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Densifier les établissements existants tout en limitant l'étalement urbain - cette idée s'est répandue bien au-delà des cercles de planification urbaine et est désormais reconnue comme un principe clé du développement urbain. En définitive, les villes denses et compactes peuvent contribuer à plusieurs avantages environnementaux, économiques et sociaux: moins d'étalement urbain, protection des terrains non bâtis, raccourcissement des itinéraires de transport, réduction des émissions de gaz à effet de serre, création et entretien de quartiers diversifiés et accès à davantage d'équipements sociaux et culturels.
Néanmoins, les projets de densification urbaine se heurtent régulièrement à des résistances locales. Les raisons en sont nombreuses et comprennent généralement des aspects tels que la circulation, le bruit, la modification du caractère du quartier ou la perte d'espaces verts. «Dans les pays démocratiques, le manque d'acceptation par la population est l'un des principaux facteurs susceptibles de ralentir, voire de bloquer, la densification des villes et des régions métropolitaines», explique David Kaufmann, professeur de développement spatial et de politique urbaine à l'ETH Zurich.
Plus le projet est proche, plus l'acceptation est faible.
Le logement est au centre de la densification urbaine. Les nouveaux développements dans une ville peuvent non seulement avoir un impact direct sur les valeurs immobilières, mais aussi sur les prix des loyers et la composition de la population d'un quartier. «Le logement est l'une des principales raisons pour lesquelles la densification est contestée aujourd'hui», déclare David Kaufmann, «et nous constatons que l'acceptation de la densification, tant à Zurich que dans les métropoles mondiales, est étroitement liée à l'offre de logements abordables.»
Le groupe de recherche de David Kaufmann a étudié systématiquement dans six villes mondiales et dans le canton de Zurich les raisons pour lesquelles le public des grandes villes accepte ou rejette les projets de densification du logement. À l'aide d'une combinaison inédite de méthodes d'enquête, le groupe a examiné l'attitude de la population à l'égard de la densification afin de déterminer quels facteurs liés au projet et quels instruments de planification urbaine peuvent contribuer à expliquer l'acceptation par le public des projets de densification résidentielle et comment les effets négatifs perçus de la densification peuvent être traités.
Les chercheuses et chercheurs ont mené une enquête auprès de plus de 12'400 participantes et participants à Berlin, Paris, Londres, New York, Chicago et Los Angeles, qui vient d'être publiée dans la célèbre revue scientifique PNAS. Ils et elles ont constaté que dans les six villes, la proximité spatiale d'un projet de densification proposé par rapport au domicile de la personne interrogée a une influence décisive sur son niveau d'acceptation: plus elle vit près du futur projet de logement, moins elle accepte la densification. Si ces projets sont situés dans une autre partie de la ville, l'acceptation augmente.
L'équipe de recherche de l'ETH Zurich qualifient ce comportement de «NIMBY», qui signifie «not in my backyard» (pas dans mon jardin). Cette divergence existe également dans le canton de Zurich, comme l'ont constaté les chercheurs et chercheuses dans une étude publiée au début de l'année dans la revue Landscape and Urban Planning. L'étude menée en 2013 par le canton de Zurich et la société de recherche Anovum auprès d'un échantillon aléatoire d'environ 3'000 personnes a permis de dresser le tableau suivant: si 57,5 % des personnes interrogées soutiennent la densification en tant que stratégie de planification globale, seules 11,9% acceptent un projet concret de densification dans leur propre quartier. Dans le même temps, les résultats de l'enquête montrent qu'également la plupart des personnes interrogées, qui rejettent un projet de densification spécifique dans leur quartier, soutiennent néanmoins la densification en tant qu'objectif global du développement urbain.
Dans les villes, il s'agit de l'accessibilité au logement.
Pour le canton de Zurich, le groupe de recherche de l'ETH Zurich a montré que l'acceptation des projets de densification de l'habitat varie en fonction du type de zone d'habitation et du quartier: dans les zones situées à la périphérie de la ville et dans les quartiers composés de maisons individuelles, l'acceptation de la densification de l'habitat est généralement plus faible que dans les quartiers urbains, car les habitantes et habitants peuvent craindre des effets négatifs sur la valeur des propriétés résidentielles, la vie privée et les espaces verts. Dans les quartiers urbains, en revanche, l'acceptation de la densification est généralement plus élevée. Ici, l'attitude des gens dépend davantage du niveau des coûts du logement et des loyers. Étant donné que la densification urbaine remplace souvent un parc immobilier plus ancien qui tend à offrir des logements à bas prix, les habitants et habitantes semblent craindre que la densification, si elle a lieu, n'augmente les futurs coûts de location.
L'équipe de recherche s'est appuyée sur les résultats obtenus à Zurich pour effectuer une comparaison internationale des villes de Berlin, Paris, Londres, New York, Chicago et Los Angeles. Dans cette étude, elle s'est concentrée sur la population urbaine et plus particulièrement sur le rôle des facteurs liés au projet et des instruments de planification pour expliquer l'opposition du public aux projets de densification.
Leurs conclusions mettent en évidence le rôle clé des caractéristiques des projets dans l'acceptation de la densification par le public dans les six métropoles: «L'acceptation augmente lorsqu'un projet comprend un usage mixte résidentiel et commercial et qu'il est neutre en carbone», explique David Kaufmann, «et inversement, les projets d'investisseurs à but lucratif rencontrent plus de résistance». En outre, l'équipe de David Kaufmann a étudié systématiquement l'impact de trois outils de planification utilisés dans les projets de densification résidentielle:
- Le zonage inclusif, (exigeant une part minimale de logements abordables nouvellement construits),
- le contrôle des loyers (régulation des augmentations de loyer, également appelé «plafond de loyer» à Berlin) et
- la planification participative (implication du public dans les processus de planification).
Dans les six villes, la recherche a montré qu'une part fixe de logements abordables pour les groupes à faibles revenus, le contrôle des loyers et la participation augmentent l'acceptation. «Les projets de densification résidentielle qui fournissent des logements abordables dans les villes sont plus largement acceptés parce qu'ils contribuent à atténuer les impacts négatifs perçus de cette densification», explique David Kaufmann.
Il est particulièrement intéressant de noter que tant le contrôle des loyers, qui pourrait bien être motivé par des raisons intéressées, qu'une part fixe de logements pour les ménages à faibles revenus ont pour effet d'augmenter l'acceptation. Cela permet de conclure que le logement abordable est une préoccupation essentielle dans les villes du monde entier et qu'il est important pour façonner l'opinion publique sur la densification urbaine, que quelqu'un en bénéficie directement ou non.
Berlin et Londres sont les plus sceptiques en matière de densification
Dans les villes américaines de New York, Chicago et Los Angeles, plus orientées vers le marché que vers la réglementation, l'acceptation de la densification est plus élevée qu'à Paris, Londres et Berlin. Simultanément, les mesures de planification d'accompagnement pour le logement abordable ont moins d'impact sur l'acceptation de la densification dans les villes américaines. C'est à Berlin et à Londres que la densification est la moins bien acceptée, ce qui, dans la capitale allemande, pourrait avoir un rapport avec le débat actuel sur le plafonnement des loyers. Dans la capitale britannique, le débat porte plutôt sur les segments de la population qui bénéficient réellement des investissements internationaux sur le marché du logement.
Dans une prochaine étape, l'équipe de David Kaufmann étudiera l'acceptation de la densification dans toute la Suisse dans le cadre du projet «Densifying Switzerland», qui est financé par le Fonds national suisse de la recherche scientifique (FNS). L'équipe de recherche évaluera notamment les prix des loyers et toutes les votations locales sur l'aménagement du territoire au cours des 20 dernières années afin de découvrir comment les facteurs économiques, sociaux et politiques influencent l'acceptation de la densification par la population.