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Pour louer un appartement en Suisse, vous signez un bail à loyer. Qu'est-ce qui est obligatoire dans un bail à loyer et qu'est-ce qui ne l'est pas ? Que faut-il payer? Nous faisons le point sur le bail à loyer.
Le bail à loyer est un contrat de location entre vous et une régie ou des propriétaires. Le bail à loyer régit deux choses :
Comment la régie ou les propriétaires donnent au locataire un appartement ou un local commercial - "une chose" comme l'appelle le Code suisse des obligations (article 253) à louer.
Comment le locataire paie pour profiter de l’appartement ou du local commercial.
Quand vous signez un bail à loyer, ou contrat de location, en tant que locataire, vous avez des droits et des obligations décrites dans le Code Civil Suisse. Le Code Civil est complété par un règlement cantonal, par exemple, les Règles et usages locatifs du canton de Vaud (RULV). Nous vous recommandons de vous informer des usages dans le canton où vous signez un bail.
Le bail à loyer peut être conclu oralement, mais en Suisse, il est d'usage d'avoir un bail à loyer écrit. Il n’existe pas un formulaire officiel et unique pour toute la Suisse. En Suisse allemande, les régies ou propriétaires utilisent souvent le modèle de bail à loyer de la HEV (Hauseigentümerverbandes). En Suisse Romande, le modèle du contrat de bail à loyer varie.
Vous et la régie ou les propriétaires disposez d'une grande liberté lors de la conclusion d'un bail à loyer. Pas au moment de la résiliation ! La résiliation d’un bail à loyer doit toujours être faite par écrit.
La régie ou les propriétaires peuvent vous demander, en tant que locataire, de fournir une garantie de loyer, aussi appelée caution de loyer. Pour un appartement, il s'agit d'un maximum de trois mois de loyer. Dans le cas d’un local commercial, le montant du dépôt de garantie n'est pas limité par la loi.
Vous pouvez déposer trois mois de loyer sous forme de compte de dépôt bancaire ou vous pouvez signer un contrat de cautionnement. Dans ce cas, vous payez uniquement une facture annuelle.
En plus du loyer, la location d'un appartement entraîne d'autres frais, appelés les charges, par exemple les frais de chauffage ou d’eau chaude,. Pour que la régie ou les propriétaires puissent facturer des charges, il doit les mentionner explicitement, spécifiquement et clairement dans le bail à loyer.
La facturation des charges se fait par forfait ou par acomptes:
Forfait : la régie ou les propriétaires ne sont pas tenu·es de vous établir un décompte, mais d’indiquer le montant qui s'applique aux frais de service. Par exemple, un loyer net par mois : 1300 CHF plus des frais de service de 220 CHF par mois. Cela signifie que vous devez payer 1520 CHF par mois, quel que soit le montant réel des frais de service.
Acomptes : le locataire verse des acomptes pour les frais de service (par exemple CHF 220 par mois) et reçoit un décompte chaque année. Il peut alors devoir payer un supplément ou se faire rembourser.
Quel que soit le système utilisé par la régie ou les propriétaires, avant de signer le bail à loyer, demandez combien ont été les coûts réels au cours des trois dernières années. De cette façon, vous pouvez être sûr·e, surtout avec le système d'acomptes, que vous ne payez pas trop ou trop peu. L'association des locataires (ASLOCA) a publié une liste de contrôle pour la vérification des frais de service.
Vous pouvez sous-louer votre appartement sous certaines conditions uniquement. Si vous le faites, vous êtes toujours seul·e responsable devant la régie ou les propriétaires. C'est pourquoi nous vous recommandons, en tant que locataire principal, de conclure des contrats de location écrits avec les sous-locataires.
Si vous vivez dans une colocation mais ne souhaitez pas sous-louer, vous pouvez signer un contrat de bail à loyer solidaire. Cela signifie que tous les locataires ont les mêmes droits et obligations, car chaque personne signe le bail à loyer.
Tout locataire solidaire doit rendre compte à la régie ou aux propriétaires du montant total du loyer. Cela signifie que si un membre d'une colocation ne paie pas, la régie ou les propriétaires peuvent exiger la totalité du loyer impayé des autres membres, même s'ils ou elles ont déjà déménagé.
Les petites réparations que vous pouvez effectuer vous-même sans être un·e professionnel*le font partie de ce qu'on appelle la petite maintenance. Vous devez payer les frais (jusqu'à environ CHF 150).
Un tuyau de douche qui fuit ou un verre de brosse à dents cassé doivent être remplacés à vos frais. Bien entendu, vous ne pouvez pas réparer le lave-vaisselle vous-même, la régie ou les propriétaires doivent donc payer.
Vous devez résilier par écrit, de préférence par courrier recommandé. Il n'existe pas de règles juridiques concernant les dates et les délais de préavis, mais uniquement des décisions de justice. Souvent, le bail à loyer fait référence à des "dates de résiliation locales". En Suisse, elles peuvent varier dans chaque canton, district et même d'une commune à l'autre. Demandez à votre bureau local de location ce qui s'applique à votre municipalité de résidence.
Bien entendu, vous pouvez également donner un préavis de résiliation en dehors du délai. Dans ce cas, vous devez chercher un·e locataire pour reprendre votre bail.
La loi fixe les conditions qu'un·e locataire doit remplir pour reprendre le bail: le ou la locataire doit être solvable, raisonnable et disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions:
La régie ou les propriétaires ont un mois à disposition donner une réponse à votre proposition de locataire. Nous vous recommandons de proposer au moins trois dossiers complets pour laisser le choix du ou de la locataire qui reprendra votre bail à loyer.
Voici en quelques mots les informations les plus importantes: