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Varia US Properties erzielte in den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 einen Anstieg der Mieteinnahmen um 8,1% auf USD 67 Mio. (H1 2022: USD 62 Mio.). Die Mieteinnahmen auf vergleichbarer Basis («like-for-like») stiegen um 7,2 % auf USD 47,3 Mio. (USD 44,1 Mio. per Ende Juni 2022). Die durchschnittlichen Mieteinnahmen pro Wohnung stiegen weiter an und erreichten am Ende des Berichtszeitraums USD 1’192 pro Monat (USD 1’134 pro Monat per 31. Dezember 2022).
Der im Berichtszeitraum entstandene Fair-Value-Verlust von USD 57,2 Mio. (H1 2022: Gewinn von USD 178,4 Mio.) beinhaltet einen realisierten Gewinn von USD 5,8 Mio. aus der Veräusserung von Immobilien (per Ende Juni 2022: USD 20,6 Mio.). Das Unternehmen schliesst das erste Halbjahr 2023 mit einem Verlust von USD 46,9 Mio. ab (H1 2022: Gewinn von USD 145,5 Mio.). Dies entspricht einem Verlust pro Aktie von USD 4,64 (per Ende Juni 2022: Gewinn pro Aktie von USD 14,37). Diese Entwicklung im Vergleich zum Vorjahr ist hauptsächlich auf den Nettoverlust aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwerts der Immobilien zurückzuführen.
Verkaufsprozess von drei nicht-strategischen Immobilien läuft
Im Berichtszeitraum veräusserte das Unternehmen acht nicht- strategische Immobilien. Mit dem Verkaufserlös zahlte Varia US seine Unternehmensanleihe 2019 zurück, verringerte die Verschuldung der variabel verzinslichen Darlehen weiter und reservierte finanzielle Mittel für künftige Investitionsbedürfnisse (CAPEX), einschliesslich Verbesserungen der Immobilien und ESG-Verpflichtungen. Ende Juni 2023 stand die Veräusserung von drei weiteren Objekten an, eines in Memphis (TN) und zwei in St. Louis (MO). Der Abschluss dieser Transaktionen wird für das dritte und vierte Quartal 2023 erwartet.
Infolge dieser Veräusserungen sank der von Colliers International bewertete Immobilienwert zum 30. Juni 2023 auf USD 1,460 Mrd. (Ende 2022: USD 1,704 Mrd.). Auf vergleichbarer Basis entspricht dies einem Rückgang von 3,2 %.
Zum Ende des ersten Halbjahres 2023 umfasste das Porftolio folglich 33 Immobilien mit 9’170 Einheiten in 13 Bundesstaaten (gegenüber 41 Immobilien mit 11’042 Einheiten in 14 Bundesstaaten zum Ende des Jahres 2022). Die meisten Immobilien befinden sich in Kentucky (17%), Arizona (14%), Texas (13%) sowie Missouri und North Carolina (je 12%). Der Vermietungsstand ging im Durchschnitt leicht auf 92,3 % zurück (93,1 % per 31. Dezember 2022).
ESG-Erfolge – zweite GRESB-Ergebnisse werden für Oktober erwartet
Im Berichtszeitraum hat Varia US die Erlangung von drei «Green Globes»- Zertifizierungen für nachhaltige Gebäude sowie fünf «Energy Star»-Zertifizierungen für die Gebäude-Performance erreicht. Das Unternehmen hat ausserdem seine zweite jährliche Einreichung für den «Global Real Estate Sustainability Benchmark» (GRESB) abgeschlossen und erwartet die Ergebnisse für Oktober 2023. Zur weiteren Unterstützung des ESG- Engagements ist Stoneweg im Namen von Varia US im Frühjahr auch den von den Vereinten Nationen unterstützten Principles for Responsible Investment (PRI) als Unterzeichner beigetreten und wird noch in diesem Jahr mit der entsprechenden Berichterstattung beginnen.
Das Unternehmen begann mit der Installation von Solarprojekten an zwei seiner Immobilien- Standorte, in Tucson (AZ) und in Fayetteville (NC). Darüber hinaus führte Varia US ein Programm zum Austausch von Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen durch wesentlich energieeffizientere Wärmepumpensysteme in Tucson und Phoenix (beide AZ) ein.
Nach vielen Jahren mit einem boomenden Immobilienmarkt befindet sich der US-amerikanische Mehrfamilienhaus-Sektor in einem Umbruch. Höhere Zinssätze, Inflation und Störungen auf dem Versicherungsmarkt trieben die Kapitalisierungssätze nach oben und die Bewertungen nach unten. Sie verlangsamten auch den Markt, da nur eine begrenzte Zahl von Transaktionen abgeschlossen wurde. Die Fundamentaldaten des Marktes sind jedoch nach wie vor solide: Die US-Wirtschaft ist trotz der Warnungen vor einer bevorstehenden Rezession stark, und die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hoch, da sich viele den Kauf eines Hauses im heutigen Zinsumfeld nicht leisten können. Ausserdem hat sich das Angebot an erschwinglichen Wohnungen aufgrund der höheren Bau- und Finanzierungskosten verringert.