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In unserem Glossar finden Sie die wichtigsten Begriffe rund ums Thema Hypothek erklärt.
Amortisation
Mit der Amortisation meint man die schrittweise Rückzahlung der Hypothek. Seit Juli 2012 verlangen die Banken, dass die zweite Hypothek innerhalb von 20 Jahren amortisiert wird und per September 2014 wurde diese Frist auf 15 Jahre gekürzt. Dafür läuft die zweite Hypothek ab zwei Dritteln (67%) des Werts (vorher rechneten einige Banken mit 65%). Beträgt die zweite Hypothek also 75‘000 Franken, dann müssen davon jährlich 5‘000 Franken zurückbezahlt werden. Zusätzlich zu den Zinskosten kommen also Aufwendungen hinzu, um die Hypothek in Teilbeträgen zurückzuzahlen. Wir empfehlen, die zweite Hypothek nicht nur innerhalb von 15 Jahren, sondern auch per Zeitpunkt der Pensionierung zurückbezahlt zu haben. Die Hypothek kann entweder direkt oder indirekt amortisiert werden.
Baukredit
Ein Baukredit ist ein flexibler Kredit, um die laufenden Ausgaben für den Neubau (oder auch einen grösseren Umbau) zu finanzieren. Die Höhe des Kredits wächst also mit voranschreitendem Bauvorhaben. Zuerst wird das Bauland finanziert, anschliessend die Handwerker, das Baumaterial und der Architekt. Bei Fertigstellung des Bauvorhabens entspricht der Baukredit der errechneten Hypothek und wird in eine solche konsolidiert (umgewandelt). Der Vorteil ist, dass die Zinskosten zu Beginn geringer sind, weil der Kreditbetrag tiefer ist.
Belehnung
Die Belehnung drückt aus, wie hoch die Hypothek im Verhältnis zum Verkehrswert der Immobilie ist. Eine Hypothek von 600‘000 Franken für ein Haus mit einem Verkehrswert von 800‘000 Franken ergibt also eine Belehnung von 75%. Üblicherweise finanzieren die Banken ohne weitere Sicherheiten 80% des Verkehrswerts, und der Rest muss als Eigenkapital eingebracht werden.
Direkte Amortisation
Die periodische Rückzahlung der Hypothek, welche dadurch ständig sinkt. Wer wegen der Amortisation keine finanziellen Möglichkeiten hat, zusätzlich Geld in die dritte Säule einzuzahlen, fährt aufgrund des Steuervorteils meist günstiger wenn er die indirekte Amortisation wählt.
Dritte Säule
Mittel aus der gebundenen Selbstvorsorge können zur Finanzierung von selbst bewohnten Wohneigentum genutzt werden und zählen zu den Eigenmitteln. Weil die Beiträge zumindest in die Säule 3a vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können, sollten Personen, welche später Wohneigentum erwerben wollen, frühzeitig Beiträge auf ein Säule 3a-Konto einzahlen. Die Verzinsung ist deutlich höher als auf normalen Sparkonten und bei der Auszahlung wird nur eine geringe Steuer fällig. Die dritte Säule kann auch bei der indirekten Amortisation verwendet werden.
Eigenmittel
Die Eigenmittel sind das Eigenkapital, welches zum Kauf der Immobilie verwendet wird. Die Differenz aus Kaufpreis und Eigenmitteln bestimmt also die Höhe der Hypothek. Banken verlangen 20% Eigenmittel, und mindestens 10% müssen „echtes Eigenkapital“ sein, welches nicht aus der zweiten Säule (Pensionskasse, Freizügigkeitskonto) stammt.
Eigenmietwert
Fiktives Einkommen, welches das Eigenheim erzielen würde, wenn es vermietet werden würde. Wird durch Behörden bestimmt und ist meistens etwas tiefer als der effektiv realisierbare Mietzins. Der Eigenmietwert muss als zusätzliches Einkommen versteuert werden und verteuert damit abhängig vom eigenen Grenzsteuersatz die Kosten von Wohneigentum.
Erste Hypothek
Die Hypothek im ersten Rang, welche für die Bank die höchste Sicherheit darstellt. Der Zins der ersten Hypothek ist oft etwas geringer als für die weniger sichere zweite Hypothek. Die erste Hypothek wird nur bis zu einer Belehnung von etwa 65% bis 67% des Verkehrswerts vergeben.
Festhypothek
Hypothek mit einem festen Zins für die gesamte Laufzeit. Bietet maximale Sicherheit für Eigenheim-Besitzer im Falle eines Zinsanstiegs, ist aber oft teurer als eine Libor-Hypothek. Festhypotheken sind mit rund 80% Marktanteil mit Abstand die beliebteste Form der Finanzierung von Wohneigentum. Die Laufzeit beträgt meist zwischen 2 und 10 Jahren, es gibt aber auch Institute, welche Festhypotheken mit 20 Jahren Laufzeit vergeben. Bei einem frühzeitigen Ausstieg besteht das Risiko, dass hohe Nachzahlungen fällig sind, wenn das Zinsniveau seit Abschluss der Hypothek nicht deutlich angestiegen ist.
Grenzsteuersatz
Steuersatz auf einem zusätzlich verdienten Franken. Ganz wichtiges Konzept. Um ihn zu bestimmen, geht man wie folgt vor: Im kantonalen Steuerrechner sein aktuelles steuerbares Einkommen angeben. Dieses beträgt z.B. 100‘000 Franken, was z.B. Steuern von 25‘000 Franken ergibt. Der Steuersatz beträgt also 25%. Nur errechnet man die Steuerlast bei einem um 1‘000 Franken höheren Einkommen. Dies ergibt z.B. 25‘350 Franken. Während der Steuersatz nur wenig auf 25.1% angestiegen ist, ist der Grenzsteuersatz deutlich höher. Die zusätzlichen 1‘000 Franken Einkommen haben zu 350 Franken mehr Steuern geführt. Der Grenzsteuersatz beträgt also 350 Franken. Dieses Konzept ist so wichtig, weil damit der Einfluss auf die Steuern von verschiedenen Massnahmen besser eingeschätzt werden kann. Eine Einzahlung von 6‘000 Franken in die Säule 3a (z.B. für die indirekte Amortisation) bringt in unserem Beispiel also nicht eine Steuerersparnis von 1‘500 Franken (25%), sondern eine Ersparnis von 2‘100 Franken (35%). Umgekehrt kostet eine Hypothek zu 3% Zins netto nur etwa 1.95%, weil die Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können.
Indirekte Amortisation
Statt die zweite Hypothek direkt periodisch zu reduzieren, zahlt man das Geld in die dritte Säule auf ein Konto bei der kreditgebenden Bank ein. Der Vorteil ist, dass man die Einzahlungen (bis zu einem Maximalbetrag) vom steuerbaren Einkommen abziehen kann und dadurch Steuern spart. Der gleichbleibend hohen Hypothek steht also ein Guthaben gegenüber, welches steuerfrei verzinst wird und dessen Einzahlungen je nach Betrag und Grenzsteuersatz eine jährliche Steuerersparnis von etwa 1‘000 bis 2‘500 Franken (bei einer Einzahlung von 6‘700 Franken) ergeben. Wir empfehlen Arbeitnehmern, die nur bei der indirekten Amortisation Geld in die 3. Säule einzahlen würden, die zweite Hypothek indirekt zu amortisieren.
Konsolidierung
Die Umwandlung des Baukredits in eine Hypothek nach Beendigung des Bauvorhabens.
Libor-Hypothek
Eine Libor-Hypothek basiert auf dem Zinssatz, zu dem sich Banken untereinander Geld leihen, plus einer Marge für die Bank. Im Gegensatz zu einer Festhypothek ändert sich somit der Zinssatz für die Libor-Hypothek periodisch. Die meisten Banken bieten solche Geldmarkt-Hypotheken auf Basis des 1-, 3-, oder 6-Monats-Libor an. Der 1-Monats-Libor ist meistens am tiefsten, jedoch werden die Zinszahlungen monatlich angepasst. In der Vergangenheit waren Libor-Hypotheken meistens die günstigste Art, eine Immobilie zu finanzieren, weil sie auf kurzfristigen Zinssätzen basieren. Und kurzfristige Zinsen sind fast immer tiefer als langfristige Zinsen. Wegen des Zinsrisikos sind sie jedoch nur für Personen zu empfehlen, welche gewisse finanzielle Risiken eingehen können und wollen. In der Regel hat man die Option, die Libor-Hypothek noch während der Laufzeit in eine Festhypothek umzuwandeln, was sinnvoll sein kann, wenn man plötzlich steigende Zinsen erwartet. Die Geldmarkthypotheken gibt es auch mit Zinsabsicherung: Der Zins steigt dann höchstens bis zu einem „Cap“, allerdings verlangt die Bank für diese Absicherung eine höhere Marge.
Pensionskasse
Siehe zweite Säule.
Tragbarkeit
Schätzung der Bank, ob man sich die Immobilie resp. die Hypothek überhaupt leisten kann. Dabei wird nicht von aktuellen Zinsen, sondern von kalkulatorischen Zinsen ausgegangen. Die gesamte Belastung (Summe aus Zinskosten, Amortisation der 2. Hypothek sowie Nebenkosten) sollte höchstens 35% des Bruttoeinkommens betragen. Hier finden Sie unseren Tragbarkeitsrechner.
Variable Hypothek
Im Gegensatz zur Festhypothek eine Hypothek mit variablem Zinssatz, der jeweils durch die Bank festgelegt wird. Die Laufzeit ist dabei unbeschränkt, die Hypothek kann aber jederzeit mit einer Kündigungsfrist (meistens 6 Monate) gekündigt werden. Aufgrund des vergleichsweise hohen Zinssatzes werden kaum mehr Liegenschaften mit einer variablen Hypothek finanziert, ausser wenn eine hohe Flexibilität bezüglich Rückzahlung benötigt wird.
Verkehrswert
Schätzung des aktuellen Werts, den die Liegenschaft auf dem Markt erzielen würde.
Wohneigentumsförderung
Begriff für ein Gesetz, welches es erlaubt, Geld aus der zweiten Säule (Pensionskasse) zur Finanzierung von Wohneigentum einzusetzen. Siehe zweite Säule für mehr Informationen.
Zweite Hypothek
Die Hypothek im zweiten Rang, welche für die Bank eine etwas geringere Sicherheit als die erste Hypothek darstellt. Der Zins der zweiten Hypothek ist deswegen oft etwas höher als für die sicherere erste Hypothek. Die zweite Hypothek wird für die Belehnung von zwei Dritteln (67%) bis hin zu 80% des Werts vergeben und muss innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden.
Zweite Säule
Die zweite Säule ist die berufliche Vorsorge, allen Arbeitnehmern bekannt als Pensionskasse. Dieses gesparte Kapital dient dazu, nach der Pensionierung zusätzlich zur AHV genügend Rente zu erhalten, um einen finanziell abgesicherten Ruhestand zu erleben. Aufgrund des Gesetzes zur Wohneigentumsförderung WEF ist es möglich, Gelder aus der Pensionskasse (oder vom Freizügigkeitskonto, falls man nicht mehr angestellt ist) zur Finanzierung von selbst bewohntem Wohneigentum zu verwenden. Die zweite Säule gilt als Eigenkapital. Seit Juli 2012 verlangen Banken jedoch, dass mindestens 10% „echtes“ Eigenkapital zur Finanzierung verwendet wird, welches nicht aus der Pensionskasse (welche einem Zwangssparen entspricht) stammt. Aus der Pensionskasse kann das ganze Guthaben bezogen (oder verpfändet werden) für Personen, die weniger als 50 Jahre alt sind. Ab 50 kann der Betrag, den man im Alter 50 in der 2. Säule angespart hatte, bezogen werden – oder die Hälfte des aktuellen Betrags (der höhere Wert gilt).
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