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A l'instar d'autres secteurs de l'immobilier, les valorisations du segment de la logistique ont rapidement chuté.
A l'instar d'autres secteurs de l'immobilier, les valorisations du segment de la logistique ont rapidement chuté.en raison de la forte hausse des taux d'intérêt au cours du second semestre 2022. Dans l'ensemble, nous estimons qu'entre juin 2022 et mars 2023, la valeur de l'immobilier logistique européen a chuté de près de 20%.
Bien que le secteur ne soit pas à l'abri d'une récession, le marché et les opportunités à long terme restent solides. Cela dit, il sera à l’avenir essentiel de se concentrer sur la qualité des actifs et sur les fondamentaux qui sous-tendent les rendements. Une certaine stabilité a commencé à émerger en 2023 et nous percevons déjà des signes de retour de l'intérêt des investisseurs au Royaume-Uni et aux Pays-Bas.
Les chaînes d'approvisionnement ont été fortement perturbées par la pandémie Covid-19, ce qui a renforcé la valorisation des structures logistiques performantes. Mais les facteurs structurels sont à l'œuvre depuis un certain temps déjà et nous recommandons de surpondérer l'immobilier de logistique depuis de nombreuses années. L'évolution des fondamentaux a commencé il y a près de dix ans, avec l'émergence de trois tendances clés : la démondialisation, la naissance du e-commerce à grande échelle et le besoin de chaînes d'approvisionnement modernes et économes en énergie.
Tout d'abord, les politiques protectionnistes mises en place aux Etats-Unis et au Royaume-Uni montrent que la démondialisation est en marche depuis un certain temps. La crise du Covid a encore accéléré divers aspects de cette tendance de fond, ce qui a entraîné une mise à l'épreuve des chaînes d'approvisionnement existantes et une augmentation des délocalisations. Nous avons récemment constaté dans certains pays, une plus grande interdépendance énergétique et une tendance à la production nationale de batteries de voiture. Cette tendance a raccourci les chaînes d'approvisionnement, ce qui a conduit à l'implantation de nouveaux entrepôts et à la création d'actifs logistiques à proximité des utilisateurs finaux.
Deuxièmement, le e-commerce reste un moteur de la demande supplémentaire à long terme, malgré un ralentissement de la croissance récemment observée à la suite du boom lié à la pandémie. Bien que ce ralentissement soit en grande partie lié à la montée en puissance d'Amazon, les magasins traditionnels ont également investi dans leurs chaînes d'approvisionnement afin d'augmenter leurs ventes en ligne et de concurrencer le leader du marché. Mais les infrastructures d'entreposage existantes ne sont pas adaptées à ce type de distribution axée sur la demande. Il est donc essentiel d'investir dans de nouveaux sites et dans des entrepôts modernes.
Troisièmement, les critères ESG et les objectifs d'émissions neutres en carbone deviennent de plus en plus importants pour les locataires et les investisseurs. Des réglementations plus strictes - telles que la nouvelle directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments, encouragent les investisseurs à moderniser leur parc immobilier afin d'en améliorer l'efficacité. Quant aux locataires, la flambée des factures de carburant les pousse à se tourner vers des installations mieux situées et de meilleure qualité.
Sur les 13 plus grands marchés logistiques la demande globale de location était de 23% supérieure à la moyenne des cinq dernières années en 2022. L'Allemagne, la Pologne, la France, les Pays-Bas et le Royaume-Uni se taillent la part du lion avec 78% de l'activité de location. La qualité continue de jouer un rôle clé, la grande majorité des transactions se faisant sur les nouveaux entrepôts.1
Malgré quelques zones de développement accru, comme au Royaume-Uni, nous prévoyons que l'offre restera limitée en 2023 et 2024. Le taux d'inoccupation logistique moyen en Europe a baissé d'un point de pourcentage pour atteindre 2,9% en 2022, un niveau historiquement bas. Sur de nombreux marchés, l'offre d'espaces de haute qualité est négligeable et la plupart des activités de location sont décidées pendant les phases de prélocation ou de construction. 2
En Europe, les loyers n'ont connu une forte croissance qu'au cours des deux dernières années. Le rythme de croissance des loyers devrait se ralentir à mesure que les forces du marché commencent à se normaliser, mais cela prendra du temps.
L'immobilier de logistique est bien positionné pour naviguer dans l'environnement actuel marqué par la forte inflation, à l’augmentation des loyers, à la solidité des fondamentaux du marché et à l'indexation des baux européens. Soutenue par des taux de vacance historiquement bas et la demande, la croissance des loyers devrait conserver une dynamique positive dans la plupart des hotspots logistiques britanniques et européens. L'espace logistique dans les bons emplacements reste sous-approvisionné, ce qui signifie que les flux de trésorerie devraient être résilients et solides, avec une croissance des rendements à long terme.
Bien que les incertitudes économiques, politiques et financières persistantes puissent perturber les tendances d'investissement à court terme, le boom du commerce électronique et la reconfiguration de la chaîne d'approvisionnement devraient rester des moteurs de croissance pour la logistique.