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Was ist ein Mietzinsvorbehalt?
Mit einem Mietzinsvorbehalt, auch Mietzinsreserve genannt, erklärt der Vermieter, dass der Mietzins nicht vollständig angepasst wurde. Mieter müssen zu einem späteren Zeitpunkt mit einer Anpassung rechnen.
Der Mietzinsvorbehalt muss im Mietvertrag oder anlässlich einer Mietzinserhöhung angezeigt werden und muss folgenden formellen Anforderungen genügen:
- Der Mietzinsvorbehalt muss in Franken oder Prozenten des Nettomietzinses ausgewiesen und präzis begründet sein.
- Wenn mehrere Erhöhungsgründe vorbehalten werden, ist für jeden einzelnen aufzuführen, wie hoch die entsprechende Mietzinsreserve ist. Ein allgemeiner Hinweis wie «ungenügende Mietzinserhöhung» genügt nicht.
Folgende Gründe sind zulässig:
- Ungenügende Verzinsung des Eigenkapitals (mangelnde Netto- oder Brutto-Rendite).
- Wertvermehrende Investitionen wurden noch nicht oder nur teilweise auf den Mietzins überwälzt.
- Die kostendeckende Bruttorendite (nur bei Neubauten) ist nicht erreicht.
- Der orts- und quartierübliche Mietzins ist nicht erreicht.
- Referenzzins, allgemeine Kostensteigerungen und Teuerung sind nicht auf dem aktuellen Stand.
Ein Mietzinsvorbehalt ist nur zulässig, wenn der Mietzins des Vormieters unverändert übernommen wurde. Der Mietzinsvorbehalt kann erst angefochten werden, wenn er umgesetzt wird.