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Welches Land hat den schlimmsten Absturz erlebt? Und wo ist die Blase am grössten? Wir vergleichen die Immobilienpreise sowie die Erschwinglichkeit von Wohneigentum in Europa. Zudem zeigen wir, wie der Schweizer Markt dasteht.
Besonders ausgeprägt ist Gefahr einer Immobilienblase in Schweden. Die unten stehende Grafik zeigt, dass dort die realen, inflationsbereinigten Häuserpreise seit Anfang 2000 um nicht weniger als 134 Prozent gestiegen sind. Wichtigster Grund für die Überhitzung ist die viel zu geringe Bautätigkeit (vgl. dazu «Willkommen im Land der Immobilienblase»).
Ein gewisses Absturzrisiko besteht ausserdem in Grossbritannien und Frankreich. In beiden Ländern kommt hinzu, dass die Preise in den Metropolen London und Paris stärker gestiegen sind als im abgebildeten landesweiten Durchschnitt. Interessant ist die Entwicklung in England, wo die Immobilienpreise nach 2007 um 20 Prozent einbrachen, sich danach aber rasch wieder erholten. Zum erneuten Aufschwung hat das so genannte Help-to-Buy-Programm der Regierung beigetragen: Wer als Privatperson eine Immobilie für weniger als 600‘000 Pfund kauft, muss dazu nur 5 Prozent Eigenkapital aufbringen. Die restlichen 15 Prozent Eigenkapital, die für eine Hypothek notwendig sind, garantiert der Staat. Dieser Kredit ist in den ersten fünf Jahren überdies zinslos.
Die Länder mit dem grössten Boom
In der nächsten Grafik sehen Sie die Länder mit dem schlimmsten Immobilien-Crash (die Schweiz ist auf jeder Grafik zum Vergleich ebenfalls aufgeführt). Einen dramatischen Preissturz von über 40 Prozent erlebten Spanien, Griechenland und Irland (ist aufgrund der besseren Übersichtlichkeit nicht abgebildet). Aber auch die Niederlande und Italien wurden von einem starken Einbruch von über 25 Prozent getroffen. Bei Griechenland und Italien fällt ausserdem ins Gewicht, dass der Abwärtstrend bis jetzt nicht gestoppt werden konnte.
Die Länder mit rückläufigen Immobilienpreisen
In sämtlichen Ländern mit einer Immobilienkrise fiel auch der Konjunktureinbruch besonders heftig aus. Dies betrifft nicht nur Spanien oder Irland, sondern ebenso Italien und die Niederlande, welche seit 2007 insgesamt 19 respektive 13 Quartale mit einer schrumpfenden Wirtschaftsleistung verzeichneten.
Den stabilsten Immobilienmarkt in Europa kann übrigens Deutschland vorweisen. Von 2000 bis 2006 litt das Land unter einer hohen Arbeitslosigkeit von zeitweise über 11 Prozent, was zu stagnierenden Hauspreisen führte. Doch die robuste Konjunktur und die rekordtiefen Zinsen haben nun auch beim nördlichen Nachbarn die Nachfrage nach Wohneigentum angeheizt: Seit Anfang 2010 sind die realen Hauspreise um immerhin 23 Prozent gestiegen, nur leicht weniger als in der Schweiz mit 26 Prozent.
Der deutsche Immobilienmarkt als Nachzügler
Die Immobilienmärkte der Schweiz und Deutschlands haben eine wichtige Gemeinsamkeit: In beiden Ländern ist das Mietsegment sehr stark entwickelt. Die Wohneigentumsquote beträgt in der Schweiz lediglich 40 Prozent, in Deutschland mit 53 Prozent etwas mehr. In den meisten übrigen Ländern dagegen liegt diese Quote bei deutlich über 60 Prozent. Ein gut ausgebauter Mietwohnungsmarkt erhöht die Stabilität des Immobiliensektors. In der Schweiz hat die rege Bautätigkeit bei den Mehrfamilienhäusern entscheidend dazu beigetragen, die Wohnungsknappheit zu entschärfen sowie den Preisauftrieb zu dämpfen (vgl. dazu unsere Analyse).
Setzt man die Preisentwicklung zudem in Relation zum Einkommen, so schneidet der Schweizer Immobilienmarkt im europäischen Vergleich noch besser ab (siehe Grafik unten).
Bei uns liegt die Preis-Einkommens-Relation ziemlich nahe beim langfristigen Durchschnittswert, während in Schweden dieses Verhältnis rund 50 Prozent darüber liegt.
Zwar gibt es auch hierzulande lokale Hotspots mit einer tendenziellen Überhitzung, insbesondere in Genf, Zug und Zürich. Doch im Vergleich zu den vielen anderen Ländern Europas, welche entweder einen Crash hinter sich haben oder möglicherweise auf eine Blase zusteuern, ist die Stabilität des Schweizer Immobilienmarktes doch bemerkenswert.