschätzung deklariert deklariert

deklariert Einschätzung Einschätzung

Einschätzung 2009 2009

2009 Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … 2010 2010

2010 Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … 2011 2011

2011 Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … 2012 2012

2012 Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … 2013 2013

2013 Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … 2014 2014

2014 Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … 2015 2015

2015 Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … 2016 2016

2016 Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … 2017 2017

2017 Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … 2018 2018

2018 Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … 2019 2019

2019 Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … Gleichzeitig schätzte die Steuerbehörde das Einkommen der Pflichtigen bei der Staats- und Gemeindesteuer in der Steuerperiode 2009 mit Fr. … und das steuerbare Vermögen mit Fr. … ein. Für die Steuerperiode 2010 schätzte das Steueramt das steuerbare Einkommen der Pflichtigen mit Fr. … ein, wovon Fr. … Ertrag aus qualifizierten Beteiligungen darstellten, während es das steuerbare Vermögen mit Fr. … einschätzte.

… … … … … Der Grund für die spät erfolgte Einschätzung der Pflichtigen war ein hängiges Verfahren betreffend eine Mitaktionärin von ihnen, in welchem ebenfalls der Vermögenssteuerwert der Aktien der H AG streitig war. Das betreffende Verfahren konnte mit Entscheid vom 13. Juli 2021 im 3. Rechtsgang durch das Steuerrekursgericht entschieden werden.

Die im vorliegenden Verfahren gegen die Einschätzungsentscheide erhobenen Einsprachen der Pflichtigen wies das Steueramt am 16. August 2023 ab.

II.

Die dagegen erhobenen Rekurse wies das Steuerrekursgericht am 17. April 2024 ab, wobei es einzig die Steuerperioden 2009 und 2010 materiell beurteilte, während es für die Folgeperioden ein separates Verfahren eröffnete.

III.

Mit Beschwerde vom 22. Mai 2024 liessen A und B dem Verwaltungsgericht beantragen, ihr steuerbares Vermögen sei bei einem Wert der Hotelliegenschaft X von Fr. … auf Fr. … statt Fr. … (Steuerperiode 2009) bzw. auf Fr. … statt Fr. … (Steuerperiode 2010) festzulegen. Eventualiter sei der Bewertung der Aktien der H AG ein Wert der Hotelliegenschaft X von Fr. … zugrunde zu legen und das steuerbare Vermögen auf Fr. … (Steuerperiode 2009) bzw. Fr. … (Steuerperiode 2010) festzusetzen. Zudem sei ihnen eine Parteientschädigung zuzusprechen.

… … … … … … … … Während das kantonale Steueramt mit Beschwerdeantwort vom 5. Juni 2024 die Abweisung der Beschwerde verlangte, verzichtete das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung. Die Gemeinde E liess sich nicht vernehmen.

Der Einzelrichter erwägt:

Der Einzelrichter erwägt: 1.

1.1 Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können nach § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

1.2 Da die Vorinstanz einzig das steuerbare Vermögen in den Steuerperioden 2009 und 2010 materiell beurteilt, für die nachfolgenden Steuerperioden jedoch ein separates Verfahren eröffnet hat, übersteigt der Streitwert im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht Fr. 20'000.- nicht länger, weshalb der Einzelrichter für die vorliegende Beurteilung zuständig ist (vgl. § 38b Abs. 1 lit. c des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).

2.

Gemäss § 130 Abs. 4 StG ist das Recht, eine Steuer zu veranlagen, 15 Jahre nach Ablauf der Steuerperiode auf jeden Fall verjährt. Wie bereits die Vorinstanz korrekt festgestellt hat, wird für die vorliegend in Frage stehenden Steuerperioden 2009 und 2010 die absolute Verjährung Ende 2024 bzw. Ende 2025 eintreten.

Gemäss § 130 Abs. 4 StG ist das Recht, eine Steuer zu veranlagen, 15 Jahre nach Ablauf der Steuerperiode auf jeden Fall verjährt. Wie bereits die Vorinstanz korrekt festgestellt hat, wird für die vorliegend in Frage stehenden Steuerperioden 2009 und 2010 die absolute Verjährung Ende 2024 bzw. Ende 2025 eintreten. 3.

3.1 Umstritten ist der Vermögenssteuerwert der von den Pflichtigen in den fraglichen Steuerperioden gehaltenen, nicht kotierten Aktien der H AG, wobei insbesondere der Wert allfälliger stiller Reserven umstritten ist.

3.2

3.2.1 Gemäss Art. 13 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) unterliegt der Vermögenssteuer das gesamte Reinvermögen. Dabei wird das Vermögen gemäss § 39 Abs. 1 StG zum Verkehrswert bewertet. Als Verkehrswert gilt der objektive Marktwert eines Vermögensobjektes. Dieser entspricht dem Preis, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist, den also ein unbefangener Käufer bzw. ein fernstehender Dritter unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre. Der Verkehrswert im steuerrechtlichen Sinn ist nicht eine mathematisch exakt bestimmbare Grösse, sondern in der Regel ein Schätz- oder Vergleichswert (BGE 128 I 240; BGr, 22. Juni 2015, 2C_1118/2014, E. 2.1; VGr, 11. März 2020, SB.2018.00132, E. 2.1.1 ).

Als Verkehrswert gilt der objektive Marktwert eines Vermögensobjektes. Dieser entspricht dem Preis, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist, den also ein unbefangener Käufer bzw. ein fernstehender Dritter unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre. Der Verkehrswert im steuerrechtlichen Sinn ist nicht eine mathematisch exakt bestimmbare Grösse, sondern in der Regel ein Schätz- oder Vergleichswert (BGE 128 I 240; BGr, 22. Juni 2015, ). 3.2.2 Bei nicht kotierten Wertpapieren, für welche offizielle Kursnotierungen fehlen oder die nicht oder nur selten gehandelt werden, ist der Verkehrswert aufgrund derjenigen Schätzungsgrundlagen zu ermitteln, welche die zuverlässigste Wertermittlung gestatten. Entsprechende Richtlinien enthält das Kreisschreiben Nr. 28 der Schweizerischen Steuerkonferenz (Wegleitung zur Bewertung von Wertpapieren ohne Kurswert für die Vermögenssteuer; nachfolgend: Wegleitung KS 28; Version vom 28. August 2008). Die Wegleitung KS 28 bezweckt für die Vermögenssteuer eine schweizweit einheitliche Bewertung von inländischen und ausländischen Wertpapieren, die an keiner Börse gehandelt werden. Sie dient der Steuerharmonisierung zwischen den Kantonen (Ziff. 1 Abs. 1). Für die Bewertung ist gemäss der Wegleitung KS 28 nach Art der Unternehmung zu unterscheiden (BGr, 7. April 2020, 2C_1057/2018, E. 4.2.1).

Gemäss Ziff. 2 der Wegleitung KS 28 entspricht der Verkehrswert bei nicht kotierten Wertpapieren, für die keine Kursnotierungen bekannt sind, dem inneren Wert. Er wird nach den Bewertungsregeln der Wegleitung in der Regel als Fortführungswert berechnet. Der Wert nicht kotierter Aktien wird insbesondere durch deren bisherigen und erwarteten Ertrag, die Ertragsintensität der Gesellschaft sowie durch weitere Faktoren wie das Vermögen der Gesellschaft, die Liquidität des Unternehmens und die Stabilität des Geschäftsbetriebes bestimmt. Die Ermittlung des Verkehrswertes von Aktien hat daher grundsätzlich aufgrund des Substanz- und des Ertragswertes zu erfolgen. In Einklang damit sieht die Wegleitung KS 28 vor, dass der für den Verkehrswert von Aktien von Handels-, Industrie- und Dienstleistungsgesellschaften sowie von Domizil- und gemischten Gesellschaften massgebende Unternehmenswert bei Fehlen einer Handänderung unter unabhängigen Dritten grundsätzlich nach der sogenannten Praktikermethode durch zweimalige Gewichtung des Ertragswertes und einfache Gewichtung des Substanzwertes zu ermitteln ist (Ziff. 34 ff.; vgl. dazu auch Urteil 2C_1082/2013 / 2C_1083/2013 vom 14. Januar 2015 E. 5.3).

Die Wegleitung KS 28 ist indes keine von einer Bundesbehörde erlassene Rechtsnorm und kann somit von vornherein kein Bundesrecht im Sinn von Art. 95 lit. a des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 [ BGG ] darstellen. Ebenso wenig lässt sie sich als interkantonales Recht im Sinn von Art. 95 lit. e BGG qualifizieren. Denn bei der Wegleitung KS 28 handelt es sich um eine reine Verwaltungsverordnung. Sie statuiert keine Rechte und Pflichten gegenüber Privaten, sondern enthält bloss verwaltungsinterne Regeln für das Verhalten der Steuerbeamten. lndessen gilt die Wegleitung KS 28 nach ständiger Praxis des Bundesgerichts als zuverlässige Methode zur Bestimmung des Verkehrswertes, da in ihr die Überlegungen, die für die Preisbildung bei den nicht an der Börse kotierten Aktien im Allgemeinen massgebend sind, zum Ausdruck kommen (vgl. BGr, 1. Oktober 2019, 2C_321/2019, E. 2.3; BGr, 16. September 2019, 2C_328/2019, E. 5.2; BGr, 5. Januar 2017, 2C_826/2015, E. 4.3). Jedenfalls in Bezug auf die Vermögenssteuer wird dementsprechend davon ausgegangen, dass die Wegleitung KS 28 bei der Verkehrswertermittlung nicht kotierter Wertpapiere grundsätzlich zur Anwendung gelangen soll, aber eine Abweichung von dieser Verwaltungsverordnung gerechtfertigt ist, wenn eine bessere Erkenntnis des Verkehrswertes dies gebietet (vgl. BGr, 7. April 2020, 2C_1057/2018, E. 4.2.1 mit Hinweisen; VGr, 11. März 2020, SB.2018.00132, E. 2.1.4; Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 39 N. 24). des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 [ ] Felix et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021 3.2.3 Im Kanton Zürich hat der Regierungsrat die Weisung an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 vom 12. August 2009 (nachfolgend: Weisung 2009 ) erlassen. Der Weisung 2009 zufolge gelten a ls industriell oder gewerblich unter Einschluss von Lagerhäusern diejenigen Liegenschaften, welche ausschliesslich einem Fabrikations- oder Gewerbebetrieb dienen und deren Wert durch diese Benutzungsart bestimmt wird. Der Verkehrswert von industriellen oder gewerblichen Bauten ergibt sich aus der Summe von Landwert und Zeitbauwert (vgl. RZ 45 f. Weisung 2009). Die Weisung hält überdies fest, dass sofern die schematische, formelmässige Ermittlung zu einem Vermögenssteuerwert führt, der über 100 % des Verkehrswerts oder unter 70 % desselben liegt, eine individuelle Schätzung des Vermögenssteuerwerts vorzunehmen ist (vgl. RZ 79 Weisung 2009).

Im Kanton Zürich hat der Regierungsrat die an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode vom 12. August (nachfolgend: ) erlassen. Der ls industriell oder gewerblich unter Einschluss von Lagerhäusern diejenigen Liegenschaften, welche ausschliesslich einem Fabrikations- oder Gewerbebetrieb dienen und deren Wert durch diese Benutzungsart bestimmt wird. Der Verkehrswert von industriellen oder gewerblichen Bauten ergibt sich aus der Summe von Landwert und Zeitbauwert (vgl. RZ 45 f.. (vgl. RZ 79. 3.3

3.3.1 Im konkreten Fall kann nebst den genannten generellen Grundsätzen nicht ausser Acht gelassen werden, dass der Vermögenssteuerwert der fraglichen Aktien bereits Gegenstand eines langjährigen Verfahrens war, in welchem mehrere Gutachten erstellt worden sind, bis schliesslich ein konkreter Wert für die Aktien eruiert worden ist.

3.3.2 Ein erstes Verkehrswertgutachten über das Hotel "X" qualifizierte das Verwaltungsgericht im Verfahren betreffend eine Mitaktionärin der Pflichtigen mit Entscheid SB.2015.00097 vom 27. Januar 2016 als unklar und nicht gehörig begründet. In der Folge wurde in einem zweiten Rechtsgang ein zweites Gutachten in Anwendung der sogenannten "Discounted Cashflow"-Methode (DCF-Methode) erstellt, welches das Verwaltungsgericht mit Entscheid SB.2018.00132 vom 11. März 2020 hinsichtlich des Diskontierungs- und Kapitalisierungssatzes erneut als nicht genügend begründet und unklar erachtete, weshalb zumindest eine Ergänzung erforderlich sei. In der Folge wurde am 10. Januar 2021 erneut ein Gutachten erstattet, in welchem der Diskontierungs- und Kapitalisierungssatz zwar ausführlich begründet, jedoch unverändert beibehalten wurde. Das Steuerrekursgericht legte im Entscheid vom 13. Juli 2021 gestützt auf das Gutachten sowie die Schätzungen und Berechnungen des 2. Rechtsgangs folgende Werte pro Aktie fest:

Steuerperiode Steuerperiode

Steuerperiode Namenaktien Namenaktien

Namenaktien Inhaberaktie Inhaberaktie

Inhaberaktie 2009 2009

2009 Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … 2010 2010

2010 Fr. … Fr. …

Fr. … Fr. … Fr. …

Fr. … Der Entscheid erwuchs in Rechtskraft.

3.4 Die Pflichtigen beanstanden in ihrer Beschwerde die damalige Vorgehensweise zur Festsetzung des Vermögenssteuerwerts der in Frage stehenden Aktien. Bereits vor der Vorinstanz machten sie geltend, der Wert der betrieblichen Hotelliegenschaft sei zwingend aus der Summe von Landwert und Zeitbauwert zu bilden, was zu einem viel niedrigeren amtlichen Verkehrswert führe. Vor dem Verwaltungsgericht rügen sie, die mittels Gutachten erfolgte Schätzung der Hotelliegenschaft sei willkürlich erfolgt und verletze den Grundsatz der speziellen Rechtsgleichheit. Konkret hätte eine schematische, formelmässige Ermittlung des Werts in Anwendung der Weisung 2009 erfolgen sollen, wobei insbesondere die "70%-Regelung" hätte angewendet werden müssen. Bei keiner anderen Gesellschaft sei ein vergleichbarer Vorgang bekannt, weswegen die rechtsungleiche Behandlung gegenüber anderen juristischen Personen mit Grundeigentum bzw. eine Benachteiligung bei der vermögensrechtlichen Aktienbewertung offensichtlich sei. Überdies sei kein Amtsbericht eingeholt worden, welcher näher ausführe wann, weshalb und wie häufig individuelle Bewertungen gewerblicher Liegenschaften im Eigentum juristischer Personen in Anwendung von RZ 79 der Wegleitung 2009 vorgenommen werden dürften. Indem die Vorinstanz auf ein von ihr genanntes Beispiel in der Rekursschrift nicht näher eingegangen sei, habe sie überdies das rechtliche Gehör verletzt.

3.5 Die Vorinstanz hielt hinsichtlich der Vorgehensweise gemäss der Weisung 2009 fest, es sei zweifelhaft, ob die Weisung in einer Vielzahl von Fällen zu einer einigermassen zuverlässigen Bestimmung der stillen Reserven von im Eigentum von juristischen Personen stehenden, gewerblich bzw. industriell genutzten Liegenschaften führe. Die Weisung stütze sich gemäss Ingress auf §§ 21 Abs. 2, 39 Abs. 3 und 4 sowie 40 StG, die den Regierungsrat dazu ermächtigten, die notwendigen Dienstanweisungen für eine gleichmässige Bewertung der Grundstücke von natürlichen Personen zu erlassen. Ein Verweis auf eine (analoge) Anwendung bei der Bewertung der Beteiligungsrechte an juristischen Personen fehle sowohl im Gesetz als auch in der Weisung 2009. Eine fundierte Auseinandersetzung mit den durch einen Betrieb in einer Immobilie erzielten Umsätze bzw. deren Zuordnung zur Immobilie fehle in der Weisung gänzlich. Sie widerspreche damit – sofern sie für die Bewertung von juristischen Personen überhaupt herangezogen werden sollte – in Bezug auf die Methodik der Weisung KS 28, welche für die betrieblichen Aktiven die Fortführungswerte für massgeblich erkläre. Immerhin eröffne die Weisung 2009 der Steuerbehörde unter gewissen Voraussetzungen die Möglichkeit, individuelle Schätzungen durch Experten in Auftrag zu geben.

Der im Verfahren der Mitaktionärin durch das Gutachten eines ausgewiesenen Experten errechnete Verkehrswert von Fr. … (2009) bzw. von Fr. … (2010) lege den Schluss nahe, dass die Weisung 2009 jedenfalls für grosse Betriebe im Hotel- und Gastgewerbe untauglich sei, nachdem das kantonale Steueramt unter Berufung auf die Weisung erheblich nach oben abweichende Verkehrswerte von Fr. … bzw. von Fr. … für die Hotelliegenschaft behauptet habe.

… … … … Die Pflichtigen würden nicht in Frage stellen, dass es sich bei den durch den Experten errechneten Ergebnissen um objektive, dem Marktwert nahekommende Werte handle. Die durch das kantonale Steueramt für die Steuerperioden 2009 und 2010 ermittelten stillen Reserven der Hotelliegenschaft "X" erwiesen sich damit der Höhe nach korrekt und führten ohne Weiteres zur begründeten Annahme, dass die entsprechenden Aktien der H AG in den Einspracheentscheiden zu Marktwerten eingesetzt worden seien, wie dies § 39 Abs. 1 StG in aller Deutlichkeit gebiete.

Für eine seitens des Steueramts anbegehrte Höherbewertung bestehe bei dieser Sachlage kein Raum.

3.6

3.6.1 Zunächst ist hinsichtlich der geltend gemachten Gehörsverletzung festzuhalten, dass die Vorinstanz entgegen den Vorbringen der Pflichtigen nicht gehalten war zu allen Parteistandpunkten oder aufgeführten Beispielen ausdrücklich Stellung zu nehmen. Es genügt, wenn der Entscheid gestützt auf die Begründung sachgerecht angefochten werden kann, was den Pflichtigen vorliegend offensichtlich möglich war (BGE 136 I 184 E. 2.2.1; BGr, 7. März 2019, 1B_324/2018, E. 3.2 mit Hinweisen). Ihr rechtliches Gehör wurde somit nicht verletzt.

3.6.2 Die dargelegten Erwägungen der Vorinstanz überzeugen im konkreten Fall. So hielt die Vorinstanz namentlich zu Recht fest, eine analoge Anwendung der Weisung 2009 sei für die Bewertung von Beteiligungsrechten einer juristischen Person im Gesetz nicht vorgesehen. Dies gilt insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsache, dass die kantonale Weisung der in der Weisung KS 28 vorgesehenen Methodik für die Bestimmung des Werts nicht kotierter Aktien widerspricht, welche für die betrieblichen Aktiven die Fortführungswerte für massgeblich erklärt. Die Weisung 2009 ist nicht darauf ausgerichtet, (Hotel-)Betriebe in Form des vorliegenden zu bewerten. Selbst im Fall einer analogen Anweisung der Weisung sähe diese jedoch unter gewissen Voraussetzungen die Möglichkeit einer individuellen Schätzungen durch Experten vor (vgl. RZ 79 Weisung 2009). Dies erscheint auch sachgerecht, ist der Verkehrswert gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung doch aufgrund derjenigen Schätzungsgrundlagen zu ermitteln, welche die zuverlässigste Wertermittlung gestatten. Folglich müssen Abweichungen von der anwendbaren Verwaltungsverordnung zulässig sein, sofern dadurch bessere Erkenntnisse über den Verkehrswert gewonnen werden können (vgl. E. 3.2.2). Eine rein formelmässige Bewertung des Verkehrswerts der Hotelliegenschaft "X" als zentrales Aktivum der H AG in Anwendung der Weisung 2009 würde im konkreten Fall zu realitätsfernen Ergebnissen führen, was die durch das kantonale Steueramt auf diese Weise eruierten Verkehrswerte zeigen. Wenn die Pflichtigen diesbezüglich geltend machen, ihnen sei keine analoge Vorgehensweise bei der Bestimmung des Verkehrswerts von Grundeigentum bei anderen juristischen Personen zwecks vermögensrechtlicher Aktienbewertung bekannt, verkennen sie, dass es auf dem Markt und insbesondere im Raum Zürich kaum Liegenschaften gibt, welche sich mit der vorliegenden Hotelliegenschaft vergleichen lassen. Bei der in Frage stehenden Liegenschaft handelt es sich nicht um eine gewöhnliche Liegenschaft, sondern um einen Betrieb in Form eines renommierten Luxushotels an exklusivster Lage in der Stadt D, für welches mangels Vergleichsobjekten zwangsläufig eine gutachterliche Einzelfallbewertung für eine zuverlässige Verkehrswertermittlung erforderlich war. Die betreffende Expertise erfolgte denn auch explizit in Bezug auf die (zumindest indirekt) streitbetroffene Liegenschaft bzw. den Hotelbetrieb in den fraglichen Steuerperioden. Hieraus konnten im Anschluss entsprechende Rückschlüsse gezogen werden auf den Wert der Aktien der Gesellschaft, in deren Eigentum sich die Liegenschaft bzw. der Hotelbetrieb befand. Die Pflichtigen stellen weder die ermittelten Verkehrswerte konkret in Frage noch stellen sie in Abrede, dass es an einer gesetzlichen Grundlage für die Herabsetzung eines gutachterlich festgesetzten Marktwerts einer Liegenschaft in Form eines Betriebs auf 70 % fehlt.

3.6.3 Keine anderen Schlüsse sind aufgrund des seitens der Pflichtigen angerufenen Gebots der (speziellen) Rechtsgleichheit zu ziehen. Der Rechtsgleichheitsgrundsatz gebietet als Ausfluss von Art. 8 Abs. 1 der Bundesverfassung (BV) allgemein, Gleiches nach Massgabe seiner Gleichheit gleich und Ungleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich zu behandeln. Das Gleichheitsgebot gilt in erster Linie für den Gesetzgeber; es wendet sich aber auch an den Rechtsanwender, die Steuerbehörde. Auch die Steuerbehörde hat im Rahmen ihrer Tätigkeit die Pflicht, gleiche Sachverhalte nach Massgabe ihrer Gleichheit gleich zu behandeln. Die Behörde ist aber nicht nur verpflichtet, Gleiches nach Massgabe ihrer Gleichheit gleich, sondern ebenso ungleiche Sachverhalte nach Massgabe ihrer Ungleichheit ungleich zu behandeln. Eine ungleiche Anwendung des Rechts auf vergleichbare Sachverhalte kommt deshalb von Verfassungs wegen nur in Frage, wenn sich die zu beurteilenden Tatbestände in rechtlich wesentlicher Weise unterscheiden ( Felix Richner et al., VB zu §§ 119–131 N. 108 f.).

Felix et al. Eine schematische, formelmässige Ermittlung des Verkehrswerts der Hotelliegenschaft "X" gemäss der Weisung 2009 hätte wie dargelegt zu stark verzerrten Ergebnissen geführt und wäre für die Bestimmung des Vermögenswerts der in Frage stehenden Aktien folglich ungeeignet gewesen (vgl. E. 3.6.2). Die Pflichtigen bezeichnen ferner keinen Sachverhalt, welcher mit dem vorliegenden konkret vergleichbar wäre und in welchem eine rechtsungleiche Behandlung ihrerseits ersichtlich wäre. Demgegenüber wurde über den Vermögenssteuerwert ihrer Aktien im Fall ihrer Mitaktionärin bereits entschieden. Die Pflichtigen können aus dem Grundsatz der Gleichbehandlung im Unrecht bzw. der speziellen Rechtsgleichheit daher nichts zu ihren Gunsten ableiten. Im Gegenteil – die identische Sach- und Rechtslage ist gleich zu beurteilen wie im Fall ihrer Mitaktionärin, weshalb die entsprechenden Vermögenssteuerwerte zu übernehmen sind. Letztere werden seitens der Pflichtigen weder vor dem Verwaltungsgericht noch vor der Vorinstanz substanziiert in Abrede gestellt.

3.6.4 Schliesslich war entgegen den Vorbringen der Pflichtigen auch kein Amtsbericht einzuholen bzw. zu erlassen, welcher sich zur individuellen Bewertung von im Eigentum juristischer Personen stehender Liegenschaften äussert. Im vorliegenden Fall ging es nicht darum, standardisierte Bewertungsregeln für Hotelbetriebe festzulegen. Vielmehr war die Erstellung eines Gutachtens aufgrund der besonderen Gegebenheiten des konkreten Einzelfalls (Beurteilung nicht kotierter Aktien einer Gesellschaft mit Hotelbetrieb als zentralem Aktivum, mangelnde Vergleichsobjekte, Lage des Hotelbetriebs) geboten, welche gerade nicht in einem Amtsbericht umschrieben werden können.

3.6.5 Nach dem Gesagten ist der vorinstanzliche Entscheid somit zu bestätigen.

Die Beschwerde ist abzuweisen.

4.

Beim vorliegenden Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen, unter solidarischer Haftung für die gesamten Kosten (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG) und es steht ihnen keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG). es steht ihnen keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG). Demgemäss erkennt der Einzelrichter :

Demgemäss erkennt der Einzelrichter : der Einzelrichter 1. Die Beschwerde SB.2024.00047 wird abgewiesen.

1. Die Beschwerde SB.2024.00047 wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 1'500.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 105.-- Zustellkosten, Fr. 1'605.-- Total der Kosten.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 1'500.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 105.-- Zustellkosten, Fr. 1'605.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden auferlegt, unter solidarischer Haftung für die gesamten Kosten.

3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden auferlegt, unter solidarischer Haftung für die gesamten Kosten. 4. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

4. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen. 5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Schweizerischen Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.

5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Schweizerischen Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen. 6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) das Steuerrekursgericht; c) das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts; d) das Steueramt der Gemeinde E.

6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) das Steuerrekursgericht; c) das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts; d) das Steueramt der Gemeinde E.