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Recentemente, un utente di Houzy ha inviato un'e-mail ai redattori della rivista Houzy in risposta al nostro articolo "Una corretta ventilazione migliora il clima e previene la muffa". Si tratta di un proprietario di condominio e ritiene che gli altri comproprietari e le altre comproprietarie stiano riscaldando la proprietà in modo irragionevole e che quindi lui stia pagando troppo per il riscaldamento. La sua domanda se poteva fare qualcosa al riguardo ci ha spinto a scrivere questo articolo sull'equa distribuzione delle spese nei condomini. L'argomento dovrebbe interessare ancora di più i proprietari e proprietarie di condomini o le persone che stanno pensando di comprare presto un condominio.
Nella proprietà per piani tutti i proprietari e le proprietarie di condomini sostengono da soli le spese per la loro unità condominiale. Il consumo individuale deve essere misurato e le spese di riscaldamento, elettricità e acqua devono essere addebitate in base al consumo: Ognuno paga solo quello che ha consumato, indipendentemente dai comproprietari e dalle comproprietarie. Questo è giusto e semplice da fare negli edifici più recenti, perché un contatore misura il consumo per ogni unità del piano. Per i condomini di vecchi edifici senza contatori, il consumo e quindi i costi sono distribuiti secondo una chiave fissa, di solito secondo il rapporto di valore. Allora può succedere che qualcuno paghi relativamente più spese di riscaldamento dei comproprietari e delle comproprietarie, anche se ha riscaldato meno la proprietà. Come nell'esempio del nostro utente.
La quota di valore è la chiave di ripartizione dei costi per tutti i costi comuni. Per esempio, può essere il costo per la manutenzione, la riparazione o il rinnovo delle parti comuni o il funzionamento delle strutture comuni come gli ascensori o il riscaldamento - e per la distribuzione delle spese di acqua, elettricità e riscaldamento in una casa senza contatore. La quota di valore è definita in millesimi non appena la proprietà per piani è stabilita e iscritta nel registro fondiario. Dipende dalla dimensione delle stanze nella prerogativa e delle stanze accessorie come la cantina o la lavanderia, così come dalla superficie delle parti con diritti d'uso esclusivo come un posto auto o una quota di giardino. Può essere ponderato e perfezionato da fattori come la vista, la luce del sole o l'altezza del piano ed è solitamente valido fino alla fine della proprietà del condominio.
Secondo l'articolo 712e del codice civile, una modifica della quota di valore è possibile se tutte le parti direttamente coinvolte sono d'accordo e l'assemblea dei condomini approva la modifica. La probabilità di modifica è maggiore se la quota è stata impostata per errore o è diventata errata in seguito a modifiche strutturali dell'edificio o dei suoi dintorni. Se gli altri comproprietari e le altre comproprietarie sono concordi, l'accordo deve essere attestato pubblicamente. Le possibilità di far rispettare il cambiamento con una causa contro la volontà degli altri proprietari e delle altre proprietarie di condomini sono molto limitate.
Tutti i costi dell'acqua, dell'elettricità e del riscaldamento, così come i costi di riparazione o di ristrutturazione delle componenti condivise sono regolati secondo la chiave di ripartizione, di regola secondo la quota di valore. Ciò che è considerato condiviso è determinato da ogni comunità stessa quando stabilisce la proprietà di piani. La legge definisce le seguenti componenti come condivise:
La quota di valore non è mai equa al 100%. Il comproprietario del piano terra non ha mai bisogno dell'ascensore, ma ha spesso degli ospiti che parcheggiano nell'area visitatori condivisa. La comproprietaria del terzo piano usa l'ascensore più volte al giorno, ma i suoi ospiti arrivano con i mezzi pubblici o la visitano a piedi. Queste situazioni di solito vengono bilanciate. Ecco perché la chiave di distribuzione fissa non è sempre giusta, ma è adatta all'uso quotidiano ed è dunque pragmatica. Il regolamento per proprietari e proprietarie di condomini può prevedere delle eccezioni alla ripartizione delle spese in base al valore. Questo può venir applicato per esempio per i canoni di ricezione radiofonica e televisiva (Serafe). Tali decisioni richiedono la maggioranza dei proprietari e proprietarie di condomini, le modifiche al regolamento richiedono una maggioranza qualificata (più della metà dei voti e delle quote di valore).
I proprietari e le proprietarie di un condominio dovrebbero mettere da parte del denaro all'inizio per le spese maggiori come le riparazioni o i rinnovamenti delle componenti condivise. Dopo circa 25 anni, le prime grandi ristrutturazioni come per esempio il rinnovamento completo del tetto, della facciata, dell'involucro dell'edificio o dei servizi dell'edificio sono da pagare. L'80% delle associazioni condominiali in Svizzera hanno creato un cosiddetto fondo di rinnovamento per questo scopo, anche se la legge non lo prescrive. Leggete il nostro articolo "Fondo di rinnovo nella proprietà condominiale: tutto quello che dovete sapere".
La maggior parte delle associazioni di proprietari e proprietarie di condomini mettono da parte lo 0,2-0,5 per cento del valore dell'assicurazione dell'immobile all'anno; l'Associazione svizzera dei proprietari e proprietarie di condomini raccomanda lo 0,3 per cento. L'importo dei depositi è di solito basato sul rapporto di valore. Prima un'associazione di proprietari e proprietarie di condomini inizia a fare depositi, minore è l'onere finanziario all'anno. Quindi è meglio iniziare quando la proprietà per piani è stata istituita. Tutti i depositi sono considerati costi di manutenzione e possono essere dedotti dal valore locativo imputato e quindi dal reddito imponibile.