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Die Unterhaltspflicht gehört grundsätzlich zu den Hauptpflichten des Vermieters. Gemäss OR 256 I muss der Vermieter das Mietobjekt dauernd instand halten.
Die Unterhaltspflicht des Mieters (OR 259) beinhaltet lediglich Mängel, die durch kleine für den gewöhnlichen Unterhalt erforderlichen Reinigungen und Ausbesserungen behoben werden können (sog. kleiner Unterhalt).
Eine vertragliche Überbindung der Unterhaltspflicht auf den Mieter ist nur unter der Voraussetzung zulässig, dass der Mieter dafür voll entschädigt wird. Daher sind Vertragsbestimmungen nichtig, die dem Mieter den Unterhalt übertragen ohne dass er dafür entschädigt wird (OR 256 Abs. 2).
Rechtsprechung des Bundesgerichts
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist die vertragliche Überbindung der Unterhaltspflicht auf den Mieter nur zulässig, wenn der Mieter für die geschmälerte Hauptleistung des Vermieters entschädigt wird. Die Unterhaltskosten des Mieters zur Bewahrung des gebrauchsfähigen Zustandes müssen deshalb ausgeglichen werden. Dies kann beispielsweise in der Festlegung eines reduzierten (Netto-)Mietzinses berücksichtigt werden (BGE 104 II 202).