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Kaufen oder mieten im Konkubinat: Das müssen Sie wissen
Immer mehr Paare ohne Trauschein kaufen Wohneigentum oder mieten ein Haus oder eine Wohnung. Mit einem Konkubinatsvertrag können Konkubinatspaare ihr Zusammenleben regeln und viele Probleme vermeiden. Unabhängig davon, ob sie kaufen oder mieten.
(rh) Immer mehr Paare leben ohne Trauschein zusammen und wollen vielleicht eine Wohnung oder ein Haus kaufen. Weil das Gesetz den Kauf von Wohneigentum im Konkubinat nur rudimentär regelt, ist es sinnvoll, vor Vertragsunterzeichnung einige Punkte zu regeln. Am besten in einem schriftlichen und von beiden Partnern unterzeichneten Konkubinatsvertrag, der diese Fragen beantwortet:
1. Wer kauft das Wohneigentum?
2. Wie wird der Kauf finanziert?
3. Wer beteiligt sich mit wie viel an den Unterhaltskosten?
4. Wer hat bei Entscheidungen wie viele Stimmrechte?
5. Was passiert, wenn sich das Konkubinatspaar trennt?
Dieser Vertrag sollte notariell als Erbvertrag abgeschlossen werden, um eine gegenseitige Erbberechtigung zu erreichen. Anders als bei Ehepaaren fällt bei Konkubinatspaaren immer eine Erbschaftssteuer an. Ausserdem haben Pflichtteilserben Anspruch auf drei Viertel des Nachlasses. Eine Lösung wäre ein Erbverzichtsvertrag mit den Erben.
Allein- oder Gesamteigentum?
Konkubinatspaare können Wohneigentum im Allein-, Gesamt-oder Miteigentum kaufen. Wenn ein Partner das Haus kauft, wird nur sie oder er als Eigentümerin beziehungsweise Eigentümer im Grundbuch eingetragen. In diesem Fall sollte sie oder er einen Mietvertrag mit dem Lebensgefährten, der Lebensgefährtin abschliessen. Beim Gesamteigentum werden beide Konkubinatspartner als gleichberechtigte Eigentümer im Grundbuch eingetragen, weil ihnen das Haus oder die Wohnung zu gleichen Teilen gehört – selbst wenn sie oder er mehr Eigenkapital investiert hat. Im Gesamteigentum können Partner nur gemeinsam entscheiden, ihr Wohneigentum zu verkaufen.
Sinnvolle Lösung: Miteigentum
Viele Konkubinatspaare entscheiden sich für Miteigentum. Die Anteile werden einzeln im Grundbuch aufgeführt und jeder Partner verfügt frei über seinen Anteil. Sinnvoll ist es, den Anteil im Verhältnis des investierten Kapitals zu bestimmen. Wenn die Partnerin 200'000 Franken und der Partner 100'000 Franken einbringt, ist ihr Anteil zwei Drittel und sein Anteil ein Drittel. Viele Paare erwerben ihr Wohneigentum im Miteigentum, weil ein oder beide Partner den Kauf mit Geld aus der Pensionskasse oder Säule 3a finanzieren. Das ist im Gesamteigentum unmöglich, weil aus dem Grundbuch ersichtlich sein muss, welcher Anteil mit Kapital aus der Altersvorsorge finanziert worden ist.
Mitmiete oder Untermiete?
Konkubinatspartner haben die Wahl zwischen zwei Mietverhältnissen: Mitmiete und Untermiete. Die Mitmiete hat den Vorteil, dass alle Mieter gleichberechtigt sind. Wenn zwei Mieter den Vertrag gemeinsam unterschreiben, können sie ihn aber auch nur gemeinsam auflösen. Sie haften beide bis zum offiziellen Ablauf des Mietverhältnisses solidarisch für Miete und Nebenkosten, auch wenn einer von ihnen nicht mehr in der gemeinsamen Wohnung lebt. Fall sie die Miete nicht zahlen, kann sich der Vermieter aussuchen, bei wem er seine finanziellen Forderungen eintreiben will. Also auch beim Partner, der ausgezogen ist. Bei der Untermiete unterschreibt ein einzelner Wohnpartner den Mietvertrag und schliesst mit dem anderen einen Untermietvertrag ab. Der Hauptmieter haftet allein, der Untermieter kann einfach kündigen und ausziehen.
Etwas schwieriger ist es bei der Mitmiete. Häufig wird der gemeinsame Mietvertrag auf den Partner oder die Partnerin übertragen, der beziehungsweise die in der Wohnung bleiben will. Allerdings müssen beide Mieter und der Vermieter einverstanden sein. Das Gesetz schreibt dem Vermieter nicht vor, dass er zustimmen muss. Er kann ablehnen, ohne Gründe nennen zu müssen. In der Regel wird er aber zustimmen. Ausser, er zweifelt daran, dass der Mieter die Miete allein bezahlen kann.
Konkubinatsvertrag vermeidet Probleme
Nicht jede Liebe hält ewig. Deshalb sollte ein Konkubinatsvertrag regeln, was passiert, wenn sich das Paar trennt. Im Alleineigentum ist der Fall klar, im Mit- oder Gesamteigentum nicht. Falls das Wohneigentum beiden gehört, kann eine Frist definiert werden, innerhalb der ein Partner den Anteil des anderen übernehmen kann – und was zu tun ist, falls beide den Anteil des anderen wollen. Denkbar wäre ein Losentscheid oder internes Bieterverfahren. Wenn keiner will, wird das Wohneigentum verkauft. Vom Erlös werden die Hypotheken und Einlagen der Partner zurückbezahlt. Dann wird der Gewinn oder Verlust aufgeteilt, in der Regel anteilmässig nach dem investierten Kapital.
Auch Konkubinatspaare, die mieten, sollten einen Konkubinatsvertrag abschliessen. Dieser regelt unter anderem, wer Mieter ist, wer wie viel an die Miete inklusive Nebenkosten beisteuert und allenfalls, wer in der Wohnung bleiben darf. Falls Sie diesen Punkt offen lassen wollen, können Sie den Vermieter bitten, eine Teilkündigungsklausel in den Mietvertrag aufzunehmen. Dann könnte ein Partner den Vertrag allein auflösen und der Vermieter könnte das Mietverhältnis mit dem Partner fortsetzen, der bleiben will – oder den Vertrag auflösen. Dann würden beide Mieter solidarisch bis zum Ablauf der offiziellen Kündigungsfrist haften. Und beide müssten ausziehen.
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Je besser Sie sich vorbereiten, wenn Sie Wohneigentum kaufen wollen, desto sicherer finden Sie Ihr Traumhaus oder Ihre Traumwohnung. Wir listen Schritt für Schritt auf, worauf Sie beim Hauskauf besonders achten müssen.
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