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Was Sie beim Untervermieten beachten sollten
Für einige Mieter ergibt sich die Möglichkeit einen Teil ihrer Wohnung unterzuvermieten. Jeder hat seine eigenen Gründe dies zu tun. Besonders bei Mieterinnen und Mieter, die mehr Wohnraum haben als sie eigentlich brauchen bietet es sich an, einen Untermieter zu finden. In grossen Städten mit Wohnraummangel wie Bern oder Zürich kann man schnell einen passenden Untermieter finden.
Es ergeben sich dabei aber immer wieder Fragen nach der rechtlichen Umsetzbarkeit. Was muss beachtet werden? Was genau ist ein Untermieter? Muss der Vermieter informiert werden? Welche Kriterien ergeben sich für den Mietzins oder die Mietkaution? All diese Fragen und Unsicherheiten sollen in diesem Text beantwortet werden.
Muss ein Vertrag mit dem Untermieter geschlossen werden?
Untermieter schliessen einen Untetmietvertrag mit dem Hauptmieter, nicht aber mit dem Vermieter der Wohnung. Sie zahlen regelmässig Miete und erhalten im Gegenzug einen vereinbarten Teil der Wohnung. Aus rechtlicher Sicht ist die Unterzeichnung eines Untermietvertrages nicht erforderlich. Es wird aber trotzdem empfohlen einen solchen Vertrag schriftlich zu fixieren. Darin sollten alle wichtigen Informationen wie Personalien, Mietpreis und Mietdauer festgehalten werden. Eine geeignete Vorlage finden Sie beim Mieterverband zum herunterladen. Zudem muss dem Hauptmieter klar sein, dass er für sämtliche Schäden die durch den Untermieter verursacht werden, aufkommen muss. Der Untermietpreis sollte in einem begründbaren Verhältnis zum Mietzins liegen.
Sollte der Vermieter über den Untermieter informiert werden?
Der Hauptmieter muss seinen Vermieter über das Untermieterverhältnis informieren und seine Zustimmung abwarten. Allerdings gibt es nur wenige Gründe die einen Vermieter von der Zustimmung abhalten können. Alle Gründe sind im schweizerischen Obligationenrecht unter Art. 262 Abs. 2 OR festgehalten. Eine Ablehnung kann nur erfolgen, wenn dem Vermieter entweder erhebliche Nachteile durch das Untermietverhältniss entstehen, die Bedingungen des Untermietvertrages mit denen des Hauptmietvertrages unvereinbar sind oder der Hauptmieter sich weigert die Bedingungen bekannt zu geben. Trifft keine dieser Begründungen zu, so kann der Vermieter das Untermietverhältnis nicht verhindern.
Sollte der Vermieter über das Untermietverhältnis getäuscht oder er erst gar nicht unterrichtet worden sein, kann er das Mietverhältnis innerhalb von 30 Tagen komplett kündigen. Zusätzlich kann er die Herausgabe des erzielten finanziellen Gewinns einfordern. Dem Hauptmieter bleibt aber immer noch der Gang zur Schlichtungsstelle, um eine Einigung herbeizuführen.
Darf der Untermieter zur Zahlung einer Mietkaution verpflichtet werden?
Ja, der Hauptmieter darf höchsten drei Monatsmieten als Mietkaution für den Untermietvertrag verlangen. Diese kann wahlweise auf einem Sperrkonto hinterlegt oder mittels einer Mietkautionsversicherung abgeschlossen werden. Hier ist noch hinzuzufügen, dass es für Untermietverträge je nach Versicherungsgesellschaft Unterschiede in der Anfragenabwicklung gibt und teils von einigen Anbietern überhaupt nicht akzeptiert werden. Während der Untermiete haftet der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter für Schäden, welche der Untermieter während der Untermiete verursacht hat. Es empfiehlt sich daher, neben der Mietkaution sich vom Untermieter auch eine Haftpflichtversicherungspolice vorlegen zu lassen.