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Miteigentum, nicht Alleineigentum
Spätestens, wenn der Kaufvertrag vorliegt, wird klar, dass anders als beim Kauf eines Einfamilienhauses nicht das Wohnobjekt erworben wird. Vielmehr beteiligt man sich an einem ganzen Grundstück mit dem darauf stehenden Gebäude. Darum wird die Wohnung im Kaufvertrag nicht als Eigentumswohnung bezeichnet, sondern als Stockwerkeigentum beziehungsweise Stockwerkeigentumsanteil, der in Promille ausgedrückt wird.
Nach schweizerischem Recht ist das Eigentum von Gebäuden mit dem Grund und Boden verknüpft, auf dem sie stehen. Die einzelnen Räume gehören zum Gesamtgebäude. Die eigentumsrechtliche Trennung von Gebäudeeigentum und Boden ist nur durch ein Baurecht als Dienstbarkeit möglich. Weil kein Baurecht an einzelnen Räumen begründet werden kann, ist separates Eigentum unmöglich. Wer eine Eigentumswohnung kaufen will, muss sich an der Gesamtliegenschaft beteiligen, mit Grund und Boden. Der umgangssprachlich geläufige Begriff Eigentumswohnung ist darum irreführend.
Stockwerkeigentümer sind Miteigentümer
Die rechtliche Ausgestaltung macht es möglich, dass jeder Stockwerkeigentümer über seinen Stockwerkeigentumsanteil frei verfügen kann. Er kann ihn belasten, zum Beispiel eine Hypothek aufnehmen, oder ihn verkaufen. Durch die feste Verbindung des Stockwerkeigentumsanteils mit dem Nutzungsrecht an spezifischen Räumlichkeiten geht dieses Recht ohne weiteres Rechtsgeschäft auf jeden Rechtsnachfolger über, beispielsweise den Käufer oder die Erbin des Stockwerkeigentumsanteils. Die anderen Stockwerkeigentümer haben bei einem Verkauf in der Regel kein Vorkaufsrecht.
In der Praxis entsteht darum der falsche Eindruck, dass beim Verkauf das Eigentum an einer bestimmten Wohnung übertragen wird. Rechtlich und faktisch ist der Stockwerkeigentümer aber nicht Allein-, sondern Miteigentümer. Der Boden und alle Gebäudeteile bleiben im Miteigentum der Stockwerkeigentümergemeinschaft, einschliesslich aller im Sonderrecht zugewiesenen Räume. Der einzelne Stockwerkeigentümer sollte sich bewusst sein, dass er ein Teil der Miteigentümergemeinschaft ist und bleibt – und damit an die Gemeinschaftsordnung gebunden ist.