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Stockwerkeigentümerversammlung: Beschlussfassung
Abhängig vom diskutierten Geschäft braucht es für die Beschlussfassung ein absolutes Mehr, ein qualifiziertes Mehr oder gar Einstimmigkeit. In Ausnahmefällen kann ein einzelner Stockwerkeigentümer jedoch auch allein entscheiden.
(mei) Wie kompliziert das Zusammenleben im Stockwerkeigentum sein kann, zeigt sich im Artikel 647 ZGB. Dieser regelt zwar, welches Mehr für welche Geschäfte der Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer notwendig ist, doch machen es Begriffe wie «wichtigere Verwaltungshandlungen», «nützliche bauliche Massnahmen» und «notwendige bauliche Massnahmen» dem Laien nicht einfach, den Durchblick zu erlangen.
Vier Arten von Verwaltungshandlungen
Nebst dem Sonderfall der baulichen Massnahmen werden die Geschäfte, über welche die Stockwerkeigentümer befinden, in notwendige, dringliche, gewöhnliche und wichtigere Verwaltungshandlungen unterteilt.
- Notwendige Verwaltungshandlungen werden üblicherweise vom Verwalter vorgenommen. Dazu zählen alle Geschäfte, die erforderlich sind, damit die Liegenschaft von den Eigentümern benutzt werden kann, wie etwa die Bezahlung der Gebäudeversicherungsprämie. Wurde kein Verwalter bestimmt, ist an der Stockwerkeigentümerversammlung ein absolutes Mehr erforderlich.
- Dringliche Verwaltungshandlungen sind dann gegeben, wenn ein schnelles Handeln erforderlich ist, beispielsweise durch das Eintreten eines Elementarschadens, für den Sofortmassnahmen ergriffen werden müssen. Hat die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer keinen Verwalter bestimmt, kann ein einzelner Eigentümer von sich aus aktiv werden, auch ohne dass er die Einwilligung der andern einholt. Es empfiehlt sich jedoch, nur die nötigsten Massnahmen zu veranlassen, da für alle weitergehenden Arbeiten der betreffende Stockwerkeigentümer unter Umständen allein aufkommen muss.
- Gewöhnliche Verwaltungshandlungen sind in der Regel Sache des Verwalters. Ist kein Verwalter eingesetzt, kann ein einzelner Stockwerkeigentümer das Geschäft selbst in die Hand nehmen, sofern die Gemeinschaft mit absolutem Mehr nicht anders entschieden hat. In diese Kategorie fällt zum Beispiel die Auftragserteilung an einen Handwerker für die Reparatur eines geringen Schadens.
- Wichtigere Verwaltungshandlungen werden alle Geschäfte genannt, die mit etwas höheren Kosten verbunden sind, wie etwa die Anstellung eines Abwarts, eines Gärtners oder einer Reinigungsperson. Für wichtigere Verwaltungshandlungen ist deshalb das qualifizierte Mehr an der Stockwerkeigentümerversammlung nötig, d.h. ein Mehr nach Köpfen und nach Quoren.
Bauliche Massnahmen
Alle Arbeiten, die über einfache Reparaturen hinausgehen, zählen zu den baulichen Massnahmen. Je nach Art dieser Renovationen, Umbauten und Neubauten ist für die Beschlussfassung unterschiedliche Quoren notwendig.
- Notwendige bauliche Massnahmen dienen der Werterhaltung der Liegenschaft und können mit einem absoluten Mehr beschlossen werden. Muss beispielsweise die Fassade erneuert werden, so handelt es sich um eine notwendige bauliche Massnahme.
- Zu den nützlichen baulichen Massnahmen zählen alle Arbeiten, die einen Mehrwert zur Folge haben. Darunter fallen beispielsweise eine energieeffiziente Renovation des Dachs oder der Fassade, aber auch der Einbau eines Lifts. Damit einem einzelnen Stockwerkeigentümer keine Wert steigernden Massnahmen aufgezwungen werden können, braucht es das qualifizierte Mehr für die Beschlussfassung (d.h. ein Mehr nach Köpfen und nach Quoren). Zudem dürfen die geplanten Massnahmen keine schwer wiegenden Nachteile für einen einzelnen Stockwerkeigentümer aufweisen.
- Luxuriöse bauliche Massnahmen wie der Einbau eines Schwimmbads im Keller oder die Verwendung besonders teurer Materialien bedürfen der Einstimmigkeit.
Schwierige Abgrenzung
Die Abgrenzung zwischen den einzelnen Kategorien ist teils schwierig, wie Luzius Theiler, Co-Geschäftsleiter des Hausvereins Mittelland-Romandie, festhält: «Eine Renovation lässt sich dann als nützlich einstufen, wenn sie die Wirtschaftlichkeit verbessert. Dient sie jedoch nur der Bequemlichkeit oder Ästhetik, gilt sie als luxuriös.» Die Geister scheiden sich besonders bei energieeffizienten Massnahmen. «Umweltbewusste Stockwerkeigentümer tendieren dazu, energieeffiziente Umbauten als notwendig zu betrachten, während andere diese als Luxus abtun», meint der Experte. Dieses Problem dürfte sich in Zukunft weiter verschärfen, da für viele Eigentumswohnungen der ersten Generation eine Gesamterneuerung ansteht.
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Die meisten, die sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen wollen, denken über eine Eigentumswohnung nach. Verständlich, Stockwerkeigentum hat grosse Vorteile – aber auch einige Besonderheiten im Vergleich zum Hauskauf.
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