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Ausgangslage
Auch eine juristische Person mit Sitz in der Schweiz (z.B. AG oder GmbH), die ein Grundstück in der Schweiz erwerben möchte, muss den Nachweis der Nichtbewilligungspflicht erbringen, denn als Personen im Ausland im Sinne des Bewilligungsgesetzes gelten auch juristische Personen, die zwar ihren statutarischen und tatsächlichen Sitz in der Schweiz haben, in denen jedoch Personen im Ausland eine beherrschende Stellung innehaben (vgl. BewG 5 lit. c).
Eine Beherrschung durch Personen im Ausland wird insbesondere vermutet, wenn diese Personen (vgl. BewG 6):
- mehr als einen Drittel des Kapitals einer Gesellschaft besitzen, oder
- über mehr als einen Drittel des Stimmrechts verfügen, oder
- der Gesellschaft bedeutende Darlehen gewährt haben.
Bundesrechtliche Vorgaben
Für die Prüfung der Nichtbewilligungspflicht von juristischen Personen mit Sitz in der Schweiz, sind folgende bundesrechtliche Vorgaben (BewG / BewV) massgebend:
- Kann der Grundbuchverwalter die Bewilligungspflicht nicht ohne weiteres ausschliessen, so setzt er das Verfahren aus und räumt dem Erwerber eine Frist von 30 Tagen ein, um die Bewilligung oder die Feststellung einzuholen, dass er keiner Bewilligung bedarf; der Grundbuchverwalter weist die Grundbuch-Anmeldung ab, wenn der Erwerber nicht fristgerecht handelt oder die Bewilligung verweigert wird (BewG 18 Abs. 1).
- Das Grundbuchamt hat eine nähere Prüfung der Bewilligungspflicht und gegebenenfalls die Beweiserhebung darüber der Bewilligungsbehörde zu überlassen. Das Grundbuchamt verweist den Erwerber entsprechend an die Bewilligungsbehörde (vgl. BewV 18 Abs. 1).
- Öffentliche Urkunden erbringen für durch sie bezeugte Tatsache vollen Beweis, wenn die Urkundsperson darin bescheinigt, sich über die Tatsachen aus eigener Wahrnehmung vergewissert zu haben und, wenn keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Tatsachen nicht zutreffen (vgl. BewV 18 Abs. 1; ZGB 9).
- Allgemeine Erklärungen, die lediglich Voraussetzungen der Bewilligungspflicht bestreiten oder Voraussetzungen der Bewilligung behaupten, erbringen keinen Beweis (vgl. BewV 18 Abs. 1).
Zuständigkeit und Verfahren durch Kantone geregelt
Die Umsetzung der bundesrechtlichen Vorgaben liegt in der Kompetenz der Kantone. Die Kantone regeln Zuständigkeiten und das konkrete Verfahren.
Beispiel Kanton Zürich
Für Grundstücke, welche im Kanton Zürich gelegen sind, gilt folgendes:
- Die Grundbuchämter des Kantons Zürich nehmen eine „Triagefunktion“ vor (vgl. notariate.zh.ch/deu/grundbuch/kaufvertrag-etc/bewilligungsgesetz)
- Bei nicht offensichtlicher Nichtbewillligungspflicht ist eine Verfügung des Bezirksrates (Bewilligungsbehörde) einzuholen (vgl. § 1a der kantonalen Verordnung zum Einführungsgesetz zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken im Ausland)
- Gemäss Merkblatt der Bezirksräte des Kantons Zürich sind mit dem Gesuch auf Feststellung der Nichtbewilligungspflicht folgende Belege einzureichen:
- Grundstückkaufvertrag;
- Handelsregisterauszug neuesten Datums;
- Verzeichnis der Aktionärinnen und Aktionäre mit Angabe von Wohnort, Bürgerort bzw. Staatsangehörigkeit und Anteil am Grundkapital, unterzeichnet durch Verwaltung und Kontrollstelle;
- Bestätigung der Aktionärinnen und Aktionäre, dass sie ihre Anteile an der Gesellschaft für eigene Rechnung halten und ausländische Personen den Erwerb weder finanziert haben noch dafür Sicherheiten leisten (Ausschluss von Treuhandgeschäften);
- Letzte Jahresrechnung mit Angabe der bedeutendsten Kreditoren und Darlehensgeber, unterzeichnet durch Verwaltung und Kontrollstelle;
- Aufstellung über die Finanzierung des Rechtsgeschäfts sowie allfälliger Bauvorhaben mit Belegen (Kreditverträge, Eigenmittelausweis usw.);
- Entsprechende Angaben und Unterlagen über juristische Personen, welche direkt oder indirekt an der erwerbenden Gesellschaft beteiligt sind.
Beispiel Kanton Aargau
Für Grundstücke, die im Kanton Aargau gelegen sind, gilt folgendes (vgl. Kreisschreiben des Departementes des Innern des Kantons Aargau vom 26.11.1987, teilweise geändert mit Schreiben des Departementes Volkswirtschaft und Inneres des Kantons Aargau vom 01.09.2016):
- Die Urkundsperson (Notar) kann dem Grundbuchverwalter eine Feststellungsurkunde über die Nichtbewilligungspflicht vorlegen; diese erfolgt gestützt auf die eigene Ermittlung der Urkundsperson über den massgebenden Sachverhalt.
- Die Errichtung einer solchen Feststellungsurkunde durch eine Urkundsperson ist nur für einfache Beteiligungs- und Finanzierungsverhältnisse
- Von der erwerbenden Gesellschaft an die Urkundsperson einzureichende Belege sind:
- Handelsregisterauszug;
- Formular B, worin von den Organen unterschriftlich und unter Kenntnis der Straffolgen gemäss BewG 28 ff. , bestätigt wird, dass
- alle der Urkundsperson für die Feststellungsurkunde vorgelegten Dokumente echt sind und den tatsächlichen Verhältnissen entsprechen;
- keine Umstände bekannt sind, die darauf schliessen lassen, dass ein Aktionär seine Rechte ganz oder teilweise für Dritte ausübt;
- keine bewilligungspflichtige Person auf die Gesellschaft einen beherrschenden Einfluss ausübt;
- der Landerwerb und/oder die geplanten Bauprojekte nicht durch bewilligungspflichtige Personen finanziert wird;
- Beglaubigte Fotokopie der Gründungsurkunde
- allenfalls weitere Unterlagen:
- beglaubigte Fotokopie der Statuten
- Aktienbuch oder Aktienverzeichnis
- Bilanz und Erfolgsrechnung
- Steuererklärungen der Aktionäre
- Verzeichnis der Darlehensgeber
- Bei komplexen Beteiligungs- und/oder Finanzierungsverhältnisse ist die erwerbende Gesellschaft zur Feststellung der Nichtbewilligungspflicht an die Bewilligungsbehörde, das Departement Volkswirtschaft und Inneres des Kantons Aargau Abteilung Register und Personenstand, Sektion Grundbuch + Notariat zu verweisen.
Judikatur
- BRGE I Nr. 0085/2016 vom 27.05.2016 (Erwerb eines teils betrieblich und teils zu Wohnzwecken genutzten Grundstücks; BewG 11 Abs. 2 und 3, Voraussetzungen (insbesondere anteiliges Verhältnis der beiden Nutzungsarten) für den bewilligungsfreien Erwerb; Massgeblichkeit von Wohn- bzw. Gewerbeanteilsvorschriften; Abgrenzung Hotel-/Wohnnutzung, BewG 2 lit. a und Abs. 3 und BewV 3)
- BRGE I Nr. 0180/2016 vom 16.12.2016 (Wohnung einer Betriebsstätte; Voraussetzungen für den bewilligungsfreien Erwerb; die Feststellung der Nichtbewilligungspflicht ist in casu zu Unrecht erfolgt, BewG 2)