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Welche Kosten darf die Vermieterin oder der Vermieter nach einer Sanierung auf den Mietzins übertragen?
Mietzinserhöhungen können schon vor der Sanierung anhand der Offerten ziemlich genau (mit einer Abweichung von ca. 10 %) eingeschätzt werden. Eine genaue Berechnung ist jedoch erst nach Abschluss der Arbeiten und Vorliegen der Rechnungsbelege möglich. Erst jetzt kann eine Mietzinserhöhung rechtsgültig angezeigt werden. Hierzu muss das vom Kanton genehmigte Mietzinserhöhungsformular verwendet werden (s. «Welche Rechte und Pflichten habe ich als Mieter/in?»).
Unterscheidung von wertvermehrendem und normalem Unterhalt
Auf den Mietzins überwälzt werden dürfen nur sogenannte wertvermehrende Investitionen. Wegen Sanierungen, die den normalen Unterhalt betreffen, darf der Mietzins nicht erhöht werden. Es gilt also zu unterscheiden, was wertvermehrende Investitionen sind und was normaler Unterhalt ist. Diese Unterscheidung ist nicht immer einfach, denn eine Sanierung ist oft sowohl wertvermehrend als auch -erhaltend.
Was ist eine wertvermehrende Investition?
Wenn alte Einrichtungen in einer besseren Qualität ersetzt werden, sodass für die Mieterinnen und Mieter ein Mehrwert entsteht, gelten mindestens Teile der Investition als wertvermehrend. In einem solchen Fall dürfen die Mehrkosten unter Berücksichtigung der Lebensdauer als wertvermehrende Investition auf den Mietzins überwälzt werden.
Beispiele: Die Installation eines energiesparenden Geschirrspülers ist zu 100 % wertvermehrend, während der Ersatz eines alten Geschirrspülers durch einen neuen zu 30 bis 50 % wertvermehrend ist. Der Ersatz von zweifachverglasten Kunststofffenstern durch dreifachverglaste Holzfenster ist zu 20 % wertvermehrend.
Was ist eine werterhaltende Investition?
Der Ersatz von defekten oder veralteten Geräten oder Bauteilen in gleicher Qualität gilt als normaler Unterhalt. Kosten solcher Anschaffungen dürfen nicht auf den Mietzins abgewälzt werden.
Beispiele: Ersatz einer Waschmaschine, eines Kühlschranks des gleichen Typs oder ein neuer Bodenbelag gleicher Qualität.
Recht auf Einsichtnahme der Kosten
Wenn Sie an der Korrektheit der Mietzinserhöhung zweifeln, dürfen Sie auf alle relevanten Zahlen Einsicht nehmen. Die Berechnung der Wertvermehrung kann allerdings kompliziert sein. Deshalb lohnt es sich, bei Zweifeln externe Fachpersonen bzw. den Mieterinnen- und Mieterverband für die Prüfung dieser Zahlen zu beauftragen.
30 Tage Zeit für eine Anfechtung der Mietzinserhöhung
Stellt sich heraus, dass die Mietzinserhöhung ungerechtfertigt hoch ist, können Sie diese innerhalb von 30 Tagen bei der Mietschlichtungsbehörde anfechten. Weil das Recht für die Anfechtung nach 30 Tagen verstreicht, können Sie die Mietzinserhöhung auch vorsorglich – also ohne Kenntnis der konkreten Berechnungsgrundlagen – anfechten. Dies für den Fall, dass Sie erst nach 30 Tagen zu den benötigten Unterlagen kommen, mit denen Sie die Mietzinserhöhung überprüfen können.
Ausserdem: Nach einer energetischen Sanierung – zum Beispiel mit neuen Fenstern oder zusätzlicher Isolierung der Fassaden – sinken die Nebenkosten üblicherweise, weil weniger Energie zum Heizen verbraucht wird. Oftmals sind die Mehrkosten für wertvermehrende Investitionen dennoch grösser als die Senkung der Nebenkosten, sodass unter dem Strich eine Mietzinserhöhung resultiert.