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So funktioniert die Überschreibung des Hauses an die Kinder
Wer sein Haus an die nächste Generation weitergeben möchte, ist natürlich darauf bedacht, dass dabei möglichst wenig Konflikte entstehen und die Kinder finanziell geschont werden. Dafür gibt es grundsätzlich drei Möglichkeiten:
- Verkauf zum Verkehrswert
- Gemischte Schenkung (Verkauf unter Verkehrswert)
- Vollständige Schenkung/Erbvorbezug
Der Hausverkauf an die Kinder zum Verkehrswert
Die Eltern können ihrem Kind das Haus zum Verkehrswert verkaufen. Was bedeutet das? Eigentlich ganz einfach: Man bestimmt, wie viel Wert das Haus hätte, wenn es auf dem freien Markt zum Verkauf angeboten würde. Am besten lässt man diese Schätzung von einem Profi erstellen. Zu diesem ermittelten, realen Preis kauft das Kind dann das Haus den Eltern ab.
Beispiel:
Ermittelter Verkaufswert des Hauses = CHF 1 Million. Die Hypothek, die das Kind übernimmt, beträgt CHF 300'000. Zu bezahlen sind folglich noch CHF 700'000. In welcher Form das Kind den Betrag von CHF 700'000 bezahlt, kann die Familie entscheiden. Eine übliche Vorgehensweise ist:
- Kind bezahlt die CHF 700'000 aus Ersparnissen und Erhöhung der Hypothek
- Eltern geben dem Kind ein Darlehen von CHF 700'000
- Kind gilt die CHF 700'000 anders ab
Grundsätzlich gilt: Die Eigentümer, sprich die Eltern, entscheiden allein über ihr Vermögen – aber die Interessen aller Familienmitglieder müssen berücksichtigt werden. Sonst kann es, wenn es später ums Erben geht, zu Streitigkeiten unter den verschiedenen Erben kommen. Gerade bei der gemischten Schenkung und der vollständigen Schenkung muss besonders darauf geachtet werden.
Gemischte Schenkung: der Hausverkauf an die Kinder unter Wert
Wenn Eltern ihrem Kind das Haus unter dem tatsächlichen Marktwert verkaufen, spricht man von einer gemischten Schenkung.
Beispiel:
Das Haus hat einen tatsächlichen Marktwert von CHF 1 Million. Das Ehepaar verkauft ihrem Sohn das Haus aber zu einem Preis von CHF 800‘000. Der Sohn hat CHF 200‘000 nicht bezahlt, oder anders: Weil er die CHF 200‘000 nicht bezahlt hat, hat er dieses Geld rechtlich betrachtet geschenkt bekommen.
Was bedeutet das? Beim Todeszeitpunkt der Erblasser wird der Sohn mit mehreren möglichen Problemen konfrontiert:
- Der Mehrwert des Hauses seit dem Zeitpunkt des Kaufs muss gegenüber anderen Erben ausgeglichen werden (sofern solche vorhanden sind, natürlich).
- Die damalige Schenkung von CHF 200‘000 muss beim Erbgang als sogenannter Erbvorbezug angerechnet werden.
- Verkauft der Sohn das Haus an eine Drittperson, wird die Grundstückgewinnsteuer auf dem Haus deutlich höher ausfallen, als wenn er seinen Eltern damals den tatsächlichen Marktwert für das Haus bezahlt hätte.
Der Verkauf unter Verkehrswert ist von den Eltern zwar gut gemeint, kann sich für den Nachwuchs im Nachhinein aber sogar als nachteilig herausstellen.
Das Haus an die Kinder verschenken
Bei einer vollständigen Schenkung oder einem Erbvorbezug überschreiben die Eltern einem Kind das Eigentum an ihrem Haus. Wer mehrere Kinder hat, zahlt den anderen dafür einen angemessenen Geldbetrag aus.
Beispiel:
Der Vater ist Witwer und will in eine Mietwohnung ziehen. Er hat drei Kinder. Das Haus im Wert von CHF 900‘000 übernimmt Kind A zusammen mit der Hypothek von CHF 300‘000. Kind A erhält einen Erbvorbezug im Wert von CHF 600‘000. Kind B und Kind C bekommen im Gegenzug jeweils CHF 600‘000 ausbezahlt.
Oft gewinnen Liegenschaften über die Jahre an Wert. Was bedeutet das für das obige Beispiel?
- Kind A, das anstelle des Geldes die Liegenschaft erhalten hat, muss diese an seinen Erbteil anrechnen lassen. Massgebend für diese Anrechnung ist der Todeszeitpunkt des Erblassers (in diesem Beispiel des Vaters).
- Beträgt der Wert des Hauses dann z.B. CHF 1,2 Millionen, muss Kind A seinen Geschwistern diesen Mehrwert finanziell ausgleichen.
- Der Mehrwert beträgt in diesem Fall CHF 300‘000.-, entspricht CHF 100‘000.- pro Kind, und hat zur Folge, dass Kind A seinen Geschwistern jeweils 100‘000 CHF auszahlen müsste.
Aber das ist eine stattliche Summe, die Kind A hier an die anderen beiden zu entrichten hat – muss das wirklich sein?
Nicht unbedingt: Wenn im Vertrag, der die Übernahme des Hauses regelt, festgehalten wird, dass Kind A keinen Ausgleich auf Mehrwert bezahlen muss, können die Geschwister eine solche Zahlung auch nicht einfordern. Hierbei musst du aber darauf achten, dass Erbverträge und Verträge zur Eigentumsübertragung nur rechtsgültig sind, wenn sie durch einen Notar öffentlich beurkundet worden sind.
Die Immobilie an die Kinder übertragen – mit Nutzniessung oder Wohnrecht?
Wenn Eltern es sich leisten können und wollen, sollten sie die Variante Nutzniessung wählen. Der finanzielle Vorteil für die Kinder ist hierbei am grössten. Das macht sich besonders bei den Steuern bemerkbar: Als Nutzniesser bezahlen die Eltern die Einkommensteuer auf dem Eigenmietwert und die Vermögenssteuer für die Liegenschaft. Obwohl die Kinder nun Eigentümer der Liegenschaft sind, verändert sich für sie steuerlich nichts.
Beim unentgeltlichen Wohnrecht hingegen bezahlen die Kinder die Vermögenssteuer für das Haus. Die wohnberechtigten Eltern kommen nur für den steuerbaren Eigenmietwert auf.
Nutzniessung und Wohnrecht kurz erklärt
Nutzniessung
Wer ein Nutzniessungsrecht an einer Liegenschaft besitzt, hat das Recht, selber in dieser zu wohnen oder sie zu vermieten – Eltern können also ihr Haus den eigenen Kindern vermieten. Steuerabgaben, Hypothekarzinsen, Versicherungsprämien und Abgaben bezahlt der Nutzniesser. Nur für ausserordentlich anfallende Kosten, z.B. grosse Reparaturen, müssen die Kinder aufkommen.
Wohnrecht
Beim Wohnrecht bezahlt der Berechtigte die Kosten für den gewöhnlichen Unterhalt, die Nebenkosten (Heizung, Wasser) und Verbrauchskosten (Telefon, TV). Steuern fallen für den Berechtigten keine an und müssen, wie die Kosten für die Versicherung und die Hypothek, von den Eigentümern (sprich den Kindern) getragen werden.
Tipps, wie man richtig vorgeht
Wer sein Haus noch zu Lebzeiten an seine Kinder übertragen möchte, sollte sich frühzeitig damit befassen. Ein solcher Übertrag kann sich stark auf die Steuern und das Erbrecht auswirken, weswegen die Risiken der verschiedenen Szenarien unbedingt in Ruhe beurteilt werden müssen. Es ist daher ratsam, alle Erbberechtigten einzubeziehen und die getroffenen Regelungen in einem Vertrag festzuhalten.
Interessen abklären
- Soll eine Handänderung stattfinden?
- Wer ist an der Übernahme des Hauses interessiert?
Wert bestimmen
- Aktueller Verkehrswert: Verkauf/gemischte Schenkung/Schenkung?
- Ausgleichungspflicht durch Wertsteigerungspotenzial?
Gegenleistung definieren
- Übernahme Hypothek, Darlehen, Zahlung?
- Nutzniessung oder Wohnrecht?
- Berechnung eines Schenkungsanteils?
Risiken beurteilen
- Erbrechtliche Folgen?
- Steuerfolgen?
5. Vertrag erstellen
Damit alle Parteien abgesichert sind.