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Um einem grösseren Personenkreis die Möglichkeit zu geben Wohneigentum zu erwerben, wurde 1965 das Stockwerkeigentum geschaffen. Rechtlich gesehen ist das Stockwerkeigentum eine Form des Miteigentums – nämlich an einem Gebäude mit mehreren Wohneinheiten – sowie dem Grundstück, auf dem es steht, das dem einzelnen Stockwerkeigentümer ein Sonderrecht an einem Teil des Gebäudes – in der Tendenz die Wohnung und allenfalls von Nebenräumen - geben. Das Sonderrecht wird im Grundbuch als eine Wertquote bzw. als Anteil des Ganzen z.B. 145/1000 ausgewiesen. Wichtig bei dieser Betrachtung ist, dass der einzelne Stockwerkeigentümer rechtlich gesehen eigentlich nur Miteigentümer des Ganzen und nicht Eigentümer der Wohnung ist. Dennoch hat der einzelne Miteigentümer weitestgehend Autonomie was in seinem, dem Sonderrecht entsprechenden Teil, passiert.
Gemeinschaftlicher Teil
In der Regel ist im Reglement der Stockwerkeigentümerschaft aufgeführt, was zum Sonderrecht oder eben zum gemeinschaftlichen Teil gehört. Zwingend vom Gesetzgeber vorgeschrieben in Art 712b ZGB sind folgende Teile gemeinschaftlich:
- Der Boden der Liegenschaft (und das selbstständige und dauernde Baurecht, falls die Liegenschaft im Baurecht erstellt worden ist).
- Alle Bauteile, die für den Bestand, die Konstruktion sowie die Festigkeit des Gebäudes oder der Räume von Stockwerkeigentümern von Bedeutung sind.
- Alle Bauteile, welche die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen.
- Gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen, die auch andere Stockwerkeigentümer für im Sonderrecht nutzen, zum Beispiel das Treppenhaus, der Lift, die Waschküche, die Heizung usw.
Der Erneuerungsfonds
Der Erneuerungsfonds ist ein sinnvolles Instrument, damit die Stockwerkeigentümerschaft die gemeinsamen Kosten für den Unterhalt der Gemeinschaftlichen Teile wahrnehmen kann. Gesetzlich gesehen besteht allerdings keine Verpflichtung zur Äufnung eines solchen Fonds. Allgemein wird empfohlen, dass die Gemeinschaft – je nach Alter der Liegenschaft – zwischen einem und zwei Prozent des Versicherungswerts der kantonalen Gebäudeversicherung jährlich in den Fonds einzahlt. Wenn Sie als Gemeinschaft z.B. vor dem Ersatz der Heizung stehen oder allenfalls das Dach erneuern müssen, werden Sie froh sein, dass ein Erneuerungsfonds besteht und Sie nicht anteilig alles auf einmal bezahlen müssen.
Die Stockwerkeigentümerversammlung
Die Beschlüsse, die die Stockwerkeigentümergemeinschaft über das gemeinsame Miteigentum treffen müssen, werden in der Regel in der obligatorisch jährlich stattfindenden Stockwerkeigentümerversammlung gefällt. Dass jährlich zwingend eine Versammlung stattfinden muss, geht aus Art. 712m Abs.1 Ziff.4 ZGB hervor. Darin ist nämlich vorgesehen, dass die Versammlung jährlich den Kostenvoranschlag, die Rechnung und die Verteilung der Kosten genehmigt. Zusätzlich können weitere ausserordentliche Versammlungen notwendig werden, sollten zusätzliche Geschäfte dies erfordern. Art 712p ZGB legt fest, dass die Versammlung beschlussfähig ist, wenn die Hälfte der berechtigten Stockwerkeigentümer, die auch noch die Hälfte der Anteilsrechte hat, anwesend ist. Mindestens zwei Eigentümer müssen aber anwesend sein. Stockwerkeigentümerversammlungen geniessen nicht den besten Ruf, da die Diskussionen je nach Harmonie innerhalb der Gesellschaften zuweilen hitzig bis aggressiv und destruktiv geführt werden. Ziel muss es sein im Interesse der gesamten Stockwerkeigentümerschaft Lösungen zu finden.
Einige Tipps für Käufer von Stockwerkeigentum
- Lesen Sie das Reglement der Eigentümerschaft und den Begründungsakt genau durch, um zu wissen, was Ihre Rechte und Pflichten innerhalb der STWEG sind. Seien Sie sich bewusst, was Ihr Sonderrecht beinhaltet.
- Wenn Sie eine Stockwerkeinheit erwerben, kaufen Sie den Anteil des Erneuerungsfonds des Voreigentümers mit. Kontrollieren Sie mit dem Gebäudeversicherungswert und einer Auflistung der Investitionen der vergangenen Jahre, ob der Erneuerungsfonds für die künftigen finanziellen Herausforderungen gerüstet ist. Dies kann sich auf den Kaufpreis der Wohnung auswirken. Lassen Sie sich genau erläutern, wie die monatlichen Kosten zusammengesetzt sind, um nicht in eine Kostenfalle zu geraten. Denken Sie dabei, dass die ältesten Stockwerkeigentümerschaften gegen 60 Jahre alt sind und gewisse Sanierungen (z.B. eine Strangsanierung) erforderlich sind bevor Sie in Ihrer neuen Wohnung z.B. ein neues Badezimmer einbauen oder die Küche ersetzen. Im Idealfall hat die Gemeinschaft eine Erneuerungsstrategie, zumeist ist dies aber nicht der Fall. Im Zweifelsfall ziehen Sie stets Fachleute hinzu.
- Lesen Sie die Protokolle der vergangenen Jahre, um herauszufinden, wie das Klima innerhalb der Gemeinschaft ist. Miteigentümer in einer zerstrittenen Stockwerkeigentümerschaft zu werden, kann sich auf Dauer als sehr belastend herausstellen. Fragen Sie zur Sicherheit auch bei der Verwaltung nach. Anhand der Protokolle der vergangenen Jahre können Sie allenfalls feststellen, ob es zu mehreren Wechseln der Verwaltung gekommen ist, dies kann ein Hinweis auf eine sehr schwierige Gemeinschaft sein.
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Weiterführende Links:
Artikel wie wir vorgehen und weshalb uns die Privatsphäre unserer Kunden so wichtig ist:
Artikel über mögliche Kosten beim Verkauf eines Hauses / einer Wohnung:
Welche Unterlagen benötigen wir von Ihnen für die Liegenschaftsbewertung:
Welche Regeln gelten für Nicht-Schweizer beim Kauf einer Wohnung / eines Hauses:
Welchen Einfluss hat der Verkaufspreis auf den Verkaufserfolg:
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