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Wie Mieteinnahmen zur Rente werden können
Ich besitze ein Haus in der Agglomeration Zürich an bester Lage, aktueller Verkehrswert 1,1 Millionen Franken. Das Haus entspricht nicht mehr den heutigen Wohnstandards. Da mir das Geld fehlt für eine grössere Renovation, vermiete ich die Wohnungen an Studenten, was mir jährlich netto 35’000 Franken Mieteinnahmen bringt. Ich bin 75 und lebe von der AHV und diesen Mieteinnahmen. Meine Fragen: Wie kann ich mich möglichst risikofrei für die kommenden Jahre absichern: Indem ich den Status quo beibehalte? Indem ich das Haus an den Meistbietenden verkaufe? Und das Geld dann in Aktien anlege? L.H.
Auf den ersten Blick spricht einiges dafür, dass Sie den Status quo beibehalten und das Haus weiter vermieten. Das hat mehrere Vorteile: Sie haben recht sichere Mieteinnahmen, und die Studenten, denen Sie das Haus vermieten, haben Wohnraum zu erschwinglichen Konditionen in der Region Zürich. Beide profitieren. Da Sie in dem Haus offenbar kein Fremdkapital haben, besteht kein Zinsrisiko.
Das grösste Risiko, das ich in Ihrem Fall sehe, ist der Zustand der Liegenschaft, die ich aus der Ferne nicht beurteilen kann. Sie schreiben, dass Ihr Haus den heutigen Wohnstandards nicht mehr entspricht. Das allein ist meines Erachtens kein Problem.
Indem Sie bereits einen tiefen Mietzins für die Studenten eingesetzt haben und erschwinglicher Wohnraum in der Agglomeration Zürich auch künftig rar bleiben wird, verfügen Sie über eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass Sie das Haus weiter zum bisherigen Mietzins vermieten können, da die Studenten angesichts der geringen Miete auch einen geringeren Standard in Kauf nehmen.
Allerdings stellt sich die Frage, ob nur der Wohnstandard veraltet ist oder ob an dem Haus allenfalls auch Schäden vorhanden sind, die künftig eine Vermietung erschweren oder im schlimmsten Fall verhindern. Wenn beispielsweise das Dach nicht mehr dicht ist oder die Kanalisation auf dem Privatgrund defekt ist oder es feuerpolizeiliche Mängel gäbe, könnten Sie mit einer künftigen Vermietung Probleme bekommen, wenn Sie die Schäden nicht beheben könnten.
Geringer Wohnstandard ist unproblematisch und wirkt sich lediglich auf den Mietzins aus. Falls aber Schäden vorhanden sind, welche für die Mieterinnen und Mieter in irgendeiner Form eine Gefahr werden könnten, wäre die Vermietung in Zukunft nicht mehr gesichert.
Vor diesem Hintergrund empfehle ich Ihnen, das Haus von einem Bauexperten besichtigen zu lassen und sich die allfälligen Mängel aufzeigen zu lassen. Wenn keine gravierenden Schäden vorhanden sind, welche die Mieter in irgendeiner Form gefährden und diese mit der Miete einverstanden sind, für Sie das Haus persönlich nicht zu viel Aufwand verursacht und es Ihnen gesundheitlich gut geht, würde ich mit der Vermietung vorderhand wohl fortfahren.
Natürlich könnten Sie das Haus auch verkaufen. Welchen Betrag Sie bei einem Verkauf lösen würden, kann ich nicht beurteilen. Für Sie würde sich aber die Frage der Anlage des aus dem Verkauf gelösten Geldes stellen. Von einer Anlage des Kapitals in Aktien würde ich Ihnen eher abraten, zumal Sie nicht mehr einen gleich langen Anlagehorizont haben wie ein junger Mensch und auf einen regelmässigen sicheren Ertrag zur Bestreitung Ihres Lebensunterhaltes als Ergänzung zur AHV angewiesen sind.
Doch genau dieser regelmässige Ertrag ist ein Problem: Auf der einen Seite müssten Sie das Kapital sicher investieren, auf der anderen Seite bekommen Sie auf sicheren Anlagen wie Anleihen von sicheren Schuldnern kaum mehr einen vernünftigen Zins. Letztlich bliebe Ihnen lediglich ein Vermögensverzehr. Sie könnten sich aber immerhin jedes Jahr von Ihrem Vermögen 40’000 Franken als Ergänzung zu Ihrer AHV auszahlen lassen. Dann wäre nach 25 Jahren eine Million des Kapitals aufgebraucht.
Positiv dabei ist, dass der Vermögensverzehr anders als der Mietertrag steuerfrei ist. Dafür ist am Ende Ihres Lebens wohl das Vermögen weg. Falls Ihnen der Aufwand rund um das Haus zu mühsam wird, würde ich auch die Verkaufsoption wenigstens prüfen. Vielleicht lösen Sie ja einen deutlich höheren Preis, als Sie annehmen.
Auch da würde ich einmal unverbindlich eine Meinung einholen. Dann können Sie eher entscheiden, welche Variante für Sie zielführend ist.