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Liegenschaftenschätzung; (keine) Berücksichtigung von Ausnahmepreisen

§ 7 SchäV, § 19 SchäV

Ziff. 12.5 der Weisung des DFS, wonach bei der Liegenschaftenschätzung Ausnahmepreise nicht berücksichtigt werden dürfen, ist konsequent zu beachten.

Die F ist Eigentümerin der Liegenschaft Nr. XX, Grundbuch R, die eine Landfläche von 31'100 m 2 umfasst. Am 5. November 2019 wurde die Liegenschaft im Rahmen einer gesamthaften steuerrechtlichen Neuschätzung von der Steuerverwaltung des Kantons Thurgau auf einen Verkehrswert von Fr. 15‘891‘000.-- neu geschätzt. Der Wert der Landfläche wurde pro Quadratmeter mit Fr. 432.80 eingesetzt, was zu einem Wert der Landfläche von Fr. 13'460'080.-- führte. Insgesamt ergab die Schätzung der gesamten Liegenschaft Nr. XX einen Wert von Fr. 15‘891‘000.--. Auf Einsprache der F reduzierte die Steuerverwaltung den geschätzten Verkehrswert der gesamten Liegenschaft auf Fr. 13‘086‘000.--. Auch dem Einspracheentscheid wurde ein Landpreis der Liegenschaft Nr. XX von Fr. 432.80/m 2 zugrundegelegt. Dagegen erhob die F Rekurs bei der Steuerrekurskommission, den diese abwies, soweit sie darauf eintrat. Eine hiergegen erhobene Beschwerde heisst das Verwaltungsgericht teilweise gut und weist die Sache zur Neuschätzung des Steuerwertes der Liegenschaft Nr. XX an die Steuerverwaltung zurück.

Aus den Erwägungen:

2. Umstritten ist vorliegend einzig, ob das verfahrensbeteiligte Amt bei der Schätzung des Steuerwertes der Liegenschaft. Nr. XX der Beschwerdeführerin zu Recht für den Landwert einen Quadratmeterpreis von Fr. 432.80 eingesetzt hat. Zu prüfen ist daher, ob das verfahrensbeteiligte Amt diesen Wert korrekt ermittelte.

3. 3.1 (...)

3.2 3.2.1 Die Schätzung nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke ist in den §§ 12 ff. SchäV geregelt. § 12 SchäV bestimmt, dass sich der Verkehrswert eines Grundstücks aus der Gesamtheit aller wertbildenden Faktoren wie Land- und Bauwert, rechtliche Gegebenheiten, Nutzungsmöglichkeiten, tatsächliche Eigenschaften, besondere Lage und Beschaffenheit bestimmt (Abs. 1). Der Verkehrswert wird in der Regel aus dem Ertrags- und dem Realwert ermittelt. Vorbehalten bleiben die Vorschriften der §§ 15 und 17 bis 19 (Abs. 2). Industrielle Grundstücke, welche ausschliesslich Fabrikationszwecken dienen und deren Wert durch diese Nutzungsart bestimmt wird, sind durch Punktierung des Realwertes zu schätzen. Die Punktzahl multipliziert mit dem Realwert ergibt den Verkehrswert (§ 17 Abs. 1 SchäV). Bei der Punktierung werden folgende Kriterien bewertet (§ 17 Abs. 2 SchäV): Wirtschaftlichkeit der Produktionsstruktur, Standort und Verkehrserschliessung, Umsatzerwartungen und Absatzrisiken, anderweitige Verwertbarkeit der Gesamtanlage, Verkäuflichkeit sowie Entwicklungsmöglichkeit (Abs. 2). Für unüberbautes Land bestimmt § 19 SchäV, dass der Verkehrswert dem mittleren Preis entspricht, der in der Gegend für Land in ähnlicher Grösse, Lage, Beschaffenheit, Nutzungsmöglichkeit und Erschliessung unter normalen Verhältnissen bezahlt wird.

3.2.2 Die Steuerschätzung wird in der Regel durch einen einzelnen Schätzer vorgenommen (§ 8 SchäV). Zur einheitlichen Durchführung der Schätzungen erlässt die Steuerverwaltung die notwendigen Weisungen, welche durch das zuständige Departement zu genehmigen sind (§ 7 SchäV). Gestützt auf die Bestimmung von § 7 SchäV hat das DFS die "Weisungen des zuständigen Departementes zur Verordnung des Regierungsrates über die Steuerschätzung der Grundstücke [SchäV]" (nachfolgend als "Weisungen" zitiert) erlassen (abrufbar unter: https://steuerverwaltung.tg.ch/public/upload/assets/89496/SHB_1.03_Weisungen_zu_SchaeV_V2020.pdf). Gestützt darauf wiederum gibt das verfahrensbeteiligte Amt das Schätzer-Handbuch heraus, welches vorliegend ebenfalls zur Anwendung gelangte (abrufbar unter: https://steuerverwaltung.tg.ch /informationen/schaetzerhandbuch.html/3526). Die Thurgauer Bodenpreis-Basisdaten (TGB) sind Teil des Schätzer-Handbuchs.

3.3 3.3.1 Für die Schätzung nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke hält Ziff. 12.4 der Weisungen fest, was folgt: "Kaufpreis oder Preisvergleich mit anderen gehandelten vergleichbaren Grundstücken bilden bei der Ermittlung des Verkehrswertes wesentliche Anhaltspunkte. Sie können darüber Aufschluss geben, ob bei der Schätzung (insbesondere bei der Realwertkomponente) alle wesentlichen Faktoren mitberücksichtigt worden sind. Weicht die Schätzung erheblich von diesen Vergleichswerten ab, ist eine Anpassung mittels Mehr- oder Minderwert vorzunehmen (z.B. Grundstück mit Seeanstoss)." Ziff. 12.5 der Weisungen, welcher die Überschrift "Ausnahmepreise" trägt, kann zudem folgendes entnommen werden: "Kaufpreise, die unter dem Einfluss ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse erzielt wurden (z.B. Kauf unter Verwandten oder nahestehenden Personen) sind nicht massgebend." Für überbaute Grundstücke gilt sodann, dass vom korrigierten Thurgauer Basis-Landrichtwert grundsätzlich ein Abzug von 20% vorzunehmen ist (Ziff. 12.6 der Weisungen). Darauf weist auch das Schätzer-Handbuch in Ziffer 2.2 explizit hin. Für Industriebauten hat gemäss Schätzer-Handbuch die Verkehrswertermittlung durch Punktierung des Realwertes nach der Formel "Verkehrswert = total Punkte [%] x Realwert" zu erfolgen.

3.3.2 Das verfahrensbeteiligte Amt ist gemäss der Rekursantwort vom 2. März 2020 zur Berechnung des massgeblichen Quadratmeterpreises von Fr. 432.80 so vorgegangen, dass es zunächst von neun in die Bodenpreisstatistik eingeflossenen Transaktionen mit unüberbautem Land in der Industriezone des Zeitraums vom 1. Januar 2012 bis zum 31. Dezember 2018 eine Streubreite von Fr. 247.40/m 2 bis Fr. 1'703/m 2 ermittelte. Der Median dieser Transaktionen belief sich auf Fr. 331.70/m 2. Dem erläuternden Text zu den TGB im Schätzer-Handbuch folgend (abrufbar unter: https://steuerverwaltung.tg.ch/informationen/schaetzerhandbuch/bodenpreisdaten.html/3529), ermittelte das verfahrensbeteiligte Amt eine Bandbreite von Fr. 1'455.60 als Differenz zwischen dem höchsten bezahlten Preis von Fr. 1'703.--/m 2 und dem tiefsten bezahlten Preis von Fr. 247.40/m 2. Von dieser Bandbreite hat das verfahrensbeteiligte Amt dann das Quartil berechnet, nämlich Fr. 363.90 (= Fr. 1'455.60 : 4). Die Bandbreite möglicher Realwerte wurde in der Weise ermittelt, dass vom Medianwert von Fr. 331.70/m 2 jeweils das berechnete Quartil hinzugezählt bzw. abgezogen wurde. Nach den Vorgaben des erläuternden Textes zu den TGB im Schätzer-Handbuch hätte sich so ein tabellarisches Minimum von minus Fr. 32.20/m 2 und ein tabellarisches Maximum Fr. 695.60/m 2 ergeben. Abweichend vom erläuternden Text zu den TGB im Schätzer-Handbuch setzte das verfahrensbeteiligte Amt dann aber für die TGB, da der Wert der tiefsten Transaktion von Fr. 247.40/m 2 unterschritten wurde und negativ ausfiel, als Minimumpreis nicht den niedrigsten Wert der berechneten Spannweite ein, sondern eben diesen tiefsten gehandelten Transaktionswert von Fr. 247.40/m 2. Diese Werte bzw. die gerundeten Werte von Fr. 247.-- als Minimum und Fr. 696.-- als Maximum finden sich denn auch in den TGB für das Jahr 2019 für Bauland in der Industriezone in der betroffenen Gemeinde. In der Folge bewertete das verfahrensbeteiligte Amt das Grundstück der Beschwerdeführerin mit 6.2 Punkten bei einer Minimalpunktzahl von 1 und einer maximal möglichen Punktierung von 9. Dies ergab gemäss Rechnung in der Rekursantwort bei der zugrundegelegten Bandbreite von Fr. 247.40/m 2 bis Fr. 695.60/m 2 (Differenz = Fr. 448.20) einen geschätzten Quadratmeterpreis von Fr. 541.-- (= [Fr. 448.20 : 8 x 5.2] + Fr. 247.40). Die Rechnung ergibt zwar tatsächlich den Betrag von Fr. 538.73/m 2, doch kann die Klärung der Differenz offen gelassen werden, da es letztlich um eine Schätzung geht, welche - wie noch zu zeigen sein wird - hier ohnehin nicht anzuwenden ist. Vom Preis von Fr. 541.--/m 2 zog das verfahrensbeteiligte Amt schliesslich 20% ab, sodass ein anzuwendender Quadratmeterpreis von Fr. 432.80 resultierte.

3.3.3 Unbestritten zwischen den Beteiligten ist die Bewertung des Grundstücks mit 6.2 Punkten sowie der Abzug von 20%. Der Abzug entspricht denn auch Ziff. 12.6 der Weisungen sowie Ziffer 2.2 des Schätzer-Handbuchs. Diese Werte sind daher nicht zu überprüfen. Umstritten ist jedoch die Schätzung des Realwertes unter Zuhilfenahme der vom verfahrensbeteiligten Amt angewandten TGB. Die Formel zur Berechnung der massgeblichen Spannweite der TGB (= Zentralwert +/- ein Quartil), findet sich zwar im erläuternden Teil zu den TGB des Schätzer-Handbuchs. Allerdings schreiben die Weisungen des Departementes unter dem Titel "Ausnahmepreise" in Ziff. 12.5 vor, dass Kaufpreise, die unter dem Einfluss ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse erzielt wurden (zum Beispiel Kauf unter Verwandten oder nahestehenden Personen), nicht massgebend sind. Die Beschwerdeführerin macht nun zu Recht geltend, und dies wird im Grunde genommen auch vom verfahrensbeteiligten Amt nicht bestritten, dass es sich beim Maximalpreis gemäss TGB von Fr. 1'703.--/m 2 offensichtlich um einen solchen Ausnahmepreis handeln muss. Dies lässt sich - analog der Überlegungen der Beschwerdeführerin - anhand der vorhandenen Angaben überprüfen. In der betroffenen Gemeinde wurde für die Industriezone im Zeitraum vom 1. Januar 2012 bis 31. Dezember 2018 bei insgesamt neun Grundstücksgeschäften ein bezahlter Minimumpreis von Fr. 247.40/m 2 und ein bezahlter Maximumpreis von Fr. 1'703/m 2 angegeben. Der Durchschnittspreis dieser Geschäfte lag bei Fr. 476.11/m 2 und der Median bei Fr. 331.70/m 2. Will man bei dieser Konstellation den maximal möglichen, zweithöchsten Preis ermitteln, so muss für alle Grundstücksgeschäfte, bei denen ein Preis unter dem Median gehandelt wurde, der Minimumpreis von Fr. 247.40/m 2 und für die Grundstücksgeschäfte mit dem sechst- und siebthöchsten Preis der gleiche Preis wie der Medianwert von Fr. 331.70/m 2 eingesetzt werden. Neun Mal der Durchschnittspreis von Fr. 476.11/m 2 ergibt ein Gesamttotal von Fr. 4'284.99. Hiervon sind vier Mal der Mindestpreis von Fr. 247.40, drei Mal der Medianwert von Fr. 331.70 sowie der Maximalpreis von Fr. 1'703.--, also Fr. 3'687.70, abzuziehen. Es resultiert ein maximaler, zweithöchster Preis von Fr. 597.29/m 2. Der Preis von Fr. 1'703.-- /m 2 ist somit 2.85 Mal höher als der rechnerisch maximal mögliche, zweithöchste Preis. Obenstehende Berechnung zeigt deutlich auf, wie offensichtlich der Betrag von Fr. 1'703.-- /m 2 einen Ausnahmepreis im Sinne von Ziff. 12.5 der Weisung darstellt, der gerade nicht massgebend sein darf, aber offensichtlich zu einer ganz erheblichen Verzerrung der Ergebnisse bei Anwendung der vom verfahrensbeteiligten Amt angewandten Berechnungsmethode führt.

3.3.4 Ziff. 12.5 der Weisungen betreffend die Ausklammerung von Ausnahmepreisen stellt zwar keine Gesetzesnorm im eigentlichen Sinne dar, sondern lediglich eine sogenannte Verwaltungsweisung. Solche richten sich an die Durchführungsstellen und sind für das Gericht nicht verbindlich. Dieses soll sie bei seiner Entscheidung aber berücksichtigen, sofern sie eine dem Einzelfall angepasste und gerecht werdende Auslegung der anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen zulassen. Das Gericht weicht also nicht ohne triftigen Grund von Verwaltungsweisungen ab, wenn diese eine überzeugende Konkretisierung der rechtlichen Vorgaben darstellen. Insofern wird dem Bestreben der Verwaltung, durch interne Weisungen eine rechtsgleiche Gesetzesanwendung zu gewährleisten, Rechnung getragen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 9C_691/2014 vom 11. Dezember 2014 E. 4.2 sowie BGE 144 V 195 E. 4.2 mit weiteren Hinweisen). Tatsächlich zeigt die von der Beschwerdeführerin angestellte und in E. 3.3.3 dargelegte Rechnung die Notwendigkeit der konsequenten Anwendung von Ziffer 12.5 der Weisung, wonach Ausnahmepreise bei der Berechnung nicht berücksichtigt werden dürfen, exemplarisch auf. Eine Berücksichtigung von solchen offensichtlich nicht marktgerechten Ausnahmepreisen führt ansonsten zu willkürlichen Ergebnissen. Daher hätte das verfahrensbeteiligte Amt den Preis von Fr. 1'703.--/m 2 nicht in seine Berechnungen miteinbeziehen dürfen, auch nicht zur Berechnung des Quartils. Das verfahrensbeteiligte Amt legt aber selbst dar, dass der Ausnahmepreis von Fr. 1'703.--/m 2 über die Berechnung des Quartils in die Ermittlung des Realwertes eingeflossen ist. Das Vorbringen des verfahrensbeteiligten Amtes, wonach es als Ausgangspunkt nicht den Mittelwert der neun herangezogenen Preise von Fr. 476.11/m 2, sondern der Medianwert von Fr. 331.70/m 2 herangezogen hat, ändert daran nichts. Dies kann den Effekt des Ausnahmepreises von Fr. 1'703.--/m 2 pro Quadratmeter nicht in befriedigendem Ausmass mildern. Wie unrealistisch der Preis ist, zeigt sich auch daran, dass bei Einbezug des Höchstpreises von Fr. 1'703.--/m 2 ein Minuspreis als Mindestpreis im Rahmen der möglichen Bandbreite resultieren würde. Das verfahrensbeteiligte Amt war sich dessen bewusst und hat daher eine einseitige Korrektur beim tiefstmöglichen Preis vorgenommen, indem es nicht das Ergebnis seiner eigenen Berechnung eingesetzt hat, sondern den tiefsten tatsächlich gehandelten Preis von Fr. 247.40/m 2. Allerdings haftet auch der Annahme eines Preises von Fr. 247.40/m 2 als Mindestpreis eine gewisse Willkür an, denn dadurch sind Schätzwerte unter dem bisher am tiefsten gehandelten Preis gar nicht möglich, was aber nicht vollständig ausgeschlossen werden kann. Der erläuternde Text zu den TGB im Schätzer-Handbuch sieht dieses Vorgehen (Einsetzen der tatsächlich tiefsten Transaktion anstelle eines vom verfahrensbeteiligten Amt als unrealistisch betrachteten Preises) im Übrigen nicht vor.

3.3.5 Das Verwaltungsgericht stellt die vom verfahrensbeteiligten Amt zur Anwendung gebrachte Methode zur Ermittlung der Bandbreite des Realwertes nicht grundsätzlich in Frage. Unter konsequenter Berücksichtigung von Ziff. 12.5 der Weisungen kann sie durchaus plausible Spannweiten hervorbringen. Die Frage muss jedoch an dieser Stelle nicht abschliessend geklärt werden. Das Vorgehen des verfahrensbeteiligten Amtes genügt in concreto den Vorgaben der Weisungen des Departments nicht. Zwar handelt es sich bei der Liegenschaftenschätzung um eine Schätzung, welche der verfahrensbeteiligten Behörde ein gewisses Mass an Ermessen belässt. Das Ermessen wird hier aber durch die Weisung eingeschränkt. Daher müsste das verfahrensbeteiligte Amt schon anhand konkreter Beispiele nachweisen können, dass sich der von ihm ermittelte Wert durch in Bezug auf Lage und Ort vergleichbare, tatsächlich stattgefundene Grundstücksgeschäfte dennoch rechtfertigen lässt. Ohne einen solchen Nachweis überschreitet das verfahrensbeteiligte Amt sein Ermessen, was einen Rechtsfehler darstellt (vgl. hierzu Fedi/Meyer/Müller, Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege des Kantons Thurgau, Basel 2014, § 47 N. 4). Das Verwaltungsgericht kann deshalb den angefochtenen Entscheid trotz eingeschränkter Kognition als zweite Rechtsmittelinstanz korrigieren (§ 56 Abs. 2 Ziff. 3 VRG). Der angefochtene Entscheid der Vorinstanz vom 4. Juni 2020 ist daher wegen Ermessensüberschreitung aufzuheben und die Sache ist an das verfahrensbeteiligte Amt zurückzuweisen, damit es die Liegenschaft Nr. XX der Beschwerdeführerin unter konsequenter Ausserachtlassung des Maximalwertes von Fr. 1'703.--/m 2 neu schätzt. In diesem Sinne wird die Beschwerde gutgeheissen.

Entscheid des Verwaltungsgerichts VG.2020.101/E vom 10. März 2021

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