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Exemple: un couple qui achète un bien à CHF 1 200 000.- avec un prêt de CHF 860 000.-. Lors de la mise en place du financement, le premier emprunteur apporte CHF 120 000.- cash et le second CHF 120 000.- cash + CHF 100 000.- de donation. Si les parts de propriété sont de 50% chacune sur l’acte notarié, le fisc pourrait alors considérer que le second emprunteur a partagé la moitié de sa donation avec son/sa partenaire. Du fait que le couple ne soit pas légalement lié, ce «partage» serait imposé à environ 50%. Afin d’éviter cette taxation, il suffirait de fixer les parts de copropriété à 35% et 65%. Une autre possibilité serait que le partenaire octroie un prêt de CHF 50 000.- à son concubin.
Dans le cas de l’utilisation des fonds de la caisse de pension, le montant retiré par une personne ne peut excéder le pourcentage de fonds propres de sa part de propriété.
En cas de disparités importantes de revenus, la question du paiement des intérêts, de l’amortissement du capital emprunté, ainsi que des charges d’entretien va se poser. Si l’un des emprunteurs dispose d’un revenu supérieur, mais d’une part de propriété de 35%, il devrait, malgré des moyens financiers supérieurs, ne contribuer aux charges qu’à hauteur de 35%. S’il contribuait au-delà, le fisc pourrait considérer qu’il s’agit, là encore, d’une donation et exiger qu’elle soit taxée.
Du point de vue fiscal, la valeur locative doit être ajoutée au revenu imposable dans la proportion des pourcentages de propriété, comme les intérêts passifs et les charges d’entretien, qui viendront, eux, en déduction. Si cela entraîne une baisse du revenu imposable, c’est, dans notre exemple, celui qui a la plus grande part de propriété, mais le revenu le plus faible, qui bénéficiera de la plus grande déduction. Il serait toutefois bien plus pertinent, dans un but de réduction d’impôt, que ce soit celui qui dispose du taux d’imposition marginal le plus élevé qui déduise la plus grande part des charges.
En conclusion, une répartition judicieuse des parts de propriété ainsi qu’une analyse globale de la fiscalité permettent d’optimiser les coûts globaux de l’opération. Dans tous les cas, pour limiter tout litige en cas de séparation, nous encourageons l’établissement d’un contrat précisant les investissements initiaux de chacun.
par Jonathan Naegeli, DL Moneypark
Article paru dans Le Magazine immobilier.ch de juin 2020