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Wer ein Grundstück erwirbt, ohne sich um den vollen Wortlaut einer Dienstbarkeit zu kümmern, kann sich später nicht auf Grundlagenirrtum berufen, wenn sich herausstellt, dass eine der Dienstbarkeiten einem faktischen Bauverbot entspricht
Urteil des Bundesgerichts 4A_461/2016 vom 10. Februar 2017
1. Sachverhalt
Eine Aktiengesellschaft, vertreten durch den einzelzeichnungsberechtigten Präsidenten des Verwaltungsrates erwarb mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 19. August 2013 ein Grundstück zu einem Preis von CHF 675'000.00. Dieser Preis entsprach nach Auffassung der Käuferin dem Kaufpreis für Bauland. Im Beschrieb des Grundstückes, welcher Bestandteil des öffentlich beurkundeten Kaufvertrages bildete, war unter den Dienstbarkeiten als "Last" die Bemerkung "Pflanz- und Benützungsrecht" enthalten. Der Vertreter der Käuferin unterzeichnete jede einzelne Seite des Kaufvertrages und folgerichtig auch diejenige, welche den Hinweis auf diese Dienstbarkeit enthielt. Er kümmerte sich allerdings nicht um den genauen Wortlaut der entsprechenden Last, welcher wie folgt lautet:
|"Der jeweilige Eigentümer des berechtigten Grundstückes hat das Recht, die Erdoberfläche des dienstbarkeitsbelasteten Grundstückes alleine als Gartenfläche zu benützen und zu bepflanzen."|
Faktisch schloss somit diese Dienstbarkeit die von der Käuferin geplante Überbaubarkeit des Grundstückes auf unabsehbare Zeit aus.
Die Käuferin berief sich auf einen Grundlagenirrtum im Sinne von Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR und verlangte die Rückabwicklung des Kaufsgeschäftes, d.h. die Rückübertragung des Grundstückes gegen Erstattung des vereinbarten Kaufpreises. Das erstinstanzlich zuständige Handelsgericht des Kantons Zürich wies die Klage ab, und das hierauf angerufene Bundesgericht bestätigte diesen Entscheid.
2. Rechtliches
Das Handelsgericht hatte den Grundlagenirrtum verneint, weil es unterstellte, die "bewusst gewollte Unkenntnis einer Tatsache" könne im Gegensatz zu einer "nicht bewussten mangelhaften Vorstellung" einer Vertragspartei nicht zur Annahme eines Irrtums führen. Ausserdem bilde der Grundsatz von Treu und Glauben eine Schranke für die Berufung auf Grundlagenirrtum: Wenn sich eine Partei bei Vertragsschluss nicht um die Klärung einer bestimmten, sich offensichtlich stellenden Frage kümmere, obwohl dies auf einfachste Weise möglich sei, bewirke dies, dass die Gegenseite daraus nach Treu und Glauben den Schluss ziehen dürfe, der entsprechende Umstand werde von der Gegenpartei nicht als notwendige Grundlage des Vertrages betrachtet. Selbst ein fahrlässiges Verhalten könne somit in Verbindung mit weiteren Umständen eine Berufung auf Grundlagenirrtum als treuwidrig und deshalb unzulässig ausschliessen.
Das Bundesgericht folgte diesen Erwägungen nicht in allen Teilen. Es hielt dafür, dass trotz der Öffentlichkeit des Grundbuches und der dadurch für beide Parteien anzunehmenden Kenntnis eingetragener Rechte eine Berufung auf Grundlagenirrtum nicht generell ausgeschlossen sei. Trotzdem bestätigte es das Urteil des Handelsgerichtes, und zwar mit folgender Begründung:
Der Vertreter der Käuferin hatte im Rahmen der öffentlichen Beurkundung, somit also wohl im Kaufvertrag, ausdrücklich bestätigt, dass ihm der Wortlaut der Dienstbarkeiten bekannt sei. Hätte er dies nicht getan, so wäre die Urkundsperson gemäss § 154 Abs. 1 und 2 der kantonalen Notariatsverordnung verpflichtet gewesen, alle Dienstbarkeiten in ihrem vollen Wortlaut vorzulesen. Dass der Vertreter der Käuferin die entsprechende Bestätigung abgab, obwohl sie inhaltlich nicht zutraf, änderte nichts daran, dass er und damit diese selbst die Erklärung im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag anrechnen lassen musste. Wenn also die Käuferin geltend machte, sich hinsichtlich der Überbaubarkeit des Grundstückes geirrt zu haben, machte sie angesichts der Erklärungen im massgebenden Kaufvertragstext einen Irrtum geltend, welcher gerade nicht vorhanden sein könnte, wenn die von ihr selbst abgegebene Bestätigung betreffend ihre Kenntnis des Dienstbarkeitswortlautes zutreffend gewesen wäre. Diese im Rahmen der öffentlichen Beurkundung abgegebene Erklärung steht in einem unauflösbaren Widerspruch zur späteren Berufung auf Grundlagenirrtum. Dieses widersprüchliche Verhalten verstösst aber nach Auffassung des Bundesgerichts gegen Treu und Glauben und verdient keinen Rechtsschutz.
3. Fazit
Es ist unverzeihlich, einen Kaufvertrag betreffend ein Grundstück abzuschliessen, ohne vorher den vollen Wortlaut aller Dienstbarkeiten, welcher beim Grundbuchamt ohne grossen Zeitaufwand eingesehen werden kann, sorgfältig zu prüfen und sich über deren Tragweite Rechenschaft abzulegen. Geradezu eine Todsünde ist indessen, im Vertragswortlaut ausdrücklich zu bestätigen, dass man vom Inhalt der Dienstbarkeiten Kenntnis genommen habe, wenn dies in Tat und Wahrheit nicht zutrifft.
September 2017 BR