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Étudiez attentivement le registre foncier
Outre l'extrait du grand livre, le journal, les justificatifs, la description du terrain et les plans, qui définissent également les limites exactes du terrain, fournissent toutes les précisions utiles concernant la propriété. Lors de l'authentification du contrat d'achat, le notaire lit – du moins dans le canton de Berne – l'inscription au registre foncier et attire l'attention sur les conséquences juridiques. « L'argument ultérieur de ne pas avoir été au courant du contenu du registre foncier est ainsi exclus d'emblée » explique Lukas Manuel Herren du cabinet de notariat et gérances Chèvre, Rutsch & Herren à Berne. Il est toutefois vivement recommandé aux acheteurs d'étudier en détail les inscriptions au registre foncier déjà avant la signature du contrat.
Connaissez et comprenez les droits
Le registre foncier renseigne sur les droits grevant une propriété foncière. Les servitudes, par exemple un droit de passage, n'ont force de loi que si elles figurent au registre foncier. Le code civil définit ce qu'est une servitude : « La servitude est une charge imposée sur un immeuble en faveur d'un autre immeuble et qui oblige le propriétaire du fonds servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d'usage, ou à s'abstenir lui-même d'exercer certains droits inhérents à la propriété. » Voici les servitudes importantes que vous devez connaître :
- Le droit de passage à véhicule confère aux propriétaires du terrain qui ont mis à disposition leur terrain pour la réalisation d'un tronçon de route, un droit de passage commun à pied et à véhicule.
- Le droit de passage pour la conduite accorde au propriétaire foncier le droit de réaliser des conduites pour le gaz, l'électricité ou l'eau à travers le terrain voisin.
- Le droit d'usage commun définit qui peut stationner sur le parking commun ou, en cas de guerre ou de catastrophe, qui est autorisé à utiliser l'abri de protection civile.
- Le droit de contiguïté règle les divergences en termes de prescriptions de construction, par exemple si le voisin est autorisé à construire un garage plus près de la limite de son terrain que la loi ne le prévoit.
- L'usufruit confère au bénéficiaire le droit de disposer d'une propriété foncière. Il peut ériger une construction sur le terrain, habiter la maison ou louer l'appartement. Les revenus lui appartiennent ; en contrepartie, il assume l'entretien du bien-fonds ainsi que les intérêts hypothécaires, les assurances et les impôts.
- Le droit de passage accorde aux habitants d'un bien foncier qui n'est pas (suffisamment) raccordé au réseau routier public le droit d'utiliser les chemins ou accès privés situés sur le terrain voisin.
- Le droit d'habitation est généralement accordé à vie au conjoint ou au partenaire survivant dans le cadre de la succession. Ce dernier doit pouvoir continuer à vivre aussi longtemps que possible dans la maison ou l'appartement commun.