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Wie viel ist die Immobilie wert? Diese zentrale Frage steht im Raum, sobald der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung ansteht. Zur Ermittlung des Verkaufspreises wird deshalb in der Regel eine Schätzung durchgeführt. Dabei stehen zwei Varianten zur Wahl: die Ermittlung des Werts durch eine Fachperson direkt vor Ort oder eine hedonische Bewertung.
In vielen Fällen kommt heute die hedonische Methode zum Einsatz. Sie wird beispielsweise auch von gewissen Banken bei der Vergabe einer Hypothek angewendet. Diese prüfen damit, ob der Kaufpreis dem realen Wert des Objekts entspricht. Basis für die hedonische Bewertung, die mit Hilfe des Computers durchgeführt wird, bildet eine grosse Datenbank. Darin sind die Eckwerte tausender Immobilienverkäufe abgelegt. Diese umfassen einerseits wichtige Punkte zum Objekt selber – etwa die Wohnfläche, den Ausbaustandard oder den baulichen Zustand. Dazu kommen andererseits eine grosse Zahl an Kriterien zur Lage des Grundstücks im Quartier und in der Gemeinde sowie natürlich der Verkaufspreis. Das Computer-Tool vergleicht dann die Daten des zu schätzenden Objekts mit den Werten ähnlicher Objekte in der Datenbank und errechnet daraus den aktuell erzielbaren Verkaufspreis.
Bei speziellen Immobilien, wie etwa luxuriösen Liegenschaften, sehr alten Häusern oder Denkmalschutzobjekten ist eine Bewertung mit dem hedonischen Modell schwierig, da es kaum Objekte mit vergleichbaren Daten im System gibt. Hier erfolgt die Ermittlung des Werts am besten durch einen versierten Immobilienschätzer. Dieser besichtigt das Objekt, prüft relevante Punkte, wie etwa den baulichen Zustand, ermittelt den Wert des Grundstücks und sichtet alle nötigen Unterlagen. Darauf basierend erstellt er schliesslich eine Verkehrswertberechnung, die den aktuellen Marktwert der Liegenschaft abbildet.