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Ecco perché le banche consigliano fortemente le ipoteche a tasso fisso
Le banche e i broker ipotecari sono fortemente incentivati a consigliare le ipoteche a tasso fisso, poiché ne traggono il massimo profitto. Ma i costi aggiuntivi sono a carico dei clienti.
In Svizzera, solo un contraente su cinque opta per un’ipoteca del mercato monetario (nota anche con il nome di ipoteca Saron), mentre in quasi tutti gli altri casi vengono predilette le ipoteche a tasso fisso (cfr. grafico). Questo sbilancio è sorprendente, perché negli ultimi 30 anni le ipoteche del mercato monetario sono sempre state di gran lunga più economiche di quelle a tasso fisso, come si può evincere dal confronto storico dei costi delle ipoteche.
Una spiegazione plausibile è il conflitto di interessi di molte banche, il cui core business comprende le cosiddette operazioni sulle differenze di interesse. Ciò significa che le banche si avvalgono dei depositi a breve termine dei risparmiatori per effettuare investimenti a lungo termine, ad esempio nelle ipoteche a tasso fisso. Poiché il denaro rimane vincolato in queste ipoteche per un periodo di tempo più lungo, le banche possono richiedere ai risparmiatori un tasso d'interesse più elevato rispetto a quello che essi pagano per i loro depositi. Ecco perché molte banche consigliano fortemente le ipoteche a tasso fisso a medio e lungo termine e offrono ipoteche del mercato monetario solo su esplicita richiesta. Oppure esigono tassi d'interesse talmente elevati che la maggior parte dei clienti finisce per optare per un’ipoteca a tasso fisso.
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Anche i broker ipotecari e le piattaforme di confronto fanno i conti con un conflitto di interessi, in quanto la maggior parte di loro vive grazie alle provvigioni che ricevono dai fornitori di ipoteche in caso di mediazione andata a buon fine. Più è lunga la durata dell’ipoteca, più alta è la provvigione. Questo è un forte incentivo a raccomandare ipoteche a tasso fisso con la durata più lunga possibile. Per i clienti, tuttavia, questo significa che di solito devono sostenere importanti costi aggiuntivi nel corso degli anni rispetto a un’ipoteca del mercato monetario.
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