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Der Erwerb von Grundstücken und Immobilien ist für Ausländer in der Schweiz grundsätzlich nicht möglich. Die „Lex Koller“, eigentlich Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG), regelt, unter welchen Voraussetzungen Ausländer Grundstücke in der Schweiz erwerben dürfen.
Zunächst einmal ist zu definieren, wer nicht als Ausländer im Sinne der Lex Koller gilt und somit nicht unter dieses Gesetz fällt, ergo Grundstücke erwerben darf:
Natürliche Personen:
- Schweizer
- EU-/EFTA-Staatsangehörige mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz (Aufenthaltsbewilligung B, C, evtl. Kurzaufenthalt L)
- Bürger anderer Staaten (sog. Drittstaaten) mit C-Bewilligung (Niederlassungsbewilligung C)
Juristische Personen:
- Gesellschaft mit Sitz in der Schweiz, die gleichzeitig mehrheitlich durch Personen beherrscht wird, die keine Ausländer im oben genannten Sinne darstellen
Somit dürfen keine Grundstücke erwerben:
Natürliche Personen:
- EU/EFTA-Angehörige ohne tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz (und ohne die og. Bewilligungen)
- Alle anderen Drittstaatsangehörige ohne Berechtigung sich in der Schweiz niederzulassen
Juristische Personen:
- Gesellschaften mit Sitz im Ausland
- Gesellschaften mit Sitz in der Schweiz die mehrheitlich von Ausländern kontrolliert wird
Um keinen Wettbewerbsnachteil der Schweiz im internationalen Vergleich zu verursachen und gleichzeitig der eigenen Wirtschaft zu schaden, gibt es gewisse Ausnahmen von der Bewilligungspflicht:
Keiner Bewilligung bedarf es, wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels- oder Fabrikationsgewerbes, eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebes oder freien Berufes dient (Art. 2 BewG). Darunter zu verstehend sind zum Beispiel Bürogebäude, Fabrikgelände- und Gebäude, Hotels, Arztpraxen etc.
Problematisch ist der Kauf nur, wenn das Objekt neben dem gewerblichen Zweck gleichzeitig auch zu Wohnzwecken genutzt wird. Zu gewerblichen Immobilien zugehörige Wohnungen können nur in begründeten Ausnahmefällen ohne Bewilligung erworben werden. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn sie betriebsnotwendig sind oder eine Abtrennung vom betrieblich genutzten Teil unzumutbar wäre.
Zudem können gemischt genutzte Immobilien mit einem Wohnanteil von bis maximal 50 Prozent erworben werden, wenn die Immobilie in einer Zone mit zwingend vorgeschriebenem Mindestwohnanteil liegt. Des Weiteren dürfen die vorhandenen Wohnungen den vorgeschriebenen Mindestwohnanteil nicht übersteigen.
Weiterhin existieren Ausnahmen von der Bewilligungspflicht für gesetzliche Erben nach schweizerischem Recht, Verwandte des Veräusseres des Grundstücks oder Gebäudes in auf- und absteigender Linie (Vater/Mutter bzw. Kinder und Enkelkinder) sowie Grenzgänger die eine Zweitwohnung erwerben (diese Aufzählung ist nicht abschliessend). Der gesamte Ausnahmekatalog lässt sich Art. 7 BewG entnehmen.
Fällt man nicht unter diesen Ausnahmekatalog oder ist Ausländer im oben definierten Sinne, so ist der Erwerb von Grundstücken in der Schweiz grundsätzlich verboten bzw. bewilligungspflichtig. Die Bewilligungsgründe sind jedoch sehr restriktiv und stehen entweder nur besonderen Gesellschaften zur Verfügung (etwa aus dem Ausland zugelassene Versicherungen, die das Immobilieninvestment als Kapitalrücklage nutzen) oder einer natürlichen Person die eine Zweitwohnung an einem Ort erwerben möchte, zu der für sie eine aussergewöhnlich enge, schutzwürdige Beziehung besteht. Schliesslich gibt es für Ferienwohnungen gewisse Kontingente deren Vergabebedingungen kantonal bestimmt werden, aus denen dann Ferienwohnungen auch an Ausländer vergeben werden können. Die Höchstgrenze wird jedoch vom Bundesrat jährlich vorgegeben und darf 1500 Kontingentseinheiten in der gesamten Schweiz nicht überschreiten.
Es sind aber auch immer die kantonalen Bestimmungen zu berücksichtigen, da es den Kantonen freisteht eine Bewilligungssperre einzuführen oder sonstige Begrenzungen vorzusehen.