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Frage: Wir sind eine Stockwerkeigentümergemeinschaft mit vier Parteien. In der Vergangenheit gab es schon öfters Situationen, bei welchen wir uns nicht einig waren. Schlussendliche Folge dieser „Zwei-gegen-zwei-Situationen“ war stets, dass kein Vorwärtskommen möglich war. Seit einiger Zeit bestehen nun schon diverse markante Risse an der Fassade unserer Liegenschaft. Die Ursache hierfür ist unklar. Während ich und ein weiterer Eigentümer der Ansicht sind, dass diese Risse unbedingt fachmännisch behoben werden sollten, halten die anderen Eigentümer dies für nicht notwendig und möchten die Kosten hierfür einsparen. Was können wir tun?
Antwort: Leider sind „Pattsituationen“, bei welchen keine Mehrheit erreicht wird, in kleineren Gemeinschaften mit entsprechender Konstellation keine Seltenheit. Bei einigen Stockwerkeigentümergemeinschaften verschafft hierbei das Reglement Abhilfe, in dem es bspw. demjenigen Eigentümer, welcher über die grösste Wertquote verfügt, den Stichentscheid zuweist. Unabhängig vom Bestehen oder Nichtbestehen einer solchen Bestimmung im Reglement bietet der Gesetzgeber bei notwendigen Massnahmen mit Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB eine Lösungsmöglichkeit. Gemäss dieser Bestimmung hat jeder Miteigentümer das unentziehbare Recht, die Durchführung notwendiger Verwaltungshandlungen zur Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache zu verlangen und nötigenfalls gerichtlich durchsetzen zu lassen. Sofern es sich bei den vorliegend geschilderten Rissen um eine erhebliche Rissbildung im Mauerwerk des Gebäudes handelt, dient die Rissbehebung der Verhinderung von weiterem Schaden, ist in Bezug auf die Gesamtliegenschaft werterhaltend und gilt demzufolge als notwendig.
Damit ein Eigentümer in solch einem Fall gerichtlich vorgehen kann, muss er jedoch zunächst an die Eigentümerversammlung gelangen. Erst, wenn die Versammlung die Massnahme verweigert oder sich weigert über einen entsprechenden Antrag Beschluss zu fassen, kann der einzelne Eigentümer Klage bei Gericht einreichen. Zuständig hierfür ist grundsätzlich das Gericht am Ort der gelegenen Sache (Liegenschaft). Es handelt sich um ein sogenanntes Summarverfahren, das sich durch eine rasche Abwicklung der Angelegenheit auszeichnet und damit ein rasches Handeln in notwendigen Fällen ermöglichen soll. Wichtig ist, dass Sie die Durchführung der baulichen Massnahme als einzelner Stockwerkeigentümer nicht eigenmächtig veranlassen dürfen.
Kann in der kommenden Versammlung kein einfaches Mehr zur Zustimmung der Massnahme erreicht werden, besteht bspw. auch die Möglichkeit, einen Antrag auf Einholung einer bautechnischen Expertise bezüglich der Rissbildung zu stellen. Eine Beschlussfassung ist dann allenfalls durch die weiteren Erkenntnisse in einer darauffolgenden Versammlung möglich.
Es empfiehlt sich folgendes Vorgehen:
• Argumente und Informationen rund um Rissbildung / Rissbehebung im Vorfeld sammeln, allenfalls unverbindliche Offerten betreffend Bauexpertisen einholen;
• Antrag an Verwalter auf Einberufung einer ausserordentlichen Eigentümerversammlung, Traktandum zur Beschlussfassung betreffend Behebung der Risse, allenfalls zusätzlich Traktandum zur Beschlussfassung betreffend Einholung einer Expertise;
• anlässlich der Versammlung entsprechende Anträge stellen und auf Recht jedes einzelnen Eigentümers auf Durchsetzung notwendiger Massnahmen hinweisen;
• bei negativem Beschluss allenfalls gerichtliche Durchsetzung gemäss Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB in Erwägung ziehen → hierzu juristische Hilfe in Anspruch nehmen.
Die Kosten einer allfälligen Behebung der Risse wie auch diejenigen, zur Erstellung einer Expertise, sind im Übrigen gemeinschaftliche Kosten, welche von der Gemeinschaft zu tragen sind. Voraussetzung hierfür ist aber die Zustimmung der Versammlung oder ein rechtskräftiger Gerichtsentscheid, welcher die Behebung der Risse anordnet. Solche Massnahmen werden in der Regel durch Mittel des Erneuerungsfonds finanziert. Auch hierzu bedarf es jedoch grundsätzlich eines Beschlusses der Eigentümerversammlung.
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