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Lange ging es gut für den privaten Vermieter: Seine Mieterschaft zahlte anstandslos die verrechneten Nebenkosten – bis ein neuer Mieter einzog, der sich weigerte, diese zu berappen. Er stellte sich auf den Standpunkt, dass er die Nebenkosten bereits mit seinem Mietzins abgelten würde. Tatsächlich ist es so, dass das Mietrecht gemäss Art. 257 OR grundsätzlich davon ausgeht, dass die dem Vermieter anfallenden Nebenkosten durch den Mietzins abgedeckt werden. Der private Vermieter argumentierte, dass er ja die Nebenkosten in den allgemeinen Vertragsbestimmungen geregelt hätte – aber ohne Erfolg: Gemäss einem Bundesgerichtsurteil ist eine solche pauschale Regelung unzulässig.
Denn auch hier ist das Gesetz klar (Art. 257a Abs. 2 OR): «Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat.» Oder anders gesagt: Die Regelung der Nebenkosten muss – will man sie separat verrechnen – ein zwingender Bestandteil des Mietvertrags sein. Und auch hier ist eine saubere Abfassung wichtig – denn für die Mieterschaft muss klar ersichtlich sein, für welche Nebenkosten sie neben dem Nettomietzins aufzukommen hat. Man sollte im Vertrag also nicht zusammenfassend von «Nebenkosten» schreiben, sondern diese als einzelne Positionen genau aufführen.
Gemäss Art. 257b, Abs.1 OR sind Nebenkosten «die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, wie Heiz-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben». Das heisst, als Positionen könnten neben den Kosten für Heizung und Warmwasser im Vertrag beispielsweise auch folgende aufgeführt werden: Hauswartung, Treppenhausreinigung, Schneeräumung, Allgemeinstrom oder Abwassergebühren, etc.