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La locatrice può darmi la disdetta se intende fare dei lavori di ristrutturazione?
Sì, la locatrice può giustificare validamente la disdetta con la necessità di effettuare lavori di ristrutturazione, purché ella non violi la buona fede. Ciò è stato confermato dal Tribunale federale nella sentenza del 4 maggio 2022.
Nel diritto della locazione esiste un ampio margine di disdetta. La locatrice deve motivare la disdetta su richiesta dell'inquilino. I lavori di ristrutturazione sono di solito un motivo valido. Esistono tre eccezioni a questo principio: la locatrice non ha mai avuto intenzione di ristrutturare l'appartamento, la ristrutturazione è oggettivamente impossibile o non è necessario che l'inquilino se ne vada a causa dell'entità dei lavori di ristrutturazione. Se viene fornita una delle tre motivazioni, la disdetta viola la buona fede ed è contestabile.
La locatrice dà la disdetta per effettuare lavori di ritrutturazione
La nuova proprietaria del bilocale fa redigere una perizia che conferma l'abitabilità di tutti gli appartamenti dell'immobile. Ciononostante, la padrona di casa notifica la disdetta a un inquilino di lunga data. L'inquilino contesta la disdetta. Davanti al tribunale competente in materia di locazione, la proprietaria spiega che è necessaria una ristrutturazione totale dell'appartamento e che quindi non è possibile per l'inquilino rimanere nell'appartamento.
Il tribunale annulla la disdetta, la locatrice presenta ricorso al tribunale cantonale. Il tribunale cantonale conferma invece la validità della disdetta. L'affittuario presenta ricorso in materia civile al Tribunale federale, che respinge il ricorso e conferma la validità della disdetta.
La locatrice ha la libertà di dare la disdetta
Sia la locatrice che l'inquilino possono dare la disdetta per un appartamento nel rispetto dei termini e delle scadenze previste dalla legge. Il fatto che la locatrice fornisca o meno i motivi della disdetta su richiesta, non costituisce un requisito di validità: difatti la locatrice può anche indicare le motivazioni della disdetta davanti al giudice di prima istanza.
La ristrutturazione non deve essere necessariamente pianificata nel dettaglio
La locatrice è libera di decidere quando vuole rinnovare la sua proprietà. In particolare, non è obbligata ad aspettare che i lavori di ristrutturazione siano necessari e urgenti. Per poter giustificare validamente una disdetta con lavori di ristrutturazione previsti, la locatrice non deve aver ancora presentato una domanda di costruzione. Ciò è tanto più vero se la locatrice concede all'inquilino un termine di disdetta più lungo di quello previsto dalla legge o dal contratto. Nel caso in questione, la proprietaria ha concesso all'inquilino un termine di disdetta di otto mesi, quando invece a livello contrattuale era previsto un termine di disdetta di quattro mesi.
Tuttavia, se la ristrutturazione è oggettivamente impossibile, una disdetta fondata su questo motivo non è valida. Questo è il caso, ad esempio, se la protezione dei monumenti storici rende impossibile la ristrutturazione o se il proprietario vuole creare uno spazio commerciale, ma le leggi cantonali vietano la conversione dello spazio residenziale.
Trasloco necessario in caso di ristrutturazione completa
Anche se l'inquilino accetta di tollerare l'inconveniente, la locatrice è autorizzata a rescindere il contratto di locazione in caso di ristrutturazione totale. Questo perché, secondo la precedente giurisprudenza del Tribunale federale, la presenza continuata dell'inquilino può comportare complicazioni, costi aggiuntivi o un prolungamento dei lavori. Se la locatrice ristruttura la cucina, il bagno, le tubature, i pavimenti e i rivestimenti, come nel caso in questione, l'inquilino deve traslocare.