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01.06.2020
Wann dürfen Quartierplankosten definitiv verteilt werden?
Wann dürfen Quartierplankosten definitiv verteilt werden?
Das Quartierplanverfahren ist ein komplexes Verfahren, in welchem Quartierplankosten in beträchtlicher Höhe anfallen können. Ein neuerer Entscheid des Baurekursgerichts stellt klar, dass eine definitive Kostenverlegung erst möglich ist, wenn der Quartierplan ausgeleitet oder genehmigt wurde.
Ein neuerer Entscheid des Baurekursgerichts legt fest, wann die Gemeinde über die definitive Verteilung der Quartierplankosten entscheiden darf. Dieser Beitrag soll diesen Aspekt beleuchten und Anhaltspunkte dazu geben, welche Kosten im Quartierplanverfahren durch die Beteiligten zu tragen sind.
Grundsatz der Verteilung der Quartierplankosten
Die am Quartierplanverfahren beteiligten Grundeigentümer zahlen die Quartierplankosten (Kosten der Gemeinde für die Aufstellung und den Vollzug des Quartierplans) in der Regel im Verhältnis der Flächen ihrer neuen Grundstücke. Besondere Verhältnisse sind zu berücksichtigen. Der Gemeinderat kann eine angemessene Bevorschussung oder angemessene Abschlagszahlungen verlangen. Die Aufteilung der Kosten im Verhältnis der neu zugeteilten Flächen soll denjenigen Quartierplangenossen Kosten auferlegen, die vom Quartierplan profitieren.
Kommt es jedoch nie zu der im Entwurf vorgesehenen Neuzuteilung, kann auf Neuzuteilungsflächen für die Kostenverlegung nicht abgestellt werden. Stattdessen sind die Flächen des Altbestands heranzuziehen.
Umfang der Quartierplankosten
Zu den Verfahrenskosten zählen alle mit der Aufstellung und dem Vollzug des Quartierplans anfallenden Kosten, wie z.B die Kosten für:
- die administrative Begleitung
- die Bearbeitung der Pläne mit Einschluss der Architektur- und Ingenieurarbeiten
- die Festlegung des Geldausgleichs und des Verlegers der Erstellungskosten
- die Vermessung und Vermarkung
- den grundbuchlichen Vollzug
- im Falle von Gebietssanierungen: die Kosten für den Sozialbericht/spätere Beurteilung einer Gesamterneuerung, den Schutz der der Quartierversorger und den Schutz der Mieter
- Rechtsmittelverfahren
- für Umtriebsentschädigungen
Zu den Verfahrenskosten gehörten aber auch Kosten für Aufwendungen, welche schlussendlich nicht umgesetzt werden oder sich als nutzlos erweisen, wie beispielsweise:
- die Aufwendungen für Studium und Entwurf von Varianten, auch wenn letztlich nur einer der Entwürfe massgebend ist
- Mehrkosten, die daraus entstehen, dass sich eine Planung als mängelbehaftet und überarbeitungsbedürftig erweist
- Kosten wegen fehlerhaftem Vorgehen der mit der Quartierplanung betrauten Personen
- Kosten, die entstehen, weil das Quartierplanverfahren ohne Verschulden der Gemeinde nicht zum Abschluss kommt oder wegen der Änderung der übergeordneten Planung ganz oder teilweise hinfällig wird. Ausgenommen sind Kosten, die gegen elementare quartierplanrechtliche Vorschriften verstossen.
Das Risiko, dass bereits erbrachte Planungsarbeiten nutzlos werden, liegt bei den Grundeigentümern. Eine Gemeinde muss nur denjenigen Teil der Quartierplankosten tragen, welche der Grundstücksfläche entspricht, welche sie selbst ins Quartierplanverfahren einbringt. Die Gemeinde muss in ihrer Eigenschaft als Planungsträgerin nicht die Mehrkosten übernehmen, wenn sich eine Planung im Laufe des Quartierplanverfahrens oder im anschliessenden Rechtsmittel- oder Genehmigungsverfahren als mängelbehaftet und überarbeitungsbedürftig erweist.
Zeitpunkt der definitiven Kostenauflage
Der Gemeinderat kann auf zwei verschiedene Arten die Verfahrenskosten von den Grundeigentümern einziehen:
- Er schiesst die Verfahrenskosten vor und zieht die Verfahrenskosten erst später ein.
- Er verlangt Vorschüsse oder verlangt während des Verfahrens Akontobeiträge von den Beteiligten.
Wählt der Gemeinderat die zweite Variante, sind bereits geleistete Zahlungen den Quartierplanbeteiligten in der Schlussabrechnung gutzuschreiben. Für die Anrechnung der Vorschüsse an die Schlussabrechnung spricht, dass Vorschussleistungen im Grundsatz gleichmässig von sämtlichen Verfahrensbeteiligten zu beziehen sind. Besondere Verhältnisse – wie z.B. die formelle oder faktische Entlassung eines Grundstücks aus dem Quartierplanverfahren – sind vorbehalten.
Bevor das Quartierplanverfahren definitiv abgeschossen wird, ist eine Kostenauflage auf die beteiligten Grundeigentümer mit definitivem Charakter unzulässig. Eine definitive Kostenauflage darf erst erfolgen, sofern die Aufteilung des betreffenden Quartierplanverfahrens in mehrere Verfahren beschlossen wurde oder das Quartierplanverfahren nicht in seinen wesentlichen Zügen weitergeführt wird.
Die Vorschüsse können beträchtliche Höhen erreichen, bevor das Verfahren zum Abschluss kommt. Dies ist insbesondere bei einer Kombination von einem Quartierplan und einem Gestaltungsplan der Fall.