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Ausgangslage
Vordergründig besteht die Aufgabe darin, nach Auszug des Einzelmieters das Gebäude als Multi-Tenant-Gebäude umzunutzen und neue Mieter zu finden sowie nach 25-jähriger Nutzungsdauer das Gebäude in einen zeitgemässen Zustand zu versetzen.
Der aufgabenbezogene Projektentwicklungsprozess beinhaltet folgende Teilphasen:
Auf der Grundlage der gewonnenen Erkenntnisse bezüglich des Makro- und Mikrostandortes, sowie der gegenwärtigen und zukünftigen Bedürfnisstruktur der Nutzergruppen und einer detaillierten Zustandsanalyse wurde der Strategieentscheid gefällt. Basierend auf diesen Grundlagen wird die Vorprojektplanung ausgearbeitet.
Vorgeschichte
Die Entwicklung von der industriellen zur Dienstleistungsgesellschaft liess das Industrieareal nördlich des Bahnhofquartiers von Baden sukzessive mit neuen Gebäuden bestellen, da die im 19. Jahrhundert entstandenen Werkshallen nur noch teilweise das geeignete Ambiente sind: Die ehemaligen Produktionsunternehmen verwandelten sich in Engineering- und High-Tech-Konzerne; auf Arbeiter folgten Ingenieure, statt Werkshallen wurden Büros benötigt. Die Miteigentümer und die städtischen Behörden begannen 1988 gemeinsam mit der Entwicklung des Areales. 1992 bis 1995 entstand nach Entwürfen des Architekten Theo Hotz das kammartige Engineeringgebäude «Konnex» mit einer Gesamtfläche von rund 42'500 Quadratmeter. Flexibilität lautete wie bei diesem Investitionsprojekt das Gebot der Planung, da angesichts möglicher Nutzerwechsel kein spezifisches Raumprogramm vorgegeben war.
Vorgehensweise B+R
In drei Schritten wurde an diese Aufgabe herangegangen:
Schritt 1 – Grundlagen bereitstellen
Im ersten Schritt erfolgt die Auslegeordnung des Ist-Zustandes (Analyse vorhandenen Zustandserhebungen, bestehende Gutachten etc.). In Workshops mit dem Projektausschuss werden Fragen zu genereller Eigentümerstrategie (Absichten und Zielsetzungen, Vorstellungen zu Anlagestrategien sowie Zeithorizont) durchgegangen und die Standort- und Marktanalyse ausgelöst.
Schritt 2 – Lösungen entwickeln
Im zweiten Schritt erfolgt das Variantenstudium (Szenarien innerhalb der bestehenden Bau- und Zonenordnung) und die Erarbeitung der Entwicklungsszenarien (unter Berücksichtigung eines Gestaltungsplanverfahrens). In Workshops mit dem Projektausschuss werden das Sanierungskonzept, die Nutzungskonzeption und die Immobilienbewertungen behandelt und Entscheide zur weiteren Stossrichtung für die Variantenevaluation gefällt.
Schritt 3 – Machbarkeit sicherstellen
In Workshops mit dem Projektausschuss erfolgt die Variantenwahl. Anschliessend werden Konzepte als Vorgabe für die Planung erarbeitet. Die Planungsergebnisse werden Phasenabschlussprüfungen unterzogen. Anschliessend werden die Führungsinstrumente überarbeitet und stufengerecht/phasengerecht formuliert.
Projektnutzen von A – Z
Mandatsgliederung unter einem Dach bei der Brandenberger+Ruosch AG:
- Geschäftsführung im Auftrag der Miteigentümergemeinschaft
- Projektleitung im Teilprojekt Facility Management, Vermarktung und Bewirtschaftung
- Projektleitung im Teilprojekt Sanierung und Entwicklung
Die Führung und Steuerung erfolgt in Gesamtverantwortung aus einer Hand von der Projektinitiierung bis zur Inbetriebnahme. Das Wissen als wertvolles Gut wird transferiert und vollumfänglich zum Projektnutzen ausgeschöpft. Zudem ist eine durchgängige Kommunikation aller Beteiligten unter Einbezug der Behörden und der Öffentlichkeit gewährleistet. Der Fokus richtet sich auf den ganzen Lebenszyklus der Immobilie aus. Sämtliche Projektphasen der SIA 1 – 6 können aufeinander abgestimmt und zielgerichtet verfolgt werden. Chancen und Risiken werden vorausschauend erkannt und darauf agiert. Die initiative Vernetzung der am Prozess beteiligten Personen sichert zudem eine Effizienzsteigerung. Bei einer heterogenen Eigentümerschaft empfiehlt sich die Bündelung der unterschiedlichen Interessen und Bedürfnisse durch eine unparteiische Stelle.
Die vier Eigentümer haben teilweise unterschiedliche Interessen hinsichtlich Prozess und Projektzielsetzungen. B+R bündelt die verschiedenen Sichtweisen, initialisiert und entwickelt ein Projekt, welches die Akzeptanz der Beteiligten und der Standortgemeinde findet.
Vor dem Hintergrund, dass die Vermarktung zu den kritischen Erfolgsfaktoren zählt, führt die Implementierung der Vermarktung zu einem Vorteil, indem detaillierte Kenntnisse für die Projektkonzeption erfolgen können. Mögliche Wünsche der künftigen Nutzer werden frühzeitig erfasst und es bilden sich strategische Allianzen (z. B. Betreibermodelle). Bei frühzeitiger Mietvertragsbindung können Konzessionen hinsichtlich der Miet- und Kaufpreise gewährt werden, zum Beispiel in Form von mietfreien Zeiten oder direkten Preisabschlägen bei Zwischennutzungen während der Umbauphase. Durch den Einbezug des Facility Managements in die Planung können spätere Stolpersteine in der Betriebsführung früh erkannt und dadurch minimiert werden.
Ganz besonders führt eine Betrachtung von der Entstehung einer Idee, über die Entwicklung von Lösungen und die Sicherstellung der Machbarkeit zu Enthusiasmus und Engagement. Dies zeigt sich mit der Beauftragung der Architekten Theo Hotz und Partner, die einstigen Pioniere dieses Gebäudes. Der Konnex wird nun - nach der damals angedachten Flexibilität - zu einem Multi-Tenant, Mixed-Use Gebäude umgenutzt und folgt so zukunftsorientiert der städtebaulichen Entwicklung der Stadt Baden, unter den Prämissen der ökonomischen, ökologische und sozialen Nachhaltigkeit.
Dienstleistungsgebäude Konnex Baden. Fertigstellung: 1995. Theo Hotz Partner Architekten. Bild: Marco Blessano