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Wer ein Grundstück kauft, will in der Regel gleichzeitig auch einen fixen Parkplatz erwerben, auf dem er sein Motorfahrzeug jederzeit abstellen kann. Häufig sollen dabei das Grundstück und der Parkplatz dauerhaft miteinander verbunden sein, so dass jeder spätere Grundeigentümer ebenfalls über diesen Parkplatz verfügen kann. Um dieses Ziel zu erreichen, gibt es verschiedene Möglichkeiten.
Gibt es auf dem eigenen Grundstück keine Parkiermöglichkeit, kann man unter Umständen auf das benachbarte Grundstück ausweichen. Sofern dessen Eigentümer einverstanden ist, lässt sich mittels einer Dienstbarkeit ein ausschliessliches Benützungsrecht an einem Autoabstellplatz erreichen. Dies geschieht in der Regel gegen eine entsprechende Entschädigung des Nachbarn. Eine solche Grunddienstbarkeit muss in einem öffentlich beurkundeten Vertrag mit dem Nachbarn vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden. Belastet ist stets der jeweilige Eigentümer des Nachbargrundstücks. Dies hat den Vorteil, dass das Parkierungsrecht auch dann bestehen bleibt, wenn der Nachbar sein Grundstück eines Tages verkauft. Die Dauer einer solchen Dienstbarkeit ist in zeitlicher Hinsicht grundsätzlich nicht begrenzt.
Bei grösseren Überbauungen, beispielsweise einer Siedlung von Einfamilienhäusern, erstellt die Bauherrschaft oftmals eine unterirdische Autoeinstellhalle und gestaltet diese als Baurecht aus. Dieses Baurecht wird als selbstständiges und dauerndes Recht errichtet. Das bedeutet, dass es übertragbar ist sowie mindestens 30 und höchstens 100 Jahre dauert. Auf diese Weise entsteht – juristisch betrachtet – ein eigenständiges Grundstück für die Autoeinstellhalle. Das Grundbuchamt eröffnet daher nach der Errichtung eines Baurechts ein separates Grundbuchblatt. Zu beachten ist jedoch, dass ein Baurecht nur möglich ist, wenn die Autoeinstellhalle sowohl baulich als auch funktionell von den anderen Gebäuden unabhängig ist (Urteil des Bundesgerichts vom 23.5.1985 = BGE 111 II 134), d. h., wenn die Autoeinstellhalle abgebrochen wird, dürfen dadurch keine anderen Gebäude oder Gebäudeteile beschädigt werden.
Das Baurechtsgrundstück wird in selbstständiges Miteigentum aufgeteilt. Die Eigentumsquote ist dabei identisch mit der Anzahl aller Autoeinstellplätze, beispielsweise 1 / 28 bei 28 Plätzen. Wer einen Miteigentumsanteil von 1 / 28 erwirbt, ist zu diesem Bruchteil Miteigentümer der gesamten Autoeinstellhalle. Die einzelnen Autoeinstellplätze können den verschiedenen Miteigentümern in einer Nutzungsordnung zugewiesen werden. Jeder Miteigentümer hat ein ausschliessliches Benützungsrecht an dem ihm zugeordneten Parkplatz. Eine Änderung dieser Zuweisung ist nur mit Zustimmung des direkt betroffenen Miteigentümers möglich (Art. 647 Abs. 1bis ZGB). Der Miteigentumsanteil kann mit Grundpfandrechten belastet werden, was bei der Gesamtfinanzierung des Hauskaufs zu berücksichtigen ist.
Das Grundbuchamt eröffnet für jeden Miteigentumsanteil ein separates Grundbuchblatt, d. h. in unserem Fall 28 neue Blätter. Diese Grundbuchblätter bilden wiederum eigenständige Grundstücke und können separat veräussert werden. Es empfiehlt sich hier allerdings, die gesetzlichen Vorkaufsrechte beim Miteigentum respektive beim Baurecht aufzuheben (Art. 682 Abs. 1 bzw. Abs. 2 ZGB). Andernfalls ist im Verkaufsfall nicht mehr garantiert, dass ein späterer Wohneigentümer auch tatsächlich das Benützungsrecht am Parkplatz erwerben kann, weil allfällige kaufinteressierten Miteigentümer den Vorrang erhalten.
Entsteht Stockwerkeigentum, wird häufig eine unterirdische Autoeinstellhalle gebaut. Die Autoeinstellhalle erfüllt diesfalls die gesetzlichen Eigenschaften einer Stockwerkeinheit: Sie verfügt über einen separaten Zugang und über die erforderliche Abgeschlossenheit. Das Grundbuchamt eröffnet daher für die Autoeinstellhalle ein eigenes Grundbuchblatt. Analog zum bereits erwähnten Baurechtsgrundstück begründet man auch hier selbstständiges Miteigentum – nun aber eben an einer Stockwerkeinheit. Bei beispielsweise 42 Parkplätzen gibt dies 42 Miteigentumsblätter zu je 1 / 42. Diese Grundbuchblätter bilden wiederum eigene Grundstücke, die separat verkauft werden können. Auch hier empfiehlt sich die Aufhebung des gesetzlichen Vorkaufsrechts der anderen Miteigentümer. Wer einen Miteigentumsanteil von 1 / 42 erwirbt, ist zu diesem Bruchteil Miteigentümer der gesamten Autoeinstellhalle als Stockwerkeinheit. Wir verweisen auf das vorhin bereits Ausgeführte.
Die bisher erwähnten Miteigentumsformen haben den Vorteil, dass dem Erwerber nicht nur ein einziger Parkplatz, sondern bei Bedarf auch mehrere Parkplätze abgegeben werden können. Zudem ist es möglich, dass beispielsweise ein Nachbar als Aussenstehender einen Miteigentumsanteil – also ein Parkplatzbenützungsrecht – erwerben kann.
Allerdings kann je nach Konstellation auch bloss unselbstständiges Miteigentum erwünscht sein. Diesfalls sind das Hauptgrundstück (Wohnung) und der Miteigentumsanteil (Autoparkplatz) dauerhaft miteinander verknüpft. Der Miteigentumsanteil wird auf dem Grundbuchblatt des Hauptgrundstücks angemerkt. Ein unselbstständiger Miteigentumsanteil teilt das rechtliche Schicksal des Hauptgrundstücks und kann nicht gesondert veräussert, verpfändet oder belastet werden (Art. 655a ZGB). Benötigt der Grundeigentümer selbst keinen Parkplatz, kann er ihn vermieten. Bei einem Verkauf der Wohnung ist jedoch sichergestellt, dass der Käufer automatisch auch Eigentümer des Miteigentumsanteils wird und somit über einen Autoeinstellplatz verfügt.
ROLAND PFÄFFLI Prof. Dr. iur., Notar, Thun Konsulent bei Von Graffenried Recht, Bern
MASCHA SANTSCHI KALLAY Dr. iur., Rechtsanwältin, Meggen Konsulentin bei epartners Rechtsanwälte AG, Zürich