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Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter einen Anspruch auf Rückgabe des Mietobjekts (Hauptanspruch). Die Ausweisung ist eine Leistungsmassnahme, der Mieter wird zu einer bestimmten Leistung (Räumung) verpflichtet. Wird die Ausweisung im Voraus als superprovisorische vorsorgliche Massnahme beantragt, wird der Hauptanspruch des Vermieters vorweggenommen. An die Glaubhaftmachung (ZPO 261) werden deshalb erhöhte Anforderungen gestellt (BGE 131 III 473).
Der Vermieter muss für eine superprovisorische vorsorgliche Ausweisung glaubhaft machen, dass
- ein ihm zustehender Anspruch verletzt ist oder eine Verletzung zu befürchten ist und
- ihm dadurch ein nicht leicht wieder gutzumachender Nachteil droht,
- eine besondere zeitliche Dringlichkeit besteht
- die verlangte Massnahme auch verhältnismässig ist.
Da der Entscheid über die Bestätigung der vorsorglichen Massnahme gleichzeitig ein Entscheid nach ZPO 257 ist, muss der Vermieter den Rückgabeanspruch und den zugehörigen Sachverhalt beweisen.