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Grundstückgewinnsteuer
Bei der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens ist der dabei erzielte Gewinn zu versteuern. Unter gewissen Bedingungen wird die Steuer aufgeschoben. Die Grundstückgewinnsteuer wird unabhängig vom übrigen Einkommen aufgrund des - progressiven - Einkommenssteuertarifs für Alleinstehende und eines Steuerfusses von 4,2 berechnet. Steuerpflichtig ist der Verkäufer/die Verkäuferin.
Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken; ausgenommen sind Gewinne aus der Veräusserung von Geschäftsvermögen, die der Einkommens- oder Gewinnsteuer unterworfen sind. Grundstückgewinnsteuerpflichtig sind auch Wertzuwachsgewinne aus der Veräusserung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken durch natürliche Personen.
Als steuerpflichtige Veräusserung gilt insbesondere
- die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück,
- die Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht über ein Grundstück (z.B. Verkauf der Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft)
- die Veräusserung eines Kaufs-, Vorkaufs- und Rückkaufsrechts an einem Grundstück
- die Überführung von Grundstücken vom Privat- ins Geschäftsvermögen
Berechnung des steuerbaren Gewinns
Als Grundstückgewinn gilt die Differenz zwischen Anlagewert und Veräusserungswert. Der Anlagewert besteht grundsätzlich aus dem Erwerbspreis im Zeitpunkt der letzten steuerbegründenden Veräusserung und den gesetzlichen Zuschlägen für Aufwendungen (insbesondere Erwerbskosten, Mäklerprovisionen, Aufwendungen für dauernde Wertvermehrungen, Erschliessungskosten). Der Veräusserungswert entspricht dem Veräusserungspreis, vermindert um die gesetzlichen Abzüge (insbesondere die Veräusserungskosten).
Berechnung der geschuldeten Steuer
Zur Berechnung der Steuer wird zunächst die sich für den steuerbaren Grundstückgewinn ergebende einfache Steuer gemäss Einkommenssteuertarif für Alleinstehende festgestellt (ohne Berücksichtigung des übrigen Einkommens). Dieser Betrag ist anschliessend mit dem für alle Gemeinden geltenden Steuerfuss von 4,2 zu multiplizieren (es gibt also keine unterschiedlichen Gemeindesteuerfüsse). Der so erhaltene Steuerbetrag ist um einen allfälligen Besitzesdauerzuschlag (wenn das Grundstück während weniger als 6 Jahren im Besitz der Veräussererin bzw. des Veräusserers war, um 10% für jedes volle Jahr, um das die Besitzesdauer kürzer war) zu erhöhen bzw. um einen allfälligen Besitzesdauerrabatt (1% für jedes weitere volle Jahr, wenn das Grundstück während mehr als 8 Jahren im Besitz der Veräussererin bzw. des Veräusserers war, höchstens aber 25%) zu ermässigen.
Steueraufschub
Bei bestimmten Veräusserungstatbeständen wird die Besteuerung aufgeschoben, d.h. sie erfolgt erst bei der nächsten - steuerbegründenden - Veräusserung; so insbesondere bei
- Eigentumswechsel durch Erbgang, Erbvorbezug und Schenkung.
- Eigentumswechsel unter Ehegatten/eingetragenen Partnerinnen und Partnern, sofern beide Ehegatten/eingetragenen Partnerinnen und Partner einverstanden sind.
- Veräusserung eines selbstbewirtschafteten landwirtschaftlichen Grundstücks, soweit der Veräusserungserlös zwei Jahre vor oder nach der Veräusserung für eine landwirtschaftliche Ersatzbeschaffung verwendet wird.
- Veräusserung einer selbstgenutzten Wohnliegenschaft und Reinvestition des Veräusserungserlöses zwei Jahre vor oder nach der Veräusserung in eine in der Schweiz gelegene und wiederum selbstgenutzte Ersatzliegenschaft.
Handänderungssteuer
Anlässlich der Veräusserung eines Grundstücks wird die Handänderungssteuer erhoben. Mit ihr wird der Wechsel der Verfügungsmacht über ein Grundstück besteuert. Als steuerpflichtige Handänderungen gelten insbesondere der Eigentumsübergang an einem Grundstück und der Übergang der wirtschaftlichen Verfügungsmacht über ein Grundstück, beispielsweise durch Veräusserung der Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft.
Die Handänderungssteuer beträgt 1,5% des Handänderungswerts. Dieser besteht grundsätzlich aus allen Leistungen der Erwerberin bzw. des Erwerbers für den Erwerb des Grundstücks oder aus einem Ersatzwert, der unter nahestehenden Personen vereinbarte Erwerbspreis diesen Wert nicht erreicht (subsidiärer Handänderungswert). Der Ersatzwert entspricht bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken dem Katasterwert. Bei landwirtschaftlichen Grundstücken entspricht er dem um 200% erhöhten Katasterwert oder dem Verkehrswert, falls diese Grundstücke in der Bauzone liegen. Steuerpflichtig ist die Erwerberin bzw. der Erwerber.
Steuerfreie Handänderungen
Bestimmte Veräusserungstatbestände sind von der Handänderungssteuer befreit, so insbesondere
- Rechtsgeschäfte zwischen Ehegatten/eingetragenen Partnern/Lebenspartnern sowie zwischen Verwandten in auf- und absteigender Linie, einschliesslich ihrer Partner (Ehegatten, eingetragene Partner oder Lebenspartner),
- der Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis),
- unter gewissen Bedingungen der Übergang eines Grundstücks anlässlich von Unternehmensumstrukturierungen,
- Rechtsgeschäfte mit einem Handänderungswert von weniger als 20'000 Franken.
Nachträgliche Vermögenssteuer
Die nachträgliche Vermögenssteuer wurde abgeschafft.
Liegenschaftssteuer
Die Liegenschaftssteuer wurde abgeschafft.