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- Verlustrisiko und Verlusttragung im Mietverhältnis
- Hauptfeind: Domino-Effekt
- Kollektive Verlustübernahme durch den Staat?
Einleitung
Zahlreiche Geschäftsmieter sehen sich mit der Tatsache konfrontiert, dass sie die Ladenlokalmiete, wie auch alle anderen Fixkosten, bezahlen müssen, ohne selber Umsätze generieren zu können. Dazu kommt, dass der Pandemie-Fall vertraglich in den meisten Fällen nicht geregelt worden ist. Solche Regelungen hätten zur finanziellen Entlastung beitragen können („Hardship-Klausel“, z.B. ICC Hardship Clause 2003).
Im Gegensatz zum privaten Arbeitsrecht, wo das Lohnrisiko für zwangsweise beurlaubtes Personal, sofern die Voraussetzungen dafür erfüllt werden können, zu 80% auf die Kurzarbeitsentschädigung abgewälzt werden kann, existiert im Mietrecht keine solche Möglichkeit.
Für die vom Betriebsstillstand betroffenen Geschäftsmieter stellt sich daher die zentrale Frage: Kann der Pandemie-Schaden [einfach und praktisch] auf den Vermieter überwälzt werden?
Das mieterseitige Gebrauchsrisiko
Der Mieter trägt das wirtschaftliche Risiko (resp. das Betriebsrisiko), dass er das Mietobjekt nicht im vorgesehenen Umfang wirtschaftlich gebrauchen kann. Der Vermieter hat nur die Mietsache zur Verfügung stellen, was er unbestritten weiterhin tut.
Es gehört grundsätzlich nicht zu den vermieterseitigen Leistungspflichten, die mieterseitige Möglichkeit der Betriebstätigkeit zu garantieren. Die innerhalb der letzten Tage zahlreich aufgetretene Begründung, bei der behördlich verfügten Schliessung handle es sich um einen Mangel der Mietsache, ist fadenscheinig.
Das wäre etwa so, wie wenn ein in der Ölkrise in den 70er-Jahren vom Sonntagsfahrverbot betroffen gewesener Fahrzeugeigentümer zum Fahrzeugverkäufer geht und behauptet, der Fahrzeugverkäufer müsse ihm den betrieblichen Schaden bezahlen, welche er durch die fehlende Nutzungsmöglichkeit am Sonntag erlitten habe.
Oder etwa, dass der Vermieter finanziell herhalten müsse, falls es zukünftig zu einem längeren Stromausfall komme, welcher die Nutzung der betrieblichen Mietliegenschaft verunmöglicht. An diesem Beispiel wird auch deutlich, wer genau den Schaden versursacht: Der Energieversorger, nicht der Vermieter.
Auch bei Nichtgebrauch resp. dem behördlich verfügten Nichtgebrauchen-Dürfen der Mietsache gilt demnach der Grundsatz, dass der Mietvertrag vom Mieter einzuhalten und der Mietzins zu bezahlen ist.
Dieses betriebliche Nutzungsrisiko hätte bei Abschluss des Mietvertrages teilweise auf den Vermieter überwälzt werden können (oder wurde entsprechend), falls eine sogenannte Umsatzmiete, mit oder ohne Fixmietbetrag, vereinbart ist. Wurde demnach früher ein Umsatzmietvertrag abgeschlossen, dann wurde das Pandemie-Risiko quasi vertraglich bereits vorgeregelt: Der Krisenausfall wird dann ökonomisch von beiden Vertragsparteien mitgetragen.
Die mieterseitige Gebrauchspflicht
In Geschäftsmietverträgen findet sich ab und zu die Klausel, dass der Mieter zum Gebrauch der Mietsache verpflichtet ist. Wird der Gebrauch der Mietsache behördlich eingeschränkt, wird diese Gebrauchspflicht infolge unverschuldeter Unmöglichkeit u.E. suspendiert. Die Gebrauchspflicht lebt aber wieder auf, sobald der vorgesehene Gebrauch wieder erlaubt ist.
Es ist kaum vorstellbar, aber nicht komplett ausgeschlossen, dass eine solche Gebrauchspflicht so formuliert wurde, dass die unverschuldete Verletzung der Gebrauchspflicht durch behördliche Schliessung zum Wegfall der Mietzinszahlungspflicht führt. Das wäre allenfalls dann denkbar, falls der Betrieb an sich vorrangig ist und der schlichte Sachgebrauch in den Hintergrund tritt.
Im Kern handelt es sich um die Frage, welcher Vertragspartei das Betriebsrisiko zugewiesen wurde: Dem Mieter, beiden oder dem Vermieter? Bei einer reinen Umsatzmiete liegt dieses beim Vermieter. Bei Umsatzmiete mit Sockelmiete bei beiden. Beim „normalen“ Mietvertrag aber beim Mieter. Diese Fragen lassen sich nur bei sorgfältiger, juristischer Analyse der effektiv abgeschlossenen Mietverträge klären, d.h. nicht pauschal beantworten.
Klammerbemerkung: Geld muss man [auch im Pandemie-Fall] haben
Ein fundamentales Prinzip des Privatrechts lautet weiter, dass man Geld haben muss. Hat man keines (mehr), dann kommen die Instrumente des Schuldbetreibungs- und Konkursrechtes zum Zug. Im Prinzip gilt, dass der Gesetzgeber bewusst wollte, dass zahlungsunfähige Wirtschaftsteilnehmer aus dem Wirtschaftsverkehr ausgeschlossen werden (Konkurs). Hart formuliert: Finanziell schwache Wirtschaftsteilnehmer sollen untergehen, was zur Struktur- resp. „Flurbereinigung“ beiträgt.
Staatshilfe im Pandemie-Fall?
Mit der zwangsläufig resultierenden Flurbereinigung im Einklang steht auch das Prinzip der sozialen Marktwirtschaft: Primär muss der Staat sozial sein, nur sekundär einzelne Wirtschaftsteilnehmer gegenüber anderen Wirtschaftsteilnehmern. Der Staat ist letztlich dafür zuständig, alles zu tun, dass eine funktionierende Marktwirtschaft weiter existiert.
In Notzeiten bedeutet dies, dass der Staat der Wirtschaft unter die Arme greifen muss, indem er Rettungsschirme öffnet und notleidenden Wirtschaftsteilnehmern Unterstützungs- und Fördermittel zukommen lässt.
Der Staat ist dabei auch für den Systemschutz zuständig, welcher u.a. auch, bis zu einem gewissen Punkt, Strukturschutz umfasst: Obschon es nicht möglich sein wird, alle Firmen zu retten, so soll doch die Mehrheit der notleidenden Firmen strukturell geschützt werden, damit das Wirtschaftssystem als Ganzes nicht zusammenbricht. Dies ist nun mit den Not-Krediten ansatzweise geschehen.
Darüber hinausgehend sollte jedoch der Staat bereit sein, mindestens den Schaden aus „nutzlosen resp. unnutzbare“ Fixkosten zu tragen. Dafür ist die Politik zuständig. Die Schadensbeteiligung der privaten Wirtschaft bestünde dann im fehlenden Gewinn resp. Ertrag.
Im Rahmen der Gleichbehandlung mit den Firmen, welche Kurzarbeit bewilligt erhalten, sollten aber auch selbständig erwerbenden – je nach Ausfall-Situation – ein existentielles Grundeinkommen zugestanden werden. Auch solche Bemühungen sind bereits im Gang und teilweise bewilligt. Hier muss das Gebot der Fairness dafür sorgen, dass nicht (nur) einige wenige benachteiligt werden.
Direktschaden versus Indirekt-Schaden?
Die u.E. fundamentalste Maxime der Staatshilfe muss lauten: Nur direkte Schäden werden vergütet, nicht indirekte. Der Grund dafür leuchtet ein: Es ist wesentlich einfacher, dem behördlich zur Untätigkeit verpflichteten Mieter den Schaden voll zu ersetzen, als gleichzeitig dem Mieter und dem Vermieter. Der Mieter sollte die Staatshilfe erhalten und dem Vermieter den Mietzins bezahlen müssen. Der Mieter, nicht der Vermieter, kann seiner Geschäftstätigkeit nicht nachgehen.
Diese Maxime sollte auch für andere Wirtschaftszweige angewendet werden. Ansonsten besteht das Risiko, dass sich einzelne Wirtschaftsteilnehmer doppelt entschädigen lassen: Das erste Mal durch Staatshilfe; das zweite Mal durch Preisnachlass (privater) Geschäftspartner. Dies kann mit mehr oder weniger Überschneidungen stattfinden. Je mehr Überschneidungen, desto ungerechtfertigter die Bevorteilung.
Vermieter als Schadensträger?
Für den notleidenden Mieter bedeutet dies: Nicht der Vermieter muss helfen, sondern der Staat. Durch Notstundungen, durch finanzielle Unterstützungen etc.
Vermieter als mitbetroffener Geschädigter?
Der Vermieter muss demnach nicht, kann aber freiwillig helfen, falls er sich dies überhaupt leisten kann. Nicht ausgeschlossen ist, dass auch der Vermieter ins Strudeln gekommen ist, oder noch kommt. Die naive Ansicht, dass jeder Vermieter reich und wohlhabend ist, lässt sich in Zeiten des Überangebotes von Verkaufsflächen schon lange nicht mehr aufrechterhalten. Oftmals handelt es sich bei Vermietern auch um Pensionskassen, welche Vorsorgegelder bewirtschaften: Was dort dann fehlt, wird später einfach bei der arbeitenden Bevölkerung wieder „erhoben“.
Suche nach einer Win-Win-Situation zwischen den Mietparteien
Der Vermieter wird grundsätzlich nicht daran interessiert sein, dass der Mieter seine Tore ganz schliessen muss. Der Vermieter darf sich jedoch eine eigene Meinung dazu bilden, was der Umfang seines Entgegenkommens ist. Auch der Vermieter muss seinen Verpflichtungen weiterhin nachkommen (können). Deshalb steht ein Interessenausgleich im Fokus, keine Schwarz-Weiss-Lösung.
Es wäre rechtlich naiv zu erwarten, dass der Vermieter z.B. auf die gesamte Miete soll verzichten müssen. Damit würde das Betriebsrisiko des Mieters voll auf den Vermieter überwälzt. Der Vermieter hat, besondere Zusicherungen vorbehalten, aber üblicher Weise nicht dafür einzustehen, falls der Betrieb temporär eingestellt werden muss. Der Vermieter vermietet ein Geschäftslokal, was in der Regel nicht die Garantie beinhaltet, dass dieses auch wunschgemäss oder im üblichen Rahmen für den Publikumsverkehr geöffnet werden darf.
Das eigene Geschäftsrisiko des Mieters, ein Geschäft öffnen zu dürfen, kann deshalb nicht als automatisch integrierter Teil der Mietsache betrachtet und ein Verbot der Geschäftsöffnung als Mangel der Mietsache betrachtet werden. Auch hier bleiben jedoch besondere Vereinbarungen vorbehalten. Der Vermieter kann die üblichen Öffnungszeiten zusichern, falls er will, oder hat dies allenfalls bereits getan. Daneben stünde auch die Möglichkeit der Vereinbarung einer reinen Umsatzmiete, wie oben erwähnt wurde.
Ausweg?
Als mögliche Auswege stehen im Vordergrund:
- Erlass der Miete, für jene Vermieter, die es sich leisten können und wollen
- Stundung der Miete auf unbestimmte Zeit: Dies hat den enormen Vorteil, dass abgewartet werden kann, ob der Staat Finanzhilfe für „nutzlose / unnutzbare“ Fixkosten einsteht. Mindestens dieses Vorgehen wird allen Beteiligten empfohlen.
- Neuverhandlung der „Stillstandsmiete“, als ob z.B. ein Umsatz-Mietvertrag mit Sockelmiete abgeschlossen worden wäre.
- Zahlung der vollen Miete, ohne Wenn und Aber.
Weiteres (mögliches) Vorgehen?
- Jeder Mietvertrag ist individuell zu betrachten.
- Jeder Miet-Vertragspartner ist individuell einzuschätzen, sowohl was die finanzielle Leistungsfähigkeit betrifft, als auch das „Handling“ (= Bereitschaft zu Gesprächen / Verhandlungen).
- Juristische Abklärungen lohnen sich primär, um herauszufinden, wie das Betriebsrisiko im konkreten Mietverhältnis allenfalls abweichend vom gesetzlichen Normalfall verteilt worden ist. So können Argumente für Nachverhandlungen mit dem Miet-Vertragspartner geschöpft werden.
Quelle
LawMedia-Redaktionsteam
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