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Aufzeichnungen Immo-Montag
Hier finden Sie die Aufzeichnung unserer Livestream-Veranstaltung Immo-Montag. Einige Antworten auf Fragen, die live während der Veranstaltung gestellt wurden, sind direkt auf dieser Seite ersichtlich.
Herbstausgaben 2023
Ausgewählte Fragen/Antworten unserer Teilnehmenden
Wir ziehen im Frühling 2025 in unsere neue Wohnung. Wann sollen wir mit dem Verkauf unseres Hauses beginnen?
«Wir empfehlen ein Verkaufsstart ca. 12 Monate vor der geplanten Wohnungsübergabe.»
Wie hoch sind in der Regel die Maklerprovisionen?
«Die durchschnittlichen Maklergebühren liegen in der Regel bei 2% bis 3% des Verkaufspreises.»
Wie sehen Sie die Preisentwicklung 2024 von Einfamilienhäusern?
«Sowohl im Segment der Einfamilienhäuser als auch bei den Eigentumswohnungen ist mit einer stagnierenden oder leicht positiven Preisentwicklung zu rechnen.»
Sie haben einen Ausblick zu den Immobilien gemacht, wie schaut der Ausblick der Zinsen aus?
«Wir rechnen für eine geraume Zeit mit einem stabilen SNB-Leitzins von 1.75%. Eine erste Leitzinssenkung erwarten wir erst Mitte 2025. Den Zinsrückgang bei den längerfristigen Schweizer Zinsen in den vergangenen Wochen befinden wir deshalb für übertrieben. Entsprechend erwarten wir, dass die längerfristigen Schweizer Zinsen in den nächsten Wochen wieder auf das Niveau des aktuellen SNB-Leitzinses ansteigen werden. Anschliessend gehen wir von einer Seitwärtsbewegung aus.»
Ausgewählte Fragen/Antworten unserer Teilnehmenden
Was ist ein Vorsorgeauftrag und was muss bei der Erstellung beachtet werden?
«Der Vorsorgeauftrag ist eine Regelung für den Fall der eigenen Urteilsunfähigkeit. Man kann einen handschriftlichen oder einen öffentlichen beurkundeten Vorsorgeauftrag erstellen. Die Formvorschriften müssen zwingend eingehalten werden.»
Wir möchten unsere Liegenschaft unserem Sohn zu einem Familienpreis verkaufen, da er finanziell viel schlechter gestellt ist als unsere Tochter. Unsere Tochter ist damit nicht einverstanden. Müssen wir unsere Kinder zwingend finanziell gleich behandeln?
«Nein, eine Gleichbehandlung ist nicht zwingend. Das Gesetz hat zwar die Vermutung der Gleichbehandlung, aber man kann die Kinder finanziell auch ungleich behandeln. Dabei müssen jedoch die Pflichtteile der Kinder beachtet werden. Der Pflichtteil bei Nachkommen beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Bei zwei Kindern hätte die Tochter mindestens 1/4 zugute und dem Sohn könnte man maximal 3/4 des Nachlasses übergeben. Dies müsste man jedoch zwingend in einer letztwilligen Verfügung, d.h. in einem Erbvertrag oder in einem Testament, aufnehmen.»
Wir verkaufen unsere Wohnung zum Marktwert an den Sohn. Wenn der Wert bis zu unserem Tod zunimmt, kann die Tochter einen Ausgleich verlangen?
«Nein, wenn der Verkauf zum Marktwert erfolgte, besteht kein Anspruch auf einen Ausgleich. Wir empfehlen jedoch für die Beweisbarkeit eine Marktwertschätzung zu erstellen.»
Ausgewählte Fragen/Antworten unserer Teilnehmenden
Warum wird schon ab Alter 50 die Tragbarkeit bei Pensionierung beachtet?
«Ab 50 Jahren ist es wichtig, bereits eine Beurteilung der Situation nach Pensionierung vorzunehmen. Je nach Ausgangslage kann es so die Möglichkeit geben, sich bereits auf die voraussichtliche Situation mit tieferen Einkommen vorzubereiten und bei Bedarf entsprechende Massnahmen einzuleiten. Tendenziell ist es so, dass mit zunehmendem Alter der Handlungsspielraum für eventuelle Massnahmen eingeschränkter wird, weshalb sich eine frühzeitige Auseinandersetzung mit diesem Thema lohnt. Ab dem 50. Altersjahr ist es zudem so, dass bei einem Pensionskassen-Kapitalbezug nicht mehr das gesamte Guthaben, sondern nur noch das Kapital beziehen kann, das mit 50 Jahren vorhanden war.»
Was ist der Inhalt einer umfassenden Pensionsplanung?
«Wir bieten Finanz- und Pensionsplanungsdienstleistungen mit unterschiedlichem Beratungsumfang an. Sie beginnen mit einem persönlichen, vertrauensvollen Gespräch mit Ihrer Beraterin oder Ihrem Berater. Ziel ist es, herauszufinden, welcher Dienstleistungsumfang Ihren Bedürfnissen am besten entspricht. Je nach gewählter Dienstleistung werden die weiteren Schritte in die Wege geleitet. In einer ersten Phase geht es darum, gemeinsam Ihre finanzielle Situation, Ihre Vorstellungen, Wünsche und Ziele aufzunehmen. Auf dieser Basis entsteht Ihre individuelle Pensionsplanung. Darin beantworten wir Ihnen die zentralen Fragen und Ihre Beraterin oder Ihr Berater unterstützt Sie in der Umsetzung der weiteren Schritte. Eine detaillierte Übersicht über den Beratungsumfang finden Sie in unserem Produktfactsheet Finanz- und Pensionsplanung.»
Was kostet eine umfassende Pensionsplanung?
«Eine umfassende Pensionsplanung kostet CHF 2'500.00. Je nach Bedürfnissen kann es auch ausreichen einen Pensionscheck (CHF 900.--) oder eine Pensionsberatung (CHF 1'500.--) durchzuführen.»
Frühlingsausgaben 2023
Ausgewählte Fragen/Antworten unserer Teilnehmenden
Welche Investitionen kann man bei der jährlichen Steuer und welche bei einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer abziehen?
Bei der jährlichen Steuer kann man die werterhaltenden Investitionen abziehen (siehe auch Antwort zu Frage 3). Zusätzlich können Prämien für die Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Instandhaltungskosten, Gartenunterhalt, Ersatz von Geräten, nachhaltige Investitionen (siehe Antwort Frage 2), etc. abgezogen werden. Für eine allfällige Grundstückgewinnsteuer sollten alle Belege für wertvermehrende Investitionen (z.B. Anbau Wintergarten) aufbewahrt werden.
Kann man die Kosten für Solaranlagen und Wärmepumpen (Ersatz für Öl- oder Gasheizung) von der Steuer abziehen?
Nachhaltige Investitionen (z.B. Solaranlagen, Wärmepumpen), die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, sind meistens steuerlich abzugsfähig, auch wenn sie wertvermehrend sind.
Was sind wertvermehrende Renovationen?
Als Faustregel kann man sich merken: Um-, An-, Ein- oder Ausbauten sind wertvermehrend (z.B. Anbau von zwei zusätzlichen Zimmern). Solange ein Bauteil mit dem gleichen Standard ersetzt wird, ist es werterhaltend, sobald der Ausbaustandard erhöht wird ist es wertvermehrend. Um eine werterhaltende Renovation handelt es sich z.B. wenn eine Küche im gleichen Ausbaustandard ersetzt wird.
Ausgewählte Fragen/Antworten unserer Teilnehmenden
Kann ich in einem Beratungsgespräch grundsätzlich klären, welches Kaufbudget für mich in Frage kommt, ohne ein konkretes Kaufobjekt im Auge zu haben?
Ja, auf jeden Fall. Gerne unterstützen wir Sie bereits im diesem Stadium und prüfen mit Ihnen zusammen, welche Möglichkeiten bzw. welcher maximale Kaufpreis mit Ihren finanziellen Mitteln möglich ist, damit Sie anschliessend Ihre Liegenschaftssuche entsprechend ausrichten können.
Ist die Vorsorgeanalyse für Kunden kostenlos?
Unsere Vorsorgeanalyse wird im Zusammenhang mit einer abgeschlossenen Finanzierung kostenlos angeboten. Möchten Sie unabhängig von einer Finanzierung von einer Vorsorgeanalyse profitieren, verrechnen wir dafür CHF 300.
Was mache ich, wenn der Erneuerungsfonds beim Kauf eines Stockwerkeigentums fast leer ist?
Grundsätzlich ist es sehr wichtig, die Höhe des Erneuerungsfonds bei einem Kauf eines Stockwerkeigentums zu prüfen. Neben der Höhe ist auch relevant, welche Renovationen in der Vergangenheit getätigt wurden. Diese Informationen findet man meistens in den vergangenen Protokollen der STWE-Versammlungen. Zudem ist auch wichtig zu prüfen, welche Renovationen demnächst anstehen. Ein tiefer Erneuerungsfonds kann z.B. auch die Folge von umfassenden Renovationen sein und muss somit nicht unbedingt ein negatives Zeichen sein.
Ausgewählte Fragen/Antworten unserer Teilnehmenden
Werden die Preise für EFH sinken weil die Zinsen steigen?
«Wichtige Nachfragetreiber wie die Einkommenssicherheit und das Bevölkerungswachstum sichern die Nachfrage und die Preise nach unten ab. Die steigenden Zinsen haben jedoch bereits ihre Spuren hinterlassen. Die Angebotspreise für Einfamilienhäuser sind im vierten Quartal 2022 gegenüber dem Vorquartal in der Ostschweiz gesunken. Bei Eigentumswohnungen sind die Angebots- als auch die Transaktionspreise marginal gesunken. Das zeigt, dass die Nachfrage nach wie vor gross ist, aber nicht mehr zugelegt hat. Wüest Partner AG rechnet im 2023 noch mit einem Preisanstieg von 0.5 Prozent.»
Wo sehe ich welcher Referenzzinssatz bei meiner Miete angewendet wird?
«Den aktuellen Referenzzinssatz finden Sie im Mietvertrag oder in der letzten Erhöhungs- bzw. Änderungsanzeige.»
Wie kann ich meine Mietkosten mit Kosten eines potentiellen Eigenheims vergleichen?
«Sie können die Miete inkl. Nebenkosten mit der Tragbarkeitsrechnung eines Eigenheims vergleichen. Für die Berechnung der Tragbarkeit steht Ihnen unser Hyporechner zur Verfügung. In der Aufzeichnung auf Folie 8 finden Sie ein Beispiel für den Kostenvergleich.»
Herbstausgaben 2022
Ausgewählte Fragen/Antworten unserer Teilnehmenden
Muss man bei der Aufnahme einer Eco-Hypothek auch einen Teil Eigenmittel einbringen?
Unabhängig von der Hypothekarart prüfen wir bei jeder Vergabe einer Hypothek die gesamte Finanzierung inkl. Belehnung und Tragbarkeit. Bei einer neuen Finanzierung müssen entsprechend Eigenmittel eingebracht werden. Bei einer Erhöhung der bestehenden Hypothek kann je nach Situation auf eine Einbringung weiterer Eigenmittel verzichtet werden (z.B. bei tiefer Belehnung).
Ich interessiere mich für die Energie-Erstberatung. Wie kann ich einen Termin vereinbaren?
Wenden Sie sich an Ihre Beraterin, an Ihren Berater. Sie vermitteln Ihnen den Termin mit den Fachpersonen der Energieagentur St.Gallen. Weitere Infos zur Energie-Erstberatung.
Gibt es eine Übersicht über die Lebensdauer einzelner Bauteile?
Hier finden Sie eine Übersicht der Lebensdauer einzelner Bauteile. Alternativ können Sie Ihr Objekt direkt mit dem Renovations- und CO2-Rechner der SGKB prüfen. Dieser zeigt Ihnen die optimale sowie die kritische Lebensdauer pro Bauteil an. Zudem gibt er eine Übersicht über die Kosten pro Bauteil und macht eine Einschätzung zur Nachhaltigkeit der Liegenschaft.
Ausgewählte Fragen/Antworten unserer Teilnehmenden
Wie hoch sind die aktuellen Zinssätze?
Die aktuellen Zinssätze zu allen Hypothekarprodukten finden Sie hier.
Wenn sich die Immobilienpreise senken, hat das Auswirkungen auf die Höhe Hypothekendarlehen bei bestehende Hypotheken?
Die Höhe der Hypothek ändert sich nicht aufgrund sinkender Immobilienpreise. Jedoch ändert sich die Höhe der Belehnung (Belehnung = Verhältnis zwischen Hypothek und Immobilienwert in Prozent). Bei stark sinkenden Immobilienpreisen bzw. stark steigender Belehnung kann die finanzielle Situation mit der Kundschaft individuell geprüft werden.
Was ist ein Terminzuschlag / Forward-Zuschlag?
Der Terminzuschlag kommt bei frühzeitig abgeschlossenen Hypotheken zur Anwendung. Der Zinssatz wird bereits heute vereinbart, die Hypothek jedoch erst weiter in Zukunft ausbezahlt. Bis zur Auszahlung der Hypothek ist die Bank einem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt. Der Terminzuschlag deckt das Zinsänderungsrisiko bei vorzeitigem Abschluss Ihrer Hypothek.
Ausgewählte Fragen/Antworten unserer Teilnehmenden
Angenommen man hat eine Festhypothek, bei welcher der obligatorische Teil bereits amortisiert ist. Bis zu welchem Grad lohnt es sich bei einer Hypothek-Erneuerung, diese Hypothek zurück zu zahlen (unterhalb der 66.6%-Grenze).
Dies muss ein Wohneigentümer, eine Wohneigentümerin individuell für sich beantworten. Wenn eine Hypothek abbezahlt wird, sinkt die Zinsbelastung. Wird die Finanzierung unverändert verlängert, kann das Geld anderweitig genutzt werden. Aus steuerlicher Sicht lohnt sich eine weitere Reduktion der Hypothek dann, wenn die Hypothekarzinsen den Vermögensertrag übersteigen.
Ist eine 2. Hypothek notwendig, oder kann eine Liegenschaft mit einer Hypothek erworben werden?
Als 1. Hypothek bezeichnet man den Teil bis 66% des Liegenschaftswerts. Dieser Teil muss nicht zwingend amortisiert werden. Als 2. Hypothek bezeichnet man die Finanzierung zwischen 66% und 80%, dieser Teil muss innerhalb von 15 Jahren zurückbezahlt werden. Bei der Produktauswahl spielt diese Unterscheidung eine untergeordnete Rolle. Sie können für die gesamte Finanzierung ein oder mehrere Hypothekarprodukte mit unterschiedlichen Laufzeiten wählen.
Ist eine Amortisation immer zwingend? Auch wenn genug Eigenmittel zur Verfügung steht?
Wenn nur eine 1. Hypothek nötig ist (bis 66% des Liegenschaftswertes), ist üblicherweise keine Amortisation notwendig, kann jedoch je nach finanzieller Situation vereinbart werden. Die Amortisation der 2. Hypothek innerhalb von 15 Jahren ist regulatorisch vorgeschrieben.
Darf die 3. Säule für eine Zweitwohnung eingesetzt werden?
Nein, 2. und 3. Säule-Gelder dürfen nur für den selbstbewohnten Hauptwohnsitz verwendet werden.
Darf eine Wohnung u.a. aus PK-Geldern bezahlt wurde fremdvermietet werden und der Eigentümer bezieht eine externe Mietwohnung?
Nein, PK-Gelder dürfen nur für selbstbewohnte Objekte verwendet werden. Wird das mit PK-Geldern finanzierte Objekt fremdvermietet, müssen die PK-Gelder wieder zurückgeführt werden.