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Qu’est-ce que la PPE?
La propriété par étage (PPE) est une forme particulière de copropriété (un appartement, une villa mitoyenne ou contiguë), où chaque acquéreur est propriétaire d’une partie du bâtiment. Le propriétaire a le droit exclusif de jouissance sur son bien immobilier ce qui lui donne des droits tels que l’aménagement, la vente ou la location de son logement.
La PPE est divisée en quotes-parts réparties entre les différents copropriétaires. Ces quotes-parts sont le plus souvent calculées en centièmes ou millièmes de la valeur totale du bâtiment. Leur attribution dépend de trois éléments : la surface de base des parties privées, la surface des locaux annexes et la surface de base des parts soumises à un droit de jouissance.
Quelles sont les parties privées et parties communes ?
Dans une PPE, le bâtiment est divisé en deux parties distinctes qui sont les suivantes:
Les parties privatives, dont le copropriétaire a un droit exclusif sur son utilisation.
Voici quelques exemples :
- L’intérieur du logement
- Les murs internes (à l’exclusion des murs porteurs)
- La porte d’entrée du logement
- Les fenêtres, les portes-fenêtres et les velux
- Les stores, les volets, les toiles de tente
- La partie intérieure du balcon
Les parties communes, dont tous les membres de la PPE sont copropriétaires et doivent respecter des règles communes.
Voici quelques exemples :
- La parcelle où se trouve l’immeuble
- Le toit
- Le revêtement de façade
- L’ascenseur
- Le parking
- La buanderie
- La cage d’escaliers
- Le chauffage central
Quelle est la forme juridique d’une PPE ?
La forme juridique de la PPE est définie par un acte constitutif et s’appuie sur les articles 712a et suivants du Code Civil suisse. Pour assurer le droit exclusif de son acquéreur, chaque propriété par étages est inscrite au Registre Foncier sur une feuille unique et avec son numéro propre.
Quel est le rôle de l’assemblée générale et de l’administrateur ?
Une propriété par étages doit légalement tenir d’une assemblée générale composée de tous les copropriétaires et d’un administrateur. L’administrateur peut être l’un des copropriétaires ou un professionnel d’une société de gérance, ce qui permet de favoriser une certaine neutralité à l’assemblée générale.
L’administrateur de la PPE est un personnage clé, car il gère les parties communes et s’occupe des différentes demandes qui lui sont adressées en représentant et respectant au mieux les intérêts des copropriétaires.
L’assemblée générale est au-dessus de l’administrateur, car elle règle tous les problèmes qui ne peuvent être gérés par l’administrateur.
Pourquoi faut-il prévoir un fonds de rénovation ?
Un fonds de rénovation est une provision d’argent à utiliser en cas de travaux dans les parties communes. Le montant est fixé par les copropriétaires et correspond généralement à un pourcentage de la valeur d’assurance incendie de l’immeuble.
Pour les PPE récentes, même si les constructions sont neuves et sous garantie il est vivement recommandé de toujours constituer un fonds de rénovation dès le départ pour que les copropriétaires puissent utiliser cette réserve pour faire face à des dépenses futures.
Avoir un fonds de rénovation est une valeur ajoutée lors de la vente d’un bien en PPE, car le vendeur pourra en tenir compte pour déterminer le prix de vente de son bien immobilier, qui ne perdra pas de valeur même si des travaux de rénovation de l’immeuble sont à prévoir à brève échéance.
Les charges à payer
Avant d’acquérir un bien en PPE il est important d’étudier les comptes pour connaître les charges communes de copropriété. Il s’agit pour l’essentiel :
- Les frais pour l’entretien et les réparations de l’immeuble
- L’eau, l’électricité et le chauffage
- Les assurances – RC immeuble, bris de glace, dégâts d’eau
- La conciergerie
- Les frais d’administration
Quel contrat d’achat pour la propriété par étages ?
La procédure pour acquérir une PPE est la même que pour une maison individuelle, le contrat d’achat se fait en présence d’un notaire et doit comporter les informations suivantes.
- Le prix du bien
- Le règlement d’administration et d’utilisation (RAU)
- Le règlement d’utilisation et administration
- Le cahier de répartition
Si vous êtes intéressés par un achat en PPE, nous vous invitons à prendre contact avec nos experts courtiers qui pourront répondre à toutes vos interrogations qui subsistent au sujet de cette forme de copropriété.