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Bauen in der Landwirtschaftszone
Bauen in der Landwirtschaftszone
Der Ausbau von alten Bauernhäusern oder Wohnhäusern in der Landwirtschaftszone ist streng geregelt. Wir zeigen hier, was grundsätzlich erlaubt ist.
Um zu verstehen, unter welchen Umständen Häuser in der Landwirtschaftszone ausgebaut werden dürfen, müssen drei Kategorien unterschieden werden:
1. Bauernhäuser oder andere Gebäude in der Landwirtschaftszone, die vor 1972 gebaut wurden. Sie werden in diesem Zusammenhang oft als "altrechtliche Bauten" bezeichnet.
2. Bauernhäuser oder andere Gebäude in der Landwirtschaftszone, die nach 1992 gebaut wurden. Sie werden als "neurechtliche Bauten" bezeichnet
3. Bauernhäuser oder andere Gebäude, die in einem sogenannten Streusiedlungsgebiet liegen.
Diese drei Kategorien werden im Folgenden erläutert:
1. Altrechtliche Gebäude (vor 1972 gebaut)
Wenden wir uns zuerst Gebäuden zu, die vor 1972 gebaut wurden. Wie weit sie ausgebaut werden dürfen, ist im Bundesgesetz für Raumplanung RPG in Artikel 24c geregelt. Folgendes ist erlaubt:
a. Ausbau im Innern: Die Wohnfläche darf bei solchen altrechtlichen Bauerhäusern um 60 Prozent erweitert werden, sofern der Ausbau innerhalb des bestehenden Gebäudes stattfindet. Bei vielen Bauernhäusern bedeutet dies, dass nur ein (kleiner) Teil des Ökonomieteils als Wohnraum ausgebaut werden darf.
b. Anbau: Ist der Ausbau im Innern nicht möglich, darf der Wohnraum durch einen Anbau um maximal 30 Prozent erweitert werden. Dies kann im Rahmen eines Ausnahmegesuches bewilligt werden. Anmerkung: Die 30-Prozentregel wurde vom Bundesgericht mittlerweile als als unstatthaft kritisiert.
c. Wiederaufbau verboten: Wird ein altrechltliches Gebäude abgerissen, darf es nicht neu aufgebaut werden.
2. Neurechtliche Gebäude (vor 1972 gebaut)
Bei nach 1972 in der Landwirtschaftszone gebauten Gebäuden ist die Erweiterung des Wohnraumes grundsätzlich nicht möglich.
3. Gebäude in Streusiedlungen
Glück hat, wer ein Gebäude in der Landwirtschaftszone besitzt, welches zusätzlich in einem sogenannten Streusiedlungsgebiet liegt. Gebäude in Streusiedlungsgebieten dürfen in aller Regel vollständig zu landwirtschaftsfremden Wohnzwecken umgenutzt werden. Der Ökonomieteil alter Bauernhäuser darf in Streusiedlungen meistens vollständig ausgebaut werden. Hingegen sind Anbauten in der Regel nicht erlaubt. Damit eine Bewilligung für den Ausbau von Gebäuden bewilligt wird, müssen allerdings verschiedene Bedingungen erfüllt sein. So müssen die Gebäude ganzjährig bewohnt sein.
Bei Gebäuden in Streusiedlungsgebieten spielt es keine Rolle, ob sie vor oder nach 1972 gebaut wurden.
Bemerkung 1: Für Baubewilligungen in der Landwirtschaftszone ist - anders als in Bauzonen - nicht die Gemeinde, sondern der Kanton zuständig.
Bemerkung 2: Wenn ein altes Bauernhaus hingegen in der Bauzone steht, darf es selbstverständlich genau gleich ausgebaut, abgerissen oder umgebaut werden wie jedes andere Einfamilienhaus in einer Bauzone.