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Proprietà per piani: una controversia con i vicini?
A notte fonda rimbombano i bassi dal piano superiore, nella vostra sedia in giardino ci sono mucchi di fogliame del giardino del vicino e un ospite dei comproprietari al piano terra parcheggia sempre davanti al vostro garage. Possono farlo? E qual è il modo più efficiente con il quale i proprietari per piani possono difendersi?

Esempi di situazioni
|Esempio 1

– Hanna W.
|Hanna W. è proprietaria di un appartamento con giardino. La sua grande passione sono i nani da giardino, che dispone amorevolmente intorno all’area relax. I vicini dall'appartamento a fianco iniziano ad averne abbastanza e chiede alla signora W. di posizionare il suo «esercito di nani» da qualche altra parte. Ma la signora ritiene che i vicini non debbano impicciarsi della sua area relax personale.|
|Esempio 2

– Franz R.
|Anche Franz R. è proprietario di un appartamento con giardino. La proprietaria del terreno vicino ha piantato recentemente un faggio alto cinque metri e da allora il signor R. non ha più sole quando si siede in giardino. Ritiene che si tratti di un eccesso non consentito, ma la vicina non vuole parlarne con lui. Cosa può fare?|
Se si crea una controversia tra voi e un altro proprietario per piani, è consigliabile cercare prima di risolvere il problema nell'ambito di un colloquio bilaterale. Magari si riesce a trovare un compromesso; Hanna W. e i suoi vicini potrebbero ad esempio accordarsi su un numero massimo di nani da giardino (Istruzione: Avere colloqui costruttivi (PDF, 42.9KB)). Se non si riesce a trovare una soluzione, consigliamo di prendere le seguenti misure:
- Innanzitutto consultate il regolamento e il regolamento interno. È possibile che il vostro problema sia regolamentato in questi documenti. In questo caso sarà sufficiente far presente alla persona che vi disturba i suoi diritti e doveri. Benché la signora W. abbia, ad esempio, un diritto di uso esclusivo della sua area relax, per quanto riguarda un arredo particolare necessita del consenso della comunità.
- Se l'altra persona non è aperta al dialogo o se non trovate nessun aiuto nel regolamento, la vostra prossima tappa deve essere l'assemblea dei proprietari per piani. Ma prima cercate di capire qual è la posizione degli altri proprietari in relazione al problema, così potrete portare all'assemblea una proposta condivisa già da altri proprietari.
- Qualora il vicino che vi disturba non dovesse modificare il suo comportamento nonostante l'intervento dell'assemblea, decidete insieme all'assemblea se procedere contro di lui come comunione di comproprietari o da soli (®Scheda informativa Come procedere in caso di conflitti). Prendete sempre in considerazione anche i metodi extragiudiziali di risoluzione dei conflitti, per esempio una mediazione (Scheda informativa: Mediazione (PDF, 36.7KB)).
- Se tutto questo non porta a nulla – e la questione è abbastanza importante per voi – dovete rivolgervi al tribunale. (Scheda informativa: Azioni legali possibili (PDF, 42KB)).
‼ Attenzione
Nella maggior parte dei casi non è consigliabile intraprendere subito azioni giudiziarie contro un vicino scortese. Una controversia legale lascia ferite profonde che potrebbero gravare pesantemente sulla convivenza. E anche se vincete – spesso la ritorsione non tarda ad arrivare.

Schede informative
|Mediazione||Mediazione (PDF, 36.7KB)|
|Come procedere in caso di conflitti all'interno della comunione dei proprietari||Come procedere in caso di conflitti all'interno della comunione dei proprietari (PDF, 43.9KB)|
|Azioni legali possibili||Azioni legali possibili (PDF, 42KB)|
Avere un colloquio costruttivo in caso di controversia
La situazione è differente nel caso di un conflitto con vicini al di fuori della comunione di comproprietari. In questo caso regolamenti e regolamenti interni non servono a nulla. Inoltre la domanda che si pone è chi deve mettersi in gioco per la difesa: voi stessi o la comunione di comproprietari?
- Se la questione riguarda solo voi, potete risolvere da soli il problema legale con il vicino. Esempio: A causa della posizione degli immobili, solo il vostro appartamento è interessato dagli eccessi acustici provenienti dal fondo del vicino.
- Potete affrontare il problema da soli anche nel caso in cui vi venga sottratto un diritto di cui godete in qualità di comproprietario del fondo destinato alla proprietà per piani. Esempio: Un vicino parcheggia continuamente nel vostro parcheggio senza autorizzazione.
- Tuttavia non è possibile che affrontiate il problema da soli se la soluzione a quest'ultimo necessita il coinvolgimento della comunione di comproprietari, per esempio nel caso in cui debba essere stipulato un contratto che riguarda l'intero immobile. È solo la comunione di comproprietari a godere di questo diritto. Esempio: Il vicino ha costruito il suo stabile troppo vicino al confine, ora bisogna negoziare un diritto di costruzione ravvicinata.
In ogni caso: prima di procedere contro proprietà immobiliari appartenenti a vicini dovreste sempre parlarne con la comunione dei proprietari, altrimenti ci sarà sicuramente discordia. Insieme potete decidere se coloro che sono particolarmente interessati dal problema si difendano da soli oppure se sarà la comunione dei proprietari a far valere i propri diritti. Se un proprietario per piani agisce arbitrariamente, nell'ambito di un processo riguardante il vicinato potrebbe succedere che la comunione dei proprietari si esprima contro il suo punto di vista comportando la perdita del processo.
→ Buono a sapersi
Se un'unità è affittata e il locatario non si attiene alle regole della casa, potete procedere sia contro di lui sia contro il proprietario dell'unità, perché quest'ultimo è responsabile per i disagi o i danni provocati dal suo locatario.
Eccessi pregiudizievoli:
Articolo 684 CC
1 Usando del diritto di proprietà, e specialmente esercitando sul suo fondo un'industria, ognuno è obbligato di astenersi da ogni eccesso pregiudizievole alla proprietà del vicino.
2 Sono vietati in particolare l'inquinamento dell'aria, i cattivi odori, i rumori, i suoni, gli scotimenti, le radiazioni e la privazione di insolazione o di luce diurna che sono di danno ai vicini e non sono giustificati dalla situazione e destinazione dei fondi o dall'uso locale.
✎ In caso di contraddizione tra la formulazione italiana e tedesca, per struttura, significato o interpretazione, sono determinanti la struttura, il significato o l'interpretazione tedesche.