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J'ai cherché de la littérature au sujet de l'estimation du patrimoine religieux. Bien que l'Église soit le plus ancien propriétaire terrien et immobilier, sans doute le plus important de la Terre, il existe très peu de littérature. J'imagine que mes professeurs et mes collègues étaient arrivés à la même conclusion que moi, c'est-à-dire que les immeubles appartenant à l’Église, aux congrégations et aux associations religieuses sont évalués comme n'importe quelle autre pierre, à savoir par le capital qu'ils représentent, et l'avantage, ou le rendement, que l'on peut en retirer. Avec un chausse-pied peut-être, mais de façon pas plus compliquée que pour l'estimation d'un aéroport ou d'un home médicalisé.
Pour un patrimoine religieux, l'expert sait qu'en plus des complications techniques de l'expertise, il va falloir communiquer au mandant les conditions de la vie séculaire et parler d'argent. Et c'est un peu intimidant de parler chiffres et francs là où la spiritualité domine. Le mandat d'estimation d'un immeuble appartenant à l’Église est pourtant un mandat comme un autre où ne se poserait éventuellement que la question de savoir si le mandant est dûment autorisé à donner le mandat, ce que l'on peut vérifier au Registre du Commerce si la communauté est inscrite.
Dans certains cas, les hommes ou les femmes de l’Église ont très bien intégré l'expérience des siècles de propriété et il n'y a aucune concession faite au marché par le prix de vente. Je pense par exemple aux anciennes cures, à ceci près qu'à prix égal les religieux préfèrent vendre à des familles, des associations à caractère social ou à l’État avec lequel ils ont gardé une relation privilégiée, comme le bâtiment à la rue Fries.
Pour se familiariser avec un objet immobilier qui appartient à l’Église, le mandat débute par la visite des lieux. Celle-ci est complétée par l'examen des pièces.
Le site
Le premier intérêt d'un immeuble appartenant à l’Église est sa situation. Comme il s'agit souvent d'anciennes constructions ou de bâtiments sur des terrains détenus depuis longtemps, trois cas prévalent.
Dans le premier cas, il s'agit d'une situation recluse mais splendide, un site idyllique que le propriétaire a eu tout le loisir de choisir tranquillement au temps de la construction. Un site qui est favorable à la méditation et à la communion avec le spirituel. Ces sites sont aujourd'hui rares et toujours appréciés. C'est un départ favorable pour l'évaluation.
Dans le deuxième cas, il s'agit d'une situation au centre d'une ville, proche de l'église autour de laquelle le centre économique ou touristique a continué de prospérer. C'est aussi un départ favorable pour l'évaluation.
Troisième cas, finalement, il peut advenir que le bâtiment ait été construit un peu à l'écart de la ville mais que la ville ait ensuite poussé autour de l'immeuble. De ce fait, les terrains ont pris de la valeur et c'est encore un départ heureux pour l'évaluation. Mais pas toujours. Par exemple, les Sœurs de la Charité, propriétaires au moment de l'évaluation, ont dû apprendre que leur terrain, entouré de la zone à bâtir, était soumis à une protection particulière du site vu la qualité architecturale du bâtiment, et qu'il était donc devenu non-constructible.
Les documents
Les documents nécessaires à l'évaluation consistent au minimum en:
Avec cet extrait du Registre foncier, on a encore besoin:
Protection des bâtiments
De par leur ancienneté, les immeubles appartenant à l’Église sont souvent protégés. L'évaluation tient compte de la protection qui empêche la démolition et qui peut limiter le changement d'affectation. Dans le canton de Fribourg, il existe trois degrés de protection avec lesquels il faut composer, soit en résumé:
Servitudes
L'histoire des immeubles leur donne parfois un bagage qui se concrétise sous la forme de servitudes. Une servitude est une charge ou un droit attaché au bâtiment, inscrit au Registre foncier, qui restreint ou étend l'usage de la propriété. Une servitude et la convention y relative peuvent présenter une augmentation ou une diminution de la valeur de la propriété.
L'Association de Notre-Dame Auxiliatrice a par exemple une propriété avec un droit de source. Par convention et en échange de l'eau de cette source, la commune fournit gratuitement l'eau au bâtiment propriété de l'Association. Or il se trouve que le bâtiment, qui était un hospice, est devenu un home médicalisé.
La valeur de cette servitude en droit est assimilable à un revenu, puisqu'il s'agit d'une épargne réelle d'une charge d'exploitation: la consommation d'eau, dont le montant équivaut à l'eau consommée, multipliée par le prix du litre de l'eau communale. Cela a une influence sur la valeur de rendement de l'immeuble.
À l'aide des pièces de ce type, à compléter si nécessaire après la visite des lieux, l'expert se laisse imprégner par l'objet à estimer avant d'empoigner la partie chiffrée de son analyse. C'est l'expert qui décide des documents qui lui sont nécessaires et de leur qualité (date, originaux, etc.). Il n'est par exemple pas possible de travailler avec un extrait du Registre foncier vieux de 3 mois, sans au moins contrôler son exactitude avec le Registre foncier, par exemple grâce à un coup de fil avec l'autorité en question.
Pour des objets particuliers comme ceux du patrimoine immobilier religieux, l'expert ne sait pas à l'avance quelle méthode convient le mieux, même si dès le départ il connaît les 3 piliers de l'analyse, constitués par la valeur intrinsèque, la valeur de rendement et la valeur vénale. Un bâtiment ne se laisse pas sans autres cadrer dans une formule mathématique.
Valeur intrinsèque
L'expert va systématiquement faire une première approche par le calcul de la valeur intrinsèque, même si le résultat n'est pas utilisé dans l'estimation de la valeur vénale parce que cette dernière dépend surtout de la valeur de rendement, sauf s'il s'agit d'une habitation individuelle. Mais dans cette première formule, l'expert va devoir analyser les volumes et l'état du bâtiment. C'est le chiffrage des premières impressions.
La valeur intrinsèque est composée de 3 éléments:
Le coût de construction consiste en l'estimation de la valeur à neuf du bâtiment dans son état de confort actuel.
La vétusté peut être calculée selon diverses méthodes de vieillissement linéaire, par paliers ou de plus en plus fort. Le principe est que le bâtiment est amorti physiquement en une période donnée si l'on n'investit pas régulièrement pour sa remise en état.
Si un bâtiment est amorti en 100 ans, le degré de vétusté est de 1 % par an. Quelle que soit la théorie envisagée (vétusté dégressive constamment, stable 5 ans puis dégressive, courbe de vétusté en parabole, etc.), l'important est que le degré de vétusté corresponde à ce qui a été constaté sur place. La somme des montants correspondant aux degrés de vétusté doit correspondre et suffire à la remise en état dans le confort actuel.
Le degré de vétusté est complété par un degré d'obsolescence – obsolescence qui, elle, ne peut en général pas être éliminée sans la transformation de l'immeuble. Je pense aux bâtiments publics sans accès pour handicapés, aux portes de pensionnaires trop étroites pour faire passer un lit d'hôpital, etc.
Dernier élément de la valeur intrinsèque: le terrain. On dispose de plusieurs méthodes pour en estimer le prix. La méthode la plus simple est la comparaison avec les prix pratiqués pour un objet comparable. La méthode la plus compliquée est l'estimation de la valeur résiduelle du terrain, c'est-à-dire l'estimation de sa valeur admissible au travers d'un projet de construction théorique, en projetant la démolition ou la transformation en logements de l'immeuble du patrimoine. Cela, dans l'optique de s'en sortir avec un bénéfice sur l'opération, ou d'en obtenir un rendement intéressant.
Valeur de rendement
Alors que la valeur intrinsèque est une analyse technique, la valeur de rendement de l'immeuble est l'analyse de l'aspect financier.
La valeur de rendement est composée de revenus liés aux bâtiments et du taux de capitalisation.
Même un temple peut être loué. C'est le cas de la mosquée à la rue des Rosiers à Fribourg, et c'est aussi le cas pour le bâtiment de la communauté orthodoxe en ville de Fribourg. S'il n'y a pas de revenus réels, il faut les estimer théoriquement, c’est-à-dire déterminer combien on pourrait louer le bâtiment s'il n'était pas occupé le propriétaire.
Par exemple, les bâtiments de l'Association Saint-Joseph de Cluny étaient en partie loués par la crèche universitaire et la Croix Rouge.
Pour obtenir la valeur de rendement, on utilise le taux de capitalisation et le revenu locatif, théorique ou réel. Plus le taux de capitalisation est élevé, plus la valeur de rendement est faible. Par exemple, un revenu locatif de 100 000,- francs avec un taux de capitalisation de 5 % donne une valeur de rendement de 2 millions de francs et, avec un taux de capitalisation de 10 %, de seulement 1 million.
Le principe du taux de capitalisation est simple. Par une règle de 3, on cherche la valeur de rendement de l'immeuble assimilé à un capital, de la même façon que l'on trouve le capital à partir de la rente et d'un taux d'intérêt.
La composition du taux de capitalisation est dynamique dans le temps, donc horizontalement, et dans les éléments qui le composent, donc verticalement.
Horizontalement, il dépend du taux hypothécaire en 1er rang qui varie régulièrement. Verticalement, il comprend le pourcentage des charges d'exploitation par rapport au revenu locatif, réel ou théorique, l'amortissement et les risques financiers en pour-cent du revenu locatif. Car si les risques d'un immeuble augmentent, l'immeuble vaut moins. Plus le taux est élevé, plus la valeur de rendement est faible, le capital réduit.
La valeur de rendement correspond à l'analyse du bâtiment sous l'angle de ce qu'il représente comme capital et de ce que celui-ci peut rapporter.
Il est possible que les baux à loyer en cours soient de longue durée et qu'ils handicapent une meilleure mise en valeur. Le cas échéant, il est utile d'utiliser la méthode des flux actualisés, communément appelée la méthode des discounted cash flows (DCF). C'est une méthode un peu plus complexe mathématiquement. En outre, ses résultats sont à utiliser avec prudence car il existe des effets de levier mathématiques importants. Une petite modification à la hausse des paramètres choisis peut démultiplier les résultats au final. Mais l'avantage par rapport à d'autres méthodes, c'est qu'elle permet d'introduire les variations des valeurs immobilières dans le temps.
Les méthodes classiques de l'estimation immobilière sont adaptées à l'évaluation du patrimoine religieux si l'on prête attention au choix de la méthode.
La valeur vénale ne devrait pas être la seule donnée à laquelle le mandataire s'intéresse. Elle est construite sur le procédé que je vous ai décrit, d'une part l'appréhension de l'immeuble et d'autre part l'analyse technique. En quelque sorte, la valeur vénale est basée sur le rationnel et l'irrationnel. La perception "intuitive" de l'expert vient compléter ses connaissances techniques.
La vraie valeur vénale, contrairement à ce que l'on dit communément, n'est pas forcément la valeur de la transaction. Car l'acquéreur peut avoir payé trop cher et c'est le temps, voire la faillite de l'acquéreur, qui sanctionnera la valeur payée. Il s'avère également que de très nombreuses transactions font l'objet de contre-affaires ou de compensations de créances pour contourner la TVA. C'est pourquoi le prix payé ne peut pas toujours servir de référence pour confirmer la valeur vénale estimée.
L'utilité du rapport d'estimation consiste dans les éléments de négociation qu'il contient, en plus de la valeur vénale qui ne résulte pas d'une science exacte même si la technique est basée sur des calculs financiers parfois complexes.
Finalement, vous l'aurez compris, un immeuble du patrimoine immobilier religieux est analysé avec les mêmes techniques que n'importe quelle autre propriété – à condition d'adapter ces techniques et de les affiner selon l'affectation du bâtiment, et pour autant que l'on choisit d'analyser la valeur foncière de la pierre plutôt que l'impact architectural.
Séminaire du 29.09.06