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Wird die Tauglichkeit des Mietobjektes zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend (verhältnismässig) herabsetzt. Vorausgesetzt, dass der Mangel nicht vom Mieter verursacht wurde oder im Rahmen des kleinen Unterhalts vom Mieter zu beheben ist. Für eine Mietzinsherabsetzung ist eine gewisse Schwere der Beeinträchtigung erforderlich; nicht jede noch so kleine Abweichung rechtfertigt eine
Mietzinsherabsetzung (sog. Bagatellmängel).
Ob ein Mangel vorliegt, beurteilt sich immer im konkreten Einzelfall. Der konkrete Mietzinsherabsetzungsanspruch bemisst sich dabei insbesondere nach der Dauer und Intensität der Beeinträchtigung. Die Beeinträchtigung der Mietsache wird objektiv beurteilt, d.h. aufgrund des „normalen“ Durchschnittsempfindens eines Menschen. Die persönliche (übermässige) Empfindlichkeit des Mieters ist nicht massgebend. Verweise auf Pauschalen oder in anderen Fällen ausgesprochene Reduktionen sind nicht massgebend.
Die Tauglichkeit beurteilt sich nach:
Der Mieter darf den Mietzins nicht von sich aus herabsetzen, sondern muss den Mangel beim Vermieter rügen und dessen Beseitigung verlangen. Der Mieter muss darlegen, welche Mängel während welcher Dauer und in welchem Ausmass die Nutzung seiner Mietwohnung beeinträchtigt haben. Der unspezifische Hinweis „permanente Baustelle vor dem Haus“ oder die blosse Aufzählung einzelner Mängel genügt nicht. Die Beweislast für das Bestehen des Mangels und die dadurch ausgelöste Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache liegt beim Mieter. Der Mieter hat ebenfalls zu beweisen, von welchem Zeitpunkt an der Vermieter Kenntnis des Mangels hatte.
Die Herabsetzung muss verhältnismässig sein. Ihr Zweck besteht darin, einen Ausgleich für die verminderte Gebrauchstauglichkeit der Mietsache zu schaffen. Dabei ist der objektive Wert der mängelfreien Mietsache mit demjenigen der mangelhaften zu vergleichen. Das Mass der Herabsetzung ist anhand der zeitlichen, räumlichen und funktionalen Komponente der verminderten Gebrauchstauglichkeit des konkreten Mietobjekts festzulegen.
Folgende Punkte sind zu prüfen:
Der Herabsetzungsanspruch des Mieters besteht ab dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter vom Mangel Kenntnis erhält, bis zu dessen Behebung.
Beseitigt der Vermieter den Mangel nicht innert angemessener Frist, kann der Mieter dem Vermieter androhen, die künftig fällig werdenden Mietzinse bei der zuständigen Schlichtungsstelle zu hinterlegen. Mit der in formeller Hinsicht korrekten Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt.