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Financement d'une maisonDans vos propres murs en une, deux, trois étapes
Première étape: le financement
Voici la quantité de fonds propres dont vous avez besoin
Exemple : la banque estime votre bien immobilier à CHF 1 000 000. Dans ce cas, l'hypothèque est de CHF 800 000, et vous devez apporter CHF 200 000 de fonds propres. Les fonds propres peuvent provenir de diverses sources. Cependant, vous devez couvrir 10% du prix d'achat avec des fonds propres réels, c'est-à-dire des économies, des titres, des préférences successorales, des cadeaux et des avoirs du pilier 3a. Vous pouvez financer les 10% restants du prix d'achat en mettant en gage ou en retirant votre fonds de pension à l'avance.
Attention : ne placez pas toutes vos économies dans une nouvelle maison. Gardez une réserve pour les frais, les taxes et les imprévus. Avec 5% de la valeur de la propriété, vous pourrez y faire face.
Quels sont les revenus dont vous avez besoin
Pour que vous puissiez financer votre propre maison même lorsque les taux d'intérêt hypothécaires augmentent, la banque table sur environ 5%. En plus des intérêts hypothécaires, il y a chaque année des frais d'entretien et des frais accessoires estimés à 1% du prix d'achat. Les frais d'amortissement doivent également être pris en compte (1% du montant de l'hypothèque).
Astuce : vous pouvez utiliser le calculateur de prêt immobilier de Comparis pour savoir si le logement que vous désirez est abordable pour vous.
Quels sont les documents dont vous avez besoin
À propos de la propriété
- Extrait du registre foncier
- Contrat de vente
- Plan du site et de la zone, plans du bâtiment et de l'étage
- Police de l'assurance du bâtiment
- Estimer la valeur marchande
- Liste des loyers, pour les immeubles de placement
- En cas de financement avec des fonds du 2e pilier ou du pilier 3a: déclaration écrite que vous habiterez vous-même le bien
- Photos
Dans le cas particulier d'une construction neuve, d'une transformation, d'une rénovation
- Autorisation de construire
- Descriptif de construction et plan du bâtiment
- Assurance de construction
- Devis
Dans le cas particulier d'une copropriété
- Plan d'étage avec indication de la surface habitable nette
- Acte relatif à la création des étages avec répartition de la valeur de la propriété
- Règlement de propriété de l'entreprise propriétaire
- Informations sur le fonds de rénovation
Concernant votre personne
- Passeport, carte d'identité ou titre de séjour
- Extrait du registre des poursuites et des faillites (à jour)
- Relevé de salaire ou copie de la déclaration d'impôt (à jour)
- Certificat de la caisse de pension avec avoir de libre passage
- Règlement de la caisse de pension
- Relevés de comptes
- Relevés de dépôt
- Assurance-vie
- Procuration pour le recueil des informations
- Aperçu des obligations telles que la pension alimentaire, le crédit-bail, etc.
- Indépendants: bilan et compte de résultat, rapport d'audit (de moins de trois ans) et justificatif de la situation au regard de la prévoyance
Deuxième étape: l'immeuble
Vérifiez la question de l'emplacement
Utilisez cette check-list
Faites appel à un spécialiste neutre pour la visite. Et clarifiez les points suivants:
- Motivation de la vente : vérifiez. Si vous pensez que le vendeur ne dit pas la vérité, demandez aux voisins.
- Les charmants voisins : des conversations avec les futurs voisins vous donneront une première impression, pour savoir si le courant passera entre eux et vous.
- Les propriétés environnantes : à quoi ressemblent les propriétés des voisins ? Est-il prévu qu'une maison soit construite à proximité immédiate, ce qui vous priverait de la vue ou de l'ensoleillement ?
- Émissions pour le nez et les oreilles : Existe-t-il des exploitations agricoles, des entreprises industrielles, des grands axes routiers, des autoroutes, des stades de sport ou des voies ferrées dont le bruit et les odeurs seraient perceptibles ? Qu'en est-il du bruit des avions ?
- Terrain de la propriété : vérifiez son état. Est-il trop argileux ? Reste-t-il des pollutions héritées du passé ? Les registres cantonaux des sites contaminés fournissent des informations.
- Taille de la maison : la taille de la maison vous convient-elle ?
- Façade et murs : voyez-vous des fissures ou des taches? L'isolation a-t-elle été réalisée avec de l'amiante ? Y a-t-il un risque de moisissure ?
- Fenêtres, portes de jardin et de maison : vérifiez la performance énergétique et l'insonorisation.
- Aménagement intérieur : les équipements ont-ils besoin d'être rénovés?
- Pièces au sous-sol : l'humidité pourrait-elle entraîner l'apparition de moisissures ?
- Toit et combles : les combles, la toiture et les gouttières sont-ils en bon état ?
- Sols : vérifiez l'état des sols.
- Chauffage : le chauffage est-il au fioul, au gaz, aux granulés ou urbain ? Quel est son impact sur les charges ?
Contrôlez le prix de vente
Attendez-vous à des frais séparés
- Frais de notaire: établissement et légalisation de votre contrat de vente
- Frais de notaire: établissement et légalisation de votre cédule hypothécaire (généralement en pour mille du montant de la dette)
- Frais de cadastre ou de chancellerie: inscription de l'acte juridique au registre foncier (en pour mille du prix d'achat ou selon le temps requis)
- Droit de mutation: selon les cantons, à la place du droit cadastral, parfois également supprimé
Pour un nouveau bâtiment: les frais de branchement (égouts, électricité, TV, téléphone, etc.) et d'aménagement (par ex. une nouvelle route d'accès) figurent généralement dans le relevé des coûts de construction.
Troisième étape: l'achat
Examinez le contrat de vente
Clarifiez les privilèges
Le privilège sert à garantir une créance:
- Les privilèges statutaires peuvent également survenir contre la volonté du propriétaire foncier, par ex. si les primes d'une assurance immobilière cantonale, les intérêts de bail, les impôts fonciers dus ou les factures du bâtiment restent impayés. À ce sujet, contactez la commune et le cadastre.
- Les privilèges contractuels incluent la cédule hypothécaire que l'établissement concerné demande en garantie lors de l'émission du prêt. Renseignez-vous auprès du vendeur sur les cédules hypothécaires existantes, qui pourraient vous être transférées. Dans le cas d'un immeuble neuf, vous devez la constituer, la faire authentifier par un notaire et l'inscrire au registre foncier.
Choisissez la bonne forme de financement
La forme de l'hypothèque fait également partie du financement: il existe des hypothèques à taux fixe, des hypothèques à taux variable comme l'hypothèque Saron, et encore d'autres types. Vous devez vous les faire expliquer en détail afin que vous puissiez trouver une stratégie adaptée à l'une des formes d'hypothèque ou à une solution mixte.