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Incarto n. 15.94.00006 Lugano 18 aprile 1995 In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza composta dei giudici: Cometta, presidente, Pellegrini e Zali segretario: Baur Martinelli, vicecancelliera statuendo sul reclamo 10 novembre 1994 di __________ (rappr. da__________) contro l’operato dell’ Ufficio di esecuzione di Lugano nelle esecuzioni n. __________ e __________ in via di realizzazione d'un pegno immobiliare promosse contro __________ da __________ (patr. dall'avv. __________) (es. n. __________) e dalla reclamante medesima (es. __________); in materia di stato di riparto provvisorio dei redditi di un fondo; viste le osservazioni: - 21 novembre 1994 della __________ - 22 novembre1994 dell’UE di Lugano; esaminati atti e documenti; ritenuto in fatto: A. Con domanda di esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare 3 dicembre 1992 la __________ ha chiesto all’UE di Lugano di procedere contro __________ per l’incasso di Fr. 251’513.55 oltre accessori. Nella domanda di esecuzione la creditrice ha chiesto all’ufficio di procedere all’amministrazione del fondo oggetto della procedura. Al PE l’escusso ha interposto opposizione, rigettata con sentenza cresciuta in giudicato. Con domanda di esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare 14 luglio 1993 __________ (in seguito: __________) ha chiesto all’UE di Lugano di procedere contro __________ per l’incasso di Fr. 4’828’890.20 oltre accessori. Nella domanda di esecuzione la creditrice ha chiesto all’ufficio “di voler provvedere all’incasso degli affitti” ex art. 806 CC. Al PE n. __________ l’escusso ha interposto tempestiva opposizione. B. Con provvedimento 31 marzo 1993 l’UE di Lugano ha ordinato l’amministrazione coatta del fondo n. __________ RFP di __________ e ha delegato l’amministrazione dell’immobile alla __________ Contestualmente ha pure comunicato alla reclamante che “il creditore ipotecario procedente chiede di far valere il suo diritto sulle pigioni, amministrazione coatta, in questo caso tale diritto è prioritario sulla vostra cessione, in quanto trattasi di crediti non ancora scaduti”. C. Il 1. luglio 1994 la __________ ha chiesto la vendita del pegno. D. Il 28 ottobre 1994 l’UE di Lugano ha allestito lo stato di riparto provvisorio sui redditi del fondo part. __________ di __________ incassati dal 1. aprile 1993 al 29 luglio 1993, con cui è stata assegnata alla __________ la somma di Fr. 43’000.--. E. Con reclamo 10 novembre 1994 __________ ha chiesto, con protesta di spese e ripetibili, che lo stato di riparto 28 ottobre 1994 venga “modificato nel senso che l’importo di Fr. 43’000.-- attribuito alla __________ viene assegnato a__________ oltre alle somme che le devono venir assegnate dal momento della sua domanda di esecuzione fino alla data della domanda di vendita”, atteso che: - “in data 24 gennaio 1989 __________ ha concesso a __________ un credito di costruzione, garantito da un mutuo ipotecario di Fr. 600’000.-- e dalla costituzione a pegno di una cartella ipotecaria al portatore di Fr. 3’800’000.-- gravanti la part. n. __________ RFP di __________ - “tale credito di costruzione era inoltre garantito -come si evince dal contratto stesso e dall’atto speciale di pegno e cessione del 25.1.1989- dalla cessione a favore della banca dei proventi derivanti dagli affitti degli stabili locativi siti sulla particella n. __________ RFP __________; - “non è stato tenuto conto ai fini del computo di ripartizione a favore della banca, in qualità di creditrice ipotecaria, del suo diritto prevalente a percepire tutti i proventi derivanti da affitti del fondo ipotecato, vantando la stessa ranghi anteriori rispetto al creditore procedente e dovendo altresì tale diritto esserle riconosciuto in forza della precedente cessione”; - “nel caso in esame, vero è che è stato un altro creditore ipotecario (__________) a procedere con l’esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare antecedentemente alla domanda di esecuzione del __________, ma non si può misconoscere il fatto che la reclamante ha ottenuto preliminarmente una valida cessione degli affitti, a parziale copertura dei propri interessi ipotecari; in siffatta situazione deve valere la stessa regola che verrebbe applicata qualora __________ a beneficio della precedente cessione, avesse lei stessa promosso per prima l’esecuzione, cosicché gli affitti incassati -tra vari creditori ipotecari che hanno promosso esecuzione- andrebbero ripartiti secondo la legge tenendo conto della priorità dei ranghi”. F. Con osservazioni 21 novembre 1994 la __________ ha postulato, con protesta di spese e ripetibili, la reiezione del gravame asseverando che “la portata dell’art. 806 cpv. 3 CC è assai chiara: le convenzioni con cui il proprietario avesse disposto delle mercedi scadute non sono opponibili al creditore pignoratizio, che avesse promosso l’esecuzione in via di realizzazione del pegno”. G. Pure l’UE di Lugano ha chiesto la reiezione del gravame, asseverando che “il precetto esecutivo in via di realizzazione del pegno immobiliare inviato dalla reclamante __________ e portante il n. __________ è stato intimato al debitore in data 29.7.1993 con opposizione ed è pertanto da tale data che i ricavi dell’amministrazione saranno versati alla stessa quando otterrà il rigetto dell’opposizione e ne chiederà la vendita”. Considerato in diritto: 1. a) Se il fondo gravato da pegno immobiliare è dato in locazione, il diritto del creditore si estende anche ai crediti per pigioni e fitti decorrenti dopo introdotta l'esecuzione per realizzazione del pegno fino alla realizzazione (art. 806 cpv. 1 CC). Malgrado il tenore dell'art. 806 cpv. 1 CC, l'estensione del diritto di pegno ai crediti per pigioni e fitti non avviene ope legis con l'introduzione della procedura esecutiva ( DTF 64 III 28; Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, vol. III, 1992, n. 2732 d). Compete infatti al creditore, se vuole profittare dei canoni locativi scadenti prima della presentazione della domanda di vendita, avvalersene presentando richiesta e anticipandone le spese. Per l'art. 91 cpv. 1 RFF "salvo il caso in cui il creditore pignoratizio procedente abbia rinunciato al diritto di pegno sulle pigioni e sugli affitti (art. 806 CC), sia con dichiarazione espressa fatta nella domanda di esecuzione, sia omettendo di anticipare le spese (art. 68 LEF), l'ufficio d'esecuzione, ricevuta la domanda di esecuzione, constaterà se esistono contratti di locazione o affitto sul fondo secondo il registro fondiario e, appena notificato il precetto esecutivo al proprietario del pegno, ingiungerà agli inquilini o affittuari di pagare d'ora innanzi pigioni ed affitti solo in mano dell'ufficio avvisandoli del pericolo di dover pagare due volte". La volontà del creditore di estendere la garanzia ipotecaria a pigioni e fitti non è presunta. Egli deve infatti avvalersi esplicitamente, o con semplice anticipo delle relative spese, del privilegio conferitogli dalla legge ( DTF 64 III 28-29). Solo dopo la presentazione della domanda di vendita, la garanzia ipotecaria si estende pure, se il creditore procedente non vi ha in questo caso espressamente rinunciato, a pigioni e fitti (art. 101 RFF; DTF 71 III 158). A garanzia del privilegio conferito al creditore pignoratizio, l’art. 806 cpv. 3 CC prevede che le convenzioni con cui il proprietario avesse disposto delle mercedi non ancora scadute ed i pignoramenti di queste da parte di altri creditori, non sono opponibili al creditore pignoratizio, che avesse promosso l’esecuzione in via di realizzazione del pegno, prima della scadenza delle mercedi stesse. Ciò significa che la legge accorda al creditore ipotecario un diritto di preferenza alla condizione che questi abbia promosso l’esecuzione in via di realizzazione del pegno prima della scadenza delle pigioni ( Steinauer, op. cit., n. 2732 i). b) Nel caso di specie i creditori __________ e __________, nelle rispettive domande di esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare, hanno chiesto all'UE di Lugano di procedere al blocco degli affitti. Esse hanno così chiaramente manifestato la propria volontà di avvalersi dell’estensione del privilegio ex art. 806 CCS/91 RFF. 2. Come evidenziato sub 1 a) ex art. 806 cpv. 1 CC “se il fondo è dato in locazione, il diritto del creditore si estende anche ai crediti per pigioni e fitti decorrenti dopo introdotta l’esecuzione per realizzazione del pegno”. Le pigioni e gli affitti non possono servire al pagamento degli interessi di crediti garantiti da pegno pei quali non sono introdotte esecuzioni, ma potranno servire per versare, anche prima della domanda di vendita, degli acconti al creditore istante purché esso giustifichi che il suo credito fu riconosciuto o è stato constatato da giudizio passato in giudicato (art. 95 cpv. 1 RFF). Per l’art. 114 cpv. 2 RFF “se più creditori pignoratizi hanno inoltrato domanda d’esecuzione in epoche diverse, il creditore pignoratizio poziore in grado avrà diritto di preferenza sulle pigioni e sugli affitti scaduti posteriormente alla sua domanda d’esecuzione”. I creditori ipotecari che non hanno promosso l’esecuzione non hanno alcun diritto sulle pigioni scadute anche se i loro crediti sono poziori in grado rispetto a quelli dei creditori ipotecari procedenti ( DTF 42 III 412). 3. La __________ ha chiesto di procedere in via di realizzazione del pegno immobiliare contro __________ il 3 dicembre 1992 mentre __________ ha presentato la propria domanda di esecuzione il 14 luglio 1993. L’importo di Fr. 43’000.-- per le pigioni scadute nel periodo intercorrente tra le due domande di esecuzione e bloccate dall’UE di Lugano spettano alla __________ e ciò indipendente dal grado dei propri crediti ipotecari. Considerato che il credito della __________ contro l’escusso è stato accertato con pronunciato cresciuto in giudicato ex art. 95 cpv. 1 RFF, l’importo bloccato può già essere versato alla creditrice. A ciò nulla muta la circostanza che con cessione 25 gennaio 1989 __________ ha ceduto a __________ gli “affitti attuali e futuri degli stabili locativi siti sulla particella n. __________ del RFD di __________ ”. Infatti per l’art. 806 cpv. 3 CC siffatto atto di cessione, per quanto riguarda le pigioni non ancora scadute al momento della presentazione della domanda di esecuzione, non è opponibile alla creditrice __________.Ne consegue che l’UE di Lugano ha correttamente allestito lo stato di riparto provvisorio 28 ottobre 1994. 4. Il reclamo 10 novembre 1994 __________ è respinto. Non si prelevano spese (art. 67 cpv. 2 TarLEF) e non si assegnano indennità (art 68 cpv. 2 TarLEF), perché così previsto per normativa di diritto federale. Per questi motivi, richiamati gli art. 68 LEF; 91 cpv. 1, 95 cpv. 1, 101 e 114 cpv. 2 RFF; 806 CC pronuncia: 1. Il reclamo 10 novembre 1994 __________, è respinto. 2. Non si prelevano spese e non si assegnano indennità. 3. Intimazione a: - __________ Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza Il presidente La segretaria

Incarto n. 15.94.00006 Incarto n. 15.94.00006

Incarto n. Lugano 18 aprile 1995 Lugano

Lugano 18 aprile 1995

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza composta dei giudici: composta dei giudici:

composta dei giudici: Cometta, presidente, Pellegrini e Zali Cometta, presidente, Pellegrini e Zali

Cometta, presidente, Pellegrini e Zali segretario: segretario:

segretario: Baur Martinelli, vicecancelliera Baur Martinelli, vicecancelliera

Baur Martinelli, vicecancelliera statuendo sul reclamo 10 novembre 1994 di

statuendo sul reclamo 10 novembre 1994 di __________ (rappr. da__________) __________

__________ (rappr. da__________)

(rappr. da__________) contro contro

contro l’operato dell’ Ufficio di esecuzione di Lugano nelle esecuzioni n. __________ e __________ in via di realizzazione d'un pegno immobiliare promosse contro

l’operato dell’ Ufficio di esecuzione di Lugano nelle esecuzioni n. __________ e __________ in via di realizzazione d'un pegno immobiliare promosse contro __________ da __________ (patr. dall'avv. __________) (es. n. __________) __________

__________ da

da __________

__________ (patr. dall'avv. __________)

(patr. dall'avv. __________) (es. n. __________)

(es. n. __________) e dalla reclamante medesima (es. __________);

e dalla reclamante medesima (es. __________); in materia di stato di riparto provvisorio dei redditi di un fondo;

in materia di stato di riparto provvisorio dei redditi di un fondo; viste le osservazioni:

viste le osservazioni: - 21 novembre 1994 della __________

- 21 novembre 1994 della __________ - 22 novembre1994 dell’UE di Lugano;

- 22 novembre1994 dell’UE di Lugano; esaminati atti e documenti;

esaminati atti e documenti; ritenuto

ritenuto in fatto:

in fatto: A. Con domanda di esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare 3 dicembre 1992 la __________ ha chiesto all’UE di Lugano di procedere contro __________ per l’incasso di Fr. 251’513.55 oltre accessori. Nella domanda di esecuzione la creditrice ha chiesto all’ufficio di procedere all’amministrazione del fondo oggetto della procedura. Al PE l’escusso ha interposto opposizione, rigettata con sentenza cresciuta in giudicato.

A. Con domanda di esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare 3 dicembre 1992 la __________ ha chiesto all’UE di Lugano di procedere contro __________ per l’incasso di Fr. 251’513.55 oltre accessori. Nella domanda di esecuzione la creditrice ha chiesto all’ufficio di procedere all’amministrazione del fondo oggetto della procedura. Al PE l’escusso ha interposto opposizione, rigettata con sentenza cresciuta in giudicato. Con domanda di esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare 14 luglio 1993 __________ (in seguito: __________) ha chiesto all’UE di Lugano di procedere contro __________ per l’incasso di Fr. 4’828’890.20 oltre accessori. Nella domanda di esecuzione la creditrice ha chiesto all’ufficio “di voler provvedere all’incasso degli affitti” ex art. 806 CC. Al PE n. __________ l’escusso ha interposto tempestiva opposizione.

Con domanda di esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare 14 luglio 1993 __________ (in seguito: __________) ha chiesto all’UE di Lugano di procedere contro __________ per l’incasso di Fr. 4’828’890.20 oltre accessori. Nella domanda di esecuzione la creditrice ha chiesto all’ufficio “di voler provvedere all’incasso degli affitti” ex art. 806 CC. Al PE n. __________ l’escusso ha interposto tempestiva opposizione. B. Con provvedimento 31 marzo 1993 l’UE di Lugano ha ordinato l’amministrazione coatta del fondo n. __________ RFP di __________ e ha delegato l’amministrazione dell’immobile alla __________ Contestualmente ha pure comunicato alla reclamante che “il creditore ipotecario procedente chiede di far valere il suo diritto sulle pigioni, amministrazione coatta, in questo caso tale diritto è prioritario sulla vostra cessione, in quanto trattasi di crediti non ancora scaduti”.

B. Con provvedimento 31 marzo 1993 l’UE di Lugano ha ordinato l’amministrazione coatta del fondo n. __________ RFP di __________ e ha delegato l’amministrazione dell’immobile alla __________ Contestualmente ha pure comunicato alla reclamante che “il creditore ipotecario procedente chiede di far valere il suo diritto sulle pigioni, amministrazione coatta, in questo caso tale diritto è prioritario sulla vostra cessione, in quanto trattasi di crediti non ancora scaduti”. C. Il 1. luglio 1994 la __________ ha chiesto la vendita del pegno.

C. Il 1. luglio 1994 la __________ ha chiesto la vendita del pegno. D. Il 28 ottobre 1994 l’UE di Lugano ha allestito lo stato di riparto provvisorio sui redditi del fondo part. __________ di __________ incassati dal 1. aprile 1993 al 29 luglio 1993, con cui è stata assegnata alla __________ la somma di Fr. 43’000.--.

D. Il 28 ottobre 1994 l’UE di Lugano ha allestito lo stato di riparto provvisorio sui redditi del fondo part. __________ di __________ incassati dal 1. aprile 1993 al 29 luglio 1993, con cui è stata assegnata alla __________ la somma di Fr. 43’000.--. E. Con reclamo 10 novembre 1994 __________ ha chiesto, con protesta di spese e ripetibili, che lo stato di riparto 28 ottobre 1994 venga “modificato nel senso che l’importo di Fr. 43’000.-- attribuito alla __________ viene assegnato a__________ oltre alle somme che le devono venir assegnate dal momento della sua domanda di esecuzione fino alla data della domanda di vendita”, atteso che:

E. Con reclamo 10 novembre 1994 __________ ha chiesto, con protesta di spese e ripetibili, che lo stato di riparto 28 ottobre 1994 venga “modificato nel senso che l’importo di Fr. 43’000.-- attribuito alla __________ viene assegnato a__________ oltre alle somme che le devono venir assegnate dal momento della sua domanda di esecuzione fino alla data della domanda di vendita”, atteso che: - “in data 24 gennaio 1989 __________ ha concesso a __________ un credito di costruzione, garantito da un mutuo ipotecario di Fr. 600’000.-- e dalla costituzione a pegno di una cartella ipotecaria al portatore di Fr. 3’800’000.-- gravanti la part. n. __________ RFP di __________

- “in data 24 gennaio 1989 __________ ha concesso a __________ un credito di costruzione, garantito da un mutuo ipotecario di Fr. 600’000.-- e dalla costituzione a pegno di una cartella ipotecaria al portatore di Fr. 3’800’000.-- gravanti la part. n. __________ RFP di __________ - “tale credito di costruzione era inoltre garantito -come si evince dal contratto stesso e dall’atto speciale di pegno e cessione del 25.1.1989- dalla cessione a favore della banca dei proventi derivanti dagli affitti degli stabili locativi siti sulla particella n. __________ RFP __________;

- “tale credito di costruzione era inoltre garantito -come si evince dal contratto stesso e dall’atto speciale di pegno e cessione del 25.1.1989- dalla cessione a favore della banca dei proventi derivanti dagli affitti degli stabili locativi siti sulla particella n. __________ RFP __________; - “non è stato tenuto conto ai fini del computo di ripartizione a favore della banca, in qualità di creditrice ipotecaria, del suo diritto prevalente a percepire tutti i proventi derivanti da affitti del fondo ipotecato, vantando la stessa ranghi anteriori rispetto al creditore procedente e dovendo altresì tale diritto esserle riconosciuto in forza della precedente cessione”;

- “non è stato tenuto conto ai fini del computo di ripartizione a favore della banca, in qualità di creditrice ipotecaria, del suo diritto prevalente a percepire tutti i proventi derivanti da affitti del fondo ipotecato, vantando la stessa ranghi anteriori rispetto al creditore procedente e dovendo altresì tale diritto esserle riconosciuto in forza della precedente cessione”; - “nel caso in esame, vero è che è stato un altro creditore ipotecario (__________) a procedere con l’esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare antecedentemente alla domanda di esecuzione del __________, ma non si può misconoscere il fatto che la reclamante ha ottenuto preliminarmente una valida cessione degli affitti, a parziale copertura dei propri interessi ipotecari; in siffatta situazione deve valere la stessa regola che verrebbe applicata qualora __________ a beneficio della precedente cessione, avesse lei stessa promosso per prima l’esecuzione, cosicché gli affitti incassati -tra vari creditori ipotecari che hanno promosso esecuzione- andrebbero ripartiti secondo la legge tenendo conto della priorità dei ranghi”.

- “nel caso in esame, vero è che è stato un altro creditore ipotecario (__________) a procedere con l’esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare antecedentemente alla domanda di esecuzione del __________, ma non si può misconoscere il fatto che la reclamante ha ottenuto preliminarmente una valida cessione degli affitti, a parziale copertura dei propri interessi ipotecari; in siffatta situazione deve valere la stessa regola che verrebbe applicata qualora __________ a beneficio della precedente cessione, avesse lei stessa promosso per prima l’esecuzione, cosicché gli affitti incassati -tra vari creditori ipotecari che hanno promosso esecuzione- andrebbero ripartiti secondo la legge tenendo conto della priorità dei ranghi”. F. Con osservazioni 21 novembre 1994 la __________ ha postulato, con protesta di spese e ripetibili, la reiezione del gravame asseverando che “la portata dell’art. 806 cpv. 3 CC è assai chiara: le convenzioni con cui il proprietario avesse disposto delle mercedi scadute non sono opponibili al creditore pignoratizio, che avesse promosso l’esecuzione in via di realizzazione del pegno”.

F. Con osservazioni 21 novembre 1994 la __________ ha postulato, con protesta di spese e ripetibili, la reiezione del gravame asseverando che “la portata dell’art. 806 cpv. 3 CC è assai chiara: le convenzioni con cui il proprietario avesse disposto delle mercedi scadute non sono opponibili al creditore pignoratizio, che avesse promosso l’esecuzione in via di realizzazione del pegno”. G. Pure l’UE di Lugano ha chiesto la reiezione del gravame, asseverando che “il precetto esecutivo in via di realizzazione del pegno immobiliare inviato dalla reclamante __________ e portante il n. __________ è stato intimato al debitore in data 29.7.1993 con opposizione ed è pertanto da tale data che i ricavi dell’amministrazione saranno versati alla stessa quando otterrà il rigetto dell’opposizione e ne chiederà la vendita”.

G. Pure l’UE di Lugano ha chiesto la reiezione del gravame, asseverando che “il precetto esecutivo in via di realizzazione del pegno immobiliare inviato dalla reclamante __________ e portante il n. __________ è stato intimato al debitore in data 29.7.1993 con opposizione ed è pertanto da tale data che i ricavi dell’amministrazione saranno versati alla stessa quando otterrà il rigetto dell’opposizione e ne chiederà la vendita”. Considerato

Considerato in diritto:

in diritto: 1.

1. a) Se il fondo gravato da pegno immobiliare è dato in locazione, il diritto del creditore si estende anche ai crediti per pigioni e fitti decorrenti dopo introdotta l'esecuzione per realizzazione del pegno fino alla realizzazione (art. 806 cpv. 1 CC). a) Se il fondo gravato da pegno immobiliare è dato in locazione, il diritto del creditore si estende anche ai crediti per pigioni e fitti decorrenti dopo introdotta l'esecuzione per realizzazione del pegno fino alla realizzazione (art. 806 cpv. 1 CC). Malgrado il tenore dell'art. 806 cpv. 1 CC, l'estensione del diritto di pegno ai crediti per pigioni e fitti non avviene ope legis con l'introduzione della procedura esecutiva ( DTF 64 III 28; Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, vol. III, 1992, n. 2732 d). Compete infatti al creditore, se vuole profittare dei canoni locativi scadenti prima della presentazione della domanda di vendita, avvalersene presentando richiesta e anticipandone le spese.

Malgrado il tenore dell'art. 806 cpv. 1 CC, l'estensione del diritto di pegno ai crediti per pigioni e fitti non avviene ope legis con l'introduzione della procedura esecutiva ( DTF 64 III 28; Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, vol. III, 1992, n. 2732 d). Compete infatti al creditore, se vuole profittare dei canoni locativi scadenti prima della presentazione della domanda di vendita, avvalersene presentando richiesta e anticipandone le spese. Per l'art. 91 cpv. 1 RFF "salvo il caso in cui il creditore pignoratizio procedente abbia rinunciato al diritto di pegno sulle pigioni e sugli affitti (art. 806 CC), sia con dichiarazione espressa fatta nella domanda di esecuzione, sia omettendo di anticipare le spese (art. 68 LEF), l'ufficio d'esecuzione, ricevuta la domanda di esecuzione, constaterà se esistono contratti di locazione o affitto sul fondo secondo il registro fondiario e, appena notificato il precetto esecutivo al proprietario del pegno, ingiungerà agli inquilini o affittuari di pagare d'ora innanzi pigioni ed affitti solo in mano dell'ufficio avvisandoli del pericolo di dover pagare due volte".

Per l'art. 91 cpv. 1 RFF "salvo il caso in cui il creditore pignoratizio procedente abbia rinunciato al diritto di pegno sulle pigioni e sugli affitti (art. 806 CC), sia con dichiarazione espressa fatta nella domanda di esecuzione, sia omettendo di anticipare le spese (art. 68 LEF), l'ufficio d'esecuzione, ricevuta la domanda di esecuzione, constaterà se esistono contratti di locazione o affitto sul fondo secondo il registro fondiario e, appena notificato il precetto esecutivo al proprietario del pegno, ingiungerà agli inquilini o affittuari di pagare d'ora innanzi pigioni ed affitti solo in mano dell'ufficio avvisandoli del pericolo di dover pagare due volte". La volontà del creditore di estendere la garanzia ipotecaria a pigioni e fitti non è presunta. Egli deve infatti avvalersi esplicitamente, o con semplice anticipo delle relative spese, del privilegio conferitogli dalla legge ( DTF 64 III 28-29).

La volontà del creditore di estendere la garanzia ipotecaria a pigioni e fitti non è presunta. Egli deve infatti avvalersi esplicitamente, o con semplice anticipo delle relative spese, del privilegio conferitogli dalla legge ( DTF 64 III 28-29). Solo dopo la presentazione della domanda di vendita, la garanzia ipotecaria si estende pure, se il creditore procedente non vi ha in questo caso espressamente rinunciato, a pigioni e fitti (art. 101 RFF; DTF 71 III 158). A garanzia del privilegio conferito al creditore pignoratizio, l’art. 806 cpv. 3 CC prevede che le convenzioni con cui il proprietario avesse disposto delle mercedi non ancora scadute ed i pignoramenti di queste da parte di altri creditori, non sono opponibili al creditore pignoratizio, che avesse promosso l’esecuzione in via di realizzazione del pegno, prima della scadenza delle mercedi stesse. Ciò significa che la legge accorda al creditore ipotecario un diritto di preferenza alla condizione che questi abbia promosso l’esecuzione in via di realizzazione del pegno prima della scadenza delle pigioni ( Steinauer, op. cit., n. 2732 i).

Solo dopo la presentazione della domanda di vendita, la garanzia ipotecaria si estende pure, se il creditore procedente non vi ha in questo caso espressamente rinunciato, a pigioni e fitti (art. 101 RFF; DTF 71 III 158). A garanzia del privilegio conferito al creditore pignoratizio, l’art. 806 cpv. 3 CC prevede che le convenzioni con cui il proprietario avesse disposto delle mercedi non ancora scadute ed i pignoramenti di queste da parte di altri creditori, non sono opponibili al creditore pignoratizio, che avesse promosso l’esecuzione in via di realizzazione del pegno, prima della scadenza delle mercedi stesse. Ciò significa che la legge accorda al creditore ipotecario un diritto di preferenza alla condizione che questi abbia promosso l’esecuzione in via di realizzazione del pegno prima della scadenza delle pigioni ( Steinauer, op. cit., n. 2732 i). b) Nel caso di specie i creditori __________ e __________, nelle rispettive domande di esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare, hanno chiesto all'UE di Lugano di procedere al blocco degli affitti. Esse hanno così chiaramente manifestato la propria volontà di avvalersi dell’estensione del privilegio ex art. 806 CCS/91 RFF. b) Nel caso di specie i creditori __________ e __________, nelle rispettive domande di esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare, hanno chiesto all'UE di Lugano di procedere al blocco degli affitti. Esse hanno così chiaramente manifestato la propria volontà di avvalersi dell’estensione del privilegio ex art. 806 CCS/91 RFF. 2. Come evidenziato sub 1 a) ex art. 806 cpv. 1 CC “se il fondo è dato in locazione, il diritto del creditore si estende anche ai crediti per pigioni e fitti decorrenti dopo introdotta l’esecuzione per realizzazione del pegno”.

2. Come evidenziato sub 1 a) ex art. 806 cpv. 1 CC “se il fondo è dato in locazione, il diritto del creditore si estende anche ai crediti per pigioni e fitti decorrenti dopo introdotta l’esecuzione per realizzazione del pegno”. Le pigioni e gli affitti non possono servire al pagamento degli interessi di crediti garantiti da pegno pei quali non sono introdotte esecuzioni, ma potranno servire per versare, anche prima della domanda di vendita, degli acconti al creditore istante purché esso giustifichi che il suo credito fu riconosciuto o è stato constatato da giudizio passato in giudicato (art. 95 cpv. 1 RFF).

Le pigioni e gli affitti non possono servire al pagamento degli interessi di crediti garantiti da pegno pei quali non sono introdotte esecuzioni, ma potranno servire per versare, anche prima della domanda di vendita, degli acconti al creditore istante purché esso giustifichi che il suo credito fu riconosciuto o è stato constatato da giudizio passato in giudicato (art. 95 cpv. 1 RFF). Per l’art. 114 cpv. 2 RFF “se più creditori pignoratizi hanno inoltrato domanda d’esecuzione in epoche diverse, il creditore pignoratizio poziore in grado avrà diritto di preferenza sulle pigioni e sugli affitti scaduti posteriormente alla sua domanda d’esecuzione”.

Per l’art. 114 cpv. 2 RFF “se più creditori pignoratizi hanno inoltrato domanda d’esecuzione in epoche diverse, il creditore pignoratizio poziore in grado avrà diritto di preferenza sulle pigioni e sugli affitti scaduti posteriormente alla sua domanda d’esecuzione”. I creditori ipotecari che non hanno promosso l’esecuzione non hanno alcun diritto sulle pigioni scadute anche se i loro crediti sono poziori in grado rispetto a quelli dei creditori ipotecari procedenti ( DTF 42 III 412).

I creditori ipotecari che non hanno promosso l’esecuzione non hanno alcun diritto sulle pigioni scadute anche se i loro crediti sono poziori in grado rispetto a quelli dei creditori ipotecari procedenti ( DTF 42 III 412). 3. La __________ ha chiesto di procedere in via di realizzazione del pegno immobiliare contro __________ il 3 dicembre 1992 mentre __________ ha presentato la propria domanda di esecuzione il 14 luglio 1993. L’importo di Fr. 43’000.-- per le pigioni scadute nel periodo intercorrente tra le due domande di esecuzione e bloccate dall’UE di Lugano spettano alla __________ e ciò indipendente dal grado dei propri crediti ipotecari. Considerato che il credito della __________ contro l’escusso è stato accertato con pronunciato cresciuto in giudicato ex art. 95 cpv. 1 RFF, l’importo bloccato può già essere versato alla creditrice. A ciò nulla muta la circostanza che con cessione 25 gennaio 1989 __________ ha ceduto a __________ gli “affitti attuali e futuri degli stabili locativi siti sulla particella n. __________ del RFD di __________ ”. Infatti per l’art. 806 cpv. 3 CC siffatto atto di cessione, per quanto riguarda le pigioni non ancora scadute al momento della presentazione della domanda di esecuzione, non è opponibile alla creditrice __________.Ne consegue che l’UE di Lugano ha correttamente allestito lo stato di riparto provvisorio 28 ottobre 1994.

3. La __________ ha chiesto di procedere in via di realizzazione del pegno immobiliare contro __________ il 3 dicembre 1992 mentre __________ ha presentato la propria domanda di esecuzione il 14 luglio 1993. L’importo di Fr. 43’000.-- per le pigioni scadute nel periodo intercorrente tra le due domande di esecuzione e bloccate dall’UE di Lugano spettano alla __________ e ciò indipendente dal grado dei propri crediti ipotecari. Considerato che il credito della __________ contro l’escusso è stato accertato con pronunciato cresciuto in giudicato ex art. 95 cpv. 1 RFF, l’importo bloccato può già essere versato alla creditrice. A ciò nulla muta la circostanza che con cessione 25 gennaio 1989 __________ ha ceduto a __________ gli “affitti attuali e futuri degli stabili locativi siti sulla particella n. __________ del RFD di __________ ”. Infatti per l’art. 806 cpv. 3 CC siffatto atto di cessione, per quanto riguarda le pigioni non ancora scadute al momento della presentazione della domanda di esecuzione, non è opponibile alla creditrice __________.Ne consegue che l’UE di Lugano ha correttamente allestito lo stato di riparto provvisorio 28 ottobre 1994. 4. Il reclamo 10 novembre 1994 __________ è respinto.

4. Il reclamo 10 novembre 1994 __________ è respinto. Non si prelevano spese (art. 67 cpv. 2 TarLEF) e non si assegnano indennità (art 68 cpv. 2 TarLEF), perché così previsto per normativa di diritto federale.

Non si prelevano spese (art. 67 cpv. 2 TarLEF) e non si assegnano indennità (art 68 cpv. 2 TarLEF), perché così previsto per normativa di diritto federale. Per questi motivi,

Per questi motivi, richiamati gli art. 68 LEF; 91 cpv. 1, 95 cpv. 1, 101 e 114 cpv. 2 RFF; 806 CC

richiamati gli art. 68 LEF; 91 cpv. 1, 95 cpv. 1, 101 e 114 cpv. 2 RFF; 806 CC pronuncia:

pronuncia: 1. Il reclamo 10 novembre 1994 __________, è respinto.

1. Il reclamo 10 novembre 1994 __________, è respinto. 2. Non si prelevano spese e non si assegnano indennità.

2. Non si prelevano spese e non si assegnano indennità. 3. Intimazione a:

3. Intimazione a: - __________

- __________ Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

quale autorità di vigilanza Il presidente La segretaria

Il presidente La segretaria