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Rechte im Sondernutzungsrecht für den Gartensitzplatz
Je weniger das Stockwerkeigentümerreglement das alleinige Nutzungsrecht regelt, desto stärker wird die Miteigentümerin, der Miteigentümer eingeschränkt. Falls nichts im Reglement steht, darf sie oder er nur Blumentöpfe, Gartenmöbel wie Bänke, Liegen, Sonnenschirme, Stühle oder Tische und einen mobilen Grill aufstellen. Ein Biotop anlegen, ein Cheminée mauern, ein Gartenhäuschen bauen, den Rasen umgraben und ein Blumen- oder Gemüsebeet anlegen, den Sitzplatz einzäunen, einen Spielplatz einrichten oder einen Swimmingpool installieren lassen sind untersagt. Darum ist es wichtig, dass die Rechte und die Pflichten genau definiert werden, wenn das Reglement erstellt beziehungsweise geändert wird.
Beispiel: Wenn Sie als Eigentümerin oder Eigentümer einer Gartenwohnung einen Whirlpool auf «Ihrem» Gartensitzplatz einrichten wollen, brauchen Sie das Einverständnis Ihrer Miteigentümerinnen und Miteigentümer (mit qualifiziertem Mehr). Ausser, das Reglement erlaubt Whirlpools ausdrücklich.
Pflichten im Sondernutzungsrecht
Solange das Stockwerkeigentümerreglement nichts anderes vorschreibt, ist die Eigentümerin, der Eigentümer der Gartenwohnung lediglich verpflichtet, den Rasen zu mähen, die Beete zu jäten, den Plattenbelag zu reinigen und allfällige Mängel auszubessern. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft muss den Garten in seiner Substanz erhalten. Zum Beispiel den Rasen nach einer Überschwemmung neu ansäen, alte Bäume fällen oder alle gemeinschaftlichen Bäume, Hecken und Sträucher regelmässig zurückschneiden. Wenn eine Nutzniesserin oder ein Nutzniesser des alleinigen Nutzungsrechts Bäume, Hecken oder Sträucher anpflanzen darf, ist sie oder er für die Pflege und für den Unterhalt verantwortlich.
Und wer bezahlt Gartenunterhalt und -pflege?
- Ohne Sondernutzungsrecht und abweichende Regelung im Stockwerkeigentümerreglement bezahlt die Stockwerkeigentümergemeinschaft den Gartenunterhalt. Die gemeinschaftlichen Kosten werden anteilmässig (nach Wertquoten) auf die Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer verteilt.
- Mit alleinigem Nutzungsrecht ist die Miteigentümerin oder der Miteigentümer mit Sondernutzungsrecht für Unterhalt sowie Pflege verantwortlich und trägt die Kosten dafür. Das gilt auch für Bäume, Hecken oder Sträucher und das Cheminée oder Gartenhäuschen, das die Gemeinschaft bewilligt hat. Dafür trägt die Stockwerkeigentümergemeinschaft alle Kosten für Unterhalt und Pflege der Substanz.