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Wenn eine Immobilie vor dem Kauf, vor dem Verkauf oder im Rahmen einer Finanzierung bewertet werden muss, stehen verschiedene Verfahren zur Auswahl. Häufig ist in diesem Zusammenhang von der sogenannten Realwertmethode die Rede. Wir stellen Ihnen die Methode ausführlich vor, beleuchten ihre wichtigsten Faktoren, erläutern sie anhand eines Rechenbeispiels und nennen Ihnen die entscheidenden Vorteile und Nachteile. Entsprechend gut informiert können Sie nach der Lektüre unseres Artikels selbst beurteilen, wie gut sich die Realwertmethode für Ihre Immobilie eignet.
Die Realwertmethode zur Bewertung von Immobilien
Bei der Realwertmethode handelt es sich um ein Verfahren, mit dem Immobilien bewertet werden können. Der Realwert wird häufig auch als Substanzwert oder Sachwert bezeichnet. Gemeint ist dabei immer dasselbe. Konkret werden die Bausubstanz und der Landwert einer Liegenschaft, also die preisbildenden Eigenschaften eines Objektes, analysiert.
Der Ablauf ist dabei immer identisch: In einem ersten Schritt wird berechnet, mit welchen Herstellungskosten ein hypothetischer Neubau der Immobilie verbunden wäre. Im Anschluss daran werden dann Wertminderungen und Abnützungen von dem ermittelten Wert abgezogen. Schliesslich wird nun noch der Landwert addiert. Auf diese Weise erhält man nach einem recht komplexen Verfahren eine Preiseinschätzung.
Die Realwertmethode wird vorrangig meist dann angewendet, wenn eine Berechnung des Ertragswertes nicht geeignet erscheint. Das Ertragswertverfahren geht von den erzielbaren Mieteinnahmen aus und berücksichtigt zusätzlich den Bodenwert. Lassen sich für eine bestimmte Region oder eine bisher nicht vermietete Immobilie keine ortsüblichen Mieten ermitteln, wird stattdessen mitunter das Realwertverfahren eingesetzt.
Auch Mischformen kommen dabei durchaus vor. So wird die Ertragswertmethode mitunter ergänzend zur Realwertmethode verwendet, um die ermittelten Ergebnisse gegenseitig zu validieren.
Die wichtigsten Faktoren bei der Realwertmethode
Im Rahmen der Realwertmethode geht es immer darum, die aktuellen Herstellungskosten einer Immobilie zu ermitteln. Hierbei müssen verschiedene Kriterien berücksichtigt werden. Zunächst einmal stellt man fest, ob es sich um ein Gebäude mit einem nutzbaren Dachgeschoss oder einem Keller handelt. Hier wird unterschieden zwischen unausgebauten, ausgebauten und teilweise ausgebauten Dachgeschossen sowie zwischen nicht unterkellerten, unterkellerten und teilweise unterkellerten Gebäuden.
Darüber hinaus werden eine Reihe von Ausstattungsmerkmalen berücksichtigt. Hierzu zählen unter anderem die Aussenwände, das Dach, die Fenster und die Aussentüren, die Decken und die Treppen, die Fussböden, die Sanitäreinrichtungen, die Heizung sowie die weitere technische Ausstattung der Immobilie.
Wichtig ist, dass auch bauliche Aussenanlagen in die Ermittlung der Herstellungskosten einbezogen werden müssen. Hierbei kann es sich zum Beispiel um Mauern, um Garagen, um Terrassen, um Gartenanlagen oder um Wege handeln.
Rechenbeispiel zur Realwertmethode
Das folgende Rechenbeispiel soll die Realwertmethode für Sie noch anschaulicher machen. Wir gehen dabei von einem Einfamilienhaus aus, dessen Wert nach diesem Verfahren bestimmt werden soll.
Hierzu berechnen wir zuerst den Landwert und im Anschluss daran die aktuellen Neubaukosten und die Baunebenkosten. Anschliessend wird die Abnutzung in Form der Altersentwertung abgezogen. Im Ergebnis erhalten wir so den Bauwert. Am Ende addieren wir Bauwert und Landwert und erhalten so den eigentlichen Realwert der Immobilie.
Quadratmeterpreis des Bodens 575 CHF
x Grundstücksfläche 380 m²
Landwert 218‘500 CHF
Aktuelle Herstellungskosten 450‘000 CHF
+ Baunebenkosten 68‘000 CHF
– Altersentwertung 33‘500 CHF
Bauwert 484‘500 CHF
Realwert (Landwert + Bauwert) 703‘000 CHF
Diese Vorteile kennzeichnen die Realwertmethode
Die Realwertmethode bietet vor allem den Vorteil, dass sich damit Immobilien bewerten lassen, die nur schwer mit anderen Liegenschaften vergleichbar sind. Das betrifft zum Beispiel besondere Gebäude, wie historische Villen, Bahnhöfe, Industriebauten oder landwirtschaftliche Objekte. Ebenso lassen sich mit diesem Verfahren auch solche Immobilien bewerten, für die es keine Mietreferenzen gibt, so dass sich kein Ertragswertverfahren durchführen lässt.
Ein weiterer Vorteil der Realwertmethode besteht darin, dass wir es hierbei mit einem nachvollziehbaren und transparenten Verfahren zu tun haben. Die einzelnen Werte basieren auf konkreten Berechnungen. Die Herstellungskosten, die Abnutzung und der Landwert sind klar voneinander abgegrenzt. So können sich sowohl Eigentümer als auch Kaufinteressenten mit wenig Aufwand ein eigenes Bild davon machen, ob sie den ermittelten Wert für zutreffend und angemessen halten oder nicht.
Nicht zuletzt muss ausserdem festgehalten werden, dass es sich bei der Realwertmethode um ein vergleichsweise einfaches Verfahren handelt. Das liegt allerdings hauptsächlich daran, dass diese Methode den Marktwert und die Volatilität nicht berücksichtigt, was ihren Aufwand stark reduziert.
Das sind die Nachteile der Realwertmethode
Schauen wir uns nun im direkten Vergleich die Nachteile der Realwertmethode an. Zuerst muss dabei gesagt werden, dass die Realwertmethode vielen Immobilien nicht gerecht wird. Der Wert einer Liegenschaft ist nunmal mehr als nur die Summe aller angefallenen Kosten. Das wird spätestens dann klar, wenn wir es mit aussergewöhnlichen Objekten zu tun haben. So könnte der Realwert einer bildhübschen Jugendstil-Villa ebenso hoch sein, wie der eines eher gewöhnungsbedürftigen Funktionsbaus aus Beton. Am Markt würde die Villa aber in der Regel einen deutlich höheren Preis erzielen, weil sie bei den Interessenten ein viel grösseres Interesse weckt, Eigentümer eines solch besonderen Bauwerkes zu werden.
Überhaupt ist die mangelnde Betrachtung des Marktwertes ein entscheidendes Manko der Realwertmethode. Letztlich ergibt sich der tatsächliche Wert einer Immobilie immer aus dem Spannungsverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Doch genau diese Werte werden bei der Bestimmung des Realwertes gar nicht berücksichtigt, da wir es hier nicht mit einem statistischen Verfahren zu tun haben. Eine Bestimmung des Wertes hier alleine am Substanzwert festzumachen, greift häufig nicht weit genug und lässt wesentliche Aspekte der Ermittlung des wirklichen Wertes unberücksichtigt.
Hinzu kommt, dass der Rendite-Aspekt innerhalb der Realwertmethoden nicht hinreichend gewürdigt wird. Dieser lässt sich nun einmal nicht an den reinen Sachkosten eines Objektes ablesen, sondern bedingt eine gründliche Betrachtung der erzielbaren Erträge. Nur weil zum Beispiel ein Einfamilienhaus zum Zeitpunkt der Schätzung keine Mieteinnahmen erzielt, weil es vom Eigentümer selbst bewohnt wird, bedeutet dies nicht, dass das Objekt keinen Ertragswert hat.
Kritiker des Realwertverfahrens führen zu recht an, dass es für den tatsächlichen Verkehrswert einer Liegenschaft völlig unerheblich ist, wie hoch die Herstellungskosten sind. Es kommt vielmehr auf den Nutzwert an und dieser ergibt sich nur dann, wenn man Ertragschancen und die aktuelle Marktsituation in die Bewertung einfliessen lässt.
Abschliessend birgt die Realwertmethode auch in sich selbst bestimmte Risiken für fehlerhafte Bewertungen. Das hängt vor allem damit zusammen, dass vielfach keine historischen Bauabrechnungen mehr zur Verfügung stehen, denen man die Details der Bausubstanz entnehmen kann. Ausserdem gibt es sehr unterschiedliche Ansätze zur Berechnung der Altersentwertung. Hier sind keine standardisierten Methoden vorgegeben, so dass die Ergebnisse einen subjektiven Faktor enthalten können.
Unser Fazit: Die hedonische Bewertung ist der Realwertmethode oft überlegen
Wir haben Ihnen das Realwertverfahren mit seinen wichtigsten Vorzügen und Nachteilen vorgestellt. Dabei konnten Sie feststellen, dass die Methode zwar auf der einen Seite nachvollziehbar und verständlich ist, auf der anderen Seite aber viele wesentliche Aspekte der Preisbildung völlig ausser acht lässt. Auch wenn die Realwertmethode nach wie vor angewandt wird, so muss man festhalten, dass es sich hierbei um ein veraltetes Verfahren handelt.
Die hedonische Bewertung, hierbei handelt es sich um ein statistisches Verfahren, das vor allem auf den konkreten Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien in der letzten Zeit basiert, bezieht den wichtigen Markt mit ein und ist der Realwertmethode daher oft überlegen. Nur in wenigen Situationen bietet das Realwertverfahren die zutreffenderen Ergebnisse. In Bezug auf die Bewertung Ihrer Immobilie oder eines Kaufobjektes, für das Sie sich interessieren, empfehlen wir Ihnen die Konsultation eines erfahrenen und versierten Immobilienmaklers. Die Fachleute können Sie kompetent darüber beraten, welche Bewertungsmethode am besten für die betreffende Liegenschaft geeignet ist und Sie ausserdem dabei unterstützen, an ein solches Gutachten zu gelangen.