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Coefficient d'utilisation de la parcelle
L'une des principales contraintes du plan de zones local est l'indice d'utilisation. Plus le rapport entre la surface de terrain et la surface brute de plancher (SBP) est élevé, plus la parcelle a de la valeur.
Le terrain sur lequel vous voulez construire votre maison de rêve doit répondre à bien des exigences. Certains veulent vivre en plein milieu de la verdure, d'autres de façon aussi centrale que possible. Si certains estiment important que leur trajet pour se rendre au travail soit court, d'autres souhaitent habiter à proximité de l'école ou de centres commerciaux. Et tous veulent construire quelque part où la charge fiscale est aussi faible que possible. Avant l'achat, de nombreux avantages et inconvénients liés à l'emplacement sont discutés, mais un argument en faveur ou en défaveur d'un terrain est souvent oublié, ou il n'est thématisé qu'après l'achat : l'indice d'utilisation.
Consultez attentivement le plan de zones
Une commune est divisée en zones d'habitation, zones réservées aux bâtiments publics, zones agricoles, zones protégées ainsi que zones industrielles et artisanales. Le plan de zones communal définit, avec les lois sur les constructions cantonales et communales, si une parcelle peut être construite et si oui, ce qui peut y être érigé. Aussi, il est défini par exemple si effectivement une maison familiale peut être construite sur une parcelle, le nombre d'étages que la maison peut avoir et la distance à la limite séparative qui doit être respectée. L'une des principales consignes est l'indice d'utilisation maximal autorisé de la parcelle. Les plans de zones et le règlement de construction sont disponibles auprès de l'administration communale.
Plus l'indice d'utilisation est élevé, mieux c'est
L'indice d'utilisation est le rapport entre la surface de terrain et la surface brute de plancher. Avec un indice d'utilisation de 0,3, vous pouvez construire sur une parcelle de 600 m², une maison dotée d'une surface habitable maximale de 180 m² ; avec un indice de 0,25, la surface habitable ne doit pas excéder 150 m². Plus l'indice d'utilisation est élevé, plus vous gagnerez en flexibilité et plus la parcelle que vous voulez acquérir aura de valeur. L'indice d'utilisation maximal autorisé dans la zone dans laquelle vous voulez construire peut vous être indiqué par l'administration communale.
Il vaut mieux questionner une fois de trop l'Office de la construction
L'indice d'utilisation est fixe et ne peut pas être augmenté au gré de vos envies. Seules les autorités cantonales ou communales peuvent – et sont habilitées – à délivrer des autorisations spéciales. Il vaut mieux se renseigner une fois de trop que pas assez. D'autant plus qu'il existe aussi des communes qui édictent avec les plans de raccordement ou d'aménagement des prescriptions supplémentaires concernant par exemple le style de construction de la maison. Comme les plans de zones et prescriptions en matière de construction peuvent être adaptés, il est judicieux de demander également si des procédures de planification, ou des modifications susceptibles d'influencer votre projet de construction, sont en suspens.
Planifiez soigneusement les transformations et agrandissements
Si vous souhaitez transformer ou agrandir votre maison, l'indice d'utilisation joue aussi un rôle. Si vous avez déjà épuisé la surface habitable maximale autorisée et que l'espace vient à manquer, vous ne pouvez pas simplement transformer votre grenier en chambre à coucher, car l'indice d'utilisation serait dépassé. Clarifiez avec l'administration communale les possibilités que vous avez à votre disposition et si l'office de la construction serait prêt à vous accorder une autorisation spéciale. Vous aurez besoin pour cet entretien des plans de la maison et du plan du cadastre ainsi que d'un croquis des transformations ou agrandissements prévus. Le mieux est que votre architecte conduise les pourparlers avec l'office de la construction. D'ailleurs, si vous construisez un jardin d'hiver et que vous le raccordez au chauffage, la surface habitable et l'indice d'utilisation de votre maison augmenteront, et avec elles la valeur locative.
Le coefficient d'utilisation et la surface brute de niveau peuvent ainsi être calculés simplement
Superficie brute par étage : la somme de l'ensemble des étages en surface et en sous-sol. Avec les coupes de murs et parois, mais sans les surfaces qui ne comptent pas comme zones d'habitation à proprement parler, comme
- la cave ou le grenier,
- la buanderie et le local de séchage du linge,
- le local du chauffage et de stockage des combustibles,
- le local à vélos, poussettes ou cyclomoteurs ainsi que
- les corridors, escaliers, ascenseurs, qui relient des pièces non pertinentes, etc.
Surface de terrain : la surface de la parcelle moins les surfaces nécessaires au raccordement de la parcelle, pour lesquelles la procédure légale requise a été initiée ou réalisé comme
- les surfaces de routes, d'accès et de trottoirs,
- les installations vouées au trafic,
- les zones vertes ou libres définies dans le plan de zones ou de quartier ainsi que
- les forêts et plans d’eau.
Voici comment calculer le coefficient d'utilisation :
superficie brute par étage pertinente : surface de terrain pertinente = coefficient d'utilisation
Voici comment calculer la superficie brute par étage maximale :
surface de terrain pertinente x coefficient d'utilisation = superficie brute par étage maximale
Sur une parcelle de 600 m2 avec un coefficient d'utilisation de 0,3, vous pourrez construire jusqu'à 180 m2. L'autorité communale pourra vous indiquer le coefficient d'utilisation d'une parcelle.
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