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Im Unterschied zu Eheleuten regelt der Gesetzgeber die Beziehung zwischen Konkubinatspaaren nicht. Kaufen Konkubinatspaare eine Immobilie, sollten sie die Eigentumsverhältnisse sowie die Folgen bei einer Trennung und beim Tod am besten vor dem Kauf der Immobilie regeln. Rechtsanwalt und Notar Giuseppe Mongiovì erklärt wichtige Fakten und zeigt, worauf geachtet werden sollte.
Zulässige Formen des Wohneigentums
Konkubinatspaare können Immobilien grundsätzlich als Mit- (auch Stockwerkeigentum), Gesamt- oder Alleineigentum erwerben. Bezieht ein Konkubinatspartner allerdings für den Kauf der Immobilie Vorsorgegelder, kann die Immobilie nur als Miteigentum gekauft werden.
Beim Kauf als Miteigentum beteiligen sich beide Konkubinatspartner mit einem gleichen oder unterschiedlichen Geldbetrag am Kauf der Immobilie. Die Immobilie wird im Grundbuch im Verhältnis der investierten Gelder (zum Beispiel 50:50 oder 60:40) als Miteigentum der Konkubinatspartner eingetragen. Die Konkubinatspartner dürfen frei über ihren jeweiligen Miteigentumsanteil verfügen. Sie müssen allerdings das gesetzliche Vorkaufsrecht zugunsten des anderen Miteigentümers beachten. Das Miteigentumsverhältnis ist auch massgebend für den Unterhalt der Immobilie und für anfallende Investitionen. Für die Verpflichtungen aus dem Hypothekarvertrag haften die Miteigentümer üblicherweise – ungeachtet der Miteigentumsquoten – solidarisch. Verkaufen die Konkubinatspartner die Immobilien, teilen Sie Gewinn oder Verlust nach den entsprechenden Miteigentumsquoten.
Erwirbt ausnahmsweise nur ein Konkubinatspartner mit seinen finanziellen Mitteln die Immobilie, dann wird nur dieser Konkubinatspartner im Grundbuch als Alleineigentümer eingetragen. Der andere Konkubinatspartner ist nicht am Eigentum beteiligt und trägt auch keine finanzielle oder rechtliche Verantwortung im Zusammenhang mit der Immobilie. Die Konkubinatspartner können das Wohnverhältnis in einem Mietvertrag regeln.
Wollen die Konkubinatspartner, welche die Immobilie ohne Vorsorgegelder erwerben, trotz unterschiedlich hoher Investition gleichberechtigt sein, können sie die Immobilie im Gesamteigentum erwerben. Bei dieser Form des Wohneigentums, bei dem beide Konkubinatspartner als gleichberechtigte Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden, müssen die Konkubinatspartner sämtliche Entscheidungen im Zusammenhang mit der Immobilie (bis hin zum Verkauf der Immobilie) gemeinsam treffen.
Welche Gefahren birgt ein Immobilienerwerb durch Konkubinatspartner?
Am häufigsten treten Schwierigkeiten in folgenden Fällen auf:
Bei Miteigentum:
- wenn bei einer Trennung beide Konkubinatspartner das Wohneigentum für sich beanspruchen;
- wenn (z.B. bei Unstimmigkeiten oder Geldnöten) ein Konkubinatspartner über seinen Miteigentumsanteil verfügen will, aber (nur für seinen Miteigentumsanteil) keinen Käufer findet;
- wenn der eine Konkubinatspartner die Kosten für Unterhalt und Investitionen nicht aufbringen kann;
- wenn ein Konkubinatspartner stirbt und an dessen Stelle die Erben treten.
Bei Gesamteigentum:
- wenn bei einer Trennung beide Konkubinatspartner das Wohneigentum für sich beanspruchen;
- wenn die Konkubinatspartner über wichtigen Verwaltungshandlungen unterschiedliche Meinungen haben;
- wenn ein Konkubinatspartner stirbt und an dessen Stelle die Erben treten.
Bei Alleineigentum:
- wenn bei einer Trennung der "Nicht-Eigentümer" die Immobilie nicht verlassen will.
Absicherungsmöglichkeiten
Angesichts der mannigfaltigen Risiken ist Konkubinatspaaren dringend zu empfehlen, sich vor dem Kauf über die richtige Form des Wohneigentums beraten zu lassen und einen schriftlichen Konkubinatsvertrag abzuschliessen. Der Konkubinatsvertrag sollte idealerweise den Mitteleinsatz, die Verpflichtungen (auch hinsichtlich Unterhalt und Investitionen), das Vorkaufsrecht und die Folgen bei einer Trennung regeln. Weitsichtige Konkubinatspartner beachten auch die Folgen im Falle des Versterbens und regeln Aspekte betreffend die Immobilie (Kaufrecht; erbrechtliche Zuwendung usw.) in einem Testament oder in einem Erbvertrag.