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Will der Eigentümer einer vermieteten Liegenschaft diese sanieren, muss er sich vorgängig sorgfältig mit den Mietverhältnissen befassen. Insbesondere muss er vermeiden, dass seine Kündigungen erfolgreich angefochten werden. Das Bundesgericht hat in einem neuen Entscheid die schon früher festgehaltenen Kriterien, welche für die Zulässigkeit einer Kündigung sprechen, bestätigt. Betroffen ist ein Fall im Kanton St. Gallen (4A_106/2014).
Sachverhalt
Die Vermieterin ist seit 2009 Eigentümerin eines Wohn- und Geschäftshauses. In dessen Obergeschossen befinden sich Wohnungen, das Erdgeschoss besteht aus einer Bankfiliale, einem Restaurant und einem Ladenlokal. Das Ladenlokal ist seit 2005 an den Mieter vermietet, der darin einen Kiosk betreibt.
Im Zuge der Planung von Sanierungsarbeiten an der Liegenschaft wurde das Erdgeschoss neu konzipiert, wobei die Neugestaltung eine Bäckerei mit Café und ein Ladengeschäft anstelle des Restaurants und des Kiosks vorsieht.
Mit Begleitschreiben vom 6. November 2012 und Formular vom 7. November 2012 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis mit dem Kioskmieter per 30. Juni 2013.
Am 6. Dezember 2012 gelangte der Mieter an die Schlichtungsstelle für Miet- und Pachtverhältnisse See-Gaster und beantragte die Aufhebung der Kündigung, eventualiter die Erstreckung des Mietverhältnisses. Eine Einigung kam nicht zustande, worauf dem Mieter die Klagebewilligung ausgestellt wurde. Mit Klage vom 16. April 2013 beantragte der Mieter dem Kreisgericht See-Gaster, die Kündigung sei aufzuheben. Eventualiter sei das Mietverhältnis für sechs Jahre zu erstrecken. Am 18. Juni 2013 erkannte das Kreisgericht, dass die Kündigung per 30. Juni 2013 rechtsgültig sei. Es erstreckte das Mietverhältnis „definitiv bis 31. Dezember 2013“ unter Ausschluss einer weiteren Erstreckung. Das Kantonsgericht St. Gallen und auch das Bundesgericht wiesen die dagegen erhobene Berufung ab. Der Entscheid ist insbesondere im Hinblick auf die Anfechtbarkeit einer Kündigung von Bedeutung.
Grundsatz
Die Kündigung eines Mietvertrages setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, den Mietvertrag unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden.
Schranke der Kündigungsfreiheit
Eine Schranke der Kündigungsfreiheit ergibt sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 2 ZGB). Diese allgemeine Regel hat im Mietrecht eine Konkretisierung erhalten. Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben erfolgt (Art. 271 Abs. 1 OR). Dies für zur Aufhebung der Kündigung.
Anwendungsfälle
Eine Kündigung ist u.a. anfechtbar, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt. Sie ist auch anfechtbar, wenn die Kündigung Interessen des Mieters tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zu den Interessen des Vermieters stehen. Der Umstand aber, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht für eine Anfechtbarkeit. Diese Härte, wenn nachgewiesen, ist erst bei einer möglichen Erstreckung des Mietverhältnisses zu berücksichtigen.
Massgeblicher Zeitpunkt und Beweislast
Ob eine Kündigung anfechtbar ist, beurteilt sich nach den Umständen zum Zeitpunkt der Kündigung. Fällt der Grund nachträglich dahin, führt dies nicht zu einer – nachträglichen – treuwidrigen Kündigung. Der Nachweis der Umstände, welche die Treuwidrigkeit begründen, obliegt dem Empfänger der Kündigung. Der Kündigende hat aber zur Wahrheitsfindung beizutragen. Zudem hat er die Kündigung, wenn verlangt, zu begründen (Art. 271 Abs. 2 OR).
Spezialfälle Renovation und Nutzungsänderung
Eine Kündigung im Hinblick auf eine – umfassende – Sanierung der Liegenschaft oder auf eine Änderung der bestehenden Nutzungsart stellt für sich keinen Verstoss gegen Treu und Glauben dar. Auch ökonomische Anliegen des Mieters, z.B. um durch Neuvermietungen einen höheren Mietzins zu erzielen, sind grundsätzlich zulässig.
Fazit
Wer als Vermieter eine Kündigung ausspricht, sollte dafür klare Gründe haben. Er muss diese nämlich in einem möglichen Verfahren darlegen. Die Gründe sind zudem einer „Zulässigkeitsprüfung“ zu unterziehen. Das Bundesgericht ist bei der Zulassung von solchen Gründen sehr vermieterfreundlich.