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Kürzlich befasste sich das Bundesgericht mit der Frage, welches gerichtliche Verfahren bei einem Streit um die Vormerkung eines Mietvertrags im Grundbuch durchzuführen sei. Obschon dieses Urteil einen prozessrechtlichen Hintergrund hat, eignet es sich, um die mietrechtlichen Aspekte einer solchen Konstellation in Erinnerung zu rufen.
Durch den Mietvertrag erklärt sich der Vermieter bereit, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen. Der Mieter verpflichtet sich, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten (Art. 253 OR). Für den Abschluss eines Mietvertrags ist keine besondere Form vorgeschrieben. In der Praxis wird der Mietvertrag aus Beweisgründen regelmässig schriftlich abgefasst. Dennoch ist auch ein mündlicher Mietvertrag rechtsgültig.
Bis zum 30. Juni 1990 galt im Mietrecht der Grundsatz «Kauf bricht Miete»: Sofern bei einem Verkauf des Grundstücks der Erwerber einen Mietvertrag nicht übernehmen wollte, bestand zwischen ihm und dem Mieter kein Mietvertragsverhältnis. Der Erwerber des Grundstücks musste den Mieter maximal bis zu dem Termin in der Miete belassen, auf welchen der Vertrag gemäss den gesetzlichen Vorschriften gekündigt werden konnte. Möglicherweise gestattete der Vertrag aber sogar eine noch frühere Auflösung.
Seit dem 1. Juli 1990 gilt der Grundsatz «Kauf bricht Miete nicht» (Art. 261 Abs. 1 OR): Veräussert der Vermieter das Grundstück nach Abschluss des Mietvertrags, geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum am Grundstück von Gesetzes wegen zum Zeitpunkt des Eigentumswechsels auf den Erwerber über.
Allerdings darf der neue Eigentümer die Wohn- oder Geschäftsräume kündigen, sofern er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte glaubhaft machen kann. Dies geschieht mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin. Erlaubt ist das auch dann, wenn im Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist vereinbart worden ist.
Bei der Miete von Wohnräumen kann der Erwerber folglich mit einer Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder – wenn es keinen Ortsgebrauch gibt (wie z. B. im Kanton Luzern) – auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen. Bei Geschäftsräumen beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate. Dieser ausserordentliche Kündigungsgrund des dringenden Eigenbedarfs ist allerdings nur gegeben, wenn dem neuen Eigentümer objektiv nicht zugemutet werden kann, länger auf die vermieteten Räumlichkeiten zu verzichten.
In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass der neue Eigentümer zu früh kündigt. Bei einem Eigentumswechsel darf der neue Eigentümer (als neuer Vermieter) den Mietvertrag nämlich erst kündigen, wenn die Eigentumsänderung beim Grundbuchamt angemeldet worden ist. Erst ab dem Zeitpunkt der Einschreibung im Tagebuch des Grundbuchamts ist der neue Eigentümer zur Kündigung des Mietvertrags legitimiert. Unbeachtlich ist hingegen, ob das Rechtsgeschäft bereits im Grundbuch vollzogen wurde oder nicht.
Vormerkung im Grundbuch Im Mietvertrag lässt sich vereinbaren, dass das Mietverhältnis im Grundbuch vorgemerkt wird. Die Vormerkung bewirkt, dass jeder neue Eigentümer dem mit seinem Namen im Grundbuch erwähnten Mieter gestatten muss, das Grundstück entsprechend dem Mietvertrag zu gebrauchen. Im Unterschied zum nicht vorgemerkten Mietvertrag kann hier der neue Eigentümer den dringenden Eigenbedarf nicht geltend machen. Vielmehr muss er sich an die vertraglichen Kündigungsfristen halten.
Das Gesetz sieht keine Beschränkung der Vormerkungsdauer vor. Es ist sogar zulässig, einen Mietvertrag auf die Lebensdauer eines Mieters abzuschliessen und entsprechend im Grundbuch vormerken zu lassen. Bei einer festen Mietdauer kann ein Mietvertrag höchstens bis zum vereinbarten Endtermin vorgemerkt werden. Würde der Mietvertrag hier also verlängert, müsste auch die Vormerkung erneuert werden.
Die Vormerkung kann während des Mietverhältnisses jederzeit beim Grundbuchamt angemeldet werden. Der Mietvertrag ist dem Grundbuchamt in schriftlicher Form als Rechtsgrundausweis einzureichen, versehen mit einer formellen Grundbuchanmeldung. Zur Grundbuchanmeldung ist der im Grundbuch eingetragene Eigentümer legitimiert. Bei mehreren Eigentümern (Mit-oder Gesamteigentum) müssen alle mitwirken. Bei juristischen Personen sowie bei Kollektiv- und Kommanditgesellschaften haben die Organe gemäss Handelsregister die Anmeldung zu unterzeichnen.
Wird die Grundbuchanmeldung vom Mieter vorgenommen, muss dieser dem Grundbuchamt eine schriftliche Vollmacht des verfügungsberechtigten Eigentümers vorlegen.
Ein Mietvertrag hat ein persönliches Recht zum Gegenstand. Persönliche Rechte erhalten durch die Vormerkung Wirkung gegenüber jedem später erworbenen Recht. Beim Mietvertrag handelt es sich um ein obligationen- oder schuldrechtliches Rechtsverhältnis zwischen den Vertragsparteien. Durch die Vormerkung profitiert der Mietvertrag daher von einer verstärkten Wirkung. Durch die Vormerkung im Grundbuch hat der jeweilige Eigentümer des Grundstücks Kenntnis vom Mietvertrag und eine Berufung auf Nichtkenntnis der Situation ist ausgeschlossen. Schuldrechtliche Rechte, die wie hier durch eine Vormerkung abgesichert sind, bezeichnet man als Realobligationen.
Im erwähnten Bundesgerichtsentscheid ging es um einen Streit aufgrund der Vormerkung eines Mietvertrags. Es stellte sich die Frage nach dem korrekten zivilprozessualen Verfahren. Die Vorinstanz, das Handelsgericht des Kantons Zürich, erachtete sich als nicht zuständig für die Klage auf Vormerkung des Mietvertrags im Grundbuch. Das Bundesgericht teilte diese Auffassung und hielt fest, dass die Vormerkung eines Mietvertrags lediglich dem Kündigungsschutz dient. Anwendbar ist daher das vereinfachte Verfahren der Zivilprozessordnung, ohne Rücksicht auf den Streitwert, weshalb das Handelsgericht sachlich tatsächlich nicht zuständig war. Bei Streitigkeiten bezüglich der Vormerkung von Mietverträgen, die vor Gericht ausgetragen werden, ist folglich auf den korrekten Rechtsweg zu achten.
Urteil 4A_199 / 2022 vom 20. September 2022 (zur Publikation vorgesehen)
Roland Pfäffli Prof. Dr. iur., Notar, Thun Konsulent bei Von Graffenried Recht, Bern
Mascha Santschi Kallay Dr. iur., Rechtsanwältin, Meggen Konsulentin bei epartners Rechtsanwälte AG, Zürich