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Domanda: io e il mio partner stiamo pianificando di acquistare un immobile. Quale vantaggio comporta la suddivisione dell'importo ipotecario in diverse tranche e a cosa si deve fare attenzione?
Risposta: il frazionamento ipotecario ti permette di ottimizzare il rischio di tasso di interesse della tua ipoteca. Per farlo hai due opzioni: suddividere il finanziamento su più ipoteche oppure scaglionare il finanziamento in base alle durate.
L'ipoteca mista
Nel primo caso si tratta di un'ipoteca mista. Esempio: combini un'ipoteca a tasso fisso con un'ipoteca del mercato monetario, che si orienta al tasso di interesse medio dei prestiti monetari a breve termine sul mercato finanziario (Saron). Se questo tasso di interesse diminuisce, benefici di costi inferiori per l'ipoteca Saron. Se i tassi aumentano, puoi ammortizzare per una determinata quota l'aumento dei costi grazie all'ipoteca a tasso fisso. Un ulteriore vantaggio è che con una tranche Saron rimani flessibile nel caso in cui tu voglia rimborsare anticipatamente l'ipoteca
L'ipoteca frazionata
Se un'ipoteca viene suddivisa in più tranche con diverse durate, si parla di ipoteca frazionata. In questo caso non devi rinnovare l'intera ipoteca in una sola volta, ma in modo graduale. Il vantaggio: se una tranche dovesse scadere in una fase di tassi elevati, si dovrà rifinanziare a condizioni sfavorevoli solo questa parte dell'ipoteca. Se un'altra tranche scade in un momento successivo, si presume che la situazione dei tassi sarà diversa. Perché ciò accada, però, l'intervallo temporale tra le scadenze delle singole tranche deve essere abbastanza ampia, almeno di diversi anni.
Il frazionamento però presenta anche svantaggi. Il budget ad esempio viene influenzato in gradi diversi nel corso degli anni, Con un'ipoteca fissa hai maggiore sicurezza in termini di budget. Inoltre, scegliendo il frazionamento ti leghi in modo più vincolante all'emittente del finanziamento. Di conseguenza, diventa più complicato trasferire l'ipoteca a un'altra banca, poiché potresti dovere scaglionare la cartella ipotecaria.
Consiglio
La scelta del frazionamento dipende anche da età, rapporti familiari, flussi di capitale e altri fattori. Richiedi supporto a un consulente alla clientela nel processo decisionale.