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Mietzinserhöhung infolge Hypothekarzinserhöhung
Die Erhöhung des Hypothekarzinssatzes bzw. des Referenzzinssatzes berechtigt grundsätzlich die Vermieter, ihren Mietzins zu erhöhen, sofern sie bisherige Hypothekarzins- bzw. Referenzzinssenkungen an ihre Mieter weitergegeben haben. Seit dem 1. Januar 2008 wird nicht mehr auf den Leitzinssatz der jeweiligen Kantonalbank abgestellt, sondern auf den seit dem 10. September 2008 publizierten Referenzzinssatz. Das System bleibt ansonsten dasselbe und im Beitrag hiernach ist unter dem Ausdruck «Hypothekarzins» ebenfalls der «Referenzzins» zu verstehen.
Grundsätzlich kann nach Art. 269a lit. b des Schweizerischen Obligationenrechtes (OR) eine Mietzinserhöhung erfolgen; gemäss Art. 269a lit. e OR kann in diesem Zusammenhang ebenfalls die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital im Rahmen von 40 % ausgeglichen werden. Gemäss Art. 13 VMWG berechtigt eine Hypothekarzinserhöhung von ¼ % in der Regel zu einer Mietzinserhöhung von:
- 2 % bei Hypothekarzinssätzen von mehr als 6 %
- 2½ % bei Hypothekarzinssätzen zwischen 5 und 6 %
- 3 % bei Hypothekarzinssätzen von weniger als 5 %
Bei Hypothekarzinserhöhungen von mehr als ¼ % sind die Überwälzungssätze zu kumulieren. Steigt der Hypothekarzinssatz zum Beispiel von 4¾ % auf 5¼ %, so ist im ersten Fall mit 3 % und im zweiten Fall mit 2½ % zu erhöhen, insgesamt um 5½ %.
Der Vermieter kann Mietzinsänderungen für einen Zeitpunkt vornehmen, für den das Eidgenössische Volkswirtschaftsdepartement eine Zinssatzänderung der Durchschnittszinssätze für inländische Hypotheken angekündigt hat (Art. 12a VMWG). Dieser «Leitzinssatz» ist seit dem 1. Januar 2008 massgebend. Zuvor war mietrechtlich der Zinssatz der örtlichen marktführenden Bank (i.d.R. die Kantonalbank) massgebend. Die Überwälzungssätze sind insbesondere unabhängig vom effektiven Fremd- und Eigenkapitalanteil und können auch dann angewandt werden, wenn der Hauseigentümer seine Liegenschaft ausschliesslich mittels Eigenkapital finanziert. Auch die Art der Hypothek (Variable Hypothek, Festhypothek usw.), der Rang der Hypothek sowie die individuelle Höhe der Zinssätze beeinflussen die anwendbaren Überwälzungssätze nicht.
Diese Pauschalregelung hat für den Vermieter den Vorteil, dass er keine umständlichen Berechnungen durchführen und seine Buchhaltung nicht offen legen muss. Sie hat aber auch den Nachteil, dass Hauseigentümer, deren Hypothek höher verzinslich ist als Kredite bei der Kantonalbank, in ernsthafte Liquiditätsschwierigkeiten geraten können, wenn die Hypothekarzinszahlungen nicht mehr durch die laufenden Mietzinseinnahmen gedeckt sind. Wie die Erfahrungen anlässlich der explosionsartigen Hypothekarzinsentwicklung Ende der 80er Jahre gezeigt haben, kann dies in Einzelfällen bis zum Notverkauf bzw. der Zwangsliquidation der Liegenschaft führen.
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