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Die Schweiz ist ein Land der Mieter – trotz der in der Verfassung festgehaltenen Wohneigentumsförderung.[1] Nur rund 40 Prozent aller Immobilien hierzulande sind im Eigentum ihrer – meist mit einer Hypothek belasteten – Bewohner. Der Rest wird gemietet. Im weltweiten Vergleich ist diese Wohneigentumsquote sehr niedrig. Nur in Japan ist sie ähnlich tief.[2] Deutlich höher ist sie in Deutschland (53%) und Österreich (57%), obwohl sie global betrachtet auch dort vergleichsweise gering ist. Sehr viele Länder weisen Wohneigentumsquoten von 75 Prozent und mehr auf. In den ehemaligen Ostblockstaaten etwa liegt die Quote teilweise bei über 90 Prozent. Ein Grund dafür ist die Privatisierung im Zuge des Systemwechsels während der Neunzigerjahre: Damals wurde das Volksvermögen in diesen Ländern auf das Volk verteilt, sodass viele Bürger auf einen Schlag zu Wohneigentümern wurden.
In Ländern mit tieferem Einkommen ist die Wohneigentumsquote tendenziell höher als in reichen Ländern. Gleichzeitig ist in ärmeren Ländern der Urbanisierungsgrad gering und entsprechend der Anteil der ländlichen Bevölkerung hoch. Obschon historisch auch das Erbrecht[3] eine Rolle für die Verteilung der Grundstücke auf die Haushalte und damit die Wohneigentumsquote spielen kann, dürften insbesondere die Industrialisierung und die Urbanisierung für die Unterschiede hauptverantwortlich sein: auf dem Land überwiegend Wohneigentum, in der Stadt vermehrt auch Miete.
Das Argument der städtischen Mietwohnungen zielt aber wiederum zu kurz, denn Miete ist letztlich ein Privileg der vergleichsweise Reichen. Vermietet wird nur dann, wenn der Vermieter davon ausgehen kann, dass er seine Miete erhält. Dies heisst, das Lohnniveau insbesondere der tieferen Schichten sowie das Rechtssystem sind entscheidend dafür, ob Mietwohnungen entstehen oder ob sich die Unterschicht selbst behelfen muss. In der Schweiz war und ist dies offensichtlich gegeben, was mit ein Grund sein kann, dass das Instrument des Stockwerkeigentums erst vergleichsweise spät geschaffen wurde.
Schweiz: Höchste Hypothekenschulden
Trotz der geringen Wohneigentumsquote steht die Schweiz bei den Hypothekarschulden weltweit an erster Stelle (siehe Abbildung). Was sind die Gründe für diese weltmeisterliche Verschuldung?
Ein häufig angeführtes Argument sind die hohen Immobilienpreise in der Schweiz. Doch gemäss Auswertungen der UBS liegen die Immobilienpreise in den untersuchten Schweizer Grossstädten im weltweiten Mittelfeld.[4] Allerdings werden nur Grosszentren in entwickelten Ländern untersucht, die allesamt auch Hochpreisinseln sind. Das bildet die Realität nicht ab, denn in den meisten Ländern lebt nur ein Bruchteil der Bevölkerung in solchen Metropolen. Der Grossteil wohnt in Agglomerationen, in Mittel- und Kleinzentren und in den wenig urbanisierten Ländern auch auf dem Land.
Dass die hohen Immobilienpreise in der Schweiz der primäre Grund für die hohe Hypothekarverschuldung sind, kann auch aus anderen Gründen bezweifelt werden. Denn die Hypothekarverschuldung wird am Bruttoinlandprodukt (BIP) gemessen, sodass das Argument, die grosse ländliche Bevölkerung in ärmeren Ländern würde die Gesamtverschuldung mit einem tiefen Baustandard und einem grossen Anteil Eigenleistung beim Bau drücken, nicht gelten kann. Denn auch in diesen Ländern wird das BIP überwiegend im urbanen Gebiet erwirtschaftet – oder zumindest deklariert.
Hypothekarvolumen der privaten Haushalte in Prozent des BIP (2013)
Quelle: OECD / Die Volkswirtschaft
Eigenmietwert: Anreiz zur Verschuldung?
Einige Autoren[5] argumentieren, dass auch das Steuersystem für die hohe Hypothekenverschuldung der Schweizer verantwortlich sei. Denn es setze Anreize, welche die Verschuldung fördern. So ist etwa der Mietwert einer selbst genutzten Immobilie als steuerbares Naturaleinkommen zu versteuern. Dies ist aus steuersystematischer Überlegung nachvollziehbar, denn der Wohneigentümer ist gegenüber dem Mieter – unter sonst gleichen Bedingungen – bessergestellt. Dies insbesondere dann, wenn er seine Liegenschafts- und Finanzierungskosten ebenfalls abziehen kann. Sind Eigenmiet- und Vermögenssteuerwerte von Immobilien aus Gründen der Wohneigentumsförderung «zu tief», so die Kritiker, böten sie einen Anreiz zu einer höheren Hypothekarverschuldung.
Teilweise stimmt dies. Tatsächlich war es in der Vergangenheit – für Vermögende – vergleichsweise attraktiv, Wohneigentum über eine Hypothek zu finanzieren und das Eigenkapital in höher verzinste Anlagen zu investieren.[6] Der Einfluss, den der Eigenmietwert sowie die Kosten- und Schuldzinsabzüge darauf hatten, ist aber gering – die Differenz zwischen den Schuldzinsen und den Renditen alternativer Anlagemöglichkeiten überwiegt. Hinzu kommt je nach Betrachtungsperiode und Ort eine attraktive Wertsteigerung der Immobilien. Da diese steuerlichen Anreize aber sowieso nur für einen Bruchteil der Wohneigentümer relevant sind, die freies Eigenkapital haben, spielen sie nur eine untergeordnete Rolle. Zudem ist zu bezweifeln, dass Haushalte aus finanziellen Überlegungen Wohneigentum kaufen; vielmehr tun sie das primär zur Erfüllung ihrer Wohnbedürfnisse und -träume.
Ein internationaler Vergleich könnte Aufschluss darüber geben, ob Länder mit einem Eigenmietwert oder Abzugsmöglichkeiten für Liegenschafts- und Finanzierungskosten eine systematisch höhere Hypothekarverschuldung aufweisen als andere Länder. Gemäss einer Umfrage der Eidgenössischen Steuerverwaltung[7] bei Steuerämtern europäischer Länder kennen heute in Europa aber nur noch die Schweiz, Spanien und die Niederlande einen solchen Eigenmietwert. In Dänemark wurde er durch eine Liegenschaftssteuer ersetzt, und in Luxemburg existiert er zwar, ist aber sehr gering. In den genannten Ländern mit Eigenmietwert sind die Abzugsmöglichkeiten für Kosten im Vergleich zur Schweiz aber geringer, und Schuldzinsen können nicht abgezogen werden.
In Dänemark, Finnland, Italien und Österreich, die keinen Eigenmietwert haben, sowie in Luxemburg, ist der Abzug von Schuldzinsen beschränkt, in Schweden sogar unbeschränkt möglich. Gelten obige Argumente, dann müsste der Verschuldungsanreiz in diesen Ländern noch grösser sein als in der Schweiz, weil ein noch grösserer Teil der Zinsen durch die reduzierten Steuern kompensiert würde. In den Zahlen ist dies aber nicht klar ersichtlich.
Die Verschuldung anheizen dürften sicher die Hypothekarzinsen: Ist Geld günstig verfügbar, steigt der Anreiz, Wohneigentum zu erwerben, da – zumindest in einer vereinfachten Rechnung – mieten teurer ist als kaufen. In der langen Frist dürfte dies zwar nicht der Fall sein, und es ist auch nicht davon auszugehen, dass die Wohneigentumspreise ewig weiter steigen. Gleichwohl sind Kredite heute günstig und bieten mit einer langfristigen Fixierung des Zinssatzes auch finanzielle Planbarkeit. Das erklärt aber nicht, weshalb die Hypothekarschulden in der Schweiz höher sind, denn die Zinsen sind heute überall vergleichsweise gering, sodass dieser Anreiz auch in anderen Ländern besteht.
Schuldenstand: Ausdruck von Zuversicht
Die Tiefzinsen sowie das überwiegend ansprechende Wirtschaftswachstum der vergangenen 20 Jahre haben zu einem Boom beim Wohneigentum und einer weiteren Zunahme der Hypothekarverschuldung geführt. Dies bedeutet fast zwangsläufig, dass die mittlere Bonität der Neuwohneigentümer geringer ist als früher. Denn in der Schweiz hat praktisch jeder Einwohner im Grundsatz Zugang zu Fremdfinanzierung über eine Bank oder einen anderen Hypothekargeber. Entsprechend wurden verschiedene (Selbst)regulierungen[8] eingeführt, um das Wachstum zu bremsen. Dazu gehören etwa härtere Eigenkapitalanforderungen und Amortisationspflicht. Kommt es trotzdem zur Zahlungsunfähigkeit, ist die Immobilie «nur» das Grundpfand; der Kreditnehmer bleibt trotzdem in der Pflicht. Dies im Gegensatz beispielsweise zu den USA, wo sich ein säumiger Hypothekarschuldner mit einer «jingle mail», also dem Einschicken des Hausschlüssels, von der Hypothekarschuld befreien kann und damit nicht weiter belangt wird.
Was uns selbstverständlich erscheint, ist nicht überall der Fall: In vielen ärmeren Ländern ist die Aufnahme von Fremdkapital über eine Bank das Privileg der Wohlhabenden, während ärmere Haushalte sich anderweitig behelfen müssen. In vielen Ländern stehen angefangene Bauten, die nach Massgabe der Verfügbarkeit von Geld nach und nach fertiggestellt werden. Während ein Teil der Bevölkerung – sofern er nicht im informellen Sektor arbeitet und Einkommen nachweisen kann – dabei noch Zugang zu Hypotheken mit hohen Risikoprämien hätte, bleibt einem Teil der Bevölkerung nur das persönliche Umfeld, insbesondere die Familie, als Kreditgeber. Da die Statistiken aber nur den formellen Kreditsektor abbilden, dürfte auch dadurch beim Ländervergleich ein teilweise verzerrtes Bild entstehen. Aus dieser Perspektive haben die hohen – im formellen Sektor gemessenen – Hypothekarschulden in der Schweiz auch etwas Positives: Sie sind Ausdruck des Vertrauens in die Schuldner und in den Rechtsstaat.
Nicht gefahrlos, aber solide
Ob die Immobilienmärkte überhitzt sind, diskutierte man bereits im Jahr 2005. Zwischenzeitlich wurden verschiedene dämpfende Massnahmen getroffen, um das ungebremste Wachstum der Hypothekarneuverschuldung zu dämpfen. Dies tat man allerdings nicht mit der Absicht, die Märkte zu steuern, sondern um die Stabilität des Finanzsystems zu gewährleisten. Ausschlaggebend dafür war jeweils weniger das generelle Niveau der Gesamtverschuldung, sondern deren überproportionale Wachstumsrate sowie das Niveau der Immobilienpreise.
Für das schon seit Langem im internationalen Vergleich absolut hohe Verschuldungsniveau der Schweiz gibt es keine einfache und eindeutige Erklärung. Unsere Analyse hat gezeigt, dass die weltmeisterliche Verschuldung der Schweiz nicht unbedingt etwas Schlechtes ist, sondern eher ein Qualitätsmerkmal. Wie die diversen Regulierungsmassnahmen und Ermahnungen zur Vorsicht zeigen, ist die Entwicklung der Hypothekarverschuldung aber zu beobachten und gegebenenfalls die Wachstumsrate zu bremsen. Dies nicht zuletzt auch durch die Kreditgeber selbst, die sich nicht a priori darauf verlassen können, dass bei einer Krise praktisch keine Verluste bei Hypotheken im Segment Wohneigentum entstehen[9], wie dies in den Neunzigerjahren der Fall war.
- BV Art. 108.
- Siehe OECD (2015) und NHAB (2020).
- Mancherorts erbt der Älteste oder der Jüngste den Grundbesitz, während andernorts Realteilung vorherrscht.
- Siehe UBS (2019). Die Immobilienpreise wurden dabei mit den Löhnen von qualifizierten Handwerkern normiert.
- Siehe Bischoff et al. (2016) oder Busch, Lorenz, Morger (2016).
- Siehe Fahrländer (2001).
- ESTV (2015).
- Siehe etwa Matter et al. (2019).
- Siehe dazu Fahrländer und Matter (2011).