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Comment fixer le loyer d’un appartement situé dans un immeuble ancien, telle est la question à laquelle le Tribunal fédéral a répondu dans un arrêt du 13 septembre 2018.
Le droit du bail, en l’occurrence l’article 270 alinéa 1 du Code des obligations, permet au locataire de contester le loyer initial et d’en demander la diminution s’il procure au bailleur un rendement excessif et peut ainsi être qualifié d’abusif. Le Tribunal fédéral rappelle d’abord que le loyer initial doit être fixé sur la base de la méthode dite « absolue ». Celle-ci consiste soit à calculer concrètement le rendement en faisant la différence entre les charges à supporter par le bailleur et les loyers perçus, soit à comparer le loyer à ceux pratiqués usuellement dans le quartier.
Dans quelle situation faut-il utiliser l’une ou l’autre des méthodes ?
En règle générale, la méthode du rendement prime sur celle des loyers usuels du quartier. Il y a pourtant une exception lorsque l’immeuble a été construit ou acheté il y a longtemps car il est généralement difficile de retrouver les pièces comptables pour établir le coût d’acquisition initial et d’éventuels travaux réalisés depuis l’achat. On parle alors « d’immeubles anciens ».
Comment définit-on un immeuble ancien ?
Le Tribunal fédéral a fixé le principe selon lequel un immeuble est ancien lorsque sa construction ou sa dernière acquisition remonte à plus de 30 ans avant l’entrée en vigueur du bail. La règle est stricte et cette durée doit être atteinte au moment du début du bail.
Quels sont les critères utilisés pour comparer les loyers usuels du quartier ?
Il faut se baser sur des loyers de logements comparables quant à (i) l’emplacement, (ii) la dimension, (iii) l’équipement, (iv) l’état et (v) l’année de construction. Comme il n’existe pas de statistiques officielles sur le montant des loyers, il faut que le Tribunal saisi puisse se fonder sur au moins cinq logements comparables. Le critère de la dimension, du nombre de pièces et de la surface sont particulièrement importants, surtout s’il s’agit d’appartements de taille modeste. Sachez encore que les logements situés dans le même immeuble, appartenant au même propriétaire ou gérés par le même gérant ne peuvent pas être pris en considération pour comparer les loyers pratiqués.
Qui doit apporter la preuve que le loyer est abusif en le comparant aux loyers usuels du quartier ?
Par principe, il revient au locataire de prouver que le loyer est abusif et de trouver des exemples de logements comparables, ce qui n’est pas du tout évident à faire. Il faudra généralement être assisté d’un avocat pour s’assurer que les exemples pris en considération correspondent bien aux exigences strictes de la jurisprudence, sans quoi la demande sera rejetée par le Tribunal.
Sachez encore que le fardeau de la preuve sera inversé si l’augmentation du loyer initial par rapport au locataire précédent excède 10%. Dans cette configuration, il reviendra au bailleur d’apporter la preuve que le loyer n’est pas abusif comparativement aux loyers usuels du quartier.
Contester le loyer sur la base des loyers usuels du quartier n’est pas une entreprise évidente mais peut aboutir à une réduction substantielle du loyer en cas de démonstration fructueuse. Qui ne tente rien n’a rien !
29 millions de francs pour assainir les Vernets
La Ville de Genève va assainir la patinoire des Vernets. Le Conseil municipal a accepté deux crédits de 24,2 et de 4,7 millions pour rénover la production de froid dans les patinoires intérieure et extérieure des Vernets ainsi que pour refaire les vestiaires et la zone VIP.
Le Conseil municipal a accepté jeudi soir à l’unanimité 29 millions de francs de crédit pour assainir et rénover la patinoire des Vernets. Le premier crédit de 24 millions servira à remplacer le système de froid des deux patinoires, intérieure et extérieure. Le froid est produit grâce à de l’ammoniac et cette substance est dangereuse. L’objectif des travaux de rénovation est de baisser la consommation annuelle d’ammoniac de 7500 kg à 200 kg. Les précisions de la Maire chargée du sport, Marie Barbey-Chappuis.
Il s’agit de réduire drastiquement la quantité d’ammoniac pour répondre aux exigences de l’OPAM, l’ordonnance fédérale sur la protection des accidents majeurs. 1500 logements seront construits sur l'ancien site de la caserne.
Le crédit de 4 millions servira, lui, à refaire la structure des gradins VIP mais seulement après le départ du GSHC prévu en 2028.
D’autres travaux de rénovation seront effectués sur les vestiaires de la patinoire intérieure pour se mettre en conformité avec la Fédération suisse du hockey. Les travaux vont débuter en 2023 et devraient durer jusqu’en 2024.
Championnat du GSHC peu affecté
Deux groupes de froid provisoires seront installés pour assurer l’opérabilité des deux patinoires. Tout sera fait pour ne pas trop impacter le championnat du GSHC. Marie Barbey-Chappuis.
En 2028, le Genève Servette hockey club devrait patiner au Trèfle Blanc, la nouvelle patinoire construite par le Canton. Mais les patinoires des Vernets resteront très utilisées.
Les Vernets sont un des bâtiments les plus énergivores de la ville.
Pas de nouveau millionnaire au tirage du Swiss Loto
Personne n'a trouvé la combinaison gagnante du Swiss Loto mercredi soir. Pour empocher le gros lot, il fallait cocher le 1, 4, 8, 16, 33 et 38. Le numéro chance était le 5, le rePLAY le 1 et le Joker le 005402.
Lors du prochain tirage samedi, 5,5 millions de francs seront en jeu, indique la Loterie Romande.
https://jeux.loro.ch/games/swissloto/
Cet article a été publié automatiquement. Source : ats
Genève a réduit sa consommation de gaz de 39% en deux mois
Le plan d'action du canton de Genève pour réduire sa consommation d'énergie et éviter une pénurie de gaz et d'électricité déploie ses effets. La consommation de gaz a baissé de 39% en deux mois, tandis que celle d'électricité a diminué de 5% en octobre.
Fin septembre, la task force constituée par le Conseil d'Etat estimait le potentiel d'économie à 20%. Un report du début de la saison de chauffe, une baisse de la température à 20 degrés dans les logements, l'administration et les écoles ou encore l'extinction de l'éclairage intérieur et extérieur des bâtiments publics ou non résidentiels toute la nuit font partie des mesures volontaires.
Il ressort du monitoring confié à l'Université de Genève que la baisse de la consommation de gaz de 39% du 1er octobre au 27 novembre est surtout due à la météo clémente du début de l'automne, a indiqué mercredi le Conseil d'Etat. L'optimisation des courbes de chauffes a toutefois permis des économies de gaz de 7 à 15% ces dernières semaines marquées par l'arrivée du froid.
Toujours en comparant les données des Services industriels de Genève avec celles de l'année 2021, le pointage montre que la consommation d'électricité a diminué de 5% en octobre. Dans le détail, 3% de cette baisse est due aux économies d'énergie et 2% à l'effet météo.
Cet article a été publié automatiquement. Source : ats
Genève sévit contre le travail au noir sur les chantiers
Le canton veut de nouvelles mesures pour lutter contre le travail au noir sur les chantiers genevois. Le gouvernement soumet au Grand Conseil une modification de la loi sur l'inspection et les relations de travail qui permet la mise à l'arrêt des travaux des entreprises en infraction grave.
Genève serre la vis contre le travail au noir sur les chantiers. Le Conseil d'Etat a adopté une modification de la loi sur l'inspection et les relations du travail. Elle vise à renforcer la surveillance, à lutter contre les abus et à agir vite avec des sanctions dissuasives. Fruit d'un consensus avec les partenaires sociaux et patronaux, elle vise à suspendre plusieurs jours les chantiers, publics ou privés, des entreprises en cas d'infraction grave. Pour Fabienne Fischer, conseillère d'Etat en charge de l'économie, il était temps de siffler la fin de la récrée.
Le projet de loi a été élaboré avec les partenaires sociaux et en consultant les milieux professionnels. Ces derniers se réjouissent. Ils sont très impactés par le travail au noir comme le rappelle Nicolas Rufener, Secrétaire général de la Fédération genevoise des métiers du bâtiment.
Cette modification de la loi a été déposée au Grand Conseil qui devrait se pencher dessus prochainement.
Infractions graves
Les chantiers seront donc suspendus lorsqu'une infraction grave sera constatée. Thierry Horner, secrétaire syndical au SIT, détaille les cas concernés.
L'entreprise contrevenante aura trois jours pour se mettre en conformité et ne pourra reprendre les travaux que si elle est en règle. L'Office cantonal de l'inspection et des relations de travail (OCIRT) pourra prolonger la suspension. La police pourra intervenir si l'entreprise refuse d'arrêter les travaux.
"Pour le département, la lutte contre le travail au noir est une priorité. La construction est un secteur-clé", a relevé Mme Fischer, qui indique que cette base légale est une première en Suisse.
MH avec Keystone-ATS
La Vaudoise Aréna ouverte au public dimanche
La Vaudoise Aréna à Lausanne ouvre ses portes au public dimanche de 10h00 à 19h00 à l’occasion de la Journée Mondiale du patinage sur glace. Au programme, des activités gratuites pour toute la famille ainsi qu’une représentation spéciale de la patineuse olympique suisse Alexia Paganini.
Le 4 décembre 2022, l’Union internationale de patinage célèbrera à travers le monde la discipline en lançant la première édition de la Journée mondiale du patinage sur glace. A ce jour, plus de d’une trentaine de pays issus de tous les continents ont confirmé leur participation.
Lausanne rejoint ce festival. Au menu, des cours de patinage, spectacles, disco sur glace, animations et stands de Noël. L'entrée est libre.
Cet article a été publié automatiquement. Source : ats
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