Document ID: /fineweb-2-swissfilter-quality_10-filterrobots/filtered/03370.jsonl.gz/744

Das Bundesgericht bekräftigt, dass bei indexierten Mietverhältnissen nach Ablauf der festen Vertragsdauer und (stillschweigender oder ausdrücklicher) unbefristeter Fortführung des Mietverhältnisses eine Mietzinsanpassung nach der relativen Methode, insbesondere solcher wegen Änderungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes seit Beginn der Indexmiete, nur auf das Ende der Indexdauer (unter Einhaltung der Kündigungsfrist) verlangt werden kann. Ansonsten gelte die unwiderlegbare Vermutung, dass die Parteien den bisherigen Mietzins als angemessen bzw. nicht missbräuchlich erachten. Spätere Mietzinsanpassungen gestützt auf davor eingetretene Umstände sind anschliessend ausgeschlossen. Für spätere Mietzinsanpassungen sind demnach die Kostenstände und der hypothekarische Referenzzinssatz im Zeitpunkt massgebend, in dem die Parteien unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf Ablauf der Indexdauer hätten kündigen und damit eine Mietzinsänderung nach der relativen Methode hätten begehren können.
Aufgrund einer Beschwerde in zivilrechtlichen Angelegenheiten musste sich das Bundesgericht im Entscheid BGer 4A_252/2023 vom 24. Oktober 2023 damit auseinandersetzen, wie es sich verhält, wenn eine Mietzinsanpassung bei einem indexierten Mietverhältnis, das anschliessend unbefristet (und damit ohne Indexierung des Mietzinses) fortgeführt wird, unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist zu einem späteren Zeitpunkt als auf das Ende der Indexdauer beantragt wird.
Grundsätzlich kann in einem Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mietzins einem Index folgt, sofern das Mietverhältnis für eine feste Vertragsdauer von mindestens fünf Jahren abgeschlossen wird (Art. 269b OR). Im Entscheid zugrunde liegenden Sachverhalt schlossen die Parteien im Jahr 2015 einen indexierten Mietvertrag mit einer Mindestmietdauer von fünf Jahren, d.h. bis zum 31. März 2020, ab. Mit Nachtrag vom 13. September 2019 konkretisierten sie, dass nach Ablauf der fünfjährigen festen Vertragsdauer das Mietverhältnis unbefristet fortgeführt wird und mit einer Frist von 3 Monaten auf jedes Monatsende ausser Dezember gekündigt werden könne. In Anbetracht des seit dem Mietbeginn (Beginn Indexmiete) kontinuierlich gesunkenen hypothekarischen Referenzzinssatzes verlangten die Mieter mit Schreiben vom 4. März 2020 eine Herabsetzung des Mietzinses «auf den nächsten Kündigungstermin», d.h. vorliegend unter Berücksichtigung der dreimonatigen Kündigungsfrist per 1. Juli 2020.
Bei indexierten Mietverhältnissen hängt der Mietzins während der gesamten Indexdauer einzig von der Entwicklung des Index ab, weshalb insbesondere auch Hypothekarzinsänderungen während der festen Vertragsdauer keine Mietzinsanpassung auslösen können. Wird nach Ablauf der festen Vertragsdauer das Mietverhältnis (stillschweigend oder ausdrücklich) unbefristet und somit ohne Indexierung des Mietzinses fortgeführt, so ist gemäss Bundesgericht die während der festen Vertragsdauer stattgefundene Entwicklung des hypothekarischen Referenzzinssatzes nur dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter nach Art. 270a OR bzw. der Vermieter nach Art. 269d OR unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf das Ende der Indexdauer eine Änderung des Mietzinses verlangt. Nur auf diesen Zeitpunkt hin könne unter Anwendung der relativen Berechnungsmethode die während der Indexdauer eingetretenen Änderungen und Entwicklungen bei der Mietzinsmodifikation berücksichtigt werden. Art. 13 Abs. 4 VMWG sei demnach nicht auf die Situation anwendbar, bei welchen nach Ablauf der Indexmiete die Parteien das Mietverhältnis unbefristet fortsetzen und keine Partei unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist die Anpassung des Mietzinses auf Ende der Indexdauer verlange.
Im vorliegenden Fall haben die Mieter den Antrag auf Mietzinsanpassung nicht auf Ende der Indexdauer (31. März 2020), sondern erst am 4. März 2020 unter Einhaltung der Kündigungsfrist per 1. Juli 2020 gestellt. Da die fünfjährige feste Vertragsdauer am 31. März 2020 endete und die Kündigungsfrist drei Monate betrug, hätten die Mieter das Begehren spätestens am 31. Dezember 2019 per 31. März 2020 stellen müssen, wenn sie die während der Indexdauer eingetretenen Änderungen für die (unbefristete) Fortsetzung des Mietverhältnisses hätten geltend machen wollen. Das Bundesgericht hält ausdrücklich fest, dass bei später erfolgten Begehren um Mietzinsanpassung, d.h. solche, die nicht unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf das Ende der Indexdauer beantragt werden, die unwiderlegbare Vermutung bestehe, dass die Mieter den bisherigen Mietzins für angemessen halten. In diesen Konstellationen können gemäss Bundesgericht nur noch die Verhältnisse im Zeitpunkt berücksichtigt werden, in dem die Parteien das Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf Ablauf der Indexdauer hätten kündigen und damit eine Anpassung nach der relativen Berechnungsmethode hätten fordern können.
Für den vor Bundesgericht strittigen Fall bedeutet dies konkret, dass für die beantragte Mietzinsanpassung der Mieter nach Ablauf der Indexmiete einzig noch die Entwicklung des Index zwischen dem Dezember 2019 (=Zeitpunkt fristgerechte Kündigung auf Ablauf Indexdauer) und dem 31. März 2020 (=Ablauf Indexdauer) zu berücksichtigen ist, nicht jedoch jene, die seit Beginn der Indexmiete stattgefunden hat.
Aufgrund dieses Bundesgerichtsentscheides ist den Mietvertragsparteien, welche nach Ablauf der festen Vertragsdauer der Indexmiete das Mietverhältnis unbefristet (und somit ohne Indexierung des Mietzinses) fortführen, geraten, die Angemessenheit des Mietzinses vor Ablauf der Indexdauer frühzeitig (d.h. vor Ablauf der Kündigungsfrist) zu prüfen und bei Bedarf unter Einhaltung der Kündigungsfrist die Anpassung des Mietzinses per Ende der Indexdauer zu beantragen.