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Die Mieterin eines Lokals beantragte vor der Schlichtungsbehörde und dem Mietgericht Zürich, es sei festzustellen, dass sie die im Mietvertrag vorgesehene Option verbindlich ausgeübt habe und das Mietverhältnis somit frühestens auf den 30. September 2019 kündbar sei. Eventualiter sei das Mietverhältnis zu erstrecken. Das Mietgericht trat auf die Klage nicht ein.
Das Bundesgericht prüfte, ob die Klage gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO im vereinfachten Verfahren zu beurteilen ist und somit die Zuständigkeit des Mietgerichts zu bejahen wäre. Es verweist hierzu auf seine Rechtsprechung, wonach die Schlichtungsbehörde im Kündigungsschutzverfahren vorfrageweise die Wirksamkeit der Kündigung prüfen kann oder ob zwischen den Parteien überhaupt ein Vertragsverhältnis zustande gekommen ist. Die Anfechtung der Kündigung kann deshalb im vereinfachten Verfahren auch nur eventualiter erfolgen (E. 4.1).
Diese Rechtsprechung überträgt das Bundesgericht auf den vorliegenden Fall: Die Erstreckung des Mietverhältnisses kann unabhängig von der Anfechtung einer Kündigung im vereinfachten Verfahren beurteilt werden. So wie die Anfechtung einer Kündigung voraussetzt, dass die Kündigung überhaupt gültig ausgesprochen wurde, bedingt der materiellrechtliche Erstreckungsanspruch nach Art. 272-272d OR die gültige Beendigung des Mietverhältnisses. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass in Fällen, in denen der Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses beantragt, vorfrageweise die Gültigkeit der Kündigung geprüft werden kann. Das gilt auch in Fällen, in denen wie vorliegend die Beendigung aufgrund einer vertraglichen Befristung umstritten ist. Andernfalls wäre der Mieter bei einem befristeten Mietverhältnis gezwungen, die Frage der vereinbarten Mietdauer im ordentlichen Verfahren zu klären, bevor er die Erstreckung des Mietverhältnisses im vereinfachten Verfahren beantragen könnte. Eine einheitliche Behandlung des Erstreckungsbegehrens mit den zivilrechtlichen Vorfragen im vereinfachen Verfahren ist damit zulässig und geboten.