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La bailleuse peut-elle résilier le bail parce qu'elle veut faire des travaux de rénovation ?
Oui, la bailleuse peut valablement justifier la résiliation par des travaux de rénovation, pour autant qu'elle n'enfreigne pas la bonne foi. C'est ce qu'a confirmé le Tribunal fédéral dans son arrêt du 4 mai 2022.
En droit du bail, la liberté de résiliation est très large. La bailleuse doit motiver la résiliation à la demande du locataire. Les travaux d'assainissement constituent en règle générale une justification valable. Il existe trois exceptions à ce principe : La bailleuse n'a jamais eu l'intention de rénover le logement, la rénovation est objectivement impossible ou le départ du locataire n'est pas nécessaire en raison de l'ampleur des travaux de rénovation. Si l'un de ces trois motifs est présent, le licenciement est contraire aux règles de la bonne foi et peut être contesté.
La bailleuse résilie le bail en raison de travaux de rénovation
La nouvelle propriétaire de l'appartement de deux pièces fait établir une expertise qui confirme l'habitabilité de tous les appartements de l'immeuble. Néanmoins, la bailleuse résilie le bail d'un locataire de longue date. Celui-ci conteste la résiliation. Devant le tribunal des baux, la bailleuse explique qu'une rénovation totale de l'appartement est nécessaire et que le maintien du locataire dans l'appartement n'est pas possible pour cette raison.
Le tribunal des baux annule la résiliation, la bailleuse fait recours auprès du tribunal cantonal. Celui-ci confirme à son tour la validité de la résiliation. Le locataire fait alors recours en matière civile devant le Tribunal fédéral, qui rejette le recours et confirme également la validité de la résiliation.
La bailleuse a la liberté de résilier le bail
Tant la bailleuse que le locataire peuvent résilier un logement en respectant les délais et dates légaux. Le fait que la bailleuse motive ou non le congé sur demande n'est pas une condition de validité : elle peut également fournir la motivation devant le tribunal de première instance.
La rénovation ne doit pas être planifiée en détail
La bailleuse est libre de décider quand elle souhaite rénover son bien immobilier. Elle n'est notamment pas obligée d'attendre que les travaux de rénovation soient nécessaires et urgents. Pour pouvoir justifier valablement un congé par des travaux de rénovation prévus, la bailleuse ne doit pas encore avoir déposé une demande de permis de construire. C'est d'autant plus vrai lorsque la bailleuse accorde au locataire un délai de résiliation plus long que celui prévu par la loi ou le contrat. En l'espèce, la bailleuse a donné congé au locataire avec un délai de huit mois, alors que le contrat prévoyait un délai de quatre mois.
Toutefois, si une rénovation est objectivement impossible, une résiliation motivée de cette manière ne serait pas valable. C'est le cas, par exemple, lorsque la protection des monuments rend impossible une rénovation correspondante ou que la bailleuse souhaite créer des locaux commerciaux, mais que les lois cantonales interdisent le changement d'affectation des logements.
Déménagement nécessaire en cas de rénovation totale
Même si le locataire se déclarait prêt à tolérer les désagréments, la bailleuse peut résilier son bail en cas de rénovation totale. En effet, selon une jurisprudence déjà ancienne du Tribunal fédéral, le maintien du locataire peut entraîner des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation des travaux. Si, comme dans le cas présent, la bailleuse rénove la cuisine, la salle de bains, la tuyauterie, le sol et les revêtements muraux, il est nécessaire que le locataire quitte les lieux.