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PPE 2017
Edité par François Bohnet et Blaise Carron
Editée par Bohnet F., Carron B., Dietschy-Martenet P.
Résiliation; congé en vue d’importants travaux de rénovation; renseignements du bailleur sur l’état du projet et la nécessité pour le locataire de quitter les locaux; art. 271, 271a CO; 2 CC
Selon la jurisprudence, le congé donné en vue d’importants travaux est annulable si, au moment de la résiliation, le bailleur ne dispose pas d’un projet suffisamment mûr et élaboré ou que celui-ci apparaît objectivement impossible; il appartient au locataire qui veut contester le congé de requérir la motivation de celui-ci; à défaut, le bailleur peut encore indiquer ses motifs devant le tribunal de première instance; en l’espèce, la locataire n’a pas requis la motivation du congé; la bailleresse devait donc donner au juge des informations précises sur l’état de son projet, sur la nécessité pour la locataire de quitter les locaux et sur la date envisagée pour le début des travaux; sur la base de ces éléments, le juge doit pouvoir se convaincre avec certitude de l’existence du projet de rénovation, de la volonté et de la possibilité pour le bailleur de le réaliser et de la nécessité que les locataires quittent définitivement les locaux; en l’occurrence, le plan financier d’investissement ne permet pas à lui seul de déterminer la nature des travaux envisagés; la connaissance interne que la bailleresse a de son projet n’est pas décisive, celui-ci devant avoir été communiqué au locataire, au plus tard en procédure de première instance; l’annulation du congé prononcée par la cour cantonale est donc confirmée (consid. 3).
Bail à ferme; conclusion; forme du contrat de bail à ferme; art. 11, 275 CO
Le contrat de bail à ferme est valable sans qu’il soit nécessaire de respecter une forme spéciale; il peut être conclu expressément, tacitement ou par actes concluants (consid. 7).
Loyer; contestation du loyer initial; condition de la pénurie de logements; art. 270 CO
Selon la jurisprudence, pour contester le loyer initial, il suffit au locataire de prouver une pénurie de logements sur le marché local, sans devoir démontrer qu’il se trouve dans une situation de nécessité ou de contrainte; la pénurie entraîne par elle-même une situation de contrainte, de sorte qu’elle ne constitue pas une présomption de fait réfragable, qui pourrait être renversée dans un cas particulier; peu importe ainsi le nombre de biens offerts, parfois dans le même immeuble et pour un prix inférieur, ou l’insistance du locataire pour signer le bail alors qu’il aurait pu se contenter d’un appartement plus petit et moins cher (consid. 4).
Résiliation; moment de la réception de l’avis comminatoire pour demeure dans le paiement du loyer; congé donné tardivement par le bailleur; art. 257d, 271 al. 1 CO
Selon la jurisprudence, l’avis comminatoire de l’art. 257d CO est soumis à la théorie relative de la réception, si bien que, en cas d’envoi recommandé, l’acte est reçu par le locataire au moment où celui-ci le retire effectivement au guichet de la poste ou, à supposer que le pli ne soit pas retiré dans le délai de garde de sept jours, au septième jour de ce délai; peu importe que le locataire prenne effectivement connaissance de la mise en demeure après l’échéance dudit délai; le bailleur n’est pas tenu de résilier immédiatement, sitôt le délai comminatoire expiré, mais ne saurait non plus trop tarder, la résiliation pouvant selon les circonstances apparaître comme abusive; en l’espèce, le délai comminatoire est arrivé à échéance le 30 avril 2015; le bailleur a attendu douze semaines avant de résilier, le 24 juillet suivant; la cour cantonale n’a pas violé le droit fédéral en considérant que le congé était tardif (consid. 2-5).
Résiliation; procédure; congé pour manque d’égards envers les voisins (excès de bruit); recevabilité du recours au Tribunal fédéral au regard de la motivation du recours; art. 257f al. 3 CO; 97 al. 1, 106 al. 2 LTF; 9 Cst.
Le congé fondé sur le manque d’égards envers les voisins suppose la réunion de cinq conditions, faute de quoi il est inefficace; le manque d’égards envers les voisins peut consister notamment dans des excès de bruit ou l’irrespect des règles d’utilisation des parties communes; les constatations relatives aux excès de bruit et à l’irrespect des règles d’utilisation des parties communes du bâtiment relèvent du fait et ne sont corrigées par le Tribunal fédéral que si elles sont arbitraires et qu'un grief suffisamment précis et détaillé le démontre; tel n’est pas le cas en l’espèce (consid. 3-5).
Résiliation; congé d’un bail mobilier; acceptation par la locataire d’un terme prématuré de résiliation; conséquences en cas de restitution de la chose louée dans un état défectueux; art. 266a, 266f, 267 CO
Lorsque le délai ou le terme de congé n’est pas respecté, la résiliation produit ses effets pour le prochain terme pertinent, le destinataire du congé pouvant toutefois accepter celui-ci pour la date prématurée; l’accord peut résulter d’actes concluants; lorsque, comme en l’espèce, le bail porte sur une chose mobilière (un camion-citerne), le délai de congé est de trois jours; dans le cas présent, la bailleresse a résilié le bail pour le 17 janvier 2013 par courriel du même jour et a donné à la locataire rendez-vous le lendemain pour l’inspection du véhicule; lors de cette rencontre, il a été convenu de confier le camion au réparateur proposé par la locataire; on peut objectivement en inférer que les parties se sont entendues sur une résiliation immédiate (consid. 2).
La restitution de la chose louée se fait en principe par la remise de la chose elle-même; le fait de ne plus user de la chose ou de ne plus exercer la maîtrise ne suffit pas; la jurisprudence admet que le locataire qui contrevient à son obligation de restitution doit payer une indemnité qui équivaut en principe au loyer convenu, voire, selon les circonstances, à un loyer supérieur ou inférieur; cette jurisprudence est inspirée du droit allemand, qui contient une réglementation expresse à cet égard; en outre, lorsque le locataire restitue la chose louée dans un état non conforme à celui qui résulterait de l’usage convenu, il en répond sur la base de l’art. 97 CO, c’est-à-dire qu’il doit assumer les coûts du rétablissement de la chose louée dans un état conforme et dédommager le bailleur pour le fait qu’il ne peut pas utiliser la chose ou relouer celle-ci en temps voulu; il appartient au bailleur de prouver l’existence d’un défaut et le dommage qui en résulte pour lui; en l’espèce, la bailleresse a décidé de procéder à des travaux de transformation du camion loué, en plus des travaux de réparation nécessaires suite à la restitution de l’objet loué dans un état défectueux; la locataire a pris en charge les frais de réparation; en revanche, aucune indemnité égale au loyer convenu pour les jours d’immobilisation du véhicule n’est due, dans la mesure où la locataire a restitué l’objet à la date souhaitée par la bailleresse, celle-ci n’ayant pas été privée, contre sa volonté, de l’usage du véhicule ; en outre, la bailleresse, qui n’était pas une professionnelle de la location, aurait pu faire en sorte de procéder aux travaux à un moment non dommageable (consid. 3-5).
Logement de famille; résiliation; qualification de l’objet loué comme logement de famille; art. 266n et 266o CO
Selon la jurisprudence, la notion de logement de famille recouvre le lieu qui remplit la fonction de logement et de centre de vie de famille; en l’espèce, lorsque l’appartement litigieux a été loué, le mari de la locataire avait quitté la Suisse pour l’Italie depuis neuf mois; on ne saurait dès lors reprocher à la cour cantonale de ne pas avoir qualifié l’objet du bail de logement de famille et d’avoir écarté l’application des règles spéciales sur la forme du congé dans ce domaine (consid. 5).
Résiliation; contestation d’un congé-rénovations au regard de l’obtention d’une autorisation administrative; art. 266a, 271 CO
Selon la jurisprudence, la résiliation motivée par des travaux futurs n’est pas contraire à la bonne foi lorsque la présence du locataire serait susceptible d’entraîner des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux; savoir si tel est le cas dépend des travaux envisagés; la validité du congé suppose qu’au moment de résilier, le bailleur dispose d’un projet suffisamment mûr et élaboré pour pouvoir constater concrètement que la présence du locataire entraverait les travaux, mais non qu’il ait déjà obtenu les autorisations nécessaires; le seul fait que le projet initial du bailleur n’ait pas été approuvé ne suffit pas pour entraîner le caractère abusif du congé; il convient bien plutôt qu’au moment de donner congé, le projet soit manifestement incompatible avec les règles du droit public applicables, de sorte que le bailleur n’obtiendra pas les autorisations nécessaires; il en va différemment lorsque le projet est en tant que tel réalisable mais nécessite des aménagements; la résiliation ne peut dans tous les cas pas être rétroactivement contraire à la bonne foi, une fois que le projet du bailleur a été définitivement refusé par l’autorité administrative; la question de savoir si le bailleur garde un intérêt digne de protection à maintenir le congé lorsque tel est le cas peut rester ouverte (consid. 2-4).
Résiliation; prolongation; congé donné en vue de rétablir la paix dans l’immeuble suite à des tensions entre deux locataires après une rupture sentimentale; critères pour l’octroi d’une prolongation de bail et la durée de celle-ci; art. 271, 272, 272b CO
Le congé donné par la bailleresse, société en commandite formée de quatre membres d’une même famille, à la locataire qui avait entretenu une relation amoureuse avec l’un de ces membres, C.B., qui logeait dans l’appartement situé au-dessus de l’appartement litigieux, n’est pas contraire à la bonne foi; en effet, après la rupture de la relation sentimentale précitée, la locataire et C.B. entretenaient une relation tendue, en raison notamment de la présence du nouveau partenaire de la locataire; la bailleresse se devait de mettre un terme à la tension prévalant entre les locataires et de rétablir la paix dans l’immeuble; elle avait pour cela le choix de résilier le bail de la locataire recourante ou de C.B.; il est compréhensible qu’elle ait fait le choix de maintenir le rapport contractuel avec le membre de la famille; le congé donné à la locataire n’est donc pas contraire à la bonne foi (consid. 4).
Dans le cadre de la pesée des intérêts pour l’octroi d’une prolongation du bail, le juge doit prendre notamment en compte la situation financière des parties; à cet égard, la pratique retient que le loyer du logement ne devrait en principe pas représenter plus d’un tiers du revenu mensuel net de la famille; il s’agit cependant d’une règle générale qui ne doit pas être appliquée schématiquement, l’ensemble des circonstances d’espèce étant déterminantes; la situation financière s’apprécie d’après les revenus mais aussi la fortune; en effet, lorsque le locataire dispose d’une très importante fortune, on peut selon les cas exiger de lui qu’il consacre celle-ci au paiement de son loyer; en l’espèce, la locataire dispose d’un revenu mensuel net de CHF 10’300.-, de sorte que son loyer ne devrait en principe pas dépasser CHF 3’400.-; il faut cependant prendre en compte le fait que son ex-mari prend en charge les primes d’assurance des trois enfants; en outre, la locataire dispose d’une fortune liquide de CHF 450’000.- environ, si bien qu’il paraît raisonnable d’exiger d’elle qu’elle consacre une partie de cet argent à son loyer; la cour précédente a donc retenu à juste titre que la locataire pouvait financer un loyer d’un montant allant jusqu’à CHF 4’500.-; par ailleurs, lorsque le locataire a profité d’un loyer réduit par rapport aux prix du marché, il ne doit pas se contenter de rechercher un logement de remplacement comparable, dans la même catégorie de prix; il doit également orienter ses recherches vers des biens à louer dont le loyer correspond aux prix du marché, dans la mesure où cela entre dans sa capacité financière; en l’espèce, la locataire a profité d’un loyer réduit en raison de sa relation amoureuse avec l’un des membres de la société bailleresse; elle payait un loyer de CHF 2’500.-, charges incluses, pour un appartement de six pièces, au lieu d’un loyer de CHF 4’900.- selon les prix du marché; la locataire ne pouvait pas se contenter d’orienter ses recherches vers des appartements de la même taille, dans la même commune et aux mêmes conditions avantageuses dont elle bénéficiait précédemment; compte tenu de tous ces éléments, la cour cantonale n’a pas outrepassé son pouvoir d’appréciation en accordant à la locataire une première et unique prolongation d’un an (consid. 5).
Procédure; conditions à la récusation d’un juge qui a déjà participé à une procédure précédente portant sur le même objet litigieux entre les parties; art. 47 CPC; 30 al. 1 Cst.; 6 par. 1 CEDH
La garantie d’un juge impartial permet d’exiger la récusation d’un juge dont la situation ou le comportement est de nature à susciter un doute quant à son impartialité ; le fait que le juge en question ait déjà participé à une procédure précédente relative au même objet litigieux entre les parties peut éveiller le soupçon de partialité; les circonstances d’espèce sont à cet égard déterminantes; les opinions juridiques figurant dans une ordonnance d’instruction ne permettent pas à elles seules de retenir la prévention du juge; le juge instructeur dispose d’une grande liberté dans sa manière de concevoir et de motiver ses ordonnances d’instruction (consid. 3-4).
Bail à ferme agricole; expulsion; procédure; expulsion par le biais du cas clair; modalités de l’évacuation forcée; art. 23 LBFA; 257, 343 al. 1 lit. d CPC; 5 al. 2 Cst.
Dans les contestations en matière de bail à ferme, la recevabilité du recours en matière civile suppose que la valeur litigieuse s’élève à CHF 30’000.- au moins; lorsque le litige porte sur l’évacuation de locaux ou d’immeubles occupés par l’une des parties au procès, la valeur litigieuse correspond à celle de l’usage de ces biens pendant le laps à prévoir jusqu’au moment où l’évacuation forcée pourra être exécutée par la force publique (consid. 5).
Le cas clair suppose que l’état de fait ne soit pas litigieux ou qu’il soit susceptible d’être immédiatement prouvé et que la situation juridique soit claire; en l’espèce, le contrat de bail portait sur l’ensemble des immeubles composant les domaines 1 et 2; le défendeur soutient que le congé ne portait que sur le domaine 1; la cour cantonale, à l’issue de l’appréciation des preuves, a constaté que la résiliation portait sur la totalité des immeubles affermés ; le recourant ne prétend pas que cette constatation serait manifestement inexacte; en outre, la situation juridique était claire puisque les demandeurs avaient le droit d’exiger la restitution de la totalité des immeubles sur la base de l’art. 23 LBFA (consid. 7).
L’évacuation forcée est une mesure de contrainte contre la partie tenue à restitution; le juge peut accorder à la partie condamnée un délai au cours duquel celle-ci ne sera pas exposée à la contrainte et pourra restituer volontairement les biens occupés; l’évacuation ne peut pas être ordonnée sans ménagement; mais le juge ne peut pas différer longuement l’exécution forcée, notamment le délai d’exécution ne doit pas remplacer la prolongation du bail lorsque celle-ci ne peut pas être légalement accordée; en l’espèce, la cour cantonale a accordé un délai de soixante jours dès l’entrée en force du jugement; ce délai paraît approprié et ne procède en tout cas pas d’un abus de pouvoir d’appréciation de l’autorité (consid. 8).
Bail à ferme agricole; procédure; recours constitutionnel subsidiaire; grief d’arbitraire; art. 74 al. 1 lit. b et al. 2 lit. a, 116 LTF; 9 Cst.
En matière de bail à ferme agricole, le recours en matière civile n’est ouvert que si la valeur litigieuse atteint CHF 30’000.- ou si la cause soulève une question juridique de principe; tel n’est pas le cas en l’espèce, seul le recours constitutionnel subsidiaire est donc ouvert (consid. 1); lorsque la constatation des faits ne pouvait être contrôlée que sous l’angle de l’arbitraire devant l’instance précédente, le Tribunal fédéral examine librement si l’autorité cantonale a nié l’arbitraire à tort; cela revient en règle générale à examiner si le juge de première instance a constaté les faits de manière arbitraire ou non; si tel est le cas, l’autorité supérieure aurait dû admettre le grief d’arbitraire; si tel n’est pas le cas, elle pouvait nier l’existence d’une constatation arbitraire des faits; il appartient au recourant de démontrer en quoi l’autorité a nié à tort le grief de l’arbitraire dans la constatation des faits, ce que, en l’occurrence, le recourant ne parvient pas à faire (consid. 2-4).
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