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Martin Huber
Samuel Ramp
Spezialfragen bei Immobilien im Geschäftsvermögen
Workshop von Martin Huber und Samuel Ramp anlässlich des ISIS)-Seminars vom 12./13. September 2022 mit dem Titel «Spezialfragen bei Immobilien im Geschäftsvermögen».
Fall 1: Verkauf eines Mehrfamilienhauses
1. Sachverhalt
Heinrich Meister, 80-jährig, verheiratet mit Natalie, geniesst sein Rentnerdasein. Als ehemaliger Sanitär hatte er zu Zeiten seiner selbständigen Erwerbstätigkeit verschiedene Liegenschaften erworben. Dem Aktienmarkt und dem Börsengeschehen stand er schon immer sehr kritisch gegenüber. Mit den Steuerbehörden hatte er in den letzten Jahrzehnten keinen engeren Kontakt mehr. Seine Steuerveranlagungen wurden immer gemäss der eingereichten Steuererklärung vorgenommen.
Heinrich Meister besitzt nebst dem selbstbewohnten Einfamilienhaus und einer Ferienwohnung noch fünf Mehrfamilienhäuser (alle im Kanton Zürich, im näheren Umfeld zu seinem Wohnort).
Im Hinblick auf die Aufteilung seines Nachlasses (Erbschaft) möchte Heinrich Meister Diskussionen unter seinen Kindern vermeiden. So hat er 2021 zwei Mehrfamilienhäuser verkauft. Die durch den Verkauf erhaltenen Barmittel sollen dann im Erbfall zum Ausgleich der unterschiedlichen Verkehrswerte der verbleibenden drei Mehrfamilienhäuser dienen. Heinrich Meister möchte nämlich, dass jedes seiner Kinder im Erbfall ein Mehrfamilienhaus erhält.
Die Grundstückgewinnsteuerveranlagung der Gemeinde A weist einen Grundstückgewinn (berechnet mit dem Verkehrswert vor 20 Jahren) von Fr. 525'000 aus. Die Gemeinde B hat einen Grundstückgewinn (ebenfalls berechnet mit dem Verkehrswert vor 20 Jahren) von Fr. 380'000 veranlagt.
Fragen
- Welche Fragen stellen sich aus steuerlicher Sicht?
- Kann die Steuerverwaltung im Verkaufsjahr eine Neubeurteilung betreffend die Zugehörigkeit der verkauften Liegenschaft zum Privat- oder Geschäftsvermögen vornehmen?
- Hätte die Steuerverwaltung die steuerliche Qualifikation der verkauften Liegenschaften dem Steuerpflichtigen gegenüber bereits früher offenlegen müssen?
- Welche Probleme stellen sich zusätzlich, falls Heinrich Meister als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler eingestuft wird bzw. die verkauften Liegenschaften als zum Geschäftsvermögen zugehörig qualifiziert werden?
Fall 2: Zwischennutzung
1. Sachverhalt
Die Produktions- und Vertriebs AG (nachfolgend "PVAG") mit Sitz in Zürich ist eine Tochtergesellschaft des Y Konzerns mit Sitz in Italien. Aufgrund der schwierigen wirtschaftlichen Lage und den beschränkten Refinanzierungsmöglichkeiten hat der Y Konzern die PVAG angewiesen, ihr bisher betrieblich genutztes Grundstück in Zürich möglichst rasch zu verkaufen.
Die PVAG und die Real Estate AG (nachfolgend "REAG") vereinbaren für das Grundstück einen Kaufpreis von CHF 20 Mio., ohne Option für die Versteuerung von ausgenommenen Leistungen bei der Mehrwertsteuer. Die Eigentumsübertragung, der Besitzesantritt und die Kaufpreiszahlung sollen unmittelbar nach der Beurkundung des Kaufvertrages erfolgen.
Die PVAG will das Grundstück jedoch noch während zwei Jahren nach dem Verkauf betrieblich nutzen können. So lange dauert es voraussichtlich, bis die PVAG ein geeignetes Mietobjekt an einem alternativen Standort gefunden hat. Ähnlich lange, nämlich zwei bis drei Jahre, braucht die REAG, um für das Grundstück ein Entwicklungsprojekt auszuarbeiten und die notwendigen Baubewilligungen einzuholen. Um Besetzungen, Bauschäden und so weit möglich Ertragsausfälle zu vermeiden, ist die REAG an einer Zwischennutzung des Grundstücks durch die PVAG interessiert. PVAG möchte für die Zwischennutzung einen möglichst tiefen Betrag für die Nutzung aufwenden.
Für die juristische Strukturierung der Zwischennutzung diskutieren die PVAG und die REAG die folgenden Varianten:
- a) Gebrauchsleihe
Die REAG verpflichtet sich, der PVAG das Grundstück unentgeltlich zum Gebrauch während mindestens zwei Jahren zu überlassen (Gebrauchsleihe). Im Vertragsentwurf ist vorgesehen, dass PVAG sämtliche verbrauchs- abhängigen Kosten und gewöhnliche Erhaltungskosten trägt, einschliesslich der Kosten für Heizung, Warmwasser, Wasser- und Abwassergebühren, Strom, Hauswartung, Umgebungspflege, Service für Geräte und Apparaturen, sowie die üblichen Kosten für Reparaturen und Instandhaltung. Zulasten der REAG gehen hingegen die Kosten für den Ersatz oder die Instandstellung essenzieller Infrastruktur (z.B. Heizung, Lüftung, Gebäudehülle).
- b) Befristeter Mietvertrag mit Option
REAG und PVAG schliessen einen befristeten Mietvertrag für zwei Jahre ab. PVAG erhält zudem die Option, den Mietvertrag durch einseitige Erklärung einmalig um ein Jahr verlängern zu können.
Der Vertrag über die Zwischennutzung soll am gleichen Tag wie die öffentliche Beurkundung unterzeichnet werden.
Frage
- Welche steuerlichen Fragen stellen sich aus Sicht der PVAG beim Verkauf des Grundstücks bezüglich der Zwischennutzung?
Fall 3: Verkauf eines Mehrfamilienhauses, 1⁄2 Miteigentum
1. Sachverhalt
Daniele Filippo ist Geschäftsführer und Alleineigentümer der Daniele Filippo Bau GmbH.
Er bewohnt mit seiner Familie ein Einfamilienhaus in Horgen, welches ursprünglich mit einer Hypothek von Fr. 555'000 belastet war. In den Jahren 2011 wurde die Hypothek um Fr. 50'000 erhöht, im Jahr 2015 wieder um Fr. 50'000 reduziert, im Jahr 2016 durch einen WEF-Vorbezug um weitere Fr. 55'000 reduziert und etwas später wieder um Fr. 86'000 erhöht und schliesslich 2017 nochmals um Fr. 49'000 erhöht, sodass im Jahr 2019 immer noch eine Hypothek von Fr. 635'000 besteht.
In den Jahren 2010 bis 2019 sind folgende Liegenschaftstransaktionen erfolgt:
- 16.03.2010, Kauf Mehrfamilienhaus in Zürich, Kauf zusammen mit Giovanni Mastrani, je 1/2 Miteigentum, anteiliger Kaufpreis Fr 1'250'000, Hypothek Fr. 1'000'000, Darlehen Daniele Filippo Bau GmbH Fr. 50'000
- 16.04.2011, Kauf Mehrfamilienhaus in Thalwil, Kauf zusammen mit Givoanni Mastrani, je 1/2 Miteigentum, anteiliger Kaufpreis Fr. 750'000, Hypothek Fr. 550'000, Darlehen Daniele Filippo Bau GmbH Fr. 100'000, Erhöhung Hypothek auf privater Liegenschaft Fr. 50'000
- 1.10.2017, Kauf Mehrfamilienhaus in Baden (Kt. AG), Kauf zusammen mit Giovanni Mastrani, je 1/2 Miteigentum, anteiliger Kaufpreis Fr. 1'000'000, Hypothek Fr. 800'000, Erhöhung Hypothek auf privater Liegenschaft Fr. 49'000
- 20.04.2019, Verkauf Mehrfamilienhaus in Thalwil, anteiliger Verkaufspreis Fr. 1'150'000, anteiliger Grundstückgewinn Fr. 435'000, Rückzahlung Hypothek Fr. 505'000
Beim Miteigentümer handelt es sich um Giovanni Mastrani, Geschäftsführer und Alleinaktionär der Mastrani Umbauten und Renovationen AG.
Fragen
- Wie beurteilen/qualifizieren Sie den erzielten Gewinn aus dem Liegenschaftenverkauf?
- Welche Punkte im Sachverhalt sind hier auffällig?