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Propriété par étages : que faire en cas de conflit de voisinage ?
Tard dans la nuit, les basses grondent à l’étage du dessus. Dans votre jardin, vous trouvez un tas de feuilles en provenance de celui des voisins. Les personnes qui rendent visite aux colocataires du rez-de-chaussée se garent régulièrement devant votre garage. En ont-elles le droit ? Et quelle est la manière la plus efficace de vous défendre si vous êtes copropriétaire ?

Exemples de situation
|Exemple 1

– Hanna W.
|Hanna W. est propriétaire d’un appartement avec jardin. Sa grande passion, ce sont les nains de jardin qu’elle dispose avec amour autour de sa chaise. Les voisins de l’appartement d’à côté trouvent cela de plus en plus insupportable. Ils demandent à Mme W. de déplacer son «armée de petits personnages». Cependant, Mme W. estime que ses voisins n’auraient fait aucune remarque si son jardin avait été le leur.|
|Exemple 2

– Franz R.
|Franz R. est lui aussi propriétaire appartement avec jardin. La propriétaire du terrain voisin a récemment planté un hêtre d’une hauteur de cinq mètres. Depuis, M. R. ne voit plus le soleil. Il trouve cela inadmissible, mais sa voisine ne veut rien savoir. Que peut-il faire ?|
Si un différend survient entre vous et un autre copropriétaire, vous devriez d’abord essayer de régler ce problème de manière bilatérale. Peut-être pourrez-vous trouver un compromis. Par exemple, Hanna W. et ses voisins pourraient se mettre d’accord sur un nombre maximal de nains de jardin (instructions : Mener des discussions constructives (PDF, 43.2KB)).
- Tout d’abord, consultez le règlement intérieur. Peut-être pourrez-vous y trouver une solution à votre problème. Il suffira alors de rappeler à la personne avec laquelle vous avez un différend quels sont ses droits et ses obligations. Par exemple, Mme W. dispose certes d’un droit d’utilisation de son jardin, mais il lui faut l’autorisation de l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble si elle envisage un aménagement spécial.
- S’il est impossible de discuter avec l’autre personne ou si vous ne trouvez rien qui puisse vous aider dans les clauses du règlement intérieur, vous pourrez obtenir des conseils auprès de l’assemblée des copropriétaires. Cependant, vous devriez vous renseigner au préalable sur ce que pensent les autres propriétaires du problème. Vous pourrez donc, lors de l’assemblée, émettre une proposition que certains soutiennent déjà.
- Si la personne avec laquelle vous avez un différend ne change pas de comportement malgré l’intervention du syndicat des copropriétaires, discutez avec ces derniers pour déterminer quelle procédure envisager de manière individuelle ou collective (fiche d’information : Procédures en cas de conflit (PDF, 46.2KB)). Et n’oubliez pas que vous pouvez recourir à des méthodes de résolution extrajudiciaire de conflits, comme la médiation (fiche d’informations : Médiation (PDF, 36.9KB)).
- Si tout cela est insuffisant – et si vous estimez que l’affaire est suffisamment importante – vous devrez vous adresser au tribunal. (fiche d’information : Possibilités de recours (PDF, 42.7KB)).
‼ Attention
Dans de très rares cas, il est conseillé d’intenter immédiatement une action en justice contre un voisin désagréable. Un litige juridique laisse des traces profondes qui peuvent peser lourdement sur la propriété par étages. Même si vous obtenez gain de cause, des désagréments peuvent souvent en résulter.

Fiches d'information
|Médiation||Médiation (PDF, 36.9KB)

|Procédure en cas de conflit au sein du syndicat de copropriétaires||Procédure en cas de conflit au sein du syndicat de copropriétaires (PDF, 46.2KB)

|Possibilités de recours||Possibilités de recours (PDF, 42.7KB)|
Comment mener des conversations constructives en cas de litige
La situation est différente lorsqu’il s’agit de conflits avec des voisins qui ne font pas partie du syndicat des copropriétaires. Les règlements intérieurs ne sont alors d’aucune utilité. Il s’agit également de se demander qui doit se défendre : vous-même ou le syndicat des copropriétaires ?
- Si vous êtes la seule personne qui soit concernée par le conflit de voisinage, vous pourrez résoudre ce dernier vous-même. Exemple : en raison de l’emplacement des immeubles, votre appartement est le seul à être affecté par les immissions sonores en provenance du terrain voisin.
- Vous pourrez également résoudre ce conflit vous-même s’il vous est retiré un droit qui vous revenait en tant que copropriétaire de l’immeuble. Exemple : un voisin qui se gare toujours sur votre place de parking sans autorisation.
- Cependant, vous ne pourrez pas résoudre ce conflit vous-même si cela nécessite une participation du syndicat des copropriétaires, par exemple lorsqu’un contrat concernant tout l’immeuble doit être signé. Ce droit revient uniquement au syndicat des copropriétaires. Exemple : un voisin a fait construire une annexe trop près de la limite de propriété et il s’agit maintenant de négocier un droit de construction.
Quoi qu’il en soit, avant d’intenter une action contre les propriétaires du voisinage, vous devriez consulter le syndicat des copropriétaires afin d’éviter tout différend. De manière collective, il est possible de déterminer si les personnes particulièrement concernées par un conflit doivent se défendre elles-mêmes ou bien si le syndicat fera valoir ses droits. Si un copropriétaire agit lui-même, la seule chose qui pourrait lui arriver dans une action judicaire contre un voisin, c’est que le syndicat soit en désaccord avec son point de vue. Le copropriétaire perdrait ainsi son procès.
→ Bon à savoir
Si un logement est loué à une personne qui ne respecte pas le règlement intérieur, vous pourrez intenter une action contre le locataire et le propriétaire. En effet, ce dernier est responsable des désagréments ou dommages causés par ses locataires.
Immissions excessives:
Article 684 CC
1 Toute personne est tenue, dans l’exercice du droit de propriété, en particulier pour la gestion d’une entreprise sur son propre terrain, de s’abstenir d’exercer une influence excessive sur les biens de ses voisins.
2 Sont interdits en particulier tous les effets nuisibles causés par la pollution de l’air, les odeurs désagréables, les bruits, les vibrations, les rayonnements ou par la privation d’ensoleillement ou de lumière si cela n’est pas justifié en raison de l’emplacement des immeubles ou conformément à la réglementation locale.
✎ En cas d'oppositions entre la version française et allemande, sa structure, signification ou interprétation, la structure, signification ou interprétation de la version allemande fait foi.