Document ID: /fineweb-2-swissfilter-quality_10-filterrobots/filtered/01590.jsonl.gz/10

Som lejer er der mange grunde til, at du måske vil opsige et erhvervslejemål. En desværre for almindelig årsag er, at din virksomhed ikke har været en succes-eller ikke har været så succesrig, som du havde troet, den ville være. Forhåbentlig er årsagen til, at du skal bryde en lejekontrakt, at din virksomhed har klaret sig så godt, at de lejede lokaler er for små, og du skal udvide for at følge med kundernes krav. Så er der noget, du lovligt kan gøre for at komme ud af din eksisterende lejekontrakt?
Din planlægning bør starte, før du nogensinde underskriver lejekontrakten-du vil være klogt at tage det gamle udtryk til sig om, at en ounce forebyggelse er et kilo kur værd. Du skal overveje, hvad du vil gøre i tilfælde af en 'tidlig exit' og få indsat en bestemmelse, der dækker nogle mulige scenarier, før du underskriver lejekontrakten. Heldigvis er der et par forskellige bestemmelser, du nemt kan forhandle med en udlejer, der giver dig en 'out', hvis du beslutter dig for at flytte, før en lejekontrakt er opstået. For eksempel vil du måske inkludere en klausul, der giver dig mulighed for at annullere din lejekontrakt, hvis indkomstfremskrivningerne ikke har nået et bestemt mål inden for seks måneders eller et års jubilæum for leasingkontrakten.
En anden mulighed er at inkludere sigtemuligheder, der fungerer sådan: Som ny lejer vil du sandsynligvis have mindst en toårig indledende periode for at hjælpe med at reducere dine månedlige betalinger. Men du er muligvis bekymret for at forpligte dig til en femårig periode, selvom den længere lejeperiode giver husleje og placeringsstabilitet i din nye virksomheds vækstår. Svaret kan være en et- eller toårig lejekontrakt med en eller flere muligheder for at forny, f.eks. En eller to optioner i yderligere to år hver eller en enkelt option i tre ekstra år.
Det vigtige punkt er, at indstillingen skrives til din fordel. Det betyderduhar ret til at udøve din option, og udlejer har ikke andet valg end at forlænge lejeperioden, hvis du udnytter din mulighed i henhold til lejebetingelserne. En sigtoption vil typisk omfatte en periode, inden den første sigt udløber, hvor optionen kan udnyttes. Leasingkontrakten kan f.eks. Indebære, at en option på forlængelse af lejemålet skal udnyttes mindst tre måneder før leasingaftalens ophør. Hvis lejeren venter, indtil der er færre end tre måneder tilbage, før lejemålet udløber, er optionen ikke længere gyldig.
Det er almindeligt, med valgmuligheder, at udlejer beder om en lille forhøjelse af huslejen i løbet af den næste lejeperiode. Beløbet er normalt genstand for forhandling. Hvis din virksomhed klarer sig godt nok til at forlænge lejemålet, bør en lille lejeforhøjelse ikke være en afbrydelse for dig.
Andre muligheder at overveje
Lad os nu antage, at du vil komme ud af din lejekontrakt, før løbetiden udløber, og du har ingen sigtemuligheder, som du kan drage fordel af. Et valg er blot at bede din udlejer om at opsige din lejekontrakt. De er måske villige til at gøre det, hvis lejemarkedet er godt, og pladsen let kan releteres, måske for en højere husleje. Hvis det er tilfældet, godt for dig. Men det sker sandsynligvis ikke.
Du kan bare gå væk fra lejemålet, men hvis du gør det, vil lejeren, der underskrev lejekontrakten (sandsynligvis dig) og en eventuel garant være ansvarlig for lejen for resten af lejemålet, eller indtil udlejeren finder en ny lejer. Dette er ikke helt så slemt som det lyder, fordi loven pålægger udlejere en pligt til at afbøde skader. Det betyder, at din udlejer ikke bare kan læne sig tilbage og opkræve din husleje, men har en bekræftende forpligtelse til at forsøge at finde en anden lejer til at leje din plads. Hvis den nye lejer betaler den samme eller højere husleje, er du ude af stand. Hvis den nye lejer betaler mindre husleje, end lejemålet kræver, kræver din udlejer imidlertid, at du skylder forskellen i løbet af lejeperioden, og du bliver tvunget til at betale den.
Men hvad nu hvis din udlejer ikke er så motiveret til at finde en ny lejer? Da du stadig er ansvarlig for lejemålet, er der ingen reel fordel for dem for at gøre en ekstra indsats for at finde en anden lejer. I så fald vil du prøve at finde en ny lejer selv for at påtage sig leasingforpligtelserne. For at forberede denne situation skal din lejekontrakt indeholde en bestemmelse, der siger, at din udlejer ikke urimeligt kan nægte at give samtykke til en ny lejer. Det betyder, at hvis du præsenterer en ny lejer, der er økonomisk forsvarlig og erfaren, kan din udlejer ikke vilkårligt nægte at fremleje til den nye lejer.
En anden mulighed er at henvende sig til din udlejer om et køb. Selvom det er rigtigt, at hvis din lejekontrakt stadig har lang tid til at løbe, kan en udkøb være vanskelig at forhandle, hvis din udlejer mener, at han vil være i stand til at genudleje din plads uden for store problemer, kan han acceptere at lade du er ude af lejemålet, hvis du betaler noget vederlag. Eller du kan tilbyde at lade ham beholde en del af eller hele dit sikkerhedsdepositum i bytte for at slippe dig ud af din lejekontrakt.
Når det kommer til leasing af plads, er det smarteste, du kan gøre, at sørge for at have dækket dine baser, før du skriver under på den stiplede linje. På den måde har du beredskabsplaner på plads, uanset hvor succesrig din virksomhed er.
Skrevet af
Jeffrey Steinberger
Jeffrey Steinberger er en erfaren advokat og grundlægger og senior partner for Advokatkontoret for Jeffrey W. Steinberger , en Professional Corporation i Beverly Hills, Californien. Han er også en berømt kendisadvokat, tv -juridisk kommentator og analytiker, føderalt udpeget SEC -voldgiftsmand og professor i jura.