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Il existe dans la loi différents régimes de propriété, soit la propriété individuelle qui, comme son nom l’indique, attribue à une seule personne le titre de propriété d’un bien. Le propriétaire peut en disposer seul, librement. Cette forme de propriété s’oppose à la propriété collective qui prévoit que le droit de propriété sur un bien est partagé entre plusieurs personnes.
La propriété collective peut prendre elle-même la forme de la copropriété ou de la propriété commune. Comment distinguer ces deux régimes, et quelles sont les règles applicables à chacun d’eux?
Prenons l’exemple d’un frère et de sa sœur propriétaires d’un bien immobilier. La sœur désire vendre «sa part». Peut-elle la vendre sans restriction? Cela dépend du régime de propriété auquel ils sont soumis.
En cas de copropriété
Le régime de la copropriété prévoit que plusieurs personnes partagent un droit de propriété sur un bien déterminé. Chacun détient une quote-part «idéale» sur le bien, car celui-ci n’est pas matériellement divisé. Le copropriétaire peut disposer librement de sa quotepart, comme, par exemple, la vendre, la donner, etc. Le législateur a néanmoins prévu que, en cas de vente d’une quote-part d’un bien immobilier, les autres copropriétaires pouvaient exercer un droit de préemption légal, soit un droit d’achat prioritaire sur tout tiers acquéreur, afin notamment d’éviter qu’une personne tierce n’entre dans la communauté des copropriétaires. La sœur pourra donc vendre sa part, mais en la proposant préalablement à son frère, qui n’a pas l’obligation de l’acquérir.
En cas de propriété commune
En cas de propriété commune, les propriétaires du bien forment ensemble une communauté, chacun des membres possédant un droit de propriété s’étendant à la chose en son entier. Contrairement à la copropriété, un rapport juridique doit exister préalablement entre les membres de la communauté. Soit ce lien existe de par la loi (hoirie), soit sur la base d’un contrat (contrat de mariage entre époux en communauté de biens, contrat de société simple, etc.). Les membres de la communauté exercent leur droit de propriété en accord avec les autres membres, et toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité. Cette forme de propriété rend impossible, pour un membre de la communauté, de disposer librement d’une quotepart du bien.
Comme indiqué ci-dessus, une hoirie fait partie du régime de la propriété collective. Elle désigne la communauté formée par l’ensemble des héritiers d’un défunt appelée «communauté héréditaire» qui naît de par le décès du défunt. Les héritiers deviennent propriétaires en mains communes de l’ensemble du patrimoine du défunt, aussi longtemps qu’un partage successoral n’est pas intervenu. Ils administrent ensemble le patrimoine successoral, et toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité.
Si le frère et la sœur détiennent le bien immobilier en propriété commune, cette dernière ne sera pas libre de vendre individuellement sa part. Lors d’un achat immobilier, vous devez vous demander sous quelle forme de propriété vous voulez acquérir: une société simple ou une copropriété ordinaire? Et comment choisir? Cela dépendra de votre situation: mariés, concubins, associés professionnellement? Chaque cas est différent et nécessite une réflexion approfondie.