Document ID: /entscheidsuche_html/filtered/documents_0447.jsonl.gz/716

Geschäftsnummer: VB.2001.00074 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 31.05.2001 Spruchkörper: 3. Abteilung/3. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Festsetzung des Quartierplans Auch bei der Landumlegung nach Flächen sind Wertunterschiede wenn immer möglich in Natura auszugleichen. Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid nur auf Rechtsverletzungen hin (E. 1) Im angefochtenen Entscheid wurden Ziele und Grundsätze des Quartierplanverfahrens richtig dargelegt. Allerdings sind sowohl bei der Landumlegung nach Flächen als auch derjenigen nach Werten Wertunterschiede nach Möglichkeit durch Flächenmehr- bzw. Minderzuteilungen auszugleichen (E. 3a). Die vorliegenden grossen Wertunterschiede sind primär durch entsprechende Zuteilungen und nicht durch Geld auszugleichen (E. 3b). Gründe für einen Ausgleich mittels Geldzahlungen liegen hier nicht vor (E. 3c). Es liegt eine Rechtsverletzung vor, die zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids führen muss (E. 3d). Geschäftsnummer: VB.2001.00074 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 31.05.2001 Spruchkörper: 3. Abteilung/3. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Festsetzung des Quartierplans Auch bei der Landumlegung nach Flächen sind Wertunterschiede wenn immer möglich in Natura auszugleichen. Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid nur auf Rechtsverletzungen hin (E. 1) Im angefochtenen Entscheid wurden Ziele und Grundsätze des Quartierplanverfahrens richtig dargelegt. Allerdings sind sowohl bei der Landumlegung nach Flächen als auch derjenigen nach Werten Wertunterschiede nach Möglichkeit durch Flächenmehr- bzw. Minderzuteilungen auszugleichen (E. 3a). Die vorliegenden grossen Wertunterschiede sind primär durch entsprechende Zuteilungen und nicht durch Geld auszugleichen (E. 3b). Gründe für einen Ausgleich mittels Geldzahlungen liegen hier nicht vor (E. 3c). Es liegt eine Rechtsverletzung vor, die zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids führen muss (E. 3d). Stichworte: ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN FLÄCHE LANDUMLEGUNG MEHRZUTEILUNG QUARTIERPLAN WERT Rechtsnormen: § 137 PBG § 139 Abs. I PBG § 142 Abs. I PBG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Stichworte: ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN FLÄCHE LANDUMLEGUNG MEHRZUTEILUNG QUARTIERPLAN WERT ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN FLÄCHE LANDUMLEGUNG MEHRZUTEILUNG QUARTIERPLAN WERT Rechtsnormen: § 137 PBG § 139 Abs. I PBG § 142 Abs. I PBG § 137 PBG § 139 Abs. I PBG § 142 Abs. I PBG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 I. Am 12. Juli 2000 setzte der Stadtrat von Zürich den Quartierplan Nr. 11/T-strasse in Z fest. Dabei wurde unter anderem das A gehörende über­baute Grundstück Kat.-Nr. 01 von 822 m 2 umgelegt, indem diesem anstelle einer Teilfläche von 172 m 2 im Wert von Fr. 148'200.- (22 m 2 à Fr. 600.- und 150 m 2 à Fr. 900.-) eine solche von 164 m 2 im Wert von Fr. 106'500.- (137 m 2 à Fr. 600.- und 27 m 2 à Fr. 900.-) zugeschlagen werden sollte, unter Ausgleich der daraus entstehenden Wertdifferenz von Fr. 41'700.-. II. Den gegen diese Landumlegung erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommis­sion I am 26. Januar 2001 in Bezug auf nicht mehr strittige Anordnungen gut und wies ihn im Übrigen aus folgenden Gründen ab: Nach dem von der Quartierplanbehörde gewählten Konzept würden anstelle der bisherigen Grundstücke Kat.-Nr. 01, 02, 03 und 04 von drei Grundeigentümern neu drei Grundstücke zwischen T-strasse und S-stras­se angelegt. Diese Landumlegungen würden sich bezüglich der Rekurrentin am einschnei­densten auswirken, da ihr Grundstück als Einziges überbaut und mit einem vielfältigen Gar­ten versehen sei. Die Landumlegung dränge sich indessen aus zukunftsorientierten pla­nerischen Überlegun­gen, insbesondere zur Verbesserung der Erschliessung, auf, und es bestünden schlechter­dings keine anderen quartierplanrechtskonformen Alternativen. Die Rekurrentin erhalte mit der Um­legung ein annähernd gleich grosses, optimal überbaubares und voll ausnützbares Grundstück in derselben Bauzone. Die Umlegung sei zu Recht nach Flächen erfolgt, eine bei sehr grossen Wertunterschieden der Flächen mögliche Um­legung nach Werten sei nicht geboten. III. Gegen diesen Rekursentscheid wandte sich A am 2. März 2001 mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte, der angefochtene Beschluss sei aufzuheben und es sei ihr ein gleichwertiges Grundstück zuzuweisen; eventuell sei die Ent­wertung ihres Grundstücks durch höhere Geldzahlungen auszugleichen. Schliesslich seien die Akten zur neuen Beschlussfassung im Sinn der Erwägungen an den Stadtrat von Zürich zurückwei­sen. Die Baurekurskommission I beantragte am 13. März 2001 die Abweisung der Be­schwerde. Gleiches verlangte der Stadtrat von Zürich in seiner Beschwerdeantwort vom 4. April 2001. Die Mitbeteiligten verzichteten auf Vernehmlassung. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechtsverletzungen hin. Eine Ermessensüberprüfung steht ihm – ausser bei Ermessens­missbrauch und Ermessensüberschreitung – nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 des Verwaltungs­rechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997, VRG). 2. Betroffen von der strittigen Landumlegung sind im Wesentlichen drei Grundei­gentümer mit vier Grundstücken zwischen der T- und der S-strasse. Während das Grund­stück Kat.-Nr. 02 von G (vormals 8 Gesamteigentümer) einen rela­tiv schmalen und langen Spickel entlang der T-strasse bildet, liegen die Grundstücke Kat.-Nrn. 01 der Beschwerde­führerin und Kat.-Nr. 04 der Firma D an der S-strasse; das Grundstück Kat.-Nr. 03 der Firma D befindet sich im Innern des Gebiets und verfügt über keinen Strassenanstoss. Mit dem Quartierplan soll die das Gebiet durchquerende T-strasse zur Verbesserung der Er­schliessung neu mit einem nord- und südseitigen Trottoir versehen werden. Die ausserhalb des Perimeters liegende, schmälere S-strasse weist demgegenüber im fraglichen Be­reich keinen Fussweg auf. Durch Landumlegung der vier Grundstücke sollen insbesondere die beiden Grundstücke der Firma D über die T-strasse er­schlossen und die Überbaubarkeit des Grundstücks Kat.-Nr. 02 hergestellt werden. Zu diesem Zweck sollen neu drei durchge­hende Grundstücke zwischen T- und S-­stras­se entstehen, deren Grenzen rechtwinklig zur T-strasse verlaufen. Die Landum­legung führt für alle drei betroffenen Eigentümer zu etwas kleineren Grundstücksflächen, die Mehrabtretungen halten sich zwischen 8 m 2 (für die Be­schwerdeführerin) und 28 m 2 (für die Firma D). Da der Landwert von Flächen im Baulini­enbe­reich der T-strasse sowie im Strassenabstands­gebiet der S-strasse einerseits und der Wert der übrigen Flächen andererseits vom Quar­tier­plan unterschiedlich eingeschätzt wur­de (Fr. 600.-/m 2 und Fr. 900.-/m 2 ), resultieren für die Beschwerdeführerin und die Firma D jedoch aus der Neuzuteilung Werteinbussen von Fr. 41'700.- und Fr. 50'700.-, für G hinge­gen ein Wertzuwachs von Fr. 61'800.-. 3. a) Die Zielsetzungen und Grundsätze des Quartierplanverfahrens im Allgemeinen wurden im angefochtenen Entscheid zutreffend dargelegt (E. 6 S. 7 f.); darauf kann verwie­sen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Anzufügen bleibt Folgendes: Die im Zug der Quartierplanung vorzunehmenden Landumlegungen können nach den Vorstel­lungen des Gesetzgebers sowohl nach Flächen als auch nach Werten erfolgen. Bei der Um­legung nach Flächen ist die nach den Landabzügen gemäss § 138 PBG verbleibende Ge­samtfläche des Quartierplangebiets so zuzuteilen, dass die Grundeigentümer nach Mög­lich­keit geeignete Parzellen in gleichwertiger Lage und im Verhältnis zur Fläche ihres Alt­be­standes unter Berücksichtigung der Wertunterschiede erhalten (§ 139 Abs. 1 PBG). Bei der Umlegung nach Werten sind die neuen Parzellen hingegen so auszuscheiden, dass das Ver­hältnis ihrer Verkehrswerte demjenigen des Altbestandes entspricht (§ 142 Abs. 1 PBG). In beiden Fällen sind die in der Folge der Landumlegung im Interesse einer geeig­neten Ge­stal­tung der Parzelle erforderlichen Mehr- oder Minderzuteilungen in Geld auszu­gleichen. Ein Geldausgleich ist ferner zu leisten für Werteinbussen, die durch Neuzutei­lung, Besei­tigung oder Anpassung von Gebäuden samt Nebenanlagen ohne entsprechende Rechts­pflicht des bisherigen Eigentümers entstehen (§ 145 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a PBG). Gemäss § 137 Abs. 1 PBG erfolgt die Bewertung des Landes in der Regel nach Flä­chen unter Berücksichtigung der Wertunterschiede. Eine ausnahmsweise gebotene Bewer­tung nach dem Verhältnis der Werte der eingeworfenen Grundstücke wäre nach § 137 Abs. 2 vor Ausarbeitung des Quartierplanentwurfs zu verfügen, wobei Streitigkeiten über die Bewertungsmethode von der Baurekurskommission als einziger Instanz entschieden werden (§ 330 Abs. 1 lit. a PBG). Mit § 137 PBG favorisiert der Gesetzgeber entsprechend der bereits vor Gültigkeit des Gesetzes geübten Praxis und ähnlich wie bei der Grenzberei­nigung nach § 178 Abs. 3 PBG die Flächenumlegung gegenüber der Wertumlegung (vgl. Peter Müller/Peter Rosenstock/Peter Wipfli/Werner Zuppinger, Kommentar zum Zürcher Planungs‑ und Baugesetz vom 7. September 1975, Wädenswil 1985, § 137 N. 1). Im Er­gebnis unterscheiden sich allerdings Flächen- und Wertumlegung nur in Nuancen und im technischen Vorgehen voneinander. So müssen auch bei der Flächenumlegung Wertunter­schiede berücksichtigt werden (vgl. § 139 Abs. 1 PBG), grosse Wertdifferenzen sind auch hier normalerweise in Land und nicht in Geld auszugleichen ( Müller/Rosenstock/Wipfli/ Zuppinger, § 137 N. 2 c). Dies ergibt sich bereits aus der verfassungsmässig verankerten Eigentumsgarantie, welche den Grundeigentümern bei Landumlegungen in erster Linie Anspruch auf wertgleichen und nicht auf flächengleichen Realersatz verleiht (EJPD, Er­läuterungen zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Bern 1981, Art. 20 N. 8; vgl. für viele BGE 124 II 146 E. 6.d.cc und 116 Ia 106 E. 2). Demgemäss ist der Ausgleich auch bei der Flächenumlegung mit der Flächenproportionalität allein nicht gewährleistet ( Mül­ler/Rosenstock/Wipfli/Zuppinger, § 139 N. 4 d). Diese bildet zwar Ausgangspunkt der Um­legung, hingegen sind anschliessend grössere Wertunterschiede nach Möglichkeit mittels einer Flächenmehrzuteilung auszugleichen, wenn die damit zwangsläufig verbundene Flä­chenminderzuteilung bei anderen Grundstücken das Ziel des Quartierplans nicht gefährdet. Diese Flächenmehr- und -minderzuteilungen resultieren demnach aus unterschiedlichen Flächenwerten und sind nicht zu verwechseln mit den Mehr- und Minderzuteilungen im Sinn von § 145 PBG, welche in Geld ausgeglichen werden müssen. b) Nach der unbestritten gebliebenen Schätzung sind die verschiedenen Flächen in­nerhalb des Quartierplans T-strasse je nach Lage Fr. 900.-/m 2 oder Fr. 600.-/m 2 wert. Die­ses Wertverhältnis von 3:2 ist derart beachtlich, dass nicht davon ausgegangen werden kann, die höher bewerteten Flächen könnten ohne Weiteres durch Flächen tieferen Wertes ersetzt werden. Die Beschwerdeführerin hat unter anderem eine Fläche 150 m 2 à Fr. 900.- abzutreten und soll dafür nur 27 m 2 gleichwertigen Landes und die Restfläche in Land zu Fr. 600.-/m 2 erhalten. Bei diesen Wertunterschieden vermag ihr die flächenproportionale Neuzuteilung keinen wertgleichen Realersatz für ihr bisheriges Grundstück Kat.-Nr. 01 zu bieten. Nach dem oben Ausgeführten ist die aus der flächenproportionalen Zuteilung ent­stehende Werteinbusse über Fr. 41'700.- nach Möglichkeit mittels einer Flächenmehr­zu­teilung und nicht mittels Geld auszugleichen. Insofern geht die Stadt Zürich sowohl in ih­rer Rekurs- als auch in ihrer Beschwerdeantwort fälschlicherweise davon aus, die Umle­gung nach Flächen führe bei Wertunterschieden zwangsläufig zu Ausgleichszahlungen, und es könnten Mehr- und Minderzuteilungen gegen den Willen der Quartierplanbeteilig­ten gar nicht vorgenommen werden. Vielmehr verhält es sich gerade umgekehrt, dass näm­lich spezielle Gründe vorhanden sein müssen, welche anstelle des wertgleichen Realersat­zes einen Geldersatz rechtfertigen. c) Solche Gründe sind im vorliegenden Fall weder von der Stadt Zürich noch von der Baurekurskommission oder den Mitbeteiligten des Verfahrens in überzeugender Weise dargetan worden. Wenn die Vorinstanz anführt, eine nur bei sehr grossen Wertunterschie­den mögliche Umlegung nach Werten sei hier jedenfalls nicht geboten, so geht diese Er­wägung an der Sache vorbei. In Frage steht nämlich nicht die Frage der Bewertungsme­thode als solche, über welche das Verwaltungsgericht ohnehin nicht zu befinden hätte (§ 330 lit. a PBG), sondern die Frage nach der richtigen Umsetzung der Flächenumlegung. Auch die Erwägung, es sei nicht nachteilig, dass die Neuzuteilungsfläche praktisch vollständig im Baulinienbereich liege, da die abzutretende Fläche ihrerseits mehrheitlich im Grenzabstandsbereich gelegen habe, überzeugt nicht. Namentlich steht sie im Wider­spruch zur unbestrittenen Landbewertung des Quartierplans, wonach nur Flächen im Stras­senabstands- bzw. im Baulinienbereich, nicht hingegen die Flächen im Grenzabstandsbe­reich tiefer eingeschätzt wurden. Weiter trifft es keineswegs zu, dass keine quartierplanrechtskonformen Alternativen der Landumlegung bestünden. Zwar mögen durchaus gute Gründe für einen geradlinigen Grenzverlauf rechtwinklig zur T-strasse sprechen und damit die von der Beschwerde­führe­rin im Rekursverfahren vorgeschlagene Lösung ausschliessen. Jedoch bleibt auch bei einer solchen Grenzziehung eine dem Wertunterschied angepasste Flächenzuteilung zu­guns­ten der Beschwerdeführerin ohne Weiteres möglich. Sie verlangt denn auch im Be­schwerde­verfahren mit gutem Grund eine parallele Verschiebung ihrer östlichen Grund­stücksgrenze Richtung Osten unter Zuschlagung eines dem Wertunterschied entsprechen­den Landstrei­fens zu ihren Gunsten. Ausgehend von einem durchschnittlichen Landpreis dieses Streifens von rund Fr. 800.- (entsprechend einem 1/3-Flächenanteil à Fr. 600.-/m 2 und 2/3 Flächen­anteil à Fr. 900.-/m 2 ) ergäbe die Wertdifferenz von Fr. 41'700.- einen zu­sätzlichen Land­streifen, dessen Verlust die ihrerseits rund 30 m breite neue Parzelle von G ohne Weiteres zu verkraften vermag, ohne dass deren Überbaubarkeit oder gar die Zielset­zung des Quar­tierplans darunter zu leiden hätte. Ob andere Möglich­keiten der Zuteilung – etwa durch einen Grenzverlauf parallel zur gegebenen Westgrenze des Grundstücks Kat.-Nr. 01 sowie zur Ostgrenze des Grundstücks Kat.-Nr. 04 – exis­tieren, braucht das Verwaltungsgericht hier nicht weiter zu prüfen. d) Wurde demgemäss die der Beschwerdeführerin bei der flächenproportionalen Landumlegung zugemutete Werteinbusse trotz zumindest einer vorhandenen Möglichkeit nicht mittels Landzuteilung, sondern mit Geld ausgeglichen, so liegt darin eine Rechtsver­letzung, welche zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids führen muss. Die Sache ist daher an die Stadt Zürich zur neuen Entscheidung im Sinn der Erwägungen zurückzuwei­sen. 4.... Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und die Sache zum Neuentscheid im Sinn der Er­wägungen an den Stadtrat Zürich zurückgewiesen.... I. Am 12. Juli 2000 setzte der Stadtrat von Zürich den Quartierplan Nr. 11/T-strasse in Z fest. Dabei wurde unter anderem das A gehörende über­baute Grundstück Kat.-Nr. 01 von 822 m 2 umgelegt, indem diesem anstelle einer Teilfläche von 172 m 2 im Wert von Fr. 148'200.- (22 m 2 à Fr. 600.- und 150 m 2 à Fr. 900.-) eine solche von 164 m 2 im Wert von Fr. 106'500.- (137 m 2 à Fr. 600.- und 27 m 2 à Fr. 900.-) zugeschlagen werden sollte, unter Ausgleich der daraus entstehenden Wertdifferenz von Fr. 41'700.-. II. Den gegen diese Landumlegung erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommis­sion I am 26. Januar 2001 in Bezug auf nicht mehr strittige Anordnungen gut und wies ihn im Übrigen aus folgenden Gründen ab: Nach dem von der Quartierplanbehörde gewählten Konzept würden anstelle der bisherigen Grundstücke Kat.-Nr. 01, 02, 03 und 04 von drei Grundeigentümern neu drei Grundstücke zwischen T-strasse und S-stras­se angelegt. Diese Landumlegungen würden sich bezüglich der Rekurrentin am einschnei­densten auswirken, da ihr Grundstück als Einziges überbaut und mit einem vielfältigen Gar­ten versehen sei. Die Landumlegung dränge sich indessen aus zukunftsorientierten pla­nerischen Überlegun­gen, insbesondere zur Verbesserung der Erschliessung, auf, und es bestünden schlechter­dings keine anderen quartierplanrechtskonformen Alternativen. Die Rekurrentin erhalte mit der Um­legung ein annähernd gleich grosses, optimal überbaubares und voll ausnützbares Grundstück in derselben Bauzone. Die Umlegung sei zu Recht nach Flächen erfolgt, eine bei sehr grossen Wertunterschieden der Flächen mögliche Um­legung nach Werten sei nicht geboten. III. Gegen diesen Rekursentscheid wandte sich A am 2. März 2001 mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte, der angefochtene Beschluss sei aufzuheben und es sei ihr ein gleichwertiges Grundstück zuzuweisen; eventuell sei die Ent­wertung ihres Grundstücks durch höhere Geldzahlungen auszugleichen. Schliesslich seien die Akten zur neuen Beschlussfassung im Sinn der Erwägungen an den Stadtrat von Zürich zurückwei­sen. Die Baurekurskommission I beantragte am 13. März 2001 die Abweisung der Be­schwerde. Gleiches verlangte der Stadtrat von Zürich in seiner Beschwerdeantwort vom 4. April 2001. Die Mitbeteiligten verzichteten auf Vernehmlassung. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechtsverletzungen hin. Eine Ermessensüberprüfung steht ihm – ausser bei Ermessens­missbrauch und Ermessensüberschreitung – nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 des Verwaltungs­rechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997, VRG). 2. Betroffen von der strittigen Landumlegung sind im Wesentlichen drei Grundei­gentümer mit vier Grundstücken zwischen der T- und der S-strasse. Während das Grund­stück Kat.-Nr. 02 von G (vormals 8 Gesamteigentümer) einen rela­tiv schmalen und langen Spickel entlang der T-strasse bildet, liegen die Grundstücke Kat.-Nrn. 01 der Beschwerde­führerin und Kat.-Nr. 04 der Firma D an der S-strasse; das Grundstück Kat.-Nr. 03 der Firma D befindet sich im Innern des Gebiets und verfügt über keinen Strassenanstoss. Mit dem Quartierplan soll die das Gebiet durchquerende T-strasse zur Verbesserung der Er­schliessung neu mit einem nord- und südseitigen Trottoir versehen werden. Die ausserhalb des Perimeters liegende, schmälere S-strasse weist demgegenüber im fraglichen Be­reich keinen Fussweg auf. Durch Landumlegung der vier Grundstücke sollen insbesondere die beiden Grundstücke der Firma D über die T-strasse er­schlossen und die Überbaubarkeit des Grundstücks Kat.-Nr. 02 hergestellt werden. Zu diesem Zweck sollen neu drei durchge­hende Grundstücke zwischen T- und S-­stras­se entstehen, deren Grenzen rechtwinklig zur T-strasse verlaufen. Die Landum­legung führt für alle drei betroffenen Eigentümer zu etwas kleineren Grundstücksflächen, die Mehrabtretungen halten sich zwischen 8 m 2 (für die Be­schwerdeführerin) und 28 m 2 (für die Firma D). Da der Landwert von Flächen im Baulini­enbe­reich der T-strasse sowie im Strassenabstands­gebiet der S-strasse einerseits und der Wert der übrigen Flächen andererseits vom Quar­tier­plan unterschiedlich eingeschätzt wur­de (Fr. 600.-/m 2 und Fr. 900.-/m 2 ), resultieren für die Beschwerdeführerin und die Firma D jedoch aus der Neuzuteilung Werteinbussen von Fr. 41'700.- und Fr. 50'700.-, für G hinge­gen ein Wertzuwachs von Fr. 61'800.-. 3. a) Die Zielsetzungen und Grundsätze des Quartierplanverfahrens im Allgemeinen wurden im angefochtenen Entscheid zutreffend dargelegt (E. 6 S. 7 f.); darauf kann verwie­sen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Anzufügen bleibt Folgendes: Die im Zug der Quartierplanung vorzunehmenden Landumlegungen können nach den Vorstel­lungen des Gesetzgebers sowohl nach Flächen als auch nach Werten erfolgen. Bei der Um­legung nach Flächen ist die nach den Landabzügen gemäss § 138 PBG verbleibende Ge­samtfläche des Quartierplangebiets so zuzuteilen, dass die Grundeigentümer nach Mög­lich­keit geeignete Parzellen in gleichwertiger Lage und im Verhältnis zur Fläche ihres Alt­be­standes unter Berücksichtigung der Wertunterschiede erhalten (§ 139 Abs. 1 PBG). Bei der Umlegung nach Werten sind die neuen Parzellen hingegen so auszuscheiden, dass das Ver­hältnis ihrer Verkehrswerte demjenigen des Altbestandes entspricht (§ 142 Abs. 1 PBG). In beiden Fällen sind die in der Folge der Landumlegung im Interesse einer geeig­neten Ge­stal­tung der Parzelle erforderlichen Mehr- oder Minderzuteilungen in Geld auszu­gleichen. Ein Geldausgleich ist ferner zu leisten für Werteinbussen, die durch Neuzutei­lung, Besei­tigung oder Anpassung von Gebäuden samt Nebenanlagen ohne entsprechende Rechts­pflicht des bisherigen Eigentümers entstehen (§ 145 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a PBG). Gemäss § 137 Abs. 1 PBG erfolgt die Bewertung des Landes in der Regel nach Flä­chen unter Berücksichtigung der Wertunterschiede. Eine ausnahmsweise gebotene Bewer­tung nach dem Verhältnis der Werte der eingeworfenen Grundstücke wäre nach § 137 Abs. 2 vor Ausarbeitung des Quartierplanentwurfs zu verfügen, wobei Streitigkeiten über die Bewertungsmethode von der Baurekurskommission als einziger Instanz entschieden werden (§ 330 Abs. 1 lit. a PBG). Mit § 137 PBG favorisiert der Gesetzgeber entsprechend der bereits vor Gültigkeit des Gesetzes geübten Praxis und ähnlich wie bei der Grenzberei­nigung nach § 178 Abs. 3 PBG die Flächenumlegung gegenüber der Wertumlegung (vgl. Peter Müller/Peter Rosenstock/Peter Wipfli/Werner Zuppinger, Kommentar zum Zürcher Planungs‑ und Baugesetz vom 7. September 1975, Wädenswil 1985, § 137 N. 1). Im Er­gebnis unterscheiden sich allerdings Flächen- und Wertumlegung nur in Nuancen und im technischen Vorgehen voneinander. So müssen auch bei der Flächenumlegung Wertunter­schiede berücksichtigt werden (vgl. § 139 Abs. 1 PBG), grosse Wertdifferenzen sind auch hier normalerweise in Land und nicht in Geld auszugleichen ( Müller/Rosenstock/Wipfli/ Zuppinger, § 137 N. 2 c). Dies ergibt sich bereits aus der verfassungsmässig verankerten Eigentumsgarantie, welche den Grundeigentümern bei Landumlegungen in erster Linie Anspruch auf wertgleichen und nicht auf flächengleichen Realersatz verleiht (EJPD, Er­läuterungen zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Bern 1981, Art. 20 N. 8; vgl. für viele BGE 124 II 146 E. 6.d.cc und 116 Ia 106 E. 2). Demgemäss ist der Ausgleich auch bei der Flächenumlegung mit der Flächenproportionalität allein nicht gewährleistet ( Mül­ler/Rosenstock/Wipfli/Zuppinger, § 139 N. 4 d). Diese bildet zwar Ausgangspunkt der Um­legung, hingegen sind anschliessend grössere Wertunterschiede nach Möglichkeit mittels einer Flächenmehrzuteilung auszugleichen, wenn die damit zwangsläufig verbundene Flä­chenminderzuteilung bei anderen Grundstücken das Ziel des Quartierplans nicht gefährdet. Diese Flächenmehr- und -minderzuteilungen resultieren demnach aus unterschiedlichen Flächenwerten und sind nicht zu verwechseln mit den Mehr- und Minderzuteilungen im Sinn von § 145 PBG, welche in Geld ausgeglichen werden müssen. b) Nach der unbestritten gebliebenen Schätzung sind die verschiedenen Flächen in­nerhalb des Quartierplans T-strasse je nach Lage Fr. 900.-/m 2 oder Fr. 600.-/m 2 wert. Die­ses Wertverhältnis von 3:2 ist derart beachtlich, dass nicht davon ausgegangen werden kann, die höher bewerteten Flächen könnten ohne Weiteres durch Flächen tieferen Wertes ersetzt werden. Die Beschwerdeführerin hat unter anderem eine Fläche 150 m 2 à Fr. 900.- abzutreten und soll dafür nur 27 m 2 gleichwertigen Landes und die Restfläche in Land zu Fr. 600.-/m 2 erhalten. Bei diesen Wertunterschieden vermag ihr die flächenproportionale Neuzuteilung keinen wertgleichen Realersatz für ihr bisheriges Grundstück Kat.-Nr. 01 zu bieten. Nach dem oben Ausgeführten ist die aus der flächenproportionalen Zuteilung ent­stehende Werteinbusse über Fr. 41'700.- nach Möglichkeit mittels einer Flächenmehr­zu­teilung und nicht mittels Geld auszugleichen. Insofern geht die Stadt Zürich sowohl in ih­rer Rekurs- als auch in ihrer Beschwerdeantwort fälschlicherweise davon aus, die Umle­gung nach Flächen führe bei Wertunterschieden zwangsläufig zu Ausgleichszahlungen, und es könnten Mehr- und Minderzuteilungen gegen den Willen der Quartierplanbeteilig­ten gar nicht vorgenommen werden. Vielmehr verhält es sich gerade umgekehrt, dass näm­lich spezielle Gründe vorhanden sein müssen, welche anstelle des wertgleichen Realersat­zes einen Geldersatz rechtfertigen. c) Solche Gründe sind im vorliegenden Fall weder von der Stadt Zürich noch von der Baurekurskommission oder den Mitbeteiligten des Verfahrens in überzeugender Weise dargetan worden. Wenn die Vorinstanz anführt, eine nur bei sehr grossen Wertunterschie­den mögliche Umlegung nach Werten sei hier jedenfalls nicht geboten, so geht diese Er­wägung an der Sache vorbei. In Frage steht nämlich nicht die Frage der Bewertungsme­thode als solche, über welche das Verwaltungsgericht ohnehin nicht zu befinden hätte (§ 330 lit. a PBG), sondern die Frage nach der richtigen Umsetzung der Flächenumlegung. Auch die Erwägung, es sei nicht nachteilig, dass die Neuzuteilungsfläche praktisch vollständig im Baulinienbereich liege, da die abzutretende Fläche ihrerseits mehrheitlich im Grenzabstandsbereich gelegen habe, überzeugt nicht. Namentlich steht sie im Wider­spruch zur unbestrittenen Landbewertung des Quartierplans, wonach nur Flächen im Stras­senabstands- bzw. im Baulinienbereich, nicht hingegen die Flächen im Grenzabstandsbe­reich tiefer eingeschätzt wurden. Weiter trifft es keineswegs zu, dass keine quartierplanrechtskonformen Alternativen der Landumlegung bestünden. Zwar mögen durchaus gute Gründe für einen geradlinigen Grenzverlauf rechtwinklig zur T-strasse sprechen und damit die von der Beschwerde­führe­rin im Rekursverfahren vorgeschlagene Lösung ausschliessen. Jedoch bleibt auch bei einer solchen Grenzziehung eine dem Wertunterschied angepasste Flächenzuteilung zu­guns­ten der Beschwerdeführerin ohne Weiteres möglich. Sie verlangt denn auch im Be­schwerde­verfahren mit gutem Grund eine parallele Verschiebung ihrer östlichen Grund­stücksgrenze Richtung Osten unter Zuschlagung eines dem Wertunterschied entsprechen­den Landstrei­fens zu ihren Gunsten. Ausgehend von einem durchschnittlichen Landpreis dieses Streifens von rund Fr. 800.- (entsprechend einem 1/3-Flächenanteil à Fr. 600.-/m 2 und 2/3 Flächen­anteil à Fr. 900.-/m 2 ) ergäbe die Wertdifferenz von Fr. 41'700.- einen zu­sätzlichen Land­streifen, dessen Verlust die ihrerseits rund 30 m breite neue Parzelle von G ohne Weiteres zu verkraften vermag, ohne dass deren Überbaubarkeit oder gar die Zielset­zung des Quar­tierplans darunter zu leiden hätte. Ob andere Möglich­keiten der Zuteilung – etwa durch einen Grenzverlauf parallel zur gegebenen Westgrenze des Grundstücks Kat.-Nr. 01 sowie zur Ostgrenze des Grundstücks Kat.-Nr. 04 – exis­tieren, braucht das Verwaltungsgericht hier nicht weiter zu prüfen. d) Wurde demgemäss die der Beschwerdeführerin bei der flächenproportionalen Landumlegung zugemutete Werteinbusse trotz zumindest einer vorhandenen Möglichkeit nicht mittels Landzuteilung, sondern mit Geld ausgeglichen, so liegt darin eine Rechtsver­letzung, welche zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids führen muss. Die Sache ist daher an die Stadt Zürich zur neuen Entscheidung im Sinn der Erwägungen zurückzuwei­sen. 4.... Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und die Sache zum Neuentscheid im Sinn der Er­wägungen an den Stadtrat Zürich zurückgewiesen....

I. Am 12. Juli 2000 setzte der Stadtrat von Zürich den Quartierplan Nr. 11/T-strasse in Z fest. Dabei wurde unter anderem das A gehörende über­baute Grundstück Kat.-Nr. 01 von 822 m 2 umgelegt, indem diesem anstelle einer Teilfläche von 172 m 2 im Wert von Fr. 148'200.- (22 m 2 à Fr. 600.- und 150 m 2 à Fr. 900.-) eine solche von 164 m 2 im Wert von Fr. 106'500.- (137 m 2 à Fr. 600.- und 27 m 2 à Fr. 900.-) zugeschlagen werden sollte, unter Ausgleich der daraus entstehenden Wertdifferenz von Fr. 41'700.-.

I. Am 12. Juli 2000 setzte der Stadtrat von Zürich den Quartierplan Nr. 11/T-strasse in Z fest. Dabei wurde unter anderem das A gehörende über­baute Grundstück Kat.-Nr. 01 von 822 m 2 umgelegt, indem diesem anstelle einer Teilfläche von 172 m 2 im Wert von Fr. 148'200.- (22 m 2 à Fr. 600.- und 150 m 2 à Fr. 900.-) eine solche von 164 m 2 im Wert von Fr. 106'500.- (137 m 2 à Fr. 600.- und 27 m 2 à Fr. 900.-) zugeschlagen werden sollte, unter Ausgleich der daraus entstehenden Wertdifferenz von Fr. 41'700.-. II. Den gegen diese Landumlegung erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommis­sion I am 26. Januar 2001 in Bezug auf nicht mehr strittige Anordnungen gut und wies ihn im Übrigen aus folgenden Gründen ab: Nach dem von der Quartierplanbehörde gewählten Konzept würden anstelle der bisherigen Grundstücke Kat.-Nr. 01, 02, 03 und 04 von drei Grundeigentümern neu drei Grundstücke zwischen T-strasse und S-stras­se angelegt. Diese Landumlegungen würden sich bezüglich der Rekurrentin am einschnei­densten auswirken, da ihr Grundstück als Einziges überbaut und mit einem vielfältigen Gar­ten versehen sei. Die Landumlegung dränge sich indessen aus zukunftsorientierten pla­nerischen Überlegun­gen, insbesondere zur Verbesserung der Erschliessung, auf, und es bestünden schlechter­dings keine anderen quartierplanrechtskonformen Alternativen. Die Rekurrentin erhalte mit der Um­legung ein annähernd gleich grosses, optimal überbaubares und voll ausnützbares Grundstück in derselben Bauzone. Die Umlegung sei zu Recht nach Flächen erfolgt, eine bei sehr grossen Wertunterschieden der Flächen mögliche Um­legung nach Werten sei nicht geboten.

II. Den gegen diese Landumlegung erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommis­sion I am 26. Januar 2001 in Bezug auf nicht mehr strittige Anordnungen gut und wies ihn im Übrigen aus folgenden Gründen ab: Nach dem von der Quartierplanbehörde gewählten Konzept würden anstelle der bisherigen Grundstücke Kat.-Nr. 01, 02, 03 und 04 von drei Grundeigentümern neu drei Grundstücke zwischen T-strasse und S-stras­se angelegt. Diese Landumlegungen würden sich bezüglich der Rekurrentin am einschnei­densten auswirken, da ihr Grundstück als Einziges überbaut und mit einem vielfältigen Gar­ten versehen sei. Die Landumlegung dränge sich indessen aus zukunftsorientierten pla­nerischen Überlegun­gen, insbesondere zur Verbesserung der Erschliessung, auf, und es bestünden schlechter­dings keine anderen quartierplanrechtskonformen Alternativen. Die Rekurrentin erhalte mit der Um­legung ein annähernd gleich grosses, optimal überbaubares und voll ausnützbares Grundstück in derselben Bauzone. Die Umlegung sei zu Recht nach Flächen erfolgt, eine bei sehr grossen Wertunterschieden der Flächen mögliche Um­legung nach Werten sei nicht geboten. III. Gegen diesen Rekursentscheid wandte sich A am 2. März 2001 mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte, der angefochtene Beschluss sei aufzuheben und es sei ihr ein gleichwertiges Grundstück zuzuweisen; eventuell sei die Ent­wertung ihres Grundstücks durch höhere Geldzahlungen auszugleichen. Schliesslich seien die Akten zur neuen Beschlussfassung im Sinn der Erwägungen an den Stadtrat von Zürich zurückwei­sen.

III. Gegen diesen Rekursentscheid wandte sich A am 2. März 2001 mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte, der angefochtene Beschluss sei aufzuheben und es sei ihr ein gleichwertiges Grundstück zuzuweisen; eventuell sei die Ent­wertung ihres Grundstücks durch höhere Geldzahlungen auszugleichen. Schliesslich seien die Akten zur neuen Beschlussfassung im Sinn der Erwägungen an den Stadtrat von Zürich zurückwei­sen. Die Baurekurskommission I beantragte am 13. März 2001 die Abweisung der Be­schwerde. Gleiches verlangte der Stadtrat von Zürich in seiner Beschwerdeantwort vom 4. April 2001. Die Mitbeteiligten verzichteten auf Vernehmlassung.

Die Baurekurskommission I beantragte am 13. März 2001 die Abweisung der Be­schwerde. Gleiches verlangte der Stadtrat von Zürich in seiner Beschwerdeantwort vom 4. April 2001. Die Mitbeteiligten verzichteten auf Vernehmlassung. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechtsverletzungen hin. Eine Ermessensüberprüfung steht ihm – ausser bei Ermessens­missbrauch und Ermessensüberschreitung – nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 des Verwaltungs­rechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997, VRG).

1. Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechtsverletzungen hin. Eine Ermessensüberprüfung steht ihm – ausser bei Ermessens­missbrauch und Ermessensüberschreitung – nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 des Verwaltungs­rechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997, VRG). 2. Betroffen von der strittigen Landumlegung sind im Wesentlichen drei Grundei­gentümer mit vier Grundstücken zwischen der T- und der S-strasse. Während das Grund­stück Kat.-Nr. 02 von G (vormals 8 Gesamteigentümer) einen rela­tiv schmalen und langen Spickel entlang der T-strasse bildet, liegen die Grundstücke Kat.-Nrn. 01 der Beschwerde­führerin und Kat.-Nr. 04 der Firma D an der S-strasse; das Grundstück Kat.-Nr. 03 der Firma D befindet sich im Innern des Gebiets und verfügt über keinen Strassenanstoss. Mit dem Quartierplan soll die das Gebiet durchquerende T-strasse zur Verbesserung der Er­schliessung neu mit einem nord- und südseitigen Trottoir versehen werden. Die ausserhalb des Perimeters liegende, schmälere S-strasse weist demgegenüber im fraglichen Be­reich keinen Fussweg auf. Durch Landumlegung der vier Grundstücke sollen insbesondere die beiden Grundstücke der Firma D über die T-strasse er­schlossen und die Überbaubarkeit des Grundstücks Kat.-Nr. 02 hergestellt werden. Zu diesem Zweck sollen neu drei durchge­hende Grundstücke zwischen T- und S-­stras­se entstehen, deren Grenzen rechtwinklig zur T-strasse verlaufen. Die Landum­legung führt für alle drei betroffenen Eigentümer zu etwas kleineren Grundstücksflächen, die Mehrabtretungen halten sich zwischen 8 m 2 (für die Be­schwerdeführerin) und 28 m 2 (für die Firma D). Da der Landwert von Flächen im Baulini­enbe­reich der T-strasse sowie im Strassenabstands­gebiet der S-strasse einerseits und der Wert der übrigen Flächen andererseits vom Quar­tier­plan unterschiedlich eingeschätzt wur­de (Fr. 600.-/m 2 und Fr. 900.-/m 2 ), resultieren für die Beschwerdeführerin und die Firma D jedoch aus der Neuzuteilung Werteinbussen von Fr. 41'700.- und Fr. 50'700.-, für G hinge­gen ein Wertzuwachs von Fr. 61'800.-.

2. Betroffen von der strittigen Landumlegung sind im Wesentlichen drei Grundei­gentümer mit vier Grundstücken zwischen der T- und der S-strasse. Während das Grund­stück Kat.-Nr. 02 von G (vormals 8 Gesamteigentümer) einen rela­tiv schmalen und langen Spickel entlang der T-strasse bildet, liegen die Grundstücke Kat.-Nrn. 01 der Beschwerde­führerin und Kat.-Nr. 04 der Firma D an der S-strasse; das Grundstück Kat.-Nr. 03 der Firma D befindet sich im Innern des Gebiets und verfügt über keinen Strassenanstoss. Mit dem Quartierplan soll die das Gebiet durchquerende T-strasse zur Verbesserung der Er­schliessung neu mit einem nord- und südseitigen Trottoir versehen werden. Die ausserhalb des Perimeters liegende, schmälere S-strasse weist demgegenüber im fraglichen Be­reich keinen Fussweg auf. Durch Landumlegung der vier Grundstücke sollen insbesondere die beiden Grundstücke der Firma D über die T-strasse er­schlossen und die Überbaubarkeit des Grundstücks Kat.-Nr. 02 hergestellt werden. Zu diesem Zweck sollen neu drei durchge­hende Grundstücke zwischen T- und S-­stras­se entstehen, deren Grenzen rechtwinklig zur T-strasse verlaufen. Die Landum­legung führt für alle drei betroffenen Eigentümer zu etwas kleineren Grundstücksflächen, die Mehrabtretungen halten sich zwischen 8 m 2 (für die Be­schwerdeführerin) und 28 m 2 (für die Firma D). Da der Landwert von Flächen im Baulini­enbe­reich der T-strasse sowie im Strassenabstands­gebiet der S-strasse einerseits und der Wert der übrigen Flächen andererseits vom Quar­tier­plan unterschiedlich eingeschätzt wur­de (Fr. 600.-/m 2 und Fr. 900.-/m 2 ), resultieren für die Beschwerdeführerin und die Firma D jedoch aus der Neuzuteilung Werteinbussen von Fr. 41'700.- und Fr. 50'700.-, für G hinge­gen ein Wertzuwachs von Fr. 61'800.-. 3. a) Die Zielsetzungen und Grundsätze des Quartierplanverfahrens im Allgemeinen wurden im angefochtenen Entscheid zutreffend dargelegt (E. 6 S. 7 f.); darauf kann verwie­sen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Anzufügen bleibt Folgendes: Die im Zug der Quartierplanung vorzunehmenden Landumlegungen können nach den Vorstel­lungen des Gesetzgebers sowohl nach Flächen als auch nach Werten erfolgen. Bei der Um­legung nach Flächen ist die nach den Landabzügen gemäss § 138 PBG verbleibende Ge­samtfläche des Quartierplangebiets so zuzuteilen, dass die Grundeigentümer nach Mög­lich­keit geeignete Parzellen in gleichwertiger Lage und im Verhältnis zur Fläche ihres Alt­be­standes unter Berücksichtigung der Wertunterschiede erhalten (§ 139 Abs. 1 PBG). Bei der Umlegung nach Werten sind die neuen Parzellen hingegen so auszuscheiden, dass das Ver­hältnis ihrer Verkehrswerte demjenigen des Altbestandes entspricht (§ 142 Abs. 1 PBG). In beiden Fällen sind die in der Folge der Landumlegung im Interesse einer geeig­neten Ge­stal­tung der Parzelle erforderlichen Mehr- oder Minderzuteilungen in Geld auszu­gleichen. Ein Geldausgleich ist ferner zu leisten für Werteinbussen, die durch Neuzutei­lung, Besei­tigung oder Anpassung von Gebäuden samt Nebenanlagen ohne entsprechende Rechts­pflicht des bisherigen Eigentümers entstehen (§ 145 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a PBG).

3. a) Die Zielsetzungen und Grundsätze des Quartierplanverfahrens im Allgemeinen wurden im angefochtenen Entscheid zutreffend dargelegt (E. 6 S. 7 f.); darauf kann verwie­sen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Anzufügen bleibt Folgendes: Die im Zug der Quartierplanung vorzunehmenden Landumlegungen können nach den Vorstel­lungen des Gesetzgebers sowohl nach Flächen als auch nach Werten erfolgen. Bei der Um­legung nach Flächen ist die nach den Landabzügen gemäss § 138 PBG verbleibende Ge­samtfläche des Quartierplangebiets so zuzuteilen, dass die Grundeigentümer nach Mög­lich­keit geeignete Parzellen in gleichwertiger Lage und im Verhältnis zur Fläche ihres Alt­be­standes unter Berücksichtigung der Wertunterschiede erhalten (§ 139 Abs. 1 PBG). Bei der Umlegung nach Werten sind die neuen Parzellen hingegen so auszuscheiden, dass das Ver­hältnis ihrer Verkehrswerte demjenigen des Altbestandes entspricht (§ 142 Abs. 1 PBG). In beiden Fällen sind die in der Folge der Landumlegung im Interesse einer geeig­neten Ge­stal­tung der Parzelle erforderlichen Mehr- oder Minderzuteilungen in Geld auszu­gleichen. Ein Geldausgleich ist ferner zu leisten für Werteinbussen, die durch Neuzutei­lung, Besei­tigung oder Anpassung von Gebäuden samt Nebenanlagen ohne entsprechende Rechts­pflicht des bisherigen Eigentümers entstehen (§ 145 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a PBG). Gemäss § 137 Abs. 1 PBG erfolgt die Bewertung des Landes in der Regel nach Flä­chen unter Berücksichtigung der Wertunterschiede. Eine ausnahmsweise gebotene Bewer­tung nach dem Verhältnis der Werte der eingeworfenen Grundstücke wäre nach § 137 Abs. 2 vor Ausarbeitung des Quartierplanentwurfs zu verfügen, wobei Streitigkeiten über die Bewertungsmethode von der Baurekurskommission als einziger Instanz entschieden werden (§ 330 Abs. 1 lit. a PBG). Mit § 137 PBG favorisiert der Gesetzgeber entsprechend der bereits vor Gültigkeit des Gesetzes geübten Praxis und ähnlich wie bei der Grenzberei­nigung nach § 178 Abs. 3 PBG die Flächenumlegung gegenüber der Wertumlegung (vgl. Peter Müller/Peter Rosenstock/Peter Wipfli/Werner Zuppinger, Kommentar zum Zürcher Planungs‑ und Baugesetz vom 7. September 1975, Wädenswil 1985, § 137 N. 1). Im Er­gebnis unterscheiden sich allerdings Flächen- und Wertumlegung nur in Nuancen und im technischen Vorgehen voneinander. So müssen auch bei der Flächenumlegung Wertunter­schiede berücksichtigt werden (vgl. § 139 Abs. 1 PBG), grosse Wertdifferenzen sind auch hier normalerweise in Land und nicht in Geld auszugleichen ( Müller/Rosenstock/Wipfli/ Zuppinger, § 137 N. 2 c). Dies ergibt sich bereits aus der verfassungsmässig verankerten Eigentumsgarantie, welche den Grundeigentümern bei Landumlegungen in erster Linie Anspruch auf wertgleichen und nicht auf flächengleichen Realersatz verleiht (EJPD, Er­läuterungen zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Bern 1981, Art. 20 N. 8; vgl. für viele BGE 124 II 146 E. 6.d.cc und 116 Ia 106 E. 2). Demgemäss ist der Ausgleich auch bei der Flächenumlegung mit der Flächenproportionalität allein nicht gewährleistet ( Mül­ler/Rosenstock/Wipfli/Zuppinger, § 139 N. 4 d). Diese bildet zwar Ausgangspunkt der Um­legung, hingegen sind anschliessend grössere Wertunterschiede nach Möglichkeit mittels einer Flächenmehrzuteilung auszugleichen, wenn die damit zwangsläufig verbundene Flä­chenminderzuteilung bei anderen Grundstücken das Ziel des Quartierplans nicht gefährdet. Diese Flächenmehr- und -minderzuteilungen resultieren demnach aus unterschiedlichen Flächenwerten und sind nicht zu verwechseln mit den Mehr- und Minderzuteilungen im Sinn von § 145 PBG, welche in Geld ausgeglichen werden müssen.

Gemäss § 137 Abs. 1 PBG erfolgt die Bewertung des Landes in der Regel nach Flä­chen unter Berücksichtigung der Wertunterschiede. Eine ausnahmsweise gebotene Bewer­tung nach dem Verhältnis der Werte der eingeworfenen Grundstücke wäre nach § 137 Abs. 2 vor Ausarbeitung des Quartierplanentwurfs zu verfügen, wobei Streitigkeiten über die Bewertungsmethode von der Baurekurskommission als einziger Instanz entschieden werden (§ 330 Abs. 1 lit. a PBG). Mit § 137 PBG favorisiert der Gesetzgeber entsprechend der bereits vor Gültigkeit des Gesetzes geübten Praxis und ähnlich wie bei der Grenzberei­nigung nach § 178 Abs. 3 PBG die Flächenumlegung gegenüber der Wertumlegung (vgl. 1). Im Er­gebnis unterscheiden sich allerdings Flächen- und Wertumlegung nur in Nuancen und im technischen Vorgehen voneinander. So müssen auch bei der Flächenumlegung Wertunter­schiede berücksichtigt werden (vgl. § 139 Abs. 1 PBG), grosse Wertdifferenzen sind auch hier normalerweise in Land und nicht in Geld auszugleichen ( § 137 N. 2 c). Dies ergibt sich bereits aus der verfassungsmässig verankerten Eigentumsgarantie, welche den Grundeigentümern bei Landumlegungen in erster Linie Anspruch auf wertgleichen und nicht auf flächengleichen Realersatz verleiht (EJPD, Er­läuterungen zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Bern 1981, Art. 20 N. 8; vgl. für viele BGE 124 II 146 E. 6.d.cc und 116 Ia 106 E. 2). Demgemäss ist der Ausgleich auch bei der Flächenumlegung mit der Flächenproportionalität allein nicht gewährleistet ( § 139 N. 4 d). Diese bildet zwar Ausgangspunkt der Um­legung, hingegen sind anschliessend grössere Wertunterschiede nach Möglichkeit mittels einer Flächenmehrzuteilung auszugleichen, wenn die damit zwangsläufig verbundene Flä­chenminderzuteilung bei anderen Grundstücken das Ziel des Quartierplans nicht gefährdet. Diese Flächenmehr- und -minderzuteilungen resultieren demnach aus unterschiedlichen Flächenwerten und sind nicht zu verwechseln mit den Mehr- und Minderzuteilungen im Sinn von § 145 PBG, welche in Geld ausgeglichen werden müssen. b) Nach der unbestritten gebliebenen Schätzung sind die verschiedenen Flächen in­nerhalb des Quartierplans T-strasse je nach Lage Fr. 900.-/m 2 oder Fr. 600.-/m 2 wert. Die­ses Wertverhältnis von 3:2 ist derart beachtlich, dass nicht davon ausgegangen werden kann, die höher bewerteten Flächen könnten ohne Weiteres durch Flächen tieferen Wertes ersetzt werden. Die Beschwerdeführerin hat unter anderem eine Fläche 150 m 2 à Fr. 900.- abzutreten und soll dafür nur 27 m 2 gleichwertigen Landes und die Restfläche in Land zu Fr. 600.-/m 2 erhalten. Bei diesen Wertunterschieden vermag ihr die flächenproportionale Neuzuteilung keinen wertgleichen Realersatz für ihr bisheriges Grundstück Kat.-Nr. 01 zu bieten. Nach dem oben Ausgeführten ist die aus der flächenproportionalen Zuteilung ent­stehende Werteinbusse über Fr. 41'700.- nach Möglichkeit mittels einer Flächenmehr­zu­teilung und nicht mittels Geld auszugleichen. Insofern geht die Stadt Zürich sowohl in ih­rer Rekurs- als auch in ihrer Beschwerdeantwort fälschlicherweise davon aus, die Umle­gung nach Flächen führe bei Wertunterschieden zwangsläufig zu Ausgleichszahlungen, und es könnten Mehr- und Minderzuteilungen gegen den Willen der Quartierplanbeteilig­ten gar nicht vorgenommen werden. Vielmehr verhält es sich gerade umgekehrt, dass näm­lich spezielle Gründe vorhanden sein müssen, welche anstelle des wertgleichen Realersat­zes einen Geldersatz rechtfertigen. b) Nach der unbestritten gebliebenen Schätzung sind die verschiedenen Flächen in­nerhalb des Quartierplans T-strasse je nach Lage Fr. 900.-/m 2 oder Fr. 600.-/m 2 wert. Die­ses Wertverhältnis von 3:2 ist derart beachtlich, dass nicht davon ausgegangen werden kann, die höher bewerteten Flächen könnten ohne Weiteres durch Flächen tieferen Wertes ersetzt werden. Die Beschwerdeführerin hat unter anderem eine Fläche 150 m 2 à Fr. 900.- abzutreten und soll dafür nur 27 m 2 gleichwertigen Landes und die Restfläche in Land zu Fr. 600.-/m 2 erhalten. Bei diesen Wertunterschieden vermag ihr die flächenproportionale Neuzuteilung keinen wertgleichen Realersatz für ihr bisheriges Grundstück Kat.-Nr. 01 zu bieten. Nach dem oben Ausgeführten ist die aus der flächenproportionalen Zuteilung ent­stehende Werteinbusse über Fr. 41'700.- nach Möglichkeit mittels einer Flächenmehr­zu­teilung und nicht mittels Geld auszugleichen. Insofern geht die Stadt Zürich sowohl in ih­rer Rekurs- als auch in ihrer Beschwerdeantwort fälschlicherweise davon aus, die Umle­gung nach Flächen führe bei Wertunterschieden zwangsläufig zu Ausgleichszahlungen, und es könnten Mehr- und Minderzuteilungen gegen den Willen der Quartierplanbeteilig­ten gar nicht vorgenommen werden. Vielmehr verhält es sich gerade umgekehrt, dass näm­lich spezielle Gründe vorhanden sein müssen, welche anstelle des wertgleichen Realersat­zes einen Geldersatz rechtfertigen. c) Solche Gründe sind im vorliegenden Fall weder von der Stadt Zürich noch von der Baurekurskommission oder den Mitbeteiligten des Verfahrens in überzeugender Weise dargetan worden. Wenn die Vorinstanz anführt, eine nur bei sehr grossen Wertunterschie­den mögliche Umlegung nach Werten sei hier jedenfalls nicht geboten, so geht diese Er­wägung an der Sache vorbei. In Frage steht nämlich nicht die Frage der Bewertungsme­thode als solche, über welche das Verwaltungsgericht ohnehin nicht zu befinden hätte (§ 330 lit. a PBG), sondern die Frage nach der richtigen Umsetzung der Flächenumlegung. c) Solche Gründe sind im vorliegenden Fall weder von der Stadt Zürich noch von der Baurekurskommission oder den Mitbeteiligten des Verfahrens in überzeugender Weise dargetan worden. Wenn die Vorinstanz anführt, eine nur bei sehr grossen Wertunterschie­den mögliche Umlegung nach Werten sei hier jedenfalls nicht geboten, so geht diese Er­wägung an der Sache vorbei. In Frage steht nämlich nicht die Frage der Bewertungsme­thode als solche, über welche das Verwaltungsgericht ohnehin nicht zu befinden hätte (§ 330 lit. a PBG), sondern die Frage nach der richtigen Umsetzung der Flächenumlegung. Auch die Erwägung, es sei nicht nachteilig, dass die Neuzuteilungsfläche praktisch vollständig im Baulinienbereich liege, da die abzutretende Fläche ihrerseits mehrheitlich im Grenzabstandsbereich gelegen habe, überzeugt nicht. Namentlich steht sie im Wider­spruch zur unbestrittenen Landbewertung des Quartierplans, wonach nur Flächen im Stras­senabstands- bzw. im Baulinienbereich, nicht hingegen die Flächen im Grenzabstandsbe­reich tiefer eingeschätzt wurden.

Auch die Erwägung, es sei nicht nachteilig, dass die Neuzuteilungsfläche praktisch vollständig im Baulinienbereich liege, da die abzutretende Fläche ihrerseits mehrheitlich im Grenzabstandsbereich gelegen habe, überzeugt nicht. Namentlich steht sie im Wider­spruch zur unbestrittenen Landbewertung des Quartierplans, wonach nur Flächen im Stras­senabstands- bzw. im Baulinienbereich, nicht hingegen die Flächen im Grenzabstandsbe­reich tiefer eingeschätzt wurden. Weiter trifft es keineswegs zu, dass keine quartierplanrechtskonformen Alternativen der Landumlegung bestünden. Zwar mögen durchaus gute Gründe für einen geradlinigen Grenzverlauf rechtwinklig zur T-strasse sprechen und damit die von der Beschwerde­führe­rin im Rekursverfahren vorgeschlagene Lösung ausschliessen. Jedoch bleibt auch bei einer solchen Grenzziehung eine dem Wertunterschied angepasste Flächenzuteilung zu­guns­ten der Beschwerdeführerin ohne Weiteres möglich. Sie verlangt denn auch im Be­schwerde­verfahren mit gutem Grund eine parallele Verschiebung ihrer östlichen Grund­stücksgrenze Richtung Osten unter Zuschlagung eines dem Wertunterschied entsprechen­den Landstrei­fens zu ihren Gunsten. Ausgehend von einem durchschnittlichen Landpreis dieses Streifens von rund Fr. 800.- (entsprechend einem 1/3-Flächenanteil à Fr. 600.-/m 2 und 2/3 Flächen­anteil à Fr. 900.-/m 2 ) ergäbe die Wertdifferenz von Fr. 41'700.- einen zu­sätzlichen Land­streifen, dessen Verlust die ihrerseits rund 30 m breite neue Parzelle von G ohne Weiteres zu verkraften vermag, ohne dass deren Überbaubarkeit oder gar die Zielset­zung des Quar­tierplans darunter zu leiden hätte. Ob andere Möglich­keiten der Zuteilung – etwa durch einen Grenzverlauf parallel zur gegebenen Westgrenze des Grundstücks Kat.-Nr. 01 sowie zur Ostgrenze des Grundstücks Kat.-Nr. 04 – exis­tieren, braucht das Verwaltungsgericht hier nicht weiter zu prüfen.

Weiter trifft es keineswegs zu, dass keine quartierplanrechtskonformen Alternativen der Landumlegung bestünden. Zwar mögen durchaus gute Gründe für einen geradlinigen Grenzverlauf rechtwinklig zur T-strasse sprechen und damit die von der Beschwerde­führe­rin im Rekursverfahren vorgeschlagene Lösung ausschliessen. Jedoch bleibt auch bei einer solchen Grenzziehung eine dem Wertunterschied angepasste Flächenzuteilung zu­guns­ten der Beschwerdeführerin ohne Weiteres möglich. Sie verlangt denn auch im Be­schwerde­verfahren mit gutem Grund eine parallele Verschiebung ihrer östlichen Grund­stücksgrenze Richtung Osten unter Zuschlagung eines dem Wertunterschied entsprechen­den Landstrei­fens zu ihren Gunsten. Ausgehend von einem durchschnittlichen Landpreis dieses Streifens von rund Fr. 800.- (entsprechend einem 1/3-Flächenanteil à Fr. 600.-/m 2 und 2/3 Flächen­anteil à Fr. 900.-/m 2 ) ergäbe die Wertdifferenz von Fr. 41'700.- einen zu­sätzlichen Land­streifen, dessen Verlust die ihrerseits rund 30 m breite neue Parzelle von G ohne Weiteres zu verkraften vermag, ohne dass deren Überbaubarkeit oder gar die Zielset­zung des Quar­tierplans darunter zu leiden hätte. Ob andere Möglich­keiten der Zuteilung – etwa durch einen Grenzverlauf parallel zur gegebenen Westgrenze des Grundstücks Kat.-Nr. 01 sowie zur Ostgrenze des Grundstücks Kat.-Nr. 04 – exis­tieren, braucht das Verwaltungsgericht hier nicht weiter zu prüfen. d) Wurde demgemäss die der Beschwerdeführerin bei der flächenproportionalen Landumlegung zugemutete Werteinbusse trotz zumindest einer vorhandenen Möglichkeit nicht mittels Landzuteilung, sondern mit Geld ausgeglichen, so liegt darin eine Rechtsver­letzung, welche zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids führen muss. Die Sache ist daher an die Stadt Zürich zur neuen Entscheidung im Sinn der Erwägungen zurückzuwei­sen. d) Wurde demgemäss die der Beschwerdeführerin bei der flächenproportionalen Landumlegung zugemutete Werteinbusse trotz zumindest einer vorhandenen Möglichkeit nicht mittels Landzuteilung, sondern mit Geld ausgeglichen, so liegt darin eine Rechtsver­letzung, welche zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids führen muss. Die Sache ist daher an die Stadt Zürich zur neuen Entscheidung im Sinn der Erwägungen zurückzuwei­sen. 4....

4.... Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht:

Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und die Sache zum Neuentscheid im Sinn der Er­wägungen an den Stadtrat Zürich zurückgewiesen.

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und die Sache zum Neuentscheid im Sinn der Er­wägungen an den Stadtrat Zürich zurückgewiesen....

...