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Il 2 dicembre l’Ufficio federale delle abitazioni comunicherà il tasso ipotecario di riferimento per le locazioni di abitazioni, che dovrebbe rimanere invariato all’1,50%. Ma per l’anno prossimo vi sono buone probabilità che scenda all’1,25%. In caso di calo, i locatari avrebbero diritto a una riduzione della pigione.
Che cos’è il tasso ipotecario di riferimento?
Il tasso ipotecario di riferimento è un valore orientativo vincolante per gli aumenti o le riduzioni delle pigioni. Esso viene comunicato ogni trimestre dall’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB): nei mesi di marzo, giugno, settembre e dicembre, sempre all’inizio del mese. Entra in vigore il giorno successivo alla pubblicazione. Questo tasso d’interesse è importante perché le sue variazioni possono comportare adeguamenti nelle locazioni delle abitazioni. Se questo tasso d’interesse aumenta, i locatori possono aumentare i canoni. Se invece cala, anche i canoni di locazione delle abitazioni dovrebbero scendere.
Come viene calcolato il tasso di riferimento?
Il tasso di riferimento si basa sul tasso d’interesse medio ponderato in base al volume dei crediti ipotecari nazionali delle banche in Svizzera. Ciò significa che l’immobile sottostante deve trovarsi in Svizzera. Come il tasso d’interesse di riferimento, il tasso d’interesse medio viene reso noto con cadenza trimestrale dall’UFAB, ma viene calcolato dalla Banca nazionale svizzera (BNS). A partire da un volume ipotecario di 300 milioni di franchi, tutte le banche svizzere devono comunicare ogni trimestre i dati necessari alla BNS. Le banche sono tenute a riportare l’importo totale dei crediti ipotecari iscritti a bilancio alla fine del trimestre, suddivisi per tasso d’interesse. Sulla base dell’aliquota media calcolata, il tasso di riferimento viene arrotondato per eccesso o per difetto al successivo quarto di punto percentuale. Se, ad esempio, il tasso medio è dell’1,41%, il tasso di riferimento viene arrotondato per eccesso all’1,50%.
Evoluzione del tasso medio delle ipoteche e del tasso di riferimento
Fonte: Ufficio federale delle abitazioni
Da giugno 2017 il tasso di riferimento è rimasto invariato al minimo record dell’1,50%. Rimarrà su questo livello finché il tasso d’interesse medio non scenderà sotto l’1,38% o non salirà sopra l’1,62%. La Banca Migros prevede che in dicembre il tasso di riferimento resterà all’1,50%. Nella prossima primavera si prevede tuttavia una riduzione all’1,25%, sempre ammesso che nei prossimi mesi i tassi d’interesse in Svizzera non registrino un inatteso brusco aumento.
Che cosa succede se il tasso di riferimento scende?
Se il tasso di riferimento scenderà come previsto dall’1,50% all’1,25% la prossima primavera, i locatari avrebbero diritto a una riduzione del canone di locazione vicina al 3%. Nel caso di una pigione mensile di 2000 franchi ammonterebbe a 58.20 franchi al mese, ossia 698.40 franchi l’anno (v. tabella). Se in occasione dell’ultima riduzione del tasso di riferimento (giugno 2017) l’importo della pigione non è stato abbassato, è possibile far valere anche successivamente un diritto alla riduzione.
|Risparmio massimo sulla pigione con una riduzione del tasso di riferimento dall’1,50% all’1,25%|
|Pigione attuale (in CHF)||1000||1500||2000||2500||3000||3500|
|Risparmio mensile*||29.10||43.65||58.20||72.75||87.30||101.85|
|Risparmio annuale*||349.20||523.80||698.40||873.00||1047.60||1222.20|
|*Risparmio massimo in caso di concessione dell'intera riduzione da parte del locatario|
|Fonte: Banca Migros|
Tuttavia, può accadere che la riduzione non venga applicata sulla pigione, o che venga applicata solo in parte. I locatori, infatti, possono compensare la riduzione richiesta con il rincaro e con l’aumento dei costi di manutenzione e d’esercizio, oppure far valere altre obiezioni (ad esempio riserva di pigione / rinuncia e prassi locale e di quartiere). Anche i lavori di ristrutturazione eventualmente eseguiti possono essere fatti valere come costi aggiuntivi.
Attenzione: nel caso di un contratto di locazione con durata minima, la pigione non può essere ridotta o aumentata durante questo periodo.
La riduzione della pigione viene applicata automaticamente?
Non tutti i locatori adeguano spontaneamente le pigioni, tanto più che non è previsto per legge un adeguamento automatico dei canoni di locazione. In qualità di locatari, quindi, si dovrebbe sempre seguire l’andamento del tasso di riferimento e, se necessario, richiedere una riduzione del canone di locazione. Se sussiste il diritto a una riduzione della pigione, al locatore è possibile presentare una richiesta scritta di riduzione e pretendere una riduzione del canone di locazione netto dal successivo termine di disdetta contrattuale. Le lettere modello e i promemoria utili sono disponibili, ad esempio, sul sito web dell’Associazione Svizzera Inquilini. La richiesta di riduzione deve giungere al locatore per tempo, ovvero dieci giorni prima dei termini di disdetta concordati. Per avere una prova è consigliabile inviare il documento per posta raccomandata. Il locatore deve rispondere entro 30 giorni dalla ricezione della richiesta di riduzione. Se non siete d’accordo con la risposta del locatore (o se il locatore non risponde) potete inoltrare una richiesta di riduzione all’Ufficio cantonale di conciliazione del vostro luogo di domicilio.