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Der zumutbare Nachmieter
Damit sich der Mieter vorzeitig von der Mietzinsleistungspflicht befreien kann, muss der vorgeschlagene Nachmieter zahlungsfähig, für den Vermieter zumutbar und zusätzlich gewillt sein, den Vertrag vor dem ordentlichen Ablauf zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Es genügt der Vorschlag eines einzigen Ersatzmieters, der sämtliche Voraussetzungen erfüllt.
Zahlungsfähigkeit
Den Vermieter interessiert primär die Frage, ob der vorgeschlagene Mieter in der Lage ist, für die monatlichen Mietzinse aufzukommen. Die Zahlungsfähigkeit ist als Faustregel immer dann gegeben, wenn das Haushaltseinkommen den Mietzins um mehr als das Dreifache übersteigt und der Betreibungsregisterauszug keine erheblichen Schulden ausweist (mehrere pendente Betreibungsverfahren oder gar Verlustscheine). Als Beleg für die Zahlungsfähigkeit empfiehlt es sich, neben einem Betreibungsregisterauszug auch eine Lohnabrechnung oder einen Lohnausweis des Bewerbers zu verlangen. Selbständig Erwerbende haben dagegen eine Jahresrechnung beizubringen.
Zumutbarkeit
Der Begriff der Zumutbarkeit bestimmt sich nach objektiven Gesichtspunkten. Ganz allgemein gilt, dass die Vermieterin durch den Mieterwechsel nicht schlechter gestellt werden darf. Unbestimmte Befürchtungen gegenüber einer gewissen Kategorie von Menschen (bspw. wegen der Nationalität, Rasse, Religion, des Geschlechts oder Zivilstands) begründen keine Unzumutbarkeit. Es ist daran zu erinnern, dass die Vermieterin nicht verpflichtet ist, einen Vertrag mit dem vorgeschlagenen Mieter zu schliessen, sondern nur den vertragsmüden Mieter von seiner Mietzahlungspflicht zu befreien. Damit der Vermieter die Zumutbarkeit abschliessend prüfen kann, ist der potentielle Nachmieter anzuhalten, die bisherige Liegenschaftsverwaltung als Referenz anzugeben.
Übernahme zu den gleichen Bedingungen
Der Nachmieter muss bereit sein, den Vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Er darf den Vertragsschluss grundsätzlich nicht von abweichenden Bedingungen wie z.B. einem niedrigeren Mietzins oder einer anderen Nutzung abhängig machen wollen. Schliesslich muss er auch die Hausordnung als integrierten Vertragsbestandteil beachten. Es empfiehlt sich, den Interessenten bereits sämtliche Vertragsbestandteile vorzulegen, damit sie den Antrag für die Wohnung in Kenntnis derselben stellen können.
Prüfungsfrist der Vermieterin
Sind sämtliche Voraussetzungen erfüllt, entfällt die Mietzahlungspflicht des ausziehenden Mieters von dem Zeitpunkt an, ab welchem der Nachmieter das Mietverhältnis fortführt bzw. gewillt gewesen wäre, es fortzuführen. Der Vermieterin muss für die Prüfung des Ersatzmieters eine angemessene Frist eingeräumt werden. In der Praxis beträgt diese meist einen Monat, wobei auch der Professionalisierungsgrad der Vermieterschaft zu berücksichtigen ist. Die Frist kann indes massgeblich durch die eingereichten Belege beeinflusst bzw. verkürzt werden. Bei einem vollständigen Dossier erscheint eine Frist von 20 Tagen als angemessen.
Im Detail
- das Vorgehen
- der Nachmieter