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Selon une étude, un jeune Suisse sur deux aimerait réaliser son rêve de propriété du logement dans les dix prochaines années. Actuellement, environ 40% de la population totale suisse est propriétaire d'une maison ou d'un appartement. C'est de loin le taux le plus faible d'Europe. Nous allons examiner de plus près l'évolution de la propriété du logement et donner des conseils sur comment réaliser son rêve d'un logement en propriété.
La Suisse a été longtemps un peuple de locataires. La propriété du logement était quelque chose que seule la génération plus ancienne, mieux établie pouvait et voulait se payer. Les plus jeunes se sentaient souvent oppressés à l'idée de rembourser une hypothèque obligatoire et d'avoir une adresse à vie. La propriété du logement signifiait (et signifie encore) une grande responsabilité et un investissement conséquent. Même si certains caressaient l'idée d'un logement en propriété, il était pour beaucoup financièrement impossible d'être propriétaire de leur logement à 40 ans. Cela a beaucoup changé au cours des dernières années: depuis, presque un Suisse sur sept est passé du statut de locataire à celui de propriétaire ou de copropriétaire. Et beaucoup souhaitent emménager dans la maison ou l'appartement de leurs rêves dans les prochaines années.
Raisons de la vague d'acquisitions immobilières en Suisse
Cette évolution est d'une part due aux faibles taux d'intérêt hypothécaires. Ils favorisent nettement les avantages financiers d'un logement en propriété par rapport à ceux d'un objet locatif. Ainsi, bon nombre de propriétaires payent aujourd'hui par mois moins pour leurs quatre murs que ce qu'ils payeraient en tant que locataires. «Le paiement d'un loyer est un capital perdu et donc de l'argent jeté par la fenêtre», c'est le sentiment qui est aujourd'hui dans toutes les bouches. Et c'est vrai: si l'on compare les coûts entre un logement en propriété et un objet locatif, on réalise rapidement que les propriétaires immobiliers s'en sortent mieux en raison des faibles taux d'intérêt qu'avec les loyers mensuels, et ce même lorsqu'on inclut les amortissements tels que les frais d'entretien et frais annexes dans la facture.
Les faibles taux d'intérêt sont une chose. Mais l'autre facteur déterminant est qu'un nombre accru de Suisses peuvent financer une partie de leur logement en propriété au moyen de leurs prévoyances professionnelle et privée. En particulier lorsque la prévoyance privée est placée suffisamment tôt, des sommes considérables peuvent être «gagnées» après quelques années seulement. La raison est à chercher dans la rémunération élevée du pilier 3a, qui permet d'épargner plus rapidement qu'avec un compte épargne conventionnel, et réaliser des économies d'impôt conséquentes résultant de la prévoyance vieillesse.
50% des nouveaux propriétaires utilisent l'argent de leur prévoyance vieillesse
Pour réaliser son rêve de logement en propriété, il faut disposer de 20% de capitaux propres – dont 10% doivent provenir du compte épargne ou de la prévoyance privée. Beaucoup de candidat à la propriété n'ont pas ces sommes sur leur compte épargne ordinaire, et doivent effectuer un prélèvement anticipé du deuxième et/ou troisième pilier ou mettre cet argent en gage. Selon le journaliste spécialisé et expert immobilier Jürg Zulliger, approximativement 40 à 50% des nouveaux propriétaires font usage des économies des deuxième et troisième piliers, lorsqu'ils achètent leur propre maison ou appartement. Jürg Zulliger cite le prélèvement anticipé ou la mise en gage des capitaux de prévoyance, «l'instrument jusqu'ici le plus efficace et populaire de l'encouragement à la propriété du logement en Suisse».
Les obstacles à l'acquisition d'un logement
Bien que près de la moitié des Suisses de moins de 30 ans aimeraient acheter un logement en propriété dans les dix prochaines années, beaucoup d'entre eux ne peuvent actuellement pas réaliser ce rêve. Les raisons sont multiples: les capitaux propres ne sont souvent pas (encore) suffisants et les prix en augmentation constante des objets d'habitation constituent un obstacle important. Alors que les salaires stagnent, les prix des maisons et appartements en propriété ont augmenté de 30% au cours des sept dernières années. Dans les zones urbaines, les prix de vente sont souvent supérieurs à leur véritable valeur estimée.
Comment réaliser son rêve d'un logement en propriété malgré les obstacles manifestes? Les experts conseillent d'une part d'envisager des régions ou des agglomérations plus rurales pour y élire domicile. D'autre part, il est incontournable de s'occuper de sa planification financière et de prévoyance privée tôt, afin d'économiser le plus efficacement possible pour l'acquisition de son logement. Car les experts s'accordent sur un point: il n'est jamais trop tôt pour commencer à épargner!
6 conseils en un coup d'œil
Kurt Frehner, responsable du service Produits de base et de bilan chez Raiffeisen Suisse, nous livre ses meilleurs conseils pour le financement d'un logement en propriété au moyen des capitaux de prévoyance:
Prélèvement anticipé de votre prévoyance vieillesse: le capital requis est prélevé des 2e et 3e piliers et ajouté aux capitaux propres. Cela permet de réduire le montant de l'hypothèque et de diminuer les charges d'intérêts. Consultez par contre votre conseiller pour en connaître les conséquences sur votre prévoyance. Car le prélèvement anticipé de la caisse de retraite ou du compte de prévoyance réduit également les prestations de prévoyance et/ou de retraite. Toutefois, en optant pour le produit d'assurance qui convient vous éviterez les mauvaises surprises.
Plus que pour la simple acquisition d'un logement: outre l'achat ou la construction d'un logement en propriété à usage personnel, le retrait anticipé de capitaux de prévoyance peut également servir d'investissement générant de la plus-value ou maintenant la valeur de votre logement, pour le remboursement de votre dette hypothécaire, ou pour l'acquisition de parts sociales dans une coopérative de construction de logement.
Mettre en gage des capitaux de prévoyance: lors d'une mise en gage, le capital demeure investi auprès de la caisse de retraite ou dans la prévoyance liée 3a. Les intérêts hypothécaires élevés peuvent être déduits du revenu imposable. La dette hypothécaire n'est pas réduite mais uniquement couverte par les capitaux de prévoyance mis en gage. Les prestations de vieillesse et de risque restent donc inchangées tant qu'un cas de prévoyance ne survient pas. En cas de mise en gage de capitaux de prévoyance, la Banque peut proposer des conditions plus intéressantes ou augmenter le montant de l'hypothèque.
Mais le logement doit être à usage propre: un prélèvement anticipé ou une mise en gage de capitaux de prévoyance est uniquement possible pour un logement en propriété utilisé durablement à titre personnel.
Le troisième pilier est considéré comme des capitaux propres durs: au moins 10% des fonds propres doivent provenir d'un avoir en compte ou du 3e pilier. On veut ainsi éviter que les systèmes de prévoyance soient sapés en faveur de la propriété du logement.
Amortissement indirect: avec un amortissement indirect de votre hypothèque, vous ne réduisez pas la dette hypothécaire mais vous pouvez placer la somme d'amortissement convenue sur un compte de prévoyance du 3e pilier. Le remboursement effectif de la somme hypothécaire à amortir a lieu ultérieurement, au plus tard à la dissolution du compte de prévoyance au moment de votre départ à la retraite. Vous pouvez toujours déduire les intérêts de toute l'hypothèque de votre déclaration d'impôts. De plus, votre capital et les produits d'intérêts du compte de prévoyance ne sont pas imposables. Les impôts sont uniquement redevables lors du futur prélèvement, et ce à un taux d'imposition réduit.