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Umwandlung des Hauptwohnsitzes in einen Zweitwohnsitz oder ein Mietobjekt: Welche Folgen hat das?
Die Bedingungen für die Aufnahme eines Hypothekendarlehens sind je nach Art der Nutzung unterschiedlich. Was passiert, wenn eine als Hauptwohnsitz gekaufte Immobilie zu einem Zweitwohnsitz oder einer Renditeimmobilie wird? Muss mehr Eigenkapital eingebracht werden? Müssen die verwendeten Vorsorgeguthaben zurückbezahlt werden?
Die Bedingungen für die Finanzierung einer Immobilie sind je nach Verwendungszweck unterschiedlich, insbesondere was den Belehnungssatz (Prozentsatz des Hypothekendarlehens) und die Verwendung von Vorsorgegeldern betrifft. Im Allgemeinen muss man für einen Hauptwohnsitz mindestens 20% Eigenkapital besitzen, wobei ein Teil davon aus der zweiten und/oder dritten Säule stammen kann.
Wenn es sich um einen Zweitwohnsitz oder eine Mietwohnung handelt, ist die maximal mögliche Belehnung normalerweise niedriger (dies kann je nach Anbieter variieren) als bei einem Hauptwohnsitz. Daher muss normalerweise mehr Eigenkapital eingebracht werden. Außerdem ist die Verwendung von Vorsorgegeldern (2. Säule und 3. Säule a) nicht möglich. Eine Ausnahme ist die 3. Säule B, die frei verwendbar ist. Aus diesem Grund hat die Umnutzung einer als Hauptwohnsitz erworbenen Immobilie mehrere nicht zu unterschätzende Konsequenzen.
Auswirkungen auf die Höhe der Hypothek?
Die Änderung der Nutzung sollte mit einer vollständigen Überprüfung der Finanzierung einhergehen. Die Eigenmittel und die Nebenkosten werden entsprechend den für die neue Wohnform geltenden Regeln angepasst. Abhängig davon wie viel Zeit seit der Aufnahme der ursprünglichen Finanzierung vergangen ist, wurde durch die Amortisationen die Hypothek bereits verringert. Ausserdem ist es auch möglich, dass die Immobilie in dieser Zeit an Wert gewonnen hat. Deshalb sind viele Hypothekargeber flexibel.
Beispiel für einen Hauptwohnsitz im Wert von CHF 1'000'000, der von einer Bank mit CHF 800'000 finanziert wurde (Beleihungssatz von 80%).
Nach 5 Jahren möchte der Käufer das Haus in einen Zweitwohnsitz umwandeln. Er hat rund CHF 40'000 amortisiert (CHF 8'000 pro Jahr). Ausserdem hat das Haus an Wert gewonnen und wird auf CHF 1'200'000 geschätzt.
Die aktuelle Schuld von CHF 760'000 würde sich also auf 63% des Immobilienwerts belaufen und damit unter dem maximalen Beleihungssatz für einen Zweitwohnsitz liegen.
Es wäre daher interessant, diese Gelegenheit zu nutzen, um die Berechnungen zu erneuern und zu sehen, ob es Finanzierungsstrategien gibt, die man einsetzen kann, um die Hypothek zu optimieren.
Berechnen Sie den Prozentsatz der aktuellen Verschuldung
Welche Auswirkungen gibt es auf die Verwendung von Vorsorgegeldern?
Wenn Geld aus der 2. und/oder 3. Säule A zur Finanzierung des Kaufs eines Hauptwohnsitzes verwendet wurde, müsste es im Prinzip zurückgezahlt werden, wenn es zu einer Änderung der Nutzung der Immobilie kommt.
Es gab jedoch eine interessante Rechtsprechung. Das Bundesamt für Sozialversicherungen (BSV) entschied, dass es möglich sein kann, Vorsorgeguthaben für die Finanzierung der Immobilie zu behalten, wenn die ursprüngliche Absicht tatsächlich darin bestand, die Wohnung als Hauptwohnsitz zu nutzen, aber Lebensereignisse (berufliche oder private Gründe, Geburt eines Kindes usw.) einen Umzug erforderlich machten. Dasselbe gilt für Vorsorgeguthaben, die verpfändet wurden.
Achtung: Wenn Sie Ihr Guthaben aus der zweiten Säule für einen anderen Kauf verwenden möchten, müssen Sie die erste Rate zurückzahlen. Es ist nicht möglich, mit der 2. Säule zwei verschiedene Immobilien zu finanzieren.
Es muss unbedingt unterschieden werden zwischen Fällen, in denen der Erwerber einen Vorbezug seines Vorsorgeguthabens unter Einhaltung aller gesetzlichen Bedingungen erwirkt hat, und Fällen, in denen er eine Zweckänderung vorsätzlich herbeigeführt hat. In allen Fällen ist zu bedenken, dass je nach Situation des Kunden der Kreditgeber oder die Pensionskasse die Regeln mehr oder weniger streng anwenden könnten.
Besteht eine Meldepflicht für die Änderung der Nutzung des Hauptwohnsitzes?
Gemäß dem Hypothekenvertrag muss der Kreditgeber über jede wesentliche Änderung der Lebensumstände (Einkommen, Belastungen usw.) informiert werden. Während ein vergessener Wechsel des Arbeitgebers toleriert werden könnte, ist eine Änderung der Zweckbestimmung der Immobilie ein zu wichtiges Ereignis, um verschwiegen zu werden.
Sollte der Kreditgeber von sich aus von der Änderung der Zweckbestimmung erfahren, wäre er berechtigt, den Vertrag zu kündigen. Transparenz ist also das oberste Gebot, umso mehr, wenn Sie über die Beibehaltung Ihrer derzeitigen Bedingungen verhandeln oder diese neu aushandeln wollen.
Ebenso muss die Pensionskasse benachrichtigt werden, damit sie eine Entscheidung über die Rückzahlung des Vorbezugs treffen kann. In der Praxis können Sie vielleicht Ihre aktuellen Bedingungen beibehalten und das Vorsorgeguthaben für die Finanzierung behalten, aber dennoch sollten Sie auf den gegenteiligen Fall vorbereitet sein.
Wir empfehlen Ihnen, die möglichen finanziellen Auswirkungen dieser Änderung mithilfe eines Finanzierungsexperten zu berechnen, der auch für Sie mit dem Kreditgeber und den Versicherungsträgern verhandeln kann.