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Se si vuole contrarre un mutuo ipotecario su una casa o un appartamento si ha bisogno di capitale proprio. Di solito almeno il 20 percento del prezzo di acquisto o del valore di mercato. Cosa potete fare quando non si dispone di una tale somma? Ecco tutte le possibilità su come aumentare il tuo capitale per l'acquisto della casa.
In Germania è possibile anche senza capitale proprio
In Francia e Germania è possibile realizzare il proprio sogno immobiliare senza impegnare capitale proprio. Molte banche tedesche, ad esempio, utilizzano il cosiddetto finanziamento completo per appunto finanziare la proprietà della casa fino al 100%. Tuttavia, tale prestito è accessibile solo se i futuri proprietari di casa guadagnano abbastanza e vivono in circostanze considerate stabili.
Inoltre, nella maggior parte dei casi i mutui in Germania devono essere rimborsati integralmente fino al pensionamento o subito dopo. Grazie ai pagamenti regolari dell'ammortamento, il rapporto prestito / valore diminuisce gradualmente dal 100 allo 0 percento, e con esso il rischio per il partner finanziatore. In Svizzera, solo il 2° mutuo deve essere rimborsato al momento del pensionamento, il 1° mutuo (con prestito fino al 65%) può essere rimborsato anche più tardi.
Il tasso d'anticipo e la sostenibilità in Svizzera
Acquistare una casa senza capitale proprio è impossibile in Svizzera. Le banche hanno stabilito due misure di autoregolamentazione che bisogna rispettare se si desidera acquistare una casa:
Tasso d'anticipo: Le banche prestano per immobili residenziali fino all'80% del prezzo di acquisto o del valore di mercato secondo il principio del valore più basso. Se si compra una casa per 1 milione di franchi, apprezzata per tale valore, la banca finanzierà l'80 percento del prezzo di acquisto e si avrà bisogno di 200.000 franchi di capitale proprio. Ma se la banca stima la casa a CHF 900.000, finanzierà l'80% della stima, ovvero CHF 720.000 - e si avrà bisogno di 80.000 franchi in più di capitale proprio.
Sostenibilità: Le spese di alloggio non devono superare il 35% del reddito familiare lordo. Questi includono interessi ipotecari figurativi (5%), costi accessori (1%) e ammortamenti (1%). Se si é stipulata una 1a e 2a ipoteca per un totale di 800 000 franchi per la propria casa, bisogna guadagnare almeno 160 000 franchi all'anno.
Buono a sapersi
Regole più severe si applicano alle case e agli appartamenti per le vacanze. Viene prestato solo fino al 60-70% del capitale e non é possibile finanziare l'acquisto con la liquidazione del 2. o 3. pilastro.
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La maggior parte delle persone pensa al capitale proprio in termini di denaro nel conto di risparmio. Questo è ovviamente incluso ed è una parte importante del finanziamento. Ci sono quattro alternative ad esso:
Vendere o impegnare titoli
Ritiro anticipato o impegno del 2. e 3. pilastro
Ritiro dell'eredità o denaro ricevuto in dono
Prestito da familiari ed amici
Buono a sapersi
Maggiore il capitale proprio di cui si dispone, minori saranno i costi dell'abitazione. Tuttavia, è così possibile detrarre meno interessi sul debito dal proprio reddito e meno debito dai propri beni nella dichiarazione dei redditi.
Si possono vendere azioni, fondi comuni di investimento, obbligazioni o altri titoli e aumentare il proprio patrimonio. Ma se si vende in un momento sfavorevole, si rischia di perderci o di perdere importanti margini di guadagno. Se non è quello che si desidera, meglio ipotecare i beni. Ma ci sono due difficoltà di cui tener conto: le banche di solito prestano solo fino al 50% sui titoli e i tassi di interesse sulle anticipazioni bancarie sono più alti del tasso di interesse sui mutui.
Alternativa 2: Ritiro anticipato o impegno del 2. e 3. pilastro
Le abitazioni nei quali i proprietari decidono di vivere possono essere finanziate con i il ritiro del 2° e 3° pilastro. Il 2° pilastro è la pensione professionale e obbligatoria, il 3° pilastro è la pensione privata e volontaria. Si hanno due opzioni in merito:
Ritiro anticipato: Quanto è possibile prelevare dal 2° pilastro è indicato nell'estratto conto della cassa pensione. Il ritiro anticipato dalla cassa pensione comporta degli svantaggi. Da un lato, diminuisce il capitale di vecchiaia e con esso il proprio pagamento della pensione; dall'altro, la maggior parte dei fondi pensione ridurrà i benefici in caso di morte e invalidità. Nessuna prestazione viene ridotta per i conti del pilastro 3a.
Impegno: Se impegnate il 2. o 3. pilastro, il capitale per la vecchiaia e la copertura assicurativa vengono mantenuti e fungono da garanzia per l'ipoteca. Potete impegnare più dell'80 percento per la casa o l'appartamento.
Buono a sapersi
Se utilizzate il denaro dei fondi pensione come capitale, almeno il 10% deve essere un patrimonio netto. Ciò significa patrimoni effettivi o patrimonio di risparmio del pilastro 3a.
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Alternativa 3: Ritiro dell'eredità o denaro ricevuto in dono
Un prelievo anticipato sull'eredità o un regalo è una buona idea, soprattutto per favorire i giovani futuri proprietari di case, per aumentare la quota di partecipazione. Se i genitori hanno dei beni e si erediterà comunque tutto o parte del patrimonio, perché non approfittarne da subito? Tre osservazioni sono rilevanti da fare:
Prelievi anticipati e doni devono essere compensati e presi in considerazione quando l'eredità viene successivamente divisa. A meno che non sia stato concordato diversamente. Chi lascia l'eredità ha l'obbligo di annotare tutto.
Il prelievo anticipato sull'eredità o la donazione non deve violare le quote obbligatorie degli altri eredi.
Tutti gli eredi vanno informati per evitare controversie nei procedimenti di successione.
Alternativa 4: Prestiti da famiglia ed amici
Un prestito da genitori, parenti o buoni amici può essere una valida soluzione. È importante redigere un contratto scritto che regoli l'importo, il tasso d'interesse, la durata, la scadenza e il rimborso, tra le altre cose. I prestiti privati hanno due svantaggi:
Se rimanete indietro con gli interessi o con il rimborso, ciò può mettere a dura prova la relazione.
A meno che non abbiate un buon accordo, il creditore può chiedere il rimborso dell'intero importo, compresi gli interessi dovuti, in qualsiasi momento entro sei settimane dalla prima richiesta.
Buono a sapersi
È possibile registrare un prestito come un'ipoteca nel registro fondiario e proteggere meglio il creditore. Questo è particolarmente utile per i prestiti più grandi, perché é un servizio ad un costo rilevante.
Consiglio
State lontani da prestiti personali costosi o da altri prestiti fruttiferi e rimborsabili al di fuori della cerchia della famiglia e degli amici. Se a quel punto avete ancora troppo poco capitale, meglio avere un po' di pazienza invece di scegliere offerte poco raccomandabili.
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