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Guide pour l'achat d'un bien immobilier aux Bahamas
Achat d'un bien immobilier aux Bahamas par des étrangers
Les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers aux Bahamas et le gouvernement des Bahamas accueille favorablement les investissements des acheteurs étrangers.
Il n’y a aucune restriction pour les acheteurs étrangers qui acquièrent des biens immobiliers aux Bahamas, car ils jouissent des mêmes droits que les citoyens bahamiens, y compris le droit d’acheter des terrains en bord de mer.
La profession d'agent immobilier aux Bahamas
Pour travailler en tant qu’agent immobilier ou vendeur aux Bahamas, il faut être soit citoyen bahamien, soit titulaire d’un certificat de résidence permanente (avec le droit de travailler).
Après avoir réussi un examen délivré par la BREA (Bahamas Real Estate Association), vous avez six mois pour demander une licence d’agent immobilier aux Bahamas.
Vous devez travailler pendant trois mois à temps plein au cours de la période de six mois et la demande doit être faite pendant ces trois mois.
Vous aurez besoin d’une bonne éducation, de la capacité de traiter avec les gens et de compétences informatiques.
Contrat d'achat
L’accord de vente ou le contrat d’achat du bien immobilier est rédigé généralement avec une réserve de financement et l’approbation du gouvernement de la demande de l’acheteur.
Certains éléments du contrat d’achat sont réglementés par la loi, notamment dans la loi sur le transfert de propriété et le droit de la propriété (Conveyancing and Law of PropertyAct, section 3).
Cette loi normalise l’obligation de créer ce que l’on appelle un abstract of title qui est une généalogie complète des titres de propriété, depuis le premier propriétaire, généralement la couronne britannique, jusqu’au propriétaire actuel.
L’acheteur n’a cependant pas le droit d’exiger du vendeur la dérivation de son titre de propriété pour une période de plus de 30 ans.
Toutefois, dans les contrats d’achat, les parties excluent généralement l’abrégé du titre de propriété.
Le financement
L’acompte, qui représente généralement 10% du prix d’achat, sera remboursé à l’acheteur potentiel s’il n’obtient pas le financement ou les autorisations gouvernementales nécessaires.
Le financement de l’achat de biens immobiliers par l’intermédiaire d’institutions financières locales des Bahamas est possible, mais chaque institution a des critères différents.
Certaines banques n’accordent des crédits qu’aux demandeurs qui ont un permis de séjour.
Dans d’autres institutions financières, le permis de résidence ne joue qu’un rôle dans le choix de la devise (US$ ou BS$) dans laquelle le crédit est accordé.
La valeur du terrain est déterminée par une estimation.
L’avocat prépare une déclaration du bien immobilier et la transmet à l’autorité fiscale respective qui reçoit également une copie du document de transmission – l’acte de cession – car le prix d’achat est généralement une bonne indication de la valeur du marché.
Consultation d’un avocat
Le contrat d’achat est normalement préparé par un avocat des Bahamas et doit être attesté par un notaire.
L’avocat qui est autorisé à agir au nom de son client n’a besoin d’aucune autorisation formelle et écrite pour mener à bien les procédures liées à l’acte de cession.
Pour la clôture, l’acte de cession officiel est envoyé au vendeur pour signature par courrier, si les parties ne sont pas présentes aux Bahamas.
Il est ensuite renvoyé à l’avocat de l’acheteur pour le paiement du droit de timbre et l’enregistrement.
Les frais de timbre sont payés à parts égales par le vendeur et l’acheteur, sauf accord contraire.
Les honoraires de l’avocat sont généralement de 2,5% du prix d’achat.
L’avocat recherchera également tout impôt foncier impayé ou toute créance non satisfaite résultant d’une action civile contre le vendeur.
Tant les impôts fonciers impayés que les jugements rendus dans le cadre d’une action civile liée aux biens immobiliers exposent l’acheteur à une responsabilité à hauteur du montant de la créance non satisfaite.
Droit de résiliation
Chaque contrat d’achat doit contenir un droit de résiliation valable pendant sept jours.
Le délai commence à courir à partir de la signature du contrat ou de la remise de la preuve publique d’achat, selon le moment le plus tardif.
Le contrat de l’acheteur doit en outre prévoir que le remboursement sera effectué dans les vingt jours suivant la réception de l’avis d’annulation.
Les déductions ne sont possibles que pour les actes accomplis, tels qu’une nuitée chez l’acheteur potentiel dans le complexe de multipropriété.
La loi sur la propriété foncière des personnes internationales (International Persons Land Holding Act) a introduit la possibilité pour les étrangers possédant des biens immobiliers aux Bahamas de recevoir une carte de résident annuelle du directeur de l’immigration après demande et paiement d’une taxe.
Ce statut confère au propriétaire presque tous les droits d’un citoyen, à l’exception du droit de vote.
La carte garantit l’entrée du propriétaire et de sa famille et leur séjour aux Bahamas.
Elle est généralement accordée aux étrangers qui achètent une résidence secondaire pour 500 000 dollars ou plus.
Condominiums et unitès en temps partagé
L’achat d’un condominium est une forme particulière d’achat immobilier.
Il s’effectue par une déclaration de copropriété qui doit être enregistrée dans le registre des actes.
Elle contient la description exacte de chaque unité et les droits de leurs propriétaires.
Elle comprend également un ensemble complet de dessins et de plans de chaque étage et de la cave de l’immeuble.
Le dépôt de la déclaration en vue de son enregistrement a pour effet que la propriété à laquelle la déclaration se rapporte est dès lors réputée divisée en unités distinctes avec des limites déterminées.
Le propriétaire d’une unité n’est pas personnellement responsable des actes ou omissions d’une société et sa responsabilité pour les dépenses communes est limitée aux montants des contributions qui lui sont imposées de temps à autre.
Un permis gouvernemental n’est pas nécessaire pour acheter un intérêt dans un condominium.
Mais l’achat doit être enregistré conformément à la loi sur les propriétés foncières des personnes internationales.
L’acheteur d’une unité en multipropriété reçoit le droit d’utiliser un objet en multipropriété et ses installations pendant un maximum de six mois par an pendant une période d’au moins trois ans.
À New Providence (Nassau), les unités en multipropriété ne doivent pas être inférieures à cinquante unités et dans les Family Islands, elles ne doivent pas être inférieures à vingt-cinq.
La demande de licence pour développer un projet de multipropriété doit être adressée à l’Office des investissements.
Le demandeur doit prouver qu’il dispose de la capacité financière nécessaire à l’achèvement et à l’exploitation de son projet.
Avant qu’une licence ne soit accordée, les services de santé et d’incendie et les autorités chargées de l’urbanisme inspectent les logements et les installations du projet de multipropriété.
Le propriétaire d’un projet de multipropriété ou son agent de gestion doit également enregistrer le nouveau contrat de multipropriété auprès du Registre des projets de vacances et de multipropriété dans les soixante jours afin de garantir les droits de l’acheteur.
L’enregistrement crée en faveur de l’acquéreur, pour la période de sa participation, une créance sur le projet de multipropriété et ses installations.
Coûts d'achat et de vente de biens immobiliers
Une vente typique, appelée « vente brute », suppose que le vendeur soit responsable du paiement de la commission de l’agent immobilier.
La commission sur la vente d’une propriété développée est de 6% du prix de vente brut.
La commission sur la vente de biens non bâtis est de 10%.
L’acheteur sera responsable de la moitié de la taxe de timbre du gouvernement comme indiqué ci-dessus, (à partager avec le vendeur), des frais juridiques de l’acheteur, tels que détaillés ci-dessus, des frais d’enregistrement de l’acte de cession et des autres documents de clôture qui doivent être enregistrés, et du paiement du permis en vertu de la loi sur la propriété foncière des personnes à l’étranger, le cas échéant.
Droit de timbre basé sur la valeur du terrain
$ 0 – $ 20.000 -> 2,00%
$ 20.000 – $ 50.000 -> 4,00%
$ 50.000 – $ 100.000 -> 6,00%
$ 100.000 – $ 250.000 -> 8,00%
Plus de $ 250.000 -> 10,00%