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Die Grundstücksverwertungen in der Spezialexekution, namentlich in der Betreibung auf Pfändung und in der Betreibung auf Pfandverwertung sind die individualisiertesten und komplexesten, da das Einleitungsverfahren, die möglichen Pfändungsgruppen und alle Arten von Pfandrechten (Grundpfandforderung, Faustpfandforderung usw.), Dienstbarkeiten, vorgemerkten persönlichen Rechte, die Bestreitung unter Pfändungsgläubigern, von Pfändungsgläubigern mit nicht betreibenden Grundpfandgläubigern sowie das Verhältnis zum allenfalls stillschweigend anerkennenden Schuldner zu klären sind
Die Grundstücksverwertungen in der Generalexekution, d.h. im Konkursverfahren grundsätzlich und im Nachlassverfahren beschränkt, unterstehen einerseits grundsätzlich dem Prinzip, dass alle Aktiven zur Befriedigung aller Passiven zu verwerten sind, und andererseits der speziellen Liquidation des Pfandobjektes mit eigener Erlösverteilung und mit anschliessender Partizipation mit dem Pfandausfall am Erlös der allgemeinen Masse.
Die Spezialliquidation nach SchKG 230a nach Einstellung des Konkursverfahrens mangels Aktiven steht der Liquidation in der Betreibung auf Pfandverwertung nahe, mit dem Unterschied, dass bei rechtskräftiger Nichtzulassung einer mehrerer Pfandforderungen nach Bestand, Höhe und Rang, nicht dem Schuldner zukommen, sondern das Objekt oder Erlösteile dem Staat verfallen.