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März 2023
Riskiere ich eine Kündigung, wenn ich meine Wohnung dauerhaft und gewerblich über Onlineplattformen wie Airbnb vermiete?
Vermietet der Mieter einer Wohnung diese via Onlineplattformen weiter, liegt ein Untermietvertrag im Sinne von Art. 262 OR vor. Derartige Untermietverhältnisse sind erlaubt, wenn der Vermieter seine Zustimmung dazu erteilt. Verweigern kann der Vermieter die Zustimmung nur dann, wenn der Mieter sich weigert, dem Hauptvermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben, wenn diese Bedingungen im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich sind oder wenn dem Hauptvermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen.
Eine Untervermietung via Onlineplattform kann der Vermieter dann verbieten, wenn der Mieter damit einen missbräuchlichen Ertrag erzielen will. Ein Untermiet-Verbot ist auch zulässig, wenn der Hauptmieter durch die Untermiete die eigentlich vereinbarte Nutzung des Mietobjekts überschreitet. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn er eine zu Wohnzwecken genutzte Wohnung geschäftlich nutzt, bei übermässigen Immissionen (durch häufige Mieterwechsel und der damit verbundenen Ein- und Auszüge) oder wenn nahtlos aneinander Untermietverträge abgeschlossen werden, ohne dass das Mietobjekt selber bewohnt wird.
Aufgrund des Gesagten stellt die gewerbliche Weitervermietung einer zu Wohnzwecken gemieteten Wohnung via Onlineplattformen eine Überschreitung der zulässigen Untervermietung dar. In derartigen Fällen kann der Vermieter das Hauptmietverhältnis wegen nicht sorgfältigem Gebrauch der Mietsache ordentlich kündigen. Vermietet der Mieter die Wohnung via Onlineplattform weiter zu gewerblichen Zwecken, obwohl ihn der Vermieter zuvor schriftlich abgemahnt hat, riskiert der Mieter sogar eine ausserordentliche Kündigung. Demnach könnte der Vermieter mit einer Frist von lediglich 30 Tagen auf das Ende des Monats kündigen.
Irene Koch
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