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FAQ: È preferibile avere un mutuo ipotecario con due scadenze differenti? Qual è l'attuale tasso di mercato per un'ipoteca di CHF 250'000.- su un bene che costa CHF 350'000.-, dunque con un apporto di capitale proprio pari a CHF 100'000.-?
Un'ipoteca divisa in due tranches con scadenze differenti ha il vantaggio di permetterle di rinnovare ciascuna delle tranches in due momenti finanziari diversi. Ciò significa che, se la prima scadenza cade in un periodo in cui i tassi sono in rialzo, si può sperare di poter rinnovare la seconda in un periodo più favorevole. Avere un'unica tranche, invece, implicherà il rinnovo dell'intera ipoteca ad un'unica scadenza, che la situazione economica sia favorevole o meno. Approfittare di un tasso Libor è interessante in questo momento perché i tassi sono bassi, ma quando questi saranno di nuovo in rialzo, occorrerà reagire con prontezza scegliendo un'alternativa al Libor.
Per quanto concerne la seconda domanda, è impossibile fornire un tasso sulla base degli elementi da Lei menzionati, in quanto il tasso non è determinabile soltanto in funzione del tasso di anticipazione (importo del prestito rispetto al valore dell'oggetto immobiliare), ma anche dalla qualità del Suo “dossier” di richiedente e dalla durata prescelta. Un mutuo di CHF 250'000.- su un oggetto che vale CHF 350'000.- (ammesso che la Sua banca approvi anch'essa tale valore), significa un prestito del 71%; il capitale proprio è dunque, in questo caso, superiore al minimo obbligatorio (20%). Ma tale capitale è ancora insufficiente se desidera avere un'ipoteca soltanto di primo grado (primo rango): in questo caso, occorre il 35% di capitale proprio, il che Le permetterà di negoziare con la banca una sospensione dell'ammortamento. Se invece non è questo il Suo obiettivo, allora tocca a Lei valutare, in funzione dei risparmi di cui dispone, se il sovrappiù di capitale proprio investito non La metterà in difficoltà in caso di bisogno di liquidità. Inoltre, non è certo che un prestito del 71% abbia un impatto considerevole sul tasso d'interesse che Le sarà proposto.
Questo consiglio è stato fornito da Frédéric Luescher della società Immo-Consulting, il nostro specialista in ipoteche. Per ulteriori informazioni sul tema delle ipoteche, vi invitiamo a consultare la nostra rubrica “Ipoteche”.
Fonte: bonus.ch, gennaio 2012