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Die Realwertmethode, manchmal auch Substanzwert- oder Sachwertmethode genannt, bezieht sich auf ein Verfahren zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie basierend auf ihren Wiederbeschaffungskosten. Dieser Ansatz ist insbesondere für die Bewertung von Immobilien geeignet, die nicht auf Ertrag ausgerichtet sind oder für einzigartige Liegenschaften, für die es keine vergleichbaren Marktwerte gibt.
Was bedeutet Realwertmethode?
Die Realwertmethode ist eine spezielle Technik zur Bewertung von Immobilien, bei der der Fokus auf den physischen Eigenschaften und der Qualität der Substanz der Immobilie liegt. Hierbei werden die Kosten kalkuliert, die aufgewendet werden müssten, um das Objekt in seinem derzeitigen Zustand komplett neu aufzubauen. Diese Methode bietet eine objektive Einschätzung des Wertes, unabhängig von Marktschwankungen oder spekulativen Werten, und ist daher ein zuverlässiges Werkzeug zur Bestimmung des sachlichen Werts einer Immobilie.
Anwendungsbereiche der Realwertmethode in der Immobilienbewertung
Die Realwertmethode wird vor allem in zwei speziellen Bereichen der Immobilienbewertung eingesetzt. Erstens wird sie bei der Bewertung von nicht-ertragsorientierten Immobilien verwendet. Das sind Immobilien, bei denen es weniger um das potenzielle Einkommen geht, das sie generieren könnten, und mehr um ihren tatsächlichen physischen Wert. Zweitens wird die Realwertmethode häufig bei der Bewertung von Spezialliegenschaften eingesetzt, bei denen es schwierig ist, Vergleichswerte zu finden. Diese können einzigartige, seltene oder ungewöhnliche Immobilien sein, für die es auf dem Markt nur wenige oder gar keine Vergleichsobjekte gibt.
Vergleich zu anderen Bewertungsmethoden
Die Realwertmethode unterscheidet sich stark von anderen Immobilienbewertungsmethoden, wie beispielsweise der Ertragswertmethode und der Vergleichswertmethode, hauptsächlich in der Art und Weise, wie sie den Wert einer Immobilie bestimmt.
Die Ertragswertmethode beruht auf der Vorstellung, dass der Wert einer Immobilie in erster Linie von ihrem Potential zur Erzeugung von Einkommen abhängt. Sie bestimmt den Wert einer Immobilie auf Basis der zukünftigen Erträge, die diese Immobilie voraussichtlich generieren wird. Dies erfordert eine genaue Schätzung des erwarteten Einkommens und der dazugehörigen Risiken, was oft auf Prognosen und Annahmen basiert und daher weniger konkret und messbar ist als die Realwertmethode.
Die Vergleichswertmethode hingegen, setzt auf die Bewertung ähnlicher, kürzlich verkaufter Immobilien in der Umgebung, um einen Marktwert für die zu bewertende Immobilie zu ermitteln. Die hedonische Bewertungsmethode ist zum Beispiel nützlich, wenn es genügend vergleichbare Immobilien gibt, kann aber ungenau sein, wenn die Immobilie einzigartig ist oder es nicht genügend vergleichbare Verkäufe gibt. Immodirect stellt eine kostenlose Immobilienbewertung für Wohnungen und Häuser zur Verfügung, welche auf dem Vergleichswertverfahren basiert.
Die Realwertmethode stellt einen grundlegend anderen Ansatz dar. Sie konzentriert sich auf die tatsächlichen physischen Eigenschaften der Immobilie und bestimmt deren Wert auf der Grundlage der Kosten, die für den Neubau oder die Wiederherstellung der Immobilie in ihrem aktuellen Zustand anfallen würden. Diese Methode ist besonders nützlich bei der Bewertung von einzigartigen oder seltenen Immobilien, bei denen Vergleichswerte schwer zu finden sind, oder bei Immobilien, deren Wert nicht primär aus ihrem Ertragspotenzial resultiert.
Wie werden Wiederbeschaffungskosten ermittelt?
Bei der Realwertmethode werden die Wiederbeschaffungskosten ermittelt, indem die Kosten für Materialien, Arbeit und andere Faktoren, die bei der Wiederherstellung der Immobilie anfallen würden, addiert werden. Dies kann auch die Berücksichtigung von Abschreibungen aufgrund von Alter und Verschleiß beinhalten. Dabei werden häufig spezialisierte Sachverständige herangezogen, um eine genaue und realistische Schätzung der Kosten zu gewährleisten. Die Ermittlung der Wiederbeschaffungskosten ist ein komplexer Prozess, der Fachwissen in Bereichen wie Bauwesen, Architektur und Immobilienwirtschaft erfordert.
Vorteile und Nachteile
Die Realwertmethode bietet mehrere Vorteile. Sie ermöglicht eine objektive Bewertung, die auf physischen Eigenschaften und tatsächlichen Kosten basiert, unabhängig von Marktvolatilität oder spekulativen Einschätzungen. Sie ist besonders nützlich für einzigartige Immobilien, für die keine Vergleichswerte existieren. Allerdings hat die Methode auch Nachteile. Sie kann komplex und zeitaufwendig sein, da sie eine gründliche Untersuchung und genaue Kalkulation der Wiederherstellungskosten erfordert. Zudem berücksichtigt sie nicht den ertragsbasierten Wert einer Immobilie, der in bestimmten Fällen relevant sein könnte.
Warum ist die Realwertmethode für nicht-ertragsorientierte Immobilien wichtig?
Nicht-ertragsorientierte Immobilien, wie beispielsweise denkmalgeschützte Gebäude oder spezielle Industrieanlagen, generieren oft nicht direkt Einkommen und sind daher schwierig nach Ertragswertmethoden zu bewerten. Hier bietet die Realwertmethode eine sinnvolle Alternative. Sie konzentriert sich auf den physischen Wert der Immobilie und ignoriert den potenziellen Einkommensaspekt, was eine objektivere und realistischere Bewertung ermöglicht.