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Die Eidgenössische Kommission für Wohnungswesen (EKW) veröffentlichte ihre Beobachtungen über die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf das Wohnen in einem Arbeitspapier. Für EKW-Präsidentin Katia Delbiaggio kommt darin zum Ausdruck, wie stark sich die Pandemie auf die Wohnsituation ausgewirkt hat. Die meisten Auswirkungen werden sich aber erst längerfristig zeigen.
Seit März 2020 bis Mitte Februar 2022 beherrschte die Corona-Pandemie das gesellschaftliche und wirtschaftliche Leben in der Schweiz. Führte die Pandemie zu grundlegenden Veränderungen im Wohnen?
Katia Delbiaggio: Die Pandemie hat die Bedeutung des Wohnens verstärkt. Sie machte deutlich, wie wichtig das Wohnumfeld ist und dass die Wohnung zahlreiche Funktionen gleichzeitig erfüllen muss und kann: Arbeit, Freizeit ebenso wie Essen, Erholen oder Schlafen.
War sie nicht eher ein Katalysator für bereits vorhandene Entwicklungen?
Einige Entwicklungen hatten sich vielleicht schon vorher abgezeichnet. Die Pandemie hat sie dann regelrecht an die Oberfläche gespült – beispielweise die zunehmende Akzeptanz und Verbreitung des Homeoffice.
Welche längerfristigen Auswirkungen wird die Pandemie auf das Wohnen und die Immobilienwirtschaft haben?
Was Bestand haben wird, wird sich erst längerfristig zeigen. Es ist aber davon auszugehen, dass der pandemiebedingte Digitalisierungsschub die Trennung zwischen Wohnen und Arbeiten dauerhaft verwischen wird. Die neuen und flexibleren Arbeitsformen erhöhen insbesondere die Anforderungen an eine vielseitige Nutzbarkeit einer Wohnung.
Damit dürfte der Wohnflächenkonsum weiterhin zunehmen. Steht dies nicht im Kontrast zur bisherigen Bautätigkeit, welche sich auf kleinere Wohnungen konzentriert?
Analysen der Suchanfragen auf Wohnungsvermittlungsportalen haben in der Tat gezeigt, dass während der Pandemie die Nachfrage nach grösseren Wohnungen zunahm. Zusätzliche Zimmer, ein Balkon oder andere privat nutzbare Aussenräume waren besonders beliebt. Sollte sich dieser Trend bestätigen, könnte der Wohnflächenkonsum steigen, was im Sinne des haushälterischen Umgangs mit der knappen Ressource Boden ungünstig wäre. Flexible Wohnungsgrundrisse, Wohnungen mit mehr, aber kleineren Räumen oder die lokale Verfügbarkeit von Coworking-Spaces, zum Beispiel in Überbauungen oder Quartieren, könnten unter Umständen dieser Entwicklung entgegenwirken. Es ist aber so, dass die Bautätigkeit aus Planungsgründen nicht innerhalb weniger Monate auf neue Nachfragemuster reagieren kann.
Der Trend zum «Wohnen im Grünen» wurde während der Pandemie oft beschrieben. Wurde er durch Corona tatsächlich verstärkt?
Der Wunsch nach mehr Wohnfläche und die Möglichkeit, vermehrt von zu Hause aus zu arbeiten, hat tatsächlich dazu geführt, dass der Suchradius grösser geworden ist und viele Menschen sich Wohnraum in der weiteren Agglomeration oder im ländlichen Raum gesucht haben. Dieser Trend ist nicht neu, wurde aber wohl durch die Pandemie etwas verstärkt. Allerdings zeigt sich auch, dass die Nachfrage nach Wohnraum in städtischen Regionen nur unmerklich zurückging.
Die mit den Preisen stark gestiegenen regulatorischen Finanzierungshürden sind für den Grossteil der Schweizer Haushalte aus eigener Kraft nicht mehr zu überwinden. Sollte die kalkulatorische Tragbarkeit von 5 Prozent gesenkt werden?
Durch die starken Preissteigerungen der letzten Jahre ist der Zugang zu Wohneigentum für viele Haushalte in der Tat schwieriger geworden. Allerdings weist die Schweizerische Nationalbank zu Recht darauf hin, dass die Risiken am Hypothekar- und Immobilienmarkt nach wie vor hoch sind, da sowohl das Hypothekarkreditvolumen als auch die Wohnliegenschaftspreise stärker gestiegen sind als Fundamentalfaktoren wie Mieten oder Einkommen. Deshalb hat der Bundesrat auf Antrag der SNB Ende Januar 2022 den antizyklischen Kapitalpuffer reaktiviert und ihn auf 2,5 Prozent der risikogewichteten Positionen festgelegt. Eine Aufweichung der Tragbarkeitsanforderungen würde diesen Stabilisierungsbestrebungen zuwiderlaufen. Dies insbesondere, da wir nicht davon ausgehen können, dass die Zinsen ewig auf dem historisch tiefen Niveau der letzten Jahre bleiben werden. Erste Anzeichen einer Zinswende sind bereits da.
Während bestehende Immobilienbesitzer und andere wohlhabende Haushalte stark von den Entwicklungen am Immobilienmarkt profitieren, werden grosse Teile der Schweizer Gesellschaft von diesem Markt einfach ausgeschlossen. Wie wirkt sich das auf die Gesellschaft aus?
Diese Entwicklung schafft durchaus einen gesellschaftlichen Graben, den wir nicht ausser Acht lassen dürfen. Allerdings müssen wir uns auch bewusst sein, dass die meisten Erwerbstätigen über ihre Pensionskasse von den Wertsteigerungen am Immobilienmarkt ebenfalls profitieren. Es ist aber so, dass insbesondere für junge Haushalte dies abstrakt wirkt im Vergleich zum konkreten Wunsch, hier und jetzt Wohneigentum zu erwerben. Weiter ist auch anzumerken, dass eine Teilnahme am Immobilienmarkt nicht nur direkt via Erwerb von Wohneigentum, sondern auch indirekt via Immobilienfonds erfolgen kann, Dabei können die Kapitalanforderungen an die individuellen finanziellen Möglichkeiten skaliert werden.
Nachhaltigkeit nach den ESG-Kriterien tangiert die Immobilienwirtschaft stark. Wird es in Zukunft einfacher werden, Wohnungen in nachhaltig gebauten Häusern zu vermieten?
Das Bewusstsein für Nachhaltigkeitsthemen nimmt zu – sowohl in der Immobilienwirtschaft als auch bei der Mieterschaft. Die aktuell stark steigenden Energiepreise sowie die offenen Fragen rund um die mittel- bis langfristige Energie-Versorgungssicherheit werden insbesondere die Relevanz des ökologischen Aspektes der ESG-Kriterien weiter akzentuieren und damit die Nachfrage nach nachhaltig gebauten Wohnobjekten erhöhen.
Interview: Remi Buchschacher