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Im Kanton Bern und Jura unterliegt der Gewinn aus dem Verkauf von Grundstücken durch eine juristische Person (z.B. AG oder GmbH) bei der Staats- und Gemeindesteuer grundsätzlich der Grundstückgewinnsteuer.
Die Steuerbelastung bei dieser Steuer ist dabei abhängig von der Haltedauer. Je kürzer eine Immobilie vor dem Verkauf gehalten wird, desto höher fällt die Steuerbelastung aus. Dabei kann der Steuersatz in gewissen Fällen auch schon mal über 50% steigen, was deutlich höher ist als die normale Gewinnsteuer einer juristischen Person. Sofern eine Gesellschaft als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändlerin qualifiziert, kann der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie der Gewinnsteuer unterworfen werden.
Um was geht es?
Gemäss den Steuergesetzen der Kantone Bern und Jura unterliegen Gewinne aus der Veräusserung einer Immobilie der Grundstückgewinnsteuer. Das Gesetz unterscheidet nicht grundlegend zwischen Immobilien, die zum Geschäftsvermögen gehören, und solchen, die zum Privatvermögen gehören. Die Kantone Bern und Jura erheben die Grundstückgewinnsteuer auch auf Gewinnen, die bei der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens erzielt werden. Bei gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlern wechseln die Kantone Bern und Jura das System und unterwerfen Kapitalgewinne aus Grundstückverkäufen bei juristischen Personen (1) der ordentlichen Gewinnsteuer. Dabei muss eine juristische Person verschiedene Bedingungen erfüllen, die in den Kantonen Bern und Jura allerdings unterschiedlich ausgestaltet sind.
(1) Wir behandeln hier nur die Besteuerung der juristischen Personen. Ähnliche Regeln gelten auch für natürliche Personen, wodurch die Grundstückgewinnsteuer von der Einkommenssteuer abgegrenzt wird.
Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel im Kanton Bern
Der Verkauf eines Grundstücks ist von der Grundstückgewinnsteuer ausgenommen und wird mit der Gewinnsteuer erfasst, wenn folgende Bedingungen kumulativ erfüllt sind:
- Die Gesellschaft handelt gewerbsmässig mit Grundstücken: die Gewerbsmässigkeit setzt ein planmässiges und auf Gewinnerzielung gerichtetes Handeln voraus. Mögliche Indizien für die Gewerbsmässigkeit sind insbesondere der statutarische Zweck der Gesellschaft sowie der Gewinn, den die Gesellschaft tatsächlich durch den Handel mit Grundstücken erwirtschaftet.
- Das Grundstück wird im Rahmen der Handelstätigkeit der Gesellschaft gekauft und verkauft: unter dieser Bedingung muss die Gesellschaft nachweisen, dass das Grundstück nicht mit der Absicht erworben wurde, es als Anlage- sondern als Umlaufvermögen zu nutzen. Eine entsprechende Verbuchung als Umlaufvermögen ist somit vorausgesetzt.
- Es werden wertvermehrende Arbeiten am Grundstück ausgeführt: Der Eigentümer einer Liegenschaft kann Aufwendungen tätigen, die den Wert des Grundstückes steigern oder solche die der Instandhaltung dienen. Wertvermehrende Arbeiten sind Auslagen, die zur Verbesserung oder Wertvermehrung der Immobilie beitragen. Neubauten gelten grundsätzlich als wertvermehrende Arbeiten. Bei Umbauten müssen wertvermehrende Kosten genau von den Unterhaltskosten abgegrenzt werden. Wertvermehrende Arbeiten müssen grundsätzlich vor dem Verkauf der Immobilie durchgeführt werden.
- Die Kosten der wertvermehrenden Arbeiten betragen mindestens 25 % des Erwerbspreises.
Gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler im Kanton Jura
Das Steuergesetz des Kantons Jura hält fest, dass Gewinne aus Grundstücken, mit denen der Steuerpflichtige in Ausübung seines Berufs handelt, ausnahmsweise der Gewinnsteuer und nicht der Grundstückgewinnsteuer unterliegen. Da das Gesetz keine spezifischen Bedingungen vorsieht, würdigt die Steuerverwaltung des Kantons Jura die Umstände des Einzelfalles, indem sie analog die Kriterien anwendt, welche von der Praxis und der Rechtsprechung für den gewerbsmässigen Wertschriftenhandel entwickelt wurden (und wie im Kreisschreiben Nr. 36 der Eidgenössischen Steuerverwaltung veröffentlicht). In Rahmen der Prüfung können die folgenden Kriterien von Bedeutung sein:
- Höhe des Transaktionsvolumens (Häufigkeit der Geschäfte und kurze Besitzdauer).
- Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte.
- Die systematische oder planmässige Art und Weise des Vorgehens
- Der enge Zusammenhang der Geschäfte mit der beruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person sowie der Einsatz spezieller Fachkenntnisse
- Die Verwendung der Erträge bzw. deren Reinvestition.
- Die tatsächliche Nutzung des Vermögensgenstand und der Grund der Veräusserung.
Fazit
Grundsätzlich kann der Verkäufer (juristische Person) den Status des gewerbsmässigen Liegenschaftshändlers bei jedem Verkauf einer Liegenschaft bzw. bei der Einreichung der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer beantragen. Die Steuerbehörden prüfen dann im Rahmen des Veranlagungsverfahrens, ob die Voraussetzungen erfüllt sind. Die Beantragung des Status im Zeitpunkt der Einreichung der Steuererklärung bietet jedoch keine Gewissheit über die mögliche Steuerbelastung des Verkaufs einer Immobilie oder eines Immobilienprojekts. Durch die Einreichung einer schriftlichen Voranfrage (Ruling) kann die Gesellschaft aufgrund des konkreten Sachverhalts ein Grundsatzentscheid der Steuerbehörde über die Besteuerung als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler einholen und somit die Frage der Besteuerung im Zeitpunkt der Einreichung der Steuererklärung wesentlich vereinfachen (2).
Omnitax AG Wirtschafts- und Steuerrecht unterstützt seine Kunden bei der Beurteilung der Voraussetzungen des gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels, bei der Einholung von Rulings und der Erstellung der Grundstückgewinnsteuererklärung.
(2) Es ist zu beachten, dass die Steuerbehörde bei jedem einzelnen Verkauf beurteilen kann, ob die gesetzlich festgelegten Bedingungen erfüllt sind.