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Das Mietrecht erlaubt die Untermiete und Airbnb
Mieter können ihre Wohnung oder einzelne Zimmer untervermieten. Sie müssen sich aber an einige Regeln halten. Auch, wenn sie ihre Wohnung über Airbnb vermieten.
(rh) Es gibt verschiedene Gründe, eine Wohnung oder einzelne Zimmer weiterzuvermieten. Die sogenannte Untermiete ist grundsätzlich erlaubt. Einzelne Räume oder die ganze Wohnung dürfen weitervermietet werden, wenn der Vermieter darüber informiert ist.
Einwilligung schriftlich einholen
Es ist sinnvoll, die Zustimmung schriftlich zu erteilen beziehungsweise zu verlangen. Nur so kann bei Unstimmigkeiten bewiesen werden, was Vermieter und Mieter vereinbart haben. Der Vermieter sollte die Zustimmung möglichst bald nach Eingang schriftlich und eingeschrieben erteilen. Wenn er nicht einverstanden ist, aber nicht reagiert, kann sein Schweigen als Zustimmung interpretiert werden. Wechselt der Untermieter oder ändern die Bedingungen der Untermiete, hat der Vermieter das Recht, informiert zu werden. Erfährt er nämlich von einem nicht bewilligten oder sachlich unzulässigen Untermietverhältnis, kann er dessen Auflösung verlangen. Als sachlich unzulässig gilt ein Untermietverhältnis gemäss Artikel 262 des Obligationenrechts in diesen Fällen:
- Wenn der Mieter sich weigert, die Bedingungen des Untermietvertrags bekannt zu geben. Am einfachsten ist es, dem Vermieter eine Kopie der schriftlichen Vereinbarung mit dem Untermieter zukommen zu lassen.
- Wenn der Untermieter einen zu hohen Mietzins verlangt. Ein Mieter darf an der Untermiete keinen Gewinn erzielen. Aber er darf zusätzlich einen angemessenen Betrag für Möbel oder Mieterpflichten, die er übernimmt, verlangen.
- Wenn die Untermiete mit Nachteilen für den Vermieter verbunden ist. Zum Beispiel, wenn der Untermieter die Räume anders nutzt als im Hauptmietvertrag abgemacht ist oder die Räume mit der Untervermietung überbelegt sind.
Der Mieter wird zum Vermieter
Mieter und Untermieter schliessen einen normalen Mietvertrag ab. Der Mieter wird zum Vermieter und muss sich im Klaren sein, dass der Untermieter ihm gegenüber dieselben Rechte und Pflichten hat, die er gegenüber dem Vermieter besitzt. So muss er beispielsweise dafür sorgen, dass Mängel behoben, Mietzinserhöhungen rechtzeitig mitgeteilt und Kündigungsfristen eingehalten werden. Der Untermieter hat das uneingeschränkte Nutzungsrecht am gemieteten Raum. Bei einem einzelnen Zimmer darf der Untervermieter streng genommen nicht einmal einen Zimmerschlüssel behalten.
Der Mieter bleibt Vertragspartner
Selbst wenn der Mieter die ganze Wohnung untervermietet, bleibt er Vertragspartner des Vermieters. Er haftet weiterhin für den Mietzins und kann vom Vermieter für Schäden, die der Untermieter verursacht hat, haftbar gemacht werden. Beschädigt der Untermieter beispielsweise den Parkettboden, muss der Mieter dem Vermieter den Schaden ersetzen und den Betrag vom Untermieter eintreiben. Um sich gegen unzulässiges Verhalten des Untermieters zu wehren, muss sich der Vermieter nicht zuerst an den Mieter wenden. Er kann direkt gegen den Untermieter vorgehen und diesen mahnen.
Und was ist mit Airbnb?
2018 waren in der Schweiz fast 36'000 Unterkünfte auf Airbnb ausgeschrieben. Vom einfachen Zimmer in der Stadt bis zur Villa am See. Die Sharing Economy entwickelt sich schnell, das Mietrecht hinkt hinterher. Darum ist Airbnb im Mietrecht noch nicht geregelt. Die Kantone handhaben das unterschiedlich. Zürich regelt nichts, Genf schränkt die Anzahl Logiernächte ein. Der Bundesrat prüfte eine Anpassung des Mietrechts, verwarf die Vorlage aber. Konsequenz: Airbnb ist erlaubt, der Mieter muss nur den Vermieter um Erlaubnis fragen, wenn er seine Wohnung oder ein Zimmer vermieten will. Im Prinzip müsste der Mieter den Vermieter jedes Mal fragen, wenn jemand seine Wohnung oder das Zimmer buchen will. Mieter und Vermieter können aber vereinbaren, dass nicht jedes Mal eine Einwilligung eingeholt werden muss.
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