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La base: qu'entend-on par taux d'avance?
Vous rêvez depuis longtemps de vivre dans vos propres murs, mais vous n'avez pas les moyens d'acheter une maison? C’est là que la banque intervient. Elle vous prête la somme manquante sous la forme d'une hypothèque afin que votre rêve de devenir propriétaire puisse se réaliser. Attention, elle ne le fait pas par pure charité, mais bien parce qu'elle peut exiger des intérêts sur cette hypothèque.
Dans la vie de tous les jours, les choses sont un peu différentes - si nous allons boire une bière ensemble après le travail et que vous n'avez pas d'argent, je vous prête 10 francs et vous me remboursez cette somme la prochaine fois (bon bien sûr, je pourrais aussi juste vous inviter, mais l’exemple ne fonctionnerait pas). Si vous empruntez de l'argent à une banque, une compagnie d'assurance ou une caisse de pension pour acheter un bien immobilier, vous remboursez seulement une partie du montant ('voir ce qu’est l’amortissement'). En fait, le créancier n'a aucun intérêt à réduire votre dette. Il préfère que votre hypothèque reste inchangée, c'est-à-dire que le taux d'avance sur votre bien immobilier soit aussi élevé que possible. Tout cela semble un peu étrange, non? C’est vrai, mais je vais vous expliquer pourquoi cela fait finalement sens.
Pourquoi la banque veut-elle maintenir le taux d'avance élevé?
La réponse est très simple: la banque gagne son argent avec les opérations d’intérêts. Cela correspond à la différence entre les intérêts qu'elle vous verse sur votre compte d'épargne et les intérêts qu'elle perçoit sur les crédits et les prêts hypothécaires. Pour que cela fonctionne, les premiers sont plus bas que les seconds. Jusque-là tout va bien? Prenons un exemple clair.
Disons que dans une même banque, vous avez 50’000 francs sur votre compte d'épargne avec un taux d’intérêt à 1 %, et une hypothèque de 400’000 francs avec un taux à 2 %. A la fin de l'année, la banque vous créditera alors de 500 francs d'intérêts, alors que vous devrez, de votre côté, lui payer 8’000 francs d'intérêts. Cela représente donc un bénéfice de 7’500 francs pour la banque.
Maintenant, je vais vous montrer pourquoi la banque ne veut pas que vous remboursiez vos dettes. Imaginons que vous utilisez vos 50’000 francs pour amortir une partie de votre emprunt. La banque économise alors les 500 francs d'intérêts qu'elle aurait dû vous verser. Mais d’un autre côté, elle ne reçoit que 2 % de 350’000 francs de votre part, c’est-à-dire 7'000 francs. Si l'on compare avec le calcul précédent, elle a perdu 500 francs.
Voilà pourquoi votre banque souhaite maintenir un taux d'avance maximum sur votre hypothèque! Toutefois, la loi impose aux créanciers quelques restrictions.
Il existe également des limites légales en ce qui concerne le taux d'avance
La loi stipule qu'une hypothèque ne peut excéder 80 % du prix d'achat. Les 20 % restants doivent être fournis par vos soins sous forme de fonds propres. Cette hypothèque de 80 % est subdivisée en une hypothèque de premier rang (65 %) et une hypothèque de deuxième rang (15 %).
Cela signifie que si vous achetez une maison pour 1 million de francs, vous allez devoir sortir au moins 200’000 de votre poche et vous pourrez obtenir jusqu'à 800’000 de prêt hypothécaire. Le montant de 650’000 francs correspondant à l’hypothèque de 1er rang et celui de 150’000 francs à l’hypothèque de 2ème rang. Cette répartition est importante en raison d'un autre texte de loi car l’hypothèque de 2ème rang est soumise à une obligation d'amortissement. Cela veut dire que vous devez l'avoir remboursée intégralement dans un délai maximum de 15 ans (ou au plus tard quand vous atteignez l'âge de la retraite). Dans notre exemple, il s'agirait alors de 10’000 francs par an que vous devriez budgéter, en plus des intérêts et des frais de maintenance.
Et la bonne nouvelle dans tout ça? Le remboursement de l’hypothèque de 1er rang est libre et question de négociation avec la banque. Elle ne veut pas que vous réduisiez votre hypothèque. Un taux d'avance élevé présente également un avantage pour vous: vous pouvez déduire de vos impôts les intérêts sur la dette que vous avez à payer. Et payer moins d'impôts, c’est toujours sympa, non?
Ouf, ça fait beaucoup de chiffres tout ça! Mais maintenant, vous savez ce que signifie le taux d'avance d'une hypothèque et pourquoi il est aussi utile pour vous que pour la banque. Si vous le souhaitez, vous pouvez vous amuser avec ces chiffres en utilisant le calculateur hypothécaire.