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Le droit de préemption
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Qu'est-ce que le droit de préemption ?
Le droit de préemption confère à son titulaire un droit préférentiel d'acquérir un immeuble au cas où le propriétaire vendrait ce bien à un tiers.
Si un immeuble grevé d'un droit de préemption est légué à un héritier lors du partage de la succession, s'il fait l'objet d'une vente forcée ou s'il est destiné à l'usage public, la personne au bénéfice du droit de préemption ne peut pas exercer son droit. L'origine de ce droit peut être soit légale, soit contractuelle.
Les personnes suivantes sont au bénéfice d'un droit de préemption légal :
- Le copropriétaire qui souhaite acquérir une part supplémentaire de copropriété à l'égard de toute personne qui n'en est pas un (le droit de préemption dans une propriété par étages n'existe que lorsqu'il a été expressément prévu et qu'il a été annoté au registre foncier).
- Le propriétaire du sol grevé d'un droit de superficie distinct et permanent contre tout acquéreur du droit de superficie.
- Le superficiaire contre tout acquéreur du sol grevé.
- Certains membres de la parenté de l'aliénateur ou le fermier dans le cas d'une exploitation agricole pour autant que certaines conditions soient remplies (cf. LDFR 42 ss).
Le droit de préemption peut être annoté au registre foncier pour une durée maximale de 25 ans. Pour être valable, le pacte de préemption doit revêtir la forme authentique.
Les pactes de préemption ne fixent pas le prix de vente à l'avance. Sauf convention contraire, le droit de préemption contractuel est transmissible par succession, mais pas cessible.
Lorsqu'un immeuble grevé d'un droit de préemption est vendu à un tiers, l'aliénateur doit informer le titulaire du droit de la conclusion et du contenu du contrat.
La même obligation incombe au conservateur du registre foncier (CCS 969). Si le titulaire du droit veut en faire usage, il a l'obligation d'en informer le vendeur ou, si cela a été annoté au registre foncier, le propriétaire, dans un délai de trois mois. Ce délai commence dès la conclusion et la connaissance du contenu du contrat. Deux ans après l'inscription du nouveau propriétaire dans le registre foncier, le droit ne peut plus être exercé. Si le prix d'achat a été fixé dans le pacte de préemption, ce prix devra être appliqué; si tel n'est pas le cas, celui convenu avec le tiers acheteur sera retenu.
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