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Chauffage d'un objet loué
Sous nos latitudes, les habitations et les locaux commerciaux doivent impérativement être chauffés pendant les périodes les plus froides de l'année. En principe, il n'appartient pas au bailleur de décider selon son bon vouloir d'allumer ou non le chauffage.
Le chauffage du bien loué, dans la mesure nécessaire à son usage prévu, relève des obligations du bailleur. Cette obligation découle de l'article 256 du Code des obligations, selon lequel le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée et de l'entretenir en cet état. Le climat suisse nécessite de chauffer les habitations et locaux commerciaux durant les périodes plus froides, faute de quoi l'usage pour lequel la chose a été louée ne serait pas même envisageable. L'absence de chauffage porterait non seulement préjudice au confort, mais aussi à la santé du locataire, dans certaines circonstances. Par temps froids, le bailleur est tenu de faire fonctionner le chauffage. Il ne lui appartient donc pas, en principe, de décider selon son bon vouloir de chauffer ou non la chose louée.
Eléments factuels
- Obligation de chauffage : le bailleur est tenu de chauffer suffisamment les habitations et les locaux commerciaux.
- Période de chauffage : la période de chauffage continue s'étend de la mi-septembre à la mi-mai. Le chauffage doit également être assuré en dehors de cette période, par temps froid.
- Température ambiante moyenne adéquate : 20 à 21 degrés Celsius dans toutes les pièces, de 7 h. 00 à 23 h. 00.
- Diminution de la température : mesure judicieuse destinée à réduire la consommation de combustible entre 23 h. 00 et 7 h. 00.
Température ambiante adéquate
Compte tenu de notre mode de vie actuel, on admet généralement que le maintien d'une température ambiante moyenne de 20 à 21 degrés entre 7 h. 00 et 23 h. 00 est adéquat. Cette norme s'applique à toutes les pièces, y compris la cuisine et la salle de bains. L'utilité d'une diminution de la température pendant la nuit est d'ailleurs incontestée. Elle permet en effet de réaliser des économies de combustible substantielles, ce qui se traduit pour le locataire par une réduction des frais de chauffage. La température intérieure ne doit toutefois pas descendre en dessous de 15 degrés, même la nuit. Le locataire ne doit pas être contraint de passer la nuit dans une habitation qui n'est pas assez chauffée.
Température nocturne
Lorsque la température nocturne du logement est trop basse, il faut s'attendre inévitablement à l'apparition de problèmes dus à l'humidité. L'arrêt complet du chauffage serait également absurde sur le plan technique, dès lors que le chauffage de pièces totalement froides engendre une consommation énergétique considérable, ce qui a de lourdes répercussions financières.
Pas seulement pendant la période de chauffage
En théorie, il faut chauffer dès que la température extérieure tombe en dessous de 14 degrés. Ainsi, en Suisse, la période de chauffage dure généralement de la mi-septembre à la mi-mai. Toutefois, cela ne signifie pas que le chauffage n'est obligatoire que pendant cette période. Par temps froids, le chauffage de la chose louée doit également être assuré, même en dehors de la période de chauffage. En effet, le locataire ne peut être contraint de séjourner dans le froid, ou même de risquer sa santé, durant les journées fraîches du printemps ou de l'automne.
Le bailleur doit donc continuer de chauffer le logement locatif en dehors de la période de chauffage dès que la température à l'intérieur du logement tombe en dessous de 18 degrés durant la journée, même par intermittence, et s'il est prévisible que le temps froid durera plus de deux à trois jours.
Lorsque la température ambiante descend en dessous de 16 degrés en journée, le chauffage doit être enclenché immédiatement car ce niveau de température constitue un risque pour la santé du locataire. Si l'on prend la température extérieure comme critère de mise en service du chauffage, la règle veut que le chauffage doive être assuré lorsque la température extérieure est inférieure à 14 degrés trois jours de suite. Il en va de même dans le cas des périodes de froid passagères en été.
Par conséquent, c'est uniquement en cas de périodes froides très brèves que le bailleur est habilité, dans une certaine mesure, à retarder ou à avancer la mise en service du chauffage. En toute hypothèse, l'économie d'énergie potentielle à l'intérieur de ces limites strictes permettra d'alléger quelque peu les frais de chauffage du locataire. Compte tenu de l'émission de polluants atmosphériques lors de la mise en marche d'une installation de chauffage, il n'est guère recommandé de remettre en marche le chauffage pour un ou deux jours seulement.
Droits du locataire
Le locataire a le droit d'exiger que le bailleur chauffe le bien loué de manière appropriée. Si le bailleur refuse de satisfaire à son obligation de chauffage, le locataire peut demander la réparation de ce préjudice. De surcroît, le bailleur risque d'être confronté à une prétention du locataire en réduction de loyer et, le cas échéant, en dommages et intérêts. Le montant d'une éventuelle réduction de loyer est fixé par le juge, cas par cas. Un tribunal du Tessin a ainsi octroyé à un locataire, en 1995, une réduction du loyer de 20 % en invoquant pour motif que les températures dans son habitation étaient inférieures à 18 degrés.
Si le locataire peut invoquer le droit à la réduction de loyer, que le préjudice occasionné soit imputable ou non au bailleur, une panne totale du chauffage en hiver, par exemple, peut également justifier une demande en ce sens. Il est donc recommandé au bailleur de faire procéder à l'entretien et à la réparation du chauffage, si possible pendant les mois d'été.
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