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Handlungsspielräume von Erben und Erblassern:
Wenn eine Immobilie durch Erbvorbezug oder Erbteilung an einen Erben geht, statt unter allen Erben aufgeteilt zu werden, zahlt dieser oft nur einen Vorzugspreis. Wir zeigen auf, was Erblasser und andere Erben tun können, damit die neuen Eigentümer nicht kurz nach dem Erbvorbezug bzw. der Erbteilung die Immobilie mit hohem Gewinnn weiterverkaufen.
Fiktives Beispiel
Das Ehepaar Elena (72) und Dominik (74) besitzt eine Villa in Zuzwil SG. In diesem Einfamilienhaus mit Pool leben sie seit bald 45 Jahren, in diesem Haus sind auch ihre Tochter Nicole (37) und ihr Sohn Aurelius (39) aufgewachsen. Die beiden wollen sich nun eine kleinere Eigentumswohnung in der Stadt in Wil SG kaufen.
Aurelius würde geren mit seiner schwangen Frau Christina (33) in die Villa in Zuzwil ziehen. Die Elteren sind damit einverstanden, das Haus ihrem Sohn als Erbvorbezug zu einem Preis zu überlassen, der deutlich unter dem Marktpreis liegt.
Nicole ist einverstanden, weil sie in Luzern arbeitet und dort gerade eine neue Wohung gekauft hat. Ebenfalls geht sie davon aus, dass der Erbvorbezug bei der späteren Erbteilung angerechnet werden wird.
Aurelius wird mit seiner Frau in sein Elternhaus einziehen und wahrscheinlich noch darin leben, wenn die Eltern längst gestorben sind und ihr Erbe aufgeteilt wird. Doch was passiert, wenn Aurelius nicht einzieht und die Villa, welche er unter Marktpreis erhalten hat, zum Marktpreis verkauft, also mit einem grossen Gewinn?
Das wäre nicht im Sinne seiner Eltern, ausserdem würde er seine Schwester übervorteilen. Elena und Dominik können sich und ihre Tochter Christina mit drei Massnahmen wirksam schützen: Sie können beim Erbvorbezug das Recht auf Rückkauf, Gewinnbeteiligung oder Vorkauf schriftlich festhalten.
Rückkaufsrecht (OR 216 ff.):
Die Eltern behalten sich das Recht vor, das Haus zu einem festgelegten Preis zurückzukaufen. Das Rückkaufsrecht kann für höchstens 25 Jahre vereinbart werden. Das Rückkaufsrecht muss im Grundbuch vorgemerkt sein, damit es gegenüber Dritten rechtswirksam sein kann. Wenn das Recht im Grundbuch steht, gilt es auch, wenn Aurelius die Villa an einen Dritten verkauft. Der künftige Käufer muss bis zum Ablauf des Rechts damit rechnen, dass Elena und Ihr Mann das Haus zum vereinbarten Preis zurückkaufen. Ein Risiko welches wohl kaum ein Käufer eingehen wird.
Gewinnbeteiligungsrecht:
Aurelius verpflichtet sich, seine Eltern sowie seine Schweister als Miterbin am allfälligen Gewinn zu beteiligen, falls er die Villa vor der vereinbarten Frist verkauft. Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Vorzugspreis, den die Elena und Dominik ihrem Sohn gewährt haben. Von diesem Betrag kann der Sohn die Grundstückgewinnsteuer und allfällige wertvermehrende Investitionen abziehen. Es ist zu empfehlen das Gewinnbeteiligungsrecht mit dem Vorkaufsrecht verknüpft.
Vorkaufsrecht:
Der Sohn gewährt seiner Schwester und seinen Eltern ein Vorkaufsrecht ein. Die Einräumung eines Vorkaufsrechtes geschieht gestützt auf einen Vorkaufsvertrag. Dieser bedarf zu seiner Gültigkeit grundsätzlich der öffentlichen Beurkundung. Ist indessen der Kaufpreis nicht zum voraus bestimmt, ist der Vertrag in schriftlicher Form gültig. Für die Abfassung des Vorkaufsvertrages kann die Hilfe des Notariates in Anspruch genommen werden. Die maximal zulässige Dauer eines Vorkaufsrechtes beträgt 25 Jahre. Das vertragliche Vorkaufsrecht muss im Grundbuch vorgemerkt sein, damit es gegenüber Dritten rechtswirksam sein kann. Wenn Aurelius das Haus verkaufen will, informiert der Grundbuchverwalter alle Vorkaufsberechtigten. Die haben drei Monate Zeit, sich zu entscheiden. Wenn das Vorkaufsrecht mit dem Gewinnbeteiligungsrecht kombiniert ist, können sie das Vorkaufsrecht ausüben oder die Gewinnbeteiligung verlangen.
Fazit
Mit dem kombinierten Gewinnbeteiligungs- und Vorkaufsrecht können die Eltern und Christina verhindern, dass Aurelius die Villa zeitnah mit einem hohen Gewinn verkauft und sie übervorteilt. Das Rückkaufsrecht ist einschneidend und nur selten sinnvoll.
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