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Dezember 2019
Ich habe eine 3.5 Zimmer-Wohnung an eine alleinstehende junge Frau vermietet. Nun teilte mir diese mit, Sie habe seit einiger Zeit einen Freund und beabsichtige, mit diesem zusammen in der von ihr bewohnten Wohnung zu leben. Ich möchte dies eigentlich nicht, da ich die Wohnung stets nur alleinstehenden Personen vermieten wollte. Muss ich akzeptieren, dass die Mieterin ihren Freund bei sich aufnimmt oder kann ich das Mietverhältnis mit ihr kündigen?
Die von Ihnen geschilderte Problemstellung von Änderungen in der familiären Situation (Heirat, Scheidung, Familiennachzug, Geburt usw.) kommt in der Praxis häufig vor. Ob und wie weit die Mieterin vorübergehend oder dauernd weitere Personen bei sich aufnehmen darf, entscheidet sich nach dem Kritierium der Abnützungs- und/oder Einwirkungsintensität. Gemäss Art. 257f Abs. 1 OR ist die Miterin nämlich verpflichtet, die Mietsache sorgfältig zu gebrauchen. Es ist im konkreten Fall somit jeweils zu beurteilen, ob dem Vermieter durch die veränderte Wohnsituation ein wesentlicher Nachteil entsteht. Auf Grund der grösseren Abnützung bei mehreren Bewohnern entsteht dem Mieter bei jeder Vergrösserung der Bewohnerzahl ein gewisser Nachteil. Um den Zuzug weiterer Bewohner untersagen zu dürfen, muss dieser Nachteil jedoch - wie erwähnt - wesentlich sein. Wesentlich ist der Nachteil in der Regel dann, wenn eine eigentliche Überbelegung der Mietsache vorliegt. Ein Zuzug einer weiteren Person in eine Ein- oder Zweizimmer-Wohnung stellt in der Regel keine Überbelegung dar, es sei denn, es handle sich um eine ausgesprochen kleine Einzimmerwohnung. In der Praxis trifft man häuft die Faustregel an, nach welcher eine Überbelegung vorliegt, wenn die Personenzahl die Zimmerzahl plus zwei überschreitet. In Ihrem konrekten Fall liegt somit keine Überbelegung vor, weshalb Sie akzeptieren müssen, dass die Mieterin ihren Freund bei sich aufnimmt. Sollten Sie das Mietverhältnis kündigen, so würde die Kündigung wohl gegen Treu und Glauben verstossen und wäre nach Art. 271a Abs. 1 lit. a OR von der Mieterin innert 30 Tagen nach Empfang bei der Schlichtungsbehörde Miete und Pacht anfechtbar.
Häufig wird die Anzahl der Bewohner bereits im Mietvertrag festgelegt. Es ist in der Praxis umstritten, ob eine solche Regelung für den Mieter verbindlich ist. Mehrheitlich wird davon ausgegangen, dass es sich bei der im Mietvertrag festgelegten Personenangaben lediglich um Richtwerte handelt und es auch bei einer expliziten Regelung darauf ankommt, ob eine Überbelegung vorliegt.
Matthias Fricker
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