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Il processo di acquisto di una proprietà immobiliare prevede di solito i tre passaggi che seguono:
- PROPOSTA D’ACQUISTO (OFFERTA)
- CONTRATTO PRELIMINARE – (COMPROMESSO)
- CONTRATTO NOTARILE DI ACQUISTO E VENDITA (ROGITO)
Scopri più sotto in cosa consistono.
LA PROPOSTA D’ACQUISTO
Il primo passo quando si tratta di acquistare è l’offerta iniziale, detta anche proposta d’acquisto.
Le fasi salienti della proposta d’acquisto:
- L’acquirente invia la proposta di acquisto al venditore
- L’acquirente si impegna ad acquistare l’immobile
- Il venditore accetta l’offerta e avvisa l’acquirente oppure può rifiutare la proposta, aprendo delle trattative
- In caso di proposta accettata, l’agente dell’acquirente invia l’offerta firmata dal venditore
- Il venditore è tenuto a rispettare i termini della proposta accettata
- Se il venditore non risponde entro il termine stabilito dall’acquirente, significa che il venditore è completamente libero da qualsiasi obbligo nei confronti dell’acquirente.
La proposta di acquisto dovrà contenere:
- Informazioni sull’acquirente e sul venditore
- Indirizzo, descrizione e prezzo dell’immobile
- Lasso di tempo entro il quale l’acquirente dovrà concordare i termini dell’affare
- Importo della transazione
- Termini di pagamento, data e luogo del futuro atto notarile di compravendita immobiliare
CONTRATTO PRELIMINARE
Il contratto preliminare di compravendita sancisce l’impegno a vendere e ad acquistare da entrambe le parti.
Le fasi salienti del contratto preliminare:
- Il compratore e il venditore (o tutte le parti in causa) firmano il contratto preliminare
- L’acquirente ha il diritto di acquistare l’immobile nei tempi e nei termini previsti dal contratto
- L’acquirente eroga una caparra confirmatoria al venditore che incassa a garanzia
- L’acquirente a questo punto paga anche la commissione all’agenzia immobiliare
- Se l’affare viene risolto per colpa dell’acquirente, il venditore ha il diritto di trattenere la caparra confirmatoria senza restituzione
- Se l’affare viene risolto per colpa del venditore, la caparra confirmatoria viene restituita all’acquirente a doppia tariffa
Il contratto preliminare di solito include quanto segue:
- Tutti i dettagli che verranno inseriti nell’atto notarile finale di acquisto e vendita
- Informazioni su entrambe le parti: l’acquirente e il venditore
- Prezzo della proprietà
- Tipo di pagamento (transazione bancaria, assegno, ecc.) e data di scadenza del pagamento
- Descrizione dell’immobile e documenti allegati
- Data dell’atto notarile di compravendita
- Esistenza di ipoteche e servitù (restrizioni e gravami)
- Rispetto dei regolamenti edilizi
- Eventuali penali in caso di recesso dal contratto
- Data e firma delle parti a norma di legge
- Registrazione del contratto preliminare e quota di iscrizione
CONTRATTO NOTARILE DI ACQUISTO E VENDITA (ROGITO)
Le fasi principali del contratto notarile di acquisto e vendita:
- L’acquirente e il venditore sottoscrivono il contratto notarile di compravendita alla presenza di un notaio
- Si ripetono le condizioni specificate nel contratto preliminare, con eventuali modifiche introdotte in sede di stipula del contratto definitivo
- L’acquirente paga la proprietà e tutte le tasse e i servizi notarili necessari al momento della firma del contratto finale di acquisto e vendita
- Il contratto notarile di compravendita viene registrato da un notaio presso la Conservatoria Registri Immobiliari e presso l’Agenzia delle Entrate entro 2-4 settimane dalla transazione, dove il contratto ottiene il suo numero di registrazione
- Se avete acceso un mutuo, anche un notaio lo registrerà. Se c’è già un’ipoteca sulla proprietà acquistata, un rappresentante della banca che ha emesso l’ipoteca è solitamente presente all’affare
- Prima della sottoscrizione dell’atto notarile di compravendita, alla presenza di un notaio che trascrive tale atto, viene annullato il contratto di mutuo e vengono rimossi gli eventuali i gravami dall’immobile oggetto del contratto.
FAQ - Domande frequenti
In prima fase si inizia una negoziazione verbale, quindi segue un’offerta di acquisto e il pagamento di una caparra. Normalmente quest’ultima equivale al 10-20% del valore totale dell’immobile e viene trattenuta dall’agenzia fino all’accettazione dell’offerta da parte del venditore.
Prima della scadenza del termine indicato per l’atto, il venditore deve fornire tutta la documentazione richiesta al notaio scelto dall’acquirente.
Vi è infine l’atto notarile, che rende effettivo il passaggio di proprietà e la conclusione del pagamento, anche se, nel caso in cui l’acquisto sia effettuato con ipoteca, vi sia l’intervento di una banca.
Per l’acquirente le spese da sostenere sono: la trascrizione dell’atto preliminare, le spese notarili, le imposte e la provvigione dell’agenzia immobiliare.
Per il venditore, le spese sono: la relazione al notaio, l’APE (Attestato prestazione energetica), la commissione dell’agenzia immobiliare ed i certificati di conformità degli impianti.
La commissione richiesta da un’agenzia di solito è compresa tra il 3 e il 5% + IVA, ma ci possono essere casi particolari.
I dati minimi che devono essere presenti sono:
- Il consenso delle parti
- I dati relativi al bene oggetto della vendita (indirizzo, descrizione dell’immobile, dati catastali, planimetrie e attestato di prestazione energetica)
- Il prezzo pattuito
Sì, la provvigione è dovuta al momento dell’accettazione della proposta di acquisto e non alla firma dell’atto notarile.
Il mutuo viene normalmente richiesto per il pagamento dell’immobile. Può comunque essere utilizzato anche dopo la stipula dell’atto, per i lavori di ristrutturazione, con alcune caratteristiche leggermente diverse.
Sì, acquirenti esteri possono tranquillamente comprare casa in Italia.
Per farlo, serve un codice fiscale italiano e un conto bancario. In caso di mutuo, serve indicare la fonte di reddito degli ultimi anni.
Il conto bancario è necessario per il pagamento durante l’atto notarile, perché l’acquirente dovrà pagare con un assegno bancario il venditore.
Le tasse da pagare in Italia per una seconda casa sono IMU, TASI e TARI.
In caso di prima casa, si paga la sola TARI.
I documenti richiesti sono: passaporto, visto valido (se necessario), codice fiscale, copia del certificato di matrimonio, situazione patrimoniale e assegni di pagamento.