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Sul tema della contestazione della pigione iniziale, il Tribunale federale ha stabilito, precisando la propria giurisprudenza, che vi è una presunzione di fatto secondo la quale è abusiva una pigione iniziale aumentata in un modo massivo, nettamente superiore al 10 %, senza che ciò possa essere spiegato con l’evoluzione del tasso d’interesse di riferimento o dell’indice svizzero dei prezzi al consumo (precisazione della giurisprudenza; consid. 3.3).
Per invalidare la presunzione di abusività, e invalidare la contestazione della pigione iniziale, la locatrice deve suscitare giustificati dubbi sulla sua correttezza (precisazione della giurisprudenza; consid. 4.2 e 4.3).
Secondo la BGE 147 III 431, quando il canone iniziale è stato aumentato in modo massiccio rispetto al canone del precedente inquilino, si presume che il canone sia abusivo.
Spetta quindi al locatore indebolire questa presunzione sollevando dubbi fondati sulla sua veridicità.
A tal fine, nella procedura di contestazione della pigione iniziale il locatore può presentare statistiche che non soddisfano pienamente i criteri di cui all’art. 11 cpv. 4 OLAL; può anche presentare abitazioni comparative, che non devono essere esaminate con lo stesso rigore di quando si tratta di dimostrare che il canone di locazione è – o non è – entro i limiti dei canoni usuali nella località o nel quartiere (cfr. considerando 4.3).
Nel contesto dell’indebolimento della presunzione, nel caso di immobili di confronto, è sufficiente escludere, tra gli immobili presentati, quelli che non sono chiaramente comparabili con l’immobile di riferimento (considerando 4.4.2 e 4.4.3).
Il Tribunale federale sottolinea che la giurisprudenza secondo cui le abitazioni con differenze significative nell’esposizione al rumore non sono comparabili riguarda principalmente la prova rigorosa e non l’indebolimento della presunzione di iniquità (considerando 4.4.3).
Inoltre, il fatto che il contratto di locazione precedente fosse di lunga durata deve essere preso in considerazione per determinare se il locatore sia riuscito a sollevare dubbi fondati sulla presunzione che la pigione iniziale è abusiva (considerando 4.5.2).
Nel caso in esame, il Tribunale federale – a differenza dei tribunali precedenti – ha ritenuto che il locatore fosse effettivamente riuscito a sollevare dubbi fondati sulla presunzione di iniquità del canone di locazione (cfr. considerando 5.4).
Di conseguenza, la presunzione cade e l’inquilino deve fornire una prova rigorosa del fatto che il canone di locazione iniziale contestato non corrisponde agli affitti abituali nel quartiere ed è irragionevole, utilizzando statistiche che soddisfano i criteri dell’art. 11 comma 4 OLAL o presentando cinque abitazioni di confronto. Poiché l’inquilino non ha fornito tale prova, l’affitto iniziale (fissato a 1.060 franchi netti) deve essere considerato non irragionevole (cfr. considerando 6 e seguenti).