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Wenn Sie vor der Frage stehen, ob Sie eine Immobile kaufen sollten, spielt die Finanzierung eine wesentliche Rolle für die Antwort. Anhand einiger Faustregeln können Sie sich bereits einen ersten Eindruck darüber verschaffen, wie viel Geld Sie für den Hauskauf brauchen und welche Art von Haus Sie sich leisten können. In diesem Beitrag stellen wir Ihnen die goldenen Regeln für die Hausfinanzierung vor.
Regel 1: Jährliches Bruttoeinkommen berechnen
In einem ersten Schritt sollten Sie sich vor Augen führen, wie hoch Ihr jährliches Bruttoeinkommen ist. Dieses sollte nämlich mindestens 18% des Kaufpreises der Immobilie betragen. Wenn Sie also zum Beispiel pro Jahr 100.000 CHF verdienen, könnten Sie sich gemäss dieser Faustregel eine Immobilie im Wert von 555.555 CHF leisten.
Die Berechnung bezieht sich hier darauf, ab wann eine Immobilie für Sie erschwinglich ist und wie gut Sie abgesichert sind. Beachten Sie, dass Sie zur Finanzierung eines Hauses meistens zwei Hypotheken aufnehmen müssen, da die erste Hypothek nur 60 bis 75% der Gesamtkosten übernimmt. Bei einem geringeren Eigenkapital ist daher eine zweite Hypothek nötig, deren Amortisierung Sie durch ein entsprechend hohes Bruttoeinkommen absichern können.
Regel 2: 20% Eigenkapital mitbringen
Um die gewünschte Immobilie zu finanzieren, verlangen die Banken von Ihnen einen gewissen Anteil an Eigenkapital. Zwar ist der Hauskauf auch ohne dieses Kapital möglich, aber er wird deutlich teurer und Sie erhalten nicht bei jedem Kreditinstitut eine Finanzierungshilfe. Als Faustregel gilt die Zahl 20%: Sie sollten 20% des Kaufpreises direkt bezahlen können.
Bei dieser Summe handelt es sich zum Beispiel um Ersparnisse, um ein zinsloses Darlehen von Verwandten, um eine Schenkung oder um ein Erbe. In der Schweiz ist auch ein Vorbezug aus der Pensionskasse eine Möglichkeit, das nötige Eigenkapital schnell anzusammeln. Jedoch bringt dies den Nachteil mit sich, dass Ihre Rentenleistungen später gekürzt werden könnten. Auch Gelder aus der dritten Säule können als Eigenkapital genutzt werden, wobei Experten die steuerlichen Vorteil beim Sparen in die Säule 3a empfehlen.
Selbstverständlich ist es auch möglich, ein höheres Eigenkapital einzusetzen. Dies ist bei Banken sogar sehr beliebt, da Sie so ein geringeres Risiko darstellen. Sie erhalten bessere Bedingungen für Ihre Hypothek oder Ihren Kredit und besitzen von Anfang an einen grösseren Anteil der Immobilie. Ein Eigenkapital von einem Drittel des Kaufpreises ist optimal. Sollten Sie derzeit noch kein nennenswertes Eigenkapital aufbringen können, ist es sinnvoll, für eine Weile zu mieten, anstatt direkt zu kaufen.
Regel 3: Maximal ein Drittel des Bruttoeinkommens für laufende Kosten veranschlagen
Als Hauskäufer sollten Sie nicht nur den Kaufpreis beachten, sondern auch die regelmässig anfallenden Kosten berücksichtigen. Monatlich stehen Sie unter anderem vor diesen Ausgaben:
- Zinsen
- Unterhalt der Immobilie und mögliche Reparaturen
- Nebenkosten
Diese laufenden Kosten sollten nicht mehr als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen. Wenn der Anteil höher ist, handelt es sich laut der üblichen Definition nicht mehr um erschwingliches Wohnen, sondern um sehr teures Wohnen. Bezogen auf das Nettokapital liegt die Grenze bei 40%.
Die laufenden Kosten belaufen sich im Durchschnitt pro Jahr auf etwa 6% des Kaufpreises, wenn 20% Ihres Eigenkapitals im Eigenheim stecken. Die 6% treffen dann zu, da der durchschnittliche Hypothekarzins anfällt. Je nach Kanton können jedoch auch weitere Kosten wie etwa der Steuereffekt anfallen, die innerhalb der Schweiz variieren.
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Regel 4: Eigenmittelreserven einplanen
Zusätzlich zu den genannten Kosten sollten Sie für den Hauskauf auch Eigenmittelreserven einplanen. Dies hat verschiedene Gründe. Zum einen können die Reserven Ihnen dabei helfen, die 20% Eigenkapital zusammenzubringen, wenn eine andere Finanzierungssäule ausfällt. Auch fallen beim Immobilienkauf neben dem Kaufpreis Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt an, die Sie idealerweise aus eigener Tasche bezahlen könnten. Ein Eigenkapital von etwas mehr als 20% ist daher empfehlenswert.
Bedenken Sie darüber hinaus das Risiko, dass sich der Kaufpreis verändert. Erst der im Kaufvertrag festgelegte Betrag ist bindend. Da Sie aber zur Unterschrift des Vertrags meist bereits eine Finanzierungszusage der Bank vorlegen müssen, sollten Sie hier einen Puffer einplanen. Der Schätzwert des Objektes fällt nämlich manchmal tiefer oder auch höher aus als der Kaufpreis, sodass Ihre Finanzierung durch die Bank nicht unbedingt 80% der Gesamtkosten abdeckt.
Noch ein guter Grund für Eigenmittelreserven ist die Risikoabsicherung. Indem Sie die Hausfinanzierungen vorsichtig berechnen, können Sie mögliche Vorkommnisse wie einen Jobverlust oder Invalidität abfedern. Beachten Sie zudem, dass Sie Ihr Haus bei Bedarf verkaufen müssen, dieses aber nicht unbedingt zum ursprünglichen Preis verkauft werden kann.
Rechenbeispiel für den Hauskauf
Um einschätzen zu können, wie viel Geld Sie für den Hauskauf brauchen, sollten Sie Ihr Bruttoeinkommen sowie den Kaufpreis der Immobilie kennen. Dann können Sie eine grobe Rechnung vornehmen, um zu analysieren, ob Sie sich das Objekt leisten können.
Wenn Sie sich zum Beispiel eine Immobilie für einen Kaufpreis von 660.000 Schweizer Franken kaufen, sollten Sie mit diesen Kosten rechnen:
- 20% Eigenkapital = 132.000 CHF
- 6% jährliche Wohnkosten = 39.600 CHF pro Jahr
Um die jährlichen Wohnkosten zu finanzieren, sollten Sie in diesem Fall 3.300 CHF pro Monat veranschlagen, was bei einem Bruttoeinkommen von 9.900 CHF ein Drittel darstellt. Wenn Sie weniger verdienen, machen die monatlichen Kosten einen höheren Anteil des Einkommens aus und Sie haben deutlich weniger Kapital für andere Ausgaben zur Verfügung.
Beachten Sie zudem die Faustregel, dass das jährliche Bruttoeinkommen mindestens 18% des Kaufpreises betragen sollte. In diesem Beispiel wäre dies ein Bruttoeinkommen von 118.800 CHF, wobei der 13. Monatslohn noch nicht mit eingerechnet ist.
Hausfinanzierung berechnen lassen
Es gibt online zahlreiche Angebote, um die Hausfinanzierung mit wenigen Klicks zu berechnen. Nutzen Sie zum Beispiel den Schweizer Hypothekenrechner oder ein Angebot Ihrer Bank, um die Finanzierbarkeit zu klären. Neben den Konditionen für eine Hypothek erhalten Sie auf diesen Seiten auch Informationen zur Zinsbelastung, zu den nötigen Eigenmitteln und zu den geschätzten laufenden Kosten.
Jedoch sollten Sie beachten, dass es sich hier stets um Schätzungen handelt. Um die genauen Kosten zu kennen, müssen Sie den Kaufpreis vorliegen haben. Gern helfen wir Ihnen bei der Suche nach einer Traumimmobilie und helfen Ihnen mit unserer jahrelangen Erfahrung dabei, einen realistischen Kaufpreis zu berechnen – nehmen Sie einfach Kontakt auf!