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Congé annulable contraire à la bonne foi
Base légale
Nom du tribunal
Cour de justice du canton de Genève, Chambre des baux et loyers
Date
24.10.2016
Résumé
Le congé donné aux locataires qui ont refusé de participer sur le plan financier aux travaux de rénovation d'un immeuble est un congé annulable, car contraire aux règles de la bonne foi, même si le conseil d'administration a estimé qu'il n'y avait aucune raison que les locataires concernés jouissent des chambrettes alors qu'ils n'avaient pas payé leur dû à la collectivité.
Exposé des faits
Les parties sont liées par un contrat de bail à loyer portant sur la location d'une chambre indépendante au rez-de-chaussée d'un immeuble sis au Grand-Saconnex. Le contrat a été conclu pour une durée d'une année, du ler mars au 29 février 2004, renouvelable d'année en année, sauf congé reçu trois mois avant la fin du bail.
Selon les clauses particulières du bail, la location des chambres de service est réservée aux habitants de l'immeuble appartenant à la copropriété. Les chambres de service sont réservées exclusivement au logement du personnel de maison, de sexe féminin, exerçant une profession au service d'un habitant de l'immeuble. La locataire est actionnaire-locataire de quatre appartements représentant 66 actions. La chambre de service louée sert à loger le personnel de maison lorsqu'il devait dormir sur place, en raison des nombreuses réceptions qu'elle organise.
Le 4 avril 2012, la bailleresse a notifié à la locataire quatre avis de majoration de loyer, au motif que celle-ci avait refusé de payer sa participation aux frais de rénovation de l'immeuble. Ces quatre avis portaient sur une majoration correspondant au prix des travaux effectués et payés, en fonction des actions détenues par la locataire. Par jugement du 17 décembre 2013, le Tribunal des baux et loyers a rendu un jugement constatant la nullité de tous les avis de majoration de loyer.
Le 9 décembre 2014, la bailleresse a résilié le contrat de bail de la chambre indépendante pour le 29 février 2016, sans indication de motif. Le congé a été contesté en temps voulu devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers et l'affaire a été portée devant le Tribunal des baux et loyers le ler avril 2015.
Par jugement du 16 novembre 2015, le Tribunal des baux et loyers a annulé le congé concernant la chambre indépendante. La bailleresse a formé appel de ce jugement en temps utile.
Considérations
3.1 Selon l'art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
La protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (ATF 120 II 31; arrêt du Tribunal fédéral 4C.170/2004 du 27 août 2004). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105; arrêt du Tribunal fédéral 4C_170/2004 du 27 août 2004; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 733).
Le congé est contraire aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO, s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, s'il est purement chicanier ou encore s'il repose sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte (ATF 135 III 112 consid. 4.1; 120 II 31 consid. 4a).
Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives et n'exclut pas un congé même si l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin, seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au défaut d'intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive (ATF 136 III 190 consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6; LACHAT, in Commentaire romand du Code des obligations I, n. 6 ad art. 271).
La motivation du congé ne constitue pas une condition de sa validité; l'absence de motivation véridique ou complète peut toutefois constituer un indice que le motif réel du congé est contraire à la bonne foi (ATF 125 III 231 consid. 4b; BARBEY, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, thèse Genève 1991, n. 290 et 319, Commentaire USPI, n. 26 ad art. 271 CO). S'il est par contre admis que le motif réel de résiliation - qui seul entre en considération - était légitime, le congé ne peut être annulé, puisque seul le mensonge qui masque un dessein abusif justifie l'application de l'art. 271 al. 1 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4C.85/2006 du 24 juillet 2006 consid. 2.1.2).
C'est au destinataire du congé qu'il incombe de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi, en particulier que le motif invoqué par le bailleur n'est qu'un prétexte (ATF 120 II 105 consid. 3a; arrêt du Tribunal fédéral 4C.411/2006 du 9 février 2007 consid. 2.2). Toutefois, la partie qui a résilié le bail a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession, nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (arrêt du Tribunal fédéral 4A.472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.1). Il n'appartient pas au bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la preuve (ACJC/334/2002 du 18 mars 2002; BARBEY, op. cit., n. 202).
3.2 L'appelante reproche au Tribunal d'avoir faussement retenu qu'elle avait choisi de résilier à titre de représailles les baux des actionnaires-locataires qui avaient refusé de participer au paiement des travaux de rénovation de l'immeuble. Face à l'obligation de procéder à la résiliation de baux portant sur des chambrettes, en raison de plusieurs demandes d'actionnaires-locataires, elle avait choisi de ne pas pénaliser les actionnaires-locataires qui s'étaient pliés à leurs obligations; il s'agissait uniquement d'un choix pragmatique non critiquable étant donné que l'intimée n'utilisait pas la chambrette louée.
Il ressort du dossier que le congé litigieux a bel et bien été donné pour sanctionner l'intimée de son refus de participer sur le plan financier aux travaux de rénovation de l'immeuble. G. [témoin] a été clair dans ses déclarations. Le conseil d'administration s'était aperçu que, parmi les locataires des chambrettes, trois d'entre eux faisaient partie des récalcitrants qui n'avaient pas participé aux travaux. Les baux de ces locaux avaient alors été résiliés, le conseil d'administration estimant qu'il n'y avait aucune raison que les locataires concernés jouissent des chambrettes alors qu'ils n'avaient pas payé leur dû à la collectivité.
Quand bien même la volonté de la bailleresse de récupérer des chambrettes serait avérée, il n'en demeure pas moins que le congé est chicanier. En effet, l'appelante a uniquement résilié les baux des actionnaires-locataires qui avaient refusé de participer sur le plan financier aux travaux de rénovation de l'immeuble. Par ailleurs, la décision de notifier le congé à ces actionnaires-locataires a été prise sans autre considération, notamment sans rechercher si les locaux loués étaient utilisés par ces personnes.
Au vu de ce qui précède, le congé est contraire à la bonne foi et le jugement entrepris doit être confirmé.
Décision
58/8 - Congé annulable contraire à la bonne foi