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Im schweizerischen Mietrecht sind Mietzinsanpassungen in laufenden Verträgen nur unter bestimmten Bedingungen zulässig: Um eine allgemeine Kostensteigerung auszugleichen, oder wenn der hypothekarische Referenzzinssatz steigt. Wenn eine Wohnung neu vermietet wird, darf der Mietzins neu ausgehandelt werden. Dies führt dazu, dass die Bestandesmieten tiefer sind als die Angebotsmieten. Unter Angebotsmieten werden diejenigen Mieten verstanden, die in den Wohnungsinseraten verlangt werden. Langjährige Mieter bezahlen häufig deutlich tiefere Mieten als Neumieter. Diese Differenz wird als «Miet-Gap» bezeichnet.
Meta-Sys hat im Auftrag des Staatssekretariats für Wirtschaft SECO und des Bundesamts für Wohnungswesen BWO den Unterschied zwischen Bestandesmieten und Angebotsmieten (Transaktionsmieten) empirisch untersucht und den Miet-Gap für die 106 MS-Regionen der Schweiz berechnet. Bei den MS-Regionen handelt es sich um eine offizielle räumliche Gliederung des Bundesamts für Statistik BFS. Die Regionen basieren auf dem «Mobilité-Spatiale-Modell» von Schuler / Joye. Dabei wird die Gesamtschweiz in 106 Marktregionen unterteilt. Das Resultat der Studie «Auswirkungen des Schweizer Mietrechts im Umfeld stark steigender Angebotsmieten – eine empirische Untersuchung » im Auftrag des SECO und des BWO zeigt: Die Unterschiede zwischen den Mieten betragen je nach Region zwischen 20 und 70 Prozent. Der Miet-Gap ist umso höher, je begehrter eine Wohnregion ist. Die grössten Unterschiede finden sich in den Städten.
Die Untersuchung bestätigt die theoretischen Ergebnisse der vom HEV Schweiz in Auftrag gegebenen Studie «Auswirkungen der Mietzinsregulierungen », die das Institut für Wirtschaftsstudien Basel im Jahr 2014 durchgeführt hatte. Das bestehende Mietrecht führt aus den folgenden Gründen zu Ineffizienzen: Weil sie eine viel tiefere Miete als am Markt verlangt bezahlen, bleiben langjährige Mieter in ihren Wohnungen, auch wenn diese nicht mehr ihren Bedürfnissen entsprechen. Ehepaare, deren Kinder ausgezogen sind, haben so keinen Anreiz, in eine kleinere Wohnung zu ziehen. Dies führt zu einem Überkonsum an Fläche und leistet somit auch der Zersiedelung Vorschub.
Die empirische Untersuchung zeigt auch, dass in Regionen mit grossem Miet-Gap vermehrt saniert wird. Eine Sanierung ermöglicht es den Vermietern, die Mieten auf das Marktniveau anzuheben. Im Umkehrschluss bedeutet dies aber auch, dass in Regionen mit tieferen Mieten Sanierungen nicht finanziert werden können, was dazu führt, dass die Mieter mit weniger modernen Gebäuden vorliebnehmen müssen. Daran zeigt sich, dass Wohnungsmieten auf dem Land nah an der geforderten Kostenmiete liegen.
Die bestehende Mietzinsregulierung führt also zu stärker steigenden Neumieten als dies in unregulierten Märkten der Fall wäre. Die Autoren kommen zum Schluss, dass es auch auf unregulierten Mietmärkten Unterschiede zwischen den Bestandesmieten und den Angebotsmieten gäbe. Sie wären aber weniger gross als unter dem schweizerischen Mietrecht. Woran liegt das? Die Autoren erklären dies damit, dass Mieter in einem bereits bestehenden Vertrag einen «Rabatt» erhalten, da der Vermieter ein Interesse daran hat, dass seine Mieter möglichst lange in der Wohnung bleiben. Bei einem Mieterwechsel entsteht Aufwand, der den Vermieter etwas kostet. Die Suche nach einem neuen, vertrauenswürdigen Mieter möchte er sich ersparen und erhöht die Miete deshalb weniger stark, als es der Markt zulassen würde. Indizien dafür, dass dies nicht nur in der Theorie der Fall ist, finden die Studienautoren bei Daten aus den USA sowie bei Daten für luxuriöse Wohnungen mit mehr als sechs Zimmern, für die auch in der Schweiz keine Mietzinsregulierung gilt. Auch eine Befragung unter Vermietern durch die Studienautoren weist darauf hin, dass die Mehrheit der Vermieter die Mieten in bestehenden Verträgen nicht anheben würde, auch wenn der Markt dies zuliesse.
Das hiesige Mietrecht hat zur Folge, dass der Miet-Gap grösser ausfällt und dass Menschen in zu kleinen oder zu grossen Wohnungen wohnen. Zudem führt es vermehrt zu Untervermietungen, weil Mieter ihren günstigen Mietvertrag auch bei Abwesenheit nicht verlieren möchten.
Eine Regulierung, die eine gewisse Anpassung der Bestandesmieten an die ortsüblichen, marktnäheren Mieten erlaubt, könnte diese negativen Effekte verringern und hätte einen ausgewogeneren Mietmarkt zur Folge.