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Objets résidentiels de rendement: ordonnance sur les fonds propres vs. autorégulation
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L'ASB a publié aujourd'hui sa prise de position concernant la modification de l'OFR. Elle se prononce résolument contre la proposition des autorités d'augmenter la pondération des risques pour les hypothèques sur des immeubles résidentiels dont le taux d'avance représente plus des deux tiers de la valeur vénale. Compte tenu de l'entrée en vigueur de «Bâle III Final» attendue dans les prochaines années, elle considère que la mise en œuvre d'une telle «étape intermédiaire», aux implications si vastes, n'est pas appropriée.
La branche est en revanche disposée à contribuer à la stabilisation du marché des objets résidentiels de rendement en adaptant son autorégulation. L'ASB mène à ce propos depuis un certain temps déjà un dialogue constructif avec le Secrétariat d’Etat aux questions financières internationales, la FINMA et la Banque nationale suisse. Elle vient de soumettre à la FINMA une proposition correspondante afin que celle-ci soit reconnue comme norme prudentielle minimale. Celle-ci vise un engagement plus important des capitaux propres du preneur de crédit et un remboursement plus rapide de l'avance dans le cadre du financement d'objets de rendement. Concrètement, les mesures suivantes sont prévues:
- Pour les financements hypothécaires d'objets de rendement, la part minimale de fonds propres dans la valeur d'avance doit désormais être de 25% (contre 10% jusqu'à présent). Une éventuelle différence entre un prix d'achat plus élevé et une valeur d'avance plus faible doit être financée intégralement au moyen de fonds propres («principe de la valeur la plus basse»).
- Pour les objets de rendement, la dette hypothécaire doit désormais être ramenée aux deux tiers de la valeur d'avance de l'immeuble dans un délai de 10 ans au maximum (contre 15 ans jusqu'à présent).
La révision proposée des «directives relatives aux exigences minimales pour les financements hypothécaires» devrait en soi avoir des effets plus ciblés que l'augmentation de la pondération des risques envisagée par les autorités, notamment parce qu'elle agit directement du côté de la demande avec ses deux instruments.
Compte tenu du plus grand degré d'efficacité de l'autorégulation, l'ASB pense donc que les autorités – comme elle le suggérait déjà dans son communiqué de presse du 5 avril 2019 – renonceront à l'introduction des mesures OFR et donneront la préférence à l'autorégulation de la branche.
La FINMA devrait statuer sur la demande de l'ASB d'ici fin août. En cas d'approbation, les dispositions plus strictes entreraient en vigueur le 1er janvier 2020.