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Aesch (BL)
Herausforderung
Im Gebiet «Im Egg» besteht ein Quartierplan welcher aus dem Jahre 1969 stammt und letztmals 1977 angepasst wurde. Der Quartierplan legt formell die ortsbauliche Gestaltung des Gebietes fest. Veränderungen, wie Aufstockungen, Anbauten oder Neubauten in anderen Massen sind rechtlich nicht möglich. Nachdem einzelne Anfragen von Hauseigentümer/-innen zur Aufstockung ihrer Liegenschaften eingegangen sind, soll der Quartierplan überarbeitet werden, sodass eine Weiterentwicklung der Liegenschaften ermöglicht wird. Die Änderung des Quartierplans erfordert eine hohe Abstimmung unter den davon berührten Eigentümerschaften. Da das Quartierplangebiet insgesamt sehr gross ist und eine heterogene Eigentümerschaft aufweist (Institutionelle Eigentümerschaften, Privates Einzeleigentum, Stockwerkeigentum) wurde ein Bearbeitungsperimeter festgelegt, der etwa die Hälfe des Quartierplans umfasst. Der Bearbeitungsperimeter wurde in drei Handlungsräume aufgeteilt, welche separat bearbeitet wurden. Der Handlungsraum 1 (H1) besteht in erster Linie aus Mehrfamilienhäusern, der Handlungsraum 2 (H2) aus Reihen- und Einfamilienhäusern; der Handlungsraum 3 (H3) umfasst zwei Hochhäuser und ein Gebäude in Stockwerkeigentum. Diese Aufteilung berücksichtigt die Bautypologie, den Erneuerungsstand der Bauten sowie die unterschiedlichen Eigentumsstrukturen. Für den Handlungsraum 3 werden keine Veränderungen vorgeschlagen. In den Handlungsräumen 1 (einschliesslich eines Teils der angrenzenden W3-Zone) und 2 wurde die städtebauliche Struktur mit den Eigentümerschaften auf ihre Entwicklungsmöglichkeiten hin betrachtet und konkrete Entwicklungsvorschläge erarbeitet und abgestimmt.
Prozessdesign
In einem ersten Schritt erfolgten Interviews mit den Eigentümerschaften aus dem Quartierplangebiet, sowie eine ortsbauliche Analyse. Auf Basis dessen wurden die Eigentümerschaften anschliessend eingeladen, um ihre Vorstellungen für die künftige Entwicklung zu diskutieren sowie die weiteren Schritte hinsichtlich einer Änderung des Quartierplans zu besprechen.
Für beide Handlungsräume erfolgten insegsamt vier Veranstaltungen mit den Eigentümerschaften.
Im Handlungsraum 1 wurden an der ersten Mitwirkungsveranstaltung die Resultate der Interviews sowie der städtebaulichen Analyse vorgestellt und drei Varianten für die bauliche Weiterentwicklung skizziert. Die favorisierten Varianten wurden anschliessend weiterbearbeitet. Diese wurde mit der technischen Kommission abgestimmt und dem Gemeinderat vorgelegt. An der dritten Mitwirkungsveranstaltung mit der Eigentümerschaft wurden die konsolidierten Varianten vorgestellt. Die Eigentümerschaft einigte sich auf ein weiteres Vorgehen, das sich an den konsolidierten Varianten orientiert.
Im Handlungsraum 2 konnten die EigentümerInnen im Rahmen der ersten Eigentümerveranstaltung ihre Wünsche und Vorstellungen bezüglich baulichen Veränderungen frei äussern und anhand von Modellen visualisieren. Bei diesem natürlicherweise relativ heterogenen Bild erwiesen sich die Aspekte Aufbau, Anbau und Gestaltung als gemeinsames Anliegen der EigentümerInnen. Hieraus wurden in einem nächsten Schritt Prinzipien für die mögliche bauliche Erweiterung, resp. Umgestaltung im H2 entwickelt, die bei den weiteren Veranstaltungen zur Diskussion gestellt und aufgrund der Rückmeldungen konsolidiert wurden. Die hier dokumentierten Abstimmungen bilden das Grundgerüst für die zukünftige Gestaltung der baulichen Veränderungen im Quartier. Die entwickelten Prinzipien helfen, die baulich-gestalterischen Merkmale des Quartiers als Einheit zu erhalten und Veränderung zu ermöglichen.
Zur Information aller Eigentümerschaften des Quartierplans „Im Egg“ über die Ergebnisse und weiteren Schritte in den Handlungsräumen 1 und 2 fand im Juni 2018 eine Abendveranstaltung statt. Die anwesenden Eigentümerinnen und Eigentümer nahmen die Ergebnisse positiv auf und äusserten teilweise Intersse an Änderungsmöglichkeiten für ihre eigenen Liegenschaften.
Städtebauliches Konzept
Um die Rückmeldungen der Eigentümerschaften gestalterisch sinnvoll umsetzen zu können, wurde ein städtebauliches Konzept in zwei Varianten erstellt. Diese dienten als Grundlage für die Diskussion der Vorschläge innerhalb des Gemeinderates sowie für die Festlegung des weiteren Vorgehens mit den Eigentümerschaften.
Im ausgewählten städtebaulichen Konzept fungieren die drei bestehenden Hochhäuser im nördlichen Teil des Quartierplans «Im Egg» als städtebauliche Markierungen. Derartige Hochpunkte sind künftig auch entlang des westlichen Teils des Quartierplans als Ersatz für die heutigen Riegelbauten vorgesehen. Sie markieren den Auftakt zum Wohnquartier. Zusammen mit den bestehenden Hochpunkten bilden sie ein Ensemble. Die Hochpunkte entlang der Sankt Jakobstrasse betonen mit ähnlichen Volumen wie die bestehenden Hochhäuser den städtebaulichen Zusammenhalt des Quartiers.
Mit den etwas kleiner dimensionierten Mehrfamilienhäusern im mittleren Teil des Quartierplans wird sukzessive der Übergang zu der kleinteiligen Reihenhausbebauung im Handlungsraum 2 geschaffen. Die bereits heute bestehenden grosszügigen Grünräume zwischen den Bauten im Handlungsraum 1 sollen dabei erhalten bleiben.
Entwicklungsvarianten (H1)
Die im Beteiligungsprozesses entwickelten Varianten für eine städtebauliche Entwicklung des Handlungsraums 1 bilden die Grundlage für die Umsetzung in einem Quartierplan. Es handelt sich dabei um ein "Ypsilon-Konzept", das zwei Umsetzungen zulässt. Beide Möglichkeiten sollen in einem neuen Quartierplan als Bebauungsvariante verankert werden.
Um für die Eigentümer und Eigentümerinnen im Handlungsraum 1 die Option zwischen Aufstockung und Neubau offen zu halten, werden im neuen Quartierplan neue maximale Gebäudevolumen festgelegt, innerhalb derer mit wenigen Ausnahmen auch eine Aufstockung des bestehenden Gebäudes realisierbar ist. Die Lage und das maximale Volumen der Neubauten ist auf allen Parzellen definiert. Es werden durch gegenüber dem Bestand vergrösserte Volumen bei den Neubauten höhere Nutzungsziffern erreicht als durch Aufstockung. Für einige Parzellen wurden Einzellösungen verfolgt, um für die entsprechenden Eigentümerschaften realistische Optionen zu ermöglichen. Beispielsweise wurde im südwestlichen Bereich des Perimeters keine Aufstockung als Möglichkeit vorgesehen, da diese von der Eigentümerschaft nicht in Erwägung gezogen wird. Im nordwestlichen Bereich wurde die Möglichkeit einer Aufstockung des Bestands auf 6 Stockwerke bei der Variante «Teilerhalt» verfolgt und alternativ die Möglichkeit zur Realisierung zweier einzelner Gebäude à 6, respektive 7 Stockwerken bei der der Variante «Ensemble» geschaffen.
Teilerhalt
Ensemble
Entwicklungsprinzipien (H2)
Die Diskussion der Eigentümerschaft hat ergeben, dass die Aufstockung der Gebäude im Quartier (H2) für alle Parzellen gleich gewährt werden soll. Eine Pflicht zum Bauen besteht nicht. Um den heutigen Charakter, die Zusammengehörigkeit des Reihenhausquartiers weitestgehend zu erhalten, werden Lage und Höhe der Aufbauten definiert.
Klarer Abschluss - Dachaufbau
Volumen bündig mit der Fassadenflucht auf Hauseingangsseite
Vollgeschoss oder als Teil-Geschoss mit Dachterrasse zum Garten
Moderate Erweiterung - Anbauten
Erweiterungen zum Garten hin möglich
Einhausung von Terrasse und Balkon und moderate Erweiterung um ca. 2.5 Meter
wird pro Zeile geregelt
Einheit in der Vielfalt - Gestaltung
Farbpalette festlegen
Materialwahl am Bestand orientiert
Empfehlungen zur Fassadeneinteilung / Fensteröffnungen mit Orientierung am Bestand
Planungsinstrument
In beiden Handlungsräumen wird zunächst eine Machbarkeitsstudie ausgelöst und anschliessend ein neuer Quartierplan ausgearbeitet. Für die Vergabe des Auftrags zur Ausarbeitung der Machbarkeitsstudie wird in der Auftragsbeschreibung zu Grunde gelegt, dass die Dokumentation des im Modellvorhaben durchlaufenen Prozesses miteinzubeziehen ist und die Anliegen bzw. offenen Fragen aus den Veranstaltungen mit den Eigentümerschaften zu klären sind.
Im HR1 wird die Machbarkeitsstudie, sowie die Erarbeitung des neuen Quartierplans durch die Eigentümerschaften ausgelöst. Ausserdem wird eine Regelung zur Mehrnutzungsabgeltung ausgearbeitet.
Eine Mehrheit von 65% der (rund 60) Eigentümerschaften im HR2 hat sich für die Erarbeitung eines neuen Quartierplans ausgesprochen. Im HR2 wird die Machbarkeitsstudie, sowie die anschliessende Erarbeitung des neuen Quartierplans für das Gebiet, aufgrund der hohen Anzahl an Eigentümerschaften, durch den Gemeinderat ausgelöst. Profitieren die Eigentümerschaften später von einer Nutzungssteigerung, durch eine bauliche Weiterentwicklung oder einen Verkauf ihrer Liegenschaft, werden ihnen die anteilsmässigen Kosten an der Erarbeitung des Quartierplans angerechnet.
Steckbrief
|Dauer:
||April 2015 - Juni 2018

|Aufgabe:
||Verdichtung eines gemischten Wohnquartiers

|Instrument:
||Entwicklungskonzepte als Grundlage für Machbarkeitsstudie und anschliessende Quartierplanverfahren

|Partizipative Methoden:

- Eigentümerinterviews zur Sondierung der Interessen
- Konsultation Eigentümerschaft zur Konzeptentwicklung
- Bildung einer Arbeitsgruppe Eigentümerschaft/ Gemeinde zur Quartierplanmutation
|Involvierte Externe:
|| Stierli + Ruggli Ingenieure + Raumplaner AG

|Anschliessende Verfahren:
|| Machbarkeitsstudien, Erstellung neuer Quartierpläne für einzelne Handlungsräume