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En l’absence d’un juste motif avéré, tel qu’un pas-de-porte, le bailleur n’est pas fondé à refuser le transfert. Une clause qui exigerait du locataire reprenant qu’il exerce personnellement le métier de coiffeur est contraire à l’art. 263 CO.
TF 4A_453/2022 du 29 août 2023
(Droit à la preuve – art. 8 CC ; Transfert d’un bail commercial – art. 263 CO)
Faits
B. et C. sont locataires d’une arcade commerciale sise à Genève au sein de laquelle ils exploitent un salon de coiffure (ci-après : les « Locataires » ou les « Intimés »).
Le contrat de bail prévoit notamment à son article 6 que « [l]a cession du bail ne sera autorisée que pour de justes motifs et seulement si le cessionnaire exerce la même activité que le locataire, et s’il possède les capacités morales, professionnelles et financières pour assurer la marche normale de l’entreprise. Le bailleur peut exiger la production des conditions de la cession ».
Par courrier du 27 septembre 2019, les Locataires sollicitent de leur bailleresse, A. SA (ci-après : la « Bailleresse » ou la « Recourante »), qu’elle autorise le transfert de leur bail en faveur de D (ci-après : le « Locataire Reprenant »).
Est notamment jointe à cette requête, la convention de remise de commerce entre les Intimés et le Locataire Reprenant stipulant un prix de vente du fonds de commerce à hauteur de 40’000 fr.
La Bailleresse refuse le transfert en arguant que :
- le prix de 40’000 fr. constitue un pas-de-porte, dans la mesure où elle estime que la valeur du fonds de commerce remis (matériel et goodwill) est excessivement élevée et ne reflète ainsi d’aucune manière le montant précité. De l’avis de ses mandataires, la valeur du matériel cédé ne dépasse pas 10’000 fr. et les autres éléments immatériels tels que le goodwill n’ont aucune valeur ;
- le Locataire Reprenant n’a jamais exercé le métier de coiffeur.
Le 10 juillet 2020, les Locataires – dont la tentative de conciliation avec la Bailleresse a échoué – déposent leur demande par-devant le Tribunal des baux et loyers en concluant substantiellement au constat du caractère injustifié des motifs du refus et à l’autorisation de transfert du bail.
À l’appui de leur écriture, respectivement lors de l’audience des débats d’instruction, les Locataires produisent des évaluations effectuées par deux professionnels qui concluent à une adéquation du prix de la remise de commerce.
Par jugement du 21 décembre 2021, le Tribunal des baux et loyers – en se référant notamment aux évaluations et aux déclarations des deux professionnels – considère les motifs de refus de la Bailleresse infondés et autorise le transfert du bail en faveur du Locataire Reprenant.
Saisie d’un appel interjeté par la Bailleresse, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice le rejette et confirme l’absence d’un juste motif permettant à l’appelante de s’opposer audit transfert.
À l’encontre de l’arrêt entrepris, la Bailleresse forme recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral.
Droit
Dans un premier grief, la Recourante reproche à la Cour cantonale une violation de son droit à la preuve (art. 8 CC) par le refus de mise en œuvre d’une expertise judiciaire visant à déterminer la valeur réelle du fonds de commerce des Intimés et démontrer in fine que le prix de 40’000 fr. constitue un pas-de-porte justifiant une opposition au transfert du bail.
Le Tribunal fédéral rappelle, à cet égard, que le droit à la preuve n’est pas violé lorsque le juge, par une appréciation anticipée, arrive à la conclusion que la mesure requise ne modifierait pas la conviction acquise sur la base des preuves déjà recueillies. Le recourant doit alors invoquer l’arbitraire (art. 9 Cst.) dans l’appréciation des preuves, en motivant son grief conformément aux exigences plus strictes de l’art. 106 al. 2 LTF.
En l’occurrence, notre Haute Cour considère que la Bailleresse échoue à démontrer le caractère arbitraire de l’appréciation anticipée des preuves effectuée par l’instance inférieure, en ce sens que cette dernière ne commet pas l’arbitraire en retenant qu’une expertise judiciaire ne modifierait en rien sa conviction acquise sur la base des évaluations et déclarations des deux professionnels.
Ce grief est donc rejeté.
Dans un second grief, la Recourante invoque une violation de l’art. 263 CO, dans la mesure où elle disposerait de deux motifs lui permettant de s’opposer au transfert du bail, à savoir (i) la présence d’un pas-de-porte et (ii) l’absence de formation dans le domaine de la coiffure du Locataire Reprenant.
Cette disposition – de nature impérative – dispose notamment que le locataire d’un bail commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur (al. 1) et que ce dernier ne peut refuser son consentement qu’en présence de justes motifs (al. 2).
En citant sa jurisprudence antérieure, le Tribunal fédéral mentionne, sans être exhaustif, que l’insolvabilité du locataire reprenant et le pas-de-porte sont considérés comme des justes motifs.
1 – Du pas-de-porte
La Bailleresse estime que l’arrêt entrepris retient, à tort, le caractère non spéculatif du prix de la reprise de commerce de 40’000 fr., soit en définitive qu’il n’est pas constitutif d’un pas-de-porte.
Selon la Recourante, les estimations des deux professionnels – ayant fondé la conviction des instances précédentes – sont dépourvues de force probante et la Cour cantonale erre en déniant toute pertinence aux conclusions contraires de ses mandataires, également professionnels de l’immobilier, au seul motif qu’ils n’ont pas visité les locaux alors même qu’ils ont disposé des pièces nécessaires à une évaluation correcte du prix de la reprise.
Notre Haute Cour – en signalant la démarche appellatoire de la Bailleresse – constate que cette dernière fait fi du fait que la Cour cantonale a retenu qu’aucun élément concret ne permet de soutenir le point de vue de ses mandataires relatif à la valeur maximale de 10’000 fr. du matériel concerné.
L’argumentation de la Recourante – consistant uniquement à substituer son appréciation à celle de l’instance inférieure – est déclarée irrecevable par le Tribunal fédéral.
2 – De l’absence de formation dans le domaine de la coiffure
En dernier lieu, à l’appui de l’article 6 du contrat de bail, la Recourante reproche à la Cour cantonale de ne pas avoir retenu comme juste motif le fait que le Locataire Reprenant n’ait pas de formation dans le domaine de la coiffure et qu’il ne compte pas exploiter personnellement le salon.
L’instance cantonale, quant à elle, a relevé que :
- l’absence de formation dans le domaine de la coiffure n’est pas déterminant, dès lors, que la Bailleresse n’a, à raison, pas soutenu que la profession de coiffeur est soumise à l’obtention d’autorisations officielles ;
- le Locataire Reprenant dispose d’un personnel et de connaissances professionnelles suffisantes pour exploiter et gérer adéquatement le salon ;
- l’art. 6 du contrat de bail, pour autant qu’il impose des exigences supplémentaires quant aux qualifications du Locataire Reprenant, ne saurait être plus strict que le régime légal impératif.
Les juges de Mon-Repos – tout en soulignant que la Bailleresse se fonde sur des suppositions et des faits non constatés par la Cour cantonale et dont elle n’a pas valablement sollicité le complément – relève que la lecture opérée par la Recourante de l’article 6 du contrat de bail est en contrariété avec l’art. 263 CO, de nature impérative, ce qu’elle ne conteste au demeurant pas.
Son argumentation a donc, ici aussi, été déclarée irrecevable par le Tribunal fédéral.
Le recours est rejeté.
Commentaire
Selon la doctrine citée dans l’arrêt de la Cour cantonale, préciser la notion de « justes motifs » dans un contrat de bail est possible, sous réserve que les précisions apportées ne rendent pas illusoire le privilège légal accordé au locataire d’imposer un repreneur au bailleur. En d’autres termes, une clause limitant le transfert de bail au-delà des justes motifs est contraire à l’art. 263 al. 2 CO.
Nous comprenons du considérant 4.3.3 que notre Haute Cour considère que la lecture de l’article 6 du contrat de bail opérée par la Bailleresse revient pratiquement à rendre illusoire ce privilège, dans la mesure où la reprise de bail ne serait acceptée qu’en présence d’un repreneur revêtant exactement les mêmes qualifications que le locataire initial et exerçant strictement la même activité que ce dernier, autrement dit la présence d’une clause limitant illicitement le transfert de bail.
¹ Paiement pour le droit de reprendre les locaux, à l’exclusion d’une quelconque autre contre-prestation.
² ACJC/1211/2022, c. 4.1
³ Lachat/Grobet Thorens, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 776 et les références citées.