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Was ist ein Mehrwertausgleich?
Wenn eine Gemeinde beschliesst aus Landwirtschaftsland Bauland zu machen, dann wird der Landbesitzer meistens Millionär. Warum? Bauland kann man ungefähr zum hundertfachen Preis verkaufen, wie Landwirtschaftsland. Eigentlich ist schon seit 1980 vorgeschrieben, dass es für einen solchen Mehrwert einen Ausgleich braucht. Anstatt diesen endlich einzuführen, macht es der Zürcher Regierungsrat sogar noch schlimmer.
Wie viel Wert ein Quadratmeter Boden hat, hängt von zwei Faktoren ab. Erstens spielt es eine Rolle, wo ein Grundstück liegt. Direkt neben dem Bahnhof Zürich ist das Land mehr wert als in Fischental im Zürcher Oberland. Zweitens spielt es eine Rolle, was man mit dem Land machen darf. Liegt es in der Landwirtschaftszone, in der Gewerbezone oder in der Bauzone: Je nach dem ist der durchschnittliche Kaufpreis höher oder tiefer.
Wie viel Wert der Boden hat, hängt somit zu einem grossen Teil vom Staat ab. Ein Beispiel: Nach dem die Glatttalbahn gebaut wurde, stiegen die Grundstückpreise in der Region und es wurden Bautätigkeiten ausgelöst in Milliardenhöhe. Wer hat davon profitiert? Alle, die glücklicherweise Land besassen am richtigen Ort. Den Bau der Bahn hat der Kanton Zürich bezahlt. Aber es sind auch andere Aspekte wichtig, wie ein gutes Bildungssystem oder eine gute Gesundheitsversorgung. Auch hier ist der Staat zuständig.
Wenn eine Gemeinde beschliesst aus einem Gewerbegebiet ein Baugebiet zu machen, dann steigt der Landpreis massiv. In diesem Zusammenhang spricht man von Planungsmehrwerten – das Land hat mehr wert aufgrund der staatlichen Planung. Seit 1980 steht im nationalen Raumplanungsgesetz (RPG), dass solche Planungsmehrwerte ausgeglichen werden müssen. Das heisst, der Grundeigentümer muss einen Teil dieses Mehrwertes der Gemeinde zurückzahlen. In der Stadt Basel liegt dieser Ausgleichssatz bei 50%.
Der Kanton Zürich hat bis heute keine solche Regelung. Die Gemeinden wurden aber längst aktiv. Mit sogenannten Städtebaulichen Verträgen vereinbaren Gemeinden schon heute, dass ein Investor einen Beitrag leistet für eine Um- oder Aufzonung auf seinem Grundstück. Das heisst der Investor finanziert beispielsweise einen nahegelegenen Park, Veloabstellplätze oder erstellt einen Anteil Wohnraum mit vergünstigten Mieten. Das wohl bekannteste Beispiel in Winterthur ist das Areal Werk 1 (Lokstadt) im Sulzerareal. Der Mehrwert, entstanden durch die Umzonung, wurde zum Teil ausgeglichen, mittels Auflagen preisgünstigen Wohnraum zu bauen. Das mit diesem Mehrwertausgleich ist also nicht so eine Sache. Es wird bereits gemacht.
In diesem Frühling präsentierte der Zürcher Regierungsrat eine Gesetzesvorlage, um den Mehrwertausgleich auf kantonaler Ebene zu regeln. Endlich. Doch leider ist das Gesetz so schlecht, dass es sogar ein Rückschritt bedeutet gegenüber dem Status Quo. Der ausgeglichene Mehrwert bei Auf- und Umzonungen dürfte maximal noch 15% betragen. Mit diesem Gesetz würde die gängige Praxis der Städtebaulichen Verträge stark eingeschränkt.
Um Kulturland zu schützen und Verkehr zu vermeiden, wollen wir im Kanton Zürich verdichtet bauen in den Zentren. Dieses Verdichten gelingt nur, wenn man es richtig macht. Nämlich dann, wenn es genügend öffentlichen Raum gibt: Also genügend Spielplätze, Parks und Plätze. Die Liste ist aber noch länger, denn es geht auch um preisgünstigen Wohnraum oder neue öV-Haltestellen. Um das zu finanzieren, braucht es den Mehrwertausgleich. Und zwar deutlich mehr, als von der Regierung vorgeschlagen.
In der vorberatenden Kommission setze ich mich ein das Gesetz zu verbessern. Jene die von einer Zonenänderung profitieren sollen auch einen Beitrag leisten zu einer gelungenen Verdichtung. Dann wird die Sache zu einer Win-Win Situation.
Winterthur, 7. Juni 2018, Martin Neukom, Kantonsrat Grüne Winterthur