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Der Mieter hat gemäss Art. 262 OR das Recht, die gemietete Sache ganz oder teilweise, kurz- oder langfristig (sogar unbefristet) an einen anderen weiterzuvermieten. Gedacht war die Untermiete ursprünglich für Fälle, wo der Mieter die Sache vorübergehend nicht braucht oder die Wohnung im Laufe der Zeit zu gross geworden ist. Gemäss einem Entscheid des Bezirksgerichts Zürich vom April 2017 können diese Bestimmungen aber auch auf die Vermietung im Rahmen von AirBnB angewendet werden.
Der Mieter muss die Zustimmung des Vermieters zur Untermiete einholen. Diese kann vor der Untervermietung oder auch nachher erfolgen. Sie ist formfrei möglich, sofern im Mietvertrag nicht Schriftlichkeit vorgesehen ist.
Der Vermieter kann die Untermiete nur verbieten, wenn
- der Mieter die Abmachungen mit dem Untermieter nicht bekannt gibt, oder
- die Untermiete missbräuchlich ist
- der Hauptvermieter wesentliche Nachteile hat.
Missbräuchlich könnte die Untermiete sein, weil der Hauptmieter mit der Untervermietung Geld verdient. Ein kleiner Gewinn bei Bed and Breakfast ist jedoch zulässig. Es müssen die Kosten für die Administration der Untervermietung berücksichtigt werden. Und vermietet wird ja auch das Mobiliar.
Nur: wann ist der Gewinn zu gross? Das Bundesgericht erachtete in einem Untermiete-Fall 30% Zuschlag zum vorgesehenen Mietzins als missbräuchlich, 20% wären wohl zulässig. Im erwähnten Entscheid des Bezirksgerichts Zürich betrug die Miete monatlich CHF 3‘000.- und die Wohnung wurde für CHF 220.- pro Nacht plus Reinigungskosten vermietet. Das Mietgericht erachtete dies als zu hoch. Der Mieter muss einen Teil der Einnahmen an den Vermieter abliefern.
Der Vermieter kann die Untermiete auch verbieten, wenn er einen wesentlichen Nachteil hat. Durch Bed and Breakfast wird die Mietsache viel intensiver genutzt wird als bisher. Und es liegt auch eine Änderung des Mietzwecks vor, die sich der Vermieter nicht gefallen lassen muss. Was die Nachbarn sagen, ist ein weiteres Thema.
Verweigert der Vermieter die Zustimmung und hält sich der Mieter nicht daran, kann der Vermieter die Wohnung ausserordentlich kündigen (Art. 257f Abs. 3 OR).
Im Ausland wurden teilweise bereits Regeln für die Vermietung zwecks Bed and Breakfast geschaffen. In Amsterdam ist z.B. das Untervermieten nur während maximal 40 Tagen pro Jahr erlaubt. Auch in der Schweiz könnte im Rahmen eines eigenen Gesetzes oder durch eine Revision des OR legiferiert werden. Das braucht Zeit. Vorgeschlagen wurde bereits, dass dem Mieter bei Untervermietung eine Meldepflicht auferlegt werden soll.
Ein anderer Ansatz ist der sog. Rahmenmietvertrag im Mietwesen. Der Mieterverband und der Hauseigentümerverband könnten gemeinsam einen Grundlagenvertrag für die Untervermietung schaffen. Dieser würde dann vom Bundesrat als allgemeinverbindlich erklärt (wie bei Gesamtarbeitsverträgen). Er würde somit für alle Mietverträge von Wohnungen in der ganzen Schweiz gelten. Dieses Verfahren ist schneller als die Gesetzgebung und man kann auch schneller auf veränderte Situationen reagieren.
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Weiterführende Informationen
Zweitwohnungen werden immer häufiger als Bed and Breakfast für Kurztrips über die Onlineplattform Airbnb angeboten. Die Rechtslage dafür war bis anhin nicht klar definiert. Neuste Gerichtsentscheide sollen das nun ändern.