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Immobiliengeschäfte können aus Sicht der MWST unterschiedlich beurteilt werden. Je nach Vorgehen kann sich daher das Steuerergebnis bei ein und demselben Geschäft erheblich unterscheiden. Die Eidgenössische Steuerverwaltung (nachstehend: ESTV) hat in den vergangenen Jahren verschiedene Verwaltungspraktiken veröffentlicht. Dabei stellen wir fest, dass es manchmal schwierig ist, alle Nuancen zu verstehen, um die besten Lösungen zu wählen.
Grundprinzipien
Zunächst ist festzustellen, dass der Verkauf und die Vermietung von Liegenschaften nicht der MWST unterliegen.
Im Immobilienbereich besteht jedoch die Möglichkeit einer Option, wenn der Empfänger der Leistung, das heisst der Mieter oder Käufer, den Gegenstand nicht für private Zwecke nutzt. Aus Sicht der MWST spricht man von der Ausübung der Option, wenn beschlossen wird, die Mieteinnahmen oder den Verkauf der MWST zu unterstellen. Mit anderen Worten handelt es sich um die freiwillige Versteuerung einer Leistung, die von der Steuer ausgenommen ist, und die Abführung des MWST-Betrages an die ESTV.
Andererseits kann die Lieferung von unbeweglichen Gegenständen unter gewissen Bedingungen der MWST unterliegen. Eine Lieferung von unbeweglichen Gegenständen liegt vor beim Bau und/oder Umbau von Liegenschaften, die zum Verkauf bestimmt sind. In diesem Fall unterliegt der Wert des Bodens aus Sicht der MWST einer Sonderbehandlung. Er wird nämlich bei der Berechnung des Entgelts nicht berücksichtigt. Daher ist es wichtig, dass dieser Wert klar separat ausgewiesen wird, beispielsweise in der notariellen Urkunde.
Aus Sicht der MWST muss jede Liegenschaft einer eingehenden Analyse unterzogen werden, bei der Räumlichkeiten, die für eine sogenannte «private» Nutzung bestimmt sind, von solchen für eine «geschäftliche» Nutzung unterschieden werden. Ist eine Liegenschaft nicht vollständig für eine einzige Nutzung bestimmt, spricht man von «gemischter» Nutzung. In diesem Fall sind für alle Räumlichkeiten getrennt die Auslagen sowie die getätigten oder zu tätigenden Investitionen zu bestimmen, um die Kosten der jeweiligen Räumlichkeit zuordnen zu können. Bei einer MWST-Kontrolle wird der Inspektor darauf achten, dass diese Zuordnung mit Kostenvoranschlägen, Rechnungen, Fotos oder anderen Unterlagen belegt wird, sodass es ihm möglich ist, die korrekte Abwicklung der MWST durch den Steuerpflichtigen zu überprüfen. So kann er sicherstellen, dass die ESTV durch eine ungerechtfertigte Rückerstattung der Vorsteuer nicht geschädigt wird.
Bei Liegenschaften stehen die Auswirkungen und Folgen aus Sicht der MWST in engem Zusammenhang mit der ausgeübten Tätigkeit. Um die Rückerstattung der entrichteten Vorsteuer geltend machen zu können, ist somit eine steuerbare Tätigkeit erforderlich. Dementsprechend kann diese im Voraus entrichtete, sogenannte Vorsteuer im Zusammenhang mit Auslagen und Investitionen in eine Liegenschaft nur dann abgezogen werden, wenn die betroffenen Räumlichkeiten im Rahmen von steuerbaren Tätigkeiten genutzt werden.
Sobald der Eigentümer beschliesst, einen Teil der Mietobjekte der MWST zu unterstellen, unterliegt die Liegenschaft der Steuer. Es ist relativ wichtig zu wissen, ab wann die Liegenschaft der Steuer unterliegt und ab wann nicht mehr. Eine der Steuer unterliegende Liegenschaft berechtigt zur teilweisen oder vollständigen Rückforderung der Vorsteuer und bietet daher dem Eigentümer interessante Optimierungsmöglichkeiten. Es ist auch zu präzisieren, dass bei einer Liegenschaft oder Teilen davon, die nicht mehr der Steuer unterliegen, für die früheren Jahre relativ grosse Korrekturen zugunsten der ESTV erforderlich sein können.
Alle Unterlagen und Informationen zu einer der Steuer unterliegenden Liegenschaft sind während 26 Jahren aufzubewahren (20 Jahre + 5 nicht verjährte Jahre + laufendes Jahr). Bei einer MWST-Kontrolle wirken sich unzureichende Beweise und/oder unvollständige Unterlagen auf jeden Fall zum Nachteil des Steuerpflichtigen und nicht der ESTV aus. Kann der Steuerpflichtige nämlich nicht nachweisen, dass sein Anspruch auf Rückerstattung der Vorsteuer berechtigt ist, kann die Verwaltung die Rückerstattung der Steuer verweigern und zu Ungunsten des Steuerpflichtigen die nötigen Korrekturen vornehmen.
Derzeit empfehlen wir allen Eigentümern einer oder mehrerer der Steuer unterstellter Liegenschaften und/oder Eigentümern, die eine oder mehrere Liegenschaften kaufen möchten, unbedingt darauf zu achten, dass ein internes Informationsmanagement eingeführt wird, um bei einer MWST-Kontrolle eine maximale Sicherheit zu gewährleisten. Leider sieht man im Rahmen von MWST-Kontrollen als Folge unzureichender Beweise, unvollständiger Unterlagen oder Korrekturen unrichtiger Vorsteuern nicht selten Nachforderungen. Aufgrund der Komplexität der MWST in diesem besonderen Bereich und der von den Buchhaltungsteams vorgefundenen Schwierigkeiten bei der Erfassung der oft sehr technischen Aufteilungen, die für einen Anspruch auf Steuerrückerstattung erforderlich sind, kommen solche Situationen oft vor.
Deshalb legen wir Ihnen auf jeden Fall nahe, Ihre Immobilienanlagen hinsichtlich MWST-Belastung einer eingehenden Analyse zu unterziehen, um ihre Risiken zu beherrschen. Eine solche Analyse ermöglicht es, einerseits die Vor- und Nachteile und andererseits die auf dem Spiel stehenden Beträge zu bestimmen.