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Immobilienbewertung
Die Hauptaufgabe eines Immobilienbewerters ist die Identifizierung eines Marktwertes einer Liegenschaft, der sich vor allem aus Transaktionsdaten ableiten lässt. Der Swiss Valuation Standard definiert den Marktwert wie folgt:
„Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräußerer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.“
Vom Risikomanagement zum Immobilienwert
Eine Wertermittlung jedoch nur auf Basis getätigter Geschäftsvorfälle (Business Case) abzustützen ist leider nur knapp zufriedenstellend. Ein statistisch abgestützter, hedonischer Immobilienwert dokumentiert nämlich nur den zeitnahen geldwerten Nutzen dieser Investition. Hiermit erfüllt der Immobilieninvestor zwar die unterschiedlichsten Rechnungslegungsvorschriften, aber es liegt in der Natur der hedonischen Modelle, dass die zyklischen Risikoverschiebungen nur rückwirken erkennbar sind.
Unser Bewertungsziel basiert auf einem zyklischen Risikomodel. Durch den Einbezug eines Anfangszustandes, des variablen Marktes und des strategischen Zielzustandes folgen wir den ursprünglich leitenden Gedanken entsprechend den sich stets ändernden Verhältnissen. Das verwendete stochastische Rastermodell (statistische Wahrscheinlichkeit) muss zwingend den gleichen Immobilienwert abbilden wie die hedonischen Modelle.
Wir verwenden dabei die EAL®-Kennzahlen, die das objekttypische (x) Eigenkapitalrisiko in Abhängigkeit der Lagequalität (y) und der zyklischen Opportunität (z) bringen. Mit diesen dynamischen Kennzahlen (Datenreduktion) werden die Chancen und Gefahren sowohl gegenüber einem empirischen Risikomodell als auch gegenüber einem Referenzobjekt nachvollziehbar verglichen. Der wertbildende Diskontierungssatz wird direkt über eine mehrdimensionale Datenauswertung errechnet.
Aus Wertgrundlagen wie Messungen, Beobachtungen und Erfahrung entstehen empirische Kurven, und wenn diese dem Marktverhalten entsprechen, ist ein ökonometrisches Modell spezifiziert. Es mag sein, dass die quadratische Funktion der EAL®-Formel eine Scheingenauigkeit darstellt. Aber Sie stellt auch nur eine Tatsachensammlung dar. Die Immobilienbewertung ist keine mathematische Wissenschaft, aber die Mathematik hilft uns, die Chancen und Risiken im Immobilienmarkt transparenter und vergleichbarer zu verstehen.
Es ist viel entscheidender, sich eine persönliche Meinung zu bilden und das Richtige zum richtigen Zeitpunkt zu tun und das Andere zu unterlassen.