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Conformément au Code des obligations suisse, les ventes de biens immobiliers ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique. Pour ce faire, l’acheteur se rend chez le notaire de son choix avec le vendeur. Après s’être mis d’accord sur les conditions de la vente, ils les communiquent au notaire qui instrumentera l’acte de vente en fonction desdites conditions...
1. - La vente directe
Il existe plusieurs manières de conclure l’achat ou la vente d’un bien immobilier. La plus simple est de conclure une vente directe. Le notaire instrumente l’acte de vente en tenant compte des conditions sur lesquelles se sont mises d’accord les parties. L’acheteur verse préalablement le prix de vente sur un compte ouvert au nom du notaire. Ce dernier se chargera de transférer le montant correspondant au prix de vente au vendeur le jour de l’inscription de l’acte au Registre foncier. Les droits de mutation ainsi que les frais du Registre foncier et du notaire sont à la charge de l’acheteur. Afin d’en assurer le paiement, le notaire lui consignera un montant correspondant à 5% du prix de vente. Le vendeur se verra également consigner un tel montant, montant avec lequel le notaire se chargera de payer l’impôt sur le gain immobilier.
Le changement de propriétaire s’opère de la manière suivante : une fois la vente directe signée par les parties et le notaire, ce dernier requiert le changement de propriétaire au Registre foncier. Une fois l’acte validé par le Registre foncier, ce dernier modifiera le nom du propriétaire sur le feuillet consacré à l’immeuble en question.
2. - Vente directe, à terme, droit d'emption: que choisir?
2.1. - La promesse d’achat et de vente
Malgré le fait que la vente directe soit la manière la plus simple pour que la propriété passe à l’acheteur, il se peut que celle-ci ne soit pas adaptée à la situation des parties. En effet, le vendeur peut être dans l’impossibilité de libérer le bien immobilier à temps, et l’acheteur doit pouvoir disposer de temps pour vendre son bien actuel ou résilier son bail. En principe, la promesse d’achat et de vente sera utilisée si le bien immobilier n’est pas encore juridiquement existant. Par ce biais, les parties conviennent d’une vente future. Dès lors, la promesse de vente n’engendre pas encore un transfert de propriété. Il est utile de préciser que, pour que la vente soit effective, les parties devront passer un contrat de vente ultérieur en la forme authentique. La promesse de vente doit être conclue en la forme authentique. Elle n’est pas inscrite au Registre foncier.
2.2.1. - La vente à terme avec droit d’emption
Si une vente directe n’est pas opportune, notamment pour les raisons exposées ci-dessus, la vente à terme est la solution préconisée. Les parties se mettent d’accord sur le prix et sur la date d’exécution du transfert immobilier. Ainsi, à la différence d’une vente directe, les parties remettent à un terme ultérieur l’exécution. Afin d’éviter que le vendeur ne dispose de son bien une nouvelle fois et ne lèse l’acheteur et pour éviter toute inscription ultérieure sur le feuillet de l’immeuble concerné, notamment s’agissant de servitudes par exemple, la vente à terme sera accompagnée d’un droit d’emption. Ce droit d’emption permet à l’acheteur d’être sécurisé, en ce sens que ce droit sera annoté au Registre foncier, primera les droits inscrits ultérieurement et sera ainsi opposable à tout tiers.
A noter que les modalités d’exécution sont les mêmes que pour la vente directe sauf en ce qui concerne l’entrée en jouissance de l’acheteur et le paiement du prix de vente. Généralement, l’acheteur paiera un acompte correspondant au 10% du prix de vente. Lors du terme fixé par les parties, l’acheteur paiera le solde du prix de vente et le vendeur transfèrera l’immeuble à l’acheteur. Comme pour la vente, le notaire désigné par l’acheteur et ayant instrumenté l’acte devra requérir du Registre foncier la modification du propriétaire sur le feuillet de l’immeuble concerné.
2.2.2. - Quelques précisions sur le droit d’emption
Le droit d’emption confère le droit à une personne de se porter acquéreur d’un bien immobilier. Le droit d'emption ne peut être conclu qu’en la forme authentique devant notaire. Etant précisé que ce droit d’emption peut être annoté au Registre foncier pour une durée maximale de 10 ans. Le droit d’emption est incessible, sauf accord contraire des parties. Il est toutefois transmissible mais uniquement par succession. Ainsi, de son vivant, l’acheteur ne peut pas, en principe, céder son droit d’emption à une tierce personne. S’agissant des modalités d’exécution, une simple déclaration écrite de l’acheteur suffit. Il ne sera dès lors pas nécessaire de conclure un autre contrat de vente ni de requérir l’intervention de la personne ayant accordé ce droit d’emption pour modifier le propriétaire sur le feuillet de l’immeuble concerné.
2.2.3. - Les avantages et les inconvénients
Ainsi, en cas de conclusion d’une vente à terme avec droit d’emption, l’acheteur est protégé contre la vente du bien immobilier par le vendeur à un tiers pour de meilleures conditions et contre l’inscription ultérieure d’un droit faisant perdre de la valeur à l’immeuble concerné. La vente à terme avec droit d’emption protège mieux l’acheteur que la promesse d’achat et de vente, à moins que celle-ci soit également accompagnée d’un droit d’emption, car cette dernière est uniquement un contrat entre l’acheteur et le vendeur tandis que le droit d’emption sera inscrit au Registre foncier et bénéficiera ainsi de la foi publique – il sera ainsi opposable à tout un chacun.
Toutefois, il faut bien avoir à l’esprit que les parties se mettent d’accord sur un prix de vente et diffèrent ainsi l’exécution du contrat par le biais de cet acte de vente à terme. Le prix est donc figé, peu importe que les prix du marché augmentent ou baissent. Cela a l’avantage de la sécurité, mais il est possible que tant le vendeur ou l’acheteur y perdent de l’argent si les prix du marché augmentent ou descendent entre le jour de conclusion du contrat et le jour de son exécution. Aussi, une expertise évaluant soigneusement les perspectives d’évolution des prix du marché en question est conseillée si le terme est très éloigné afin de fixer un prix de vente plus équitable pour les deux parties.
3. - Quelques alternatives
3.1. - Le droit de préemption
C’est le droit de se porter acquéreur par préférence au cas où le propriétaire vendrait l’immeuble concerné à une tierce personne. Une fois que le vendeur s’est mis d’accord avec quelqu’un s’agissant de la vente d’un bien immobilier grevé d’un droit de préemption, il doit en aviser immédiatement le bénéficiaire dudit droit. Ce dernier doit se déterminer dans les trois mois et avertir le vendeur de son choix. S’il décide d’acheter le bien immobilier, il sera ainsi propriétaire aux dépens de l’acheteur initial avec lequel le vendeur s’était mis d’accord.
Il existe deux droits de préemption différents :
- Le droit de préemption qualifié : le vendeur et le bénéficiaire se mettent d’accord sur le prix de vente et les conditions d’exercice dudit droit. Cet accord devra être signé devant notaire en la forme authentique.
- Le droit de préemption non-qualifié : le vendeur et le bénéficiaire se mettent d’accord afin que ce dernier puisse acheter aux mêmes conditions que celles de l’acheteur initial. La forme écrite suffit, il n’est donc pas nécessaire de le signer devant notaire. Le droit de préemption pourra être annoté au Registre foncier pour une durée maximale de 25 ans.
A noter que le droit de préemption ne peut pas être exercé si l’immeuble grevé est légué à un héritier ou s’il est l’objet d’une vente forcée. Comme le droit d’emption, le droit de préemption est transmissible par succession et non cessible, sauf accord contraire des parties.
3.2. - Le droit de réméré
C’est le droit, pour le vendeur, de se porter acquéreur du bien immobilier vendu. En quelque sorte, il s’agit du droit d’emption dont est titulaire l’ancien vendeur. Il ne diffère du droit d’emption que s’agissant de la durée maximale du droit. Le droit de réméré peut être annoté au Registre foncier pour 25 ans au maximum. Comme le droit d’emption et de préemption, il est transmissible à cause de mort, sauf accord contraire des parties.
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