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En tant que propriétaire d'un appartement qui a 30 ans, puis-je adapter le loyer à l’usage local ?
En principe oui, comme l'a décidé le Tribunal fédéral le 13 septembre 2018. Le locataire avait contesté le loyer initial de CHF 2'160.- comme étant abusif, le loyer du locataire précédent s'élevant à CHF 1'409.-. Le locataire a exigé que la propriétaire soumette un calcul de rendement afin de clarifier si la propriétaire a obtenu un rendement excessif avec le nouveau loyer initial.
Si un tribunal doit évaluer la question de savoir si un loyer est abusif, il examine d'abord si la propriétaire réalise un rendement excessif avec l'appartement ou si le loyer est basé sur un prix d'achat manifestement exagéré. Toutefois, le loyer n'est en principe pas considéré comme abusif s'il s'inscrit dans le cadre des loyers habituels de la localité ou du quartier.
Dans le cas d'un immeuble ancien, la propriétaire peut fonder l'augmentation du loyer initial sur les usages habituels de la localité ou du quartier et n'a en principe pas à réfuter le fait qu'elle obtienne un rendement excessif avec le nouveau loyer en calculant le rendement. En effet, la propriétaire d'un immeuble ancien pourrait difficilement apporter la preuve des fonds propres investis, ce qui est notamment décisif pour le calcul du rendement.
Le Tribunal fédéral a redéfini qu'un bâtiment de 30 ans est considéré comme vieux. Ceci est indépendant du fait que la propriétaire soit une personne privée ou une gérance professionnelle. Dans le cas concret, la propriétaire de l'immeuble de plus de 30 ans a refusé, à juste titre, de présenter un calcul de rendement.