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Beim Hausverkauf verdient der Fiskus mit, oder?
Wir wohnen seit 34 Jahren im Kanton Zürich in unserer Liegenschaft, die wir 1986 gekauft haben. Nun möchten wir einen Hausteil unserem Sohn übergeben und verkaufen. Wir werden den anderen Hausteil weiterhin bewohnen. Der Verkaufspreis beträgt laut Schätzung 1,2 Millionen Franken. Gibt es eine legale Möglichkeit, diese Grundstückgewinnsteuer zu vermeiden oder aufzuschieben? R.D.
Grundsätzlich ist man verpflichtet, bei der Veräusserung von Grundstücken eine Grundstückgewinnsteuer zu bezahlen. Die Basis für die Steuer ist laut den Steuerbehörden der steuerbare Grundstückgewinn unter Berücksichtigung des Besitzesdauerabzugs.
Konkret gilt als steuerbarer Grundstückgewinn die Differenz zwischen den Anlagekosten und dem Veräusserungserlös. Die Anlagekosten setzen sich einerseits aus dem Kaufpreis, den mit dem Erwerb verbundenen Kosten wie Handänderungssteuer, Grundbuchgebühren und Notariatskosten und anderseits den wertvermehrenden Aufwendungen sowie einer allfällig bezahlten Mäklerprovision zusammen. Der Veräusserungserlös umfasst den Verkaufspreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Käufers.
Wichtig ist die Frage, wie lange man eine Liegenschaft besessen hat. Wenn man eine Liegenschaft weniger als ein Jahr in Besitz hatte, wird die nach dem Grundtarif berechnete Steuer um 50 Prozent angehoben. Bei weniger als zwei Jahren Besitzdauer beträgt der Zuschlag 25 Prozent. Falls man die Liegenschaft mehr als fünf und bis 20 Jahre besessen hatte, reduziert sich die nach dem Grundtarif berechnete Steuer im fünften Jahr um 5 Prozent und jedes weitere Jahr um zusätzlich 3 Prozent. Nach einer Besitzdauer von 20 Jahren profitiert man von einer Reduktion um 50 Prozent.
Falls die letzte Handänderung vor mehr als zwanzig Jahren erfolgte, kann anstelle des Erwerbspreises der Verkehrswert vor 20 Jahren in Anrechnung gebracht werden. Dieser würde bei einer steuerpflichtigen Veräusserung von Amtes wegen berechnet. Der Zeitfaktor wäre bei Ihnen erfüllt, da Sie Ihre Liegenschaft laut Ihren Angaben bereits seit über 30 Jahren besitzen, sodass der Verkehrswert vor 20 Jahren in Anwendung gebracht werden könnte.
Falls Sie noch weitere Kinder haben, sind die erbrechtlichen Ansprüche der übrigen Kinder zu prüfen.
In Ihrem konkreten Fall sehe ich aber eine Möglichkeit, wie Sie die Grundstückgewinnsteuer zumindest vorderhand nicht bezahlen müssten. Sie schreiben mir, dass Sie die eine Haushälfte an Ihren Sohn verkaufen oder übergeben möchten.
Wenn man eine Liegenschaft nicht an eine fremde Person, sondern innerhalb der Familie weitergibt, ist das eine andere Situation, die steuerlich genutzt werden kann. Denn in den Bestimmungen des Steueramtes des Kantons Zürich, wo Sie wohnhaft sind, heisst es eindeutig: «Die Besteuerung wird aufgeschoben bei Eigentumswechsel durch Erbgang, Erbvorbezug oder Schenkung, bei Handänderungen unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht sowie zur Abgeltung ausserordentlicher Beiträge eines Ehegatten an den Unterhalt der Familie und scheidungsrechtlicher Ansprüche».
Bei einem späteren Verkauf der Liegenschaft an einen Dritten, muss die aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer allerdings nachgezahlt werden. In Ihrem Fall würde ich aber prüfen, ob Sie die Liegenschaft im Rahmen eines Erbvorbezuges oder einer Schenkung an Ihren Sohn weitergeben können.
Falls Sie neben Ihrem Sohn noch andere Kinder haben, sind allerdings die erbrechtlichen Ansprüche der übrigen Kinder zu prüfen und zu berücksichtigen. Ich empfehle Ihnen, Ihre diesbezüglichen Möglichkeiten mit einem Notar in Ihrem Wohnkanton zu analysieren und die erbrechtlichen und steuerlichen Konsequenzen im Detail anzuschauen.