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I. Généralités
Dans le cas d’un contrat de bail, le locataire doit payer chaque mois un loyer. Cependant, il peut arriver que des défauts apparaissent dans l’appartement ou dans le bien loué. A certaines conditions, le locataire peut faire valoir certains droits (art. 259a ss CO) : la remise en état du bien, la réduction proportionnelle du loyer, des dommages-intérêts et la prise en charge du procès contre un tiers. Il peut également consigner le loyer.
A l’exception des dommages-intérêts, les droits décrits plus hauts sont valables même sans faute du bailleur. Ces dispositions ne sont pas applicables pour les défauts dont la réparation incombe au locataire, c’est-à-dire les défauts qui lui sont imputables. Cependant, ces droits ne peuvent pas être restreints en défaveur du locataire.
II. Réduction proportionnelle du loyer
En particulier, le locataire peut demander une réduction proportionnelle du loyer si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, au moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier.
Lorsque le défaut est grave, celui-ci peut entraîner la suppression du loyer pour toute la durée du défaut.
Pour justifier une réduction de loyer, l’usage de la chose doit être restreint d’au moins 5%, voire 2% s’il s’agit d’une atteinte permanente. La diminution de loyer à laquelle peut prétendre le locataire tend à rétablir l’équilibre des prestations entre les parties et n’est pas assimilable à des dommages-intérêts.
Lorsque le bailleur connaît le défaut avant que le locataire ne déclare exiger une réduction, ce dernier peut réclamer non seulement la réduction des loyers pour le futur, mais aussi la restitution d’une partie des loyers déjà versés. Cependant, il faut que le locataire ouvre son action avant que le délai de prescription de cinq ans ne soit échu.
III. Concernant le bailleur
La réduction du loyer par le bailleur est considérée comme une modification unilatérale du contrat, qui est un droit. Cependant, comme cette modification n’est pas au détriment du locataire (celui-ci devant simplement payer moins d’argent), il n’existe pas de délai. Ainsi, le bailleur peut informer du jour au lendemain son locataire que son loyer diminuera le mois suivant. Cette situation reste très rare en pratique !
IV. Conclusions
Lorsque des locataires se rendent compte qu’un défaut entache leur bien, il peut parfois être compliqué de faire valoir leur droit face à une régie ou à un bailleur. De plus, certains locataires peuvent aussi par moment utiliser certains éléments pour demander une diminution de loyer très (voire trop) importante.
Dans la période sanitaire extraordinaire actuelle, bon nombre de locataires, par exemple de baux commerciaux, ont été dans l’obligation de payer un loyer malgré le fait qu’ils n’ont pas pu utiliser leur bar, restaurant ou autre commerce. Certains auteurs de doctrine sont d’avis que ces locataires ont le droit à une réduction de loyer, voire à une suppression du loyer, car le fait de ne pas pouvoir utiliser son bien locatif serait considéré comme un défaut. Cette question n’est toutefois pas tranchée en pratique et n’emporte de loin pas l’approbation de tous, et pour cause.
Il convient toujours de garder à l’esprit que les droits des locataires engendrent des obligations des bailleurs. Il est donc important de bien se renseigner sur le sujet, y compris lorsqu’on envisage l’acquisition de biens immobiliers de rendement, afin d’éviter les mauvaises surprises.
Co-écrit par Albertine Necker (Présidente ELSA, étudiante en 3ème année de droit)