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Incarto n. 12.2005.221 Lugano 17 gennaio 2006 /fb In nome della Repubblica e Cantone Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: Cocchi, presidente, Epiney-Colombo e Walser segretario: Bettelini, vicecancelliere sedente per statuire nella causa -inc. n. DI.2005.1446 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- promossa con istanza 3 novembre 2005 da AO 1 rappr. da RA 1 contro AP 1 volta ad ottenere lo sfratto della convenuta dall’appartamento di 3 1/2 locali nello stabile sito in __________ a __________; domanda avversata dalla convenuta che ha postulato la reiezione dell’istanza, e che il Segretario assessore con decreto 30 novembre 2005 ha integralmente accolto; appellante la convenuta con ricorso (recte: appello) 12 dicembre 2005, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di dichiarare nullo o in subordine di annullare il decreto di sfratto, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi; mentre l’istante con osservazioni 9 gennaio 2006 postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili; richiamato il decreto 16 dicembre 2005 con cui il presidente di questa Camera ha concesso all’appello l’effetto sospensivo richiesto; letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti ritenuto in fatto e in diritto: che con la decisione qui impugnata il Segretario assessore, in accoglimento dell’istanza presentata da RA 1 in rappresentanza di AO 1, ha decretato lo sfratto di AP 1 dall’appartamento di 3 1/2 locali da lei condotto in locazione nello stabile sito in __________ a __________; che con l’appello in esame, avversato dalla controparte, la convenuta chiede di dichiarare nullo o in subordine di annullare il decreto di sfratto, rilevando che la rappresentante dell’istante, oltre a non essere abilitata, in quanto persona giuridica, a patrocinare in giudizio la proprietaria dello stabile, aveva agito senza versare agli atti la necessaria procura di quest’ultima e non si era preventivamente rivolta all’Ufficio di conciliazione; che le due censure sollevate all’indirizzo della rappresentante dell’istante devono senz’altro essere respinte: incontestabile che, nelle cause di sfratto, l’estensione della rappresentanza processuale agli amministratori d’immobili oggetto della lite prevista dall’art. 64a cpv. 1 lett. c CPC non concerne solo le persone fisiche che svolgono quelle mansioni ma anche quelle giuridiche -com’è la rappresentante dell’istante (cfr. le risultanze dell’ispezione a RC effettuata d’ufficio dalla scrivente Camera)-, va in effetti rilevato che, se è vero che giusta l’art. 97 CPC il giudice è tenuto ad esaminare d’ufficio, in ogni stadio di causa, l’esistenza dei presupposti processuali, tra cui la capacità dei rappresentanti delle parti, è però altrettanto vero che ciò deve avvenire solo se egli ha motivo di dubbio in proposito, ritenuto che per giurisprudenza invalsa ciò non è il caso se -come nella fattispecie- all’udienza la convenuta nulla aveva eccepito a proposito della legittimazione della rappresentante della controparte ( Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 8 ad art. 97; II CCA 21 luglio 2000 inc. n. 12.2000.118); che la censura con cui la convenuta lamenta la mancata effettuazione, prima dell’inoltro dell’istanza di sfratto, della procedura davanti all’Ufficio di conciliazione merita per contro di essere accolta; che questa Camera ( II CCA 9 gennaio 2006 inc. n. 12.2005.203), riprendendo quanto stabilito recentemente dal Tribunale federale ( ICCTF 2 giugno 2004 4C.17/2004), ha in effetti precisato che anche la procedura di sfratto sottostà all’obbligo della conciliazione preliminare innanzi all’Ufficio di conciliazione competente (cfr. pure Ducrot, La procédure d’expulsion du locataire ou du fermier non agricole: quelques législations cantonales au regard du droit fédéral, Ginevra 2005, p. 78 con rif.), fermo restando però che sono riservati i casi in cui il sollevare un siffatto difetto di conciliazione preliminare costituisce un abuso di diritto o un formalismo eccessivo ( Cocchi/Trezzini, CPC-TI App., m. 36 ad art. 506); che il fatto che la convenuta, in prima sede non patrocinata da un legale, abbia eccepito tale carenza per la prima volta solo con l’appello -verosimilmente dopo aver consultato un avvocato (si veda, in proposito, le formalità ed il contenuto dell’esposto ricorsuale)- non può essere considerato abusivo ( II CCA 17 maggio 1994 inc. n. 6/94) e non impedisce a questa Camera, che in ogni caso avrebbe dovuto determinarsi d’ufficio sulla particolare questione, di rilevare e di sanzionare l’irregolarità, dichiarando con ciò l’irricevibilità dell’istanza siccome prematura (art. 97 cifra 5 e 142 lett. a CPC); che la tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC), ritenuto che il fatto che la convenuta non abbia sollevato già in prima sede la mancata effettuazione della preventiva procedura di conciliazione giustifica però di compensare le ripetibili della sede pretorile ( II CCA 20 gennaio 1995 inc. n. 213/94); Per i quali motivi, richiamati l’art. 148 CPC e la TG dichiara e pronuncia I. L’appello 12 dicembre 2005 di AP 1 è accolto. Di conseguenza il decreto 30 novembre 2005 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 è così riformato: 1. L’istanza di sfratto è irricevibile. 2. La tassa e le spese di complessivi fr. 100.- sono a carico dell’istante, compensate le ripetibili. II. Gli oneri processuali di complessivi fr. 150.- (tassa di giustizia fr. 100.- e spese fr. 50.-), già anticipati, sono a carico della parte appellata, che rifonderà all’appellante fr. 50.- a titolo di indennità. III. Intimazione: - - Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 terzi implicati Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente Il segretario

Incarto n. 12.2005.221 Incarto n. 12.2005.221

Incarto n. 12.2005.221 Lugano 17 gennaio 2006 /fb Lugano

Lugano 17 gennaio 2006 /fb

17 gennaio 2006 /fb In nome della Repubblica e Cantone Ticino In nome della Repubblica e Cantone Ticino

In nome della Repubblica e Cantone Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: composta dei giudici:

composta dei giudici: Cocchi, presidente, Epiney-Colombo e Walser Cocchi, presidente,

Cocchi, presidente, Epiney-Colombo e Walser

Epiney-Colombo e Walser segretario: segretario:

segretario: Bettelini, vicecancelliere Bettelini, vicecancelliere

Bettelini, vicecancelliere sedente per statuire nella causa -inc. n. DI.2005.1446 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- promossa con istanza 3 novembre 2005 da

sedente per statuire nella causa -inc. n. DI.2005.1446 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- promossa con istanza 3 novembre 2005 da AO 1 rappr. da RA 1 AO 1

AO 1 rappr. da RA 1

rappr. da RA 1 contro contro

contro AP 1 AP 1

AP 1 volta ad ottenere lo sfratto della convenuta dall’appartamento di 3 1/2 locali nello stabile sito in __________ a __________;

volta ad ottenere lo sfratto della convenuta dall’appartamento di 3 1/2 locali nello stabile sito in __________ a __________; domanda avversata dalla convenuta che ha postulato la reiezione dell’istanza, e che il Segretario assessore con decreto 30 novembre 2005 ha integralmente accolto;

domanda avversata dalla convenuta che ha postulato la reiezione dell’istanza, e che il Segretario assessore con decreto 30 novembre 2005 ha integralmente accolto; appellante la convenuta con ricorso (recte: appello) 12 dicembre 2005, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di dichiarare nullo o in subordine di annullare il decreto di sfratto, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

appellante la convenuta con ricorso (recte: appello) 12 dicembre 2005, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di dichiarare nullo o in subordine di annullare il decreto di sfratto, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi; mentre l’istante con osservazioni 9 gennaio 2006 postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;

mentre l’istante con osservazioni 9 gennaio 2006 postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili; richiamato il decreto 16 dicembre 2005 con cui il presidente di questa Camera ha concesso all’appello l’effetto sospensivo richiesto;

richiamato il decreto 16 dicembre 2005 con cui il presidente di questa Camera ha concesso all’appello l’effetto sospensivo richiesto; letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti ritenuto

ritenuto in fatto e in diritto:

in fatto e in diritto: che con la decisione qui impugnata il Segretario assessore, in accoglimento dell’istanza presentata da RA 1 in rappresentanza di AO 1, ha decretato lo sfratto di AP 1 dall’appartamento di 3 1/2 locali da lei condotto in locazione nello stabile sito in __________ a __________;

che con la decisione qui impugnata il Segretario assessore, in accoglimento dell’istanza presentata da RA 1 in rappresentanza di AO 1, ha decretato lo sfratto di AP 1 dall’appartamento di 3 1/2 locali da lei condotto in locazione nello stabile sito in __________ a __________; che con l’appello in esame, avversato dalla controparte, la convenuta chiede di dichiarare nullo o in subordine di annullare il decreto di sfratto, rilevando che la rappresentante dell’istante, oltre a non essere abilitata, in quanto persona giuridica, a patrocinare in giudizio la proprietaria dello stabile, aveva agito senza versare agli atti la necessaria procura di quest’ultima e non si era preventivamente rivolta all’Ufficio di conciliazione;

che con l’appello in esame, avversato dalla controparte, la convenuta chiede di dichiarare nullo o in subordine di annullare il decreto di sfratto, rilevando che la rappresentante dell’istante, oltre a non essere abilitata, in quanto persona giuridica, a patrocinare in giudizio la proprietaria dello stabile, aveva agito senza versare agli atti la necessaria procura di quest’ultima e non si era preventivamente rivolta all’Ufficio di conciliazione; che le due censure sollevate all’indirizzo della rappresentante dell’istante devono senz’altro essere respinte: incontestabile che, nelle cause di sfratto, l’estensione della rappresentanza processuale agli amministratori d’immobili oggetto della lite prevista dall’art. 64a cpv. 1 lett. c CPC non concerne solo le persone fisiche che svolgono quelle mansioni ma anche quelle giuridiche -com’è la rappresentante dell’istante (cfr. le risultanze dell’ispezione a RC effettuata d’ufficio dalla scrivente Camera)-, va in effetti rilevato che, se è vero che giusta l’art. 97 CPC il giudice è tenuto ad esaminare d’ufficio, in ogni stadio di causa, l’esistenza dei presupposti processuali, tra cui la capacità dei rappresentanti delle parti, è però altrettanto vero che ciò deve avvenire solo se egli ha motivo di dubbio in proposito, ritenuto che per giurisprudenza invalsa ciò non è il caso se -come nella fattispecie- all’udienza la convenuta nulla aveva eccepito a proposito della legittimazione della rappresentante della controparte ( Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 8 ad art. 97; II CCA 21 luglio 2000 inc. n. 12.2000.118);

che le due censure sollevate all’indirizzo della rappresentante dell’istante devono senz’altro essere respinte: incontestabile che, nelle cause di sfratto, l’estensione della rappresentanza processuale agli amministratori d’immobili oggetto della lite prevista dall’art. 64a cpv. 1 lett. c CPC non concerne solo le persone fisiche che svolgono quelle mansioni ma anche quelle giuridiche -com’è la rappresentante dell’istante (cfr. le risultanze dell’ispezione a RC effettuata d’ufficio dalla scrivente Camera)-, va in effetti rilevato che, se è vero che giusta l’art. 97 CPC il giudice è tenuto ad esaminare d’ufficio, in ogni stadio di causa, l’esistenza dei presupposti processuali, tra cui la capacità dei rappresentanti delle parti, è però altrettanto vero che ciò deve avvenire solo se egli ha motivo di dubbio in proposito, ritenuto che per giurisprudenza invalsa ciò non è il caso se -come nella fattispecie- all’udienza la convenuta nulla aveva eccepito a proposito della legittimazione della rappresentante della controparte ( Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 8 ad art. 97; II CCA 21 luglio 2000 inc. n. 12.2000.118); che la censura con cui la convenuta lamenta la mancata effettuazione, prima dell’inoltro dell’istanza di sfratto, della procedura davanti all’Ufficio di conciliazione merita per contro di essere accolta;

che la censura con cui la convenuta lamenta la mancata effettuazione, prima dell’inoltro dell’istanza di sfratto, della procedura davanti all’Ufficio di conciliazione merita per contro di essere accolta; che questa Camera ( II CCA 9 gennaio 2006 inc. n. 12.2005.203), riprendendo quanto stabilito recentemente dal Tribunale federale ( ICCTF 2 giugno 2004 4C.17/2004), ha in effetti precisato che anche la procedura di sfratto sottostà all’obbligo della conciliazione preliminare innanzi all’Ufficio di conciliazione competente (cfr. pure Ducrot, La procédure d’expulsion du locataire ou du fermier non agricole: quelques législations cantonales au regard du droit fédéral, Ginevra 2005, p. 78 con rif.), fermo restando però che sono riservati i casi in cui il sollevare un siffatto difetto di conciliazione preliminare costituisce un abuso di diritto o un formalismo eccessivo ( Cocchi/Trezzini, CPC-TI App., m. 36 ad art. 506);

che questa Camera ( II CCA 9 gennaio 2006 inc. n. 12.2005.203), riprendendo quanto stabilito recentemente dal Tribunale federale ( ICCTF 2 giugno 2004 4C.17/2004), ha in effetti precisato che anche la procedura di sfratto sottostà all’obbligo della conciliazione preliminare innanzi all’Ufficio di conciliazione competente (cfr. pure Ducrot, La procédure d’expulsion du locataire ou du fermier non agricole: quelques législations cantonales au regard du droit fédéral, Ginevra 2005, p. 78 con rif.), fermo restando però che sono riservati i casi in cui il sollevare un siffatto difetto di conciliazione preliminare costituisce un abuso di diritto o un formalismo eccessivo ( Cocchi/Trezzini, CPC-TI App., m. 36 ad art. 506); che il fatto che la convenuta, in prima sede non patrocinata da un legale, abbia eccepito tale carenza per la prima volta solo con l’appello -verosimilmente dopo aver consultato un avvocato (si veda, in proposito, le formalità ed il contenuto dell’esposto ricorsuale)- non può essere considerato abusivo ( II CCA 17 maggio 1994 inc. n. 6/94) e non impedisce a questa Camera, che in ogni caso avrebbe dovuto determinarsi d’ufficio sulla particolare questione, di rilevare e di sanzionare l’irregolarità, dichiarando con ciò l’irricevibilità dell’istanza siccome prematura (art. 97 cifra 5 e 142 lett. a CPC);

che il fatto che la convenuta, in prima sede non patrocinata da un legale, abbia eccepito tale carenza per la prima volta solo con l’appello -verosimilmente dopo aver consultato un avvocato (si veda, in proposito, le formalità ed il contenuto dell’esposto ricorsuale)- non può essere considerato abusivo ( II CCA 17 maggio 1994 inc. n. 6/94) e non impedisce a questa Camera, che in ogni caso avrebbe dovuto determinarsi d’ufficio sulla particolare questione, di rilevare e di sanzionare l’irregolarità, dichiarando con ciò l’irricevibilità dell’istanza siccome prematura (art. 97 cifra 5 e 142 lett. a CPC); che la tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC), ritenuto che il fatto che la convenuta non abbia sollevato già in prima sede la mancata effettuazione della preventiva procedura di conciliazione giustifica però di compensare le ripetibili della sede pretorile ( II CCA 20 gennaio 1995 inc. n. 213/94);

che la tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC), ritenuto che il fatto che la convenuta non abbia sollevato già in prima sede la mancata effettuazione della preventiva procedura di conciliazione giustifica però di compensare le ripetibili della sede pretorile ( II CCA 20 gennaio 1995 inc. n. 213/94); Per i quali motivi,

Per i quali motivi, richiamati l’art. 148 CPC e la TG

richiamati l’art. 148 CPC e la TG dichiara e pronuncia

dichiara e pronuncia I. L’appello 12 dicembre 2005 di AP 1 è accolto.

I. L’appello 12 dicembre 2005 di AP 1 è accolto. Di conseguenza il decreto 30 novembre 2005 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 è così riformato:

Di conseguenza il decreto 30 novembre 2005 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 è così riformato: 1. L’istanza di sfratto è irricevibile.

1. L’istanza di sfratto è irricevibile. 2. La tassa e le spese di complessivi fr. 100.- sono a carico dell’istante, compensate le ripetibili.

2. La tassa e le spese di complessivi fr. 100.- sono a carico dell’istante, compensate le ripetibili. II. Gli oneri processuali di complessivi fr. 150.- (tassa di giustizia fr. 100.- e spese fr. 50.-), già anticipati, sono a carico della parte appellata, che rifonderà all’appellante fr. 50.- a titolo di indennità.

II. Gli oneri processuali di complessivi fr. 150.- (tassa di giustizia fr. 100.- e spese fr. 50.-), già anticipati, sono a carico della parte appellata, che rifonderà all’appellante fr. 50.- a titolo di indennità. III. Intimazione:

III. Intimazione: Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4

Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 terzi implicati terzi implicati

terzi implicati Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente Il segretario

Il presidente Il segretario