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Was ist eine Leibrente auf Immobilienbasis?
Beim Verkauf einer Immobilie über eine Leibrente erhält der Eigentümer vom Käufer nicht den Kaufpreis einer Immobilie in einer Summe, sondern als monatliche Rentenzahlung (Immobilienrente), die eine lebenslange Zahlung an den Verkäufer darstellt. Bei einem Leibrentenkauf ist es üblich, dass zu Beginn der Laufzeit eine einmalige Anzahlung geleistet wird, die die monatliche Rente reduziert.
Durch die Vereinbarung einer Rentengarantiezeit ist es den Parteien möglich, eine bestimmte Mindestlaufzeit für die Rente zu vereinbaren. Stirbt der Verkäufer früher, erhalten seine Erben die vereinbarten Raten der Immobilienrente. In der Regel vereinbaren die Parteien beim Verkauf eines Hauses per Leibrente auch ein lebenslanges Wohn- oder Nutzrecht für den Verkäufer an der Immobilie.
Lohnt sich der Verkauf über dieses Modell?
Leibrenten können also ein festes Einkommen bis ins hohe Alter garantieren und unter Umständen einen höheren Betrag auszahlen als eingezahlt wurde. Auf den ersten Blick eine gute Sache.
Doch für den Verkäufer lohnt es sich nur in Ausnahmefällen. Das liegt daran, dass das Angebot sehr genau kalkuliert ist und der Verkäufer sehr alt werden müsste, damit mit der Leibrente mehr ausgezahlt werden kann, als mit der Immobilie eingezahlt wurde. Ausserdem ist die Leibrente aus steuerlicher Sicht nicht optimal. Eigentümer erzielen in der Regel mehr, wenn sie ihre Immobilie direkt verkaufen.
Da die Besteuerung des Verkaufsvertrags auf Lebenszeit durch kantonales Recht geregelt wird, wenden Sie sich für Einzelheiten bitte an Ihre örtliche Finanzbehörde.
Allgemein gilt, dass anders als bei AHV- oder Pensionskassenrenten zwar nur 40 % der Rente als Einkommen besteuert werden, doch dies ist nur zum Schein eine Steuerbegünstigung. Denn diese 40 % beinhalten auch den Kapitalabbau, der im Zuge der Rentenzahlungen stattfindet. Die Immobilie, also der ursprüngliche Kapitalbetrag, wurde jedoch bereits durch das versteuerte Einkommen finanziert, weshalb die erneute Erhebung einer Steuer eine Doppelsteuer bedeutet.
Im Gegensatz dazu werden Erträge aus Sparguthaben nicht besteuert. In diesem Fall lohnt es sich eher, Kapital aus dem Verkauf von Immobilien gezielt zu verbrauchen.
Einziger Vorteil ist der verzögerte Übergang des Wohnrechts im bekannten Haus oder der Wohnung, aber auch das lässt sich mit entsprechenden Verträgen regeln. In der Praxis kommt es häufig vor, dass Verkäufer noch einige Monate - selten sogar länger - mit der Übergabe ihrer Immobilie an die neuen Eigentümer warten wollen. Ein überschaubarer Zeitraum erlaubt es meist beiden Parteien, einen geregelten Übergang und einen stressfreien Umzug zu planen.
Als Immobilienmakler empfehlen wir den Verkauf einer Immobilie auf Rentenbasis wegen des erheblichen finanziellen Verlustes für den Eigentümer nicht.
Gerne besprechen wir aber mit Ihnen Ihre spezielle Situation und bieten Ihnen als Entscheidungsgrundlage immer eine unverbindliche Bewertung Ihrer Immobilie durch unsere Neho-Makler an. Neho ist die erste kommissionsfreie Immobilienagentur, die es dem Eigentümer ermöglicht, eine Immobilie ab CHF 9'5000.- zu verkaufen und damit mehrere zehntausend Franken an Maklergebühren zu sparen.