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Selon une technique américaine des années 60, le postulat de base est qu’un bien hétérogène composé de toute sorte de parties peut être décomposé en différentes unités et chacune d’elles peut procurer un certain plaisir à l’utilisateur selon les caractéristiques.
Par exemple, une vue sur le lac n’aura pas le même effet qu’une vue sur un terrain vague.
Il s’agirait alors de réunir différentes parties, qui rapportent différentes expériences d’utilisation, afin d’en faire un tout qui détermine le prix final.
Comment le système d'estimation hédoniste a été introduit en Suisse ?
Le point de départ de l’utilisation de la méthode hédoniste en Suisse vient du besoin des banques de pouvoir estimer la valeur des biens immobiliers en utilisant des statistiques, soit des outils avec lesquels les banquiers sont très à l’aise.
Cette méthode est basée sur tout un ensemble de statistiques et de transactions qui se sont réalisées les trimestres précédents. Grâce à l’utilisation d’une immense base de données immobilière de la région, il est possible de décortiquer chacune des transactions en morceau distinct et de les rassembler par la suite, pour faire une estimation d’un nouvel objet immobilier qui n’a pas été estimé.
Cependant, cette technique ne peut pas être utilisée pour l’ensemble des biens immobiliers existants. Dans le cas d’un bien atypique comme une ferme par exemple, la méthode hédoniste ne permet pas de faire une évaluation, car toutes les fermes sont différentes les unes des autres, il n’y a donc pas suffisamment de points de comparaison.
Comment évaluer un bien selon la méthode hédoniste ?
Prenons des caractéristiques physiques communes au même type de biens immobiliers afin de mieux comparer.
Imaginez-vous propriétaire d’une villa individuelle, d’un volume de 900 m3, qui se trouve sur un terrain de 1000 m2 où il y a 5,5 pièces et un garage.
Afin de déterminer la valeur de marché de votre magnifique villa, à cet endroit là et à ce moment-là précisément, nous nous basons sur des centaines de transactions qui se sont produites dans le canton les trimestres précédents, pour faire des comparaisons de choses relativement comparables les unes aux autres.
Maintenant, prenons l’exemple de trois maisons très similaires avec peu de différences, comme une cuisine mieux équipée ou plus neuve.
Chaque caractéristique est de nouveau décortiquée en différentes qualités telles que cuisine neuve, quasiment neuve, en bon état, à rénover ou complètement détruite, même si ce dernier critère n’existe pas encore!
Pour faire plus simple, il s’agit d’établir une échelle d’évaluation de type: très bonne qualité, qualité moyenne, qualité basique, mauvaise qualité…
D’autres critères sont-ils pris en compte pour l’évaluation des biens ?
Pour chaque élément, il faut tenir compte de l’année de construction de la maison, l’année de rénovation et même quelques rénovations de certaines parties de la maison.
Par ailleurs, la qualité des éléments ainsi que leur marque peuvent également compter.
Pour faire bon usage de cette méthode, il faut absolument faire une analyse très approfondie de chaque élément qui compose la maison, mais pour ce faire il faut que l’estimateur utilise sa jugeote, son jugement et son expérience, car heureusement, la machine ne peut pas encore remplacer l’être humain.
Le banquier quant à lui, a besoin de s’assurer qu’il ne prend pas de risque en prêtant l’argent pour l’achat de la maison, mais il se permet tout de même d’osciller dans une certaine marge. C’est assez fréquent que trois banquiers différents estiment la même maison en vente, avec une différence de CHF 100.000 entre l’estimation la plus élevée et la moins élevée.
Quelles sont les limites de cette technique ?
La réussite ou l’échec de l’utilisation de cette méthode reposent sur la manière dont les informations sont introduites dans le logiciel informatique pour être analysées.
Même si la méthode hédoniste permet de vérifier les évaluations en interne, les experts de l’estimation immobilière lui reprochent de se baser uniquement sur des transactions du passé, elle est alors toujours en retard, mais elle est aussi critiquée, car elle dépend de l’opérateur et de la façon dont il établit les critères dans l’usage de cette dernière demande beaucoup de finesse, car les différences d’estimation peuvent dépasser les CHF 300.000 et cela pose problème.
Dieu merci ! Le métier d’estimateur n’est pas près de disparaître.
L’homme ne sera jamais remplacé par les machines en ce qui concerne l’estimation immobilière.
Il faut pouvoir observer les choses par soi-même, les comparer, et faire preuve de jugement et d’expérience pour pouvoir déterminer correctement le prix d’un bien immobilier, alors qu’un logiciel saura seulement additionner les informations.
Lorsque des courtiers ou des agences n’utilisent que cette méthode, cela peut conduire à d’énormes erreurs et causer de vrais préjudices comme l’exemple des propriétaires qui ont perdu CHF 300.000 sur la vente de leur bien, car il avait été incorrectement estimé au départ.
Le système hédoniste est-il uniquement utilisé par les banques et les courtiers ?
L’estimation hédoniste est également utilisée en ligne, de façon tout à fait correcte pour donner un ordre de grandeur et une idée sur la valeur d’un bien pour un propriétaire qui se demande “combien vaut ma maison ?”
Le nombre de critères est très limité pour les logiciels en ligne, telle que la surface du terrain, le volume de la maison, la surface habitable et d’autres données de ce genre-là. Généralement, le logiciel donne une fourchette de valeur même si souvent la fourchette ressemble plutôt à un râteau, d’où la nécessité de faire une vraie estimation professionnelle.
Vous le savez désormais! L’estimation demanderait de rentrer pendant un bon moment des critères dont on n’a pas connaissance parfois.
Le logiciel hédoniste est utilisé en interne pour vérifier les estimations de valeur vénale et ça demande de rentrer plus de 50 critères pour pouvoir avoir une valeur, mais encore faut-il pouvoir la juger objectivement. Exemple: un propriétaire peut avoir l’impression que sa cuisine est en très bon état ou au contraire en très mauvais état parce que c’est sa perception des choses. D’où la nécessité pour le propriétaire d’avoir un point de vue externe, qui n’est pas émotionnellement attaché au bien pour pouvoir l’estimer correctement.
Le mot de la fin
La valeur hédoniste et le système de calcul hédoniste sont tout à fait valables pour le banquier, qui est habitué à travailler avec des modèles statistiques et des modèles de prévisions sur base de chiffres.
Le particulier quant à lui, peut l’utiliser pour avoir un ordre d’idée grâce à l’estimation en ligne.
Enfin, le courtier professionnel peut valider ou comparer ses calculs de valeurs vénales sur base de la technique d’estimation traditionnelle, pour pouvoir affiner son estimation et utiliser ce modèle pour défendre au mieux les intérêts du propriétaire.
Un autre avantage de l’utilisation d’un modèle hédoniste en interne, c’est que désormais aucune banque ne peut contester le prix auquel un professionnel veut vendre un bien, car il utiliserait le même logiciel.