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Résiliation par le bailleur
Toutes les résiliations sont-elles légitimes?
Non. On fait la distinction entre une résiliation nulle et une résiliation contestable. Lorsqu’elle est nulle, la résiliation ne déploie aucun effet juridique; il n’est donc pas nécessaire de la contester. Lorsqu’elle est contestable, la résiliation prend effet si rien n’est fait pour s’y opposer.
Dans quels cas une résiliation est-elle nulle?
Une résiliation est nulle dans les cas suivants (liste non exhaustive):
- Lorsque le délai de résiliation n’a pas été respecté (attention: la résiliation prend alors effet au terme suivant!)
- En cas de résiliation extraordinaire, lorsque les conditions ne sont pas remplies
- Lorsque la résiliation n’a pas été notifiée par écrit à l’aide d’un formulaire officiel
- Lorsque toutes les parties n’ont pas émis ou reçu la résiliation
- Lorsqu’il n’y a pas eu d’envoi séparé à l’époux/épouse ou au/à la partenaire enregistré(e)
- Lorsque la résiliation est assortie d’une condition qui dépend du bailleur (p. ex. «…si je n’ai pas trouvé d’autre logement d’ici là»)
Dans quels cas une résiliation est-elle contestable?
Une résiliation est contestable dans les cas suivants (liste non exhaustive):
- Lorsque la résiliation tient au fait que le locataire fait valoir un droit que lui confère le bail (p. ex. le locataire signale des défauts)
- Lorsque le bailleur veut modifier unilatéralement le contrat au détriment du locataire (p. ex. augmenter le loyer)
- Lorsque le bailleur veut contraindre le locataire à acheter l’objet loué
- Pendant une procédure de conciliation ou judiciaire en rapport avec le bail
- Dans les trois ans suivant une procédure de conciliation ou judiciaire en rapport avec le bail au cours de laquelle le bailleur
- a perdu en grande partie;
- a retiré entièrement ou en grande partie sa réclamation ou son action;
- a conclu une transaction avec le locataire ou a trouvé un autre accord en dehors de la procédure.
- En raison de changements dans la situation familiale du locataire n’entraînant pas d’inconvénients majeurs pour le bailleur (p. ex. la grand-mère du locataire emménage avec lui)
Pendant une procédure judiciaire en rapport avec le bail, il est exceptionnellement possible de résilier lorsque
- le locataire a engagé la procédure de façon abusive;
- le bailleur fait valoir un besoin urgent pour lui-même;
- le locataire est en retard pour payer son loyer;
- le locataire a gravement enfreint le contrat (p. ex. dommages importants à l’objet loué);
- le bailleur vend l’objet loué pour de justes motifs;
- le locataire est en faillite et ne fournit aucune sûreté.
Que puis-je faire de plus?
Si la résiliation est jugée légitime, il est possible de demander une prolongation du bail au tribunal ou à l’autorité de conciliation. Ainsi, dans les cas où la résiliation du contrat est particulièrement dure pour le locataire, le bail peut être prolongé. Mais cela ne vaut que lorsque les intérêts du bailleur à conserver la date de résiliation initiale ne priment pas.
Quels sont les éléments pris en compte lors d’une prolongation?
Afin d’évaluer les intérêts des deux parties, les points suivants sont étudiés avec attention:
- les circonstances de la conclusion et le contenu du contrat (p. ex. lorsque ton bailleur t’indique au début que tu pourras rester longtemps dans le logement, mais qu’il résilie ton bail au bout d’un an);
- la durée du bail (une personne ayant vécu longtemps à un endroit y a de plus profondes attaches et une résiliation l’affecte davantage);
- la situation personnelle, familiale et financière du locataire (une famille avec enfants aura plus de mal à trouver un nouveau logement dans le même quartier);
- un besoin éventuel du bailleur pour lui-même;
- les conditions sur le marché local pour des objets locatifs comparables.
De combien de temps peut-on prolonger le bail?
Le bail peut être prolongé deux fois, mais le locataire doit prouver qu’il a tout mis en œuvre pour éviter une situation difficile (p. ex. montrer qu’il a effectué des recherches).
Au total, le bail peut être prolongé de quatre ans maximum pour les habitations, de six ans maximum pour les locaux commerciaux.
Les délais de résiliation normaux s’appliquent-ils pendant la prolongation?
Sauf disposition contraire dans la décision, une prolongation d’un an au maximum peut être résiliée pour la fin d’un mois moyennant un délai d’un mois. À partir d’un an de prolongation, le délai est de trois mois pour le terme légal correspondant (différent selon les cantons!).
Une sous-location peut-elle également être prolongée?
Le sous-locataire n’ayant pas signé de contrat avec le bailleur, son bail ne peut être prolongé que pendant la durée du bail principal.
Peut-on convenir dans le bail que ces règles ou une partie de ces règles ne s’appliquent pas?
Non. Ces règles légales sont impératives et s’appliquent même lorsqu’elles sont modifiées ou supprimées dans le bail et que tu as signé ce dernier.
Comment procéder lorsque mon bail est résilié?
La contestation et la demande de prolongation doivent être soumises à l’autorité de conciliation compétente dans les 30 jours suivant la réception de la résiliation. S’il s’agit d’une location à durée déterminée, la demande de prolongation doit être soumise 60 jours avant la fin du contrat.
À partir de quand le délai de 30 jours court-il?
Le délai commence le lendemain de la réception de la résiliation.
Si la lettre recommandée n’a pas pu être remise au locataire ou à une personne tierce habilitée et si un avis de passage a été déposé dans la boîte aux lettres ou la case postale, la résiliation est réputée délivrée dès que locataire a pu retirer la lettre au bureau de poste conformément à l’avis de passage. En général, c’est le cas le lendemain du dépôt de l’avis de passage. Ce n’est qu’en présence de circonstances particulières (p. ex. maladie, absence imprévue du locataire) que la résiliation est réputée délivrée le jour de la réception effective, c’est-à-dire au plus tard le dernier jour du délai de garde de sept jours de la lettre recommandée.