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Fragen und Antworten
Was für Handänderungssteuern habe ich beim Immobilienverkauf?
Im Kanton Schaffhausen gibt es – im Gegensatz zu anderen Kantonen – keine Handänderungssteuer.
Wird die Grundstückgewinnsteuer tiefer, wenn ich meine Immobilie schon lange besitze?
Was passiert mit Ihrer Grundstückgewinnsteuer, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung schon länger besitzen? Grundsätzlich wird sie günstiger. In den ersten 5 Jahren bekommen Sie im Kanton Schaffhausen einen Zuschlag auf die
Grundstückgewinnsteuer, sprich, Sie müssen mehr Gewinn versteuern, als Sie tatsächlich gemacht haben. Danach wird es aber von Jahr zu Jahr günstiger, es folgt ein so genannter Einschlag, also ein Rabatt. Nach 17 Jahren ist allerdings der Maximaleinschlag erreicht – ab da wird es nicht mehr günstiger.
Was ist die Grundstückgewinnsteuer? Warum gibt es sie?
Die Steuerbehörde möchte natürlich auch ihren Anteil, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen. In erster Linie müssen Sie darlegen, zu welchem Preis Sie die Liegenschaft verkauft und für welchen Preis Sie sie damals gekauft haben. Anhand von weiteren Zwischenschritten, die Sie deklarieren können, wird dann die Grundstückgewinnsteuer effektiv fällig.
Was ist eine wertvermehrende Investition in meine Immobilie?
Eine “wertvermehrende Investition” ist typischerweise ein Anbau, den Sie ganz spezifisch vornehmen, um den Wert des Hauses zu steigern. Ein gutes Beispiel dafür ist ein Wintergarten. Mit dem Bau eines Wintergartens generieren Sie einen eindeutigen Mehrwert für Ihre Liegenschaft. Die Steuerbehörden führen selbstverständlich Listen darüber, was als “wertvermehrend” und was als “werterhaltend” angesehen wird.
Was gilt als Anschaffungspreis oder Anlagekosten?
Die Anschaffungs- oder Anlagekosten sind eigentlich nichts anderes als der Kaufpreis. Sie können allerdings im Zusammenhang mit dem Kauf noch gewisse Kosten geltend machen. Das alles zusammengerechnet gilt dann als Anlagekosten.
Was ist eine werterhaltende Investition?
Als “werterhaltende Investition” versteht man zum Beispiel, wenn Sie im Badezimmer die Apparaturen ersetzen, jedoch durch gleichwertige Objekte. Sie können also nicht anstelle einer normalen Toilette ein Luxus-WC hinstellen. Oder
aber auch, wenn Sie die komplette Küche vollständig ersetzen. Wichtig ist dabei das Wort “ersetzen”.
Wann gilt der Steuerwert als Anschaffungswert?
Wenn der Steuerwert höher ist als der Anschaffungswert von damals, als Sie die Liegenschaft gekauft haben – und das ist er typischerweise, wenn die Liegenschaft schon seit Generationen im Eigentum ist – dann gilt der Steuerwert, der normalerweise der höhere Wert ist.
Wie kann ich die Anlagekosten nachweisen?
Die Anlagekosten, oder den Kaufpreis, können Sie entweder mit einem Kaufvertrag aus der Zeit des Kaufs oder aber auch mit einer Baukostenabrechnung nachweisen. In der Baukostenabrechnung muss klar ersichtlich sein, welche Rechnungen gestellt und welche Beträge effektiv bezahlt wurden. Im Idealfall legen Sie sogar die Rechnungen noch vor.
Was für Kosten und Auslagen kann ich steuerlich abziehen?
Welche Kosten können bei der Grundstückgewinnsteuer geltend gemacht, beziehungsweise abgezogen werden? Am wichtigsten sind die Kosten, die Sie bei der Anschaffung hatten. Also die Kaufkosten vom Grundbuchamt mit Spesen und allfälligen Maklergebühren – die Gebühr für den Makler können Sie auch bei einem Verkauf wieder abziehen, die sind normalerweise auch limitiert bei rund 3%. Dazu kommen die ganzen Insertationskosten, die kantonal unterschiedlich sind, in Schaffhausen zum Beispiel sind sie abzugsfähig. Darüber hinaus gibt es noch weitere
Punkte, die spezifisch gelten gemacht werden können.
Was gilt als Verkaufspreis oder Verkaufserlös?
Der Verkaufspreis ist der Preis, den Sie gemäss Kaufvertrag erhalten. Einige Kosten werden noch abgezogen, wie beispielsweise Maklerkosten oder Kosten für eine Nutzniessung oder ein Wohnrecht.
Was ist eine Ersatzbeschaffung?
Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen, und dafür einen Ersatz erwerben, also eine neue Liegenschaft kaufen, dann gilt das als Ersatzbeschaffung. Sie tätigen also einen Neukauf und haben damit die Möglichkeit, einen Teil der
Grundstückgewinnsteuer aufzuschieben.
Wann und wie kann ich eine Ersatzbeschaffung beantragen?
Sie können eine Ersatzbeschaffung deklarieren, wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen und etwas Neues kaufen, das Sie jedoch selbst bewohnen. Ein Renditeobjekt gilt nach geltendem Gesetz nicht als Ersatzbeschaffung. Aktuell haben Sie rund 2 Jahre Zeit nach Verkauf, um diese Ersatzbeschaffung geltend zu machen und den Grundstückgewinnsteueraufschub vorzunehmen.
Wie muss ich die Grundstückgewinnsteuer deklarieren?
Es gibt ein vierseitiges Formular, das Sie nach der Eigentumsübertragung erhalten, in dem Sie die komplette Deklaration vornehmen und eine Ersatzbeschaffung beantragen können. Ähnlich wie die normale Steuererklärung kommt diese direkt von der Steuerbehörde und wird auch entsprechend ausgefüllt und eingereicht.
Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung der Hypothek und wie wird dies in der Grundstückgewinnsteuer deklariert?
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen und eine Festhypothek abgeschlossen haben, die noch länger läuft, dann verlangt die Bank von Ihnen eine Vorfälligkeitsentschädigung. Der einzige Vorteil, den diese Vorfälligkeitsentschädigung hat, ist, dass Sie sie bei der Grundstückgewinnsteuer wieder deklarieren und dadurch den Gewinn reduzieren
können.
Was ist der steuerbare Grundstückgewinn?
Der Grundstückgewinn berechnet sich aus dem Verkaufspreis minus dem Kaufpreis plus diversen Faktoren wie Kosten oder der Vorfälligkeitsentschädigung. Daraus ergibt sich der effektive Grundstückgewinn, den Sie versteuern müssen.
Was, wenn ich einen Verlust beim Verkauf habe?
Es gibt im Gegensatz zur Grundstückgewinnsteuer keine Grundstückverluststeuer. Wenn Sie beim Verkauf einen Verlust machen oder für denselben Preis verkaufen, für den Sie gekauft haben, müssen Sie keine Grundstückgewinnsteuer bezahlen.
Wie berechnet sich die Grundstückgewinnsteuer?
Um Ihre Grundstückgewinnsteuer zu berechnen, besuchen Sie in Schaffhausen am besten die Webseite des Kantons. Hier finden Sie einen Steuerrechner, in dem Sie die Faktoren wie Verkaufspreis, Kaufpreis, Haltefrist etc. eingeben können, ergänzt durch persönliche Daten wie Zivilstand oder Konfession, und dann erhalten Sie eine ungefähre Berechnung Ihrer Grundstückgewinnsteuer.
Gibt es kantonale Unterschiede bei der GGSt.?
Föderalismus sei Dank – selbstverständlich gibt es bei der Grundstückgewinnsteuer kantonale Unterschiede. Im Kanton Zürich ist es beispielsweise so, dass Sie die ersten zwei Jahre einen Zuschlag auf den Gewinn haben, im Kanton Schaffhausen sind es die ersten fünf Jahre.
Ist die Grundstückgewinnsteuer eine Bundes- oder kantonale Steuer?
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale Steuer. Jeder Kanton hat seine eigenen Vorschriften und Vorgehensweisen, wie mit der Grundstückgewinnsteuer umgegangen wird. Ein Grossteil der entsprechenden Steuern gehen an die Kantone und Gemeinden.
Welches sind die grössten kantonalen Unterschiede?
Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer macht den Unterschied. Die Kalkulation muss im Individualfall angeschaut werden.
Was gilt es zu bedenken bei einer Ersatzbeschaffung?
Es gibt verschiedene Einflussfaktoren, die Sie beachten müssen, damit Sie eine Ersatzbeschaffung geltend machen können. Zum Beispiel müssen Sie selbst in der Immobilie wohnen, die Sie sich als Ersatz beschaffen. Und sie muss gleich teuer oder teurer sein als das, was Sie vorher besassen, sonst können Sie nur einen Teil des Grundstückgewinns aufschieben.
Was ist eine Nutzniessung und welchen Einfluss hat diese auf die Grundstückgewinnsteuer?
Wenn ein Mehrfamilienhaus Ihren Eltern gehört, Sie aber Nutzniesser sind, bedeutet das, dass das Eigentum zwar Ihren Eltern gehört, die Mieterträge jedoch bei Ihnen sind. Welchen Einfluss hat das nun auf die Grundstückgewinnsteuer? Eine Nutzniessung hat einen Wert, den man anhand von Tabellen berechnen kann. Diese vermindert, steuerlich gesehen, den Wert der Liegenschaft. Diesen Wert, den man durch die Nutzniessung verliert, kann man bei der Grundstückgewinnsteuer abziehen.
Was ist ein Wohnrecht und welchen Einfluss hat dieses auf die Grundstückgewinnsteuer?
Das Wohnrecht ist ein Recht, das im Grundbuch eingetragen sein muss. Es wird damit jemandem ein Recht eingeräumt, in dieser Liegenschaft zu wohnen. Ein “lebenslanges Wohnrecht” bedeutet, dass diese Person so lange in der Liegenschaft wohnen bleiben darf, bis sie nicht mehr möchte oder verstirbt. Auch dieses Recht hat einen Wert, den man berechnen kann, und der den Wert der Immobilie vermindert.
Kann ich meine Grundstückgewinnsteuer aufschieben und wie funktioniert das?
Ja, Sie können einen Grundstückgewinn aufschieben. Sie können dies entsprechend bei der Grundstückgewinnsteuer deklarieren, müssen jedoch belegen können, dass Sie eine Ersatzbeschaffung machen. Dann können Sie die Grundstückgewinnsteuer auf das nächste Objekt, das Sie selbst bewohnen, aufschieben.
Was passiert, wenn ich den Grundstückgewinn aufschiebe?
Bei einem Aufschub müssen Sie die Grundstückgewinnsteuer nicht sofort zahlen.
Warum macht es Sinn, den Grundstückgewinn aufzuschieben?
Wenn Sie eine Ersatzbeschaffung in ähnlichem Umfang machen, wird die Haltedauer, die Sie in der neuen Wohnung oder dem neuen Haus haben, angerechnet, das heisst, die Steuern auf diesem Grundstückgewinn werden immer tiefer.
Aufgeschoben ist nicht aufgehoben. Wann wird die Steuer für den aufgeschobenen Gewinn fällig?
Die Grundstückgewinnsteuer kann aufgeschoben werden, wenn Sie eine selbstbewohnte Ersatzbeschaffung gemacht haben. Wenn Sie diese jedoch auch verkaufen und nichts Neues mehr kaufen, müssen Sie auf beide Liegenschaften
Grundstückgewinnsteuer bezahlen.
Was versteht das Steueramt unter Reingewinn?
Der Verkaufspreis abzüglich aller damit verbundenen Kosten minus den Kaufpreis zur Zeit des Kaufs abzüglich der damit verbundenen Kosten ergeben den Reingewinn.
Wie teuer ist die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Schaffhausen?
Das ist sehr individuell. Wir empfehlen Ihnen zur genauen Berechnung den Grundstückgewinnsteuer-Rechner auf der Webseite des Steueramts des Kantons Schaffhausen.
Weiterführende Links
Was passiert mit einer Liegenschaft, bei der bereits eine Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben wurde?
Wenn Sie die selbst bewohnte Liegenschaft wieder verkaufen und dafür keine neue Ersatzbeschaffung machen, wird die Grundstückgewinnsteuer fällig.
Was für Handänderungssteuern habe ich beim Immobilienverkauf?
Im Kanton Schaffhausen gibt es – im Gegensatz zu anderen Kantonen – keine Handänderungssteuer.
Wie oft kann ich die Grundstückgewinnsteuer aufschieben?
Wenn Sie eine selbstbewohnte Ersatzbeschaffung machen, können Sie Ihren Gewinn aufschieben und mitnehmen auf die neue Liegenschaft. Das geht beliebig oft, solange Sie wieder eine Ersatzbeschaffung für mindestens denselben Betrag
machen.
Wie verhält sich die Grundstückgewinnsteuer nach dem zweiten Immobilienverkauf?
Auch wenn Sie zum zweiten oder dritten Mal einen Gewinn – oder auch einen Verlust – durch einen Verkauf haben, können Sie diesen mit dem nächsten Grundstück verrechnen.
Kann ich den Grundstückgewinn aus mehreren Verkäufen mehrmals aufschieben (mit Beispiel)?
Der grosse Vorteil beim Aufschieben des Grundstückgewinns ist die Akkumulation der Besitzdauer. Mit jedem Verkauf und jeder Ersatzbeschaffung werden Grundstückgewinn und Haltedauer zusammengerechnet. Dazu ein kleines Beispiel: Sie besassen ein Haus 5 Jahre lang und verkaufen es mit einem Gewinn von 100.000 Franken. Diesen Gewinn können Sie auf eine neue Liegenschaft übertragen, die Sie dann auch wieder nach 5 Jahren verkaufen. Die 100.000 werden dann mit dem neuen Gewinn zusammengerechnet, und damit haben Sie auf dem neuen Grundstück bereits eine Besitzdauer von 10 Jahren. Je höher die Besitzdauer wird, desto tiefer wird die Grundstückgewinnsteuer, bzw. desto höher wird der steuerliche Einschlag, sprich Rabatt.