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Eigentümer oder Eigentümerin einer Immobilie zu sein bedeutet manchmal, dass man benachbarten Personen Zugeständnisse machen muss, wenn es Grunddienstbarkeiten gibt. Diese begründen Verpflichtungen eines Eigentümers oder einer Eigentümerin gegenüber benachbarten Häusern, z. B. mit der Schaffung eines Weges, um zum Eigentum zu gelangen. In diesem Artikel erfahren Sie, was eine Dienstbarkeit ist, wie sie gewährt wird und was Sie tun können, wenn Sie gegen eine Dienstbarkeit verstossen.
Dienstbarkeiten, auch Servituten genannt, gehören zum Immobilienrecht und sind in Artikel 730 des Schweizer Zivilgesetzbuchs geregelt. Dieser besagt, dass ein »Grundstück […] zum Vorteil eines andern Grundstückes in der Weise belastet werden (kann), dass sein Eigentümer sich bestimmte Eingriffe des Eigentümers dieses andern Grundstückes gefallen lassen muss oder zu dessen Gunsten nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrecht nicht ausüben darf». Grunddienstbarkeiten sind nicht mit persönlichen Dienstbarkeiten zu verwechseln, die sich auf eine bestimmte Person und nicht auf ein Grundstück beziehen.
Es gibt verschiedene Arten von Dienstbarkeiten, wie z. B. Niessbrauch und Wegerechte. Im Allgemeinen verpflichten Dienstbarkeiten den Eigentümer oder die Eigentümerin einer Immobilie, bestimmte Auflagen auf dem Grundstück zu erfüllen. Beispielsweise kann eine Servitute verhindern, dass eine Öffnung (Fenster, Tür) zum Grundstück benachbarter Häuser geschaffen wird. Sie kann benachbarten Personen z. B. auch einen Durchgang über das andere Grundstück erlauben, um Zugang zu ihrem Haus zu haben. Eine Grunddienstbarkeit kann auch eingerichtet werden, um etwas zu verhindern, z. B. den Bau eines neuen Gebäudes unmöglich zu machen.
Es gibt verschiedene Arten von Dienstbarkeiten, von denen die bekanntesten das Aufenthaltsrecht, der Niessbrauch, die Aussichtsdienstbarkeit und das Wegerecht sind. Eine Dienstbarkeit des Aufenthaltsrechts erlaubt es einer bestimmten Person, in einer Unterkunft zu wohnen. Dieses Aufenthaltsrecht ist nur im Falle des Todes eines Ehepartners übertragbar, wobei dem verbleibenden Ehepartner ein Aufenthaltsrecht verbleibt. Diese Art von Dienstbarkeit stellt sicher, dass der überlebende Ehepartner nach dem Tod nicht aus der Familienwohnung vertrieben wird.
Der Niessbrauch (Artikel 745 ZGB) kann sich auf bewegliche Güter wie Gebäude beziehen. Er ermöglicht die Nutzung einer Immobilie oder eines Gutes, ohne das Eigentum daran zu haben, aber unter der Bedingung, dass es ordnungsgemäss instand gehalten wird. Der Niessbrauch wird in der Regel in Ehe- oder Erbschaftsverträgen eingeführt. Er ermöglicht es dem überlebenden Ehepartner, weiterhin in der Familienwohnung zu leben oder sie zu nutzen (indem er sie mietet). Das Eigentum an der Immobilie wird über die Erben und Erbinnen des verstorbenen Ehepartners definiert.
Die Aussichtsdienstbarkeit besteht darin, die Möglichkeiten zum Bau eines Fensters oder einer anderen Glaswand zu begrenzen, die ein die Privatsphäre störendes Gegenüber verursachen würde.
Schliesslich kann eine Dienstbarkeit auch durch ein Wegerecht begründet werden (Artikel 662 und 694 ZGB). In diesem Fall ist eines der Grundstücke mit einem Wegerecht belastet, z. B. einem Weg, und das andere Grundstück besitzt ein Zugangsrecht über diesen Weg. Wenn die Dienstbarkeit ein Wegerecht betrifft, muss aus dem Vertrag klar hervorgehen, um welche Art von Zugang es sich handelt (Weg, Pfad, Strasse usw.), welche Beschränkungen ihn umgeben, wie der genaue Verlauf des Zugangs anhand eines Lageplans aussieht und wer für die Instandhaltung des Zugangs verantwortlich ist.
Die Rechte und Pflichten, die mit einer Dienstbarkeit verbunden sind, werden im Dienstbarkeitsvertrag festgelegt, der zwischen den beiden Eigentümern bzw. Eigentümerinnen schriftlich abgeschlossen wird. Er wird im Grundbuch hinterlegt und der notariellen Urkunde beigefügt. Die Begünstigten sind nicht nur gezwungen, die mit der Dienstbarkeit verbundenen Grenzen und Massnahmen einzuhalten, sondern müssen auch die finanzielle Entschädigung tragen, wenn die Dienstbarkeit einschränkend wirkt (z. B. wenn sie Wucher verursacht).
Im Falle einer Servitute, die ein Wegerecht gewährt, sind die Begünstigten daher für die Instandhaltung des Weges verantwortlich und müssen die Kosten dafür tragen. Wenn hingegen die Person mit dem Eigentum am Grundstück den Weg ebenfalls nutzt und davon profitiert, werden die Kosten für den Bau und die Instandhaltung zwischen den beiden Parteien aufgeteilt.
Da Grunddienstbarkeiten zu zahlreichen Konflikten führen können, ist es wichtig, sich im Vorfeld eines Kaufs genau zu informieren, ob eine Grunddienstbarkeit besteht oder nicht und wenn ja, unter welchen Bedingungen sie genau gilt. Beim Kauf einer Immobilie ist der Eigentümer bzw. die Eigentümerin oder die Immobilienagentur, die den Verkauf abwickelt, verpflichtet, der kaufenden Person die Urkunde zur Begründung der Dienstbarkeit auszuhändigen. Es ist auch möglich, vor dem Verkauf einen Auszug aus dem Katasteramt anzufordern, um zu erfahren, welche Dienstbarkeiten einem Grundstück aufgepfropft sind.
Um eine Dienstbarkeit zu gewähren oder von ihr zu profitieren, muss eine vertragliche Beziehung eingegangen werden. Persönliche Dienstbarkeiten können durch einen Ehevertrag oder einen Erbvertrag gewährt werden. Wer einen Niessbrauch an einem Grundstück gewähren möchte, muss einen Dienstbarkeitsvertrag aufsetzen, diesen notariell beglaubigen lassen und anschliessend im Grundbuch eintragen.
Eine Dienstbarkeit kann sich auch aus dem Gesetz ergeben, wie z. B. im Fall eines Wegerechts. Sowohl Eigentümer als auch Miteigentümerin sind von einer Dienstbarkeit betroffen. Da die einmal eingerichtete Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen wird, bleibt sie auch bei einem Verkauf und damit bei einem Wechsel des Eigentums bestehen.
Andererseits kann die Dienstbarkeit beendet werden, wenn sie nicht mehr benötigt wird oder wenn der oder die Begünstigte auf sie verzichtet. Das Erlöschen einer Dienstbarkeit muss normalerweise durch eine auf einem Rechtsakt beruhende Löschung im Grundbuch erfolgen. Diese Urkunde ist in der Regel ein Vertrag, der zwischen den Eigentümern oder Eigentümerinnen des herrschenden und des dienenden Grundstücks geschlossen wird. Die Person mit dem herrschenden Grundstück kann auch einseitig auf eine zu ihren Gunsten eingetragene Dienstbarkeit verzichten und sie im Grundbuch löschen lassen.
In manchen Fällen kann die Person mit dem dienenden Grundstück beim Gericht die Aufhebung einer Dienstbarkeit beantragen, die für das herrschende Grundstück keinen Nutzen mehr hat, z. B. wenn eine Dienstbarkeit des Durchgangs nicht mehr nützlich ist, weil ein öffentlicher Weg nunmehr den Zugang zum Nachbargebäude ermöglicht. Der Richter oder die Richterin kann entscheiden, ob die Dienstbarkeit einfach aufgehoben oder nur teilweise aufgehoben (und so z. B. die Grundfläche der Dienstbarkeit verkleinert) wird.
Damit das Erlöschen der Dienstbarkeit wirksam wird, muss diese im Grundbuch gelöscht werden. Sollten die beiden von der Dienstbarkeit betroffenen Grundstücke jedoch von derselben Person oder von der Gemeinde im Rahmen einer Enteignung gekauft werden, verschwindet die Dienstbarkeit von selbst.
Da Dienstbarkeiten Rechte und Pflichten einräumen, besteht das Risiko einer Verletzung der Dienstbarkeit, die zu einem Konflikt zwischen den Parteien führen kann. Diese Verstösse können verschiedene Formen annehmen. Von einer Verletzung von Dienstbarkeiten spricht man beispielsweise, wenn die formalen Anforderungen des Dienstbarkeitsvertrags nicht eingehalten wurden oder die Dienstbarkeit nicht im Grundbuch eingetragen wurde. Eine Verletzung des Wegerechts liegt z. B. vor, wenn der Grundstückseigentümer oder die -eigentümerin den Zugang zum Weg durch das Aufstellen von Blumentöpfen oder einem Zaun verhindert.
Betrifft die Dienstbarkeit ein Aufenthaltsrecht, liegt eine Verletzung vor, wenn eine andere als die in der Dienstbarkeit genannte Person die Wohnung bewohnt. Die Ausnahme ist der Fall, in dem die Dienstbarkeit nach dem Tod eines Ehepartners über einen Erbvertrag an den anderen Ehepartner übertragen wird.
Wenn eine Dienstbarkeit verletzt wird und keine Einigung zwischen den beiden Parteien erzielt werden kann, ist es möglich, ein Gericht anzurufen. Sie können ein Verfahren zur Beschlagnahme von Eigentum oder zur Störung der Nutzung und eine Zwangsräumung beantragen. Bei Beschwerden über die Beschlagnahme von Eigentum und Nutzungsstörungen muss die Person zunächst die Rückgabe ihres Eigentums beantragen, nachdem sie von der Verletzung der Dienstbarkeit Kenntnis erlangt hat. Wenn diese Bitte erfolglos bleibt, kann eine Beschwerde eingereicht werden. Das Gesetz sieht ausserdem ein Recht auf Entschädigung für die verursachten Störungen vor.
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Es gibt zwei Arten von Dienstbarkeiten. Die persönliche Dienstbarkeit wird zugunsten einer Person entschieden. Im Gegensatz dazu bezieht sich die Grunddienstbarkeit auf ein Eigentum. Im Falle einer Dienstbarkeit ist der oder die Begünstigte immer der jeweilige Eigentümer bzw. die Eigentümerin des genehmigten Eigentums.
Es gibt verschiedene Arten von Grunddienstbarkeiten. Die bekanntesten sind der Niessbrauch, das Aufenthaltsrecht, die Aussichtsdienstbarkeit und das Wegerecht. Es gibt jedoch auch andere Arten von Dienstbarkeiten wie das Baurecht.
Die Übertragung einer Dienstbarkeit des Aufenthaltsrechts ist nur im Falle des Todes eines Ehepartners möglich, der ein Testament oder einen Erbvertrag hinterlassen hat. Wenn das Wohnrecht von einer anderen Person als der im Dienstbarkeitsvertrag genannten genutzt wird, handelt es sich um eine Verletzung.
Ein Niessbrauch ist eine Art von Dienstbarkeit, die es einer Person erlaubt, eine bewegliche oder unbewegliche Sache zu nutzen, ohne das Eigentum daran zu haben. Stattdessen ist die Person verpflichtet, für die Instandhaltung und das Zahlen bestimmter Steuern zu sorgen.
Ein Wegerecht belastet einen Teil eines Grundstücks zugunsten einer benachbarten Person, um ihr den Zugang zu ihrem Grundstück zu ermöglichen. Dabei handelt es sich in der Regel um einen Weg oder Pfad. Die benachbarte Person hingegen hat in der Regel eine Verpflichtung, den Durchgang allein oder gemeinsam mit dem Eigentümer bzw. der Eigentümerin instand zu halten.
Eine Dienstbarkeit muss Gegenstand eines Dienstbarkeitsvertrags sein, der den Umfang der Dienstbarkeit festlegt. Ausserdem muss die Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen und der notariellen Urkunde beigefügt werden, um in Kraft zu treten.
Dienstbarkeiten sind häufig Gegenstand von Konflikten zwischen Eigentümerinnen und Eigentümern. Wenn sie sich nicht einigen können, haben sie die Möglichkeit, vor Gericht zu ziehen.