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Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft.
24. März 2023
lic.iur. Thomas Oberle
Beabsichtigt ein einzelner Eigentümer die Durchführung baulicher Veränderungen, welche gemeinschaftliche Teile betreffen – dazu gehören auch in seinem ausschliesslichen Nutzungsrecht stehende gemeinschaftliche Teile – so bedarf er dazu der Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Fehlt es an dieser Zustimmung riskiert der Eigentümer, dass er eigenmächtige Veränderungen auf eigene Kosten beseitigen muss. Das Bundesgericht hatte sich im Entscheid BGE 141 III 357 mit der Frage zu befassen, wie derartige bauliche Massnahmen im Partikularinteresse eines einzelnen Stockwerkeigentümers zu qualifizieren sind.
Das Bundesgericht hatte sich bereits im Entscheid 5C.110/2001 vom 15. Oktober 2001 mit dieser Frage zu befassen. Das Bundesgericht beurteilte damals die zur Diskussion stehenden baulichen Änderungen (Erhöhung des Gartensitzplatzes auf das Niveau des Balkonbodens) als nützlich im Sinne von Art. 647d ZGB. Nützlich ist eine bauliche Massnahmen nach Gesetz dann, wenn diese zu einer Wertsteigerung für die Liegenschaft führt oder mit einer Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder der Gebrauchsfähigkeit verbunden ist. Luxuriöse bauliche Massnahmen dienen dagegen der Befriedigung von Luxusbedürfnissen sowie dem Prunk oder dem Vergnügen (vgl. Urteil des Bundesgerichtes, 5C.110/2001, E. 5b).
Änderung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
Im Entscheid BGE 141 III 357 wich das Bundesgericht von der oben zitierten Auffassung ab und entschied, dass bauliche Massnahmen an gemeinschaftlichen Teilen, welche im Partikularinteresse eines oder weniger Stockwerkeigentümer liegen, aus der Optik der Gemeinschaft als luxuriös zu betrachten seien. Die seinerzeit vom Bundesgericht für die Nützlichkeit der baulichen Massnahme angeführte Begründung, wonach die Erhöhung des Wertes der Parterre-Wohnung auch zu einer Erhöhung des Wertes der Gesamtliegenschaft führe, lasse sich nicht halten, weil nach Begründung der Stockwerkeinheiten diese und nicht mehr das Stammgrundstück die Objekte des Rechtsverkehrs bildeten, so dass die anderen Stockwerkeigentümer von der Wertsteigerung einer Einheit nicht profitieren würden. Auf die Tatsache, dass bauliche Massnahmen für den einzelnen Stockwerkeigentümer nützlich sei, sei für die Qualifizierung der Massnahme nicht abzustellen, wenn nicht ersichtlich sei, dass eine solche Massnahme auch im Interesse der Gemeinschaft liege.
Einstimmigkeit oder qualifiziertes Mehr?
Das Bundesgericht hat eine notwendige Korrektur angebracht: bauliche Massnahmen im Partikularinteresse eines einzelnen oder weniger Eigentümer sind aus der Optik der Gemeinschaft als luxuriös anzusehen. Dies hätte zur Folge, dass solche Massnahmen gemäss Art. 647e ZGB nur mit Zustimmung aller Eigentümer beschlossen werden können (Erfordernis der Einstimmigkeit). Gemäss Art. 647e Abs. 2 ZGB können luxuriöse bauliche Massnahmen allerdings auch mit Zustimmung der Mehrheit aller Eigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt (sog. qualifiziertes Mehr), beschlossen werden. Diese Arbeiten können auch gegen den Willen eines nicht zustimmenden Stockwerkeigentümers ausgeführt werden, sofern dieser dadurch in seinem Nutzungs- und Gebrauchsrecht nicht dauernd beeinträchtigt wird und die übrigen Miteigentümer für eine bloss vorübergehende Beeinträchtigung Ersatz leisten und seinen Kostenanteil übernehmen. Es ist davon auszugehen, dass das qualifizierte Mehr auch für die Bewilligung von Massnahmen, die im Partikularinteresse eines einzelnen Stockwerkeigentümers oder einer Minderheit liegen, ausreichend ist, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Auch wenn die dauernde Beeinträchtigung – anders als beim Vetorecht gegen nützliche bauliche Massnahmen im Sinne von Art. 647d Abs. 2 ZGB – nicht erheblich zu sein hat, muss diese doch ein gewisses Mindestmass an Intensität aufweisen; es soll nicht jede geringfügige Beeinträchtigung ausreichend sein, ein Projekt eines Eigentümers verhindern zu können. Ansonsten wäre das Zugeständnis, dass luxuriöse bauliche Massnahmen unter gewissen Umständen mit qualifiziertem Mehr bewilligt werden können, bedeutungslos. Im Streitfall müsste der Richter entscheiden, ob die von einem einzelnen Eigentümer oder einer kleinen Minderheit ins Feld geführten Gründe ausreichend sind, um ein grossmehrheitlich bewilligtes Projekt im Rahmen einer Anfechtungsklage zu verhindern oder nicht.
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