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Die Anwendung von rein objektiven Beurteilungskriterien führen dazu, dass es in Gemeinden und auch in Quartieren für den neutralen Betrachter manchmal zu einer «unlogischen» Zuteilung von Grundstücken in die verschiedenen Landwertzonen kommt. So kann beispielsweise im gleichen Quartier ein Nachbargrundstück A eine Zuteilung in eine andere Landwertzone gegenüber einem Nachbargrundstück B haben. Subjektiv betrachtet würde man annehmen, dass beide Nachbargrundstücke A und B denselben Landwert aufweisen müssen. Wenn aber bei der Modellberechnung einer oder mehrere der zahlreichen Faktoren zugunsten des einen Grundstücks und einer oder mehrere andere Faktoren zu Ungunsten des anderen Grundstücks eingeflossen sind, kann dies dazu führen, dass zwei benachbarte Grundstücke nicht in der gleichen Landwertzone eingeteilt wurden. Es ist also die Summe aller Faktoren, welche zur Zuteilung eines Grundstückes in eine bestimmte Landwertzone führt. Folgende Beispiele zur Illustration:
Beispiel 1: Zuteilung in zwei verschiedene Landwertzonen innerhalb eines Quartiers
Der Wechsel zwischen den beiden Landwertzonen verläuft schräg durch den Hang und lässt sich in der unterschiedlichen Exposition begründen. In der Landwertzone 1 ist diese Südost, in der Landwertzone 2 etwas privilegierter und zwar genau Süd. Auch ist in den oberen Parzellen die Hangneigung weniger ausgeprägt. Zusätzlich spielen auch die Distanzen zum Zentrum eine Rolle (z.B. zu Kindergarten, Schule, öffentliche Verkehrsmittel etc.).
Beispiel 2: Zuteilung eines Einzelobjekts in eine andere Landwertzone
Die vorbeiführende Hauptstrasse ist eine relevante Lärmquelle für die Parzellen der ersten Bautiefe, die somit in der Landwertzone 3 eingeteilt sind. Unmittelbar an der Kreuzung ist die Lärmbelastung (Lärmklasse D) noch etwas höher, was in der Landwertzone 4 resultiert. Für den Lärm wird das flächendeckende Modell «sonBase» des Bundesamtes für Umwelt genutzt, welches die Lärmbelastung durch den Strassenverkehr während der Tageszeit (6-22 Uhr) errechnet.
Beispiel 3: Einfamilienhaus mit unterschiedlicher Zuordnung zu Landwertzone
Hier handelt es sich um einen Grenzfall, bei dem minimalste Faktoren anders sind und somit diese Parzelle gerade in die andere Landwertzone kippt. Solche Fälle können bei einem formelmässig-schematischen Ansatz vereinzelt vorkommen. Sie sind aber selten. Gründe für eine solche Zuordnung könnten beispielsweise sein: grössere Distanz zu Lärmemissionen etc.
Beispiel 4: Reihenhaussiedlung mit unterschiedlicher Zuordnung zu Landwertzone
Ähnliche Situation wie bei Beispiel 3. Auch hier handelt es sich um einen Grenzfall, bei dem minimalste Faktoren anders sind und somit der eine Teil der Überbauung gerade in die andere Landwertzone kippt. Gründe für eine solche Zuordnung könnten beispielsweise sein: kürzere Distanz zu Bushaltestelle oder Einkaufsmöglichkeiten, leicht bessere Exposition (bessere Besonnung) etc.