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Schadenersatzpflicht des Vermieters bei vorgeschobenem Eigenbedarf
1. Eigenbedarf im Sinne des Mietrechts
Gemäss Praxis des Bundesgerichts ist von Eigenbedarf auszugehen, wenn ernsthafte, nach den Umständen einleuchtende Gründe des Vermieters oder nahen Verwandten oder Verschwägerten bestehen, die vermietete Sache künftig selber zu nutzen.
Macht der Vermieter im Zusammenhang mit einer Kündigung Eigenbedarf geltend, so stellt dies für den Vermieter in zweierlei Hinsicht einen Vorteil dar: Erstens wird der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs bei einer ordentlichen Kündigung zur Folge haben, dass diese nicht missbräuchlich ist. Zweitens spricht das Gericht in der Regel eine deutlich kürzere Mieterstreckung aus. In gewissen Fällen führt ein Eigenbedarf des Vermieters sogar dazu, dass dem Mieter eine Erstreckung gänzlich versagt wird.
2. Schadenersatzpflicht des Vermieters bei vorgeschobenem Eigenbedarf
Wie verhält es sich nun, wenn der Mieter nach seinem Auszug feststellt, dass die Mietsache nicht in der Hinsicht genutzt wird, wie es der Vermieter im vorangegangenen Kündigungsstreit behauptet hat, beispielsweise indem der Vermieter die Mietsache an einen Dritten zu einem höheren Mietzins vermietet, der Eigenbedarf also nur vorgeschoben war?
Grundsätzlich ist eine solche Kündigung als missbräuchlich zu qualifizieren und lässt beim ehemaligen Mieter einen Anspruch auf Schadenersatz entstehen. Mit Urteil vom 19. Februar 2019 (BGE 145 III 143 ff.) hielt das Bundesgericht jedoch fest, dass der betroffene Mieter eine Schadensersatzklage gegen den ehemaligen Vermieter nur dann erheben kann, wenn er vorgängig die Aufhebung des rechtskräftigen Urteils über die gültige Kündigung mittels Revision erwirkt.
-MLaw Ralf Voger, Rechtsanwalt bei Studhalter & Pfister Rechtsanwälte AG
-MLaw Laura Schwarze, Juristische Mitarbeiterin bei Studhalter & Pfister Rechtsanwälte AG