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Ab wann ist Wohneigentum weniger attraktiv als Mieten?
Es ist soweit! Die Zinssätze für 10-jährige Hypotheken haben endlich aufgehört zu steigen und scheinen sich im Mai zwischen 2 % und 2,5 % zu stabilisieren. Trotzdem wurde die psychologische Barriere von 2 % durchbrochen, und der jüngste Zinsanstieg, der schneller erfolgte, als fast alle Analysten vorhergesagt hatten, bereitet vielen Darlehensnehmern (zu Recht) Sorgen. Lohnt es sich überhaupt noch, Eigentum zu erwerben? Rechnen wir es aus.
Eine beispiellose Wirtschaftskonjunktur
Die Darlehensnehmer sind beunruhigt. Sie sollten jedoch nicht vergessen, dass wir in den letzten Jahren von einer nie dagewesenen Konjunktur profitiert haben, die es uns ermöglichte, Geld auf einem historisch niedrigen Niveau zu leihen.
Manche erinnern sich noch, dass Anfang der Neunzigerjahre eine Rate von 7 % üblich war und Raten von 3 % utopisch waren. Die internationale politische und wirtschaftliche Lage in Verbindung mit der COVID-19-Krise ist inflationsträchtig. Dies veranlasst die Zentralbanken, die Leitzinsen zu erhöhen. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen auf Dauer steigen werden, ist jedoch gering.
Im Moment ist zu erwarten, dass die 10-jährigen Festzinsen in den nächsten 12 Monaten in einem Bereich zwischen 1,5 % bis 3 % stagnieren werden, und dies bei weiterhin hoher Volatilität.
Unbegründete Sorge
Diese Angst der Darlehensnehmer ist nicht (ganz) gerechtfertigt. Sie wird vor allem durch einige etwas alarmistische Stimmen gefördert, die suggeriert, es sei heutzutage wirtschaftlich attraktiver, Mieter zu sein, als Eigentümer zu werden.
Es ist daher an der Zeit, einige grundlegende Berechnungen anzustellen, um zu erkennen, wann die Kosten für eine Hypothek wirklich weniger attraktiv als eine Miete sind.
Um dies zu ermitteln, müssen Sie einfach die Kosten für die Zinsen einer Hypothek mit der potenziellen Miete für diese Wohnung vergleichen. Nehmen wir einfache Zahlen als Beispiel und bedenken Sie, dass der Preis einer Immobilie und die Miete je nach Qualität und Lage stark variieren.
Ein Haushalt mit einem Gesamteinkommen von ca. CHF 200.000 pro Jahr möchte eine 120 m2 große Wohnung in Genf für CHF 1.250.000 als Hauptwohnsitz erwerben. Wollte er die gleiche Wohnung mieten, so könnte die Jahresmiete CHF 50.000 pro Jahr betragen, was etwas mehr als CHF 4.000 pro Monat entspricht.
Anhand einer einfachen Berechnung (Miete/Schuldenbetrag) können wir sofort feststellen, dass die Miete der Wohnung (CHF 50.000 pro Jahr) genau 5 % einer Schuld von CHF 1.000.000 entspricht, d.h. dem Hypothekenbetrag des Paares (bei einer Standardfinanzierung von 80 % des Kaufpreises von CHF 1.250.000).
Unter Berücksichtigung des oberen Bereichs der aktuellen 10-jährigen Zinssätze von 2,5 % würde ein Eigentümer in diesem Beispiel die Hälfte seiner Miete einsparen. Hinzu kommen die wirtschaftlichen Vorteile eines Immobilieneigentümers, die ein Mieter nicht hat.
Eine finanzielle Chance
Es hat viele Vorteile, Eigentümer zu werden. Neben dem Kostenvorteil, der mit einer Schuld anstelle der Miete verbunden ist, lassen sich insbesondere folgende Vorteile feststellen: (1) Steuerersparnis: Hypothekenzinsen und Instandhaltungskosten sind in der Tat vom steuerpflichtigen Einkommen absetzbar (und dies trotz der Berücksichtigung des Eigenmietwerts), (2) Mehrwert beim Wiederverkauf der Immobilie, wenn diese verkauft wird, (3) keine Mieterhöhungen (die häufig an den Verbraucherpreisindex oder den Referenzzinssatz gebunden sind, die beide eher zu steigen scheinen).
Die Frage, ob man Mieter bleiben (oder wieder werden) sollte, sollte vor allem pragmatisch entschieden werden. Das oben genannte Beispiel ist nicht auf alle Wohnimmobilien anwendbar (da das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis von Wohnung zu Wohnung unterschiedlich ist). Ob Miete sich lohnt, hängt von der Qualität der Wohnung und vor allem von ihrer geografischen Lage ab, insbesondere davon, ob Sie in einem Gebiet mit einem Mangel an Mietwohnungen leben oder in einem Gebiet, in dem das Angebot die Nachfrage deutlich übersteigt. In jedem Fall ist es das Beste, sich von einem Immobilienfachmann beraten zu lassen. Dieses Beispiel zeigt jedoch deutlich, dass die jüngste Zinskorrektur den Vorteil der Investition in eine eigene Immobilie nicht in Frage stellt.
Dieser Artikel wurde im Original auf Französisch in der Zeitschrift Bilan veröffentlicht.