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Avant d’acheter une maison, un couple devrait répondre aux questions suivantes : qui sera enregistré comme propriétaire au registre foncier ? Que se passera-t-il si nous nous séparons ou divorçons ou en cas de décès d’un des partenaires ? Quels droits ont les concubins ?
(rh) Pour les couples mariés et en concubinage ainsi que ceux vivant en partenariat enregistré, la loi distingue trois formes de propriété foncière : propriété individuelle, propriété commune et copropriété.
Le partenaire est inscrit au registre foncier en tant qu’unique propriétaire. Il peut donc librement décider ce qu’il advient de la maison ou de l’appartement et en porte seul la responsabilité. Lorsqu’un couple est marié ou vit en partenariat enregistré, la loi protège toutefois l’autre partenaire. Si la maison ou l’appartement tient lieu de logement pour une famille, la vente ne sera possible qu’avec l’approbation du conjoint ou partenaire. En cas de divorce ou de dissolution du partenariat enregistré, le tribunal peut accorder à l’un des partenaires un droit de résidence temporaire, même s’il n’est pas propriétaire.
La propriété commune lie des personnes de par la loi ou sur la base d’un contrat. Cela est par exemple le cas pour les hoiries, les couples mariés sur la base d’un contrat de mariage ou les sociétés simples. Indépendamment du montant que chacun a investi dans l’achat de la maison, la propriété appartient aux deux partenaires. Le rapport supérieur – par exemple l’hoirie, le contrat de mariage ou le contrat de société – définit la part de chacun. Une propriété commune ne peut pas être simplement partagée, car les partenaires ne disposent pas librement de leurs parts respectives et les décisions ne peuvent être prises qu’en commun. La propriété commune nécessite une relation étroite et découle du choix du régime matrimonial de la communauté de biens des couples mariés. Dans ce cas, il est judicieux d’établir un contrat de société qui stipule comment la propriété du logement doit être financée. Les dispositions légales régissant les sociétés simples s’appliquent en sus. Le bien peut également être acheté dans le cadre d’une société simple sans qu’il soit nécessaire de conclure un contrat de mariage sous le régime de la communauté de biens. Le contrat de société peut par exemple inclure une clause stipulant que la société simple doit être dissoute après le décès du conjoint et ne sera pas reconduite avec les enfants (communs). Cela signifie que le partenaire survivant restera seul propriétaire.
Les deux partenaires apportent des fonds propres et leurs parts de propriété sont inscrites au registre foncier. Les partenaires peuvent disposer librement de leur propre part, mais tous deux en assument également les obligations. Si un partenaire souhaite vendre sa part, il doit accorder à l’autre partie un droit de préemption légal. La copropriété est la forme de propriété la plus courante chez les couples. Notamment pour les couples mariés sous le régime de participation aux acquêts ou de la séparation de biens, cette forme est la plus judicieuse.
De nombreux mariages sont conclus sous le régime de la participation aux acquêts. Souvent, les fonds pour l’achat de la maison proviennent de la fortune que chacun a apportée dans le mariage ou héritée pendant le mariage (biens propres) et de l’argent économisé pendant le mariage (acquêts). En cas de divorce, la maison ou l’appartement est partagé(e) ou attribué(e) à la valeur vénale actuelle. Tous deux ont droit à la part qu’ils ont contribuée au moment de l’achat avec leurs biens propres. Le capital restant issu des acquêts est divisé en deux, sauf convention contraire. C’est également la façon dont la propriété est partagée en cas de décès. Les biens propres du partenaire décédé et la moitié des acquêts sont inclus dans la succession. Grâce à un contrat de mariage et à un pacte successoral notariés, les dispositions du droit matrimonial et successoral peuvent être optimisées en faveur du partenaire survivant. Ce dernier peut également demander que la maison commune lui soit attribuée, sachant bien entendu que les autres héritiers auront droit au versement correspondant.
Les couples de concubins ont trois possibilités pour acheter un appartement ou une maison : la propriété individuelle, la propriété commune ou la copropriété. La plupart des couples en concubinage optent pour la copropriété. Les parts sont inscrites séparément au registre foncier et les partenaires peuvent disposer librement de leur part. Il est conseillé de fixer le taux de participation au logement en propriété en fonction du capital investi dans celui-ci. Lorsque par exemple la partenaire a investi CHF 200 000.–, deux fois plus que son concubin, sa part est de deux tiers et celle de son partenaire, d’un tiers. Beaucoup de couples achètent leur maison ou leur appartement en copropriété parce que l’un des partenaires ou les deux financent l’achat avec des fonds provenant de la caisse de pensions ou du pilier de prévoyance 3a. Dans la propriété commune, la chose est juridiquement impossible, la part financée par du capital provenant de la prévoyance vieillesse devant figurer explicitement dans le registre foncier.
Le contrat de concubinage devrait en outre régler ce qu’il en adviendrait si les partenaires venaient à se séparer. Si le logement en propriété appartient aux deux partenaires, le contrat peut stipuler un délai au cours duquel l’un d’entre eux peut reprendre la part de l’autre – et ce qu’il faut faire au cas où les deux auraient la même intention. Un tirage au sort ou un appel d’offres interne serait envisageable. Si ni l’un ni l’autre n’y consent, le logement en propriété est vendu par un courtier. Sur le produit de la vente, on rembourse les hypothèques et les apports des partenaires. Ensuite, le bénéfice ou la perte est réparti(e) entre les deux partenaires, moyennant une clé de répartition calculée en général proportionnellement à la part du capital investi.
Le régime matrimonial légal ordinaire est basé sur la séparation des biens. Celui-ci peut être transformé par les partenaires au moyen d’un contrat de patrimoine, par exemple en une séparation de biens modifiée ou une participation aux acquêts. La propriété du logement basée sur la copropriété ou la société simple est bien entendu également possible.
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