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Le canton de Vaud connaît deux lois spécifiques qui prétendent préserver le parc locatif en soumettant la démolition, la transformation, la rénovation et la vente de logements loués à un régime d'autorisations administratives préalables: la loi concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation (LDTR) et la loi concernant l'aliénation d'appartements loués (LAAL).
Ces lois sont contestables à plusieurs égards. Sur le plan des principes, l'obligation faite à un propriétaire de recevoir la bénédiction de l'administration cantonale avant de pouvoir rénover, transformer ou vendre le bien qui lui appartient ne s'accorde guère avec la garantie constitutionnelle de la propriété. Le canton de Vaud est d'ailleurs le seul en Suisse, avec Genève, à connaître ce genre de lois.
Du point de vue pratique, ces dispositifs légaux alourdissent les procédures administratives dans le domaine de la construction. Ils tendent à décourager les bailleurs d'entreprendre des rénovations, au risque de péjorer la qualité du parc locatif. Ils produisent un effet dissuasif sur la mise à disposition de nouveaux logements, à un moment où le canton de Vaud en aurait bien besoin. Ils favorisent aussi l'exode de capitaux d'investisseurs dans d'autres cantons.
Sous l'angle juridique, ces deux lois entrent en conflit avec le droit du bail, qui englobe de nombreuses dispositions protégeant les locataires.
Ces deux textes devraient être supprimés. Malheureusement, le Grand Conseil a écarté cette option en janvier 2009, privilégiant la voie de la réforme. C'est ce qui a conduit le Conseil d'Etat à mettre en consultation, au début de l'année, un projet de loi sur la préservation du parc locatif (LPPL), qui reprend l'essentiel du contenu de la LDTR et de la LAAL, sous une forme allégée et simplifiée.
Dans les grandes lignes, ce projet n'est qu'un moindre mal:
- Il élargit la définition des logements résidentiels et des villas locatives qui échappent au champ d'application de la loi.
- Il soustrait au régime de l'autorisation les travaux de rénovation de moindre importance.
- Il assouplit les motifs donnant droit à la délivrance d'une autorisation.
Ce n'est pas suffisant. Le principal écueil réside dans la volonté du Conseil d'Etat de maintenir un système de contrôle du revenu locatif des logements rénovés. Or, un tel système fait double emploi avec les règles de fixation et d'évolution des loyers. Il risque aussi de vider de sa substance la possibilité offerte par le droit fédéral de répercuter les travaux d'assainissement énergétique sur les loyers à 100%, démentant ainsi tous les beaux discours en faveur du développement durable. Un autre problème concerne la possibilité pour l'Etat de contrôler le prix de vente d'un logement. Soyons clairs: une telle intervention dans les transactions immobilières entre particuliers est inadmissible. Cela rappelle curieusement les régimes collectivistes.
Olivier Feller
Député
Directeur de la Chambre vaudoise immobilière
Article publié dans 24 heures du mercredi 23 février 2011