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Dans une affaire récente, et très vraisemblablement assez commune, le Tribunal fédéral avait à trancher une problématique d’utilisation personnelle d’un appartement pris en location.
La situation de départ était la suivante :
Un homme pris dans un conflit conjugal avait signé un contrat de bail en indiquant au propriétaire qu’il occuperait personnellement le logement.
Or, cet homme, qui avait emménagé dans un premier temps dans l’appartement, est ensuite parti vivre ailleurs, en laissant ce logement temporairement à sa fille et à d’autres occupants, tout en continuant à s’acquitter du loyer, sa fille étant en apprentissage.
Lorsque le propriétaire de l’appartement a appris la situation, il a interpellé cet homme, en lui disant qu’il avait procédé à une « substitution de locataire » non autorisée et lui a imparti un délai pour réintégrer le logement, faute de quoi il résilierait le bail.
Le locataire n’a pas obtempéré et le propriétaire a résilié le bail de manière anticipée.
Dans cette affaire où les questions techniques sont nombreuses, le Tribunal fédéral a précisé les diverses conditions de la remise de l’usage d’une chose louée à un tiers par le locataire, qui peut s’effectuer :
- soit sous la forme d’une sous-location,
- soit sous la forme d’un prêt à usage,
- soit sous la forme d’un hébergement.
La première situation, à savoir celle de la sous-location, est celle où le locataire cède, moyennant le paiement d’un loyer, l’usage de la chose louée à un tiers, avec le consentement du bailleur. Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans des hypothèses très restrictives. Lorsque le locataire sous-loue le logement sans y être autorisé, alors qu’il a perdu toute idée de reprendre un jour l’usage de celui-ci, alors on considère qu’il s’agit d’une « substitution de locataire », ce qui l’expose à une résiliation anticipée.
La deuxième situation est celle du prêt à usage d’un logement, qui se distingue de la location par le fait que la cession de l’usage a lieu à titre gratuit. Si la durée du prêt à usage a été déterminée par un terme, une durée ou l’usage convenu, les parties sont liées par cet accord, et le prêteur ne peut réclamer sa chose de façon anticipée qu’à des conditions restrictives. Le prêt à usage consenti par le locataire en faveur d’un sous-occupant n’est pas soumis à la règle de la sous-location, et il est possible dès lors de récupérer le logement sans autre forme de condition.
La dernière situation est celle de l’hébergement. Il est admis que l’usage normal d’un logement implique le droit pour le locataire d’y héberger notamment son conjoint, son partenaire, son concubin, ses enfants, ainsi que d’autres proches, comme par exemple des amis. Un tel hébergement n’est ni une sous-location, ni un prêt à usage. Le Tribunal fédéral a d’ailleurs admis l’hébergement d’un frère ou d’un ami par le locataire, qui continue d’occuper l’appartement durant le week-end, considérant qu’un tel hébergement ne peut justifier une résiliation anticipée du bail, sauf si des nuisances particulières sont induites par cette forme d’occupation.
Ici, dans notre cas, le Tribunal fédéral a considéré que l’hébergement d’un enfant (en apprentissage) par son père, même si celui-ci n’occupe pas lui-même le logement, relève du droit de la filiation et du devoir d’entretien des père et mère en faveur de l’enfant, sur la base de l’article 276 du Code Civil.
En effet, les parents doivent assumer les frais d’éducation de l’enfant, de sa formation, et toutes mesures doivent être prises pour le protéger.
Cette obligation s’étend au-delà de la majorité de l’enfant s’il n’a pas encore de formation appropriée, dans la mesure où les circonstances permettent de l’exiger des parents. Par « entretien », il faut entendre non seulement les frais de nourriture et d’éducation, mais aussi les frais d’hébergement, et il s’ensuit que l’hébergement d’un enfant ne constitue ni une sous-location, ni un contrat de prêt.
Dès lors, le congé signifié au père, dans notre cas, a été annulé par le Tribunal fédéral.
Cette affaire, qui relève à priori du droit du bail et des relations entre bailleur et locataire, est symptomatique de l’introduction, dans une relation juridique et dans un contrat, d’autres éléments qui en principe n’en font pas partie.
En effet, quel propriétaire et quel bailleur se pose la question de savoir qui va occuper le logement qu’il met à disposition ? dans quels termes ? et qui au final bénéficiera du logement occupé ?
Le cercle des bénéficiaires est ici très largement élargi, puisque la famille au sens large peut finalement occuper un appartement, sans que le locataire initial n’ait de comptes à rendre. S’il s’agit d’un conjoint, d’un partenaire ou des enfants l’on peut comprendre, mais d’autres proches, voire des amis, peuvent aussi court-circuiter le processus de détermination du locataire.
Ce sont ici des considérations de droit civil, de relations entre parents et enfants qui ont pris le dessus sur une relation purement commerciale.
Du reste, le père en question avait toujours payé son loyer, et aucune nuisance n’était induite par la présence de tiers, tels qu’enfants ou autres, et cela est le point principal de la solution adoptée par les tribunaux qui ont été saisis.
Mais ce qui est ici particulièrement symptomatique, est que la prévisibilité du droit est remise en cause, le propriétaire/bailleur ne pouvant déterminer au final qui occupera le logement qu’il met à disposition.
En quelque sorte, le Tribunal fédéral considère que même si un locataire doit occuper personnellement son logement, un nombre indéfini ès qualités de personnes peuvent au final l’occuper.
La jeune apprentie à l’origine de cette problématique peut ici chaleureusement remercier son père, mais aussi les trois juges femmes du Tribunal fédéral qui lui ont indirectement donné gain de cause.
Ou plutôt devrait-on dire “merci papa, merci maman !” ?
Véronique Fontana
Avocate