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Der Verkäufer und Generalunternehmer versuchte, die Mängelbehebung von sich abzuwenden. Je nach Text des Verkaufsvertrages hat der Erwerber eine mehr oder weniger taugliche Handhabe, einen Kontrahenten zur Behebung zu veranlassen. Wo Eigentümer und Unternehmer die Ursachen für den Mangel nicht eindeutig feststellen können, lohnt es sich, einen unabhängigen Experten beizuziehen.
Bereits während des Innenausbaus drückte jeweils nach leichten bis mittleren Regenfällen Meteorwasser von unten her in die Lichtschächte und floss schliesslich in den Keller eines Hauseigentümers. Dieser Mangel zeigt sich nach dem Bezug der Reihenhäuser weiterhin. Das auf die zwischen den Reihenhäusern liegende, mit Rasen bedeckte Unterflur-Sammelgarage fallende Regenwasser wird nicht speziell gesammelt und abgeleitet. Vermutlich vermag der Boden das Meteorwasser nicht gänzlich zu schlucken, so dass sich ein Teil im nahen Ausstiegsschacht des Luftschutzraumes und auf der Westseite des einen Hauses sammelt. Dass der Keller nicht überschwemmt wird, kann der Eigentümer nur dadurch verhindern, dass er bei angekündigtem Regenwetter zuhause bleibt und rechtzeitig das Wasser aus dem Lichtschacht abpumpt. Bei der Bauabnahme und Innenkontrolle war die dem Generalunternehmer bekannte Anfälligkeit des Kellers auf Wassereinbruch im Keller nicht bemängelt worden. Schriftliche Mitteilungen des betroffenen Eigentümers an den Verkäufer sowie an dessen Generalunternehmer blieben erfolglos.
Vertragstext entscheidend
Ob die Eigentümer überhaupt noch jemanden für den offensichtlichen Mangel belangen und wie sie vorgehen können, damit dieser behoben wird, hängt von der Beweislage ab. Falls der Eigentümer beweisen kann, dass dem Generalunternehmer und Verkäufer der Mangel schon vor Abschluss des Kaufvertrages bekannt war, hat er gute Chancen, ihn für dessen Behebung haftbar machen zu können, selbst wenn im Kaufvertrag die Haftung für Mängel (häufig wird der Fachausdruck Gewährleistung verwendet) weitgehend wegbedungen ist.
Richtig Vorgehen
Auf jeden Fall sollte der betroffene Eigentümer den Mangel dem oder den potenziell Haftenden mit einem eingeschriebenen Brief mitteilen (sog. Mängelrüge). Anlässlich eines Augenscheins sollte er gemeinsam mit dem potenziell Haftenden den Sachverhalt in einem von beiden Seiten unterschriebenen Protokoll festhalten. Falls sich der potenziell Haftende weigert, sich an der Situationsaufnahme zu beteiligen, kann der Eigentümer eine amtliche Beweisaufnahme veranlassen. Das zuständige Gericht erster Instanz kann Auskunft geben, wer für solche Beweisaufnahmen zuständig ist. Nach Feststellung des Sachverhalts geht es darum, die Ursachen festzustellen. Wenn sich der Eigentümer oder der potenziell Haftende darüber nicht einigen können (beide sind auf ihre Weise befangen), ist es sinnvoll, einen unabhängigen Experten beizuziehen. Dessen Bericht sollte die Ursachen und die für den technischen Fehler Verantwortlichen enthalten. Falls sich der Haftende und der Geschädigte nicht darüber einigen können, wie der Schaden mit sinnvollem Aufwand zufriedenstellend behoben werden kann, kann der Experte einen Vorschlag machen. Und schliesslich geht es darum, wer die Behebung des Schadens zu berappen hat. Wenn alles andere klar ist, ist dies eine reine Rechtsfrage, die allenfalls ein Jurist beantworten kann.
Quelle www.sia.ch