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La Banque cantonale vaudoise (BCV) a publié en octobre 2007 une étude très fouillée, intitulée «Vers une pénurie structurelle de logements?». Celle-ci tord le cou à certaines idées reçues concernant les réserves de terrains à bâtir disponibles dans le canton de Vaud, met le doigt sur les données lacunaires ou inexactes utilisées par l'Etat en matière de développement territorial et doute de la possibilité d'atteindre certains objectifs du nouveau Plan directeur cantonal (PDCn).
1. Les données obsolètes retenues par le PDCn
Selon les projections du Service cantonal de recherche et d'information statistiques (SCRIS), le canton de Vaud devrait compter 691'049 habitants en 2010, 725'490 habitants en 2015 et 755'394 habitants en 2020. Pour répondre à cette croissance démographique, il faudrait mettre sur le marché environ 3000 nouveaux logements par année, en tenant compte de la nécessité de résorber la situation de pénurie actuelle et de faire face aux évolutions sociologiques (augmentation de la surface moyenne des logements, baisse de la taille moyenne des ménages). Il va de soi que cet objectif n'est atteignable que si la quantité de terrain à bâtir disponible est suffisante. Car le terrain est l'élément de base de l'immobilier, sa «matière première».
Un des postulats de base du PDCn, c'est que les surfaces à bâtir légalisées, recensées au début de l'année 2005 par le Service de l'aménagement du territoire (SAT), suffisent pour répondre au double, voire au triple des besoins prévisibles en logements au cours des quinze prochaines années, dans toutes les régions du canton.
L'étude de la BCV met en cause la fiabilité du recensement du SAT:
- Dans un certain nombre de communes, la situation effective n'était pas encore numérisée au début de l'année 2005. Dans ces communes, ce sont les derniers chiffres connus qui figurent dans le recensement du SAT et non ceux de 2005.
- Le recensement des surfaces disponibles est parfois ancien. Dans 47 communes, il est antérieur à l'année 2000 et remonte parfois même jusqu'à l'année 1994.
- Ce recensement n'a pas toujours été validé (c'est le cas pour 24 communes). Parfois, il n'existe tout simplement pas (c'est le cas dans cinq communes).
Au total, ces lacunes et approximations concernent environ 20% des communes vaudoises.
Par ailleurs, le recensement englobe les parcelles dévolues aux résidences secondaires, notamment dans le district d'Aigle, ce qui constitue un autre facteur de biais.
Enfin, le recensement n'intègre pas les coefficients d'utilisation du sol (CUS) des terrains disponibles identifiés, ce qui empêche une évaluation précise du nombre de nouveaux logements susceptibles d'être construits.
Ainsi, le PDCn s'appuie sur des données incomplètes et partiellement obsolètes, de nature à fausser la perception de la situation réelle, les conclusions qui en découlent et les choix politiques du Conseil d'Etat et du Grand Conseil.
2. Le phénomène de la thésaurisation du sol
2.1. Les faits
Le postulat selon lequel les surfaces à bâtir légalisées actuelles sont suffisantes pour répondre au double, voire au triple des besoins prévisibles en logements au cours des quinze prochaines années admet un taux de thésaurisation du sol (terrains qui ne sont pas mis en vente par leurs propriétaires et qui sont donc indisponibles) de 20% de la surface totale disponible.
Après avoir fait réaliser une enquête auprès des propriétaires des parcelles franches de construction dans plusieurs communes vaudoises, les auteurs de l'étude de la BCV aboutissent à la conclusion que le taux effectif de thésaurisation des terrains à bâtir encore vierges est proche de 80%, soit bien plus élevé que le taux de 20% retenu d'une manière générale dans le PDCn.
Selon l'étude de la BCV, seuls cinq districts (Lausanne, Broye/Vully, Lavaux/Oron, Riviera/Pays-d'Enhaut, Aigle) ont les capacités de répondre à la demande à l'horizon de l'année 2010. Les autres districts (Nyon, Morges, Jura/Nord Vaudois, Gros-de-Vaud, Ouest lausannois) manquent en revanche de terrains disponibles.
2.2. Les conséquences
Le phénomène de la thésaurisation des terrains peut être lourd de conséquences puisqu'il se répercute nécessairement sur le nombre de nouveaux logements mis sur le marché. Depuis le début de l'année 2007, les demandes d'autorisation de bâtir des nouveaux logements ont subi un net fléchissement. S'agit-il déjà d'une conséquence de la raréfaction du terrain?
Si la croissance démographique est bien telle que prévue au cours des quinze prochaines années, l'offre risque de ne pas être suffisante pour satisfaire la demande, notamment à proximité des régions répondant aux critères de centralité les plus élevés (proximité des commerces, des emplois, des transports publics, etc.). Dans ces conditions, les objectifs du PDCn en matière de mobilité ne pourraient pas être atteints. Le PDCn pose en effet comme principe que chaque Vaudois devrait pouvoir résider dans un rayon de dix kilomètres autour d'un nud de transport en commun.
Le manque de terrains disponibles risque de déboucher sur une nouvelle baisse du taux de logements vacants et, partant, de crisper le marché. Il pourrait aussi handicaper le secteur de la construction. Vu le poids de celui-ci dans l'économie vaudoise (environ 8% des emplois en 2005), le dommage serait considérable.
3. Conclusions
L'étude de la BCV soulève trois principaux problèmes:
- Il n'existe pas d'inventaire régulièrement mis à jour des terrains à bâtir disponibles dans chacune des communes vaudoises. Une vision claire et complète des CUS des parcelles constructibles fait également défaut. Cela rend illusoire la conduite d'une politique du logement cohérente et efficace à long terme.
- Le taux de thésaurisation des parcelles constructibles serait beaucoup plus élevé que le taux de 20% retenu dans le PDCn.
- La réserve de terrains à bâtir effectivement disponibles n'est pas suffisante dans la moitié des districts pour répondre à la croissance démographique prévue d'ici à l'année 2010. Le développement du canton risque d'en pâtir, entraînant de fâcheuses conséquences économiques, sociales et environnementales.
Au vu de ce qui précède, nous demandons au Conseil d'Etat d'examiner les problèmes soulevés et l'invitons, le cas échéant, à prendre ou à proposer au Grand Conseil les mesures correctrices nécessaires, notamment en relation avec le PDCn.