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Frais courants du logement en propriété
Si vous voulez calculer l'impact de la propriété du logement sur votre budget, vous devez prendre en considération tous les frais courants. Ceux-ci incluent non seulement les intérêts hypothécaires et les amortissements, mais aussi les frais d'entretien et les charges, les coûts d'opportunité et l'influence fiscale.
(rh) En période d'intérêts bas, de nombreuses personnes réfléchissent à accéder à la propriété du logement. Le compte est clair : les hypothèques pour l'appartement en propriété par étage cité dans notre exemple coûtent 12'420 francs par année ou 1035 francs par mois – beaucoup moins que le loyer des appartements locatifs comparables. Toutefois, l'intérêt hypothécaire ne représente que l'une des variables. Les autres sont l'amortissement, les coûts d'entretien et les charges, les coûts d'opportunité ainsi que l'influence sur l'imposition. Tant désireuses d'accéder à la propriété du logement, bien des personnes oublient – ou minimisent – les deux derniers paramètres.
Amortissement
Lorsque vous achetez une propriété du logement, il vous faut au moins 20% de fonds propres. Vous empruntez le reste, par exemple à votre banque. Sous la forme d'une hypothèque de 1er rang (jusqu'à 66% du prix d'achat) et, s'il vous faut davantage, d'une hypothèque de 2e rang. L'hypothèque de 2e rang doit être amortie, donc remboursée, en 15 ans ou, au plus tard, au moment de la retraite. Dans notre exemple, cela représente 5600 francs par an ou 467 francs par mois.
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Frais d'entretien et charges
Pour une nouvelle maison ou un nouvel appartement, vous devez compter un pourcent du prix d'achat pour les frais d'entretien et les charges. Dans notre exemple, cela représente 6000 francs par an ou 500 francs par mois, pour les assurances, les redevances, les frais d'exploitation, les réparations et la maintenance ainsi que l'entretien du jardin et des espaces extérieurs.
Coût d'opportunité
Si vous n'aviez pas utilisé vos fonds propres pour le financement, ils auraient pu travailler pour vous. Par exemple sur un compte de dépôt ou à la bourse. Vous perdez donc des intérêts, des dividendes et d'éventuels bénéfices de change. Ces coûts sont appelés « coûts d'opportunité » et représentent, dans notre exemple, 1400 francs par an ou 117 francs par mois.
Influence sur l'imposition
La propriété du logement influence directement votre imposition. D'une part, vous devez déclarer aux impôts la valeur locative (moins les frais d'entretien) en tant que revenu, d'autre part, vous pouvez déduire du revenu les intérêts hypothécaires comme intérêts débiteurs. Dans notre exemple, le revenu imposable progresse de 1980 francs, ce qui fait augmenter la facture d'impôt de 660 francs par an ou 55 francs par mois (avec un taux marginal d'imposition de 33%).
Bilan
En Suisse, depuis mi-2014, la propriété du logement est devenue plus avantageuse que la location. Toutefois, avoir son propre logement coûte plus cher qu’on peut le croire. Cela vaut donc la peine de faire ses calculs correctement et de tenir compte de tous les frais. En effet, les banques sont devenues plus prudentes dans le calcul de la capacité financière et refusent un plus grand nombre de financements qu'il y a encore deux ou trois ans.
A télécharger
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Frais courants de la propriété du logement
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