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Geschäftsnummer: VB.2021.00578 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 03.03.2022 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 04.03.2023 abgewiesen. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Perimeter einer altrechtlichen Arealüberbauung. Die streitbetroffene Überbauung widerspricht den heutigen Bauvorschriften (Regelbauweise sowie Arealüberbauung) und fällt damit grundsätzlich (auch) in den Anwendungsbereich von § 357 Abs. 1 PBG. Bestehende Bauten und Anlagen der Arealüberbauung dürfen mit Blick auf die Besitzstandsgarantie bestehen bleiben, doch sind Änderungen nur nach Massgabe von § 357 Abs. 1 PBG zulässig. Allerdings ist die Neuerstellung einer selbständigen Baute – gar wenn an eine bestehende Baute angebaut wird – nicht als Umbau oder Erweiterung im Sinn von § 357 PBG zu betrachten. Ein selbständiger Neubau auf einem Grundstück im Perimeter einer altrechtlichen Arealüberbauung muss daher einerseits dem Arealüberbauungsrevers entsprechen, das heisst, er darf nicht zu einer wesentlich anderen Überbauung als seinerzeit bewilligt führen. Andererseits – da altrechtliche Arealüberbauungsbestimmungen keine Grundlage für eine neue Baubewilligung bieten können – muss eine solche Baute die Voraussetzungen der Regelbauweise einhalten. Letzteres gilt jedenfalls, soweit eine altrechtliche Arealüberbauung nicht in eine neurechtliche Arealüberbauung umgewandelt wurde bzw. werden kann (E. 4.1). Der Neubau erweist sich aber mit Blick auf die Regelbauweise nicht als bewilligungsfähig (E. 4.3). Abweisung. Geschäftsnummer: VB.2021.00578 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 03.03.2022 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 04.03.2023 abgewiesen. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Perimeter einer altrechtlichen Arealüberbauung. Die streitbetroffene Überbauung widerspricht den heutigen Bauvorschriften (Regelbauweise sowie Arealüberbauung) und fällt damit grundsätzlich (auch) in den Anwendungsbereich von § 357 Abs. 1 PBG. Bestehende Bauten und Anlagen der Arealüberbauung dürfen mit Blick auf die Besitzstandsgarantie bestehen bleiben, doch sind Änderungen nur nach Massgabe von § 357 Abs. 1 PBG zulässig. Allerdings ist die Neuerstellung einer selbständigen Baute – gar wenn an eine bestehende Baute angebaut wird – nicht als Umbau oder Erweiterung im Sinn von § 357 PBG zu betrachten. Ein selbständiger Neubau auf einem Grundstück im Perimeter einer altrechtlichen Arealüberbauung muss daher einerseits dem Arealüberbauungsrevers entsprechen, das heisst, er darf nicht zu einer wesentlich anderen Überbauung als seinerzeit bewilligt führen. Andererseits – da altrechtliche Arealüberbauungsbestimmungen keine Grundlage für eine neue Baubewilligung bieten können – muss eine solche Baute die Voraussetzungen der Regelbauweise einhalten. Letzteres gilt jedenfalls, soweit eine altrechtliche Arealüberbauung nicht in eine neurechtliche Arealüberbauung umgewandelt wurde bzw. werden kann (E. 4.1). Der Neubau erweist sich aber mit Blick auf die Regelbauweise nicht als bewilligungsfähig (E. 4.3). Abweisung. Stichworte: ALTRECHTLICH AREALPERIMETER AREALÜBERBAUUNG BESITZSTANDSGARANTIE ERWEITERTE BESITZSTANDSGARANTIE Rechtsnormen: § 238 Abs. 2 PBG § 357 Abs. 1 PBG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 2 Stichworte: ALTRECHTLICH AREALPERIMETER AREALÜBERBAUUNG BESITZSTANDSGARANTIE ERWEITERTE BESITZSTANDSGARANTIE ALTRECHTLICH AREALPERIMETER AREALÜBERBAUUNG BESITZSTANDSGARANTIE ERWEITERTE BESITZSTANDSGARANTIE Rechtsnormen: § 238 Abs. 2 PBG § 357 Abs. 1 PBG § 238 Abs. 2 PBG § 357 Abs. 1 PBG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 2 Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung VB.2021.00578 Urteil der 1. Kammer vom 3. März 2022 Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiber Jonas Alig. In Sachen A, vertreten durch RA B, Beschwerdeführer, gegen 1.1 C, 1.2 D, 2. E, alle vertreten durch RA F, 3. G, vertreten durch RA H, Beschwerdegegnerschaft, und 1. Gemeinderat Horgen, vertreten durch RA I, 2. Baudirektion Kanton Zürich, Mitbeteiligte, betreffend Baubewilligung, hat sich ergeben: I. A. Mit Beschluss vom 6. Mai 2019 verweigerte der Gemeinderat Horgen A die Baubewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der J-Strasse in Horgen. B. Mit Beschluss vom 4. November 2019 erteilte der Gemeinderat Horgen A unter Nebenbestimmungen die Baubewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Baugrundstück. II. A. Gegen den Beschluss vom 6. Mai 2019 erhob A mit Eingabe vom 17. Juni 2019 Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich (Verfahren G.‑Nr. R2.2019.00089). B. Gegen den Beschluss vom 4. November 2019 erhoben G mit Eingabe vom 4. Dezember 2019 (Verfahren G.‑Nr. R2.2019.00192) und D und C sowie E mit gemeinsamer Eingabe vom 6. Dezember 2019 Rekurs an das Baurekursgericht (Verfahren G.‑Nr. R2.2019.00194). C. Mit Entscheid vom 22. Juni 2021 vereinigte das Baurekursgericht die Verfahren. Den Rekurs G.‑Nr. R2.2019.00089 wies es ab. Die Rekurse G.‑Nrn. R2.2019.00192 und R2.2019.00194 hiess es gut und hob den Beschluss des Gemeinderats Horgen vom 4. November 2019 auf. III. Dagegen gelangte A mit Beschwerde vom 26. August 2021 an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, auch für das vorinstanzliche Verfahren, zulasten der Beschwerdegegner –, es seien Disp.-Ziff. II Abs. 2 und 3 aufzuheben; demgemäss sei der Beschluss des Gemeinderats Horgen vom 4. November 2019 zu bestätigen. Am 7. September 2021 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am 29. September 2021 teilte der Gemeinderat Horgen mit, auf die Stellung von Anträgen und eine Vernehmlassung zu verzichten. Mit Beschwerdeantwort vom selben Tag beantragte G – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers –, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Mit gemeinsamer Beschwerdeantwort vom 5. Oktober 2021 beantragten C und D sowie E – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers – die Abweisung der Beschwerde. A liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen. Die Kammer erwägt: 1. Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Auch die übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt. 2. Der Beschwerdeführer plant, auf dem unbebauten, gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Horgen (BZO) der Wohnzone W2.7 zugewiesenen Baugrundstück Kat.‑Nr. 01 ein neues Mehrfamilienhaus mit vier Vollgeschossen und einem Flachdach zu erstellen. Es soll an die Westfassade des auf den Nachbargrundstücken Kat.-Nr. 02 und 03 stehenden Doppel-Mehrfamilienhauses J-Strasse 04/05 (Scheibenhaus III; Häuser A und B) angebaut werden. Das sogenannte Scheibenhaus III bildet Bestandteil der in den Jahren 1968–1972 bewilligten altrechtlichen Arealüberbauung N, die auf einem Gebiet von rund 68'000 m 2 vier Hochhäuser (sog. Punkthäuser), 12 zwei- und vor allem dreiteilige Wohnblöcke (sog. Scheibenhäuser) sowie zwei (zusammengebaute) sogenannte Terrassenbauten mit zusammen 440 Wohnungen und 217 Autoeinstellplätzen sowie 225 offenen Abstellplätzen an der J-Strasse, O-Strasse und der P-Gasse umfasst. Das Scheibenhaus III war im Rahmen der Arealüberbauung dreiteilig (Häuser A–C) bewilligt worden. In der Folge waren aber nur die Häuser III.A und III.B erstellt worden. Für die Grundstücke der Arealüberbauung – und damit auch das Baugrundstück Kat.‑Nr. 01 – wurde entsprechend Disp.-Ziff. 1.5 des Beschlusses des Gemeinderats Horgen vom 8. Juli 1968 folgender Reverseintrag im Grundbuch vermerkt: "Die aus der Projektänderung sich ergebende Areal-Ueberbauung und die damit errechnete Ausnützung von netto 0,72 auf allen oben erwähnten Baugrundstücken werden als verbindliche öffentlich-rechtliche Bauvorschrift anerkannt. Eine vermehrte Ausnützung der Parzellen bei einer eventuellen Aufparzellierung des Bauareals ist nicht zulässig. Die im Projekt enthaltenen Grün- und Erholungsflächen sind als solche dauernd zu erhalten". 3. Der Beschwerdeführer beanstandet die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung, dass sich die Grundstücke Kat.-Nrn. 06 und 07 im Perimeter der Arealüberbauung N befänden sowie den damit zusammenhängenden Schluss der Vorinstanz, dass der strittige Neubau die Nebenbestimmung der Arealbaute betreffend die Erhaltung der Grün- und Erholungsflächen verletze. Die Kritik des Beschwerdeführers ist berechtigt. Im Rahmen der Baubewilligungen für die Arealüberbauung war das Grundstück 06 (damals Kat.-Nr. 08) nicht als Teil der Arealüberbauung betrachtet worden. Für diese Parzelle wurde denn auch keine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung in das Grundbuch eingetragen. Die Auffassung des Beschwerdeführers, das Gebäude des (heutigen) Grundstücks Kat.-Nrn. 06 sei auf den Plänen der Arealüberbauung deshalb nicht erkenntlich gewesen, weil es gar nicht Gegenstand derselben war, erscheint mit Blick auf die Bauentscheide, Baupläne und die Grundbuchanmerkungen überzeugend (vgl. auch maps.horgen.ch > Raumplanung, Grundstückskataster > Sondernutzungspläne > Arealüberbauung). Ob davon ausgegangen wurde, dass die Baute auf dem Grundstück 06 abgebrochen würde oder nicht, ist unerheblich. Jedenfalls deutet nichts darauf hin, dass dieses Grundstück für die Berechnung der zulässigen Ausnützung der Arealüberbauung relevant gewesen oder für die Arealüberbauung als Freifläche bzw. Spielplatz vorgesehen gewesen wäre. Das Gebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 07 wurde demgegenüber im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens erwähnt. Im Gemeinderatsbeschluss vom 8. Juli 1968 hiess es, dass die Wohnhäuser Assek.-Nrn. 09 und 010 im projektierten Quartierstrassengebiet lägen. Die beiden Bauten könnten aber vorläufig noch nicht abgebrochen werden. Sobald der Abbruch möglich sei, werde die Quartierstrasse verlegt und gemäss dem Projekt erstellt. Dass der Abriss mit Blick auf die Ausnützung erforderlich sei bzw. dass diese Parzelle in das Gebiet der Arealüberbauung miteinbezogen würde, war hingegen nicht dargetan worden: Auch Kat.-Nr. 07 befindet sich nicht im Perimeter der Arealüberbauung selbst. Nur das Wohnhaus Assek-Nr. 010 wurde in der Folge abgerissen. Die Bemerkungen der Baubewilligungsbehörde zu den Freiflächen bzw. "Grün- und Erholungsflächen" können sich einerseits nur auf den Perimeter der Arealüberbauung selbst bezogen haben. Auf dem innerhalb des Arealüberbauungs-Perimeters liegenden Baugrundstück Kat.-Nr. 01 war andererseits keine Freifläche, sondern die Überbauung mit dem Gebäude III.C vorgesehen (vgl. eingehend E. 4.2). Eine Verletzung der Nebenbestimmung betreffend die Freiflächen liegt im Zusammenhang mit der strittigen Baute somit – anders als die Vorinstanz dartut – nicht vor. 4. 4.1 Indes ist zu beachten, dass die streitbetroffene Überbauung den heutigen Bauvorschriften (Regelbauweise sowie Arealüberbauung) widerspricht und damit grundsätzlich (auch) in den Anwendungsbereich von § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) fällt. Bestehende Bauten und Anlagen der Arealüberbauung dürfen mit Blick auf die Besitzstandsgarantie bestehen bleiben, doch sind Änderungen nur nach Massgabe von § 357 Abs. 1 PBG zulässig (vgl. VGr, 23. Februar 2011, VB.2010.00437, E. 5.4). Allerdings ist die Neuerstellung einer selbständigen Baute – gar wenn an eine bestehende Baute angebaut wird – nicht als Umbau oder Erweiterung im Sinn von § 357 PBG zu betrachten (vgl. Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen. Eine Darstellung unter besonderer Berücksichtigung des zürcherischen Rechts, Diss., Zürich etc. 2003, S. 17 f., S. 85 f. und insb. S. 91 f.). Ein selbständiger Neubau auf einem Grundstück im Perimeter einer altrechtlichen Arealüberbauung muss daher einerseits dem Arealüberbauungsrevers entsprechen, das heisst, er darf nicht zu einer wesentlich anderen Überbauung als seinerzeit bewilligt führen. Andererseits – da altrechtliche Arealüberbauungsbestimmungen keine Grundlage für eine neue Baubewilligung bieten können – muss eine solche Baute die Voraussetzungen der Regelbauweise einhalten. Letzteres gilt jedenfalls, soweit eine altrechtliche Arealüberbauung nicht in eine neurechtliche Arealüberbauung umgewandelt wurde bzw. werden kann (vgl. dazu VGr, 5. Dezember 2007, VB.2006.00380, E. 4.1, in: BEZ 2008 Nr. 1; 2. März 2017, VB.2016.00184, E. 2.4.2; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 170). 4.2 Mit den sich bei den Akten befindenden Änderungsbewilligungen der Arealüberbauung war das Scheibenhaus III nicht verändert worden. Zu welchem Zweck bzw. Zeitpunkt das Gebäude III.C in den Plänen vom 12. August 1969 bzw. 16. November 1971 mit einem mit rot schraffierten Klebstreifen versehen wurde, lässt sich nicht mehr nachvollziehen. In den entsprechenden Bauentscheiden vom 17. November 1969 bzw. vom 4. April 1972 war das Scheibenhaus III jedenfalls nicht thematisiert worden. Im ersteren Entscheid war die Rede davon, dass ein Scheibenhaus zürichseeseits der Terrassenbauten (heute: Kat.-Nr. 011) weggelassen worden sei. Das Scheibenhaus III liegt – hangseitig von den Terrassenbauten – in einem anderen Bereich der Arealüberbauung. Mit letzterem Entscheid waren bloss die Scheibenhäuser XII–XIV verkürzt (und damit weiter von der Baulinie der projektierten Gotthardstrasse weggerückt) worden. Zur Kompensation der dadurch verlorenen Ausnützung waren die genannten Gebäude teilweise um ein Geschoss erhöht worden. Entsprechend ist die Baubewilligungsbehörde zu Recht davon ausgegangen, dass für die Arealüberbauung aufgrund der unterbliebenen Realisierung des Gebäudes III.C Ausnützungsreserven im Umfang von ca. 864 m 2 Bruttogeschossfläche für Vollgeschosse bestehen. 4.3 4.3.1 Der Neubau erweist sich aber mit Blick auf die Regelbauweise nicht als bewilligungsfähig. Die zulässige maximale Gesamtlänge von 40 m gemäss Art. 5.1 in Verbindung mit Art. 5.3 BZO wird überschritten. 4.3.2 Hinzu kommt Folgendes: Das mit diesem Neubau etwas mehr als 40 m lange Scheibenhaus III würde optisch sehr nahe an die benachbarte Baute J-Strasse 012/013 heranrücken. Die geplante Baute überragt das inventarisierte Nachbarhaus deutlich, hält aber nur den – gemäss Regelbauweise – minimalen Grenzabstand von 6 m (Art. 5.1 und 5.2.2 BZO) ein. Diese Baute wurde zwar mit – am 8. Mai 2020 im kantonalen Amtsblatt publiziertem – Gemeinderatsbeschluss vom 28. Mai 2018 aus dem Inventar entlassen. Die Inventarentlassung ist indes nicht rechtskräftig, sondern bildet Gegenstand eines gegenwärtig vor der Vorinstanz hängigen Rechtsmittelverfahrens (vgl. dazu VGr, 16. Dezember 2021, VB.2021.00585). Der Voraussetzung von § 238 Abs. 2 PBG würde mit dem strittigen Neubau nicht entsprochen. Die Baute J-Strasse 012/013 wird dadurch bedrängt und in ihrer Wirkung beeinträchtigt. 4.4 Die geplante Baute ist nicht bewilligungsfähig. 5. 5.1 Damit ist die Beschwerde abzuweisen. 5.2 Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65 Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Der Beschwerdeführer ist zugleich zu verpflichten, der Beschwerdegegnerschaft für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Demgemäss erkennt die Kammer : 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 200.-- Zustellkosten, Fr. 7'200.-- Total der Kosten. 3. Die Kosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt. 4. D er Beschwerdeführer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft 1.1, 1.2 und 2 einerseits sowie dem privaten Beschwerdegegner 3 andererseits für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 2'000.- (insgesamt Fr. 4'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils. 5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. 6. Mitteilung an … Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung VB.2021.00578 Urteil der 1. Kammer vom 3. März 2022 Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiber Jonas Alig. In Sachen A, vertreten durch RA B, Beschwerdeführer, gegen 1.1 C, 1.2 D, 2. E, alle vertreten durch RA F, 3. G, vertreten durch RA H, Beschwerdegegnerschaft, und 1. Gemeinderat Horgen, vertreten durch RA I, 2. Baudirektion Kanton Zürich, Mitbeteiligte, betreffend Baubewilligung, hat sich ergeben: I. A. Mit Beschluss vom 6. Mai 2019 verweigerte der Gemeinderat Horgen A die Baubewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der J-Strasse in Horgen. B. Mit Beschluss vom 4. November 2019 erteilte der Gemeinderat Horgen A unter Nebenbestimmungen die Baubewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Baugrundstück. II. A. Gegen den Beschluss vom 6. Mai 2019 erhob A mit Eingabe vom 17. Juni 2019 Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich (Verfahren G.‑Nr. R2.2019.00089). B. Gegen den Beschluss vom 4. November 2019 erhoben G mit Eingabe vom 4. Dezember 2019 (Verfahren G.‑Nr. R2.2019.00192) und D und C sowie E mit gemeinsamer Eingabe vom 6. Dezember 2019 Rekurs an das Baurekursgericht (Verfahren G.‑Nr. R2.2019.00194). C. Mit Entscheid vom 22. Juni 2021 vereinigte das Baurekursgericht die Verfahren. Den Rekurs G.‑Nr. R2.2019.00089 wies es ab. Die Rekurse G.‑Nrn. R2.2019.00192 und R2.2019.00194 hiess es gut und hob den Beschluss des Gemeinderats Horgen vom 4. November 2019 auf. III. Dagegen gelangte A mit Beschwerde vom 26. August 2021 an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, auch für das vorinstanzliche Verfahren, zulasten der Beschwerdegegner –, es seien Disp.-Ziff. II Abs. 2 und 3 aufzuheben; demgemäss sei der Beschluss des Gemeinderats Horgen vom 4. November 2019 zu bestätigen. Am 7. September 2021 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am 29. September 2021 teilte der Gemeinderat Horgen mit, auf die Stellung von Anträgen und eine Vernehmlassung zu verzichten. Mit Beschwerdeantwort vom selben Tag beantragte G – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers –, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Mit gemeinsamer Beschwerdeantwort vom 5. Oktober 2021 beantragten C und D sowie E – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers – die Abweisung der Beschwerde. A liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen. Die Kammer erwägt: 1. Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Auch die übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt. 2. Der Beschwerdeführer plant, auf dem unbebauten, gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Horgen (BZO) der Wohnzone W2.7 zugewiesenen Baugrundstück Kat.‑Nr. 01 ein neues Mehrfamilienhaus mit vier Vollgeschossen und einem Flachdach zu erstellen. Es soll an die Westfassade des auf den Nachbargrundstücken Kat.-Nr. 02 und 03 stehenden Doppel-Mehrfamilienhauses J-Strasse 04/05 (Scheibenhaus III; Häuser A und B) angebaut werden. Das sogenannte Scheibenhaus III bildet Bestandteil der in den Jahren 1968–1972 bewilligten altrechtlichen Arealüberbauung N, die auf einem Gebiet von rund 68'000 m 2 vier Hochhäuser (sog. Punkthäuser), 12 zwei- und vor allem dreiteilige Wohnblöcke (sog. Scheibenhäuser) sowie zwei (zusammengebaute) sogenannte Terrassenbauten mit zusammen 440 Wohnungen und 217 Autoeinstellplätzen sowie 225 offenen Abstellplätzen an der J-Strasse, O-Strasse und der P-Gasse umfasst. Das Scheibenhaus III war im Rahmen der Arealüberbauung dreiteilig (Häuser A–C) bewilligt worden. In der Folge waren aber nur die Häuser III.A und III.B erstellt worden. Für die Grundstücke der Arealüberbauung – und damit auch das Baugrundstück Kat.‑Nr. 01 – wurde entsprechend Disp.-Ziff. 1.5 des Beschlusses des Gemeinderats Horgen vom 8. Juli 1968 folgender Reverseintrag im Grundbuch vermerkt: "Die aus der Projektänderung sich ergebende Areal-Ueberbauung und die damit errechnete Ausnützung von netto 0,72 auf allen oben erwähnten Baugrundstücken werden als verbindliche öffentlich-rechtliche Bauvorschrift anerkannt. Eine vermehrte Ausnützung der Parzellen bei einer eventuellen Aufparzellierung des Bauareals ist nicht zulässig. Die im Projekt enthaltenen Grün- und Erholungsflächen sind als solche dauernd zu erhalten". 3. Der Beschwerdeführer beanstandet die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung, dass sich die Grundstücke Kat.-Nrn. 06 und 07 im Perimeter der Arealüberbauung N befänden sowie den damit zusammenhängenden Schluss der Vorinstanz, dass der strittige Neubau die Nebenbestimmung der Arealbaute betreffend die Erhaltung der Grün- und Erholungsflächen verletze. Die Kritik des Beschwerdeführers ist berechtigt. Im Rahmen der Baubewilligungen für die Arealüberbauung war das Grundstück 06 (damals Kat.-Nr. 08) nicht als Teil der Arealüberbauung betrachtet worden. Für diese Parzelle wurde denn auch keine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung in das Grundbuch eingetragen. Die Auffassung des Beschwerdeführers, das Gebäude des (heutigen) Grundstücks Kat.-Nrn. 06 sei auf den Plänen der Arealüberbauung deshalb nicht erkenntlich gewesen, weil es gar nicht Gegenstand derselben war, erscheint mit Blick auf die Bauentscheide, Baupläne und die Grundbuchanmerkungen überzeugend (vgl. auch maps.horgen.ch > Raumplanung, Grundstückskataster > Sondernutzungspläne > Arealüberbauung). Ob davon ausgegangen wurde, dass die Baute auf dem Grundstück 06 abgebrochen würde oder nicht, ist unerheblich. Jedenfalls deutet nichts darauf hin, dass dieses Grundstück für die Berechnung der zulässigen Ausnützung der Arealüberbauung relevant gewesen oder für die Arealüberbauung als Freifläche bzw. Spielplatz vorgesehen gewesen wäre. Das Gebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 07 wurde demgegenüber im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens erwähnt. Im Gemeinderatsbeschluss vom 8. Juli 1968 hiess es, dass die Wohnhäuser Assek.-Nrn. 09 und 010 im projektierten Quartierstrassengebiet lägen. Die beiden Bauten könnten aber vorläufig noch nicht abgebrochen werden. Sobald der Abbruch möglich sei, werde die Quartierstrasse verlegt und gemäss dem Projekt erstellt. Dass der Abriss mit Blick auf die Ausnützung erforderlich sei bzw. dass diese Parzelle in das Gebiet der Arealüberbauung miteinbezogen würde, war hingegen nicht dargetan worden: Auch Kat.-Nr. 07 befindet sich nicht im Perimeter der Arealüberbauung selbst. Nur das Wohnhaus Assek-Nr. 010 wurde in der Folge abgerissen. Die Bemerkungen der Baubewilligungsbehörde zu den Freiflächen bzw. "Grün- und Erholungsflächen" können sich einerseits nur auf den Perimeter der Arealüberbauung selbst bezogen haben. Auf dem innerhalb des Arealüberbauungs-Perimeters liegenden Baugrundstück Kat.-Nr. 01 war andererseits keine Freifläche, sondern die Überbauung mit dem Gebäude III.C vorgesehen (vgl. eingehend E. 4.2). Eine Verletzung der Nebenbestimmung betreffend die Freiflächen liegt im Zusammenhang mit der strittigen Baute somit – anders als die Vorinstanz dartut – nicht vor. 4. 4.1 Indes ist zu beachten, dass die streitbetroffene Überbauung den heutigen Bauvorschriften (Regelbauweise sowie Arealüberbauung) widerspricht und damit grundsätzlich (auch) in den Anwendungsbereich von § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) fällt. Bestehende Bauten und Anlagen der Arealüberbauung dürfen mit Blick auf die Besitzstandsgarantie bestehen bleiben, doch sind Änderungen nur nach Massgabe von § 357 Abs. 1 PBG zulässig (vgl. VGr, 23. Februar 2011, VB.2010.00437, E. 5.4). Allerdings ist die Neuerstellung einer selbständigen Baute – gar wenn an eine bestehende Baute angebaut wird – nicht als Umbau oder Erweiterung im Sinn von § 357 PBG zu betrachten (vgl. Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen. Eine Darstellung unter besonderer Berücksichtigung des zürcherischen Rechts, Diss., Zürich etc. 2003, S. 17 f., S. 85 f. und insb. S. 91 f.). Ein selbständiger Neubau auf einem Grundstück im Perimeter einer altrechtlichen Arealüberbauung muss daher einerseits dem Arealüberbauungsrevers entsprechen, das heisst, er darf nicht zu einer wesentlich anderen Überbauung als seinerzeit bewilligt führen. Andererseits – da altrechtliche Arealüberbauungsbestimmungen keine Grundlage für eine neue Baubewilligung bieten können – muss eine solche Baute die Voraussetzungen der Regelbauweise einhalten. Letzteres gilt jedenfalls, soweit eine altrechtliche Arealüberbauung nicht in eine neurechtliche Arealüberbauung umgewandelt wurde bzw. werden kann (vgl. dazu VGr, 5. Dezember 2007, VB.2006.00380, E. 4.1, in: BEZ 2008 Nr. 1; 2. März 2017, VB.2016.00184, E. 2.4.2; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 170). 4.2 Mit den sich bei den Akten befindenden Änderungsbewilligungen der Arealüberbauung war das Scheibenhaus III nicht verändert worden. Zu welchem Zweck bzw. Zeitpunkt das Gebäude III.C in den Plänen vom 12. August 1969 bzw. 16. November 1971 mit einem mit rot schraffierten Klebstreifen versehen wurde, lässt sich nicht mehr nachvollziehen. In den entsprechenden Bauentscheiden vom 17. November 1969 bzw. vom 4. April 1972 war das Scheibenhaus III jedenfalls nicht thematisiert worden. Im ersteren Entscheid war die Rede davon, dass ein Scheibenhaus zürichseeseits der Terrassenbauten (heute: Kat.-Nr. 011) weggelassen worden sei. Das Scheibenhaus III liegt – hangseitig von den Terrassenbauten – in einem anderen Bereich der Arealüberbauung. Mit letzterem Entscheid waren bloss die Scheibenhäuser XII–XIV verkürzt (und damit weiter von der Baulinie der projektierten Gotthardstrasse weggerückt) worden. Zur Kompensation der dadurch verlorenen Ausnützung waren die genannten Gebäude teilweise um ein Geschoss erhöht worden. Entsprechend ist die Baubewilligungsbehörde zu Recht davon ausgegangen, dass für die Arealüberbauung aufgrund der unterbliebenen Realisierung des Gebäudes III.C Ausnützungsreserven im Umfang von ca. 864 m 2 Bruttogeschossfläche für Vollgeschosse bestehen. 4.3 4.3.1 Der Neubau erweist sich aber mit Blick auf die Regelbauweise nicht als bewilligungsfähig. Die zulässige maximale Gesamtlänge von 40 m gemäss Art. 5.1 in Verbindung mit Art. 5.3 BZO wird überschritten. 4.3.2 Hinzu kommt Folgendes: Das mit diesem Neubau etwas mehr als 40 m lange Scheibenhaus III würde optisch sehr nahe an die benachbarte Baute J-Strasse 012/013 heranrücken. Die geplante Baute überragt das inventarisierte Nachbarhaus deutlich, hält aber nur den – gemäss Regelbauweise – minimalen Grenzabstand von 6 m (Art. 5.1 und 5.2.2 BZO) ein. Diese Baute wurde zwar mit – am 8. Mai 2020 im kantonalen Amtsblatt publiziertem – Gemeinderatsbeschluss vom 28. Mai 2018 aus dem Inventar entlassen. Die Inventarentlassung ist indes nicht rechtskräftig, sondern bildet Gegenstand eines gegenwärtig vor der Vorinstanz hängigen Rechtsmittelverfahrens (vgl. dazu VGr, 16. Dezember 2021, VB.2021.00585). Der Voraussetzung von § 238 Abs. 2 PBG würde mit dem strittigen Neubau nicht entsprochen. Die Baute J-Strasse 012/013 wird dadurch bedrängt und in ihrer Wirkung beeinträchtigt. 4.4 Die geplante Baute ist nicht bewilligungsfähig. 5. 5.1 Damit ist die Beschwerde abzuweisen. 5.2 Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65 Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Der Beschwerdeführer ist zugleich zu verpflichten, der Beschwerdegegnerschaft für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Demgemäss erkennt die Kammer : 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 200.-- Zustellkosten, Fr. 7'200.-- Total der Kosten. 3. Die Kosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt. 4. D er Beschwerdeführer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft 1.1, 1.2 und 2 einerseits sowie dem privaten Beschwerdegegner 3 andererseits für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 2'000.- (insgesamt Fr. 4'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils. 5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. 6. Mitteilung an …

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung Verwaltungsgericht

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich

des Kantons Zürich 1. Abteilung

1. Abteilung VB.2021.00578

Urteil

Urteil der 1. Kammer

der 1. Kammer vom 3. März 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiber Jonas Alig.

(Vorsitz) In Sachen

A, vertreten durch RA B,

A, vertreten durch RA B, Beschwerdeführer,

Beschwerdeführer, gegen

1.1 C,

1.1 C, 1.2 D,

1.2 D, 2. E,

2. E, alle vertreten durch RA F,

3. G, vertreten durch RA H,

3. G, vertreten durch RA H, Beschwerdegegnerschaft,

Beschwerdegegnerschaft, und

1. Gemeinderat Horgen, vertreten durch RA I,

1. Gemeinderat Horgen, vertreten durch RA I, 2. Baudirektion Kanton Zürich,

2. Baudirektion Kanton Zürich, Mitbeteiligte,

Mitbeteiligte, betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.

A. Mit Beschluss vom 6. Mai 2019 verweigerte der Gemeinderat Horgen A die Baubewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der J-Strasse in Horgen.

B. Mit Beschluss vom 4. November 2019 erteilte der Gemeinderat Horgen A unter Nebenbestimmungen die Baubewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Baugrundstück.

II.

A. Gegen den Beschluss vom 6. Mai 2019 erhob A mit Eingabe vom 17. Juni 2019 Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich (Verfahren G.‑Nr. R2.2019.00089).

B. Gegen den Beschluss vom 4. November 2019 erhoben G mit Eingabe vom 4. Dezember 2019 (Verfahren G.‑Nr. R2.2019.00192) und D und C sowie E mit gemeinsamer Eingabe vom 6. Dezember 2019 Rekurs an das Baurekursgericht (Verfahren G.‑Nr. R2.2019.00194).

C. Mit Entscheid vom 22. Juni 2021 vereinigte das Baurekursgericht die Verfahren. Den Rekurs G.‑Nr. R2.2019.00089 wies es ab. Die Rekurse G.‑Nrn. R2.2019.00192 und R2.2019.00194 hiess es gut und hob den Beschluss des Gemeinderats Horgen vom 4. November 2019 auf.

III.

Dagegen gelangte A mit Beschwerde vom 26. August 2021 an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, auch für das vorinstanzliche Verfahren, zulasten der Beschwerdegegner –, es seien Disp.-Ziff. II Abs. 2 und 3 aufzuheben; demgemäss sei der Beschluss des Gemeinderats Horgen vom 4. November 2019 zu bestätigen.

Am 7. September 2021 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am 29. September 2021 teilte der Gemeinderat Horgen mit, auf die Stellung von Anträgen und eine Vernehmlassung zu verzichten. Mit Beschwerdeantwort vom selben Tag beantragte G – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers –, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Mit gemeinsamer Beschwerdeantwort vom 5. Oktober 2021 beantragten C und D sowie E – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers – die Abweisung der Beschwerde. A liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

Die Kammer erwägt: 1.

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Auch die übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Auch die übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt. 2.

Der Beschwerdeführer plant, auf dem unbebauten, gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Horgen (BZO) der Wohnzone W2.7 zugewiesenen Baugrundstück Kat.‑Nr. 01 ein neues Mehrfamilienhaus mit vier Vollgeschossen und einem Flachdach zu erstellen. Es soll an die Westfassade des auf den Nachbargrundstücken Kat.-Nr. 02 und 03 stehenden Doppel-Mehrfamilienhauses J-Strasse 04/05 (Scheibenhaus III; Häuser A und B) angebaut werden. Das sogenannte Scheibenhaus III bildet Bestandteil der in den Jahren 1968–1972 bewilligten altrechtlichen Arealüberbauung N, die auf einem Gebiet von rund 68'000 m 2 vier Hochhäuser (sog. Punkthäuser), 12 zwei- und vor allem dreiteilige Wohnblöcke (sog. Scheibenhäuser) sowie zwei (zusammengebaute) sogenannte Terrassenbauten mit zusammen 440 Wohnungen und 217 Autoeinstellplätzen sowie 225 offenen Abstellplätzen an der J-Strasse, O-Strasse und der P-Gasse umfasst.

Das Scheibenhaus III war im Rahmen der Arealüberbauung dreiteilig (Häuser A–C) bewilligt worden. In der Folge waren aber nur die Häuser III.A und III.B erstellt worden.

Für die Grundstücke der Arealüberbauung – und damit auch das Baugrundstück Kat.‑Nr. 01 – wurde entsprechend Disp.-Ziff. 1.5 des Beschlusses des Gemeinderats Horgen vom 8. Juli 1968 folgender Reverseintrag im Grundbuch vermerkt: "Die aus der Projektänderung sich ergebende Areal-Ueberbauung und die damit errechnete Ausnützung von netto 0,72 auf allen oben erwähnten Baugrundstücken werden als verbindliche öffentlich-rechtliche Bauvorschrift anerkannt. Eine vermehrte Ausnützung der Parzellen bei einer eventuellen Aufparzellierung des Bauareals ist nicht zulässig. Die im Projekt enthaltenen Grün- und Erholungsflächen sind als solche dauernd zu erhalten".

3.

Der Beschwerdeführer beanstandet die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung, dass sich die Grundstücke Kat.-Nrn. 06 und 07 im Perimeter der Arealüberbauung N befänden sowie den damit zusammenhängenden Schluss der Vorinstanz, dass der strittige Neubau die Nebenbestimmung der Arealbaute betreffend die Erhaltung der Grün- und Erholungsflächen verletze.

Die Kritik des Beschwerdeführers ist berechtigt. Im Rahmen der Baubewilligungen für die Arealüberbauung war das Grundstück 06 (damals Kat.-Nr. 08) nicht als Teil der Arealüberbauung betrachtet worden. Für diese Parzelle wurde denn auch keine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung in das Grundbuch eingetragen. Die Auffassung des Beschwerdeführers, das Gebäude des (heutigen) Grundstücks Kat.-Nrn. 06 sei auf den Plänen der Arealüberbauung deshalb nicht erkenntlich gewesen, weil es gar nicht Gegenstand derselben war, erscheint mit Blick auf die Bauentscheide, Baupläne und die Grundbuchanmerkungen überzeugend (vgl. auch maps.horgen.ch > Raumplanung, Grundstückskataster > Sondernutzungspläne > Arealüberbauung). Ob davon ausgegangen wurde, dass die Baute auf dem Grundstück 06 abgebrochen würde oder nicht, ist unerheblich. Jedenfalls deutet nichts darauf hin, dass dieses Grundstück für die Berechnung der zulässigen Ausnützung der Arealüberbauung relevant gewesen oder für die Arealüberbauung als Freifläche bzw. Spielplatz vorgesehen gewesen wäre.

Das Gebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 07 wurde demgegenüber im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens erwähnt. Im Gemeinderatsbeschluss vom 8. Juli 1968 hiess es, dass die Wohnhäuser Assek.-Nrn. 09 und 010 im projektierten Quartierstrassengebiet lägen. Die beiden Bauten könnten aber vorläufig noch nicht abgebrochen werden. Sobald der Abbruch möglich sei, werde die Quartierstrasse verlegt und gemäss dem Projekt erstellt. Dass der Abriss mit Blick auf die Ausnützung erforderlich sei bzw. dass diese Parzelle in das Gebiet der Arealüberbauung miteinbezogen würde, war hingegen nicht dargetan worden: Auch Kat.-Nr. 07 befindet sich nicht im Perimeter der Arealüberbauung selbst. Nur das Wohnhaus Assek-Nr. 010 wurde in der Folge abgerissen.

Die Bemerkungen der Baubewilligungsbehörde zu den Freiflächen bzw. "Grün- und Erholungsflächen" können sich einerseits nur auf den Perimeter der Arealüberbauung selbst bezogen haben. Auf dem innerhalb des Arealüberbauungs-Perimeters liegenden Baugrundstück Kat.-Nr. 01 war andererseits keine Freifläche, sondern die Überbauung mit dem Gebäude III.C vorgesehen (vgl. eingehend E. 4.2). Eine Verletzung der Nebenbestimmung betreffend die Freiflächen liegt im Zusammenhang mit der strittigen Baute somit – anders als die Vorinstanz dartut – nicht vor.

4.

4.1 Indes ist zu beachten, dass die streitbetroffene Überbauung den heutigen Bauvorschriften (Regelbauweise sowie Arealüberbauung) widerspricht und damit grundsätzlich (auch) in den Anwendungsbereich von § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) fällt. Bestehende Bauten und Anlagen der Arealüberbauung dürfen mit Blick auf die Besitzstandsgarantie bestehen bleiben, doch sind Änderungen nur nach Massgabe von § 357 Abs. 1 PBG zulässig (vgl. VGr, 23. Februar 2011, VB.2010.00437, E. 5.4).

Allerdings ist die Neuerstellung einer selbständigen Baute – gar wenn an eine bestehende Baute angebaut wird – nicht als Umbau oder Erweiterung im Sinn von § 357 PBG zu betrachten (vgl. Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen. Eine Darstellung unter besonderer Berücksichtigung des zürcherischen Rechts, Diss., Zürich etc. 2003, S. 17 f., S. 85 f. und insb. S. 91 f.). Ein selbständiger Neubau auf einem Grundstück im Perimeter einer altrechtlichen Arealüberbauung muss daher einerseits dem Arealüberbauungsrevers entsprechen, das heisst, er darf nicht zu einer wesentlich anderen Überbauung als seinerzeit bewilligt führen. Andererseits – da altrechtliche Arealüberbauungsbestimmungen keine Grundlage für eine neue Baubewilligung bieten können – muss eine solche Baute die Voraussetzungen der Regelbauweise einhalten. Letzteres gilt jedenfalls, soweit eine altrechtliche Arealüberbauung nicht in eine neurechtliche Arealüberbauung umgewandelt wurde bzw. werden kann (vgl. dazu VGr, 5. Dezember 2007, VB.2006.00380, E. 4.1, in: BEZ 2008 Nr. 1; 2. März 2017, VB.2016.00184, E. 2.4.2; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 170).

4.2 Mit den sich bei den Akten befindenden Änderungsbewilligungen der Arealüberbauung war das Scheibenhaus III nicht verändert worden. Zu welchem Zweck bzw. Zeitpunkt das Gebäude III.C in den Plänen vom 12. August 1969 bzw. 16. November 1971 mit einem mit rot schraffierten Klebstreifen versehen wurde, lässt sich nicht mehr nachvollziehen. In den entsprechenden Bauentscheiden vom 17. November 1969 bzw. vom 4. April 1972 war das Scheibenhaus III jedenfalls nicht thematisiert worden. Im ersteren Entscheid war die Rede davon, dass ein Scheibenhaus zürichseeseits der Terrassenbauten (heute: Kat.-Nr. 011) weggelassen worden sei. Das Scheibenhaus III liegt – hangseitig von den Terrassenbauten – in einem anderen Bereich der Arealüberbauung. Mit letzterem Entscheid waren bloss die Scheibenhäuser XII–XIV verkürzt (und damit weiter von der Baulinie der projektierten Gotthardstrasse weggerückt) worden. Zur Kompensation der dadurch verlorenen Ausnützung waren die genannten Gebäude teilweise um ein Geschoss erhöht worden.

Entsprechend ist die Baubewilligungsbehörde zu Recht davon ausgegangen, dass für die Arealüberbauung aufgrund der unterbliebenen Realisierung des Gebäudes III.C Ausnützungsreserven im Umfang von ca. 864 m 2 Bruttogeschossfläche für Vollgeschosse bestehen.

4.3

4.3.1 Der Neubau erweist sich aber mit Blick auf die Regelbauweise nicht als bewilligungsfähig. Die zulässige maximale Gesamtlänge von 40 m gemäss Art. 5.1 in Verbindung mit Art. 5.3 BZO wird überschritten.

4.3.2 Hinzu kommt Folgendes: Das mit diesem Neubau etwas mehr als 40 m lange Scheibenhaus III würde optisch sehr nahe an die benachbarte Baute J-Strasse 012/013 heranrücken. Die geplante Baute überragt das inventarisierte Nachbarhaus deutlich, hält aber nur den – gemäss Regelbauweise – minimalen Grenzabstand von 6 m (Art. 5.1 und 5.2.2 BZO) ein.

Diese Baute wurde zwar mit – am 8. Mai 2020 im kantonalen Amtsblatt publiziertem – Gemeinderatsbeschluss vom 28. Mai 2018 aus dem Inventar entlassen. Die Inventarentlassung ist indes nicht rechtskräftig, sondern bildet Gegenstand eines gegenwärtig vor der Vorinstanz hängigen Rechtsmittelverfahrens (vgl. dazu VGr, 16. Dezember 2021, VB.2021.00585).

Der Voraussetzung von § 238 Abs. 2 PBG würde mit dem strittigen Neubau nicht entsprochen. Die Baute J-Strasse 012/013 wird dadurch bedrängt und in ihrer Wirkung beeinträchtigt.

4.4 Die geplante Baute ist nicht bewilligungsfähig.

5.

5.1 Damit ist die Beschwerde abzuweisen.

5.2 Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65 Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Der Beschwerdeführer ist zugleich zu verpflichten, der Beschwerdegegnerschaft für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer :

Demgemäss erkennt die Kammer : die Kammer 1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 200.-- Zustellkosten, Fr. 7'200.-- Total der Kosten.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 200.-- Zustellkosten, Fr. 7'200.-- Total der Kosten. 3. Die Kosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3. Die Kosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt. 4. D er Beschwerdeführer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft 1.1, 1.2 und 2 einerseits sowie dem privaten Beschwerdegegner 3 andererseits für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 2'000.- (insgesamt Fr. 4'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

4. D er Beschwerdeführer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft 1.1, 1.2 und 2 einerseits sowie dem privaten Beschwerdegegner 3 andererseits für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 2'000.- (insgesamt Fr. 4'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils. er wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft 1.1, 1.2 und 2 einerseits sowie dem privaten Beschwerdegegner 3 andererseits für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 2'000.- (insgesamt Fr. 4'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils 5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. 6. Mitteilung an …

6. Mitteilung an …