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Eine rein energetische Sanierung (Heizung oder Dämmung) kann als Teilsanierung durchgeführt werden. Muss zusätzlich auch ein Grossteil der Gebäudetechnik ersetzt werden oder ist eine Modernisierung der Grundrisse fällig, wird aber eine Totalsanierung unter Kündigung aller Mietverhältnisse notwendig; inklusive dem damit einhergehenden Risiko von Einsprachen. Eine Totalsanierung wird neben baulichen Gründen in vielen Fällen auch aus rein finanziellen Überlegungen angestrebt. Dabei ist der Verlust von zwei bis drei Jahresmieten während der Renovationsdauer zu stemmen. Dafür können bei Neuvermietung die Mieten stärker erhöht werden als bei einer energetischen Teilsanierung, und zwar aufgrund der verbesserten Qualität sowie dank einer Anpassung der Mieten an das marktübliche Niveau.
Die Totalsanierung rentiert, wenn der geschaffene Mehrwert die Sanierungskosten übersteigt. Bei einem durchschnittlichen Mietpreisaufschlag von rund 40 Prozent für eine neuwertige Wohnung im Vergleich zu einem Objekt aus den 1970er-Jahren lässt sich die Miete für eine 3-Zimmer-Wohnung um durchschnittlich 500 Franken pro Monat anheben. Dies entspricht beispielsweise bei Investitionskosten von 150 000 Franken pro Wohnung einer Sanierungsrendite von 4 Prozent. Eine höhere Rendite lässt sich erzielen, wenn ausserdem die vermietbare Fläche ausgebaut und die Ausnützung verbessert wird. Das gesamte Mietaufschlagspotenzial sollte gemäss Kalkulationen des UBS Chief Investment Office mindestens 30 Prozent betragen.
Diese Überlegungen sind in einem hohen Masse abhängig vom Standort Ihrer Immobilie: Eine Totalsanierung zahlt sich vor allem bei älteren, sanierungsbedürftigen Gebäuden an Zentrumslagen und boomenden Agglomerationsregionen aus, da der Qualitäts- und Marktmietenaufschlag hier besonders hoch sein dürften und das Leerstandsrisiko eher gering.
In der Peripherie und Teilen der erweiterten Agglomeration, wo der Leerstand deutlich überdurchschnittlich ist, zahlen sich grosse Investitionen in energetische Sanierungen hingegen oft weniger aus. Zwar besteht auch hier eine höhere Zahlungsbereitschaft für hochwertige Wohnungen, allerdings dürfte nur eine begrenzte Anzahl solcher Wohnungen vom Markt absorbiert werden können. Das Mietsteigerungspotenzial ist daher gering. Sind höhere Bruttomieten nicht durchsetzbar, so schmilzt die effektive Mietrendite und die Investition dürfte sich aus einer rein finanziellen Sicht weniger lohnen.