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S1.5 Hochhäuser
Grundlagen
Das Bau- und Planungsgesetz des Kantons Basel-Stadt regelt Gebäudehöhen via Zonenvorschriften.
Hochhäuser
Zu Hochhäusern enthält das Bau- und Planungsgesetz keine Bestimmungen. Ausgehend von den Brandschutznormen gelten gemeinhin Bauten, deren Traufhöhe mehr als 25 Meter beträgt bzw. deren oberstes Geschoss mehr als 22 Meter über dem gewachsenen Terrain liegt, als Hochhäuser. Im Richtplan wird der Begriff Hochhäuser somit für sämtliche Gebäude und Gebäudekomplexe, die mehr als 25 Meter Höhe aufweisen, verwendet.
Die Bewilligung eines Hochhauses setzt im Kanton Basel-Stadt einen Bebauungsplan voraus. Ausgenommen davon sind Hochhäuser bis zu einer Höhe von 40 Metern in der Industriezone. Höhenbeschränkungen ergeben sich im Übrigen durch die An- und Abflugbereiche des EuroAirports.
Hochhäuser sind bedeutende städtebauliche Objekte. An sie werden im Vergleich zur Regelbauweise erhöhte Anforderungen gestellt. Bei der Planung sind die im Hochhauskonzept aus dem Jahre 2010 («Hochhäuser in Basel») formulierten städtebaulichen Prinzipien und Anforderungen zu berücksichtigen, insbesondere sind zur Ermittlung der städtebaulichen Lösung Varianzverfahren durchzuführen.
In Zusammenhang mit der Planung von Hochhäusern wird eine gesetzliche Verankerung der Verfahrensanforderungen angestrebt.
Sinn und Zweck von Hochhäusern
Hochhäuser prägen seit Jahrzehnten als städtebaulich markante Gebäude – zusammen mit Industrie- und Sakralbauten – den Stadthorizont (skyline) von Basel. Ihre Bedeutung hat zugenommen – vor allem aufgrund der international ausgerichteten Metropolitanisierung, insbesondere im Zusammenhang mit der Konzentration und Standortoptimierung von global tätigen Firmen (Novartis, Hoffmann-La Roche, Messe Schweiz). Bezüglich Wohnen gewinnt das Hochhaus zunehmend an Attraktivität.
Hochhäuser üben wichtige städtebauliche, ästhetische und symbolische Funktionen aus. Sie können in Gebieten, die als Schwerpunkte der Siedlungs- und Stadtentwicklung oder als stark frequentierte Orte gelten, in gesteigertem Mass die Zentrumsbildung und dadurch die Strukturierung des Siedlungsgebietes unterstützen; mit ihnen können generell die Räume, speziell die Gleis-, Fluss- und Strassenverläufe, neu akzentuiert werden. Hochhäuser geben expandierenden Firmen den nötigen Spielraum für ihre Entwicklungen und sind dadurch Symbole einer dynamischen gesellschaftlichen, insbesondere wirtschaftlichen Entwicklung. Bei guter Aussichtslage erweitern Hochhäuser das städtische Angebot an differenziertem Wohnraum. Bei überzeugender Gestaltung und integrierter Funktionalität erhöhen Hochhäuser die Identifikation der Bevölkerung mit ihrem Wohnort und die Attraktivität der Stadt für Besucher (Wahrzeichen, label).
Schattenwurf durch Hochhäuser
Von massgebender Bedeutung für die Positionierung und Höhenbestimmung eines Hochhauses ist der Schattenwurf auf Nachbarliegenschaften mit Wohnnutzung. Hier gelten zum Schutz der Wohnqualität restriktive Bestimmungen. Der Schattenwurf wird nach gängiger Praxis auf der Grundlage der Regel des so genannten 2-Stunden-Schattens bei mittlerem Sonnenstand errechnet; im BPG fehlt eine gesetzliche Verankerung dieser langjährigen Praxis. Um die Rechtsunsicherheiten auszuräumen, soll der 2-Stunden-Schatten gesetzlich geregelt werden
Konzept für Hochhäuser
Neben den gesetzlichen und planerischen Rahmenbedingungen gilt das Konzept für Hochhäuser («Hochhäuser in Basel») als Grundlage für die Beurteilung von entsprechenden Projekten und Planungsvorhaben. Das Konzept dient zur Unterstützung der städtebaulichen Entwicklungsziele und der übergeordneten kantonalen Interessen.
Die Karte «Hochhäuser» gilt als orientierende Grundlage für die Planung von Hochhäusern.
Auf der Karte werden auf Basis des Hochhauskonzepts «Hochhäuser in Basel» (2010) folgende Gebiete für Hochhäuser unterschieden:
- geeignete Gebiete
- potenziell geeignete Gebiete
Planungsgrundsätze / Planungsanweisungen
- Als Hochhäuser gelten Gebäude, deren Höhe 25 Meter überschreitet.
- Hochhäuser bedingen einen Bebauungsplan; ausgenommen davon sind Gebäude bis zu einer Höhe von 40 Metern in der Industriezone.
- Im Rahmen von Planungen für Hochhäuser ist der Umgang mit der städtebaulichen Situation zu klären und darzulegen; dabei sind die Hindernisbegrenzungsflächen des Sicherheitszonenplans des EuroAirports von 1989 zu beachten.
- a) Die Bewilligung eines Hochhauses setzt ein Varianzverfahren unter Beteiligung der zuständigen Instanzen des Kantons voraus. Neben der Eignung des Standortes in städtebaulicher Hinsicht, der hohen Qualität der Baute in ihrer Erscheinungsform und neben der Minimierung des Schattenwurfs auf Nachbarliegenschaften durch gute Positionierung ist darauf zu achten, dass Hochhäuser
- mit dem öffentlichen Verkehr sehr gut erreichbar und mit dem Fuss- und Veloverkehr sehr gut erschlossen sind;
- im Einzugsbereich von Hochleistungs- und Hauptverkehrsstrassen oder entlang von Hauptverbindungsachsen liegen;
- den historischen, geschützten Gebäudebestand berücksichtigen;
- innovative technologische Lösungen integrieren (Energieeffizienz/-produktion, Bauökologie);
- keine die Umwelt störenden Effekte erzeugen (indem u.a. die Belange des Vogelschutzes beachtet und die klimatischen Auswirkungen dargelegt sind);
- gegebenenfalls zusätzliche Grün- und Freiräume ermöglichen und die naturräumliche Vernetzung unterstützen.
b) Bei der Bewilligung von Hochhausbauten sind die Hindernisbegrenzungsflächen des Sicherheitszonenplans des EuroAirports von 1989 zu beachten.
- Das vom Kanton im Rahmen der Zonenplanrevision Basel erstellte Konzept für Hochhäuser («Hochhäuser in Basel») gilt als Grundlage für die Beurteilung von entsprechenden Projekten und Planungsvorhaben. Die Grundlage wird im Zeitraum von 5 bis 10 Jahren angepasst.
- In Bezug auf die Planung von Hochhäusern sind dem Grossen Rat folgende ergänzende Bestimmungen des Bau- und Planungsgesetzes zu beantragen:
- Zur Stärkung der Planungssicherheit sind die Verfahrensanforderungen für die Planung von Hochhäusern zu präzisieren.
- Um die Rechtssicherheit herzustellen, ist der 2-Stunden-Schatten für Hochhäuser gesetzlich zu verankern.