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Informierst du deine Vermieterin nicht über die Bedingungen der Untermiete, ist die Untermiete – etwa durch einen massiv überhöhten Untermietzins – missbräuchlich oder entstehen der Vermieterin durch die Untervermietung wesentliche Nachteile, kann sie ihr Veto einlegen. Dasselbe gilt, wenn der Untermieter sich Rechte hinausnimmt, die du als Mieter selber gar nicht hast.
Es ist dein Recht, deine Wohnung oder einzelne Zimmer darin unterzuvermieten, selbst wenn der Mietvertrag dies ausschliesst. Die Untervermietung gilt als Anspruch aus dem Mietverhältnis. Kündigt die Vermieterin, weil du deine Wohnung zur Untermiete freigibst, ist die Kündigung grundsätzlich missbräuchlich und anfechtbar.
Auch als Mieter musst du dich aber natürlich an einige Regeln halten. Geht es nach dem Nationalrat, werden diese Regeln künftig verschärft. Verstösst du gegen die Regeln, soll dir die Vermieterin künftig gar ausserordentlich kündigen dürfen.
Egal, ob du deine Wohnung regelmässig über AirBnB untervermietest oder sie nur einmalig während deiner Ferien einer Freundin gegen Bezahlung überlässt: Informieren musst du deine Vermieterin bereits heute in jedem Fall über die Untervermietung. Es reicht, wenn du das mündlich tust. Noch, denn der Nationalrat will, dass du deine Vermieterin künftig schriftlich informieren musst.
Weiter musst du deiner Vermieterin auch die Bedingungen der Untermiete offen legen. Ist die Untermiete der gesamten Wohnung auf Dauer angelegt, darf die Vermieterin sie mit gutem Recht ablehnen. Denn laut Bundesgericht gebärdest du dich in diesem Fall als Eigentümerin und handelst rechtsmissbräuchlich. «Die vage Möglichkeit, die Mietsache allenfalls wieder einmal selber zu nutzen, rechtfertigt eine Untervermietung nicht», so das höchste Gericht. Anders sieht das nur dann aus, wenn du mit deiner Vermieterin bereits im Mietvertrag vereinbart hast, dass du eine dauerhafte Untervermietung beabsichtigst. Diese Vereinbarung nützt dir wiederum auch nichts, wenn du in einer Stadt wohnst, welche die kurzzeitige Wohnungsvermietung reguliert.
Ein Dorn im Auge ist es der Vermieterin, wenn du durch einen überrissenen Untermietzins Gewinn machst. Auch hier handelst du missbräuchlich und musst der Vermieterin allenfalls den Gewinn abliefern. Ganz abgesehen davon, dass dir in diesem Fall gar die Kündigung drohen kann.
Schliesslich hat dein Untermieter auch nicht mehr Rechte als du selbst. Darfst du als Hauptmieter also beispielsweise nur ein nicht störendes Gewerbe in der Wohnung betreiben, wird sich die Vermieterin erfolgreich gegen eine Schlagzeuglehrerin als Untermieterin wehren können, sofern sie ihren Unterricht in die Wohnung verlegt. Aber aufgepasst: Dein Untermieter hat nicht mehr, aber auch nicht viel weniger Rechte als du. Ist der Untermietvertrag nicht befristet, gelten für ihn beispielsweise dieselben Kündigungsfristen wie wenn er Hauptmieter wäre. Läuft dein Mietvertrag aus, kann allerdings auch dein Untermieter nicht in der Wohnung bleiben.
Wenn du deine Freundin umsonst in deiner Wohnung leben lässt, hat das übrigens nichts mit einer Untermiete zu tun: Laut Bundesgericht gibt es keine Verpflichtung, eine gemietete Wohnung selbst zu bewohnen. Überlässt du die Wohnung kostenfrei deiner Freundin, benötigst du entsprechend keine Zustimmung deiner Vermieterin. Solange du nichts mit deiner gemieteten Wohnung verdienst und sich dein Gast an die Hausregeln hält, wirst du also fein raus sein.