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Jurisprudences récentes
• L’obligation du locataire de tolérer les visites du bailleur en cas de défaut • Qualité pour agir d’une communauté héréditaire en cas de contestation du congé d’un bail commercial • Amende administrative pour travaux sans expertise amiante.
1) L’obligation du locataire de tolérer les visites du bailleur en cas de défaut
Dans le cas traité par la Cour de justice dans un arrêt du 28 août 2017 (ACJC/1019/2017), un contrat de bail est conclu entre deux parties portant sur un appartement de 2,5 pièces à Genève. Au mois de janvier 2016, la régie en charge de l’immeuble a été informée de la présence de punaises de lit dans un appartement de l’immeuble en question.
Quelques jours plus tard, après avoir obtenu un devis d’une entreprise de détection canine, la régie a informé tous les locataires de la présence de punaises de lit dans l’immeuble et les a prévenus qu’elle interviendrait dans tous les appartements pour cibler l’étendue de l’infestation. Un des locataires n’était pas présent lors du contrôle de l’entreprise et la régie a, à diverses reprises, tenté d’organiser un nouveau rendez-vous, sans succès toutefois.
Le bailleur a initié une requête par-devant le Tribunal des baux et loyers visant à contraindre le locataire à tolérer la visite de l’entreprise de détection canine en vue de contrôler la présence de punaises de lit. A défaut, le bailleur a sollicité qu’il puisse procéder à l’inspection de l’appartement avec l’aide de la force publique.
Le Tribunal des baux et loyers a fait droit aux conclusions de la partie bailleresse et le locataire a formé appel de ce jugement par-devant l’instance supérieure.
La Cour de justice genevoise a rappelé qu’à teneur de la loi, le locataire doit tolérer les travaux destinés à remédier aux défauts de la chose ainsi qu’à réparer ou prévenir des dommages en rappelant que le bailleur est tenu d’informer à temps le locataire des inspections de l’appartement en tenant compte de ses intérêts. Ce droit d’inspection est le corollaire de l’obligation du bailleur d’entretenir la chose dans un état conforme à l’usage pour lequel elle a été louée. Les visites nécessaires à l’entretien comprennent les visites effectuées lorsqu’un bailleur a connaissance d’un défaut auquel il va remédier ainsi que les visites périodiques d’inspection de la chose.
La Cour de justice genevoise a considéré que la présence éventuelle de punaises de lit était constitutive d’un défaut de la chose louée et que la seule manière pour le bailleur d’y remédier était de pouvoir entrer dans l’appartement avec une entreprise spécialisée de détection canine. La Cour de justice a ainsi confirmé le jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers.
2) Qualité pour agir d’une communauté héréditaire en cas de contestation du congé d’un bail commercial
Dans le cas traité par le Tribunal fédéral dans un arrêt du 28 août 2017 (arrêt du Tribunal fédéral 4A_689/2016), notre Haute cour rappelle les règles applicables en matière de contestation de congé par une communauté héréditaire.
De jurisprudence constante, l’action en annulation d’une résiliation du bail est une action formatrice dans la mesure où, en contestant la résiliation reçue de la part du bailleur, le locataire cherche à maintenir le rapport de droit qui les lie.
Lorsque plusieurs personnes sont titulaires d’un bail, il y a lieu de considérer qu’il s’agit d’un bail commun, soit un rapport juridique qui n’existe que comme un tout et pour toutes les parties au contrat. Tous les colocataires forment une consorité nécessaire et doivent, en principe, ouvrir l’action en annulation de congé ensemble. En effet, il ne serait pas envisageable que l’action en contestation de congé ne déploie d’effet qu’envers certains des colocataires et pas les autres.
Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral rappelle que le principe de l’action commune peut subir certaines exceptions, en ce sens qu’il suffit que tous les colocataires soient parties au procès, d’un côté ou de l’autre. Dès lors, si l’ensemble des colocataires ne souhaite pas agir en contestation de la résiliation, un seul des colocataires a la qualité pour agir pour autant qu’il assigne, aux côtés du bailleur, les autres colocataires qui ne souhaitent pas contester la résiliation.
Dans le cas présent, un congé a été notifié à deux héritiers et seul l’un d’eux a contesté le congé notifié par le bailleur.
Les principes qui viennent d’être rappelés peuvent également être appliqués aux héritiers qui ont succédé à un défunt dans la relation contractuelle de bail. Il convient de rappeler qu’en matière de succession, tous les héritiers doivent agir ou être actionnés conjointement dans la mesure où un seul et même droit existe sur les biens de la succession.
Cependant, chacun des héritiers peut agir seul en contestation de la résiliation d’un contrat de bail, lorsque son cohéritier s’y refuse, pour autant que le cohéritier soit assigné aux côtés du bailleur.
Ces principes s’appliquent tant aux baux d’habitation qu’aux locaux commerciaux eu égard au fait que les dispositions relatives à la protection contre les congés s’appliquent à ces types de baux.
Dès lors, dans le cas présent, les héritiers étaient en désaccord au sujet de la contestation de la résiliation du contrat de bail reçue. Notre Haute cour a reconnu la qualité pour agir à un seul des cohéritiers dans la mesure où l’autre héritier avait été valablement assigné aux côtés du bailleur.
3. Amende administrative pour travaux sans expertise amiante
Dans un arrêt du 19 octobre 2017 (1C_36/2017), le Tribunal fédéral a confirmé un arrêt de la Chambre administrative de la Cour de justice infligeant une amende de CHF 105’000.- pour non-respect des décisions du Département de l’environnement, des transports et de l’agriculture (ci-après : le DETA).
Dans cette affaire, des travaux de rénovation d’appartements étaient en cours lorsque le Service de toxicologie de l’environnement bâti (ci-après : le STEB) a procédé à une inspection et constaté que deux appartements faisaient l’objet de travaux sans précaution, sans diagnostic amiante avant travaux. Les interventions en cause portaient sur des matériaux susceptibles de contenir de l’amiante. Des prélèvements ont été effectués et il a été constaté la présence d’amiante dans la colle et dans les dallettes des sols des cuisines.
Le DETA a ordonné la suspension immédiate des chantiers et une expertise amiante, la reprise des travaux étant conditionnée à la remise des rapports.
Dans le cadre d’une nouvelle inspection locale, le STEB a constaté que les expertises amiantes n’avaient pas été effectuées et que les travaux étaient soit achevés, soit en cours d’achèvement. Dans deux autres appartements, des travaux étaient en cours sans qu’une expertise amiante ait été faite et les prélèvements effectués ont démontré à nouveau la présence d’amiante. Deux nouvelles décisions ont été rendues, dans le même sens que la première.
Le DETA a par la suite infligé une amende administrative de CHF 200’000.- pour non-respect de ces décisions. Sur recours du propriétaire, le montant a été ramené à la somme de
CHF 105’000.- par le Tribunal administratif, puis confirmé par la Chambre administrative de la Cour de justice (ATA/1002/2016).
Le Tribunal a confirmé le principe et la quotité de cette amende, fondée sur la loi cantonale d’application de la loi fédérale sur la protection de l’environnement, qui prévoit que tout contrevenant est passible d’une amende de CHF 200.- à CHF 400’000.- (art. 18 al. 1 LaLPE).
Le principe même de la sanction a été confirmé en raison de la mise en danger, justement proscrite par la législation. Quant à la quotité, le montant a été considéré comme proportionné au vu de la faute grave du propriétaire, qui avait sciemment et de manière répétée mis en danger les personnes travaillant sur le chantier, ainsi que les visiteurs et les locataires de l’immeuble afin de réaliser des économies (en l’espèce CHF 35’000.-).
Le propriétaire soutenait avoir déjà réalisé une expertise amiante, valable pour tous ses immeubles (le Lignon), mais les tribunaux ont considéré qu’on ne pouvait pas inférer de ce rapport que ses conclusions seraient valables pour d’autres immeubles.
Quoi qu’il en soit, nous il convient de souvenir que le montant maximal de l’amende est supérieur à celui prévu dans la loi sur les constructions et installations (LCI). En conséquence, il est recommandé de procéder à une expertise amiante avant travaux pour éviter d’éventuelles sanctions qui pourraient s’avérer conséquentes.
Anne Hiltpold