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Débat
Le président. Nous passons à notre point fixe, l'IN 162-TF-B. Ce débat est classé en catégorie II, soixante minutes. (Un instant s'écoule.) Je laisse la parole à Mme la députée Diane Barbier-Mueller.
Mme Diane Barbier-Mueller (PLR), rapporteuse de majorité. Merci, Monsieur le président. Mesdames et Messieurs les députés... (Bruit de larsen.) Oh ! Foule en délire ! (L'oratrice rit. Rires.) Je vais commencer... Vous m'entendez ? Oui, c'est le cas ! Je vais commencer par faire un rappel historique de la naissance de cette initiative.
Elle a été élaborée pour deux raisons. Premièrement, c'était en réaction au vote d'une motion, lors de la législature précédente, qui souhaitait faire une zone test en zone ordinaire. La deuxième raison est en lien avec l'IN 161, qui était très restrictive sur la répartition des logements. Pour éviter que les pratiques des promoteurs contournent cette initiative 161, les initiants ont souhaité déposer l'IN 162 comme garde-fou. Le constat, c'est que cette époque - que je regrette un petit peu parce que je ne l'ai pas connue - de la majorité de droite du Grand Conseil a disparu. Aujourd'hui, en pratique, on fait en grande majorité de la zone de développement, et l'IN 161 a été invalidée par le Tribunal fédéral.
Les rapporteurs de minorité ont mis en avant la zone de développement, ses nombreux avantages, et ont un peu sorti les violons à propos des méfaits de la zone ordinaire. Toutefois, personne ne conteste les bénéfices de la zone de développement. Elle a été actée; il faut quand même rappeler qu'elle est le résultat d'accords relatifs à la paix du logement, en 2007, fruit de négociations entre différents partis politiques de droite et de gauche. (Brouhaha.) La répartition actuelle des logements en zone de développement n'est donc pas contestée. (Brouhaha.) Monsieur le président, est-ce que je peux vous demander de... (Un instant s'écoule.)
Une voix. Chut !
Mme Diane Barbier-Mueller. Ah, Monsieur le président, vous continuez à me décompter du temps ?! (Rires.)
Le président. Ce n'est pas grave. On vous rattrapera. (Rires.)
Mme Diane Barbier-Mueller. Il aime ma voix - mais il m'en rajoutera ! (L'oratrice rit.) Merci, Monsieur le président. La question - le débat autour de cette initiative - n'est donc pas d'abandonner la zone de développement mais bien de l'adapter ou non, de laisser ou non au Conseil d'Etat une souplesse, une marge de manoeuvre. (Brouhaha.) C'est d'ailleurs ce que le Conseil d'Etat a rappelé lors des auditions. (Brouhaha.) Il a... Je n'arrive toujours pas à m'entendre !
Une voix. Signalez-le à votre groupe !
Mme Diane Barbier-Mueller. Mon groupe !
Des voix. Chut !
Mme Diane Barbier-Mueller. Mon groupe ! (Remarque.) Oui, je sais, mais je ne vais pas non plus... (Un instant s'écoule.)
Le président. Voilà, vous pouvez y aller.
Mme Diane Barbier-Mueller. Merci, Monsieur le président. Le Conseil d'Etat l'a rappelé lors des auditions: il a rappelé, confirmé son amour pour la zone de développement. Il a souligné également la rareté des déclassements, pour des périmètres importants, en zone ordinaire. C'est d'ailleurs pourquoi le gouvernement s'abstient de prendre position, ce dont Mme Marti s'étonne dans son rapport de minorité. L'exécutif l'a toutefois bien précisé: s'il s'abstient, c'est qu'il ne veut pas envoyer de message qui irait à l'encontre de la zone de développement. Il ne veut donc pas dire qu'il soutient officiellement une position ou une autre. Mais c'est surtout qu'il ne veut pas perdre sa marge de manoeuvre pour des cas exceptionnels, et il l'a aussi dit.
Cette marge de manoeuvre a notamment été nécessaire pour la réalisation de tours dans le quartier de l'Etoile, ce qui aurait été impossible en zone de développement de par son coût. Mais ça restait du domaine de l'intérêt public de réaliser des logements pour lutter contre la pénurie, combat cher à l'autre rapporteur de minorité, M. Pablo Cruchon. Vous voyez donc que nous avons, les différents rapporteurs, des intérêts communs: nous voulons tous lutter contre la pénurie !
Pour ces raisons, Mesdames et Messieurs les députés, la majorité de la commission du logement vous invite à rejeter cette initiative et à ne pas lui opposer de contreprojet. Merci. (Applaudissements.)
Mme Caroline Marti (S), rapporteuse de première minorité. Mesdames et Messieurs les députés, cette initiative a effectivement été lancée suite au vote d'une motion, mais j'irai beaucoup plus loin: elle a été déposée en réaction aux velléités d'une majorité de ce Grand Conseil de privilégier la zone ordinaire en lieu et place de la zone de développement dans plusieurs grands périmètres de zone villas. Un consensus politique tenait pourtant depuis plus de soixante ans qui visait à privilégier dans tous les cas la zone de développement, mais au moins dans des secteurs encore non urbanisés. La volonté réitérée du Grand Conseil de remettre en question ce choix politique va véritablement à l'encontre de l'intérêt général en ce qui concerne la construction de logements.
Lors des auditions à la commission du logement, nous avons pu entendre le conseiller d'Etat Hodgers. Il nous a rappelé que le but premier à l'origine de la zone de développement et de l'adoption de la LGZD était de lutter contre la spéculation immobilière; objectif qui est également, je le souligne, une injonction constitutionnelle. Le magistrat nous a aussi rappelé que la construction de logements doit répondre à un besoin d'intérêt général. On aurait pu croire que c'était là un véritable plébiscite en faveur de cette initiative; en l'occurrence, c'était un plébiscite pour une courageuse abstention de la part du Conseil d'Etat ! Mais les arguments de fond demeurent.
Je pense qu'il n'est pas inutile, dans le cadre de ce débat, de se remémorer les nombreux avantages de la zone de développement par rapport à la zone ordinaire. La zone de développement prévoit un contrôle tant des loyers des appartements qui y sont construits que des prix de vente des appartements en PPE - un contrôle pendant dix ans. Dans notre situation actuelle, situation de pénurie où les prix flambent, où les ménages ont de plus en plus de peine à trouver des appartements abordables, ça doit véritablement être une priorité. De ce fait, la zone de développement répond donc à un intérêt public.
C'est également par la zone de développement qu'on peut imposer la réalisation d'un certain pourcentage - entre 25% et 50% - de logements sociaux ou d'utilité publique. Rappelons au passage que la loi prévoit que le parc de logements comporte un minimum de 20% de logements d'utilité publique; aujourd'hui, nous en sommes à peine à 10%. Or en zone ordinaire, que souhaiteraient privilégier les opposants à cette initiative, absolument rien n'empêche les propriétaires de construire 100% de propriété par étage, beaucoup plus lucrative pour les personnes qui bâtissent et font la promotion de ce type de logement. Mais ce type de logement est accessible à moins de 20% des ménages - les plus fortunés, évidemment.
La zone de développement permet aussi, et ce n'est pas négligeable, une urbanisation cohérente de notre territoire: elle impose l'adoption d'un plan localisé de quartier et donc un développement urbanistique cohérent, concerté et de qualité, alors qu'en zone ordinaire, de nouveau, absolument rien n'empêche les différents propriétaires d'implanter les immeubles comme bon leur semble, sans aucune vision d'ensemble ou réflexion sur les espaces publics. Ceux-ci sont pourtant une condition sine qua non pour réaliser des quartiers de qualité et où il fait bon vivre.
La zone de développement permet en outre d'utiliser certains outils de politique foncière qui accélèrent la réalisation de ces futurs quartiers et la construction de logements. Ils permettent d'éviter un certain nombre de blocages liés notamment à des servitudes - des servitudes croisées passées entre propriétaires. Si, dans un périmètre donné, un propriétaire refuse de se défaire d'une de ces servitudes, eh bien il peut bloquer la réalisation d'un quartier de logements dans son ensemble ! Pour les communes également, la zone de développement présente de nombreux avantages, notamment celui de pouvoir prélever une taxe d'équipement qui permet de financer les équipements publics essentiels à la réalisation d'un futur quartier.
Je pense, Mesdames et Messieurs les députés, qu'il n'est pas non plus inutile de rappeler que la zone ordinaire est un véritable terrain de jeu pour la spéculation immobilière. Entre 300 et 400 logements sont aujourd'hui construits en zone ordinaire hors zone villas, et l'objectif des opposants à cette initiative - des tenants de la zone ordinaire - est tout simplement d'agrandir encore leur terrain de jeu pour la spéculation immobilière. (Brouhaha.) En zone de développement, les possibilités de spéculation ont par contre été considérablement réduites par l'adoption de la loi dite Longchamp. (Brouhaha. Le président agite la cloche.)
Enfin, les communes sont dans leur majorité fermement opposées à la zone ordinaire et privilégient la zone de développement. A la demande de la majorité de ce Grand Conseil, le Conseil d'Etat a contacté un certain nombre de communes pour expérimenter des zones ordinaires, pour avoir des périmètres tests en zone ordinaire. Les communes du Grand-Saconnex et d'Onex ont tout bonnement refusé d'entrer en matière; après avoir mandaté des études sur cette éventualité, Chêne-Bourg s'y est également opposé. (Brouhaha. Le président agite la cloche.) Pour des raisons urbanistiques et financières, il est complètement disproportionné et inopportun, pour les communes, de privilégier cette zone ordinaire. (Brouhaha.)
La zone de développement, je le rappelle, garantit que nous puissions construire des logements qui répondent aux besoins de la population. Pour toutes ces différentes raisons, cette initiative, qui demande que le Conseil d'Etat ne puisse proposer que des déclassements en zone de développement tant qu'il y a pénurie de logements... (Brouhaha.)
Le président. Un instant, Madame Marti. J'aimerais un peu de silence, s'il vous plaît, on n'entend plus rien ! (Un instant s'écoule.) Vous pouvez continuer.
Mme Caroline Marti. Merci, Monsieur le président. Pour toutes ces raisons, la minorité de la commission du logement vous propose et vous conseille d'accepter cette initiative sans contreprojet. Je vous remercie. (Applaudissements.)
M. Pablo Cruchon (EAG), rapporteur de deuxième minorité. Mesdames les députées, Messieurs les députés, je tenais d'abord à rassurer Mme Barbier-Mueller: nous sommes bien dans un parlement à majorité de droite, nous avons bien un gouvernement à majorité de droite et nous réalisons une politique du logement de droite ! Je tenais à la rassurer... (Commentaires.) ...c'est d'ailleurs bien pour ça qu'il est nécessaire d'accepter cette initiative 162.
Avant de comprendre pourquoi il faut ou non soutenir ce texte, on doit s'interroger sur la situation actuelle. Genève compte environ 80% de locataires et, pour eux, la situation est extrêmement difficile. D'abord à cause du prix des loyers: leur augmentation est absolument énorme. En vingt ans, le prix du quatre-pièces a augmenté de plus de 70%; la différence est très très importante à chaque changement de locataire. A l'heure actuelle, la hausse des prix moyenne entre chaque location est de 9,6%; le prix du loyer augmente donc quasiment de 10% à chaque changement de locataire.
Cette explosion des prix a des conséquences néfastes sur la population et sur sa capacité à se loger. Plusieurs études l'ont d'ailleurs montré: trouver un logement abordable - ce qui n'est pas possible - est la préoccupation numéro un des ménages genevois. Il est extrêmement difficile de trouver un logement abordable sur le marché. Plus de cent ou cent cinquante dossiers sont déposés en vingt-quatre heures dès qu'un logement abordable est mis sur le marché. C'est la jungle, pour avoir un logement ! Pourquoi donc ? Parce que les promoteurs et les propriétaires préfèrent évidemment construire des logements de standing, qui rapportent de l'argent et permettent rapidement une plus-value. De quels logements s'agit-il ? De la PPE et des villas, qui représentent 49% de tout ce qui a été construit depuis dix ans, soit des biens individuels que moins de 15% de la population peut se payer.
Ce qui est bâti sur le territoire n'est donc absolument pas ce dont la population a besoin, mais répond à des logiques spéculatives, ou en tout cas à des logiques de profit à court terme. Ces logiques spéculatives sont amplifiées dans la mesure où des capitaux gigantesques sont actuellement disponibles et que les rendements boursiers sont moins élevés. Par conséquent, l'immobilier devient un placement extrêmement prisé par les milieux de la bourgeoisie, des grandes banques, etc.; une pression est donc exercée sur les logements, avec la volonté de dégager des marges le plus rapidement possible. (Remarque.) Oui, eh bien ça fait visiblement du bien qu'on vous explique les choses de temps en temps puisque vous servez leurs intérêts; vous devez être au courant !
Maintenant que j'ai exposé le cadre, nous allons voir pourquoi l'initiative 162 répond en partie à ces problèmes. Que dit le texte ? Il dit que le Conseil d'Etat ne peut proposer au Grand Conseil que des déclassements en zone de développement. Je m'excuse, mais ce n'est pas une contrainte très très pesante: le parlement est encore souverain pour décider si ce sera de la zone de développement ou pas. L'enjeu est important, parce que la zone de développement prévoit un certain nombre de dispositions qui permettent de freiner les logiques que j'ai décrites précédemment - Mme Marti, rapporteuse de minorité, l'a rappelé.
D'abord, cette zone impose un contrôle strict du prix des loyers pendant au moins dix ans, ce qui est déjà très important. Elle propose également un contrôle du prix de revente des PPE pendant dix ans et freine donc cette logique spéculative. Finalement, autre point très important, elle permet de planifier les besoins prioritaires quant aux types de constructions: elle dit s'il faut construire de l'HBM, du LUP, des logements locatifs ou de la PPE - des contrôles sont opérés. Dans la zone ordinaire, vous pouvez construire 100% de propriété par étage ou de villas bourgeoises vendues à 1,5 ou 2 millions par bien, qui sont par conséquent inaccessibles.
La zone de développement permet donc un contrôle du prix des loyers, du prix des ventes et du type de biens bâtis. Elle permet aussi de s'assurer que les biens collectifs qui doivent être construits dans ces zones-là soient payés par l'ensemble des acteurs et pas seulement par les collectivités publiques. Il y a donc vraiment un intérêt à développer la zone de développement, à y recourir, puisque c'est la seule - vous l'aurez compris - qui permet de pratiquer une réelle politique sociale du logement dans ce canton. Tout le reste est soumis à l'avidité des spéculateurs, des promoteurs... (Remarque.) ...ou des différentes régies, banques et autres ! (Remarque.) Exactement, Monsieur; vous savez bien de quoi je parle !
Si nous voulons avoir un tant soit peu notre mot à dire sur la politique sociale du logement, nous devons accepter cette initiative. Je tiens d'autant plus à le souligner que le département, à cet égard, est relativement frileux et ne va que très peu contre les intérêts des promoteurs et des propriétaires. (Remarque.) Ça s'est vu sur plusieurs dossiers, surtout sur la question de la préemption et du droit d'expropriation, qui n'est jamais utilisé par l'Etat, même quand les besoins prépondérants de la population sont là. Je vous appelle donc à soutenir l'IN 162 et à suivre la minorité. Je vous remercie. (Applaudissements.)
M. François Lance (PDC). Mesdames et Messieurs les députés, cette initiative, lancée par la gauche, a effectivement pour objectif de rendre obligatoire le recours à la zone de développement en cas de projets de modifications des limites de zones ayant pour but de construire du logement. Elle prévoit que seules des zones de développement, à l'exclusion des zones ordinaires, pourraient être créées sur des périmètres destinés au logement tant que le taux de vacance des logements est inférieur à 2%. Elle exclut, finalement, toute velléité de modifier une zone en zone ordinaire.
Il faut rappeler que la majorité des propositions de modifications de zones émanent du Conseil d'Etat et doivent être approuvées par le Grand Conseil. Le gouvernement le signale lui-même: cette initiative ne fait que reprendre sa pratique habituelle et n'apporte, de ce fait, aucune solution nouvelle. Toujours selon ses dires, le texte amène un élément de contrainte absolue qui n'est pas souhaitable à ses yeux; il convient au contraire de conserver une certaine souplesse pour des situations particulières. Le Conseil d'Etat ajoute aussi qu'il s'agirait d'une couche législative et réglementaire supplémentaire dans le domaine de l'aménagement et du logement. Celui-ci est déjà assez encombré par diverses contraintes, et les efforts actuels visent plutôt à le rendre moins complexe et à améliorer l'efficacité des procédures.
La gauche se trompe de cible, dans les arguments développés. Depuis moins d'une année, une majorité de ce Grand Conseil a en effet accepté plusieurs modifications de zones en zones de développement dans divers secteurs, sans qu'une contrainte supplémentaire soit nécessaire au niveau législatif. Toutefois, il faut aussi constater que plusieurs de ces modifications ont fait l'objet de référendums qui ont abouti. Sans remettre en question ce processus démocratique, les partis de gauche devraient se pencher sur les motivations profondes des personnes qui font signer et qui signent ces référendums avant de charger la législation de nouvelles contraintes. Pour les raisons évoquées, le groupe PDC refusera cette initiative et refusera le principe d'un contreprojet.
Mme Katia Leonelli (Ve). Mesdames les députées, Messieurs les députés, cette initiative a pour but, on l'a dit, d'obliger à procéder à des déclassements en zone de développement lorsqu'il y a une pénurie de logements au sens de la LDTR. Cette initiative, Mesdames et Messieurs, découle du bon sens. La zone de développement est l'un des outils les plus efficaces pour mener une politique sociale du logement et lutter contre la spéculation immobilière.
Depuis plusieurs mois, à la commission du logement, nous effectuons un travail de fond sur l'article 4A LGZD pour trouver un principe de répartition entre LUP, ZD LOC, PPE qui corresponde aux besoins des différentes catégories de revenus de la population. Contrairement à la zone ordinaire qui est pratiquement dérégulée - pas forcément besoin de PLQ, aucune obligation sur les types de logements - la zone de développement répond à l'intérêt général et au besoin prépondérant de la grande majorité de la population. L'IN 162 permettrait d'éviter qu'on ne contourne, par la suite, les nouvelles dispositions du futur article 4A LGZD. En période de pénurie, les tentatives qui viseraient à éviter les règles de la zone de développement ne sont absolument pas acceptables.
La pénurie de logements, c'est le lourd héritage transmis par les générations passées à l'actuelle. Celles qui en souffrent le plus, ce sont bien sûr les couches les plus modestes de la population; elles peinent à payer des loyers dont le prix devient exorbitant. Comme le dit l'intitulé de cet objet, «construisons des logements pour toutes et tous» ! Construire de manière cohérente, avec des prix contrôlés, en luttant contre la spéculation, relève de notre responsabilité politique.
Hormis celui qui est mis à disposition par la zone de développement, nous n'avons aucun instrument pour réparer les pots cassés des dernières décennies. Appliquer les principes et les règles établis pour la zone de développement devrait être une priorité en tout temps, mais cela doit être une injonction sans exception en période de pénurie. Pour ces raisons, nous voterons en faveur de cette initiative et nous vous invitons à en faire de même. Je vous remercie.
Mme Léna Strasser (S). Mesdames et Messieurs les députés, cette initiative règle les modifications de zones en période de pénurie de logements uniquement. Elle n'appelle pas à un changement de paradigme, mais à ancrer dans la loi un principe de réalité: la priorité doit être donnée à la zone de développement lors de déclassements. Ce principe, qui semblait acquis, a été remis en question ces dernières années.
La zone de développement permet de maîtriser l'attribution de la catégorie des logements. Grâce à elle, il est possible d'assurer la création de logements d'utilité publique. Logements qui répondent actuellement aux besoins d'une grande partie de la population; le loyer, en constante hausse ces dernières années, représente souvent un tiers et plus du budget mensuel de citoyens et citoyennes.
La zone de développement représente un outil essentiel pour atteindre l'objectif inscrit dans la loi de 20% de logements d'utilité publique; pour l'heure, on dépasse à peine les 10%. De plus, elle permet de faire sortir de terre des quartiers où bâtiments et espaces publics sont planifiés de manière à assurer le meilleur vivre-ensemble possible. Au vu de la densification de nos villes, Mesdames et Messieurs les députés, il est impératif de prendre cette donnée en considération. Par ailleurs, la taxe d'équipement, qui permet de financer 75% des équipements nécessaires à la naissance d'un nouveau quartier, ne déploie ses effets qu'en zone de développement.
Le groupe socialiste acceptera donc ce texte pour que, en ces temps de pénurie de logements, les déclassements favorisent l'accès au logement pour toutes et tous et non la spéculation.
Le président. Merci. La parole est à M. le député Daniel Sormanni. (Un instant s'écoule.)
Une voix. Daniel, c'est à toi !
Le président. Monsieur Daniel Sormanni ?
M. Daniel Sormanni (MCG). Excusez-moi, Monsieur le président. Mesdames et Messieurs les députés, conformément à ce qu'il a fait à la commission du logement, le MCG rejettera cette initiative. Il la rejettera parce qu'elle va introduire une rigidité qui va paralyser le système qui a permis, depuis maintenant deux ou trois ans, de construire plus de 2500 logements par année à Genève. Ce bonus est une bonne nouvelle ! Le canton a réussi à construire des logements de différentes catégories: des LUP et de la PPE. Ce qui manque, c'est de favoriser un petit peu les logements pour la classe moyenne, qui a été le parent pauvre pendant dix ans; c'est d'ailleurs tout l'objet du débat sur la répartition dans la zone de développement, qui est en train de s'achever à la commission du logement.
Jolie tarte à la crème, peut-être, la classe moyenne, parce qu'elle est assez large, mais il faut aussi pouvoir construire des logements pour cette catégorie qui a été prétéritée pendant dix ans. Conséquence: ces personnes-là sont parties, et partent encore, en France ou dans le canton de Vaud. On doit donc mettre l'accent là-dessus, mais pas en rigidifiant tout le système, en bloquant, en empêchant de faire, de cas en cas, des déclassements autres qu'en zone de développement.
Il faut quand même être au clair: jusqu'à présent, l'immense majorité des déclassements ont été faits en zone de développement, Mesdames et Messieurs les députés ! Pourquoi donc rigidifier un système qui fonctionne et est équilibré ? Ça n'apportera rien de nouveau, si ce n'est qu'on va encore compliquer la tâche de tous ceux qui veulent construire à Genève - ça va des fondations de droit public aux coopératives d'habitation et aux promoteurs privés. Il faut donc un équilibre, équilibre que cette initiative va briser. C'est pour ça que nous la rejetons et que nous vous invitons à le faire aussi.
M. André Pfeffer (UDC). Monsieur le président, la politique du logement dans notre canton est de loin la plus réglementée, la plus contrôlée par l'Etat et la plus contraignante de Suisse ! 80% de nos logements sont déjà construits en zone de développement. L'utilité de la zone de développement n'est pas contestée, mais il faut rappeler qu'en zone de développement, l'Etat contrôle tout: l'Etat fixe le type de logements à construire, l'Etat fixe le prix des futurs loyers, l'Etat fixe le prix des futures ventes, etc. Est-il nécessaire de construire exclusivement en zone de développement et de concentrer l'intégralité de nos efforts sur le logement social ?
A Genève, les logements destinés à des personnes moins favorisées - soit les LUP, mais aussi les logements subventionnés et ceux détenus par des entités sans but lucratif - représentent déjà 20% du parc locatif. Genève possède déjà 20% de logements sociaux. Aucun autre canton suisse n'en a autant. En plus, ces prochaines années, leur nombre progressera fortement avec les grands projets déclassés et surtout le PAV. Contrairement à la demande excessive pour les PPE, le taux de vacance des logements locatifs - je dis bien locatifs - est en baisse. Certes, une baisse légère, mais la pression diminue: en 2004, il était de 0,15%; en 2018, de 0,53%.
Cette politique empreinte d'ingérence, réglementée et contraignante a également un prix. Il y a des coûts directs, avec des subventions de plus de 100 millions de francs par année et une administration bien plus importante que dans tous les autres cantons. A cela, il faut ajouter les coûts indirects, avec les méfaits dus aux prix de construction plus élevés que partout ailleurs, et le départ de nombreux contribuables genevois à cause du manque de diversité dans la construction des logements.
Cette initiative va dans le mauvais sens. Il faudrait évidemment soutenir les zones de développement et la construction de logements LUP et subventionnés, mais il faudrait aussi soutenir les zones ordinaires et offrir des logements pour la classe moyenne et la classe supérieure.
Une voix. Bravo !
M. Cyril Aellen (PLR). Monsieur le président, je souhaiterais ajouter quelques mots aux propos de l'excellente rapporteure de majorité, pour vous dire qu'il ne faut pas se tromper de cible. Avec cette initiative, est-ce qu'il sera impossible de déclasser en zone ordinaire ? La réponse est non; mais la question est de savoir qui aura cette compétence résiduelle. Pourquoi la réponse est-elle non, et qui aura une compétence résiduelle pour cela ? La réponse est non parce que le Tribunal fédéral nous a dit que tout déclasser en zone de développement et obliger le Grand Conseil à le faire serait contraire aux droits fondamentaux de la propriété. Cette initiative a été acceptée par le Tribunal fédéral pour le seul motif que le Grand Conseil est le détenteur de la compétence principale de déclassement. Par voie de conséquence, on peut, à l'extrême limite, exiger du Conseil d'Etat qu'il fasse exclusivement des propositions de déclassement en zone de développement, le Grand Conseil pouvant toujours ensuite déclasser en zone ordinaire.
Donc, ce qu'on veut aujourd'hui, en réalité, c'est brider non pas le Grand Conseil et ses possibilités, mais le Conseil d'Etat. Dans ce cas, il y a trois hypothèses. Premièrement, celle où le Conseil d'Etat souhaite de toute façon créer de la zone de développement: cette initiative ne change alors rien. Deuxième hypothèse, le Conseil d'Etat souhaite faire autre chose que de la zone de développement - j'y reviendrai: à ce moment, il y renonce: moins de logements ! Troisièmement, le Conseil d'Etat souhaite le cas échéant faire autre chose que de la zone de développement: il est alors contraint de déposer un projet de loi pour de la zone de développement et doit indiquer à ses groupes de transformer le projet en zone ordinaire. Est-ce que l'on construira plus de logements de cette façon ? La réponse est non. Est-ce que l'on construira plus de logements en zone de développement ? La réponse est non. Est-ce que l'on compliquera encore un peu plus le processus de déclassement ? C'est cela que notre collègue Sormanni expliquait, avec beaucoup de pertinence à mon avis.
J'aimerais maintenant revenir sur des points qui n'ont pas été abordés et qui sont pour moi essentiels. La première chose est que les zones de développement proposent une vision exclusivement urbaine; c'est une vision portant exclusivement sur les grands périmètres. Où est-ce que le Conseil d'Etat a proposé des déclassements autres qu'en zones de développement ces dernières décennies ? Dans de petits périmètres, notamment campagnards, dans des villages, dans les zones plus rurales ! Pourquoi ? Parce que cela s'est fait, dans les poches qui subsistent, en respectant les propriétaires sur place, avec les communes, et avec la souplesse que permet la zone ordinaire dans certains secteurs. Les partisans de cette initiative l'ont très bien dit, la zone de développement, c'est beaucoup plus de PLQ, c'est l'intervention de l'Etat, ça complique beaucoup les choses.
Alors oui, la zone ordinaire produit des logements moins contrôlés, des logements plus variés et, en particulier, des logements parfois plus chers. C'est vrai aussi. J'entendais Mme Marti nous expliquer que 300 à 400 logements sont réalisés dans le «terrain de jeu» - disait-elle - de la zone ordinaire. Je ne crois pas que ce soit un terrain de jeu, c'est un peu méprisant. Effectivement, 300 à 400 logements sont construits dans ces zones ordinaires qui ne sont pas le fruit de déclassements récents, mais datant d'il y a très longtemps. 300 ou 400 logements par rapport à 2500 ou 3000 logements produits chaque année, ça fait combien ? 10% ? 15% ? Mettons 15% ! Sur ces 15%, certains d'entre eux seront des logements pour des personnes aisées, effectivement. Est-ce mal ? Ne souhaitons-nous pas du tout produire de logements pour les personnes plus aisées de notre canton ? (Commentaires.) Moi, je crois à la diversité, je crois à la redistribution de l'impôt ! Pour redistribuer l'impôt, il faut commencer par le percevoir. Pour le percevoir, il faut aller chez les personnes aisées. Il est bien qu'une partie de la population aisée loge chez nous et n'émigre pas sur la Riviera vaudoise ou ailleurs en terres vaudoises, plus en retrait des rives du lac Léman. Je crois qu'il est important de dire qu'il faut construire pour tout le monde et se garder ces facultés.
On a parlé de la motion sur les zones ordinaires. Cette initiative ne changerait rien, puisque c'est une initiative du parlement sur une proposition du Conseil d'Etat, qui aurait proposé quoi ? De la zone de développement ! On nous dit que, lors d'autres tests, les communes n'en ont pas voulu, comme à Chêne-Bourg et Onex: c'est vrai. Qu'a-t-on fait, avons-nous eu des déclassements en zone ordinaire ? La réponse est non. Les communes ont été consultées et le Conseil d'Etat et ce Grand Conseil n'ont pas pris de décision en l'état pour des déclassements en zone ordinaire. Il faut être clair, cette initiative crée une rigidité supplémentaire qui va conduire à moins de logements. Moins de logements en priorité pour les personnes aisées de ce canton, c'est vrai, mais elles ont aussi le droit d'être logées. Cette situation va rompre un équilibre de plusieurs décennies de pratique où il y avait un petit peu de zone ordinaire et beaucoup de zone de développement, les deux étant nécessaires à notre canton.
Dernier point, et je clos ensuite mon intervention, à cause du temps qui m'est imparti: la zone de développement concerne exclusivement les gros périmètres, les gros promoteurs, les gros propriétaires. Si vous voulez préserver les plus petits propriétaires, les plus petits promoteurs, les plus petits projets, eh bien, vous êtes obligés de garder cet équilibre ! (Applaudissements.)
M. Pablo Cruchon (EAG), rapporteur de deuxième minorité. Mesdames les députées, Messieurs les députés, je suis très heureux de l'intervention de mon collègue Cyril Aellen puisqu'elle va me permettre d'aborder les points que je n'avais pas pu aborder avant. D'abord, sur la question de l'équilibre, je crois rêver: 50% de la production de biens consiste en maisons individuelles ou en PPE ! Il n'est pas juste de parler d'un équilibre dans la construction de logements à Genève, on ne produit que pour les riches ! (Exclamations.) Que pour les riches ! Les riches représentent 10% à 12% de la population, pas 50% ! (Commentaires.)
Le président. S'il vous plaît !
M. Pablo Cruchon. Pourtant, c'est pour eux qu'on produit; l'équilibre n'est pas garanti du tout !
Deuxièmement, la loi du marché, chère à la droite de cet hémicycle, ne régule pas du tout la situation. Parler de contraintes et de blocages est faux, c'est parler d'une politique sociale du logement qu'il faut ! On laisse faire les promoteurs et les régies, et on se retrouve avec quoi ? Avec des déséquilibres massifs, avec des gens qui n'arrivent pas à se loger ou qui doivent mettre plus de 30% de leur salaire pour payer leur loyer ! C'est ça, la réalité ! Ce n'est pas le pauvre riche de Cologny qui ne sait plus où se loger et doit se rendre dans un logement d'urgence. (Commentaires.) Il faut arrêter avec ça, c'est d'une hypocrisie sans nom !
Troisième chose, ce que M. Cyril Aellen a dit est très important: oui, la zone de développement concerne seulement la ville ou la zone urbaine. Il est bien là, le problème ! Il y a un déséquilibre de densité dans ce canton: on construit la ville chez les plus pauvres et on densifie chez les plus pauvres. On entasse toujours plus les plus pauvres et on préserve les petites villas de ces pauvres riches qui ne savent plus où se loger! Je propose qu'on fasse des zones de développement à Cologny, que des personnes puissent aussi accéder à des logements LUP et HBM à Cologny... (Commentaires.) ...que l'on puisse y accueillir d'autres gens. Que ces pauvres riches côtoient aussi des gens normaux qui gagnent leur vie en travaillant et pas en spoliant le produit du travail des autres !
Donc, l'effort fourni pour la densification n'est pas équilibré; la construction n'est pas équilibrée et la moindre des choses est d'envoyer un signal politique pour dire que la zone de développement permet la justice sociale, à l'opposé des intérêts privés défendus par la droite de cet hémicycle ! (Applaudissements. Huées.)
Le président. S'il vous plaît ! La parole est à Mme la députée Caroline Marti.
Mme Caroline Marti (S), rapporteuse de première minorité. Je vous remercie, Monsieur le président. Mesdames, Messieurs les députés... (Brouhaha. Le président agite la cloche.) A mon tour de répondre à quelques arguments avancés durant ce débat. M. Aellen nous dit que ce sera plus compliqué de déclasser des terrains et de construire du logement: Monsieur le président, vous lui transmettrez que c'est faux. Il suffira de faire comme on a toujours fait depuis soixante ans, c'est-à-dire de déclasser en zone de développement ! Cela nous donne de surcroît certains outils qui permettent d'accélérer la réalisation de quartiers de logements, notamment en levant des servitudes. C'est ce qu'on a toujours fait et ça pourra tout à fait continuer ainsi. D'ailleurs, quand M. Aellen nous dit trouver dérisoire que l'on construise 300 ou 400 logements chaque année en zone ordinaire aujourd'hui, c'est juste la moyenne annuelle de ce que l'on construit comme logements d'utilité publique ! S'il considère que c'est dérisoire, je me réjouis de ses efforts pour augmenter considérablement le nombre de logements d'utilité publique construits par année.
M. Aellen nous a aussi dit qu'aujourd'hui on ne construisait que pour les classes modestes et les classes moyennes et pas du tout pour les classes aisées. Au-delà des 300 ou 400 logements construits en zone ordinaire par année, on construit aujourd'hui, dans certains périmètres situés en zone de développement, 75% de logements en propriété par étage. Ils sont effectivement situés en zone de développement, mais si vous demandez même aux plus aisés d'entre nous, à ceux qui disposent des plus grands moyens financiers, s'ils préfèrent acheter un appartement à 600 000 ou à 800 000 francs en zone de développement ou payer le même appartement 2 millions de francs en zone ordinaire, eh bien, je pense qu'ils vous répondront qu'ils préfèrent un appartement à 800 000 francs en zone de développement ! Les seules personnes qui bénéficient des modalités prévues en zone ordinaire sont les promoteurs immobiliers, puisque, quand ils construisent en zone ordinaire des logements locatifs ou à vendre, leurs marges sont beaucoup plus importantes qu'elles ne peuvent l'être en zone de développement.
Pour toutes ces raisons, une nouvelle fois, la minorité vous appelle à accepter cette initiative, sans contreprojet. (Applaudissements.)
M. Pablo Cruchon (EAG), rapporteur de deuxième minorité. Un dernier argument que j'ai oublié par rapport à la densification et qui me semble important, c'est que, selon la stratégie biodiversité de Genève, les territoires disponibles seront bientôt complètement absorbés. D'ici 2030, on n'aura plus de territoire, on ne pourra plus s'étendre, il faudra donc bien densifier ! Et quand je disais qu'on ne densifie qu'en ville, on ne pourra pas échapper à l'avenir à une densification des villages et de ces zones villas ! Il faudra bien faire cet effort, et si on entend de nouveau dire dans ce parlement qu'on ne doit densifier qu'en ville, on aura un problème important, non seulement pour les locataires, non seulement pour la qualité de vie, mais aussi pour le salut de la biodiversité ! Ainsi, parce que j'ai vu que le PLR voulait accomplir une mue écologiste à l'aube des élections fédérales - évidemment pour des soucis écologiques - je vous invite à soutenir cette initiative 162. (Applaudissements.)
M. Daniel Sormanni (MCG). Juste un petit complément: si l'on veut privilégier la construction uniquement dans les centres urbains et en ville de Genève, il faudrait aussi permettre de construire aux communes qui ont des fondations communales. Les communes ont aussi une exigence, celle de favoriser la mixité sur leur territoire. Pour réaliser cette mixité, il faut avoir de la souplesse dans la loi, c'est nécessaire. Certaines communes ne construisent pas assez et ne font pas assez d'efforts pour avoir une population plus diversifiée sur leur territoire. Elles doivent faire cet effort-là, mais vous allez les en décourager complètement en rigidifiant la loi ! C'est pour ça qu'il faut rejeter cette initiative et le principe d'un contreprojet.
Le président. Merci, la parole est à Mme la députée Diane Barbier-Mueller.
Mme Diane Barbier-Mueller (PLR), rapporteuse de majorité. Non... Ah si, pardon ! Merci, Monsieur le président. Je n'ai plus que deux minutes pour répondre à tous les propos passionnants que j'ai entendus. La première chose, pour compléter le très bon argumentaire de mon préopinant PLR Cyril Aellen, concerne la majorité des 300 à 400 logements réalisés en zone ordinaire. Pour répondre à Mme Marti, il s'agit principalement de surélévations. Ces logements n'ont donc pas mangé de terrains.
A propos de mon préopinant Pablo Cruchon, je fais une réflexion qui n'est pas à lui transmettre - ne la lui répétez pas ! Il parlait de 50% des logements faits pour des riches, mais droit derrière, il dit qu'on ne densifie que chez les pauvres et qu'on laisse les riches tranquilles chez eux. Pour moi, il y a quand même un peu un croisement et un conflit dans ce qu'il dit: si on développe chez les riches et qu'on développe pour eux, on densifie donc chez eux ! C'est d'ailleurs ce qui se passe avec la zone villas. Du reste, on construit aussi des logements subventionnés dans les quartiers de villas.
Ensuite, ma préopinante Caroline Marti a parlé du fait que la zone de développement pouvait être construite plus rapidement. C'est souvent vrai, mais les constructions en zone ordinaire ne sont pas systématiquement longues et fastidieuses à mener. La réalisation de projets en zone de développement n'est pas non plus ultrarapide, cela prend quand même plusieurs années ! Elle a parlé de certains périmètres situés en zone de développement constitués à 75% de PPE, mais il y a aussi des périmètres réalisés uniquement avec des logements sociaux. Je trouve que c'est important de faire la comparaison. De plus, la marge du promoteur n'est pas forcément plus importante en zone ordinaire, parce qu'il y a quand même quelque chose qui s'appelle le marché. On ne peut pas vendre en faisant 100% de marge de promoteur comme ça... Oh, je n'ai plus de temps !
Je pense donc qu'il est important de rappeler que si la zone de développement est bénéfique, la zone ordinaire n'a pas pour but unique d'encourager de riches promoteurs à se faire de l'argent avec de riches propriétaires qui achètent leurs villas. (Applaudissements.)
Le président. Merci, nous allons passer au vote sur cette initiative.
Mise aux voix, l'initiative 162-TF est refusée par 50 non contre 36 oui.
Le président. Je mets maintenant aux voix le principe d'un contreprojet.
Mis aux voix, le principe d'un contreprojet est refusé par 89 non (unanimité des votants).