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Disdetta: Terminazione non corretta dal proprietario
Il locatore può disdire il contratto di locazione per diversi motivi. Se la disdetta viola il principio della buona fede, il locatario ha il diritto di difendersi.
Se il locatario non è d’accordo con i contenuti della disdetta, ha la possibilità di prendere delle misure a sua difesa. Una disdetta non corretta è sia contestabile o nulla.
Nulla significa per il locatario, che si può ignorare l'avviso.
Contestabile significa per il locatario, che la disdetta può essere contestata nel termine perentorio di 30 giorni dalla ricezione della disdetta presso l’Ufficio di conciliazione competente.
Quando una disdetta è contestabile?
La disdetta può essere contestata se, nonostante la sua validità, viola le regole della buona fede.
Una disdetta può essere legalmente contestata se intimata per i seguenti motivi:
- perché il locatario fa valere in buona fede pretese derivanti dal rapporto di locazione (disdetta a titolo di ritorsione).
- perché il locatore vuole imporre una modifica del contratto di locazione o della pigione a scapito del locatario oppure.
- perché desidera indurre l’inquilino ad acquistare l’abitazione locata.
Disdetta è anche contestabile dopo un procedimento di conciliazione
Inoltre, la disdetta può essere contestata se viene intimata nel corso di un procedimento di conciliazione o giudiziario in correlazione con il rapporto di locazione (sempreché non sia stato intrapreso in maniera abusiva).
La disdetta può essere contestata anche nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario nel corso del quale il locatore:
- è risultato ampiamente soccombente.
- ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni.
- ha rinunciato ad adire il giudice.
- si è accordato con il locatario.
Ma: La disdetta non può essere contestata se,
- il locatore desidera utilizzare l’immobile per uso proprio.
- se il locatario è in ritardo con il pagamento della pigione.
- se il locatario ha violato le condizioni contrattuali
- il locatore ha venduto l’immobile.
- il locatario ha fatto fallimento..
Quando una disdetta è nulla?
Fanno eccezione le disdette che violano le prescrizioni vincolanti, queste infatti sono nulle e non hanno effetti giuridici. In caso di disdette nulle, il rapporto di locazione continua come di consueto.
Una disdetta è considerata nulla quando
- il locatore anziché utilizzare il modulo approvato ufficialmente, disdice il rapporto per iscritto oppure addirittura soltanto a voce.
- Lo stesso vale per le disdette di abitazioni familiari che non sono state notificate separatamente per ogni coniuge (o per ogni partner registrato dello stesso sesso)