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Pour l’évaluation des terrains constructibles, différentes approches sont possibles:
Méthode de la valeur de terrain absolue
Avec la méthode de valeur de terrain absolue, la valeur peut être déterminée grâce à la comparaison avec d’autres terrains vendus comparables. Cette méthode est souvent difficilement applicable, car les transactions des terrains constructibles vierges sont rares et pas rendues publiques. Si des données existent, la comparaison, dans certains cas, reste limitée. Les caractéristiques comme l’emplacement ou la classification des zones entre les transactions observées et les évaluations de terrains peuvent être très éloignées.
Détermination de la valeur du terrain relative (méthode de la valeur résiduelle)
Pour la détermination de la valeur de terrain relative, différentes méthodes sont employées, comme la méthode des classes de situation ou du calcul inverse de la valeur de rendement ou la valeur hédoniste (également connue sous le nom de la méthode de la valeur résiduelle. Avec le calcul inverse, la valeur de tous les biens immobiliers est déterminée avec l’une des méthodes d’évaluation suivante: méthode de la valeur de rendement, DCF ou hédoniste. Ensuite, les frais de constructions nécessaires sont déduits pour obtenir la valeur de la parcelle du terrain.
Les terrains à bâtir disponibles en Suisse se font de plus en plus rares, notamment dans les zones urbaines. Dans les régions rurales et touristiques, il existe encore quelques communes qui disposent d’une proportion relativement élevée de terrains constructibles. Avec la révision de la Loi sur l’aménagement du territoire, la Confédération souhaite limiter les réserves de terrains constructibles au besoin correspondant à 15 ans. Pour l’instant, le déclassement de zones dans les différentes communes n’est pas encore bien défini. L’incidence de la révision de la loi sur la valeur des terrains constructibles dépend fortement de l’application concrète des directives légales.
Il existe des règlementations légales particulières pour créer des bâtiments sur une terre agricole ou pour acheter ou vendre des terrains agricoles. Il faut principalement prendre compte des bases juridiques suivantes :
- Loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR)
- Ordonnance sur le droit foncier rural (ODFR)
- Loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT)
- Marche à suivre pour évaluer la valeur de rendement agricole
- Différentes directives légales cantonales
- Lois cantonales sur la construction
Généralement, on estime la valeur des terrains agricoles construits à partir de la valeur réelle ou de la valeur de rendement. Pour évaluer des surfaces agricoles sans bâti, on peut également tenir compte de la valeur de rendement en plus des prix de vente observés. Lors de la détermination de la valeur de rendement, dans la plupart des cas, il faut prendre en compte les conditions-cadres légales au moment de l’évaluation.