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Incarto n. 11.2002.50 Lugano 2 luglio 2003/rgc In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La prima Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: Epiney-Colombo, presidente, G. A. Bernasconi e Giani segretario: I. Bernasconi, vicecancelliere sedente per statuire nella causa __________.__________.__________ (azione creditoria e iscrizione definitiva di ipoteca legale) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione del 7 maggio 1996 dall' __________ __________ __________ __________, __________ (patrocinata dall'avv. __________ __________, __________) contro __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________, __________ (patrocinata dall'avv. __________ __________, __________); esaminati gli atti, posti i seguenti punti di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello del 29 aprile 2002 presentato dal Beneficio prepositurale di __________ __________ di __________ contro la sentenza emessa l'8 aprile 2002 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3; 2. Se dev'essere accolto l'appello adesivo del 31 maggio 2002 presentato dall'__________ __________ __________ __________ contro la medesima sentenza; 3. Il giudizio sulle spese e le ripetibili. Ritenuto in fatto: A. Il 1° giugno 1970 la __________ __________ __________ ha chiesto al Beneficio prepositurale di __________ __________ di __________ la concessione di un diritto di superficie della durata di 25 anni sulla particella n. __________ RFD di __________, dove intendeva costruire un palazzetto sportivo (valore stimato: fr. 240 000.–), offrendo il pagamento di un canone di fr. 2000.– annui. Il Consiglio parrocchiale di __________ ha accettato la proposta il 24 giugno 1970, riservata l'approvazione della __________, e ha invitato la __________ __________ __________ a sottoporgli una bozza del contratto per la costituzione del diritto di superficie. Il 19 novembre 1970 è stata fondata l'__________ __________ __________ __________, avente per scopo la costruzione e l'esercizio di un palazzetto sportivo a __________ che permettesse il gioco della pallacanestro alla Società omonima e quello del tennis o di altri sport a terzi. Il palazzetto è stato edificato nel 1970. La costituzione del diritto di superficie è stata stipulata tra il Beneficio prepositurale di __________ __________ di __________ e l__________e __________ __________ __________ l'8 giugno 1982, con effetto retroattivo al 1° gennaio 1971. Il diritto è poi stato iscritto a registro fondiario l'11 giugno 1982. Il 16 dicembre 1983 il Consiglio parrocchiale di __________ ha consentito all'__________ __________ __________ __________ di locare lo stabile alla ditta __________ __________ __________ e ha accettato le trasformazione dell'edificio in deposito commerciale, sottolineando la necessità di adattare il canone annuo del diritto di superficie. B. Il 22 novembre 1993 il Consiglio parrocchiale di __________ ha in­caricato l'arch. __________ __________ di stimare il valore del manufatto, il diritto di superficie giungendo a scadenza il 31 dicembre 1995. Nel suo referto del 15 giugno 1994 il professionista ha determinato il valore venale del fabbricato in fr. 406 000.– e ha stimato il costo dei lavori più importanti per il suo rinnovamento in complessivi fr. 722 000.–. Il 5 aprile 1995 l'__________ __________ __________ __________ ha precisato l'indennità di riversione pretesa dal Beneficio prepositurale di __________ __________ di __________ alla scadenza del dirit­to di superficie in fr. 789 000.–, pari al valore attribuito allo stabile da un proprio consulente tecnico. Il Beneficio prepositurale ha comunicato il 15 settembre 1995 di non ritenersi debitore di indennità alcuna. C. L'__________ __________ __________ __________ si è rivolta il 19 gennaio 1996 al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, per ottenere l'iscrizione provvisoria di un'ipoteca legale del superficiario di fr. 789 025.– a carico della nota particella n. __________. Con decreto cautelare emesso senza contraddittorio il 24 gennaio 1996 il Pre­tore ha disposto l'iscrizione per la somma richiesta, oltre interessi al 10%. All'udienza del 16 aprile 1996, indetta per la discussione, il Beneficio prepositurale di __________ __________ di __________ non si è op­posto all'iscrizione, sicché il Pretore ha confermato con decreto del 17 aprile 1996 l'iscrizione provvisoria dell'ipoteca legale (inc. __________.__________.__________). D. Il 6 maggio 1996 __________ __________ __________ __________ ha convenuto il Beneficio prepositurale di __________ __________ di __________ davanti al medesimo Pretore per ottenere il versamento di fr. 789 025.–, da adattare alle risultanze istruttorie, e l'iscrizione definitiva dell'ipoteca legale per il medesimo importo. Nella sua risposta del 23 settembre 1996 il convenuto ha proposto di respingere la petizione. Conclusa l'istruttoria, le parti hanno sostanzialmente confermato le rispettive posizioni in memoriali conclusivi, la parte attrice riducendo nondimeno l'importo preteso a fr. 400 000.–. Statuendo l'8 aprile 2002, il Pretore ha condannato il Beneficio prepositurale di __________ __________ di __________ a versare all'__________ __________ __________ __________ fr. 200 000.– con interessi e, limitatamente a quest'importo, ha ordinato l'iscrizione definitiva l'ipoteca legale a favore del __________ __________ __________. La tassa di giustizia di fr. 8000.– e le spese sono state poste a carico delle parti in ragione di un mezzo ciascuno, compensate le ripetibili. E. Contro la sentenza appena citata il Beneficio prepositurale di __________ __________ di __________ è insorto con un appello del 29 aprile 2002 nel quale chiede che, in riforma del giudizio impugnato, l'azione creditoria sia respinta e l'ipoteca provvisoria cancellata. Nelle sue osservazioni del 31 maggio 2002 il __________ __________ __________ propone di respingere il ricorso e con appello adesivo postula l'aumento a fr. 340 000.– dell'importo riconosciutogli in prima sede. Il convenuto non ha presentato osservazioni all’appello adesivo. F. In pendenza di appello il Beneficio prepositurale di __________ __________ di __________ ha chiesto al Pretore, con istanza del 29 gennaio 2003, la cancellazione dell'ipoteca legale e la sua sostituzione con una cartella ipotecaria di nominali fr. 600 000.– accesa in primo grado sulla particella n. __________RFD di __________, di sua proprietà. All'udienza del 19 febbraio 2003 l'__________ __________ __________ __________ ha consentito alla domanda, sicché la cartella ipotecaria è stata depositata in Pretura. Con decreto dell'8 maggio 2003 il Pretore ha ordinato poi la cancellazione dell'ipoteca legale e ha disposto la consegna della cartella ipotecaria __________ __________ __________ __________a, qualora la causa terminasse con una sentenza a lei favorevole. Il 4 giugno 2003 l'associazione predetta ha instato così davanti a questa Camera per la modifica della richiesta di giudizio 1.2, chiedendo che la cartella ipotecaria di fr. 600 000.– accesa in primo grado sulla particella n. __________RFD di __________ le sia consegnata in proprietà in sostituzione dell'ipoteca legale. Considerando in diritto: I. Sull'appello principale 1. Nelle cause ordinarie il termine per appellare è di 20 giorni (art. 308 cpv. 1 CPC). La sentenza impugnata è stata notificata al patrocinatore del convenuto il 9 aprile 2002. Introdotto il 29 aprile 2002, l'appello è dunque tempestivo. Essendo il valore litigioso palesemente superiore a fr. 8000.–, anche sotto questo profilo la ricevibilità dell'appello è data. 2. Il diritto di superficie è una servitù che consente al superficiario di fare e mantenere una costruzione sul fondo gravato, sopra o sotto la superficie del suolo (art. 779 cpv. 1 CC). La costituzione di tale diritto soggiace alle norme applicabili alle servitù prediali ( Steinauer, Les droits réels, vol. III, 2 a edizione, pag. 59, n. 2521). Il contratto richiede pertanto la forma scritta (art. 732 CC), salvo che si tratti di un diritto per sé stante e permanente, la cui costituzione richiede l'atto pubblico (art. 779 a CC). Iscritto il diritto di superficie nel registro fondiario, la proprietà della costruzione o delle altre opere durevolmente incorporate al suolo o al sottosuolo è legata alla titolarità della servitù (art. 675 cpv. 1 CC) e non alla proprietà del fondo, in deroga al principio dell'accessione previsto dall'art. 667 CC ( Steinauer, op. cit., pag. 56, n. 2513). Alla scadenza del diritto le costruzioni sono devolute al proprietario del fondo (art. 779 c CC), il quale deve al superficiario un'equa indennità per le costruzioni devolute (art. 779 d CC), riservata una diversa convenzione tra le parti nella forma prescritta per la costituzione del diritto di superficie (art. 779 e CC). 3. Il Pretore ha ritenuto non comprovata la tesi del convenuto, secondo cui alla scadenza del diritto di superficie il palazzetto sarebbe passato in sua proprietà senza pagamento di inden­nizzo. Egli ha considerato insufficienti le testi­monianze di __________ __________ e __________ __________, sottolineando che proprio il Bene­ficio prepositurale si era attivato per definire i rapporti di dare e avere con la superficiaria, prima commissionando una perizia sul valore del manufatto e poi entrando in discussione su quella ordina­ta dall'attrice. A mente del Pretore, quindi, le parti non avevano pat­tuito alcuna rinuncia a indennità di riversione, tanto meno in ossequio alla forma e alle modalità dell'art. 779 e CC. Ciò posto, egli ha determinato l'“equa indennità” dell'art. 779 d CC sottraendo dal valore della costruzione alla scadenza del diritto di superficie, il 31 dicembre 1995 (accertato dal perito giudiziario in fr. 390 000.–), la spesa preventivata dal perito per il risanamento della struttura portante del capannone (fr. 85 000.–) e il minor reddito conseguito dal convenuto nel periodo successivo alla modifica di destinazione del fabbricato (fr. 103 500.–), attribuendo per finire all'attrice un'indennità di fr. 200 000.–. 4. L'appellante ritiene in primo luogo che il Pretore non abbia debitamente considerato i due scritti del 1970 (doc. 1 e 2) incorporanti l'accordo originario, rimasto parte integrante della convenzione dell'8 giugno 1982. Il convenuto ammette che nelle due lettere non è stata esplicitamente esclusa un'indennità di riversione, ma reputa la soppressione implicita interpretando gli accordi del 1970. Ora, come detto (consid. 2), alla scadenza del diritto di superficie le costruzioni sono devolute al proprietario del fondo, il quale è tenuto di regola a versare un'equa indennità, salvo esclusione scritta. I documenti agli atti, e in particolare le lettere del 1° giugno 1970 e del 24 giugno 1970, non menzionano accordi sull'“equa indennità” alla scadenza del diritto di superficie. Poco importa che don __________ __________, beneficiario del convenuto all'epoca delle discussioni, ritenesse non dovuta una qualsiasi indennità. Un'eventuale rinuncia avrebbe dovuto infatti essere pattuita per scritto ( Steinauer, op. cit., pag. 71 seg. n. 2562 e 2563; Isler in: Basler Kommentar, ZGB II, 2 a edizione, n. 2 e 3 ad art. 779 e CC). Nella fattispecie invano si cercherebbe nel ponderoso fascicolo processuale una qualunque riga scritta sull'equa indennità o sulla sua rinuncia. 5. Si aggiunga che la convenzione dell'8 giugno 1982 con cui le par­ti hanno costituito il diritto di superficie rinvia, per tutto quanto non è previsto dal contratto, alle norme del Codice civile, segna­tamente agli art. 779 segg. (doc. C, clausola VIII, pag. 3 in fondo). L'obbligo di stanziare un'equa indennità alla scadenza del diritto di superficie per la costruzione devoluta, quindi, non solo non è stato escluso nella forma scritta, ma è stato anzi implicitamente previsto con il rinvio agli art. 779 segg. CC. Come soggiunge il Pretore, inoltre, ove l'appellante ritenesse in buona fede di avere escluso il pagamento di un'indennità di riversione, mal si comprende perché abbia poi commissionato un referto per stabilire il valore del manufatto in vista di liquidare i rapporti di dare e avere alla scadenza del diritto di superficie (doc. F). In proposito l'appello è pertanto destinato all'insuccesso. 6. Quanto all'ammontare dell'indennità, l'appellante rimprovera al Pretore di non avere sufficientemente valutato le circostanze del caso, in particolare il contesto sociale e sportivo nel quale si è inserita la convenzione, la natura di corporazione senza scopo di lucro dell'attrice, il canone di superficie estremamente modesto, la posizione espressa dall'attrice in occasione delle stime immobiliari, la cattiva manutenzione dell'edificio, la lacunosità della convenzione dell'8 giugno 1982 in cui non sono state regolamentate le conseguenze finanziarie alla scadenza del diritto di superficie e i “valori in gioco”. Esso si duole in sostanza che l'attrice abbia tratto un utile dall'ope­ra­zione e gli abbia lasciato solo “la buccia di un limone or­mai spre­muto” (appello, pag. 12). In ogni modo, a suo avviso, dal valore dell'immobile accertato dal perito occorre dedurre la differenza tra il canone commercialmente esigibile e il canone pattuito (e versato) per tutta la durata del diritto di superficie, e non unicamente per il lasso di tempo successivo alla trasformazione del palazzetto in deposito industriale, come pure tutti i costi di ristrut­turazione. 7. Nel calcolo dell'“equa indennità” prevista dall'art. 779 d CC si deve tenere conto del maggior valore oggettivo acquisito dal fondo per il fatto che esso viene a comprendere anche la proprietà di quanto ha costruito il beneficiario del diritto di superficie, senza trascurare gli interessi soggettivi del proprietario. In tale ambito occorre considerare le condizioni e le circostanze di ogni singola fattispecie ( Isler, op. cit., n. 4 ad art. 779 d CC). a) Non è dato a divedere – né l'appellante spiega – in che misura e per quale ragione la natura di corporazione senza scopo di lucro dell'attrice, i motivi che hanno portato alla costituzione del diritto di superficie o gli importi spesi, rispettivamente incassati dalle parti durante la vigenza del diritto possano influire sull'ammontare dell'“equa indennità” a norma dell'art. 779 d CC. Nella fattispecie, come ha rilevato il Pretore, le peculiarità soggettive del superficiario non sono rilevanti, dovendosi con­siderare quelle relative al maggior valore oggettivo del fondo e gli interessi soggettivi del proprietario. La circostanza che l'attrice abbia conseguito utili dall'operazione non è dunque decisiva. Per il resto il primo giudice ha indicato le particolarità del caso da lui ponderate, in particolare la manutenzione corretta del capannone per l'uso come deposito, l'importanza del rifacimento della struttura portante in carpenteria metallica (che un proprietario responsabile avrebbe dovuto intraprendere) e la rinuncia del convenuto a chiedere l'adeguamento del cano­ne di superficie dopo la modifica di destinazione del capannone nel gennaio 1984. Il contesto in cui è stato stipulato il diritto di superficie è quindi stato apprezzato dal Pretore ai fini dell'equa indennità, sia per quel che concerne il periodo d'uso commerciale della struttura, sia per lo stato di vetustà del manufatto. La censura dell'appellante si rivela dunque infondata. b) L'appellante asserisce che la convenzione dell'8 giugno 1982 è lacunosa, poiché non regola la questione dell'indennità. Ta­le regolamentazione però, come ha rilevato il Pretore, non è un elemento essenziale del contratto (art. 779 e CC; Isler, op. cit., n. 2 e 3 ad art. 779 a CC). La censura non ha quindi portata pratica per il giudizio. c) Secondo l'appellante dal valore residuo dell'edificio, calcolato dal Pretore in fr. 390 000.–, dev'essere dedotto l'importo di fr. 219 750.– corrispondente al canone di locazione risparmia­to dall'attrice, che ha usufruito per tutta la durata del diritto di un canone di favore, per non dire simbolico. Deve inoltre essere dedotto il costo di fr. 245 000.– per il risanamento integrale del manufatto, l'attrice essendo venuta meno al suo obbligo di conservare la costruzione in perfetto stato. Donde, a suo parere, l'iniquità di un qualsiasi indennizzo. In realtà non si vede per quale motivo la differenza tra il canone commercialmente esigibile e il canone effettivamente pagato debba essere dedotta per tutta la durata del diritto di superficie. Nessuno contesta che il palazzetto sia stato usato conformemente allo scopo previsto fino alla sua trasformazione in deposito industriale, vale a dire fino al 1° gennaio 1984, né che il canone di superficie originario fosse stato stabilito per favorire l'attività sportiva esercitata dall'attrice. L'affermazione del convenuto, secondo cui esso sarebbe stato interessato solo a recuperare un palazzetto alla scadenza del contratto e il canone di locazione simbolico sarebbe stato risolutivo per tutta la durata dell'operazione, non trova alcun riscontro agli atti, men che meno nelle note lettere del 1970 (doc. 1 e 2) e nella convenzione del 1982 (doc. C). Contrariamente a quanto sembra sostenere l’appellante, il Pretore ha esposto i motivi per cui ha ritenuto equo un adeguamento del canone pattuito solo dopo la modifica di destinazione del capannone, riconosciuto per altro anche dall'attrice (conclusioni, pag. 21 in alto; appello adesivo, pag. 7 in basso). Il primo giudice ha operato la deduzione per tenere conto dell'uso commerciale di cui ha beneficiato l'attrice dal 1° gennaio 1984, senza che il convenuto abbia aumentato il canone di superficie. In simili circostanze una modifica del canone di superficie liberamente convenuto tra le parti anche per il periodo precedente al cambio di destinazione del manufatto non trova giustificazione. d) Per quel che concerne la deduzione delle spese di manutenzione, l'attrice si era impegnata, alla costituzione del diritto di superficie, a conservare il manufatto in “perfetto stato” (doc. C, clausola n. VII). Il perito ha accertato che al momento della riversione lo stato generale dell'edificio poteva soddisfare le esigenze per un suo uso come “deposito-magazzino”, i lavori di manutenzione essendo stati eseguiti correttamente per lo scopo cui era destinato l'edificio dal 1984 (perizia, pag. 27, risposta n. 2.10 e pag. 28, risposte n. 2.12 seg.). Egli ha rilevato nondimeno che la carpenteria metallica dell'edificio rispet­tava le sicurezze di resistenza e stabilità prescritte dalle norme __________ 160 edizione 1970 (sovraccarico della neve fino a 120-130 kg/m 2 ), ma che nel frattempo era entrata in vigore l'edizione 1989, più severa (sovraccarico della neve fino a 170 kg/m 2 ), ciò che imponeva di “effettuare un controllo accurato di tutta la struttura portante” (perizia, pag. 16, risposte n. 2.6.1.5 e 2.6.2.4) e “una riverniciatura della struttura metallica e, dove necessario, una pulitura a fondo delle parti intaccate dalla ruggine”, sia per l'uso a palazzetto sportivo sia per l'uso a deposito, per verificarne le sicurezze alla resistenza, stabilità e funzionalità (perizia, pag. 8, risposta n. 2.2.3 “struttura portante”). A ragione quindi il Pretore ha posto in deduzione dal valore del capannone l'importo di fr. 85 000.– stimato proprio per la verifica della struttura portante. Le altre spese di cui l'appellante rivendica la deduzione (fr. 160 000.–), per contro, sono quelle necessarie alla ristrutturazione dell'edificio come deposito (perizia, pag. 24). Ora, il perito ha accertato il valore reale del capannone al 31 dicembre 1995 in fr. 390 000.– dipartendosi dal valore a nuovo e dal valore di costruzione del 1970, adattato a fine 1995 (valore mediato fr. 799 000.–), dal quale ha poi dedotto un deprez­zamento di fr. 408 490.– per vetustà (perizia, pag. 11 e 12). L'importo di fr. 390 000.– tiene già conto, quindi, della necessità di ristrutturare l'edificio e non vi è motivo per operare ulteriori deduzioni. La critica del convenuto si rivela infondata anche su questo punto. 8. L'appellante censura dipoi l'iscrizione in via definitiva dell'ipoteca legale per un importo maggiorato di interessi al 10% dal 1° gennaio 1996. A mente sua il tasso d'interesse non avrebbe dovuto eccedere il 5%, non avendo l'attrice dimostrato che le sia dovuto un interesse maggiore di quello legale. In real­tà ci si potrebbe domandare se il tasso d'interesse iscritto nel registro fondiario non sia semplicemente il saggio massimo autorizzato nel Cantone Ticino per i pegni immobiliari in genere (art. 172 LAC). La questione può in ogni modo rimanere irrisolta, poiché nel frattempo l'ipoteca legale del superficiario è stata sostituita da una garanzia ( Steinauer, op. cit., pag. 218, n. 2879b nel mezzo). 9. L'appellante contesta infine il riparto delle spese e delle ripetibili deciso dal Pretore. Sostiene che, avendo chiesto con la petizione il pagamento di fr. 789 025.–, l'attrice esce soccombente per tre quarti, sicché dev'essere tenuta al pagamento degli oneri processuali nella medesima proporzione e deve corrispondere ripetibili ridotte per fr. 23 670.–. Ora, nella determinazione degli oneri processuali e del loro riparto il Pretore fruisce di ampio apprezzamento, nel senso che la sua valutazione è censurabile solo per eccesso o per abuso (Rep. 1996 pag. 171). Nella fattispecie è vero che l'attrice ottiene causa vinta solo su un quarto della somma richiesta, ma è anche vero che essa esce vittoriosa sul principio dell'indennità. E l'esegesi della costituzione del diritto di superficie si è rivelata nel caso specifico una questione di principio particolarmente combattuta, che ha occupato gran par­te dell'istruttoria. Nel complesso quindi, tenuto conto di tutto, il Pretore non appare avere ecceduto o abusato del suo potere di apprezzamento. Infondato, l'appello è perciò destinato all'insuccesso anche su questo punto. II. Sull'appello adesivo 10. Nella determinazione dell'equa indennità il Pretore si è dipartito – come detto (sopra, consid. 3) – dal valore della costruzione il 31 dicembre 1995, accertato dal perito giudiziario (referto dell'ottobre 1997 e complemento del maggio 1998, inc. __________.__________.__________). L'attrice insorge perché ciò non considera il valore a reddito dello stabile e chiede che l'equa indennità sia fissata in fr. 340 000.– (valore dello stabile il 31 dicembre 1995 fr. 529 995.–, dedotti fr. 85 000.– per la struttura portante, fr. 103 500.– per la differenza di canone e fr. 1495.– per arretrati). Ora, il perito giudiziario, confrontato a una precisa domanda sul presunto valore a reddito dello stabile, aveva precisato di aver avuto conoscenza delle quattro stime del capannone intervenute dal 1981 al 1995 (referto, pag. 11), spiegando di avere seguito altri criteri di valutazione rispetto a quello della media tra il valore metrico e quello a reddito seguito dall'ing. __________ __________, autore della valutazione su cui si fonda l'attrice (doc. R). A suo avviso la media del valore metrico e il valore a reddito è di per sé corretta quando si tratta di stimare un terreno edificato, ma non si attaglia alla stima di un singolo edificio senza terreno, com'è il caso in concreto (perizia, pag. 29, risposta n. 2.14). Il perito ha precisato di essersi fondato sul valore a nuovo, mediando due diversi criteri: le tabelle tratte dallo Schätzer-Handbuch, Bewertung von Immobilien, edizione 1998 (edito dalla Schweiz. Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungs­experten SVKG und Schätzungsexperten-Kammer/ Schweiz. Verband der Immobilien-Treuhänder SEK/SVIT) e il valore di costruzione del 1970 adattato alla fine del 1995 secondo l'evoluzione generale dei prezzi della Città di Zurigo (perizia, pag. 11 in fine), deducendo poi dal risultato il deprezzamento dovuto alla vetustà del manufatto, onde la cifra di fr. 390 000.–, corrispondente al valore di mercato il 31 dicembre 1995 (referto, pag. 29). L'appellante adesiva nemmeno si confronta con le particolareggiate spiegazioni del perito sul metodo di valutazione usato, che il Pretore ha ritenuto adeguato al caso concreto, limitandosi a perorare l'applicazione del valore metrico mediato con quello a reddito, senza illustrare tuttavia perché il metodo scel­to dal perito non sarebbe pertinente, viste le particolarità della fattispecie. A prescindere dalla dubbia ricevibilità dell'argomentazione, la dottrina condivide proprio i parametri (valore a nuovo, meno il deprezzamento) adottati dal perito giudiziario nella fattispecie ( Isler, op. cit., n. 8 ad art. 779 d CC). A ragione pertanto il Pretore si è attenuto alla motivata valutazione del perito, tanto più ove si consideri che il valore dell'edificio è solo uno degli elementi da ponderare ai fini dell'equa indennità ( Isler, op. cit., n. 4 ad art. 779 d CC). Anche l'appello adesivo manca perciò di consistenza. 11. In pendenza di appello le parti hanno concordato la sostituzione dell'ipoteca legale del superficiario, iscritta in via provvisoria, con una garanzia equivalente. Con decreto 8 maggio 2003 il Pretore preso atto dell'accordo e del deposito in Pretura di una cartella ipotecaria al portatore di nominali fr. 600 000.–, accesa in primo grado sulla particella n. __________ RFD di __________, proprietà del convenuto, ha disposto la cancellazione dell'ipoteca legale annotata in via provvisoria e la consegna in proprietà del titolo, una volta passata in giudicato la sentenza di appello. In questa sede l'appellante adesiva ha di conseguenza modificato il 4 giugno 2003 la richiesta di giudizio relativa all'iscrizione definitiva dell'ipoteca legale (sentenza impugnata, dispositivo n. 1.2), alla quale la controparte ha di fatto aderito depositando la cartella ipotecaria in Pretura. La garanzia sostitutiva rende senza oggetto la richiesta di iscrizione definitiva dell'ipoteca ( Steinauer, op. cit., pag. 218 n. 2879b) e può essere prestata anche in pendenza di causa ( Hofstetter, in Basler Kommentar, ZGB II, 2 a edizione, n. 11 ad art. 839/840). Il dispositivo pretorile sull'iscrizione definitiva dell'ipoteca legale del superficiario, divenuto caduco, va quindi adattato alla nuova situazione. II. Sulle spese e le ripetibili 11. Gli oneri del giudizio odierno seguono la vicendevole soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC), nel senso che ogni parte sopporta i costi del proprio appello. Né l'attrice può prevalersi del parziale buon esito del proprio appello adesivo, dovuto a motivi indipendenti dalle sue argomentazioni giuridiche. Il convenuto verserà all'attrice, inoltre, una congrua indennità per le ripetibili dell'appello principale. Non si giustifica invece di assegnare ripetibili per l'appello adesivo, il convenuto non avendo presentato osservazioni nel termine impartito. Per questi motivi, vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria, pronuncia: 1. Nella misura in cui è ricevibile, l'appello principale è respinto e la sentenza impugnata è confermata. 2. Gli oneri di tale appello, consistenti in: a) tassa di giustizia fr. 3500.– b) spese fr. 50.– fr. 3550.– sono posti a carico dell'appellante principale, che rifonderà alla controparte fr. 2500.– complessivi per ripetibili. 3. L'appello adesivo è parzialmente accolto, nel senso che il dispositivo n. 1.2 della sentenza impugnata è così riformato: La cartella ipotecaria al portatore di nominali fr. 600 000.– con interessi al 10% iscritta in primo grado sulla particella n. __________RFD di __________, proprietà del Beneficio prepositurale di __________ __________, depositata alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 (inc. __________.__________.__________) come garanzia in sostituzione della cancellata ipoteca legale del superficiario annotata in via provvisoria con decreto del 24 gennaio 1996, confermato il 17 aprile 1996, per la somma di fr. 789 025.– più interessi dal 1° gennaio 1996 sulla particella n. __________RFD di __________ di proprietà del Beneficio prepositurale di __________ __________ di __________ a favore dell'__________ __________ __________ __________, va consegnata in proprietà all'__________ __________ __________ __________ non appena passata in giudicato la presente sentenza. Per il resto l'appello adesivo è respinto e la sentenza impugnata è confermata. 4. Gli oneri dell'appello adesivo, consistenti in: a) tassa di giustizia fr. 850.– b) spese fr. 50.– fr. 900.– sono posti a carico dell'appellante adesiva. Non si attribuiscono ripetibili. 5. Intimazione: – avv. __________ __________, __________; – avv. __________ __________, __________. Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3. Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello La presidente Il segretario

Incarto n. 11.2002.50 Incarto n. 11.2002.50

Incarto n. 11.2002.50 Lugano 2 luglio 2003/rgc Lugano

Lugano 2 luglio 2003/rgc

2 luglio 2003/rgc In nome della Repubblica e Cantone del Ticino In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La prima Camera civile del Tribunale d'appello La prima Camera civile del Tribunale d'appello

La prima Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: composta dei giudici:

composta dei giudici: Epiney-Colombo, presidente, G. A. Bernasconi e Giani Epiney-Colombo, presidente,

Epiney-Colombo, presidente, G. A. Bernasconi e Giani

G. A. Bernasconi e Giani segretario: segretario:

segretario: I. Bernasconi, vicecancelliere I. Bernasconi, vicecancelliere

I. Bernasconi, vicecancelliere sedente per statuire nella causa __________.__________.__________ (azione creditoria e iscrizione definitiva di ipoteca legale) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione del 7 maggio 1996 dall'

sedente per statuire nella causa __________.__________.__________ (azione creditoria e iscrizione definitiva di ipoteca legale) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione del 7 maggio 1996 dall' __________ __________ __________ __________, __________ (patrocinata dall'avv. __________ __________, __________) __________ __________ __________ __________, __________

__________ __________ __________ __________, __________ __________ __________ (patrocinata dall'avv. __________ __________, __________)

(patrocinata dall'avv. __________ __________, __________) contro contro

contro __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________, __________ (patrocinata dall'avv. __________ __________, __________); __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________,

__________ __________ __________ __________ __________ __________ __________, __________ __________ __________, __________

__________ (patrocinata dall'avv. __________ __________, __________);

(patrocinata dall'avv. __________ __________, __________); esaminati gli atti,

esaminati gli atti, posti i seguenti

posti i seguenti punti di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello del 29 aprile 2002 presentato dal Beneficio prepositurale di __________ __________ di __________ contro la sentenza emessa l'8 aprile 2002 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3;

punti di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello del 29 aprile 2002 presentato dal Beneficio prepositurale di __________ __________ di __________ contro la sentenza emessa l'8 aprile 2002 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3; 2. Se dev'essere accolto l'appello adesivo del 31 maggio 2002 presentato dall'__________ __________ __________ __________ contro la medesima sentenza;

2. Se dev'essere accolto l'appello adesivo del 31 maggio 2002 presentato dall'__________ __________ __________ __________ contro la medesima sentenza; 3. Il giudizio sulle spese e le ripetibili.

3. Il giudizio sulle spese e le ripetibili. Ritenuto

Ritenuto in fatto: A. Il 1° giugno 1970 la __________ __________ __________ ha chiesto al Beneficio prepositurale di __________ __________ di __________ la concessione di un diritto di superficie della durata di 25 anni sulla particella n. __________ RFD di __________, dove intendeva costruire un palazzetto sportivo (valore stimato: fr. 240 000.–), offrendo il pagamento di un canone di fr. 2000.– annui. Il Consiglio parrocchiale di __________ ha accettato la proposta il 24 giugno 1970, riservata l'approvazione della __________, e ha invitato la __________ __________ __________ a sottoporgli una bozza del contratto per la costituzione del diritto di superficie. Il 19 novembre 1970 è stata fondata l'__________ __________ __________ __________, avente per scopo la costruzione e l'esercizio di un palazzetto sportivo a __________ che permettesse il gioco della pallacanestro alla Società omonima e quello del tennis o di altri sport a terzi. Il palazzetto è stato edificato nel 1970. La costituzione del diritto di superficie è stata stipulata tra il Beneficio prepositurale di __________ __________ di __________ e l__________e __________ __________ __________

in fatto: A. Il 1° giugno 1970 la __________ __________ __________ ha chiesto al Beneficio prepositurale di __________ __________ di __________ la concessione di un diritto di superficie della durata di 25 anni sulla particella n. __________ RFD di __________, dove intendeva costruire un palazzetto sportivo (valore stimato: fr. 240 000.–), offrendo il pagamento di un canone di fr. 2000.– annui. Il Consiglio parrocchiale di __________ ha accettato la proposta il 24 giugno 1970, riservata l'approvazione della __________, e ha invitato la __________ __________ __________ a sottoporgli una bozza del contratto per la costituzione del diritto di superficie. Il 19 novembre 1970 è stata fondata l'__________ __________ __________ __________, avente per scopo la costruzione e l'esercizio di un palazzetto sportivo a __________ che permettesse il gioco della pallacanestro alla Società omonima e quello del tennis o di altri sport a terzi. Il palazzetto è stato edificato nel 1970. La costituzione del diritto di superficie è stata stipulata tra il Beneficio prepositurale di __________ __________ di __________ e l__________e __________ __________ __________ l'8 giugno 1982, con effetto retroattivo al 1° gennaio 1971. Il diritto è poi stato iscritto a registro fondiario l'11 giugno 1982. Il

l'8 giugno 1982, con effetto retroattivo al 1° gennaio 1971. Il diritto è poi stato iscritto a registro fondiario l'11 giugno 1982. Il 16 dicembre 1983 il Consiglio parrocchiale di __________ ha consentito all'__________ __________ __________ __________ di locare lo stabile alla ditta __________ __________ __________ e ha accettato le trasformazione dell'edificio in deposito commerciale, sottolineando la necessità di adattare il canone annuo del diritto di superficie.

16 dicembre 1983 il Consiglio parrocchiale di __________ ha consentito all'__________ __________ __________ __________ di locare lo stabile alla ditta __________ __________ __________ e ha accettato le trasformazione dell'edificio in deposito commerciale, sottolineando la necessità di adattare il canone annuo del diritto di superficie. B. Il 22 novembre 1993 il Consiglio parrocchiale di __________ ha in­caricato l'arch. __________ __________ di stimare il valore del manufatto, il diritto di superficie giungendo a scadenza il 31 dicembre 1995. Nel suo referto del 15 giugno 1994 il professionista ha determinato il valore venale del fabbricato in fr. 406 000.– e ha stimato il costo dei lavori più importanti per il suo rinnovamento in complessivi fr. 722 000.–. Il 5 aprile 1995 l'__________ __________ __________ __________ ha precisato l'indennità di riversione pretesa dal Beneficio prepositurale di __________ __________ di __________ alla scadenza del dirit­to di superficie in fr. 789 000.–, pari al valore attribuito allo stabile da un proprio consulente tecnico. Il Beneficio prepositurale ha comunicato il 15 settembre 1995 di non ritenersi debitore di indennità alcuna.

B. Il 22 novembre 1993 il Consiglio parrocchiale di __________ ha in­caricato l'arch. __________ __________ di stimare il valore del manufatto, il diritto di superficie giungendo a scadenza il 31 dicembre 1995. Nel suo referto del 15 giugno 1994 il professionista ha determinato il valore venale del fabbricato in fr. 406 000.– e ha stimato il costo dei lavori più importanti per il suo rinnovamento in complessivi fr. 722 000.–. Il 5 aprile 1995 l'__________ __________ __________ __________ ha precisato l'indennità di riversione pretesa dal Beneficio prepositurale di __________ __________ di __________ alla scadenza del dirit­to di superficie in fr. 789 000.–, pari al valore attribuito allo stabile da un proprio consulente tecnico. Il Beneficio prepositurale ha comunicato il 15 settembre 1995 di non ritenersi debitore di indennità alcuna. C. L'__________ __________ __________ __________ si è rivolta il 19 gennaio 1996 al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, per ottenere l'iscrizione provvisoria di un'ipoteca legale del superficiario di fr. 789 025.– a carico della nota particella n. __________. Con decreto cautelare emesso senza contraddittorio il 24 gennaio 1996 il Pre­tore ha disposto l'iscrizione per la somma richiesta, oltre interessi al 10%. All'udienza del 16 aprile 1996, indetta per la discussione, il Beneficio prepositurale di __________ __________ di __________ non si è op­posto all'iscrizione, sicché il Pretore ha confermato con decreto del 17 aprile 1996 l'iscrizione provvisoria dell'ipoteca legale (inc. __________.__________.__________).

C. L'__________ __________ __________ __________ si è rivolta il 19 gennaio 1996 al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, per ottenere l'iscrizione provvisoria di un'ipoteca legale del superficiario di fr. 789 025.– a carico della nota particella n. __________. Con decreto cautelare emesso senza contraddittorio il 24 gennaio 1996 il Pre­tore ha disposto l'iscrizione per la somma richiesta, oltre interessi al 10%. All'udienza del 16 aprile 1996, indetta per la discussione, il Beneficio prepositurale di __________ __________ di __________ non si è op­posto all'iscrizione, sicché il Pretore ha confermato con decreto del 17 aprile 1996 l'iscrizione provvisoria dell'ipoteca legale (inc. __________.__________.__________). D. Il 6 maggio 1996 __________ __________ __________ __________ ha convenuto il Beneficio prepositurale di __________ __________ di __________ davanti al medesimo Pretore per ottenere il versamento di fr. 789 025.–, da adattare alle risultanze istruttorie, e l'iscrizione definitiva dell'ipoteca legale per il medesimo importo. Nella sua risposta del 23 settembre 1996 il convenuto ha proposto di respingere la petizione. Conclusa l'istruttoria, le parti hanno sostanzialmente confermato le rispettive posizioni in memoriali conclusivi, la parte attrice riducendo nondimeno l'importo preteso a fr. 400 000.–. Statuendo l'8 aprile 2002, il Pretore ha condannato il Beneficio prepositurale di __________ __________ di __________ a versare all'__________ __________ __________ __________ fr. 200 000.– con interessi e, limitatamente a quest'importo, ha ordinato l'iscrizione definitiva l'ipoteca legale a favore del __________ __________ __________. La tassa di giustizia di fr. 8000.– e le spese sono state poste a carico delle parti in ragione di un mezzo ciascuno, compensate le ripetibili.

D. Il 6 maggio 1996 __________ __________ __________ __________ ha convenuto il Beneficio prepositurale di __________ __________ di __________ davanti al medesimo Pretore per ottenere il versamento di fr. 789 025.–, da adattare alle risultanze istruttorie, e l'iscrizione definitiva dell'ipoteca legale per il medesimo importo. Nella sua risposta del 23 settembre 1996 il convenuto ha proposto di respingere la petizione. Conclusa l'istruttoria, le parti hanno sostanzialmente confermato le rispettive posizioni in memoriali conclusivi, la parte attrice riducendo nondimeno l'importo preteso a fr. 400 000.–. Statuendo l'8 aprile 2002, il Pretore ha condannato il Beneficio prepositurale di __________ __________ di __________ a versare all'__________ __________ __________ __________ fr. 200 000.– con interessi e, limitatamente a quest'importo, ha ordinato l'iscrizione definitiva l'ipoteca legale a favore del __________ __________ __________. La tassa di giustizia di fr. 8000.– e le spese sono state poste a carico delle parti in ragione di un mezzo ciascuno, compensate le ripetibili. E. Contro la sentenza appena citata il Beneficio prepositurale di __________ __________ di __________ è insorto con un appello del 29 aprile 2002 nel quale chiede che, in riforma del giudizio impugnato, l'azione creditoria sia respinta e l'ipoteca provvisoria cancellata. Nelle sue osservazioni del 31 maggio 2002 il __________ __________ __________ propone di respingere il ricorso e con appello adesivo postula l'aumento a fr. 340 000.– dell'importo riconosciutogli in prima sede. Il convenuto non ha presentato osservazioni all’appello adesivo.

E. Contro la sentenza appena citata il Beneficio prepositurale di __________ __________ di __________ è insorto con un appello del 29 aprile 2002 nel quale chiede che, in riforma del giudizio impugnato, l'azione creditoria sia respinta e l'ipoteca provvisoria cancellata. Nelle sue osservazioni del 31 maggio 2002 il __________ __________ __________ propone di respingere il ricorso e con appello adesivo postula l'aumento a fr. 340 000.– dell'importo riconosciutogli in prima sede. Il convenuto non ha presentato osservazioni all’appello adesivo. F. In pendenza di appello il Beneficio prepositurale di __________ __________ di __________ ha chiesto al Pretore, con istanza del 29 gennaio 2003, la cancellazione dell'ipoteca legale e la sua sostituzione con una cartella ipotecaria di nominali fr. 600 000.– accesa in primo grado sulla particella n. __________RFD di __________, di sua proprietà. All'udienza del 19 febbraio 2003 l'__________ __________ __________ __________ ha consentito alla domanda, sicché la cartella ipotecaria è stata depositata in Pretura. Con decreto dell'8 maggio 2003 il Pretore ha ordinato poi la cancellazione dell'ipoteca legale e ha disposto la consegna della cartella ipotecaria __________ __________ __________ __________a, qualora la causa terminasse con una sentenza a lei favorevole. Il 4 giugno 2003 l'associazione predetta ha instato così davanti a questa Camera per la modifica della richiesta di giudizio 1.2, chiedendo che la cartella ipotecaria di fr. 600 000.– accesa in primo grado sulla particella n. __________RFD di __________ le sia consegnata in proprietà in sostituzione dell'ipoteca legale.

F. In pendenza di appello il Beneficio prepositurale di __________ __________ di __________ ha chiesto al Pretore, con istanza del 29 gennaio 2003, la cancellazione dell'ipoteca legale e la sua sostituzione con una cartella ipotecaria di nominali fr. 600 000.– accesa in primo grado sulla particella n. __________RFD di __________, di sua proprietà. All'udienza del 19 febbraio 2003 l'__________ __________ __________ __________ ha consentito alla domanda, sicché la cartella ipotecaria è stata depositata in Pretura. Con decreto dell'8 maggio 2003 il Pretore ha ordinato poi la cancellazione dell'ipoteca legale e ha disposto la consegna della cartella ipotecaria __________ __________ __________ __________a, qualora la causa terminasse con una sentenza a lei favorevole. Il 4 giugno 2003 l'associazione predetta ha instato così davanti a questa Camera per la modifica della richiesta di giudizio 1.2, chiedendo che la cartella ipotecaria di fr. 600 000.– accesa in primo grado sulla particella n. __________RFD di __________ le sia consegnata in proprietà in sostituzione dell'ipoteca legale. Considerando

Considerando in diritto: I. Sull'appello principale

in diritto: I. Sull'appello principale 1. Nelle cause ordinarie il termine per appellare è di 20 giorni (art. 308 cpv. 1 CPC). La sentenza impugnata è stata notificata al patrocinatore del convenuto il 9 aprile 2002. Introdotto il 29 aprile 2002, l'appello è dunque tempestivo. Essendo il valore litigioso palesemente superiore a fr. 8000.–, anche sotto questo profilo la ricevibilità dell'appello è data.

1. Nelle cause ordinarie il termine per appellare è di 20 giorni (art. 308 cpv. 1 CPC). La sentenza impugnata è stata notificata al patrocinatore del convenuto il 9 aprile 2002. Introdotto il 29 aprile 2002, l'appello è dunque tempestivo. Essendo il valore litigioso palesemente superiore a fr. 8000.–, anche sotto questo profilo la ricevibilità dell'appello è data. 2. Il diritto di superficie è una servitù che consente al superficiario di fare e mantenere una costruzione sul fondo gravato, sopra o sotto la superficie del suolo (art. 779 cpv. 1 CC). La costituzione di tale diritto soggiace alle norme applicabili alle servitù prediali ( Steinauer, Les droits réels, vol. III, 2 a edizione, pag. 59, n. 2521). Il contratto richiede pertanto la forma scritta (art. 732 CC), salvo che si tratti di un diritto per sé stante e permanente, la cui costituzione richiede l'atto pubblico (art. 779 a CC). Iscritto il diritto di superficie nel registro fondiario, la proprietà della costruzione o delle altre opere durevolmente incorporate al suolo o al sottosuolo è legata alla titolarità della servitù (art. 675 cpv. 1 CC) e non alla proprietà del fondo, in deroga al principio dell'accessione previsto dall'art. 667 CC ( Steinauer, op. cit., pag. 56, n. 2513). Alla scadenza del diritto le costruzioni sono devolute al proprietario del fondo (art. 779 c CC), il quale deve al superficiario un'equa indennità per le costruzioni devolute (art. 779 d CC), riservata una diversa convenzione tra le parti nella forma prescritta per la costituzione del diritto di superficie (art. 779 e CC).

2. Il diritto di superficie è una servitù che consente al superficiario di fare e mantenere una costruzione sul fondo gravato, sopra o sotto la superficie del suolo (art. 779 cpv. 1 CC). La costituzione di tale diritto soggiace alle norme applicabili alle servitù prediali ( Steinauer, Les droits réels, vol. III, 2 a edizione, pag. 59, n. 2521). Il contratto richiede pertanto la forma scritta (art. 732 CC), salvo che si tratti di un diritto per sé stante e permanente, la cui costituzione richiede l'atto pubblico (art. 779 a CC). Iscritto il diritto di superficie nel registro fondiario, la proprietà della costruzione o delle altre opere durevolmente incorporate al suolo o al sottosuolo è legata alla titolarità della servitù (art. 675 cpv. 1 CC) e non alla proprietà del fondo, in deroga al principio dell'accessione previsto dall'art. 667 CC ( Steinauer, op. cit., pag. 56, n. 2513). Alla scadenza del diritto le costruzioni sono devolute al proprietario del fondo (art. 779 c CC), il quale deve al superficiario un'equa indennità per le costruzioni devolute (art. 779 d CC), riservata una diversa convenzione tra le parti nella forma prescritta per la costituzione del diritto di superficie (art. 779 e CC). Steinauer Steinauer 3. Il Pretore ha ritenuto non comprovata la tesi del convenuto, secondo cui alla scadenza del diritto di superficie il palazzetto sarebbe passato in sua proprietà senza pagamento di inden­nizzo. Egli ha considerato insufficienti le testi­monianze di __________ __________ e __________ __________, sottolineando che proprio il Bene­ficio prepositurale si era attivato per definire i rapporti di dare e avere con la superficiaria, prima commissionando una perizia sul valore del manufatto e poi entrando in discussione su quella ordina­ta dall'attrice. A mente del Pretore, quindi, le parti non avevano pat­tuito alcuna rinuncia a indennità di riversione, tanto meno in ossequio alla forma e alle modalità dell'art. 779 e CC. Ciò posto, egli ha determinato l'“equa indennità” dell'art. 779 d CC sottraendo dal valore della costruzione alla scadenza del diritto di superficie, il 31 dicembre 1995 (accertato dal perito giudiziario in fr. 390 000.–), la spesa preventivata dal perito per il risanamento della struttura portante del capannone (fr. 85 000.–) e il minor reddito conseguito dal convenuto nel periodo successivo alla modifica di destinazione del fabbricato (fr. 103 500.–), attribuendo per finire all'attrice un'indennità di fr. 200 000.–.

3. Il Pretore ha ritenuto non comprovata la tesi del convenuto, secondo cui alla scadenza del diritto di superficie il palazzetto sarebbe passato in sua proprietà senza pagamento di inden­nizzo. Egli ha considerato insufficienti le testi­monianze di __________ __________ e __________ __________, sottolineando che proprio il Bene­ficio prepositurale si era attivato per definire i rapporti di dare e avere con la superficiaria, prima commissionando una perizia sul valore del manufatto e poi entrando in discussione su quella ordina­ta dall'attrice. A mente del Pretore, quindi, le parti non avevano pat­tuito alcuna rinuncia a indennità di riversione, tanto meno in ossequio alla forma e alle modalità dell'art. 779 e CC. Ciò posto, egli ha determinato l'“equa indennità” dell'art. 779 d CC sottraendo dal valore della costruzione alla scadenza del diritto di superficie, il 31 dicembre 1995 (accertato dal perito giudiziario in fr. 390 000.–), la spesa preventivata dal perito per il risanamento della struttura portante del capannone (fr. 85 000.–) e il minor reddito conseguito dal convenuto nel periodo successivo alla modifica di destinazione del fabbricato (fr. 103 500.–), attribuendo per finire all'attrice un'indennità di fr. 200 000.–. 4. L'appellante ritiene in primo luogo che il Pretore non abbia debitamente considerato i due scritti del 1970 (doc. 1 e 2) incorporanti l'accordo originario, rimasto parte integrante della convenzione dell'8 giugno 1982. Il convenuto ammette che nelle due lettere non è stata esplicitamente esclusa un'indennità di riversione, ma reputa la soppressione implicita interpretando gli accordi del 1970. Ora, come detto (consid. 2), alla scadenza del diritto di superficie le costruzioni sono devolute al proprietario del fondo, il quale è tenuto di regola a versare un'equa indennità, salvo esclusione scritta. I documenti agli atti, e in particolare le lettere del 1° giugno 1970 e del 24 giugno 1970, non menzionano accordi sull'“equa indennità” alla scadenza del diritto di superficie. Poco importa che don __________ __________, beneficiario del convenuto all'epoca delle discussioni, ritenesse non dovuta una qualsiasi indennità. Un'eventuale rinuncia avrebbe dovuto infatti essere pattuita per scritto ( Steinauer, op. cit., pag. 71 seg. n. 2562 e 2563; Isler in: Basler Kommentar, ZGB II, 2 a edizione, n. 2 e 3 ad art. 779 e CC). Nella fattispecie invano si cercherebbe nel ponderoso fascicolo processuale una qualunque riga scritta sull'equa indennità o sulla sua rinuncia.

4. L'appellante ritiene in primo luogo che il Pretore non abbia debitamente considerato i due scritti del 1970 (doc. 1 e 2) incorporanti l'accordo originario, rimasto parte integrante della convenzione dell'8 giugno 1982. Il convenuto ammette che nelle due lettere non è stata esplicitamente esclusa un'indennità di riversione, ma reputa la soppressione implicita interpretando gli accordi del 1970. Ora, come detto (consid. 2), alla scadenza del diritto di superficie le costruzioni sono devolute al proprietario del fondo, il quale è tenuto di regola a versare un'equa indennità, salvo esclusione scritta. I documenti agli atti, e in particolare le lettere del 1° giugno 1970 e del 24 giugno 1970, non menzionano accordi sull'“equa indennità” alla scadenza del diritto di superficie. Poco importa che don __________ __________, beneficiario del convenuto all'epoca delle discussioni, ritenesse non dovuta una qualsiasi indennità. Un'eventuale rinuncia avrebbe dovuto infatti essere pattuita per scritto ( Steinauer, op. cit., pag. 71 seg. n. 2562 e 2563; Isler in: Basler Kommentar, ZGB II, 2 a edizione, n. 2 e 3 ad art. 779 e CC). Nella fattispecie invano si cercherebbe nel ponderoso fascicolo processuale una qualunque riga scritta sull'equa indennità o sulla sua rinuncia. Steinauer Isler 5. Si aggiunga che la convenzione dell'8 giugno 1982 con cui le par­ti hanno costituito il diritto di superficie rinvia, per tutto quanto non è previsto dal contratto, alle norme del Codice civile, segna­tamente agli art. 779 segg. (doc. C, clausola VIII, pag. 3 in fondo). L'obbligo di stanziare un'equa indennità alla scadenza del diritto di superficie per la costruzione devoluta, quindi, non solo non è stato escluso nella forma scritta, ma è stato anzi implicitamente previsto con il rinvio agli art. 779 segg. CC. Come soggiunge il Pretore, inoltre, ove l'appellante ritenesse in buona fede di avere escluso il pagamento di un'indennità di riversione, mal si comprende perché abbia poi commissionato un referto per stabilire il valore del manufatto in vista di liquidare i rapporti di dare e avere alla scadenza del diritto di superficie (doc. F). In proposito l'appello è pertanto destinato all'insuccesso.

5. Si aggiunga che la convenzione dell'8 giugno 1982 con cui le par­ti hanno costituito il diritto di superficie rinvia, per tutto quanto non è previsto dal contratto, alle norme del Codice civile, segna­tamente agli art. 779 segg. (doc. C, clausola VIII, pag. 3 in fondo). L'obbligo di stanziare un'equa indennità alla scadenza del diritto di superficie per la costruzione devoluta, quindi, non solo non è stato escluso nella forma scritta, ma è stato anzi implicitamente previsto con il rinvio agli art. 779 segg. CC. Come soggiunge il Pretore, inoltre, ove l'appellante ritenesse in buona fede di avere escluso il pagamento di un'indennità di riversione, mal si comprende perché abbia poi commissionato un referto per stabilire il valore del manufatto in vista di liquidare i rapporti di dare e avere alla scadenza del diritto di superficie (doc. F). In proposito l'appello è pertanto destinato all'insuccesso. 6. Quanto all'ammontare dell'indennità, l'appellante rimprovera al Pretore di non avere sufficientemente valutato le circostanze del caso, in particolare il contesto sociale e sportivo nel quale si è inserita la convenzione, la natura di corporazione senza scopo di lucro dell'attrice, il canone di superficie estremamente modesto, la posizione espressa dall'attrice in occasione delle stime immobiliari, la cattiva manutenzione dell'edificio, la lacunosità della convenzione dell'8 giugno 1982 in cui non sono state regolamentate le conseguenze finanziarie alla scadenza del diritto di superficie e i “valori in gioco”. Esso si duole in sostanza che l'attrice abbia tratto un utile dall'ope­ra­zione e gli abbia lasciato solo “la buccia di un limone or­mai spre­muto” (appello, pag. 12). In ogni modo, a suo avviso, dal valore dell'immobile accertato dal perito occorre dedurre la differenza tra il canone commercialmente esigibile e il canone pattuito (e versato) per tutta la durata del diritto di superficie, e non unicamente per il lasso di tempo successivo alla trasformazione del palazzetto in deposito industriale, come pure tutti i costi di ristrut­turazione.

6. Quanto all'ammontare dell'indennità, l'appellante rimprovera al Pretore di non avere sufficientemente valutato le circostanze del caso, in particolare il contesto sociale e sportivo nel quale si è inserita la convenzione, la natura di corporazione senza scopo di lucro dell'attrice, il canone di superficie estremamente modesto, la posizione espressa dall'attrice in occasione delle stime immobiliari, la cattiva manutenzione dell'edificio, la lacunosità della convenzione dell'8 giugno 1982 in cui non sono state regolamentate le conseguenze finanziarie alla scadenza del diritto di superficie e i “valori in gioco”. Esso si duole in sostanza che l'attrice abbia tratto un utile dall'ope­ra­zione e gli abbia lasciato solo “la buccia di un limone or­mai spre­muto” (appello, pag. 12). In ogni modo, a suo avviso, dal valore dell'immobile accertato dal perito occorre dedurre la differenza tra il canone commercialmente esigibile e il canone pattuito (e versato) per tutta la durata del diritto di superficie, e non unicamente per il lasso di tempo successivo alla trasformazione del palazzetto in deposito industriale, come pure tutti i costi di ristrut­turazione. 7. Nel calcolo dell'“equa indennità” prevista dall'art. 779 d CC si deve tenere conto del maggior valore oggettivo acquisito dal fondo per il fatto che esso viene a comprendere anche la proprietà di quanto ha costruito il beneficiario del diritto di superficie, senza trascurare gli interessi soggettivi del proprietario. In tale ambito occorre considerare le condizioni e le circostanze di ogni singola fattispecie ( Isler, op. cit., n. 4 ad art. 779 d CC).

7. Nel calcolo dell'“equa indennità” prevista dall'art. 779 d CC si deve tenere conto del maggior valore oggettivo acquisito dal fondo per il fatto che esso viene a comprendere anche la proprietà di quanto ha costruito il beneficiario del diritto di superficie, senza trascurare gli interessi soggettivi del proprietario. In tale ambito occorre considerare le condizioni e le circostanze di ogni singola fattispecie ( Isler, op. cit., n. 4 ad art. 779 d CC). Isler, a) Non è dato a divedere – né l'appellante spiega – in che misura e per quale ragione la natura di corporazione senza scopo di lucro dell'attrice, i motivi che hanno portato alla costituzione del diritto di superficie o gli importi spesi, rispettivamente incassati dalle parti durante la vigenza del diritto possano influire sull'ammontare dell'“equa indennità” a norma dell'art. 779 d CC. Nella fattispecie, come ha rilevato il Pretore, le peculiarità soggettive del superficiario non sono rilevanti, dovendosi con­siderare quelle relative al maggior valore oggettivo del fondo e gli interessi soggettivi del proprietario. La circostanza che l'attrice abbia conseguito utili dall'operazione non è dunque decisiva. Per il resto il primo giudice ha indicato le particolarità del caso da lui ponderate, in particolare la manutenzione corretta del capannone per l'uso come deposito, l'importanza del rifacimento della struttura portante in carpenteria metallica (che un proprietario responsabile avrebbe dovuto intraprendere) e la rinuncia del convenuto a chiedere l'adeguamento del cano­ne di superficie dopo la modifica di destinazione del capannone nel gennaio 1984. Il contesto in cui è stato stipulato il diritto di superficie è quindi stato apprezzato dal Pretore ai fini dell'equa indennità, sia per quel che concerne il periodo d'uso commerciale della struttura, sia per lo stato di vetustà del manufatto. La censura dell'appellante si rivela dunque infondata. a) Non è dato a divedere – né l'appellante spiega – in che misura e per quale ragione la natura di corporazione senza scopo di lucro dell'attrice, i motivi che hanno portato alla costituzione del diritto di superficie o gli importi spesi, rispettivamente incassati dalle parti durante la vigenza del diritto possano influire sull'ammontare dell'“equa indennità” a norma dell'art. 779 d CC. Nella fattispecie, come ha rilevato il Pretore, le peculiarità soggettive del superficiario non sono rilevanti, dovendosi con­siderare quelle relative al maggior valore oggettivo del fondo e gli interessi soggettivi del proprietario. La circostanza che l'attrice abbia conseguito utili dall'operazione non è dunque decisiva. Per il resto il primo giudice ha indicato le particolarità del caso da lui ponderate, in particolare la manutenzione corretta del capannone per l'uso come deposito, l'importanza del rifacimento della struttura portante in carpenteria metallica (che un proprietario responsabile avrebbe dovuto intraprendere) e la rinuncia del convenuto a chiedere l'adeguamento del cano­ne di superficie dopo la modifica di destinazione del capannone nel gennaio 1984. Il contesto in cui è stato stipulato il diritto di superficie è quindi stato apprezzato dal Pretore ai fini dell'equa indennità, sia per quel che concerne il periodo d'uso commerciale della struttura, sia per lo stato di vetustà del manufatto. La censura dell'appellante si rivela dunque infondata. b) L'appellante asserisce che la convenzione dell'8 giugno 1982 è lacunosa, poiché non regola la questione dell'indennità. Ta­le regolamentazione però, come ha rilevato il Pretore, non è un elemento essenziale del contratto (art. 779 e CC; Isler, op. cit., n. 2 e 3 ad art. 779 a CC). La censura non ha quindi portata pratica per il giudizio. b) L'appellante asserisce che la convenzione dell'8 giugno 1982 è lacunosa, poiché non regola la questione dell'indennità. Ta­le regolamentazione però, come ha rilevato il Pretore, non è un elemento essenziale del contratto (art. 779 e CC; Isler, op. cit., n. 2 e 3 ad art. 779 a CC). La censura non ha quindi portata pratica per il giudizio. Isler, c) Secondo l'appellante dal valore residuo dell'edificio, calcolato dal Pretore in fr. 390 000.–, dev'essere dedotto l'importo di

c) Secondo l'appellante dal valore residuo dell'edificio, calcolato dal Pretore in fr. 390 000.–, dev'essere dedotto l'importo di fr. 219 750.– corrispondente al canone di locazione risparmia­to dall'attrice, che ha usufruito per tutta la durata del diritto di un canone di favore, per non dire simbolico. Deve inoltre essere dedotto il costo di fr. 245 000.– per il risanamento integrale del manufatto, l'attrice essendo venuta meno al suo obbligo di conservare la costruzione in perfetto stato. Donde, a suo parere, l'iniquità di un qualsiasi indennizzo. In realtà non si vede per quale motivo la differenza tra il canone commercialmente esigibile e il canone effettivamente pagato debba essere dedotta per tutta la durata del diritto di superficie. Nessuno contesta che il palazzetto sia stato usato conformemente allo scopo previsto fino alla sua trasformazione in deposito industriale, vale a dire fino al 1° gennaio 1984, né che il canone di superficie originario fosse stato stabilito per favorire l'attività sportiva esercitata dall'attrice. fr. 219 750.– corrispondente al canone di locazione risparmia­to dall'attrice, che ha usufruito per tutta la durata del diritto di un canone di favore, per non dire simbolico. Deve inoltre essere dedotto il costo di fr. 245 000.– per il risanamento integrale del manufatto, l'attrice essendo venuta meno al suo obbligo di conservare la costruzione in perfetto stato. Donde, a suo parere, l'iniquità di un qualsiasi indennizzo. In realtà non si vede per quale motivo la differenza tra il canone commercialmente esigibile e il canone effettivamente pagato debba essere dedotta per tutta la durata del diritto di superficie. Nessuno contesta che il palazzetto sia stato usato conformemente allo scopo previsto fino alla sua trasformazione in deposito industriale, vale a dire fino al 1° gennaio 1984, né che il canone di superficie originario fosse stato stabilito per favorire l'attività sportiva esercitata dall'attrice. L'affermazione del convenuto, secondo cui esso sarebbe stato interessato solo a recuperare un palazzetto alla scadenza del contratto e il canone di locazione simbolico sarebbe stato risolutivo per tutta la durata dell'operazione, non trova alcun riscontro agli atti, men che meno nelle note lettere del 1970 (doc. 1 e 2) e nella convenzione del 1982 (doc. C). Contrariamente a quanto sembra sostenere l’appellante, il Pretore ha esposto i motivi per cui ha ritenuto equo un adeguamento del canone pattuito solo dopo la modifica di destinazione del capannone, riconosciuto per altro anche dall'attrice (conclusioni, pag. 21 in alto; appello adesivo, pag. 7 in basso). Il primo giudice ha operato la deduzione per tenere conto dell'uso commerciale di cui ha beneficiato l'attrice dal 1° gennaio 1984, senza che il convenuto abbia aumentato il canone di superficie. In simili circostanze una modifica del canone di superficie liberamente convenuto tra le parti anche per il periodo precedente al cambio di destinazione del manufatto non trova giustificazione.

L'affermazione del convenuto, secondo cui esso sarebbe stato interessato solo a recuperare un palazzetto alla scadenza del contratto e il canone di locazione simbolico sarebbe stato risolutivo per tutta la durata dell'operazione, non trova alcun riscontro agli atti, men che meno nelle note lettere del 1970 (doc. 1 e 2) e nella convenzione del 1982 (doc. C). Contrariamente a quanto sembra sostenere l’appellante, il Pretore ha esposto i motivi per cui ha ritenuto equo un adeguamento del canone pattuito solo dopo la modifica di destinazione del capannone, riconosciuto per altro anche dall'attrice (conclusioni, pag. 21 in alto; appello adesivo, pag. 7 in basso). Il primo giudice ha operato la deduzione per tenere conto dell'uso commerciale di cui ha beneficiato l'attrice dal 1° gennaio 1984, senza che il convenuto abbia aumentato il canone di superficie. In simili circostanze una modifica del canone di superficie liberamente convenuto tra le parti anche per il periodo precedente al cambio di destinazione del manufatto non trova giustificazione. d) Per quel che concerne la deduzione delle spese di manutenzione, l'attrice si era impegnata, alla costituzione del diritto di superficie, a conservare il manufatto in “perfetto stato” (doc. C, clausola n. VII). Il perito ha accertato che al momento della riversione lo stato generale dell'edificio poteva soddisfare le esigenze per un suo uso come “deposito-magazzino”, i lavori di manutenzione essendo stati eseguiti correttamente per lo scopo cui era destinato l'edificio dal 1984 (perizia, pag. 27, risposta n. 2.10 e pag. 28, risposte n. 2.12 seg.). Egli ha rilevato nondimeno che la carpenteria metallica dell'edificio rispet­tava le sicurezze di resistenza e stabilità prescritte dalle norme __________ 160 edizione 1970 (sovraccarico della neve fino a 120-130 kg/m 2 ), ma che nel frattempo era entrata in vigore l'edizione 1989, più severa (sovraccarico della neve fino a 170 kg/m 2 ), ciò che imponeva di “effettuare un controllo accurato di tutta la struttura portante” (perizia, pag. 16, risposte n. 2.6.1.5 e 2.6.2.4) e “una riverniciatura della struttura metallica e, dove necessario, una pulitura a fondo delle parti intaccate dalla ruggine”, sia per l'uso a palazzetto sportivo sia per l'uso a deposito, per verificarne le sicurezze alla resistenza, stabilità e funzionalità (perizia, pag. 8, risposta n. 2.2.3 “struttura portante”). A ragione quindi il Pretore ha posto in deduzione dal valore del capannone l'importo di fr. 85 000.– stimato proprio per la verifica della struttura portante. Le altre spese di cui l'appellante rivendica la deduzione (fr. 160 000.–), per contro, sono quelle necessarie alla ristrutturazione dell'edificio come deposito (perizia, pag. 24). Ora, il perito ha accertato il valore reale del capannone al 31 dicembre 1995 in fr. 390 000.– dipartendosi dal valore a nuovo e dal valore di costruzione del 1970, adattato a fine 1995 (valore mediato fr. 799 000.–), dal quale ha poi dedotto un deprez­zamento di fr. 408 490.– per vetustà (perizia, pag. 11 e 12). L'importo di fr. 390 000.– tiene già conto, quindi, della necessità di ristrutturare l'edificio e non vi è motivo per operare ulteriori deduzioni. La critica del convenuto si rivela infondata anche su questo punto. d) Per quel che concerne la deduzione delle spese di manutenzione, l'attrice si era impegnata, alla costituzione del diritto di superficie, a conservare il manufatto in “perfetto stato” (doc. C, clausola n. VII). Il perito ha accertato che al momento della riversione lo stato generale dell'edificio poteva soddisfare le esigenze per un suo uso come “deposito-magazzino”, i lavori di manutenzione essendo stati eseguiti correttamente per lo scopo cui era destinato l'edificio dal 1984 (perizia, pag. 27, risposta n. 2.10 e pag. 28, risposte n. 2.12 seg.). Egli ha rilevato nondimeno che la carpenteria metallica dell'edificio rispet­tava le sicurezze di resistenza e stabilità prescritte dalle norme __________ 160 edizione 1970 (sovraccarico della neve fino a 120-130 kg/m 2 ), ma che nel frattempo era entrata in vigore l'edizione 1989, più severa (sovraccarico della neve fino a 170 kg/m 2 ), ciò che imponeva di “effettuare un controllo accurato di tutta la struttura portante” (perizia, pag. 16, risposte n. 2.6.1.5 e 2.6.2.4) e “una riverniciatura della struttura metallica e, dove necessario, una pulitura a fondo delle parti intaccate dalla ruggine”, sia per l'uso a palazzetto sportivo sia per l'uso a deposito, per verificarne le sicurezze alla resistenza, stabilità e funzionalità (perizia, pag. 8, risposta n. 2.2.3 “struttura portante”). A ragione quindi il Pretore ha posto in deduzione dal valore del capannone l'importo di fr. 85 000.– stimato proprio per la verifica della struttura portante. Le altre spese di cui l'appellante rivendica la deduzione (fr. 160 000.–), per contro, sono quelle necessarie alla ristrutturazione dell'edificio come deposito (perizia, pag. 24). Ora, il perito ha accertato il valore reale del capannone al 31 dicembre 1995 in fr. 390 000.– dipartendosi dal valore a nuovo e dal valore di costruzione del 1970, adattato a fine 1995 (valore mediato fr. 799 000.–), dal quale ha poi dedotto un deprez­zamento di fr. 408 490.– per vetustà (perizia, pag. 11 e 12). L'importo di fr. 390 000.– tiene già conto, quindi, della necessità di ristrutturare l'edificio e non vi è motivo per operare ulteriori deduzioni. La critica del convenuto si rivela infondata anche su questo punto. 8. L'appellante censura dipoi l'iscrizione in via definitiva dell'ipoteca legale per un importo maggiorato di interessi al 10% dal 1° gennaio 1996. A mente sua il tasso d'interesse non avrebbe dovuto eccedere il 5%, non avendo l'attrice dimostrato che le sia dovuto un interesse maggiore di quello legale. In real­tà ci si potrebbe domandare se il tasso d'interesse iscritto nel registro fondiario non sia semplicemente il saggio massimo autorizzato nel Cantone Ticino per i pegni immobiliari in genere (art. 172 LAC). La questione può in ogni modo rimanere irrisolta, poiché nel frattempo l'ipoteca legale del superficiario è stata sostituita da una garanzia ( Steinauer, op. cit., pag. 218, n. 2879b nel mezzo).

8. L'appellante censura dipoi l'iscrizione in via definitiva dell'ipoteca legale per un importo maggiorato di interessi al 10% dal 1° gennaio 1996. A mente sua il tasso d'interesse non avrebbe dovuto eccedere il 5%, non avendo l'attrice dimostrato che le sia dovuto un interesse maggiore di quello legale. In real­tà ci si potrebbe domandare se il tasso d'interesse iscritto nel registro fondiario non sia semplicemente il saggio massimo autorizzato nel Cantone Ticino per i pegni immobiliari in genere (art. 172 LAC). La questione può in ogni modo rimanere irrisolta, poiché nel frattempo l'ipoteca legale del superficiario è stata sostituita da una garanzia ( Steinauer, op. cit., pag. 218, n. 2879b nel mezzo). Steinauer 9. L'appellante contesta infine il riparto delle spese e delle ripetibili deciso dal Pretore. Sostiene che, avendo chiesto con la petizione il pagamento di fr. 789 025.–, l'attrice esce soccombente per tre quarti, sicché dev'essere tenuta al pagamento degli oneri processuali nella medesima proporzione e deve corrispondere ripetibili ridotte per fr. 23 670.–. Ora, nella determinazione degli oneri processuali e del loro riparto il Pretore fruisce di ampio apprezzamento, nel senso che la sua valutazione è censurabile solo per eccesso o per abuso (Rep. 1996 pag. 171). Nella fattispecie è vero che l'attrice ottiene causa vinta solo su un quarto della somma richiesta, ma è anche vero che essa esce vittoriosa sul principio dell'indennità. E l'esegesi della costituzione del diritto di superficie si è rivelata nel caso specifico una questione di principio particolarmente combattuta, che ha occupato gran par­te dell'istruttoria. Nel complesso quindi, tenuto conto di tutto, il Pretore non appare avere ecceduto o abusato del suo potere di apprezzamento. Infondato, l'appello è perciò destinato all'insuccesso anche su questo punto.

9. L'appellante contesta infine il riparto delle spese e delle ripetibili deciso dal Pretore. Sostiene che, avendo chiesto con la petizione il pagamento di fr. 789 025.–, l'attrice esce soccombente per tre quarti, sicché dev'essere tenuta al pagamento degli oneri processuali nella medesima proporzione e deve corrispondere ripetibili ridotte per fr. 23 670.–. Ora, nella determinazione degli oneri processuali e del loro riparto il Pretore fruisce di ampio apprezzamento, nel senso che la sua valutazione è censurabile solo per eccesso o per abuso (Rep. 1996 pag. 171). Nella fattispecie è vero che l'attrice ottiene causa vinta solo su un quarto della somma richiesta, ma è anche vero che essa esce vittoriosa sul principio dell'indennità. E l'esegesi della costituzione del diritto di superficie si è rivelata nel caso specifico una questione di principio particolarmente combattuta, che ha occupato gran par­te dell'istruttoria. Nel complesso quindi, tenuto conto di tutto, il Pretore non appare avere ecceduto o abusato del suo potere di apprezzamento. Infondato, l'appello è perciò destinato all'insuccesso anche su questo punto. II. Sull'appello adesivo

II. Sull'appello adesivo 10. Nella determinazione dell'equa indennità il Pretore si è dipartito – come detto (sopra, consid. 3) – dal valore della costruzione il 31 dicembre 1995, accertato dal perito giudiziario (referto dell'ottobre 1997 e complemento del maggio 1998, inc. __________.__________.__________). L'attrice insorge perché ciò non considera il valore a reddito dello stabile e chiede che l'equa indennità sia fissata in fr. 340 000.– (valore dello stabile il 31 dicembre 1995 fr. 529 995.–, dedotti

10. Nella determinazione dell'equa indennità il Pretore si è dipartito – come detto (sopra, consid. 3) – dal valore della costruzione il 31 dicembre 1995, accertato dal perito giudiziario (referto dell'ottobre 1997 e complemento del maggio 1998, inc. __________.__________.__________). L'attrice insorge perché ciò non considera il valore a reddito dello stabile e chiede che l'equa indennità sia fissata in fr. 340 000.– (valore dello stabile il 31 dicembre 1995 fr. 529 995.–, dedotti fr. 85 000.– per la struttura portante, fr. 103 500.– per la differenza di canone e fr. 1495.– per arretrati). Ora, il perito giudiziario, confrontato a una precisa domanda sul presunto valore a reddito dello stabile, aveva precisato di aver avuto conoscenza delle quattro stime del capannone intervenute dal 1981 al 1995 (referto, pag. 11), spiegando di avere seguito altri criteri di valutazione rispetto a quello della media tra il valore metrico e quello a reddito seguito dall'ing. __________ __________, autore della valutazione su cui si fonda l'attrice (doc. R). A suo avviso la media del valore metrico e il valore a reddito è di per sé corretta quando si tratta di stimare un terreno edificato, ma non si attaglia alla stima di un singolo edificio senza terreno, com'è il caso in concreto (perizia, pag. 29, risposta n. 2.14). Il perito ha precisato di essersi fondato sul valore a nuovo, mediando due diversi criteri: le tabelle tratte dallo Schätzer-Handbuch, Bewertung von Immobilien, edizione 1998 (edito dalla Schweiz. Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungs­experten SVKG und Schätzungsexperten-Kammer/ Schweiz. Verband der Immobilien-Treuhänder SEK/SVIT) e il valore di costruzione del 1970 adattato alla fine del 1995 secondo l'evoluzione generale dei prezzi della Città di Zurigo (perizia, pag. 11 in fine), deducendo poi dal risultato il deprezzamento dovuto alla vetustà del manufatto, onde la cifra di fr. 390 000.–, corrispondente al valore di mercato il 31 dicembre 1995 (referto, pag. 29). fr. 85 000.– per la struttura portante, fr. 103 500.– per la differenza di canone e fr. 1495.– per arretrati). Ora, il perito giudiziario, confrontato a una precisa domanda sul presunto valore a reddito dello stabile, aveva precisato di aver avuto conoscenza delle quattro stime del capannone intervenute dal 1981 al 1995 (referto, pag. 11), spiegando di avere seguito altri criteri di valutazione rispetto a quello della media tra il valore metrico e quello a reddito seguito dall'ing. __________ __________, autore della valutazione su cui si fonda l'attrice (doc. R). A suo avviso la media del valore metrico e il valore a reddito è di per sé corretta quando si tratta di stimare un terreno edificato, ma non si attaglia alla stima di un singolo edificio senza terreno, com'è il caso in concreto (perizia, pag. 29, risposta n. 2.14). Il perito ha precisato di essersi fondato sul valore a nuovo, mediando due diversi criteri: le tabelle tratte dallo Schätzer-Handbuch, Bewertung von Immobilien, edizione 1998 (edito dalla Schweiz. Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungs­experten SVKG und Schätzungsexperten-Kammer/ Schweiz. Verband der Immobilien-Treuhänder SEK/SVIT) e il valore di costruzione del 1970 adattato alla fine del 1995 secondo l'evoluzione generale dei prezzi della Città di Zurigo (perizia, pag. 11 in fine), deducendo poi dal risultato il deprezzamento dovuto alla vetustà del manufatto, onde la cifra di fr. 390 000.–, corrispondente al valore di mercato il 31 dicembre 1995 (referto, pag. 29). L'appellante adesiva nemmeno si confronta con le particolareggiate spiegazioni del perito sul metodo di valutazione usato, che il Pretore ha ritenuto adeguato al caso concreto, limitandosi a perorare l'applicazione del valore metrico mediato con quello a reddito, senza illustrare tuttavia perché il metodo scel­to dal perito non sarebbe pertinente, viste le particolarità della fattispecie. A prescindere dalla dubbia ricevibilità dell'argomentazione, la dottrina condivide proprio i parametri (valore a nuovo, meno il deprezzamento) adottati dal perito giudiziario nella fattispecie ( Isler, op. cit., n. 8 ad art. 779 d CC). A ragione pertanto il Pretore si è attenuto alla motivata valutazione del perito, tanto più ove si consideri che il valore dell'edificio è solo uno degli elementi da ponderare ai fini dell'equa indennità ( Isler, op. cit., n. 4 ad art. 779 d CC). Anche l'appello adesivo manca perciò di consistenza.

L'appellante adesiva nemmeno si confronta con le particolareggiate spiegazioni del perito sul metodo di valutazione usato, che il Pretore ha ritenuto adeguato al caso concreto, limitandosi a perorare l'applicazione del valore metrico mediato con quello a reddito, senza illustrare tuttavia perché il metodo scel­to dal perito non sarebbe pertinente, viste le particolarità della fattispecie. A prescindere dalla dubbia ricevibilità dell'argomentazione, la dottrina condivide proprio i parametri (valore a nuovo, meno il deprezzamento) adottati dal perito giudiziario nella fattispecie ( Isler, op. cit., n. 8 ad art. 779 d CC). A ragione pertanto il Pretore si è attenuto alla motivata valutazione del perito, tanto più ove si consideri che il valore dell'edificio è solo uno degli elementi da ponderare ai fini dell'equa indennità ( Isler, op. cit., n. 4 ad art. 779 d CC). Anche l'appello adesivo manca perciò di consistenza. Isler Isler 11. In pendenza di appello le parti hanno concordato la sostituzione dell'ipoteca legale del superficiario, iscritta in via provvisoria, con una garanzia equivalente. Con decreto 8 maggio 2003 il Pretore preso atto dell'accordo e del deposito in Pretura di una cartella ipotecaria al portatore di nominali fr. 600 000.–, accesa in primo grado sulla particella n. __________ RFD di __________, proprietà del convenuto, ha disposto la cancellazione dell'ipoteca legale annotata in via provvisoria e la consegna in proprietà del titolo, una volta passata in giudicato la sentenza di appello. In questa sede l'appellante adesiva ha di conseguenza modificato il 4 giugno 2003 la richiesta di giudizio relativa all'iscrizione definitiva dell'ipoteca legale (sentenza impugnata, dispositivo n. 1.2), alla quale la controparte ha di fatto aderito depositando la cartella ipotecaria in Pretura. La garanzia sostitutiva rende senza oggetto la richiesta di iscrizione definitiva dell'ipoteca ( Steinauer, op. cit., pag. 218 n. 2879b) e può essere prestata anche in pendenza di causa ( Hofstetter, in Basler Kommentar, ZGB II, 2 a edizione, n. 11 ad art. 839/840). Il dispositivo pretorile sull'iscrizione definitiva dell'ipoteca legale del superficiario, divenuto caduco, va quindi adattato alla nuova situazione.

11. In pendenza di appello le parti hanno concordato la sostituzione dell'ipoteca legale del superficiario, iscritta in via provvisoria, con una garanzia equivalente. Con decreto 8 maggio 2003 il Pretore preso atto dell'accordo e del deposito in Pretura di una cartella ipotecaria al portatore di nominali fr. 600 000.–, accesa in primo grado sulla particella n. __________ RFD di __________, proprietà del convenuto, ha disposto la cancellazione dell'ipoteca legale annotata in via provvisoria e la consegna in proprietà del titolo, una volta passata in giudicato la sentenza di appello. In questa sede l'appellante adesiva ha di conseguenza modificato il 4 giugno 2003 la richiesta di giudizio relativa all'iscrizione definitiva dell'ipoteca legale (sentenza impugnata, dispositivo n. 1.2), alla quale la controparte ha di fatto aderito depositando la cartella ipotecaria in Pretura. La garanzia sostitutiva rende senza oggetto la richiesta di iscrizione definitiva dell'ipoteca ( Steinauer, op. cit., pag. 218 n. 2879b) e può essere prestata anche in pendenza di causa ( Hofstetter, in Basler Kommentar, ZGB II, 2 a edizione, n. 11 ad art. 839/840). Il dispositivo pretorile sull'iscrizione definitiva dell'ipoteca legale del superficiario, divenuto caduco, va quindi adattato alla nuova situazione. Steinauer Hofstetter II. Sulle spese e le ripetibili

II. Sulle spese e le ripetibili 11. Gli oneri del giudizio odierno seguono la vicendevole soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC), nel senso che ogni parte sopporta i costi del proprio appello. Né l'attrice può prevalersi del parziale buon esito del proprio appello adesivo, dovuto a motivi indipendenti dalle sue argomentazioni giuridiche. Il convenuto verserà all'attrice, inoltre, una congrua indennità per le ripetibili dell'appello principale. Non si giustifica invece di assegnare ripetibili per l'appello adesivo, il convenuto non avendo presentato osservazioni nel termine impartito.

11. Gli oneri del giudizio odierno seguono la vicendevole soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC), nel senso che ogni parte sopporta i costi del proprio appello. Né l'attrice può prevalersi del parziale buon esito del proprio appello adesivo, dovuto a motivi indipendenti dalle sue argomentazioni giuridiche. Il convenuto verserà all'attrice, inoltre, una congrua indennità per le ripetibili dell'appello principale. Non si giustifica invece di assegnare ripetibili per l'appello adesivo, il convenuto non avendo presentato osservazioni nel termine impartito. Per questi motivi,

Per questi motivi, vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria, pronuncia: 1. Nella misura in cui è ricevibile, l'appello principale è respinto e la sentenza impugnata è confermata. pronuncia: 1. Nella misura in cui è ricevibile, l'appello principale è respinto e la sentenza impugnata è confermata. 2. Gli oneri di tale appello, consistenti in:

2. Gli oneri di tale appello, consistenti in: a) tassa di giustizia fr. 3500.–

a) tassa di giustizia fr. 3500.– b) spese fr. 50.–

b) spese fr. 50.– fr. 3550.–

fr. 3550.– sono posti a carico dell'appellante principale, che rifonderà alla controparte fr. 2500.– complessivi per ripetibili. sono posti a carico dell'appellante principale, che rifonderà alla controparte fr. 2500.– complessivi per ripetibili. 3. L'appello adesivo è parzialmente accolto, nel senso che il dispositivo n. 1.2 della sentenza impugnata è così riformato:

3. L'appello adesivo è parzialmente accolto, nel senso che il dispositivo n. 1.2 della sentenza impugnata è così riformato: La cartella ipotecaria al portatore di nominali fr. 600 000.– con interessi al 10% iscritta in primo grado sulla particella n. __________RFD di __________, proprietà del Beneficio prepositurale di __________ __________, depositata alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 (inc. __________.__________.__________) come garanzia in sostituzione della cancellata ipoteca legale del superficiario annotata in via provvisoria con decreto del 24 gennaio 1996, confermato il 17 aprile 1996, per la somma di fr. 789 025.– più interessi dal 1° gennaio 1996 sulla particella n. __________RFD di __________ di proprietà del Beneficio prepositurale di __________ __________ di __________ a favore dell'__________ __________ __________ __________, va consegnata in proprietà all'__________ __________ __________ __________ non appena passata in giudicato la presente sentenza.

La cartella ipotecaria al portatore di nominali fr. 600 000.– con interessi al 10% iscritta in primo grado sulla particella n. __________RFD di __________, proprietà del Beneficio prepositurale di __________ __________, depositata alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 (inc. __________.__________.__________) come garanzia in sostituzione della cancellata ipoteca legale del superficiario annotata in via provvisoria con decreto del 24 gennaio 1996, confermato il 17 aprile 1996, per la somma di fr. 789 025.– più interessi dal 1° gennaio 1996 sulla particella n. __________RFD di __________ di proprietà del Beneficio prepositurale di __________ __________ di __________ a favore dell'__________ __________ __________ __________, va consegnata in proprietà all'__________ __________ __________ __________ non appena passata in giudicato la presente sentenza. Per il resto l'appello adesivo è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

Per il resto l'appello adesivo è respinto e la sentenza impugnata è confermata. 4. Gli oneri dell'appello adesivo, consistenti in:

4. Gli oneri dell'appello adesivo, consistenti in: a) tassa di giustizia fr. 850.–

a) tassa di giustizia fr. 850.– b) spese fr. 50.–

b) spese fr. 50.– fr. 900.–

fr. 900.– sono posti a carico dell'appellante adesiva. Non si attribuiscono ripetibili. sono posti a carico dell'appellante adesiva. Non si attribuiscono ripetibili. 5. Intimazione:

5. Intimazione: – avv. __________ __________, __________; – avv. __________ __________, __________. – avv. __________ __________, __________;

– avv. __________ __________, __________; – avv. __________ __________, __________.

– avv. __________ __________, __________. Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3. Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello La presidente Il segretario

La presidente Il segretario