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Bundesgericht Tribunal fédéral Tribunale federale Tribunal federal 1C_330/2021 Urteil vom 1. September 2022 I. öffentlich-rechtliche Abteilung Besetzung Bundesrichter Kneubühler, Präsident, Bundesrichter Müller, nebenamtlicher Bundesrichter Weber, Gerichtsschreiber Hahn. Verfahrensbeteiligte A.________, Beschwerdeführer vertreten durch Rechtsanwalt Patrick Hutter, gegen Gemeinderat Stäfa, Gemeindeverwaltung, Goethestrasse 16, Postfach 535, 8712 Stäfa, Baudirektion Kanton Zürich, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich. Gegenstand Baubewilligung, Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, vom 8. April 2021 (VB.2020.00748). Sachverhalt: A. A.________ ist Eigentümer des in der Kernzone gelegenen Grundstücks Kat.-Nr. 1171 an der X.________strasse in Stäfa. Die sich auf dem Grundstück befindende Liegenschaft ist Teil einer historischen Blockrandbebauung, die im Inventar schutzwürdiger Objekte von kommunaler Bedeutung aufgelistet ist und sich zusätzlich im Perimeter des Inventars schützenswerter Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung des Kantons Zürich (nachfolgend: kantonales Ortsbildinventar) befindet. Mit Baugesuch vom 6. September 2019 beantragte A.________ bei der Gemeinde Stäfa, die bestehenden Kunststofffenster mit innenliegenden Sprossen an der Südwestfassade seiner Liegenschaft durch Holz-Metallfenster zu ersetzen. Mit Baubeschluss vom 26. November 2019 bewilligte der Gemeinderat das Bauvorhaben unter der Auflage, dass die Fenster in den oberen Geschossen durch Holzfenster mit aussenliegenden und dem Flügelfries verleimten Sprossen und Bandungen aus Holz zu ersetzen seien. Gleichzeitig mit dem kommunalen Baubeschluss eröffnete der Gemeinderat A.________ die koordiniert ergangene Bewilligung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 5. November 2019 betreffend dem überkommunalen Ortsbildschutz. Gegen diese beiden Entscheide erhob A.________ zunächst erfolglos Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und anschliessend Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Dieses wies die Beschwerde mit Urteil vom 8. April 2021 ab. B. Mit Eingabe vom 28. Mai 2021 führt A.________ Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht. Er beantragt, das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 8. April 2021 und der Entscheid des Baurekursgerichts vom 30. September 2020 seien aufzuheben. Der kommunale Baubeschluss vom 26. November 2019 sowie die kantonale Bewilligung betreffend den überkommunalen Ortsbildschutz vom 5. November 2019 seien insoweit aufzuheben, als hinsichtlich der Fenster in den oberen Geschossen keine Fenster aus Metall, Holz-Metall oder Kunststoff mit innenliegenden Sprossen bewilligt wurden. Eventuell sei die Streitsache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. In prozessualer Hinsicht sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen. Das Verwaltungsgericht, die Baudirektion des Kantons Zürich und die Gemeinde Stäfa beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Mit Replik vom 4. August 2021 hält der Beschwerdeführer an seinen Anträgen fest. C. Mit verfahrensleitender Verfügung vom 24. Juni 2021 erteilte der Präsident der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung des Bundesgerichts der Beschwerde die aufschiebende Wirkung. Erwägungen: 1. Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid, dem ein Beschwerdeverfahren über eine baurechtliche Bewilligung zu Grunde liegt. Dagegen steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen ( Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 sowie Art. 90 BGG ). Ein Ausnahmegrund gemäss Art. 83 BGG liegt nicht vor. Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und ist als Baugesuchsteller sowie Adressat des angefochtenen Urteils gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG zur Beschwerde legitimiert. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die fristgerecht eingereichte (vgl. Art. 100 Abs. 1 BGG ) Beschwerde grundsätzlich einzutreten. Unzulässig sind hingegen die Anträge, der Entscheid des Baurekursgerichts und die baurechtlichen Bewilligungen für den Ersatz der Fenster an der streitbetroffenen Liegenschaft seien aufzuheben. Diese sind durch das Urteil des Verwaltungsgerichts ersetzt worden (sog. Devolutiveffekt) und gelten als inhaltlich mitangefochten. Insoweit ist daher auf die Beschwerde nicht einzutreten ( BGE 136 II 539 E. 1.2; 134 II 142 E. 1.4; Urteil 1C_321/2019 vom 27. Oktober 2020 E. 1). 2. 2.1. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann geltend gemacht werden, der angefochtene Entscheid verletze Bundesrecht, Völkerrecht oder kantonale verfassungsmässige Rechte ( Art. 95 lit. a, b und c BGG ). Die Verletzung des übrigen kantonalen Rechts kann, abgesehen von den hier nicht relevanten Ausnahmen gemäss Art. 95 lit. c und d BGG, vor dem Bundesgericht nicht gerügt werden. Zulässig ist jedoch die Rüge, die Anwendung dieses Rechts führe zu einer Verletzung von Bundesrecht, namentlich des verfassungsmässigen Willkürverbots von Art. 9 BV ( BGE 146 I 11 E. 3.1.3 mit Hinweis). Wird eine Verletzung des Willkürverbots ( Art. 9 BV ) gerügt, genügt es nicht, bloss zu behaupten, der angefochtene Entscheid sei willkürlich. Es ist vielmehr anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids im Einzelnen aufzuzeigen, inwiefern dieser an einem qualifizierten Mangel leidet. Rügen, mit denen bloss allgemein gehaltene, appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid geübt wird, kann das Bundesgericht mit Blick auf Art. 106 Abs. 2 BGG nicht behandeln (vgl. BGE 142 II 369 E. 2.1; 137 V 57 E. 1.3; Urteil 1C_235/2018 vom 29. April 2019 E. 1.3). 2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat ( Art. 105 Abs. 1 BGG ) und kann deren Sachverhaltsfeststellung von Amtes wegen nur berichtigen oder ergänzen, wenn diese offensichtlich unrichtig, d.h. willkürlich, ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht ( Art. 105 Abs. 2 BGG ; vgl. Urteil 1C_635/2018 vom 31. März 2020 E. 1.3). Die beschwerdeführende Partei kann die Feststellung des Sachverhalts unter den gleichen Voraussetzungen beanstanden, wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann ( Art. 97 Abs. 1 BGG ). 2.3. Gemäss der ständigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist ein Entscheid willkürlich gemäss Art. 9 BV, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist; dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht ( BGE 144 IV 136 E. 5.8; 142 V 513 E. 4.2; je mit Hinweisen). 3. 3.1. Der Beschwerdeführer rügt eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung durch die Vorinstanz. Soweit sich seine Vorbringen insoweit nicht in appellatorischer Kritik am angefochtenen Urteil sowie den fachlichen Kompetenzen der kantonalen und kommunalen Behördenmitglieder erschöpft, beanstandet er, im Baubeschluss vom 26. November 2019 habe der Gemeinderat von Stäfa die strittige Auflage betreffend die Verwendung von Holzfenstern mit aussenliegenden Sprossen mit keinem Wort begründet. Eine entsprechende Begründung sei erst durch das Baurekursgericht erfolgt. Dieses Vorgehen sei willkürlich, weil das Baurekursgericht über keine hinreichende Kenntnis der örtlichen Begebenheiten von Stäfa verfüge. Mangels entsprechenden tatsächlichen Feststellungen im kommunalen Baubeschluss hätte das Baurekursgericht in Bezug auf die Befensterung der streitbetroffenen Liegenschaft daher gar keinen ästhetischen Einordnungsentscheid treffen dürfen. Da die Vorinstanz dieses Vorgehen geschützt habe, fusse auch der angefochtene Entscheid auf einem nicht vollständig abgeklärten und damit willkürlich festgestellten Sachverhalt. 3.2. Anders als die meisten Kantone kennt der Kanton Zürich kein förmliches Einspracheverfahren (vgl. § 315 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zürich vom 7. September 1975 (PBG/ZH; LS 700.1). Das Rekursrecht der Nachbarn hängt nur (aber immerhin) davon ab, dass sie rechtzeitig die Zustellung des baurechtlichen Entscheids verlangen ( § § 315 ff. PBG /ZH). Mit ihrem Begehren um Zustellung des baurechtlichen Entscheids können die Nachbarn bereits Einwendungen gegen ein Bauvorhaben erheben, müssen aber nicht (vgl. Urteil 1C_53/2013 vom 7. Mai 2013 E. 5.3; FRITZE/BÖSCH/ WIPF/KUNZ, Zürcher Planungs- und Baurecht, Bd. 1, 6. Aufl. 2019, Ziff. 6.7.7.1, S. 401). Diese kantonalrechtliche Gesetzeskonzeption führt dazu, dass die Gewährung des rechtlichen Gehörs und die Begründung eines Bauentscheids zum Teil in das Rekursverfahren verlagert werden (vgl. Urteile 1C_115/2018 vom 22. Oktober 2018 E. 2.4; 1C_53/2013 vom 7. Mai 2013 E. 5.3). Die (vollständige) Begründung eines Bauentscheids durch die Gemeinde kann somit auch erst im Verfahren vor dem Baurekursgericht - aber spätestens dann - erfolgen, was gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum zürcherischen Baubewilligungsverfahren mit Art. 29 Abs. 1 und Abs. 2 BV vereinbar ist (vgl. Urteile 1C_466/2019 vom 31. August 2020 E. 3.2; 1C_617/2018 vom 24. Juni 2019 E. 4.2; 1C_53/2013 vom 7. Mai 2013 E. 5). 3.3. Es ist unbestritten, dass der Gemeinderat Stäfa im Zusammenhang mit der Beurteilung der ästhetischen Einordnung des Bauvorhabens die strittige Auflage betreffend die Art und Gestaltung der zu ersetzenden Fenster im Baubeschluss vom 26. November 2019 nicht begründet hat. Entgegen der Behauptung des Beschwerdeführers holte er dies im Rekursverfahren jedoch nach und legte insbesondere anlässlich des Abteilungsaugenscheins des Baurekursgerichts vom 26. August 2020 dar, dass die Verpflichtung zum Anbringen von Holzfenstern mit aussenliegenden Sprossen aus Gründen des Ortsbildschutzes angezeigt sei, weil sich das Bauvorhaben aufgrund seiner prominenten Lage nur dadurch gut in seine von historischen Bauten geprägten Umgebung einordne. Im Lichte der dargelegten Rechtsprechung erweist sich dieses Vorgehen nicht als bundesrechtswidrig und ist dieser Umstand primär auf das Fehlen eines förmlichen Einspracheverfahrens zurückzuführen. Auch wenn der Beschwerdeführer die Begründung des Gemeinderats als falsch und nicht hinreichend belegt erachtet, erlitt er dadurch jedenfalls keinen Rechtsnachteil, waren ihm im Rekursverfahren doch sämtliche für den Bauentscheid massgeblichen Erwägungen der Gemeinde bekannt und konnte er sich dazu äussern. Nebst einem Verstoss gegen das Willkürverbot rügt der Beschwerdeführer insoweit keine weitere Verletzung von Bundesrecht. Das Baurekursgericht hat sodann anlässlich des Abteilungsaugenscheins vom 26. August 2020 unbestrittenermassen die streitbetroffene Liegenschaft besichtigt und dabei insbesondere auch deren Umgebung sowie sechs Gebäude aus der umliegenden Nachbarschaft begutachtet. Die gesamte Abteilung des Baurekursgerichts konnte sich somit direkt vor Ort einen unmittelbaren Eindruck von den örtlichen Begebenheiten verschaffen und die begutachteten Gebäude wurden mittels Fotos dokumentiert. In Anbetracht dessen ist nicht ersichtlich, inwieweit der für den vorliegenden ästhetischen Einordnungsentscheid massgebende Sachverhalt von den kantonalen Behörden ungenügend abgeklärt worden sein soll, beantragte der Beschwerdeführer vor der Vorinstanz doch keine weiteren Beweisabnahmen. Sein pauschaler Einwand, das Baurekursgericht habe nicht jedes der von ihm vorgeschlagenen 50 Referenzgebäude besichtigt, vermag bei dieser Sachlage jedenfalls keine willkürliche Sachverhaltsfeststellung (vgl. vorne E. 2.3) durch die Vorinstanz zu begründen. 4. 4.1. Das zu beurteilende Bauvorhaben umfasst einzig den Ersatz der oberen Fensterreihen der Südwestfassade der streitbetroffenen Liegenschaft. Die im Erdgeschoss bestehenden modernen Fenster ohne Sprossen werden vom Bauvorhaben nicht tangiert und bleiben - soweit ersichtlich - in der aktuellen Form bestehen. Im Streit steht die von der Gemeinde Stäfa angeordnete Auflage, anstelle der geplanten weissen Holz-Metallfenster mit innenliegenden Sprossen seien Holzfenster mit aussenliegenden Holzsprossen zu verwenden. Der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz habe bei ihrem Einordnungsentscheid § 238 PBG /ZH sowie das massgebende kommunale Recht willkürlich angewandt, weil sie insbesondere von offensichtlich unzutreffenden Sachverhaltsannahmen ausgegangen sei. 4.2. Gemäss § 238 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zürich vom 7. September 1975 (PBG/ZH; LS 700.1) sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben (Abs. 1). Auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes (vgl. § 203 PBG /ZH) ist besondere Rücksicht zu nehmen (Abs. 2). Die nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz aus dem Jahr 1693 - gemäss unbelegter Behauptung des Beschwerdeführers sogar 1639 - stammende streitbetroffene Liegenschaft liegt unbestrittenermassen in der kommunalen Kernzone und ist Teil einer historischen Blockrandbebauung. Sie ist zudem im Inventar schutzwürdiger Objekte von kommunaler Bedeutung aufgelistet und befindet sich zusätzlich im Perimeter des kantonalen Ortsbildinventars. In Anbetracht dessen besteht unter den Parteien Einigkeit, dass für die Beurteilung der ästhetischen Einordnung der zu ersetzenden oberen Fensterreihen § 238 Abs. 2 PBG /ZH massgebend ist. 4.3. Bei § 238 PBG /ZH handelt es sich um eine positive ästhetische Generalklausel. Sie verbietet nicht bloss eine Verunstaltung, sondern verlangt eine positive Gestaltung. Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, erfolgt nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgeblichen Gesichtspunkte vorzunehmen. An die Einordnung der Baute sind in gestalterischer Hinsicht höhere Anforderungen zu stellen, wenn sich ein Objekt des Natur- und Heimatschutzes in ihrer Nähe befindet ( § 238 Abs. 2 PBG /ZH). In diesen Fällen ist eine gute Gesamtwirkung zu verlangen (vgl. Urteile 1C_264/2020 vom 9. Dezember 2020 E. 5.4.3; 1C_635/2018 vom 31. März 2020 E. 3.2; FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF/KUNZ, Zürcher Planungs- und Baurecht, Bd. 2, 6. Aufl. 2019, S. 823). Der Schutz greift allerdings nur so weit ein, als es der Charakter der Umgebung bzw. des Schutzobjekts gebietet. Zwar bedarf es keiner formellen Unterschutzstellung, jedoch muss sich die Schutzwürdigkeit aus konkreten und objektiven Gesichtspunkten, wie vorliegend der Aufnahme in das kantonale Ortsbildinventar, ergeben (vgl. Urteil 1C_264/2020 vom 9. Dezember 2020 E. 5.4.3; FRITZSCHE/BÖSCH/ WIPF/KUNZ, a.a.O., S. 823). Ein in Anwendung von § 238 PBG /ZH ergangener Einordnungsentscheid einer kommunalen Baubehörde darf nur aufgehoben werden, wenn diese ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Das trifft insbesondere zu, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck der anzuwendenden Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und Verhältnismässigkeit verletzt. Bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit sind die lokalen ästhetischen Interessen gegenüber den privaten und den überkommunalen öffentlichen Interessen an der Errichtung der geplanten Baute abzuwägen ( BGE 145 I 52 E. 3.6, mit Hinweisen auf Literatur und Rechtsprechung). Auf kommunaler Ebene ergibt sich aus Art. 8 Abs. 1 der Bauordnung der Gemeinde Stäfa vom 6. April 2009 (BO/Stäfa), dass in der Kernzone bei Neu- und Umbauten sowie bei Aussenrenovationen bei der Gestaltung der Bauten und ihrer Umgebung eine gute Gesamtwirkung zu erreichen ist, insbesondere bezüglich Proportionen, Länge, Einordnung, Materialien, Farben und Details, wobei den Belangen des Ortsbildschutzes Rechnung zu tragen ist. Die Typologie und Charakteristik der bestehenden Bauten sind bei deren Ersatz und Umbau zu übernehmen. 4.4. Unter Hinweis auf die kantonale Rechtsprechung zu § 238 PBG /ZH erwog die Vorinstanz, bei Bauvorhaben an wie vorliegend nicht denkmalgeschützten Gebäuden sei die Verwendung von traditionellen Materialien zur Wahrung einer guten Gesamtwirkung des Ortsbilds weniger wichtig als bei unter Schutz gestellten Baudenkmälern. Im Gegensatz zu denkmalschutzrechtlichen Schutzanordnungen vermöchten kommunale Gestaltungsvorschriften den vollständigen Erhalt der bestehenden Bausubstanz deshalb nicht zu garantieren. Bei Gestaltungsvorschriften sei die äussere Erscheinung massgeblich. Vorgaben über die Verwendung authentischer, historisch korrekter Materialien seien ausserhalb der Denkmalpflege daher nur zulässig, wenn sich die historischen von anderen Materialien optisch unterscheiden liessen. Im vorliegenden Fall - so die Vorinstanz - werde die Südwestfassade der streitgegenständlichen Liegenschaft im kantonalen Ortsbildinventar als besonders ortsbildprägend charakterisiert, da sie einen Teil der silhouettenwirksam in Erscheinung tretenden und kleinstädtisch anmutenden Altbaugruppe entlang der charakteristischen Seeuferfront von Stäfa bilde. Gemäss den Schutzzielen des Ortsbildinventars seien deshalb alle baulichen Veränderungen mit besonderer Sorgfalt auszuführen und habe sich insbesondere die Materialwahl an der bestehenden Bausubstanz zu orientieren. Diese Vorgaben des Ortsbildschutzes würden in Art. 8 Abs. 1 BO/Stäfa weiter präzisiert. Danach seien die Typologie und Charakteristik der bestehenden Bauten in der Dorfkernzone bei deren Ersatz und Umbau zu übernehmen. In Anbetracht dieser Grundlagen könnten Aluminium- oder Kunststofffenster zwar mit grosser Wahrscheinlichkeit so gestaltet werden, dass sie sich gegenüber den auflageweise angeordneten Holzfenstern zumindest zu Beginn nicht wesentlich unterscheiden würden. Im Gegensatz zu Aluminium- oder Kunststofffenstern verwitterten Holzfenster indes schneller, weshalb im Laufe der Zeit Unterschiede zwischen den beiden Fensterarten optisch erkennbar würden. Holzfenster griffen die Charakteristik der historischen Liegenschaft deshalb besser auf als die gemäss Baugesuch geplanten Aluminiumfenster. Vor diesem Hintergrund habe das Baurekursgericht den ihm im Rahmen des Einordnungsordnungsentscheids gestützt auf § 238 Abs. 2 PBG /ZH zustehenden Ermessensspielraum nicht überschritten, als es aus Gründen der Authentizität in den oberen Geschossen lediglich Holzfenster als bewilligungsfähig erachtete. Dasselbe gelte hinsichtlich der auflageweise angeordneten aussenliegenden Fenstersprossen aus Holz. Für die optische Wirkung eines Fensters sei es massgebend, ob die Sprossen innen, aussen oder zwischen den Fenstern liegen. In Anlehnung an das traditionelle Kunsthandwerk der Schreinermeister sei die plastische Wirkung aussenliegender Sprossen durch den schmalen Vorsprung insbesondere entscheidend für die vorliegend erwünschte kleinteilige Gliederung und feine Detaillierung der Fenster aus unterschiedlichen Perspektiven. Zudem werde nur durch aussenliegende Sprossen die Spiegelung der Fenster unterbrochen, was eine Unterscheidung bei der Fensterwahl zusätzlich rechtfertige, da auch kleinere Details das Erscheinungsbild einer Baute negativ beeinträchtigen können. Aufgrund der besonders ortsbildprägenden Lage der streitbetroffenen Liegenschaft ändere an dieser Beurteilung auch der Umstand nichts, dass in der Dorfkernzone von Stäfa bei mehreren Bauten Metall- oder Kunststofffenster mit innenliegenden Sprossen bewilligt worden seien. 4.5. Gegen diese Beurteilung des Verwaltungsgerichts bringt der Beschwerdeführer zusammengefasst vor, in Bezug auf die ästhetische Einordnung der Südwestfassade seiner Liegenschaft unterschieden sich Aluminium- oder Kunststofffenster mit innenliegenden Sprossen in ihrem Erscheinungsbild in keiner Art und Weise von den auflageweise angeordneten Holzfenstern mit aussenliegenden Holzsprossen. Die strittige Materialisierungsvorschrift sei zudem auch aus Gründen der Authentizität nicht gerechtfertigt. Die Südwestfassade seiner Liegenschaft bilde sodann zwar einen Teil der im kantonalen Ortsbildinventar genannten Altbaugruppe entlang der charakteristischen Seeuferfront. Dies gelte jedoch auch für das direkt an seine Liegenschaft angebaute Gebäude mit neuzeitlichen Fenstern ganz ohne Sprossen. Seien Metall-, Kunststoff- und Holzfenster optisch gleichwertig und weise die als ortbildprägend bezeichnete Seeuferfront bereits heute unterschiedliche Arten von Fenstern auf, verfalle die Vorinstanz in Willkür, wenn sie die Schlussfolgerung des Baurekursgerichts stütze, wonach nur mit Holzfenstern mit aussenliegenden Holzsprossen eine gute ästhetische Gesamtwirkung im Sinne von § 238 Abs. 2 PBG /ZH und Art. 8 Abs. 1 BO/Stäfa erzielt werden könne. Dies gelte umso mehr, als in der gesamten Kernzone von Stäfa in Bezug auf die Materialisierung und Gestaltung der Fenster ein "Sammelsurium" mit verschiedensten Fenstertypen erkennbar sei. 4.6. Diese Rügen sind nicht geeignet, die den Einordnungsentscheid des Baurekursgerichts bestätigende Würdigung der Vorinstanz als willkürlich (vgl. vorne E. 2.3) erscheinen zu lassen. 4.6.1. Geht auch die Vorinstanz davon aus, dass mit modernen Fenstern aus Metall oder Kunststoff zumindest zu Beginn eine vergleichbare optische Wirkung erzielt werden kann wie mit traditionellen Holzfenstern, darf zwar mit einer gewissen Berechtigung die Frage gestellt werden, inwiefern die Verwendung von Metallfenstern im vorliegenden Fall das Ortsbild zu stören und damit einer guten ästhetischen Einordnung im Sinne von § 238 Abs. 2 PBG /ZH entgegenzustehen vermag. Nach der im angefochtenen Entscheid dargelegten kantonalen Rechtsprechung sind kommunale Vorgaben über die Verwendung historisch korrekter Materialien ausserhalb der Denkmalpflege schliesslich nur zulässig, wenn sich diese optisch von anderen Materialien unterscheiden. Unter Bezugnahme auf sich in der Kernzone befindliche Gebäude mit Holzfenstern mit aussenliegenden Sprossen führt der Beschwerdeführer jedoch selber aus, dass diese aufgrund der wetterbedingten Verwitterung nach einiger Zeit optisch erkennbare Unterschiede zu Kunststoff- oder Aluminiumfenstern mit vergleichbarer Gestaltung aufwiesen. Die vorinstanzliche Feststellung, aufgrund des Verwitterungsprozesses unterschieden sich Holzfenster in ihrer Erscheinung nach einiger Zeit merklich von Fenstern aus modernen Materialien, kann vor diesem Hintergrund jedenfalls nicht als geradezu unhaltbar bezeichnet werden. Nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz handelt es sich bei der streitgegenständlichen Liegenschaft um eine aus dem Jahr 1693 stammende Liegenschaft, deren Südwestfassade gemäss kantonalem Ortsbildinventar Teil der das Ortsbild stark prägenden Blockrandbebauung entlang der charakteristischen Seeuferfront von Stäfa bildet. Nicht substanziiert bestritten wird vom Beschwerdeführer sodann, dass die Südwestfassade aufgrund ihrer an das Kunsthandwerk der früheren Schreinermeister erinnernden Gestaltung den traditionellen Baustil in der Kernzone repräsentiert. Unbestritten geblieben ist auch die vorinstanzliche Feststellung, wonach der historische Fensterbaustoff in der Kernzone Holz ist. Handelt es sich bei der Liegenschaft des Beschwerdeführers somit um eine historische Baute mit traditioneller Machart, was die bei den Akten liegenden Fotos bestätigen, erweist es sich nicht als willkürlich, wenn die Vorinstanz aufgrund der vorstehend dargelegten optischen Unterschiede festhielt, authentische Holzfenster griffen die Charakteristik der Liegenschaft sowie des damit zusammenhängenden Ortsbilds besser auf als Aluminium- oder Kunststofffenster. Nicht zu beanstanden ist weiter die vorinstanzliche Feststellung, nur mit aussenliegenden Sprossen könne eine die traditionelle Machart repräsentierende Feingliederung der Fenster mit gleichzeitiger Unterbrechung der Sonnenspiegelung erreicht werden. Zwar moniert der Beschwerdeführer, bereits aus wenigen Metern Abstand sei für das blosse Auge nicht mehr erkennbar, ob ein Fenster innen-, zwischen- oder aussenliegende Sprossen aufweise. Mit diesem Vorbringen stellt er jedoch lediglich seine eigene, subjektive Einschätzung an die Stelle derjenigen der Vorinstanzen und zeigt nicht auf, inwiefern das Verwaltungsgericht im Rahmen der Beweiswürdigung in Willkür verfallen sein soll (vgl. vorne E. 2.2 und 2.3). Die Rüge erweist sich daher als unbegründet, soweit darauf überhaupt eingetreten werden kann. 4.6.2. Die Art und die Gestaltung von Fenstern bestimmt das äussere Erscheinungsbild eines Gebäudes grundsätzlich in hohem Mass mit (vgl. Urteil 1C_39/2012 vom 2. Mai 2012 E. 2.3.3). Dies ist auch vorliegend der Fall. Die bei den Akten liegenden Fotos bestätigen die vorinstanzlichen Ausführungen, wonach sich die Fenster der oberen Geschosse in ihrer Gestaltung an ihrer traditionellen Machart orientieren und deshalb markant in Erscheinung treten. Für die ästhetische Wirkung der Südwestfassade sind die Fenster folglich von zentraler Bedeutung. Durfte die Vorinstanz aufgrund der vorstehenden Erwägungen willkürfrei davon ausgehen, dass sich Holzfenster mit aussenliegenden Sprossen in ihrem Erscheinungsbild von Kunststoff- oder Aluminiumfenster unterscheiden, erweist es sich angesichts der offenen Formulierung von § 238 Abs. 2 PBG /ZH und Art. 8 Abs. 1 BO/Stäfa nicht als unhaltbar, wenn die Vorinstanz die Auffassung des Baurekursgerichts teilte, nur durch Holzfenster mit aussenliegenden Holzsprossen könne eine gute ästhetische Gesamtwirkung erreicht werden. Dies erscheint insbesondere auch mit Blick auf die unbestrittenermassen stark ortsbildprägende Lage der Liegenschaft als vertretbar. 4.6.3. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers vermag an dieser Beurteilung auch der Umstand nichts zu ändern, dass die direkt angrenzende Liegenschaft, die ebenfalls einen Bestandteil der stark ortsbildprägenden Blockrandbebauung bildet und ein Restaurant beheimatet, im 1. Stockwerk mit modernen Fenstern ohne jegliche Sprossen ausgestattet ist. Einerseits bedeutet dies nur, dass es der Blockrandbebauung insoweit an originaler historischer Bausubstanz fehlt, nicht aber, dass ihr keine stark prägende Bedeutung für das Ortsbild zukommt. Wie die bei den Akten liegenden Fotos zudem aufzeigen, weist auch dieses Gebäude in den weiteren Geschossen eine der traditionellen Machart entsprechende Befensterung auf. Andererseits belegen die Akten, dass das "Haus zur Schifflände" als dritte Liegenschaft der ortsbildprägenden Blockrandbebauung, wie weitere Gebäude in der Kernzone auch (vgl. hinten E. 5.3), ebenfalls mit historisch repräsentativen Fenstern versehen ist. Der historische Charakter der Blockrandbebauung ist damit weitestgehend erhalten geblieben, weshalb die kantonalen Behörden zu Recht nicht bereits aufgrund einer "Bausünde" aus der Vergangenheit generell geringere Anforderungen an die Gestaltung in der Kernzone stellten. 4.6.4. Nichts zu seinen Gunsten ableiten kann der Beschwerdeführer schliesslich aus dem von ihm zitierten Urteil des Bundesgerichts 1C_578/2016 vom 28. Juni 2017. In diesem die Stadt Chur betreffenden Entscheid hat das Bundesgericht zwar entschieden, die Stadt habe ihren Ermessensspielraum überschritten, als sie an einem neuzeitlichen Gebäude in der Altstadt den Ersatz der Holzfensterläden durch Aluminiumläden aus ästhetischen Gründen nicht bewilligte, obwohl Aluminiumläden dem Sinn und Zweck der anwendbaren Ästhetikregelung ebenfalls entsprachen, weshalb sich die Verpflichtung zur Anbringung von Holzläden als unverhältnismässiger Eingriff in die Eigentumsgarantie erwies (Urteil 1C_578/2016 vom 28. Juni 2017 E. 4.6 und 4.7, in: ZBl 2018 S. 209 ff.). Im Unterschied zum vorliegenden Fall handelte es sich bei der streitbetroffenen Liegenschaft damals jedoch nicht um ein das Ortsbild stark prägendes historisches Gebäude, sondern lag eine neuzeitliche Baute im Streit. Dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung eines möglichst intakten Altstadt- bzw. Ortsbilds konnte deshalb auch mittels Verwendung moderner Materialien weitestgehend entsprochen werden und bestand damit hinreichend Gewähr für eine gute ästhetische Gesamtwirkung (Urteil 1C_578/2016 vom 28. Juni 2017 E. 4.6). Ausschlaggebend war damals zudem, dass Holzfensterläden im Vergleich zu solchen aus Aluminium in der Anschaffung und dem Unterhalt wesentlich teurer waren, weshalb sich die Materialisierungsvorschrift im Ergebnis als unverhältnismässiger Eingriff in die Eigentumsgarantie erwies (Urteil 1C_578/2016 vom 28. Juni 2017 E. 4.6). Vorliegend sind Holzfenster in der Anschaffung und dem Unterhalt zwar ebenfalls teurer als solche aus Aluminium oder Kunststoff. Wie der Beschwerdeführer selber vorbringt, ist der strittige Fensterersatz jedoch offenbar Teil eines kantonalen Lärmsanierungsprojekts und werden die Kosten vom Kanton Zürich getragen, was den Eingriff in die Eigentumsgarantie ( Art. 26 Abs. 1 BV ) stark relativiert. Nachdem sich der Beschwerdeführer ohnehin nicht auf Art. 26 Abs. 1 BV beruft, ist auch die vorinstanzliche Schlussfolgerung, das öffentliche Interesse am Ortsbildschutz überwiege die privaten Interessen des Beschwerdeführers, nicht zu beanstanden. 4.7. Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz eine den Anforderungen gemäss § 238 Abs. 2 PBG /ZH und Art. 8 Abs. 1 BO/Stäfa genügende ästhetische Einordnung des Bauprojekts unter Berücksichtigung der Schutzziele des kantonalen Ortsbildinventars von überregionaler Bedeutung zu Recht verneint. Der angefochtene Entscheid fusst insoweit weder auf unhaltbaren Sachverhaltsannahmen, noch liegt eine willkürliche Anwendung des massgebenden kantonalen oder kommunalen Rechts vor. 5. 5.1. Mit einer letzten Rüge macht der Beschwerdeführer einen Verstoss gegen das Rechtsgleichheitsgebot nach Art. 8 Abs. 1 BV geltend. Er bringt vor, in der Kernzone von Stäfa gebe es bereits eine Vielzahl von bewilligten Fenstern aus Aluminium oder Kunststoff ohne aussenliegende Sprossen. Da das strittige Bauvorhaben gemäss den vorstehenden Erwägungen § 238 Abs. 2 PBG /ZH und Art. 8 Abs. 1 BO/Stäfa verletzt, verlangt er mit diesem Hinweis eine Gleichbehandlung im Unrecht. 5.2. Grundsätzlich kann sich eine Verfahrenspartei der korrekten Rechtsanwendung in ihrem Fall nicht mit dem Argument entziehen, das Recht sei in anderen Fällen falsch oder gar nicht angewendet worden. Weicht die Behörde jedoch nicht nur in einem oder in einigen Fällen, sondern in ständiger Praxis vom Gesetz ab, und gibt sie zu erkennen, dass sie auch in Zukunft nicht gesetzeskonform entscheiden werde, so kann der Bürger gestützt auf Art. 8 Abs. 1 BV verlangen, gleich behandelt, d.h. ebenfalls gesetzwidrig begünstigt zu werden. Nur wenn eine Behörde nicht gewillt ist, eine rechtswidrige Praxis aufzugeben, überwiegt das Interesse an der Gleichbehandlung der Betroffenen gegenüber demjenigen an der Gesetzmässigkeit. Äussert sich die Behörde nicht über ihre Absicht, so ist anzunehmen, sie werde aufgrund der Erwägungen des bundesgerichtlichen Urteils zu einer gesetzmässigen Praxis übergehen ( BGE 146 I 105 E. 5.3.1 mit Hinweisen). 5.3. Gemäss den Ausführungen der Vorinstanz ist es weder dem Beschwerdeführer noch der Gemeinde Stäfa gelungen aufzuzeigen, dass in der Vergangenheit in der Kernzone in Bezug auf die Gestaltung und Materialisierung der Fenster eine einheitliche Praxis bestand. Entgegen der Kritik des Beschwerdeführers ist diese vorinstanzliche Schlussfolgerung nicht zu beanstanden, bestätigen doch die von ihm aufgeführten Referenzobjekte wie auch die anlässlich des Augenscheins des Baurekursgerichts mittels Fotos dokumentierten Gebäude aus der umliegenden Nachbarschaft, dass es in der Dorfkernzone sowohl Holzfenster mit aussenliegenden Sprossen als auch Aluminium- oder Kunsstofffenster mit zwischen- oder innenliegenden Sprossen gibt. Dass sich der Beschwerdeführer an dieser bisher wenig einheitlichen Bewilligungspraxis stört, ist verständlich, belegt jedoch nicht, dass die Gemeinde in ständiger Praxis vom Gesetz abweicht. Diesbezüglich gilt es zudem zu berücksichtigen, dass der Gemeinderat in seiner Vernehmlassung an das Bundesgericht nochmals mit Nachdruck zu erkennen gab, aus Gründen des Ortsbildschutzes werde er bei historischen Bauten in der Kernzone zukünftig nur noch traditionelle Holzfenster mit aussenliegenden Sprossen bewilligen. Mit Blick auf die vorerwähnte Rechtsprechung kann sich der Beschwerdeführer bei dieser Sachlage nicht auf den Grundsatz der Gleichbehandlung im Unrecht berufen. Die Beschwerde erweist sich damit auch in diesem Punkt als unbegründet. 6. Gemäss den vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen ( Art. 66 Abs. 1 BGG ). Die in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegende Gemeinde hat keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung ( Art. 68 Abs. 3 BGG ). Demnach erkennt das Bundesgericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 2. Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt. 3. Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, dem Gemeinderat Stäfa, der Baudirektion Kanton Zürich und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt. Lausanne, 1. September 2022 Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung des Schweizerischen Bundesgerichts Der Präsident: Kneubühler Der Gerichtsschreiber: Hahn

Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

1C_330/2021

Urteil vom 1. September 2022

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung

Bundesrichter Kneubühler, Präsident,

Bundesrichter Müller,

nebenamtlicher Bundesrichter Weber,

Gerichtsschreiber Hahn.

Verfahrensbeteiligte

A.________,

Beschwerdeführer

vertreten durch Rechtsanwalt Patrick Hutter,

gegen

Gemeinderat Stäfa,

Gemeindeverwaltung,

Goethestrasse 16, Postfach 535, 8712 Stäfa,

Baudirektion Kanton Zürich,

Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich.

Gegenstand

Baubewilligung,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, vom 8. April 2021 (VB.2020.00748).

Sachverhalt:

A.

A.________ ist Eigentümer des in der Kernzone gelegenen Grundstücks Kat.-Nr. 1171 an der X.________strasse in Stäfa. Die sich auf dem Grundstück befindende Liegenschaft ist Teil einer historischen Blockrandbebauung, die im Inventar schutzwürdiger Objekte von kommunaler Bedeutung aufgelistet ist und sich zusätzlich im Perimeter des Inventars schützenswerter Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung des Kantons Zürich (nachfolgend: kantonales Ortsbildinventar) befindet. Mit Baugesuch vom 6. September 2019 beantragte A.________ bei der Gemeinde Stäfa, die bestehenden Kunststofffenster mit innenliegenden Sprossen an der Südwestfassade seiner Liegenschaft durch Holz-Metallfenster zu ersetzen. Mit Baubeschluss vom 26. November 2019 bewilligte der Gemeinderat das Bauvorhaben unter der Auflage, dass die Fenster in den oberen Geschossen durch Holzfenster mit aussenliegenden und dem Flügelfries verleimten Sprossen und Bandungen aus Holz zu ersetzen seien. Gleichzeitig mit dem kommunalen Baubeschluss eröffnete der Gemeinderat A.________ die koordiniert ergangene Bewilligung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 5. November 2019 betreffend dem überkommunalen Ortsbildschutz. Gegen diese beiden Entscheide erhob A.________ zunächst erfolglos Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und anschliessend Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Dieses wies die Beschwerde mit Urteil vom 8. April 2021 ab.

B.

Mit Eingabe vom 28. Mai 2021 führt A.________ Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht. Er beantragt, das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 8. April 2021 und der Entscheid des Baurekursgerichts vom 30. September 2020 seien aufzuheben. Der kommunale Baubeschluss vom 26. November 2019 sowie die kantonale Bewilligung betreffend den überkommunalen Ortsbildschutz vom 5. November 2019 seien insoweit aufzuheben, als hinsichtlich der Fenster in den oberen Geschossen keine Fenster aus Metall, Holz-Metall oder Kunststoff mit innenliegenden Sprossen bewilligt wurden. Eventuell sei die Streitsache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. In prozessualer Hinsicht sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen.

Das Verwaltungsgericht, die Baudirektion des Kantons Zürich und die Gemeinde Stäfa beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Mit Replik vom 4. August 2021 hält der Beschwerdeführer an seinen Anträgen fest.

C.

Mit verfahrensleitender Verfügung vom 24. Juni 2021 erteilte der Präsident der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung des Bundesgerichts der Beschwerde die aufschiebende Wirkung.

Erwägungen:

1.

Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid, dem ein Beschwerdeverfahren über eine baurechtliche Bewilligung zu Grunde liegt. Dagegen steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen ( Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 sowie Art. 90 BGG ). Ein Ausnahmegrund gemäss Art. 83 BGG liegt nicht vor. Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und ist als Baugesuchsteller sowie Adressat des angefochtenen Urteils gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG zur Beschwerde legitimiert. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die fristgerecht eingereichte (vgl. Art. 100 Abs. 1 BGG ) Beschwerde grundsätzlich einzutreten. Unzulässig sind hingegen die Anträge, der Entscheid des Baurekursgerichts und die baurechtlichen Bewilligungen für den Ersatz der Fenster an der streitbetroffenen Liegenschaft seien aufzuheben. Diese sind durch das Urteil des Verwaltungsgerichts ersetzt worden (sog. Devolutiveffekt) und gelten als inhaltlich mitangefochten. Insoweit ist daher auf die Beschwerde nicht einzutreten ( BGE 136 II 539 E. 1.2; 134 II 142 E. 1.4; Urteil 1C_321/2019 vom 27. Oktober 2020 E. 1).

Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 sowie Art. 90 BGG Art. 83 BGG Art. 89 Abs. 1 BGG Art. 100 Abs. 1 BGG 2.

2.1. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann geltend gemacht werden, der angefochtene Entscheid verletze Bundesrecht, Völkerrecht oder kantonale verfassungsmässige Rechte ( Art. 95 lit. a, b und c BGG ). Die Verletzung des übrigen kantonalen Rechts kann, abgesehen von den hier nicht relevanten Ausnahmen gemäss Art. 95 lit. c und d BGG, vor dem Bundesgericht nicht gerügt werden. Zulässig ist jedoch die Rüge, die Anwendung dieses Rechts führe zu einer Verletzung von Bundesrecht, namentlich des verfassungsmässigen Willkürverbots von Art. 9 BV ( BGE 146 I 11 E. 3.1.3 mit Hinweis). Wird eine Verletzung des Willkürverbots ( Art. 9 BV ) gerügt, genügt es nicht, bloss zu behaupten, der angefochtene Entscheid sei willkürlich. Es ist vielmehr anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids im Einzelnen aufzuzeigen, inwiefern dieser an einem qualifizierten Mangel leidet. Rügen, mit denen bloss allgemein gehaltene, appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid geübt wird, kann das Bundesgericht mit Blick auf Art. 106 Abs. 2 BGG nicht behandeln (vgl. BGE 142 II 369 E. 2.1; 137 V 57 E. 1.3; Urteil 1C_235/2018 vom 29. April 2019 E. 1.3).

Art. 95 lit. a, b und c BGG Art. 95 lit. c und d BGG Art. 9 BV Art. 9 BV Art. 106 Abs. 2 BGG 2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat ( Art. 105 Abs. 1 BGG ) und kann deren Sachverhaltsfeststellung von Amtes wegen nur berichtigen oder ergänzen, wenn diese offensichtlich unrichtig, d.h. willkürlich, ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht ( Art. 105 Abs. 2 BGG ; vgl. Urteil 1C_635/2018 vom 31. März 2020 E. 1.3). Die beschwerdeführende Partei kann die Feststellung des Sachverhalts unter den gleichen Voraussetzungen beanstanden, wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann ( Art. 97 Abs. 1 BGG ).

Art. 105 Abs. 1 BGG Art. 95 BGG Art. 105 Abs. 2 BGG Art. 97 Abs. 1 BGG 2.3. Gemäss der ständigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist ein Entscheid willkürlich gemäss Art. 9 BV, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist; dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht ( BGE 144 IV 136 E. 5.8; 142 V 513 E. 4.2; je mit Hinweisen).

Art. 9 BV 3.

3.1. Der Beschwerdeführer rügt eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung durch die Vorinstanz. Soweit sich seine Vorbringen insoweit nicht in appellatorischer Kritik am angefochtenen Urteil sowie den fachlichen Kompetenzen der kantonalen und kommunalen Behördenmitglieder erschöpft, beanstandet er, im Baubeschluss vom 26. November 2019 habe der Gemeinderat von Stäfa die strittige Auflage betreffend die Verwendung von Holzfenstern mit aussenliegenden Sprossen mit keinem Wort begründet. Eine entsprechende Begründung sei erst durch das Baurekursgericht erfolgt. Dieses Vorgehen sei willkürlich, weil das Baurekursgericht über keine hinreichende Kenntnis der örtlichen Begebenheiten von Stäfa verfüge. Mangels entsprechenden tatsächlichen Feststellungen im kommunalen Baubeschluss hätte das Baurekursgericht in Bezug auf die Befensterung der streitbetroffenen Liegenschaft daher gar keinen ästhetischen Einordnungsentscheid treffen dürfen. Da die Vorinstanz dieses Vorgehen geschützt habe, fusse auch der angefochtene Entscheid auf einem nicht vollständig abgeklärten und damit willkürlich festgestellten Sachverhalt.

3.2. Anders als die meisten Kantone kennt der Kanton Zürich kein förmliches Einspracheverfahren (vgl. § 315 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zürich vom 7. September 1975 (PBG/ZH; LS 700.1). Das Rekursrecht der Nachbarn hängt nur (aber immerhin) davon ab, dass sie rechtzeitig die Zustellung des baurechtlichen Entscheids verlangen ( § § 315 ff. PBG /ZH). Mit ihrem Begehren um Zustellung des baurechtlichen Entscheids können die Nachbarn bereits Einwendungen gegen ein Bauvorhaben erheben, müssen aber nicht (vgl. Urteil 1C_53/2013 vom 7. Mai 2013 E. 5.3; FRITZE/BÖSCH/ WIPF/KUNZ, Zürcher Planungs- und Baurecht, Bd. 1, 6. Aufl. 2019, Ziff. 6.7.7.1, S. 401). Diese kantonalrechtliche Gesetzeskonzeption führt dazu, dass die Gewährung des rechtlichen Gehörs und die Begründung eines Bauentscheids zum Teil in das Rekursverfahren verlagert werden (vgl. Urteile 1C_115/2018 vom 22. Oktober 2018 E. 2.4; 1C_53/2013 vom 7. Mai 2013 E. 5.3). Die (vollständige) Begründung eines Bauentscheids durch die Gemeinde kann somit auch erst im Verfahren vor dem Baurekursgericht - aber spätestens dann - erfolgen, was gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum zürcherischen Baubewilligungsverfahren mit Art. 29 Abs. 1 und Abs. 2 BV vereinbar ist (vgl. Urteile 1C_466/2019 vom 31. August 2020 E. 3.2; 1C_617/2018 vom 24. Juni 2019 E. 4.2; 1C_53/2013 vom 7. Mai 2013 E. 5).

§ § 315 ff. PBG Art. 29 Abs. 1 und Abs. 2 BV 3.3. Es ist unbestritten, dass der Gemeinderat Stäfa im Zusammenhang mit der Beurteilung der ästhetischen Einordnung des Bauvorhabens die strittige Auflage betreffend die Art und Gestaltung der zu ersetzenden Fenster im Baubeschluss vom 26. November 2019 nicht begründet hat. Entgegen der Behauptung des Beschwerdeführers holte er dies im Rekursverfahren jedoch nach und legte insbesondere anlässlich des Abteilungsaugenscheins des Baurekursgerichts vom 26. August 2020 dar, dass die Verpflichtung zum Anbringen von Holzfenstern mit aussenliegenden Sprossen aus Gründen des Ortsbildschutzes angezeigt sei, weil sich das Bauvorhaben aufgrund seiner prominenten Lage nur dadurch gut in seine von historischen Bauten geprägten Umgebung einordne. Im Lichte der dargelegten Rechtsprechung erweist sich dieses Vorgehen nicht als bundesrechtswidrig und ist dieser Umstand primär auf das Fehlen eines förmlichen Einspracheverfahrens zurückzuführen. Auch wenn der Beschwerdeführer die Begründung des Gemeinderats als falsch und nicht hinreichend belegt erachtet, erlitt er dadurch jedenfalls keinen Rechtsnachteil, waren ihm im Rekursverfahren doch sämtliche für den Bauentscheid massgeblichen Erwägungen der Gemeinde bekannt und konnte er sich dazu äussern. Nebst einem Verstoss gegen das Willkürverbot rügt der Beschwerdeführer insoweit keine weitere Verletzung von Bundesrecht.

Das Baurekursgericht hat sodann anlässlich des Abteilungsaugenscheins vom 26. August 2020 unbestrittenermassen die streitbetroffene Liegenschaft besichtigt und dabei insbesondere auch deren Umgebung sowie sechs Gebäude aus der umliegenden Nachbarschaft begutachtet. Die gesamte Abteilung des Baurekursgerichts konnte sich somit direkt vor Ort einen unmittelbaren Eindruck von den örtlichen Begebenheiten verschaffen und die begutachteten Gebäude wurden mittels Fotos dokumentiert. In Anbetracht dessen ist nicht ersichtlich, inwieweit der für den vorliegenden ästhetischen Einordnungsentscheid massgebende Sachverhalt von den kantonalen Behörden ungenügend abgeklärt worden sein soll, beantragte der Beschwerdeführer vor der Vorinstanz doch keine weiteren Beweisabnahmen. Sein pauschaler Einwand, das Baurekursgericht habe nicht jedes der von ihm vorgeschlagenen 50 Referenzgebäude besichtigt, vermag bei dieser Sachlage jedenfalls keine willkürliche Sachverhaltsfeststellung (vgl. vorne E. 2.3) durch die Vorinstanz zu begründen.

4.

4.1. Das zu beurteilende Bauvorhaben umfasst einzig den Ersatz der oberen Fensterreihen der Südwestfassade der streitbetroffenen Liegenschaft. Die im Erdgeschoss bestehenden modernen Fenster ohne Sprossen werden vom Bauvorhaben nicht tangiert und bleiben - soweit ersichtlich - in der aktuellen Form bestehen. Im Streit steht die von der Gemeinde Stäfa angeordnete Auflage, anstelle der geplanten weissen Holz-Metallfenster mit innenliegenden Sprossen seien Holzfenster mit aussenliegenden Holzsprossen zu verwenden. Der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz habe bei ihrem Einordnungsentscheid § 238 PBG /ZH sowie das massgebende kommunale Recht willkürlich angewandt, weil sie insbesondere von offensichtlich unzutreffenden Sachverhaltsannahmen ausgegangen sei.

§ 238 PBG 4.2. Gemäss § 238 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zürich vom 7. September 1975 (PBG/ZH; LS 700.1) sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben (Abs. 1). Auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes (vgl. § 203 PBG /ZH) ist besondere Rücksicht zu nehmen (Abs. 2).

§ 203 PBG Die nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz aus dem Jahr 1693 - gemäss unbelegter Behauptung des Beschwerdeführers sogar 1639 - stammende streitbetroffene Liegenschaft liegt unbestrittenermassen in der kommunalen Kernzone und ist Teil einer historischen Blockrandbebauung. Sie ist zudem im Inventar schutzwürdiger Objekte von kommunaler Bedeutung aufgelistet und befindet sich zusätzlich im Perimeter des kantonalen Ortsbildinventars. In Anbetracht dessen besteht unter den Parteien Einigkeit, dass für die Beurteilung der ästhetischen Einordnung der zu ersetzenden oberen Fensterreihen § 238 Abs. 2 PBG /ZH massgebend ist.

§ 238 Abs. 2 PBG 4.3. Bei § 238 PBG /ZH handelt es sich um eine positive ästhetische Generalklausel. Sie verbietet nicht bloss eine Verunstaltung, sondern verlangt eine positive Gestaltung. Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, erfolgt nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgeblichen Gesichtspunkte vorzunehmen. An die Einordnung der Baute sind in gestalterischer Hinsicht höhere Anforderungen zu stellen, wenn sich ein Objekt des Natur- und Heimatschutzes in ihrer Nähe befindet ( § 238 Abs. 2 PBG /ZH). In diesen Fällen ist eine gute Gesamtwirkung zu verlangen (vgl. Urteile 1C_264/2020 vom 9. Dezember 2020 E. 5.4.3; 1C_635/2018 vom 31. März 2020 E. 3.2; FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF/KUNZ, Zürcher Planungs- und Baurecht, Bd. 2, 6. Aufl. 2019, S. 823). Der Schutz greift allerdings nur so weit ein, als es der Charakter der Umgebung bzw. des Schutzobjekts gebietet. Zwar bedarf es keiner formellen Unterschutzstellung, jedoch muss sich die Schutzwürdigkeit aus konkreten und objektiven Gesichtspunkten, wie vorliegend der Aufnahme in das kantonale Ortsbildinventar, ergeben (vgl. Urteil 1C_264/2020 vom 9. Dezember 2020 E. 5.4.3; FRITZSCHE/BÖSCH/ WIPF/KUNZ, a.a.O., S. 823). Ein in Anwendung von § 238 PBG /ZH ergangener Einordnungsentscheid einer kommunalen Baubehörde darf nur aufgehoben werden, wenn diese ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Das trifft insbesondere zu, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck der anzuwendenden Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und Verhältnismässigkeit verletzt. Bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit sind die lokalen ästhetischen Interessen gegenüber den privaten und den überkommunalen öffentlichen Interessen an der Errichtung der geplanten Baute abzuwägen ( BGE 145 I 52 E. 3.6, mit Hinweisen auf Literatur und Rechtsprechung).

§ 238 PBG § 238 Abs. 2 PBG § 238 PBG Auf kommunaler Ebene ergibt sich aus Art. 8 Abs. 1 der Bauordnung der Gemeinde Stäfa vom 6. April 2009 (BO/Stäfa), dass in der Kernzone bei Neu- und Umbauten sowie bei Aussenrenovationen bei der Gestaltung der Bauten und ihrer Umgebung eine gute Gesamtwirkung zu erreichen ist, insbesondere bezüglich Proportionen, Länge, Einordnung, Materialien, Farben und Details, wobei den Belangen des Ortsbildschutzes Rechnung zu tragen ist. Die Typologie und Charakteristik der bestehenden Bauten sind bei deren Ersatz und Umbau zu übernehmen.

4.4. Unter Hinweis auf die kantonale Rechtsprechung zu § 238 PBG /ZH erwog die Vorinstanz, bei Bauvorhaben an wie vorliegend nicht denkmalgeschützten Gebäuden sei die Verwendung von traditionellen Materialien zur Wahrung einer guten Gesamtwirkung des Ortsbilds weniger wichtig als bei unter Schutz gestellten Baudenkmälern. Im Gegensatz zu denkmalschutzrechtlichen Schutzanordnungen vermöchten kommunale Gestaltungsvorschriften den vollständigen Erhalt der bestehenden Bausubstanz deshalb nicht zu garantieren. Bei Gestaltungsvorschriften sei die äussere Erscheinung massgeblich. Vorgaben über die Verwendung authentischer, historisch korrekter Materialien seien ausserhalb der Denkmalpflege daher nur zulässig, wenn sich die historischen von anderen Materialien optisch unterscheiden liessen.

§ 238 PBG Im vorliegenden Fall - so die Vorinstanz - werde die Südwestfassade der streitgegenständlichen Liegenschaft im kantonalen Ortsbildinventar als besonders ortsbildprägend charakterisiert, da sie einen Teil der silhouettenwirksam in Erscheinung tretenden und kleinstädtisch anmutenden Altbaugruppe entlang der charakteristischen Seeuferfront von Stäfa bilde. Gemäss den Schutzzielen des Ortsbildinventars seien deshalb alle baulichen Veränderungen mit besonderer Sorgfalt auszuführen und habe sich insbesondere die Materialwahl an der bestehenden Bausubstanz zu orientieren. Diese Vorgaben des Ortsbildschutzes würden in Art. 8 Abs. 1 BO/Stäfa weiter präzisiert. Danach seien die Typologie und Charakteristik der bestehenden Bauten in der Dorfkernzone bei deren Ersatz und Umbau zu übernehmen. In Anbetracht dieser Grundlagen könnten Aluminium- oder Kunststofffenster zwar mit grosser Wahrscheinlichkeit so gestaltet werden, dass sie sich gegenüber den auflageweise angeordneten Holzfenstern zumindest zu Beginn nicht wesentlich unterscheiden würden. Im Gegensatz zu Aluminium- oder Kunststofffenstern verwitterten Holzfenster indes schneller, weshalb im Laufe der Zeit Unterschiede zwischen den beiden Fensterarten optisch erkennbar würden. Holzfenster griffen die Charakteristik der historischen Liegenschaft deshalb besser auf als die gemäss Baugesuch geplanten Aluminiumfenster. Vor diesem Hintergrund habe das Baurekursgericht den ihm im Rahmen des Einordnungsordnungsentscheids gestützt auf § 238 Abs. 2 PBG /ZH zustehenden Ermessensspielraum nicht überschritten, als es aus Gründen der Authentizität in den oberen Geschossen lediglich Holzfenster als bewilligungsfähig erachtete. Dasselbe gelte hinsichtlich der auflageweise angeordneten aussenliegenden Fenstersprossen aus Holz. Für die optische Wirkung eines Fensters sei es massgebend, ob die Sprossen innen, aussen oder zwischen den Fenstern liegen. In Anlehnung an das traditionelle Kunsthandwerk der Schreinermeister sei die plastische Wirkung aussenliegender Sprossen durch den schmalen Vorsprung insbesondere entscheidend für die vorliegend erwünschte kleinteilige Gliederung und feine Detaillierung der Fenster aus unterschiedlichen Perspektiven. Zudem werde nur durch aussenliegende Sprossen die Spiegelung der Fenster unterbrochen, was eine Unterscheidung bei der Fensterwahl zusätzlich rechtfertige, da auch kleinere Details das Erscheinungsbild einer Baute negativ beeinträchtigen können. Aufgrund der besonders ortsbildprägenden Lage der streitbetroffenen Liegenschaft ändere an dieser Beurteilung auch der Umstand nichts, dass in der Dorfkernzone von Stäfa bei mehreren Bauten Metall- oder Kunststofffenster mit innenliegenden Sprossen bewilligt worden seien.

§ 238 Abs. 2 PBG 4.5. Gegen diese Beurteilung des Verwaltungsgerichts bringt der Beschwerdeführer zusammengefasst vor, in Bezug auf die ästhetische Einordnung der Südwestfassade seiner Liegenschaft unterschieden sich Aluminium- oder Kunststofffenster mit innenliegenden Sprossen in ihrem Erscheinungsbild in keiner Art und Weise von den auflageweise angeordneten Holzfenstern mit aussenliegenden Holzsprossen. Die strittige Materialisierungsvorschrift sei zudem auch aus Gründen der Authentizität nicht gerechtfertigt. Die Südwestfassade seiner Liegenschaft bilde sodann zwar einen Teil der im kantonalen Ortsbildinventar genannten Altbaugruppe entlang der charakteristischen Seeuferfront. Dies gelte jedoch auch für das direkt an seine Liegenschaft angebaute Gebäude mit neuzeitlichen Fenstern ganz ohne Sprossen. Seien Metall-, Kunststoff- und Holzfenster optisch gleichwertig und weise die als ortbildprägend bezeichnete Seeuferfront bereits heute unterschiedliche Arten von Fenstern auf, verfalle die Vorinstanz in Willkür, wenn sie die Schlussfolgerung des Baurekursgerichts stütze, wonach nur mit Holzfenstern mit aussenliegenden Holzsprossen eine gute ästhetische Gesamtwirkung im Sinne von § 238 Abs. 2 PBG /ZH und Art. 8 Abs. 1 BO/Stäfa erzielt werden könne. Dies gelte umso mehr, als in der gesamten Kernzone von Stäfa in Bezug auf die Materialisierung und Gestaltung der Fenster ein "Sammelsurium" mit verschiedensten Fenstertypen erkennbar sei.

§ 238 Abs. 2 PBG 4.6. Diese Rügen sind nicht geeignet, die den Einordnungsentscheid des Baurekursgerichts bestätigende Würdigung der Vorinstanz als willkürlich (vgl. vorne E. 2.3) erscheinen zu lassen.

4.6.1. Geht auch die Vorinstanz davon aus, dass mit modernen Fenstern aus Metall oder Kunststoff zumindest zu Beginn eine vergleichbare optische Wirkung erzielt werden kann wie mit traditionellen Holzfenstern, darf zwar mit einer gewissen Berechtigung die Frage gestellt werden, inwiefern die Verwendung von Metallfenstern im vorliegenden Fall das Ortsbild zu stören und damit einer guten ästhetischen Einordnung im Sinne von § 238 Abs. 2 PBG /ZH entgegenzustehen vermag. Nach der im angefochtenen Entscheid dargelegten kantonalen Rechtsprechung sind kommunale Vorgaben über die Verwendung historisch korrekter Materialien ausserhalb der Denkmalpflege schliesslich nur zulässig, wenn sich diese optisch von anderen Materialien unterscheiden. Unter Bezugnahme auf sich in der Kernzone befindliche Gebäude mit Holzfenstern mit aussenliegenden Sprossen führt der Beschwerdeführer jedoch selber aus, dass diese aufgrund der wetterbedingten Verwitterung nach einiger Zeit optisch erkennbare Unterschiede zu Kunststoff- oder Aluminiumfenstern mit vergleichbarer Gestaltung aufwiesen. Die vorinstanzliche Feststellung, aufgrund des Verwitterungsprozesses unterschieden sich Holzfenster in ihrer Erscheinung nach einiger Zeit merklich von Fenstern aus modernen Materialien, kann vor diesem Hintergrund jedenfalls nicht als geradezu unhaltbar bezeichnet werden.

§ 238 Abs. 2 PBG Nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz handelt es sich bei der streitgegenständlichen Liegenschaft um eine aus dem Jahr 1693 stammende Liegenschaft, deren Südwestfassade gemäss kantonalem Ortsbildinventar Teil der das Ortsbild stark prägenden Blockrandbebauung entlang der charakteristischen Seeuferfront von Stäfa bildet. Nicht substanziiert bestritten wird vom Beschwerdeführer sodann, dass die Südwestfassade aufgrund ihrer an das Kunsthandwerk der früheren Schreinermeister erinnernden Gestaltung den traditionellen Baustil in der Kernzone repräsentiert. Unbestritten geblieben ist auch die vorinstanzliche Feststellung, wonach der historische Fensterbaustoff in der Kernzone Holz ist. Handelt es sich bei der Liegenschaft des Beschwerdeführers somit um eine historische Baute mit traditioneller Machart, was die bei den Akten liegenden Fotos bestätigen, erweist es sich nicht als willkürlich, wenn die Vorinstanz aufgrund der vorstehend dargelegten optischen Unterschiede festhielt, authentische Holzfenster griffen die Charakteristik der Liegenschaft sowie des damit zusammenhängenden Ortsbilds besser auf als Aluminium- oder Kunststofffenster.

Nicht zu beanstanden ist weiter die vorinstanzliche Feststellung, nur mit aussenliegenden Sprossen könne eine die traditionelle Machart repräsentierende Feingliederung der Fenster mit gleichzeitiger Unterbrechung der Sonnenspiegelung erreicht werden. Zwar moniert der Beschwerdeführer, bereits aus wenigen Metern Abstand sei für das blosse Auge nicht mehr erkennbar, ob ein Fenster innen-, zwischen- oder aussenliegende Sprossen aufweise. Mit diesem Vorbringen stellt er jedoch lediglich seine eigene, subjektive Einschätzung an die Stelle derjenigen der Vorinstanzen und zeigt nicht auf, inwiefern das Verwaltungsgericht im Rahmen der Beweiswürdigung in Willkür verfallen sein soll (vgl. vorne E. 2.2 und 2.3). Die Rüge erweist sich daher als unbegründet, soweit darauf überhaupt eingetreten werden kann.

4.6.2. Die Art und die Gestaltung von Fenstern bestimmt das äussere Erscheinungsbild eines Gebäudes grundsätzlich in hohem Mass mit (vgl. Urteil 1C_39/2012 vom 2. Mai 2012 E. 2.3.3). Dies ist auch vorliegend der Fall. Die bei den Akten liegenden Fotos bestätigen die vorinstanzlichen Ausführungen, wonach sich die Fenster der oberen Geschosse in ihrer Gestaltung an ihrer traditionellen Machart orientieren und deshalb markant in Erscheinung treten. Für die ästhetische Wirkung der Südwestfassade sind die Fenster folglich von zentraler Bedeutung. Durfte die Vorinstanz aufgrund der vorstehenden Erwägungen willkürfrei davon ausgehen, dass sich Holzfenster mit aussenliegenden Sprossen in ihrem Erscheinungsbild von Kunststoff- oder Aluminiumfenster unterscheiden, erweist es sich angesichts der offenen Formulierung von § 238 Abs. 2 PBG /ZH und Art. 8 Abs. 1 BO/Stäfa nicht als unhaltbar, wenn die Vorinstanz die Auffassung des Baurekursgerichts teilte, nur durch Holzfenster mit aussenliegenden Holzsprossen könne eine gute ästhetische Gesamtwirkung erreicht werden. Dies erscheint insbesondere auch mit Blick auf die unbestrittenermassen stark ortsbildprägende Lage der Liegenschaft als vertretbar.

§ 238 Abs. 2 PBG 4.6.3. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers vermag an dieser Beurteilung auch der Umstand nichts zu ändern, dass die direkt angrenzende Liegenschaft, die ebenfalls einen Bestandteil der stark ortsbildprägenden Blockrandbebauung bildet und ein Restaurant beheimatet, im 1. Stockwerk mit modernen Fenstern ohne jegliche Sprossen ausgestattet ist. Einerseits bedeutet dies nur, dass es der Blockrandbebauung insoweit an originaler historischer Bausubstanz fehlt, nicht aber, dass ihr keine stark prägende Bedeutung für das Ortsbild zukommt. Wie die bei den Akten liegenden Fotos zudem aufzeigen, weist auch dieses Gebäude in den weiteren Geschossen eine der traditionellen Machart entsprechende Befensterung auf. Andererseits belegen die Akten, dass das "Haus zur Schifflände" als dritte Liegenschaft der ortsbildprägenden Blockrandbebauung, wie weitere Gebäude in der Kernzone auch (vgl. hinten E. 5.3), ebenfalls mit historisch repräsentativen Fenstern versehen ist. Der historische Charakter der Blockrandbebauung ist damit weitestgehend erhalten geblieben, weshalb die kantonalen Behörden zu Recht nicht bereits aufgrund einer "Bausünde" aus der Vergangenheit generell geringere Anforderungen an die Gestaltung in der Kernzone stellten.

4.6.4. Nichts zu seinen Gunsten ableiten kann der Beschwerdeführer schliesslich aus dem von ihm zitierten Urteil des Bundesgerichts 1C_578/2016 vom 28. Juni 2017. In diesem die Stadt Chur betreffenden Entscheid hat das Bundesgericht zwar entschieden, die Stadt habe ihren Ermessensspielraum überschritten, als sie an einem neuzeitlichen Gebäude in der Altstadt den Ersatz der Holzfensterläden durch Aluminiumläden aus ästhetischen Gründen nicht bewilligte, obwohl Aluminiumläden dem Sinn und Zweck der anwendbaren Ästhetikregelung ebenfalls entsprachen, weshalb sich die Verpflichtung zur Anbringung von Holzläden als unverhältnismässiger Eingriff in die Eigentumsgarantie erwies (Urteil 1C_578/2016 vom 28. Juni 2017 E. 4.6 und 4.7, in: ZBl 2018 S. 209 ff.). Im Unterschied zum vorliegenden Fall handelte es sich bei der streitbetroffenen Liegenschaft damals jedoch nicht um ein das Ortsbild stark prägendes historisches Gebäude, sondern lag eine neuzeitliche Baute im Streit. Dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung eines möglichst intakten Altstadt- bzw. Ortsbilds konnte deshalb auch mittels Verwendung moderner Materialien weitestgehend entsprochen werden und bestand damit hinreichend Gewähr für eine gute ästhetische Gesamtwirkung (Urteil 1C_578/2016 vom 28. Juni 2017 E. 4.6). Ausschlaggebend war damals zudem, dass Holzfensterläden im Vergleich zu solchen aus Aluminium in der Anschaffung und dem Unterhalt wesentlich teurer waren, weshalb sich die Materialisierungsvorschrift im Ergebnis als unverhältnismässiger Eingriff in die Eigentumsgarantie erwies (Urteil 1C_578/2016 vom 28. Juni 2017 E. 4.6). Vorliegend sind Holzfenster in der Anschaffung und dem Unterhalt zwar ebenfalls teurer als solche aus Aluminium oder Kunststoff. Wie der Beschwerdeführer selber vorbringt, ist der strittige Fensterersatz jedoch offenbar Teil eines kantonalen Lärmsanierungsprojekts und werden die Kosten vom Kanton Zürich getragen, was den Eingriff in die Eigentumsgarantie ( Art. 26 Abs. 1 BV ) stark relativiert. Nachdem sich der Beschwerdeführer ohnehin nicht auf Art. 26 Abs. 1 BV beruft, ist auch die vorinstanzliche Schlussfolgerung, das öffentliche Interesse am Ortsbildschutz überwiege die privaten Interessen des Beschwerdeführers, nicht zu beanstanden.

Art. 26 Abs. 1 BV Art. 26 Abs. 1 BV 4.7. Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz eine den Anforderungen gemäss § 238 Abs. 2 PBG /ZH und Art. 8 Abs. 1 BO/Stäfa genügende ästhetische Einordnung des Bauprojekts unter Berücksichtigung der Schutzziele des kantonalen Ortsbildinventars von überregionaler Bedeutung zu Recht verneint. Der angefochtene Entscheid fusst insoweit weder auf unhaltbaren Sachverhaltsannahmen, noch liegt eine willkürliche Anwendung des massgebenden kantonalen oder kommunalen Rechts vor.

§ 238 Abs. 2 PBG 5.

5.1. Mit einer letzten Rüge macht der Beschwerdeführer einen Verstoss gegen das Rechtsgleichheitsgebot nach Art. 8 Abs. 1 BV geltend. Er bringt vor, in der Kernzone von Stäfa gebe es bereits eine Vielzahl von bewilligten Fenstern aus Aluminium oder Kunststoff ohne aussenliegende Sprossen. Da das strittige Bauvorhaben gemäss den vorstehenden Erwägungen § 238 Abs. 2 PBG /ZH und Art. 8 Abs. 1 BO/Stäfa verletzt, verlangt er mit diesem Hinweis eine Gleichbehandlung im Unrecht.

Art. 8 Abs. 1 BV § 238 Abs. 2 PBG 5.2. Grundsätzlich kann sich eine Verfahrenspartei der korrekten Rechtsanwendung in ihrem Fall nicht mit dem Argument entziehen, das Recht sei in anderen Fällen falsch oder gar nicht angewendet worden. Weicht die Behörde jedoch nicht nur in einem oder in einigen Fällen, sondern in ständiger Praxis vom Gesetz ab, und gibt sie zu erkennen, dass sie auch in Zukunft nicht gesetzeskonform entscheiden werde, so kann der Bürger gestützt auf Art. 8 Abs. 1 BV verlangen, gleich behandelt, d.h. ebenfalls gesetzwidrig begünstigt zu werden. Nur wenn eine Behörde nicht gewillt ist, eine rechtswidrige Praxis aufzugeben, überwiegt das Interesse an der Gleichbehandlung der Betroffenen gegenüber demjenigen an der Gesetzmässigkeit. Äussert sich die Behörde nicht über ihre Absicht, so ist anzunehmen, sie werde aufgrund der Erwägungen des bundesgerichtlichen Urteils zu einer gesetzmässigen Praxis übergehen ( BGE 146 I 105 E. 5.3.1 mit Hinweisen).

Art. 8 Abs. 1 BV 5.3. Gemäss den Ausführungen der Vorinstanz ist es weder dem Beschwerdeführer noch der Gemeinde Stäfa gelungen aufzuzeigen, dass in der Vergangenheit in der Kernzone in Bezug auf die Gestaltung und Materialisierung der Fenster eine einheitliche Praxis bestand. Entgegen der Kritik des Beschwerdeführers ist diese vorinstanzliche Schlussfolgerung nicht zu beanstanden, bestätigen doch die von ihm aufgeführten Referenzobjekte wie auch die anlässlich des Augenscheins des Baurekursgerichts mittels Fotos dokumentierten Gebäude aus der umliegenden Nachbarschaft, dass es in der Dorfkernzone sowohl Holzfenster mit aussenliegenden Sprossen als auch Aluminium- oder Kunsstofffenster mit zwischen- oder innenliegenden Sprossen gibt. Dass sich der Beschwerdeführer an dieser bisher wenig einheitlichen Bewilligungspraxis stört, ist verständlich, belegt jedoch nicht, dass die Gemeinde in ständiger Praxis vom Gesetz abweicht. Diesbezüglich gilt es zudem zu berücksichtigen, dass der Gemeinderat in seiner Vernehmlassung an das Bundesgericht nochmals mit Nachdruck zu erkennen gab, aus Gründen des Ortsbildschutzes werde er bei historischen Bauten in der Kernzone zukünftig nur noch traditionelle Holzfenster mit aussenliegenden Sprossen bewilligen. Mit Blick auf die vorerwähnte Rechtsprechung kann sich der Beschwerdeführer bei dieser Sachlage nicht auf den Grundsatz der Gleichbehandlung im Unrecht berufen. Die Beschwerde erweist sich damit auch in diesem Punkt als unbegründet.

6.

Gemäss den vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen ( Art. 66 Abs. 1 BGG ). Die in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegende Gemeinde hat keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung ( Art. 68 Abs. 3 BGG ).

Art. 66 Abs. 1 BGG Art. 68 Abs. 3 BGG Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.

Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.

Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, dem Gemeinderat Stäfa, der Baudirektion Kanton Zürich und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 1. September 2022

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Kneubühler

Der Gerichtsschreiber: Hahn