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Stockwerkeigentum als Renditeobjekt ist im Aufwind. Wer Geschäftsflächen vom Stockwerkeigentümer mietet, hat auf Fallstricke zu achten.
Grundsatz
Der Stockwerkeigentümer ist in der Nutzung seiner Räume grundsätzlich frei. Das Recht zum selbständigen Gebrauch gestattet es dem Stockwerkeigentümer auch, seine Räume zu vermieten. Dieses Recht ist aber in mehrfacher Hinsicht eingeschränkt.
Gemeinschaftliche Teile
Was im Stockwerkeigentum für den Bestand der Liegenschaft erforderlich ist, zählt zum Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören zum Beispiel das Grundstück, Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus und Lift. Die Vermietung solcher Flächen kann somit nur durch alle Stockwerkeigentümer erfolgen und nicht durch einen Einzelnen. Verspricht ein Stockwerkeigentümer dem Mieter die Nutzung an gemeinschaftlichen Teilen ohne Zustimmung der Gemeinschaft, so kann der Mieter dies nicht durchsetzen, sondern ist auf Schadenersatz gegen seinen Vermieter beschränkt.
Sondernutzungsrecht
Ausnahmsweise kann an gemeinschaftlichen Teilen ein ausschliessliches Nutzungsrecht einem Einzelnen eingeräumt werden, zum Beispiel an Parkplätzen, Dachterrassen etc. Ein einzelner Stockwerkeigentümer, dem ein Sondernutzungsrecht zusteht, kann dieses vermieten. Der Geschäftsmieter soll im Begründungsakt oder im Verwaltungs- und Nutzungsreglement vor Abschluss des Mietvertrages nachsehen, ob der vermietende Stockwerkeigentümer tatsächlich das zugesicherte Sondernutzungsrecht am Mietobjekt hat.
Weniger Rechte als gedacht
Der Umfang des möglichen Gebrauchsrechtes des Mieters ist bei Stockwerkeigentum eingeschränkter als bei Alleineigentum. So ist der Mieter an die Regelungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft gebunden. Er kann keine Rechte beanspruchen, die der Vermieter aufgrund des Stockwerkeigentums nicht weitergeben kann. Beispiel: Der Geschäftsmieter will die Eingangstüre streichen. Der Vermieter stimmt zu, hat darüber aber gar kein Verfügungsrecht weil Gemeinschaftseigentum vorliegt. Ein weiteres Beispiel: Der Mietvertrag erlaubt eine Musikschule, während das Reglement den Musikunterricht verbietet. In solchen Fällen riskiert der Mieter den Verlust der im Mietvertrag zugesicherten Rechte und kann nur noch Schadenersatz verlangen.
Tipps:
- Prüfen, ob Alleineigentum oder Stockwerkeigentum vorliegt. Eine Anfrage beim Grundbuchamt genügt dazu.
- Bei Stockwerkeigentum Nutzungsreglement, Begründungsakt und Hausordnung konsultieren.
Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter
Dr. Armin Zucker