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Renditeliegenschaften: Wie Sie Ihre Investition mit Ihrem Hypothekardarlehen optimieren können
Sie erwägen, eine Immobilie zu kaufen, um sie zu vermieten und eine Rendite zu erzielen? Ist dies eine gute Investition? Welche Risiken gibt es? Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um eine Hypothekenfinanzierung zu erhalten? Wir erklären Ihnen alles, was Sie wissen müssen, um erfolgreich in eine Renditeliegenschaft zu investieren, und wie eine gute Finanzierungsstrategie Ihnen helfen kann, Ihre Investition zu optimieren.
Was ist eine Renditeliegenschaft?
Definition von Renditeliegenschaften
Eine Renditeliegenschaft, oder auch Mietobjekt, ist eine Art Immobilienanlage, um regelmässige Mieteinnahmen zu erzielen. Es geht darum, eine Immobilie wie eine Wohnung, einen Büroraum oder sogar ein Gebäude zu kaufen, um sie an Dritte zu vermieten.
Die Immobilie generiert somit Mieteinnahmen, die für die Rückzahlung von Investitionskosten wie Hypothekenlasten und Unterhaltskosten, aber auch zur Generierung von Gewinnen verwendet werden können. Diese Mieteinnahmen können insbesondere die im Ruhestand bezogene Rente ergänzen.
Welche Vorteile bietet die Investition in eine Renditeliegenschaft?
Immobilien gelten seit jeher als sicherer Hafen. Die erzielten Mieteinnahmen können eine regelmässige passive Einkommensquelle darstellen, was besonders für Investoren interessant ist, die versuchen, ihr Portfolio zu diversifizieren und damit die Risiken zu verringern. Diese Investition gilt als sicher, da die Immobilienpreise in der Schweiz nur sehr selten fallen und die Leerstandsquote niedrig ist. Im Jahr 2022 lag sie laut Bundesamt für Statistik (BFS) bei 1,31 %. Zug hatte mit 0,33 % die niedrigste Leerstandsquote, gefolgt von Genf mit 0,38 %. Zudem bleibt der Wert einer Immobilie im Laufe der Jahre relativ stabil und sie ist ein greifbarer Vermögenswert, der auch Wirtschaftskrisen standhält.
Renditeliegenschaften können auch Steuervorteile wie Abzüge vom steuerbaren Einkommen für Ausgaben im Zusammenhang mit der Immobilie und Hypothekarzinsen mit sich bringen.
Schlussendlich können Renditeliegenschaften einen langfristigen Mehrwert bieten, da der Wert der Immobilie mit der Zeit steigen kann. Darüber hinaus handelt es sich um Vermögen, das an Ihre Kinder übertragen werden kann.
Die Renditeliegenschaft, in die Sie investiert haben, kann langfristig auch Ihr Haupt- oder Zweitwohnsitz werden, wenn Sie dies wünschen oder es erforderlich werden sollte. Sie könnten sich zum Beispiel vorstellen, in eine renditeträchtige Immobilie zu investieren, die Sie mieten, bis Ihre Kinder im Alter sind, sie zu besetzen. Sie könnten aber auch eine Immobilie vermieten, die Sie in Ihrem Ruhestand selbst nutzen möchten und die in der Zwischenzeit amortisiert ist.
Wie können Sie den Kauf Ihrer Renditeliegenschaft finanzieren?
Welche Unterschiede bestehen zwischen der Finanzierung eines Hauptwohnsitzes und einer Renditeliegenschaft?
Wie bei der Finanzierung eines Hauptwohnsitzes gibt es eine Reihe von Regeln, die eingehalten werden müssen, um ein Hypothekardarlehen für den Kauf einer Renditeliegenschaft zu erhalten.
Belehnungshöhe
Ein grosser Unterschied zwischen der Finanzierung eines Hauptwohnsitzes und der Finanzierung einer Renditeliegenschaft liegt in der Belehnungshöhe, d. h. dem Verhältnis zwischen dem Hypothekardarlehen und dem Wert der Immobilie, die Sie kaufen. Die Belehnungshöhe ist beim Kauf einer Renditeliegenschaft in der Regel niedriger. Sie liegt bei 80 % bei einem Hauptwohnsitz und bei 75 % bei einer Renditeliegenschaft. Es müssen folglich mindestens 5 % mehr Eigenmittel eingebracht werden. Einige Kreditgeber können Ausnahmen einräumen, insbesondere wenn es sich um ein isoliertes Objekt handelt.
Eigenmittel
Das Vorsorgevermögen aus der 2. Säule oder der Säule 3a darf nicht zur Ergänzung der Eigenmittel verwendet werden, wie dies beim Kauf eines Hauptwohnsitzes der Fall ist. Eine proportionale Verwendung von Vorsorgevermögen ist möglich, sofern Sie selbst eine der Wohnungen des Gebäudes beziehen.
Darüber hinaus dürfen die Anschaffungskosten nicht ausser Acht gelassen werden, für die Sie ebenfalls Ihre Eigenmittel einsetzen müssen.
Amortisation
Handelt es sich um eine Investition in eine Gewerbeimmobilie, wird der zu amortisierende Teil des Darlehens höher sein und die Forderung auf 50 % anstatt auf 66 % für einen Hauptwohnsitz verringert. Manchmal auch mit einer kürzeren Frist.
Zinssätze
Wenn die Renditeliegenschaft in einer Aktien- oder Immobiliengesellschaft gehalten wird, gelten andere Darlehensbedingungen und die Zinssätze könnten je nach Kreditinstitut leicht höher sein. Einige Institute lehnen es ab, Aktiengesellschaften zu finanzieren.
Wie beim Kauf eines Hauptwohnsitzes kennen wir auch in Bezug auf die Renditeliegenschaften die Bedingungen der verschiedenen Institute und können Ihnen dabei helfen, den Kreditgeber auszuwählen, von dem Sie die beste Finanzierung erhalten.
Erfahren Sie mehr über die Finanzierung einer Renditeliegenschaft
Welche Kriterien müssen erfüllt sein, um ein Hypothekardarlehen zu erhalten?
Selbsttragende Immobilie
Im Gegensatz zur Finanzierung eines Hauptwohnsitzes, bei welcher der Käufer ein Mindesteinkommen vorweisen muss, um eine maximale Verschuldungsquote von 33 % zu tragen, kann eine Renditeliegenschaft durch ihren Mietspiegel getragen werden. Wenn die Immobilie selbsttragend ist, d. h. wenn die theoretischen Kosten durch die tatsächliche Miete gedeckt werden, muss das Einkommen des Käufers nicht die genauen Kriterien für das Hypothekardarlehen erfüllen.
Die Kategorisierung einer Immobilie als selbsttragend kann in Abhängigkeit der Kriterien der Kreditgeber unterschiedlich sein. Deshalb ist es wichtig, mehrere Angebote zu vergleichen. Auf unserer Online-Plattform können Sie die Kriterien von mehr als 70 Kreditgebern vergleichen und unsere Berater können Ihnen dabei helfen, die Finanzierungsangebote zu analysieren, um das für Sie günstigste Angebot auszuwählen.
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Nicht selbsttragende Immobilie
Bei einer Immobilie, die nicht als selbsttragend eingestuft wird, wird sich der Kreditgeber bei der Überprüfung, ob die Kosten der Hypothek getragen werden können, auf das Einkommen des Käufers stützen.
Wie wird die Rendite einer Immobilienanlage berechnet?
Die Rendite einer Immobilienanlage kann auf Brutto- oder Nettobasis berechnet werden. Mit dieser Rechnung kann festgestellt werden, ob die Investition rentabel ist.
Berechnung der Bruttorendite
Die jährliche Bruttorendite entspricht dem Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis der Immobilie. So liegt die Bruttorendite bei einer Wohnung, die zu einem Preis von CHF 800’000 gekauft und zu CHF 3’000 pro Monat vermietet wird, bei 4,5 % (36’000 / 800’000). Bei dieser Rechnung wird die Finanzierung nicht berücksichtigt und sie reicht in der Regel nicht aus, um festzustellen, ob eine Immobilienanlage vielversprechend ist oder nicht.
Berechnung der Nettorendite
Die jährliche Nettorendite entspricht dem Verhältnis des Nettoeinkommens zu den investierten Eigenmitteln. Diese Rechnung ist komplexer, da sie die Kosten und die Anlagemodalitäten berücksichtigt. In diesem Fall ergibt sich das Nettoeinkommen, indem die Kosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Diese Kosten umfassen:
- die Hypothekarzinsen
- die Liegenschaftssteuer
- die Unterhaltskosten
- die laufenden Kosten (Wasser, Strom usw.)
- die Versicherung
- etwaige Verwaltungsgebühren
- eine Prognose zu Mietzinsausfällen
Die Prognose zu Mietzinsausfällen berücksichtigt theoretisch, dass eine Wohnung für eine gewisse Zeit leer stehen könnte. Es handelt sich um eine Hochrechnung der Leerstandsquote.
Beispiel für die Berechnung der Nettorendite für dieselbe Wohnung, die zu einem Preis von CHF 800’000 gekauft und zu CHF 3’000 pro Monat vermietet wird:
|Jährliche Belastungen||CHF|
|Hypothekarzinsen mit einem Zinssatz von 2,5 %||15'000|
|Liegenschaftssteuer (1/1000 Steuerwert)||800|
|Kosten (6 %) und Versicherung||4'800|
|Prognose zu Mietzinsausfällen (15 Tage)||1'500|
|Summe||22'100|
Die für den Kauf dieser Wohnung erforderlichen Eigenmittel lagen bei CHF 200’000 mit zusätzlich CHF 40’000 für die verschiedenen Erwerbskosten.
Das Nettoeinkommen beträgt CHF 13’900 (36’000-22’100) und die Nettorendite liegt bei 5,79 % (13’900/240’000). Sind schliesslich keine Mietzinsausfälle zu verzeichnen, steigt das Nettoeinkommen um CHF 1’500 und die Nettorendite auf 6,42 % (15’400/240’000).
Bei Gewerbeimmobilien sind Renditen von bis zu 8 % oder sogar 10 % möglich, aber eine realistischer Spanne bewegt sich zwischen 2 % und 5 %, was bereits mehr ist als bei anderen Anlageformen.
Wir können Ihnen helfen, die Nettorendite Ihrer Investition zu berechnen, sodass Sie Ihre Entscheidungen in voller Kenntnis der Sachlage treffen können.
Die Rendite meiner Immobilienanlage berechnen
Nettogewinn nach Steuern
Ein weiterer Indikator, der verwendet werden kann, ist der Nettogewinn nach Steuern, auch Cashflow genannt. Es handelt sich um die Bruttomiete mit Nebenkosten, von der die gleichen Aufwendungen wie für die Berechnung der Nettorendite sowie die Steuern abgezogen werden, um die von der Immobilie generierte Liquidität zu erhalten.
Welche Risiken gilt es bei der Renditeanlage zu berücksichtigen?
Welche Risiken gibt es bei einer Immobilienanlage?
Wie jede Investition birgt auch die Renditeliegenschaft Risiken. So könnte beispielsweise die Rendite bei einer Erhöhung des Zinssatzes sinken. Auch bei einem starken Anstieg der Leerstandsquote oder einem Rückgang des Mietpreisindexes (LIK) könnte ein Risiko bestehen, was in den nächsten Jahren in der Schweiz jedoch sehr unwahrscheinlich ist.
Ein weiteres Risiko besteht darin, dass Mieter ihre Miete nicht bezahlen oder sie die Immobilie schlecht unterhalten oder sogar beschädigen und diese damit an Wert verliert. Darüber hinaus kann die Verwaltungsführung eines oder mehrerer Mieter aufwändig sein. In diesem Sinne kann auch ein externes Unternehmen damit beauftragt werden. In jedem Fall darf der Verwaltungsaufwand nicht vernachlässigt werden. Es gibt sogar einen Indikator, um diesen zu berechnen, den sog. Ruheindex (aus dem Französischen indice de tranquillité IDT), der von der Zeit abhängt, die für die Verwaltung der Immobilie aufgewendet wird.
Wie können die Risiken einer Immobilienanlage minimiert werden?
Das Zinsrisiko kann durch die Wahl langfristiger Zinssätze minimiert werden. Dennoch sind diese Zinsen in der Regel teurer und werden die Rendite etwas schmälern. Es geht also darum, das richtige Gleichgewicht zwischen Risiko und Sicherheit zu finden. Dieses Gleichgewicht ist je nach persönlicher Situation und Risikoaversion unterschiedlich.
Das richtige Gleichgewicht zwischen Risiko und Sicherheit finden
Wie bei jedem Immobilienkauf ist eines der wichtigsten Kriterien die Lage der Immobilie. Zum Beispiel wird der Kauf eines Wohnappartements im Stadtzentrum von Genf weniger riskant sein als der Kauf eines Gewerbegebäudes im Jura... aber dafür ist auch ein anderes Budget erforderlich!
Was die Mieter betrifft, so ist dies ein Risiko, das schwieriger zu minimieren ist. Sie können beispielsweise auf das Profil der ausgewählten Personen achten, insbesondere wenn Sie nur einen Mieter haben. In jedem Fall dürfen die Kosten für die Unterhaltung und Renovierung der Immobilie nicht unterschätzt werden. Achten Sie also darauf, dass Sie in einen Erneuerungsfonds einzahlen.
Was sind die Vorteile einer guten Finanzierungsstrategie für Ihre Immobilienanlage?
Durch die Umsetzung einer optimalen Finanzierungsstrategie für Ihre Immobilienanlage können Sie nicht nur Geld sparen, sondern Ihren Kauf auch langfristig absichern.
Das Fachwissen der Resolve-Berater kommt auch bei Renditeliegenschaften zum Tragen. Mit unserem Tool können die Angebote der verschiedenen Kreditgeber des Marktes verglichen werden. Darüber hinaus können wir Sie, wie beim Kauf eines Hauptwohnsitzes, individuell beraten, um in Abhängigkeit Ihres Profils und Ihres Bedarfs die am besten geeignete und günstigste Finanzierung zu finden.
Egal, ob Sie mehrere Gebäude kaufen oder einfach in eine Wohnung investieren wollen, ob Sie ein Renditeziel haben oder nach einem kleinen Zusatzeinkommen suchen, wir stellen Ihnen die verschiedenen Lösungen, die Ihnen zur Verfügung stehen, vor und erläutern Ihnen die Auswirkungen Ihrer Entscheidungen, insbesondere auf die Steuern.