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Vertragliche Mängelrechte im Stockwerkeigentum
Mangelbegriff und Mängelrechte
Ein Mangel ist dann gegeben, wenn der Leistungsgegenstand vom Vertrag abweicht. Dies ist dann der Fall, wenn ihm eine zugesicherte oder eine nach dem Vertrauensprinzip vorausgesetzte Eigenschaft fehlt.
Ist ein vertraglicher Leistungsgegenstand mangelhaft, so stehen dem Käufer bzw. dem Besteller (im Folgenden der Einfachheit halber "Kunde" genannt) vertragliche Mängelrechte zu. Ist vertraglich nichts anderes vereinbart, so sind dies die Folgenden: Besteht ein Kaufvertrag, so kann der Käufer den Preis mindern (Minderungsrecht) oder den Vertrag rückabwickeln (Wandelungsrecht). Besteht ein Werkvertrag, so hat er zudem das Recht, die unentgeltliche Nachbesserung zu verlangen. Haben die Parteien die SIA Norm 118 in den Vertrag einbezogen, so hat der Unternehmer bzw. der Verkäufer zunächst das Recht, den Mangel auf dem Wege der Nachbesserung zu beseitigen. Erst wenn er dies nicht tut, kann der Kunde – sofern er die Nachbesserung nicht durchsetzen will – wandeln oder mindern. Zusätzlich steht ihm nach der Rechtsprechung das Recht zu, die Nachbesserungskosten vom Unternehmer bevorschussen zu lassen.
Voraussetzung für die erfolgreiche Durchsetzung der Mängelrechte ist die Einhaltung von Formalitäten. So muss der Kunde das Werk unmittelbar nach der Übergabe auf seine Mängelfreiheit prüfen und allfällige Mängel rügen. Dies erfolgt sinnvollerweise mittels eingeschriebenen Briefs. Zudem verjähren Mängelrechte innert fünf Jahren. Ist die SIA Norm 118 in den Vertrag einbezogen, so besteht eine zweijährige Rügefrist, während welcher der Kunde uneingeschränkt Mängel rügen kann. Danach muss der Kunde – wie auch unter der gesetzlichen Regelung – beweisen, dass es sich um einen verdeckten Mangel handelt, den der Kunde erst nachträglich entdeckt und sofort gerügt hat.
Das Bundesgericht geht davon aus, dass das Nachbesserungsrecht grundsätzlich abtretbar ist. Demgegenüber sollen das Minderungs- und Wandelungsrecht nicht abtretbar sein. Die Praxis behilft sich teilweise damit, dass der Kunde ermächtigt werden soll, die Rechte des Unternehmers in fremden Namen und auf eigene Rechnung geltend zu machen. Ob ein solches Vorgehen zulässig ist, ist umstritten.
Mängelrechte im Stockwerkeigentum
Insoweit der Innenausbau des Sonderrechts eines Stockwerkeigentümers betroffen ist, kann der Eigentümer gemäss Art. 712a ZGB grundsätzlich selbständig verfügen. Dies obwohl der Stockwerkeigentümer auch bezüglich seines Sonderrechts "nur" Miteigentümer ist. Dementsprechend kann der Stockwerkeigentümer bezüglich seines Sonderrechts in Eigenregie entscheiden, ob und wie er Mängelrechte ausüben will.
Sind jedoch Gemeinschaftsteile betroffen, wird die Angelegenheit komplex. Das Bundesgericht hat bereits in den Achtzigerjahren festgehalten, dass Mängelrechte betreffend Gemeinschaftsteilen nicht qua Legalzession auf die Gemeinschaft übergehen und dann von dieser ausgeübt werden können. Mängelrechte stehen demgemäss jedem einzelnen Stockwerkeigentümer zu. Ob ein Mangel besteht, ist anhand der konkreten Verträge zu bestimmen. So kann – wenn unterschiedliche Verträge bestehen – bezüglich einem Teil der Stockwerkeigentümer ein Mangel bestehen, bezüglich eines anderen Teils jedoch nicht.
Die Nachbesserung im Besonderen
Grundsätzlich ist jeder Stockwerkeigentümer befugt, von seinem Vertragspartner die Nachbesserung zu verlangen, da auch ihm gegenüber die Mängelfreiheit des gesamten Objekts versprochen wurde. Verlangt aber nur ein einzelner Stockwerkeigentümer die Nachbesserung, so hat sich dieser im Verhältnis zum Verkäufer an den Kosten der Nachbesserung prozentual in dem Umfang zu beteiligen, den die Wertquoten der übrigen Stockwerkeigentümer ausmachen.
Kommt hinzu, dass ein einzelner Stockwerkeigentümer – dringliche Fälle im Sinne von Art. 647 Abs. 2 Ziffer 2 ZGB vorbehalten – nicht befugt ist, in die im Miteigentum stehenden Gemeinschaftsteile einzugreifen. Er muss deshalb folgende Anträge zu Handen der Stockwerkeigentümerversammlung stellen:
- Es seien die baulichen Massnahmen zu beschliessen, welche die Nachbesserung erfordern.
- Es sei jeder Stockwerkeigentümer zu verpflichten, im Umfang seiner Wertquote an die Kosten der Nachbesserung beizutragen, soweit er nicht ebenfalls einen unentgeltlichen Nachbesserungsanspruch geltend machen kann.
- Es sei ein Stockwerkeigentümer (oder mehrere) zu beauftragen, die Nachbesserung als indirekter Stellvertreter der Gemeinschaft, jedoch direkt in eigenem Namen und aus eigenem Recht zu verlangen und nötigenfalls durchzusetzen.
- Es sei die Gemeinschaft zu verpflichten, dem beantragenden Stockwerkeigentümer diejenigen Kosten zu ersetzen, die ihm vom Verkäufer/Unternehmer zu Recht in Rechnung gestellt werden, weil in diesem Umfang keine kostenlosen Nachbesserungsansprüche bestehen.
Hat ein Teil der Stockwerkeigentümer nur einen geringen oder gar keinen Nutzen durch die Nachbesserung, so ist dessen Beitrag nach Art. 712h Abs. 3 ZGB auf die übrigen Stockwerkeigentümer zu verteilen. Alle Beschlüsse sind mit der Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Stimmen zu fassen. Ohne andere Regelung im Reglement gilt das Kopfstimmrecht.
Kommen diese Beschlüsse zu Stande, so müssen auch allfällige Antragsgegner die Bauarbeiten dulden und – sofern sie über keinen unentgeltlichen Nachbesserungsanspruch verfügen – entsprechende Beitragsforderungen entrichten. Dies ist auch der Grund, warum ein einzelner Stockwerkeigentümer bei der Ausübung der Mängelrechte betreffend sein Sondernutzungsrecht vorsichtig sein muss. Einigt er sich zum Beispiel mit dem Verkäufer bzw. Unternehmer auf eine Minderung per Saldo aller Ansprüche, verliert er seinen Nachbesserungsanspruch bezüglich der Gemeinschaftsteile und wird der Gemeinschaft gegenüber beitragspflichtig. Analoges gilt für einen Stockwerkeigentümer, der seine Einheit nicht direkt vom ursprünglichen Verkäufer gekauft hat, sondern von einem Erstkäufer, ohne sich hierbei allenfalls noch bestehende Mängelrechte abtreten zu lassen.
Kommen die Beschlüsse nicht zu Stande, so kann ein unterlegener Stockwerkeigentümer den Richter anrufen und verlangen, dass dieser die entsprechenden Massnahmen anordnet, wenn die Nachbesserung zum Erhalt des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit nötig ist. Hierzu ist innert Monatsfrist Klage bei der zuständigen Schlichtungsbehörde einzureichen. Sind die Nachbesserungsmassnahmen nicht nötig im Sinne von Art. 647 Abs. 2 Ziffer 1 und Art. 647c ZGB, muss sich der unterlegene Stockwerkeigentümer damit abfinden und eine Preisminderung oder Wandlung des Kaufvertrages anstreben.
Für Fragen und Beratung rund um die Themenbereiche „Stockwerkeigentum“ und „Baumängel“ steht Ihnen gerne Michel de Roche zur Verfügung.
* Der vorliegende Artikel ist eine Kurzzusammenfassung eines Vortrags, den Michel de Roche anlässlich der 4. Herbstverstanstaltung der Fachkammer Stockwerkeigentum des SVIT am 12. November 2015 in Basel hielt. Er ist zudem in der Novemberausgabe 2015 der Immobilia, der Verbandszeitschrift des Schweizerischen Verbands der Immobilienwirtschaft SVIT, erschienen.