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Unter Bauland versteht man Landparzellen, auf welchen ein Wohnhaus oder ein Gewerbegebäude gebaut werden darf. Jede Gemeinde hat einen Zonenplan. Im Zonenplan ist für jede Parzelle ersichtlich, was und wie viel gebaut werden darf. Dazu kommmen weitere Vorschriften.
Im Zonenplan der Gemeinde wird jede Landparzlle - auch die bereits überbauten - einer bestimmten Zone zugeordnet. Es gibt Wohnzonen Gewerbezonen, Arbeitszonen usw. Diese Zonen werden meist weiter unterteilt. So gibt es zum Beispiel Wohnzonen, in welchen nur einstöckige Wohnhäuser gebaut werden dürfen. Sie heissen meist W1. Analog gibt es W2- und W3-Zonen. Dort dürfen zwei- und dreistöckige Wohnhäuser gebaut werden.
Unterschiedliche Definitionen
Wichtig: Die Wohnzonen sind von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich definiert. In viele Gemeinden darf zusätzlich zu den Vollgeschossen noch ein Attikageschoss gebaut werden. In den Zonen-Vorschriften wird zum Beispiel auch die maximale Länge, die ein Gebäude haben darf, definiert. Auch dies ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich.
Baureglement
Die Zonenvorschriften sind im Baureglement der Gemeinde festgehalten.
Die Ausnützungsziffer
In vielen Gemeinden ist im Baureglement für jede Zone auch eine sogenannte Ausnützungsziffer festgehalten. Sie besagt, wie gross die Bruttogeschossfläche eines Hauses maximal sein darf. Die Bruttogeschossfläche ist vereinfacht gesagt die Wohnfläche inklusive der Querschnitte der Aussen- und Innenwände eines Gebäudes.
Anwendung der Ausnützungsziffer
Beispiel: Die Ausnützungsziffer einer Zone beträgt 0,4.
In diesem Fall darf die Bruttogeschossfläche eines Gebäudes maximal 40 Prozent der Parzellenfläche betragen.
Bei einer Parzelle von 1000m2 beträgt die Bruttogeschossfläche also 400m2.
Wenn die Zone ein Gebäude mit zwei Geschossen erlaubt, dürfte jedes Geschoss demnach 200m2 Grundfläche betragen.
Abstände
Zusätzlich sind bei der Planung eines Gebäudes weitere Vorschriften zu beachten: So müssen die Gebäude immer einen bestimmten Abstand von der Parzellengrenze haben. Manchmal ist zudem vorgeschrieben, wie die Dachform aussehen muss (Flachdach oder Walmdach). Auch diese Vorschriften findet man im Baureglement.