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Hat nun der Mieter oder der Vermieter Neben- und Reparaturkosten am Mietobjekt zu übernehmen?
Anfrage vom 30.01.2007
Ich hatte 4 Jahre lang bis 30.06.07 eine komplett eingerichtete Schreinerei angemietet. Im letzten Winter haben sich folgende Ereignisse ergeben:
EREIGNIS 1
Das Gebäude wurde mit einer kombinierten (Öl-Holz) Heizanlage geheizt. Bei der Befeuerung mit Holz kam es schon mal vor, dass ein Regler, welcher unmittelbar über dem Kamin platziert war, von der Abwärme des Kamins überhitzt wurde und schmolz. Dieses Problem liess der Besitzer letzten Winter endgültig beheben indem er einen Heizungsmonteur beauftragte den Regler woanders zu platzieren.
EREIGNIS 2
Die Hauptwasserzuleitung fror zweimal ein. Um ein wiederholtes Einfrieren zu vermeiden liess man an einer Stelle das Wasser ständig laufen. Der Mehrwasserverbrauch belief sich somit auf ca. 1'000 m3.
Meine Frage:
Der Hauseigentümer stellt nun folgende finanzielle Forderungen:
2/3 der Reparaturkosten für die Heizanlage. (Fr. 3'311.20)
2/3 des Selbstbehaltes für das Auftauen. (Fr. 533.35)
1'063 m3 Wasserverbrauch. (Fr. 2'140.80)
Bin ich verpflichtet diese Wasser- und Reparaturkosten und zu bezahlen?
Antwort
Die Heizungsanlage gehört als Bestandteil zu dem Gebäude in welchem Sie sich eingemietet haben. Der Vermieter hat immer die Pflicht, das Mietobjekte in einem zum vorgesehenen Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten (Art. 256 OR). Aus diesem Grund gehen auch Reparaturkosten zulasten des Vermieters, denn das Risiko für allfällige Reparaturkosten hat er in seinen Mietzins eingerechnet.
Wenn nun aber der Vermieter nicht nur zur Werterhaltung nötige Reparaturkosten bezahlt, mit einer Investition eine Wertvermehrung schafft, welche Ihnen zugute kommt, so kann er den wertvermehrenden Anteil als Mietzinserhöhung geltend machen. Ein Beispiel dafür: Ein kleiner Kühlschrank ist kaputt und wird durch einen grossen Kühlschrank ersetzt, weil der Mieter den Kühlschrank immer als zu klein empfand. Den wertvermehrenden Anteil kann der Vermieter auf dem Üblichen Weg der Mietzinserhöhung auf den Mietzins überwälzen, nicht aber den Anteil, welcher der Ersatz des kleinen Kühlschranks gekostet hätte.
Ein solcher Fall liegt bei Ihnen aber nicht einmal beim Ereignis 1 vor. Denn bei diesem Ereignis handelt es sich um eine Reparatur an einem Teil der Liegenschaft. Gemäss Mietvertrag müssen Sie lediglich die Reparaturkosten für die von Ihnen mitgemieteten Maschinen übernehmen. Die Heizungsanlage ist aber keine Ihrer Betriebsmaschinen sondern ein Teil der Liegenschaft selber. Daher müssen Sie sich an diesen Reparaturkosten nicht beteiligen.
Auch beim Ereignis 2 verhält es sich ähnlich. Denn gemäss Mietvertrag sind die Nebenkosten genau wie die Reparaturkosten mit Ausnahme des Stroms und des Telefons im Mietzins eingeschlossen. Da der Vermieter selber schauen muss, dass ihm keine Leitungen (auch Bestandteil des Gebäudes) einfrieren, muss er auch selber dafür aufkommen, wenn er für die «Behebung» des Mangels eine derart teure (und ökologisch unsinnige) Variante wählt. Das durchgeflossene Wasser haben Sie ja ohnehin nicht "verbraucht" für Ihren Betrieb. Der einzige Sinn der Übung war es ja, das Einfrieren der Leitungsrohre zu verhindern. Mit Nebenkosten hat das Ganze also ohnehin nichts zu tun. Sie schreiben aber auch: «man» habe das Wasser einfach laufen gelassen.
Ich hoffe nun, dass nicht Sie es waren, der das Wasser einfach hat laufen lassen. Denn der Mieter muss - auch dann wenn der Vermieter für die Reparaturkosten aufkommen muss - Defekte (auch gefrorene Wasserleitungen) dem Vermieter melden damit dieser den Schaden behebt. Wenn nun Sie selber das Wasser haben laufen lassen, so könnten Sie bloss behaupten, die Nebenkosten seien ja im Mietzins inbegriffen. Das sind sie ja tatsächlich. Es darf aber der Mieter nicht bewusst diese Kosten in die Höhe treiben sonst muss er für den Schaden selber aufkommen. Ich gehe also davon aus, dass der Vermieter angeordnet hat, dass das Wasser ständig laufen soll. Ist diese Annahme falsch, so rate ich beiden Parteien, sich bei der zuständigen Mietschlichtungsbehörde zu melden und dort mit Hilfe der Behörde eine Einigung zu suchen, falls man sich nicht aussergerichtlich einigen kann.
Weshalb Sie sich dann auch noch an den Kosten des Auftauens beteiligen sollen ist mir ebenfalls schleierhaft, gehe aber auch hier davon aus, dass es nicht Ihre persönliche Schuld war, dass die Leitungen eingefroren sind. Waren Sie Schuld an dem Schaden, so sollten Sie diesen Ihrer Haftpflichtversicherung anmelden, denn dann hätten Sie das Eigentum des Vermieters geschädigt und müssten für die so entstandenen Reparaturkosten aufkommen. Dann allerdings zu 100% und nicht zu 2/3. Wie gesagt aber, müssen Sie sich am Gebäudeunterhalt und an den Reparaturkosten für das Gebäude nicht beteiligen soweit ein Defekt nicht auf Ihr eigenes Fehlverhalten zurückzuführen ist. Denn dieses Risiko ist im Mietzins enthalten und trägt daher der Eigentümer der Liegenschaft.