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Mietverhältnis – Rechtslage, Arten & Kündigung
Rechtliches zum Mietverhältnis
Ein Mietverhältnis wird durch einen Mietvertrag geregelt. Dabei wird im Art. 253 OR der Mietvertrag nach dem Gesetz folgendermaßen definiert: „Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten.“
Dabei werden in der Schweiz verschiedene Mietverhältnisse nach unterschiedlichen Kriterien kategorisiert. Man unterscheidet somit nach Art und Anzahl der beteiligten Parteien:
- Einfache Miete: Diese liegt vor, wenn auf jeder Seite nur eine Partei bzw. Person bei einem Mietverhältnis beteiligt ist.
- Gemeinsame Miete: In diesem Fall sind auf einer Seite des Mietverhältnisses mehrere Personen beteiligt, es besteht also eine Mehrheit entweder von Mietern oder Vermietern, die eine Gemeinschaft bilden.
- Untermiete: Mit diesem Mietverhältnis wird ein Vertragsverhältnis bezeichnet, indem ein Mieter die gemietete Sache an einen anderen Mieter als Untermieter weitervermietet.
Zusätzlich unterscheidet man auch nach der Nutzung des Mietobjektes, wobei sich folgende Kategorien ergeben :
- Wohnraummiete: Die Wohnraummiete ist die Miete eines oder mehrerer Räume, dessen Nutzung mit „Wohnen“ umschrieben werden kann. Abgestellt wird auf die vereinbarte Nutzung eines Raumes.
- Geschäftsraummiete: Unter Geschäftsraum ist jeder Raum zu verstehen, der dem Betrieb eines Gewerbes oder der Ausübung einer beruflichen Tätigkeit dient. Abzustellen ist wiederum auf die Vereinbarung der Parteien.
- Gemischter Gebrauch: Dieser liegt dann vor, wenn der Gebrauch vereinbarungsgemäß nebst dem Wohnen auch dem Betreiben eines Geschäftes dient. Bei der Rechtsanwendung ist auf den primären bzw. überwiegenden Gebrauch abzustellen.
Dauer des Mietverhältnisses
Ein Mietvertrag kann nach Art. 255 OR von entweder unbestimmter Dauer oder aber von Anfang an auf bestimmte Zeit abgeschlossen werden. Dabei gilt ein Mietvertrag als befristet nach dem Gesetz, wenn er ohne eine Kündigung mit dem Ablauf der vereinbarten Dauer endet. Aus diesem Grund ist die gesetzliche Definition eines befristeten Mietverhältnisses durch drei wesentliche Charakteristika gekennzeichnet. Diese sind:
- Es muss eine entsprechende Vereinbarung vorliegen (Mietvertrag);
- dieser muss eine klare Vereinbarung über die beschränkte Dauer des Mietverhältnisses enthalten
- hierbei muss der Wille beider Parteien zum Ausdruck kommen, dass das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt unter dem gegenseitigen Verzicht auf eine Kündigung beendet wird.
Arten des Mietverhältnis – Wohn – & Geschäftsraummiete
Ein Mietverhältnis beginnt, wenn die Mietsache dem Mieter vertragsgemäß übergeben wurde und dieser den vereinbarten Mietzins bezahlt. Das Mietverhältnis ist das Erfüllungsgeschäft, der Mietvertrag das Verpflichtungsgeschäft. Mietverträge sind nach dem Schweizer Recht nicht an eine bestimmte Form gebunden. Deshalb kann ein Mietvertrag auch mündlich abgeschlossen werden, jedoch ist aus Beweisgründen ein schriftlicher Vertrag empfehlenswert.
In Bezug auf den Mietzins und die Nebenkosten wird in der Schweiz meist ein monatlicher Nettomietzins vereinbart, wobei Nebenkosten ( Heizung, Warmwasser, Hauswartung etc.) zusätzlich hinzukommen. Für den Fall, dass die die Nebenkosten nicht ausdrücklich geregelt sind, gelten diese als im Mietzins inbegriffen und werden also nicht zusätzlich geschuldet.
Falls hingegen Nebenkosten separat zu bezahlen sind, kann dies als Pauschalbetrag oder «akonto» (als Anzahlung) erfolgen. Dabei erstellt dann der Vermieter bei einem akonto einmal jährlich eine Nebenkostenabrechnung und je nach Saldo erhält der Mieter eine Rückerstattung oder er muss einen bestimmten Betrag nachzahlen. Generell hat ein Mieter das Recht, bei seinem Vermieter eine detaillierte Abrechnung und die Belege der Nebenkosten einzusehen.
Ferner ist es auch üblich, dass ein Mieter eine Mietkaution (auch Mietzinsdepot genannt) als Sicherheit hinterlegt, die auf einem Sperrkonto auf den Namen des Mieters eingezahlt werden muss. Hierbei sieht das Gesetz vor, dass eine Kaution bei Wohnräumen maximal drei Mietzinse betragen darf, wohingegen bei Geschäftsräumen keine Grenze vorgesehen ist. Für den Fall, dass bei einer Beendigung des Mietverhältnisses keine Mietzinsausstände, keine Schäden am Mietobjekt oder eine übermäßige Abnutzung festgestellt werden, für die ein Mieter haften muss, muss ihm die Kaution ausbezahlt werden.
Untermiete
Mit einer Zustimmung durch den Vermieter kann ein Mieter sein Mietobjekt ganz oder teilweise untervermieten gemäß Art 262 Abs. 1 OR. Hierbei kann der Vermieter die Zustimmung nur aus bestimmten Gründen verweigern. Generell ist die Untermiete ein gewöhnliches Mietverhältnis zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter, an den die Sache weitervermietet wird. Dabei kann ein Vermieter eine Untervermietung nur verweigern, wenn z. B. die Bedingungen der Untermiete missbräuchlich sind, dem Vermieter dadurch wesentliche Nachteile entstehen oder der Mieter keine Rückkehrabsicht hat.
Generell besteht bei der Untervermietung der Vertrag immer zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter, der Hauptvermieter ist also an diesem Vertragsverhältnis nicht beteiligt. Auch auf ein Untermietverhältnis ist das gewöhnliche Mietvertragsrecht anwendbar. In Bezug auf die Haftung haftet dabei also der Untermieter dem Hauptmieter und der Hauptmieter dem Vermieter für den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.
Übertragung eines Mietverhältnisses auf einen Dritten
Nach Art. 263 OR kann eine Übertragung des Mietverhältnisses auf einen Dritten nur bei der Geschäftsraummiete zur Anwendung kommen. Hierbei bedarf es bei der Übertragung des Mietverhältnisses durch den Mieter auf einen Dritten der schriftlichen Zustimmung des Vermieters, die jedoch nur aus einem wichtigem Grund verweigert werden darf. Dabei kann z. B. die mangelnde Solvenz des Übernehmers ein wichtiger Grund sein. Bei der Übertragung eines Mietverhältnisses tritt der Dritte tritt anstelle des Mieters in das Mietverhältnis ein. Allerdings haftet auch der Mieter solidarisch neben dem Dritten bis das Mietverhältnis durch Vertrag oder das Gesetz beendet werden kann.
Befristete und unbefristete Mietverhältnisse
Generell können Vermieter und Mieter im Mietvertrag auch Regelungen zur Vertragslaufzeit treffen. Dabei können Mietverhältnisse sowohl befristet als auch unbefristet eingegangen werden. Grundsätzlich ist ein Mietverhältnis immer dann befristet, wenn es ohne Kündigung mit Ablauf einer vereinbarten Dauer oder auf einen bestimmten Zeitpunkt endet. In diesem Fall ist eine ordentliche Kündigung weder nötig noch möglich, da das Mietverhältnis automatisch endet mit dem Ablauf der festgelegten Dauer oder des vereinbarten Termins. Hingegen sind unbefristete Mietverhältnisse nicht von vornherein auf eine bestimmte Dauer abgeschlossen. Diese werden dann durch eine Kündigung des Mieters oder Vermieters beendet.
Kündigung von Mietverhältnissen
Liegt ein unbefristetes Mietverhältnis vor, so kann es unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine gekündigt werden. Hierbei gilt für Wohnräume eine Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin. Hingegen beträgt die Kündigungsfrist bei Geschäftsräumen sechs Monate. Die ortsüblichen Kündigungstermine kann man bei der zuständigen Schlichtungsbehörde anfragen. Allerdings können die Vertragsparteien auch von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Vereinbarungen treffen.
Jedoch sind die gesetzlichen Kündigungsfristen (drei bzw. sechs Monate) Mindestfristen, die dabei nicht unterschritten werden dürfen. Generell ist eine Kündigung eine empfangsbedürftige Willenserklärung und sie muss rechtzeitig erfolgen. Für den Fall, dass sie nicht rechtzeitig erfolgt, gilt sie erst auf den nächstmöglichen Termin. In besonderen Fällen ist auch eine außerordentliche Kündigung mit verkürzten Fristen und Terminen möglich. Hierbei kann dies z. B. möglich sein, wenn der Mieter die Miete trotz einer Nachfrist und Kündigungsandrohung nicht bezahlt oder auch bei der Verletzung von Sorgfaltspflichten.
Grundsätzlich müssen sowohl Vermieter und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen schriftlich kündigen. Für den Fall, dass es sich um eine Familienwohnung handelt, muss die Kündigung auch vom Ehegatten bzw. eingetragenen Partner unterzeichnet werden. Ein Vermieter muss zudem für die Kündigung ein vom Kanton genehmigtes Formular verwenden, da andernfalls die Kündigung nichtig ist.
Streitigkeiten im Mietverhältnis
Für den Fall, dass es in einem Mietverhältnis Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter gibt, die sich nicht direkt lösen lassen, hat der Mieter das Recht, sich an die Behörden zu wenden. Hierbei ist immer die Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen am Ort des Mietobjekts zuständig. Dabei wird dann in einem Mietschlichtungsverfahren versucht, eine einvernehmliche Lösung zwischen den Parteien zu erzielen. Generell besteht die Schlichtungsbehörde aus einer vorsitzenden Person und einer paritätischen Vertretung mieter- und vermieterseite. Das Schlichtungsverfahren ist für den Bürger kostenlos, d. h. der Staat erhebt keine Gebühr hierfür. Für den Fall, dass keine Lösung im Schlichtungsverfahren gefunden werden kann, kann die Streitsache an ein Mietgericht verwiesen werden.
Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei Mietverhältnissen helfen ?
Will man ein Mietverhältnis eingehen oder ist man gerade erst in die Schweiz zugezogen, kann es durchaus sinnvoll sein, die Beratung eines erfahrenen Anwalts für Mietrecht zu suchen. Hierbei kann dieser nicht nur über die bestehenden gesetzlichen Regelungen zu Mietverhältnissen in der Schweiz aufklären, er kann auch Mietverträge prüfen und ggf. auf Fallstricke hinweisen. In laufenden Mietverhältnissen ist ein Anwalt für Mietrecht immer dann ein guter Partner, wenn es zu Streitigkeiten über die Mietsache oder deren Gebrauch geht.
Dabei sind hierbei oftmals Betriebskostenabrechnungen, Mietzinserhöhungen und zahlungen , Untervermietung oder ähnliche Themen ein häufiger Streitpunkt zwischen Vermietern und Mietern. Ein erfahrener Anwalt für Mietrecht kann dabei neben Anstrengungen zu einer gütlichen Einigung auch Schlichtungsverfahren vorbereiten oder eine Klage vor einem Gericht vorbereiten und durchführen. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Mietverhältnisse.