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Sonderfall des Wohneigentums
Die Liquidation der Immobilie
Was ist mit einer Immobilie (ein Grundstück, ein Haus, eine Eigentumswohnung usw.) zu tun, die während der Ehe erworben wurde, unabhängig davon, ob sich die Immobilie in der Schweiz oder im Ausland befindet (wenn das Abkommen diesen Aspekt nicht regelt, muss das Schweizer Gericht auch über die Frage des Miteigentums im Ausland entscheiden (5A_227/2015 ; 5A_780/2011)?
Sofern es sich nicht um Eigentum handelt (siehe Errungenschaftsbeteiligung), muss die Immobilie normalerweise im Rahmen der Auseinandersetzung des ehelichen Güterstandes liquidiert werden.
Die Liquidation der Immobilie muss in der Regel vor der Liquidation des ehelichen Güterstandes erfolgen (5A_352/2011).
Ein Urteil über die Scheidung oder die Auflösung der Partnerschaft muss grundsätzlich die Auflösung des ehelichen Güterstandes beinhalten (Grundsatz der Einheit oder Einheitlichkeit des Urteils), aber das Gericht oder die Parteien können jedoch beschliessen, die Frage der Auflösung des Güterstandes auf ein späteres und separates Verfahren zu verschieben (5A_227/ 2015; BGE 138 III 150 E. 5.1.1).
Die Worte sind manchmal irreführend:
Nur weil man ein Eigentumswohngebäude zu 50:50 erworben hat, bedeutet das nicht unbedingt, dass man bei der Scheidung oder Auflösung der Partnerschaft Anspruch auf die Hälfte des Gebäudewertes hat. Welcher Anteil geschuldet wird, hängt vom ehelichen Güterstand, der Art und Weise des Erwerbs (BGE 141 III 53 E. 5.4.3) und der Unterscheidung in den Eigenmitteln zwischen Eigengut (voreheliche Ersparnisse, Schenkung, Erbschaft) und Errungenschaft, die den Erwerb der Immobilie finanziert haben ab.
Die zu treffende Wahl umfasst drei Optionen:
1. Verkaufen
Der einfachste Weg, dies zu tun, ist der Verkauf des Gebäudes und die Aufteilung des Reingewinns.
In der Schweiz, wie in den meisten anderen Ländern, kann der Verkauf von Grundstücken nur durch eine öffentliche Urkunde, d.h. vor einem Notar gemäss Artikel 657 ZGB, erfolgen.
Wenn Sie Ihre Dokumentation über die Website erstellen, werden Sie im Fragebogen gefragt, ob Sie während der Ehe eine Eigentumswohnung erworben haben. Wenn Sie diese Frage bejahen, laden wir Sie ein, sich an einen Notar zu wenden, wenn Sie die Immobilie verkaufen möchten, denn nur ein Notar kann eine Verkaufsurkunde für eine Immobilie ausstellen. Wenn sich die Immobilie im Ausland befindet, müssen Sie sich an einen Notar in dem Land wenden, in dem sich die Immobilie befindet.
Die Verkaufsurkunde (oder zumindest ein Verkaufsversprechen) muss vor der Anhörung vorgelegt werden, damit Sie bei der Anhörung bestätigen können, dass Sie Ihren Ehevertrag gütlich geregelt haben.
Wenn Sie wenig Zeit haben und vor der Anhörung kein Verkaufsversprechen oder keine Verkaufsurkunde abgegeben können, wählen Sie Option 3 unten (Miteigentümer nach Scheidung/Auflösung der Partnerschaft bleiben).
2. Den Anteil der anderen Partei aufkaufen?
Wenn einer den Anteil des anderen aufkaufen möchte (und über die finanziellen Mittel dafür verfügt), müssen Sie sich zunächst an die Bank (oder Versicherungsgesellschaft) wenden, die den Hypothekarkredit gewährt hat.
Im Prinzip wird die Bank (oder Versicherungsgesellschaft) nur dann mit einem Schuldner (und nicht mit zwei Gesamtschuldnern) einverstanden sein, wenn der alleinige Eigentümer in der Lage ist, Hypothekenzinsen in Höhe von 6 % zu zahlen, und wenn der jährliche Betrag der Hypothekenzinsen 25 bis 30 % des Einkommens des alleinigen Eigentümers nicht übersteigt.
Auch hier sollten Sie sich an einen Notar am Ort der Immobilie wenden. Er wird die Urkunden so vorbereiten, dass das Eigentum von nun an auf den Namen nur eines Eigentümers eingetragen wird. Der Notar prüft auch die Vereinbarung der Bank und berechnet den Betrag, der dem anderen zusteht (die Ausgleichszahlung).
Die Handlung (oder zumindest das Versprechen) muss vor der Anhörung vorgenommen werden, damit Sie in der Anhörung bestätigen können, dass Sie Ihren Eheschliessungsplan aussergerichtlich aufgelöst haben.
Wenn Sie wenig Zeit haben und vor der Anhörung kein Versprechen oder keine Urkunde abgegeben können, wählen Sie Option 3 unten (Miteigentümer nach Scheidung/Auflösung der Partnerschaft bleiben).
Wenn die Bank (Versicherung) sich weigert, nur einen Schuldner zu haben, bleibt Ihnen die Option 1 (Verkauf) oder Option 3 (nach Scheidung/Auflösung der Partnerschaft Miteigentümer bleiben).
3. Miteigentümer nach einer Scheidung bleiben
Sie können auch beschliessen, das Haus bei einer Scheidung nicht zu liquidieren, aber diese Lösung ist nicht empfehlenswert, da sie offensichtlich die Quelle grosser potenzieller Schwierigkeiten ist (wann und unter welchen Bedingungen wird es später verkauft oder zugeteilt, wer bezahlt was in diesem Zeitraum, was passiert, wenn das Haus von einem Gläubiger eines der beiden ehemaligen Ehepartner beschlagnahmt wird, usw.).
Wenn Sie sich dennoch entscheiden, nach der Scheidung Miteigentümer der Immobilie zu bleiben, können Sie dies mit Hilfe des Fragebogens auf der Website berücksichtigen und einen speziellen Zusatz zu Ihrer Vereinbarung erstellen, der sich ausschließlich mit den Beziehungen und Verhältnissen bezüglich der Immobilie nach der Scheidung / nach der Auflösung der Partnerschaft befasst. Der zusätzlich erforderliche Preis beträgt CHF 350.
Liquidation von Immobilien bei strittiger Scheidung
Die gerichtlichen Auseinandersetzungen um die Auflösung von Immobilien sind besonders langwierig und kompliziert. Das Verfahren dauert oft mehrere Jahre. Es ist finanziell und moralisch anstrengend.
Es wird immer wieder betont, wie wichtig es ist, sich zu einigen, anstatt sich in zermürbende Verfahren zu stürzen. Gegebenenfalls kann ein Notar von grosser Hilfe sein, wenn es darum geht, die Beträge zu ermitteln, die im Rahmen der Auflösung des Güterstandes fällig werden, wenn es sich um eine Immobilie handelt.
Wurde als Güterstand die Gütertrennung gewählt, ist die Abwicklung einfach: Jeder Ehegatte hat Anspruch auf die Rückzahlung seiner Investitionen zuzüglich der Nettowertsteigerung der Immobilie im Verhältnis zu seiner Investition (wenn die Finanzierung eines Ehegatten 30 % des Eigenkapitals ausmacht, hat er/sie Anspruch auf die Rückzahlung seiner/ihrer Investition zuzüglich 30 % der Wertsteigerung).
Wenn der Güterstand die Errungenschaftsbeteiligung ist, wird die Berechnung schnell sehr kompliziert (siehe unten Beteiligung am Wertzuwachs).
Befindet sich die Immobilie im Ausland, wird die Situation noch komplexer, sodass es nicht selten vorkommt, dass auf das Schweizer Verfahren ein zusätzliches Verfahren im Ausland folgen muss.
Ein gutes Beispiel für die – manchmal unlösbaren – Schwierigkeiten, die sich ergeben, finden Sie im Artikel von Rechtsanwältin Anne Reiser „Divorce en Suisse et Immeubles en France„.
Ein Beispiel für eine Zwangsversteigerung der Immobilie, wenn keine Einigung erzielt werden kann und der eine den Anteil des anderen nicht zurückkaufen kann können Sie hier sehen: 5A_984/2021.
Schätzung einer Immobilie. Wie viel ist mein Haus wert?
Die einfachste Antwort ist der Verkauf der Immobilie!
Einige Immobilieneigentümerverbände bieten auch Rechtsberatung an, manchmal auch telefonisch.
Bei der Bewertung gebauter Immobilien kann der Marktwert durch die gewichtete Kombination von Realwert und Ertragswert berechnet werden. Diese Bewertungsmethode ist akzeptiert und weit verbreitet. Die Gewichtung hängt von der Art des zu bewertenden Objekts im Einzelfall ab. Die Erfahrung zeigt, dass sich der Marktwert von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern auf dem Markt im Wesentlichen am tatsächlichen Wert orientiert, der daher bei der Berechnung stärker berücksichtigt werden kann. Andererseits wird der Ertragswert in Fällen, in denen der Eigentümer mittelfristig nicht plant, sein Eigentum zu verkaufen, als wichtiger angesehen. Ob und inwieweit der Ertragswert und der tatsächliche Wert gewichtet werden können, hängt daher von der Art und den Besonderheiten des jeweiligen Hauses ab (5A_591/2009).
Die Bewertungsmethoden sind vielfältig und unterschiedlich (siehe hier).
Die Banken verwenden zunehmend eine standardisierte Methode, die als „hedonische Methode“ bekannt ist, insbesondere zur Schätzung von Eigentumswohnungen und Ein- oder Zweifamilienhäusern, die nicht aussergewöhnlich oder sehr speziell sind.
Diese Methode basiert auf den Verkaufspreisen der letzten Transaktionen auf dem Immobilienmarkt für Immobilien mit ähnlichen Merkmalen und ähnlicher Lage, d.h. auf der Bestimmung eines Preises, der sich aus einer vergleichenden Zusammenstellung der jüngsten Verkäufe ergibt, bei der verschiedene Kriterien berücksichtigt werden (Baujahr, Volumen, Wohnfläche, Anzahl der Zimmer, Unterhaltsarbeiten, Qualitätsstandards, Entfernung zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen und Einrichtungen, Lärmbelästigung, Aussicht usw.).
Damit diese Methode genau und gültig ist, ist eine grosse Anzahl von kürzlich erfolgten Transaktionen von Waren mit ähnlichen Merkmalen erforderlich. Es ist daher nicht für atypische oder isolierte Eigenschaften geeignet.
Schliesslich bieten spezialisierte Unternehmen ihre personalisierten Dienstleistungen an und erstellen kostenlose Kostenvoranschläge für Immobilien.
Zum Beispiel unsere Partner:
Einige spezifische Fragen:
- Solange ein Vorsorgefall nicht realisiert wird (Pensionierung / Invalidität), ist der in eine Liegenschaft gesteckte BVG-Anteil als Darlehen der Pensionskasse zu betrachten. Deshalb muss wie bei der Rückzahlung des Hypothekardarlehens der BVG-Anteil an der Liegenschaft an die zuständige Pensionskasse zurückgegeben werden, bevor der Anteil, der jedem der beiden Miteigentümer zusteht, beim Verkauf oder Kauf des Anteils durch den anderen berechnet wird (5A_360/2018).
- Die Wertsteigerung des Eigentums kommt jeweils im Verhältnis zum investierten Eigenkapital (5A_978/2020; BGE 141 III 53) zugute.
- Die Regeln über die Zuweisung der ehelichen Wohnung erlauben es, die ausschliessliche Nutzung eines Gebäudes einem Ehepartner zuzuweisen, auch wenn der andere der alleinige Eigentümer ist.
- Ein Hypothekendarlehen belastet die Immobilie. Bei der Abwicklung des Güterstandes ist zu prüfen, ob der Kredit je nach Finanzierung den Wert der Immobilie oder der Darlehen mindert, auch wenn der Hypothekarkredit nicht zum Erwerb der Immobilie, sondern zu einem anderen Zweck (hier Kauf eines Ladens) verwendet wurde 5A_739/2018.
- Die Abschreibung von Hypothekarkrediten wird im Prinzip nicht berücksichtigt, wenn sie dem Ehepaar zugutegekommen ist und alle davon bei der Berechnung des Nettoverkaufspreises profitieren, wenn und falls der Verkauf stattfindet (5A_780/2015). Wenn nur einer der beiden Eigentümer solche Abschreibungen vorgenommen hat, hat er/sie recht auf eine angemessene Entschädigung (5A_260/2013).
- Der Ehegatte, der nachweisen kann, dass er ein überwiegendes Interesse hat (in diesem Fall kann er seine berufliche Tätigkeit weiterhin ausüben), kann beantragen, dass ihm eine Eigentumswohnung zugeteilt wird, unter der Bedingung, dass der andere Ehegatte kein Interesse hat (5A_664/2014).
- Ein Ehegatte, der ohne entsprechende Gegenleistung zum Erwerb einer in Liquidation befindlichen Immobilie seines Ehegatten mit einem Kapitalgewinn beigetragen hat, muss sich zusätzlich zu seinem Rückerstattungsanspruch daran beteiligen (BGE 141 III 53).
- Wenn die Finanzierung des Erwerbs der Immobilie ganz oder teilweise durch einen Dritten erfolgt ist (in diesem Fall durch die Eltern eines der beiden Ehegatten), stellt diese Finanzierung keinen Erwerb dar und muss dem Ehegatten, dem sie zugute kam, zurückgezahlt werden, unabhängig davon, ob der finanzielle Beitrag der Eltern ein Darlehen oder eine Schenkung ist (5A_ 464/2012).