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Immobilier, hypothèques et politique monétaire
Thomas Jordan, membre de la Direction générale
IAZI, Schweizer Immobilienkongress 2009, Zurich, 10.11.2009
D'étroites interactions existent entre l'immobilier, les hypothèques et la politique monétaire. La politique monétaire a des répercussions sur les marchés des hypothèques et de l'immobilier. Une baisse de taux d'intérêt par la banque centrale allège les budgets des ménages et des entreprises et soutient la demande de biens immobiliers. Mais la politique monétaire tient aussi compte des évolutions sur le marché de l'immobilier, étant donné que celles-ci influent tant sur la conjoncture et l'inflation que sur la stabilité financière.
La crise financière actuelle a une nouvelle fois fait ressortir très clairement ces interactions. Les problèmes qui ont secoué quelques marchés des hypothèques et de l'immobilier, en particulier ceux des Etats-Unis et du Royaume-Uni, ont déclenché la crise financière et précipité l'ensemble du système financier dans une crise systémique. Ces évolutions se sont répercutées sur la stabilité financière de la Suisse et ont rendu nécessaire la création d'un fonds de stabilisation en vue du transfert d'actifs illiquides d'UBS.
En Suisse, les marchés des hypothèques et de l'immobilier ont joué un rôle positif dans les diverses mesures que la BNS a prises pour contrer la crise financière. Les prêts hypothécaires ont contribué à assurer la stabilité financière de la Suisse grâce aux opérations sur lettres de gage Limmat, l'émission de ces dernières ayant permis d'améliorer le refinancement des grandes banques. Contrairement à d'autres pays, la Suisse a pu ainsi éviter d'avoir à recourir à des emprunts bancaires garantis par l'Etat. Les fortes baisses des taux directeurs et, dans leur sillage, le repli des taux hypothécaires ont allégé les charges pesant sur les ménages et les entreprises, ce qui a atténué quelque peu l'ampleur de la récession et réduit les risques de basculer dans une déflation.
Le niveau historiquement bas des taux d'intérêt recèle toutefois des risques à moyen terme pour le marché immobilier et la stabilité financière en Suisse. Les phases de taux d'intérêt bas constituent – l'expérience le montre - un terrain favorable pour des excès sur les marchés des hypothèques et de l'immobilier. C'est pourquoi nous devons veiller, tout particulièrement dans l'environnement actuel, à ce que les erreurs du passé ne se répètent pas. Il faut donc continuer à faire preuve de vigilance en matière d'octrois de crédits.