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Frage: Ich wohne seit rund zwei Jahren allein in einer Mietwohnung, für die ich einen befristeten Mietvertrag von vier Jahren unterzeichnet habe. Nun habe ich seit einiger Zeit eine neue Arbeitsstelle mit einem weiten Arbeitsweg. Ich würde daher gerne sehr bald in die Nähe meines Arbeitsortes ziehen. Ich weiss, dass ich einen Nachmieter suchen muss und frage mich jetzt, was ich dabei genau beachten muss. Wie viele Nachmieter sind nötig? Kann mein Vermieter einen Nachmieter auch ablehnen? Habe ich noch eine andere Option den Vertrag frühzeitig aufzulösen?
Antwort: Im vorliegenden Fall kann der Mieter das Mietverhältnis auf drei Arten frühzeitig beenden.
- Aufgrund eines ausserordentlichen Kündigungsgrundes
- Mit dem Einverständnis des Vermieters oder
- Durch Unterbreitung eines einzelnen tauglichen Nachmieters
Wird ein Mietvertrag auf eine bestimmte Dauer abgeschlossen, gilt der Vertrag als befristeter Mietvertrag im Sinne von Art. 255 Abs. 2 OR. Der Beendigungstermin oder die bestimmte Dauer wird dabei in der Regel im Vertrag ausdrücklich genannt. Ein befristeter Mietvertrag kann vor Ablauf der vereinbarten Dauer nicht ordentlich gekündigt werden, das heisst die Vertragsdauer ist für beide Parteien grundsätzlich verbindlich. Eine vorzeitige Auflösung des Vertrages ist jedoch unter gewissen Voraussetzungen möglich. So kann ein Mieter den Vertrag trotz fester Dauer auflösen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung erfüllt sind. Eine ausserordentliche Kündigung ist nur bei schwerwiegenden Umständen, wie beispielsweise einer ernsthaften Erkrankung des Mieters oder bei strafbaren Handlungen des Vermieters gegen den Mieter möglich. Ein Wohnsitzwechsel stellt jedoch keinen ausserordentlichen Kündigungsgrund dar. Kündigt eine Partei vor Ablauf des Vertrages, ohne dass Gründe für eine ausserordentliche Kündigung gegeben sind, liegt allenfalls eine Offerte zum Abschluss eines Aufhebungsvertrages vor. Die Parteien können einen befristeten Mietvertrag jederzeit auf einen beliebigen Zeitpunkt auflösen. Dies setzt jedoch voraus, dass beide Parteien mit der Auflösung einverstanden sind.
Liegen keine ausserordentlichen Kündigungsgründe vor und stimmt der Vermieter einer vorzeitigen Auflösung des befristeten Mietvertrages nicht zu, so kann der Mieter nach Art. 264 Abs. 1 OR das Mietobjekt vorzeitig zurückgeben und sich von den vertraglichen Verpflichtungen befreien. Dabei gibt es folgenden drei Voraussetzungen zu erfüllen:
- Erklärung der vorzeitigen Rückgabe: Die vorzeitige Rückgabe muss dem Vermieter mit-geteilt werden. Dies kann durch eine ausdrückliche Erklärung oder konkludent durch eine eindeutige Handlung wie die Rückgabe sämtlicher Schlüssel erfolgen. Eine blosse Mitteilung, dass die Wohnung nicht mehr genutzt wird, ist nicht ausreichend.
- Nachmieter: Es muss ein zumutbarer und zahlungsfähiger Nachmieter vorgeschlagen wer-den, der bereit ist den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Zu den Vertragsbedingungen gehören beispielsweise Mietdauer, Miet-zins, Verwendungszweck, Kündigungsfrist und weitere vertraglich vereinbarte Bedingungen. Im Gegenzug ist es dem Vermieter untersagt, unvorteilhaftere Bedingungen an einen Nachmieter zu stellen. Es genügt, wenn ein einziger tauglicher Nachmieter verfügbar ist. Der Vermieter ist nicht verpflichtet mit dem Nachmieter einen Vertrag abzuschliessen. Allerdings wird der Mieter durch das Beibringen eines tauglichen Nachmieters von seinen vertraglichen Verpflichtungen und der Haftung nach Art. 264 Abs. 2 OR befreit. Zieht ein Nachmieter die Bewerbung jedoch zurück, bleibt der Mietvertrag und die daraus fliessende Haftung bestehen. Es empfiehlt sich daher, mehrere mögliche Nachmieter zu suchen und dem Vermieter zu unterbreiten.
Was ist unter einem zahlungsfähigen Nachmieter zu verstehen?
Ein Vermieter darf eine gewisse Sicherheit erwarten, dass der Mietzins und die Nebenkosten jeweils pünktlich bezahlt werden. Damit ist nicht gemeint, dass ein Nachmieter ein gleich hohes oder gar ein höheres Einkommen als der Vormieter erzielt. Das Einkommen muss ausreichen, um den Mietzins zu decken. Nach einer Faustregel des Bundesgerichts ist dies erfüllt, wenn das Haushaltseinkommen den Mietzins um mehr als das Drei-fache übersteigt. Diese Regel wird jedoch nicht schematisch angewendet. Entscheidend ist was nach Abzug des Mietzinses noch übrig bleibt und in der Regel ist dies bei jungen Paaren weniger als zwei Drittel. Des Weiteren ist auch die Zahlungsmoral wesentlich. Hat ein Nachmieter zahlreiche Einträge im Betreibungsregister oder wurde er in jüngerer Zeit gepfändet, können dies Indizien für Zahlungsunfähigkeit sein. Reichen die finanziellen Möglichkeiten des Nachmieters grundsätzlich nicht aus, aber es wird eine Garantie für die Miete von einem zahlungsfähigen Dritten (wie beispielsweise die Eltern) geleistet, ist die Zahlungsfähigkeit gesichert.
Was ist ein zumutbarer Nachmieter?
Ein Vermieter darf einen Nachmieter nur aus sachlichen und wichtigen Gründen ablehnen. Subjektive moralische Vorstellungen wie Nationalität, Rasse, Geschlecht, Religion oder auch Leben- und Wohnform sind unzulässig. Ein Nachmieter mit einem Haustier darf nur abgelehnt werden, wenn Haustiere in der ganzen Liegenschaft verboten sind oder wenn das Tier die Nachbaren stören könnte oder keine artgerechte Haltung in der Wohnung gewährleistet werden kann. In der Regel dürfen an einen Nachmieter keine höheren Anforderungen als an den Vormieter gestellt wer-den. Ausgenommen sind Fälle, in welchen der Vormieter Anlass zu berechtigten Klagen gegeben hat. Ein Vermieter darf auch eine Familie ablehnen, die anstelle eines Einzelmieters treten soll und umgekehrt.