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Wohnungsabnahme: Die Durchführung und Weitervermietung
Arbeitshilfen Immobilien
Zeitpunkt der Übergabe des Mietobjektes
Mietantritt des Nachmieters und Pflicht des Vermieters zur Übergabe
Der Schritt in der Wohnungsabnahme, der als Mietantritt gilt, ist der Zeitpunkt der Übergabe oder Bereitstellung der Mietsache durch den Vermieter zu verstehen (z. B. die Übergabe der Schlüssel). Der Übergabezeitpunkt wird unter den Parteien frei vereinbart (Art. 256 Abs. 1 OR).
Praxis-Tipp: Die Vereinbarung eines genauen Übergabedatums (z. B. am 1. Tag der Mietdauer) ist sehr empfehlenswert. Es ist abzuraten von Formulierungen wie ‹sobald als möglich›. Häufig gibt es auch einen Ortsgebrauch bezüglich der Übergabe der Mietsache.
Folgen für den Vermieter bei Nichtübergabe zum vereinbarten Zeitpunkt:
Verspätete Übergabe
Wenn der Vermieter die Mietsache nicht zum vereinbarten Zeitpunkt zur Verfügung stellen kann, so hat der Mieter die Möglichkeit, nach den Artikeln 107 bis 109 OR über die Nichterfüllung von Verträgen vorzugehen. Der Mieter kann nach angemessener Fristansetzung
- auf der Erfüllung des Vertrages beharren und nötigenfalls den Vermieter gerichtlich dazu zwingen (z. B. die Ausweisung des Vormieters beantragen). Zusätzlich steht dem Mieter ein Anspruch auf Schadenersatz wegen verspäteter Erfüllung zu;
- auf die nachträgliche Erfüllung verzichten. Der Vermieter muss nicht mehr vertragsgemäss erfüllen. Er hat jedoch dem Mieter den Schaden zu ersetzen, der ihm aus der Nichterfüllung entstanden ist;
- den Rücktritt vom Vertrag erklären und Schadenersatz verlangen (andere Berechnung des Schadenersatzes).
Unmöglichkeit der Übergabe
Wenn der Vermieter die Mietsache entweder nicht zum vereinbarten Zeitpunkt oder später zur Verfügung stellen kann, sind hinsichtlich der Folgen zwei Fälle zu unterscheiden:
- den Vermieter trifft ein Verschulden. Vermietet er zum Beispiel eine bereits vermietete Wohnung, wird er schadenersatzpflichtig;
- den Vermieter trifft kein Verschulden. Die Liegenschaft wird beispielsweise durch Feuer zerstört, ohne dass der Vermieter dafür verantwortlich ist. Der Vertrag erlischt ohne Haftung des Vermieters. Der Mieter kann aber bereits vorausbezahlten Mietzins zurückverlangen.
Übergabeprotokoll und Rügepflicht des Vermieters
Wichtig: Der Vermieter hat das Mietobjekt in gebrauchsfähigem und sauberem Zustand zu übergeben. Gebrauchsfähig heisst jedoch nicht, dass das Mietobjekt neu renoviert zu übergeben ist. Es darf durchaus Mängel aus dem normalen Gebrauch eines Vormieters aufweisen.
Praxis-Tipp: Zur Vermeidung von Auseinandersetzungen während und insbesondere am Schluss des Vertragsverhältnisses empfiehlt es sich in jedem Fall, über den Zustand des Mietobjektes anlässlich des Wechsels ein Protokoll zu erstellen. Das Erstellen eines Protokolls ist jedoch nicht obligatorisch.
In der Regel wird das Protokoll in Anwesenheit von beiden Vertragsparteien aufgenommen. In ausserordentlichen Fällen ist der Beizug von Zeugen/Experten (amtliche Wohnungsabnahme) empfehlenswert. Im Protokoll werden im Allgemeinen sämtliche Mängel an der Mietsache aufgenommen, ungeachtet ob die Mängel auf eine ordentliche oder ausserordentliche Abnützung zurückzuführen sind. Bei Rückgabe der Mietsache trifft den Vermieter eine Prüfungspflicht, will er seine Mängelrechte nicht verlieren. Eine entsprechende gesetzliche Verpflichtung des Mieters zur Prüfung und Meldung von Mängeln bei Übernahme der Sache besteht hingegen nicht. Die Pflichten des Vermieters hinsichtlich Rügeobliegenheit unterscheiden sich, unterscheiden sich, je nachdem, ob die Mängel bei der Rückgabe bei sorgfältiger Prüfung erkennbar waren oder nicht.
Mängel, die bei sorgfältiger Prüfung erkennbar sind
Bei Mängeln, die bei sorgfältiger Vornahme der Prüfung bei Rückgabe der Mietsache erkennbar sind (bzw. gewesen wären), gilt Folgendes:
- Bei der Rückgabe der Mietsache mündlich erhobene Mängelrügen sind gültig. (Achtung Beweispflicht)
- Später erstellte schriftliche Mängellisten oder Gutachten können nur berücksichtigt werden, wenn sie rechtzeitig erfolgt sind.
Warnung: Versäumt es der Vermieter, Mängel zu rügen und/oder zu protokollieren, obwohl diese erkennbar sind, so verwirkt er seine diesbezüglichen Schadenersatzansprüche und kann den Mieter dafür später nicht mehr belangen.
Mängel, die trotz sorgfältiger Prüfung nicht erkennbar sind
Mängel, die der Vermieter trotz sorgfältiger Prüfung nicht hat erkennen können, kann er nachträglich dem Mieter melden, vorausgesetzt, dies erfolgt umgehend nach deren Entdeckung.
Beispiele
- der Kamin des Cheminées ist verrusst,
- der Spannteppich hat Motten
Praxis-Tipp: Aus Gründen der Beweissicherung empfiehlt es sich, diese nachträgliche Mängelanzeige schriftlich anzufertigen.
Beweislast für Mängel
Erstellen die Parteien ein Rückgabeprotokoll, so trifft den Vermieter die Beweislast, dass ein dort nicht aufgeführter Mangel bei der Rückgabe nicht erkennbar war, andernfalls ist die Beweislast umgekehrt.
Achtung: Der Vermieter muss den (Vor-)Mieter sofort nach Kenntnisnahme des Mangels orientieren, ansonsten der Mieter von seiner Haftung befreit ist.
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