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Incarto n. 50.2016.3 Lugano 9 giugno 2020 In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale cantonale amministrativo composto dei giudici: Flavia Verzasconi, presidente, Giovan Maria Tattarletti, Fulvio Campello vicecancelliera: Giorgia Ponti statuendo sul ricorso del 14 settembre 2016 della RI 1 contro la decisione del 27 luglio 2016 del Tribunale di espropriazione (n. 20.2012.11-6) resa nell'ambito del procedimento espropriativo promosso dallo Stato del Cantone Ticino per acquisire parte del mapp. __________ di __________, Sezione di __________, per la costruzione di una rotonda sulla strada cantonale P__________ __________ zona centro commerciale; ritenuto, in fatto A. Dal 7 ottobre 2010 CO 1 è proprietario del mapp. __________ di __________, Sezione di __________, sul quale in seguito è stata costituita una proprietà per piani (PPP). Il fondo, di 4'064 m 2, si trova in zona __________ a valle dell'incrocio tra la strada cantonale P__________ __________ e la strada comunale via __________. b. In forza di una licenza edilizia rilasciata nel 2011, sul fondo è stato edificato un complesso commerciale/residenziale. c. CO 1 ha in seguito ceduto alcune PPP a terzi. B. a. Il 28 marzo 1978 il Comune di __________ ha adottato il primo piano regolatore che attribuiva la part. __________ e altri fondi limitrofi alla zona residenziale R3. Il piano della rete viaria prevedeva dal canto suo lungo tutto il confine est del fondo __________ una strada di raccordo (C2), calibro di 5.20 m, con linee di arretramento di 4 m su entrambi i lati. Vista la preesistenza di alcune costruzioni artigianali, il Consiglio di Stato ha tuttavia negato l'approvazione della zona R3 e invitato il Comune a istituire una vera e propria zona artigianale (cfr. ris. gov. 2714 del 12 maggio 1981, n. 3.3.2 lett. c, pag. 15 e seg.). Gli atti sono quindi stati rinviati all'autorità comunale per l'adozione di una variante. b. La modifica pianificatoria auspicata è stata approvata dal Governo il 16 dicembre 1986 (ris. gov. 7900). Il fondo __________ si trovava quindi da quel momento inserito nella zona Ar, servito sempre dalla strada di raccordo C2. c. Con la revisione dello strumento pianificatorio del 1997, il Comune ha istituito per il comparto che qui interessa un piano particolareggiato (P.PA2 __________; ris. gov. 6565 del 19 dicembre 1997). Il piano del traffico prevedeva sempre una strada di servizio a est del comparto (SS1), con un calibro di 4.50 metri e un marciapiede di 2.50 metri. Ridotto nel 2004 il perimetro del comparto verso sud, con variante approvata il 6 maggio 2008 dal Consiglio di Stato, sono stati definiti nuovi contenuti misti di utilizzazione (residenziale, amministrativa, commerciale, alberghiera), con precisi perimetri di edificazione, aree verdi e non edificabili e aree di accesso e posteggio. L'accesso al comparto è stato previsto da via __________. d. A seguito di questo iter pianificatorio, il fondo __________ si è quindi venuto a trovare per la maggior parte all'interno del P.PA2, mentre una piccola parte, ubicata lungo la strada comunale, è stata destinata a superficie di circolazione (strada di servizio SS1). C. a. I l 12 ottobre 2011 il Consiglio di Stato ha approvato il progetto stradale concernente la formazione di una rotonda ovoidale sulla strada cantonale in zona centri commerciali, in corrispondenza con via __________, nonché la sistemazione delle strade comunali ad essa collegate e altri interventi di risanamento e sistemazione della strada cantonale. Le opere hanno interessato anche il fondo __________, lungo tutto il confine est, in corrispondenza della SS1, dal quale è stata avulsa una superficie di circa 390 m 2 che, secondo le tabelle di espropriazione, lo Stato ha proposto di indennizzare a fr. 15.-/m 2. b. Il 24 ottobre 2011 sono iniziati i lavori di costruzione delle opere stradali. D. La decisione sulle pretese di natura espropriativa notificate da CO 1 nel procedimento di approvazione dei piani stradali (fr. 400.- al m 2 per il terreno avulso dalla part. __________), in assenza di accordo tra le parti, è stata demandata al Tribunale di espropriazione così come previsto dall'art. 26 della legge sulle strade del 23 marzo 1983 (LStr; RL 725.100). E. Nel corso della procedura avviata dinanzi al Tribunale d'espropriazione, il 5 settembre 2015 lo Stato, il Comune di __________ e CO 1, per sé e per i comproprietari delle unità di proprietà per piani nel frattempo alienate, hanno stipulato un accordo comprendente alcune rettifiche dei confini delle rispettive proprietà a ridosso della strada cantonale e di via __________, dalle quali è risultata una maggiore cessione di 272 m 2 in favore dell'ente espropriante, di cui 44 m 2 appartenenti all'area di accesso e di posteggio privata e 228 m 2 definiti quale superficie di circolazione (strada di servizio SS1). Per i 44 m 2 le parti hanno fissato un'indennità di fr. 180.- al m 2, per gli altri 228 m 2 non hanno invece trovato un'intesa. F. Preso atto di ciò, con giudizio del 27 luglio 2016, il Tribunale di espropriazione ha quindi stabilito in fr. 350.- al m 2, oltre interessi, l'indennità dovuta agli espropriati per 228 m 2 della part. __________. Ha nel contempo stralciato le questioni per le quali le parti hanno raggiunto un accordo (art. 43 e 44 della legge sull'espropriazione dell'8 marzo 1971; Lespr; RL 710.100). G. Lo Stato del Cantone Ticino ha impugnato il predetto giudizio dinanzi al Tribunale cantonale amministrativo, al quale ha chiesto di ridurre l'indennità per espropriazione formale a fr. 15.- al m 2 oltre a interessi ai saggi usuali. In via subordinata ha domandato di attribuire alla striscia di terreno contestata un valore di fr. 100.- al m 2. In sunto, ripercorso l'iter pianificatorio della particella __________ degli espropriati, lo Stato reputa che non vi sia mai stata un'attribuzione della stessa ad una zona edificabile conforme alla legge sulla pianificazione del territorio del 22 giugno 1979 (LPT; RS 700). L'area espropriata sarebbe sempre stata destinata a suolo pubblico (strada), ai fini dell'urbanizzazione del comparto. Né vi potrebbe essere miglior uso del fondo, ritenuto che il piano regolatore del 1981 sarebbe decaduto nel 1988 e la proprietà non avrebbe mai fatto parte del comprensorio largamente edificato. Da qui la richiesta di indennizzo sulla base del valore di un terreno agricolo o non edificabile. Ma quand'anche così non fosse, la ricorrente rileva che la costruzione dell'edificio residenziale/ commerciale avvenuta attorno al 2011 avrebbe esaurito gli indici edificatori di tutta la particella, compresa la parte qui dedotta in espropriazione. Lo scorporo non sarebbe quindi più sfruttabile a fini edilizi. Annota inoltre che la part. __________ è gravata da un onere di passo pubblico veicolare, a garanzia dell'accesso ai mappali retrostanti __________ e __________. Questi fatti fanno sì che il valore venale della porzione espropriata non potrebbe in ogni caso essere superiore a circa 100.- fr. al m 2. H. Al ricorso si oppongono i comproprietari del mapp. __________, tranne la titolare di una quota di comproprietà CO 13, che ha accettato nel corso della procedura di prima istanza le condizioni di espropriazione stabilite dall'ente espropriante e che non si è espressa in questa sede. Essi ritengono che la vocazione edilizia del fondo è data sin dal primo piano di utilizzazione comunale del 1981, rispettivamente a partire dal 1986, allorquando su richiesta dell'autorità cantonale il fondo è stato inserito nella zona artigianale e gravato dal vincolo di strada di servizio. Confermano che, come rettamente rilevato dai giudici di prime cure, in concreto non ricorrono gli estremi per un'espropriazione materiale, vista l'esiguità dell'area avulsa dalla loro proprietà. Ciò non toglie tuttavia che questa debba essere espropriata al valore edilizio pieno, per i motivi indicati nel giudizio impugnato. L'opera stradale ha del resto impedito ai comproprietari di poter adibire a comodo posteggio l'area litigiosa. Questi hanno dovuto essere edificati su un altro terreno (part. __________ del Comune) o in autorimessa sotterranea, con maggiori costi. Il Tribunale di espropriazione non ha formulato osservazioni. I. In replica e duplica le parti si sono confermate nelle rispettive antitetiche allegazioni e domande, di cui si dirà, per quanto necessario, nei seguenti considerandi. Considerato, in diritto 1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 50 cpv. 1 Lespr. Certa è la legittimazione attiva della ricorrente, espropriante, direttamente toccata dal giudizio impugnato che ha stabilito un'indennità maggiore a quanto inizialmente offerto ( art. 65 cpv. 1 della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100; per il rinvio di cui all'art. 70 Lespr ). Il ricorso, tempestivo (art. 50 cpv. 3 Lespr), è dunque ricevibile in ordine. 1.2. Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm). La situazione dei luoghi e l'oggetto della contestazione emergono con sufficiente chiarezza dalle carte processuali. Nemmeno le parti sollecitano l'assunzione di particolari prove. 2. Dal profilo espropriativo, oggetto di contestazione in questa sede è esclusivamente l'indennità a titolo di espropriazione formale stabilita con la decisione impugnata, secondo cui per lo scorporo di 228 m 2 del mapp. __________ l'ente espropriante deve versare agli espropriati un'indennità di fr. 350.- al m 2. L'insorgente pretende invece una riduzione a rispettivamente fr. 15.- o fr. 100.- al m 2, corrispondente al prezzo di un terreno destinato a strada e privato di qualsiasi possibilità edilizia. 3. 3.1. Giusta l'art. 9 Lespr, l'espropriazione ha luogo mediante piena indennità. La sua determinazione è disciplinata dal principio secondo cui l'espropriato non deve subire un danno individuale, né conseguire particolari vantaggi a seguito dell'espropriazione. In altre parole, all'espropriato deve essere garantita la stessa situazione economica in cui si troverebbe se l'espropriazione non avesse avuto luogo, in modo che, per effetto della medesima, non subisca danni né consegua vantaggi pecuniari ( Heinz Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Berna 1986, n. 3 e segg. ad art. 16 della legge federale sull'espropriazione del 20 giugno 1930; LEspr; RS 711). L'importo dell'indennità è calcolato in base all'intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 lett. a Lespr). Essa comprende pure l'ammontare di tutti gli altri pregiudizi subiti dall'espropriato come conseguenza dell'espropriazione. Il dies aestimandi si situa al momento dell'anticipata immissione in possesso (art. 19 prima frase Lespr), data a far tempo dalla quale decorrono pure gli interessi al saggio usuale sull'indennità definitiva (art. 52 cpv. 3 Lespr). 3.2. In quest'ordine di idee, non è tenuto conto delle variazioni di valore derivanti dall'opera dell'espropriante (cfr. art. 12 cpv. 2 Lespr; cfr. anche art. 20 cpv. 3 LEspr), ancorché queste si manifestino prima della pubblicazione del progetto, rispettivamente prima dell'avvio della procedura espropriativa. Tali effetti anticipati si avverano in particolare anche allorquando determinati vincoli pianificatori modificano lo statuto giuridico del fondo, allo scopo di assicurare la realizzazione dell'opera dell'espropriante (cfr. DTF 114 Ib 321 consid. 5a). Nel caso in cui essi integrano gli estremi di un'espropriazione materiale, il proprietario deve fare valere le sue pretese per questo titolo, senza che egli debba attendere l'avvio di una procedura di espropriazione formale. In caso contrario, gli effetti anticipati dell'opera dell'espropriante - siano essi positivi o negativi - non vengono presi in considerazione nell'ambito della relativa procedura di espropriazione formale. In questa evenienza, occorre pertanto stabilire quale statuto giuridico il fondo avrebbe verosimilmente assunto in assenza dei vincoli pianificatori apposti per realizzare l'opera dell'espropriante (DTF 119 Ib 366 consid. 3a, 115 Ib 13 consid. 5b, 114 Ib 321 consid. 5a; P iermarco Zen-Ruffinen/ Chri-stine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berna 2001, n. 1180 e segg.; cfr. anche Hess/ Weibel, op. cit., n. 106 ad art. 19 e n. 8 e segg. ad art. 20). 3.3. Dottrina e giurisprudenza concordano nel ritenere che il valore venale di un terreno venga di regola stabilito in base al metodo statistico, detto anche comparativo (cfr. DTF 122 I 168, 122 II 337, 115 Ib 408; Hess/Weibel, op. cit., n. 80 segg. ad art. 19 LEspr; Zen-Ruffinen/ Guy-Ecabert, op. cit., n. 1170). Secondo questo metodo il valore venale di un fondo viene individuato confrontando i prezzi già soluti nella regione di cui si tratta per analoghi terreni in libere contrattazioni; nel limite del possibile vengono prese in considerazione le contrattazioni attendibili realizzate nell'anno precedente il dies aestimandi. Di eventuali differenze (per forma, situazione, dimensione, possibilità di sfruttamento ecc.) si tiene conto attraverso adeguati aumenti o diminuzioni. In sostanza, il valore corrisponde al prezzo che l'espropriato potrebbe conseguire in una normale contrattazione, rispettivamente alla somma che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe disposto a pagare, tenuto conto dei prezzi praticati in zona, corretti e adeguati alle peculiarità dei singoli terreni. Il prezzo di gran lunga inferiore o superiore alla media convenuto in un contratto isolato non è evidentemente determinante, e non può essere assunto quale esempio, dal momento che vi possono influire elementi che impediscono di considerarlo oggettivo (cfr. Hess/Weibel, op. cit., n. 87 ad art. 19 LEspr). L'applicazione del metodo statistico comparativo presuppone d'altro canto che esistano sufficienti contrattazioni relative a fondi che possano essere paragonati a quello in esame, ma non è necessario che si tratti di fondi identici riguardo a situazione, dimensione, qualità, grado di urbanizzazione e possibilità di sfruttamento, occorrendo piuttosto ch'essi siano paragonabili (cfr. STA 50.2008.5 del 7 novembre 2011 consid. 2.2). Le cifre indicative ottenute con questo approccio analitico vanno quindi corrette e adeguate in funzione delle peculiarità, siano esse negative o positive, riguardanti il fondo oggetto dell'esproprio. Occorre infine rammentare che il metodo statistico comparativo non conduce alla determinazione di valori assoluti, bensì serve a mettere in evidenza una tendenza nell'evoluzione dei prezzi dei terreni in una determinata zona, che può essere influenzata dalla situazione di fatto e di diritto che la caratterizza. 4. 4.1. In concreto, rettamente i giudici di prime cure hanno negato l'avverarsi di espropriazione materiale a seguito dell'esclusione della fascia di terreno a ridosso di via __________ dal P.PA2 e della sua attribuzione alla strada di servizio SS1. Il tracciato della pubblica via invade infatti solo marginalmente il fondo __________ e non comporta gravi restrizioni alla proprietà. Nemmeno le parti pretendono il contrario. Ciò nondimeno, questa restrizione della proprietà è stata indiscutibilmente introdotta per garantire la sistemazione di via __________, peraltro avvenuta in concomitanza con l'edificazione del centro commerciale e residenziale sul fondo __________. L'ente espropriante non può quindi eludere la garanzia della proprietà sottraendo il sedime ad un prezzo irrisorio solo perché in sede pianificatoria il Comune vi ha apposto una restrizione non costitutiva di espropriazione materiale (STA 50.2003.3-5 del 23 febbraio 2004 consid. 2, 50.2003.6 dell'11 novembre 2005 consid. 4). In questo senso, le considerazioni della ricorrente, che sembra confondere i principi applicabili all'espropriazione materiale in occasione dell'attribuzione o esclusione di un fondo dalla zona edificabile, non possono essere seguite. Occorre dunque determinare lo statuto giuridico che il pianificatore comunale avrebbe verosimilmente attribuito al fondo senza il vincolo litigioso. 4.2. Come visto in narrativa il Comune di __________ con l'adozione del primo piano regolatore in vigenza della LPT) ha inserito il fondo litigioso nella zona edificabile R3. Tale azzonamento non è stato condiviso dall'Esecutivo cantonale che ha reputato più corretto l'inserimento del comparto a valle della strada cantonale in una zona artigianale, vista anche la presenza a quell'epoca di alcuni edifici di quella natura. Seguendo le indicazioni governative, l'autorità comunale ha quindi inserito nella zona Ar il mapp. __________ e altri fondi ad esso limitrofi. Come ricordato in narrativa, tale azzonamento è stato approvato nel 1986. Con la revisione del piano di utilizzazione comunale nel 1997, il fondo è stato per finire compreso nel piano particolareggiato P.PA2, con destinazione residenziale (estesa nel 2008 anche a quella commerciale e amministrativa). La vocazione e destinazione edilizia del comparto sono quindi sempre state chiare nelle intenzioni del Comune e del Cantone. Le allegazioni di quest'ultimo in merito al fatto che il mapp. __________ non sarebbe mai stato attribuito ad una zona edificabile sono quindi chiaramente smentite da questi atti. Non si vede del resto nemmeno perché, come asserito dalla ricorrente, il piano regolatore del 1981 sarebbe decaduto al più tardi nel 1988, per effetto dell'art. 35 cpv. 1 lett. b LPT che assegnava ai comuni un termine di 8 anni dall'entrata in vigore della LPT nel 1980 per dotarsi di uno strumento pianificatorio. Vero è che per il comparto dove è sito il fondo __________ il primo piano regolatore del 1981 non ha ricevuto l'approvazione cantonale. A partire dal 1986 è in ogni caso stato reso edificabile a tutti gli effetti, edificabilità confermata anche in seguito in occasione della revisione pianificatoria del 1997 e dell'approvazione nel 2008 delle normative vigenti all'interno del P.PA2. Ora, appare del tutto verosimile che senza il controverso vincolo espropriativo, il pianificatore comunale avrebbe compreso lo scorporo del fondo __________ nel perimetro del P.PA2. Più precisamente, l'area litigiosa, senza l'evento espropriativo, avrebbe quasi con certezza condiviso le sorti dell' area di accesso e posteggio privata secondo il P.PA2. Quest'area fa in effetti da contorno a quella centrale del comparto dove sono stati tracciati i soli perimetri in cui è possibile l'edificazione, delimitati con linee di arretramento e di costruzione. La decisione impugnata, che considera come edificabile lo scorporo interessato dalla nuova strada di servizio SS1, ora espropriato, è quindi conforme al diritto e merita tutela. 5. Occorre a questo punto stabilire il valore del terreno espropriato. 5.1. La striscia lungo via __________ viene avulsa da un tipico terreno complementare. Tale si definisce il sedime circostante un edificio che per natura e dimensioni non può essere usato a fini edilizi, ad esempio quando il resto del fondo è già edificato in maniera razionale e tale edificazione appare, secondo le comuni previsioni, duratura. Il valore economico della superficie complementare dipende dai plurimi scopi cui serve o può venir destinata. È indennizzato secondo il suo pieno valore edilizio soltanto se la sua sottrazione incide sul potenziale edilizio della superficie restante, oppure se esso conferisce prestigio ad una proprietà di carattere esclusivo (cfr. Peter Widerkehr, Die Expropriationsentschädigung, tesi 1966, p. 70 seg.). Negli altri casi, il valore economico di un terreno complementare è invece inferiore a quello del terreno pienamente sfruttabile a fini edilizi; di quanto, è una questione che l'autorità competente deve esaminare in base al proprio prudente giudizio (DTF 122 I 180). Secondo la giurisprudenza dell'Alta corte, seguita dal Tribunale cantonale amministrativo, si può arrivare a percentuali del 50% rispetto al pieno valore edilizio (DTF 122 I 180; STA 50.2003.6 dell'11 novembre 2005 consid. 4.4.; RDAT 1981 n. 65; 1986 n. 75 consid. 2). 5.2. In concreto, l'avulsione della suddetta porzione di terreno non comporta una riduzione del potenziale edilizio della parte restante del fondo. Anzitutto si osserva che per il comparto del P.PA2 non sono definiti gli abituali indici edificatori (di sfruttamento o di occupazione). L'edificazione è definita all'interno di precisi perimetri, nei quali devono essere rispettate solo le distanze minime di 4 metri tra edifici (cfr. art. 3.1 dell'allegato II delle norme di attuazione del piano regolatore; NAPR). Inoltre, il pianificatore comunale ha stabilito quote obbligatorie/massime di altezza delle costruzioni nei singoli perimetri di costruzione (art. 3.2 allegato II NAPR). Appare dunque improprio affermare, come fa la ricorrente, che in concreto gli indici sarebbero già stati sfruttati interamente per cui la striscia utilizzata per la sistemazione di via __________ sarebbe priva di qualità edificatorie, circostanza che influirebbe sul suo valore venale. Tuttavia, è vero che la costruzione del comparto avvenuta a partire dal 2010-2011 non ha risentito delle limitazioni imposte dall'evento espropriativo ma ha consentito ai proprietari di sfruttare appieno le possibilità edificatorie concesse secondo la disciplina del P.PA2. Lo scorporo in questione non conferisce nemmeno particolare pregio a immobili, di carattere residenziale-commerciale, presenti. In questo senso, non può che essere riconosciuta un'indennità espropriativa ridotta. Considerata l'esigua estensione della porzione avulsa, questo Tribunale ritiene pertanto che una riduzione del 50% rispetto al valore edilizio pieno di fr. 350.- al m 2 stabilito dal Tribunale di espropriazione, sul quale le parti del resto nulla obiettano, sia del tutto adeguata alle specifiche circostanze del caso concreto. L'indennizzo può essere arrotondato in eccesso a fr. 180.- al m 2. Ininfluente sulla fissazione di questo importo è il fatto che un minuscolo angolo della parte espropriata, all'incrocio tra la strada cantonale e via la Fiume, è gravato da un onere di passo pedonale pubblico, tanto più che di tale accesso beneficiano anche gli espropriati per accedere alla parte nord della loro proprietà. Nemmeno le tesi di questi ultimi secondo cui l'avulsione della porzione espropriata avrebbe comportato la rinuncia alla costruzione di alcuni posteggi può essere seguita. In effetti, l'indennità di espropriazione si calcola o secondo il valore che il diritto espropriato rappresenta per un potenziale acquirente (danno oggettivo, che essi hanno sin dall'inizio fatto valere), o secondo l'interesse speciale dell'espropriato a conservare tale diritto (danno soggettivo), fermo restando che gli elementi di questi due metodi non possono essere combinati se così facendo si produce un indebito cumulo di indennizzi e un illecito arricchimento (DTF 113 Ib 39 consid. 2a, STF 1C_2/2014 del 4 aprile 2014 consid. 2; Raphaël Eggs, Les "autres préjudices" de l'expropriation, Ginevra/Zurigo/Basilea 2013, n. 251 pag. 91). Infine, a comprova della bontà del valore di fr. 180.- al m 2 qui stabilito, vi è il fatto che per la porzione di terreno espropriato che si trova all'interno del P.PA2 (area di accesso e di posteggio privata) e che pure è destinata all'allargamento di via __________ e alla sistemazione della strada cantonale le parti si sono accordate nelle more della procedura di prima istanza per un'indennità proprio di fr. 180.- al m 2. 6. 6.1. Visto quanto precede, il ricorso è parzialmente accolto e la decisione impugnata riformata nel senso che l'indennità per l'esproprio di 228 m 2 è fissata in fr. 180.- al m 2. Sull'indennità decorrono gli interessi agli usuali saggi. 6.2. Per quanto riguarda le spese processuali e le ripetibili di questa sede, sono applicabili, giusta il rinvio dato dagli art. 50 cpv. 3 e 70 Lespr, gli art. 47 e 49 LPAmm (STF 1P.323/1996 del 9 giugno 1997). Vista la reciproca soccombenza delle parti, queste sono ripartite tra di esse in ragione di metà ciascuno. L'espropriante rifonderà alle controparti, assistite da un legale, un'indennità ridotta per ripetibili. Per questi motivi, decide: 1. Il ricorso è parzialmente accolto. Di conseguenza il dispositivo n. 1 della decisione del 27 luglio 2016 (inc. 20.2012.11-6) del Tribunale di espropriazione è così riformato: 1. Per l'espropriazione formale di 228 m 2 del mappale n. __________ di __________ l'ente espropriante verserà agli espropriati un'indennità di fr. 180.- al m 2 oltre interessi ai seguenti saggi annui: - del 2.75% dal 24.10.2011 al 01.12.2011 - del 2.5% dal 02.12.2011 al 01.06.2012 - del 2.25% dal 02.06.2012 al 02.09.2013; - del 2% dal 03.09.2013 al 01.06.2015 - del 1.75% dal 02.06.2015 al 01.06.2017 - del 1.5% dal 02.06.2017 al 02.03.2020 - del 1.25% dal 03.03.2020 in poi 2. La tassa di giustizia di fr. 2'000.- è posta a carico dello Stato e degli espropriati in ragione di 1/2 ciascuno. Lo Stato rifonderà agli espropriati un importo unico di fr. 1'000.- a titolo di ripetibili. 3. Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110). 4. Intimazione a: Per il Tribunale cantonale amministrativo Il presidente La vicecancelliera

Incarto n. 50.2016.3 Incarto n. 50.2016.3

Incarto n. Lugano 9 giugno 2020 Lugano

Lugano 9 giugno 2020

In nome della Repubblica e Cantone Ticino In nome della Repubblica e Cantone Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo Il Tribunale cantonale amministrativo

Il Tribunale cantonale amministrativo composto dei giudici: composto dei giudici:

composto dei giudici: Flavia Verzasconi, presidente, Giovan Maria Tattarletti, Fulvio Campello Flavia Verzasconi, presidente,

Flavia Verzasconi, presidente, Giovan Maria Tattarletti, Fulvio Campello

Giovan Maria Tattarletti, Fulvio Campello vicecancelliera: vicecancelliera:

vicecancelliera: Giorgia Ponti Giorgia Ponti

Giorgia Ponti statuendo sul ricorso del 14 settembre 2016 della

statuendo sul ricorso del 14 settembre 2016 della RI 1 RI 1

RI 1 contro contro

contro la decisione del 27 luglio 2016 del Tribunale di espropriazione (n. 20.2012.11-6) resa nell'ambito del procedimento espropriativo promosso dallo Stato del Cantone Ticino per acquisire parte del mapp. __________ di __________, Sezione di __________, per la costruzione di una rotonda sulla strada cantonale P__________ __________ zona centro commerciale; la decisione del 27 luglio 2016 del Tribunale di espropriazione (n. 20.2012.11-6) resa nell'ambito del procedimento espropriativo promosso dallo Stato del Cantone Ticino per acquisire parte del mapp. __________ di __________, Sezione di __________, per la costruzione di una rotonda sulla strada cantonale P__________ __________ zona centro commerciale;

la decisione del 27 luglio 2016 del Tribunale di espropriazione (n. 20.2012.11-6) resa nell'ambito del procedimento espropriativo promosso dallo Stato del Cantone Ticino per acquisire parte del mapp. __________ di __________, Sezione di __________, per la costruzione di una rotonda sulla strada cantonale P__________ __________ zona centro commerciale; ritenuto, in fatto

A. Dal 7 ottobre 2010 CO 1 è proprietario del mapp. __________ di __________, Sezione di __________, sul quale in seguito è stata costituita una proprietà per piani (PPP). Il fondo, di 4'064 m 2, si trova in zona __________ a valle dell'incrocio tra la strada cantonale P__________ __________ e la strada comunale via __________. b. In forza di una licenza edilizia rilasciata nel 2011, sul fondo è stato edificato un complesso commerciale/residenziale. c. CO 1 ha in seguito ceduto alcune PPP a terzi.

B. a. Il 28 marzo 1978 il Comune di __________ ha adottato il primo piano regolatore che attribuiva la part. __________ e altri fondi limitrofi alla zona residenziale R3. Il piano della rete viaria prevedeva dal canto suo lungo tutto il confine est del fondo __________ una strada di raccordo (C2), calibro di 5.20 m, con linee di arretramento di 4 m su entrambi i lati. Vista la preesistenza di alcune costruzioni artigianali, il Consiglio di Stato ha tuttavia negato l'approvazione della zona R3 e invitato il Comune a istituire una vera e propria zona artigianale (cfr. ris. gov. 2714 del 12 maggio 1981, n. 3.3.2 lett. c, pag. 15 e seg.). Gli atti sono quindi stati rinviati all'autorità comunale per l'adozione di una variante. b. La modifica pianificatoria auspicata è stata approvata dal Governo il 16 dicembre 1986 (ris. gov. 7900). Il fondo __________ si trovava quindi da quel momento inserito nella zona Ar, servito sempre dalla strada di raccordo C2. c. Con la revisione dello strumento pianificatorio del 1997, il Comune ha istituito per il comparto che qui interessa un piano particolareggiato (P.PA2 __________; ris. gov. 6565 del 19 dicembre 1997). Il piano del traffico prevedeva sempre una strada di servizio a est del comparto (SS1), con un calibro di 4.50 metri e un marciapiede di 2.50 metri. Ridotto nel 2004 il perimetro del comparto verso sud, con variante approvata il 6 maggio 2008 dal Consiglio di Stato, sono stati definiti nuovi contenuti misti di utilizzazione (residenziale, amministrativa, commerciale, alberghiera), con precisi perimetri di edificazione, aree verdi e non edificabili e aree di accesso e posteggio. L'accesso al comparto è stato previsto da via __________. d. A seguito di questo iter pianificatorio, il fondo __________ si è quindi venuto a trovare per la maggior parte all'interno del P.PA2, mentre una piccola parte, ubicata lungo la strada comunale, è stata destinata a superficie di circolazione (strada di servizio SS1). d. A seguito di questo iter pianificatorio, il fondo __________ si è quindi venuto a trovare per la maggior parte all'interno del P.PA2, mentre una piccola parte, ubicata lungo la strada comunale, è stata C. a. I l 12 ottobre 2011 il Consiglio di Stato ha approvato il progetto stradale concernente la formazione di una rotonda ovoidale sulla strada cantonale in zona centri commerciali, in corrispondenza con via __________, nonché la sistemazione delle strade comunali ad essa collegate e altri interventi di risanamento e sistemazione della strada cantonale. Le opere hanno interessato anche il fondo __________, lungo tutto il confine est, in corrispondenza della SS1, dal quale è stata avulsa una superficie di circa 390 m 2 che, secondo le tabelle di espropriazione, lo Stato ha proposto di indennizzare a fr. 15.-/m 2. l 12 ottobre 2011 il Consiglio di Stato ha approvato il progetto stradale concernente la formazione di una rotonda ovoidale sulla strada cantonale in zona centri commerciali, in corrispondenza con via __________, nonché la sistemazione delle strade comunali ad essa collegate e altri interventi di risanamento e sistemazione della strada cantonale. Le opere hanno interessato anche il fondo __________, lungo tutto il confine est, in corrispondenza della SS1, dal quale è stata avulsa una superficie di circa 390 m 2 che, secondo le tabelle di espropriazione, lo Stato ha proposto di indennizzare a fr. 15.-/m 2. b. Il 24 ottobre 2011 sono iniziati i lavori di costruzione delle opere stradali.

D. La decisione sulle pretese di natura espropriativa notificate da CO 1 nel procedimento di approvazione dei piani stradali (fr. 400.- al m 2 per il terreno avulso dalla part. __________), in assenza di accordo tra le parti, è stata demandata al Tribunale di espropriazione così come previsto dall'art. 26 della legge sulle strade del 23 marzo 1983 (LStr; RL 725.100).

E. Nel corso della procedura avviata dinanzi al Tribunale d'espropriazione, il 5 settembre 2015 lo Stato, il Comune di __________ e CO 1, per sé e per i comproprietari delle unità di proprietà per piani nel frattempo alienate, hanno stipulato un accordo comprendente alcune rettifiche dei confini delle rispettive proprietà a ridosso della strada cantonale e di via __________, dalle quali è risultata una maggiore cessione di 272 m 2 in favore dell'ente espropriante, di cui 44 m 2 appartenenti all'area di accesso e di posteggio privata e 228 m 2 definiti quale superficie di circolazione (strada di servizio SS1). Per i 44 m 2 le parti hanno fissato un'indennità di fr. 180.- al m 2, per gli altri 228 m 2 non hanno invece trovato un'intesa.

F. Preso atto di ciò, con giudizio del 27 luglio 2016, il Tribunale di espropriazione ha quindi stabilito in fr. 350.- al m 2, oltre interessi, l'indennità dovuta agli espropriati per 228 m 2 della part. __________. Ha nel contempo stralciato le questioni per le quali le parti hanno raggiunto un accordo (art. 43 e 44 della legge sull'espropriazione dell'8 marzo 1971; Lespr; RL 710.100).

G. Lo Stato del Cantone Ticino ha impugnato il predetto giudizio dinanzi al Tribunale cantonale amministrativo, al quale ha chiesto di ridurre l'indennità per espropriazione formale a fr. 15.- al m 2 oltre a interessi ai saggi usuali. In via subordinata ha domandato di attribuire alla striscia di terreno contestata un valore di fr. 100.- al m 2. In sunto, ripercorso l'iter pianificatorio della particella __________ degli espropriati, lo Stato reputa che non vi sia mai stata un'attribuzione della stessa ad una zona edificabile conforme alla legge sulla pianificazione del territorio del 22 giugno 1979 (LPT; RS 700). L'area espropriata sarebbe sempre stata destinata a suolo pubblico (strada), ai fini dell'urbanizzazione del comparto. Né vi potrebbe essere miglior uso del fondo, ritenuto che il piano regolatore del 1981 sarebbe decaduto nel 1988 e la proprietà non avrebbe mai fatto parte del comprensorio largamente edificato. Da qui la richiesta di indennizzo sulla base del valore di un terreno agricolo o non edificabile. Ma quand'anche così non fosse, la ricorrente rileva che la costruzione dell'edificio residenziale/ commerciale avvenuta attorno al 2011 avrebbe esaurito gli indici edificatori di tutta la particella, compresa la parte qui dedotta in espropriazione. Lo scorporo non sarebbe quindi più sfruttabile a fini edilizi. Annota inoltre che la part. __________ è gravata da un onere di passo pubblico veicolare, a garanzia dell'accesso ai mappali retrostanti __________ e __________. Questi fatti fanno sì che il valore venale della porzione espropriata non potrebbe in ogni caso essere superiore a circa 100.- fr. al m 2.

H. Al ricorso si oppongono i comproprietari del mapp. __________, tranne la titolare di una quota di comproprietà CO 13, che ha accettato nel corso della procedura di prima istanza le condizioni di espropriazione stabilite dall'ente espropriante e che non si è espressa in questa sede. Essi ritengono che la vocazione edilizia del fondo è data sin dal primo piano di utilizzazione comunale del 1981, rispettivamente a partire dal 1986, allorquando su richiesta dell'autorità cantonale il fondo è stato inserito nella zona artigianale e gravato dal vincolo di strada di servizio. Confermano che, come rettamente rilevato dai giudici di prime cure, in concreto non ricorrono gli estremi per un'espropriazione materiale, vista l'esiguità dell'area avulsa dalla loro proprietà. Ciò non toglie tuttavia che questa debba essere espropriata al valore edilizio pieno, per i motivi indicati nel giudizio impugnato. L'opera stradale ha del resto impedito ai comproprietari di poter adibire a comodo posteggio l'area litigiosa. Questi hanno dovuto essere edificati su un altro terreno (part. __________ del Comune) o in autorimessa sotterranea, con maggiori costi. Il Tribunale di espropriazione non ha formulato osservazioni. espropriazione stabilite dall'ente espropriante e che non si è espressa in questa sede. Essi ritengono che la vocazione edilizia I. In replica e duplica le parti si sono confermate nelle rispettive antitetiche allegazioni e domande, di cui si dirà, per quanto necessario, nei seguenti considerandi.

Considerato, in diritto

1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 50 cpv. 1 Lespr. Certa è la legittimazione attiva della ricorrente, espropriante, direttamente toccata dal giudizio impugnato che ha stabilito un'indennità maggiore a quanto inizialmente offerto ( art. 65 cpv. 1 della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100; per il rinvio di cui all'art. 70 Lespr ). Il ricorso, tempestivo (art. 50 cpv. 3 Lespr), è dunque ricevibile in ordine. 1.2. Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm). La situazione dei luoghi e l'oggetto della contestazione emergono con sufficiente chiarezza dalle carte processuali. Nemmeno le parti sollecitano l'assunzione di particolari prove. direttamente toccata dal giudizio impugnato che ha stabilito un'indennità maggiore a quanto inizialmente offerto ( art. 65 cpv. 1 della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100; ). Il ricorso, tempestivo (art. 2. Dal profilo espropriativo, oggetto di contestazione in questa sede è esclusivamente l'indennità a titolo di espropriazione formale stabilita con la decisione impugnata, secondo cui per lo scorporo di 228 m 2 del mapp. __________ l'ente espropriante deve versare agli espropriati un'indennità di fr. 350.- al m 2. L'insorgente pretende invece una riduzione a rispettivamente fr. 15.- o fr. 100.- al m 2, corrispondente al prezzo di un terreno destinato a strada e privato di qualsiasi possibilità edilizia.

3. 3.1. Giusta l'art. 9 Lespr, l'espropriazione ha luogo mediante piena indennità. La sua determinazione è disciplinata dal principio secondo cui l'espropriato non deve subire un danno individuale, né conseguire particolari vantaggi a seguito dell'espropriazione. In altre parole, all'espropriato deve essere garantita la stessa situazione economica in cui si troverebbe se l'espropriazione non avesse avuto luogo, in modo che, per effetto della medesima, non subisca danni né consegua vantaggi pecuniari ( Heinz Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Berna 1986, n. 3 e segg. ad art. 16 della legge federale sull'espropriazione del 20 giugno 1930; LEspr; RS 711). L'importo dell'indennità è calcolato in base all'intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 lett. a Lespr). Essa comprende pure l'ammontare di tutti gli altri pregiudizi subiti dall'espropriato come conseguenza dell'espropriazione. Il dies aestimandi si situa al momento dell'anticipata immissione in possesso (art. 19 prima frase Lespr), data a far tempo dalla quale decorrono pure gli interessi al saggio usuale sull'indennità definitiva (art. 52 cpv. 3 Lespr). 3.2. In quest'ordine di idee, non è tenuto conto delle variazioni di valore derivanti dall'opera dell'espropriante (cfr. art. 12 cpv. 2 Lespr; cfr. anche art. 20 cpv. 3 LEspr), ancorché queste si manifestino prima della pubblicazione del progetto, rispettivamente prima dell'avvio della procedura espropriativa. Tali effetti anticipati si avverano in particolare anche allorquando determinati vincoli pianificatori modificano lo statuto giuridico del fondo, allo scopo di assicurare la realizzazione dell'opera dell'espropriante (cfr. DTF 114 Ib 321 consid. 5a). Nel caso in cui essi integrano gli estremi di un'espropriazione materiale, il proprietario deve fare valere le sue pretese per questo titolo, senza che egli debba attendere l'avvio di una procedura di espropriazione formale. In caso contrario, gli effetti anticipati dell'opera dell'espropriante - siano essi positivi o negativi - non vengono presi in considerazione nell'ambito della relativa procedura di espropriazione formale. In questa evenienza, occorre pertanto stabilire quale statuto giuridico il fondo avrebbe verosimilmente assunto in assenza dei vincoli pianificatori apposti per realizzare l'opera dell'espropriante (DTF 119 Ib 366 consid. 3a, 115 Ib 13 consid. 5b, 114 Ib 321 consid. 5a; P iermarco Zen-Ruffinen/ Chri-stine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berna 2001, n. 1180 e segg.; cfr. anche Hess/ Weibel, op. cit., n. 106 ad art. 19 e n. 8 e segg. ad art. 20).

Heinz Hess/Heinrich Weibel iermarco Zen-Ruffinen/ Chri-stine Guy-Ecabert Hess/ Weibel 3.3. Dottrina e giurisprudenza concordano nel ritenere che il valore venale di un terreno venga di regola stabilito in base al metodo statistico, detto anche comparativo (cfr. DTF 122 I 168, 122 II 337, 115 Ib 408; Hess/Weibel, op. cit., n. 80 segg. ad art. 19 LEspr; Zen-Ruffinen/ Guy-Ecabert, op. cit., n. 1170). Secondo questo metodo il valore venale di un fondo viene individuato confrontando i prezzi già soluti nella regione di cui si tratta per analoghi terreni in libere contrattazioni; nel limite del possibile vengono prese in considerazione le contrattazioni attendibili realizzate nell'anno precedente il dies aestimandi. Di eventuali differenze (per forma, situazione, dimensione, possibilità di sfruttamento ecc.) si tiene conto attraverso adeguati aumenti o diminuzioni. In sostanza, il valore corrisponde al prezzo che l'espropriato potrebbe conseguire in una normale contrattazione, rispettivamente alla somma che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe disposto a pagare, tenuto conto dei prezzi praticati in zona, corretti e adeguati alle peculiarità dei singoli terreni. Il prezzo di gran lunga inferiore o superiore alla media convenuto in un contratto isolato non è evidentemente determinante, e non può essere assunto quale esempio, dal momento che vi possono influire elementi che impediscono di considerarlo oggettivo (cfr. Hess/Weibel, op. cit., n. 87 ad art. 19 LEspr). L'applicazione del metodo statistico comparativo presuppone d'altro canto che esistano sufficienti contrattazioni relative a fondi che possano essere paragonati a quello in esame, ma non è necessario che si tratti di fondi identici riguardo a situazione, dimensione, qualità, grado di urbanizzazione e possibilità di sfruttamento, occorrendo piuttosto ch'essi siano paragonabili (cfr. STA 50.2008.5 del 7 novembre 2011 consid. 2.2). Le cifre indicative ottenute con questo approccio analitico vanno quindi corrette e adeguate in funzione delle peculiarità, siano esse negative o positive, riguardanti il fondo oggetto dell'esproprio. Occorre infine rammentare che il metodo statistico comparativo non conduce alla determinazione di valori assoluti, bensì serve a mettere in evidenza una tendenza nell'evoluzione dei prezzi dei terreni in una determinata zona, che può essere influenzata dalla situazione di fatto e di diritto che la caratterizza.

Hess/Weibel Zen-Ruffinen/ Guy-Ecabert Hess/Weibel riguardo a situazione, dimensione, qualità, grado di urbanizzazione e possibilità di sfruttamento, occorrendo piuttosto ch'essi siano paragonabili (cfr. STA 50.2008.5 del 7 novembre 2011 consid. 2.2) 4. 4.1. In concreto, rettamente i giudici di prime cure hanno negato l'avverarsi di espropriazione materiale a seguito dell'esclusione della fascia di terreno a ridosso di via __________ dal P.PA2 e della sua attribuzione alla strada di servizio SS1. Il tracciato della pubblica via invade infatti solo marginalmente il fondo __________ e non comporta gravi restrizioni alla proprietà. Nemmeno le parti pretendono il contrario. Ciò nondimeno, questa restrizione della proprietà è stata indiscutibilmente introdotta per garantire la sistemazione di via __________, peraltro avvenuta in concomitanza con l'edificazione del centro commerciale e residenziale sul fondo __________. L'ente espropriante non può quindi eludere la garanzia della proprietà sottraendo il sedime ad un prezzo irrisorio solo perché in sede pianificatoria il Comune vi ha apposto una restrizione non costitutiva di espropriazione materiale (STA 50.2003.3-5 del 23 febbraio 2004 consid. 2, 50.2003.6 dell'11 novembre 2005 consid. 4). In questo senso, le considerazioni della ricorrente, che sembra confondere i principi applicabili all'espropriazione materiale in occasione dell'attribuzione o esclusione di un fondo dalla zona edificabile, non possono essere seguite. Occorre dunque determinare lo statuto giuridico che il pianificatore comunale avrebbe verosimilmente attribuito al fondo senza il vincolo litigioso.

4.2. Come visto in narrativa il Comune di __________ con l'adozione del primo piano regolatore in vigenza della LPT) ha inserito il fondo litigioso nella zona edificabile R3. Tale azzonamento non è stato condiviso dall'Esecutivo cantonale che ha reputato più corretto l'inserimento del comparto a valle della strada cantonale in una zona artigianale, vista anche la presenza a quell'epoca di alcuni edifici di quella natura. Seguendo le indicazioni governative, l'autorità comunale ha quindi inserito nella zona Ar il mapp. __________ e altri fondi ad esso limitrofi. Come ricordato in narrativa, tale azzonamento è stato approvato nel 1986. Con la revisione del piano di utilizzazione comunale nel 1997, il fondo è stato per finire compreso nel piano particolareggiato P.PA2, con destinazione residenziale (estesa nel 2008 anche a quella commerciale e amministrativa). La vocazione e destinazione edilizia del comparto sono quindi sempre state chiare nelle intenzioni del Comune e del Cantone. Le allegazioni di quest'ultimo in merito al fatto che il mapp. __________ non sarebbe mai stato attribuito ad una zona edificabile sono quindi chiaramente smentite da questi atti. Non si vede del resto nemmeno perché, come asserito dalla ricorrente, il piano regolatore del 1981 sarebbe decaduto al più tardi nel 1988, per effetto dell'art. 35 cpv. 1 lett. b LPT che assegnava ai comuni un termine di 8 anni dall'entrata in vigore della LPT nel 1980 per dotarsi di uno strumento pianificatorio. Vero è che per il comparto dove è sito il fondo __________ il primo piano regolatore del 1981 non ha ricevuto l'approvazione cantonale. A partire dal 1986 è in ogni caso stato reso edificabile a tutti gli effetti, edificabilità confermata anche in seguito in occasione della revisione pianificatoria del 1997 e dell'approvazione nel 2008 delle normative vigenti all'interno del P.PA2. Ora, appare del tutto verosimile che senza il controverso vincolo espropriativo, il pianificatore comunale avrebbe compreso lo scorporo del fondo __________ nel perimetro del P.PA2. Più precisamente, l'area litigiosa, senza l'evento espropriativo, avrebbe quasi con certezza condiviso le sorti dell' area di accesso e posteggio privata secondo il P.PA2. Quest'area fa in effetti da contorno a quella centrale del comparto dove sono stati tracciati i soli perimetri in cui è possibile l'edificazione, delimitati con linee di arretramento e di costruzione. La decisione impugnata, che considera come edificabile lo scorporo interessato dalla nuova strada di servizio SS1, ora espropriato, è quindi conforme al diritto e merita tutela.

5. Occorre a questo punto stabilire il valore del terreno espropriato. 5.1. La striscia lungo via __________ viene avulsa da un tipico terreno complementare. Tale si definisce il sedime circostante un edificio che per natura e dimensioni non può essere usato a fini edilizi, ad esempio quando il resto del fondo è già edificato in maniera razionale e tale edificazione appare, secondo le comuni previsioni, duratura. Il valore economico della superficie complementare dipende dai plurimi scopi cui serve o può venir destinata. È indennizzato secondo il suo pieno valore edilizio soltanto se la sua sottrazione incide sul potenziale edilizio della superficie restante, oppure se esso conferisce prestigio ad una proprietà di carattere esclusivo (cfr. Peter Widerkehr, Die Expropriationsentschädigung, tesi 1966, p. 70 seg.). Negli altri casi, il valore economico di un terreno complementare è invece inferiore a quello del terreno pienamente sfruttabile a fini edilizi; di quanto, è una questione che l'autorità competente deve esaminare in base al proprio prudente giudizio (DTF 122 I 180). Secondo la giurisprudenza dell'Alta corte, seguita dal Tribunale cantonale amministrativo, si può arrivare a percentuali del 50% rispetto al pieno valore edilizio (DTF 122 I 180; STA 50.2003.6 dell'11 novembre 2005 consid. 4.4.; RDAT 1981 n. 65; 1986 n. 75 consid. 2). 5.2. In concreto, l'avulsione della suddetta porzione di terreno non comporta una riduzione del potenziale edilizio della parte restante del fondo. Anzitutto si osserva che per il comparto del P.PA2 non sono definiti gli abituali indici edificatori (di sfruttamento o di occupazione). L'edificazione è definita all'interno di precisi perimetri, nei quali devono essere rispettate solo le distanze minime di 4 metri tra edifici (cfr. art. 3.1 dell'allegato II delle norme di attuazione del piano regolatore; NAPR). Inoltre, il pianificatore comunale ha stabilito quote obbligatorie/massime di altezza delle costruzioni nei singoli perimetri di costruzione (art. 3.2 allegato II NAPR). Appare dunque improprio affermare, come fa la ricorrente, che in concreto gli indici sarebbero già stati sfruttati interamente per cui la striscia utilizzata per la sistemazione di via __________ sarebbe priva di qualità edificatorie, circostanza che influirebbe sul suo valore venale. Tuttavia, è vero che la costruzione del comparto avvenuta a partire dal 2010-2011 non ha risentito delle limitazioni imposte dall'evento espropriativo ma ha consentito ai proprietari di sfruttare appieno le possibilità edificatorie concesse secondo la disciplina del P.PA2. Lo scorporo in questione non conferisce nemmeno particolare pregio a immobili, di carattere residenziale-commerciale, presenti. In questo senso, non può che essere riconosciuta un'indennità espropriativa ridotta.

Peter Widerkehr Considerata l'esigua estensione della porzione avulsa, questo Tribunale ritiene pertanto che una riduzione del 50% rispetto al valore edilizio pieno di fr. 350.- al m 2 stabilito dal Tribunale di espropriazione, sul quale le parti del resto nulla obiettano, sia del tutto adeguata alle specifiche circostanze del caso concreto. L'indennizzo può essere arrotondato in eccesso a fr. 180.- al m 2. Ininfluente sulla fissazione di questo importo è il fatto che un minuscolo angolo della parte espropriata, all'incrocio tra la strada cantonale e via la Fiume, è gravato da un onere di passo pedonale pubblico, tanto più che di tale accesso beneficiano anche gli espropriati per accedere alla parte nord della loro proprietà. Nemmeno le tesi di questi ultimi secondo cui l'avulsione della porzione espropriata avrebbe comportato la rinuncia alla costruzione di alcuni posteggi può essere seguita. In effetti, l'indennità di espropriazione si calcola o secondo il valore che il diritto espropriato rappresenta per un potenziale acquirente (danno oggettivo, che essi hanno sin dall'inizio fatto valere), o secondo l'interesse speciale dell'espropriato a conservare tale diritto (danno soggettivo), fermo restando che gli elementi di questi due metodi non possono essere combinati se così facendo si produce un indebito cumulo di indennizzi e un illecito arricchimento (DTF 113 Ib 39 consid. 2a, STF 1C_2/2014 del 4 aprile 2014 consid. 2; Raphaël Eggs, Les "autres préjudices" de l'expropriation, Ginevra/Zurigo/Basilea 2013, n. 251 pag. 91). Infine, a comprova della bontà del valore di fr. 180.- al m 2 qui stabilito, vi è il fatto che per la porzione di terreno espropriato che si trova all'interno del P.PA2 (area di accesso e di posteggio privata) e che pure è destinata all'allargamento di via __________ e alla sistemazione della strada cantonale le parti si sono accordate nelle more della procedura di prima istanza per un'indennità proprio di fr. 180.- al m 2.

In effetti, l'indennità di espropriazione si calcola o secondo il valore che il diritto espropriato rappresenta per un potenziale acquirente (danno oggettivo, che essi hanno sin dall'inizio fatto valere), o secondo l'interesse speciale dell'espropriato a conservare tale diritto (danno soggettivo), fermo restando che gli elementi di questi due metodi non possono essere combinati se così facendo si produce un indebito cumulo di indennizzi e un illecito arricchimento (DTF 113 Ib 39 consid. 2a, STF 1C_2/2014 del 4 aprile 2014 consid. 2; Raphaël Eggs, Les "autres préjudices" de l'expropriation, Ginevra/Zurigo/Basilea 2013, n. 251 pag. 91). Raphaël Eggs Infine, 6. 6.1. Visto quanto precede, il ricorso è parzialmente accolto e la decisione impugnata riformata nel senso che l'indennità per l'esproprio di 228 m 2 è fissata in fr. 180.- al m 2. Sull'indennità decorrono gli interessi agli usuali saggi. 6.2. Per quanto riguarda le spese processuali e le ripetibili di questa sede, sono applicabili, giusta il rinvio dato dagli art. 50 cpv. 3 e 70 Lespr, gli art. 47 e 49 LPAmm (STF 1P.323/1996 del 9 giugno 1997). Vista la reciproca soccombenza delle parti, queste sono ripartite tra di esse in ragione di metà ciascuno. L'espropriante rifonderà alle controparti, assistite da un legale, un'indennità ridotta per ripetibili.

Per quanto riguarda le spese processuali e le ripetibili di questa sede, 1997). Vista la reciproca soccombenza delle parti, queste sono ripartite tra di esse in ragione di metà ciascuno. L'espropriante rifonderà alle controparti, assistite da un legale, un'indennità ridotta per ripetibili. Per questi motivi,

Per questi motivi, decide:

1. Il ricorso è parzialmente accolto. Di conseguenza il dispositivo n. 1 della decisione del 27 luglio 2016 (inc. 20.2012.11-6) del Tribunale di espropriazione è così riformato:

1. Per l'espropriazione formale di 228 m 2 del mappale n. __________ di __________ l'ente espropriante verserà agli espropriati un'indennità di fr. 180.- al m 2 oltre interessi ai seguenti saggi annui:

1. Per l'espropriazione formale di 228 m 2 del mappale n. __________ di __________ l'ente espropriante verserà agli espropriati un'indennità di fr. 180.- al m 2 oltre interessi ai seguenti saggi annui: - del 2.75% dal 24.10.2011 al 01.12.2011

- del 2.75% dal 24.10.2011 al 01.12.2011 - del 2.5% dal 02.12.2011 al 01.06.2012

- del 2.5% dal 02.12.2011 al 01.06.2012 - del 2.25% dal 02.06.2012 al 02.09.2013;

- del 2.25% dal 02.06.2012 al 02.09.2013; - del 2% dal 03.09.2013 al 01.06.2015

- del 2% dal 03.09.2013 al 01.06.2015 - del 1.75% dal 02.06.2015 al 01.06.2017

- del 1.75% dal 02.06.2015 al 01.06.2017 - del 1.5% dal 02.06.2017 al 02.03.2020 - del 1.25% dal 03.03.2020 in poi

- del 1.5% dal 02.06.2017 al 02.03.2020 - del 1.25% dal 03.03.2020 in poi 2. La tassa di giustizia di fr. 2'000.- è posta a carico dello Stato e degli espropriati in ragione di 1/2 ciascuno. Lo Stato rifonderà agli espropriati un importo unico di fr. 1'000.- a titolo di ripetibili.

3. Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).

4. Intimazione a: 4. Intimazione a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Per il Tribunale cantonale amministrativo Il presidente La vicecancelliera

Il presidente La vicecancelliera