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In einem am Donnerstag publizierten Urteil hält das Bundesgericht klar fest, es sei von Amtes wegen zu prüfen, ob als Erstwohnungen deklarierte Bauvorhaben realistischerweise als solche betrachtet werden dürften.
Das Zweitwohnungsgesetz sehe nämlich die Möglichkeit vor, dass eine im Grundbuch festgehaltene Erstwohnungsnutzung sistiert werden könne, wenn trotz Ausschreibung keine Mieter oder Käufer gefunden wurden.
Diese Ausnahmeregelung beinhaltet gemäss Bundesgericht das Risiko, dass Bauherren von Beginn an auf eine künftige Sistierung setzten. Das widerspreche dem Sinn und Zweck der eingeführten Zweitwohnungsbeschränkung.
Aus diesem Grund müssen die Behörden prüfen, ob Indizien vorliegen, die eine Erstwohnungsnutzung als unrealistisch erscheinen lassen. Im konkreten Fall reichte eine Bauherrschaft im Juli 2012 ein Projekt für den Abriss von zwei bestehenden Gebäuden bei der Gemeinde ein.
Anstelle der alten Bauten sollten drei Häuser mit insgesamt zwölf Zweitwohnungen gebaut werden. Geplant waren auch eine gemeinsame Einstellhalle und ein Wellness- und Fitnessbereich. Die Gemeinde bewilligte das Projekt. Der Kanton hiess eine Beschwerde insoweit gut, als die Gemeinde die Vereinbarkeit mit der Zweitwohnungsbeschränkung prüfen sollte.
Im Februar 2016 reichte die Bauherrschaft die Projektänderung «Nutzung als Erstwohnung» ein, ohne an den Bauplänen selbst etwas zu verändern. Wiederum bewilligte die Gemeinden das Vorhaben und das Berner Verwaltungsgericht wies die Beschwerde von sechs Parteien ab.
Das Bundesgericht hat deren Beschwerde nun gutgeheissen. Aufgrund der baulichen Gestaltung und des voraussichtlichen Preises sei davon auszugehen, dass die Wohnungen nicht als Erstwohnungen genutzt würden.
Es bestehe kein Mangel an Erstwohnungen in Saanen, auch nicht im luxuriösen Segment. Die Wohnbevölkerung stagniere seit Jahren. Weiter befinde sich das Bauprojekt nicht im Ortszentrum, sondern in einem Gebiet, wo sich vor allem Zweitwohnungen befänden.
Als weiteres Indiz führt das Bundesgericht auf, dass seit der Einreichung des Bauprojekts keine Wohnung ab Plan an eine ortsansässige Person habe verkauft werden können. (Urteil 1C_69/2018 vom 03.12.2018)