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Geschäftsnummer: VB.2004.00475 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 23.03.2005 Spruchkörper: 4. Abteilung/4. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Übriges Verwaltungsrecht Betreff: Mietzinszuschläge Weiterverrechnung von Mietzinszuschlägen bei einer subventionierten Wohnung Als Vorfrage ist zu klären, ob Kanton und Gemeinde bei der Vermieterin zulässigerweise Mietzinszuschläge erhoben (E. 1.1). Nichteintreten auf die Beschwerde, soweit sie sich gegen die Überwälzung der vom Bund erhobenen Zuschläge wendet (E. 1.2) und Überweisung an das Bundesamt für Wohnungswesen (E. 1.3). Gehört der Mieter nicht mehr zu einer der subventionsauslösenden (das heisst sozial benachteiligten) Personengruppen, hat der Vermieter das Mietverhältnis auf den nächstmöglichen Termin zu kündigen; anderenfalls muss er die staatlichen Leistungen zurückerstatten (§ 55 Abs. 1 der Wohnbauförderungsverordnung 1998). Nach Wortlaut (E. 3.1), Normzweck (E. 3.2) und Systematik (E. 3.3) dieser Bestimmung hat der Vermieter Subventionen nur dann zurückzuzahlen, wenn er eine rechtzeitige Kündigung versäumt. Da hier der Vermieter rechtzeitig kündigte, durfte der Kanton bis zum Ablauf der Kündigungsfrist keine Mietzinszuschläge erheben (3.4), ebenso wenig die Gemeinde (4). Gutheissung betreffend Zuschläge von Kanton und Gemeinde; Nichteintreten betreffend Zuschläge des Bundes Geschäftsnummer: VB.2004.00475 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 23.03.2005 Spruchkörper: 4. Abteilung/4. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Übriges Verwaltungsrecht Betreff: Mietzinszuschläge Weiterverrechnung von Mietzinszuschlägen bei einer subventionierten Wohnung Als Vorfrage ist zu klären, ob Kanton und Gemeinde bei der Vermieterin zulässigerweise Mietzinszuschläge erhoben (E. 1.1). Nichteintreten auf die Beschwerde, soweit sie sich gegen die Überwälzung der vom Bund erhobenen Zuschläge wendet (E. 1.2) und Überweisung an das Bundesamt für Wohnungswesen (E. 1.3). Gehört der Mieter nicht mehr zu einer der subventionsauslösenden (das heisst sozial benachteiligten) Personengruppen, hat der Vermieter das Mietverhältnis auf den nächstmöglichen Termin zu kündigen; anderenfalls muss er die staatlichen Leistungen zurückerstatten (§ 55 Abs. 1 der Wohnbauförderungsverordnung 1998). Nach Wortlaut (E. 3.1), Normzweck (E. 3.2) und Systematik (E. 3.3) dieser Bestimmung hat der Vermieter Subventionen nur dann zurückzuzahlen, wenn er eine rechtzeitige Kündigung versäumt. Da hier der Vermieter rechtzeitig kündigte, durfte der Kanton bis zum Ablauf der Kündigungsfrist keine Mietzinszuschläge erheben (3.4), ebenso wenig die Gemeinde (4). Gutheissung betreffend Zuschläge von Kanton und Gemeinde; Nichteintreten betreffend Zuschläge des Bundes Stichworte: KÜNDIGUNG MIETZINSZUSCHLÄGE RÜCKFORDERUNG SOZIALER WOHNUNGSBAU STAATLICHE MIETZINSKONTROLLE SUBVENTIONIERTE WOHNUNG ÜBERWÄLZUNG WEITERVERRECHNUNG WOHNBAUFÖRDERUNG WOHNERHALTUNG Rechtsnormen: Art. 253b Abs. 3 OR § 5 Abs. 2 VRG § 9 WBFG § 55 Abs. 1 WBFV § 56 Abs. 1 WBFV Art. 35 WEG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Stichworte: KÜNDIGUNG MIETZINSZUSCHLÄGE RÜCKFORDERUNG SOZIALER WOHNUNGSBAU STAATLICHE MIETZINSKONTROLLE SUBVENTIONIERTE WOHNUNG ÜBERWÄLZUNG WEITERVERRECHNUNG WOHNBAUFÖRDERUNG WOHNERHALTUNG KÜNDIGUNG MIETZINSZUSCHLÄGE RÜCKFORDERUNG SOZIALER WOHNUNGSBAU STAATLICHE MIETZINSKONTROLLE SUBVENTIONIERTE WOHNUNG ÜBERWÄLZUNG WEITERVERRECHNUNG WOHNBAUFÖRDERUNG WOHNERHALTUNG Rechtsnormen: Art. 253b Abs. 3 OR § 5 Abs. 2 VRG § 9 WBFG § 55 Abs. 1 WBFV § 56 Abs. 1 WBFV Art. 35 WEG Art. 253b Abs. 3 OR § 5 Abs. 2 VRG § 9 WBFG § 55 Abs. 1 WBFV § 56 Abs. 1 WBFV Art. 35 WEG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 I. A erhielt 1999 eine subventionierte Mietwohnung bei der Wohn- und Siedlungsbaugenossenschaft X, weil er damals Leistungen von der Invalidenversicherung bezog. Bei einer Kontrolle wurde festgestellt, dass der Versicherungsanspruch anfangs No­vember 2002 erlöschen würde. Bund, Kanton und die Stadt X erhoben deshalb bei der Wohnbaugenossenschaft Mietzinszuschläge. Am 6. November 2002 kündigte die Genossenschaft das Mietverhältnis per Ende März 2003 und überwälzte gleichzeitig die Mietzinszuschläge bis zum Ablauf der Kündigungsfrist auf A. Dieser erhob dagegen beim Amt für Wirtschaft und Arbeit Einsprache und verlangte, dass die Mietzinszuschläge als unwirksam zu bezeichnen seien. Nachdem sich das Amt zunächst für unzuständig erklärt hatte, wies es die Einsprache am 19. Januar 2004 ab. II. Einen dagegen erhobenen Rekurs wies die Volkswirtschaftsdirektion am 24. September 2004 ab, nahm die Kosten auf die Staatskasse und gewährte wie bereits zuvor das Amt für Wirtschaft und Arbeit einen unentgeltlichen Rechtsbeistand. III. Mit Beschwerde vom 28. Oktober 2004 verlangte A neben der Aufhebung des Rekursentscheids, dass die "die Überwälzung der Mietzinszuschläge von Bund, Kanton und Stadt vom Vermieter auf den Mieter für die Zeit vom 1.11.2002 bis 31.3.2003 als unwirksam (resp. missbräuchlich) zu bezeichnen" sei. Weiter verlangte er die Gewährung der unentgeltlichen Prozessführung und eines unentgeltlichen Rechtsbeistands. Zudem sollen die Wohn- und Siedlungsbaugenossenschaft X (Mitbeteiligte), das Amt für Wirtschaft und Arbeit (Beschwerdegegner) und die Volkswirtschaftsdirektion zur Leistung einer Parteientschädigung verpflichtet werden. Jene verlangten die Abweisung der Beschwerde; die Wohn- und Siedlungsgenossenschaft X verlangte darüber hinaus eine Umtriebsentschädigung. Die Kammer zieht in Erwägung: 1. 1.1 Der Beschwerdeführer wendet sich zunächst gegen die Überwälzung der Mietzinszuschläge durch Kanton und Gemeinde. – In der Sache geht es um einen Streit zwischen zwei Privaten über die Höhe des Mietzinses in einem zivilrechtlich geregelten Mietverhältnis. Gemäss Art. 270b Abs. 1 des Obligationenrechts (OR) wären solche Auseinandersetzungen an sich durch die Schlichtungsbehörde zu beurteilen. Hier geht es allerdings nicht um ein Vertragsverhältnis, in dem der Mietzins von den Parteien frei vereinbart wurde; dieser wird vielmehr staatlich kontrolliert. Dieser Eingriff in die Vertragsautonomie ist Folge von Art. 108 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV), wonach Bund und Kantone über (parallele) Kompetenzen zur Förderung des Wohnungsbaus für sozial Benachteiligte verfügen (vgl. Luzius Mader in: St. Galler Kommentar zur Bundesverfassung, 2002, Art. 108 BV Rz. 4; Charles-André Junod in: Kommentar zur alten Bundesverfassung, 1991, Art. 34 sexies Rz. 30 f.; im Kanton Zürich wurden sodann die Gemeinden in die Aufgabe mit einbezogen: § 7 Abs. 1 des Gesetzes über die Förderung des Wohnungsbaus und des Wohneigentums vom 24. September 1989, WBFG, LS 841). Da die Mitbeteiligte an sozial Benachteiligte (insbesondere Behinderte) vermietet, kam sie für den Bau der Wohnungen in den Genuss von Darlehen und konnte folglich eine ihrer Wohnungen zu einem verbilligten Preis an den Beschwerdeführer vermieten (vgl. Art. 35 f. des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974, WEG, SR 843; § 2 Ziff. 3 und § 3 Abs. 1 WBFG; § 7 Ziff. 5 f. der Wohnbauförderungsverordnung vom 9. Dezem­ber 1998, WBFV, LS 841.1). Dieser Mietzins wird von den Verwaltungsbehörden kontrolliert (Art. 45 WEG; Art. 54 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 59 Abs. 5 des Wohnraumförderungsgesetzes vom 21. März 2003, WFG, SR 842; § 41 Abs. 1 WBFV). Hätte man für Streitigkeiten wie die vorliegende den Weg an die Schlichtungsbehörden offen behalten, würde dies auf eine doppelte Mietzinskontrolle durch Verwaltungsbehörden (bzw. -gerichte) einerseits und Schlichtungsbehörden (bzw. Mietgerichte) andererseits hinauslaufen (BGE 129 II 125 E. 2.6.2; BGE 124 III 463 = Pra 88/1999 Nr. 35 E. 4b/dd). Deshalb sehen Art. 253b Abs. 3 OR und Art. 2 Abs. 2 der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (SR 221.213.11) vor, dass die Bestimmungen über das Anfechtungsverfahren vor Schlichtungsbehörde (insbesondere der eingangs erwähnte Art. 270b Abs. 1 OR) nicht für subventionierte Wohnungen gelten, deren Mietzins staatlich kontrolliert wird. § 46 Abs. 1 Satz 1 WBFV bestimmt sodann, dass Mieter von staatlich unterstützten Wohnungen gegen Mietzinsanspassungen beim Beschwerdegegner (und nicht bei der Schlichtungsbehörde) Einsprache zu erheben haben. Dessen Entscheid wiederum unterliegt dem Weiterzug an die Volkswirtschaftsdirektion und das Verwaltungsgericht (§§ 19 Abs. 1, 41 sowie Umkehrschluss aus § 43 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959, VRG). Das Verwaltungsgericht hat deshalb wiederholt Beschwerden beurteilt, die sich gegen Mietzinsanpassungen infolge von Kostensteigerungen und Ähnlichem richteten (VGr, 3. Oktober 2001, VB.2001.00206, E. 1a; VGr, 28. Juni 2000, VB.2000.00110, E. 1, beide auf www.vgrzh.ch). Hier ist allerdings nicht eine solche Mietzinsanspassung streitig, sondern vielmehr eine Erhöhung infolge Überwälzung der kantonalen und kommunalen Mietzinszuschläge. Damit fragt sich, ob das Verwaltungsgericht auch dafür zuständig ist. – Die staatliche Förderung des sozialen Mietwohnungsbaus beruht auf einem Dreiecksverhältnis: Der Staat erbringt Leistungen gegenüber bestimmten Eigentümern, damit diese die Verbilligung an sozial Benachteiligte weitergeben können. Entfallen die Voraussetzungen für die Subventionierung, hat der Vermieter die Leistungen zurückzuerstatten (§ 9 WBFG; im selben Sinn § 14 Abs. 1 des Staatsbeitragsgesetzes vom 1. April 1990, StaatsbeitragsG, LS 132.2 ). Da aber nicht der Eigentümer, sondern der Mieter durch die Subvention wirtschaftlich begünstigt wird, hat Letzterer auch die finanziellen Konsequenzen von deren Wegfall zu tragen. Deshalb ist es zulässig, wenn der Eigentümer Mietzinszuschläge auf den Mieter überwälzt (BGr, 21. März 2000, 2P.56/1999, www.bger.ch = Pra 89/2000 Nr. 128 E. 2d/aa und 2f). Nach dem Gesagten ist hier vorfrageweise zu klären, ob bei der Mitbeteiligten von Beschwerdegegner und Gemeinde zulässigerweise Mietzinszuschläge erhoben wurden. Daran ändert jedoch nichts, dass es bei der Hauptfrage darum geht, ob die Weiterverrechnung durch Mietzinserhöhung zulässig war. Auf die Beschwerde ist nach dem Gesagten insoweit einzutreten, als sie sich gegen die Überwälzung von kantonalen und kommunalen Mietzinszuschlägen wendet. 1.2 Damit fragt sich, ob auf die Beschwerde auch insoweit einzutreten ist, als damit die Weiterverrechnung der Mietzinszuschläge des Bundes beanstandet wird. – Bei dieser Frage wäre genauso wie bei jener der kantonalen und kommunalen Zuschläge zunächst zu prüfen, ob der Bund von der Mitbeteiligten Mietzinszuschläge erheben durfte. Hätte sich die Mitbeteiligte gegen die Erhebung dieser Zuschläge zur Wehr setzen wollen, hätte sie wohl an die Rekurskommission des Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartements (EVD) gelangen müssen (Art. 75a der Verordnung vom 30. November 1981 zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz, VWEG, SR 843.1, in Verbindung mit Art. 57 Abs. 3 WEG). Das Verwaltungsgericht hätte hier somit eine Vorfrage zu entscheiden, über die ansonsten Bundesbehörden zu entscheiden haben. Das ist nicht von vornherein unzulässig und kann sogar geboten sein, wenn die zuständige Behörde noch keinen Entscheid gefällt hat oder mangels Anfechtung gar nie fällen wird (vgl. RB 1983 Nr. 70). Andererseits kann gerade dann, wenn der an sich zuständigen Behörde, wie hier, Gerichtsqualität zukommt, beim Entscheid über Vorfragen Zurückhaltung geboten sein (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 1 N. 34). Wie es sich damit vorliegend verhält, kann jedoch offen gelassen werden, da auf die insoweit erhobene Beschwerde aus einem anderen Grund nicht einzutreten ist: Wurde eine Wohnung, wie hier, noch aufgrund der Bestimmungen des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes verbilligt, konnte der Mieter Mietzinsanspassungen beim Bundesamt für Wohnungswesen auf ihre Rechtmässigkeit überprüfen lassen (Art. 17a Satz 1 VWEG; vgl. BGE 129 II 125 E. 2.6.4). Im Laufe des vorliegenden Rechtsstreits trat das Wohnraumförderungsgesetz in Kraft. Dieses sieht in Art. 54 Abs. 2 Satz 3 vor, dass das Bundesamt mittels Verfügung über die Rechtmässigkeit der Mietzinserhöhung befindet. Art. 54 Abs. 2 WFG findet aufgrund der übergangsrechtlichen Bestimmung von Art. 59 Abs. 5 Satz 1 WFG auch auf die vorliegende Auseinandersetzung Anwendung. Verfügungen des Bundesamtes unterliegen dem Weiterzug an die Rekurskommission EVD (Art. 56 Abs. 2 WFG) und ans Bundesgericht (Art. 98 lit. e des Bundesrechtspflegegesetzes vom 16. Dezember 1943, SR 173.110; vgl. die in BGE 129 II 125 nicht abgedruckte altrechtliche E. 1 in BGr, 3. Dezember 2002, 2A.254/2002, www.bger.ch). Wenn der Mieter einer Wohnung, die gleichzeitig von Bund und Kanton verbilligt wird, eine wegen Kostensteigerung vorgenommene Mietzinserhöhung beanstandet, könnte sich der Rechtsweg nach dem Gesagten gabeln. Zwei parallele Verfahren auf eidgenössischer und kantonaler Ebene dürften sich als eher kompliziert erweisen (vgl. demgegenüber BGE 129 II 125 E. 2.6.4, Art. 17a Satz 2 VWEG und Art. 54 Abs. 2 WFG) und bergen zudem das Risiko unterschiedlicher Resultate in sich. Ob sich der Rechtsweg bei "alltäglichen" Mietzinserhöhungen (wegen Kostensteigerungen und Ähnlichem) zulässigerweise verzweigt, braucht hier indessen nicht geklärt zu werden. Denn hier ist die Gabelung des Rechtsweges gewollt, indem die Gesetzgeber dafür nicht nur in der Hauptfrage unterschiedliche Verfahren vorsahen, sondern auch für die Klärung der Vorfrage. Dies unterscheidet die Frage der Überwälzung der eidgenössischen Mietzinszuschläge von jener der kantonalen und kommunalen Zuschläge. Dort ist stets ein kantonalrechtlicher Rechtsweg vorgesehen, unabhängig davon, ob die Vorfrage in einem Verfahren wie dem vorliegenden zu klären ist oder ob sich bereits der Vermieter selbst gegen die Erhebung solcher Zuschläge zur Wehr gesetzt hat. Auf die Beschwerde ist deshalb nicht einzutreten, soweit sie sich gegen die Überwälzung der Mietzinszuschläge durch den Bund wendet. 1.3 Der Beschwerdeführer reichte seine Einsprache gegen die Überwälzung der Mietzinszuschläge beim Beschwerdegegner ein. Dabei unterschied er entsprechend der Rechtsmittelbelehrung in der Mietzinsänderungsanzeige nicht zwischen kantonalen und kommunalen Zuschlägen einerseits und dem eidgenössischen Zuschlag andererseits. Hinsichtlich der Überwälzung der vom Bund erhobenen Zuschläge gelangte er nach dem Gesagten an eine unzuständige Behörde. Seine Eingabe ist von Amtes wegen an die zuständige Verwaltungsbehörde weiterzuleiten (§ 5 Abs. 2 Satz 1 VRG; im selben Sinn Art. 8 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren, VwVG, SR 172.021; vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 5 N. 35). Dieser Grundsatz gilt auch dann, wenn sich, wie hier, erst im Rechtsmittelverfahren ergibt, dass der falsche Rechtsweg eingeschlagen wurde (vgl. § 70 VRG). Die Akten sind deshalb an das Bundesamt für Wohnungswesen zu überweisen. Auf einen vorangehenden Meinungsaustausch kann verzichtet werden, da an der Unzuständigkeit des Verwaltungsgerichts keine Zweifel bestehen (Kölz/ Bosshart/Röhl, § 5 N. 24; vgl. Art. 8 Abs. 2 VwVG). 2. Aufgrund ihres Streitwerts wäre die Beschwerde an sich durch den Einzelrichter zu behandeln (§ 38 Abs. 2 VRG). Aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung des Falles (vgl. ins­­besondere vorn 1.2) wurde die Entscheidung indes der Kammer übertragen (§ 38 Abs. 3 Satz 1 VRG). 3. Als erste Vorfrage ist zu klären, ob bei der Mitbeteiligten vom Beschwerdegegner zulässigerweise Mietzinszuschläge erhoben wurden. Falls die Frage zu bejahen ist, durften die Zuschläge dem Beschwerdeführer überwälzt werden. 3.1 Der Beschwerdegegner stützte sich bei der Erhebung der Zuschläge auf § 56 Abs. 1 WBFV. Danach kann der Kanton bei nicht wesentlichen, insbesondere vorübergehenden Zweckentfremdungen Mietzinszuschläge erheben. Die Vorinstanz schloss aus "Sinn und Zweck der Mietzinszuschläge", dass diese bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist erhoben werden dürfen. – Wenn der Mieter einer verbilligten Wohnung, wie hier, nicht mehr als sozial benachteiligt im Sinne des Gesetzes (§ 7 WBFV) gilt, wird seine Wohnung nicht mehr dem Zweck entsprechend vermietet, womit eine so genannte Zweckentfremdung vorliegt (§ 47 Abs. 1 und Abs. 2 Ziff. 1 WBFV; vgl. §§ 26 und 48 Abs. 1 WBFV). Diesfalls hat der Vermieter das Mietverhältnis auf den nächstmöglichen Termin zu kündigen (§ 55 Abs. 1 Satz 1 WBFV). Anderenfalls hat er die staatlichen Leistungen zurückzuerstatten (§ 55 Abs. 1 Satz 2 WBFV). Nach dem Wortlaut von § 55 Abs. 1 WBFV muss der Vermieter Subventionen somit nur dann zurückzahlen, wenn er eine rechtzeitige Kündigung versäumt. Da die Mitbeteiligte diese Frist vorliegend eingehalten hat, durfte der Beschwerdegegner aufgrund einer wörtlichen Interpretation der Bestimmung keine Mietzinszuschläge erheben. 3.2 Eine Betrachtung des Normzwecks führt zu keinem anderen Auslegungsresultat. § 55 Abs. 1 WBFV übt auf den Vermieter einen gewissen Druck aus, dem Mieter zu kündigen, sobald dieser gewisse persönliche Eigenschaften nicht mehr erfüllt. Der Vermieter hat in diesem Fall die Voraussetzungen für eine Subventionsberechtigung wieder herzustellen, indem er die Wohnung an eine Person vermietet, für die sie auch gedacht ist (Pra 89/2000 Nr. 128 E. 2d/aa; Barbara Truog, Die Auswirkungen verwaltungsrechtlicher Normen zum sozialen Wohnungsbau auf die Miete, mietrechtspraxis 3/1992, S. 103, 108). Die Verordnungsbestimmung setzt nach dem Gesagten § 9 WBFG um. Danach werden staatliche Leistungen zurückgefordert, wenn die Wohnung zweckentfremdet wurde. Der Sinn von § 9 WBFG liegt gemäss dem soeben zitierten Urteil des Bundesgerichts darin, dass nicht Staatsgelder zur Verbilligung von Wohnungen eingesetzt werden, wenn deren Bewohner die Voraussetzungen nicht (mehr) erfüllen. Gemäss dem Entscheid kann ein unzweckmässiger Einsatz von Steuergeldern auf zwei Arten verhindert werden: "[1.] Dieses Ziel kann dadurch erreicht werden, dass das Geld bei Zweckentfremdung der Wohnung zurückbezahlt wird [§ 55 Abs. 1 Satz 2 WBFV]. [2.] Es wird aber ebenso erreicht, wenn der Vermieter stattdessen den bisherigen Mietern kündigt [§ 55 Abs. 1 Satz 1 WBFV] und die Wohnung an Personen vermietet, welche die Voraussetzungen erfüllen. In diesem Falle liegt keine Zweckentfremdung mehr vor und der Grund für eine Rückforderung entfällt" (Pra 89/2000 Nr. 128 E. 2c; vgl. auch Charles-André Junod, Les incidences du droit administratif du logement social sur le droit privé du bail à loyer, ZSR NF 108/1989 I, S. 403, 428). Laut dem Urteil stehen sich Rückzahlung und Kündigung somit als gleichwertige Alternativen gegenüber, um den vom Gesetz vorgegebenen Gedanken der Zweckgebundenheit der Subvention (§ 3 Abs. 1 und Umkehrschluss aus § 9 WBFG; § 12 StaatsbeitragsG) zu verwirklichen. Bei der Pflicht zur Kündigung und jener zur Rückerstattung von Leistungen handelt es sich es sich somit um alternative, nicht gleichzeitig bestehende Verpflichtungen: "Während das Gesetz bei Zweckentfremdung die Rückforderung der Staatsleistungen vorsieht [§ 9 WBFG], gibt die Verordnung dem Vermieter auch die Möglichkeit, die Wohnung zu kündigen, anstatt die Leistungen zurückzuerstatten [§ 55 Abs. 1 WBFV]. Bei nicht wesentlichen Zweckentfremdungen kann zudem anstelle dieser beiden Möglichkeiten ein Mietzinszuschlag entrichtet werden [§ 56 Abs. 1 WBFV]" (Pra 89/2000 Nr. 128 E. 2b am Ende, ohne Hervorhebung im Original). Der in § 56 Abs. 1 WBFV vorgesehene Mietzinszuschlag tritt somit an Stelle der in § 55 Abs. 1 WBFV vorgesehenen Kündigung. Er kann nicht kumulativ erhoben werden. Hat sich der Vermieter zur Kündigung entschlossen, schuldet er nach einer teleologischen Auslegung von § 55 Abs. 1 WBFV bis zum Ablauf der Kündigungsfrist keinen Zuschlag. 3.3 Zum selben Resultat gelangt man auch aufgrund einer Auslegung der Systematik von § 55 WBFV. Während in Abs. 1 die Verpflichtung zur Kündigung festgehalten wird, statuiert Abs. 2, dass während einer Erstreckung des Mietverhältnisses Mietzinszuschläge zu bezahlen sind. Diese Differenzierung erscheint folgerichtig. Eine von der Verordnung (§ 40 Abs. 1 in Verbindung mit § 25 ff.) vorausgesetzte Eigenschaft kann plötzlich entfallen, etwa durch Auszug eines Kindes oder (wie hier) durch den Verlust eines Invalidenversicherungsanspruchs. Dies berechtigt den Vermieter jedoch nicht zu plötzlichem Handeln, mithin zur fristlosen Kündigung. (Eine diesbezügliche Ermächtigung im kantonalen Recht wäre ohnehin unwirksam, da damit in unzulässiger Weise in eine vom Bundeszivilrecht in abschliessender Weise geregelte Materie eingegriffen würde.) Dem Eigentümer bleibt in solchen Fällen folglich nichts anderes übrig, als das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen. Dass dabei eine Wohnung während der Kündigungsfrist von einer nicht mehr berechtigten Person bewohnt wird, ist letztlich Folge des privatrechtlichen Dauerschuldverhältnisses und damit hinzunehmen. Verlangt der Mieter dagegen eine Erstreckung des Mietverhältnisses, hat der Vermieter wenigstens die Möglichkeit, der Schlichtungsbehörde Gründe darzulegen, die gegen eine Erstreckung sprechen. Unterliegt er vor Schlichtungsbehörde bzw. vor Mietgericht oder lässt er sich (wie hier) auf einen Vergleich ein, hat er zunächst dafür einzustehen, dass die Wohnung weiterhin von einer Person bewohnt wird, die nicht mehr über die notwendigen Voraussetzungen verfügt. In diesem Fall hat er einen Mietzinszuschlag zu bezahlen (den er freilich dem Mieter weiterverrechnen darf). Der Mieter wiederum weiss aufgrund des klaren Wortlauts von § 55 Abs. 2 WBFV, dass er nicht mehr zum subventionierten Preis in der Wohnung bleiben kann, wenn er eine Erstreckung durchsetzt. Er hat mithin die Wahl, entweder während der Kündigungsfrist eine nicht subventionierte, aber dennoch günstige Wohnung zu finden. Oder aber er unternimmt den Versuch, eine Erstreckung durchzusetzen, wobei er dabei jedoch in Kauf nehmen muss, dass er während der erstreckten Mietdauer für die Wohnung den unsubventionierten Mietzins zu entrichten haben wird. Der Wegfall einer persönlichen Eigenschaft wird dagegen viele Mieter unvorhergesehen treffen, so dass sie keine Wahl zwischen mehreren Möglichkeiten haben. Der Beschwerdegegner beruft sich im Ergebnis ebenfalls auf eine systematische Auslegung, in dem er darauf hinweist, dass bei der Verpflichtung zur Kündigung (§ 55 Abs. 1 Satz 1 WBFV) die Vorschrift über die Mietzinszuschläge (§ 56 WBFV) ausdrücklich vorbehalten wird. Dieser Vorbehalt hat jedoch nicht zum Zweck, dass kumulativ die Kündigung ausgesprochen und Mietzinszuschläge überwälzt werden können. Der Vorbehalt will vielmehr sicherstellen, dass bei nur vorübergehenden Zweckentfremdungen nicht zum harten Mittel der Kündigung gegriffen wird. Wenn zum Beispiel das einzige Kind eines Ehepaars auszieht oder stirbt, erfüllt die Familie nicht mehr die notwendigen persönlichen Voraussetzungen (vgl. § 25 WBFV). Unter der Voraussetzung, dass die Mutter mit einem weiteren Kind schwanger ist, wäre eine Kündigung jedoch offensichtlich unverhältnismässig, da in diesem Fall die Zweckentfremdung ja nur vorübergehend besteht. Deshalb können in solchem einem Fall gestützt auf § 56 Abs. 1 WBFV bis zur Niederkunft Mietzinszuschläge erhoben werden. § 55 Abs. 1 Satz 1 WBFV möchte den Vermieter mittels des ausdrücklichen Vorbehalts auf die mildere Massnahme der Überwälzung des Mietzinszuschlages verweisen. Zwar gilt das Verhältnismässigkeitsprinzip nur für den Staat (Art. 5 Abs. 2 BV). Dass das Prinzip in der genannten Konstellation mittelbar auch einen Privaten verpflichten soll, ist letztlich Folge des Dreiecksverhältnisses im staatlich subventionierten Mietwohnungsbau. 3.4 Nach dem Gesagten durfte der Beschwerdegegner von der Mitbeteiligten aufgrund der gegenwärtigen Rechtslage während der ordentlichen Kündigungsfrist keine Mietzinszuschläge erheben. Ob die mit der Kündigung verbundene Erhöhung des Mietzinses mit Bundeszivilrecht (insbesondere Art. 270e lit. a OR) vereinbar ist, braucht deshalb nicht überprüft zu werden (das Bundesgericht hat die Frage, soweit ersichtlich, noch nicht beantwortet; vgl. Pra 89/2000 Nr. 128 E. 4c). – Am Gesagten ändert nichts, dass das künftige Wohnbau- und Wohneigentumsförderungsgesetz vom 7. Juni 2004 teilweise andere Regelungen vorsieht (Amtsblatt vom 2. Juli 2004, www.amtsblatt.zh.ch) und gemäss § 21 Abs. 2 des Entwurfs für eine Wohnbauförderungsverordnung vom 17. November 2004 die Verbilligung ausdrücklich auch während der Kündigungsfrist entfällt. 4. Als zweite Vorfrage ist zu prüfen, ob zulässigerweise kommunale Mietzinszuschläge erhoben wurden. – Eine Förderung des sozialen Mietwohnungsbaus erfolgt stets durch gleichwertige Zahlungen von Kanton und Gemeinden (§ 7 Abs. 1 WBFG). Die Gemeinde kann dazu nicht nur Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch anmerken lassen (§ 8 Abs. 1 in Verbindung mit § 10 Satz 1 WBFG), sondern auch Ausführungsbestimmungen erlassen. Solche Bestimmungen wurden von der Stadt X noch unter altem Recht erlassen und in der Folge vom Regierungsrat genehmigt (vgl. § 10 Satz 3 WBFG). Zur Frage der Mietzinszuschläge ist in den Ausführungsbestimmungen allerdings nichts enthalten. Gemäss § 92 Abs. 4 Satz 1 WBFV war kommunales Wohnbauförderungsrecht, das der am 1. Juni 1999 in Kraft getretenen Wohnbauförderungsverordnung widersprach, anzupassen. Kommunale Ausführungsbestimmungen waren wiederum dem Regierungsrat zur Genehmigung vorzulegen (§ 92 Abs. 4 Satz 2 WBFV). Die Stadt X hat in der Folge, soweit ersichtlich, keine neuen Ausführungsbestimmungen erlassen. Damit ist die Wohnbauförderungsverordnung auf die vorliegend zu beurteilenden Gemeindeleistungen anzuwenden (§ 92 Abs. 1 WBFV). Die Gemeinde durfte von der Mitbeteiligten somit ebenfalls keine Mietzinszuschläge erheben. 5. 5.1 Nach dem Gesagten wurden die kantonalen und kommunalen Mietzinszuschläge bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zu Unrecht erhoben und durften somit nicht dem Beschwerdeführer weiterverrechnet werden. Soweit auf die Beschwerde einzutreten ist, ist sie demzufolge gutzuheissen und dabei die Ungültigkeit der Überwälzung im entsprechenden Umfang festzustellen. Im Übrigen ist auf die Beschwerde nicht einzutreten. Da dies Folge der unrichtigen Rechtsmittelbelehrungen von Beschwerdegegner und Vorinstanz ist, dürfen dem Beschwerdeführer deswegen keine Kosten auferlegt werden (Kölz/Bosshart/Röhl, § 13 N. 23). Die Kosten sind dem Verfahrensausgang entsprechend dem Beschwerdegegner und der Mitbeteiligten je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG; Kölz/Bosshart/Röhl, § 13 N. 15), unter subsidiärer Haftung für das Ganze (§ 14 VRG). Weil der Beschwerdeführer keine Kosten zu tragen hat, ist sein Begehren um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege als gegenstandslos geworden abzuschreiben. 5.2 Das Gesuch um Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsbeistandes ist zu bewilligen, da der Beschwerdeführer seine finanzielle Situation seit Erlass der Verfügung durch den Beschwerdegegner nicht verbessern konnte (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 16 N. 30) und er als juristischer Laie die Rechtsschrift nicht hätte allein verfassen können (vgl. § 16 Abs. 1 f. VRG sowie Art. 29 Abs. 3 BV). Aus letztgenanntem Grund sind dem Beschwerdeführer für Rekurs- und Beschwerdeverfahren Parteientschädigungen zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Der Entschädigungsanspruch, welcher im Ergebnis dem Rechtsvertreter des Beschwerdeführers zusteht, ist zur Deckung der Aufwendungen voraussichtlich nicht genügend, da § 17 Abs. 2 VRG nur eine "angemessene" Entschädigung vorsieht. Die Differenz ist demzufolge durch die Gerichtskasse zu vergüten (VGr, 1. Dezember 2004, VB.2004.00306, E. 5.2, www.vgrzh.ch, mit Hinweisen). Deshalb sind die Parteientschädigungen auf die Entschädigungen des unentgeltlichen Rechtsbeistandes anzurechnen. – Aufgrund der in § 17 Abs. 3 VRG aufgestellten Regel würde allein die Mitbeteiligte als Private entschädigungspflichtig, da sie einen Antrag auf Abweisung der Beschwerde stellte. Die Regel ist indessen ausnahmefähig, so namentlich aufgrund des Verursacherprinzips (Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 49). Eine solche Ausnahme ist hier hinsichtlich des Beschwerdegegners gerechtfertigt, da der Streit (jedenfalls zu einem wesentlichen Teil) dadurch entstand, dass diese bei der Mitbeteiligten zu Unrecht Kosten einforderte, die in der Folge auf den Beschwerdeführer überwälzt wurden. Eine Ausnahme rechtfertigt sich jedoch entgegen dem Entschädigungsantrag des Beschwerdeführers hinsichtlich der Vorinstanz nicht. Damit sind Mitbeteiligte und Beschwerdegegner zur Leistung einer Umtriebsentschädigung zu verpflichten. 5.3 Mit dem Entscheid wird auf die Beschwerde insoweit nicht eingetreten, als damit die Überwälzung von Mietzinszuschlägen durch den Bund beanstandet wurde. Der Nichteintretensentscheid stützt sich letztlich – genauso wie die Erhebung und Weiterverrechnung der Mietzinszuschläge (vorn 1.2) – auf Bundesverwaltungsrecht. So ist jedenfalls gegen den Nichteintretensentscheid Verwaltungsgerichtsbeschwerde ans Bundesgericht gegeben. Demgemäss beschliesst die Kammer: 1. Das Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege wird als gegenstandslos geworden abgeschrieben. 2. Dem Beschwerdeführer wird in der Person von Rechtsanwalt B ein unentgeltlicher Rechtsbeistand bestellt. Dieser wird aufgefordert, dem Verwaltungsgericht binnen einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen nach Zustellung dieses Beschlusses eine detaillierte Zusammenstellung über den Zeitaufwand und die Barauslagen einzureichen, ansonsten die Entschädigung nach Ermessen festgesetzt würde (§ 13 Abs. 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997, LS 175.252); und entscheidet: 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer I der Verfügung der Volkswirtschaftsdirektion vom 24. September 2004 wird aufgehoben. Dispositiv-Ziffer II Satz 2 der Verfügung des Amts für Wirtschaft und Arbeit vom 19. Januar 2004 wird insoweit aufgehoben, als damit die sich auf die Mietzinszuschläge beziehende Einsprache abgewiesen wurde. Es wird festgestellt, dass die dem Beschwerdeführer von der Mitbeteiligten mit Formular vom 4. No­vember 2002 mitgeteilte Mietzinsänderung insoweit ungültig ist, als damit für die Zeit vom 4. November 2002 bis zum 31. März 2003 kantonale und kommunale Mietzinszuschläge von insgesamt Fr. 300.- pro Monat erhoben wurden. Soweit mit der Beschwerde die Überwälzung der Mietzinszuschläge des Bundes (Fr. 378.- pro Monat) angefochten wird, wird darauf nicht eingetreten. Die Akten werden an das Bundesamt für Wohnungswesen überwiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 1'500.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 90.-- Zustellungskosten, Fr. 1'590.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner und der Mitbeteiligten je zur Hälfte unter subsidiärer Haftung für das Ganze auferlegt. 4. Der Beschwerdegegner und die Mitbeteiligte werden verpflichtet, Rechtsanwalt B für das Rekursverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 400.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu entrichten. Diese werden auf die Entschädigung des unentgeltlichen Rechtsbeistands im Verfahren vor Volkswirtschaftsdirektion angerechnet. 5. Der Beschwerdegegner und die Mitbeteiligte werden verpflichtet, Rechtsanwalt B für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 400.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu entrichten. Diese werden auf die Entschädigung des unentgeltlichen Rechtsbeistands im verwaltungsgerichtlichen Verfahren angerechnet. 6. Gegen diesen Entscheid kann im Sinne der Erwägungen innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden. 7. Mitteilung an … I. A erhielt 1999 eine subventionierte Mietwohnung bei der Wohn- und Siedlungsbaugenossenschaft X, weil er damals Leistungen von der Invalidenversicherung bezog. Bei einer Kontrolle wurde festgestellt, dass der Versicherungsanspruch anfangs No­vember 2002 erlöschen würde. Bund, Kanton und die Stadt X erhoben deshalb bei der Wohnbaugenossenschaft Mietzinszuschläge. Am 6. November 2002 kündigte die Genossenschaft das Mietverhältnis per Ende März 2003 und überwälzte gleichzeitig die Mietzinszuschläge bis zum Ablauf der Kündigungsfrist auf A. Dieser erhob dagegen beim Amt für Wirtschaft und Arbeit Einsprache und verlangte, dass die Mietzinszuschläge als unwirksam zu bezeichnen seien. Nachdem sich das Amt zunächst für unzuständig erklärt hatte, wies es die Einsprache am 19. Januar 2004 ab. II. Einen dagegen erhobenen Rekurs wies die Volkswirtschaftsdirektion am 24. September 2004 ab, nahm die Kosten auf die Staatskasse und gewährte wie bereits zuvor das Amt für Wirtschaft und Arbeit einen unentgeltlichen Rechtsbeistand. III. Mit Beschwerde vom 28. Oktober 2004 verlangte A neben der Aufhebung des Rekursentscheids, dass die "die Überwälzung der Mietzinszuschläge von Bund, Kanton und Stadt vom Vermieter auf den Mieter für die Zeit vom 1.11.2002 bis 31.3.2003 als unwirksam (resp. missbräuchlich) zu bezeichnen" sei. Weiter verlangte er die Gewährung der unentgeltlichen Prozessführung und eines unentgeltlichen Rechtsbeistands. Zudem sollen die Wohn- und Siedlungsbaugenossenschaft X (Mitbeteiligte), das Amt für Wirtschaft und Arbeit (Beschwerdegegner) und die Volkswirtschaftsdirektion zur Leistung einer Parteientschädigung verpflichtet werden. Jene verlangten die Abweisung der Beschwerde; die Wohn- und Siedlungsgenossenschaft X verlangte darüber hinaus eine Umtriebsentschädigung. Die Kammer zieht in Erwägung: 1. 1.1 Der Beschwerdeführer wendet sich zunächst gegen die Überwälzung der Mietzinszuschläge durch Kanton und Gemeinde. – In der Sache geht es um einen Streit zwischen zwei Privaten über die Höhe des Mietzinses in einem zivilrechtlich geregelten Mietverhältnis. Gemäss Art. 270b Abs. 1 des Obligationenrechts (OR) wären solche Auseinandersetzungen an sich durch die Schlichtungsbehörde zu beurteilen. Hier geht es allerdings nicht um ein Vertragsverhältnis, in dem der Mietzins von den Parteien frei vereinbart wurde; dieser wird vielmehr staatlich kontrolliert. Dieser Eingriff in die Vertragsautonomie ist Folge von Art. 108 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV), wonach Bund und Kantone über (parallele) Kompetenzen zur Förderung des Wohnungsbaus für sozial Benachteiligte verfügen (vgl. Luzius Mader in: St. Galler Kommentar zur Bundesverfassung, 2002, Art. 108 BV Rz. 4; Charles-André Junod in: Kommentar zur alten Bundesverfassung, 1991, Art. 34 sexies Rz. 30 f.; im Kanton Zürich wurden sodann die Gemeinden in die Aufgabe mit einbezogen: § 7 Abs. 1 des Gesetzes über die Förderung des Wohnungsbaus und des Wohneigentums vom 24. September 1989, WBFG, LS 841). Da die Mitbeteiligte an sozial Benachteiligte (insbesondere Behinderte) vermietet, kam sie für den Bau der Wohnungen in den Genuss von Darlehen und konnte folglich eine ihrer Wohnungen zu einem verbilligten Preis an den Beschwerdeführer vermieten (vgl. Art. 35 f. des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974, WEG, SR 843; § 2 Ziff. 3 und § 3 Abs. 1 WBFG; § 7 Ziff. 5 f. der Wohnbauförderungsverordnung vom 9. Dezem­ber 1998, WBFV, LS 841.1). Dieser Mietzins wird von den Verwaltungsbehörden kontrolliert (Art. 45 WEG; Art. 54 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 59 Abs. 5 des Wohnraumförderungsgesetzes vom 21. März 2003, WFG, SR 842; § 41 Abs. 1 WBFV). Hätte man für Streitigkeiten wie die vorliegende den Weg an die Schlichtungsbehörden offen behalten, würde dies auf eine doppelte Mietzinskontrolle durch Verwaltungsbehörden (bzw. -gerichte) einerseits und Schlichtungsbehörden (bzw. Mietgerichte) andererseits hinauslaufen (BGE 129 II 125 E. 2.6.2; BGE 124 III 463 = Pra 88/1999 Nr. 35 E. 4b/dd). Deshalb sehen Art. 253b Abs. 3 OR und Art. 2 Abs. 2 der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (SR 221.213.11) vor, dass die Bestimmungen über das Anfechtungsverfahren vor Schlichtungsbehörde (insbesondere der eingangs erwähnte Art. 270b Abs. 1 OR) nicht für subventionierte Wohnungen gelten, deren Mietzins staatlich kontrolliert wird. § 46 Abs. 1 Satz 1 WBFV bestimmt sodann, dass Mieter von staatlich unterstützten Wohnungen gegen Mietzinsanspassungen beim Beschwerdegegner (und nicht bei der Schlichtungsbehörde) Einsprache zu erheben haben. Dessen Entscheid wiederum unterliegt dem Weiterzug an die Volkswirtschaftsdirektion und das Verwaltungsgericht (§§ 19 Abs. 1, 41 sowie Umkehrschluss aus § 43 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959, VRG). Das Verwaltungsgericht hat deshalb wiederholt Beschwerden beurteilt, die sich gegen Mietzinsanpassungen infolge von Kostensteigerungen und Ähnlichem richteten (VGr, 3. Oktober 2001, VB.2001.00206, E. 1a; VGr, 28. Juni 2000, VB.2000.00110, E. 1, beide auf www.vgrzh.ch). Hier ist allerdings nicht eine solche Mietzinsanspassung streitig, sondern vielmehr eine Erhöhung infolge Überwälzung der kantonalen und kommunalen Mietzinszuschläge. Damit fragt sich, ob das Verwaltungsgericht auch dafür zuständig ist. – Die staatliche Förderung des sozialen Mietwohnungsbaus beruht auf einem Dreiecksverhältnis: Der Staat erbringt Leistungen gegenüber bestimmten Eigentümern, damit diese die Verbilligung an sozial Benachteiligte weitergeben können. Entfallen die Voraussetzungen für die Subventionierung, hat der Vermieter die Leistungen zurückzuerstatten (§ 9 WBFG; im selben Sinn § 14 Abs. 1 des Staatsbeitragsgesetzes vom 1. April 1990, StaatsbeitragsG, LS 132.2 ). Da aber nicht der Eigentümer, sondern der Mieter durch die Subvention wirtschaftlich begünstigt wird, hat Letzterer auch die finanziellen Konsequenzen von deren Wegfall zu tragen. Deshalb ist es zulässig, wenn der Eigentümer Mietzinszuschläge auf den Mieter überwälzt (BGr, 21. März 2000, 2P.56/1999, www.bger.ch = Pra 89/2000 Nr. 128 E. 2d/aa und 2f). Nach dem Gesagten ist hier vorfrageweise zu klären, ob bei der Mitbeteiligten von Beschwerdegegner und Gemeinde zulässigerweise Mietzinszuschläge erhoben wurden. Daran ändert jedoch nichts, dass es bei der Hauptfrage darum geht, ob die Weiterverrechnung durch Mietzinserhöhung zulässig war. Auf die Beschwerde ist nach dem Gesagten insoweit einzutreten, als sie sich gegen die Überwälzung von kantonalen und kommunalen Mietzinszuschlägen wendet. 1.2 Damit fragt sich, ob auf die Beschwerde auch insoweit einzutreten ist, als damit die Weiterverrechnung der Mietzinszuschläge des Bundes beanstandet wird. – Bei dieser Frage wäre genauso wie bei jener der kantonalen und kommunalen Zuschläge zunächst zu prüfen, ob der Bund von der Mitbeteiligten Mietzinszuschläge erheben durfte. Hätte sich die Mitbeteiligte gegen die Erhebung dieser Zuschläge zur Wehr setzen wollen, hätte sie wohl an die Rekurskommission des Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartements (EVD) gelangen müssen (Art. 75a der Verordnung vom 30. November 1981 zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz, VWEG, SR 843.1, in Verbindung mit Art. 57 Abs. 3 WEG). Das Verwaltungsgericht hätte hier somit eine Vorfrage zu entscheiden, über die ansonsten Bundesbehörden zu entscheiden haben. Das ist nicht von vornherein unzulässig und kann sogar geboten sein, wenn die zuständige Behörde noch keinen Entscheid gefällt hat oder mangels Anfechtung gar nie fällen wird (vgl. RB 1983 Nr. 70). Andererseits kann gerade dann, wenn der an sich zuständigen Behörde, wie hier, Gerichtsqualität zukommt, beim Entscheid über Vorfragen Zurückhaltung geboten sein (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 1 N. 34). Wie es sich damit vorliegend verhält, kann jedoch offen gelassen werden, da auf die insoweit erhobene Beschwerde aus einem anderen Grund nicht einzutreten ist: Wurde eine Wohnung, wie hier, noch aufgrund der Bestimmungen des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes verbilligt, konnte der Mieter Mietzinsanspassungen beim Bundesamt für Wohnungswesen auf ihre Rechtmässigkeit überprüfen lassen (Art. 17a Satz 1 VWEG; vgl. BGE 129 II 125 E. 2.6.4). Im Laufe des vorliegenden Rechtsstreits trat das Wohnraumförderungsgesetz in Kraft. Dieses sieht in Art. 54 Abs. 2 Satz 3 vor, dass das Bundesamt mittels Verfügung über die Rechtmässigkeit der Mietzinserhöhung befindet. Art. 54 Abs. 2 WFG findet aufgrund der übergangsrechtlichen Bestimmung von Art. 59 Abs. 5 Satz 1 WFG auch auf die vorliegende Auseinandersetzung Anwendung. Verfügungen des Bundesamtes unterliegen dem Weiterzug an die Rekurskommission EVD (Art. 56 Abs. 2 WFG) und ans Bundesgericht (Art. 98 lit. e des Bundesrechtspflegegesetzes vom 16. Dezember 1943, SR 173.110; vgl. die in BGE 129 II 125 nicht abgedruckte altrechtliche E. 1 in BGr, 3. Dezember 2002, 2A.254/2002, www.bger.ch). Wenn der Mieter einer Wohnung, die gleichzeitig von Bund und Kanton verbilligt wird, eine wegen Kostensteigerung vorgenommene Mietzinserhöhung beanstandet, könnte sich der Rechtsweg nach dem Gesagten gabeln. Zwei parallele Verfahren auf eidgenössischer und kantonaler Ebene dürften sich als eher kompliziert erweisen (vgl. demgegenüber BGE 129 II 125 E. 2.6.4, Art. 17a Satz 2 VWEG und Art. 54 Abs. 2 WFG) und bergen zudem das Risiko unterschiedlicher Resultate in sich. Ob sich der Rechtsweg bei "alltäglichen" Mietzinserhöhungen (wegen Kostensteigerungen und Ähnlichem) zulässigerweise verzweigt, braucht hier indessen nicht geklärt zu werden. Denn hier ist die Gabelung des Rechtsweges gewollt, indem die Gesetzgeber dafür nicht nur in der Hauptfrage unterschiedliche Verfahren vorsahen, sondern auch für die Klärung der Vorfrage. Dies unterscheidet die Frage der Überwälzung der eidgenössischen Mietzinszuschläge von jener der kantonalen und kommunalen Zuschläge. Dort ist stets ein kantonalrechtlicher Rechtsweg vorgesehen, unabhängig davon, ob die Vorfrage in einem Verfahren wie dem vorliegenden zu klären ist oder ob sich bereits der Vermieter selbst gegen die Erhebung solcher Zuschläge zur Wehr gesetzt hat. Auf die Beschwerde ist deshalb nicht einzutreten, soweit sie sich gegen die Überwälzung der Mietzinszuschläge durch den Bund wendet. 1.3 Der Beschwerdeführer reichte seine Einsprache gegen die Überwälzung der Mietzinszuschläge beim Beschwerdegegner ein. Dabei unterschied er entsprechend der Rechtsmittelbelehrung in der Mietzinsänderungsanzeige nicht zwischen kantonalen und kommunalen Zuschlägen einerseits und dem eidgenössischen Zuschlag andererseits. Hinsichtlich der Überwälzung der vom Bund erhobenen Zuschläge gelangte er nach dem Gesagten an eine unzuständige Behörde. Seine Eingabe ist von Amtes wegen an die zuständige Verwaltungsbehörde weiterzuleiten (§ 5 Abs. 2 Satz 1 VRG; im selben Sinn Art. 8 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren, VwVG, SR 172.021; vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 5 N. 35). Dieser Grundsatz gilt auch dann, wenn sich, wie hier, erst im Rechtsmittelverfahren ergibt, dass der falsche Rechtsweg eingeschlagen wurde (vgl. § 70 VRG). Die Akten sind deshalb an das Bundesamt für Wohnungswesen zu überweisen. Auf einen vorangehenden Meinungsaustausch kann verzichtet werden, da an der Unzuständigkeit des Verwaltungsgerichts keine Zweifel bestehen (Kölz/ Bosshart/Röhl, § 5 N. 24; vgl. Art. 8 Abs. 2 VwVG). 2. Aufgrund ihres Streitwerts wäre die Beschwerde an sich durch den Einzelrichter zu behandeln (§ 38 Abs. 2 VRG). Aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung des Falles (vgl. ins­­besondere vorn 1.2) wurde die Entscheidung indes der Kammer übertragen (§ 38 Abs. 3 Satz 1 VRG). 3. Als erste Vorfrage ist zu klären, ob bei der Mitbeteiligten vom Beschwerdegegner zulässigerweise Mietzinszuschläge erhoben wurden. Falls die Frage zu bejahen ist, durften die Zuschläge dem Beschwerdeführer überwälzt werden. 3.1 Der Beschwerdegegner stützte sich bei der Erhebung der Zuschläge auf § 56 Abs. 1 WBFV. Danach kann der Kanton bei nicht wesentlichen, insbesondere vorübergehenden Zweckentfremdungen Mietzinszuschläge erheben. Die Vorinstanz schloss aus "Sinn und Zweck der Mietzinszuschläge", dass diese bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist erhoben werden dürfen. – Wenn der Mieter einer verbilligten Wohnung, wie hier, nicht mehr als sozial benachteiligt im Sinne des Gesetzes (§ 7 WBFV) gilt, wird seine Wohnung nicht mehr dem Zweck entsprechend vermietet, womit eine so genannte Zweckentfremdung vorliegt (§ 47 Abs. 1 und Abs. 2 Ziff. 1 WBFV; vgl. §§ 26 und 48 Abs. 1 WBFV). Diesfalls hat der Vermieter das Mietverhältnis auf den nächstmöglichen Termin zu kündigen (§ 55 Abs. 1 Satz 1 WBFV). Anderenfalls hat er die staatlichen Leistungen zurückzuerstatten (§ 55 Abs. 1 Satz 2 WBFV). Nach dem Wortlaut von § 55 Abs. 1 WBFV muss der Vermieter Subventionen somit nur dann zurückzahlen, wenn er eine rechtzeitige Kündigung versäumt. Da die Mitbeteiligte diese Frist vorliegend eingehalten hat, durfte der Beschwerdegegner aufgrund einer wörtlichen Interpretation der Bestimmung keine Mietzinszuschläge erheben. 3.2 Eine Betrachtung des Normzwecks führt zu keinem anderen Auslegungsresultat. § 55 Abs. 1 WBFV übt auf den Vermieter einen gewissen Druck aus, dem Mieter zu kündigen, sobald dieser gewisse persönliche Eigenschaften nicht mehr erfüllt. Der Vermieter hat in diesem Fall die Voraussetzungen für eine Subventionsberechtigung wieder herzustellen, indem er die Wohnung an eine Person vermietet, für die sie auch gedacht ist (Pra 89/2000 Nr. 128 E. 2d/aa; Barbara Truog, Die Auswirkungen verwaltungsrechtlicher Normen zum sozialen Wohnungsbau auf die Miete, mietrechtspraxis 3/1992, S. 103, 108). Die Verordnungsbestimmung setzt nach dem Gesagten § 9 WBFG um. Danach werden staatliche Leistungen zurückgefordert, wenn die Wohnung zweckentfremdet wurde. Der Sinn von § 9 WBFG liegt gemäss dem soeben zitierten Urteil des Bundesgerichts darin, dass nicht Staatsgelder zur Verbilligung von Wohnungen eingesetzt werden, wenn deren Bewohner die Voraussetzungen nicht (mehr) erfüllen. Gemäss dem Entscheid kann ein unzweckmässiger Einsatz von Steuergeldern auf zwei Arten verhindert werden: "[1.] Dieses Ziel kann dadurch erreicht werden, dass das Geld bei Zweckentfremdung der Wohnung zurückbezahlt wird [§ 55 Abs. 1 Satz 2 WBFV]. [2.] Es wird aber ebenso erreicht, wenn der Vermieter stattdessen den bisherigen Mietern kündigt [§ 55 Abs. 1 Satz 1 WBFV] und die Wohnung an Personen vermietet, welche die Voraussetzungen erfüllen. In diesem Falle liegt keine Zweckentfremdung mehr vor und der Grund für eine Rückforderung entfällt" (Pra 89/2000 Nr. 128 E. 2c; vgl. auch Charles-André Junod, Les incidences du droit administratif du logement social sur le droit privé du bail à loyer, ZSR NF 108/1989 I, S. 403, 428). Laut dem Urteil stehen sich Rückzahlung und Kündigung somit als gleichwertige Alternativen gegenüber, um den vom Gesetz vorgegebenen Gedanken der Zweckgebundenheit der Subvention (§ 3 Abs. 1 und Umkehrschluss aus § 9 WBFG; § 12 StaatsbeitragsG) zu verwirklichen. Bei der Pflicht zur Kündigung und jener zur Rückerstattung von Leistungen handelt es sich es sich somit um alternative, nicht gleichzeitig bestehende Verpflichtungen: "Während das Gesetz bei Zweckentfremdung die Rückforderung der Staatsleistungen vorsieht [§ 9 WBFG], gibt die Verordnung dem Vermieter auch die Möglichkeit, die Wohnung zu kündigen, anstatt die Leistungen zurückzuerstatten [§ 55 Abs. 1 WBFV]. Bei nicht wesentlichen Zweckentfremdungen kann zudem anstelle dieser beiden Möglichkeiten ein Mietzinszuschlag entrichtet werden [§ 56 Abs. 1 WBFV]" (Pra 89/2000 Nr. 128 E. 2b am Ende, ohne Hervorhebung im Original). Der in § 56 Abs. 1 WBFV vorgesehene Mietzinszuschlag tritt somit an Stelle der in § 55 Abs. 1 WBFV vorgesehenen Kündigung. Er kann nicht kumulativ erhoben werden. Hat sich der Vermieter zur Kündigung entschlossen, schuldet er nach einer teleologischen Auslegung von § 55 Abs. 1 WBFV bis zum Ablauf der Kündigungsfrist keinen Zuschlag. 3.3 Zum selben Resultat gelangt man auch aufgrund einer Auslegung der Systematik von § 55 WBFV. Während in Abs. 1 die Verpflichtung zur Kündigung festgehalten wird, statuiert Abs. 2, dass während einer Erstreckung des Mietverhältnisses Mietzinszuschläge zu bezahlen sind. Diese Differenzierung erscheint folgerichtig. Eine von der Verordnung (§ 40 Abs. 1 in Verbindung mit § 25 ff.) vorausgesetzte Eigenschaft kann plötzlich entfallen, etwa durch Auszug eines Kindes oder (wie hier) durch den Verlust eines Invalidenversicherungsanspruchs. Dies berechtigt den Vermieter jedoch nicht zu plötzlichem Handeln, mithin zur fristlosen Kündigung. (Eine diesbezügliche Ermächtigung im kantonalen Recht wäre ohnehin unwirksam, da damit in unzulässiger Weise in eine vom Bundeszivilrecht in abschliessender Weise geregelte Materie eingegriffen würde.) Dem Eigentümer bleibt in solchen Fällen folglich nichts anderes übrig, als das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen. Dass dabei eine Wohnung während der Kündigungsfrist von einer nicht mehr berechtigten Person bewohnt wird, ist letztlich Folge des privatrechtlichen Dauerschuldverhältnisses und damit hinzunehmen. Verlangt der Mieter dagegen eine Erstreckung des Mietverhältnisses, hat der Vermieter wenigstens die Möglichkeit, der Schlichtungsbehörde Gründe darzulegen, die gegen eine Erstreckung sprechen. Unterliegt er vor Schlichtungsbehörde bzw. vor Mietgericht oder lässt er sich (wie hier) auf einen Vergleich ein, hat er zunächst dafür einzustehen, dass die Wohnung weiterhin von einer Person bewohnt wird, die nicht mehr über die notwendigen Voraussetzungen verfügt. In diesem Fall hat er einen Mietzinszuschlag zu bezahlen (den er freilich dem Mieter weiterverrechnen darf). Der Mieter wiederum weiss aufgrund des klaren Wortlauts von § 55 Abs. 2 WBFV, dass er nicht mehr zum subventionierten Preis in der Wohnung bleiben kann, wenn er eine Erstreckung durchsetzt. Er hat mithin die Wahl, entweder während der Kündigungsfrist eine nicht subventionierte, aber dennoch günstige Wohnung zu finden. Oder aber er unternimmt den Versuch, eine Erstreckung durchzusetzen, wobei er dabei jedoch in Kauf nehmen muss, dass er während der erstreckten Mietdauer für die Wohnung den unsubventionierten Mietzins zu entrichten haben wird. Der Wegfall einer persönlichen Eigenschaft wird dagegen viele Mieter unvorhergesehen treffen, so dass sie keine Wahl zwischen mehreren Möglichkeiten haben. Der Beschwerdegegner beruft sich im Ergebnis ebenfalls auf eine systematische Auslegung, in dem er darauf hinweist, dass bei der Verpflichtung zur Kündigung (§ 55 Abs. 1 Satz 1 WBFV) die Vorschrift über die Mietzinszuschläge (§ 56 WBFV) ausdrücklich vorbehalten wird. Dieser Vorbehalt hat jedoch nicht zum Zweck, dass kumulativ die Kündigung ausgesprochen und Mietzinszuschläge überwälzt werden können. Der Vorbehalt will vielmehr sicherstellen, dass bei nur vorübergehenden Zweckentfremdungen nicht zum harten Mittel der Kündigung gegriffen wird. Wenn zum Beispiel das einzige Kind eines Ehepaars auszieht oder stirbt, erfüllt die Familie nicht mehr die notwendigen persönlichen Voraussetzungen (vgl. § 25 WBFV). Unter der Voraussetzung, dass die Mutter mit einem weiteren Kind schwanger ist, wäre eine Kündigung jedoch offensichtlich unverhältnismässig, da in diesem Fall die Zweckentfremdung ja nur vorübergehend besteht. Deshalb können in solchem einem Fall gestützt auf § 56 Abs. 1 WBFV bis zur Niederkunft Mietzinszuschläge erhoben werden. § 55 Abs. 1 Satz 1 WBFV möchte den Vermieter mittels des ausdrücklichen Vorbehalts auf die mildere Massnahme der Überwälzung des Mietzinszuschlages verweisen. Zwar gilt das Verhältnismässigkeitsprinzip nur für den Staat (Art. 5 Abs. 2 BV). Dass das Prinzip in der genannten Konstellation mittelbar auch einen Privaten verpflichten soll, ist letztlich Folge des Dreiecksverhältnisses im staatlich subventionierten Mietwohnungsbau. 3.4 Nach dem Gesagten durfte der Beschwerdegegner von der Mitbeteiligten aufgrund der gegenwärtigen Rechtslage während der ordentlichen Kündigungsfrist keine Mietzinszuschläge erheben. Ob die mit der Kündigung verbundene Erhöhung des Mietzinses mit Bundeszivilrecht (insbesondere Art. 270e lit. a OR) vereinbar ist, braucht deshalb nicht überprüft zu werden (das Bundesgericht hat die Frage, soweit ersichtlich, noch nicht beantwortet; vgl. Pra 89/2000 Nr. 128 E. 4c). – Am Gesagten ändert nichts, dass das künftige Wohnbau- und Wohneigentumsförderungsgesetz vom 7. Juni 2004 teilweise andere Regelungen vorsieht (Amtsblatt vom 2. Juli 2004, www.amtsblatt.zh.ch) und gemäss § 21 Abs. 2 des Entwurfs für eine Wohnbauförderungsverordnung vom 17. November 2004 die Verbilligung ausdrücklich auch während der Kündigungsfrist entfällt. 4. Als zweite Vorfrage ist zu prüfen, ob zulässigerweise kommunale Mietzinszuschläge erhoben wurden. – Eine Förderung des sozialen Mietwohnungsbaus erfolgt stets durch gleichwertige Zahlungen von Kanton und Gemeinden (§ 7 Abs. 1 WBFG). Die Gemeinde kann dazu nicht nur Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch anmerken lassen (§ 8 Abs. 1 in Verbindung mit § 10 Satz 1 WBFG), sondern auch Ausführungsbestimmungen erlassen. Solche Bestimmungen wurden von der Stadt X noch unter altem Recht erlassen und in der Folge vom Regierungsrat genehmigt (vgl. § 10 Satz 3 WBFG). Zur Frage der Mietzinszuschläge ist in den Ausführungsbestimmungen allerdings nichts enthalten. Gemäss § 92 Abs. 4 Satz 1 WBFV war kommunales Wohnbauförderungsrecht, das der am 1. Juni 1999 in Kraft getretenen Wohnbauförderungsverordnung widersprach, anzupassen. Kommunale Ausführungsbestimmungen waren wiederum dem Regierungsrat zur Genehmigung vorzulegen (§ 92 Abs. 4 Satz 2 WBFV). Die Stadt X hat in der Folge, soweit ersichtlich, keine neuen Ausführungsbestimmungen erlassen. Damit ist die Wohnbauförderungsverordnung auf die vorliegend zu beurteilenden Gemeindeleistungen anzuwenden (§ 92 Abs. 1 WBFV). Die Gemeinde durfte von der Mitbeteiligten somit ebenfalls keine Mietzinszuschläge erheben. 5. 5.1 Nach dem Gesagten wurden die kantonalen und kommunalen Mietzinszuschläge bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zu Unrecht erhoben und durften somit nicht dem Beschwerdeführer weiterverrechnet werden. Soweit auf die Beschwerde einzutreten ist, ist sie demzufolge gutzuheissen und dabei die Ungültigkeit der Überwälzung im entsprechenden Umfang festzustellen. Im Übrigen ist auf die Beschwerde nicht einzutreten. Da dies Folge der unrichtigen Rechtsmittelbelehrungen von Beschwerdegegner und Vorinstanz ist, dürfen dem Beschwerdeführer deswegen keine Kosten auferlegt werden (Kölz/Bosshart/Röhl, § 13 N. 23). Die Kosten sind dem Verfahrensausgang entsprechend dem Beschwerdegegner und der Mitbeteiligten je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG; Kölz/Bosshart/Röhl, § 13 N. 15), unter subsidiärer Haftung für das Ganze (§ 14 VRG). Weil der Beschwerdeführer keine Kosten zu tragen hat, ist sein Begehren um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege als gegenstandslos geworden abzuschreiben. 5.2 Das Gesuch um Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsbeistandes ist zu bewilligen, da der Beschwerdeführer seine finanzielle Situation seit Erlass der Verfügung durch den Beschwerdegegner nicht verbessern konnte (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 16 N. 30) und er als juristischer Laie die Rechtsschrift nicht hätte allein verfassen können (vgl. § 16 Abs. 1 f. VRG sowie Art. 29 Abs. 3 BV). Aus letztgenanntem Grund sind dem Beschwerdeführer für Rekurs- und Beschwerdeverfahren Parteientschädigungen zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Der Entschädigungsanspruch, welcher im Ergebnis dem Rechtsvertreter des Beschwerdeführers zusteht, ist zur Deckung der Aufwendungen voraussichtlich nicht genügend, da § 17 Abs. 2 VRG nur eine "angemessene" Entschädigung vorsieht. Die Differenz ist demzufolge durch die Gerichtskasse zu vergüten (VGr, 1. Dezember 2004, VB.2004.00306, E. 5.2, www.vgrzh.ch, mit Hinweisen). Deshalb sind die Parteientschädigungen auf die Entschädigungen des unentgeltlichen Rechtsbeistandes anzurechnen. – Aufgrund der in § 17 Abs. 3 VRG aufgestellten Regel würde allein die Mitbeteiligte als Private entschädigungspflichtig, da sie einen Antrag auf Abweisung der Beschwerde stellte. Die Regel ist indessen ausnahmefähig, so namentlich aufgrund des Verursacherprinzips (Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 49). Eine solche Ausnahme ist hier hinsichtlich des Beschwerdegegners gerechtfertigt, da der Streit (jedenfalls zu einem wesentlichen Teil) dadurch entstand, dass diese bei der Mitbeteiligten zu Unrecht Kosten einforderte, die in der Folge auf den Beschwerdeführer überwälzt wurden. Eine Ausnahme rechtfertigt sich jedoch entgegen dem Entschädigungsantrag des Beschwerdeführers hinsichtlich der Vorinstanz nicht. Damit sind Mitbeteiligte und Beschwerdegegner zur Leistung einer Umtriebsentschädigung zu verpflichten. 5.3 Mit dem Entscheid wird auf die Beschwerde insoweit nicht eingetreten, als damit die Überwälzung von Mietzinszuschlägen durch den Bund beanstandet wurde. Der Nichteintretensentscheid stützt sich letztlich – genauso wie die Erhebung und Weiterverrechnung der Mietzinszuschläge (vorn 1.2) – auf Bundesverwaltungsrecht. So ist jedenfalls gegen den Nichteintretensentscheid Verwaltungsgerichtsbeschwerde ans Bundesgericht gegeben. Demgemäss beschliesst die Kammer: 1. Das Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege wird als gegenstandslos geworden abgeschrieben. 2. Dem Beschwerdeführer wird in der Person von Rechtsanwalt B ein unentgeltlicher Rechtsbeistand bestellt. Dieser wird aufgefordert, dem Verwaltungsgericht binnen einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen nach Zustellung dieses Beschlusses eine detaillierte Zusammenstellung über den Zeitaufwand und die Barauslagen einzureichen, ansonsten die Entschädigung nach Ermessen festgesetzt würde (§ 13 Abs. 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997, LS 175.252); und entscheidet: 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer I der Verfügung der Volkswirtschaftsdirektion vom 24. September 2004 wird aufgehoben. Dispositiv-Ziffer II Satz 2 der Verfügung des Amts für Wirtschaft und Arbeit vom 19. Januar 2004 wird insoweit aufgehoben, als damit die sich auf die Mietzinszuschläge beziehende Einsprache abgewiesen wurde. Es wird festgestellt, dass die dem Beschwerdeführer von der Mitbeteiligten mit Formular vom 4. No­vember 2002 mitgeteilte Mietzinsänderung insoweit ungültig ist, als damit für die Zeit vom 4. November 2002 bis zum 31. März 2003 kantonale und kommunale Mietzinszuschläge von insgesamt Fr. 300.- pro Monat erhoben wurden. Soweit mit der Beschwerde die Überwälzung der Mietzinszuschläge des Bundes (Fr. 378.- pro Monat) angefochten wird, wird darauf nicht eingetreten. Die Akten werden an das Bundesamt für Wohnungswesen überwiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 1'500.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 90.-- Zustellungskosten, Fr. 1'590.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner und der Mitbeteiligten je zur Hälfte unter subsidiärer Haftung für das Ganze auferlegt. 4. Der Beschwerdegegner und die Mitbeteiligte werden verpflichtet, Rechtsanwalt B für das Rekursverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 400.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu entrichten. Diese werden auf die Entschädigung des unentgeltlichen Rechtsbeistands im Verfahren vor Volkswirtschaftsdirektion angerechnet. 5. Der Beschwerdegegner und die Mitbeteiligte werden verpflichtet, Rechtsanwalt B für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 400.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu entrichten. Diese werden auf die Entschädigung des unentgeltlichen Rechtsbeistands im verwaltungsgerichtlichen Verfahren angerechnet. 6. Gegen diesen Entscheid kann im Sinne der Erwägungen innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden. 7. Mitteilung an …

I.

A erhielt 1999 eine subventionierte Mietwohnung bei der Wohn- und Siedlungsbaugenossenschaft X, weil er damals Leistungen von der Invalidenversicherung bezog. Bei einer Kontrolle wurde festgestellt, dass der Versicherungsanspruch anfangs No­vember 2002 erlöschen würde. Bund, Kanton und die Stadt X erhoben deshalb bei der Wohnbaugenossenschaft Mietzinszuschläge. Am 6. November 2002 kündigte die Genossenschaft das Mietverhältnis per Ende März 2003 und überwälzte gleichzeitig die Mietzinszuschläge bis zum Ablauf der Kündigungsfrist auf A. Dieser erhob dagegen beim Amt für Wirtschaft und Arbeit Einsprache und verlangte, dass die Mietzinszuschläge als unwirksam zu bezeichnen seien. Nachdem sich das Amt zunächst für unzuständig erklärt hatte, wies es die Einsprache am 19. Januar 2004 ab.

A erhielt 1999 eine subventionierte Mietwohnung bei der Wohn- und Siedlungsbaugenossenschaft X, weil er damals Leistungen von der Invalidenversicherung bezog. Bei einer Kontrolle wurde festgestellt, dass der Versicherungsanspruch anfangs No­vember 2002 erlöschen würde. Bund, Kanton und die Stadt X erhoben deshalb bei der Wohnbaugenossenschaft Mietzinszuschläge. Am 6. November 2002 kündigte die Genossenschaft das Mietverhältnis per Ende März 2003 und überwälzte gleichzeitig die Mietzinszuschläge bis zum Ablauf der Kündigungsfrist auf A. Dieser erhob dagegen beim Amt für Wirtschaft und Arbeit Einsprache und verlangte, dass die Mietzinszuschläge als unwirksam zu bezeichnen seien. Nachdem sich das Amt zunächst für unzuständig erklärt hatte, wies es die Einsprache am 19. Januar 2004 ab. II.

II. Einen dagegen erhobenen Rekurs wies die Volkswirtschaftsdirektion am 24. September 2004 ab, nahm die Kosten auf die Staatskasse und gewährte wie bereits zuvor das Amt für Wirtschaft und Arbeit einen unentgeltlichen Rechtsbeistand.

Einen dagegen erhobenen Rekurs wies die Volkswirtschaftsdirektion am 24. September 2004 ab, nahm die Kosten auf die Staatskasse und gewährte wie bereits zuvor das Amt für Wirtschaft und Arbeit einen unentgeltlichen Rechtsbeistand. III.

III. Mit Beschwerde vom 28. Oktober 2004 verlangte A neben der Aufhebung des Rekursentscheids, dass die "die Überwälzung der Mietzinszuschläge von Bund, Kanton und Stadt vom Vermieter auf den Mieter für die Zeit vom 1.11.2002 bis 31.3.2003 als unwirksam (resp. missbräuchlich) zu bezeichnen" sei. Weiter verlangte er die Gewährung der unentgeltlichen Prozessführung und eines unentgeltlichen Rechtsbeistands. Zudem sollen die Wohn- und Siedlungsbaugenossenschaft X (Mitbeteiligte), das Amt für Wirtschaft und Arbeit (Beschwerdegegner) und die Volkswirtschaftsdirektion zur Leistung einer Parteientschädigung verpflichtet werden. Jene verlangten die Abweisung der Beschwerde; die Wohn- und Siedlungsgenossenschaft X verlangte darüber hinaus eine Umtriebsentschädigung.

Mit Beschwerde vom 28. Oktober 2004 verlangte A neben der Aufhebung des Rekursentscheids, dass die "die Überwälzung der Mietzinszuschläge von Bund, Kanton und Stadt vom Vermieter auf den Mieter für die Zeit vom 1.11.2002 bis 31.3.2003 als unwirksam (resp. missbräuchlich) zu bezeichnen" sei. Weiter verlangte er die Gewährung der unentgeltlichen Prozessführung und eines unentgeltlichen Rechtsbeistands. Zudem sollen die Wohn- und Siedlungsbaugenossenschaft X (Mitbeteiligte), das Amt für Wirtschaft und Arbeit (Beschwerdegegner) und die Volkswirtschaftsdirektion zur Leistung einer Parteientschädigung verpflichtet werden. Jene verlangten die Abweisung der Beschwerde; die Wohn- und Siedlungsgenossenschaft X verlangte darüber hinaus eine Umtriebsentschädigung. Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1 Der Beschwerdeführer wendet sich zunächst gegen die Überwälzung der Mietzinszuschläge durch Kanton und Gemeinde. – In der Sache geht es um einen Streit zwischen zwei Privaten über die Höhe des Mietzinses in einem zivilrechtlich geregelten Mietverhältnis. Gemäss Art. 270b Abs. 1 des Obligationenrechts (OR) wären solche Auseinandersetzungen an sich durch die Schlichtungsbehörde zu beurteilen. Hier geht es allerdings nicht um ein Vertragsverhältnis, in dem der Mietzins von den Parteien frei vereinbart wurde; dieser wird vielmehr staatlich kontrolliert. Dieser Eingriff in die Vertragsautonomie ist Folge von Art. 108 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV), wonach Bund und Kantone über (parallele) Kompetenzen zur Förderung des Wohnungsbaus für sozial Benachteiligte verfügen (vgl. Luzius Mader in: St. Galler Kommentar zur Bundesverfassung, 2002, Art. 108 BV Rz. 4; Charles-André Junod in: Kommentar zur alten Bundesverfassung, 1991, Art. 34 sexies Rz. 30 f.; im Kanton Zürich wurden sodann die Gemeinden in die Aufgabe mit einbezogen: § 7 Abs. 1 des Gesetzes über die Förderung des Wohnungsbaus und des Wohneigentums vom 24. September 1989, WBFG, LS 841). Da die Mitbeteiligte an sozial Benachteiligte (insbesondere Behinderte) vermietet, kam sie für den Bau der Wohnungen in den Genuss von Darlehen und konnte folglich eine ihrer Wohnungen zu einem verbilligten Preis an den Beschwerdeführer vermieten (vgl. Art. 35 f. des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974, WEG, SR 843; § 2 Ziff. 3 und § 3 Abs. 1 WBFG; § 7 Ziff. 5 f. der Wohnbauförderungsverordnung vom 9. Dezem­ber 1998, WBFV, LS 841.1). Dieser Mietzins wird von den Verwaltungsbehörden kontrolliert (Art. 45 WEG; Art. 54 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 59 Abs. 5 des Wohnraumförderungsgesetzes vom 21. März 2003, WFG, SR 842; § 41 Abs. 1 WBFV). Hätte man für Streitigkeiten wie die vorliegende den Weg an die Schlichtungsbehörden offen behalten, würde dies auf eine doppelte Mietzinskontrolle durch Verwaltungsbehörden (bzw. -gerichte) einerseits und Schlichtungsbehörden (bzw. Mietgerichte) andererseits hinauslaufen (BGE 129 II 125 E. 2.6.2; BGE 124 III 463 = Pra 88/1999 Nr. 35 E. 4b/dd). Deshalb sehen Art. 253b Abs. 3 OR und Art. 2 Abs. 2 der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (SR 221.213.11) vor, dass die Bestimmungen über das Anfechtungsverfahren vor Schlichtungsbehörde (insbesondere der eingangs erwähnte Art. 270b Abs. 1 OR) nicht für subventionierte Wohnungen gelten, deren Mietzins staatlich kontrolliert wird. § 46 Abs. 1 Satz 1 WBFV bestimmt sodann, dass Mieter von staatlich unterstützten Wohnungen gegen Mietzinsanspassungen beim Beschwerdegegner (und nicht bei der Schlichtungsbehörde) Einsprache zu erheben haben. Dessen Entscheid wiederum unterliegt dem Weiterzug an die Volkswirtschaftsdirektion und das Verwaltungsgericht (§§ 19 Abs. 1, 41 sowie Umkehrschluss aus § 43 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959, VRG). Das Verwaltungsgericht hat deshalb wiederholt Beschwerden beurteilt, die sich gegen Mietzinsanpassungen infolge von Kostensteigerungen und Ähnlichem richteten (VGr, 3. Oktober 2001, VB.2001.00206, E. 1a; VGr, 28. Juni 2000, VB.2000.00110, E. 1, beide auf www.vgrzh.ch).

Hier ist allerdings nicht eine solche Mietzinsanspassung streitig, sondern vielmehr eine Erhöhung infolge Überwälzung der kantonalen und kommunalen Mietzinszuschläge. Damit fragt sich, ob das Verwaltungsgericht auch dafür zuständig ist. – Die staatliche Förderung des sozialen Mietwohnungsbaus beruht auf einem Dreiecksverhältnis: Der Staat erbringt Leistungen gegenüber bestimmten Eigentümern, damit diese die Verbilligung an sozial Benachteiligte weitergeben können. Entfallen die Voraussetzungen für die Subventionierung, hat der Vermieter die Leistungen zurückzuerstatten (§ 9 WBFG; im selben Sinn § 14 Abs. 1 des Staatsbeitragsgesetzes vom 1. April 1990, StaatsbeitragsG, LS 132.2 ). Da aber nicht der Eigentümer, sondern der Mieter durch die Subvention wirtschaftlich begünstigt wird, hat Letzterer auch die finanziellen Konsequenzen von deren Wegfall zu tragen. Deshalb ist es zulässig, wenn der Eigentümer Mietzinszuschläge auf den Mieter überwälzt (BGr, 21. März 2000, 2P.56/1999, www.bger.ch = Pra 89/2000 Nr. 128 E. 2d/aa und 2f). Nach dem Gesagten ist hier vorfrageweise zu klären, ob bei der Mitbeteiligten von Beschwerdegegner und Gemeinde zulässigerweise Mietzinszuschläge erhoben wurden. Daran ändert jedoch nichts, dass es bei der Hauptfrage darum geht, ob die Weiterverrechnung durch Mietzinserhöhung zulässig war. Auf die Beschwerde ist nach dem Gesagten insoweit einzutreten, als sie sich gegen die Überwälzung von kantonalen und kommunalen Mietzinszuschlägen wendet.

Die staatliche Förderung des sozialen Mietwohnungsbaus beruht auf einem Dreiecksverhältnis: Der Staat erbringt Leistungen gegenüber bestimmten Eigentümern, damit diese die Verbilligung an sozial Benachteiligte weitergeben können. Entfallen die Voraussetzungen für die Subventionierung, hat der Vermieter die Leistungen zurückzuerstatten (§ 9 WBFG; ). Da aber nicht der Eigentümer, sondern der Mieter durch die Subvention wirtschaftlich begünstigt wird, hat Letzterer auch die finanziellen Konsequenzen von deren Wegfall zu tragen. Deshalb ist es zulässig, wenn der Eigentümer Mietzinszuschläge auf den Mieter überwälzt (BGr, 21. März 2000, 2P.56/1999, www.bger.ch = Pra 89/2000 Nr. 128 E. 2d/aa und 2f). Nach dem Gesagten ist hier vorfrageweise zu klären, ob bei der Mitbeteiligten von Beschwerdegegner und Gemeinde zulässigerweise Mietzinszuschläge erhoben wurden. Daran ändert jedoch nichts, dass es bei der Hauptfrage darum geht, ob die Weiterverrechnung durch Mietzinserhöhung zulässig war. Auf die Beschwerde ist nach dem Gesagten insoweit einzutreten, als sie sich gegen die Überwälzung von kantonalen und kommunalen Mietzinszuschlägen wendet. 1.2 Damit fragt sich, ob auf die Beschwerde auch insoweit einzutreten ist, als damit die Weiterverrechnung der Mietzinszuschläge des Bundes beanstandet wird. – Bei dieser Frage wäre genauso wie bei jener der kantonalen und kommunalen Zuschläge zunächst zu prüfen, ob der Bund von der Mitbeteiligten Mietzinszuschläge erheben durfte. Hätte sich die Mitbeteiligte gegen die Erhebung dieser Zuschläge zur Wehr setzen wollen, hätte sie wohl an die Rekurskommission des Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartements (EVD) gelangen müssen (Art. 75a der Verordnung vom 30. November 1981 zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz, VWEG, SR 843.1, in Verbindung mit Art. 57 Abs. 3 WEG). Das Verwaltungsgericht hätte hier somit eine Vorfrage zu entscheiden, über die ansonsten Bundesbehörden zu entscheiden haben. Das ist nicht von vornherein unzulässig und kann sogar geboten sein, wenn die zuständige Behörde noch keinen Entscheid gefällt hat oder mangels Anfechtung gar nie fällen wird (vgl. RB 1983 Nr. 70). Andererseits kann gerade dann, wenn der an sich zuständigen Behörde, wie hier, Gerichtsqualität zukommt, beim Entscheid über Vorfragen Zurückhaltung geboten sein (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 1 N. 34). Wie es sich damit vorliegend verhält, kann jedoch offen gelassen werden, da auf die insoweit erhobene Beschwerde aus einem anderen Grund nicht einzutreten ist:

Wurde eine Wohnung, wie hier, noch aufgrund der Bestimmungen des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes verbilligt, konnte der Mieter Mietzinsanspassungen beim Bundesamt für Wohnungswesen auf ihre Rechtmässigkeit überprüfen lassen (Art. 17a Satz 1 VWEG; vgl. BGE 129 II 125 E. 2.6.4). Im Laufe des vorliegenden Rechtsstreits trat das Wohnraumförderungsgesetz in Kraft. Dieses sieht in Art. 54 Abs. 2 Satz 3 vor, dass das Bundesamt mittels Verfügung über die Rechtmässigkeit der Mietzinserhöhung befindet. Art. 54 Abs. 2 WFG findet aufgrund der übergangsrechtlichen Bestimmung von Art. 59 Abs. 5 Satz 1 WFG auch auf die vorliegende Auseinandersetzung Anwendung. Verfügungen des Bundesamtes unterliegen dem Weiterzug an die Rekurskommission EVD (Art. 56 Abs. 2 WFG) und ans Bundesgericht (Art. 98 lit. e des Bundesrechtspflegegesetzes vom 16. Dezember 1943, SR 173.110; vgl. die in BGE 129 II 125 nicht abgedruckte altrechtliche E. 1 in BGr, 3. Dezember 2002, 2A.254/2002, www.bger.ch). Wenn der Mieter einer Wohnung, die gleichzeitig von Bund und Kanton verbilligt wird, eine wegen Kostensteigerung vorgenommene Mietzinserhöhung beanstandet, könnte sich der Rechtsweg nach dem Gesagten gabeln. Zwei parallele Verfahren auf eidgenössischer und kantonaler Ebene dürften sich als eher kompliziert erweisen (vgl. demgegenüber BGE 129 II 125 E. 2.6.4, Art. 17a Satz 2 VWEG und Art. 54 Abs. 2 WFG) und bergen zudem das Risiko unterschiedlicher Resultate in sich. Ob sich der Rechtsweg bei "alltäglichen" Mietzinserhöhungen (wegen Kostensteigerungen und Ähnlichem) zulässigerweise verzweigt, braucht hier indessen nicht geklärt zu werden. Denn hier ist die Gabelung des Rechtsweges gewollt, indem die Gesetzgeber dafür nicht nur in der Hauptfrage unterschiedliche Verfahren vorsahen, sondern auch für die Klärung der Vorfrage. Dies unterscheidet die Frage der Überwälzung der eidgenössischen Mietzinszuschläge von jener der kantonalen und kommunalen Zuschläge. Dort ist stets ein kantonalrechtlicher Rechtsweg vorgesehen, unabhängig davon, ob die Vorfrage in einem Verfahren wie dem vorliegenden zu klären ist oder ob sich bereits der Vermieter selbst gegen die Erhebung solcher Zuschläge zur Wehr gesetzt hat. Auf die Beschwerde ist deshalb nicht einzutreten, soweit sie sich gegen die Überwälzung der Mietzinszuschläge durch den Bund wendet.

1.3 Der Beschwerdeführer reichte seine Einsprache gegen die Überwälzung der Mietzinszuschläge beim Beschwerdegegner ein. Dabei unterschied er entsprechend der Rechtsmittelbelehrung in der Mietzinsänderungsanzeige nicht zwischen kantonalen und kommunalen Zuschlägen einerseits und dem eidgenössischen Zuschlag andererseits. Hinsichtlich der Überwälzung der vom Bund erhobenen Zuschläge gelangte er nach dem Gesagten an eine unzuständige Behörde. Seine Eingabe ist von Amtes wegen an die zuständige Verwaltungsbehörde weiterzuleiten (§ 5 Abs. 2 Satz 1 VRG; im selben Sinn Art. 8 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren, VwVG, SR 172.021; vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 5 N. 35). Dieser Grundsatz gilt auch dann, wenn sich, wie hier, erst im Rechtsmittelverfahren ergibt, dass der falsche Rechtsweg eingeschlagen wurde (vgl. § 70 VRG). Die Akten sind deshalb an das Bundesamt für Wohnungswesen zu überweisen. Auf einen vorangehenden Meinungsaustausch kann verzichtet werden, da an der Unzuständigkeit des Verwaltungsgerichts keine Zweifel bestehen (Kölz/ Bosshart/Röhl, § 5 N. 24; vgl. Art. 8 Abs. 2 VwVG).

2.

Aufgrund ihres Streitwerts wäre die Beschwerde an sich durch den Einzelrichter zu behandeln (§ 38 Abs. 2 VRG). Aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung des Falles (vgl. ins­­besondere vorn 1.2) wurde die Entscheidung indes der Kammer übertragen (§ 38 Abs. 3 Satz 1 VRG).

3.

Als erste Vorfrage ist zu klären, ob bei der Mitbeteiligten vom Beschwerdegegner zulässigerweise Mietzinszuschläge erhoben wurden. Falls die Frage zu bejahen ist, durften die Zuschläge dem Beschwerdeführer überwälzt werden.

Falls die Frage zu bejahen ist, durften die Zuschläge dem Beschwerdeführer überwälzt werden. 3.1 Der Beschwerdegegner stützte sich bei der Erhebung der Zuschläge auf § 56 Abs. 1 WBFV. Danach kann der Kanton bei nicht wesentlichen, insbesondere vorübergehenden Zweckentfremdungen Mietzinszuschläge erheben. Die Vorinstanz schloss aus "Sinn und Zweck der Mietzinszuschläge", dass diese bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist erhoben werden dürfen. – Wenn der Mieter einer verbilligten Wohnung, wie hier, nicht mehr als sozial benachteiligt im Sinne des Gesetzes (§ 7 WBFV) gilt, wird seine Wohnung nicht mehr dem Zweck entsprechend vermietet, womit eine so genannte Zweckentfremdung vorliegt (§ 47 Abs. 1 und Abs. 2 Ziff. 1 WBFV; vgl. §§ 26 und 48 Abs. 1 WBFV). Diesfalls hat der Vermieter das Mietverhältnis auf den nächstmöglichen Termin zu kündigen (§ 55 Abs. 1 Satz 1 WBFV). Anderenfalls hat er die staatlichen Leistungen zurückzuerstatten (§ 55 Abs. 1 Satz 2 WBFV). Nach dem Wortlaut von § 55 Abs. 1 WBFV muss der Vermieter Subventionen somit nur dann zurückzahlen, wenn er eine rechtzeitige Kündigung versäumt. Da die Mitbeteiligte diese Frist vorliegend eingehalten hat, durfte der Beschwerdegegner aufgrund einer wörtlichen Interpretation der Bestimmung keine Mietzinszuschläge erheben.

3.2 Eine Betrachtung des Normzwecks führt zu keinem anderen Auslegungsresultat. § 55 Abs. 1 WBFV übt auf den Vermieter einen gewissen Druck aus, dem Mieter zu kündigen, sobald dieser gewisse persönliche Eigenschaften nicht mehr erfüllt. Der Vermieter hat in diesem Fall die Voraussetzungen für eine Subventionsberechtigung wieder herzustellen, indem er die Wohnung an eine Person vermietet, für die sie auch gedacht ist (Pra 89/2000 Nr. 128 E. 2d/aa; Barbara Truog, Die Auswirkungen verwaltungsrechtlicher Normen zum sozialen Wohnungsbau auf die Miete, mietrechtspraxis 3/1992, S. 103, 108). Die Verordnungsbestimmung setzt nach dem Gesagten § 9 WBFG um. Danach werden staatliche Leistungen zurückgefordert, wenn die Wohnung zweckentfremdet wurde. Der Sinn von § 9 WBFG liegt gemäss dem soeben zitierten Urteil des Bundesgerichts darin, dass nicht Staatsgelder zur Verbilligung von Wohnungen eingesetzt werden, wenn deren Bewohner die Voraussetzungen nicht (mehr) erfüllen. Gemäss dem Entscheid kann ein unzweckmässiger Einsatz von Steuergeldern auf zwei Arten verhindert werden:

"[1.] Dieses Ziel kann dadurch erreicht werden, dass das Geld bei Zweckentfremdung der Wohnung zurückbezahlt wird [§ 55 Abs. 1 Satz 2 WBFV].

[2.] Es wird aber ebenso erreicht, wenn der Vermieter stattdessen den bisherigen Mietern kündigt [§ 55 Abs. 1 Satz 1 WBFV] und die Wohnung an Personen vermietet, welche die Voraussetzungen erfüllen. In diesem Falle liegt keine Zweckentfremdung mehr vor und der Grund für eine Rückforderung entfällt" (Pra 89/2000 Nr. 128 E. 2c; vgl. auch Charles-André Junod, Les incidences du droit administratif du logement social sur le droit privé du bail à loyer, ZSR NF 108/1989 I, S. 403, 428).

Laut dem Urteil stehen sich Rückzahlung und Kündigung somit als gleichwertige Alternativen gegenüber, um den vom Gesetz vorgegebenen Gedanken der Zweckgebundenheit der Subvention (§ 3 Abs. 1 und Umkehrschluss aus § 9 WBFG; § 12 StaatsbeitragsG) zu verwirklichen. Bei der Pflicht zur Kündigung und jener zur Rückerstattung von Leistungen handelt es sich es sich somit um alternative, nicht gleichzeitig bestehende Verpflichtungen:

"Während das Gesetz bei Zweckentfremdung die Rückforderung der Staatsleistungen vorsieht [§ 9 WBFG], gibt die Verordnung dem Vermieter auch die Möglichkeit, die Wohnung zu kündigen, anstatt die Leistungen zurückzuerstatten [§ 55 Abs. 1 WBFV]. Bei nicht wesentlichen Zweckentfremdungen kann zudem anstelle dieser beiden Möglichkeiten ein Mietzinszuschlag entrichtet werden [§ 56 Abs. 1 WBFV]" (Pra 89/2000 Nr. 128 E. 2b am Ende, ohne Hervorhebung im Original).

Der in § 56 Abs. 1 WBFV vorgesehene Mietzinszuschlag tritt somit an Stelle der in § 55 Abs. 1 WBFV vorgesehenen Kündigung. Er kann nicht kumulativ erhoben werden. Hat sich der Vermieter zur Kündigung entschlossen, schuldet er nach einer teleologischen Auslegung von § 55 Abs. 1 WBFV bis zum Ablauf der Kündigungsfrist keinen Zuschlag.

Der in § 56 Abs. 1 WBFV vorgesehene Mietzinszuschlag tritt somit an Stelle der in § 55 Abs. 1 WBFV vorgesehenen Kündigung. Er kann nicht kumulativ erhoben werden. Hat sich der Vermieter zur Kündigung entschlossen, schuldet er nach einer teleologischen Auslegung von § 55 Abs. 1 WBFV bis zum Ablauf der Kündigungsfrist keinen Zuschlag. 3.3 Zum selben Resultat gelangt man auch aufgrund einer Auslegung der Systematik von § 55 WBFV. Während in Abs. 1 die Verpflichtung zur Kündigung festgehalten wird, statuiert Abs. 2, dass während einer Erstreckung des Mietverhältnisses Mietzinszuschläge zu bezahlen sind. Diese Differenzierung erscheint folgerichtig. Eine von der Verordnung (§ 40 Abs. 1 in Verbindung mit § 25 ff.) vorausgesetzte Eigenschaft kann plötzlich entfallen, etwa durch Auszug eines Kindes oder (wie hier) durch den Verlust eines Invalidenversicherungsanspruchs. Dies berechtigt den Vermieter jedoch nicht zu plötzlichem Handeln, mithin zur fristlosen Kündigung. (Eine diesbezügliche Ermächtigung im kantonalen Recht wäre ohnehin unwirksam, da damit in unzulässiger Weise in eine vom Bundeszivilrecht in abschliessender Weise geregelte Materie eingegriffen würde.) Dem Eigentümer bleibt in solchen Fällen folglich nichts anderes übrig, als das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen. Dass dabei eine Wohnung während der Kündigungsfrist von einer nicht mehr berechtigten Person bewohnt wird, ist letztlich Folge des privatrechtlichen Dauerschuldverhältnisses und damit hinzunehmen. Verlangt der Mieter dagegen eine Erstreckung des Mietverhältnisses, hat der Vermieter wenigstens die Möglichkeit, der Schlichtungsbehörde Gründe darzulegen, die gegen eine Erstreckung sprechen. Unterliegt er vor Schlichtungsbehörde bzw. vor Mietgericht oder lässt er sich (wie hier) auf einen Vergleich ein, hat er zunächst dafür einzustehen, dass die Wohnung weiterhin von einer Person bewohnt wird, die nicht mehr über die notwendigen Voraussetzungen verfügt. In diesem Fall hat er einen Mietzinszuschlag zu bezahlen (den er freilich dem Mieter weiterverrechnen darf). Der Mieter wiederum weiss aufgrund des klaren Wortlauts von § 55 Abs. 2 WBFV, dass er nicht mehr zum subventionierten Preis in der Wohnung bleiben kann, wenn er eine Erstreckung durchsetzt. Er hat mithin die Wahl, entweder während der Kündigungsfrist eine nicht subventionierte, aber dennoch günstige Wohnung zu finden. Oder aber er unternimmt den Versuch, eine Erstreckung durchzusetzen, wobei er dabei jedoch in Kauf nehmen muss, dass er während der erstreckten Mietdauer für die Wohnung den unsubventionierten Mietzins zu entrichten haben wird. Der Wegfall einer persönlichen Eigenschaft wird dagegen viele Mieter unvorhergesehen treffen, so dass sie keine Wahl zwischen mehreren Möglichkeiten haben.

Der Beschwerdegegner beruft sich im Ergebnis ebenfalls auf eine systematische Auslegung, in dem er darauf hinweist, dass bei der Verpflichtung zur Kündigung (§ 55 Abs. 1 Satz 1 WBFV) die Vorschrift über die Mietzinszuschläge (§ 56 WBFV) ausdrücklich vorbehalten wird. Dieser Vorbehalt hat jedoch nicht zum Zweck, dass kumulativ die Kündigung ausgesprochen und Mietzinszuschläge überwälzt werden können. Der Vorbehalt will vielmehr sicherstellen, dass bei nur vorübergehenden Zweckentfremdungen nicht zum harten Mittel der Kündigung gegriffen wird. Wenn zum Beispiel das einzige Kind eines Ehepaars auszieht oder stirbt, erfüllt die Familie nicht mehr die notwendigen persönlichen Voraussetzungen (vgl. § 25 WBFV). Unter der Voraussetzung, dass die Mutter mit einem weiteren Kind schwanger ist, wäre eine Kündigung jedoch offensichtlich unverhältnismässig, da in diesem Fall die Zweckentfremdung ja nur vorübergehend besteht. Deshalb können in solchem einem Fall gestützt auf § 56 Abs. 1 WBFV bis zur Niederkunft Mietzinszuschläge erhoben werden. § 55 Abs. 1 Satz 1 WBFV möchte den Vermieter mittels des ausdrücklichen Vorbehalts auf die mildere Massnahme der Überwälzung des Mietzinszuschlages verweisen. Zwar gilt das Verhältnismässigkeitsprinzip nur für den Staat (Art. 5 Abs. 2 BV). Dass das Prinzip in der genannten Konstellation mittelbar auch einen Privaten verpflichten soll, ist letztlich Folge des Dreiecksverhältnisses im staatlich subventionierten Mietwohnungsbau.

3.4 Nach dem Gesagten durfte der Beschwerdegegner von der Mitbeteiligten aufgrund der gegenwärtigen Rechtslage während der ordentlichen Kündigungsfrist keine Mietzinszuschläge erheben. Ob die mit der Kündigung verbundene Erhöhung des Mietzinses mit Bundeszivilrecht (insbesondere Art. 270e lit. a OR) vereinbar ist, braucht deshalb nicht überprüft zu werden (das Bundesgericht hat die Frage, soweit ersichtlich, noch nicht beantwortet; vgl. Pra 89/2000 Nr. 128 E. 4c). – Am Gesagten ändert nichts, dass das künftige Wohnbau- und Wohneigentumsförderungsgesetz vom 7. Juni 2004 teilweise andere Regelungen vorsieht (Amtsblatt vom 2. Juli 2004, www.amtsblatt.zh.ch) und gemäss § 21 Abs. 2 des Entwurfs für eine Wohnbauförderungsverordnung vom 17. November 2004 die Verbilligung ausdrücklich auch während der Kündigungsfrist entfällt.

4.

Als zweite Vorfrage ist zu prüfen, ob zulässigerweise kommunale Mietzinszuschläge erhoben wurden. – Eine Förderung des sozialen Mietwohnungsbaus erfolgt stets durch gleichwertige Zahlungen von Kanton und Gemeinden (§ 7 Abs. 1 WBFG). Die Gemeinde kann dazu nicht nur Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch anmerken lassen (§ 8 Abs. 1 in Verbindung mit § 10 Satz 1 WBFG), sondern auch Ausführungsbestimmungen erlassen. Solche Bestimmungen wurden von der Stadt X noch unter altem Recht erlassen und in der Folge vom Regierungsrat genehmigt (vgl. § 10 Satz 3 WBFG). Zur Frage der Mietzinszuschläge ist in den Ausführungsbestimmungen allerdings nichts enthalten. Gemäss § 92 Abs. 4 Satz 1 WBFV war kommunales Wohnbauförderungsrecht, das der am 1. Juni 1999 in Kraft getretenen Wohnbauförderungsverordnung widersprach, anzupassen. Kommunale Ausführungsbestimmungen waren wiederum dem Regierungsrat zur Genehmigung vorzulegen (§ 92 Abs. 4 Satz 2 WBFV). Die Stadt X hat in der Folge, soweit ersichtlich, keine neuen Ausführungsbestimmungen erlassen. Damit ist die Wohnbauförderungsverordnung auf die vorliegend zu beurteilenden Gemeindeleistungen anzuwenden (§ 92 Abs. 1 WBFV). Die Gemeinde durfte von der Mitbeteiligten somit ebenfalls keine Mietzinszuschläge erheben.

5.

5.1 Nach dem Gesagten wurden die kantonalen und kommunalen Mietzinszuschläge bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zu Unrecht erhoben und durften somit nicht dem Beschwerdeführer weiterverrechnet werden. Soweit auf die Beschwerde einzutreten ist, ist sie demzufolge gutzuheissen und dabei die Ungültigkeit der Überwälzung im entsprechenden Umfang festzustellen. Im Übrigen ist auf die Beschwerde nicht einzutreten. Da dies Folge der unrichtigen Rechtsmittelbelehrungen von Beschwerdegegner und Vorinstanz ist, dürfen dem Beschwerdeführer deswegen keine Kosten auferlegt werden (Kölz/Bosshart/Röhl, § 13 N. 23). Die Kosten sind dem Verfahrensausgang entsprechend dem Beschwerdegegner und der Mitbeteiligten je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG; Kölz/Bosshart/Röhl, § 13 N. 15), unter subsidiärer Haftung für das Ganze (§ 14 VRG). Weil der Beschwerdeführer keine Kosten zu tragen hat, ist sein Begehren um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege als gegenstandslos geworden abzuschreiben.

5.2 Das Gesuch um Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsbeistandes ist zu bewilligen, da der Beschwerdeführer seine finanzielle Situation seit Erlass der Verfügung durch den Beschwerdegegner nicht verbessern konnte (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 16 N. 30) und er als juristischer Laie die Rechtsschrift nicht hätte allein verfassen können (vgl. § 16 Abs. 1 f. VRG sowie Art. 29 Abs. 3 BV). Aus letztgenanntem Grund sind dem Beschwerdeführer für Rekurs- und Beschwerdeverfahren Parteientschädigungen zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Der Entschädigungsanspruch, welcher im Ergebnis dem Rechtsvertreter des Beschwerdeführers zusteht, ist zur Deckung der Aufwendungen voraussichtlich nicht genügend, da § 17 Abs. 2 VRG nur eine "angemessene" Entschädigung vorsieht. Die Differenz ist demzufolge durch die Gerichtskasse zu vergüten (VGr, 1. Dezember 2004, VB.2004.00306, E. 5.2, www.vgrzh.ch, mit Hinweisen). Deshalb sind die Parteientschädigungen auf die Entschädigungen des unentgeltlichen Rechtsbeistandes anzurechnen. – Aufgrund der in § 17 Abs. 3 VRG aufgestellten Regel würde allein die Mitbeteiligte als Private entschädigungspflichtig, da sie einen Antrag auf Abweisung der Beschwerde stellte. Die Regel ist indessen ausnahmefähig, so namentlich aufgrund des Verursacherprinzips (Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 49). Eine solche Ausnahme ist hier hinsichtlich des Beschwerdegegners gerechtfertigt, da der Streit (jedenfalls zu einem wesentlichen Teil) dadurch entstand, dass diese bei der Mitbeteiligten zu Unrecht Kosten einforderte, die in der Folge auf den Beschwerdeführer überwälzt wurden. Eine Ausnahme rechtfertigt sich jedoch entgegen dem Entschädigungsantrag des Beschwerdeführers hinsichtlich der Vorinstanz nicht. Damit sind Mitbeteiligte und Beschwerdegegner zur Leistung einer Umtriebsentschädigung zu verpflichten.

5.3 Mit dem Entscheid wird auf die Beschwerde insoweit nicht eingetreten, als damit die Überwälzung von Mietzinszuschlägen durch den Bund beanstandet wurde. Der Nichteintretensentscheid stützt sich letztlich – genauso wie die Erhebung und Weiterverrechnung der Mietzinszuschläge (vorn 1.2) – auf Bundesverwaltungsrecht. So ist jedenfalls gegen den Nichteintretensentscheid Verwaltungsgerichtsbeschwerde ans Bundesgericht gegeben.

Demgemäss beschliesst die Kammer:

1. Das Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege wird als gegenstandslos geworden abgeschrieben.

1. Das Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege wird als gegenstandslos geworden abgeschrieben. 2. Dem Beschwerdeführer wird in der Person von Rechtsanwalt B ein unentgeltlicher Rechtsbeistand bestellt. Dieser wird aufgefordert, dem Verwaltungsgericht binnen einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen nach Zustellung dieses Beschlusses eine detaillierte Zusammenstellung über den Zeitaufwand und die Barauslagen einzureichen, ansonsten die Entschädigung nach Ermessen festgesetzt würde (§ 13 Abs. 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997, LS 175.252);

2. Dem Beschwerdeführer wird in der Person von Rechtsanwalt B ein unentgeltlicher Rechtsbeistand bestellt. Dieser wird aufgefordert, dem Verwaltungsgericht binnen einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen nach Zustellung dieses Beschlusses eine detaillierte Zusammenstellung über den Zeitaufwand und die Barauslagen einzureichen, ansonsten die Entschädigung nach Ermessen festgesetzt würde (§ 13 Abs. 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997, LS 175.252); und entscheidet:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer I der Verfügung der Volkswirtschaftsdirektion vom 24. September 2004 wird aufgehoben. Dispositiv-Ziffer II Satz 2 der Verfügung des Amts für Wirtschaft und Arbeit vom 19. Januar 2004 wird insoweit aufgehoben, als damit die sich auf die Mietzinszuschläge beziehende Einsprache abgewiesen wurde.

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer I der Verfügung der Volkswirtschaftsdirektion vom 24. September 2004 wird aufgehoben. Dispositiv-Ziffer II Satz 2 der Verfügung des Amts für Wirtschaft und Arbeit vom 19. Januar 2004 wird insoweit aufgehoben, als damit die sich auf die Mietzinszuschläge beziehende Einsprache abgewiesen wurde. Es wird festgestellt, dass die dem Beschwerdeführer von der Mitbeteiligten mit Formular vom 4. No­vember 2002 mitgeteilte Mietzinsänderung insoweit ungültig ist, als damit für die Zeit vom 4. November 2002 bis zum 31. März 2003 kantonale und kommunale Mietzinszuschläge von insgesamt Fr. 300.- pro Monat erhoben wurden.

Es wird festgestellt, dass die dem Beschwerdeführer von der Mitbeteiligten mit Formular vom 4. No­vember 2002 mitgeteilte Mietzinsänderung insoweit ungültig ist, als damit für die Zeit vom 4. November 2002 bis zum 31. März 2003 kantonale und kommunale Mietzinszuschläge von insgesamt Fr. 300.- pro Monat erhoben wurden. Soweit mit der Beschwerde die Überwälzung der Mietzinszuschläge des Bundes (Fr. 378.- pro Monat) angefochten wird, wird darauf nicht eingetreten. Die Akten werden an das Bundesamt für Wohnungswesen überwiesen.

Soweit mit der Beschwerde die Überwälzung der Mietzinszuschläge des Bundes (Fr. 378.- pro Monat) angefochten wird, wird darauf nicht eingetreten. Die Akten werden an das Bundesamt für Wohnungswesen überwiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 1'500.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 90.-- Zustellungskosten, Fr. 1'590.-- Total der Kosten.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 1'500.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 90.-- Zustellungskosten, Fr. 1'590.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner und der Mitbeteiligten je zur Hälfte unter subsidiärer Haftung für das Ganze auferlegt.

3. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner und der Mitbeteiligten je zur Hälfte unter subsidiärer Haftung für das Ganze auferlegt. 4. Der Beschwerdegegner und die Mitbeteiligte werden verpflichtet, Rechtsanwalt B für das Rekursverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 400.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu entrichten. Diese werden auf die Entschädigung des unentgeltlichen Rechtsbeistands im Verfahren vor Volkswirtschaftsdirektion angerechnet.

4. Der Beschwerdegegner und die Mitbeteiligte werden verpflichtet, Rechtsanwalt B für das Rekursverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 400.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu entrichten. Diese werden auf die Entschädigung des unentgeltlichen Rechtsbeistands im Verfahren vor Volkswirtschaftsdirektion angerechnet. 5. Der Beschwerdegegner und die Mitbeteiligte werden verpflichtet, Rechtsanwalt B für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 400.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu entrichten. Diese werden auf die Entschädigung des unentgeltlichen Rechtsbeistands im verwaltungsgerichtlichen Verfahren angerechnet.

5. Der Beschwerdegegner und die Mitbeteiligte werden verpflichtet, Rechtsanwalt B für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 400.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu entrichten. Diese werden auf die Entschädigung des unentgeltlichen Rechtsbeistands im verwaltungsgerichtlichen Verfahren angerechnet. 6. Gegen diesen Entscheid kann im Sinne der Erwägungen innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.

6. Gegen diesen Entscheid kann im Sinne der Erwägungen innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden. 7. Mitteilung an …

7. Mitteilung an …