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Verwaltung von Immobilien aus Steuersicht
Wenn solche Immobilien vor allem der Vorsorge im Alter dienen und u.a. aus emotionalen Gründen zu einem späteren Zeitpunkt an die nächste Generation weiter vererbt werden sollen, dann stellt sich regelmässig die Frage, ob eine «Bewirtschaftung» dieser Immobilien aus steuerlicher Sicht über eine «Verwaltungsgesellschaft» in der Form einer Aktiengesellschaft oder einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung besser wäre oder ob die Verwaltung der Immobilie weiterhin privat geschehen soll.
Dieser Blogbeitrag zeigt anhand eines fiktiven Fallbeispiels aus dem Kanton Luzern die steuerlichen Möglichkeiten und insb. auch Fallstricke auf, welche bei diesen Überlegungen beachtet werden müssen.
Fallbeispiel
Sachverhalt
A. ist 45 Jahre alt, geschieden und Vater von zwei Kindern. A. wohnt in der Stadt Sursee im Kanton Luzern. Vor kurzem hat A. zwei Mehrfamilienhäuser (kurz: MFH) in Sursee von seinem Vater geerbt. Der Vermögenswert der MFH beträgt CHF 10 Mio., die Anlagekostenbetragen CHF 6 Mio., zudem lasten auf den Liegenschaften Hypotheken von CHF 4Mio., welche zu einem fixen Zinssatz von 1.5% verzinst werden. Die MFH werfen jährliche Mieterträge von CHF 350'000 ab, die Kosten für den Unterhalt der Liegenschaften (inkl. externer Verwaltung) belaufen sich auf CHF 75'000.
A. arbeitet nebenbei in der IT-Branche, sein Jahressalär beträgt netto CHF 100'000. Daneben vereinnahmt er jährlich Wertschriftenerträge im Umfang von ca. CHF 20'000. Die einkommenssteuerlichen Abzüge belaufen sich durchschnittlich auf CHF 15'000.
Die MFH sieht A. als Teil von seiner Altersvorsorge. Er möchte die MFH später an seine zwei Kinder vererben.
Fragestellung
Basierend auf diesem Sachverhalt stellt sich die Frage, ob es sich für A. lohnen kann, die MFH und damit auch deren Bewirtschaftung in eine Kapitalgesellschaft (d.h. in die unternehmerische Sphäre) zu überführen?
Strategie zur Überführung
Bei der Überführung von Immobilien in eine Kapitalgesellschaft ist es wichtig, die jeweiligen kantonalen Unterschiede zu beachten, die in der Schweiz insb. bei den Grundstückgewinnsteuern erheblich sein können.
Im Kanton Luzern kann ein Grundstück im Privatvermögen i.S.v. § 17 Abs. 3 des Grundstückgewinnsteuergesetzes des Kantons Luzern zu einem tieferen Wert als dessen Verkehrswert an eine der Gewinnsteuer unterliegende juristische Person veräussert werden. Konkret bedeutet das, dass der Kaufpreis von den Vertragsparteien frei bestimmbar ist, sofern er sich zwischen den Anlagekosten und dem Verkehrswert der Immobilien befindet. Als Grundlage für die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer gilt der Wert, zu welchem die Immobilien bei der juristischen Person im Erwerbszeitpunkt bilanziert wird.
Wird eine Immobilie unter dem Verkehrswert an eine juristische Person veräussert, erheben die Steuerbehörden einen sog. Nachsteuervorbehalt im Rahmen der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer. Bei einer späteren Realisation des Grundstückgewinns (insb. durch Weiterverkauf der Immobilie durch die Kapitalgesellschaft) innerhalb von fünf Jahren behalten sich die Steuerbehörden damit vor, die noch nicht mit der Grundstückgewinnsteuerveranlagte Differenz zwischen den Anlagekosten und dem Verkehrswert im Zeitpunkt der Veräusserung an die juristische Person nachzubesteuern. Der Vorbehalt rührt insb. daher, dass im Kanton Luzern im sog. dualistischem System die Grundstückgewinnsteuer nur bei Verkäufen aus dem Privatvermögen erhoben wird, bei Verkäufen durch juristische Personen jedoch stets nur Gewinnsteuern anfallen.
Falls eine Übertragung von einer Immobilie auf eine selbst gehaltene Gesellschaft zu den Anlagekosten geplant ist, empfiehlt es sich, bei der zuständigen Steuerbehörde ein Steuerruling betreffend der Höhe der Anlagekosten und dem Verkehrswert der Immobilien einzuholen.
A. hat vorliegend kein Interesse daran, unmittelbar im Zeitpunkt der Übertragung auf der Differenz zwischen den Anlagekosten und dem Verkehrswert die Grundstückgewinnsteuern zu bezahlen. Bei einem mutmasslichen Gewinn von hier CHF 4 Mio. wäre die Steuerlast auch erheblich und könnte voraussichtlich nur mit einer Erhöhung der Hypotheken bezahlt werden. Insofern wird A. den steuerlichen Vorteil im Kanton Luzern nutzen und die von ihm geerbten MFH zu den Anlagekosten von CHF 6 Mio. in die neu zu gründende Kapitalgesellschaft übertragen. Insofern interessiert A. auch bei der Variante mit einer Überführung der MFH in eine Kapitalgesellschaft nur die Frage, wie hoch die laufende Steuerlast jeweils pro Jahr sein wird und ob diese Steuerlastoptimiert werden kann.
Bei der Planung der Überführung ist aber nicht nur die Optimierung der Grundstückgewinnsteuer zu beachten. Bei der Überführung der Liegenschaften werden zusätzliche Überführungskosten anfallen, welche je nach Wert der Liegenschaften stark ins Gewicht fallen können. Zu diesen Überführungskosten gehören die Handänderungssteuer (in unserem Fall erhebt der Kanton Luzern eine einmalige Handänderungssteuer von 1,5 % vom Katasterwert der Liegenschaften) und auch die Notariats- und Grundbuchgebühren, da die Überführung mittels "Kaufvertrag" mit Änderung der Eigentümerschaft im Grundbuch erfolgen muss.
Ermittlung der laufenden Steuern
Die Überführung der Immobilien in eine Kapitalgesellschaft zu den Anlagekosten von CHF 6 Mio. hat für A. keine Grundstückgewinnsteuerfolgen. Zudem kann die übernehmende Kapitalgesellschaft im Umfang der Differenzzwischen den Hypotheken und den Anlagekosten von CHF 2 Mio. sog. Kapitaleinlagereserven bilden, welche von der Kapitalgesellschaft verrechnungs- und einkommenssteuerfrei an A. zurückgeführt werden können. Die Kapitaleinlagereserven unterliegen auf Stufe der Kapitalgesellschaft den kantonalen Kapitalsteuern.
Indem A. die Immobilien in eine Kapitalgesellschaft überführt, bestehen für ihn diverse Möglichkeiten, seine Steuerlast langfristig und gezielt zu planen. Diese Möglichkeiten hätte A. nicht, wenn er die MFH nur im Privatvermögen halten würde. Weil die MFH von einer Kapitalgesellschaft gehalten werden, können z.B. Abschreibungen vorgenommen werden (1.5% bis 2.0%, je nach Bilanzierung), die Gewinnsteuern können gewinnsteuerlich in Abzug gebracht werden und es können Rückstellungen für sog. Grossrenovationen gebildet werden.
Zudem kann A. die Gewinne, welche aus der Verwaltung der Immobilien resultieren, in der Kapitalgesellschaft thesaurieren (d.h. sich nicht jährlich als Dividende ausschütten), sowie einen Teil der erwirtschafteten Mittel auch verrechnungs- und einkommenssteuerfrei aus Kapitaleinlagereserven wieder zurückführen lassen. Damit könnte A. wiederum einen zusätzlichen Steueraufschub erzielen.
Unter Berücksichtigung der Annahmen im Sachverhalt resultiert für A. bei einer jährlichen vollen Ausschüttung des Gewinns aus der Verwaltung der MFH eine ungefähre Gesamtsteuerlast (d.h. inkl. den Gewinnsteuern der Kapitalgesellschaft) von rund CHF 61'500. Zu beachten ist, dass A. die Steuerlast insb. dadurch selbst «steuern» kann, indem er sich z.B. nicht alle Gewinne als Dividenden ausschüttet oder einen Teil der Dividende aus Kapitaleinlagereserven schüttet.
Bei einer selbstgehaltenen Kapitalgesellschaft stellt sich immer auch die Frage, ob ein Teil des Gewinns gegebenenfalls als Lohn qualifiziert bzw. A. die Gewinne sich teilweise als Lohn auszahlen müsste, da er als Eigentümer der Kapitalgesellschaft vermutungsweise auch Geschäftsführer sein wird. Der Lohn wäre auf Stufe der Kapitalgesellschaft zwar vollständig abzugsfähig, müsste A. jedoch voll versteuern (keine Teilbesteuerung wie bei Dividenden) und zusätzlich müssten AHV-Beiträge darauf abgeliefert werden. Es ist insofern empfehlenswert, die Thematik in einem Fall wie hier proaktiv mit den zuständigen Sozialversicherungsbehörden zu besprechen, um unangenehme Überraschungen in der Zukunft zu vermeiden.
Vergleich: Verwaltung der Immobilien aus dem Privatvermögen
In der Variante, wo A. die MFH weiterhin im Privatvermögen hält, ist die Steuersituation erheblich anders. Die Einkünfte aus der Bewirtschaftung bzw. Verwaltung der Immobilien werden bei A. stets in demselben Jahr, wie diese Erträge auch erzielt werden, einkommenssteuerlich erfasst. Die Besteuerung kann insofern nicht aufgeschoben werden. Handkehrum werden Steuern nur auf einer Stufe erhoben, es fallen mithin keine Gewinnsteuern an. Ein zusätzlicher Vorteil, welcher sich bei der Bewirtschaftung im Privatvermögen ergibt, ist die Möglichkeit, jedes Jahr zwischen dem allgemeinen Pauschalabzug für den Unterhalt der Immobilien und den effektiv angefallenen Kosten auszuwählen, je nach dem welcher Betrag höher ist. Diese Möglichkeit hat eine Kapitalgesellschaft nicht.
Unter Berücksichtigung der Annahmen gemäss dem Sachverhalt (d.h. insb. der weiteren Einkünfte von A., welche für die Bestimmung des anzuwendenden Einkommenssteuersatzes massgebend sind), resultiert für A. aus der Verwaltung der MFH eine Gesamtsteuerlast aus Liegenschaftserträgen von rund CHF 67’000.
Fazit
Stellt man die beiden Variante einander gegenüber, ist festzustellen, dass die zwei Varianten zur Handhabung der Verwaltung von Immobilien steuerlich vergleichbar sind. Es ist nicht eindeutig, welche Variante steuerlich optimaler ist, insb. wenn man das Risiko von sozialversicherungsrechtlichen Erträgen bei der Variante mit der Überführung in eine Kapitalgesellschaft mitberücksichtigt.
Die Variante mit der Überführung der MFH in eine Kapitalgesellschaft hat aber klar den Vorteil, dass damit die Steuerlast langfristig geplant und damit optimiert werden kann. Zudem kann die Überführung in eine Kapitalgesellschaft eine Übertragung der Immobilien an die nächste Generation erleichtern.
Zu beachten ist wiederum, dass die vorliegende Beurteilung auf die Verhältnisse im Kanton Luzern (inkl. der geltenden Steuersätze) zugeschnitten ist und dass bei einer Überführung der Liegenschaften in eine Kapitalgesellschaft einmalig auch Notariats- und Grundbuchgebühren sowie Handänderungskosten anfallen, welche bei privater Bewirtschaftung nicht anfallen würden. Das Fazit kann sich mithin von Kanton zu Kanton bzw. sogar von Gemeinde zu Gemeinde unterscheiden, insb. wenn die Immobilien nicht in demselben Kanton bzw. in derselben Gemeinde liegen, wie die steuerpflichtige Person als Eigentümer der Immobilien.