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Regelmässige Bewertung
Der Fair Value aller Liegenschaften wird jährlich durch einen unabhängigen Bewertungsexperten nach der Discounted-Cashflow-Methode sowie der Praktikermethode bewertet. Diese entsprichen internationalen Standards und werden auch für Unternehmensbewertungen angewendet. Sie sind – bei grundsätzlicher Methodenfreiheit in der Immobilienbewertung – im Sinne einer «best practice» anerkannt.
Discounted-Cashflow-Methode
Der aktuelle Fair Value einer Immobilie wird bei der Discounted-Cashflow-Methode durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den heutigen Zeitpunkt diskontierten Nettoerträge (Free Cash Flow) und unter Berücksichtigung der Investitionen beziehungsweise Instandsetzungskosten bestimmt.
Die Nettoerträge (Free Cash Flow) werden pro Liegenschaft individuell, in Abhängigkeit von den jeweiligen Chancen und Risiken, marktgerecht und risikoadjustiert diskontiert. In einer detaillierten Berichterstattung pro Liegenschaft werden alle zu erwartenden Zahlungsströme offengelegt und damit wird eine grösstmögliche Transparenz geschaffen.
Praktiker-Methode
Eine Mischung aus Ertrags- und Substanzwert-Methode. Zuerst wird der Wert nach beiden Methoden berechnet und anschliessend ein gewichteter Durchschnitt ermittelt. Dabei wird der Ertragswert i.d.R. doppelt und der Substanzwert einfach gewichtet.
Höchste und beste Verwendung
Der Fair Value wird auf der Basis der bestmöglichen Verwendung einer Immobilie (IFRS 13, «highest and best use») ermittelt. Die bestmögliche Nutzung ist die Nutzung einer Immobilie, die deren Wert maximiert. Diese Annahme unterstellt eine Verwendung, die technisch/physisch möglich, rechtlich erlaubt und finanziell realisierbar ist. Da bei der Ermittlung des Fair Values die Nutzenmaximierung unterstellt wird, kann die bestmögliche Verwendung von der tatsächlichen beziehungsweise von der geplanten Nutzung abweichen. Zukünftige Investitionsausgaben zur Verbesserung oder Wertsteigerung einer Immobilie werden entsprechend in der Fair Value-Bewertung berücksichtigt.