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Shopping Center
Interview mit Philipp Schoch, Leiter Center und Mixed-Use Site Management, Wincasa
Mit Philipp Schoch sprach Simon Keller.
Einkaufzentren ab einer Grösse von 5‘000 m2 werden in der Schweiz als Shopping Center bezeichnet. Wie würde Sie ein Shopping Center qualitativ definieren?
Ein Shopping Center stellt gemäss klassischer Definition «eine Ansammlung verschiedener Einzelhandelsgeschäfte mit vielfältigen Angebot unter einem Dach» dar. Ich würde dies um ein «vielfältiges oder ein spezialisiertes Angebot» in Form eines Branchenclusters ergänzen. «Unter einen Dach» darf man nicht wörtlich, sondern als räumliche Begrenzung des Shopping Centers als Footprint verstehen. Eine gute Erschliessung durch den ÖV und/oder den MIV ist eine zwingende Voraussetzung. Zudem benötigen grössere Shopping Center einen eigenen Brand, der entwickelt und gestärkt werden kann. Gute Beispiele dafür sind das Sihlcity oder das Glattzentrum.
In der Schweiz gibt es, gemäss der oben genannten Definition rund 190 Shopping Center. Lassen sich die Shopping Center in Gruppen einteilen?
Es gibt unterschiedliche Ansätze, um Shopping Center in mögliche Gruppen einzuteilen. Ein einfacher Ansatz wäre die Dreiteilung: Shopping Center können aufgrund ihrer Lage in die drei Gruppen A, B und C unterteilt werden. A-Center sind grosse Shopping Center (ab ca. 35‘000 m2) an guter Lage, jedoch nicht zwingend im Central Business District (CBD). Sie weisen ein vielfältiges Detailhandels- sowie je nach Center ein starkes Ergänzungsangebot auf, verfügen über einen eigenen Brand und sind oft gut erschlossen. Beispiele dafür in der Region Zürich sind das Sihlcity oder das Shoppi Tivoli. B-Center sind mittelgrosse-Center (10‘-20‘000 m2) mit einem Food-Anbieter als Hauptmieter und einigen anderen Geschäften. Die Auswahl innerhalb einer Branche ist nicht riesig, da die Fläche dies auch nicht zulässt. Wenn sie sich auf ihr direktes Umfeld ausrichten, können solche B-Center funktionieren. Jedoch besteht bei B-Centern heute wenig Nachfrage nach Ladenfläche, da diese oft kein klares Profil haben. C-Center befinden sich an heute schlechten Standorten, welche früher funktionierten, da es das Angebot in der Umgebung dazumal nicht gab. Diese Center weisen bereits heute Leerstände auf und werden künftig vermehrt umgenutzt werden.
Bekanntlich ist der stationäre Handel unter Druck. Gewisse Experten gehen davon aus, dass ein Viertel der Fläche in Shopping Centern frei, bzw. ungenutzt wird. Stimmen Sie dem zu und welcher Typ von Shopping Center ist besonders betroffen?
Ja, Shopping Center sind unter Druck. Wie viele Flächen frei werden, ist schwierig abzuschätzen. Der Grund dafür liegt nicht primär beim wachsenden Online Handel, sondern im Überangebot an Detailhandelsflächen in der Schweiz. Die in den letzten Jahren erstellten Detailhandelsflächen entsprechen meist besser den heutigen Bedürfnissen, d.h. sie haben einen höheren «footfall» (Kundenfrequenz), sind besser erschlossen, weisen eine modernere Infrastruktur auf und entsprechen zeitgemässen Ladenflächen-Anforderungen. Dadurch erhöht sich der Druck auf bestehende Shopping Center, welche bautechnisch und aus Anlagesicht noch nicht «end-of-life» sind.
Am stärksten davon betroffen sind die B-Center (10-20‘000 m2) mit der Strategie eines Alles-Anbieters. B-Center sind zu klein und heute oft am falschen Standort für die Strategie eines Alles-Anbieters (A-Center), jedoch zu gross für eine reine Quartierorientierung (<10‘000 m2). Ein Beispiel eines B-Centers ist das A1-Center in Oftringen, welches mit dieser Herausforderung kämpft und heute u.a. durch den Einzug des Bauhaus (Fachbaumarkt) umgenutzt wird.
Kleinere Center (<10‘000 m2) mit einem Food-Anbieter, der mit zwei bis drei Dienstleistungsanbietern wie einer Apotheke oder einem Coiffeur ergänzt werden, richten sich stärker auf das Quartier aus und haben damit bessere Zukunftschancen in einem funktionierendem, belebten Quartier.
Fachmarkt-Center unterschiedlicher Grösse sind ebenfalls oft vom Strukturwandel betroffen, da deren Standort für den Detailhandel nicht mehr relevant ist.
A-Center (> 30‘000m2) haben aufgrund ihrer guten Lagen und Erschliessung weniger Probleme, werden sich auch anpassen müssen, indem sie mehr Dienstleistung und weniger klassischen Retail anbieten.
Shopping Center sollen sich von Einkaufstempeln zu Erlebniszentren entwickeln; so lautet das Mantra der Retail-Berater. Dazu soll der Anteil an Gastronomie, Freizeitangeboten und Dienstleistungen in den Shopping Centern erhöht werden. Stimmen sie diesen Empfehlungen bei?
Das ist die richtige Empfehlung, um Flächen, die nicht mehr vom Retail genutzt werden, anders zu bespielen, die bestehende Infrastruktur, wie Parking und Erschliessung zu erhalten und den Standort beinahe in einen 24-Stunden-Betrieb überzuführen. Diese Strategie macht jedoch nur bei den 10 bis 20 grössten Shopping Centern (A-Center) der rund 195 Center in der Schweiz Sinn. Diese sind gross genug und genügend gut erschlossen, dass sie auch für Wellness- und Unterhaltungsnutzungen attraktiv sind. Wir würden nie in ein reines Quartier- oder Fachmarkt-Center ein Kino oder ein Hotel einbauen. In diesen Centern hat es auch die Gastronomie schwer, die stark vom «footfall» (Kundenfrequenz) abhängig ist. Oftmals werden Gastronomie-Betriebe in B-Center von grossen Detailhandelsketten betrieben und quersubventioniert.
Funktionierende Innenstädte stellen ebenfalls Erlebniswelten mit einer Vielzahl an Nutzungen und meist attraktiven Aufenthaltsqualität dar. Wie unterscheiden sie sich von Shopping Center in Zukunft?
Die klassische Antwort lautet, dass ein Kunde im Shopping Center weniger weit gehen muss als in der Innenstadt. Zudem steuert das Center Management das Angebot für einen optimalen Nutzen des Kunden. Ein vergleichbares City Management gibt es in den Innenstädten bis auf wenige Ausnahmen, wie die West-End Company in London, nicht. Die City-Vereinigung in der Stadt Zürich, bei der ich früher als Centerleiter Sihlcity auch Mitglied war, ist ein Anfang. Es braucht aber mehr als gemeinsame Marketing-Aktionen. Es ist jedoch nicht einfach für die City-Vereinigung, Anlässe zu organisieren, an denen mehr als ein paar Warenhäuser teilnehmen. Ein kleiner Detailhändler in der Innenstadt hat oft auch nicht die Möglichkeit, sich im gleichen Masse zu beteiligen. Sei dies finanziell oder auch mit Öffnungszeiten oder „Manpower“. Dies ist auf eine Art verständlich. In den Shopping Centern wird das Marketing immer mehr von den Mietern zu den Eigentümern verlagert, die für ihren Shopping-Center-Brand (z.B. Sihlcity) werben. Auch in der Innenstadt sollte es, zumindest nach Marketing-Theorie, die Aufgabe der Grundeigentümer sein, ein gemeinsames Marketing zu betreiben, um langfristig für einen attraktiven Standort zu sorgen. Da bei uns aber die Highstreets in den Innenstädten verschiedenen Eigentümern gehören, ist eine Angebotssteuerung und aktive Brandstrategie nur beschränkt möglich. Da sind die Voraussetzungen in einem Shopping Center klar anders.
Warum erfolgt dies bei den Shopping Centern und in den Innenstädten nicht?
Das ist eine Frage des Risikos für den Investor bzw. dessen Risiko-Aversion. Ein mittelgrosses Shopping-Center generiert sagen wir mal ca. CHF 8 Mio. Mieteinnahmen, während die EG-Flächen einer guten innerstädtischen Immobilie z.Bsp. CHF 1.5 Mio. einspielen, zuzüglich weiteren Mieteinnahmen, z.B. durch Büronutzungen in den oberen Geschossen. Zudem ist ein Shopping Center meist weniger flexibel in der Umnutzung als eine innerstädtische Immobilie. In einem Immobilien-Portfolio eines Investors stellt ein grosses Shopping Center deshalb meist ein grösseres Risiko dar, weshalb sich ein Investor mehr darum kümmert als um eine einzelne diversifizierte Liegenschaft in der Innenstadt. Warenhäuser wie Jelmoli und Globus sind unter dieser Betrachtung mit Shopping-Centern zu vergleichen.
Die Grösse der Ladenflächen hat lange zugenommen, was mit der Digitalisierung nun in Frage gestellt wird. Welche Entwicklungen sehen Sie in den Shopping Centern?
Es stimmt, der Flächenbedarf der einzelnen Detailhandelsketten nimmt wieder ab. Der Bereich Multi Media suchte früher Standorte mit 3‘500 – 4'000 m2; heute oft eher 1‘000 bis 1‘800 m2. Dies ist nicht nur auf die Auswirkungen des Online Handels zurückzuführen. Auch eine verbesserte Lieferkette mit einer schnelleren Logistik führt zu einer Reduktion des Lagers und der Verkaufsflächen im stationären Handel. Flächen werden optimiert, denn sie stellen nach dem Warenaufwand und dem Personal einen wichtigen Kostenpunkt im Detailhandel dar. Wie stark sich das Showrooming auf den Flächenbedarf des stationären Handels auswirken wird, lässt sich erst erahnen, da dieses erst ansatzweise vorhanden ist.
Glaubt man gewissen Szenarien im Detailhandel, werden die Kunden die gekaufte Ware seltener selber nachhause transportieren. Wird dadurch die Erreichbarkeit durch den MIV weniger wichtig für Shopping Center und für die Innenstadt?
Früher gab es klare Umsatzberechnungen aufgrund der Anzahl Parkplätze. Dies gilt heute nicht mehr. Beispiele wie Sihlcity zeigen, dass es auch anders geht. Mit 850 Parkplätzen alleine könnte nie der notwendige Umsatz erwirtschaftet werden. 70% der Sihlcity-Besucher kommen heute mit dem ÖV. Beim Glatt, das einmal 4‘000 Parkplätze aufwies, war es gerade umgekehrt. Mit der Glatttalbahn ist der ÖV-Anteil gestiegen.
Das Parkplatz-Thema wird von Detailhändlern oft als Ausrede herbeigezogen, um vom eigentlichen Problem, ihrem zu wenig attraktiven Angebot, abzulenken. Sicher wird es vor allem im Luxus-Segment immer Kunden geben, welche mit ihrer Limousine direkt von den Laden fahren möchten. Dies trifft aber nicht mehr auf dem Gesamtmarkt zu.
Der Hauslieferdienst, wie er in verschiedenen Shopping Centern angeboten wird, bleibt ein Nischenprodukt. Im Sihlcity sind es bei 20‘000 Besuchern pro Tag rund 50 Lieferungen. Viele Kunden tragen ihre Einkaufstaschen selber nachhause bzw. nehmen den ÖV. Hauslieferdienste ausserhalb der Stadt funktionieren gar nicht. Deshalb haben wir bei einzelnen Shopping Centern, bei denen ein Lieferdienst eine Auflage ist, auf externe Kurier-Dienste umgestellt, welche die wenigen Lieferungen pro Jahr übernehmen.
Wird es in der Stadt Zürich oder dessen Umland mittelfristig weitere Shopping Center oder Urban Entertainment Center geben?
Betrachtet man rein die Dichte des Detailhandels, braucht es keine neuen Shopping Center. Würde jedoch ein solches einen Standortvorteil aufweisen, könnte es funktionieren. Dabei muss man sich fragen, wie zentral ein solches Center gelegen sein kann, d.h. wie teuer das Grundstück und wie weit peripher ein Standort sein kann, d.h. wie gut die Erschliessung sein muss. Attraktive Standorte für grosse Shopping Center mit über 35‘000 m2 gibt es wohl nicht mehr im Raum Zürich; ausser bestehende Bausubstanz würde abgerissen.