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Geschäftsnummer: VB.1999.00354 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 09.03.2000 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung Einheit der Baubewilligung Nebenbestimmungsweise Anordnung zur unterirdischen Anlage sämtlicher Pflichtabstellplätze (E. 2). Unter dem Gesichtspunkt der Einordnung kann nur in Ausnahmefällen, nämlich wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung krass und klar ist, ein Verzicht auf die Realisierung des baurechtlich erlaubten Volumens verlangt werden (E. 3). Mangels hinreichender Konkretisierung der angeblich revisionsweise vorgesehenen Änderungen der Bau- und Zonenordnung geht die Berufung auf § 234 PBG fehl (E. 4). § 301 PBG betreffend die Besonnung von Wohnräumen stellt keinen absoluten Grundsatz auf (E. 5). Geschäftsnummer: VB.1999.00354 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 09.03.2000 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung Einheit der Baubewilligung Nebenbestimmungsweise Anordnung zur unterirdischen Anlage sämtlicher Pflichtabstellplätze (E. 2). Unter dem Gesichtspunkt der Einordnung kann nur in Ausnahmefällen, nämlich wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung krass und klar ist, ein Verzicht auf die Realisierung des baurechtlich erlaubten Volumens verlangt werden (E. 3). Mangels hinreichender Konkretisierung der angeblich revisionsweise vorgesehenen Änderungen der Bau- und Zonenordnung geht die Berufung auf § 234 PBG fehl (E. 4). § 301 PBG betreffend die Besonnung von Wohnräumen stellt keinen absoluten Grundsatz auf (E. 5). Stichworte: ABSTELLPLATZ BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN EINORDNUNG ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG) GESTALTUNG UND EINORDNUNG NEBENBESTIMMUNG PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE Rechtsnormen: § 234 PBG § 237 PBG § 238 Abs. I PBG § 301 Abs. I PBG § 321 Abs. I PBG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Stichworte: ABSTELLPLATZ BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN EINORDNUNG ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG) GESTALTUNG UND EINORDNUNG NEBENBESTIMMUNG PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE ABSTELLPLATZ BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN EINORDNUNG ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG) GESTALTUNG UND EINORDNUNG NEBENBESTIMMUNG PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE Rechtsnormen: § 234 PBG § 237 PBG § 238 Abs. I PBG § 301 Abs. I PBG § 321 Abs. I PBG § 234 PBG § 237 PBG § 238 Abs. I PBG § 301 Abs. I PBG § 321 Abs. I PBG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 I. Der Gemeinderat B. erteilte Frau E. (sel.) am 11. Januar 1999 unter Bedingungen und Auflagen die baurechtliche Bewilligung für den Neubau von zwei Mehr­familienhäu­sern auf den gemäss Bau‑ und Zonenordnung der Gemeinde B. vom 17. Juni 1993 (BZO) in der Wohnzone WG3 gelegenen Grundstücken Kat.Nrn...1 und...2 an der Mittleren Q.-Strasse in B.. Bewilligt wurden ferner 24 Ga­ra­gen‑ und 24 Aussenabstellplätze sowie sechs oberirdische Besucherparkplätze. Gegen die Baubewilligung wandten sich verschiedene Nachbarn mit getrennten Rekursein­gaben vom 22./23. Februar 1999 an die Baurekurskom­mission II, je mit dem Antrag, der angefochtene Beschluss sei aufzuheben. Zur Begrün­dung der Rekurse wurden (soweit heute noch von Be­deutung) folgende Rügen erhoben: Un­zureichende strassenmässige Er­schliessung der Baugrundstücke; Verletzung von § 301 Abs. 1 des Planungs‑ und Bauge­setzes vom 7. Sep­tember 1975 (PBG) betreffend die Be­sonnung von Wohnräumen; Ver­stoss gegen § 244 Abs. 3 PBG durch die oberirdisch ge­plan­ten Abstellplätze; ungenügende Einordnung des Bauvorhabens in die bauliche und landschaftliche Umgebung (§ 238 Abs. 1 PBG); über­mäs­sige Blendwirkung durch den auf der Südwestseite der geplanten Neubauten vorge­se­henen Glasvorbau. II. Nach Durchführung eines Referentenaugenscheins vereinigte die Baure­kurs­kom­mission II die Rekurse mit Entscheid vom 12. Oktober 1999 und hiess sie teil­weise gut. Sie hob die angefochtene Bewilligung hinsichtlich der Parkplatzanlage im Freien auf und wies die Akten zur Berechnung des Pflichtabstellplatzbedarfs und zur Fort­setzung des Bewilli­gungsverfahrens im Sinn der Erwägungen an den Gemeinderat B. zurück. Ferner statuierte die Baurekurskommission II, dass das Material für die beiden Glasvorbauten nicht blenden dürfe (Dispositiv Ziffer 1.30 der Baubewilligung). Im Übrigen wurden die Rekurse abge­wie­sen. III. Mit Beschwerde vom 18. November 1999 liessen Frau und Herr A. als teilweise unterlegene Rekurrierende dem Verwaltungsgericht bean­tragen, der Rekursentscheid vom 12. Oktober 1999 sei unter entsprechender Änderung des Kosten‑ und Entschädigungs­dis­positivs aufzuheben, soweit damit das Rechtsmittel abge­wiesen bzw. nicht darauf eingetre­ten worden sei. Ferner sei die Baubewilligung vom 11. Ja­nuar 1999 aufzuheben. Die Bau­rekurskommission II schloss am 21. Dezember 1999 auf Abweisung der Beschwerde. Den nämlichen Antrag stellte der Gemeinderat B. mit Beschwerdeantwort vom 10./14. Januar 2000. Ebenfalls Abweisung der Beschwerde liessen die Erben von Frau E. mit Beschwer­de­antwort vom 28. Januar 2000 be­antragen. Beide privaten Parteien verlangten ferner die Zusprechung einer Parteientschä­di­gung. Die Erwägungen des angefochtenen Entscheids sowie die Ausführungen der Par­teien gemäss Rechtsschriften werden ‑ soweit erforderlich ‑ nachstehend wiedergegeben. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. Die Beschwerdeführenden lassen vorab geltend machen, dass die Anordnung der unterirdischen Platzierung der Abstellplätze zu einer vollständigen Aufhebung der Baube­willigung hätte führen müssen. Die Behebung des Mangels sei nicht "ohne besondere Schwie­rigkeiten" im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG möglich. Ferner verletze das Bauvorha­ben § 238 Abs. 1 PBG. Zu Unrecht sei die Baurekurskommission sodann auf die Rüge der unzulässigen geografischen Orientierung der Wohnräume nicht eingetreten. Festgehalten werde schliesslich auch am Einwand, dass die Baugrundstücke mit dem streitigen Vorha­ben strassenmässig unzureichend erschlossen seien. 2. a) Die Baurekurskommission II hat die Baubewilligung hinsichtlich der oberir­disch geplanten Abstellplätze aufgehoben und die Akten diesbezüglich zur Berechnung des Pflichtabstellplatzbedarfs und zur Fortführung des Bewilligungsverfahrens "im Sinne der Erwägungen" an den Gemeinderat B. zurückgewiesen. Die Erbengemeinschaft E. hat den Rekursentscheid nicht angefochten. Sie macht auch nicht (mehr) gel­tend, dass die Zahl der erforderlichen Pflichtparkplätze bereits mit den unterirdisch ge­plan­ten Abstellflächen er­reicht sei. b) aa) Heute ist hinsichtlich der Abstellplatzfrage einzig noch streitig, ob die aufla­geweise Anordnung der unterirdischen Anlage sämtlicher Pflichtparkplätze zulässig gewe­sen sei bzw. ob die Baubewilligung nicht insgesamt hätte aufgehoben werden müssen (§ 321 Abs. 1 PBG). Den letzteren Standpunkt vertreten die Beschwerdeführenden. Sie las­sen geltend machen, dass das Bauvorhaben aufgrund des Entscheids der Baure­kurskom­mis­sion II einstweilen blockiert sei. Die Bauherrschaft müsse eine Sammelgarage planen. Wie und wo sie diese planen wolle, sei allein ihre Sache. Jedenfalls sei dies nicht "ohne be­sondere Schwierigkeiten" im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG möglich. Je nach Art und Lage der Ausführung der Einstellhalle würden auch die beiden Mehrfamilienhäuser davon be­trof­fen und müssten möglicherweise abgeändert werden. Komme die Einstellhalle in den Waldabstandsbereich zu liegen, wäre eine koordinationspflichtige Bewilligung der Volks­wirtschaftsdirektion erforderlich. Der Entscheid der Baurekurskommission II, dem Mangel mittels einer Nebenbestimmung zu begegnen, sei rechtsverletzend. Das gelte auch dann, wenn es im Übrigen in jeder Hinsicht beim Entscheid der Baurekurskommission bleiben sollte. ‑ Die Erbengemeinschaft E. lässt geltend machen, dass es sich bei den un­terirdisch anzulegenden Abstellplätzen um eine selbständige Anlage handle, durch die das Projekt der beiden Mehrfamilienhäuser nicht tangiert werde. Dabei stünden der Bauherr­schaft ver­schiedene Möglichkeiten offen. Die Anlage könne im Waldabstandsbe­reich ver­wirklicht werden. Möglich sei auch eine Erweiterung der geplanten Unterni­veaugarage in den Stras­senabstandsbereich zur Mittleren Q.-Strasse, was gemäss Art. 26 BZO zu­lässig sei. bb) Das Verwaltungsgericht hat zur Frage der auflageweisen Behebung von Män­geln entschieden, dass die örtliche Baubehörde ermessensweise zu entscheiden habe, ob einem Mangel mittels Nebenbestimmung oder durch Aufhebung der Baubewilligung zu begegnen sei (VGr, 3. September 1982, BEZ 1982 Nr. 36). Das muss auch für die zustän­dige Baurekurskommission gelten, wenn sie einen Mangel des Bauvorhabens feststellt und vor der Frage steht, ob die Baubewilligung insgesamt aufzuheben oder ob der Regelver­stoss mittels Nebenbestimmung zu korrigieren sei. Das Verwaltungsgericht hat sodann erkannt, dass durch eine Nebenbestimmung auch Mängel behoben werden könnten, die Grund­anforderungen an Bauten und Anlagen betreffen, sofern das ohne besondere Schwie­rigkeiten möglich sei (RB 1997 Nr. 78). Der von der Baurekurskommission II festgestellte Mangel betrifft nicht die beiden geplanten Mehrfamilienhäuser. Es geht einzig und ausschliesslich um die oberirdisch ge­planten Abstellplätze (Besucherparkflächen ausgenommen). Dabei handelt es sich, wie die Beschwerdegegnerschaft zutreffend geltend macht, um eine gegenüber dem Hauptvorha­ben separate Anlage, die gemäss Rekursentscheid unterirdisch zu verwirklichen ist. Das kann ohne Tangierung der beiden Hauptgebäude geschehen. Denkbar ist eine Erstellung nordwestlich des Gebäudes. Möglich wäre auch eine Erweiterung der geplanten unterirdi­schen Anlage in Richtung Mittlere Q.-Strasse, wie die Beschwerdegegnerschaft in ihrer Be­schwerdeantwort geltend macht. Dabei stellen sich weder in planerisch-architekto­ni­scher noch in baulicher Hinsicht besondere Probleme. Es ist mithin davon auszugehen, dass sich der Mangel ohne "besondere Schwierigkeiten" beheben lässt. Dass im einen Fall eine Bewilligung der Volkswirtschaftsdirektion erforderlich ist, ändert nichts. Jedenfalls er­scheint es als vertretbar, wenn die Baurekurskommission II die Baubewilligung nicht insgesamt aufgehoben, sondern eine Nebenbestimmung statuiert hat. 3. a) Streitig ist sodann die Frage der Einordnung. Diesbezüglich hat die Baure­kurs­kommission II die zu § 238 Abs. 1 PBG entwickelten allgemeinen Grundsätze richtig fest­gehalten. Auf diese Ausführungen ist daher zu verweisen (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997; VRG). Insbe­son­dere trifft zu, dass den kommunalen Bewilligungsbehörden bei der Anwendung von § 238 PBG ein erheblicher Entscheidungs‑ und Ermessensspielraum zukommt, in den die Baurekurskommissionen nur mit Zurückhaltung eingreifen dürfen. Die Kognition des Ver­waltungsgerichts ist von Gesetzes wegen beschränkt. Es kann nur rechtsverletzende Ermes­sensfehler korrigieren (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 50 Abs. 2 lit. c VRG). ‑ Die Re­kurs­kommission hat sodann zur Frage der konkreten Einordnung und Gestaltung des strei­ti­gen Vorhabens zusammengefasst erwogen, dass in der Zone WG3 drei Vollge­schosse, zwei Dachgeschosse sowie ein Untergeschoss zulässig seien. Die Firsthöhe sei auf 7 m und die Gebäudelänge auf 50 m beschränkt. Diese erlaubten Masse würden durch die beiden Mehrfamilienhäuser nicht voll ausgeschöpft. Die beiden Bauparzellen seien die letzten in der Mischzone WG3 noch unüberbauten Grundstücke. Angesichts der oberhalb des Gebäu­des der Rekurrierenden befindlichen grossvolumigen Reiheneinfamilienhaus-Überbauung könne nicht gesagt werden, dass im Quartier "Mittlere-Q." eine mehrheitlich hin­ter dem Zu­lässigen zurückgebliebene Überbauung bestehe. Die volumetri­sche Einpassung eines Gebäudes beurteile sich in aller Regel an den dem betreffenden Zo­nentypus zuge­schie­de­nen Bauten. Die befriedigende Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG könne einem Bauvorhaben grundsätzlich nicht deshalb abgesprochen werden, weil es die bau­recht­lich erlaubten Masse ausschöpfe. Von einem krassen volumetrischen Gegen­satz zum Beste­hen­den könne hier nicht gesprochen werden. Das gelte auch hinsichtlich der gerügten Riegel­wirkung, auch wenn nicht zu verkennen sei, dass das Haus der Nachbarn A. durch das ge­plante Vorhaben und die bergseits bestehende Reiheneinfamilienhaus-Sied­lung eine "Sand­wich-Position" erfahre. Wegen der hangabwärts orientierten Bauweise trä­ten die geplanten Bauten vom Grundstück dieser Nachbarn nur zweigeschossig in Er­schei­nung. Die trans­pa­renten Glasvorbauten verliehen den beiden Gebäuden sodann eine ge­wis­se Leichtigkeit, so dass der Eindruck einer übermässigen Baumassenkonzentration stark ge­mildert werde. Je­denfalls halte sich der angefochtene Entscheid hinsichtlich der Frage der Einordnung im Rah­men des der kommunalen Behörde zustehenden Ermessens­spiel­raums. b) aa) Die Beschwerdeführenden lassen hinsichtlich der Frage der Einordnung im Wesentlichen vorbringen, dass man die Situation mit eigenen Augen gesehen haben müsse, um sich davon ein Bild machen zu können, weshalb durch das Verwaltungsgericht ein ei­ge­ner Augenschein durchzuführen sei. Die Topographie, die phänomenale Fernsicht und die bestehende Siedlungsstruktur seien von entscheidender Bedeutung. Namentlich von weiter unten und vom See her sei der durch die beiden Bauten entstehende 90 m lange Rie­gel nicht mehr landschaftsverträglich. Von einer befriedigenden Einordnung könne nicht die Rede sein. Das Baugrundstück falle von der Mittleren Q.-Strasse gegen den Bach und das Bahngeleise steil ab, während es auf der anderen Strassenseite wesent­lich flacher ver­laufe. Vom See her sei daher die Reiheneinfamilienhaus-Siedlung gar nicht sicht­bar. Die geplanten Bauten überragten jedoch den Kretenrand. An der talseits störenden Riegel­wir­kung ändere nichts, dass die bergseits geplanten Glasvorbauten das dortige Fas­sa­denbild auflockerten. Unter dem Gesichtspunkt von § 238 Abs. 1 PBG sei die Gesamt­wirkung ei­ner Überbauung entscheidend. Ob die Bau‑ und Zonenordnung im Rahmen der kommen­den Revision tatsächlich keine Änderung erfahren werde, müsse sich erst noch wei­sen. Je­denfalls werde durch das Bauvorhaben die Planungsfreiheit der zuständigen Be­hörde ein­ge­schränkt und nachteilig präjudiziert. bb) Die private Beschwerdegegnerschaft lässt geltend machen, dass ein zweiter Au­genschein nicht erforderlich sei. Hier liege kein Sachverhalt vor, der es erlauben würde, le­diglich aus Gründen der Einordnung eine Beschränkung des erlaubten Bauvolumens zu ver­langen. Die streitigen Bauten stünden nicht auf einer Krete, sondern an einem etwas stei­ler oder flacher ansteigenden Abhang über der Seebucht, an dem sich das Siedlungsge­biet von B. ausbreite. Dieses Siedlungsgebiet weise eine dichte und äusserst viel­gestaltige Überbauung auf. Es erstrecke sich auch auf die oberhalb der Q.-Strasse gelegenen ebenso einsichtigen grossen Gewerbebauten. Es genüge daher nicht, wenn vor­gebracht werde, dass die streitigen Bauten einem an einem beliebigen Aussichtspunkt po­sitionierten Betrachter des ganzen Siedlungsgebiets störend auffallen würden. cc) Auch wenn die beiden geplanten Mehrfamilienhäuser ein erheblich grösseres Bauvolumen aufweisen als die unmittelbar bergseits der Mittleren Q.-Strasse ste­henden Häuser, so heisst das nicht, dass ihnen schon deswegen die befriedigende Einord­nung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG abgesprochen werden müsste. Es ist unbestritten, dass die in der Wohnzone WG3 geltenden Vorschriften beachtet werden. Das durch die primä­ren Bau­begrenzungsnormen festgelegte Volumen wird sogar nicht einmal voll ausge­schöpft. Das Verwaltungsgericht hat entschieden, dass § 238 Abs. 1 PBG der Ausschöp­fung des bau­rechtlich erlaubten Volumens grundsätzlich nicht entgegensteht. Unter dem Gesichtspunkt der Einordnung kann von einem Bauherrn nur in Ausnahmefällen, nämlich wenn der Wi­der­spruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist, ein Verzicht auf die Realisierung des baurechtlich erlaubten Volumens verlangt werden (RB 1990 Nr. 78; VGr, 6. Februar 1992, VB 91/0115; vgl. auch BGE 114 Ia 346). Andernfalls würden die Erst­bauenden unab­hän­gig von dem gemäss Bau‑ und Zonenordnung Erlaubten praktisch be­stimmen, was für ein Gebäudevolumen in einem Quartier künftig realisiert werden darf. Das ist abzulehnen. Wenn der Gemeinderat B. und die Baurekurskommission II zum Schluss gekommen sind, dass hier kein Ausnahmefall im genannten Sinn vorliege, so ist das jedenfalls vertretbar. Zu verweisen ist in diesem Zusammenhang insbesondere auf die praktisch unmittelbar süd­westlich an die Parzelle der Beschwerdeführenden angren­zen­de Reiheneinfamilienhaus-Sied­lung. Hinzu kommt, dass die Baugrundstücke grossflä­chig sind, dies im Gegensatz zu den unmittelbar jenseits der Mittleren Q.-Strasse lie­gen­den Parzellen. Diese tatsächliche Situation legt die Realisierung von volumenmässig eher umfangreicheren Bauten zum Min­desten nahe. Sodann ist zu beachten, dass die bei­den Grund­stücke Kat.Nrn...1 und...2 längliche Formen aufweisen und quer zum Hang lie­gen. Dadurch ist die Stellung der Bau­ten weitgehend vorgegeben. Ob von gewissen Stand­orten aus der Eindruck einer Riegel­wirkung entsteht, ist ohne entscheidende Bedeu­tung. In Reihen stehende Häuser erwecken je nach Standort des Betrachters wohl fast im­mer den Ein­druck der Riegelbildung. Das lässt sich auch am Beispiel des insgesamt dicht bebauten Hangs von B. feststellen. Wenn also von bestimmten Standorten aus der Eindruck einer Riegelwirkung vermittelt wird, so heisst das nicht, dass die Bauten deswe­gen im Wi­derspruch zu § 238 Abs. 1 PBG stünden. Insbesondere darf ein solcher Regel­verstoss nicht aus dem von den Beschwerdeführenden zu den Akten gegebenen Bild des Hangs von Wä­denswil mit Fotomontage abgeleitet wer­den. Wenn die Beschwerdeführen­den die "phäno­me­nale" Fernsicht erwähnen, so ist fest­zu­halten, dass nicht geltend gemacht wird, diese Fernsicht werde nachhaltig gestört. Die Be­schwerdeführenden legen vor allem Gewicht auf den Blick vom See her in Richtung Hang. Anzufügen ist, dass das Planungs‑ und Baurecht keine freie Sicht ins Grüne, auf den See oder in die Ferne gewährleistet. So­dann haben die Beschwerdeführenden anlässlich des im Rekursverfahren durchgeführten Referenten­au­gen­scheins ausdrücklich vorbringen lassen, dass der Verlust der Seesicht für sie nicht ent­schei­dend sei, da ihr Haus auf die Südseite (bergseits) ausgerichtet sei. Insge­samt erweisen sich die angefochtenen Entscheide hin­sicht­lich der Frage der Einordnung als vertretbar, je­den­falls nicht als rechtsverletzend. Eine nochmalige Besichtigung der Bauparzellen und ihres Umfelds durch das Ver­waltungsgericht ist trotz dem ausdrücklichen Gesuch der Beschwerdeführenden nicht er­forderlich, da sich der massgebende Sachverhalt hinreichend aus den Akten ergibt (RB 1995 Nr. 12). Insbesondere ist seitens der Baurekurskommission II am 11. August 1999 ein Referentenaugenschein durchgeführt worden, auf dessen Ergebnisse auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden darf (RB 1981 Nr. 2). Die Ergebnisse dieses Lo­kal­termins bilden zusammen mit den bei den Akten liegenden Fotografien und Plänen so­wie dem Bauzonenplan, über den das Verwaltungsgericht verfügt, eine genügende Grund­lage für den vorliegenden Entscheid. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet, soweit eine Verletzung von § 238 Abs. 1 PBG geltend gemacht wird. 4. Offensichtlich verfehlt ist der im Zusammenhang mit der vorstehend behandelten Rüge erhobene Einwand der Verletzung von § 234 PBG, da nicht feststehe, ob im Rahmen der kommenden Revision der Bau‑ und Zonenordnung auch die Bestimmungen über den Umfang der in der Wohnzone WG3 zulässigen Bauten geändert würden und das Bauvor­haben damit die neue Bau‑ und Zonenordnung negativ präjudizieren könnte. Von einem Verstoss gegen § 234 PBG kann nicht die Rede sein; denn es fehlt an einem nach dieser Be­stimmung nötigen konkreten Antrag des Gemeinderats auf Änderung der für die Wohn­zone WG3 geltenden und hier massgebenden Bestimmungen. Dass ein solcher Antrag vor­liege, behaupten selbst die Beschwerdeführenden nicht. Ob durch den Bau der beiden Mehr­familienhäuser die planerische Freiheit der zuständigen kommunalen Behörden ein­geschränkt wird, ist ohne Bedeutung, da es hier um eine allfällige Planänderung und nicht um den Entscheid über eine noch fehlende Festlegung geht (dazu RB 1982 Nr. 140 = BEZ 1982 Nr. 19). Für eine Planänderung aber setzt die Anwendbarkeit von § 234 PBG im Sinn einer hinreichenden Konkretisierung nach dem klaren gesetzlichen Wortlaut zwin­gend ei­nen entsprechenden Antrag des Gemeinderats voraus (VGr, 24. September 1999, VB.99.00196; VGr, 21. Oktober 1998, VB.98.00181; Robert Wolf/Erich Kull, Das revi­dierte Planungs‑ und Baugesetz [PBG] des Kantons Zürich, Zürich 1992, Rz. 265). 5. a) Die Beschwerdeführenden lassen sodann wie schon im Rekursverfahren eine Verletzung von § 301 Abs. 1 PBG geltend machen. Die Baurekurskommission II ist dies­bezüglich auf den Rekurs nicht eingetreten, weil sich der gerügte Mangel ohne weiteres durch eine Nebenbestimmung (Änderung des internen Raumkonzepts der Gartengeschoss­wohnungen) heilen liesse (RB 1987 Nr. 3). b) Es ist unbestritten, dass lediglich die Wohnräume der Gartengeschosse § 301 Abs. 1 PBG nicht entsprechen, indem sie mit ihrer Fensterfront allesamt nach Nordosten gerichtet sind. Baulich dürfte eine Umgestaltung durchaus möglich sein, wie die Baure­kurskommission II erwogen hat. Wesentlich ist nun aber insbesondere auch, dass § 301 Abs. 1 PBG keinen absoluten Grundsatz aufstellt. Vielmehr sind bei besonderen Verhält­nissen Ausnahmen möglich, insbesondere zum Schutz vor übermässigen Einwirkungen öffentlicher Bauten und Anlagen (vgl. Abs. 2). Angesichts dieses Wortlauts sind Abwei­chungen vom Grundsatz gemäss Absatz 1 der Bestimmung nicht nur zum Schutz vor den genannten Einwirkungen möglich, sondern allgemein bei besonderen Verhältnissen. Solche können hier angesichts der Hanglage und der Ausrichtung der beiden Bauparzellen ange­nommen werden. Die Mittlere Q.-Strasse liegt bergseits und südwestlich der ge­plan­ten Bau­ten. Damit ist die Lage der Unterniveaugarage vorgegeben. Vorgegeben ist daher aber auch die Lage der Sitzplätze der Gartengeschosswohnungen, die sinnvoller­wei­se an die Wohn‑/Essräume und nicht an Schlafzimmer anschliessen. Damit erweist sich die Rüge der Verletzung von § 301 Abs. 1 PBG auch materiell als unbegründet. 6. Schliesslich wird auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren eine strassenmäs­sig ungenügende Erschliessung, also eine Verletzung von § 236 Abs. 1 und § 237 Abs. 1 und 2 PBG geltend gemacht, weil lediglich auf der Strassenbergseite ein Trottoir vorhan­den sei. Dieser Einwand ist offensichtlich unbegründet. Die Baurekurskommission II hat unwidersprochen dargelegt, dass angesichts der Erschliessungsfunktion der Mittleren Q.-Strasse der Zugangstyp einer Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich erforderlich sei. Die Mittlere Q.-Strasse ist 5 m breit und verfügt bergseitig über ein durchgehendes Trottoir von hinreichender Breite. Damit entspricht die Strasse bei weitem den Anforde­run­gen gemäss Anhang der Zugangsnormalien. Diese verlangen keine be­stimm­te Lage des ein­seitig erforderlichen Trottoirs. Hinzu kommt, dass die Mittlere Q.-Strasse als Stich­stras­se erstellt ist und unmittelbar südwestlich des Gebäudes B mit einem Kehrplatz endigt. Von einer unzureichenden strassenmässigen Erschliessung kann offensichtlich nicht die Rede sein. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt abzu­weisen. 7. Die Beschwerdeführenden beanstanden schliesslich noch die von der Baure­kurs­kommission II festgesetzten Kosten‑ und Entschädigungsfolgen. Sie beantragen, ihnen sei­en selbst dann keine Kosten aufzuerlegen, wenn die vorliegende Beschwerde abgewie­sen werde. Ferner sei auch für diesen Fall eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. Sie ma­chen insbesondere geltend, dass die angeordnete Rückweisung einer Rekursgutheissung gleichkomme. Dem kann nicht gefolgt werden. Die heutigen Beschwerdeführenden haben (zusammen mit den anderen Rekurrierenden) im Rekursverfahren lediglich einen Teiler­folg errungen (unterirdische Anlage von 24 Abstellplätzen; keine Blendwirkung des Mate­rials der Glasvorbauten). In der Hauptsache (Antrag auf Aufhebung der Baubewilligung) sind sie mit ihrem Rechtsmittel unterlegen. Wenn die Baurekurskommission II angesichts dieser Rechtslage die Beschwerdeführenden mit je 1/8 (zusammen ¼) der Kosten belastet hat, so ist das keinesfalls zu beanstanden (§ 13 Abs. 2 VRG). Vielmehr entspricht dieser Entscheid dem Umstand, dass die nachbarlichen Einsprecher mit ihren Anträgen im Re­kurs­verfahren zum überwiegenden Teil unterlagen. Von einem rechtsverletzenden Kosten­spruch der Baurekurskommission II kann nicht die Rede sein. Wie die anderen Rekurrie­renden belastet worden sind, ist dabei ohne Bedeutung. Jedenfalls hat die Erbengemein­schaft E. zur Hauptsache, mindestens mehrheitlich obsiegt (Abweisung des geg­nerischen Hauptantrags auf Aufhebung der Baubewilligung). Aus den nämlichen Gründen kann der Baurekurskommission II kein Vorwurf gemacht werden, wenn sie den heutigen Be­schwer­deführenden (wie auch der Gegenpartei) keine Umtriebsentschädigung zugespro­chen hat. Entschädigungspflichtig im Rekurs‑ und im Beschwerdeverfahren ist gemäss § 17 Abs. 2 VRG die unterliegende Partei. Hier fehlt es auf Seiten der Erbengemeinschaft E. an dieser Voraussetzung, weil diese wie gesagt zum überwiegenden Teil ob­siegt hat und nur zum klei­neren Teil unterlegen ist. Sie kann daher insgesamt nicht als un­terliegende Partei be­zeichnet werden. 8. Angesichts dieses Verfahrensausgangs werden die Beschwerdeführenden kosten­pflichtig. Eine Parteientschädigung steht ihnen damit von vornherein nicht zu. Vielmehr ha­ben sie der privaten Beschwerdegegnerschaft für das Beschwerdeverfahren eine solche Vergütung auszurichten. Angemessen sind Fr.......‑. Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2.... I. Der Gemeinderat B. erteilte Frau E. (sel.) am 11. Januar 1999 unter Bedingungen und Auflagen die baurechtliche Bewilligung für den Neubau von zwei Mehr­familienhäu­sern auf den gemäss Bau‑ und Zonenordnung der Gemeinde B. vom 17. Juni 1993 (BZO) in der Wohnzone WG3 gelegenen Grundstücken Kat.Nrn...1 und...2 an der Mittleren Q.-Strasse in B.. Bewilligt wurden ferner 24 Ga­ra­gen‑ und 24 Aussenabstellplätze sowie sechs oberirdische Besucherparkplätze. Gegen die Baubewilligung wandten sich verschiedene Nachbarn mit getrennten Rekursein­gaben vom 22./23. Februar 1999 an die Baurekurskom­mission II, je mit dem Antrag, der angefochtene Beschluss sei aufzuheben. Zur Begrün­dung der Rekurse wurden (soweit heute noch von Be­deutung) folgende Rügen erhoben: Un­zureichende strassenmässige Er­schliessung der Baugrundstücke; Verletzung von § 301 Abs. 1 des Planungs‑ und Bauge­setzes vom 7. Sep­tember 1975 (PBG) betreffend die Be­sonnung von Wohnräumen; Ver­stoss gegen § 244 Abs. 3 PBG durch die oberirdisch ge­plan­ten Abstellplätze; ungenügende Einordnung des Bauvorhabens in die bauliche und landschaftliche Umgebung (§ 238 Abs. 1 PBG); über­mäs­sige Blendwirkung durch den auf der Südwestseite der geplanten Neubauten vorge­se­henen Glasvorbau. II. Nach Durchführung eines Referentenaugenscheins vereinigte die Baure­kurs­kom­mission II die Rekurse mit Entscheid vom 12. Oktober 1999 und hiess sie teil­weise gut. Sie hob die angefochtene Bewilligung hinsichtlich der Parkplatzanlage im Freien auf und wies die Akten zur Berechnung des Pflichtabstellplatzbedarfs und zur Fort­setzung des Bewilli­gungsverfahrens im Sinn der Erwägungen an den Gemeinderat B. zurück. Ferner statuierte die Baurekurskommission II, dass das Material für die beiden Glasvorbauten nicht blenden dürfe (Dispositiv Ziffer 1.30 der Baubewilligung). Im Übrigen wurden die Rekurse abge­wie­sen. III. Mit Beschwerde vom 18. November 1999 liessen Frau und Herr A. als teilweise unterlegene Rekurrierende dem Verwaltungsgericht bean­tragen, der Rekursentscheid vom 12. Oktober 1999 sei unter entsprechender Änderung des Kosten‑ und Entschädigungs­dis­positivs aufzuheben, soweit damit das Rechtsmittel abge­wiesen bzw. nicht darauf eingetre­ten worden sei. Ferner sei die Baubewilligung vom 11. Ja­nuar 1999 aufzuheben. Die Bau­rekurskommission II schloss am 21. Dezember 1999 auf Abweisung der Beschwerde. Den nämlichen Antrag stellte der Gemeinderat B. mit Beschwerdeantwort vom 10./14. Januar 2000. Ebenfalls Abweisung der Beschwerde liessen die Erben von Frau E. mit Beschwer­de­antwort vom 28. Januar 2000 be­antragen. Beide privaten Parteien verlangten ferner die Zusprechung einer Parteientschä­di­gung. Die Erwägungen des angefochtenen Entscheids sowie die Ausführungen der Par­teien gemäss Rechtsschriften werden ‑ soweit erforderlich ‑ nachstehend wiedergegeben. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. Die Beschwerdeführenden lassen vorab geltend machen, dass die Anordnung der unterirdischen Platzierung der Abstellplätze zu einer vollständigen Aufhebung der Baube­willigung hätte führen müssen. Die Behebung des Mangels sei nicht "ohne besondere Schwie­rigkeiten" im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG möglich. Ferner verletze das Bauvorha­ben § 238 Abs. 1 PBG. Zu Unrecht sei die Baurekurskommission sodann auf die Rüge der unzulässigen geografischen Orientierung der Wohnräume nicht eingetreten. Festgehalten werde schliesslich auch am Einwand, dass die Baugrundstücke mit dem streitigen Vorha­ben strassenmässig unzureichend erschlossen seien. 2. a) Die Baurekurskommission II hat die Baubewilligung hinsichtlich der oberir­disch geplanten Abstellplätze aufgehoben und die Akten diesbezüglich zur Berechnung des Pflichtabstellplatzbedarfs und zur Fortführung des Bewilligungsverfahrens "im Sinne der Erwägungen" an den Gemeinderat B. zurückgewiesen. Die Erbengemeinschaft E. hat den Rekursentscheid nicht angefochten. Sie macht auch nicht (mehr) gel­tend, dass die Zahl der erforderlichen Pflichtparkplätze bereits mit den unterirdisch ge­plan­ten Abstellflächen er­reicht sei. b) aa) Heute ist hinsichtlich der Abstellplatzfrage einzig noch streitig, ob die aufla­geweise Anordnung der unterirdischen Anlage sämtlicher Pflichtparkplätze zulässig gewe­sen sei bzw. ob die Baubewilligung nicht insgesamt hätte aufgehoben werden müssen (§ 321 Abs. 1 PBG). Den letzteren Standpunkt vertreten die Beschwerdeführenden. Sie las­sen geltend machen, dass das Bauvorhaben aufgrund des Entscheids der Baure­kurskom­mis­sion II einstweilen blockiert sei. Die Bauherrschaft müsse eine Sammelgarage planen. Wie und wo sie diese planen wolle, sei allein ihre Sache. Jedenfalls sei dies nicht "ohne be­sondere Schwierigkeiten" im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG möglich. Je nach Art und Lage der Ausführung der Einstellhalle würden auch die beiden Mehrfamilienhäuser davon be­trof­fen und müssten möglicherweise abgeändert werden. Komme die Einstellhalle in den Waldabstandsbereich zu liegen, wäre eine koordinationspflichtige Bewilligung der Volks­wirtschaftsdirektion erforderlich. Der Entscheid der Baurekurskommission II, dem Mangel mittels einer Nebenbestimmung zu begegnen, sei rechtsverletzend. Das gelte auch dann, wenn es im Übrigen in jeder Hinsicht beim Entscheid der Baurekurskommission bleiben sollte. ‑ Die Erbengemeinschaft E. lässt geltend machen, dass es sich bei den un­terirdisch anzulegenden Abstellplätzen um eine selbständige Anlage handle, durch die das Projekt der beiden Mehrfamilienhäuser nicht tangiert werde. Dabei stünden der Bauherr­schaft ver­schiedene Möglichkeiten offen. Die Anlage könne im Waldabstandsbe­reich ver­wirklicht werden. Möglich sei auch eine Erweiterung der geplanten Unterni­veaugarage in den Stras­senabstandsbereich zur Mittleren Q.-Strasse, was gemäss Art. 26 BZO zu­lässig sei. bb) Das Verwaltungsgericht hat zur Frage der auflageweisen Behebung von Män­geln entschieden, dass die örtliche Baubehörde ermessensweise zu entscheiden habe, ob einem Mangel mittels Nebenbestimmung oder durch Aufhebung der Baubewilligung zu begegnen sei (VGr, 3. September 1982, BEZ 1982 Nr. 36). Das muss auch für die zustän­dige Baurekurskommission gelten, wenn sie einen Mangel des Bauvorhabens feststellt und vor der Frage steht, ob die Baubewilligung insgesamt aufzuheben oder ob der Regelver­stoss mittels Nebenbestimmung zu korrigieren sei. Das Verwaltungsgericht hat sodann erkannt, dass durch eine Nebenbestimmung auch Mängel behoben werden könnten, die Grund­anforderungen an Bauten und Anlagen betreffen, sofern das ohne besondere Schwie­rigkeiten möglich sei (RB 1997 Nr. 78). Der von der Baurekurskommission II festgestellte Mangel betrifft nicht die beiden geplanten Mehrfamilienhäuser. Es geht einzig und ausschliesslich um die oberirdisch ge­planten Abstellplätze (Besucherparkflächen ausgenommen). Dabei handelt es sich, wie die Beschwerdegegnerschaft zutreffend geltend macht, um eine gegenüber dem Hauptvorha­ben separate Anlage, die gemäss Rekursentscheid unterirdisch zu verwirklichen ist. Das kann ohne Tangierung der beiden Hauptgebäude geschehen. Denkbar ist eine Erstellung nordwestlich des Gebäudes. Möglich wäre auch eine Erweiterung der geplanten unterirdi­schen Anlage in Richtung Mittlere Q.-Strasse, wie die Beschwerdegegnerschaft in ihrer Be­schwerdeantwort geltend macht. Dabei stellen sich weder in planerisch-architekto­ni­scher noch in baulicher Hinsicht besondere Probleme. Es ist mithin davon auszugehen, dass sich der Mangel ohne "besondere Schwierigkeiten" beheben lässt. Dass im einen Fall eine Bewilligung der Volkswirtschaftsdirektion erforderlich ist, ändert nichts. Jedenfalls er­scheint es als vertretbar, wenn die Baurekurskommission II die Baubewilligung nicht insgesamt aufgehoben, sondern eine Nebenbestimmung statuiert hat. 3. a) Streitig ist sodann die Frage der Einordnung. Diesbezüglich hat die Baure­kurs­kommission II die zu § 238 Abs. 1 PBG entwickelten allgemeinen Grundsätze richtig fest­gehalten. Auf diese Ausführungen ist daher zu verweisen (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997; VRG). Insbe­son­dere trifft zu, dass den kommunalen Bewilligungsbehörden bei der Anwendung von § 238 PBG ein erheblicher Entscheidungs‑ und Ermessensspielraum zukommt, in den die Baurekurskommissionen nur mit Zurückhaltung eingreifen dürfen. Die Kognition des Ver­waltungsgerichts ist von Gesetzes wegen beschränkt. Es kann nur rechtsverletzende Ermes­sensfehler korrigieren (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 50 Abs. 2 lit. c VRG). ‑ Die Re­kurs­kommission hat sodann zur Frage der konkreten Einordnung und Gestaltung des strei­ti­gen Vorhabens zusammengefasst erwogen, dass in der Zone WG3 drei Vollge­schosse, zwei Dachgeschosse sowie ein Untergeschoss zulässig seien. Die Firsthöhe sei auf 7 m und die Gebäudelänge auf 50 m beschränkt. Diese erlaubten Masse würden durch die beiden Mehrfamilienhäuser nicht voll ausgeschöpft. Die beiden Bauparzellen seien die letzten in der Mischzone WG3 noch unüberbauten Grundstücke. Angesichts der oberhalb des Gebäu­des der Rekurrierenden befindlichen grossvolumigen Reiheneinfamilienhaus-Überbauung könne nicht gesagt werden, dass im Quartier "Mittlere-Q." eine mehrheitlich hin­ter dem Zu­lässigen zurückgebliebene Überbauung bestehe. Die volumetri­sche Einpassung eines Gebäudes beurteile sich in aller Regel an den dem betreffenden Zo­nentypus zuge­schie­de­nen Bauten. Die befriedigende Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG könne einem Bauvorhaben grundsätzlich nicht deshalb abgesprochen werden, weil es die bau­recht­lich erlaubten Masse ausschöpfe. Von einem krassen volumetrischen Gegen­satz zum Beste­hen­den könne hier nicht gesprochen werden. Das gelte auch hinsichtlich der gerügten Riegel­wirkung, auch wenn nicht zu verkennen sei, dass das Haus der Nachbarn A. durch das ge­plante Vorhaben und die bergseits bestehende Reiheneinfamilienhaus-Sied­lung eine "Sand­wich-Position" erfahre. Wegen der hangabwärts orientierten Bauweise trä­ten die geplanten Bauten vom Grundstück dieser Nachbarn nur zweigeschossig in Er­schei­nung. Die trans­pa­renten Glasvorbauten verliehen den beiden Gebäuden sodann eine ge­wis­se Leichtigkeit, so dass der Eindruck einer übermässigen Baumassenkonzentration stark ge­mildert werde. Je­denfalls halte sich der angefochtene Entscheid hinsichtlich der Frage der Einordnung im Rah­men des der kommunalen Behörde zustehenden Ermessens­spiel­raums. b) aa) Die Beschwerdeführenden lassen hinsichtlich der Frage der Einordnung im Wesentlichen vorbringen, dass man die Situation mit eigenen Augen gesehen haben müsse, um sich davon ein Bild machen zu können, weshalb durch das Verwaltungsgericht ein ei­ge­ner Augenschein durchzuführen sei. Die Topographie, die phänomenale Fernsicht und die bestehende Siedlungsstruktur seien von entscheidender Bedeutung. Namentlich von weiter unten und vom See her sei der durch die beiden Bauten entstehende 90 m lange Rie­gel nicht mehr landschaftsverträglich. Von einer befriedigenden Einordnung könne nicht die Rede sein. Das Baugrundstück falle von der Mittleren Q.-Strasse gegen den Bach und das Bahngeleise steil ab, während es auf der anderen Strassenseite wesent­lich flacher ver­laufe. Vom See her sei daher die Reiheneinfamilienhaus-Siedlung gar nicht sicht­bar. Die geplanten Bauten überragten jedoch den Kretenrand. An der talseits störenden Riegel­wir­kung ändere nichts, dass die bergseits geplanten Glasvorbauten das dortige Fas­sa­denbild auflockerten. Unter dem Gesichtspunkt von § 238 Abs. 1 PBG sei die Gesamt­wirkung ei­ner Überbauung entscheidend. Ob die Bau‑ und Zonenordnung im Rahmen der kommen­den Revision tatsächlich keine Änderung erfahren werde, müsse sich erst noch wei­sen. Je­denfalls werde durch das Bauvorhaben die Planungsfreiheit der zuständigen Be­hörde ein­ge­schränkt und nachteilig präjudiziert. bb) Die private Beschwerdegegnerschaft lässt geltend machen, dass ein zweiter Au­genschein nicht erforderlich sei. Hier liege kein Sachverhalt vor, der es erlauben würde, le­diglich aus Gründen der Einordnung eine Beschränkung des erlaubten Bauvolumens zu ver­langen. Die streitigen Bauten stünden nicht auf einer Krete, sondern an einem etwas stei­ler oder flacher ansteigenden Abhang über der Seebucht, an dem sich das Siedlungsge­biet von B. ausbreite. Dieses Siedlungsgebiet weise eine dichte und äusserst viel­gestaltige Überbauung auf. Es erstrecke sich auch auf die oberhalb der Q.-Strasse gelegenen ebenso einsichtigen grossen Gewerbebauten. Es genüge daher nicht, wenn vor­gebracht werde, dass die streitigen Bauten einem an einem beliebigen Aussichtspunkt po­sitionierten Betrachter des ganzen Siedlungsgebiets störend auffallen würden. cc) Auch wenn die beiden geplanten Mehrfamilienhäuser ein erheblich grösseres Bauvolumen aufweisen als die unmittelbar bergseits der Mittleren Q.-Strasse ste­henden Häuser, so heisst das nicht, dass ihnen schon deswegen die befriedigende Einord­nung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG abgesprochen werden müsste. Es ist unbestritten, dass die in der Wohnzone WG3 geltenden Vorschriften beachtet werden. Das durch die primä­ren Bau­begrenzungsnormen festgelegte Volumen wird sogar nicht einmal voll ausge­schöpft. Das Verwaltungsgericht hat entschieden, dass § 238 Abs. 1 PBG der Ausschöp­fung des bau­rechtlich erlaubten Volumens grundsätzlich nicht entgegensteht. Unter dem Gesichtspunkt der Einordnung kann von einem Bauherrn nur in Ausnahmefällen, nämlich wenn der Wi­der­spruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist, ein Verzicht auf die Realisierung des baurechtlich erlaubten Volumens verlangt werden (RB 1990 Nr. 78; VGr, 6. Februar 1992, VB 91/0115; vgl. auch BGE 114 Ia 346). Andernfalls würden die Erst­bauenden unab­hän­gig von dem gemäss Bau‑ und Zonenordnung Erlaubten praktisch be­stimmen, was für ein Gebäudevolumen in einem Quartier künftig realisiert werden darf. Das ist abzulehnen. Wenn der Gemeinderat B. und die Baurekurskommission II zum Schluss gekommen sind, dass hier kein Ausnahmefall im genannten Sinn vorliege, so ist das jedenfalls vertretbar. Zu verweisen ist in diesem Zusammenhang insbesondere auf die praktisch unmittelbar süd­westlich an die Parzelle der Beschwerdeführenden angren­zen­de Reiheneinfamilienhaus-Sied­lung. Hinzu kommt, dass die Baugrundstücke grossflä­chig sind, dies im Gegensatz zu den unmittelbar jenseits der Mittleren Q.-Strasse lie­gen­den Parzellen. Diese tatsächliche Situation legt die Realisierung von volumenmässig eher umfangreicheren Bauten zum Min­desten nahe. Sodann ist zu beachten, dass die bei­den Grund­stücke Kat.Nrn...1 und...2 längliche Formen aufweisen und quer zum Hang lie­gen. Dadurch ist die Stellung der Bau­ten weitgehend vorgegeben. Ob von gewissen Stand­orten aus der Eindruck einer Riegel­wirkung entsteht, ist ohne entscheidende Bedeu­tung. In Reihen stehende Häuser erwecken je nach Standort des Betrachters wohl fast im­mer den Ein­druck der Riegelbildung. Das lässt sich auch am Beispiel des insgesamt dicht bebauten Hangs von B. feststellen. Wenn also von bestimmten Standorten aus der Eindruck einer Riegelwirkung vermittelt wird, so heisst das nicht, dass die Bauten deswe­gen im Wi­derspruch zu § 238 Abs. 1 PBG stünden. Insbesondere darf ein solcher Regel­verstoss nicht aus dem von den Beschwerdeführenden zu den Akten gegebenen Bild des Hangs von Wä­denswil mit Fotomontage abgeleitet wer­den. Wenn die Beschwerdeführen­den die "phäno­me­nale" Fernsicht erwähnen, so ist fest­zu­halten, dass nicht geltend gemacht wird, diese Fernsicht werde nachhaltig gestört. Die Be­schwerdeführenden legen vor allem Gewicht auf den Blick vom See her in Richtung Hang. Anzufügen ist, dass das Planungs‑ und Baurecht keine freie Sicht ins Grüne, auf den See oder in die Ferne gewährleistet. So­dann haben die Beschwerdeführenden anlässlich des im Rekursverfahren durchgeführten Referenten­au­gen­scheins ausdrücklich vorbringen lassen, dass der Verlust der Seesicht für sie nicht ent­schei­dend sei, da ihr Haus auf die Südseite (bergseits) ausgerichtet sei. Insge­samt erweisen sich die angefochtenen Entscheide hin­sicht­lich der Frage der Einordnung als vertretbar, je­den­falls nicht als rechtsverletzend. Eine nochmalige Besichtigung der Bauparzellen und ihres Umfelds durch das Ver­waltungsgericht ist trotz dem ausdrücklichen Gesuch der Beschwerdeführenden nicht er­forderlich, da sich der massgebende Sachverhalt hinreichend aus den Akten ergibt (RB 1995 Nr. 12). Insbesondere ist seitens der Baurekurskommission II am 11. August 1999 ein Referentenaugenschein durchgeführt worden, auf dessen Ergebnisse auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden darf (RB 1981 Nr. 2). Die Ergebnisse dieses Lo­kal­termins bilden zusammen mit den bei den Akten liegenden Fotografien und Plänen so­wie dem Bauzonenplan, über den das Verwaltungsgericht verfügt, eine genügende Grund­lage für den vorliegenden Entscheid. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet, soweit eine Verletzung von § 238 Abs. 1 PBG geltend gemacht wird. 4. Offensichtlich verfehlt ist der im Zusammenhang mit der vorstehend behandelten Rüge erhobene Einwand der Verletzung von § 234 PBG, da nicht feststehe, ob im Rahmen der kommenden Revision der Bau‑ und Zonenordnung auch die Bestimmungen über den Umfang der in der Wohnzone WG3 zulässigen Bauten geändert würden und das Bauvor­haben damit die neue Bau‑ und Zonenordnung negativ präjudizieren könnte. Von einem Verstoss gegen § 234 PBG kann nicht die Rede sein; denn es fehlt an einem nach dieser Be­stimmung nötigen konkreten Antrag des Gemeinderats auf Änderung der für die Wohn­zone WG3 geltenden und hier massgebenden Bestimmungen. Dass ein solcher Antrag vor­liege, behaupten selbst die Beschwerdeführenden nicht. Ob durch den Bau der beiden Mehr­familienhäuser die planerische Freiheit der zuständigen kommunalen Behörden ein­geschränkt wird, ist ohne Bedeutung, da es hier um eine allfällige Planänderung und nicht um den Entscheid über eine noch fehlende Festlegung geht (dazu RB 1982 Nr. 140 = BEZ 1982 Nr. 19). Für eine Planänderung aber setzt die Anwendbarkeit von § 234 PBG im Sinn einer hinreichenden Konkretisierung nach dem klaren gesetzlichen Wortlaut zwin­gend ei­nen entsprechenden Antrag des Gemeinderats voraus (VGr, 24. September 1999, VB.99.00196; VGr, 21. Oktober 1998, VB.98.00181; Robert Wolf/Erich Kull, Das revi­dierte Planungs‑ und Baugesetz [PBG] des Kantons Zürich, Zürich 1992, Rz. 265). 5. a) Die Beschwerdeführenden lassen sodann wie schon im Rekursverfahren eine Verletzung von § 301 Abs. 1 PBG geltend machen. Die Baurekurskommission II ist dies­bezüglich auf den Rekurs nicht eingetreten, weil sich der gerügte Mangel ohne weiteres durch eine Nebenbestimmung (Änderung des internen Raumkonzepts der Gartengeschoss­wohnungen) heilen liesse (RB 1987 Nr. 3). b) Es ist unbestritten, dass lediglich die Wohnräume der Gartengeschosse § 301 Abs. 1 PBG nicht entsprechen, indem sie mit ihrer Fensterfront allesamt nach Nordosten gerichtet sind. Baulich dürfte eine Umgestaltung durchaus möglich sein, wie die Baure­kurskommission II erwogen hat. Wesentlich ist nun aber insbesondere auch, dass § 301 Abs. 1 PBG keinen absoluten Grundsatz aufstellt. Vielmehr sind bei besonderen Verhält­nissen Ausnahmen möglich, insbesondere zum Schutz vor übermässigen Einwirkungen öffentlicher Bauten und Anlagen (vgl. Abs. 2). Angesichts dieses Wortlauts sind Abwei­chungen vom Grundsatz gemäss Absatz 1 der Bestimmung nicht nur zum Schutz vor den genannten Einwirkungen möglich, sondern allgemein bei besonderen Verhältnissen. Solche können hier angesichts der Hanglage und der Ausrichtung der beiden Bauparzellen ange­nommen werden. Die Mittlere Q.-Strasse liegt bergseits und südwestlich der ge­plan­ten Bau­ten. Damit ist die Lage der Unterniveaugarage vorgegeben. Vorgegeben ist daher aber auch die Lage der Sitzplätze der Gartengeschosswohnungen, die sinnvoller­wei­se an die Wohn‑/Essräume und nicht an Schlafzimmer anschliessen. Damit erweist sich die Rüge der Verletzung von § 301 Abs. 1 PBG auch materiell als unbegründet. 6. Schliesslich wird auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren eine strassenmäs­sig ungenügende Erschliessung, also eine Verletzung von § 236 Abs. 1 und § 237 Abs. 1 und 2 PBG geltend gemacht, weil lediglich auf der Strassenbergseite ein Trottoir vorhan­den sei. Dieser Einwand ist offensichtlich unbegründet. Die Baurekurskommission II hat unwidersprochen dargelegt, dass angesichts der Erschliessungsfunktion der Mittleren Q.-Strasse der Zugangstyp einer Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich erforderlich sei. Die Mittlere Q.-Strasse ist 5 m breit und verfügt bergseitig über ein durchgehendes Trottoir von hinreichender Breite. Damit entspricht die Strasse bei weitem den Anforde­run­gen gemäss Anhang der Zugangsnormalien. Diese verlangen keine be­stimm­te Lage des ein­seitig erforderlichen Trottoirs. Hinzu kommt, dass die Mittlere Q.-Strasse als Stich­stras­se erstellt ist und unmittelbar südwestlich des Gebäudes B mit einem Kehrplatz endigt. Von einer unzureichenden strassenmässigen Erschliessung kann offensichtlich nicht die Rede sein. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt abzu­weisen. 7. Die Beschwerdeführenden beanstanden schliesslich noch die von der Baure­kurs­kommission II festgesetzten Kosten‑ und Entschädigungsfolgen. Sie beantragen, ihnen sei­en selbst dann keine Kosten aufzuerlegen, wenn die vorliegende Beschwerde abgewie­sen werde. Ferner sei auch für diesen Fall eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. Sie ma­chen insbesondere geltend, dass die angeordnete Rückweisung einer Rekursgutheissung gleichkomme. Dem kann nicht gefolgt werden. Die heutigen Beschwerdeführenden haben (zusammen mit den anderen Rekurrierenden) im Rekursverfahren lediglich einen Teiler­folg errungen (unterirdische Anlage von 24 Abstellplätzen; keine Blendwirkung des Mate­rials der Glasvorbauten). In der Hauptsache (Antrag auf Aufhebung der Baubewilligung) sind sie mit ihrem Rechtsmittel unterlegen. Wenn die Baurekurskommission II angesichts dieser Rechtslage die Beschwerdeführenden mit je 1/8 (zusammen ¼) der Kosten belastet hat, so ist das keinesfalls zu beanstanden (§ 13 Abs. 2 VRG). Vielmehr entspricht dieser Entscheid dem Umstand, dass die nachbarlichen Einsprecher mit ihren Anträgen im Re­kurs­verfahren zum überwiegenden Teil unterlagen. Von einem rechtsverletzenden Kosten­spruch der Baurekurskommission II kann nicht die Rede sein. Wie die anderen Rekurrie­renden belastet worden sind, ist dabei ohne Bedeutung. Jedenfalls hat die Erbengemein­schaft E. zur Hauptsache, mindestens mehrheitlich obsiegt (Abweisung des geg­nerischen Hauptantrags auf Aufhebung der Baubewilligung). Aus den nämlichen Gründen kann der Baurekurskommission II kein Vorwurf gemacht werden, wenn sie den heutigen Be­schwer­deführenden (wie auch der Gegenpartei) keine Umtriebsentschädigung zugespro­chen hat. Entschädigungspflichtig im Rekurs‑ und im Beschwerdeverfahren ist gemäss § 17 Abs. 2 VRG die unterliegende Partei. Hier fehlt es auf Seiten der Erbengemeinschaft E. an dieser Voraussetzung, weil diese wie gesagt zum überwiegenden Teil ob­siegt hat und nur zum klei­neren Teil unterlegen ist. Sie kann daher insgesamt nicht als un­terliegende Partei be­zeichnet werden. 8. Angesichts dieses Verfahrensausgangs werden die Beschwerdeführenden kosten­pflichtig. Eine Parteientschädigung steht ihnen damit von vornherein nicht zu. Vielmehr ha­ben sie der privaten Beschwerdegegnerschaft für das Beschwerdeverfahren eine solche Vergütung auszurichten. Angemessen sind Fr.......‑. Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2....

I. Der Gemeinderat B. erteilte Frau E. (sel.) am 11. Januar 1999 unter Bedingungen und Auflagen die baurechtliche Bewilligung für den Neubau von zwei Mehr­familienhäu­sern auf den gemäss Bau‑ und Zonenordnung der Gemeinde B. vom 17. Juni 1993 (BZO) in der Wohnzone WG3 gelegenen Grundstücken Kat.Nrn...1 und...2 an der Mittleren Q.-Strasse in B.. Bewilligt wurden ferner 24 Ga­ra­gen‑ und 24 Aussenabstellplätze sowie sechs oberirdische Besucherparkplätze. Gegen die Baubewilligung wandten sich verschiedene Nachbarn mit getrennten Rekursein­gaben vom 22./23. Februar 1999 an die Baurekurskom­mission II, je mit dem Antrag, der angefochtene Beschluss sei aufzuheben. Zur Begrün­dung der Rekurse wurden (soweit heute noch von Be­deutung) folgende Rügen erhoben: Un­zureichende strassenmässige Er­schliessung der Baugrundstücke; Verletzung von § 301 Abs. 1 des Planungs‑ und Bauge­setzes vom 7. Sep­tember 1975 (PBG) betreffend die Be­sonnung von Wohnräumen; Ver­stoss gegen § 244 Abs. 3 PBG durch die oberirdisch ge­plan­ten Abstellplätze; ungenügende Einordnung des Bauvorhabens in die bauliche und landschaftliche Umgebung (§ 238 Abs. 1 PBG); über­mäs­sige Blendwirkung durch den auf der Südwestseite der geplanten Neubauten vorge­se­henen Glasvorbau.

I. Der Gemeinderat B. erteilte Frau E. (sel.) am 11. Januar 1999 unter Bedingungen und Auflagen die baurechtliche Bewilligung für den Neubau von zwei Mehr­familienhäu­sern auf den gemäss Bau‑ und Zonenordnung der Gemeinde B. vom 17. Juni 1993 (BZO) in der Wohnzone WG3 gelegenen Grundstücken Kat.Nrn...1 und...2 an der Mittleren Q.-Strasse in B.. Bewilligt wurden ferner 24 Ga­ra­gen‑ und 24 Aussenabstellplätze sowie sechs oberirdische Besucherparkplätze. Gegen die Baubewilligung wandten sich verschiedene Nachbarn mit getrennten Rekursein­gaben vom 22./23. Februar 1999 an die Baurekurskom­mission II, je mit dem Antrag, der angefochtene Beschluss sei aufzuheben. Zur Begrün­dung der Rekurse wurden (soweit heute noch von Be­deutung) folgende Rügen erhoben: Un­zureichende strassenmässige Er­schliessung der Baugrundstücke; Verletzung von § 301 Abs. 1 des Planungs‑ und Bauge­setzes vom 7. Sep­tember 1975 (PBG) betreffend die Be­sonnung von Wohnräumen; Ver­stoss gegen § 244 Abs. 3 PBG durch die oberirdisch ge­plan­ten Abstellplätze; ungenügende Einordnung des Bauvorhabens in die bauliche und landschaftliche Umgebung (§ 238 Abs. 1 PBG); über­mäs­sige Blendwirkung durch den auf der Südwestseite der geplanten Neubauten vorge­se­henen Glasvorbau. II. Nach Durchführung eines Referentenaugenscheins vereinigte die Baure­kurs­kom­mission II die Rekurse mit Entscheid vom 12. Oktober 1999 und hiess sie teil­weise gut. Sie hob die angefochtene Bewilligung hinsichtlich der Parkplatzanlage im Freien auf und wies die Akten zur Berechnung des Pflichtabstellplatzbedarfs und zur Fort­setzung des Bewilli­gungsverfahrens im Sinn der Erwägungen an den Gemeinderat B. zurück. Ferner statuierte die Baurekurskommission II, dass das Material für die beiden Glasvorbauten nicht blenden dürfe (Dispositiv Ziffer 1.30 der Baubewilligung). Im Übrigen wurden die Rekurse abge­wie­sen.

II. Nach Durchführung eines Referentenaugenscheins vereinigte die Baure­kurs­kom­mission II die Rekurse mit Entscheid vom 12. Oktober 1999 und hiess sie teil­weise gut. Sie hob die angefochtene Bewilligung hinsichtlich der Parkplatzanlage im Freien auf und wies die Akten zur Berechnung des Pflichtabstellplatzbedarfs und zur Fort­setzung des Bewilli­gungsverfahrens im Sinn der Erwägungen an den Gemeinderat B. zurück. Ferner statuierte die Baurekurskommission II, dass das Material für die beiden Glasvorbauten nicht blenden dürfe (Dispositiv Ziffer 1.30 der Baubewilligung). Im Übrigen wurden die Rekurse abge­wie­sen. III. Mit Beschwerde vom 18. November 1999 liessen Frau und Herr A. als teilweise unterlegene Rekurrierende dem Verwaltungsgericht bean­tragen, der Rekursentscheid vom 12. Oktober 1999 sei unter entsprechender Änderung des Kosten‑ und Entschädigungs­dis­positivs aufzuheben, soweit damit das Rechtsmittel abge­wiesen bzw. nicht darauf eingetre­ten worden sei. Ferner sei die Baubewilligung vom 11. Ja­nuar 1999 aufzuheben. Die Bau­rekurskommission II schloss am 21. Dezember 1999 auf Abweisung der Beschwerde. Den nämlichen Antrag stellte der Gemeinderat B. mit Beschwerdeantwort vom 10./14. Januar 2000. Ebenfalls Abweisung der Beschwerde liessen die Erben von Frau E. mit Beschwer­de­antwort vom 28. Januar 2000 be­antragen. Beide privaten Parteien verlangten ferner die Zusprechung einer Parteientschä­di­gung.

III. Mit Beschwerde vom 18. November 1999 liessen Frau und Herr A. als teilweise unterlegene Rekurrierende dem Verwaltungsgericht bean­tragen, der Rekursentscheid vom 12. Oktober 1999 sei unter entsprechender Änderung des Kosten‑ und Entschädigungs­dis­positivs aufzuheben, soweit damit das Rechtsmittel abge­wiesen bzw. nicht darauf eingetre­ten worden sei. Ferner sei die Baubewilligung vom 11. Ja­nuar 1999 aufzuheben. Die Bau­rekurskommission II schloss am 21. Dezember 1999 auf Abweisung der Beschwerde. Den nämlichen Antrag stellte der Gemeinderat B. mit Beschwerdeantwort vom 10./14. Januar 2000. Ebenfalls Abweisung der Beschwerde liessen die Erben von Frau E. mit Beschwer­de­antwort vom 28. Januar 2000 be­antragen. Beide privaten Parteien verlangten ferner die Zusprechung einer Parteientschä­di­gung. Die Erwägungen des angefochtenen Entscheids sowie die Ausführungen der Par­teien gemäss Rechtsschriften werden ‑ soweit erforderlich ‑ nachstehend wiedergegeben.

Die Erwägungen des angefochtenen Entscheids sowie die Ausführungen der Par­teien gemäss Rechtsschriften werden ‑ soweit erforderlich ‑ nachstehend wiedergegeben. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. Die Beschwerdeführenden lassen vorab geltend machen, dass die Anordnung der unterirdischen Platzierung der Abstellplätze zu einer vollständigen Aufhebung der Baube­willigung hätte führen müssen. Die Behebung des Mangels sei nicht "ohne besondere Schwie­rigkeiten" im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG möglich. Ferner verletze das Bauvorha­ben § 238 Abs. 1 PBG. Zu Unrecht sei die Baurekurskommission sodann auf die Rüge der unzulässigen geografischen Orientierung der Wohnräume nicht eingetreten. Festgehalten werde schliesslich auch am Einwand, dass die Baugrundstücke mit dem streitigen Vorha­ben strassenmässig unzureichend erschlossen seien.

1. Die Beschwerdeführenden lassen vorab geltend machen, dass die Anordnung der unterirdischen Platzierung der Abstellplätze zu einer vollständigen Aufhebung der Baube­willigung hätte führen müssen. Die Behebung des Mangels sei nicht "ohne besondere Schwie­rigkeiten" im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG möglich. Ferner verletze das Bauvorha­ben § 238 Abs. 1 PBG. Zu Unrecht sei die Baurekurskommission sodann auf die Rüge der unzulässigen geografischen Orientierung der Wohnräume nicht eingetreten. Festgehalten werde schliesslich auch am Einwand, dass die Baugrundstücke mit dem streitigen Vorha­ben strassenmässig unzureichend erschlossen seien. 2. a) Die Baurekurskommission II hat die Baubewilligung hinsichtlich der oberir­disch geplanten Abstellplätze aufgehoben und die Akten diesbezüglich zur Berechnung des Pflichtabstellplatzbedarfs und zur Fortführung des Bewilligungsverfahrens "im Sinne der Erwägungen" an den Gemeinderat B. zurückgewiesen. Die Erbengemeinschaft E. hat den Rekursentscheid nicht angefochten. Sie macht auch nicht (mehr) gel­tend, dass die Zahl der erforderlichen Pflichtparkplätze bereits mit den unterirdisch ge­plan­ten Abstellflächen er­reicht sei.

2. a) Die Baurekurskommission II hat die Baubewilligung hinsichtlich der oberir­disch geplanten Abstellplätze aufgehoben und die Akten diesbezüglich zur Berechnung des Pflichtabstellplatzbedarfs und zur Fortführung des Bewilligungsverfahrens "im Sinne der Erwägungen" an den Gemeinderat B. zurückgewiesen. Die Erbengemeinschaft E. hat den Rekursentscheid nicht angefochten. Sie macht auch nicht (mehr) gel­tend, dass die Zahl der erforderlichen Pflichtparkplätze bereits mit den unterirdisch ge­plan­ten Abstellflächen er­reicht sei. b) aa) Heute ist hinsichtlich der Abstellplatzfrage einzig noch streitig, ob die aufla­geweise Anordnung der unterirdischen Anlage sämtlicher Pflichtparkplätze zulässig gewe­sen sei bzw. ob die Baubewilligung nicht insgesamt hätte aufgehoben werden müssen (§ 321 Abs. 1 PBG). Den letzteren Standpunkt vertreten die Beschwerdeführenden. Sie las­sen geltend machen, dass das Bauvorhaben aufgrund des Entscheids der Baure­kurskom­mis­sion II einstweilen blockiert sei. Die Bauherrschaft müsse eine Sammelgarage planen. Wie und wo sie diese planen wolle, sei allein ihre Sache. Jedenfalls sei dies nicht "ohne be­sondere Schwierigkeiten" im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG möglich. Je nach Art und Lage der Ausführung der Einstellhalle würden auch die beiden Mehrfamilienhäuser davon be­trof­fen und müssten möglicherweise abgeändert werden. Komme die Einstellhalle in den Waldabstandsbereich zu liegen, wäre eine koordinationspflichtige Bewilligung der Volks­wirtschaftsdirektion erforderlich. Der Entscheid der Baurekurskommission II, dem Mangel mittels einer Nebenbestimmung zu begegnen, sei rechtsverletzend. Das gelte auch dann, wenn es im Übrigen in jeder Hinsicht beim Entscheid der Baurekurskommission bleiben sollte. ‑ Die Erbengemeinschaft E. lässt geltend machen, dass es sich bei den un­terirdisch anzulegenden Abstellplätzen um eine selbständige Anlage handle, durch die das Projekt der beiden Mehrfamilienhäuser nicht tangiert werde. Dabei stünden der Bauherr­schaft ver­schiedene Möglichkeiten offen. Die Anlage könne im Waldabstandsbe­reich ver­wirklicht werden. Möglich sei auch eine Erweiterung der geplanten Unterni­veaugarage in den Stras­senabstandsbereich zur Mittleren Q.-Strasse, was gemäss Art. 26 BZO zu­lässig sei. b) aa) Heute ist hinsichtlich der Abstellplatzfrage einzig noch streitig, ob die aufla­geweise Anordnung der unterirdischen Anlage sämtlicher Pflichtparkplätze zulässig gewe­sen sei bzw. ob die Baubewilligung nicht insgesamt hätte aufgehoben werden müssen (§ 321 Abs. 1 PBG). Den letzteren Standpunkt vertreten die Beschwerdeführenden. Sie las­sen geltend machen, dass das Bauvorhaben aufgrund des Entscheids der Baure­kurskom­mis­sion II einstweilen blockiert sei. Die Bauherrschaft müsse eine Sammelgarage planen. Wie und wo sie diese planen wolle, sei allein ihre Sache. Jedenfalls sei dies nicht "ohne be­sondere Schwierigkeiten" im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG möglich. Je nach Art und Lage der Ausführung der Einstellhalle würden auch die beiden Mehrfamilienhäuser davon be­trof­fen und müssten möglicherweise abgeändert werden. Komme die Einstellhalle in den Waldabstandsbereich zu liegen, wäre eine koordinationspflichtige Bewilligung der Volks­wirtschaftsdirektion erforderlich. Der Entscheid der Baurekurskommission II, dem Mangel mittels einer Nebenbestimmung zu begegnen, sei rechtsverletzend. Das gelte auch dann, wenn es im Übrigen in jeder Hinsicht beim Entscheid der Baurekurskommission bleiben sollte. ‑ Die Erbengemeinschaft E. lässt geltend machen, dass es sich bei den un­terirdisch anzulegenden Abstellplätzen um eine selbständige Anlage handle, durch die das Projekt der beiden Mehrfamilienhäuser nicht tangiert werde. Dabei stünden der Bauherr­schaft ver­schiedene Möglichkeiten offen. Die Anlage könne im Waldabstandsbe­reich ver­wirklicht werden. Möglich sei auch eine Erweiterung der geplanten Unterni­veaugarage in den Stras­senabstandsbereich zur Mittleren Q.-Strasse, was gemäss Art. 26 BZO zu­lässig sei. bb) Das Verwaltungsgericht hat zur Frage der auflageweisen Behebung von Män­geln entschieden, dass die örtliche Baubehörde ermessensweise zu entscheiden habe, ob einem Mangel mittels Nebenbestimmung oder durch Aufhebung der Baubewilligung zu begegnen sei (VGr, 3. September 1982, BEZ 1982 Nr. 36). Das muss auch für die zustän­dige Baurekurskommission gelten, wenn sie einen Mangel des Bauvorhabens feststellt und vor der Frage steht, ob die Baubewilligung insgesamt aufzuheben oder ob der Regelver­stoss mittels Nebenbestimmung zu korrigieren sei. Das Verwaltungsgericht hat sodann erkannt, dass durch eine Nebenbestimmung auch Mängel behoben werden könnten, die Grund­anforderungen an Bauten und Anlagen betreffen, sofern das ohne besondere Schwie­rigkeiten möglich sei (RB 1997 Nr. 78). bb) Das Verwaltungsgericht hat zur Frage der auflageweisen Behebung von Män­geln entschieden, dass die örtliche Baubehörde ermessensweise zu entscheiden habe, ob einem Mangel mittels Nebenbestimmung oder durch Aufhebung der Baubewilligung zu begegnen sei (VGr, 3. September 1982, BEZ 1982 Nr. 36). Das muss auch für die zustän­dige Baurekurskommission gelten, wenn sie einen Mangel des Bauvorhabens feststellt und vor der Frage steht, ob die Baubewilligung insgesamt aufzuheben oder ob der Regelver­stoss mittels Nebenbestimmung zu korrigieren sei. Das Verwaltungsgericht hat sodann erkannt, dass durch eine Nebenbestimmung auch Mängel behoben werden könnten, die Grund­anforderungen an Bauten und Anlagen betreffen, sofern das ohne besondere Schwie­rigkeiten möglich sei (RB 1997 Nr. 78). Der von der Baurekurskommission II festgestellte Mangel betrifft nicht die beiden geplanten Mehrfamilienhäuser. Es geht einzig und ausschliesslich um die oberirdisch ge­planten Abstellplätze (Besucherparkflächen ausgenommen). Dabei handelt es sich, wie die Beschwerdegegnerschaft zutreffend geltend macht, um eine gegenüber dem Hauptvorha­ben separate Anlage, die gemäss Rekursentscheid unterirdisch zu verwirklichen ist. Das kann ohne Tangierung der beiden Hauptgebäude geschehen. Denkbar ist eine Erstellung nordwestlich des Gebäudes. Möglich wäre auch eine Erweiterung der geplanten unterirdi­schen Anlage in Richtung Mittlere Q.-Strasse, wie die Beschwerdegegnerschaft in ihrer Be­schwerdeantwort geltend macht. Dabei stellen sich weder in planerisch-architekto­ni­scher noch in baulicher Hinsicht besondere Probleme. Es ist mithin davon auszugehen, dass sich der Mangel ohne "besondere Schwierigkeiten" beheben lässt. Dass im einen Fall eine Bewilligung der Volkswirtschaftsdirektion erforderlich ist, ändert nichts. Jedenfalls er­scheint es als vertretbar, wenn die Baurekurskommission II die Baubewilligung nicht insgesamt aufgehoben, sondern eine Nebenbestimmung statuiert hat.

Der von der Baurekurskommission II festgestellte Mangel betrifft nicht die beiden geplanten Mehrfamilienhäuser. Es geht einzig und ausschliesslich um die oberirdisch ge­planten Abstellplätze (Besucherparkflächen ausgenommen). Dabei handelt es sich, wie die Beschwerdegegnerschaft zutreffend geltend macht, um eine gegenüber dem Hauptvorha­ben separate Anlage, die gemäss Rekursentscheid unterirdisch zu verwirklichen ist. Das kann ohne Tangierung der beiden Hauptgebäude geschehen. Denkbar ist eine Erstellung nordwestlich des Gebäudes. Möglich wäre auch eine Erweiterung der geplanten unterirdi­schen Anlage in Richtung Mittlere Q.-Strasse, wie die Beschwerdegegnerschaft in ihrer Be­schwerdeantwort geltend macht. Dabei stellen sich weder in planerisch-architekto­ni­scher noch in baulicher Hinsicht besondere Probleme. Es ist mithin davon auszugehen, dass sich der Mangel ohne "besondere Schwierigkeiten" beheben lässt. Dass im einen Fall eine Bewilligung der Volkswirtschaftsdirektion erforderlich ist, ändert nichts. Jedenfalls er­scheint es als vertretbar, wenn die Baurekurskommission II die Baubewilligung nicht insgesamt aufgehoben, sondern eine Nebenbestimmung statuiert hat. 3. a) Streitig ist sodann die Frage der Einordnung. Diesbezüglich hat die Baure­kurs­kommission II die zu § 238 Abs. 1 PBG entwickelten allgemeinen Grundsätze richtig fest­gehalten. Auf diese Ausführungen ist daher zu verweisen (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997; VRG). Insbe­son­dere trifft zu, dass den kommunalen Bewilligungsbehörden bei der Anwendung von § 238 PBG ein erheblicher Entscheidungs‑ und Ermessensspielraum zukommt, in den die Baurekurskommissionen nur mit Zurückhaltung eingreifen dürfen. Die Kognition des Ver­waltungsgerichts ist von Gesetzes wegen beschränkt. Es kann nur rechtsverletzende Ermes­sensfehler korrigieren (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 50 Abs. 2 lit. c VRG). ‑ Die Re­kurs­kommission hat sodann zur Frage der konkreten Einordnung und Gestaltung des strei­ti­gen Vorhabens zusammengefasst erwogen, dass in der Zone WG3 drei Vollge­schosse, zwei Dachgeschosse sowie ein Untergeschoss zulässig seien. Die Firsthöhe sei auf 7 m und die Gebäudelänge auf 50 m beschränkt. Diese erlaubten Masse würden durch die beiden Mehrfamilienhäuser nicht voll ausgeschöpft. Die beiden Bauparzellen seien die letzten in der Mischzone WG3 noch unüberbauten Grundstücke. Angesichts der oberhalb des Gebäu­des der Rekurrierenden befindlichen grossvolumigen Reiheneinfamilienhaus-Überbauung könne nicht gesagt werden, dass im Quartier "Mittlere-Q." eine mehrheitlich hin­ter dem Zu­lässigen zurückgebliebene Überbauung bestehe. Die volumetri­sche Einpassung eines Gebäudes beurteile sich in aller Regel an den dem betreffenden Zo­nentypus zuge­schie­de­nen Bauten. Die befriedigende Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG könne einem Bauvorhaben grundsätzlich nicht deshalb abgesprochen werden, weil es die bau­recht­lich erlaubten Masse ausschöpfe. Von einem krassen volumetrischen Gegen­satz zum Beste­hen­den könne hier nicht gesprochen werden. Das gelte auch hinsichtlich der gerügten Riegel­wirkung, auch wenn nicht zu verkennen sei, dass das Haus der Nachbarn A. durch das ge­plante Vorhaben und die bergseits bestehende Reiheneinfamilienhaus-Sied­lung eine "Sand­wich-Position" erfahre. Wegen der hangabwärts orientierten Bauweise trä­ten die geplanten Bauten vom Grundstück dieser Nachbarn nur zweigeschossig in Er­schei­nung. Die trans­pa­renten Glasvorbauten verliehen den beiden Gebäuden sodann eine ge­wis­se Leichtigkeit, so dass der Eindruck einer übermässigen Baumassenkonzentration stark ge­mildert werde. Je­denfalls halte sich der angefochtene Entscheid hinsichtlich der Frage der Einordnung im Rah­men des der kommunalen Behörde zustehenden Ermessens­spiel­raums.

3. a) Streitig ist sodann die Frage der Einordnung. Diesbezüglich hat die Baure­kurs­kommission II die zu § 238 Abs. 1 PBG entwickelten allgemeinen Grundsätze richtig fest­gehalten. Auf diese Ausführungen ist daher zu verweisen (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997; VRG). Insbe­son­dere trifft zu, dass den kommunalen Bewilligungsbehörden bei der Anwendung von § 238 PBG ein erheblicher Entscheidungs‑ und Ermessensspielraum zukommt, in den die Baurekurskommissionen nur mit Zurückhaltung eingreifen dürfen. Die Kognition des Ver­waltungsgerichts ist von Gesetzes wegen beschränkt. Es kann nur rechtsverletzende Ermes­sensfehler korrigieren (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 50 Abs. 2 lit. c VRG). ‑ Die Re­kurs­kommission hat sodann zur Frage der konkreten Einordnung und Gestaltung des strei­ti­gen Vorhabens zusammengefasst erwogen, dass in der Zone WG3 drei Vollge­schosse, zwei Dachgeschosse sowie ein Untergeschoss zulässig seien. Die Firsthöhe sei auf 7 m und die Gebäudelänge auf 50 m beschränkt. Diese erlaubten Masse würden durch die beiden Mehrfamilienhäuser nicht voll ausgeschöpft. Die beiden Bauparzellen seien die letzten in der Mischzone WG3 noch unüberbauten Grundstücke. Angesichts der oberhalb des Gebäu­des der Rekurrierenden befindlichen grossvolumigen Reiheneinfamilienhaus-Überbauung könne nicht gesagt werden, dass im Quartier "Mittlere-Q." eine mehrheitlich hin­ter dem Zu­lässigen zurückgebliebene Überbauung bestehe. Die volumetri­sche Einpassung eines Gebäudes beurteile sich in aller Regel an den dem betreffenden Zo­nentypus zuge­schie­de­nen Bauten. Die befriedigende Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG könne einem Bauvorhaben grundsätzlich nicht deshalb abgesprochen werden, weil es die bau­recht­lich erlaubten Masse ausschöpfe. Von einem krassen volumetrischen Gegen­satz zum Beste­hen­den könne hier nicht gesprochen werden. Das gelte auch hinsichtlich der gerügten Riegel­wirkung, auch wenn nicht zu verkennen sei, dass das Haus der Nachbarn A. durch das ge­plante Vorhaben und die bergseits bestehende Reiheneinfamilienhaus-Sied­lung eine "Sand­wich-Position" erfahre. Wegen der hangabwärts orientierten Bauweise trä­ten die geplanten Bauten vom Grundstück dieser Nachbarn nur zweigeschossig in Er­schei­nung. Die trans­pa­renten Glasvorbauten verliehen den beiden Gebäuden sodann eine ge­wis­se Leichtigkeit, so dass der Eindruck einer übermässigen Baumassenkonzentration stark ge­mildert werde. Je­denfalls halte sich der angefochtene Entscheid hinsichtlich der Frage der Einordnung im Rah­men des der kommunalen Behörde zustehenden Ermessens­spiel­raums. b) aa) Die Beschwerdeführenden lassen hinsichtlich der Frage der Einordnung im Wesentlichen vorbringen, dass man die Situation mit eigenen Augen gesehen haben müsse, um sich davon ein Bild machen zu können, weshalb durch das Verwaltungsgericht ein ei­ge­ner Augenschein durchzuführen sei. Die Topographie, die phänomenale Fernsicht und die bestehende Siedlungsstruktur seien von entscheidender Bedeutung. Namentlich von weiter unten und vom See her sei der durch die beiden Bauten entstehende 90 m lange Rie­gel nicht mehr landschaftsverträglich. Von einer befriedigenden Einordnung könne nicht die Rede sein. Das Baugrundstück falle von der Mittleren Q.-Strasse gegen den Bach und das Bahngeleise steil ab, während es auf der anderen Strassenseite wesent­lich flacher ver­laufe. Vom See her sei daher die Reiheneinfamilienhaus-Siedlung gar nicht sicht­bar. Die geplanten Bauten überragten jedoch den Kretenrand. An der talseits störenden Riegel­wir­kung ändere nichts, dass die bergseits geplanten Glasvorbauten das dortige Fas­sa­denbild auflockerten. Unter dem Gesichtspunkt von § 238 Abs. 1 PBG sei die Gesamt­wirkung ei­ner Überbauung entscheidend. Ob die Bau‑ und Zonenordnung im Rahmen der kommen­den Revision tatsächlich keine Änderung erfahren werde, müsse sich erst noch wei­sen. Je­denfalls werde durch das Bauvorhaben die Planungsfreiheit der zuständigen Be­hörde ein­ge­schränkt und nachteilig präjudiziert. b) aa) Die Beschwerdeführenden lassen hinsichtlich der Frage der Einordnung im Wesentlichen vorbringen, dass man die Situation mit eigenen Augen gesehen haben müsse, um sich davon ein Bild machen zu können, weshalb durch das Verwaltungsgericht ein ei­ge­ner Augenschein durchzuführen sei. Die Topographie, die phänomenale Fernsicht und die bestehende Siedlungsstruktur seien von entscheidender Bedeutung. Namentlich von weiter unten und vom See her sei der durch die beiden Bauten entstehende 90 m lange Rie­gel nicht mehr landschaftsverträglich. Von einer befriedigenden Einordnung könne nicht die Rede sein. Das Baugrundstück falle von der Mittleren Q.-Strasse gegen den Bach und das Bahngeleise steil ab, während es auf der anderen Strassenseite wesent­lich flacher ver­laufe. Vom See her sei daher die Reiheneinfamilienhaus-Siedlung gar nicht sicht­bar. Die geplanten Bauten überragten jedoch den Kretenrand. An der talseits störenden Riegel­wir­kung ändere nichts, dass die bergseits geplanten Glasvorbauten das dortige Fas­sa­denbild auflockerten. Unter dem Gesichtspunkt von § 238 Abs. 1 PBG sei die Gesamt­wirkung ei­ner Überbauung entscheidend. Ob die Bau‑ und Zonenordnung im Rahmen der kommen­den Revision tatsächlich keine Änderung erfahren werde, müsse sich erst noch wei­sen. Je­denfalls werde durch das Bauvorhaben die Planungsfreiheit der zuständigen Be­hörde ein­ge­schränkt und nachteilig präjudiziert. bb) Die private Beschwerdegegnerschaft lässt geltend machen, dass ein zweiter Au­genschein nicht erforderlich sei. Hier liege kein Sachverhalt vor, der es erlauben würde, le­diglich aus Gründen der Einordnung eine Beschränkung des erlaubten Bauvolumens zu ver­langen. Die streitigen Bauten stünden nicht auf einer Krete, sondern an einem etwas stei­ler oder flacher ansteigenden Abhang über der Seebucht, an dem sich das Siedlungsge­biet von B. ausbreite. Dieses Siedlungsgebiet weise eine dichte und äusserst viel­gestaltige Überbauung auf. Es erstrecke sich auch auf die oberhalb der Q.-Strasse gelegenen ebenso einsichtigen grossen Gewerbebauten. Es genüge daher nicht, wenn vor­gebracht werde, dass die streitigen Bauten einem an einem beliebigen Aussichtspunkt po­sitionierten Betrachter des ganzen Siedlungsgebiets störend auffallen würden. bb) Die private Beschwerdegegnerschaft lässt geltend machen, dass ein zweiter Au­genschein nicht erforderlich sei. Hier liege kein Sachverhalt vor, der es erlauben würde, le­diglich aus Gründen der Einordnung eine Beschränkung des erlaubten Bauvolumens zu ver­langen. Die streitigen Bauten stünden nicht auf einer Krete, sondern an einem etwas stei­ler oder flacher ansteigenden Abhang über der Seebucht, an dem sich das Siedlungsge­biet von B. ausbreite. Dieses Siedlungsgebiet weise eine dichte und äusserst viel­gestaltige Überbauung auf. Es erstrecke sich auch auf die oberhalb der Q.-Strasse gelegenen ebenso einsichtigen grossen Gewerbebauten. Es genüge daher nicht, wenn vor­gebracht werde, dass die streitigen Bauten einem an einem beliebigen Aussichtspunkt po­sitionierten Betrachter des ganzen Siedlungsgebiets störend auffallen würden. cc) Auch wenn die beiden geplanten Mehrfamilienhäuser ein erheblich grösseres Bauvolumen aufweisen als die unmittelbar bergseits der Mittleren Q.-Strasse ste­henden Häuser, so heisst das nicht, dass ihnen schon deswegen die befriedigende Einord­nung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG abgesprochen werden müsste. Es ist unbestritten, dass die in der Wohnzone WG3 geltenden Vorschriften beachtet werden. Das durch die primä­ren Bau­begrenzungsnormen festgelegte Volumen wird sogar nicht einmal voll ausge­schöpft. Das Verwaltungsgericht hat entschieden, dass § 238 Abs. 1 PBG der Ausschöp­fung des bau­rechtlich erlaubten Volumens grundsätzlich nicht entgegensteht. Unter dem Gesichtspunkt der Einordnung kann von einem Bauherrn nur in Ausnahmefällen, nämlich wenn der Wi­der­spruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist, ein Verzicht auf die Realisierung des baurechtlich erlaubten Volumens verlangt werden (RB 1990 Nr. 78; VGr, 6. Februar 1992, VB 91/0115; vgl. auch BGE 114 Ia 346). Andernfalls würden die Erst­bauenden unab­hän­gig von dem gemäss Bau‑ und Zonenordnung Erlaubten praktisch be­stimmen, was für ein Gebäudevolumen in einem Quartier künftig realisiert werden darf. Das ist abzulehnen. Wenn der Gemeinderat B. und die Baurekurskommission II zum Schluss gekommen sind, dass hier kein Ausnahmefall im genannten Sinn vorliege, so ist das jedenfalls vertretbar. Zu verweisen ist in diesem Zusammenhang insbesondere auf die praktisch unmittelbar süd­westlich an die Parzelle der Beschwerdeführenden angren­zen­de Reiheneinfamilienhaus-Sied­lung. Hinzu kommt, dass die Baugrundstücke grossflä­chig sind, dies im Gegensatz zu den unmittelbar jenseits der Mittleren Q.-Strasse lie­gen­den Parzellen. Diese tatsächliche Situation legt die Realisierung von volumenmässig eher umfangreicheren Bauten zum Min­desten nahe. Sodann ist zu beachten, dass die bei­den Grund­stücke Kat.Nrn...1 und...2 längliche Formen aufweisen und quer zum Hang lie­gen. Dadurch ist die Stellung der Bau­ten weitgehend vorgegeben. Ob von gewissen Stand­orten aus der Eindruck einer Riegel­wirkung entsteht, ist ohne entscheidende Bedeu­tung. In Reihen stehende Häuser erwecken je nach Standort des Betrachters wohl fast im­mer den Ein­druck der Riegelbildung. Das lässt sich auch am Beispiel des insgesamt dicht bebauten Hangs von B. feststellen. Wenn also von bestimmten Standorten aus der Eindruck einer Riegelwirkung vermittelt wird, so heisst das nicht, dass die Bauten deswe­gen im Wi­derspruch zu § 238 Abs. 1 PBG stünden. Insbesondere darf ein solcher Regel­verstoss nicht aus dem von den Beschwerdeführenden zu den Akten gegebenen Bild des Hangs von Wä­denswil mit Fotomontage abgeleitet wer­den. Wenn die Beschwerdeführen­den die "phäno­me­nale" Fernsicht erwähnen, so ist fest­zu­halten, dass nicht geltend gemacht wird, diese Fernsicht werde nachhaltig gestört. Die Be­schwerdeführenden legen vor allem Gewicht auf den Blick vom See her in Richtung Hang. Anzufügen ist, dass das Planungs‑ und Baurecht keine freie Sicht ins Grüne, auf den See oder in die Ferne gewährleistet. So­dann haben die Beschwerdeführenden anlässlich des im Rekursverfahren durchgeführten Referenten­au­gen­scheins ausdrücklich vorbringen lassen, dass der Verlust der Seesicht für sie nicht ent­schei­dend sei, da ihr Haus auf die Südseite (bergseits) ausgerichtet sei. Insge­samt erweisen sich die angefochtenen Entscheide hin­sicht­lich der Frage der Einordnung als vertretbar, je­den­falls nicht als rechtsverletzend. cc) Auch wenn die beiden geplanten Mehrfamilienhäuser ein erheblich grösseres Bauvolumen aufweisen als die unmittelbar bergseits der Mittleren Q.-Strasse ste­henden Häuser, so heisst das nicht, dass ihnen schon deswegen die befriedigende Einord­nung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG abgesprochen werden müsste. Es ist unbestritten, dass die in der Wohnzone WG3 geltenden Vorschriften beachtet werden. Das durch die primä­ren Bau­begrenzungsnormen festgelegte Volumen wird sogar nicht einmal voll ausge­schöpft. Das Verwaltungsgericht hat entschieden, dass § 238 Abs. 1 PBG der Ausschöp­fung des bau­rechtlich erlaubten Volumens grundsätzlich nicht entgegensteht. Unter dem Gesichtspunkt der Einordnung kann von einem Bauherrn nur in Ausnahmefällen, nämlich wenn der Wi­der­spruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist, ein Verzicht auf die Realisierung des baurechtlich erlaubten Volumens verlangt werden (RB 1990 Nr. 78; VGr, 6. Februar 1992, VB 91/0115; vgl. auch BGE 114 Ia 346). Andernfalls würden die Erst­bauenden unab­hän­gig von dem gemäss Bau‑ und Zonenordnung Erlaubten praktisch be­stimmen, was für ein Gebäudevolumen in einem Quartier künftig realisiert werden darf. Das ist abzulehnen. Wenn der Gemeinderat B. und die Baurekurskommission II zum Schluss gekommen sind, dass hier kein Ausnahmefall im genannten Sinn vorliege, so ist das jedenfalls vertretbar. Zu verweisen ist in diesem Zusammenhang insbesondere auf die praktisch unmittelbar süd­westlich an die Parzelle der Beschwerdeführenden angren­zen­de Reiheneinfamilienhaus-Sied­lung. Hinzu kommt, dass die Baugrundstücke grossflä­chig sind, dies im Gegensatz zu den unmittelbar jenseits der Mittleren Q.-Strasse lie­gen­den Parzellen. Diese tatsächliche Situation legt die Realisierung von volumenmässig eher umfangreicheren Bauten zum Min­desten nahe. Sodann ist zu beachten, dass die bei­den Grund­stücke Kat.Nrn...1 und...2 längliche Formen aufweisen und quer zum Hang lie­gen. Dadurch ist die Stellung der Bau­ten weitgehend vorgegeben. Ob von gewissen Stand­orten aus der Eindruck einer Riegel­wirkung entsteht, ist ohne entscheidende Bedeu­tung. In Reihen stehende Häuser erwecken je nach Standort des Betrachters wohl fast im­mer den Ein­druck der Riegelbildung. Das lässt sich auch am Beispiel des insgesamt dicht bebauten Hangs von B. feststellen. Wenn also von bestimmten Standorten aus der Eindruck einer Riegelwirkung vermittelt wird, so heisst das nicht, dass die Bauten deswe­gen im Wi­derspruch zu § 238 Abs. 1 PBG stünden. Insbesondere darf ein solcher Regel­verstoss nicht aus dem von den Beschwerdeführenden zu den Akten gegebenen Bild des Hangs von Wä­denswil mit Fotomontage abgeleitet wer­den. Wenn die Beschwerdeführen­den die "phäno­me­nale" Fernsicht erwähnen, so ist fest­zu­halten, dass nicht geltend gemacht wird, diese Fernsicht werde nachhaltig gestört. Die Be­schwerdeführenden legen vor allem Gewicht auf den Blick vom See her in Richtung Hang. Anzufügen ist, dass das Planungs‑ und Baurecht keine freie Sicht ins Grüne, auf den See oder in die Ferne gewährleistet. So­dann haben die Beschwerdeführenden anlässlich des im Rekursverfahren durchgeführten Referenten­au­gen­scheins ausdrücklich vorbringen lassen, dass der Verlust der Seesicht für sie nicht ent­schei­dend sei, da ihr Haus auf die Südseite (bergseits) ausgerichtet sei. Insge­samt erweisen sich die angefochtenen Entscheide hin­sicht­lich der Frage der Einordnung als vertretbar, je­den­falls nicht als rechtsverletzend. Eine nochmalige Besichtigung der Bauparzellen und ihres Umfelds durch das Ver­waltungsgericht ist trotz dem ausdrücklichen Gesuch der Beschwerdeführenden nicht er­forderlich, da sich der massgebende Sachverhalt hinreichend aus den Akten ergibt (RB 1995 Nr. 12). Insbesondere ist seitens der Baurekurskommission II am 11. August 1999 ein Referentenaugenschein durchgeführt worden, auf dessen Ergebnisse auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden darf (RB 1981 Nr. 2). Die Ergebnisse dieses Lo­kal­termins bilden zusammen mit den bei den Akten liegenden Fotografien und Plänen so­wie dem Bauzonenplan, über den das Verwaltungsgericht verfügt, eine genügende Grund­lage für den vorliegenden Entscheid.

Eine nochmalige Besichtigung der Bauparzellen und ihres Umfelds durch das Ver­waltungsgericht ist trotz dem ausdrücklichen Gesuch der Beschwerdeführenden nicht er­forderlich, da sich der massgebende Sachverhalt hinreichend aus den Akten ergibt (RB 1995 Nr. 12). Insbesondere ist seitens der Baurekurskommission II am 11. August 1999 ein Referentenaugenschein durchgeführt worden, auf dessen Ergebnisse auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden darf (RB 1981 Nr. 2). Die Ergebnisse dieses Lo­kal­termins bilden zusammen mit den bei den Akten liegenden Fotografien und Plänen so­wie dem Bauzonenplan, über den das Verwaltungsgericht verfügt, eine genügende Grund­lage für den vorliegenden Entscheid. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet, soweit eine Verletzung von § 238 Abs. 1 PBG geltend gemacht wird.

Die Beschwerde erweist sich als unbegründet, soweit eine Verletzung von § 238 Abs. 1 PBG geltend gemacht wird. 4. Offensichtlich verfehlt ist der im Zusammenhang mit der vorstehend behandelten Rüge erhobene Einwand der Verletzung von § 234 PBG, da nicht feststehe, ob im Rahmen der kommenden Revision der Bau‑ und Zonenordnung auch die Bestimmungen über den Umfang der in der Wohnzone WG3 zulässigen Bauten geändert würden und das Bauvor­haben damit die neue Bau‑ und Zonenordnung negativ präjudizieren könnte. Von einem Verstoss gegen § 234 PBG kann nicht die Rede sein; denn es fehlt an einem nach dieser Be­stimmung nötigen konkreten Antrag des Gemeinderats auf Änderung der für die Wohn­zone WG3 geltenden und hier massgebenden Bestimmungen. Dass ein solcher Antrag vor­liege, behaupten selbst die Beschwerdeführenden nicht. Ob durch den Bau der beiden Mehr­familienhäuser die planerische Freiheit der zuständigen kommunalen Behörden ein­geschränkt wird, ist ohne Bedeutung, da es hier um eine allfällige Planänderung und nicht um den Entscheid über eine noch fehlende Festlegung geht (dazu RB 1982 Nr. 140 = BEZ 1982 Nr. 19). Für eine Planänderung aber setzt die Anwendbarkeit von § 234 PBG im Sinn einer hinreichenden Konkretisierung nach dem klaren gesetzlichen Wortlaut zwin­gend ei­nen entsprechenden Antrag des Gemeinderats voraus (VGr, 24. September 1999, VB.99.00196; VGr, 21. Oktober 1998, VB.98.00181; Robert Wolf/Erich Kull, Das revi­dierte Planungs‑ und Baugesetz [PBG] des Kantons Zürich, Zürich 1992, Rz. 265).

4. Offensichtlich verfehlt ist der im Zusammenhang mit der vorstehend behandelten Rüge erhobene Einwand der Verletzung von § 234 PBG, da nicht feststehe, ob im Rahmen der kommenden Revision der Bau‑ und Zonenordnung auch die Bestimmungen über den Umfang der in der Wohnzone WG3 zulässigen Bauten geändert würden und das Bauvor­haben damit die neue Bau‑ und Zonenordnung negativ präjudizieren könnte. Von einem Verstoss gegen § 234 PBG kann nicht die Rede sein; denn es fehlt an einem nach dieser Be­stimmung nötigen konkreten Antrag des Gemeinderats auf Änderung der für die Wohn­zone WG3 geltenden und hier massgebenden Bestimmungen. Dass ein solcher Antrag vor­liege, behaupten selbst die Beschwerdeführenden nicht. Ob durch den Bau der beiden Mehr­familienhäuser die planerische Freiheit der zuständigen kommunalen Behörden ein­geschränkt wird, ist ohne Bedeutung, da es hier um eine allfällige Planänderung und nicht um den Entscheid über eine noch fehlende Festlegung geht (dazu RB 1982 Nr. 140 = BEZ 1982 Nr. 19). Für eine Planänderung aber setzt die Anwendbarkeit von § 234 PBG im Sinn einer hinreichenden Konkretisierung nach dem klaren gesetzlichen Wortlaut zwin­gend ei­nen entsprechenden Antrag des Gemeinderats voraus (VGr, 24. September 1999, VB.99.00196; VGr, 21. Oktober 1998, VB.98.00181; Robert Wolf/Erich Kull, Das revi­dierte Planungs‑ und Baugesetz [PBG] des Kantons Zürich, Zürich 1992, Rz. 265). 5. a) Die Beschwerdeführenden lassen sodann wie schon im Rekursverfahren eine Verletzung von § 301 Abs. 1 PBG geltend machen. Die Baurekurskommission II ist dies­bezüglich auf den Rekurs nicht eingetreten, weil sich der gerügte Mangel ohne weiteres durch eine Nebenbestimmung (Änderung des internen Raumkonzepts der Gartengeschoss­wohnungen) heilen liesse (RB 1987 Nr. 3).

5. a) Die Beschwerdeführenden lassen sodann wie schon im Rekursverfahren eine Verletzung von § 301 Abs. 1 PBG geltend machen. Die Baurekurskommission II ist dies­bezüglich auf den Rekurs nicht eingetreten, weil sich der gerügte Mangel ohne weiteres durch eine Nebenbestimmung (Änderung des internen Raumkonzepts der Gartengeschoss­wohnungen) heilen liesse (RB 1987 Nr. 3). b) Es ist unbestritten, dass lediglich die Wohnräume der Gartengeschosse § 301 Abs. 1 PBG nicht entsprechen, indem sie mit ihrer Fensterfront allesamt nach Nordosten gerichtet sind. Baulich dürfte eine Umgestaltung durchaus möglich sein, wie die Baure­kurskommission II erwogen hat. Wesentlich ist nun aber insbesondere auch, dass § 301 Abs. 1 PBG keinen absoluten Grundsatz aufstellt. Vielmehr sind bei besonderen Verhält­nissen Ausnahmen möglich, insbesondere zum Schutz vor übermässigen Einwirkungen öffentlicher Bauten und Anlagen (vgl. Abs. 2). Angesichts dieses Wortlauts sind Abwei­chungen vom Grundsatz gemäss Absatz 1 der Bestimmung nicht nur zum Schutz vor den genannten Einwirkungen möglich, sondern allgemein bei besonderen Verhältnissen. Solche können hier angesichts der Hanglage und der Ausrichtung der beiden Bauparzellen ange­nommen werden. Die Mittlere Q.-Strasse liegt bergseits und südwestlich der ge­plan­ten Bau­ten. Damit ist die Lage der Unterniveaugarage vorgegeben. Vorgegeben ist daher aber auch die Lage der Sitzplätze der Gartengeschosswohnungen, die sinnvoller­wei­se an die Wohn‑/Essräume und nicht an Schlafzimmer anschliessen. Damit erweist sich die Rüge der Verletzung von § 301 Abs. 1 PBG auch materiell als unbegründet. b) Es ist unbestritten, dass lediglich die Wohnräume der Gartengeschosse § 301 Abs. 1 PBG nicht entsprechen, indem sie mit ihrer Fensterfront allesamt nach Nordosten gerichtet sind. Baulich dürfte eine Umgestaltung durchaus möglich sein, wie die Baure­kurskommission II erwogen hat. Wesentlich ist nun aber insbesondere auch, dass § 301 Abs. 1 PBG keinen absoluten Grundsatz aufstellt. Vielmehr sind bei besonderen Verhält­nissen Ausnahmen möglich, insbesondere zum Schutz vor übermässigen Einwirkungen öffentlicher Bauten und Anlagen (vgl. Abs. 2). Angesichts dieses Wortlauts sind Abwei­chungen vom Grundsatz gemäss Absatz 1 der Bestimmung nicht nur zum Schutz vor den genannten Einwirkungen möglich, sondern allgemein bei besonderen Verhältnissen. Solche können hier angesichts der Hanglage und der Ausrichtung der beiden Bauparzellen ange­nommen werden. Die Mittlere Q.-Strasse liegt bergseits und südwestlich der ge­plan­ten Bau­ten. Damit ist die Lage der Unterniveaugarage vorgegeben. Vorgegeben ist daher aber auch die Lage der Sitzplätze der Gartengeschosswohnungen, die sinnvoller­wei­se an die Wohn‑/Essräume und nicht an Schlafzimmer anschliessen. Damit erweist sich die Rüge der Verletzung von § 301 Abs. 1 PBG auch materiell als unbegründet. 6. Schliesslich wird auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren eine strassenmäs­sig ungenügende Erschliessung, also eine Verletzung von § 236 Abs. 1 und § 237 Abs. 1 und 2 PBG geltend gemacht, weil lediglich auf der Strassenbergseite ein Trottoir vorhan­den sei. Dieser Einwand ist offensichtlich unbegründet. Die Baurekurskommission II hat unwidersprochen dargelegt, dass angesichts der Erschliessungsfunktion der Mittleren Q.-Strasse der Zugangstyp einer Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich erforderlich sei. Die Mittlere Q.-Strasse ist 5 m breit und verfügt bergseitig über ein durchgehendes Trottoir von hinreichender Breite. Damit entspricht die Strasse bei weitem den Anforde­run­gen gemäss Anhang der Zugangsnormalien. Diese verlangen keine be­stimm­te Lage des ein­seitig erforderlichen Trottoirs. Hinzu kommt, dass die Mittlere Q.-Strasse als Stich­stras­se erstellt ist und unmittelbar südwestlich des Gebäudes B mit einem Kehrplatz endigt. Von einer unzureichenden strassenmässigen Erschliessung kann offensichtlich nicht die Rede sein. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt abzu­weisen.

6. Schliesslich wird auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren eine strassenmäs­sig ungenügende Erschliessung, also eine Verletzung von § 236 Abs. 1 und § 237 Abs. 1 und 2 PBG geltend gemacht, weil lediglich auf der Strassenbergseite ein Trottoir vorhan­den sei. Dieser Einwand ist offensichtlich unbegründet. Die Baurekurskommission II hat unwidersprochen dargelegt, dass angesichts der Erschliessungsfunktion der Mittleren Q.-Strasse der Zugangstyp einer Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich erforderlich sei. Die Mittlere Q.-Strasse ist 5 m breit und verfügt bergseitig über ein durchgehendes Trottoir von hinreichender Breite. Damit entspricht die Strasse bei weitem den Anforde­run­gen gemäss Anhang der Zugangsnormalien. Diese verlangen keine be­stimm­te Lage des ein­seitig erforderlichen Trottoirs. Hinzu kommt, dass die Mittlere Q.-Strasse als Stich­stras­se erstellt ist und unmittelbar südwestlich des Gebäudes B mit einem Kehrplatz endigt. Von einer unzureichenden strassenmässigen Erschliessung kann offensichtlich nicht die Rede sein. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt abzu­weisen. 7. Die Beschwerdeführenden beanstanden schliesslich noch die von der Baure­kurs­kommission II festgesetzten Kosten‑ und Entschädigungsfolgen. Sie beantragen, ihnen sei­en selbst dann keine Kosten aufzuerlegen, wenn die vorliegende Beschwerde abgewie­sen werde. Ferner sei auch für diesen Fall eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. Sie ma­chen insbesondere geltend, dass die angeordnete Rückweisung einer Rekursgutheissung gleichkomme. Dem kann nicht gefolgt werden. Die heutigen Beschwerdeführenden haben (zusammen mit den anderen Rekurrierenden) im Rekursverfahren lediglich einen Teiler­folg errungen (unterirdische Anlage von 24 Abstellplätzen; keine Blendwirkung des Mate­rials der Glasvorbauten). In der Hauptsache (Antrag auf Aufhebung der Baubewilligung) sind sie mit ihrem Rechtsmittel unterlegen. Wenn die Baurekurskommission II angesichts dieser Rechtslage die Beschwerdeführenden mit je 1/8 (zusammen ¼) der Kosten belastet hat, so ist das keinesfalls zu beanstanden (§ 13 Abs. 2 VRG). Vielmehr entspricht dieser Entscheid dem Umstand, dass die nachbarlichen Einsprecher mit ihren Anträgen im Re­kurs­verfahren zum überwiegenden Teil unterlagen. Von einem rechtsverletzenden Kosten­spruch der Baurekurskommission II kann nicht die Rede sein. Wie die anderen Rekurrie­renden belastet worden sind, ist dabei ohne Bedeutung. Jedenfalls hat die Erbengemein­schaft E. zur Hauptsache, mindestens mehrheitlich obsiegt (Abweisung des geg­nerischen Hauptantrags auf Aufhebung der Baubewilligung). Aus den nämlichen Gründen kann der Baurekurskommission II kein Vorwurf gemacht werden, wenn sie den heutigen Be­schwer­deführenden (wie auch der Gegenpartei) keine Umtriebsentschädigung zugespro­chen hat. Entschädigungspflichtig im Rekurs‑ und im Beschwerdeverfahren ist gemäss § 17 Abs. 2 VRG die unterliegende Partei. Hier fehlt es auf Seiten der Erbengemeinschaft E. an dieser Voraussetzung, weil diese wie gesagt zum überwiegenden Teil ob­siegt hat und nur zum klei­neren Teil unterlegen ist. Sie kann daher insgesamt nicht als un­terliegende Partei be­zeichnet werden.

7. Die Beschwerdeführenden beanstanden schliesslich noch die von der Baure­kurs­kommission II festgesetzten Kosten‑ und Entschädigungsfolgen. Sie beantragen, ihnen sei­en selbst dann keine Kosten aufzuerlegen, wenn die vorliegende Beschwerde abgewie­sen werde. Ferner sei auch für diesen Fall eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. Sie ma­chen insbesondere geltend, dass die angeordnete Rückweisung einer Rekursgutheissung gleichkomme. Dem kann nicht gefolgt werden. Die heutigen Beschwerdeführenden haben (zusammen mit den anderen Rekurrierenden) im Rekursverfahren lediglich einen Teiler­folg errungen (unterirdische Anlage von 24 Abstellplätzen; keine Blendwirkung des Mate­rials der Glasvorbauten). In der Hauptsache (Antrag auf Aufhebung der Baubewilligung) sind sie mit ihrem Rechtsmittel unterlegen. Wenn die Baurekurskommission II angesichts dieser Rechtslage die Beschwerdeführenden mit je 1/8 (zusammen ¼) der Kosten belastet hat, so ist das keinesfalls zu beanstanden (§ 13 Abs. 2 VRG). Vielmehr entspricht dieser Entscheid dem Umstand, dass die nachbarlichen Einsprecher mit ihren Anträgen im Re­kurs­verfahren zum überwiegenden Teil unterlagen. Von einem rechtsverletzenden Kosten­spruch der Baurekurskommission II kann nicht die Rede sein. Wie die anderen Rekurrie­renden belastet worden sind, ist dabei ohne Bedeutung. Jedenfalls hat die Erbengemein­schaft E. zur Hauptsache, mindestens mehrheitlich obsiegt (Abweisung des geg­nerischen Hauptantrags auf Aufhebung der Baubewilligung). Aus den nämlichen Gründen kann der Baurekurskommission II kein Vorwurf gemacht werden, wenn sie den heutigen Be­schwer­deführenden (wie auch der Gegenpartei) keine Umtriebsentschädigung zugespro­chen hat. Entschädigungspflichtig im Rekurs‑ und im Beschwerdeverfahren ist gemäss § 17 Abs. 2 VRG die unterliegende Partei. Hier fehlt es auf Seiten der Erbengemeinschaft E. an dieser Voraussetzung, weil diese wie gesagt zum überwiegenden Teil ob­siegt hat und nur zum klei­neren Teil unterlegen ist. Sie kann daher insgesamt nicht als un­terliegende Partei be­zeichnet werden. 8. Angesichts dieses Verfahrensausgangs werden die Beschwerdeführenden kosten­pflichtig. Eine Parteientschädigung steht ihnen damit von vornherein nicht zu. Vielmehr ha­ben sie der privaten Beschwerdegegnerschaft für das Beschwerdeverfahren eine solche Vergütung auszurichten. Angemessen sind Fr.......‑.

8. Angesichts dieses Verfahrensausgangs werden die Beschwerdeführenden kosten­pflichtig. Eine Parteientschädigung steht ihnen damit von vornherein nicht zu. Vielmehr ha­ben sie der privaten Beschwerdegegnerschaft für das Beschwerdeverfahren eine solche Vergütung auszurichten. Angemessen sind Fr.......‑. Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht:

Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2....

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