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Hinter dem Fernsehstudio Leutschenbach befindet sich die politische Grenze der Stadt Zürich. Dort war bisher eine scharfe Kante zwischen dem bebauten und unbebautem Land zu erkennen. Das hat sich nun teilweise schon geändert, die grösste Schweizer Stadt wächst hier mit einer im Bau befindenden neuen Kleinstadt zusammen. Auch wenn keine Stadtgrenze mehr zu erkennen sein wird, versinkt der Ort Glattpark nicht in einer anonymen Agglomeration. Sondern wird immer als ein eigenständiger, gut strukturierter Ort zu erkennen sein.
Ehemaliges Sumpfgebiet
Die neue Überbauung entsteht auf dem ehemaligen Oberhauserriet, einem halb geschlossenen Becken mit Grundwasserstau. Die Glatt und Zuflüsse aus Seebach, Oerlikon und Schwamendingen sorgten hier für periodische Überschwemmung. Die Auenwälder und Feldgehölze wurden bewirtschaftet und im ursprünglichen Sumpfgebiet wurde Torf abgebaut, gefischt, Vieh geweidet und Schilfgras für Futter und Streu geerntet. Bereits um 1600 setzte eine gezielte Wiesenentwässerung ein, die bis ins 19. Jahrhundert laufend ausgebaut wurde um die Erträge zu steigern. Die Glatt wurde korrigiert. Nach der vorherigen Jahrhundertwende geriet das Oberhauserriet in städtischen Einfluss – die Zürcher Vororte begannen zu wachsen.
Teuerste Wiese Europas
All dies löste eine gemässigte Planungsrunde aus, die zum heutigen gültigen Zonenplan führte. Doch die Umstände, die zum jetzigen Bauboom geführt haben, überraschen. Denn diese Wiese, als Oberhauser Riet bekannt, galt vor 20 Jahren als die teuerste Wiese Europas. Als 1952 Industrieland ausgeschieden wurde, interessierte sich niemand sonderlich für diesen abgelegenen Flecken. Das änderte sich jedoch mit dem Bau des Autobahn-Nordrings Mitte der Achtzigerjahre als das Oberhauserriet unter erheblichen Erschliessungsdruck geriet. Plötzlich wurde die Nähe zum Flughafen als Vorteil erkannt. Und der Autobahnanschluss in Seebach ermöglichte schnelle Verbindungen in alle Richtungen.
Das hatte zur Folge, dass der Landstreifen zwischen Thurgauerstrasse und Bahnlinie rasch überbaut wurde. Es entstand ein Gewerbebau neben dem andern. Und in diesem Stil hätte es weitergehen sollen auf dem grossen Stück Land. Man sprach von 22 000 neuen Arbeitsplätzen, die hier hätten entstehen sollen. Ende der Achtzigerjahre wurde im Oberhauserriet Gerüchten zufolge ein Quadratmeterpreis von 4000 Franken erzielt, es herrschte eine wahre Immobilienhysterie.
Das Volk intervenierte
Das behagte der Stadt Opfikon nicht, und die Bevölkerung begann gegen diese Entwicklung aufzumucksen. Sie verlangte 1991 in einer Volksinitiative die Schaffung einer Reservezone im Oberhauserriet. Diese hätte praktisch zu einem Bauverbot geführt. Deshalb wurde die Initiative bekämpft und schliesslich an der Urne abgelehnt. Angenommen hingegen wurde ein Gegenvorschlag der Stadt. Dieser sah in den Grundzügen eine erhöhte Wohnnutzung und die Schaffung eines Parks mit See vor. Es dauerte weitere neun Jahre, bis sich die Stadt und die 24 Grundeigentümer auf ein gemeinsames Ziel einigen konnten.
Die Stadt Zürich kaufte schon 1938 Land auf Reserve
Zu den Grundeigentümern gehörte auch die Stadt Zürich. Sie begann schon 1938 Land auf Reserve zu kaufen, denn sie ahnte den kommenden Expansionsdrang. In den «glorreichen 50er Jahren» bot sich das Randgebiet zwischen der prosperierenden Grossstadt und einer allmählich entstehenden Agglomeration für öffentliche Bauten an, die viel Platz brauchten und der Wirtschaftsmetropole zu Last gefallen wäre. Zürich hatte schon früh erkannt, dass hier eine Weiterentwicklung stattfinden werde.
Bausumme eine Milliarde Franken
Im Oktober 2000 wurde der neue Quartierplan Glattpark vom Regierungsrat abgesegnet. Dieser Plan sieht 6600 Einwohner und 7300 Arbeitsplätze im Vollausbau vor. Erwartet wird eine Bausumme von einer Milliarde Franken. Trotz der vorgegebenen Planung soll nicht stur drauflosgebaut werden, damit, falls notwendig, Anpassungen vorgenommen werden können. Das Zentrum der Überbauung bilden die Wohnungen. Diese sind zum Teil bereits gebaut. Darum herum sind zwei Ringe vorgesehen: zuerst ein Mischbereich, in dem Wohnungen und Dienstleistungen gemeinsam möglich sind. Der verkehrsreichen Thurgauerstrasse entlang kann eine breite Schicht mit siebengeschossigen Gewerbebauten erstellt werden. Dieses städtebauliche Muster ist im Quartierplan festgelegt. Man rechnet damit, dass der neue Ort Glattpark bis 2014 gebaut sein wird.
Kompensation durch höhere Ausnutzung
Bis dieser Quartierplan genehmigt wurde, dauerte es 40 Jahre. «Erst nach 40 Jahren gelang es unterschiedliche Vorstellungen und Interessen unter einen Hut zu bringen», sagt der Betriebsökonom Roland Stadler, Leiter des Bauamtes und Gebietsmanagement. Das Hauptanliegen war eine gute Durchmischung für Wohnen und Arbeiten zu schaffen. «Der Glattpark ist nicht zu einer ergänzenden Zone geworden, die wir noch nicht hatten, sondern zu einem eigenständigen Ortsteil wie Opfikon und Glattbrugg», betont Stadler. Besonders erfreulich ist, dass die Grundeigentümer sich bereit erklärten, grössere zusammenhängende Freiflächen für einen Park zur Verfügung zu stellen. Im Gegenzug wurde ihnen eine bessere Ausnutzungsziffer für die Wohnbauten zugestanden. Wenn man die ersten Wohnbauten anschaut, hat man jedoch nicht das Gefühl, hier sei viel kompensiert worden. Die meisten Bewohner haben einen Ausblick auf den See.
Gebietsmarketing Glattpark
Die Grundeigentümer behielten auch viele Freiheiten, sie hatten die Möglichkeit, ihre Bauvorhaben selbst zu realisieren oder mit andern zusammen. Es sind auch Immobiliengesellschaften entstanden, die mit Banken und anderen Interessenten mithelfen, die Pläne umzusetzen. Das Gebietsmarketing Glattpark, ein freiwilliger Zusammenschluss von 22 Grundeigentümern im Entwicklungsgebiet Glattpark (Opfikon), ist seit dem Jahr 2002 für die Vermarktung des Gesamtgebietes zuständig. Die Vermietung der ersten Wohnbauten ist sehr gut angelaufen, die Nachfrage nach diesen Wohnungen ist gross.
Landreserve für öffentliche Bauten
Eine lange Planungszeit hat manchmal auch den Nachteil, dass die Planungsziele bereits überholt sind, wenn sie umgesetzt werden sollten. Im Glattpark scheint dies nicht der Fall zu sein, denn man hat vorausschauend eine gute Parzellierung vorgenommen. Gerade wegen der langen Planungszeit konnten hier viele Fehlentscheide vermieden werden. Einzelne Vorhaben wurden immer wieder hinterfragt, manchmal trat man auch einen Schritt zurück. Diese Flexibilität will man auch künftig beibehalten.
Verlangt dieses Projekt, dass jetzt neue Schulhäuser und Einkaufszentren gebaut werden müssen? Dazu sagt der Leiter des Gebietsmanagements: «Wir stellen Dienstleistungen zur Verfügung, sofern solche verlangt werden.» Es sei aber nicht so, dass man jetzt schon Schulhäuser baue, sondern warte ab, wie sich der Glattpark entwickle. Landreserven für öffentliche Bauten sind vorhanden. Läden kommen erst in den nächsten Jahren. Vorerst fährt man noch nach Opfikon, Seebach oder ins Glattzentrum um einzukaufen.
Wohnraum für den Mittelstand
Wohnungen in Neubauten in der Agglomeration Zürich sind im Allgemeinen sehr teuer. Im Glattpark finde man ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis, meint Roland Stadler. Deshalb seien hier die Wohnungen auch für den Mittelstand erschwinglich und nicht nur für Topverdiener. Gewünscht wird auch eine gute Durchmischung der verschiedenen Altersklassen. «Wir möchten nicht nur Junge, Alte oder Doppelverdiener haben, sondern legen grossen Wert auf eine gute familiäre Entwicklung im Glattpark», betont Stadler. Als die ersten Häuser gebaut waren, dislozierten etliche Bewohner von Opfikon in den Glattpark. Seit dieser neue Ortsteil von Opfikon einen höheren Bekanntheitsgrad erreicht hat, interessieren sich zunehmend auch Auswärtige für eine Wohnung. Die Pionierstadt zwischen der Metropole Zürich und dem Flughafen zieht Leute an, welche die gute Verkehrslage schätzen, und nicht in einem anonymen Quartier leben möchten.
Text und Fotos: Roland Beck