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Conditions préalables pour une prolongation du bail
Certaines résiliations du bail provoquent pour le locataire un cas de rigueur. Dans des cas justifiés, le droit du bail prévoit une prolongation du bail. De quoi s'agit-il exactement, et quelles sont les conditions préalables?
(rh) Lorsqu'un bailleur résilie un bail, le locataire peut contester cette résiliation ou, s'il l'accepte, demander une prolongation de bail. Il faut pour cela que le bailleur ait respecté le droit et la forme en utilisant pour la résiliation le formulaire officiel. Une prolongation de bail est un report et ne peut être demandée que si le rapport de location s'est achevé régulièrement ou a été résilié de manière extraordinaire.
Davantage de temps pour une recherche de logement
Le report n'est pas accordé si le bailleur a résilié le contrat en raison d'un retard de paiement du loyer (art. 257d CO), d'un non-respect (grave) des obligations de soins et d'égards (art. 257f, al. 3 et 4 CO) ou d'une faillite déclarée (art. 266h CO). Par ailleurs, aucune prolongation n'est consentie si le contrat de location a été expressément conclu pour une durée s'achevant au début de travaux de transformation ou de démolition prévus.
La prolongation du bail doit donner du temps au locataire pour trouver un nouvel appartement ou une nouvelle maison. Toutefois, il doit pouvoir prouver que la dénonciation du contrat entraînerait pour lui-même ou pour sa famille un cas de rigueur impossible à justifier par les intérêts du bailleur. Sont considérées comme cas de rigueur les situations rendant difficile voire impossible de trouver un objet de location approprié d'ici la fin de la relation de bail.
Durée : jusqu'à quatre ans de prolongation
Le locataire doit présenter une demande de prolongation du bail auprès de l'autorité de conciliation. Pour les contrats à durée indéterminée, il doit présenter la demande au plus tard 30 jours après la résiliation, pour les contrats à durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l'échéance du contrat. S'il ne respecte pas ce délai, son droit à la prolongation du bail est périmé, c'est-à-dire perdu. L'adresse de l'autorité de conciliation responsable est précisée dans le formulaire de résiliation officiel.
L'autorité de conciliation convoque les parties et s'efforce de trouver un accord valable. Si le bailleur et le locataire n'arrivent pas à s'entendre, l'autorité décide. Le rapport de bail peut être prolongé deux fois au maximum, de 4 ans maximum pour les locaux d'habitation et de 6 ans maximum pour des locaux commerciaux. Si l'une des parties n'accepte pas la décision, elle peut recourir contre celle-ci dans les 30 jours devant le tribunal compétent.
Motifs pour une prolongation du bail
Lors de sa décision, l'autorité de conciliation pèse les avantages et les inconvénients pour le bailleur et le locataire. Les chances de prolongation sont d'autant plus importantes que les arguments du locataire sont de qualité. Il s'agit généralement du fait qu'il ne dispose pas de suffisamment de temps d'ici la date de résiliation pour trouver un autre logement car
- le locataire doit trouver un logement avantageux pour des raisons financières,
- le locataire est âgé et il lui est difficile de trouver un logement approprié,
- le locataire vit depuis très longtemps dans le quartier et y est fortement implanté,
- le locataire ou une personne de sa famille est malade, et un déménagement serait en conséquence difficile,
- les enfants vont à l’école dans le quartier et un déménagement pourrait poser des problèmes ou
- le locataire ne trouve pas de logement avantageux à son lieu de domicile.
D'une manière ou d'une autre, le locataire doit justifier le cas de rigueur. C'est pourquoi il est conseillé d'apporter tous les documents lors de la conciliation, par exemple des certificats de salaire ou des attestations médicales. Il est également important d'apporter des justificatifs de recherche d'un logement, par exemple des candidatures, des refus et des comptes-rendus téléphoniques. L'autorité de conciliation attend du locataire qu'il s'efforce de trouver un logement en dépit d'une perspective de report. C'est également dans son intérêt, car l'autorité pourrait refuser sa demande et qu'il se retrouverait alors à la rue au moment de la résiliation.
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