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Urteil BGer 1C_145/2019 vom 20. Mai 2020 betreffend Anwendbarkeit von Art. 24c RPG auf landwirtschaftlich genutzte altrechtliche Wohnbauten
Das Bundesgericht hatte erstmals seit der Revision von Art. 24c RPG vom 23. Dezember 2011 (in Kraft seit dem 1. November 2012) Gelegenheit, darüber zu entscheiden, ob ein altrechtliches Wohnhaus für die abtretende Generation in der Landwirtschaftszone, bei dem der landwirtschaftliche Verwendungszweck nicht aufgegeben worden ist, in den Anwendungsbereich dieser Bestimmung fällt. Das Bundesgericht prüfte diese Frage unter Bezugnahme auf die Beratungen im Parlament, die Erläuterungen des Bundesamts für Raumentwicklung ARE zur RPV-Revision und die Rechtslehre. Es kam zum Schluss (Erw. 3.8), dass der besondere Regelungsgehalt von Art. 24c Abs. 3 RPG, nach dem der angebaute Ökonomieteil das rechtliche Schicksal des Wohngebäudes teilt, dafür spricht, dass das ganze altrechtliche Gebäude von dieser Bestimmung ausgenommen bleibt, sofern die landwirtschaftliche Nutzung im Wohnteil anhält. Ein praktizierender Landwirt sei für eine zeitgemässe Wohnnutzung nicht auf eine Erweiterung eines altrechtlichen Gebäudes nach Art. 24c RPG angewiesen, sondern könne gegebenenfalls einen in der Landwirtschaftszone zonenkonformen Neubau erstellen. Das verfassungsrechtliche Gleichbehandlungsgebot erfordert es gemäss Bundesgericht nicht, die Veränderungsmöglichkeiten nach Art. 24c RPG auf noch teilweise oder ganz landwirtschaftlich genutzte altrechtliche Wohnbauten auszudehnen. Unabhängig von den Ausführungen in den Erläuterungen des ARE zur RPV-Revision sei nicht ersichtlich, dass der Gesetzgeber bei der Revision von Art. 24c RPG eine solche Zielsetzung verfolgt habe. Im Gegenteil sei gerade eine Anwendung von Art. 24c RPG auf betriebsnotwendige altrechtliche Wohnbauten, solange sie landwirtschaftlich genutzt werden, unerwünscht gewesen und sollte ausgeschlossen werden. Denn bei landwirtschaftlicher Nutzung seien derartige Wohnbauten nicht zonenwidrig. Altrechtliche Wohnbauten in der Landwirtschaftszone (allenfalls mit angebautem Ökonomieteil) seien betriebsnotwendig, solange dieser Wohnraum landwirtschaftlich genutzt werde. Diese Bauten würden demzufolge gesamthaft nicht unter Art. 24c Abs. 3 RPG fallen und seien von den Veränderungsmöglichkeiten nach Art. 24c Abs. 2 RPG ausgeschlossen. Soweit Art. 41 Abs. 1 und Art. 43 lit. a (recte: Art. 43a lit. a) RPV Veränderungsmöglichkeiten nach Art. 24c Abs. 2 RPG auch für zonenkonforme Wohnbauten zuliessen, würden sie den Gestaltungsspielraum des Verordnungsgebers sprengen und könnten keine Beachtung finden. Zusammenfassend kommt das Bundesgericht in Erw. 3.9 zum Ergebnis, dass auf eine altrechtliche Wohnbaute in der Landwirtschaftszone, bei der die vorhandene Betriebsleiterwohnung oder das vorhandene Altenteil so genutzt wird, Art. 24c RPG nicht anwendbar ist. Bemerkung: Das Urteil dürfte einschneidende Auswirkungen auf die Baubewilligungspraxis haben. Der revidierte Art. 24c RPG wurde, soweit ersichtlich, seit Inkrafttreten der Gesetzesnovelle vom 23. November 2011 schweizweit auf landwirtschaftlich genutzte altrechtliche Wohnbauten angewendet. Urteil BGer 1c_145_2019
Urteil BGer 5A_127/2019 vom 4. Mai 2020 betreffend gesetzliches Vorkaufsrecht
Das Bundesgericht klärt im Zusammenhang mit dem Vorkaufsrecht im Miteigentumsverhältnis die Frage, in welchem Zeitpunkt das gleich- oder vorrangige Vorkaufsrecht der erwerbenden Person bestehen muss, damit das Vorkaufsrecht gemäss Art. 681 Abs. 2 ZGB entfällt. Demnach muss es im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits bestehen. Es genügt nicht, wenn es durch die Eintragung des Vertrages im Grundbuch erst erworben wird (Erw. 6.2.3). Die Frage stellte sich vorliegend bei einem Verkauf eines Baurechtsgrundstücks, auf welchem 32 Stockwerkeinheiten begründet worden waren. Das Baurechtsgrundstück und 27 Stockwerkeinheiten wurden verkauft. In der Folge machte ein bestehender Stockwerkeigentümer als Miteigentümer des baurechtsbelasteten Grundstücks das gesetzliche Vorkaufsrecht gemäss Art. 682 Abs. 2 ZGB am Baurechtsgrundstück geltend. Streitig war in der Folge die Anwendung von Art. 681 Abs. 2 ZGB, wonach das Vorkaufsrecht entfällt, wenn das Grundstück an eine Person veräussert wird, der ein Vorkaufsrecht im gleichen oder in einem vorderen Rang zusteht. Beide Parteien beriefen sich auf ein gleichrangiges Vorkaufsrecht als Miteigentümer des Grundstücks, welches mit dem selbständigen und dauernden Baurecht belastet ist. Das Bundesgericht stützte das Urteil des Kantonsgerichts Wallis, wonach nur dem bestehenden Stockwerkeigentümer ein gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht. Gleichzeitig präzisierte das Bundesgericht seine Rechtsprechung zur Frage, wann der Pächter Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes sein muss, damit er sich auf das Pächtervorkaufsrecht nach Art. 47 Abs. 2 BGBB berufen kann. Der Pächter, der sein Vorkaufsrecht geltend macht, muss bereits im Zeitpunkt des Eintritts des Vorkaufsfalls Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes sein (Erw. 6.4.2). Es genügt nicht, wenn er erst im Ausübungszeitpunkt Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist. Urteil BGer 5A_127/2019
Urteil BGer 2C_255/2019 vom 9. März 2020 betreffend Besteuerung von Bauland eines Landwirts
Das Bundesgericht bekräftigt in diesem Urteil (daselbst Erw. 2.2.3), dass Art 18 Abs. 4 DBG insofern voraussetzungslos gehalten ist, als die spätere Nutzung und Verwendung des Grundstücks von keiner weiteren Bedeutung ist. Der Tatbestand setzt einzig eine bis zur Privatentnahme oder Veräusserung bestehende Qualifikation als land- und/oder forstwirschaftliches Grundstück voraus. Der Umstand, dass die Käuferschaft das Grundstück unwiderruflich aus dem landwirtschaftlichen Kreislauf herauslöst, steht der Anwendung von Art. 18 Abs. 4 DBG nicht entgegen. Unerlässlich ist jedoch, dass das Grundstück bis zur Veräusserung unter dem Schutz des bäuerlichen Bodenrechts gestanden ist (retrospektive Sichtweise; so bereits Urteil BGer 2C_217/2018 vom 17. Juli 2018 Erw. 2.2.9). Urteil BGer 2C_255/2019
COVID-19-Pandemie
Das Corona-Virus und die damit verbundene COVID-19-Pandemie sind in aller Munde. In diesem Beitrag wird aufgezeigt, wie Versammlungen von Gesellschaften (z.B. Aktiengesellschaften, Genossenschaften oder Vereinen) auch in Zeiten der Corona-Pandemie rechtssicher abgehalten werden können. COVID-19-Pandemie
Referat zum Thema bäuerliches Bodenrecht
RA Pius Koller referiert am 2. März 2020 im Rahmen der Vorlesung "Bodenmarkt und Bodenpolitik" an der ETHZ zum Thema bäuerliches Bodenrecht.
Wir begrüssen unseren neuen Mitarbeiter
Wir begrüssen unseren neuen Mitarbeiter Joel Haefeli.