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Es gibt viele Gründe, weshalb ein Stockwerkeigentümer sich dazu entschliesst, seine Stockwerkeinheit zu vermieten. Braucht er die Stockwerkeinheit nicht selber, kann er so den Wert seines Eigentums kommerzialisieren. Dabei gilt es jedoch zahlreiche Fallstricke zu beachten. Der Stockwerkeigentümer ist grundsätzlich berechtigt, seine Stockwerkeinheit zu vermieten. Er ist aber nicht berechtigt, ohne Zustimmung der übrigen Stockwerkeigentümer gemeinschaftliche Teile zu vermieten, zum Beispiel das Grundstück, das Dach oder das Treppenhaus.
Der Stockwerkeigentümer kann seinem Mieter nicht mehr oder andere Rechte übertragen, als er selber hat. Das gilt für den reglementarisch zulässigen Verwendungszweck der Sonderrechtsräume wie auch für das Nutzungsrecht der gemeinschaftlichen Teile. Der Stockwerkeigentümer ist gegenüber der Stockwerkeigentümergemeinschaft für das Nutzungsverhalten seines Mieters verantwortlich. Dies gilt zum Beispiel für die Benützung der Waschküche, der gemeinsamen Abstellräume oder der Besucherparkplätze. Beschränkt etwa die Hausordnung die Tierhaltung oder das Musizieren, darf dies dem Mieter auch nur eingeschränkt gestattet werden. Der Stockwerkeigentümer sollte deshalb im Mietvertrag sicherstellen, dass sich der Mieter an das Reglement, die Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemeinschaft und die Hausordnung hält. Am besten erklärt er die gemeinschaftlichen Nutzungsvorschriften zum integrierenden Bestandteil des Mietvertrags. In der Praxis geht dies jedoch oft vergessen.
Der Stockwerkeigentümer haftet gegenüber der Stockwerkeigentümergemeinschaft für die Bezahlung der Gemeinschaftskosten. Dies gilt unabhängig davon, ob der Mieter den Mietzins bezahlt oder nicht. Deshalb ist die Zahlungsfähigkeit des Mieters genau zu prüfen. Nach Möglichkeit ist eine Mietkaution einzuverlangen. Aufgrund der jährlichen Abrechnung der Verwaltung kennt der Stockwerkeigentümer in der Regel die anfallenden Nebenkosten. Deshalb empfiehlt es sich, die Nebenkosten aus dem Mietzins auszugliedern und im Mietvertrag eine Akontozahlung festzulegen. Sämtliche Nebenkosten, die dem Mieter separat in Rechnung gestellt werden sollen, sind im Mietvertrag einzeln zu bezeichnen.
Aber Achtung: Ein Stockwerkeigentümer darf seinem Mieter nicht unbesehen sämtliche Gemeinschaftskosten überwälzen. Dem Mieter können lediglich die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängenden Kosten überbunden werden, beispielsweise die Heizungs- und Warmwasserkosten, die Kosten der Hauswartung oder des Allgemeinstroms. Nicht nebenkostenfähig sind demgegenüber die Aufwendungen für Reparaturen und Ersatzanschaffungen.
Dem Mieter nicht belastet werden dürfen ausserdem die Gebäudeversicherungsprämien oder gar die Einlagen in den Erneuerungsfonds. Der Stockwerkeigentümer hat diese Abgrenzung bei der Ausgestaltung des Mietvertrags und bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung im Auge zu behalten. Teilweise werden gewisse periodische Arbeiten in der Liegenschaft durch die Stockwerkeigentümer selber erledigt, zum Beispiel die Schneeräumung oder die Reinigung des Treppenhauses. Im Mietvertrag können diese Arbeiten dem Mieter vertraglich überbunden werden. Geschieht dies nicht, muss der Stockwerkeigentümer diese Arbeiten selber erledigen oder die Kosten dafür tragen.
Immer öfter bieten Stockwerkeigentümer ihre Einheit kurzzeitig über Plattformen wie Airbnb an. Dies kann zu Spannungen mit anderen Stockwerkeigentümern führen, die ihre Wohnung selber nutzen. Ein ständiger Wechsel fremder Bewohner, Lärmimmissionen oder eine übermässige Abnützung bergen Konfliktpotenzial. Es stellt sich deshalb die Frage, ob eine Stockwerkeigentümergemeinschaft ihren Mitgliedern verbieten darf, die Stockwerkeinheit kurzzeitig über solche Plattformen zu vermieten. Das Bundesgericht hat diese Frage in einem neuen Urteil bejaht (BGer 5A_436/2018 vom 4. April 2019).
Dem beurteilten Fall lag ein gehobenes Wohnen mit entsprechender Infrastruktur (Schwimmbad und Sauna) und tendenziell intimem Rahmen zugrunde. Betroffen waren eine Residenz mit Erstwohnungen und einem höheren Ruhebedürfnis der Stockwerkeigentümer. Für das Bundesgericht sprengte in diesem Fall das dauernde gewerbsmässige Feilbieten der Wohnung zur tageweisen Buchung auf Airbnb den reglementarisch vorgesehenen «Wohnzweck». Es erachtete eine solche Nutzung auch nicht mehr vereinbar mit dem reglementskonformen «stillen Gewerbe». Das Bundesgericht betonte aber auch, dass in jedem Fall eine Einzelfallprüfung zu erfolgen habe. Es ist nun die schriftliche Begründung des Urteils abzuwarten.
Zinon Koumbarakis
Rechtsanwalt
29. Februar 2020
22. Juli 2019
20. Juli 2019
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