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Wenn das Grundstück mit einer sogenannten Dienstbarkeit belastet ist, muss man es ein wenig mit anderen teilen. Das birgt Konfliktpotential. Ein Überblick über die Rechtslage.
Meins ist meins: Normalerweise ist Eigentum an einem Grundstück nicht eingeschränkt. Wenn das Grundstück jedoch mit einer sogenannten Dienstbarkeit belastet ist, muss man es ein wenig mit anderen teilen. Da kann es sein, dass der Nachbar über das Grundstück spaziert, Leitungen darauf verlegt oder Bauabstände verletzt – und man ist verpflichtet, das zu dulden.
Eine Dienstbarkeit erlaubt nämlich, ein fremdes Grundstück in einer bestimmten Weise zu gebrauchen (siehe Dienstbarkeit oder Servitut: Was ist das?). Das kann für Konflikte sorgen – und es hilft, die Rechtslage zu kennen. Eine Übersicht.
Wegrecht
Max Meier muss wegen eines Fahrwegrechts dulden, dass Karl Kuhn mit dem Auto über sein Grundstück fährt. Nun will Meier eine Barriere aufstellen. So würde Kuhn gezwungen, anzuhalten, die Schranke zu öffnen, durchzufahren und wieder anzuhalten, um die Barriere zu schliessen. Kann sich Kunz dagegen wehren?
Ja – mit guten Erfolgsaussichten. Denn durch die Barriere würde er in der Ausübung seines Fahrwegrechts erheblich behindert. Ein solches Verhalten ist dem Belasteten der Dienstbarkeit, also Eigentümer Meier, jedoch untersagt.
Durchleitungsrecht
Hans Hubers Grundstück ist mit einem Durchleitungsrecht belastet. Nun will er umbauen, doch die Leitungen der Nachbarin sind dabei im Weg. Huber fordert, dass sie für die Verlegungskosten aufkommt. Ist sie dazu verpflichtet?
Das kommt darauf an: Wenn Huber der Nachbarin das Durchleitungsrecht freiwillig einräumte, muss er die Kosten selber tragen. Handelt es sich aber um ein Notleitungsrecht respektive um ein Legalservitut (siehe Dienstbarkeit oder Servitut: Was ist das?), muss die Nachbarin bezahlen.
Quellenrecht
Rita Rohr hat die Berechtigung, aus einer Quelle auf Dora Dennlers Grundstück Wasser zu beziehen. Die Damen sind sich nicht sicher: Wie weit geht dieses Recht?
Gemäss Gesetz darf die Berechtigte alles tun, was nötig ist, um das Quellenrecht zu erhalten und auszuüben. Rita Rohr darf das Wasser deshalb nicht nur fassen und sich zuleiten, sondern kann auch Anlagen auf Dennlers Grundstück errichten und unterhalten – aber nur, wenn diese für den Wasserbezug notwendig sind.
Näherbaurecht
Tamara Treichler will bauen, kann aber die Abstandsvorschriften zum Nachbargrundstück nicht einhalten. Der Nachbar ist unsicher: Soll er ihr dafür ein Näherbaurecht einräumen?
Ob er das tun will, steht ihm als Eigentümer grundsätzlich frei. Wenn er sich dafür entscheidet, könnte er eine angemessene Entschädigung aushandeln oder mit der Nachbarin ein gegenseitiges Näherbaurecht vereinbaren – so wäre er für bestimmte künftige Bauvorhaben ebenfalls nicht an die Grenzabstände gebunden.
Mehr zum Eigentum und seinen Beschränkungen bei Guider, dem digitalen Berater des Beobachters
Erstellt der Nachbar eine Baute, die zu nahe an der Grenze steht oder diese gar überragt, muss er sich auf eine Dienstbarkeit stützen können. Mitglieder von Guider erfahren, wie eine solche zustande kommt, was ein Quellen- bzw. Durchleitungsrecht bedeutet und was sie tun können, um Streit um ein Wegrecht zu verhindern.
Gewerbebeschränkungen
Beat Brühl ist Konditor. Da er sich die Konkurrenz vom Leib halten möchte, will er im Grundbuch festhalten, dass auf dem Nachbargrundstück keine Bäckerei eingerichtet werden darf. Sein Nachbar stimmt der Einschränkung zu. Aber was passiert, wenn er einmal wegzieht?
Der Eintrag im Grundbuch gilt auch für zukünftige Erwerber des Grundstücks. Konditor Brühl kann mit der Gewerbebeschränkung also auf lange Sicht sicherstellen, dass kein Konkurrenzgeschäft in die unmittelbare Nachbarschaft kommt.
Parkplatzbenutzung
Carla Cramer ist berechtigt, den Parkplatz in Frieda Frühs Einstellhalle zu benützen. Seit einigen Jahren tut sie das aber nicht mehr, da in ihrer eigenen Überbauung inzwischen Parkplätze erstellt wurden. Kann Frieda Früh das Parkservitut auf ihrem Grundstück loswerden?
Die Chancen stehen gut: Carla Cramer hat durch die veränderten Verhältnisse nur noch ein sehr geringes Interesse an der ursprünglichen Dienstbarkeit. Deshalb hat sie intakte Chancen, dass das Servitut gelöscht wird.
Überbaurecht
Der Erker von Vreni Vögelis Wohnung ragt unberechtigterweise in Nachbars Grundstück hinein. Vreni Vögeli ist besorgt: Kann sie den Erker trotzdem stehen lassen?
Ja, sofern sie sich auf das gesetzliche Überbaurecht stützen kann (Legalservitut). Dazu muss Vögeli aber im guten Glauben gebaut haben. Zudem muss der Nachbar es verpasst haben, rechtzeitig Einspruch zu erheben, obwohl der Überbau für ihn erkennbar war. Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, stehen die Chancen nicht schlecht, dass der Erker nicht zurückgebaut werden muss.
Notwegrecht
Peter Peyer will eine besondere Liegenschaft kaufen. Das Bijou hat aber einen Makel: Es gibt keinen befahrbaren Weg zur nächsten öffentlichen Strasse. Könnte Peyer einen Weg über das Nachbargrundstück beanspruchen?
Ja. Zunächst könnte er versuchen, sich mit dem neuen Nachbarn durch einen öffentlich beurkundeten Dienstbarkeitsvertrag über ein Wegrecht zu einigen. Wenn sich der Nachbar allerdings weigert, könnte er gerichtlich durchsetzen, dass ihm ein Notweg (Legalservitut) gewährt wird – allerdings gegen volle Entschädigung des Nachbarn.
Dienstbarkeit oder Servitut: Was ist das?
Was ist ein Servitut?
Eine Dienstbarkeit, auch als Servitut bekannt, erlaubt es dem Berechtigten, ein fremdes Grundstück in bestimmter Weise zu gebrauchen. Umgekehrt kann sie dem Grundeigentümer, dem Belasteten, aber auch gewisse Handlungen untersagen.
Wer ist berechtigt?
Das Gesetz unterscheidet zwischen Grunddienstbarkeiten und Personaldienstbarkeiten. Bei der ersteren ist nicht eine Person berechtigt, sondern ein Grundstück – oder besser: dessen jeweiliger Eigentümer. Personaldienstbarkeiten hingegen bestehen zugunsten einer bestimmten Person.
Wie entsteht ein Servitut?
Im Normalfall braucht es dafür einen Dienstbarkeitsvertrag, der durch einen Notar öffentlich beurkundet werden muss. Wenn sich der Anspruch auf die Dienstbarkeit aber unmittelbar aus dem Gesetz ergibt, reicht ein einfacher schriftlicher Vertrag; man spricht dann von Legalservituten. In beiden Fällen entsteht ein Servitut grundsätzlich mit dem Eintrag ins Grundbuch.
Wodurch zeichnet sich ein Legalservitut aus?
Der Berechtigte ist nicht auf die Zustimmung des Belasteten angewiesen, sondern hat einen Anspruch auf diese Dienstbarkeit, weil er sonst in eine Notlage geraten würde. Im Gegenzug hat der Belastete Anspruch auf eine Entschädigung.
Wie muss sich ein Belasteter verhalten?
Passiv. Mit anderen Worten: Er muss dulden, dass ein Nachbar sein Eigentum in einer festgelegten Weise benutzt. Überdies darf er nichts vorkehren, was die Ausübung dieser Dienstbarkeit für den Berechtigten erschwert oder gar verhindert.
Und was darf der Berechtigte tun?
Alles, was zur Erhaltung und Ausübung der Dienstbarkeit nötig ist. Gleichzeitig ist er verpflichtet, sein Recht in schonender Weise wahrzunehmen.
Kann der Inhalt eines Servituts verändert werden?
Das ist jederzeit zulässig – solange beide Parteien einverstanden sind. Allfällige Änderungen müssen wiederum öffentlich beurkundet und ins Grundbuch eintragen werden. Gewisse Schwankungen in der Ausübung einer Dienstbarkeit gelten als normal. Aber: Bloss weil sich die Bedürfnisse des Berechtigten ändern, darf dem Verpflichteten keine erhebliche Mehrbelastung zugemutet werden.
Wie löscht man eine Dienstbarkeit?
Der Berechtigte kann einseitig (ohne Mitwirkung des Belasteten) beim Grundbuchamt eine Löschungserklärung abgeben. Wenn der Belastete eine Löschung anstrebt und der Berechtigte nicht einverstanden ist, wird es schwieriger: Er kann die Ablösung vor Gericht nur durchsetzen, wenn es kein Interesse mehr an der Dienstbarkeit gibt. Falls ein solches noch vorhanden ist, aber im Vergleich zur Belastung von unverhältnismässig geringer Bedeutung, ist die Löschung nur gegen eine Entschädigung möglich.