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Landumlegungen (§ 107 Bst. c StG)
1. Allgemein
Landumlegungen, welche zwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenzbereinigung, Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie bei Landumlegungen im Enteignungsverfahren oder angesichts drohender Enteignung vorkommen, stellen dem Grundsatz nach Tauschgeschäfte dar und führen zu einem Aufschub der Besteuerung. Die Gründe dieser Privilegierung liegen vor allem in der Tatsache begründet, dass diese Veräusserungen in den meisten Fällen nicht freiwillig geschehen, sondern vielmehr entweder von gewissen Gesetzen verlangt werden oder das Gemeinwesen sonst direkt Einfluss auf die Veräusserung nehmen kann.
Der Aufschub der Besteuerung wird soweit gewährt, als die getauschten Grundstücke gleichwertig sind. Bezahlte Aufgelder für Flächen- und Wertunterschiede unterliegen in jedem Falle der Besteuerung, auch wenn die Voraussetzungen für einen Aufschub der Besteuerung erfüllt sind.
Kasuistik:
- Ob bei Landumlegungen ein Aufschub der Besteuerung vorliegt, ist immer aus der Sicht der jeweils abtretenden und nicht der erwerbenden Partei zu beurteilen (StKE 334-23-37/92 vom 21.03.1994).
- Wird der Eigentümer mit Geld entschädigt, liegt eine steuerbegründende Gewinnrealisation vor (StKE 699-119-45/96 vom 9.01.1998; X. Mettler, Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Schwyz, Zürich 1990, S. 130; vgl. auch O. Camenzind, Die schwyzerische Grundstückgewinnsteuer, Horw/Luzern 1961, S. 87).
Bei Landumlegungen erfolgt ein Aufschub der Besteuerung anlässlich folgender Rechtsgeschäfte:
- 2.1 Güterzusammenlegung;
- 2.2 Quartierplanung;
- 2.3 Grenzbereinigung;
- 2.4 Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen;
- 2.5 Enteignungsverfahren oder angesichts drohender Enteignung.
2. Landumlegungen im Einzelnen
2.1 Güterzusammenlegung
Unter Veräusserungen infolge Güterzusammenlegung sind nur diejenigen zu verstehen, welche im Rahmen eines Güterzusammenlegungsverfahrens nach den Bestimmungen des Landwirtschaftsgesetzes erfolgen. Dabei haben sowohl die unter behördlicher Leitung durchgeführte als auch die freiwillige Güterzusammenlegung als steuerlich privilegiert zu gelten.
Eine Güterzusammenlegung i.S. des Landwirtschaftsgesetzes wird durchgeführt, wenn die Bewirtschaftung der Grundstücke in Feld oder Wald infolge Zerstückelung, ungeeigneter Form, unzweckmässiger Weg- und Grabenanlage oder sonstwie erheblich erschwert ist oder sich im Feld oder Wald eine Neuordnung der Grundeigentumsverhältnisse zur Verbesserung der Bewirtschaftung aufdrängt.
Kasuistik:
Ein Aufschub der Besteuerung erfolgt bei Güterzusammenlegungen, wenn diese nach den Bestimmungen des Landwirtschaftsgesetzes vorgenommen werden (RB 1976 Nr. 85).
2.2 Quartierplanung
Als Quartierplanung gilt eine Landumlegung, welche aufgrund eines behördlich genehmigten Quartiergestaltungsplanes vorgenommen wird. Der Zweck der Quartierplanung besteht im Wesentlichen darin, im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung zu ermöglichen. Es geht somit um die Erschliessung des Landes zur Überbauung durch die Regulierung der Grenzen und die Schaffung geeigneter Zufahrten.
Grundsteuerlich privilegiert sind Veräusserungen sowohl im amtlichen als auch im privaten Quartierplanverfahren. In der Regel erfolgen sowohl der amtliche als auch der private Quartierplan unter Mitwirkung von Behörden und mit Genehmigung durch den Regierungsrat.
Kasuistik:
Bei Quartierplanungen gelten Landabtausche als Tauschgeschäfte, wenn sie im Rahmen der kantonalen Baugesetzgebung zum Zwecke der Überbauung und für die Anlegung von Quartierstrassen vollzogen werden (siehe dazu auch StKE 699-119-45/96 vom 9.01.1998).
2.3 Grenzbereinigung
Als Landumlegungen zwecks Grenzbereinigung gelten hauptsächlich Rechtsgeschäfte, die der baurechtlichen Grenzbereinigung bzw. der Grenzkorrektur dienen. Darunter fallen, soweit die abgetauschten Flächen für sich wegen ihrer Grösse resp. Form nicht bebaubar sind, grössenmässig unbedeutende Flächentausche zwischen Grundstücken, deren ungünstiger Grenzverlauf bisher die zweckmässige Erschliessung oder Überbauung hinderte.
Sinngemäss gleich behandelt werden auch die wegen Strassenkorrekturen vorgenommenen notwendigen tauschweisen Landumlegungen, soweit diese unmittelbar diesen Strassenkorrekturen dienen und soweit kein Aufgeld bezahlt wurde.
2.4 Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen
Ein landwirtschaftliches Heimwesen liegt vor, wenn eine Gesamtheit von Land und Gebäuden vorhanden ist, die der Gewinnung und Verwertung organischer Stoffe des Bodens dienen. Wer hingegen nur Eigentümer von einzelnen landwirtschaftlich genutzten Grundstücken ist, besitzt noch kein Heimwesen.
Die Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen wird regelmässig als privates Tauschgeschäft abgewickelt und ist im Gegensatz zur Güterzusammenlegung nicht von einem formellen Verfahren abhängig. Die Abrundung als private Form der Güterzusammenlegungen soll der betrieblichen Verbesserung eines landwirtschaftlichen Heimwesens dadurch dienen, dass beispielsweise verstreut liegende Grundstücke zusammengelegt werden, deren Form in Hinsicht auf die Bewirtschaftung optimiert, die Entfernung zu Stall und Scheune oder zu andern Grundstücken des Heimwesens verkürzt oder die Zufahrt verbessert wird. Abrundung ist jede wesentliche betriebliche Verbesserung eines Heimwesens in Bezug auf Lage und Konfiguration der Grundstücke. Mit andern Worten ist nicht jeder Tausch landwirtschaftlicher Grundstücke, der den Ertragswert eines Heimwesens steigert, eine Abrundung. Hiervon ist nur zu sprechen, wenn (auch) in geometrisch-topographischer Hinsicht eine Verbesserung eintritt (Richner/Frei/Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, § 216 N 198).
Für den Aufschub der Besteuerung wird nicht verlangt, dass das Heimwesen von der veräussernden Person selbst bewirtschaftet wird. Es genügt, dass objektiv ein landwirtschaftliches Heimwesen gegeben ist, unbekümmert darum, ob dieses von der veräussernden Person im Haupt- oder Nebenberuf selbst oder von einer Drittperson als Pächterin bewirtschaftet wird.
Voraussetzungen für den Aufschub der Besteuerung:
- der Eigentumswechsel muss durch Tausch funktionell gleichartiger und gleichwertiger Grundstücke erfolgen;
- das Rechtsgeschäft muss der Abrundung mindestens eines landwirtschaftlichen Heimwesens dienen;
- die betriebliche Verbesserung des betreffenden Heimwesens muss offensichtlich und wesentlich sein;
- das Heimwesen muss der landwirtschaftlichen Nutzung erhalten bleiben.
Ein Steueraufschub kann demzufolge nicht gewährt werden:
- wenn das Tauschgeschäft die Schaffung neuer Baulandreserven bezweckt;
- wenn ein Tauschpartner das eingetauschte Land mit nichtlandwirtschaftlichen Gebäuden (z.B. Ein- oder Mehrfamilienhäuser) selbst überbaut;
- wenn feststeht, dass das Heimwesen in absehbarer Zeit der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird;
- soweit ein Aufgeld bezahlt wird.
Kasuistik:
- Eine Abrundung ist gegeben, wenn die Lage der Grundstücke zu den Wirtschaftsgebäuden, ihre Lage untereinander, die Form der Parzellen, die Entfernung vom Ökonomiegebäude oder die Zufahrts- und Bewirtschaftungsverhältnisse wesentlich verbessert werden (StE 1992 B 42.36 Nr. 2).
- Abrundung ist jede betriebliche Verbesserung eines Heimwesens in bezug auf Lage und Konfiguration der Grundstücke. Hiervon ist nur zu sprechen, wenn (auch) in geometrisch-topographischer Hinsicht eine Verbesserung eintritt (RB 1982 Nr. 114).
- Erhält ein Landwirt anstelle eines einzigen abgetauschten Grundstücks mehrere, getrennte Einheiten bildende Parzellen, so liegt eine Zersplitterung vor, die um so stärker ins Gewicht fällt, je weniger die neuen Grundstücke zum verbleibenden Land oder zu den bisherigen Wirtschaftsgebäuden in ortsnaher Beziehung stehen. Eine Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen liegt nicht vor (StE 1992 B 42.36 Nr. 2).
- Güterzusammenlegung und Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen setzen den Tausch der betreffenden Grundstücke voraus (StE 1994 B 42.36 Nr. 4).
2.5 Landumlegungen bei Enteignung
Landumlegungen, welche im Enteignungsverfahren oder angesichts drohender Enteignung tauschweise vorgenommen werden, führen zu einem Aufschub der Besteuerung. Eine drohende Enteignung liegt vor, wenn die veräussernde Person nachgewiesenermassen vor die Wahl gestellt war, das fragliche Grundstück freiwillig zu veräussern oder sich enteignen zu lassen (Guhl, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, S. 94). Es ist zudem erforderlich, dass dem Gemeinwesen das Enteignungsrecht im Zeitpunkt der freihändigen Veräusserung (Landumlegung) bereits zustand oder unmittelbar hätte beschafft werden können.