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Incarto n. 12.2000.00178 Lugano 24 aprile 2001 /fb In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: Cocchi, presidente Chiesa e Rusca segretario: Petrini sedente per giudicare in materia di locazione e più precisamente sull'istanza 11 settembre 1999 (inc. no. DI.1999.00242 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città) promossa da __________ rappr. dall'avv. __________ contro __________ rappr. dall'avv. __________ con cui l'istante ha chiesto l'annullamento della disdetta 25 marzo 1999, in subordine la concessione di una prima protrazione del contratto per 3 anni fino al 30 settembre 2002 e in via ancor più subordinata la concessione di un'unica proroga per la durata di 5 anni fino al 30 settembre 2004, domande avversate dalla convenuta; nonché sulla petizione (recte: istanza) 15 settembre 1999 (inc. no. DI.1999.00243 della medesima Pretura) promossa da __________ rappr. dall'avv. __________ Contro __________ rappr. dall'avv. __________ con cui l'istante ha chiesto di accertare la validità della disdetta 25 marzo 1999 con effetto al 30 settembre 1999 con l'esclusione di ogni protrazione, domande avversate dalla controparte; Sulle quali il Pretore, con sentenza 8 settembre 2000, si è così pronunciato: 1. In evasione delle istanze 11 e 15 settembre 1999 (inc. DI.99.242 e DI.99.243): 1.1 La disdetta 25 marzo 1999 notificata da __________ alla __________ è dichiarata valida con effetto a decorrere dal 30 settembre 1999. 1.2 Viene concessa alla __________ una prima protrazione del contratto di locazione 14/19 agosto 1996 della durata di due anni e mezzo (2 ½ ), vale a dire sino al 31 marzo 2002. 1.3 Ogni altra domanda delle parti è respinta. 2. Le spese di fr. 561.30 e la tassa di giudizio di fr. 1'000.-, da anticipare dalla __________, restano a suo carico nella misura di 2/5 e sono poste a carico della __________ nella misura di 3/5. La __________ rifonderà alla __________ fr. 1'500.- a titolo di ripetibili ridotte. Appellante __________ con atto di appello 22 settembre 2000 con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di non concedere alla controparte alcuna protrazione e in subordine di concederle un'unica proroga della durata di un anno e 3 mesi fino al 31 dicembre 2000, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi; mentre la controparte con osservazioni 30 ottobre 2000 ha postulato la reiezione del gravame, protestando spese e ripetibili; letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti; ritenuto in fatto A. Con contratto 14/19 agosto 1996 __________, in qualità di conduttrice, e la __________, in qualità di locatrice, hanno stipulato un contratto di locazione avente per oggetto una superficie commerciale di 347 mq, da adibire ad uffici, al 2° piano dello stabile "__________" in __________ a __________. Il contratto, che riprendeva precedenti pattuizioni tra le parti, era stato concluso per una durata di 10 anni fino al 30 giugno 2006 e prevedeva, oltre a una clausola di rinnovo tacito a tempo indeterminato in mancanza di disdetta con preavviso di 6 mesi prima della scadenza stabilita, la facoltà per la conduttrice di prolungare la locazione per altri 5 anni alla scadenza del 2006 con una semplice dichiarazione unilaterale. B. Il 18/23 marzo 1999 __________ ha acquistato l'immobile in questione. Il 25 marzo, su formulario ufficiale, essa ha quindi significato alla conduttrice, ai sensi degli art. 261 CO, la disdetta del contratto di locazione per il 30 giugno 1999. Tempestivamente adito dalla conduttrice, l'Ufficio di conciliazione, con decisione 12 agosto 1999 ha giudicato valida la disdetta, differendone tuttavia gli effetti al 30 settembre 1999, ed ha nel contempo concesso una protrazione della locazione, unica e definitiva, per 3 anni fino al 30 settembre 2002. C. Con le due istanze che qui ci occupano, inoltrate avanti al Pretore e che quest'ultimo - d'accordo le parti - ha provveduto a congiungere, __________ ha nuovamente chiesto l'annullamento della disdetta 25 marzo 1999, in via subordinata la concessione di una prima protrazione per 3 anni fino al 30 settembre 2002 e in via ancor più subordinata la concessione di un'unica proroga della durata di 5 anni fino al 30 settembre 2004, mentre __________ da parte sua ha chiesto di non riconoscere alla conduttrice alcuna protrazione. Entrambe le domande sono state avversate dalla rispettiva controparte. D. Con il giudizio qui impugnato, il Pretore, in parziale accoglimento delle due istanze, ha accertato la validità della disdetta con effetto al 30 settembre 1999 e concesso una prima protrazione della locazione per due anni e mezzo fino al 31 marzo 2002, caricando la tassa di giustizia e le spese alla conduttrice per 2/5 e alla locatrice in ragione di 3/5, con l'obbligo per quest'ultima di rifondere alla controparte fr. 1'500.- per parti di ripetibili. Il giudice di prime cure, preso atto che la nuova proprietaria aveva dimostrato un urgente bisogno proprio, ha innanzitutto confermato la validità della disdetta significata in forza dell'art. 261 CO, pur riportandone la scadenza al 30 settembre 1999. Quanto alla protrazione, non esclusa nonostante l'urgente bisogno della locatrice, la stessa è stata concessa per la durata di due anni e mezzo, nella forma di una prima protrazione: la conduttrice, che per altro aveva dato prova di buona volontà nella ricerca di locali alternativi, aveva in effetti dimostrato di subire importanti effetti gravosi dalla disdetta, data per un termine breve, in particolare per gli importanti investimenti effettuati negli uffici, non ancora ammortizzati, pur a fronte di un contatto di lunga durata; il bisogno della locatrice non era invece risultato così impellente, potendo essa far capo per i suoi dipendenti, il cui numero esatto e le cui mansioni non erano nemmeno stati provati, già di ampi spazi al pianterreno, al 1°, 3° e 4° piano dell'immobile, tanto più che le stringenti necessità invocate dalla locatrice avrebbero potuto venir meno qualora - ipotesi tutt'altro che remota - il contratto di concessione stipulato con il __________ per la realizzazione di un impianto di termodistruzione dei rifiuti fosse decaduto; la locatrice non aveva infine provato che gli enti locati da lei offerti alla conduttrice costituissero dei locali equivalenti giusta l'art. 272 a cpv. 2 CO. E. Con l'appello __________ chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di non concedere alla controparte alcuna protrazione e in subordine di concederle un'unica proroga della durata di un anno e 3 mesi fino al 31 dicembre 2000. L'appellante ripropone in questa sede i motivi che a suo dire osterebbero alla concessione della protrazione: innanzitutto osserva di aver offerto alla conduttrice non meno di 3 locali equivalenti ai sensi dell'art. 272a cpv. 2 CO, ciò che già esclude un'eventuale protrazione; inoltre nella valutazione dei contrapposti interessi delle parti, esame imposto dall'art. 272 CO, il primo giudice avrebbe considerato, erroneamente e in maniera contraddittoria, che essa disponesse già di sufficiente spazio nell'immobile e che l'eventuale decadenza del contratto per la realizzazione di un impianto per l'eliminazione dei rifiuti in __________ avrebbe potuto far venir meno le sue ulteriori esigenze di spazio: in definitiva, a suo dire, l'interesse della locatrice ad entrare in possesso al più presto dell'ente locato era di gran lunga più importante di quello della conduttrice a rimanervi per un ulteriore periodo, tanto più che quest'ultima, oltre a non aver fatto valere alcun effetto gravoso, di fatto non aveva voluto trovare una nuova sistemazione. F. Delle osservazioni con cui la controparte ha postulato la reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei successivi considerandi. considerando in diritto 1. A questo stadio della lite è ormai pacifico che la disdetta 25 marzo 1999, significata ai sensi dell'art. 261 cpv. 2 lett. a CO, è valida con effetto al 30 settembre 1999. Con ciò, le parti hanno implicitamente ammesso, essendo questo uno dei requisiti per poter far capo alla normativa, che la locatrice nell'occasione aveva dimostrato un urgente bisogno personale. 2. Secondo l’art. 272 cpv. 1 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. L’autorità competente pondera in tal caso gli interessi delle parti tenendo conto, in particolare, della loro situazione personale, familiare ed economica e dell’eventuale fabbisogno proprio del locatore (art. 271 cpv. 2 lett. c-d CO). 2.1 Prima di effettuare la ponderazione degli interessi delle parti, imposta dalla norma che precede, si tratta di esaminare se la protrazione non sia eventualmente già esclusa per il fatto che la conduttrice ha rifiutato di prendere in considerazione alcuni enti locati offerti dalla controparte. Giusta l'art. 272a cpv. 2 CO la protrazione è di regola esclusa se il locatore offre al conduttore altri locali d'abitazione o commerciali equivalenti, ritenuto che per la dottrina possono essere considerati equivalenti ai sensi della norma i locali che, senza essere necessariamente identici, presentano analoghe caratteristiche per ubicazione, situazione, superficie, numero di locali e pigione ( Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, p. 496; Higi, Zürcher Kommentar, N. 71 ad art. 272a CO; SVIT, Schweizerisches Mietrecht Kommentar, 2. ed., Zurigo 1998, N. 19 ad art. 272a CO). Nel caso di specie, il giudizio con cui il Pretore ha concluso per l'inesistenza di un'offerta di locali equivalenti può senz'altro essere confermato. La stessa locatrice ha innanzitutto ammesso nel suo gravame (p. 6 e seg.) che lo stabile "__________" si trova in una zona privilegiata unica a __________, cosicché sarebbe escluso reperire in città immobili con caratteristiche uguali: con ciò essa ha implicitamente riconosciuto che i locali da lei offerti, non erano equivalenti già per quanto riguardava il requisito dell'ubicazione. Ad ulteriormente escludere l'equivalenza, si osserva (cfr. documentazione fotografica) che tutte e tre le superfici locative offerte alla conduttrice, di cui per altro solo in un caso (cfr. doc. R1) era nota la pigione, erano disposte su più piani e soprattutto, prima di essere eventualmente locate, avrebbero necessitato di lunghi e costosi interventi edificatori o di ristrutturazione ( Lachat, op. cit., p. 496 e seg.), i locali in Via __________ rispettivamente in Via __________ essendo pacificamente (appello p. 8) in un stato di degrado, quelli in Via __________, siti oltretutto in una posizione più discosta, essendo in gran parte ancora allo stato grezzo (appello p. 9). 2.2 Nell'appello la locatrice contesta alcuni degli elementi di valutazione che hanno indotto il primo giudice, nell'ambito della ponderazione degli interessi delle parti, alla concessione di una prima protrazione di due anni e mezzo. Contrariamente a quanto ritenuto dall'appellante, l'istruttoria ha effettivamente permesso di stabilire che la disdetta in questione comportava effetti gravosi per la conduttrice: oltre alla difficoltà nel reperire in breve tempo dei locali sostitutivi, essa ha in effetti dimostrato di aver effettuato, con l'accordo dei precedenti proprietari, importanti investimenti nell'ente locato per diverse centinaia di migliaia di franchi (il teste __________ ha dato atto di una spesa di fr. 220'000.-, a cui si aggiungevano i costi per gli arredi, le linee elettriche e l'impianto d'illuminazione; cfr. pure doc. H), investimento che si giustificava in presenza di un contratto di lunga durata, di 10 rispettivamente - se la parte avesse fatto uso della facoltà unilaterale di prolungarlo per altri 5 anni - 15 anni, cosicché la disdetta dello stesso per il 30 settembre 1999, dopo soli 3 anni e mezzo di locazione, era senz'altro tale da metterla in difficoltà ( SVIT, op. cit., N. 43 ad art. 272 CO; Thanei, Die Erstreckung des Mietverhältnisses, Zurigo 1990, p. 22 e seg. e 29). Quanto agli interessi propri della locatrice, già si è detto che la validità della disdetta comportava automaticamente il riconoscimento di un suo urgente bisogno personale, per cui l'assunto, del tutto contraddittorio, con cui il Pretore ha concluso che lo stesso in realtà non fosse tale per quanto riguardava la tematica della protrazione (in effetti, nonostante una formulazione letterale lievemente diversa, la nozione di urgente fabbisogno personale del locatore prevista agli art. 261 cpv. 2 lett. a e 272 cpv. 2 lett. d CO è sostanzialmente identico, cfr. Rep. 1995 p. 197 con rif. ) non può assolutamente essere condiviso. Pure errata è la tesi secondo cui l'eventualità, per il primo giudice tutt'altro che remota, di decadenza del contratto di concessione per un impianto di termodistruzione dei rifiuti nel Cantone avesse un'influenza diretta sulle esigenze di spazio evocate dalla locatrice: toccata da questa situazione era in effetti in primo luogo la __________, la società che si sarebbe dovuto occupare della gestione di quell'impianto (doc. P1), e solo indirettamente ____________________il cui scopo è la gestione, la progettazione, la realizzazione e il coordinamento di tutti gli impianti di termodistruzione nel mondo intero (doc. M1). Incontestabile, nonostante il diverso avviso del teste __________ - direttore della locatrice, la cui testimonianza va dunque apprezzata con cautela - è per contro l'assunto pretorile secondo cui la locatrice, occupando già parte del pianterreno, tutto il 1°, il 3° ed il 4° piano, disponesse di un'ampia superficie per collocare i propri 40-50 dipendenti, tanto più che la controparte, con esigenze tutto sommato analoghe, con i suoi 15/20 impiegati occupava un solo piano. In tali circostanze, ben si può ritenere, in sintonia con il Pretore, che il bisogno proprio della locatrice, sia pure urgente, non fosse impellente. 2.3 Ciò posto, ritenuto che nel caso di specie la conduttrice ha provato di subire effetti gravosi dalla disdetta e che di principio per la concessione di una prima protrazione non vengono poste al conduttore esigenze troppo rigorose segnatamente nella ricerca di enti locati sostitutivi (cfr. SVIT, op. cit., N. 35 ad art. 272 CO; mp 1/1991 p. 6; DTF 110 II 254; Rep. 1990 p. 148; IICCA 13 luglio 1992 in re W./A., 31 agosto 1992 in re G.-R./A., 12 febbraio 1995 in re L./C., 13 febbraio 1995 in re H. SA/ S. SA, 28 luglio 1997 in re T. S.n.c./G., 18 novembre 1999 in re M./M. e lc.), nulla osta alla concessione di una protrazione. D'altro canto, però, appurata l'esistenza di un interesse urgente proprio della locatrice, ancorché non impellente, appare equo, nella valutazione degli interessi contrapposti, optare per una protrazione di breve durata (soluzione del resto auspicata dalla dottrina in presenza di una disdetta ex art. 261 cpv. 2 lett. a CO, cfr. SVIT, op. cit., N. 24 ad art. 261 CO; Lachat, op. cit., p. 494; Zihlmann, Das Mietrecht, 2. ed., Zurigo 1995, p. 225; Giger, Die Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272 - 272d OR), Zurigo 1995, p. 54; IICCA 13 febbraio 1995 in re H. SA/S. SA): visto l'ampio potere d'apprezzamento attribuito al giudice in tale ambito ( Higi, op. cit., N. 220 e segg. ad art. 272 CO; DTF 125 III 230) e ritenuto per locali commerciali un periodo massimo di protrazione di 6 anni (art. 272b cpv. 1 CO), il riconoscimento nel caso di specie di una proroga della locazione, unica e definitiva, per 2 anni e mezzo fino al 31 marzo 2002, risulta tutto sommato essere la soluzione che meglio tiene conto della situazione concreta. 3. L’appello è pertanto parzialmente accolto come ai considerandi. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di primo e secondo grado seguono la soccombenza (art. 148 CPC), ritenuto che in applicazione dell'art. 414 cpv. 1 CPC appare giustificato considerare la parti egualmente soccombenti nella sede pretorile e riconoscere invece una maggior soccombenza dell'appellante in questa sede. Per i quali motivi, richiamati l’art. 148 CPC e la TG dichiara e pronuncia I. L’appello 22 settembre 2000 di __________ è parzialmente accolto. § La sentenza 8 settembre 2000 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città, invariati gli altri dispositivi, viene così riformata: 1.2 Viene concessa alla __________ una protrazione della locazione, unica e definitiva, della durata di due anni e mezzo (2 ½ ), vale a dire sino al 31 marzo 2002. 2. Le spese di fr. 561.30 e la tassa di giudizio di fr. 1'000.-, da anticipare da __________, restano a suo carico per 1/2 e per 1/2 sono poste a carico di __________, compensate le ripetibili. II. Le spese della procedura d’appello consistenti in: a) tassa di giustizia fr. 1'450.- b) spese fr. 50.- Totale fr. 1'500.- da anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico per 2/3 e per 1/3 sono poste a carico della parte appellata, alla quale l'appellante rifonderà fr. 500.- per ripetibili di appello. III. Intimazione a: __________ Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente Il segretario

Incarto n. 12.2000.00178 Incarto n. 12.2000.00178

Incarto n. 12.2000.00178 Lugano 24 aprile 2001 /fb Lugano

Lugano 24 aprile 2001 /fb

24 aprile 2001 /fb In nome della Repubblica e Cantone del Ticino In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: composta dei giudici:

composta dei giudici: Cocchi, presidente Chiesa e Rusca Cocchi, presidente Chiesa e Rusca

Cocchi, presidente Chiesa e Rusca segretario: segretario:

segretario: Petrini Petrini

Petrini sedente per giudicare in materia di locazione e più precisamente sull'istanza 11 settembre 1999 (inc. no. DI.1999.00242 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città) promossa da

sedente per giudicare in materia di locazione e più precisamente sull'istanza 11 settembre 1999 (inc. no. DI.1999.00242 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città) promossa da __________ rappr. dall'avv. __________ __________

__________ rappr. dall'avv. __________

rappr. dall'avv. __________ contro contro

contro __________ rappr. dall'avv. __________ __________

__________ rappr. dall'avv. __________

rappr. dall'avv. __________ con cui l'istante ha chiesto l'annullamento della disdetta 25 marzo 1999, in subordine la concessione di una prima protrazione del contratto per 3 anni fino al 30 settembre 2002 e in via ancor più subordinata la concessione di un'unica proroga per la durata di 5 anni fino al 30 settembre 2004, domande avversate dalla convenuta;

con cui l'istante ha chiesto l'annullamento della disdetta 25 marzo 1999, in subordine la concessione di una prima protrazione del contratto per 3 anni fino al 30 settembre 2002 e in via ancor più subordinata la concessione di un'unica proroga per la durata di 5 anni fino al 30 settembre 2004, domande avversate dalla convenuta; nonché sulla petizione (recte: istanza) 15 settembre 1999 (inc. no. DI.1999.00243 della medesima Pretura) promossa da

nonché sulla petizione (recte: istanza) 15 settembre 1999 (inc. no. DI.1999.00243 della medesima Pretura) promossa da __________ rappr. dall'avv. __________ __________

__________ rappr. dall'avv. __________

rappr. dall'avv. __________ Contro Contro

Contro __________ rappr. dall'avv. __________ __________

__________ rappr. dall'avv. __________

rappr. dall'avv. __________ con cui l'istante ha chiesto di accertare la validità della disdetta 25 marzo 1999 con effetto al 30 settembre 1999 con l'esclusione di ogni protrazione, domande avversate dalla controparte;

con cui l'istante ha chiesto di accertare la validità della disdetta 25 marzo 1999 con effetto al 30 settembre 1999 con l'esclusione di ogni protrazione, domande avversate dalla controparte; Sulle quali il Pretore, con sentenza 8 settembre 2000, si è così pronunciato:

Sulle quali il Pretore, con sentenza 8 settembre 2000, si è così pronunciato: 1. In evasione delle istanze 11 e 15 settembre 1999 (inc. DI.99.242 e DI.99.243):

1. In evasione delle istanze 11 e 15 settembre 1999 (inc. DI.99.242 e DI.99.243): 1.1 La disdetta 25 marzo 1999 notificata da __________ alla __________ è dichiarata valida con effetto a decorrere dal 30 settembre 1999.

1.1 La disdetta 25 marzo 1999 notificata da __________ alla __________ è dichiarata valida con effetto a decorrere dal 30 settembre 1999. 1.2 Viene concessa alla __________ una prima protrazione del contratto di locazione 14/19 agosto 1996 della durata di due anni e mezzo (2 ½ ), vale a dire sino al 31 marzo 2002.

1.2 Viene concessa alla __________ una prima protrazione del contratto di locazione 14/19 agosto 1996 della durata di due anni e mezzo (2 ½ ), vale a dire sino al 31 marzo 2002. 1.3 Ogni altra domanda delle parti è respinta.

1.3 Ogni altra domanda delle parti è respinta. 2. Le spese di fr. 561.30 e la tassa di giudizio di fr. 1'000.-, da anticipare dalla __________, restano a suo carico nella misura di 2/5 e sono poste a carico della __________ nella misura di 3/5.

2. Le spese di fr. 561.30 e la tassa di giudizio di fr. 1'000.-, da anticipare dalla __________, restano a suo carico nella misura di 2/5 e sono poste a carico della __________ nella misura di 3/5. La __________ rifonderà alla __________ fr. 1'500.- a titolo di ripetibili ridotte.

La __________ rifonderà alla __________ fr. 1'500.- a titolo di ripetibili ridotte. Appellante __________ con atto di appello 22 settembre 2000 con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di non concedere alla controparte alcuna protrazione e in subordine di concederle un'unica proroga della durata di un anno e 3 mesi fino al 31 dicembre 2000, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;

Appellante __________ con atto di appello 22 settembre 2000 con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di non concedere alla controparte alcuna protrazione e in subordine di concederle un'unica proroga della durata di un anno e 3 mesi fino al 31 dicembre 2000, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi; mentre la controparte con osservazioni 30 ottobre 2000 ha postulato la reiezione del gravame, protestando spese e ripetibili;

mentre la controparte con osservazioni 30 ottobre 2000 ha postulato la reiezione del gravame, protestando spese e ripetibili; letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti; ritenuto

ritenuto in fatto

in fatto A. Con contratto 14/19 agosto 1996 __________, in qualità di conduttrice, e la __________, in qualità di locatrice, hanno stipulato un contratto di locazione avente per oggetto una superficie commerciale di 347 mq, da adibire ad uffici, al 2° piano dello stabile "__________" in __________ a __________. Il contratto, che riprendeva precedenti pattuizioni tra le parti, era stato concluso per una durata di 10 anni fino al 30 giugno 2006 e prevedeva, oltre a una clausola di rinnovo tacito a tempo indeterminato in mancanza di disdetta con preavviso di 6 mesi prima della scadenza stabilita, la facoltà per la conduttrice di prolungare la locazione per altri 5 anni alla scadenza del 2006 con una semplice dichiarazione unilaterale.

A. Con contratto 14/19 agosto 1996 __________, in qualità di conduttrice, e la __________, in qualità di locatrice, hanno stipulato un contratto di locazione avente per oggetto una superficie commerciale di 347 mq, da adibire ad uffici, al 2° piano dello stabile "__________" in __________ a __________. Il contratto, che riprendeva precedenti pattuizioni tra le parti, era stato concluso per una durata di 10 anni fino al 30 giugno 2006 e prevedeva, oltre a una clausola di rinnovo tacito a tempo indeterminato in mancanza di disdetta con preavviso di 6 mesi prima della scadenza stabilita, la facoltà per la conduttrice di prolungare la locazione per altri 5 anni alla scadenza del 2006 con una semplice dichiarazione unilaterale. B. Il 18/23 marzo 1999 __________ ha acquistato l'immobile in questione. Il 25 marzo, su formulario ufficiale, essa ha quindi significato alla conduttrice, ai sensi degli art. 261 CO, la disdetta del contratto di locazione per il 30 giugno 1999.

B. Il 18/23 marzo 1999 __________ ha acquistato l'immobile in questione. Il 25 marzo, su formulario ufficiale, essa ha quindi significato alla conduttrice, ai sensi degli art. 261 CO, la disdetta del contratto di locazione per il 30 giugno 1999. Tempestivamente adito dalla conduttrice, l'Ufficio di conciliazione, con decisione 12 agosto 1999 ha giudicato valida la disdetta, differendone tuttavia gli effetti al 30 settembre 1999, ed ha nel contempo concesso una protrazione della locazione, unica e definitiva, per 3 anni fino al 30 settembre 2002.

Tempestivamente adito dalla conduttrice, l'Ufficio di conciliazione, con decisione 12 agosto 1999 ha giudicato valida la disdetta, differendone tuttavia gli effetti al 30 settembre 1999, ed ha nel contempo concesso una protrazione della locazione, unica e definitiva, per 3 anni fino al 30 settembre 2002. C. Con le due istanze che qui ci occupano, inoltrate avanti al Pretore e che quest'ultimo - d'accordo le parti - ha provveduto a congiungere, __________ ha nuovamente chiesto l'annullamento della disdetta 25 marzo 1999, in via subordinata la concessione di una prima protrazione per 3 anni fino al 30 settembre 2002 e in via ancor più subordinata la concessione di un'unica proroga della durata di 5 anni fino al 30 settembre 2004, mentre __________ da parte sua ha chiesto di non riconoscere alla conduttrice alcuna protrazione. Entrambe le domande sono state avversate dalla rispettiva controparte.

C. Con le due istanze che qui ci occupano, inoltrate avanti al Pretore e che quest'ultimo - d'accordo le parti - ha provveduto a congiungere, __________ ha nuovamente chiesto l'annullamento della disdetta 25 marzo 1999, in via subordinata la concessione di una prima protrazione per 3 anni fino al 30 settembre 2002 e in via ancor più subordinata la concessione di un'unica proroga della durata di 5 anni fino al 30 settembre 2004, mentre __________ da parte sua ha chiesto di non riconoscere alla conduttrice alcuna protrazione. Entrambe le domande sono state avversate dalla rispettiva controparte. D. Con il giudizio qui impugnato, il Pretore, in parziale accoglimento delle due istanze, ha accertato la validità della disdetta con effetto al 30 settembre 1999 e concesso una prima protrazione della locazione per due anni e mezzo fino al 31 marzo 2002, caricando la tassa di giustizia e le spese alla conduttrice per 2/5 e alla locatrice in ragione di 3/5, con l'obbligo per quest'ultima di rifondere alla controparte fr. 1'500.- per parti di ripetibili.

D. Con il giudizio qui impugnato, il Pretore, in parziale accoglimento delle due istanze, ha accertato la validità della disdetta con effetto al 30 settembre 1999 e concesso una prima protrazione della locazione per due anni e mezzo fino al 31 marzo 2002, caricando la tassa di giustizia e le spese alla conduttrice per 2/5 e alla locatrice in ragione di 3/5, con l'obbligo per quest'ultima di rifondere alla controparte fr. 1'500.- per parti di ripetibili. Il giudice di prime cure, preso atto che la nuova proprietaria aveva dimostrato un urgente bisogno proprio, ha innanzitutto confermato la validità della disdetta significata in forza dell'art. 261 CO, pur riportandone la scadenza al 30 settembre 1999. Quanto alla protrazione, non esclusa nonostante l'urgente bisogno della locatrice, la stessa è stata concessa per la durata di due anni e mezzo, nella forma di una prima protrazione: la conduttrice, che per altro aveva dato prova di buona volontà nella ricerca di locali alternativi, aveva in effetti dimostrato di subire importanti effetti gravosi dalla disdetta, data per un termine breve, in particolare per gli importanti investimenti effettuati negli uffici, non ancora ammortizzati, pur a fronte di un contatto di lunga durata; il bisogno della locatrice non era invece risultato così impellente, potendo essa far capo per i suoi dipendenti, il cui numero esatto e le cui mansioni non erano nemmeno stati provati, già di ampi spazi al pianterreno, al 1°, 3° e 4° piano dell'immobile, tanto più che le stringenti necessità invocate dalla locatrice avrebbero potuto venir meno qualora - ipotesi tutt'altro che remota - il contratto di concessione stipulato con il __________ per la realizzazione di un impianto di termodistruzione dei rifiuti fosse decaduto; la locatrice non aveva infine provato che gli enti locati da lei offerti alla conduttrice costituissero dei locali equivalenti giusta l'art. 272 a cpv. 2 CO.

Il giudice di prime cure, preso atto che la nuova proprietaria aveva dimostrato un urgente bisogno proprio, ha innanzitutto confermato la validità della disdetta significata in forza dell'art. 261 CO, pur riportandone la scadenza al 30 settembre 1999. Quanto alla protrazione, non esclusa nonostante l'urgente bisogno della locatrice, la stessa è stata concessa per la durata di due anni e mezzo, nella forma di una prima protrazione: la conduttrice, che per altro aveva dato prova di buona volontà nella ricerca di locali alternativi, aveva in effetti dimostrato di subire importanti effetti gravosi dalla disdetta, data per un termine breve, in particolare per gli importanti investimenti effettuati negli uffici, non ancora ammortizzati, pur a fronte di un contatto di lunga durata; il bisogno della locatrice non era invece risultato così impellente, potendo essa far capo per i suoi dipendenti, il cui numero esatto e le cui mansioni non erano nemmeno stati provati, già di ampi spazi al pianterreno, al 1°, 3° e 4° piano dell'immobile, tanto più che le stringenti necessità invocate dalla locatrice avrebbero potuto venir meno qualora - ipotesi tutt'altro che remota - il contratto di concessione stipulato con il __________ per la realizzazione di un impianto di termodistruzione dei rifiuti fosse decaduto; la locatrice non aveva infine provato che gli enti locati da lei offerti alla conduttrice costituissero dei locali equivalenti giusta l'art. 272 a cpv. 2 CO. E. Con l'appello __________ chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di non concedere alla controparte alcuna protrazione e in subordine di concederle un'unica proroga della durata di un anno e 3 mesi fino al 31 dicembre 2000.

E. Con l'appello __________ chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di non concedere alla controparte alcuna protrazione e in subordine di concederle un'unica proroga della durata di un anno e 3 mesi fino al 31 dicembre 2000. L'appellante ripropone in questa sede i motivi che a suo dire osterebbero alla concessione della protrazione: innanzitutto osserva di aver offerto alla conduttrice non meno di 3 locali equivalenti ai sensi dell'art. 272a cpv. 2 CO, ciò che già esclude un'eventuale protrazione; inoltre nella valutazione dei contrapposti interessi delle parti, esame imposto dall'art. 272 CO, il primo giudice avrebbe considerato, erroneamente e in maniera contraddittoria, che essa disponesse già di sufficiente spazio nell'immobile e che l'eventuale decadenza del contratto per la realizzazione di un impianto per l'eliminazione dei rifiuti in __________ avrebbe potuto far venir meno le sue ulteriori esigenze di spazio: in definitiva, a suo dire, l'interesse della locatrice ad entrare in possesso al più presto dell'ente locato era di gran lunga più importante di quello della conduttrice a rimanervi per un ulteriore periodo, tanto più che quest'ultima, oltre a non aver fatto valere alcun effetto gravoso, di fatto non aveva voluto trovare una nuova sistemazione.

L'appellante ripropone in questa sede i motivi che a suo dire osterebbero alla concessione della protrazione: innanzitutto osserva di aver offerto alla conduttrice non meno di 3 locali equivalenti ai sensi dell'art. 272a cpv. 2 CO, ciò che già esclude un'eventuale protrazione; inoltre nella valutazione dei contrapposti interessi delle parti, esame imposto dall'art. 272 CO, il primo giudice avrebbe considerato, erroneamente e in maniera contraddittoria, che essa disponesse già di sufficiente spazio nell'immobile e che l'eventuale decadenza del contratto per la realizzazione di un impianto per l'eliminazione dei rifiuti in __________ avrebbe potuto far venir meno le sue ulteriori esigenze di spazio: in definitiva, a suo dire, l'interesse della locatrice ad entrare in possesso al più presto dell'ente locato era di gran lunga più importante di quello della conduttrice a rimanervi per un ulteriore periodo, tanto più che quest'ultima, oltre a non aver fatto valere alcun effetto gravoso, di fatto non aveva voluto trovare una nuova sistemazione. F. Delle osservazioni con cui la controparte ha postulato la reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.

F. Delle osservazioni con cui la controparte ha postulato la reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei successivi considerandi. considerando

considerando in diritto

in diritto 1. A questo stadio della lite è ormai pacifico che la disdetta 25 marzo 1999, significata ai sensi dell'art. 261 cpv. 2 lett. a CO, è valida con effetto al 30 settembre 1999. Con ciò, le parti hanno implicitamente ammesso, essendo questo uno dei requisiti per poter far capo alla normativa, che la locatrice nell'occasione aveva dimostrato un urgente bisogno personale.

1. A questo stadio della lite è ormai pacifico che la disdetta 25 marzo 1999, significata ai sensi dell'art. 261 cpv. 2 lett. a CO, è valida con effetto al 30 settembre 1999. Con ciò, le parti hanno implicitamente ammesso, essendo questo uno dei requisiti per poter far capo alla normativa, che la locatrice nell'occasione aveva dimostrato un urgente bisogno personale. 2. Secondo l’art. 272 cpv. 1 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.

2. Secondo l’art. 272 cpv. 1 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. L’autorità competente pondera in tal caso gli interessi delle parti tenendo conto, in particolare, della loro situazione personale, familiare ed economica e dell’eventuale fabbisogno proprio del locatore (art. 271 cpv. 2 lett. c-d CO).

L’autorità competente pondera in tal caso gli interessi delle parti tenendo conto, in particolare, della loro situazione personale, familiare ed economica e dell’eventuale fabbisogno proprio del locatore (art. 271 cpv. 2 lett. c-d CO). 2.1 Prima di effettuare la ponderazione degli interessi delle parti, imposta dalla norma che precede, si tratta di esaminare se la protrazione non sia eventualmente già esclusa per il fatto che la conduttrice ha rifiutato di prendere in considerazione alcuni enti locati offerti dalla controparte.

2.1 Prima di effettuare la ponderazione degli interessi delle parti, imposta dalla norma che precede, si tratta di esaminare se la protrazione non sia eventualmente già esclusa per il fatto che la conduttrice ha rifiutato di prendere in considerazione alcuni enti locati offerti dalla controparte. Giusta l'art. 272a cpv. 2 CO la protrazione è di regola esclusa se il locatore offre al conduttore altri locali d'abitazione o commerciali equivalenti, ritenuto che per la dottrina possono essere considerati equivalenti ai sensi della norma i locali che, senza essere necessariamente identici, presentano analoghe caratteristiche per ubicazione, situazione, superficie, numero di locali e pigione ( Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, p. 496; Higi, Zürcher Kommentar, N. 71 ad art. 272a CO; SVIT, Schweizerisches Mietrecht Kommentar, 2. ed., Zurigo 1998, N. 19 ad art. 272a CO).

Giusta l'art. 272a cpv. 2 CO la protrazione è di regola esclusa se il locatore offre al conduttore altri locali d'abitazione o commerciali equivalenti, ritenuto che per la dottrina possono essere considerati equivalenti ai sensi della norma i locali che, senza essere necessariamente identici, presentano analoghe caratteristiche per ubicazione, situazione, superficie, numero di locali e pigione ( Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, p. 496; Higi, Zürcher Kommentar, N. 71 ad art. 272a CO; SVIT, Schweizerisches Mietrecht Kommentar, 2. ed., Zurigo 1998, N. 19 ad art. 272a CO). Nel caso di specie, il giudizio con cui il Pretore ha concluso per l'inesistenza di un'offerta di locali equivalenti può senz'altro essere confermato. La stessa locatrice ha innanzitutto ammesso nel suo gravame (p. 6 e seg.) che lo stabile "__________" si trova in una zona privilegiata unica a __________, cosicché sarebbe escluso reperire in città immobili con caratteristiche uguali: con ciò essa ha implicitamente riconosciuto che i locali da lei offerti, non erano equivalenti già per quanto riguardava il requisito dell'ubicazione. Ad ulteriormente escludere l'equivalenza, si osserva (cfr. documentazione fotografica) che tutte e tre le superfici locative offerte alla conduttrice, di cui per altro solo in un caso (cfr. doc. R1) era nota la pigione, erano disposte su più piani e soprattutto, prima di essere eventualmente locate, avrebbero necessitato di lunghi e costosi interventi edificatori o di ristrutturazione ( Lachat, op. cit., p. 496 e seg.), i locali in Via __________ rispettivamente in Via __________ essendo pacificamente (appello p. 8) in un stato di degrado, quelli in Via __________, siti oltretutto in una posizione più discosta, essendo in gran parte ancora allo stato grezzo (appello p. 9).

Nel caso di specie, il giudizio con cui il Pretore ha concluso per l'inesistenza di un'offerta di locali equivalenti può senz'altro essere confermato. La stessa locatrice ha innanzitutto ammesso nel suo gravame (p. 6 e seg.) che lo stabile "__________" si trova in una zona privilegiata unica a __________, cosicché sarebbe escluso reperire in città immobili con caratteristiche uguali: con ciò essa ha implicitamente riconosciuto che i locali da lei offerti, non erano equivalenti già per quanto riguardava il requisito dell'ubicazione. Ad ulteriormente escludere l'equivalenza, si osserva (cfr. documentazione fotografica) che tutte e tre le superfici locative offerte alla conduttrice, di cui per altro solo in un caso (cfr. doc. R1) era nota la pigione, erano disposte su più piani e soprattutto, prima di essere eventualmente locate, avrebbero necessitato di lunghi e costosi interventi edificatori o di ristrutturazione ( Lachat, op. cit., p. 496 e seg.), i locali in Via __________ rispettivamente in Via __________ essendo pacificamente (appello p. 8) in un stato di degrado, quelli in Via __________, siti oltretutto in una posizione più discosta, essendo in gran parte ancora allo stato grezzo (appello p. 9). 2.2 Nell'appello la locatrice contesta alcuni degli elementi di valutazione che hanno indotto il primo giudice, nell'ambito della ponderazione degli interessi delle parti, alla concessione di una prima protrazione di due anni e mezzo.

2.2 Nell'appello la locatrice contesta alcuni degli elementi di valutazione che hanno indotto il primo giudice, nell'ambito della ponderazione degli interessi delle parti, alla concessione di una prima protrazione di due anni e mezzo. Contrariamente a quanto ritenuto dall'appellante, l'istruttoria ha effettivamente permesso di stabilire che la disdetta in questione comportava effetti gravosi per la conduttrice: oltre alla difficoltà nel reperire in breve tempo dei locali sostitutivi, essa ha in effetti dimostrato di aver effettuato, con l'accordo dei precedenti proprietari, importanti investimenti nell'ente locato per diverse centinaia di migliaia di franchi (il teste __________ ha dato atto di una spesa di fr. 220'000.-, a cui si aggiungevano i costi per gli arredi, le linee elettriche e l'impianto d'illuminazione; cfr. pure doc. H), investimento che si giustificava in presenza di un contratto di lunga durata, di 10 rispettivamente - se la parte avesse fatto uso della facoltà unilaterale di prolungarlo per altri 5 anni - 15 anni, cosicché la disdetta dello stesso per il 30 settembre 1999, dopo soli 3 anni e mezzo di locazione, era senz'altro tale da metterla in difficoltà ( SVIT, op. cit., N. 43 ad art. 272 CO; Thanei, Die Erstreckung des Mietverhältnisses, Zurigo 1990, p. 22 e seg. e 29).

Contrariamente a quanto ritenuto dall'appellante, l'istruttoria ha effettivamente permesso di stabilire che la disdetta in questione comportava effetti gravosi per la conduttrice: oltre alla difficoltà nel reperire in breve tempo dei locali sostitutivi, essa ha in effetti dimostrato di aver effettuato, con l'accordo dei precedenti proprietari, importanti investimenti nell'ente locato per diverse centinaia di migliaia di franchi (il teste __________ ha dato atto di una spesa di fr. 220'000.-, a cui si aggiungevano i costi per gli arredi, le linee elettriche e l'impianto d'illuminazione; cfr. pure doc. H), investimento che si giustificava in presenza di un contratto di lunga durata, di 10 rispettivamente - se la parte avesse fatto uso della facoltà unilaterale di prolungarlo per altri 5 anni - 15 anni, cosicché la disdetta dello stesso per il 30 settembre 1999, dopo soli 3 anni e mezzo di locazione, era senz'altro tale da metterla in difficoltà ( SVIT, op. cit., N. 43 ad art. 272 CO; Thanei, Die Erstreckung des Mietverhältnisses, Zurigo 1990, p. 22 e seg. e 29). Quanto agli interessi propri della locatrice, già si è detto che la validità della disdetta comportava automaticamente il riconoscimento di un suo urgente bisogno personale, per cui l'assunto, del tutto contraddittorio, con cui il Pretore ha concluso che lo stesso in realtà non fosse tale per quanto riguardava la tematica della protrazione (in effetti, nonostante una formulazione letterale lievemente diversa, la nozione di urgente fabbisogno personale del locatore prevista agli art. 261 cpv. 2 lett. a e 272 cpv. 2 lett. d CO è sostanzialmente identico, cfr. Rep. 1995 p. 197 con rif. ) non può assolutamente essere condiviso. Pure errata è la tesi secondo cui l'eventualità, per il primo giudice tutt'altro che remota, di decadenza del contratto di concessione per un impianto di termodistruzione dei rifiuti nel Cantone avesse un'influenza diretta sulle esigenze di spazio evocate dalla locatrice: toccata da questa situazione era in effetti in primo luogo la __________, la società che si sarebbe dovuto occupare della gestione di quell'impianto (doc. P1), e solo indirettamente ____________________il cui scopo è la gestione, la progettazione, la realizzazione e il coordinamento di tutti gli impianti di termodistruzione nel mondo intero (doc. M1). Incontestabile, nonostante il diverso avviso del teste __________ - direttore della locatrice, la cui testimonianza va dunque apprezzata con cautela - è per contro l'assunto pretorile secondo cui la locatrice, occupando già parte del pianterreno, tutto il 1°, il 3° ed il 4° piano, disponesse di un'ampia superficie per collocare i propri 40-50 dipendenti, tanto più che la controparte, con esigenze tutto sommato analoghe, con i suoi 15/20 impiegati occupava un solo piano. In tali circostanze, ben si può ritenere, in sintonia con il Pretore, che il bisogno proprio della locatrice, sia pure urgente, non fosse impellente.

Quanto agli interessi propri della locatrice, già si è detto che la validità della disdetta comportava automaticamente il riconoscimento di un suo urgente bisogno personale, per cui l'assunto, del tutto contraddittorio, con cui il Pretore ha concluso che lo stesso in realtà non fosse tale per quanto riguardava la tematica della protrazione (in effetti, nonostante una formulazione letterale lievemente diversa, la nozione di urgente fabbisogno personale del locatore prevista agli art. 261 cpv. 2 lett. a e 272 cpv. 2 lett. d CO è sostanzialmente identico, cfr. Rep. 1995 p. 197 con rif. ) non può assolutamente essere condiviso. Pure errata è la tesi secondo cui l'eventualità, per il primo giudice tutt'altro che remota, di decadenza del contratto di concessione per un impianto di termodistruzione dei rifiuti nel Cantone avesse un'influenza diretta sulle esigenze di spazio evocate dalla locatrice: toccata da questa situazione era in effetti in primo luogo la __________, la società che si sarebbe dovuto occupare della gestione di quell'impianto (doc. P1), e solo indirettamente ____________________il cui scopo è la gestione, la progettazione, la realizzazione e il coordinamento di tutti gli impianti di termodistruzione nel mondo intero (doc. M1). Incontestabile, nonostante il diverso avviso del teste __________ - direttore della locatrice, la cui testimonianza va dunque apprezzata con cautela - è per contro l'assunto pretorile secondo cui la locatrice, occupando già parte del pianterreno, tutto il 1°, il 3° ed il 4° piano, disponesse di un'ampia superficie per collocare i propri 40-50 dipendenti, tanto più che la controparte, con esigenze tutto sommato analoghe, con i suoi 15/20 impiegati occupava un solo piano. In tali circostanze, ben si può ritenere, in sintonia con il Pretore, che il bisogno proprio della locatrice, sia pure urgente, non fosse impellente. 2.3 Ciò posto, ritenuto che nel caso di specie la conduttrice ha provato di subire effetti gravosi dalla disdetta e che di principio per la concessione di una prima protrazione non vengono poste al conduttore esigenze troppo rigorose segnatamente nella ricerca di enti locati sostitutivi (cfr. SVIT, op. cit., N. 35 ad art. 272 CO; mp 1/1991 p. 6; DTF 110 II 254; Rep. 1990 p. 148; IICCA 13 luglio 1992 in re W./A., 31 agosto 1992 in re G.-R./A., 12 febbraio 1995 in re L./C., 13 febbraio 1995 in re H. SA/ S. SA, 28 luglio 1997 in re T. S.n.c./G., 18 novembre 1999 in re M./M. e lc.), nulla osta alla concessione di una protrazione. D'altro canto, però, appurata l'esistenza di un interesse urgente proprio della locatrice, ancorché non impellente, appare equo, nella valutazione degli interessi contrapposti, optare per una protrazione di breve durata (soluzione del resto auspicata dalla dottrina in presenza di una disdetta ex art. 261 cpv. 2 lett. a CO, cfr. SVIT, op. cit., N. 24 ad art. 261 CO; Lachat, op. cit., p. 494; Zihlmann, Das Mietrecht, 2. ed., Zurigo 1995, p. 225; Giger, Die Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272 - 272d OR), Zurigo 1995, p. 54; IICCA 13 febbraio 1995 in re H. SA/S. SA): visto l'ampio potere d'apprezzamento attribuito al giudice in tale ambito ( Higi, op. cit., N. 220 e segg. ad art. 272 CO; DTF 125 III 230) e ritenuto per locali commerciali un periodo massimo di protrazione di 6 anni (art. 272b cpv. 1 CO), il riconoscimento nel caso di specie di una proroga della locazione, unica e definitiva, per 2 anni e mezzo fino al 31 marzo 2002, risulta tutto sommato essere la soluzione che meglio tiene conto della situazione concreta.

2.3 Ciò posto, ritenuto che nel caso di specie la conduttrice ha provato di subire effetti gravosi dalla disdetta e che di principio per la concessione di una prima protrazione non vengono poste al conduttore esigenze troppo rigorose segnatamente nella ricerca di enti locati sostitutivi (cfr. SVIT, op. cit., N. 35 ad art. 272 CO; mp 1/1991 p. 6; DTF 110 II 254; Rep. 1990 p. 148; IICCA 13 luglio 1992 in re W./A., 31 agosto 1992 in re G.-R./A., 12 febbraio 1995 in re L./C., 13 febbraio 1995 in re H. SA/ S. SA, 28 luglio 1997 in re T. S.n.c./G., 18 novembre 1999 in re M./M. e lc.), nulla osta alla concessione di una protrazione. D'altro canto, però, appurata l'esistenza di un interesse urgente proprio della locatrice, ancorché non impellente, appare equo, nella valutazione degli interessi contrapposti, optare per una protrazione di breve durata (soluzione del resto auspicata dalla dottrina in presenza di una disdetta ex art. 261 cpv. 2 lett. a CO, cfr. SVIT, op. cit., N. 24 ad art. 261 CO; Lachat, op. cit., p. 494; Zihlmann, Das Mietrecht, 2. ed., Zurigo 1995, p. 225; Giger, Die Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272 - 272d OR), Zurigo 1995, p. 54; IICCA 13 febbraio 1995 in re H. SA/S. SA): visto l'ampio potere d'apprezzamento attribuito al giudice in tale ambito ( Higi, op. cit., N. 220 e segg. ad art. 272 CO; DTF 125 III 230) e ritenuto per locali commerciali un periodo massimo di protrazione di 6 anni (art. 272b cpv. 1 CO), il riconoscimento nel caso di specie di una proroga della locazione, unica e definitiva, per 2 anni e mezzo fino al 31 marzo 2002, risulta tutto sommato essere la soluzione che meglio tiene conto della situazione concreta. 3. L’appello è pertanto parzialmente accolto come ai considerandi.

3. L’appello è pertanto parzialmente accolto come ai considerandi. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di primo e secondo grado seguono la soccombenza (art. 148 CPC), ritenuto che in applicazione dell'art. 414 cpv. 1 CPC appare giustificato considerare la parti egualmente soccombenti nella sede pretorile e riconoscere invece una maggior soccombenza dell'appellante in questa sede.

La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di primo e secondo grado seguono la soccombenza (art. 148 CPC), ritenuto che in applicazione dell'art. 414 cpv. 1 CPC appare giustificato considerare la parti egualmente soccombenti nella sede pretorile e riconoscere invece una maggior soccombenza dell'appellante in questa sede. Per i quali motivi,

Per i quali motivi, richiamati l’art. 148 CPC e la TG

richiamati l’art. 148 CPC e la TG dichiara e pronuncia

dichiara e pronuncia I. L’appello 22 settembre 2000 di __________ è parzialmente accolto.

I. L’appello 22 settembre 2000 di __________ è parzialmente accolto. § La sentenza 8 settembre 2000 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città, invariati gli altri dispositivi, viene così riformata:

§ La sentenza 8 settembre 2000 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città, invariati gli altri dispositivi, viene così riformata: 1.2 Viene concessa alla __________ una protrazione della locazione, unica e definitiva, della durata di due anni e mezzo (2 ½ ), vale a dire sino al 31 marzo 2002.

1.2 Viene concessa alla __________ una protrazione della locazione, unica e definitiva, della durata di due anni e mezzo (2 ½ ), vale a dire sino al 31 marzo 2002. 2. Le spese di fr. 561.30 e la tassa di giudizio di fr. 1'000.-, da anticipare da __________, restano a suo carico per 1/2 e per 1/2 sono poste a carico di __________, compensate le ripetibili.

2. Le spese di fr. 561.30 e la tassa di giudizio di fr. 1'000.-, da anticipare da __________, restano a suo carico per 1/2 e per 1/2 sono poste a carico di __________, compensate le ripetibili. II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in: a) tassa di giustizia fr. 1'450.-

a) tassa di giustizia fr. 1'450.- b) spese fr. 50.-

b) spese fr. 50.- Totale fr. 1'500.-

Totale fr. 1'500.- da anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico per 2/3 e per 1/3 sono poste a carico della parte appellata, alla quale l'appellante rifonderà fr. 500.- per ripetibili di appello. da anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico per 2/3 e per 1/3 sono poste a carico della parte appellata, alla quale l'appellante rifonderà fr. 500.- per ripetibili di appello. III. Intimazione a: __________

III. Intimazione a: __________ Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente Il segretario

Il presidente Il segretario