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Seit Jahrzehnten lässt Ägyptens Regime neue Städte in der Wüste errichten, um der stark wachsenden Bevölkerung Herr zu werden. Derzeit wird eine neue Hauptstadt aus dem Sand gestampft – mit Präsidentenpalast, Regierungs- und Bankenviertel.
Sand- und Schutthügel, so weit das Auge reicht. Bis zum Horizont die gleiche eintönige, sandfarbene Mondlandschaft.
Seit bald drei Jahren ist ein nicht unerheblicher Teil dieser kargen Wüste eine dystopisch anmutende Grossbaustelle, die den bisherigen stadt- und wohnungsbauplanerischen Grössenwahn am Nil in den Schatten stellt: Hier, östlich der noblen Oberklasseviertel New Cairo und 5th Settlement, entsteht Ägyptens neue, bislang namenlose Administrativhauptstadt, ein Prestigeprojekt des autoritären Staatspräsidenten Abdel Fattah al-Sisi.
Die Hitze ist unerträglich hier, mitten in der Wüste zwischen den östlichsten Aussenbezirken von Kairo und dem rund hundert Kilometer entfernten Industrie- und Touristenörtchen Ain Suchna am Roten Meer. Hier also soll auf einer Fläche von rund 40 000 Hektaren eine Stadt für 6,5 Millionen Menschen entstehen. Seit Mai 2016 wird in rasendem Tempo gebaggert, betoniert und gebaut. Rund 150 000 ArbeiterInnen strömen laut Khaled al-Husseiny, dem Sprecher der für das Projekt zuständigen und vom Militär kontrollierten Baugesellschaft Acud, täglich auf die Baustelle.
In der ersten Projektphase, die 2021 abgeschlossen sein soll, wird ein komplettes Regierungsviertel für 35 Ministerien und weitere staatliche Behörden aus dem Boden gestampft – mit Präsidentenpalast, 25 000 Wohnungen sowie einem Geschäfts- und Bankenbezirk. Ein neuer Flughafen, der Hotel- und Konferenzkomplex Al-Masa sowie mehrere Hundert Kilometer Strassen sind bereits fertiggestellt. Ein vom deutschen Siemens-Konzern errichtetes Gaskraftwerk ist schon seit 2017 am Netz und soll die Stadt künftig mit Strom versorgen. Des Weiteren sind geplant: ein Botschaftsviertel, der höchste Wolkenkratzer Afrikas, ein Opernhaus, weitläufige Grünflächen und ein Zoo – und all das mitten in der Wüste.
50 000 Euro für eine Wohnung
Auf einer Rundfahrt im vergangenen Herbst präsentierte Husseiny die Fortschritte auf den Baustellen. «Die Ministerien werden 2019 mit dem Umzug hierher beginnen», sagte er stolz. Eine wenig glaubwürdige Behauptung – damals jedenfalls standen von einem Dutzend der 35 geplanten Regierungskomplexe nur die Rohbauten.
In einem aufwendig produzierten Acud-Werbefilm wird derweil behauptet, es werde Wohnraum für «alle gesellschaftlichen Schichten» des Landes bereitgestellt. Die neue Hauptstadt sei für «alle Ägypter», für Arme wie Reiche, sagt auch Acud-Chef Generalmajor Muhammad Abdel Latif im Sitz des Unternehmens in New Cairo. Sekunden später relativiert Husseiny die Behauptung seines Chefs – und erklärt, in der Stadt würden nur Wohnungen für die Mittel- und Oberschicht gebaut; die Regierung errichte ja schliesslich schon Sozialwohnungen in anderen Teilen Kairos. Dass die allermeisten Menschen in Ägypten es sich nicht werden leisten können hierherzuziehen, um der Luftverschmutzung, dem Lärm und den chronisch verstopften Strassen des Kairoer Grossraums zu entkommen, zeigt sich an den Wohnungspreisen: Umgerechnet fast 50 000 Euro soll eine rund neunzig Quadratmeter grosse Wohnung in der neuen Hauptstadt kosten.
Am Rand Kairos entsteht ein neuer Megavorort für die Reichen und den Staatsapparat, der direkt an die Oberklasseviertel New Cairo und 5th Settlement anschliesst und von weiteren Gated Communities nördlich der neuen Hauptstadt umschlossen sein wird. Das Regime will sich offensichtlich präventiv einmauern: Nach den Erfahrungen der Massenrevolte von 2011 versucht es zu vermeiden, dass im Fall eines erneuten Aufstands abermals DemonstrantInnen vor dem Innenministerium oder anderen Symbolen des Machtapparats die Staatsmacht herausfordern könnten.
Verfehlte Städtebaupolitik
Während Sisis Regime alles daransetzt, das Hauptstadtprojekt zügig voranzutreiben, und die Stadt bei jeder Gelegenheit als Symbol einer prosperierenden Zukunft anpreist, bleibt David Sims, Städteplaner und Experte für Ägyptens urbane Entwicklung, skeptisch: «Sie haben sich mit dem Projekt gründlich übernommen. Es ist von einem derartigen Ausmass, dass die unzähligen Gebäude selbst dann, wenn sie sich ranhalten, niemals gefüllt werden können.»
Ägyptens private Bauindustrie reibt sich derweil die Hände: Das Hauptstadtprojekt macht es ihr möglich, den eigentlich längst übersättigten Markt für Luxusimmobilien weiter zu fluten. Auf grossflächigen Werbetafeln und Reklamen, die ein besseres und gesünderes Leben im Grünen ausserhalb der dicht besiedelten Metropole versprechen, werben zahlreiche private Baugesellschaften bereits seit Monaten für den Kauf von Villen oder Eigentumswohnungen in der neuen Hauptstadt.
Derlei Reklamewände für Immobilien im mittleren und oberen Preissegment sind im Grossraum Kairo, der heute rund 24 Millionen Menschen zählt und jährlich um geschätzte 500 000 EinwohnerInnen wächst, schon seit Jahren omnipräsent. Schliesslich setzt Ägyptens Militärregime schon seit den siebziger Jahren auf den Bau neuer Städte in der Wüste, um des Bevölkerungsdrucks im Land Herr zu werden und den informellen Wohnungsbau auf dem äusserst knappen Ackerland einzudämmen. Während der Staat zu diesem Zweck bisher weitgehend erfolglos Sozialsiedlungen errichtet, setzt die private Bauindustrie auf Immobilien für die Vermögenden. Dutzende solcher Wüstenstädte und -siedlungen wurden seither in allen Landesteilen aus dem Boden gestampft. Doch das Ziel der Regierung, damit mehrere Millionen Menschen umzusiedeln, ist gescheitert. Zwischen 2006 und 2017 hat sich die Bevölkerungszahl in diesen Städten allein rund um den Grossraum Kairo zwar mehr als verdoppelt – heute leben hier fast 1,1 Millionen Menschen –, doch der Grossraum Kairo selber ist im gleichen Zeitraum um 5,5 Millionen Menschen gewachsen. Die Leerstandsraten in Al-Badr, Al-Schoruk und anderen Satellitenstädten liegen immer noch zwischen sechzig und achtzig Prozent.
Korruption, Missmanagement, falsche Prioritätensetzung und die Tatsache, dass die meisten dieser Wüstenstädte keinerlei adäquate Infrastrukturen oder Nahverkehrsanbindungen haben, sind nur einige Gründe für das Scheitern dieser Politik. Ägyptens Regime jedoch scheint nichts aus den Fehlern der Vergangenheit gelernt zu haben. So plant die Regierung von Premierminister Mostafa Madbuli, der auch das Amt des Wohnungsbauministers bekleidet, derzeit die Errichtung von zwanzig weiteren neuen Städten für dreissig Millionen Menschen.
Platzt bald die Immobilienblase?
Doch während an den Siedlungen für die Einkommensschwachen sowie den hermetisch abgeriegelten Gated Communities der Mittel- und Oberschicht an Kairos Stadträndern unvermindert weitergebaut wird, bleiben die meisten dieser Betonlandschaften weitgehend menschenleer. Schliesslich will kaum jemand hier leben – nicht einmal jene, die sich hier Wohnungen oder Villen gekauft haben, um ihre ägyptischen Pfund anlegen zu können. Die Inflation und auch die Währungsabwertung von 2016 treiben immer noch mehr Menschen dazu, ihre Ersparnisse oder ihren über Jahrzehnte angehäuften Reichtum in Wohnungen zu investieren. 2017 seien die Verkaufszahlen von Appartements und Villen in Ägypten um 59 respektive 16 Prozent gestiegen, heisst es in einem Bericht der Immobilienfirma JLL. «Immobilien haben den Platz von Banken eingenommen – als Depot für Familienvermögen», meint auch David Sims, der Städteplaner.
Getrieben vom Glauben, diese Wohnungen irgendwann mit Profit wieder verkaufen zu können, füttern immer mehr Menschen aus der Mittel- und Oberschicht diesen völlig ausser Kontrolle geratenen Wirtschaftszweig mit Geldmitteln – und binden damit Ressourcen, die Staat und Privatwirtschaft anderswo einsetzen könnten, zumal sich die soziale und wirtschaftliche Ungleichheit im Land seit der Währungsabwertung 2016 stark vergrössert hat. Während ein erheblicher Teil der Bevölkerung in informellen Siedlungen ohne adäquate Wasser- und Stromversorgung oder ein funktionierendes Nahverkehrsnetz lebt, setzt die vom Staat protegierte private Bauwirtschaft weiterhin vor allem auf den Bau von und das Geschäft mit Immobilien für die Einkommensstarken – mit unabsehbaren Folgen für die ägyptische Volkswirtschaft.
Ob diese Blase, die inzwischen selbst von UnternehmerInnen nicht mehr schöngeredet wird, zu platzen droht, bleibt unklar. Abla Abdel Latif, die Vorsitzende des Beratungsgremiums Eces, eines der ägyptischen Geschäftselite nahestehenden Thinktanks, hatte erst im September auf einer Konferenz in Kairo erklärt, es gebe Indikatoren, die auf eine bevorstehende Blasenbildung im Immobiliensektor hinwiesen. Steigende Preise, sinkende Verkaufszahlen im sekundären Markt und die massiv ausgebauten Staatsprojekte hätten die Dynamik auf dem Markt verändert. Der Städteplaner David Sims jedoch bleibt mit Prognosen vorsichtig: «Solange die Nachfrage im sekundären Markt nicht nachlässt, könnte der Boom weitergehen.»
Ein Platzen dieser Blase würde in Ägypten andere Folgen zeitigen als jene des Hypothekenmarkts 2007 in den USA. Denn anders als in den USA sind Hypotheken in Ägypten unüblich. Hinzu komme, dass ägyptische Immobiliengesellschaften ihr Geschäft nur sehr begrenzt über Kredite und vielmehr über Anzahlungen und monatliche Ratenzahlungen finanzierten, sagt Sims. Der von Korruption zerfressene Sektor, und damit auch die Projektfinanzierung, ist jedoch hochgradig intransparent. Ein Platzen dieser Blase hätte demnach nicht nur für die Bauwirtschaft und den Bankensektor unabsehbare Folgen. Sie würde auch viele Menschen aus der Mittelschicht, die sich angesichts der heftigen Inflation für den Kauf neuer Wohnungen verschuldet haben, in den sicheren Ruin treiben.