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En tant que propriétaire, léguer de son vivant son bien immobilier à ses enfants tout en pouvant continuer à y vivre est tentant. Usufruit et droit d'habitation sont deux options qu'offre la loi, et pas seulement dans ce cas. Quelles différences et laquelle choisir?
Priska Hess
Anne-Marie et Christian, septuagénaires, envisagent de transférer la propriété de leur maison à leurs enfants afin d'anticiper le partage successoral, tout en souhaitant continuer de vivre «chez eux» tant que la santé le leur permettra. André, propriétaire d'un appartement où il vit avec son épouse, se soucie que celle-ci puisse y rester s'il venait à décéder avant elle, André ayant des enfants d'un premier mariage. Deux cas théoriques mais représentatifs de situations fréquentes où l'on peut hésiter entre la constitution d'un usufruit ou d'un droit d'habitation. Principale différence: seule la personne bénéficiaire du droit d'habitation peut occuper le bien, le cas échéant avec sa famille. Alors que l'usufruitier peut louer son logement à des tiers et en retirer un loyer – solution intéressante par exemple si le bénéficiaire doit entrer en EMS par la suite.
Des charges en plus
«Le droit d'usufruit est plus étendu que le droit d'habitation. Mais opter pour l'un ou pour l'autre dépend du contexte, qui peut être autre que familial, des relations entre les personnes concernées, de leur situation financière, et implique de bien considérer les droits et obligations annexes», souligne l'Association des notaires vaudois. Tant l'usufruitier que le bénéficiaire d'un droit d'habitation n'ont pas le droit de transformer le bien. Ils sont responsables des réparations et nettoyages courants, comme remplacer les vitres cassées ou détartrer les robinets, et assument les frais de chauffage, d'eau chaude et d'électricité. Mais l'usufruitier doit en plus s'acquitter des dépenses liées à l'entretien ordinaire du logement, des assurances contre l'incendie et autres risques, des intérêts hypothécaires ainsi que des impôts sur la valeur locative ou sur le revenu généré par le bien, sur la fortune et foncier. Les charges d'entretien extraordinaire, par exemple s'il est nécessaire de refaire la toiture, sont, elles, à la charge des propriétaires.
Jusqu'au décès... ou à l'EMS
La constitution d'un usufruit ou d'un droit d'habitation peut résulter soit d'une convention tel que pacte successoral ou vente, soit d'un acte unilatéral comme un testament, avec inscription nécessaire au Registre foncier. Même en l'absence d'une convention, le Code civil prévoit la possibilité pour le conjoint survivant de demander un droit d'usufruit ou d'habitation sur la maison où l'appartement où vivait le couple. Ces droits strictement personnels s'éteignent au décès du bénéficiaire à moins qu'il y renonce de manière anticipée, mais également dès que la personne au bénéfice d'un droit d'habitation ne peut plus en jouir, notamment si elle doit entrer en EMS. Il peut donc être utile de prévoir dans la convention la possibilité de convertir ce droit d'habitation en rente.