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In questa pagina sono presentate le sentenze dei tribunali da cui deriva la prassi. Esse chiariscono, in particolare ai Comuni e ai Cantoni, le fattispecie principali e fungono da riferimento per l'applicazione della normativa a seconda delle questioni che si presentano. Vengono illustrate solo le sentenze del Tribunale federale e del Tribunale amministrativo federale che hanno una validità generale per quanto riguarda l'applicazione della legge sulle abitazioni secondarie (LASec), ossia che non derivano da specifiche disposizioni cantonali.
L'ammissibilità della demolizione e ricostruzione dipende solo dall'ubicazione
In una sentenza del 17 giugno 2022(1C_526/2020) il Tribunale federale ha precisato che le disposizioni costituzionali concernenti le abitazioni secondarie e la legge sulle abitazioni secondarie si prefiggono unicamente l'obiettivo di impedire dopo una ricostruzione l'ampliamento della superficie utile principale liberamente utilizzabile. Di conseguenza l'articolo 11 capoverso 2 LASec non chiede di conservare il carattere estetico e architettonico dell'edificio esistente, ma solo di mantenerne l'ubicazione entro certi limiti. Il carattere architettonico da dare al nuovo edificio può essere limitato da prescrizioni estetiche o di tutela emanate a livello comunale o cantonale, ma non dalle disposizioni dell'articolo 11 capoverso 2 LASec.
Nessun ampliamento ammesso in caso di demolizione e ricostruzione
L'articolo 11 capoverso 2 LASec disciplina il rinnovamento, la trasformazione e la ricostruzione delle abitazioni costruite in virtù del diritto anteriore, anche se le possibilità in esso contemplate sono ammesse solo nei limiti della superficie utile principale preesistente. Si tratta espressamente di una regola speciale per la ricostruzione delle abitazioni realizzate in virtù del diritto previgente. Contrariamente a ciò il Tribunale cantonale grigionese aveva stabilito in una sentenza che anche in caso di demolizione e ricostruzione fosse ammesso superare la superficie utile principale preesistente della quota di cui all'articolo 11 capoverso 3 LASec. Il Tribunale federale accolse il ricorso dell'ARE contro questa sentenza e annullò l'autorizzazione edilizia. Il Tribunale federale giunse alla conclusione che l'articolo 11 capoverso 3 LASec si riferisce all'ampliamento edilizio delle abitazioni realizzate in virtù del diritto anteriore. Tale disposizione vuole consentire di adattare queste abitazioni alle esigenze odierne e quindi di affittarle. Secondo il Tribunale federale l'articolo 75b capoverso 1 della Costituzione federale limita non solo il numero di abitazioni secondarie ammesse in un Comune a un massimo del 20 per cento, ma anche la superficie lorda per piano occupata dalle stesse. Se un'abitazione costruita in virtù del diritto anteriore e adibita ad abitazione secondaria potesse essere ricostruita superando la superficie utile principale preesistente, non solo la quota di superficie utilizzata dalle abitazioni secondarie non rimarrebbe quantomeno invariata, ma ciò confliggerebbe addirittura con l'obiettivo costituzionale. L'articolo 11 capoverso 2 LASec non fornisce quindi una base per consentire di ricostruire un'abitazione realizzata secondo il diritto previgente ampliandola al di là della superficie utile principale preesistente.
DTF 1C_478/2019, 1C_479/2019 dell'8 maggio 2020
La gestione a fini turistici richiede unità spaziale
Domanda di costruzione per due case di vacanza come prima tappa della realizzazione del resort «Steinbock Resort» a Leis, vicino alla stazione a valle della telecabina di Vals nella zona di Gada. Come impedire che abitazioni secondarie dapprima autorizzate per essere sfruttate a scopi turistici conformemente alla LASec vengano invece utilizzate, dopo la loro costruzione, come abitazioni secondarie senza scopi turistici? Come si evince dalla storia della nascita dell'articolo 7 LASec, secondo il Tribunale federale lo sfruttamento commerciale delle case da parte di un'organizzazione commerciale o di distribuzione non è di per sé sufficiente. Le case, infatti, devono anche far parte, sia dal punto di vista spaziale che da quello funzionale, di una struttura ricettiva organizzata di tipo alberghiero.
Secondo il Tribunale federale non è questo il caso delle due abitazioni in questione. Si tratta infatti di tipiche case di vacanza, situate a grande distanza - più di due chilometri - dall'Hotel Steinbock. L'unico legame tra quest'ultimo e le due case è costituito dal contratto di gestione. Contratti di questo tipo possono essere annullati o risolti e difficilmente i Comuni riescono a controllarne il rispetto. L'esperienza dimostra che, una volta costruite, le abitazioni secondarie non possono più essere demolite.
DTF 1C_511/2018 del 3 settembre 2019, consid. 4.3 e 4.4
La presenza di una domanda di abitazioni primarie è una condizione necessaria
Domanda di costruzione per due chalet con otto appartamenti a Ormont-Dessus. Secondo il Tribunale federale negli ultimi cinque anni sono state costruite numerose nuove abitazioni primarie, senza alcun effetto sul numero di residenti locali. Per quanto riguarda la domanda di nuove abitazioni primarie, è evidente che non è talmente elevata da non poter essere soddisfatta dall'offerta attuale.
DTF 1C_257/2018 del 6 agosto 2019
Domanda di costruzione per uno chalet con un totale di sei appartamenti tra monolocali e bilocali, nel comune di Gryon. Secondo il Tribunale federale l'elevato tasso di abitazioni secondarie ancora sfitte tra quelle costruite in virtù del diritto anteriore può servire anche a coprire la domanda effettivamente esistente di abitazioni primarie nel Comune. Le dimensioni ridotte degli appartamenti, il fatto che non si sappia quanto costeranno, la loro posizione - a due chilometri dal centro del paese e a 1200 metri di altitudine, proprio accanto agli skilift e alla pista di sci di fondo - fanno apparire elevato il rischio di un uso illecito. Secondo il Tribunale federale ciò vale almeno fino a quando il committente non potrà presentare già prima acquirenti seri interessati a un uso degli appartamenti come abitazione primaria.
DTF 1C_448/2018 del 24 giugno 2019, consid. 3.3 e 3.4