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Mit dem dritten Absatz des Art. 712h des Schweizerischen Zivilgesetzes hat der Gesetzgeber eine Bestimmung geschaffen, die von Stockwerkeigentümern gerne zu ihren Gunsten ausgelegt wird.
Die gesetzliche Bestimmung sagt aus, dass Stockwerkeigentümer die von gewissen Verwaltungshandlungen, dies impliziert ebenfalls die baulichen Massnahmen, keinen Nutzen haben, diesbezüglich auch keine Kosten zu übernehmen brauchen. Ist ein marginaler Nutzen vorhanden, so soll diesem Umstand im Kostenverteiler Rechnung getragen werden. Es liegt auf der Hand, dass natürlich jeder objektive Nutzen gerne negiert wird.
Beispiel 1:
«Stockwerkeigentümer Schmid kauft eine Eigentumswohnung. Zu den allgemeinen Räumlichkeiten, die der gesamten Gemeinschaft zur Verfügung stehen, gehört auch eine gemeinschaftliche Waschküche.
Schmid wäscht nur in seiner eigenen Wohnung und bestreitet nun Kosten für den Ersatz der gemeinschaftlichen Waschmaschine übernehmen zu müssen. Nur weil Schmid nicht in der gemeinschaftlichen Waschküche wäscht, entbindet ihn dies nicht von der Pflicht die gemeinschaftlichen Kosten die hier für Unterhalt anfallen mitzutragen.
Anders wäre der Fall gelagert, wenn es im Haus zwei Waschküchen A und B gäbe, Schmid nur Zugang (Schliessanlage) zu Waschküche A hätte und die Waschmaschine in der Waschküche B defekt wäre.»
Beispiel 2:
«Die Stockwerkeigentümergemeinschaft besteht aus zwei durch eine Tiefgarage verbundenen Häusern A und B. Im Haus B ist der Türschliesser defekt und muss ersetzt werden. Im Haus A regt sich Widerstand gegen eine Kostenbeteiligung.
Es stellt sich die Frage nach dem Nutzen des Türschliessers in Haus B für die Eigentümer in Haus A. Können diese den Türschliesser nutzen? Passt deren Schlüssel auf die Haustüre von Haus B? Dient die Haustüre von Haus B den Eigentümern in Haus A als Fluchtweg aus der Tiefgarage?»
Beispiel 3:
«Stockwerkeigentümerin Sparsam im Parterre findet es ungerecht, dass die Kosten für die Aufzugsanlage im Verhältnis der Wertquoten umgelegt wird. Ist Sie im Recht? Nutzt der Eigentümer im Attikageschoss den Lift mehr als Frau Sparsam im Erdgeschoss? Wem dient der Aufzug mehr oder weniger? Die Verwaltung ist gut beraten, wenn Sie den Eigentümern einen alternativen Verteilschlüssel zur Abstimmung vorlegt und diesen im Anschluss in einem Nachtrag zum Reglement im Grundbuch anmerken lässt.
Frau Sparsam redet sich in Rage, Sie nutze den Lift gar nie und werde deshalb auch keine Kosten übernehmen.
Hier ist sie nun auf dem Holzweg. Sie negiert einen objektiven Nutzen aus dem Umstand heraus, dass Sie selbst persönlich den Aufzug nicht nutzt. Aber ist das noch so, wenn sie mit einem Gipsverband aus dem Skiurlaub zurückkommt? Preist sie ihre Wohnung bei allfälligen Verkaufsbemühungen nicht auch an, indem sie die Vorzüge der Aufzugsanlage lobend erwähnt?»
Fazit:
Der objektive Nutzen steht im Vordergrund. Ist er vorhanden so muss, wenigstens ein Teil, der Kosten jeweils übernommen werden. Dies unabhängig davon, ob der einzelne Eigentümer subjektiv einen Nutzen zu erkennen vermag oder nicht.