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Jedes Eigentum muss im sogenannten «Grundbuch» eingetragen werden. Es handelt sich um ein öffentliches Register, in dem die dinglichen Rechte an Grundstücken («Liegenschaften») verzeichnet sind. Darin wird unter anderem angegeben, ob eine Immobilie Dienstbarkeiten oder Grundpfandrechte besitzt. In diesem Artikel erfahren Sie, was das Grundbuch ist, wie Sie Ihr Eigentum dort eintragen lassen können und warum Sie das Grundbuch vor einem Kauf einsehen sollten.
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das alle bestehenden privaten Rechtsverhältnisse zeigt, die mit einem Grundstück verbunden sind. In der Schweiz bekommt jede Immobilie ein Blatt im Hauptbuch und eine eigene Nummer. Das Grundbuch zeigt alle Belastungen und den Stand der Rechte in Bezug auf das Grundstück an, z. B. ob es eine Dienstbarkeit gibt oder ob Baurechte bestehen. Die Eintragung von Eigentum im Grundbuch ist in der Grundbuchverordnung festgelegt.
Dieses Dokument umfasst das Tagebuch, d. h. alle im Grundbuch vorgenommenen Eintragungen in chronologischer Reihenfolge; das Hauptbuch, d. h. das Verzeichnis aller im Grundbuch eingetragenen Grundstücke; die Blätter des Hauptbuchs, die die mit einem bestimmten Grundstück verbundenen Daten betreffen; die Pläne des Grundbuchs mit dem Auszug aus den Daten der amtlichen Vermessung; und die amtlichen Dokumente, die als Belege fungieren, wie z. B. Kaufverträge und -urkunden.
Im Grundbuch kann man nachlesen, welche Rechte auf einem Grundstück lasten. Um gültig zu sein, müssen diese Rechte nämlich zwingend im Grundbuch eingetragen werden. Sie können zudem unterschiedliche Formen annehmen.
Meistens handelt es sich dabei um ein Servitutsrecht. Dienstbarkeiten sind im Zivilgesetzbuch (ZGB) definiert als «eine Last, die einem Grundstück zugunsten eines anderen Grundstücks auferlegt wird» (Artikel 730 ZGB). Bei diesen Dienstbarkeiten kann es sich um ein Wegerecht, ein Nutzungsrecht (das es erlaubt, ein Gut zu nutzen, ohne es zu besitzen), ein gemeinsames Nutzungsrecht oder ein Angrenzungsrecht handeln, das die verschiedenen Vorschriften für ein Gebäude festlegt.
Der Niessbrauch ist eine andere Art von Nutzungsrecht, das im Grundbuch eingetragen werden muss. Es verleiht der begünstigten Person das Recht, das Eigentum einer anderen Person zu nutzen (Artikel 745 ZGB). Die begünstigte Person erhält das Recht, die Immobilie zu bauen, zu bewohnen oder zu mieten. Die Einnahmen aus der Vermietung und Nutzung der Immobilie stehen ihr auch zu, aber sie ist verpflichtet, die Immobilie instand zu halten und die Hypothekenzinsen, die damit verbundenen Versicherungen und die Steuern zu zahlen.
Nach Artikel 4 der Grundbuchverordnung liegt die Verantwortung für das Grundbuch bei den Kantonen. Diese sind daher verpflichtet, die Grundbuchämter einzurichten und die Katasterbezirke festzulegen. Jeder Kataster wird dann von den zuständigen Kantonen und Gemeinden autonom verwaltet. Diese sind ausserdem für mögliche Schäden verantwortlich, die durch eine schlechte Führung des Katasters verursacht werden (Artikel 955 ZGB). Die Regeln, an die sich Kataster halten müssen, sind in den Artikeln 942 ff. ZGB festgelegt. Darüber hinaus ist es möglich, dass auf kantonaler Ebene Beschlüsse über Katasterrechte gefasst werden.
Der oder die Verwaltende des öffentlichen Registers ist für die Kontrolle und Planung des Katasters zuständig. Diese Fachkraft muss die Begründung, Abtretung, Änderung oder Löschung von dinglichen Rechten an Immobilien im Grundbuch vermerken. Sie ist auch dafür zuständig, über Fragen des Nachbarschaftsrechts Auskunft zu geben und die Berechtigten über die mit ihrem Eigentum verbundenen Einschränkungen zu informieren.
Nach dem ZGB ist der Erwerb eines Grundstücks erst dann offiziell, wenn die Eintragung im Grundbuch erfolgt ist (Artikel 972 ZGB). Der Kauf an sich reicht also nicht aus, um Eigentümer oder Eigentümerin zu werden. Für zukünftige Eigentümer bzw. Eigentümerinnen ist es immerhin möglich, bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrags eine Abtretungsanzeige zu erstellen.
Die Eintragungen im Grundbuch beziehen sich auf das Eigentum, seine Dienstbarkeiten, Grundlasten und eventuelle Pfandrechte. Damit die Eintragung berücksichtigt wird, muss der Eigentümer oder die Eigentümerin der Immobilie sie über eine schriftliche Erklärung anmelden. Darüber hinaus basiert der Eintrag im Grundbuch auf Rechtsakten wie Kaufverträgen, Dienstbarkeitsverträgen, Erbverträgen oder Schenkungsverträgen. Diese Dokumente werden vom Grundbuchamt als Belege aufbewahrt.
Gemäss den Bestimmungen von Artikel 970 ZGB kann jeder die Einsicht in das Grundbuch beantragen. Sie müssen kein Interesse nachweisen, um Zugang zu folgenden Informationen zu erhalten: Bezeichnung und Beschreibung des Gebäudes, Art des Eigentums, Fläche, Identität des Eigentümers, Datum des Erwerbs, damit verbundene Dienstbarkeiten und Grundlasten, Sonderregelungen und Mietverträge. Darüber hinaus enthält das Grundbuch auch Pläne und die genaue Beschreibung der Grundstücksgrenzen.
Es ist für einen Eigentümer oder eine Eigentümerin nicht möglich, sich der Einsichtnahme in das Grundbuch zu widersetzen. Andererseits werden bestimmte Informationen nur an Personen ausgegeben, die ein «berechtigtes Interesse» nachweisen können. Dasselbe gilt für die Ausstellung eines Auszugs, die nicht für alle erlaubt ist. Ein berechtigtes Interesse nachweisen, können Sie, wenn Sie Eigentümerin, Berechtigter oder Gläubigerin des Eigentums sind. Um einen Auszug aus dem Grundbuch zu erhalten, müssen sie sich mündlich oder schriftlich an das Grundbuchamt wenden. Wenn dieses die Legitimität der Anfrage akzeptiert, übermittelt es den Auszug kostenlos per Lauf. Für schriftliche Auszüge wird hingegen eine Gebühr erhoben, die zwischen CHF 20 und 45.- liegt.
Es ist für jeden Käufer und jede Käuferin von grösster Bedeutung, sich vor dem Kauf mit dem Grundbuch vertraut zu machen. Mithilfe dieser kann man sich insbesondere über die Rechte, die auf seinem zukünftigen Eigentum lasten, informieren und die Eigentumsverhältnisse besser verstehen. Zu beachten ist, dass bei der notariellen Beurkundung eines Kaufvertrags der Notar oder die Notarin verpflichtet ist, die kaufende Person über die Einträge im Grundbuch und deren Rechtsfolgen zu informieren.
In der Schweiz gibt es kein eidgenössisches Grundbuch für das gesamte Staatsgebiet, da die Führung der Grundbücher in den Zuständigkeitsbereich der Kantone und Gemeinden fällt. Je nach Grösse der Kantone können diese nur ein einziges Grundbuchamt haben oder mehrere regionale und städtische Grundbuchämter. Wenden Sie sich daher an die Gemeinde, in der sich das betroffene Grundstück befindet, um das Grundbuchamt zu finden, an das Sie Ihren Antrag richten können.
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Das Grundbuch zeigt alle Belastungen und den Stand der Rechte an einem Grundstück an. So enthält das öffentliche Register Informationen wie z. B. die Fläche, das Datum des Erwerbs, die Identität des Eigentümers bzw. der Eigentümerin usw. Das öffentliche Register wird in der Regel von den Behörden geführt. Es besteht auch aus Plänen und Rechtsakten, anhand derer die mit dem Eigentum verbundenen Grenzen und Rechte beurteilt werden können (Artikel 942).
Um als Eigentümer bzw. Eigentümerin einer Immobilie anerkannt zu werden, muss man einen Eintrag ins Grundbuch vornehmen. Ebenso müssen alle Rechte, die auf einem Grundstück lasten, wie z. B. Dienstbarkeiten oder Niessbrauch, dort eingetragen werden, um anerkannt zu werden (Art. 972).
Nein, das Grundbuch ist kein einheitliches Dokument. Es besteht eigentlich aus mehreren Teilen: dem Hauptbuch, den Blättern des Hauptbuchs, den Plänen des Grundbuchs, den amtlichen Dokumenten und Belegen (Artikel 945, 946, 947, 948).
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register. Die Einsichtnahme ist für alle frei und kostenlos. Bestimmte Informationen können jedoch nur von Personen eingesehen werden, die ein berechtigtes Interesse nachweisen können (Anspruchsberechtigte, Gläubiger und Gläubigerinnen usw.).
Es ist wichtig, vor dem Kauf einer Immobilie das Grundbuch einzusehen, da dieses dem Käufer oder der Käuferin die Möglichkeit gibt, sich über die Rechte und Eigenschaften der Immobilie zu informieren. Insbesondere können diese Personen sich über bestehende Dienstbarkeiten informieren.
Die Verantwortung für die Führung des Grundbuchs liegt bei den Kantonen und Gemeinden. In der Schweiz gibt es kein eidgenössisches Grundbuch. Jeder Kanton oder jede Gemeinde ernennt Grundbuchverwaltende.
Wenn Sie Eigentümerin, Berechtigter oder Gläubigerin sind, können Sie beim Grundbuchamt Ihrer Gemeinde oder Ihres Kantons einen Auszug aus dem Grundbuch beantragen. Es ist nicht möglich, dass Personen, die kein berechtigtes Interesse nachweisen können, einen Auszug aus dem Grundbuch erhalten.