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Partager l'héritage loyalement
En Suisse, les biens fonciers privés appartiennent souvent à des communautés successorales qui comptent deux à trois parties. C'est un exemple pour partager et exploiter les biens-fonds sans que trop d'héritiers ne se battent pour récupérer leur part.
Hans (55 ans, deux enfants) et Gabi (59 ans, trois enfants) sont frère et sœur. Il y a 15 ans, ils ont hérité de leurs parents deux immeubles, une maison familiale, ainsi que deux maisons de vacances. Hans dispose d'un revenu élevé et ne dépend pas du revenu généré par les biens fonciers. Gabi, au contraire, n'a pas exercé d'activité professionnelle quand les enfants étaient en bas âge. Elle a couvert une partie des coûts de la vie avec le revenu tiré des biens fonciers.
Des investissements sont ouverts sur les immeubles et la maison familiale. Pour cette raison, Hans et Gabi se renseignent afin de savoir si une vente partielle ou si la dissolution de la communauté successorale serait une solution.
Point délicat : augmentation future de la valeur
Le plus simple serait d’évaluer les biens fonciers, de les partager et de régler la différence par le paiement de la soulte. Cette solution a toutefois un inconvénient majeur : les biens fonciers bénéficient souvent de potentiels de développement très différents. Si, après le partage, la valeur évolue fortement dans un sens ou dans l'autre, une des parties se sentira lésée. Afin d'éviter cela, Gabi et Hans s'adressent à des professionnels.
Bien estimer les potentiels
Les experts immobiliers estiment les biens fonciers et, parallèlement, analysent leur potentiel. Il s'agit de déterminer s'il est possible d'augmenter la valeur du bien par le biais d'investissements ciblés ou en changeant leur utilisation. Résultat : le rendement des deux immeubles peut être sensiblement augmenté en regroupant les appartements de 1 et 2 pièces, ce qui permet d'augmenter les loyers. Une telle modification n'est pas réalisable dans de courts délais, notamment parce que les logements sont loués. Mais en cas de partage des biens, cette valeur potentielle doit toutefois être prise en compte.
Hans et Gabi aimeraient garder la maison de leurs parents dans les biens familiaux. Les experts estiment les coûts pour un assainissement complet. De plus, ils calculent la valeur du terrain au cas où on y construirait des appartements en propriété pour la vente. Les maisons de vacances ne sont pas utilisées directement par les héritiers. Une analyse montre que les loyers à la semaine couvrent tout juste les coûts d’entretien. La vente serait donc une bonne solution.
Partage équitable
Gabi et Hans décident de vendre les maisons de vacances et de se partager la recette. Gabi prend les deux immeubles. Elle paie un surplus à Hans par rapport à la valeur vénale actuelle, en compensation d'une augmentation de la valeur potentielle. Hans reprend la maison familiale des parents et planifie une rénovation totale avec l'argent reçu pour les immeubles.
Conseils
- Renvoyer la dissolution d'une communauté successorale aux calendes grecques n'est pas rentable. La communauté grandit à chaque nouvel héritage. Comme les décisions doivent toujours être prises à l'unanimité, les héritiers se bloquent souvent mutuellement.
- Lorsque les biens fonciers sont partagés sur la base de la seule estimation de la valeur de l'objet, les héritiers se chamaillent souvent tôt ou tard, car avec peu d'investissements ou un changement d’utilisation, la valeur peut être augmentée.
- Faites attention, lors du partage des biens fonciers, à éviter les impôts sur le gain immobilier qui ne sont pas nécessaires.
Liens
Hans Rausser ; montage : infomaison Imprimer l'article