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Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht Dreiergericht Appellationsgericht

Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt

des Kantons Basel-Stadt

des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht

als Verwaltungsgericht Dreiergericht

Dreiergericht VD.2022.47

VD.2022.47 VD.2022.50

VD.2022.50 URTEIL

URTEIL vom 28. April 2023

Mitwirkende

Mitwirkende Dr. Claudius Gelzer (Vorsitz), Dr. Stephan Wullschleger,

Dr. Claudius Gelzer (Vorsitz), Dr. Stephan Wullschleger, Prof. Dr. Daniela Thurnherr Keller

Prof. Dr. Daniela Thurnherr Keller und Gerichtsschreiber Dr. Alexander Zürcher

Beteiligte

Beteiligte Heimatschutz Basel Rekurrent

Hardstrasse 45, 4052 Basel

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

und

und Baukult Freiwillige Basler Denkmalpflege Rekurrentin

4000 Basel

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

gegen

Regierungsrat des Kantons Basel-Stadt

Marktplatz 9, 4001 Basel

A____ Beigeladener 1

[...]

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

B____ Beigeladene 2

[...]

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Gegenstand Rekurs gegen einen Entscheid des Regierungsrats

vom 15. Februar 2022

betreffend Eintragung der Liegenschaft Höhenstrasse 15, Riehen

in das Denkmalverzeichnis

Sachverhalt

Der Denkmalrat kam in seiner Sitzung vom 17. September 2019 zum Schluss, dass es sich beim Einfamilienhaus Grüninger-Meyer (benannt nach der damaligen Bauherrschaft) an der Höhenstrasse 15 in Riehen um ein schützenswertes Objekt handle, das ins Denkmalverzeichnis des Kantons Basel-Stadt aufzunehmen sei. Nach erfolglosen Bemühungen um Abschluss eines Schutzvertrags stellte der Denkmalrat am 6. Januar 2020 Antrag an den Vorsteher des Bau- und Verkehrsdepartements (BVD) auf Eintragung der Liegenschaft ins Kantonale Denkmalverzeichnis aufgrund ihres besonderen baukünstlerischen, architektur- und kulturgeschichtlichen Zeugniswertes. Mit Verfügung vom 28. Januar 2020 stellte der Vorsteher des Bau- und Verkehrsdepartements die Liegenschaft durch eine vorsorgliche Massnahme vorläufig unter Schutz.

Am 16. Juni 2020 ergänzte der Denkmalrat seinen Antrag mit Angaben zum Schutzumfang. Dieser umfasse die gesamte Aussenhaut des Einfamilienhauses in seiner Materialsichtigkeit und Farbgebung, die originale Grundriss- und Erschliessungsstruktur, die Treppenanlage und die bauzeitlichen Ausstattungselemente. Darüber hinaus sprach sich der Denkmalrat für die Erneuerung von Küche und Bädern in Absprache mit der Denkmalpflege gemäss der Option 3 des Sanierungsgutachtens vom August 2019 aus. Zudem sei die Erstellung einer weiteren Wohneinheit durch die Neugestaltung und Erweiterung des Untergeschosses oder durch ein Zusatzvolumen auf der Parzelle zu prüfen.

Nachdem alle erforderlichen Stellungnahmen eingeholt worden waren, legte das Bau- und Verkehrsdepartement dem Regierungsrat das Geschäft mit Bericht vom 16. Juni 2021 zum Beschluss vor. Am 11. August 2021 nahm eine Delegation des Regierungsrats einen Augenschein vor Ort vor. Mit Beschluss vom 15. Februar 2022 verzichtete der Regierungsrat auf die Eintragung des Gebäudes Höhenstrasse 15 in Riehen ins Denkmalverzeichnis.

Gegen diesen Beschluss erhoben der Heimatschutz Basel (Rekurrent im Verfahren VD.2022.47) sowie Baukult Freiwillige Basler Denkmalpflege (Rekurrentin im Verfahren VD.2022.50) mit Rekursanmeldung vom 22. Februar 2022 sowie Rekursbegründung vom 19. April 2022 Rekurs an das Verwaltungsgericht. Der Rekurrent im Verfahren VD.2022.47 beantragt mit der Rekursbegründung, es sei der Regierungsratsbeschluss vom 15. Februar 2022 aufzuheben und die Liegenschaft Höhenstrasse 15 in Riehen (Haus Grüninger) entsprechend den Anträgen des Denkmalrates vom 6. Januar und 16. Juni 2020 ins Kantonale Denkmalverzeichnis einzutragen. Die Rekurrent in im Verfahren VD.2022.50 beantragt mit ihrer Rekursbegründung, es sei der Beschluss des Regierungsrats vom 15. Februar 2022 aufzuheben und die Liegenschaft Höhenstrasse 15 in Riehen ins Kantonale Denkmalverzeichnis aufzunehmen, eventualiter sei der genannte Regierungsratsbeschluss aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zur Neubeurteilung zurückzuweisen. Der durch das BVD vertretene Regierungsrat beantragt in der Rekursantwort vom 22. Juni 2022 die Abweisung der beiden Rekurse. A____ und B____ (Beigeladene), die die streitbezogene Liegenschaft Ende 2021 gekauft haben, beantragen in ihrer Stellungnahme vom 28. Juni 2022 ebenfalls die Abweisung der Rekurse.

Rekurrent Am 28. April 2023 hat das Verwaltungsgericht bei und in der Liegenschaft Höhenstrasse 15, Riehen einen Augenschein genommen. Daran haben die Rechtsvertreter der Rekurrent en wie auch des Regierungsrats, ferner die Beigeladenen mit ihrem Rechtsvertreter teilgenommen und sich zu den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort äussern können. Des Weiteren sind verschiedene Auskunftspersonen vor Ort und im Gerichtssaal befragt worden. Die Tatsachen und Standpunkte der Beteiligten ergeben sich, soweit sie für das vorliegende Urteil von Bedeutung sind, aus den nachfolgenden Erwägungen.

Rekurrent Erwägungen

1.

1.1 Angefochten ist vorliegend ein Beschluss des Regierungsrats vom 15. Februar 2022, mit welchem der Regierungsrat auf die Eintragung der Liegenschaft Grüninger an der Höhenstrasse 15, Riehen ins Kantonale Denkmalverzeichnis verzichtet hat. Gemäss § 28 des Denkmalschutzgesetzes (DSchG, SG 497.100) richtet sich die Anrufung des Verwaltungsgerichts nach den allgemeinen Bestimmungen des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRPG, SG 270.100). Nach § 10 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes unterliegen Verfügungen des Regierungsrates der Beurteilung durch das Verwaltungsgericht. Damit ist dessen Zuständigkeit gegeben, wobei der Entscheid in die Spruchkompetenz des Dreiergerichts fällt (§ 92 Abs. 1 Ziff. 11 und § 99 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]). Die beiden Rekurrent en sind private Organisationen, die sich seit mehr als fünf Jahren statutengemäss der Denkmalpflege und ähnlichen ideellen Zielen widmen. Als solche sind sie vom Regierungsrat gemäss § 29 Abs. 2 DSchG in die Liste der zum Rekurs berechtigten Organisationen aufgenommen worden (Anhang zur Verordnung betreffend die Denkmalpflege [Denkmalpflegeverordnung, SG 497.110]). Sie sind deshalb rekurslegitimiert (§ 13 Abs. 1 VRPG und § 29 Abs. 1 DSchG). Da die Rekurse sich gegen das gleiche Anfechtungsobjekt richten und inhaltlich weitgehend identisch sind, rechtfertigt sich ihre Zusammenlegung und gemeinsame Behandlung im vorliegenden Urteil. Auf die form- und fristgerecht eingereichten Rekurse ist einzutreten.

Rekurrent 1.2 Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich nach § 28 DSchG, soweit die Anwendung von Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes zu beurteilen ist. Danach hat das Verwaltungsgericht nicht bloss im Sinne von § 8 VRPG zu prüfen, ob der Regierungsrat den Sachverhalt unrichtig festgestellt, das geschriebene oder ungeschriebene öffentliche Recht falsch angewendet oder sein Ermessen überschritten hat, sondern es hat auch über die Angemessenheit des angefochtenen Entscheids zu befinden. Soweit allerdings die Anwendung und Auslegung der im Denkmalschutzgesetz enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe zur Diskussion stehen, übt das Verwaltungsgericht praxisgemäss auch bei freier Kognition eine gewisse Zurückhaltung, um dem Beurteilungsspielraum der Verwaltung und vor allem ihrer besonderen Sachkenntnis Rechnung zu tragen (vgl. VGE VD.2014.151 vom 2. Februar 2015 E. 1.2).

2.

Der Regierungsrat wies in seinem Beschluss vom 15. Februar 2022 darauf hin, dass Haus Grüninger aus den Jahren 1956/57 stammt. Es sei von den Basler Architekten Florian Vischer und George Weber erbaut worden. Das Wohnhaus an der Höhenstrasse 15 in Riehen sei das erste von fünf Einfamilienhäusern, die das Büro insgesamt realisiert habe. Die Gestaltung des Flachdachbaus verrate eine progressive Auseinandersetzung mit den Bauformen der internationalen Moderne, wie Alvar Aaltos Villa Mairea (1938/39) und Frank Lloyd Wrights Wohnhaus «Fallingwater» (1935). Die luxuriöse Ausstattung, die fliessenden Räume und die zum Aussenraum ausgreifenden Wandscheiben würden die Faszination für das amerikanische Lebensgefühl verkörpern. Aufgrund seiner zeitlich verortbaren Erscheinung und der ihm zukommenden architekturhistorischen Bedeutung sei die Baute als Zeitzeuge aus den fünfziger Jahren grundsätzlich schutzwürdig. Es würden jedoch Zweifel bestehen, ob die Höhenstrasse 15 in Riehen überhaupt schutzfähig sei. So wäre eine energetische Sanierung der Baute äusserst aufwändig und wäre nur mit Massnahmen möglich, die mit erheblichen denkmalpflegerischen Einbussen verbunden wären. Dieser Umstand sei bei der Annahme der Schutzfähigkeit der Baute Höhenstrasse 15 in Riehen zumindest bei der Gewichtung des öffentlichen Interesses im Rahmen der Prüfung der Verhältnismässigkeit einzubeziehen. Insgesamt erachtete der Regierungsrat das öffentliche Interesse am Erhält des Einfamilienhauses für gering.

Dem öffentlichen Interesse am Erhalt stünde sodann der Umstand gegenüber, dass die bestehende Baute das Grundstück massiv unternutze. Gemäss den Berechnungen des Planungsamtes betrage die heutige Bruttogeschossfläche des Wohnhauses 392 m 2 und weise eine Ausnützungsziffer von 0,26 auf. Mit dem vollständigen Ersatz der Baute würde sich dagegen der doppelte Wert der Ausnutzungsziffer in Höhe von 0,54 realisieren lassen. Durch die Unterschutzstellung würde der Eigentümerschaft im Vergleich zum Abriss und einem zweigeschossigen Ersatzneubau eine Bruttogeschossfläche von 441 m 2 verloren gehen. Vor dem Hintergrund des aktuellen Wohnraummangels in Riehen sei das öffentliche Interesse an der Verdichtung und Schaffung von mehr Wohnraum im Vergleich zum nur unter grossem Aufwand zu sanierenden Baudenkmal, an dessen Erhalt nur ein mässiges Interesse bestehe, höher zu gewichten als das Interesse an der Unterschutzstellung. Aus raumplanerischer und städtebaulicher Sicht der haushälterischen Nutzung sei deshalb die Erhaltung der Liegenschaft abzulehnen. Gesamthaft betrachtet sei das Interesse am Erhalt des Gebäudes zu geringfügig, um eine Unterschutzstellung der Höhenstrasse 15 in Riehen zu rechtfertigen. Das öffentliche Interesse am verdichteten Bauen und an der haushälterischen Nutzung des Bodens sowie die privaten Interessen an einer zeitgemässen Nutzung der Parzelle würden somit überwiegen.

3.

Die Rekurrentin im Verfahren VD.2022.50 moniert zunächst eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Der Regierungsrat habe im angefochtenen Entscheid pauschal ausgeführt, dass er das öffentliche Interesse am Erhalt des Einfamilienhauses Höhenstrasse 15 in Riehen für gering erachte. Eine Begründung für diesen Schluss fehle. Der Regierungsrat zeige auch nicht auf, inwiefern eine Überbauung der Parzelle dem öffentlichen Interesse an der Verdichtung und Schaffung von Wohnraum in Riehen dienen würde. Die Begründung des angefochtenen Entscheids genüge den verfassungsrechtlichen Anforderungen an die Begründungspflicht nicht. Der Beschluss sei daher aufzuheben und zur Neubeurteilung an den Regierungsrat zurückzuweisen (Rekursbegründung, Rz 33-35).

Diesen Ausführungen kann nicht gefolgt werden. Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV, SR 101) fliesst auch der Anspruch auf Begründung eines Entscheids in einer Art und Weise, dass daraus die Überlegungen hervorgehen, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid abstützt. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich die betroffene Person über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. Die Entscheidbehörde darf sich auf die für den Entscheid wesentlichen Argumente beschränken (vgl. zum Ganzen VGE VD.2022.19 vom 14. August 2022 E. 3.1.2 und VD.2019.184 vom 2. Dezember 2019 E. 2.2; BGE 137 II 266 E. 3.2 S. 270, 134 I 83 E. 4.1 S. 88 und 133 III 439 E. 3.3 S. 445; Rhinow/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser, Öffentliches Prozessrecht, Grundlagen und Bundesrechtspflege, 4. Auflage, Basel 2021, N 343 ff.). Der Regierungsrat hat im angefochtenen Entscheid die von ihm vorgenommene Interessensabwägung in rechtsgenüglicher Form dargelegt. Es ist nicht nachvollziehbar, wenn die Rekurrentin vorbringt, der angefochtene Entscheid habe es ihr verunmöglicht, sich mit den Argumenten, von denen sich der Regierungsrat habe leiten lassen, vertieft auseinanderzusetzen. Aus der 28-seitigen Rekursbegründung geht vielmehr das Gegenteil hervor. Ob die Interessenabwägung, welche dem Entscheid zu Grunde liegt, rechtskonform war, ist nachfolgend zu prüfen.

Rhinow/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser 4.

4.1 Die Rekurrent in im Verfahren VD.2022.50 hält zunächst den Denkmalcharakter der Liegenschaft Höhenstrasse 15 in Riehen für erstellt. Sie sei eine authentische Baute der beiden bekannten Basel Architekten Florian Vischer und George Weber aus der Nachkriegszeit, welche neben skandinavischen Einflüssen auch die typischen Bauelemente aus der US-amerikanischen Baukunst der damaligen Zeit aufweise. Aufgrund ihres beinahe unveränderten Zustands (hochwertige Qualität der originalen Bausubstanz), ihrer architektonischen Gestaltung und vor allem durch die architekturgeschichtliche und baukünstlerische Bedeutung sei die Liegenschaft in hohem Masse schutzwürdig (Rekursbegründung, Rz 39-43). Die Rekurrent in hält auch die Schutzfähigkeit der Liegenschaft für gegeben. Es sei nicht ersichtlich, wie der Regierungsrat zur Einschätzung gekommen sei, die notwendigen Sanierungsmassnahmen wären mit erheblichen denkmalpflegerischen Einbussen verbunden. Das Gutachten der Architekten C____ und D____ führe gerade aus, dass die Liegenschaft ohne Weiteres mit den notwendigen Massnahmen wieder instand gestellt werden könnte. Auch das Hochbauamt habe in seiner Stellungnahme festgehalten, dass sämtliche aktuellen Schäden am Haus sanierbar seien (Rz 44). An der Erhaltung der Liegenschaft bestehe ein erhebliches öffentliches Interesse. Sie stelle ein architektonisch und kunsthistorisch wichtiges Bauwerk aus der Nachkriegsmoderne dar, welches nahezu noch Originalcharakter aufweise. Die Liegenschaft stehe für die Aufschwungszeit der Nachkriegszeit und verkörpere den amerikanischen Lebensstil in seiner Leichtigkeit und Offenheit. Der Baustil sei damit epochentypisch und zeige eindrücklich, dass auch hier diesem amerikanischen Ideal nachgeeifert worden sei. Auch für Aussenstehende würden diese typischen architektonischen Elemente sofort herausstechen (Rz 45-47).

Rekurrent Rekurrent Die Rekurrentin bestreitet ein öffentliches Interesse an der Überbauung der Liegenschaft. Es bestehe zwar ein öffentliches Interesse an der Förderung von Wohnraum. Die bestehende Liegenschaft liefere ohne Weiteres genügend Wohnraum, um eine Familie komfortabel zu beherbergen. Selbst wenn das Grundstück neu überbaut und ein grösseres Haus errichtet würde, entstünde dadurch zwar eine grössere Wohnfläche. Jedoch würde dieser zusätzliche Wohnraum nicht zwingend zusätzlichen Personen zukommen. Es gebe keinerlei Indizien, dass künftig ein Mehrfamilienhaus auf dem Grundstück erstellt würde, welches tatsächlich zusätzlichen Personen eine Wohngelegenheit bieten würde. Es sei fraglich, ob die angegebene maximale Ausnutzungsziffer überhaupt erreicht werden könne. Zudem bestehe auch ein öffentliches Interesse am Erhalt des Bestands von Grünflächen in den Quartieren (Rz 48-51). Die vom Regierungsrat angegebenen erwarteten hohen Renovationskosten seien auf die unterlassenen Investitionen der Eigentümerschaft in die Liegenschaft zurückzuführen, diese hätten den Zustand der Liegenschaft somit selbst herbeigeführt. Es mute als rechtsmissbräuchlich an, wenn die zu erwartenden Renovationskosten nun als unzumutbar geltend gemacht würden, zumal davon auszugehen sei, dass der von der jetzigen Eigentümerschaft gezahlte Kaufpreis den Investitionsbedarf bereits berücksichtigt habe. Zudem sei die Liegenschaft – trotz der Vernachlässigung – immer noch gut erhalten, was auf eine gute Bausubstanz hindeutete. Die privaten Interessen an der Vermeidung hoher Renovationskosten seien damit als gering zu werten (Rz 54-60).

Rekurrentin bestreitet ein öffentliches Interesse an der Überbauung der Liegenschaft. Es bestehe zwar ein öffentliches Interesse an der Förderung von Wohnraum. Die bestehende Liegenschaft liefere ohne Weiteres genügend Wohnraum, um eine Familie komfortabel zu beherbergen. Selbst wenn das Grundstück neu überbaut und ein grösseres Haus errichtet würde, entstünde dadurch zwar eine grössere Wohnfläche. Jedoch würde dieser zusätzliche Wohnraum nicht zwingend zusätzlichen Personen zukommen. Es gebe keinerlei Indizien, dass künftig ein Mehrfamilienhaus auf dem Grundstück erstellt würde, welches tatsächlich zusätzlichen Personen eine Wohngelegenheit bieten würde. Es sei fraglich, ob die angegebene maximale Ausnutzungsziffer überhaupt erreicht werden könne. Zudem bestehe auch ein öffentliches Interesse am Erhalt des Bestands von Grünflächen in den Quartieren (Rz 48-51). Der Denkmalrat habe sich – so die Rekurrent in weiter – bei der Umschreibung des beantragten Schutzumfangs für die am wenigsten einschränkende Option entschieden und damit der Eigentümerschaft grösstmöglichen Freiraum gewährt. Durch die Einschränkung des Schutzumfangs würden die privaten Interessen der Eigentümerschaft in weitgehender Art und Weise berücksichtigt. So würde im Antrag des Denkmalrats die Möglichkeit der Erstellung einer weiteren Wohneinheit durch Neugestaltung und Erweiterung des Untergeschosses offengelassen. Auch die Umnutzung der bestehenden Garage und die Ausführung der ursprünglich vorgesehenen Garage würden in den Raum gestellt. Damit würde dem Prinzip der Verhältnismässigkeit Rechnung getragen (Rz 61-64). Die Interessen an der Erhaltung des Bauwerks würden diejenigen an einer Nicht-Unterschutzstellung bei weitem überwiegen. Eine Unterschutzstellung der Liegenschaft sei zu deren Erhaltung geeignet, erforderlich sowie verhältnismässig und mit den verfassungsmässigen Rechten der Eigentümerschaft zu vereinbaren. Daher sei eine Aufnahme des Gebäudes in das kantonale Denkmalschutzverzeichnis unverzichtbar (Rz 65-67).

Rekurrent 4.2 Der Rekurrent im Verfahren VD.2022.47 rügt unter eingehender Zitierung einschlägiger Passagen aus dem Gutachten von E____ von Mai/Juni 2019, dass der Regierungsrat, indem er das öffentliche Interesse am Erhalt des Einfamilienhauses Höhenstrasse 15 für gering erachtet habe, sich in krassen Widerspruch zu diesem denkmalpflegerischen Gutachten gesetzt und damit gegen das Denkmalschutzgesetz verstossen habe (Rekursbegründung, S. 2-5). Entgegen den Ausführungen im angefochtenen Beschluss gebe es keine Zweifel an der Schutzfähigkeit der Liegenschaft. Eine Sanierung nach heutigem Standard sei möglich und sei schon an diversen anderen Objekten gemacht worden (S. 5 f.). Das im angefochtenen Entscheid angesprochene Interesse an einer besseren Ausnutzung der streitbezogenen Parzelle falle nicht ins Gewicht. Die Unterschutzstellung sei für die Eigentümerschaft zumutbar. Das rein finanzielle Interesse der Eigentümerschaft an der möglichst gewinnbringenden Nutzung der Liegenschaft vermöge das öffentliche Interesse an der Denkmalschutz Massnahme nicht zu überwiegen (S. 6-8).

Rekurrent 4.3 Der Regierungsrat lässt in seiner für die beiden Verfahren identischen Vernehmlassung ausführen, dass er der Liegenschaft Höhenstrasse 15 in Riehen gestützt auf das eingeholte Gutachten zwar eine grundsätzliche Schutzwürdigkeit zugesprochen habe. Allerdings sei das Zusammenspiel des Innen- und Aussenraums der Liegenschaft stark beeinträchtigt, da früher bereits eine Abparzellierung erfolgt sei und darauf Neubauten entstanden seien. Dabei handle es sich um eine Qualitätseinbusse, welche insbesondere den unteren Bereich des Hauses betreffe (Vernehmlassung, Rz 22). Schutzwürdigkeitsgutachten und Sanierungsgutachten sowie verschiedene Amtsstellen gingen davon aus, dass mit grossen Instandsetzungskosten bzw. Kosten zur Erneuerung der Baute (Wiederherstellungskosten) zu rechnen sei. Der Regierungsrat sei gestützt auf diese Fachmeinungen zum Schluss gekommen, dass nur durch massive Investitionen die Schutzfähigkeit der Liegenschaft überhaupt als gegeben deklariert werden könne, und habe in der Folge die Schutzfähigkeit in Zweifel gezogen. In Anbetracht der bereits erfolgten Beeinträchtigung und den ausgewiesenen Zweifeln an der Schutzfähigkeit der Liegenschaft habe der Regierungsrat das öffentliche Interesse am Erhalt lediglich als gering eingestuft (Rz 23-29).

Gegen das Interesse am Erhalt der Liegenschaft spricht nach Auffassung des Regierungsrats zunächst das Interesse an der haushälterischen Nutzung des Bodens. Ein Abriss der Villa verbunden mit einem anschliessenden Neubau mehrerer Bauten würde dringend benötigten Wohnraum (doppelte Ausnutzung gegenüber der aktuellen Ausnutzungsziffer) schaffen. Die Wiederkonstruktion/Erneuerung des Hauses würde hingegen eine Unternutzung der Parzelle bedeuten (Rz 33-35). Aufgrund der zu erwartenden Auflagen betreffend energetischen Wärmeschutz und Erdbebenertüchtigung seien beachtliche Investitionen in die originäre Substanz zu erwarten. Eine Modernisierung der Liegenschaft sei de facto gar nicht möglich, auch wenn der beantragte Schutzumfang versuche, verhältnismässig zu sein (Rz 36-38). Bei einer Unterschutzstellung sei mit grossen Erhaltungs- und Sanierungskosten zu rechnen. Der Nutzen der Liegenschaft sei defizitär und stünde in keinem Verhältnis zu diesen Aufwänden. Die jahrelange Vernachlässigung der Liegenschaft, aufgrund welcher auch kaum mit Subventionen zu rechnen sei, könne nicht der Eigentümerschaft vorgeworfen werden. Denn sie durfte bis zur Eröffnung des Unterschutzstellungsverfahrens im Februar 2019 davon ausgehen, dass auch ein Abbruch erlaubt sei. Bis dahin habe sie auch keine Unterhaltspflicht gehabt. In Anbetracht der finanziellen Aufwendungen für den Erhalt der Villa bzw. der Erneuerung und der geringen Beteiligung des Staates habe der Regierungsrat zu Recht die Zumutbarkeit für die Eigentümer verneint (Rz 39 f.). In Abwägung aller Interessen sei der Regierungsrat im Rahmen des ihm zustehenden Ermessens zum Schluss gekommen, dass eine Unterschutzstellung unverhältnismässig und der Eigentümerschaft unzumutbar sei (Rz 41 f.) Das öffentliche Interesse am Erhalt bzw. an der Erneuerung vermöge sich vorliegend aufgrund der bereits beeinträchtigten, ungenügend abgeklärten Schutzfähigkeit nicht durchzusetzen (Rz 43).

4.4 Die Beigeladenen bestreiten die Schutzwürdigkeit der Liegenschaft Höhenstrasse 15 in Riehen. Aus dem Gutachten von E____ aus dem Jahre 2019 ergebe sich nichts, was die zwingend notwendige Unterschutzstellung rechtfertigen würde. Die Liegenschaft sei keine hochrangige Baute, welche die Merkmale eines erhaltenswürdigen Denkmals im Sinne der einschlägigen Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes erfülle. Das denkmalpflegerische Gutachten ignoriere nicht nur den schlechten Erhaltungszustand der Liegenschaft. Es sei auch aufgrund von veralteten Akten erstellt worden und die Gutachterin habe es nicht für notwendig erachtet, das Gutachten aufgrund des später durchgeführten Augenscheins zu aktualisieren (beide Vernehmlassungen, Rz 8-15). Desgleichen bestreiten die Beigeladenen die Sanierungsfähigkeit der Liegenschaft. Das Sanierungsgutachten von C____ und D____ äussere sich bloss aufgrund von rudimentären Abklärungen und Annahmen, welche sich durchwegs als zu optimistisch erwiesen hätten. Es habe eine zusätzliche Nutzungsmöglichkeit als notwendige Vorausaussetzung der Sanierungs- und damit der Erhaltenswürdigkeit deklariert. Eine weitere Abparzellierung der Liegenschaft für ein zusätzliches Bauvolumen komme aufgrund der anspruchsvollen Geometrie der Stammparzelle und des Umgebungsschutzes des Gebäudes nicht infrage. Das Objekt möge zwar mit erheblichem Aufwand saniert werden können, die damit verbundenen Kosten wären jedoch massiv. Eine Sanierung wäre aus wohnhygienischen und energetischen Gesichtspunkten mit der Anbringung einer Aussenwärmdämmung verbunden, was das jetzige Erscheinungsbild vollständig ändern würde. Das als schutzwürdig bezeichnete Erscheinungsbild würde damit zerstört (Rz 16-23). Mit Bezug auf die Abwägung der verschiedenen betroffenen Interessen weisen die Beigeladenen besonders darauf hin, dass die Erhaltung des kulturell unbedeutenden und schlecht erhaltenen Gebäudes ökonomisch unsinnig sei. Die Sanierungsarbeiten müssten von Gesetzes wegen subventioniert werden. Die entsprechenden Finanzhilfen dürften beträchtlich sein. Die Unterschutzstellung wäre mithin auch mit bedeutenden Kosten für die öffentliche Hand verbunden (Rz 25-27).

5.

Nach der gesetzlichen Definition von § 5 Abs. 1 DSchG sind Denkmäler Einzelwerke, Ensembles und deren Reste, die wegen ihres kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Wertes erhaltenswürdig sind. Darunter fallen auch private Bauwerke wie Wohn- und Geschäftshäuser sowie Gaststätten (§ 5 Abs. 2 Ziff. 1 DSchG). Der Grundsatz der Erhaltung von Denkmälern gemäss § 6 DSchG kommt indes aufgrund des damit verbundenen Grundrechtseingriffs nur für hochrangige Baudenkmäler in Frage (vgl. dazu BJM 1995 S. 42 ff., 43 mit weiteren Hinweisen; VGE VD.2016.216-218 vom 25. September 2017 E. 3.4.1). Hochrangig sind dabei allerdings nicht allein Spitzenwerke einer Stilrichtung oder Epoche, sondern auch Bauwerke, die in Einzelheiten gewisse Mängel oder Fehler aufweisen, aber in ihrer Gesamtheit als schützenswert erscheinen – sei dies als Einzelbauwerk oder als Teil eines Ensembles. Insbesondere braucht die Hochrangigkeit nicht in jedem Fall im architektonischen Bereich zu liegen, sondern sie kann sich auch aus der kulturellen, historischen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung des Bauwerks ergeben (BJM 1995 S. 43; VGE 659 und 660/2007 vom 11. Juni 2008 E. 2.2). Die Denkmalqualität eines Bauwerks ist somit anhand historischer Gesichtspunkte und ästhetischer Einstufungen auf der Grundlage einer sachlichen, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützten Gesamtbeurteilung zu ermitteln, die den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt. Eine Baute soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen, gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und technischen Situation erhalten bleiben (zum Ganzen BGE 120 Ia 270 E. 4a S. 275 und 118 Ia 384 E. 5 S. 389 mit weiteren Hinweisen; VGE 659 und 660/2007 vom 11. Juni 2008 E. 2.3 sowie 686 und 687/2003 vom 22. Oktober 2004 E. 3b). Dabei erstreckt sich der Denkmalschutz heute nicht nur auf Altertümer und Bauten von überragender Schönheit, kunsthistorischem Wert und geschichtlicher Bedeutung, sondern auch auf Objekte aus neuerer Zeit und auf Gebäude, welche für ihre Entstehungszeit charakteristisch sind wie Industriegebäude, Fabrik- und andere technische Anlagen (BGE 121 II 8 E. 3b S. 15 f.; BGer 1C_101/2010 vom 11. Mai 2010 E. 3.1 mit weiteren Hinweisen). Denkmalschutzmassnahmen können mit schwerwiegenden Eigentumseingriffen verbunden sein, namentlich wenn mit einer integralen Unterschutzstellung wesentliche Nutzungsänderungen verunmöglicht oder erheblich erschwert werden (BGer 1C_368/2019 vom 9. Juni 2020 E. 9.3). Sie dürfen deshalb nicht lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten angeordnet werden. Sie müssen breiter, d.h. auf objektive und grundsätzliche Kriterien abgestützt sein und von einem grösseren Teil der Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch auf eine gewisse Allgemeingültigkeit erheben zu können (BGE 135 I 176 E. 6.2 S. 182 mit weiteren Hinweisen [= Praxis 2009 Nr. 117]; BGer 1C_101/2010 vom 11. Mai 2010 E. 3.1). Die zuständige Behörde hat bei ihrem Entscheid einen Ausgleich zwischen kunsthistorischer Erkenntnis und publikumsgängiger Meinung zu finden (VGE 684/2005 vom 29. August 2007 E. 2.1 a.E.).

Das Verwaltungsgericht überprüft die fachliche Einschätzung der Denkmalqualität von Werken hinsichtlich der objektiven und grundsätzlichen Kriterien nur zurückhaltend, jedenfalls dann, wenn die einbezogenen Fachleute sich einheitlich geäussert haben (dazu VGE 659 und 660/2007 vom 11. Juni 2008 E. 1.4 mit weiteren Hinweisen). Ähnlich wie bei Fachgutachten und in Anlehnung an die Kriterien für die Beurteilung medizinischer Gutachten kann sich die Überprüfung dieser Fachäusserungen darauf beschränken, ob der Bericht der Fachbehörden bezüglich der streitigen Belange umfassend ist, auf allseitigen Untersuchungen beruht und hinsichtlich der Beurteilung der fachlichen Zusammenhänge und der daraus gezogenen Schlussfolgerungen einleuchtend und schlüssig erscheint. Demgegenüber ist das Verwaltungsgericht frei bei der Einschätzung, ob ein grösserer Teil der Bevölkerung der fachlichen Beurteilung folgen würde. Denn die Beurteilung durch die Fachwelt umfasst eine solche durch die Laiensphäre gerade nicht. Zudem erachtet sich das Gericht in der Beurteilung ästhetischer Fragen als gleichermassen befähigt wie die Verwaltung oder die Regierung.

6.

6.1 Wie aus dem Protokoll der Sitzung des Denkmalrats vom 17. September 2019 hervorgeht, nahm die Denkmalpflege 2018 in dessen Auftrag eine Erweiterung des Inventars mit schützenswerten Einfamilienhäusern der Nachkriegsmoderne in Riehen vor. In diesem Zusammenhang wurde das streitbetroffene Haus Grüninger im Februar 2019 in das Inventar aufgenommen. Im Mai/Juni 2019 wurde von E____ im Auftrag der Basler Denkmalpflege ein Gutachten zum Haus Grüninger verfasst.

Dem Gutachten von E____ ist zu entnehmen, dass das Haus aufgrund seiner grossen baukünstlerischen Qualitäten und seines hohen architektur- und kulturgeschichtlichen Zeugenwertes als Denkmal einzustufen sei (Gutachten, S. 4). Das 1956/57 erbaute repräsentative Wohnhaus an prominenter Lage stamme von den Basler Architekten Florian Vischer und George Weber. Diese hätten 1951-1991 ein erfolgreiches Architekturbüro in Basel geführt. Der Bau der ersten Alterssiedlung in Basel am Luzernerring 1956 habe Massstäbe für eine ganze Reihe von ähnlichen Einrichtungen gesetzt. Ein Höhepunkt ihrer Karriere seien die Anlagen für die Expo 1964 in Lausanne gewesen. Die Architekten hätten sich einen guten Ruf als Spezialisten für Renovation und Umbauten von historischen Bauten erworben. Wie für viele Architekten ihrer Generation hätten Einfamilienhäuser in der stadtnahen Umgebung einen wichtigen Teil des Werks der 1950er und 1960er Jahren gebildet. Die Bauten von Vischer und Weber zeichneten sich durch eine umsichtige Planung, ein umfassendes Verständnis der Aufgabe und der Anliegen der Bauherrschaft sowie eine sorgfältige architektonische und konstruktive Durchbildung aus. Stilistisch hätten sie sich zeitlebens der klassischen Moderne verpflichtet gefühlt, wobei der in der Nachkriegsarchitektur wirksame Einfluss der skandinavischen und der US-amerikanischen Architektur unverkennbar sei (Gutachten, S. 6 f.).

Bezüglich der architektonischen Gestaltung führt das Gutachten aus, dass das Haus Grüninger aufgrund seiner Grösse, Anlage und Ausstattung wie auch der Scheidung von eher öffentlich repräsentativen und ausgesprochen privaten Teilen als Villa anzusprechen sei. Als architektonische Mittel würden die ausgreifende Hausform, die zueinander gestaffelt und versetzt angeordneten Hausteile, die freigespielten Scheiben und Platten und die differenzierte sinnliche Anmutung der eingesetzten Materialien die angestrebte Grosszügigkeit der räumlichen Wirkung, die Bequemlichkeit bei gastlichen Anlässen und die private Behaglichkeit unterstützen. Aussen Sichtbeton, unverputzter Backstein und Holzverkleidung, innen farbige Wandanstriche, Spannteppiche, Plattenböden, Sichtbacksteinwände, Holzdecken, eine Haussteinwand und weisser Verputz: Vielleicht könnte man von einem gelungenen Zusammenwirken haptischer und farblicher Gegensätze sprechen, wenn die vielen ausgewählten Materialien eine ungewöhnliche harmonische architektonische Verbindung eingingen (Gutachten, S. 7).

Hinsichtlich seiner architekturgeschichtlichen und baukünstlerischen Bedeutung zeichne das Wohnhaus Grüninger – so das Gutachten weiter – sich unter den vielen in den Jahren des wirtschaftlichen Aufschwungs nach dem Zweiten Weltkrieg rund um Basel entstandenen Einfamilienhäusern durch seine als repräsentativ zu bezeichnende Interpretation von Leitgedanken der Nachkriegsmoderne aus. Die gestalterische Freiheit im Umgang mit dem Erbe der grossen Meister der klassischen Moderne zeige sich hier beispielhaft: Die Lehrsätze der Moderne hätten an dogmatisch zwingender Verbindlichkeit eingebüsst, den Architekturschaffenden hätten sich neue Spielräume eröffnet, die sie gerade bei den Einfamilienhäusern dank der Grosszügigkeit von aufgeschlossenen Bauherrn auch zu nutzen gewusst hätten. Allen voran würden die beiden Raumgruppen der Wohnräume im Erdgeschoss und des Elternbereichs im Obergeschoss vom Wunsch nach einem unbeschwerten Wohnen im Übergang von innen und aussen zeugen. Das gewissermassen amerikanische Lebensgefühl vermittle sich in den fliessenden Räumen, gefasst von nach Aussen ausgreifenden Bandscheiben, ausgeführt in als «natürlich» erlebten Materialien wie Beton, Backstein und Holz. Im Wohnhaus würden sich viele architektonische Themen der reifen Nachkriegsmoderne beispielhaft und in überdurchschnittlicher architektonischer Qualität ausgeführt finden. Aufgrund seiner grossen baukünstlerischen Qualitäten und seines hohen architektur- und kulturgeschichtlichen Zeugenwertes sei das Haus als Denkmal einzustufen. Nicht zuletzt auch wegen seines authentischen Zustands der Überlieferung verdiene es eine von der Denkmalpflege begleitete sorgfältige fachgerechte Erneuerung (Gutachten, S. 8).

6.2 Der Regierungsrat hat dem Haus Grüninger grundsätzlich die Schutzwürdigkeit zuerkannt. Den Verzicht auf die Unterschutzstellung hat er indessen mit der fehlenden Schutzfähigkeit begründet. Die Beigeladenen stellen demgegenüber bereits die Schutzwürdigkeit in Abrede. Ihre Bestreitungen fallen jedoch bloss pauschal aus. Sie führen hierzu aus, dass sich die Hochrangigkeit der Baute nicht aus dem Gutachten von E____ ergebe. Die Beigeladenen setzen sich indessen nicht mit den baukünstlerischen Qualitäten und dem architektur- und kulturgeschichtlichen Zeugniswert des Hauses Grüninger auseinander. Sie bemängeln allein den «desolaten Zustand» der Liegenschaft und die in der Vergangenheit vorgenommenen Abparzellierungen, aufgrund derer die «weite Aussicht über die Stadt und das Markgräflerland» und der «weitläufige Garten» nicht mehr vorhanden seien (Vernehmlassung, Rz 8 f. und 12). Die nicht weiter substanziierten Vorbringen sind, wie die nachstehenden Ausführungen zeigen (E. 6.3), jedoch nicht geeignet, die Schutzwürdigkeit der Liegenschaft in Frage zu stellen.

Die Kritik der Beigeladenen richtet sich im Übrigen gegen die Person der Gutachterin. Sie halten diese für voreingenommen und nicht für unabhängig. E____ habe einerseits schon bei der Aufnahme der streitgegenständlichen Liegenschaft ins Inventar schützenswerter Bauwerke im Jahre 2016 mitgewirkt. Sie sei mithin bereits im Rahmen dieser Inventur von der Denkmaleigenschaft der Liegenschaft überzeugt gewesen. Andererseits gehöre die Gutachterin dem Denkmalrat an, dem für die Beantragung der Unterschutzstellung an den Regierungsrat zuständigen Gremium. Es handle sich damit nicht um ein objektives Gutachten einer unbefangenen Sachverständigen, sondern vielmehr um einen subjektiv gefärbten internen Amtsbericht (Vernehmlassung, Rz 10). Auch wenn E____ seinerzeit an der Aufnahme des Hauses Grüninger in das Inventar schützenswerter Bauten beteiligt war und im fraglichen Zeitpunkt dem Denkmalrat angehörte, ändert dies nichts an ihrer ausgewiesenen Expertise. Sie studierte Kunstgeschichte an der Universität Basel. Sie arbeitete unter anderem als wissenschaftliche Mitarbeiterin am Historischen Museum Basel, am Lehrstuhl für Kunstgeschichte der ETH Zürich, am Institut für Geschichte und Theorie der Architektur gta der ETH Zürich sowie am Architektur Museum Basel. Ausserdem wirkte sie als Dozentin für Architekturgeschichte am Institut Architektur der Fachhochschule Nordwestschweiz (FHNW). Schliesslich ist sie Autorin des angesehenen Standardwerks «Architekturführer Basel. Die Baugeschichte der Stadt Basel und ihrer Umgebung» aus dem Jahre 2014. E____ ist aufgrund ihrer unbestreitbaren Fachkenntnisse nicht als Gutachterin in Frage zu stellen. Entgegen der Darstellung der Beigeladenen wirkte sie beim Entscheid des Denkmalrats, beim Regierungsrat Antrag auf Unterschutzstellung der Liegenschaft Höhenstrasse 15 zu stellen, jedoch nicht mit. Denn sie trat bei diesem Geschäft in Ausstand (Auszug aus dem Protokoll der Plenarsitzung des Denkmalrats vom 17. September 2019, S. 3 [Vorakten 9]). Ebenso wenig kann bei diesem Gutachten von einem amtsinternen Bericht die Rede sein. Es werden ausschliesslich externe Fachleute in den Denkmalrat berufen. Soweit Personen aus der kantonalen Verwaltung wie der Kantonale Denkmalpfleger oder der Leiter des Amtes Städtebau & Architektur Einsitz in diesem Gremium haben, nehmen sie bloss mit beratender Stimme an den Sitzungen teil (§ 2 Abs. 4 DSchG in Verbindung mit § 5 Abs. 3 der Denkmalpflegeverordnung [DPV, SG 497.110]). Der Denkmalrat verfügt über keinerlei Kompetenz, schutzwürdige Bauten von sich aus in das Denkmalverzeichnis einzutragen. Ihm steht alleine das Recht zu, beim Regierungsrat Antrag auf Eintragung ins Denkmalverzeichnis zu stellen (§ 3 Ziff. 2 DSchG). Der Denkmalrat ist demzufolge keine Amtsstelle innerhalb der kantonalen Verwaltung. Das Gutachten von E____ kann infolgedessen auch nicht als interner Amtsbericht bezeichnet werden. Unter diesen Umständen besteht kein Anlass, dem Antrag der Beigeladenen auf eine weitere denkmalpflegerische Begutachtung zu entsprechen, umso mehr als die Ausführungen im vorliegenden Gutachten fundiert begründet sind, wie die nachstehenden Erwägungen zeigen.

6.3

6.3.1 Die Gutachterin begründet die Schutzwürdigkeit des Hauses Grüninger einerseits mit dessen architektonischen Qualitäten und andererseits mit dessen architekturgeschichtlichem Zeugniswert. Das Verwaltungsgericht kann ihren Schlussfolgerungen vollumfänglich folgen. Ihre Ausführungen sind ohne Weiteres nachvollziehbar und schlüssig, wie sich am heutigen Augenschein bestätigt hat.

Das Gutachten von E____ weist zu Recht auf das klare, feingliedrige Konzept der Architekten hin, die sich bemühten, wie sie es damals gegenüber der Staatlichen Heimatschutzkommission formulierten, angesichts der prominenten Hanglage des Hauses «kein Auge zu brüskieren» (Gutachten, S. 7 f.). Das Haus Grüninger zeichnet sich durch kubisch gegliederte Baukörper aus (dazu und zum Folgenden Gutachten, S. 5). Das Erdgeschoss umfasst neben Mädchenzimmer und Garage jeweils grosszügig gehaltene Ess- und Wohnzimmer mit dazwischenliegendem Entrée und Wintergarten. Angelpunkt der beiden Hausteile bildet der turmartig aufsteigende Kamin. Die ebenfalls im Erdgeschoss liegende Küche ist über eine Durchreiche mit Speisezimmer und Wintergarten verbunden. Jeder Raum hier hat in Materialität, Ausstattung und Farbgebung einen funktional und baukünstlerisch passenden individuellen Ausdruck erhalten. Im Obergeschoss findet sich neben den drei Kinderzimmern mit einem eigenen Bad ein grosszügig ausgelegter Elternteil mit Bad, Schrankraum, eigenem Wohnbereich einschliesslich Cheminée und grossem Schlafzimmer sowie eigener Terrasse mit kleinem Schwimmbecken. Wie die Gutachterin weiter ausführt (Gutachten, S. 6), legten Bauherrschaft und Architekten damals offensichtlich Wert auf hochwertige Materialien und die neuesten und technisch besten Geräte. Materialien und Einrichtungen waren auf Langlebigkeit ausgerichtet, sie zeigen auch heute kaum gröbere Verschleissspuren. Ohne Zweifel, die Grosszügigkeit der Räume, ihre individuelle Materialität und Ausgestaltung verweisen auf ein äusserst repräsentatives Wohnhaus an privilegierter Lage. Die von der Gutachterin aufgeführten charakteristischen Kennzeichen für die Epoche der reifen Nachkriegsmoderne mit dem vielfältig gegliederten Hauskörper, den freigespielten Scheiben und Platten und der Vielzahl von unverfälscht eingesetzten Materialien sind ohne Weiteres erkennbar, nicht nur für die betreffenden Fachkreise, sondern auch für das breitere Publikum. An der Überzeugungskraft des Gutachtens ändert nichts, dass das darin erwähnte Gartentor aus horizontalen, weiss gestrichenen Holzlatten nicht mehr existiert und dass die weite Aussicht über die Stadt und das Markgräflerland seit der Parzellierung der Liegenschaft nur noch in reduziertem Ausmass vorhanden ist, wie die Beigeladenen einwenden. Auch die übrigen von ihnen monierten Unstimmigkeiten bei der Bezeichnung einzelner Räume im Kellerbereich bzw. derer Nutzung (vgl. Vernehmlassung, Rz 12 ff.) vermögen die Schlüssigkeit des Gutachtens nicht umzustossen.

Die Gutachterin erkennt dem Haus Grüninger zu Recht hohen architektur- und kulturgeschichtlichen Zeugenwert zu. Hier fänden sich viele architektonische Themen der reifen Nachkriegsmoderne beispielhaft und in überdurchschnittlicher architektonischer Qualität ausgeführt (Gutachten, S. 8). Vischer und Weber hätten sich stilistisch zeitlebens der klassischen Moderne verpflichtet gefühlt. Der Einfluss der skandinavischen und US-amerikanischen Architektur sei unverkennbar (Gutachten, S. 7). Die Lehrsätze der Moderne hätten im vorliegenden Fall indessen an dogmatisch zwingender Verbindlichkeit eingebüsst, womit sich neue Spielräume eröffnet hätten, welche die Architekten gerade bei Einfamilienhäusern dank der Grosszügigkeit der Bauherren zu nutzen gewusst hätten. Gleichzeitig hätten die Leitsätze der Moderne wie die Ausrichtung des Entwurfs an den Geboten der Funktion und der Konstruktion ihre Gültigkeit behalten. Vom Wunsch nach einem unbeschwerten Wohnen im Übergang von innen und aussen und einem gewissermassen amerikanischen zukunftsfrohen, sorglosen Lebensgefühl in gesicherten wirtschaftlichen Verhältnissen zeugten insbesondere die Wohnräume im Erdgeschoss und der Elternteil im Obergeschoss (Gutachten, S. 8). Wie das Verwaltungsgericht im Zusammenhang mit der Unterschutzstellung des Hauses Sulzer in Riehen ausgeführt hat, gehörten Florian Vischer und George Weber neben anderen wie Max Rasser und Tibère Vadi, Johannes Gass, Wilfried Boss, Walter Wurster, Hans Ulrich Huggel, Martin H. Burckhardt, Marcus Diener sowie Peter Suter zu den führenden Basler Architekten ihrer Generation (VGE VD.2019.172/174 vom 30. September 2020 E. 2.2.2). Hierzu hatte der Gutachter in jenem Fall ausgeführt, dass nach dem 2. Weltkrieg in der Schweiz aufgrund des enormen Bevölkerungs- und Wohlstandswachstums sowie der zunehmenden Mobilität bis in die 1960er Jahre hinein in den Agglomerationen der Städte ein rasanter Bauboom eingesetzt habe, wo Bauland günstiger als in der Stadt zu haben gewesen sei. Auch in Riehen sei für viele Menschen der Traum vom Eigenheim im Grünen in Erfüllung gegangen. In Riehen sei diese Entwicklungsphase von einer ganzen Reihe architektonisch anspruchsvoller Einfamilienhäuser geprägt worden, welche an die Ziele der in den 1920er und 1930er Jahre entstandenen Bewegung des Neuen Bauens angeknüpft hätten. An der starken Bautätigkeit in der Landgemeinde in der Nachkriegszeit hätten sich praktisch alle bedeutenden Basler Architekten beteiligt. Darunter waren wie erwähnt auch Vischer und Weber, die in jener Zeit im Raum Basel neben dem Haus Grüninger weitere private Wohnhäuser erstellten (vgl. Übersicht im Gutachten E____, S. 9) und sich dabei an Ikonen der Architektur wie Alvar Aalto, Frank Lloyd Wright, Ludwig Mies van der Rohe, Marcel Breuer, Richard Neutra oder Le Corbusier orientierten (Gutachten, S. 8). Der architektur- und kulturgeschichtliche Zeugniswert des für seine Erbauungszeit wie auch für seine Architekten repräsentativen Hauses Grüninger ist vor diesem Hintergrund offensichtlich.

6.3.2 In gleicher Weise hat auch die Vertreterin der Denkmalpflege [...] die Denkmalqualität des Hauses Grüninger an der Sitzung des Denkmalrats vom 17. September 2019 bejaht. Sie hat dabei verwiesen auf den vielfältig gegliederten Baukörper, das qualitätsvolle und starke Wechselspiel von vertikaler und horizontaler Betonung sowie auf zahlreiche äusserst plastische Momente – unter anderem beim Balkon oder beim Cheminée-Block – sowie auf das qualitätsvolle sowie zeittypische Wechselspiel von unterschiedlichen Farben und Materialien. Die fliessenden Räume, die in den Aussenraum greifenden Wandscheiben, die Verwendung verschiedener Materialien wie Beton, Backstein und Holz, das Schwimmbecken auf der Terrasse vor dem Elternschlafzimmer sowie das den Grundriss und den Schnitt stark prägende Cheminée zeugten vom Streben nach dem damaligen amerikanischen Lebensstil. Hervorgehoben hat die Vertreterin der Denkmalpflege des Weiteren, dass der Erhaltungszustand des Hauses, abgesehen von der Vernachlässigung des Unterhalts, generell erstaunlich gut bzw. weitgehend original sei. Der Grundriss sei nie verändert worden und sämtliche Oberflächen im Haus entsprächen noch dem Zustand von 1956/57 (Auszug aus dem Protokoll der Plenarsitzung des Denkmalrats vom 17. September 2019, S. 2). Gestützt hierauf kam der Denkmalrat einstimmig (bei einer Enthaltung) zum Schluss, dass es sich beim Haus Grüninger um ein schützenswertes Objekt handle, das unter Denkmalschutz zu stellen sei (ebenda, S. 3).

In der Verfügung des Vorstehers des Bau- und Verkehrsdepartement vom 28. Januar 2020 betreffend vorsorgliche Massnahmen zum Erhalt des derzeitigen Zustands der Liegenschaft Höhenstrasse 15 in Riehen wird ausgeführt, dass es sich beim Haus Grüninger um eines der ausgereiftesten Einfamilienhäuser aus der Frühzeit des vielfältig tätigen Architekturbüros Vischer und Weber handle. Über die charakteristischen Kennzeichen der reifen Nachkriegsmoderne hinaus bezeuge das Haus den Einfluss des in den 1950er Jahren in Europa wirksamen amerikanischen Lebensstils. Es gehöre zu den bedeutendsten Wohnbauten der Nachkriegsmoderne in Riehen und sei architektur- und kulturhistorisch äusserst wertvoll.

6.3.3 Aufgrund des Gesagten ist von einer fachlich einhelligen Bejahung der Schutzwürdigkeit des Hauses Grüninger auszugehen. Auch wenn weder im Gutachten von E____ noch im Protokoll der Sitzung des Denkmalrats vom 17. September 2019 von einem hochrangigen Denkmal die Rede ist, ergibt sich die entsprechende Qualifizierung implizit aus dem Antrag des Denkmalrats an den Regierungsrat auf Unterschutzstellung. Das Haus Grüninger besticht durch die vielfältige Formensprache, die sichtbare Materialisierung und die bewusste Inszenierung der Beziehung zwischen innen und aussen gegen den Garten hin wie auch durch die Grosszügigkeit der Wohnräume. Elemente wie der Wintergarten mit seinem Pflanzenbeet, die raumteilende Durchreiche zwischen Küche, Speisezimmer sowie Wintergarten sowie der turmartige Kamin sind originelle Ausstattungselemente, die sich anderswo kaum finden (Gutachten, S. 7). Für die Hochrangigkeit des Denkmals spricht auch, dass der Grundriss und die meisten architektonischen Grundelemente nie verändert wurden und inklusive den Oberflächen noch dem Zustand zur Erbauungszeit von 1956/1957 entsprechen. Seine architektonischen Qualitäten sind auch für das breitere Publikum heute noch ohne Weiteres nachvollziehbar. Merkmale wie flache Kuben, funktional konzipierte Grundrisse, differenzierte räumliche Lösungen, fliessende Übergänge zwischen geschlossenen und offenen Räumen, grosse Fensterfronten mit ihren Öffnungen zum Garten hin, die sichtbare Verwendung unterschiedlicher Materialien sind, wie das Verwaltungsgericht schon in seinem Entscheid zum Haus Sulzer in Riehen festgestellt hat (VGE VD.2019.172/174 vom 30. September 2020 E. 4.2.3), längst zum Allgemeingut im neuzeitlichen Wohnbau geworden und von breiten Bevölkerungskreisen akzeptiert. Auch die architektur- und kulturgeschichtliche Bedeutung des Hauses Grüninger ist für Laien augenscheinlich: das Haus Grüninger als Zeuge der rasanten Siedlungsentwicklung von Riehen in den Nachkriegsjahrzehnten mit seinen klaren Referenzen an die Ikonen der internationalen Moderne in den USA und Skandinavien sowie als ausdruckstarkes Werk im Schaffen von Vischer und Weber, einem in ihrer Zeit, wie auch zahlreiche hochstehende öffentliche und private Bauten im Raum Basel belegen, renommierten Architekturbüro.

7.

7.1 Aufgrund der mit der Eintragung in das Denkmalverzeichnis verbundenen Eigentumsbeschränkungen (§§ 14 ff. DSchG) kommt eine Unterschutzstellung nur für hochrangige Baudenkmäler in Frage (BJM 1995 S. 43; VGE VD.2016.2016-218 vom 25. September 2017 E. 3.4.1). Hochrangig ist ein Denkmal dann, wenn an dessen Schutz ein erhebliches öffentliches Interesse besteht, das sich in der Interessenabwägung durchzusetzen vermag. Dem öffentlichen Schutzinteresse können dabei neben privaten auch andere öffentliche Interessen entgegenstehen, wie sich aus § 22 Abs. 1 DSchG ergibt, wonach ein Denkmal wieder aus dem Verzeichnis gestrichen werden kann, wenn es das öffentliche Interesse gebietet (VGE 659 und 660/2007 vom 11. Juni 2008 E. 6). Mit Bezug auf die entgegenstehenden privaten Interessen ist im Sinne des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes zu fragen, ob die mit der Denkmalschutzmassnahme einhergehende Nutzungsbeschränkung das dem Eigentümer zumutbare Mass überschreitet, was einzelfallweise aufgrund der gesamten Umstände zu beurteilen ist (BGE 126 I 219 E. 2c S. 222). Dabei sind Rentabilitätsüberlegungen umso geringer zu gewichten, je schutzwürdiger eine Baute ist. Rein finanzielle Interessen können bei ausgewiesener Schutzwürdigkeit für sich alleine genommen nicht ausschlaggebend sein (BGE 147 II 125 E. 10.4 S. 133 mit Hinweis auf BGer 1C_285/2017 vom 27. Oktober 2017 E. 3.3 und 1C_55/2011 vom 1. April 2011 E. 7.1).

7.2 Massgebend für den Entscheid des Regierungsrats, auf eine Unterschutzstellung zu verzichten, war dessen Einschätzung der Schutzfähigkeit sowie die Gesamtabwägung der involvierten Interessen. Nach Auffassung des Regierungsrats ist die Liegenschaft Höhenstrasse 15 in Riehen stark sanierungsbedürftig (Vernehmlassung, Rz 19). Eine Sanierung zum Erhalt der Liegenschaft sei kostspielig. Hinzukämen teure Massnahmen zur Erdbebensicherheit und zur energetischen Sanierung (Rz 25). Die Beigeladenen bringen vor, dass die Liegenschaft eine Bauruine sei. Kein Bauteil könne als nur annähernd gut erhalten bezeichnet werden. Das Objekt möge zwar mit erheblichem Aufwand saniert werden können; die damit verbundenen Kosten wären jedoch massiv (Vernehmlassung, Rz 23). Bereits in dem von der Denkmalpflege eingeholten Gutachten zur Sanierungsfähigkeit würde darauf hingewiesen, dass sich im Zusammenhang mit der Instandstellung die Frage der Verhältnismässigkeit akzentuiere. Die Behebung der Schäden am Gebäude sei mit erheblichen Kosten verbunden. Aus technischer Sicht seien die Sanierungsszenarien «minimalinvasive Reparatur» (Option 1), «nachhaltige Instandstellungen» (Option 2) und «Instandstellung mit mehr gestalterischen Freiheiten» (Option 3) möglich. Die Option 1 wäre aber nicht geeignet, die Bausubstanz langfristig befriedigend zu erhalten, und die Optionen 2 und 3 seien mit erheblichen Kosten verbunden (Rz 20). Eine neuere Abklärung der F____ würde einen erheblichen zusätzlichen Sanierungsbedarf aufzeigen. So sei die gesamte Sanierung des Vordaches erforderlich, wobei deren Erhalt wirtschaftlich schwer zu erreichen sei. Es seien wegen Wassereintritts im Bereich des Schornsteins eine Untersuchung und Sanierung erforderlich. Die Tragstruktur erreiche den minimalen Brandschutz nicht und die filigranen Ausbildungen der Deckenränder würden Gefahren laufen, durch Korrosion der Bewehrung beschädigt zu werden und mit der Zeit nicht mehr tragfähig zu sein. Die F____ empfehle zudem aus energetischer und bauphysikalischer Sicht zur thermischen Ertüchtigung des Gebäudes den Ersatz der Aussenwärmedämmung. Eine derart umfassende Sanierung würde aber das jetzige Erscheinungsbild vollständig ändern (Rz 22).

7.3

7.3.1 Das von der Kantonalen Denkmalpflege in Auftrag gegebene Gutachten der Architekten C____ und D____ vom August 2019 zur Sanierungsfähigkeit der Liegenschaft Höhenstrasse 15 in Riehen (Vorakten 8) erachtet alle Schäden am Haus grundsätzlich als behebbar (Gutachten, S. 7). Die Gutachter zeigen aus technischer Sicht drei mögliche Sanierungsszenarien auf (S. 9 f.):

1) Bei einer minimalinvasiven Reparatur würde die originale Substanz mit all ihren Zeitspuren erhalten. Lediglich Arbeiten zur Auffrischung der Holzschalungen und die Sanierung der Betonoberflächen und die Reparatur und der Anstrich aller Doppelverglasungsfenster würden vorgenommen. Die Flachdächer könnten voraussichtlich mitsamt den Spenglerarbeiten bestehen bleiben mit Ausnahme der Terrasse im 1. Obergeschoss, die neu gedichtet werden müsste. Im Inneren müssten die Verschleissschichten ersetzt werden. Die Bäder seien brauchbar, die Küche müsste repariert und wo nötig am alten Ort mit sorgfältig ausgewählten Apparaturen ausgerüstet werden. Die Gutachter führen aber selbst aus, dass die minimalinvasive Reparatur dem Prinzip der physischen Zeugenschaft des Denkmals entsprechen möge, aber nicht die gesamte Gebäudehülle in einen langfristig befriedigenden Zustand zu versetzen vermöge. Sie versäume zudem eine minimale Anpassung an die geltenden energetischen Standards (S. 10).

2) Eine nachhaltige Instandsetzung gehe ebenfalls von der Substanzerhaltung aus, berücksichtige aber mögliche energetische Verbesserungen der Gebäudehüllen und strebe die Rückführung störender nachträglicher Eingriffe an. Bei den Fassaden würde es sich ebenfalls um die Auffrischung der Holzschalungen und die Sanierung der Betonoberflächen handeln. Der Grossteil der Fenster würde durch ein neues Modell mit gleichen Abmessungen ersetzt, vorzugsweise durch Holzfenster und eine Isolierverglasung mit grossem Scheibenzwischenraum. Die Rolllädenkästen würden isoliert. Die Dächer würden neu eingedeckt und im Rahmen des Möglichen wärmegedämmt, später vorgenommene Spenglerarbeiten entweder eliminiert oder auf ein optisch verträgliches Mass reduziert. Ebenfalls wärmegedämmt würden die Decken des Untergeschosses. Eine nachhaltige Instandsetzung sei umfassender und deshalb teurer (S. 10).

3) Als möglich genannt wird im Gutachten auch eine Instandsetzung mit mehr gestalterischen Freiheiten, welche das Bedürfnis nach einem sogenannten zeitgemässen Standard insbesondere der Sanitär- und Kücheneinrichtung berücksichtigen würde. Bei der Definition des Schutzumfanges könnten das Badezimmer und die Küche und das Untergeschoss für eine Neugestaltung freigegeben werden und es könnten Einschränkungen bei den Vorschriften für die Wiederherstellung der Umgebung aufgehoben werden.

7.3.2 In dem von den Beigeladenen eingeholten Gutachten der F____ vom 23. Juni 2022 (Vernehmlassungsbeilage 1) wird bezüglich der Tragkonstruktion ausgeführt, dass die horizontal abtragenden Bauteile aus Stahlbeton bestehen würden. Im Fassadenbereich gebe es diverse Unterzüge aus Stahlbeton. Die vertikal abtragenden Bauteile würden aus Mauerwerk (Wände) und Stahlbeton (Stützen) bestehen. Die aussenliegenden Vordächer würden ebenfalls aus Stahlbeton bestehen. Die Betonkonstruktion im Innenbereich sehe gut aus. Die Beton- und Stahlqualität entspreche nicht den heutigen Standards (Gutachten, Ziff. 3.1). Die Vordächer im Aussenbereich würden an diversen Stellen bereits erhebliche Korrosionsschäden aufweisen. Wenn die Korrosionsbildung nicht gestoppt werde, würden die Abplatzungen weiter zunehmen und die Korrosion der Bewehrungseisen würde fortschreiten. Dies werde früher oder später zu einem Tragsicherheitsproblem und das Vordach drohe einzustürzen. Die Vordächer müssten also zwingend saniert werden. Dazu könne der Beton abgetragen und eine neue Betonschicht aufgetragen werden. Alternativ könnten die Bewehrungseisen auch mit einem Korrosionsschutz versehen werden. Da es sich aber um ein Problem auf der ganzen Fläche des Vordaches handle, müsse für eine dauerhafte Sanierung das ganze Vordach ertüchtigt werden. Beim Vordach auf der südwestlichen Seite würden Verformungen auf eine ungenügende Dimensionierung hinweisen, weshalb hier Massnahmen zu empfehlen seien. Die Dächer müssten somit unbedingt ertüchtigt werden, sodass die Korrosion gestoppt werden könne. Geprüft werden müssten auch die Durchstanzsicherheit und die wahrscheinlich ungenügende Aussteifung gegen Erdbebeneinwirkung. Im Zusammenhang mit der Betonsanierung werde eine wirtschaftliche Ertüchtigung schwer zu erreichen sein. Ein Abbruch und Neubau des Vortags dürfte da wesentlich günstiger kommen (Ziff. 3.2). Es sei davon auszugehen, dass die Erdbebensicherheit nach heutiger Normen deutlich unter 100 % sei. Eine Ertüchtigung von Einfamilienhäusern werde zwar von den Baubehörden nicht zwingend verlangt. Sie solle aber im Sinn der Bauherrschaft ermöglicht werden können. Die Ertüchtigungsmassnahme könne relativ einfach erfolgen, indem die Mauerwerkswände mit einer 10 cm dicken Stahlbetonschale vorbetoniert würden (Ziff. 3.3). Stellen mit Wasserschäden seien zu untersuchen und fachgemäss zu sanieren und abzudichten (Ziff. 3.4). Die Tragstruktur mit den vorhandenen Abmessungen erreiche den minimal erforderlichen Brandschutz nicht (Ziff. 3.5). Hinweise auf ungenügende Tragsicherheit im Inneren des Gebäudes gebe es keine. Eine Ertüchtigung scheine nicht erforderlich zu sein (Ziff. 3.6).

Im Rahmen der bauphysikalischen Beurteilung der Liegenschaft führt das Gutachten aus, dass die thermische Qualität der Bauteile der Gebäudehülle nicht mehr den heutigen Anforderungen des kantonalen Energiegesetzes und den Mindestanforderungen nach SIA 180:2014 entspreche (Ziff. 4.1). Bei einer weiteren Nutzung als Einfamilienhaus würden sich keine weiteren Anforderungen an den Schallschutz ergeben (Ziff. 4.2). Zur Erfüllung der heutigen Anforderungen des kantonalen Energiegesetzes sei bei den Aussenwänden der Einbau von zusätzlichen Dämmstofflagen von rund 18 cm Dicke notwendig. Bei einer Anordnung der erforderlichen Dämmschichten auf der Innenseite käme es zu grossen Wärmebrücken. Bei der Anbringung auf den Aussenwänden werde das äusserliche Erscheinungsbild vollständig geändert. Die Innendämmung würde auch weitere Änderungen in Innenbereich bezüglich Fensterbrüstung, Anpassung der Türen und Geschosstreppen nach sich ziehen (Ziff. 4.3). Insgesamt zeige sich, dass bei beiden Möglichkeiten zur thermischen Ertüchtigung der Gebäudehülle eine Veränderung des jetzigen Erscheinungsbildes unabwendbar sei. Aus bauphysikalischer Sicht werde der Einsatz einer Aussenwärmedämmung mit neuen Fensterelementen empfohlen. Nur so könne das Gebäude ökologischen zeitgemäss genutzt und betrieben werden (Ziff. 4.4).

7.4 Wie oben (E. 7.3.1) ausgeführt, kommt das von der Kantonalen Denkmalpflege eingeholte Gutachten C____/D____ zum Schluss, dass alle festgestellten Schäden am Haus grundsätzlich behoben werden können. Die Beigeladenen anerkennen zwar, dass die Gutachter die Sanierungsfähigkeit des Gebäudes in grundsätzlicher Hinsicht bejaht hätten. Sie hätten aber den Vorbehalt der Verhältnismässigkeit angebracht. Um eine günstige finanzielle Basis für die anstehenden Arbeiten zu schaffen, hätten sie den Verkauf und die Bebauung eines Teils der Parzelle angeregt. Das Gutachten habe damit eine zusätzliche Nutzungsmöglichkeit als notwendige Voraussetzung der Sanierungsfähigkeit deklariert. Diese zusätzliche Nutzung habe sich jedoch nicht als realisierbar erwiesen. Da das Grundstück die erforderliche Nutzung nicht zulasse, sei eine entscheidende Voraussetzung für die Unterschutzstellung nicht gegeben (Vernehmlassung, Rz 17 f.). Dass die Gutachter einen Verkauf eines Teils der Parzelle für die Erstellung einer weiteren Wohneinheit zur unabdingbaren Voraussetzung («conditio sine qua non») gemacht hätten, ansonsten die Sanierungsfähigkeit zu verneinen wäre, trifft indessen nicht zu. Vielmehr zielt, wie bei genauerer Lektüre des Gutachtens festgestellt werden kann, ihr Vorschlag einer Abparzellierung alleine darauf ab, «eine günstige finanzielle Basis für den Kauf des Hauses und die anstehenden Arbeiten zu schaffen» (S. 11). Dass die Beseitigung der bestehenden Schäden hohe Kosten nach sich zieht, spricht nicht gegen das öffentliche Interesse an der Unterschutzstellung des Hauses Grüninger. Eine eigentliche Unmöglichkeit der Instandsetzung oder eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit gehen aus dem Gutachten C____/D____ jedenfalls nicht hervor, ansonsten sie nicht in drei Szenarien aufgezeigt hätten, wie das Gebäude aus technischer Sicht saniert werden könnte.

Gegenteiliges ergibt sich entgegen den Vorbringen der Beigeladenen (vgl. Vernehmlassung, Rz 22) auch nicht aus dem von ihnen eingeholten Bericht der F____. Der Bericht macht zwar aus konstruktiver und bauphysikalischer Sicht verschiedenenorts grösseren Sanierungs- bzw. Ertüchtigungsbedarf aus (dazu oben E. 7.3.2). Es wird indessen nirgends ausgeführt, dass eine Instandsetzung nicht möglich oder in jedem Fall wirtschaftlich unzumutbar wäre.

Auch der heutige Augenschein wie die Befragung der beiden Auskunftspersonen zeigen, dass das Haus Grüninger grundsätzlich saniert werden kann, auch wenn es unter Schutz gestellt wird. So könnten nach Auskunft von [...], Amt für Umwelt und Energie, auch in diesem Fall das Flachdach und die Terrasse mit Balkon saniert und die grosse Fensterfront zum Garten hin mit einer 3-fach Verglasung versehen werden. Ebenso könnten die Wände, wenigstens innen, gedämmt werden (Verhandlungsprotokoll, S. 13). Ebenfalls Sanierungspotenzial sieht die Vertreterin der Kantonalen Denkmalpflege, [...], bei den Fenstern und bei Dämmungen an verschiedenen Orten wie beim Dach, im Keller und im 1. Obergeschoss (Verhandlungsprotokoll, S. 4, 6 und 14).

Nach dem Gesagten lässt sich das Haus Grüninger mit Blick auf seine Bestimmung als Wohnhaus grundsätzlich sanieren. Die Schutzfähigkeit im Sinne einer Sanierungsfähigkeit steht ausser Frage. Dass eine Wohnnutzung des Hauses Grüninger auch in Zukunft trotz aller gegenwärtiger Schäden möglich ist, zeigt auch der Kauf der Liegenschaft durch die Beigeladenen Ende 2021. Sie entschieden sich in Kenntnis des laufenden Unterschutzstellungsverfahrens für den Erwerb der Liegenschaft, was sie bestimmt nicht getan hätten, wenn sie nicht damit gerechnet hätten, das Haus auch unter denkmalpflegerischen Auflagen bewohnen zu können. Dass eine Instandsetzung möglicherweise mit höheren Kosten verbunden ist – die Beigeladenen sind im vorin-stanzlichen Verfahren von CHF 2,2 Mio. ausgegangen, die nach ihrer Ansicht aber heute nicht mehr genügen würden (Vernehmlassung, Rz 27) –, ist grundsätzlich eine Frage der Verhältnismässigkeit. Abgesehen davon, dass die genaueren Sanierungskosten bislang nie vertieft abgeklärt wurden, gilt es auch zu berücksichtigen, dass das Haus seit 2012 unbewohnt ist und die bestehenden Schäden offensichtlich auch auf den seither vernachlässigten Unterhalt zurückzuführen sind. Die Höhe der Sanierungskosten kann jedoch nicht dazu führen, dem schützenswerten Objekt (oben E. 6) allein deswegen den Schutz zu versagen (VGE 678/2008 vom 16. April 2008 E. 3.2) und auf die Eintragung des Hauses Grüninger im Denkmalverzeichnis zu verzichten. Nach ständiger Rechtsprechung können rein finanzielle Interessen der Eigentümerschaft für sich allein nicht ausschlaggebend sein, ein Denkmal nicht unter Schutz zu stellen. Ansonsten wäre es nie möglich, eine Baute bei ausgewiesener Schutzwürdigkeit wie vorliegend ins Denkmalverzeichnis aufzunehmen (BGE 147 II 125 E. 10.4 S. 133 und 118 Ia 384 E. 5e S. 393; BGer 1C_285/2017 vom 27. Oktober 2017 E. 3.3 und 1C_101/2010 vom 11. Mai 2010 E. 3.5; VGE VD.2019.172/174 vom 30. September 2020 E. 5.4). Den zu erwartenden Sanierungskosten bei Unterschutzstellung bzw. der Verhältnismässigkeit der hierbei erforderlichen Instandsetzung ist freilich im Rahmen der Festsetzung des Schutzumfangs Rechnung zu tragen (dazu nachfolgend E. 8.2).

7.5 Der Regierungsrat hat den Verzicht auf eine Unterschutzstellung des Hauses Grüninger auch mit dem entgegenstehenden öffentlichen Interesse an einer haushälterischen Nutzung des Bodens begründet. Die bestehende Baute würde das Grundstück massiv unternutzen. Gemäss den Berechnungen des Planungsamtes betrage die heutige Bruttogeschossfläche des Wohnhauses 392 m 2 und weise eine Ausnutzungsziffer von 0,26 auf. Mit dem vollständigen Ersatz der Baute liesse sich dagegen der doppelte Wert der Ausnutzungsziffer in Höhe von 0,54 realisieren. Durch die Unterschutzstellung würde der Eigentümerschaft im Vergleich zum Abriss und einem zweigeschossigen Ersatzneubau eine Bruttogeschossfläche von 441 m 2 verloren gehen. Vor dem Hintergrund des aktuellen Wohnraummangels in Riehen sei das öffentliche Interesse an der Verdichtung und Schaffung von mehr Wohnraum im Vergleich zum nur unter grossen Aufwand zu sanierenden Baudenkmal höher zu gewichten als die Unterschutzstellung (begründeter Entscheid des Regierungsrats, S. 2). Wie das Verwaltungsgericht in seinem Entscheid VGE VD.2019.172/174 vom 30. September 2020 E. 5.4 bereits ausgeführt hat, fällt das öffentliche Interesse an einer besseren Ausnutzung der betroffenen Parzelle in der Interessenabwägung nicht ins Gewicht. Das Interesse an einem haushälterischen Umgang mit Bodenressourcen steht regelmässig der Erhaltung von Denkmälern entgegen. Das öffentliche Interesse an der Verdichtung von Siedlungen verlangt indessen nicht zwingend auch eine höhere Ausnutzung des streitbetroffenen Grundstücks. Insofern besteht keine positive Standortgebundenheit für die Verwirklichung dieses öffentlichen Interesses.

Der Regierungsrat bringt im Übrigen vor, dass vor dem Hintergrund der Klimakrise die energetische Sanierung der Liegenschaft bei einem Erhaltungszwang bzw. einer Erneuerungspflicht zwingend zu beachten sei (Vernehmlassung, Rz 41). Die Notwendigkeit einer energetischen Sanierung bei Unterschutzstellung des Hauses Grüninger steht ausser Frage. Wie weit diese Sanierung zu gehen hat, ist bei der Bestimmung des Schutzumfangs zu klären. Das öffentliche Interesse an der Bewältigung der aktuellen Klima- bzw. Energiekrise ist indessen von genereller Bedeutung und vermag im Einzelfall nicht das öffentliche Interesse an der Unterschutzstellung eines Denkmals aufzuwiegen.

8.

8.1 Aus den vorgenannten Gründen ist der Entscheid des Regierungsrats, auf eine Eintragung der Liegenschaft Höhenstrasse 15 ins Denkmalverzeichnis zu verzichten, aufzuheben und die Sache zur Eintragung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Ist eine Einigung mit der Eigentümerschaft nicht möglich, erfolgt die Eintragung mittels Verfügung, in welcher der Regierungsrat auch den Umfang des Schutzes näher bestimmt (§ 16 Abs. 1 und 2 DSchG). Vorliegend hat der Regierungsrat nicht im positiven Sinne über die Eintragung der Liegenschaft Höhenstrasse 15 ins Denkmalverzeichnis entschieden, sondern von einem Eintrag abgesehen, so dass der genauere Schutzumfang noch festzulegen ist

8.2

8.2.1 Im Nachgang zu seinem Antrag vom 6. Januar 2020 an den Regierungsrat zur Eröffnung eines Eintragungsverfahrens ins Kantonale Denkmalverzeichnis hat der Kantonale Denkmalrat am 16. Juni 2020 den Umfang der beantragten Unterschutzstellung wie folgt präzisiert (Vorakten 23):

«Der Schutzumfang umfasst die gesamte Aussenhaut in ihrer Materialsichtigkeit und Farbgebung, die originale Grundriss- und Erschliessungsstruktur, die Treppenanlage und die bauzeitlichen Ausstattungselemente. Der Option 3 des Gutachtens zur Sanierungsfähigkeit vom August 2019 folgend, ist in Absprache mit der Denkmalpflege die Erneuerung von Küche und Bädern möglich. Die Erstellung einer weiteren Wohneinheit durch eine Neugestaltung und Erweiterung des Untergeschosses oder durch ein Zusatzvolumen auf der Parzelle ist zu prüfen.»

Der Rekurrent im Verfahren VD.2022.47 verlangt mit seinem Rechtsbegehren explizit die Eintragung der Liegenschaft Höhenstrasse 15 im Umfang, wie er vom Denkmalrat in seinem Schreiben vom 16. Juni 2020 umrissen worden ist. Auch die Rekurrentin im Verfahren VD.2022.50 orientiert sich, wie sich aus ihren Ausführungen unter Rz 61 ff. ihrer Rekursbegründung ergibt, am präzisierten Unterschutzstellungsantrag vom 16. Juni 2020.

8.2.2 Wie ausgeführt (oben E. 6) besticht das Haus Grüninger im Innern wie auch Äussern durch die vielfältige Formensprache und die sichtbare Materialisierung sowie durch die bewusste Inszenierung der Beziehung zwischen innen und aussen. Die Wohnräume sind grosszügig gestaltet. Der Grundriss des Hauses und die meisten architektonischen Grundelemente wurden nie verändert. Den bauzeitlichen Zustand des Hauses gilt es grundsätzlich zu erhalten. Der Schutzumfang umfasst dementsprechend die gesamte Aussenhaut des Hauses in ihrer Materialsichtigkeit und Farbgebung, d.h. in ihrem gesamten Erscheinungsbild. Im Innern ist die originale Grundriss- und Erschliessungsstruktur (einschliesslich Treppenanlage) zu schützen. Die innere Raumaufteilung ist zu bewahren, namentlich dürfen keine inneren Wände abgebrochen und/oder versetzt werden. Geschützt sind auch die bauzeitlichen Ausstattungselemente, namentlich die raumteilende Durchreiche im Erdgeschoss zwischen Esszimmer und Küche und die Wandschränke im Obergeschoss. Wo aber wie im Obergeschoss die Räume aufgrund der geringen Wandstärken sehr hellhörig sind, muss eine Verbesserung des akustischen Schutzes ermöglicht werden. Der Kaminblock, der zusammen mit dem Wintergarten Ess- vom Wohnzimmer trennt, muss nur in seiner Form und sichtbaren Materialisierung, nicht jedoch in seiner Funktionalität erhalten bleiben. Es kann somit im Rahmen der energetischen Sanierung ausser Betrieb genommen und verschlossen werden.

Nicht vom Schutzumfang erfasst werden mangels Schutzwürdigkeit das Untergeschoss einschliesslich der Aussenhaut wie auch die Garage einschliesslich Tor. Im Keller sind infolgedessen Um- und Ausbauten zulässig, ebenso ist eine Umnutzung der Garage, etwa zu Wohnzwecken oder zu einem Atelier, denkbar. Vom Schutz ausgenommen wird auch die Innenausstattung der Küche und der Nasszellen. Die Beigeladenen sind entsprechend frei, Küche und Bäder/WCs nach ihren Vorstellungen zu erneuern. Eine Absprache mit der Denkmalpflege ist entgegen dem Antrag des Denkmalrats diesbezüglich nicht notwendig.

Die energetische Sanierung der Liegenschaft ist unumgänglich. Es bedarf unstreitig einiger Instandsetzung- und Sanierungsmassnahmen, damit die Liegenschaft heutigen Wohnansprüchen genügen kann. Wie unter E. 7.4 vorstehend ausgeführt, besteht grosses Sanierungspotenzial durch die Dämmung von Flachdach, Terrasse und Keller. Mit neuen 3-fach-verglasten Fenstern sollten sich Dämmwerte nach Neubaustandard erreichen lassen können. Im Innenbereich lassen sich verschiedenenorts Dämmputze anbringen. Im Bereich bereits bestehender Holzdämmungen stehen heute bessere Dämmstoffe zur Verfügung. Schwieriger präsentiert sich die Situation im Bereich der Backsteinscheiben, die nach dem Gesagten grundsätzlich in ihrer sichtbaren Materialität erhalten werden müssen. Nach Auskunft der Vertreterin der Denkmalpflege müsste hier eine Dämmung mit Hinterlüftung und einer massiven Aufmauerung aus Backstein erfolgen, was das Erscheinungsbild beeinträchtigen würde. Aussen würden die Proportionen des Hauses verändert, auch im Innern würde man die Aufdoppelung sehen (Verhandlungsprotokoll, S. 14). Aus energetischer Sicht zu bevorzugen wäre nach Auskunft der Vertreterin des Amts für Umwelt und Energie eine Dämmung der Aussenmauern, weil da höhere Dämmwerte zu erreichen wären als bei einer Innendämmung (Verhandlungsprotokoll, S. 13). In gleicher Weise Schwierigkeiten bieten grössere Betonelemente im Bereich der grossen Fensterfront gegen den Garten hin sowie beim Cheminée, wo durch entsprechende Dämmungsvorkehrungen unerwünschte Wärme- bzw. Kältebrücken zu eliminieren sind, was wiederum zu Beeinträchtigungen des Erscheinungsbilds führen kann (vgl. Verhandlungsprotokoll, S. 6 f. und 13). Hier müssen in Absprache mit der Denkmalpflege Lösungen gefunden werden, die allen involvierten Interessen Rechnung tragen. Dabei erscheinen auch Aussendämmungen nicht ausgeschlossen. Das Interesse der Eigentümerschaft an einem zeitgemässen Wohnkomfort und an effizienten Energiesparmassnahmen ist im vorliegenden jedenfalls höher zu gewichten als das öffentliche Interesse an der ungeschmälerten Erhaltung der originären Ausgestaltung der Aussenmauern. Mit angepassten Massnahmen lässt sich fraglos eine deutliche Verbesserung der Energiebilanz des Hauses wie auch der Behaglichkeit erzielen. Auch wenn damit die – heutzutage hohen – Anforderungen an einen Neubau im Ergebnis nicht erreicht werden können, steht die Bewohnbarkeit der Liegenschaft in energetischer Sicht nach Sanierung ausser Frage.

Die energetische Sanierung des Hauses wird zweifelsohne mit erheblichen Kosten verbunden sein. Hinzukommen je nach Ergebnis weiterer Abklärungen auch die Kosten für die Ertüchtigung bzw. Ersetzung tragender Strukturen und/oder die Ersetzung des Vordachs. Es darf dabei indessen an die Möglichkeit staatlicher Beiträge an die Erhaltung und Restaurierung von Denkmälern erinnert werden, welche die Konsequenzen der Unterschutzstellung für die Eigentümerschaft auffangen helfen (§ 11 DSchG). Zur weiteren Abfederung der finanziellen Belastung ist auch an die von den Beteiligten bereits früher angedachte Möglichkeit von Nutzungserweiterungen wie den Neubau einer zusätzlichen Wohneinheit auf dem Grundstück oder der Erstellung einer separaten Garage (bei Umnutzung/Aufhebung der bestehenden Garage) zu denken. Im Sinne des Verhältnismässigkeitsprinzips, genauer der Abwägung der involvierten Interessen, dürfte ein solches Vorhaben, soweit es sorgfältig ausgearbeitet ist, nicht mit dem Hinweis auf den Umgebungsschutz des Denkmals (§ 19 DSchG) von den Baubehörden blockiert werden.

9.

9.1 Zusammenfassend werden die beiden Rekurse gutgeheissen und die Sache zur Eintragung der Liegenschaft Höhenstrasse 15, Riehen ins Denkmalverzeichnis mit dem im Dispositiv beschriebenen Schutzumfang (vgl. dazu die Ausführungen in E. 8) an die Vorinstanz zurückgewiesen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens tragen die Beigeladenen in solidarischer Verpflichtung die Kosten des Rekursverfahrens mit einer reduzierten Urteilsgebühr von CHF 1'500.– (§ 30 Abs. 1 Satz 1 VRPG). Der Rekurrent im Verfahren VD.2022.47 hat keine Honorarnote seines Rechtsvertreters einreichen lassen, so dass dessen Aufwand praxisgemäss zu schätzen ist. Angemessen erscheint vorliegend ein Aufwand von knapp 18 Stunden, was beim geltenden Überwälzungstarif von CHF 250.–/Stunde ein Honorar von CHF 4'500.–, inklusive Auslagen, ergibt. Der Vertreter des Rekurrent en ist Mitglied von dessen Vorstand, so dass davon ausgegangen werden kann, dass er bereits vor der Mandatierung mit der Streitsache vertraut war bzw. als dessen Organ in eigener Sache auftritt (vgl. VGE VD.2013.158 vom 11. April 2014 E. 4 und VD.2019.172/174 vom 30. September 2020 E. 7). Dies rechtfertigt eine Kürzung der an den Rekurrent en geschuldeten Parteientschädigung um einen Drittel auf CHF 3'000.–. Die Rekurrent in im Verfahren VD.2022.50 hat durch ihren Rechtsvertreter eine Honorarnote einreichen lassen, worin ein Aufwand von 19 Stunden ausgewiesen ist. Dies ergibt beim geltenden Überwälzungstarif von CHF 250.–/Stunde ein Honorar von CHF 4'750.–. Der Regierungsrat einerseits und die beiden Beigeladenen andererseits haben die beiden Parteientschädigungen je zur Hälfte zu tragen.

Rekurrent Rekurrent Rekurrent Rekurrent 9.2 Die Rekurrenten sind beide private Organisationen, die sich statutengemäss der Denkmalpflege widmen und entsprechend gemäss § 29 DSchG rekursberechtigt sind (Anhang zur Denkmalpflegeverordnung). Wenn sie gegen Entscheide des Regierungsrats auf Nichteintragung eines Gebäudes in das Denkmalverzeichnis Rekurs erheben, nehmen sie öffentliche Interessen wahr. Mit Blick auf künftige Verfahren behält sich das Verwaltungsgericht vor, die ausgewiesenen Honorare bzw. den geschätzten Aufwand zu kürzen, wenn die beiden Rekurrenten ihre diesbezüglichen Bemühungen bei gleichgerichteten Rekurserhebungen nicht koordinieren.

Demgemäss erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://: Die Rekurse werden gutgeheissen und die Sache wird zur Eintragung der Liegenschaft Höhenstrasse 15, Riehen ins Denkmalverzeichnis gemäss den Erwägungen mit folgendem Schutzumfang an die Vorinstanz zurückgewiesen:

Der Schutzumfang umfasst die gesamte Aussenhaut in ihrer Materialsichtigkeit und Farbgebung, die originale Grundriss- und Erschliessungsstruktur, die Treppenanlage und die bauzeitlichen Ausstattungselemente. Vom Schutzumfang ausgeschlossen sind das Untergeschoss inklusive Aussenhaut, die Garage inklusive Garagentor sowie die Innenausstattung der Küche und der Nasszellen. Die Backsteinscheiben sind insoweit unter Schutz, als eine Wärmedämmung gemäss den Erwägungen möglich sein muss.

Die Beigeladenen tragen die Kosten der beiden Rekursverfahren mit einer reduzierten Urteilsgebühr von CHF 1'500.– inklusive Auslagen, in solidarischer Verpflichtung.

Dem Heimatschutz Basel wird eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 3'000.– inklusive Auslagen, zuzüglich 7,7 % MWST von CHF 231.–, zugesprochen, welche je zur Hälfte durch den Regierungsrat und in solidarischer Verpflichtung durch die Beigeladenen zu tragen ist.

Der Baukult Freiwilligen Basler Denkmalpflege wird eine Parteientschädigung von CHF 4'750.– inklusive Auslagen, zuzüglich 7,7 % MWST von CHF 365.75, zugesprochen, welche je zur Hälfte durch den Regierungsrat und in solidarischer Verpflichtung durch die Beigeladenen zu tragen ist.

Mitteilung an:

- Rekurrent

Rekurrent - Rekurrent in

Rekurrent - Regierungsrat des Kantons Basel-Stadt

- Beigeladene

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.