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CONTRATTO DI COMPRAVENDITA
Introduzione
Tipi di proprietà
Gli immobili possono essere di proprietà di una persona o di una collettività. La forma di proprietà collettiva, in cui più proprietari sono legati tra loro da una relazione personale, come lo sono per esempio i coniugi o gli eredi, viene chiamata proprietà comune. L’esercizio della proprietà e il diritto di disporre dell’immobile richiede l’unanime decisione dei proprietari. La comproprietà, invece, conferisce ad ogni proprietario il diritto di usufruire di una parte ideale dell’immobile, a prescindere da relazioni personali tra le parti. In particolare, la proprietà per piani è il diritto di comproprietà su un fondo (compreso l’edificio che sorge su di esso) e conferisce anche il diritto esclusivo di godere e di sistemare internamente una parte determinata di tale edificio; non sono oggetto del diritto esclusivo il suolo su cui sorge l’edificio, le parti della costruzione che sono importanti per l’esistenza e la solidità dell’edificio, le opere e gli impianti che servono anche agli altri comproprietari per l’uso dei loro locali.
Diritti di prelazione
Il diritto di prelazione dà diritto al suo titolare di acquistare l’immobile al prezzo proposto da un terzo prima che questo lo acquisti (diritto di prelazione ordinario), ovvero ad un prezzo predeterminato (diritto di prelazione limitativo). Il diritto di compera permette al suo titolare di acquistare in qualsiasi momento l’immobile ad un prezzo predeterminato. Il diritto di ricupera, infine, permette al venditore di esigere dall’acquirente che gli renda l’immobile contro pagamento di un certo prezzo.
Rapporti di vicinato, servitù e oneri fondiari
Oltre alle norme di diritto pubblico, vi sono diverse limitazioni al diritto di proprietà, in particolare, i diritti di vicinato (per esempio il diritto di passaggio, il diritto allo scolo delle acque o il diritto di passaggio delle condotte), le servitù (per esempio il diritto d’abitazione, l’usufrutto e il diritto di superficie che permette ad un terzo di fare e mantenere una costruzione su un fondo altrui) e gli oneri fondiari (che assoggettano il proprietario di un fondo ad una prestazione a favore di un terzo, per esempio l’onere di fornire una quantità determinata di legna).
Imposta immobiliare
Compravendita
Definizione
Rispetto alla compravendita di beni mobili, la compravendita di beni immobili si distingue per alcune norme specifiche che riguardano, in particolare, la forma del contratto, le garanzie per difetti ed il trasferimento di utili e rischi.
Forma
La compravendita di beni immobili richiede per la sua validità un atto pubblico davanti al notaio. Questo vale ugualmente per la stipula di una promessa di vendita, di un diritto di prelazione limitativo, di un diritto di compera o di ricupera, per i quali è prevista anche l’annotazione nel registro fondiario.
Nel caso di stipula di un patto avente ad oggetto un aussie pokies online diritto di prelazione ordinario su un bene immobile, è invece sufficiente, ai fini della validità del patto, che il patto sia stipulato in forma scritta, senza la necessità di ricorrere ad un notaio e all’annotazione nel registro fondiario.