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Einführung
Totgesagte leben länger. Dies gilt insbesondere für das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, kurz Bewilligungsgesetz, das gemeinhin immer noch als „Lex Koller“ bezeichnet wird. Ende 2005 wurde die Lex Koller noch als alter Zopf bezeichnet und sollte als nicht mehr zeitgemässes, ausländerdiskriminierendes Gesetz aufgehoben werden. Seither hat sich der politische Wind gedreht und erlebte die Lex Koller ihren zweiten Frühling.
Qualifizierte ausländische Immobilieninvestoren müssen sich daher auch auf absehbare Zukunft mit der Lex Koller auseinander setzen. Dies betrifft allerdings nicht nur solche Ausländer, die neu (Wohn-) Immobilien in der Schweiz kaufen wollen. Betroffen sind weiterhin auch Ausländer, die Schweizer Geschäftsliegenschaften bereits rechtmässig erworben haben, aber Teile davon im Rahmen einer Umnutzung in Wohnraum umbauen wollen.
Umbauten von Geschäfts- in Wohnraum nicht unmöglich
Besonders aktuell sind brachliegende oder nur schlecht, z. B. als Archiv- oder Stauraum, genutzte Dachgeschosse von Geschäftsliegenschaften, welche ausländische Eigentümer in Wohnraum umwandeln wollen. Trotz des Verbotes für ausländische Immobilieneigentümer, Wohnraum erwerben oder halten zu dürfen, gibt es auch unter der Geltung der heutigen Lex Koller in einem bestimmten Umfang Möglichkeiten, solche Umnutzungen in von Geschäfts- in Wohnraum durchzuführen.
Umbau von Dachgeschossen
In einem konkreten Fall erwarb eine ausländisch beherrschte Gesellschaft mit Sitz in der Schweiz im Jahr 2001 ein Geschäftshaus im Kanton Zürich. Dieser Erwerb ist rechtmässig und bedarf keiner behördlichen Bewilligung, weil die Lex Koller den ausländischen Erwerb zulässt, wenn das besagte Grundstück als sogenannte ständige „Betriebsstätte“ eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischen Grundsätzen geführten Gewerbes, eines Handwerkerbetriebes oder eines freien Berufes dient. Das besagte Geschäftshaus verfügt über 4 Vollgeschosse, 1 Dachgeschoss sowie über ein Kellergeschoss, wo sich allgemeine Erschliessungsanlagen sowie Schutz- und Lagerräume befinden. Im Zuge allgemeiner Renovierungsarbeiten wollte der ausländische Eigentümer das Dachgeschoss von einem Archivraum einer Geschäftsmieterin in eine Wohnung umbauen. Die besagte Geschäftsbaute steht in einer Zone mit einem (erst nach der Errichtung) von den Behörden vorgeschriebenen Wohnanteil von 70 Prozent. Gleichwohl profitiert die betreffende Liegenschaft derzeit vom allgemeinen Bestandesschutz als Geschäftshaus.
Gesetzesauslegung und Behördenpraxis
Die Umnutzung des Dachgeschosses in Wohnraum ist nach der gängigen Auslegung der einschlägigen Bestimmungen der Lex Koller möglich, wenn die angedachte Nutzung als Wohnraum im Verhältnis zur betrieblichen Nutzung der Liegenschaft lediglich in einem untergeordneten Umfang erfolgt.
Rechtlich besonders ist im vorliegenden Fall, dass auf dem betreffenden Grundstück Wohnanteilsvorschriften zu beachten sind. Denn gemäss der Lex Koller können beim Erwerb einer Betriebsstätte durch Wohnanteilsvorschriften vorgeschriebene Wohnungen oder dafür reservierte Flächen, auf denen also erst zu einem späteren Zeitpunkt Wohnraum gebaut werden sollen, schon heute miterworben werden.
Im vorliegenden Fall, bei dem der ausländische Käufer erst nach dem Erwerb bestehende Geschäftsräumlichkeiten in Wohnraum umbauen wollte, setzte die zuständige Lex Koller Behörde eine solche Umnutzung dem vorerwähnten, gesetzlich geregelten Fall des Erwerbs von Betriebsstätten mit Wohnanteilsvorschriften gleich. Daraus folgerte die Behörde in ihrem jüngst ergangenen Entscheid, dass ausländische Eigentümer von Betriebsstätte-Grundstücken bis maximal 20 Prozent der Nutzfläche auch als Wohnraum nutzen können resp. Geschäftsräumlichkeiten im besagten Umfang in Wohnungen umbauen dürfen. Entsprechend geringer ist die erlaubte Umnutzung in Wohnraum jedoch insbesondere, wenn die einschlägigen Wohnanteilsvorschriften tiefer sind, z. B. 10 Prozent. Ebenfalls vorbehalten bleibt das allgemeine Verbot des Rechtsmissbrauchs, das aufgrund des Erwerbs der Liegenschaft vor mehr als zehn Jahren kein Thema war.
Zusammenfassung und Empfehlungen
Aufgrund der derzeitigen politischen Diskussionen und wegen der angespannten Lage auf dem Immobilienmarkt können ausländische Immobilieninvestoren nicht mit einer baldigen Abschaffung der Lex Koller rechnen.
Gleichwohl ist es auch unter der Geltung der heutigen Lex Koller möglich, dass ausländische Investoren Geschäftsliegenschaften mit einem beschränkten Anteil an Wohnraum kaufen können.
Das Gleiche gilt, wenn ein ausländischer Eigentümer erst nach dem Erwerb einer Geschäftsliegenschaft Teile der bestehenden Geschäftsräumlichkeiten, insbesondere ein nicht optimal genutztes Dachgeschoss nachträglich in eine Wohnung umbauen will. Bevor jedoch ein solcher Umbau realisiert wird, sollte bei der zuständigen Lex Koller Behörde ein formeller Feststellungsentscheid eingeholt werden, dass die beabsichtigte Umnutzung keiner Bewilligung im Sinne der Lex Koller bedarf.