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Gemäss Art. 269a lit. b OR darf der Vermieter Mehrleistungen auf den Mietzins abwälzen. Als Mehrleistungen im Sinne dieser Bestimmung gelten wertvermehrende Investitionen, die Vergrösserung der Mietsache und zusätzliche Nebenleistungen des Vermieters (Art. 14 Abs. 1 der Mietrechtsverordnung [VMWG]. Wertvermehrend sind Investitionen dann, wenn sie für Einrichtungen getätigt wurden, die bisher nicht bestanden oder für den Ersatz bereits bestehender Einrichtungen. Wenn eine bestimmte Einrichtung bisher gar nicht bestand, gilt die Investition zu 100% als wertvermehrend und darf auf den Mietzins überwälzt werden. Bestand eine Einrichtung schon, wurde aber durch ein neueres Modell ersetzt, das mehr leistet als das alte, so darf nur ein Teil der Investition überwälzt werden. Ein Beispiel wäre der Ersatz einer alten Liftanlage durch ein schnelleres, sichereres und leiseres Modell. Ein Beispiel für eine Neuinvestition wäre der Einbau eines Lifts, wo vorher keiner war.
Bei umfassenden Überholungen, gelten in der Regel 50-70% der Kosten als wertvermehrend. Als umfassende Überholung kommt beispielsweise eine Gesamtsanierung der Gebäudehülle, eine Totalrevision der Allgemeinräume (Treppenhaus, Keller etc.) oder der Wohnungen in Frage.
Die Erhöhung des Mietzinses bemisst sich am Mehrwertanteil des ersetzten Bauteils, an dessen Lebensdauer, dem Hypothekarzinssatz sowie einer Pauschale für Unterhalt, Verwaltung und Risiko. Dabei wird der wertvermehrende Anteil der Kosten (zwischen 40 und 80%) auf die Lebensdauer des Bauteils umgelegt und in gleichbleibende sogenannte Annuitäten umgerechnet.
Für die Position „Heizkessel / Steuerung“ ergibt sich z.B. folgende Rechnung: Bei einer Lebensdauer von 20 Jahren und einem hypothekarischen Referenzzinssatz von 2% beträgt die Annuität 6.12% des Mehrwerts. Zuzüglich der Pauschale für Unterhalt, Verwaltung und Risiko von 1.5 Prozentpunkten beläuft sich die jährliche Mietzinserhöhung auf insgesamt 7.62% des Mehrwerts.
Beispiel: Ersatz eines Kühlschranks durch ein energieeffizienteres und leiseres Gerät. Der Einbau kostete 1980 Franken, der Mehrwertanteil beträgt 50% - also 990 Franken. Aus der Tabelle wird ersichtlich, dass eine Mietzinserhöhung von 13.14% möglich ist – dies sind 130.10 Franken pro Monat.
Ab dem 9. September 2008 ist für Mietzinsanpassungen aufgrund von Änderungen des Hypothekarzinssatzes ein vom Bund publizierter Referenzzinssatz massgebend. Dieser stützt sich auf den vierteljährlich erhobenen, volumengewichteten Durchschnittszinssatz für inländische Hypothekarforderungen und wird in Viertelprozenten festgesetzt. Für die Zeit vor dem 9. September 2008 sind die Zinssätze der Kantonalbanken für variable erstrangige Althypotheken von Wohnbauten (sog. Leitzinssätze) für die Mietzinsanpassungen relevant.
«1 Eine Hypothekarzinserhöhung von einem Viertel Prozent berechtigt in der Regel zu einer Mietzinserhöhung von höchstens:
a. 2 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von mehr als 6 Prozent;
b. 2,5 Prozent bei Hypothekarzinssätzen zwischen 5 und 6 Prozent;
c. 3 Prozent bei Hypothekarzinssätzenvon weniger als 5 Prozent.
Bei Hypothekarzinssenkungen sind die Mietzinse entsprechend herabzusetzen oder die Einsparungen mit den inzwischen eingetretenen Kostensteigerungen zu verrechnen.»
Daraus ergeben sich folgende Überwälzungssätze (in %):