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Mietrecht: Aktuelles zur Vermietung der Wohnung über Airbnb
Nachfolgend werden zwei wegweisende Entscheide des Bundesrats und des Bundesgerichts zur Vermietungen von Wohnungen über Online-Plattformen wie Airbnb kurz zusammengefasst:
1. Keine Vereinfachung der Untermiete auf Airbnb
Der Bundesrat entschied anlässlich der Sitzung vom 8. März 2019 auf eine Ergänzung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) zu verzichten. Der Artikel betreffend die generelle Zustimmung des Vermieters zur wiederholten kurzzeitigen Untermiete wird nicht umgesetzt.
Der Mieter hat somit weiterhin seinen Vermieter für jede einzelne geplante Untervermietung vorgängig um Zustimmung zu ersuchen, wobei sich der Vermieter für die Prüfung des Gesuchs ausreichend Zeit, gemäss Praxis zwei- bis vier Wochen, nehmen darf. Airbnb sieht hingegen vor, dass die Buchungsanfrage eines Interessenten in der Regel innerhalb von 24 Stunden bestätigt wird. Unterlässt es der Mieter folglich, seinen Vermieter vorgängig um Zustimmung zu ersuchen und bestätigt er stattdessen die Buchungsanfrage des Interessenten, riskiert er die (ausser-)ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter.
Der sorgfältige Mieter ist somit gut beraten, seinen Vermieter um generelle Zustimmung zur Untermiete zu vereinbarten Bedingungen zu ersuchen. Denn der Vermieter kann seine Zustimmung – ungeachtet der nicht umgesetzten Ergänzung in der Mietrechtsverordnung – auch auf freiwilliger Basis erteilen.
2. Zulässiges Verbot der Vermietung von Stockwerkeigentumswohnungen über Airbnb
Das Bundesgericht kommt bei seinem Entscheid vom 4. April 2019 zum Schluss, dass das von der Versammlung der Stockwerkeigentümer beschlossene Verbot der unregelmässigen, tage-, wochen-, oder monatsweise Vermietung der Wohnungen, zulässig ist.
Konkret ging es um 26 Eigentumswohnungen im gehobenen Standard mit entsprechender Infrastruktur putty user manual , wie Schwimmbad und Sauna. Das Bundesgericht begründete seinen Entscheid damit, dass diese gemeinsame Infrastruktur trotz der Grösse der Liegenschaft mit 26 Wohnungen für einen tendenziell intimen Rahmen sorgt. Weiter handle es sich nicht um eine Ferienliegenschaft, sondern um eine Residenz mit Erstwohnungen. Das sorge typischerweise für ein engeres Verhältnis unter den Bewohnern. Zudem sei in einer solchen Liegenschaft das Ruhebedürfnis wichtiger. Das Bundesgericht folgert daraus:
«Bei dieser Ausgangslage sprengt das dauernde gewerbsmässige Feilbieten einer Wohnung zur tageweisen Buchung auf Plattformen wie Airbnb den reglementarisch vorgesehenen „Wohnzweck“ und ist auch mit dem Betrieb eines reglementskonformen „stillen Gewerbes“ nicht vereinbar.»
Der von der Stockwerkeigentümerversammlung gefasste, allgemein formulierte Beschluss (Verbot) ist damit gesetzeskonform (Urteil des Bundesgerichts vom 4. April 2019, 5A_436/2018).
-MLaw Ralf Voger, Rechtsanwalt bei Studhalter & Pfister Rechtsanwälte AG