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Incarti n. 80.2021.255 80.2021.256 Lugano 30 gennaio 2023 In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello composta dai giudici Andrea Pedroli, presidente, Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici segretari a Cristiana Balestra Gamboni, vicecancelliera parti RI 1 rappr. da: RA 1 contro RS 1 oggetto ricorso del 19 novembre 2021 contro · le decisioni del 21 ottobre 2021 in materia di IC/IFD 2014 e IC/IFD 2015 e · le decisioni del 26 ottobre e del 29 novembre 2021 in materia di imposta sugli utili immobiliari. Fatti A. L’RI 1 SA (di seguito: RI 1 SA) è stata iscritta a Registro di commercio il 29 luglio 1988. Lo scopo era “ l’acquisto, la vendita e l’intermediazione di beni immobili ”. Il 7 novembre 1988, la RI 1 SA è divenuta proprietaria, tra gli altri, del fondo no. __________ RFD __________, la cui stima ufficiale era di fr. 189'040.‑ (v. estratto Sommarione Comune di __________, Scheda no. __________, intavolato a RF il 7.11.1988). Due anni dopo, il 28 agosto 1990, la RI 1 SA si aggiudicava il concorso per la realizzazione del __________ a __________ che comprendeva la costruzione di due immobili ad uso misto residenziale e commerciale, di un’autorimessa sotterranea in parte privata ed in parte comunale e la sistemazione della __________, inaugurata nel 2016 (v. Rogito dell’avv. __________, n. __________, redatto il 26.03.1998; v. articolo CdT del 13.03.2016). Per Convenzione del 17 settembre 1979 conclusa tra il Comune di __________ e gli allora proprietari del fondo no. __________ RFD __________, quest’ultimo era stato gravato da una servitù di costruzione di un’autorimessa comunale. Una volta ultimati, infatti, 30 parcheggi sono poi stati ceduti a titolo gratuito dalla RI 1 SA al Comune di __________. Il 25 luglio 1994 rispettivamente nel dicembre 1994 il Consiglio Comunale di __________ prima e il Consiglio di Stato poi avallavano le norme di attuazione relative al piano particolareggiato __________ (per il “ riassetto urbanistico della zona ”; v. Piano regolatore del Comune di __________, da internet). Il 25 marzo 1998, il Consiglio Comunale di __________ approvava nuovamente il piano particolareggiato __________ e le relative norme di attuazione, ratificando anche “ le specifiche e gli oneri del contratto relative al PP__________ nei rapporti con l’RI 1 ” (v. estratto del verbale della seduta del Consiglio Comunale del 25.03.1998). Il 26 marzo 1998, il Comune di __________ e l’RI 1 SA facevano redigere nella forma dell’atto pubblico un contratto nel quale si confermava l’aggiudicazione del 28 agosto 1990 per l’edificazione del __________ a __________. Una prima licenza edilizia era stata rilasciata il 27 marzo 1998 (la domanda di costruzione probabilmente è stata inoltrata il 20 novembre 1997), rinnovata dapprima il 14 settembre 2005 e poi il 1° luglio 2008 (valida fino al 28.08.2009; v. ris. mun. 12.09.05 del Comune di __________). Dopo un lungo e travagliato iter e diverse vicissitudini, la RI 1 SA iniziava i lavori di edificazione del __________. Il 14 novembre 2011, dopo un riordino particellare, il fondo no. __________ RFD __________ veniva costituito in PPP (con successive modifiche rispettivamente del 6.6.2016 e del 15.10.2021). La RI 1 SA ha cominciato a vendere le PPP (appartamenti e posteggi) a partire dal 2014. La prima abitabilità è stata concessa il 7 luglio 2014 (v. email del Comune di __________ a RS 1 del 15.09.2017). B. a. Il 29 gennaio 2016, la RI 1 SA presentava all’RS 1 (di seguito: RS 1) le 41 dichiarazioni d’imposta sugli utili immobiliari per i trasferimenti delle proprietà immobiliari avvenuti negli anni 2014 (20 vendite) e 2015 (21 vendite), oltre al riassunto dei costi di costruzione sopportati tra il 2009 e il 31 dicembre 2015; la ripartizione di tali costi per PPP; i rogiti relativi all’acquisto dei terreni e alle successive vendite, comprese le istanze di iscrizione dei trapassi. Chiedeva che, ai fini della tassazione, si tenesse conto delle perdite riportate. b. Le Dichiarazioni d’imposta delle persone giuridiche IC/IFD 2014 e IC/IFD 2015 sono state presentate rispettivamente il 3 febbraio 2016 e il 1° febbraio 2017. Per il periodo fiscale 2014, sia per l’IC sia per l’IFD, la società dichiarava una perdita netta pari a fr. 5'221.‑, che aggiunta alle perdite fiscali dei 7 esercizi precedenti (fr. 5'447'340.‑) portava ad un risultato fiscale di fr. – 5'452'561.‑. Per il periodo fiscale 2015, la RI 1 SA dichiarava una perdita netta pari a fr. 8’319.‑, che aggiunta alle perdite fiscali dei 7 esercizi precedenti (fr. 5'452'561.‑) portava ad un risultato fiscale di fr. – 5'460’880.‑. Sia al 31.12.2014 sia al 31.12.2015, il capitale azionario dichiarato ammontava a fr. 100'000.‑. Per entrambi gli anni fiscali qui in parola, la contribuente dichiarava gli immobili, che comprendevano i fondi no. __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________ e __________ RFD __________, al loro valore di stima ufficiale pari a fr. 1'287'570.‑ (stato al 31.12.2014 e 31.12.2015; v. Modulo 7, annessi alle DI 2014 e DI 2015). C. a. Periodo fiscale 2014 Il 7 dicembre 2017, l’RS 1 (di seguito: RS 1) notificava alla RI 1 SA la propria decisione di tassazione ordinaria IC/IFD 2014. Per quanto qui d’interesse, per l’IC, l’RS 1 accertava la perdita netta di esercizio di fr. 5'221.‑, così come dichiarata, come pure una “ perdita accertata esercizi precedenti ” pari a fr. 127'569.‑. Le perdite riportate si attestavano a fr. 5'452’561.‑. Correggeva il valore di stima della sostanza immobiliare a fr. 448'376.‑ con la motivazione “ stime immobiliari come ai dati ufficiali del catasto. Aggiunte nella determinazione del capitale imponibile. Capitale minimo società immobiliari: 20% del valore degli attivi (art. 82 cpv. 2 LT) ”. Di conseguenza, per l’imposta cantonale 2014, l’utile imponibile come pure il dovuto d’imposta erano pari a fr. 0.‑ (perché l’utile imponibile di fr. 1'583'483.‑ è stato assoggettato alla TUI); il capitale imponibile accertato era di fr. 5'233'000.‑ che comportava un’imposta pari a fr. 7'849.50. Per l’imposta federale diretta, invece, l’utile imponibile era stato accertato in fr. 1'583'400.‑, che comportava un dovuto d’imposta pari a fr. 134'589.‑. Periodo fiscale 2015 Sempre in data 7 dicembre 2017, l’RS 1 notificava alla RI 1 SA la propria decisione di tassazione ordinaria IC/IFD 2015. Per quanto qui d’interesse, per l’IC, l’RI 1 accertava la perdita netta di esercizio di fr. 8’319.‑, così come dichiarata. Le perdite riportate si attestavano a fr. 5'460'880.‑. Correggeva il valore di stima della sostanza immobiliare a fr. 137’164.‑ con la motivazione “ stime immobiliari come ai dati ufficiali del catasto. Aggiunte nella determinazione del capitale imponibile. Capitale minimo società immobiliari: 20% del valore degli attivi (art. 82 cpv. 2 LT) ”. Di conseguenza, per l’imposta cantonale 2015, l’utile imponibile come pure il dovuto d’imposta erano pari a fr. 0.‑ (perché l’utile imponibile di fr. 785’246.‑ è stato assoggettato alla TUI); il capitale imponibile accertato era di fr. 1'278’000.‑ che comportava un’imposta pari a fr. 1'917.‑. Per l’imposta federale diretta, invece, l’utile imponibile era stato accertato in fr. 785’200.‑, che comportava un dovuto d’imposta pari a fr. 66’742.‑. b. Il 27 dicembre 2017, l’RS 1 emetteva 41 decisioni di tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari concernenti le vendite delle PPP fondo base no. __________ RFD __________ avvenute negli anni 2014 e 2015. Per il 2014, a sostegno della propria decisione, l’autorità di tassazione adduceva di aver considerato quale valore di alienazione complessivo quello iscritto nei rogiti, ovvero fr. 14'997'000.‑ (a fronte di fr. 14'682'400.‑ dichiarati dalla contribuente) ed un valore di investimento deducibile pari a fr. 13'427'959.‑ (rispetto a fr. 15'321'725.‑ dichiarati). Il valore di investimento deducibile stabilito dall’autorità di tassazione si suddivideva in valore d’acquisto per fr. 1'167'816.‑; costi di costruzione/miglioria per fr. 11'100'950.‑; provvigioni versate pari a fr. 512'961.‑ e altri costi in ragione di fr. 646'232.‑. L’utile imponibile totale stabilito dall’Ufficio di tassazione era pari a fr. 1'583'483.‑ che comportava un’imposta sugli utili immobiliari 2014 complessiva pari a fr. 411'705.60. Per il 2015, invece, l’RS 1 aveva considerato quale valore di alienazione complessivo quello iscritto nei rogiti, ovvero fr. 12'562'311.‑ (a fronte di fr. 12'470'599.‑ dichiarati dalla contribuente) ed un valore di investimento deducibile pari a fr. 13'081’963.‑ (rispetto a fr. 14'257'221.‑ dichiarati). Il valore di investimento deducibile stabilito dall’autorità di tassazione si suddivideva in valore d’acquisto per fr. 1'084'824.‑; costi di costruzione/miglioria per fr. 10'312'050.‑; provvigioni versate pari a fr. 154’872.‑ e altri costi in ragione di fr. 1'530’217.‑. L’utile imponibile totale stabilito dall’Ufficio di tassazione era pari a fr. 785’246.‑ che comportava un’imposta sugli utili immobiliari 2015 complessiva pari a fr. 203'887.‑. Dalla motivazione allegata ad entrambe le decisioni di tassazione TUI 2014 e 2015 si evince che “ l’utile TUI per ogni vendita [era stato] definito sulla scorta dei seguenti elementi ”: il valore di acquisto, comprensivo di costo del terreno e delle spese notarili era stato accertato in fr. 2'964'089.‑, mentre i costi di costruzione erano stati stabiliti in fr. 28'174'836.‑ (comprensivi tra l’altro dei costi per l’ottenimento della licenza edilizia pari a fr. 4'654'771.‑). Gli “Altri costi” in ragione di fr. 646'232.‑ per il 2014 e fr. 1'530'217.‑ per il 2015 derivavano “ dalla perdita ordinaria dell’esercizio ” la cui “ suddivisione sulle singole TUI [era] avvenuta proporzionalmente all’utile ”. D. a. Il 12 dicembre 2017, la contribuente, rappresentata da RA 1 SA, presentava un reclamo a titolo cautelativo contro le decisioni di tassazione IC/IFD 2014 e IC/IFD 2015. Nel suo scritto, la patrocinatrice della reclamante, lamentava che “ la licenza edilizia prevedeva la messa a disposizione di numerosi posteggi a favore del comune di __________ a titolo gratuito ” e che “ da un primo esame della tassazione appare che tale investimento non sia stato adeguatamente tenuto in considerazione nella determinazione dei fattori imponibili della società ”. Inoltre, deplorava il fatto che non fossero ancora “ giunte le notifiche di tassazione relative alle TUI ” con la conseguenza che “ le motivazioni di tassazione riferite alle vendite negli anni oggetto di contestazione non possono essere verificate in quanto la somma degli importi indicati non sembrerebbe corrispondere alle cifre indicate dalla contribuente e messe a nostra disposizione, come pure le cifre relative all’investimento appaiono ridotte di almeno ca. 5 mio. di CHF, ciò che causerebbe un onere non riconosciuto alla società che invece ha dovuto sopportare investimenti cospicui sull’arco di numerosi anni ”. Per poter meglio circostanziare il reclamo, RA 1 SA chiedeva all’RS 1 di metterle “ a disposizione gli atti delle imposizioni TUI (non ancora intimate) ” e di indicare “ gli scostamenti intercorsi tra gli oneri di investimento indicati e quelli riconosciuti ”, sostenendo una motivazione insufficiente. b. Il 25 gennaio 2018, RA 1 SA presentava reclamo contro le 41 decisioni TUI 2014 e 2015 emesse dall’RS 1. Oltre alle censure già sollevate per la procedura ordinaria, la rappresentante si aggravava contro le “ numerose, ingiustificate, o per lo meno insufficientemente motivate, discrepanze rispetto ai dati inoltrati, e meglio: “ […] per alcune vendite la rettifica del prezzo di vendita rispetto al valore dichiarato nell’atto di compra-vendita, il mancato riconoscimento di tutti [i] costi di costruzione che in totale ammontano a CHF 38'945'288, ossia CHF 38'945,288 per ogni millesimo di PPP [; il] mancato riconoscimento dei costi sostenuti dalla società per l’ottenimento della licenza edilizia fino al 2016 [; il] mancato computo di tutti i costi di costruzione e [la] inadeguata eventuale considerazione quale perdita ordinaria deducibile TUI ”. Al reclamo, accludeva alcune “ tabelle illustrative ” relative alle “[v] endite 2014 + 2015, scostamenti prezzi di vendita ”; il “ riassunto costo di costruzione suddiviso per anno contabile ”; la “ situazione contabile relativa all’immobile al 31 dicembre 2016 e 31 dicembre 2017 ”; le “[v] endite e iscrizioni a RFD per singola PPP con costo di costruzione, importo di trapasso e risultato (utile/perdita TUI) ” e infine i “[t] otali vendite per anno per ogni PPP con valori di atto pubblico notarile ”. E. a. Il 27 agosto 2021, l’RS 1 trasmetteva alla RI 1 SA ‑ con lettera A Plus recapitata il 30 agosto 2021 (v. tracciamento dell’invio no. __________) – un progetto di tassazione alfine di definire i reclami contro le decisioni TUI e contro le decisioni di tassazione ordinaria IC/IFD 2014 e IC/IFD 2015. Tale invio era stato anticipato per posta elettronica indirizzata ad “__________”, recapitata e letta il giorno stesso (27.08.2021). L’RS 1 intimava alla reclamante un termine per prendere posizione, scadente il 15 settembre 2021, con la comminatoria che “ trascorso infruttuoso tale termine, i reclami [sarebbero] stati evasi come indicato ” nelle tabelle allegate. Secondo quest’ultime, per la tassazione ordinaria IC/IFD 2014, il risultato imponibile IC era pari a fr. 0.‑, mentre per l’IFD era pari a fr. 1'207'674.‑. Per la sola imposta cantonale sul capitale, il capitale imponibile era stato accertato in fr. 1'601'103.‑. Per il periodo fiscale 2015, invece, l’RS 1 aveva accertato un utile imponibile per l’IC pari a fr. 0.‑, mentre per l’IFD pari a fr. 536'633.‑. Per la sola imposta cantonale sul capitale, il capitale imponibile accertato era di fr. 100'000.‑ (v. tabella “Definizione tassazioni ordinarie IC/IFD 2014-2019” del 27.08.2018). L’onere d’imposta TUI complessivo per il 2014 era stato accertato in fr. 313'995.20 (utile “netto” all’aliquota del 26%), considerando un utile “lordo” complessivo di fr. 1'697'557.‑ diminuito della perdita ordinaria per lo stesso anno pari a fr. 489'883.‑. Per il 2015, invece, l’imposta sugli utili immobiliari complessiva era stata accertata in fr. 139'524.60.‑ (utile “netto” all’aliquota del 26%), considerando un utile “lordo” complessivo di fr. 2'198'392.‑ diminuito della perdita ordinaria per lo stesso anno pari a fr. 1'661'759.‑. Sempre nel suo scritto, l’RI 1 informava la reclamante di aver modificato i valori di alienazione TUI in base ai prezzi di vendita dichiarati, ritenuti corretti. Evidenziava inoltre di aver rivisto le quote millesimali oggetto di compravendita sulla base delle istanze di iscrizione a Registro fondiario e degli atti di compravendita. Spiegava che dal costo d’investimento complessivo doveva essere dedotto il ricavo ottenuto dal Comune di __________ per la sistemazione della piazza. Evidenziava che i costi per l’ottenimento della licenza edilizia pari a fr. 4'654'771.‑ fatti valere dalla reclamante non erano stati comprovati per cui non era possibile considerare tale spesa quale costo d’investimento nell’ambito della definizione della TUI; anche gli interessi sul capitale proprio occulto calcolati negli anni 2009-2012 e considerati riserva negativa sull’immobile non erano un costo d’investimento deducibile. L’RS 1 ricalcolava i costi di costruzione complessivi per 1000‰, giungendo al risultato di fr. 28'697'941.‑. Infine, l’RS 1 spiegava che “ la perdita ordinaria deducibile in base alla giurisprudenza, rispettivamente giusta l’art. 134a LT, [era stata] calcolata ” in funzione delle tassazioni ordinarie ed era stata “ suddivisa in proporzione agli utili realizzati sulle alienazioni avvenute durante il periodo fiscale ”. A questo proposito, l’Ufficio di tassazione specificava che [I] risultati (utili e perdite) conseguiti attraverso le vendite immobiliari [erano] attribuiti al rispettivo anno di competenza (data di iscrizione del trapasso di proprietà a Registro fondiario). [Veniva] considerato l’onere d’imposta deducendolo dall’utile imponibile attraverso la formazione di una riserva negativa. Il capitale proprio occulto per gli anni 2014-2016 [era stato] determinato ammettendo un finanziamento fino all’80% degli attivi. A partire dal 2017 [verranno] applicati i principi della circolare AFC n. 6 del 6 giugno 1997, Capitale proprio occulto delle società di capitale e delle società cooperative (art. 65 e 75 LIFD). Per gli immobili che sono in seguito stati venduti, quale valore venale determinante viene utilizzato il valore di alienazione. b. La RI 1 SA lasciava scadere il termine del 15 settembre 2021 senza prendere posizione. Di conseguenza l’RS 1 notificava alla contribuente le decisioni di tassazione IC/IFD 2014 e IC/IFD 2015 dopo reclamo con data 21 ottobre 2021. Per il periodo fiscale 2014, per l’imposta cantonale, l’autorità di tassazione esponeva un utile imponibile e il debito d’imposta sull’utile pari a fr. 0.‑ (aliquota: 9%). Il capitale imponibile era stato accertato in fr. 1'550'000.‑, che comportava un dovuto d’imposta di fr. 2'325.‑ (aliquota: 1,5‰), cui si aggiungevano l’imposta immobiliare ex art. 95 ss LT e il supplemento d’imposta ex art. 314c LT, per cui il dovuto d’imposta sul capitale complessivo risultava essere pari a fr. 3'670.15. Per l’imposta federale diretta, l’utile imponibile era stato diminuito a fr. 1'112'900.‑ cui corrispondeva un onere d’imposta di fr. 94'596.50 (aliquota: 8.5%). Per il periodo fiscale 2015, per l’imposta cantonale, l’autorità di tassazione esponeva un utile imponibile e il debito d’imposta sull’utile pari a fr. 0.‑ (aliquota: 9%). Il capitale imponibile era stato accertato in fr. 100'000.‑, che comportava un dovuto d’imposta di fr. 150.‑ (aliquota: 1,5‰), cui si aggiungevano l’imposta immobiliare ex art. 95 ss LT e il supplemento d’imposta ex art. 314c LT, per cui il dovuto d’imposta sul capitale complessivo risultava essere pari a fr. 561.50. Per l’imposta federale diretta, l’utile imponibile era stato diminuito a fr. 536’600.‑ cui corrispondeva un onere d’imposta di fr. 45'611.‑ (aliquota: 8.5%). Per entrambe le decisioni dopo reclamo, l’RS 1 adduceva che Reclamo evaso sulla base delle considerazioni esposte nella lettera inviata alla contribuente in data 27 agosto 2021. Il progetto di tassazione che era stato accluso allo scritto citato viene sostituito dai calcoli allegati, che tengono conto di una perdita accertata di CHF 127'569 computabile sull’utile ordinario IC/IFD 2014 (la quale era stata erroneamente omessa nei conteggi precedentemente inviati). Si fa presente che, nel caso in cui venisse interposto ricorso unicamente contro una o più decisioni TUI, l’UTPG, visto il rapporto diretto tra le tassazioni, si riserva d’ufficio il diritto di operare una eventuale revisione della presente decisione. c. Il 26 ottobre 2021 (per le pratiche no. 17-2015 e 18-2015 il 29.11.2021; v. infra, E. d.), l’RS 1 notificava alla contribuente le decisioni di tassazione TUI dopo reclamo per gli anni 2014 (18 decisioni, due in meno rispetto alle decisioni di tassazione: la no. 15-2014 ancora ferma allo stadio del reclamo e la no. 16-2014 in quanto annullata) e 2015 (21 decisioni). Per tutte le 39 decisioni dopo reclamo, a motivo l’autorità di tassazione adduceva quanto già esposto per le tassazioni ordinarie IC/IFD 2014 e 2015. Inoltre, faceva “ presente che, nel caso in cui venisse interposto ricorso unicamente contro le decisioni su reclamo IC/IFD 2014 o IC/IFD 2015, l’RS 1, visto il rapporto diretto tra le tassazioni, si riserva d’ufficio il diritto di operare una eventuale revisione delle presenti decisioni TUI ”. Dalla tabella allegata alla motivazione e relativa alla “ Definizione pratiche TUI vendite f. b. __________ RFD __________ ”, per l’anno 2014, si evince che l’utile “netto” era pari fr. 1'112'925.‑, ciò che comportava un dovuto d’imposta sugli utili immobiliari pari a fr. 289'360.45 (aliquota: 26%). Dall’utile “lordo” complessivo (fr. 1'697'558.‑) era stata detratta la perdita ordinaria accertata di fr. 584'633.‑. Per il 2015, invece, l’utile netto accertato era di fr. 536'634.‑, ciò che comportava un dovuto d’imposta sugli utili immobiliari pari a fr. 139'524.85 (aliquota: 26%). Dall’utile “lordo” complessivo (fr. 2'198'393.‑) era stata detratta la perdita ordinaria accertata di fr. 1'661’761.‑. d. Il 27 ottobre 2021, per posta elettronica, l’RS 1 avvisava la ricorrente che le decisioni dopo reclamo riguardanti le pratiche TUI no. 17/2015 e no. 18/2015 non erano state intimate il 26 ottobre 2021 in seguito ad un disguido tecnico, ma sarebbero state “ intimate con la prossima spedizione mensile programmata per la fine del mese di novembre ”, ovvero il 29 novembre 2021. Rispondendo all’e-mail in data 29 ottobre 2021, l’amministratrice unica della società chiedeva se fosse “ possibile anticipar [gliele] per email ”, aggiungendo che “ nella lettera accompagnatoria viene citata una lettera datata 27.08.2021 che non ci risulta arrivata ” e se fosse possibile “ inviar [gliene] una copia ”. Il 30 ottobre 2021, l’RS 1 rispondeva per posta elettronica allegando sia la copia della lettera del 27 agosto 2021 con i relativi allegati sia una parziale riproduzione della tabella che definiva le “ pratiche TUI vendite f. b. __________ RFD __________ ”, allestita anch’essa il 27 agosto 2021 dall’RS 1. F. a. Il 9 novembre 2021, per posta elettronica, l’RS 1 veniva interpellato riguardo ad “ alcune informazioni in merito a differenze sulle tassazioni ”. Nel contempo, la __________ SA trasmetteva all’RS 1 “ alcuni documenti del 2009 e 2010 riguardanti le esecuzioni di RI 1 SA ”; l’accordo di cessione a titolo gratuito al Comune di __________ di parte dei posteggi nell’autorimessa sotterranea e le scritture contabili relative al conto “COSTRUZIONE __________” al 31.12.2016, affermando che la RI 1 SA era ancora proprietaria di tre posteggi per un valore totale di fr. 116'836.‑. b. L’11 novembre 2021, l’RS 1 rispondeva per e-mail che [p] er quel che riguarda l’autorimessa, ritengo che il relativo costo sia stato tenuto in considerazione, dal momento che i costi di costruzione utilizzati fiscalmente sono stati determinati sulla base di quanto registrato dalla contribuente […]. Per quel che concerne eventuali altri costi che la Società intende far valere in deduzione, rimando alla lettera b del capitolo “Valore d’investimento” dello scritto del 27 agosto 2021. Dai documenti allegati alla sua mail non si riesce a risalire ad eventuali costi che possano far parte dell’importo di CHF 3'030'641.54 riattivato negli anni 2003-2005, né al genere di spese. Per chiedere eventuali correzioni delle tassazioni […] è necessario presentare ricorso. c. Il 18 novembre 2021, così richiesto, l’RS 1 inviava a RA 1 SA le tabelle in formato excel in merito ai calcoli TUI eseguiti in relazione alle vendite delle PPP sul fondo-base no. __________ __________ per gli anni 2014 e 2015 e la tabella relativa alla definizione delle “ tassazioni ordinarie IC/IFD 2014-2019 ” rielaborata il 20 ottobre 2021. G. Con il ricorso presentato il 19 novembre 2021, l’RI 1 SA, sempre rappresentata da RA 1 SA, oltre a chiedere di essere sentita, postula l’annullamento di tutte le decisioni di tassazione summenzionate e il rinvio degli atti all’RS 1 affinché proceda ad ulteriori accertamenti. La rappresentante della contribuente motiva la sua richiesta sostenendo di essersi “ dovuta aggrappar [e]” a questo ricorso per poter “ ottenere una tassazione corretta sulla base dei costi sopportati, che anche per un disguido tecnico, nonché per il tempo residuo a disposizione della cliente ed il mancato recapito di un importante documento non è avvenuto correttamente e nessuna delle parti ne era a conoscenza ” (v. ric., p. 2). Per quanto attiene al “ mancato recapito di un importante documento ”, la patrocinatrice fa riferimento alla “ lettera A Plus del 27 agosto 2021 ” che “ non è stata purtroppo recapitata correttamente dai servizi postali e la nostra cliente ha potuto reagire con l’ufficio solo il 25 ottobre 2021 allorquando ricevette una parte delle notifiche qui impugnate, non avendo dunque potuto ottemperare al termine impartito ”. Specifica che “ in base ai dati contabili in possesso della [sua] cliente il costo di costruzione complessivo ammonta a CHF 30'345'799 e non CHF 28'697'941, per cui la differenza di ca. CHF 1.65 mio. non è stata presa correttamente in conto da parte dell’ufficio ”, allegando “ il confronto tra i dati contabili e i dati rilevati dall’ufficio di tassazione […] con relativi allegati ” e rimandando alla documentazione già a disposizione dell’RS 1 ed alla contabilità della propria cliente. Sottolinea inoltre che “ nella sua decisione su reclamo [l’ufficio] riconosce nell’anno 2014 una perdita ulteriore di CHF 127'569 che ritroviamo unicamente in CHF 94'749 nella tabella rettificata TUI dopo reclamo ”. Infine, si aggrava contro la decisione dell’RS 1 di negare “ i costi riguardanti l’ottenimento della licenza edilizia per l’edificazione del quartiere per complessivi CHF 4'654’771 ”. Sostiene che la mancanza dei giustificativi sia “ da ricondurre alle vicissitudini della società e ai vari azionisti avvicendatisi prima della nostra cliente, la quale non è mai entrata in possesso dei dati contabili storici ”. Sostiene comunque di essere riuscita a rendere “ sufficientemente […] plausibile l’investimento fatto dalla società che deve essere riconosciuto quale costo di costruzione nella misura richiesta dalla cliente ”. All’atto di ricorso, RA 1 SA allega numerosi documenti, tra cui l’atto pubblico rogato il 26.03.1998, nel quale si conferma l’aggiudicazione a favore dell’RI 1 SA del concorso per la realizzazione del __________; la licenza edilizia (27.03.1998) e i susseguenti rinnovi (14.09.2005, 01.07.2008) rilasciati alla RI 1 SA per l’edificazione del __________ e l’estratto dell’Ufficio esecuzioni con debitrice l’RI 1 SA (stato al 19.06.2009). H. L’RS 1 ha presentato le proprie osservazioni in data 1° dicembre 2021, proponendo la reiezione del ricorso. Riguardo all’iter procedurale, l’RS 1 ritiene di aver agito “ correttamente e in modo sufficientemente tempestivo e trasparente, da permettere alla contribuente di avanzare le proprie osservazioni e giustificazioni entro i termini e secondo i rimedi giuridici previsti dalla legge ”. Per quanto concerne invece il costo di costruzione, attestatosi a fr. 32'802'366.‑, l’RS 1 sottolinea che “ a questo ammontare giungono sia l’autorità fiscale sia la contribuente ”. Spiega che “ la ricorrente ottiene un risultato diverso basandosi sulla [sua] tabella “Riassunto costi/pagamenti 2009-2016”. La differenza di CHF 1'647'857 evidenziata non è da ricondurre all’omissione dei costi di costruzione 2011 di CHF 1'642'793 da parte dell’RS 1, bensì ai seguenti elementi: 1. Interessi sul capitale proprio occulto - CHF 159’707 2. Costo attivato licenza edilizia CHF 5’001 3. Fatturazioni al Comune di __________ per sistemazione piazza - CHF 1’882’142 4. Versamento __________ 2014 non considerato nella tabella - CHF 3’600 5. Versamento __________ e __________ non considerati nella tabella - CHF 17’762 6. Provvigioni non considerate nella tabella CHF 405’891 Totale - CHF 1'652’319 7. Ulteriore costo non considerato nella tabella CHF 4’462 Totale - CHF 1'647’857” L’RS 1 aggiunge anche che gli interessi sul capitale proprio occulto calcolati per gli anni 2009-2012, considerati quale riserva negativa sull’immobile e dichiarati quali costi per la TUI non costituiscono un costo d’investimento deducibile. Inoltre, nella tabella “ Riassunto costi/pagamenti 2009-2016 ” – allestita dalla ricorrente – non è stato ripreso l’importo di fr. 5'001.‑, compreso nel valore contabile dell’immobile e corrispondente al saldo del conto “Costruzione __________” al 1.01.2010; “ non sono stati dedotti gli importi fatturati al Comune di __________ per la sistemazione della piazza ” in ragione di complessivi fr. 1'882'142.‑ (fr. 1'003'428.‑ relativi al 2014 e fr. 878'714.‑ per il 2015) “ che rappresentano una diminuzione del costo d’investimento ”; “ non [sono] stat [i] considerat [i gli] import [i] di CHF 3'600 registrato il 03.11.2014 ” relativo al versamento __________ e di fr. 10'500.‑ e fr. 7'262.‑, “ registrati il 06.10.2015 ” relativi ai versamenti __________ e __________. Infine, il “ totale di CHF 30'345'799 tratto dalla [medesima] tabella […] non considera le provvigioni 2016 per totali CHF 405'891 ”. Ammettendo di non essere riuscita a ricostruire una differenza di fr. 4'462.‑, l’autorità di tassazione conclude affermando che [i] costi e i ricavi derivanti dagli accordi presi con il Comune di __________ (in particolare il costo di costruzione dell’autorimessa, così come costi e ricavi relativi alla sistemazione della piazza) sono stati considerati nell’ambito della definizione del costo d’investimento complessivo, contribuendo alla determinazione dei risultati dell’insieme delle vendite immobiliari. Essi sono infatti parte integrante dell’operazione immobiliare. D’altra parte, in ogni caso essi avrebbero finito per incidere nella stessa misura sulle TUI contestate, andando ad influire sulle perdite ordinarie deducibili dalla TUI in base alla giurisprudenza. Dal nostro punto di vista il costo d’investimento dedotto dalle TUI è corretto. Non vi sono costi che l’autorità di tassazione non ha tenuto in considerazione. L’RS 1 asserisce che l’aver considerato una “ perdita accertata di CHF 127'569 porta ad una differenza di perdite ordinarie dedotte dalle TUI riferite all’anno 2014 di soli CHF 94'750 (CHF 489'883 secondo la tabella allegata alla lettera del 27 agosto 2021, contro i CHF 584'633 secondo la tabella allegata alle decisioni su reclamo) poiché il risultato imponibile inferiore (a causa del computo delle perdite dei 7 periodi precedenti) comporta un’imposta dovuta più bassa e, di conseguenza, una minor riserva negativa per imposte ”. In cifre: Imposte calcolate fiscalmente senza considerare la perdita accertata CHF 422’637 Imposte calcolate fiscalmente considerando la perdita accertata - CHF 389’819 Differenza CHF 32’818 Perdita accertata - CHF 127’569 Differenza perdita computabile sulla TUI - CHF 94’751 Infine, l’RS 1 sostiene che la RI 1 SA non sarebbe riuscita ‑ neppure in sede di ricorso ‑ a comprovare i costi sopportati per l’ottenimento della licenza edilizia in ragione di fr. 4'654'771: riguardo alla documentazione allegata, l’RS 1 evidenza che se “ i documenti E, F e G dimostrano unicamente l’esistenza di una licenza edilizia, il documento H rappresenta soltanto una lista di scoperti che non comprova né la natura degli importi oggetto di esecuzione, né il loro effettivo pagamento né il modo di contabilizzazione ”. I. Dopo aver ricevuto copia delle summenzionate osservazioni al ricorso, la rappresentante della ricorrente inviava una e-mail all’attenzione della Camera di diritto tributario chiedendo di poter visionare gli allegati alle osservazioni perché la “ cliente desidera [va] puntualizzare alcuni aspetti ”. Gli allegati sono stati inviati il 3 gennaio 2022, la ricorrente non ha tuttavia presentato alcuna replica. L. a. Il 13 gennaio 2022, la Camera di diritto tributario ha citato RA 1 SA a voler comparire in udienza. b. L’udienza si è svolta il 10 febbraio 2022 e si è conclusa con la redazione di un verbale dal quale si evince che [l] a ricorrente conferma che non è disponibile la documentazione relativa alle spese per l’ottenimento della licenza edilizia. Tuttavia è dell’avviso che questi costi non possono essere interamente ignorati. Chiede pertanto all’RS 1 di poter stabilire un importo che sia considerato conforme ai dati statistici. L’RS 1 è contrario alla deduzione di costi non comprovati. Si domanda inoltre perché la ricorrente non si sia rivolta ai progettisti per ottenere copia delle fatture. Rileva in ogni caso che sono stati ammessi onorari per l’architetto per l’importo di CHF 1'200'000.‑. A suo avviso non è neanche certo che i costi registrati a bilancio siano stati pagati. Le parti si incontreranno ancora nei prossimi giorni e riesamineranno la questione. Se non dovesse intervenire un accordo transattivo le parti si riconfermeranno nelle loro posizioni. Per quanto riguarda l’operazione relativa alla parte pubblica l’RS 1 spiega di aver ripreso i costi e i ricavi che risultano dai conteggi presentati dalla ricorrente. Ne risulta un utile di CHF 610'000.‑. Anche seguendo il ragionamento della ricorrente secondo l’autorità fiscale si andrebbe soltanto a modificare il rapporto tra l’utile immobiliare imponibile e la perdita ordinaria compensabile. A questo riguardo la ricorrente si riserva di riesaminare i conteggi e di prendere poi posizione nuovamente. Se il ricorso su questo punto non dovesse essere ritirato l’RS 1 si riconferma nella sua posizione. Le parti daranno comunicazione dell’esito delle loro discussioni entro 30 giorni. M. Nella sua risposta del 10 marzo 2022, da un lato, l’autorità di tassazione ribadisce la propria posizione, ritenendo che non “ vi sia margine per poter giungere ad un accordo transattivo che preveda l’accettazione anche solo parziale [dei] costi ” sopportati per l’ottenimento della licenza edilizia (richiesti in ragione di fr. 4'654'771.‑), ma non comprovati; dall’altro, l’Ufficio di tassazione si dichiara disposto “a correggere le perdite accertate computabili nel 2014 da CHF 127'569 a CHF 1'225'220 (CHF 127'569 + CHF 1'097'651) ”. In particolare, per quanto attiene alla “ servitù di posteggio ” ‑ dopo aver approfondito i propri accertamenti presso l’Ufficio del registro fondiario ‑ l’RS 1 giunge alla conclusione che i 30 posteggi di proprietà della RI 1 SA “ erano oggetto del diritto di uso posteggio in favore del Comune di __________ iscritto il 14 novembre 2011 […] la Società devolve la sua quota alla comunione dei comproprietari della PPP __________ non avendo interesse né intenzione di mantenerne la proprietà ”. Di conseguenza, l’autorità di tassazione “ ritiene equo considerare il valore d’investimento della suddetta proprietà, che al momento dell’allestimento delle tassazioni risultava ancora di proprietà della contribuente, quale perdita accertata relativa al periodo fiscale 2011 (quando è stata costituita la servitù di posteggio a favore del Comune di __________) e quantificare in CHF 0 il valore fiscale dei 34 ‰ gravati da servitù ”. Il valore d’investimento, tenuto conto anche della sistemazione di __________, “ può essere rettificato in CHF 1'097'651 (valore di acquisto CHF 100'779 e costi di costruzione CHF 996'872)”. A questo proposito, l’RS 1 afferma che “ l’importo di CHF 1'882'142 fatturato al Comune di __________ per la sistemazione della piazza viene dedotto dal costo d’investimento in misura di CHF 1'260'332 (importo dichiarato quale costo sostenuto per la sistemazione della piazza). La differenza di CHF 621'810 è invece considerata quale ricavo nell’anno 2015 (anno della fatturazione) ”. In conclusione, l’Ufficio di tassazione “ propone di ridefinire le tassazioni ordinarie e TUI sulla base dei calcoli allegati ”, secondo i quali l’utile ordinario IFD ammonterebbe a fr. 115'728.– nel 2014 e fr. 829'736.– nel 2015 e l’utile immobiliare soggetto alla TUI (al netto delle perdite ordinarie compensabili) a fr. 115'727.– nel 2014 e fr. 829'737.– nel 2015 (v. doc. 2 e 3 allegati alla presa di posizione dell’RS 1). N. A sua volta, il 18 marzo 2022, RA 1 SA prende posizione in merito alla cosiddetta “ servitù di parcheggio ”, “ accoglie [ndo] favorevolmente il conteggio presentato ”. La patrocinatrice non condivide invece la tesi dell’RS 1 in merito al “ totale mancato riconoscimento dei costi riguardanti l’ottenimento della licenza edilizia del __________ di __________ ”. Afferma che sono state riscontrate delle “ difficoltà oggettive nel reperire una documentazione rivelatasi, purtroppo, inesistente ”, evidenziando che “ l’ufficio delle persone giuridiche mai ha contestato l’investimento che la società __________ SA ha effettuato nell’acquisire il pacchetto azionario della RI 1 SA […] e mai l’autorità fiscale (sempre il medesimo ufficio) ha messo in dubbio tale valore: affermare ora che i dati contabili, di fronte all’oggettiva esistenza di una licenza di costruzione, non possono essere ammessi, non denota certamente una linearità di pensiero e congruenza con la sistematica tributaria ”. Al proposito, aggiunge di aver interpellato “ l’arch. __________ che aveva assunto, a suo tempo, il compito di gestire il cantiere, come poi ha fatto; in base al suo scritto dell’11 marzo 2022 (che si allega) il valore delle opere di architettura (progettazione) ammontavano a CHF 2'879'002 a cui si aggiungevano gli onorari degli specialisti che sono stati quantificati in ca. CHF 700’000 (somma totale fino a ottenimento della licenza di costruzione, dunque, oltre CHF 3.5 mio). Crediamo pertanto che la plausibilizzazione del valore d’investimento di queste opere, [di cui] è richiesto il riconoscimento quale costo di investimento sia oltremodo dato […] negare l’evidenza dell’esistenza di un investimento vuol dire, nel nostro caso, procedere ad una tassazione confiscatoria e ad imporre un reddito inesistente in quanto il cantiere, ad opera conclusa, ha generato un perdita finanziaria di non poco conto […] richiedere ora i giustificativi di pagamento per onorari risalenti a oltre 20 anni circa appare del tutto rivolto unicamente a non voler riconoscere un oggettivo onere, che si scontra con il principio di una corretta determinazione del risultato effettivamente conseguito (perdita) ”. La rappresentante della ricorrente conclude chiedendo di essere nuovamente sentita qualora non fosse possibile accogliere la sua richiesta di ammettere tra i costi di investimento deducibili anche quelli relativi all’ottenimento della licenza edilizia. O. Il 29 marzo 2022, l’RS 1 replica alle osservazioni di RA 1 SA, facendo riferimento a quanto già espresso in precedenza e sostenendo che “ la calcolazione teorica effettuata dall’arch. __________ non può [..] essere presa in considerazione quale prova dei costi sopportati dalla contribuente ”. L’RS 1 specifica che “ la licenza edilizia è contabilizzata a CHF 1 (come già indicato nelle nostre osservazioni del 1. dicembre 2021, negli anni 2003-2005 era stato riattivato alla voce “Terreni: licenza di costruzione” un importo di CHF 3'030'651.54, poi ammortizzato completamente nel 2006). Di conseguenza, nella denegata ipotesi in cui dovesse essere preso in considerazione un costo relativo all’ottenimento della licenza edilizia ai fini dell’imposta sugli utili immobiliari, dal profilo delle imposte ordinarie il risultato fiscale derivante dalle vendite immobiliari non subirebbe alcuna modifica (il valore contabile-fiscale della licenza edilizia rimarrebbe comunque pari a CHF 1). Per effetto del computo delle perdite ordinarie sugli utili TUI, pur ammettendo un costo per l’ottenimento della licenza edilizia nell’ambito dell’imposta speciale, il risultato fiscale complessivo non muterebbe e di conseguenza nemmeno l’utile imposto attraverso la TUI ”. A dimostrazione delle proprie affermazioni, l’RS 1 allega un nuovo calcolo teorico che mostra addirittura “ un incremento di fr. 2'554 ” sul “ totale delle imposte dovute per gli anni 2014-2019 ” (v. doc. 1 e 2). P. Infine, con lettera del 2 maggio 2022, RA 1 SA conferma di non poter “ aderire alle considerazioni espresse dall’ufficio in quanto l’importo è ben più consistente di quanto asserisce lo stesso ufficio nella propria presa di posizione; si pensi non solo ai costi dei professionisti indicati, a cui certamente si aggiungono anche numerosi costi secondari (costi diversi, tasse di decisione, consulenti, ecc.) che hanno concorso all’ottenimento dell’agognata licenza edilizia ”. Chiede “ di essere ulteriormente sentita nel caso in cui non si possa ammettere l’importo richiesto ”. Diritto 1. 1.1. Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT). Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale ( Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59). 1.2. L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). Tuttavia, se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT). 2. 2.1. Per l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento: · i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore; · i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento; · le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto. 2.2. Per quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di diritto. È peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente all’importo effettivamente pagato ( Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata). Computabili sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per misurazioni, prestazioni d’opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un fondo non edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente ( Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 e dottrina e giurisprudenza ivi citate). 2.3. Non possono invece essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT). La legge tributaria prevede la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390). Ai fini della determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le “spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali” (art. 33 lett. d LT). 3. 3.1. Il presente ricorso verte da un lato sul mancato riconoscimento da parte dell’RS 1 delle spese sostenute per l’ottenimento della licenza edilizia quantificate dalla ricorrente in fr. 4'654'771.‑; dall’altro, sulla commisurazione dei costi di costruzione (per la ricorrente a fr. 30'345'799.‑, mentre per l’RS 1 erano pari a fr. 28'697'941.‑) e sull’accertamento della perdita 2014 (nella decisione impugnata la perdita accertata dall’RS 1 per il 2014 era di fr. 127'569.‑, che in TUI ha riconosciuto solo in ragione di fr. 94'749.‑). 3.2. Per quanto riguarda i costi di costruzione e la compensazione delle perdite, come già rilevato, l’autorità di tassazione ha riesaminato la documentazione ed è giunta alla conclusione che “ l’importo di CHF 1'882'142 fatturato al Comune di __________ per la sistemazione della piazza viene dedotto dal costo d’investimento in misura di CHF 1'260'332 (importo dichiarato quale costo sostenuto per la sistemazione della piazza). La differenza di CHF 621'810 è invece considerata quale ricavo nell’anno 2015 (anno della fatturazione) ”. Dall’altra parte, ha ritenuto “equo considerare il valore d’investimento” dei 34/119 del foglio PPP __________ di complessivi 119‰ f. b. __________ RFD di __________, corrispondenti a 34 dei 119 posteggi. La ricorrente ha infatti devoluto la propria quota alla comunione dei comproprietari con atto pubblico del 2021. Secondo il fisco, si dovrebbe pertanto considerare il relativo valore di investimento “quale perdita accertata relativa al periodo fiscale 2011 […] e quantificare in CHF 0 il valore fiscale dei 34 ‰ gravati da servitù”. Da qui la disponibilità dell’RS 1 a “ correggere le perdite accertate computabili nel 2014 da CHF 127'569 a CHF 1'225'220 (CHF 127'569 + CHF 1'097'651) ” perché “ nell’ambito dell’allestimento delle decisioni su reclamo IC, IFD e TUI 2014 e 2015 il valore d’investimento era stato quantificato in CHF 1'076'509 (valore di acquisto CHF 100'779 e costi di costruzione CHF 975'730). Tenuto conto [della] sistemazione [della] piazza, esso può essere rettificato in CHF 1'097'651 (valore di acquisto CHF 100'779 e costi di costruzione CHF 996'872) ”. L’autorità di tassazione ha pertanto proposto di commisurare l’utile ordinario IFD in fr. 115'728.– nel 2014 e fr. 829'736.– nel 2015 e l’utile immobiliare soggetto alla TUI (al netto delle perdite ordinarie compensabili) in fr. 115'727.– nel 2014 e fr. 829'737.– nel 2015. Nella sua replica del 18 marzo 2022, la ricorrente ha accolto favorevolmente la proposta dell’RS 1. In queste circostanze, le decisioni possono essere modificate nel senso della proposta dell’autorità fiscale, che si fonda sull’esame di nuova documentazione, in particolar modo sull’esito “di accertamenti effettuati presso l’Ufficio del registro fondiario dopo l’udienza del 10 febbraio 2022”, che hanno permesso di conoscere il contenuto dell’atto pubblico dell’ottobre 2021. 3.3. Per quanto concerne i costi legati ai posteggi e la compensazione delle perdite, il ricorso è conseguentemente accolto. Rimane per contro litigiosa la questione dei costi per la licenza edilizia. 4. 4.1. L’insorgente censura il mancato riconoscimento da parte dell’RS 1 delle spese sostenute per l’ottenimento della licenza edilizia, affermando di aver reso “ sufficientemente […] plausibile l’investimento fatto dalla società ” ed ammettendo che la mancanza di giustificativi sia “ da ricondurre alle vicissitudini della società e ai vari azionisti avvicendatisi prima [della ricorrente], la quale non è mai entrata in possesso dei dati contabili storici ”. Nella replica presentata il 18 marzo 2022, la ricorrente afferma che la documentazione a comprova è “ ormai inesistente ” e che “ ha riscontrato difficoltà oggettive ” per reperirla, senza però sostanziare la sua allegazione (v. replica del 18.03.2022). 4.2. Giusta l'art. 200 LT, applicabile per analogia alla procedura di tassazione in materia di imposizione degli utili immobiliari (art. 213 LT), il contribuente deve fare tutto il necessario per consentire una tassazione completa ed esatta: deve segnatamente fornire, a domanda dell'autorità di tassazione, informazioni orali e scritte e presentare libri contabili, giustificativi e altri attestati. Secondo il Tribunale federale, il ricorrente che vuole ottenere una deduzione non può accontentarsi di affermare genericamente che ha avuto altre spese, ma deve comprovare tale affermazione: se la legge impone al contribuente di documentare in determinati modi le sue allegazioni, egli non può sottrarsi a questo obbligo. A questo proposito, va ricordato che, secondo un consolidato principio, è il contribuente ad avere l’onere della prova per i fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso l'erario (sentenza TF n. 2A.438/2006 del 14 dicembre 2006 consid. 3.2; DTF 121 II 257 consid. 4c/aa; sentenza TF n. 2A.209/2005 del 3 novembre 2005, in: RtiD I-2006 n. 11t consid. 4.1; Blumenstein/Locher, System des schweizerischen Steuerrechts, 6 a ediz., Zurigo 2002, p. 416, con rinvii). In simili casi, l'autorità di tassazione deve partire dal principio che i fatti addotti dal contribuente, ma non documentati, non sono presi in considerazione: prescindere da questa esigenza significherebbe infatti non già correggere una presunta inesattezza ma sostituire l'obbligo posto a carico del contribuente di documentare e provare determinati fatti con l'apprezzamento dell'autorità (sentenza TF n. 2A. 344/89 del 3 dicembre 1990, in: RDAT II-1991; DTF 107 Ib 218). In particolare, la prova dei costi di investimento spetta pertanto sempre all’alienante. La mancata presentazione della relativa documentazione comporta il rifiuto della deduzione di tali costi. L’autorità fiscale deve unicamente limitarsi ad avvertire il contribuente che, in tal caso, le circostanze che diminuiscono l’onere, segnatamente i costi d’investimento, non verranno prese in considerazione ( Soldini/Pedroli, op. cit., p. 361 e giurisprudenza e dottrina citate). 4.3. Confermando una sentenza della Camera di diritto tributario in materia di imposta sugli utili immobiliari (sentenza CDT n. 80.2014.36 del 29 luglio 2014), il Tribunale federale ha ribadito che i costi d’investimento sono un fattore che concorre a ridurre l’onere fiscale. In via di principio, la prova per fatti che permettono di stabilire questo parametro incombe quindi ai contribuenti. Secondo la giurisprudenza, la prova delle spese sostenute a tale titolo avviene di regola mediante presentazione di fatture quietanzate o di altri documenti giustificativi (sentenza TF n. 2C_811/2014 consid. 4.3 e giurisprudenza e dottrina ivi citate). Di principio, quando il contribuente non soddisfa all’onere della prova che gli incombe non vi è pertanto nemmeno spazio per una tassazione d’ufficio. In un simile caso, il fisco non ha in effetti che da prendere atto del fatto che la prova necessaria non è stata addotta e quindi negare la deduzione richiesta. Secondo il Tribunale federale, una tassazione d’ufficio per mezzo di una stima rientra tuttavia di nuovo in considerazione quando in gioco è solo l’ammontare della deduzione e il suo accertamento nell’ambito della procedura probatoria si sia rivelato impossibile per motivi indipendenti dal contribuente (consid. 6.1 e giurisprudenza e dottrina ivi citate). Nel caso sottoposto al giudizio dell’Alta Corte, litigiosa era la commisurazione dei costi di costruzione e miglioria sostenuti dai ricorrenti e fatti valere in deduzione dall’utile realizzato con la vendita di un immobile. In quel caso, i contribuenti avevano dichiarato di non avere più a disposizione tutti i giustificativi per il calcolo dei costi di costruzione, a causa di un sinistro dovuto a delle infiltrazioni d’acqua, ed avevano di conseguenza proceduto ad una loro stima, moltiplicando “ il prezzo di costruzione di fr. 580.‑ al mc per il totale dei mc come da stima ufficiale ”. L’autorità di tassazione aveva invece accertato i costi di costruzione e miglioria basandosi sull’importo “ indicato sulle domande di costruzione presentate all’Ufficio tecnico comunale per il rilascio delle licenze edilizie ”. Con il reclamo, i contribuenti contestavano la valutazione dell’Ufficio di tassazione in quanto “ inadeguata rispetto al periodo di costruzione ed alle rifiniture di qualità ”, proponendo una nuova valutazione dei costi di costruzione. L’Ufficio di tassazione respingeva il reclamo confermando la decisione di prima istanza e spiegando che la deduzione ammessa considerava, oltre ai costi preventivati, anche un aumento del 10%, ovvero una “ variazione considerata “normale” tra il preventivo e il consuntivo ”. Adita dai contribuenti, la Camera di diritto aveva sostanzialmente confermato la decisione dell’autorità di tassazione. Nel caso sottoposto al giudizio della Suprema Corte ‑ consci di non potere adempiere al proprio onere della prova attraverso la produzione della documentazione richiesta in questi casi ‑ i contribuenti hanno essi stessi basato la propria rivendicazione unicamente su di una stima. Tuttavia, per il Tribunale federale quanto richiesto non tiene conto del fatto che per i casi concernenti un fattore che concorre a ridurre il carico impositivo in merito al quale non può essere addotta nessuna prova certa, la tassazione d’ufficio (per apprezzamento) costituisce in realtà solo un modo di venire incontro al contribuente. In assenza di una tale possibilità, all’autorità fiscale non resta infatti che applicare le sole regole in materia di onere della prova, con la conseguenza che la deduzione richiesta dal contribuente deve essergli negata del tutto (consid. 6.3 e giurisprudenza e dottrina ivi citata). 5. 5.1. Ritornando al caso in disamina, la ricorrente pretende la deduzione dei costi per l’ottenimento della licenza edilizia quali costi d’investimento in ragione di fr. 4'654'771.‑, senza però addurre alcun giustificativo per comprovarli. L’insorgente giustifica la sua richiesta spiegando che “ la società ha vissuto momenti di gloria e momenti meno edificanti, ma è innegabile il fatto che la stessa, tra mille difficoltà, sia entrata in possesso di una licenza per l’edificazione del quartiere. Tale fatto è oggettivo e facilmente comprensibile: la problematica relativa alla raccolta dei giustificativi è da ricondurre alle vicissitudini della società e ai vari azionisti avvicendatisi prima della nostra cliente, la quale non è mai entrata in possesso dei dati contabili storici. Grazie ad una minuziosa ricerca siamo riusciti almeno a plausibilizzare questi costi, perché la società, già nel 1990 si aggiudicò il concorso per la realizzazione del menzionato __________, come menzionato nel contratto notarile del 26 marzo 1998 ”. 5.2. Il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, le spese di riattazione di immobili di nuova acquisizione, i premi d’assicurazione e le spese d’amministrazione da parte di terzi (art. 32 cpv. 2 LIFD; art. 31 cpv. 2 LT). Non possono per contro essere dedotte le spese d’acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali (art. 34 lett. d LIFD; art. 33 lett. d LT). Queste ultime sono deducibili dall’utile soggetto all’imposta sugli utili immobiliari (cfr. sentenza del TF 2C_1166/2016 del 4 ottobre 2017 consid. 2.3). Se il contribuente esercita un’attività lucrativa indipendente, sono deducibili le spese aziendali e professionali giustificate (art. 27 cpv. 1 LIFD; art. 26 cpv. 1 LT). Anche in questo caso, non sono deducibili le spese di miglioria di beni patrimoniali, poiché l’art. 34 lett. d LIFD e l’art. 33 lett. d LT si applicano nell’ambito privato e anche commerciale. Per le persone giuridiche, gli articoli 58 cpv. 1 lett. b LIFD e 57 cpv. 1 lett. b LT prevedono che debbano essere riprese nell’utile netto imponibile le spese di fabbricazione, d’acquisizione e di miglioramento di immobilizzi. Si tratta infatti di costi che devono essere registrati a bilancio quali attivi ( Locher/Giger/Pedroli, Kommentar DBG, 2 a ed., Basilea 2022, n. 97 ad art. 58 LIFD, p. 333). I costi di investimento che concernono immobili commerciali devono pertanto essere iscritti a bilancio quali attivi. Se vengono registrati quali costi a carico del conto economico, l’autorità fiscale procede ad una ripresa. 5.3. Nel caso in esame, nonostante abbia quantificato in modo molto preciso i costi sostenuti per l’ottenimento della licenza edilizia, la ricorrente non ha apportato alcuna prova documentale. Al ricorso ha allegato unicamente una licenza edilizia e due rinnovi della stessa. Da nessuna è possibile evincere un eventuale costo preventivato per l’edificazione del __________, ma unicamente le tasse per l’ottenimento della licenza (fr. 5'000.‑ per quella rilasciata il 27.03.1998; fr. 100.‑ per il rinnovo del 14.09.2005 e fr. 2'500.‑ per il rinnovo del 1° luglio 2008). Dalla documentazione a disposizione dell’autorità giudicante, sembrerebbe che la domanda di costruzione sia stata inoltrata nell’autunno del 1997. Gli incarti fiscali relativi all’insorgente per gli anni fiscali 1995-1997 non riportano la registrazione di alcun costo di progettazione finalizzato all’ottenimento della licenza di costruzione. Vi è solo un costo straordinario di fr. 1'417'335.‑ allibrato a conto economico per il 1996, la cui origine è però difficilmente ricostruibile. Al proposito, nella sua presa di posizione del 29 marzo 2022, l’RS 1 fa notare che “ la licenza edilizia è contabilizzata a CHF 1 [e che] negli anni 2003-2005 era stato riattivato alla voce “Terreni: licenza di costruzione” un importo di CHF 3'030'651.54, poi ammortizzato completamente nel 2006. Di conseguenza, nella denegata ipotesi in cui dovesse essere preso in considerazione un costo relativo all’ottenimento della licenza edilizia ai fini dell’imposta sugli utili immobiliari, dal profilo delle imposte ordinarie il risultato fiscale derivante dalle vendite immobiliari non subirebbe alcuna modifica (il valore contabile-fiscale della licenza edilizia rimarrebbe comunque pari a CHF 1) ”. Inoltre, l’RS 1 aggiunge che “ per effetto del computo delle perdite ordinarie sugli utili TUI, pur ammettendo un costo per l’ottenimento della licenza edilizia nell’ambito dell’imposta speciale, il risultato fiscale complessivo non muterebbe e di conseguenza nemmeno l’utile imposto attraverso la TUI ”. Allegando un calcolo dimostrativo che tiene in considerazione l’ipotetico costo per l’ottenimento della licenza edilizia pari a fr. 3'030'651.‑, l’RS 1 evidenzia che “ il totale delle imposte dovute per gli anni 2014-2019 subisce – rispetto al conteggio che […] è stato trasmesso in data 10 marzo 2022 – addirittura un incremento di CHF 2'554 (per effetto di una diversa suddivisione dell’utile 2016 sugli utili TUI dell’anno, imposti ad aliquote differenti) ”. La ricorrente non può pertanto pretendere la deduzione di costi di miglioria che o non sono mai stati registrati fra gli attivi o sono stati totalmente ammortizzati. 5.4. 5.4.1. In ogni caso, la documentazione prodotta non è sufficiente per giustificare una deduzione di ulteriori costi. 5.4.2. Il “Dettaglio costo costruzione 2011” e il “Riassunto costi/pagamenti 2009-2016”, allegati al ricorso – oltre ad essere successivi al suo rilascio ‑ non riportano delle registrazioni di costi di progettazione finalizzati ad ottenere la “ agognata ” licenza edilizia. Vi è un’unica registrazione contabile relativa ad una licenza edilizia che allibra un pagamento per il Comune di __________ in ragione di fr. 10'000.‑, non riconducibile tuttavia alle licenze summenzionate. 5.4.3. Stesso discorso vale per l’estratto dell’Ufficio esecuzione di __________ che si riferisce alle esecuzioni pendenti al 19 giugno 2009. Non vi è alcuna registrazione che possa giustificare le spese sostenute per l’ottenimento della licenza edilizia. 5.4.4. In sede di replica, alfine di comprovare i costi per l’ottenimento della licenza edilizia, la ricorrente ha chiesto all’arch. __________, che a suo tempo aveva gestito il cantiere, di quantificare “ il valore delle opere di architettura (progettazione) [… e …] gli onorari degli specialisti ”, giungendo ad una “ somma totale fino a ottenimento della licenza di costruzione [di] oltre CHF 3.5 milioni ” (v. scritto del 18.03.2022). Nel suo scritto, l’architetto dichiara sì di avere assunto il mandato per l’edificazione del __________ a partire dal 2013, tuttavia solo dopo che la RI 1 SA aveva ottenuto la licenza edilizia sulla base di un progetto allestito da altri. Di fatto, l’arch. __________ procede ad una stima, valutando le “ opere eseguite fino al momento in cui ho assunto il progetto, in base alle norme SIA, [in] fr. 2'879'002.‑, a cui si devono aggiungere gli onorari degli specialisti ”. Si tratta però di un calcolo puramente teorico, inadatto a suffragare i reali costi sopportati dalla RI 1 SA che, per giurisprudenza, avrebbe dovuto comprovarli tramite fatture quietanzate o altri documenti giustificativi, come per esempio le registrazioni contabili. Di conseguenza, come correttamente sostenuto dall’RS 1, tale documento, del tutto funzionale alla causa della ricorrente, non può essere annoverato tra i giustificativi a sostegno di una eventuale deduzione delle spese di progettazione tra i costi d’investimento. 5.5. Non fornendo quanto richiesto, l’RS 1 SA, che non ha ottemperato ai propri obblighi procedurali che le incombono ex art. 200 LT, dovrà sopportarne le conseguenze. Date le circostanze, non essendo in gioco unicamente l’ammontare della deduzione, bensì il suo accertamento, l’autorità di tassazione non può e non deve procedere ad una valutazione (tassazione d’ufficio) dei costi d’investimento sostenuti dalla ricorrente. Deve unicamente negare la deduzione richiesta in quanto non comprovata. Su questo aspetto, l’operato dell’RS 1 merita di essere tutelato e le decisioni di tassazione IC/IFD 2014 e IC/IFD 2015 dopo reclamo come pure le decisioni TUI 2014 e TUI 2015 dopo reclamo devono essere confermate. Il ricorso deve pertanto essere respinto. 6. Desta qualche interrogativo il fatto che l’importo dei costi per l’ottenimento della licenza edilizia, quantificati con minuziosa precisione dalla ricorrente e richiesti in deduzione dall’utile immobiliare realizzato negli anni 2014 e 2015, corrisponda esattamente all’ammontare della perdita d’esercizio netta del periodo 2006, che ‑ a suo tempo ‑ l’RS 1 non aveva riconosciuto neppure in sede di reclamo, perché mancava “ un interesse attuale ad impugnare le tassazioni in oggetto ”, essendo l’imposta cantonale e federale sull’utile pari a zero franchi (v. decisione di tassazione IC/IFD 2006 e decisione IC/IFD 2006 dopo reclamo dell’11 marzo 2010; scritto del 2 maggio 2022 all’att. CDT: “ in quell’anno infatti l’ufficio stralciò un ammontare di ben CHF 4'293'555, riconoscendo unicamente una perdita di CHF 361'216 […] a fronte di un risultato passivo di ben CHF 4'654’771 ”). Ci si potrebbe chiedere se, rivendicando la deduzione dei costi per la licenza edilizia, da dedurre dagli utili conseguiti negli anni 2014 e seguenti, la ricorrente non cerchi di compensare una ipotetica perdita d’esercizio, che risale tuttavia al 2006 e che come tale non sarebbe comunque computabile. La questione non necessita tuttavia di essere ulteriormente approfondita. 7. Di conseguenza, per quanto concerne la commisurazione della perdita 2014 e dei costi di costruzione sostenuti dalla ricorrente, conformemente a quanto proposto dall’RS 1 ed accettato dalla ricorrente, il ricorso è accolto. Per il resto, è respinto. Visto l’esito, la tassa di giustizia e le spese di procedura sono a carico della ricorrente in ragione di 2/3. Per questi motivi, visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT dichiara e pronuncia 1. Il ricorso è parzialmente accolto. § Di conseguenza, le decisioni del 21 ottobre 2021 in materia di IC/IFD 2014 e IC/IFD 2015 e le decisioni del 26 ottobre e del 29 novembre 2021 in materia di imposta sugli utili immobiliari sono riformate nel senso che l’utile ordinario IFD è stabilito in fr. 115'728.– nel 2014 e fr. 829'736.– nel 2015 e l’utile immobiliare soggetto alla TUI (al netto delle perdite ordinarie compensabili) in fr. 115'727.– nel 2014 e fr. 829'737.– nel 2015. 2. Le spese processuali consistenti: a. nella tassa di giustizia di fr. 1’200.– b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 300.– per un totale di fr. 1’500.– sono a carico della ricorrente in ragione di due terzi (fr. 1000.‑). 3. Contro il presente giudizi Copia per conoscenza: - municipio di __________. per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello Il presidente: La segretari a :

Incarti n. 80.2021.255 80.2021.256 Incarti n. 80.2021.255

Incarti n. 80.2021.256

Lugano 30 gennaio 2023 Lugano

Lugano 30 gennaio 2023

In nome della Repubblica e Cantone Ticino In nome della Repubblica e Cantone Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello composta dai giudici composta dai giudici

composta dai giudici Andrea Pedroli, presidente, Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici Andrea Pedroli, presidente,

Andrea Pedroli, presidente, Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici segretari a segretari a

segretari a Cristiana Balestra Gamboni, vicecancelliera Cristiana Balestra Gamboni, vicecancelliera

Cristiana Balestra Gamboni, vicecancelliera parti parti

parti RI 1 rappr. da: RA 1 RI 1

RI 1 rappr. da: RA 1

rappr. da: RA 1 contro contro

contro RS 1 RS 1

RS 1 oggetto oggetto

oggetto ricorso del 19 novembre 2021 contro · le decisioni del 21 ottobre 2021 in materia di IC/IFD 2014 e IC/IFD 2015 e · le decisioni del 26 ottobre e del 29 novembre 2021 in materia di imposta sugli utili immobiliari. ricorso del 19 novembre 2021 contro

ricorso del 19 novembre 2021 contro · le decisioni del 21 ottobre 2021 in materia di IC/IFD 2014 e IC/IFD 2015 e

· le decisioni del 21 ottobre 2021 in materia di IC/IFD 2014 e IC/IFD 2015 e · le decisioni del 26 ottobre e del 29 novembre 2021 in materia di imposta sugli utili immobiliari.

· le decisioni del 26 ottobre e del 29 novembre 2021 in materia di imposta sugli utili immobiliari. Fatti

Fatti A. L’RI 1 SA (di seguito: RI 1 SA) è stata iscritta a Registro di commercio il 29 luglio 1988. Lo scopo era “ l’acquisto, la vendita e l’intermediazione di beni immobili ”. Il 7 novembre 1988, la RI 1 SA è divenuta proprietaria, tra gli altri, del fondo no. __________ RFD __________, la cui stima ufficiale era di fr. 189'040.‑ (v. estratto Sommarione Comune di __________, Scheda no. __________, intavolato a RF il 7.11.1988).

Due anni dopo, il 28 agosto 1990, la RI 1 SA si aggiudicava il concorso per la realizzazione del __________ a __________ che comprendeva la costruzione di due immobili ad uso misto residenziale e commerciale, di un’autorimessa sotterranea in parte privata ed in parte comunale e la sistemazione della __________, inaugurata nel 2016 (v. Rogito dell’avv. __________, n. __________, redatto il 26.03.1998; v. articolo CdT del 13.03.2016).

Per Convenzione del 17 settembre 1979 conclusa tra il Comune di __________ e gli allora proprietari del fondo no. __________ RFD __________, quest’ultimo era stato gravato da una servitù di costruzione di un’autorimessa comunale. Una volta ultimati, infatti, 30 parcheggi sono poi stati ceduti a titolo gratuito dalla RI 1 SA al Comune di __________.

Il 25 luglio 1994 rispettivamente nel dicembre 1994 il Consiglio Comunale di __________ prima e il Consiglio di Stato poi avallavano le norme di attuazione relative al piano particolareggiato __________ (per il “ riassetto urbanistico della zona ”; v. Piano regolatore del Comune di __________, da internet).

Il 25 marzo 1998, il Consiglio Comunale di __________ approvava nuovamente il piano particolareggiato __________ e le relative norme di attuazione, ratificando anche “ le specifiche e gli oneri del contratto relative al PP__________ nei rapporti con l’RI 1 ” (v. estratto del verbale della seduta del Consiglio Comunale del 25.03.1998).

Il 26 marzo 1998, il Comune di __________ e l’RI 1 SA facevano redigere nella forma dell’atto pubblico un contratto nel quale si confermava l’aggiudicazione del 28 agosto 1990 per l’edificazione del __________ a __________.

Una prima licenza edilizia era stata rilasciata il 27 marzo 1998 (la domanda di costruzione probabilmente è stata inoltrata il 20 novembre 1997), rinnovata dapprima il 14 settembre 2005 e poi il 1° luglio 2008 (valida fino al 28.08.2009; v. ris. mun. 12.09.05 del Comune di __________).

Dopo un lungo e travagliato iter e diverse vicissitudini, la RI 1 SA iniziava i lavori di edificazione del __________.

Il 14 novembre 2011, dopo un riordino particellare, il fondo no. __________ RFD __________ veniva costituito in PPP (con successive modifiche rispettivamente del 6.6.2016 e del 15.10.2021).

La RI 1 SA ha cominciato a vendere le PPP (appartamenti e posteggi) a partire dal 2014. La prima abitabilità è stata concessa il 7 luglio 2014 (v. email del Comune di __________ a RS 1 del 15.09.2017).

B. a.

Il 29 gennaio 2016, la RI 1 SA presentava all’RS 1 (di seguito: RS 1) le 41 dichiarazioni d’imposta sugli utili immobiliari per i trasferimenti delle proprietà immobiliari avvenuti negli anni 2014 (20 vendite) e 2015 (21 vendite), oltre al riassunto dei costi di costruzione sopportati tra il 2009 e il 31 dicembre 2015; la ripartizione di tali costi per PPP; i rogiti relativi all’acquisto dei terreni e alle successive vendite, comprese le istanze di iscrizione dei trapassi. Chiedeva che, ai fini della tassazione, si tenesse conto delle perdite riportate. b.

Le Dichiarazioni d’imposta delle persone giuridiche IC/IFD 2014 e IC/IFD 2015 sono state presentate rispettivamente il 3 febbraio 2016 e il 1° febbraio 2017.

Per il periodo fiscale 2014, sia per l’IC sia per l’IFD, la società dichiarava una perdita netta pari a fr. 5'221.‑, che aggiunta alle perdite fiscali dei 7 esercizi precedenti (fr. 5'447'340.‑) portava ad un risultato fiscale di fr. – 5'452'561.‑.

Per il periodo fiscale 2015, la RI 1 SA dichiarava una perdita netta pari a fr. 8’319.‑, che aggiunta alle perdite fiscali dei 7 esercizi precedenti (fr. 5'452'561.‑) portava ad un risultato fiscale di fr. – 5'460’880.‑.

Sia al 31.12.2014 sia al 31.12.2015, il capitale azionario dichiarato ammontava a fr. 100'000.‑.

Per entrambi gli anni fiscali qui in parola, la contribuente dichiarava gli immobili, che comprendevano i fondi no. __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________ e __________ RFD __________, al loro valore di stima ufficiale pari a fr. 1'287'570.‑ (stato al 31.12.2014 e 31.12.2015; v. Modulo 7, annessi alle DI 2014 e DI 2015).

C. a.

Periodo fiscale 2014

Il 7 dicembre 2017, l’RS 1 (di seguito: RS 1) notificava alla RI 1 SA la propria decisione di tassazione ordinaria IC/IFD 2014.

Per quanto qui d’interesse, per l’IC, l’RS 1 accertava la perdita netta di esercizio di fr. 5'221.‑, così come dichiarata, come pure una “ perdita accertata esercizi precedenti ” pari a fr. 127'569.‑. Le perdite riportate si attestavano a fr. 5'452’561.‑.

Correggeva il valore di stima della sostanza immobiliare a fr. 448'376.‑ con la motivazione “ stime immobiliari come ai dati ufficiali del catasto. Aggiunte nella determinazione del capitale imponibile. Capitale minimo società immobiliari: 20% del valore degli attivi (art. 82 cpv. 2 LT) ”.

Di conseguenza, per l’imposta cantonale 2014, l’utile imponibile come pure il dovuto d’imposta erano pari a fr. 0.‑ (perché l’utile imponibile di fr. 1'583'483.‑ è stato assoggettato alla TUI); il capitale imponibile accertato era di fr. 5'233'000.‑ che comportava un’imposta pari a fr. 7'849.50.

Per l’imposta federale diretta, invece, l’utile imponibile era stato accertato in fr. 1'583'400.‑, che comportava un dovuto d’imposta pari a fr. 134'589.‑.

Periodo fiscale 2015

Sempre in data 7 dicembre 2017, l’RS 1 notificava alla RI 1 SA la propria decisione di tassazione ordinaria IC/IFD 2015.

Per quanto qui d’interesse, per l’IC, l’RI 1 accertava la perdita netta di esercizio di fr. 8’319.‑, così come dichiarata. Le perdite riportate si attestavano a fr. 5'460'880.‑.

Correggeva il valore di stima della sostanza immobiliare a fr. 137’164.‑ con la motivazione “ stime immobiliari come ai dati ufficiali del catasto. Aggiunte nella determinazione del capitale imponibile. Capitale minimo società immobiliari: 20% del valore degli attivi (art. 82 cpv. 2 LT) ”.

Di conseguenza, per l’imposta cantonale 2015, l’utile imponibile come pure il dovuto d’imposta erano pari a fr. 0.‑ (perché l’utile imponibile di fr. 785’246.‑ è stato assoggettato alla TUI); il capitale imponibile accertato era di fr. 1'278’000.‑ che comportava un’imposta pari a fr. 1'917.‑.

Per l’imposta federale diretta, invece, l’utile imponibile era stato accertato in fr. 785’200.‑, che comportava un dovuto d’imposta pari a fr. 66’742.‑. b.

Il 27 dicembre 2017, l’RS 1 emetteva 41 decisioni di tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari concernenti le vendite delle PPP fondo base no. __________ RFD __________ avvenute negli anni 2014 e 2015.

Per il 2014, a sostegno della propria decisione, l’autorità di tassazione adduceva di aver considerato quale valore di alienazione complessivo quello iscritto nei rogiti, ovvero fr. 14'997'000.‑ (a fronte di fr. 14'682'400.‑ dichiarati dalla contribuente) ed un valore di investimento deducibile pari a fr. 13'427'959.‑ (rispetto a fr. 15'321'725.‑ dichiarati). Il valore di investimento deducibile stabilito dall’autorità di tassazione si suddivideva in valore d’acquisto per fr. 1'167'816.‑; costi di costruzione/miglioria per fr. 11'100'950.‑; provvigioni versate pari a fr. 512'961.‑ e altri costi in ragione di fr. 646'232.‑.

L’utile imponibile totale stabilito dall’Ufficio di tassazione era pari a fr. 1'583'483.‑ che comportava un’imposta sugli utili immobiliari 2014 complessiva pari a fr. 411'705.60.

Per il 2015, invece, l’RS 1 aveva considerato quale valore di alienazione complessivo quello iscritto nei rogiti, ovvero fr. 12'562'311.‑ (a fronte di fr. 12'470'599.‑ dichiarati dalla contribuente) ed un valore di investimento deducibile pari a fr. 13'081’963.‑ (rispetto a fr. 14'257'221.‑ dichiarati). Il valore di investimento deducibile stabilito dall’autorità di tassazione si suddivideva in valore d’acquisto per fr. 1'084'824.‑; costi di costruzione/miglioria per fr. 10'312'050.‑; provvigioni versate pari a fr. 154’872.‑ e altri costi in ragione di fr. 1'530’217.‑.

L’utile imponibile totale stabilito dall’Ufficio di tassazione era pari a fr. 785’246.‑ che comportava un’imposta sugli utili immobiliari 2015 complessiva pari a fr. 203'887.‑.

Dalla motivazione allegata ad entrambe le decisioni di tassazione TUI 2014 e 2015 si evince che “ l’utile TUI per ogni vendita [era stato] definito sulla scorta dei seguenti elementi ”: il valore di acquisto, comprensivo di costo del terreno e delle spese notarili era stato accertato in fr. 2'964'089.‑, mentre i costi di costruzione erano stati stabiliti in fr. 28'174'836.‑ (comprensivi tra l’altro dei costi per l’ottenimento della licenza edilizia pari a fr. 4'654'771.‑).

Gli “Altri costi” in ragione di fr. 646'232.‑ per il 2014 e fr. 1'530'217.‑ per il 2015 derivavano “ dalla perdita ordinaria dell’esercizio ” la cui “ suddivisione sulle singole TUI [era] avvenuta proporzionalmente all’utile ”.

D. a.

Il 12 dicembre 2017, la contribuente, rappresentata da RA 1 SA, presentava un reclamo a titolo cautelativo contro le decisioni di tassazione IC/IFD 2014 e IC/IFD 2015.

Nel suo scritto, la patrocinatrice della reclamante, lamentava che “ la licenza edilizia prevedeva la messa a disposizione di numerosi posteggi a favore del comune di __________ a titolo gratuito ” e che “ da un primo esame della tassazione appare che tale investimento non sia stato adeguatamente tenuto in considerazione nella determinazione dei fattori imponibili della società ”.

Inoltre, deplorava il fatto che non fossero ancora “ giunte le notifiche di tassazione relative alle TUI ” con la conseguenza che “ le motivazioni di tassazione riferite alle vendite negli anni oggetto di contestazione non possono essere verificate in quanto la somma degli importi indicati non sembrerebbe corrispondere alle cifre indicate dalla contribuente e messe a nostra disposizione, come pure le cifre relative all’investimento appaiono ridotte di almeno ca. 5 mio. di CHF, ciò che causerebbe un onere non riconosciuto alla società che invece ha dovuto sopportare investimenti cospicui sull’arco di numerosi anni ”.

Per poter meglio circostanziare il reclamo, RA 1 SA chiedeva all’RS 1 di metterle “ a disposizione gli atti delle imposizioni TUI (non ancora intimate) ” e di indicare “ gli scostamenti intercorsi tra gli oneri di investimento indicati e quelli riconosciuti ”, sostenendo una motivazione insufficiente. b.

Il 25 gennaio 2018, RA 1 SA presentava reclamo contro le 41 decisioni TUI 2014 e 2015 emesse dall’RS 1.

Oltre alle censure già sollevate per la procedura ordinaria, la rappresentante si aggravava contro le “ numerose, ingiustificate, o per lo meno insufficientemente motivate, discrepanze rispetto ai dati inoltrati, e meglio: “ […] per alcune vendite la rettifica del prezzo di vendita rispetto al valore dichiarato nell’atto di compra-vendita, il mancato riconoscimento di tutti [i] costi di costruzione che in totale ammontano a CHF 38'945'288, ossia CHF 38'945,288 per ogni millesimo di PPP [; il] mancato riconoscimento dei costi sostenuti dalla società per l’ottenimento della licenza edilizia fino al 2016 [; il] mancato computo di tutti i costi di costruzione e [la] inadeguata eventuale considerazione quale perdita ordinaria deducibile TUI ”.

Al reclamo, accludeva alcune “ tabelle illustrative ” relative alle “[v] endite 2014 + 2015, scostamenti prezzi di vendita ”; il “ riassunto costo di costruzione suddiviso per anno contabile ”; la “ situazione contabile relativa all’immobile al 31 dicembre 2016 e 31 dicembre 2017 ”; le “[v] endite e iscrizioni a RFD per singola PPP con costo di costruzione, importo di trapasso e risultato (utile/perdita TUI) ” e infine i “[t] otali vendite per anno per ogni PPP con valori di atto pubblico notarile ”.

E. a.

Il 27 agosto 2021, l’RS 1 trasmetteva alla RI 1 SA ‑ con lettera A Plus recapitata il 30 agosto 2021 (v. tracciamento dell’invio no. __________) – un progetto di tassazione alfine di definire i reclami contro le decisioni TUI e contro le decisioni di tassazione ordinaria IC/IFD 2014 e IC/IFD 2015. Tale invio era stato anticipato per posta elettronica indirizzata ad “__________”, recapitata e letta il giorno stesso (27.08.2021).

L’RS 1 intimava alla reclamante un termine per prendere posizione, scadente il 15 settembre 2021, con la comminatoria che “ trascorso infruttuoso tale termine, i reclami [sarebbero] stati evasi come indicato ” nelle tabelle allegate.

Secondo quest’ultime, per la tassazione ordinaria IC/IFD 2014, il risultato imponibile IC era pari a fr. 0.‑, mentre per l’IFD era pari a fr. 1'207'674.‑. Per la sola imposta cantonale sul capitale, il capitale imponibile era stato accertato in fr. 1'601'103.‑.

Per il periodo fiscale 2015, invece, l’RS 1 aveva accertato un utile imponibile per l’IC pari a fr. 0.‑, mentre per l’IFD pari a fr. 536'633.‑. Per la sola imposta cantonale sul capitale, il capitale imponibile accertato era di fr. 100'000.‑ (v. tabella “Definizione tassazioni ordinarie IC/IFD 2014-2019” del 27.08.2018).

L’onere d’imposta TUI complessivo per il 2014 era stato accertato in fr. 313'995.20 (utile “netto” all’aliquota del 26%), considerando un utile “lordo” complessivo di fr. 1'697'557.‑ diminuito della perdita ordinaria per lo stesso anno pari a fr. 489'883.‑.

Per il 2015, invece, l’imposta sugli utili immobiliari complessiva era stata accertata in fr. 139'524.60.‑ (utile “netto” all’aliquota del 26%), considerando un utile “lordo” complessivo di fr. 2'198'392.‑ diminuito della perdita ordinaria per lo stesso anno pari a fr. 1'661'759.‑.

Sempre nel suo scritto, l’RI 1 informava la reclamante di aver modificato i valori di alienazione TUI in base ai prezzi di vendita dichiarati, ritenuti corretti. Evidenziava inoltre di aver rivisto le quote millesimali oggetto di compravendita sulla base delle istanze di iscrizione a Registro fondiario e degli atti di compravendita.

Spiegava che dal costo d’investimento complessivo doveva essere dedotto il ricavo ottenuto dal Comune di __________ per la sistemazione della piazza.

Evidenziava che i costi per l’ottenimento della licenza edilizia pari a fr. 4'654'771.‑ fatti valere dalla reclamante non erano stati comprovati per cui non era possibile considerare tale spesa quale costo d’investimento nell’ambito della definizione della TUI; anche gli interessi sul capitale proprio occulto calcolati negli anni 2009-2012 e considerati riserva negativa sull’immobile non erano un costo d’investimento deducibile.

L’RS 1 ricalcolava i costi di costruzione complessivi per 1000‰, giungendo al risultato di fr. 28'697'941.‑.

Infine, l’RS 1 spiegava che “ la perdita ordinaria deducibile in base alla giurisprudenza, rispettivamente giusta l’art. 134a LT, [era stata] calcolata ” in funzione delle tassazioni ordinarie ed era stata “ suddivisa in proporzione agli utili realizzati sulle alienazioni avvenute durante il periodo fiscale ”.

A questo proposito, l’Ufficio di tassazione specificava che

[I] risultati (utili e perdite) conseguiti attraverso le vendite immobiliari [erano] attribuiti al rispettivo anno di competenza (data di iscrizione del trapasso di proprietà a Registro fondiario).

[I] risultati (utili e perdite) conseguiti attraverso le vendite immobiliari [erano] attribuiti al rispettivo anno di competenza (data di iscrizione del trapasso di proprietà a Registro fondiario). [Veniva] considerato l’onere d’imposta deducendolo dall’utile imponibile attraverso la formazione di una riserva negativa.

[Veniva] considerato l’onere d’imposta deducendolo dall’utile imponibile attraverso la formazione di una riserva negativa. Il capitale proprio occulto per gli anni 2014-2016 [era stato] determinato ammettendo un finanziamento fino all’80% degli attivi. A partire dal 2017 [verranno] applicati i principi della circolare AFC n. 6 del 6 giugno 1997, Capitale proprio occulto delle società di capitale e delle società cooperative (art. 65 e 75 LIFD).

Il capitale proprio occulto per gli anni 2014-2016 [era stato] determinato ammettendo un finanziamento fino all’80% degli attivi. A partire dal 2017 [verranno] applicati i principi della circolare AFC n. 6 del 6 giugno 1997, Capitale proprio occulto delle società di capitale e delle società cooperative (art. 65 e 75 LIFD). Per gli immobili che sono in seguito stati venduti, quale valore venale determinante viene utilizzato il valore di alienazione.

Per gli immobili che sono in seguito stati venduti, quale valore venale determinante viene utilizzato il valore di alienazione. b.

La RI 1 SA lasciava scadere il termine del 15 settembre 2021 senza prendere posizione.

Di conseguenza l’RS 1 notificava alla contribuente le decisioni di tassazione IC/IFD 2014 e IC/IFD 2015 dopo reclamo con data 21 ottobre 2021.

Per il periodo fiscale 2014, per l’imposta cantonale, l’autorità di tassazione esponeva un utile imponibile e il debito d’imposta sull’utile pari a fr. 0.‑ (aliquota: 9%). Il capitale imponibile era stato accertato in fr. 1'550'000.‑, che comportava un dovuto d’imposta di fr. 2'325.‑ (aliquota: 1,5‰), cui si aggiungevano l’imposta immobiliare ex art. 95 ss LT e il supplemento d’imposta ex art. 314c LT, per cui il dovuto d’imposta sul capitale complessivo risultava essere pari a fr. 3'670.15. Per l’imposta federale diretta, l’utile imponibile era stato diminuito a fr. 1'112'900.‑ cui corrispondeva un onere d’imposta di fr. 94'596.50 (aliquota: 8.5%).

Per il periodo fiscale 2015, per l’imposta cantonale, l’autorità di tassazione esponeva un utile imponibile e il debito d’imposta sull’utile pari a fr. 0.‑ (aliquota: 9%). Il capitale imponibile era stato accertato in fr. 100'000.‑, che comportava un dovuto d’imposta di fr. 150.‑ (aliquota: 1,5‰), cui si aggiungevano l’imposta immobiliare ex art. 95 ss LT e il supplemento d’imposta ex art. 314c LT, per cui il dovuto d’imposta sul capitale complessivo risultava essere pari a fr. 561.50. Per l’imposta federale diretta, l’utile imponibile era stato diminuito a fr. 536’600.‑ cui corrispondeva un onere d’imposta di fr. 45'611.‑ (aliquota: 8.5%).

Per entrambe le decisioni dopo reclamo, l’RS 1 adduceva che

Reclamo evaso sulla base delle considerazioni esposte nella lettera inviata alla contribuente in data 27 agosto 2021.

Reclamo evaso sulla base delle considerazioni esposte nella lettera inviata alla contribuente in data 27 agosto 2021. Il progetto di tassazione che era stato accluso allo scritto citato viene sostituito dai calcoli allegati, che tengono conto di una perdita accertata di CHF 127'569 computabile sull’utile ordinario IC/IFD 2014 (la quale era stata erroneamente omessa nei conteggi precedentemente inviati).

Il progetto di tassazione che era stato accluso allo scritto citato viene sostituito dai calcoli allegati, che tengono conto di una perdita accertata di CHF 127'569 computabile sull’utile ordinario IC/IFD 2014 (la quale era stata erroneamente omessa nei conteggi precedentemente inviati). Si fa presente che, nel caso in cui venisse interposto ricorso unicamente contro una o più decisioni TUI, l’UTPG, visto il rapporto diretto tra le tassazioni, si riserva d’ufficio il diritto di operare una eventuale revisione della presente decisione.

Si fa presente che, nel caso in cui venisse interposto ricorso unicamente contro una o più decisioni TUI, l’UTPG, visto il rapporto diretto tra le tassazioni, si riserva d’ufficio il diritto di operare una eventuale revisione della presente decisione. c.

Il 26 ottobre 2021 (per le pratiche no. 17-2015 e 18-2015 il 29.11.2021; v. infra, E. d.), l’RS 1 notificava alla contribuente le decisioni di tassazione TUI dopo reclamo per gli anni 2014 (18 decisioni, due in meno rispetto alle decisioni di tassazione: la no. 15-2014 ancora ferma allo stadio del reclamo e la no. 16-2014 in quanto annullata) e 2015 (21 decisioni).

Per tutte le 39 decisioni dopo reclamo, a motivo l’autorità di tassazione adduceva quanto già esposto per le tassazioni ordinarie IC/IFD 2014 e 2015. Inoltre, faceva “ presente che, nel caso in cui venisse interposto ricorso unicamente contro le decisioni su reclamo IC/IFD 2014 o IC/IFD 2015, l’RS 1, visto il rapporto diretto tra le tassazioni, si riserva d’ufficio il diritto di operare una eventuale revisione delle presenti decisioni TUI ”.

Dalla tabella allegata alla motivazione e relativa alla “ Definizione pratiche TUI vendite f. b. __________ RFD __________ ”, per l’anno 2014, si evince che l’utile “netto” era pari fr. 1'112'925.‑, ciò che comportava un dovuto d’imposta sugli utili immobiliari pari a fr. 289'360.45 (aliquota: 26%). Dall’utile “lordo” complessivo (fr. 1'697'558.‑) era stata detratta la perdita ordinaria accertata di fr. 584'633.‑.

Per il 2015, invece, l’utile netto accertato era di fr. 536'634.‑, ciò che comportava un dovuto d’imposta sugli utili immobiliari pari a fr. 139'524.85 (aliquota: 26%). Dall’utile “lordo” complessivo (fr. 2'198'393.‑) era stata detratta la perdita ordinaria accertata di fr. 1'661’761.‑. d.

Il 27 ottobre 2021, per posta elettronica, l’RS 1 avvisava la ricorrente che le decisioni dopo reclamo riguardanti le pratiche TUI no. 17/2015 e no. 18/2015 non erano state intimate il 26 ottobre 2021 in seguito ad un disguido tecnico, ma sarebbero state “ intimate con la prossima spedizione mensile programmata per la fine del mese di novembre ”, ovvero il 29 novembre 2021. Rispondendo all’e-mail in data 29 ottobre 2021, l’amministratrice unica della società chiedeva se fosse “ possibile anticipar [gliele] per email ”, aggiungendo che “ nella lettera accompagnatoria viene citata una lettera datata 27.08.2021 che non ci risulta arrivata ” e se fosse possibile “ inviar [gliene] una copia ”. Il 30 ottobre 2021, l’RS 1 rispondeva per posta elettronica allegando sia la copia della lettera del 27 agosto 2021 con i relativi allegati sia una parziale riproduzione della tabella che definiva le “ pratiche TUI vendite f. b. __________ RFD __________ ”, allestita anch’essa il 27 agosto 2021 dall’RS 1.

F. a.

Il 9 novembre 2021, per posta elettronica, l’RS 1 veniva interpellato riguardo ad “ alcune informazioni in merito a differenze sulle tassazioni ”. Nel contempo, la __________ SA trasmetteva all’RS 1 “ alcuni documenti del 2009 e 2010 riguardanti le esecuzioni di RI 1 SA ”; l’accordo di cessione a titolo gratuito al Comune di __________ di parte dei posteggi nell’autorimessa sotterranea e le scritture contabili relative al conto “COSTRUZIONE __________” al 31.12.2016, affermando che la RI 1 SA era ancora proprietaria di tre posteggi per un valore totale di fr. 116'836.‑. b.

L’11 novembre 2021, l’RS 1 rispondeva per e-mail che

[p] er quel che riguarda l’autorimessa, ritengo che il relativo costo sia stato tenuto in considerazione, dal momento che i costi di costruzione utilizzati fiscalmente sono stati determinati sulla base di quanto registrato dalla contribuente […].

[p] er quel che riguarda l’autorimessa, ritengo che il relativo costo sia stato tenuto in considerazione, dal momento che i costi di costruzione utilizzati fiscalmente sono stati determinati sulla base di quanto registrato dalla contribuente […]. Per quel che concerne eventuali altri costi che la Società intende far valere in deduzione, rimando alla lettera b del capitolo “Valore d’investimento” dello scritto del 27 agosto 2021. Dai documenti allegati alla sua mail non si riesce a risalire ad eventuali costi che possano far parte dell’importo di CHF 3'030'641.54 riattivato negli anni 2003-2005, né al genere di spese.

Per quel che concerne eventuali altri costi che la Società intende far valere in deduzione, rimando alla lettera b del capitolo “Valore d’investimento” dello scritto del 27 agosto 2021. Dai documenti allegati alla sua mail non si riesce a risalire ad eventuali costi che possano far parte dell’importo di CHF 3'030'641.54 riattivato negli anni 2003-2005, né al genere di spese. Per chiedere eventuali correzioni delle tassazioni […] è necessario presentare ricorso.

Per chiedere eventuali correzioni delle tassazioni […] è necessario presentare ricorso. c.

Il 18 novembre 2021, così richiesto, l’RS 1 inviava a RA 1 SA le tabelle in formato excel in merito ai calcoli TUI eseguiti in relazione alle vendite delle PPP sul fondo-base no. __________ __________ per gli anni 2014 e 2015 e la tabella relativa alla definizione delle “ tassazioni ordinarie IC/IFD 2014-2019 ” rielaborata il 20 ottobre 2021.

G. Con il ricorso presentato il 19 novembre 2021, l’RI 1 SA, sempre rappresentata da RA 1 SA, oltre a chiedere di essere sentita, postula l’annullamento di tutte le decisioni di tassazione summenzionate e il rinvio degli atti all’RS 1 affinché proceda ad ulteriori accertamenti.

La rappresentante della contribuente motiva la sua richiesta sostenendo di essersi “ dovuta aggrappar [e]” a questo ricorso per poter “ ottenere una tassazione corretta sulla base dei costi sopportati, che anche per un disguido tecnico, nonché per il tempo residuo a disposizione della cliente ed il mancato recapito di un importante documento non è avvenuto correttamente e nessuna delle parti ne era a conoscenza ” (v. ric., p. 2).

Per quanto attiene al “ mancato recapito di un importante documento ”, la patrocinatrice fa riferimento alla “ lettera A Plus del 27 agosto 2021 ” che “ non è stata purtroppo recapitata correttamente dai servizi postali e la nostra cliente ha potuto reagire con l’ufficio solo il 25 ottobre 2021 allorquando ricevette una parte delle notifiche qui impugnate, non avendo dunque potuto ottemperare al termine impartito ”.

Specifica che “ in base ai dati contabili in possesso della [sua] cliente il costo di costruzione complessivo ammonta a CHF 30'345'799 e non CHF 28'697'941, per cui la differenza di ca. CHF 1.65 mio. non è stata presa correttamente in conto da parte dell’ufficio ”, allegando “ il confronto tra i dati contabili e i dati rilevati dall’ufficio di tassazione […] con relativi allegati ” e rimandando alla documentazione già a disposizione dell’RS 1 ed alla contabilità della propria cliente.

Sottolinea inoltre che “ nella sua decisione su reclamo [l’ufficio] riconosce nell’anno 2014 una perdita ulteriore di CHF 127'569 che ritroviamo unicamente in CHF 94'749 nella tabella rettificata TUI dopo reclamo ”.

Infine, si aggrava contro la decisione dell’RS 1 di negare “ i costi riguardanti l’ottenimento della licenza edilizia per l’edificazione del quartiere per complessivi CHF 4'654’771 ”. Sostiene che la mancanza dei giustificativi sia “ da ricondurre alle vicissitudini della società e ai vari azionisti avvicendatisi prima della nostra cliente, la quale non è mai entrata in possesso dei dati contabili storici ”. Sostiene comunque di essere riuscita a rendere “ sufficientemente […] plausibile l’investimento fatto dalla società che deve essere riconosciuto quale costo di costruzione nella misura richiesta dalla cliente ”.

All’atto di ricorso, RA 1 SA allega numerosi documenti, tra cui l’atto pubblico rogato il 26.03.1998, nel quale si conferma l’aggiudicazione a favore dell’RI 1 SA del concorso per la realizzazione del __________; la licenza edilizia (27.03.1998) e i susseguenti rinnovi (14.09.2005, 01.07.2008) rilasciati alla RI 1 SA per l’edificazione del __________ e l’estratto dell’Ufficio esecuzioni con debitrice l’RI 1 SA (stato al 19.06.2009).

H. L’RS 1 ha presentato le proprie osservazioni in data 1° dicembre 2021, proponendo la reiezione del ricorso.

Riguardo all’iter procedurale, l’RS 1 ritiene di aver agito “ correttamente e in modo sufficientemente tempestivo e trasparente, da permettere alla contribuente di avanzare le proprie osservazioni e giustificazioni entro i termini e secondo i rimedi giuridici previsti dalla legge ”.

Per quanto concerne invece il costo di costruzione, attestatosi a fr. 32'802'366.‑, l’RS 1 sottolinea che “ a questo ammontare giungono sia l’autorità fiscale sia la contribuente ”.

Spiega che “ la ricorrente ottiene un risultato diverso basandosi sulla [sua] tabella “Riassunto costi/pagamenti 2009-2016”. La differenza di CHF 1'647'857 evidenziata non è da ricondurre all’omissione dei costi di costruzione 2011 di CHF 1'642'793 da parte dell’RS 1, bensì ai seguenti elementi:

1. Interessi sul capitale proprio occulto - CHF 159’707

1. Interessi sul capitale proprio occulto - CHF 159’707 2. Costo attivato licenza edilizia CHF 5’001

2. Costo attivato licenza edilizia CHF 5’001 3. Fatturazioni al Comune di __________ per sistemazione piazza - CHF 1’882’142

3. Fatturazioni al Comune di __________ per sistemazione piazza - CHF 1’882’142 4. Versamento __________ 2014 non considerato nella tabella - CHF 3’600

4. Versamento __________ 2014 non considerato nella tabella - CHF 3’600 5. Versamento __________ e __________ non considerati nella tabella - CHF 17’762

5. Versamento __________ e __________ non considerati nella tabella - CHF 17’762 6. Provvigioni non considerate nella tabella CHF 405’891

6. Provvigioni non considerate nella tabella CHF 405’891 Totale - CHF 1'652’319

Totale - CHF 1'652’319 7. Ulteriore costo non considerato nella tabella CHF 4’462

7. Ulteriore costo non considerato nella tabella CHF 4’462 Totale - CHF 1'647’857”

Totale - CHF 1'647’857” L’RS 1 aggiunge anche che gli interessi sul capitale proprio occulto calcolati per gli anni 2009-2012, considerati quale riserva negativa sull’immobile e dichiarati quali costi per la TUI non costituiscono un costo d’investimento deducibile.

Inoltre, nella tabella “ Riassunto costi/pagamenti 2009-2016 ” – allestita dalla ricorrente – non è stato ripreso l’importo di fr. 5'001.‑, compreso nel valore contabile dell’immobile e corrispondente al saldo del conto “Costruzione __________” al 1.01.2010; “ non sono stati dedotti gli importi fatturati al Comune di __________ per la sistemazione della piazza ” in ragione di complessivi fr. 1'882'142.‑ (fr. 1'003'428.‑ relativi al 2014 e fr. 878'714.‑ per il 2015) “ che rappresentano una diminuzione del costo d’investimento ”; “ non [sono] stat [i] considerat [i gli] import [i] di CHF 3'600 registrato il 03.11.2014 ” relativo al versamento __________ e di fr. 10'500.‑ e fr. 7'262.‑, “ registrati il 06.10.2015 ” relativi ai versamenti __________ e __________.

Infine, il “ totale di CHF 30'345'799 tratto dalla [medesima] tabella […] non considera le provvigioni 2016 per totali CHF 405'891 ”.

Ammettendo di non essere riuscita a ricostruire una differenza di fr. 4'462.‑, l’autorità di tassazione conclude affermando che

[i] costi e i ricavi derivanti dagli accordi presi con il Comune di __________ (in particolare il costo di costruzione dell’autorimessa, così come costi e ricavi relativi alla sistemazione della piazza) sono stati considerati nell’ambito della definizione del costo d’investimento complessivo, contribuendo alla determinazione dei risultati dell’insieme delle vendite immobiliari. Essi sono infatti parte integrante dell’operazione immobiliare. D’altra parte, in ogni caso essi avrebbero finito per incidere nella stessa misura sulle TUI contestate, andando ad influire sulle perdite ordinarie deducibili dalla TUI in base alla giurisprudenza. Dal nostro punto di vista il costo d’investimento dedotto dalle TUI è corretto. Non vi sono costi che l’autorità di tassazione non ha tenuto in considerazione.

[i] costi e i ricavi derivanti dagli accordi presi con il Comune di __________ (in particolare il costo di costruzione dell’autorimessa, così come costi e ricavi relativi alla sistemazione della piazza) sono stati considerati nell’ambito della definizione del costo d’investimento complessivo, contribuendo alla determinazione dei risultati dell’insieme delle vendite immobiliari. Essi sono infatti parte integrante dell’operazione immobiliare. D’altra parte, in ogni caso essi avrebbero finito per incidere nella stessa misura sulle TUI contestate, andando ad influire sulle perdite ordinarie deducibili dalla TUI in base alla giurisprudenza. Dal nostro punto di vista il costo d’investimento dedotto dalle TUI è corretto. Non vi sono costi che l’autorità di tassazione non ha tenuto in considerazione. L’RS 1 asserisce che l’aver considerato una “ perdita accertata di CHF 127'569 porta ad una differenza di perdite ordinarie dedotte dalle TUI riferite all’anno 2014 di soli CHF 94'750 (CHF 489'883 secondo la tabella allegata alla lettera del 27 agosto 2021, contro i CHF 584'633 secondo la tabella allegata alle decisioni su reclamo) poiché il risultato imponibile inferiore (a causa del computo delle perdite dei 7 periodi precedenti) comporta un’imposta dovuta più bassa e, di conseguenza, una minor riserva negativa per imposte ”.

In cifre:

Imposte calcolate fiscalmente senza considerare la perdita accertata CHF 422’637

Imposte calcolate fiscalmente senza considerare la perdita accertata CHF 422’637 Imposte calcolate fiscalmente considerando la perdita accertata - CHF 389’819

Imposte calcolate fiscalmente considerando la perdita accertata - CHF 389’819 Differenza CHF 32’818

Differenza CHF 32’818 Perdita accertata - CHF 127’569

Perdita accertata - CHF 127’569 Differenza perdita computabile sulla TUI - CHF 94’751

Differenza perdita computabile sulla TUI - CHF 94’751 Infine, l’RS 1 sostiene che la RI 1 SA non sarebbe riuscita ‑ neppure in sede di ricorso ‑ a comprovare i costi sopportati per l’ottenimento della licenza edilizia in ragione di fr. 4'654'771: riguardo alla documentazione allegata, l’RS 1 evidenza che se “ i documenti E, F e G dimostrano unicamente l’esistenza di una licenza edilizia, il documento H rappresenta soltanto una lista di scoperti che non comprova né la natura degli importi oggetto di esecuzione, né il loro effettivo pagamento né il modo di contabilizzazione ”.

I. Dopo aver ricevuto copia delle summenzionate osservazioni al ricorso, la rappresentante della ricorrente inviava una e-mail all’attenzione della Camera di diritto tributario chiedendo di poter visionare gli allegati alle osservazioni perché la “ cliente desidera [va] puntualizzare alcuni aspetti ”. Gli allegati sono stati inviati il 3 gennaio 2022, la ricorrente non ha tuttavia presentato alcuna replica.

L. a.

Il 13 gennaio 2022, la Camera di diritto tributario ha citato RA 1 SA a voler comparire in udienza. b.

L’udienza si è svolta il 10 febbraio 2022 e si è conclusa con la redazione di un verbale dal quale si evince che

[l] a ricorrente conferma che non è disponibile la documentazione relativa alle spese per l’ottenimento della licenza edilizia. Tuttavia è dell’avviso che questi costi non possono essere interamente ignorati. Chiede pertanto all’RS 1 di poter stabilire un importo che sia considerato conforme ai dati statistici.

[l] a ricorrente conferma che non è disponibile la documentazione relativa alle spese per l’ottenimento della licenza edilizia. Tuttavia è dell’avviso che questi costi non possono essere interamente ignorati. Chiede pertanto all’RS 1 di poter stabilire un importo che sia considerato conforme ai dati statistici. L’RS 1 è contrario alla deduzione di costi non comprovati. Si domanda inoltre perché la ricorrente non si sia rivolta ai progettisti per ottenere copia delle fatture. Rileva in ogni caso che sono stati ammessi onorari per l’architetto per l’importo di CHF 1'200'000.‑. A suo avviso non è neanche certo che i costi registrati a bilancio siano stati pagati.

L’RS 1 è contrario alla deduzione di costi non comprovati. Si domanda inoltre perché la ricorrente non si sia rivolta ai progettisti per ottenere copia delle fatture. Rileva in ogni caso che sono stati ammessi onorari per l’architetto per l’importo di CHF 1'200'000.‑. A suo avviso non è neanche certo che i costi registrati a bilancio siano stati pagati. Le parti si incontreranno ancora nei prossimi giorni e riesamineranno la questione.

Le parti si incontreranno ancora nei prossimi giorni e riesamineranno la questione. Se non dovesse intervenire un accordo transattivo le parti si riconfermeranno nelle loro posizioni.

Se non dovesse intervenire un accordo transattivo le parti si riconfermeranno nelle loro posizioni. Per quanto riguarda l’operazione relativa alla parte pubblica l’RS 1 spiega di aver ripreso i costi e i ricavi che risultano dai conteggi presentati dalla ricorrente. Ne risulta un utile di CHF 610'000.‑. Anche seguendo il ragionamento della ricorrente secondo l’autorità fiscale si andrebbe soltanto a modificare il rapporto tra l’utile immobiliare imponibile e la perdita ordinaria compensabile.

Per quanto riguarda l’operazione relativa alla parte pubblica l’RS 1 spiega di aver ripreso i costi e i ricavi che risultano dai conteggi presentati dalla ricorrente. Ne risulta un utile di CHF 610'000.‑. Anche seguendo il ragionamento della ricorrente secondo l’autorità fiscale si andrebbe soltanto a modificare il rapporto tra l’utile immobiliare imponibile e la perdita ordinaria compensabile. A questo riguardo la ricorrente si riserva di riesaminare i conteggi e di prendere poi posizione nuovamente. Se il ricorso su questo punto non dovesse essere ritirato l’RS 1 si riconferma nella sua posizione.

A questo riguardo la ricorrente si riserva di riesaminare i conteggi e di prendere poi posizione nuovamente. Se il ricorso su questo punto non dovesse essere ritirato l’RS 1 si riconferma nella sua posizione. Le parti daranno comunicazione dell’esito delle loro discussioni entro 30 giorni.

Le parti daranno comunicazione dell’esito delle loro discussioni entro 30 giorni. M. Nella sua risposta del 10 marzo 2022, da un lato, l’autorità di tassazione ribadisce la propria posizione, ritenendo che non “ vi sia margine per poter giungere ad un accordo transattivo che preveda l’accettazione anche solo parziale [dei] costi ” sopportati per l’ottenimento della licenza edilizia (richiesti in ragione di fr. 4'654'771.‑), ma non comprovati; dall’altro, l’Ufficio di tassazione si dichiara disposto “a correggere le perdite accertate computabili nel 2014 da CHF 127'569 a CHF 1'225'220 (CHF 127'569 + CHF 1'097'651) ”.

In particolare, per quanto attiene alla “ servitù di posteggio ” ‑ dopo aver approfondito i propri accertamenti presso l’Ufficio del registro fondiario ‑ l’RS 1 giunge alla conclusione che i 30 posteggi di proprietà della RI 1 SA “ erano oggetto del diritto di uso posteggio in favore del Comune di __________ iscritto il 14 novembre 2011 […] la Società devolve la sua quota alla comunione dei comproprietari della PPP __________ non avendo interesse né intenzione di mantenerne la proprietà ”. Di conseguenza, l’autorità di tassazione “ ritiene equo considerare il valore d’investimento della suddetta proprietà, che al momento dell’allestimento delle tassazioni risultava ancora di proprietà della contribuente, quale perdita accertata relativa al periodo fiscale 2011 (quando è stata costituita la servitù di posteggio a favore del Comune di __________) e quantificare in CHF 0 il valore fiscale dei 34 ‰ gravati da servitù ”. Il valore d’investimento, tenuto conto anche della sistemazione di __________, “ può essere rettificato in CHF 1'097'651 (valore di acquisto CHF 100'779 e costi di costruzione CHF 996'872)”. A questo proposito, l’RS 1 afferma che “ l’importo di CHF 1'882'142 fatturato al Comune di __________ per la sistemazione della piazza viene dedotto dal costo d’investimento in misura di CHF 1'260'332 (importo dichiarato quale costo sostenuto per la sistemazione della piazza). La differenza di CHF 621'810 è invece considerata quale ricavo nell’anno 2015 (anno della fatturazione) ”.

In conclusione, l’Ufficio di tassazione “ propone di ridefinire le tassazioni ordinarie e TUI sulla base dei calcoli allegati ”, secondo i quali l’utile ordinario IFD ammonterebbe a fr. 115'728.– nel 2014 e fr. 829'736.– nel 2015 e l’utile immobiliare soggetto alla TUI (al netto delle perdite ordinarie compensabili) a fr. 115'727.– nel 2014 e fr. 829'737.– nel 2015 (v. doc. 2 e 3 allegati alla presa di posizione dell’RS 1).

N. A sua volta, il 18 marzo 2022, RA 1 SA prende posizione in merito alla cosiddetta “ servitù di parcheggio ”, “ accoglie [ndo] favorevolmente il conteggio presentato ”.

La patrocinatrice non condivide invece la tesi dell’RS 1 in merito al “ totale mancato riconoscimento dei costi riguardanti l’ottenimento della licenza edilizia del __________ di __________ ”. Afferma che sono state riscontrate delle “ difficoltà oggettive nel reperire una documentazione rivelatasi, purtroppo, inesistente ”, evidenziando che “ l’ufficio delle persone giuridiche mai ha contestato l’investimento che la società __________ SA ha effettuato nell’acquisire il pacchetto azionario della RI 1 SA […] e mai l’autorità fiscale (sempre il medesimo ufficio) ha messo in dubbio tale valore: affermare ora che i dati contabili, di fronte all’oggettiva esistenza di una licenza di costruzione, non possono essere ammessi, non denota certamente una linearità di pensiero e congruenza con la sistematica tributaria ”.

Al proposito, aggiunge di aver interpellato “ l’arch. __________ che aveva assunto, a suo tempo, il compito di gestire il cantiere, come poi ha fatto; in base al suo scritto dell’11 marzo 2022 (che si allega) il valore delle opere di architettura (progettazione) ammontavano a CHF 2'879'002 a cui si aggiungevano gli onorari degli specialisti che sono stati quantificati in ca. CHF 700’000 (somma totale fino a ottenimento della licenza di costruzione, dunque, oltre CHF 3.5 mio). Crediamo pertanto che la plausibilizzazione del valore d’investimento di queste opere, [di cui] è richiesto il riconoscimento quale costo di investimento sia oltremodo dato […] negare l’evidenza dell’esistenza di un investimento vuol dire, nel nostro caso, procedere ad una tassazione confiscatoria e ad imporre un reddito inesistente in quanto il cantiere, ad opera conclusa, ha generato un perdita finanziaria di non poco conto […] richiedere ora i giustificativi di pagamento per onorari risalenti a oltre 20 anni circa appare del tutto rivolto unicamente a non voler riconoscere un oggettivo onere, che si scontra con il principio di una corretta determinazione del risultato effettivamente conseguito (perdita) ”.

La rappresentante della ricorrente conclude chiedendo di essere nuovamente sentita qualora non fosse possibile accogliere la sua richiesta di ammettere tra i costi di investimento deducibili anche quelli relativi all’ottenimento della licenza edilizia.

O. Il 29 marzo 2022, l’RS 1 replica alle osservazioni di RA 1 SA, facendo riferimento a quanto già espresso in precedenza e sostenendo che “ la calcolazione teorica effettuata dall’arch. __________ non può [..] essere presa in considerazione quale prova dei costi sopportati dalla contribuente ”.

L’RS 1 specifica che “ la licenza edilizia è contabilizzata a CHF 1 (come già indicato nelle nostre osservazioni del 1. dicembre 2021, negli anni 2003-2005 era stato riattivato alla voce “Terreni: licenza di costruzione” un importo di CHF 3'030'651.54, poi ammortizzato completamente nel 2006). Di conseguenza, nella denegata ipotesi in cui dovesse essere preso in considerazione un costo relativo all’ottenimento della licenza edilizia ai fini dell’imposta sugli utili immobiliari, dal profilo delle imposte ordinarie il risultato fiscale derivante dalle vendite immobiliari non subirebbe alcuna modifica (il valore contabile-fiscale della licenza edilizia rimarrebbe comunque pari a CHF 1). Per effetto del computo delle perdite ordinarie sugli utili TUI, pur ammettendo un costo per l’ottenimento della licenza edilizia nell’ambito dell’imposta speciale, il risultato fiscale complessivo non muterebbe e di conseguenza nemmeno l’utile imposto attraverso la TUI ”. A dimostrazione delle proprie affermazioni, l’RS 1 allega un nuovo calcolo teorico che mostra addirittura “ un incremento di fr. 2'554 ” sul “ totale delle imposte dovute per gli anni 2014-2019 ” (v. doc. 1 e 2).

P. Infine, con lettera del 2 maggio 2022, RA 1 SA conferma di non poter “ aderire alle considerazioni espresse dall’ufficio in quanto l’importo è ben più consistente di quanto asserisce lo stesso ufficio nella propria presa di posizione; si pensi non solo ai costi dei professionisti indicati, a cui certamente si aggiungono anche numerosi costi secondari (costi diversi, tasse di decisione, consulenti, ecc.) che hanno concorso all’ottenimento dell’agognata licenza edilizia ”.

Chiede “ di essere ulteriormente sentita nel caso in cui non si possa ammettere l’importo richiesto ”.

Diritto

Diritto 1. 1.1.

Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).

Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT). Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale ( Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale ( Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59). Soldini/Pedroli 1.2.

L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

2. 2.1.

Per l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:

· i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;

· · i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;

· · le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.

· 2.2.

Per quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di diritto.

È peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente all’importo effettivamente pagato ( Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).

Soldini/Pedroli Computabili sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per misurazioni, prestazioni d’opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un fondo non edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente ( Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 e dottrina e giurisprudenza ivi citate).

Soldini/Pedroli 2.3.

Non possono invece essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT).

La legge tributaria prevede la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390). Ai fini della determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le “spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali” (art. 33 lett. d LT).

3. 3.1.

Il presente ricorso verte da un lato sul mancato riconoscimento da parte dell’RS 1 delle spese sostenute per l’ottenimento della licenza edilizia quantificate dalla ricorrente in fr. 4'654'771.‑; dall’altro, sulla commisurazione dei costi di costruzione (per la ricorrente a fr. 30'345'799.‑, mentre per l’RS 1 erano pari a fr. 28'697'941.‑) e sull’accertamento della perdita 2014 (nella decisione impugnata la perdita accertata dall’RS 1 per il 2014 era di fr. 127'569.‑, che in TUI ha riconosciuto solo in ragione di fr. 94'749.‑).

3.2.

Per quanto riguarda i costi di costruzione e la compensazione delle perdite, come già rilevato, l’autorità di tassazione ha riesaminato la documentazione ed è giunta alla conclusione che “ l’importo di CHF 1'882'142 fatturato al Comune di __________ per la sistemazione della piazza viene dedotto dal costo d’investimento in misura di CHF 1'260'332 (importo dichiarato quale costo sostenuto per la sistemazione della piazza). La differenza di CHF 621'810 è invece considerata quale ricavo nell’anno 2015 (anno della fatturazione) ”.

Dall’altra parte, ha ritenuto “equo considerare il valore d’investimento” dei 34/119 del foglio PPP __________ di complessivi 119‰ f. b. __________ RFD di __________, corrispondenti a 34 dei 119 posteggi. La ricorrente ha infatti devoluto la propria quota alla comunione dei comproprietari con atto pubblico del 2021. Secondo il fisco, si dovrebbe pertanto considerare il relativo valore di investimento “quale perdita accertata relativa al periodo fiscale 2011 […] e quantificare in CHF 0 il valore fiscale dei 34 ‰ gravati da servitù”.

Da qui la disponibilità dell’RS 1 a “ correggere le perdite accertate computabili nel 2014 da CHF 127'569 a CHF 1'225'220 (CHF 127'569 + CHF 1'097'651) ” perché “ nell’ambito dell’allestimento delle decisioni su reclamo IC, IFD e TUI 2014 e 2015 il valore d’investimento era stato quantificato in CHF 1'076'509 (valore di acquisto CHF 100'779 e costi di costruzione CHF 975'730). Tenuto conto [della] sistemazione [della] piazza, esso può essere rettificato in CHF 1'097'651 (valore di acquisto CHF 100'779 e costi di costruzione CHF 996'872) ”.

L’autorità di tassazione ha pertanto proposto di commisurare l’utile ordinario IFD in fr. 115'728.– nel 2014 e fr. 829'736.– nel 2015 e l’utile immobiliare soggetto alla TUI (al netto delle perdite ordinarie compensabili) in fr. 115'727.– nel 2014 e fr. 829'737.– nel 2015.

Nella sua replica del 18 marzo 2022, la ricorrente ha accolto favorevolmente la proposta dell’RS 1.

In queste circostanze, le decisioni possono essere modificate nel senso della proposta dell’autorità fiscale, che si fonda sull’esame di nuova documentazione, in particolar modo sull’esito “di accertamenti effettuati presso l’Ufficio del registro fondiario dopo l’udienza del 10 febbraio 2022”, che hanno permesso di conoscere il contenuto dell’atto pubblico dell’ottobre 2021.

3.3.

Per quanto concerne i costi legati ai posteggi e la compensazione delle perdite, il ricorso è conseguentemente accolto. Rimane per contro litigiosa la questione dei costi per la licenza edilizia.

4. 4.1.

4. 4.1. L’insorgente censura il mancato riconoscimento da parte dell’RS 1 delle spese sostenute per l’ottenimento della licenza edilizia, affermando di aver reso “ sufficientemente […] plausibile l’investimento fatto dalla società ” ed ammettendo che la mancanza di giustificativi sia “ da ricondurre alle vicissitudini della società e ai vari azionisti avvicendatisi prima [della ricorrente], la quale non è mai entrata in possesso dei dati contabili storici ”. Nella replica presentata il 18 marzo 2022, la ricorrente afferma che la documentazione a comprova è “ ormai inesistente ” e che “ ha riscontrato difficoltà oggettive ” per reperirla, senza però sostanziare la sua allegazione (v. replica del 18.03.2022).

4.2.

Giusta l'art. 200 LT, applicabile per analogia alla procedura di tassazione in materia di imposizione degli utili immobiliari (art. 213 LT), il contribuente deve fare tutto il necessario per consentire una tassazione completa ed esatta: deve segnatamente fornire, a domanda dell'autorità di tassazione, informazioni orali e scritte e presentare libri contabili, giustificativi e altri attestati.

Giusta l'art. 200 LT, applicabile per analogia alla procedura di tassazione in materia di imposizione degli utili immobiliari (art. 213 LT), il contribuente deve fare tutto il necessario per consentire una tassazione completa ed esatta: deve segnatamente fornire, a domanda dell'autorità di tassazione, informazioni orali e scritte e presentare libri contabili, giustificativi e altri attestati. Secondo il Tribunale federale, il ricorrente che vuole ottenere una deduzione non può accontentarsi di affermare genericamente che ha avuto altre spese, ma deve comprovare tale affermazione: se la legge impone al contribuente di documentare in determinati modi le sue allegazioni, egli non può sottrarsi a questo obbligo. A questo proposito, va ricordato che, secondo un consolidato principio, è il contribuente ad avere l’onere della prova per i fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso l'erario (sentenza TF n. 2A.438/2006 del 14 dicembre 2006 consid. 3.2; DTF 121 II 257 consid. 4c/aa; sentenza TF n. 2A.209/2005 del 3 novembre 2005, in: RtiD I-2006 n. 11t consid. 4.1; Blumenstein/Locher, System des schweizerischen Steuerrechts, 6 a ediz., Zurigo 2002, p. 416, con rinvii).

Secondo il Tribunale federale, il ricorrente che vuole ottenere una deduzione non può accontentarsi di affermare genericamente che ha avuto altre spese, ma deve comprovare tale affermazione: se la legge impone al contribuente di documentare in determinati modi le sue allegazioni, egli non può sottrarsi a questo obbligo. Blumenstein/Locher In simili casi, l'autorità di tassazione deve partire dal principio che i fatti addotti dal contribuente, ma non documentati, non sono presi in considerazione: prescindere da questa esigenza significherebbe infatti non già correggere una presunta inesattezza ma sostituire l'obbligo posto a carico del contribuente di documentare e provare determinati fatti con l'apprezzamento dell'autorità (sentenza TF n. 2A. 344/89 del 3 dicembre 1990, in: RDAT II-1991; DTF 107 Ib 218).

In particolare, la prova dei costi di investimento spetta pertanto sempre all’alienante. La mancata presentazione della relativa documentazione comporta il rifiuto della deduzione di tali costi. L’autorità fiscale deve unicamente limitarsi ad avvertire il contribuente che, in tal caso, le circostanze che diminuiscono l’onere, segnatamente i costi d’investimento, non verranno prese in considerazione ( Soldini/Pedroli, op. cit., p. 361 e giurisprudenza e dottrina citate).

Soldini/Pedroli 4.3.

Confermando una sentenza della Camera di diritto tributario in materia di imposta sugli utili immobiliari (sentenza CDT n. 80.2014.36 del 29 luglio 2014), il Tribunale federale ha ribadito che i costi d’investimento sono un fattore che concorre a ridurre l’onere fiscale. In via di principio, la prova per fatti che permettono di stabilire questo parametro incombe quindi ai contribuenti. Secondo la giurisprudenza, la prova delle spese sostenute a tale titolo avviene di regola mediante presentazione di fatture quietanzate o di altri documenti giustificativi (sentenza TF n. 2C_811/2014 consid. 4.3 e giurisprudenza e dottrina ivi citate). Di principio, quando il contribuente non soddisfa all’onere della prova che gli incombe non vi è pertanto nemmeno spazio per una tassazione d’ufficio. In un simile caso, il fisco non ha in effetti che da prendere atto del fatto che la prova necessaria non è stata addotta e quindi negare la deduzione richiesta. Secondo il Tribunale federale, una tassazione d’ufficio per mezzo di una stima rientra tuttavia di nuovo in considerazione quando in gioco è solo l’ammontare della deduzione e il suo accertamento nell’ambito della procedura probatoria si sia rivelato impossibile per motivi indipendenti dal contribuente (consid. 6.1 e giurisprudenza e dottrina ivi citate).

Nel caso sottoposto al giudizio dell’Alta Corte, litigiosa era la commisurazione dei costi di costruzione e miglioria sostenuti dai ricorrenti e fatti valere in deduzione dall’utile realizzato con la vendita di un immobile. In quel caso, i contribuenti avevano dichiarato di non avere più a disposizione tutti i giustificativi per il calcolo dei costi di costruzione, a causa di un sinistro dovuto a delle infiltrazioni d’acqua, ed avevano di conseguenza proceduto ad una loro stima, moltiplicando “ il prezzo di costruzione di fr. 580.‑ al mc per il totale dei mc come da stima ufficiale ”. L’autorità di tassazione aveva invece accertato i costi di costruzione e miglioria basandosi sull’importo “ indicato sulle domande di costruzione presentate all’Ufficio tecnico comunale per il rilascio delle licenze edilizie ”. Con il reclamo, i contribuenti contestavano la valutazione dell’Ufficio di tassazione in quanto “ inadeguata rispetto al periodo di costruzione ed alle rifiniture di qualità ”, proponendo una nuova valutazione dei costi di costruzione. L’Ufficio di tassazione respingeva il reclamo confermando la decisione di prima istanza e spiegando che la deduzione ammessa considerava, oltre ai costi preventivati, anche un aumento del 10%, ovvero una “ variazione considerata “normale” tra il preventivo e il consuntivo ”. Adita dai contribuenti, la Camera di diritto aveva sostanzialmente confermato la decisione dell’autorità di tassazione.

Nel caso sottoposto al giudizio della Suprema Corte ‑ consci di non potere adempiere al proprio onere della prova attraverso la produzione della documentazione richiesta in questi casi ‑ i contribuenti hanno essi stessi basato la propria rivendicazione unicamente su di una stima. Tuttavia, per il Tribunale federale quanto richiesto non tiene conto del fatto che per i casi concernenti un fattore che concorre a ridurre il carico impositivo in merito al quale non può essere addotta nessuna prova certa, la tassazione d’ufficio (per apprezzamento) costituisce in realtà solo un modo di venire incontro al contribuente. In assenza di una tale possibilità, all’autorità fiscale non resta infatti che applicare le sole regole in materia di onere della prova, con la conseguenza che la deduzione richiesta dal contribuente deve essergli negata del tutto (consid. 6.3 e giurisprudenza e dottrina ivi citata).

5. 5.1.

Ritornando al caso in disamina, la ricorrente pretende la deduzione dei costi per l’ottenimento della licenza edilizia quali costi d’investimento in ragione di fr. 4'654'771.‑, senza però addurre alcun giustificativo per comprovarli. L’insorgente giustifica la sua richiesta spiegando che “ la società ha vissuto momenti di gloria e momenti meno edificanti, ma è innegabile il fatto che la stessa, tra mille difficoltà, sia entrata in possesso di una licenza per l’edificazione del quartiere. Tale fatto è oggettivo e facilmente comprensibile: la problematica relativa alla raccolta dei giustificativi è da ricondurre alle vicissitudini della società e ai vari azionisti avvicendatisi prima della nostra cliente, la quale non è mai entrata in possesso dei dati contabili storici. Grazie ad una minuziosa ricerca siamo riusciti almeno a plausibilizzare questi costi, perché la società, già nel 1990 si aggiudicò il concorso per la realizzazione del menzionato __________, come menzionato nel contratto notarile del 26 marzo 1998 ”.

5.2.

Il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, le spese di riattazione di immobili di nuova acquisizione, i premi d’assicurazione e le spese d’amministrazione da parte di terzi (art. 32 cpv. 2 LIFD; art. 31 cpv. 2 LT). Non possono per contro essere dedotte le spese d’acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali (art. 34 lett. d LIFD; art. 33 lett. d LT). Queste ultime sono deducibili dall’utile soggetto all’imposta sugli utili immobiliari (cfr. sentenza del TF 2C_1166/2016 del 4 ottobre 2017 consid. 2.3).

Se il contribuente esercita un’attività lucrativa indipendente, sono deducibili le spese aziendali e professionali giustificate (art. 27 cpv. 1 LIFD; art. 26 cpv. 1 LT). Anche in questo caso, non sono deducibili le spese di miglioria di beni patrimoniali, poiché l’art. 34 lett. d LIFD e l’art. 33 lett. d LT si applicano nell’ambito privato e anche commerciale. Per le persone giuridiche, gli articoli 58 cpv. 1 lett. b LIFD e 57 cpv. 1 lett. b LT prevedono che debbano essere riprese nell’utile netto imponibile le spese di fabbricazione, d’acquisizione e di miglioramento di immobilizzi. Si tratta infatti di costi che devono essere registrati a bilancio quali attivi ( Locher/Giger/Pedroli, Kommentar DBG, 2 a ed., Basilea 2022, n. 97 ad art. 58 LIFD, p. 333).

Locher/Giger/Pedroli I costi di investimento che concernono immobili commerciali devono pertanto essere iscritti a bilancio quali attivi. Se vengono registrati quali costi a carico del conto economico, l’autorità fiscale procede ad una ripresa.

5.3.

Nel caso in esame, nonostante abbia quantificato in modo molto preciso i costi sostenuti per l’ottenimento della licenza edilizia, la ricorrente non ha apportato alcuna prova documentale.

Al ricorso ha allegato unicamente una licenza edilizia e due rinnovi della stessa. Da nessuna è possibile evincere un eventuale costo preventivato per l’edificazione del __________, ma unicamente le tasse per l’ottenimento della licenza (fr. 5'000.‑ per quella rilasciata il 27.03.1998; fr. 100.‑ per il rinnovo del 14.09.2005 e fr. 2'500.‑ per il rinnovo del 1° luglio 2008).

Dalla documentazione a disposizione dell’autorità giudicante, sembrerebbe che la domanda di costruzione sia stata inoltrata nell’autunno del 1997. Gli incarti fiscali relativi all’insorgente per gli anni fiscali 1995-1997 non riportano la registrazione di alcun costo di progettazione finalizzato all’ottenimento della licenza di costruzione. Vi è solo un costo straordinario di fr. 1'417'335.‑ allibrato a conto economico per il 1996, la cui origine è però difficilmente ricostruibile.

Al proposito, nella sua presa di posizione del 29 marzo 2022, l’RS 1 fa notare che “ la licenza edilizia è contabilizzata a CHF 1 [e che] negli anni 2003-2005 era stato riattivato alla voce “Terreni: licenza di costruzione” un importo di CHF 3'030'651.54, poi ammortizzato completamente nel 2006. Di conseguenza, nella denegata ipotesi in cui dovesse essere preso in considerazione un costo relativo all’ottenimento della licenza edilizia ai fini dell’imposta sugli utili immobiliari, dal profilo delle imposte ordinarie il risultato fiscale derivante dalle vendite immobiliari non subirebbe alcuna modifica (il valore contabile-fiscale della licenza edilizia rimarrebbe comunque pari a CHF 1) ”.

Inoltre, l’RS 1 aggiunge che “ per effetto del computo delle perdite ordinarie sugli utili TUI, pur ammettendo un costo per l’ottenimento della licenza edilizia nell’ambito dell’imposta speciale, il risultato fiscale complessivo non muterebbe e di conseguenza nemmeno l’utile imposto attraverso la TUI ”. Allegando un calcolo dimostrativo che tiene in considerazione l’ipotetico costo per l’ottenimento della licenza edilizia pari a fr. 3'030'651.‑, l’RS 1 evidenzia che “ il totale delle imposte dovute per gli anni 2014-2019 subisce – rispetto al conteggio che […] è stato trasmesso in data 10 marzo 2022 – addirittura un incremento di CHF 2'554 (per effetto di una diversa suddivisione dell’utile 2016 sugli utili TUI dell’anno, imposti ad aliquote differenti) ”.

La ricorrente non può pertanto pretendere la deduzione di costi di miglioria che o non sono mai stati registrati fra gli attivi o sono stati totalmente ammortizzati.

5.4.

5.4.1.

In ogni caso, la documentazione prodotta non è sufficiente per giustificare una deduzione di ulteriori costi.

5.4.2.

Il “Dettaglio costo costruzione 2011” e il “Riassunto costi/pagamenti 2009-2016”, allegati al ricorso – oltre ad essere successivi al suo rilascio ‑ non riportano delle registrazioni di costi di progettazione finalizzati ad ottenere la “ agognata ” licenza edilizia. Vi è un’unica registrazione contabile relativa ad una licenza edilizia che allibra un pagamento per il Comune di __________ in ragione di fr. 10'000.‑, non riconducibile tuttavia alle licenze summenzionate.

5.4.3.

Stesso discorso vale per l’estratto dell’Ufficio esecuzione di __________ che si riferisce alle esecuzioni pendenti al 19 giugno 2009. Non vi è alcuna registrazione che possa giustificare le spese sostenute per l’ottenimento della licenza edilizia.

5.4.4.

In sede di replica, alfine di comprovare i costi per l’ottenimento della licenza edilizia, la ricorrente ha chiesto all’arch. __________, che a suo tempo aveva gestito il cantiere, di quantificare “ il valore delle opere di architettura (progettazione) [… e …] gli onorari degli specialisti ”, giungendo ad una “ somma totale fino a ottenimento della licenza di costruzione [di] oltre CHF 3.5 milioni ” (v. scritto del 18.03.2022).

Nel suo scritto, l’architetto dichiara sì di avere assunto il mandato per l’edificazione del __________ a partire dal 2013, tuttavia solo dopo che la RI 1 SA aveva ottenuto la licenza edilizia sulla base di un progetto allestito da altri.

Di fatto, l’arch. __________ procede ad una stima, valutando le “ opere eseguite fino al momento in cui ho assunto il progetto, in base alle norme SIA, [in] fr. 2'879'002.‑, a cui si devono aggiungere gli onorari degli specialisti ”. Si tratta però di un calcolo puramente teorico, inadatto a suffragare i reali costi sopportati dalla RI 1 SA che, per giurisprudenza, avrebbe dovuto comprovarli tramite fatture quietanzate o altri documenti giustificativi, come per esempio le registrazioni contabili.

Di conseguenza, come correttamente sostenuto dall’RS 1, tale documento, del tutto funzionale alla causa della ricorrente, non può essere annoverato tra i giustificativi a sostegno di una eventuale deduzione delle spese di progettazione tra i costi d’investimento.

5.5.

Non fornendo quanto richiesto, l’RS 1 SA, che non ha ottemperato ai propri obblighi procedurali che le incombono ex art. 200 LT, dovrà sopportarne le conseguenze.

Date le circostanze, non essendo in gioco unicamente l’ammontare della deduzione, bensì il suo accertamento, l’autorità di tassazione non può e non deve procedere ad una valutazione (tassazione d’ufficio) dei costi d’investimento sostenuti dalla ricorrente. Deve unicamente negare la deduzione richiesta in quanto non comprovata.

Su questo aspetto, l’operato dell’RS 1 merita di essere tutelato e le decisioni di tassazione IC/IFD 2014 e IC/IFD 2015 dopo reclamo come pure le decisioni TUI 2014 e TUI 2015 dopo reclamo devono essere confermate. Il ricorso deve pertanto essere respinto.

6. Desta qualche interrogativo il fatto che l’importo dei costi per l’ottenimento della licenza edilizia, quantificati con minuziosa precisione dalla ricorrente e richiesti in deduzione dall’utile immobiliare realizzato negli anni 2014 e 2015, corrisponda esattamente all’ammontare della perdita d’esercizio netta del periodo 2006, che ‑ a suo tempo ‑ l’RS 1 non aveva riconosciuto neppure in sede di reclamo, perché mancava “ un interesse attuale ad impugnare le tassazioni in oggetto ”, essendo l’imposta cantonale e federale sull’utile pari a zero franchi (v. decisione di tassazione IC/IFD 2006 e decisione IC/IFD 2006 dopo reclamo dell’11 marzo 2010; scritto del 2 maggio 2022 all’att. CDT: “ in quell’anno infatti l’ufficio stralciò un ammontare di ben CHF 4'293'555, riconoscendo unicamente una perdita di CHF 361'216 […] a fronte di un risultato passivo di ben CHF 4'654’771 ”).

Ci si potrebbe chiedere se, rivendicando la deduzione dei costi per la licenza edilizia, da dedurre dagli utili conseguiti negli anni 2014 e seguenti, la ricorrente non cerchi di compensare una ipotetica perdita d’esercizio, che risale tuttavia al 2006 e che come tale non sarebbe comunque computabile.

La questione non necessita tuttavia di essere ulteriormente approfondita.

7. Di conseguenza, per quanto concerne la commisurazione della perdita 2014 e dei costi di costruzione sostenuti dalla ricorrente, conformemente a quanto proposto dall’RS 1 ed accettato dalla ricorrente, il ricorso è accolto. Per il resto, è respinto.

Visto l’esito, la tassa di giustizia e le spese di procedura sono a carico della ricorrente in ragione di 2/3.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

dichiara e pronuncia 1. Il ricorso è parzialmente accolto.

§ Di conseguenza, le decisioni del 21 ottobre 2021 in materia di IC/IFD 2014 e IC/IFD 2015 e le decisioni del 26 ottobre e del 29 novembre 2021 in materia di imposta sugli utili immobiliari sono riformate nel senso che l’utile ordinario IFD è stabilito in fr. 115'728.– nel 2014 e fr. 829'736.– nel 2015 e l’utile immobiliare soggetto alla TUI (al netto delle perdite ordinarie compensabili) in fr. 115'727.– nel 2014 e fr. 829'737.– nel 2015.

2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 1’200.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 300.–

per un totale di fr. 1’500.–

sono a carico della ricorrente in ragione di due terzi (fr. 1000.‑).

3. Contro il presente giudizi Copia per conoscenza:

- municipio di __________.

- municipio di __________. per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello Il presidente: La segretari a :

Il presidente: La segretari a :