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|Die Pflicht des Mieters, Besichtigungen des Mietobjekts durch den Vermieter zu dulden, ist von Gesetzes wegen beschränkt. Und zwar muss der Mieter eine Besichtigung nur dulden, sofern sie

für den Unterhalt,
den Verkauf oder
die Wiedervermietung
der Mietsache notwendig ist (Art. 257h Abs. 2 OR). Dient eine Besichtigung der Wiedervermietung, so hat sie der Mieter nur zu dulden, wenn das Mietverhältnis gekündigt ist oder wenn das Ende eines befristeten Mietverhältnisses kurz bevorsteht. In Verbindung mit dem Unterhalt ist es für eine Besichtigung nicht zwingend notwendig, dass dem Vermieter ein Mangel oder Schaden zur Kenntnis gebracht wird. Dem Vermieter ist es auch gestattet, von Zeit zu Zeit, allerdings nicht zu oft, eine Besichtigung vorzunehmen. Eine allgemeine Regel dazu lässt sich jedoch nicht aufstellen. Es ist regelmässig auf den Einzelfall abzustellen, wobei für die Häufigkeit der Besuche die Art der Mietsache massgebend sein dürfte.
Für eine korrekte Ausübung der Besichtigung muss der Mieter dem Vermieter den ungehinderten Zutritt zur Mietsache gestatten. Dieses Recht dürfte grundsätzlich den Zugang zu allen Räumlichkeiten der Mietsache beinhalten. Eine Weigerung des Mieters, bei der Ausübung der Besichtigung den Zutritt zu einzelnen Zimmern zu gewähren, dürfte deshalb nicht rechtens sein, ausser es lägen triftige Gründe dafür vor. Ob der Vermieter aber vom Mieter zusätzlich verlangen kann, dass die Mietsache zwecks Besichtigung in einem gereinigten Zustand vorzufinden sei, ist nach Ansicht des Autors höchst zweifelhaft und dürfte eher zu verneinen sein. Rechtsprechung und Lehre schweigen sich über dies ein der Praxis oft vorkommende Frage aus. Allenfalls könnte man eine Schadenersatzklage in Betracht ziehen, wenn der Mieter vorsätzlich die Wohnung derart verunstaltet oder verschmutzt, um eine Wiedervermietung oder einen Verkauf des Mietobjekts zu vereiteln. Dies in der Praxis nachzuweisen, dürfte jedoch kaum möglich sein.
Ankündigung
Der Vermieter hat seinerseits die Besuche rechtzeitig anzumelden und bei der Durchführung auf die Interessen der Mieter Rücksicht zu nehmen (Art. 2571) Abs. 3OR). Dem Vermieter ist deshalb zu empfehlen, den Mieter frühzeitig zu kontaktieren und einige Besuchstermine mit ihm zu vereinbaren, an welchen die verschiedenen Miet- oder Kaufinteressenten gemeinsam eingeladen werden können. Auf dieseWeise kann die Störung des Mieters möglichst gering gehalten werden.
Sowohl der Zürcher Mietvertrag für Wohnräume als auch derjenige für Geschäftsräume konkretisieren diese Regelung in den dazugehörenden «Allgemeinen Bedingungen» (nachfolgend AGB genannt) dahin, dass der Vermieter die Besichtigung 48 Stunden im Voraus anzukündigen hat.Was die Modalitäten der Zutrittszeiten anbelangt, sehen die AGB zum Mietvertrag für Wohnräume eine etwas ausführlichere Formulierung vor. Während nämlich in den AGB zum Mietvertrag für Geschäftsräume (Ausgabe 1994) lediglich festgehalten ist, dass die Räumlichkeiten zu den üblichen Geschäftszeiten zu betreten sind, sehen die AGB zum Mietvertrag für Wohnräume (Ausgabe 2007) vor, dass der Vermieter zwecks Verkaufs oder Vermietungsverhandlungen berechtigt ist, mit dem Interessenten die Räumlichkeiten in der Zeit von Montag bis Freitag zwischen 8.00 und 17.00 Uhr und am Samstagvormittag zu besichtigen.
Der Vermieter braucht sein Besichtigungsrecht nicht persönlich auszuüben. Er kann die Besichtigung beispielsweise durch den Hauswart oder die Verwaltung ausüben lassen. Ebenso ist der Mieter nicht verpflichtet, persönlich anwesend zu sein. Auch ihm steht es zu, sich vertreten zu lassen oder die Wohnungsschlüssel der Hauswartung zu übergeben.
Im Weigerungsfall
Wie hat der Vermieter vorzugehen, wenn der Mieter den Zutritt zum Mietobjekt ungerechtfertigterweise verweigert? Dem Vermieter stehen in der Regel zwei Möglichkeiten zur Verfügung: Die Erste besteht darin, dass er den gerichtlichenWeg einschlägt. Er muss beim zuständigen Gericht an den Einzelrichter im summarischen Verfahren gelangen und das Begehren stellen, dem Mieter sei unter Androhung von Strafe im Unterlassungsfall zubefehlen, dem Vermieter den Zugang zwecks Besichtigung zu gewähren. Das Begehren ist dabei kurz zu begründen. Die Zweite besteht darin, dass der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigt. Nur ausnahmsweise ist nach einer schriftlichen Mahnung auch eine ausserordentliche Kündigung denkbar, insbesondere in ausserordentlich schweren Fällen (Art. 257fAbs. 3 OR).
Des Weiteren ist der Mieter bei Eintreten eines allfälligen Schadens ersatzpflichtig (Art. 97 f1. OR). Dagegen ist es dem Vermieter grundsätzlich nicht erlaubt, sich eigenmächtig oder gewaltsam Eintritt in das Mietobjekt zu verschaffen. Bei einem solchen Vorgehen riskiert er eine Anzeige wegen Hausfriedensbruch, weshalb ihm dringend davon abzuraten ist. Ein eigenmächtiges Eindringen scheint nur in äusserst dringenden Notfällen angezeigt zu sein, wenn es etwa darum geht, einen drohenden Schaden oder eine Gefahr abzuwenden.