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Als Grundsatz gilt, dass der Mietwert als Einkommen zu versteuern ist, wenn die Liegenschaft selbst genutzt wird. Eine Selbstnutzung liegt vor, wenn ein Gebäude zu Wohn- oder anderen Zwecken selbst gebraucht wird. Dabei kann die Selbstnutzung durch den Eigentümer, den Ehegatten oder durch die Kinder erfolgen. Gemäss Bundesgerichtspraxis wird eine Selbstnutzung auch angenommen, wenn der Eigentümer die Nutzung des Gebäudes einem Dritten unentgeltlich überlässt.
Die Selbstnutzung ist sodann nicht von der tatsächlichen zeitlichen Nutzung des Gebäudes abhängig. Es genügt, wenn sich der Eigentümer die Liegenschaft zum jederzeitigen Eigengebrauch zur Verfügung hält. Von Selbstnutzung wird auch ausgegangen, wenn der Eigentümer das Gebäude z.B. aus gesundheitlichen Gründen zwar nicht mehr selber benutzt, die Wohnung aber nicht geräumt wird und die Möbel darin eingestellt bleiben. Dies wird der ganzjährigen vollumfänglichen Eigennutzung gleichgestellt.
Soweit die Selbstnutzung die Liegenschaft am Hauptwohnsitz des Eigentümers betrifft, kann auf dem Mietwert zur Förderung des Wohneigentums und zur Begünstigung der Selbstvorsorge ein sog. Eigenmietwertabzug von 40% vom Marktmietwert vorgenommen werden. Dieser Abzug gilt für Zweit-Liegenschaften oder Ferienwohnungen also nicht.
Zeit der Räumung und Entscheidfindung
Die Erben haben also während der Zeit einer Räumung der Liegenschaft wie auch während der Zeit, bis sie rätig geworden sind, ob sie das Haus behalten, allenfalls selbst bewohnen oder vermieten oder verkaufen wollen, den von der Steuerbehörde anlässlich der letzten Liegenschaftenschätzung festgesetzten Marktmietwert als Einkommen zu versteuern.
Selbstnutzungs- oder Vermietungsabsicht
Wollen Sie die Liegenschaft selber bewohnen oder vermieten und ist hierfür erforderlich, dass die Liegenschaft zuerst umfassend renoviert oder umgebaut wird, sodass sie während dieser Zeit nicht bewohnbar ist, entfällt die Mietwertbesteuerung für diesen Zeitraum der Umbau- und Renovationsarbeiten.
Kein Mieter oder Käufer in Sicht
Soll die renovierte Liegenschaft vermietet oder verkauft werden, findet sich aber trotz ernsthafter Suchbemühungen kein Mieter oder kein Käufer, so ist während dieser Zeit kein Mietwert als Einkommen geschuldet. Gemäss Rechtsprechung der Steuerrekurskommission sind aber ernsthafte Bemühungen zur Vermietung oder zum Verkauf der Liegenschaft erforderlich. Es genügt nicht, dass die Erben einfach im Bekanntenkreis erzählen, dass sie das Haus vermieten oder verkaufen möchten. Es genügt nicht einmal, dass sie eine Vermietungs- oder Verkaufstafel an der Liegenschaft anbringen. Ernsthafte Bemühungen werden im Regelfall nur bei entsprechendem Anbieten auf den einschlägigen Internet-Plattformen, in Inseraten, in den Printmedien oder der Beauftragung eines Maklers bejaht.
Hauskauf und Umbau
Die gleichen Grundsätze gelten auch bei einem Hauskauf mit geplantem Umbau für eine anschliessende Selbstnutzung oder eine Vermietung. Ab Grundbucheintrag des Kaufes ist grundsätzlich der Mietwert von den neuen Eigentümern zu versteuern. Nur wenn eine umfassende Sanierung/Umbautätigkeit wegen des Alters der Liegenschaft erforderlich ist und während dieser Zeit zur Unbewohnbarkeit des Hauses führt, entfällt die Besteuerung des Mietwertes. Ist nur eine Pinsel-Renovation in Form einer Neubemalung der Wände erforderlich, die innert kürzester Frist erledigt werden kann, gilt das nicht. Von der Steuerbehörde gefordert wird in diesen Konstellationen, dass die Sanierungs- und Umbauarbeiten sofort an die Hand genommen werden und sogleich allfällige Projektierungsarbeiten und/oder Offerteinholungen erfolgen und nicht zuerst drei Monate mit der Entscheidfindung, ob etwas renoviert werden soll oder nicht, zugewartet wird.
Beweispflicht des Eigentümers
Die Beweispflicht, dass die Liegenschaft infolge ihres Zustandes und/oder der Renovations-/Umbauarbeiten nicht bewohnbar war, liegt beim steuerpflichtigen Eigentümer. Es empfiehlt sich daher, den Vorzustand der Liegenschaft detailliert zu fotografieren. Ebenfalls sollte die Umbauphase dokumentiert und der hierfür erforderliche Zeitraum festgehalten werden. Gleiches gilt für Vermietungs- und/oder Verkaufsbemühungen der Liegenschaft.
Gerne steht Ihnen Ihre HEV-Sektion bei weitergehenden Fragen zur Verfügung.
Dr. Thomas Dufner
Rechtsanwalt und Rechtskonsulent
HEV Thurgau