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Stand der Revision
Dem Bundesrat werden bis Mitte diesen Jahres die Botschaften zur Aufhebung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Gründstücken durch Personen im Ausland (kurz: Lex Koller) und zur Einführung raumplanerischer Ersatzmassnahmen vorgelegt. Voraussichtlich im Jahr 2008 wird das eidgenössische Parlament über die ausgearbeiteten Gesetzesvorschläge beraten. Mit anderen Worten wird es noch mehrere Jahre dauern, bis die Lex Koller und die ausländerdiskriminierenden Beschränkungen beim Erwerb von Schweizer Wohngrundeigentum restlos aufgehoben sind; bestenfalls also ca. im Jahr 2011. Denn zur Zeit zeichnet sich vielmehr wieder die gegenläufige Tendenz einer Verschärfung bei der Anwendung der Lex Koller ab, indem vorab die Gemeinden die für Ausländer verfügbare Bruttogeschossfläche vom Wohnraum wieder reduzieren, z.B. Wengen.
Bewilligungspflicht mit Ausnahmen
Während bezüglich der Beschränkung des Erwerbs von Wohneigentum durch Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz mindestens für die nächsten 4 Jahre also alles beim Alten bleibt, gibt es schon seit der letzten Revision der Lex Koller im Jahre 1997 keine Bewilligungspflicht mehr für Ausländer, die ein Betriebsstättegrundstück erwerben wollen. Gemäss Art. 2 Abs. 2 der Lex Koller bedarf man keiner Bewilligung, wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischen Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebes, oder eines freien Berufes dient. Ein allgemein anerkanntes Beispiel einer Betriebstätte ist ein Hotel. Dabei gibt es aber weder im Gesetz selbst noch in der Ausführungsverordnung zur Lex Koller Hinweise darauf, welche Anforderungen an ein Hotel zu stellen sind, damit ein solches als Betriebsstätte gemäss der Lex Koller gilt. Das Problem, ob tatsächlich auf dem fraglichen Grundstück ein Hotelbetrieb gemäss den Anforderungen der Lex Koller geführt wird, ergibt sich insbesondere dann, wenn auf dem entsprechendem Grundstück gegenwärtig noch kein Hotelbetrieb geführt wird, sondern ein ausländischer Investor neu einen solchen Hotelbetrieb auf dem für diesen Zweck zu kaufenden Grundstück anbieten will.
Hoteldefinition
Im Gesetz findet sich einzig in Artikel 10 mit Bezug Wohneinheiten, die aus einem Hotelbetrieb ausgegliedert und an Drittpersonen im Stockwerkeigentum veräussert werden, der Begriff der „hotelmässigen Bewirtschaftung“ dieser Wohneinheiten (-> Apparthotels). Welche Voraussetzungen müssen nun konkret erfüllt werden, damit eine solche hotelmässige Bewirtschaftung, sprich ein ausreichendes Dienstleistungsangebot mit den entsprechenden baulichen und betrieblichen Voraussetzungen, vorliegt? Erste Antworten und Kriterien können zum Beispiel den Richtlinien der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit entnommen werden. Diese Richtlinien wurden aber nur hinsichtlich der hotelmässigen Bewirtschaftung von Wohneinheiten in Apparthotels aufgestellt, weshalb diese Kriterien nur mit Vorsicht auf die Definition eines Hotels als Betriebsstätte nach Art. 2 Abs. 2 der Lex Koller angewendet werden dürfen.
Immerhin wird in den besagten Richtlinien die bauliche und betriebliche Eignung einer Anlage zum Betrieb als Hotel mit folgenden konkreten Kriterien umschrieben: Es müssen mindesten 30 normale Gästebetten mit entsprechendem Zimmerdienst vorhanden sein und es muss ein Restaurations-Service mit der Möglichkeit von Halb- und Vollpensionsleistungen angeboten werden. Weiter wird eine zentrale Leitung des Gesamtbetriebs verlangt sowie eine Rezeption, die Reservationen entgegennimmt, Ankünfte und Abreisen betreut sowie den Telefon - und Postdienst sicherstellt. Ebenso müssen dem Standort und dem Charakter des Hauses entsprechende Aufenthaltsmöglichkeiten angeboten werden, allgemein zugängliche Toiletten im Bereich der öffentlichen Räume vorhanden sein und je nach Grösse des Betriebs Unterkünfte für das Personal zur Verfügung stehen. Dabei müssen für das Personal Garderobe, Duschräume und ein Personalessraum zur Verfügung stehen, Letzteres falls es mehr als 9 Hotelangestellte gibt. Zudem muss in Gebirgsgegenden ein Skiraum vorhanden sein sowie je nach den Grössenverhältnissen des Hotelbetriebs ein Etagenoffice oder ein Wäschedepot pro Stockwerk respektive pro 25 Zimmereinheiten.
Zusammenfassung
Auf absehbare Zeit ist nicht mit einer Aufhebung der Lex Koller-Bestimmungen, insbesondere zur Diskriminierung von Ausländern beim Erwerb von Wohneigentum in der Schweiz, zu rechnen.
Vor diesem Hintergrund muss auch in Zukunft mit einer vor allem in letzter Zeit restriktiveren Handhabung und Umsetzung des Gesetzes in den (Gebirgs-) Gemeinden gerechnet werden. Alternativ zum nach wie vor nur mit einer Bewilligung möglichen Erwerb von Wohneigentum durch Ausländer können Betriebsstätten ohne Bewilligung erworben werden, wozu auch Hotels gehören. Dabei ist jedoch sicherzustellen, dass insbesondere bei der Neulancierung eines Hotelbetriebs dieser den Anforderungen des Betriebsstättecharakters gemäss der Lex Koller genügt und der Kauf nicht als Erwerb von Wohneigentum qualifiziert wird. Hilfsweise beigezogen werden können dabei die Richtlinien der Gesellschaft für Hotelkredit. Zusätzlich können die von der Hotel- und Tourismusbranche aufgestellten Kriterien zur Klassifikation von Hotelbetrieben argumentativ beigezogen werden.