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Der Begriff der Annuitätenhypothek (manchmal auch Annuitätendarlehen, Tilgungshypothek oder Amortisationshypothek genannt) bezeichnet eine Hypothek, die durch konstante Zahlungen (Raten) abbezahlt wird.
Die Raten – «Annuitäten» genannt – werden regelmässig in gleicher Höhe zurückbezahlt. Sie können jährlich, vierteljährlich oder halbjährlich erfolgen. Bis zum Laufzeit-Ende ist die Hypothek entweder ganz oder teilweise abbezahlt.
Die Raten einer Annuitätenhypothek haben immer zwei Komponenten.
Die erste Komponente ist eine Zinszahlung, das heisst ein prozentualer Betrag der Hypothek. Dieser Zinssatz kann fix (wie bei einer Festhypothek) oder variabel sein (wie bei einer variablen oder einer Libor-Hypothek).
Die zweite Komponente dient der Amortisation der Hypothek und berechnet sich als Differenz zwischen der vereinbarten Rate und der Zinsbelastung.
Die Summe beider Komponenten ist konstant gleich hoch. Bei tiefen Hypothekarzinsen sind also die Amortisationszahlungen höher als bei hohen Zinsen. Auch wird die Zinsbelastung mit zunehmender Laufzeit kleiner, da sich der Hypothekarbetrag durch jede Amortisationszahlung verringert. Das hat zur Folge, dass sich die Hypothekarschuld mit zunehmender Laufzeit schneller reduziert.
Beispiel: Sie nehmen eine Annuitätenhypothek in der Höhe von 800'000 Franken auf und vereinbaren eine jährliche Ratenzahlung (Annuität) von 20'000 Franken. Im ersten Jahr betrage der Zinssatz 1%, im zweiten Jahr 2%. Ihre Ratenzahlung im ersten Jahr setzt sich folglich aus einer Zinszahlung in der Höhe von 8000 Franken und einer Amortisationszahlung in der Höhe von 12'000 Franken zusammen. Im zweiten Jahr beträgt Ihre Hypothek noch 788'000 Franken, die Zinszahlung beträgt 15'760 Franken und die Amortisation 4240 Franken.
Die Annuitätenhypothek unterscheidet sich von einer Festhypothek mit einer direkten Amortisation durch ihre stetig konstanten Raten, wobei die Zins- und Amortisationsbestandteile der Rate je nach Höhe des Zinssatzes und Hypothekarbetrages variieren können. Im Fall einer direkten Amortisation hingegen werden in der Regel konstante Amortisationszahlungen vereinbart. Das heisst die Gesamtraten sinken bei der direkten Amortisation tendenziell mit zunehmender Laufzeit.
In der Schweiz ist das Modell der Annuitätenhypothek nicht mehr populär, wird aber von einzelnen Banken noch angeboten und vor dem Hintergrund der herrschenden Tiefzinsphase wieder vermehrt diskutiert.
Die Idee: Es kann sich lohnen, im Tiefzinsumfeld die Hypothekarschuld zu verringern, damit man bei allfällig steigenden Zinsen nicht von zu hohen Zinszahlungen überrascht wird. Die Hypothekarschuld lässt sich durch eine Annuitätenhypothek oder eine direkte Amortisation verkleinern. Schweizer Hypothekarnehmer hingegen amortisieren aufgrund der Steuervorteile weiterhin bevorzugt indirekt.