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Die Begründung des Stockwerkeigentums
Stockwerkeigentum entsteht mit der Eintragung im Grundbuch. Damit dieser Eintrag vorgenommen werden kann, braucht es zunächst einen Rechtsgrund (Begründungsakt). Es ist möglich, Stockwerkeigentum zu errichten, obwohl das aufzuteilende Bauwerk noch gar nicht fertiggestellt ist (Art. 69 GBV).
Für jede Stockwerkeinheit wird im Grundbuch ein eigenes Blatt angelegt. Durch dieses eigene Grundbuchblatt wird die Selbständigkeit jeder Stockwerkeinheit besonders hervorgehoben.
Begründungsakt
Die erste Möglichkeit eines Begründungsaktes ist ein Vertrag zwischen den Miteigentümern des aufzuteilenden Grundstücks. In diesem Vertrag müssen folgende Punkte geregelt werden:
- der Wille der Vertragschliessenden,
Stockwerkeigentum zu begründen
- die Abgrenzung zwischen den einzelnen Stockwerkeinheiten
(ev. Aufteilungsplan)
- die Wertquoten: Die Wertquoten legen die Beteiligung am Gesamten fest, sowohl in Bezug auf die Rechte als auch in Bezug auf die Pflichten der einzelnen Stockwerkeigentümer. Sie werden in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner angegeben und entsprechen den Miteigentumsanteilen. Vgl. auch Erläuterungen betreffend Änderung der Wertquoten.
Ausserdem können weitere Vereinbarungen getroffen werden, welche die gesetzlichen Regelungen ergänzen/abändern:
- Vereinbarung von Vorkaufs- und Einspracherechten (vgl. Art. 712c ZGB)
- Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft (vgl. Art. 712g ZGB)
Die zweite Möglichkeit besteht darin, dass ein alleiniger Eigentümer eines Grundstücks gegenüber dem Grundbuchamt die Erklärung abgibt, bezüglich seines Grundstücks Miteigentumsanteile zu bilden und diese zu Stockwerkeigentum auszugestalten. Vorerst stehen dann alle Stockwerkeinheiten dem Begründer zu, er kann danach einzeln darüber verfügen. Der Inhalt der Erklärung entspricht weitgehend demjenigen des Vertrags zwischen den Miteigentümern.
Formerfordernis
Zu ihrer Gültigkeit bedürfen sowohl der Vertrag zwischen den Miteigentümern als auch die Begründungserklärung grundsätzlich der öffentlichen Beurkundung.