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Jurisprudences récentes – Décembre 2019
Me Géraldine Schmidt revient dans chaque numéro sur les dernières modifications législatives et jurisprudences récentes
UN LOCATAIRE PEUT-IL PAYER SON LOYER PAR ANTICIPATION ?
Dans le cas traité par le Tribunal fédéral, dans son arrêt 4A_115/2019 du 17 avril 2019, un premier contrat de bail est conclu en juillet 1997 pour un loyer mensuel de CHF 1000.-. Le locataire s’est acquitté d’un loyer mensuel de CHF 1100.– dès le mois de septembre 2006 jusqu’au mois de juin 2016. Un second contrat de bail a été conclu en juillet 2016, dans lequel le loyer mensuel a été ramené à CHF 1000.–. En avril 2018, une mise en demeure a été adressée au locataire le sommant de s’acquitter de deux mois de loyer dans un délai de trente jours, à défaut de quoi son bail serait résilié pour défaut de paiement. Aucun paiement n’étant intervenu dans le délai comminatoire, le contrat de bail a été résilié pour le 31 juillet 2018. Les locaux n’ont pas été restitués à cette date.
Les bailleurs ont requis l’évacuation du locataire par la procédure sommaire des cas clairs. Tant la juge de paix que le Tribunal cantonal vaudois ont admis l’action du bailleur et ont condamné le locataire à évacuer. Le locataire a agi par la voie du recours en matière civile devant le Tribunal fédéral.
Dans le cadre de cette procédure, le locataire a invoqué que la majoration de loyer intervenue en septembre 2006 était nulle pour vice de forme et qu’il avait en conséquence versé CHF 100.– de trop par mois pendant 118 mois, soit un montant de CHF 11 800.- (montant en sus du loyer effectivement dû pendant cette période). Ainsi, ce montant couvrait le montant réclamé dans la mise en demeure et le congé notifié sur cette base était dès lors injustifié.
La Cour cantonale ne s’est pas prononcée sur la validité de la hausse de loyer mais a considéré que si le locataire entendait acquitter les deux mois de loyer réclamés dans la mise en demeure par compensation, il devait déclarer cette compensation conformément à l’art. 124 al. 1 CO et ce avant l’échéance du délai de paiement qui lui a été imparti conformément à l’art. 257d al. 1 CO. La Cour cantonale a considéré que cette déclaration de compensation n’était pas intervenue et qu’ainsi le congé était valable.
Le Tribunal fédéral a rappelé les principes de l’art. 81 al. 1 CO selon lesquels le débiteur peut exécuter son obligation avant l’échéance, si l’intention contraire des parties ne ressort ni des clauses ou de la nature du contrat, ni des circonstances. Dans le cas présent, il est ainsi nécessaire d’examiner si le débiteur, soit le locataire, a acquitté par anticipation, en payant CHF 100.– de plus par mois, les deux loyers réclamés dans la mise en demeure, loyers qui n’étaient pas encore exigibles.
Le résultat de cette analyse est à l’évidence négatif. En effet, selon les déclarations du locataire, il payait CHF 1100.– par mois au lieu de CHF 1000.– par mois car il croyait que c’était le montant du loyer mensuel. Il avait ainsi uniquement l’intention de s’acquitter du loyer courant et non de s’acquitter du loyer futur par anticipation. Il n’a au demeurant jamais allégué acquitter des loyers futurs.
Le Tribunal fédéral a ainsi confirmé le jugement du Tribunal cantonal prononçant l’évacuation du locataire et a rejeté le recours formé par le locataire. Cet arrêt permet de rappeler qu’un locataire ne peut pas simplement invoquer une compensation sans respecter certaines règles.
RÉSILIATION EN CAS D’ENCOMBREMENT ET DE SALETÉ INCOMPATIBLE AVEC L’HABITATION
Dans un arrêt traité par le Tribunal fédéral (4A_231/2019) du 18 juin 2019, un contrat de bail portant sur un appartement affecté au « logement » est en cours depuis 1986. Au mois de mars 2017, la bailleresse a résilié le bail pour le 31 mai suivant au motif que l’appartement était maintenu de manière persistante dans un état d’encombrement et de saleté incompatible avec l’habitation. Le locataire a sollicité l’annulation de ce congé.
Le Tribunal des baux et loyers a constaté la validité de ce congé et a condamné le locataire à évacuer les locaux. Il a constaté qu’en dépit d’un avertissement écrit, le locataire persistait à laisser l’appartement dans un état de saleté extrême et à y conserver divers objets en quantité telle qu’il était impossible d’y loger et qu’il en résultait un risque d’incendie accru dans un bâtiment affecté à de l’habitation. Ce jugement a été confirmé sur appel. Le locataire forme un recours en matière civile au Tribunal fédéral.
Dans un premier temps, notre Haute Cour rappelle les principes d’une résiliation anticipée pour violation du devoir de diligence et confirme, une fois de plus, sa jurisprudence selon laquelle le bailleur d’un appartement peut légitimement exiger que ce bien soit maintenu, et s’il y a lieu, rétabli dans un état apte à l’habitation normale et que l’art. 257f al. 1 CO impose ainsi au locataire de prévenir ou, s’il a négligé de le faire de manière régulière, d’éliminer une saleté repoussante ou un encombrement démesuré.
Le Tribunal fédéral a considéré, dans le cas présent, que l’appartement présentait, à l’évidence, un encombrement tout à fait exceptionnel pour un logement que le bailleur n’était pas tenu de tolérer. Cet encombrement et le refus d’y remédier suffisent à eux seuls à justifier le congé notifié au locataire.
Aucune prolongation de bail ne sera en outre accordée au locataire dès lors que le congé est fondé sur la violation du devoir de diligence. Cet arrêt permet de confirmer une fois encore le droit du
bailleur de résilier le bail de son locataire lorsque ce dernier ne maintient pas le bien loué dans un bon état d’entretien.