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Wer ein Grundstück kauft, kann – oder will aus steuerlichen Überlegungen – den Kaufpreis in der Regel nicht vollständig aus eigenen Mitteln finanzieren. Man nimmt deshalb finanzielle Hilfe in Form eines Darlehens in Anspruch. Darlehen gewähren vorwiegend Banken und Versicherungen, aber auch Privatpersonen.
Sicherstellung durch Verpfändung
Zur Sicherstellung solcher Darlehen verpfändet der Grundeigentümer sein Grundstück dem Geldgeber. Es wird also ein Grundpfandrecht zugunsten des Darlehensgebers (Gläubiger) errichtet und im Grundbuch eingetragen. Schuldner eines Grundpfandrechts ist zwar meist der Eigentümer des verpfändeten Grundstücks. Ausnahmsweise kann aber auch ein Dritter Schuldner sein. Dies ist etwa der Fall, wenn der Grundeigentümer sein Grundstück nur als Sicherheit für eine fremde Schuld zur Verfügung stellt. Man spricht hier von einem Drittpfand.
Zwei Arten Grundpfandrechte
In der Schweiz kennt man zwei Arten von Grundpfandrechten: den Schuldbrief und die Grundpfandverschreibung. Der Schuldbrief ist als Verkehrspfandrecht weit verbreitet und ein geeignetes Mittel für die Sicherstellung von Hypothekardarlehen. Die Grundpfandverschreibung wird hingegen meistens als Sicherheit für künftige Forderungen eingesetzt sowie für Pfandrechte, die von Gesetzes wegen vorgesehen sind. Zu denken ist beispielsweise an das Verkäuferpfandrecht für den ausstehenden Kaufpreis oder an das Bauhandwerkerpfandrecht für ausstehende Forderungen der Handwerker.
Physische und digitale Schuldbriefe
In den ersten 100 Jahren nach Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (im Jahr 1912) konnten Schuldbriefe nur papiermässig als Wertpapiere ausgestellt werden. Beim Papier-Schuldbrief wird entweder derjenige als Gläubiger bezeichnet, der den Titel rechtmässig erworben hat – so beim Inhaber-Schuldbrief –, oder derjenige, auf dessen Name der Schuldbrief ausgestellt worden ist – so beim Namen-Schuldbrief. Bei den rund vier Millionen Grundstücken, die es in der Schweiz gibt, sind noch immer weit über zehn Millionen Papier-Schuldbriefe im Umlauf.
Seit dem 1. Januar 2012 ist es möglich, den Schuldbrief als Register- Schuldbrief im Grundbuch einzutragen. Register-Schuldbriefe werden nicht physisch ausgestellt. Hier weist der konstitutive Grundbucheintrag das Gläubigerrecht nach. Konkret: Wer im Grundbuch als Gläubiger eingetragen ist, gilt als tatsächlicher Gläubiger.
Umwandlung
Die Umwandlung eines Papier- Schuldbriefes in einen Register-Schuldbrief ist zulässig. Der Grundeigentümer und die Berechtigten am Schuldbrief (vgl. Art. 33b SchlT ZGB) müssen dem Grundbuchamt ein entsprechendes Gesuch stellen und den Papier-Schuldbrief zur Entkräftung vorlegen. Die Gebühr für eine solche Umwandlung ist kantonal geregelt. Sie beträgt beispielsweise im Kanton Luzern 50 Franken pro Schuldbrief.
System der festen Pfandstellen
Jedem Grundpfandrecht wird bei seiner Eintragung im Grundbuch ein bestimmter Rang zugeteilt, d.h. eine feste Pfandstelle. Ist das Grundstück noch unbelastet, so wird ein Grundpfandrecht bei einer Pfandrechtserrichtung im 1. Rang eingetragen. Das später errichtete Pfandrecht wird dann im nächstfolgenden Rang eingetragen, somit im 2. Rang.
Die Rangfolge im Grundbuch – also das System der festen Pfandstellen – darf nicht mit dem Begriff «Hypothek» verwechselt werden. Der Rang im Grundbuch ist ein Rechtsbegriff, während die Hypothek ein branchenüblicher Fachausdruck der Banken ist. Somit kann der 1. Rang im Grundbuch nicht mit der 1. Hypothek einer Bank gleichgesetzt werden.
Vermisster Schuldbrief
Geht ein Papier-Schuldbrief verloren, liegt dies häufig daran, dass sich der Grundeigentümer nicht mehr erinnert, wo er ihn aufbewahrt hat. Oft sind es auch die Erben, die erfolglos nach den Schuldbriefen des Erblassers suchen. Wird ein Papier- Schuldbrief vermisst, kann ihn der Zivilrichter auf Gesuch hin kraftlos erklären (siehe Kasten). Ein Vorteil des Register-Schuldbriefes gegenüber dem Papier-Schuldbrief besteht also darin, dass der Titel nicht verloren gehen kann.
Doppelte Haftung
Sowohl beim Schuldbrief wie auch bei der Grundpfandverschreibung liegt eine doppelte Haftung vor. Sie kommt zum Tragen, wenn der Schuldner die Hypothekarzinse oder die vereinbarten Amortisationen nicht bezahlt. Primär haftet zwar das Grundstück für die Geldschuld, aber der Schuldner kann in einem zweiten Schritt auch persönlich belangt werden.
Konkret bedeutet dies: Im Rahmen einer Betreibung auf Verwertung eines Grundpfandes kommt es am Ende des Verfahrens zu einer öffentlichen Versteigerung des Grundstücks. Aus dem Erlös werden die Grundpfandgläubiger bezahlt, und zwar in der Reihenfolge der festen und im Grundbuch ersichtlichen Pfandstellen. Zu berücksichtigen sind jedoch vorab noch die gesetzlichen Pfandrechte des Gemeinwesens, zum Beispiel für die Grundstückgewinnsteuern, da diese allenfalls über ein Rangprivileg verfügen.
Reicht der Erlös aus der Versteigerung nun nicht für die Deckung aller Forderungen aus, kann der Gläubiger den Schuldner auch noch persönlich auf den fehlenden Betrag betreiben.
Rückzahlung des Darlehens
Wird das Darlehen vollständig zurückbezahlt, erhält der Schuldner (Grundeigentümer) den Papier- Schuldbrief zurück. Nun wird sein Name auf der Rückseite des Titels eingetragen und der Gläubiger bezeugt dort mit seiner Unterschrift die Tilgung der Schuld. Bei einem Inhaber-Schuldbrief genügt bereits die Übergabe des Titels an den Grundeigentümer und ehemaligen Schuldner.
Der Papier-Schuldbrief sollte gut aufbewahrt werden, damit man ihn bei Bedarf – beispielsweise bei einer Küchenrenovation – bei einem neuen Gläubiger als Sicherheit hinterlegen kann. Diese Wiederverwendung erspart dem Grundeigentümer die Errichtungskosten. Mit anderen Worten: Der Schuldbrief muss und soll im Grundbuch nicht gelöscht werden. Vielmehr ist es sinnvoll, ihn mehrmals zu verwenden.
Bei einem Register-Schuldbrief erfolgt die Übertragung des Gläubigerrechts auf den Schuldner (Grundeigentümer) durch die Eintragung im Grundbuch, gestützt auf eine schriftliche Erklärung des bisherigen Gläubigers. Auch hier kann man den «Titel» bei einem späteren Gläubigerwechsel erneut einsetzen.
Teilrückzahlungen
Bei blossen Teilrückzahlungen (Amortisationen) des Darlehens erfolgt in der Regel keine Änderung beim Schuldbrief, da dieser noch immer für die Restsumme als Pfand dient. Möglich wäre jedoch, dass jede Abzahlung im Grundbuch – und beim Papier-Schuldbrief zusätzlich auf dem Titel – vermerkt wird (Art. 852 ZGB). In der Praxis ist dieses Verfahren allerdings mit derart viel Aufwand und Kosten verbunden, dass man es nur selten durchgeführt. Es gilt der Grundsatz: Dem Gläubiger ist zu vertrauen. Theoretisch kann dem Schuldner so aber eine Doppelzahlung drohen, nämlich wenn der Gläubiger eines Schuldbriefs von (nominell) 200 000 Franken den Titel mit ebendiesem Betrag an einen Dritten überträgt, obschon der Schuldner bereits eine Teilrückzahlung von 150 000 Franken geleistet hat.
Erfolgsmodell Register-Schuldbrief
Nach beinahe zehn Jahren seit Einführung des Register-Schuldbriefes zeigt sich, dass praktisch alle Banken den Systemwechsel vorgenommen haben. Bei Neufinanzierungen werden somit vorwiegend Register-Schuldbriefe als Sicherheiten verlangt. Mit dem Register-Schuldbrief lassen sich die Kosten für eine sichere Aufbewahrung – etwa in Tresoranlagen – sowie der Transfer zwischen Grundbuchamt, Notariat und Banken sparen. Da Register- Schuldbriefe nicht verloren gehen können, erübrigen sich überdies langwierige und teure Kraftloserklärungsverfahren mit Gerichtsgebühren und Publikationskosten.
Erwähnenswert ist abschliessend, dass man vor einigen Jahren die Einführung einer einheitlichen Grundpfandrechtsform als Eurohypothek geprüft hat, um die grenzüberschreitenden Grundstücksrechte zu harmonisieren. Im Rahmen eines Zwischenergebnisses hielt man fest, dass sich die Eurohypothek am Vorbild des Schweizer Schuldbriefes orientieren könnte.
ROLAND PFÄFFLI Prof. Dr. iur., Notar, Thun Konsulent bei Von Graffenried Recht, Bern
MASCHA SANTSCHI KALLAY Dr. iur., Rechtsanwältin, Meggen Konsulentin bei epartners Rechtsanwälte AG, Zürich