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STRUKTUR
Was CasaLibera einzigartig macht, ist die Verwendung der Rechtsform der GmbH und die Schaffung eines «Kreismodells».
AUFBAU
Das Gesamtprojekt «CasaLibera; das Hausgemeinschaft-Syndikat» beinhaltet folgende vier Hauptstrukturen (siehe Abbildung):
• Syndikat-Verein
• Syndikat-GmbH
• viele Haus-Vereine
• viele Haus-GmbHs
Das Hausgemeinschaft-Syndikat besteht somit aus dem Syndikat-Verein, der Syndikat-GmbH als geschäftliche Vertretung des Syndikat-Vereins und den jeweiligen Haus-Projekten, die als GmbHs organisiert sind. Die einzigen zwei Gesellschafter einer Haus-GmbH sind der jeweilige Haus-Verein und die Syndikat-GmbH, welche über den Syndikat-Verein eine solidarische Perspektive einbringt.
Dieser Konstruktion liegt das Prinzip zu Grunde, auf der einen Seite autonome Hausprojekte mit einer eigenen Rechtsform zu haben, die über die eigenen Belange (abgesehen von einem Verkauf) entscheiden können und auch bei einem Konkurs die anderen Projekte nicht gefährden. Auf der anderen Seite wird eine Gemeinschaftskonstruktion ermöglicht, welche solidarisch neue Projekte initiieren und gefährdete Projekte unterstützen kann.
Was das Hausgemeinschaft-Syndikat einzigartig macht, ist die Verwendung der Rechtsform der GmbH und die Schaffung eines «Kreismodells», das den Weiterverkauf von Häusern auf dem spekulativen Markt verhindert und gleichzeitig eine juristische Sicherheit gewährleistet.
Das Hausgemeinschaft-Syndikat hat zwei wesentliche, organisatorische Komponenten, welche hier besprochen werden: (1) die einzelnen Hausprojekte und (2) das «Hausgemeinschaft-Syndikat», eine Art Aufsichtsorgan;
- Die Hausprojekte sind als einzelne GmbHs organisiert, die den Eigentumstitel des Hauses besitzen. Da jede Haus-GmbH das Eigentumsrecht besitzt, aber zwei Gesellschafter hat, gehört das Haus weder direkt der Syndikat-GmbH noch den Mieter*innen im Haus-Verein. Beide Gesellschafter haben das gleiche Stimmrecht über den möglichen Weiterverkauf des Hauses und über Änderungen in den Statuten der Haus-GmbH. Für die Reprivatisierung eines Hauses ist ein einstimmiger Beschluss erforderlich. Aus diesem Grund ermöglicht diese Struktur, eine Reprivatisierung zu verhindern, was bei anderen Formen von nicht spekulativem Wohneigentum wie z.B. Wohnbaugenossenschaften nicht gegeben ist.
- Die übergreifende Aufsichtsstruktur des Hausgemeinschaft-Syndikats besteht aus zwei Einheiten: Erstens dem Syndikat-Verein, der alle Mitglieder der einzelnen Hausprojekte und interessierte externe Personen umfasst, und zweitens die Syndikat-GmbH, als ökonomischer Arm des Hausgemeinschaft-Syndikats, die vom Syndikat-Verein betrieben wird. Das Hausgemeinschaft-Syndikat funktioniert nicht nur als ein Organ, das die Reprivatisierung der Häuser verhindert, sondern auch als solidarisches Netzwerk von selbstorganisierten Hausprojekten und als Beratungsorgan für andere Initiativen.
KREISMODELLS ZUR VERHINDERUNG DES SPEKULATIVEN WEITERVERKAUFS
DIE HAUS-GMBH ALS GRUNDMODUL
Für die beschriebene Form des Immobilienbesitzes, mit «Gewaltenteilung» zwischen Haus-Verein und Hausgemeinschaft-Syndikat, eignet sich pikanterweise die GmbH, eine Rechtsform aus der fremdartigen Welt der Kapitalgesellschaften, ganz hervorragend. Im sogenannten «Gesellschafterbindungsvertrag» zwischen allen vier Parteien (Haus-Verein, Haus-GmbH, Syndikat-Verein, Syndikat-GmbH) werden die oben genannten Regelungen verbindlich vereinbart. Auch der Zweck der Gesellschaft wird festgelegt, z.B.: «Erwerb der Immobilie Freiburgstr. 145 zur sozial gebundenen Vermietung und Verwaltung in Selbstorganisation». Logischerweise gehören z.B. Statutenänderungen und Hausverkauf zu den Grundlagenfragen, die nur von beiden Gesellschaftern gemeinsam beschlossen werden können. Dieses Modell der Haus-GmbH ist allen Projekten des Syndikats gemeinsam.
Zusammen mit dem Haus-Verein (Einlage 10’000.- CHF) gründet die Syndikat-GmbH (Einlage 10’000.- CHF) die Haus-GmbH (Stammkapital 20’000.- CHF). Der Haus-Verein, das eigentliche Projekt, soll dabei möglichst autonom und unabhängig bleiben. Per Gesellschafterbindungsvertrag sichert sich die Syndikat-GmbH lediglich Einfluss auf die existentiellen geschäftlichen Angelegenheiten, vor allem auch um den Gemeinwohlcharakter des Projektes zu garantieren. Die Syndikat-GmbH hat bei allen Projekten ein Vetorecht gegen Verkauf oder Privatisierung, wodurch Gebäude und Grundstück auf Dauer dem spekulativen Immobilienmarkt entzogen werden.
Die Geschäftsleitung einer Haus-GmbH besteht sinngemäss aus einer delegierten Person, die den Haus-Verein vertritt, sowie einer delegierten Person, welche das Hausgemeinschaft-Syndikat vertritt (siehe Abbildung). Aus praktischen und rechtlichen Gründen kommt aber auch die Person, welche das Hausgemeinschaft-Syndikat vertritt aus dem Haus-Verein. Somit kommen indirekt beide Geschäftsleitungsmitglieder einer Haus-GmbH aus dem Haus-Verein, jedoch mit unterschiedlichen Delegationsfunktionen. Die delegierte Person, welche das Syndikat vertritt, ist also in beiden juristischen Strukturen (Haus-Verein & Syndikat-Verein) tätig. In der Geschäftsleitung der Haus-GmbH vertritt diese Person aber klar das Syndikat und ist an die Beschlüsse des Syndikat-Vereins gebunden. Dieser juristische Kniff ist aus 3 Gründen beabsichtigt:
- Es ermöglicht der Hausgemeinschaft mehr Autonomie bezüglich alltäglichen Belangen, wie z.B. baulichen Massnahmen am Haus. Die Geschäftsleitung besteht aus zwei Personen die direkt im Hausprojekt involviert und somit auf dem laufenden Stand der Dinge sind. Entscheidungen, welche das Syndikat nicht tangieren, werden so einfach durch die betroffenen Personen gefällt.
- Der bürokratische Aufwand für das Syndikat wird kleiner gehalten.
- Es werden keine der Hausgemeinschaft externen Personen haftbar gemacht, z.B. bei Unfällen auf Grund von Baufälligkeiten am Haus.
In Form eines Mietvertrages zwischen der Besitzerin (Haus-GmbH) und dem Mieter (Haus-Verein) werden Miete und Solidarbeitrag geregelt.
GESCHÄFTSLEITUNG EINER HAUS-GMBH
DER SYNDIKAT-VEREIN ALS VERBINDUNGSELEMENT
Die einzelnen Haus-GmbHs der Projekte bilden quasi die Grundmodule, aus denen sich unser Solidarverbund fast von selbst ergibt: Da das Hausgemeinschaft-Syndikat in seiner Rolle als «Wächterorganisation» Mitglied in jeder Haus-GmbH ist, ist es gleichzeitig das Bindeglied, das die Haus-GmbHs verknüpft. Und zwar fest und dauerhaft, denn eine GmbH ist von keinem Gesellschafter einseitig auflösbar.
Der Syndikat-Verein «CasaLibera; das Hausgemeinschaft-Syndikat» ist der Dachverein des gleichnamigen Solidarzusammenschlusses von Hausprojekten, Einzelpersonen und Gruppen mit dem gemeinsamen Ziel, Gebäude und Land in der ganzen Schweiz kollektiv zu nutzen.
Die Generalversammlungen des Syndikat-Vereins finden je nach Bedarf etwa zwei- bis dreimal im Jahr an unterschiedlichen Orten statt. Über die Beteiligung des Syndikats an der Gründung einer Haus-GmbH entscheidet grundsätzlich die Generalversammlung. Die neuen Kollektive stellen dort ihre Projektidee vor. Die Generalversammlung bietet auch Raum für Austausch, Beratung, Arbeitsgruppen, Workshops, gegenseitige Hilfe und nicht zuletzt auch Gelegenheit zum Kennenlernen von Menschen aus anderen Projekten oder Einzelmitgliedern.
Der Syndikat-Verein ist alleiniger Gesellschafter der Syndikat-GmbH. Durch die Mitgliedschaft in jedem Hausprojekt und die Verwaltung des Solidarfonds dient er als ökonomischer Arm.
DIE SYNDIKAT-GMBH
Wirtschaftliche Tätigkeiten des Syndikat-Vereins sind zur Haftungsbeschränkung ausgelagert an die Syndikat-GmbH «CasaLibera; das Hausgemeinschaft-Syndikat GmbH» , die das Vereinsvermögen im Sinne der Vereinsstatuten verwaltet. Der Syndikat-Verein ist alleiniger Gesellschafter und stellt das Stammkapital von 20’000.- CHF zur Verfügung. Die Syndikat-GmbH beteiligt sich an selbstorganisierten Hausprojekten und verwaltet den Solidarfonds. Ihre Einnahmen ergeben sich aus den Mitgliedereinlagen des Vereins, welche im wesentlichen den Gesellschafteranteilen der Haus-GmbHs zufließen (jeweils 10’000 – 20’000 .- CHF). Die Mittel des Solidarfonds fallen ebenfalls an die Syndikat-GmbH. Im wesentlichen arbeitet die GmbH ehrenamtlich.
Die Generalversammlung des Syndikat-Vereins fungiert auch als alleiniges Entscheidungs- und Kontrollorgan der Syndikat-GmbH und erteilt Weisungen an deren Geschäftsführung. Die Syndikat-GmbH dient aus rechtlichen Gründen als ökonomischer Arm und Firma des ideellen Vereins, dem sie zu 100% gehört. Sie hält formell die Beteiligungen an den Haus-GmbHs.
DER HAUS-VEREIN
Der Haus-Verein ist ein Zusammenschluss aller Nutzer*innen und Bewohner*innen eines Hausprojektes. Die Hausversammlung ist das Beratungs und Entscheidungsorgan. Sie wird durch zwei Vorstände nach außen vertreten.
Zusammen mit der Syndikat-GmbH ist der Haus-Verein einer der zwei Gesellschafter*innen der Haus-GmbH, die das von ihr betreute Hausprojekt besitzt.
Wie bereits erwähnt, hat generell neben Hausverkauf und Statutenänderungen der Haus-Verein alleiniges Stimmrecht über Angelegenheiten, die das Hausprojekt betreffen: Wer zieht ein? Wie werden Kredite besorgt? Wie wird umgebaut? Wie hoch ist die Miete? Wie werden Finanzen und Verwaltung verwaltet? Diese Entscheidungen und die Umsetzung ist alleinige Sache des Haus-Vereins.
ENTSCHEIDUNGSSTRUKTUR DES HAUSPROJEKTES
KEINE GENOSSENSCHAFT
Die Hausprojekte im Hausgemeinschaft-Syndikat sind von der Idee her genossenschaftliche Projekte. Trotzdem wurde beim Erarbeiten des Organisationsmodells nicht die Rechtsform der Genossenschaft gewählt. Dafür gibt es viele Gründe: Einzelgenossenschaften lassen sich nicht miteinander verknüpfen wie GmbHs im Syndikatsmodell; und eine Dachgenossenschaft hingegen, der alle Häuser gehören, ließe den einzelnen Hausprojekten zu wenig eigenen Spielraum. Ausserdem erlaubt es die Rechtsform der Genossenschaft nicht, eine bestimmte Stimmrechtsbeschränkung festzulegen.
Demgegenüber ermöglicht die GmbH eine sehr umfangreiche Statutenfreiheit. Das Innenverhältnis der Gesellschafter kann frei gestaltet werden. Dadurch lässt sich z.B. aus einer GmbH sehr leicht ein genossenschaftsähnliches Konstrukt machen. Bei Interesse kann ein alternatives Projekt beispielsweise Punkte wie die Kapitalneutralisierung (Verzicht auf Gewinnausschüttung), Verwendung eines möglichen Liquidationserlöses oder eine Stimmrechtsbeschränkung (Selbstverwaltung) in den Gesellschaftsstatuten festschreiben.
BEITRITT INS SYNDIKAT VON BESTEHENDEN HAUSPROJEKTEN
Innerhalb des Syndikats vernetzen sich die Hausprojekte als einzelne GmbHs. Konkret heisst das, dass ein formeller Beitritt ins Syndikat eines bereits bestehenden Hausprojekts nur in der juristischen Form einer GmbH möglich ist.
Für Hausprojekte welche die Form einer Genossenschaft oder eines Vereins haben, stellt dies keine grosse Hürde dar. Rechtlich ist die Umwandlung einer Genossenschaft oder eines Vereins in eine GmbH unproblematisch. Auf die Umwandlung wird keine Steuer erhoben. Es müssen nur die Notarkosten und die Handelsregister-Gebühren bezahlt werden, was sich insgesamt auf ca. 3‘000.- CHF belaufen wird.
Anders sieht die Situation aus, wenn ein Haus das Eigentum einer Einzelperson ist. In diesem Fall muss das Eigentum des Hauses auf eine GmbH übertragen werden. Dies bringt eine Steuer von 3% des Gesamtwertes des Hauses mit sich.