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Immobilienmarkt & -preise
Die Preise für Wohnbauland sind eine jährlich aktualisierte Statistik basierend auf sämtlichen Handänderungen, die regelmässig bei den Grundbuchämtern im Kanton erhoben werden.
Im folgenden werden einige Fragen und Antworten zu den Preisen für Wohnbauland im Kanton Zürich beantwortet. Das Hedonische Modell wird ausführlich im dazugehörigen statistik.info 2017/05 beschrieben.
Generelle Fragen
Grundsätzlich werden alle Freihandverkäufe von unbebautem Wohnbauland berücksichtigt. Freihandverkäufe sind diejenigen Transaktionen, bei denen der Preis von Käufer und Verkäufer frei ausgehandelt wurde und somit ein Marktpreis gezahlt worden ist. Erbschaften, Schenkungen, aber auch Zwangsverwertungen oder ähnliches, sind deshalb nicht berücksichtigt.
Neben Transaktionen von unbebautem Wohnbauland werden ausserdem Transaktionen mit Abbruchliegenschaften sowie Grundstücke mit Neben- oder Nichtwohngebäuden berücksichtigt. (Details werden in einer separaten Frage weiter unten beantwortet).Bei der Berechnung der Kennwerte werden lediglich kleine und zugleich sehr teure Parzellen (weniger als 20 m² bei einem Preis von mehr als 10'000 Fr./m²) ausgeschlossen.
- Die effektiven Preise basieren auf allen Transaktionen von Wohnbauland in einer Gemeinde innerhalb eines Jahres. In Gemeinden mit weniger als 3 Transaktionen pro Jahr können aus Datenschutzgründen keine Werte ausgewiesen werden.
- Die Modellpreise basieren auf einer Modellschätzung. Grundsätzlich dient die gesamtkantonale Landpreisentwicklung als Referenz, rechtfertigt das Datenmaterial in einer Gemeinde Abweichungen davon, werden sie berücksichtigt. Weitere berücksichtigte Faktoren sind der kommunale Steuerfuss und die Quote abgebrochener Gebäude.
Beim Abbruch einer Liegenschaft oder einem Neubau auf Grundstücken mit Nichtwohn- oder Nebengebäuden innerhalb von drei Jahren nach Verkauf wird eine Transaktion rückwirkend als Verkauf von Bauland kategorisiert. Die Daten der letzten drei Jahre sind daher provisorisch.
Ein Grundstück wird als Wohnbauland klassiert, wenn innerhalb von drei Jahren nach Verkauf auf einem bebauten Grundstück ein bestehendes Wohngebäude abgebrochen wurde.
Ein Grundstück, auf dem zum Zeitpunkt des Verkaufs nur ein Nebengebäude (z.B. Garage) oder ein Nichtwohngebäude (z.B. Scheune) steht, wird als Wohnbauland klassiert, wenn auf demselben Grundstück innerhalb von drei Jahren nach Verkauf ein neues Wohngebäude(-projekt) registriert wird.
Das Statistische Amt Kanton Zürich hat alle Sorgfalt darauf verwendet, dass die Informationen auf dieser Website zum Zeitpunkt der Veröffentlichung korrekt sind. Trotzdem kann das Statistische Amt keine Zusicherung oder Gewährleistung (auch gegenüber Dritten) hinsichtlich der Richtigkeit, Genauigkeit, Zuverlässigkeit oder Vollständigkeit der Information machen. Informationen in der Applikation oder die Applikation selbst können jederzeit ohne Ankündigung geändert, ergänzt oder entfernt werden.
Fragen zum Modell
Das Modell erzeugt einerseits Schätzwerte für jene Jahre, in denen die geringe Zahl der Transaktionen eine Berechnung statistischer Kennwerte gar nicht zulässt. Gleichzeitig werden zufällige Preisschwankungen innerhalb einer Gemeinde durch eine statistische Glättung abgeschwächt.
Der Schätzwert kann als Preis eines durchschnittlichen Grundstücks in einer Gemeinde interpretiert werden, entspricht also in etwa dem Median der effektiven Preise.
Das Vertrauensintervall (VT) des Schätzwertes zeigt, in welchem Bereich dieser Schätzwert mit hoher Wahrscheinlichkeit liegt. Mit einer Wahrscheinlichkeit von 25% (75%) liegt der tatsächliche Preis unterhalb (oberhalb) dieses Wertes. Je grösser die Bandbreite, desto höher die Unsicherheit. Sie ist tendenziell umso höher, je geringer die Zahl der Transaktionen und/oder stärker die Streuung der Preise ist.
Basierend auf allen Transaktionen seit 1974 wird ein Regressionsmodell geschätzt. Die wichtigste Einflussgrösse ist dabei die gesamtkantonale Bodenpreisentwicklung. Sie wird einerseits an das gemeindespezifische Priesniveau angepasst, andererseits auch an unterschiedliche Entwicklungen, die unter anderem durch Veränderung des kommunalen Steuerfusses, und die Quote abgebrochener Gebäude beeinflusst sein können. Basierend auf den Modellergebnissen kann für jede Gemeinde und jedes Jahr ein Schätzwert und ein Vertrauensintervall berechnet werden.
Die genaue Methodik des Modells ist in statistik.info 2008/01: Bodenpreise für die Zürcher Gemeinden - Ein Mehrebenenmodell der kommunalen Bodenpreise 1974–2006 beschrieben.
Das Modell glättet die Zufallschwankungen im Wesentlichen, indem es die kommunale Entwicklung an diejenige des kantonalen Medianbodenpreises anbindet, die aufgrund der grossen Zahl der Transaktionen kaum mehr zufällige Schwankungen aufweist. Auch die beiden anderen Einflussgrössen, der kommunale Steuerfuss und der Anteil der Abbruchliegenschaften, gehen geglättet ins Modell ein.
Die Modellpreise sind geschätzte Preise. Ihre Güte hängt zum einen von den zu Grunde liegenden Daten und zum anderen von der Modellspezifikation ab. Generell kann man sagen, dass die Werte seit Jahren verlässliche Anhaltspunkte liefern. Je dynamischer der Markt aber ist, desto schwieriger ist es, die aktuelle Entwicklung mit dem Modell abzubilden.
Einen Hinweis auf die Verlässlichkeit der Werte gibt das Vertrauensintervall (VT) des Schätzwertes. Es zeigt, in welchem Bereich dieser Schätzwert mit hoher Wahrscheinlichkeit liegt. Je grösser die Bandbreite, desto höher die Unsicherheit. Grund für ein breites Vertraunsintervall ist eine geringe Zahl von Transaktionen und/oder eine starke Streuung der Preise. Zu den Gemeinden, in denen beides - akzentuiert durch ein sehr hohes Preisniveau - zutrifft, gehören besonders die stadtnahen Gemeinden am Zürichsee wie Kilchberg und Rüschlikon auf der linken Seeseite sowie Zollikon bis und mit Meilen auf der rechten Seeseite. In diesen Gemeinden sind die Modellwerte mit grosser Vorsicht zu verwenden.
Fragen zu den effektiven Preisen
- Der Median ist jener Wert, der an der mittleren Stelle steht, wenn man die Preise der Größe nach sortiert, d.h. die eine Hälfte der Werte ist grösser, die andere kleiner als der Median. Er wird auch 50. Perzentil genannt.
- Q25 bezeichnet das 25. Perzentil, das auch 1. Quartil genannt wird: Ein Viertel der Preise ist niedriger und drei Viertel höher als das Q25.
- Q75 bezeichnet das 75. Perzentil, das auch 3. Quartil genannt wird. Hier gilt das Umgekehrte: drei Viertel der Preise sind tiefer, ein Viertel höher als das Q75.
- Zwischen dem Q25 und dem Q75 liegt entsprechend die mittlere Hälfte der Preise.
Seit Jahren werden im Kanton Zürich immer weniger unbebaute Grundstücke. Dies führt dazu, dass in einigen Gemeinden nicht ausreichend Transaktionen vorliegen, um die statistischen Kennwerte für jedes Jahr zu berechnen. Durchschnitt und Median werden ab 3, Quartile ab 4 Transaktionen pro Jahr ausgewiesen.
Die effektiven Preise basieren auf den Preisen der tatsächlich realisierten Transaktionen. Wenn in einer Gemeinde in einem Jahr mehrheitlich gut gelegenen Grundstücke verkauft werden, werden die ausgewiesenen Preise hoch ausfallen. Werden im Folgejahr mehrheitlich weniger attraktive Grundstücke verkauft, fallen die ausgeweisenen Preise niedriger aus. Dies ist dann ein zufälliger Rückgang der Preise, der sich durch die Auswahl der verkauften Grundstücke ergibt. Die Schwankungen sind tendenziell umso grösser, je weniger Grundstücke gehandelt werden, weil dann jedes einzelne stärker ins Gewicht fällt.
Es ist nicht klar, ob die Preise in den letzten Jahren gesunken sind. Sicher ist aber, dass die Daten provisorisch sind und sich noch ändern werden. Da besonders in den letzten beiden Jahren noch einige neu bewertete Grundstücke hinzukommen werden (Stichwort Abbruchliegenschaften) und diese Grundstücke in der Regel an guter Lage liegen, erwarten wir eine Preiskorrektur nach oben. Wie hoch diese ausfällt, ist aber nicht absehbar.
Weitere Hinweise
Folgendes Dokument beschreibt das Modell in seinen Grundzügen. Einige Details wurden im Laufe der Zeit überarbeitet und angepasst: statistik.info 2008/01 Bodenpreise für die Zürcher Gemeinden - Ein Mehrebenenmodell der kommunalen Bodenpreise 1974–2006
In folgender Kurzinfo werden die wichtigsten Änderungen des Modells bei der letzten Überarbeitung im Jahr 2016 beschrieben: Preise für Wohnbauland online abfragen