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Mittels Amortisation (Rückzahlung) wird die Hypothek betragsmässig verringert, d.h. die Schuld verkleinert.
Grundsätzlich gilt: Gemäss den aktuell gültigen Mindeststandards für Hypothekarfinanzierungen der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) müssen alle Hypotheken mit einer Belehnung von über 65% des Verkehrswertes mittels ordentlicher linearer Amortisation innert maximal 15 Jahren oder bis zum Erreichen des Alters 65 amortisiert werden. Nach 15 Jahren oder bei Erreichen des Alters 65 darf die Hypothek in der Regel nur noch 65% des Verkehrswertes betragen. Sollte die Tragbarkeit bei einer Belehnung von 65% nicht gegeben sein, muss die Hypothek auch noch tiefer amortisiert werden (siehe auch unten letzter Abschnitt).
Amortisationen können wie folgt unterschieden werden
Ordentliche Amortisation
Die ordentliche (vertragliche) Amortisation ist im Kreditvertrag erwähnt und muss in Bezug auf den Betrag und die Fälligkeit gemäss den Vertragskonditionen eingehalten werden.
Ausserordentliche Amortisation
Ist eine Amortisation vertraglich nicht festgehalten und wird sie einmalig oder unregelmässig geleistet, spricht man von einer ausserordentlichen Amortisation. Oft wünscht der Kreditnehmer eine ausserordentliche Amortisation, da er über eine Liquiditätsreserve verfügt. Sollte der Verkehrswert der finanzierten Liegenschaft sinken und in der Folge die Belehnung über 65% steigen, kann der Kreditgeber eine ausserordentliche Amortisation verlangen.
Direkte Amortisation
Die Amortisation wird direkt zu Gunsten der Hypothek geleistet. Jede Amortisation hat eine eine sofortige Verringerung des Schuldbetrages zur Folge. Im Gegensatz zur indirekten Amortisation kann die direkte Amortisation nicht als Abzug in der Steuererklärung geltend gemacht werden (siehe unten).
Indirekte Amortisation
Wenn die Amortisation zum Beispiel mittels Einzahlung zu Gunsten eines Sparen 3a-Kontos geleistet wird, hat dies einerseits zur Folge, dass das Sparguthaben sich erhöht und andererseits der Hypothekenbetrag unverändert bleibt. Bei einer Belehnung von über 65% wird das Sparguthaben zu Gunsten der Hypothek verpfändet (Zusatzdeckung). Erst wenn das Sparguthaben bezogen und für die Reduzierung der Hypothek verwendet wird, wandelt sich die bisher indirekte Amortisation in eine direkte um. Wird die indirekte Amortisation via die 3. Vorsorgesäule (Bankkonto und/oder Versicherungspolice) geleistet, können die Einzahlungen bis zum gesetzlichen Maximum in der Steuererklärung als Abzug geltend gemacht werden (steuerlich relevant).
Eine Kombination von ordentlichen, ausserordentlichen, direkten und indirekten Amortisationen ist möglich (und zum Teil auch notwendig).
Bei diversen Finanzierungsanbietern ist es nicht möglich, dass Festhypotheken und LIBOR-Hypotheken direkt und/oder ausserordentlich amortisiert werden können.
Die Festlegung der Amortisation ist auch immer ein Bestandteil der Vorsorge- und Versicherungsplanung. Bei Kreditnehmern ab Alter 45/50 ist es zudem sehr wichtig, dass die Höhe der Amortisationen im Hinblick auf die Tragbarkeit im Alter geplant und festgelegt wird.