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Après avoir visité plusieurs fois l’appartement et discuté des conditions contractuelles, j’ai déposé mon dossier dans une régie immobilière. J’ai finalement préféré louer un autre bien immobilier, mais la régie m’a adressé une facture de Fr.75.- au titre d’indemnité pour avoir refusé de signer le contrat de bail. Suis-je obligé de la payer?
Le processus de recherche d’un appartement est complexe, notamment dans les grandes villes. Les appartements à un prix abordable et dans un état convenable deviennent rares. Il est donc courant de déposer plusieurs dossiers de candidature pour différents appartements afin d’augmenter ses chances de succès, surtout si l’on ne bénéficie pas de contacts privilégiés ou de beaucoup de moyens.
Dans le cadre d’une recherche de logement, une personne va visiter un appartement, déposer son dossier, discuter des conditions du contrat de bail avec une régie immobilière: tous ces éléments consistent en des pourparlers transactionnels. De plus, afin de pouvoir déposer son dossier, il est usuel de remplir un formulaire qui contient une clause prévoyant le paiement d’une indemnité en cas de désistement du potentiel locataire. Cette indemnité sera donc réclamée par la régie si le locataire potentiel refuse de signer le contrat de bail, peu importe la raison.
Si l’on reçoit une facture réclamant une telle indemnité, il faut interpeller la régie sur le fondement de cette indemnité avant de la payer. En effet, elle ne peut la réclamer que si elle peut établir que ce montant correspond à des frais réellement encourus. Si l’indemnité est infondée, la régie va généralement renoncer à celle-ci. En effet, en droit suisse, chaque partie peut mettre librement fin aux pourparlers transactionnels de manière unilatérale, sans avoir besoin de l’accord de l’autre. On ne considère pas qu’interrompre des pourparlers constitue un comportement fautif, si certaines règles de base ont été respectées. La clause prévoyant l’indemnité dans le formulaire à déposer avec son dossier est généralement considérée comme nulle. Les régies ne peuvent donc pas réclamer le versement d’une somme d’argent en cas de désistement.
Refuser de signer un contrat de bail, malgré avoir visité l’appartement ou négocié le loyer, n’engendre donc en principe pas le paiement d’une indemnité et encore moins d’une indemnité forfaitaire qui ne correspond en aucun cas à un réel dommage subi par la régie.
Il convient tout de même de relever que même si le paiement d’une indemnité pour rupture des pourparlers transactionnels ne peut être demandé, le droit suisse impose le respect de certaines règles dans le cadre de ces pourparlers afin de protéger la partie qui négocie sérieusement. Il s’agit des règles de la bonne foi, prévues tant dans la Constitution fédérale que dans le Code civil suisse.
Chacun applique en réalité ces règles sans en avoir réellement conscience. Dans le cadre des pourparlers transactionnels, cela signifie que chaque partie doit négocier sérieusement et conformément à ses réelles intentions. Si un motif mettant fin aux pourparlers transactionnels survient, la partie concernée est tenue d’en avertir immédiatement l’autre. Des éventuels dommages-intérêts peuvent être réclamés si l’une des parties adopte un comportement contraire à la bonne foi, notamment si des frais ont été engagés en raison de ce comportement.