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1. Terrain
1.1 Massgebendes Terrain
Als massgebendes Terrain gilt der natürlich gewachsene Geländeverlauf. Kann dieser infolge früherer Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr festgestellt werden, ist vom natürlichen Geländeverlauf der Umgebung auszugehen. Aus planerischen oder erschliessungstechnischen Gründen kann das massgebende Terrain in einem Planungs- oder im Baubewilligungsverfahren abweichend festgelegt werden.
2. Gebäude
2.1 Gebäude
Gebäude sind ortsfeste Bauten, die zum Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen eine
feste Überdachung und in der Regel weitere Abschlüsse aufweisen.
2.2 Kleinbauten
Kleinbauten sind freistehende Gebäude, die in ihren Dimensionen die zulässigen Masse
nicht überschreiten und die nur Nebennutzflächen enthalten.
2.3 Anbauten
Anbauten sind mit einem anderen Gebäude zusammengebaut, überschreiten in ihren Dimensionen die zulässigen Masse nicht und enthalten nur Nebennutzflächen.
2.4 Unterirdische Bauten
Unterirdische Bauten sind Gebäude, die mit Ausnahme der Erschliessung sowie der Geländer und Brüstungen, vollständig unter dem massgebenden, respektive unter dem tiefer gelegten Terrain liegen.
2.5 Unterniveaubauten
Unterniveaubauten sind Gebäude, die höchstens bis zum zulässigen Mass über das massgebende, respektive über das tiefer gelegte Terrain hinausragen.
3. Gebäudeteile
3.1 Fassadenflucht
Die Fassadenflucht ist die Mantelfläche, gebildet aus den lotrechten Geraden durch die äussersten Punkte des Baukörpers über dem massgebenden Terrain: Vorspringende und unbedeutend rückspringende Gebäudeteile werden nicht berücksichtigt.
3.2 Fassadenlinie
Die Fassadenlinie ist die Schnittlinie von Fassadenflucht und massgebendem Terrain.
3.3 Projizierte Fassadenlinie
Die projizierte Fassadenlinie ist die Projektion der Fassadenlinie auf die Ebene der amtlichen
Vermessung.
3.4 Vorspringende Gebäudeteile
Vorspringende Gebäudeteile ragen höchstens bis zum zulässigen Mass (für die Tiefe) über
die Fassadenflucht hinaus und dürfen – mit Ausnahme der Dachvorsprünge – das zulässige
Mass (für die Breite), beziehungsweise den zulässigen Anteil bezüglich des zugehörigen
Fassadenabschnitts, nicht überschreiten.
3.5 Rückspringende Gebäudeteile
Rückspringende Gebäudeteile sind gegenüber der Hauptfassade zurückversetzt.
4. Längenbegriffe, Längenmasse
4.1 Gebäudelänge
Die Gebäudelänge ist die längere Seite des flächenkleinsten Rechtecks, welches die projizierte Fassadenlinie umfasst.
4.2 Gebäudebreite
Die Gebäudebreite ist die kürzere Seite des flächenkleinsten Rechtecks, welches die projizierte Fassadenlinie umfasst.
5. Höhenbegriffe, Höhenmasse
5.1 Gesamthöhe
Die Gesamthöhe ist der grösste Höhenunterschied zwischen dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion und den lotrecht darunter liegenden Punkten auf dem massgebenden Terrain.
5.2 Fassadenhöhe
Die Fassadenhöhe ist der grösste Höhenunterschied zwischen der Schnittlinie der Fassadenflucht mit der Oberkante der Dachkonstruktion und der dazugehörigen Fassadenlinie.
5.3 Kniestockhöhe
Die Kniestockhöhe ist der Höhenunterschied zwischen der Oberkante des Dachgeschossbodens im Rohbau und der Schnittlinie der Fassadenflucht mit der Oberkante der Dachkonstruktion.
5.4 Lichte Höhe
Die lichte Höhe ist der Höhenunterschied zwischen der Oberkante des fertigen Bodens und
der Unterkante der fertigen Decke bzw. Balkenlage, wenn die Nutzbarkeit eines Geschosses
durch die Balkenlage bestimmt wird.
6. Geschosse
6.1 Vollgeschosse
Vollgeschosse sind alle Geschosse von Gebäuden ausser Unter-, Dach- und Attikageschosse.
Bei zusammengebauten Gebäuden und bei Gebäuden, die in der Höhe oder in der Situation
gestaffelt sind, wird die Vollgeschosszahl für jeden Gebäudeteil bzw. für jedes Gebäude separat ermittelt.
6.2 Untergeschosse
Untergeschosse sind Geschosse, bei denen die Oberkante des fertigen Bodens, gemessen
in der Fassadenflucht, im Mittel höchstens bis zum zulässigen Mass über die Fassadenlinie
hinausragt.
6.3 Dachgeschosse
Dachgeschosse sind Geschosse, deren Kniestockhöhen das zulässige Mass nicht überschreiten.
6.4 Attikageschosse
Attikageschosse sind auf Flachdächern aufgesetzte, zusätzliche Geschosse. Das Attikageschoss muss bei mindestens einer ganzen Fassade gegenüber dem darunter liegenden Geschoss um ein festgelegtes Mass zurückversetzt sein.
7. Abstände und Abstandsbereiche
7.1 Grenzabstand
Der Grenzabstand ist die Entfernung zwischen der projizierten Fassadenlinie und der Parzellengrenze.
7.2 Gebäudeabstand
Der Gebäudeabstand ist die Entfernung zwischen den projizierten Fassadenlinien zweier
Gebäude.
7.3 Baulinien
Baulinien begrenzen die Bebauung und dienen insbesondere der Sicherung bestehender
und geplanter Anlagen und Flächen sowie der baulichen Gestaltung.
7.4 Baubereich
Der Baubereich umfasst den bebaubaren Bereich, der abweichend von Abstandsvorschriften
und Baulinien in einem Nutzungsplanverfahren festgelegt wird.
8. Nutzungsziffern
8.1 Anrechenbare Grundstücksfläche
Zur anrechenbaren Grundstücksfläche (aGSF) gehören die in der entsprechenden Bauzone
liegenden Grundstücksflächen bzw. Grundstücksteile.
Die Flächen der Hauszufahrten werden angerechnet.
Nicht angerechnet werden die Flächen der Grund-, Grob- und Feinerschliessung.
8.2 Geschossflächenziffer
Die Geschossflächenziffer (GFZ) ist das Verhältnis der Summe aller Geschossflächen (GF)
zur anrechenbaren Grundstücksfläche.
Die Summe aller Geschossflächen besteht aus folgenden Komponenten:
- Hauptnutzflächen HNF
- Nebennutzflächen NNF
- Verkehrsflächen VF
- Konstruktionsflächen KF
- Funktionsflächen FF
Nicht angerechnet werden Flächen, deren lichte Höhe unter einem vom Gesetzgeber vorgegebenen Mindestmass liegt.
Geschossflächenziffer = Summe aller Geschossflächen/anrechenbare Grundstücksfläche (GFZ = ΣGF / aGSF)
8.3 Baumassenziffer
Die Baumassenziffer (BMZ) ist das Verhältnis des Bauvolumens über dem massgebenden
Terrain (BVm) zur anrechenbaren Grundstücksfläche.
Als Bauvolumen über dem massgebenden Terrain gilt das Volumen des Baukörpers in seinen Aussenmassen.
Die Volumen offener Gebäudeteile, die weniger als zur Hälfte durch Abschlüsse (beispielsweise Wände) umgrenzt sind, werden zu einem festgelegten Anteil angerechnet.
Baumassenziffer = Bauvolumen über massgebendem Terrain / anrechenbare Grundstücksfläche (BMZ = BVm/aGSF)
8.4 Überbauungsziffer
Die Überbauungsziffer (ÜZ) ist das Verhältnis der anrechenbaren Gebäudefläche (aGbF) zur
anrechenbaren Grundstücksfläche.
Überbauungsziffer = anrechenbare Gebäudefläche / anrechenbare Grundstücksfläche (ÜZ = aGbF / aGSF)
Als anrechenbare Gebäudefläche gilt die Fläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie.
8.5 Grünflächenziffer
Die Grünflächenziffer (GZ) ist das Verhältnis der anrechenbaren Grünfläche (aGrF) zur anrechenbaren Grundstücksfläche.
Als anrechenbare Grünfläche gelten natürliche und/oder bepflanzte Bodenflächen eines
Grundstücks, die nicht versiegelt sind und die nicht als Abstellflächen dienen.
Grünflächenziffer = anrechenbare Grünfläche / anrechenbare Grundstücksfläche (GZ = aGrF/aGSF)