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Quels sont les avantages d’un contrat de performance énergétique et que convient-il de prendre en compte en tant que bailleur ?
« Nous allons vous céder une machine à vapeur à titre gratuit. Nous l’installerons et prendrons en charge le service après-vente pendant cinq ans. Nous vous garantissons que le charbon pour la machine coûte moins cher que ce que vous devez actuellement dépenser en fourrage pour les chevaux qui effectuent le même travail. Et tout ce que nous vous demandons, c’est que vous nous donniez un tiers de l’argent que vous économisez. »
C’est en ces termes que James Watt (1736 à 1819) aurait fait de la publicité pour sa machine à vapeur. Même si l’inventeur écossais n’avait probablement pas prononcé le mot contrat de performance énergétique, il est souvent cité comme le créateur de cette idée.
Deux variantes du contrat de performance énergétique (CPE)
Le contrat de performance énergétique est un contrat conclu entre un fournisseur de services énergétiques et un client, par exemple un propriétaire immobilier dans le domaine de l’habitat. Outre le contrat de performance énergétique, il existe aussi le contrat de fourniture d’énergie encore plus répandu en Suisse, dans lequel la priorité n’est pas accordée aux économies d’énergie, mais à la fourniture d’énergie. Cette forme n’est pas présentée ici. Il existe fondamentalement deux variantes de conception de contrats de performance énergétique.
1er modèle « Économies garanties »
Dans cette variante, connue internationalement sous le nom de guaranteed savings, le propriétaire immobilier finance les travaux énergétiques avec ses propres fonds. Le fournisseur de services énergétiques met en œuvre les mesures et garantit une certaine économie d’énergie. Supposons que le client a, avant les mesures, des coûts énergétiques annuels de 200 000 francs. Un objectif d’économie d’énergie de 20 %, respectivement 40 000 francs par an est fixé. Si l’objectif d’économie défini n’est pas atteint et que le client a encore des coûts énergétiques de 170 000 francs au lieu des 160 000 francs visés, le fournisseur de services énergétiques paie une pénalité, en règle générale la différence entre les coûts énergétiques réels et l’objectif d’économie d’énergie, à savoir dans le cas présent 10 000 francs. Si, par contre, l’objectif d’économie d’énergie est dépassé, et que le client peut réduire ses coûts énergétiques à par exemple 140 000 francs, le client verse alors au fournisseur de services énergétiques une prime convenue contractuellement, qui peut par exemple correspondre au montant économisé en plus, à savoir dans ce cas 20 000 francs. Ce modèle garantit au client la sécurité de son investissement : il sait qu’il pourra réduire ses coûts énergétiques conformément à l’objectif.
2ème modèle « Le fournisseur de services énergétiques finance »
Dans cette variante, le fournisseur de services énergétiques finance les coûts d’assainissement par le biais des futures économies de coûts énergétiques. Le client n’a, de ce fait, pas à investir d’argent pour la mise en œuvre des mesures, toutefois une grande partie au moins du montant économisé grâce aux coûts énergétiques réduits est destinée au fournisseur de services énergétiques. Sur le plan international, cette procédure est également appelée shared savings. Shared parce que le montant des économies revenant au fournisseur de services énergétiques et celui que le client conserve sont définis par contrat. Avec cette approche, le client a l’avantage de disposer librement de ses ressources financières et peut, par exemple, les utiliser dans un projet supplémentaire.
Aussi bien dans la première variante que dans la seconde, il est dans l’intérêt du fournisseur de services énergétiques de réaliser les économies les plus élevées possibles, ce dont le propriétaire immobilier profite finalement aussi – il en résulte ainsi une situation gagnant-gagnant. En conséquence, le suivi des mesures et la surveillance constante de la consommation d’énergie jouent un rôle important : le fournisseur de services énergétiques attire l’attention sur une fenêtre ouverte dans la buanderie ou sur une lumière constamment allumée dans l’escalier.
Avantage du contrat de performance énergétique
- Ensemble de prestations complet auprès d’un seul fournisseur (installation, maintenance, exploitation, mesure, formation, financement, un seul interlocuteur)
- Le client peut se concentrer sur son activité principale.
- Déplacement du risque
- Économies de CO2
- Augmentation du confort (meilleur climat, etc.)
- La valeur du bien immobilier augmente.
- On bénéficie d’une réduction des coûts au plus tard après l’expiration du contrat.
- Le contrat de performance énergétique peut déclencher des investissements dans l’efficacité énergétique dans le secteur du bâtiment, sans qu’il soit nécessaire que le propriétaire des bâtiments possède une grande expertise ou effectue de gros investissements.
Inconvénients du contrat de performance énergétique
- Comportement inconstant des utilisateurs : l’objectif énergétique de référence suppose un comportement constant des utilisateurs. Toutefois, les changements de locataires peuvent entraîner des changements importants du comportement des utilisateurs, ce qui complique le contrat de performance énergétique. C’est la raison pour laquelle ce modèle est actuellement utilisé principalement par le secteur public et le secteur privé.
- Faibles coûts énergétiques : les délais de rentabilité des assainissements de l’enveloppe des bâtiments sont de plusieurs décennies en raison des faibles coûts énergétiques actuels. Pour les fournisseurs de services énergétiques, le préfinancement des coûts d‘assainissement n’est pas attrayant dans ces conditions (modèle « Le fournisseur de services énergétiques finance »). Et les clients, respectivement les propriétaires d’immeubles, peuvent en revanche se montrer réticents à prendre en charge leurs coûts d’assainissement tout en s’engageant contractuellement pour décennies (modèle « Économies garanties »).
- Charges administratives supplémentaires : le contrat de performance énergétique peut entraîner des charges administratives considérables. Cela en vaut la peine pour les immeubles ayant une consommation d’énergie annuelle importante et par conséquent des coûts énergétiques élevés. Ceci est généralement le cas pour les bâtiments comportant de nombreux appartements ou si une fusion de plusieurs objets a lieu en en vue d’un CPE.
Augmentation des contrats de performance énergétique en raison d’une révision de l’ordonnance ?
Jusqu’à présent, du moins en Suisse, il n’existe que peu d’exemples de contrat de performance énergétique dans le secteur locatif. Mais cela pourrait changer. Le nouvel article 6c de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF) prévoit que les bailleurs puissent, sous certaines conditions, facturer au titre de frais accessoires les coûts liés à un contrat de performance énergétique (CPE) (en vigueur à partir du 1.6.2020). Cette possibilité vise à encourager les mesures d’économie d’énergie dans les immeubles locatifs, sans toutefois alourdir la charge financière pour les locataires. Les coûts du CPE ne doivent pas excéder les coûts engagés pour les économies d’énergie. La nouvelle disposition de l’ordonnance s’applique aussi bien aux bâtiments d’habitation qu’aux locaux commerciaux. Elle permet de répercuter, dans une certaine limite et sous certaines conditions, les coûts afférents au CPE sous la forme de frais accessoires pour une durée maximum de dix ans.
Les conditions régissant le transfert des coûts liés au CPE garantissent que les locataires n’aient pas à supporter de charge financière supplémentaire et que des dépenses d’entretien majeures ne soient pas répercutées en tant que frais accessoires. Les changements apportés au bail qui résultent des mesures d’économie d’énergie doivent être communiqués au moyen du formulaire agréé par le canton pour des modifications unilatérales du contrat.