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La sous-location
Le locataire a certaines conditions à respecter, la première étant précisément d’obtenir du bailleur ou de son représentant son autorisation formelle à la sous-location. En pratique, cela signifie qu’il est tenu de présenter sa requête, par écrit de préférence, avec les précisions suivantes : A qui va-t-il sous-louer ? Quelle surface va être louée ? Pour combien de temps? Quel sera le loyer demandé au sous-locataire ? En effet, les conditions de la sous-location ne doivent pas être abusives, ce qui signifie qu’en aucun cas le locataire ne pourra tirer un bénéfice de la sous-location.
En outre, la sous-location ne doit pas présenter pour le bailleur des inconvénients majeurs. Par exemple, un appartement ne doit pas être transformé en bureaux par le sous-locataire ; il ne doit pas y avoir une suroccupation de l’appartement ; le sous-locataire ne pourra exercer une activité qui entrerait en concurrence avec le commerce d’un autre locataire ou du bailleur. Un locataire qui sous-louerait, malgré l’opposition du bailleur, pourrait se voir exposé à une résiliation de son bail dans un délai de trente jours pour la fin d’un mois, après protestation écrite du bailleur, conformément à l’article 257 f, al. 3 CO.
Les conséquences
Après examen de la requête, le bailleur a accepté la sous-location. Quelles en sont alors les conséquences pratiques pour toutes les personnes concernées ? Les rapports entre le propriétaire et le locataire principal demeurent régis par le bail principal.
Le locataire conserve ainsi envers le propriétaire tous les droits et devoirs. Ainsi, il doit s’acquitter de son loyer en mains de son propriétaire, même si le sous-locataire a pris du retard dans le paiement du sien. Il répond aussi de tous les dommages causés à la chose louée, même s’ils sont le fait du sous-locataire. Il est également garant envers le bailleur que le sous-locataire n’emploiera la chose qu’à l’usage autorisé par le bail principal. Dans le cas contraire, le bailleur pourrait, après avoir sans succès imparti un délai pour y remédier, résilier le bail. Vis-à-vis du sous-locataire, le locataire devient lui-même bailleur; en effet, il est soumis aux mêmes règles envers le sous-locataire que celles auxquelles est soumis son propre bailleur.
Quant au sous-locataire, il a autant de droits et de devoirs qu’un locataire principal. Au cas où le locataire principal résilierait son bail, il ne pourra toutefois pas prétendre à une prolongation allant au-delà de la durée de validité de son propre bail. Le propriétaire et le sous-locataire n’entretiennent entre eux aucun rapport juridique : par exemple, le propriétaire ne pourra résilier le bail de sous-location; il résiliera le propre bail du locataire principal et il lui appartiendra à son tour de résilier le bail de sous-location. La sous-location, si elle permet de conserver ses droits vis-à-vis du bailleur ne délie pas le locataire de ses obligations envers lui.