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OR 404
Der Sachverhalt
X.________ AG (Beklagte, Beschwerdeführerin) meldete sich auf ein Zeitungsinserat der Y.________ Immobilien AG (Klägerin, Beschwerdegegnerin), gemäss welchem für Immobilien in Stadt und Region Zürich mit jährlichen Bruttomieteinnahmen von ca. Fr. 20 Mio. die Liegenschaftsverwaltung zu vergeben sei. Die Streitparteien schlossen nach Vertragsverhandlungen eine „Zusammenarbeits-Vereinbarung“, wonach die Klägerin ihre Abteilung „Liegenschaftsverwaltung“ in die Räumlichkeiten der Beklagten verlege. Letzterer oblag die Organisation und Leitung dieser Abteilung. Die konkreten Aufgaben der Liegenschaftsverwaltung gemäss Ziffer 1 der Zusammenarbeits-Vereinbarung wurden dagegen weiterhin von Angestellten der Klägerin ausgeführt. Die Beklagte war im Rahmen ihrer Leitungs- und Organisationsaufgabe befugt zu entscheiden, ob sie die Angestellten der Abteilung Liegenschaftsverwaltung der Klägerin – im Vertragszeitpunkt fünf Personen – übernehme oder ersetze, dies nach Absprache mit der Klägerin.
Die Erwägungen
Das Schweizerische Bundesgericht hatte zu prüfen, ob die Bestimmungen des Auftragsrechts im konkreten Fall anwendbar seien.
Einfacher Auftrag
Es kam zum Schluss, dass die Art dieses Vertrages ein besonderes Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien erfordere und, dass angesichts der konkreten Verhältnisse (gesteigertes Vertrauensverhältnis) eine Anwendung der auftrags-rechtlichen Bestimmungen zur Vertragsauflösung sachgerecht erscheinen würde.
Das Bundesgericht kam zum Schluss, dass, auch wenn eine bestimmte Vertragsdauer verabredet sei, ein „einfacher Auftrag“ vorliege. – Hinsichtlich der Beendigung gelte OR 404 Abs. 1, wonach ein Auftrag jederzeit widerrufen (Auftraggeber) bzw. gekündigt werden könne (Beauftragter). Dieses jederzeitige Beendigungsrecht sei zwingender Natur und dürfe daher von den Parteien weder vertraglich wegbedungen noch eingeschränkt werden.
Die Qualifizierung als Auftrag mit zwingendem Widerrufsrecht (OR 404) hatte zur Folge, dass der Anspruch auf die verabredete Konventionalstrafe nicht geschuldet war. Die Kündigung erfolgte auch nicht zur Unzeit; der Konventionalstrafe-Betrag konnte deshalb auch nicht als Unzeit-Schadenspauschale beansprucht werden.
Keine einfache Gesellschaft und keine Pachtelemente
Das Vorliegen einer „einfachen Gesellschaft“ und die von der Vorinstanz erkannten pachtvertraglichen Elemente wurden verworfen.
Der Entscheid
Ausgangsgemäss trat das Bundesgericht nicht auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde der Beschwerdeführerin (Beklagte) ein und wies deren Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat.
Quelle
BGE 4A_284/2013 vom 13.02.2014
Weiterführende Informationen / Linktipps
Liegenschaftenverwaltungsvertrag: Beendigung | auftrag.ch
Einfache Gesellschaft | einfache-gesellschaft.ch