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Disdetta dell’appartamento in locazione
Disdire l'appartamento
Gli inquilini vogliono dare la disdetta del loro appartamento. Cosa devono considerare? Cosa succede se la locatrice vuole dare la disdetta dell'appartamento?
- Come posso dare la disdetta per l‘appartamento?
- Quando posso dare una disdetta senza preavviso ?
- Quando posso dare una disdetta straordinaria?
- Quando la locatrice può dare la disdetta ordinaria?
- Quando la locatrice può dare una disdetta straordinaria?
- Scadenza del contratto di locazione a tempo determinato
Se viene data la disdetta ordinaria, l’inquilino non deve fornire una motivazione. Se gli inquilini sono sposati oppure vivono in un’unione domestica registrata e l'appartamento funge da abitazione familiare, si può disdire il contratto di locazione solo con il consenso espresso di entrambi. Se un inquilino rifiuta di dare il suo consenso senza un valido motivo, l’altro inquilino deve ricorrere al giudice (cfr. via legale).
Cifre, termini & requisiti formali
Termini / forma della disdetta. L’inquilino può dare la disdetta scritta, con un preavviso di tre mesi per la scadenza determinata dall’uso locale o, in mancanza di tale uso, per la fine di un trimestre di locazione. Se il contratto di locazione prevede un termine di preavviso più lungo o un'altra scadenza di disdetta, questi valgono. Se l’inquilino non osserva il preavviso o la scadenza di disdetta, la disdetta è valida per la scadenza successiva.
Ricezione della disdetta. L’inquilino deve assicurarsi che la locatrice riceva la disdetta almeno un giorno prima dell'inizio del termine di preavviso. Se la locatrice o una rappresentante non è presente, è considerata data di ricezione il primo giorno del termine di ritiro. Per una gestione immobiliare è considerata data di ricezione il primo giorno lavorativo del termine di ritiro.
Se la locatrice è a conoscenza di un difetto grave dell'appartamento e non vi pone rimedio entro un termine ragionevole, l’inquilino può recedere dal contratto senza preavviso (cfr. Checklist difetti).
Esempio: l'appartamento è inabitabile a causa di un incendio o di una perdita dal tetto. Non è tuttavia dato motivo di disdetta senza preavviso, se il fornello è inutilizzabile a causa di un incendio e la locatrice sostituirà il fornello entro un periodo di tempo ragionevole.
Se l'adempimento del contratto di locazione non è più ragionevole, l’inquilino può dare la disdetta straordinaria. Il giudice deciderà sulle eventuali richieste di risarcimento danni.
Esempi: grave deterioramento dello stato di salute, morte dell'inquilino o divorzio.
Cifre, termini & requisiti formali
Se la prosecuzione del contratto di locazione non è più esigibile, l’inquilino può dare la disdetta con un preavviso di tre mesi per una scadenza qualsiasi. In caso di decesso dell’inquilino, il suo erede può dare la disdetta con un preavviso di tre mesi per la prossima scadenza legale di disdetta (vedasi anche: «Il contratto di locazione continua dopo il decesso dell'inquilino?»).
La locatrice deve motivare, su richiesta, perché desidera rescindere il contratto di locazione. Se il motivo della disdetta viola la buona fede, la disdetta è contestabile. È questo il caso, ad esempio, se la locatrice vuole imporre una modifica unilaterale del contratto a svantaggio dell'inquilino o se la disdetta interviene durante una procedura di diritto locativo, non introdotta abusivamente.
Se l'appartamento funge da dimora familiare, la locatrice deve notificare la disdetta separatamente ad entrambi i partner.
Vedasi anche: «A nostra figlia piace giocare a calcio in giardino dopo la scuola. La padrona di casa può darci la disdetta per questo motivo?» e «La locatrice può dare la disdetta perché adottiamo un bambino?»
Cifre, termini & requisiti formali
La locatrice deve dare la disdetta all‘inquilino mediante un modulo approvato dal Cantone. Questo modulo deve indicare, tra l'altro, cosa deve fare l‘inquilino se desidera contestare la disdetta o chiedere una protrazione della locazione. Se la disdetta non soddisfa questi requisiti formali è nulla.
Mora nel pagamento: Se l’inquilino non paga la pigione, la locatrice gli impartisce un termine di pagamento con la comminatoria di disdetta del contratto, se entro questo termine non procede al pagamento. Dopo la scadenza di questo termine, la locatrice può disdire il contratto di locazione in modo straordinario.
Cifre, termini & requisiti formali
In caso di mora nel pagamento la locatrice deve fissare all‘inquilino un termine scritto di pagamento di almeno 30 giorni e minacciarlo con la disdetta del contratto. Se il termine scade infruttuoso, la locatrice può dare la disdetta all‘inquilino, con un preavviso di almeno 30 giorni per la fine di un mese.
Vedasi anche: «Posso depositare validamente la pigione già scaduta?»
Cambiamento di proprietà. Se la locatrice aliena l'appartamento, anche la nuova proprietaria è vincolata dal contratto di locazione. Può tuttavia dare la disdetta all’inquilino, se fa valere un bisogno personale urgente per sé o per i suoi parenti stretti o affini.
Cifre, termini & requisiti formali
La nuova proprietaria può dare la disdetta all‘inquilino osservando il termine di preavviso legale per la prossima scadenza legale, se fa valere un bisogno personale urgente. Se la nuova proprietaria dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, la locatrice precedente risponde verso l‘inquilino di tutti i danni che ne derivano.
Se il locatore ha concordato con la locatrice una durata determinata del contratto di locazione, il rapporto di locazione termina senza disdetta alla scadenza prevista.