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Quand deux locataires s’accusent mutuellement de faire trop de bruit, il vaut mieux trouver au plus vite un terrain d’entente plutôt que de prendre le risque de perdre son bail.
Dans la région de Fribourg, deux familles se disputaient régulièrement. Elles s’accusaient mutuellement de bruit insupportable (musique trop forte tard le soir, bruit tôt le matin, y compris le week-end). Les voisins pour moitié ont soutenu la famille A et l’autre moitié des voisins a soutenu la famille B.
Séance de conciliation, en vain!
Face à cette situation, la régie a organisé une séance de conciliation. Malgré les efforts de la régie, les parties ont continué à camper sur leurs positions respectives. La régie, après mise en demeure, a donné congé aux deux familles de locataires en motivant ces résiliations par la violation de l’art. 257f CO (manque d’égards pour les voisins). Toutefois, la régie a résilié ces baux de manière ordinaire (art. 266a CO) en respectant le terme et le délai convenus, et non pas en se basant sur l’art. 257f al. 3 CO (délai plus court d’un mois).Les deux familles ont contesté cette résiliation.
Issue judiciaire incertaine
Dans cette situation, il importe de retenir deux choses essentielles. Lors d’une résiliation dite extraordinaire (délai de congé d’un mois), le bailleur doit prouver que les motifs sont justifiés (continuation du contrat impossible, etc.).
En revanche, dans le cas d’une résiliation moyennant un délai ordinaire, le locataire doit au moins alléguer et rendre vraisemblable que ce congé est contraire aux règles de la bonne foi au sens des articles 271 et 271a CO et donc annulable. Le locataire doit expliquer au moins en quoi les conditions d’application de ces règles seraient remplies. Le locataire doit faire valoir par exemple que le congé résulterait d’une disproportion manifeste entre les intérêts en présence (congé bagatelle donné pour des broutilles) ou que le motif invoqué n’est qu’un prétexte.
Le bailleur doit aussi démontrer la réalité des motifs qu’il avance à l’appui de ces résiliations (par exemple que les disputes entre locataires étaient incessantes et troublaient la paix dans l’immeuble).
Pour ce faire, le bailleur ne peut pas se contenter des lettres de dénonciation qu’il reçoit des locataires. Le bailleur doit s’assurer que les faits sont bien réels. Sans quoi sa résiliation sera invalidée.
En conclusion, il faut retenir que le bailleur peut, aux conditions résumées ci-dessus, résilier les contrats de bail des locataires qui se disputent entre eux.
Pour le locataire qui se voit accusé à tort par son voisin de faire du bruit, il importe de ne pas entrer en dispute avec son accusateur et de privilégier la voix du dialogue. Le cas échéant, il lui faudra réunir toutes les preuves possibles pour démontrer que ces accusations ne sont pas fondées (arrêt du Tribunal cantonal fribourgeois du 4 novembre 2014, réf. 102 2014 171 et 172).
Lachemi Belhocine, Avocat-conseil, Asloca Fribourg