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Juli 2017
Der Regierungsrat des Kantons Zürich hat am 7. September 2016 die Verordnung über den preisgünstigen Wohnraum PWV in die Vernehmlassung gegeben. Die Verordnung präzisiert den Artikel 49b des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zürich PBG. Dieser wurde an einer Volksabstimmung im September 2014 mit 58.4% vom Volk angenommen und ermöglicht Gemeinden bei erhöhter Ausnutzung einen Mindestanteil von preisgünstigen Wohnungen festzulegen.
Wohnbaugenossenschaften Zürich hat Mitte Dezember eine Vernehmlassungsantwort eingereicht, welche mit den Mitgliedern an der Veranstaltung vom 29. November 2016 diskutiert worden war. Die Siedlungsentwicklung nach Innen sieht der Verband in Übereinstimmung mit dem Regierungsrat als wichtigste Herausforderung und begrüsst die Stossrichtung, dass mit der vorliegenden Verordnung den Gemeinden ein sozialräumliches Planungsinstrument zur Verfügung gestellt werden soll.
Der vorliegende Entwurf enthält einzelne relativ komplizierte und über das Planungsrecht hinausgehende Bestimmungen, welche die Befürchtung wecken, dass die Verordnung von den Gemeinden nicht oder nur zögerlich angewendet würde. Es bestehen regional oder kommunal sehr unterschiedliche Problemlagen. Es ist darum von zentraler Bedeutung, den Gemeinden den notwendigen Spielraum zu belassen, damit sie ihren Bedürfnissen entsprechend massgeschneiderte Lösungen treffen können.
Artikel 49b des PBG bezweckt eine Förderung des preisgünstigen Wohnungsbaus mit planerischen Rahmenbedingungen. Die starke Anlehnung der Verordnung an die kantonale Wohnbauförderung, welche einkommensschwache Haushalte gezielt durch subventionierte Wohnungen fördert, führt zu Zielkonflikten und unerwünschten Nebeneffekten. Der Verband schlägt darum eine Reihe von Korrekturen vor. So sollen Vorgaben zu Wohnungs-Mindestgrössen nicht zu starr angewendet werden, die höchstzulässigen Anlagekosten aber der Wohnungsgrösse entsprechen.
Das Problem bei der Erstellung preisgünstigen Wohnraums sind nicht in erster Linie die Baukosten, sondern die laufend steigenden Landerwerbskosten. Es ist daher notwendig, die auf die preisgünstigen Wohnungen umzulegenden Grundstückskosten zu begrenzen.
Artikel 49b des PBG beauftragt die Gemeinden, Bestimmungen über die angemessene Belegung der Wohnräume zu erlassen. Dem ist nichts entgegenzusetzen. Einkommensvorschriften sind aber im nicht subventionierten Wohnungsbau grundsätzlich abzulehnen.
Im Nachgang zur Vernehmlassung wurde die Verordnung in der Wohnbaukommission der Volkswirtschaftsdirektion diskutiert und es bestand bei den meisten Fragen grosse Einigkeit. Gestützt auf die Stellungnahme des Gemeindepräsidentenverbands GPV und der Stadt Zürich, aber auch in Abgleich mit den Vernehmlassungsantworten von Mieterverband und Wohnbaugenossenschaften Zürich konnte eine «Konsens-Fassung» skizziert werden, welche hoffentlich in der Vorlage des Regierungsrates ihren Niederschlag finden wird.
November 2016
Der Regierungsrat hat das Mehrwertausgleichsgesetz im Mai 2016 in die Vernehmlassung gegeben. Der Verband Wohnbaugenossenschaften Zürich hat dazu eine mit den Mitgliedern an der Veranstaltung vom 22. August diskutierte Vernehmlassungsantwort eingereicht. Die Siedlungsentwicklung nach innen sieht er in Übereinstimmung mit dem Regierungsrat als wichtigste Herausforderung.
Gemeinden in städtischen Räumen weisen zu wenig, in ländlichen Räumen zu grosse Bauzonenreserven auf. Wird in einer Gemeinde eingezont, soll gemäss Vorlage eine Mehrwertabgabe von 20 Prozent in einen Mehrwertausgleichsfonds fliessen. Umgekehrt sollen Gemeinden, die eine Auszonung vornehmen, Mittel aus dem Fonds beantragen können, um Beiträge an allfällige Entschädigungsleistungen zu erhalten.
Auszonungen im ländlichen Raum sind meist keine materiellen Enteignungen und darum nicht entschädigungspflichtig. Der Verband schlägt deshalb einen kleineren kantonalen Mehrwertausgleich von 10% vor, dessen einziger Verwendungszweck die entschädigungspflichtigen Auszonungen sein soll. Zusätzlich sollen die Gemeinden 10 bis 40% erheben, welche in einen kommunalen Fonds fliessen, weil Sie es sind, welche die Lasten zu tragen haben.
Die Gemeinden sollen für Planungsvorteile, die durch Auf- oder Umzonungen entstehen, Regelungen zu deren Ausgleich in ihrer Bau- und Zonenordnung (BZO) festlegen. Möglich soll gemäss Vorlage eine Mehrwertabgabe von maximal 15 Prozent sein oder ein gleichwertiger Ausgleich mittels städtebaulicher Verträge. Auch hier soll ein Beitrag von 5 Prozent in den kantonalen Fonds fliessen. Um den unterschiedlichen Voraussetzungen Rechnung zu tragen, ist aus der Sicht des Verbandes neben einer kantonalen Abgabe von 10% für Ein-, Um- und Aufzonungen ein grösserer Spielraum für die Gemeinden bis 40% nötig. Für die Förderung des preisgünstigen Wohnungsbaus, aber auch, um den spezifischen Anliegen der Gemeinden Rechnung zu tragen, sind die bereits üblichen städtebaulichen Verträge von grosser Bedeutung. Dieses Instrument soll gestärkt werden.
Die vorgeschlagene Bemessung des Mehrwerts als Differenz zwischen den Verkehrswerten eines Grundstückes vor und nach einer planerischen Massnahme schafft einen inakzeptablen Fehlanreiz zur Bevorzugung der renditestärksten Nutzungsart (z. B. Stockwerkeigentum). Wir schlagen deshalb die Bemessung nach dem Ertragswert vor, was Rücksicht nimmt auf die jeweilige Nutzung und so Gewerbe und Mietwohnungsbau schützt. Die Zweckbestimmung der kommunalen Fonds soll zudem auf die Schaffung von Infrastruktur und die Förderung von preisgünstigem Wohnraum ausgeweitet werden (Art. 49b PBG).