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Ausgangslage
Der Regierungsrat des Kantons Zürich stellte mit seinem Antrag vom 25. August 2010 dem Zürcher Kantonsrat den Antrag, das Gesetz über die Vermittlung von Wohn- und Geschäftsräumen vom 30. November 1980 ("Vermittlungsgesetz") aufzuheben sowie die Regelungen in der zugehörigen Tarifordnung der Direktion für Justiz vom 25. März 1982 ("Tarifordnung") in modifizierter Form in das kantonale Einführungsgesetz zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch zu überführen.
Zurzeit [Hinweis: Vor der Neufassung 2012] sieht das Vermittlungsgesetz noch vor, dass der gewerbsmässige Nachweis von Mietobjekten und die gewerbsmässige Vermittlung des Abschlusses von Mietverträgen der Bewilligung (durch die Direktion der Justiz und des Innern) bedürfen. Dabei erstreckt sich die Bewilligungspflicht auf die Vermittlung von Wohnungen, möblierten und unmöblierten Einzelzimmern sowie von Geschäfts- und Einstellräumen. Bei einem Verstoss gegen diese Bewilligungspflicht sieht das Vermittlungsgesetz in § 6 strafrechtliche Sanktionen in Form von Verweis oder Busse vor. Weiter ist in der Tarifordnung unter anderem geregelt, dass der Maklerlohn 75 % des ersten monatlichen Nettomietzinses nicht übersteigen darf, andere Honorare nicht verlangt werden dürfen sowie die Erhebung von Einschreibe- oder sonstigen Gebühren nicht zulässig ist.
Immerhin beziehen sich die genannten Bestimmungen schon heute nur auf die Vermittlung von Wohn- und Geschäftsräumen an Mieter. Demgegenüber werden die Vermittlungstätigkeit für Vermieter sowie die Vermittlung von Immobilien zum Kauf von diesen Bestimmungen nicht erfasst.
Aufhebung der Bewilligungspflicht
Aus dem besagten Antrag des Regierungsrates geht hervor, dass mit dem Vermittlungsgesetz sowie mit der Tarifordnung zweifelhafte Geschäftspraktiken unseriöser, in der Vermittlungstätigkeit agierender Elemente bekämpft werden sollten, die den Wohnungsmangel für ihre eigenen Zwecke ausnutzen. Aus den Ausführungen des Regierungsrates geht mit Blick auf die gelebte Praxis aber auch die Einsicht hervor, dass das Vermittlungsgesetz mit seiner Bewilligungspflicht für im Kanton Zürich liegende Vermittlungsobjekte den heutigen tatsächlichen und rechtlichen Verhältnissen nicht mehr gerecht wird. So legt der Schutzgedanke des Vermittlungsgesetzes einerseits nahe, dass auch ausserhalb des Kantons Zürich niedergelassene Vermittler für solche Objekte eigentlich bewilligungspflichtig sind, doch aufgrund der Internet-Nutzung andererseits eine zeitgemässe Vermittlungstätigkeit (zunehmend) nicht mehr ortsgebunden ist, sodass auch ein im Ausland ansässiger Vermittler über seine Vermittlungshomepage ohne weiteres im Kanton Zürich befindliche Vermittlungsobjekte anbieten kann. Zudem hält der Antrag des Regierungsrates (wohl etwas ernüchtert) fest, dass die genannte Bewilligungspflicht vielerorts nicht bekannt ist und daher (im Kanton Zürich, aber auch ausserkantonal ansässige) Vermittler ohne Bewilligung tätig sind.
Weiter führt der Regierungsrat aus, dass sich die im Vermittlungsgesetz geregelte Bewilligungspflicht nur schwer mit dem eidgenössischen Binnenmarkgesetz vom 16. Dezember 2005 vereinbaren lässt, das den freien Marktzugang sowie die Gleichbehandlung von ausserkantonalen und im Kanton Zürich niedergelassenen Gewerbetreibenden sicherstellen soll. Dementsprechend kommt der Zürcher Regierungsrat auch zum Schluss, dass eine generelle Aufrechterhaltung dieser Bewilligungspflicht die im Kanton Zürich ansässigen gegenüber ortsfremden Vermittler schlechter stellt.
Im Übrigen gelangt der Regierungsrat zur Erkenntnis, dass sich nach der Einführung des Binnenmarktgesetzes die Zürcher Bewilligungspflicht durch die Erstniederlassung eines Vermittlers in einem Kanton ohne eine solche Bewilligungspflicht relativ einfach umgehen lasse. Denn die Zürcher Bewilligungspflicht (für eine Zweitniederlassung im Kanton Zürich) ist nach den Ausführungen des Regierungsrates sogar dann zu verneinen, wenn in der Zwischenzeit die ausserkantonale Erstniederlassung (ohne eine entsprechende Bewilligungspflicht) aufgegeben wurde.
Provisions-Höchstbegrenzung allein für Wohnräumlichkeiten
Der Schreibende hat bereits in den Jus-News in der Immobilia-Ausgabe vom Juli 2005 (Artikel im PDF-Format) ausgeführt, dass die Anwendung kantonaler Höchsttarife bei der Vermittlung von Geschäftsräumen sachfremd ist und jedenfalls nicht mit der Vermittlung von Wohnräumen gleichgesetzt werden sollte. Der Regierungsrat verfolgt in seinem Antrag vom 25. August 2010 die gleiche Argumentationslinie, indem er bei Mietinteressenten für Geschäftsräumlichkeiten ebenfalls kein besonderes Schutzbedürfnis sieht, zumal diese in geschäftlichen Angelegenheiten geübt sind (wozu auch die Anmietung von Räumlichkeiten gehört).
Mit Verweis auf die mietrechtlichen Bestimmungen in Art. 253b OR soll nach dem Antrag des Regierungsrates ebenfalls keine Begrenzung der Entschädigung mehr gelten bei der Vermittlung von luxuriösen Wohnungen, bei Einfamilienhäusern mit sechs und mehr Wohnräumen sowie bei der Vermittlung von Ferienwohnungen, die für höchstens drei Monate gemietet werden. Denn für solche Objekte gelten nach dem Mietrecht die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen nicht und ist dementsprechend auch vorliegend kein besonderes Schutzbedürfnis gegeben.
Neu sollen die Vorschriften des Vermittlungsgesetzes und der Tarifordnung zu den Höchstansätzen für den Maklerlohn und den Ersatz von Aufwendungen somit nur noch auf die Vermittlung von Wohnräumlichkeiten zur Anwendung kommen, für welche die mietrechtlichen Bestimmungen zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen gelten. Die als § 229a neu in das kantonale Einführungsgesetz zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch zu integrierende Beschränkungen sollen allerdings nicht nur – wie bisher – für die gewerbsmässige Vermittlung, sondern auch für die nicht berufsmässige Wohnungsvermittlung gelten. Denn nach der Ansicht des Regierungsrates spielt es für einen Mietinteressenten keine Rolle, ob er es mit einem gewerbsmässigen Vermittler zu tun hat oder nicht. Demnach sollen neu auch Mieter im Fall einer ausserterminlichen Kündigung oder bei einer Nach- (oder Unter-)miete von den Beschränkungen erfasst werden, wenn sie sich vom neuen Mieter für die Vermittlung der Wohnräumlichkeiten bezahlen lassen.
Die neuen Bestimmungen in § 229a des Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch sollen weiter vorsehen, dass der Maklerlohn nach wie vor höchstens 75 % des monatlichen Nettomietzinses betragen und nur verlangt werden darf, wenn der Mietvertrag infolge der Bemühungen des Maklers zustande gekommen ist. In der neuen Regelung nicht mehr explizit erwähnt wird, dass Verträge in Umfang nichtig sind, wie sie die festgelegten Höchstansätze für den Maklerlohn oder Auslagen überschreiten. Inwieweit daraus der Schluss gezogen werden kann, dass solche Verträge diesbezüglich nicht mehr nichtig und somit vom Mietinteressenten fristgerecht angefochten werden müssen, gilt es noch zu klären.
Weiter beantragt der Regierungsrat, dass nach wie vor eine Sicherheitsleistung 50 % des mutmasslichen Maklerlohnes (der sämtliche Aufwendungen des Maklers umfasst) nicht übersteigen darf und diese Sicherheitsleistung – bei Zustandekommen eines Mietvertrages – an den Maklerlohn anzurechnen ist. Kommt innert sechs Monaten nach Abschluss des Maklervertrages jedoch kein Mietvertrag zustande, ist die Sicherheitsleistung auch nach den neuen Bestimmungen dem Mietinteressenten zurückzuerstatten. Im Übrigen soll gemäss dem Antrag des Regierungsrates auf Strafbestimmungen bei Verstössen gegen die Tarifvorschriften verzichtet werden, zumal krasse Missbräuche in den Anwendungsbereich anderer Strafbestimmungen fallen.
Zusammenfassung und Schlussfolgerungen
Der Antrag des Zürcher Regierungsrates an den Kantonsrat sieht endlich eine weitgehende Aufhebung der derzeitigen Bewilligungspflicht sowie der Tarifbeschränkungen bei der Vermittlung von im Kanton Zürich befindlichen Immobilien vor. Insbesondere die Abkehr von einer staatlichen Regulierung bei der Vermittlung von Geschäftsräumlichkeiten an Mietinteressenten ist aus wirtschaftspolitischer Sicht zu begrüssen. Gleichzeitig bringen die vorgeschlagene neue Regelung bei der Vermittlung von Wohnräumlichkeiten aber auch gewisse Verschärfungen mit sich. So darf der Maklerlohn ausdrücklich nur noch verlangt werden, wenn der Mietvertrag infolge der Bemühungen des Maklers zustande gekommen ist. Damit gibt es wohl keinen Raum mehr für Provisionsgarantien oder für Provisionen, die gefordert werden können, weil sich die Parteien auf den Verzicht des Erfordernisses des Kausalzusammenhangs zwischen der Vermittlung und der konkreten Maklertätigkeit geeinigt haben. Zudem wird neu auch die nicht gewerbsmässige Vermittlung erfasst, so dass neu auch Mieter von den gesetzlichen Bestimmungen erfasst werden sollen, soweit sich diese vom neuen Mieter für die Vermittlung von Wohnräumlichkeiten bezahlen lassen.
Der Antrag des Regierungsrates wurde in der Zwischenzeit der Kommission für Justiz und öffentliche Sicherheit zugewiesen. Die Parlamentsdienste rechnen damit, dass noch in diesem Jahr mit den Beratungen in der Kommission begonnen und das Geschäft mit allfälligen zusätzlichen Anträgen der Kommission im Jahr 2011 vom Kantonsrat behandelt wird.
[Hinweis vgl. auch den Artikel zur Aufhebung des Tarifgesetzes und der zugehörigen Verordnung hier]