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Erbengemeinschaft: Liegenschaft geerbt – was nun?
Bei vielen Erbschaften in der Schweiz geht neben Barvermögen und Wertgegenständen eine Immobilie an die Erben über. Wo viel vererbt wird, entstehen nicht selten auch Unstimmigkeiten zwischen den Parteien. Der Grund dafür: Eine Liegenschaft lässt sich nicht so einfach auf die Erben aufteilen wie das Guthaben auf einem Sparkonto.
Welche Rechte Sie als Erbe haben und welche Möglichkeiten Ihnen zur Verfügung stehen, verrät Ihnen dieser Ratgeber.
Inhalt dieser Seite:
- Was ist eine Erbengemeinschaft?
- Welche Formen der Erbengemeinschaft gibt es?
- Welche Rechte und Pflichten haben die Erben in einer Erbengemeinschaft?
- Wie funktioniert die Vermietung bei Erbengemeinschaften?
- Wie kann man aus einer bestehenden Erbengemeinschaft aussteigen?
- Wann ist die Teilungsklage sinnvoll und wie läuft sie ab?
- Wie funktioniert der Verkauf des Erbes einer Erbengemeinschaft?
- Welche Möglichkeiten gibt es bei Streitigkeiten unter den Erben?
- Wann findet eine öffentliche Versteigerung bei einer Erbengemeinschaft statt?
- Wann sollte eine Erbengemeinschaft aufrechterhalten bzw. aufgelöst werden?
1. Was ist eine Erbengemeinschaft?
Hinterlässt ein Verstorbener sein Vermögen an mehrere Personen, wird für die Liquidation des Erbes eine Erbengemeinschaft gebildet.
Wenn der Erblasser kein Testament und keinen Erbvertrag aufgesetzt hat, entscheidet die gesetzliche Erbfolge, wer zur Erbengemeinschaft gehört. Die Liquidationsgemeinschaft verfolgt in erster Linie den Zweck, das Vermögen zu liquidieren und jedem Erben seinen Erbteil auszuzahlen. Etwas aufwendiger kann sich die Liquidation gestalten, wenn die Erbgemeinschaft eine Wohnung, ein Grundstück oder ein Haus erbt. Anders als etwa bei Barvermögen lässt sich eine Immobilie nicht unmittelbar aufteilen. Die Erben müssen daher zu einer einvernehmlichen Lösung kommen. Ein Mehrheitsentscheid reicht bei einer Erbengemeinschaft nicht aus.
2. Welche Formen der Erbengemeinschaft gibt es?
Erbengemeinschaften in der Schweiz können verschiedene Formen annehmen:
- Fortgesetzte Erbengemeinschaft: Diese Art der Erbengemeinschaft entsteht, wenn sich die Erben dazu entschliessen, die Teilung des Vermögens aufzuschieben. Die Erbengemeinschaft wird bei dieser Form allerdings nicht in eine Gesellschaft oder eine Gemeinderschaft umgewandelt. Häufig bleiben fortgesetzte Erbengemeinschaften allein durch stillschweigendes Einverständnis der Erben für Jahre bestehen.
- Reduzierte Erbengemeinschaft: Sind bereits Personen ausgetreten, führen die verbleibenden Erben die Erbengemeinschaft in reduzierter Form weiter.
- Erben-Gemeinderschaft: Die Erbteilung wird bei dieser Form ebenfalls auf einen späteren Zeitpunkt verschoben. Die Erbengemeinschaft bildet dazu eine Gemeinderschaft, die ihre gemeinsamen wirtschaftlichen Interessen am Vermögen vertritt.
Gehört ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zur Erbmasse, haben die Erben mehrere Möglichkeiten: Sie können die Liegenschaft verkaufen und damit das Vermögen liquidieren und die Erbengemeinschaft auflösen. Oder sie behalten die Immobilie und bilden eine fortgesetzte Erbengemeinschaft respektive eine einfache Gesellschaft (Art. 530 ff. OR) oder eine Gemeinderschaft (Art. 336 ff. ZGB).
Ist kein Testament oder Erbvertrag vorhanden, regelt die gesetzliche Erbfolge die Teilung des Vermögens.
Die folgenden Praxisbeispiele veranschaulichen die Aufteilung der Erbmasse:
Beispiel 1: Erblasser hinterlässt seine Mutter und zwei Geschwister
|Erbe||Erbteil|
|Mutter||50,0 Prozent|
|Geschwister 1||25,0 Prozent|
|Geschwister 2||25,0 Prozent|
Beispiel 2: Erblasser hinterlässt seinen Ehepartner, ein Kind und zwei Enkel
|Erbe||Erbteil|
|Ehepartner||50,0 Prozent|
|Kind||25,0 Prozent|
|Enkel 1||12,5 Prozent|
|Enkel 2||12,5 Prozent|
3. Welche Rechte und Pflichten haben die Erben in einer Erbengemeinschaft?
Alle Erben einer Erbengemeinschaft sind solange Gesamteigentümer der geerbten Liegenschaft, bis diese verkauft und die Erbmasse damit liquidiert wird. Über ihr Erbe können sie daher nicht selbst verfügen. Möchte ein Erbe das Haus verkaufen oder vermieten, braucht er dafür die Zustimmung der anderen Erben.
Hinweis von immoverkauf24:
In der Schweiz haben die überlebenden Ehepartner ein Vorrecht auf das zuvor gemeinsam bewohnte Haus. Von diesem Recht kann der Ehepartner Gebrauch machen, muss die anderen Erben jedoch für ihren Erbteil auszahlen.
Nicht selten sind es die Pflichten der Erben, die in Erbengemeinschaften zu Streitigkeiten führen. Mit der geerbten Liegenschaft kommen auch einige Kosten auf die Beteiligten zu. Dazu gehören Aufwendungen wie etwa Instandhaltungen, Zinsen für die Hypothek und Steuern. Die Erben haften solidarisch für die Kosten, d. h., sämtliche Erben sind für die Zahlung der gesamten Kosten verpflichtet. Entzieht sich ein Erbe seiner Pflicht, müssen die anderen Erben dafür aufkommen.
4. Wie funktioniert die Vermietung bei Erbengemeinschaften?
Eine Erbengemeinschaft kann auf längere Zeit bestehen bleiben und die geerbte Immobilie etwa in Form einer einfachen Gesellschaft vermieten. Dazu ist wie bei anderen Beschlüssen die Zustimmung aller Erben erforderlich. Die Erbengemeinschaft ist als Vermieter dazu verpflichtet, ihre Bruttomieteinkünfte in der Steuererklärung anzugeben. Lebt einer der Erben in der Immobilie, muss er den Eigenmietwert der Liegenschaft als Einkommen versteuern. Beim Eigenmietwert handelt es sich um den potentiellen Mietzins, den er bei einer Vermietung erzielen würde.
5. Wie kann man aus einer bestehenden Erbengemeinschaft aussteigen?
Eine Erbengemeinschaft besteht so lange, bis sich die Erben in einem Teilungsvertrag über die Liquidation der Erbmasse geeinigt haben. Jeder Erbe kann grundsätzlich zu jeder Zeit verlangen, aus der Erbengemeinschaft auszusteigen und seinen Erbteil zu erhalten. Die Erbengemeinschaft muss in diesem Fall über die Aufteilung der Erbschaft entscheiden. Die höchsten Vermögenswerte stellen regelmässig Immobilien dar:
- Möchte einer der Erben die Liegenschaft behalten, kann er den Verkehrswert der Immobilie schätzen lassen und die anderen Erben auszahlen.
- Oder die Erbengemeinschaft entschliesst sich dazu, einen Makler zu beauftragen und die Immobilie zu verkaufen.
Erben steht ausserdem das Recht zu, ihr Erbe abzulehnen und damit die Erbengemeinschaft zu verlassen. Eine Erbschaft auszuschlagen, ist oftmals die einzig richtige Entscheidung, wenn der Erblasser verschuldet war. Steigt der Erbe aus der Erbengemeinschaft aus, muss er nicht mehr für die Schulden haften. Die Verzichterklärung muss innert drei Monaten nach dem Tod des Erblassers erfolgen.
6. Wann ist die Teilungsklage sinnvoll und wie läuft sie ab?
Kann sich eine Erbengemeinschaft nicht auf eine vertragliche Erbteilung einigen, bietet sich für den einzelnen Erben die Option der Teilungsklage an. Damit kann der Erbe seinen Teilungsanspruch vor Gericht durchsetzen. Die Klage ist beim Gericht am letzten Wohnsitz des Erblassers einzureichen. Das Gericht stellt den Umfang der Erbschaft fest, ermittelt die Erbquote und führt die Teilung des Erbes durch.
Teilungsklagen gehören zu den teuersten und zeitaufwendigsten Verfahren. Aus diesem Grund ist der gerichtliche Weg nur sinnvoll, wenn die Situation festgefahren ist und alle anderen Möglichkeiten ausgeschöpft wurden.
7. Wie funktioniert der Verkauf des Erbes einer Erbengemeinschaft?
Um ihr Erbe aufzuteilen und zeitnah an ihren Erbteil zu kommen, entscheiden sich Erbengemeinschaften häufig für die Veräusserung der Liegenschaft. Für den Verkauf von Haus, Wohnung oder Grundstück können die Erben einen Makler beauftragen. Verkaufen sie die Liegenschaft mit Gewinn, muss die Erbengemeinschaft eine Steuer entrichten. Die Grundstückgewinnsteuer wird von den Kantonen bzw. Gemeinden erhoben und ist von der Erbengemeinschaft zu zahlen. In einigen Kantonen schuldet die Erbengemeinschaft als Verkäufer zusätzlich die Handänderungsteuer.
8. Welche Möglichkeiten gibt es bei Streitigkeiten unter den Erben?
Einer der Erben hängt noch am geerbten Elternhaus, seine Geschwister möchten die Immobilie jedoch verkaufen – mitunter kann sich eine Erbengemeinschaft nicht einigen und es kommt zu einer Pattsituation. In diesem Fall ist weder die Vermietung noch der Verkauf möglich, da Beschlüsse stets die Zustimmung aller Erben erfordern. Bei Streitigkeiten haben Erben die Möglichkeit:
- eine Erbteilungsklage einzureichen,
- sich aussergerichtlich mithilfe eines Mediators zu einigen oder
- einen Erbenvertreter einzusetzen.
Über den gerichtlichen Weg kann der Erbe durch eine Erbteilungsklage aus der Gemeinschaft austreten und eine Auszahlung seines Erbteils verlangen. Das Gerichtsverfahren kann jedoch einige Zeit in Anspruch nehmen und ist mit Kosten verbunden. Daher ist es empfehlenswert, die Streitigkeiten zunächst aussergerichtlich bei einer Mediation zu klären. Sind Erbengemeinschaften zerstritten und damit handlungsunfähig, kann die Bestellung eines Erbenvertreters sinnvoll sein. Dieser wird beispielsweise bis zur Liquidation mit der Verwaltung der Immobilie beauftragt.
9. Wann findet eine öffentliche Versteigerung bei einer Erbengemeinschaft statt?
Die Versteigerung der Liegenschaft kann in letzter Instanz nötig werden, wenn sich die Erben nicht einigen können. Durch die öffentliche Versteigerung lässt sich sicherstellen, dass jeder Erbe seinen Erbteil am Haus erhält. Im Rahmen der Erbteilungsklage muss das Gericht über die Situation urteilen und seine Entscheidung fällen. Vor Gericht haben die Erben noch einmal die Möglichkeit, die Versteigerung abzuwenden und sich auf eine der folgenden Szenarien zu einigen:
- Einer der Erben behält die Liegenschaft und zahlt den anderen Erben ihren Erbanteil in bar aus.
- Anstatt einer Versteigerung einigen sich die Erben auf die Veräusserung der Liegenschaft durch einen Makler.
Kommen die Erben nicht zu einer Einigung, kann das Gericht die Versteigerung der Immobilie anordnen.
10. Wann sollte eine Erbengemeinschaft aufrechterhalten bzw. aufgelöst werden?
In der Regel verfolgen Erbengemeinschaft das Ziel, die Erbmasse zu liquidieren und sich ihre Anteile auszuzahlen. In bestimmten Situationen entscheiden sich Erben allerdings dafür, die Erbengemeinschaft auf bestimmte oder unbestimmte Zeit fortzuführen. Dies ist häufig der Fall, wenn die Erben
- ihre geerbte Immobilie nicht veräussern und stattdessen vermieten möchten oder
- der Verkauf der Liegenschaft für einen späteren Zeitpunkt geplant ist oder
- die Erben sich nicht über den Verkauf einigen können und die Immobilie daher erst einmal vermietet wird.
Die Fortführung einer Erbengemeinschaft in Form einer einfachen Gesellschaft oder einer Gemeinderschaft kann auf die Dauer jedoch problematisch werden. Verlassen Erben (etwa durch Tod) die Erbengemeinschaft und kommen neue Erben hinzu, lassen sich einvernehmliche Entscheidungen mitunter nicht länger treffen. Daher ist es oftmals sinnvoll, die Erbengemeinschaft nur auf eine bestimmte Zeit fortzuführen und die Liquidation anzustreben.
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