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Zu den Pflichten des Vermieters gehört es, die Mietsache zu beheizen. Was den Umfang und die Dauer der Beheizung angeht, gibt es Gepflogenheiten, die man als allgemeine Richtlinien betrachten kann.
Im Obligationenrecht ist statuiert, dass der Vermieter die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und in selbigem auch erhalten muss. Daraus ergibt sich, dass auch das Heizen des Objekts zu den Pflichten des Vermieters gehört. Das Klima in der Schweiz erfordert im Herbst und Winter beziehungsweise in den kälteren Monaten des Jahres nämlich ein Heizen von Wohn- und Geschäftsräumen. Ohne eine ordentliche Beheizung würden nicht nur das Wohlbefinden, sondern vielleicht sogar die Gesundheit der Personen, die sich im Mietobjekt aufhalten, in Mitleidenschaft gezogen. Werden in Geschäftsräumen nur Gegenstände gelagert, erübrigt sich regelmässig die Frage der Beheizung.
Ein Mieter hat einen Rechtsanspruch auf die Lieferung angemessener Wärme, wenn Wohnungen oder Geschäftsräume an ein zentrales Beheizungssystem angeschlossen sind. Selbiges gilt für die Warmwasserlieferung, wenn eine zentrale Aufbereitungsanlage vorhanden ist. Der Vermieter hat einen entsprechenden Zustand des Mietobjekts herzustellen, das bildet schliesslich einen Bestandteil seiner Vermieterpflicht zur Gebrauchsüberlassung und auch einen Bestandteil der Gegenleistung für den vom Mieter bezahlten Mietzins.
Wann ist die Wärme angemessen?
Eine gesetzliche Definition, die klarstellt, was als angemessene Wärme gilt, gibt es nicht. Was den Umfang und die Dauer der Beheizung angeht, gibt es Gepflogenheiten, die man als allgemeine Richtlinien betrachten kann. Es muss bedacht werden, dass die Ansprüche der Menschen an den Wohnkomfort in den letzten 30 Jahren gestiegen sind. Daher ist der Entscheid des Bezirksgerichts Zürich vom 25.1.1935 veraltet, wonach in Wohnräumen in der regelmässigen Benutzungszeit von 08:00 Uhr bis 23:00 Uhr eine durchschnittliche Temperatur von 18°C als angemessen anzusehen sei. Das Genfer Kantionsgericht hat 1988 eine Raumtemperatur zwischen 17°C und 18°C als mangelhaft angesehen. Da sich die Lebensgewohnheiten verändert haben (unter anderem wird heute auch nicht mehr zwischen mehr oder weniger stark zu beheizenden Räumlichkeiten unterschieden), ist auf eine durchschnittliche Raumtemperatur von 20°C bis 21°C abzustellen im Zeitraum von 07:00 Uhr bis 23:00 Uhr. Dies soll auch für Badezimmer gelten, was zudem der Vermeidung von Feuchtigkeitsschäden diene, was ja auch die Interessen das Vermieters berührt.
Was die Dauer der Beheizung angeht, soll auf die Bedürfnisse des Durchschnittsmieters abgestellt werden. Die Nachtruhe dauert für diesen in der Regel von 23:00 Uhr bis 07:00 Uhr. Daher lässt sich eine Aufheizungszeit ab 08:00 Uhr heute nicht mehr vertreten, denn es kann dem Mieter nicht zugemutet werden, jeden Morgen frieren zu müssen.
Auch ausserhalb der Heizperiode
Grundsätzlich soll geheizt werden, wenn die Aussentemperatur unter 14°C sinkt. Die durchgehende Heizperiode in der Schweiz dauert regelmässig von Mitte September bis Mitte Mai. Dennoch heisst das nicht, dass nur während dieser Heizperiode geheizt werden muss. Auch ausserhalb der Heizperiode muss bei kühlen Aussentemperaturen die Beheizung des Mietobjekts gewährleistet werden. Es kann dem Mieter schliesslich nicht zugemutet werden, an kalten Frühlings- und Herbsttagen zu frieren und seine Gesundheit möglicherweise zu gefährden. Wenn die Zimmertemperatur tagsüber auch nur zeitweilig weniger als 18°C beträgt und es abzusehen ist, dass die kühle Witterung länger anhält als zwei bis drei Tage, muss der Vermieter auch ausserhalb der Heizperiode das Mietobjekt heizen. Dies gilt selbst bei Kälteeinbrüchen im Sommer, etwas anderes gilt nur bei sehr kurzen Kälteperioden. Dann liegt das Heizen im Ermessen des Vermieters. Wenn er in diesem engen Rahmen des Möglichen das Heizen verweigert, ergibt sich aber immerhin eine Energieeinsparung, die ja auch für die Heizkostenabrechnung des Mieters günstig ist.
Niedrigere Temperaturen
Es ist unstreitig, dass in den Nachtstunden von 23:00 Uhr bis 07:00 Uhr niedrigere Temperaturen angemessen sind. Die Brennstoffeinsparungen durch die Reduzierung der Beheizung während der Nachtstunden ist ebenfalls günstig für die Heizkostenabrechnung des Mieters. Die Vorlauftemperatur ist bei circa 15°C angemessen, die Raumtemperatur darf aber auch nachts nicht darunter sinken, weil sonst die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt wäre. Werden die Nachttemperaturen zu tief angesetzt, ist zudem unweigerlich mit Feuchtigkeitsschäden zu rechnen. Eine völlige Abschaltung der Heizung wäre auch aus energietechnischer Hinsicht ein Unding, weil die Aufheizung kalter Räume einen enormen Energieverbrauch verursacht, der auch in finanzieller Hinsicht merklich ins Gewicht fällt. Ganz ausschalten darf der Vermieter die Heizung also in keinem Fall.
Zusammenfassung: Heizungspflichten
- Das Beheizen gehört zu den Vermieterpflichten, die konkrete Ausgestaltung dieser Pflicht ergibt sich aus allgemein anerkannten Richtlinien.
- Es soll eine durchschnittliche Raumtemperatur von 20°C bis 21°C gewährleistet werden im Zeitraum von 07:00 Uhr bis 23:00 Uhr.
- Grundsätzlich soll ab einer Aussentemperatur von unter 14°C geheizt werden, die gewöhnliche Heizperiode währt von Mitte September bis Mitte Mai.
- Beträgt die Raumtemperatur zeitweilig weniger als 18°C und dauert dieser Zustand länger als 2 bis 3 Tage an, muss auch ausserhalb der Heizperiode geheizt werden.