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Der Gesetzgeber hat die Miete wie folgt definiert:
Art. 253 OR
Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten.
Die Miete stellt mithin ein zweiseitiges Rechtsgeschäft zwischen Vermieter und Mieter als Vertragsparteien dar. Merkmale der Miete sind die Gebrauchsüberlassung einer Sache auf Zeit sowie die Entgeltlichkeitdieser Leistung.
Das Mietrecht, wie es in den Art. 253ff. OR verankert ist, findet grundsätzlich auf alle Mietverhältnisse Anwendung. Allerdings bestehen teilweise je nach Art und Gebrauchszweck des Mietobjektes unterschiedliche Regelungen, so etwa in bezug auf die gesetzlichen Kündigungsfristen und -termine (vgl. Art. 266a -f OR).
Die Miete von Wohn- und Geschäftsräume untersteht darüber hinaus den sogenannten Missbrauchsbestimmungen, wobei einzelne Arten von Wohnräumen (Luxusobjekte, subventionierte Wohnräume oder für weniger als drei Monate vermietete Ferienwohnungen) von der Anwendung dieser Missbrauchsbestimmungen ganz oder teilweise ausgenommen sind.
Die Bestimmungen zum Schutz der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen gelten auch für alle Sachen, die der Vermieter zusammen mit solchen Räumen vermietet.
Missbrauchsbestimmungen im Besonderen
Die besonderen Schutzbestimmungen für Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen beziehen sich auf die beiden TeilbereicheMietzinsgestaltung und Kündigung. Es sind dies die Vorschriften zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und andern missbräuchlichen Forderungen des Vermieters in den Art. 269 – 270e OR sowie die daran anschliessenden Art. 271 – 273c OR zum Kündigungsschutz.Die Missbrauchsbestimmungen sind Ausdruck des sozialpolitischen motivierten Ziels, den Mietern von Wohn- und Geschäftsräumen, eine möglichst lange Dauer des Mietverhältnisses zu garantieren, da die Bereiche Wohnen und Geschäftstätigkeit eine wesentliche Bedeutung haben und die Mieter in erhöhtem Masse auf die so genutzten Räumlichkeiten angewiesen sind. Der verstärkte Kündigungsschutz des Mieters basiert auf folgenden Komponenten:
- Minimale gesetzliche Kündigungsfristen,
- Formularzwang,
- Recht auf Begründung der Kündigung,
- Möglichkeit zur Kündigungsanfechtung,
- Begehren um Mieterstreckung etc.
Als Gegengewicht – zur Beschränkung des Kündigungsrechts – besteht in diesen Mietverhältnissen die Möglichkeit der Anpassung der Vertragsbedingungen an veränderte Umstände:
- Mietzinserhöhungen oder
- andere einseitige Vertragsänderungen des Vermieters,
- Mietzinsreduktionsbegehren des Mieters.
Grundgedanke dieser Regelung ist es, die Zahl von Vermieterkündigungen von Wohn- und Geschäftsräumen möglichst gering zu halten. Insbesondere soll verhindert werden, dass Vermieter kündigen, nur um einen neuen Vertrag zu anderen (zeitgemässen) Bedingungen abzuschliessen. Deshalb erhielt der Vermieter von Wohn- resp. Geschäftsräumen die Möglichkeit in Abweichung des Grundsatzes – pacta sunt servanda – den Vertrag einseitig ändern, also den neuen Verhältnissen anpassen kann. Selbstverständlich muss der Gegenpartei genügend Zeit zur Kündigung eingeräumt werden. Mieter, die am Mietvertrag festhalten wollen, können, statt den Mietvertrag zu kündigen, die änderungen anfechten. Dadurch kann die einseitige Durchsetzung missbräuchlicher Forderungen verhindert werden. Problematisch ist allerdings, dass die Möglichkeit zu Vertragsänderungen des Vermieters – namentlich zu Mietzinserhöhungen – durch die Bundesratsverordnung (VMWG; stark eingeschränkt wurde. Die darauf abgestützte Rechtsprechung hat sodann über das Ziel des Schutzes vor Missbräuchen hinausgeschossen und die gesetzlich vorgesehene Möglichkeit von Mietzinserhöhungen zur Erzielung eines angemessenen Ertrages (Art. 269 OR) oder zur Anpassung an die ort- und quartierüblichen Mieten relativiert.