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Le marché immobilier est devenu tellement inabordable et difficile à naviguer qu’on pourrait penser qu’il y a une sorte de complot. Un jury du Missouri vient de décider que oui.
Vers 14 heures HE, dans une salle d’audience fédérale, un jury a conclu que la National Association of Realtors et les plus grands courtiers immobiliers franchiseurs nationaux, dont HomeServices de Berkshire Hathaway, avaient conspiré pour gonfler artificiellement les commissions de vente de maisons versées aux agents immobiliers. Le jury a ordonné à NAR et à d’autres de payer près de 1,8 milliard de dollars de dommages et intérêts à une catégorie de plus de 250 000 vendeurs de maisons. En vertu de la loi antitrust, ce chiffre peut être triplé pour atteindre plus de 5 milliards de dollars, à la discrétion du tribunal.
L’affaire, Burnett c.NAR et alest le premier de deux procès antitrust centrés sur la politique de commissions de NAR à aller en justice, et il pourrait bouleverser la structure de l’ensemble du secteur immobilier, ce que la classe des plaignants prétend équivaut à une conspiration géante de fixation des prix. La « pierre angulaire » de ce complot, selon la plainte, est l’obligation pour les vendeurs de maisons de payer des commissions à l’agent représentant l’acheteur avant d’inscrire les maisons sur la base de données immobilières utilisée dans tout le pays, le Multiple Listing Service, que contrôlent les associations locales NAR.
Étant donné que la grande majorité des maisons sont vendues sur un marché MLS, affirment les plaignants, les vendeurs de maisons sont obligés de payer un coût qui devrait être payé par l’acheteur. Comme la NAR et les principaux franchiseurs possèdent un « pouvoir de marché », affirment les plaignants, ils structurent le marché de telle manière qu’ils entraînent des frais plus élevés et une concurrence moindre.
Le jury a répondu oui à toutes les questions qui lui ont été posées, selon le formulaire de verdict, notamment si ce complot a amené les vendeurs à « payer plus pour les services de courtage immobilier lors de la vente de leur maison qu’ils ne l’auraient fait en l’absence de ce complot ».
NAR était provocant. Dans une déclaration fournie à Fortunele vice-président des communications du groupe, Mantill Williams, a déclaré que ses règles « donnent la priorité aux consommateurs, soutiennent une tarification axée sur le marché et favorisent la concurrence commerciale. Williams a ajouté que « cette affaire n’est pas près d’être définitive puisque nous ferons appel du verdict du jury », et elle demandera au juge de réduire le verdict du jury dans l’intervalle.
Williams a déclaré que NAR soutient « le fait que les conseils de NAR pour les marchés locaux de courtiers MLS garantissent que les consommateurs obtiennent des informations complètes, équitables, transparentes et fiables sur l’immobilier et que les maisons de courtage de toute taille, service ou modèle de tarification ont une chance équitable de rivaliser ». Il faudra probablement plusieurs années avant que cette affaire soit entièrement résolue, a-t-il ajouté.
Dans un communiqué, HomeServices a déclaré que la société ferait également appel du verdict, selon Le Washington Post. “La décision d’aujourd’hui signifie que les acheteurs seront confrontés à encore plus d’obstacles dans un marché immobilier déjà difficile et que les vendeurs auront plus de mal à réaliser la valeur de leur maison”, a déclaré la société.
De plus, le porte-parole de Keller Williams, Darryl Frost, a déclaré Le Washington Post que l’entreprise est « déçue qu’avant que le jury ne tranche cette affaire, le tribunal ne leur ait pas permis d’entendre des preuves cruciales selon lesquelles la compensation coopérative est autorisée par la loi du Missouri ».
Michael Ketchmark, l’avocat principal des plaignants, a adopté un ton très différent. « Nous avons passé 4 ans et demi à découvrir les preuves de cette conspiration », a-t-il déclaré. Le Washington Post. « Lorsque le jury a vu les preuves et entendu les témoignages… ils ont convenu que c’était faux et illégal. »
Lorsque le procès a été initialement déposé, Anywhere Real Estate (anciennement connu sous le nom de Realogy) était impliqué dans les pratiques de NAR, mais cette société aurait réglé 83,5 millions de dollars.
Un marché stupéfait réagit
Le marché a digéré la nouvelle en faisant immédiatement chuter les principales actions de courtage de 5 % ou plus. Quelques heures seulement après le verdict, les baisses importantes comprenaient la chute de Zillow de 600 millions de dollars, celle d’eXp World Holdings de 200 millions de dollars et celle d’Opendoor de 150 millions de dollars. Du côté des petites entreprises, Redfin a perdu 32 millions de dollars et Compass, 61 millions de dollars. Cela signifie que le marché a effacé plus d’un milliard de dollars des actions de courtage en quelques heures, leur modèle économique étant fortement contesté par un jury de Kansas City.
Le verdict de l’affaire a surpris certains experts du secteur. Daryl Fairweather, économiste en chef chez Redfin, a été impressionné par le fait que le jury ait suffisamment bien compris les arguments antitrust complexes concernant le pouvoir de marché pour se prononcer en faveur de la classe.
“Il n’était pas clair si un jury comprendrait suffisamment bien les aspects économiques de la fixation des prix pour considérer la règle du NAR selon laquelle le vendeur doit payer l’agent de l’acheteur comme un stratagème visant à empêcher la concurrence, mais ils l’ont fait”, a-t-elle déclaré. posté sur X cet après midi. “Bravo aux (procureurs) pour leurs compétences en communication économique.”
Le PDG de Redfin, Glenn Kelman, a déclaré que la société accueille favorablement le verdict, car elle essaie d’être « du bon côté de l’histoire », a-t-il écrit dans un article détaillé intitulé « Le changement arrive dans le secteur immobilier ». Kelman a décidé ces dernières semaines de rompre complètement les liens de sa société de courtage avec NAR pour diverses raisons, y compris des allégations explosives d’une culture de harcèlement sexuel, comme le rapporte le New York Times. Le New York Times.
“En tant qu’entreprise dont la mission est d’offrir aux consommateurs de l’immobilier une meilleure affaire, Redfin est fière de notre défense inébranlable des consommateurs”, a-t-il déclaré dans un communiqué. « Redfin a permis à nos clients d’économiser plus de 1,5 milliard de dollars en frais. »
Zillow n’a publié aucune directive ou réaction similaire à l’affaire.
Un changement majeur dans la structure des commissions à venir ?
Néanmoins, le verdict pourrait modifier la structure des commissions du secteur immobilier telle que nous la connaissons. Katie Johnson, directrice juridique de NAR, a abordé le procès dans le podcast de la société plus tôt ce mois-ci.
“Le résultat, quelle que soit l’issue, pourrait avoir des conséquences majeures sur le secteur et la profession immobilières dans les années à venir”, a déclaré Johnson dans le podcast. « Ce qui est réellement en jeu ici, c’est la manière dont la rémunération est versée, du courtier inscripteur au courtier acheteur. »
Amanda Orson, entrepreneur, fondatrice et PDG du marché immobilier non coté Galleon, qui développe une plateforme de transactions basée sur l’IA, affirme qu’un changement dans les structures de commissions est « attendu depuis longtemps ». Orson a déclaré qu’une « triade de forces » s’oppose à l’ancien modèle de commission : les poursuites judiciaires, le marché lui-même avec des stocks gelés et des taux d’intérêt élevés, et l’accélération de l’IA.
« Il (il convient de noter) que la grande majorité des poursuites en cours sont *menées par des maisons de courtage* contre le NAR. Pas les propriétaires ! elle posté sur X. « Le changement n’est pas seulement à venir, mais il est attendu depuis longtemps. »