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Dans certains cas c’est au bailleur d’apporter la preuve que le loyer n’est pas abusif. Mais la partie n’en est pas pour autant gagnée. A Fribourg, malgré les statistiques apportées par le bailleur, le locataire a eu gain de cause en contestant son loyer initial, qui avait pour ainsi dire doubler!
Dans un arrêt récent (ATF 139 III 13), le Tribunal fédéral a jugé que, lorsque le bailleur motive l’augmentation du loyer initial au moyen du critère des loyers usuels et que l’on est en présence d’un immeuble ancien, c’est au locataire qui requiert la diminution du loyer initial d’en prouver le caractère abusif au regard des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier.
Preuve du bailleur
Toutefois, si le locataire apporte la preuve de faits qui permettent de constater qu’est probablement abusive la hausse du loyer initial (par exemple parce que la conjoncture actuelle rend injustifiable une telle hausse de loyer et fait apparaître la différence de loyer comme très certainement abusive), c’est alors au bailleur de démontrer que le loyer initial arrêté contractuellement n’est pas abusif.
Statistiques officielles
Pour démontrer que le loyer litigieux se situe dans les limites des loyers usuels, le bailleur doit se référer soit à au moins cinq exemples comparables, soit aux statistiques officielles. Il importe dès lors de déterminer le type de statistiques qu’un bailleur est susceptible d’invoquer pour justifier une augmentation du loyer initial. Une cause récemment jugée par le Tribunal des baux de l’arrondissement de la Sarine apporte d’intéressantes réponses à cette question.
Loyer 41,89% plus cher!
Dans une affaire où le loyer net initial d’un logement situé en ville de Fribourg dans un ancien bâtiment construit en 1950 avait subi une augmentation massive de 41,89% par comparaison avec celui que versait le locataire précédent et avait été fixé à 1050 francs, le bailleur s’est référé à trois statistiques différentes pour tenter de démontrer que le loyer initial se situait dans les limites des loyers usuels du quartier.
Tout d’abord, le bailleur a fait valoir que l’établissement Wüest & Partner avait indiqué dans sa publication «Immomonitoring 2013/2, Edition de printemps» que le loyer moyen net pour un appartement de trois pièces en ville de Fribourg variait en 2013 entre 980 et 1600 francs. Le Tribunal des baux a refusé de prendre en compte cette statistique, au motif qu’il s’agit là d’une statistique «privée», établie par les seuls milieux immobiliers. Le bailleur s’est ensuite référé à trois tableaux de l’Office fédéral de la statistique:
- le premier au loyer moyen net pour un appartement de trois pièces dans l’agglomération de Fribourg
- le deuxième au loyer au mètre carré d’un appartement de trois pièces dans une ville moyenne
- le troisième au loyer moyen net pour un appartement de trois pièces en Suisse
Le Tribunal des baux de la Sarine a refusé de prendre en compte ces trois statistiques au motif que la ville de Fribourg est une grande localité, composée de neuf quartiers bien distincts et que ces trois statistiques ne tiennent pas compte de l’emplacement concret des logements, ni de leur équipement, de leur état d’entretien et de leur période de construction.
Le bailleur s’était prévalu d’un quatrième tableau de l’Office fédéral de la statistique intitulé «Loyer moyen selon le nombre de pièces, l’âge du logement et le type de propriétaire». Là encore, le Tribunal des baux de la Sarine a refusé de se référer à cette statistique, dès lors qu’elle ne tient pas du tout compte de l’emplacement du logement, ni de son équipement, ni de son état d’entretien.
En résumé, le Tribunal des baux a constaté qu’aucune des statistiques produites par le bailleur ne constitue une statistique officielle au sens de l’article 11 al. 4 de l’ordonnance du bail à loyer et bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF) dans la mesure où aucune d’entre elles ne fournit de données suffisamment précises et différenciées sur les éléments essentiels pour déterminer les loyers usuels dans le quartier concerné. Le Tribunal des baux de la Sarine en a déduit que le bailleur n’était pas parvenu à prouver que le loyer initial contesté restait dans les limites des loyers usuels. Partant, il a qualifié d’abusif le loyer initial litigieux et l’a réduit au montant du loyer payé par le précédent locataire. En outre, le bailleur a été condamné à restituer au locataire la différence entre le montant total des loyers versés par celui-ci depuis le début du bail et le total des loyers dus pour cette même période.