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Une bonne qualité de vie urbaine implique, entre autres, que tout un chacun dispose d’un espace suffisant pour vivre. C’est la seule façon de s’assurer que l’espace urbain ne se restreigne pas en «club» pour les initiés, c’est-à-dire qu’il ne soit pas réservé à ceux qui ont déjà un logement épargné par les forces du marché. Des offres permettant également à des acteurs externes de s’installer dans la zone urbaine à des conditions acceptables sont souhaitables.
Contrairement à ce qui est souvent dit, un marché du logement de plus en plus réglementé qui utilise des approches centralisées pour distribuer les rares unités de logement aussi «équitablement» que possible n’est pas le seul moyen d’y parvenir. La seule solution durable est d’augmenter l’offre. Dans le cas contraire, l’augmentation constante de la demande se traduira inévitablement par des loyers plus élevés ou par des injustices dans les attributions de logements (par exemple, par des relations d’initiés). L’activité de construction dans le secteur de l’immobilier résidentiel est un signe indéniable de la mesure dans laquelle la politique urbaine crée les conditions-cadre nécessaires.
Le monitoring des villes
Dans le cadre du monitoring des villes, l’activité relative de construction (évolution du parc de logements en pourcentage du parc total de logements) dans les villes a été comparée à celle de la zone environnante pour la période 2000-2015.
Les données ont été mises à jour pour cet article. L’évolution pour la période 2000-2017 est maintenant évaluée. Dans les cantons du Tessin et de Lucerne, il y a eu des fusions de communes pendant cette période. La comparaison est basée sur l’état actuel des limites communales. L’activité de construction dans les communes qui ont fusionné pendant la période à l’étude pour former le centre-ville est donc attribuée à la ville.
Résultats
L’étude de l’activité de construction montre clairement les problèmes de la politique actuelle du logement urbain. Dans aucune des villes étudiées, l’activité de construction n’a atteint celle de la moyenne de la campagne environnante au cours des dix-sept dernières années. Des logements supplémentaires ont été créés principalement dans la périphérie, ce qui a forcé de nombreuses personnes à s’y installer. Contrairement à ce qui a été suggéré il y a quelques années, par exemple, par les associations des villes, il n’est en aucun cas possible de parler d’une forte activité de construction – du moins pas en comparaison avec la périphérie immédiate.
Lugano, Winterthour et Bienne sont les villes où la différence est la plus faible. Le taux de construction résidentielle représente environ 80 % de celui de la campagne environnante. La bonne performance de Winterthour doit être relativisée dans la mesure où la ville se caractérise par des limites urbaines très larges. Ce qui serait considéré comme faisant partie de la campagne environnante dans d’autres villes fait toujours partie de la zone administrative de la ville.
C’est exactement l’inverse qui se produit à Genève et, dans une moindre mesure, à Bâle : les limites politiques de la ville n’englobent que le centre de la zone d’habitat urbain. Il n’est donc pas surprenant que l’activité de construction dans ces zones centrales densément peuplées entre 2000 et 2017 ne représente que 34% de l’activité de construction dans la zone environnante. Dans le cas de Genève en particulier, cela ne doit toutefois pas faire oublier la pénurie de logements de cette ville, dont la réglementation représente une particularité locale puisque’elle est la plus importante de Suisse.
Dans les cinq autres villes, l’activité de construction relative varie de 40% (Berne) à 59% (Saint-Gall). A Berne, cinq fois plus de logements ont été construits dans les années 1960 que dans les années 2000. Ces résultats devraient être un signal fort envoyé aux villes pour qu’elles adaptent les conditions-cadre – par exemple en autorisant plus de densification, en augmentant le nombre de bâtiments existants et en assouplissant les réglementations qui entravent les investissements, afin que l’offre de logements dans la zone urbaine puisse augmenter.
Vous trouverez plus d’informations dans l’étude «20 ans de politique urbaine suisse».