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Droit exclusif et quote-part de la valeur
Conformément à l'article 712e, al. 1 du Code civil suisse (CC), il convient d'indiquer au moment de la création d'une copropriété la délimitation spatiale (ou « part de copropriété ») et la part de chaque unité d'étage exprimées en quote-part ayant un dénominateur commun de la valeur du bien immobilier ou du droit de construire (ladite « quote-part de la valeur »).
Le législateur n'a établi aucun critère pour la détermination de la quote-part de la valeur. On peut toutefois déduire du concept de propriété par étages que la quote-part de la valeur ne doit pas être mise sur le même plan que la part de copropriété. Contrairement à la part de copropriété, la quote-part de la valeur se rapportant à la propriété par étages n'est pas une grandeur économique qui se laisse mesurer avec précision. La quote-part de la valeur est plus globale et représente un nombre relatif abstrait qui doit exprimer, par des calculs, l'importance de la valeur d'usage, des différentes parts ainsi que l'étendue du droit exercé par chaque copropriétaire sur l'objet commun du droit.
La quote-part de la valeur doit tenir compte du fait que la part de valeur est fortement liée au droit exclusif se rapportant à certaines parties de bâtiment, dans le cas de la proprété par étages. En général, le copropriétaire acquiert une part de propriété par étages, en premier lieu en vue d'un usage d'une part déterminée bénéficiant d'un droit exclusif (d'un logement concret, p. ex.), et en deuxième lieu, en tant que placement. La quote-part de la valeur recouvre:
- des grandeurs mesurables avec précision telles que les surfaces ou le volume des parts;
- des perceptions et des évaluations qualitatives de la valeur des différentes parts bénéficiant de droits exclusifs. Parmi celles-ci, entrent particulièrement en ligne de compte : l'emplacement, l'étage, le plan d'ensemble, l'aménagement, mais aussi les droits exclusifs attribués en matière d'usage de la propriété communautaire (portion de jardin, terrasse sur le toit, emplacement de parking pour les voitures, etc.).
Signification de la quote-part de la valeur
La quote-part de la valeur exprime l'étendue de la participation des différentes parts de propriété par étages à l'ensemble du bien immobilier. En cas d'annulation de la propriété par étages, le produit de la liquidation serait réparti entre les copropriétaires, en fonction de la quote-part de la valeur. Cette quote-part a toutefois aussi une grande importance durant l'existence de la communauté. Elle est la grandeur fondamentale déterminante pour:
- La répartition des coûts
Dans la mesure où aucune réglementation particulière ne s'applique, les coûts et les charges communautaires ainsi que d'éventuelles recettes (de loyers, p. ex.) sont répartis entre les différents copropriétaires en fonction des quotes-parts de la valeur.
- Le fonds de rénovation
Comme c'est le cas pour les coûts communautaires, il appartient en règle générale aux copropriétaires d'effectuer leurs versements au fonds de rénovation en proportion de la quote-part de la valeur des parts.
- Le droit de vote
Un certain nombre de résolutions requiert une majorité qualifiée. En ce sens, ce n'est pas seulement la majorité des propriétaires qui doit donner son assentiment. La plus grande partie de quote-part de la valeur doit aussi être déterminante pour un consentement.
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