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Le régime de la propriété par étage (PPE) est une forme de copropriété. Sa particularité réside en ce que chaque copropriétaire détient non seulement une part qui porte sur l’immeuble tout entier et ses parties intégrantes, mais également un droit exclusif de jouissance sur des parties délimitées de cet immeuble.
L’immeuble est ainsi partagé entre parties communes et parties privées. Un copropriétaire seul ne peut pas disposer librement des parties communes. Dans les parties du bâtiment faisant l’objet de son droit exclusif, le propriétaire d’étage a la faculté d’aménager et d’user les locaux comme il l’entend.
Pour autant qu’il respecte les limites susmentionnées, il sera libre de constituer des droits réels limités (par ex. un usufruit ou un droit d’habitation) sur sa part d’étage. Il pourra également accorder des droits personnels à un tiers sur celle-ci.
Ainsi, en tant que propriétaire d’étage, il est possible de conclure un contrat de bail portant sur une part d’étage.
Il faut cependant consulter l’acte constitutif de la PPE qui peut déroger au principe de liberté du propriétaire d’étage dans l’utilisation et la gestion de sa part. Il pourrait ainsi y être prévu qu’une unité d’étage ne pourra être valablement aliénée, grevée d’un droit d’habitation ou d’un usufruit ou même louée que si les autres copropriétaires n’ont pas, en vertu d’une décision prise à la majorité, formé opposition dans les 14 jours après avoir reçu communication de l’opération en question.
Une convention écrite postérieure à l’acte constitutif et votée unanimement par les copropriétaires peut également prévoir la même restriction. De telles clauses sont toutefois rares. En effet, si elles peuvent être intéressantes pour sauvegarder une certaine structure de propriétaires d’étage, elles restreignent la possibilité de négocier des droits relatifs à la part d’étage et peuvent donc provoquer une diminution de sa valeur.
Si aucune restriction n’est prévue, le propriétaire d’étage pourra mettre en location son appartement et une autorisation des autres copropriétaires n’est normalement pas requise.
Lors de la mise en location, il faudra être attentif, notamment, au choix du locataire. Il faudra choisir entre une personne physique ou une personne morale, déterminer si l’appartement sera loué à une personne seule ou s’il servira de logement de famille. Il faudra ensuite contrôler la solvabilité du locataire. A cet effet, il est usuel de demander une attestation de non-poursuite datant de moins de trois mois et les trois dernières fiches de salaire. Il conviendra de définir si un contrat de durée indéterminée ou de durée déterminée sera conclu, fixer le montant du loyer de manière conforme aux règles légales. Sur ce point, il sera nécessaire de remettre au locataire un avis de fixation du loyer initial. Finalement, une garantie de loyer sera constituée, les assurances nécessaires seront conclues et les parties devront respecter toutes les exigences formelles du contrat.
par Géraldine Schmidt, avocate conseil