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Eigenmietwert
Herr und Frau Meier haben sich dazu entschlossen vom Mieter zum Eigentümer zu werden. Dazu haben sie sich ein kleines Haus gekauft und sind froh, dass sie keine monatliche Miete mehr bezahlen müssen. Ende Jahr haben sie einen Termin beim Steuerberater, welcher ihnen mitteilt, dass sie einen Eigenmietwert versteuern müssen. Der folgende Artikel erläutert den Eigenmietwert und zeigt auf, wie sich dieser berechnet und was sowohl für Herr und Frau Meier als auch für Sie zu beachten gilt.
Definition des Eigenmietwertes
Der Eigenmietwert wird rechtlich zum steuerbaren Einkommen gezählt und soll einen Ausgleich zwischen Mietern und Eigentümern herstellen. Eigentümer müssen im Gegensatz zu Mietern keine Miete bezahlen und können zusätzlich Ausgaben wie Hypothekarzinsen oder Renovationen von den Steuern abziehen. Um diese Benachteiligung der Mieter auszugleichen, wird dem Eigentümer ein Betrag zur Steuerlast gelegt, welchen er durch eine Vermietung seines Wohneigentums erzielen könnte. Dieser Betrag wird auch als Nutzwert bezeichnet und wird vom Steuerrecht als Einkommen gesehen, obwohl der Eigentümer diesen Betrag faktisch nie eingenommen hat.
Die Berechnung des Eigenmietwerts
Die Höhe des Eigenmietwerts beträgt etwa 60-70% des Betrages, den der Eigentümer bei einer Miete des Objektes bezahlen müsste. Um diesen Betrag festzulegen gibt es verschiedene Schätzungsmethoden:
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Vergleichsmethode:
Falls möglich wird ein vergleichbares Objekt in der Umgebung, welches vermietet wird betrachtet. Dabei wird darauf geachtet, dass das Vergleichsobjekt über eine ähnliche Lage, ein ähnliches Baujahr und etwa gleich viele Zimmer verfügt. Da es nicht immer vergleichbare Objekte gibt, benötigt es weitere Schätzungsverfahren.
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Kantonal einheitliche Schätzung:
In gewissen Kantonen liegen kantonale Schätzungen vor, welche mit einem einheitlichen Bewertungsmassstab bewertet wurde. Die Kantone legen den Eigenmietwert zwischen 3-4% des Schätzwertes des Wohneigentums fest.
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Das Einzelbewertungsverfahren:
Liegen keine Schätzung und Vergleichsobjekte vor, können Gebäude nach dem Einzelbewertungsverfahren geschätzt werden. Dabei wird eine individuelle Schätzung durch verschiedene Kriterien wie Alter des Objekts, Lage, Grösse und Zustand erstellt.
Sonderfälle
Einige Gebäude sind so einzigartig, dass sie über keine Vergleichsobjekte verfügen. Dazu gehören beispielsweise selbst bewohnte Luxusvillen oder Feriendomizile. Da sich diese Gebäude stark von benachbarten Häusern unterscheiden können, muss eine individuelle Bewertung vorgenommen werden.
Beispiel Herr und Frau Meier
Das Ehepaar Meier wohnt in einem Reihenhaus neben vergleichbaren Objekten. Da ihre Nachbarn das Haus mieten und nicht gekauft haben, kann in diesem Fall idealerweise die Vergleichsmethode angewendet werden. Ihre Nachbarn bezahlen eine Miete von CHF 3'000 pro Monat. Der Kanton, in welchem sich das Haus befindet, wählt den tiefst möglichen Eigenmietwertsatz von 60%. Der Eigenmietwert beträgt somit 60% von CHF 3'000 was einem Betrag von CHF 1'800 Franken pro Monat entspricht. Es wird dem Ehepaar Meier somit ein Betrag von CHF 21'600 pro Jahr zum steuerbaren Einkommen dazu gezählt.
Reduktion des Eigenmietwerts
Die Höhe des Eigenmietwertes ist nicht in Stein gemeisselt und unterliegt dem Ermessensspielraum der Behörden. Fällt die Schätzung des Eigenmietwertes zu hoch aus, kann eine Neubeurteilung beantragt werden, welche beispielsweise eine Verschlechterung der Aussicht oder eine erhöhte Lärmbelastung geltend machen will. Diese muss schriftlich erfolgen und begründet werden.
Ein weiterer Grund für die Reduktion des Eigenmietwerts kann die Unternutzung sein. Dies ist beispielweise der Fall, falls ein Haus für fünf Personen gebaut wurde und die drei Kinder ausgezogen sind. Somit wohnen nur noch zwei Personen in diesem Haus, welche nicht mehr alle Räume benötigen. Aber Achtung: Die nicht genutzten Räume müssen komplett leer sein und dürfen auch nicht als Lager- oder Abstellraum benutzt werden.
Fazit
Der Eigenmietwert gilt als eine der umstrittensten Regelungen im Schweizer Steuerrecht. Es ist möglich, dass in absehbarer Zeit eine Anpassung dieser Steuer erfolgt. Bis dahin sollten Sie beim Kauf eines Wohneigentums den Eigenmietwert beachten. Zusätzlich sollten Sie von allen Steuerabzügen Gebrauch machen. Dazu gehören Hypothekarzinsen, Amortisationsbeiträge oder werterhaltende Renovationskosten