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4. Detaillierte Informationen zur Erfolgsrechnung und Gesamtergebnisrechnung
4.1 Mietertrag
Der Soll-Mietertrag erhöht sich gegenüber dem Vorjahr um TCHF 1ʼ145. Diese Erhöhung resultiert im Wesentlichen aus dem Erwerb der Liegenschaft in Zürich-Oerlikon. Neuvermietungen in Bern und Egg führten zu einem Rückgang des Leerstands um TCHF 243. Gegenläufig wirkt sich die Leerstandszunahme in Baden aus. Ingesamt ist der Ertrag aus Vermietung gegenüber dem Vorjahr um TCHF 1ʼ368 gestiegen.
Die nachfolgende Tabelle zeigt die 5 Hauptmieter, welche im aktuellen Jahr 57.0% des Mietertrags generierten.
Die folgende Tabelle enthält eine Fälligkeitsanalyse der Leasingzahlungen kategorisiert nach Vertragslaufdauer, aus der die nach dem Berichtsdatum zu erhaltenden undiskontierten Leasingzahlungen hervorgehen:
4.2 Liegenschaftsaufwand
Der gesamte Liegenschaftsaufwand hat sich gegenüber dem Vorjahr um TCHF 60 erhöht. Die Erhöhung ist neben höheren Vermarktungskosten auf den Erwerb der Liegenschaft in Zürich Oerlikon zurückzuführen.
4.3 Personalaufwand
Der Rückgang des Personalaufwands um TCHF 1ʼ382 resultiert neben geringeren Bonuszahlungen, aus einem Abbau der Anzahl Mitarbeitende im Jahresverlauf von acht auf fünf.
Der sonstige Personalaufwand beinhaltet Ausgaben für effektive und pauschalisierte Spesen von Mitarbeitern und Verwaltungsratsmitglieder. Ebenfalls in diese Position fallen die Gebühr für die Organhaftpflichtversicherung, Kosten für die Rekrutierung neuer Mitarbeiter sowie Aufwendungen für Weiterbildungen und Schulungen von bestehenden Mitarbeitern.
4.4 Verwaltungsaufwand
Die Verwaltungsaufwendungen sind um TCHF 341 bzw. 24% gefallen. Dies ist einerseits ein Ergebnis der weiteren Optimierung des Kostenstruktur der Gesellschaft, andererseits fielen im Vojahr – insbesondere im Bereich der Beratungskosten - Einmalaufwendungen im Zusammenhang mit der definitiven Veranlagung von Grundstückgewinnsteuern und Rechtsberatungen im Zusammenhang mit der Vereinfachung der Unternehmensstruktur an.
Sonstige Erträge
Die sonstigen Erträge in Höhe von TCHF 511 betreffen im Wesentlichen Überschüsse aus der Abwicklung eines Escrow Accounts, der im Zusammenhang mit dem Verkauf des Deutschen Portfolios im Jahr 2017 eingerichtet wurde. Auch im Vorjahr betrafen die sonstigen Erträge im Wesentlichen beglichene Ansprüche, die aus dem Verkauf des Deutschen Portfolios resultierten.
4.5 Finanzaufwand und -ertrag
Die Finanzaufwendungen betreffen im Wesentlichen Zinsen für das Hypothekardarlehen. Im Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaft Zürich Oerlikon wurden bereitgestellte Limite aus der Rahmenfinanzierung in Anspruch genommen.
Der Zinsertrag von TCHF 230 bezieht sich, wie im Vorjahr, ausschliesslich auf ein Ertragssteuerguthaben. Detailliertere Informationen sind in der Anmerkung 4.6 zu finden.
4.6 Ertragssteuern
Ertragssteuern
Der laufende Steuerertrag in Höhe von CHF 0.3 Mio. resultiert im Wesentlichen aus der Auflösung der Steuerrückstellungen infolge der definitiven Veranlagungen der Züblin Immobilien AG bei den Grundstückgewinnsteuern für die Handänderungen in den Jahren 2009 und 2013 sowie den Gewinnsteuern der Geschäftsjahre 2009/2010 bis 2012/2013 (Kantons- und Gemeindesteuern, direkte Bundessteuern). Im Vorjahr wurden in diesem Zusammenhang bereits Rückstellungen im Umfang von CHF 5.3 Mio. aufgelöst. In den betroffenen Steuerjahren war insbesondere die inter- und innerkantonale Verlustverrechnung bei der Grundstückgewinnsteuer bzw. der ordentlichen Gewinnsteuer unklar. In den Steuerrückstellungen per 31. März 2018 wurde diesbezüglich das maximale und zu diesem Zeitpunkt wahrscheinlichste Risiko abgebildet. Im Rahmen des Veranlagungsverfahrens wurde die Frage der Verlustverrechnung mit den Steuerbehörden geklärt und einer Lösung zugeführt, womit die Steuerrückstellungen per 31. März 2019 entsprechend angepasst werden konnten. Im aktuellen Geschäftsjahr wurden alle Steuerjahre definitiv abgerechnet.
Die Aufwendungen für latente Ertragssteuern betragen CHF 1.3 Mio. im aktuellen Geschäftsjahr (Vorjahr: CHF 2.3 Mio.). Im Vorjahr beinhalteten die latenen Steuern einen Sondereffekt in Höhe CHF 1.3 Mio., der auf die zusätzliche Auflösung von Verlustvorträgen im Zusammenhang mit den vorstehend, dargestellten Veranlagungen zurückzuführen war.
Insgesamt resultierte im Geschäftsjahr 2019/20 ein Ertragssteueraufwand in Höhe von CHF 1.0 Mio. Dies entspricht nach einem Ertrag von CHF 3.0 Mio. im Vorjahr, einem Rückgang um CHF 4.0 Mio. Wie bereits dargestellt, ist dieser vollständig auf Sondereinfüsse im Zusammenhang mit der Klärung der Frage der Verlustverrechnungen zurückzuführen.
Die nachfolgende Tabelle stellt eine Überleitung der Ertragssteuern zum Referenzsteuersatz zur Ertragssteuer gemäss Erfolgsrechnung dar:
Überleitung der Ertragssteuer
4.7 Erfolg pro Aktie
Die Züblin Immobilien Holding AG hat keine Eigenkapitalinstrumente ausstehend, die zu einer Verwässerung führen.