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Mit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative hat sich das Schweizer Volk für eine Beschränkung von „kalten“ Betten ausgesprochen. Dieser Beschluss bedingt jedoch verschiedene rechtliche Anpassungen. Der Bundesrat hat dazu am 22. August eine Verordnung verabschiedet, die auf den 1. Januar 2013 in Kraft tritt. Sie regelt den Bau neuer Zweitwohnungen sowie den Umgang mit Wohnungen, die bereits vor dem Urnengang bestanden, wie der Bundesrat mitteilt. Befürworter der Initiative zeigen sich jedoch nur mässig begeistert.
Eine Wohnung gilt gemäss neuer Verordnung dann als Zweitwohnung, wenn sie nicht durch Personen mit Wohnsitz in der Gemeinde oder durch Personen zu Erwerbs- oder Ausbildungszwecken dauernd genutzt wird. Massgebend ist somit, ob jemand unregelmässig oder dauerhaft in der betreffenden Gemeinde wohnt.
Die Verordnung gilt für den Bau neuer Zweitwohnungen in insgesamt 570 Gemeinden, die einen Zweitwohnungsanteil von über zwanzig Prozent erreicht haben (siehe Liste). Diese können den Bau von Zweitwohnungen nur dann weiterhin bewilligen, wenn dabei „warme Betten“ entstehen: die betreffenden Wohnungen dürfen nicht individuell ausgestaltet werden, sie müssen ein hotelähnliches Betriebskonzept haben sowie dauerhaft und ausschliesslich zur kurzfristigen Nutzung durch Gäste zu marktüblichen Bedingungen angeboten werden.
Auf Verordnungsstufe kann jedoch nur der Bau neuer, nicht aber der Umgang mit bestehenden Zweitwohnungen geregelt werden. Das heisst: heutige Besitzer von Wohnungen können frei darüber verfügen, da ansonsten in die verfassungsrechtlich geschützte Eigentumsgarantie eingegriffen würde. Umnutzungen bestehender Wohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von mehr als zwanzig Prozent sind somit weiterhin möglich.
Die neue Verordnung untersagt jedoch ausdrücklich missbräuchliche Umnutzungen bestehender Wohnungen – beispielsweise den Verkauf einer Erst- als Zweitwohnung, wenn dies einen Neubau nach sich zieht, der den fehlenden Wohnraum ersetzen soll. Wird ein Wohnhaus für Zweitwohnungen umgenutzt und entstehen dabei mehr Wohnungen als zuvor, kommt dies dem Bau neuer Zweitwohnungen gleich, was die Behörden nur ausnahmsweise bewilligen dürfen.
Die Umnutzung ehemals landwirtschaftlich genutzter Gebäude wie Maiensässe oder Rustici ist immer noch möglich; solche Bauten dürfen in Gemeinden mit Zweitwohnungsanteilen von über zwanzig Prozent umgenutzt werden, wenn sie bereits vor dem 11. März 2012 bestanden. Auch Hotelliegenschaften, falls zu diesem Zweck gebaut und mehr als 25 Jahre als solche betrieben, können zu nicht touristisch bewirtschafteten Zweitwohnungen umgenutzt werden, falls ein Gutachten feststellt, dass ein Hotelbetrieb nicht weiter rentabel zu führen ist.
Die Verordnung regelt ausserdem den Umgang mit so genannten Sondernutzungsplänen, die bei grossen Bauvorhaben mit beträchtlichen Folgen auf die Siedlungsentwicklung erforderlich sind. Bauten, die gestützt auf Sondernutzungspläne geplant wurden, sollen erstellt werden können, auch wenn die Baubewilligung am 11. März 2012 noch nicht vorlag. Voraussetzung dafür ist, dass der Sondernutzungsplan vor der Abstimmung zur Zweitwohnungsinitiative genehmigt worden war und dessen Detaillierungsgrad demjenigen einer Baubewilligung gleichkommt.
Die Befürworter der Initiative zeigen sich jedoch nur mässig begeistert:
- Für die Grünen bleibt auch mit der Zweitwohnungsverordnung eine Rechtsunsicherheit bestehen. Ebenfalls kritisiert wird, dass die Verordnung überhaupt erst Anfang 2013 in Kraft tritt – zur Medienmitteilung.
- Die Initianten rund um die Fondation Franz Weber sowie Helvetia Nostra sind ebenfalls enttäuscht. Sie bemängeln, dass der Bundesrat vor den Lobbys der Bergkantone und Touristengebiete eingeknickt sei – Weiter lesen.
- Staatsrechtsprofessor Alain Griffel erklärt via Infosperber.ch, dass die neue Verordnung zur Begrenzung der Zweiwohnungen gar rechtlich fragwürdig sei – Zum Artikel.
- Der Tagesanzeiger berichtet gar davon, dass ein weiteres „Schlupfloch“ für die Bewilligung von Zweitwohnungen in Planung sei. Dies geht aber selbst vielen Gegnern der Initiative zu weit – Weiter lesen.
Bild: Simon Aughton [CC-BY-SA-2.0] via Wikimedia Commons