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Druck auf Mehrfamilienhäuser nimmt zu
Auf dem Mietwohnungsmarkt, so die UBS-Ökonomen, dürfte der Verdrängungskampf weiter zunehmen. Einen Höhepunkt erreichen könne er Ende 2019 mit schätzungsweise 80000 leerstehenden Wohneinheiten inklusive Eigenheime. Die Angebotsmieten (Mieten bei Neu-, Erst-, Wiedervermietung) sind im Schweizer Durchschnitt im letzten Jahr um rund 2% gesunken; 2019 würden sie vermutlich in einem ähnlichen Ausmass nachgeben. In der von Leerständen geplagten Peripherie dürften die Mieten sogar um bis zu 5% fallen, während sich in den Zentren 2019 stabile Angebotsmieten abzeichneten, so die UBS-Studie.
Neubauten erzielten mittlerweile kaum mehr höhere Mieterträge als Wohnungen der Bauperiode 2000–2010. Letztere stünden besonders hart im Wettbewerb mit Neubauten, da sie ähnliche Zielgruppen hätten und daher von Mietpreissenkungen betroffen seien. Das Tiefpreissegment in Wohnblöcken der sechziger und siebziger Jahre wende sich dagegen an andere Einkommensschichten und stelle deshalb keine Konkurrenz für Neubauten dar.
Drohende Wertverluste bei Investitionen in Mehrfamilienhäuser
Die Kaufpreise von Mehrfamilienhäusern seien seit 2005 um etwa 80% gestiegen, stagnierten aber seit nunmehr drei Jahren wegen sinkender Mieten, rufen die UBS-Ökonomen in Erinnerung. Mittelfristig dürften sie an Wert verlieren; die mittlere Wertanpassung bis 2023 könnte knapp 10% betragen. Allerdings sollten die kumulierten Mieteinnahmen ausreichen, um einen positiven Gesamtertrag zu erwirtschaften.
Investitionen in teuren Zentrumslagen und in der Peripherie seien überdurchschnittlich anfällig für Wertkorrekturen, warnen die UBS-Ökonomen. In der Peripherie reichten die Lage-Risikoprämien oftmals nicht mehr aus, um die steigenden Leerstandsrisiken zu kompensieren. Investitionen in Zentrumslagen lohnten sich nur, sofern die Zinsen nicht stiegen. Am attraktivsten seien Agglomerationen mit etwas höheren Einkommensrenditen und einem überschaubaren Risiko für Mietzinsausfälle.
Link UBS Real Estate Focus 2019 (PDF, 2.20 MB)