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Eine Immobilienschätzung erfolgt aus verschiedenen Beweggründen – sei dies ein Kauf, eine Erbteilung oder eine Finanzierung. Ein Auftraggeber erwartet von einer Schätzung jene Werte und Angaben, die er für seine Entscheidungsfindung benötigt; er will objektive Antworten auf konkrete Fragen.
Breite Methodenpalette
Ein Beispiel: Der Verkäufer einer Liegenschaft möchte am Markt einen normalerweise erzielbaren Höchstwert erfahren. Der Käufer einer Liegenschaft anderseits strebt einen fairen Preis an. Für eine Bank wiederum dient die Schätzung einer Liegenschaft der Festlegung des Belehnungswertes, um die maximale Höhe der möglichen Finanzierung zu bestimmen. Je nach den jeweiligen Verhältnissen am Immobilienmarkt, der Art und der Lage des Objektes soll eine nachhaltige Wertbestimmung Ziel jeder Schätzung sein.Verschiedene Methoden kommen dabei zur Anwendung: Statistische Bewertung, Ertragswert- und Substanzwertmethoden oder Sachwertmethoden. Im Zusammenhang mit Finanzierungen von selbstgenutztem Wohneigentum (Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen) wird oftmals auf den Realwert, also auf die Substanzwertmethode abgestützt. Für ertragsorientierte bzw. gewerblich genutzte Liegenschaften wird meist nur noch der Ertragswert angewendet.
Alter ist oft ausschlaggebend
Vermehrt wird aber auch bei selbstgenutzten Wohnobjekten die Ertragswertkomponente miteinbezogen, insbesondere bei grösseren und komplexeren Wohnobjekten, etwa bei Luxusbauten. Da die Realwertmethode am häufigsten angewendet wird, werden in der Folge vor allem diese Aspekte behandelt (siehe Grafik). Als Real wert wird die Summe der Werte aller baulichen Anlagen inklusive Umgebung, Erschliessung, der Baunebenkosten sowie des Landwerts bezeichnet. Der Neuwert umfasst dabei die Gebäudekosten (Baukostenplan BKP 2), die Umgebungs-/Erschliessungskosten (BKP 4) sowie die Baunebenkosten (BKP 5). Die Festlegung der Gebäudekosten erfolgt auf Basis des Bauvolumens oder der Wohn- oder Geschossfläche. Dabei sind Neubauten und ältere Bauten unterschiedlich zu betrachten. Dies wird als wirtschaftliche Entwertung (Qualitätsdefizite gegenüber den heutigen Standards) bezeichnet. Ältere Objekte weisen in der Regel einen tieferen Kubikmeter-preis auf.
Minderwerte erfassen
Zu den Umgebungs-/Erschliessungskosten gehören die übliche Umgebung wie etwa die Terraingestaltung, Zufahrten, Wege, Sitzplätze, Stützmauern oder Erschliessungs- und Werkleitungen. Ebenfalls Teil dieser Kosten sind allfällige separate Umgebungsobjekte (beispielsweise Gartenhäu-ser, Parkplätze, Biotope, Schwimmbad). Als weiteres Element werden die Baunebenkosten (Finanzierungskosten sowie Gebühren und Abgaben) hinzugerechnet. Oft werden dazu sowohl die Umgebungs-, Erschliessungs- sowie auch die Baunebenkosten mittels pauschaler Berechnungen bestimmt.Alle Gebäude, Bauten und baulichen Anlagen sind auch bei bester Pflege einem steten Wertverlust infolge Alterung, Abnützung oder Demodierung (wirtschaftliche Entwertung) unterworfen. Der Zeitwert (Zustandswert) wird ermittelt, indem der errechnete Neuwert um bestimmte Minderwerte reduziert wird.
Umschwung separat geschätzt
Die Altersentwertung wird in der Regel in Prozenten des Neuwertes dargestellt. Dazu wird das durchschnittliche Alter der verschiedenen Bauhauptgruppen geschätzt und mittels Altersentwertungstabellen die prozentuale Altersentwertung ermittelt.Der Landwert ist durch die Marktverhältnisse stark beeinflusst. Dieser kann mit der absoluten (Preis/m2) oder der relativen Methode (Lageklassentheorie) ermittelt werden. Die relative Land-wertmethode gilt flächenmässig für den normalen Umschwung. Sind zusätzliche Landanteile (nicht ausgenutzte Parzellenteile, Baulandreserven, übergrosser und nutzbarer Umschwung) vorhanden, können diese separat geschätzt und anschliessend als zusätzlicher Wert ausgewiesen werden. Diese Ausführungen stellen eine rechnerische Methode dar. Der effektive Wert eines Objektes kann aufgrund von Marktverhältnissen (Angebot/Nachfrage) von einem solchen rechnerischen Wert abweichen.