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Riscatto dell’ipoteca
Molti clienti ipotecari rimangono fedeli alla loro banca per molti anni. Ciò dipende dal fatto che il finanziamento e la gestione di documenti e cartelle ipotecarie sono considerati impegnativi. I clienti regalano così milioni di franchi sotto forma di interessi: è possibile risparmiare grandi importi se, al termine del contratto, si prendono in considerazione offerte alternative di singole tranche.
Jürg Zulliger
Non perdersi nessun termine
La maggior parte dei clienti bancari ripartisce la propria ipoteca in più tranche. A questa sono legati vari vantaggi: a intervalli di tempo periodici, il cliente ha la possibilità di analizzare e disporre nuovamente il suo finanziamento. La ripartizione delle ipoteche consente una migliore diversificazione di rischi. Un esempio semplice: il cliente Meier finanzia la sua abitazione di proprietà con un volume di credito totale di Fr. 800’000 mediante un’ipoteca a tasso fisso con scadenza a 5 anni. Attualmente il signor Meier non ha modo di sapere se alla fine del contratto il contesto di tassi d’interesse sarà favorevole o piuttosto sfavorevole. Laddove fosse sfavorevole, dovrà rifinanziare l’intero importo. Separando la sua ipoteca in più tranche, il signor Meier riuscirebbe a minimizzare questo rischio.
Separazione: vantaggi e svantaggi
La separazione di ipoteche può portare complesse costellazioni che limitano in futuro il cliente nella scelta del suo partner di finanziamento. Se il cliente, alla scadenza di una prima tranche, preferirebbe passare alla concorrenza, potrebbe non avere accesso a tale opzione. Da un lato vanno osservate le diverse durate contrattuali e i periodi di preavviso delle tranche correnti. Dall’altro, la nuova banca riscatterà generalmente le ipoteche solo se potrà eseguire un finanziamento completo nel lungo termine. Se le singole tranche sono molto distanti, spesso non è possibile passare alla concorrenza. Il riscatto sfalsato è solitamente possibile se:
- in 2-3 anni può essere tenuto a freno il finanziamento complessivo;
- le singole tranche possono essere assicurate nei confronti della banca con delle cartelle ipotecarie.
Nella separazione dell’ipoteca bisogna accertarsi che le scadenze non siano troppo distanti. Inoltre, può essere più vantaggioso garantire le singole tranche tramite cartelle ipotecarie separate nei confronti della banca. Suggerimento: chiedere al notaio o all’ufficio del registro fondiario, già alla prima istituzione dell’ipoteca, se sia possibile separare la cartella ipotecaria.
Come procede concretamente per il riscatto del finanziamento o di una tranche?
Innanzitutto occorre considerare quali tranche potrebbero essere acquisite in quale momento e a quali condizioni da una nuova banca. Accertarsi che esistano diverse opzioni di uscita per prodotti diversi. Un esempio: per l’eventuale disdetta straordinaria di un’ipoteca a tasso fisso occorre mettere generalmente in conto costi di uscita elevati. In tali circostanze, sarebbe necessario verificare con esattezza un cambio. Anche per le ipoteche Libor, in determinate circostanze, si è legati ai termini contrattuali. Al contrario, la disdetta di un’ipoteca a tasso variabile è relativamente semplice. Queste sono concluse senza una scadenza specifica e, in caso di riscatto da parte di un’altra banca, va osservato solo il termine di preavviso.
Se sono soddisfatte le condizioni necessarie, è possibile guardare le offerte del mercato e optare per un partner finanziario adeguato. La nuova banca verifica la richiesta, elabora la domanda di prestito e fa un’offerta adeguata. La banca fornisce generalmente supporto per questioni tecniche, come l’emissione di nuovi contratti e la gestione di cartelle ipotecarie. Se tutto è regolato, la nuova banca deve acquisire l’ipoteca o la rispettiva tranche e richiede una cartella ipotecaria come garanzia. Quando giunge la cartella ipotecaria, la nuova banca compensa l’importo e l’ipoteca viene così riscattata.
Oltre ad alcuni aspetti tecnici e formali, nell’ambito di un riscatto, occorre verificare anche se e in che misura vengono generati costi ulteriori. Ciò può includere, ad esempio, tasse di elaborazione e commissioni delle banche partecipanti, o costi per la separazione o per la nuova emissione di cartelle ipotecarie. Se, in casi estremi, occorre pagare Fr. 2’000 o Fr. 3’000 di spese per le tasse del registro fondiario, l’istituzione di una cartella ipotecaria, ecc., il riscatto in cambio di un tasso d’interesse leggermente più vantaggioso potrebbe non valere la pena. Nel lungo tempo si ottiene però un risparmio maggiore, se si conclude un’ipoteca esistente a condizioni molto vantaggiose presso una nuova banca.
Conclusioni
In molti casi un riscatto ripaga, consentendo di risparmiare sui costi d’interesse anno dopo anno. Ciò consente anche di rafforzare il peso negoziale del soggetto ipotecario e di favorire un’ottimizzazione. In tanti casi il cambio può essere effettuato relativamente senza problemi. Al contrario di un primo finanziamento, all’acquisto di un immobile sono già regolate tante formalità importanti. Le direttive bancarie comuni sull’aggravio e sulla portabilità finanziaria sono verificate e comprovate. Un riscatto rapido e senza complicazioni è pertanto generalmente possibile senza ostacoli.