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Verordnung
über die Förderung des Wohnungsbaus
und des Wohneigentums
(Wohnbauförderungsverordnung)
(vom 14. November 1990) FN1
Der Regierungsrat,
gestützt auf § 13 des Gesetzes über die Förderung des Wohnungsbaus und des Wohneigentums vom 24. September 1989 FN2,
beschliesst:
I. Allgemeine Bestimmungen
Geltungsbereich
§ 1. Die Verordnung regelt den Bau, die Sanierung, den Erwerb, die Vermietung und die Zweckerhaltung von staatlich unterstützten Wohnungen.
Luxus-, Zweit- und Ferienwohnungen werden nicht unterstützt.
Förderungsgrundsätze
§ 2. Wohnbauvorhaben müssen eine gute bauliche und architektonische Qualität und einen hohen Wohnwert aufweisen sowie den Erfordernissen der Raumplanung, des Umweltschutzes und des Natur- und Heimatschutzes genügen. Sie haben insbesondere eine haushälterische Bodennutzung, eine sparsame und rationelle Energieverwendung sowie einen guten Schallschutz zu gewährleisten.
Die Subventionsbehörde kann bei grösseren Überbauungen und Mehrfamilienhäusern einen Mindestanteil an Wohnungen für Familien, für Personen im Alter von über 60 Jahren und für Behinderte sowie eine angemessene Anzahl Wohnungen ohne staatliche Hilfe verlangen. FN5
Reichen die finanziellen Mittel nicht aus, wird zunächst der Bau von Wohnungen für Personen mit kleinem Einkommen und Vermögen gefördert. FN5
Gemeindeleistung
§ 3. Darlehen und Beiträge der Gemeinden sollen die Mietzinse oder die Eigentümerlasten mindestens in gleichem Umfang wie die staatliche Hilfe ermässigen; vorbehalten bleibt § 4.
Die Gemeindeleistung kann in anderer Form als die staatliche Hilfe erbracht werden, soweit dadurch die gleiche Verbilligungswirkung erzielt wird.
Die Gemeinde kann ihre Leistung von der Ausrichtung der staatlichen Hilfe abhängig machen und die gleichen Subventionsbedingungen und öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen wie der Staat vorsehen.
Gewährt die Gemeinde eine niedrigere Leistung als diese Verordnung vorsieht, wird die staatliche Leistung entsprechend herabgesetzt.
Fällt die Gemeindeleistung nachträglich ganz oder teilweise weg, benachrichtigt die Gemeinde die Direktion der Volkswirtschaft.
Finanzschwache Gemeinden
§ 4. FN5 Finanzschwache Gemeinden haben folgende Mindestleistungen zu erbringen:
Massgebend ist der Finanzkraft-Index im Zeitpunkt der staatlichen Zusicherung.
|Finanzkraft-Index||Gemeindeleistung in Prozenten|
der staatlichen Leistung
|bis 104||30|
|bis 105||50|
|bis 106||70|
|bis 107||90|
Leistungen Dritter
§ 5. Als Leistungen von Arbeitgebern, Stiftungen und ähnlichen Institutionen, die nicht selbst Träger des Bauvorhabens sind, gelten insbesondere:
1. zinsgünstige Darlehen und Beiträge;
2. Wohnbauförderungsmassnahmen im Rahmen der beruflichen Vorsorge;
3. Abgabe von Bauland zu günstigen Kaufs- oder Baurechtsbedingungen.
Eigenleistung
§ 6. Der Empfänger der staatlichen Hilfe muss mindestens 10% der gesamten Investitionskosten selber tragen.
Für Bauvorhaben von finanzschwachen Gemeinden oder von gemeinnützigen Bauträgern beträgt die Eigenleistung mindestens 5% der gesamten Investitionskosten.
Die Eigentümerlasten müssen ohne Verzinsung des Eigenkapitals in einem angemessenen Verhältnis zum Einkommen stehen.
II. Förderung des Mietwohnungsbaus
1. Wohnungskategorien
Kategorien
§ 7. Der Staat kann Darlehen gewähren für den Bau und die umfassende Sanierung von Wohnungen für
1. Familien mit kleinem Einkommen und Vermögen (Familienwohnungen I);
2. Familien mit höchstens mittlerem Einkommen und Vermögen (Familienwohnungen II);
3. Personen im Alter von über 60 Jahren mit kleinem Einkommen und Vermögen (Alterswohnungen I);
4. Personen im Alter von über 60 Jahren mit höchstens mittlerem Einkommen und Vermögen (Alterswohnungen II);
5. Behinderte mit kleinem Einkommen und Vermögen (Wohnungen für Behinderte I);
6. Behinderte mit höchstens mittlerem Einkommen und Vermögen (Wohnungen für Behinderte II).
2. Darlehensbedingungen
Darlehensdauer und Rückzahlung
§ 8. Staatliche Darlehen werden für die Dauer von 25 Jahren ab Bezugsbereitschaft der Wohnungen gewährt.
Sie sind vom ursprünglichen Betrag wie folgt zurückzuzahlen:
1. jährlich 5% vom 11. bis und mit 20. Jahr;
2. jährlich 10% vom 21. bis und mit 25. Jahr.
Grundpfandverschreibung
§ 9. Die staatlichen Darlehen werden durch Grundpfandverschreibung in einem nachgehenden Rang sichergestellt.
Die Direktion der Volkswirtschaft kann bei Liegenschaften im Verwaltungsvermögen der Gemeinden und bei landwirtschaftlichen Heimwesen auf eine Grundpfandverschreibung verzichten. FN4
Darlehenshöhe und Zins
§ 10. FN5 Für die verschiedenen Wohnungskategorien kann der Staat folgende Darlehen gewähren:
|Darlehenshöhe in |
Prozenten der
anrechenbaren
Investitionskosten
|Zinssatz|
|Familienwohnungen I |
Familienwohnungen II
|20%|
20%
|0% |
2%
|Alterswohnungen I |
Alterswohnungen II
|20% |
20%
|0% |
2%
|Wohnungen für Behinderte I |
Wohnungen für Behinderte II
|20% |
20%
|0% |
2%
Wohnbausanierung
§ 11. Darlehen für Wohnbausanierungen werden zu den gleichen Bedingungen wie für Neubauten der entsprechenden Wohnungskategorie gewährt. Die Darlehenshöhe beträgt höchstens 10% der anrechenbaren Investitionskosten. FN5
Ausstehende Darlehen und Beiträge aufgrund eines alten Subventionsverhältnisses bleiben solange bestehen, als keine Zweckentfremdung der Wohnung vorliegt.
III. Förderung des Wohneigentums
1. Förderungsmassnahmen
Massnahmen
§ 12. Preisgünstige Wohnungen zum Eigengebrauch für Familien, Personen im Alter von über 60 Jahren und Behinderte können wie folgt gefördert werden:
1. der Bau und der Erwerb durch die Ausrichtung von jährlichen Beiträgen und die Übernahme von Bürgschaften.
2. der Bau und die Sanierung durch die Gewährung von Darlehen.
2. Beiträge und Bürgschaften
Beiträge
§ 13. FN7 Der Erwerb einer neuen oder bestehenden Wohnung kann mit folgenden Beiträgen gefördert werden:
1. für die ersten vier Jahre nach Bezug der Wohnung mit höchstens 0,9% der anrechenbaren Investitionskosten;
2. für weitere vier Jahre mit höchstens 0,45% der anrechenbaren Investitionskosten.
Das Amt für Wohnbauförderung legt die Beiträge aufgrund von durchschnittlichen Eigentümerlasten und der anrechenbaren Investitionskosten jährlich fest. Der pauschale Beitragssatz für die Subventionsverhältnisse wird wie folgt berechnet:
1. die Eigenleistung wird mit höchstens 5% verzinst;
2. die Fremdfinanzierung wird höchstens zum Zinssatz der Zürcher Kantonalbank für ryporechenbaren Investitionskosten.
Das Amt für Wohnbauförderung legt die Beiträge aufgrund von durchschnittlichen Eigentümerlasten und der anrechenbaren Investitionskosten jährlich fest. Der pauschale Beitragssatz für die Subventionsverhältnisse wird wie folgt berechnet:
1. die Eigenleistung wird mit höchstens 5% verzinst;
2. die Fremdfinanzierung wird höchstens zum Zinssatz der Zürcher Kantonalbank für Hypotheken auf Wohnbauten berechnet;
3. für Unterhalt und Betrieb werden höchstens 0,7% der anrechenbaren Investitionskosten berechnet.
Die Lastenrechnung berücksichtigt keine Folgekosten aus nicht anrechenbaren Investitionskosten, keine Amortisationen von Darlehen und keine weiteren Verteuerungsfaktoren und Verbilligungen, die beim einzelnen Eigentümer anfallen.
§ 14. Der Staat kann Bürgschaften übernehmen, sofern dadurch der Darlehenszins um mindestens 1/2% gegenüber den entsprechenden Marktbedingungen ermässigt oder auf eine Amortisation für die ersten acht Jahre verzichtet wird.
Die Bürgschaft erfolgt in der Form der einfachen Bürgschaft gemäss Art. 495 des Obligationenrechts FN3.
3. Darlehen
Bedingungen
§ 15. Staatliche Darlehen für den Bau und die Sanierung von Wohnungen werden zu den gleichen Bedingungen wie Darlehen für den Mietwohnungsbau gewährt.
IV. Anforderungen an die Wohnbauvorhaben
1. Bauliche Anforderungen
Wohnungsgrösse
§ 16. Die Wohnungen haben folgende Grössen aufzuweisen:
1. Familienwohnungen mindestens 3 Zimmer;
2. Alterswohnungen 11/2-21/2 Zimmer;
3. Wohnungen für Behinderte mindestens 11/2 Zimmer.
Punktbewertung und Nettowohnflächen
Das Amt für Wohnbauförderung kann für halbe Zimmer oder grosse Gesamtnettowohnflächen zusätzliche Punkte anerkennen. Es kann für andere Bauteile, wie Spitex-Räume und Kindergarten, das Punktbewertungssystem sinngemäss anwenden.
§ 17. FN7 Die verschiedenen Wohnungsgrössen werden für die Aufteilung der Kosten mit folgenden Punkten bewertet, und es gelten für sie folgende minimale Nettowohnflächen:
Zimmerzahl ohne Küche und ohne Bad/WC-Räume
1,5
2
3
4
5
6
|Punkte pro Wohnung|
5,5
6
7,5
9
10,5
12,5
|Gemeinschaftsbereich|
(Wohn- und Essraum)
in m2
26
22
22
24
26
28
|Küche|
in m2
5
6
6
6
6,5
6,5
|Erstes Schlafzimmer|
in m2
14
14
14
14
14
|Übrige Schlafzimmer|
in m2
12
12
12
12
|Bade-, Dusch-, WC-Raum|
(ab 4 Zimmern
separater WC-Raum)
in m2
4
4
4,5
5,5
5,5
5,5
|Minimale|
Gesamtnettowohnfläche
pro Wohnung
(einschliesslich Flächen
wie Entrée, Korridor)
in m2
40
55
70
90
100
120
Als halbe Zimmer gelten
1. Wohnküchen mit einer Nettowohnfläche von mindestens 12 m2;
2. Wohndielen oder Essplätze mit Fenstern ins Freie und einer verkehrsfreien Fläche von mindestens 6 m2 Nettowohnfläche.
Für eine Wohnung wird höchstens ein halbes Zimmer angerechnet.
Die Flächen von Tür- und Fensternischen werden nicht angerechnet. Bei abgeschrägten Räumen wird die Fläche ab einer lichten Höhe von 150 cm angerechnet, sofern der Dachneigungswinkel genügend gross ist.
Planungsgrundsätze
§ 18. Wohnbauten müssen insbesondere folgenden Grundsätzen entsprechen:
1. zweckmässige Anordnung und Erschliessung der Wohnungen und der Räume;
2. gute Möblierungsmöglichkeiten;
3. ausreichende Nebenräume wie Keller, Estrich, Waschküche, Trocken- und Bastelräume;
4. ausreichende Abstellplätze für Kinderwagen und Velos;
5. günstige Voraussetzungen für die Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen sowie gute Erreichbarkeit der Schulen und Freizeitanlagen;
6. hinreichende Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr.
Sie müssen den «unumgänglichen Anforderungen» der Norm SN 521 500 «Behindertengerechtes Bauen» (Ausgabe 1988) entsprechen. Alterswohnungen und Wohnungen für Behinderte müssen zusätzlich die «erwünschten Anforderungen» der Norm erfüllen. FN5
Zusätzliche Anforderungen an Sanierungen
§ 19. Sanierungen von Wohnbauten werden unterstützt, sofern
1. der Wohnkomfort der Wohnungen verbessert wird;
2. FN7 die gesamten Erneuerungskosten mindestens Fr. 50 000 pro Wohnung betragen;
3. mindestens die Hälfte der gesamten Erneuerungskosten wertvermehrende Investitionen sind;
4. FN5 die gesamten Investitionskosten nach der Sanierung nicht höher sind als bei einem Neubau.
Ordentliche Unterhalts- und Reparaturarbeiten gelten nicht als wertvermehrende Investitionen.
Ausnahmen
§ 20. Das Amt für Wohnbauförderung kann in begründeten Fällen Abweichungen von den §§ 16 bis 19 zulassen, sofern die Wohnungen gesamthaft einen guten Nutzwert aufweisen und preisgünstig sind.
Solche Abweichungen sind insbesondere bei bestehenden Wohnungen und Einfamilienhäusern sowie bei Sanierungen zulässig.
2. FN7 Gesamte und anrechenbare Investitionskosten
Begriffe
§ 21. FN7 Die höchstzulässigen gesamten Investitionskosten der Wohnbauvorhaben setzen sich aus den zulässigen Grundstückskosten und den gesamten Erstellungskosten zusammen.
Die anrechenbaren Investitionskosten der unterstützten Wohnungen setzen sich aus den pauschalierten Grundstückskosten und den pauschalierten höchstzulässigen Erstellungskosten zusammen.
Bei Sanierungen umfassen die anrechenbaren Investitionskosten die gesamten Erneuerungskosten der unterstützten Wohnungen.
Nicht zu den anrechenbaren Investitionskosten zählen insbesondere
1. die Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen, wie Kinderhort, Kindergarten, Spitex-Einrichtungen, Einstellhallen, und für Garagen, Parkplätze im Freien, Hobbyräume;
2. die Aufwendungen für gewerbliche Bauten und Gebäudeteile;
3. ausserordentliche bautechnische Anlagen und Massnahmen.
Grundstückskosten
§ 22. Die zulässigen Grundstückskosten werden je nach Lage und Eignung der Parzelle sowie aufgrund der voraussichtlichen Wohnkosten festgelegt. Sie umfassen in der Regel alle Kosten und Nebenkosten für den Erwerb eines Grundstücks sowie die Erschliessungskosten bis an die Grundstücksgrenze, höchstens jedoch den Verkehrswert.
Die zulässigen Grundstückskosten von Land im Baurecht werden durch Kapitalisierung des Baurechtszinses ermittelt, sofern der Landwert nicht bekannt ist.
Der zulässige Baurechtszins bestimmt sich sinngemäss nach Absatz 1. Zudem werden die Dauer des Baurechts, die Art des Heimfalls und die damit verbundene Entschädigung des Grundeigentümers sowie Änderungen der Baurechtszinse berücksichtigt.
Erstellungskosten und Grenzwerte
§ 23. FN7 Die gesamten Erstellungskosten setzen sich zusammen aus den Kosten für Vorbereitungsarbeiten, Gebäude, Umgebung und Baunebenkosten.
Im Anhang zur Verordnung werden festgelegt:
1. die pauschalierten höchstzulässigen Erstellungskosten und die pauschalierten Grundstückskosten für Mietwohnungen;
2. die höchstzulässigen gesamten Investitionskosten und die pauschalierten anrechenbaren Investitionskosten für Eigentumsobjekte.
Das Amt für Wohnbauförderung kann die im Anhang pauschalierten anrechenbaren Investitionskosten für Mietwohnungen in begründeten Fällen um höchstens 10% erhöhen.
Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser mit gleicher Anzahl Zimmer gelten die gleichen anrechenbaren Investitionskosten.
Die Direktion der Volkswirtschaft passt die Kostengrenzwerte der Entwicklung der Wohnbaukosten und des Wohnungsmarktes an.
Baukostenplan
§ 24. Die gesamten Grundstücks- und Erstellungskosten für eine Wohnbaute sind systematisch nach dem Baukostenplan 1989, SN 506 500, auszuweisen.
Das Amt für Wohnbauförderung kann in begründeten Fällen Abweichungen vom Baukostenplan zulassen. FN4
Die nicht anrechenbaren Investitionskosten sind besonders auszuweisen.
V. Anforderungen an die Mieter und Wohnungseigentümer
A. Persönliche Verhältnisse
1. Begriffe
Familie
§ 25. Eine Familie besteht wenigstens aus einem Elternteil mit wenigstens einem minderjährigen oder in Ausbildung stehenden oder behinderten Kind.
Als Familienangehörige gelten auch Eltern, Grosseltern, erwachsene Kinder, Geschwister, Enkelkinder und Pflegekinder.
Behinderte
§ 26. FN5 Als Behinderte gelten Personen, die Leistungen der Invalidenversicherung nach Bundesrecht beziehen und auf behindertengerechtes Bauen angewiesen sind.
2. Mieter
Persönliche Voraussetzungen
§ 27. Als Mieter fallen in Betracht:
1. Schweizer Bürger, die seit mindestens zwei Jahren im Kanton Wohnsitz haben;
2. Ausländer mit Niederlassungsbewilligung, die seit mindestens zwei Jahren im Kanton Wohnsitz haben;
3. Personen, die in einem lebensnotwendigen öffentlichen Betrieb arbeiten;
4. anerkannte Flüchtlinge.
Bei Ehepaaren genügt es, wenn ein Partner die Voraussetzungen nach Absatz 1 erfüllt.
Sind die Voraussetzungen nach Absatz 1 nicht erfüllt, ist eine Vermietung nur mit Bewilligung des Amtes für Wohnbauförderung zulässig; § 54 ist anwendbar. FN5
Belegung von Familienwohnungen
§ 28. Familienwohnungen dürfen nur von Familien und ihren Familienangehörigen bewohnt werden.
Beim Bezug einer Familienwohnung I hat die Zahl der im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen mindestens der Zahl der Zimmer zu entsprechen; halbe Zimmer werden nicht angerechnet.
Ausgenommen von dieser Bestimmung ist die Vermietung
1. einer Wohnung mit 3 Zimmern an einen Alleinerziehenden;
2. einer Wohnung mit 4 Zimmern an einen Alleinerziehenden mit zwei Kindern verschiedenen Geschlechts;
3. einer bestehenden Wohnung mit wenigstens einem Zimmer mit weniger als 10 m FN2 Nettowohnfläche; Absatz 4 ist anwendbar.
Nach Ablauf einer angemessenen Frist seit dem Bezug einer Familienwohnung I und bei Belegung einer Familienwohnung II hat die Zahl der im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen mindestens der um eins verminderten Zahl der Zimmer zu entsprechen, wobei das Familienerfordernis nach § 25 Abs. 1 für Wohnungen mit 3 und mehr Zimmern erfüllt sein muss. FN7
Das Amt für Wohnbauförderung kann in begründeten Fällen Ausnahmen bewilligen, insbesondere für Ehepaare und Wohngemeinschaften von Alleinerziehenden.
Belegung von Alterswohnungen
§ 29. Alterswohnungen müssen von mindestens einer Person bewohnt werden, die bereits 60 Jahre alt ist.
Wohnungen mit zwei Zimmern sind in der Regel an Ehepaare zu vermieten.
Das Amt für Wohnbauförderung kann in begründeten Fällen die Vermietung einer Alterswohnung an eine Wohngemeinschaft bewilligen.
Belegung von Wohnungen für Behinderte
§ 30. Wohnungen für Behinderte müssen mindestens von einer behinderten Person bewohnt werden.
Das Amt für Wohnbauförderung kann in begründeten Fällen die Vermietung einer Wohnung an eine Wohngemeinschaft mit Behinderten bewilligen.
Die Zahl der im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen hat mindestens der um eins verminderten Zahl der Zimmer zu entsprechen.
3. Wohnungseigentümer
Persönliche Voraussetzungen
§ 31. Der Subventionsempfänger oder sein Ehegatte muss volljährig sein und seit mindestens zwei Jahren im Kanton Wohnsitz haben.
Ausländer, deren Ehegatte nicht Schweizer Bürger ist, müssen zudem die Niederlassungsbewilligung besitzen.
Belegung von Familienwohnungen
§ 32. Wohnungen für Familien werden unterstützt, sofern der Subventionsempfänger mindestens ein minderjähriges oder in Ausbildung stehendes oder behindertes Kind hat.
Die Hilfe wird eingestellt, wenn das Kind den gemeinsamen Haushalt verlässt.
Die Belegungsvorschriften von Mietwohnungen für Familien werden sinngemäss angewendet. Das Amt für Wohnbauförderung kann insbesondere für den Bezug Ausnahmen bewilligen.
Belegung von Alterswohnungen
§ 33. Alterswohnungen werden unterstützt, sofern der Subventionsempfänger oder sein Ehegatte bereits 60 Jahre alt ist.
Belegung von Wohnungen für Behinderte
§ 34. Wohnungen für Behinderte werden unterstützt, sofern der Subventionsempfänger, sein Ehegatte oder sein Kind im Zeitpunkt der Zusicherung behindert ist.
Die Hilfe wird eingestellt, wenn die behinderte Person den gemeinsamen Haushalt verlässt.
B. Finanzielle Verhältnisse
1. Massgebendes Einkommen und Vermögen
Massgebendes Einkommen
§ 35. Als massgebendes Einkommen der Mieter und Wohnungseigentümer gilt das Reineinkommen nach kantonalem Steuerrecht.
Die Einkommen zusammenlebender Ehegatten oder unverheirateter Paare werden zusammengerechnet.
Das Reineinkommen der im gemeinsamen Haushalt lebenden Kinder, die noch in Ausbildung stehen oder behindert sind, wird zu einem Drittel, dasjenige der anderen steuerpflichtigen Kinder und Familienangehörigen wird voll angerechnet. FN5
Bei Wohngemeinschaften wird das Reineinkommen aller im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen in der Regel zusammengezählt.
Massgebendes Vermögen
§ 36. Als massgebendes Vermögen der Mieter und Wohnungseigentümer gilt das Reinvermögen nach kantonalem Steuerrecht.
Die Vermögen zusammenlebender Ehegatten oder unverheirateter Paare werden zusammengerechnet.
Das Reinvermögen aller im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen wird voll angerechnet.
2. Zulässiges Einkommen und Vermögen der Mieter
Einkommens- und Vermögensgrenzen
§ 37. Das Reineinkommen und -vermögen der Mieter darf folgende Beträge nicht übersteigen:
Für jedes minderjährige oder in Ausbildung stehende oder behinderte Kind wird das zulässige Reineinkommen um Fr. 6000 erhöht.
|Reineinkommen|
in Fr.
|Reinvermögen|
in Fr.
|Familienwohnungen I|
Familienwohnungen II
|55 000|
68 000
|130 000|
200 000
|Alterswohnungen I|
- Einzelperson
- Ehepaar
Alterswohnungen II
- Einzelperson
- Ehepaar
|40 000|
48 000
46 000
54 000
|Keine Vermögensgrenzen;|
das Reinvermögen wird
mit 1/20 des Fr. 100 000 übersteigenden Betrages
als Einkommen
angerechnet.
|Wohnungen für Behinderte I|
Wohnungen für Behinderte II
|55 000|
68 000
|130 000|
200 000
Nach Ablauf von drei Jahren seit Bezug der Wohnung dürfen die jeweils geltenden Einkommensgrenzen um 20% überschritten werden.
Für neue Wohnungen dürfen die Einkommensgrenzwerte mit Bewilligung des Amtes für Wohnbauförderung bereits beim Bezug um 10% überschritten werden, wenn bei Anwendung der ordentlichen Ansätze eine Vermietung nicht möglich ist. FN7
3. Zulässiges Einkommen und Vermögen der Wohnungseigentümer
Empfänger von Beiträgen
§ 38. Der Empfänger von Beiträgen darf vor dem Bau oder Erwerb der Wohnung und während der Unterstützungsdauer höchstens ein Reineinkommen von Fr. 90 000 und ein Reinvermögen von Fr. 200 000 haben.
Für jedes minderjährige oder in Ausbildung stehende oder behinderte Kind wird das zulässige Reineinkommen um Fr. 6000 erhöht. FN4
Darlehensnehmer
§ 39. Der Darlehensnehmer darf höchstens ein Reineinkommen und ein Reinvermögen haben, das für die entsprechende Wohnungskategorie im Mietwohnungsbau gilt.
VI. Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen
A. Vermietungsvorschriften
1. Vermietungsgrundsätze
Vermietung
§ 40. Die unterstützten Wohnungen dürfen nur an Bewerber vermietet werden, die bezüglich ihrer persönlichen und finanziellen Verhältnisse den Anforderungen für die betreffende Wohnungskategorie entsprechen.
Bei der Vermietung sind kinderreiche Familien, Alleinerziehende, Behinderte und Betagte mit kleinerem Einkommen und Vermögen zu bevorzugen.
2. Mietzinse und Nebenkosten
Höchstzulässige Mietzinse
§ 41. Die Direktion der Volkswirtschaft setzt die höchstzulässigen Mietzinse fest. Sie kann Mietzinspläne festlegen. FN5
Die Mietzinse werden aufgrund der gesamten Investitionskosten der Wohnungen berechnet und berücksichtigen:
1. die ausgewiesenen Hypothekar-, Kapital- und Baurechtszinsen;
2. die Verbilligung durch Leistungen von Bund, Staat, Gemeinde und Dritten;
3. die Verzinsung der Eigenleistung höchstens zum Zinsfuss der Zürcher Kantonalbank für erste Althypotheken auf Wohnbauten;
4. einen Zuschlag nach § 42 insbesondere für öffentliche Abgaben, Einlagen in Erneuerungs- und Heimfallfonds sowie Abschreibungen, Versicherungen, Unterhalt und Verwaltung.
Der Subventionsempfänger verlegt die bewilligten Mietzinse in angemessener Weise auf die einzelnen unterstützten Wohnungen.
Die Mietzinse können provisorisch berechnet werden, wenn die Bauabrechnung noch nicht genehmigt ist.
Zuschlag
§ 42. Der Zuschlag gemäss § 41 Abs. 2 Ziffer 4 bei der Festsetzung der Mietzinse beträgt höchstens 3% des Gebäudeversicherungswertes. FN5
Für Neubauten beträgt der Zuschlag mindestens 21/2% des Gebäudeversicherungswertes. FN5
Die Direktion der Volkswirtschaft kann für Altbauten einen erhöhten Zuschlag anerkennen, sofern der Subventionsempfänger die Mehrkosten hinreichend ausweist.
Massgebend für die Berechnung des Zuschlages ist der Anteil der unterstützten Wohnungen am Gebäudeversicherungswert. FN5
Mietzinsanpassung
§ 43. Der Subventionsempfänger kann dem Amt für Wohnbauförderung aufgrund nachgewiesener Kostenänderungen eine Mietzinsanpassung beantragen.
Ein Antrag muss gestellt werden, wenn die Hypothekar-, Kapital- oder Baurechtszinsen seit der letzten Mietzinsverfügung um mindestens einen halben Prozentpunkt gesenkt wurden.
Das Amt kann die vom Subventionsempfänger verlangten Mietzinse jederzeit überprüfen.
Die Mitteilung von Mietzinsänderungen an den Mieter kann im Einvernehmen mit dem Amt vor dem Erlass der Mietzinsverfügung erfolgen. Dabei sind der höchstmögliche neue Mietzins und der bisherige Mietzins anzugeben.
Nebenkosten
§ 44. Nebenkosten, die nicht im bewilligten Mietzins enthalten sind, werden von der Direktion der Volkswirtschaft nicht kontrolliert und sind vom Subventionsempfänger gesondert auszuweisen.
B. Zweckerhaltung der Wohnungen
1. Zweckerhaltungsgrundsätze
Zweckentfremdungsverbot
§ 45. Die Wohnungen dürfen dem Zweck der staatlichen Wohnbauförderung nicht entfremdet werden.
Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn
1. die Anforderungen an die Mieter und Wohnungseigentümer nicht eingehalten werden;
2. die Belehnungsgrenze überschritten wird;
3. Wohnräume ganz oder teilweise zu anderen als zu Wohnzwecken verwendet werden;
4. die Wohnungen mangelhaft unterhalten werden.
Das Amt für Wohnbauförderung kann auf Gesuch des Subventionsempfängers die Untervermietung bewilligen, sofern dadurch keine wesentliche Zweckentfremdung entsteht.
Sonderregelung
1. Wohnungen für Behinderte
§ 46. Wohnungen für Behinderte, die nicht dem Zweck entsprechend vermietet werden können, dürfen mit Bewilligung des Amtes für Wohnbauförderung als Familien- oder als Alterswohnung vermietet werden.
Das Amt legt im Einzelfall die Mietzinszuschläge fest.
§ 47. Eigentumswohnungen und Eigenheime sind vom Subventionsempfänger, seiner Familie und seinen Familienangehörigen zu nutzen.
2. Selbstgenutztes Wohneigentum
Das Amt für Wohnbauförderung kann in begründeten Fällen die vorübergehende Vermietung an Dritte bewilligen. Es legt die höchstzulässigen Mietzinse und allfälligen Mietzinszuschläge fest.
2. Gebäudeunterhalt und bauliche Veränderungen
Kontrolle der Gebäude
§ 48. Die Gebäude sind gut und dem Zweck entsprechend zu unterhalten.
Die Gemeinde und das Amt für Wohnbauförderung können den Zustand der Gebäude kontrollieren.
Bewilligungspflicht für bauliche Veränderungen
§ 49. Vor der Ausführung von baulichen Veränderungen an unterstützten Wohnbauten und Neubauten auf den zugehörigen Grundstücken ist die Bewilligung des Amtes für Wohnbauförderung einzuholen.
Dem Gesuch sind Pläne, Kostenvoranschlag und Finanzierungsnachweis beizulegen.
Die Bewilligung wird erteilt, sofern der Zweck der staatlichen Leistung gesichert ist.
Das Amt legt aufgrund der ausgewiesenen Wertvermehrungen die gesamten Investitionskosten neu fest.
3. Kontrolle der persönlichen und finanziellen Verhältnisse der Bewohner
Selbstkontrolle
§ 50. Der Subventionsempfänger ist für die Zweckerhaltung der Wohnungen verantwortlich; er kontrolliert regelmässig die persönlichen und finanziellen Verhältnisse der Bewohner.
Er ist verpflichtet, Zweckentfremdungen der Gemeinde und dem Amt für Wohnbauförderung mitzuteilen.
Allgemeine Zweckerhaltungskontrolle
§ 51. Die Gemeinde kontrolliert mindestens alle vier Jahre die persönlichen und finanziellen Verhältnisse der Bewohner.
Sie reicht die überprüften Mieterlisten dem Amt für Wohnbauförderung ein.
Das Amt kann Zweckerhaltungskontrollen anordnen.
Mieterliste
§ 52. Für die allgemeine Zweckerhaltungskontrolle hat der Subventionsempfänger der Gemeinde eine Mieterliste der unterstützten Wohnungen einzureichen.
Die Mieterliste gibt Auskunft über
1. die persönlichen und finanziellen Verhältnisse der Mieter und ihrer Mitbewohner;
2. die monatlichen Mietzinse (ohne Nebenkosten), die jeder Mieter bezahlt.
Die Liste dient ausschliesslich der Kontrolle über die Zweckerhaltung der Wohnungen.
4. Sanktionen bei Zweckentfremdung von Mietwohnungen
Kündigung
§ 53. Eine entgegen den Subventionsvorschriften belegte Wohnung ist unter Vorbehalt von § 54 auf den nächsten Termin zu kündigen. Andernfalls sind die staatlichen Leistungen zurückzuerstatten.
Während einer Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272 ff. OR sind die von den Subventionsbehörden festgelegten Mietzinszuschläge zu bezahlen. FN6
Mietzinszuschläge
§ 54. Der Staat kann bei nicht wesentlichen, insbesondere bei vorübergehenden Zweckentfremdungen Mietzinszuschläge erheben.
Die Mietzinszuschläge werden durch Verzinsung der noch ausstehenden staatlichen Darlehen ermittelt. Der durchschnittliche Zinsfuss entspricht mindestens demjenigen der Zürcher Kantonalbank für nachrangige Neuhypotheken auf Wohnbauten. Der Mietzinszuschlag beträgt mindestens Fr. 50 im Monat.
Die Gemeinde kann weitergehende Mietzinszuschläge erheben.
Das Amt für Wohnbauförderung kann in begründeten Fällen auf die Erhebung von Mietzinszuschlägen verzichten.
Der Subventionsempfänger hat die Mietzinszuschläge mit dem Amt und der Gemeinde abzurechnen. Die Abrechnung hat Angaben über die persönlichen und finanziellen Verhältnisse der Bewohner zu enthalten.
Die Gemeinde kann im Einvernehmen mit dem Amt die Mietzinszuschläge für den Staat erheben und diese anschliessend mit dem Amt abrechnen.
Umwandlung der Wohnungskategorie
§ 55. Das Amt für Wohnbauförderung kann auf Gesuch des Subventionsempfängers einzelne Wohnungen in eine andere Wohnungskategorie umwandeln.
Die Verzinsung der Darlehen wird angepasst, und es gelten die entsprechenden Anforderungen an die Mieter.
Rückforderung der Darlehen
§ 56. Bei wesentlichen Zweckentfremdungen müssen die Darlehen sofort zurückbezahlt werden, sofern die Umwandlung in eine andere Wohnungskategorie nicht möglich ist.
Das Amt für Wohnbauförderung legt in Härtefällen erleichterte Bedingungen für die vorzeitige Rückzahlung der Darlehen fest.
5. Sanktionen bei Zweckentfremdung von Wohneigentum
Einstellung der Beiträge
§ 57. Bei Überschreitung der Einkommens- und Vermögensgrenzen sowie bei Unterbelegung wird die Auszahlung der Beiträge eingestellt; allfällige Bürgschaften bleiben bestehen, sofern der Hypothekargläubiger auf diese nicht verzichtet.
Rückforderung der Darlehen
§ 58. Für die Rückforderung der Darlehen ist § 56 sinngemäss anwendbar.
6. Kaufs- und Vorkaufsrecht
Veräusserung und Selbstkostenpreis
§ 59. Das Notariat meldet der Direktion der Volkswirtschaft und der Gemeinde die öffentliche Beurkundung von Kaufverträgen über subventionierte Grundstücke und stellt ihnen eine Vertragskopie zu. Der Subventionsempfänger ist verpflichtet, die vom Amt für Wohnbauförderung verlangten Unterlagen einzureichen.
Der Staat und die Gemeinde haben ein unbeschränktes Vorkaufsrecht zum Selbstkostenpreis an den subventionierten Grundstücken. Als Selbstkostenpreis gilt der durch die Direktion festgesetzte und im Grundbuch angemerkte Betrag der gesamten Investitionskosten und die bewilligten Kosten für wertvermehrende Investitionen. Die Werterhaltung der Eigenleistung kann angemessen berücksichtigt werden. Allfällige Barbeiträge werden bei der Berechnung des Selbstkostenpreises abgezogen.
Übersteigt der Verkaufspreis den im Grundbuch angemerkten Betrag der gesamten Investitionskosten, ist hierfür eine schriftliche Begründung mit den erforderlichen Unterlagen beizubringen.
Der Erwerber hat gegenüber der Direktion und im Kaufvertrag zu erklären, dass er alle Pflichten, Bedingungen und Auflagen aus dem Subventionsverhältnis übernimmt.
§ 60. Das Vorkaufsrecht erlischt mit dem Ablauf von drei Monaten, nachdem die Direktion der Volkswirtschaft und die Gemeinde vom Verkauf Kenntnis erhalten haben.
Der Regierungsrat entscheidet auf Antrag der Direktion über die Ausübung des gesetzlichen Kaufs- und Vorkaufsrechts. Bei der Ausübung des Kaufsrechts errechnet sich der Selbstkostenpreis gemäss § 59.
Ausübung des Kaufs- und Vorkaufsrechts
Die Direktion entscheidet über den Verzicht auf die Ausübung des gesetzlichen Kaufs- und Vorkaufsrechts; der Verzicht kann mit Bedingungen verknüpft werden.
C. Anmerkungen im Grundbuch
Anmerkungen
§ 61. Für das unterstützte Gebäude werden folgende Auflagen im Grundbuch angemerkt:
1. die unterstützten Wohnungen dürfen nur von Bewohnern benutzt werden, welche die Subventionsvoraussetzungen erfüllen;
2. die unterstützten Wohnungen dürfen höchstens zu Mietzinsen vermietet werden, die von der Direktion der Volkswirtschaft festgelegt worden sind;
3. die gesamten und die anrechenbaren Investitionskosten, einschliesslich die bewilligten Kosten für wertvermehrende Investitionen;
4. bauliche Veränderungen dürfen nur mit Bewilligung des Amtes für Wohnbauförderung ausgeführt werden;
5. ein Kaufs- und Vorkaufsrecht zum Selbstkostenpreis zugunsten des Staates und der Gemeinde.
VII. Subventionsverfahren
1. Vorabklärung bei Wohnbauvorhaben
Vorabklärung
§ 62. Vor Einreichung des Subventionsgesuches kann das Amt für Wohnbauförderung auf Gesuch hin abklären, ob für das Wohnbauvorhaben staatliche Hilfe grundsätzlich in Betracht kommt.
Für die Vorabklärung sind dem Amt folgende Unterlagen einzureichen:
1. Situationsplan und Katasterkopie;
2. FN5 Vorprojekt-, Projekt- oder Ausführungspläne;
3. Angaben über die Nettowohnflächen der Wohnungen und der einzelnen Zimmer sowie ein Möblierungsvorschlag;
4. FN5 Kostenschätzung oder Kostenvoranschlag einschliesslich kubischer Berechnung nach der Norm SIA 116;
5. FN4 Preisangaben und Verkaufsprospekt bei Erwerb einer Wohnung sowie ein Haushaltsbudget.
2. Einreichung des Subventionsgesuches
Subventionsgesuch
§ 63. Das Subventionsgesuch ist im Doppel bei der Gemeinde einzureichen.
Zusammen mit dem Gesuchsformular sind folgende Unterlagen und Angaben einzureichen:
1. FN5 detaillierter Baubeschrieb, Baubewilligung und Projektpläne einschliesslich Situationsplan und Katasterkopie;
2. Angaben über die Nettowohnflächen der Wohnungen und der einzelnen Zimmer sowie ein Möblierungsvorschlag;
3. FN5 detaillierter Kostenvoranschlag oder Generalunternehmervertrag, einschliesslich kubischer Berechnung nach der Norm SIA 116, mit besonderer Ausscheidung der nicht anrechenbaren Investitionskosten;
4. Baurechtsvertrag;
5. bei Mehrfamilienhäusern Numerierung und Verteilung der Wohnungen (Wohnungsspiegel);
6. FN5 provisorische Mietzinsberechnung für die einzelnen Wohnungskategorien aufgrund der entsprechenden Investitionskosten unter Berücksichtigung der beantragten Leistungen von Bund, Kanton und Gemeinde oder Dritten;
7. Finanzierungsnachweis;
8. Statuten oder Stiftungsurkunde, sofern es sich beim Gesuchsteller um einen gemeinnützigen Bauträger handelt;
9. FN5 bei der Förderung von Wohneigentum hat sich der Gesuchsteller zusätzlich über seine persönlichen und finanziellen Verhältnisse auszuweisen sowie den Eigenbedarf an der Wohnung zu bestätigen; er hat dem Gesuch bei Erwerb einer Wohnung eine Kopie des Vorvertrages oder Kaufvertragsentwurfs beizulegen;
10. bei Wohnbausanierungen eine amtliche Gebäudeschätzung, ein Grundbuchauszug sowie eine Mieterliste.
Die am Bau beteiligten Architekten, Handwerker und Unternehmer dürfen nicht zur Finanzierung herangezogen werden.
3. Zusicherung und Ablehnung
Zusicherung der Gemeindeleistung
§ 64. Die Gemeinde prüft das Subventionsgesuch hinsichtlich der Anforderungen an die Wohnbauvorhaben und der Wohnungsnachfrage.
Sie entscheidet über die Gemeindeleistung.
Sie leitet ein Exemplar des Subventionsgesuches an die Direktion der Volkswirtschaft weiter und teilt die Gemeindeleistung mit.
Die Ablehnung einer Gemeindeleistung ist zu begründen.
Zusicherung der staatlichen Leistung
§ 65. Die Direktion der Volkswirtschaft entscheidet über die staatliche Leistung.
Übersteigt die Darlehenssumme für ein Bauvorhaben 3 Mio. Franken, entscheidet der Regierungsrat.
Annahmeerklärung
§ 66. Der Subventionsempfänger hat der Direktion der Volkswirtschaft innert 30 Tagen seit der Mitteilung der Zusicherung schriftlich zu erklären, dass er die Zusicherung und die damit verbundenen Auflagen und Bedingungen vorbehaltlos annimmt.
Erfolgt die Erklärung des Subventionsempfängers nicht fristgerecht, fällt die Zusicherung dahin. Die Direktion kann die Frist nach Absatz 1 erstrecken.
4. Bauausführung und Baukontrolle
Baubeginn und Grundbucheintrag
§ 67. Wohnungen, deren Bau oder Sanierung vor der Zusicherung der staatlichen Leistung begonnen wurde, werden nicht unterstützt.
Wohnungen, deren Erwerb vor der Zusicherung der staatlichen Leistung ins Grundbuch eingetragen wurde, werden nicht unterstützt.
Das Amt für Wohnbauförderung kann den vorzeitigen Baubeginn und den vorzeitigen Eintrag in das Grundbuch bewilligen, sofern es im Besitz des Subventionsgesuches ist.
Bauausführung
§ 68. Der Subventionsempfänger ist verpflichtet, die Bauarbeiten innert sechs Monaten seit der Mitteilung der Zusicherung in Angriff zu nehmen und ohne Unterbruch zu Ende zu führen.
Das Amt für Wohnbauförderung kann einen späteren Baubeginn und bei umfassenden Wohnbausanierungen eine Etappierung der Arbeiten bewilligen.
Der Subventionsempfänger hat sich an das genehmigte Projekt und an den Kostenvoranschlag zu halten.
Für bauliche Veränderungen ist vor der Ausführung die Bewilligung des Amtes einzuholen. Die Bewilligung wird erteilt, sofern der Zweck der staatlichen Leistung erhalten bleibt. § 49 gilt sinngemäss.
Vergebung der Arbeiten
§ 68 a. FN4 Staatliche Hilfe wird nur gewährt, wenn der Wettbewerb mit freien Preiseingaben gesichert ist und der Bauherr weder direkt noch indirekt verpflichtet ist, die Vergebung von Arbeiten und Lieferungen auf orts- oder kantonsansässige Architekten, Handwerker, Unternehmer und Lieferanten zu beschränken.
Die Vergebung muss aufgrund der überprüften Bewerbungen in der Regel an den preisgünstigsten Bewerber erfolgen, sofern er für eine zeit- und sachgerechte Ausführung der Arbeit oder Lieferung Gewähr bietet.
Das Amt für Wohnbauförderung kann die Vergebung der Arbeiten überprüfen.
Abmachungen über die Ausführung in Regie oder zu Pauschalpreisen (Generalunternehmer) bedürfen der Genehmigung des Amtes für Wohnbauförderung. Die Genehmigung darf nur erteilt werden, wenn nach Prüfung der Unterlagen Gewähr dafür besteht, dass die Bauausführung dadurch nicht verteuert wird.
Die Gemeinden können die Arbeiten für eigene Wohnbauvorhaben aufgrund ihrer Submissionsverordnungen vergeben, sofern hinreichender Wettbewerb gewährleistet ist.
Baukontrolle
§ 69. Der Subventionsempfänger meldet der Gemeinde und dem Amt für Wohnbauförderung den Baubeginn, die Rohbau- und die Bauvollendung.
Das Amt prüft, ob die Ausführung der Wohnbaute oder der Sanierungsarbeiten den Subventionsbestimmungen entspricht.
5. Bauabrechnung
Einreichung
§ 70. Der Subventionsempfänger hat spätestens ein Jahr nach der Bauvollendung der Gemeinde eine fachgerecht erstellte und gemäss § 24 gegliederte, detaillierte und von ihm unterzeichnete Abrechnung mit den Originalbelegen einzureichen.
Bezieht sich die staatliche Hilfe auf mehrere selbständige Wohnbauten, sind die Abrechnungsergebnisse für jede einzelne Baute getrennt anzugeben.
Der Bauabrechnung sind beizulegen:
1. sämtliche Rechnungsbelege und Quittungen;
2. Situationsplan mit Kataster-, Gebäudeversicherungs- und Polizeinummern sowie Angabe der Parzellengrösse;
3. Mieterliste gemäss § 52.
Bei wesentlichen Projektänderungen, insbesondere hinsichtlich Wohnungstypen und -grössen, sind der Abrechnung bereinigte Projektpläne beizulegen.
Mehrkosten
§ 71. Die ausgewiesene Teuerung zwischen dem Preisstand des Kostenvoranschlages und den Arbeitsvergebungen wird höchstens im Ausmass des Zürcher Indexes der Wohnbaukosten anerkannt. FN7
Andere Mehrkosten infolge Projektänderungen oder unvorhergesehener Arbeiten werden nur berücksichtigt, sofern sie unvermeidbar waren und gesondert ausgewiesen sind.
Nicht anerkannte Mehrkosten können zu angemessenen Subventionskürzungen führen; bei wesentlichen Kostenüberschreitungen fällt die staatliche Hilfe dahin.
Prüfung durch die Gemeinde
§ 72. Die Gemeinde prüft die Abrechnung auf ihre Richtigkeit.
Sie leitet die Abrechnung mit ihrem Bericht dem Amt für Wohnbauförderung zur Genehmigung weiter und teilt die definitive Gemeindeleistung sowie die Anzahl je nach Wohnungskategorie unterstützter Wohnungen mit.
Genehmigung der Abrechnung
§ 73. Das Amt für Wohnbauförderung genehmigt die Bauabrechnung, sofern sie den Subventionsbestimmungen entspricht.
Es legt für die einzelnen Wohnbauten oder Wohnungen die gesamten und die anrechenbaren Investitionskosten fest.
6. Subventionsvertrag
Öffentlich-rechtlicher Vertrag
§ 74. Die Direktion der Volkswirtschaft legt gestützt auf die genehmigte Bauabrechnung und die anrechenbaren Investitionskosten abschliessend die staatliche Leistung fest.
Rechte und Pflichten aus dem Subventionsverhältnis werden in einem öffentlich-rechtlichen Vertrag festgehalten.
Der Subventionsvertrag ist von der Direktion und vom Subventionsempfänger zu unterzeichnen.
Wird der Vertrag vom Subventionsempfänger nicht innert 30 Tagen nach Empfang vorbehaltlos unterzeichnet, fällt die staatliche Leistung dahin.
7. Auszahlung der staatlichen Leistung
Voraussetzungen
§ 75. Die Auszahlung der staatlichen Darlehen und Beiträge erfolgt nach Abschluss des Subventionsvertrages und nach Anmerkung der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch.
Darlehen werden erst ausbezahlt, wenn sie durch Grundpfandverschreibung sichergestellt sind.
Beiträge werden einmal jährlich ausbezahlt, wenn der Subventionsempfänger die Anforderungen betreffend die persönlichen und finanziellen Verhältnisse erfüllt und eine entsprechende Bestätigung der Gemeinde vorlegt.
Die Auszahlung der staatlichen Leistung erfolgt an den Subventionsempfänger, sofern sich dieser über die Bezahlung oder Sicherstellung der Bauhandwerker und Unternehmer nach Massgabe der geleisteten Arbeiten ausweist.
Verzögert sich die Auszahlung der staatlichen Leistung, erwächst dem Subventionsempfänger kein Zinsanspruch.
Teilzahlung bei Darlehen
§ 76. FN7 Das Amt für Wohnbauförderung kann nach Anmerkung der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch auf besonderes Gesuch des Darlehensnehmers höchstens 80% des zugesicherten Darlehensbetrages entrichten, wenn das Gebäude im Rohbau vollendet und brandversichert ist.
Dem Gesuch sind beizulegen:
1. Nachweis über die Bauzeitversicherung;
2. Zeugnis des Grundbuchamtes über die Grundpfandverschreibung;
3. detaillierte Aufstellung über den Umfang der ausgeführten Bauarbeiten und der bereits geleisteten Zahlungen an die Bauhandwerker und Unternehmer.
8. Verwaltung der staatlichen Darlehen
Finanzdirektion
§ 77. Die Direktion der Finanzen verwaltet die gewährten Darlehen entsprechend den von der Direktion der Volkswirtschaft festgesetzten Bedingungen.
Sie kann dafür die Zürcher Kantonalbank beiziehen.
VIII. Rechnungswesen
Rechnungsführung
§ 78. Eigentümer von mehreren unterstützten Wohnungen haben eine Rechnung nach kaufmännischen Grundsätzen gemäss Obligationenrecht FN3 (Art. 957-964) zu führen.
Über den Erneuerungsfonds, das Abschreibungskonto und einen allfälligen Heimfallfonds ist für jedes Subventionsgeschäft eine besondere Aufstellung anzufertigen, aus der die Bestände des Vorjahres und die Einlagen und Entnahmen des Rechnungsjahres ersichtlich sind. FN5
Die Einlagen in die Fonds und deren Verzinsung sowie Abschreibungen sind vor dem Abschluss der Jahresrechnung vorzunehmen. Der Jahresvorschlag oder -rückschlag ist nach erfolgter Vornahme der Einlagen und Abschreibungen auszuweisen.
Einreichung der Jahresrechnung
§ 79. Die Jahresrechnung ist zusammen mit dem Bericht der Kontrollstelle der Gemeinde und dem Amt für Wohnbauförderung einzureichen.
Die Gemeinden können über das Rechnungswesen weitergehende Vorschriften erlassen.
Erneuerungsfonds
§ 80. FN5 In den Erneuerungsfonds sind jährlich zu Lasten der Erfolgsrechnung mindestens 3/4% des Gebäudeversicherungswertes einschliesslich der gutgeschriebenen Zinsen einzulegen.
Die Fondsmittel sind in der Regel in kurzfristigen Guthaben und davon mindestens die Hälfte in festverzinslichen Vermögensteilen anzulegen.
Sie dürfen nur für umfassende Erneuerungsarbeiten, insbesondere die Erneuerung der Fassaden, des Treppenhauses, des Daches, der Küche, des Bades sowie der Sanitär-, Heizungs- und Elektroinstallationen, verwendet werden.
Die ordentlichen Reparatur- und Unterhaltskosten sind aus den Erträgen der Erfolgsrechnung zu decken.
Abschreibungskonto
§ 81. FN5 Auf dem Abschreibungskonto sind als indirekte Abschreibungen spätestens ab dem 11. Jahr nach Bezug der Wohnung zu Lasten der Erfolgsrechnung mindestens 1/2% der gesamten Erstellungskosten zu verbuchen.
Nach Sanierungen müssen die entsprechenden Abschreibungen unmittelbar nach Bezug der Wohnungen vorgenommen werden.
Heimfallfonds
§ 82. FN5 Als Abschreibungskonto der im Baurecht erstellten Bauten gilt der Heimfallfonds. Er ist nach Massgabe des Baurechtsvertrages zu äufnen.
IX. Wohnbaukommission
Amtsdauer und Zusammensetzung
§ 83. Der Regierungsrat wählt auf seine Amtsdauer die Wohnbaukommission, welche die im Wohnungswesen zuständigen Behörden berät.
Die Kommission setzt sich aus Vertretern der am Wohnungswesen beteiligten Kreise zusammen; der Direktor der Volkswirtschaft gehört ihr von Amtes wegen als Vorsitzender an.
X. Vollzug
Zuständige Direktion
§ 84. Die Direktion der Volkswirtschaft ist die für den Vollzug des Gesetzes über die Förderung des Wohnungsbaus und des Wohneigentums zuständige Direktion des Regierungsrates, soweit nichts anderes bestimmt ist.
Sie kann den Vollzug, soweit in dieser Verordnung nicht anders geregelt, dem Amt für Wohnbauförderung übertragen.
Auskunfts- und Mitwirkungspflicht
§ 85. Wer gesetzliche Leistungen beansprucht, hat den Behörden die für den Vollzug erforderlichen Auskünfte zu erteilen, die notwendigen Unterlagen wie Abrechnungen und Geschäftsbücher zur Verfügung zu stellen und den Zutritt zu den Wohnbauten zu ermöglichen.
Wird die Auskunfts- und Mitwirkungspflicht verletzt, wird die Zusicherung oder Ausrichtung der Hilfe abgelehnt; bereits erbrachte Leistungen werden zurückgefordert.
Notariats- und Grundbuchgebühren
§ 86. Allfällige Notariats- und Grundbuchgebühren, die im Zusammenhang mit der subventionierten Wohnbaute anfallen, sind vom Subventionsempfänger zu tragen.
Verzinsung von Rückforderungen
§ 87. Rückforderungen von Darlehen und Beiträgen müssen mindestens zum Zinsfuss der Zürcher Kantonalbank für nachrangige Neuhypotheken auf Wohnbauten verzinst werden.
Die Verzinsung kann auch für die Dauer der vorausgegangenen Zweckentfremdung oder Rechtsverletzung verlangt werden.
XI. Schlussbestimmungen
Aufhebung bisherigen Rechts
§ 88. Die nachfolgenden Verordnungen werden aufgehoben:
1. die Vollziehungsverordnung I zum Gesetz über die zusätzliche Förderung des Wohnungsbaues vom 19. September 1958;
2. die Vollziehungsverordnung II zum Gesetz über die zusätzliche Förderung des Wohnungsbaues vom 2. Oktober 1958;
3. die Verordnung über die Förderung des Wohnungsbaues vom 30. Juni 1960;
4. die Verordnung über die Förderung des Wohnungsbaus vom 20. Juni 1968.
5. FN4 die Verordnung über die Förderung des Wohnungsbaues für minderbemittelte und kinderreiche Familien vom 27. April 1950;
6. FN4 die Vorschriften über die Förderung des allgemeinen Wohnungsbaues vom 27. April 1950.
Auf bestehende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen bleibt das bisherige Recht anwendbar; davon ausgenommen sind die Anforderungen an die Mieter und Wohnungseigentümer, die Vermietungsvorschriften und die Bestimmungen über die Zweckerhaltung der Wohnungen, für welche das neue Recht massgebend ist.
Staatliche Leistungen aufgrund des bisherigen Rechts werden bei Zweckentfremdungen zurückgefordert. Das Amt für Wohnbauförderung legt in Härtefällen erleichterte Bedingungen für die vorzeitige Rückzahlung fest. FN4
Gemeinderecht
§ 89. Die Verordnung wird auf Gemeindeleistungen angewendet, soweit die Gemeinde keine eigenen Ausführungsvorschriften erlassen hat.
Kommunale Bedingungen oder Beschränkungen, welche von den Bestimmungen dieser Verordnung abweichen, dürfen den im Gesetz enthaltenen Grundsätzen nicht zuwiderlaufen.
Für die Anmerkung von kommunalen Eigentumsbeschränkungen, die nicht in § 61 aufgeführt sind, ist vorgängig durch Vermittlung des Regierungsrates die Genehmigung des Eidgenössischen Justiz- und Polizeidepartementes einzuholen. FN7
Wohnbauförderungsrecht der Gemeinden, welches dem neuen Recht widerspricht, ist innert zwei Jahren anzupassen. Ausführungsbestimmungen der Gemeinden sind dem Regierungsrat zur Genehmigung einzureichen.
Inkrafttreten
§ 90. Diese Verordnung tritt am 1. Januar 1991 in Kraft.
__________
FN1 OS 51, 287.
FN2 841.
FN3 SR 220.
FN4 Eingefügt durch RRB vom 25. November 1992 (OS 52, 337).
FN5 Fassung gemäss RRB vom 25. November 1992 (OS 52, 337).
FN6 Eingefügt durch RRB vom 18. Januar 1995 (OS 53, 48).
FN7 Fassung gemäss RRB vom 18. Januar 1995 (OS 53, 48).
FN8 Fassung gemäss RRB vom 8. Februar 1996 (OS 53, 328). In Kraft seit 1. März 1996.
Anhang zur Wohnbauförderungsverordnung FN7
Investitionskosten im subventionierten Wohnungsbau
1. Mietwohnungsbau
1.1 Erstellungskosten und anrechenbare Investitionskosten
Die Grenzen der pauschalierten höchstzulässigen Erstellungskosten und die pauschalierten anrechenbaren Investitionskosten für Mietwohnungen werden wie folgt festgelegt:
|Wohnungsgrösse |
(Zimmerzahl)
|Punkte |
pro
Wohnung
|Pauschalierte höchstzulässige Erstellungs-|
kosten
Fr.
|Pauschalierte Grundstücks- |
kosten
Fr.
|Pauschalierte anrechenbare Investitions- |
kosten
Fr.
|1||5 ||170 000 ||40 000 ||210 000 |
|1,5||5,5 ||187 000 ||44 000 ||231 000 |
|2||6 ||204 000 ||48 000 ||252 000 |
|2,5||6,5 ||221 000 ||52 000 ||273 000 |
|3||7,5 ||255 000 ||60 000 ||315 000 |
|3,5||8 ||272 000 ||64 000 ||336 000 |
|4||9 ||306 000 ||72 000 ||378 000 |
|4,5||9,5 ||323 000 ||76 000 ||399 000 |
|5||10,5 ||357 000 ||84 000 ||441 000 |
|5,5||11,5 ||391 000 ||92 000 ||483 000 |
|6||12,5 ||425 000 ||100 000 ||525 000 |
Die pauschalierten höchstzulässigen Erstellungskosten für Neubauten enthalten die Positionen 1, 2, 4 und 5 des Baukostenplanes (BKP). Die zulässigen Grundstückskosten (BKP 0) werden nach § 22 Wohnbauförderungsverordnung festgelegt; für die Ermittlung der pauschalierten anrechenbaren Investitionskosten sind die pauschalierten Grundstückskosten massgebend.
1.2 Erhöhung der Erstellungskosten und der anrechenbaren Investitionskosten
Die pauschalierten höchstzulässigen Erstellungskosten der Wohnungen können in folgenden Fällen je bis zu 10% erhöht werden:
1. für ausserordentliche Fundationsarbeiten;
2. für besondere bauliche Mehraufwendungen bei Alterswohnungen und bei Wohnungen für Behinderte.
Das Amt für Wohnbauförderung kann in solchen Fällen und in Gemeinden mit überdurchschnittlichen Grundstückskosten die pauschalierten anrechenbaren Investitionskosten um höchstens 10% erhöhen.
1.3 Weitere Erstellungskosten
Das Amt für Wohnbauförderung kann ausnahmsweise weitere Erstellungskosten anerkennen, sofern besondere Verhältnisse vorliegen und die voraussichtlichen Wohnkosten tragbar sind.
Als Ausnahmen gelten insbesondere Aufwendungen für ausserordentliche technische Anlagen und Massnahmen für eine sparsame und rationelle Energieverwendung sowie zur Schonung der Umwelt. Diese Kosten werden jedoch nicht zu den pauschalierten anrechenbaren Investitionskosten gezählt.
Die Mehrkosten sind jeweils hinreichend auszuweisen.
1.4 Pauschalbeträge für nicht anrechenbare Erstellungskosten
Zusätzlich zu den pauschalierten höchstzulässigen Erstellungskosten der Wohnungen werden folgende nicht anrechenbare Pauschalbeträge anerkannt:
Fr. 28 000 pro Garage oder Einstellplatz
Fr. 18 000 pro gedeckten Parkplatz
Fr. 10 000 pro Parkplatz im Freien
Fr. 15 000 pro Bastelraum
Die Besucherparkplätze sind in den pauschalierten höchstzulässigen Erstellungskosten der Wohnungen enthalten.
Der Gesuchsteller kann anstelle dieser Pauschalbeträge die tatsächlichen Kosten ausweisen.
2. Wohneigentum
2.1 Gesamte und anrechenbare Investitionskosten
Die Grenzen der höchstzulässigen gesamten Investitionskosten und die pauschalierten anrechenbaren Investitionskosten für Wohneigentumsobjekte werden wie folgt festgesetzt: FN8
Die höchstzulässigen gesamten Investitionskosten für Neubauten setzen sich aus den Grundstücks- und Erstellungskosten zusammen (BKP Pos. 0-5).
|Wohnungsgrösse|
(Zimmerzahl)
|Höchstzulässige |
gesamte
Investitionskosten
Eigentumswohnung
Fr.
|Höchstzulässige |
gesamte
Investitionskosten
Einfamilienhaus
Fr.
|Pauschalierte |
anrechenbare
Investitionskosten
Fr.
|2-21/2||340 000 ||- ||330 000 |
|3-31/2||420 000 ||550 000||400 000 |
|4-41/2||480 000 ||630 000||480 000 |
|5-51/2||540 000 ||690 000 ||540 000 |
|6-61/2||600 000 ||750 000|| 580 000 |
2.2 Herabsetzung der höchstzulässigen gesamten Investitionskosten
Bei alten Wohnliegenschaften werden in der Regel die höchstzulässigen gesamten Investitionskosten unter Berücksichtigung des Zustandswertes angemessen gekürzt.
2.3 Weitere Investitionskosten
Bei besonderen Verhältnissen und wenn die voraussichtlichen Wohnkosten tragbar sind, kann das Amt für Wohnbauförderung ausnahmsweise weitere Investitionskosten anerkennen; diese werden jedoch nicht zu den pauschalierten anrechenbaren Investitionskosten gezählt.
Als Ausnahmen gelten insbesondere hohe ausgewiesene Grundstückskosten, ausserordentliche bautechnische Anlagen und Massnahmen für eine sparsame und rationelle Energieverwendung sowie zur Schonung der Umwelt.
Wohneigentumsobjekte mit gesamten Investitionskosten (einschliesslich Garage, Bastelräume, Miteigentum an Gemeinschaftsanlagen usw.) von über Fr. 750 000 werden nur bei Vorliegen ausserordentlicher Umstände unterstützt. FN8
2.4 Pauschalbeträge für nicht anrechenbare Investitionskosten
Zusätzlich zu den höchstzulässigen gesamten Investitionskosten der Wohnungen werden folgende nicht anrechenbare Pauschalbeträge anerkannt:
Fr. 28 000 pro Garage oder Einstellplatz
Fr. 18 000 pro gedeckten Parkplatz
Fr. 10 000 pro Parkplatz im Freien
Fr. 15 000 pro Bastelraum
Der Gesuchsteller kann anstelle dieser Pauschalbeträge die tatsächlichen Kosten ausweisen.