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Durée de vie des aménagements
Lorsqu'un locataire déménage, il y a souvent des différends sur la question de savoir qui doit payer l'usure du mobilier et des installations.
(mei) Lorsqu'un locataire a vécu plusieurs années dans un logement avant de déménager, il est souvent nécessaire de procéder à des travaux de rénovation dans l'appartement en question. Ces travaux sont en principe pris en considération avec le règlement du loyer, autrement dit le locataire ne doit pas assumer ces dommages. Il en va tout autrement lorsque l'usure est excessive.
La limite entre une usure normale et une usure excessive n'est pas toujours facile à définir et elle est donc souvent sujette à des litiges entre le locataire et le loueur. Dans leur ouvrage intitulé « Dorit de bail», paru aux éditions du Beobachter, Peter Zihlmann et Patrick Strub qualifient de normale une usure découlant de « l'usage contractuel de l'objet loué ». Par contre, on parle d'usure excessive lorsque le locataire n'a pas pris soin de l'appartement et de son aménagement.
Usure normale
Sont considérés comme résultant de l'usure normale, notamment les emplacements plus foncés aux murs, là où il y avait des tableaux ou des meubles, mais aussi les tapis usés aux endroits souvent piétinés, comme par exemple dans l'entrée ou devant des fenêtres. Les trous laissés par des chevilles dans les murs sont également considérés comme une usure normale, dans la mesure où ils ont été colmatés dans les règles de l'art et ne sont pas en surnombre. C'est la même chose pour les dalles, les W.-C. ou les lavabos, où des fissures de tension se sont formées.
Usure excessive
Une usure est souvent considérée comme excessive lorsque des fumeurs, des enfants ou des animaux de compagnie séjournaient dans l'appartement ou que ce dernier n'a pas été suffisamment nettoyé. Les murs jaunis, voire même brunis par le tabagisme, ainsi que les trous de brûlures sur des tapis ne doivent pas être rénovés aux frais du propriétaire. De même, les locataires doivent assumer une partie des frais causés par les gribouillages d'enfants ou les rayures occasionnées par les griffes d'animaux de compagnie. Des sols très souillés, notamment les taches d'eau sur un parquet, les taches visibles sur une moquette et les dégâts dans les installations sanitaires dus à un entartrage important comptent aussi comme usure excessive.
Les frais qu'un locataire doit assumer en cas d'usure excessive correspondent à la valeur que devrait avoir l'aménagement en fonction du tableau de durée de vie de l'Association suisse des locataires (ASLOCA) et de l'Association suisse des propriétaires fonciers (APF). Le locataire ne doit donc pas payer la totalité des frais de remise en état de l'objet loué.
Prenons un exemple : lorsque le locataire M. Brönnimann déménage, la moquette est totalement usée et doit être remplacée. M. Brönnimann a loué l'appartement pendant trois ans, la moquette a été renouvelée deux ans avant l'emménagement. Selon le tableau de durée de vie, la longévité d'une moquette est de 10 ans. M. Brönnimann doit payer la moitié d'une nouvelle moquette, car la longévité de la moquette abîmée a été réduite de moitié.
Procédure en cas de litiges
Comment un locataire doit-il procéder lorsqu'il pense qu'il aura des problèmes avec le propriétaire au moment du déménagement pour des raisons d'usure excessive ? Le conseil de Hans Bättig, avocat et partenaire de Krneta | Gurtner, cabinet d'avocats, notariat et médiation à Berne, dans ces cas : « S'acheter le tableau de durée de vie n'est sûrement pas une mauvaise idée, mais ce tableau n'est pas vraiment facile à utiliser pour des profanes. Je conseille par conséquent de faire venir un expert réception de logement de l'Association des locataires. Les experts des deux Associations ASLOCA et APF connaissent bien leur métier et aboutissent presque toujours au même résultat, dans les cas où le propriétaire a aussi demandé l'avis d'un expert de l'APF. C'est une bonne chose, car un litige portant sur une somme de 500 francs finit par coûter beaucoup plus. Par conséquent, les deux parties ont tout intérêt à régler tout de suite des problèmes de ce genre au moment de la restitution de l'appartement loué. »
Lorsqu'aucun expert n'est présent et que le locataire ne veut pas signer l'état des lieux, Hans Bättig conseille au propriétaire d'apposer en face des points qui font l'objet d'un litige avec le locataire la mention : « contesté par le locataire ». Si le locataire ne veut toujours pas signer ou s'il s'en va – ce qui s'est déjà produit dans le passé –, le loueur doit lui faire parvenir sans tarder l'état des lieux par lettre recommandée. L'état des lieux a le même effet qu'une réclamation. En cas de dégâts relativement importants, il vaut en plus la peine de recourir ultérieurement à un expert réception de logement qui confirmera les réclamations figurant dans l'état des lieux, prendra éventuellement des photos et fera un constat. En définitive, on ne peut pas attendre le verdict du tribunal pour remédier aux dommages parce que le nouveau locataire est déjà à la porte, prêt à emménager.
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