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1. Begriffliches
REIT ist die Abkürzung von Real Estate Investment Trust. Darunter versteht man Vermögensträger, welche Immobilien besitzen und/ oder diese verwalten, sowie Vermögensträger, welche Immobilien finanzieren. Das Anlagevermögen von REIT’s besteht also entweder aus direkten Immobilienanlagen oder dann aus Darlehen, welche der Finanzierung von Immobilien dienen und hypothekarisch gesichert sind. Entsprechend dieser Anlagestruktur stellen Erlöse aus der Verwaltung und Vermietung von Liegenschaften und Zinseinkünfte die Erträge von REIT’s dar. Hinzu kommen bei den Erträgen Gewinne aus der Veräusserung von Immobilien (Veräusserungsgewinne).
Die Gewinne der REIT’s werden zu einem grossen Teil an die Anteilsinhaber ausgeschüttet. Meist sind die Gewinne auf der Stufe der Gesellschaft steuerfrei und die Versteuerung findet nur auf der Stufe der Anteilsinhaber statt. Es kommt also nicht - wie bei normalen Immobiliengesellschaften - zu einer wirtschaftlichen Doppelbelastung, indem sowohl der Gewinn der Gesellschaft als auch das Einkommen des Anteilsinhabers besteuert wird.
Die Rechtsform der Vermögensträger ist von Land zu Land verschieden. In den USA können REIT’s als Trust oder als Corporation gegründet werden. In anderen Ländern wie z.B. Belgien bestehen sie in der Form von Investmentfonds. In Deutschland ist die Aktiengesellschaft als Träger der REIT’s vorgesehen.
2. Geschichtliches
REIT’s gibt es seit dem Jahre 1960. Erstmals tauchten sie in den USA auf. Von dort aus verbreiteten sie sich nach Australien, Kanada und Japan. In Europa hatten die Niederlande eine Vorreiterrolle inne. Bald kamen Frankreich und Belgien dazu. Erst im Jahre 2007 wurden REIT’s in England und in Deutschland eingeführt.
3. Arten von REIT’s
REIT’s werden nach dem Schwerpunkt ihrer Anlagen eingeteilt. Bei Equity-REIT’s steht das Investment in Immobilien im Vordergrund. Bei Mortgages-REIT’s besteht das Anlagevermögen hauptsächlich aus Hypothekardarlehen (Immobilienkredite). Bei hybriden REIT’s findet man beide Formen von Investments vor, d.h. Direktanlagen in Immobilien und Immobiliendarlehen.
4. REIT’s als Instrument zur Freisetzung von Immobilienwerten
Viele Unternehmen besitzen Immobilien, welche sie entweder für betriebliche Zwecke nutzen oder dann als Anlageobjekt halten. Ihnen wäre es ein Anliegen, diese Immobilien zu veräussern, um die freigesetzten Gelder im Betrieb investieren zu können. Gehindert werden sie bei der Realisierung dieser Absichten in vielen Fällen aber durch die Besteuerung der stillen Reserven, welche bei der Veräusserung anfallen. Im Zusammenhang mit der gesetzlichen Schaffung von REIT-Strukturen kann es sinnvoll sein, den Unternehmen die steuerlich attraktive Übertragung ihrer Immobilien auf die REIT’s zu ermöglichen.
5. REIT’s als Anlageinstrumente
Es sind vor allem die relativ hohen Ausschüttungen und die Möglichkeit, von Kapitalgewinnen zu profitieren, warum in REIT’s investiert wird. Die regelmässigen Ausschüttungen von REIT’s liegen meist zwischen 150 – 250 Basispunkte (1.5% - 2.5%) höher als vergleichbare langfristige Staatsanleihen. Die Höhe der Kapitalgewinne hängt von der Entwicklung des Immobilienmarktes ab.
Da REIT’s diversifizierte Bestände an Immobilien haben, liegt das Risikoprofil unterhalb von direkten Immobilienanlagen, allerdings höher als Obligationenanlagen.
6. Das ReitG in Deutschland als Beispiel einer gesetzlichen Ausgestaltung von REIT’s
Die Einführung von REIT’s wurde in Deutschland seit dem Jahre 2003 vermehrt gefordert. Im Jahre 2007 wurde dann das REITGesetz (REITG) erlassen. Das REITG sieht vor, dass 90% der Gewinne an die Teilhaber ausgeschüttet werden müssen. Den Anlageschwerpunkt von REIT’s bilden Immobilien. Wenigstens 75% des Vermögens müssen in Immobilien investiert sein und wenigstens 75% der Erträge müssen aus Immobilien stammen. Kerngeschäft der REIT’s ist zudem das Halten und Bewirtschaften von Immobilien und nicht der Immobilienhandel. Die Erträge der REIT’s unterliegen weder der Körperschaftssteuer noch der Gewerbesteuer. Merkwürdigerweise dürfen von REIT’s keine Bestandsimmobilien erworben werden. Damit sind Immobilien gemeint, bei denen mehr als 50% der Nettonutzfläche der Wohnnutzung dient und welche vor dem 31. Dezember 2006 gebaut worden sind. Offensichtlich wollte der Gesetzgeber mit dieser Bestimmung den Anliegen des Mieterschutzbundes entgegenkommen.
Derzeit ist in Deutschland eine Gesellschaft, nämlich die alstria office REIT-AG, als REIT-Gesellschaft im Handelsregister eingetragen. Anfangs November 2007 wurde die alstria office REITAG auch als erste Gesellschaft im REIT’s-Segment der Deutschen Börse aufgenommen.