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Was ist der Verkehrswert?
Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert einer Liegenschaft entspricht dem Preis, zu welchem gleichartige Liegenschaften an gleicher oder ähnlicher Lage bei einer Ausschreibung auf dem freien Markt verkauft werden können.
Verkehrswert = Marktwert
Oft ist es wichtig zu wissen, zu welchem Preis eine bestimmte Liegenschaft unter normalen Bedingungen verkauft werden könnte. Den so erzielbaren Preis kann ein Liegenschaftsschätzer unter Anwendung von objektiven Kriterien und seiner Erfahrung relativ genau vorhersagen. Diesen ermittelten Wert nennt einer Ligenschaft nennt man Verkehrswert.
Der Begriff Marktwert (Marketvalue) bedeutet gemäss aktueller Lehrauffassung genau dasselbe wie der Begriff Verkehrswert.
Link zu den Verkehrswertschätzungen.
Definition Verkehrswert
Es gibt sowohl aus der Fachliteratur wie auch vom Bundesgericht Formulierungen zur Definition des Verkehrswertes. Grundsätzlich ist mit den verschiedenen Formulierungen jeweils dasselbe gemeint: Den unter Würdigung aller Werteinflüsse unter normalen Geschäftsbedingungen auf dem freien Markt erzielbare Verkaufspreis einer Liegenschaft an einem bestimmten Tag. Der Verkehrswert bleibt nur solange gültig, wie sich die Marktverhältnisse nicht verändern.
Bestimmung des Verkehrswertes
Der Verkehrswert einer Liegenschaft ist von verschiedenen Faktorn abhängig. Man spricht von wertbeeinflussenden Faktoren:
Grösse der Liegenschaft: Wohnfläche, Grundstücksfläche, Volumen.
Standort der Liegenschaft: Gemeinde, Quartier, Lage zur Sonne, Nähe zu Verkehrslärmquellen
Beschaffenheit der Liegenschaft: Bauqualität, Zutand der Liegenschaft, Nutzbarkeit.
Andere Liegenschaftswerte.
Die im folgenden aufgeführten Immobilienwerte werden oft verwechselt mit dem Verkehrswert. Sie erfüllen aber grundlegend andere Funktionen und haben deshalb nichts zu tun mit dem Verkehrswert.
1. Der amtliche Wert
Den amtlichen Wert findet man im Grundbuchauszug der betreffenden Liegenschaft. Er sagt nichts aus über den effektiven Markt- respektive Verkehrswert einer Liegenschaft. Er wird von der Behörde ermittelt und dient als Zahl für die Eintragung des Liegenschaftsvermögens in der Steuererklärung. In vielen Kantonen setzt die Behörde den amtlichen Wert bewusst (bis zu 30 Prozent) unter dem Marktwert der Liegenschaft an, damit Liegenschaften steuerlich entlastet werden.
2. Versicherungswert
Auch der Gebäudeversicherungswert taugt zur Ermittlung des tatsächlichen Verkehrswertes nicht. Er berücksichtigt nur den Wert des Gebäudes ohne Land. Der Gebäudeversicherungswert berücksichtigt auch nicht, ob die Nutzbarkeit der Liegenschaft auf dem Grundstück hoch oder tief ist.
3. Realwert
Als Verkehrswert untauglich ist auch der Realwert. Er berücksichtigt bloss die effektiven Baukosten einer Liegenschaft sowie den Landwert. Er besagt aber nichts darüber aus, ob, respektive wie die Liegenschaft nutzbar ist. Genau das ist aber für die Ermittlung des korrekten Verkehrswertes entscheidend.