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Question de Julia S. à Genève : « Nous avons reçu une augmentation de loyer de CHF 65 par mois à partir de septembre 2022, en raison de l’inflation. La durée du bail est de cinq ans à partir d'août 2010. J'ai utilisé un calculateur de loyer qui indique que le loyer devrait être réduit de 19%. Puis-je maintenant demander une baisse en fonction du taux d'intérêt de référence ou pour autre raison ? »
La fixation du loyer des habitations et locaux commerciaux connaît en Suisse plusieurs systèmes possibles, tous régis par le Code des Obligations.
Le régime « classique » pour les logements, qui s’applique quand les parties au bail n’ont pas prévu autre chose, présume que le loyer convenu entre elles couvre les frais du bailleur y compris une marge de profit convenable. Il peut varier à la hausse ou à la baisse uniquement quand les coûts qu’il est supposé couvrir augmentent ou diminuent. Prenons un exemple simple. Le loyer inclut en principe les charges de conciergerie, sauf si le contrat précise clairement que le salaire du concierge est payé séparément du loyer, au titre des frais accessoires. Si le revenu du concierge est augmenté au fil des années, le loyer pourra être majoré en proportion après un certain temps. Le plus fréquent des facteurs influençant le loyer dans ce régime ordinaire est le fameux taux hypothécaire, qui est présumé refléter les coûts du bailleur en lien avec les emprunts grevant son immeuble. Si le taux fléchit, le loyer doit diminuer en conséquence.
Le Code prévoit aussi un régime dérogatoire, dit des « loyers indexés » au coût de la vie. Il s’applique si le contrat le prévoit clairement, si sa durée est d’au moins cinq ans et que le loyer suit l’évolution de l’indice suisse des prix à la consommation (ISPC). En pareil cas, pendant la période de cinq ans, peu importe que le taux hypothécaire baisse ou le salaire du concierge augmente, seules comptent pour déterminer le loyer les variations de l’ISPC (une sorte de panier de la ménagère, dont on examine chaque mois comment le prix des produits qu’il comprend fluctuent). En clair, s’il y a de l’inflation, le loyer est haussé.
Notre lectrice a un bail de cinq ans, qui probablement s’est renouvelé automatiquement en août 2015, puis en août 2020, pour cinq ans de plus (on parle de renouvellement quinquennal). Entre août 2020 et juillet 2025, le seul facteur qui compte pour fixer le loyer est donc l’ISPC (évolution des prix). Elle peut vérifier sur internet si le calcul est correct, mais en utilisant un calculateur d’indexation, pas le calculateur de loyer « classique ». Elle pourra demander une baisse du loyer en raison de la baisse du taux hypothécaire seulement pour le 1er août 2025, en agissant en avril 2025 au plus tard (respect du préavis de trois mois oblige), si ce taux reste plus bas qu’il ne l’était 2010 (date à laquelle elle avait conclu le bail à loyer indexé).
Vu la complexité du système, notre lectrice sera bien avisée de consulter une association de défense des locataires.
Pierre STASTNY, ASLOCA Genève
Article publié dans la Tribune de Genève du 19 octobre 2022