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Regelmässig werden Autoabstellplätze separat vermietet. Parkplätze sind für Geschäfte, Restaurants und Dienstleister unentbehrlich. Der reservierte Stellplatz beim Arbeitsort ist auch für Mitarbeiter wichtig. Die Kündigung von Parkplätzen ist daher ein heisses Eisen.
Separat vermietete Parkplätze
Die Vorschriften über Kündigungsschutz und missbräuchliche Mietzinse gelten nicht für separat vermietete Parkplätze. Für Parkplätze gilt eine zweiwöchige Kündigungsfrist jeweils auf Ende einer einmonatigen Mietdauer, falls keine andere Regelung getroffen wird. Der Mieter kann die Kündigung des Parkplatzes weder anfechten noch eine Erstreckung beantragen. Die Höhe des Mietzinses für Parkplätze darf frei festgelegt werden.
Parkplätze als Teil des Hauptmietvertrages
Wenn der Parkplatz mit Geschäftsräumen zusammen gemietet wird, steht der Parkplatz mietrechtlich unter dem gleichen Schutz wie die Geschäftsräume. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Parkplätze und die Geschäftsräume in einem oder in separaten Verträgen vermietet werden. Der Parkplatz kann auch zu einem anderen Zeitpunkt als das Geschäftsobjekt gemietet sein. Erforderlich ist aber, dass die Parteien beider Mietverträge dieselben sind. Wenn zwischen dem Geschäftslokal und den Parkplätzen ein funktioneller Zusammenhang besteht, der Parkplatz dem Geschäftsbetrieb dient, geht man davon aus, dass es die Absicht der Parteien ist, den Parkplatz mit dem Geschäftsmietvertrag zu verknüpfen.
Sind Parkplätze mit Geschäftsräumen verbunden, so ist eine Teilkündigung der Parkplätze ausgeschlossen. Der Vermieter kann nur den ganzen Vertrag kündigen. Dabei hat er die Fristen und Formvorschriften zur Kündigung von Geschäftsräumen einzuhalten.
Dem Vermieter bleibt das Formular zur Änderung des Mietvertrages, um die Parkplätze zu entziehen. Diese Änderung kann der Mieter aber mit grossen Erfolgsaussichten anfechten.
Trennung von Haupt- und Nebensache erwünscht
Sollen nach dem Willen der Parteien die Mietverträge für das Geschäftslokal und für die Parkplätze unabhängig gelten, so ist dies in separaten Verträgen explizit zu formulieren. Dem Mieter kann es zum Beispiel dienen, wenn der Vermieter, der die Parkplätze für sich oder Dritte beansprucht, deswegen nicht den Mietvertrag für die Geschäftsräume kündigt, sondern nur den Vertrag für die Parkplätze.
In eigener Sache
Tobias Kunz, ehemaliger Vorsitzender an der Mietschlichtungsbehörde Zürich und Mietrechtsspezialist, übernimmt die Rechtsauskunft des Verbandes der Geschäftsmieter als Vizepräsident. Wir stellen den Newsletter auf elektronisches Format um, damit Sie jederzeit und überall das Wichtigste zur Geschäftsmiete erfahren.