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Les propriétaires de Propriété par étage (PPE) sont des copropriétaires. Le terrain et le bâtiment appartiennent à l'ensemble de l'association des copropriétaires. Le propriétaire d'une PPE n'a qu'un droit spécial sur son appartement, son balcon, son jardin ou sa terrasse, sa cave, sa buanderie et sa place de parking dans le garage souterrain. Chaque propriétaire de condominium est responsable de l'entretien de ses propres pièces. L'association des propriétaires de PPE dans son ensemble est responsable de l'entretien des parties communes. La communauté doit payer les frais communs et les répartir entre tous les propriétaires.
La loi ne règle pas de manière concluante quelles parties sont communes et lesquelles sont privées. L'association des copropriétaires dispose d'une marge décisionnelle relativement large. Selon l'article 712b, alinéa 2 du Code civil suisse, ces parties sont généralement qualifiées comme communes:
Astuce: L'argent du fonds de rénovation est destiné exclusivement à la réparation et à la rénovation des éléments communs. Vous devez supporter vous-même les frais de votre copropriété. Il est logique d'ouvrir un compte séparé à cet effet et de transférer un montant chaque mois avec ordre permanent.
Les copropriétaires doivent payer conjointement l'entretien des parties communes. Quatre associations de copropriétaires sur cinq utilisent un fonds de rénovation ou en prévoient au moins un dans leur règlement, même s’il n’est pas prescrit par la loi. Quatre bonnes raisons de mettre de l'argent de côté - tôt plutôt que trop tard - et de créer un fonds de rénovation dès le départ:
Le fonds de rénovation est facultatif. Les dépôts réguliers avantageux, car vous pouvez répartir la charge financière des rénovations coûteuses sur plusieurs années. La plupart des associations de copropriétés déposent 0,2 à 0,5% de la valeur d'assurance du bâtiment par an. L'Association suisse des propriétaires par étages recommande 0,3%. La contribution de chaque copropriétaire est définie selon la quote-part et est généralement facturée mensuellement ou trimestriellement. La quote-part est déterminée lors de l'établissement de la copropriété, est inscrite au registre foncier et est indiquée en pour mille. Elle dépend de la surface et est pondérée et affinée avec divers facteurs. Par exemple, la hauteur du sol, la vue, l'ensoleillement, l'emplacement dans le bâtiment, le nombre de pièces ouvertes et fermées, en particulier les pièces humides, la disposition des pièces, l'accès ou les immissions.
Les opinions divergent quant au montant optimal pour le fonds de rénovation. Si votre association de copropriétaires paie 0,3% de la valeur d'assurance de l'immeuble chaque année depuis le début, en 20 ans, elle aura mis de côté 6% et 9% après 30 ans. C'est à ce moment que les premières rénovations importantes sont à prévoir. Cela correspond aux recommandations de l'association des propriétaires de PPE qui préconise 6 à 8% à long terme. De telles épargnes devraient suffire à maintenir l'immeuble en bon état et à compenser la dépréciation de l'âge. Il est également judicieux de fixer une limite supérieure dans les règlements de l'association de copropriété. 5 à 10% sont courants.
Astuce pour les acheteurs: Renseignez-vous à temps sur le montant du fonds de rénovation et demandez à un architecte d'estimer les besoins en rénovation. Surtout lorsque la propriété est plus ancienne. S'il n'y a pas assez d'argent dans le fonds, vous risquez de faire face à des coûts élevés plus tard.
Astuce pour les vendeurs: Vous ne pouvez pas récupérer vos dépôts auprès de l'association de copropriété. Mais vous pouvez ajouter votre part au prix de vente car l'acheteur reprend également la part du fonds de rénovation avec la copropriété.
Le toit, la technique du bâtiment ou l'enveloppe du bâtiment ont une durée de vie moyenne de 25 ans. Sans fonds de rénovation, vous devez mettre de l'argent de côté pour ces rénovations ou régler votre part des coûts élevés d'un seul coup. Il y a un risque que les rénovations nécessaires soient reportées ou effectuées par étapes si les copropriétaires ont mis trop peu d'argent de côté ou ne peuvent pas financer leur part des coûts. Les coûts de rénovation risquent alors d'augmenter car il est généralement plus rentable d'effectuer tous les travaux de manière coordonnée.
L'assemblée de la copropriété décide de quelle manière le fonds de rénovation sera utilisé, pour quels travaux et quand. Elle décide également si les coûts seront financés entièrement, partiellement ou pas du tout par le fonds de rénovation.
Le gérant de la maison ou de l'immeuble. Souvent, surtout dans les premières années, il s'agit d'un fiduciaire. L'assemblée de la copropriété décide du montant à verser au fonds de renouvellement, mais le gérant suggère le montant. Pour ce faire, il élabore un business plan annuel avec recettes et dépenses et planifie les besoins de financement à long terme. Il vérifie également que tous les copropriétaires paient leur contribution à temps et que les résolutions de l'assemblée sont appliquées. De plus, il place l'argent au nom de l'association de copropriété dans un compte auquel il peut accéder rapidement. Le gérant paie les factures de réparations et de rénovations, fait la comptabilité et émet des certificats d'actif et d'intérêts, car les copropriétaires doivent payer des impôts sur leur part du fonds de rénovation et les intérêts.
La satisfaction de dépôts relativement modestes dans le fonds de rénovation est souvent de courte durée. Tôt ou tard, des réparations ou des rénovations majeures devront être effectuées, ce qui peut coûter cher. Si la communauté n'a pas suffisamment d'épargnes, les propriétaires de PPE doivent payer une contribution spéciale proportionnelle à leur quote-part afin de régler les factures. Cela signifie que les propriétaires sont priés de payer, ce qui se produit principalement en cas de rénovations ou de rénovations majeures et / ou imprévues.
Si les copropriétaires ont trop payé pendant des années, l'assemblée peut décider de réduire la contribution annuelle. Cela a du sens s'il y a suffisamment d'argent dans le fonds de rénovation pour financer toutes les réparations et rénovations à long terme. Cependant, les copropriétaires n'ont aucun droit statutaire au remboursement des dépôts payés excessivement. L'assemblée des propriétaires par étages peut également se résoudre à dissoudre le fonds de rénovation et à diviser le solde au prorata des dépôts effectués.
Un fonds de renouvellement peut également être mis en place à une date ultérieure. La majorité simple de l'assemblée des propriétaires par étages suffit pour cela. Entre autres, elle décide du montant des contributions, de la maturité des dépôts et du plafond du fonds. Elle définit également quand et avec quelle majorité les contributions peuvent être modifiées, comment l'argent doit être utilisé et qui gère le fonds de rénovation. Si le fonds doit être inclus dans le règlement de la copropriété, une majorité qualifiée de copropriétaires est généralement requise.
Astuce: Si les autres copropriétaires ne veulent pas mettre en place un fonds de rénovation, mettez de l'argent de côté chaque mois pour des dépenses plus importantes. Le moyen le plus simple est d'avoir votre propre compte avec un ordre permanent. Au fil des ans, les réparations et les rénovations plus importantes et coûteuses sont inévitables.