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Die Liste der potentiellen Schäden am Bauobjekt liest sich wie folgt:
- Schäden an und durch Materialien, die vom Bauherrn geliefert wurden
- Schäden durch die vom Bauherrn vorgeschriebene Art der Ausführung
- Schäden an den vom Bauherrn bereits abgenommenen Bauleistungen.
Für diese Mängel werden Bauunternehmer nach Art. 365 OR nur dann haftbar, wenn sie diese mit einem Verzug dem Bauherrn gemeldet haben. Andernfalls trägt der Bauherr den Schaden.
Die Bauwesenversicherung
Die Bauwesenversicherung wird von Fachleuten als ‹Kaskoversicherung› des Bauherrn bezeichnet. Sie deckt während der Bauzeit unvorhergesehene Sachschäden am entstehenden, noch nicht fertig gestellten Bauwerk, die nach den Allgemeinen Bedingungen des SIA (Norm 118) den Versicherungsnehmer treffen könnten. Bei einer Bauversicherung für Gebäude im Ausland ist zu berücksichtigen, welche Baunormen gelten. Die SIA-Normen gelten im Prinzip nur für die Schweiz. Die Bauwesenversicherung bietet den Bauherren, Geologen, Architekten, Ingenieuren, Generalunternehmern, Bauunternehmern und Bauhandwerkern finanziellen Schutz, wenn ein entstehendes Bauwerk aufgrund eines unvorhergesehenen Bauunfalls beschädigt oder zerstört wird.
Je nach Definition im Vertrag gelten als Versicherungsgegenstand die Baumeisterarbeiten, der Rohbau oder der schlüsselfertige Bau inkl. Eigenleistungen. Nicht nur äussere, sondern auch innere Ursachen und Wirkungen (Bruchschäden) sind dabei gedeckt. Die Einhaltung der branchenüblichen Sorgfaltspflicht wird vorausgesetzt. Die Bauwesenversicherung deckt Aufwendungen wegen Beschädigung oder Zerstörung des im Bau befindlichen Objektes infolge eines unvorhergesehenen Bauunfalles während der Laufzeit der Versicherung (in der Regel äquivalent mit der Erstellungszeit). Voraussetzung ist dabei, dass der Schaden zu Lasten eines in der Police aufgeführten Mitversicherten geht. Als Bauunfall gilt die unfreiwillige Zerstörung oder Beschädigung des Bauobjektes oder weiterer mitversicherter Sachen entweder durch gewaltsame äussere Einwirkungen (Kaskorisiken wie Regen, Hagel, Sturm, Überflutung, Schnee, Schneedruck, Lawinen, Frost, Grundwassereinbrüche) oder durch innere Ursachen und Wirkungen (wie Bruchschäden, z.B. infolge Konstruktions- oder Materialfehler, Fehler bei der Bauausführung, Ungeschicklichkeiten, Fahrlässigkeit, mangelnder Bauaufsicht).
Nicht versichert sind Schäden aus der Architekten- und Ingenieurberufshaftpflicht sowie Vermögens- oder Personenschäden. Weiter ausgeschlossen sind normalerweise Schäden durch ‹kosmetische Risse› sowie Aufwendungen zur Behebung von Mängeln gemäss SIA-Norm 118 oder von rein optischen Fehlern. Zu empfehlen ist, dass der Bauherr die Versicherung für den schlüsselfertigen Bau abschliesst und sämtliche am Bauvorhaben Beteiligten (Bauunternehmer, Bauhandwerker, Zulieferer, Planer) einbezieht. Damit ist Versicherungsdeckung für das ganze Bauwerk gegeben. Es empfiehlt sich, dies in der Bauausschreibung festzuhalten und darin zugleich den Verteilerschlüssel für die Prämienaufwendungen (basierend auf der anteiligen Bausumme der Mitversicherten und den von ihnen zu vertretenden Risiken) zu fixieren. Als Versicherungssumme gilt bezüglich der Bauleistung die provisorisch vereinbarte Bausumme. Die weitere volle Haftung mit der ganzen Versicherungssumme nach einem Schadenfall ist normalerweise ebenfalls in der Versicherung enthalten.
Bei Bedarf können Zusatzrisiken einzeln oder gesamthaft mit einer pauschalen Versicherungssumme als Paket eingeschlossen werden. Durch Letzteres entfällt das heikle Festlegen der Versicherungssumme für jede einzelne Position. Als Ergänzung zur Bauwesenversicherung dient die Montageversicherung für den Fall, dass während der Montage von Maschinen und Einrichtungen Schäden am Objekt selber oder an anderen Maschinen zu erheblichen Mehrkosten führen. Diese Versicherung deckt auch die Risiken, für die der Besteller einzustehen hat. Die Bauwesenversicherung ist preiswert. Beispielsweise kostet sie für Hochbauten 2–3 Promille der Bausumme. Für schwerere Risiken, insbesondere Tiefbauten, schwankt der Prämiensatz zwischen 3 und 8 Promille. Die Prämien können von der Gefahr abhängen.
Die Versicherungsgesellschaft kann sich das Kündigungsrecht zur Bauwesenversicherung vorbehalten, wenn sich während der Vertragsdauer eine erhebliche Änderung und dadurch eine Gefahrerhöhung ergeben. Die Parteien können den Vertrag mit angepassten Bedingungen und entsprechender Prämie weiterführen. Bei Gefahrverminderung wird die Prämie entsprechend herabgesetzt.
Bauzeitversicherung
Die Bauzeitversicherung gilt als Versicherung des entstehenden Bauwerkes im Sinne der Gebäudeversicherung während der Bauzeit. Dazu wird, sofern im Kanton ein Monopol besteht wie z.B. im Kanton Zürich, ein Antragsformular ausgefüllt und an die zuständige kantonale Gebäudeversicherungsanstalt (GVA) gesandt. In Kantonen, wo keine Gebäudeversicherungsanstalt besteht, kann diese bei einer Privatversicherung abgeschlossen werden. Die Bauzeitversicherung deckt im Gegensatz zur Bauwesenversicherung und im Sinne der Gebäudeversicherung die Feuer- und Elementarschäden. Versichert sind: Schäden verursacht durch Brand, Blitzschlag, Explosion, Rauch (plötzliche und unfallmässige, nicht aber allmähliche Einwirkung), Hochwasser, Überschwemmung, Sturm, Hagel, Lawine, Schneedruck, Felssturz, Steinschlag, Erdrutsch, abstürzende Luftfahrzeuge oder Teile davon. In zahlreichen Kantonen bestehen kantonale Gebäudeversicherungsanstalten, welche diese Risiken während der Bauzeit decken.
Bauherren-Haftpflichtversicherung
Die Bauherren-Haftpflichtversicherung ist eine vorbeugende Risikodeckung für Bauherrenhaftpflichtschäden. Sie schützt vor den finanziellen Folgen von Haftpflichtansprüchen, die gegen einen Bauherrn im Zusammenhang mit seinem Bauvorhaben gestellt werden könnten. Also nicht wie die Bauwesenversicherung und Gebäudeversicherung während der Bauzeit. Die Bauherren-Haftpflichtversicherung wird in der Regel objektbezogen abgeschlossen, erstreckt sich somit über die Zeit vom Baubeginn bis zum Abschluss der Bauarbeiten und deckt die Haftpflicht des Bauherrn gegen Risiken, welche mit der Verwirklichung eines ganz bestimmten Bauvorhabens im Zusammenhang stehen. Eine Garantiesumme von 2 Millionen gilt normalerweise als genügend. Versicherungen mit höheren Summen sind aber möglich. Bestehen besondere Risiken, ist zu empfehlen, pro Schadensereignis eine bestimmte Garantiesumme vorzusehen.
Die Bauherren-Haftpflichtversicherung übernimmt Personen- und Sachschäden sowie Vermögensfolgeschäden, für welche der Bauherr oder der allenfalls mit ihm nicht identische Eigentümer des Baugrundstückes aufgrund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen einzustehen hat. Mitversichert sind in der Regel die Aufwendungen für die Abwehr ungerechtfertigt erhobener Schadenersatzansprüche (Rechtsschutzfunktion der Bauherren-Haftpflichtversicherung). Die Bauherren-Haftpflichtversicherung deckt teilweise auch Umweltschäden. wenn diese die Folge eines einzelnen, plötzlich eingetretenen, unvorhergesehenen Ereignisses sind, das zudem sofortige Massnahmen erfordert, wie Meldung an die zuständige Behörde, Alarmierung der Bevölkerung, Einleitung von Schadenverhütungs- oder Schadenminderungsmassnahmen usw. Steht im Zusammenhang mit einer Umweltbeeinträchtigung der Eintritt eines versicherten Schadens unmittelbar bevor, übernimmt die Gesellschaft auch die von Gesetzes wegen zu Lasten des Versicherten gehenden Kosten, welche durch angemessene Massnahmen zur Abwendung dieser Gefahr verursacht werden (Schadenverhütungskosten).
Wichtig
Bei Umbauten oder kleineren Bauten ist zu prüfen, welche Bauherren-Risiken des Hauseigentümers von der Privat-Haftpflichtversicherung gedeckt sind. Verschiedene Gesellschaften übernehmen die Bauherrendeckung für Hauseigentümer bis zu einem bestimmten Betrag.
Baugarantie
Die Baugarantie ist nicht eine Bauwesenversicherung sondern es handelt sich um eine Sicherheitsleistung (Werkgarantie) der am Bau beteiligten Unternehmungen. Ein Unternehmer haftet nach Art. 371 Abs. 2 OR für Baumängel an unbeweglichen Werken während fünf Jahren nach Abnahme des Werkes. Nach SIA-Norm, die normalerweise in der Schweiz angewendet wird, haftet er die ersten zwei Jahre für offene und fünf Jahre für versteckte Mängel. Für die ersten zwei Jahre (Garantiefrist) muss er eine Sicherheit in der Höhe von bis zu 10 Prozent der Bausumme leisten. Dieser Betrag dient zur Sicherstellung der Haftung wegen Mängeln, die während der Garantiefrist gerügt werden. Treten innerhalb der zwei- bzw. fünfjährigen Garantiefrist Mängel auf, stellt sich das Problem der Mängelbehebung. So zum Beispiel, wenn der Unternehmer die Mängel nicht beheben will oder dazu nicht in der Lage ist, z.B. wegen Konkurs. In diesen Fällen kann statt der Mängelbehebung die Sicherheitsleistung beansprucht werden.
Die Sicherheitsleistung (Werkgarantie) kann auf zwei Arten erbracht werden: in bar, d.h. durch Rückbehalt des entsprechenden Anteiles an der Bausumme, oder durch Solidarbürgschaft einer Bank oder Versicherungsgesellschaft. Die Solidarbürgschaft einer Versicherungsgesellschaft bietet dem Bauherrn folgende Vorteile:
- Wenn ein Werkmangel erkennbar wird, können der Bauherr oder der Architekt mit der Forderung direkt an die Versicherungsgesellschaft gelangen.
- Bei Uneinigkeit wird auf Kosten der Versicherungsgesellschaft eine Expertise erstellt.
- Finanzielle Sicherheit für die vertragsgemässe, fristgerechte und fachkundige Ausführung der Garantiearbeiten.
Gebäude- und Elementarschadenversicherung
Mit der Gebäudeversicherung sind die in der Police bezeichneten Gebäude versichert und zwar in erster Linie gegen Schäden, die durch Feuer, Wasser und sonstige Elementarereignisse verursacht werden. Auch Bauten in Ausführung können bereits als Gebäude gelten. Die Gebäudeversicherung wird von kantonalen und privaten Versicherungsinstitutionen angeboten. In den meisten Kantonen ist sie obligatorisch. In einigen Kantonen, z.B. im Kanton Zürich, muss man sie zwingend bei der kantonalen Versicherung abschliessen. In anderen Kantonen besteht ein Obligatorium, aber der Versicherer kann frei gewählt werden. In wenigen Kantonen steht es dem Hauseigentümer frei, eine Versicherung abzuschliessen oder nicht.
Für Gebäudeversicherungen bzw. Feuer- und Elementarschadenversicherungen gilt Art. 38a des Versicherungsaufsichtsgesetzes (VAG). Die Versicherungseinrichtungen dürfen für in der Schweiz gelegene Risiken die Feuerversicherung nur abschliessen, wenn sie zusätzlich die Deckung von Elementarschäden einschliessen. Deckungsumfang und Prämientarif der Elementarschadenversicherung sind für die privaten Versicherungseinrichtungen einheitlich und verbindlich. Die zu versichernden Elementarereignisse sind in der Verordnung über die Elementarschadenversicherung festgelegt. Die Gebäudeversicherung deckt die Elementarereignisse Hochwasser, Überschwemmung, Sturm, Hagel, Lawine, Schneedruck, Felssturz, Steinschlag und Erdrutsch. Normalerweise ist der Architekt für die Sicherheitsleistung besorgt.
Die Gebäudeversicherung deckt normalerweise die Wiederherstellungskosten bei Gebäudeschäden, die durch Feuer und Elementarereignisse entstanden sind, sowie die dabei anfallenden Abbruch- und Aufräumarbeiten. Je nach Gesellschaft können auch Schäden durch unvorhergesehene Bauunfälle bei Um- oder Erweiterungsbauten gedeckt sein. Glasbruchschäden sind teilweise versichert. Bagatellschäden können von der Deckung ausgeschlossen sein. Allenfalls werden Schadenvergütungen verzinst.