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So bleibt das Haus oder die Wohnung in der Familie
Wenn eine Immobilie durch Erbvorbezug oder Erbteilung an einen Erben geht statt unter allen Erben aufgeteilt zu werden, zahlt dieser oft nur einen Vorzugspreis. Was können die Erblasser und anderen Erben tun, damit der neue Besitzer das Haus nicht kurz nach dem Erbvorbezug oder der Erbteilung mit grossem Gewinn verkauft?
(rh) Rosa und Hans, beide 72 Jahre alt, besitzen ein grosses Einfamilienhaus auf dem Land. In diesem Haus leben sie seit bald 40 Jahren, in diesem Haus sind ihre Tochter Lena (35) und ihr Sohn Peter (38) aufgewachsen. Jetzt wollen Rosa und Hans in eine Eigentumswohnung in der Stadt ziehen. Zum einen, weil sie kleiner und pflegeleichter ist, zum anderen, weil Peter und seine Frau Nicole ihr erstes Kind erwarten. Sie beschliessen, das Haus ihrem Sohn als Erbvorbezug zu einem Preis zu überlassen, der unter dem Marktpreis liegt. Lena ist einverstanden, weil sie selber keine Familie gründen will und der Erbvorbezug bei der späteren Erbteilung angerechnet werden wird.
Das Beispiel ist fiktiv, aber das Vorgehen ist gang und gäbe. Peter wird mit seiner jungen Familie in sein Elternhaus einziehen und wahrscheinlich noch darin leben, wenn die Eltern längst gestorben sind und ihr Erbe aufgeteilt wird. Doch was passiert, wenn Peter nicht einzieht und das Haus, das er unter Marktpreis erhalten hat, zum Marktpreis verkauft, also mit einem grossen Gewinn? Das wäre nicht im Sinne seiner Eltern, ausserdem würde er seine Schwester übervorteilen. Rosa und Hans können sich und ihre Tochter Lena mit drei Massnahmen wirksam schützen: Sie können beim Erbvorbezug das Recht auf Rückkauf, Gewinnbeteiligung oder Vorkauf schriftlich festhalten.
- Rückkaufsrecht: Rosa und Hans behalten sich das Recht vor, das Haus zu einem festgelegten Preis zurückzukaufen. Dieses Rückkaufsrecht kann für höchstens 25 Jahre vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden. Wenn das Recht im Grundbuch steht, gilt es auch, wenn Peter das Haus an einen Dritten verkauft. Der Käufer muss bis zum Ablauf des Rechts damit rechnen, dass Rosa und Hans das Haus zum vereinbarten Preis zurückkaufen. Dieses Risiko geht wohl kaum jemand ein.
- Gewinnbeteiligungsrecht: Peter verpflichtet sich, Rosa und Hans sowie Lena als Miterbin am Gewinn zu beteiligen, falls er das Haus vor der vereinbarten Frist verkauft. Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Vorzugspreis, den die Eltern ihrem Sohn gewährt haben. Von diesem Betrag kann Peter die Grundstückgewinnsteuer und allfällige wertvermehrende Investitionen abziehen. Sinnvollerweise wird das Gewinnbeteiligungsrecht mit dem Vorkaufsrecht verknüpft.
- Vorkaufsrecht: Peter räumt Rosa, Hans und Lena ein Vorkaufsrecht ein. Dieses Recht kann, wie das Rückkaufsrecht, für bis zu 25 Jahre vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden. Wenn Peter das Haus verkaufen will, informiert der Grundbuchverwalter alle Vorkaufsberechtigten. Die haben drei Monate Zeit, sich zu entscheiden. Wenn das Vorkaufsrecht mit dem Gewinnbeteiligungsrecht kombiniert ist, können sie das Vorkaufsrecht ausüben oder die Gewinnbeteiligung verlangen.
Das Rückkaufsrecht ist einschneidend und nur selten sinnvoll. Mit dem kombinierten Gewinnbeteiligungs- und Vorkaufsrecht können Rosa, Hans und Lena wirksam verhindern, dass Peter das Haus schnell mit einem hohen Gewinn verkauft und sie übervorteilt.
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