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Swiss Finance & Property Group SA, Nicolas Di Maggio - L'immobilier indirect - un marché aux multiples opportunités
27/05/2021
5 min
La fusion entre Realstone Swiss Property Fund (RSPF) et Realstone Development Fund (RDF) a officiellement débuté le 16 novembre 2020, lorsque la direction du fonds Realstone SA a publiquement envisagé de combiner les deux fonds de placement, dont la fortune totale s'élève à plus de 2.2 milliards de francs suisses, sous réserve de l'approbation de la FINMA.
Ce n'était un secret pour personne que l'une des conditions préalables à cette décision était de parvenir à la neutralité fiscale pour les investisseurs des fonds et que ce processus prenait un certain temps.
À ce moment-là, RDF avait perdu l'intérêt de certains de ses investisseurs, qui exerçaient une pression importante sur le prix du fonds pour diverses raisons. La conséquence directe a été que le gestionnaire a perdu l'accès au marché des capitaux (augmentation de capital), ce qui l'a contraint à financer lui-même les projets en cours avec les fonds propres existants ou avec un financement par la dette et un niveau maximal d’endettement autorisé de 33%.
Il était également clair que la capacité à distribuer des dividendes à partir des revenus locatifs n'était qu'une petite partie de la performance (environ 2%). L'essentiel du rendement provenant des plus-values réalisées sur les projets immobiliers, comme en témoigne l'augmentation de la valeur nette d'inventaire, qui a progressé de plus de 35 % depuis la création du fonds en 2010.
De son côté, la RSPF a poursuivi son développement en levant 54 millions de francs supplémentaires lors d'une émission de capital réussie en juillet 2020. Basé sur la performance d'un portefeuille immobilier existant, le RSPF, lancé en 2008, a offert à ses investisseurs un rendement immobilier solide, avec une composante dividendes plus élevée (environ 3 %) et une composante appréciation du capital plus faible, puisque la VNI n'a augmenté que de 25 % depuis le lancement du fonds en 2008.
Comme on peut le voir sur le graphique, l'ajustement des prix des parts ne s'est pas produit du jour au lendemain et se poursuivra probablement jusqu'au dernier jour de négociation des fonds dans leur structure actuelle.
Dans une première réaction, les cours des fonds ont convergé et évolué en parallèle jusqu'au début de 2021, lorsque le marché a intégré les conséquences de cette opération dans les prix négociés.
Il ne restait plus qu'à attendre la publication des VNI définitives au 31 mars 2021 pour savoir si les réserves liées au report de gain en capital ou du revenu ordinaire seraient distribuées afin de calculer le rapport d'échange, qui est alors ressorti à 1,12613 action RSPF pour 1 action RDF.
Au cours de cette période extrêmement intéressante, les investisseurs du RSPF ont enregistré une performance de 2.2% inférieure à celle de ceux qui ont obtenu un rendement de 7.9% avec un tracker indiciel. Les gagnants sont les investisseurs du RDF, dont la plus-value s’est élevée à 27.5% !
Même pour les plus lents d'entre nous qui ont hésité pendant une journée à se positionner à l'annonce de la fusion, le gain se monte à 5.2% pour RSPF contre une performance de 18.5% pour RDF. L'indice SWIIT des fonds immobilier a enregistré un rendement de 7.6% sur la même période.
Ce n'est qu'une opportunité parmi tant d'autres que le marché offre à ceux qui sont prêts à investir activement.
Nicolas Di Maggio
Head Asset Management et Co-CEO