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«Gemäss Entwurf des Kaufvertrags für eine Eigentumswohnung muss ich dem Notar spätestens bei der Unterzeichnung ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen der finanzierenden Bank vorlegen. Ist das üblich?» – Das unwiderrufliche Zahlungsversprechen ist eine Sicherheit für Verkäufer und Käufer, dass die finanzierende Bank, Versicherung oder Pensionskasse den Kaufbetrag zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt an den Verkäufer überweist. Das Zahlungsversprechen muss spätestens bei der Unterzeichnung – idealerweise aber bereits vorher – dem Notar resp. dem Grundbuchverwalter vorliegen und dem Verkäufer übergeben werden. Der Zeitpunkt der Überweisung ist darin in der Regel auf die Eintragung des Kaufs ins Tage- oder Hauptbuch des Grundbuchs festgelegt.
Voraussetzung dafür, dass die Bank das Zahlungsversprechen ausstellt, sind die Finanzierungsbedingungen für den Kauf, also namentlich Tragbarkeit und Verkehrswertschätzung, sowie die Unterzeichnung der Kreditvereinbarungen des Käufers mit der Bank. Zudem muss der Käufer die Eigenmittel bei der Bank deponiert oder Verpfändungen von Guthaben vereinbart haben. Das Zahlungsversprechen ist jedoch kein Blankocheck, sondern vielmehr an gewisse Bedingungen geknüpft.
Zum einen muss der Käufer entsprechende Papier- oder Registerschuldbriefe errichtet haben oder der Verkäufer die unbelasteten bestehenden Schuldbriefe an die finanzierende Bank aushändigen. Der Verkäufer wird keine Bedingungen akzeptieren, auf die er keinen Einfluss hat – beispielsweise, dass die Zahlung der Bank erst erfolgt, wenn das Eigenkapital des Käufers bei der Bank eingegangen ist.
Es ist wichtig, dass sich Käufer und Verkäufer über alle Bedingungen und über den Ablauf vom Notar resp. Grundbuchverwalter im Detail informieren lassen. Solange nicht alle Bedingungen des Zahlungsversprechens erfüllt sind, darf dieser das Geschäft im Grundbuch grundsätzlich nicht eintragen. Dafür kann eine Frist angesetzt werden.
Das oberste Gericht hatte in einem Fall Recht zu sprechen, der auf eine Immobilienbewertung aus dem Jahr 2006 zurückgeht. A hatte die Bewertung eines Kaufobjekts in Auftrag gegeben und das Objekt schliesslich zum Preis von CHF 620 000 gekauft. In der Bewertung war fälschlicherweise eine Parkierungsmöglichkeit auf dem Grundstück ausgewiesen worden, was sich im Nachhinein als falsch herausstellte. A klagte nun gegen den Schätzungsexperten auf Schadenersatz in der Höhe eines Minderwertes von CHF 145 000.
«Lausanne» hatte den Fall bereits einmal auf dem Pult. Damals hob das Gericht das Urteil der Vorinstanz auf, wonach A nie einen Schadensnachweis erbracht habe. Bezirks-, Ober- und nun Bundesgericht beschäftigten sich im aktuellen Verfahren mit der Frage der Schadensbemessung. Im gesamten Verfahren waren mehrfach Experten und Gutachter beigezogen worden, deren Fachurteil aber die gerichtliche Prüfung in keinem Fall überstanden. Schliesslich stellte das Obergericht eigene Berechnungen an und bezifferte die Ersatzbeschaffung eines Parkplatzes in der Umgebung mit CHF 10 000 bis 15 000 und die Komforteinbusse mit CHF 32 500. Daraus leitete die Vorinstanz eine Wertminderung von CHF 45 000 ab. Die Richter in Lausanne stützten diese Berechnung und wiesen die Beschwerde von A ab. Der Schätzungsexperte muss A somit CHF 45 000 nebst 5% Zins seit dem 11. Juli 2006 entrichten. Wahrscheinlich dürften für beide Parteien nochmals Kosten in mindestens dieser Höhe für das Verfahren angefallen sein.
Die Lehre daraus? Es ist immer sinnvoll, beim Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft einen Sachverständigen beizuziehen. Dabei sollte auf einen Fachausweis des Experten geachtet werden. Und selbst diesem können Fehler unterlaufen, weshalb das Ergebnis immer zu hinterfragen ist.
Urteil 4A_49/2012 vom 7. Mai 2012 und 4A_612/2015 vom 9. Mai 2016
Praktisch jedermann von uns kommt im Leben meist mehrfach mit der Immobilienbranche in Kontakt, sei dies als Mieter einer Wohnung oder bei einem Wohnungswechsel, Jugendliche bei ihrem Auszug aus dem Elternhaus oder aber beim Kauf resp. Verkauf von Wohneigentum. Wieder andere investieren Vermögensteile in Immobilienanlagen oder schichten ein entsprechendes Portfolio regional oder objektbezogen um. Selbstverständlich sind noch viele weitere Berührungspunkte in unserem Leben mit Immobilien vorhanden, angefangen mit einer Bankfinanzierung über eine Bewertung in einem Scheidungs- oder Erbfall, um nur zwei alltägliche Fälle aus einem bunten Strauss zu nennen.
Nach Rat fragen bei einem Fachmann ist in diesem volatilen Umfeld sicher immer von Vorteil. Denn immobilienspezifische Belange gibt es zahlreiche: Sei dies die seriöse Festlegung eines Marktpreises, die Beratung in finanzieller und steuerlicher Hinsicht, die Vertragsausgestaltung bei einem Verkauf, die Übergabe eines Objektes und die Schlussabrechnung, aber auch die notwendige Vorausberechnung der mutmaßlichen Grundstückgewinnsteuer darf natürlich nicht vernachlässigt werden.
„Wir nehmen jedes Kundenanliegen ernst und setzen uns mit grossem Engagement, mit Diskretion und unserer langjährigen Erfahrung für sinnvolle, transparente Lösungen zur Zufriedenheit unserer Kunden ein. Banken wie Finanzierungsinstitute vertrauen sich uns im Zusammenhang mit Liegenschaftsbewertungen jeglicher Art an. So sind wir auch akkreditierte Schätzer zahlreicher Gross-, Regional- und Kantonalbanken.“
Nachbarn haben grundsätzlich das Recht, ihre Interessen in einem Baubewilligungsverfahren mittels Einsprache zu vertreten und den Rechtsweg zu beschreiten. Das St. Galler Verwaltungsgericht hat die Legitimation in einem Urteil* wie folgt umschrieben: «Nachbarn sind bei der Rechtsmittelführung dann zugelassen, wenn eine enge räumliche Beziehung zum Baugrundstück oder Plangebiet gegeben ist und sie direkt und in höherem Mass als irgendjemand in den eigenen Interessen beeinträchtigt werden bzw. die festgesetzte Nutzung sich nachteilig auf ihr eigenes Grundstück auswirken kann. Ob und inwiefern dies der Fall ist, hängt zum einen vom Abstand zwischen den Grundstücken, zum anderen von der Art und Intensität der befürchteten Auswirkungen ab.»
Nur, was sind Nachbarn? Der Eigentümer einer Mietliegenschaft gelangt mit der Frage an den Immobilienratgeber, ob sein Mieter die Voraussetzungen für eine Einsprache ebenfalls erfülle. Der St. Gallen Anwaltsverband hat diese Frage vor einiger Zeit wie folgt erörtert: «Der Einsprecher muss nicht zwingend Grundeigentümer sein. Auch ein Mieter kann einspracheberechtigt sein, wenn er die Voraussetzung (räumliche Nähe) und seine besondere Betroffenheit dartun kann. Nach der Rechtsprechung besteht das schützenswerte Interesse des Nachbarn im praktischen Nutzen, den ihm die erfolgreiche Einsprache bringt, oder anders gesagt in der Abwendung eines materiellen oder auch ideellen Nachteils, den die Bewilligung des Baugesuchs für ihn hätte. Legitimiert sind neben Mieter oder Pächter auch der Kaufrechtsberechtigte, der Dienstbarkeitsberechtigte oder der Baurechtsberechtigte.
Nur in Ausnahmefällen werden Lärmimmissionen während der Bauzeit zur Einsprache berechtigen, nämlich dann, wenn sich die Erstellung der Baute über einen langen Zeitraum erstreckt.
*Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen B 2010/233 vom 15.12.2011
Der Verkauf von zwei Wohnungen zu 14% bzw. 17,8% unter dem amtlichen Verkehrswert stellt eine verdeckte Gewinnausschüttung dar, wenn gewisse Voraussetzungen erfüllt sind. Zu diesem Schluss kommt das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen in einem Urteil vom Frühjahr. Das kantonale Steueramt hatte beantragt, der steuerbare Reingewinn der X. AG sei um CHF 305’800 zu erhöhen. Als Begründung brachte das Steueramt vor, die Beschwerdegegnerin habe die beiden Stockwerkeinheiten erheblich unter den amtlich geschätzten Verkehrswerten an ihr nahestehende Personen verkauft. Das Missverhältnis zwischen den Verkaufspreisen und den Verkehrswerten sei für die Organe der Beschwerdegegnerin zudem erkennbar gewesen. Damit seien die Voraussetzungen der verdeckten Gewinnausschüttung erfüllt.
Offene und verdeckte Gewinnausschüttungen stellen steuerbaren Reingewinn dar. Eine verdeckte Gewinnausschüttung liegt vor, wenn die folgenden Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind:
- Die Gesellschaft erbringt eine Leistung ohne entsprechende Gegenleistung, wodurch das Geschäftsergebnis gemindert wird.
- Mit der Leistung wird ein Beteiligter oder eine diesem nahestehende Person oder Unternehmung begünstigt.
- Der Charakter der Leistung bzw. das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung ist für die handelnden Gesellschaftsorgane erkennbar.
Besteht ein wesentliches bzw. offensichtliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, wird die Erkennbarkeit vermutet. Diese Vermutung greift vorliegend umso mehr, als der Gesellschaftszweck der Beschwerdegegnerin unter anderem die Veräusserung von Liegenschaften und Grundstücken beinhaltet, weshalb eine gewisse Kenntnis der Situation auf dem Immobilienmarkt vorausgesetzt werden darf.
Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen, B 2014/33
Stockwerkeigentümergemeinschaften nehmen immer häufiger eine Grösse an, die eine effiziente Verwaltung behindern und die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft beschränken. Zu denken ist besonders an die Bauabnahme und umfangreichere Bauprojekte, aber auch an die Kommunikation zwischen Verwaltung und Eigentümern oder bei Rechtsgeschäften.
Erscheint die Bildung eines Ausschusses angezeigt, kann die Stockwerkeigentümerversammlung auf Antrag einen Ausschuss einsetzen, die Grösse bestimmen, die Aufgaben festlegen und die Mitglieder – vorbehältlich anderslautender Bestimmungen im Reglement – mit einfachem Mehr wählen. In der Ausgestaltung ist die Versammlung weitgehend frei. Vorzugsweise werden Aufgaben, Kompetenzen usw. in einem Ausschussreglement umschrieben. Gesetzlich ist lediglich untersagt, dass der Stockwerkeigentümerversammlung und dem Verwalter zwingende Kompetenzen entzogen werden. So kann der Ausschuss beispielsweise keine Beschlüsse über Investitionen fällen, die in der Kompetenz der Versammlung liegen. Vielmehr geht es darum, dass der Ausschuss Beschlüsse der Versammlung vorbereitet und Anträge stellt.
Was die Zahl der Mitglieder betrifft, sollte der Ausschuss nicht zu gross sein, jedoch alle Interessengruppen der Gemeinschaft repräsentieren. Das kann insbesondere dann von Bedeutung sein, wenn die Gemeinschaft mehrere Gebäude umfasst. In der Praxis zählen Ausschüsse regelmässig fünf bis sieben Mitglieder, aber auch kleinere Ausschüsse können aus Effizienzgründen angemessen sein. Ob auch Aussenstehende und juristische Personen Mitglied des Ausschusses sein können, ist umstritten. Verwehrt ist die Wahl aber in jedem Fall dem Verwalter. Die Versammlung ist jederzeit befugt, die Kompetenzdelegation zu widerrufen und den Ausschuss aufzuheben, wobei dasselbe Mehr wie für die Konstituierung gilt.
Das Halten von Kleintieren zu Hobbyzweck ist in der Wohnzone grundsätzlich zulässig, allerdings sind mit der Haltung Auflagen verbunden. Die Wohnzone ist gemäss Art. 11 des St. Galler Baugesetzes in erster Linie für die Wohnnutzung bestimmt. Die Baurekurskommission des Kantons Zürich stufte die Hobbynutzung grundsätzlich als Teil der Wohnnutzung ein. Das Wohnen werde unter anderem gerade dadurch charakterisiert, dass deren Bewohner die Möglichkeit hätten, in ihren Gärten verschiedenen Freizeitbeschäftigungen nachzugehen. Dies verhalte sich auch dann nicht anders, wenn Nutztiere Gegenstand der hobbymässigen Beschäftigung bilden. Die hobbymässige Hühnerhaltung – und darum ging es im fraglichen Fall – falle nicht anders als das Halten von Hunden oder das Basteln in einer Hobbywerkstatt unter den Begriff der Wohnnutzung und erweise sich daher als zonenkonform. Allerdings dürfe diese rein privaten Zwecken dienen.
Die Haltung von Hühnern und insbesondere von Hähnen führt naturgemäss zu Immissionen. Die Tiere erzeugen durch Gackern und Krähen Lärm und produzieren Mist. Die Frage, ob eine konkrete Hobbytierhaltung aufgrund der durch sie verursachten Immissionen durch Lärm und Geruch nicht oder nur unter Nebenbestimmungen zulässig ist, betrifft nicht die Zonenkonformität, sondern ist anhand der einschlägigen Vorschriften der Umweltschutzgesetzgebung zu überprüfen.
Neben quantitativen Einschränkungen durch Bestimmungen der maximal zulässigen Anzahl Tiere können die Baubehörden im Rahmen des Umweltrechts konkrete Massnahmen anordnen, um die Immissionen in Grenzen zu halten. Geruchsemissionen sind für neue Anlagen durch die zuständige Behörde vorsorglich so weit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist.
In einem Fall vor dem obersten Gericht ging es unter anderem um die Frage, wer zur Klage für die Durchsetzung einer Dienstbarkeit berechtigt ist – die Stockwerkeigentümergemeinschaft oder die einzelnen Stockwerkeigentümer. Auf dem Grundstück des Nachbarn war eine Last im Grundbuch zugunsten des Stammgrundstücks der Gemeinschaft eingetragen, wonach sämtliche Bäume und Sträucher auf fünf Meter unter der Schere zu halten seien. In der Klage der Gemeinschaft ging es insbesondere darum, dass zwei Bäume mit einer Höhe von 30 bzw. 20 Metern Höhe gekappt werden sollten. Eingereicht wurde die Klage von der Gemeinschaft. Der Beklagte rügte, dass diese gar nicht aktivlegitimiert, also gar nicht zu einer Klage berechtigt sei.
Tatsächlich ist das Klagerecht der Gemeinschaft mangels einer eigenen Rechtspersönlichkeit beschränkt. Grunddienstbarkeiten bestehen immer zugunsten der aktuellen Eigentümer und nicht der Gemeinschaft. Aber in der Verwaltungstätigkeit erfolgt eine gewisse Verselbstständigung, indem die Gemeinschaft zivilrechtlich handlungsfähig ist, klagen und betreiben kann. Unter die gemeinschaftliche Verwaltung fallen alle Handlungen, die dazu bestimmt sind, das betreffende Rechtsgut zu erhalten, zu mehren und der seinem Zweck entsprechenden Verwendung zuzuführen. Die Verwaltung in diesem Sinne erfolgt immer im Interesse aller Stockwerkeigentümer. Die Lausanner Richter bejahen in diesem Fall die Frage, ob die Durchsetzung der eingetragenen Dienstbarkeit in den Bereich der gemeinschaftlichen Verwaltung fällt oder nicht. Damit ist die Gemeinschaft nach höchstrichterlicher Meinung prozessfähig und aktivlegitimiert. Allerdings sei die Frage jeweils im Einzelfall zu klären. Ausschlaggebend war für die Richter, dass von Licht, Aussicht, Weitegefühl und letztlich auch von der Werterhaltung der Liegenschaft alle Eigentümer profitieren.
Urteil des Bundesgerichts 5A_898/2015 vom 11. Juli 2016
Damit der Haus- oder Wohnungskauf nicht zur Falle wird, gilt es nebst anderem den Umgang mit der Grundstückgewinnsteuer zu beachten. Erzielt der Verkäufer einer Liegenschaft mit der Differenz aus seinem damaligen Kaufpreis und dem jetzigen Verkaufspreis einen Gewinn, erhebt die öffentliche Hand Anspruch auf einen teilweise stattlichen Anteil. Damit dies so unproblematisch ist, wie es auf den ersten Blick aussieht, muss der Käufer der Liegenschaft auf eine Sicherstellung bestehen. Die Steuerbehörde fordert die Gewinnsteuer zwar grundsätzlich beim Verkäufer der Liegenschaft ein. Für die Steuer haftet aber das Grundstück und damit der im Grundbuch eingetragene Eigentümer – und dies ist zum Zeitpunkt der Steuererhebung bereits der neue Besitzer. Dies bedeutet, dass bei Fehlen eines zahlungsfähigen Verkäufers der Käufer die Steuer bezahlen muss. Die Grundstückgewinnsteuer wird darum meist sichergestellt, insbesondere auch, weil es sich dabei um hohe Beträge handeln kann.
Theoretisch besteht sogar die Möglichkeit, dass das Grundstück zusätzlich noch für eine Grundstückgewinnsteuer aus einer früheren Handänderung haftet, so beispielsweise für die aufgeschobene Gewinnsteuer aus einem Erbgang oder bei der Ersatzbeschaffung von selbstbewohntem Wohneigentum. Es lohnt sich auf jeden Fall, sich mit dem Notar über die Möglichkeiten zur Sicherstellung zu unterhalten und beim Gemeindesteueramt Erkundigungen einzuholen. Im Kaufvertrag muss ausdrücklich festgehalten werden, wie die Sicherstellung geregelt wird. Eine gängige Lösung ist, dass der Verkäufer den zu erwartenden Steuerbetrag im Voraus beim Steueramt oder auf ein Sperrkonto einer Bank einzahlt.
Eine Überraschung kann es auch mit notariellen und grundbuchamtlichen Gebühren geben. Denn dafür besteht ohne anderslautende Vertragsbestimmungen Solidarhaftung der Vertragsparteien.
In den meisten Ostschweizer Kantone sind im vergangenen Jahr teilweise deutlich weniger Wohngebäude erstellt worden. Allein im Kanton St. Gallen waren es 12,7% weniger, wie das Bundesamt für Statistik mitteilt. Einfamilienhäuser wurden gar 13,5% weniger gebaut. Nach Anzahl der Wohnungen resultierte ein Minus von 13,8%. 2014 zählten die Statistiker für den Kanton eine Neubauproduktion von 2893 Wohnungen, was bereits ein Minus von 26% gegenüber dem Vorjahr ergibt.
Ist die Ostschweiz in der Wohnungsbaukrise? Schaut man auf die übrige Schweiz, so zeigt sich ein deutliches Gefälle zwischen eher peripheren Regionen und den Agglomerationen der Wirtschaftszentren. Die privaten Bauträger reagieren damit auf zwei Tendenzen. Einerseits wird Wohnraum in den urbanen Räumen und nahe der verkehrstechnischen Infrastruktur von Mietern und Käufern gegenüber dem «Landleben» wieder deutlich bevorzugt. Anderseits fürchten sich die Bauträger vor den Auswirkungen der Masseneinwanderungsinitiative.
Durch den Nachfrageüberhang und den damit einhergehenden Preisanstieg in den grössten Zentren wurden viele Mieter und Käufer in «billigere» Regionen verdrängt. Dieser Effekt wurde durch die verstärkte Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte in die urbanen Räume noch verstärkt. Nun ist die Nettozuwanderung deutlich zurückgegangen. Als Folge davon steigen die Leerstände in den peripheren Regionen zum Teil deutlich und Investitionen werden auf Eis gelegt.
Die privaten Auftraggeber – also alle ausser Bund, Kantone und Gemeinden – investierten 2015 nur in den Umbau mehr als im Vorjahr (+2,9%), derweil sich der Neubau rückläufig (-0,8%) entwickelte. Dies ist der erste Rückgang seit 2007 und der stärkste seit 1999.