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Verwertung der Mietsache: Übergang des Mietverhältnisses auf den Erwerber
Anwendungsfälle von OR 261
- Ging der Vermieter vor Übergabe der Mietsache Konkurs und ist die Konkursverwaltung nach SchKG 211 in den Mietvertrag eingetreten, übergibt sie dem Mieter die Mietsache. Bei der Verwertung des betreffenden Grundstücks findet dann OR 261 Anwendung.
- Ging der Vermieter nach Übergabe der Mietsache Konkurs, findet OR 261 bei der Verwertung jedenfalls Anwendung, da hier der Mieter einen Anspruch auf Realerfüllung hat.
Inhalt von OR 261 Abs. 1 (Kauf bricht Miete nicht)
- wird dem Vermieter die Mietsache in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über
Inhalt von OR 261 Abs. 2 (ausserordentliches Kündigungsrecht des neuen Eigentümers)
- der neue Eigentümer kann bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht
- die Kündigung ist nicht möglich, wenn der Mietvertrag im Grundbuch vorgemerkt wurde
- überbindet die Konkursverwaltung bei der Verwertung dem Erwerber das Mietverhältnis (vgl. VZG 50) darf dieser das ausserordentliche Kündigungsrecht nach OR 261 Abs. 2 nicht ausüben
- vgl. www.eigenbedarf.ch