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Der Vermieter eines Studios in Rolle VD muss einem ehemaligen Mieter 22'050 Franken zurückerstatten. Dies hat das Bundesgericht einem Donnerstag veröffentlichten Urteil entschieden. Der Vermieter konnte nicht nachweisen, dass er bei Vertragsabschluss ein vollständiges amtliches Formular vorgelegt hatte.
Der Kläger hatte im August 2014 ein Studio in Rolle gemietet. Die monatliche Nettomiete wurde auf 850 Franken festgelegt. Vier Jahre später kam es beim Auszug aus der Wohnung zu einem Streit zwischen dem Mieter und dem Vermieter über das Inventar.
Der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband stellte fest, dass das offizielle Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses unvollständig war. Die Rückseite des Formulars enthielt keine Rechtsmittelbelehrung.
Die kantonale Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten stellte fest, dass dieser Mangel zu einer Teilnichtigkeit des Mietvertrags in Bezug auf die Anfangsmiete führe. Sie setzte den Mietzins rückwirkend auf 400 Franken fest und verurteilte den Vermieter zur Rückzahlung von 22'050 Franken an den Mieter, was dem während vier Jahren zu viel bezahlten Betrag entspricht.
Diesen Entscheid stiess das Waadtländer Kantonsgericht um. Da der Vermieter vor Gericht eine vollständige Kopie des offiziellen Formulars mit Vor- und Rückseite vorgelegt habe, könne davon ausgegangen werden dass es sich es sich dabei um das Dokument handle, das mit dem Mietvertrag verschickt worden sei, urteilten die Richter. Weil der Mieter das Gegenteil nicht beweisen konnte, kam das Kantonsgericht zum Schluss, dass der Mietvertrag gültig sei.
Das Bundesgericht kam zu einem gegenteiligen Schluss. Die Vorlage einer Kopie der Vor- und Rückseite des Formulars durch den Vermieter und die Tatsache, dass diese Beilage im Mietvertrag erwähnt werde, lasse die Annahme nicht zu, dass das Formular vollständig gewesen sei, wie es dies die Vorinstanz getan habe, urteilte das höchste Gericht.
Laut Bundesgericht liegt die Beweislast beim Vermieter, auch wenn beide Parteien die in ihrem Besitz befindlichen Originalformulare vorgelegt haben und ihre Aussagen gleichermassen plausibel erscheinen.
Demnach muss der Vermieter nachweisen, dass er dem Mieter ein vollständiges Dokument übermittelt hat. Weil der Vermieter dazu nicht in der Lage war, ist die Festsetzung des Mietzinses mittels eines unvollständigen Formulars nach Ansicht des Bundesgerichts fehlerhaft und daher nichtig.
Da der Vermieter die vom Mietgericht festgesetzte Miete oder den zurückzuzahlenden Betrag nicht angefochten hat, sind diese Punkte endgültig. (Urteil 4A_592/2020 vom 12. Oktober 2021)