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Quale paese ha vissuto il crollo peggiore? E dove la bolla è più pericolosa? Confrontiamo i prezzi dei mercati immobiliari e l’accessibilità alla proprietà abitativa in Europa. Mostriamo inoltre dove si colloca il mercato svizzero.
Il pericolo di una bolla immobiliare è particolarmente accentuato in Svezia. Il seguente grafico illustra che i prezzi reali delle case, rettificati dell’inflazione, sono aumentati ben del 134 percento dall’inizio del 2000. Il motivo principale del surriscaldamento è l’insufficiente attività edilizia (v. in proposito «Benvenuti nel paese della bolla immobiliare»).
Un certo rischio di crollo dei prezzi riguarda anche la Gran Bretagna e la Francia, dove i prezzi nelle metropoli di Londra e Parigi sono aumentati molto di più rispetto alla media nazionale riportata nel grafico. È interessante l’evoluzione in Gran Bretagna, dove i prezzi degli immobili sono crollati del 20 percento dopo il 2007, ma poi si sono rapidamente ripresi. Al rilancio ha contribuito il cosiddetto programma “Help to Buy” varato dal governo: i privati che acquistano un immobile per meno di 600’000 sterline devono apportare solo il 5 percento di capitale proprio. Il rimanente 15 percento, necessario per un mutuo ipotecario, è garantito dallo Stato. Inoltre questo finanziamento è esente da interessi nei primi cinque anni.
I paesi con il boom maggiore
Nel seguente grafico sono riportati i paesi che hanno subito il peggiore crash immobiliare. Spagna, Grecia e Irlanda (che non è raffigurata per una migliore leggibilità) hanno vissuto un crollo drammatico dei prezzi di oltre il 40 percento. Ma anche Olanda e Italia sono state colpite da un pesante scivolone superiore al 25 percento. In Grecia e in Italia, tra l’altro, il trend al ribasso non si è ancora arrestato.
I paesi con i prezzi immobiliari in calo
In tutti i paesi con una crisi immobiliare anche la congiuntura ha subito un pesante tracollo. È il caso non solo di Spagna e Irlanda, ma anche di Italia e Olanda, che dal 2007 hanno registrato una contrazione del Pil rispettivamente per 19 e 13 trimestri.
In Europa il mercato immobiliare più stabile è quello tedesco. Dal 2000 al 2006 il paese ha avuto una disoccupazione elevata talora superiore all’11 percento, il che ha provocato un ristagno dei prezzi immobiliari. Tuttavia la congiuntura robusta e i tassi ai minimi storici hanno stimolato la domanda di abitazioni di proprietà anche nel nostro vicino di casa settentrionale: dall’inizio del 2010 i prezzi reali delle case sono pur sempre saliti del 23 percento, un dato solo di poco inferiore al 26 percento della Svizzera.
Il mercato immobiliare tedesco segue in ritardo
I mercati immobiliari di Svizzera e Germania hanno un importante comune denominatore: in entrambi i paesi il segmento degli affitti è fortemente sviluppato. La quota delle abitazioni di proprietà ammonta appena al 40 percento in Svizzera, in Germania è di poco superiore con il 53 percento. Nella maggior parte degli altri paesi, invece, questa quota supera nettamente il 60 percento. Un mercato locativo ben sviluppato aumenta la stabilità del settore immobiliare. In Svizzera la vivace attività di costruzione delle case plurifamiliari ha contribuito in modo decisivo ad attenuare la carenza di appartamenti e contenere la spinta al rialzo dei prezzi (v. in proposito la nostra analisi).
Inoltre, mettendo l’evoluzione dei prezzi in relazione con il reddito, il mercato immobiliare svizzero si colloca in una posizione ancora migliore rispetto al resto d’Europa (v. il grafico seguente).
Da noi il rapporto prezzo/reddito è abbastanza vicino alla media pluriennale, mentre in Svezia è quasi del 50 percento superiore.
È vero che anche nel nostro paese esistono località molto ambite con tendenza al surriscaldamento, soprattutto a Ginevra, Zugo e Zurigo. Ma rispetto a molti altri paesi europei, che hanno vissuto un crash oppure si stanno probabilmente dirigendo verso una bolla, la stabilità del mercato immobiliare svizzero è comunque considerevole.