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Rahmenbedingungen
Die Wertquote
Die Wertquote spiegelt den Anteil einer Wohneinheit am Gesamtwert des Gebäudes wieder. Sie hält auch den Umfang der Beteiligung des Stockwerkeigentümers an den Rechten und Pflichten innerhalb der Gemeinschaft fest.
Der Wertquote kommt eine grosse Bedeutung zu. Nach dieser Ziffer werden gemeinschaftliche Kosten, etwa beim Unterhalt des Gebäudes, aufgeteilt. Sie ist gleichsam der Verteilschlüssel. Die Summe der Wertquoten ist massgebend, ob eine Gemeinschaft bei einer Versammlung beschlussfähig ist. Wertquoten werden zusammen mit dem Begründungsakt erstellt. Sie werden normalerweise in Hundertstel oder Tausendstel Anteilen am Gesamt dargestellt. Nicht relevant ist die Wertquote für die Festsetzung des Verkaufspreises eines Objektes, dies hängt eher mit Angebot und Nachfrage zusammen, mit Lage oder Ausbaustandard.
Für die Berechnung der Wertquote sieht das Gesetz keine Vorschriften vor. Theoretisch können die Stockwerkeigentümer bzw. die Begründer die Werte nach ihren Massstäben festlegen. In der Praxis empfiehlt es sich, einen Sachverständigen (Architekten, Bauingenieur) beizuziehen. Massgeblich für die Festlegung der Wertquoten sind meistens:
• die Grundfläche (in Quadratmetern) der zu Sonderrecht ausgeschiedenen Teile,
• die Grundflächen der Nebenräume, wie Keller, Estrich, Bastelräume etc..
• die Grundflächen der zu Nutzungsrechten ausgeschiedenen Teile, wie z.B. Autoabstellplätze, Gartensitzplätze etc.
Diese Grundflächen werden jedoch nach Lage, Besonnung und Etage speziell gewichtet. Die so errechnete Summe bezeichnet man als ideelle Fläche. Einige Teile erhalten somit einen höheren Quotienten, einige einen tieferen. Als Beispiel kann genannt werden, dass man z.B. bei Wohnungen 100% der Grundfläche anrechnet, bei Keller nur 50%. Die für jeden Stockwerkeigentümer errechnete ideelle Fläche wird dann prozentual ins Verhältnis zur gesamten Fläche gestellt, und daraus resultiert die Wertquote.
Eine einmal festgesetzte und im Grundbuch festgehaltene Wertquote kann nur geändert werden, wenn dem entweder alle Eigentümer zustimmen und die Änderungen wiederum im Grundbuch festgesetzt werden. Oder aber ein Eigentümer hat Anspruch auf Berichtigung der Wertquote, weil ein offensichtlicher Irrtum vorliegt (Berechnungsfehler, massive bauliche Veränderungen).