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Nach dem langen, wenig zufriedenstellenden Winter könnte jetzt endlich der Frühling anbrechen. Die Rede ist nicht nur von der Wetterlage, sondern vielmehr vom US-Wohnimmobilienmarkt. An der wichtigen Konjunkturstütze der USA könnte sich endlich Licht am Ende des Tunnels zeigen. Die Wohnimmobilien-Preise arbeiten sich in einigen Märkten mühsam nach oben, und das könnte ein Signal für Käufer sein, die sich bislang zurückgehalten haben.
Lang ersehnte Lichtblicke in Austin, Bakersfield, Boise und Dallas
Obwohl der Arbeitsmarkt noch nicht so richtig in Gang gekommen ist und auch andere Konjunkturnachrichten gemischt ausfallen, kommt ein Hauch Optimismus am Immobilienmarkt auf. Der Branchendienst Local Market Monitor berichtete kürzlich, dass die Nachfrage nach Wohnungen einen aufsteigenden Trend aufweist - nach 64 Monaten der Kontraktion, die 2006 begann. Die stärksten Regionen weisen in der Regel ein robustes Beschäftigungswachstum auf, was typischerweise eine der fundamentalen Stützen jedes starken Immobilienmarktes ist. Die Erholung der regionalen Industrie beflügelt einige Regionen wie Austin(Texas), Bakersfield (Kalifornien), Boise (Idaho), Ogden (Utah) Dallas, und Grand Rapids (Michigan), teilt der Metro-Monitor der Brookings Institution mit. Dies waren die am stärksten wachsenden Ballungsräume, die Brookings ausmachen konnte.
Cluster mit starken Industriebetrieben haben einen enormen Einfluss auf die Erholung des Immobilienmarktes. Die Unternehmen der Informationstechnologie in Austin, Portland, San Jose und anderswo verzeichnen positive Wachstumszahlen. Andere Branchen im Erholungs-Stadium sind die verarbeitende Industrie - insbesondere die Autoproduktion - sowie die Hochtechnologie. Gleichzeitig geht es den Regionen, die seinerzeit von der Old-Economy profitierten, wie Allentown, Little Rock, Fresno, Kalifornien und Philadelphia nicht so gut.
Tatsächlich müssen diese Regionen, die durch das Platzen der Blase und die Rezession am härtesten getroffen wurden, sehr kämpfen. Während es also einige Hinweise darauf gibt, dass die Talsohle erreicht sein könnte, performen Gegenden wie Las Vegas, Los Angeles bzw Zentralkalifornien, Tucson und Tampa besonders schlecht.
Die am stärksten gebeutelten Gegenden scheinen jedoch hinsichtlich möglicher Preiserhöhungen langsam wieder zu kommen. Sie haben noch nicht das Niveau von 2006 erreicht - und werden dies vielleicht auch nie - aber es gibt Anzeichen dafür, dass hier der Turnaround geschafft ist. Realtor.com veröffentlicht die folgende Liste mit Regionen, die die höchsten Preiserhöhungen gegenüber dem Vorjahr aufwiesen (bis März 2012).
Tabelle: Die Standorte mit den höchsten Preissteigerungen in 12 Monaten
Schnäppchen könnten auf absehbare Zeit auch Schnäppchen bleiben
Die besten Schnäppchen sind gemäß Trulia.com dort zu finden, wo der Kaufen-versus-Mieten-Quotient - ein Maß das zeigt, wo ein Kauf am sinnvollsten ist - Wohneigentum begünstigt. Dies ist vor allem in Detroit, Oklahoma City, Dayton, Cleveland, Atlanta und Memphis der Fall. Allerdings dürften die meisten dieser Regionen von massivem Arbeitsplatzverlust älterer Industrien betroffen bleiben. Preise allein sind also noch lange kein grünes Licht für einen Kauf. In Städten, in denen Wohnungsbestände hoch und Zwangsvollstreckungen an der Tagesordnung sind, wird der Druck auf die Preise anhalten. Die Listenpreise fallen immer noch in Chicago, Knoxville, Sacramento und mehreren Städten in Pennsylvania.
Insofern ist nicht in jeder Region ein Wohnimmobilienkauf sinnvoll. Landesweit fielen die Neubauverkaufszahlen so stark wie schon über ein Jahr nicht mehr - im März um 7,1%. Es findet also keineswegs eine breit angelegte Erholung statt, wie das US-Handelsministerium berichtet. Man muss also immer noch sehr vorsichtig sein und verschiedene Faktoren, wie zum Beispiel das lokale Beschäftigungswachstum, die Trends im Wohnungsbestand und die Preisentwicklung beobachten. Für Investoren ist also immer noch Vorsicht angebracht. "Ich denke, wir werden in den nächsten paar Jahren einen ungewöhnlichen Wohnungsmarkt erleben, in dem Zwangsvollstreckungen und Leerstände einhergehen mit einem gleichzeitig hohen Neubau-Wachstum", erklärt Ingo Winzer, Präsident des Immobilien-Informations-Service Local Market Monitor.
Daher sind sie nicht die besten Standorte. Gegenden, die bis weit in die Zukunft die größten Chancen auf ein dauerhaftes Beschäftigungswachstum haben, werden die nachhaltigste Entwicklung verzeichnen. Diese Märkte sind nicht zu verwechseln mit denen, die jetzt die besten Werte aufweisen, obwohl einige von ihnen echte Schnäppchen darstellen im Vergleich zu Städten, die traditionell am hochpreisigsten waren, wie z.B. Silicon Valley.
Laut dem 24-Monats-Prognose-Modell von Local Market Monitor bieten die folgenden Regionen die besten Aussichten auf Preissteigerungen, die sich für die kommenden zwei Jahre in der Größenordnung von 1-4% bewegen sollen: San Jose / Santa Clara, Kalifornien; Houston; Austin; McAllen, Texas; Fort Worth, Texas; Rochester, New York; Pittsburgh; Louisville, Kentucky; Oklahoma City und Knoxville, Tennessee.
Ein Großteil des neuen Optimismus hängt vom Abflachen der Zwangsvollstreckungs-Zahlen und der Fortsetzung des Beschäftigungswachstums ab. Ein weiterer Impuls könnte von den vorgeschlagenen Änderungen kommen, dass Hausbesitzer, deren Hypotheken Freddie Mac (FMCC) oder Fannie Mae (FNMA) gehören, in ihren Häusern bleiben dürfen; das soll durch eine Refinanzierung oder eine Wertabschreibung bewerkstelligt werden. Da dieses Jahr ein Wahljahr ist, ist davon auszugehen, dass Washington alles in seiner Macht stehende tun wird, um Fortschritte im Wohnimmobilienbereich zeigen zu können. In der Zwischenzeit halten Sie am besten Ausschau nach Gegenden, in denen die Wohnungsbestände fallen, Arbeitsplätze geschaffen werden und sich die Preise stabilisieren. Wer hier seine Hausaufgaben macht, wird auf sehr gute Gelegenheiten stoßen.