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Lex Weber : le calme après la tempête
François Bianchi, docteur en droit, notaire dans le canton de Vaud, chargé de cours UNIL, Philippe Kenel, docteur en droit, avocat à Lausanne, Genève et Bruxelles, Python & Peter et Grégoire Varone, avocat et notaire, Crans-Montana
Le peuple suisse a décidé de limiter à 20 pour cent le nombre de résidences secondaires dans chaque commune. L’article 75 b de la Constitution fédérale a été adopté en votation populaire le 11 mars 2012 et la Loi fédérale sur les résidences secondaires par le Parlement le 20 mars 2015 (ci-après : la loi); le Conseil fédéral fixera sa date d'entrée en vigueur. Cette loi devra être complétée par une ordonnance du Conseil fédéral. Elle laisse en outre une compétence législative subsidiaire aux cantons, lesquels peuvent apporter des restrictions complémentaires. L'Ordonnance (provisoire) sur les résidences secondaires du 22 août 2012 et dont la validité a fait couler beaucoup d'encre, sera automatiquement abrogée au moment de l'entrée en vigueur de la nouvelle loi.
La loi déploie des effets surtout dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20% (ci-après "les Communes touchées"). Ces effets sont principalement (i) l'interdiction d'y construire de nouvelles résidences secondaires, et (ii) certaines limitations concernant la possibilité d'y modifier des logements existants. A noter que la loi ne restreint pas la construction / transformation de locaux qui ne sont pas des logements (p.ex. commerces, dépôts, bureaux etc.).
La liste des communes touchées est établie, puis révisée périodiquement, sur la base d'un inventaire que toute commune suisse doit dresser annuellement, permettant de déterminer le ratio nombre de logements / nombre des résidences secondaires sur son territoire.
Impact sur les nouvelles constructions
Dans les communes touchées, les seules constructions de logements encore autorisées seront (le logement étant défini comme un local comportant une cuisine) :
- des résidences principales, ou des logements assimilés à des résidences principales: une résidence principale est un logement dans lequel une personne au moins est domiciliée de manière réelle. La notion de logements assimilés à des résidences principales vise des cas particuliers, tels que les logements occupés pour les besoins d'une activité lucrative, d'une formation, par du personnel diplomatique, pour le personnel d'une entreprise etc;
- des logements affectés à l'hébergement touristique, dont deux types sont admis:
a) les logements mis en location pour de courtes durées dans le cadre d'un établissement d'hébergement organisé (la notion est proche de celle d'un hôtel). Il appartiendra au Conseil fédéral de définir la notion d'établissement d'hébergement organisé. Cette définition imposera probablement l’existence effective de services de type hôtelier (réception, restaurant, services en chambre etc.), ainsi que le respect de certaines exigences architecturales (les logements ne devant pas permettre une habitation autonome sans avoir recours aux services hôteliers);
b) les logements touristiques situés dans le même bâtiment que celui où le propriétaire a son domicile principal (type "chambres d'hôtes"), le but étant de permettre à la population locale de jouer son rôle d’accueil ;
- des résidences secondaires, mais uniquement dans un des cas suivants:
a) pour donner la possibilité d'assurer une rentabilité correcte à un propriétaire désireux d'investir dans la construction ou la rénovation d'un hôtel, la loi l'autorise à construire des résidences secondaires liées à cet hôtel. Les conditions sont différentes selon qu'il s'agit d'un hôtel existant ou ancien:
- un établissement existant peut réaffecter 50% de sa surface utile principale à la résidence secondaire s'il prouve qu'il a été exploité depuis 25 ans au moins, et qu'il n'est plus rentable sans que son propriétaire et/ou exploitant n’en soient fautifs;