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Pacht bedeutet die Überlassungen einer nutzbaren beweglichen oder unbeweglichen Sache oder eines nutzbaren Rechts zum Gebrauch und zum Bezug der Früchte und Erträge auf Zeit. An der Sache selbst gibt es kein Eigentumsübertrag, an den Früchten aber durchaus. Die Entgeltlichkeit ist dabei ein wesentliches Merkmal der Pacht.
Bei der Pacht nach Obligationenrecht spricht man von der entgeltlichen Überlassung einer beweglichen oder unbeweglichen Sache zum Gebrauch. Im Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) wird der Geltungsbereich desselbigen in den ersten drei Artikeln beschrieben. Im Grundsatz unterscheidet man dabei die Parzellenpacht und die Gewerbepacht. Gemischte Pachtgrundstücke mit einem Anteil Land in der Bauzone gehören ebenso dazu, wenn über die ganze Fläche nur ein Pachtvertrag abgeschlossen wurde und sie grösser als 25 Aren bei Acker- und Wiesland resp. grösser als 15 Aren bei Rebland sind.
Ab wann ist man mit der Zahlung im Rückstand?
Wenn kein anderer Zeitpunkt für die Bezahlung des Pachtzinses vereinbart oder ortsüblich ist, hat der Pächter den Pachtzins bis spätestens Ende eines Pachtjahres zu bezahlen. Ist der Pächter mit der Bezahlung des Zinses ganz oder teilweise im Rückstand, kann ihm der Verpächter schriftlich androhen, dass der Pachtvertrag aufgelöst ist, falls er den ausstehenden Pachtzins nicht innerhalb von sechs Monaten bezahlt.
Kündigung am besten per Einschreiben
Bei Fixpachtverträgen endet das Vertragsverhältnis auf das im Vertrag festgelegte Pachtende. Eine Kündigung ist nicht notwendig. Bei allen anderen Pachtverträgen hat die Kündigung eines Pachtverhältnisses immer schriftlich zu erfolgen. Auch dann, wenn der Pachtvertrag mündlich oder stillschweigend durch entsprechendes Verhalten zu Stande gekommen ist. Der Versand per Einschreiben wird aus Beweisgründen empfohlen. Die Kündigungsfrist beträgt mindestens ein Jahr auf das Ende einer Pachtperiode. Eine zu späte oder zur Unzeit ausgesprochene Kündigung gilt als rechtmässige Kündigung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin.
Kündigung bei unklarem Pachtantritt
Lässt sich das Datum des Pachtantrittes nicht mehr feststellen, so gilt der ortsübliche Frühjahrestermin 1973 als Pachtantritt (Art. 60 Abs. 2, LPG). Mit Zuhilfenahme des Bundesgesetzes über die Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes (EGG) lässt sich in 3-Jahresschritten und ab dem Inkrafttreten des LPG (20.10.1985) in 6-Jahresschritten der ordentliche Kündigungstermin errechnen. Neben der ordentlichen Kündigung kennt das Pachtgesetz auch die vorzeitige Kündigung und die Pachterstreckung. Diese zwei Themen werden in einer separaten Serie in einem der folgenden Newsletter behandelt.
Ivo Rey
Stv. Abteilungsleiter BVA Treuhand & Beratung