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Beim Verkauf einer dauernd selbst bewohnten Liegenschaft wird die Besteuerung des Grundstückgewinns aufgeschoben, wenn der Verkaufserlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder Bau einer ebenfalls selbst genutzten Ersatzliegenschaft irgendwo in der Schweiz verwendet wird. Leider konnten sich die Kantone nicht auf einen gemeinsamen Nenner einigen, wie lange eine «angemessene Frist» dauern soll. In der Regel gilt eine Frist von einem bis zwei Jahren nach der Veräusserung.
In welchen Fällen allerdings tatsächlich ein Steueraufschub erfolgt, ist für den Laien nicht ohne weiteres erkennbar (siehe Beispiele im Anhang). Relativ klar ist der Fall, wenn der Veräusserungserlös des ersetzten Objekts vollständig reinvestiert wird. Dann wird die Besteuerung gänzlich aufgeschoben.
Schwieriger wird es, wenn der Preis des Ersatzgrundstücks tiefer ist als der Veräusserungserlös. Der Grundstückgewinn wird in diesem Fall – vorläufig – nicht besteuert, falls der Gewinn für den Kauf des Ersatzobjekts verwendet wird. Der nicht reinvestierte Teil des Gewinns wird sofort besteuert, da er frei verfügbar wird. Die restliche Besteuerung erfolgt dann bei der Veräusserung des Ersatzobjekts. Liegen die Reinvestitionskosten jedoch unter den Anlagekosten des ersetzten Objekts, erfolgt kein Steueraufschub. Es muss über den ganzen Gewinn sofort abgerechnet werden.
Erst recht kompliziert wird es dann, wenn auch das Ersatzobjekt veräussert und durch eine dritte Liegenschaft ersetzt wird. Sind die Voraussetzungen für einen Steueraufschub nicht gegeben, kann dies zum Beispiel dazu führen, dass nun sowohl auf der ersten wie auch auf der zweiten Liegenschaft die Grundstückgewinnsteuer abgerechnet werden muss. Gut fährt in der Regel, wer eine teurere Ersatzliegenschaft kauft. Wer jedoch vom grossen Einfamilienhaus in eine kleine Eigentumswohnung umzieht, kann böse Überraschungen erleben.