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Der Edmond de Rothschild Real Estate SICAV (ERRES) verzeichnete im Geschäftsjahr per 31. März 2022 eine Steigerung des Nettoertrags – unter Berücksichtigung der laufenden Einnahmen und Ausgaben – von 13.0% und erreichte CHF 48.8 Mio. Die Erträge stiegen um 21.4% im Vergleich zum Vorjahr. Diese Steigerung liege im Wesentlichen an den Einnahmen im Zusammenhang mit der Kapitalerhöhung vom September 2021 und den Mietzinseinnahmen durch Neuakquisitionen, heisst es im Geschäftsbericht. Der Anstieg der Mieteinnahmen trage dank der allmählichen Ausschöpfung von Mietzinsreserven im Portfolio positiv zur Performance bei.
Die Mietausfallrate am Ende des Geschäftsjahres beträgt 2.25% der Gesamtmieteinnahmen gegenüber einem Niveau von 3.33% im Vorjahr. Dieser Rückgang sei hauptsächlich darauf zurückzuführen, dass der Vermögensverwalter und seine Partner die mit der Vermietung verbundenen Herausforderungen vorweggenommen haben sowie auf die Qualität der im Laufe des Geschäftsjahres erworbenen Immobilien. Der Liegenschaftsaufwand ist im Vergleich zum Vorjahr, das von der Pandemie und der Verzögerung geplanter Investitionen geprägt war, gestiegen. Im Verhältnis zu den Einnahmen stabilisierte sich die Steuerlast trotz des jüngsten Anstiegs der Steuerwerte von Wohngebäuden in Genf. Und schliesslich wurden die Betriebskosten des Fonds (TER) auf 0.61% des Gesamtvermögens gegenüber 0.68% im Vorjahr reduziert.
Der nicht realisierte Kapitalgewinn des Geschäftsjahres nach Abzug der entsprechenden latenten Steuerlast beläuft sich auf CHF 67.6 Mio., was auf eine gute wirtschaftliche Situation und eine nach wie vor sehr starke Dynamik am Transaktionsmarkt hindeute. Der durchschnittliche reale Diskontsatz liegt bei 2.61% gegenüber 2.99% am Ende des Vorjahres.
Das Gesamtergebnis für das Geschäftsjahr 2021/22 ist im Vergleich zum Vorjahr auf CHF 119.6 Mio. deutlich gestiegen. Der realisierte Gewinn beläuft sich auf CHF 3.2 Mio. und ist im Wesentlichen auf den mit dem Verkauf des Geschäftshauses Baslerstrasse 37/Ringstrasse 1 in Olten (SO) realisierten Erlös zurückzuführen.
Das zur Ausschüttung verfügbare Ergebnis beläuft sich auf CHF 81.1 Mio. (d. h. 5.90 CHF/Anteil). Anlässlich der Generalversammlung wird der Verwaltungsrat den Anteilseignern eine Ausschüttung in Höhe von CHF 3.60 je Anteil, also eine Ausschüttung in Höhe von CHF 49.5 Mio. vorschlagen. Auf dieser Grundlage beträgt die Ausschüttungsquote 99.97%. Die Anlagerendite überschreitet ein zweites Geschäftsjahr in Folge 5.00% und erreicht 2021/22 ein Rekordniveau von 7.16%.
Bilanz
Per 31. März 2022 belief sich der Schuldenquote auf 31.05%. Der gewichtete durchschnittliche Zinssatz setzt seinen Rückgang weiter fort und beläuft sich jetzt auf 0.72% gegenüber 0.95% vom Vorjahr. Mit einunddreissig neuen Akquisitionen und zwei verkauften Gebäuden besteht das Portfolio per 31. März 2022 aus 134 Immobilien, was einem Immobilienvermögen von insgesamt CHF 2’286 Mio. entspricht. Durch die Integration der unterzeichneten Terminkäufe wurde die Gewichtung der Wohnimmobilien mit 59.1% Wohnobjekten, 18.2% gemischten Objekten und 22.7% Gewerbeimmobilien weiter gefestigt. Der Anteil des Portfolios im Kanton Genf ist zum Ende des Geschäftsjahres stark auf 51.6% angestiegen. Auf den Kanton Waadt entfällt eine Allokation in der Höhe von 23.0% und daran schliessen sich Freiburg mit 8.1% und Zürich mit 4.6% als die wichtigsten Immobilienstandorte an. Der Nettoinventarwert vor Dividendenausschüttung und nach Abzug der Liquidationssteuern beträgt CHF 125.54 pro Aktie und ist damit um 3.97% höher als im Vorjahr.
Nachhaltigkeit
In Übereinstimmung mit ihrer Strategie zur Verbesserung der Nachhaltigkeit des bestehenden Gebäudebestands hat ERRES im Laufe des Geschäftsjahres mehrere Altbauten erworben, für deren Sanierung Investitionen erforderlich sind. Da diese Immobilien nicht direkt mit diesem Engagement und diesen Massnahmen im Einklang stehen, wirkt sich ihre Integration auf die wesentlichen Nachhaltigkeitsindikatoren aus: Die durchschnittlichen Emissionen des Gebäudeparks steigen auf 26.6 kg CO2/m2, der durchschnittliche Wärmeverbrauchsindex steigt auf 338 MJ/m2 und die Bewertung im Swiss Sustainable Real Estate Index (SSREI) geht auf 2.05 zurück. «Wir streben eine Beschleunigung der energetischen Sanierungen an», heisst es im Geschäftsbericht zu diesem Thema.
Transaktionen
Das Geschäftsjahr 2021/22 sind insgesamt 31 neue Immobilien in das Portfolio aufgenommen und 2 Gebäude verkauft worden. Der Marktwert der neuen Gebäude beträgt CHF 591.3 Mio., während sich der kumulierte Wert der beiden Verkäufe auf CHF 22.8 Mio. beläuft. Dieses Wachstum wurde insbesondere durch die Kapitalerhöhung im September 2021 finanziert. Die Zukäufe konzentrierten sich überwiegend auf bestehende Wohnliegenschaften in Gemeinden der Kantone Genf und Waadt. ERRES hat zudem den Erwerb von zwei bestehenden Gewerbeimmobilien mit mittelfristigem Wohnverdichtungspotenzial abgeschlossen: Genève 92 in Thônex (GE), wo eine Vorabgenehmigung ausgestellt wurde, und an der Hohlstrasse 176/186-188 in Zürich (ZH), wo in der Zonierung auch Hochhäuser vorgesehen sind. Zudem wurden zwei Neubauprojekte in das Portfolio aufgenommen: François-Jacquier 12-14-18 in Chêne-Bourg (GE) für ein Wohnhaus mit kontrollierten Mieten und an der Schützenmattstrasse 14 in Bülach (ZH) für ein Bürogebäude.
Im Geschäftsjahr 2021/2022 wollte die SICAV von dem günstigen Marktumfeld profitieren, um die Liegenschaften an der Baslerstrasse 37 in Olten (SO) und Giulio Vicari 30 in Lugano (TI) zu verkaufen. Dank der Neupositionierung der Liegenschaft Olten wurde unter Berücksichtigung der Steuerbelastung ein Mehrwert von über CHF 3 Mio. geschaffen. Der Verkauf der Immobilie in Lugano, die als nicht-strategische Liegenschaft in einem Portfolio gekauft wurde, konnte in Höhe des Kaufpreises und der letzten Bewertung abgeschlossen werden. ERRES hat Ende März 2022 den Kauf eines Portfolios von 13 Wohngebäuden in den Kantonen Genf und Waadt sowie den Kauf eines Wohnhauses in Genf und eines Bauprojekts in Nyon (VD) mit einer Gesamtinvestition in Höhe von rund CHF 133 Mio. zugesagt.
Bau- und Renovationsprojekte
Die drei Gebäude im Stadtteil Quartier de l‘Etang in Vernier (GE) wurden im November 2021 übergeben. Die Vermarktung der 253 Wohnungen, die alle mit kontrollierten Mietzinsen angeboten werden, war ein Erfolg. Auf den Gestehungskosten in Höhe von CHF 164.6 Mio. beläuft sich die Nettorendite auf 3.30% und ist damit im aktuellen Markt attraktiv.
Die beiden Gebäude im Projekt Bläuacker II in Köniz (BE) sind ebenfalls übergeben worden. Die Vermarktung der Wohnungen war erfolgreich und bis auf eine konnten alle Gewerbeflächen mit langfristigen Verträgen vermietet werden. Auf den Gestehungskosten in Höhe von CHF 20.9 Mio. beläuft sich die Nettorendite auf 3.88% und ist damit im aktuellen Markt ebenfalls attraktiv.
Der Vermögensverwalter hat das Projekt zur Aufstockung des Gebäudes Prulay 37 in Meyrin (GE) um zwei zusätzliche Geschosse und zur energetischen Sanierung abgeschlossen. Das Gebäude verfügt nun über 16 zusätzliche Wohnungen und hat dank der Renovierung ein Minergie-Label erhalten. Mit der Gesamtinvestition in Höhe von CHF 4.6 Mio. wird eine Bruttorendite von 5.60% und eine deutliche Verbesserung der Nachhaltigkeitsindikatoren erzielt.
Am Gebäude Sources 22 in Genf (GE) wurde mit dem Umbau begonnen: Im Laufe des Geschäftsjahres sind 5 Wohnungen komplett renoviert oder geschaffen worden. Im Mai 2022 haben die Renovierungsarbeiten an der Gebäudehülle mit dem Ziel des Minergie-Labels begonnen.
In Yverdon-les-Bains (VD) wurde das Hochhaus Moulins 131-133 im Geschäftsjahr an die Brandschutznormen für Hochhäuser angepasst und die Gemeinschaftsbereiche renoviert: Eingangshalle, Briefkasten und Treppenhaus.
COVID-19
Die Auswirkungen der Gesundheitskrise auf das Geschäftsjahr 2021/22 von ERRES ist auf die Mietzinserlasse beschränkt, die im Vorjahr eingeräumt wurden, aber im laufenden Geschäftsjahr verbucht werden und sich auf einen Betrag von -CHF 100’000, also 0.10% des Gesamtertrags des Geschäftsjahres, belaufen.