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Gewillkürte Verfügungsbeschränkungen
Zu den gewillkürten Verfügungsbeschränkungen gehören das Vorkaufs- Kaufs- und Rückkaufsrecht (Art. 216 ff OR). Alle drei Verträge bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung (Ausnahme Art. 216 Abs. 3 OR).
Zur Verstärkung ihrer Wirkung können sie im Grundbuch eingetragen werden (Art. 216a OR). Aufgrund dieser Vormerkung entfalten das Vorkaufs- Kaufs und Rückkaufswrecht Wirkung gegenüber jedem späteren Eigentümer des belateten Grundstücks. Diese vertraglichen Rechte sind vererblich aber nicht abtretbar.
Das Vorkaufsrecht
Das Vorkaufsrecht ist das Recht des aus dem Vorkaufsvertrag Berechtigten, eine bestimmte Sache des Vorkaufsverpflichteten im Falle des Verkaufs an einen Dritten (Vorkaufsfall) zu Eigentum zu erwerben. Nicht als Vorkaufsfall gelten, Erbfall, die Zwangsversteigerung und der Erwerb zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben.
Das Vorkaufsrecht kann für die Dauer von höchstens 25 Jahren vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden.
Das Vorkaufsrecht
Das Vorkaufsrecht ist das Recht des aus dem Vorkaufsvertrag Berechtigten, eine bestimmte Sache des Vorkaufsverpflichteten im Falle des Verkaufs an einen Dritten (Vorkaufsfall) zu Eigentum zu erwerben. Nicht als Vorkaufsfall gelten, Erbfall, die Zwangsversteigerung und der Erwerb zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben.
Das Vorkaufsrecht kann für die Dauer von höchstens 25 Jahren vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden.
Das Kaufsrecht
Das Kaufsrecht ist die vertragliche Verpflichtung des Verkäufers, dem Berechtigten ein Grundstück auf dessen Verlangen zu einem festgesetzten Preis zu verkaufen.
Das Kaufsrecht kann höchstens für eine Dauer von 10 Jahren vereinbart werden und im Grundbuch vorgemerkt werden.
Das Rückkaufsrecht
Das dem Rückkaufsrecht zugrunde liegende Rechtsgeschäft bildet ein Kaufvertrag, in welchem das Rückkaufsrecht des früheren Eigentümers in einer Klausel vorbehalten oder in einer nachträglichen Zusatzvereinbarung festgehalten wird. Der Verkäufer erhält damit die Möglichkeit, die vormals verkaufte Sache wieder zurück zu erwerben.
Das Rückkaufsrecht kann höchstens für 25 Jahre vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden.
Beschränkte Dingliche Rechte
Definition
Im Gegensatz zum Eigentumals grundsätzlich umfassende Sachherrschaft gewähren die beschränkten dinglichen Rechte nur eine teilweise Beherrschung der Sache.
Die Drei Kategorien der "beschränkten dinglichen Rechte":
- Dienstbarkeiten
- Pfandrecht
- Grundlasten
Definition Dienstbarkeit
Dienstbarkeiten sind Gebrauchs- oder Nutzungsrechte wie z.B. das Wegrecht, Wohnrecht, Nutzniessung, Überbaurecht etc. )
Aus Sicht des Grundeigentümers ein "Dulden oder Unterlassen" beispiel Wegrecht; Anstatt einen Teil seines Grudstücks zu verkaufen, räumt er seinem Nachbarn ein Wegrecht also eine Dienstbarkeit ein.
Definition Pfandrecht bzw. Grundpfandrecht und ihre Grundpfandarten
- Schuldbrief
- Grundpfandverschreibung
Gemeinsamkeiten
Beiden Grundpfandarten ist zunächst gemeinsam, dass sie durch die Belastung einer Sache mit einem beschränkten, auf deren Verwertung gehenden Recht für eine Forderung Sicherheit bieten. Bei allen Pfandarten hat man dem gemäss ein Dreifaches:
Ein Objekt, beim Grundpfandrecht demnach ein Grundstück im Sinne von Art. 943 ZGB, Eine Forderung, d.h. ein obligatorisches, auf irgendeine Leistung gehendes Verhältnis (z.B. Darlehen) sowie die Haftung des Objektes für diese Forderung.
Dienstbarkeit, Beispiel Dulden:
Statt dem Nachbarn B einen Streifen Land zum Bau einer Zufahrtsstrasse zu dessen Liegenschaft zu verkaufen, räumt A zu Lasten seiner eigenen Liegenschaft dem B zugunsten von dessen Grundstück ein Wegrecht in Form einer Dienstbarkeit ein. Damit behält A weiterhin das volle Eigentum an der Zufahrtsstrasse mit dem Recht auf eigene Benützung. Der Wegrechtsberechtigte B hat den Weg grundsätzlich zu unerhalten (Art. 741 ZGB). Im Wegrechtsdienstbarkeitsvertrag werden in der Regel die gemeinsamen Unterhaltspflichten sowie auch die Einmalentschädigung für die Einräumung des Wegrechts festgelegt.
Dienstbarkeit, Beispiel "Unterlassen"
Aussichtsdienstbarkeit: Der Eigentümer A eines Einfamilienhauses will sich die schöne Aussicht auf den See sichern. Der benachbarte Landwirt B möchte ihm das angrenzende Grundstück zwar nicht verkaufen., ist aber bereits, zugunsten des Grundstücks von A un dzu Lasten seines eigenen Grundstücks eine Überbauungsverbots-Dienstbarkeit gegen eine entsprechende Entschädigung zu errichten. Damit behält der Landwirt B die uneingeschränkte landwirtschaftliche Bewirtschaftungsbefufnis als Eigentümer und A seinerseits hat Gewähr, dass ihm niemand die Aussicht verbaut.
Wie entsteht ein Dienstbarkeitsvertrag?
Der Entstehungsgrund für eine Dienstbarkeit bildet namentlich ein zwischen den Parteien abgeschlossener Dienstbarkeitsvertrag oder ein Dienstbarkeitserrichtungsakt, für dessen Abschluss die öffentliche Beurkundung notwendig ist. (Art. 732 Abs. 1 ZGB)
Als beschränktes dingliches Recht, entsteht die Dienstbarkeit erst mit der Eintragung ins Grundbuch (Art. 731, 746 ZGB)
Grunddienstbarkeit und Personaldienstbarkeit
- Bei einer Grunddienstbarkeit ist der jeweilige Eigentümer eines Grundstückes belastet; berechtigt ist der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstückes. Die für die Grunddienstbarkeiten geltenden Gesetzesbestimmungen finden sich in Art. 730 - 744 ZGB
- Bei einer Personaldienstbarkeit ist der jeweilige Eigentümer eines Grundstückes belastet: berechtigt ist eine bestimmte Person. Als typische Personaldienstbarkeiten sind im Gesetz die Nutzniessung (Art. 745 ff ZGB) und das Wohnrecht (Art. 776 ff ZGB) geregelt.
Die Nutzniessung (Art. 745 ff ZGB)
Personaldienstbarkeit
Die Nutzniessung ist eine Personaldienstbarkeit, welche dem Berechtigten (natürliche oder juristische Person gem. Art. 749 ZGB) vorbehältlich anderer Bestimmungen den vollen Genuss des Nutzniessungsgegenstandes verleiht (Art. 745 Abs. 2 ZGB). Der Nutzniesser hat das Recht auf den Besitz, den Gebrauch und die Nutzung der Sache.
Ist ein Grundstück Nutzniessungsgegenstand, so hat der Nutzniesser das Grundstück in seinem Bestand zu erhalten sowie Ausbesserungen und Erneuerungen, die zum gewöhnlichen Unterhalt gehören, von sich aus vorzunehmen (Art. 764 1 ZGB).
Der gewöhnliche Unterhalt ist mit dem eines Mieters zu vergleichen und geht sogar eher noch weiter da der Eigentümer keinen Nutzen aus dem ihm verbleibenden Recht ziehen kann.
Die Nutzniessung endet zwingend mit dem Tod der berechtigten natürlichen Person bzw. mit der Auflösung der juristischen Person. Für letztere kann sie jedoch höchstens 100 Jahre dauern (Art. 749 ZGB).
Die Nutzniessungsdienstbarkeit ist nicht übertragbar.
Das Wohnrecht (Art. 776 ff ZGB)
Personaldienstbarkeit
Das Wohnrecht ist eine Personaldienstbarkeit und verleiht dem oder den Berechtigten (natrliche Personen) die Befugnis, in einem Gebäude oder in einem Gebäudeteil zu wohnen. Das Wohnrecht ist unübertragbar und unvererblich. Der Wohnrechtsberechtigte ist von Gesetzes wegen nicht befugt, das Gebäude oder den Gebäudeteil, auf welches / welchen sich das Wohnrecht bezieht, zu vermieten oder zu verpachten (vgl. Art. 776 Abs. 2 ZGB).
Falls das Wohnrecht nicht ausdrücklich auf seine Person beschränkt ist, darf der Wohnrechtsberechtigte seine Familienangehörigen bei sich in der Wohnung aufnehmen (Art. 777 Abs. 2 ZGB).
Der Wohnrechtsberechtigte trägt die Lasten des gewöhnlichen Unterhalts, soweit ihm ein ausschliessliches Wohnrecht zusteht (Art. 778 Abs. 1 ZGB)
Anders als bei der Nutzniessung obliegt die Verzinsung der Grundpfandschulden und die Bezahlung der mit dem Grundeigentum verbundenen Steuern und Abgaben der Eigentümer.
Definition Sachenrecht
Das Sachenrecht (im subjektiven Sinn, d.h. im Sinn von Berechtigung auch "dingliches Recht" genannt) ist ein die Sache selbst unmittelbar erfassendes, insofern also absolutes Recht. Es besteht gegenüber jedermann (innerhalb der Schranken der Rechtsordnung) und kann gegen jede Person die in dessen Bereich störend eingreift, geltend gemacht werden.
Das Sachenrecht beihaltet einen dinglichen Anspruch.
Das Obligationenrecht im Gegensatz zum Sachenrecht
Das OR (auch Forderungsrecht genannt) erfasst sein Objekt nur durch eine bestimmte Person und kann aussschliesslich dieser entgegen gesetzt werden. Sein Inhalt ist ein persönlicher oder obligatorischer Ansproch.
Das Sachenrecht (ZGB) und das OR bilden zusammen das Vermögensrecht.
Mit dem Eigentum sind gem. Art. 641 Abs.1 zwei Befugnisse gegeben:
Verfügungsmacht
Dies ist die positive Seite einer Eigentumsherrschaft. Der Eigentümer kann über seine Sache nach seinem Belieben aber in den Schranken der Rechtsordnung verfügen.
Ausschliessungsrecht
Dies ist die negative Seite der Eigentumsherrschaft. Der Eigentümer ist befugt, seine SAche von jedem, der sie ihm vorenthält, herauszuverlangen (Eigentumsklage) und jede ungerechtfertigte Einwirkung auf dei Sache abzuwehren (Eigentumsfreiheitsklage).
Die beschränkten dinglichen Rechte
Dienstbarkeiten
Der Berechtigte hat Anspruch auf Nutzung und Gebrauch einer Sache
Pfandrechte
Dingliches Recht des Gläubigers, eine fremde Sache oder ein fremdes Pfand zur vorzugsweisen Befriedigung seiner Forderung zu verwerten
Pfandrecht ist das wichtigste beschränkte dingliche Recht
Grundlasten
Eine Grundlast besteht in der Verpflichtung des jeweiligen Eigentümers einens Grundstücks, Leistungen an eine individuell bestimmte Person oder an den jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks zu erbringen, für diese Leistungen haftet aussschliesslich das belastete Grundstück.
Die 6 Prinzipien des Sachenrechts
Publizitätsprinzip (Offenlegungsprinzip)
Spezialitätsprinzip (Individualitätsprinzip)
Typengebundenheit (Numerus clausus)
Kausalitätsprinzip
Akzessionsprinzip
Prinzip der Alterspriorität
Definition Publizitätsprinzip
Da dingliche Rechte gegenüber jedermal gelten, müssen sie auch für jedermann ersichtlich sein.
Publizitätsmittel bei unbeweglichen Sachen ist das Grundbuch (z.B. Eigentumsverhältnisse bei Grundstücken, Art. 970 ZGB)
Publizitätsmittel bei beweglichen Sachen ist der Besitz. Wer eine Sache im Besitz hat, von dem wird vermutet, dass er der Eigentümer ist (Art. 930 Abs. 1 ZGB)
Dingliche Rechte können nur aus einzelnen Sachen bestehen.
Beispiel: Es können nur die einzelnen Bücher gepfändet werden, nicht die ganze Bibliothek
Sach- und Rechtsgesamtheiten verlangen ein individualisiertes Verfügungsgeschäft
Definition Typengebundenheit (Numerus clausus)
Es gibt nur die im Gesetz vorgesehenen dinglichen Rechte. Es steht nicht in der Autonomie der Parteien, neue dingliche Rechte zu kreieren
Im Gegensatz zur Vertragsfreiheit im OR
Definition Kausalitätsprinzip
Jedem Verfügungsgeschäft (Erwerbsakt) muss zwecks Wirksamkeit ein gültiges Verpflichtungsgeschäft (Rechtsgrund) zugrunde liegen.
z.B. Kauf einer beweglichen Sache: Kaufvertrag; Kauf eines Grundstücks: Öffentlich beurkundeter Kaufvertrag
Definition Akzessionsprinzip
Sind Sachen durch feste Verbindung Bestandteil eines Grundstückes geworden, so wird der Eingentümer des Grundstückes auch Eigentümer der mit dem Grundstück verbundenen Sachen (Art. 642 Abs. 1 ZGB).
Ausnahmen: Stockwerkeigentum, selbständiges und dauerndes Baurecht.
Dingliche Rechte an einer Sache erstrecken sich stets auf alle ihre Bestandteile
Definition Prinzip der Alterspriorität
Der Grundsatzt sagt, dass sich die Rangordnung unter den beschränkten dinglichen Rechten nach dem Errichtungsdatum bestimmt. Das frühere errichtete Recht geht dem später errichteten vor.
Durchbrochen wird das Prinzip durch Rechtsgeschäft und vereinzelt durch das Gesetz.
Definition Besitz
Besitz bedeutet die faktische oder tatsächliche Herrschaft oder Gewalt über eine körperliche Sache. Besitz ist die Möglichkeit tatsächlich auf die Sache einzuwirken; ohne Rücksicht auf Recht oder Unrecht.
Die Sachherrschaft erfordert eine feste, auf Dauer angelegte Beziehung einer Person zu einer Sache.
Die Besitzarten
Selbständiger und unselbständiger Besitz
Selbständiger Besitzer ist der Eigentümer, unselbständiger Besitzer ist derjenige, dem der Eigentümer die Sache zu einem dinglichen oder persönlichen Recht übertragen hat.
z.B. Mieter, Nutzniesser etc.
Den Besitzesschutz geniessen sowohl der selbständige als auch der unselbständige Besitzer.
Mitbesitz und Gesamtbesitz
Beim Mitbesitz haben mindestens zwei Personen im gleichen Verhältnis Besitz an einer Sache
Beispiel: Ehemann und Ehefra an Haushaltssachen. Ein Banksafe der vom Mieter und der Bank je alleine geöffnet werden kann.
Beim Gesamtbesitz können zwei oder mehrere Personen an einer Sache nur gemeinsam die tatsächliche Gewalt ausüben.
Beispiel: Ein Banksafe der vom Mieter und der Bank nur gemeinsam geöffnet werden kann.