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Professionelle Immobilienverkäufer schliessen mit Kaufinteressenten oft als erstes einen sogenannten „Reservationsvertrag“ ab. Der Käufer verpflichtet sich darin zu einer Anzahlung (die sich oftmals an der voraussichtlichen Provision des Maklers orientiert). Der Verkäufer verpflichtet sich, die Immobilie während einer bestimmten Zeit nicht an einen Dritten zu verkaufen, die Liegenschaft also zu reservieren. Häufig wird vereinbart, dass die Anzahlung verfällt, wenn sich der Käufer doch noch gegen den Kauf entscheidet. Der Verkäufer soll so für seinen letztlich vergeblich betriebenen Aufwand entschädigt werden.
Immobilienkaufverträge müssen öffentlich beurkundet werden. Das Bundesgericht entschied, dass das auch für Reservationsverträge gilt. In den meisten Fällen werden Reservationsverträge aber nicht öffentlich beurkundet. Somit ist der Verkäufer trotz Reservationsvertrag frei, die Immobilie an einen Dritten zu verkaufen, wohingegen der Käufer die geleistete Anzahlung zurückfordern kann.
Käufer und Verkäufer können sich in einem nicht öffentlich beurkundeten Vertrag darüber einigen, dass der Käufer den Verkäufer für seinen Aufwand vergüten soll. Ein solcher Vertrag ist jedoch nur gültig, wenn er nicht „zu nahe“ am Kaufvertrag ist. Die Vergütung des Aufwands darf keine verkappte Kaufpreiszahlung darstellen.
SPEED READ: Reservation contracts for real estate are widespread, but in many cases invalid.
SUPErLiRE: Les contrats de réservation de biens immobiliers sont très répandus, mais dans de nombreux cas invalides.
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