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Avez-vous le droit de louer votre appartement en copropriété sur Airbnb ?
Vous avez acheté un appartement dans l’optique d’une alternative d’investissement, comme prévoyance vieillesse ou pour plus tard ? Le cas échéant, vous l’avez probablement loué à long terme. C’est parfaitement légal. Cependant, de plus en plus de propriétaires par étages envisagent de louer leur appartement à la journée ou à la semaine via des plateformes en ligne telles qu’Airbnb. Est-ce légal ?
(rh) La loi peine à suivre l’évolution et ne réglemente pas (encore) la possibilité de louer via Airbnb & Cie à court terme et régulièrement un appartement en copropriété ou non. Les tribunaux ont également peu d’expérience en la matière. Concrètement, un seul cas a été soumis au tribunal fédéral. La fille d’un propriétaire d’un appartement en copropriété louait régulièrement l’un des deux appartements de son père dans un immeuble résidentiel haut de gamme à Stansstad, au bord du lac des Quatre-Cantons. Les hôtes Airbnb faisaient également un usage intensif des parties communes telles que la terrasse sur le toit, la salle de sport, le sauna ou la piscine.
Cela a perturbé les autres copropriétaires. Ils ont donc adapté leur réglementation, n’autorisant que les locations à long terme. Le copropriétaire a réfuté cette modification, mais les juges fédéraux ont tranché en faveur de la communauté. En effet, la location à court terme dérangeait l’ensemble des propriétaires d’étages et la réglementation initiale interdisait les utilisations engendrant un flux important de clients, comme les cabinets médicaux.
Il s’agit d’un jugement, mais pas d’un précédent
Ce jugement est un cas individuel qui ne constitue pas une norme pour d’autres dossiers, car cet immeuble avec la salle de fitness, sauna et piscine ne peut être assimilé à d’autres bâtiments. Il s’agit d’aménagements haut de gamme et de nombreux espaces sont utilisés en commun. Dans la plupart des communautés de copropriétaires, les parties communes se limitent à l’escalier, au jardin ou au garage. Les hôtes Airbnb qui utilisent également ces pièces ne dérangent pas ou peu les autres copropriétaires et ne s’immiscent pas dans leur vie privée.
Vous souhaitez louer votre appartement par l’intermédiaire d’Airbnb ?
Les locations à court terme via des plateformes telles qu’Airbnb sont considérées comme des activités commerciales. Dans l’arrêt précité du Tribunal fédéral, les juges ont fait valoir qu’une location régulière était proche d’une activité hôtelière et ne représentait plus une activité silencieuse. Le règlement de la communauté des propriétaires d’étages doit donc l’autoriser. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez demander, lors de la prochaine assemblée des copropriétaires ou d’une assemblée extraordinaire, que l’affectation soit modifiée, de sorte que le règlement permette des locations régulières. Cependant, il faudrait que tous les copropriétaires y adhèrent.
Une fois le règlement modifié, vous pourrez louer votre appartement en copropriété via Airbnb, même de façon régulière. Tant que les hôtes Airbnb respectent le règlement de maison de la communauté et les lois sur le voisinage et qu’ils ne dérangent ni ne restreignent aucun des copropriétaires.
Vous pouvez bien entendu aussi simplement parler avec les autres copropriétaires et espérer qu’ils fassent preuve de bienveillance à votre égard. Cela fonctionnera sans doute dans les communautés de copropriétaires constituées d’appartements de vacances, car les locations à court terme y sont plus courantes – et probablement aussi explicitement autorisées dans le règlement de copropriété.
Les copropriétaires veulent-ils louer leurs appartements ?
La location à long terme est autorisée, le propriétaire devant simplement en informer la gérance. Vous ne pouvez rien faire là-contre. Cependant, vous pouvez vous opposer aux locations de courte durée à condition que le règlement de copropriété ne les autorise pas. Si vous voulez jouer la carte de la sécurité, faites modifier le règlement et interdisez explicitement les locations à court terme. Si le règlement précédent excluait déjà l’utilisation commerciale, une majorité des deux tiers des voix suffira probablement pour cette précision. C’est du moins ce qu’a estimé le Tribunal fédéral. Sinon, l’unanimité sera requise.