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Calcul de l’impôt sur les gains immobiliers
Sont imposés les bénéfices provenant de la vente de bien-fonds, de biens immobiliers, d’immeubles ou de constructions. Les bénéfices provenant des parts de copropriétés de biens-fonds ainsi que les droits et servitudes (indépendants et permanents) inscrits au registre foncier, tels que les droits de source, les droits d'usufruit, les droits de construction, les droits de passage, les concessions hydrauliques, sont également taxés. Le bénéfice est défini comme la différence entre le prix payé à l’achat et le produit obtenu à la vente.
Si, par exemple, un propriétaire a acheté l’immeuble 1 million de francs et qu’il le vend maintenant 1,25 millions de francs, l’impôt sur les gains immobiliers sera dû pour les 250 000 francs de bénéfice obtenus. L'impôt concerne donc un bénéfice qui survient lorsque le prix de vente est supérieur au prix d'achat initial.
Il convient toutefois de noter que l’impôt est calculé sur le bénéfice net. La charge fiscale peut donc être réduite à hauteur des investissements à valeur ajoutée réalisés. Il est donc important que le propriétaire du bien-fonds tienne un compte précis de toutes les dépenses qui ont entraîné une augmentation de la valeur du bien immobilier. Il est également possible de déduire les coûts incombant à la vente du bien-fonds, notamment les frais d’annonce et les honoraires/commissions de l’agent ou du prestataire immobilier. Ces derniers sont cependant souvent plafonnés. Ici aussi, les valeurs varient selon les cantons et les communes.
Un calcul pourrait être réalisé de la manière suivante:
prix de vente CHF 1 250 000
prix d’achat CHF 1 000 000
bénéfice (sous-total) CHF 250 000
./. investissements à valeur ajoutée CHF 100 000
./. frais d’annonce CHF 4 000
bénéfice net CHF 146 000
Le montant de l'impôt sur les gains immobiliers résultant de ce bénéfice net dépend du taux d'imposition de la commune ou du canton compétent. Si un vendeur souhaite connaître le montant de l'impôt sur les gains immobiliers qu'il doit payer, il peut soumettre une demande auprès de l'administration fiscale compétente pour le calcul de l'impôt présumé sur les gains immobiliers. La demande doit contenir les renseignements suivants:
- nom et adresse du vendeur et, si différents, de la personne qui fait la demande (y compris la procuration)
- informations sur le bien-fonds qui change de propriétaire (feuillet du registre foncier, numéro du cadastre, rue, lieu etc.), idéalement un extrait du registre foncier
- nom et adresse de l’acheteur
- prix de la transaction
- date du transfert de propriété
La liste peut, par exemple, être complétée par:
- les documents de vente
- le projet de contrat
Les documents requis peuvent être légèrement différents d’un canton à l’autre.
Les cantons de Bâle-Campagne, de Schwytz, de Berne, des Grisons et du Jura additionnent ensemble tous les bénéfices immobiliers réalisés sur une période donnée. Dans tous les autres cantons, chaque bénéfice immobilier est taxé individuellement.