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Der Erneuerungsfond gibt in der Praxis zahlreiche Fragen auf. Ein Obligatorium ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Auf eine Gesetzesänderung die ein (Teil-)Obligatorium zum Ziel hatte, wurde im Parlament nicht eingetreten.
Die Theorie:
Die Lehrmeinung geht beim Gebäudeunterhalt von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmassnahmen aus. Beides zusammen genommen soll den status quo erhalten und die Amortisation des Baukörpers verlangsamen. Damit ist schon vorweg genommen, dass es sich nicht um Massnahmen handelt, die ein Gebäude verbessern sollen (Wertvermehrung).
In der Schätzungs- und Finanzierungslehre wird für ein Gebäude ein Amortisationssatz von 1% bei einer Lebensdauer von einhundert Jahren eingesetzt. Wenn man sich mit der Idee von Hans-Peter Friedrich, dem geistigen Vater des Stockwerkeigentümerreglements auseinander setzt, kann man unschwer erkennen, dass Friedrich der Ansicht war, dass der Erneuerungsfond für Instandsetzungsarbeiten verwendet werden kann. Er ging davon aus, dass sich das oben erwähnte Prozent erst einmal um die private Bausubstanz in den individuellen Sonderrechten der Eigentümer um einen Drittel reduzieren muss. Der Rest ist für den Unterhalt der gemeinschaftlichen Bausubstanz. Ferner ging er davon aus, dass ein Drittel der Unterhaltskosten laufend über das Budget der Gemeinschaften finanziert würde und ein weiteres Drittel in den Erneuerungsfond einfliessen soll. Damit wäre auch erklärt, weshalb er in seinem Reglement eine jährliche Einlage von 2-3 Promille des Gebäudeversicherungsneuwerts gewählt hat.
Buchhalterisch und im steuerlichen Kontext bildet der Erneuerungsfond geschäftsmässig begründete Rückstellungen für gemeinschaftlichen Gebäudeunterhalt. Wenn dies im Reglement so bestätigt wird und die Rückstellungen nur für den Werter- respektive Unterhalt verwendet werden, so sind die Einlagen sogar zum Unterhaltsabzug in der Einkommenssteuererklärung zugelassen.
Die Praxis:
In der Praxis wird dem Fond leider allzu oft keine grosse Bedeutung seitens der Eigentümer beigemessen. Viele Eigentümer geben sich auch dem Irrglauben hin, dass ihre Nachbarn ebenfalls für den Notfall genügend Sparkapital gebildet haben.
Die Unterhaltstätigkeit im Bereich der Instandhaltung über das Budget wird sehr spärlich gemacht, sicher nicht im Bereich von 0,3% des Gebäudeversicherungsneuwerts und die Einlagen in den Fond werden zu spät und in zu geringem Umfang vorgenommen. Setzen wir dies noch in den Kontext der leider stetig abnehmenden Bauqualität, dann sieht die Zukunft moderner Eigentümergemeinschaften nicht rosig aus, sollte der Fond nicht ausreichend geäufnet werden.
Die Hochschule Zentralschweiz in Luzern hat für das Bundesamt für Wohnungswesen eine empirische Analyse der Erneuerungsfonds in der Agglomeration Luzern durchgeführt, die Ergebnisse bestätigen leider die oben gemachten Ausführungen.
Empfehlungen:
- Immer Erneuerungsfonds äuffnen, schon vom ersten Tag an.
- Die Höhe der Einlagen den übrigen Unterhaltsbemühungen anpassen.
- Sparen tut immer weh, sollte es auch hier.
- Was eingezahlt wurde, ist als Liquidität vorhanden. Damit kann gerechnet werden, mit ausserordentlichen Beiträgen der Eigentümer ist erfahrungsgemäss nicht immer zu rechnen.
- Keine Entnahmen für Instandhaltungsmassnahmen.
- Den Fond nicht deckeln, eher eine zu frühe Entnahme unterbinden.