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Die Gesamtfläche der Wohnbauzonen in der Schweiz hat sich seit der letzten Erhebung vor fünf Jahren kaum verändert. Aktuell sind 16 Prozent dieser Wohnbauzonen unbebaut – etwas weniger als 2017. Die unbebauten Wohnbauzonen reichen in den meisten Kantonen aus, um das Bevölkerungswachstum der nächsten 15 Jahre zu absorbieren. In den Kantonen Zürich und Aargau dürfte es hingegen künftig an Wohnbauzonen fehlen. In der Theorie verteuert Verdichtung die Bautätigkeit. Aus den verfügbaren Daten lässt sich aber kein direkter Effekt der Baulandverknappung auf die Höhe der Bautätigkeit erkennen. Das geht aus dem neusten Anlageresearch der UBS hervor.
Die Bauzonenstatistik des Bundesamts für Raumplanung (ARE) für das Jahr 2022 lässt Rückschlüsse über die Siedlungsentwicklung der letzten fünf Jahre zu. Wie hat sich die gesamte Wohnbaufläche in der Schweiz entwickelt? Die für den Wohnbau bestimmten Zonen (Wohn-, Misch- und Zentrumszonen) blieben in den letzten fünf Jahren in der Summe praktisch unverändert. Während in der Westschweiz teilweise grosse Bauzonenflächen aus- oder umgezont wurden, hat der Kanton Zug über 1,5 Prozent und der Kanton Bern fast 1 Prozent neu eingezont. In der Ostschweiz blieb die für Wohnobjekte bestimmte Bauzonenfläche in den letzten fünf Jahren beinahe unverändert.
Wo gibt es noch genügend unbebaute Wohnbauzonenflächen? Gesamthaft sind in der Schweiz 16 Prozent aller Wohnbauzonen, inklusive kleinerer Baulücken im Wohngebäudepark, unbebaut. Werden nur die grösseren unbebauten Flächen erfasst, beträgt der Wert nur 8 Prozent. Den grössten unbebauten Wohnbauzonenanteil am Total der Wohnbauzonen weist der Kanton Wallis mit bis zu einem Drittel auf. Auch in den anderen Westschweizer Kantonen Genf, Waadt und Neuchâtel stehen mit bis zu einem Viertel überdurchschnittlich viele Wohnbauzonen frei. In den meisten Kantonen der Deutschschweiz sind die Reserven mit bis zu 12 Prozent hingegen kleiner, wobei Basel-Stadt die wenigsten unbebauten Flächen am Total aufweist.
Wie hat sich schweizweit die unbebaute Wohnbauzonenflächen verändert? Die unbebaute Fläche innerhalb der Wohnbauzonen ist in den letzten fünf Jahren je nach Schätzmethode zwischen 2200 und 3300 Hektaren geschrumpft, was einem Rückgang um 12 bis 14 Prozent der in 2017 unbebauten Wohnareale entspricht. Die Bebauung grösserer leerstehender Wohnbauzonen hatte dabei wohl den grössten Minderungseffekt. Die Fläche von 3300 Hektaren bietet bei konstanter Bevölkerungsdichte Raum für über 200 000 Personen – etwa zwei Drittel des Bevölkerungswachstums der letzten fünf Jahre.
Den stärksten Rückgang unbebauter Wohnbauzonen verzeichneten dabei die Zentralschweizer Kantone, während sich in Zürich, Genf und Basel-Landschaft die Fläche der unbebauten Wohnbauzonen kaum veränderte.
Ist der Trend zur Verdichtung in den Daten sichtbar? Pro Hektare der bebauten Wohnbauzonen wohnen im Landesdurchschnitt fast 66 Personen. Im Stadtkanton Basel sind es 170 Personen, im Kanton Jura nur 33 Personen. In den letzten fünf Jahren ist der Schweizer Mittelwert leicht – um gut 1 Person pro Hektare gestiegen; im Landesdurchschnitt wird also etwas dichter gewohnt. Mit zusätzlich 4 Personen pro Hektare fand die mit Abstand stärkste Verdichtung im Kanton Zürich statt, gefolgt von Luzern, Schwyz und Thurgau. In den Kantonen Neuchâtel und Tessin, wo die Bevölkerung rückläufig war, sank die Bevölkerungsdichte hingegen.
Wo werden neue Einzonungen von Wohnbauland nötig sein? Das Raumplanungsgesetz (RPG) sieht vor, dass die Fläche der verfügbaren Wohnbauzonen dem Bedarf der nächsten 15 Jahre entsprechen sollte. Auch unter Annahme einer konstanten – nicht wie in der Vergangenheit steigenden – Bevölkerungsdichte sind in den meisten Kantonen hierfür genügend Bauzonen vorhanden. In vielen Kantonen, vor allem in der Westschweiz, bestehen sogar noch Überkapazitäten. So könnte im Wallis die Bauzonenfläche um rund 3000 Hektaren (gut drei Viertel der aktuell unbebauten Flächen) verkleinert werden. In den Kantonen Zürich und Aargau hingegen würden unter Annahme einer konstanten Bevölkerungsdichte in den nächsten 15 Jahren jeweils rund 700 Hektaren an Wohnbauzonen fehlen.
Neue Wohnbauzonen dürften daher vorerst nur spärlich geschaffen werden. Es besteht grundsätzlich ausreichend Potenzial, auch ein hohes Bevölkerungswachstum in den bestehenden Wohnbauzonen zu absorbieren. Zudem bestehen grosse innere Nutzungsreserven mittels Aufstockungen bebauter Areale.
Wirkt sich die Raumplanung auf die Bautätigkeit aus? Die Zahl der Baubewilligungen ist im Sinkflug begriffen. Die Raumplanung steht im Verdacht, dazu entscheidend beigetragen zu haben. Denn fehlt es an Bauland, so muss verdichtet werden. Und Verdichtung ist in der Regel kostspieliger und zeitaufwendiger als das Bauen auf grüner Wiese – so der allgemeine Verdacht. Doch die durch ARE veröffentlichten Daten bestätigen diese These nicht. Es ist kein Zusammenhang zwischen der Veränderung der Wohnbautätigkeit und der Verfügbarkeit von Wohnbauzonen erkennbar. Dabei dürfte aber eine Rolle spielen, dass die unbebauten Bauzonen oftmals an relativ schlechten Lagen innerhalb der Gemeinden liegen und deren Bebauung nicht attraktiv ist.
Autoren: Matthias Holzhey, Economist, UBS Switzerland AG; Maciej Skoczek, CFA, CAIA, Economist, UBS Switzerland AG