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Von den ersten Visionen bis zur (vorläufigen) Fertigstellung
Die Grosspeter-Tankstelle: bis vor zehn Jahren Ausgangspunkt unzähliger Autofahrten
Sie erinnern sich: nach dem Überqueren der Münchensteinerbrücke noch rasch rechts ran fahren, tanken, Zigaretten kaufen und dann ab auf die Autobahn. Bis Ende 2011 war die Grosspeter-Tankstelle mit dem ausladenden Vordach Ausgangspunkt unzähliger Autoreisen – zu einer Sitzung nach Luzern, in die Ferien nach Italien oder für den Sonntagsausflug mit den Schwiegereltern nach Rheinfelden. Dann wurde die Garage abgerissen und die Entwicklung des Grosspeter Areals nahm seinen Lauf. Einen Lauf, der bis heute andauert und der just seinen Höhepunkt findet, wenn in diesem Jahr zwei weitere Bauprojekte auf dem Areal ihren Abschluss finden.
Begonnen hat die „moderne Geschichte“ des Grosspeter Areals aber bereits 1999. Damals beantragten die Eigentümer mehrerer Grundstücke auf dem Areal eine Zonenänderung. In der Folge empfahl das Baudepartement die Durchführung eines städtebaulichen Studienauftrags im Konkurrenzverfahren. Befreit von den Profilen der Regelbauweise, sollte auf diese Weise ein der besonderen städtebaulichen Lage angemessenes Projekt erarbeitet werden, dessen Konzeption anschliessend durch einen Bebauungsplan verbindlich erklärt werden sollte. Die Jury stimmte am Ende dieses Verfahrens einstimmig für das Projekt von Miller & Maranta.
Gestaltungsplan Grosspeter von Miller & Maranta
Das ausgewählte und bereinigte Projekt stellt eine Gesamtüberbauung dar, bei welcher das Areal in einzelne Baufelder geteilt ist. Diese sind auf die bestehenden Parzellengrenzen und Einzelbauten abgestimmt und können unabhängig voneinander neu überbaut werden. Jedem der Baufelder ist ein- oder beidseitig ein Freiraum zugeordnet, der, zusammen mit dem des benachbarten Baufeldes, einen begrünten Lichthof bildet. Sowohl von der Nordseite als auch von der Südseite her werden die Lichthöfe jeweils durch einen Zwischenraum in den Gebäudefronten zugänglich gemacht. Diese Einschnitte in den äusseren Hausfronten sind relativ eng und erfüllen somit auch die Funktion, die dahinter liegenden Fassaden in den Höfen vor den Emissionen der Strasse und der Schiene zu schützen. Auf der Seite zur Münchensteinerbrücke bildet ein achtgeschossiger Kopfbau den Abschluss. Am östlichsten Punkt, bei der St. Jakobs-Strasse, wird durch ein Hochhaus ein Akzent gesetzt.
Der Startschuss im Westen
2012 war es dann so weit. Nach dem Abbruch der Grosspeter Garage haben wir mit dem Bau des ersten Projekts begonnen, das im Rahmen des Gestaltungsplans realisiert werden konnte. Entstanden ist das bis heute grösste Hotel Basels, das 2014 eröffnet wurde. Unter einem Dach betreiben zwei Hotelkonzepte (ein Novotel und ein ibis Budget) knapp 350 Zimmer. Der massive 8- respektive 6-geschossige Baukörper mit seiner rasterartigen lasierten Sichtbetonfassade und den tief eingeschlitzten Fenstern bildet zur Münchensteinerbrücke hin den im Gestaltungsplan beschriebenen unübersehbaren Abschluss des Areals.
Leistungen der Architektur Rolf Stalder AG für das Hotel Grosspeter:
- Strategische Planung, Vorstudien, Unterstützung bei der Investorensuche
- Projektierung, Bewilligungsverfahren, Ausführungsplanung
- Planung des Innenausbaus nach den Gestaltungsvorgaben der Betreiber
Die Weiterführung am anderen Ende des Areals
2013 erfolgte bereits die nächste Grundsteinlegung und bis 2017 entstand am anderen Ende des Areals der „östliche Akzent“ in Form eines knapp 80 Meter hohen Hochhauses, das neben Büroflächen wiederum eine Hotelnutzung beinhaltet. Im Zuge dieses Neubaus wurde auch die im Gestaltungsplan vorgesehene, im Süden verlaufende Erschliessung umgesetzt. Das Areal wurde so um eine rückwärtige Erschliessung ergänzt, und die direkte Zufahrt ab der Grosspeterstrasse wurde aufgehoben. So kamen zum Basler Strassenverzeichnis die „Grosspeteranlage“ (für den motorisierten Verkehr) und das „Hexenweglein“ (für den Veloverkehr) hinzu, dessen Bezeichnung nicht etwa auf örtliche Sagen oder schreckliche Hexenjagden zurückgeht, sondern ein gängiger Begriff für Trampelpfade ist.
Der (vorläufige) Abschluss im Zentrum
2022 werden nun zwei Bauten auf den Baufeldern B und C fertiggestellt. Und wie es der Bebauungsplan vorsah – die Baufelder sollten unabhängig voneinander überbaut werden können – entstehen hier zwei unterschiedliche Formate moderner Bürogebäude: ein ADJEKTIV Holzbau auf dem Baufeld C und ein vornehmer Betonbau mit feingliedriger Fassade. Letzterer nennt sich mit Bezug auf das Baufeld B, auf dem er steht, „B CITY“.
Auf beiden Baufeldern standen Gebäude, die abgerissen wurden. Auf Baufeld C war dies ein zum Technikzentrum von Swisscom gehörender Annexbau mit Büroflächen und Cafeteria und auf Baufeld B befand sich der Standort der Elektroinstallationsfirma Kriegel & Schaffner AG, die 1997 an Etavis verkauft wurde und in der Folge auf das Dreispitz-Areal zog.
„B CITY“ ist ein modernes Bürogebäude mit hochflexiblen Grundrissen und rund 6’000 m2 Fläche. Erschliessung, Haustechnik und Fassade sind so konzipiert, dass im Innern ganz unterschiedliche Mieterwünsche umgesetzt werden können. Von aussen ist davon allerdings nichts zu sehen: die feingliedrige, alles umspannende Fassade aus hellen Sichtbetonelementen verleiht dem Gebäude eine vornehme und gelassene Erscheinung.
Leistungen der Architektur Rolf Stalder AG für „B CITY“:
- Strategische Planung, Vorstudien,
- Entwicklung und Verifikation der Nutzung Clusterwohnung („B CITY Village“)
- Projektierung, Bewilligungsverfahren, Ausführungsplanung
- Bauleitung, Kosten- und Terminkontrolle
- Planung und Umsetzung des Innenausbaus im Auftrag der Mieterinnen
Bevor „B CITY“ zum reinen Bürogebäude wurde, haben wir mit „diversifizierten“ Wohnformen experimentiert – wohl wissend, dass es beliebtere Wohnlagen gibt als eingepfercht zwischen intensivem Bahn- und Autoverkehr. So entwickelten wir das Konzept einer 32-Zimmer-Clusterwohnung und nannten es „B CITY Village“: um einen zentralen Dorf- (=Village) Platz herum sind unterschiedlich grosse private Suiten (Zimmer) mit eigenem Bad und teils eigenen Kochnischen angeordnet. Die gemeinschaftlichen Bereiche wie Küchen, Wohnzimmer, Bibliothek etc. werden gemeinschaftlich genutzt.
„Clusterwohnung“ Der Begriff stammt von engl. cluster = Ballung, Bündel, Gruppe, Haufen. Mehrere privat genutzte Bereiche gruppieren sich um gemeinschaftlich genutzte Bereiche. Die Gesamtheit der Räume bildet eine bauliche Einheit mit eigenem Zugang. Die Zugänge zu den privat genutzten Bereichen erfolgen innerhalb der baulichen Einheit über die gemeinschaftlich genutzten Bereiche. Im Gegensatz zu klassischen Wohngemeinschaften (WGs) werden die privat genutzten Bereiche mit (minimalen) Sanitär- und je nach Konzept auch mit Kücheninstallationen (sogenannten Teeküchen) ausgestattet. Die Küche sowie der Ess- und Wohnraum gehören wiederum zum gemeinschaftlich genutzten Bereich, welchen sich die Bewohner teilen.
Das Konzept „B CITY Village“ – punkto Grösse und architektonischer Umsetzung einmalig in der Schweiz – stiess bei potenziellen Mieter:innen auf Interesse und wurde auch durch die Presse aufgenommen. Parallel dazu fanden spannende Gespräche mit potenziellen Betreiber:innen statt. Realisiert wurde das Konzept am Ende doch nicht, da es vom Massstab her in kein Betreiberportfolio passte. Gelernt haben wir trotzdem viel: A) es existiert (zumindest vor Corona) ein wachsendes Interesse für diversifizierte Wohnformen, namentlich im Bereich gemeinschaftlicher Wohnformen, B) die im Schweizer Markt aktiven Betreiber:innen derartiger Wohnformen haben klare Vorstellungen, wie diese wirtschaftlich betrieben werden können und C) der architektonische Typus „Clusterwohnung“ setzt neue Entwurfskonzepte voraus. Es handelt sich dabei nämlich nicht einfach um grosse Wohnungen oder Wohngemeinschaften im klassischen Sinne.
Meilensteine aus Sicht der Architektur Rolf Stalder AG:
- Seit 2002 Kontakte mit Grundeigentümern, Entwicklung von ersten Visionen
- 2004 Genehmigung des Gestaltungsplans
- 2007 Beginn Vorstudien für einen Kopfbau auf dem Baufeld A
- 2009–2011 Entwicklung eines Hotelprojekts und Begleitung Investorensuche
- 04/2012–11/2014 Realisierung Hotel Grosspeter mit rund 350 Zimmern
- 2012 Entwicklung eines zweiten Projekts auf dem Baufeld B
- 06/2020–08/2022 Realisierung Bürogebäude „B CITY“ mit rund 6’000 m2 Fläche
In wenigen Monaten beziehen nun zahlreiche Dienstleistungsunternehmen im „B CITY“ ihr neues Domizil – allen voran die Wirtschaftsprüferin KPMG, die dort ihren Nordwestschweizer Hauptsitz haben wird. Neben KPMG mieten weitere Unternehmen aus der gleichen Branche Flächen. Sie alle profitieren von der hervorragenden Anbindung an Bahn und Strasse, von modernster Infrastruktur und von einer prosperierenden Nachbarschaft im Haus und auf dem ganzen Areal. Wir bleiben gespannt, wie das Areal am Ende in seiner Gesamtheit wirkt und wie «zufrieden» die Ersteller des Gestaltungsplans wohl mit der Umsetzung sind – fast 20 Jahre nach dessen Entwicklung.