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Geschäftsnummer: VB.2015.00507 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 09.06.2016 Spruchkörper: 3. Abteilung/3. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung und Ausnahmebewilligung Bau- und Ausnahmebewilligung für eine Mobilfunk-Basisstation in der Landwirtschaftszone. Massgebende Rechtsgrundlagen zur absoluten und relativen Standortgebundenheit (E. 4.3). Eine absolute Standortgebundenheit liegt nicht vor (E. 5.1). Die erweiterte Mobilfunktantenne kann somit nur unter besonderen qualifizierten Umständen als (relativ) standortgebunden anerkannt werden (E. 5.2). Vorliegend wurde die Standortevaluation nicht nach den Vorgaben der bundesgerichtlichen Rechtsprechung vorgenommen (E. 5.3). Folglich kann nicht beurteilt werden, ob sich der vorgesehene, bereits baulich genutzte Standort ausserhalb der Bauzone aufgrund einer Gesamtsicht unter Beachtung aller massgebenden Kriterien als deutlich vorteilhafter erweist als ein neuer Standort innerhalb der Bauzone (oder auch andere bereits überbaute Standorte ausserhalb der Bauzone) und damit die Voraussetzungen der relativen Standortgebundenheit erfüllt sind. Kosten (E. 6) Aufhebung der erteilten Bewilligungen und Rückweisung der Sache zur Neubeurteilung an den Gemeinderat. Geschäftsnummer: VB.2015.00507 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 09.06.2016 Spruchkörper: 3. Abteilung/3. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung und Ausnahmebewilligung Bau- und Ausnahmebewilligung für eine Mobilfunk-Basisstation in der Landwirtschaftszone. Massgebende Rechtsgrundlagen zur absoluten und relativen Standortgebundenheit (E. 4.3). Eine absolute Standortgebundenheit liegt nicht vor (E. 5.1). Die erweiterte Mobilfunktantenne kann somit nur unter besonderen qualifizierten Umständen als (relativ) standortgebunden anerkannt werden (E. 5.2). Vorliegend wurde die Standortevaluation nicht nach den Vorgaben der bundesgerichtlichen Rechtsprechung vorgenommen (E. 5.3). Folglich kann nicht beurteilt werden, ob sich der vorgesehene, bereits baulich genutzte Standort ausserhalb der Bauzone aufgrund einer Gesamtsicht unter Beachtung aller massgebenden Kriterien als deutlich vorteilhafter erweist als ein neuer Standort innerhalb der Bauzone (oder auch andere bereits überbaute Standorte ausserhalb der Bauzone) und damit die Voraussetzungen der relativen Standortgebundenheit erfüllt sind. Kosten (E. 6) Aufhebung der erteilten Bewilligungen und Rückweisung der Sache zur Neubeurteilung an den Gemeinderat. Stichworte: AUGENSCHEIN AUSNAHMEBEWILLIGUNG BAUBEWILLIGUNG BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN INTERESSENABWÄGUNG LANDWIRTSCHAFTSZONE MOBILFUNK MOBILFUNKANLAGE MOBILFUNKANTENNE RÜCKWEISUNG RÜCKWEISUNGSENTSCHEID STANDORTEVALUATION STANDORTGEBUNDENHEIT ZWISCHENENTSCHEID Rechtsnormen: Art. 93 Abs. I BGG Art. 24 RPG Art. 24 lit. a RPG Art. 24 lit. b RPG § 17 Abs. III VRG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 2 Stichworte: AUGENSCHEIN AUSNAHMEBEWILLIGUNG BAUBEWILLIGUNG BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN INTERESSENABWÄGUNG LANDWIRTSCHAFTSZONE MOBILFUNK MOBILFUNKANLAGE MOBILFUNKANTENNE RÜCKWEISUNG RÜCKWEISUNGSENTSCHEID STANDORTEVALUATION STANDORTGEBUNDENHEIT ZWISCHENENTSCHEID AUGENSCHEIN AUSNAHMEBEWILLIGUNG BAUBEWILLIGUNG BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN INTERESSENABWÄGUNG LANDWIRTSCHAFTSZONE MOBILFUNK MOBILFUNKANLAGE MOBILFUNKANTENNE RÜCKWEISUNG RÜCKWEISUNGSENTSCHEID STANDORTEVALUATION STANDORTGEBUNDENHEIT ZWISCHENENTSCHEID Rechtsnormen: Art. 93 Abs. I BGG Art. 24 RPG Art. 24 lit. a RPG Art. 24 lit. b RPG § 17 Abs. III VRG Art. 93 Abs. I BGG Art. 24 RPG Art. 24 lit. a RPG Art. 24 lit. b RPG § 17 Abs. III VRG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 2 Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 3. Abteilung Verwaltungsgericht

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich

des Kantons Zürich 3. Abteilung

3. Abteilung VB.2015.00507

Urteil

Urteil der 3. Kammer

der 3. Kammer vom 9. Juni 2016

Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Tamara Nüssle, Ersatzrichterin Nicole Tschirky, Gerichtsschreiberin Corine Vogel.

(Vorsitz) In Sachen

A, vertreten durch RA B,

vertreten durch RA B, Beschwerdeführer,

Beschwerdeführer, gegen

1. Gemeinderat X,

1. Gemeinderat X, 2. Baudirektion Kanton Zürich,

2. Baudirektion Kanton Zürich, 3. C AG, vertreten durch D AG,

3. C AG, vertreten durch D AG, diese vertreten durch RA E,

Beschwerdegegnerschaft,

Beschwerdegegnerschaft, betreffend Baubewilligung und Ausnahmebewilligung,

hat sich ergeben:

I.

Mit Beschluss vom 3. November 2014 bewilligte der Gemeinderat X der C AG die Erstellung einer Mobilfunk-Basisstation auf dem bestehenden Gebäude Assek-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der F-Strasse 03 in X. Die Baudirektion hatte am 18. September 2014 bereits die Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 24 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) verfügt, welche zusammen mit der kommunalen Baubewilligung eröffnet wurde (BVV 13-2703).

Mit Beschluss vom 3. November 2014 bewilligte der Gemeinderat X der C AG die Erstellung einer Mobilfunk-Basisstation auf dem bestehenden Gebäude Assek-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der F-Strasse 03 in X. Die Baudirektion hatte am 18. September 2014 bereits die Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 24 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) verfügt, welche zusammen mit der kommunalen Baubewilligung eröffnet wurde (BVV 13-2703). II.

II. Dagegen gelangte A mit Rekurs vom 15. Dezember 2014 an das Bau ­ rekursgericht. Am 4. Mai 2015 führte eine Delegation der 4. Abteilung des Baurekurs ­ gerichts einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 18. Juni 2015 wurde der Rekurs vom Baurekursgericht abgewiesen.

Dagegen gelangte A mit Rekurs vom 15. Dezember 2014 an das Bau ­ rekursgericht. Am 4. Mai 2015 führte eine Delegation der 4. Abteilung des Baurekurs ­ gerichts einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 18. Juni 2015 wurde der Rekurs vom Baurekursgericht abgewiesen. III.

III. A. Gegen diesen Entscheid erhob A mit Eingabe vom 31. August 2015 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Gemeinderats X bzw. zulasten der Staatskasse. In prozessualer Hinsicht beantragte A die Durchführung eines Augenscheins, sofern die Beschwerde nicht bereits aufgrund der Akten gutgeheissen werde.

Mit Eingaben vom 3. und 5. September 2015 äusserste sich A zur Rechtzeitigkeit der eingereichten Beschwerde. Mit Präsidialverfügung vom 7. September 2015 wurde deren Rechtzeitigkeit bestätigt und der Schriftenwechsel eröffnet.

Mit Eingaben vom 3. und 5. September 2015 äusserste sich A zur Rechtzeitigkeit der eingereichten Beschwerde. Mit Präsidialverfügung vom 7. September 2015 wurde deren Rechtzeitigkeit bestätigt und der Schriftenwechsel eröffnet. B. D as Baurekursgericht beantragte am 11. September 2015 ohne weitere Bemerkungen di e Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat X und die Baudirektion verzichteten am 28. September bzw. am 23. Oktober 2015 auf eine Stellungnahme. Die C AG beantragte mit Eingabe vom 28. Oktober 2015 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von A. as Baurekursgericht beantragte am ohne weitere Bemerkungen di Mit Replik vom 16. Dezember 2015 hielt A an sämtlichen in der Beschwerdeschrift gestellten Anträgen fest. Die C AG verzichtete am 22. Dezember 2015 mit Verweis auf die bisherigen Ausführungen auf die Einreichung einer weiteren Stellungnahme. In der Duplik vom 6. Januar 2016 führte die Baudirektion aus, dass ihr aufgrund eines internen Missverständnisses in ihrer Beschwerdeantwort vom 23. Oktober 2015 der Fehler unterlaufen sei, ausdrücklich den Antrag auf Abweisung der Beschwerde zu stellen, was hiermit ausdrücklich nachgeholt werde. A nahm mit Eingabe vom 28. Januar 2016 zu dieser Duplik Stellung. Die Parteien liessen sich daraufhin nicht mehr vernehmen.

Mit Replik vom 16. Dezember 2015 hielt A an sämtlichen in der Beschwerdeschrift gestellten Anträgen fest. Die C AG verzichtete am 22. Dezember 2015 mit Verweis auf die bisherigen Ausführungen auf die Einreichung einer weiteren Stellungnahme. In der Duplik vom 6. Januar 2016 führte die Baudirektion aus, dass aufgrund eines internen Missverständnisses in ihrer Beschwerdeantwort vom 23. Oktober 2015 der Fehler unterlaufen sei, ausdrücklich den Antrag auf Abweisung der Beschwerde zu stellen, was hiermit ausdrücklich nachgeholt werde. A nahm mit Eingabe vom 28. Januar 2016 zu dieser Duplik Stellung. Die Kammer erwägt:

Die Kammer erwägt: 1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegen ­ den Beschwerde zuständig.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegen den Beschwerde zuständig. 1.2 Der gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung massgebende Radius, welcher zur Rechtsmittelerhebung berechtigt, beträgt vorliegend rund 602 m. Der Beschwerdeführer ist daher als Stockwerkeigentümer und Bewohner einer Wohnung in der Liegenschaft F-Strasse 04 in X, die vom streitbetroffenen Bauvorhaben weniger als 100 m entfernt ist, ohne Weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert.

1.2 Der gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung massgebende Radius, welcher zur Rechtsmittelerhebung berechtigt, beträgt vorliegend rund 602 m. Der Beschwerdeführer ist daher als Stockwerkeigentümer und Bewohner einer Wohnung in der Liegenschaft F-Strasse 04 in X, die vom streitbetroffenen Bauvorhaben weniger als 100 m entfernt ist, ohne Weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert. 1.3 Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde ein ­ zutreten.

1.3 Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde ein zutreten. 2.

2.1 Zu den Beschwerdeantworten des Gemeinderats X vom 28. September und der Baudirektion vom 23. Oktober 2015 führt der Beschwerdeführer aus, es sei lediglich auf eine Beschwerdeantwort verzichtet worden. Damit sei auch auf einen Antrag verzichtet worden, wonach die Beschwerde gutzuheissen oder abzuweisen sei.

2.1 Zu den Beschwerdeantworten des Gemeinderats X vom 28. September und der Baudirektion vom 23. Oktober 2015 führt der Beschwerdeführer aus, es sei lediglich auf eine Beschwerdeantwort verzichtet worden. Damit sei auch auf einen Antrag verzichtet worden, die Beschwerde gutzuheissen oder abzuweisen. Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 (in Verbindung mit § 54 Abs. 1) VRG muss die Rekurs - bzw. Beschwerde schrift einen Antrag und eine Begründung enthalten. Diese Verpflichtung besteht lediglich für den Rekurrenten bzw. Beschwerdeführer, der gegen einen Entscheid ein Rechtsmittel erhebt. Für die übrigen Verfahrensbeteiligten ist eine Vernehmlassung oder Stellungnahme freiwillig. Entsprechend zieht ein Verzicht keine Folgen nach sich.

Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 VRG muss die Rekurs schrift einen Antrag und eine Begründung enthalten. Diese Verpflichtung besteht lediglich für den Rekurrenten bzw. Beschwerdeführer, der gegen einen Entscheid ein Rechtsmittel erhebt. Für die übrigen Verfahrensbeteiligten ist eine Vernehmlassung oder Stellungnahme freiwillig. Entsprechend zieht ein Verzicht keine Folgen nach sich. 2.2 Dasselbe gilt für den Hinweis des Beschwerdeführers, dass die Vernehmlassung des Baurekursgerichts vom 11. September 2015 keine Begründung enthalte. Das Baurekurs ­ gericht hat seinen Entscheid unter Berücksichtigung der Eingaben des Beschwerdeführers begründet. Auf eine nochmalige Begründung im Rahmen des Beschwerdeverfahrens kann daher von s eiten der Vorinstanz ohne Weiteres verzichtet werden.

2.2 Dasselbe gilt für den Hinweis des Beschwerdeführers, dass die Vernehmlassung des Baurekursgerichts vom 11. September 2015 keine Begründung enthalte. Das Baurekurs gericht hat seinen Entscheid unter Berücksichtigung der Eingaben des Beschwerdeführers begründet. Auf eine nochmalige Begründung im Rahmen des Beschwerdeverfahrens kann daher von eiten der Vorinstanz ohne Weiteres verzichtet werden. 3.

Die private Beschwerdegegnerin plant in X auf dem Dach des bestehenden land ­ wirtschaftlichen Ökonomiegebäudes F-Strasse 03 eine Mobilfunk-Basisstation mit einer Gesamtleistung von maximal 5 ' 000 W ERP. Die Anlage besteht im Wesentlichen aus einem 3,5 m hohen Mast (zuzüglich Blitzableiter von 1 m Länge), an dessen Spitze drei Quadband-Antennen montiert werden sollen. Das Baugrundstück liegt in der Landwirt ­ schaftszone. Die Mobilfunk-Basisstation dient der Abdeckung des umliegenden Wohn ­ gebiets sowie der nahegelegenen Autobahn.

Die private Beschwerdegegnerin plant in X auf dem Dach des bestehenden land ­ wirtschaftlichen Ökonomiegebäudes F-Strasse 03 eine Mobilfunk-Basisstation mit einer Gesamtleistung von maximal 5 ' 000 W ERP. Die Anlage besteht im Wesentlichen aus einem 3,5 m hohen Mast (zuzüglich Blitzableiter von 1 m Länge), an dessen Spitze drei Quadband-Antennen montiert werden sollen. Das Baugrundstück liegt in der Landwirt ­ schaftszone. Die Mobilfunk-Basisstation dient der Abdeckung des umliegenden Wohn ­ gebiets sowie der nahegelegenen Autobahn. 4.

4.1 In materieller Hinsicht macht der Beschwerdeführer im Wesentlichen geltend, die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 24 RPG würden nicht vorliegen. Die Mobilfunkantenne trete störend in Erscheinung. Der Antennen ­ mast überrage die Dachfläche um 3,5 m (zuzüglich Blitzableiter von 1 m). Ganz besonders trete einordnungsmässig aber der rund 2,5 m lange Mittelteil des Antennenmasts in Erscheinung, an welche m drei Quadbandantennen angebracht seien, wodurch der Antennenmast in diesem Bereich einen Umfang von rund 1 m erreiche. Die i n und auf dem Ökonomiegebäude geplante Mobilfunkanlage bewirke zudem eine erhebliche Zweckent ­ fremdung von Nichtbauzonenland. Weiter könne mangels konkreter Prüfung von Alter ­ nativstandorten gar nicht beurteilt werden, ob der favorisierte Standort ausserhalb der Bauzonen wesentlich geeigneter erscheine als ein Standort innerhalb der Bauzone. Schliesslich sei auch unklar, ob die Netzqualität mit dem Abbau der bestehenden Anlage auf dem Gebäude F-Strasse 05 tatsächlich unzureichend sei bzw. die Grundversorgung im Wohngebiet sowie im Bereich der nahegelegenen Autobahn verloren gehe. In einer späteren Eingabe hielt er fest, der Wegfall der bestehenden Antennenanlage sei ohne Auswirkungen auf die Grundversorgung.

4.1 In materieller Hinsicht macht der Beschwerdeführer im Wesentlichen geltend, die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 24 RPG würden nicht vorliegen. Die Mobilfunkantenne trete störend in Erscheinung. Der Antennen mast überrage die Dachfläche um 3,5 m (zuzüglich Blitzableiter von 1 m). Ganz besonders trete einordnungsmässig aber der rund 2,5 m lange Mittelteil des Antennenmasts in Erscheinung, an welche drei Quadbandantennen angebracht seien, wodurch der Antennenmast in diesem Bereich einen Umfang von rund 1 m erreiche. Die i und auf dem Ökonomiegebäude geplante Mobilfunkanlage bewirke zudem eine erhebliche Zweckent fremdung von Nichtbauzonenland. Weiter könne mangels konkreter Prüfung von Alter nativstandorten gar nicht beurteilt werden, ob der favorisierte Standort ausserhalb der Bauzonen wesentlich geeigneter erscheine als ein Standort innerhalb der Bauzone. Schliesslich sei auch unklar, ob die Netzqualität mit dem Abbau der bestehenden Anlage auf dem Gebäude F-Strasse tatsächlich unzureichend sei bzw. die Grundversorgung im Wohngebiet sowie im Bereich der nahegelegenen Autobahn verloren gehe. 4.2 Die in der Landwirtschaftszone geplante Mobilfunkantenne dient der Versorgung von Bau- und Nichtbaugebiet. Es ist daher zu prüfen, ob die Mobilfunkantenne gemäss Art. 24 RPG bewilligt werden kann. Gemäss dieser Bestimmung kann eine Ausnahmebewilligung erteilt werden, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert (lit. a) und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. b).

4.2 Die in der Landwirtschaftszone geplante Mobilfunkantenne dient der Versorgung von Bau- und Nichtbaugebiet. Es ist daher zu prüfen, ob die Mobilfunkantenne gemäss Art. 24 RPG bewilligt werden kann. Gemäss dieser Bestimmung kann eine Ausnahmebewilligung erteilt werden, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert (lit. a) und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. b). 4.3 Eine Anlage ist im Sinn von Art. 24 lit. a RPG standortgebunden, wenn sie aus technischen oder betriebswirtschaftlichen Gründen auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist oder wenn die Anlage aus bestimmten Gründen in einer Bauzone ausgeschlossen ist. Bei Mobilfunkantennen ist dies nach der bundesgerichtlichen Recht ­ sprechung der Fall, wenn eine Deckungs- oder Kapazitätslücke aus funktechnischen Gründen mit einem oder mehreren Standorten innerhalb der Bauzonen nicht in genügender Weise beseitigt werden kann bzw. es bei einem Standort innerhalb der Bauzonen zu einer nicht vertretbaren Störung der in anderen Funkzellen des Netzes verwendeten Frequenzen kommen würde (sog. absolute Standortgebundenheit; BGE 141 II 245 E. 7.6). Nicht aus ­ reichend sind dagegen wirtschaftliche Vorteile des gewählten Standorts (z. B. geringere Landerwerbskosten; voraussichtlich geringere Zahl von Einsprachen) oder zivilrechtliche Gründe für die Standortwahl, wie z. B. die Weigerung von Eigentümern, einer Mobilfunk ­ antenne auf ihren Grundstücken innerhalb der Bauzonen zuzustimmen (BGE 133 II 321 E. 4.3.3 und 133 II 409 E. 4.2, je mit weiteren Hinweisen).

4.3 Eine Anlage ist im Sinn von Art. 24 lit. a RPG standortgebunden, wenn sie aus technischen oder betriebswirtschaftlichen Gründen auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist oder wenn die Anlage aus bestimmten Gründen in einer Bauzone ausgeschlossen ist. Bei Mobilfunkantennen ist dies nach der bundesgerichtlichen Recht sprechung der Fall, wenn eine Deckungs- oder Kapazitätslücke aus funktechnischen Gründen mit einem oder mehreren Standorten innerhalb der Bauzonen nicht in genügender Weise beseitigt werden kann bzw. es bei einem Standort innerhalb der Bauzonen zu einer nicht vertretbaren Störung der in anderen Funkzellen des Netzes verwendeten Frequenzen kommen würde (sog. absolute Standortgebundenheit; BGE 141 II 245 E. 7.6). Nicht aus reichend sind dagegen wirtschaftliche Vorteile des gewählten Standorts (z. B. geringere Landerwerbskosten; voraussichtlich geringere Zahl von Einsprachen) oder zivilrechtliche Gründe für die Standortwahl, wie z. B. die Weigerung von Eigentümern, einer Mobilfunk antenne auf ihren Grundstücken innerhalb der Bauzonen zuzustimmen E. 4.3.3 und 133 II 409 E. 4.2, je mit weiteren Hinweisen). Unter besonderen im nachstehenden Sinn qualifizierten Umständen kann sich auch ein Standort ausserhalb der Bauzonen im Vergleich zu einem Standort innerhalb der Bauzonen aufgrund einer Gesamtsicht unter Beachtung aller massgebenden Interessen als derart vorteilhaft erweisen, dass er ausnahmsweise in weiteren als den vorne genannten Fällen als standortgebunden im Sinn von Art. 24 lit. a RPG anerkannt werden kann (sog. relative Standortgebundenheit). Eine auf die speziellen Verhältnisse der Mobilfunktechnik zugeschnittene Bejahung der Standortgebundenheit ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung jedoch an folgende, streng zu beachtende Bedingungen zu knüpfen: Grund­voraussetzung ist, dass die Mobilfunkanlage ausserhalb der Bauzonen keine erhebliche Zweckentfremdung von Nichtbauzonenland bewirkt und nicht störend in Erscheinung tritt. Ein positiver Ausgang der genannten Interessenabwägung reduziert sich somit grundsätzlich auf Örtlichkeiten, an welchen sich bereits zonenkonforme oder zonenwidrige Bauten und Anlagen befinden (z. B. Hochspannungsmasten, Beleuchtungskandelaber sowie landwirtschaftliche Gebäude und Anlagen). Auch wenn sich ein bereits baulich genutzter Standort im Rahmen der Standortabklärung als klarerweise besser geeignet erweist als ein Standort innerhalb der Bauzonen, so darf eine Ausnahmebewilligung für eine Mobilfunkantenne nur erteilt werden, wenn als zusätzliche Voraussetzung gewährleistet ist, dass dem Vorhaben keine überwiegenden Interessen entgegenstehen. Die Bejahung der relativen Standortgebundenheit setzt eine umfassende Interessenabwägung im Rahmen der Standortevaluation voraus, in welche namentlich Standorte innerhalb, aber auch solche ausserhalb der Bauzonen einzubeziehen sind (BGE 133 II 321 E. 4.3.3; BGr, 17. Dezember 2012, 1C_200/2012, E. 4.2 ).

Unter besonderen im nachstehenden Sinn qualifizierten Umständen kann sich auch ein Standort ausserhalb der Bauzonen im Vergleich zu einem Standort innerhalb der Bauzonen aufgrund einer Gesamtsicht unter Beachtung aller massgebenden Interessen als derart vorteilhaft erweisen, dass er ausnahmsweise in weiteren als den vorne genannten Fällen als standortgebunden im Sinn von Art. 24 lit. a RPG anerkannt werden kann (sog. relative Standortgebundenheit). Eine auf die speziellen Verhältnisse der Mobilfunktechnik zugeschnittene Bejahung der Standortgebundenheit ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung jedoch an folgende, streng zu beachtende Bedingungen zu knüpfen: Grund­voraussetzung ist, dass die Mobilfunkanlage ausserhalb der Bauzonen keine erhebliche Zweckentfremdung von Nichtbauzonenland bewirkt und nicht störend in Erscheinung tritt. Ein positiver Ausgang der genannten Interessenabwägung reduziert sich somit grundsätzlich auf Örtlichkeiten, an welchen sich bereits zonenkonforme oder zonenwidrige Bauten und Anlagen befinden (z. B. Hochspannungsmasten, Beleuchtungskandelaber sowie landwirtschaftliche Gebäude und Anlagen). Auch wenn sich ein bereits baulich genutzter Standort im Rahmen der Standortabklärung als klarerweise besser geeignet erweist als ein Standort innerhalb der Bauzonen, so darf eine Ausnahmebewilligung für eine Mobilfunkantenne nur erteilt werden, wenn als zusätzliche Voraussetzung gewährleistet ist, dass dem Vorhaben keine überwiegenden Interessen entgegenstehen. Die Bejahung der relativen Standortgebundenheit setzt eine umfassende Interessenabwägung im Rahmen der Standortevaluation voraus, in welche namentlich Standorte innerhalb, aber auch solche ausserhalb der Bauzonen einzubeziehen sind (BGE 133 II 321 E. 4.3.3; BGr, 17. Dezember 2012, 1C_200/2012, E. 4.2 ). 5.

5. 5.1 Die Bauherrschaft führt nicht aus, sie sei auf den bestehenden Standort ausserhalb der Bauzonen angewiesen, weil eine Deckungs- oder Kapazitätslücke aus funktechnischen Gründen mit einem oder mehreren Standorten innerhalb der Bauzonen nicht in genügender Weise beseitigt werden könne oder weil es bei einem Standort innerhalb der Bauzonen zu einer nicht vertretbaren Störung der in anderen Funkzellen des Netzes verwendeten Frequenzen kommen würde.

5.1 Die Bauherrschaft führt nicht aus, sie sei auf den bestehenden Standort ausserhalb der Bauzonen angewiesen, weil eine Deckungs- oder Kapazitätslücke aus funktechnischen Gründen mit einem oder mehreren Standorten innerhalb der Bauzonen nicht in genügender Weise beseitigt werden könne oder weil es bei einem Standort innerhalb der Bauzonen zu einer nicht vertretbaren Störung der in anderen Funkzellen des Netzes verwendeten Frequenzen kommen würde. Eine absolute Standortgebundenheit ergibt sich auch nicht aus den Akten: Die aktuellen Abdeckungskarten der Bauherrschaft in X zeigen nach wie vor eine vollständige Mobilfunkabdeckung im 2G- bis 4G-Bereich. Selbstverständlich enthalten die entsprechen ­ den Abdeckungskarten keine Hinweise auf die erwähnten Kapazitäts- und allenfalls Qualitätsprobleme, sondern besagen lediglich, dass die angebotenen Dienste grundsätzlich benutzt werden können. In den – Bestandteil der Standortbegründung bildenden – Versorgungs- bzw. Signalstärkekarten wird hingegen aufgezeigt, dass die Netzqualität nach dem bevorstehenden Abbau der bestehenden Anlage auf dem Gebäude F-Strasse 05 unzureichend ist. In der Zwischenzeit wurde die bestehende Anlage abgebaut. Der Beschwerdeführer hält dazu fest, dass die mobilfunktechnische Versorgung durch den Abbau der bestehenden Mobilfunkantennenanlage am 19. bzw. 20. November 2015 keine merkliche Einbusse erlitten habe bzw. kein wesentlicher Quali ­ täts- und Abdeckungsverlust entstanden sei. Auch zu diesen Ausführungen des Beschwerdeführers nimmt die Beschwerdegegnerschaft nicht Stellung. Jedenfalls ergibt sich aus den aktuellen Abdeckungskarten der Bauherrschaft, dass – entgegen deren Ausführungen im Technischen Bericht vom 20. Juni 2014 – die eigentliche Grundversorgung im Wohngebiet sowie im Bereich der nahegelegenen Autobahn noch besteht.

Eine absolute Standortgebundenheit ergibt sich auch nicht aus den Akten: Die aktuellen Abdeckungskarten der Bauherrschaft in X zeigen nach wie vor eine vollständige Mobilfunkabdeckung im 2G- bis 4G-Bereich. Selbstverständlich enthalten die entsprechen den Abdeckungskarten keine Hinweise auf die erwähnten Kapazitäts- und allenfalls Qualitätsprobleme, sondern besagen lediglich, dass die angebotenen Dienste grundsätzlich benutzt werden können. In den Bestandteil der Standortbegründung bildenden Versorgungs- bzw. Signalstärkekarten wird hingegen aufgezeigt, dass die Netzqualität nach dem bevorstehenden Abbau der bestehenden Anlage auf dem Gebäude F-Strasse unzureichend ist. In der Zwischenzeit wurde die bestehende Anlage abgebaut. Der Beschwerdeführer hält dazu fest, dass die mobilfunktechnische Versorgung durch den Abbau der bestehenden Mobilfunkantennenanlage am 19. bzw. 20. November 2015 keine merkliche Einbusse erlitten habe bzw. kein wesentlicher Quali täts- und Abdeckungsverlust entstanden sei. Auch zu diesen Ausführungen des Beschwerdeführers nimmt die Beschwerdegegnerschaft nicht Stellung. Jedenfalls ergibt sich aus den aktuellen Abdeckungskarten der Bauherrschaft, dass – entgegen deren Ausführungen im Technischen Bericht vom 20. Juni 2014 – die eigentliche Grundversorgung im Wohngebiet sowie im Bereich der nahegelegenen Autobahn noch besteht. 5.2 Als standortgebunden im Sinn von Art. 24 RPG anerkannt werden kann die erweiterte Mobilfunkantenne somit nur unter besonderen qualifizierten Umständen, nämlich wenn sich der Standort ausserhalb der Bauzonen im Vergleich zu einem Standort innerhalb der Bauzonen aufgrund einer Gesamtsicht unter Beachtung aller massgebenden Interessen als deutlich vorteilhafter erweist. Die Beantwortung der Frage, ob dies der Fall ist, setzt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts eine konkrete Standortevaluation voraus, in welche namentlich Standorte innerhalb, aber auch solche ausserhalb der Bauzonen ein ­ zubeziehen sind. Die Standortgebundenheit darf nicht einfach unter Hinweis auf die bestehende bauliche Nutzung des Standorts bejaht werden, sondern es muss geprüft werden, ob sich dieser als klarerweise besser geeignet erweist als mögliche Standorte innerhalb der Bauzonen. Um überwiegende Interessen in Bezug auf den streitbetroffenen Standort bejahen zu können, muss ein konkreter Vergleich mit möglichen Standorten innerhalb der Bauzone angestellt werden (BGE 141 II 245 E. 7.8; BGr, 29. Januar 2009, 1C_345/2008, E. 2.5 ; VGr, 19. März 2009, VB.2008.00603, E. 4.3 = BEZ 2009 Nr. 22).

5.2 Als standortgebunden im Sinn von Art. 24 RPG anerkannt werden kann die erweiterte Mobilfunkantenne somit nur unter besonderen qualifizierten Umständen, nämlich wenn sich der Standort ausserhalb der Bauzonen im Vergleich zu einem Standort innerhalb der Bauzonen aufgrund einer Gesamtsicht unter Beachtung aller massgebenden Interessen als deutlich vorteilhafter erweist. Die Beantwortung der Frage, ob dies der Fall ist, setzt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts eine konkrete Standortevaluation voraus, in welche namentlich Standorte innerhalb, aber auch solche ausserhalb der Bauzonen ein zubeziehen sind. Die Standortgebundenheit darf nicht einfach unter Hinweis auf die bestehende bauliche Nutzung des Standorts bejaht werden, sondern es muss geprüft werden, ob sich dieser als klarerweise besser geeignet erweist als mögliche Standorte innerhalb der Bauzonen. bejaht werden, sondern es muss geprüft werden, ob sich dieser als klarerweise besser geeignet erweist als mögliche innerhalb der. Um überwiegende Interessen in Bezug auf den streitbetroffenen Standort bejahen zu können, muss ein konkreter Vergleich mit möglichen Standorten innerhalb der Bauzone angestellt werden (BGE 141 II 245 E. 7.8; BGr, 29. Januar 2009, 1C_345/2008, E. 2.5 ; VGr, 19. März 2009, VB.2008.00603, E. 4.3 = BEZ 2009 Nr. 22). 5.3 Es ist daher zu prüfen, ob eine solche auf die konkreten Verhältnisse des für das Anten ­ nenprojekt in f rage kommenden Einzugsgebiets ausgerichtete Interessenabwägung vorge ­ nommen wurde.

5.3 Es ist daher zu prüfen, ob eine solche auf die konkreten Verhältnisse des für das Anten nenprojekt in rage kommenden Einzugsgebiets ausgerichtete Interessenabwägung vorge nommen wurde. 5.3.1 Zur Standortgebundenheit der streitbetroffenen Mobilfunkantenne hält die Baudirektion in der Ausnahmebewilligung vom 18. September 2014 sowie in der Rekursantwort vom 16. Februar 2015 fest, der vorgesehene Standort auf dem Ökonomiegebäude sei nach eingehender Prüfung einer Alternative in der Bauzone als geeigneter Standort eruiert worden. Im Technischen Bericht der Bauherrschaft vom 20. Juni 2014 sei plausibel dargelegt worden, dass funktechnische wie auch landschaftliche Aspekte für den gewählten Standort sprächen. Aus landschaftlicher Sicht falle die in das bestehende Ökonomiegebäude integrierte Mobilfunkanlage weniger stark ins Gewicht als die Errichtung einer Anlage mit gleicher Sendeleistung in der Bauzone. Aufgrund der Integration in das bestehende Ökonomiegebäude trete sie zudem nur gering in Erscheinung und ordne sich aus landschaftlicher Sicht genügend ein. Überwiegende Interessen stünden nicht entgegen.

5.3.1 Zur Standortgebundenheit der streitbetroffenen Mobilfunkantenne hält die Baudirektion in der Ausnahmebewilligung vom 18. September 2014 sowie in der Rekursantwort vom 16. Februar 2015 fest, der vorgesehene Standort auf dem Ökonomiegebäude sei nach eingehender Prüfung einer Alternative in der Bauzone als geeigneter Standort eruiert worden. Im Technischen Bericht der vom 20. Juni 2014 sei plausibel dargelegt worden, dass funktechnische wie auch landschaftliche Aspekte für den gewählten Standort sprächen. Aus landschaftlicher Sicht falle die in das bestehende 5.3.2 Im Technischen Bericht vom 20. Juni 2014 wird von der Bauherrschaft im Wesentlichen festgehalten, dass mit dem vorgesehenen Abbau der bestehenden Basisstation auf dem Gebäude F-Strasse 06 (recte: 05) nicht nur die Kapazität, sondern auch die eigentliche Grundversorgung im Wohngebiet sowie im Bereich der nahegelegenen Autobahn verloren gehe. Weiter wurde von der Bauherrschaft im Rekursverfahren festgehalten, dass mit der streitbetroffenen Anlage das umliegende Wohngebiet sowie auch die Autobahn mit einer einzigen Basisstation grossräumig in einer guten Qualität versorgt werden könne. Innerhalb der Bauzonen sei dies vor allem wegen der Topografie und der Grenzwerte nicht möglich, selbst mit einem sehr hohen Mast. Aufgrund der örtlichen Verhältnisse würden die notwendigen Tilts (Antennen-Neigungs­winkel) in Verbindung mit der Sendeleistung schnell zu Grenzwertüberschreitungen an den massgebenden Orten mit empfindlicher Nutzung (OMEN) führen. Dies habe die Prüfung eines möglichen Alternativstandorts an der F-Strasse 05 ergeben. Ein Ausbau der bestehenden Anlage mit bedarfsgerechter Leistung und Diensten wäre durch die geringe Distanz zu den nächstgelegenen OMEN in dieser Zone nicht bewilligungsfähig, da die Anlage den für eine Wohnzone üblichen Rahmen sprengen würde. Die Anlage müsste 15 m hoch sein und den First um rund 5 m überragen. Bei einer Berücksichtigung von flexiblen Tiltbereichen müsste die Anlage noch höher ausgestaltet werden. In der Konsequenz würde dies bedeuten, dass mit einer einzigen Anlage innerhalb der Bauzone nicht das gesamte Zielgebiet mit ausreichender Qualität versorgt werden könne (insbesondere im Bereich der Autobahn) und damit zumindest eine weitere Anlage im Zielgebiet notwendig wäre. Überhaupt nicht geeignet seien die vom Beschwerdeführer vorgeschlagenen Standorte innerhalb des Siedlungsgebiets und direkt neben der Autobahn. Die konkrete Interessenabwägung falle deutlich zugunsten der geplanten Anlage aus.

5.3.2 Im Technischen Bericht vom 20. Juni 2014 wird von der Bauherrschaft im Wesentlichen festgehalten, dass mit dem vorgesehenen Abbau der bestehenden Basisstation auf dem Gebäude F-Strasse 06 (recte: 05) nicht nur die Kapazität, sondern auch die eigentliche Grundversorgung im Wohngebiet sowie im Bereich der nahegelegenen Autobahn verloren gehe. Weiter wurde von der Bauherrschaft im Rekursverfahren festgehalten, dass mit der streitbetroffenen Anlage das umliegende Wohngebiet sowie auch die Autobahn mit einer einzigen Basisstation grossräumig in einer guten Qualität versorgt werden könne. Innerhalb der Bauzonen sei dies vor allem wegen der Topografie und der Grenzwerte nicht möglich, selbst mit einem sehr hohen Mast. Aufgrund der örtlichen Verhältnisse würden die notwendigen Tilts (Antennen-Neigungs­winkel) in Verbindung mit der Sendeleistung schnell zu Grenzwertüberschreitungen an den massgebenden Orten mit empfindlicher Nutzung (OMEN) führen. Dies habe die Prüfung eines möglichen Alternativstandorts an der F-Strasse 05 ergeben. Ein Ausbau der bestehenden Anlage mit bedarfsgerechter Leistung und Diensten wäre durch die geringe Distanz zu den nächstgelegenen OMEN in dieser Zone nicht bewilligungsfähig, da die Anlage den für eine Wohnzone üblichen Rahmen sprengen würde. Die Anlage müsste 15 m hoch sein und den First um rund 5 m überragen. Bei einer Berücksichtigung von flexiblen Tiltbereichen müsste die Anlage noch höher ausgestaltet werden. In der Konsequenz würde dies bedeuten, dass mit einer einzigen Anlage innerhalb der Bauzone nicht das gesamte Zielgebiet mit ausreichender Qualität versorgt werden könne (insbesondere im Bereich der Autobahn) und damit zumindest eine weitere Anlage im Zielgebiet notwendig wäre. Überhaupt nicht geeignet seien die vom Beschwerdeführer vorgeschlagenen Standorte innerhalb des Siedlungsgebiets und direkt neben der Autobahn. Die konkrete Interessenabwägung falle deutlich zugunsten der geplanten Anlage aus. 5.3.3 Anlässlich des vom Baurekursgericht durchgeführten Augenscheins vom 4. Mai 2015 wurde zu weiteren vom Beschwerdeführer vorgeschlagenen Ersatzstandorten oberhalb des Baugrundstücks festgehalten, dass eine intensive Standortevaluation stattgefunden habe. Die Situation sei schwierig wegen der ansteigenden Topografie und des Waldes oberhalb des G-Platzes. Da auch die Autobahn versorgt werden solle, müsse der Standort ziemlich exponiert sein. Das genannte Gebäude des Kantons an der H-Strasse 08 liege am Hangfuss. Auf dem genannten Mehrfamilienhaus an der H-Strasse 07 sei der Wald der Spielverderber. Er schneide in Richtung Westen die Versorgung ab. Ein Mast auf diesem Gebäude müsste zumindest 10 m hoch sein. Eine freistehende Anlage mit einem ca. 20 m hohen Mast wäre eine Alternative, sei jedoch ästhetisch unbefriedigend. Zudem befinde sich in der Nähe eine Schulanlage, weshalb mit einer schlechten Akzeptanz zu rechnen sei. Zum Standort beim Restaurant I an der J-Strasse wird festgehalten, dass ein sehr hoher Mast mit einer grossen Antennenleistung notwendig wäre, der dominant in Erscheinung trete. Es seien hier die meisten Dachgeschosse ausgebaut.

5.3.3 Anlässlich des vom Baurekursgericht durchgeführten Augenscheins vom 4. Mai 2015 wurde zu weiteren vom Beschwerdeführer vorgeschlagenen Ersatzstandorten oberhalb des Baugrundstücks festgehalten, dass eine intensive Standortevaluation stattgefunden habe. Die Situation sei schwierig wegen der ansteigenden Topografie und des Waldes oberhalb des G-Platzes. Da auch die Autobahn versorgt werden solle, müsse der Standort ziemlich exponiert sein. Das genannte Gebäude des Kantons an der H-Strasse 08 liege am Hangfuss. Auf dem genannten Mehrfamilienhaus an der H-Strasse 07 sei der Wald der Spielverderber. Er schneide in Richtung Westen die Versorgung ab. Ein Mast auf diesem Gebäude müsste zumindest 10 m hoch sein. Eine freistehende Anlage mit einem ca. hohen Mast wäre eine Alternative, sei jedoch ästhetisch unbefriedigend. Zudem befinde sich in der Nähe eine Schulanlage, weshalb mit einer schlechten Akzeptanz zu rechnen sei. Zum Standort beim Restaurant I an der J-Strasse wird festgehalten, dass ein sehr hoher Mast mit einer grossen Antennenleistung notwendig wäre, der dominant in Erscheinung trete. Es seien hier die meisten Dachgeschosse ausgebaut. 5.3.4 Im Rahmen des Beschwerdeverfahrens ergänzte die Bauherrschaft die im Rahmen des Rekursverfahrens gemachten Aussagen in der Beschwerdeantwort vom 28. Oktober 2015 und hielt im Wesentlichen fest, es liege auf der Hand, dass die für das bisherige Standortgebäude gemachten Überlegungen für sämtliche der umliegenden Wohn- und Gewerbehäuser gelten würden. Insbesondere kämen die relevanten OMEN den Hauptstrahlrichtungen der Antennen sehr nahe, wenn die Wohn- oder Gewerbegebäude von höher gelegenen Nachbargebäuden umgeben seien. Das Gebäude an der H-Strasse 07 sei zwar erhöht, verfüge jedoch auch über ein sehr grossflächiges und verwinkeltes Flachdach. Bei einem Standort auf dem Dach könne daher der Blick in die verschiedenen Attikawohnungen und damit OMEN nicht verhindert werden. Dies führe bereits grundsätzlich zu einer höheren Masthöhe. Zudem sei dieser Standort auch topografisch deutlich schlechter gelegen als der streitbetroffene Standort, da gleich westlich der Liegenschaft an der H-Strasse 07 ein (teilweise) bewaldeter Hügelzug verlaufe, welcher den Standort damit von einem Teil des Zielgebiets in südwestlicher Richtung abschneide. Zum Standort an der J-Strasse beim Restaurant I sei festzuhalten, dass dieser deutlich tiefer und weiter westlich liege als der vorgesehene Standort und lediglich die Versorgung des Zielgebiets in zwei Senderichtungen erlaube. Bei den Standorten innerhalb der Bauzone handle es sich um bewohnte Gebäude, welche – im Gegensatz zum vorliegenden Standortgebäude – selber OMEN enthielten, bei denen zehnmal strengere Anlagegrenzwerte eingehalten werden müssten. Aus dem Standortdatenblatt ergebe sich für das Standortgebäude ein Wert von 28,6 V/m. Dieselbe Antenne könnte vor diesem Hintergrund nicht auf einem anderen und mithin bewohnten Gebäude montiert werden, ohne dass nicht entweder die Sendeleistung oder aber eben die Masthöhe wesentlich anzupassen wären.

5.3.4 Im Rahmen des Beschwerdeverfahrens ergänzte die Bauherrschaft die im Rahmen des Rekursverfahrens gemachten Aussagen in der Beschwerdeantwort vom 28. Oktober 2015 und hielt im Wesentlichen fest, es liege auf der Hand, dass die für das bisherige Standortgebäude gemachten Überlegungen für sämtliche der umliegenden Wohn- und Gewerbehäuser gelten würden. Insbesondere kämen die relevanten OMEN den Hauptstrahlrichtungen der Antennen sehr nahe, wenn die Wohn- oder Gewerbegebäude von höher gelegenen Nachbargebäuden umgeben seien. Das Gebäude an der H-Strasse 07 sei zwar erhöht, verfüge jedoch auch über ein sehr grossflächiges und verwinkeltes Flachdach. Bei einem Standort auf dem Dach könne daher der Blick in die verschiedenen Attikawohnungen und damit OMEN nicht verhindert werden. Dies führe bereits grundsätzlich zu einer höheren Masthöhe. Zudem sei dieser Standort auch topografisch deutlich schlechter gelegen als der streitbetroffene Standort, da gleich westlich der Liegenschaft an der H-Strasse 07 ein (teilweise) bewaldeter Hügelzug verlaufe, welcher den Standort damit von einem Teil des Zielgebiets in südwestlicher Richtung abschneide. Zum Standort an der J-Strasse beim Restaurant I sei festzuhalten, dass dieser deutlich tiefer und weiter westlich liege als der vorgesehene Standort und lediglich die Versorgung des Zielgebiets in zwei Senderichtungen erlaube. Bei den Standorten innerhalb der Bauzone handle es sich um bewohnte Gebäude, welche – im Gegensatz zum vorliegenden Standortgebäude – selber OMEN enthielten, bei denen zehnmal strengere Anlagegrenzwerte eingehalten werden müssten. Aus dem Standortdatenblatt ergebe sich für das Standortgebäude ein Wert von 28,6 V/m. Dieselbe Antenne könnte vor diesem Hintergrund nicht auf einem anderen und mithin bewohnten Gebäude montiert werden, ohne dass nicht entweder die Sendeleistung oder aber eben die Masthöhe wesentlich anzupassen wären. 5.3.5 Im Technischen Bericht vom 20. Juni 2014 wurde ein einziger Standort innerhalb der Bauzone nach ausdrücklicher Aufforderung durch die Baudirektion konkret evaluiert. Der der Baudirektion zuvor eingereichte Technische Bericht vom 23. Dezember 2013 enthielt keinerlei Evaluation von Standorten innerhalb der Bauzone. Deshalb hielt die Baudirektion mit E-Mail vom 19. Februar 2014 gegenüber der Gemeinde fest, dass zur abschliessenden Prüfung des Gesuchs mindestens ein konkreter, realisierbarer Standort in der Bauzone mit allen für den Entscheid nötigen Angaben benötigt werde. Eine konkrete Evaluation anderer Standorte ergibt sich aus den Akten nicht. Ob sich in Ausnahmefällen die konkrete Evaluation eines einzigen Standorts innerhalb der Bauzonen als genügend erweisen kann, kann im vorliegenden Fall offenbleiben.

5.3.5 Im Technischen Bericht vom 20. Juni 2014 wurde ein einziger Standort innerhalb der Bauzone nach ausdrücklicher Aufforderung durch die Baudirektion konkret evaluiert. Der der Baudirektion zuvor eingereichte Technische Bericht vom 23. Dezember 2013 enthielt keinerlei Evaluation von Standorten innerhalb der Bauzone. Deshalb hielt die Baudirektion mit E-Mail vom 19. Februar 2014 gegenüber der Gemeinde fest, dass zur abschliessenden Prüfung des Gesuchs mindestens ein konkreter, realisierbarer Standort in der Bauzone mit allen für den Entscheid nötigen Angaben benötigt werde. Eine konkrete Evaluation anderer Standorte ergibt sich aus den Akten nicht. Ob sich in Ausnahmefällen die konkrete Evaluation eines einzigen Standorts innerhalb der Bauzonen als genügend erweisen kann, kann im vorliegenden Fall offenbleiben. Zunächst ist zu berücksichtigen, dass auf dem Grundstück des bisherigen Standorts (F-Strasse 05), welcher evaluiert wurde, eine Neuüberbauung erfolgen soll. Dadurch wurde die Suche nach einem Ersatzstandort überhaupt ausgelöst. Einzig eine Standortevaluation vorzunehmen für einen Standort, der abgebrochen und mit drei Mehrfamilienhäusern überstellt werden soll, erweist sich als wenig sinnvoll. Zudem fehlen konkrete Darlegungen, weshalb die für das evaluierte Standortgebäude gemachten Überlegungen analog für sämtliche der umliegenden Wohn- und Gewerbegebäude gelten sollen. Der Beschwerdeführer weist zu Recht darauf hin, dass nicht davon ausgegangen werden könne, dass jedes andere alternative Standortgebäude ebenfalls eine Firsthöhe von 10 m aufweise und auch die übrigen relevanten Faktoren wie Hanglage und Distanz zu OMEN an allen potenziellen Alternativstandorten gleich seien wie beim bisherigen Standort.

Zunächst ist zu berücksichtigen, dass auf dem Grundstück des bisherigen Standorts (F-Strasse 05), welcher evaluiert wurde, eine Neuüberbauung erfolgen soll. Dadurch wurde die Suche nach einem Ersatzstandort überhaupt ausgelöst. Einzig eine Standortevaluation vorzunehmen für einen Standort, der abgebrochen und mit drei Mehrfamilienhäusern überstellt werden soll, erweist sich als wenig sinnvoll. Zudem fehlen konkrete Darlegungen, weshalb die für das evaluierte Standortgebäude gemachten Überlegungen analog für sämtliche der umliegenden Wohn- und Gewerbegebäude gelten sollen. Der Beschwerdeführer weist zu Recht darauf hin, dass nicht davon ausgegangen werden könne, dass jedes andere alternative Standortgebäude ebenfalls eine Firsthöhe von 10 m aufweise und auch die übrigen relevanten Faktoren wie Hanglage und Distanz zu OMEN an allen potenziellen Alternativstandorten gleich seien wie beim bisherigen Standort. Im Rahmen des Augenscheins und der Rechtschriften im baurekursgerichtlichen und verwaltungsgerichtlichen Verfahren wurde eine Evaluation weiterer Standorte aufgrund der Vorbringen des Beschwerdeführers teilweise nachgeholt. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die Behörden nicht verpflichtet sind, sämtliche von einem Beschwerdeführer genannten Standorte zu prüfen. Soweit diese Standorte jedoch grundsätzlich für eine Mobilfunkantenne infrage kommen, hätte eine konkrete Standortevaluation erfolgen müssen. Die im Rahmen des baurekursgerichtlichen bzw. verwaltungsgerichtlichen Verfahrens gemachten Aussagen der Gemeinde, der Baudirektion und der privaten Beschwerdegegnerin erweisen sich als unsubstanziiert und weisen Ungereimtheiten auf. Entgegen den Ausführungen der privaten Beschwerdegegnerin verläuft nicht westlich der Liegenschaft H-Strasse 07 ein bewaldeter Hügelzug, welcher den Standort damit von einem Teil des Zielgebiets in südwestlicher Richtung abschneiden würde. Der Wald befindet sich nördlich des als Alternativstandort vorgeschlagenen Gebäudes H-Strasse 07. Westlich liegt ein Sportplatz. Der Beschwerdeführer führt in diesem Zusammenhang zudem aus, dass sich westlich lediglich einige Doppeleinfamilienhäuser befänden, die – wie im Übrigen auch die Autobahn – allesamt tiefer lägen. Der Standort H-Strasse 07 sei zum einen höher gelegen als der streitbetroffene Standort. Zum anderen sei das Gebäude um viele Meter höher als das streitbetroffene Standortgebäude. Weiter weise das Gebäude H-Strasse 07 zwar ein Flachdach auf. Dieses sei jedoch weder besonders grossflächig noch verwinkelt. Selbst wenn die auf dem Flachdach angebrachte Mobilfunkantenne von den Attikawohnungen sichtbar wäre, würde dies nicht bedeuten, dass sie allein deshalb aus immissionsrechtlichen Gründen nicht bewilligt werden könne. Zu diesen Ausführungen des Beschwerdeführers vom 16. Dezember 2015 wurde nicht Stellung genommen.

Im Rahmen des Augenscheins und der Rechtschriften im baurekursgerichtlichen und verwaltungsgerichtlichen Verfahren wurde eine Evaluation weiterer Standorte aufgrund der Vorbringen des Beschwerdeführers teilweise nachgeholt. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die Behörden nicht verpflichtet sind, sämtliche von einem Beschwerdeführer genannten Standorte zu prüfen. Soweit diese Standorte jedoch grundsätzlich für eine Mobilfunkantenne infrage kommen, hätte eine konkrete Standortevaluation erfolgen müssen. Die im Rahmen des baurekursgerichtlichen bzw. verwaltungsgerichtlichen Verfahrens gemachten Aussagen der Gemeinde, der Baudirektion und der privaten Beschwerdegegnerin erweisen sich als unsubstanziiert und weisen Ungereimtheiten auf. Entgegen den Ausführungen der privaten Beschwerdegegnerin verläuft nicht westlich der Liegenschaft H-Strasse 07 ein bewaldeter Hügelzug, welcher den Standort damit von einem Teil des Zielgebiets in südwestlicher Richtung abschneiden würde. Der Wald befindet sich nördlich des als Alternativstandort vorgeschlagenen Gebäudes H-Strasse 07. Westlich liegt ein Sportplatz. Der Beschwerdeführer führt in diesem Zusammenhang zudem aus, dass sich westlich lediglich einige Doppeleinfamilienhäuser befänden, die – wie im Übrigen auch die Autobahn – allesamt tiefer lägen. Der Standort H-Strasse 07 sei zum einen höher gelegen als der streitbetroffene Standort. Zum anderen sei das Gebäude um viele Meter höher als das streitbetroffene Standortgebäude. Weiter weise das Gebäude H-Strasse 07 zwar ein Flachdach auf. Dieses sei jedoch weder besonders grossflächig noch verwinkelt. Selbst wenn die auf dem Flachdach angebrachte Mobilfunkantenne von den Attikawohnungen sichtbar wäre, würde dies nicht bedeuten, dass sie allein deshalb aus immissionsrechtlichen Gründen nicht bewilligt werden könne. Zu diesen Ausführungen des Beschwerdeführers vom 16. Dezember 2015 wurde nicht Stellung genommen. Aufgrund dieser Ausgangslage kann nicht beurteilt werden, ob der vorgesehene, bereits baulich genutzte Standort ausserhalb der Bauzonen unter Beachtung aller massgebenden Interessen viel vorteilhafter ist als ein neuer Standort innerhalb der bestehenden Bauzone (oder auch andere bereits überbaute Standorte ausserhalb der Bauzone). Auch die Erstellung von zwei Standorten erweist sich – wie vom Beschwerdeführer festgehalten – nicht als von vornherein ausgeschlossen. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass vorliegend kein Antennenstandort an einem noch unüberbauten Ort ausserhalb der Bauzone beansprucht wird (BGr, 25. Februar 2009, 1C_14/2008, E. 4.4; BGr, 28. November 2008, 1C_228/2007, E. 5.5.3) und sich nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine Konzentration von Antennenanlagen unter bestimmten Umständen als sinnvoll erweisen kann (BGE 133 II 409 E. 4.3).

Aufgrund dieser Ausgangslage kann nicht beurteilt werden, ob der vorgesehene, bereits baulich genutzte Standort ausserhalb der Bauzonen unter Beachtung aller massgebenden Interessen viel vorteilhafter ist als ein neuer Standort innerhalb der bestehenden Bauzone (oder auch andere bereits überbaute Standorte ausserhalb der Bauzone). Auch die Erstellung von zwei Standorten erweist sich – wie vom Beschwerdeführer festgehalten – nicht als von vornherein ausgeschlossen. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass vorliegend kein Antennenstandort an einem noch unüberbauten Ort ausserhalb der Bauzone beansprucht wird (BGr, 25. Februar 2009, 1C_14/2008, E. 4.4; BGr, 28. November 2008, 1C_228/2007, E. 5.5.3) und sich nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine Konzentration von Antennenanlagen unter bestimmten Umständen als sinnvoll erweisen kann (BGE 133 II 409 E. 4.3). 5.4 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Standortevaluation nicht nach den Vorgaben der bundesgerichtlichen Rechtsprechung vorgenommen wurde. Es kann somit nicht beurteilt werden, ob die Voraussetzungen von Art. 24 RPG erfüllt sind. Aus diesem Grund ist der angefochtene Entscheid, der Beschluss des Gemeinderats X vom 3. November 2014 und die Verfügung der Baudirektion vom 18. September 2014 aufzuheben und die Sache an den Gemeinderat X und die Baudirektion zur Neubeurteilung zurückzu ­ weisen. Auf die Prüfung der weiteren Rügen sowie die Durchführung eines Augenscheins kann bei diesem Ergebnis verzichtet werden.

5.4 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Standortevaluation nicht nach den Vorgaben der bundesgerichtlichen Rechtsprechung vorgenommen wurde. Es kann somit nicht beurteilt werden, ob die Voraussetzungen von Art. 24 RPG erfüllt sind. Aus diesem Grund ist der angefochtene Entscheid, der Beschluss des Gemeinderats X vom 3. November 2014 und die Verfügung der Baudirektion vom 18. September 2014 aufzuheben und die Sache an den Gemeinderat X und die Baudirektion zur Neubeurteilung zurückzu weisen. Auf die Prüfung der weiteren Rügen sowie die Durchführung eines Augenscheins kann bei diesem Ergebnis verzichtet werden. 6.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts gilt eine Rückweisung mit offenem Prozess ­ ausgang in Bezug auf die Kosten- und Entschädigungsregelung als Obsiegen der rechts ­ mittelführenden Partei – und zwar unabhängig davon, welche Anträge diese gestellt hat (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f.). Die Kosten des Rekurs- und Beschwerde ­ verfahrens sind folglich der Beschwerdegegnerschaft zu je einem Drittel aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Die Baudirektion hat in ihrer Be ­ schwerdereplik einen Antrag auf Abweisung der Beschwerde gestellt. Der Gemeinderat X hat auf eine Antragstellung im Rekurs- und Beschwerdeverfahren verzichtet. Aufgrund der unzureichenden Sachverhaltsabklärung rechtfertigt sich jedoch auch eine anteilsmässige Kostenauflage an die Gemeinde. Die private Beschwerdegegnerin ist überdies zu verpflichten, dem Beschwerdeführer eine angemessene Parteientschädigung für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zu entrichten (§ 17 Abs. 2 und 3 VRG). Der privaten Beschwerdegegnerin ist angesichts ihres Unterliegens keine Parteientschädigung zuzusprechen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts gilt eine Rückweisung mit offenem Prozess ausgang in Bezug auf die Kosten- und Entschädigungsregelung als Obsiegen der rechts mittelführenden Partei – und zwar unabhängig davon, welche Anträge diese gestellt hat (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f.). Die Kosten des Rekurs- und Beschwerde verfahrens sind folglich der Beschwerdegegnerschaft zu je einem Drittel aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Die Baudirektion hat in ihrer Be schwerdereplik einen Antrag auf Abweisung der Beschwerde gestellt. Der Gemeinderat X hat auf eine Antragstellung im Rekurs- und Beschwerdeverfahren verzichtet. Aufgrund der unzureichenden Sachverhaltsabklärung rechtfertigt sich jedoch auch eine anteilsmässige Kostenauflage an die Gemeinde. Die private Beschwerdegegnerin ist überdies zu verpflichten, dem Beschwerdeführer eine angemessene Parteientschädigung für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zu entrichten (§ 17 Abs. 2 und 3 VRG). Der privaten Beschwerdegegnerin ist angesichts ihres Unterliegens keine Parteientschädigung zuzusprechen. 7.

Der vorliegende Rückweisungsentscheid stellt nach der Rechtsprechung des Bundes ­ gerichts einen Zwischenentscheid dar (BGE 133 II 409 E. 1.2). Im Rahmen der Rechts ­ mittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass Zwischenentscheide nach Art. 93 des Bundes ­ gerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) vor Bundesgericht nur dann anfechtbar sind, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können ( Abs. 1 lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisver ­ fahren ersparen würde ( Abs. 1 lit. b).

Der vorliegende Rückweisungsentscheid stellt nach der Rechtsprechung des Bundes gerichts einen Zwischenentscheid dar (BGE 133 II 409 E. 1.2). Im Rahmen der Rechts mittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass Zwischenentscheide nach Art. 93 des Bundes gerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) vor Bundesgericht nur dann anfechtbar sind, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können ( lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisver fahren ersparen würde ( lit. b). Demgemäss erkennt die Kammer:

Demgemäss erkennt die Kammer: 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 18. Juni 2015, der Beschluss des Gemeinderats X vom 3. November 2014 und die Verfügung der Baudirektion vom 18. September 2014 werden aufgehoben und die Sache wird zur Vervollständigung des Sachverhalts und zu neuer Entscheidung im Sinn der Erwägungen an den Gemeinderat X zurückgewiesen.

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 18. Juni 2015, der Beschluss des Gemeinderats X vom 3. November 2014 und die Verfügung der Baudirektion vom 18. September 2014 werden aufgehoben und die Sache wird zur Vervollständigung des Sachverhalts und zu neuer Entscheidung im Sinn der Erwägungen an den Gemeinderat X zurückgewiesen. die Sache wird zur Vervollständigung des Sachverhalts und zu neuer Entscheidung im Sinn der Erwägungen 2. Die Kosten für das Rekursverfahren werden der Beschwerdegegnerschaft 1–3 je zu einem Drittel auferlegt.

2. Die Kosten für das Rekursverfahren werden der Beschwerdegegnerschaft 1–3 je zu einem Drittel auferlegt. 3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 500.-- Zustellkosten, Fr. 5'500.-- Total der Kosten.

3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 500.-- Zustellkosten, Fr. 5'500.-- Total der Kosten. 4. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerschaft 1–3 je zu einem Drittel auferlegt.

4. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerschaft 1–3 je zu einem Drittel auferlegt. 5. Die Beschwerdegegnerin 3 wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.- zu bezahlen.

5. Die Beschwerdegegnerin 3 wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.- zu bezahlen. 6. Gegen dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-recht­lichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Gegen dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-recht­lichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. 7. Mitteilung an …

7. Mitteilung an …