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Wir wurden in unserer Tätigkeit schon regelmässig damit konfrontiert, dass einzelne Erben einer Erbengemeinschaft uns kontaktiert haben, um unsere Einschätzung zu einer Immobilie zu erhalten, obwohl die Erbengemeinschaft bezüglich eines Verkaufs noch nicht einig war. Solche Auseinandersetzungen können sich zum Teil über Jahre hinziehen, ohne dass sich eine Seite bewegt. Wir konnten Herrn Hess zu diesem Thema befragen:
1. Welche Möglichkeiten haben Erben bei Uneinigkeit, ob man eine Liegenschaft verkaufen soll oder nicht?
Hier würde ich zunächst versuchen, eine einvernehmliche Lösung unter den Erben zu finden. Allenfalls kann ein zugezogener Immobilienexperte, welcher den Markt und die Preise kennt, einen einstimmigen Entscheid unter den Erben herbeiführen.
Wenn dies nicht möglich ist, bleibt nur die im zweiten Teil der Artikelserie angesprochene Möglichkeit, die gerichtliche Teilung des Nachlasses zu verlangen. Dabei wird der Nachlass durch das Gericht aufgeteilt.
2. Gehen wir davon aus, dass eine Partei – bei zwei Parteien - verkaufen möchte und eine nicht. Was kann die verkaufswillige Partei tun, wenn Sie auf das Geld angewiesen ist?
Sofern der andere Erbe einverstanden ist, könnte demjenigen Erben, der einen dringenden Finanzbedarf hat, eine Vorabzahlung aus dem Nachlass ausgerichtet werden, die ihm dann bei der eigentlichen Teilung des Nachlasses später wieder angerechnet wird. Das bedingt aber, dass im Nachlass entsprechende liquide Mittel vorhanden sind oder dass diese durch Aufnahme von Hypotheken beschafft werden können.
Wenn keine entsprechenden Mittel vorhanden sind oder der andere Erbe damit nicht einverstanden ist, muss die gerichtliche Teilung des Nachlasses verlangt werden.
3. Gehen wir davon aus, dass es menschlich zwischen den Parteien nicht funktioniert. Eine Partei bietet der anderen ihren Anteil zum Kauf an oder bietet im Gegenzug an, den anderen Anteil zu übernehmen, was kann man machen, wenn die andere Partei sich weigert?
Auch in dieser Konstellation bleibt nur die Möglichkeit der gerichtlichen Teilung des Nachlasses, wenn die Erben sich nicht anderweitig aussergerichtlich einigen können.
4. Wie geht eine gerichtliche Trennung des Nachlasses vonstatten?
Das ZGB sieht vor, dass jeder Erbe bzw. jede Erbin zu jeder Zeit die Teilung des Nachlasses verlangen kann. Dieses Recht kann bei Bedarf gerichtlich durchgesetzt werden.
Nach der gesetzlichen Konzeption werden so viele Lose gebildet, wie Erben vorhanden sind. Die Gegenstände des Nachlasses werden nach dem Zufallsprinzip auf die Lose zugeteilt. Unterschiedliche Werte der Lose sind durch Differenzzahlungen auszugleichen. Gemäss einem Urteil des Bundesgerichts hat das Gericht nicht die Kompetenz, die Liegenschaften nach Ermessen auf die Erben zuzuteilen. Das bedeutet in der Konsequenz, dass die einzelnen Erben bei der gerichtlichen Teilung des Nachlasses alle das gleiche Recht auf die jeweiligen Vermögenswerte im Nachlass haben. Ein Erbe kann somit nicht erzwingen, Eigentümer einer konkreten Liegenschaft zu werden. Anders sähe es nur aus, wenn der Erblasser zu Lebzeiten entsprechende Regelungen aufgestellt hätte.
5. Gehen wir von einer etwas grösseren Erbengemeinschaft aus. Gibt es eine Möglichkeit, den Ausschluss eines "schwierigen" Erben aus einer Erbengemeinschaft zu erwirken, vergleichbar mit dem Ausschluss aus einer Stockwerkeigentümerschaft?
Nein, eine solche Ausschlussoption ist dem Gesetzgeber nicht vorgesehen. Es besteht nur die bereits mehrfach erwähnte Möglichkeit, den ganzen Nachlass zu teilen und auf diesem Weg den anderen Erben "los zu werden".
6. Was geben Sie als Experte Erben, die Teil einer Erbengemeinschaft sind, als Tipp auf den Weg, wenn die Situation besteht, dass ein Teil der Erben verkaufen will und ein anderer Teil nicht?
Erfahrungemäss schätzen Erben den Wert von Liegenschaften falsch (entweder zu hoch oder zu tief) ein. Es empfiehlt sich deshalb, in einer solchen Konstellation den Rat eines Immobilienprofis einzuholen, welcher den Markt kennt und den Weg des Verkaufs aufzeigen kann.
Es besteht dann nach Vorliegen einer Wertbestimmung der Liegenschaft die Chance, dass die Erben entweder alle mit dem Verkauf einverstanden sind oder vom Verkauf Abstand nehmen. Die nicht verkaufswilligen Erben könnten auch - die nötigen Mittel vorausgesetzt - die austrittswilligen Erben auskaufen und die Erbengemeinschaft in reduzierter Form weiterführen. Wenn auch diese Option nicht machbar ist, wird man wohl nicht umhinkommen, die gerichtliche Teilung des Nachlasses zu verlangen. Dafür ist der Beizug eines im Erbrecht versierten Anwalts bzw. einer Anwältin angezeigt. Leider ist ein solcher Gerichtsprozess teuer und langwierig.
Wir danken Herrn Hess für die Beantwortung unserer Fragen
Zum Experten:
Christoph Hess ist als Rechtsanwalt und Notar in Sursee und Luzern und Partner der gleichnamigen Kanzlei Hess Advokatur Notariat Mediation. Er ist Fachanwalt Bau- und Immobilienrecht. Sie können Herrn Hess unter folgenden Koordinaten erreichen:
Website: www.hess-advokatur.ch
Tel: 041 924 11 00
BECK Real Estate – Ihre Partner in Immobilienfragen:
Die BECK Real Estate ist Ihre Partnerin für alle Immobilienfragen. Unser Dienstleistungsangebot umfasst die Immobiliensuche, die Immobilienvermarktung und Architekurleistungen. Wir passen unser Angebot kontinuierlich den Bedürfnissen unserer Kundschaft an.
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Links zum Thema:
Impulsartikel zur Artikelserie «Erbengemeinschaft»:
Zweiter Teil der Artikelserie zum Thema «Die Erbengemeinschaft – was benötigt es für eine Entscheidungsfindung» :
Wieso die BECK Real Estate GmbH diskrete Liegenschaftsvermarktungen empfiehlt:
Unsere aktuelle Einschätzung zum Immobilienmarkt:
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