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Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich ZL.2013.00059 II. Kammer Sozialversicherungsrichter Mosimann, Vorsitzender Sozialversicherungsrichter Bachofner Ersatzrichterin Romero-Käser Gerichtsschreiberin Fonti Urteil vom 5. Dezember 2014 in Sachen X.___ Beschwerdeführerin gegen Stadt Zürich, Amt für Zusatzleistungen zur AHV/IV Amtshaus Helvetiaplatz Molkenstrasse 5/9, Postfach, 8026 Zürich Beschwerdegegnerin Sachverhalt: 1. X.___, geboren 1934, meldete sich im Oktober 2012 zum Bezug von Zusatzleistungen zur Altersrente an (Urk. 7/44). Mit Verfügung vom 28. Januar 2013 (Urk. 7/25) verneinte das Amt für Zusatzleistungen zur AHV/IV der Stadt Zürich (nachfolgend: Durchführungsstelle) einen Anspruch auf Zusatzleistungen. Die dagegen von der Versicherten erhobene n Einsprache n vom 4. Februar 2013 (Urk. 7/28) sowie vom 5. Februar 2013 (Urk. 7/29) hiess die Durchführungsstelle mit Entscheid vom 16. Mai 2013 gut und sprach der Versicherten ab Oktober 2012 Zusatzleistungen zu (Urk. 7/38/3 = Urk. 2; vgl. auch Urk. 7/38/4). 2. Gegen den Einspracheentscheid vom 16. Mai 2013 (Urk. 2) erhob die Versicherte am 10. Juni 2013 Beschwerde und beantragte sinngemäss, es seien die anre chen baren Einnahmen (Liegenschaft) neu festzulegen (Urk. 1/1-2). Mit Be schwer deantwort vom 27. Juni 2013 verzichtete die Durchführungsstelle auf eine eigentliche Stellungnahme und verwies auf ihren Einspracheentscheid (Urk. 6). Mit Verfügung vom 8. Juli 2013 wurde der Antrag der Beschwerde führerin auf unentgeltliche Rechtsvertretung (vgl. Urk. 1/2) abgewiesen (Urk. 8). Mit Eingabe vom 6. August 2013 legte die Beschwerdeführerin weitere Akten ins Recht (Urk. 10-11/3). Die Beschwerdegegnerin verzichtete mit Eingabe vom 13. August 2013 wiederum auf eine Stellungnahme (Urk. 14), was der Be schwer deführerin am 14. August 2013 zur Kenntnis gebr a cht wurde (Urk. 15). Das Gericht zieht in Erwägung: 1. 1.1 Der Bund und die Kantone gewähren Personen, welche die Voraussetzungen nach den Art. 4-6 des Bundesgesetzes über die Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELG) erfüllen, Zusatzleis tun gen zur Deckung ihres Existenzbedarfs ( Art. 2 Abs. 1 ELG; § § 1, 13, 15 und 20 des Gesetzes des Kantons Zürich über die Zusatzleistungen zur AHV/IV, ZLG). 1.2 Die jährliche Ergänzungsleistung hat dem Betrag zu entsprechen, um den die anerkannten Ausgaben die anrechenbaren Einnahmen übersteigen ( Art. 9 Abs. 1 ELG). Die anrechenbaren Einnahmen werden nach Art. 11 ELG ermittelt. Als Einkommen anzurechnen ist unter anderem das Vermögen, worunter auch Lie genschaften fallen ( Art. 11 Abs. 1 lit. c ELG). 1.3 1.3.1 Gemäss Art. 11 Abs. 1 lit. c ELG ist eine selbstbewohnte Liegenschaft bis zu einem Grenzwert von Fr. 112'500.-- bei der Bemessung des Vermögens nicht zu berücksichtigen. Dienen Grundstücke dem Bezüger oder einer Person, die in der EL-Berechnung eingeschlossen ist, nicht zu eigenen Wohnzwecken, so sind sie laut Art. 17 Abs. 4 der Verordnung über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELV) zum Verkehrswert einzuset zen. In Art. 17 Abs. 5 ELV werden für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Liegenschaft keine eigentlichen Bewertungsregeln aufgestellt. Unter dem Ver kehrswert wird der Verkaufswert (Marktpreis) verstanden, den eine Liegenschaft im normalen Geschäftsverkehr besitzt (BGE 120 V 12 E. 1; AHI 1998 S. 273 f.). Massgebend ist der Verkehrswert der Liegenschaft zum Veräusserungszeitpunkt (BGE 113 V 195 E. 5c). 1.3.2 Weil der so ermittelte Verkehrswert eine konkrete und aktuelle Liegenschafts schätzung voraussetzt, ist diese Bewertungsmethode für die Ermittlung des EL-Anspruchs grundsätzlich nicht praktikabel. Der EL-rechtliche Verkehrswert hat sich daher soweit möglich und sinnvoll auf geeignete anderweitige Schät zungs werte zu stützen (Urteil des Bundesgerichts P 49/05 vom 9. Juni 2006 E. 2.1; SVR 1998 EL Nr. 5 S. 9 E. 6a). Von der Rechtsprechung sind unterschiedliche kantonale Lösungen geschützt worden. Nach der Rechtsprechung ist grundsätzlich auf einen amtlichen oder allgemein anerkannten Schätzungswert abzustellen (Urteile des Bundesgerichts P 48/04 vom 2 2. Februar 2005 E. 2 und P 9/04 vom 7. April 2004 E. 4.3). In einem den Kanton Graubünden betreffenden Entscheid stellte das Bundesgericht auf die Verkehrswertschätzung durch die kantonale Schätzungskommission ab (Urteil des Bundesgerichts P 48/04 vom 2 2. Februar 2005 E. 2.1). In verschiedenen den Kanton Thurgau betreffenden Entscheiden hat das Bun des gericht die kantonale Berechnungsweise, wonach bei der Ermittlung des Verkehrswerts auf das Mittel zwischen dem Steuerwert und dem Gebäudeversi cherungswert der Liegenschaft abgestellt wird, als sachgerecht bezeichnet mit der Feststellung, dass sie im Hinblick darauf, dass der Verkehrswert meist deut lich über dem Steuerwert liegt und der Versicherungswert den Verkehrswert häufig übersteigt, in der Regel zu angemessenen Ergebnissen führt. Vorbehalten sind indes Fälle, wo diese Methode zu offensichtlich unrichtigen Ergebnissen führt (Urteile des Bundesgerichts P 49/05 vom 9. Juni 2006 E. 2.1, P 50/00 vom 8. Februar 2001 und P 1/02 vom 9. September 2002 ; vgl. dazu auch Wegleitung über die Ergänzungsleistungen der AHV und IV, WEL, Rz. 3444.03 in der ab 1. April 2011 gültigen Version ). In einem den Kanton St. Gallen betreffenden Entscheid vom 2 1. August 2001 (P 56/99) stellte das Bundesgericht auf eine Verkehrswertschätzung durch eine Bank ab. Diese Schätzung entsprach genau dem auf diesen Betrag festgelegten Verkaufspreis durch eine Immobiliengesellschaft (E. 3b). 2. 2.1 Streitig und zu prüfen ist im vorliegenden Fall die Höhe des Verkehrswertes der von der Beschwerdeführerin nicht selbst bewohnten Liegenschaft (Wohnhaus und Scheune) an der Y.___ in Z.___, Kanton A.___, welche zur H älft e in ihrem Miteigentum steht. 2.2 Die Beschwerdegegnerin ging im angefochtenen Entscheid (Urk. 2) davon aus, die eingereichte Schätzung der Gebäudeversicherung des Kantons A.___ bescheinige per 2013 einen Versicherungswert der Liegenschaft von rund 1.2 Millionen Franken. Der Versicherungswert sei jedoch nicht mit dem Verkehrs wert gleichzusetzen. Die A.___ Steuerbehörden seien von einem Ver kehrswert von lediglich Fr. 464‘ 000.-- ausgegangen. Die Beschwerdeführerin und der Miteigentümer der Liegenschaft hätten im Februar 2004 bei einer Bank einen Grundpfandkredit in Höhe von Fr. 655‘000.-- aufgenommen. Die fragli che Liegenschaft diene der Bank dabei als Sicherheit (S. 2 Ziff. 5 f.). Eine Berechnung des Werts der Liegenschaft gestützt auf die Belehnung scheine demnach eine nachvollziehbare Methode. Im Grundbuch seien drei Schuldbriefe zu insgesamt Fr. 700‘000.-- eingetragen. Wenn man davon ausgehe, dass al le Schuldbriefe maximal belehnt werden könnten und dieser Gesamtbetrag 80 % des Werts der Liegenschaft entspreche, ergebe sich ein Wert von Fr. 875‘000.-- (S. 3 Ziff. 9). 2.3 Demgegenüber stellte sich die Beschwerdeführerin sinngemäss auf den Stand punkt, es sei die Verkehrswertschätzung der Steuerbehörde des Kantons A.___ heranzuziehen (Urk. 1/2). Selbst wenn der Schätzbetrag der Steuerbehörde „aus Gründen des Misstrauens“ um 50 % erhöht werde, ergäbe dies einen Betrag von lediglich Fr. 696‘000.-- (Fr. 464‘000.-- + 232‘000.--). Abzüglich der ver brieften Schuld von Fr. 655‘000.-- würden noch Fr. 41‘000.-- verbleiben. Davon würde die Hälfte, also Fr. 20‘500.--, auf sie entfallen, was deutlich unter dem Vermögensfreibetrag liege (Urk. 1/1 S. 2 oben). 3. 3.1 In den Akten befinden sich unter anderem der Veranlagungsentscheid der Steu erverwaltung des Kantons A.___ vom 15. Januar 201 3. Darin wurde ein Ver kehrswert der Liegenschaft an der Y.___ in Z.___ von Fr. 464‘000.-- geschätzt (Urk. 7/12g ). Sodann liegt die Police der Gebäudeversicherung A.___ vor, welche von einem Versicherungswert für das Jahr 2013 von Fr. 1‘246‘000.-- (Neuwert) ausging (Police vom 23. April 2013, Urk. 7 / 34b ). 3.2 Sowohl die Liegenschaftsbewertung der Beschwerdeführerin als auch jene der Be schwerdegegnerin weichen von de n durch d i e Rechtsprechung geschützten Verkehrswertbemessungsmethode (vgl. E. 1.3.2) ab. Vorliegend sind jedoch keine Gründe ersichtlich, die ein Abweichen erforderlich machen würden. Ins besondere kann der Ansicht der Beschwerdeführerin, ausschliesslich den Steu erwert heranzuziehen, nicht gefolgt werden, zumal der Verkehrswert meist deutlich über dem Steuerwert liegt (vgl. E. 1.3.2). Daran vermögen auch die von der Beschwerdeführerin genannten Argumente für einen ihrer Ansicht nach gerechtfertigten tiefen Wert (keine wertvermehrenden baulichen Massnahmen, Einzonung, Sanierungsbedarf; vgl. Urk. 1/1 S. 2 f.) nichts zu ändern. Anderer seits überzeugt aber auch die Vorgehensweise der Beschwerdegegnerin nicht ohne Weiteres, die – ohne Not eine eigene Bewertungsmethode entwickelte und – ohne nähere Begründung davon ausging, die maximale Belehnung der Schuldbriefe entspreche 80 % des Liegenschaftswertes, womit dieser auf Fr. 875‘000.-- (respektive halber Miteigentumsanteil von Fr. 437‘500.--; vgl. Urk. 7/38/4, Berechnungsblatt) festzulegen sei. Dies er Wert sei auch mit wert steigernden und wertvermindernden Faktoren vereinbar (Urk. 2 S. 3 Ziff. 9 ff.). 3.3 I m konkreten Fall liegen zwar weder eine amtliche Schätzung des Verkehrswerts noch e ine solche durch eine Bank vor, jedoch sind sowohl der Steuerwert als auch der Gebäudeversicherungswert der Liegenschaft bekannt (vg l. E. 3.1). Dem nach ist es naheliegend für die Berechnung des Verkehrswertes in Anwen dung der von der Rechtsprechung (vgl. E. 1.3.2 hiervor; vgl. auch Car igiet /Koch, Er gän zungsleistungen zur AHV/IV, 2. Auflage 2009, S. 172 oben) als grund sätz lich sachgerecht anerkannten Berechnungsmethode, den Mittelwert von Steuer- und Gebäudeversicherungswert heranzuziehen. Dieser beträgt Fr. 855‘000.-- (1‘710‘000.-- [Fr. 464‘000.-- + Fr. 1‘246‘000.--] ÷ 2). Unter Berücksichtigung des hälftigen Miteigentumsanteils der Beschwerdegegnerin ist der Verkehrswert somit auf Fr. 427‘500.-- festzulegen. Dementsprechend ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. In diesem Sinne ob liegt es der Beschwerdegegnerin, den Anspruch auf Zusatzleistungen ab 1. Oktober 2012 neu zu berechnen. Das Gericht erkennt: 1. Die Beschwerde wird in dem Sinne gutgeheissen, dass der angefochtene Einsprache entscheid vom 1 6. Mai 2013 aufgehoben und die Sache an die Beschwerdegegnerin zurückgewiesen wird, damit diese im Sinne der Erwägungen den Anspruch auf Zu satzleistungen ab 1. Oktober 201 2 neu berechne und verfüge. 2. Das Verfahren ist kostenlos. 3. Zustellung gegen Empfangsschein an: - X.___ - Stadt Zürich, Amt für Zusatzleistungen zur AHV/IV - Bundesamt für Sozialversicherungen - Sicherheitsdirektion Kanton Zürich 4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung beim Bundesgericht Beschwerde eingereicht werden ( Art. 82 ff. in Verbindung mit Art. 90 ff. des Bundes gesetzes über das Bundesgericht, BGG). Die Frist steht während folgender Zeiten still: vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 1 5. Juli bis und mit 1 5. August sowie vom 1 8. Dezember bis und mit dem 2. Januar ( Art. 46 BGG). Die Beschwerdeschrift ist dem Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, zuzu stellen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismit tel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Ur kunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat ( Art. 42 BGG). Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich Der VorsitzendeDie Gerichtsschreiberin MosimannFonti

Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich ZL.2013.00059 II. Kammer Sozialversicherungsrichter Mosimann, Vorsitzender Sozialversicherungsrichter Bachofner Ersatzrichterin Romero-Käser Gerichtsschreiberin Fonti Urteil vom 5. Dezember 2014 in Sachen X.___ Beschwerdeführerin gegen Stadt Zürich, Amt für Zusatzleistungen zur AHV/IV Amtshaus Helvetiaplatz Molkenstrasse 5/9, Postfach, 8026 Zürich Beschwerdegegnerin Sachverhalt: 1. X.___, geboren 1934, meldete sich im Oktober 2012 zum Bezug von Zusatzleistungen zur Altersrente an (Urk. 7/44). Mit Verfügung vom 28. Januar 2013 (Urk. 7/25) verneinte das Amt für Zusatzleistungen zur AHV/IV der Stadt Zürich (nachfolgend: Durchführungsstelle) einen Anspruch auf Zusatzleistungen. Die dagegen von der Versicherten erhobene n Einsprache n vom 4. Februar 2013 (Urk. 7/28) sowie vom 5. Februar 2013 (Urk. 7/29) hiess die Durchführungsstelle mit Entscheid vom 16. Mai 2013 gut und sprach der Versicherten ab Oktober 2012 Zusatzleistungen zu (Urk. 7/38/3 = Urk. 2; vgl. auch Urk. 7/38/4). 2. Gegen den Einspracheentscheid vom 16. Mai 2013 (Urk. 2) erhob die Versicherte am 10. Juni 2013 Beschwerde und beantragte sinngemäss, es seien die anre chen baren Einnahmen (Liegenschaft) neu festzulegen (Urk. 1/1-2). Mit Be schwer deantwort vom 27. Juni 2013 verzichtete die Durchführungsstelle auf eine eigentliche Stellungnahme und verwies auf ihren Einspracheentscheid (Urk. 6). Mit Verfügung vom 8. Juli 2013 wurde der Antrag der Beschwerde führerin auf unentgeltliche Rechtsvertretung (vgl. Urk. 1/2) abgewiesen (Urk. 8). Mit Eingabe vom 6. August 2013 legte die Beschwerdeführerin weitere Akten ins Recht (Urk. 10-11/3). Die Beschwerdegegnerin verzichtete mit Eingabe vom 13. August 2013 wiederum auf eine Stellungnahme (Urk. 14), was der Be schwer deführerin am 14. August 2013 zur Kenntnis gebr a cht wurde (Urk. 15). Das Gericht zieht in Erwägung: 1. 1.1 Der Bund und die Kantone gewähren Personen, welche die Voraussetzungen nach den Art. 4-6 des Bundesgesetzes über die Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELG) erfüllen, Zusatzleis tun gen zur Deckung ihres Existenzbedarfs ( Art. 2 Abs. 1 ELG; § § 1, 13, 15 und 20 des Gesetzes des Kantons Zürich über die Zusatzleistungen zur AHV/IV, ZLG). 1.2 Die jährliche Ergänzungsleistung hat dem Betrag zu entsprechen, um den die anerkannten Ausgaben die anrechenbaren Einnahmen übersteigen ( Art. 9 Abs. 1 ELG). Die anrechenbaren Einnahmen werden nach Art. 11 ELG ermittelt. Als Einkommen anzurechnen ist unter anderem das Vermögen, worunter auch Lie genschaften fallen ( Art. 11 Abs. 1 lit. c ELG). 1.3 1.3.1 Gemäss Art. 11 Abs. 1 lit. c ELG ist eine selbstbewohnte Liegenschaft bis zu einem Grenzwert von Fr. 112'500.-- bei der Bemessung des Vermögens nicht zu berücksichtigen. Dienen Grundstücke dem Bezüger oder einer Person, die in der EL-Berechnung eingeschlossen ist, nicht zu eigenen Wohnzwecken, so sind sie laut Art. 17 Abs. 4 der Verordnung über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELV) zum Verkehrswert einzuset zen. In Art. 17 Abs. 5 ELV werden für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Liegenschaft keine eigentlichen Bewertungsregeln aufgestellt. Unter dem Ver kehrswert wird der Verkaufswert (Marktpreis) verstanden, den eine Liegenschaft im normalen Geschäftsverkehr besitzt (BGE 120 V 12 E. 1; AHI 1998 S. 273 f.). Massgebend ist der Verkehrswert der Liegenschaft zum Veräusserungszeitpunkt (BGE 113 V 195 E. 5c). 1.3.2 Weil der so ermittelte Verkehrswert eine konkrete und aktuelle Liegenschafts schätzung voraussetzt, ist diese Bewertungsmethode für die Ermittlung des EL-Anspruchs grundsätzlich nicht praktikabel. Der EL-rechtliche Verkehrswert hat sich daher soweit möglich und sinnvoll auf geeignete anderweitige Schät zungs werte zu stützen (Urteil des Bundesgerichts P 49/05 vom 9. Juni 2006 E. 2.1; SVR 1998 EL Nr. 5 S. 9 E. 6a). Von der Rechtsprechung sind unterschiedliche kantonale Lösungen geschützt worden. Nach der Rechtsprechung ist grundsätzlich auf einen amtlichen oder allgemein anerkannten Schätzungswert abzustellen (Urteile des Bundesgerichts P 48/04 vom 2 2. Februar 2005 E. 2 und P 9/04 vom 7. April 2004 E. 4.3). In einem den Kanton Graubünden betreffenden Entscheid stellte das Bundesgericht auf die Verkehrswertschätzung durch die kantonale Schätzungskommission ab (Urteil des Bundesgerichts P 48/04 vom 2 2. Februar 2005 E. 2.1). In verschiedenen den Kanton Thurgau betreffenden Entscheiden hat das Bun des gericht die kantonale Berechnungsweise, wonach bei der Ermittlung des Verkehrswerts auf das Mittel zwischen dem Steuerwert und dem Gebäudeversi cherungswert der Liegenschaft abgestellt wird, als sachgerecht bezeichnet mit der Feststellung, dass sie im Hinblick darauf, dass der Verkehrswert meist deut lich über dem Steuerwert liegt und der Versicherungswert den Verkehrswert häufig übersteigt, in der Regel zu angemessenen Ergebnissen führt. Vorbehalten sind indes Fälle, wo diese Methode zu offensichtlich unrichtigen Ergebnissen führt (Urteile des Bundesgerichts P 49/05 vom 9. Juni 2006 E. 2.1, P 50/00 vom 8. Februar 2001 und P 1/02 vom 9. September 2002 ; vgl. dazu auch Wegleitung über die Ergänzungsleistungen der AHV und IV, WEL, Rz. 3444.03 in der ab 1. April 2011 gültigen Version ). In einem den Kanton St. Gallen betreffenden Entscheid vom 2 1. August 2001 (P 56/99) stellte das Bundesgericht auf eine Verkehrswertschätzung durch eine Bank ab. Diese Schätzung entsprach genau dem auf diesen Betrag festgelegten Verkaufspreis durch eine Immobiliengesellschaft (E. 3b). 2. 2.1 Streitig und zu prüfen ist im vorliegenden Fall die Höhe des Verkehrswertes der von der Beschwerdeführerin nicht selbst bewohnten Liegenschaft (Wohnhaus und Scheune) an der Y.___ in Z.___, Kanton A.___, welche zur H älft e in ihrem Miteigentum steht. 2.2 Die Beschwerdegegnerin ging im angefochtenen Entscheid (Urk. 2) davon aus, die eingereichte Schätzung der Gebäudeversicherung des Kantons A.___ bescheinige per 2013 einen Versicherungswert der Liegenschaft von rund 1.2 Millionen Franken. Der Versicherungswert sei jedoch nicht mit dem Verkehrs wert gleichzusetzen. Die A.___ Steuerbehörden seien von einem Ver kehrswert von lediglich Fr. 464‘ 000.-- ausgegangen. Die Beschwerdeführerin und der Miteigentümer der Liegenschaft hätten im Februar 2004 bei einer Bank einen Grundpfandkredit in Höhe von Fr. 655‘000.-- aufgenommen. Die fragli che Liegenschaft diene der Bank dabei als Sicherheit (S. 2 Ziff. 5 f.). Eine Berechnung des Werts der Liegenschaft gestützt auf die Belehnung scheine demnach eine nachvollziehbare Methode. Im Grundbuch seien drei Schuldbriefe zu insgesamt Fr. 700‘000.-- eingetragen. Wenn man davon ausgehe, dass al le Schuldbriefe maximal belehnt werden könnten und dieser Gesamtbetrag 80 % des Werts der Liegenschaft entspreche, ergebe sich ein Wert von Fr. 875‘000.-- (S. 3 Ziff. 9). 2.3 Demgegenüber stellte sich die Beschwerdeführerin sinngemäss auf den Stand punkt, es sei die Verkehrswertschätzung der Steuerbehörde des Kantons A.___ heranzuziehen (Urk. 1/2). Selbst wenn der Schätzbetrag der Steuerbehörde „aus Gründen des Misstrauens“ um 50 % erhöht werde, ergäbe dies einen Betrag von lediglich Fr. 696‘000.-- (Fr. 464‘000.-- + 232‘000.--). Abzüglich der ver brieften Schuld von Fr. 655‘000.-- würden noch Fr. 41‘000.-- verbleiben. Davon würde die Hälfte, also Fr. 20‘500.--, auf sie entfallen, was deutlich unter dem Vermögensfreibetrag liege (Urk. 1/1 S. 2 oben). 3. 3.1 In den Akten befinden sich unter anderem der Veranlagungsentscheid der Steu erverwaltung des Kantons A.___ vom 15. Januar 201 3. Darin wurde ein Ver kehrswert der Liegenschaft an der Y.___ in Z.___ von Fr. 464‘000.-- geschätzt (Urk. 7/12g ). Sodann liegt die Police der Gebäudeversicherung A.___ vor, welche von einem Versicherungswert für das Jahr 2013 von Fr. 1‘246‘000.-- (Neuwert) ausging (Police vom 23. April 2013, Urk. 7 / 34b ). 3.2 Sowohl die Liegenschaftsbewertung der Beschwerdeführerin als auch jene der Be schwerdegegnerin weichen von de n durch d i e Rechtsprechung geschützten Verkehrswertbemessungsmethode (vgl. E. 1.3.2) ab. Vorliegend sind jedoch keine Gründe ersichtlich, die ein Abweichen erforderlich machen würden. Ins besondere kann der Ansicht der Beschwerdeführerin, ausschliesslich den Steu erwert heranzuziehen, nicht gefolgt werden, zumal der Verkehrswert meist deutlich über dem Steuerwert liegt (vgl. E. 1.3.2). Daran vermögen auch die von der Beschwerdeführerin genannten Argumente für einen ihrer Ansicht nach gerechtfertigten tiefen Wert (keine wertvermehrenden baulichen Massnahmen, Einzonung, Sanierungsbedarf; vgl. Urk. 1/1 S. 2 f.) nichts zu ändern. Anderer seits überzeugt aber auch die Vorgehensweise der Beschwerdegegnerin nicht ohne Weiteres, die – ohne Not eine eigene Bewertungsmethode entwickelte und – ohne nähere Begründung davon ausging, die maximale Belehnung der Schuldbriefe entspreche 80 % des Liegenschaftswertes, womit dieser auf Fr. 875‘000.-- (respektive halber Miteigentumsanteil von Fr. 437‘500.--; vgl. Urk. 7/38/4, Berechnungsblatt) festzulegen sei. Dies er Wert sei auch mit wert steigernden und wertvermindernden Faktoren vereinbar (Urk. 2 S. 3 Ziff. 9 ff.). 3.3 I m konkreten Fall liegen zwar weder eine amtliche Schätzung des Verkehrswerts noch e ine solche durch eine Bank vor, jedoch sind sowohl der Steuerwert als auch der Gebäudeversicherungswert der Liegenschaft bekannt (vg l. E. 3.1). Dem nach ist es naheliegend für die Berechnung des Verkehrswertes in Anwen dung der von der Rechtsprechung (vgl. E. 1.3.2 hiervor; vgl. auch Car igiet /Koch, Er gän zungsleistungen zur AHV/IV, 2. Auflage 2009, S. 172 oben) als grund sätz lich sachgerecht anerkannten Berechnungsmethode, den Mittelwert von Steuer- und Gebäudeversicherungswert heranzuziehen. Dieser beträgt Fr. 855‘000.-- (1‘710‘000.-- [Fr. 464‘000.-- + Fr. 1‘246‘000.--] ÷ 2). Unter Berücksichtigung des hälftigen Miteigentumsanteils der Beschwerdegegnerin ist der Verkehrswert somit auf Fr. 427‘500.-- festzulegen. Dementsprechend ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. In diesem Sinne ob liegt es der Beschwerdegegnerin, den Anspruch auf Zusatzleistungen ab 1. Oktober 2012 neu zu berechnen. Das Gericht erkennt: 1. Die Beschwerde wird in dem Sinne gutgeheissen, dass der angefochtene Einsprache entscheid vom 1 6. Mai 2013 aufgehoben und die Sache an die Beschwerdegegnerin zurückgewiesen wird, damit diese im Sinne der Erwägungen den Anspruch auf Zu satzleistungen ab 1. Oktober 201 2 neu berechne und verfüge. 2. Das Verfahren ist kostenlos. 3. Zustellung gegen Empfangsschein an: - X.___ - Stadt Zürich, Amt für Zusatzleistungen zur AHV/IV - Bundesamt für Sozialversicherungen - Sicherheitsdirektion Kanton Zürich 4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung beim Bundesgericht Beschwerde eingereicht werden ( Art. 82 ff. in Verbindung mit Art. 90 ff. des Bundes gesetzes über das Bundesgericht, BGG). Die Frist steht während folgender Zeiten still: vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 1 5. Juli bis und mit 1 5. August sowie vom 1 8. Dezember bis und mit dem 2. Januar ( Art. 46 BGG). Die Beschwerdeschrift ist dem Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, zuzu stellen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismit tel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Ur kunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat ( Art. 42 BGG). Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich Der VorsitzendeDie Gerichtsschreiberin MosimannFonti

Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich Sozialversicherungsgericht

Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich

des Kantons Zürich ZL.2013.00059 ZL.2013.00059

ZL.2013.00059 II. Kammer

Sozialversicherungsrichter Mosimann, Vorsitzender

Sozialversicherungsrichter Bachofner

Ersatzrichterin Romero-Käser

Gerichtsschreiberin Fonti

Urteil vom 5. Dezember 2014

Urteil vom 5. Dezember 2014 in Sachen

in Sachen X.___

X.___ Beschwerdeführerin

Beschwerdeführerin gegen

gegen Stadt Zürich, Amt für Zusatzleistungen zur AHV/IV

Stadt Zürich, Amt für Zusatzleistungen zur AHV/IV Amtshaus Helvetiaplatz

Amtshaus Helvetiaplatz Molkenstrasse 5/9, Postfach, 8026 Zürich

Molkenstrasse 5/9, Postfach, 8026 Zürich Beschwerdegegnerin

Beschwerdegegnerin Sachverhalt:

Sachverhalt: 1. X.___, geboren 1934, meldete sich im Oktober 2012 zum Bezug von Zusatzleistungen zur Altersrente an (Urk. 7/44). Mit Verfügung vom 28. Januar 2013 (Urk. 7/25) verneinte das Amt für Zusatzleistungen zur AHV/IV der Stadt Zürich (nachfolgend: Durchführungsstelle) einen Anspruch auf Zusatzleistungen. Die dagegen von der Versicherten erhobene n Einsprache n vom 4. Februar 2013 (Urk. 7/28) sowie vom 5. Februar 2013 (Urk. 7/29) hiess die Durchführungsstelle mit Entscheid vom 16. Mai 2013 gut und sprach der Versicherten ab Oktober 2012 Zusatzleistungen zu (Urk. 7/38/3 = Urk. 2; vgl. auch Urk. 7/38/4).

1. X.___, geboren 1934, meldete sich im Oktober 2012 zum Bezug von Zusatzleistungen zur Altersrente an (Urk. 7/44). Mit Verfügung vom 28. Januar 2013 (Urk. 7/25) verneinte das Amt für Zusatzleistungen zur AHV/IV der Stadt Zürich (nachfolgend: Durchführungsstelle) einen Anspruch auf Zusatzleistungen. Die dagegen von der Versicherten erhobene n Einsprache n vom 4. Februar 2013 (Urk. 7/28) sowie vom 5. Februar 2013 (Urk. 7/29) hiess die Durchführungsstelle mit Entscheid vom 16. Mai 2013 gut und sprach der Versicherten ab Oktober 2012 Zusatzleistungen zu (Urk. 7/38/3 = Urk. 2; vgl. auch Urk. 7/38/4). 2. Gegen den Einspracheentscheid vom 16. Mai 2013 (Urk. 2) erhob die Versicherte am 10. Juni 2013 Beschwerde und beantragte sinngemäss, es seien die anre chen baren Einnahmen (Liegenschaft) neu festzulegen (Urk. 1/1-2). Mit Be schwer deantwort vom 27. Juni 2013 verzichtete die Durchführungsstelle auf eine eigentliche Stellungnahme und verwies auf ihren Einspracheentscheid (Urk. 6). Mit Verfügung vom 8. Juli 2013 wurde der Antrag der Beschwerde führerin auf unentgeltliche Rechtsvertretung (vgl. Urk. 1/2) abgewiesen (Urk. 8). Mit Eingabe vom 6. August 2013 legte die Beschwerdeführerin weitere Akten ins Recht (Urk. 10-11/3). Die Beschwerdegegnerin verzichtete mit Eingabe vom 13. August 2013 wiederum auf eine Stellungnahme (Urk. 14), was der Be schwer deführerin am 14. August 2013 zur Kenntnis gebr a cht wurde (Urk. 15).

2. Gegen den Einspracheentscheid vom 16. Mai 2013 (Urk. 2) erhob die Versicherte am 10. Juni 2013 Beschwerde und beantragte sinngemäss, es seien die anre chen baren Einnahmen (Liegenschaft) neu festzulegen (Urk. 1/1-2). Mit Be schwer deantwort vom 27. Juni 2013 verzichtete die Durchführungsstelle auf eine eigentliche Stellungnahme und verwies auf ihren Einspracheentscheid (Urk. 6). Mit Verfügung vom 8. Juli 2013 wurde der Antrag der Beschwerde führerin auf unentgeltliche Rechtsvertretung (vgl. Urk. 1/2) abgewiesen (Urk. 8). Mit Eingabe vom 6. August 2013 legte die Beschwerdeführerin weitere Akten ins Recht (Urk. 10-11/3). Die Beschwerdegegnerin verzichtete mit Eingabe vom 13. August 2013 wiederum auf eine Stellungnahme (Urk. 14), was der Be schwer deführerin am 14. August 2013 zur Kenntnis gebr a cht wurde (Urk. 15). Das Gericht zieht in Erwägung:

Das Gericht zieht in Erwägung: 1.

1. 1.1 Der Bund und die Kantone gewähren Personen, welche die Voraussetzungen nach den Art. 4-6 des Bundesgesetzes über die Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELG) erfüllen, Zusatzleis tun gen zur Deckung ihres Existenzbedarfs ( Art. 2 Abs. 1 ELG; § § 1, 13, 15 und 20 des Gesetzes des Kantons Zürich über die Zusatzleistungen zur AHV/IV, ZLG).

1.1 Der Bund und die Kantone gewähren Personen, welche die Voraussetzungen nach den Art. 4-6 des Bundesgesetzes über die Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELG) erfüllen, Zusatzleis tun gen zur Deckung ihres Existenzbedarfs ( Art. 2 Abs. 1 ELG; § § 1, 13, 15 und 20 des Gesetzes des Kantons Zürich über die Zusatzleistungen zur AHV/IV, ZLG). 1.2 Die jährliche Ergänzungsleistung hat dem Betrag zu entsprechen, um den die anerkannten Ausgaben die anrechenbaren Einnahmen übersteigen ( Art. 9 Abs. 1 ELG). Die anrechenbaren Einnahmen werden nach Art. 11 ELG ermittelt. Als Einkommen anzurechnen ist unter anderem das Vermögen, worunter auch Lie genschaften fallen ( Art. 11 Abs. 1 lit. c ELG).

1.2 Die jährliche Ergänzungsleistung hat dem Betrag zu entsprechen, um den die anerkannten Ausgaben die anrechenbaren Einnahmen übersteigen ( Art. 9 Abs. 1 ELG). Die anrechenbaren Einnahmen werden nach Art. 11 ELG ermittelt. Als Einkommen anzurechnen ist unter anderem das Vermögen, worunter auch Lie genschaften fallen ( Art. 11 Abs. 1 lit. c ELG). 1.3

1.3 1.3.1 Gemäss Art. 11 Abs. 1 lit. c ELG ist eine selbstbewohnte Liegenschaft bis zu einem Grenzwert von Fr. 112'500.-- bei der Bemessung des Vermögens nicht zu berücksichtigen. Dienen Grundstücke dem Bezüger oder einer Person, die in der EL-Berechnung eingeschlossen ist, nicht zu eigenen Wohnzwecken, so sind sie laut Art. 17 Abs. 4 der Verordnung über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELV) zum Verkehrswert einzuset zen. In Art. 17 Abs. 5 ELV werden für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Liegenschaft keine eigentlichen Bewertungsregeln aufgestellt. Unter dem Ver kehrswert wird der Verkaufswert (Marktpreis) verstanden, den eine Liegenschaft im normalen Geschäftsverkehr besitzt (BGE 120 V 12 E. 1; AHI 1998 S. 273 f.). Massgebend ist der Verkehrswert der Liegenschaft zum Veräusserungszeitpunkt (BGE 113 V 195 E. 5c).

1.3.1 Gemäss Art. 11 Abs. 1 lit. c ELG ist eine selbstbewohnte Liegenschaft bis zu einem Grenzwert von Fr. 112'500.-- bei der Bemessung des Vermögens nicht zu berücksichtigen. Dienen Grundstücke dem Bezüger oder einer Person, die in der EL-Berechnung eingeschlossen ist, nicht zu eigenen Wohnzwecken, so sind sie laut Art. 17 Abs. 4 der Verordnung über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELV) zum Verkehrswert einzuset zen. In Art. 17 Abs. 5 ELV werden für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Liegenschaft keine eigentlichen Bewertungsregeln aufgestellt. Unter dem Ver kehrswert wird der Verkaufswert (Marktpreis) verstanden, den eine Liegenschaft im normalen Geschäftsverkehr besitzt (BGE 120 V 12 E. 1; AHI 1998 S. 273 f.). Massgebend ist der Verkehrswert der Liegenschaft zum Veräusserungszeitpunkt (BGE 113 V 195 E. 5c). 1.3.2 Weil der so ermittelte Verkehrswert eine konkrete und aktuelle Liegenschafts schätzung voraussetzt, ist diese Bewertungsmethode für die Ermittlung des EL-Anspruchs grundsätzlich nicht praktikabel. Der EL-rechtliche Verkehrswert hat sich daher soweit möglich und sinnvoll auf geeignete anderweitige Schät zungs werte zu stützen (Urteil des Bundesgerichts P 49/05 vom 9. Juni 2006 E. 2.1; SVR 1998 EL Nr. 5 S. 9 E. 6a).

1.3.2 Weil der so ermittelte Verkehrswert eine konkrete und aktuelle Liegenschafts schätzung voraussetzt, ist diese Bewertungsmethode für die Ermittlung des EL-Anspruchs grundsätzlich nicht praktikabel. Der EL-rechtliche Verkehrswert hat sich daher soweit möglich und sinnvoll auf geeignete anderweitige Schät zungs werte zu stützen (Urteil des Bundesgerichts P 49/05 vom 9. Juni 2006 E. 2.1; SVR 1998 EL Nr. 5 S. 9 E. 6a). Von der Rechtsprechung sind unterschiedliche kantonale Lösungen geschützt worden. Nach der Rechtsprechung ist grundsätzlich auf einen amtlichen oder allgemein anerkannten Schätzungswert abzustellen (Urteile des Bundesgerichts P 48/04 vom 2 2. Februar 2005 E. 2 und P 9/04 vom 7. April 2004 E. 4.3). In einem den Kanton Graubünden betreffenden Entscheid stellte das Bundesgericht auf die Verkehrswertschätzung durch die kantonale Schätzungskommission ab (Urteil des Bundesgerichts P 48/04 vom 2 2. Februar 2005 E. 2.1).

Von der Rechtsprechung sind unterschiedliche kantonale Lösungen geschützt worden. Nach der Rechtsprechung ist grundsätzlich auf einen amtlichen oder allgemein anerkannten Schätzungswert abzustellen (Urteile des Bundesgerichts P 48/04 vom 2 2. Februar 2005 E. 2 und P 9/04 vom 7. April 2004 E. 4.3). In einem den Kanton Graubünden betreffenden Entscheid stellte das Bundesgericht auf die Verkehrswertschätzung durch die kantonale Schätzungskommission ab (Urteil des Bundesgerichts P 48/04 vom 2 2. Februar 2005 E. 2.1). In verschiedenen den Kanton Thurgau betreffenden Entscheiden hat das Bun des gericht die kantonale Berechnungsweise, wonach bei der Ermittlung des Verkehrswerts auf das Mittel zwischen dem Steuerwert und dem Gebäudeversi cherungswert der Liegenschaft abgestellt wird, als sachgerecht bezeichnet mit der Feststellung, dass sie im Hinblick darauf, dass der Verkehrswert meist deut lich über dem Steuerwert liegt und der Versicherungswert den Verkehrswert häufig übersteigt, in der Regel zu angemessenen Ergebnissen führt. Vorbehalten sind indes Fälle, wo diese Methode zu offensichtlich unrichtigen Ergebnissen führt (Urteile des Bundesgerichts P 49/05 vom 9. Juni 2006 E. 2.1, P 50/00 vom 8. Februar 2001 und P 1/02 vom 9. September 2002 ; vgl. dazu auch Wegleitung über die Ergänzungsleistungen der AHV und IV, WEL, Rz. 3444.03 in der ab 1. April 2011 gültigen Version ).

In verschiedenen den Kanton Thurgau betreffenden Entscheiden hat das Bun des gericht die kantonale Berechnungsweise, wonach bei der Ermittlung des Verkehrswerts auf das Mittel zwischen dem Steuerwert und dem Gebäudeversi cherungswert der Liegenschaft abgestellt wird, als sachgerecht bezeichnet mit der Feststellung, dass sie im Hinblick darauf, dass der Verkehrswert meist deut lich über dem Steuerwert liegt und der Versicherungswert den Verkehrswert häufig übersteigt, in der Regel zu angemessenen Ergebnissen führt. Vorbehalten sind indes Fälle, wo diese Methode zu offensichtlich unrichtigen Ergebnissen führt (Urteile des Bundesgerichts P 49/05 vom 9. Juni 2006 E. 2.1, P 50/00 vom 8. Februar 2001 und P 1/02 vom 9. September 2002 ; vgl. dazu auch Wegleitung über die Ergänzungsleistungen der AHV und IV, WEL, Rz. 3444.03 in der ab 1. April 2011 gültigen Version ). In einem den Kanton St. Gallen betreffenden Entscheid vom 2 1. August 2001 (P 56/99) stellte das Bundesgericht auf eine Verkehrswertschätzung durch eine Bank ab. Diese Schätzung entsprach genau dem auf diesen Betrag festgelegten Verkaufspreis durch eine Immobiliengesellschaft (E. 3b).

In einem den Kanton St. Gallen betreffenden Entscheid vom 2 1. August 2001 (P 56/99) stellte das Bundesgericht auf eine Verkehrswertschätzung durch eine Bank ab. Diese Schätzung entsprach genau dem auf diesen Betrag festgelegten Verkaufspreis durch eine Immobiliengesellschaft (E. 3b). 2.

2. 2.1 Streitig und zu prüfen ist im vorliegenden Fall die Höhe des Verkehrswertes der von der Beschwerdeführerin nicht selbst bewohnten Liegenschaft (Wohnhaus und Scheune) an der Y.___ in Z.___, Kanton A.___, welche zur H älft e in ihrem Miteigentum steht.

2.1 Streitig und zu prüfen ist im vorliegenden Fall die Höhe des Verkehrswertes der von der Beschwerdeführerin nicht selbst bewohnten Liegenschaft (Wohnhaus und Scheune) an der Y.___ in Z.___, Kanton A.___, welche zur H älft e in ihrem Miteigentum steht. 2.2 Die Beschwerdegegnerin ging im angefochtenen Entscheid (Urk. 2) davon aus, die eingereichte Schätzung der Gebäudeversicherung des Kantons A.___ bescheinige per 2013 einen Versicherungswert der Liegenschaft von rund 1.2 Millionen Franken. Der Versicherungswert sei jedoch nicht mit dem Verkehrs wert gleichzusetzen. Die A.___ Steuerbehörden seien von einem Ver kehrswert von lediglich Fr. 464‘ 000.-- ausgegangen. Die Beschwerdeführerin und der Miteigentümer der Liegenschaft hätten im Februar 2004 bei einer Bank einen Grundpfandkredit in Höhe von Fr. 655‘000.-- aufgenommen. Die fragli che Liegenschaft diene der Bank dabei als Sicherheit (S. 2 Ziff. 5 f.). Eine Berechnung des Werts der Liegenschaft gestützt auf die Belehnung scheine demnach eine nachvollziehbare Methode. Im Grundbuch seien drei Schuldbriefe zu insgesamt Fr. 700‘000.-- eingetragen. Wenn man davon ausgehe, dass al le Schuldbriefe maximal belehnt werden könnten und dieser Gesamtbetrag 80 % des Werts der Liegenschaft entspreche, ergebe sich ein Wert von Fr. 875‘000.-- (S. 3 Ziff. 9).

2.2 Die Beschwerdegegnerin ging im angefochtenen Entscheid (Urk. 2) davon aus, die eingereichte Schätzung der Gebäudeversicherung des Kantons A.___ bescheinige per 2013 einen Versicherungswert der Liegenschaft von rund 1.2 Millionen Franken. Der Versicherungswert sei jedoch nicht mit dem Verkehrs wert gleichzusetzen. Die A.___ Steuerbehörden seien von einem Ver kehrswert von lediglich Fr. 464‘ 000.-- ausgegangen. Die Beschwerdeführerin und der Miteigentümer der Liegenschaft hätten im Februar 2004 bei einer Bank einen Grundpfandkredit in Höhe von Fr. 655‘000.-- aufgenommen. Die fragli che Liegenschaft diene der Bank dabei als Sicherheit (S. 2 Ziff. 5 f.). Eine Berechnung des Werts der Liegenschaft gestützt auf die Belehnung scheine demnach eine nachvollziehbare Methode. Im Grundbuch seien drei Schuldbriefe zu insgesamt Fr. 700‘000.-- eingetragen. Wenn man davon ausgehe, dass al le Schuldbriefe maximal belehnt werden könnten und dieser Gesamtbetrag 80 % des Werts der Liegenschaft entspreche, ergebe sich ein Wert von Fr. 875‘000.-- (S. 3 Ziff. 9). 2.3 Demgegenüber stellte sich die Beschwerdeführerin sinngemäss auf den Stand punkt, es sei die Verkehrswertschätzung der Steuerbehörde des Kantons A.___ heranzuziehen (Urk. 1/2). Selbst wenn der Schätzbetrag der Steuerbehörde „aus Gründen des Misstrauens“ um 50 % erhöht werde, ergäbe dies einen Betrag von lediglich Fr. 696‘000.-- (Fr. 464‘000.-- + 232‘000.--). Abzüglich der ver brieften Schuld von Fr. 655‘000.-- würden noch Fr. 41‘000.-- verbleiben. Davon würde die Hälfte, also Fr. 20‘500.--, auf sie entfallen, was deutlich unter dem Vermögensfreibetrag liege (Urk. 1/1 S. 2 oben).

2.3 Demgegenüber stellte sich die Beschwerdeführerin sinngemäss auf den Stand punkt, es sei die Verkehrswertschätzung der Steuerbehörde des Kantons A.___ heranzuziehen (Urk. 1/2). Selbst wenn der Schätzbetrag der Steuerbehörde „aus Gründen des Misstrauens“ um 50 % erhöht werde, ergäbe dies einen Betrag von lediglich Fr. 696‘000.-- (Fr. 464‘000.-- + 232‘000.--). Abzüglich der ver brieften Schuld von Fr. 655‘000.-- würden noch Fr. 41‘000.-- verbleiben. Davon würde die Hälfte, also Fr. 20‘500.--, auf sie entfallen, was deutlich unter dem Vermögensfreibetrag liege (Urk. 1/1 S. 2 oben). 3.

3. 3.1 In den Akten befinden sich unter anderem der Veranlagungsentscheid der Steu erverwaltung des Kantons A.___ vom 15. Januar 201 3. Darin wurde ein Ver kehrswert der Liegenschaft an der Y.___ in Z.___ von Fr. 464‘000.-- geschätzt (Urk. 7/12g ). Sodann liegt die Police der Gebäudeversicherung A.___ vor, welche von einem Versicherungswert für das Jahr 2013 von Fr. 1‘246‘000.-- (Neuwert) ausging (Police vom 23. April 2013, Urk. 7 / 34b ).

3.1 In den Akten befinden sich unter anderem der Veranlagungsentscheid der Steu erverwaltung des Kantons A.___ vom 15. Januar 201 3. Darin wurde ein Ver kehrswert der Liegenschaft an der Y.___ in Z.___ von Fr. 464‘000.-- geschätzt (Urk. 7/12g ). Sodann liegt die Police der Gebäudeversicherung A.___ vor, welche von einem Versicherungswert für das Jahr 2013 von Fr. 1‘246‘000.-- (Neuwert) ausging (Police vom 23. April 2013, Urk. 7 34b ). 3.2 Sowohl die Liegenschaftsbewertung der Beschwerdeführerin als auch jene der Be schwerdegegnerin weichen von de n durch d i e Rechtsprechung geschützten Verkehrswertbemessungsmethode (vgl. E. 1.3.2) ab. Vorliegend sind jedoch keine Gründe ersichtlich, die ein Abweichen erforderlich machen würden. Ins besondere kann der Ansicht der Beschwerdeführerin, ausschliesslich den Steu erwert heranzuziehen, nicht gefolgt werden, zumal der Verkehrswert meist deutlich über dem Steuerwert liegt (vgl. E. 1.3.2). Daran vermögen auch die von der Beschwerdeführerin genannten Argumente für einen ihrer Ansicht nach gerechtfertigten tiefen Wert (keine wertvermehrenden baulichen Massnahmen, Einzonung, Sanierungsbedarf; vgl. Urk. 1/1 S. 2 f.) nichts zu ändern. Anderer seits überzeugt aber auch die Vorgehensweise der Beschwerdegegnerin nicht ohne Weiteres, die – ohne Not eine eigene Bewertungsmethode entwickelte und – ohne nähere Begründung davon ausging, die maximale Belehnung der Schuldbriefe entspreche 80 % des Liegenschaftswertes, womit dieser auf Fr. 875‘000.-- (respektive halber Miteigentumsanteil von Fr. 437‘500.--; vgl. Urk. 7/38/4, Berechnungsblatt) festzulegen sei. Dies er Wert sei auch mit wert steigernden und wertvermindernden Faktoren vereinbar (Urk. 2 S. 3 Ziff. 9 ff.).

3.2 Sowohl die Liegenschaftsbewertung der Beschwerdeführerin als auch jene der Be schwerdegegnerin weichen von de n durch d i e Rechtsprechung geschützten Verkehrswertbemessungsmethode (vgl. E. 1.3.2) ab. Vorliegend sind jedoch keine Gründe ersichtlich, die ein Abweichen erforderlich machen würden. Ins besondere kann der Ansicht der Beschwerdeführerin, ausschliesslich den Steu erwert heranzuziehen, nicht gefolgt werden, zumal der Verkehrswert meist deutlich über dem Steuerwert liegt (vgl. E. 1.3.2). Daran vermögen auch die von der Beschwerdeführerin genannten Argumente für einen ihrer Ansicht nach gerechtfertigten tiefen Wert (keine wertvermehrenden baulichen Massnahmen, Einzonung, Sanierungsbedarf; vgl. Urk. 1/1 S. 2 f.) nichts zu ändern. Anderer seits überzeugt aber auch die Vorgehensweise der Beschwerdegegnerin nicht ohne Weiteres, die – ohne Not eine eigene Bewertungsmethode entwickelte und – ohne nähere Begründung davon ausging, die maximale Belehnung der Schuldbriefe entspreche 80 % des Liegenschaftswertes, womit dieser auf Fr. 875‘000.-- (respektive halber Miteigentumsanteil von Fr. 437‘500.--; vgl. Urk. 7/38/4, Berechnungsblatt) festzulegen sei. Dies er Wert sei auch mit wert steigernden und wertvermindernden Faktoren vereinbar (Urk. 2 S. 3 Ziff. 9 ff.). 3.3 I m konkreten Fall liegen zwar weder eine amtliche Schätzung des Verkehrswerts noch e ine solche durch eine Bank vor, jedoch sind sowohl der Steuerwert als auch der Gebäudeversicherungswert der Liegenschaft bekannt (vg l. E. 3.1). Dem nach ist es naheliegend für die Berechnung des Verkehrswertes in Anwen dung der von der Rechtsprechung (vgl. E. 1.3.2 hiervor; vgl. auch Car igiet /Koch, Er gän zungsleistungen zur AHV/IV, 2. Auflage 2009, S. 172 oben) als grund sätz lich sachgerecht anerkannten Berechnungsmethode, den Mittelwert von Steuer- und Gebäudeversicherungswert heranzuziehen. Dieser beträgt Fr. 855‘000.-- (1‘710‘000.-- [Fr. 464‘000.-- + Fr. 1‘246‘000.--] ÷ 2). Unter Berücksichtigung des hälftigen Miteigentumsanteils der Beschwerdegegnerin ist der Verkehrswert somit auf Fr. 427‘500.-- festzulegen.

3.3 I m konkreten Fall liegen zwar weder eine amtliche Schätzung des Verkehrswerts noch e ine solche durch eine Bank vor, jedoch sind sowohl der Steuerwert als auch der Gebäudeversicherungswert der Liegenschaft bekannt (vg l. E. 3.1). Dem nach ist es naheliegend für die Berechnung des Verkehrswertes in Anwen dung der von der Rechtsprechung (vgl. E. 1.3.2 hiervor; vgl. auch Car igiet /Koch, Er gän zungsleistungen zur AHV/IV, 2. Auflage 2009, S. 172 oben) als grund sätz lich sachgerecht anerkannten Berechnungsmethode, den Mittelwert von Steuer- und Gebäudeversicherungswert heranzuziehen. Dieser beträgt Fr. 855‘000.-- (1‘710‘000.-- [Fr. 464‘000.-- + Fr. 1‘246‘000.--] ÷ 2). Unter Berücksichtigung des hälftigen Miteigentumsanteils der Beschwerdegegnerin ist der Verkehrswert somit auf Fr. 427‘500.-- festzulegen. Dementsprechend ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. In diesem Sinne ob liegt es der Beschwerdegegnerin, den Anspruch auf Zusatzleistungen ab 1. Oktober 2012 neu zu berechnen.

Dementsprechend ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. In diesem Sinne ob liegt es der Beschwerdegegnerin, den Anspruch auf Zusatzleistungen ab 1. Oktober 2012 neu zu berechnen. Das Gericht erkennt:

Das Gericht erkennt: 1. Die Beschwerde wird in dem Sinne gutgeheissen, dass der angefochtene Einsprache entscheid vom 1 6. Mai 2013 aufgehoben und die Sache an die Beschwerdegegnerin zurückgewiesen wird, damit diese im Sinne der Erwägungen den Anspruch auf Zu satzleistungen ab 1. Oktober 201 2 neu berechne und verfüge.

1. Die Beschwerde wird in dem Sinne gutgeheissen, dass der angefochtene Einsprache entscheid vom 1 6. Mai 2013 aufgehoben und die Sache an die Beschwerdegegnerin zurückgewiesen wird, damit diese im Sinne der Erwägungen den Anspruch auf Zu satzleistungen ab 1. Oktober 201 2 neu berechne und verfüge. 2. Das Verfahren ist kostenlos.

2. Das Verfahren ist kostenlos. 3. Zustellung gegen Empfangsschein an:

3. Zustellung gegen Empfangsschein an: - X.___

X.___ - Stadt Zürich, Amt für Zusatzleistungen zur AHV/IV

Stadt Zürich, Amt für Zusatzleistungen zur AHV/IV - Bundesamt für Sozialversicherungen

Bundesamt für Sozialversicherungen - Sicherheitsdirektion Kanton Zürich

Sicherheitsdirektion Kanton Zürich 4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung beim Bundesgericht Beschwerde eingereicht werden ( Art. 82 ff. in Verbindung mit Art. 90 ff. des Bundes gesetzes über das Bundesgericht, BGG). Die Frist steht während folgender Zeiten still: vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 1 5. Juli bis und mit 1 5. August sowie vom 1 8. Dezember bis und mit dem 2. Januar ( Art. 46 BGG).

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung beim Bundesgericht Beschwerde eingereicht werden ( Art. 82 ff. in Verbindung mit Art. 90 ff. des Bundes gesetzes über das Bundesgericht, BGG). Die Frist steht während folgender Zeiten still: vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 1 5. Juli bis und mit 1 5. August sowie vom 1 8. Dezember bis und mit dem 2. Januar ( Art. 46 BGG). Die Beschwerdeschrift ist dem Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, zuzu stellen.

Die Beschwerdeschrift ist dem Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, zuzu stellen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismit tel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Ur kunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat ( Art. 42 BGG).

Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismit tel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Ur kunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat ( Art. 42 BGG). Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich

Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich Der VorsitzendeDie Gerichtsschreiberin

MosimannFonti