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Ein Mieter möchte ausziehen. Er findet einen Nachmieter, der die Wohnung zur selben Miete übernehmen würde. Alles klingt gut. Dann jedoch erfährt er, dass der Vermieter die Wohnung zukünftig zu einem deutlich höheren Preis vermieten möchte. Ist der Mieter damit seiner Pflicht nachgekommen, einen Nachmieter zu stellen, um frühzeitig ausziehen zu können? Oder nicht? Eine Antwort auf diese Frage findet man aktuell im Blog der DAS Rechtsschutz-Versicherungs AG. Es gibt aber noch weitere Informationen, die rund um die Nachmieter-Suche wichtig sein könnten. Wir sollten uns ihnen einmal widmen.
Die Sache mit dem höheren Mietzins
Der im DAS Blog geschilderte Fall handelte von einem Mieter, der vorzeitig aus seiner Mietwohnung ausziehen möchte. Deshalb sucht er mit einem Inserat einen Nachmieter, der die Wohnung zum aktuellen Preis von insgesamt 1500 Franken pro Monat mietet. Was er dabei nicht weiss: Auch der Vermieter sucht einen Nachmieter, allerdings zu einem Preis von 1.800 Franken pro Monat. Und nun?
Bei einem vorzeitigen Auszug aus der Mietwohnung ist der Mieter verpflichtet, einen Nachmieter zu stellen, schreibt die DAS. Grundlage dafür ist Artikel 264,1 des Obligationenrecht. Hier heisst es: „Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.“
Der für den geschilderten Fall besonders relevante Teil des Artikels ist der, in der die notwendige Bereitschaft des Nachmieters festgeschrieben wird, den Mietvertrag „zu den gleichen Bedingungen“ zu übernehmen. Letztlich bedeutet das, so die DAS, dass der Mieter seine Pflichten erfüllt hat, sobald er einen solventen Nachmieter findet, der die Wohnung zu einer Miete von 1.500 Franken übernehmen würde. Der Vermieter muss diesen Nachmieter zwar auch dann nicht akzeptieren, wenn der allen gesetzlichen Vorgaben entspricht, also solvent und zumutbar ist. Hat der Mieter solch einen Nachmieter gefunden, kann er dennoch zu dem Zeitpunkt ausziehen, an dem der nicht akzeptierte Nachmieter eingezogen wäre, und muss ab dann keine weiteren Mieten für seine ehemalige Wohnung mehr zahlen.
Ansprüche an den Nachmieter
Der Vermieter kann den Nachmieter nur in relativ wenigen Fällen ablehnen, ohne dass der Mieter vorzeitig und ohne weitere Kosten aus dem Mietvertrag aussteigen darf. Bereits 2010 hat der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband Deutschschweiz in seiner Mieterzeitschrift einiges dazu geschrieben, was noch heute gilt. Zieht beispielsweise ein Paar (Mann/Frau) aus einer Wohnung aus und stellt zwei Männer als Nachmieter, kann der Vermieter diese Nachmieter zwar grundsätzlich ablehnen. Der Mieter wäre dennoch seiner Pflicht nachgekommen, passende Nachmieter zu stellen.
Dieser Pflicht NICHT nachgekommen wäre er beispielsweise, wenn er ohne Haustier in einer Wohnung gelebt hätte, in der keine Haustiere gestattet sind, und nun einen Nachmieter mit Hund präsentiert. Durfte der Mieter selbst jedoch einen Hund halten, darf der Nachmieter nicht abgelehnt werden, weil er ebenfalls mit einem Hund einziehen möchte. Der Mieter stellt wiederum KEINE passenden Nachmieter, wenn die Anzahl der einziehenden Personen die Wohnung überbelegen würde. Handelt es sich dagegen beispielsweise um eine Wohnung, die nach schweizerischen Massstäben ausreichend Platz für drei Personen bietet, kann der Vermieter auch dann nicht einen einzelnen Nachmieter fordern, wenn der umzugswillige Mieter zuvor alleine in der Wohnung gelebt hat. Wenn sich der Vermieter mit einer Entscheidung für oder gegen einen Nachmieter zu lange Zeit lässt, hat der Mieter übrigens ebenfalls seine Pflicht erfüllt. Als Orientierungswert gelten 30 Tage.
Berechtigte Zweifel daran, dass ein vorgeschlagener Nachmieter die Wohnung bezahlen kann, sind dagegen wiederum ein berechtigter Grund, einen Nachmieter abzulehnen. Hat der Nachmieter etwa zu viele auf Zahlungsprobleme hinweisende Einträge im Betreibungsregister kann das ebenso ein Ablehnungsgrund sein wie monatliche Einnahmen, die nicht mindestens dreimal so hoch sind wie die zu zahlende Miete. Das alles sind orientierende Angaben, die sehr oft Spielraum für unterschiedliche Interpretationen zulassen. Genau damit beginnen oftmals die Probleme.
Bei Problemen hilft die Rechtsschutzversicherung
Sollte es zwischen Vermieter und Mieter rund um die Nachmieter-Suche zu einem Streit kommen, gilt: Der Konflikt sollte auf kleinstmöglicher Eskalationsstufe gelöst werden. Der erste Weg sollte daher zu einem Mediator führen. Wird durch eine Mediation jedoch keine Lösung gefunden, bleibt möglicherweise nur noch der Weg vor Gericht. Mieter mit passenden Rechtsschutzversicherungen haben hier oftmals Vorteile gegenüber Mietern ohne solch einen Versicherungsschutz. Sie können sich frühzeitig und oft ohne eigene Kosten mit kompetenten Anwälten beraten sowie auf einen guten Rechtsbeistand vor Gericht bauen. Rechtsschutz kann in vielen Fällen Vorteile bieten. Streit mit dem Vermieter kann einer der Fälle sein.
Link zum Text: Schweizer Gesetzestexte