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Influence de la baisse du taux d'intérêt de référence sur le loyer
La baisse du taux hypothécaire (resp. du taux d'intérêt de référence) oblige en principe les loueurs à baisser leurs loyers s'ils ont aussi répercuté jusque-là, sur leurs locataires, les hausses de ce taux et si le rendement obtenu pour la chose louée est excessif.
Jusqu'à fin 2007, dans le canton de Berne, le taux hypothécaire déterminant pour les loyers se situait ¼ % au-dessus de la limite inférieure du taux d'intérêt fixé par la Banque cantonale bernoise (BEKB / BCBE). Si le taux d'intérêt était de 2,75 % à 3,75 %, le taux déterminant pour les loyers était alors de 3 %. Mais depuis le 1er janvier 2008, le taux hypothécaire de référence est fixé par le Département fédéral de l'économie.
Tableau « Baisses de loyer dues à une baisse du taux hypothécaire »
Le tableau « Mietzinssenkung aufgrund Hypothekarzinssenkung »
(« Baisses de loyer dues à une baisse du taux hypothécaire ») publié par l'APF indique les baisses de loyers induites par les différentes réductions du taux hypothécaire. Cela ne signifie pas pour autant qu'une baisse de loyer, à raison du pourcentage correspondant, soit indiquée. En effet, tous les motifs existants d'augmentation du loyer peuvent être défalqués de la baisse. Dans la pratique, la prétention à la baisse du locataire et la prétention à la hausse du bailleur s'équilibrent dans bien des cas, de sorte qu'il n'y a pas de changement de loyer à effectuer.
De plus, le Tribunal fédéral a reconnu que l'ordre juridique actuel autorise le bailleur à optimiser ses revenus dans le cadre des limites prévues par la loi : si le locataire demande une baisse de loyer justifiée selon la méthode relative, le bailleur peut lui objecter qu'il n'obtient pas un rendement équitable, que le loyer payé jusqu'alors n'était pas abusif même si les bases de calcul ont changé. Par cette objection admissible, le bailleur invoque un rendement net insuffisant. Le cas échéant, il devra prouver la chose en présentant le calcul de ses rendements nets. Il est vrai que le locataire disposera ainsi à l'avenir des bases de calcul utilisées pour l'immeuble et qu'il pourra éventuellement les invoquer lors d'augmentations de loyers ultérieures basées sur des hausses du taux hypothécaire ou sur des investissements générateurs de plus-value, en objectant alors que le bailleur réalise à présent un rendement excessif. Pour les immeubles plus anciens, on ne se base pas sur le rendement financier net, mais sur les loyers usuels (difficiles à prouver) dans la localité et le quartier.
Pour se protéger contre une demande de baisse de loyer, le propriétaire peut aussi se référer aux loyers usuels dans le quartier et dans la localité ; il doit alors présenter, avec preuves à l'appui, au moins cinq loyers comparables et non abusifs.
Des investissements augmentant la valeur de la chose louée peuvent également être décomptés en compensation d'une prétention à la baisse du loyer, pour autant qu'ils présentent une utilité pour le locataire. Il faut alors qu'ils n'aient pas déjà été répercutés sur le loyer.
En cas de baisse du taux hypothécaire, on appliquera par analogie comme taux de diminution du loyer les mêmes taux de répercussion que pour les hausses du taux hypothécaire. Le principe consiste à déduire le même montant en francs que celui que l'on aurait obtenu dans le passé lors d'une augmentation de taux atteignant le même pourcentage. Une baisse de ¼% du taux hypothécaire entraîne en règle générale une baisse de loyer de:
1,96 % pour les taux hypothécaires dépassant 6 %
2,44 % pour les taux hypothécaires se situant entre 5 et 6 %
2,91 % pour les taux hypothécaires inférieurs à 5 %
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