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Die drei Schwestern A, B und C erbten im Jahre 2002 die Liegenschaft an der X-Strasse in Zürich und bildeten als Stockwerkeigentümerinnen seither zusammen die «Stockwerkeigentümergemeinschaft X-Strasse». Die Aufteilung der Liegenschaft zu Stockwerkeigentum nahm bereits ihr Rechtsvorgänger im Jahr 1988 vor. Zudem war bereits seit dem Jahr 1925 im Grundbuch eine Dienstbarkeit eingetragen zulasten der (nicht unmittelbar) benachbarten, südlich gelegenen Liegenschaft, die sich seit dem Jahr 2009 im Eigentum von Y befindet. Gemäss dem Wortlaut dieser Grunddienstbarkeit dürfen Bäume und Sträucher auf dem Grundstück des Y die Höhe von 5 Metern nicht übersteigen.
Der Streitgegenstand waren eine auf dem Grundstück des Y stehende, rund 80-jährige Föhre mit einer Höhe von ca. 30 Metern sowie eine rund 90-jährige Birke mit einer Höhe von ca. 20 Metern. Die Föhre war äusserst markant und überragte die Hausdächer und die übrigen Bäume in der unmittelbaren Umgebung klar und verdeckte die Aussicht auf den Zürichsee beinahe vollständig. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft X-Strasse klagte unter ihrem Namen im Jahr 2014 gegen Y und verlangte von ihm den Rückschnitt dieser beiden Bäume auf die gemäss der Grunddienstbarkeit zulässige Höhe von maximal 5 Metern. Bis dahin verlangten weder die drei Schwestern noch ihre Rechtsvorgänger je einen Rückschnitt der beiden Bäume; ebenso wurden die beiden Bäume nie resp. sicher nicht zurück geschnitten seit dem Kauf des mit der besagten Grunddienstbarkeit belasteten Grundstücks durch Y.
Im Gerichtsprozess, der sich ohne Einigung durch die kantonalen Instanzen zog[3], bestritt der beklagte Y die Aktivlegitimation der klagenden „Stockwerkeigentümergemeinschaft X-Strasse“. Zudem machte er u. a. geltend, dass die Grunddienstbarkeit aus verschiedenen Gründen sowieso nicht mehr gelte. Y machte insbesondere die konkludente Aufhebung resp. den einseitigen Verzicht auf die besagte Grunddienstbarkeit geltend. Ebenso wies er auf die Diskrepanz zwischen dem Grundbucheintrag und der tatsächlichen Situation hin, weshalb die heutigen Stockwerkeigentümerinnen sowieso nicht gutgläubig auf den besagten Grundbucheintrag hätten vertrauen dürfen.
Darf eine StWE-Gemeinschaft überhaupt klagen?
Zunächst einmal befasste sich das Bundesgericht mit dem Vorwurf von Y, wonach die «Stockwerkeigentümergemeinschaft X-Strasse» den Rückschnitt der beiden Bäumer erst gar nicht hätte einklagen können, sondern dies vielmehr die drei Schwestern als Stockwerkeigentümerinnen gemeinsam hätten verlangen müssen.
Im vorliegenden Fall entschied das Bundesgericht, dass die Durchsetzung der vorliegenden Pflanzungsbeschränkung unter die gemeinschaftliche Verwaltung gemäss Art. 712g ff. ZGB fällt und damit die Stockwerkeigentümergemeinschaft (und nicht die Stockwerkeigentümerinnen gemeinsam) sog. aktiv legitimiert war und darum den Rückschnitt der beiden Bäume einklagen konnte. Entscheidend war für das Bundesgericht dabei, dass es sich vorliegend um Wohnliegenschaften handelte und die besagte Grunddienstbarkeit der Gewährung von Licht, Aussicht und Weitegefühl diene. Davon profitierten die Stockwerkeigentümer des berechtigten Grundstücks insgesamt (!) und zwar nicht nur in subjektiver Hinsicht (persönliches Wohlbefinden durch bessere Besonnung, Weitsicht, etc.). Vielmehr profitierten die Stockwerkeigentümer – gemäss den Ausführungen des Bundesgerichts – potentiell auch wertmässig, indem die vorgenannten Faktoren den Verkehrswert sowie den Mietwert der (einzelnen) Stockwerkeinheiten zu beeinflussen vermögen. Im Weiteren liess sich das Bundesgericht sogar noch auf das Argument ein, wonach übermässiger Schattenwurf auch zu Vermoosung und erhöhtem Unterhaltsaufwand beim berechtigten Grundstück führen könne. Damit diene die besagte Grunddienstbarkeit und deren Durchsetzung dem (Wert-) Erhalt der Liegenschaft und sei im Interesse aller (und nicht erkennbar nur einzelner) Stockwerkeigentümer.
Kann die Grunddienstbarkeit überhaupt noch durchgesetzt werden?
In der Sache selbst entschied das Bundesgericht weiter und stützte auch hier die Entscheide der Zürcher Gerichte, wonach die Stockwerkeigentümergemeinschaft den Inhalt dieser Grunddienstbarkeit – auch gut 90 Jahre nach deren Eintragung im Grundbuch und trotz der jahrzehntelangen Hinnahme eines dienstbarkeitswidrigen Zustands – immer noch durchsetzen konnte. Mithin war es für die Gerichte rechtlich irrelevant, dass bis zur Klageeinleitung im Jahr 2014 nie ein Rückschnitt verlangt wurde, zumal dies am Bestand und der Wirksamkeit der Grunddienstbarkeit nichts ändere.
Zusammenfassung und Schlussfolgerungen
Obwohl eine Stockwerkeigentümergemeinschaft an sich nicht Dienstbarkeitsberechtigte ist und die berechtigte Liegenschaft auch nicht zu deren Sondervermögen zählt, ist sie (und nicht die Stockwerkeigentümer) trotzdem im Bereich der gemeinschaftlichen Verwaltung klageberechtigt zur Durchsetzung einer zugunsten der Stammparzelle im Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeit, soweit diese im Interesse aller Stockwerkeigentümer errichtet wurde.
Ein einseitiger Verzicht auf eine Grunddienstbarkeit lässt sich nicht aus dem blossen Dulden eines dienstbarkeitswidrigen Zustands ableiten, selbst wenn sich dieser über Jahrzehnte hinweg erstreckte. Vielmehr müsste ein solcher Verzichtswille in eindeutiger unzweideutig Weise zum Ausdruck gebracht werden und eine andere Auslegung als ausgeschlossen oder zumindest als höchst unwahrscheinlich sein.
Dass auf einem Grundstück Bäume stehen, die massiv die in der Grunddienstbarkeit festgeschriebene Maximalhöhe überschreiten, genügt alleine nicht, um den guten Glauben eines Erwerbers des berechtigten Grundstücks in den Grundbucheintrag zu zerstören.
Über Boris Grell
Boris Grell, auf dessen Ausführungen der obenstehende Beitrag basiert, arbeitet als selbständiger Rechtsanwalt in Zürich und befasst sich schwerpunktmässig mit Bau- und Immobilienrecht, Gesellschafts- und Handelsrecht sowie mit Vertragsrecht. Zudem ist er Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht. Daneben ist er Referent an Weiterbildungsveranstaltungen von verschiedenen Immobilien-Dienstleistern sowie beim SVIT Zürich zur aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Immobilienrecht. Weiter ist Boris Grell Dozent an der SVIT Swiss Real Estate School sowie an der HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich. Im Übrigen publiziert er regelmässig zu immobilienrechtlichen Themen. Boris Grell ist Mitglied des Zürcher Anwaltsverbands, des Schweizerischen Anwaltsverbands sowie Mitglied und Revisor in der Kammer der Fachanwälte SAV Bau- und Immobilienrecht.