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Anita est propriétaire avec sa tante et sa cousine d’une maison comportant trois appartements. Elle souhaiterait faire des travaux de rénovation dans l’un des appartements pour s’y installer. Mais comment procéder et quelles sont les règles prévues par la loi?
En premier lieu, Anita devra identifier le genre de propriété collective auquel la maison est soumise. En effet, la propriété à plusieurs peut prendre différentes formes juridiques, comme la propriété commune et la copropriété. En voici les grands principes.
PROPRIÉTÉ COMMUNE
L’hoirie, formée par l’ensemble des héritiers du défunt, est l’exemple le plus courant de propriété commune. A l’ouverture d’une succession, les héritiers deviennent automatiquement propriétaires en commun de tous les biens que possédait le défunt. Dans ce régime, il n’y a pas de parts distinctes dont un héritier pourrait librement disposer. Les décisions concernant les biens hérités se prennent à l’unanimité. L’hoirie prend fin au moment du partage de la succession.
Dans le cas d’Anita, si elle avait hérité de la maison avec sa tante et sa cousine, il s’agirait, jusqu’au partage de la succession, de décider ensemble de l’usage de chacun des appartements et des travaux de rénovation à entreprendre.
COPROPRIÉTÉ
La copropriété est le régime auquel les couples recourent le plus souvent lors d’un achat immobilier. La copropriété se distingue de la propriété commune dans la mesure où chaque copropriétaire détient une part de copropriété déterminée. Les parts de copropriété s’expriment en fraction du bien (1/2, 1/3, etc.) et correspondent fréquemment au montant investi dans celui-ci. Chaque copropriétaire peut vendre sa part sans le consentement des autres copropriétaires. Cependant, dans ce cas, il doit d’abord la proposer aux autres copropriétaires qui peuvent, s’ils le souhaitent, racheter la part de copropriété. Cette faculté s’appelle le «droit de préemption». Le régime de la copropriété ne règle pas les questions concernant la répartition de l’usage du bien entre les copropriétaires, les décisions y relatives devant se prendre d’entente entre eux.
UNE ALTERNATIVE
Sous le régime de la copropriété, Anita, sa tante et sa cousine seraient toutes les trois copropriétaires de la maison, et donc des trois appartements. Ainsi, l’utilisation des trois appartements et les décisions concernant ceux-ci devraient être prises d’entente entre elles. Toutefois, pour remédier à cette situation, elles pourraient adopter un règlement de copropriété traitant de ces questions et le faire mentionner au Registre foncier. Il convient de noter que la loi prévoit également un régime particulier de copropriété, appelé «propriété par étages» ou «PPE». Sa particularité consiste à accorder, à chaque copropriétaire, un droit d’usage exclusif sur une partie déterminée du bâtiment (l’appartement de 3 pièces au 1er étage par exemple).
Dans le cas d’Anita, la PPE lui permettrait de profiter seule d’un des trois appartements et de le rénover à son goût, sans devoir obtenir le consentement de sa tante ou de sa cousine.