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<h2>SubmittedText<h2><p>Gestützt auf Artikel 34sexies der Bundesverfassung soll Artikel 12 des Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG) geändert werden. Neu soll auch der Tatbestand der Veräusserung von Wohnliegenschaften an bisherige Mieter unter Artikel 12 Absatz 3 subsumiert werden:</p><p>Artikel 12 Absatz 3 StHG</p><p>Die Besteuerung wird aufgehoben bei ....</p><p>f. (neu) Veräusserung einer Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung) an bisherige Mieter. Als bisheriger Mieter oder Pächter gilt, wer das betreffende Objekt seit mindestens zwei Jahren aufgrund eines Miet- oder Pachtvertrages selbst nutzt.</p><h2>FederalCouncilResponseText<h2><p>Der bei der Veräusserung von privaten Liegenschaften erzielte Gewinn wird in allen Kantonen mit einer Grundstücksgewinnsteuer erfasst. In den meisten Kantonen hängt der Steuertarif einerseits von der Höhe des Gewinns, anderseits von der Besitzesdauer ab. Die Mehrheit der Kantone wendet einen progressiven Tarif an und erhebt auf kurzfristig erzielten Gewinnen einen Zuschlag (vgl. hierzu auch Art. 12 Abs. 5 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und der Gemeinden, StHG, wonach die Kantone dafür sorgen, dass kurzfristig realisierte Grundstücksgewinne stärker besteuert werden). Auf Grundstücksgewinnen, die erst nach längerer Besitzesdauer anfallen, gewähren die Kantone in der Regel eine Ermässigung. Die Tatbestände des Steueraufschubs sind in Artikel 12 Absatz 3 StHG abschliessend umschrieben und können in drei Kategorien unterteilt werden:</p><p>Die erste Kategorie betrifft den Eigentumswechsel durch Erbgang und durch Begründung oder Aufhebung der ehelichen Gütergemeinschaft. In den Genuss eines Aufschubes kommt somit vorab der unentgeltliche Eigentumsübergang. Die zweite Kategorie betrifft die Landumlegung zwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung und Grenzbereinigung und die Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen. Bei der dritten Kategorie handelt es sich um die Ersatzbeschaffung für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke sowie für ausschliesslich selbstgenutzte Liegenschaften. Dieser Steueraufschub bewirkt, dass die latente Steuerlast auf ein Ersatzobjekt übertragen wird und beim Veräusserer verbleibt. Allgemein kann somit festgehalten werden, dass bei unentgeltlichen Eigentumsübertragungen die latente Steuerlast auf den Rechtsnachfolger übertragen wird und bei entgeltlichen Eigentumsübertragungen die latente Steuerlast beim Veräusserer verbleibt.</p><p>Das mit der Motion Hegetschweiler geäusserte Begehren, wonach anlässlich der Veräusserung einer Wohnliegenschaft an einen bisherigen Mieter oder Pächter ein Steueraufschub gewährt werden sollte, verlangt die Übertragung der latenten Steuerlast auf den Käufer. Aus steuerlicher Sicht erscheint vorab problematisch, dass der erwerbende Mieter oder Pächter den während der Besitzesdauer des Veräusserers aufgelaufenen Gewinn bei einer späteren Veräusserung zu versteuern hätte. Der Veräusserer, der einen Gewinn tatsächlich realisiert hat, müsste diesen dagegen nicht versteuern. Die Motion Hegetschweiler dürfte damit auch eine Verlängerung der für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer massgebenden Besitzesdauer zur Folge haben. Die Kantone würden somit Steuerausfälle erleiden.</p><p>Ein wesentliches Argument für die Einführung der Grundstücksgewinnsteuer in den Kantonen war die Erkenntnis, dass der Grundstücksgewinn mitunter zu einem massgeblichen Teil auf öffentliche Investitionen und Planungsmassnahmen zurückzuführen ist. Der Grundstücksgewinnsteuer kommt demnach auch eine Ausgleichsfunktion zu. Ein Teil der Werterhöhungen von Grundstücken soll wieder der Allgemeinheit zugeführt werden. Die im Steuerharmonisierungsgesetz geregelten Steueraufschubs-Tatbestände sind das Ergebnis umfangreicher Abklärungen in den vorberatenden Kommissionen und eingehender Debatten in beiden Räten. Der im Steuerharmonisierungsgesetz zum Ausdruck gebrachte Wille der Räte, nur echte und wirtschaftlich begründete Steueraufschubs-Tatbestände zu berücksichtigen, wurde durch die Kantone gut aufgenommen.</p><p>Auch die im Jahre 1993 durch das Eidgenössische Finanzdepartement eingesetzte "Expertenkommission zur Prüfung des Einsatzes des Steuerrechts für wohn- und bodenpolitische Ziele" ist nach eingehender Prüfung u. a. zum Schluss gelangt, dass der Verkauf an Mieter im Rahmen der Grundstücksgewinnsteuer nicht zu privilegieren sei und dass sich ganz allgemein mit dem Steuerrecht keine Wohn- und Bodenpolitik betreiben lässt. Obwohl der Bundesrat bezweifelt, ob der vom Motionär geforderte Steueraufschub zu einer Erhöhung der Wohneigentumsquote beitragen könnte, ist er dennoch bereit, das mit der Motion vorgebrachte Anliegen zur Prüfung entgegenzunehmen.</p>  Der Bundesrat beantragt, die Motion in ein Postulat umzuwandeln.