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Marktwert und Verkaufspreis
Den Wert einer Immobilie zu kennen ist für Verkäufer zentral. Denn die Festlegung des Angebotspreises hat einen enormen Einfluss auf den Erfolg oder den Misserfolg der Verkaufsanzeige. Ist der Preis zu niedrig angesetzt, riskiert man den Verkauf unter dem Wert der Immobilie. Ist der Preis zu hoch, riskiert man, dass nicht genügend Interesse an der Immobilie generiert wird. Der Verkaufsprozess kann sich dann in die Länge ziehen, was Mehrkosten mit sich bringt und den Verkäufer in eine schlechtere Verhandlungsposition bringt. Einen angemessenen Verkaufspreis im Bereich des Marktwerts (auch Verkehrswert genannt) festzulegen ist daher essentiell.
Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, gibt es mehrere Bewertungs- oder Schätzmethoden, die wir im Folgenden erklären.
Was ist der Realwert?
Der Realwert, auch Substanzwert oder Sachwert genannt, ist einer der gängigen Schätzwerte, die bei einer Immobilienbewertung ermittelt werden können. Die entsprechende Bewertungsmethode nennt man Realwertmethode. Dabei wird der Wert einer Immobilie anhand der theoretischen Wiederbeschaffungskosten bestimmt, das heisst, der Realwert bildet ab, zu welchem Preis dasselbe Gebäude an derselben Lage neu erstellt werden könnte.
Die Realwertmethode kann grundsätzlich auf alle Arten von Immobilien angewendet werden. Insbesondere können damit auch Immobilien ohne gute Vergleichsmöglichkeiten geschätzt werden, z.B. solche an besonderer Lage oder solche mit untypischen Eigenschaften.
Wie wird der Realwert ermittelt?
Für die Berechnung des Realwerts müssen zwei Werte zusammengezählt werden:
- Neuwert: Dies sind die Baukosten, die für die Errichtung desselben Gebäudes anfallen würden (Neubaukosten sowie Baunebenkosten). Zur Bewertung werden entweder die realen Daten aus der Bauabrechnung verwendet oder, wenn diese nicht zur Verfügung steht oder unvollständig ist, Erfahrungswerte pro m³ an umbautem Raum. Davon wird die Altersentwertung abgezogen, weil das reale Gebäude mit der Zeit an Wert verloren hat und heute weniger wert ist als ein hypothetischer Neubau mit denselben Eigenschaften.
- Landwert: Er ist abhängig von der Fläche, Art und Lage des Grundstücks. So hat ein grosses Grundstück an begehrter Wohnlage, z.B. in einem ruhigen Quartier in der Stadt, natürlich einen viel höheren Wert als ein kleines Grundstück in ländlicher Lage unmittelbar neben einem Gewerbegebäude. Für die Ermittlung des Landwerts kann entweder die Lageklassenmethode (Einteilung nach Lagekriterien) oder ein Vergleichswertverfahren (Vergleich mit vergangenen Transaktionen von Grundstücken in ähnlicher Lage) zum Einsatz kommen.
Vergleichswert
Eine weitere wichtige Schätzmethode, die beim Immobilienverkauf zur Anwendung kommt, ist die hedonische Schätzung. Sie gehört zu den Vergleichswertverfahren, das heisst, der Verkehrswert der Immobilie wird durch Vergleich mit ähnlichen Objekten ermittelt. Die Vergleichswertmethode ist eine statistische Methode, d.h., die zu bewertende Immobilie wird aufgrund ihrer Kenndaten (z.B. Grösse, Zimmerzahl, Bauweise, Lage, etc…) mit vergangenen Transaktionen verglichen. Aus den Preisen, die in der Vergangenheit beim Verkauf von in bestimmten Eigenschaften mit der zu bewertenden Immobilie übereinstimmenden Objekten erzielt wurden, wird der für die Immobilie zu erwartende Preis berechnet.
Die Vergleichswertmethode findet häufig Anwendung bei der Bewertung von Ein- und Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Sie ist jedoch weniger gut geeignet, wenn keine Vergleichsmöglichkeiten bestehen (z.B. bei Spezialobjekten mit besonderen Eigenschaften oder bei sehr abgelegenen Immobilien).
Das kostenlose Online-Schätzungstool von Neho, mit dem Sie Ihre Immobilie in wenigen Schritten professionell schätzen können, funktioniert ebenfalls nach der hedonischen Methode. Es verwendet dieselbe Datengrundlage, die auch von den grossen Schweizer Banken verwendet wird.
Ertragswert
Bei der Ertragswertmethode wird der Wert der Immobilie nicht anhand der Beschaffenheit des Gebäudes oder anhand eines Vergleichs mit ähnlichen Objekten ermittelt, sondern über die Rendite, die sich voraussichtlich mit dem Objekt generieren lässt. Daher findet sie Anwendung bei Immobilien, die vom Besitzer nicht selbst bewohnt werden, z.B. bei Mietobjekten, Gewerbeimmobilien oder Immobilien mit gemischter Nutzung.
Der Ertragswert berechnet sich als Quotient aus den Nettomieteinnahmen (Mieteinnahmen abzüglich Nebenkosten wie z.B. Strom, Heizung und Wasser) und einem Kapitalisierungszinssatz. Je höher die Mieteinnahmen und je tiefer dieser Zinssatz ist, desto höher ist folglich der Ertragswert. Der Kapitalisierungssatz setzt sich zusammen aus einem Referenzzinssatz sowie Zuschlägen für Leerstandsrisiko, Verwaltungs- und Unterhaltskosten und Altersentwertung. Er ist somit umso niedriger und der Ertragswert damit umso höher, je geringer diese Zuschläge ausfallen.
Wie viel ist Ihre Immobilie wert?
Wenn Sie beabsichtigen, Ihre Immobilie zu verkaufen, ist es zentral, dass Sie den Marktwert oder Verkehrswert kennen. Denn ein angemessener Verkaufspreis nahe beim Marktwert bietet die Grundlage für Preisverhandlungen und ein Bieterverfahren, wodurch der bestmögliche Preis erzielt werden kann. Eine professionelle Immobilienbewertung ist daher unabdingbar.
Für die Durchführung der Bewertung empfiehlt es sich, einen Experten zu Rate zu ziehen. Ihr lokaler Neho-Makler oder Ihre lokale Neho-Maklerin steht Ihnen für all Ihre Fragen zur Immobilienbewertung und zum Verkaufspreis zur Seite. Zögern Sie nicht, unser Team zu kontaktieren, oder bewerten Sie ihre Immobilie kostenlos und unverbindlich über die Neho-Website: