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Ce qu'il faut savoir sur l'amortissement de votre hypothèque
Vivre une vie sans dettes, n’est-ce pas ce que nous voulons tous? Pour de nombreux propriétaires, une hypothèque représente un engagement financier à long terme. Je vais vous expliquer ce que cela signifie d’amortir une hypothèque et comment vous pouvez faire en sorte que tout se passe bien.
Qui dit prix de l’immobilier élevé dit hypothèques élevées
Selon l'Office fédéral du logement, seul 40 % de l'ensemble des biens immobiliers en Suisse sont occupés par les propriétaires eux-mêmes. C’est le pourcentage le plus bas d’Europe – ce qui m’étonne un peu quand on sait à quel point la Suisse est riche par rapport à d'autres pays. Mais ceci s’explique d’une manière très simple: les prix de l'immobilier en Suisse sont si élevés qu’ils rendent l'achat d'une maison difficile.
Si vous voulez tout de même faire partie des propriétaires, vous devez disposer d'une épargne suffisante (fonds propres). De plus, vous devrez probablement emprunter de l'argent à une banque pour réaliser votre projet. Le remboursement de cet argent emprunté est appelé « amortissement ».
Que signifie « amortissement »?
Le terme « amortir » signifie ni plus ni moins « rembourser ». Mais ce qui vous intéresse, c’est probablement la façon dont les amortissements influent sur votre situation hypothécaire. Nous allons tout d’abord nous concentrer sur les règles qui s'appliquent aux amortissements et illustrer le tout par un exemple simple.
Exigences légales en matière d’hypothèques et d'amortissements
La loi impose un certain nombre de choses lorsqu'il s'agit d'acheter un bien immobilier. Par exemple, vous pouvez emprunter un maximum de 80 % du prix d'achat d'une propriété sous forme d'hypothèque auprès d'une banque et devez payer vous-même les 20 % restants. Cependant, l'ensemble de l'hypothèque est subdivisé en hypothèques de premier et de deuxième rang. L'hypothèque de premier rang correspond à un maximum de 65 % du montant total, tandis que l'hypothèque de deuxième rang serait donc dans cet exemple de 15 %. Des dispositions légales définissent cette subdivision. Vous pouvez laisser l'hypothèque de 1er rang telle quelle pour le reste de votre vie. En revanche, vous devrez rembourser (ou « amortir ») l’hypothèque de 2ème rang dans un délai maximal de 15 ans ou avant votre retraite.
Voilà un exemple concret:
Prix d'achat du bien immobilier 100 %
1'000’000 CHF
C’est ce que coûte le bien immobilier au total
Fonds propres 20 %
200’000 CHF
C’est le montant que vous devez payer vous-même
Hypothèque de 1er rang 65 %
650’000 CHF
C’est le montant que vous ne devez pas amortir
Hypothèque de 2ème rang 15 %
150’000 CHF
C’est le montant que vous devez amortir dans un délai de 15 ans
A noter lors du remboursement de l'hypothèque
Si vous devez amortir 150’000 francs en 15 ans, cela équivaut à un coût de 10’000 francs par an. Ce calcul est important pour vérifier le taux d'endettement de votre hypothèque. En effet, la charge financière ne doit pas être trop élevée pour vous.
Retenez que plus vous apporterez de fonds propres pour acheter une propriété, plus votre hypothèque sera faible. Ainsi, si vous avez maintenant 250’000 francs de fonds propres et non plus 200’000 francs, votre hypothèque de 2ème rang fondra de 150’000 francs à 100’000 francs. Le taux d'amortissement annuel, lui, passera de 10'000 francs à 6'667 francs.
Pour ceux qui pourront bientôt profiter de leur retraite, il y a quelques points à considérer. Vous n’aurez probablement pas 15 ans pour amortir l'hypothèque de 2ème rang puisque celle-ci doit être entièrement remboursée à l'âge de la retraite. Donc si vous prévoyez de prendre votre retraite au cours des prochaines années, vous aurez par conséquent moins de temps pour rembourser votre hypothèque. Bien sûr cela augmente considérablement les paiements annuels, c'est pourquoi ce cas doit être examiné attentivement.
Vous pouvez utiliser notre calculateur d'hypothèque. Il permet de voir en quelques secondes comment les différents critères s'influencent mutuellement.
Astuce utile: Amortissement indirect et amortissement direct
Avoir des difficultés à payer chaque année plusieurs milliers de francs à la banque n’est pas ce qu’il y a de plus agréable. Cependant, il y a une astuce qui peut vous aider à adoucir le tout: l'amortissement indirect. Au lieu de réduire constamment votre hypothèque de 2ème rang par versements directs, vous pouvez virer cet argent sur votre compte de prévoyance et mettre ce dernier en gage auprès de la banque. Ainsi, le montant de votre hypothèque de 2ème rang ne diminuera pas pendant ces 15 ans.
C'est intéressant parce que vous pouvez déduire de vos impôts les intérêts hypothécaires, qui restent les mêmes si le montant de l'hypothèque ne change pas. Et vous en profitez doublement puisque vous pouvez également déduire de vos impôts les sommes versées sur votre compte prévoyance. Cela a donc pour conséquence que vous aurez, à la fin de l’année, économisé de l’argent alors que vos dettes, elles, sont restées les mêmes.
Ah, encore un dernier point important! Nous nous sommes exclusivement penchés sur les amortissements obligatoires. Mais peut-être vous sentiriez-vous plus à l’aise si le montant de vos dettes était le plus bas possible?! Dans ce cas, vous avez la possibilité de négocier des amortissements volontaires avec la banque. Mais en général, ce sera à vous d’engager cette discussion car les banques sont rarement très enthousiastes à ce sujet.