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• Je veux vendre mon appartement qui est situé dans le canton de Vaud et dont le dernier occupant était un locataire?
Toute aliénation d'un appartement jusqu'alors loué est soumise à l'autorisation de l'Unité Logement du Service des communes et du logement (Unité logement) en vertu de la loi concernant l'aliénation d'appartements loués (LAAL).
Par appartement jusqu'alors loué, on entend tout logement qui, de par sa dernière occupation, fait partie de la substance du parc locatif vaudois. La LAAL s'applique donc en cas de vente d'un appartement loué ou d'un logement vacant, mais occupé en dernier lieu par un locataire. Par aliénation à titre onéreux, on entend la vente d'un logement, mais aussi toute opération analogue à une vente, à savoir un transfert d'actions, la constitution d'un droit d'emption ou une donation mixte, etc. La vente d'une immeuble en bloc est assujettie à une autorisation uniquement lorsque le transfert a pour conséquence de soustraire principalement les appartements de l'immeuble à la substance du parc locatif. les transferts à titre gratuit (donation, legs) ne sont pas soumis à autorisation, de même que les modes d'acquisition de la propriété à titre universel (sucession, etc.). Il en va de même en cas de transfert d'un appartement en vente forcée sour l'égide de l'office des poursuites et faillites, opération où ne ressort pas la libre volonté du propriétaire failli. L'autorisation de l'Unité logement n'est pas nécessaire si l'appartement concerné est occupé (ou était occupé en dernier lieu) par son propriétaire, ses proches parents ou alliés. En cas de doute sur l'assujettissement à la loi, le réquérant s'adresse à l'Unité logement. la demande d'autorisation doit être présentée à l'office communal du logement ou à la municipalité du lieu de situation de l'immeuble. La demande doit être présentée au moyen du formulaire en deux exemplaires avec les annexes requises. La Commune concernée établit un préavis et le transmet à l'Unité logement pour décision. L'autorisation est accordée lorsque: - L'appartement n'entre pas dans une catégorie de pénurie; - L'appartement est soumis au régime de la propriété par étage ou a un autre régime analogue (propriété par actions) dès sa construction - ce qu'il appartient au requérant de démontrer, en cas de doute - ou avant le 7 octobre 1989; - L'appartement est acquis par son locataire sans qu'il soit contraint d'acheter son logement ou de partir. L'autorisation peut aussi être accordée si les circonstances en commandent l'octroi; il peut s'agir de la situation personnelle du vendeur (motif économique, financier, familial, personnel, etc.) ou de tout autre motif où l'intérêt privé au transfert l'emporte sur l'intérêt public au maintien d'un logement dans le parc locatif (liquidation impérative d'un régime particulier telle une successoin ou une société simple, par exemple). Si aucun motif ne justifie la vente, l'autorisation peut être refusée. L'autorisation peut être assortie de diverses conditions, soit notamment le relogement du locataire en place, un contrôle du loyer admissible en cas de remise en location de l'appartement vendu ou l'obligation de maintenir le logement vendu sur le marché de la location. NB : pour une villa ou maison en nom, d'un seul appartement, dont le dernier occupant était un locataire, la demande d'autorisation n'est pas nécessaire.
• Vaut-il la peine d'installer des panneaux solaires?
De plus en plus de ménages suisses misent sur les panneaux solaires pour chauffer l'eau et disposer d'un chauffage d'appoint. Cette solution peut même souvent être montée sans problème sur des bâtiments existants. Les panneaux solaires servent à accumuler la chaleur issue du rayonnement solaire. Dans la plupart des cas, ils permettent d'approvisionner le domicile en eau chaude, sans compter qu'ils sont parfois utilisés comme chauffage d'appoint. Ma maison peut-elle en être équipée? De nombreux constructeurs privés décident déjà aujourd'hui de préparer votre maison, lors de la construction, pour le montage de panneaux solaires. Néanmoins, les panneaux solaires peuvent en principe aussi être montés sur des bâtiments existants. Pour ce faire, les conditions suivantes doivent être réunies: Place: Le toit ou le jardin disposent d'un espace suffisant pour accueillir des panneaux solaires. Orientation: La surface du toit de votre maison est orientée entre le sud-est et le sud-ouest. Inclinaison du toit: Concernant une installation d'eau chaude seule, l'angle d'inclinaison du toit doit être de 15 à 60 degrés, sachant que 30 à 60 degrés sont nécessaires pour l'eau chaude et le chauffage d'appoint. Ombre: Cheminées, arbres, bâtiments voisins ou autres éléments de ce genre ne doivent pas se trouver entre les panneaux et le soleil. Ils pourraient en réduire la performance. En cas de doute, adressez-vous à une entreprise d'installation ou à un planificateur spécialisé. Veiller au coût global Si votre maison remplit ces critères, vous pouvez demander une offre auprès d'un installateur. Veillez néanmoins à ce qu'il soumette une offre complète. Cette dernière ne doit pas uniquement contenir les coûts relatifs aux panneaux et à l'accumulateur solaire, elle doit aussi inclure les frais liés aux raccordements électriques et aux éventuels travaux de couverture, de plomberie, de peinture et de maçonnerie. Dois-je demander une autorisation de construire? Oui, suivant le canton, une autorisation de construire est nécessaire pour l'installation de panneaux solaires. S'il s'agit d'une petite installation, aucune autorisation n'est généralement requise. Renseignez-vous auprès du département des constructions de votre commune ou au service cantonal de l'énergie. Vaut-il la peine que j'installe des panneaux solaires? Outre les réflexions écologiques, vous devez également considérer les aspects financiers au moment de prendre votre décision. dans ce contexte, le prix de l'énergie solaire est un critère déterminant. Il représente le rapport entre les coûts supplémentaires d'une installation solaire et de l'énergie que vous économiserez grâce aux panneaux. Des systèmes simples permettent de couvrir entre 60 et 70% du besoin annuel en énergie pour l'eau chaude. Les panneaux solaires destinés à l'eau chaude et au réchauffement de la maison couvrent environ 25% de la consommation annuelle en énergie pour ces deux utilisations. En outre, certains cantons et communes soutiennent l'installation de panneaux solaires en accordant des contributions directes. Sans oublier les réductions fiscales pour les installations montées sur des bâtiments existants
Article paru dans immoscout24, le 22 avril 2014 chronique de Valeska Blank : www.immoscout24.ch
• A quoi puis-je reconnaître un plan bien pensé?
Le plan idéal n'existe pas, Vos goûts personnels jouent par conséquent un grand rôle dans l'évaluation d'un plan. Toutefois, pour évaluer la qualité d'un plan, vous pouvez observer certaines règles de base. Orientation: Comment les pièces de l'appartement sont-elles orientées? Les pièces à vivre en particulier, doivent recevoir assez de soleil. Isolation phonique: Les chambres doivent être situées dans la partie la plus calme de l'appartement. Pour être sûr de pouvoir dormir ou vous reposer dans le calme, faites attention à ce que les pièces bruyantes soient regroupées, de même que les pièces calmes. Cela signifie qu'une chambre ne doit pas se situer à côté de la salle à manger. Cela vaut aussi pour l'appartement voisin. Il faut éviter que la chambre soit, par exemple, contre le salon voisin. La disposition des différentes pièces dans l'appartement n'est pas gravée dans le marbre. Un bon plan répond cependant à certains critères de disposition des pièces. Entrée: L'espace à vivre, la cuisine, la porte de la cave et l'étage sont facilement accessibles depuis l'entrée. Dans une maison, elle se trouve du côté du bâtiment opposé à celui exposé aux intempéries. Couloir: La plupart des pièces sont accessibles depuis le couloir. Il est clair et spacieux. Espace à vivre: Le salon est orienté au Sud. Il reçoit ainsi peu de soleil en été et beaucoup en hiver. Si possible, une connexion mène du salon vers l'extérieur sur la terrasse, le balcon ou le jardin. Cuisine: Elle est proche de l'entrée, du salon et de la salle à manger. Depuis la cuisine, on a vue sur la chambre des enfants et aussi sur le terrain de jeu dehors. Elle est orientée au nord. Salle à manger ou coin repas: L'orientation ne joue pas de rôle ici. La salle à manger est proche de la cuisine et du salon. Chambre à coucher: La chambre est proche des chambres des enfants, de la salle de bains et est située dans la partie la plus calme de l'appartement. Elle est idéalement orientée à l'est, et au moins du côté du bâtiment le moins exposé au bruit. Les chambres des enfants: Les enfants participent beaucoup à la vie de la maison, leur chambre est donc située entre les espaces à vivre et les espaces de repos. Les chambres sont idéalement orienteés au sud ou au sud-est. Particulièrement pour les petits enfants, la chambre doit toujours être à portée de vue et de voix des parents. Salle de bains: La salle de bains est dans l'espace de repos, mais pour des raisons acoustiques pas directement à côté des chambres. La salle de Bains des invités est proche de l'entrée et du portemanteau, mais pas à proximité de la cuisine ou du salon.
Article paru dans immoscout24, le 17 mars 2014 chronique de Corinna Forrer : www.immoscout24.ch
• PPE qui prend les décisions ?
J'habite dans une PPE de 8 lots. J'aimerais savoir comment se prennent les décisions pour les travaux à exécuter ? les travaux intérieurs peuvent être librement entrepris par le propriétaire de l'appartement, pour autant qu'ils ne portent pas atteinte à la structure de l'immeuble (murs porteurs, sols, plafonds, étanchéité du balcon). En ce qui concerne les fenêtres, si le règlement admet qu'elles sont des parties privées, le propriétaire pourra procéder à leur remplacement tout en respectant la matière et la couleur des fenêtres existantes. S'il souhaite un autre modèle, il devra obtenir l'accord des autres copropriétaires, par un vote sur ce point lors de l'assemblée de PPE. S'agissant des travaux portant sur les parties communes, c'est à dire la toiture, les façades, la cage d'escalier, l'ascenseur, la buanderie, il faut distinguer, selon la loi ou le règlement de PPE, trois situations: 1. Les travaux dits nécessaires: Travaux de réparation de l'installation de chauffage, édification d'un mur de soutènement, entretien urgent d'une charpente: la décision se prend à la majorité simple, donc au moins 5 copropriétaires sur 8 doivent être d'accord. L'exécution de tels travaux pourrait relever de la compétence de l'administrateur. 2. Les travaux dits utiles: Création de places de parc, réfection de la façade comprenant des mesures d'isolation périphérique, réfection d'installations communes (buanderie, salle de jeux), création d'un chemin d'accès: la décision se prend à la double majorité, soit 5 copropriétaires sur 8 représentant au moins 501 millièmes de PPE. 3. Les travaux dits somptuaires: Construction d'une piscine, d'un court de tennis, achat d'une statue pour orner le hall d'entrée: tous les copropriétaires doivent donner leur accord. Chaque copropriétaire pourra s'exprimer lors de l'assemblée générale avant qu'il soit passé au vote; la décision sera prise en fonction des majorités ci-dessus.
Article paru dans le 24 heures du 12 juin 2013 ; chronique de Madame Martine Jaques de la CVI : www.cvi.ch
• Les particularités du droit de superficie
Je souhaite construire une halle industrielle sur un terrain communal, mais la commune ne veut pas me le vendre au motif qu’elle ne se sépare pas de son patrimoine immobilier. Comment procéder ? Il convient de constituer un droit de superficie; il s’agit d’une servitude permettant de dissocier la propriété du terrain de la propriété des constructions élevées sur celui-ci. La servitude doit être personnelle (au bénéfice d’une personne déterminée). Le bénéficiaire devient ainsi propriétaire de la halle industrielle, le terrain demeurant dans le patrimoine communal. Le contrat passé avec la commune, qui doit être notarié, précisera en particulier qu’il est possible de transférer (notamment de vendre) le droit de superficie à un tiers, sa durée devant être supérieure à trente ans. Cela permet en effet de conférer à ce droit le statut d’ immeuble. La halle industrielle sera ainsi immatriculée au Registre foncier comme l’est toute parcelle de terrain; elle pourra être hypothéquée. Pour quelle durée puis-je obtenir ce droit de superficie et garantir ainsi la pérennité de ma construction? Pour autant qu’il puisse être transféré, le droit de superficie ne peut être constitué pour plus de cent ans. La durée prévue dans le contrat passé avec la commune sera de trente ans minimum et de cent ans au maximum. La faculté existe de le prolonger à l’échéance, mais il est impossible d’en prendre l’engagement à l’avance. Puis-je revendre librement ma halle industrielle? La vente de la halle industrielle est naturellement possible par contrat notarié, mais le propriétaire n’est pas totalement libre. La loi prévoit en effet que la commune dispose d’ un droit d’acquisition prioritaire (droit de préemption) lui permettant, si elle le désire, d’acheter la halle à la place de l’acquéreur choisi par le propriétaire, au prix convenu entre ces derniers. Il convient par ailleurs de relever qu’en pratique, la convention passée avec une commune précise ordinairement que le consentement de cette dernière est nécessaire en cas de transfert à un tiers; la commune peut ainsi refuser d’approuver le transfert pour des motifs que le contrat définit précisément.
Philippe Tanner, membre de l'association des notaires vaudois
• Les servitudes foncières
Quelques éléments explicatifs Notion peu connue mais qui revêt pourtant une grande importance pratique, la servitude foncière est une charge imposée sur un bien- fonds en faveur d’un autre fonds. La servitude oblige le propriétaire du fonds redevable de la servitude (appelé fonds servant) à permettre au propriétaire du fonds bénéficiaire de la servitude (nommé fonds dominant) de faire certains actes déterminés. Il peut s’agir notamment de permettre le parcage de véhicules, ou le passage sur son terrain de canalisations. La servitude peut également contraindre le propriétaire du fonds de ne pas effectuer des actes déterminés sur son propre terrain, tel que s’abstenir de construire sur son propre fonds, en encore d’y exercer une activité commerciale déterminée. Prenons comme exemple, pour expliciter notre propos, la servitude de passage : il s’ agit d’une servitude obligeant le propriétaire du fonds servant à laisser le propriétaire du fonds dominant passer sur son terrain. Il s’agit en principe d’un droit accordé pour permettre l’accès du bénéficiaire de la servitude à son propre terrain. L’inscription au registre foncier est nécessaire pour la constitution de la servitude. En principe, elle fera également l’objet d’un contrat écrit, mentionnant clairement la volonté des parties, notamment en ce qui concerne l’étendue de la servitude et l’entretien des ouvrages nécessaires à l’exercice de celle-ci, comme par exemple l’entretien du chemin lorsque la servitude confère un droit de passage. Si la question de l’entretien des ouvrages nécessaires à la servitude n’est pas réglée explicitement, c’est en principe au bénéficiaire de la servitude d’en supporter les frais. Toutefois, si l’ouvrage en question est également utile au propriétaire du fonds servant, les frais d’entretien sont répartis entre les propriétaires, en fonction de leurs intérêts. La servitude s’éteint par sa radiation au Registre foncier, sur réquisition de toutes les parties concernées. Le fait que le bénéficiaire de la servitude n’use pas de son droit ne met pas fin de facto à celle-ci. Le propriétaire du fonds grevé peut néanmoins demander au juge la radiation de la servitude si celle-ci a perdu toute utilité pour le propriétaire du fonds dominant. Pour notre exemple du droit de passage, le propriétaire du fonds servant peut requérir la radiation judiciaire de la servitude si le fonds dominant bénéficie d’un autre accès à son terrain.
Marie Siegfried, chambre vaudoise immobilière, www.cvi.ch
• Quelle stratégie adopter pour devenir propriétaire?
Face aux multiples choix d’emprunts, une tactique hypothécaire est nécessaire.
Les publicités du Crédit Agricole, apparues récemment en Suisse romande, rappellent qu’il y a un an la succursale suisse de la banque française lançait le prêt immobilier à 90%, rompant avec la norme helvétique actuelle de 80% d’emprunts et 20% de fonds propres minimum. Couverte par un système de caution bancaire, cette offre, qui vise les jeunes actifs en possession de peu de fonds ou des personnes souhaitant préserver leur épargne, remporte un succès grandissant. «Elle représente pour l’instant un peu plus d’un tiers des dossiers acceptés, bien que la tendance observée soit à la hausse. De 25% en 2010, la demande est passée à 39% en 2011», précise le groupe dans son communiqué. Certains établissements suisses aussi. Pour autant qu’il puisse être transféré, le droit de superficie ne peut être constitué pour plus de cent ans. La durée prévue dans le contrat passé avec la commune sera de trente ans minimum et de cent ans au maximum. La faculté existe de le prolonger à l’échéance, mais il est impossible d’en prendre l’engagement à l’avance. Rompre avec la norme helvétique n’est pas l’apanage du seul Crédit Agricole. Certains établissements bancaires helvétiques font de même, mais le plus souvent avec une mise en gage du deuxième pilier. «Pour de multiples raisons, fiscales notamment, l’idéal est de ne pas toucher au capital retraite», explique Roland Bron, directeur de VZ Vermögen Suisse romande, société dont l’un des champs d’actions principaux est l’immobilier. La question la plus importante à se poser touche surtout au choix de l’emprunt. «Deux personnes sur trois ne connaissent pas le Libor à trois mois», précise le directeur romand de VZ Vermögen, qui accuse les banques de ne pas le proposer à leurs clients, vu que cette forme est financièrement moins avantageuse pour elles que les taux variables ou les taux fixes à cinq ans. Actuellement, 80% des emprunts sont faits à taux fixe. Pourtant, selon les estimations fournies par VZ, sur les vingt dernières années, les emprunts en Libor se sont avérés bien plus avantageux pour les nouveaux propriétaires. (voir graphique ci-contre). En moyenne, en partant d’un investissement de 500 000 francs, ceux qui ont misé depuis 1990 sur le Libor ont économisé près de 100 000 francs sur dix ans. «Des statistiques sur vingt ans ne sont pas suffisantes», conteste Jean-Pascal Baechler, l’un des porte-parole de la BCV. La banque cantonale recommande d’ailleurs plutôt des emprunts à taux fixes ou, pour diminuer les risques, de les diviser entre 50% de taux Libor et 50% de taux fixes. Le bon moment Le problème est que chaque cas est différent, d’où la vigilance à avoir au moment d’entamer les démarches pour devenir propriétaire. Mais au vu du plancher historique atteint par les taux d’intérêt et de l’incertitude autour de leur hausse, le moment est opportun pour investir dans la pierre.
Article paru dans le 24heures immobilier du 23.06.2011
• Ne pas confondre «frais de notaire» et «frais d’achat»
En cas d’achat d’un immeuble, quels sont les «frais de notaire»? On a souvent tendance àconfondre «frais de notaire» et «frais d’achat»; globalement, les frais d’achat dans le canton de Vaud sont estimés à 5%. Ils comprennent, d’une part, les droits de mutation (impôts communal et cantonal du transfert), qui s’élèvent immuablement à 3,3%, et, d’autre part, la note du notaire qui, elle, est variable selon qu’il s’agisse d’une vente directe ou à exécution différée. La note du notaire englobe les frais, émoluments et droits de timbre du Registre foncier relatifs au transfert immobilier et à la constitution ou la modification de gage immobilier, ainsi que certaines inscriptions accessoires, l’émolument ministériel du notaire, les honoraires pour opérations professionnelles, tous deux soumis à la TVA, et les débours, selon le tarif vaudois. Quand l’acheteur doit-il payer le droit de mutation? Dans le canton de Vaud, l’acheteur doit consigner le montant du droit de mutation au jour de la signature du transfert immobilier définitif auprès du notaire stipulateur, lequel est aussi chargé légalement de remplir la désignation fiscale pour ledit transfert immobilier. Il sera acquitté par le notaire aussitôt le bordereau fiscal reçu, soit en principe trente jours après le dépôt de l’acte au Registre foncier. A qui incombent les frais d’achat, au vendeur ou à l’acheteur? Sauf convention contraire et usuellement dans le cantonde Vaud, les «frais d’achat», droits de mutation, frais de notaire et de Registre foncier sont à la charge de l’ acheteur de l’immeuble.
Loanna Coveris, membre de l'association des notaires vaudois
• La cédule hypothécaire
Une «cellule» hypothécaire, ça sert à quoi ? Tout d’abord, le terme juridique exact est «cédule» hypothécaire pour ce document, qui résulte d’un acte notarié de constitution et d’ une inscription au Registre foncier. La cédule hypothécaire sert de garantie à la banque (ou tout autre établissement) qui finance, par exemple, un achat immobilier. C’est un papier-valeur, souvent établi au porteur, garantissant le remboursement de la dette et le paiement des intérêts contractuellement convenus avec la banque. La cédule hypothécaire est inscrite au Registre foncier sur l’immeuble servant de garantie soit, généralement, celui qui a été acquis ou faisant l’objet de travaux. Si je ne paie pas les intérêts et les amortissements hypothécaires à la banque, que va-t- il se passer? La banque entamera une procédure en réalisation de gage immobilier. L’office des poursuites sera chargé de mettre en vente l’immeuble sur lequel la cédule hypothécaire a été inscrite. La procédure aboutira à une vente aux enchères. Une vente de gré à gré est possible avec l’accord de tous les créanciers du propriétaire poursuivi et pour autant que l’offre d’achat reçue soit supérieure à la valeur d’estimation de l’immeuble. Lors de la réalisation forcée, la banque bénéficie d’une position privilégiée par rapport à d’autres créanciers, qui ne pourront être payés que si la banque a été remboursée. Si la vente aux enchères de l’immeuble ne couvre pas le montant de la dette hypothécaire, est-ce que la banque peut s’en prendre à mes autres biens? Pour la partie de la dette non couverte par le prix de vente, la banque recevra un certificat d’insuffisance de gage, qui lui permettra de requérir la continuation de la poursuite qui peut donner lieu à une saisie sur le revenu ou à une saisie sur les autres biens, cette fois sans priorité particulière. Si la saisie n’est pas possible, la banque recevra un acte de défaut de bien qui se prescrit par vingt ans. Durant cette période, la banque a la faculté de réactiver en tout temps la poursuite.
Jana Rossier Légeret, membre de l'association des notaires vaudois
• Liens utiles
Petit calculateur pour estimer approximativement les frais de notaire (canton de vaud) (incluant émolument de l'acte, TVA, émolument du registre foncier, droits de timbre) pour gage immobilier (constitution ou augmentation d'une cédule hypothécaire), vente immobilière directe, vente à terme, vente et droit d'emption: Lien vers calculateurpuis cliquez sur liens-directs-Vaud, puis dans rubrique combien ça coûte: (choisir type et montant et cliquez sur OK)
Lien vers la liste des communes vaudoises disposant de quotas pour l'acquisition de logements de vacances: Lien vers la liste