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Haftung für Steuerschulden beim Grundstückkauf ab 1.1.2020 im Kanton Aargau
Wer denkt schon daran, dass man bei einem Kauf von einem Haus oder einer Wohnnung für die Steuerschulden des Verkäufers aus diesem Kauf haftbar gemacht werden könnte? Doch genau dies ist seit dem 1. Januar 2020 im Kanton Aargau möglich: Käufer haften mit dem von ihnen gekauftem Grundeigentum für Steuerschulden, insbesondere Grundstückgewinnsteuern, wenn der Verkäufer diese nicht bezahlt. Der Grosse Rat des Kantons Aargau hat im letzten Jahr eine entsprechende Änderung des kantonalen Steuergesetzes beschlossen. Der Kanton Aargau führt mit diesem Schritt eine Sicherstellung ein, welche in allen übrigen Kantonen bereits in identischer oder ähnlicher Form besteht. Auf diesem Weg möchte der Fiskus die erheblichen Steuerausfälle reduzieren, welche er in der Vergangenheit immer wieder beim Steuerbezug in Kauf nehmen musste. Das neue gesetzliche Pfandrecht gilt für Steuern auf Grundstücksveräusserungen, welche ab dem 1. Januar 2020 gekauft werden.
Grundstücke im Sinne des Gesetzgebers sind insbesondere überbaute und unüberbaute Parzellen, Stockwerkeigentum und Baurechte. Auch wenn nur ein Teil eines Grundstücks (infolge Abparzellierung) oder ein Miteigentums- oder Gesamthandanteil (z.B. Austritt aus einer Erbengemeinschaft oder einfachen Gesellschaft) an einem Grundstück veräussert wird, gilt dies als Handänderung. Abhängig davon, ob ein Grundstück steuerrechtlich zum Privat- oder Geschäftsvermögen des Verkäufers gehört ist und ob der Verkäufer eine natürliche Person (Privatperson) oder eine juristische Person (AG, GmbH, etc.) ist, können bei einer Handänderung unterschiedliche Steuerfolgen beim Verkäufer resultieren (im Kanton Aargau):
• Verkauft ein Ehepaar das private Einfamilienhaus, liegt in den meisten Fällen eine Veräusserung aus dem Privatvermögen vor. Übersteigt der Verkaufspreis die steuerlich anerkannten Anlagekosten und liegt daraus ein Gewinn vor, unterliegt dieser der Grundstückgewinnsteuer.
• Ein Unternehmer, der eine Einzelfirma führt, verkauft gewinnbringend die Betriebsliegenschaft, welche zum Geschäftsvermögen des Unternehmers gehört. Eine solche Transaktion löst regelmässig Einkommenssteuern aus.
• Eine Immobilien-AG verkauft Eigentumswohnungen gewinnbringend an private Eigentümer. Auf dem erzielten Gewinn hat die AG eine Gewinnsteuer zu entrichten. Diese Steuern werden von der zuständigen
Steuerbehörde dem Verkäufer in Rechnung gestellt. Zahlt dieser nicht, kann der Fiskus dank der Gesetzesneuerung eine Sicherstellung auf dem Grundstück des Käufers verlangen.
Der Gesetzgeber sieht vor, dass ein Käufer in der Höhe von maximal drei Prozent des vereinbarten Kaufpreises für nicht bezahlte Steuerschulden mit dem erworbenen Grundstück haftet. Bei einem Tauschvertrag beträgt die Maximalhaftung drei Prozent des Verkehrswerts des tauschweise erhaltenen Grundstücks. Um sich als Käufer gegen eine Haftbarmachung abzusichern, kann er drei Prozent des Kaufpreises direkt an die Steuerbehörde, welche für den Verkäufer zuständig ist, überweisen.
Denkbar ist auch eine Zahlung dieser drei Prozent auf ein Sperrkonto oder Notaren Treuhandkonto. Ein Verkäufer seinerseits kann sich dem Thema entledigen, indem er entweder eine Bankgarantie über die Abdeckung der Steuerfolgen oder eine Bestätigung des Steueramtes vorlegt, wonach keine Steuern anfallen (z.B. bei einer Ersatzbeschaffung) oder Steuern vollumfänglich bezahlt der sichergestellt sind.
Verkäufer und Käufer können sich auch darauf einigen, dass keine Sicherstellung von Steuerforderungen erfolgt. Die Urkundsperson (Notar) klärt bei einem Verzicht den Käufer über das mögliche gesetzliche Pfandrecht für nicht bezahlte Steuerforderungen auf. Ein Verzicht auf eine Sicherstellung kann im Normalfall dann vorgesehen werden, wenn ein sogenannter steueraufschiebender Tatbestand vorliegt. Ein solcher liegt etwa bei einer Handänderung zwischen Eltern und Nachkommen oder Ehegatten vor.
Nicht nur die Steuerbehörde geniesst ein solches gesetzliches Pfandrecht für Zahlungsausfälle, auch in folgenden anderen Fällen haften Grundeigentümer mit ihrem Eigentum für nicht geleistete Zahlungen:
• Prämien für die Versicherung sowie Präventionsabgaben bei der Aargauischen Gebäudeversicherung;
• Rechnungen für von Bauhandwerkern auf dem Grundstück erbrachte Leistungen;
• Beiträge von Stockwerkeigentümern an die Stockwerkeigentümergemeinschaft (der letzten drei Jahre);
• Mehrwertabgaben bei Grundstücksein-/ umzonungen sowie Beiträge an die Erstellung, Änderung oder Erneuerung von Erschliessungsanlagen (Strassen) von Grundstücken.
Bei Fragen sind wir gerne für Sie da.