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Incarto n. 12.96.00149 Lugano 9 settembre 1996 /gb In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: Cocchi, presidente, Chiesa e Zali segretario: Petrini sedente per statuire nella causa della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 promossa con istanza 16 aprile 1996 da __________ (rappr. dall’avv. __________) contro __________ (rappr. dallo St.leg. __________) chiedente l’accertamento della validità della disdetta per gravi motivi, comunicata il 13 dicembre 1995 alla conduttrice qui istante; che il pretore ha accolto, dichiarando valida la disdetta ed efficace a far data dal 30 giugno 1996; appellante la società convenuta che, in riforma parziale della sentenza impugnata, postula la condanna dell’istante a versarle la somma di almeno fr. 73’600.- quale indennità per le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata; lette le osservazioni dell’istante che si oppone all’appello; esaminato l’incarto; considera in fatto e in diritto: 1. Dal 1979 la convenuta ha concesso in locazione all’istante un certo numero di locali commerciali, siti in via __________ a _________ e destinati ad accogliere l’__________. Il contratto è stato rinnovato ogni cinque anni: l’ultima volta il 9 settembre 1994. Il contratto vigente è stato pattuito con durata indeterminata, potendo essere disdetto con preavviso di 6 mesi, la prima volta per il 31 marzo 2000. Fino dal settembre 1995 la conduttrice ha segnalato a controparte di voler interrompere il rapporto locativo a dipendenza delle sue peggiorate condizioni di salute che le impedivano di gestire l’esercizio pubblico, gestione di cui essa portava il carico essenziale. Falliti diversi tentativi di dare in locazione i locali a terze persone interessate, l’istante notificò la disdetta del contratto per motivi gravi. 2. L’Ufficio di conciliazione di Lugano, con decisione 4 aprile 1996, accolse l’istanza di __________, considerando la disdetta della conduttrice efficace soltanto per la prima valida scadenza contrattuale, ossia per il 31 marzo 2000. Da qui l’istanza sottoposta al pretore. Questi sulla base della documentazione medica prodotta e delle testimonianze assunte ha deciso per l’esistenza dei presupposti d’applicazione dell’art. 266g CO. 3. Con il presente appello la locatrice non mette in discussione la decisione pretorile per quanto riguarda l’esistenza dei motivi gravi, ma rimprovera al primo giudice di non aver determinato le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata, in virtù dell’art. 266g cpv. 2 CO. Pur ammettendo di non aver formulato in prima sede nessuna domanda di risarcimento danni, ritiene che incombeva al giudice, di fronte alla sua totale opposizione all’istanza, di pronunciarsi su tali conseguenze della disdetta, dopo aver indetto una discussione sullo stesso punto. La sentenza viola perciò sia il diritto sostanziale, sia il diritto di essere sentito della parte convenuta. Affronta poi il calcolo del proprio danno di cui chiede il risarcimento. 4. L’art. 266g CO prevede la possibilità per entrambe le parti di un contratto di locazione di disdirlo -segnatamente per motivi gravi che ne rendano incomportabile l’adempimento- osservando il termine di disdetta legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. Il secondo capoverso della norma aggiunge: “Il giudice determina le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata apprezzando tutte le circostanze”. Litigioso in questa sede non è il modo di computo di tali conseguenze, ma il fatto a sapere se il giudice, ancorché non richiesto di procedervi, debba comunque fissare tale importo, non solo, ma -secondo l’appellante- anche condannare la parte al pagamento dello stesso. Nel caso di specie, accogliendo l’azione d’accertamento di __________, il pretore -secondo quanto afferma l’appellante- avrebbe dovuto d’ufficio incorporare nel processo una domanda di natura patrimoniale dell’__________. 5. Prima di affrontare qualsiasi argomento di natura processuale, il tema deve trovare risposta nel diritto sostanziale. Il Messaggio 27 marzo 1985 che ha portato alla modifica del diritto della locazione non dà indicazioni sul tema controverso, ma dedica la sua attenzione piuttosto ai motivi per cui viene preferita la nozione di “risarcimento di ogni danno” al versamento di un’indennità forfettaria prevista dal vecchio art. 269 CO e ai modi di computo che il giudice deve adottare ( Messaggio cit., p. 62). Comunque la vecchia norma, almeno per quanto riguarda le locazioni concluse per un anno e più, definisce la richiesta di pagamento dell’indennità come un diritto della parte (cpv. 2). E’ vero che questo concetto non è ora più esplicitato nell’art. 266g CO, ma non v’è nessun motivo che induca a ritenere che il legislatore abbia voluto far obbligo al giudice non solo di applicare determinati criteri al fine di stabilire il risarcimento del danno, ma altresì di condannare la parte che fa capo alla disdetta per motivi gravi, addirittura in assenza di una tale richiesta della controparte. Sul tema si esprime il Commentario SVIT (Schweizerisches Mietrecht, 1991, art. 266g CO), facendo senz’altro riferimento alla parte: “die Schadenersatz infolge frühzeitiger Kündigung beansprucht ”; ciò che presuppone un’attivazione processuale di chi pretende il pagamento. Chiarisce poi del tutto la possibilità di equivoco relativa al testo del secondo capoverso della norma il Commentario di Zurigo precisando che l’art. 266g cpv. 2 CO definisce esclusivamente lo spazio in cui si colloca il potere d’apprezzamento del giudice; per contro, processualmente, il danno dev’essere preteso e provato dalla parte interessata; conclude: “Wird kein Schaden geltend gemacht oder bleibt ein solcher unbewiesen, ist auch kein Ersatz geschuldet” ( Higi, Obligationenrecht, Comm. di Zurigo, art. 266g, n. 80 e 81). 6. D’altra parte ciò concorda con un principio fondamentale del processo civile (“Dispositionsmaxime”) secondo cui il procedimento non può venir aperto d’ufficio, ma soltanto su istanza di una parte; ciò che vale anche per ogni richiesta che il giudice deve decidere, mentre le eccezioni a questo principio generale sono previste dal diritto sostanziale ( Guldener M., Schweizerisches Zivilprozessrecht, Zurigo 1958, p. 125 e segg.). Poiché la norma in questione non contempla nessuna attività del giudice al di fuori di questo principio, non può essere accolta la tesi secondo cui, nel caso concreto, il pretore avrebbe dovuto indire un contraddittorio e decidere sul risarcimento dei danni vantati dall’__________, ignorando che questa parte -ancorché nell’impossibilità di presentare una domanda riconvenzionale per il divieto dell’art. 406 cpv. 1 CPC- durante tutto il procedimento si è limitata a opporsi all’esistenza dei motivi gravi addotti dall’istante, senza cautelarsi relativamente ai pretesi danni patiti. Concretamente, nel processo, essa né ha sostanziato, né ha provato di aver subito dei danni in seguito alla disdetta della locazione, ma nemmeno ha postulato di volerne ottenere il risarcimento. Se ne deve concludere che il giudice non sapeva se l’appellante intendesse avvalersi del diritto relativo alle conseguenze economiche della disdetta, e nemmeno disponeva di elementi che potessero indurlo a simile conclusione. Né, in generale, si può poi escludere che il diritto al risarcimento dei danni, per motivi che restano estranei al procedimento, non venga esercitato di proposito; in tale evenienza un intervento del giudice apparirebbe senza dubbio inopportuno. 7. Altra questione è quella evocata dall’appellante, ossia se tale domanda di giudizio possa formare oggetto di una procedura separata, successiva al giudizio sulla disdetta; la questione, di non poco rilievo, può tuttavia restare aperta in questa sede. Per tutti questi motivi, richiamati per le spese gli art. 148 segg. CPC, la LTG e la TOA pronuncia: 1. L’appello 12 agosto 1996 di __________ è respinto. 2. Le spese e la tassa di giustizia, per complessivi fr. 600.-, anticipati dall’appellante, restano a suo carico. Essa verserà inoltre la somma di fr. 900.- a __________, a titolo di ripetibili di questa sede. 3. Intimazione: - __________ Comunicazione alla Pretura di Lugano, Sezione 4. Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente Il segretario

Incarto n. 12.96.00149 Incarto n. 12.96.00149

Incarto n. Lugano 9 settembre 1996 /gb Lugano

Lugano 9 settembre 1996 /gb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: composta dei giudici:

composta dei giudici: Cocchi, presidente, Chiesa e Zali Cocchi, presidente, Chiesa e Zali

Cocchi, presidente, Chiesa e Zali segretario: segretario:

segretario: Petrini Petrini

Petrini sedente per statuire nella causa della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 promossa con istanza 16 aprile 1996 da

sedente per statuire nella causa della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 promossa con istanza 16 aprile 1996 da __________ (rappr. dall’avv. __________) __________

__________ (rappr. dall’avv. __________)

(rappr. dall’avv. __________) contro contro

contro __________ (rappr. dallo St.leg. __________) __________

__________ (rappr. dallo St.leg. __________)

(rappr. dallo St.leg. __________) chiedente l’accertamento della validità della disdetta per gravi motivi, comunicata il 13 dicembre 1995 alla conduttrice qui istante;

che il pretore ha accolto, dichiarando valida la disdetta ed efficace a far data dal 30 giugno 1996;

appellante la società convenuta che, in riforma parziale della sentenza impugnata, postula la condanna dell’istante a versarle la somma di almeno fr. 73’600.- quale indennità per le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata;

lette le osservazioni dell’istante che si oppone all’appello;

esaminato l’incarto;

considera

in fatto e in diritto:

1. Dal 1979 la convenuta ha concesso in locazione all’istante un certo numero di locali commerciali, siti in via __________ a _________ e destinati ad accogliere l’__________.

Il contratto è stato rinnovato ogni cinque anni: l’ultima volta il 9 settembre 1994. Il contratto vigente è stato pattuito con durata indeterminata, potendo essere disdetto con preavviso di 6 mesi, la prima volta per il 31 marzo 2000.

Fino dal settembre 1995 la conduttrice ha segnalato a controparte di voler interrompere il rapporto locativo a dipendenza delle sue peggiorate condizioni di salute che le impedivano di gestire l’esercizio pubblico, gestione di cui essa portava il carico essenziale. Falliti diversi tentativi di dare in locazione i locali a terze persone interessate, l’istante notificò la disdetta del contratto per motivi gravi.

2. L’Ufficio di conciliazione di Lugano, con decisione 4 aprile 1996, accolse l’istanza di __________, considerando la disdetta della conduttrice efficace soltanto per la prima valida scadenza contrattuale, ossia per il 31 marzo 2000. Da qui l’istanza sottoposta al pretore. Questi sulla base della documentazione medica prodotta e delle testimonianze assunte ha deciso per l’esistenza dei presupposti d’applicazione dell’art. 266g CO.

3. Con il presente appello la locatrice non mette in discussione la decisione pretorile per quanto riguarda l’esistenza dei motivi gravi, ma rimprovera al primo giudice di non aver determinato le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata, in virtù dell’art. 266g cpv. 2 CO. Pur ammettendo di non aver formulato in prima sede nessuna domanda di risarcimento danni, ritiene che incombeva al giudice, di fronte alla sua totale opposizione all’istanza, di pronunciarsi su tali conseguenze della disdetta, dopo aver indetto una discussione sullo stesso punto.

La sentenza viola perciò sia il diritto sostanziale, sia il diritto di essere sentito della parte convenuta.

Affronta poi il calcolo del proprio danno di cui chiede il risarcimento.

4. L’art. 266g CO prevede la possibilità per entrambe le parti di un contratto di locazione di disdirlo -segnatamente per motivi gravi che ne rendano incomportabile l’adempimento- osservando il termine di disdetta legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. Il secondo capoverso della norma aggiunge: “Il giudice determina le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata apprezzando tutte le circostanze”.

Litigioso in questa sede non è il modo di computo di tali conseguenze, ma il fatto a sapere se il giudice, ancorché non richiesto di procedervi, debba comunque fissare tale importo, non solo, ma -secondo l’appellante- anche condannare la parte al pagamento dello stesso.

Nel caso di specie, accogliendo l’azione d’accertamento di __________, il pretore -secondo quanto afferma l’appellante- avrebbe dovuto d’ufficio incorporare nel processo una domanda di natura patrimoniale dell’__________.

5. Prima di affrontare qualsiasi argomento di natura processuale, il tema deve trovare risposta nel diritto sostanziale.

Il Messaggio 27 marzo 1985 che ha portato alla modifica del diritto della locazione non dà indicazioni sul tema controverso, ma dedica la sua attenzione piuttosto ai motivi per cui viene preferita la nozione di “risarcimento di ogni danno” al versamento di un’indennità forfettaria prevista dal vecchio art. 269 CO e ai modi di computo che il giudice deve adottare ( Messaggio cit., p. 62).

Comunque la vecchia norma, almeno per quanto riguarda le locazioni concluse per un anno e più, definisce la richiesta di pagamento dell’indennità come un diritto della parte (cpv. 2). E’ vero che questo concetto non è ora più esplicitato nell’art. 266g CO, ma non v’è nessun motivo che induca a ritenere che il legislatore abbia voluto far obbligo al giudice non solo di applicare determinati criteri al fine di stabilire il risarcimento del danno, ma altresì di condannare la parte che fa capo alla disdetta per motivi gravi, addirittura in assenza di una tale richiesta della controparte.

Sul tema si esprime il Commentario SVIT (Schweizerisches Mietrecht, 1991, art. 266g CO), facendo senz’altro riferimento alla parte: “die Schadenersatz infolge frühzeitiger Kündigung beansprucht ”; ciò che presuppone un’attivazione processuale di chi pretende il pagamento. Chiarisce poi del tutto la possibilità di equivoco relativa al testo del secondo capoverso della norma il Commentario di Zurigo precisando che l’art. 266g cpv. 2 CO definisce esclusivamente lo spazio in cui si colloca il potere d’apprezzamento del giudice; per contro, processualmente, il danno dev’essere preteso e provato dalla parte interessata; conclude: “Wird kein Schaden geltend gemacht oder bleibt ein solcher unbewiesen, ist auch kein Ersatz geschuldet” ( Higi, Obligationenrecht, Comm. di Zurigo, art. 266g, n. 80 e 81).

6. D’altra parte ciò concorda con un principio fondamentale del processo civile (“Dispositionsmaxime”) secondo cui il procedimento non può venir aperto d’ufficio, ma soltanto su istanza di una parte; ciò che vale anche per ogni richiesta che il giudice deve decidere, mentre le eccezioni a questo principio generale sono previste dal diritto sostanziale ( Guldener M., Schweizerisches Zivilprozessrecht, Zurigo 1958, p. 125 e segg.).

Poiché la norma in questione non contempla nessuna attività del giudice al di fuori di questo principio, non può essere accolta la tesi secondo cui, nel caso concreto, il pretore avrebbe dovuto indire un contraddittorio e decidere sul risarcimento dei danni vantati dall’__________, ignorando che questa parte -ancorché nell’impossibilità di presentare una domanda riconvenzionale per il divieto dell’art. 406 cpv. 1 CPC- durante tutto il procedimento si è limitata a opporsi all’esistenza dei motivi gravi addotti dall’istante, senza cautelarsi relativamente ai pretesi danni patiti.

Concretamente, nel processo, essa né ha sostanziato, né ha provato di aver subito dei danni in seguito alla disdetta della locazione, ma nemmeno ha postulato di volerne ottenere il risarcimento. Se ne deve concludere che il giudice non sapeva se l’appellante intendesse avvalersi del diritto relativo alle conseguenze economiche della disdetta, e nemmeno disponeva di elementi che potessero indurlo a simile conclusione.

Né, in generale, si può poi escludere che il diritto al risarcimento dei danni, per motivi che restano estranei al procedimento, non venga esercitato di proposito; in tale evenienza un intervento del giudice apparirebbe senza dubbio inopportuno.

7. Altra questione è quella evocata dall’appellante, ossia se tale domanda di giudizio possa formare oggetto di una procedura separata, successiva al giudizio sulla disdetta; la questione, di non poco rilievo, può tuttavia restare aperta in questa sede.

Per tutti questi motivi,

richiamati per le spese gli art. 148 segg. CPC, la LTG e la TOA

pronuncia: 1. L’appello 12 agosto 1996 di __________ è respinto.

2. Le spese e la tassa di giustizia, per complessivi fr. 600.-, anticipati dall’appellante, restano a suo carico. Essa verserà inoltre la somma di fr. 900.- a __________, a titolo di ripetibili di questa sede.

3. Intimazione:

- __________

Comunicazione alla Pretura di Lugano, Sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario