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Les indices de prix du CIFI sont publiés trimestriellement. Ils décrivent les évolutions «moyennes» des prix et des performances dans le marché immobilier suisse pour les villas, les appartements en PPE et les immeubles de rapport depuis 1981. Quel a été et quel est l’impact de ces indices sur le marché immobilier? Quels sont les défis à relever pour le futur des indices? Nous avons posé ces questions au Prof. Dr Martin Hoesli.
CIFI-Quarterly: Dans les années 90, le CIFI a introduit l’évaluation hédoniste pour l’immobilier résidentiel en Suisse ce qui a servi de base pour développer des indices de prix. L’objectif a toujours été d’apporter plus de transparence dans le marché de l’immobilier. Pensez-vous que cet objectif ait été atteint?
Martin Hoesli: Oui, très clairement. On connaît à l’heure actuelle beaucoup mieux les niveaux des prix de l’immobilier résidentiel et aussi l’évolution des prix au cours du temps. Ce développement a grandement amélioré la transparence du marché.
Peut-on dire que la crise immobilière des années 90 est en partie due à un défaut de transparence? Et si c’est le cas, un indice immobilier permet-il aussi une meilleure gestion du risque?
Je ne pense pas que l’absence de transparence ait conduit à la crise des années 1990. La crise a principalement été la conséquence d’une hausse rapide des taux d’intérêt. De meilleurs indices auraient peut-être permis de prendre des mesures pour endiguer les hausses de prix, mais ceci n’est pas forcément toujours vrai. Prenez la crise de 2007-2008 aux Etats-Unis. Le marché était relativement transparent, mais la crise a quand même eu lieu car beaucoup d’opérateurs n’ont pas voulu voir l’emballement du marché. Les indices sont quand même très utiles pour la gestion du risque. On connaît de manière beaucoup plus précise les évolutions de prix sur les marchés. Je pense qu’on a ainsi pu éviter l’éclatement de bulles en Suisse, en prenant des mesures qui ont permis un atterrissage en douceur.
Dans quelle mesure les indices immobiliers aident-ils à détecter une «bulle» de prix?
Leur rôle est fondamental. En comparant les prix aux fondamentaux (revenus des ménages ou loyers), on peut déceler la formation de bulles. L’idée est de comparer les prix effectifs au niveau de prix qui se justifie eu égard aux fondamentaux. Si les prix sont trop élevés, on a un signal de bulle. Pour ces analyses, il est bien sûr important de pouvoir mesurer de manière correcte l’évolution des prix, mais aussi de bien mesurer l’évolution des fondamentaux. Ce dernier élément est particulièrement difficile à appréhender ; c’est la raison pour laquelle on utilise souvent plusieurs mesures différentes des fondamentaux et on compare les signaux de bulles.
Les indices de prix du CIFI pour les villas et les appartements en propriété sont des indices hédonistes. Ce type d’indice s’est-il également imposé dans d’autres pays?
Oui, dans beaucoup de pays, notamment au Royaume-Uni, en France, Allemagne, Espagne et au Portugal. Ceci est bien un reflet du fait qu’il s’agit d’une très bonne méthode pour mesurer l’évolution des prix sur les marchés immobiliers. Pour des marchés très liquides, il est aussi possible d’utiliser la méthode des ventes répétées. C’est ce qui se fait par exemple aux Etats-Unis.
Pour le calcul de ses indices, le CIFI utilise le plus grand pool suisse de données de transactions contenant un grand nombre de critères qualitatifs c.-à-d. de caractéristiques pour chaque bien. Est-il juste de dire que plus nombreuses sont les caractéristiques et les transactions à disposition, plus précis est l’indice?
En principe oui, mais il faut évidemment que la valeur des différentes caractéristiques soit mesurée de manière précise. Il faut aussi que les prix correspondent à des prix de marché. En d’autres termes, des données de mauvaise qualité conduiront aussi à des indices de mauvaise qualité. On peut résumer ceci par l’adage «garbage in, garbage out». Si on a beaucoup de caractéristiques avec des données de bonne qualité, on a alors des indices de bonne qualité.
CIFI a également innové en publiant les premiers indices hédonistes en-temps-réel au monde, en collaboration avec la plateforme d‘annonces www.immoscout24.ch. Selon vous, quelle est la valeur ajoutée d’une mise à jour en continu de tels indices?
On se fait ainsi une idée du sentiment du marché. Ceci peut être une indication utile aux agents sur les marchés au moment de l’achat ou de la vente d’un bien. C’est particulièrement intéressant car on est informé de manière rapide et on peut ainsi être réactif. Ceci dit, les investissements immobiliers sont des investissements de long terme et il convient surtout de se faire une idée de l’évolution des fondamentaux du marché dans la durée.
Certains déplorent que plusieurs acteurs en Suisse publient des indices immobiliers aboutissant à des valeurs en partie différentes. Cette critique est-elle justifiée?
C’est une grande richesse que d’avoir plusieurs sources. C’est beaucoup mieux que de n’en avoir qu’une. On peut se faire une idée de la qualité de chacune des sources et agir ainsi en connaissance de cause.
Quel sera l’impact de la pandémie du Covid-19 sur les indices, si nous partons du principe que le Covid-19 nous accompagnera encore en 2021?
Les marchés résidentiels font preuve de beaucoup de résilience. On observe des exceptions pour les pays fortement orientés vers le tourisme, comme l’Espagne, le Portugal et la Grèce. L’immobilier d’entreprise souffre sensiblement plus de la crise. Les secteurs de l’hôtellerie et des commerces sont les plus touchés. Les bureaux sont affectés dans une moindre mesure, mais subissent une pression forte avec le développement du travail à domicile. Le secteur de la logistique devrait bénéficier de la crise ; les modifications des habitudes de consommation et le développement du commerce en ligne créent une demande forte de surfaces permettant l’acheminement des biens vers les consommateurs.
Quelles influences auront le big data et l’intelligence artificielle sur le calcul des indices dans les prochaines années? Quels en sont les bénéfices et les risques?
Une bonne utilisation de ces techniques devrait améliorer la qualité des modèles hédonistes. On devrait pouvoir ainsi mieux mesurer la valeur de certaines caractéristiques, notamment la qualité de la situation du bien. Le danger peut résider dans l’utilisation aveugle de ces méthodes sans une connaissance approfondie des marchés immobiliers. Ce n’est pas parce que les données sont du big data, qu’elles sont forcément utiles. Il faut bien poser les fondements économiques de la relation entre les prix immobiliers et les différentes caractéristiques des objets.
Biographie de Martin Hoesli
Martin Hoesli est titulaire d’un doctorat en finance et est professeur aux Universités de Genève et d’Aberdeen et à la Kedge Business School. Il est l’auteur de six ouvrages et de plus de 100 articles scientifiques dans le domaine de l’immobilier. Il a été le président de l’International Real Estate Society et de l’European Real Estate Society. Il est aussi au conseil d’administration de la Swiss Financial Analyst Association. Il est Fellow de la Royal Institution of Chartered Surveyors et de la Weimer School of Advanced Studies in Real Estate and Land Economics. Il a été professeur invité dans de nombreuses Universités et est membre du comité de rédaction de plusieurs revues académiques internationales en immobilier.