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Erlös mindernde Leistungen
1. Allgemein
Massgebender Veräusserungserlös ist der nominelle Verkaufspreis. Damit vom nominellen Verkaufspreis abgewichen werden kann, muss ein Minderwert schon bei Vertragsabschluss vorliegen. Nicht in Betracht fällt eine erst später eingetretene Entwertung oder Einbusse, die die veräussernde Person nachträglich bei der Realisation unter ungünstigen Umständen (z.B. die Nichtbezahlung des Kaufpreises durch die erwerbende Person) erleidet. Wird der Kaufpreis jedoch nachträglich infolge Gewährleistungspflicht (Mängel dürfen nicht bereits bei Vertragsabschluss bekannt gewesen sein) der veräussernden Person gemindert, so ist der herabgesetzte Erlös für die Besteuerung massgebend.
Bei der Bewertung von Zahlungsmitteln ist in erster Linie auf den Nominalwert abzustellen. Erhält eine veräussernde Person den nominellen Kaufpreis in anderen Vermögenswerten als Geld, wie z.B. in Wertpapieren, Sachwerten oder Forderungen, so wird nur der wirkliche Wert dieser empfangenen Vermögensrechte als Erlös betrachtet, sofern aus dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag hervorgeht, welcher Kaufpreis(-teil) in minderwertigen Vermögenswerten entgegenzunehmen war und welchen Minderwert man diesen beimisst.
Keine Erlösminderung zur Folge haben an Drittpersonen bezahlte Gewinnbeteiligungen (z.B. aufgrund eines Erb- oder Erbteilungsvertrages oder des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht [BGBB]).
Bezahlt die erwerbende Partei den Kaufpreis (oder einen Teil desselben) nach der Eigentumsübertragung, führt dies zu einer Erlösminderung, sofern die erwerbende Partei die Nutzung des Grundstücks mit der Eigentumsübertragung erhalten hat und den Kaufpreis (oder den restlichen Teil desselben) nicht marktkonform verzinsen muss.
Kasuistik:
- Wird der Erlös infolge einer bestehenden Gewährleistungspflicht der veräussernden Person nachträglich gemindert, liegt keine Erlösverwendung vor, sondern ist der herabgesetzte Erlös massgebend (RB 1985 Nr. 65 = StE 1986 ZH B 44.11 Nr. 4 mit Hinweisen).
- Leistungen der veräussernden an die erwerbende Person wegen nichterreichten, von ihr im Kaufvertrag jedoch garantierten Mietzinsen reduzieren den massgebenden Erwerbspreis (ZH VGr 2.10.1996, ZStP 1996, 292 und RB 1980 Nr. 76).
- Die Rückzahlung von Zuschüssen für Mietzinsgrundverbilligung und für Mietzinsausfälle gemäss dem Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (WEG) stellt eine grundsteuerlich unbeachtliche Erlösverwendung und keine Erlösminderung dar (ZH VGr 29.3.1988, SR 1/1988, StE 6 1989 H. 7 B 44.1 Nr. 4 = RB 1988 Nr. 41).
- Die von einer veräussernden an die erwerbende Person bezahlte Konventionalstrafe für den Entgang eines im Kaufvertrag unter "weitere Bestimmungen" für eine weitere Bauetappe einbedungenen Werkvertrages für Heizungs- und Sanitärarbeiten stellt weder eine Erlösminderung noch einen wertvermehrenden Aufwand dar (RB 1992 Nr. 46).
- Wird ein Teilbetrag mit WIR-Anteilen beglichen, so ist grundsätzlich kein Einschlag im Sinne einer Erlösminderung zu gewähren. Von dieser Regel kann nur abgewichen werden, wenn die Parteien im Kaufvertrag den WIR-Wert festgelegt haben (TG Verwaltungsgericht .2.1998; BGr 18.1.2000 2P.138/1998, StE 19 2002 H.2 B 44.11 Nr.11; StE 14 1997 B 44.11 Nr. 9).
- Hinausschieben der Zahlungspflicht über den Zeitpunkt der Übertragung von Eigentumsrecht und Nutzung hinaus führt zu einer Erlösminderung. Vorausgesetzt wird, dass die erwerbende Person das Eigentum (bzw. die Nutzung) über ein Grundstück mit der Veräusserung erhält, ohne dass sie gleichzeitig zur Leistung des Kaufpreises (bzw. einer allfälligen marktkonformen Verzinsung) verpflichtet ist (RB 1987 Nr.19 = StE 1987 B 24.1 Nr. 1; RB 1986 Nr. 31; RB 1980 Nr. 76, RB 1976 Nr. 82, RB 1952 Nr. 73);
2. Nichtliegenschaftliche Werte im Besonderen
Sofern im öffentlich beurkundeten Kaufpreis nachweislich nichtliegenschaftliche Werte inbegriffen sind, wirkt sich dies erlösmindernd aus. Die entsprechenden nichtliegenschaftlichen Werte sind diesfalls aus der Veräusserungserlösberechnung auszuscheiden. Ist für die Liegenschaft und die nichtliegenschaftlichen Werte nur ein Gesamtpreis vereinbart, muss dessen Aufteilung nach einem objektiven Massstab erfolgen.
2.1 Erneuerungsfonds
Ist im Kaufpreis nachweislich ein Anteil am Erneuerungsfonds einer Stockwerkeigentümerschaft eingeschlossen, kann dieser als nichtliegenschaftlicher Wert der Wertquote entsprechend (Stand per Veräusserung) vom Veräusserungserlös in Abzug gebracht werden.
2.2 Inventar
Mitveräussertes Inventar ist mittels einer detaillierten, von der erwerbenden und veräussernden Person unterzeichneten Inventarliste auszuweisen, wobei die einzelnen Positionen zum heutigen Wert (= Verkehrswert) aufzuführen sind.
Beträgt der Buchwert von Inventar des Geschäftsvermögens weniger als der heutige Wert, so unterliegt die Differenz der Einkommens- resp. Gewinnsteuer.
2.3 Goodwill
Der Goodwill besteht hauptsächlich im guten Ruf eines Geschäfts, in der Kundschaft, in der zweckmässigen Organisation, im guten Klang und dem Bekanntheitsgrad der Produkte eines Geschäftes usw.; da grundstückgewinnsteuerlich nur Grundstücke und keine Betriebs- resp. Geschäftsbestandteile erfasst werden, kann kein Abzug für Goodwil geltend gemacht werden.
2.4 Inkonvenienz-Entschädigungen
Nicht zum Veräusserungserlös zählen Entschädigungen für nachweisbare Inkonvenienzen im Enteignungsverfahren oder bei freiwilliger Abtretung von Grundstücken, an denen ein Enteignungsrecht besteht (§ 114 Abs. 3 StG). Inkonvenienz-Entschädigungen werden in der Regel entrichtet für die bei der Grundstückveräusserung (in der Regel bei Enteignungen) erlittenen Schäden (Verschnitt, Mehrwege, erschwerte Bewirtschaftung, Ertragsausfall, Hagentschädigung) und unterliegen der Einkommens-/Gewinnsteuer.
Kasuistik:
- Nichtliegenschaftliche Werte: Mobiliar (Rasenmäher, Teppiche, Vorhänge etc.); Zugehör (bewegliche Sache, die zum Grundstück in eine räumliche, möglicherweise lose, jedoch dauernde wirtschaftliche Beziehung tritt, wie Wirtschaftsmobiliar, Hotelmobiliar, Molkereigerätschaften, Metzgerei- und Bäckereieinrichtungen, Benzintanksäulen, Maschinen); Wirtschaftspatent; Anteil am Erneuerungsfonds einer Stockwerkeigentümergemeinschaft mit Stand per Verkauf (RKE vom 21.06.1983, NStP 12.1983).