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Lorsque vous souhaitez contracter un prêt hypothécaire pour une maison ou un appartement, vous avez besoin de fonds propres. Généralement, au moins 20 % du prix d'achat ou de la valeur vénale. Que pouvez-vous faire si vous n'avez pas autant d'argent sous la main ? Nous vous montrons comment augmenter vos fonds propres pour l'achat d'une maison.
En Allemagne, pas besoin de fonds propres
En France et en Allemagne réalisez votre rêve et devenez propriétaires sans fonds propres. De nombreuses banques allemandes, utilisent par exemple ce que l'on appelle le financement intégral pour financer l'accession à la propriété à 100%. Mais seulement si les futurs propriétaires gagnent suffisamment et vivent dans des conditions stables. En outre, dans la plupart des cas, les hypothèques en Allemagne doivent être remboursées intégralement avant la retraite ou peu de temps après. Grâce aux amortissements réguliers, le ratio prêt / valeur diminue progressivement de 100 à 0% - et avec lui le risque pour le partenaire financier. En Suisse, seuls les 2e prêts hypothécaires doivent être remboursés au moment de la retraite, contrairement aux 1ers prêts hypothécaires (prêts jusqu'à 65%).
Taux d’avance et capacité financière en Suisse
Acheter une maison sans fonds propres est impossible en Suisse. Les banques ont défini deux mesures d'autorégulation que vous devez respecter si vous souhaitez acheter une propriété résidentielle:
Taux d’avance: les banques financent les prêts pour des biens immobiliers résidentiels jusqu'à 80 % du prix d'achat ou de la valeur marchande selon le principe de la valeur la plus basse. Si vous achetez une maison estimée à 1 million de francs, la banque financera 80 % du prix d'achat - et vous aurez besoin de 200 000 francs de fonds propres. Mais si la banque estime la maison à 900 000 CHF, elle financera 80% de l'estimation, soit 720 000 CHF - et vous aurez besoin de 80 000 CHF de plus en fonds propres.
Capacité financière: les frais de logement ne doivent pas dépasser 35 % du revenu brut du ménage. Il s'agit notamment des intérêts hypothécaires imputés (5 %), des frais accessoires (1 %) et de l'amortissement (1 %). Si vous avez contracté une 1ère et une 2ème hypothèque pour votre maison pour un montant total de 800 000 francs, vous devez gagner au moins 160 000 francs par an.
Bon à savoir
Des règles plus strictes s'appliquent aux maisons de vacances et aux appartements de vacances. Le prêt s’élève uniquement à 60% ou 70% et vous ne pouvez pas être financé par l'argent du 2e ou 3e pilier.
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Que peut-on inclure dans les fonds propres en Suisse ?
La plupart des gens pensent au compte d'épargne lorsque l’on parle de fonds propres. C’est tout à fait juste et cela constitue une partie importante du financement. Il existe néanmoins quatre alternatives pour remplir la tirelire:
Vous vendez ou mettez en gage des titres
Vous retrait anticipé du 2e ou 3e pilier ou vous l'engagez
Vous retirez votre héritage ou vous recevez une donation
Vous empruntez de l'argent à votre famille ou à vos amis
Bon à savoir
Plus vous apportez de fonds propres, plus vos coûts de logement seront bas. En revanche, vous pouvez déduire moins d'intérêts sur la dette de votre revenu et moins de dette sur vos actifs dans votre déclaration de revenus.
Alternative 1: Vendre ou mettre en gage des titres
Vous pouvez vendre des actions, des fonds communs de placement, des obligations ou d'autres titres et augmenter vos capitaux propres. Mais si vous vendez à un moment défavorable, vous réalisez des pertes de change ou manquez des gains de change. Si ce n'est pas ce que vous souhaitez, mettez en gage vos actifs hypothécaires. Mais il y a deux pièges: les banques ne prêtent généralement que jusqu'à 50% sur des dépôts de titres, et les taux d'intérêt des crédits lombards sont plus élevés que les taux d'intérêt hypothécaires.
Alternative 2: Retrait anticipé ou engager le 2ème ou 3ème pilier
Les logements occupés par leurs propriétaires peuvent être financés avec les fonds des 2e et 3e piliers. Le 2e pilier est la pension professionnelle et obligatoire, le 3e pilier est la pension privée et volontaire. Vous avez deux options:
Retrait anticipé: Le montant que vous pouvez retirer du 2e pilier est indiqué dans le relevé de prévoyance. Le retrait anticipé présente des inconvénients pour vous. D'une part, votre capital vieillesse et avec lui votre versement et / ou votre rente diminuent et, d'autre part, la plupart des caisses de pension réduisent leurs prestations en cas de décès ou d'invalidité. Aucune prestation n'est réduite pour les comptes du pilier 3a.
Mettre en gage: Si vous mettez en gage votre 2e ou 3e pilier, le capital vieillesse et la couverture d'assurance sont conservés et servent de garantie pour l'hypothèque. Vous pouvez ainsi obtenir un prêt supérieur à 80% de la maison ou appartement.
Bon à savoir
Si vous utilisez l'argent des fonds de pension comme fonds propres, au moins 10 % doivent être des capitaux propres. Cela inclut l'épargne accumulée ou des actifs du pilier 3a.
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L’avancement d’hoirie ou le don sont une bonne idée, surtout pour les jeunes futurs propriétaires, pour augmenter leurs fonds propres. Si vos parents ont des biens et que vous héritez de toute façon de tout ou d’une partie de la succession, pourquoi pas maintenant ? Voici les trois points importants:
L’avancement d’hoirie et les donations doivent être compensés et pris en compte lors du partage ultérieur de l'héritage. À moins que quelque chose d'autre ne soit convenu. Vos parents devraient le spécifier par écrit.
L’avancement d’hoirie ou la donation ne doit pas violer les parts obligatoires des autres héritiers.
Vos parents devraient informer tous les héritiers afin d’éviter les litiges dans les procédures successorales.
Alternative 4: Prêts de la famille ou des amis
Vos parents, proches ou de bons amis pourraient vous octroyer un prêt. Il est important de rédiger un contrat écrit qui règle entre autres le montant, le taux d'intérêt, la durée, la date d'échéance et le remboursement. Les prêts privés présentent deux inconvénients:
Retarder les intérêts ou le remboursement peut mettre à rude épreuve la relation.
Sauf convention contraire, le prêteur peut demander le remboursement du montant total, y compris les intérêts dus, à tout moment dans les six semaines suivant la première demande.
Bon à savoir
Vous pouvez inscrire un prêt sous forme d'hypothèque dans le registre foncier et mieux protéger le prêteur. Ceci est particulièrement intéressant pour les prêts plus importants, car cela coûte cher.
Conseil
Bas les pattes des crédits privés coûteux et autres prêts à intérêt et remboursables en dehors de la famille et des amis. Si vous avez encore trop peu de fonds propres, il vaut mieux être patient que d'accepter de telles offres.
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