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Acheter un bien immobilier sans être mariés: comment se protéger
Acheter un bien immobilier quant on vit en concubinage n’est pas sans conséquences ni risques. Nous vous montrons comment les couples non mariés peuvent se protéger mutuellement.
Vous avez les clés de votre propre logement entre les mains mais pas d’alliance au doigt? Alors vous êtes nombreux dans cette situation. En effet, depuis le début des années 1980, le nombre de couples vivant en concubinage a fortement augmenté en Suisse, alors que celui des mariages diminue.
Par concubinage, on entend toutes les personnes hétérosexuelles ou homosexuelles qui vivent en couple mais ne sont pas mariées. Les concubines et les concubins sont juridiquement considérés comme des personnes individuelles et ne sont pas concernés par le droit du mariage. Si vous vivez en concubinage et que vous souhaitez acheter un bien immobilier, vous devriez bien vous informer avant de franchir le pas.
Posez-vous tout d’abord des questions essentielles: à qui appartient la maison ou l’appartement en propriété si nous ne sommes pas mariés? Que se passe-t-il en cas de séparation? Quelles dispositions légales s’appliquent en cas de décès de ma partenaire ou de mon partenaire? Et comment savoir si la charge financière pourra par la suite être supportée et le bien conservé? Ces considérations manquent certes de romantisme, mais elles sont primordiales.
Choisissez la forme de propriété qui vous convient
Une personne inscrite au registre foncier est considérée comme étant propriétaire du bien immobilier. La question de savoir qui doit y être inscrit est déterminante, notamment en cas de séparation ou de décès. Les couples vivant en concubinage peuvent choisir entre trois formes de propriété: la propriété exclusive, la copropriété et la propriété commune. Chaque forme a ses avantages et ses inconvénients:
La propriété exclusive
Dans le cas de la propriété exclusive, une seule personne est inscrite au registre foncier à titre de propriétaire unique. Cette forme de propriété est recommandée lorsque seule une des deux parties apporte les fonds propres nécessaires à l’achat du bien. Cette personne peut également décider elle-même de la vente du bien. Elle doit aussi supporter tous les coûts engendrés par le bien immobilier (intérêts de la dette, entretien ou rénovations). L’autre partenaire peut participer aux frais, mais il est alors recommandé de régler ces points dans des contrats séparés, comme un contrat de location. Dans la pratique, les couples non mariés optent souvent pour une responsabilité solidaire, car un seul revenu ne suffit généralement pas à assurer la capacité financière.
La copropriété
La copropriété est indiquée lorsque les deux partenaires financent ensemble le bien immobilier et qu’ils n’apportent pas le même niveau de fonds propres. Les deux personnes sont inscrites au registre foncier; leurs participations respectives au financement y sont également consignées. Sur le plan légal, elles sont responsables à hauteur de leur quote-part de propriété de tous les coûts liés au bien, y compris les amortissements. Si, en cas de séparation, l’une des deux parties souhaite vendre sa part, l’autre dispose d’un droit de préemption. La copropriété a notamment pour avantage qu’elle permet d’apporter ou de mettre en gage des fonds de prévoyance (caisse de pension ou pilier 3a).
Propriété commune
Dans le cas d’une propriété commune, les personnes vivant en concubinage sont propriétaires ensemble de la maison ou de l’appartement et conjointement responsables de l’entretien du bien et des investissements. Elles sont ainsi assimilées à une société simple. Solidairement responsables, elles ne peuvent prendre de décisions que d’un commun accord. En outre, le registre foncier ne précise pas dans quelles proportions chaque partie est propriétaire du bien. Vous ne pouvez choisir cette forme de propriété que si vous ne souhaitez pas utiliser ou mettre en gage des fonds de prévoyance (caisse de pension ou pilier 3a) pour financer l’achat. Pour toutes ces raisons, cette forme de propriété est plutôt déconseillée pour les couples vivant en concubinage.
Concluez un contrat de concubinage
Indépendamment de la forme de propriété choisie, il est conseillé de conclure un contrat de concubinage. La validité de ce contrat n’est soumise à aucune forme particulière. Il est toutefois recommandé de l’établir par écrit et de le faire signer par les deux partenaires.
Divers points peuvent être réglés dans un contrat de concubinage, par exemple qui paie le loyer et à concurrence de quel montant ou encore à qui appartient l’inventaire du ménage. En ce qui concerne l’achat d’une maison, il est judicieux de préciser tous les détails du financement, car ceux-ci ne sont pas mentionnés dans le registre foncier. Par exemple, qui a apporté quel montant dans le cadre de la propriété commune ou qui a payé des rénovations importantes. Vous pouvez également déterminer dans ce document les responsabilités concernant l’entretien du bien, les intérêts hypothécaires et les amortissements.
Par ailleurs, vous devriez aussi définir de façon détaillée dans le contrat de concubinage la procédure applicable en cas de séparation. Il est aussi recommandé de préciser par écrit par exemple comment trancher si les deux partenaires veulent reprendre la maison ou comment répartir le bénéfice de la vente du bien.
Établissez un testament ou un pacte successoral
En cas de décès, à qui reviendra la maison si une seule personne est inscrite dans le registre foncier? Les concubins ne sont pas considérés comme des héritiers légaux. Si aucune mesure n’a été prise, la personne survivante se retrouvera démunie. Pour qu’elle puisse hériter, vous devriez établir un testament ou un pacte successoral. Le contrat de concubinage ne suffit pas.
Selon votre situation, vous pourrez à l’aide d’un testament ou d’un pacte successoral léguer votre maison et toute votre fortune à votre partenaire. Nous vous conseillons de faire examiner votre situation individuellement. Si vous ne prenez pas les devants, ce sont les dispositions légales qui s’appliqueront. Et celles-ci ne correspondent en général pas aux souhaits des personnes vivant en concubinage.
Rédigez un mandat pour cause d’inaptitude et des directives anticipées
Les concubines et concubins devraient discuter suffisamment tôt de la façon de se protéger mutuellement ou de se faire représenter en cas de situations de vie difficiles. Par exemple, lorsqu’une personne n’est plus en mesure de vivre en toute autonomie. Dans ce cas, il n’existe aucun droit de représentation légal pour l’autre partenaire.
Lorsqu’une personne est incapable de discernement, un mandat pour cause d’inaptitude définit qui doit lui fournir une assistance personnelle, gérer son patrimoine ou la représenter dans les rapports juridiques avec des tiers. Ce document peut contenir des autorisations spéciales et des réglementations explicites concernant les biens immobiliers, par exemple ce qu’il adviendrait de la maison si l’une ou l’autre personne entrait dans un EMS. Le mandat pour cause d’inaptitude doit être rédigé, daté et signé de la main de l’auteur. Lorsque cela n’est pas possible, il peut être fait appel à un cabinet de notaire.
Analysez votre situation en matière d’assurance et de prévoyance
Le concubinage a également des conséquences au niveau de la prévoyance, de l’AVS et de la caisse de pension. La personne vivant en concubinage n’existe pas pour l’AVS. En cas de décès, aucune prestation de survivant n’est donc prévue pour le partenaire survivant.
En ce qui concerne le 2e pilier et le pilier 3a, l’une ou l’autre personne vivant en concubinage peut être désignée comme bénéficiaire et la loi prévoit déjà cette possibilité sous certaines conditions. Dans ce contexte, il est important d’étudier le règlement actuel de votre caisse de pension et de vérifier l’ordre des bénéficiaires convenu pour votre solution du pilier 3a. La plupart des règlements des caisses de pension exigent une déclaration de la concubine ou du concubin faite de son vivant. Vous avez ainsi la certitude que la personne survivante pourra rester dans la maison en cas de coup du sort et qu’elle pourra maintenir son niveau de vie.