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Jurisprudences récentes – Octobre 2019
Me Géraldine Schmidt revient dans chaque numéro sur les dernières modifications législatives et jurisprudences récentes
Résiliation d’un bail pour mauvais entretien du logement et comportement répréhensible du locataire
Dans l’arrêt traité par le Tribunal fédéral (4A_113/2019) du 9 juillet 2019, un contrat de bail est conclu, en 1980, pour un appartement de 3 pièces à Genève. Depuis mai 2014, le locataire est sous curatelle. En date du 19 mai 2017, les voisins du dessus ont informé la bailleresse qu’une forte odeur se dégageait de leurs placards depuis plusieurs années et que la présence de mites alimentaires avait été constatée. Ils ont également indiqué la présence d’oiseaux et d’excréments sur le balcon du locataire. En date du 6 juin 2017, la bailleresse a résilié le bail du locataire pour le 30 septembre 2017, sans indiquer de motif. Suite à une procédure en contestation de congé, le Tribunal des baux et loyers a annulé le congé. Sur appel, le jugement a été confirmé. Un recours en matière civile est formé contre cet arrêt.
En cours de procédure, il est apparu que le congé avait été notifié pour deux raisons, à savoir le comportement du locataire le 24 février 2017 où il a été interpellé chez lui avec une arme chargée, qu’il a brandie contre les ambulanciers venus à son domicile pour l’interner, puis contre la police appelée pour le maîtriser, et l’insalubrité de son logement.
Concernant le premier motif, la Cour cantonale a considéré que la bailleresse n’avait aucun intérêt à résilier le bail, dans la mesure où elle n’avait elle-même subi aucune atteinte à ses intérêts et n’alléguait pas que ses employés auraient été victime du comportement du locataire. Les voisins entendus ont tous dit qu’ils n’avaient pas de problème avec le locataire. Si la bailleresse estimait que le locataire représentait un danger, elle aurait agi immédiatement après cet évènement. Le congé donné sur ce motif ne répondant à aucun intérêt objectif et digne de protection, l’arrêt de la Cour a été confirmé sur ce point.
Concernant le second motif, à savoir l’insalubrité du logement, l’instruction a permis d’établir que le logement du locataire était en désordre et encombré et que des odeurs émanaient du balcon au moment de la résiliation. Elle n’avait cependant pas permis d’établir que le logement se trouvait en état d’insalubrité. Dès lors, c’est à bon droit que le congé notifié a été annulé dans la mesure où il ne répond à aucun intérêt objectivement digne de protection
Dans le cas présent, si le bailleur avait agi plus rapidement et s’il avait pris plus de précautions, l’issue de ce litige aurait certainement été différente et le congé notifié au locataire validé.
Erreur essentielle dans la surface de l’objet mis en location
Dans l’arrêt traité par la Chambre des baux et loyers du 24 janvier 2019 (ACJC/200/2019), la bailleresse a obtenu une autorisation de construire deux logements dans les combles. Les loyers des deux nouveaux appartements de 6 pièces n’excèderaient pas, après travaux, CHF 74’769.- par an, soit CHF 6’231.- la pièce par an. Un contrat de bail est conclu entre la bailleresse et deux locataires sur l’un des appartements. La surface indiquée est de 113 m². Le loyer était de CHF 38’280.- par an, hors charge, soit CHF 3’190.- par mois. Dès le 1er mai 2010, le deuxième appartement de 6 pièces a été loué pour un loyer annuel de CHF 31’440.-, hors charges, soit CHF 2’620.- par mois. La surface indiquée est de 107 m².
Par requête du 30 avril 2015, les locataires, entre autres prétentions, ont demandé qu’il soit dit et constaté que le loyer de leur appartement s’élevait à CHF 2’620.-, charges non comprises et que la bailleresse soit condamnée à leur rembourser le trop-perçu de loyer depuis la conclusion du bail. Dans son jugement du 22 janvier 2018, le Tribunal des baux et loyers a, concernant le loyer de l’appartement, fixé ce dernier à CHF 3’057.- par mois, charges non comprises depuis le début du bail et a ordonné le remboursement du trop-perçu de loyer en découlant. Le Tribunal des baux et loyers a considéré que les locataires avaient valablement invalidé partiellement le contrat pour cause d’erreur essentielle dans la mesure où l’appartement mesurait 4.16% de moins que la surface annoncée. D’un point de vue subjectif, l’indication erronée de la surface avait un caractère essentiel pour les locataires. Il se justifiait dès lors de réduire le loyer en conséquence.
Sur appel, la Cour relève que la surface d’un logement ou d’un local commercial est un fait que la bonne foi des affaires permet de considérer comme un élément essentiel du contrat, notamment parce que cette donnée quantitative est un élément important permettant d’apprécier si le loyer demandé est conforme à la situation du marché locatif de la région concernée. Une différence de surface supérieure à 10% fonde une erreur essentielle.
Dans le cas présent, la Cour a confirmé que la surface du logement n’était pas conforme à celle indiquée dans le contrat de bail. Les locataires ont démontré qu’ils n’auraient pas conclu le contrat de bail s’ils avaient su la taille réelle du logement. La surface était déterminante pour les locataires qui ont accepté de payer un loyer plus élevé pour cet appartement alors que l’appartement d’à côté comportait le même nombre de pièces mais était moins cher car plus petit. Compte tenu de ce qui précède, les locataires étaient fondés à se prévaloir d’une erreur essentielle. Le jugement a été confirmé sur ce point.
Pour conclure, il convient de se montrer prudent en indiquant les mètres carrés sur le contrat de bail pour éviter que les locataires ne se prévalent d’une erreur essentielle.