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Die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses möchte dieses um eine Etage aufstocken. Hierfür muss sie jedoch den bisherigen Mietern die Benutzung des Estrichs entziehen. Darf sie das? Ja – unter gewissen Voraussetzungen. Die Eigentümerin ist gemäss OR (Art. 269d Abs. 3) zu einer einseitigen Vertragsänderung zu Lasten des Mieters grundsätzlich berechtigt. Aber: Die Vertragsänderung darf das Austauschverhältnis von Leistung und Gegenleistung nur in geringem Mass tangieren. Was in der Juristensprache kompliziert tönt, heisst vereinfacht: Die Nachteile dürfen für die Mieterschaft nicht zu gross sein. Der Entzug eines Zimmers der Wohnung wäre beispielsweise zu einschneidend und müsste über eine reguläre Kündigung gemacht werden.
Einseitige Vertragsänderungen kann man deshalb nur für Nebenräume wie Estrich, Keller, Garage oder die Gartennutzung vornehmen. Ausserdem muss die Eigentümerin ein legitimes Interesse am Entzug einer solchen Teilfläche nachweisen können und die Änderung muss für die Mieter zumutbar sein. Im Zweifelsfall entscheidet darüber die Schlichtungsbehörde – sofern ein Mieter die einseitige Vertragsänderung innert 30 Tagen dort anfechtet.
Die Eigentümerin hat die Vertragsänderung per amtlichem Formular mitzuteilen. Dieses Schreiben muss spätestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist bei der Mieterschaft eintreffen und benötigt auch eine Begründung für die Änderung. Kann für die entzogene Fläche der Mieterschaft kein adäquater Ersatz, wie etwa ein gleich grosses Kellerabteil, angeboten werden, muss man dies durch eine Mietzinsreduktion angemessen ausgleichen. Die Berechnung dieser Reduktion gehört auch in das amtliche Formular. Aus Beweisgründen sollte eine einseitige Vertragsänderung immer eingeschrieben versandt werden.