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Geschäftsnummer: VB.2001.00209 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 04.09.2001 Spruchkörper: 3. Abteilung/Einzelrichter Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Abgaberecht ohne Steuern Betreff: Gebührenforderung Schuldnerstellung bei Wasser-, Abwasser- und Kehrichtgebühren Auf die Beschwerde ist einzutreten (E. 1). Der Bezirksrat ist zu Unrecht auf den einen Rekurs nicht eingetreten (E. 2a). Eine Rückweisung an den Bezirksrat erübrigt sich indessen (E. 2b). Schuldner sind die jeweiligen "Eigentümer bzw. Baurechtsberechtigter" (E. 3a). Die Vorinstanz erwog, nur im Grundbuch eigetragene Baurechtsberechtigte seien Gebührenschuldner (E. 3b). Dieser Auffassung ist beizutreten (E. 3c). Die Begründung der Beschwerdegegnerin, weshalb die Gebührenrechnungen stets der Anlagebetreiberin und nicht den Grundstückeigentümern zugestellt worden seien, überzeugt. Es liegt deshalb keine Praxisänderung vor, die im Übrigen zulässig wäre. Dem Vorgehen der Beschwerdegegnerin stehen auch keine Gründe des Vertrauensschutzes entgegen (E. 3d). Die Bestimmungen über die Abwassergebühren wurden richtig angewandt (E. 3e). Es liegen keine genügenden Hinweise auf eine fehlerhafte Funktionsweise des Wasserzählers vor (E. 4). Dass der Bezirksrat zu Unrecht auf den einen Rekurs nicht eingetreten ist, führt zu teilweiser Übernahme der Kosten auf die Gerichtskasse (E. 5). Geschäftsnummer: VB.2001.00209 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 04.09.2001 Spruchkörper: 3. Abteilung/Einzelrichter Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Abgaberecht ohne Steuern Betreff: Gebührenforderung Schuldnerstellung bei Wasser-, Abwasser- und Kehrichtgebühren Auf die Beschwerde ist einzutreten (E. 1). Der Bezirksrat ist zu Unrecht auf den einen Rekurs nicht eingetreten (E. 2a). Eine Rückweisung an den Bezirksrat erübrigt sich indessen (E. 2b). Schuldner sind die jeweiligen "Eigentümer bzw. Baurechtsberechtigter" (E. 3a). Die Vorinstanz erwog, nur im Grundbuch eigetragene Baurechtsberechtigte seien Gebührenschuldner (E. 3b). Dieser Auffassung ist beizutreten (E. 3c). Die Begründung der Beschwerdegegnerin, weshalb die Gebührenrechnungen stets der Anlagebetreiberin und nicht den Grundstückeigentümern zugestellt worden seien, überzeugt. Es liegt deshalb keine Praxisänderung vor, die im Übrigen zulässig wäre. Dem Vorgehen der Beschwerdegegnerin stehen auch keine Gründe des Vertrauensschutzes entgegen (E. 3d). Die Bestimmungen über die Abwassergebühren wurden richtig angewandt (E. 3e). Es liegen keine genügenden Hinweise auf eine fehlerhafte Funktionsweise des Wasserzählers vor (E. 4). Dass der Bezirksrat zu Unrecht auf den einen Rekurs nicht eingetreten ist, führt zu teilweiser Übernahme der Kosten auf die Gerichtskasse (E. 5). Stichworte: ABWASSERGEBÜHR BAURECHT BAURECHTSBERECHTIGTE/-R GEBÜHREN GRUNDBUCH PRAXISÄNDERUNG SCHULDNER VERTRAUENSSCHUTZ WASSERGEBÜHR Rechtsnormen: Art. 675 ZGB Art. 779 ZGB Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 5 Stichworte: ABWASSERGEBÜHR BAURECHT BAURECHTSBERECHTIGTE/-R GEBÜHREN GRUNDBUCH PRAXISÄNDERUNG SCHULDNER VERTRAUENSSCHUTZ WASSERGEBÜHR ABWASSERGEBÜHR BAURECHT BAURECHTSBERECHTIGTE/-R GEBÜHREN GRUNDBUCH PRAXISÄNDERUNG SCHULDNER VERTRAUENSSCHUTZ WASSERGEBÜHR Rechtsnormen: Art. 675 ZGB Art. 779 ZGB Art. 675 ZGB Art. 779 ZGB Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 5 I. Die E AG betrieb seit 1975 auf den Grundstücken Kat.Nrn. 1 und 2 in U eine Tennisanlage; die auf diesen Grundstücken befindlichen Ge­bäude und Aussenplätze waren von ihr erstellt und finanziert worden. Die Aktien der Gesellschaft gehörten mehrheitlich D und dessen Söhnen A und B. 1995 übernahmen A und B von ihrem Vater D die beiden Grundstücke je zur Hälfte. Am 26. Mai 2000 wurde die Gesellschaft in Anwendung von Art. 708 Abs. 4 des Schweizerischen Obligationenrechts (OR) und von Art. 86 Abs. 2 der Handelsregisterverordnung (HRegV) von Amtes wegen als aufgelöst erklärt, weil die ihr zur Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands in Bezug auf die Verwaltung und Ver­tretung angesetzte Frist fruchtlos abgelaufen war. Heute wird die genannte Tennisanlage von der am 15. September 1998 ins Handelsregister eingetragenen F GmbH betrieben, an welcher Gesellschaft unter anderem A und B beteiligt sind. Die Gemeindeverwaltung bezog die jährlichen Wasser- und Abwassergebühren seit Aufnahme des Tennisbetriebs im Jahre 1975 von der E AG. Am 17. Januar 2000 stellte die Gemeindeverwaltung hinsichtlich der Bezugsperiode 1997 für Wasser, Abwasser und Kehricht der genannten Tennisanlage Rechnung im Gesamtbetrag von Fr. 7'710.85. Die Rechnungs­stellung erfolgte jedoch nicht mehr an die E AG, sondern im Original an A und in Kopie an B. Hiergegen erhob Rechtsanwalt C als Rechtsvertreter von A am 14. Februar 2000 Einsprache mit dem Antrag, die Gebührenrechnung aufzuheben. Er machte geltend, Schuldner der streitigen Gebühren sei nicht A, sondern nach wie vor die E AG; nachdem die Gebühren seit vielen Jahren von dieser bezogen worden seien, sei der bezüglich der fraglichen Bemessungsperiode 1997 vollzogene Schuldnerwechsel nicht zulässig. Eventualiter wurde geltend gemacht, zwischen A und B bestehe angesichts des Miteigentums an den fraglichen Grundstücken keine Solidarschuldnerschaft, weshalb A höchstens die Hälfte des Gebührenbetrags auferlegt werden dürfe. Mit Schreiben vom 29. Juni 2000 an A hielt der Werkvorsteher fest, dem gestellten Begehren zu Hauptsache nicht entsprechen zu können. Er erklärte sich jedoch bereit, bei der Bemessung der Klärgebühr den für die Sprinkleranlage der Aussenplätze verbrauchten Wasseranteil in Abzug zu bringen, was eine Reduktion des Gesamtbetrags von ursprünglich Fr. 7'710.85 auf Fr. 7'568.- ergab; ferner erklärte er sich bereit, den neuen Gesamtbetrag je zur Hälfte A und B in Rechnung zu stellen. Das Original des Schreibens samt Rechnung vom 3. Juli 2000 wurde A, eine Kopie dieses Schreibens samt Rechnung vom 3. Juli 2000 B zugestellt. Nachdem A dem Werkvorsteher mitgeteilt hatte, er wünsche zuhanden seines Rechtsvertreters einen förmlichen, rekursfähigen Einspracheentscheid, fasste die Werkkommission Y am 24. August 2000 einen entsprechenden Beschluss, welcher inhaltlich dem Schreiben des Werkvorstehers vom 29. Juni 2000 entsprach. Der Einspracheentscheid wurde Rechtsanwalt C sowie je in einer Kopie A und B zugestellt. II. Mit Eingaben vom 26. bzw. 27. September 2000 erhob Rechtsanwalt C namens A bzw. B Rekurs gegen den Einspracheentscheid, mit den gleichlautendem Antrag, den angefochtenen Entscheid aufzuheben, soweit damit A bzw. B zur Zahlung einer Wasser-, Abwasser- und Kehrichtgebühr für die Bezugsperiode 1997 verpflichtet werde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gemeinde. Der Bezirksrat V beschloss am 25. Mai 2001, die Rekursverfahren zu vereinigen (Disp. Ziff. 1), den Rekurs von A abzuweisen (Disp. Ziff. 2) und auf den Rekurs von B nicht einzutreten (Disp. Ziff. 3). Die Rekurskosten, worunter eine Staatsgebühr von Fr. 600.-, auferlegte er zu 2/3 A und zu 1/3 B (Disp. Ziff. 4). III. Mit Eingaben vom 27. Juni 2001 erhoben A und B beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Rekursentscheid. A beantragte, es sei Disp. Ziff. 2 des Rekursentscheids sowie die mit dem Einspracheentscheid modifizierte Gebührenrechnung ersatzlos aufzuheben; eventuell sei die Sache zum Neuentscheid an die Werkkommission zurückzuweisen. B beantragte, es sei in Aufhebung von Disp. Ziff. 3 des Rekursentscheids die Sache zur materiellen Beurteilung an den Bezirksrat zurückzuweisen; eventuell sei die im Einspracheentscheid modifizierte Gebührenrechnung ersatzlos aufzuheben; subeventuell sei die Sache zum Neuentscheid an die Werkkommission zurückzuweisen. In beiden Beschwerden wurde beantragt, die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen und diese zur Zahlung einer Parteientschädigung an die Beschwerdeführer zu verpflichten. Mit Präsidialverfügung vom 3. Juli 2001 wurden die beiden Beschwerdeverfahren vereinigt und die E AG in Liquidation als Mitbeteiligte in das Verfahren einbezogen. Sie äusserte sich mit Eingabe vom 13. August 2001 zu den Beschwerden. Der Bezirksrat V beantragte am 10. Juli 2001 Abweisung der Beschwerden. Den nämlichen Antrag stellte am 23. August 2001 namens der Gemeinde X deren Werkkommission, die zudem die Zusprechung einer Parteientschädigung verlangte. Der Einzelrichter zieht in Erwägung: 1. Zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde ist aufgrund des Streitwerts nach § 38 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) der Einzelrichter berufen. Da die Sachurteilsvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. 2. a) Der Bezirksrat ist auf den Rekurs des Beschwerdeführers 2 nicht eingetreten. Er erwog, B habe weder die Rechnung vom 17. Januar 2000 noch jene vom 3. Juli 2000 angefochten, wobei sich letztere unmittelbar an ihn gerichtet und den ausdrücklichen Hinweis enthalten habe, dass dagegen binnen 30 Tagen bei der Werkkommission Y Einsprache erhoben werden könne. Der Einspracheentscheid der Werkkommission vom 24. August 2000 habe sich an Rechtsanwalt C als Vertreter von A gerichtet und sich auf dessen Ein­sprache vom 14. Februar 2000 bezogen, welche Rechtsanwalt C ausschliesslich im Namen von A erhoben habe; dass eine Kopie dieses Einspracheentscheids auch noch B zugestellt worden sei, vermöge diesem angesichts des geschilderten Verfahrensablaufs (verpasste Ein­sprachefrist) kein Rekursrecht zu verschaffen. Dieser Betrachtungsweise kann nicht beigetreten werden. Geht man davon aus, dass der ursprünglichen Rechnung vom 17. Januar 2000 angesichts der darin enthaltenen Berech­nung und Rechtsmittelbelehrung Verfügungsqualität zukam, so belastete diese Verfügung B nicht, weshalb er sich damals nicht zur Einspracheerhebung veranlasst sehen musste. Ihm gegenüber sind Gebühren erstmals mit Rechnung vom 3. Juli 2000 – im Zusammenhang mit dem Schreiben des Werkvorstands vom 29. Juni 2000, der die Gebühren reduzierte und neue je hälftig A und B in Rechnung stellte – geltend gemacht worden. Wohl trifft es zu, dass B gegen diese Rechnung un­ge­achtet der darauf enthaltenen Rechtsmittelbelehrung keine Einsprache erhoben hat. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass das Schreiben des Werkvorstehers vom 29. Juni 2000 samt damit verbundener neuer Rechnungstellung eine unklare Situation schuf: Einerseits handelte es sich dabei um eine Antwort auf die Einsprache vom 14. Februar 2000 von A bzw. dessen Rechtsvertreter, nicht jedoch um einen förmlichen Einspracheentscheid. Anderseits wurde aufgrund dieses Schrei­bens erstmals auch B als Schuldner belangt. Gesamthaft betrachtet können die neuen Rechnungen vom 3. Juli 2000 an A und B zwar als Wiedererwägung der Verfügung vom 17. Januar 2000 betrachtet werden. Angesichts des geschilderten Verfahrensablaufs bedeutet es jedoch einen überspitzten Formalismus, wenn B entgegengehalten wird, er habe sein Rekursrecht verwirkt, weil er gegen die Rechnung vom 3. Juli 2000 nicht Einsprache erhoben habe. Zum gleichen Ergebnis gelangt man, wenn abweichend von der vorstehenden Beurteilung davon ausgegangen wird, der Rechnung vom 17. Januar 2000 an A sei noch keine Verfügungsqualität zugekommen. Diesfalls träfe das auch auf die neuen Rechnungen vom 3. Juli 2000 an A und B zu. Damit wäre eine verbindliche Ver­fügung gegenüber B erstmals mit dem Einspracheentscheid vom 24. August 2000 ergangen, den er – nunmehr ebenfalls vertreten durch Rechtsanwalt C – unbe­strit­tenermassen rechtzeitig mit Rekurs an den Bezirksrat angefochten hat. b) Demnach ist Dispositiv Ziffer 3 des Rekursentscheids, womit auf den Rekurs von B nicht eingetreten wurde, aufzuheben. Weil die Rechtmässigkeit der Gebührenverfügung ohnehin im Zusammenhang mit der Beschwerde von A zu überprüfen ist, wobei sich die nämlichen Sach- und Rechtsfragen stellen, kann davon abgesehen werden, die Sache zur materiellen Behandlung an den Bezirksrat zurückzuweisen. 3. In der Sache selbst ist in erster Linie streitig, wer hinsichtlich der für die Bezugsperiode 1997 für die Tennisanlage zu erhebenden Wasser-, Abwasser- und Kehrichtgebühren als Gebührenschuldner zu gelten habe. Nach Auffassung der Beschwerdegegnerin können A und B in ihrer Eigenschaft als Miteigentümer der Grundstücke Kat.Nrn. 1 und 2 be­langt werden, ungeachtet dessen, dass sie während rund 20 Jahren der E AG, die am 26. Mai 2000 als aufgelöst erklärt wurde und heute in Liquidation ist, die Gebührenrechnungen zustellte. Die Beschwerdeführenden erblicken in diesem Vorgehen einen unzulässigen "Schuldnerwechsel". a) Gemäss Art. 59 Abs. 2 des Wasserreglements der Beschwerdegegnerin vom 21. Juni 1983 (WasserR) sind Schuldner der (Wasser-)Benützungsgebühren "die jeweiligen Eigentümer bzw. Baurechtsberechtigten der Liegenschaften". Laut Art. 59 Abs. 1 des (hier noch nicht anwendbaren Wasserreglements vom 7. Dezember 1999 schulden diejenigen die Abgaben und Gebühren, "die im Zeitpunkt der Fälligkeit der angeschlossenen Liegenschaft als "Beziehende" gelten, wobei Letztere in Art. 12 Abs. 2 als "die Eigentümer bzw. Eigentümerinnen oder Baurechtsberechtigten der angeschlossenen Liegenschaft" definiert werden. Gemäss Art. 28 Satz 2 der Verordnung über Beiträge und Gebühren für Abwasseranlagen (Gebührenverordnung) vom 4. Dezember 1979 (AbwGebV) wird die Klärgebühr von demjenigen geschuldet, "welcher im Zeitpunkt der Rechnungstellung Eigentümer der Liegenschaft ist". b) Der Beschwerdeführer 1 hat schon vor Bezirksrat vorgebracht, die Gemeinde habe als Gebührenschuldnerin während mehr als 20 Jahren die E AG betrachtet, welche 1975 auch die Baubewilligung für die Tennishalle und das Restaurant erhalten, den Bau finanziert habe und Schuldnerin der errichteten Grundpfandrechte sei. Zwischen dem damaligen Grundeigentümer D und der E AG sei damals ein Bau­rechtsvertrag abgeschlossen worden, der heute leider nicht mehr auffindbar sei. Die streitige Gebührenrechnung 1998 für die Be­zugsperiode 1997 sei zunächst ebenfalls an die E AG ergangen. Da an deren Stelle inzwischen die F GmbH den Betrieb übernommen habe, habe der Rekurrent um die Ausstellung einer Rechnung an die neue Betriebsgesellschaft ersucht, welchem Ersuchen jedoch die Gemeindeverwaltung nicht stattgegeben habe. Der Bezirksrat hat diesen Standpunkt verworfen. Ob mit dem vom Rekurrenten geltend gemachten, heute nicht mehr auffindbaren Baurechtsvertrag ein selbständiges und dauerndes oder ein unselbständiges Baurecht vereinbart worden sei, sei nicht entscheidungs­wesentlich; denn im Grundbuch sei jedenfalls kein Bauberechtigter, sondern lediglich ein Überbaurecht als Dienstbarkeit, datiert vom 11. November 1976, eingetragen. Wenn die Rekursgegnerin als "Baurechtsberechtigte" im Sinn von Art. 59 Abs. 1 AbwGebV und damit als Gebührenschuldner grundsätzlich nur Inhaber eines im Grundbuch eingetragenen Baurechts anerkenne, sei dagegen nichts einzuwenden. Wenn die Rekursgegnerin gleichwohl während über zwanzig Jahren die Wasser-, Abwasser- und Kehrichtgebühren für die Tennis­anlage der E AG in Rechnung gestellt habe, sei dies unerheblich. Mit dieser administrativen Vereinfachung habe man den Grundeigen­tümern entgegenkommen wollen. Das entspreche der Praxis der Gemeinde bei Mietverhält­nissen, die Gebührenrechnungen einfachheitshalber dem Mieter zuzustellen. Die hieraus für den Eigentümer folgende administrative Vereinfachung bewirke keinen Schuldnerwechsel, weshalb der Eigentümer hieraus nichts zu seinen Gunsten ableiten könne. Solange die Gebühren durch die E AG bezahlt worden seien, habe für die Gemeinde kein Grund bestanden, den Grundeigentümern als eigentlichen Gebührenschuldnern Rechnung zu stellen. Dies habe sich erst aufgedrängt, nachdem die E AG die Gebührenrechnung für die Bezugsperiode 1997 nicht bezahlt habe, wobei die Gemeindeverwaltung erst im Jahr 2000 aufgrund einer Betreibung erfahren habe, dass die E AG inaktiv geworden sei. Auf schützenswertes Vertrauen könne sich der Rekurrent schon deswegen nicht berufen, weil das bisherige Vorgehen der Gemeindeverwaltung (Rechnungs­stellung an die E AG) ihn zu keinen nachteiligen nicht mehr rückgängig zu machenden Dispositionen veranlasst habe. c) Wenn laut Art. 59 Abs. 2 WasserR Schuldner der Benützungsgebühren "die jeweiligen Eigentümer bzw. Baurechtsberechtigten der Liegenschaften" sind, so ist diese Vorschrift dahin auszulegen, dass in jenen Fällen, in denen aufgrund eines Baurechts der Gebäudeeigentümer nicht identisch mit dem Grundeigentümer ist, nicht letzterer, sondern der Baurechtsberechtigte als Gebäudeeigentümer die Gebühren schuldet. Die Beschwerdeführer machen geltend, Baurechte könnten auch ohne Grundbucheintrag und damit ohne dingliche Wirkung begründet werden; als "Baurechtsberechtigte" im Sinn von Art. 59 Abs. 2 WasserR seien auch die Inhaber solcher ohne dingliche Wirkung begründeter Baurechte zu betrachten. Dieser Auffassung kann nicht beigetreten werden. Unter Baurechtsberechtigten sind In­haber von Baurechten im Sinn von Art. 675 in Verbindung mit Art. 779 ff. ZGB zu verstehen. Derartige Baurechte, die als Dienstbarkeit ein gesondertes Eigentum am Gebäude begründen, bedürfen zu ihrer Begründung, unabhängig davon, ob sie als unselb­ständige oder als selbständige und dauernde Baurechte ausgestaltet sind, stets der Eintragung im Grundbuch und sind daher stets mit dinglicher Wirkung verbunden, was sich gerade auch aus der vom Beschwerdeführer zitierten Lehrmeinung ergibt (Peter R. Isler, Basler Kom­mentar, Art. 779 ZGB N. 18; im gleichen Sinn: Peter Tuor/Bernhard Schnyder/ Jörg Schmid, Das schweizerische Zivilgesetzbuch, 11. A., Zürich 1995, S. 796 f.; Dieter Zobl, Grundbuchrecht, Zürich 1999, Rz. 185). Das will nicht heissen, dass Vereinbarungen über ein Baurecht, die nicht mit einer im Grundbuch eingetragenen entsprechenden Dienstbarkeit verbunden werden, von vornherein nicht möglich wären; derartige Vereinbarungen, die keine dingliche Wirkung entfalten und daher auch kein gesondertes Eigentum am Gebäude zu bewirken vermögen, fallen jedoch nach zutreffender Betrachtungsweise der Beschwerde­gegnerin (Rekursantwort S. 3, Beschwerdeantwort S. 1), der bei der Auslegung ihres eigenen kommunalen Rechts ohnehin ein weiter Beurteilungsspielraum zusteht (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19), nicht unter den in Art. 59 Abs. 2 WasserR verwendeten Begriff des Baurechts bzw. Baurechtsberechtigten. Die Beschwerdeführer behaupten nicht, hinsichtlich der streitbetroffenen Tennis­anlage auf den Grundstücken Kat.Nrn. 1 und 2 bestehe ein Baurecht mit gesondertem Eigentum und dinglicher Wirkung im Sinn von Art. 675 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 779 ZGB. Sie räumen im Gegenteil selber ein, es sei bloss ein vertragliches, obligatorisch wirkendes Baurecht begründet worden, welche Sachdarstellung sie gerade dazu veranlasst, die nach dem Gesagten unzutreffende Auslegung zu vertreten, wonach auch ein derartiges, bloss vertragliches Baurecht die Gebührenschuldnerschaft eines Baurechtsberechtigten im Sinn von Art. 59 Abs. 2 WasserR begründe. Wie bereits der Bezirksrat festgestellt hat, ist im Grundbuch zulasten des Grundstücks Kat.Nr. 2 als Dienstbarkeit ein "Überbaurecht" eingetragen; in der Beschwerde wird nicht geltend gemacht, dabei handle es sich um ein Baurecht zugunsten der E AG im genannten Sinn; es dürfte sich dabei um ein Überbaurecht im Sinn von Art. 674 ZGB handeln. d) Die Beschwerdeführer machen geltend, die vorstehend als richtig erkannte Aus­legung von Art. 59 Abs. 2 WasserR stehe im Widerspruch dazu, dass die Beschwerdegegnerin die fraglichen Gebühren seit 1975 während über 20 Jahren nicht von ihnen als Grund­­eigentümern, sondern von der E AG bezogen habe; das lasse sich nur so erklären, dass die Beschwerdegegnerin von Anfang an Kenntnis von der – bloss obligatorischen – Bau­be­rech­ti­gung E AG gehabt habe und dass sie - in anderer Auslegung von Art. 59 Abs. 2 WasserR - davon ausgegangen sei, bereits eine derartige Bauberechtigung begründe die Gebührenschulderschaft. In der Tat mutet das Vorgehen der Beschwerdegegnerin, die bis anhin (Bezugsperioden 1975 – 1996) die Gebühren von der E AG bezog, widersprüchlich an. Die Beschwerdegegnerin weist jedoch darauf hin, dies sei lediglich aus Gründen der administrativen Ver­einfachung geschehen und entspreche ihrer Praxis bei längerdauernden Miet­verhältnissen, die Gebühren dem Mieter in Rechnung zu stellen. Damit erklärt sie die Rechnungsstellung an die Adresse der E AG überzeugender als die Beschwerdeführer. Es ist nicht erfindlich, auf welche Weise die Beschwerdegegnerin vom heute nicht einmal mehr auffindbaren ”Bau­rechtsvertrag” Kenntnis erhalten haben soll. Daraus in Verbindung mit der Tatsache, dass die bisherigen Gebührenrechnungen nie Anlass für eine recht­liche Auseinandersetzung zwischen den Parteien - insbesondere nicht über die Frage der Schuldnerschaft – boten, ergibt sich, dass das bisherige Vorgehen der Beschwerdegegnerin (Rechnungstellung an die E AG), nicht auf einer bewussten Auslegung der fraglichen Bestimmung beruhte. Es lässt sich demnach der Beschwerdegegnerin auch nicht entgegenhalten, die streitbetroffene Gebührenauflage für die Bezugsperiode 1997 be­inhalte eine eigentliche Praxisänderung. So betrachtet stellt es auch keinen rechtlich nicht hinzunehmenden Widerspruch dar, wenn die Beschwerdegegnerin im Einvernehmen mit den Beschwerdeführern (vgl. dazu Rekurs­schriften an den Bezirksrat je S. 6 ) in den folgenden Jahren (d.h. ab Bezugsperiode 1998) die Gebühren von der F GmbH, der Nachfolgerin der E AG in Liquidation, bezieht. Selbst wenn es sich aber um eine Praxisänderung handeln würde, können die Beschwerdeführer hieraus nichts zu ihren Gunsten ableiten. Eine Praxisänderung ist nicht von vornherein ausgeschlossen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 81); sie muss sich allerdings auf ernsthafte und sachliche Gründe stützen; zudem muss das in ihnen zum Ausdruck kommende Interesse an der richtigen (bzw. "besseren") Rechtsanwendung gegenüber demjenigen an der Rechtsicherheit überwiegen (Ulrich Häfelin/Georg Müller, Grundriss des Allge­meinen Verwaltungsrechts, 3. A., Zürich 1998, Rz. 417 ff.). Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall erfüllt, und zwar auch dann, wenn richtigerweise davon ausgegangen wird, dass allein die Tatsache, dass sich die Eintreibung der Gebührenforderung hinsichtlich der Bezugsperiode 1997 bei der E AG als schwierig oder unmöglich erwies, keinen hin­reichenden Grund darstellte. Denn zum einen entspricht es dem Sinn von Art. 59 Abs. 2 WasserR wie dargelegt weit besser, wenn als Baurechtsberechtigte lediglich Personen gelten, die Eigentümer allein des Gebäudes (und nicht der Liegenschaft) sind. Zum andern sind hier keine Umstände erkennbar, die unter dem Gesichtswinkel der Rechtsicherheit einer Praxisänderung entgegenstünden. Schliesslich stehen dem Vorgehen der Beschwerdegegnerin (unabhängig davon, ob darin die Beantwortung einer sich erstmals stellenden Auslegungsfrage oder eine Praxisänderung erblickt wird) auch keine Gründe des Vertrauensschutzes entgegen. Wie der Bezirks­rat zutreffend erwogen hat, können sich die Beschwerdeführer schon deswegen nicht auf schützenswertes Vertrauen berufen, weil sie gestützt auf das frühere Verhalten der Beschwerdegegnerin (Rechnungstellung an die E AG) keine nachteiligen Dispositionen getroffen haben. e) Hinsichtlich der ebenfalls im Streit liegenden Abwassergebühren kann der Beschwerdegegnerin von vornherein nicht vorgeworfen werden, sie habe die für die Gebühren­schuldnerschaft massgebenden Vorschriften ihres kommunalen Rechts falsch oder widersprüchlich ausgelegt. Denn gemäss Art. 28 Satz 2 AbwGebV wird die Klärgebühr von demjenigen geschuldet, welcher im Zeitpunkt der Rechnungstellung Eigentümer der Liegenschaft ist. 4. Erstmals in den Rekursen an den Bezirksrat brachten die Beschwerdeführer vor, die im Bezugsjahr 1997 für die E AG erfasste Wassermenge sei um 30 % höher als in den vorangehenden und den nachfolgenden Jahren; dies könne plausibel nur mit einem Fehler bei der Zählung erklärt werden. Der Bezirksrat hat diesen Einwand als unbegründet verworfen: Werde vom Wasserbezüger die Messgenauigkeit angezweifelt, so werde der Wassermesser durch die Wasserversorgung ausgebaut und einer amtlichen Prüfung unterzogen, wobei der Wasserbezüger vermutete Störungen sofort zu melden habe (Art. 47 und 48 Was­serR). Hier sei keine solche Meldung erfolgt. Es sei im Übrigen kein Grund er­sicht­lich, weshalb der Wasserzähler für die Tennisanlage nur gerade in der Bezugsperiode 1997, nicht aber zuvor und danach, fehlerhaft gewesen sein sollte. - Die Beschwerdeführer rügen, der Bezirksrat habe mit dieser Begründung bzw. dem Verzicht auf eine weitere Abklärung des Sachverhalts seine Untersuchungspflicht verletzt. Die Rüge ist unbegründet. In seiner Einsprache vom 14. Februar 2000 gegen die Gebührenrechnung vom 17. Januar 2000 hatte der heutige Beschwerdeführer 1 noch keine Zweifel an der Berechnung bzw. der dieser zugrunde gelegten Wassermenge angebracht. Man kann sich daher fragen, ob diese Berechnung überhaupt Streitgegenstand im Rekursverfahren bilden konnte. Selbst wenn dies mit dem Bezirksrat bejaht wird, war dieser aufgrund der summarischen Rüge nicht verpflichtet, mit eigenen Sachverhaltsermittlungen den geäusserten Zweifeln näher nachzugehen. Schwankungen der vorliegenden Grössenordnung im Wasserbezug einer grossen Tennisanlage (1996 1260 m 2, 1997 1450 m 2, 1998 1'050 m 2 ) legen jedenfalls nicht nahe, dass derartige Zweifel begründet sein könnten. Wie der Bezirksrat zutreffend erwogen hat, ist denn auch nicht anzunehmen, dass der Wasserzähler nur gerade in der Bezugsperiode 1997 nicht richtig funktioniert haben soll. 5.... Demgemäss entscheidet der Einzelrichter: 1. Die Beschwerden werden abgewiesen.... I. Die E AG betrieb seit 1975 auf den Grundstücken Kat.Nrn. 1 und 2 in U eine Tennisanlage; die auf diesen Grundstücken befindlichen Ge­bäude und Aussenplätze waren von ihr erstellt und finanziert worden. Die Aktien der Gesellschaft gehörten mehrheitlich D und dessen Söhnen A und B. 1995 übernahmen A und B von ihrem Vater D die beiden Grundstücke je zur Hälfte. Am 26. Mai 2000 wurde die Gesellschaft in Anwendung von Art. 708 Abs. 4 des Schweizerischen Obligationenrechts (OR) und von Art. 86 Abs. 2 der Handelsregisterverordnung (HRegV) von Amtes wegen als aufgelöst erklärt, weil die ihr zur Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands in Bezug auf die Verwaltung und Ver­tretung angesetzte Frist fruchtlos abgelaufen war. Heute wird die genannte Tennisanlage von der am 15. September 1998 ins Handelsregister eingetragenen F GmbH betrieben, an welcher Gesellschaft unter anderem A und B beteiligt sind. Die Gemeindeverwaltung bezog die jährlichen Wasser- und Abwassergebühren seit Aufnahme des Tennisbetriebs im Jahre 1975 von der E AG. Am 17. Januar 2000 stellte die Gemeindeverwaltung hinsichtlich der Bezugsperiode 1997 für Wasser, Abwasser und Kehricht der genannten Tennisanlage Rechnung im Gesamtbetrag von Fr. 7'710.85. Die Rechnungs­stellung erfolgte jedoch nicht mehr an die E AG, sondern im Original an A und in Kopie an B. Hiergegen erhob Rechtsanwalt C als Rechtsvertreter von A am 14. Februar 2000 Einsprache mit dem Antrag, die Gebührenrechnung aufzuheben. Er machte geltend, Schuldner der streitigen Gebühren sei nicht A, sondern nach wie vor die E AG; nachdem die Gebühren seit vielen Jahren von dieser bezogen worden seien, sei der bezüglich der fraglichen Bemessungsperiode 1997 vollzogene Schuldnerwechsel nicht zulässig. Eventualiter wurde geltend gemacht, zwischen A und B bestehe angesichts des Miteigentums an den fraglichen Grundstücken keine Solidarschuldnerschaft, weshalb A höchstens die Hälfte des Gebührenbetrags auferlegt werden dürfe. Mit Schreiben vom 29. Juni 2000 an A hielt der Werkvorsteher fest, dem gestellten Begehren zu Hauptsache nicht entsprechen zu können. Er erklärte sich jedoch bereit, bei der Bemessung der Klärgebühr den für die Sprinkleranlage der Aussenplätze verbrauchten Wasseranteil in Abzug zu bringen, was eine Reduktion des Gesamtbetrags von ursprünglich Fr. 7'710.85 auf Fr. 7'568.- ergab; ferner erklärte er sich bereit, den neuen Gesamtbetrag je zur Hälfte A und B in Rechnung zu stellen. Das Original des Schreibens samt Rechnung vom 3. Juli 2000 wurde A, eine Kopie dieses Schreibens samt Rechnung vom 3. Juli 2000 B zugestellt. Nachdem A dem Werkvorsteher mitgeteilt hatte, er wünsche zuhanden seines Rechtsvertreters einen förmlichen, rekursfähigen Einspracheentscheid, fasste die Werkkommission Y am 24. August 2000 einen entsprechenden Beschluss, welcher inhaltlich dem Schreiben des Werkvorstehers vom 29. Juni 2000 entsprach. Der Einspracheentscheid wurde Rechtsanwalt C sowie je in einer Kopie A und B zugestellt. II. Mit Eingaben vom 26. bzw. 27. September 2000 erhob Rechtsanwalt C namens A bzw. B Rekurs gegen den Einspracheentscheid, mit den gleichlautendem Antrag, den angefochtenen Entscheid aufzuheben, soweit damit A bzw. B zur Zahlung einer Wasser-, Abwasser- und Kehrichtgebühr für die Bezugsperiode 1997 verpflichtet werde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gemeinde. Der Bezirksrat V beschloss am 25. Mai 2001, die Rekursverfahren zu vereinigen (Disp. Ziff. 1), den Rekurs von A abzuweisen (Disp. Ziff. 2) und auf den Rekurs von B nicht einzutreten (Disp. Ziff. 3). Die Rekurskosten, worunter eine Staatsgebühr von Fr. 600.-, auferlegte er zu 2/3 A und zu 1/3 B (Disp. Ziff. 4). III. Mit Eingaben vom 27. Juni 2001 erhoben A und B beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Rekursentscheid. A beantragte, es sei Disp. Ziff. 2 des Rekursentscheids sowie die mit dem Einspracheentscheid modifizierte Gebührenrechnung ersatzlos aufzuheben; eventuell sei die Sache zum Neuentscheid an die Werkkommission zurückzuweisen. B beantragte, es sei in Aufhebung von Disp. Ziff. 3 des Rekursentscheids die Sache zur materiellen Beurteilung an den Bezirksrat zurückzuweisen; eventuell sei die im Einspracheentscheid modifizierte Gebührenrechnung ersatzlos aufzuheben; subeventuell sei die Sache zum Neuentscheid an die Werkkommission zurückzuweisen. In beiden Beschwerden wurde beantragt, die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen und diese zur Zahlung einer Parteientschädigung an die Beschwerdeführer zu verpflichten. Mit Präsidialverfügung vom 3. Juli 2001 wurden die beiden Beschwerdeverfahren vereinigt und die E AG in Liquidation als Mitbeteiligte in das Verfahren einbezogen. Sie äusserte sich mit Eingabe vom 13. August 2001 zu den Beschwerden. Der Bezirksrat V beantragte am 10. Juli 2001 Abweisung der Beschwerden. Den nämlichen Antrag stellte am 23. August 2001 namens der Gemeinde X deren Werkkommission, die zudem die Zusprechung einer Parteientschädigung verlangte. Der Einzelrichter zieht in Erwägung: 1. Zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde ist aufgrund des Streitwerts nach § 38 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) der Einzelrichter berufen. Da die Sachurteilsvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. 2. a) Der Bezirksrat ist auf den Rekurs des Beschwerdeführers 2 nicht eingetreten. Er erwog, B habe weder die Rechnung vom 17. Januar 2000 noch jene vom 3. Juli 2000 angefochten, wobei sich letztere unmittelbar an ihn gerichtet und den ausdrücklichen Hinweis enthalten habe, dass dagegen binnen 30 Tagen bei der Werkkommission Y Einsprache erhoben werden könne. Der Einspracheentscheid der Werkkommission vom 24. August 2000 habe sich an Rechtsanwalt C als Vertreter von A gerichtet und sich auf dessen Ein­sprache vom 14. Februar 2000 bezogen, welche Rechtsanwalt C ausschliesslich im Namen von A erhoben habe; dass eine Kopie dieses Einspracheentscheids auch noch B zugestellt worden sei, vermöge diesem angesichts des geschilderten Verfahrensablaufs (verpasste Ein­sprachefrist) kein Rekursrecht zu verschaffen. Dieser Betrachtungsweise kann nicht beigetreten werden. Geht man davon aus, dass der ursprünglichen Rechnung vom 17. Januar 2000 angesichts der darin enthaltenen Berech­nung und Rechtsmittelbelehrung Verfügungsqualität zukam, so belastete diese Verfügung B nicht, weshalb er sich damals nicht zur Einspracheerhebung veranlasst sehen musste. Ihm gegenüber sind Gebühren erstmals mit Rechnung vom 3. Juli 2000 – im Zusammenhang mit dem Schreiben des Werkvorstands vom 29. Juni 2000, der die Gebühren reduzierte und neue je hälftig A und B in Rechnung stellte – geltend gemacht worden. Wohl trifft es zu, dass B gegen diese Rechnung un­ge­achtet der darauf enthaltenen Rechtsmittelbelehrung keine Einsprache erhoben hat. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass das Schreiben des Werkvorstehers vom 29. Juni 2000 samt damit verbundener neuer Rechnungstellung eine unklare Situation schuf: Einerseits handelte es sich dabei um eine Antwort auf die Einsprache vom 14. Februar 2000 von A bzw. dessen Rechtsvertreter, nicht jedoch um einen förmlichen Einspracheentscheid. Anderseits wurde aufgrund dieses Schrei­bens erstmals auch B als Schuldner belangt. Gesamthaft betrachtet können die neuen Rechnungen vom 3. Juli 2000 an A und B zwar als Wiedererwägung der Verfügung vom 17. Januar 2000 betrachtet werden. Angesichts des geschilderten Verfahrensablaufs bedeutet es jedoch einen überspitzten Formalismus, wenn B entgegengehalten wird, er habe sein Rekursrecht verwirkt, weil er gegen die Rechnung vom 3. Juli 2000 nicht Einsprache erhoben habe. Zum gleichen Ergebnis gelangt man, wenn abweichend von der vorstehenden Beurteilung davon ausgegangen wird, der Rechnung vom 17. Januar 2000 an A sei noch keine Verfügungsqualität zugekommen. Diesfalls träfe das auch auf die neuen Rechnungen vom 3. Juli 2000 an A und B zu. Damit wäre eine verbindliche Ver­fügung gegenüber B erstmals mit dem Einspracheentscheid vom 24. August 2000 ergangen, den er – nunmehr ebenfalls vertreten durch Rechtsanwalt C – unbe­strit­tenermassen rechtzeitig mit Rekurs an den Bezirksrat angefochten hat. b) Demnach ist Dispositiv Ziffer 3 des Rekursentscheids, womit auf den Rekurs von B nicht eingetreten wurde, aufzuheben. Weil die Rechtmässigkeit der Gebührenverfügung ohnehin im Zusammenhang mit der Beschwerde von A zu überprüfen ist, wobei sich die nämlichen Sach- und Rechtsfragen stellen, kann davon abgesehen werden, die Sache zur materiellen Behandlung an den Bezirksrat zurückzuweisen. 3. In der Sache selbst ist in erster Linie streitig, wer hinsichtlich der für die Bezugsperiode 1997 für die Tennisanlage zu erhebenden Wasser-, Abwasser- und Kehrichtgebühren als Gebührenschuldner zu gelten habe. Nach Auffassung der Beschwerdegegnerin können A und B in ihrer Eigenschaft als Miteigentümer der Grundstücke Kat.Nrn. 1 und 2 be­langt werden, ungeachtet dessen, dass sie während rund 20 Jahren der E AG, die am 26. Mai 2000 als aufgelöst erklärt wurde und heute in Liquidation ist, die Gebührenrechnungen zustellte. Die Beschwerdeführenden erblicken in diesem Vorgehen einen unzulässigen "Schuldnerwechsel". a) Gemäss Art. 59 Abs. 2 des Wasserreglements der Beschwerdegegnerin vom 21. Juni 1983 (WasserR) sind Schuldner der (Wasser-)Benützungsgebühren "die jeweiligen Eigentümer bzw. Baurechtsberechtigten der Liegenschaften". Laut Art. 59 Abs. 1 des (hier noch nicht anwendbaren Wasserreglements vom 7. Dezember 1999 schulden diejenigen die Abgaben und Gebühren, "die im Zeitpunkt der Fälligkeit der angeschlossenen Liegenschaft als "Beziehende" gelten, wobei Letztere in Art. 12 Abs. 2 als "die Eigentümer bzw. Eigentümerinnen oder Baurechtsberechtigten der angeschlossenen Liegenschaft" definiert werden. Gemäss Art. 28 Satz 2 der Verordnung über Beiträge und Gebühren für Abwasseranlagen (Gebührenverordnung) vom 4. Dezember 1979 (AbwGebV) wird die Klärgebühr von demjenigen geschuldet, "welcher im Zeitpunkt der Rechnungstellung Eigentümer der Liegenschaft ist". b) Der Beschwerdeführer 1 hat schon vor Bezirksrat vorgebracht, die Gemeinde habe als Gebührenschuldnerin während mehr als 20 Jahren die E AG betrachtet, welche 1975 auch die Baubewilligung für die Tennishalle und das Restaurant erhalten, den Bau finanziert habe und Schuldnerin der errichteten Grundpfandrechte sei. Zwischen dem damaligen Grundeigentümer D und der E AG sei damals ein Bau­rechtsvertrag abgeschlossen worden, der heute leider nicht mehr auffindbar sei. Die streitige Gebührenrechnung 1998 für die Be­zugsperiode 1997 sei zunächst ebenfalls an die E AG ergangen. Da an deren Stelle inzwischen die F GmbH den Betrieb übernommen habe, habe der Rekurrent um die Ausstellung einer Rechnung an die neue Betriebsgesellschaft ersucht, welchem Ersuchen jedoch die Gemeindeverwaltung nicht stattgegeben habe. Der Bezirksrat hat diesen Standpunkt verworfen. Ob mit dem vom Rekurrenten geltend gemachten, heute nicht mehr auffindbaren Baurechtsvertrag ein selbständiges und dauerndes oder ein unselbständiges Baurecht vereinbart worden sei, sei nicht entscheidungs­wesentlich; denn im Grundbuch sei jedenfalls kein Bauberechtigter, sondern lediglich ein Überbaurecht als Dienstbarkeit, datiert vom 11. November 1976, eingetragen. Wenn die Rekursgegnerin als "Baurechtsberechtigte" im Sinn von Art. 59 Abs. 1 AbwGebV und damit als Gebührenschuldner grundsätzlich nur Inhaber eines im Grundbuch eingetragenen Baurechts anerkenne, sei dagegen nichts einzuwenden. Wenn die Rekursgegnerin gleichwohl während über zwanzig Jahren die Wasser-, Abwasser- und Kehrichtgebühren für die Tennis­anlage der E AG in Rechnung gestellt habe, sei dies unerheblich. Mit dieser administrativen Vereinfachung habe man den Grundeigen­tümern entgegenkommen wollen. Das entspreche der Praxis der Gemeinde bei Mietverhält­nissen, die Gebührenrechnungen einfachheitshalber dem Mieter zuzustellen. Die hieraus für den Eigentümer folgende administrative Vereinfachung bewirke keinen Schuldnerwechsel, weshalb der Eigentümer hieraus nichts zu seinen Gunsten ableiten könne. Solange die Gebühren durch die E AG bezahlt worden seien, habe für die Gemeinde kein Grund bestanden, den Grundeigentümern als eigentlichen Gebührenschuldnern Rechnung zu stellen. Dies habe sich erst aufgedrängt, nachdem die E AG die Gebührenrechnung für die Bezugsperiode 1997 nicht bezahlt habe, wobei die Gemeindeverwaltung erst im Jahr 2000 aufgrund einer Betreibung erfahren habe, dass die E AG inaktiv geworden sei. Auf schützenswertes Vertrauen könne sich der Rekurrent schon deswegen nicht berufen, weil das bisherige Vorgehen der Gemeindeverwaltung (Rechnungs­stellung an die E AG) ihn zu keinen nachteiligen nicht mehr rückgängig zu machenden Dispositionen veranlasst habe. c) Wenn laut Art. 59 Abs. 2 WasserR Schuldner der Benützungsgebühren "die jeweiligen Eigentümer bzw. Baurechtsberechtigten der Liegenschaften" sind, so ist diese Vorschrift dahin auszulegen, dass in jenen Fällen, in denen aufgrund eines Baurechts der Gebäudeeigentümer nicht identisch mit dem Grundeigentümer ist, nicht letzterer, sondern der Baurechtsberechtigte als Gebäudeeigentümer die Gebühren schuldet. Die Beschwerdeführer machen geltend, Baurechte könnten auch ohne Grundbucheintrag und damit ohne dingliche Wirkung begründet werden; als "Baurechtsberechtigte" im Sinn von Art. 59 Abs. 2 WasserR seien auch die Inhaber solcher ohne dingliche Wirkung begründeter Baurechte zu betrachten. Dieser Auffassung kann nicht beigetreten werden. Unter Baurechtsberechtigten sind In­haber von Baurechten im Sinn von Art. 675 in Verbindung mit Art. 779 ff. ZGB zu verstehen. Derartige Baurechte, die als Dienstbarkeit ein gesondertes Eigentum am Gebäude begründen, bedürfen zu ihrer Begründung, unabhängig davon, ob sie als unselb­ständige oder als selbständige und dauernde Baurechte ausgestaltet sind, stets der Eintragung im Grundbuch und sind daher stets mit dinglicher Wirkung verbunden, was sich gerade auch aus der vom Beschwerdeführer zitierten Lehrmeinung ergibt (Peter R. Isler, Basler Kom­mentar, Art. 779 ZGB N. 18; im gleichen Sinn: Peter Tuor/Bernhard Schnyder/ Jörg Schmid, Das schweizerische Zivilgesetzbuch, 11. A., Zürich 1995, S. 796 f.; Dieter Zobl, Grundbuchrecht, Zürich 1999, Rz. 185). Das will nicht heissen, dass Vereinbarungen über ein Baurecht, die nicht mit einer im Grundbuch eingetragenen entsprechenden Dienstbarkeit verbunden werden, von vornherein nicht möglich wären; derartige Vereinbarungen, die keine dingliche Wirkung entfalten und daher auch kein gesondertes Eigentum am Gebäude zu bewirken vermögen, fallen jedoch nach zutreffender Betrachtungsweise der Beschwerde­gegnerin (Rekursantwort S. 3, Beschwerdeantwort S. 1), der bei der Auslegung ihres eigenen kommunalen Rechts ohnehin ein weiter Beurteilungsspielraum zusteht (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19), nicht unter den in Art. 59 Abs. 2 WasserR verwendeten Begriff des Baurechts bzw. Baurechtsberechtigten. Die Beschwerdeführer behaupten nicht, hinsichtlich der streitbetroffenen Tennis­anlage auf den Grundstücken Kat.Nrn. 1 und 2 bestehe ein Baurecht mit gesondertem Eigentum und dinglicher Wirkung im Sinn von Art. 675 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 779 ZGB. Sie räumen im Gegenteil selber ein, es sei bloss ein vertragliches, obligatorisch wirkendes Baurecht begründet worden, welche Sachdarstellung sie gerade dazu veranlasst, die nach dem Gesagten unzutreffende Auslegung zu vertreten, wonach auch ein derartiges, bloss vertragliches Baurecht die Gebührenschuldnerschaft eines Baurechtsberechtigten im Sinn von Art. 59 Abs. 2 WasserR begründe. Wie bereits der Bezirksrat festgestellt hat, ist im Grundbuch zulasten des Grundstücks Kat.Nr. 2 als Dienstbarkeit ein "Überbaurecht" eingetragen; in der Beschwerde wird nicht geltend gemacht, dabei handle es sich um ein Baurecht zugunsten der E AG im genannten Sinn; es dürfte sich dabei um ein Überbaurecht im Sinn von Art. 674 ZGB handeln. d) Die Beschwerdeführer machen geltend, die vorstehend als richtig erkannte Aus­legung von Art. 59 Abs. 2 WasserR stehe im Widerspruch dazu, dass die Beschwerdegegnerin die fraglichen Gebühren seit 1975 während über 20 Jahren nicht von ihnen als Grund­­eigentümern, sondern von der E AG bezogen habe; das lasse sich nur so erklären, dass die Beschwerdegegnerin von Anfang an Kenntnis von der – bloss obligatorischen – Bau­be­rech­ti­gung E AG gehabt habe und dass sie - in anderer Auslegung von Art. 59 Abs. 2 WasserR - davon ausgegangen sei, bereits eine derartige Bauberechtigung begründe die Gebührenschulderschaft. In der Tat mutet das Vorgehen der Beschwerdegegnerin, die bis anhin (Bezugsperioden 1975 – 1996) die Gebühren von der E AG bezog, widersprüchlich an. Die Beschwerdegegnerin weist jedoch darauf hin, dies sei lediglich aus Gründen der administrativen Ver­einfachung geschehen und entspreche ihrer Praxis bei längerdauernden Miet­verhältnissen, die Gebühren dem Mieter in Rechnung zu stellen. Damit erklärt sie die Rechnungsstellung an die Adresse der E AG überzeugender als die Beschwerdeführer. Es ist nicht erfindlich, auf welche Weise die Beschwerdegegnerin vom heute nicht einmal mehr auffindbaren ”Bau­rechtsvertrag” Kenntnis erhalten haben soll. Daraus in Verbindung mit der Tatsache, dass die bisherigen Gebührenrechnungen nie Anlass für eine recht­liche Auseinandersetzung zwischen den Parteien - insbesondere nicht über die Frage der Schuldnerschaft – boten, ergibt sich, dass das bisherige Vorgehen der Beschwerdegegnerin (Rechnungstellung an die E AG), nicht auf einer bewussten Auslegung der fraglichen Bestimmung beruhte. Es lässt sich demnach der Beschwerdegegnerin auch nicht entgegenhalten, die streitbetroffene Gebührenauflage für die Bezugsperiode 1997 be­inhalte eine eigentliche Praxisänderung. So betrachtet stellt es auch keinen rechtlich nicht hinzunehmenden Widerspruch dar, wenn die Beschwerdegegnerin im Einvernehmen mit den Beschwerdeführern (vgl. dazu Rekurs­schriften an den Bezirksrat je S. 6 ) in den folgenden Jahren (d.h. ab Bezugsperiode 1998) die Gebühren von der F GmbH, der Nachfolgerin der E AG in Liquidation, bezieht. Selbst wenn es sich aber um eine Praxisänderung handeln würde, können die Beschwerdeführer hieraus nichts zu ihren Gunsten ableiten. Eine Praxisänderung ist nicht von vornherein ausgeschlossen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 81); sie muss sich allerdings auf ernsthafte und sachliche Gründe stützen; zudem muss das in ihnen zum Ausdruck kommende Interesse an der richtigen (bzw. "besseren") Rechtsanwendung gegenüber demjenigen an der Rechtsicherheit überwiegen (Ulrich Häfelin/Georg Müller, Grundriss des Allge­meinen Verwaltungsrechts, 3. A., Zürich 1998, Rz. 417 ff.). Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall erfüllt, und zwar auch dann, wenn richtigerweise davon ausgegangen wird, dass allein die Tatsache, dass sich die Eintreibung der Gebührenforderung hinsichtlich der Bezugsperiode 1997 bei der E AG als schwierig oder unmöglich erwies, keinen hin­reichenden Grund darstellte. Denn zum einen entspricht es dem Sinn von Art. 59 Abs. 2 WasserR wie dargelegt weit besser, wenn als Baurechtsberechtigte lediglich Personen gelten, die Eigentümer allein des Gebäudes (und nicht der Liegenschaft) sind. Zum andern sind hier keine Umstände erkennbar, die unter dem Gesichtswinkel der Rechtsicherheit einer Praxisänderung entgegenstünden. Schliesslich stehen dem Vorgehen der Beschwerdegegnerin (unabhängig davon, ob darin die Beantwortung einer sich erstmals stellenden Auslegungsfrage oder eine Praxisänderung erblickt wird) auch keine Gründe des Vertrauensschutzes entgegen. Wie der Bezirks­rat zutreffend erwogen hat, können sich die Beschwerdeführer schon deswegen nicht auf schützenswertes Vertrauen berufen, weil sie gestützt auf das frühere Verhalten der Beschwerdegegnerin (Rechnungstellung an die E AG) keine nachteiligen Dispositionen getroffen haben. e) Hinsichtlich der ebenfalls im Streit liegenden Abwassergebühren kann der Beschwerdegegnerin von vornherein nicht vorgeworfen werden, sie habe die für die Gebühren­schuldnerschaft massgebenden Vorschriften ihres kommunalen Rechts falsch oder widersprüchlich ausgelegt. Denn gemäss Art. 28 Satz 2 AbwGebV wird die Klärgebühr von demjenigen geschuldet, welcher im Zeitpunkt der Rechnungstellung Eigentümer der Liegenschaft ist. 4. Erstmals in den Rekursen an den Bezirksrat brachten die Beschwerdeführer vor, die im Bezugsjahr 1997 für die E AG erfasste Wassermenge sei um 30 % höher als in den vorangehenden und den nachfolgenden Jahren; dies könne plausibel nur mit einem Fehler bei der Zählung erklärt werden. Der Bezirksrat hat diesen Einwand als unbegründet verworfen: Werde vom Wasserbezüger die Messgenauigkeit angezweifelt, so werde der Wassermesser durch die Wasserversorgung ausgebaut und einer amtlichen Prüfung unterzogen, wobei der Wasserbezüger vermutete Störungen sofort zu melden habe (Art. 47 und 48 Was­serR). Hier sei keine solche Meldung erfolgt. Es sei im Übrigen kein Grund er­sicht­lich, weshalb der Wasserzähler für die Tennisanlage nur gerade in der Bezugsperiode 1997, nicht aber zuvor und danach, fehlerhaft gewesen sein sollte. - Die Beschwerdeführer rügen, der Bezirksrat habe mit dieser Begründung bzw. dem Verzicht auf eine weitere Abklärung des Sachverhalts seine Untersuchungspflicht verletzt. Die Rüge ist unbegründet. In seiner Einsprache vom 14. Februar 2000 gegen die Gebührenrechnung vom 17. Januar 2000 hatte der heutige Beschwerdeführer 1 noch keine Zweifel an der Berechnung bzw. der dieser zugrunde gelegten Wassermenge angebracht. Man kann sich daher fragen, ob diese Berechnung überhaupt Streitgegenstand im Rekursverfahren bilden konnte. Selbst wenn dies mit dem Bezirksrat bejaht wird, war dieser aufgrund der summarischen Rüge nicht verpflichtet, mit eigenen Sachverhaltsermittlungen den geäusserten Zweifeln näher nachzugehen. Schwankungen der vorliegenden Grössenordnung im Wasserbezug einer grossen Tennisanlage (1996 1260 m 2, 1997 1450 m 2, 1998 1'050 m 2 ) legen jedenfalls nicht nahe, dass derartige Zweifel begründet sein könnten. Wie der Bezirksrat zutreffend erwogen hat, ist denn auch nicht anzunehmen, dass der Wasserzähler nur gerade in der Bezugsperiode 1997 nicht richtig funktioniert haben soll. 5.... Demgemäss entscheidet der Einzelrichter: 1. Die Beschwerden werden abgewiesen....

I. Die E AG betrieb seit 1975 auf den Grundstücken Kat.Nrn. 1 und 2 in U eine Tennisanlage; die auf diesen Grundstücken befindlichen Ge­bäude und Aussenplätze waren von ihr erstellt und finanziert worden. Die Aktien der Gesellschaft gehörten mehrheitlich D und dessen Söhnen A und B. 1995 übernahmen A und B von ihrem Vater D die beiden Grundstücke je zur Hälfte. Am 26. Mai 2000 wurde die Gesellschaft in Anwendung von Art. 708 Abs. 4 des Schweizerischen Obligationenrechts (OR) und von Art. 86 Abs. 2 der Handelsregisterverordnung (HRegV) von Amtes wegen als aufgelöst erklärt, weil die ihr zur Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands in Bezug auf die Verwaltung und Ver­tretung angesetzte Frist fruchtlos abgelaufen war. Heute wird die genannte Tennisanlage von der am 15. September 1998 ins Handelsregister eingetragenen F GmbH betrieben, an welcher Gesellschaft unter anderem A und B beteiligt sind.

I. Die E AG betrieb seit 1975 auf den Grundstücken Kat.Nrn. 1 und 2 in U eine Tennisanlage; die auf diesen Grundstücken befindlichen Ge­bäude und Aussenplätze waren von ihr erstellt und finanziert worden. Die Aktien der Gesellschaft gehörten mehrheitlich D und dessen Söhnen A und B. 1995 übernahmen A und B von ihrem Vater D die beiden Grundstücke je zur Hälfte. Am 26. Mai 2000 wurde die Gesellschaft in Anwendung von Art. 708 Abs. 4 des Schweizerischen Obligationenrechts (OR) und von Art. 86 Abs. 2 der Handelsregisterverordnung (HRegV) von Amtes wegen als aufgelöst erklärt, weil die ihr zur Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands in Bezug auf die Verwaltung und Ver­tretung angesetzte Frist fruchtlos abgelaufen war. Heute wird die genannte Tennisanlage von der am 15. September 1998 ins Handelsregister eingetragenen F GmbH betrieben, an welcher Gesellschaft unter anderem A und B beteiligt sind. Die Gemeindeverwaltung bezog die jährlichen Wasser- und Abwassergebühren seit Aufnahme des Tennisbetriebs im Jahre 1975 von der E AG. Am 17. Januar 2000 stellte die Gemeindeverwaltung hinsichtlich der Bezugsperiode 1997 für Wasser, Abwasser und Kehricht der genannten Tennisanlage Rechnung im Gesamtbetrag von Fr. 7'710.85. Die Rechnungs­stellung erfolgte jedoch nicht mehr an die E AG, sondern im Original an A und in Kopie an B.

Die Gemeindeverwaltung bezog die jährlichen Wasser- und Abwassergebühren seit Aufnahme des Tennisbetriebs im Jahre 1975 von der E AG. Am 17. Januar 2000 stellte die Gemeindeverwaltung hinsichtlich der Bezugsperiode 1997 für Wasser, Abwasser und Kehricht der genannten Tennisanlage Rechnung im Gesamtbetrag von Fr. 7'710.85. Die Rechnungs­stellung erfolgte jedoch nicht mehr an die E AG, sondern im Original an A und in Kopie an B. Hiergegen erhob Rechtsanwalt C als Rechtsvertreter von A am 14. Februar 2000 Einsprache mit dem Antrag, die Gebührenrechnung aufzuheben. Er machte geltend, Schuldner der streitigen Gebühren sei nicht A, sondern nach wie vor die E AG; nachdem die Gebühren seit vielen Jahren von dieser bezogen worden seien, sei der bezüglich der fraglichen Bemessungsperiode 1997 vollzogene Schuldnerwechsel nicht zulässig. Eventualiter wurde geltend gemacht, zwischen A und B bestehe angesichts des Miteigentums an den fraglichen Grundstücken keine Solidarschuldnerschaft, weshalb A höchstens die Hälfte des Gebührenbetrags auferlegt werden dürfe.

Hiergegen erhob Rechtsanwalt C als Rechtsvertreter von A am 14. Februar 2000 Einsprache mit dem Antrag, die Gebührenrechnung aufzuheben. Er machte geltend, Schuldner der streitigen Gebühren sei nicht A, sondern nach wie vor die E AG; nachdem die Gebühren seit vielen Jahren von dieser bezogen worden seien, sei der bezüglich der fraglichen Bemessungsperiode 1997 vollzogene Schuldnerwechsel nicht zulässig. Eventualiter wurde geltend gemacht, zwischen A und B bestehe angesichts des Miteigentums an den fraglichen Grundstücken keine Solidarschuldnerschaft, weshalb A höchstens die Hälfte des Gebührenbetrags auferlegt werden dürfe. Mit Schreiben vom 29. Juni 2000 an A hielt der Werkvorsteher fest, dem gestellten Begehren zu Hauptsache nicht entsprechen zu können. Er erklärte sich jedoch bereit, bei der Bemessung der Klärgebühr den für die Sprinkleranlage der Aussenplätze verbrauchten Wasseranteil in Abzug zu bringen, was eine Reduktion des Gesamtbetrags von ursprünglich Fr. 7'710.85 auf Fr. 7'568.- ergab; ferner erklärte er sich bereit, den neuen Gesamtbetrag je zur Hälfte A und B in Rechnung zu stellen. Das Original des Schreibens samt Rechnung vom 3. Juli 2000 wurde A, eine Kopie dieses Schreibens samt Rechnung vom 3. Juli 2000 B zugestellt. Nachdem A dem Werkvorsteher mitgeteilt hatte, er wünsche zuhanden seines Rechtsvertreters einen förmlichen, rekursfähigen Einspracheentscheid, fasste die Werkkommission Y am 24. August 2000 einen entsprechenden Beschluss, welcher inhaltlich dem Schreiben des Werkvorstehers vom 29. Juni 2000 entsprach. Der Einspracheentscheid wurde Rechtsanwalt C sowie je in einer Kopie A und B zugestellt.

Mit Schreiben vom 29. Juni 2000 an A hielt der Werkvorsteher fest, dem gestellten Begehren zu Hauptsache nicht entsprechen zu können. Er erklärte sich jedoch bereit, bei der Bemessung der Klärgebühr den für die Sprinkleranlage der Aussenplätze verbrauchten Wasseranteil in Abzug zu bringen, was eine Reduktion des Gesamtbetrags von ursprünglich Fr. 7'710.85 auf Fr. 7'568.- ergab; ferner erklärte er sich bereit, den neuen Gesamtbetrag je zur Hälfte A und B in Rechnung zu stellen. Das Original des Schreibens samt Rechnung vom 3. Juli 2000 wurde A, eine Kopie dieses Schreibens samt Rechnung vom 3. Juli 2000 B zugestellt. Nachdem A dem Werkvorsteher mitgeteilt hatte, er wünsche zuhanden seines Rechtsvertreters einen förmlichen, rekursfähigen Einspracheentscheid, fasste die Werkkommission Y am 24. August 2000 einen entsprechenden Beschluss, welcher inhaltlich dem Schreiben des Werkvorstehers vom 29. Juni 2000 entsprach. Der Einspracheentscheid wurde Rechtsanwalt C sowie je in einer Kopie A und B zugestellt. II. Mit Eingaben vom 26. bzw. 27. September 2000 erhob Rechtsanwalt C namens A bzw. B Rekurs gegen den Einspracheentscheid, mit den gleichlautendem Antrag, den angefochtenen Entscheid aufzuheben, soweit damit A bzw. B zur Zahlung einer Wasser-, Abwasser- und Kehrichtgebühr für die Bezugsperiode 1997 verpflichtet werde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gemeinde.

II. Mit Eingaben vom 26. bzw. 27. September 2000 erhob Rechtsanwalt C namens A bzw. B Rekurs gegen den Einspracheentscheid, mit den gleichlautendem Antrag, den angefochtenen Entscheid aufzuheben, soweit damit A bzw. B zur Zahlung einer Wasser-, Abwasser- und Kehrichtgebühr für die Bezugsperiode 1997 verpflichtet werde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gemeinde. Der Bezirksrat V beschloss am 25. Mai 2001, die Rekursverfahren zu vereinigen (Disp. Ziff. 1), den Rekurs von A abzuweisen (Disp. Ziff. 2) und auf den Rekurs von B nicht einzutreten (Disp. Ziff. 3). Die Rekurskosten, worunter eine Staatsgebühr von Fr. 600.-, auferlegte er zu 2/3 A und zu 1/3 B (Disp. Ziff. 4).

Der Bezirksrat V beschloss am 25. Mai 2001, die Rekursverfahren zu vereinigen (Disp. Ziff. 1), den Rekurs von A abzuweisen (Disp. Ziff. 2) und auf den Rekurs von B nicht einzutreten (Disp. Ziff. 3). Die Rekurskosten, worunter eine Staatsgebühr von Fr. 600.-, auferlegte er zu 2/3 A und zu 1/3 B (Disp. Ziff. 4). III. Mit Eingaben vom 27. Juni 2001 erhoben A und B beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Rekursentscheid. A beantragte, es sei Disp. Ziff. 2 des Rekursentscheids sowie die mit dem Einspracheentscheid modifizierte Gebührenrechnung ersatzlos aufzuheben; eventuell sei die Sache zum Neuentscheid an die Werkkommission zurückzuweisen. B beantragte, es sei in Aufhebung von Disp. Ziff. 3 des Rekursentscheids die

III. Mit Eingaben vom 27. Juni 2001 erhoben A und B beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Rekursentscheid. A beantragte, es sei Disp. Ziff. 2 des Rekursentscheids sowie die mit dem Einspracheentscheid modifizierte Gebührenrechnung ersatzlos aufzuheben; eventuell sei die Sache zum Neuentscheid an die Werkkommission zurückzuweisen. B beantragte, es sei in Aufhebung von Disp. Ziff. 3 des Rekursentscheids die Sache zur materiellen Beurteilung an den Bezirksrat zurückzuweisen; eventuell sei die im Einspracheentscheid modifizierte Gebührenrechnung ersatzlos aufzuheben; subeventuell sei die Sache zum Neuentscheid an die Werkkommission zurückzuweisen. In beiden Beschwerden wurde beantragt, die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen und diese zur Zahlung einer Parteientschädigung an die Beschwerdeführer zu verpflichten.

Sache zur materiellen Beurteilung an den Bezirksrat zurückzuweisen; eventuell sei die im Einspracheentscheid modifizierte Gebührenrechnung ersatzlos aufzuheben; subeventuell sei die Sache zum Neuentscheid an die Werkkommission zurückzuweisen. In beiden Beschwerden wurde beantragt, die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen und diese zur Zahlung einer Parteientschädigung an die Beschwerdeführer zu verpflichten. Mit Präsidialverfügung vom 3. Juli 2001 wurden die beiden Beschwerdeverfahren vereinigt und die E AG in Liquidation als Mitbeteiligte in das Verfahren einbezogen. Sie äusserte sich mit Eingabe vom 13. August 2001 zu den Beschwerden. Der Bezirksrat V beantragte am 10. Juli 2001 Abweisung der Beschwerden. Den nämlichen Antrag stellte am 23. August 2001 namens der Gemeinde X deren Werkkommission, die zudem die Zusprechung einer Parteientschädigung verlangte.

Mit Präsidialverfügung vom 3. Juli 2001 wurden die beiden Beschwerdeverfahren vereinigt und die E AG in Liquidation als Mitbeteiligte in das Verfahren einbezogen. Sie äusserte sich mit Eingabe vom 13. August 2001 zu den Beschwerden. Der Bezirksrat V beantragte am 10. Juli 2001 Abweisung der Beschwerden. Den nämlichen Antrag stellte am 23. August 2001 namens der Gemeinde X deren Werkkommission, die zudem die Zusprechung einer Parteientschädigung verlangte. Der Einzelrichter zieht in Erwägung:

Der Einzelrichter zieht in Erwägung: 1. Zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde ist aufgrund des Streitwerts nach § 38 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) der Einzelrichter berufen. Da die Sachurteilsvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

1. Zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde ist aufgrund des Streitwerts nach § 38 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) der Einzelrichter berufen. Da die Sachurteilsvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. 2. a) Der Bezirksrat ist auf den Rekurs des Beschwerdeführers 2 nicht eingetreten. Er erwog, B habe weder die Rechnung vom 17. Januar 2000 noch jene vom 3. Juli 2000 angefochten, wobei sich letztere unmittelbar an ihn gerichtet und den ausdrücklichen Hinweis enthalten habe, dass dagegen binnen 30 Tagen bei der Werkkommission Y Einsprache erhoben werden könne. Der Einspracheentscheid der Werkkommission vom 24. August 2000 habe sich an Rechtsanwalt C als Vertreter von A gerichtet und sich auf dessen Ein­sprache vom 14. Februar 2000 bezogen, welche Rechtsanwalt C ausschliesslich im Namen

2. a) Der Bezirksrat ist auf den Rekurs des Beschwerdeführers 2 nicht eingetreten. Er erwog, B habe weder die Rechnung vom 17. Januar 2000 noch jene vom 3. Juli 2000 angefochten, wobei sich letztere unmittelbar an ihn gerichtet und den ausdrücklichen Hinweis enthalten habe, dass dagegen binnen 30 Tagen bei der Werkkommission Y Einsprache erhoben werden könne. Der Einspracheentscheid der Werkkommission vom 24. August 2000 habe sich an Rechtsanwalt C als Vertreter von A gerichtet und sich auf dessen Ein­sprache vom 14. Februar 2000 bezogen, welche Rechtsanwalt C ausschliesslich im Namen von A erhoben habe; dass eine Kopie dieses Einspracheentscheids auch noch B zugestellt worden sei, vermöge diesem angesichts des geschilderten Verfahrensablaufs (verpasste Ein­sprachefrist) kein Rekursrecht zu verschaffen. von A erhoben habe; dass eine Kopie dieses Einspracheentscheids auch noch B zugestellt worden sei, vermöge diesem angesichts des geschilderten Verfahrensablaufs (verpasste Ein­sprachefrist) kein Rekursrecht zu verschaffen. Dieser Betrachtungsweise kann nicht beigetreten werden. Geht man davon aus, dass der ursprünglichen Rechnung vom 17. Januar 2000 angesichts der darin enthaltenen Berech­nung und Rechtsmittelbelehrung Verfügungsqualität zukam, so belastete diese Verfügung B nicht, weshalb er sich damals nicht zur Einspracheerhebung veranlasst sehen musste. Ihm gegenüber sind Gebühren erstmals mit Rechnung vom 3. Juli 2000 – im Zusammenhang mit dem Schreiben des Werkvorstands vom 29. Juni 2000, der die Gebühren reduzierte und neue je hälftig A und B in Rechnung stellte – geltend gemacht worden. Wohl trifft es zu, dass B gegen diese Rechnung un­ge­achtet der darauf enthaltenen Rechtsmittelbelehrung keine Einsprache erhoben hat. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass das Schreiben des Werkvorstehers vom 29. Juni 2000 samt damit verbundener neuer Rechnungstellung eine unklare Situation schuf: Einerseits handelte es sich dabei um eine Antwort auf die Einsprache vom 14. Februar 2000 von A bzw. dessen Rechtsvertreter, nicht jedoch um einen förmlichen Einspracheentscheid. Anderseits wurde aufgrund dieses Schrei­bens erstmals auch B als Schuldner belangt. Gesamthaft betrachtet können die neuen Rechnungen vom 3. Juli 2000 an A und B zwar als Wiedererwägung der Verfügung vom 17. Januar 2000 betrachtet werden. Angesichts des geschilderten Verfahrensablaufs bedeutet es jedoch einen überspitzten Formalismus, wenn B entgegengehalten wird, er habe sein Rekursrecht verwirkt, weil er gegen die Rechnung vom 3. Juli 2000 nicht Einsprache erhoben habe.

Dieser Betrachtungsweise kann nicht beigetreten werden. Geht man davon aus, dass der ursprünglichen Rechnung vom 17. Januar 2000 angesichts der darin enthaltenen Berech­nung und Rechtsmittelbelehrung Verfügungsqualität zukam, so belastete diese Verfügung B nicht, weshalb er sich damals nicht zur Einspracheerhebung veranlasst sehen musste. Ihm gegenüber sind Gebühren erstmals mit Rechnung vom 3. Juli 2000 – im Zusammenhang mit dem Schreiben des Werkvorstands vom 29. Juni 2000, der die Gebühren reduzierte und neue je hälftig A und B in Rechnung stellte – geltend gemacht worden. Wohl trifft es zu, dass B gegen diese Rechnung un­ge­achtet der darauf enthaltenen Rechtsmittelbelehrung keine Einsprache erhoben hat. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass das Schreiben des Werkvorstehers vom 29. Juni 2000 samt damit verbundener neuer Rechnungstellung eine unklare Situation schuf: Einerseits handelte es sich dabei um eine Antwort auf die Einsprache vom 14. Februar 2000 von A bzw. dessen Rechtsvertreter, nicht jedoch um einen förmlichen Einspracheentscheid. Anderseits wurde aufgrund dieses Schrei­bens erstmals auch B als Schuldner belangt. Gesamthaft betrachtet können die neuen Rechnungen vom 3. Juli 2000 an A und B zwar als Wiedererwägung der Verfügung vom 17. Januar 2000 betrachtet werden. Angesichts des geschilderten Verfahrensablaufs bedeutet es jedoch einen überspitzten Formalismus, wenn B entgegengehalten wird, er habe sein Rekursrecht verwirkt, weil er gegen die Rechnung vom 3. Juli 2000 nicht Einsprache erhoben habe. Zum gleichen Ergebnis gelangt man, wenn abweichend von der vorstehenden Beurteilung davon ausgegangen wird, der Rechnung vom 17. Januar 2000 an A sei noch keine Verfügungsqualität zugekommen. Diesfalls träfe das auch auf die neuen Rechnungen vom 3. Juli 2000 an A und B zu. Damit wäre eine verbindliche Ver­fügung gegenüber B erstmals mit dem Einspracheentscheid vom 24. August 2000 ergangen, den er – nunmehr ebenfalls vertreten durch Rechtsanwalt C – unbe­strit­tenermassen rechtzeitig mit Rekurs an den Bezirksrat angefochten hat.

Zum gleichen Ergebnis gelangt man, wenn abweichend von der vorstehenden Beurteilung davon ausgegangen wird, der Rechnung vom 17. Januar 2000 an A sei noch keine Verfügungsqualität zugekommen. Diesfalls träfe das auch auf die neuen Rechnungen vom 3. Juli 2000 an A und B zu. Damit wäre eine verbindliche Ver­fügung gegenüber B erstmals mit dem Einspracheentscheid vom 24. August 2000 ergangen, den er – nunmehr ebenfalls vertreten durch Rechtsanwalt C – unbe­strit­tenermassen rechtzeitig mit Rekurs an den Bezirksrat angefochten hat. b) Demnach ist Dispositiv Ziffer 3 des Rekursentscheids, womit auf den Rekurs von B nicht eingetreten wurde, aufzuheben. Weil die Rechtmässigkeit der Gebührenverfügung ohnehin im Zusammenhang mit der Beschwerde von A zu überprüfen ist, wobei sich die nämlichen Sach- und Rechtsfragen stellen, kann davon abgesehen werden, die Sache zur materiellen Behandlung an den Bezirksrat zurückzuweisen. b) Demnach ist Dispositiv Ziffer 3 des Rekursentscheids, womit auf den Rekurs von B nicht eingetreten wurde, aufzuheben. Weil die Rechtmässigkeit der Gebührenverfügung ohnehin im Zusammenhang mit der Beschwerde von A zu überprüfen ist, wobei sich die nämlichen Sach- und Rechtsfragen stellen, kann davon abgesehen werden, die Sache zur materiellen Behandlung an den Bezirksrat zurückzuweisen. 3. In der Sache selbst ist in erster Linie streitig, wer hinsichtlich der für die Bezugsperiode 1997 für die Tennisanlage zu erhebenden Wasser-, Abwasser- und Kehrichtgebühren als Gebührenschuldner zu gelten habe. Nach Auffassung der Beschwerdegegnerin können A und B in ihrer Eigenschaft als Miteigentümer der Grundstücke Kat.Nrn. 1 und 2 be­langt werden, ungeachtet dessen, dass sie während rund 20 Jahren der E AG, die am 26. Mai 2000 als aufgelöst erklärt wurde und heute in Liquidation ist, die Gebührenrechnungen zustellte. Die Beschwerdeführenden erblicken in diesem Vorgehen einen unzulässigen "Schuldnerwechsel".

3. In der Sache selbst ist in erster Linie streitig, wer hinsichtlich der für die Bezugsperiode 1997 für die Tennisanlage zu erhebenden Wasser-, Abwasser- und Kehrichtgebühren als Gebührenschuldner zu gelten habe. Nach Auffassung der Beschwerdegegnerin können A und B in ihrer Eigenschaft als Miteigentümer der Grundstücke Kat.Nrn. 1 und 2 be­langt werden, ungeachtet dessen, dass sie während rund 20 Jahren der E AG, die am 26. Mai 2000 als aufgelöst erklärt wurde und heute in Liquidation ist, die Gebührenrechnungen zustellte. Die Beschwerdeführenden erblicken in diesem Vorgehen einen unzulässigen "Schuldnerwechsel". a) Gemäss Art. 59 Abs. 2 des Wasserreglements der Beschwerdegegnerin vom 21. Juni 1983 (WasserR) sind Schuldner der (Wasser-)Benützungsgebühren "die jeweiligen Eigentümer bzw. Baurechtsberechtigten der Liegenschaften". Laut Art. 59 Abs. 1 des (hier noch nicht anwendbaren Wasserreglements vom 7. Dezember 1999 schulden diejenigen die Abgaben und Gebühren, "die im Zeitpunkt der Fälligkeit der angeschlossenen Liegenschaft als "Beziehende" gelten, wobei Letztere in Art. 12 Abs. 2 als "die Eigentümer bzw. Eigentümerinnen oder Baurechtsberechtigten der angeschlossenen Liegenschaft" definiert werden. Gemäss Art. 28 Satz 2 der Verordnung über Beiträge und Gebühren für Abwasseranlagen (Gebührenverordnung) vom 4. Dezember 1979 (AbwGebV) wird die Klärgebühr von demjenigen geschuldet, "welcher im Zeitpunkt der Rechnungstellung Eigentümer der Liegenschaft ist". a) Gemäss Art. 59 Abs. 2 des Wasserreglements der Beschwerdegegnerin vom 21. Juni 1983 (WasserR) sind Schuldner der (Wasser-)Benützungsgebühren "die jeweiligen Eigentümer bzw. Baurechtsberechtigten der Liegenschaften". Laut Art. 59 Abs. 1 des (hier noch nicht anwendbaren Wasserreglements vom 7. Dezember 1999 schulden diejenigen die Abgaben und Gebühren, "die im Zeitpunkt der Fälligkeit der angeschlossenen Liegenschaft als "Beziehende" gelten, wobei Letztere in Art. 12 Abs. 2 als "die Eigentümer bzw. Eigentümerinnen oder Baurechtsberechtigten der angeschlossenen Liegenschaft" definiert werden. Gemäss Art. 28 Satz 2 der Verordnung über Beiträge und Gebühren für Abwasseranlagen (Gebührenverordnung) vom 4. Dezember 1979 (AbwGebV) wird die Klärgebühr von demjenigen geschuldet, "welcher im Zeitpunkt der Rechnungstellung Eigentümer der Liegenschaft ist". b) Der Beschwerdeführer 1 hat schon vor Bezirksrat vorgebracht, die Gemeinde habe als Gebührenschuldnerin während mehr als 20 Jahren die E AG betrachtet, welche 1975 auch die Baubewilligung für die Tennishalle und das Restaurant erhalten, den Bau finanziert habe und Schuldnerin der errichteten Grundpfandrechte sei. Zwischen dem damaligen Grundeigentümer D und der E AG sei damals ein Bau­rechtsvertrag abgeschlossen worden, der heute leider nicht mehr auffindbar sei. Die streitige Gebührenrechnung 1998 für die Be­zugsperiode 1997 sei zunächst ebenfalls an die E AG ergangen. Da an deren Stelle inzwischen die F GmbH den Betrieb übernommen habe, habe der Rekurrent um die Ausstellung einer Rechnung an die neue Betriebsgesellschaft ersucht, welchem Ersuchen jedoch die Gemeindeverwaltung nicht stattgegeben habe. b) Der Beschwerdeführer 1 hat schon vor Bezirksrat vorgebracht, die Gemeinde habe als Gebührenschuldnerin während mehr als 20 Jahren die E AG betrachtet, welche 1975 auch die Baubewilligung für die Tennishalle und das Restaurant erhalten, den Bau finanziert habe und Schuldnerin der errichteten Grundpfandrechte sei. Zwischen dem damaligen Grundeigentümer D und der E AG sei damals ein Bau­rechtsvertrag abgeschlossen worden, der heute leider nicht mehr auffindbar sei. Die streitige Gebührenrechnung 1998 für die Be­zugsperiode 1997 sei zunächst ebenfalls an die E AG ergangen. Da an deren Stelle inzwischen die F GmbH den Betrieb übernommen habe, habe der Rekurrent um die Ausstellung einer Rechnung an die neue Betriebsgesellschaft ersucht, welchem Ersuchen jedoch die Gemeindeverwaltung nicht stattgegeben habe. Der Bezirksrat hat diesen Standpunkt verworfen. Ob mit dem vom Rekurrenten geltend gemachten, heute nicht mehr auffindbaren Baurechtsvertrag ein selbständiges und dauerndes oder ein unselbständiges Baurecht vereinbart worden sei, sei nicht entscheidungs­wesentlich; denn im Grundbuch sei jedenfalls kein Bauberechtigter, sondern lediglich ein Überbaurecht als Dienstbarkeit, datiert vom 11. November 1976, eingetragen. Wenn die Rekursgegnerin als "Baurechtsberechtigte" im Sinn von Art. 59 Abs. 1 AbwGebV und damit als Gebührenschuldner grundsätzlich nur Inhaber eines im Grundbuch eingetragenen Baurechts anerkenne, sei dagegen nichts einzuwenden. Wenn die Rekursgegnerin gleichwohl während über zwanzig Jahren die Wasser-, Abwasser- und Kehrichtgebühren für die Tennis­anlage der E AG in Rechnung gestellt habe, sei dies unerheblich. Mit dieser administrativen Vereinfachung habe man den Grundeigen­tümern entgegenkommen wollen. Das entspreche der Praxis der Gemeinde bei Mietverhält­nissen, die Gebührenrechnungen einfachheitshalber dem Mieter zuzustellen. Die hieraus für den Eigentümer folgende administrative Vereinfachung bewirke keinen Schuldnerwechsel, weshalb der Eigentümer hieraus nichts zu seinen Gunsten ableiten könne. Solange die Gebühren durch die E AG bezahlt worden seien, habe für die Gemeinde kein Grund bestanden, den Grundeigentümern als eigentlichen Gebührenschuldnern Rechnung zu stellen. Dies habe sich erst aufgedrängt, nachdem die E AG die Gebührenrechnung für die Bezugsperiode 1997 nicht bezahlt habe, wobei die Gemeindeverwaltung erst im Jahr 2000 aufgrund einer Betreibung erfahren habe, dass die E AG inaktiv geworden sei. Auf schützenswertes Vertrauen könne sich der Rekurrent schon deswegen nicht berufen, weil das bisherige Vorgehen der Gemeindeverwaltung (Rechnungs­stellung an die E AG) ihn zu keinen nachteiligen nicht mehr rückgängig zu machenden Dispositionen veranlasst habe.

Der Bezirksrat hat diesen Standpunkt verworfen. Ob mit dem vom Rekurrenten geltend gemachten, heute nicht mehr auffindbaren Baurechtsvertrag ein selbständiges und dauerndes oder ein unselbständiges Baurecht vereinbart worden sei, sei nicht entscheidungs­wesentlich; denn im Grundbuch sei jedenfalls kein Bauberechtigter, sondern lediglich ein Überbaurecht als Dienstbarkeit, datiert vom 11. November 1976, eingetragen. Wenn die Rekursgegnerin als "Baurechtsberechtigte" im Sinn von Art. 59 Abs. 1 AbwGebV und damit als Gebührenschuldner grundsätzlich nur Inhaber eines im Grundbuch eingetragenen Baurechts anerkenne, sei dagegen nichts einzuwenden. Wenn die Rekursgegnerin gleichwohl während über zwanzig Jahren die Wasser-, Abwasser- und Kehrichtgebühren für die Tennis­anlage der E AG in Rechnung gestellt habe, sei dies unerheblich. Mit dieser administrativen Vereinfachung habe man den Grundeigen­tümern entgegenkommen wollen. Das entspreche der Praxis der Gemeinde bei Mietverhält­nissen, die Gebührenrechnungen einfachheitshalber dem Mieter zuzustellen. Die hieraus für den Eigentümer folgende administrative Vereinfachung bewirke keinen Schuldnerwechsel, weshalb der Eigentümer hieraus nichts zu seinen Gunsten ableiten könne. Solange die Gebühren durch die E AG bezahlt worden seien, habe für die Gemeinde kein Grund bestanden, den Grundeigentümern als eigentlichen Gebührenschuldnern Rechnung zu stellen. Dies habe sich erst aufgedrängt, nachdem die E AG die Gebührenrechnung für die Bezugsperiode 1997 nicht bezahlt habe, wobei die Gemeindeverwaltung erst im Jahr 2000 aufgrund einer Betreibung erfahren habe, dass die E AG inaktiv geworden sei. Auf schützenswertes Vertrauen könne sich der Rekurrent schon deswegen nicht berufen, weil das bisherige Vorgehen der Gemeindeverwaltung (Rechnungs­stellung an die E AG) ihn zu keinen nachteiligen nicht mehr rückgängig zu machenden Dispositionen veranlasst habe. c) Wenn laut Art. 59 Abs. 2 WasserR Schuldner der Benützungsgebühren "die jeweiligen Eigentümer bzw. Baurechtsberechtigten der Liegenschaften" sind, so ist diese Vorschrift dahin auszulegen, dass in jenen Fällen, in denen aufgrund eines Baurechts der Gebäudeeigentümer nicht identisch mit dem Grundeigentümer ist, nicht letzterer, sondern der Baurechtsberechtigte als Gebäudeeigentümer die Gebühren schuldet. Die Beschwerdeführer machen geltend, Baurechte könnten auch ohne Grundbucheintrag und damit ohne dingliche Wirkung begründet werden; als "Baurechtsberechtigte" im Sinn von Art. 59 Abs. 2 WasserR seien auch die Inhaber solcher ohne dingliche Wirkung begründeter Baurechte zu betrachten. Dieser Auffassung kann nicht beigetreten werden. Unter Baurechtsberechtigten sind In­haber von Baurechten im Sinn von Art. 675 in Verbindung mit Art. 779 ff. ZGB zu verstehen. Derartige Baurechte, die als Dienstbarkeit ein gesondertes Eigentum am Gebäude begründen, bedürfen zu ihrer Begründung, unabhängig davon, ob sie als unselb­ständige oder als selbständige und dauernde Baurechte ausgestaltet sind, stets der Eintragung im Grundbuch und sind daher stets mit dinglicher Wirkung verbunden, was sich gerade auch aus der vom Beschwerdeführer zitierten Lehrmeinung ergibt (Peter R. Isler, Basler Kom­mentar, Art. 779 ZGB N. 18; im gleichen Sinn: Peter Tuor/Bernhard Schnyder/ Jörg Schmid, Das schweizerische Zivilgesetzbuch, 11. A., Zürich 1995, S. 796 f.; Dieter Zobl, Grundbuchrecht, Zürich 1999, Rz. 185). Das will nicht heissen, dass Vereinbarungen über ein Baurecht, die nicht mit einer im Grundbuch eingetragenen entsprechenden Dienstbarkeit verbunden werden, von vornherein nicht möglich wären; derartige Vereinbarungen, die keine dingliche Wirkung entfalten und daher auch kein gesondertes Eigentum am Gebäude zu bewirken vermögen, fallen jedoch nach zutreffender Betrachtungsweise der Beschwerde­gegnerin (Rekursantwort S. 3, Beschwerdeantwort S. 1), der bei der Auslegung ihres eigenen kommunalen Rechts ohnehin ein weiter Beurteilungsspielraum zusteht (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19), nicht unter den in Art. 59 Abs. 2 WasserR verwendeten Begriff des Baurechts bzw. Baurechtsberechtigten. c) Wenn laut Art. 59 Abs. 2 WasserR Schuldner der Benützungsgebühren "die jeweiligen Eigentümer bzw. Baurechtsberechtigten der Liegenschaften" sind, so ist diese Vorschrift dahin auszulegen, dass in jenen Fällen, in denen aufgrund eines Baurechts der Gebäudeeigentümer nicht identisch mit dem Grundeigentümer ist, nicht letzterer, sondern der Baurechtsberechtigte als Gebäudeeigentümer die Gebühren schuldet. Die Beschwerdeführer machen geltend, Baurechte könnten auch ohne Grundbucheintrag und damit ohne dingliche Wirkung begründet werden; als "Baurechtsberechtigte" im Sinn von Art. 59 Abs. 2 WasserR seien auch die Inhaber solcher ohne dingliche Wirkung begründeter Baurechte zu betrachten. Dieser Auffassung kann nicht beigetreten werden. Unter Baurechtsberechtigten sind In­haber von Baurechten im Sinn von Art. 675 in Verbindung mit Art. 779 ff. ZGB zu verstehen. Derartige Baurechte, die als Dienstbarkeit ein gesondertes Eigentum am Gebäude begründen, bedürfen zu ihrer Begründung, unabhängig davon, ob sie als unselb­ständige oder als selbständige und dauernde Baurechte ausgestaltet sind, stets der Eintragung im Grundbuch und sind daher stets mit dinglicher Wirkung verbunden, was sich gerade auch aus der vom Beschwerdeführer zitierten Lehrmeinung ergibt (Peter R. Isler, Basler Kom­mentar, Art. 779 ZGB N. 18; im gleichen Sinn: Peter Tuor/Bernhard Schnyder/ Jörg Schmid, Das schweizerische Zivilgesetzbuch, 11. A., Zürich 1995, S. 796 f.; Dieter Zobl, Grundbuchrecht, Zürich 1999, Rz. 185). Das will nicht heissen, dass Vereinbarungen über ein Baurecht, die nicht mit einer im Grundbuch eingetragenen entsprechenden Dienstbarkeit verbunden werden, von vornherein nicht möglich wären; derartige Vereinbarungen, die keine dingliche Wirkung entfalten und daher auch kein gesondertes Eigentum am Gebäude zu bewirken vermögen, fallen jedoch nach zutreffender Betrachtungsweise der Beschwerde­gegnerin (Rekursantwort S. 3, Beschwerdeantwort S. 1), der bei der Auslegung ihres eigenen kommunalen Rechts ohnehin ein weiter Beurteilungsspielraum zusteht (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19), nicht unter den in Art. 59 Abs. 2 WasserR verwendeten Begriff des Baurechts bzw. Baurechtsberechtigten. Die Beschwerdeführer behaupten nicht, hinsichtlich der streitbetroffenen Tennis­anlage auf den Grundstücken Kat.Nrn. 1 und 2 bestehe ein Baurecht mit gesondertem Eigentum und dinglicher Wirkung im Sinn von Art. 675 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 779 ZGB. Sie räumen im Gegenteil selber ein, es sei bloss ein vertragliches, obligatorisch wirkendes Baurecht begründet worden, welche Sachdarstellung sie gerade dazu veranlasst, die nach dem Gesagten unzutreffende Auslegung zu vertreten, wonach auch ein derartiges, bloss vertragliches Baurecht die Gebührenschuldnerschaft eines Baurechtsberechtigten im Sinn von Art. 59 Abs. 2 WasserR begründe. Wie bereits der Bezirksrat festgestellt hat, ist im Grundbuch zulasten des Grundstücks Kat.Nr. 2 als Dienstbarkeit ein "Überbaurecht" eingetragen; in der Beschwerde wird nicht geltend gemacht, dabei handle es sich um ein Baurecht zugunsten der E AG im genannten Sinn; es dürfte sich dabei um ein Überbaurecht im Sinn von Art. 674 ZGB handeln.

Die Beschwerdeführer behaupten nicht, hinsichtlich der streitbetroffenen Tennis­anlage auf den Grundstücken Kat.Nrn. 1 und 2 bestehe ein Baurecht mit gesondertem Eigentum und dinglicher Wirkung im Sinn von Art. 675 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 779 ZGB. Sie räumen im Gegenteil selber ein, es sei bloss ein vertragliches, obligatorisch wirkendes Baurecht begründet worden, welche Sachdarstellung sie gerade dazu veranlasst, die nach dem Gesagten unzutreffende Auslegung zu vertreten, wonach auch ein derartiges, bloss vertragliches Baurecht die Gebührenschuldnerschaft eines Baurechtsberechtigten im Sinn von Art. 59 Abs. 2 WasserR begründe. Wie bereits der Bezirksrat festgestellt hat, ist im Grundbuch zulasten des Grundstücks Kat.Nr. 2 als Dienstbarkeit ein "Überbaurecht" eingetragen; in der Beschwerde wird nicht geltend gemacht, dabei handle es sich um ein Baurecht zugunsten der E AG im genannten Sinn; es dürfte sich dabei um ein Überbaurecht im Sinn von Art. 674 ZGB handeln. d) Die Beschwerdeführer machen geltend, die vorstehend als richtig erkannte Aus­legung von Art. 59 Abs. 2 WasserR stehe im Widerspruch dazu, dass die Beschwerdegegnerin die fraglichen Gebühren seit 1975 während über 20 Jahren nicht von ihnen als Grund­­eigentümern, sondern von der E AG bezogen habe; das lasse sich nur so erklären, dass die Beschwerdegegnerin von Anfang an Kenntnis von der – bloss obligatorischen – Bau­be­rech­ti­gung E AG gehabt habe und dass sie - in anderer Auslegung von Art. 59 Abs. 2 WasserR - davon ausgegangen sei, bereits eine derartige Bauberechtigung begründe die Gebührenschulderschaft. d) Die Beschwerdeführer machen geltend, die vorstehend als richtig erkannte Aus­legung von Art. 59 Abs. 2 WasserR stehe im Widerspruch dazu, dass die Beschwerdegegnerin die fraglichen Gebühren seit 1975 während über 20 Jahren nicht von ihnen als Grund­­eigentümern, sondern von der E AG bezogen habe; das lasse sich nur so erklären, dass die Beschwerdegegnerin von Anfang an Kenntnis von der – bloss obligatorischen – Bau­be­rech­ti­gung E AG gehabt habe und dass sie - in anderer Auslegung von Art. 59 Abs. 2 WasserR - davon ausgegangen sei, bereits eine derartige Bauberechtigung begründe die Gebührenschulderschaft. In der Tat mutet das Vorgehen der Beschwerdegegnerin, die bis anhin (Bezugsperioden 1975 – 1996) die Gebühren von der E AG bezog, widersprüchlich an. Die Beschwerdegegnerin weist jedoch darauf hin, dies sei lediglich aus Gründen der administrativen Ver­einfachung geschehen und entspreche ihrer Praxis bei längerdauernden Miet­verhältnissen, die Gebühren dem Mieter in Rechnung zu stellen. Damit erklärt sie die Rechnungsstellung an die Adresse der E AG überzeugender als die Beschwerdeführer. Es ist nicht erfindlich,

In der Tat mutet das Vorgehen der Beschwerdegegnerin, die bis anhin (Bezugsperioden 1975 – 1996) die Gebühren von der E AG bezog, widersprüchlich an. Die Beschwerdegegnerin weist jedoch darauf hin, dies sei lediglich aus Gründen der administrativen Ver­einfachung geschehen und entspreche ihrer Praxis bei längerdauernden Miet­verhältnissen, die Gebühren dem Mieter in Rechnung zu stellen. Damit erklärt sie die Rechnungsstellung an die Adresse der E AG überzeugender als die Beschwerdeführer. Es ist nicht erfindlich, auf welche Weise die Beschwerdegegnerin vom heute nicht einmal mehr auffindbaren ”Bau­rechtsvertrag” Kenntnis erhalten haben soll. Daraus in Verbindung mit der Tatsache, dass die bisherigen Gebührenrechnungen nie Anlass für eine recht­liche Auseinandersetzung zwischen den Parteien - insbesondere nicht über die Frage der Schuldnerschaft – boten, ergibt sich, dass das bisherige Vorgehen der Beschwerdegegnerin (Rechnungstellung an die E AG), nicht auf einer bewussten Auslegung der fraglichen Bestimmung beruhte. Es lässt sich demnach der Beschwerdegegnerin auch nicht entgegenhalten, die streitbetroffene Gebührenauflage für die Bezugsperiode 1997 be­inhalte eine eigentliche Praxisänderung. So betrachtet stellt es auch keinen rechtlich nicht hinzunehmenden Widerspruch dar, wenn die Beschwerdegegnerin im Einvernehmen mit den Beschwerdeführern (vgl. dazu Rekurs­schriften an den Bezirksrat je S. 6 ) in den folgenden Jahren (d.h. ab Bezugsperiode 1998) die Gebühren von der F GmbH, der Nachfolgerin der E AG in Liquidation, bezieht. auf welche Weise die Beschwerdegegnerin vom heute nicht einmal mehr auffindbaren ”Bau­rechtsvertrag” Kenntnis erhalten haben soll. Daraus in Verbindung mit der Tatsache, dass die bisherigen Gebührenrechnungen nie Anlass für eine recht­liche Auseinandersetzung zwischen den Parteien - insbesondere nicht über die Frage der Schuldnerschaft – boten, ergibt sich, dass das bisherige Vorgehen der Beschwerdegegnerin (Rechnungstellung an die E AG), nicht auf einer bewussten Auslegung der fraglichen Bestimmung beruhte. Es lässt sich demnach der Beschwerdegegnerin auch nicht entgegenhalten, die streitbetroffene Gebührenauflage für die Bezugsperiode 1997 be­inhalte eine eigentliche Praxisänderung. So betrachtet stellt es auch keinen rechtlich nicht hinzunehmenden Widerspruch dar, wenn die Beschwerdegegnerin im Einvernehmen mit den Beschwerdeführern (vgl. dazu Rekurs­schriften an den Bezirksrat je S. 6 ) in den folgenden Jahren (d.h. ab Bezugsperiode 1998) die Gebühren von der F GmbH, der Nachfolgerin der E AG in Liquidation, bezieht. Selbst wenn es sich aber um eine Praxisänderung handeln würde, können die Beschwerdeführer hieraus nichts zu ihren Gunsten ableiten. Eine Praxisänderung ist nicht von vornherein ausgeschlossen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 81); sie muss sich allerdings auf ernsthafte und sachliche Gründe stützen; zudem muss das in ihnen zum Ausdruck kommende Interesse an der richtigen (bzw. "besseren") Rechtsanwendung gegenüber demjenigen an der Rechtsicherheit überwiegen (Ulrich Häfelin/Georg Müller, Grundriss des Allge­meinen Verwaltungsrechts, 3. A., Zürich 1998, Rz. 417 ff.). Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall erfüllt, und zwar auch dann, wenn richtigerweise davon ausgegangen wird, dass allein die Tatsache, dass sich die Eintreibung der Gebührenforderung hinsichtlich der Bezugsperiode 1997 bei der E AG als schwierig oder unmöglich erwies, keinen hin­reichenden Grund darstellte. Denn zum einen entspricht es dem Sinn von Art. 59 Abs. 2 WasserR wie dargelegt weit besser, wenn als Baurechtsberechtigte lediglich Personen gelten, die Eigentümer allein des Gebäudes (und nicht der Liegenschaft) sind. Zum andern sind hier keine Umstände erkennbar, die unter dem Gesichtswinkel der Rechtsicherheit einer Praxisänderung entgegenstünden.

Selbst wenn es sich aber um eine Praxisänderung handeln würde, können die Beschwerdeführer hieraus nichts zu ihren Gunsten ableiten. Eine Praxisänderung ist nicht von vornherein ausgeschlossen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 81); sie muss sich allerdings auf ernsthafte und sachliche Gründe stützen; zudem muss das in ihnen zum Ausdruck kommende Interesse an der richtigen (bzw. "besseren") Rechtsanwendung gegenüber demjenigen an der Rechtsicherheit überwiegen (Ulrich Häfelin/Georg Müller, Grundriss des Allge­meinen Verwaltungsrechts, 3. A., Zürich 1998, Rz. 417 ff.). Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall erfüllt, und zwar auch dann, wenn richtigerweise davon ausgegangen wird, dass allein die Tatsache, dass sich die Eintreibung der Gebührenforderung hinsichtlich der Bezugsperiode 1997 bei der E AG als schwierig oder unmöglich erwies, keinen hin­reichenden Grund darstellte. Denn zum einen entspricht es dem Sinn von Art. 59 Abs. 2 WasserR wie dargelegt weit besser, wenn als Baurechtsberechtigte lediglich Personen gelten, die Eigentümer allein des Gebäudes (und nicht der Liegenschaft) sind. Zum andern sind hier keine Umstände erkennbar, die unter dem Gesichtswinkel der Rechtsicherheit einer Praxisänderung entgegenstünden. Schliesslich stehen dem Vorgehen der Beschwerdegegnerin (unabhängig davon, ob darin die Beantwortung einer sich erstmals stellenden Auslegungsfrage oder eine Praxisänderung erblickt wird) auch keine Gründe des Vertrauensschutzes entgegen. Wie der Bezirks­rat zutreffend erwogen hat, können sich die Beschwerdeführer schon deswegen nicht auf schützenswertes Vertrauen berufen, weil sie gestützt auf das frühere Verhalten der Beschwerdegegnerin (Rechnungstellung an die E AG) keine nachteiligen Dispositionen getroffen haben.

Schliesslich stehen dem Vorgehen der Beschwerdegegnerin (unabhängig davon, ob darin die Beantwortung einer sich erstmals stellenden Auslegungsfrage oder eine Praxisänderung erblickt wird) auch keine Gründe des Vertrauensschutzes entgegen. Wie der Bezirks­rat zutreffend erwogen hat, können sich die Beschwerdeführer schon deswegen nicht auf schützenswertes Vertrauen berufen, weil sie gestützt auf das frühere Verhalten der Beschwerdegegnerin (Rechnungstellung an die E AG) keine nachteiligen Dispositionen getroffen haben. e) Hinsichtlich der ebenfalls im Streit liegenden Abwassergebühren kann der Beschwerdegegnerin von vornherein nicht vorgeworfen werden, sie habe die für die Gebühren­schuldnerschaft massgebenden Vorschriften ihres kommunalen Rechts falsch oder widersprüchlich ausgelegt. Denn gemäss Art. 28 Satz 2 AbwGebV wird die Klärgebühr von demjenigen geschuldet, welcher im Zeitpunkt der Rechnungstellung Eigentümer der Liegenschaft ist. e) Hinsichtlich der ebenfalls im Streit liegenden Abwassergebühren kann der Beschwerdegegnerin von vornherein nicht vorgeworfen werden, sie habe die für die Gebühren­schuldnerschaft massgebenden Vorschriften ihres kommunalen Rechts falsch oder widersprüchlich ausgelegt. Denn gemäss Art. 28 Satz 2 AbwGebV wird die Klärgebühr von demjenigen geschuldet, welcher im Zeitpunkt der Rechnungstellung Eigentümer der Liegenschaft ist. 4. Erstmals in den Rekursen an den Bezirksrat brachten die Beschwerdeführer vor, die im Bezugsjahr 1997 für die E AG erfasste Wassermenge sei um 30 % höher als in den vorangehenden und den nachfolgenden Jahren; dies könne plausibel nur mit einem Fehler bei der Zählung erklärt werden. Der Bezirksrat hat diesen Einwand als unbegründet verworfen: Werde vom Wasserbezüger die Messgenauigkeit angezweifelt, so werde der Wassermesser durch die Wasserversorgung ausgebaut und einer amtlichen Prüfung unterzogen, wobei der Wasserbezüger vermutete Störungen sofort zu melden habe (Art. 47 und 48 Was­serR). Hier sei keine solche Meldung erfolgt. Es sei im Übrigen kein Grund er­sicht­lich, weshalb der Wasserzähler für die Tennisanlage nur gerade in der Bezugsperiode 1997, nicht aber zuvor und danach, fehlerhaft gewesen sein sollte. - Die Beschwerdeführer rügen, der Bezirksrat habe mit dieser Begründung bzw. dem Verzicht auf eine weitere Abklärung des Sachverhalts seine Untersuchungspflicht verletzt.

4. Erstmals in den Rekursen an den Bezirksrat brachten die Beschwerdeführer vor, die im Bezugsjahr 1997 für die E AG erfasste Wassermenge sei um 30 % höher als in den vorangehenden und den nachfolgenden Jahren; dies könne plausibel nur mit einem Fehler bei der Zählung erklärt werden. Der Bezirksrat hat diesen Einwand als unbegründet verworfen: Werde vom Wasserbezüger die Messgenauigkeit angezweifelt, so werde der Wassermesser durch die Wasserversorgung ausgebaut und einer amtlichen Prüfung unterzogen, wobei der Wasserbezüger vermutete Störungen sofort zu melden habe (Art. 47 und 48 Was­serR). Hier sei keine solche Meldung erfolgt. Es sei im Übrigen kein Grund er­sicht­lich, weshalb der Wasserzähler für die Tennisanlage nur gerade in der Bezugsperiode 1997, nicht aber zuvor und danach, fehlerhaft gewesen sein sollte. - Die Beschwerdeführer rügen, der Bezirksrat habe mit dieser Begründung bzw. dem Verzicht auf eine weitere Abklärung des Sachverhalts seine Untersuchungspflicht verletzt. Die Rüge ist unbegründet. In seiner Einsprache vom 14. Februar 2000 gegen die Gebührenrechnung vom 17. Januar 2000 hatte der heutige Beschwerdeführer 1 noch keine Zweifel an der Berechnung bzw. der dieser zugrunde gelegten Wassermenge angebracht. Man kann sich daher fragen, ob diese Berechnung überhaupt Streitgegenstand im Rekursverfahren bilden konnte. Selbst wenn dies mit dem Bezirksrat bejaht wird, war dieser aufgrund der summarischen Rüge nicht verpflichtet, mit eigenen Sachverhaltsermittlungen den geäusserten Zweifeln näher nachzugehen. Schwankungen der vorliegenden Grössenordnung im Wasserbezug einer grossen Tennisanlage (1996 1260 m 2, 1997 1450 m 2, 1998 1'050 m 2 ) legen jedenfalls nicht nahe, dass derartige Zweifel begründet sein könnten. Wie der Bezirksrat zutreffend erwogen hat, ist denn auch nicht anzunehmen, dass der Wasserzähler nur gerade in der Bezugsperiode 1997 nicht richtig funktioniert haben soll.

Die Rüge ist unbegründet. In seiner Einsprache vom 14. Februar 2000 gegen die Gebührenrechnung vom 17. Januar 2000 hatte der heutige Beschwerdeführer 1 noch keine Zweifel an der Berechnung bzw. der dieser zugrunde gelegten Wassermenge angebracht. Man kann sich daher fragen, ob diese Berechnung überhaupt Streitgegenstand im Rekursverfahren bilden konnte. Selbst wenn dies mit dem Bezirksrat bejaht wird, war dieser aufgrund der summarischen Rüge nicht verpflichtet, mit eigenen Sachverhaltsermittlungen den geäusserten Zweifeln näher nachzugehen. Schwankungen der vorliegenden Grössenordnung im Wasserbezug einer grossen Tennisanlage (1996 1260 m 2, 1997 1450 m 2, 1998 1'050 m 2 ) legen jedenfalls nicht nahe, dass derartige Zweifel begründet sein könnten. Wie der Bezirksrat zutreffend erwogen hat, ist denn auch nicht anzunehmen, dass der Wasserzähler nur gerade in der Bezugsperiode 1997 nicht richtig funktioniert haben soll. 5....

5.... Demgemäss entscheidet der Einzelrichter:

Demgemäss entscheidet der Einzelrichter: 1. Die Beschwerden werden abgewiesen.

1. Die Beschwerden werden abgewiesen....

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