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Nach dem Gesetz ist der Mieter verpflichtet, das Grundstück mit der erforderlichen Sorgfalt zu nutzen und auf die anderen Bewohner des Gebäudes Rücksicht zu nehmen. Er muss daher seine Sorgfaltspflicht beachten. Es ist allgemein anerkannt, dass der Mieter die Räumlichkeiten oder Installationen nicht beschädigen, ohne Zustimmung des Vermieters verändern oder durch unsachgemäßen Gebrauch in ihrem Wert mindern darf. Er hat sich auch gegenüber seinen Nachbarn korrekt zu verhalten und die Ruhe des Gebäudes zu respektieren.
Folglich entspricht die Verursachung von Lärmbelästigung einem Verstoß des Mieters gegen seine Pflichten. Das Gleiche gilt, wenn er ekelerregende Gerüche erzeugt, sich sittenwidrig verhält oder z.B. seine Nachbarn beleidigt.
Ein gewisser Spielraum muss jedoch eingeräumt werden. Diese Spanne hängt insbesondere von den Umständen (ein bestimmtes Ereignis ist im Leben des Mieters eingetreten, wie z. B. das Vorhandensein eines neugeborenen Babys, das nachts nicht durchschläft), der Bestimmung der Räumlichkeiten (Wohn- oder Geschäftsräume) oder der Umgebung (weniger gut isolierter Altbau, laute Nachbarschaft usw.) ab. Auch das Vorhandensein von Belästigungen sollte objektiv und nicht nach der erhöhten Empfindlichkeit eines Nachbarn beurteilt werden. Wenn sich also mehrere Nachbarn über die gleiche Belästigung beschweren, spricht dies für das Vorliegen einer solchen Belästigung.
Im vorliegenden Fall und nach Ihren Angaben scheint es, dass Ihre Mieter ihre Sorgfaltspflicht verletzen, da zu jeder Tages- und Nachtzeit Schreie zu hören sind, Möbel verschoben werden, Gegenstände zerbrochen werden oder sehr laute Musik zu hören ist. Die Ruhe der Nachbarn wird dadurch nicht respektiert. Daher haben Sie die Möglichkeit, den Mietvertrag vorzeitig zu kündigen.
Verletzt ein Mieter seine Sorgfaltspflicht in hinreichend schwerwiegender Weise, so dass die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses für den Vermieter oder die anderen Bewohner des Gebäudes unzumutbar wird, kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen das Mietverhältnis vorzeitig beenden.
Er muss zunächst eine schriftliche Abmahnung an die Mieter richten, in der er ihnen die Situation erklärt und den Sachverhalt detailliert darlegt. Dies sollte per Einschreiben erfolgen. Diese Abmahnung muss kurz nach Auftreten der Belästigung erfolgen und den Mietern eine Frist zur Beseitigung der Belästigung setzen. Bei Lärmbelästigungen ist es möglich, deren sofortige Unterlassung zu verlangen. Das Schreiben muss die Mieter auch darüber informieren, dass der Mietvertrag vorzeitig gekündigt wird, wenn die Belästigung anhält.
Wenn nach Ablauf der gewährten Frist die Belästigung trotz der schriftlichen Abmahnung fortbesteht, kann das Mietverhältnis mit einer Frist von dreißig Tagen zum Monatsende vorzeitig gekündigt werden. Die Kündigung muss auch mittels eines offiziellen Formulars für die Beendigung des Mietverhältnisses erfolgen.
Ich weise darauf hin, dass die Belästigungen zum Zeitpunkt der Kündigung dieselben sein müssen, die den Mietern im Abmahnschreiben vorgeworfen wurden.
Wenn die oben genannten Bedingungen nicht erfüllt sind, ist die Kündigung unwirksam. Vorsorglich empfehle ich Ihnen daher, Ihren Mietern auch eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages mitzuteilen. Für weitere Informationen steht Ihnen CGI Conseils gerne zur Verfügung.
von Christelle ANDERSEN, Rechtsanwältin CGI Conseils
Für weitere Informationen steht Ihnen CGI Conseils morgens von 8:30 bis 11:30 Uhr unter Tel. 022 715 02 10 oder nach Vereinbarung zur Verfügung.