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Beteiligte und Kompetenzen
Ein wesentliches Ziel der Projektierungsphase besteht darin, das Bauprojekt bei den Behörden einzureichen und das Baubewilligungsverfahren auszulösen, um schliesslich die Baubewilligung zu erlangen. Die Gemeinde ist die für die Beurteilung des Bauvorhabens zuständige Behörde. Sie leitet und koordiniert das gesamte Baubewilligungsverfahren. Sie empfängt und überprüft die Vollständigkeit der geforderten Unterlagen. Ihre Hauptaufgabe ist die Überprüfung der Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben.
Den Umfang des Baugesuchs definiert die zuständige Baubehörde. Dieser variiert je nach Gemeinde und ist daher vorgängig abzustimmen. Die Architekten koordinieren die Vorbereitung des Baugesuchs innerhalb des Projektteams. 1 In ihrem Aufgabenbereich liegt in erster Linie die Erstellung der Baueingabepläne. Diese sind eine juristische Darstellung eines Bauprojekts mit entsprechender Informationsdichte hinsichtlich der für die Baubewilligung relevanten Inhalte. Üblich ist der Massstab 1:100, für Grossprojekte gegebenenfalls 1:200. 2 Zudem werden die von der Behörde geforderten Projektdaten mit den entsprechenden Kennziffern (Grundstücksflächen, anrechenbare Geschossflächen, Ausnützung usw.) und sämtliche Nachweise, zum Beispiel bezüglich der Anzahl der Park- und Veloabstellplätze, von den Architektinnen erstellt. Während die Auftraggebenden für gewisse Dokumente, wie etwa die Lieferung der Grundbuchauszüge zuständig sind, werden von den Planenden verschiedene Nachweise und Dokumente, wie Brandschutznachweise, Energienachweise und Lärmgutachten, vorbereitet.
Anhand der vorgenannten Dokumente können die Behörden das Projekt im Hinblick auf die Konformität mit den öffentlichen Belangen und auf die Sicherheit der Betroffenen baurechtlich, städtebaulich und technisch überprüfen.
In dieser Projektphase werden auch die Kosten und Termine bereinigt. 3 Mit der Projektdokumentation und den verifizierten Kosten kann sodann ein Kreditgesuch für einen Baukredit gestellt werden.
Verfahrensablauf
Sämtliche Pläne, Unterlagen und Formulare werden von den Auftraggebenden und den Architekten unterschrieben und eingereicht. Den Auszug aus dem Katasterplan mit dem projektierten Gebäude und allfälligen Grenzabständen sowie Höhenkoten unterschreibt zusätzlich der Geometer. Auf dem Grundstück muss das Volumen des Bauvorhabens mit Bauprofilen ausgesteckt werden. Anschliessend sind die Baugesuchsunterlagen in einem beschränkten Zeitraum öffentlich einsehbar (öffentliche Auflage bei der Gemeinde) und das Bauvorhaben wird in einer amtlichen Zeitung publiziert. Zahlreiche Kantone sehen ein dem Bewilligungsverfahren vorgelagertes Einspracheverfahren vor. In diesen Kantonen müssen interessierte Nachbarn innert einer bestimmten Frist seit der öffentlichen Bekanntmachung des Projekts bei der Gemeinde als erstinstanzlich entscheidender Behörde eine Einsprache einreichen. Die Baubehörde der Gemeinde entscheidet dann – in der Regel nach Durchführung einer mündlichen Einsprache-Verhandlung – zugleich über das Baugesuch und die Einsprache. In anderen Kantonen (zum Beispiel im Kanton Zürich) müssen Nachbarinnen, die sich gegen ein Bauvorhaben wehren wollen, innert einer bestimmten Frist seit der öffentlichen Bekanntmachung schriftlich bei der kommunalen Baubehörde die Zustellung des Baurechtsentscheids verlangen. Dies ist die verfahrensmässige Voraussetzung, damit Nachbarn später gegen den Baurechtsentscheid Rechtsmittel ergreifen können. Eine Besonderheit ist das Verbandsbeschwerderecht, welches bestimmten Verbänden, insbesondere bei Natur-, Umwelt- und Heimatschutzanliegen, ermöglicht, eine Beschwerde zu führen, ohne dass deren Mitglieder im engeren Sinne direkt betroffen sind. Es wird als «ideelle Verbandsbeschwerde» bezeichnet. Bei einem Rekurs muss die nächsthöhere Instanz, im Falle der Baubewilligung die Kantonsbehörde, über das Anliegen entscheiden. Auch die Bauherrin kann einen Rekurs einreichen, wenn ihr Baugesuch abgelehnt oder von der Baubehörde mit Auflagen verknüpft wurde, deren Rechtmässigkeit die Baugesuchstellerin bestreiten.
Die Architektinnen unterstützen die Auftraggebenden bei der Behandlung von Einsprachen und Rekursen. Diese Phase kann bei komplexen Projekten mehrere Monate beanspruchen. Auftraggebende lösen die Ausschreibungsphase oftmals nach Erlangung der Baubewilligung aus, da sie die Sicherheit für die Realisierung des Vorhabens brauchen. So kann es zu Projektpausen kommen, die auch mehrere Monate in Anspruch nehmen und die die Auftragslage der Planenden wesentlich beeinflussen können.
Je nach Verfahren und Grösse sowie Komplexität des Projekts variiert die Dauer des Bewilligungsverfahrens. Wird der Baurechtsentscheid erteilt, wird dieser – im Normalfall eine Baubewilligung mit Auflagen – den Gesuchstellern (Bauherren, Auftraggeber) sowie Berechtigten (Architekten, Planer) zugestellt, auf fristgerechtes Verlangen auch rekursberechtigten Personen und Verbänden. Oft wird die Baubewilligung mit der Baufreigabe verwechselt: Die Baubehörde erteilt die Baubewilligung in der Regel mit Auflagen. Vor Baubeginn sind diese von den Planenden aufzunehmen. Die Baubehörde erteilt die Baufreigabe erst, wenn alle Auflagen entsprechend berücksichtigt worden sind.
Es gibt hinsichtlich der Verfahren erhebliche Unterschiede in den einzelnen Kantonen. Der genaue Ablauf ist rechtzeitig in Erfahrung zu bringen. Die Phase der Auflagenbereinigung dauert oft lange und läuft in der Regel parallel zur Ausschreibungsphase. Die Baubewilligung ist über einen beschränkten Zeitraum gültig (zum Beispiel während drei Jahren). Falls ein Bauvorhaben trotz erteilter Baubewilligung über eine längere Periode nicht realisiert wird, kann es also möglicherweise seine Baubewilligung verlieren.
Ablauf des Bewilligungsverfahrens im Kanton Zürich
Verfahrensarten
In der Regel werden das ordentliche Verfahren und das Anzeigeverfahren angewendet. Ordentliche Verfahren kommen bei Bauvorhaben mit nachbarrechtlicher Relevanz zum Einsatz. Die Behandlung dauert je nach Grösse und Komplexität des Projekts zwei bis vier Monate. 4 Das Bauvorhaben wird öffentlich ausgeschrieben und ausgesteckt. Diese Öffentlichkeit ermöglicht es der Nachbarschaft, sich zu involvieren. Anzeigeverfahren kommen bei Projekten ohne Auswirkung auf die Nachbarschaft zur Anwendung. Diese sind meist bauliche Massnahmen untergeordneter Bedeutung, beispielsweise geringe Umbaumassnahmen oder Änderungen in bereits bewilligten Bauvorhaben. Die Behandlung eines Projekts im Anzeigeverfahren dauert im Prinzip dreissig Tage. 5 Beim Anzeigeverfahren ist es nicht erforderlich, das Projekt öffentlich aufzulegen und auszustecken.
Anmerkungen
Das wesentliche Ziel der Projektierungsphase ist das Erlangen der Baubewilligung und letztlich der Baufreigabe, ohne Einfluss von Rekursen und mit möglichst wenigen Auflagen. Um dies zu erreichen, sind neben den profunden Kenntnissen der eigenen Disziplin vor allem auch kommunikative Fähigkeiten von grosser Hilfe. «Der Schweizer will begrüsst sein», schreibt Max Frisch. Nehmen wir diesen Rat ernst, führt uns einer der ersten Wege während der Projektierung zur jeweils verantwortlichen Baubehörde. Der Kontakt zum Kreisarchitekt, Bausekretär oder gar dem Gemeindeschreiber kann dem weiteren Projektverlauf auch während des Bewilligungsverfahrens vereinfachende und manchmal gar beschleunigende Impulse geben. Offene Kommunikation und Moderation unter den bewilligungstechnisch einflussnehmenden Behörden ist deshalb genauso entscheidend wie allenfalls die frühzeitige Information von nachbarschaftlichen Grundeigentümern. Der Umgang mit eventuellen Einsprachen und Rekursen kann vereinfacht werden, indem Nachbarinnen oder andere mögliche Kritiker frühzeitig informiert oder sogar in den Prozess einbezogen werden. Einsprachen oder Rekurse sind häufig mit Projektverzögerungen verbunden und können deshalb kostspielig werden, selbst wenn am Ende der Einwand abgelehnt wird. Zusätzlich zu bemerken bleibt, dass in der Regel kein Bewilligungsablauf dem anderen gleicht und jeweils auf die spezifischen Gegebenheiten gesondert einzugehen ist.