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Quando sussiste il diritto a una riduzione del canone locativo? È consentito presentare di persona un locatario subentrante – e quando lo deve accettare il locatore? Cosa prevede l’obbligo di diligenza? Chi vive in affitto dovrebbe conoscere bene i suoi diritti e obblighi.
In linea di principio no. Tuttavia, dopo la cessazione del rapporto locativo la parete azzurra va riverniciata con il colore originale, a meno che non abbia richiesto un consenso scritto del locatore o il suo subentrante accetti il nuovo colore.
No, il locatore non ha la facoltà di imporre chi e per quanto tempo può farle visita.
Se una guarnizione del bagno è difettosa o se il suo riscaldamento non funziona più, è suo diritto che il problema venga risolto da una persona qualificata. Meri interventi di rinnovo come una classica ritinteggiatura non sono compresi nel rapporto di locazione in corso.
A dire il vero una sublocazione non può essere vietata. Il locatore deve tuttavia essere informato del subaffitto e gli vanno anche comunicate le generalità del sublocatario.
No, se la ragazza si attiene alle disposizioni del contratto di locazione e al regolamento interno.
Non vi è alcun obbligo di informare il locatore sulle presenze o assenze nel suo appartamento. Ciò malgrado, qualora dovessero insorgere danni imputabili al mancato utilizzo dell’abitazione – ad esempio per insufficiente ventilazione – il locatore può ritenerla responsabile.
Se lei vive in affitto, secondo il diritto svizzero il locatore non è tenuto a installare una wallbox nel luogo di stazionamento, a meno che la stazione di ricarica sia garantita dal suo contratto di locazione.
Se il suo locatore vieta l’istallazione di una stazione di ricarica, lei (da solo o con altri locatari) non ha il diritto di farlo a sue spese.
In virtù dell’articolo 260a CO è possibile modificare l’oggetto locato solo previo consenso scritto del locatore.
Se fa installare una stazione di ricarica e la locatrice è d’accordo, alla fine del contratto di locazione quest’ultima è tenuta a versarle un’indennità per l’eventuale valore aggiunto. Le suggeriamo di fissare per iscritto l’effettivo importo dell’indennità prima dell’istallazione.
Nel caso in cui la locatrice fosse disposta ad assumersi i costi della wallbox, potrebbe poi chiedere una pigione più elevata, in quanto si tratta fondamentalmente di un investimento che aumenta il valore dell’immobile.
Se più affittuari decidono di far installare una wallbox in comune, i costi derivanti possono essere suddivisi tra le parti. Se dei futuri locatari desiderano utilizzare la stazione di ricarica, è possibile richiedere un contributo per le spese di installazione assunte in precedenza.
Se la rimozione della neve rientra tra i suoi obblighi definiti per contratto, deve informare il locatore della sua assenza e trovare una soluzione comune.
In proposito non esiste alcuna normativa generale. Se sono presenti difetti di costruzione all’origine di temperature estreme, è legittimato a chiedere una riduzione del canone locativo. Occorre altresì valutare di caso in caso quali aspettative poste a una determinata abitazione sono giustificate.
In linea generale si può affermare che se l’oggetto in locazione presenta un difetto, lei ha diritto alla riparazione dello stesso. Nel suo caso può richiedere una riduzione dell’affitto a partire dal momento in cui il suo locatore è stato informato del danno senza tuttavia aver provveduto a ripararlo.
Non esistono regole di calcolo per stabilire l’ammontare della riduzione che dipende sempre da quanto il difetto pregiudica l’idoneità dell’appartamento locato all’uso cui è destinato. Se il suo caminetto serve a riscaldare l’appartamento, lo svantaggio e di conseguenza il diritto a una riduzione dell’affitto, è piuttosto elevato. Se così non fosse e, se ad esempio, esistesse anche un riscaldamento centralizzato lo svantaggio risulterebbe minimo e il diritto alla riduzione dell’affitto altrettanto esiguo.
La muffa è un difetto dell’immobile locato, per cui il locatore deve incaricare uno specialista di eliminare l’infestazione da muffa a spese dell’amministrazione. Se il locatore non è reperibile né per scritto né telefonicamente, occorre inviare per raccomandata la notifica del difetto alla persona responsabile. Se neppure in questo modo si ottiene una reazione, è possibile presentare un’istanza presso l’autorità di conciliazione competente.
In quanto locatari si è tenuti a trattare con la debita cura la «cosa locata» e ad avere riguardo per gli altri abitanti della casa.
Una violazione dell’obbligo di diligenza sussiste ad esempio nei casi seguenti:
Importante: l’obbligo di diligenza si riferisce al proprio appartamento e agli spazi ad uso comune come scale e lavanderia.
Sì, la muffa è considerata un difetto e come tale legittima una riduzione del canone locativo – al pari dell’eliminazione del difetto. Se il locatore riesce a comprovare una colpa propria del locatario, la responsabilità ricade su quest’ultimo.
È possibile contestare il canone locativo entro i primi 30 giorni dalla presa in consegna dell’appartamento. Un aumento del canone di locazione può essere impugnato presso l’autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla comunicazione. Se il tasso di riferimento scende durante il periodo di locazione, è lecito richiedere al locatore una riduzione dell’affitto. Se rifiuta di concederla o se la concede in misura insufficiente, il locatario può nuovamente rivolgersi all’autorità di conciliazione.
Se lasciate volontariamente l’appartamento prima del termine di disdetta, dovete pagare il canone di locazione fino alla scadenza ordinaria del rapporto locativo. Se trovate un subentrante prima della cessazione legale del rapporto di locazione, l’affitto non deve essere pagato due volte. Solitamente il subentrante paga l’affitto a partire dal giorno del trasferimento nell’appartamento.
A dire il vero sì, fermo restando che nelle aree urbane il rumore proveniente dai cantieri è da tollerare in una certa qual misura.
La parte esterna del balcone non appartiene più all’appartamento locato, per cui non avete alcun diritto di utilizzo esclusivo: il locatore è legittimato a insistere sulla rimozione della bandiera dalla parte esterna del balcone.
Poiché anche in questo caso si tratta della parte esterna del balcone, un divieto è giustificato. Tuttavia, se le fioriere vengono installate all’interno della ringhiera del balcone, il locatore può vietare la loro esposizione solo per ragioni oggettive – ad esempio se le fioriere sono eccessivamente pesanti.
Spesse volte questo punto è normato nel regolamento interno. Sotto il profilo giuridico questa regolamentazione è tuttavia controversa.
Sì, le scale non sono il suo immobile locato personale e ai sensi delle disposizioni antincendio sono considerate una via di fuga. Il più delle volte l’utilizzo delle scale è disciplinato nel regolamento interno.
Le spese per la manutenzione e la pulizia di questi impianti possono essere addebitate ai locatari, mentre le spese per la loro riparazione sono a carico del locatore.
No, andare a vivere insieme al proprio partner non può essere vietato – anche se il contratto di locazione statuisce che l’appartamento può essere utilizzato da una sola persona. Non ha diritto a un nuovo contratto di locazione per il fidanzato neotrasferito e l’amministrazione non ha neppure la facoltà di predisporlo.
Se ai sensi del contratto di locazione la soffitta è parte integrante degli spazi locati, avete diritto di utilizzarla.
Sì, per le superfici abitative il locatore ha la facoltà di chiedere un deposito cauzionale in ragione al massimo di tre canoni d’affitto mensili.
Se dopo la cessazione del rapporto di locazione vi sono ancora debiti residui (ad esempio affitti arretrati o spese per danni causati come locatario) con il locatore, è consentito utilizzare il deposito cauzionale per ripianare questi debiti.
No, il locatore è tenuto a consegnarle tutte le chiavi esistenti, a meno che lei non sia d’accordo.
In linea generale il locatore ha la facoltà di effettuare interventi di rinnovo o di risanamento all’oggetto locato, purché siano ragionevolmente accettabili per il locatario e il rapporto di locazione non sia disdetto. Se una ristrutturazione è ragionevole va valutato nel singolo caso sulla scorta di criteri oggettivi. L’uso indisturbato dell’appartamento in affitto e la contemporanea manutenzione dell’immobile possono sfociare in conflitti. Vi consigliamo quanto segue: cercate il dialogo con il vostro locatore per trovare una soluzione – ad esempio un differimento dei lavori.
Piccole riparazioni con costi per il materiale inferiori a CHF 150, che di norma possono essere effettuate autonomamente, sono considerate «piccola manutenzione». Ne sono un esempio la sostituzione del tubo della doccia, delle teglie da forno, delle lampadine o lo spurgo del riscaldamento.
Come locatario ha diritto di avere una temperatura ambiente di almeno 20 gradi in inverno. Se questa temperatura non viene raggiunta alla massima potenza di riscaldamento, si ha un difetto e lei può chiederne la rimozione.
Solo se è stabilito nel contratto di locazione. In caso contrario è un compito che spetta al locatore e viene addebitato ai locatari con le spese accessorie.
Se non menzionato nel contratto, non deve accollarsi alcun costo per un controllo del funzionamento o servizio di assistenza. Questo punto rimane tuttavia controverso. Il controllo degli elettrodomestici viene eseguito da uno specialista, il che non rientra più nel concetto di «piccola manutenzione» espresso in precedenza. D’altro lato, gli obblighi sottoscritti nel contratto di locazione sono vincolanti.
Sì, è considerato un aumento delle spese accessorie. Il suo locatore deve comunicarglielo tramite modulo. Entro 30 giorni dalla ricezione del modulo ha la possibilità di contestare l’aumento presso l’autorità di conciliazione.
Un numero ridotto di animali di piccole dimensioni come conigli, criceti, porcellini d’India ecc. può essere detenuto senza il consenso del locatore. L’autorizzazione a detenere animali domestici più grandi va richiesta all’amministrazione. È irrilevante se altri locatari nel medesimo immobile sono già detentori di animali domestici.
Numerosi altri consigli utili e risposte sono disponibili presso l’Associazione svizzera degli & inquilini.
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