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Der Kauf eines Grundstücks setzt einen beim Grundbuchamt öffentlich zu beurkundenden Kaufvertrag voraus. Das Obligationenrecht (OR) bestimmt, dass dies auch für Vorverträge gilt (Artikel 216 Absatz 2 OR).
Wenn also in einer Reservationsvereinbarung die wichtigsten Eckpunkte des Kaufvertrags festgehalten und die Verpflichtung der Parteien aufgenommen werden, das Grundstück zu verkaufen beziehungsweise zu kaufen, liegt ein zwingend beurkundungspflichtiger Vorvertrag vor. Dies hat das Bundesgericht bereits im Jahre 2003 und seither in mehreren Entscheiden festgehalten.
Einfache Schriftform führt zur Nichtigkeit
In der Praxis werden die Reservationsvereinbarungen aber meistens aus Kosten- und Zeitgründen in einfacher Schriftform abgeschlossen. Solche nicht öffentlich beurkundeten Reservationsvereinbarungen mit Vorvertragscharakter sind nichtig.
Ist darin eine Reservationszahlung vereinbart worden, die zum Beispiel auf den Kaufpreis angerechnet wird, bei einem vom Kaufinteressenten zu vertretenden Nichtabschluss des Grundstückkaufvertrags aber zu Gunsten des Verkäufers verfallen soll, so gilt die Nichtigkeitsfolge auch für diese Abrede. Der Kaufinteressent kann diesfalls die Reservationszahlung gestützt auf die Bestimmungen der ungerechtfertigten Bereicherung zurückfordern.
Wann ist Rückforderung rechtsmissbräuchlich?
Wird die Reservationszahlung unter Berufung auf den Formmangel zurückgefordert, stellt sich die Frage, ob dieses Rückzahlungsbegehren nicht rechtsmissbräuchlich ist. Die Lehre und Rechtsprechung prüft in solchen Fällen, ob der Kaufinteressent von der Formvorschrift der öffentlichen Beurkundung bei Abschluss der Reservationsvereinbarung Kenntnis hatte.
Wird beispielsweise in der Reservationsvereinbarung explizit darauf hingewiesen, dass die Parteien diese bewusst nur schriftlich abschliessen, obwohl ihnen die Notwendigkeit einer öffentlichen Beurkundung bekannt ist, so wird der Rechtsmissbrauch wohl zu bejahen sein, wenn der Kaufinteressent trotzdem die Reservationszahlung mit der Begründung der Formungültigkeit zurückfordert.
Spezialfall: negative Exklusivitätsvereinbarung
Unabhängig von der Diskussion um den Formzwang ist die Situation zu beurteilen, wenn die Reservationsvereinbarung ausschliesslich als negative Exklusivitätsvereinbarung abgeschlossen wird.
Bei einer negativen Exklusivitätsvereinbarung verpflichtet sich der Verkäufer, die Liegenschaft gegen Bezahlung einer Reservierungsgebühr während eines bestimmten Zeitraums nicht weiter auf dem Markt anzubieten und selbst aktiv keine anderen Kaufinteressenten mehr zu suchen. Eine Verkaufsbeziehungsweise Kaufverpflichtung enthält die Vereinbarung nicht. Eine negative Exklusivitätsvereinbarung ist mit einfacher Schriftlichkeit gültig abschliessbar.
Unkostenentschädigung ist möglich
Das Gleiche gilt, wenn die Parteien in der Reservationsvereinbarung abmachen, dass der Verkäufer die ihm während der Reservations- oder Verhandlungsphase angefallenen Aufwände bei einem Verzicht des Kaufinteressenten auf den Abschluss des Grundstückkaufvertrags von der Reservationszahlung in Abzug bringen darf und nur den Restbetrag zurückzuzahlen hat.
Solche Aufwände können beispielsweise für Umplanungen in der Wohnung, in Form von Anwaltskosten für die Ausarbeitung des Kaufvertragsentwurfs oder als Kosten des Grundbuchamts anfallen. Als Variante ist dabei auch zulässig, diese Aufwände in einer angemessenen Pauschale von beispielsweise 5000 Franken abzubilden. Auch eine solche Unkostenentschädigungsvereinbarung ist mit einfacher Schriftlichkeit gütig.
Die Rückforderung einer Reservationszahlung gestützt auf die Rechtsfigur der ungerechtfertigten Bereicherung kann nur innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist verlangt werden. Die Verjährung beginnt im Zeitpunkt, in welchem der Kaufinteressent von seinem Anspruch Kenntnis erhält, die Reservationszahlung infolge Formungültigkeit der Reservationsvereinbarung zurückfordern zu können.
(Thomas Dufner)
HEV Thurgau hilft weiter