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Proprietà per piani: chi paga cosa?
Una cosa è chiara: le spese per la vostra unità sono a vostro carico. La ripartizione equa delle spese comuni è invece un tema costantemente delicato. Se per esempio i membri della comunione non hanno tutti lo stesso standard di vita o presentano situazioni familiari diverse, possono facilmente insorgere dei contrasti.

Esempio di distribuzione
|Esempio

– Franz & Meret R.
|Franz e Meret R., una coppia di pensionati, abitano in un attico facente di una comunione di tre comproprietari di proprietà per piani. Sotto di loro vivono due famiglie, una con due e l'altra con tre bambini. La coppia è infastidita dal fatto che avendo una quota di valore di 390⁄1000, pagano la parte maggiore del consumo di acqua, nonostante le due famiglie consumino molto più di loro. «Può darsi», controbattono i residenti del pianterreno. «In cambio noi non usiamo mai l'ascensore».|
In linea di principio, le spese comuni devono essere ripartite tra i singoli proprietari in base alle loro quote di valore (art. 712h CC). La legge prevede soltanto tre eccezioni:
- Se un proprietario per piani non utilizza una parte comune o lo fa solo in misura molto ridotta, lo si deve prendere in considerazione nel regolamento dei contributi.
- Se una proprietaria non vuole partecipare a misure edili di lusso, non è tenuta a contribuirvi. Lo stesso vale per misure edili utili che sono sproporzionate rispetto al valore della sua quota (Proprietà per piani: vivere nella comunione; scheda informativa: Misure edili: necessarie – utili – di lusso (PDF, 43KB)).
- Se un proprietario possiede un appartamento arredato in maniera più costosa rispetto alla media, deve pagare, in base al valore della propria quota, un contributo maggiore per i premi assicurativi dell'immobile.
La semplice soluzione prevista dalla legge è del tutto adeguata alla vita di tutti i giorni: uno consuma più acqua, un altro utilizza più spesso l'ascensore e un altro ancora vuole aiuole di fiori più abbondanti – sarebbe infatti estremamente difficile trovare una chiave di ripartizione equa, valida a lungo termine.
✓ Suggerimento
Se per determinate spese comuni volete usare un'altra chiave di ripartizione, lo potete fare. Può per esempio essere opportuno se in uno stabile abitativo ha sede un'attività commerciale che consuma molta più acqua degli appartamenti (Scheda informativa: Spese comuni: cosa è giusto? (PDF, 46.5KB)).
Le spese comuni correnti vengono in genere pagate tramite un conto comune sul quale i comproprietari versano annualmente o semestralmente degli anticipi. Questo obbligo è previsto dal regolamento oppure l'assemblea dei proprietari per piani decide in merito ogni anno. Al termine dell'esercizio viene determinata la quota di spese a carico di ciascun proprietario e conteggiata con gli anticipi.
Se nel corso dell'anno il denaro disponibile risulta insufficiente per pagare le fatture in scadenza, i proprietari per piani devono effettuare immediatamente dei pagamenti supplementari in base alla loro quota di valore (se non hanno modificato la chiave di ripartizione).
→ Buono a sapersi
Secondo uno studio del Politecnico federale di Zurigo, le spese annue per la manutenzione di un immobile ammontano all'1.3% circa del valore dell'assicurazione stabili. Gli anticipi di tutti i proprietari dovrebbero quindi aggirarsi intorno a tale cifra.
Cosa accade se uno dei proprietari non paga il proprio contributo? In tal caso la comunione di proprietari può escuterlo e se necessario fargli causa. In genere se ne occupa l'amministratore o, se non ne è stato nominato, uno dei proprietari per piani con procura della comunione (Scheda informativa: Se un proprietario non paga (PDF, 39.7KB)).
Non è obbligatorio, ma importante: il fondo di rinnovazione
La legge non prescrive la costituzione di un fondo di rinnovazione, esso è tuttavia opportuno. Se rinnovamenti costosi, quali la sostituzione dell'impianto di riscaldamento, dovessero essere finanziati direttamente tramite il conto per le spese correnti, ciò sarebbe un onere elevato per tutte le parti interessate. Il cuscinetto finanziario accumulato nel corso di più anni nel fondo di rinnovazione evita che lavori necessari vengano rimandati per mancanza di mezzi da parte di singoli proprietari.
Il fondo di rinnovazione è pensato per progetti costosi, come ad esempio il risanamento dell'intera facciata. Se si deve solo verniciare la porta di ingresso, per questa spesa ovviamente non si ricorrerà a questo fondo. Vale la pena riservare il fondo per le spese veramente importanti, altrimenti al giorno X mancheranno eventualmente i mezzi per rinnovamenti urgenti.
Che una comunione di comproprietari abbia un fondo di rinnovazione e quanto vi si debba versare annualmente è perlopiù definito nel regolamento. Salvo ivi diversamente concordato, tutti i proprietari pagano in proporzione alla quota di valore. L'Associazione svizzera dei proprietari per piani consiglia un versamento annuo di almeno lo 0.3% del valore dell'assicurazione stabili. Soprattutto per gli immobili più vecchi sono consigliati contributi superiori.
Il capitale del fondo di rinnovazione fa parte del patrimonio della comunione. Nel caso vendeste la vostra unità, non potete chiedere il rimborso della vostra quota del fondo. Essa passa al nuovo proprietario, ma andrebbe indicata separatamente nel contratto di compravendita – a causa delle imposte fondiarie basate sul prezzo d'acquisto.
✎ In caso di contraddizione tra la formulazione italiana e tedesca, per struttura, significato o interpretazione, sono determinanti la struttura, il significato o l'interpretazione tedesche.