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Défauts dans un logement locatif
Checklist : Défauts dans un logement locatif
- Défauts lors de l’emménagement dans le logement locatif
- Défauts pendant la période de location
- Défauts lors de la remise du logement
Si la bailleuse a établi un état des lieux de sortie avec le locataire précédent, le locataire peut l'inspecter lors de la remise des lieux. Sans état des lieux de sortie, en cas de dommage, la bailleuse doit prouver que le dommage s'est produit pendant la période de location du locataire actuel.
La bailleuse doit remettre le logement au locataire à la date convenue dans un état adapté à l’usage prévu. Un accord dérogatoire au détriment du locataire est nul et non avenu. Si l’usage prévu du logement est altéré, il s’agit d’un défaut. Le locataire dispose alors des options suivantes :
- Il fixe à la bailleuse un délai raisonnable pour la réparation du défaut. Si la bailleuse ne remédie pas au défaut dans ce délai, le locataire peut :
- intenter une action en exécution et en dommages-intérêts ou
- renoncer à la réparation du défaut et réclamer des dommages-intérêts ou résilier le contrat et réclamer des dommages-intérêts en raison de la caducité du contrat de location
- Il peut notamment se retirer du contrat sans fixer de délai si le comportement de la bailleuse montre que cela est inutile et réclamer des dommages-intérêts en raison de la caducité du contrat de location.
Exemple : La bailleuse refuse finalement de remédier au défaut.
- Le locataire prend en charge le logement et insiste sur la bonne exécution du contrat. Ainsi, le locataire ne peut faire valoir que les prétentions qu’il serait en droit d’élever si les défauts étaient apparus pendant le bail et il peut engager une procédure de conciliation pour les faire valoir.
Les défauts dans le cadre de ce que l'on appelle le petit entretien doivent être réparés par le locataire lui-même et à ses propres frais . L'existence d'un tel défaut dépend de la nécessité d'une expertise particulière pour y remédier.
Les autres défauts doivent être signalés par le locataire à la bailleuse, puisque celle-ci est responsable d'y remédier. Si le locataire ne le fait pas, il est responsable des dommages causés à la bailleuse. Après avoir signalé le défaut, le locataire peut exiger de la bailleuse qu'elle :
- Remette en état la chose. La bailleuse doit informer le locataire en temps utile du moment où elle a l'intention d'effectuer les réparations. Le locataire doit tolérer ces réparations. D'éventuelles prétentions du locataire à une réduction du loyer et à des dommages-intérêts demeurent réservées. Si le locataire souhaite réclamer des dommages-intérêts, il doit être en mesure de quantifier les dommages. Si la bailleuse ne remédie pas au défaut dans un délai raisonnable, le locataire peut :
- résilier sans délai si le logement n'est plus ou plus vraiment utilisable selon l’usage prévu ;
- faire réparer le défaut aux frais de la bailleuse si l’utilisation du logement selon l’usage convenu est réduite ;
- consigner le loyer, s'il l'a déjà avisé préalablement par écrit et fixé un délai raisonnable
- Réduise le loyer proportionnellement ;
- Fournisse des dommages-intérêts, à moins qu'elle puisse prouver qu'elle ne porte aucune responsabilité ;
- Prenne en charge le litige avec un tiers.
Le locataire doit restituer le logement dans l'état résultant d’un usage conforme au contrat. Lors de la restitution, la bailleuse doit vérifier l'état du logement et signaler immédiatement tout défaut dont le locataire est responsable. Si elle ne le fait pas, la bailleuse perd ses droits, à condition qu'il ne s'agisse pas de défauts cachés . Les défauts cachés doivent être signalés par la bailleuse aux locataires immédiatement après leur découverte (cf. État du logement).