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Facteurs déterminants pour la valeur d'un immeuble : Marché de l'immobilier
Le marché est un lieu de négoce et d'échange où sont proposés des biens faisant l'objet d’une demande. Vendeurs et acheteurs se mettent d'accord sur le prix auquel le bien change de propriétaire.
S'agissant d'un bien de rapport, le prix négocié correspond à sa valeur subjective aux yeux du vendeur, resp. à l'utilité, appréciable en argent, que l'objet présente pour l'acheteur. Concernant les biens de jouissance, la formation du prix s'effectue sur la base de prix de comparaison. Les biens ne faisant l'objet d'aucune demande ne sont pas négociés.
Prix ≠ Coûts
Souvent, le prix ne correspond pas au coût de l'immeuble. Si la demande est importante, le prix est supérieur au coût, si elle est faible, il lui est inférieur. Si la demande fait défaut, le vendeur reste avec son bien invendu et les coûts non couverts. La formation de la valeur axée sur le coût ne constitue donc pas une méthode valable pour déterminer le prix.
La valeur est le prix probablement réalisable sur le marché. Le prix est négocié, vendeur et acheteur devant se mettre d'accord. L'estimation d'une valeur, de celle des biens immobiliers notamment, doit laisser entrevoir un processus d'accord dans lequel le jeu de l'offre et de la demande doit s'intégrer. Les coûts qui ont été occasionnés au vendeur par la fabrication et la possession du bien sont généralement négligeables dans le cadre du processus de détermination du prix, ce dernier ne correspondant que rarement au coût. C'est pour cette raison que les coûts ne sont généralement pas pris en compte dans les estimations.
Marchés partiels
Le marché de l'immobilier peut être subdivisé en différents marchés partiels couvrant des activités diverses. Dans une même région, ces marchés exercent souvent des interactions variables entre eux et doivent être suivis et compris par les experts en estimation d'immeubles:
- Location / Vente
- Commerce / Habitation
- Résidences secondaires
- Marché financier
- Usage personnel / Placement de capitaux
La négociation des prix suppose l'existence d'un marché. On ne peut prédire de valeurs axées sur le marché, il n'est donc pas possible d'estimer une valeur vénale. Ce problème se pose par exemple lors de l'estimation d'un bâtiment commercial en cas de faillite, dans une région connaissant une situation économique morose où la demande de tels objets fait défaut, ou encore lors de l'estimation d'une église qui n'est plus en service.
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Hans Rausser Imprimer l'article