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Quand un bailleur se base sur les loyers usuels du quartier pour imposer une augmentation, il doit obtenir la preuve pour au moins cinq appartements similaires.
En contestant son loyer initial, un locataire du canton de Fribourg a vu l’augmentation de son loyer entièrement annulée. C’est la raison pour laquelle l’Asloca encourage vivement les locataires à contester leur loyer initial.
Les loyers usuels du quartier, voilà un argument que les bailleurs utilisent régulièrement: que ce soit à la conclusion du bail, pour justifier une augmentation du loyer par rapport au locataire précédent ou, en cours de bail, pour s’opposer à une demande de baisse de loyer.
Mais que faut-il comprendre par «loyers usuels du quartier ou de la localité»? La notion de loyers «usuels» présuppose un usage, une pratique suffisamment répandue pour qu’on puisse en déduire une règle. Cette pratique peut être démontrée par la production d’exemples comparables à l’objet auquel il est fait référence, en nombre suffisant (au minimum cinq).
Pour être qualifiés de comparables, les loyers de comparaison doivent porter sur des locaux présentant des caractéristiques similaires en termes d’emplacement, de dimension, d’équipement, d’état d’entretien et d’année de construction. Cette exigence est très stricte: si les exemples comparatifs présentent des différences notables par rapport à l’objet examiné, il n’est pas possible de «corriger le tir» en modifiant, vers le haut ou le bas, le loyer des exemples comparatifs. On considère que l’objet n’est tout simplement pas comparable. Il peut donc s’avérer très difficile de réunir suffisamment d’exemples pouvant être qualifiés de comparables.
Il est ainsi important de savoir à qui il incombe d’appor ter cette preuve. En matière de contestation du loyer initial, lorsque le bailleur a invoqué les loyers usuels du quartier pour justifier une hausse par rapport au locataire précédent, il appartient en principe au locataire de prouver le caractère abusif du loyer. Toutefois, lorsque les éléments du dossier permettent de constater que la différence de loyer est très certainement abusive, le fardeau de la preuve est en quelque sorte renversé: le bailleur doit démontrer qu’il s’agit d’un cas exceptionnel et que le loyer initial fixé par le bail n’est pas abusif. Il doit alors fournir au moins cinq éléments de comparaison présentant des caractéristiques semblables à la chose louée, ce qu’il parvient difficilement à faire.
Dans une affaire dont l’ASLOCA Fribourg s’est récemment occupée, le locataire avait conclu un contrat de bail portant sur un appartement en ville de Fribourg. En examinant le formulaire de fixation du loyer initial, il a été constaté que le bailleur avait massivement augmenté le loyer par rapport au locataire précédent (+42%). Le bailleur avait justifié cette augmentation en se référant aux loyers usuels du quartier.
Après avoir pris conseil auprès de l’Asloca , ce locataire a décidé de contester son loyer initial. Compte tenu de la conjoncture économique (notamment le fait que le taux hypothécaire de référence et l’IPC ont tous les deux baissé), le tribunal a estimé que l’augmentation de loyer était très certainement abusive. Il incombait alors au bailleur d’apporter des contre-preuves, ce qu’il a été incapable de faire. Le tribunal a donc admis la demande du locataire et ramené son loyer au même montant que celui qui valait pour le locataire précédent.