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Dans le quartier central de Plainpalais à Genève, le numéro 3 de la rue des Pavillons est détenu par la "Coopérative les Pavillons 3". C'est sur le papier une bonne nouvelle pour les locataires: selon le principe de la coopérative, les résidents devraient être codétenteurs du bien immobilier via les parts de la société. Ils pourraient, normalement, accéder aux comptes, vérifier que les loyers ne sont pas excessifs par rapport aux charges.
Au Pavillons 3, rien de tout cela. Les promoteurs, une fois l'immeuble construit, ont préféré ne pas transmettre les parts sociales aux locataires. Les habitants n'ont jamais su qu'ils vivaient dans une coopérative. Seul aux commandes, on retrouve aujourd'hui l'avocat genevois qui a lancé l'affaire. Il préside désormais la société.
Qui détient désormais l'immeuble? Les loyers engendrent-ils des bénéfices? Aucun document public ne permet de le savoir. La RTS a donc posé ces questions au promoteur-administrateur, en vain.
Pourtant, l'immeuble est dûment référencé par l'Etat de Genève sur la réalisée via la Fondation pour la promotion du logement bon marché et de l'habitat coopératif (FPLC). En effet, le canton ne se prive pas de vanter "l'essor" des coopératives qu'il a encouragé, notamment via le "Plan d'action coopératives" élaboré en 2016 par le Département du Territoire, en charge des questions de logement.
Sur des terrains publics, une coopérative aux loyers très élevés
D'ailleurs, l'Etat est partie prenante du projet "Pavillons 3" dès les origines, en 2004. Il a mis à disposition le terrain en échange d'un droit de superficie de 33'600 francs par an. Le projet initial prévoyait des logements HLM. Au final, ce sera simplement un habitat coopératif, censé fournir des locations bon marché en compensation des PPE construites sur la parcelle voisine par les mêmes promoteurs.
La RTS a pu avoir connaissance de certains loyers pratiqués. Ils sont en moyenne 50% supérieurs à ceux en vigueur dans des coopératives construites depuis l'an 2000. Pour un loyer de 2500 francs par mois, cela représente un surcoût de 850 francs par mois.
Le canton, qui a favorisé le projet, s'est-il assuré qu'il déboucherait effectivement sur des loyers bon marché? Contacté par la RTS, le Département du Territoire fait savoir que "cet immeuble se trouvant en zone ordinaire et en l'absence d'un régime HM, l'Etat n'a pas de raison de contrôler la coopérative".
Concernant le droit de superficie, il nous renvoie au Département des Infrastructures (DI). Le DI confirme que la coopérative peine à remplir ses engagements financiers. Il a même saisi à quatre reprises l'Office des poursuites pour forcer la vente de l'immeuble. A chaque fois, la coopérative a effectué les versements nécessaires en dernière instance, pour éviter la transaction.
Cette situation laisse songeur Christian Dandrès, conseiller national et défenseur des locataires au sein de l'Asloca: "On aurait pu espérer que l'Etat dise non. Soit vous respectez des règles, soit on donne les terrains à d'autres coopératives ou entités publiques. Ici, on a un bailleur qui pratique des loyers abusifs et ne sert pas l'intérêt public. Il s'agit peut-être des reliquats de pratiques de l'Etat qui mettaient des terrains à disposition de certains promoteurs (…) à des conditions qui étaient moins rigoureuses qu'aujourd'hui."
Les objectifs de logement bon marché semblent bien éloignés, les obligations financières peinent à être remplies. Le contrat peut-il être renégocié? Le Département des Infrastructures n'y voit aucun motif. Il précise simplement qu'en cas de non paiement de la rente, "une hypothèque légale permet de requérir, de l'Office des Poursuites, la vente de l'immeuble". Christian Dandrès se montre plus offensif: "L'Etat devrait en profiter pour tenter de renégocier le contrat et poser des conditions sérieuses. Les terrains sont rares, il faut les mettre à disposition pour construire du logement abordable."
Loyers surélevés dans les coopératives "de régie"
S'il s'agit d'un exemple extrême, cette coopérative d'habitation de façade n'est pas un cas totalement isolé. Depuis longtemps, des professionnels de l'immobilier se sont positionnés sur ce marché en plein développement. L'Office cantonal de la statistique (OCSTAT) dispose de données pour 87 immeubles coopératifs à loyers libres - non contrôlés, non subventionnés. Parmi ceux-ci, 51 sont détenus par une coopérative hébergée et parfois administrée par une régie.
La RTS a analysé les loyers de 729 appartements dans l'ensemble des constructions entre 1919 et 2015. Dans ceux liés à des régies, les prix au m2 sont 14% plus élevés que dans les autres. Pour les 500 logements datant d'avant 1970, l'écart se creuse même à 26%.
Il est important de préciser que même dans ces cas, les habitants des coopératives paient moins cher que sur le marché immobilier traditionnel. Caroline Marti, Secrétaire générale du Groupement des coopératives d'habitation genevoises (GCHG), rappelle d'ailleurs que "les logements en coopératives peuvent être jusqu'à 40% moins cher". Elle souligne aussi qu'une grosse majorité des coopératives dont nous avons analysé les tarifs ne sont pas membres du groupement.
Les différences entre coopératives demeurent étonnantes. Sur le papier, ces biens ne devraient pas permettre de gagner de l'argent. Alors à quoi servent ces loyers plus élevés? Difficile d'y voir clair, puisque les finances des coopératives sont privées. Christian Dandrès, de l'Asloca, refuse toutefois de peindre le diable sur la muraille: "Ces abus ne sont pas la règle. Des promoteurs cherchent à détourner la coopérative de son but. Ils veulent les avantages que l'Etat octroie aux coopératives, sans renoncer à dégager un profit au détriment des locataires. Les coopératives restent une solution pour lutter contre la crise du marché genevois où des banques, assurances et fonds de placement imposent des loyers trop élevés."
Hausses très importantes
Cette opacité permet aussi des pratiques étonnantes lors des résiliations de bail. Sur les 195 changements de locataires visibles dans les données de l'OCSTAT entre 2015 et 2021, la moitié ont donné lieu à une augmentation de plus de 10%. Cinquante-sept biens ont changé de main avec une hausse d'au moins 25% à la clé. Des bonds spectaculaires qui concernent plusieurs types de coopératives, y compris hors régies. Pour rappel, une hausse supérieure à 10% est souvent considérée comme excessive par la justice, hors circonstances exceptionnelles.
Certes, il s'agit parfois de loyers très anciens, très en dessous du marché. Dans un immeuble normal, l'adaptation de loyers désuets pour assurer un revenu est explicable. Est-ce aussi vrai pour une coopérative qui a déjà couvert depuis longtemps ses coûts de construction? Caroline Marti, du Groupement des coopératives d'habitation genevoises, avance des éléments d'explications: "Il peut arriver que des coopératives augmentent les loyers. Cela peut se produire lors d'un changement de locataire ou au moment d'un grand chantier, une grande rénovation. Il faut aussi reconnaître qu'il y a parfois des baisses de loyers."
Peu de transparence
L'OCSTAT interdit d'identifier nommément quelles coopératives profitent des changements de bail. Impossible donc de s'assurer des motifs des hausses. Nous en avons donc interrogé plusieurs sur leur fonctionnement, de même que des régies. Quelles sont leurs pratiques en matière de hausses de loyer? Quels critères sont déterminants? La plupart refuse tout dialogue sur la question des loyers. Elles ont ignoré nos questions ou mis en avant une "confidentialité" sans avancer aucune justification à celle-ci. Exception notable, la CODHA assure ne jamais pratiquer de hausse de loyer, y compris lors des changements de locataires.
Ce manque de transparence révèle la face un peu nébuleuse de l'habitat coopératif. Caroline Marti estime toutefois que le GCHG contribue à faire évoluer les choses dans le bon sens: "Il y a tout un travail en partenariat avec l'Etat et la FLPC. Des normes sont nécessaires et le groupement sert aussi à garantir que les membres s'engagent à respecter un certain nombre de règles éthiques. Il veille aussi à ce que leurs statuts excluent tout but lucratif."
Christian Dandrès rappelle enfin que la majorité des coopératives du canton sont "des coopératives sans but lucratif, qui s'engagent pour construire du logement abordable". Il appelle tout de même à une certaine prudence "si l'on veut développer cette politique. Il faut bien l'encadrer pour fermer la porte aux promoteurs dont l'objectif n'est pas de fournir du logement au loyer bon marché et sans risque de congé."
Tybalt Félix et Guillaume Martinez