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Rollen der Bauherren
Die Interessen der jeweiligen Bauherrinnen bedingen unterschiedliche Organisationsformen, die beispielsweise in der Zusammenarbeit mit einer Gemeinde anders strukturiert sind als in der Zusammenarbeit mit einem privaten Konzern, mit einer professionellen Bauabteilung oder mit einer privaten Familie.
Bei grösseren, komplexen Projekten konstituieren sich Bauherren häufig aus spezialisierten Teams, die sich aus Vertreterinnen, Beratern, Nutzerinnen, Baufachleuten, Betreiberinnen und weiteren Beteiligten zusammenstellen. In diesen Fällen ist eine klare Organisationsform von grundlegender Bedeutung, um die Entscheidungsgremien und die Ansprechpersonen für die Projektbeteiligten festzulegen. Deren Wahrnehmung der Aufgaben ist entscheidend für das Gelingen des Projekts. Die jeweiligen Verantwortungen sowie die Weisungsbefugnisse sind daher klar zu definieren. Rechtzeitige, phasengerechte Entscheide der jeweiligen Entscheidungsträger verhindern Projektverzögerungen und ermöglichen einen effizienten Projektverlauf – dieser liegt demzufolge auch in der Verantwortung der Bauherrin. Auch die zeitliche Komponente der Entscheidungswege ist zu beachten, da bei komplexeren Projekten mit einem professionell organisierten Bauherrn Entscheide oftmals mehrere Gremien durchlaufen, bis sie genehmigt werden. In solchen Fällen empfiehlt es sich, dass eine Ansprechperson oder ein kleineres Gremium die Interessen und die Wünsche der Bauherrin bündelt und gegenüber externen Stellen und dem Planungsteam kommuniziert. Bei Projekten mit mehreren Bauherrinnen sind genaue Definitionen der Schnittstellen wesentlich.
Auf Bauherrenseite können mehrere Beteiligte auftreten, die unterschiedliche Funktionen und Verantwortungen übernehmen. Dabei zeichnet sich eine zunehmende Spezialisierung ab. Private Kapitalanleger in Immobilien werden immer häufiger von professionellen Investorinnen abgelöst, und dies in einem Markt, der sich zunehmend internationalisiert. Bauherrenberater spezialisieren sich auf bestimmte Fachgebiete und Bauaufgaben; Qualitätssicherer überprüfen im Auftrag der Bauherrin die Planungs- und Ausführungsqualität. Der Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein legt in der Norm SIA 112, Modell Bauplanung, 2014, und in der Dokumentation SIA D 0174, Modelle der Zusammenarbeit: Erstellung und Bewirtschaftung eines Bauwerkes, 2003, die Begriffsdefinitionen für die wesentlichen Beteiligten auf Auftraggeberseite fest, die im Folgenden aufgeführt werden.
Auftraggeber
Die Norm SIA 112 definiert den Auftraggeber im Zusammenhang mit den Projektbeteiligten in Bezug auf die rechtlichen Beziehungen. «Der Auftraggeber ist der Vertragspartner der Planer. Er ist in der Regel der Bauherr.» 1 Gemäss der Dokumentation SIA D 0174 können die Auftraggebenden « […] Eigentümer und/oder Bauherr sein. Der Auftraggeber veranlasst die Erstellung bzw. Bewirtschaftung eines Bauwerkes. Er ist übergeordneter Träger der Bau- bzw. Bewirtschaftungsabsicht, die er in Form der betriebs- und bautechnischen, gestalterischen, ökologischen, wirtschaftlichen und sozialen Randbedingungen und Ziele festlegt. Der Auftraggeber bezeichnet seine handelnden Organe für den Planungs- und Bauprozess sowie für die Bewirtschaftungsphase.» 2
Investor
«Der Investor ist Geldgeber eines Bauvorhabens. Er genehmigt den Kredit für die Realisierung. Der Investor orientiert sich im Rahmen seiner ethischen Grundsätze in der Regel primär an einer guten Performance (Performance = Rendite + Wertsteigerung). Als Investoren treten auch nicht gewinnstrebende Stiftungen, Genossenschaften und andere gemischtwirtschaftliche Institutionen auf.» 3
Eigentümer
Bei der Definition der Eigentümer orientiert sich die Dokumentation SIA D 0174 am Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB). «Der Grundeigentümer ist Eigentümer des Grunds und Bodens sowie der darauf befindlichen Bauten (Art. 667 ZGB). Daher kann er in den Schranken der Rechtsordnung darüber nach seinem Belieben verfügen (Art. 641 ZGB). Der Eigentümer bestimmt die Strategie der Nutzung des Betriebes und der Erhaltung seines Bauwerkes. Er setzt dafür zweckmässige Organisation ein und trifft die Investitionsentscheide.» 3
Bauherr
Der Begriff «Bauherr» ist nicht gesetzlich definiert. Gemäss der Norm SIA 112 ist der Bauherr «[…] der oberste Entscheidungsträger eines Bauvorhabens. Er kann Grundeigentümer und/oder Investor sein. Er ist der Gesuchsteller in den erforderlichen Bewilligungsverfahren.» 5 In seiner Eigenschaft als Eigentümer, Besteller und/oder Auftraggeber hat er gesetzlich geregelte Rechte und Pflichten. 6 Gemäss der Dokumentation SIA D 0174 ist die Bauherrin das handelnde Organ des Auftraggebers, sie trägt die oberste Verantwortung und hat für den Planungs- und Bauprozess ihre handelnden Organe zu bezeichnen. Diese können Projektleiter auf der Bauherrenseite, Betriebsplaner, Betreiber und/oder interne und externe Fachstellen sowie Berater sein. 7
Bauherrenberater
Die steigende Anzahl der einzuhaltenden Normen und Bauvorschriften, komplexe Bewilligungsverfahren, sich stetig ändernde technische Anforderungen, die fortschreitende Spezialisierung der Technik, die zunehmende Internationalisierung sowie wachsende bauherrenseitige Forderungen an die Einhaltung der Kosten und Termine haben das Bauen zu einem komplexen Prozess gemacht und führen – nicht nur in der Baubranche, sondern auch im Bereich der Bauherrentätigkeiten – zu einer immer stärkeren Spezialisierung. Unterstützung und Beratung der Bauherrin kann zwar von den ausführenden Architekten übernommen werden. Diese Doppelrolle ist jedoch nicht immer vorteilhaft – sowohl für die Bauherren als auch für die Architekten. Sie kann zu Interessenkonflikten führen. 8 Insbesondere bei grösseren Projekten mit komplexen Anforderungen sowie einer Vielzahl von Beteiligten bevorzugen private Bauherrinnen unabhängige Beteiligte, die sie in sämtlichen Themen, beispielsweise des Baurechts, der Werkverträge, der Baubeschriebe oder der Nutzungsvereinbarungen, beraten können und lassen sich immer häufiger von professionellen Bauherrenberatern unterstützen. Diese begleiten die Bauherren in allen Fragen, für die eine umfassende Erfahrung im Planungs- und Bauprozess sowie im Immobilienbereich nötig ist, und geben den Bauherrinnen somit eine rechtliche und wirtschaftliche Sicherheit. Wichtig ist in diesen Fällen, dass sie im Organigramm (Projektorganisation) auf der Bauherrenseite positioniert werden, da sonst Verantwortung und Haftung nicht klar geregelt sind. Grundsätzlich übernehmen Bauherrenberater keine Haftung. Die Beratungshonorare sind von den Bauherren separat zu begleichen. Während Bauherrenvertreter eine gleichsam interne als auch externe Tätigkeit übernehmen, ist die Rolle des Bauherrenberaters lediglich eine interne innerhalb des Bauherrenteams ohne Weisungsbefugnis über die Planenden und Ausführenden.
Bauherrenvertreter
Im Zuge der Spezialisierung in der Baubranche und der zunehmend komplexer gewordenen Planungs- und Bauprozesse wandeln sich auch die Inhalte der Bauherrentätigkeiten. Vor allem für nichtprofessionelle Bauherren ohne Bauerfahrung ist der Prozess von der Intention bis zur Abnahme komplexer geworden. Diese Tatsache hat zur Folge, dass Bauherrinnen häufig die Konsequenzen ihrer Entscheidungen nicht abschliessend beurteilen können. Daher werden Bauherrenleistungen oftmals durch beauftragte Dritte ausgeführt, um den Risiken des Bauens begegnen zu können.
«Der Bauherrenvertreter vertritt den Bauherrn gegenüber dem oder den direkt untergeordneten Leistungsträgern» 5 und hat ihnen gegenüber Weisungsbefugnis. Bauherrenvertreter übernehmen dabei sämtliche Bauherrentätigkeiten, die die Themen der Ausführung, Quantität, Qualität, Kosten und Termine eines Bauvorhabens betreffen. Sie sind intern wie extern tätig, da sie die Bauherren sowohl beraten als auch vertreten und somit im Planungs- und Bauprozess aktiv als Auftraggebende teilnehmen.
Private, öffentliche und institutionelle Bauherren
Es gibt unterschiedliche Intentionen, die Bauherren veranlassen, einen Planungs- und Bauprozess anzustossen. Wir unterscheiden zwei grundsätzliche Interessenlagen. Eigennutzerinnen oder die klassischen Investoren, die den Prozess als rein monetäre Investition betrachten. Erstere lassen ihr Handeln in der Regel von einer langfristigen Strategie leiten. Dabei spielen oft gesellschaftliche, ökonomische und umweltbezogene Argumente eine wesentliche Rolle. Klassische Anlegerinnen bauen ihre Investitionsstrategie in der Regel auf kurzfristig angelegten und ökonomisch basierten Faktoren auf. Wir unterscheiden private, öffentliche und institutionelle Bauherren.
Private Bauherrinnen können einzelne natürliche Personen, Einzelfirmen oder Personengesellschaften sein. Auch Körperschaften des privaten Rechts, Bau- und Immobiliengesellschaften, Investorengruppen, Kapitalgesellschaften oder Wohnbaugenossenschaften treten als private Bauherren auf. Für diejenigen, die für den Eigenbedarf bauen, steht die individuelle, innovative Lösung und die Projektqualität meist im Vordergrund. Während Kapitalgesellschaften grösstenteils ein wirtschaftliches Interesse verfolgen, ist für Genossenschaften eine wirtschaftliche sowie soziale Förderung ihrer Mitglieder durch einen gemeinschaftlichen Betrieb von wesentlicher Bedeutung. Einzelne natürliche Personen können die Bauherrenrolle persönlich ausführen, während grössere Gesellschaften diese Rolle häufig auf Dritte übertragen.
Der Bund, die Kantone und die Gemeinden sowie öffentliche Körperschaften, wie die SBB und die Post, zählen zu den öffentlichen Bauherrinnen. Als Vertreter des öffentlichen Interesses und Treuhänder der Steuergelder dienen ihre wesentlichen Ziele der Allgemeinheit – im Gegensatz zu privaten Bauherren, die meist Eigeninteressen verfolgen. Aus diesem Grund konzentrieren sich ihre Bemühungen neben wirtschaftlichen Zielen auch langfristig auf die Qualitäten des Bauvorhabens. Öffentliche Bauherren unterliegen dem öffentlichen Beschaffungswesen. Liegt die Auftragssumme über einem gewissen Schwellenwert, ist für öffentliche Bauherrinnen keine freihändige Vergabe möglich; der Auftrag ist öffentlich auszuschreiben. Öffentliche Bauherren werden von Bauämtern und Bauabteilungen vertreten.
Zu institutionellen Bauherrinnen zählen beispielsweise Pensionskassen, Immobilienfonds, Banken, Versicherungsgesellschaften, Kirchen und Stiftungen. Das wesentliche Augenmerk liegt bei ihnen auf der Erhaltung beziehungsweise Mehrung der investierten Finanzmittel und der langfristigen Wertsteigerung ihrer Immobilie. Die Ausübung der Bauherrenrolle wird dabei entweder über eine interne Stelle oder über eine externe professionelle Bauherrenvertretung übernommen.
Aufgaben der Bauherren
Die Leistungen und Entscheide der Auftraggebenden im Planungs- und Bauprozess sind in der Norm SIA 112 definiert. Dabei legt die Norm sowohl übergeordnete Pflichten als auch Teilaufgaben in den jeweiligen Planungsphasen fest. Bauherren müssen Entscheide treffen, Vergütungen veranlassen und im gesamten Planungs- und Bauprozess prüfend wirken und aktiv mitgestalten. Häufig übertragen sie diese Verantwortungen an Dritte und lassen sich von Spezialisten vertreten. Diese rekrutieren sich aus unterschiedlichen Disziplinen. Die Leistungsinhalte der Bauherrenvertreter sind nicht Bestandteil der klassisch definierten Grundleistungen der Planenden. Sie übernehmen, im Gegensatz zu den Planenden, jedoch keine Haftung für ihr Handeln gegenüber den Bauherren.
Bauherr sein ist eine Führungsaufgabe. «(Er) koordiniert und vertritt die Interessen der Eigentümer, Investoren, Besteller, Nutzer und Betreiber. ... Als Auftraggeber ist er Vertragspartner der Planer.» 10 Zu den übergeordneten Aufgaben zählen die Festlegung der Rahmenbedingungen, die Projektdefinition und die Überprüfung sowie die Verarbeitung der Ergebnisse der einzelnen Planungsschritte. Entsprechende Entscheide sind sukzessive zu fällen. Es ist sinnvoll, dass die Bauherren die Rahmenbedingungen des Projekts und die wichtigen Entscheide zu Qualitäten, Kosten und Terminen in einem Projektpflichtenheft festhalten und dieses mit Projektfortschritt detaillieren. Zu den von ihnen festzulegenden Rahmenbedingungen gehören auch die Raumbedürfnisse respektive das Raumprogramm sowie funktionale Anforderungen. Bei Grossprojekten mit mehreren Benutzergruppen gehören ausserdem die Definition der Zielgruppen und deren Integration in den Planungsprozess zu den Bauherrenaufgaben. Die Ergebnisse und Dokumente der Planenden müssen sie im Hinblick auf die von ihnen definierten Ziele und Vorgaben überprüfen und diese – angenommen sie entsprechen ihren Vorgaben – genehmigen. Im Verantwortungsbereich der Bauherrin liegt auch die Organisation, gemeint ist «die Festlegung von Abläufen, Meilensteinen, Aufgaben, Kompetenzen, Verantwortungen und Rollen. Damit wird die Handlungsfähigkeit hergestellt» 11 Abhängig von der verfolgten Strategie und den Anforderungen an das Projekt, wird die entsprechende Projektorganisation gewählt.
Die Bauherrinnen stehen jedoch nicht nur konkret im Projektablauf in der Pflicht, Vorgaben zu liefern und Entscheide zu treffen. Mit dem Eingriff in das gebaute Umfeld übernehmen sie in rechtlicher und ökonomischer, aber auch in kultureller, sozialer und ökologischer Hinsicht eine grundlegende und bedeutende Verantwortung gegenüber der Gesellschaft. Sie tangieren weiterführende Interessen, die über die reine Erfüllung räumlicher Bedürfnisse und die Erstellung von Bauten hinausgehen. Herausragende Bauten sind nie die Einzelleistung der Architektinnen; sie sind immer auch durch die Rahmenbedingungen und Freiräume bedingt, die von Bauherren geschaffen werden.
Als Instrument für professionelle Bauherren sowie nicht-Baufachleute bzw. Laien wurde vom SIA zum 1. August 2020 die Ordnung SIA 101, Ordnung für Leistungen der Bauherren, herausgegeben. Die Verständigungsnorm beschreibt die Aufgaben, Rechte und Pflichten sowie Aufgaben und Leistungen der Bauherrinnen und ist als Ergänzung zur Norm SIA 112, Modell Bauplanung, zu sehen.
Versicherungen der Bauherren
Während des Bauprozesses kann es immer zu Schäden kommen, die entweder das eigene Bauvorhaben oder die nachbarlichen Bauten betreffen; es kann auch zu Personenschäden kommen. Die Bauherrin trägt die Gesamtverantwortung für ihre Baustelle. Verursacht sie einen Schaden, so ist sie dafür kausal haftbar. Es ist empfehlenswert, den Risiken der Bauherren mit möglichen Versicherungen zu begegnen.
Bauherrenhaftpflichtversicherung
Sachschäden während der Bauzeit (zum Beispiel ein umstürzender Baukran, der das Nachbarhaus beschädigt) und Personenschäden (zum Beispiel spielende Kinder, die sich auf der Baustelle verletzen) werden mit einer Bauherrenhaftpflichtversicherung abgedeckt.
Bauwesenversicherung
Die Bauwesenversicherung schützt das Bauwerk gegen unvorhergesehene Bauunfälle während der Bauzeit. Eingeschlossen in die Deckung sind alle am Bau Beteiligten. Wichtig sind die Zusatzdeckungen für Baugrund, Bodenmassen, gefährdete Sachen und bestehende Bauten bei Um- oder Ausbauten. Bauherrinnen profitieren vom Unfallschutz und vermeiden Mehrkosten infolge Bauunfall, Diebstahl (von Komponenten) oder Beschädigung des Bauwerks (zum Beispiel Sprayereien). Die Unternehmen profitieren von der Absicherung des Werks gegen Untergang, worauf die Prämie für die Bauwesenversicherung üblicherweise auf die Unternehmen abgewälzt wird.
Feuer- und Elementarschadenversicherung
In den meisten Kantonen ist die Feuer- und Elementarschadenversicherung von Werken obligatorisch und monopolistisch geregelt. So werden der Bauherrin im Kanton Aargau zum Beispiel vom Aargauischen Versicherungsamt (AVA) zusammen mit der Baubewilligung die Anmeldungsformulare zugestellt. In den Kantonen ohne obligatorische Versicherungen kann eine Bauzeitversicherung einer privaten Versicherung Gebäude gegen Feuer-, Elementar- und Erdbebenschäden versichern.
Berufshaftpflicht
Der Bauherr sollte immer sichergehen, dass sämtliche Projektbeteiligten jeweils über eine ausreichende Berufshaftpflichtversicherung verfügen. Die Berufshaftpflicht der Planenden und Ausführenden versichert diese gegen Personen-, Sach- und Bautenschäden. Letztere sind Schäden respektive Baumängel, die aus einer Fehlplanung oder aus Bauleitungsfehlern resultieren.
Kautionen und Bürgschaften für die Absicherung von Anzahlungen oder der Ausführungs- und Baugarantie können neben optimalen organisatorischen/kaufmännischen Prozessen auch als Versicherungs- oder Banklösungen durch die Bauherrin veranlasst werden.
Gut zu wissen
- Der Bauherr hat Pflichten.
- Die Auftraggebenden binden sich vertraglich an Planende und Unternehmen.
- Der Bauherrenberater berät die Bauherrin in Bezug auf das Projekt, die Organisation und den Prozess.
- Der Bauherrenvertreter ist Repräsentant der Auftraggebenden und hat Weisungsbefugnis.