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Le regole sulla garanzia per i difetti della cosa venduta sono applicabili anche nell’ambito della compravendita immobiliare. La responsabilità del venditore presuppone innanzitutto l’esistenza di un difetto (assenza di una qualità promessa o difetto che, materialmente o giuridicamente, diminuisce il valore della cosa o l’attitudine all’uso cui è destinata), sorto prima del trasferimento dei rischi e ignorato dal compratore al momento della vendita. Se del caso, tocca al venditore provare che il difetto esisteva già al momento della stipulazione dell’accordo e che il compratore ne era a conoscenza.
In una sentenza dell’11 gennaio 2005 (DTF 131 III 145), il Tribunale federale ha stabilito che in Svizzera, diversamente che in Germania, non sussiste l’obbligo di far ispezionare la casa da uno specialista prima della firma dell’accordo, pena l’accettazione degli eventuali difetti.
Chi intende prevalersi di una garanzia per i difetti deve infatti avvisarne subito il venditore, altrimenti la cosa venduta si ritiene accettata. In caso di difetti apparsi più tardi, dev’esserne data notizia al venditore subito dopo la scoperta, altrimenti la cosa si ritiene accettata anche rispetto ad essi. L’onere di verifica e di avviso scatta con la consegna della cosa, ovverosia con l’entrata in possesso. I difetti occulti di una cosa si ritengono scoperti al momento in cui il compratore acquista la certezza della loro esistenza. I difetti che appaiono progressivamente, nel senso che la loro estensione e la loro intensità aumentano poco a poco, non si reputano dunque scoperti già quando si manifestano i primi indizi, bensì solo quando il compratore sia in grado di rilevarne l’importanza e la portata. In altre parole, il compratore è tenuto a segnalare il difetto solo quando gli sia noto (o debba essergli noto, secondo la buona fede) ch’esso costituisce un inadempimento del contratto.
Il fatto di non aver tempestivamente notificato il difetto non comporta tuttavia una limitazione della garanzia, qualora il venditore abbia intenzionalmente ingannato il compratore, dissimulando con astuzia dei difetti o assicurando determinate qualità, non può infatti invocare la limitazione dell’obbligo della garanzia per omessa o tardiva notifica. Il venditore non agisce dolosamente solamente quando fornisce indicazioni false sulla qualità della cosa bensì anche quando tace delle circostanze che la buona fede negli affari gli imponeva di segnalare al compratore in occasione delle trattative precedenti alla stipulazione dell’accordo. In altre parole, il dolo viene ammesso qualora il venditore abbia consapevolmente omesso di comunicare l’esistenza di un difetto al compratore – il quale lo ignorava e non avrebbe potuto scoprirlo a causa della sua natura occulta – pur sapendo che per lui si trattava di un elemento importante.