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OR 270a, OR 269d und OR 270c
Sachverhalt
Die Parteien schlossen einen Mietvertrag über eine Wohnung (!). Sie vereinbarten eine feste Dauer von 5 Jahren, mit stillschweigender Verlängerung um jeweils fünf Jahre, wenn nicht fristgerecht die Kündigung ausgesprochen wird.
Der Hypothekarzins war für die Mietzinsbestimmung des Mietzinses nicht massgebend, da der Landesindex der Konsumentenpreise für die Mietzinsbestimmung herangezogen wurde. Eine indexbedingte Änderung des Mietzinses war für ein Mal pro Jahr vorgesehen.
Am Ende der ersten festen Laufzeit von 5 Jahren des Mietvertrags verlangten die Mieter die Mietzinsherabsetzung. Der Vermieter lehnte ab.
Erwägungen des Bundesgerichts
Gemäss den Erwägungen des Bundesgerichts (BGer) kann der Vermieter gegen ein Herabsetzungsbegehren eines zuletzt indexierten Mietzinses einwenden,
- er sei nicht missbräuchlich, obwohl sich die Berechnungsgrundlagen geändert hätten, weil gemäss der absoluten Methode keine überhöhte Nettorendite vorliege.
Für die Anpassung des Mietzinses nach Ablauf der ersten Mietperiode von 5 Jahren könnten sich Vermieter und Mieter auf die relative Methode berufen.
Der Vermieter könne anhand der „absoluten Berechnungsmethode“ abklären, ob der aktuelle Mietzins als missbräuchlich zu betrachten sei.
Mit der „absoluten Berechnungsmethode“ können jedoch weder der Vermieter noch der Mieter die Erhöhung oder Herabsetzung des Mietzinses rechtfertigen.
Weiter konnte der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses innert Frist gestützt auf die „absolute Berechnungsmethode“ den Anfangsmietzins hinsichtlich der Nettorendite anfechten. Am Ende der festen Mietvertragsdauer oder nach der vertragsgemäss stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses stünde dem Mieter diese Möglichkeit jedoch nicht mehr zur Verfügung.
Entscheid
- Gutheissung der Beschwerde;
- Teilweise Aufhebung und teilweise Abänderung des angefochtenen Entscheids;
- Auferlegung der Gerichtskosten an die Beschwerdegegner, die den Beschwerdeführer zu entschädigen haben und hiefür je solidarisch haften.
Anmerkung der Redaktion:
Das BGer präzisiert mit diesem Entscheid seine Rechtsprechung zur Frage, ob der Mieter sein Herabsetzungsbegehren im Falle eines indexierten Mietzinses per Ablauf der Mindestmietdauer auf die absolute Methode stützen könne. Das BGer verneinte dies, weil seiner Ansicht nach sonst die Regeln zur Anfechtung des Anfangsmietzinses umgangen würden.
Quelle
BGE 147 III 32 ff. = BGer 4A_86/2020 vom 05.01.2021
FAQ
- Relative Berechnungsmethode
- = Zur Begründung einer Mietzinserhöhung kann der Vermieter nur die seit der letzten Mietzinsfestlegung veränderten Berechnungsgrundlagen (Referenzzins, Teuerung, allgemeine Kostensteigerungen oder wertvermehrende Investitionen) anrufen.
- Absolute Berechnungsmethode
- = Der Mietzins wird ohne Bezugnahme auf frühere Abreden zwischen Vermieter und Mieter resp. ohne Rücksicht auf die bisherige Mietzinsgestaltung festgelegt.
Vgl. auch: Glossar Mietrecht | miet-recht.ch