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Frage:
Ich bin Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit 5 Wohnungen, die ich vermiete. Neulich habe ich die Ölheizung der Liegenschaft durch eine Wärmepumpe ersetzen lassen. Hierzu bin ich ein Energie-Contracting eingegangen. Zusätzlich zu den Kosten für den Energiebezug stellt der Energie-Dienstleister eine jährliche Pauschale für die Amortisation der neuen Heizanlage in Rechnung. Darf ich die Kosten des Energie-Dienstleisters den Mietern vollumfänglich als Nebenkosten verrechnen?
Antwort: Der Bau und Unterhalt einer Heizanlage eines Mehrfamilienhauses ist oftmals kostenintensiv. Eine Alternative hierzu bietet das sog. Anlagen-Contracting, eine Form des Energie-Contractings, bei welcher ein Dritter, der Contractor, die Heizanlage auf eigene Kosten erstellt und Wärme liefert. Auch der Unterhalt der Anlage ist Sache des Contractors. Die Heizanlage steht im Eigentum des Contractors. Im Gegenzug stellt der Eigentümer der Liegenschaft den Raum für die Installation der Anlage zur Verfügung und entrichtet dem Contractor ein Entgelt, welches u.a. eine Pauschale für die Installation der Anlage und deren Unterhalt beinhaltet.
Würde es sich bei der vorliegenden Liegenschaft um einen Neubau handeln, wäre die Überwälzung der Contracting-Kosten auf die Mieter als Nebenkosten problemlos möglich, sofern die Heizkosten im Mietvertrag als Nebenkosten ausgeschieden wurden. Denn obwohl Aufwendungen für Reparaturen und Erneuerungen sowie die Verzinsung und Abschreibung von Anlagen nach Art. 6 VMWG grundsätzlich nicht als nebenkostenfähig gelten, sind beim Energie-Contracting die Anlagekosten des Contractors als Nebenkosten verrechenbar (vgl. Art. 6a VMWG).
Der Ersatz einer bestehenden, eigenen Heizanlage durch eine ausgelagerte Anlage im Sinne eines Anlagen-Contractings während laufender Mietverhältnisse – wie vorliegend gegeben – lässt die Überwälzung der Contracting-Kosten auf die Mieter aber nicht ohne Weiteres zu.
Bei den Contracting-Kosten handelt es sich um neue Nebenkosten, da sie neue, zusätzliche Kostenanteile aufweisen. Die Einführung der Contracting-Kosten als neue Nebenkosten ist den Mietern mit amtlichem Formular anzuzeigen und zu begründen. Die Anzeige muss den Mietern mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf den nächstmöglichen Kündigungstermin hin mitgeteilt werden.
Die Mieter müssen infolge der Begründung überprüfen können, ob der Mietzins auch nach der Vertragsänderung noch angemessen ist oder nicht, denn die Anlagekosten der ursprünglichen Ölheizung sind im Nettomietzins einkalkuliert. Der Eigentümer spart jedoch durch das Anlagen-Contracting Investitionskosten für die neue Wärmepumpe.
In der Rechtslehre stellt sich deshalb die Frage, ob der Nettomietzins um die eingesparten, werterhaltenden Investitionen gesenkt werden muss, damit die Contracting-Kosten den Mietern als Nebenkosten verrechnet werden können. Das Bundesgericht hatte bis anhin noch keine Gelegenheit, diese Frage zu klären.
Meist wird zudem mittels Anlagen-Contracting vereinbart, dass die Heizanlage dem Liegenschaftseigentümer schlussendlich zu einem Restwert zu Eigentum zufällt. Dieser sog. Heimfall der Anlage kann den Eigentümer als Vermieter allenfalls dann zur Mietzinserhöhung berechtigen, wobei die Nebenkosten entsprechend angepasst werden müssen. Bei Fragen im Zusammenhang mit Energie-Contracting und Mietrecht steht Ihnen das Rechtsberatungsteam des HEV Aargau gerne zur Verfügung.
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