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Derzeit lassen viele Hauseigentümer Ladestationen für Elektroautos einbauen. Eine Stockwerkeigentümergemeinschaft in einer Gemeinde in Baselland möchte das auch tun. Doch einer der Stockwerkeigentümer ist mit dem Vorhaben nicht einverstanden.
«Kann mich die Stockwerkeigentümergemeinschaft überstimmen?»
Er sei nicht generell gegen den Einbau der Ladestation, schreibt der Wohnungseigentümer dem Konsumentenmagazin «Espresso» von Radio SRF 1. Er sei aber dagegen, dass die Einrichtung mit dem Geld aus dem Erneuerungsfonds bestritten werden soll. «Ich habe kein Elektroauto und werde auch keines kaufen», schreibt er. Deshalb sehe er nicht ein, dass er sich an der Installation finanziell beteiligen soll.
Bei nützlichen Investitionen braucht es ein «doppeltes» Mehr
Massgebend bei der Frage, ob der betroffene Stockwerkeigentümer von den anderen überstimmt werden kann, ist das Nutzungsreglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft.
Alle Rechtsfragen
Dort ist geregelt, dass bei Investitionen, die lediglich oder vorwiegend der Verschönerung des Gebäudes dienen oder der Bequemlichkeit, die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer notwendig ist. Für alle anderen Investitionen verweist das Reglement auf die gesetzlichen Grundlagen im Schweizerischen Zivilgesetzbuch.
In den entsprechenden Bestimmungen unterscheidet das Gesetz zwischen «notwendigen» und «nützlichen» Investitionen. Bei notwendigen Investitionen muss die Mehrheit der Miteigentümer zustimmen, bei nützlichen Investitionen wird die Mehrheit der Miteigentümer verlangt, die darüber hinaus eine Mehrheit der Wertquoten auf sich vereinen, also wertmässig den grösseren Anteil am Haus besitzen.
Nützliche bauliche Massnahmen
1) Erneuerungs- und Umbauarbeiten, die eine Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit der Sache bezwecken, bedürfen der Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt.
2) Änderungen, die einem Miteigentümer den Gebrauch oder die Benutzung der Sache zum bisherigen Zweck erheblich und dauernd erschweren oder unwirtschaftlich machen, können nicht ohne seine Zustimmung durchgeführt werden.
3) Verlangt die Änderung von einem Miteigentümer Aufwendungen, die ihm nicht zumutbar sind, insbesondere weil sie in einem Missverhältnis zum Vermögenswert seines Anteils stehen, so kann sie ohne seine Zustimmung nur durchgeführt werden, wenn die übrigen Miteigentümer seinen Kostenanteil auf sich nehmen, soweit er den ihm zumutbaren Betrag übersteigt.
Artikel 647d Zivilgesetzbuch
Die Installation einer Ladestation für Elektroautos ist laut Ansicht des Hauseigentümerverbandes und des Hausverbandes Schweiz keine notwendige, sondern eine nützliche Investition. Das bedeutet, dass beim Entscheid die Mehrheit der Stockwerkeigentümer zustimmen muss, die zudem über die Mehrheit der Wertquoten verfügt.
Im Beispiel des Stockwerkeigentümers aus Baselland hat an der letzten Versammlung die Mehrheit der Miteigentümer der Investition zugestimmt. Da in dieser Stockwerkeigentümergemeinschaft alle über die gleiche Wertquote verfügen, ist der Entscheid mit der Mehrheit der Stimmen gültig zustande gekommen. Der unterlegene Stockwerkeigentümer kann sich also nicht dagegen sperren, dass die Installation der Ladestation aus den Mitteln des Erneuerungsfonds finanziert wird.