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Lesebeispiel
Sie finden zunächst einfache Lesebeispiele und eine Beschreibung der Auswahlmöglichkeiten. Weiter unten werden detailliertere Analysen und Interpretationen besprochen.
Nachfragemonitor
Unten finden Sie ein Lesebeispiel für den Indikator "Mietbelastung" des Nachfragemonitors. Wir können hier herauslesen, dass die Mietbelastung für Mietende, die länger in ihrer Wohnung sind tiefer ist, als für Mietende, die weniger lang in der Wohnung sind oder sich noch nach einer Wohnung umsehen. Liegen die Werte für Langzeitmietende und Wohnungssuchende weit auseinander, ist dies ein Hinweis, dass in der entsprechenden Region die Mietpreise stärker als die Einkommen der Mietenden gestiegen sind.
In einem nächsten Schritt kann diese Auswertung nach Wohnungstyp, Markttyp, Haushaltstyp und Einkommensklasse angepasst werden (siehe Abbildung unten). In dieser Abbildung haben wir den Haushaltstyp "Singles" und den Indikator " Fläche pro Person" gewählt. Wir sehen, dass suchende Mietende ihren Flächenkonsum gegenüber Langzeitmietern um etwas über 10 m² reduzieren. Es sind auch Kombinationen von Typen möglich, wie Singles in dynamischen Märkten und niedriges Haushaltseinkommen.
Kennzahlen Bestand
Neben dem Nachfragemonitor, in dem die Indikatoren jeweils nach Langzeitmietenden, Kurzzeitmietenden, Bewerbenden und Haushalten, die den Zuschlag für eine neue Wohnung erhalten haben, unterschieden werden, gibt es auch die Kennzahlen aus dem Bestand. Hier bieten wir zusätzliche Analysemöglichkeiten an. Es kann auch flexibel angepasst werden, nach welchen Merkmalen die Kennzahlen jeweils gruppiert werden sollen (Y-Achse in den Abbildungen). Sie sehen unten ein Beispiel für den Bruttomiete für 2.5- bis 4-Zimmerwohnungen, in denen ein Single-Haushalt seit weniger als drei Jahren wohnt. Dieser Indikator wir nach Markttyp gruppiert, so dass Preisunterschiede für diese Auswahl direkt zwischen angespannten, entspannten, dynamischen und statischen Märkten verglichen werden können. Wir sehen, dass der Quadratmeterpreis für diese Auswahl in angespannten Märkten mit rund CHF250 pro Jahr deutlich höher liegt als in entspannten Märkten mit etwas über CHF 200 im Median pro Jahr.
Unten führen wir Sie detaillierter durch die verschiedenen Analysemöglichkeiten.
Detailliertere Beispiele und Interpretationen
Kennzahlen für die Nachfrage und den aktuellen Bestand des Schweizer Mietwohnungsmarkts werden gemäss verschiedener Indikatoren und Kohorten ausgewiesen. Im folgenden Abschnitt werden die dargestellten Informationen anhand eines Beispiels beschrieben und interpretiert.
Die Markttypologisierung für alle Wohnungsgrössen in folgender Grafik zeigt die Einteilung in die vier Markttypen: entspannt, angespannt, dynamisch und statisch. Die Farbschattierungen zeigen, wie ausgeprägt der jeweilige Typ ist. Dunkle Farben sind stark ausgeprägte, helle Farben schwach ausgeprägte Regionen. So zeigt z.B. ein dunkles Blau in der Region Arbeitsmarktregion Porrentruy einen entspannten Markt mit Insertionsdauern von länger als 33 Tagen und Angebotsziffern von über 4.5% an. Der Markt in der Stadt Zürich hingegen wird durch die dunkle orange Farbe als angespannt gekennzeichnet.
Durch das Auswahlmenü auf der linken Seite kann der Markttyp einer Region für kleine, mittlere und grosse Wohnungsgrössen separat betrachtet werden.
Anhand dieser Markteinteilung werden Regionen gleichen Typs zusammengefasst und der aktuelle Zustand des Mietwohnungsmarktes anhand repräsentativer Indikatoren für bestimmte Kohorten beschrieben. Untenstehende Grafik zeigt exemplarisch den Indikator (Brutto-)Mietbelastung in Prozent nach den lokalen Einkommensklassen, wobei sich über weitere Auswahlmöglichkeiten auf der linken Seite die Kohorten weiter eingrenzen lassen. Die Grafik zeigt die Mietbelastung in Prozent für alle Wohnungsgrössen, eingegrenzt auf dynamische Regionen, Paarhaushalte, lange Mietverhältnisse und für alle Einkommensklassen (individuell und gesamt). Die Einkommensklassen beziehen sich ausschliesslich auf Haushalte in Mehrfamilienhäusern (Mietverhältnis oder Stockwerkseigentum) und werden regional bestimmt. Die Klassen unterteilen die Haushaltseinkommen
in der jeweiligen Region in ein unteres, mittleres und oberes Drittel. Die Höhe der Einkommensklassen in den Regionen variiert und kann dem Reiter "Regionale Einkommensklassen" (siehe unten) entnommen werden.
Im Beispiel beträgt für die oben beschriebene Kohorte der Medianwert (mittlere schwarze Linie) der Mietbelastung für niedrige Haushaltseinkommen knapp 28% und bezeichnet den Wert, für welchen 50% der Haushalte eine niedrigere Mietbelastung haben. Die blaue Box wird durch die Quartile begrenzt. Die untere Schranke ist das 1. Quartil und bezeichnet den Wert, für den 25% der Haushalte eine niedrigere Mietbelastung haben. Im Beispiel haben somit 25% der Haushalte niedriger Einkommen eine Mietbelastung von weniger als rund 23%. Die obere Schranke von 44% ist das 3. Quartil und ist der Wert, für den 75% der Haushalte niedrigere Einkommen eine tiefere Mietbelastung haben. Im Umkehrschluss haben 25% der Haushalte eine höhere Mietbelastung als der 3. Quartilswert. Die horizontalen schwarzen Linien reichen am unteren Ende bis zum 10. respektive am oberen Ende bis zum 90. Perzentil. Das 10. Perzentil bezeichnet wiederum den Wert, für den 10% der Haushalte eine niedrigere Mietbelastung haben. In der dargestellten Kohorte haben somit 10% der Haushalte niedriger Einkommen eine Bruttomietbelastung von 17% oder weniger.
Die Grafik weist die Mietbelastung sowohl für die jeweiligen Haushaltseinkommensklassen separat als auch gesamt aus. Letzteres fasst alle Haushalte in der Analyse zusammen und unterscheidet nicht nach der Einkommensklasse.
Wenn die Eingrenzung der Kohorte anhand der Wahlmöglichkeiten auf der linken Seite zu einer Stichprobengrösse führt, die keine statistisch stabile Schätzung zulässt, wird der Indikator in der Grafik nicht angezeigt.
Das Beispiel zeigt, dass in dynamischen Regionen und langen Mietverhältnissen Paarhaushalte mit niedrigem Haushaltseinkommen statistisch eine höhere Mietbelastung tragen als solche mit mittlerem und hohem Haushaltseinkommen. Für eine differenzierte Beurteilung des Mietwohnungsmarkts sollten jedoch weitere Indikatoren hinzugezogen werden, etwa um aufzuzeigen, ob niedrige Einkommensklassen nur für gleich grosse oder auch für deutlich kleinere Wohnungen eine höhere Mietbelastung haben. Folgende Grafik zeigt, dass bei Paarhaushalten trotz höherer Mietbelastung die Fläche pro Wohnung für niedrige Einkommensklassen statistisch kleiner ist.
Aus der erweiterten Betrachtung über die Bruttomiete pro Quadratmeter in folgender Grafik wird ersichtlich, dass Paarhaushalte niedriger Einkommensklassen in statistisch günstigeren Wohnungen leben. Erst die Kombination dieser Indikatoren deutet also darauf hin, dass die Mietbelastung für Paarhaushalte mit niedrigem Einkommen deutlich höher ist, ohne dass diese in grösseren Wohnungen leben.
In der Abbildung unten sind die Haushaltseinkommensklassen der dynamischen Regionen angeführt. Der grüne Balken wird durch die untere Drittelsgrenze (1. Terzil) und die obere Drittelsgrenze (2. Terzil) beschränkt und teilt die Haushaltseinkommen in der jeweiligen Region in drei Klassen ein. Am Beispiel von Nyon beginnt der Balken bei rund CHF 85'000. Dies bedeutet, dass ein Drittel der Haushalte über ein Bruttoeinkommen (inklusive Renten) von weniger als CHF 85'000 pro Jahr verfügen. Diese Haushalte verfügen über ein niedriges Haushaltseinkommen. Der Balken endet bei der oberen Drittelsgrenze (2. Terzil), für Nyon somit bei einem Wert von rund CHF 150'000. Somit hat ein Drittel der Haushalte in Nyon ein Haushaltseinkommen zwischen CHF 85'000 und CHF 150'000. Diese Haushalte fallen in die Kategorie der mittleren Haushaltseinkommen. Das letzte Drittel der Haushalte in Nyon verfügt über ein Haushaltseinkommen von mehr als CHF 150'000 und fällt in die Klasse der hohen Haushaltseinkommen.
Die weisse Linie in der Mitte des Balken zeigt den Median. In der jeweiligen Region haben jeweils 50% der Haushalte ein Gesamteinkommen unter bzw. über diesem Medianwert. In Nyon haben somit 50% der Haushalte ein Einkommen von weniger als CHF 114'000. In der Region Sierre liegt der Medianwert hingegen bei CHF 82'000.