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Im Rahmen eines Kaufvertrages haben sich die Parteien gemäss Art. 2 des Obligationenrechts über alle wesentlichen (objektiven und subjektiven) Punkte zu einigen. Hierunter können unter Umständen auch die Nebenkosten einer Wohnung fallen. Dennoch können nicht ohne weiteres alle Informationen, welche der Stockwerkeigentümergemeinschaft zur Verfügung stehen, an potenzielle Käufer weitergegeben werden. Dies betrifft insbesondere die Weitergabe der nutzungsabhängigen Nebenkosten der anderen Stockwerkeigentümer. Grundsätzlich kann ein potentieller Käufer sämtliche mit den Nebenkosten verbundenen Risiken beim Wohnungskauf abschätzen, wenn er für jede Kategorie (wie Wasserverbrauch, Stromverbrauch u.a.) über Nebenkosten sowie Gesamtkosten Kenntnis erhält. Auf diese Weise kann der Käufer ersehen, inwieweit die Nebenkosten im durchschnittlichen Verbrauch liegen, was für eine Kaufentscheidung im Normalfall ausreichend ist. Daher hat der Verkäufer dafür Sorge zu tragen, dass er nur die aufgeschlüsselten Nebenkosten seiner eigenen Wohnung an die potentiellen Käufer weitergibt. Möchte er darüber hinaus die Nebenkosten der anderen Stockwerkeigentümer (sofern er überhaupt darüber verfügt) an den potentiellen Käufer weitergeben, so muss er die Zustimmung aller anderen Stockwerkeigentümer einholen.
Welche Informationen über die Stockwerkeigentümergemeinschaft darf ein Verkäufer einer Wohnung an die potentiellen Käufer weitergeben?
Welche Informationen darf eine Immobilienverwaltungsgesellschaft über die Stockwerkeigentümer bekannt geben?
Zur gemeinschaftlichen Bewirtschaftung von Stockwerkeigentum muss die mit der Verwaltung beauftragte Person bzw. Verwaltungsgesellschaft eine detaillierte Kostenabrechnung erstellen, welche die angefallenen Aufwendungen auf die einzelnen Eigentümer verteilt. Weil ein überwiegendes privates Interesse aller Parteien besteht, die korrekte Verteilung z.B. des Warmwasserverbrauchs oder der Heizkosten zu überprüfen, muss die Kostenaufstellung transparent und nachvollziehbar erfolgen. Der Detaillierungsgrad darf jedoch nicht so weit gehen, dass ein Verhaltensprofil der einzelnen Stockwerkeigentümer entsteht, z.B. durch das Ausweisen der Uhrzeit beim Wasserverbrauch. Eine Aufschlüsselung des jährlichen Wasserverbrauchs erscheint jedoch verhältnismässig.
Das überwiegende private Interesse der Stockwerkeigentümer an einer umfassenden Kostenabrechnung rechtfertigt den Eingriff in die Privatsphäre im Sinne des Datenschutzgesetzes (Art. 12 und 13 DSG). Damit die Datenbearbeitungen für alle Parteien klar erkennbar sind, empfiehlt es sich, im Rahmen einer Versammlung festzulegen, welche Unterlagen und Aufstellungen den Eigentümern im Rahmen der Kostenabrechnung abgegeben werden.