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Früher oder später stehen Familien, die ein Eigenheim besitzen, vor der wichtigen Überlegung, ob sie das Haus an ihre Kinder weitergeben möchten und wie sie diesen Übergang am besten gestalten können. Im Folgenden werden die verschiedenen Optionen erläutert und die wesentlichen Aspekte aufgezeigt, die vor einer solchen Übertragung unbedingt bedacht werden sollten.
Vor der Übertragung eines Grundstücks sind jedoch zunächst auch die folgenden Punkte zu klären:
Finanzielle Absicherung im Alter: Es ist entscheidend zu prüfen, ob die Eltern über ausreichende finanzielle Mittel verfügen, um ihren Lebensabend komfortabel zu gestalten. Dies schließt eine Überlegung zur Rentensituation und anderen Einkommensquellen mit ein.
Übertragungsmodalitäten: Die Art und Weise, wie das Haus übertragen wird, muss festgelegt werden. Kommt eine Schenkung, ein Verkauf oder eine günstige Übertragung (sog. gemischte Schenkung) in Frage?
Bewertung des Grundstücks: Es muss geklärt werden, zu welchem Wert das Grundstück übertragen wird, um Steuerimplikationen und potenzielle Streitigkeiten zu vermeiden.
Geschwisterausgleich: Wenn nur ein Kind das Haus übernehmen soll, muss ein Mechanismus gefunden werden, um einen fairen Ausgleich unter den Geschwistern sicherzustellen.
Pflegeheimkosten: Die Übertragung des Grundstücks an die Nachkommen kann Auswirkungen auf zukünftige Kosten im Zusammenhang mit einem möglichen Aufenthalt in einem Alters- oder Pflegeheim haben.
Je nach den Antworten auf diese Fragen kann die optimale Lösung variieren. Besonders die Fragen zur finanziellen Absicherung im Alter, zum Ausgleich unter den Geschwistern und zu den potenziellen Pflegeheimkosten sind von großer Bedeutung. Es ist ratsam, diese Fragen mit Fachleuten wie Notaren, Anwälten, Finanzberatern oder Altersvorsorgeexperten zu erörtern, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten zur Übertragung eines Grundstücks, wenn Sie zuversichtlich sind, dass Sie eine Lösung für die oben aufgeführten Fragen gefunden haben. Hier sind die verschiedenen Übertragungsarten:
- Schenkung an die Kinder: Ein Grundstück kann durch Schenkung oder die Übertragung auf Rechnung künftiger Erbschaft an die Nachkommen weitergegeben werden. Dies hat den Vorteil, dass die Kinder keine eigenen finanziellen Mittel für den Hauskauf aufbringen müssen. Wenn die Eltern jedoch nicht allen Geschwistern eine gleichwertige Schenkung machen können, müssen die beschenkten Kinder ihren Geschwistern eine Ausgleichszahlung leisten. Dieser Ausgleich kann entweder aus eigenen Mitteln erfolgen oder, wenn die Liegenschaft noch hypothekarisch belastet werden kann, durch die Aufnahme einer Hypothek. Es muss festgelegt werden, wann und in welcher Höhe dieser Ausgleich zu zahlen ist. Wenn der Verkehrswert als Grundlage für die Ausgleichszahlung dient, ist eine aktuelle Verkehrswertermittlung durch einen Fachmann erforderlich.
- Verkauf an die Kinder zum Verkehrswert: Wenn das Haus an ein Kind zum Verkehrswert verkauft wird, wird zu keinem Zeitpunkt eine Ausgleichszahlung unter den Geschwistern fällig. Die Eltern erhalten den aktuellen Marktwert, den sie auch von einer Drittperson erhalten hätten. Dadurch entfallen Ausgleichszahlungen im Erbfall.
Vorteile dieser Variante sind, dass die Eltern über liquide Mittel verfügen, um ihren Lebensabend zu finanzieren, keine Ausgleichszahlungen unter den Geschwistern erforderlich sind und es weniger Probleme bei der Finanzierung eines Alters- oder Pflegeheims gibt. Allerdings bedeutet dies auch, dass die Eltern zunächst ihre eigenen finanziellen Ressourcen verwenden müssen, um ihre täglichen Ausgaben zu decken. Erst wenn die Einkommens- und Vermögensgrenzen für die Beantragung von Ergänzungsleistungen erreicht oder unterschritten werden, können die Eltern auf finanzielle Unterstützung hoffen. In diesem Fall ist jedoch bereits ein Grossteil des Vermögens verbraucht, und es ist kein Vermögenserhalt in der Familie möglich. Darüber hinaus fallen beim Verkauf der Liegenschaft Grundstückgewinnsteuern an, die von den Eltern aus dem Erlös gezahlt werden müssen.
- Gemischte Schenkung an die Kinder: Die dritte Möglichkeit ist die sogenannte gemischte Schenkung. Hierbei erfolgt die Übertragung der Liegenschaft teilweise unentgeltlich und teilweise entgeltlich. Die Eltern erhalten einen bestimmten Geldbetrag, der jedoch nicht dem Gesamtbetrag entspricht, den sie von einer Drittperson beim Verkauf zum Verkehrswert erhalten würden. Der Teil, der als Schenkung übertragen wird, muss gemäß den oben beschriebenen Grundsätzen unter den Geschwistern ausgeglichen werden. Die steuerlichen Auswirkungen hängen von der Höhe des bezahlten Entgelts ab und müssen im Einzelfall geklärt werden. Es kann ratsam sein, sich vorab mit der zuständigen Steuerverwaltung in Verbindung zu setzen, um die zu erwartenden Steuerfolgen zu klären.
Die Wahl der richtigen Übertragungsart hängt von verschiedenen Faktoren ab, und es ist wichtig, die finanziellen und steuerlichen Auswirkungen im Einzelfall sorgfältig zu prüfen. Professionelle Beratung von Experten im Immobilienbereich und Steuerexperten kann hierbei hilfreich sein.
Fazit
Die Übertragung eines Grundstücks auf die Nachkommen birgt sowohl Vor- als auch Nachteile. Zu den positiven Aspekten zählt die Vermeidung potenzieller Streitigkeiten unter den Erben und die Möglichkeit, Probleme beim Erhalt von Ergänzungsleistungen zu umgehen, insbesondere wenn die Übertragung frühzeitig erfolgt. Es ermöglicht auch, die Kinder finanziell zu unterstützen, wenn sie das Vermögen am dringendsten benötigen, und bringt für die Eltern die Freude mit sich, ihren Nachkommen in dieser Weise helfen zu können.
Auf der anderen Seite stehen Nachteile wie der Verlust des Zugangs zum eigenen Zuhause für die Eltern nach der Übertragung, es sei denn, sie behalten sich das Nutzungsrecht an der Immobilie oder Teilen davon vor. In jedem Fall müssen sie mit ihren Kindern als neuen Eigentümern zusammenarbeiten. Darüber hinaus können unzureichend geplante Übertragungen von Immobilien zu familiären Spannungen führen, insbesondere wenn nicht alle Kinder gleich behandelt werden. Zusätzlich sind die steuerlichen Konsequenzen immer zu berücksichtigen und im individuellen Fall zu prüfen.
Begriffserklärung
Sowohl die “Abtretung auf Rechnung künftiger Erbschaft” als auch die “Schenkung” sind sogenannte Rechtsgeschäfte unter Lebenden, bei denen Vermögenswerte zu Lebzeiten einer Person übertragen werden.
Bei einer “reinen Schenkung” erfolgt die Vermögensübertragung vollständig unentgeltlich.
Bei einer “gemischten Schenkung”, wie z.B. bei einer Übertragung eines Grundstücks zu einem deutlich unter dem Verkehrswert liegenden Kaufpreis, finden sowohl entgeltliche als auch unentgeltliche Zuwendungen statt.
Die “Abtretung auf Rechnung künftiger Erbschaft” ist im Schweizerischen Zivilgesetzbuch nicht explizit geregelt. Sie ist grundsätzlich auch eine Schenkung, welche im Erbfall des Schenkers unter den Erben zur Ausgleichung gebracht werden muss.