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L’estimation de la valeur d’un bien immobilier est nécessaire pour une variété d’activités. Découvrez la meilleure méthode pour estimer la valeur d’un bien immobilier.
Qu’est-ce qu’une estimation de biens immobiliers ?
L’évaluation immobilière détermine la valeur marchande actuelle du bien immobilier et le prix qu’un investisseur devrait payer pour cet actif.
Les évaluateurs et les experts qui fournissent des services d’évaluation immobilière utilisent un mélange et une pondération spécifiques pour chaque approche en fonction de la classe d’actifs et de l’utilisation prévue pour le bien immobilier.
Deux méthodes pour calculer la valeur d’un bien immobilier
- Évaluation relative
- Flux de trésorerie actualisés
L’évaluation relative : méthode la plus utilisée et la moins recommandée
La méthode la plus couramment utilisée pour évaluer les biens immobiliers est l’évaluation relative. Pour calculer la valeur d’une propriété selon cette méthode, on utilise comme échelle le prix d’autres propriétés ayant des caractéristiques similaires et situées à proximité, en appliquant à la fin différentes corrections de valeur relatives aux différences qui peuvent exister avec les appartements qui ont été comparés.
La méthode d’évaluation relative est la plus couramment utilisée, mais elle présente un gros problème, à savoir que cette méthode ne tient pas compte d’une éventuelle surévaluation des prix des biens utilisés dans la comparaison.
L’utilisation de cette méthode d’évaluation des appartements a conduit de nombreux épargnants à perdre beaucoup d’argent lors de l’achat de logements pendant la dernière bulle immobilière, car ils avaient une idée erronée de leur valeur réelle.
Comme vous pouvez le constater, cette méthode peut être utilisée pour spéculer sur l’immobilier, mais si vous voulez calculer la valeur intrinsèque réelle d’un bien, vous devez utiliser la méthode des flux de trésorerie actualisés décrite ci-dessous.
La méthode recommandée pour estimer la valeur d’un bien immobilier : les flux de trésorerie actualisés
La méthode la plus adaptée pour calculer la valeur d’un bien immobilier est la méthode de l’actualisation des flux de trésorerie, qui repose sur la capitalisation du rendement attendu du bien en fonction du rendement exigé. Pour ce faire, vous devez tenir compte à la fois des revenus et des dépenses futurs que le bien générera.
Le taux d’actualisation que vous allez appliquer sera le rendement requis que vous espérez obtenir de votre investissement. Le taux d’actualisation sera subjectif, et dépendra principalement de 2 facteurs :
- Les alternatives d’investissement dont vous disposons
- Le risque intrinsèque de l’investissement immobilier.
Comme vous pouvez le constater, cette méthode est beaucoup plus rigoureuse pour connaître la valeur exacte d’une propriété.
Autres facteurs à prendre en compte dans l’évaluation des biens immobiliers
Il ne faut pas oublier que le résultat de ce calcul est le prix que vous seriez prêts à payer pour le bien afin d’obtenir la rentabilité requise par le taux d’actualisation. Par conséquent, vous devez également tenir compte des frais de notaire et d’enregistrement et de la TVA ou des droits de mutation et les déduire pour obtenir le prix que vous serez prêts à payer pour un appartement en tant qu’investissement.
Vous devez également faire attention au biais de confirmation lorsque vous investissez dans un appartement, car vous avez tendance à surestimer le revenu attendu et à sous-estimer les coûts de possession d’un appartement.
Enfin, il est recommandé de combiner cette méthode avec une analyse de scénarios, puisque les données que vous allez utiliser pour évaluer le bien sont des données futures et donc sujettes à incertitude.