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Cet été, un détaillant du food a fait appel à des experts dans le litige qui l'opposait au président de l'un de ses conseils d'administration, promoteur immobilier par ailleurs. S'en suivait un audit qui disculpait le promoteur. La Liberté du 28 août 2019 rapportait l'affaire en parlant d'un mandat confié par le plaignant « à des experts "neutres" ».
Que signifient ces guillemets, « neutres », sinon « soi-disant » experts ? Pourquoi ce dénigrement de la part d'un journaliste sinon pour insinuer que le résultat de l'audit n'avait pas de valeur ? Est-ce que cette insinuation relève vraiment de l'éthique journalistique ? À Fribourg, une journaliste peut balancer sa source sans être inquiétée, me direz-vous. Soit. Mais ne s'agit-il pas là d'un signe plus grave, à savoir un glissement du sens des mots, voire des valeurs ?
La neutralité de l'expert exige au minimum deux qualités sine qua non : l'indépendance et la compétence. Le sens de la justice et de la morale – n'ayons pas peur d'un mot désuet – est également bienvenu.
En ce qui concerne l’expertise immobilière, la CEI (Chambre suisse d'experts en estimations immobilières, www.cei.ch) forme ses membres à ces exigences et leur garantit un suivi technique en formation continue.
Par indépendance de l'expert, on pense non seulement aux motifs de récusation (l'expert ne doit pas trouver un intérêt personnel ou affectif dans le résultat de l'estimation) mais aussi à l'indépendance financière. Si le mandat pour une estimation récurrente représente plus de 10 % de son chiffre d'affaire annuel, l'expert doit avoir beaucoup de caractère et de conviction pour prendre le risque de décevoir, par les conclusions de son approche, les espérances de celui qui le paye et qui pourrait ne plus faire appel à lui à l'avenir. En effet, qui est prêt à renoncer à 10 % de salaire pour des idées ? Pourtant ce seuil d'indépendance est coutumièrement fixé à plus de 20 %.
Quant à la compétence, elle doit être basée sur une solide formation et, pour les situations plus complexes, sur des années d'expérience. Le canton de Genève a été le premier à exiger que tous les experts en estimation immobilière mandatés par les instances publiques genevoises soient membres de la CEI.
Il existe également la dite « neutralité d'apparence », essentielle dans une expertise judiciaire. Outre la neutralité de son analyse, l'expert doit garantir sa propre équité de traitement des parties en présence. Lors de la visite d'un objet immobilier, elles sont invitées ensemble, avec un égal droit d'être entendues. Si, en cas de divorce par exemple, la personne qui habite les lieux refuse que son futur ex-conjoint entre chez elle, et que le juge accepte ce refus, alors personne n'accompagne l'expert lors de la visite. Cette garantie d'équité peut entraîner des imprécisions dans le descriptif, voire l'estimation, mais elle est essentielle.
De la même façon, quand une partie communique une information à l'expert, celui-ci doit aussitôt la transmettre à la partie adverse ; et si l'expert est invité à prendre un café après la visite des lieux, le refus doit être catégorique, aucune familiarité ni privilège ne devant être accordé à une seule partie.
Dans certains cantons, l'expert doit répondre aux questions ou allégués sans s'en écarter quand bien même il aurait vu que le juge a omis des éléments déterminants. Si l'expert passe outre, sa neutralité peut être remise en question et son travail définitivement écarté.
C'est pourquoi l'expertise en estimation immobilière est un travail délicat et passionnant qui demande à l'expert de répondre aux critères de connaissance, d'expérience et de neutralité pour honorer sa mission. Si par le passé de trop nombreuses personnes se sont intitulées d’elles-mêmes « expert », des certifications fédérales et l'appartenance aux associations professionnelles permettent aujourd'hui de trier le bon grain de l'ivraie.
ACE Expertises van Zanten Sàrl
Victorine van Zanten
Past-Présidente CEI
octobre 2019