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Wertbestimmende Faktoren: Immobilienmarkt
Der Markt ist der Ort des Handels und Tausches, an dem Güter angeboten werden, nach denen eine Nachfrage besteht. Verkäufer und Käufer einigen sich auf einen Preis, zu dem die Ware den Besitzer wechselt.
Der ausgehandelte Preis entspricht bei Nutzobjekten den subjektiven Wertvorstellungen des Anbieters bzw. dem geldwerten Nutzen des Käufers. Bei besitzorientierten Objekten erfolgt die Preisfindung auf der Basis von Vergleichspreisen. Güter, nach denen keine Nachfrage besteht, werden nicht gehandelt.
Preis ≠ Kosten
Der Preis entspricht oft nicht den Kosten einer Immobilie. Bei starker Nachfrage liegt der Preis über den Kosten, bei schwacher Nachfrage darunter, bei fehlender Nachfrage verbleibt dem Anbieter die unverkaufte Ware mit den ungedeckten Kosten. Die kostenorientierte Wertbildung ist daher keine taugliche Preisfindungsmethode.
Der Wert ist der voraussichtlich am Markt erzielbare Preis. Der Preis wird ausgehandelt, Verkäufer und Käufer müssen sich einigen. Die Schätzung eines Wertes, auch derjenige einer Immobilie, muss den Einigungsprozess erahnen. Das Spiel von Angebot und Nachfrage muss in den Wertbestimmungsprozess einfliessen. Die Kosten, die dem Anbieter mit Herstellung und Besitz des Gutes entstanden sind, sind im Preisfindungsprozess meistens unerheblich, nur selten entspricht der Preis den Kosten. In Schätzungen werden die Kosten deshalb in der Regel nicht berücksichtigt.
Teilmärkte
Der Immobilienmarkt kann in unterschiedlich agierende Teilmärkte unterteilt werden, die oft in der gleichen Region unterschiedlich aufeinander wirken und vom Immobilienschätzer verfolgt und nachvollzogen werden müssen:
- Miete / Kauf
- Gewerbe / Wohnen
- Zweitwohnungen
- Finanzmarkt
- Selbstnutzung / Kapitalanlage
Wo kein Markt vorhanden ist, werden keine Preise ausgehandelt. Es können keine marktorientierten Werte vorausgesagt werden somit kann auch kein Verkehrswert geschätzt werden. Diese Problematik stellt sich beispielsweise bei der konkursamtlichen Schätzung einer Gewerbeliegenschaft in einer wirtschaftlich schwachen Region mit fehlender Nachfrage nach solchen Objekten oder bei der Schätzung einer nicht mehr benötigten Kirche.
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Hans Rausser Artikel drucken