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Einen Mietvertrag können beide Parteien kündigen, der Vermieter und der Mieter. Allerdings müssen sie besondere Formvorschriften beachten. Und beide Parteien können die Kündigung anfechten.
(rh) Mieter können mit einem unterschriebenen Brief kündigen. Vermieter müssen mit einem amtlich genehmigten Formular kündigen, das sie beispielsweise beim Hauseigentümerverband Schweiz bestellen können. Nur das Original des eigenhändig unterzeichneten Kündigungsformulars erfüllt alle Voraussetzungen. Wenn der Vermieter diese Formvorschriften missachtet, ist die Kündigung nichtig. Ausserdem muss er bei Familienwohnungen ein separates Kündigungsformular mit separater und eingeschriebener Post an den Ehegatten, den eingetragenen Partner oder die eingetragene Partnerin schicken.
Die Kündigung muss nicht begründet werden. Jede Partei kann aber die Begründung verlangen. Das Gesetz schreibt keine Form vor. Sie sollte aber aus Beweisgründen immer schriftlich erfolgen.
Eine Kündigung muss innerhalb von 30 Tagen nach Empfang der Kündigung angefochten werden. Zum Beispiel, wenn die Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst. Das heisst, wenn jemand ein Recht ausübt, obwohl dieses für ihn von keinem Interesse oder Nutzen ist, es ihm also nur darum geht, der Gegenpartei Schaden zuzufügen oder sie in erhebliche Schwierigkeiten zu bringen. Die Anfechtung bewirkt nicht die Ungültigkeit der Kündigung im Sinne einer einseitigen Unverbindlichkeit. Mit dem Anfechtungsbegehren übernimmt die Schlichtungsbehörde, die allein oder mit dem Richter entscheidet, ob eine Kündigung gültig ist. Wenn die Schlichtungsbehörde zum Schluss kommt, dass der Mieter die Kündigung zu Recht angefochten hat, prüft sie, ob die Voraussetzungen gegeben sind, um das Mietverhältnisses zu erstrecken. Nur der Mieter kann eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen.
In den Artikeln 269 bis 270e OR und 271 bis 273c OR finden sich Vorschriften zum Schutz des Mieters vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen. Der verstärkte Kündigungsschutz des Mieters basiert auf
Zur Beschränkung des Kündigungsrechts besteht die Möglichkeit, Mietvertragsbedingungen an veränderte Umstände anzupassen. Das gilt für Mietzinserhöhungen, andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter sowie Mietzinsreduktionsbegehren des Mieters. Damit soll die Zahl der Vermieterkündigungen möglichst gering gehalten werden. Insbesondere soll verhindert werden, dass Vermieter kündigen, um einen neuen Vertrag mit neuen Bedingungen abzuschliessen. Der Vermieter hat die Möglichkeit, den Vertrag einseitig zu ändern, muss aber dem Mieter genügend Zeit für die Kündigung einräumen. Mieter, die am Mietvertrag festhalten wollen, können die Änderungen anfechten. So wird die einseitige Durchsetzung missbräuchlicher Forderungen verhindert.
Mieter können die Kündigung anfechten, wenn der Mietvertrag gekündigt worden ist,
Gerät der Mieter mit der Zahlung der Mietzinsen oder Nebenkosten in Verzug, kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und androhen, bei Ablauf der Frist das Mietverhältnis aufzulösen. Für Wohn- und Geschäftsräume beträgt diese Zahlungsfrist mindestens 30 Tage (Artikel 257d Absatz 1 OR). Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem das Schreiben dem Mieter zugestellt wird, der Tag der Entgegennahme zählt nicht. Eingeschriebene Zahlungsfristansetzungen gelten am letzten Tag der postalischen Abholfrist von sieben Tagen als zugestellt, falls der Mieter die Sendung nicht entgegennimmt oder abholt Der Fristenlauf beginnt in diesem Fall am Tag nach Ablauf der postalischen Abholfrist. Bezahlt der Mieter nicht fristgerecht, kann der Vermieter mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Artikel 257d Absatz 2 OR).
Wenn ein Mieter plötzlich umziehen will oder muss, weil er seine Traumwohnung gefunden hat oder ins Ausland versetzt wird, muss er sich an die Kündigungsfrist halten. Das sind in der Regel drei Monate, ausser, im Vertrag steht etwas anderes. Wer ausserordentlich kündigen will, muss einen solventen und gleichwertigen Nachmieter vorschlagen, der bereit ist, früher einzuziehen. Das sollten Sie beachten, wenn Sie ausserordentlich kündigen wollen:
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