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Mietpreise in der Stadt Zürich
Erstmals seit 2006 veröffentlicht die Stadt Zürich eine Mietpreiserhebung. Per April 2022 lag der mittlere Nettomietpreis von 4-Zimmer-Wohnungen bei monatlich 1787 Franken, von 3-Zimmer-Wohnungen bei 1470 Franken. Die Erhebung stellt individuelle Preisbandbreiten für Stadtquartiere und Stadtkreise zur Verfügung und auf gesamtstädtischer Ebene zusätzlich verschiedene Marktpreisindikatoren. Den teuersten Wohnraum findet man in den Stadtkreisen 1 und 8, den günstigsten in Zürich-Nord und einigen Stadtquartieren mit grossem Anteil gemeinnütziger Wohnungen wie Frie-senberg und Leimbach. (3. November 2022 – Urs Rey)
Grundlagendaten zu den Mietpreisen in der Stadt Zürich
Die Mietpreise und deren Entwicklung sind in Zürich seit der ersten Stadtvereinigung 1893 ein lebhaft diskutiertes Thema, zu dem die Statistik seit über hundert Jahren Beiträge liefert. Schon in der ersten «Wohnungs- und Grundstückserhebung» von 1896 wurden Mietpreise erhoben. Auch alle späteren städtischen Wohnungserhebungen, die meist gemeinsam mit den eidgenössischen Volkszählungen durchgeführt wurden, erfassten und publizierten Mietpreise. Die Stadt Zürich und einige andere Städte waren damit Vorreiterinnen: Ab 1970 dehnte der Bund die Mietpreiserhebung im Rahmen der Volkszählung auf die ganze Schweiz aus. Die letzte klassische Volkszählung als Vollerhebung wurde im Jahr 2000 durchgeführt.
Um die Intervalle zwischen den Volkszählungen zu verkleinern, erhob die städtische Statistik die Mietpreise auch mit Stichproben zwischen den Zähljahren. Die jüngsten dieser Erhebungen datieren von 1998 und 2006. Sie basieren auf einer Zufallsstichprobe von 12 000 resp. 26 000 Wohnungen. Seither stand für Informationen über die städtischen Mietpreise nur noch die Stichprobenerhebung der eidgenössischen Strukturerhebung zur Verfügung, in deren Rahmen jedes Jahr rund 8000 Mietpreise bei den Bewohner*innen erfragt werden. Mit diesen Daten sind nur sehr beschränkt kleinräumige Aussagen möglich, da die Methodik auf gesamtschweizerische Bedürfnisse ausgelegt ist.
Daneben ermittelt Statistik Stadt Zürich den Mietpreisverlauf im Rahmen des Mietpreisindexes durch eine vierteljährliche Erhebung bei rund 3800 Wohnungen. Diese Erhebung ist methodisch darauf ausgelegt, die jährlichen Preisveränderungen als Indexzahl auszuweisen, die zur Messung der allgemeinen Teuerung auch in den Konsumentenpreisindex einfliesst.
Die neue Mietpreiserhebung (MPE)
Seit 2006 waren somit Aussagen zur innerstädtischen Differenzierung der Mietpreise und ihrer Entwicklung nicht mehr möglich. Während mehreren Jahren verfolgte Statistik Stadt Zürich (SSZ) deshalb das Projekt einer neuen städtischen Mietpreiserhebung. Nun liegen die Resultate per April 2022 vor. Sie basieren auf digitalen Datenlieferungen und einer ergänzenden Zufallsstichprobe (vgl. methodische Informationen am Schluss des Webartikels und separaten Methodikbericht). Die Resultate beziehen sich ausschliesslich auf die 2-, 3- und 4-Zimmer-Wohnungen, die über 80 Prozent des Mietwohnungsbestandes abdecken.
Die MPE unterscheidet zwischen gemeinnützigen und nicht gemeinnützigen Wohnungen. Zu den gemeinnützigen gehören zunächst alle Wohnungen, die sich im Besitz der Stadt oder von Genossenschaften, Vereinen oder Stiftungen befinden und nach dem Grundsatz der Kostenmiete bewirtschaftet werden. Ferner gehören auch Wohnungen dazu, deren Eigentümerschaft als gemeinnützig im weiteren Sinne gilt und ihre Mietobjekte nicht ausschliesslich nach dem Prinzip der Kostenmiete vermietet, in Zürich beispielsweise die a-Porta-Stiftung und die städtische Stiftung für preisgünstigen Wohn- und Gewerberaum (PWG).
Die übrigen Wohnungen werden nicht in Kostenmiete bewirtschaftet. Sie umfassen fast durchwegs private Eigentümerschaften, mit Ausnahme der nichtstädtischen Wohnungen der öffentlichen Hand. Denn es wird davon ausgegangen, dass die Wohnungen des Bundes, des Kantons und anderer öffentlicher Eigentümer nicht nach dem Kostenmiete-Prinzip vermietet werden. An dieser Stelle sei umgekehrt darauf hingewiesen, dass gemeinnützig vermietende Wohnbaugenossenschaften auch juristische Personen des Privatrechts sind. Wenn also nachfolgend vereinfachend von privaten Wohnungen die Rede ist, sind rund 670 Wohnungen der öffentlichen Hand (0,4 Prozent des Bestandes) mitgemeint, solche von Wohnbaugenossenschaften hingegen nicht.
Gesamthaft gab es Ende 2021 in der Stadt Zürich 182 900 Wohnungen mit zwei, drei oder vier Zimmern, wovon 171 500 Mietobjekte waren. Nach der Elimination von Spezialfällen, die möbliert oder für einen bestimmten Personenkreis reserviert sind (z.B. Alters- oder Studentenwohnungen), ergibt sich für die MPE 2022 eine Grundgesamtheit von 161 769 Wohnungen.
Mengengerüst Mietpreiserhebung
|Total||Gemeinnützig||Andere|
|Grundgesamtheit (2-4 Zimmer)||161 769||48 986||112 783|
|Datenlieferung (Schicht 1)||50 572||30 991||19 581|
|Zusatzstichprobe (Schicht 2)||5 236||1 713||3 523|
|Gesamtabdeckung||34 %||67 %||20 %|
Aus dem gemeinnützigen Bereich liegen insgesamt Mietpreisinformationen über zwei Drittel der Wohnungen vor. Der weitaus heterogenere private Bereich ist zu gut 20 Prozent mit Preisinformationen abgedeckt. Diese Datenbasis erlaubt Auswertungen für alle Stadtkreise und einen Teil der 34 statistischen Quartiere.
Der Unsicherheitsbereich (95-Prozent-Konfidenzintervall) liegt gesamtstädtisch ungefähr bei ±2 Prozent der ausgewiesenen Medianpreise und Mittelwerte. In kleineren Quartieren sind die Unsicherheiten grösser und können in Einzelfällen gegen 20 Prozent betragen. Die Konfidenzintervalle sind in den folgenden Webgrafiken als Tooltipp aufgeführt und sollten beachtet werden.
Der vorliegende Bericht beschreibt die wichtigsten Resultate der MPE. Die detaillierten Werte, Bandbreiten und Konfidenzintervalle stehen auf einer Webapplikation im Internet zur Verfügung.
Überblick: Wohnungs- und Quadratmeterpreise
Der sogenannte Medianpreis, auf dem der vorliegende Bericht basiert, entspricht dem «mittleren Preis», also demjenigen, der die teurere von der günstigeren Hälfte aller Wohnungen abgrenzt. Er liegt für zwei Zimmer gesamtstädtisch bei monatlich 1336 Franken, für drei Zimmer bei 1470 und für vier Zimmer bei 1787 Franken (Grafik 1). Dabei handelt es sich um Nettomietpreise exklusive Nebenkosten. Die MPE weist auch die Bruttomietpreise aus; sie liegen 10 bis 15 Prozent höher als die Nettomietpreise. Im vorliegenden Bericht sind primär die Nettomietpreise aufgeführt, um die Vergleichbarkeit mit früheren Publikationen und Erhebungen zu erleichtern.
Die MPE weist als weiteren Kennwert auch Quadratmeter-Mietpreise pro Monat aus. Bei kleineren Wohnungen sind diese in der Regel höher als bei grösseren, wo sich die notwendigen Installationen auf eine grössere Wohnungsfläche verteilen. So liegt der mittlere Netto-Quadratmeterpreis für 2-Zimmer-Wohnungen bei 23,8 Franken, für drei Zimmer bei 19,9 und für vier Zimmer bei 18,0 Franken. Eine 100 Quadratmeter grosse 4-Zimmer-Wohnung kostet im Mittel also 1800 Franken pro Monat.
Für gemeinnützige Bauträgerschaften gilt das Prinzip der Kostenmiete, weshalb ihre Mieten günstiger sind als diejenigen der übrigen Mietwohnungen. Die Bandbreiten der mittleren 50 Prozent aller gemeinnützigen Wohnungen (ohne die 25 Prozent teuersten und die 25 Prozent günstigsten Objekte) überschneiden sich in der Regel nicht mit denjenigen der privaten Wohnungen. Das günstigste Viertel der privaten Wohnungen entspricht preislich ungefähr dem teuersten Viertel der gemeinnützigen Wohnungen. Die preisliche Streuung ist bei privaten Bauträgerschaften generell breiter. Wichtige Einflussfaktoren auf die Preise wie Ausbaustandard, Zustand, Exposition oder Lärmsituation wurden nicht erfasst. Darum lassen sich aus der Erhebung keine Aussagen zu individuellen Mietpreisen ableiten.
Lesehilfe: Von allen 2-Zimmer-Wohnungen sind 25 Prozent günstiger als 1046 Franken und 75 Prozent günstiger als 1712 Franken. Der Medianpreis (der Wert, bei dem 50 Prozent günstiger und 50 Prozent teurer sind) liegt bei 1336 Franken.
Im Zwanzigjahresvergleich 40 Prozent teurer
Gemäss Mietpreisindex mit Basis Mai 2000 stiegen die Preise bis April 2022 um 22 Prozent. Seit der Revision im Jahr 2004 ist der Index qualitätsbereinigt, denn Preisanstiege im Rahmen von Sanierungen werden ausgeblendet.
Für den Zeitvergleich der Resultate der MPE 2022 mit früheren Erhebungen werden die Ergebnisse mit der Mietpreiserhebung im Rahmen der Volkszählung 2000 verglichen. Dies ist nicht unproblematisch, da sich die Methodik und die Gruppierungen unterscheiden. Die Volkszählung 2000 war eine Vollerhebung, die MPE 2022 ist dagegen eine Stichprobenerhebung. Zudem liessen sich die gemeinnützigen Eigentümerschaften vor 22 Jahren noch nicht mit der gleichen Präzision bestimmen, weshalb für den Zeitvergleich die Mietpreise der öffentlichen Hand und der Wohnbaugenossenschaften verwendet werden.
Für die Verwendung der Volkszählungsdaten 2000 als Vergleichsbasis spricht hingegen, dass die Preise schon damals bei den Verwaltungen und Eigentümer*innen der Gebäude erhoben wurden – im Gegensatz zu früheren Volkszählungen und zur aktuellen Strukturerhebung, die auf der Befragung von Mieter*innen basieren. Dazu kommen die generellen Vorteile einer Vollerhebung: Die Auswertungen können den in der MPE verwendeten Raumgruppierungen angepasst werden und eignen sich daher besonders gut für den Vergleich.
Der Preisvergleich der MPE 2022 mit der Volkszählung 2000 zeigt bei allen Zimmerzahlen einen Anstieg der Wohnungsmieten um ungefähr 40 Prozent (Grafik 2). Wenn man die Quadratmeterpreise zugrunde legt, sind die Preise weniger stark gestiegen, nämlich um 20 bis 35 Prozent, und liegen damit eher im Bereich der Preissteigerung gemäss Mietpreisindex. Die Differenz zwischen Wohnungs- und Quadratmeterpreisen ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass der Wohnungsbestand in den letzten zwei Jahrzehnten aufgrund des verbreiteten Ersatzneubaus stark modernisiert wurde. Insgesamt wurden fast 14 000 tendenziell kleine Altbauwohnungen abgebrochen und über 40 000 mehrheitlich grössere neu erstellt.
Bei den gemeinnützigen Wohnbauträgern, also denjenigen mit Kostenmiete, fiel der Preisanstieg vergleichsweise moderat aus. Hier resultierte bei den Quadratmetermieten innert 21 Jahren ein Aufschlag von 11 bis 19 Prozent, bei den privaten Mieten hingegen von 25 bis 38 Prozent. Je kleiner die Zimmerzahl, desto grösser ist der Unterschied in der Preiszunahme zwischen gemeinnützigen und privaten Mietpreisen.
Marktkennzahlen: erhebliche Unterschiede
Die von der MPE ausgewiesenen Marktkennzahlen beleuchten den Zusammenhang zwischen Mietpreis und Vertragsdauer. Neubaumieten – gemäss Definition in maximal zwei Jahre alten Gebäuden – sind am teuersten. Private 2-Zimmer-Wohnungen kosten im Mittel 2060 Franken, 3-Zimmer-Wohnungen 2799 Franken und 4-Zimmer-Wohnungen 3354 Franken (Grafik 3). Bei den privaten Neubauwohnungen ist allerdings zu beachten, dass die Konfidenzintervalle relativ hoch sind (+/- 125 Franken bei zwei Zimmern, +/- 200 Franken bei drei und vier Zimmern).
Bei älteren Wohnungen sind Bezugsmieten, also in den letzten zwei Jahren abgeschlossene Mietverträge, in der Regel klar teurer als Mieten in älteren Mietverhältnissen, die in der MPE als Bestandesmieten bezeichnet sind, wobei Mietverhältnisse von bis zu 10 Jahren, von 11 bis 20 Jahren und ab 21 Jahren unterschieden werden. Diese Preisabstufung ist bei den privaten Mietwohnungen deutlich. Bei 4-Zimmer-Wohnungen liegen die mittleren Preise von Bezugsmieten bei 2420 Franken, von über 20-jährigen Bestandesmieten aber nur bei 1590 Franken. Im gemeinnützigen Bereich sind die Unterschiede dagegen klein: Hier sind Bezugsmieten ähnlich teuer wie in zehn- oder zwanzigjährigen Mietverhältnissen.
Diese Unterschiede zwischen den beiden Segmenten im Wohnungsmarkt führen zu Preisdifferenzen zwischen gemeinnützigen und privaten Mieten. Im gemeinnützigen Bereich sind Neubauwohnungen und Neubezüge von Altwohnungen nur halb so teuer wie im privaten Bereich. Bei älteren Mietverhältnissen reduzieren sich die Preisunterschiede allmählich, aber auch bei über 20-jährigen Bestandesmieten bestehen noch Unterschiede von rund 30 Prozent.
Die meisten Feststellungen zu den Marktkennzahlen bleiben auch gültig, wenn man statt der Wohnungspreise die Quadratmeterpreise zugrunde legt. Die Unterschiede zwischen gemeinnützigem Wohnraum und solchem in Privatbesitz sind etwas weniger ausgeprägt, da ein Teil der Preisdifferenzen darauf zurückzuführen ist, dass gemeinnützige Wohnungen bei gegebener Zimmerzahl weniger gross sind.
Lesehilfe: 4-Zimmer-Neubaumieten (d.h. in Gebäuden, die maximal zwei Jahre alt sind) kosten im gemeinnützigen Bereich im Mittel 1530 Franken Miete, im nicht gemeinnützigen (d.h. privaten) Gebäuden dagegen 3354 Franken.
Stadtquartiere: strukturelle Unterschiede
Mit der MPE lassen sich auch innerstädtische Unterschiede des Mietpreisniveaus aufzeigen. Auf Ebene der Quartiere sind die mittleren Preise stark von der Wohnungsstruktur abhängig. So sind die günstigsten Wohnungen in den Quartieren Hard und Friesenberg sowie in Schwamendingen, Affoltern und Leimbach zu finden – dort also, wo auch der Anteil der gemeinnützigen Wohnungen besonders hoch ist, nämlich um oder gar über 50 Prozent (Grafik 4). Im Quartier City sind die Preise für 4-Zimmer-Wohnungen auffallend niedrig, was darauf zurückzuführen ist, dass hier die meisten 4-Zimmer-Wohnungen in der städtischen Siedlung Selnau zu finden sind. Bei den 3-Zimmer-Wohnungen und im höheren Preissegment der 3- und 4-Zimmer-Wohnungen sind die Preise in der City ähnlich hoch wie im übrigen Kreis 1.
Die teuersten Stadtquartiere sind Lindenhof, Rathaus und Hochschulen, Seefeld und Mühlebach, Fluntern und Hottingen sowie Enge und Escher Wyss. In diesen zentralen oder bevorzugten Lagen gibt es weniger gemeinnützige Wohnungen, welche dank ihren generell günstigeren Mietpreisen das Preisniveau gesamthaft dämpfen können.
Für eine Stichprobenerhebung wie die MPE sind die Stadtquartiere zum Teil klein. Das Hochschulquartier umfasst bei den drei Wohnungsgrössen nur je etwa 50 Wohnungen, und auch in der City sind es unter 100. In den anderen Quartieren der Kreise 1, 5 und 8, in Leimbach, in der Werd und in Fluntern erlaubt die relativ kleine Anzahl Wohnungen in der Stichprobe keine Schätzungen mit einigermassen engen 95-%-Konfidenzintervallen. In anderen Quartieren wie Friesenberg, Saatlen und Leimbach dominieren gemeinnützige Wohnungen, und die Zahl privater Wohnungen in der Stichprobe bleibt klein, sodass in der MPE keine durchgehende Differenzierung von gemeinnützigen und privaten Preisen möglich ist.
In grösseren Quartieren vermag die MPE hingegen detaillierte Resultate aufzuzeigen. Kleinere oder einseitig strukturierte Quartiere werden deshalb in der MPE zu Quartiergruppen zusammengefasst, sodass sie ebenfalls eine Unterscheidung für den gemeinnützigen und den privaten Bereich erlauben.
Private Mietwohnungspreise nach Quartiergruppen
Für die feinstmögliche geografische Einteilung werden deshalb die Quartiere der Kreise 1, 2, 5 und 8 jeweils zusammengelegt. Ferner werden zehn weitere Quartiere gepaart: Fluntern und Hottingen, Hirslanden und Witikon, Alt-Wiedikon und Friesenberg, Werd und Langstrasse sowie Saatlen und Schwamendingen-Mitte.
Grafik 5 zeigt die Preise der so definierten Quartiergruppen für private Wohnungen, also ausserhalb des gemeinnützigen Bereichs. Die Quartiergruppen sind absteigend nach den Mietpreisen von 3-Zimmer-Wohnungen, der weitestverbreiteten Wohnungsgrösse, sortiert. Abweichende Reihenfolgen bei den 2- und 4-Zimmer-Wohnungen treten so deutlich hervor.
Am höchsten sind die Preise im Kreis 1, gefolgt vom Kreis 8, wobei in Fluntern-Hottingen die 4-Zimmer-Wohnungen noch etwas teurer sind als im Kreis 8. An vierter Stelle folgt das Quartier Oberstrass, wo die 4-Zimmer-Wohnungen ebenfalls vergleichweise teurer sind, ebenso wie in Unterstrass und im Kreis 2. Tendenziell hohe Preise bei den 2-Zimmer-Wohnungen sind hingegen im Kreis 5 und in Werd-Langstrasse zu finden.
Die tiefsten Preise sind in Zürich-Nord auszumachen, in Schwamendingen, Affoltern und Seebach. Hingegen sind die Preise im zentraler gelegenen Oerlikon nahe am städtischen Median. Unter dem städtischen Mittel liegen die Preise in Höngg und Hirslanden-Witikon. Moderat sind die Preise auch in den Quartieren Sihlfeld, Hard, Altstetten und Wipkingen, wobei die 4-Zimmer-Wohnungen hier durchwegs vergleichsweise teuer sind.
Veränderungen im Preisgefüge
Abschliessend sei noch ein Blick auf die Veränderungen im geografischen Preisgefüge über die letzten 22 Jahre geworfen, wobei der Fokus auch hier auf dem privaten Bereich liegt. Grafik 6 zeigt die Zunahmen der Quadratmeterpreise in Prozent seit der Volkszählung 2000. Die Quartiergruppen sind absteigend nach den aktuellen Quadratmeterpreisen der 3-Zimmer-Wohnungen sortiert. Die Preise sind im Kreis 1 am höchsten, in Hirzenbach am tiefsten. Interessanterweise sind die höchsten Zunahmen nicht in den teuersten Quartieren festzustellen. Im Kreis 1 beispielsweise bewegt sich die Preiserhöhung mit rund 30 Prozent in 22 Jahren nur leicht über dem städtischen Mittel. Einzig der drittteuerste Kreis 8 zeigt starke Preissteigerungen von über 50 Prozent gegenüber dem Jahr 2000.
Noch stärker als im Kreis 8 ist die Preiszunahme im ansonsten eher günstigen, gemeinnützig geprägten Quartier Hard; hier stiegen die Quadratmeterpreise teilweise um mehr als 60 Prozent (wobei auch die grossen Konfidenzintervalle zu beachten sind). Das ist eine Parallele zur Zunahme der Bodenpreise, bei denen dieses Quartier im letzten Jahrzehnt zum viertteuersten aufstieg (vgl. Entwicklung der Liegenschaftspreise in Zürich, Grafik 3).
Im Übrigen wird deutlich, dass die Quadratmeterpreise der 2-Zimmer-Wohnungen in den meisten Quartieren überdurchschnittlich zunahmen, besonders in Innenstadtquartieren wie Werd-Langstrasse und im Kreis 5 sowie in allen weniger teuren Quartieren. Demgegenüber stieg das Preisniveau der 4-Zimmer-Wohnungen seit dem Jahr 2000 in verschiedenen Quartieren nur um rund 15 Prozent. Der Fokus auf kleinere Wohnungen ist auch bei der Bautätigkeit festzustellen: Im Umfeld stark steigender Preise gab es seit 2010 eine Hinwendung zu kleineren Wohneinheiten mit reduzierter Fläche (vgl. Webartikel Kleinere Wohnungen für grössere Haushalte).