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L'acquisition d'une servitude avec le temps
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" Depuis sept ans, j’utilise régulièrement un chemin de terre pour rejoindre mon chalet à la montagne. Ce chemin traverse d’autres terrains appartenant à mon voisin qui ne veut plus que je l’utilise. N’ai-je pas acquis un droit de passage en voiture avec le temps ? "
L, Valais
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Le droit de passage, qu’il soit à pied ou en véhicule, est un type très répandu de servitude foncière.
Une telle servitude oblige le propriétaire d’un immeuble, en particulier d’un terrain ou d’un bâtiment appelé le « fonds servant », à tolérer que le propriétaire d’un autre immeuble, appelé « le fonds dominant », exerce un droit d’usage ou de jouissance sur son bien-fonds.
Une servitude impose donc une attitude passive et ne peut pas consister en une obligation de faire quelque chose. La servitude est ainsi à distinguer de la charge foncière qui permet à son bénéficiaire d’exiger des prestations positives en sa faveur; l’exemple souvent cité est celui du propriétaire d’un fonds comportant une source ou une forêt qui est obligé de livrer de l’eau ou du bois au titulaire de la charge foncière.
Il y a lieu de relever qu’une servitude peut être foncière, c’est-à-dire comme expliqué ci-dessus établie au bénéfice d’un immeuble, ou simplement personnelle, auquel cas elle n’est conférée qu’à une personne déterminée. Quant à l’objet de la servitude, il peut certes être immobilier, mais il existe également des servitudes mobilières.
Pour être valable, une servitude foncière ou personnelle grevant un immeuble doit être établie devant notaire et inscrite au Registre foncier. Toutefois, le droit suisse prévoit effectivement des situations dans lesquelles un droit est acquis après une certaine durée, relativement longue. C’est le cas notamment, en matière immobilière, de celui qui a possédé pendant trente ans sans interruption, paisiblement et comme propriétaire, un terrain, un bâtiment ou même une servitude sans immatriculation correspondante. Suite à l’écoulement du temps, cette personne pourra requérir l’inscription du droit de propriété correspondant en sa faveur au Registre foncier.
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L’acquisition d’une servitude de passage par ce mécanisme, prévu à l’article 662 du Code civil (CC), reste néanmoins complexe, plusieurs conditions devant être remplies dont l’exercice du droit de passage sans contestation pendant 30 ans.
En l’occurrence, les sept années que vous évoquez ne suffisent pas à revendiquer une inscription au Registre foncier, mais si ce chemin est le seul accès possible à votre chalet, vous pourrez fonder votre prétention sur l’article 694 CC qui offre la faculté au propriétaire n’ayant qu’une issue insuffisante sur la voie publique d’exiger de ses voisins qu’ils lui cèdent le passage nécessaire, moyennant pleine indemnité. L’action en constitution d’un droit de passage peut être introduite pour obtenir seulement ce qui est nécessaire et s’exercera contre le voisin à qui le passage peut être le plus naturellement réclamé. A noter qu’il n’y a pas de délai pour intenter cette action, vous pouvez donc le faire dès maintenant.
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