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Durée du contrat de location
Si un bail est conclu pour une durée indéterminée, chacune des parties contractantes peut résiliser le contrat de bail, en respectant le délai de résiliation contractuel ou légal, pour le prochain terme de préavis contractuel ou légal possible.
Durée du contrat de location indéterminée
Le bailleur d'une maison individuelle conclura généralement un bail à durée indéterminée (éventuellement avec une durée minimale), s'il ne compte pas habiter lui-même la maison ou la faire habiter par l'un de ses enfants dans un avenir prévisible, tout en ne souhaitant pas, pour des raisons de flexibilité, accorder au locataire une durée minimale. Comme terme de congé, les parties peuvent convenir soit de la fin d'un mois (de préférence, pas un 31 décembre), soit des termes de congé d'usage dans la localité. Sans autre accord, ce sont les termes en usage dans la localité qui prévalent. Pour plus d'information à ce sujet, on peut prendre contact avec l'autorité de conciliation locale compétente (l'« Office des locations »-, dans le langage familier).
La conclusion d'un contrat à durée illimitée est usuelle lors de la location d'appartements.
Durée du contrat de location indéterminée avec durée minimale
Pour différents motifs, les parties peuvent se décider pour un bail à durée indéterminée dans lequel le premier terme de congé possible est prolongé contractuellement d'une période déterminée (par la formule consacrée : « mais au plus tôt pour le ... »).
Exemple : le bailleur, Monsieur Dupont, a un fils qui désire emménager dans la maison de ses parents après la fin de ses études. Monsieur Dupont sait cependant que cela n'arrivera pas avant trois ans, car les études de son fils vont durer encore au moins trois ans.
C'est pourquoi, il opte pour un contrat de bail se terminant automatiquement au bout de trois ans (c'est-à-dire sans résiliation). Mais il recherche un locataire qui serait éventuellement intéressé à plus long terme, au cas où les études de son fils devaient se prolonger.
Monsieur Dupont accorde au locataire une durée de bail minimale de trois ans (report du premier terme de congé). Le bail ne peut en principe pas être résilié pendant cette période. Si une partie veut résilier le bail pour la fin de la durée minimale, elle doit respecter le délai de congé – ce qui n'est pas le cas avec un bail à durée déterminée. Après l'expiration de la durée minimale, si aucune résiliation n'a eu lieu, le bail est prolongé pour une durée indéterminée.
Durée du contrat de location déterminée
Si, dès le départ, le bailleur sait qu'il ne veut louer son objet immobilier que pour une durée limitée dans le temps, il sera plus avisé de conclure un contrat pour cette durée déterminée.
C'est par exemple le cas quand le bailleur projette d'habiter lui-même sa maison ou son logement au moment de sa retraite et que cette retraite doit survenir cinq ans après la conclusion du bail. Le bail à durée déterminée est alors non résiliable et prend fin sans autre à la date convenue entre les parties. Ce genre de contrat ne nécessitant aucune résiliation, la procédure d'annulation du congé prévue aux art. 271 ss. du CO est exclue. Le locataire a ainsi juste la possibilité de demander une prolongation du bail.
Si le bail fixe se prolonge, sans réaction des deux parties, après écoulement du contrat, le bail à durée déterminée peut se transformer en un bail à durée indéterminée.
Conseil : en perspective d'une éventuelle procédure en prolongation, le bailleur devrait mentionner expressément dans le contrat le motif éventuel de sa volonté de conclure un bail à durée déterminée.
Durée du contrat de location et droit d'option
Lors de la conclusion d'un bail (surtout s'il s'agit d’un bail à durée déterminée), le bailleur peut accorder au locataire une option. Cette option permet au locataire de prolonger le bail d'une nouvelle durée déterminée, à savoir d'un certain nombre d'années qui doit être précisé dans le contrat. Le moment jusqu'à quand le locataire peut exercer l'option devrait également être précisé ; s'il ne l'est pas, on part du principe que le locataire peut exercer son droit d'option jusqu'au dernier jour du bail conclu initialement.
La décision d'exercer ou non l'option revient au locataire uniquement. Le bailleur ne dispose d'aucun moyen légal de l'obliger à exercer son option ou à y renoncer. À moins d'une convention précisant le contraire, le loyer pour la durée de l'option reste le même qu'auparavant (option réelle). On parle d'une option irréelle lorsque les parties ont convenu dans le contrat de bail du droit d'adapter les loyers (par exemple aux loyers usuels dans le quartier et dans la localité). Il convient de formuler les contrats clairement à ce sujet, surtout s'il s'agit de loyers indexés.
Durée du contrat de location et loyer
Le loyer d'un bail pour des habitations et pour des locaux commerciaux peut être indexé (adapté à l'indice suisse des prix à la consommation, répercuté à 100 %), pour autant que la durée du bail dure au moins cinq ans. Cette indexation implique un accord correspondant des parties. En principe, les conditions générales des formulaires de bail standard stipulent que le loyer est considéré comme indexé si une durée de cinq ans ou plus a été fixée dans le contrat. Le bailleur n'a donc plus à se soucier de ce point.
Les baux pour une durée déterminée d'au moins trois ans peuvent prévoir un échelonnement du loyer, ce qui implique cependant que les futures augmentations de loyer – une par an au maximum – doivent déjà être indiquées en francs lors de la conclusion du bail. D'autres augmentations de loyer sont en principe exclues pendant la durée déterminée. Une exception est faite pour les augmentations dues à des investissements augmentant la valeur de la chose louée (prestations supplémentaires du bailleur), pour autant que cela ait été expressément convenu dans le contrat de bail.
Dans le cas d'un bail à durée indéterminée, le bailleur peut communiquer au locataire des adaptations du loyer pour chaque terme de congé, en respectant le délai de congé augmenté d'un délai de notification supplémentaire de 10 jours. Il s'agit généralement d'adaptations du loyer basées sur la méthode de calcul relative (changement du taux hypothécaire, hausse générale des coûts, garantie du pouvoir d'achat du capital exposé aux risques, prestations supplémentaires. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, les augmentations de loyer fondées sur la méthode absolue (rendements nets, rendements bruts couvrant les frais, usages dans la localité et dans le quartier) ne sont admissibles dans une relation de location déjà existante que si une réserve a été expressément émise à ce sujet en francs ou en pourcentage du loyer, au moment de la conclusion du contrat.
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