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Preise für Wohnbauland
Letzte Aktualisierung: 10. November 2016.
Die Zürcher Handänderungsstatistik gibt Auskunft über die Entwicklung der Preise für Wohnbauland im Kanton. Neben den effektiven Preisen werden die mithilfe eines statistisches Modells berechneten Schätzwerte für alle Gemeinden und alle Jahre dargestellt.
Mit der Datenrevision im Jahr 2016 werden neben den Verkäufen von unbebauten Grundstücken rückwirkend bis ins Jahr 2007 auch Grundstücke mit Abbruchliegenschaften sowie Grundstücke mit Nebengebäuden oder Nichtwohngebäuden berücksichtigt:
- Abbruchliegenschaften: Ein Grundstück wird als Wohnbauland interpretiert, wenn inneralb von drei Jahren nach Verkauf ein bestehendes Wohngebäude als Abbruch registriert wird.
- Grundstücke mit Nebengebäuden oder Nichtwohngebäuden: Ein Grundstück wird als Wohnbauland interpretiert, wenn auf dem selben Grundstück innerhalb von drei Jahren nach Verkauf ein neues Wohngebäude(-projekt) registriert wird.
Durch die geänderte Methodik können in Einzelfällen die effektiven Preise wie auch die Modellpreise von früher publizierten Werten abweichen.
Das Schätzmodell berechnet basierend auf der kantonalen Entwicklung des Bodenpreises für jede Gemeinde eine individuelle Abweichung von der kantonalen Entwicklung. Dies erfolgt, indem für jede Gemeinde der kommunale Steuerfuss, die Reisedistanz zur Stadt Zürich (in Minuten) und die Quote abgebrochener Gebäude ins Modell einfliessen.
Wenn die Anzahl Transaktionen in einer Gemeinde hoch ist, erhalten die gemeindespezifischen Eigenschaften ein höheres Gewicht. Dies bedeutet, dass geschätzte Preise in Gemeinden, die hohe effektive Preise aufweisen, nur dann deutlich vom kantonalen Durchschnittswert abweichen, wenn zugleich eine ausreichend grosse Anzahl Transaktionen vorliegt. Auf diese Weise werden zufällige Schwankungen in den Preisen einer Gemeinde abgeschwächt.
- Berücksichtigte Parzellen: Die berechneten Modellpreise (CHF/m2) von unbebautem Land in der Wohn- und Mischzone basieren auf allen Transaktionen mit einer Parzellenfläche von mindestens 20 und höchstens 10'000 Quadratmetern.
- Kennwertschwankungen: Wenn in einer Gemeinde die Zahl der Transaktionen gering ist, können die ausgewiesenen Kennwerte von Jahr zu Jahr stark schwanken. Sie stellen daher für eine Einschätzung der Preisverhältnisse zu einem bestimmten Zeitpunkt nur einen Anhaltspunkt dar.
- Provisorische Daten: Bei Abbruch einer Liegenschaft oder einem Neubau auf Grundstücken mit Nichtwohn- oder Nebengebäuden innerhalb von drei Jahren nach Verkauf wird eine Transaktion rückwirkend als Verkauf von Bauland kategorisiert. Die Daten der letzten drei Jahre sind daher provisorisch.
- Das Modell im Detail: Dieses Dokument beschreibt das Modell in seinen Grundzügen. Einige Details wurden im Laufe der Zeit überarbeitet und angepasst. Bodenpreise für die Zürcher Gemeinden - Ein Mehrebenenmodell der kommunalen Bodenpreise 1974–2006
- Kurzpräsentation des Modells (in Englisch): Dieses Dokument beschreibt das Modell in seinen Grundzügen. Einige Details wurden im Laufe der Zeit überarbeitet und angepasst. Modelling the Spatio-temporal Development of Building Land Prices in the Canton of Zurich - A Mixed-Effects Approach
Weitere Informationen
Erläuterungen
In vielen Gemeinden des Kantons ist die jährliche Zahl der Grundstücksverkäufe klein. Durchschnittswerte lassen sich deshalb oft gar nicht berechnen, oder sie sind von geringer Aussagekraft. Dies lässt sich u.a. daran erkennen, dass sie im Zeitverlauf teilweise stark schwanken.
Basierend auf den Preisen der Freihandverkäufe von Wohnbauland erzeugt das Bodenpreismodell für jede Gemeinde einen Schätzwert seit 1974, auch für jene Jahre, in denen keine Transaktionen registriert wurden. Der jährliche Schätzwert kann als mittlerer Preis für einen repräsentativen Quadratmeter Land in der betreffenden Gemeinde verstanden werden. Es handelt sich aber nicht um eine Schätzung des Bodenpreises für ein bestimmtes Grundstück und unterscheidet nicht nach Lagebedingungen innerhalb der Gemeinde.
Das Vertrauensintervall (VT) des Schätzwertes zeigt, in welchem Bereich dieser Schätzwert mit hoher Wahrscheinlichkeit liegt. Je grösser die Bandbreite, desto höher die Unsicherheit. Grund dafür ist eine geringe Zahl von Transaktionen und/oder eine starke Streuung der Preise. Zu den Gemeinden, in denen beides - akzentuiert durch ein sehr hohes Preisniveau - zutrifft, gehören besonders die stadtnahen Gemeinden am Zürichsee wie Kilchberg und Rüschlikon auf der linken Seeseite sowie Zollikon bis und mit Meilen auf der rechten Seeseite. In diesen Gemeinden sind die Modellwerte mit grosser Vorsicht zu verwenden.