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Potenzialerkennung
Immobilienanlagen sind nicht standardisierte Vermögenswerte. Die Verkehrswerte basieren meistens auf persönlichen Meinungen und mehr oder weniger nachvollziehbaren Marktdaten. Diese subjektiven und objektiven Beurteilungsgrundlagen unterliegen zyklischen Marktbewegungen. Eine der grundlegenden Erkenntnisse der EAL®-Forschungsarbeit sind die Kontrapositionen der wirtschaftlichen Risikoverzinsungen in der Immobilienbewertung. Das heisst, eine x-beliebige subjektive Risikobehauptung in der Immobilienbewertung kann mit dem Umkehrschluss (↔ Äquivalenz) modellhaft bewiesen.
Das empirische Risikomodell
Wenn ein Investor eine Immobilie an guter Lage mit Entwicklungspotenzial in einer Hochzinsphase gekauft hat, kann er nachhaltig mit einer Reduktion des wirtschaftlichen Risikoverzinsungsanspruches rechnen. Diese Behauptung kann mit einer Folgerung ausgedrückt werden:
Sprich: „Eine gute Lage mit Entwicklungspotenzial, gekauft während einer Hochzinsphase führt nachhaltig zu einer wirtschaftlichen Risikoreduktion“
Dreht man nur die Implikation „→“ um, erhält man eine falsche Aussage. Das heisst: eine wirtschaftliche Risikoreduktion führt nicht zu einer guten Lage mit Entwicklungspotenzial und gibt auch keine Auskunft über den aktuellen konjunkturellen Zyklus“.
Sprich: „Eine wirtschaftliche Risikoreduktion führt nicht zu einer guten Lage, garantiert auch kein Entwicklungspotenzial oder weist auch nicht auf eine zyklische Chance hin“.
Die Gründe einer Risikoverschiebung können woanders liegen. Und trotzdem werden wir in den Immobilienbewertungen immer wieder mit Zinssatzempfehlungen bombardiert; Zitat eines Pensionskassen-Portfoliomanagers (2011): „Wir werden genötigt, zu 3.5% netto zu investieren.“ – Wo hat er zu diesem Risikoverzinsungsanspruch investiert und ist das nun viel oder wenig? Die Angabe eines Nettozinssatzes (auch Diskontsatz genannt) sagt nichts über die Chancen und Risiken einer Immobilieninvestition aus! Oder würden Sie eine unbekannte Aktie kaufen, nur weil sie 3.5% Dividende abwirft?
Nur die Kontraposition kann die erste Behauptung beweisen:
Sprich: „Eine Risikoerhöhung ist nachhaltig gegeben, wenn an schlechter Lage ohne Entwicklungspotenzial in einer Tiefzinsphase neu investiert wird“.
Mit beiden richtigen Folgerungen wird die Äquivalenz ↔ des wirtschaftlichen Risikoverzinsungsanspruches in der Immobilienbewertung bewiesen. Sämtliche wirtschaftlichen Risikoverschiebungen müssen daher in einem einzigen Modell darstellbar sein.
Nur aufgrund dieser einheitlichen und empirisch bewiesenen zyklischen Risikoüberlegungen kann ein stabiles, transparentes und vergleichbares Nettozinssatz-Herleitungsmodell entstehen. Diese Logik lässt sich auch grafisch (Bild 10) darstellen. Auf der y-Achse wird die Lagequalität definiert und auf der x-Achse der Matrix werden die endogenen und exogenen Chancen und Risiken mit Kennzahlen aufgeschlüsselt. Beide Achsen verfügen über eine zyklische Marktkomponente. Der Schnittpunkt von zwei xy-Variablen stellt somit immer eine marktgerechte, wirtschaftliche Risikobeurteilung der zu bewertenden Immobilie dar.
Verändert sich die Lagequalität oder verändert sich das Investitionsverhalten, führt dies unweigerlich zu einer Verschiebung der eingegangen Risiken. Dabei ist der Schnittpunkt zum Investitionszeitpunkt die alles entscheidende Ausgangslage. Für die Portfolioanalyse brauchen wir auch die Risikoeinschätzung (Hier-und-Jetzt) und die Einschätzung zu einem nicht näher definierten mittelfristigen Zeitpunkt in der Zukunft, der die Tendenz (Lagetrend, Entwicklung, Stresssimulation) abbildet:
- 1. Risikobeurteilung zum Investitionszeitpunkt (Vergangenheit)
- 2. Aktuelle Chancen/Risikobeurteilung die zum marktgerechten Ertragswert führt (Gegenwart)
- 3. Stresstest, der zu einen möglichen Vermögensgewinn oder -verlust führt (Zukunft)
Lesen mehr hierzu in der zyklischen Risikoanalyse unter: