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Contexte
Actuellement, la Suisse compte parmi les pays qui ont le plus de locataires, plus de 60 % de la population louent leur appartement (Espagne 18 %, France 44 % – Etude W&P 2010).
Durant la période d’après-guerre, l’accroissement démographique en Suisse est tel que la population a de plus en plus de peine à trouver à se loger. Quelques années plus tard (1960), on parle même du « taux d’accroissement annuel moyen le plus élevé parmi les pays européens occidentaux ».
La population suisse s’accroît pendant ces années de 1.45% par an, alors que ses voisins : France (+1%), Italie (+0.8%), Allemagne (+1%), ne dépassent pas le pourcent d’accroissement.
De 1945 jusqu’au environ des années 60’, la Suisse va faire croître son parc immobilier d’environ 80 millions de mètres carrés. Les quinze années suivantes, de 1960 jusqu’à la moitié des années 70’, l’augmentation va plus que doubler (165 millions de mètres carrés).
Impulsion et création
En 1949, le Département fédéral des Finances faisait connaître aux fonctionnaires de la Confédération qu’il y avait une possibilité d’obtenir des fonds pour construire des immeubles. La coopérative Les Rocailles a été fondée dans la foulée le 31 mai 1949.
Afin d’associer tous les fonctionnaires fédéraux travaillant et habitant à Neuchâtel, la coopérative adresse une lettre aux offices et administrations locaux pour tenter de les intéresser au projet. Toutes ont répondu positivement, sauf la Direction des Postes qui prétendait que la coopérative allait trop loin et qu’il s’agissait-là d’une ingérence dans des affaires privées qui ne concernaient en aucun cas l’administration.
En 1950 deux premiers immeubles sont construits aux Valangines (sur un terrain dans une zone relativement escarpée – d’où le nom de la coopérative, Les Rocailles). Ces deux premiers immeubles offraient des appartements de 3 et 4pièces, avec des loyers mensuels de Fr. 100.– pour les 3 pièces et de Fr. 117.– pour les 4 pièces.
Trois ans après, la construction de deux autres immeubles démarre. Un immeuble à Peseux et deux immeubles à la rue des Fahys à Neuchâtel voient le jour (en septembre 1954, on trouve encore du terrain à Fr. 10.– le m², en ville de Neuchâtel).
1960 changement d’époque, changement de style, les Temps Modernes !
Depuis 1960, on construit avec une modernité inconnue jusque-là. La coopérative construit à la rue Pierre-de-Vingle à Serrières, un immeuble en béton de 19 appartements pour un peu plus d’un million de francs avec garages à voitures et un garage pour les deux roues. Mais la modernité, c’est aussi les ascenseurs.
En 1970, la quatrième étape de construction à la demande urgente des agents du bureau des Douanes de Neuchâtel. Six bâtiments groupés en 2 blocs de trois seront construits rue des Acacias 2-4-6-8-10 à Neuchâtel (le n°12 sera échangé à la Ville de Neuchâtel contre le terrain qui reste en droit de superficie aux Rocailles). C’est donc 55 appartements supplémentaires qui voient le jour.
Une cinquième et dernière étape dans le milieu des années 70′ est construite rue de Varnoz et Caselle à Neuchâtel. Trois bâtiments et un garage souterrain. Cette construction abrite encore aujourd’hui un jardin d’enfant.
Avec ses 222 appartements et autant de places de parc répartis dans treize immeubles sur sept sites, elle est devenue une importante société coopérative d’habitation pour la ville de Neuchâtel.
Principe coopératif d’habitation
Les appartements sont destinés prioritairement aux employés de la Confédération. Si un de ceux-ci souhaite devenir locataire, il devient automatiquement sociétaire de la coopérative. En effet, en lieu et place de constituer des sûretés sous forme d’une garantie bancaire ou d’une caution d’assurance, il souscrit des parts sociales d’un montant identique à celui qu’il aurait dû verser comme garantie.
Ce montant est forfaitaire par pièce, un appartement de quatre pièces représente CHF 3’200.- de parts sociales. La coopérative peut donc travailler avec ces fonds dégagés, c’est l’aspect principal du principe coopératif. Les baux d’habitation sont soumis à une loi fédérale : la loi sur le logement (LOG).
Depuis le 1er janvier 2004, le contrôle des loyers est fait par l’Office fédéral du logement. Celui-ci contrôle que les loyers restent dans des gammes de loyers qui soient correctes. Il sert également d’arbitre ou de juge en cas de litige.
Si un appartement ne trouve pas preneur au sein des offices et administrations de la Confédération, il est alors proposé au marché public et peut être loué à une tierce personne. Dans un tel cas, le locataire loue un appartement avec un bail sous le régime du code des obligations et dépose des sûretés sur un compte bloqué. Cette situation est comparable à une relation contractuelle entre un locataire et son bailleur dans le marché libre.
Il est intéressant de constater que même pour un locataire tiers, il est avantageux de louer un appartement dans une coopérative. En effet, même si les loyers sont plus élevés pour les non-membres, ils restent nettement inférieurs au loyer pratiqué sur le marché. On compte pour un membre un loyer inférieur au prix du marché entre 15 et 20% et pour un non-membre, au environ de 10%.
Quel avenir pour la coopérative ?
Cinq possibilités s’offrent à la coopérative :
- Agrandir l’existant
En créant un étage supplémentaire sur les immeubles à toiture plate.
En agrandissant les balcons existants pour en faire des terrasses.
- Rénover l’existant
Amélioration du niveau de confort des locataires (isolation thermique de l’enveloppe, énergie durable, confort intérieur, etc.)
- Acheter un immeuble
Possibilité pour la coopérative d’offrir un plus grand choix de typologie d’appartement à ses sociétaires.
- Construire un nouvel immeuble
Possibilité d’offrir un produit « sur mesure » à ses sociétaires. Envisager également la construction d’appartements protégés permettant aux sociétaires à la retraite de trouver une alternative au départ de leur appartement souvent devenu trop grand.
Gestion de la coopérative d’habitation et fonctionnement du conseil d’administration
Les membres constituant le conseil d’administration sont élus à la majorité des sociétaires présents lors de l’assemblée générale annuelle. Les membres du conseil n’ont pas l’obligation d’être sociétaires pour accéder aux différents postes.
Energie
Ce sont pendant ces mêmes années que les bâtisseurs, de manière générale, vont construire des bâtiments énergivores. Le premier choc pétrolier de 1973 n’a pas suffi à faire changer radicalement les habitudes de conception et après le second (1979) commencera une lente réflexion et un changement de mentalité.
Durant ces soixante dernières années, nos besoins en énergie finale ont été multipliés par 5 ! Et la société de demain – que nous souhaitons pour nos enfants – la société à 2000 Watts a pour objectif l’an 2050. Il nous faudra diminuer par plus de 3 notre consommation actuelle dans les 35 prochaines années.