Document ID: /entscheidsuche_html/filtered/documents_0445.jsonl.gz/25

Geschäftsnummer: SB.2001.00031 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 26.09.2001 Spruchkörper: 2. Abteilung/2. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Steuerrecht Betreff: Handänderungssteuer Wirtschaftliche Handänderung Es liegt kein Kettengeschäft, sondern eine zivilrechtliche Handänderung zwischen dem Landverkäufer und den Erwerbern der überbauten Grundstücke vor, wenn der von den Enderwerbern zu bezahlende Landpreis vom Landverkäufer im Voraus festgesetzt und damit dem Bauunternehmer als "Zwischenglied" eine wesentliche Eigentümerbefugnis entzogen wurde. Geschäftsnummer: SB.2001.00031 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 26.09.2001 Spruchkörper: 2. Abteilung/2. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Steuerrecht Betreff: Handänderungssteuer Wirtschaftliche Handänderung Es liegt kein Kettengeschäft, sondern eine zivilrechtliche Handänderung zwischen dem Landverkäufer und den Erwerbern der überbauten Grundstücke vor, wenn der von den Enderwerbern zu bezahlende Landpreis vom Landverkäufer im Voraus festgesetzt und damit dem Bauunternehmer als "Zwischenglied" eine wesentliche Eigentümerbefugnis entzogen wurde. Stichworte: HANDÄNDERUNGSSTEUER KÄUFERAUSWAHL PARTEIENTSCHÄDIGUNG PREISBESTIMMUNG VERFÜGUNGSGEWALT ZIVILRECHTLICHE HANDÄNDERUNG Rechtsnormen: § 178 lit. IIa aStG § 17 Abs. II VRG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 2 Stichworte: HANDÄNDERUNGSSTEUER KÄUFERAUSWAHL PARTEIENTSCHÄDIGUNG PREISBESTIMMUNG VERFÜGUNGSGEWALT ZIVILRECHTLICHE HANDÄNDERUNG HANDÄNDERUNGSSTEUER KÄUFERAUSWAHL PARTEIENTSCHÄDIGUNG PREISBESTIMMUNG VERFÜGUNGSGEWALT ZIVILRECHTLICHE HANDÄNDERUNG Rechtsnormen: § 178 lit. IIa aStG § 17 Abs. II VRG § 178 lit. IIa aStG § 17 Abs. II VRG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 2 I. 1. T. war Eigentümer der Parzellen aKat.Nrn. 1 und 2, insgesamt 6'729 m 2 Land in Z. In einer Vereinbarung vom 22. August 1996 kam er mit der U. AG überein, dieses Land bis Ende 1997 baureif zu machen (Ziff. 1). Zu diesem Zweck gewährte er dieser Gesellschaft das alleinige Recht, das Land zu betreten, auf eigene Kosten zu vermessen und ab Oktober 1997 Baugespanne aufzustellen (Ziff. 2). Ausserdem verpflichtete er sich ihr gegenüber, keinerlei anderweitige Verkaufsbemühungen oder Projektstudien in Auftrag zu geben oder selbst auszuführen (Ziff. 3), seine Zustimmung zum Baugesuch und zur Parzellierung abzugeben (Ziff. 4), das Gesamtgrundstück von Lasten wie Staatssubventionen oder Pachtverträgen zu befreien (Ziff. 7) und die Parzellen auf der Grundlage eines Bebauungs- und Mutationsplans ab Januar 1998 zu einem Preis von Fr. x.-/m 2 zu verkaufen (Ziff. 5, 6 und 9). Die U. AG verpflichtete sich demgegenüber zur Übernahme sämt­licher Nebenkosten, die im Zusammenhang mit dem "Grundstückerwerb" gefordert würden. Darunter soll­ten insbesondere die Auslagen für Vermessung, Mutationspläne, Hand­änderungs- und Nota­riatsgebühren sowie die Hälfte der Grundstückgewinnsteuer fallen (Ziff. 6). Für den Fall, dass die parzellenweise Veräusserung nicht für das gesamte Grund­stück gelingen sollte, ver­pflichtete sich die Gesellschaft, "die Restparzelle bis am 31. [rich­tig: 30.] Juni 1998 zu er­werben" (Ziff. 9). Am 3. Februar 1998 erwirkte die U. AG die Baubewilligung für die Erstellung von 20 Reiheneinfamilienhäusern mit gemeinsamer Unterniveaugarage auf den Grundstücken aKat.Nrn. 1 und 2. Gleichzeitig wurde die entsprechende Parzellierung bewilligt. Gebaut wur­den indessen nur 19 Einfamilienhäuser. Zwischen dem 19. März und dem 2. Juli 1998 veräusserte T. 18 Baulandparzellen an verschiedene Erwerber. Eine Parzelle behielt er in seinem Eigentum. Gleichzeitig schlos­sen alle Erwerber mit dem Baukonsortium V. einen Werkvertrag ab, der die Erstellung eines Einfamilienhauses auf dem jeweiligen Kaufobjekt vorsah. 2. Der Gemeinderat Z., der sich die Veranlagung der Handänderungssteuern vorbehalten hatte, stellte sich auf den Standpunkt, es lägen wirtschaftliche Handänderungen zwischen T. und der U. AG einerseits sowie zwischen dieser Gesellschaft und den Grundstück­erwerbern andererseits vor. Letztere Hand­änderungen kämen ausserdem dem Verkauf von schlüsselfertig zu erstellenden Einfamilienhäusern gleich. Mit Einspracheentscheid vom 25. Januar 2000 auferlegte der Gemeinderat der U. AG für die wirtschaftliche Handänderung zwischen ihr und T. eine Handänderungssteuer von Fr.... Für die zweite wirtschaftliche Handänderung zwischen der U. AG und den Grundstückerwerbern auferlegte der Gemeinderat der Veräusserin und den Erwerbern hälftig Handänderungssteuern von insgesamt Fr.... Dabei rechnete der Gemeinderat als Bemessungsgrundlage Land- und Werkpreis zusammen, da er die Auffassung vertrat, der Landverkauf komme in allen Fällen dem Verkauf von schlüsselfertig zu erstellenden Einfamilienhäusern gleich. II. Die von der U. AG, T. und 17 Erwerbern angerufene Steuerrekurskommission III hob mit Rekursentscheid vom 27. März 2001 die Einspra­cheentscheide des Gemeinderats Z. vom 25. Januar 2000 auf und sprach der U. AG eine Parteientschädigung zu. Die Kommission gelangte zum Schluss, es lägen keine wirtschaftlichen Handänderungen an den Liegenschaften aKat.Nrn. 1 und 2 vor, sondern einzig zivilrechtliche Handänderungen zwischen T. und den Grundstückerwerbern. Indessen merk­te sie unter anderem an, diese Handänderungen seien auf der Summe von Land- und Werkpreis zu bemessen. III. Die Gemeinde Z. beantragte dem Verwaltungsgericht mit Beschwerde vom 3. Mai 2001, es seien die Handänderungssteuerveranlagungen gemäss den Einsprache­entscheiden des Gemeinderats vom 25. Januar 2000 wiederherzustellen. Ausserdem sei ihr eine Parteientschädigung zuzusprechen. Die Rekurskommission III verzichtete auf Vernehmlassung; die U. AG schloss auf Abweisung der Beschwerde und verlangte ihrerseits eine Parteientschädigung. Die übrigen Beschwerdegegner liessen sich nicht vernehmen. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. Die Handänderungssteuer wird laut § 178 Abs. 1 des gemäss § 279 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) in der vorliegenden Streitsache noch anwendbaren alten Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (aStG) bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen erhoben. Diesen "zivilrechtlichen Handänderungen", worunter die sachenrechtliche Übertragung des Eigentums an Grundstücken verstanden wird, sind nach § 178 Abs. 2 lit. a aStG die "wirtschaftlichen Handänderungen gleichgestellt. Als solche gelten Rechtsgeschäfte, die bezüglich der Verfügungsgewalt über Grundstücke tatsächlich und wirtschaftlich wie Handänderungen wirken. Die Annahme einer wirtschaftlichen Handänderung setzt voraus, dass wesentliche Teile der dem Grundeigentum innewohnenden Verfügungsgewalt rechtsgeschäftlich übertragen werden, so dass gesagt werden kann, das fragliche Rechtsgeschäft wirke "tatsächlich und wirtschaftlich" wie eine (zivilrechtliche) Handänderung an einem Grund­stück. Dieser Tatbestand ist erfüllt, wenn mit den übertragenen Rechten Befugnisse verbunden sind, die dem jeweiligen Inhaber eine Stellung einräumen, welche tatsächlich und wirtschaftlich jener eines Eigentümers gleichkommt. Alsdann ist nicht auf die formelle (äussere) Rechtswirkung, sondern auf die erzielte tatsächliche wirtschaftliche Wirkung ab­zustellen (RB 1977 Nr. 92). Eine rechtsgeschäftliche Übertragung wesentlicher Teile der dem Grundeigentum innewohnenden Verfügungsgewalt erfolgt etwa beim Vollzug von Kettengeschäften. Ein sol­cher Kettenhandel, dessen Existenz vorliegend von der Beschwerdeführerin verfochten wird, liegt vor, wenn der Berechtigte vom Grundeigentümer die wirtschaftliche Verfügungs­macht nicht nur eingeräumt erhält, sondern diese zugunsten eines Dritten, der den Kauf hernach vollzieht und das Grundeigentum erwirbt, tatsächlich ausübt. Bei diesem Vor­gang sind demnach zwei Schritte zu unterscheiden, von denen jeder für sich als wirtschaftliche Handänderung steuerbar ist. Die diesbezügliche verwaltungs- und bundesgerichtliche Rechtsprechung ist von der Rekurskommission III zutreffend wiedergegeben worden, so dass auf deren Erwägungen verwiesen werden kann (vgl. § 161 des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976). 2. a) Zu den wesentlichen Befugnissen eines Baulandeigentümers, deren rechtsgeschäftliche Übertragung auf einen Dritten für die Annahme einer wirtschaftlichen Handänderung in Gestalt eines Kettenhandels unabdingbar ist, gehört nicht nur die Möglichkeit, den (späteren) Grundstückerwerber auszuwählen und ihm die wirtschaftliche Verfügungsmacht über das Grundstück zu verschaffen, sondern (kumulativ) auch die Möglichkeit, den Preis dafür - d.h. den "Kaufpreis" - selber zu bestimmen. Denn bloss unter diesen Voraussetzungen kann gesagt werden, der wirtschaftlich Berechtigte handle wie ein Eigentümer, also auf eigene und nicht auf Rechnung des Grundstückeigentümers oder des späteren Erwerbers. Der Berechtigte muss mit anderen Worten die Möglichkeit haben, Dritten das Grund­stück anzubieten, wie wenn es sein Eigentum wäre, einen beliebigen Mehrpreis zu be­stimmen und den (allfälligen) Zwischengewinn zu behalten, d.h. diejenige wirtschaftliche Möglichkeit auszunützen, die für den Eigentümer von Bauland die wesentliche ist (Au­gust Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Band, Bern 1966, § 161 N. 48; VGr, 20. November 1990, StE 1992 B 42.22 Nr. 6 E. 1c). b) Wie die Beschwerdeführerin selber ausführt, erfolgte der Verkauf der (späteren) Parzellen aufgrund der zwischen T. und der U. AG am 22. Au­gust 1996 getroffenen Vereinbarung zu einem festen Quadratmeterpreis von Fr. x.-, also "nicht auf eigene Rechnung der U. AG", und zwar nicht nur "rein formell", wie die Beschwerdeführerin meint, sondern auch tatsächlich und wirtschaftlich. War die U. AG von vornherein nicht frei, den Preis für die Wei­terübertragung der wirtschaftliche Verfügungsmacht über das Grundstück an die (späteren) Grundstückerwerber zu bestimmen, so fehlte ihr eine wesentliche Eigentümerbefugnis. Daran ändert nichts, dass die U. AG möglicherweise anderweitig - näm­lich dank en­ger personeller Verflechtung mit dem Baukonsortium V. - "über den Werkpreis für die Häuser auf den Gesamtpreis einwirken konnte". Im Übrigen behaup­tet die Beschwerdeführerin selber nicht, die Werkpreise enthielten tatsächlich Preis­elemen­te, die vertragswidrig nicht die Werkerstellung, sondern die Übertragung des Baulands be­treffen. Ist infolgedessen der U. AG eine wesentliche Eigentümerbefugnis und somit die wirtschaftliche Verfügungsmacht über die streitbetrof­fenen Grundstücke nicht übertragen worden, so sind die in Frage stehenden Transaktionen nicht als wirtschaft­li­che Handänderungen zu würdigen, sondern liegen zivilrechtliche Handänderungen zwischen T. und den Grundeigentumserwerbern vor. Die Beschwerde erweist sich insoweit als unbegründet. 3.... Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2.... I. 1. T. war Eigentümer der Parzellen aKat.Nrn. 1 und 2, insgesamt 6'729 m 2 Land in Z. In einer Vereinbarung vom 22. August 1996 kam er mit der U. AG überein, dieses Land bis Ende 1997 baureif zu machen (Ziff. 1). Zu diesem Zweck gewährte er dieser Gesellschaft das alleinige Recht, das Land zu betreten, auf eigene Kosten zu vermessen und ab Oktober 1997 Baugespanne aufzustellen (Ziff. 2). Ausserdem verpflichtete er sich ihr gegenüber, keinerlei anderweitige Verkaufsbemühungen oder Projektstudien in Auftrag zu geben oder selbst auszuführen (Ziff. 3), seine Zustimmung zum Baugesuch und zur Parzellierung abzugeben (Ziff. 4), das Gesamtgrundstück von Lasten wie Staatssubventionen oder Pachtverträgen zu befreien (Ziff. 7) und die Parzellen auf der Grundlage eines Bebauungs- und Mutationsplans ab Januar 1998 zu einem Preis von Fr. x.-/m 2 zu verkaufen (Ziff. 5, 6 und 9). Die U. AG verpflichtete sich demgegenüber zur Übernahme sämt­licher Nebenkosten, die im Zusammenhang mit dem "Grundstückerwerb" gefordert würden. Darunter soll­ten insbesondere die Auslagen für Vermessung, Mutationspläne, Hand­änderungs- und Nota­riatsgebühren sowie die Hälfte der Grundstückgewinnsteuer fallen (Ziff. 6). Für den Fall, dass die parzellenweise Veräusserung nicht für das gesamte Grund­stück gelingen sollte, ver­pflichtete sich die Gesellschaft, "die Restparzelle bis am 31. [rich­tig: 30.] Juni 1998 zu er­werben" (Ziff. 9). Am 3. Februar 1998 erwirkte die U. AG die Baubewilligung für die Erstellung von 20 Reiheneinfamilienhäusern mit gemeinsamer Unterniveaugarage auf den Grundstücken aKat.Nrn. 1 und 2. Gleichzeitig wurde die entsprechende Parzellierung bewilligt. Gebaut wur­den indessen nur 19 Einfamilienhäuser. Zwischen dem 19. März und dem 2. Juli 1998 veräusserte T. 18 Baulandparzellen an verschiedene Erwerber. Eine Parzelle behielt er in seinem Eigentum. Gleichzeitig schlos­sen alle Erwerber mit dem Baukonsortium V. einen Werkvertrag ab, der die Erstellung eines Einfamilienhauses auf dem jeweiligen Kaufobjekt vorsah. 2. Der Gemeinderat Z., der sich die Veranlagung der Handänderungssteuern vorbehalten hatte, stellte sich auf den Standpunkt, es lägen wirtschaftliche Handänderungen zwischen T. und der U. AG einerseits sowie zwischen dieser Gesellschaft und den Grundstück­erwerbern andererseits vor. Letztere Hand­änderungen kämen ausserdem dem Verkauf von schlüsselfertig zu erstellenden Einfamilienhäusern gleich. Mit Einspracheentscheid vom 25. Januar 2000 auferlegte der Gemeinderat der U. AG für die wirtschaftliche Handänderung zwischen ihr und T. eine Handänderungssteuer von Fr.... Für die zweite wirtschaftliche Handänderung zwischen der U. AG und den Grundstückerwerbern auferlegte der Gemeinderat der Veräusserin und den Erwerbern hälftig Handänderungssteuern von insgesamt Fr.... Dabei rechnete der Gemeinderat als Bemessungsgrundlage Land- und Werkpreis zusammen, da er die Auffassung vertrat, der Landverkauf komme in allen Fällen dem Verkauf von schlüsselfertig zu erstellenden Einfamilienhäusern gleich. II. Die von der U. AG, T. und 17 Erwerbern angerufene Steuerrekurskommission III hob mit Rekursentscheid vom 27. März 2001 die Einspra­cheentscheide des Gemeinderats Z. vom 25. Januar 2000 auf und sprach der U. AG eine Parteientschädigung zu. Die Kommission gelangte zum Schluss, es lägen keine wirtschaftlichen Handänderungen an den Liegenschaften aKat.Nrn. 1 und 2 vor, sondern einzig zivilrechtliche Handänderungen zwischen T. und den Grundstückerwerbern. Indessen merk­te sie unter anderem an, diese Handänderungen seien auf der Summe von Land- und Werkpreis zu bemessen. III. Die Gemeinde Z. beantragte dem Verwaltungsgericht mit Beschwerde vom 3. Mai 2001, es seien die Handänderungssteuerveranlagungen gemäss den Einsprache­entscheiden des Gemeinderats vom 25. Januar 2000 wiederherzustellen. Ausserdem sei ihr eine Parteientschädigung zuzusprechen. Die Rekurskommission III verzichtete auf Vernehmlassung; die U. AG schloss auf Abweisung der Beschwerde und verlangte ihrerseits eine Parteientschädigung. Die übrigen Beschwerdegegner liessen sich nicht vernehmen. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. Die Handänderungssteuer wird laut § 178 Abs. 1 des gemäss § 279 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) in der vorliegenden Streitsache noch anwendbaren alten Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (aStG) bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen erhoben. Diesen "zivilrechtlichen Handänderungen", worunter die sachenrechtliche Übertragung des Eigentums an Grundstücken verstanden wird, sind nach § 178 Abs. 2 lit. a aStG die "wirtschaftlichen Handänderungen gleichgestellt. Als solche gelten Rechtsgeschäfte, die bezüglich der Verfügungsgewalt über Grundstücke tatsächlich und wirtschaftlich wie Handänderungen wirken. Die Annahme einer wirtschaftlichen Handänderung setzt voraus, dass wesentliche Teile der dem Grundeigentum innewohnenden Verfügungsgewalt rechtsgeschäftlich übertragen werden, so dass gesagt werden kann, das fragliche Rechtsgeschäft wirke "tatsächlich und wirtschaftlich" wie eine (zivilrechtliche) Handänderung an einem Grund­stück. Dieser Tatbestand ist erfüllt, wenn mit den übertragenen Rechten Befugnisse verbunden sind, die dem jeweiligen Inhaber eine Stellung einräumen, welche tatsächlich und wirtschaftlich jener eines Eigentümers gleichkommt. Alsdann ist nicht auf die formelle (äussere) Rechtswirkung, sondern auf die erzielte tatsächliche wirtschaftliche Wirkung ab­zustellen (RB 1977 Nr. 92). Eine rechtsgeschäftliche Übertragung wesentlicher Teile der dem Grundeigentum innewohnenden Verfügungsgewalt erfolgt etwa beim Vollzug von Kettengeschäften. Ein sol­cher Kettenhandel, dessen Existenz vorliegend von der Beschwerdeführerin verfochten wird, liegt vor, wenn der Berechtigte vom Grundeigentümer die wirtschaftliche Verfügungs­macht nicht nur eingeräumt erhält, sondern diese zugunsten eines Dritten, der den Kauf hernach vollzieht und das Grundeigentum erwirbt, tatsächlich ausübt. Bei diesem Vor­gang sind demnach zwei Schritte zu unterscheiden, von denen jeder für sich als wirtschaftliche Handänderung steuerbar ist. Die diesbezügliche verwaltungs- und bundesgerichtliche Rechtsprechung ist von der Rekurskommission III zutreffend wiedergegeben worden, so dass auf deren Erwägungen verwiesen werden kann (vgl. § 161 des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976). 2. a) Zu den wesentlichen Befugnissen eines Baulandeigentümers, deren rechtsgeschäftliche Übertragung auf einen Dritten für die Annahme einer wirtschaftlichen Handänderung in Gestalt eines Kettenhandels unabdingbar ist, gehört nicht nur die Möglichkeit, den (späteren) Grundstückerwerber auszuwählen und ihm die wirtschaftliche Verfügungsmacht über das Grundstück zu verschaffen, sondern (kumulativ) auch die Möglichkeit, den Preis dafür - d.h. den "Kaufpreis" - selber zu bestimmen. Denn bloss unter diesen Voraussetzungen kann gesagt werden, der wirtschaftlich Berechtigte handle wie ein Eigentümer, also auf eigene und nicht auf Rechnung des Grundstückeigentümers oder des späteren Erwerbers. Der Berechtigte muss mit anderen Worten die Möglichkeit haben, Dritten das Grund­stück anzubieten, wie wenn es sein Eigentum wäre, einen beliebigen Mehrpreis zu be­stimmen und den (allfälligen) Zwischengewinn zu behalten, d.h. diejenige wirtschaftliche Möglichkeit auszunützen, die für den Eigentümer von Bauland die wesentliche ist (Au­gust Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Band, Bern 1966, § 161 N. 48; VGr, 20. November 1990, StE 1992 B 42.22 Nr. 6 E. 1c). b) Wie die Beschwerdeführerin selber ausführt, erfolgte der Verkauf der (späteren) Parzellen aufgrund der zwischen T. und der U. AG am 22. Au­gust 1996 getroffenen Vereinbarung zu einem festen Quadratmeterpreis von Fr. x.-, also "nicht auf eigene Rechnung der U. AG", und zwar nicht nur "rein formell", wie die Beschwerdeführerin meint, sondern auch tatsächlich und wirtschaftlich. War die U. AG von vornherein nicht frei, den Preis für die Wei­terübertragung der wirtschaftliche Verfügungsmacht über das Grundstück an die (späteren) Grundstückerwerber zu bestimmen, so fehlte ihr eine wesentliche Eigentümerbefugnis. Daran ändert nichts, dass die U. AG möglicherweise anderweitig - näm­lich dank en­ger personeller Verflechtung mit dem Baukonsortium V. - "über den Werkpreis für die Häuser auf den Gesamtpreis einwirken konnte". Im Übrigen behaup­tet die Beschwerdeführerin selber nicht, die Werkpreise enthielten tatsächlich Preis­elemen­te, die vertragswidrig nicht die Werkerstellung, sondern die Übertragung des Baulands be­treffen. Ist infolgedessen der U. AG eine wesentliche Eigentümerbefugnis und somit die wirtschaftliche Verfügungsmacht über die streitbetrof­fenen Grundstücke nicht übertragen worden, so sind die in Frage stehenden Transaktionen nicht als wirtschaft­li­che Handänderungen zu würdigen, sondern liegen zivilrechtliche Handänderungen zwischen T. und den Grundeigentumserwerbern vor. Die Beschwerde erweist sich insoweit als unbegründet. 3.... Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2....

I. 1. T. war Eigentümer der Parzellen aKat.Nrn. 1 und 2, insgesamt 6'729 m 2 Land in Z. In einer Vereinbarung vom 22. August 1996 kam er mit der U. AG überein, dieses Land bis Ende 1997 baureif zu machen (Ziff. 1). Zu diesem Zweck gewährte er dieser Gesellschaft das alleinige Recht, das Land zu betreten, auf eigene Kosten zu vermessen und ab Oktober 1997 Baugespanne aufzustellen (Ziff. 2). Ausserdem verpflichtete er sich ihr gegenüber, keinerlei anderweitige Verkaufsbemühungen oder Projektstudien in Auftrag zu geben oder selbst auszuführen (Ziff. 3), seine Zustimmung zum Baugesuch und zur Parzellierung abzugeben (Ziff. 4), das Gesamtgrundstück von Lasten wie Staatssubventionen oder Pachtverträgen zu befreien (Ziff. 7) und die Parzellen auf der Grundlage eines Bebauungs- und Mutationsplans ab Januar 1998 zu einem Preis von Fr. x.-/m 2 zu verkaufen (Ziff. 5, 6 und 9).

I. 1. T. war Eigentümer der Parzellen aKat.Nrn. 1 und 2, insgesamt 6'729 m 2 Land in Z. In einer Vereinbarung vom 22. August 1996 kam er mit der U. AG überein, dieses Land bis Ende 1997 baureif zu machen (Ziff. 1). Zu diesem Zweck gewährte er dieser Gesellschaft das alleinige Recht, das Land zu betreten, auf eigene Kosten zu vermessen und ab Oktober 1997 Baugespanne aufzustellen (Ziff. 2). Ausserdem verpflichtete er sich ihr gegenüber, keinerlei anderweitige Verkaufsbemühungen oder Projektstudien in Auftrag zu geben oder selbst auszuführen (Ziff. 3), seine Zustimmung zum Baugesuch und zur Parzellierung abzugeben (Ziff. 4), das Gesamtgrundstück von Lasten wie Staatssubventionen oder Pachtverträgen zu befreien (Ziff. 7) und die Parzellen auf der Grundlage eines Bebauungs- und Mutationsplans ab Januar 1998 zu einem Preis von Fr. x.-/m 2 zu verkaufen (Ziff. 5, 6 und 9). Die U. AG verpflichtete sich demgegenüber zur Übernahme sämt­licher Nebenkosten, die im Zusammenhang mit dem "Grundstückerwerb" gefordert würden. Darunter soll­ten insbesondere die Auslagen für Vermessung, Mutationspläne, Hand­änderungs- und Nota­riatsgebühren sowie die Hälfte der Grundstückgewinnsteuer fallen (Ziff. 6). Für den Fall, dass die parzellenweise Veräusserung nicht für das gesamte Grund­stück gelingen sollte, ver­pflichtete sich die Gesellschaft, "die Restparzelle bis am 31. [rich­tig: 30.] Juni 1998 zu er­werben" (Ziff. 9).

Die U. AG verpflichtete sich demgegenüber zur Übernahme sämt­licher Nebenkosten, die im Zusammenhang mit dem "Grundstückerwerb" gefordert würden. Darunter soll­ten insbesondere die Auslagen für Vermessung, Mutationspläne, Hand­änderungs- und Nota­riatsgebühren sowie die Hälfte der Grundstückgewinnsteuer fallen (Ziff. 6). Für den Fall, dass die parzellenweise Veräusserung nicht für das gesamte Grund­stück gelingen sollte, ver­pflichtete sich die Gesellschaft, "die Restparzelle bis am 31. [rich­tig: 30.] Juni 1998 zu er­werben" (Ziff. 9). Am 3. Februar 1998 erwirkte die U. AG die Baubewilligung für die Erstellung von 20 Reiheneinfamilienhäusern mit gemeinsamer Unterniveaugarage auf den Grundstücken aKat.Nrn. 1 und 2. Gleichzeitig wurde die entsprechende Parzellierung bewilligt. Gebaut wur­den indessen nur 19 Einfamilienhäuser.

Am 3. Februar 1998 erwirkte die U. AG die Baubewilligung für die Erstellung von 20 Reiheneinfamilienhäusern mit gemeinsamer Unterniveaugarage auf den Grundstücken aKat.Nrn. 1 und 2. Gleichzeitig wurde die entsprechende Parzellierung bewilligt. Gebaut wur­den indessen nur 19 Einfamilienhäuser. Zwischen dem 19. März und dem 2. Juli 1998 veräusserte T. 18 Baulandparzellen an verschiedene Erwerber. Eine Parzelle behielt er in seinem Eigentum. Gleichzeitig schlos­sen alle Erwerber mit dem Baukonsortium V. einen Werkvertrag ab, der die Erstellung eines Einfamilienhauses auf dem jeweiligen Kaufobjekt vorsah.

Zwischen dem 19. März und dem 2. Juli 1998 veräusserte T. 18 Baulandparzellen an verschiedene Erwerber. Eine Parzelle behielt er in seinem Eigentum. Gleichzeitig schlos­sen alle Erwerber mit dem Baukonsortium V. einen Werkvertrag ab, der die Erstellung eines Einfamilienhauses auf dem jeweiligen Kaufobjekt vorsah. 2. Der Gemeinderat Z., der sich die Veranlagung der Handänderungssteuern vorbehalten hatte, stellte sich auf den Standpunkt, es lägen wirtschaftliche Handänderungen zwischen T. und der U. AG einerseits sowie zwischen dieser Gesellschaft und den Grundstück­erwerbern andererseits vor. Letztere Hand­änderungen kämen ausserdem dem Verkauf von schlüsselfertig zu erstellenden Einfamilienhäusern gleich. Mit Einspracheentscheid vom 25. Januar 2000 auferlegte der Gemeinderat der U. AG für die wirtschaftliche Handänderung zwischen ihr und T. eine Handänderungssteuer von Fr.... Für die zweite wirtschaftliche Handänderung zwischen der U. AG und den Grundstückerwerbern auferlegte der Gemeinderat der Veräusserin und den Erwerbern hälftig Handänderungssteuern von insgesamt Fr.... Dabei rechnete der Gemeinderat als Bemessungsgrundlage Land- und Werkpreis zusammen, da er die Auffassung vertrat, der Landverkauf komme in allen Fällen dem Verkauf von schlüsselfertig zu erstellenden Einfamilienhäusern gleich.

2. Der Gemeinderat Z., der sich die Veranlagung der Handänderungssteuern vorbehalten hatte, stellte sich auf den Standpunkt, es lägen wirtschaftliche Handänderungen zwischen T. und der U. AG einerseits sowie zwischen dieser Gesellschaft und den Grundstück­erwerbern andererseits vor. Letztere Hand­änderungen kämen ausserdem dem Verkauf von schlüsselfertig zu erstellenden Einfamilienhäusern gleich. Mit Einspracheentscheid vom 25. Januar 2000 auferlegte der Gemeinderat der U. AG für die wirtschaftliche Handänderung zwischen ihr und T. eine Handänderungssteuer von Fr.... Für die zweite wirtschaftliche Handänderung zwischen der U. AG und den Grundstückerwerbern auferlegte der Gemeinderat der Veräusserin und den Erwerbern hälftig Handänderungssteuern von insgesamt Fr.... Dabei rechnete der Gemeinderat als Bemessungsgrundlage Land- und Werkpreis zusammen, da er die Auffassung vertrat, der Landverkauf komme in allen Fällen dem Verkauf von schlüsselfertig zu erstellenden Einfamilienhäusern gleich. II. Die von der U. AG, T. und 17 Erwerbern angerufene Steuerrekurskommission III hob mit Rekursentscheid vom 27. März 2001 die Einspra­cheentscheide des Gemeinderats Z. vom 25. Januar 2000 auf und sprach der U. AG eine Parteientschädigung zu.

II. Die von der U. AG, T. und 17 Erwerbern angerufene Steuerrekurskommission III hob mit Rekursentscheid vom 27. März 2001 die Einspra­cheentscheide des Gemeinderats Z. vom 25. Januar 2000 auf und sprach der U. AG eine Parteientschädigung zu. Die Kommission gelangte zum Schluss, es lägen keine wirtschaftlichen Handänderungen an den Liegenschaften aKat.Nrn. 1 und 2 vor, sondern einzig zivilrechtliche Handänderungen zwischen T. und den Grundstückerwerbern. Indessen merk­te sie unter anderem an, diese Handänderungen seien auf der Summe von Land- und Werkpreis zu bemessen.

Die Kommission gelangte zum Schluss, es lägen keine wirtschaftlichen Handänderungen an den Liegenschaften aKat.Nrn. 1 und 2 vor, sondern einzig zivilrechtliche Handänderungen zwischen T. und den Grundstückerwerbern. Indessen merk­te sie unter anderem an, diese Handänderungen seien auf der Summe von Land- und Werkpreis zu bemessen. III. Die Gemeinde Z. beantragte dem Verwaltungsgericht mit Beschwerde vom 3. Mai 2001, es seien die Handänderungssteuerveranlagungen gemäss den Einsprache­entscheiden des Gemeinderats vom 25. Januar 2000 wiederherzustellen. Ausserdem sei ihr eine Parteientschädigung zuzusprechen.

III. Die Gemeinde Z. beantragte dem Verwaltungsgericht mit Beschwerde vom 3. Mai 2001, es seien die Handänderungssteuerveranlagungen gemäss den Einsprache­entscheiden des Gemeinderats vom 25. Januar 2000 wiederherzustellen. Ausserdem sei ihr eine Parteientschädigung zuzusprechen. Die Rekurskommission III verzichtete auf Vernehmlassung; die U. AG schloss auf Abweisung der Beschwerde und verlangte ihrerseits eine Parteientschädigung. Die übrigen Beschwerdegegner liessen sich nicht vernehmen.

Die Rekurskommission III verzichtete auf Vernehmlassung; die U. AG schloss auf Abweisung der Beschwerde und verlangte ihrerseits eine Parteientschädigung. Die übrigen Beschwerdegegner liessen sich nicht vernehmen. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. Die Handänderungssteuer wird laut § 178 Abs. 1 des gemäss § 279 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) in der vorliegenden Streitsache noch anwendbaren alten Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (aStG) bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen erhoben.

1. Die Handänderungssteuer wird laut § 178 Abs. 1 des gemäss § 279 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) in der vorliegenden Streitsache noch anwendbaren alten Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (aStG) bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen erhoben. Diesen "zivilrechtlichen Handänderungen", worunter die sachenrechtliche Übertragung des Eigentums an Grundstücken verstanden wird, sind nach § 178 Abs. 2 lit. a aStG die "wirtschaftlichen Handänderungen gleichgestellt. Als solche gelten Rechtsgeschäfte, die bezüglich der Verfügungsgewalt über Grundstücke tatsächlich und wirtschaftlich wie Handänderungen wirken. Die Annahme einer wirtschaftlichen Handänderung setzt voraus, dass wesentliche Teile der dem Grundeigentum innewohnenden Verfügungsgewalt rechtsgeschäftlich übertragen werden, so dass gesagt werden kann, das fragliche Rechtsgeschäft wirke "tatsächlich und wirtschaftlich" wie eine (zivilrechtliche) Handänderung an einem Grund­stück. Dieser Tatbestand ist erfüllt, wenn mit den übertragenen Rechten Befugnisse verbunden sind, die dem jeweiligen Inhaber eine Stellung einräumen, welche tatsächlich und wirtschaftlich jener eines Eigentümers gleichkommt. Alsdann ist nicht auf die formelle (äussere) Rechtswirkung, sondern auf die erzielte tatsächliche wirtschaftliche Wirkung ab­zustellen (RB 1977 Nr. 92).

Diesen "zivilrechtlichen Handänderungen", worunter die sachenrechtliche Übertragung des Eigentums an Grundstücken verstanden wird, sind nach § 178 Abs. 2 lit. a aStG die "wirtschaftlichen Handänderungen gleichgestellt. Als solche gelten Rechtsgeschäfte, die bezüglich der Verfügungsgewalt über Grundstücke tatsächlich und wirtschaftlich wie Handänderungen wirken. Die Annahme einer wirtschaftlichen Handänderung setzt voraus, dass wesentliche Teile der dem Grundeigentum innewohnenden Verfügungsgewalt rechtsgeschäftlich übertragen werden, so dass gesagt werden kann, das fragliche Rechtsgeschäft wirke "tatsächlich und wirtschaftlich" wie eine (zivilrechtliche) Handänderung an einem Grund­stück. Dieser Tatbestand ist erfüllt, wenn mit den übertragenen Rechten Befugnisse verbunden sind, die dem jeweiligen Inhaber eine Stellung einräumen, welche tatsächlich und wirtschaftlich jener eines Eigentümers gleichkommt. Alsdann ist nicht auf die formelle (äussere) Rechtswirkung, sondern auf die erzielte tatsächliche wirtschaftliche Wirkung ab­zustellen (RB 1977 Nr. 92). Eine rechtsgeschäftliche Übertragung wesentlicher Teile der dem Grundeigentum innewohnenden Verfügungsgewalt erfolgt etwa beim Vollzug von Kettengeschäften. Ein sol­cher Kettenhandel, dessen Existenz vorliegend von der Beschwerdeführerin verfochten wird, liegt vor, wenn der Berechtigte vom Grundeigentümer die wirtschaftliche Verfügungs­macht nicht nur eingeräumt erhält, sondern diese zugunsten eines Dritten, der den Kauf hernach vollzieht und das Grundeigentum erwirbt, tatsächlich ausübt. Bei diesem Vor­gang sind demnach zwei Schritte zu unterscheiden, von denen jeder für sich als wirtschaftliche Handänderung steuerbar ist.

Die diesbezügliche verwaltungs- und bundesgerichtliche Rechtsprechung ist von der Rekurskommission III zutreffend wiedergegeben worden, so dass auf deren Erwägungen verwiesen werden kann (vgl. § 161 des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976).

Die diesbezügliche verwaltungs- und bundesgerichtliche Rechtsprechung ist von der Rekurskommission III zutreffend wiedergegeben worden, so dass auf deren Erwägungen verwiesen werden kann (vgl. § 161 des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976). 2. a) Zu den wesentlichen Befugnissen eines Baulandeigentümers, deren rechtsgeschäftliche Übertragung auf einen Dritten für die Annahme einer wirtschaftlichen Handänderung in Gestalt eines Kettenhandels unabdingbar ist, gehört nicht nur die Möglichkeit, den (späteren) Grundstückerwerber auszuwählen und ihm die wirtschaftliche Verfügungsmacht über das Grundstück zu verschaffen, sondern (kumulativ) auch die Möglichkeit, den Preis dafür - d.h. den "Kaufpreis" - selber zu bestimmen. Denn bloss unter diesen Voraussetzungen kann gesagt werden, der wirtschaftlich Berechtigte handle wie ein Eigentümer, also auf eigene und nicht auf Rechnung des Grundstückeigentümers oder des späteren Erwerbers. Der Berechtigte muss mit anderen Worten die Möglichkeit haben, Dritten das Grund­stück anzubieten, wie wenn es sein Eigentum wäre, einen beliebigen Mehrpreis zu be­stimmen und den (allfälligen) Zwischengewinn zu behalten, d.h. diejenige wirtschaftliche Möglichkeit auszunützen, die für den Eigentümer von Bauland die wesentliche ist (Au­gust Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Band, Bern 1966, § 161 N. 48; VGr, 20. November 1990, StE 1992 B 42.22 Nr. 6 E. 1c).

2. a) Zu den wesentlichen Befugnissen eines Baulandeigentümers, deren rechtsgeschäftliche Übertragung auf einen Dritten für die Annahme einer wirtschaftlichen Handänderung in Gestalt eines Kettenhandels unabdingbar ist, gehört nicht nur die Möglichkeit, den (späteren) Grundstückerwerber auszuwählen und ihm die wirtschaftliche Verfügungsmacht über das Grundstück zu verschaffen, sondern (kumulativ) auch die Möglichkeit, den Preis dafür - d.h. den "Kaufpreis" - selber zu bestimmen. Denn bloss unter diesen Voraussetzungen kann gesagt werden, der wirtschaftlich Berechtigte handle wie ein Eigentümer, also auf eigene und nicht auf Rechnung des Grundstückeigentümers oder des späteren Erwerbers. Der Berechtigte muss mit anderen Worten die Möglichkeit haben, Dritten das Grund­stück anzubieten, wie wenn es sein Eigentum wäre, einen beliebigen Mehrpreis zu be­stimmen und den (allfälligen) Zwischengewinn zu behalten, d.h. diejenige wirtschaftliche Möglichkeit auszunützen, die für den Eigentümer von Bauland die wesentliche ist (Au­gust Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Band, Bern 1966, § 161 N. 48; VGr, 20. November 1990, StE 1992 B 42.22 Nr. 6 E. 1c). b) Wie die Beschwerdeführerin selber ausführt, erfolgte der Verkauf der (späteren) Parzellen aufgrund der zwischen T. und der U. AG am 22. Au­gust 1996 getroffenen Vereinbarung zu einem festen Quadratmeterpreis von Fr. x.-, also "nicht auf eigene Rechnung der U. AG", und zwar nicht nur "rein formell", wie die Beschwerdeführerin meint, sondern auch tatsächlich und wirtschaftlich. War die U. AG von vornherein nicht frei, den Preis für die Wei­terübertragung der wirtschaftliche Verfügungsmacht über das Grundstück an die (späteren) Grundstückerwerber zu bestimmen, so fehlte ihr eine wesentliche Eigentümerbefugnis. Daran ändert nichts, dass die U. AG möglicherweise anderweitig - näm­lich dank en­ger personeller Verflechtung mit dem Baukonsortium V. - "über den Werkpreis für die Häuser auf den Gesamtpreis einwirken konnte". Im Übrigen behaup­tet die Beschwerdeführerin selber nicht, die Werkpreise enthielten tatsächlich Preis­elemen­te, die vertragswidrig nicht die Werkerstellung, sondern die Übertragung des Baulands be­treffen. b) Wie die Beschwerdeführerin selber ausführt, erfolgte der Verkauf der (späteren) Parzellen aufgrund der zwischen T. und der U. AG am 22. Au­gust 1996 getroffenen Vereinbarung zu einem festen Quadratmeterpreis von Fr. x.-, also "nicht auf eigene Rechnung der U. AG", und zwar nicht nur "rein formell", wie die Beschwerdeführerin meint, sondern auch tatsächlich und wirtschaftlich. War die U. AG von vornherein nicht frei, den Preis für die Wei­terübertragung der wirtschaftliche Verfügungsmacht über das Grundstück an die (späteren) Grundstückerwerber zu bestimmen, so fehlte ihr eine wesentliche Eigentümerbefugnis. Daran ändert nichts, dass die U. AG möglicherweise anderweitig - näm­lich dank en­ger personeller Verflechtung mit dem Baukonsortium V. - "über den Werkpreis für die Häuser auf den Gesamtpreis einwirken konnte". Im Übrigen behaup­tet die Beschwerdeführerin selber nicht, die Werkpreise enthielten tatsächlich Preis­elemen­te, die vertragswidrig nicht die Werkerstellung, sondern die Übertragung des Baulands be­treffen. Ist infolgedessen der U. AG eine wesentliche Eigentümerbefugnis und somit die wirtschaftliche Verfügungsmacht über die streitbetrof­fenen Grundstücke nicht übertragen worden, so sind die in Frage stehenden Transaktionen nicht als wirtschaft­li­che Handänderungen zu würdigen, sondern liegen zivilrechtliche Handänderungen zwischen T. und den Grundeigentumserwerbern vor.

Ist infolgedessen der U. AG eine wesentliche Eigentümerbefugnis und somit die wirtschaftliche Verfügungsmacht über die streitbetrof­fenen Grundstücke nicht übertragen worden, so sind die in Frage stehenden Transaktionen nicht als wirtschaft­li­che Handänderungen zu würdigen, sondern liegen zivilrechtliche Handänderungen zwischen T. und den Grundeigentumserwerbern vor. Die Beschwerde erweist sich insoweit als unbegründet.

Die Beschwerde erweist sich insoweit als unbegründet. 3....

3.... Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht:

Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2....

2....