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Ce que vous devez savoir sur le droit immobilier
Une haie trop haute ou de nouvelles directives en matière de zones de visibilité des sorties : le droit immobilier règle (presque) toutes les questions juridiques relatives aux terrains fonciers.
(Rh) En Suisse, conformément à l'article 655 du Code civil, sont immeubles dans le sens de la présente loi les biens-fonds, les droits distincts et permanents immatriculés au registre foncier, les mines et les parts de copropriété d'un immeuble. Le droit de la propriété règle toutes les questions juridiques concernant les terrains, par exemple
- le droit de superficie,
- les servitudes,
- les droits de gage immobilier,
- les contrats d'achat et de donation, avancement d'hoiries,
- le droit de voisinage,
- l'usufruit et le droit d'habitation,
- les morcellements et réunions ainsi que
- le droit de propriété par étages.
Importants sous-domaines du droit immobilier
Les prestations fournies par des avocats ou notaires, soit en détail :
- Le droit de superficie est le droit d'utiliser un terrain pour une durée déterminée (en général comprise entre 30 et 100 ans). Le propriétaire octroie au superficiaire le droit limité dans le temps de construire sur son terrain. En contrepartie, il reçoit une rente de droit de superficie. Les contrats de droit de superficie doivent recourir à la forme authentique.
- Les servitudes telles que servitude de passage et droits de passage à véhicule ou les restrictions en matière de construction ou de plantation, mais également les droits de superficie, de jouissance ou d'habitation doivent faire l'objet d'une inscription au registre foncier. Les servitudes immobilières règlent la question de savoir qui doit tolérer ou omettre quelque chose et de quelle manière il ou elle sera dédommagé(e) dans ce contexte.
- Les droits de gage immobilier sont des droits hypothécaires sur des terrains qui doivent être rédigés en la forme authentique. Si le débiteur n'est pas en mesure d'honorer ses obligations financières, le créancier peut liquider le gage immobilier moyennant une procédure en matière de poursuite pour dettes et faillite, et garantir ainsi sa créance.
- Un achat, une donation ou un avancement d'hoiries doit être réglé par voie contractuelle et rédigé en la forme authentique. Les contrats régissent les droits et obligations. Dans le cadre des règlements de successions familiales, les biens-fonds font généralement figure d'avances d’héritage et sont donnés avec anticipation (en imputation sur les futures parts héréditaires).
- Le droit de voisinage est régi non seulement par le Code civil, mais également par le droit fédéral, cantonal et communal. Les conflits entre voisins durent généralement longtemps, coûtent chers et détériorent la qualité de l'habitat et par conséquent la qualité de vie. Pour cette raison, l'avocat ou le notaire cherche, en sa qualité d'intermédiaire, une solution à l'amiable, acceptable pour toutes les parties.
- L'usufruit détermine qui habite sur un bien-fonds ou qui le loue et a le droit de garder les revenus locatifs. Le droit d'habitation est généralement concédé pour toute la durée de vie et définit qui a le droit d'habiter dans la maison ou l'appartement, sans cependant avoir le droit de location. Après avance d'hoirie, les enfants attribuent souvent un droit d'habitation à leurs parents comme solution de prévoyance vieillesse.
- En cas de morcellement, les biens-fonds sont divisés tandis qu'ils sont assemblés après réunion. L'important est que tous les droits et charges inscrits au registre foncier soient épurés. La réglementation de la totalité des servitudes est particulièrement compliquée.
- Le droit de la copropriété est complexe, car les propriétaires par étages ne possèdent pas la totalité d'un terrain mais uniquement une part du bien-fonds. Cette quote-part est inscrite au registre foncier et constitue la base sur laquelle repose la répartition des coûts d'entretien et d’exploitation des parties communes du bâtiment. Par ailleurs, les mesures d'aménagement des parties communes du bâtiment requièrent l'approbation de la communauté des propriétaires par étages. Selon le copropriétaire, cela peut constituer une source plus ou moins grande de conflits. Pour cette raison, il est important d'essayer d'envisager tous les problèmes potentiels lors de la constitution d'une propriété par étages.
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