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L’écart entre location et propriété du logement se creuse
Granges, 02.07.2019 - Comme l’année précédente déjà, la Suisse disposait de suffisamment de logements en 2018. Toutefois, l’écart entre les marchés de la location et de la propriété continue à se creuser. Alors que le premier se détend, l’offre du second est loin de satisfaire la demande. L’impact de la diminution de l’immigration et des taux d’intérêt durablement bas se fait sentir, comme le montre une étude actualisée traitant des effets de la libre circulation des personnes sur le marché du logement, menée sur mandat de l’Office fédéral du logement (OFL).
L'analyse des marchés de la propriété et de la location de logements effectuée dans l'ensemble des régions montre que le marché du logement reste équilibré malgré une légère contraction. Comme les années précédentes, la croissance de l'offre a dépassé celle du nombre de ménages. Toutefois, certains déséquilibres ont continué de s'amplifier du fait de la concentration de l'activité de construction sur le secteur locatif ainsi que de l'évolution des flux migratoires.
Après le net recul enregistré l'année précédente, la croissance du nombre de ménages n'a que très légèrement diminué en 2018. Si celle des ménages suisses est restée inchangée à +0,6%, celle des ménages étrangers a reculé, passant de +1,1% en 2017 à +0,9% lors de l'année sous revue. Ce tassement persistant contribue à la détente du marché locatif, alors que le marché de la propriété est impacté en premier lieu par l'évolution de la demande de la population suisse et du développement insuffisant de l'offre.
L'équilibre apparent de l'ensemble du marché du logement continue à masquer deux déséquilibres importants, selon la région et selon le statut d'occupation.
D'un point de vue régional, le Tessin, la Suisse orientale et la Suisse du Nord-Ouest restent, comme l'année précédente, bien lotis. Par rapport à 2017, le marché s'est nettement resserré dans l'Arc lémanique, tandis qu'il s'est quelque peu détendu dans la région de Zurich, quand bien même la demande est restée excédentaire en 2018 dans ces deux marchés. En Suisse centrale et dans l'Espace Mittelland, la situation du marché reste plutôt tendue.
L'activité de construction de logements s'est recentrée sur le secteur locatif ces dernières années. Le tableau est resté inchangé en 2018, et la préférence marquée des investisseurs pour la construction de logements locatifs n'a pas été sans effets. Comme la demande de logements en propriété est restée forte en raison du bas niveau des taux d'intérêt et que, dans le même temps, l'immigration a été modérée, l'écart entre les marchés de la location et de la propriété a continué à se creuser. Dans le secteur locatif, l'offre est légèrement excédentaire en moyenne suisse, tandis que le secteur de la propriété est caractérisé par un fort excédent de la demande.
Lors de l'année sous revue, la détente du marché du logement locatif s'est également manifestée dans le segment de prix inférieur. Même si la demande y demeure supérieure à l'offre, le point d'équilibre n'est plus très éloigné. Les deux segments supérieurs de la location restent caractérisés par une offre excédentaire. À l'inverse, l'offre est insuffisante dans tous les segments de prix du marché du logement en propriété. C'est une source de préoccupation, car la pression sur les prix se maintient et le taux de propriétaires est en baisse par rapport à il y a cinq ans. Pour un cercle de la population qui va s'élargissant, l'accès à la propriété du logement devient toujours plus difficile.
Le monitorage réalisé depuis 2009 par la communauté de travail Meta-Sys AG / Haute école zurichoise en sciences appliquées (ZHAW) sur mandat de l'OFL en vue de mesurer les effets de la libre circulation des personnes sur le marché suisse du logement se distingue sur trois points d'autres analyses de marché: premièrement, il se focalise sur l'évolution des ménages indigènes et étrangers (et pas uniquement sur celle de la population) et de leur revenu, c'est-à-dire les principaux moteurs de la demande; deuxièmement, les marchés locatifs et de la propriété sont agrégés, ce qui permet de tenir compte de l'effet tampon que chacun des marchés peut avoir pour l'autre et d'obtenir une vue d'ensemble sur l'approvisionnement en logements; troisièmement, l'analyse est ventilée par classes de prix et de pouvoir d'achat.
Les résultats sont présentés sous la forme de rapports succincts, pour la Suisse dans son ensemble et pour chacune des sept grandes régions définies par l'Office fédéral de la statistique.
Adresse pour l'envoi de questions
Christoph Enzler, Office fédéral du logement, OFL, +41 58 480 91 87, <email-pii>
Daniel Sager, Meta-Sys AG, +41 43 322 17 70, <email-pii>
Auteur
Office fédéral du logement
http://www.ofl.admin.ch/
Dernière modification 05.01.2016