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Kostensteigerungen und -senkungen
Unter dem Titel der Kostensteigerungen bzw. -senkungen nach Art. 269a lit. b OR wird untersucht, wie sich das Kostenniveau seit der letzten Mietzinsfestsetzung verändert hat. Bei diesem Anpassungskriterium handelt es sich daher um ein relatives.
Wichtigster Kostenfaktor ist der Hypothekarzins. Abgestellt wird nicht auf die konkrete Finanzierung des Mietobjektes, sondern seit 1. Januar 2008 auf einen in der ganzen Schweiz einheitlichen Referenzzinssatz, welcher vom Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartement vierteljährlich erhoben wird (Art. 12a VMWG). Die Überwälzungssätze für die einzelnen Hypothekarzinsveränderungen sind vom Bundesrat standardisiert worden und in Art. 13 Abs. 1 und 2 VMWG zu finden. In der genannten Bestimmung sind nur die Erhöhungssätze explizit festgelegt.
Die Senkungssätze (in %) berechnen sich nach folgender Formel:
|Senkungssatz =||Erhöhungssatz x 100|
|Erhöhungssatz + 100|
Weitere mögliche Kostenveränderungen ergeben sich aus den allgemeinen Unterhalts- und Betriebskosten sowie den Gebühren und Abgaben (Art. 12 Abs. 1 VMWG). Im Streitfall hat diejenige Partei eine Veränderung solcher Kosten zu beweisen, welche mit diesem Argument eine Mietzinsanpassung verlangen oder verhindern will. Meist ist dies die Vermieterin.
Die Schlichtungsbehörden im Kanton Zürich rechnen mit Kostenpauschalen zwischen 0 und 1 %, je nach Nebenkostenausscheidungsgrad.