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Wer in der Schweiz ein Eigenheim kauft und als Privatperson selber darin wohnt, muss den sogenannten Eigenmietwert Wer in der Schweiz ein Eigenheim kauft und selber darin wohnt (bzw. wohnen könnte), muss den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Die Höhe richtet sich danach, wie viel Mieteinnahmen mit der Liegenschaft erzielt werden könnte, wenn diese an Dritte vermietet würde. als Einkommen Steuern, die auf wiederkehrenden und einmaligen Einkünften erhoben werden. Hauptsächlich handelt es sich um Einkommen aus selbständiger oder unselbständiger Erwerbstätigkeit, Erträge aus beweglichem und unbeweglichem Vermögen sowie Einkommen aus der Vorsorge. versteuern. Die Höhe richtet sich danach, wie viel Mieteinnahmen mit der Liegenschaft erzielt werden könnten, wenn diese an Dritte vermietet würde. Die Berechnungsweise und dadurch auch die Höhe des Eigenmietwerts im Verhältnis zum Liegenschaftswert Unter Verkehrswert versteht man bei einer Liegenschaft den Preis, zu dem diese innert nützlicher Frist auf dem freien Markt verkauft werden könnte. sind kantonal unterschiedlich. In der Regel ist der Eigenmietwert jedoch tiefer als die mögliche effektiv auf dem freien Markt zu erzielende Marktmiete. Der Eigenmietwert für die direkte Bundessteuer Steuern auf dem Einkommen (natürliche Personen) sowie auf den Gewinnen (juristische Personen), welche vom Bund erhoben werden. weicht oft von den kantonalen Bestimmungen ab. Vielfach ist der Eigenmietwert auf Ebene Kantons- und Gemeindesteuern etwas tiefer als bei der Bundessteuer.
Wer in seinen eigenen vier Wänden wohnt, erzielt mit den investierten Eigenmitteln Unter Eigenmittel versteht man den Teil des Kaufpreises, den ein Immobilienkäufer selber (ohne Hypothek) finanziert. In der Regel müssen die Eigenmittel mindestens 20 Prozent des Kaufpreises entsprechen. Als Eigenmittel können auch Gelder in der Säule 3a oder der Pensionskasse (bei selbstbewohntem Wohneigentum), sogenannte Eigenleistungen oder Bauland in Frage kommen. keinen Ertrag. Wäre dieselbe Person Mieter, würde das Geld Zinserträge und Dividenden Auf eine Aktie anfallender Anteil des ausgeschütteten Gewinns einer Aktiengesellschaft. abwerfen, welche versteuert werden müssten. Würde man nicht selber in der Liegenschaft wohnen, würde man Mieteinnahmen generieren, die ebenfalls steuerpflichtig wären. Daher rechnet die Steuerbehörde bei selbstbewohnten Liegenschaften mit einem fiktiven (oder entgangenen) Ertrag, welcher sich im Eigenmietwert widerspiegelt. Dieser wird bei der Steuererklärung zum Einkommen dazu gezählt. Das führt dazu, dass Eigenheimbesitzer über die Steuererklärung indirekt dafür zahlen müssen, dass sie in den eigenen vier Wänden wohnen.
Im Gegenzug zum Eigenmietwert dürfen Liegenschaftsbesitzer Schuldzinsen In der Schweiz können die meisten Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden. Wer hohe Schuldzinsen bezahlt, reduziert damit sein Einkommen. Bei selbstbewohnten Immobilien muss im Gegenzug ein sogenannter Eigenmietwert versteuert werden. Benachteiligt sind daher Liegenschaftsbesitzer, welche eine tiefe Belehnung haben oder bereits die gesamte Hypothek zurück bezahlt haben. und Unterhaltskosten Liegenschaftsbesitzer können zwischen einer Pauschalen und den effektiven Aufwendungen im Bemessungsjahr wählen. Die Wahl zwischen dem Abzug der tatsächlichen Kosten oder dem Pauschalabzug steht dem Steuerpflichtigen in jedem Steuerjahr und für jede Liegenschaft zu. Beim Abzug der tatsächlichen Kosten können beispielsweise Versicherungsprämien, Verwaltungskosten durch Dritte, Reparaturkosten, Reinigungskosten etc. abgezogen werden. bei den Steuern vom Einkommen abziehen. Diese steuerliche Regelung in der Schweiz fördert eine hohe Verschuldung privater Eigenheimbesitzer. Ältere Personen, die bereits einen grossen Teil der Hypothek amortisiert Unter Amortisation versteht man die Rückzahlung von Hypothekarschulden. Vielfach werden Amortisationszahlungen vertraglich vereinbart. Von einer ausserordentlichen Amortisation spricht man, wenn ausservertraglich oder beim Verfall der Hypothek amortisiert wird. haben sind benachteiligt während jüngere mit tendenziell hohen Hypotheken profitieren. Die steuerlichen Gegebenheiten haben zur Folge, dass bei guter Planung von Investitionen und anderen Massnahmen, der richtigen Hypothekarhöhe Je nach Ausgangslage können Immobilien bis 100 Prozent belehnt werden (bei hohen Zusatzsicherheiten). In aller Regel erlauben Banken jedoch nur eine Belehnung bis maximal 80 Prozent des Verkehrswertes der Liegenschaft. Die Wahl der Hypothekarhöhe hängt von vielen Faktoren wie beispielsweise der Risikofreudigkeit oder der Steuersituation des Liegenschaftsbesitzers ab. und der Wahl des Hypothekarmodells Es gibt verschiedene Hypothekarmodelle. Am bekanntesten sind Festhypotheken und variable Hypotheken. Viele Banken haben jedoch „eigene“ Hypothekarmodelle im Sortiment. Nachteilig bei bankeigenen Modellen ist oft, dass die Zinsausgestaltung nicht vollständig transparent ist. Dadurch können verschiedene Offerten nur bedingt miteinander verglichen werden. (Hypothekarstrategie) langfristig Steuern optimiert werden können. Mehr zum Thema Steueroptimierung bei Liegenschaftsbesitzern erfahren Sie hier:Steueroptimierung bei Immobilien
Der Eigenmietwert muss nur dann bezahlt werden, wenn der Liegenschaftsbesitzer die Immobilie auch wirklich selbst bewohnt oder sich zur Verfügung hält. Damit der Eigenmietwert anfällt, genügt es, wenn der Eigentümer die Möglichkeit zur Eigennutzung hat (auch bei einem Ferienhaus, das nicht benützt wird, fällt der Eigenmietwert somit an). Sobald jedoch nachweisbare Anstrengungen unternommen werden, die Immobilie zu vermieten oder zu verkaufen, muss der Eigenmietwert in aller Regel nicht mehr versteuert werden.
Regelmässig wird in der Schweiz politisch darüber debattiert, ob der Eigenmietwert abgeschafft werden soll. Bei einer Abschaffung des Eigenmietwerts würde mit wenigen Ausnahmen sicherlich auch der Schuldzinsabzug gestrichen. Profitieren davon würden vor allem diejenigen, die eine tiefe Hypothek, beziehungsweise eine tiefe Belehnung haben. Sie können online berechnen, welche finanziellen Folgen eine Abschaffung des Eigenmietwerts für Sie haben würde:Online Berechnung: Abschaffung Eigenmietwert
Sind die Kinder ausgezogen oder ein Ehepartner verstorben, leben viele Eigenheimbesitzer in einer zu grossen Liegenschaft. In diesem Fall kann unter Umständen für effektiv unbenutzte Zimmer ein Abzug beim steuerbaren Eigenmietwert getätigt werden. Mehr Informationen zur Unternutzung Werden bei einer selbstbewohnten Immobilie nicht alle Räume effektiv benutzt, spricht man von einer Unternutzung. Eine Unternutzung kann zu einer Reduktion des Eigenmietwerts führen. In der Handhabung gibt es jedoch grosse Unterschiede zwischen den Kantonen. erfahren Sie hier:Unternutzung bei Immobilien steuerlich geltend machen
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Bei den meisten Möglichkeiten zur Steueroptimierung im Zusammenhang mit Hypotheken ist der Grenzsteuersatz zentral. Hier erfahren Sie mehr dazu: