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Marcel Fuhrer freut sich: Seine Firma will ihn für drei Jahre nach China versetzen. Er soll dort die neue Fabrik des Unternehmens leiten. Und zwar so lange, bis sein chinesischer Stellvertreter den Posten übernehmen kann. Fuhrers Familie zieht mit ihm nach Asien. Seine Wohnung in der Schweiz möchte er in dieser Zeit untervermieten. Möbliert, damit er nicht alles einstellen muss. Er schreibt ein Rundmail, und schon nach ein paar Tagen hat er vier Interessierte. Die Wahl fällt auf eine junge Familie, die bereits seit einem Jahr verzweifelt eine Wohnung sucht.
Aber plötzlich wird Fuhrer unsicher: Darf er seine Mietwohnung einfach so untervermieten? Was muss er beachten? Muss die Hausbesitzerin jede Untermiete akzeptieren? Rechtlich gesehen muss sie das fast immer. Und zwar selbst dann, wenn im Mietvertrag steht, dass Untermietverhältnisse ausgeschlossen seien. Allerdings muss Familie Fuhrer einiges beachten und gewisse Vorsichtsmassnahmen ergreifen.
EINVERSTÄNDNIS Fuhrers müssen die Zustimmung der Vermieterin einholen. Am besten senden sie den Besitzern oder der Verwaltung eine Kopie ihres Untermietvertrages und die Personalien der Untermieter.
Eigentlich ist das eine Formsache, denn Untermieter und -mieterinnen können nur abgelehnt werden wenn:
> der Hauptmieter der Wohnung sich weigert, die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben,
> er an der Untermiete missbräuchlich verdient,
> der Untermieter die Wohnung zweckentfremdet, also wenn er beispielsweise ein Geschäft oder eine Bar daraus macht,
> die Wohnung überbelegt wird, zum Beispiel vier Personen in zwei Zimmern wohnen.
Untermieterinnen und Untermieter dürfen auch nicht wegen ihrer Nationalität, ihrer Religion, ihres Berufes und so weiter abgelehnt werden. Auch wenn der Untermieter Betreibungen am Hals hat oder zahlungsunfähig ist, nicht. Denn für die Miete haften Sie als Hauptmieterin oder -mieter.
Wird Ihnen die Untermiete verweigert, können Sie sich an die Schlichtungsstelle wenden. Wenn Sie Mitglied beim Mieterverband sind, finden Sie dort Hilfe. Hier das Wichtigste in Kürze:
VERTRAG. Machen Sie auf jeden Fall einen Untermietvertrag. Darauf sollten Sie bestehen, ob Sie nun die Untermieterin oder der Hauptmieter sind. Blankoverträge können Sie auch als Nichtmitglied von der Website des Mieterverbands herunterladen: http://goo.gl/X3E94.
BEFRISTUNG. Eine Untermiete hat zwar provisorischen Charakter. Das heisst aber nicht, dass Sie eine zeitliche Befristung angeben müssen. Ein neues Bundesgerichtsurteil macht jedoch klar, dass eine Untervermietung nur dann zulässig ist, wenn der Mieter beabsichtigt, «das Mietobjekt in absehbarer Zeit wieder selber zu nutzen».
MIETZINS. Sie dürfen an der Untermiete nichts verdienen. Wenn Sie die Wohnung möbliert untervermieten, dürfen Sie einen Zuschlag zum eigentlichen Mietzins machen. Üblicherweise muss dieser unter 20 Prozent der Miete liegen. Wahren Sie aber das Verhältnis: Besteht die Möblierung aus einem Feldbett und einem Campingtisch, sind 20 Prozent übertrieben.
ERHÖHUNG DER MIETE. Wenn Sie den Zins für Ihre Untermieter erhöhen wollen, müssen auch Sie das amtlich genehmigte Formular zur Mietzinserhöhung benutzen. Sie erhalten es hier: http://goo.gl/XCweS. Darin müssen Sie die Erhöhung klar begründen können. Die Tatsache, dass der Zins, den Sie als Mieterin oder Mieter zahlen, erhöht worden ist, reicht als Begründung aus.
BESONDERHEITEN. Subventionierte Wohnungen und Genossenschaften, die Wohnungen nach sozialen Grundsätzen vergeben, können die Untermiete einschränken. Wenn beispielsweise die Belegungsvorschriften oder die Mitgliedschaftspflicht nicht erfüllt werden, kann das ein wesentlicher Nachteil sein. Ob eine Untermiete erlaubt ist und wie lange, steht in den Statuten.
ACHTUNG! Eine Untervermietung kann auch zu Problemen führen:
Probleme als Hauptmieterin: Vergessen Sie nie, dass Sie als Hauptmieter für die Wohnung selber haftbar bleiben. Wenn beispielsweise Ihre Untermieterin oder Ihr Untermieter den Zins nicht bezahlt, kann das zu einem Problem für Sie werden.
Probleme als Untermieterin: Als Untermieterin oder Untermieter können Sie in eine prekäre Lage geraten: Sie sind nämlich nicht nur abhängig von der Besitzerin oder dem Verwalter des Hauses, Sie sind auch abhängig von den Hauptmietern. Das heisst:
> Wenn die Hauptmieterin, der Hauptmieter in die Wohnung zurückwollen, müssen Sie sie räumen (innerhalb der Kündigungsfrist natürlich).
> Wollen diese den Mietvertrag kündigen, müssen Sie auf den Termin ebenfalls ausziehen. Sie können sich zwar als Nachmieter bewerben, aber die Hausbesitzer müssen Ihnen nicht den Vorzug geben. > Wenn der Mietvertrag vom Besitzer oder der Besitzerin gekündigt wird, haben Sie normalerweise kein Anrecht auf eine Fristerstreckung.
Theoretisch müssen Sie bei jedem Mangel in der Wohnung über den Hauptmieter gehen. Weil das sehr mühsam sein kann, sollten Sie sich dafür eine Vollmacht geben lassen. Dann können Sie die Instandstellung selber fordern.
work, 4.04.2012
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