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Besonderheiten Stockwerkeigentum
Eigentumswohnungen sind in der Schweiz beliebt, da der Gesamtkaufpreis geringer ist als beim Hauskauf. Es handelt sich dabei um eine besondere Form von Miteigentum, wobei jedem Stockwerkeigentümer eine bestimmte Bruchteilsquote am ganzen Grundstück sowie das Sonderrecht an einer Wohnung oder einem Raum zustehen. Alle Stockwerkeigentümer zusammen bilden die Stockwerkeigentümergemeinschaft, welche wiederum durch einen besonders bestellten Verwalter vertreten wird.
Die gesetzlichen Grundlagen sind im schweizerischen Zivilgesetzbuch unter dem Begriff «Stockwerkeigentum», Artikel 712a, und im Sachenrecht, Artikel 170, zu finden. Durch den öffentlich beurkundeten Begründungsakt und den Eintrag im Grundbuch wird Stockwerkeigentum begründet.
Rechte und Pflichten jedes Stockwerkeigentümers ergeben sich nicht nur aus dem Gesetz oder dem Grundbuch, sondern vor allem aus dem Reglement. Die einzelne Wohnung ist folglich, juristisch betrachtet, nicht als «Eigentum», sondern als ein Sonderrecht an demselben zu verstehen.
Stockwerkeigentümerschaft
Aus der Vielfalt der zu regelnden Probleme ergibt sich die Notwendigkeit einer entsprechenden Organisation der Stockwerkeigentümergemeinschaft gemäss Begründungsakt und Reglement Als Oberstes Organ schreibt das Gesetz zwingend die Versammlung der Stockwerkeigentümer vor. Diese entscheidet über die wichtigsten Vorkehrungen und Verwaltungshandlungen. Zu empfehlen ist der Einsatz eines Verwalters, der von der Versammlung bestellt und kontrolliert wird. Im Innenverhältnis ist er für die administrativen und finanziellen Aufgaben zuständig, wie die Einberufung der Versammlung oder das Erstellen der jährlichen Kosten- und Jahresrechnung. Nach aussen bildet er das Bindeglied zwischen der Stockwerkeigentümergemeinschaft und Dritten. Im Rahmen seiner Vertretungsbefugnis schliesst er u. a. Verträge mit Handwerkern und Hauswartpersonal ab. Ein Verwalter kann jederzeit durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Stockwerkeigentümerversammlung mit oder ohne Begründung abberufen werden. Allerdings ist zu beachten, dass er bei einer Abberufung «zur Unzeit» Anspruch auf den nachgewiesenen Schadenersatz hat (vgl. auch Art. 712r ZGB).
Entscheidungen, die sich auf das Gemeinschaftseigentum oder das Gebäude als Ganzes beziehen, z. B. Instandhaltung und Modernisierung der Heizungsanlage, sind grundsätzlich von allen Eigentümern zusammenzutreffen.
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