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Secondo una ricerca, un giovane svizzero su due vorrebbe esaudire il sogno della proprietà di abitazione entro i prossimi dieci anni. Al momento circa il 40 per cento dell'intera popolazione della Svizzera possiede una casa o un appartamento propri. Si tratta di gran lunga della quota più bassa in tutta Europa. In questa sede analizziamo con maggiore attenzione gli sviluppi inerenti la proprietà di abitazione e forniamo consigli su come realizzare il sogno della proprietà di abitazione.
La Svizzera è stata per lungo tempo un popolo di affittuari. La proprietà di abitazione era qualcosa che poteva (e voleva) permettersi solo la generazione più vecchia, più sedimentata. I più giovani si sentivano spesso a disagio pensando a un'ipoteca vincolante e a un indirizzo che sarebbe rimasto per sempre lo stesso. Proprietà di abitazione significava (e significa ancora oggi) una grande responsabilità e investimento. Anche se ad alcuni piaceva l'idea della proprietà di abitazione, per molti era finanziariamente impossibile acquistare la propria casa all'età di quarant'anni. Questo fattore negli ultimi anni ha subito un forte cambiamento: praticamente uno svizzero su sette è passato dallo stato di locatario a quello di proprietario o comproprietario. E molti desiderano trasferirsi nella casa o nell'appartamento dei propri sogni nei prossimi anni.
Motivazioni dell'ondata di proprietà in Svizzera
Da un lato questa evoluzione si deve ai bassi interessi ipotecari che favoriscono molto chiaramente la proprietà di abitazione rispetto all'affitto di un immobile. Quindi oggigiorno molti proprietari d'abitazione pagano mensilmente meno per le proprie quattro mura rispetto a quanto farebbero i locatari. «Un affitto è capitale perduto e quindi denaro buttato dalla finestra», questa è attualmente l'opinione più diffusa. Ed è così; se si confrontano i costi tra proprietà d'abitazione e immobile in affitto, è presto chiaro che, grazie ai bassi interessi, i proprietari d'abitazione se la cavano meglio rispetto a chi deve pagare un affitto mensile – e questo anche se si includono nel conteggio gli ammortamenti e le spese di manutenzione e accessorie.
Il basso livello degli interessi incide quindi fortemente. L'altro fattore determinante è che sempre più svizzeri riescono a realizzare una parte del finanziamento della proprietà d'abitazione con l'aiuto della loro previdenza professionale e privata. In particolare, se la previdenza privata è stata predisposta molto presto, già dopo alcuni anni è possibile «raccogliere» somme considerevoli. Il motivo di tutto questo è la remunerazione più elevata del pilastro 3a, con il quale è possibile risparmiare più rapidamente rispetto a un conto di risparmio normale e ottenere risparmi fiscali significativi dalla previdenza per la vecchiaia.
Si stima che il 50 per cento di tutti i nuovi proprietari d'abitazione prelevi dalla previdenza per la vecchiaia
Per poter realizzare il sogno della proprietà di abitazione i futuri proprietari hanno bisogno del 20 per cento di capitale proprio; di questo almeno il 10 per cento deve provenire dal conto di risparmio o dalla previdenza privata. Molti non hanno queste somme semplicemente depositate sul conto di risparmio tradizionale, ma devono prelevare anticipatamente o costituire in pegno il denaro dal secondo e/o terzo pilastro. Secondo Jürg Zulliger, giornalista specializzato ed esperto in immobili, si stima che il 40-50 per cento di tutti i nuovi proprietari di abitazione faccia uso dei risparmi del secondo o terzo pilastro per acquistare un appartamento o una casa propria. Zulliger menziona il prelievo anticipato o la costituzione in pegno dell'avere previdenziale come «lo strumento finora più efficace e popolare per la promozione della proprietà d'abitazione in Svizzera».
Ostacoli nel raggiungimento del sogno di un'abitazione primaria
Sebbene quasi la metà degli svizzeri tedeschi sotto i trent'anni nei prossimi 10 anni desideri acquistare una proprietà d'abitazione, al momento molti non sono in grado di realizzare questo sogno. Le motivazioni sono molteplici: il capitale proprio spesso non è (ancora) disponibile e i prezzi degli immobili residenziali in costante crescita costituiscono un grande ostacolo. Mentre i salari restano praticamente uguali, solo negli ultimi sette anni i prezzi per le case e gli appartamenti di proprietà sono saliti del 30 per cento. Inoltre, nelle aree urbane i prezzi di vendita sono spesso superiori rispetto all'effettivo valore di stima.
Com'è possibile quindi realizzare il sogno della proprietà di abitazione nonostante questi evidenti ostacoli? Gli esperti consigliano da un lato di prendere in considerazione località più periferiche oppure di optare per degli agglomerati. Dall'altro lato è imprescindibile occuparsi della pianificazione finanziaria e della previdenza privata molto presto per poter risparmiare nel modo più efficiente possibile per le proprie quattro mura. Infatti, su un punto gli esperti sono concordi: non è mai troppo presto per iniziare a risparmiare!
Sei consigli in sintesi
Kurt Frehner, Responsabile del servizio Prodotti di base e di bilancio presso Raiffeisen Svizzera, ci ha svelato i suoi consigli top per il finanziamento della proprietà di abitazione con l'avere previdenziale:
Prelievo anticipato della vostra previdenza per la vecchiaia: Il capitale necessario dal 2° o 3° pilastro viene corrisposto e aggiunto al capitale proprio. In questo modo l'importo dell'ipoteca si riduce e l'addebito degli interessi risulta inferiore. Ma chiedete al vostro consulente cosa significa questo per la vostra previdenza. Perché tramite il prelievo anticipato dalla Cassa pensioni o dal conto previdenza, anche le prestazioni previdenziali e/o di vecchiaia si riducono. Con il prodotto assicurativo adatto, tuttavia, non vi ritroverete con sorprese indesiderate.
Più che per il semplice acquisto della proprietà di abitazione: Oltre all'acquisto o alla realizzazione di una proprietà d'abitazione a uso proprio, l'avere previdenziale prelevato anticipatamente può essere utilizzato anche per i seguenti scopi: come investimento finalizzato a moltiplicare o a conservare il valore della proprietà di abitazione, come rimborso del proprio debito ipotecario o per l'acquisto di quote sociali di una cooperativa edilizia.
Costituire in pegno l'avere previdenziale: Nel caso di una costituzione in pegno, il capitale rimane investito nella Cassa pensioni oppure nella previdenza vincolata 3a. Gli interessi ipotecari più elevati sono deducibili dal reddito imponibile. Il debito ipotecario non viene ridotto, ma garantito con gli averi previdenziali costituiti in pegno. Di conseguenza le rendite di vecchiaia e le prestazioni di rischio non vengono ridotte qualora subentri un caso di previdenza. Nel caso della costituzione in pegno di averi previdenziali, la Banca ha la possibilità di offrire condizioni più vantaggiose o di aumentare l'importo dell'ipoteca.
Ma deve essere per uso proprio: Un prelievo anticipato o una costituzione in pegno di averi previdenziali è possibile solo per una proprietà di abitazione a uso proprio continuato.
Il terzo pilastro conta come capitale proprio nel senso stretto del termine: Almeno il 10 per cento dei fondi propri deve provenire dagli averi in conto o dal 3° pilastro. In questo modo si vuole impedire che i sistemi di previdenza vengano erosi a favore della proprietà di abitazione.
Ammortamento indiretto Con un ammortamento indiretto della propria ipoteca non si riduce il debito ipotecario, ma è possibile collocare l'importo dell'ammortizzazione pattuito su un conto previdenza del 3° pilastro. Il rimborso effettivo della somma ipotecaria da ammortizzare avviene in un momento successivo, al più tardi in sede di scioglimento del conto previdenza in occasione del pensionamento. Come sempre, è possibile portare in detrazione gli interessi dell'intera ipoteca nella propria dichiarazione fiscale. Inoltre, il vostro capitale e i proventi da interessi sul conto previdenza sono esenti da imposta. Le imposte incidono solo al successivo prelievo e con un'aliquota ridotta.