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Futur propriétaire doit obtenir un prêt en mettant sa maison en gage.
Il doit apporter 20% de fonds propres, l'hypothèque ne couvrant pas l'entier du bien.
De plus, les charges du bien ne doivent pas dépasser le tiers du revenu brut du propriétaire (oui, brut; certaines banquent chipotent, faire jouer la concurrence).
L'hypothèque ne peut pas être plus que le 2/3 du prix du bien après 15 ans.
Il faut donc amortir une partie de l'hypothèque.
L'amortissement débute généralement 1 an après avoir reçu le crédit et se fait par paiements réguliers.
Pour vérifier la capacité financière du futur propriétaire (pour comparer avec le tiers du revenu brut),
les banques prennent en compte:
Les intérêts de l'hypothèque en se basant sur un taux de 5% du crédit par an
L'amortissement pour ramener l'hypothèque au 2/3 de la valeur du bien après 15 ans
L'entretien du bien, en comptant 1% de la valeur du bien par an
En plus de tout cela, il faut prévoir environ 5% de frais d'acquisition en plus
(frais de notaire, Registre Foncier, taxes, impôts...).
Une fois le bien acquis, il faut aussi prévoir environ 3% de la valeur de bien annuellement pour l'entretien et les réparations.
La banque se base sur l'estimation du bien la plus basse.
Si le vendeur en demande plus, le propriétaire devra mettre la différence en fonds propres.
Les fonds propres peuvent provenir de différentes façons:
cash
terrain
2e piliers (max 10% de la valeur du bien)
3e piliers
des avances sur héritages
des futurs travaux: négocier une baisse des fonds propres en promettant d'effectuer des travaux
On peut négocier une hypothèque plus grande que 80%
(tout en sachant que dans les 15 ans elle doit être redescendue au max à 66%)
si on a un gros revenu et qu'on peut se permettre un gros amortissement.
Si on emprunte à une connaissance, établir un contrat écrit comprenant les modalités du remboursement (montant, durée, taux, amortissement).
Il existe plusieurs autres options si les fonds propres ne sont pas suffisants, mais elles entraînent toutes plus de frais.
On peut retirer le 2e pilier jusqu'à 50 ans. Passé ce cap, on peut sortir le maximum de l'état qu'il avait à 50 ans ou la moitié actuelle.
On peut utiliser son 2e pilier au maximum jusqu'à 3 ans avant l'âge de la retraite selon le règlement de la caisse de pension.
Les prélèvements dans le 2e pilier sont sous les conditions de retirer au minimum 20'000 CHF, un retrait par tranche de 5 ans
On n'a pas le droit de prélever dans le 2e pilier si l'on touche une rente AI.
La caisse de pension fait généralement le versement dans les 6 mois, mais cela peut aller jusqu'à 24 mois si elle a des problèmes de liquidités.
Il est beaucoup plus rentable de mettre le 2e pilier en gage (nantissement) plutôt que d'en retirer une partie, mais ce n'est pas accepté partout.
Le versement du 2e pilier est soumis aux impôts! Penser à en tenir compte dans le calcul des fonds propres. Note: l'impôt est restitué au remboursement seulement si demandé dans les 3 ans suivant le remboursement.
Demander à la caisse de pension un comparatif des prestations avant-après le retrait. Attention: les rentes de retraites, d'invalide, de décès peuvent fortement diminuer... Dans ce cas, il est utile de conclure un 3e pilier et/ou une assurance vie en plus. Mais cela augmente les charges...
On peut rembourser jusqu'à 3 ans avant la retraite, chaque remboursement au minimum 20'000 CHF.
Il est parfois possible de conclure une assurance complémentaire auprès de la caisse de pension pour éviter une réduction de la rente de retraite.
Banques: elles appâtent: action, mois gratuits... Elles peuvent proposer des avantages si on met tous les comptes chez elle (ce qui est parfois obligatoire).
Attention car cela peut entraîner plus de frais que la banque actuelle. Les frais de dossier sont calculés selon un pourcentage de la valeur du bien.
On peut faire jouer la concurrence pour essayer de les négocier.
Assurances: hypothèque généralement taux fixe ou taux variable. Maximum 65-80%. Les fonds propres de prévoyance ne sont pas forcément acceptés.
Certaines proposent une suspension des paiements en cas d'incapacité de travail.
Autres:
PostFinance (UBS)
HypothekenZentrum (VZ): spécialisé dans les hypothèques, frais administratifs avantageux
homegate.ch
HausEigentuemerVerband
Certaines casses de pension (seulement 10% proposent des hypothèques): payes les intérêts financent notre retraite :-)
Généralement une hypothèque se fait en 2 parties, appelées rang.
Le 1er rang se compose au maximum de 65% (selon le calcul du revenu) de la valeur du bien et ne se rembourse (amorti) pas.
Le 2e rang se compose jusqu'à 15% de la valeur du bien et s'amorti sous les 15 ans suivant l'achat.
Une hypothèque peut se choisir selon plusieurs variantes sur les taux d'intérêts.
Taux fixe: sécurité mais pas bon marché.
L'hypothèque est bloquée même si les taux du marché varient: attention à anticiper le budget avec le nouveau taux pour le renouvellement.
Si on veut changer l'hypothèque avant son échéance, de fortes pénalités sont à payer.
Taux variable:pas de durée, les 2 parties peuvent résilier en tout temps avec 3-6 mois de préavis.
Attention car le choix du taux n'est pas transparent, la banque le choisit elle-même...
Combi/mixte: un mix de taux fixe et de taux variable.
Libor:London InterBank Offered Rate.
Le taux est fixé chaque jour ouvrable à 11h (Londres).
Taux fixe entre 1 et 12 mois (généralement 3 ou 6).
On peut faire un contrat de 2 à 5 ans.
Les banques ajoutent une marge de 0.65-1.30% selon le revenu et le crédit, marges figurant sur le contrat.
Si le Libor devient négatif, les banques ne descendent pas en-dessous de (0 + marges).
Cette formule s'adresse à un public averti qui suit l'évolution du marché.
Les spécialistes conseillent de mettre 2/3 de l'hypothèque en taux fixe et le solde en Libor.
Il est ensuite conseillé d'épargner (5% - taux actuel) pour parer les effets d'une forte hausse.
Libor Cap/Strike: avec plafond mais plus cher. Pas rentable pour moins de 5 ans.
Variantes de Libor Cap:
BCV Benefit (6 mois)
UBS Libor Cap Warrants
Crédit Suisse Flex: max + min
Taux lissé (p.ex. UBS Portfolio):
le crédit est divisé en plusieurs tranches, chaque tranche (p.ex. 3 mois) a son taux.
Quand une tranche est échue, elle est automatiquement renouvelée avec le taux courant.
L'hypothèque est donc en décalage avec le marché.
Il faut souvent payer des indemnités d'entrée et/ou de sortie.
Rabais/bonus: plusieurs possibilités:
start/USB FirstHome: rabais sur les taux pour une partie du crédit si c'est le premier logement.
Eco/Minergie
Famille
Assurances: généralement pour 12 mois contre la perte de salaire induite par l'incapacité de travail et le chômage
pour intérêts mensuels (jusqu'à 2500.-), amortissement suspendu.
Pas d'examen de santé, mais être âgé au maximum de 54 ans.
Possible assurance vie risque pur.
Forward: si hypothèque longue arrive à terme, possible 'réserver' les taux 3/6/12 mois avant.
Plus on fait avant, plus c'est cher.
Pour éviter ces étapes, on peut faire appel à un courtier.
Il est familier des produits et du marché et va chercher les meilleures offres.
Il accompagne aussi à la banque pour les négociations finales (et obtient de meilleures conditions car aux yeux de la banque il représente un certain volume d'affaires).
Il est normalament gratuit sauf en cas d'annulation, mais à vérifier avant de s'engager.
Quand la banque accorde le prêt, le notaire crée une cédule hypotécaire exigée comme garantie par la banque.
C'est le titre de propriété du bien qui est émis par le Registre Foncier et remis au notaire qui le transmet à la banque en échange du prêt.
Quand la cédule est libérée par la banque, elle peut être réutilisée (travaux, autre bien).
Quand arrive l'échéance et qu'il faut renouveler l'hypothèque, il s'agit de:
Etudier l'amortissement
Demander une nouvelle estimation du bien: certains travaux donnent une plus-value qui permettrait d'obtenir de meilleurs taux.
Attention, selon l'évolution du marché, le bien peut aussi perdre de la valeur; ne pas informer la banque si l'estimation est défavorable
Faire jouer la concurrence: mentionner le meilleur taux du voisin pour essayer d'avoir un geste
Choisir un long taux fixe seulement si on est certain de ne pas déménager ni amortir
Réfléchir au renouvellement assez tôt.
Si la situation est différente (par ex. baisse de revenu), le renouvellement peut être refusé.
Selon la situation, il est préférable de demander conseil à un expert au préalable.
Un crédit de construction ne s'obtient qu' d'une banque, les assurances et les caisses de pension ne l'accordent pas.
Il s'agit d'une sorte de compte courant.
On y verse les fonds propres et le compte peut aller en négatif jusqu'à la limite de l'hypothèque.
Le taux est variable entre 0.50 et 2.75%.
Les intérêts sont facturés chaque 3 mois en fonction de l'état du compte, généralement directement débités du crédit.
Une comission trimestrielle de 0.25% est prélevée pour le paiement des facture (au taux moyen du trimestre, au taux max... Ca dépend de la banque).
Quand la construction est finie, on transforme le crédit en hypothèque: c'est la consolidation.
Il est possible de consolider dans une autre banque, mais cela demande beaucoup de temps et engendre beaucoup de frais.
De plus, une banque qui accorde un crédit de construction accepte l'hypothèque qui suivra.
Il est conseillé de consolider au fur et à mesure (les taux peuvent augmenter pendant le chantier).
Si l'on rencontre des imprévus pendant le chantier qui engendrent un dépassement du montant, contacter la banque avant de signer le contrat pour les travaux imprévus!
Quand le compte du crédit est ouvert, attendre que le chantier commence avant de commencer à verser des fonds propres, les intérêts sont rémunérés au max 0.125%.
Commencer par établir une liste des besoins et des envies.
Noter ce que l'on aime et ce que l'on n'aime pas dans le logement actuel.
Etre attentif à la vie quotidienne: lever, coucher, repas, travail, loisir, soir, week-end...
Lieu: choix influencé par la valeur du terrain et par la vie quotidienne
Il faut considérer plusieurs aspects pour choisir la forme d'habitat qui nous convienne.
Si l'on regarde le côté écologique, on peut compter le nombres de faces (murs et toit) à bâtir, isoler, faire les finitions, puis chauffer.
on peut visiter (état, équipements, dimensions, situations, voisinage...)
il est disponible rapidement
pas toujours possible de faire les transformations pour la maison de ses rêves (et c'est cher!)
équipements (électricité, sanitaire, chauffage, isolation) souvent anciens voire obsolètes, entraînant des charges élevées et des travaux à court terme
constructions anciennes ne sont pas top pour isolation thermique et phonique
si des rénovations sont indispensables, cela peut engendrer des mauvaises surprises au moment des travaux (électricité, charpente, fenêtres, canalisations) et entraîner des coûts élevés
il est possible de découvrir que le terrain ait subi une pollution ou renferme des déchêts anciens
Pour un bien de plus de 10 ans, il est recommandé de faire une expertise.
Si le contrat stipule "en l'état", il n'est pas possible de réclamer pour des défauts cachés après l'achat.
Une expertise coûte environ 2000.- et comprend l'état des murs, la statique du bâtiment, le toit, les charpentes, les façades,
l'isolation, le chauffage, l'électricité, les sanitaires, les conduites, les canalisations, l'amiante etc.
Des transformations importantes nécessitent un permis de construire, y compris changement d'affectation de pièce, abattage de mur, ajout de fenêtre...
Il faut contacter le service des constructions communal (et parfois aussi le cantonal).
Cela implique des taxes, des plans à faire par un professionel et de l'attente (mise à l'enquête).
Si des travaux sont faits sans permis, le propriétaire risque une amende et de devoir tout remettre en état.
Si on achète un bien avec des transformations sans permis, le nouveau propriétaire encourt les mêmes sanctions.
Avant d'acheter, il faut donc bien demander les plans et les permis des travaux effectués.
Points importants à vérifier (extrait du cadastre au Registre Foncier):
quelqu'un est-il acheteur prioritaire (droit de préemption) ou utilisation à vie (usufruit) du bien?
Quand tout est clarifié, établir un protocole précis de l'état avec des photos au cas où le propriétaire
(entre la signature et la remise) négligerait l'entretien, voire remplacerait des équipements par du meilleur marché.
Ferme: seulement un agriculteur peut l'acheter.
Si aucun agriculteur n'en veut, un non-agriculteur peut l'acheter mais cela reste un terrain agricole.
Le bâtiment est soumis à des autorisations spéciales pour des travaux.
le prix est fixe et juste (étudié par la banque pour la construction)
on ne peut pas visiter
on doit verser un accompte et signer un contrat de réservation.
Si l'entreprise fait faillite, l'accompte est perdu, à moins d'exiger une garantie ou de faire le versement sur un compte bloqué
s'il n'y a pas assez d'acheteurs, la construction est annulée
certains choix font vite monter les coûts
Le chantier ne commence que quand 60-80% est vendu
On peut aussi comparer l'offre avec d'autres promoteurs et faire jouer la concurrence.
Pour se faire une idée du promoteur/constructeur, on peut visiter leurs constructions existantes et demander aux habitants leurs expériences avec eux (qualité, délai, disponibilité, communication).
Il est aussi bien de se renseigner sur la solvabilité du promoteur/constructeur aux poursuites et sur http://focore.ch.
air/eau: 30'000 CHF (40'000 CHF avec solaire) idéal pour le chauffage au sol, facile à installer, mais utilise un gros ventilateur bruyant pour soi et le voisinage.
eau/eau: 50'000 CHF et besoin d'un plan d'eau ou une nappe phréatique ainsi que des autorisations difficiles à obtenir!!
sol/eau: 45'000 CHF seulement si le terrain souterrain est OK, avec une autorisation cantonale, une mise à l'enquête. Pour l'installation il faut une foresue de 20 tonnes qui doit pouvoir accéder, le forage coûte 75.-/m et il faut creuser au moins 180m.
Pour construire écologique, il faut penser à bien plus que ce que l'on croit: transports, matériaux, énergie...
Matériaux: on peut utiliser du bois ou un autre matériau indigène (pour diminuer l'énergie grise) le plus naturel possible, fixation avec des vis.
Il existe aussi des matériaux écobiologiques (Natureplus, FSC) http://baubio.ch.
Energie: on peut obtenir une étiquette énergétique (CECB) pour une maison, fournie avec des conseils pour environ 1'000 CHF pour une villa individuelle.
Le chauffage est la plus grand source de consommation d'.
Le mieux est la pompe à chaleur, ou les granulés de bois, mais ces installations coûtent cher à l'achat.
Les coûts de consommation donnent le mazout le plus cher, puis le gaz naturel, et bien en dessous la pompe à chaleur.
Les coûts d'entretien sont plus chers pour les granulés que pour une pompe à chaleur, qui est plus cher que les autres moyens.
Solaire: 4m2 de panneaux thermiques chauffe 2/3 de l'eau pour l'année (chaudière éteinte l'été).
Cela coûte 15'000 CHF, dure 20 ans et est installé en 2 jours.
Le photovoltaïque pour une villa individuelle n'est pas rentable à ce jour (2015).
Minergie: 5-10% plus cher mais ca les vaut!!
C'est un standard reconnu par les autorités et les banques.
Il est possible d'obtenir des subventions, à demander avant le début des travaux (OFEN).
Tous les architectes/ingénieurs ne sont pas encore familiers, voir sur http://minergie.ch une liste de gens de référence.
Isolation: ne pas économiser!! Toit 30cm, vitres triples 0.7 U max (unbité de perte de chaleur), murs 24cm.
Programme bâtiments: subventions pour rénovations http://leprogrammebatiments.ch.
Il encourage l'isolation dans les bâtiments datant d'avant 2000.
Il faut faire la demande des subventions avant le début des travaux.
Courtier: cherche et aide jusqu'à la signature.
Comission de 4% incluse dans le prix.
Si on engage plusieurs courtiers, il est possible que plusieurs nous proposent le même bien à des prix différents.
Agent immobilier: 200.-/h
Chasseur immobilier: assiste l'acheteur.
Travaille avec un mandat de 3 mois en ayant le budget et les caractéristiques.
Il soumet une sélection des biens qu'il va visiter.
Travaille généralement pour des biens de minimum 1'500'000 CHF, ou s'il n'impose pas de minimum, il facture 4% du prix en plus (hors comissions d'agences).
Il y a plusieurs biens à vendre aux enchères chaque semaine, souvent à des prix s car ne couvrant que la dette.
Consulter les offices cantonaux, voir http://poursuite-faillite-offic.ch.
Attention à être bien préparé car après le coup de marteau, il n'est plus possible de se rétracter.
Visiter et examiner avec un professionel, car l'enchère exclu le droit en cas de défaut découverts ensuite.
Régler le financement à l'avance (la banque du vendeur risque de refuser, en choisir une autre).
Vérifier le prix estimé, si doutes faire faire une estimation.
Fixer une limite (fonds propres et hypothèque) à l'avance en accord avec le banquier.
Préparer un chèque avec l'accompte (10-20% du prix estimé), exigé après le coup de marteau.
Immédiatement après la vente, il faut assurer le bien!
En revanche, il reste un droit de recours de 30 jours (par exemple pour les créanciers), donc on ne peut pas emménager avant sauf si on en a l'accord explicite.
Vérifier le prix car la banque prête selon sa propre estimation.
Si le prix est plus haut, il faut compenser la différence avec des fonds propres, et il ne sera peut-être pas possible de revendre à un prix autant élevé.
Le principal facteur déterminant le prix est la situation: voisinage, équipements, accès, vue, SOleil, bruit, (déchets, eau...).
CIFI (Centre d'Information et de Formation Immobilières:
estimation online instantanée pour environ 500.-.
Fonctionne bien pour un bien courant "standard", utilise environ 20 critères.
Méthode hédoniste: se base sur des milliers de transactions similaires récentes, donc proche du marché.
http://cifi.ch
Courtier immobilier: connaît bien le marché, fait des visites, donne un rapport détaillé des atouts et des défauts.
Si on engage un courtier pour vendre, le service est un pourcentage du prix.
Il faut se méfier, car il pourrait alors surévaluer pour décrocher le mandat.
La contre-expertise de la banque peut être plus basse et refroidir les acheteurs.
http://uspi.ch -> membres
Expert en estimation: la meilleure solution pour estimer le prix!
250.-/h, environ 2'000 CHF pour une villa.
http://uspi.ch -> chambre d'experts en estimation immobilière
Architecte: approche bâsée sur les coûts de construction; utile pour des rénovations.
Environ 2'000 CHF pour une villa, voire plus s'il doit demander des offres pour des travaux.
http://sia.ch et http://uts.ch
Une expertise classique (chère) est appropriée pour les immeubles anciens ou pour connaître l'état/les possibilités de transformations.
Sinon la méthode hédoniste est plus proche du marché.
Pour un objet ancien, le potentiel de négociations est élevé.
Il faut donc être bien préparé et demander une expertise.
Attention toutefois car si on baisse trop le prix, il est possible qu'un autre acheteur remporte l'objet.
Si l'objet est recherché, il s'agira alors d'une enchère officieuse.
Il est important d'avopir une confirmation écrite de la banque, et garder en tête nos limites de fonds propres et hypothèque.
Pour un objet neuf, on peut négocier le contenu: parquet au lieu de moquette, plus de rangements, rabais sur une place de parc...
Il faut bien mettre par écrit tout arrangement!
Si possible visiter à 2 pour une observation plus complète. Prévoir assez de temps:
Si la première impression est négative, faire quand même la visite en entier pour avoir des points de comparaisons et des idées d'aménagement.
Si la visite est positive, récolter les documents, demander si des travaux sont prévus et l'état des équipements.
Ne rien signer!! Même si on nous met la pression (autres acheteurs)! Fixer un rendez-vous pour une 2e visite.
Si intéressé, revenir voir plusieurs fois à des jours et des heures différents, idéalement par tous les temps pour vérifier l'ensoleillement, le bruit, l'exposition aux intempéries, les odeurs, la vie du quartier...
Orientation E-W mieux que N-S (qui a clairement un côté chaud et un froid).
Plus on est haut dans les étages, plus on a de Soleil (sauf s'il y a un vis-a-vis).
Isolation phonique: SIA181
Aménagements futurs: idéal si les murs intérieurs ne sont pas porteurs.
La distribution des pièces est importante: ce n'est pas idéal de traverser le salon pour aller dans la chambre...
Pour le choix du terrain, être ouvert! Aller voir sur place avant de dire non.
Contacts pour trouver un terrain:
Demander à la commune: elle sait avant le public, et possède aussi des terrains
Aller voir s'il y a des pancartes sur place, des annonces dans les magasin...
Les architectes/artisans vendent des terrains pas cher, mais avec une clause de construire avec eux.
Cela supprime la concurrence et peut donc être cher.
Bien se renseigner sur l'ensemble du prix du projet!
Avant d'avoir le terrain, il est inutile de choisir les plans car la configuration et les contraintes sont détérminants.
Un lotissement est moins cher, mais on a moins de libertés.
Points à relever lors de la visite du terrain:
Qualité:
emplacement, topographie, ensoleillement, tranquilité, qualité du sol et des sous-sols, passages d'eat ou sources souterraines,
nappe phréatique, équipements existants (sinon cela fait vite grimper la facture du coup le prix du terrain au m2; équiper un terrain coûte env. 150.-/m2)
accès, vue, futures constructions...
Voisinage:
aller rencontrer les gens (voisins, commerces, resto) et discuter: projets (habitations, commerces, industries, routes),
qualité des infrastructures (commerces, écoles, hôpitaux, transports publics), nuisances...
Administratif:
le terrain correspond-il au prix du marché de la région? (se renseigner auprès de fisc, banques régionales/cantonales, courtier, voisins)
Le terrain est-il grevé de servitudes foncières? (cf. Registre Foncier, plan de zone)
Quels sont la surface, les limites, les conduites, électricité etc, zones à bâtir/agricoles/village/villa...
Il s'agit d'obligations ou de contraintes pour le propriétaire.
Il peut s'agir d'une interdiction de construire.
Elles sont inscrites au Registre Foncier par un contrat écrit et notarié avec les détails de l'étendue de la servitude et de l'entretien.
Elles sont valables jusqu'à radiation du Registre Foncier.
Le propriétaire peut demander au juge la radiation si elle n'est plus utile au bénéficiaire.
Formes de servitudes:
canalisations
construction (droit de superficie, voir dessous)
empiètement, restrictions du droit à bâtir
droit de passage (pied, véhicule), parcage
plantations (tailler les haies), clôtures (repeindre)
divers: usufruit, usage extérieur, abri PC...
Le droit de superficie permet de construire sur un terrain loué (pour une durée de 30 à 100 ans).
Le propriétaire peut réclamer le terrain si le bénéficiant viole gravement ses obligations.
C'est cher sur le long terme.
Il définit beaucoup de détails pour la construction:
ratio surface maison/terrain, hauteur max, nombre d'étages max, orientation, pente du toit, dimensions des fenêtres, nombre max de velux, couleurs extérieures,
longueur max d'un mur sans décrochement, distances entre les maisons et les limites du terrain, surface minimum..........
On peut demander une étude géobiologiue (200.-) du terrain avant l'achat, voir http://lieudevie.ch.
Il s'agit d'une analyse de l'électromagnétisme, passage des eaux...
On peut aussi le faire avant de construire pour aider à choisir l'emplacement, l'orientation, l'aménagement...
On peut concevoir sa maison en suivant différentes voies:
Maison d'architecte: sur mesure, tout personnalisable, unique. Coûte cher et prend tu temps pour être réalisé.
Sur catalogue, maison type, préfabriquée:
La réalisation est rapide.
On peut visiter une maison témoin.
On peut changer +/- la distribution et la taille des pièces; on ne peut pas choisir les matériaux.
Le prix ne comprend que le modèle le plus basique, il faut compter des suppléments pour beaucoup de choses (excaver, garage, terrassements...).
Et bien , chaque demande de modifications augmente le prix.
A noter: les entreprises étrangères proposent de réaliser le même bien pour moins cher, mais il faut aller sur place pour faire les choix, et pas facilement réparable.
Maison système: plans existants mais construite sur place par des artisans; comme la maison type.
Maison en bois:
durée de vie comme le béton, même prix.
L'ossature peut être légère ou massif.
Le bois offre une meilleure isolation (thermique et phonique), il est léger et solide.
Il est possible de fabriquer des éléments en atelier en parallèle à d'autres travaux sur place.
Attention car le bois apparent a besoin d'entretien (usure du Soleil, air, faune, flore...);
à cet effet, il est bon de prévoir un avant-toit d'au moins 1m et un bon drainage.
Maison à dôme rotatif:
ronde, en bois, tourne, peut suivre le Soleil (pour la chaleur ou des panneaux solaires) ou se mettre à l'abri du vent/bruit.
Moins de surface donc moins de chauffage.
Maison en paille et terre:
L'ossature est en bois, la paille et la terre isolent.
On peut visiter une telle maison a Morrens (VD), Pres-vers-Siviriez (FR), Sainte-Ursanne (JU), Eco46 (http://lamaisonnature.ch).
Porte d'entrée: facilement accessible depuis la cuisine, les escaliers et les zones d'habitation.
Sur le côté le moins exposé aux intempéries (on peut ajouter un avant-toit).
Vestibule: plaque tournante. Bien éclairé et spacieux.
Salon: le plus au Sud possible (moins de Soleil en et plus en hiver). Accès jardin/terrasse.
Salle à manger: bien reliée à cuisine et salon.
Cuisine: proche de l-entrée, du salon, et la salle à manger, des chambres d'enfatns et avec vus sur la place de jeux.
Buanderie: proche de cuisine et salles de bains, si possible à la cave ou à l'étage.
Chambres à coucher:
dans la partie calme, proche des chambres d'enfants et d'une salle de bains.
Si possible à l'Est.
Attention de la placer dans la partie la plus éloignée du bruit (terrasse, route, voisins...) pour pouvoir ouvrir les fenêtres la nuit.
Chambres d'enfants:
au Sud ou Sud-Est (l'Ouest chauffe trop).
Pour des petits enfants, avoir la possibilité de les voir et les entendre.
Ne pas sous-estimer la surface.
Les situer pour que les enfants puissent participer à la vie de la maison depuis leur chambre (pas que pour dormir).
Salles de bains: côté dortoir, pas collées (murs) aux chambres mais reliées par un couloir.
WC visiteurs: proches de l'entrée, éloignés de la cuisine et du salon.
Chambres d'amis: accès à l'entrée, éventuellement petite salle de bains.
Bureau: accès salon et vestibule.
Rangements: Nord pour pas chauffer, aérés.
Cave: attention à l'humidité.
Jardin:
souvent oublié pour des raisons budgetaires.
Si on refléchit mieux: planifier tous les souhaits et les réaliser sur plusieurs années.
On peut ainsi faire les gros travaux (fondations) avec le rest du chantier pendant que les machines sont présentes.
L'architecte est la personne de référence.
Il doit donc être un bon planificateur, chef de chantier, comptable, psychologue...
Quelques critères pour bien choisir son architecte:
ses maisons réalisées nous plaisent (esthétique, qualité)
il tient les délais et le budget
ses maisons s'intègrent dans l'environnement
il est intéressé à la construction écologique, idéalement avec de l-expérience
il est situé proche du futur chantier (plus il est loin, plus il y aura de frais)
il connaît le lieu (et ses règlements)
il est ouvert aux idées nouvelles et coopératif
Il est bien de rencontrer plusieurs architectes,
visiter plusieurs de leurs réalisations,
les inviter chez nous pour qu'ils voient comment on vit,
leur poser des questions personnelles,
leur demander s'ils ont eu des problèmes sur un chantier (oui!)...
On peut aussi demander un devis provisoire avec un budget max.
Quand on a choisi l'architecte, on peut demander un avant-projet.
C'est une étude du terrain et des règlements avec une estimation du budget et des dessins.
Cela compte pour 9% des honoraires, soit environ 9'000 CHF pour une villa.
Doit contenir les détails du mandat, entre autres faire des plans dans les règles de l'art,
surveiller et respecter le devis, défendre les intérêts des clients.
Peut être résilié en tout temps par chacune des parties, normalement avec dommages et intérêts.
Bien lire et relire, demander aussi à un spécialiste avant de signer.
tarif-temps: temps nécessaire à la réalisation. Tarif horaire SIA en fonction de l'expérience.
tarif-coût/tarif-volume: en fonction du montant des travaux, de la difficulté (proportionnel au prix de la maison)
forfait: en fonction du devis, évite que l'architect dépasse les délais/le budget.
Exiger que toutes les modifications enatraînant un surcoût fasse l'objet d'un devis détaillé avec confirmation écrite de l'architecte.
Avant de signer le contrat, bien vérifier toutes les clauses et demander conseil à un professionnel.
Il est possible d'adhérer a la Chambre Immobilière cantonale qui recommande des experts.
Le versement des honoraires se fait généralement par tranchesfixées à l'avance, par exemple la première après les fondations.
Pour être que tout est OK, convenir de la dernière tranche de 15% sur un compte blolqué,
versée quand les travaux sont finis à la satisfaction du client, y compris des éventuels travaux de réparations ou de remplacement en cas de défaut.
Pas de cadre légal, mais généralement faits selon la norme SIA118.
Exiger qu'il référencie:
descriptif technique détaillé
(matériaux, épaisseurs des murs/parois, isolation, fenêtres),
définit précisément la collaboration et l'ouvrage.
procédure pour les modifications décrite précisément.
Le des changements éventuels doit être transparent;
les modifications ne doivent être réalisées qu'après signature de l'offre par le maître d'ouvrage (futur proprio).
Etablir un avenant écrit si cela modifie la valeur de l'ouvrage.
le chef du chantier doit être formellement nommé.
La date de réception de la maison.
(Une bonne entreprise respecte le délai y compris avec des imprévus.)
On peut prévoir dans le contrat le versement d'une indemnité journalière.
le plan de financement qui garantit que si l'entrepreneur fait faillite, les prestations payées seront bien fournies.
la garantie d'exécution qui assure les dédommagements si pendant les travaux l'entreprise
ne peut pas fournir les prestations convenues (garantie par banque/assurance).
la garantie pour les défauts occasionnés par les sous-traitans de l'entrepreneur.
Les défauts doivent être réclamés au maximum dans les 2 ans suivant la récéption
(pour les vices cachés, max 5 ans après la récéption).
le prix, les modalités de paiement échelonné selon l'avancement des travaux.
Attention: ne pas accepter une clause qui interdit de retenir la dernière tranche en cas de défaut!
la RC de l'entreprise (dommages aux personnes et aux choses, dommages et vices de construction).
Bien lire et relire, demander aussi à un spécialiste avant de signer.
Si l'entrepreneur ne peut plus payer les artisans, le propriétaire doit les payer.
Les artisans peuvent demander l'hypothèque légale, le droit au gage sur l'ouvrage.
Cela sert à rembourser le matériel et les heures.
Elle est soumise à des règles strictes:
réservée aux maîtres d'états indépendants qui ont directement travaillé sur le chantier
le matériel fourni doit avoir fait sur mesure
au maximum 4 ans après le travail
En cas de désaccord, il faut rencontrer un juge pour une inscription provisoire au Registre Foncier, médiation etc.
Si pas d'entente, le propriétaire doit payer encore.
Si pas possible, poursuites et vente de la maison!
L'interlocuteur est le chef de chantier.
C'est lui qui s'occupe de signaler les problmèmes, demander les changements, etc.
Le propriétaire doit aussi suivre de près.
En cas de problème, prendre des notes et des photos et aviser l'entrepreneur par ecrit.
Amener de temps en temps une collation aux ouvriers aide à faire avancer les travaux dans le bon sens et dans les délais.
Venir voir le chantier à des heures irrégulières permet de repérer les fainéants.
Il faut signaler les irrégularités (alcool, déchets, feux...).
On peut demander des modifications au règlement de chantier, par exemple qu'il soit interdit de fumer dans la maison dès qu'elle est "hors d'eau"
Pré-étude et avant-projet
Avant-projet avec plusieurs propositions d'esquises.
Quand les choix sont faits, on peut avoir un devis estimatif.
Projet définitif
Détails et plans définitifs, et plan financier.
Prend du temps (pour faire coïncider les plans avec le budget).
Procédure d'autorisation de construire
L'architecte fournit aux autorités: les plans détaillés, les documents, les calculs.
Pose des gabarits.
Mise à l'enquête
Après que les autorités aient accepté, le projet est mis à l'enquête
(feuille d'avis officiels et pilier public de la commune).
Il y a ensuite un délai de 14-30 jours pour récolter les oppositions.
Souvent un voisin se plaindra pour la vue ou l'ombre.
Pour éviter cette situation, il serait préférable d'aller rencontrer les voisins avant le projet définitif,
d'écouter leurs réticences.
Peut-être qu'il est possible de faire de petites adaptations qui réduisent les frustrations et mènent à une meilleure entente.
Au final, si les règlements sont respectés, les oppositions sont écartées et le permis de construire est délivré.
Début des travaux
Remise des clés et décompte final
L'objet est remis au propriétaire.
Celui-ci doit faire un contrôle détaillé pour les défauts, problèmes, oublis.
Quand les travaux sont finis et toutes les factures reçues, on peut faire le décompte final.
Les coûts varient selon les risques (distance au bâtiment le plus proche, pente du terrain, nappe phréatique...).
Il faut les faire avant le début des travaux.
RC maître d'ouvrage:
facultatif, vivement recommandée.
Couvre les dommages aux tiers: glissement de terrain, tassement de fondations...
Prime calculée sur 0.05-0.10% du volume de la construction.
Assurance travaux de construction:
facultative mais recommandée.
Couvre les accidents d'erreurs humaines hors RC (par ex. pompe pour sécher le sous-sol en panne, il faut refaire le carrelage 100'000 CHF).
Aussi le vandalsime et le vol d'objets fixés (robinets).
Prime calculée sur 0.15-0.25% du volume de la construction.
Assurance duée de construction:
obligatoire sauf GE, VS, TI.
Couvre les incendies et les dommages naturels.
Prime calculée sur 0.03-0.10% de la valeur du bâtiment.
Si on découvre un problème, il faut immédiatement le signaler par lettre recommandée a l'entrepreneur.
Les défauts cachés peuvent être annoncés jusqu'à 5 ans après, 10 ans si l'entrepreneur a intentionnellement abusé.
Il faut tout revérifier (peinture, porte y compris orientation, joints, réglages des fenêtres...).
On peut mandater un expert.
Les nettoyages sont inclus dans le prix total, à faire par des pros!
Vérifier les nettoyages avant d'emménager, si besoin réclamer et rappeler les nettoyeurs.
Cela signifie que l'ouvrage livré ne correspond pas au contrat.
Défaut apparent: immédiatement découvert à réception, ou aurait dû être découvert immédiatement.
Défaut caché: ne peut être découvert que plus tard.
Le Code des Obligations dit que le propriétaire doit prouver le défaut, ce qui peut être parfois difficile et/ou coûteux.
Si le contrat est avec la norme SIA118, c'est à l'entreprise de prouver qu'il n'y a pas de défaut.
Si le défaut est avéré, il y a 2 possibilités:
le prix peut être diminué
l'entreprise corrige le défaut, mais seulement si c'est possible sans frais exagérés
Si l'ouvrage est vraiment inhabitable, le propriétaire peut refuser de prendre possession.
L'entrepreneur doit alors rembourser.
A contrôler de près!!!
Bien vérifier que les plus-/moins-values des travaux y figurent toutes.
Puis vient la consolidation; pas à l'emménagement, mais quand tous les documents exigés par la banque sont réunis.
Protocole d'acccord/réservation
Ce n'est ni un acte nontarié, ni un contrat légal.
Convention écrite signée par les 2 parties, elle fixe les volontés.
Elle s'accompagne d'un premier versement modeste.
Mais elle n'apporte aucune garantie pour les 2 parties.
Promesse d'achat/de vente
Très courante.
Tous les détails ne sont pas encore réglés.
On convient d'un contrat futur, mais la promesse n'implique pas de transfert de la propriété.
Le bien peut quand même être vendu à une tierce personne avant d'avoir conclu le contrat;
dans ce cas, l'acheteur de la promesse reçoit des dommages-intérêts.
Avec la promesse, il y a un versement de 10%.
Si une des parties se rétracte, le juge peut l'obliger à tenir ses engagements.
Droit de préemption
C'est le droit d'acheter en priorité en cas de vente.
légal (pas de contrat): par ex. descendants, frères/soeurs, paysans, copropriétaire
contractuel: par un pacte de préemption avec un notaire.
Le contrat a une durée maximum de 25 ans.
Si le droit de préemption est inscrit au Registre Foncier, il est transmis en cas de revente
(lors de la vente suivante, le droit de préemption sera encore valable).
Pas pour une PPE, sauf s'il est explicitement inscrit dans l'acte constitutif ou dans le règlement d'administration et d'utilisation.
Droit d'emption
Il s'agit d'un achat dans des conditions et dans des délais fixés (max 10 ans).
S'il est inscrit au Registre Foncier, il assure que le vendeur ne vende pas l'objet à un tiers.
C'est utile si la banque n'est pas encore prête.
Il est transmis avec la succession.
Droit de réméré
Le vendeur a la droit de racheter le bien à un moment+prix fixés dans le contrat.
Max 25 ans, on peut l'inscrire au Registre Foncier.
Il rédige le contrat, règle les détails administratifs (Registre Foncier, droits de mutation), la cédule.
C'est à lui qu'est versée une éventuelle avance sur le prix d'acaht ou le montant pour la réservation.
Il assure le respect des intérêts de l'acquéreur et du vendeur et les informe de leurs droits et obligations.
Si le promoteur/agent immobilier propose son notaire, il est possible qu'il ne soit pas totalement impartial (sans illégalité).
Par exemple il pourrait oublier de rendre attentif à certains détails, ou rédiger des clauses en faveur du vendeur.
Dans ce cas, il faut demander à choisir le notaire.
En cas de refus, faire examiner le contrat par un juriste.
Si un problème dans la rédaction du contrat entraîne des dommages, il faut déposer une plainte.
La signature se fait en présence des 3 parties, après que le notaire l'ai entièrement relu à tous.
Les frais sont très variables selon la région.
Il est conseillé de discuter avec des ams pour savoir si untel est correct/cher...
Composition des frais:
Acte de vente: droits de mutation, inscription au Registre Foncier, rémunération et frais.
Acte hypothéquaire: inscription au Registre Foncier, rémunération.
Pour un bien existant, le contrat spécifie clairement:
la date de changement de propriétaire
l'état à la remise (propre et vide)
la reprise/résiliation des assurances:
la vente met fin aux assurances,
mais il est possible qu'elles soient soumises à une résiliation sous 14 jours
sans quoi elles continuentn à la charge de l'ancien propriétaire.
les réserves éventuelles en cas de déchets/pollutions anciens
la participation actuelle au fonds de rénovation de la PPE
Quand le contrat est conclu et le changement de propriétaire est inscrit au Registre Foncier, vient le paiement.
MAIS on a besoin d'une preuve que l'acheteur est capable de payer:
il faut une attestation de la banque qui garantit le verssement après l'inscription au Registre Foncier.
Les modalités de paiement sont écrites dans le contrat.
Si on verse une partie au noir (par ex. contre une réduction) et que ce versement est découvert,
le contrat est annulé!
Individuelle: tout seul, mais le conjoint officiel a légallement des droits.
Commune: copropriétaires avec des liens antérieurs (conjoints, héritiers).
Les décisions se prennent ensemble, on ne peut pas disposer librement de sa "part".
Le bien appartient à tous indépendamment des sommes investies.
Copropriété: chacun garde son capital, la quote-part est inscrite dans le Registre Foncier.
Si un vend, les autres ont un droit de préemption.
Participation à une société immobilière (SI):
l'immeuble est la propriété de la SI (elle gère les achats/ventes et la gestion d'immeubles).
Les actionnaires ne sont pas propriétaires, mais ont des droits de participation et touchent des dividendes.
Une SI d'actionnaires locataires (SIAL) fait la location des appartements aux actionnaires.
Une SIAL-PPE est couplée aux règles de la PPE, est propriétaire de toutes les parts de la PPE et loue aux actionnaires.
Il s'agit d'une copropriété où chacun a droit à certaines parties.
Chaque propriétaire possède des pour-cent/-mille (selon la surface) qui déterminent le nombre
de voix pour l'assemblée et les parts dans les frais communs.
Avoir des parts dans une PPE donne les droits à:
une quote-part de l'immeuble entier
une part privée
L'administrateur (exécutif) gère:
les travaux d'entretien
l'exécution des décisions de l'assemblée
la répartition des charges communes, la facturation
le budget suivant
l'utilisation des moyens financiers
les droits spéciaux, l'utilisation des communs
Il est souvent membre de l'entreprise de consrtuction ou de la gérance.
Ca pourrait être un des copropriétaires mais il y a un risque de conflit d'intérêt.
L'assemblée (organe suprême) gère ce que l'administrateur ne fait pas:
élection/démission et contrôle de l'administrateur
choix du réviseur des comptes
approbation des comptes et du budget de répartition des charges
fixation des montants pour les fonds de rénovation et la répartition des coûts
élaboration/changements de règlements
décisions pour les travaux derénovations/transformations
décisions administrative hors du cadre de l'administrateur
Pas obligatoire, mais vivement recommandé.
A vérifier avant achat, aussi comment il est géré (sécurité et disponibilité).
L'assemblée fixe les versements, en général 0.2% de la valeur de l'assurance incendie.
Si un propriétaire vend sa part, la participation aux fonds de rénovation n'est pas transférée à l'acheteur.
immeuble: assure le bâtiment, obligatoire dans la plupart des cantons
loyer/jardin/etc: complémentaires pour dégâts jardin, ou pour frais de logement provisoire pendant des travaux consécutifs aux dégâts
dégâts d'eau:
tout dégât d'eau sauf naturel (gel dans les canalisations, réparations, fuites, égoûts, toit, mazout).
Pas obligatoire, vivement recommandée.
Certains choix augmentent la prime (toit plat, chauffage au sol, géothermie...).
RC privée: dommages à autrui. Pas nécessaire si RC bâtiment. Pas obligatoire, vivement recommandée.
RC bâtiment: pas nécessaire si vit dans sa propre maison ou si PPE max 3 logements
Bris de glace:
glaces, complémentaires pour lavabos, WC...
Couvert par assurance ménage si on habite le logement soi-même, nécessaire seulement si le bien est loué.
Ménage:
vol, dommages aux objets (aussi causés par incendie/éléments naturels).
Pas obligatoire, vivement recommandée.
Si on possède des objets de valeurs, conserver précieusement les factures et des photos!
Vol:
dégâts au bâtiment en cas de vol.
Couvert par l'assurance ménage si on habite le logement soi-même, nécessaire seulement si le bien est loué.
Protection juridique:
le propriétaire peut vite avoir des litiges et la justice coûte cher.
Cette assurance est donc très recommandée!
Les assurances proposent des protections juridiques spéciales pour propriétaire.
Comparer plusieurs offres.
Tremblement de terre: les assurances proposées en Suisse (2015) ne sont pas terribles, comparer les offres disponibles.
APG: faite par l'employeur
Assurance vie: pour que les proches touchent un revenu en cas de décès
Un petit entretien régulier (même si le bien est neuf) est mieux qu'un gros entretien ponctuel.
Un gros entretien risque de coûter trop cher, donc on ne peut pas rester dans le bien et on doit le revendre pour moins cher.
La banque fait aussi des évaluations des biens.
S'il est en mauvais état, elle le dévalue et les conditions d'hypothèque sont durcies (par ex. augmentation de l'amortissement).
L'entretien compte annuellement pour environ 1% du prix du bien répartis comme:
0.7% pour l'entretien courant
0.3% pour les provisions des gros entretiens
Ces valeurs ne correspondent qu'; un entretien pour garantir l'état du bien, pas pour l'améliorer!
On peut planifier les frais d'entretien de 2 manières:
épargner 1%
épargner 0.7% et amortir 0.3%
La 2e alternative réduit les charges; quand on veut faire des gros travaux, on peut augmenter l'hypothèque.
Mais pas toutes les banques proposent cette solution.
Attention lors d'augmentation de l'hypothèque: la banque réévalue le bien et le propriétaire.
Il est donc préférable de demander une évaluation à un expert auparavant, car on pourrait se retrouver dans une situation oû
la banque demande plus pour les prestations d'origine!
Quand on veut faire des travaux, il est bien de demander à un architecte/entrepreneur de faire un ;tat du bien,
car il est peut-être nécessaire de faire d'autres travaux.
Il est peut-être financièrement intéressant de grouper les travaux.
Il est très important de bien planifier les travaux.
Si la vente du bien est planifiée, il faut réfléchir aux travaux qui apportent une plus-value:
la cuisine ou la salle de bains ne valent pas la peine, mais aménager les combles est intéressant.
Impenses (dépenses du propriétaire): droits de mutation, frais de notaire, courtage, dépenses faisant une plus-value,
travaux d'utilité publique à charge du propriétaire, (r)achat de servitudes, frais des hypothèques...
Penser à bien planifier les travaux pour éviter que les déductions ne dépassent le revenu,
répartir les travaux sur plusieurs années.
Garder en tête que la déduction est valable pour l'année dans laquelle le paiement est effectué.
Droits de mutation: quand propriétaire change, donc l'acheteur paye.
Droits de constitution de la cédule: nouveau propriétaire paye.
Gain immobilier: le vendeur est imposé sur le bénéfice.
Attention à garder précieusement les quittances/factures entraînant une plus-value.
On peut les déduire du bénéfice et l'impôt diminue.
(A vérifier avec un spécialiste pour analyser la situation fiscale post-vente.)
Le taux d'imposition est dégressif.
Il est possible de différer le paiement si l'on rachète un autre bien pour habiter (remploi).
Lors de la vente du nouveau bien, les durées d'occupation sont alors cumulées pour le calcul de l'impôt.
Eviter PostFinance.
Les Banques Cantonales sont sérieuses, mais pas forcément compétentes (par ex. trop proche de la gare, valeur de l'hypothèque diminue).
Attention aux formulaires internet: ils sous-estiment souvent le bien.
La banque Migros est bien; ils ont la réputation d'être sévère.
Banque coop bien aussi mais hypothèque moins haute.
SwissLife bon taux, mais on doit conclure une assurance vie chez eux.
Pour choisir la banque, regarder aussi où sont les bancomat et si Twint est disponible.
Attention aux limites de retrait au moment d'amener les fonds propres!
Comparer les notaires avec les amis.
Faire un plan à l'échelle avec toutes les pièces y compris les extérieurs
Calculer le coût d'une salle de bain, d'une cuisine: frigo 2'000 CHF, four 2'000 CHF, plaques 4'000 CHF, lave-vaisselle 1'000 CHF, hotte 1'000 CHF - total 20'000 CHF
construire est cher, meilleur marché de rénover
5% cash en plus pour frais. Si pas construit, taxes seulement sur prix du terrain, mais rajouter taxes raccordement...
taux fixe 5ans max? Faire estimation avec limite et marge
Surface de fenêtres: 1/8 à 1/6
PPE: frais en plus 500-1'000 CHF
PPE plus: répartitions des frais communs (par ex. toit); moins: plusieurs à décider, on choisit pas les autres
Penser à faire une assurance vie pour que le survivant puisse encore payer le bien