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Incarto n. 12.2000.00095 Lugano 25 maggio 2000 /fb In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: Cocchi, presidente Chiesa e Zali segretario: Petrini sedente per statuire nella causa a procedura speciale in materia di locazione -inc. no. LA.99.00062 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- promossa con istanza 30 aprile 1999 da __________ rappr. da __________ contro __________ __________ entrambi rappr. dall'avv. __________ con cui l'istante ha chiesto l'annullamento della disdetta 27 novembre 1998 e un equo risarcimento per le opere da lui eseguite nell'ente locato; domande avversate dai convenuti, che si sono opposti all'istanza, e che il Segretario assessore, con sentenza 5 maggio 2000, ha respinto, concedendo tuttavia all'istante una protrazione del contratto fino al 31 dicembre 2000; appellante l'istante con atto di appello 17 maggio 2000 con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di riconoscere a suo favore un risarcimento di fr. 9'159.05, protestando spese e ripetibili; letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti; ritenuto in fatto e in diritto che in data 27 novembre 1998 __________, da pochi mesi subentrato ex art. 263 CO a __________ in un contratto di locazione relativo a 3 locali commerciali adibiti a videoteca a __________, ha ricevuto dai proprietari dello stabile signori _________ la disdetta del contratto con effetto al 30 giugno 1999, termine che l'Ufficio di conciliazione, tempestivamente adito, ha riportato al 31 dicembre 1999; che con l'istanza in rassegna, cui i locatori si sono opposti, il conduttore chiede l'annullamento della disdetta e il riconoscimento di un equo risarcimento per le opere da lui eseguite nell'ente locato; che il Segretario assessore, con la sentenza qui impugnata, ha respinto l'istanza, ma, d'ufficio, in applicazione dell'art. 274f cpv. 3 CO ha concesso una protrazione del contratto di locazione fino al 31 dicembre 2000; che con l'appello qui in esame l'istante chiede che il primo giudizio sia riformato nel senso che la controparte sia condannata a rifondergli fr. 9'159.05 per le spese da lui sostenute per la sistemazione del negozio, che costituirebbero un'importante miglioria per la proprietà; che ai sensi dell'art. 64a cpv. 1 lett. b CPC nelle cause proposte nella procedura per controversie in materia di locazione di locali di abitazione e commerciali e di affitto (art. 404 e segg. CPC) la rappresentanza processuale è riconosciuta, oltre agli avvocati ed ai praticanti ammessi al libero esercizio della professione nel Cantone (art. 64 CPC), anche ai rappresentanti o impiegati di associazioni professionali o di categoria, ai fiduciari con l'autorizzazione cantonale e agli amministratori d'immobili oggetto della lite; che __________, rappresentante dell'istante (doc. G), che in base al suo scopo sociale si occupa di "ricerche di mercato, consulenza aziendale, rappresentanze commerciali, brevetti, partecipazioni in aziende, commercio di beni mobili", non rientra ovviamente tra coloro ai quali gli art. 64 e 64a CPC riconoscono la rappresentanza processuale, cosicché l'appello, presentato da una persona non legittimata alla rappresentanza, deve senz'altro essere respinto in ordine (art. 97 e 99 CPC); che il gravame va comunque respinto anche per altri motivi; che l’art. 260a cpv. 3 CO prevede che se al termine della locazione la cosa presenta un aumento di valore rilevante, risultante dalla miglioria o dalla modificazione consentita dal locatore, il conduttore può pretendere un’indennità per tale aumento di valore, riservate eventuali stipulazioni scritte prevedenti indennità più elevate; che, a prescindere dall’assenza di un consenso scritto all’esecuzione dei lavori da parte dei locatori, condizione secondo parte della dottrina imperativamente imprescindibile per la richiesta di un indennizzo ( SVIT, Schweizerisches Mietrecht, 2. ed., n. 76 ad art. 260-260a CO; contra: Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 2. ed., p. 365, nota 11; cfr. IICCA 13 novembre 1995 in re B. SA/S. e T.), la pretesa dell’istante deve essere respinta già solo per la mancata prova di un aumento di valore rilevante dell’ente locato per effetto dei lavori -in parte oltretutto di semplice manutenzione- da lui fatturati in fr. 9'159.05 (doc. D), tanto più che gli importi di fr. 5'000.- esposti in quell'occasione a titolo di perdita di guadagno e di non meglio precisate spese organizzative a carico dell'istante e della sua famiglia non hanno in ogni caso comportato un aumento di valore dello stabile; che ad ogni buon conto, contrariamente a quanto asserito nell'appello, l'istruttoria ha provato che in base agli accordi tra le parti le spese in questione dovevano rimanere a carico del conduttore (doc. C; interrogatorio formale __________, ad 1 e 4); che l'appello deve pertanto essere respinto già all'esame preliminare dell'art. 313bis CPC, senza necessità di intimarlo alla controparte per le sue eventuali osservazioni; che la tassa di giustizia e le spese seguono la soccombenza (art. 148 CPC); Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG dichiara e pronuncia I. L’appello 17 maggio 2000 di __________ è respinto. II. Le spese della procedura d’appello consistenti in: a) tassa di giustizia fr. 180.- b) spese fr. 20.- Totale fr. 200.- da anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico. III. Intimazione a: - __________ Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente Il segretario

Incarto n. 12.2000.00095 Incarto n. 12.2000.00095

Incarto n. 12.2000.00095 Lugano 25 maggio 2000 /fb Lugano

Lugano 25 maggio 2000 /fb

25 maggio 2000 /fb In nome della Repubblica e Cantone del Ticino In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: composta dei giudici:

composta dei giudici: Cocchi, presidente Chiesa e Zali Cocchi, presidente Chiesa e Zali

Cocchi, presidente Chiesa e Zali segretario: segretario:

segretario: Petrini Petrini

Petrini sedente per statuire nella causa a procedura speciale in materia di locazione -inc. no. LA.99.00062 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- promossa con istanza 30 aprile 1999 da

sedente per statuire nella causa a procedura speciale in materia di locazione -inc. no. LA.99.00062 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- promossa con istanza 30 aprile 1999 da __________ rappr. da __________ __________

__________ rappr. da __________

rappr. da __________ contro contro

contro __________ __________ entrambi rappr. dall'avv. __________ __________

__________ __________

__________ entrambi rappr. dall'avv. __________

entrambi rappr. dall'avv. __________ con cui l'istante ha chiesto l'annullamento della disdetta 27 novembre 1998 e un equo risarcimento per le opere da lui eseguite nell'ente locato;

con cui l'istante ha chiesto l'annullamento della disdetta 27 novembre 1998 e un equo risarcimento per le opere da lui eseguite nell'ente locato; domande avversate dai convenuti, che si sono opposti all'istanza, e che il Segretario assessore, con sentenza 5 maggio 2000, ha respinto, concedendo tuttavia all'istante una protrazione del contratto fino al 31 dicembre 2000;

domande avversate dai convenuti, che si sono opposti all'istanza, e che il Segretario assessore, con sentenza 5 maggio 2000, ha respinto, concedendo tuttavia all'istante una protrazione del contratto fino al 31 dicembre 2000; appellante l'istante con atto di appello 17 maggio 2000 con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di riconoscere a suo favore un risarcimento di fr. 9'159.05, protestando spese e ripetibili;

appellante l'istante con atto di appello 17 maggio 2000 con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di riconoscere a suo favore un risarcimento di fr. 9'159.05, protestando spese e ripetibili; letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti; ritenuto

ritenuto in fatto e in diritto

in fatto e in diritto che in data 27 novembre 1998 __________, da pochi mesi subentrato ex art. 263 CO a __________ in un contratto di locazione relativo a 3 locali commerciali adibiti a videoteca a __________, ha ricevuto dai proprietari dello stabile signori _________ la disdetta del contratto con effetto al 30 giugno 1999, termine che l'Ufficio di conciliazione, tempestivamente adito, ha riportato al 31 dicembre 1999;

che in data 27 novembre 1998 __________, da pochi mesi subentrato ex art. 263 CO a __________ in un contratto di locazione relativo a 3 locali commerciali adibiti a videoteca a __________, ha ricevuto dai proprietari dello stabile signori _________ la disdetta del contratto con effetto al 30 giugno 1999, termine che l'Ufficio di conciliazione, tempestivamente adito, ha riportato al 31 dicembre 1999; che con l'istanza in rassegna, cui i locatori si sono opposti, il conduttore chiede l'annullamento della disdetta e il riconoscimento di un equo risarcimento per le opere da lui eseguite nell'ente locato;

che con l'istanza in rassegna, cui i locatori si sono opposti, il conduttore chiede l'annullamento della disdetta e il riconoscimento di un equo risarcimento per le opere da lui eseguite nell'ente locato; che il Segretario assessore, con la sentenza qui impugnata, ha respinto l'istanza, ma, d'ufficio, in applicazione dell'art. 274f cpv. 3 CO ha concesso una protrazione del contratto di locazione fino al 31 dicembre 2000;

che il Segretario assessore, con la sentenza qui impugnata, ha respinto l'istanza, ma, d'ufficio, in applicazione dell'art. 274f cpv. 3 CO ha concesso una protrazione del contratto di locazione fino al 31 dicembre 2000; che con l'appello qui in esame l'istante chiede che il primo giudizio sia riformato nel senso che la controparte sia condannata a rifondergli fr. 9'159.05 per le spese da lui sostenute per la sistemazione del negozio, che costituirebbero un'importante miglioria per la proprietà;

che con l'appello qui in esame l'istante chiede che il primo giudizio sia riformato nel senso che la controparte sia condannata a rifondergli fr. 9'159.05 per le spese da lui sostenute per la sistemazione del negozio, che costituirebbero un'importante miglioria per la proprietà; che ai sensi dell'art. 64a cpv. 1 lett. b CPC nelle cause proposte nella procedura per controversie in materia di locazione di locali di abitazione e commerciali e di affitto (art. 404 e segg. CPC) la rappresentanza processuale è riconosciuta, oltre agli avvocati ed ai praticanti ammessi al libero esercizio della professione nel Cantone (art. 64 CPC), anche ai rappresentanti o impiegati di associazioni professionali o di categoria, ai fiduciari con l'autorizzazione cantonale e agli amministratori d'immobili oggetto della lite;

che ai sensi dell'art. 64a cpv. 1 lett. b CPC nelle cause proposte nella procedura per controversie in materia di locazione di locali di abitazione e commerciali e di affitto (art. 404 e segg. CPC) la rappresentanza processuale è riconosciuta, oltre agli avvocati ed ai praticanti ammessi al libero esercizio della professione nel Cantone (art. 64 CPC), anche ai rappresentanti o impiegati di associazioni professionali o di categoria, ai fiduciari con l'autorizzazione cantonale e agli amministratori d'immobili oggetto della lite; che __________, rappresentante dell'istante (doc. G), che in base al suo scopo sociale si occupa di "ricerche di mercato, consulenza aziendale, rappresentanze commerciali, brevetti, partecipazioni in aziende, commercio di beni mobili", non rientra ovviamente tra coloro ai quali gli art. 64 e 64a CPC riconoscono la rappresentanza processuale, cosicché l'appello, presentato da una persona non legittimata alla rappresentanza, deve senz'altro essere respinto in ordine (art. 97 e 99 CPC);

che __________, rappresentante dell'istante (doc. G), che in base al suo scopo sociale si occupa di "ricerche di mercato, consulenza aziendale, rappresentanze commerciali, brevetti, partecipazioni in aziende, commercio di beni mobili", non rientra ovviamente tra coloro ai quali gli art. 64 e 64a CPC riconoscono la rappresentanza processuale, cosicché l'appello, presentato da una persona non legittimata alla rappresentanza, deve senz'altro essere respinto in ordine (art. 97 e 99 CPC); che il gravame va comunque respinto anche per altri motivi;

che il gravame va comunque respinto anche per altri motivi; che l’art. 260a cpv. 3 CO prevede che se al termine della locazione la cosa presenta un aumento di valore rilevante, risultante dalla miglioria o dalla modificazione consentita dal locatore, il conduttore può pretendere un’indennità per tale aumento di valore, riservate eventuali stipulazioni scritte prevedenti indennità più elevate;

che l’art. 260a cpv. 3 CO prevede che se al termine della locazione la cosa presenta un aumento di valore rilevante, risultante dalla miglioria o dalla modificazione consentita dal locatore, il conduttore può pretendere un’indennità per tale aumento di valore, riservate eventuali stipulazioni scritte prevedenti indennità più elevate; che, a prescindere dall’assenza di un consenso scritto all’esecuzione dei lavori da parte dei locatori, condizione secondo parte della dottrina imperativamente imprescindibile per la richiesta di un indennizzo ( SVIT, Schweizerisches Mietrecht, 2. ed., n. 76 ad art. 260-260a CO; contra: Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 2. ed., p. 365, nota 11; cfr. IICCA 13 novembre 1995 in re B. SA/S. e T.), la pretesa dell’istante deve essere respinta già solo per la mancata prova di un aumento di valore rilevante dell’ente locato per effetto dei lavori -in parte oltretutto di semplice manutenzione- da lui fatturati in fr. 9'159.05 (doc. D), tanto più che gli importi di fr. 5'000.- esposti in quell'occasione a titolo di perdita di guadagno e di non meglio precisate spese organizzative a carico dell'istante e della sua famiglia non hanno in ogni caso comportato un aumento di valore dello stabile;

che, a prescindere dall’assenza di un consenso scritto all’esecuzione dei lavori da parte dei locatori, condizione secondo parte della dottrina imperativamente imprescindibile per la richiesta di un indennizzo ( SVIT, Schweizerisches Mietrecht, 2. ed., n. 76 ad art. 260-260a CO; contra: Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 2. ed., p. 365, nota 11; cfr. IICCA 13 novembre 1995 in re B. SA/S. e T.), la pretesa dell’istante deve essere respinta già solo per la mancata prova di un aumento di valore rilevante dell’ente locato per effetto dei lavori -in parte oltretutto di semplice manutenzione- da lui fatturati in fr. 9'159.05 (doc. D), tanto più che gli importi di fr. 5'000.- esposti in quell'occasione a titolo di perdita di guadagno e di non meglio precisate spese organizzative a carico dell'istante e della sua famiglia non hanno in ogni caso comportato un aumento di valore dello stabile; che ad ogni buon conto, contrariamente a quanto asserito nell'appello, l'istruttoria ha provato che in base agli accordi tra le parti le spese in questione dovevano rimanere a carico del conduttore (doc. C; interrogatorio formale __________, ad 1 e 4);

che ad ogni buon conto, contrariamente a quanto asserito nell'appello, l'istruttoria ha provato che in base agli accordi tra le parti le spese in questione dovevano rimanere a carico del conduttore (doc. C; interrogatorio formale __________, ad 1 e 4); che l'appello deve pertanto essere respinto già all'esame preliminare dell'art. 313bis CPC, senza necessità di intimarlo alla controparte per le sue eventuali osservazioni;

che l'appello deve pertanto essere respinto già all'esame preliminare dell'art. 313bis CPC, senza necessità di intimarlo alla controparte per le sue eventuali osservazioni; che la tassa di giustizia e le spese seguono la soccombenza (art. 148 CPC);

che la tassa di giustizia e le spese seguono la soccombenza (art. 148 CPC); Per i quali motivi,

Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG

richiamati gli art. 148 CPC e la TG dichiara e pronuncia

dichiara e pronuncia I. L’appello 17 maggio 2000 di __________ è respinto.

I. L’appello 17 maggio 2000 di __________ è respinto. II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in: a) tassa di giustizia fr. 180.-

a) tassa di giustizia fr. 180.- b) spese fr. 20.-

b) spese fr. 20.- Totale fr. 200.-

Totale fr. 200.- da anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico. da anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico. III. Intimazione a: - __________

III. Intimazione a: - __________ Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4

Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente Il segretario

Il presidente Il segretario