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C/15181/2018 ACJC/1683/2021 du 20.12.2021 sur JTBL/108/2021 ( OBL ), MODIFIE Recours TF déposé le 01.02.2022, rendu le 12.07.2022, CONFIRME, 4A_50/2022, 4A_50/22 Normes : CPC.154; CPC.229.al3; CO.269b; CO.269d.al1; OBLF.19.al2 En fait En droit Par ces motifs rpublique et canton de genve POUVOIR JUDICIAIRE C/15181/2018 ACJC/1683/2021 ARRæT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre des baux et loyers DU LUNDI 20 DECEMBRE 2021 Entre Madame A ______, domicilie ______ (GE), appelante et intime sur appel joint d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 12 fvrier 2021, reprsente par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genve 6, en les bureaux de laquelle elle fait lection de domicile, et B ______ AG, sise ______ (ZH), intime et appelante sur appel joint, comparant par Me Serge PATEK, avocat, boulevard Helvtique 6, case postale, 1211 Genve 12, en l'Etude duquel elle fait lection de domicile. EN FAIT A. Par jugement JTBL/108/2021 du 12 fvrier 2021, communiqu pour notification aux parties par le greffe le 22 fvrier 2021, le Tribunal des baux et loyers a dclar irrecevables les pices produites par B______ AG  l'appui de ses critures du 5 novembre 2020, ainsi que les allgus de fait s'y rattachant (ch. 1 du dispositif), a fix  13'344 fr., charges non comprises, ds le 1 er octobre 2018, le loyer annuel de l'appartement de 4 pices n¡ 23 lou par A______ au 2 me tage de l'immeuble sis 1______ Genve (ch. 2), a dbout les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procdure tait gratuite (ch. 4). B. a. Par acte expdi le 25 mars 2021  la Cour de justice, A______ forme appel contre le chiffre 2 du dispositif de ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut, principalement,  ce que la Cour dboute B______ AG de sa demande de hausse de loyer et constate que le loyer et les paramtres de fixation de ce dernier restent inchangs. Subsidiairement, elle conclut  ce que la Cour dboute B______ AG de sa demande de hausse de loyer, constate que le loyer reste fix  10'812 fr. par anne et constate l'existence d'une rserve de baisse de loyer fonde sur la baisse du taux hypothcaire de 16.58%. Plus subsidiairement, A______ conclut  ce que la Cour dboute B______ AG de sa demande de hausse de loyer, constate que le loyer reste fix  10'812 fr. par anne et constate l'existence d'une rserve de baisse de loyer fonde sur la baisse du taux hypothcaire de 4.31%. Elle se plaint aussi de ce que le Tribunal a, dans son ordonnance du 30 juin 2020, cart sans motivation ses allgus complmentaires du 28 fvrier 2020. b. Dans sa rponse date du 12 mai 2021, dpose au greffe universel le 11 mai 2021, B______ AG conclut  la confirmation du jugement entrepris. Elle forme galement un appel joint contre le chiffre 2 du mme jugement dans lequel elle conclut  l'annulation du jugement du 12 fvrier 2021 et  la fixation du loyer annuel de l'appartement occup par A______  13'620 fr., charges non comprises, ds le 1 er octobre 2018. c. La Cour a octroy un dlai de 30 jours  A______ pour rpondre  l'appel joint. d. En l'absence de ladite rponse, le greffe de la Cour a avis les parties le 3 aot 2021 de ce que la cause tait garde  juger. C. Les faits pertinents suivants rsultent de la procdure : a. B______ AG est propritaire de l'immeuble sis 1______ Genve, construit en 1920, comprenant 24 appartements. b. B______ AG et A______ ont conclu, le 13 avril 1983, un contrat de bail  loyer portant sur la location d'un appartement de 4 pices n¡ 23 au 2 me tage de l'immeuble en question. Le bail a t conclu pour une dure initiale de 15 mois, du 1 er juillet 1983 au 30 septembre 1984, renouvelable ensuite tacitement d'anne en anne, sauf rsiliation signifie trois mois avant l'chance. A______ tait locataire de l'appartement depuis 1967. c. Par avis de majoration de loyer du 22 fvrier 2012, B______ AG a dclar porter le loyer annuel de l'appartement de 10'812 fr.  12'012 fr., charges non comprises, ds le 1 er octobre 2012 et a propos une nouvelle chance du bail au 30 septembre 2017. L'avis officiel est motiv comme suit : Ç Adaptation aux loyers usuels du quartier selon art. 269a CO - Proposition d'un nouveau bail de 5 ans au loyer index (art. 269B CO) renouvelable de 5 ans en 5 ans indice janvier 2012 base 2010. En cas de prestations supplmentaires au sens des art. 269A lettre b) CO et 14 OBLF, le bailleur se rserve expressment le droit de majorer le loyer en cours de bail, en sus de l'adaptation de celui-ci  l'volution de l'ISPC. Il est pris note entre les parties que le locataire peut rsilier son bail ds la 2 me anne, moyennant un pravis de rsiliation de 3 mois pour une chance annuelle. En annexe : clause d'indexation. È d. Suite  la contestation de cette hausse par la locataire par-devant la Commission de conciliation en matire de baux et loyers, le loyer annuel a t fix, par procs-verbal de conciliation du 23 mai 2012,  10'812 fr., ds le 1 er octobre 2012, montant auquel s'ajoutaient les provisions pour chauffage et eau chaude de 1'380 fr. par anne. Le taux hypothcaire de rfrence pris en compte tait de 2,5%. Le bail, conclu pour cinq ans jusqu'au 30 septembre 2017, renouvelable de cinq ans en cinq ans, tait index  l'Indice suisse des prix  la consommation (ISPC), l'indice de rfrence tant celui de janvier 2012. Pour le surplus, les clauses du bail liant les parties restaient inchanges. e. Le 25 fvrier 2015, l'Office des autorisations de construire a dlivr  la bailleresse une autorisation de construire portant sur la rnovation de l'immeuble de logement et des installations sanitaires de 24 appartements et la cration d'un exutoire de fume, le loyer des 24 appartements (75 pices) ne devant pas excder aprs travaux 300'876 fr. l'an, pour une dure de cinq ans  dater de la remise en location aprs la fin des travaux. f. Les travaux de rnovation de l'immeuble concern se sont drouls du 24 aot 2015 au 30 novembre 2016 et ont consist plus particulirement en la rnovation des cuisines, des sanitaires et des colonnes sanitaires de l'immeuble. Il a notamment t procd aux travaux suivants : - Contrle gnral des installations de ventilation des logements; - Rnovation des conduites eau froide, eau chaude, eaux uses; - Remplacement des stores  lamelles; - Remplacement de 24 vannes de radiateurs; - Pose de carrelage en grs crame dans les WC, salles de bains et cuisines; - Pose de parquet en bois (mosaque); - Ponage et vitrification des parquets; - Revtement de paroi en faence dans la cuisine; - Revtement de paroi en cramique dans les WC et salles de bains; - Pose de plinthes Ramin teint chne; - Pose de peinture de type mail dans les salles de bains, cuisines et chambres; - Installation d'armoires  pharmacie; - Installation de baignoires en acier; - Installation de porte-serviettes; - Installation de porte-savons; - Installation de porte-verres; - Remplacement des prises et interrupteurs existants dans les WC, salles de bains et cuisines et installation de prises pour lave-linges et sche-linges; - Remplacement de l'agencement des cuisines existant, notamment mise en place d'un plan de travail en stratifi et d'viers et gouttoirs en inox; - Rvision de l'interphone de chaque appartement; - Mise en conformit des installations lectriques; - Dsamiantage; - Nettoyage des colonnes de l'immeuble. S'agissant de l'appartement de la locataire, le sjour, la salle  manger et la chambre ont t laisss en l'tat, que ce soit au niveau de la peinture ou du sol (parquet). Le remplacement des stores  lamelles et des vannes de radiateurs n'a pas non plus t effectu. Dans la cuisine, le carrelage prcdemment pos par la locataire a t remplac par un nouveau carrelage. g. Le dcompte final tabli par la bailleresse le 25 octobre 2017 laisse apparatre un cot total du chantier de 2'498'247 fr. 70. h. Par avis de majoration du 1 er juin 2018, la bailleresse a dclar porter le loyer annuel de l'appartement  13'620 fr., charges de 1'680 fr. non comprises, ds le 1 er octobre 2018. L'avis officiel est motiv comme suit : Ç DCTI selon art. 269A CO let. B prestations supplmentaires du bailleur È. i. La hausse de loyer a t conteste le 28 juin 2018 par la locataire devant la Commission de conciliation en matire de baux et loyers. Simultanment, elle a sollicit une baisse de loyer, le ramenant  8'124 fr. par an ds le 1 er octobre 2018 en raison de la baisse du taux hypothcaire. j. Non concilie le 9 janvier 2019, la demande de hausse a t porte devant le Tribunal le 7 fvrier 2019, la bailleresse concluant  la fixation du loyer annuel de l'appartement concern  13'620 fr., charges non comprises, ds le 1 er octobre 2018. A l'appui de ses conclusions, la bailleresse a notamment expos avoir entrepris dans le courant des annes 2000 des travaux d'entretien consistant en la rfection des faades, l'application d'un nouveau crpi, le changement des stores et des portes-fentres, la pose d'une isolation priphrique, le remplacement de l'installation de production de chaleur  mazout, la pose de compteurs de chaleur et de vannes thermostatiques dans les logements, ainsi que des travaux de modernisation de l'ascenseur. Elle a par ailleurs produit, entre autres, l'tat locatif de l'immeuble au 31 juillet 2015, lequel s'levait  349'920 fr. k. Non concilie le 9 janvier 2019, la demande de baisse a t porte devant le Tribunal le 8 fvrier 2019 par la locataire, laquelle a conclu  ce que le loyer annuel de l'appartement soit fix  8'124 fr., ds le 1 er octobre 2018. l. Dans sa rponse du 6 juin 2019  la demande de baisse, B______ AG a conclu, pralablement,  tre autorise  complter ses critures et  verser des pices complmentaires concernant les loyers usuels pratiqus dans le quartier et, principalement, au dboutement de la locataire de toutes ses conclusions. A l'appui de ses conclusions, elle a oppos  la demande de baisse de loyer forme par la locataire l'augmentation de l'ISPC, d'une part, et les loyers usuels du quartier, d'autre part. m. Dans sa rponse du 10 juin 2019  la demande de hausse, rectifie sur deux points par criture du 11 juillet 2019, la locataire a conclu, pralablement,  ce qu'il soit ordonn  B______ AG de produire le premier contrat de bail, datant de 1966, et les dcomptes de charges courants d'entretien des annes 2012  2017, et, principalement, au dboutement de B______ AG de toutes ses conclusions et  la fixation du loyer  8'124 fr. ds le 1 er octobre 2018. A l'appui de ses conclusions, elle a notamment allgu que les travaux de rnovation des colonnes d'eaux taient indispensables au vu de la vtust des installations et de leur dysfonctionnement rcurrent, le changement des carrelages catelles et quipements sanitaires ayant quant  lui t rendu ncessaire par les travaux de dmolition effectus pour accder aux colonnes d'eaux. Le nouvel agencement de cuisine pos ne prsentait pas de fonctionnalit supplmentaire, aucun quipement lectromnager n'ayant par ailleurs t install. Il en allait de mme pour les nouveaux quipements sanitaires. n. Lors de l'audience du 3 septembre 2019 du Tribunal, le conseil de B______ AG a notamment produit des exemples de loyer comparatif de cinq appartements, tous situs 2______et appartenant  une propritaire identique. Le conseil de A______ a contest que le critre des loyers comparatifs soit applicable et a sollicit l'audition de la locataire en lien avec les travaux effectus dans son appartement ainsi que l'tat de celui-ci et de l'immeuble. Pour le surplus, les parties ont dclar ne pas souhaiter complter leurs allgations et leur offre de preuves et ont persist dans leurs conclusions respectives. o. Lors de l'audience du 21 fvrier 2020, le Tribunal a procd  l'interrogatoire de A______. A______ a expos que depuis son arrive, la salle de bain avait t rnove en 1969 et des lments de cuisine avaient t poss. Par la suite, les fentres avaient t changes et des stores  lamelles avaient alors t installs. En 2016, le carrelage qu'elle avait pos avait t remplac par un carrelage de moindre qualit. Le conseil de A______ a sollicit la production des comptes d'entretien de l'immeuble des vingt annes prcdentes, ce  quoi le conseil de B______ AG s'est oppos au motif que ce n'tait possible que pour les dix annes prcdentes. p. Par pli du 28 fvrier 2020, A______ a prcis les dclarations faites lors de son audition du 21 fvrier 2020. Les canalisations de l'immeuble avaient t refaites en 2016, ce qui avait impliqu une rnovation des cuisines, toilettes et salles de bains, y compris en matire de peinture et d'lectricit. Aucune rfection n'avait par contre t faite dans les autres pices (parquets, plafonds, plinthes, peintures, etc.). q. Par ordonnance du 30 juin 2020, le Tribunal a cart le courrier de A______ du 28 fvrier 2020 et a cltur la phase d'administration des preuves. r. Par critures du 31 aot 2020, B______ AG a persist dans ses conclusions et a produit un charg de pices complmentaire comprenant notamment une liste des travaux effectus dans l'appartement concern, tablie par ses soins. s. Par critures du 20 octobre 2020, A______ a persist dans ses prcdentes conclusions. t. B______ AG a rpliqu le 5 novembre 2020 et produit des pices complmentaires. u. Par critures du 12 novembre 2020, A______ a rpliqu. v. Le Tribunal a gard la cause  juger. EN DROIT 1. Pour des raisons de clart, la locataire, qui a form appel, sera dsigne ci-aprs comme l'appelante, alors que la bailleresse sera dsigne comme l'intime, quand bien mme elle a form un appel joint. 1.1 L'appel est recevable contre les dcisions finales et les dcisions incidentes de premire instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier tat des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Selon la jurisprudence constante du Tribunal fdral, les contestations portant sur l'usage d'une chose loue sont de nature pcuniaire (arrt du Tribunal fdral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent dtermine, le Tribunal dtermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas  s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement errone (art. 91 al. 2 CPC). La dtermination de la valeur litigieuse suit les mmes rgles que pour la procdure devant le Tribunal fdral (Rtornaz in : Procdure civile suisse, Les grands thmes pour les praticiens, Neuchtel, 2010, p. 363; Sphler, Basler Kommentar, Schweizeriche Zivilprozessordnung, 3 me dition, 2017, n. 9 ad art. 308 CPC). La valeur litigieuse est dtermine par les conclusions restes litigieuses devant l'autorit prcdente (art. 91 al. 1 CPC); si la dure de prestations priodiques est indtermine, le montant annuel est multipli par vingt (art. 92 al. 2 CPC). La valeur litigieuse correspond  la diffrence entre l'augmentation propose et le montant accept par le locataire par mois, annualise et capitalise sur vingt ans (arrt du Tribunal fdral 4A_484/2011 du 2 novembre 2011 consid. 1). En l'espce, le dernier loyer annuel du logement, charges non comprises, s'lve  10'812 fr. L'augmentation propose porterait le loyer annuel du logement,  13'620 fr., soit une diffrence annuelle de 2'808 fr. En prenant en compte ces montants, la valeur litigieuse est largement suprieure  10'000 fr. (2'808 fr. x 20 = 56'160 fr.). La voie de l'appel est donc ouverte. 1.2 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, crit et motiv, est introduit auprs de l'instance d'appel dans les trente jours  compter de la notification de la dcision, laquelle doit tre jointe au dossier d'appel. L'appel a t interjet dans le dlai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. Il en va de mme de l'appel joint (art. 130, 131, 313 al. 1 CPC). 1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procdure civile, tome II, 2me d. 2010, n. 2314 et 2416; Retornaz, op. cit., p. 349 ss, n. 121). 1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procdure simplifie s'applique aux litiges portant sur des baux  loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congs ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale rgit la procdure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 2. L'appelante fait tout d'abord grief au Tribunal d'avoir cart sans motif son courrier du 28 fvrier 2020 dans l'ordonnance du 30 juin 2020. 2.1 L'ordonnance querelle est une ordonnance d'instruction statuant sur l'opportunit et les modalits de l'administration des preuves (art. 154 CPC). Elle entre ainsi dans la catgorie des autres dcisions et ordonnances d'instruction de premire instance (art. 319 let. b CPC), par nature exclue du champ de l'appel ( ACJC/1435/2015 du 23 novembre 2015 consid. 1). Si l'ordonnance ne cause pas de prjudice difficilement rparable ou n'est pas conteste dans l'immdiat, elle peut tre attaque avec la dcision finale sur le fond ( ACJC/652/2018 du 28 mai 2018 consid. 2.2; ACJC/1435/2015 du 23 novembre consid. 2.1 et les rfrences cites). Le grief formul par l'appelante est par consquent recevable. L'art. 229 al. 3 CPC prvoit que lorsqu'il doit tablir les faits d'office (art. 247 al. 2 CPC), le tribunal admet les faits et moyens de preuve nouveaux jusqu'aux dlibrations. Ni le texte lgal, ni les travaux prparatoires ne prcisent ce qu'il faut entendre exactement par "jusqu'aux dlibrations". Il faut comprendre par l non le dbut effectif des dlibrations, qui peut dpendre de l'organisation interne du tribunal et n'est pas ncessairement port  la connaissance des parties, mais la clture des dbats principaux (aprs lesquels ces dlibrations peuvent commencer), soit la fin des plaidoiries orales lorsqu'il y en a, ou l'chance du dlai, le cas chant prolong, pour dposer des plaidoiries crites. Les faits et l'ensemble des moyens de preuve  disposition des parties doivent en effet tre ports  la connaissance du juge avant la clture des dbats principaux, puisque c'est en se basant sur son apprciation des faits et des preuves qu'il appliquera - dans le cadre des dlibrations - le droit aux faits constats et rendra sa dcision (ATF 138 III 788 consid. 4.2). Selon la doctrine, le lgislateur a vis tous les litiges soumis  la maxime inquisitoire, que celle-ci soit renforce ou attnue. Il a estim qu'il fallait en effet privilgier la "vrit matrielle", plutt que de respecter la "rigueur de la procdure". Ainsi, les parties sont admises  apporter au procs, jusqu'aux dlibrations, tous les faits utiles  l'issue du litige, qu'il s'agisse de novas proprement dits, de novas improprement dits, voire de faits qu'elles ont omis, mme fautivement, d'invoquer auparavant (Chaix, L'apport des faits au procs, in Procdure civile suisse, Les grands thmes pour les praticiens, Neuchtel, 2010, n. 39, 40 et 42, p. 130-131; ACJC/508/2014 du 28 avril 2014 consid. 1.2.1). 2.2 En l'espce, l'appelante a adress un courrier au Tribunal le 28 fvrier 2020 dans le but de complter sa comparution personnelle qui avait eu lieu quelques jours auparavant. Le Tribunal, sans motivation, a cart ce courrier de la procdure par ordonnance du 30 juin 2020. Dans la mme ordonnance, un dlai au 31 aot 2020 a t fix aux parties pour le dpt des plaidoiries finales. Ainsi, l'on ne voit pas pour quel motif le courrier du 28 fvrier 2020, adress au Tribunal plusieurs mois avant la clture de la phase d'administration des preuves et le dpt des plaidoiries finales devrait tre cart. Par consquent, les lments contenus dans le courrier du 28 fvrier 2020 doivent tre admis  la procdure. Il en a t tenu compte dans la mesure de leur pertinence dans la partie en fait du prsent arrt. 3. Dans un second grief, l'appelante reproche au Tribunal d'avoir viol le droit en ne tenant pas compte des rgles applicables aux hausses de loyer dans le cadre de baux indexs. 3.1 Il convient ds lors d'examiner la validit de l'avis de majoration de loyer du 1 er juin 2018. Destines  prserver la valeur de la chose loue, les clauses d'indexation sont des dispositions contractuelles prvoyant que le loyer net sera adapt aux variations d'un indice officiel. Elles ont pour but de garantir au bailleur que le loyer suivra l'volution du cot de la vie. Pour le locataire, les baux indexs, d'un minimum de cinq ans, offrent la scurit d'une longue dure ( ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Dietschy, Droit du bail  loyer, Commentaire pratique, Ble, 2010, No 3 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail  loyer, Lausanne 2019, p. 643). A une exception prs, l'indexation est un mode exclusif de fixation du loyer (Dietschy, op. cit., Nos 3 et 27 ad art. 269b CO). Les parties prsument que l'adaptation du loyer  l'augmentation de l'indice suffira  couvrir l'volution des charges et des autres facteurs de fixation du loyer. Par consquent, les parties renoncent  se prvaloir de ces facteurs pendant toute la dure du bail. Ce n'est qu' l'chance du bail index que les parties pourront  nouveau invoquer,  la hausse ou  la baisse, les critres lgaux de fixation du loyer ( ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 644). Toute majoration de loyer notifie en vertu d'une clause d'indexation doit tre communique sur la formule officielle prvue par l'art. 269d al. 1 CO (art. 19 al. 2 OBLF). Le bailleur doit respecter le dlai minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (art. 17 al. 3 OBLF). Le bailleur ne peut pas anticiper l'volution de l'indice. Il doit attendre sa publication officielle (art. 19 al. 2 OBLF) (Dietschy, op. cit., No 23 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 652). Il est licite de prvoir dans le contrat que la hausse pourra exceptionnellement tre suprieure  l'volution de l'indice suisse des prix  la consommation, lorsque le bailleur fournit une prestation supplmentaire. Il faut toutefois que le contrat prvoie expressment cette hypothse (ATF 124 III 57, consid. 3a; SJ 1994, p. 487; Dietschy, op. cit., No 28 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). Le cumul de l'indice suisse des prix  la consommation et de la prestation supplmentaire du bailleur prsuppose que le locataire puisse contester, en dehors des limites strictes de l'art. 270c CO, l'incidence de la prestation supplmentaire sur le loyer et qu'il puisse rsilier le bail avant terme ( ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). Lorsque, en sus de l'indexation, le bailleur se prvaut de prestations supplmentaires (art. 269a let. b CO), le bailleur doit motiver et chiffrer sa prtention (art. 20 OBLF; Dietschy, op. cit., No 31 ad art. 269b CO). Le locataire peut contester le principe mme de la majoration lie  cette plus-value, si le contrat ne comporte aucune clause l'autorisant. Il peut aussi contester la quotit de la hausse lie  la plus-value. On doit galement reconnatre au locataire le droit de se dpartir de manire anticipe du bail s'il n'entend pas accepter ou contester la hausse ( ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). 3.2 En l'espce, le 1 er juin 2018, l'intime a dclar porter le loyer annuel de l'appartement  13'620 fr., charges de 1'680 fr. non comprises, ds le 1 er octobre 2018. L'avis officiel tait motiv comme suit : Ç DCTI selon art. 269A CO let. B prestations supplmentaires du bailleur È. L'avis de majoration du loyer est fond uniquement sur des prestations supplmentaires du bailleur et non sur la hausse de l'indice suisse des prix  la consommation. Le bail reconduit par-devant la Commission de conciliation le 23 mai 2012 tait un bail index courant pour une dure de cinq ans, renouvelable de cinq ans en cinq ans. Il a couru du 1 er octobre 2012 au 30 septembre 2017, puis, faute de rsiliation par les parties, a t renouvel pour une nouvelle priode de cinq ans, jusqu'au 30 septembre 2022. Ni les clauses du bail du 13 avril 1983, ni celles contenues dans l'accord de reconduction du bail conclu par-devant la Commission de conciliation le 23 mai 2012 ne rservent la facult, pour l'intime, de notifier une hausse de loyer fonde sur les prestations supplmentaires. Les parties sont ainsi convenues que l'unique motif d'augmentation ou de diminution du loyer pendant la dure du bail serait l'volution,  la hausse ou  la baisse, de l'indice suisse des prix  la consommation. Ainsi, faute de reposer sur une disposition contractuelle et de respecter les conditions fixes par le droit, la hausse de loyer du 1 er juin 2018 n'est pas valable. Le chiffre 2 du dispositif du jugement sera rform en ce sens. Compte tenu de l'analyse qui prcde, il ne se justifie pas d'examiner les autres griefs de l'appelante, subsidiaires et lies  d'autres mthodes d'augmentation du loyer inadmissibles en l'espce. Il en ira de mme des prcisions de faits et arguments prsents par l'intime et relatifs  la nature des travaux entrepris et au taux hypothcaire de rfrence, l'ensemble de ces lments tant dsormais dpourvus d'objet. L'intime sera pour sa part et pour les motifs qui prcdent, dboute de ses conclusions sur appel joint. 4. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prlev de frais dans les causes soumises  la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Dclare recevables l'appel interjet le 25 mars 2021 par A______ contre le chiffre 2 du dispositif du jugement JTBL/108/2021 rendu le 12 fvrier 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/15181/2018, ainsi que l'appel joint interjet le 11 mai 2021 par B______ AG contre le mme chiffre dudit jugement. Au fond : Annule le chiffre 2 de ce jugement. Et, statuant  nouveau : Dit que l'avis de majoration de loyer du 1er juin 2018 n'est pas valable. Dit que le loyer annuel de l'appartement de 4 pices au 2me tage de l'immeuble sis 1_____ [] Genve est de 10'812 fr., charges non comprises. Confirme le jugement attaqu pour le surplus. Dit que la procdure est gratuite. Dboute les parties de toutes autres conclusions. Sigeant : Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, prsidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN, Madame Zo SEILER, juges assesseurs; Madame Mat VALENTE, greffire. La prsidente : Nathalie LANDRY-BARTHE La greffire : Mat VALENTE Indication des voies de recours : Conformment aux art. 72 ss de la loi fdrale sur le Tribunal fdral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le prsent arrt peut tre port dans les trente jours qui suivent sa notification avec expdition complte (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fdral par la voie du recours en matire civile. Le recours doit tre adress au Tribunal fdral, 1000 Lausanne 14. Valeur litigieuse des conclusions pcuniaires au sens de la LTF suprieure ou gale  15'000 fr.

C/15181/2018

ACJC/1683/2021 du 20.12.2021 sur JTBL/108/2021 ( OBL ), MODIFIE Recours TF déposé le 01.02.2022, rendu le 12.07.2022, CONFIRME, 4A_50/2022, 4A_50/22 Normes : CPC.154; CPC.229.al3; CO.269b; CO.269d.al1; OBLF.19.al2 En fait En droit Par ces motifs rpublique et canton de genve POUVOIR JUDICIAIRE C/15181/2018 ACJC/1683/2021 ARRæT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre des baux et loyers DU LUNDI 20 DECEMBRE 2021 Entre Madame A ______, domicilie ______ (GE), appelante et intime sur appel joint d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 12 fvrier 2021, reprsente par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genve 6, en les bureaux de laquelle elle fait lection de domicile, et B ______ AG, sise ______ (ZH), intime et appelante sur appel joint, comparant par Me Serge PATEK, avocat, boulevard Helvtique 6, case postale, 1211 Genve 12, en l'Etude duquel elle fait lection de domicile. EN FAIT A. Par jugement JTBL/108/2021 du 12 fvrier 2021, communiqu pour notification aux parties par le greffe le 22 fvrier 2021, le Tribunal des baux et loyers a dclar irrecevables les pices produites par B______ AG  l'appui de ses critures du 5 novembre 2020, ainsi que les allgus de fait s'y rattachant (ch. 1 du dispositif), a fix  13'344 fr., charges non comprises, ds le 1 er octobre 2018, le loyer annuel de l'appartement de 4 pices n¡ 23 lou par A______ au 2 me tage de l'immeuble sis 1______ Genve (ch. 2), a dbout les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procdure tait gratuite (ch. 4). B. a. Par acte expdi le 25 mars 2021  la Cour de justice, A______ forme appel contre le chiffre 2 du dispositif de ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut, principalement,  ce que la Cour dboute B______ AG de sa demande de hausse de loyer et constate que le loyer et les paramtres de fixation de ce dernier restent inchangs. Subsidiairement, elle conclut  ce que la Cour dboute B______ AG de sa demande de hausse de loyer, constate que le loyer reste fix  10'812 fr. par anne et constate l'existence d'une rserve de baisse de loyer fonde sur la baisse du taux hypothcaire de 16.58%. Plus subsidiairement, A______ conclut  ce que la Cour dboute B______ AG de sa demande de hausse de loyer, constate que le loyer reste fix  10'812 fr. par anne et constate l'existence d'une rserve de baisse de loyer fonde sur la baisse du taux hypothcaire de 4.31%. Elle se plaint aussi de ce que le Tribunal a, dans son ordonnance du 30 juin 2020, cart sans motivation ses allgus complmentaires du 28 fvrier 2020. b. Dans sa rponse date du 12 mai 2021, dpose au greffe universel le 11 mai 2021, B______ AG conclut  la confirmation du jugement entrepris. Elle forme galement un appel joint contre le chiffre 2 du mme jugement dans lequel elle conclut  l'annulation du jugement du 12 fvrier 2021 et  la fixation du loyer annuel de l'appartement occup par A______  13'620 fr., charges non comprises, ds le 1 er octobre 2018. c. La Cour a octroy un dlai de 30 jours  A______ pour rpondre  l'appel joint. d. En l'absence de ladite rponse, le greffe de la Cour a avis les parties le 3 aot 2021 de ce que la cause tait garde  juger. C. Les faits pertinents suivants rsultent de la procdure : a. B______ AG est propritaire de l'immeuble sis 1______ Genve, construit en 1920, comprenant 24 appartements. b. B______ AG et A______ ont conclu, le 13 avril 1983, un contrat de bail  loyer portant sur la location d'un appartement de 4 pices n¡ 23 au 2 me tage de l'immeuble en question. Le bail a t conclu pour une dure initiale de 15 mois, du 1 er juillet 1983 au 30 septembre 1984, renouvelable ensuite tacitement d'anne en anne, sauf rsiliation signifie trois mois avant l'chance. A______ tait locataire de l'appartement depuis 1967. c. Par avis de majoration de loyer du 22 fvrier 2012, B______ AG a dclar porter le loyer annuel de l'appartement de 10'812 fr.  12'012 fr., charges non comprises, ds le 1 er octobre 2012 et a propos une nouvelle chance du bail au 30 septembre 2017. L'avis officiel est motiv comme suit : Ç Adaptation aux loyers usuels du quartier selon art. 269a CO - Proposition d'un nouveau bail de 5 ans au loyer index (art. 269B CO) renouvelable de 5 ans en 5 ans indice janvier 2012 base 2010. En cas de prestations supplmentaires au sens des art. 269A lettre b) CO et 14 OBLF, le bailleur se rserve expressment le droit de majorer le loyer en cours de bail, en sus de l'adaptation de celui-ci  l'volution de l'ISPC. Il est pris note entre les parties que le locataire peut rsilier son bail ds la 2 me anne, moyennant un pravis de rsiliation de 3 mois pour une chance annuelle. En annexe : clause d'indexation. È d. Suite  la contestation de cette hausse par la locataire par-devant la Commission de conciliation en matire de baux et loyers, le loyer annuel a t fix, par procs-verbal de conciliation du 23 mai 2012,  10'812 fr., ds le 1 er octobre 2012, montant auquel s'ajoutaient les provisions pour chauffage et eau chaude de 1'380 fr. par anne. Le taux hypothcaire de rfrence pris en compte tait de 2,5%. Le bail, conclu pour cinq ans jusqu'au 30 septembre 2017, renouvelable de cinq ans en cinq ans, tait index  l'Indice suisse des prix  la consommation (ISPC), l'indice de rfrence tant celui de janvier 2012. Pour le surplus, les clauses du bail liant les parties restaient inchanges. e. Le 25 fvrier 2015, l'Office des autorisations de construire a dlivr  la bailleresse une autorisation de construire portant sur la rnovation de l'immeuble de logement et des installations sanitaires de 24 appartements et la cration d'un exutoire de fume, le loyer des 24 appartements (75 pices) ne devant pas excder aprs travaux 300'876 fr. l'an, pour une dure de cinq ans  dater de la remise en location aprs la fin des travaux. f. Les travaux de rnovation de l'immeuble concern se sont drouls du 24 aot 2015 au 30 novembre 2016 et ont consist plus particulirement en la rnovation des cuisines, des sanitaires et des colonnes sanitaires de l'immeuble. Il a notamment t procd aux travaux suivants : - Contrle gnral des installations de ventilation des logements; - Rnovation des conduites eau froide, eau chaude, eaux uses; - Remplacement des stores  lamelles; - Remplacement de 24 vannes de radiateurs; - Pose de carrelage en grs crame dans les WC, salles de bains et cuisines; - Pose de parquet en bois (mosaque); - Ponage et vitrification des parquets; - Revtement de paroi en faence dans la cuisine; - Revtement de paroi en cramique dans les WC et salles de bains; - Pose de plinthes Ramin teint chne; - Pose de peinture de type mail dans les salles de bains, cuisines et chambres; - Installation d'armoires  pharmacie; - Installation de baignoires en acier; - Installation de porte-serviettes; - Installation de porte-savons; - Installation de porte-verres; - Remplacement des prises et interrupteurs existants dans les WC, salles de bains et cuisines et installation de prises pour lave-linges et sche-linges; - Remplacement de l'agencement des cuisines existant, notamment mise en place d'un plan de travail en stratifi et d'viers et gouttoirs en inox; - Rvision de l'interphone de chaque appartement; - Mise en conformit des installations lectriques; - Dsamiantage; - Nettoyage des colonnes de l'immeuble. S'agissant de l'appartement de la locataire, le sjour, la salle  manger et la chambre ont t laisss en l'tat, que ce soit au niveau de la peinture ou du sol (parquet). Le remplacement des stores  lamelles et des vannes de radiateurs n'a pas non plus t effectu. Dans la cuisine, le carrelage prcdemment pos par la locataire a t remplac par un nouveau carrelage. g. Le dcompte final tabli par la bailleresse le 25 octobre 2017 laisse apparatre un cot total du chantier de 2'498'247 fr. 70. h. Par avis de majoration du 1 er juin 2018, la bailleresse a dclar porter le loyer annuel de l'appartement  13'620 fr., charges de 1'680 fr. non comprises, ds le 1 er octobre 2018. L'avis officiel est motiv comme suit : Ç DCTI selon art. 269A CO let. B prestations supplmentaires du bailleur È. i. La hausse de loyer a t conteste le 28 juin 2018 par la locataire devant la Commission de conciliation en matire de baux et loyers. Simultanment, elle a sollicit une baisse de loyer, le ramenant  8'124 fr. par an ds le 1 er octobre 2018 en raison de la baisse du taux hypothcaire. j. Non concilie le 9 janvier 2019, la demande de hausse a t porte devant le Tribunal le 7 fvrier 2019, la bailleresse concluant  la fixation du loyer annuel de l'appartement concern  13'620 fr., charges non comprises, ds le 1 er octobre 2018. A l'appui de ses conclusions, la bailleresse a notamment expos avoir entrepris dans le courant des annes 2000 des travaux d'entretien consistant en la rfection des faades, l'application d'un nouveau crpi, le changement des stores et des portes-fentres, la pose d'une isolation priphrique, le remplacement de l'installation de production de chaleur  mazout, la pose de compteurs de chaleur et de vannes thermostatiques dans les logements, ainsi que des travaux de modernisation de l'ascenseur. Elle a par ailleurs produit, entre autres, l'tat locatif de l'immeuble au 31 juillet 2015, lequel s'levait  349'920 fr. k. Non concilie le 9 janvier 2019, la demande de baisse a t porte devant le Tribunal le 8 fvrier 2019 par la locataire, laquelle a conclu  ce que le loyer annuel de l'appartement soit fix  8'124 fr., ds le 1 er octobre 2018. l. Dans sa rponse du 6 juin 2019  la demande de baisse, B______ AG a conclu, pralablement,  tre autorise  complter ses critures et  verser des pices complmentaires concernant les loyers usuels pratiqus dans le quartier et, principalement, au dboutement de la locataire de toutes ses conclusions. A l'appui de ses conclusions, elle a oppos  la demande de baisse de loyer forme par la locataire l'augmentation de l'ISPC, d'une part, et les loyers usuels du quartier, d'autre part. m. Dans sa rponse du 10 juin 2019  la demande de hausse, rectifie sur deux points par criture du 11 juillet 2019, la locataire a conclu, pralablement,  ce qu'il soit ordonn  B______ AG de produire le premier contrat de bail, datant de 1966, et les dcomptes de charges courants d'entretien des annes 2012  2017, et, principalement, au dboutement de B______ AG de toutes ses conclusions et  la fixation du loyer  8'124 fr. ds le 1 er octobre 2018. A l'appui de ses conclusions, elle a notamment allgu que les travaux de rnovation des colonnes d'eaux taient indispensables au vu de la vtust des installations et de leur dysfonctionnement rcurrent, le changement des carrelages catelles et quipements sanitaires ayant quant  lui t rendu ncessaire par les travaux de dmolition effectus pour accder aux colonnes d'eaux. Le nouvel agencement de cuisine pos ne prsentait pas de fonctionnalit supplmentaire, aucun quipement lectromnager n'ayant par ailleurs t install. Il en allait de mme pour les nouveaux quipements sanitaires. n. Lors de l'audience du 3 septembre 2019 du Tribunal, le conseil de B______ AG a notamment produit des exemples de loyer comparatif de cinq appartements, tous situs 2______et appartenant  une propritaire identique. Le conseil de A______ a contest que le critre des loyers comparatifs soit applicable et a sollicit l'audition de la locataire en lien avec les travaux effectus dans son appartement ainsi que l'tat de celui-ci et de l'immeuble. Pour le surplus, les parties ont dclar ne pas souhaiter complter leurs allgations et leur offre de preuves et ont persist dans leurs conclusions respectives. o. Lors de l'audience du 21 fvrier 2020, le Tribunal a procd  l'interrogatoire de A______. A______ a expos que depuis son arrive, la salle de bain avait t rnove en 1969 et des lments de cuisine avaient t poss. Par la suite, les fentres avaient t changes et des stores  lamelles avaient alors t installs. En 2016, le carrelage qu'elle avait pos avait t remplac par un carrelage de moindre qualit. Le conseil de A______ a sollicit la production des comptes d'entretien de l'immeuble des vingt annes prcdentes, ce  quoi le conseil de B______ AG s'est oppos au motif que ce n'tait possible que pour les dix annes prcdentes. p. Par pli du 28 fvrier 2020, A______ a prcis les dclarations faites lors de son audition du 21 fvrier 2020. Les canalisations de l'immeuble avaient t refaites en 2016, ce qui avait impliqu une rnovation des cuisines, toilettes et salles de bains, y compris en matire de peinture et d'lectricit. Aucune rfection n'avait par contre t faite dans les autres pices (parquets, plafonds, plinthes, peintures, etc.). q. Par ordonnance du 30 juin 2020, le Tribunal a cart le courrier de A______ du 28 fvrier 2020 et a cltur la phase d'administration des preuves. r. Par critures du 31 aot 2020, B______ AG a persist dans ses conclusions et a produit un charg de pices complmentaire comprenant notamment une liste des travaux effectus dans l'appartement concern, tablie par ses soins. s. Par critures du 20 octobre 2020, A______ a persist dans ses prcdentes conclusions. t. B______ AG a rpliqu le 5 novembre 2020 et produit des pices complmentaires. u. Par critures du 12 novembre 2020, A______ a rpliqu. v. Le Tribunal a gard la cause  juger. EN DROIT 1. Pour des raisons de clart, la locataire, qui a form appel, sera dsigne ci-aprs comme l'appelante, alors que la bailleresse sera dsigne comme l'intime, quand bien mme elle a form un appel joint. 1.1 L'appel est recevable contre les dcisions finales et les dcisions incidentes de premire instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier tat des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Selon la jurisprudence constante du Tribunal fdral, les contestations portant sur l'usage d'une chose loue sont de nature pcuniaire (arrt du Tribunal fdral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent dtermine, le Tribunal dtermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas  s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement errone (art. 91 al. 2 CPC). La dtermination de la valeur litigieuse suit les mmes rgles que pour la procdure devant le Tribunal fdral (Rtornaz in : Procdure civile suisse, Les grands thmes pour les praticiens, Neuchtel, 2010, p. 363; Sphler, Basler Kommentar, Schweizeriche Zivilprozessordnung, 3 me dition, 2017, n. 9 ad art. 308 CPC). La valeur litigieuse est dtermine par les conclusions restes litigieuses devant l'autorit prcdente (art. 91 al. 1 CPC); si la dure de prestations priodiques est indtermine, le montant annuel est multipli par vingt (art. 92 al. 2 CPC). La valeur litigieuse correspond  la diffrence entre l'augmentation propose et le montant accept par le locataire par mois, annualise et capitalise sur vingt ans (arrt du Tribunal fdral 4A_484/2011 du 2 novembre 2011 consid. 1). En l'espce, le dernier loyer annuel du logement, charges non comprises, s'lve  10'812 fr. L'augmentation propose porterait le loyer annuel du logement,  13'620 fr., soit une diffrence annuelle de 2'808 fr. En prenant en compte ces montants, la valeur litigieuse est largement suprieure  10'000 fr. (2'808 fr. x 20 = 56'160 fr.). La voie de l'appel est donc ouverte. 1.2 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, crit et motiv, est introduit auprs de l'instance d'appel dans les trente jours  compter de la notification de la dcision, laquelle doit tre jointe au dossier d'appel. L'appel a t interjet dans le dlai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. Il en va de mme de l'appel joint (art. 130, 131, 313 al. 1 CPC). 1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procdure civile, tome II, 2me d. 2010, n. 2314 et 2416; Retornaz, op. cit., p. 349 ss, n. 121). 1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procdure simplifie s'applique aux litiges portant sur des baux  loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congs ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale rgit la procdure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 2. L'appelante fait tout d'abord grief au Tribunal d'avoir cart sans motif son courrier du 28 fvrier 2020 dans l'ordonnance du 30 juin 2020. 2.1 L'ordonnance querelle est une ordonnance d'instruction statuant sur l'opportunit et les modalits de l'administration des preuves (art. 154 CPC). Elle entre ainsi dans la catgorie des autres dcisions et ordonnances d'instruction de premire instance (art. 319 let. b CPC), par nature exclue du champ de l'appel ( ACJC/1435/2015 du 23 novembre 2015 consid. 1). Si l'ordonnance ne cause pas de prjudice difficilement rparable ou n'est pas conteste dans l'immdiat, elle peut tre attaque avec la dcision finale sur le fond ( ACJC/652/2018 du 28 mai 2018 consid. 2.2; ACJC/1435/2015 du 23 novembre consid. 2.1 et les rfrences cites). Le grief formul par l'appelante est par consquent recevable. L'art. 229 al. 3 CPC prvoit que lorsqu'il doit tablir les faits d'office (art. 247 al. 2 CPC), le tribunal admet les faits et moyens de preuve nouveaux jusqu'aux dlibrations. Ni le texte lgal, ni les travaux prparatoires ne prcisent ce qu'il faut entendre exactement par "jusqu'aux dlibrations". Il faut comprendre par l non le dbut effectif des dlibrations, qui peut dpendre de l'organisation interne du tribunal et n'est pas ncessairement port  la connaissance des parties, mais la clture des dbats principaux (aprs lesquels ces dlibrations peuvent commencer), soit la fin des plaidoiries orales lorsqu'il y en a, ou l'chance du dlai, le cas chant prolong, pour dposer des plaidoiries crites. Les faits et l'ensemble des moyens de preuve  disposition des parties doivent en effet tre ports  la connaissance du juge avant la clture des dbats principaux, puisque c'est en se basant sur son apprciation des faits et des preuves qu'il appliquera - dans le cadre des dlibrations - le droit aux faits constats et rendra sa dcision (ATF 138 III 788 consid. 4.2). Selon la doctrine, le lgislateur a vis tous les litiges soumis  la maxime inquisitoire, que celle-ci soit renforce ou attnue. Il a estim qu'il fallait en effet privilgier la "vrit matrielle", plutt que de respecter la "rigueur de la procdure". Ainsi, les parties sont admises  apporter au procs, jusqu'aux dlibrations, tous les faits utiles  l'issue du litige, qu'il s'agisse de novas proprement dits, de novas improprement dits, voire de faits qu'elles ont omis, mme fautivement, d'invoquer auparavant (Chaix, L'apport des faits au procs, in Procdure civile suisse, Les grands thmes pour les praticiens, Neuchtel, 2010, n. 39, 40 et 42, p. 130-131; ACJC/508/2014 du 28 avril 2014 consid. 1.2.1). 2.2 En l'espce, l'appelante a adress un courrier au Tribunal le 28 fvrier 2020 dans le but de complter sa comparution personnelle qui avait eu lieu quelques jours auparavant. Le Tribunal, sans motivation, a cart ce courrier de la procdure par ordonnance du 30 juin 2020. Dans la mme ordonnance, un dlai au 31 aot 2020 a t fix aux parties pour le dpt des plaidoiries finales. Ainsi, l'on ne voit pas pour quel motif le courrier du 28 fvrier 2020, adress au Tribunal plusieurs mois avant la clture de la phase d'administration des preuves et le dpt des plaidoiries finales devrait tre cart. Par consquent, les lments contenus dans le courrier du 28 fvrier 2020 doivent tre admis  la procdure. Il en a t tenu compte dans la mesure de leur pertinence dans la partie en fait du prsent arrt. 3. Dans un second grief, l'appelante reproche au Tribunal d'avoir viol le droit en ne tenant pas compte des rgles applicables aux hausses de loyer dans le cadre de baux indexs. 3.1 Il convient ds lors d'examiner la validit de l'avis de majoration de loyer du 1 er juin 2018. Destines  prserver la valeur de la chose loue, les clauses d'indexation sont des dispositions contractuelles prvoyant que le loyer net sera adapt aux variations d'un indice officiel. Elles ont pour but de garantir au bailleur que le loyer suivra l'volution du cot de la vie. Pour le locataire, les baux indexs, d'un minimum de cinq ans, offrent la scurit d'une longue dure ( ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Dietschy, Droit du bail  loyer, Commentaire pratique, Ble, 2010, No 3 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail  loyer, Lausanne 2019, p. 643). A une exception prs, l'indexation est un mode exclusif de fixation du loyer (Dietschy, op. cit., Nos 3 et 27 ad art. 269b CO). Les parties prsument que l'adaptation du loyer  l'augmentation de l'indice suffira  couvrir l'volution des charges et des autres facteurs de fixation du loyer. Par consquent, les parties renoncent  se prvaloir de ces facteurs pendant toute la dure du bail. Ce n'est qu' l'chance du bail index que les parties pourront  nouveau invoquer,  la hausse ou  la baisse, les critres lgaux de fixation du loyer ( ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 644). Toute majoration de loyer notifie en vertu d'une clause d'indexation doit tre communique sur la formule officielle prvue par l'art. 269d al. 1 CO (art. 19 al. 2 OBLF). Le bailleur doit respecter le dlai minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (art. 17 al. 3 OBLF). Le bailleur ne peut pas anticiper l'volution de l'indice. Il doit attendre sa publication officielle (art. 19 al. 2 OBLF) (Dietschy, op. cit., No 23 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 652). Il est licite de prvoir dans le contrat que la hausse pourra exceptionnellement tre suprieure  l'volution de l'indice suisse des prix  la consommation, lorsque le bailleur fournit une prestation supplmentaire. Il faut toutefois que le contrat prvoie expressment cette hypothse (ATF 124 III 57, consid. 3a; SJ 1994, p. 487; Dietschy, op. cit., No 28 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). Le cumul de l'indice suisse des prix  la consommation et de la prestation supplmentaire du bailleur prsuppose que le locataire puisse contester, en dehors des limites strictes de l'art. 270c CO, l'incidence de la prestation supplmentaire sur le loyer et qu'il puisse rsilier le bail avant terme ( ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). Lorsque, en sus de l'indexation, le bailleur se prvaut de prestations supplmentaires (art. 269a let. b CO), le bailleur doit motiver et chiffrer sa prtention (art. 20 OBLF; Dietschy, op. cit., No 31 ad art. 269b CO). Le locataire peut contester le principe mme de la majoration lie  cette plus-value, si le contrat ne comporte aucune clause l'autorisant. Il peut aussi contester la quotit de la hausse lie  la plus-value. On doit galement reconnatre au locataire le droit de se dpartir de manire anticipe du bail s'il n'entend pas accepter ou contester la hausse ( ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). 3.2 En l'espce, le 1 er juin 2018, l'intime a dclar porter le loyer annuel de l'appartement  13'620 fr., charges de 1'680 fr. non comprises, ds le 1 er octobre 2018. L'avis officiel tait motiv comme suit : Ç DCTI selon art. 269A CO let. B prestations supplmentaires du bailleur È. L'avis de majoration du loyer est fond uniquement sur des prestations supplmentaires du bailleur et non sur la hausse de l'indice suisse des prix  la consommation. Le bail reconduit par-devant la Commission de conciliation le 23 mai 2012 tait un bail index courant pour une dure de cinq ans, renouvelable de cinq ans en cinq ans. Il a couru du 1 er octobre 2012 au 30 septembre 2017, puis, faute de rsiliation par les parties, a t renouvel pour une nouvelle priode de cinq ans, jusqu'au 30 septembre 2022. Ni les clauses du bail du 13 avril 1983, ni celles contenues dans l'accord de reconduction du bail conclu par-devant la Commission de conciliation le 23 mai 2012 ne rservent la facult, pour l'intime, de notifier une hausse de loyer fonde sur les prestations supplmentaires. Les parties sont ainsi convenues que l'unique motif d'augmentation ou de diminution du loyer pendant la dure du bail serait l'volution,  la hausse ou  la baisse, de l'indice suisse des prix  la consommation. Ainsi, faute de reposer sur une disposition contractuelle et de respecter les conditions fixes par le droit, la hausse de loyer du 1 er juin 2018 n'est pas valable. Le chiffre 2 du dispositif du jugement sera rform en ce sens. Compte tenu de l'analyse qui prcde, il ne se justifie pas d'examiner les autres griefs de l'appelante, subsidiaires et lies  d'autres mthodes d'augmentation du loyer inadmissibles en l'espce. Il en ira de mme des prcisions de faits et arguments prsents par l'intime et relatifs  la nature des travaux entrepris et au taux hypothcaire de rfrence, l'ensemble de ces lments tant dsormais dpourvus d'objet. L'intime sera pour sa part et pour les motifs qui prcdent, dboute de ses conclusions sur appel joint. 4. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prlev de frais dans les causes soumises  la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Dclare recevables l'appel interjet le 25 mars 2021 par A______ contre le chiffre 2 du dispositif du jugement JTBL/108/2021 rendu le 12 fvrier 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/15181/2018, ainsi que l'appel joint interjet le 11 mai 2021 par B______ AG contre le mme chiffre dudit jugement. Au fond : Annule le chiffre 2 de ce jugement. Et, statuant  nouveau : Dit que l'avis de majoration de loyer du 1er juin 2018 n'est pas valable. Dit que le loyer annuel de l'appartement de 4 pices au 2me tage de l'immeuble sis 1_____ [] Genve est de 10'812 fr., charges non comprises. Confirme le jugement attaqu pour le surplus. Dit que la procdure est gratuite. Dboute les parties de toutes autres conclusions. Sigeant : Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, prsidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN, Madame Zo SEILER, juges assesseurs; Madame Mat VALENTE, greffire. La prsidente : Nathalie LANDRY-BARTHE La greffire : Mat VALENTE Indication des voies de recours : Conformment aux art. 72 ss de la loi fdrale sur le Tribunal fdral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le prsent arrt peut tre port dans les trente jours qui suivent sa notification avec expdition complte (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fdral par la voie du recours en matire civile. Le recours doit tre adress au Tribunal fdral, 1000 Lausanne 14. Valeur litigieuse des conclusions pcuniaires au sens de la LTF suprieure ou gale  15'000 fr.

# ACJC/1683/2021 du 20.12.2021 sur JTBL/108/2021 ( OBL ) , MODIFIE

Recours TF déposé le 01.02.2022, rendu le 12.07.2022, CONFIRME, 4A_50/2022, 4A_50/22

Normes : CPC.154; CPC.229.al3; CO.269b; CO.269d.al1; OBLF.19.al2

Normes : CPC.154; CPC.229.al3; CO.269b; CO.269d.al1; OBLF.19.al2

En fait En droit Par ces motifs rpublique et canton de genve POUVOIR JUDICIAIRE C/15181/2018 ACJC/1683/2021 ARRæT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre des baux et loyers DU LUNDI 20 DECEMBRE 2021 Entre Madame A ______, domicilie ______ (GE), appelante et intime sur appel joint d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 12 fvrier 2021, reprsente par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genve 6, en les bureaux de laquelle elle fait lection de domicile, et B ______ AG, sise ______ (ZH), intime et appelante sur appel joint, comparant par Me Serge PATEK, avocat, boulevard Helvtique 6, case postale, 1211 Genve 12, en l'Etude duquel elle fait lection de domicile. EN FAIT A. Par jugement JTBL/108/2021 du 12 fvrier 2021, communiqu pour notification aux parties par le greffe le 22 fvrier 2021, le Tribunal des baux et loyers a dclar irrecevables les pices produites par B______ AG  l'appui de ses critures du 5 novembre 2020, ainsi que les allgus de fait s'y rattachant (ch. 1 du dispositif), a fix  13'344 fr., charges non comprises, ds le 1 er octobre 2018, le loyer annuel de l'appartement de 4 pices n¡ 23 lou par A______ au 2 me tage de l'immeuble sis 1______ Genve (ch. 2), a dbout les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procdure tait gratuite (ch. 4). B. a. Par acte expdi le 25 mars 2021  la Cour de justice, A______ forme appel contre le chiffre 2 du dispositif de ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut, principalement,  ce que la Cour dboute B______ AG de sa demande de hausse de loyer et constate que le loyer et les paramtres de fixation de ce dernier restent inchangs. Subsidiairement, elle conclut  ce que la Cour dboute B______ AG de sa demande de hausse de loyer, constate que le loyer reste fix  10'812 fr. par anne et constate l'existence d'une rserve de baisse de loyer fonde sur la baisse du taux hypothcaire de 16.58%. Plus subsidiairement, A______ conclut  ce que la Cour dboute B______ AG de sa demande de hausse de loyer, constate que le loyer reste fix  10'812 fr. par anne et constate l'existence d'une rserve de baisse de loyer fonde sur la baisse du taux hypothcaire de 4.31%. Elle se plaint aussi de ce que le Tribunal a, dans son ordonnance du 30 juin 2020, cart sans motivation ses allgus complmentaires du 28 fvrier 2020. b. Dans sa rponse date du 12 mai 2021, dpose au greffe universel le 11 mai 2021, B______ AG conclut  la confirmation du jugement entrepris. Elle forme galement un appel joint contre le chiffre 2 du mme jugement dans lequel elle conclut  l'annulation du jugement du 12 fvrier 2021 et  la fixation du loyer annuel de l'appartement occup par A______  13'620 fr., charges non comprises, ds le 1 er octobre 2018. c. La Cour a octroy un dlai de 30 jours  A______ pour rpondre  l'appel joint. d. En l'absence de ladite rponse, le greffe de la Cour a avis les parties le 3 aot 2021 de ce que la cause tait garde  juger. C. Les faits pertinents suivants rsultent de la procdure : a. B______ AG est propritaire de l'immeuble sis 1______ Genve, construit en 1920, comprenant 24 appartements. b. B______ AG et A______ ont conclu, le 13 avril 1983, un contrat de bail  loyer portant sur la location d'un appartement de 4 pices n¡ 23 au 2 me tage de l'immeuble en question. Le bail a t conclu pour une dure initiale de 15 mois, du 1 er juillet 1983 au 30 septembre 1984, renouvelable ensuite tacitement d'anne en anne, sauf rsiliation signifie trois mois avant l'chance. A______ tait locataire de l'appartement depuis 1967. c. Par avis de majoration de loyer du 22 fvrier 2012, B______ AG a dclar porter le loyer annuel de l'appartement de 10'812 fr.  12'012 fr., charges non comprises, ds le 1 er octobre 2012 et a propos une nouvelle chance du bail au 30 septembre 2017. L'avis officiel est motiv comme suit : Ç Adaptation aux loyers usuels du quartier selon art. 269a CO - Proposition d'un nouveau bail de 5 ans au loyer index (art. 269B CO) renouvelable de 5 ans en 5 ans indice janvier 2012 base 2010. En cas de prestations supplmentaires au sens des art. 269A lettre b) CO et 14 OBLF, le bailleur se rserve expressment le droit de majorer le loyer en cours de bail, en sus de l'adaptation de celui-ci  l'volution de l'ISPC. Il est pris note entre les parties que le locataire peut rsilier son bail ds la 2 me anne, moyennant un pravis de rsiliation de 3 mois pour une chance annuelle. En annexe : clause d'indexation. È d. Suite  la contestation de cette hausse par la locataire par-devant la Commission de conciliation en matire de baux et loyers, le loyer annuel a t fix, par procs-verbal de conciliation du 23 mai 2012,  10'812 fr., ds le 1 er octobre 2012, montant auquel s'ajoutaient les provisions pour chauffage et eau chaude de 1'380 fr. par anne. Le taux hypothcaire de rfrence pris en compte tait de 2,5%. Le bail, conclu pour cinq ans jusqu'au 30 septembre 2017, renouvelable de cinq ans en cinq ans, tait index  l'Indice suisse des prix  la consommation (ISPC), l'indice de rfrence tant celui de janvier 2012. Pour le surplus, les clauses du bail liant les parties restaient inchanges. e. Le 25 fvrier 2015, l'Office des autorisations de construire a dlivr  la bailleresse une autorisation de construire portant sur la rnovation de l'immeuble de logement et des installations sanitaires de 24 appartements et la cration d'un exutoire de fume, le loyer des 24 appartements (75 pices) ne devant pas excder aprs travaux 300'876 fr. l'an, pour une dure de cinq ans  dater de la remise en location aprs la fin des travaux. f. Les travaux de rnovation de l'immeuble concern se sont drouls du 24 aot 2015 au 30 novembre 2016 et ont consist plus particulirement en la rnovation des cuisines, des sanitaires et des colonnes sanitaires de l'immeuble. Il a notamment t procd aux travaux suivants : - Contrle gnral des installations de ventilation des logements; - Rnovation des conduites eau froide, eau chaude, eaux uses; - Remplacement des stores  lamelles; - Remplacement de 24 vannes de radiateurs; - Pose de carrelage en grs crame dans les WC, salles de bains et cuisines; - Pose de parquet en bois (mosaque); - Ponage et vitrification des parquets; - Revtement de paroi en faence dans la cuisine; - Revtement de paroi en cramique dans les WC et salles de bains; - Pose de plinthes Ramin teint chne; - Pose de peinture de type mail dans les salles de bains, cuisines et chambres; - Installation d'armoires  pharmacie; - Installation de baignoires en acier; - Installation de porte-serviettes; - Installation de porte-savons; - Installation de porte-verres; - Remplacement des prises et interrupteurs existants dans les WC, salles de bains et cuisines et installation de prises pour lave-linges et sche-linges; - Remplacement de l'agencement des cuisines existant, notamment mise en place d'un plan de travail en stratifi et d'viers et gouttoirs en inox; - Rvision de l'interphone de chaque appartement; - Mise en conformit des installations lectriques; - Dsamiantage; - Nettoyage des colonnes de l'immeuble. S'agissant de l'appartement de la locataire, le sjour, la salle  manger et la chambre ont t laisss en l'tat, que ce soit au niveau de la peinture ou du sol (parquet). Le remplacement des stores  lamelles et des vannes de radiateurs n'a pas non plus t effectu. Dans la cuisine, le carrelage prcdemment pos par la locataire a t remplac par un nouveau carrelage. g. Le dcompte final tabli par la bailleresse le 25 octobre 2017 laisse apparatre un cot total du chantier de 2'498'247 fr. 70. h. Par avis de majoration du 1 er juin 2018, la bailleresse a dclar porter le loyer annuel de l'appartement  13'620 fr., charges de 1'680 fr. non comprises, ds le 1 er octobre 2018. L'avis officiel est motiv comme suit : Ç DCTI selon art. 269A CO let. B prestations supplmentaires du bailleur È. i. La hausse de loyer a t conteste le 28 juin 2018 par la locataire devant la Commission de conciliation en matire de baux et loyers. Simultanment, elle a sollicit une baisse de loyer, le ramenant  8'124 fr. par an ds le 1 er octobre 2018 en raison de la baisse du taux hypothcaire. j. Non concilie le 9 janvier 2019, la demande de hausse a t porte devant le Tribunal le 7 fvrier 2019, la bailleresse concluant  la fixation du loyer annuel de l'appartement concern  13'620 fr., charges non comprises, ds le 1 er octobre 2018. A l'appui de ses conclusions, la bailleresse a notamment expos avoir entrepris dans le courant des annes 2000 des travaux d'entretien consistant en la rfection des faades, l'application d'un nouveau crpi, le changement des stores et des portes-fentres, la pose d'une isolation priphrique, le remplacement de l'installation de production de chaleur  mazout, la pose de compteurs de chaleur et de vannes thermostatiques dans les logements, ainsi que des travaux de modernisation de l'ascenseur. Elle a par ailleurs produit, entre autres, l'tat locatif de l'immeuble au 31 juillet 2015, lequel s'levait  349'920 fr. k. Non concilie le 9 janvier 2019, la demande de baisse a t porte devant le Tribunal le 8 fvrier 2019 par la locataire, laquelle a conclu  ce que le loyer annuel de l'appartement soit fix  8'124 fr., ds le 1 er octobre 2018. l. Dans sa rponse du 6 juin 2019  la demande de baisse, B______ AG a conclu, pralablement,  tre autorise  complter ses critures et  verser des pices complmentaires concernant les loyers usuels pratiqus dans le quartier et, principalement, au dboutement de la locataire de toutes ses conclusions. A l'appui de ses conclusions, elle a oppos  la demande de baisse de loyer forme par la locataire l'augmentation de l'ISPC, d'une part, et les loyers usuels du quartier, d'autre part. m. Dans sa rponse du 10 juin 2019  la demande de hausse, rectifie sur deux points par criture du 11 juillet 2019, la locataire a conclu, pralablement,  ce qu'il soit ordonn  B______ AG de produire le premier contrat de bail, datant de 1966, et les dcomptes de charges courants d'entretien des annes 2012  2017, et, principalement, au dboutement de B______ AG de toutes ses conclusions et  la fixation du loyer  8'124 fr. ds le 1 er octobre 2018. A l'appui de ses conclusions, elle a notamment allgu que les travaux de rnovation des colonnes d'eaux taient indispensables au vu de la vtust des installations et de leur dysfonctionnement rcurrent, le changement des carrelages catelles et quipements sanitaires ayant quant  lui t rendu ncessaire par les travaux de dmolition effectus pour accder aux colonnes d'eaux. Le nouvel agencement de cuisine pos ne prsentait pas de fonctionnalit supplmentaire, aucun quipement lectromnager n'ayant par ailleurs t install. Il en allait de mme pour les nouveaux quipements sanitaires. n. Lors de l'audience du 3 septembre 2019 du Tribunal, le conseil de B______ AG a notamment produit des exemples de loyer comparatif de cinq appartements, tous situs 2______et appartenant  une propritaire identique. Le conseil de A______ a contest que le critre des loyers comparatifs soit applicable et a sollicit l'audition de la locataire en lien avec les travaux effectus dans son appartement ainsi que l'tat de celui-ci et de l'immeuble. Pour le surplus, les parties ont dclar ne pas souhaiter complter leurs allgations et leur offre de preuves et ont persist dans leurs conclusions respectives. o. Lors de l'audience du 21 fvrier 2020, le Tribunal a procd  l'interrogatoire de A______. A______ a expos que depuis son arrive, la salle de bain avait t rnove en 1969 et des lments de cuisine avaient t poss. Par la suite, les fentres avaient t changes et des stores  lamelles avaient alors t installs. En 2016, le carrelage qu'elle avait pos avait t remplac par un carrelage de moindre qualit. Le conseil de A______ a sollicit la production des comptes d'entretien de l'immeuble des vingt annes prcdentes, ce  quoi le conseil de B______ AG s'est oppos au motif que ce n'tait possible que pour les dix annes prcdentes. p. Par pli du 28 fvrier 2020, A______ a prcis les dclarations faites lors de son audition du 21 fvrier 2020. Les canalisations de l'immeuble avaient t refaites en 2016, ce qui avait impliqu une rnovation des cuisines, toilettes et salles de bains, y compris en matire de peinture et d'lectricit. Aucune rfection n'avait par contre t faite dans les autres pices (parquets, plafonds, plinthes, peintures, etc.). q. Par ordonnance du 30 juin 2020, le Tribunal a cart le courrier de A______ du 28 fvrier 2020 et a cltur la phase d'administration des preuves. r. Par critures du 31 aot 2020, B______ AG a persist dans ses conclusions et a produit un charg de pices complmentaire comprenant notamment une liste des travaux effectus dans l'appartement concern, tablie par ses soins. s. Par critures du 20 octobre 2020, A______ a persist dans ses prcdentes conclusions. t. B______ AG a rpliqu le 5 novembre 2020 et produit des pices complmentaires. u. Par critures du 12 novembre 2020, A______ a rpliqu. v. Le Tribunal a gard la cause  juger. EN DROIT 1. Pour des raisons de clart, la locataire, qui a form appel, sera dsigne ci-aprs comme l'appelante, alors que la bailleresse sera dsigne comme l'intime, quand bien mme elle a form un appel joint. 1.1 L'appel est recevable contre les dcisions finales et les dcisions incidentes de premire instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier tat des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Selon la jurisprudence constante du Tribunal fdral, les contestations portant sur l'usage d'une chose loue sont de nature pcuniaire (arrt du Tribunal fdral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent dtermine, le Tribunal dtermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas  s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement errone (art. 91 al. 2 CPC). La dtermination de la valeur litigieuse suit les mmes rgles que pour la procdure devant le Tribunal fdral (Rtornaz in : Procdure civile suisse, Les grands thmes pour les praticiens, Neuchtel, 2010, p. 363; Sphler, Basler Kommentar, Schweizeriche Zivilprozessordnung, 3 me dition, 2017, n. 9 ad art. 308 CPC). La valeur litigieuse est dtermine par les conclusions restes litigieuses devant l'autorit prcdente (art. 91 al. 1 CPC); si la dure de prestations priodiques est indtermine, le montant annuel est multipli par vingt (art. 92 al. 2 CPC). La valeur litigieuse correspond  la diffrence entre l'augmentation propose et le montant accept par le locataire par mois, annualise et capitalise sur vingt ans (arrt du Tribunal fdral 4A_484/2011 du 2 novembre 2011 consid. 1). En l'espce, le dernier loyer annuel du logement, charges non comprises, s'lve  10'812 fr. L'augmentation propose porterait le loyer annuel du logement,  13'620 fr., soit une diffrence annuelle de 2'808 fr. En prenant en compte ces montants, la valeur litigieuse est largement suprieure  10'000 fr. (2'808 fr. x 20 = 56'160 fr.). La voie de l'appel est donc ouverte. 1.2 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, crit et motiv, est introduit auprs de l'instance d'appel dans les trente jours  compter de la notification de la dcision, laquelle doit tre jointe au dossier d'appel. L'appel a t interjet dans le dlai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. Il en va de mme de l'appel joint (art. 130, 131, 313 al. 1 CPC). 1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procdure civile, tome II, 2me d. 2010, n. 2314 et 2416; Retornaz, op. cit., p. 349 ss, n. 121). 1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procdure simplifie s'applique aux litiges portant sur des baux  loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congs ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale rgit la procdure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 2. L'appelante fait tout d'abord grief au Tribunal d'avoir cart sans motif son courrier du 28 fvrier 2020 dans l'ordonnance du 30 juin 2020. 2.1 L'ordonnance querelle est une ordonnance d'instruction statuant sur l'opportunit et les modalits de l'administration des preuves (art. 154 CPC). Elle entre ainsi dans la catgorie des autres dcisions et ordonnances d'instruction de premire instance (art. 319 let. b CPC), par nature exclue du champ de l'appel ( ACJC/1435/2015 du 23 novembre 2015 consid. 1). Si l'ordonnance ne cause pas de prjudice difficilement rparable ou n'est pas conteste dans l'immdiat, elle peut tre attaque avec la dcision finale sur le fond ( ACJC/652/2018 du 28 mai 2018 consid. 2.2; ACJC/1435/2015 du 23 novembre consid. 2.1 et les rfrences cites). Le grief formul par l'appelante est par consquent recevable. L'art. 229 al. 3 CPC prvoit que lorsqu'il doit tablir les faits d'office (art. 247 al. 2 CPC), le tribunal admet les faits et moyens de preuve nouveaux jusqu'aux dlibrations. Ni le texte lgal, ni les travaux prparatoires ne prcisent ce qu'il faut entendre exactement par "jusqu'aux dlibrations". Il faut comprendre par l non le dbut effectif des dlibrations, qui peut dpendre de l'organisation interne du tribunal et n'est pas ncessairement port  la connaissance des parties, mais la clture des dbats principaux (aprs lesquels ces dlibrations peuvent commencer), soit la fin des plaidoiries orales lorsqu'il y en a, ou l'chance du dlai, le cas chant prolong, pour dposer des plaidoiries crites. Les faits et l'ensemble des moyens de preuve  disposition des parties doivent en effet tre ports  la connaissance du juge avant la clture des dbats principaux, puisque c'est en se basant sur son apprciation des faits et des preuves qu'il appliquera - dans le cadre des dlibrations - le droit aux faits constats et rendra sa dcision (ATF 138 III 788 consid. 4.2). Selon la doctrine, le lgislateur a vis tous les litiges soumis  la maxime inquisitoire, que celle-ci soit renforce ou attnue. Il a estim qu'il fallait en effet privilgier la "vrit matrielle", plutt que de respecter la "rigueur de la procdure". Ainsi, les parties sont admises  apporter au procs, jusqu'aux dlibrations, tous les faits utiles  l'issue du litige, qu'il s'agisse de novas proprement dits, de novas improprement dits, voire de faits qu'elles ont omis, mme fautivement, d'invoquer auparavant (Chaix, L'apport des faits au procs, in Procdure civile suisse, Les grands thmes pour les praticiens, Neuchtel, 2010, n. 39, 40 et 42, p. 130-131; ACJC/508/2014 du 28 avril 2014 consid. 1.2.1). 2.2 En l'espce, l'appelante a adress un courrier au Tribunal le 28 fvrier 2020 dans le but de complter sa comparution personnelle qui avait eu lieu quelques jours auparavant. Le Tribunal, sans motivation, a cart ce courrier de la procdure par ordonnance du 30 juin 2020. Dans la mme ordonnance, un dlai au 31 aot 2020 a t fix aux parties pour le dpt des plaidoiries finales. Ainsi, l'on ne voit pas pour quel motif le courrier du 28 fvrier 2020, adress au Tribunal plusieurs mois avant la clture de la phase d'administration des preuves et le dpt des plaidoiries finales devrait tre cart. Par consquent, les lments contenus dans le courrier du 28 fvrier 2020 doivent tre admis  la procdure. Il en a t tenu compte dans la mesure de leur pertinence dans la partie en fait du prsent arrt. 3. Dans un second grief, l'appelante reproche au Tribunal d'avoir viol le droit en ne tenant pas compte des rgles applicables aux hausses de loyer dans le cadre de baux indexs. 3.1 Il convient ds lors d'examiner la validit de l'avis de majoration de loyer du 1 er juin 2018. Destines  prserver la valeur de la chose loue, les clauses d'indexation sont des dispositions contractuelles prvoyant que le loyer net sera adapt aux variations d'un indice officiel. Elles ont pour but de garantir au bailleur que le loyer suivra l'volution du cot de la vie. Pour le locataire, les baux indexs, d'un minimum de cinq ans, offrent la scurit d'une longue dure ( ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Dietschy, Droit du bail  loyer, Commentaire pratique, Ble, 2010, No 3 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail  loyer, Lausanne 2019, p. 643). A une exception prs, l'indexation est un mode exclusif de fixation du loyer (Dietschy, op. cit., Nos 3 et 27 ad art. 269b CO). Les parties prsument que l'adaptation du loyer  l'augmentation de l'indice suffira  couvrir l'volution des charges et des autres facteurs de fixation du loyer. Par consquent, les parties renoncent  se prvaloir de ces facteurs pendant toute la dure du bail. Ce n'est qu' l'chance du bail index que les parties pourront  nouveau invoquer,  la hausse ou  la baisse, les critres lgaux de fixation du loyer ( ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 644). Toute majoration de loyer notifie en vertu d'une clause d'indexation doit tre communique sur la formule officielle prvue par l'art. 269d al. 1 CO (art. 19 al. 2 OBLF). Le bailleur doit respecter le dlai minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (art. 17 al. 3 OBLF). Le bailleur ne peut pas anticiper l'volution de l'indice. Il doit attendre sa publication officielle (art. 19 al. 2 OBLF) (Dietschy, op. cit., No 23 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 652). Il est licite de prvoir dans le contrat que la hausse pourra exceptionnellement tre suprieure  l'volution de l'indice suisse des prix  la consommation, lorsque le bailleur fournit une prestation supplmentaire. Il faut toutefois que le contrat prvoie expressment cette hypothse (ATF 124 III 57, consid. 3a; SJ 1994, p. 487; Dietschy, op. cit., No 28 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). Le cumul de l'indice suisse des prix  la consommation et de la prestation supplmentaire du bailleur prsuppose que le locataire puisse contester, en dehors des limites strictes de l'art. 270c CO, l'incidence de la prestation supplmentaire sur le loyer et qu'il puisse rsilier le bail avant terme ( ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). Lorsque, en sus de l'indexation, le bailleur se prvaut de prestations supplmentaires (art. 269a let. b CO), le bailleur doit motiver et chiffrer sa prtention (art. 20 OBLF; Dietschy, op. cit., No 31 ad art. 269b CO). Le locataire peut contester le principe mme de la majoration lie  cette plus-value, si le contrat ne comporte aucune clause l'autorisant. Il peut aussi contester la quotit de la hausse lie  la plus-value. On doit galement reconnatre au locataire le droit de se dpartir de manire anticipe du bail s'il n'entend pas accepter ou contester la hausse ( ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). 3.2 En l'espce, le 1 er juin 2018, l'intime a dclar porter le loyer annuel de l'appartement  13'620 fr., charges de 1'680 fr. non comprises, ds le 1 er octobre 2018. L'avis officiel tait motiv comme suit : Ç DCTI selon art. 269A CO let. B prestations supplmentaires du bailleur È. L'avis de majoration du loyer est fond uniquement sur des prestations supplmentaires du bailleur et non sur la hausse de l'indice suisse des prix  la consommation. Le bail reconduit par-devant la Commission de conciliation le 23 mai 2012 tait un bail index courant pour une dure de cinq ans, renouvelable de cinq ans en cinq ans. Il a couru du 1 er octobre 2012 au 30 septembre 2017, puis, faute de rsiliation par les parties, a t renouvel pour une nouvelle priode de cinq ans, jusqu'au 30 septembre 2022. Ni les clauses du bail du 13 avril 1983, ni celles contenues dans l'accord de reconduction du bail conclu par-devant la Commission de conciliation le 23 mai 2012 ne rservent la facult, pour l'intime, de notifier une hausse de loyer fonde sur les prestations supplmentaires. Les parties sont ainsi convenues que l'unique motif d'augmentation ou de diminution du loyer pendant la dure du bail serait l'volution,  la hausse ou  la baisse, de l'indice suisse des prix  la consommation. Ainsi, faute de reposer sur une disposition contractuelle et de respecter les conditions fixes par le droit, la hausse de loyer du 1 er juin 2018 n'est pas valable. Le chiffre 2 du dispositif du jugement sera rform en ce sens. Compte tenu de l'analyse qui prcde, il ne se justifie pas d'examiner les autres griefs de l'appelante, subsidiaires et lies  d'autres mthodes d'augmentation du loyer inadmissibles en l'espce. Il en ira de mme des prcisions de faits et arguments prsents par l'intime et relatifs  la nature des travaux entrepris et au taux hypothcaire de rfrence, l'ensemble de ces lments tant dsormais dpourvus d'objet. L'intime sera pour sa part et pour les motifs qui prcdent, dboute de ses conclusions sur appel joint. 4. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prlev de frais dans les causes soumises  la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Dclare recevables l'appel interjet le 25 mars 2021 par A______ contre le chiffre 2 du dispositif du jugement JTBL/108/2021 rendu le 12 fvrier 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/15181/2018, ainsi que l'appel joint interjet le 11 mai 2021 par B______ AG contre le mme chiffre dudit jugement. Au fond : Annule le chiffre 2 de ce jugement. Et, statuant  nouveau : Dit que l'avis de majoration de loyer du 1er juin 2018 n'est pas valable. Dit que le loyer annuel de l'appartement de 4 pices au 2me tage de l'immeuble sis 1_____ [] Genve est de 10'812 fr., charges non comprises. Confirme le jugement attaqu pour le surplus. Dit que la procdure est gratuite. Dboute les parties de toutes autres conclusions. Sigeant : Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, prsidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN, Madame Zo SEILER, juges assesseurs; Madame Mat VALENTE, greffire. La prsidente : Nathalie LANDRY-BARTHE La greffire : Mat VALENTE Indication des voies de recours : Conformment aux art. 72 ss de la loi fdrale sur le Tribunal fdral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le prsent arrt peut tre port dans les trente jours qui suivent sa notification avec expdition complte (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fdral par la voie du recours en matire civile. Le recours doit tre adress au Tribunal fdral, 1000 Lausanne 14. Valeur litigieuse des conclusions pcuniaires au sens de la LTF suprieure ou gale  15'000 fr.

En fait En droit Par ces motifs rpublique et canton de genve POUVOIR JUDICIAIRE C/15181/2018 ACJC/1683/2021 ARRæT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre des baux et loyers DU LUNDI 20 DECEMBRE 2021 Entre Madame A ______, domicilie ______ (GE), appelante et intime sur appel joint d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 12 fvrier 2021, reprsente par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genve 6, en les bureaux de laquelle elle fait lection de domicile, et B ______ AG, sise ______ (ZH), intime et appelante sur appel joint, comparant par Me Serge PATEK, avocat, boulevard Helvtique 6, case postale, 1211 Genve 12, en l'Etude duquel elle fait lection de domicile. rpublique et rpublique et

canton de genve canton de genve

POUVOIR JUDICIAIRE C/15181/2018 ACJC/1683/2021 ARRæT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre des baux et loyers DU LUNDI 20 DECEMBRE 2021 POUVOIR JUDICIAIRE

C/15181/2018 ACJC/1683/2021

ARRæT

DE LA COUR DE JUSTICE

Chambre des baux et loyers

DU LUNDI 20 DECEMBRE 2021

Entre

Madame A ______, domicilie ______ (GE), appelante et intime sur appel joint d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 12 fvrier 2021, reprsente par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genve 6, en les bureaux de laquelle elle fait lection de domicile,

et

B ______ AG, sise ______ (ZH), intime et appelante sur appel joint, comparant par Me Serge PATEK, avocat, boulevard Helvtique 6, case postale, 1211 Genve 12, en l'Etude duquel elle fait lection de domicile.

EN FAIT A. Par jugement JTBL/108/2021 du 12 fvrier 2021, communiqu pour notification aux parties par le greffe le 22 fvrier 2021, le Tribunal des baux et loyers a dclar irrecevables les pices produites par B______ AG  l'appui de ses critures du 5 novembre 2020, ainsi que les allgus de fait s'y rattachant (ch. 1 du dispositif), a fix  13'344 fr., charges non comprises, ds le 1 er octobre 2018, le loyer annuel de l'appartement de 4 pices n¡ 23 lou par A______ au 2 me tage de l'immeuble sis 1______ Genve (ch. 2), a dbout les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procdure tait gratuite (ch. 4). B. a. Par acte expdi le 25 mars 2021  la Cour de justice, A______ forme appel contre le chiffre 2 du dispositif de ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut, principalement,  ce que la Cour dboute B______ AG de sa demande de hausse de loyer et constate que le loyer et les paramtres de fixation de ce dernier restent inchangs. Subsidiairement, elle conclut  ce que la Cour dboute B______ AG de sa demande de hausse de loyer, constate que le loyer reste fix  10'812 fr. par anne et constate l'existence d'une rserve de baisse de loyer fonde sur la baisse du taux hypothcaire de 16.58%. Plus subsidiairement, A______ conclut  ce que la Cour dboute B______ AG de sa demande de hausse de loyer, constate que le loyer reste fix  10'812 fr. par anne et constate l'existence d'une rserve de baisse de loyer fonde sur la baisse du taux hypothcaire de 4.31%. Elle se plaint aussi de ce que le Tribunal a, dans son ordonnance du 30 juin 2020, cart sans motivation ses allgus complmentaires du 28 fvrier 2020. b. Dans sa rponse date du 12 mai 2021, dpose au greffe universel le 11 mai 2021, B______ AG conclut  la confirmation du jugement entrepris. Elle forme galement un appel joint contre le chiffre 2 du mme jugement dans lequel elle conclut  l'annulation du jugement du 12 fvrier 2021 et  la fixation du loyer annuel de l'appartement occup par A______  13'620 fr., charges non comprises, ds le 1 er octobre 2018. c. La Cour a octroy un dlai de 30 jours  A______ pour rpondre  l'appel joint. d. En l'absence de ladite rponse, le greffe de la Cour a avis les parties le 3 aot 2021 de ce que la cause tait garde  juger. C. Les faits pertinents suivants rsultent de la procdure : a. B______ AG est propritaire de l'immeuble sis 1______ Genve, construit en 1920, comprenant 24 appartements. b. B______ AG et A______ ont conclu, le 13 avril 1983, un contrat de bail  loyer portant sur la location d'un appartement de 4 pices n¡ 23 au 2 me tage de l'immeuble en question. Le bail a t conclu pour une dure initiale de 15 mois, du 1 er juillet 1983 au 30 septembre 1984, renouvelable ensuite tacitement d'anne en anne, sauf rsiliation signifie trois mois avant l'chance. A______ tait locataire de l'appartement depuis 1967. c. Par avis de majoration de loyer du 22 fvrier 2012, B______ AG a dclar porter le loyer annuel de l'appartement de 10'812 fr.  12'012 fr., charges non comprises, ds le 1 er octobre 2012 et a propos une nouvelle chance du bail au 30 septembre 2017. L'avis officiel est motiv comme suit : Ç Adaptation aux loyers usuels du quartier selon art. 269a CO - Proposition d'un nouveau bail de 5 ans au loyer index (art. 269B CO) renouvelable de 5 ans en 5 ans indice janvier 2012 base 2010. En cas de prestations supplmentaires au sens des art. 269A lettre b) CO et 14 OBLF, le bailleur se rserve expressment le droit de majorer le loyer en cours de bail, en sus de l'adaptation de celui-ci  l'volution de l'ISPC. Il est pris note entre les parties que le locataire peut rsilier son bail ds la 2 me anne, moyennant un pravis de rsiliation de 3 mois pour une chance annuelle. En annexe : clause d'indexation. È d. Suite  la contestation de cette hausse par la locataire par-devant la Commission de conciliation en matire de baux et loyers, le loyer annuel a t fix, par procs-verbal de conciliation du 23 mai 2012,  10'812 fr., ds le 1 er octobre 2012, montant auquel s'ajoutaient les provisions pour chauffage et eau chaude de 1'380 fr. par anne. Le taux hypothcaire de rfrence pris en compte tait de 2,5%. Le bail, conclu pour cinq ans jusqu'au 30 septembre 2017, renouvelable de cinq ans en cinq ans, tait index  l'Indice suisse des prix  la consommation (ISPC), l'indice de rfrence tant celui de janvier 2012. Pour le surplus, les clauses du bail liant les parties restaient inchanges. e. Le 25 fvrier 2015, l'Office des autorisations de construire a dlivr  la bailleresse une autorisation de construire portant sur la rnovation de l'immeuble de logement et des installations sanitaires de 24 appartements et la cration d'un exutoire de fume, le loyer des 24 appartements (75 pices) ne devant pas excder aprs travaux 300'876 fr. l'an, pour une dure de cinq ans  dater de la remise en location aprs la fin des travaux. f. Les travaux de rnovation de l'immeuble concern se sont drouls du 24 aot 2015 au 30 novembre 2016 et ont consist plus particulirement en la rnovation des cuisines, des sanitaires et des colonnes sanitaires de l'immeuble. Il a notamment t procd aux travaux suivants : - Contrle gnral des installations de ventilation des logements; - Rnovation des conduites eau froide, eau chaude, eaux uses; - Remplacement des stores  lamelles; - Remplacement de 24 vannes de radiateurs; - Pose de carrelage en grs crame dans les WC, salles de bains et cuisines; - Pose de parquet en bois (mosaque); - Ponage et vitrification des parquets; - Revtement de paroi en faence dans la cuisine; - Revtement de paroi en cramique dans les WC et salles de bains; - Pose de plinthes Ramin teint chne; - Pose de peinture de type mail dans les salles de bains, cuisines et chambres; - Installation d'armoires  pharmacie; - Installation de baignoires en acier; - Installation de porte-serviettes; - Installation de porte-savons; - Installation de porte-verres; - Remplacement des prises et interrupteurs existants dans les WC, salles de bains et cuisines et installation de prises pour lave-linges et sche-linges; - Remplacement de l'agencement des cuisines existant, notamment mise en place d'un plan de travail en stratifi et d'viers et gouttoirs en inox; - Rvision de l'interphone de chaque appartement; - Mise en conformit des installations lectriques; - Dsamiantage; - Nettoyage des colonnes de l'immeuble. S'agissant de l'appartement de la locataire, le sjour, la salle  manger et la chambre ont t laisss en l'tat, que ce soit au niveau de la peinture ou du sol (parquet). Le remplacement des stores  lamelles et des vannes de radiateurs n'a pas non plus t effectu. Dans la cuisine, le carrelage prcdemment pos par la locataire a t remplac par un nouveau carrelage. g. Le dcompte final tabli par la bailleresse le 25 octobre 2017 laisse apparatre un cot total du chantier de 2'498'247 fr. 70. h. Par avis de majoration du 1 er juin 2018, la bailleresse a dclar porter le loyer annuel de l'appartement  13'620 fr., charges de 1'680 fr. non comprises, ds le 1 er octobre 2018. L'avis officiel est motiv comme suit : Ç DCTI selon art. 269A CO let. B prestations supplmentaires du bailleur È. i. La hausse de loyer a t conteste le 28 juin 2018 par la locataire devant la Commission de conciliation en matire de baux et loyers. Simultanment, elle a sollicit une baisse de loyer, le ramenant  8'124 fr. par an ds le 1 er octobre 2018 en raison de la baisse du taux hypothcaire. j. Non concilie le 9 janvier 2019, la demande de hausse a t porte devant le Tribunal le 7 fvrier 2019, la bailleresse concluant  la fixation du loyer annuel de l'appartement concern  13'620 fr., charges non comprises, ds le 1 er octobre 2018. A l'appui de ses conclusions, la bailleresse a notamment expos avoir entrepris dans le courant des annes 2000 des travaux d'entretien consistant en la rfection des faades, l'application d'un nouveau crpi, le changement des stores et des portes-fentres, la pose d'une isolation priphrique, le remplacement de l'installation de production de chaleur  mazout, la pose de compteurs de chaleur et de vannes thermostatiques dans les logements, ainsi que des travaux de modernisation de l'ascenseur. Elle a par ailleurs produit, entre autres, l'tat locatif de l'immeuble au 31 juillet 2015, lequel s'levait  349'920 fr. k. Non concilie le 9 janvier 2019, la demande de baisse a t porte devant le Tribunal le 8 fvrier 2019 par la locataire, laquelle a conclu  ce que le loyer annuel de l'appartement soit fix  8'124 fr., ds le 1 er octobre 2018. l. Dans sa rponse du 6 juin 2019  la demande de baisse, B______ AG a conclu, pralablement,  tre autorise  complter ses critures et  verser des pices complmentaires concernant les loyers usuels pratiqus dans le quartier et, principalement, au dboutement de la locataire de toutes ses conclusions. A l'appui de ses conclusions, elle a oppos  la demande de baisse de loyer forme par la locataire l'augmentation de l'ISPC, d'une part, et les loyers usuels du quartier, d'autre part. m. Dans sa rponse du 10 juin 2019  la demande de hausse, rectifie sur deux points par criture du 11 juillet 2019, la locataire a conclu, pralablement,  ce qu'il soit ordonn  B______ AG de produire le premier contrat de bail, datant de 1966, et les dcomptes de charges courants d'entretien des annes 2012  2017, et, principalement, au dboutement de B______ AG de toutes ses conclusions et  la fixation du loyer  8'124 fr. ds le 1 er octobre 2018. A l'appui de ses conclusions, elle a notamment allgu que les travaux de rnovation des colonnes d'eaux taient indispensables au vu de la vtust des installations et de leur dysfonctionnement rcurrent, le changement des carrelages catelles et quipements sanitaires ayant quant  lui t rendu ncessaire par les travaux de dmolition effectus pour accder aux colonnes d'eaux. Le nouvel agencement de cuisine pos ne prsentait pas de fonctionnalit supplmentaire, aucun quipement lectromnager n'ayant par ailleurs t install. Il en allait de mme pour les nouveaux quipements sanitaires. n. Lors de l'audience du 3 septembre 2019 du Tribunal, le conseil de B______ AG a notamment produit des exemples de loyer comparatif de cinq appartements, tous situs 2______et appartenant  une propritaire identique. Le conseil de A______ a contest que le critre des loyers comparatifs soit applicable et a sollicit l'audition de la locataire en lien avec les travaux effectus dans son appartement ainsi que l'tat de celui-ci et de l'immeuble. Pour le surplus, les parties ont dclar ne pas souhaiter complter leurs allgations et leur offre de preuves et ont persist dans leurs conclusions respectives. o. Lors de l'audience du 21 fvrier 2020, le Tribunal a procd  l'interrogatoire de A______. A______ a expos que depuis son arrive, la salle de bain avait t rnove en 1969 et des lments de cuisine avaient t poss. Par la suite, les fentres avaient t changes et des stores  lamelles avaient alors t installs. En 2016, le carrelage qu'elle avait pos avait t remplac par un carrelage de moindre qualit. Le conseil de A______ a sollicit la production des comptes d'entretien de l'immeuble des vingt annes prcdentes, ce  quoi le conseil de B______ AG s'est oppos au motif que ce n'tait possible que pour les dix annes prcdentes. p. Par pli du 28 fvrier 2020, A______ a prcis les dclarations faites lors de son audition du 21 fvrier 2020. Les canalisations de l'immeuble avaient t refaites en 2016, ce qui avait impliqu une rnovation des cuisines, toilettes et salles de bains, y compris en matire de peinture et d'lectricit. Aucune rfection n'avait par contre t faite dans les autres pices (parquets, plafonds, plinthes, peintures, etc.). q. Par ordonnance du 30 juin 2020, le Tribunal a cart le courrier de A______ du 28 fvrier 2020 et a cltur la phase d'administration des preuves. r. Par critures du 31 aot 2020, B______ AG a persist dans ses conclusions et a produit un charg de pices complmentaire comprenant notamment une liste des travaux effectus dans l'appartement concern, tablie par ses soins. s. Par critures du 20 octobre 2020, A______ a persist dans ses prcdentes conclusions. t. B______ AG a rpliqu le 5 novembre 2020 et produit des pices complmentaires. u. Par critures du 12 novembre 2020, A______ a rpliqu. v. Le Tribunal a gard la cause  juger. EN DROIT 1. Pour des raisons de clart, la locataire, qui a form appel, sera dsigne ci-aprs comme l'appelante, alors que la bailleresse sera dsigne comme l'intime, quand bien mme elle a form un appel joint. 1.1 L'appel est recevable contre les dcisions finales et les dcisions incidentes de premire instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier tat des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Selon la jurisprudence constante du Tribunal fdral, les contestations portant sur l'usage d'une chose loue sont de nature pcuniaire (arrt du Tribunal fdral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent dtermine, le Tribunal dtermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas  s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement errone (art. 91 al. 2 CPC). La dtermination de la valeur litigieuse suit les mmes rgles que pour la procdure devant le Tribunal fdral (Rtornaz in : Procdure civile suisse, Les grands thmes pour les praticiens, Neuchtel, 2010, p. 363; Sphler, Basler Kommentar, Schweizeriche Zivilprozessordnung, 3 me dition, 2017, n. 9 ad art. 308 CPC). La valeur litigieuse est dtermine par les conclusions restes litigieuses devant l'autorit prcdente (art. 91 al. 1 CPC); si la dure de prestations priodiques est indtermine, le montant annuel est multipli par vingt (art. 92 al. 2 CPC). La valeur litigieuse correspond  la diffrence entre l'augmentation propose et le montant accept par le locataire par mois, annualise et capitalise sur vingt ans (arrt du Tribunal fdral 4A_484/2011 du 2 novembre 2011 consid. 1). En l'espce, le dernier loyer annuel du logement, charges non comprises, s'lve  10'812 fr. L'augmentation propose porterait le loyer annuel du logement,  13'620 fr., soit une diffrence annuelle de 2'808 fr. En prenant en compte ces montants, la valeur litigieuse est largement suprieure  10'000 fr. (2'808 fr. x 20 = 56'160 fr.). La voie de l'appel est donc ouverte. 1.2 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, crit et motiv, est introduit auprs de l'instance d'appel dans les trente jours  compter de la notification de la dcision, laquelle doit tre jointe au dossier d'appel. L'appel a t interjet dans le dlai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. Il en va de mme de l'appel joint (art. 130, 131, 313 al. 1 CPC). 1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procdure civile, tome II, 2me d. 2010, n. 2314 et 2416; Retornaz, op. cit., p. 349 ss, n. 121). 1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procdure simplifie s'applique aux litiges portant sur des baux  loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congs ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale rgit la procdure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 2. L'appelante fait tout d'abord grief au Tribunal d'avoir cart sans motif son courrier du 28 fvrier 2020 dans l'ordonnance du 30 juin 2020. 2.1 L'ordonnance querelle est une ordonnance d'instruction statuant sur l'opportunit et les modalits de l'administration des preuves (art. 154 CPC). Elle entre ainsi dans la catgorie des autres dcisions et ordonnances d'instruction de premire instance (art. 319 let. b CPC), par nature exclue du champ de l'appel ( ACJC/1435/2015 du 23 novembre 2015 consid. 1). Si l'ordonnance ne cause pas de prjudice difficilement rparable ou n'est pas conteste dans l'immdiat, elle peut tre attaque avec la dcision finale sur le fond ( ACJC/652/2018 du 28 mai 2018 consid. 2.2; ACJC/1435/2015 du 23 novembre consid. 2.1 et les rfrences cites). Le grief formul par l'appelante est par consquent recevable. L'art. 229 al. 3 CPC prvoit que lorsqu'il doit tablir les faits d'office (art. 247 al. 2 CPC), le tribunal admet les faits et moyens de preuve nouveaux jusqu'aux dlibrations. Ni le texte lgal, ni les travaux prparatoires ne prcisent ce qu'il faut entendre exactement par "jusqu'aux dlibrations". Il faut comprendre par l non le dbut effectif des dlibrations, qui peut dpendre de l'organisation interne du tribunal et n'est pas ncessairement port  la connaissance des parties, mais la clture des dbats principaux (aprs lesquels ces dlibrations peuvent commencer), soit la fin des plaidoiries orales lorsqu'il y en a, ou l'chance du dlai, le cas chant prolong, pour dposer des plaidoiries crites. Les faits et l'ensemble des moyens de preuve  disposition des parties doivent en effet tre ports  la connaissance du juge avant la clture des dbats principaux, puisque c'est en se basant sur son apprciation des faits et des preuves qu'il appliquera - dans le cadre des dlibrations - le droit aux faits constats et rendra sa dcision (ATF 138 III 788 consid. 4.2). Selon la doctrine, le lgislateur a vis tous les litiges soumis  la maxime inquisitoire, que celle-ci soit renforce ou attnue. Il a estim qu'il fallait en effet privilgier la "vrit matrielle", plutt que de respecter la "rigueur de la procdure". Ainsi, les parties sont admises  apporter au procs, jusqu'aux dlibrations, tous les faits utiles  l'issue du litige, qu'il s'agisse de novas proprement dits, de novas improprement dits, voire de faits qu'elles ont omis, mme fautivement, d'invoquer auparavant (Chaix, L'apport des faits au procs, in Procdure civile suisse, Les grands thmes pour les praticiens, Neuchtel, 2010, n. 39, 40 et 42, p. 130-131; ACJC/508/2014 du 28 avril 2014 consid. 1.2.1). 2.2 En l'espce, l'appelante a adress un courrier au Tribunal le 28 fvrier 2020 dans le but de complter sa comparution personnelle qui avait eu lieu quelques jours auparavant. Le Tribunal, sans motivation, a cart ce courrier de la procdure par ordonnance du 30 juin 2020. Dans la mme ordonnance, un dlai au 31 aot 2020 a t fix aux parties pour le dpt des plaidoiries finales. Ainsi, l'on ne voit pas pour quel motif le courrier du 28 fvrier 2020, adress au Tribunal plusieurs mois avant la clture de la phase d'administration des preuves et le dpt des plaidoiries finales devrait tre cart. Par consquent, les lments contenus dans le courrier du 28 fvrier 2020 doivent tre admis  la procdure. Il en a t tenu compte dans la mesure de leur pertinence dans la partie en fait du prsent arrt. 3. Dans un second grief, l'appelante reproche au Tribunal d'avoir viol le droit en ne tenant pas compte des rgles applicables aux hausses de loyer dans le cadre de baux indexs. 3.1 Il convient ds lors d'examiner la validit de l'avis de majoration de loyer du 1 er juin 2018. Destines  prserver la valeur de la chose loue, les clauses d'indexation sont des dispositions contractuelles prvoyant que le loyer net sera adapt aux variations d'un indice officiel. Elles ont pour but de garantir au bailleur que le loyer suivra l'volution du cot de la vie. Pour le locataire, les baux indexs, d'un minimum de cinq ans, offrent la scurit d'une longue dure ( ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Dietschy, Droit du bail  loyer, Commentaire pratique, Ble, 2010, No 3 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail  loyer, Lausanne 2019, p. 643). A une exception prs, l'indexation est un mode exclusif de fixation du loyer (Dietschy, op. cit., Nos 3 et 27 ad art. 269b CO). Les parties prsument que l'adaptation du loyer  l'augmentation de l'indice suffira  couvrir l'volution des charges et des autres facteurs de fixation du loyer. Par consquent, les parties renoncent  se prvaloir de ces facteurs pendant toute la dure du bail. Ce n'est qu' l'chance du bail index que les parties pourront  nouveau invoquer,  la hausse ou  la baisse, les critres lgaux de fixation du loyer ( ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 644). Toute majoration de loyer notifie en vertu d'une clause d'indexation doit tre communique sur la formule officielle prvue par l'art. 269d al. 1 CO (art. 19 al. 2 OBLF). Le bailleur doit respecter le dlai minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (art. 17 al. 3 OBLF). Le bailleur ne peut pas anticiper l'volution de l'indice. Il doit attendre sa publication officielle (art. 19 al. 2 OBLF) (Dietschy, op. cit., No 23 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 652). Il est licite de prvoir dans le contrat que la hausse pourra exceptionnellement tre suprieure  l'volution de l'indice suisse des prix  la consommation, lorsque le bailleur fournit une prestation supplmentaire. Il faut toutefois que le contrat prvoie expressment cette hypothse (ATF 124 III 57, consid. 3a; SJ 1994, p. 487; Dietschy, op. cit., No 28 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). Le cumul de l'indice suisse des prix  la consommation et de la prestation supplmentaire du bailleur prsuppose que le locataire puisse contester, en dehors des limites strictes de l'art. 270c CO, l'incidence de la prestation supplmentaire sur le loyer et qu'il puisse rsilier le bail avant terme ( ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). Lorsque, en sus de l'indexation, le bailleur se prvaut de prestations supplmentaires (art. 269a let. b CO), le bailleur doit motiver et chiffrer sa prtention (art. 20 OBLF; Dietschy, op. cit., No 31 ad art. 269b CO). Le locataire peut contester le principe mme de la majoration lie  cette plus-value, si le contrat ne comporte aucune clause l'autorisant. Il peut aussi contester la quotit de la hausse lie  la plus-value. On doit galement reconnatre au locataire le droit de se dpartir de manire anticipe du bail s'il n'entend pas accepter ou contester la hausse ( ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). 3.2 En l'espce, le 1 er juin 2018, l'intime a dclar porter le loyer annuel de l'appartement  13'620 fr., charges de 1'680 fr. non comprises, ds le 1 er octobre 2018. L'avis officiel tait motiv comme suit : Ç DCTI selon art. 269A CO let. B prestations supplmentaires du bailleur È. L'avis de majoration du loyer est fond uniquement sur des prestations supplmentaires du bailleur et non sur la hausse de l'indice suisse des prix  la consommation. Le bail reconduit par-devant la Commission de conciliation le 23 mai 2012 tait un bail index courant pour une dure de cinq ans, renouvelable de cinq ans en cinq ans. Il a couru du 1 er octobre 2012 au 30 septembre 2017, puis, faute de rsiliation par les parties, a t renouvel pour une nouvelle priode de cinq ans, jusqu'au 30 septembre 2022. Ni les clauses du bail du 13 avril 1983, ni celles contenues dans l'accord de reconduction du bail conclu par-devant la Commission de conciliation le 23 mai 2012 ne rservent la facult, pour l'intime, de notifier une hausse de loyer fonde sur les prestations supplmentaires. Les parties sont ainsi convenues que l'unique motif d'augmentation ou de diminution du loyer pendant la dure du bail serait l'volution,  la hausse ou  la baisse, de l'indice suisse des prix  la consommation. Ainsi, faute de reposer sur une disposition contractuelle et de respecter les conditions fixes par le droit, la hausse de loyer du 1 er juin 2018 n'est pas valable. Le chiffre 2 du dispositif du jugement sera rform en ce sens. Compte tenu de l'analyse qui prcde, il ne se justifie pas d'examiner les autres griefs de l'appelante, subsidiaires et lies  d'autres mthodes d'augmentation du loyer inadmissibles en l'espce. Il en ira de mme des prcisions de faits et arguments prsents par l'intime et relatifs  la nature des travaux entrepris et au taux hypothcaire de rfrence, l'ensemble de ces lments tant dsormais dpourvus d'objet. L'intime sera pour sa part et pour les motifs qui prcdent, dboute de ses conclusions sur appel joint. 4. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prlev de frais dans les causes soumises  la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Dclare recevables l'appel interjet le 25 mars 2021 par A______ contre le chiffre 2 du dispositif du jugement JTBL/108/2021 rendu le 12 fvrier 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/15181/2018, ainsi que l'appel joint interjet le 11 mai 2021 par B______ AG contre le mme chiffre dudit jugement. Au fond : Annule le chiffre 2 de ce jugement. Et, statuant  nouveau : Dit que l'avis de majoration de loyer du 1er juin 2018 n'est pas valable. Dit que le loyer annuel de l'appartement de 4 pices au 2me tage de l'immeuble sis 1_____ [] Genve est de 10'812 fr., charges non comprises. Confirme le jugement attaqu pour le surplus. Dit que la procdure est gratuite. Dboute les parties de toutes autres conclusions. Sigeant : Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, prsidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN, Madame Zo SEILER, juges assesseurs; Madame Mat VALENTE, greffire. La prsidente : Nathalie LANDRY-BARTHE La greffire : Mat VALENTE Indication des voies de recours : Conformment aux art. 72 ss de la loi fdrale sur le Tribunal fdral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le prsent arrt peut tre port dans les trente jours qui suivent sa notification avec expdition complte (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fdral par la voie du recours en matire civile. Le recours doit tre adress au Tribunal fdral, 1000 Lausanne 14. Valeur litigieuse des conclusions pcuniaires au sens de la LTF suprieure ou gale  15'000 fr.

EN FAIT

A. Par jugement JTBL/108/2021 du 12 fvrier 2021, communiqu pour notification aux parties par le greffe le 22 fvrier 2021, le Tribunal des baux et loyers a dclar irrecevables les pices produites par B______ AG  l'appui de ses critures du 5 novembre 2020, ainsi que les allgus de fait s'y rattachant (ch. 1 du dispositif), a fix  13'344 fr., charges non comprises, ds le 1 er octobre 2018, le loyer annuel de l'appartement de 4 pices n¡ 23 lou par A______ au 2 me tage de l'immeuble sis 1______ Genve (ch. 2), a dbout les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procdure tait gratuite (ch. 4).

B. a. Par acte expdi le 25 mars 2021  la Cour de justice, A______ forme appel contre le chiffre 2 du dispositif de ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut, principalement,  ce que la Cour dboute B______ AG de sa demande de hausse de loyer et constate que le loyer et les paramtres de fixation de ce dernier restent inchangs. Subsidiairement, elle conclut  ce que la Cour dboute B______ AG de sa demande de hausse de loyer, constate que le loyer reste fix  10'812 fr. par anne et constate l'existence d'une rserve de baisse de loyer fonde sur la baisse du taux hypothcaire de 16.58%. Plus subsidiairement, A______ conclut  ce que la Cour dboute B______ AG de sa demande de hausse de loyer, constate que le loyer reste fix  10'812 fr. par anne et constate l'existence d'une rserve de baisse de loyer fonde sur la baisse du taux hypothcaire de 4.31%. Elle se plaint aussi de ce que le Tribunal a, dans son ordonnance du 30 juin 2020, cart sans motivation ses allgus complmentaires du 28 fvrier 2020. b. Dans sa rponse date du 12 mai 2021, dpose au greffe universel le 11 mai 2021, B______ AG conclut  la confirmation du jugement entrepris. Elle forme galement un appel joint contre le chiffre 2 du mme jugement dans lequel elle conclut  l'annulation du jugement du 12 fvrier 2021 et  la fixation du loyer annuel de l'appartement occup par A______  13'620 fr., charges non comprises, ds le 1 er octobre 2018. c. La Cour a octroy un dlai de 30 jours  A______ pour rpondre  l'appel joint. d. En l'absence de ladite rponse, le greffe de la Cour a avis les parties le 3 aot 2021 de ce que la cause tait garde  juger.

C. Les faits pertinents suivants rsultent de la procdure :

a. B______ AG est propritaire de l'immeuble sis 1______ Genve, construit en 1920, comprenant 24 appartements. b. B______ AG et A______ ont conclu, le 13 avril 1983, un contrat de bail  loyer portant sur la location d'un appartement de 4 pices n¡ 23 au 2 me tage de l'immeuble en question.

Le bail a t conclu pour une dure initiale de 15 mois, du 1 er juillet 1983 au 30 septembre 1984, renouvelable ensuite tacitement d'anne en anne, sauf rsiliation signifie trois mois avant l'chance.

A______ tait locataire de l'appartement depuis 1967. c. Par avis de majoration de loyer du 22 fvrier 2012, B______ AG a dclar porter le loyer annuel de l'appartement de 10'812 fr.  12'012 fr., charges non comprises, ds le 1 er octobre 2012 et a propos une nouvelle chance du bail au 30 septembre 2017. L'avis officiel est motiv comme suit :

Ç Adaptation aux loyers usuels du quartier selon art. 269a CO - Proposition d'un nouveau bail de 5 ans au loyer index (art. 269B CO) renouvelable de 5 ans en 5 ans indice janvier 2012 base 2010. En cas de prestations supplmentaires au sens des art. 269A lettre b) CO et 14 OBLF, le bailleur se rserve expressment le droit de majorer le loyer en cours de bail, en sus de l'adaptation de celui-ci  l'volution de l'ISPC. Il est pris note entre les parties que le locataire peut rsilier son bail ds la 2 me anne, moyennant un pravis de rsiliation de 3 mois pour une chance annuelle. En annexe : clause d'indexation. È

d. Suite  la contestation de cette hausse par la locataire par-devant la Commission de conciliation en matire de baux et loyers, le loyer annuel a t fix, par procs-verbal de conciliation du 23 mai 2012,  10'812 fr., ds le 1 er octobre 2012, montant auquel s'ajoutaient les provisions pour chauffage et eau chaude de 1'380 fr. par anne. Le taux hypothcaire de rfrence pris en compte tait de 2,5%. Le bail, conclu pour cinq ans jusqu'au 30 septembre 2017, renouvelable de cinq ans en cinq ans, tait index  l'Indice suisse des prix  la consommation (ISPC), l'indice de rfrence tant celui de janvier 2012. Pour le surplus, les clauses du bail liant les parties restaient inchanges. e. Le 25 fvrier 2015, l'Office des autorisations de construire a dlivr  la bailleresse une autorisation de construire portant sur la rnovation de l'immeuble de logement et des installations sanitaires de 24 appartements et la cration d'un exutoire de fume, le loyer des 24 appartements (75 pices) ne devant pas excder aprs travaux 300'876 fr. l'an, pour une dure de cinq ans  dater de la remise en location aprs la fin des travaux. f. Les travaux de rnovation de l'immeuble concern se sont drouls du 24 aot 2015 au 30 novembre 2016 et ont consist plus particulirement en la rnovation des cuisines, des sanitaires et des colonnes sanitaires de l'immeuble.

Il a notamment t procd aux travaux suivants :

- Contrle gnral des installations de ventilation des logements;

- Rnovation des conduites eau froide, eau chaude, eaux uses;

- Remplacement des stores  lamelles;

- Remplacement de 24 vannes de radiateurs;

- Pose de carrelage en grs crame dans les WC, salles de bains et cuisines;

- Pose de parquet en bois (mosaque);

- Ponage et vitrification des parquets;

- Revtement de paroi en faence dans la cuisine;

- Revtement de paroi en cramique dans les WC et salles de bains;

- Pose de plinthes Ramin teint chne;

- Pose de peinture de type mail dans les salles de bains, cuisines et chambres;

- Installation d'armoires  pharmacie;

- Installation de baignoires en acier;

- Installation de porte-serviettes;

- Installation de porte-savons;

- Installation de porte-verres;

- Remplacement des prises et interrupteurs existants dans les WC, salles de bains et cuisines et installation de prises pour lave-linges et sche-linges;

- Remplacement de l'agencement des cuisines existant, notamment mise en place d'un plan de travail en stratifi et d'viers et gouttoirs en inox;

- Rvision de l'interphone de chaque appartement;

- Mise en conformit des installations lectriques;

- Dsamiantage;

- Nettoyage des colonnes de l'immeuble.

S'agissant de l'appartement de la locataire, le sjour, la salle  manger et la chambre ont t laisss en l'tat, que ce soit au niveau de la peinture ou du sol (parquet). Le remplacement des stores  lamelles et des vannes de radiateurs n'a pas non plus t effectu. Dans la cuisine, le carrelage prcdemment pos par la locataire a t remplac par un nouveau carrelage. g. Le dcompte final tabli par la bailleresse le 25 octobre 2017 laisse apparatre un cot total du chantier de 2'498'247 fr. 70. h. Par avis de majoration du 1 er juin 2018, la bailleresse a dclar porter le loyer annuel de l'appartement  13'620 fr., charges de 1'680 fr. non comprises, ds le 1 er octobre 2018. L'avis officiel est motiv comme suit : Ç DCTI selon art. 269A CO let. B prestations supplmentaires du bailleur È. i. La hausse de loyer a t conteste le 28 juin 2018 par la locataire devant la Commission de conciliation en matire de baux et loyers. Simultanment, elle a sollicit une baisse de loyer, le ramenant  8'124 fr. par an ds le 1 er octobre 2018 en raison de la baisse du taux hypothcaire. j. Non concilie le 9 janvier 2019, la demande de hausse a t porte devant le Tribunal le 7 fvrier 2019, la bailleresse concluant  la fixation du loyer annuel de l'appartement concern  13'620 fr., charges non comprises, ds le 1 er octobre 2018.

A l'appui de ses conclusions, la bailleresse a notamment expos avoir entrepris dans le courant des annes 2000 des travaux d'entretien consistant en la rfection des faades, l'application d'un nouveau crpi, le changement des stores et des portes-fentres, la pose d'une isolation priphrique, le remplacement de l'installation de production de chaleur  mazout, la pose de compteurs de chaleur et de vannes thermostatiques dans les logements, ainsi que des travaux de modernisation de l'ascenseur. Elle a par ailleurs produit, entre autres, l'tat locatif de l'immeuble au 31 juillet 2015, lequel s'levait  349'920 fr. k. Non concilie le 9 janvier 2019, la demande de baisse a t porte devant le Tribunal le 8 fvrier 2019 par la locataire, laquelle a conclu  ce que le loyer annuel de l'appartement soit fix  8'124 fr., ds le 1 er octobre 2018. l. Dans sa rponse du 6 juin 2019  la demande de baisse, B______ AG a conclu, pralablement,  tre autorise  complter ses critures et  verser des pices complmentaires concernant les loyers usuels pratiqus dans le quartier et, principalement, au dboutement de la locataire de toutes ses conclusions.

A l'appui de ses conclusions, elle a oppos  la demande de baisse de loyer forme par la locataire l'augmentation de l'ISPC, d'une part, et les loyers usuels du quartier, d'autre part. m. Dans sa rponse du 10 juin 2019  la demande de hausse, rectifie sur deux points par criture du 11 juillet 2019, la locataire a conclu, pralablement,  ce qu'il soit ordonn  B______ AG de produire le premier contrat de bail, datant de 1966, et les dcomptes de charges courants d'entretien des annes 2012  2017, et, principalement, au dboutement de B______ AG de toutes ses conclusions et  la fixation du loyer  8'124 fr. ds le 1 er octobre 2018.

A l'appui de ses conclusions, elle a notamment allgu que les travaux de rnovation des colonnes d'eaux taient indispensables au vu de la vtust des installations et de leur dysfonctionnement rcurrent, le changement des carrelages catelles et quipements sanitaires ayant quant  lui t rendu ncessaire par les travaux de dmolition effectus pour accder aux colonnes d'eaux. Le nouvel agencement de cuisine pos ne prsentait pas de fonctionnalit supplmentaire, aucun quipement lectromnager n'ayant par ailleurs t install. Il en allait de mme pour les nouveaux quipements sanitaires. n. Lors de l'audience du 3 septembre 2019 du Tribunal, le conseil de B______ AG a notamment produit des exemples de loyer comparatif de cinq appartements, tous situs 2______et appartenant  une propritaire identique.

Le conseil de A______ a contest que le critre des loyers comparatifs soit applicable et a sollicit l'audition de la locataire en lien avec les travaux effectus dans son appartement ainsi que l'tat de celui-ci et de l'immeuble.

Pour le surplus, les parties ont dclar ne pas souhaiter complter leurs allgations et leur offre de preuves et ont persist dans leurs conclusions respectives. o. Lors de l'audience du 21 fvrier 2020, le Tribunal a procd  l'interrogatoire de A______.

A______ a expos que depuis son arrive, la salle de bain avait t rnove en 1969 et des lments de cuisine avaient t poss. Par la suite, les fentres avaient t changes et des stores  lamelles avaient alors t installs. En 2016, le carrelage qu'elle avait pos avait t remplac par un carrelage de moindre qualit.

Le conseil de A______ a sollicit la production des comptes d'entretien de l'immeuble des vingt annes prcdentes, ce  quoi le conseil de B______ AG s'est oppos au motif que ce n'tait possible que pour les dix annes prcdentes. p. Par pli du 28 fvrier 2020, A______ a prcis les dclarations faites lors de son audition du 21 fvrier 2020. Les canalisations de l'immeuble avaient t refaites en 2016, ce qui avait impliqu une rnovation des cuisines, toilettes et salles de bains, y compris en matire de peinture et d'lectricit. Aucune rfection n'avait par contre t faite dans les autres pices (parquets, plafonds, plinthes, peintures, etc.). q. Par ordonnance du 30 juin 2020, le Tribunal a cart le courrier de A______ du 28 fvrier 2020 et a cltur la phase d'administration des preuves. r. Par critures du 31 aot 2020, B______ AG a persist dans ses conclusions et a produit un charg de pices complmentaire comprenant notamment une liste des travaux effectus dans l'appartement concern, tablie par ses soins. s. Par critures du 20 octobre 2020, A______ a persist dans ses prcdentes conclusions. t. B______ AG a rpliqu le 5 novembre 2020 et produit des pices complmentaires. u. Par critures du 12 novembre 2020, A______ a rpliqu. v. Le Tribunal a gard la cause  juger.

EN DROIT

1. Pour des raisons de clart, la locataire, qui a form appel, sera dsigne ci-aprs comme l'appelante, alors que la bailleresse sera dsigne comme l'intime, quand bien mme elle a form un appel joint.

1.1 L'appel est recevable contre les dcisions finales et les dcisions incidentes de premire instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier tat des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fdral, les contestations portant sur l'usage d'une chose loue sont de nature pcuniaire (arrt du Tribunal fdral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1).

Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent dtermine, le Tribunal dtermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas  s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement errone (art. 91 al. 2 CPC). La dtermination de la valeur litigieuse suit les mmes rgles que pour la procdure devant le Tribunal fdral (Rtornaz in : Procdure civile suisse, Les grands thmes pour les praticiens, Neuchtel, 2010, p. 363; Sphler, Basler Kommentar, Schweizeriche Zivilprozessordnung, 3 me dition, 2017, n. 9 ad art. 308 CPC).

La valeur litigieuse est dtermine par les conclusions restes litigieuses devant l'autorit prcdente (art. 91 al. 1 CPC); si la dure de prestations priodiques est indtermine, le montant annuel est multipli par vingt (art. 92 al. 2 CPC). La valeur litigieuse correspond  la diffrence entre l'augmentation propose et le montant accept par le locataire par mois, annualise et capitalise sur vingt ans (arrt du Tribunal fdral 4A_484/2011 du 2 novembre 2011 consid. 1).

En l'espce, le dernier loyer annuel du logement, charges non comprises, s'lve  10'812 fr. L'augmentation propose porterait le loyer annuel du logement,  13'620 fr., soit une diffrence annuelle de 2'808 fr.

En prenant en compte ces montants, la valeur litigieuse est largement suprieure  10'000 fr. (2'808 fr. x 20 = 56'160 fr.).

La voie de l'appel est donc ouverte.

1.2 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, crit et motiv, est introduit auprs de l'instance d'appel dans les trente jours  compter de la notification de la dcision, laquelle doit tre jointe au dossier d'appel.

L'appel a t interjet dans le dlai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. Il en va de mme de l'appel joint (art. 130, 131, 313 al. 1 CPC).

1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procdure civile, tome II, 2me d. 2010, n. 2314 et 2416; Retornaz, op. cit., p. 349 ss, n. 121).

1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procdure simplifie s'applique aux litiges portant sur des baux  loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congs ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale rgit la procdure (art. 247 al. 2 let. a CPC).

2. L'appelante fait tout d'abord grief au Tribunal d'avoir cart sans motif son courrier du 28 fvrier 2020 dans l'ordonnance du 30 juin 2020.

2.1 L'ordonnance querelle est une ordonnance d'instruction statuant sur l'opportunit et les modalits de l'administration des preuves (art. 154 CPC). Elle entre ainsi dans la catgorie des autres dcisions et ordonnances d'instruction de premire instance (art. 319 let. b CPC), par nature exclue du champ de l'appel ( ACJC/1435/2015 du 23 novembre 2015 consid. 1). Si l'ordonnance ne cause pas de prjudice difficilement rparable ou n'est pas conteste dans l'immdiat, elle peut tre attaque avec la dcision finale sur le fond ( ACJC/652/2018 du 28 mai 2018 consid. 2.2; ACJC/1435/2015 du 23 novembre consid. 2.1 et les rfrences cites). Le grief formul par l'appelante est par consquent recevable.

L'art. 229 al. 3 CPC prvoit que lorsqu'il doit tablir les faits d'office (art. 247 al. 2 CPC), le tribunal admet les faits et moyens de preuve nouveaux jusqu'aux dlibrations. Ni le texte lgal, ni les travaux prparatoires ne prcisent ce qu'il faut entendre exactement par "jusqu'aux dlibrations". Il faut comprendre par l non le dbut effectif des dlibrations, qui peut dpendre de l'organisation interne du tribunal et n'est pas ncessairement port  la connaissance des parties, mais la clture des dbats principaux (aprs lesquels ces dlibrations peuvent commencer), soit la fin des plaidoiries orales lorsqu'il y en a, ou l'chance du dlai, le cas chant prolong, pour dposer des plaidoiries crites. Les faits et l'ensemble des moyens de preuve  disposition des parties doivent en effet tre ports  la connaissance du juge avant la clture des dbats principaux, puisque c'est en se basant sur son apprciation des faits et des preuves qu'il appliquera - dans le cadre des dlibrations - le droit aux faits constats et rendra sa dcision (ATF 138 III 788 consid. 4.2).

Selon la doctrine, le lgislateur a vis tous les litiges soumis  la maxime inquisitoire, que celle-ci soit renforce ou attnue. Il a estim qu'il fallait en effet privilgier la "vrit matrielle", plutt que de respecter la "rigueur de la procdure". Ainsi, les parties sont admises  apporter au procs, jusqu'aux dlibrations, tous les faits utiles  l'issue du litige, qu'il s'agisse de novas proprement dits, de novas improprement dits, voire de faits qu'elles ont omis, mme fautivement, d'invoquer auparavant (Chaix, L'apport des faits au procs, in Procdure civile suisse, Les grands thmes pour les praticiens, Neuchtel, 2010, n. 39, 40 et 42, p. 130-131; ACJC/508/2014 du 28 avril 2014 consid. 1.2.1).

2.2 En l'espce, l'appelante a adress un courrier au Tribunal le 28 fvrier 2020 dans le but de complter sa comparution personnelle qui avait eu lieu quelques jours auparavant. Le Tribunal, sans motivation, a cart ce courrier de la procdure par ordonnance du 30 juin 2020. Dans la mme ordonnance, un dlai au 31 aot 2020 a t fix aux parties pour le dpt des plaidoiries finales. Ainsi, l'on ne voit pas pour quel motif le courrier du 28 fvrier 2020, adress au Tribunal plusieurs mois avant la clture de la phase d'administration des preuves et le dpt des plaidoiries finales devrait tre cart.

Par consquent, les lments contenus dans le courrier du 28 fvrier 2020 doivent tre admis  la procdure. Il en a t tenu compte dans la mesure de leur pertinence dans la partie en fait du prsent arrt.

3. Dans un second grief, l'appelante reproche au Tribunal d'avoir viol le droit en ne tenant pas compte des rgles applicables aux hausses de loyer dans le cadre de baux indexs.

3.1 Il convient ds lors d'examiner la validit de l'avis de majoration de loyer du 1 er juin 2018.

Destines  prserver la valeur de la chose loue, les clauses d'indexation sont des dispositions contractuelles prvoyant que le loyer net sera adapt aux variations d'un indice officiel. Elles ont pour but de garantir au bailleur que le loyer suivra l'volution du cot de la vie. Pour le locataire, les baux indexs, d'un minimum de cinq ans, offrent la scurit d'une longue dure ( ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Dietschy, Droit du bail  loyer, Commentaire pratique, Ble, 2010, No 3 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail  loyer, Lausanne 2019, p. 643).

A une exception prs, l'indexation est un mode exclusif de fixation du loyer (Dietschy, op. cit., Nos 3 et 27 ad art. 269b CO). Les parties prsument que l'adaptation du loyer  l'augmentation de l'indice suffira  couvrir l'volution des charges et des autres facteurs de fixation du loyer. Par consquent, les parties renoncent  se prvaloir de ces facteurs pendant toute la dure du bail. Ce n'est qu' l'chance du bail index que les parties pourront  nouveau invoquer,  la hausse ou  la baisse, les critres lgaux de fixation du loyer ( ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 644).

Toute majoration de loyer notifie en vertu d'une clause d'indexation doit tre communique sur la formule officielle prvue par l'art. 269d al. 1 CO (art. 19 al. 2 OBLF). Le bailleur doit respecter le dlai minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (art. 17 al. 3 OBLF). Le bailleur ne peut pas anticiper l'volution de l'indice. Il doit attendre sa publication officielle (art. 19 al. 2 OBLF) (Dietschy, op. cit., No 23 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 652).

Il est licite de prvoir dans le contrat que la hausse pourra exceptionnellement tre suprieure  l'volution de l'indice suisse des prix  la consommation, lorsque le bailleur fournit une prestation supplmentaire. Il faut toutefois que le contrat prvoie expressment cette hypothse (ATF 124 III 57, consid. 3a; SJ 1994, p. 487; Dietschy, op. cit., No 28 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649).

Le cumul de l'indice suisse des prix  la consommation et de la prestation supplmentaire du bailleur prsuppose que le locataire puisse contester, en dehors des limites strictes de l'art. 270c CO, l'incidence de la prestation supplmentaire sur le loyer et qu'il puisse rsilier le bail avant terme ( ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649).

Lorsque, en sus de l'indexation, le bailleur se prvaut de prestations supplmentaires (art. 269a let. b CO), le bailleur doit motiver et chiffrer sa prtention (art. 20 OBLF; Dietschy, op. cit., No 31 ad art. 269b CO). Le locataire peut contester le principe mme de la majoration lie  cette plus-value, si le contrat ne comporte aucune clause l'autorisant. Il peut aussi contester la quotit de la hausse lie  la plus-value. On doit galement reconnatre au locataire le droit de se dpartir de manire anticipe du bail s'il n'entend pas accepter ou contester la hausse ( ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649).

3.2 En l'espce, le 1 er juin 2018, l'intime a dclar porter le loyer annuel de l'appartement  13'620 fr., charges de 1'680 fr. non comprises, ds le 1 er octobre 2018. L'avis officiel tait motiv comme suit : Ç DCTI selon art. 269A CO let. B prestations supplmentaires du bailleur È.

L'avis de majoration du loyer est fond uniquement sur des prestations supplmentaires du bailleur et non sur la hausse de l'indice suisse des prix  la consommation.

Le bail reconduit par-devant la Commission de conciliation le 23 mai 2012 tait un bail index courant pour une dure de cinq ans, renouvelable de cinq ans en cinq ans. Il a couru du 1 er octobre 2012 au 30 septembre 2017, puis, faute de rsiliation par les parties, a t renouvel pour une nouvelle priode de cinq ans, jusqu'au 30 septembre 2022.

Ni les clauses du bail du 13 avril 1983, ni celles contenues dans l'accord de reconduction du bail conclu par-devant la Commission de conciliation le 23 mai 2012 ne rservent la facult, pour l'intime, de notifier une hausse de loyer fonde sur les prestations supplmentaires. Les parties sont ainsi convenues que l'unique motif d'augmentation ou de diminution du loyer pendant la dure du bail serait l'volution,  la hausse ou  la baisse, de l'indice suisse des prix  la consommation.

Ainsi, faute de reposer sur une disposition contractuelle et de respecter les conditions fixes par le droit, la hausse de loyer du 1 er juin 2018 n'est pas valable.

Le chiffre 2 du dispositif du jugement sera rform en ce sens. Compte tenu de l'analyse qui prcde, il ne se justifie pas d'examiner les autres griefs de l'appelante, subsidiaires et lies  d'autres mthodes d'augmentation du loyer inadmissibles en l'espce. Il en ira de mme des prcisions de faits et arguments prsents par l'intime et relatifs  la nature des travaux entrepris et au taux hypothcaire de rfrence, l'ensemble de ces lments tant dsormais dpourvus d'objet.

L'intime sera pour sa part et pour les motifs qui prcdent, dboute de ses conclusions sur appel joint.

4. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prlev de frais dans les causes soumises  la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6).

* * * * *

PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :

A la forme :

Dclare recevables l'appel interjet le 25 mars 2021 par A______ contre le chiffre 2 du dispositif du jugement JTBL/108/2021 rendu le 12 fvrier 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/15181/2018, ainsi que l'appel joint interjet le 11 mai 2021 par B______ AG contre le mme chiffre dudit jugement.

Au fond :

Annule le chiffre 2 de ce jugement.

Et, statuant  nouveau :

Dit que l'avis de majoration de loyer du 1er juin 2018 n'est pas valable.

Dit que le loyer annuel de l'appartement de 4 pices au 2me tage de l'immeuble sis 1_____ [] Genve est de 10'812 fr., charges non comprises.

Confirme le jugement attaqu pour le surplus.

Dit que la procdure est gratuite.

Dboute les parties de toutes autres conclusions.

Sigeant :

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, prsidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN, Madame Zo SEILER, juges assesseurs; Madame Mat VALENTE, greffire.

La prsidente : Nathalie LANDRY-BARTHE La greffire : Mat VALENTE

La prsidente : Nathalie LANDRY-BARTHE La prsidente :

Nathalie LANDRY-BARTHE

La greffire : Mat VALENTE La greffire :

Mat VALENTE

Indication des voies de recours :

Conformment aux art. 72 ss de la loi fdrale sur le Tribunal fdral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le prsent arrt peut tre port dans les trente jours qui suivent sa notification avec expdition complte (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fdral par la voie du recours en matire civile.

Le recours doit tre adress au Tribunal fdral, 1000 Lausanne 14.

Valeur litigieuse des conclusions pcuniaires au sens de la LTF suprieure ou gale  15'000 fr.