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Le contrat de bail se poursuit-il après le décès du locataire ?
Oui, mais les héritiers du locataire peuvent également résilier un contrat de bail de longue durée dans le délai légal et à la date légale.
En raison de la succession universelle, le contrat de bail passe aux héritiers du locataire au décès de ce dernier. Toutefois, les héritiers peuvent en principe résilier le contrat de bail avec un préavis de trois mois avant la prochaine date de résiliation légale possible.
Résiliation du contrat de bail par les héritiers
Si le locataire décède, ses héritiers peuvent résilier le contrat de location avec effet à la prochaine date légale de résiliation, en respectant le délai de préavis légal. Les héritiers doivent résilier le contrat de location par écrit et, le cas échéant, prouver à la bailleuse qu'ils sont bien héritiers et représentent la volonté de la communauté des héritiers.
Le délai de préavis légal pour les appartements loués est de trois mois. Si les héritiers ne donnent pas immédiatement leur préavis, la propriétaire peut insister sur les délais de préavis contractuels. Cependant, ils ont alors la même possibilité qu'un locataire régulier de proposer un nouveau locataire à la propriétaire. Si le nouveau locataire est solvable, la propriétaire doit libérer les héritiers de leurs obligations en vertu du contrat de bail.
Résiliation du contrat de location par la bailleuse
Contrairement à ce qui se passe pour les héritiers du locataire, il n'y a pas de disposition spéciale pour la propriétaire en cas de décès du locataire. Elle ne peut donc mettre fin à la location que de la manière habituelle. Si le locataire ne vivait pas seul dans l'appartement, une telle résiliation par la propriétaire peut même être contestable : une résiliation basée uniquement sur un changement de la situation familiale est abusive.
Locataire décédé avec héritiers inconnus
Si la propriétaire ne sait pas qui est l'héritier du locataire, la situation devient rapidement confuse. D'une part, la propriétaire ne reçoit généralement plus le loyer. D'autre part, elle risque des demandes de dommages et intérêts de la part des héritiers qui pourraient se manifester plus tard si elle libère l'appartement et le loue à nouveau.
La propriétaire doit donc faire tout ce qui est dans son intérêt pour retrouver les héritiers. Si elle n'y parvient pas dans un délai raisonnable, elle doit s'adresser à l'office des faillites compétent pour savoir s'il a ouvert une procédure de faillite à l'encontre du locataire décédé et s'il existe une possibilité d'inventorier officiellement le mobilier de l'appartement et de l'entreposer temporairement afin de pouvoir continuer à louer l'appartement dans les meilleurs délais.
Comme mentionné ci-dessus, la propriétaire peut en principe faire libérer l'appartement de manière indépendante et continuer à le louer tant que l'appartement n'est pas officiellement scellé. Ce faisant, elle doit être guidée par le principe de la gestion sans mandat. Cela signifie notamment que la bailleuse doit agir dans l'intérêt et conformément à l'intention présumée des héritiers. Par exemple, elle doit faire inventorier officiellement les objets de valeur et les ranger soigneusement. Toutefois, dans le cas de questions ouvertes en matière de droit successoral, il peut être difficile de trouver une autorité qui réalise et confirme l'inventaire.
Cf. également « Résiliation d’un logement en location ».