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Der Abschluss eines Mietvertrages setzt die Übergabe der Mietsache durch den Vermieter an den Mieter voraus. Es ist äußerst wichtig, den richtigen Mieter auszuwählen, da der Vermieter sich erheblichen finanziellen Risiken aussetzt. Es kann nämlich vorkommen, dass der Mieter seine Mietzahlungen für einen mehr oder weniger wichtigen Zeitraum einstellt oder die Wohnung mit wichtigen Mängeln zurückgibt.
In diesen Fällen sind Sicherheiten oder Mietgarantien bei Wohnraummietverträgen ein wertvolles Gut für den Vermieter, um eine Entschädigung zu erhalten. Auch wenn es dem Vermieter möglich ist, den Mietvertrag z.B. bei Nichtzahlung vorzeitig zu kündigen, kann er durch diese Maßnahme jedoch nicht finanziell entschädigt werden.
Um diese Risiken zu vermeiden, kann der Vermieter vom Mieter Sicherheiten verlangen. Die Bestellung von Sicherheiten muss im Vertrag vorgesehen sein. Sie ist keine gesetzliche Vorschrift, sondern eine vertragliche Verpflichtung des Leasingnehmers.
Das Gesetz sieht vor, dass die Sicherheit in bar oder in Form von Wertpapieren zu leisten ist. Der Betrag muss auf einem Konto bei einer Bank, einem Spar- oder Kautionskonto auf den Namen des Mieters eingezahlt werden. Der Vermieter darf den Betrag der Sicherheit nicht in seinem Vermögen behalten. Der Betrag bleibt auf einem Sperrkonto und weder der Vermieter noch der Mieter können darüber frei verfügen. Bei Wohnungsmietverträgen darf die Höhe der Mietgarantie drei Monatsmieten nicht überschreiten. In der Praxis ist es üblich, dass der Mieter sich direkt um die Einrichtung der Sicherheiten kümmert und dann alle notwendigen Informationen an den Vermieter sendet.
Grundsätzlich müssen die Sicherheiten vor Übergabe der Räumlichkeiten an den Mieter gestellt werden. Leistet der Mieter vor Übergabe der Mietsache keine Sicherheit, kann der Vermieter die Übergabe unter Berufung auf die Einrede des nicht erfüllten Vertrages verweigern. Darüber hinaus kann der Vermieter nach erfolgloser Nachfristsetzung an den Mieter vor Ablieferung der Sache vom Vertrag zurücktreten.
Anders sieht es in Ihrem Fall aus, wenn der Mieter bereits in der Wohnung ist. Es ist jedoch möglich, eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages zwischen Ihnen und Ihrem Mieter unter strengen Voraussetzungen in Betracht zu ziehen. Ein Teil der Lehre betrachtet die Verletzung der Bürgschaftspflicht des Mieters als einen Fall der außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. In der Tat ist die wiederholte und kontinuierliche Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter, die die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses untragbar macht, ein Grund für eine vorzeitige Kündigung.
Ich empfehle Ihnen, Ihrem Mieter eine letzte Mahnung zu schicken, in der Sie ihm eine Frist zur Erfüllung setzen. Wird die Bankgarantie nicht innerhalb der vorgeschriebenen Frist gestellt, können Sie den Mietvertrag mit einer Frist von 30 Tagen zum Monatsende kündigen. Alternativ können Sie den Mietvertrag auch für die nächste Vertragslaufzeit kündigen.
von Laure MEYER, Rechtsanwältin CGI Conseils
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