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«viager»: Die französische Alternative zum konventionellen LiegenschaftserwerbErwerben & Finanzieren Thierry Meyer
Stellen wir uns mal folgendes Szenario vor: Sie besitzen ein Haus, verkaufen dieses und haben trotzdem das Recht, solange darin weiter zu wohnen, wie es Ihnen beliebt. Geht nicht? Geht schon, ist aber in der Deutschschweiz ein weitgehend unbekanntes Phänomen. Denn das in Frankreich längst etablierte «viager» ist bisher lediglich bis in die Romandie vorgedrungen – eigentlich schade, da es eine durchaus interessante Alternative zum konventionellen Immobilienkauf ist.
So funktionierts
Als Verkäufer eignen sich lediglich Liegenschaftsbesitzer im Rentenalter.
Hegen diese den Wunsch (oder sehen die Notwendigkeit), ihre Immobilie zu flüssigem Geld zu machen, bietet sich «viager» an: Hierbei verkauft – vereinfacht gesagt – der Rentner sein Haus deutlich unter dem realen Marktwert an einen Käufer, räumt sich dabei aber vertraglich ein lebenslanges Wohnrecht dafür ein. Im Detail bedeutet das, dass beim Verkauf der Käufer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird und somit alle Rechte und Pflichten wie zum Beispiel der steuerliche Abzug der Hypothekarzinsen oder die etwaige Neuregelung der Hypothek auf den Käufer übergehen. Im Gegenzug ebenfalls im Grundbuch festgehalten wird das lebenslange Wohnrecht für den Verkäufer, welches ihm den Verbleib in der Liegenschaft bis zu seinem Ableben (oder freiwilligem Auszug) zusichert.
Für beide Vertragsparteien vorteilhaft
Dieses Modell hat Vorteile für beide: Der Verkäufer erhält den Verkaufspreis überwiesen, kann darüber frei verfügen und trotzdem in «seinen» vier Wänden wohnhaft bleiben, während der Käufer eine Liegenschaft erwirbt, für die er auf dem üblichen Immobilienmarkt eine deutlich höhere Summe berappen müsste – oder die für ihn überhaupt nicht erschwinglich wäre.
Verdeutlichen lässt sich das an einem einfachen hypothetischen Fall: Der Rentner Willy ist 70 Jahre alt und wohnt in seinem Haus, dessen Wert sich auf CHF 1'000'000.00 beziffert. Nun benötigt er eine grössere Summe Bargeld, um sich noch einmal eine ausgedehnte Weltreise leisten zu können – möchte nach seiner Rückkehr aber den Lebensabend so lange wie möglich in seinem gewohnten Zuhause verbringen. Also verkauft Willy sein Haus mittels «viager» für lediglich die Hälfte des tatsächlichen Werts, also CHF 500'000.00, an Armin (38 Jahre alt, Pilot bei der Swiss), sichert sich aber gleichzeitig vertraglich ein unbegrenztes Wohnrecht dafür zu. Willy darf also in seinem Heim bleiben und Armin hat den Vorteil, dass sich die 20% Eigenmittel, die er für den Erwerb einbringen muss, lediglich auf CHF 100'000.00 belaufen; diese Summe vermag er aufzubringen, während die CHF 200'000.00, die beim «normalen» Kaufpreis von CHF 1'000'000.00 fällig gewesen wären, seine finanziellen Möglichkeiten überstiegen hätten.
Willy kehrt nach zwei Jahren von seiner Weltreise zurück und lebt noch weitere acht Jahre in «seinem» vertrauten Zuhause, bevor er im Alter von 80 Jahren gesundheitsbedingt in ein Altersheim umzieht. Und von nun an wohnt Armin mit 48 in einem Haus, für das er damals nur die Hälfte des tatsächlichen Werts bezahlt hat.
Kaufpreis durch Rentenzahlung senken
Wem der Verkaufspreis als Käufer trotzdem immer noch zu hoch ist, hat die Möglichkeit, sich mit dem Verkäufer auf eine Rentenzahlung zu einigen. Im vorherigen Beispiel würde Armin demnach statt CHF 500'000.00 nur CHF 300'000.00 auf einmal an Willy bezahlen, dafür aber zusätzlich jeden Monat eine vereinbarte Summe von CHF 1'000.00 überweisen – die Festlegung von Dauer und Höhe dieser Überweisungen ist dabei natürlich gänzlich den beiden Vertragsparteien überlassen. Diese Vorgehensweise eignet sich vor allem für Käufer, die zwar ein ordentliches Gehalt beziehen, jedoch über wenig Ersparnisse verfügen. Voraussetzung für diese Form ist aber die Zustimmung des Verkäufers.
Die Kehrseite der Medaille
Wie alles im Leben hat aber auch das «viager» zwei Seiten und birgt trotz seiner Vorteile gewisse Risiken: Der Verkäufer realisiert je nach Situation eine drastische Erlösminderung, wenn er sein Objekt nicht auf konventionellem Weg veräussert, worüber sich allfällige Erben selbstverständlich nicht nur freuen würden. Ausserdem besteht die Möglichkeit, dass er nur wenige Monate nach dem Verkauf bereits verstirbt oder aus privaten Gründen aus dem Haus ausziehen muss, was den tiefen Verkaufspreis noch mehr schmerzen lässt. Auf der anderen Seite hofft der Käufer natürlich auf einen frühen Auszug des Verkäufers – und kann sich damit empfindlich verspekulieren: Wenn der Verkäufer noch weitere 30 Jahre in dem Haus leben kann und möchte, bezahlt der Käufer einige Jahrzehnte lang Hypothekarzinsen für etwas, das er gar nicht nutzen darf. Ebenfalls besteht für ihn das Risiko, dass die Liegenschaft durch eine Festhypothek finanziert ist und er die (je nach Restlaufzeit durchaus hohe) Vorfälligkeitsentschädigung für deren Kündigung übernehmen muss.
Erfahren Sie mehr!
Sie wollen mehr über das Modell «viager» erfahren oder interessieren sich allgemein für den Kauf/Verkauf einer Immobilie? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren: Das Beraterteam von Hypoguide steht Ihnen in sämtlichen Belangen rund um das Thema Liegenschaftsfinanzierung kompetent und unabhängig zur Verfügung.