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Missbrauchskriterien
Das Gesetz zählt eine ganze Reihe von Missbrauchskriterien auf, welche nur rudimentär definiert und miteinander zum Teil offensichtlich nicht kompatibel sind. Behörden und Gerichte haben daraus mittlerweile ein System entwickelt, mit dem zwar die gängigsten Probleme gelöst werden können. Den “gerechten Mietzins” findet man aber mit dem geltenden Recht nicht.
Mit den absoluten Anpassungskriterien wird der Mietzins losgelöst vom bislang gültigen Mietzins bestimmt. Absolute Kriterien sind die Rendite (Nettorendite gemäss Art. 269 OR oder Bruttorendite gemäss Art. 269a lit. c OR) und die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete (Art. 269a lit. a OR, fälschlicherweise oft auch “Marktmiete” genannt).
Wer relative Anpassungskriterien anwendet, geht hingegen von der letzten Mietzinsfestsetzung aus und untersucht, wie sich die massgeblichen Faktoren seither verändert haben. Die wichtigsten relativen Kriterien sind wertvermehrende Investitionen sowie die Anpassung an Kostenveränderungen (veränderte Hypothekarzinsen, Unterhalts- und Betriebskosten, Gebühren und Abgaben) nach Art. 269a lit. b OR und der Teuerungsausgleich auf dem investierten Eigenkapital (Art. 269a lit. e OR).
Vertragliche Rechte wirken immer nur zwischen den konkreten Parteien (sog. Relativität der Verträge). Jeder Mietvertrag muss deshalb individuell betrachtet werden: Aus der Höhe des Mietzinses für die Nachbarwohnung kann daher weder die Mieterin noch der Vermieter irgendwelche Ansprüche ableiten.