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Les clauses exclusives ou limitatives de la garantie en raison des défauts sont fréquentes dans la vente immobilière. Le vendeur d’un bâtiment ancien n’en connaît d’une part pas tous les défauts possibles. D’autre part, il n’est pas en mesure d’estimer le risque d’en voir surgir. En conséquence, il ne veut pas assumer de responsabilité pour la qualité de l’immeuble. De telles clauses sont en principe admissibles. Toutefois, leur validité est soumise à plusieurs conditions.
Il faut tout d’abord que la clause reflète la volonté effective des parties. Les formules usuelles introduites de manière systématique dans les contrats à des fins purement littéraires et dont les parties n’ont pas mesuré la portée, qualifiées de simples clauses de style, sont dénuées de tout effet juridique.
Il faut ensuite que la clause soit claire. Le vendeur qui entend restreindre sa garantie est tenu de manifester sans détour son intention, afin que l’acquéreur ait pleine conscience qu’il accepte une limitation de ses droits. Une clause obscure ou confuse ne comporte pas de renonciation de l’acquéreur à se prévaloir des droits que lui confère la loi.
De plus, le vendeur ne doit pas avoir frauduleusement dissimulé les défauts à l’acheteur. Tel est le cas lorsque le vendeur affirme des qualités ou tait des défauts dans le dessein d’empêcher l’acheteur de se déterminer en connaissance de cause.
Des cas exceptionnels
Enfin, les clauses d’exclusion ne couvrent pas les défauts dont l’acheteur ne peut raisonnablement pas soupçonner l’existence. Le Tribunal fédéral met des exigences si sévères à l’étendue de cette restriction que seules des situations exceptionnelles sont envisageables. En effet, le défaut doit non seulement être inattendu, mais de surcroît occasionner pour l’acheteur des dépenses supérieures à 10% du prix d’achat. À titre d’exemples, les juges envisagent la situation de l’acquéreur d’un terrain affecté de tout temps à l’agriculture, qui se révèlerait être pollué par des infiltrations de mazout, ou celui d’un chalet privé d’eau en période d’étiage en raison d’une insuffisance de la source l’alimentant.
Ces principes peuvent être illustrés par le cas d’un acquéreur d’une maison construite il y a 75 ans, pour le prix de Fr. 600 000.-. À l’occasion de travaux de transformation et d’agrandissement, il a entrepris des fouilles dans le jardin. Il a eu la désagréable surprise de constater qu’une conduite d’eau était en mauvais état et devait être réparée. Les frais des travaux s’élevaient à Fr. 60 000.-. Il contesta la validité de la clause du contrat de vente qui prévoyait que « Toute garantie relative aux défauts de l’immeuble est exclue, dans les limites de la loi ; les parties déclarent connaître la portée de cette clause ».
Le juge confirma la validité de la clause. Il remarqua que les termes du contrat indiquaient que les parties déclaraient connaître la portée de la clause. Il en déduisit qu’elles voulaient sérieusement intégrer cette suppression de la garantie dans l’acte de vente. Il retint que le sens de la clause ne prêtait pas à confusion, puisque l’acquéreur avait affranchi explicitement le vendeur de sa responsabilité pour les défauts. Il constata que rien ne permettait de mettre en doute la bonne foi du vendeur. Enfin, il estima qu’en raison de l’âge du bâtiment, l’acheteur devait envisager le risque que les conduites pussent être défectueuses et dussent être réparées. Il considéra que le défaut n’entravait pas considérablement le but économique de l’acte, puisque l’agrandissement pouvait être réalisé et que les frais de réfection s’élevaient à 10% du prix d’acquisition.
En conséquence, la garantie du vendeur avait été valablement exclue. Il incombait à l’acquéreur de supporter les frais de rénovation des conduites.
Les personnes intéressées par l’acquisition d’un immeuble ancien retiendront de la fâcheuse expérience de cet acquéreur qu’il faut apprécier les incidences économiques de chaque clause d’un contrat. Dans le cadre de la négociation, si le vendeur entend exclure toute garantie, l’acquéreur peut faire valoir qu’il s’agit d’un motif de modération du prix, car c’est lui qui supportera le risque de voir apparaître des défauts qui existaient au moment de la vente, mais dont les parties ignoraient l’existence.
par Grégoire Piller, avocat et notaire à Fribourg
Article paru dans le Magazine immobilier.ch de juillet-août 2019