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Es existieren bereits diverse Artikel über Immobilienschätzung auf Websites unserer Berufskollegen, Finanzinstituten und so weiter. Jedoch verfolgen die meisten dieser Artikel das Ziel, eine der beiden Methoden als besser als die andere zu verkaufen.
In diesem Beitrag wollen wir Ihnen deshalb vielmehr die unterschiedlichen Anwendungsmöglichkeiten der beiden Schätzungsmethoden näher bringen.
Was ist eine Immobilienschätzung?
Da eine Immobilie über zahlreiche innere (bspw. Anzahl Zimmer) und äussere Eigenschaften (bspw. ÖV-Anbindung) verfügt, die teilweise nicht einen eindeutig bestimmbaren Wert besitzen, gestaltet sich die Bezifferung des Gesamtwerts der Immobilie relativ komplex. Es wird deshalb auf verschiedene Schätzmethoden zurückgegriffen. Diese erlauben zumindest eine konsistente Bewertung verschiedener Immobilien.
Während die Methoden nicht unbedingt perfekt den genauen Wert einer Immobilie hervorbringen, so werden durch ihre Anwendung zumindest bei jeder Immobilie die gleichen Massstäbe angelegt, wodurch Immobilienpreise miteinander verglichen werden können.
Wozu eine Immobilienschätzung?
Nebst dem offensichtlichen Anwendungsbeispiel, dem bevorstehenden Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie, kann eine Schätzung auch in den folgenden Szenarien durchgeführt werden:
Zur Bewertung eines Immobilien-Portfolios
In Erbschaftsangelegenheiten
Bei Ehescheidungen
Bei Ablauf eines Baurechts oder bei einer Umnutzung
In Unternehmenstransaktionen (Fusionen, Übernahmen, Trennungen, Liquidationen)
aus privatem Interesse
Methode 1: Die hedonische Schätzung
Die hedonische Schätzung bedient sich mathematischer Modelle, welche Transaktionspreise von vergleichbaren Immobilien in der jüngeren Vergangenheit mittels statistischer Werkzeuge auf das zu schätzende Objekt umrechnen. Je nach Modell werden unterschiedliche Eigenschaften der Liegenschaft mit einer Datenbank von Immobilienverkäufen abgeglichen und so ein statistisch wahrscheinlicher Marktwert des Objekts ermittelt.
Vorteile
Die Schätzung erfolgt relativ schnell und ist in der Regel günstiger als mit der traditionellen Methode
Es werden Marktdaten statistisch ausgewertet, wodurch eine gewisse Objektivität gegeben ist
Die verwendeten mathematischen Methoden eignen sich zur Bewertung von Immobilien-Portfolios
Durch die konsistente Methode können errechnete Immobilienpreise leichter miteinander verglichen werden
Nachteile
Durch die verallgemeinerte Betrachtungsweise werden individuelle, wertsteigernde Merkmale einer Liegenschaft vernachlässigt
Die Gewichtung der Faktoren ist subjektiv und entspricht somit nicht immer dem Wert, den ein potentieller Käufer in einem Faktor sieht. Zahlungsbereitschaft ist subjektiv und die hedonische Bewertung demnach für Transaktionen zwischen Privatpersonen schlecht geeignet
Die hedonische Methode ist nicht auf Geschäftsliegenschaften anwendbar
Bewertungen nach der hedonischen Methode sind nur bei „Standardobjekten“ wirklich zuverlässig, da bei spezielleren Immobilien zu wenige Vergleichsobjekte verfügbar sind. Dies führt zu grösserer statistischer Ungenauigkeit
Bei Anwendung durch nicht fachkundige Personen, bspw. in einem Onlineportal, besteht die Gefahr der Beschönigung der Parameterwerte zu eigenen Gunsten
Beschränkte dingliche Rechte (z.B. Wohn-, Weg- oder Baurecht) auf zu bewertenden Grundstücken sowie abnormale Grundstücksgrössen werden bei hedonischen Bewertungsmodellen meist nicht berücksichtigt
Die regionalen und lokalen Marktgegebenheiten werden von hedonischen Modellen nicht oder nur ungenügend berücksichtigt, da sie auf Durchschnittswerten beruhen
Die wohl wichtigste Erkenntnis aus dieser Liste ist, dass fundierte Fachkenntnisse auch zur zuverlässigen hedonischen Bewertung notwendig sind. Aus diesem Blickwinkel betrachtet scheint es bedenklich, dass mittlerweile diverse Finanzinstitute Onlinerechner oder Smartphone-Apps anbieten, mit denen aufgrund einer gefährlich niedrigen Anzahl Parameter eine Bewertung durchgeführt werden kann.
Methode 2: Die traditionelle Schätzung
Vorteile
Die traditionelle Methode ist aufgrund der lokalen Marktkenntnis des ausführenden Schätzungsexperten zuverlässiger als die hedonische Methode.
Die Preisdifferenz zu einer hedonischen Bewertung von zwischen CHF 500 und CHF 1'000 ist durch den Mehrwert gerechtfertigt und - gemessen am Transaktionsvolumen - vernachlässigbar
Der Schätzungsexperte wird eingehend mit dem Verkaufsobjekt vertraut, was für Sie als Verkäufer noch bessere Voraussetzungen für einen erfolgreichen und zügigen Verkauf bedeutet
Weil die Menschenkenntnis des Experten in die Schätzung eingeht, kann er - wenn er auch mit dem Verkauf betraut ist - ideal auf die individuellen Bedürfnisse von Interessenten eingehen und so den besten Verkaufspreis erreichen
Nachteile
Die traditionelle Schätzung ist zu einem gewissen Grad subjektiv und deshalb nur bedingt für Preisvergleiche zwischen "ähnlichen" Immobilien geeignet
Bei unlauteren Absichten eines Schätzers, bspw. bei sogenannten "Gefälligkeitsschätzungen" zugunsten eines Interessenten, können unterschiedliche Bewertungen zweier Schätzer zu Konflikten im Verkaufsprozess führen.
Genau wie bei der hedonischen ist es also auch bei der traditionellen Methode von entscheidender Wichtigkeit, dass sie von einem ausgebildeten, redlichen Fachmann angewendet wird. Im Bereich der privaten, nicht gewerblichen Immobilientransaktionen, hilft das menschliche Element, das der Schätzer in ein Gutachten einbringt, einen fairen und realistischen Marktpreis aufgrund aller Eigenschaften, die das Objekt zu bieten hat, zu erreichen.
Fazit
Beide Schätzmethoden haben ihre Berechtigung in verschiedenen Anwendungen am Immobilienmarkt. Bei Portfoliobewertungen und anderen geschäftlichen Vorgängen ist unter Umständen die hedonische Methode hilfreich, während für private Transaktionen die traditionelle Methode vorzuziehen ist.
Speziell beim Verkauf kann die Einholung eines Gutachtens nach traditioneller Methode faire Vorteile bringen. Betrauen Sie einen Schätzungsexperten SEK sowohl mit der Bewertung als auch dem Verkauf Ihrer Immobilie, zahlt die Schätzung sogar doppelt Dividende, weil der Beauftragte seinen Maklerauftrag noch schneller ausführen und oft einen höheren Verkaufspreis erzielen kann.
Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!
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Quellen