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(rh) Mieter können mit einem unterschriebenen Brief kündigen. Vermieter müssen mit einem amtlich genehmigten Formular kündigen, das sie beispielsweise beim Hauseigentümerverband Schweiz bestellen können. Nur das Original des eigenhändig unterzeichneten Kündigungsformulars erfüllt alle Voraussetzungen. Wenn der Vermieter diese Formvorschriften missachtet, ist die Kündigung nichtig. Ausserdem muss er bei Familienwohnungen ein separates Kündigungsformular mit separater und eingeschriebener Post an den Ehegatten, den eingetragenen Partner oder die eingetragene Partnerin schicken.
Die Kündigung muss nicht begründet werden. Jede Partei kann aber die Begründung verlangen. Das Gesetz schreibt keine Form vor. Sie sollte aber aus Beweisgründen immer schriftlich erfolgen.
Kündigung anfechten
Eine Kündigung muss innerhalb von 30 Tagen nach Empfang der Kündigung angefochten werden. Zum Beispiel, wenn die Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst. Das heisst, wenn jemand ein Recht ausübt, obwohl dieses für ihn von keinem Interesse oder Nutzen ist, es ihm also nur darum geht, der Gegenpartei Schaden zuzufügen oder sie in erhebliche Schwierigkeiten zu bringen. Die Anfechtung bewirkt nicht die Ungültigkeit der Kündigung im Sinne einer einseitigen Unverbindlichkeit. Mit dem Anfechtungsbegehren übernimmt die Schlichtungsbehörde, die allein oder mit dem Richter entscheidet, ob eine Kündigung gültig ist. Wenn die Schlichtungsbehörde zum Schluss kommt, dass der Mieter die Kündigung zu Recht angefochten hat, prüft sie, ob die Voraussetzungen gegeben sind, um das Mietverhältnisses zu erstrecken. Nur der Mieter kann eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen.
Mieterschutz
In den Artikeln 269 bis 270e OR und 271 bis 273c OR finden sich Vorschriften zum Schutz des Mieters vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen. Der verstärkte Kündigungsschutz des Mieters basiert auf
- minimalen gesetzlichen Kündigungsfristen,
- dem Formularzwang,
- dem Recht auf Begründung der Kündigung,
- der Möglichkeit zur Kündigungsanfechtung und
- dem Begehren um Mieterstreckung usw.
Zur Beschränkung des Kündigungsrechts besteht die Möglichkeit, Mietvertragsbedingungen an veränderte Umstände anzupassen. Das gilt für Mietzinserhöhungen, andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter sowie Mietzinsreduktionsbegehren des Mieters. Damit soll die Zahl der Vermieterkündigungen möglichst gering gehalten werden. Insbesondere soll verhindert werden, dass Vermieter kündigen, um einen neuen Vertrag mit neuen Bedingungen abzuschliessen. Der Vermieter hat die Möglichkeit, den Vertrag einseitig zu ändern, muss aber dem Mieter genügend Zeit für die Kündigung einräumen. Mieter, die am Mietvertrag festhalten wollen, können die Änderungen anfechten. So wird die einseitige Durchsetzung missbräuchlicher Forderungen verhindert.