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Depuis leur pic à 7% en 1992, les taux d'intérêt hypothécaire ont baissé graduellement jusqu'à 1% environ aujourd'hui. Or, les frais financiers (pour capitaux propres et empruntés) représentent la part principale des coûts du propriétaire-bailleur. Dans un système de régulation des loyers fondés sur les coûts, on s'attend à ce qu'une telle baisse de la composante principale des coûts des propriétaires se soit traduit en une baisse des loyers. En réalité, l'indice suisse des loyers était 34.5% plus élevé en novembre 2016 qu'en novembre 1992.
Pour comprendre à quel niveau l'indice des loyers pourrait se trouver si les loyers avaient suivi la baisse des coûts, j'ai calculé dans une note technique l'indice des loyers selon différentes méthodes, notamment l'ajustement selon la méthode relative ou selon les coûts effectifs d'un propriétaire représentatif.
Je montre par exemple qu'un logement de référence mis en location pour 1'500 CHF en 1992 se loue aujourd'hui (en 2016) pour 2'017 CHF, soit 34% de plus, si son loyer a exactement suivi l'indice des loyers. Il se louerait pour la moitié, soit environ 1'000 CHF, si le propriétaire avait appliqué chaque année la méthode relative du droit du bail.
L'indice des loyers représente environ un cinquième de l'indice des prix à la consommation (IPC). Par conséquent, une évolution différente de l'indice des loyers aurait aussi conduit à une évolution différente de celle de l'IPC, en l'occurrence une progression encore plus faible. Ceci est également démontré dans cette note.
Je montre ainsi que si tous les loyers avaient été ajustés selon la méthode relative du droit du bail, l'indice des prix à la consommation aurait déjà diminué à plusieurs reprises dans les années 1990 et il serait aujourd'hui (en 2016) au même niveau qu'au début des années 1990 au lieu d'être 25% plus élevé.