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Incarto n. 12.2016.103 Lugano 12 settembre 2017 /fb In nome della Repubblica e Cantone Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: Fiscalini, presidente, Bozzini e Balerna vicecancelliere: Bettelini sedente per statuire nella causa - inc. n. OR.2014.54 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 - promossa con petizione 5 marzo 2014 da AO 1 AO 2 tutti rappr. da RA 2 contro AP 1 rappr. da RA 1 con cui gli attori hanno chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 206'000.- oltre interessi al 5% dal 2 gennaio 2012 nonché il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di Lugano; domanda avversata dal convenuto, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con decisione 10 giugno 2016 ha accolto (salvo aver modificato la data di decorrenza degli interessi sulla somma per cui ha rigettato l’opposizione al PE); appellante il convenuto con appello 14 luglio 2016, con cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi; mentre gli attori con risposta 4 ottobre 2016 hanno postulato la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili; letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti; ritenuto in fatto e in diritto: 1. Con rogito 2 febbraio 2011 (doc. A inc. CM.2013.465 rich.) AP 1 ha promesso di vendere in ragione di metà ciascuno a AO 1 e ad AO 2, che hanno accettato, ed ha pertanto concesso loro un diritto di compera in tal senso fino al 16 maggio 2011, il foglio PPP n. __________ RFD di __________, corrispondente a una quota di comproprietà di 88/1000 del fondo base n. __________ RFD di __________, sul quale sorge il ristorante-dancing __________. Il contratto, la cui validità era condizionata all’avverarsi di alcune condizioni sospensive di cui meglio si dirà più avanti, prevedeva un prezzo di fr. 650'000.-, pagabile mediante due acconti di fr. 100'000.- cadauno, da valersi quali caparra e pena di recesso in caso di mancato esercizio del diritto di compera, ritenuto che il saldo sarebbe poi stato dovuto in occasione dell’esercizio di quel diritto. 2. Con petizione 5 marzo 2014 AO 1 e AO 2, al beneficio della necessaria autorizzazione ad agire, hanno convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, per ottenerne la condanna al pagamento di fr. 206'000.- oltre interessi al 5% dal 2 gennaio 2012 ed il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di Lugano. Essi, rilevando come già l’adempimento della prima condizione posta per la validità del contratto, ossia l’ottenimento entro il 31 marzo 2011 da parte della competente autorità dell’autorizzazione ad eseguire i lavori di straordinaria manutenzione del subalterno D dell’immobile (costituiti dalla sostituzione dei serramenti e dei tamponamenti perimetrali della veranda del ristorante), non fosse stato possibile, hanno preteso la restituzione degli acconti corrisposti. Il convenuto si è integralmente opposto alla petizione. 3. Esperita l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il Pretore, con la decisione 10 giugno 2016 qui oggetto di impugnativa, ha accolto la petizione (salvo aver modificato la data di decorrenza degli interessi sulla somma per cui andava rigettata l’opposizione al PE), ponendo la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 5’500.- a carico del convenuto, tenuto altresì a rifondere alle controparti fr. 15’000.- per ripetibili. Egli, per quanto qui interessa, ha ritenuto che l’impossibilità di ottenere entro il 31 marzo 2011 l’autorizzazione ad eseguire i lavori di straordinaria manutenzione alla veranda dipendesse dal fatto che l’esistente manufatto, abusivo, non beneficiava di alcuna licenza edilizia e non sussisteva alcun diritto acquisito al suo mantenimento, che l’autorità comunale non intendeva più tollerare, poco importando se la richiesta degli attori volta all’autorizzazione dei lavori, poi respinta, fosse stata formulata sotto forma di una domanda di notifica, anziché di una domanda di costruzione, e ciò anche alla luce argomentazioni esposte nella decisione cantonale di cui al doc. C. Ne ha pertanto dedotto che la prima condizione posta per la validità del contratto non si era avverata, ciò che imponeva la restituzione degli acconti versati (art. 151 e 153 cpv. 2 CO). 4. Con l’appello 14 luglio 2016 che qui ci occupa, avversato dagli attori con risposta 4 ottobre 2016, il convenuto ha chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di respingere la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi. Egli ha rilevato che l’impossibilità di ottenere nel termine previsto l’autorizzazione ad eseguire i lavori di straordinaria manutenzione alla veranda non era stata dimostrata con certezza e che gli attori, avendo rinunciato ad inoltrare la domanda di costruzione, erano responsabili della mancata realizzazione della prima condizione posta per la validità del contratto (art. 156 CO). Ha in seguito evidenziato che costoro erano in ogni caso responsabili dell’inadempimento della terza condizione posta per la validità del contratto, ossia del mancato ottenimento di un finanziamento ipotecario di almeno fr. 240'000.- (art. 156 CO). Ha quindi rimproverato loro di non aver subito cercato dei correttivi alla pattuizione intercorsa e di non aver immediatamente rinunciato alla compravendita, ciò che, oltre ad averlo indotto a ritenere che il contratto sarebbe stato mantenuto, aveva comportato la perdita degli acconti versati, utilizzati, come d’accordo, a favore della società B__________ SA, che però era nel frattempo fallita. Ed ha infine chiesto di ridurre della metà le spese e le ripetibili poste a suo carico in prima istanza. 5. L’assunto del convenuto, secondo cui l’impossibilità di ottenere l’autorizzazione ad eseguire i lavori di straordinaria manutenzione alla veranda non era stata dimostrata con certezza e gli attori, non avendo provveduto ad inoltrare la relativa domanda di costruzione, erano responsabili del mancato adempimento della prima condizione posta per la validità del contratto, deve senz’altro essere disatteso. 5.1. Il rilievo è innanzitutto irricevibile in ordine per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), visto e considerato che il convenuto si è limitato a ricopiare, sul tema, alcuni passaggi del suo allegato conclusionale (e meglio quelli a p. 4 e 5, a cui ha qui aggiunto alcuni riferimenti istruttori), ciò che non costituisce ancora una valida motivazione d’appello (TF 10 marzo 2014 4A_474/2013 consid. 3 e 3.2, 26 giugno 2014 4A_101/2014 consid. 3.3). In tal modo egli non si è in effetti confrontato con la dettagliata argomentazione, riassunta in precedenza (cfr. supra consid. 3), con cui il Pretore aveva concluso per l’infondatezza di quelle medesime argomentazioni, ed in particolare non ha assolutamente spiegato per quali ragioni di fatto o di diritto le stesse fossero errate e dovessero essere modificate (TF 7 dicembre 2011 4A_659/2011 consid. 4, 27 settembre 2012 4A_252/2012 consid. 9.2.1, 10 marzo 2014 4A_474/2013 consid. 3.2; II CCA 16 agosto 2016 inc. n. 12.2015.150). 5.2. La censura sarebbe stata in ogni caso destinata all’insuccesso anche nel merito. 5.2.1. È incontestabile che il Municipio di __________, confrontato con la notifica 10 febbraio 2011 degli attori (inoltrata l’ultimo giorno utile previsto dal contratto) e dopo aver appurato che la veranda esistente - di fatto chiusa sui tre lati a sud, est ed ovest con dei pannelli trasparenti, quando nel 1991 ne era stata autorizzata, a titolo precario, solo una chiusura a sud, oltretutto limitata dal 1° maggio al 31 settembre di ogni anno, fermo restando che in caso di mancato rispetto di quanto indicato nell’autorizzazione, segnatamente di chiusura dei lati ad est ed ovest, la stessa sarebbe stata revocata (cfr. doc. E inc. CM.2013.465 rich.) - era abusiva, aveva effettivamente concluso, con scritto 1° marzo 2011 prima (doc. B inc. CM.2013.465 rich.) e con decisione formale 22 aprile 2011 poi (doc. B), per l’inammissibilità della procedura di notifica e per la retrocessione dell’incarto con l’invito a ripresentare la richiesta con la procedura ordinaria. Ed è pure incontestabile che gli attori non avevano in seguito provveduto ad inoltrare la relativa domanda di costruzione. Ma, contrariamente a quanto ritenuto dal convenuto, ciò non risulta decisivo, non potendo essere inteso come una rinuncia da parte loro ad ottenere i permessi. È in effetti altrettanto vero che in quelle due prese di posizione (senza che occorresse dunque una decisione formale sull’eventuale domanda di costruzione) l’autorità comunale aveva già ritenuto di evidenziare due problematiche di natura edilizia, segnatamente quella delle insufficienti distanze del manufatto dalla strada cantonale a sud e quella dell’aumento della superficie utile lorda che sarebbe risultato dallo stesso, che sarebbero state tali da impedire la concessione dei permessi richiesti (cfr. il teste __________ R__________, il quale, a p. 5, ha in effetti riferito che per prassi l’esame di una notifica verteva, oltre che sugli aspetti formali, su eventuali aspetti manifestamente contrari al diritto), come per altro evidenziato anche dal Pretore con riferimento alle argomentazioni esposte nella decisione cantonale di cui al doc. C, senza che - come detto - quel suo assunto sia stato qui censurato: il mancato inoltro della domanda di costruzione, che in tali circostanze sarebbe stato inutile, si lasciava così ricondurre al fatto che la situazione era già stata sufficientemente chiarita (cfr. teste __________ M__________ p. 3). Il convenuto non ha del resto provato se e in che modo, tra la data di emanazione della decisione di cui al doc. C (il 26 febbraio 1991) e la primavera del 2011, il quadro legislativo potesse essersi modificato e la veranda, e con essa i relativi lavori di manutenzione, avrebbe ora potuto essere autorizzata: a parte il fatto che nulla era stato da lui addotto sulla problematica dell’aumento della superficie utile lorda, si osserva in effetti che la circostanza per cui le nuove norme del PR adottate nel 1997 prevedessero la possibilità di derogare alle distanze dalle strade per quegli edifici che già non le rispettavano al momento dell’entrata in vigore delle stesse (cfr. teste __________ R__________ p. 5) non era tale da far ritener superato il problema delle distanze insufficienti del manufatto dalla strada cantonale a sud e ciò per almeno due motivi, da una parte in quanto quelle disposizioni attribuivano all’autorità comunale un potere di deroga di cui essa nell’occasione (non intendendo più - almeno a detta del Pretore, il cui assunto non è qui stato censurato - tollerare la situazione) non intendeva però fare uso, e dall’altra siccome le stesse evidentemente non si applicavano agli edifici che, come quello in esame (la cui chiusura a sud - come detto - era stata autorizzata solo a titolo precario dal 1° maggio al 31 settembre di ogni anno ed oltretutto avrebbe dovuto essergli revocata a seguito del mancato rispetto delle condizioni previste nella relativa autorizzazione), erano abusivi; il fatto, per altro rimasto allo stadio di puro parlato, che con l’adozione del piano particolareggiato della __________ la situazione giuridica potesse a sua volta essere cambiata è invece privo di rilevanza, visto e considerato che quell’approvazione è di almeno due anni successiva ai fatti che qui interessano (cfr. doc. 8). 5.2.2. Ma, a prescindere da quanto precede, si osserva che nel contratto il convenuto aveva pure dichiarato e garantito agli attori che la situazione allora esistente della veranda era “conseguente a sufficiente autorizzazione rilasciata ai sensi delle disposizioni della legge edilizia”, lasciando in tal modo intendere che le modifiche da apportare di cui si è detto (ossia la sostituzione dei serramenti e dei tamponamenti perimetrali) avrebbero potuto essere autorizzate nell’ambito di una semplice notifica (in tal senso, pure, il doc. F inc. CM.2013.465 rich.), ed è proprio per quella ragione che era poi stato concordato che le autorizzazioni avrebbero dovuto essere ottenute entro il 31 marzo 2011. Sennonché, come si è visto, la situazione giuridica della veranda era in realtà ben diversa da quella prospettata ed era soprattutto tale da imporre l’inoltro di una domanda di costruzione, che evidentemente e come per altro ammesso pacificamente dallo stesso convenuto (cfr. risposta p. 4 e duplica p. 3 e 4), vista anche la necessità di coinvolgere l’autorità cantonale e di raccogliere la sua presa di posizione sulla problematica delle distanze dalla strada cantonale (cfr. teste __________ R__________ p. 5), necessitava di tempi tecnici assai più lunghi (cfr. art. 4 segg. LE), di per sé già tali da impedire il rispetto di quel termine. 6. La tesi del convenuto secondo cui gli attori erano comunque responsabili dell’inadempimento della terza condizione posta per la validità del contratto, ossia del mancato ottenimento di un finanziamento ipotecario di almeno fr. 240'000.-, deve invece essere dichiarata irricevibile. Essa è in effetti stata evocata per la prima volta solo in sede conclusionale (art. 229 cpv. 1 e 2 e contrario e 232 CPC; II CCA 1° aprile 2014 inc. n. 12.2013.63, 18 agosto 2014 inc. n. 12.2014.62, 27 gennaio 2015 inc. n. 12.2013.152, 17 febbraio 2016 inc. n. 12.2014.153, 14 aprile 2016 inc. n. 12.2013.134, 12 giugno 2017 inc. n. 12.2016.11). 7. Parimenti infondato è il rilievo con cui il convenuto ha rimproverato agli attori di non aver subito cercato dei correttivi alla pattuizione intercorsa e di non aver immediatamente rinunciato alla compravendita, causando in tal modo la perdita degli acconti versati, utilizzati, come d’accordo, a favore della società B__________ SA, che nel frattempo era però fallita. Nessuna norma di legge e nessuna clausola del contratto facevano in effetti obbligo agli attori di adottare provvedimenti particolari per far sì che il contratto potesse essere mantenuto, se del caso su altre basi, nonostante il mancato adempimento di una delle condizioni sospensive concordate. E neppure risulta che la rinuncia al mantenimento del contratto sia stata comunicata al convenuto con eccessivo ritardo, visto e considerato che la stessa è stata resa nota alla controparte al più tardi nel gennaio 2012 (cfr. doc. I inc. CM.2013.465 rich.), mentre che il fallimento di B__________ SA, dal quale il convenuto ha preteso l’impossibilità di restituzione degli acconti, è stato decretato solo in epoca successiva, il 15 novembre 2012 (cfr. doc. rich. II°). Irricevibili, siccome formulati per la prima volta solo in sede conclusionale (art. 229 cpv. 1 e 2 e contrario e 232 CPC; cfr. supra consid. 6) o solo con l’appello (art. 317 cpv. 1 CPC), sono invece l’assunto del convenuto secondo cui da una parte la mancanza di una rinuncia immediata al mantenimento del contratto fosse stata tale da indurlo a ritenere che il medesimo sarebbe stato mantenuto e dall’altra gli attori avrebbero nell’occasione tenuto un comportamento persino contraddittorio e con ciò abusivo, rispettivamente le ulteriori considerazioni da lui esposte sull’obbligo, per costoro, di acquistare le azioni di B__________ SA o di rivalersi primariamente sulle stesse, allora date in garanzia, e ancora sul fatto, per altro neppure provato, che egli non si era avvantaggiato dall’avvenuto versamento degli acconti. 8. Il convenuto ha infine censurato le somme poste a suo carico a titolo di spese e di ripetibili, da lui ritenute eccessive a fronte della brevità dei memoriali scritti, dei pochi allegati documentali prodotti e delle tre sole audizioni testimoniali assunte in due udienze, e ne ha pertanto chiesto una riduzione della metà, ad un importo, quindi, di fr. 2'750.- rispettivamente di fr. 7'500.-. La censura è manifestamente infondata. Per giurisprudenza invalsa, nella fissazione della tassa di giustizia e delle ripetibili il Pretore gode in effetti di un ampio potere di apprezzamento, censurabile in appello solo in caso di eccesso o di abuso, ciò che di regola non è il caso se gli importi attribuiti rientrano tra i minimi ed i massimi della tariffa applicabile (II CCA 11 marzo 2014 inc. n. 12.2013.88, 25 novembre 2014 inc. n. 12.2014.121; III CCA 14 febbraio 2011 inc. 13.2011.3). Ritenuto che in presenza di un valore litigioso di fr. 206'000.-, l’art. 7 cpv. 1 LTG prevedeva - nella versione precedente alla modifica legislativa entrata in vigore dal 10 febbraio 2015, che ha poi comportato un aumento delle somme dovute dai giustiziabili - una tassa di giustizia da fr. 5'000.- a fr. 20'000.-, mentre che l’art. 11 cpv. 1 RTar permetteva di quantificare le ripetibili sulla base di un’aliquota dal 6% al 9% del valore litigioso, il giudice di prime cure, attribuendo una tassa di giustizia, per altro già comprensiva delle spese, di fr. 5'500.- e un’indennità per ripetibili di fr. 15’000.- (pari a circa il 7.2% del valore litigioso, ossia ad una percentuale medio-bassa), è in effetti rimasto ampiamente nei limiti delle tariffe applicabili, ne deriva che il suo giudizio sul tema, per altro del tutto congruo alle particolarità della lite, sfugge di principio ad ogni critica. 9. Ne discende che l’appello del convenuto dev’essere respinto nella misura in cui è ricevibile. Le spese processuali e le ripetibili della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 206'000.-, seguono la soccombenza (art. 106 CPC). Per questi motivi, richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar decide: I. L’appello 14 luglio 2016 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile. II. Le spese processuali di fr. 8’000.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte fr. 6’000.- per ripetibili. III. Notificazione: - - Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente Il vicecancelliere Rimedi giuridici Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).

Incarto n. 12.2016.103 Incarto n. 12.2016.103

Incarto n. Lugano 12 settembre 2017 /fb Lugano

Lugano 12 settembre 2017 /fb

In nome della Repubblica e Cantone Ticino In nome della Repubblica e Cantone Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: composta dei giudici:

composta dei giudici: Fiscalini, presidente, Bozzini e Balerna Fiscalini, presidente,

Fiscalini, presidente, Bozzini e Balerna

Bozzini e Balerna vicecancelliere: vicecancelliere:

vicecancelliere: Bettelini Bettelini

Bettelini sedente per statuire nella causa - inc. n. OR.2014.54 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 - promossa con petizione 5 marzo 2014 da

sedente per statuire nella causa - inc. n. OR.2014.54 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 - promossa con petizione 5 marzo 2014 da AO 1 AO 2 tutti rappr. da RA 2 AO 1

AO 1 AO 2

AO 2 tutti rappr. da RA 2

tutti rappr. da RA 2 contro contro

contro AP 1 rappr. da RA 1 AP 1

AP 1 rappr. da RA 1

rappr. da RA 1 con cui gli attori hanno chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 206'000.- oltre interessi al 5% dal 2 gennaio 2012 nonché il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di Lugano;

domanda avversata dal convenuto, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con decisione 10 giugno 2016 ha accolto (salvo aver modificato la data di decorrenza degli interessi sulla somma per cui ha rigettato l’opposizione al PE);

appellante il convenuto con appello 14 luglio 2016, con cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre gli attori con risposta 4 ottobre 2016 hanno postulato la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in diritto:

1. Con rogito 2 febbraio 2011 (doc. A inc. CM.2013.465 rich.) AP 1 ha promesso di vendere in ragione di metà ciascuno a AO 1 e ad AO 2, che hanno accettato, ed ha pertanto concesso loro un diritto di compera in tal senso fino al 16 maggio 2011, il foglio PPP n. __________ RFD di __________, corrispondente a una quota di comproprietà di 88/1000 del fondo base n. __________ RFD di __________, sul quale sorge il ristorante-dancing __________. Il contratto, la cui validità era condizionata all’avverarsi di alcune condizioni sospensive di cui meglio si dirà più avanti, prevedeva un prezzo di fr. 650'000.-, pagabile mediante due acconti di fr. 100'000.- cadauno, da valersi quali caparra e pena di recesso in caso di mancato esercizio del diritto di compera, ritenuto che il saldo sarebbe poi stato dovuto in occasione dell’esercizio di quel diritto.

2. Con petizione 5 marzo 2014 AO 1 e AO 2, al beneficio della necessaria autorizzazione ad agire, hanno convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, per ottenerne la condanna al pagamento di fr. 206'000.- oltre interessi al 5% dal 2 gennaio 2012 ed il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di Lugano. Essi, rilevando come già l’adempimento della prima condizione posta per la validità del contratto, ossia l’ottenimento entro il 31 marzo 2011 da parte della competente autorità dell’autorizzazione ad eseguire i lavori di straordinaria manutenzione del subalterno D dell’immobile (costituiti dalla sostituzione dei serramenti e dei tamponamenti perimetrali della veranda del ristorante), non fosse stato possibile, hanno preteso la restituzione degli acconti corrisposti.

Il convenuto si è integralmente opposto alla petizione.

3. Esperita l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il Pretore, con la decisione 10 giugno 2016 qui oggetto di impugnativa, ha accolto la petizione (salvo aver modificato la data di decorrenza degli interessi sulla somma per cui andava rigettata l’opposizione al PE), ponendo la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 5’500.- a carico del convenuto, tenuto altresì a rifondere alle controparti fr. 15’000.- per ripetibili. Egli, per quanto qui interessa, ha ritenuto che l’impossibilità di ottenere entro il 31 marzo 2011 l’autorizzazione ad eseguire i lavori di straordinaria manutenzione alla veranda dipendesse dal fatto che l’esistente manufatto, abusivo, non beneficiava di alcuna licenza edilizia e non sussisteva alcun diritto acquisito al suo mantenimento, che l’autorità comunale non intendeva più tollerare, poco importando se la richiesta degli attori volta all’autorizzazione dei lavori, poi respinta, fosse stata formulata sotto forma di una domanda di notifica, anziché di una domanda di costruzione, e ciò anche alla luce argomentazioni esposte nella decisione cantonale di cui al doc. C. Ne ha pertanto dedotto che la prima condizione posta per la validità del contratto non si era avverata, ciò che imponeva la restituzione degli acconti versati (art. 151 e 153 cpv. 2 CO).

4. Con l’appello 14 luglio 2016 che qui ci occupa, avversato dagli attori con risposta 4 ottobre 2016, il convenuto ha chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di respingere la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.

Egli ha rilevato che l’impossibilità di ottenere nel termine previsto l’autorizzazione ad eseguire i lavori di straordinaria manutenzione alla veranda non era stata dimostrata con certezza e che gli attori, avendo rinunciato ad inoltrare la domanda di costruzione, erano responsabili della mancata realizzazione della prima condizione posta per la validità del contratto (art. 156 CO). Ha in seguito evidenziato che costoro erano in ogni caso responsabili dell’inadempimento della terza condizione posta per la validità del contratto, ossia del mancato ottenimento di un finanziamento ipotecario di almeno fr. 240'000.- (art. 156 CO). Ha quindi rimproverato loro di non aver subito cercato dei correttivi alla pattuizione intercorsa e di non aver immediatamente rinunciato alla compravendita, ciò che, oltre ad averlo indotto a ritenere che il contratto sarebbe stato mantenuto, aveva comportato la perdita degli acconti versati, utilizzati, come d’accordo, a favore della società B__________ SA, che però era nel frattempo fallita. Ed ha infine chiesto di ridurre della metà le spese e le ripetibili poste a suo carico in prima istanza.

5. L’assunto del convenuto, secondo cui l’impossibilità di ottenere l’autorizzazione ad eseguire i lavori di straordinaria manutenzione alla veranda non era stata dimostrata con certezza e gli attori, non avendo provveduto ad inoltrare la relativa domanda di costruzione, erano responsabili del mancato adempimento della prima condizione posta per la validità del contratto, deve senz’altro essere disatteso.

5.1. Il rilievo è innanzitutto irricevibile in ordine per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), visto e considerato che il convenuto si è limitato a ricopiare, sul tema, alcuni passaggi del suo allegato conclusionale (e meglio quelli a p. 4 e 5, a cui ha qui aggiunto alcuni riferimenti istruttori), ciò che non costituisce ancora una valida motivazione d’appello (TF 10 marzo 2014 4A_474/2013 consid. 3 e 3.2, 26 giugno 2014 4A_101/2014 consid. 3.3). In tal modo egli non si è in effetti confrontato con la dettagliata argomentazione, riassunta in precedenza (cfr. supra consid. 3), con cui il Pretore aveva concluso per l’infondatezza di quelle medesime argomentazioni, ed in particolare non ha assolutamente spiegato per quali ragioni di fatto o di diritto le stesse fossero errate e dovessero essere modificate (TF 7 dicembre 2011 4A_659/2011 consid. 4, 27 settembre 2012 4A_252/2012 consid. 9.2.1, 10 marzo 2014 4A_474/2013 consid. 3.2; II CCA 16 agosto 2016 inc. n. 12.2015.150).

5.2. La censura sarebbe stata in ogni caso destinata all’insuccesso anche nel merito.

5.2.1. È incontestabile che il Municipio di __________, confrontato con la notifica 10 febbraio 2011 degli attori (inoltrata l’ultimo giorno utile previsto dal contratto) e dopo aver appurato che la veranda esistente - di fatto chiusa sui tre lati a sud, est ed ovest con dei pannelli trasparenti, quando nel 1991 ne era stata autorizzata, a titolo precario, solo una chiusura a sud, oltretutto limitata dal 1° maggio al 31 settembre di ogni anno, fermo restando che in caso di mancato rispetto di quanto indicato nell’autorizzazione, segnatamente di chiusura dei lati ad est ed ovest, la stessa sarebbe stata revocata (cfr. doc. E inc. CM.2013.465 rich.) - era abusiva, aveva effettivamente concluso, con scritto 1° marzo 2011 prima (doc. B inc. CM.2013.465 rich.) e con decisione formale 22 aprile 2011 poi (doc. B), per l’inammissibilità della procedura di notifica e per la retrocessione dell’incarto con l’invito a ripresentare la richiesta con la procedura ordinaria. Ed è pure incontestabile che gli attori non avevano in seguito provveduto ad inoltrare la relativa domanda di costruzione. Ma, contrariamente a quanto ritenuto dal convenuto, ciò non risulta decisivo, non potendo essere inteso come una rinuncia da parte loro ad ottenere i permessi. È in effetti altrettanto vero che in quelle due prese di posizione (senza che occorresse dunque una decisione formale sull’eventuale domanda di costruzione) l’autorità comunale aveva già ritenuto di evidenziare due problematiche di natura edilizia, segnatamente quella delle insufficienti distanze del manufatto dalla strada cantonale a sud e quella dell’aumento della superficie utile lorda che sarebbe risultato dallo stesso, che sarebbero state tali da impedire la concessione dei permessi richiesti (cfr. il teste __________ R__________, il quale, a p. 5, ha in effetti riferito che per prassi l’esame di una notifica verteva, oltre che sugli aspetti formali, su eventuali aspetti manifestamente contrari al diritto), come per altro evidenziato anche dal Pretore con riferimento alle argomentazioni esposte nella decisione cantonale di cui al doc. C, senza che - come detto - quel suo assunto sia stato qui censurato: il mancato inoltro della domanda di costruzione, che in tali circostanze sarebbe stato inutile, si lasciava così ricondurre al fatto che la situazione era già stata sufficientemente chiarita (cfr. teste __________ M__________ p. 3). Il convenuto non ha del resto provato se e in che modo, tra la data di emanazione della decisione di cui al doc. C (il 26 febbraio 1991) e la primavera del 2011, il quadro legislativo potesse essersi modificato e la veranda, e con essa i relativi lavori di manutenzione, avrebbe ora potuto essere autorizzata: a parte il fatto che nulla era stato da lui addotto sulla problematica dell’aumento della superficie utile lorda, si osserva in effetti che la circostanza per cui le nuove norme del PR adottate nel 1997 prevedessero la possibilità di derogare alle distanze dalle strade per quegli edifici che già non le rispettavano al momento dell’entrata in vigore delle stesse (cfr. teste __________ R__________ p. 5) non era tale da far ritener superato il problema delle distanze insufficienti del manufatto dalla strada cantonale a sud e ciò per almeno due motivi, da una parte in quanto quelle disposizioni attribuivano all’autorità comunale un potere di deroga di cui essa nell’occasione (non intendendo più - almeno a detta del Pretore, il cui assunto non è qui stato censurato - tollerare la situazione) non intendeva però fare uso, e dall’altra siccome le stesse evidentemente non si applicavano agli edifici che, come quello in esame (la cui chiusura a sud - come detto - era stata autorizzata solo a titolo precario dal 1° maggio al 31 settembre di ogni anno ed oltretutto avrebbe dovuto essergli revocata a seguito del mancato rispetto delle condizioni previste nella relativa autorizzazione), erano abusivi; il fatto, per altro rimasto allo stadio di puro parlato, che con l’adozione del piano particolareggiato della __________ la situazione giuridica potesse a sua volta essere cambiata è invece privo di rilevanza, visto e considerato che quell’approvazione è di almeno due anni successiva ai fatti che qui interessano (cfr. doc. 8).

5.2.2. Ma, a prescindere da quanto precede, si osserva che nel contratto il convenuto aveva pure dichiarato e garantito agli attori che la situazione allora esistente della veranda era “conseguente a sufficiente autorizzazione rilasciata ai sensi delle disposizioni della legge edilizia”, lasciando in tal modo intendere che le modifiche da apportare di cui si è detto (ossia la sostituzione dei serramenti e dei tamponamenti perimetrali) avrebbero potuto essere autorizzate nell’ambito di una semplice notifica (in tal senso, pure, il doc. F inc. CM.2013.465 rich.), ed è proprio per quella ragione che era poi stato concordato che le autorizzazioni avrebbero dovuto essere ottenute entro il 31 marzo 2011. Sennonché, come si è visto, la situazione giuridica della veranda era in realtà ben diversa da quella prospettata ed era soprattutto tale da imporre l’inoltro di una domanda di costruzione, che evidentemente e come per altro ammesso pacificamente dallo stesso convenuto (cfr. risposta p. 4 e duplica p. 3 e 4), vista anche la necessità di coinvolgere l’autorità cantonale e di raccogliere la sua presa di posizione sulla problematica delle distanze dalla strada cantonale (cfr. teste __________ R__________ p. 5), necessitava di tempi tecnici assai più lunghi (cfr. art. 4 segg. LE), di per sé già tali da impedire il rispetto di quel termine.

6. La tesi del convenuto secondo cui gli attori erano comunque responsabili dell’inadempimento della terza condizione posta per la validità del contratto, ossia del mancato ottenimento di un finanziamento ipotecario di almeno fr. 240'000.-, deve invece essere dichiarata irricevibile. Essa è in effetti stata evocata per la prima volta solo in sede conclusionale (art. 229 cpv. 1 e 2 e contrario e 232 CPC; II CCA 1° aprile 2014 inc. n. 12.2013.63, 18 agosto 2014 inc. n. 12.2014.62, 27 gennaio 2015 inc. n. 12.2013.152, 17 febbraio 2016 inc. n. 12.2014.153, 14 aprile 2016 inc. n. 12.2013.134, 12 giugno 2017 inc. n. 12.2016.11).

7. Parimenti infondato è il rilievo con cui il convenuto ha rimproverato agli attori di non aver subito cercato dei correttivi alla pattuizione intercorsa e di non aver immediatamente rinunciato alla compravendita, causando in tal modo la perdita degli acconti versati, utilizzati, come d’accordo, a favore della società B__________ SA, che nel frattempo era però fallita. Nessuna norma di legge e nessuna clausola del contratto facevano in effetti obbligo agli attori di adottare provvedimenti particolari per far sì che il contratto potesse essere mantenuto, se del caso su altre basi, nonostante il mancato adempimento di una delle condizioni sospensive concordate. E neppure risulta che la rinuncia al mantenimento del contratto sia stata comunicata al convenuto con eccessivo ritardo, visto e considerato che la stessa è stata resa nota alla controparte al più tardi nel gennaio 2012 (cfr. doc. I inc. CM.2013.465 rich.), mentre che il fallimento di B__________ SA, dal quale il convenuto ha preteso l’impossibilità di restituzione degli acconti, è stato decretato solo in epoca successiva, il 15 novembre 2012 (cfr. doc. rich. II°). Irricevibili, siccome formulati per la prima volta solo in sede conclusionale (art. 229 cpv. 1 e 2 e contrario e 232 CPC; cfr. supra consid. 6) o solo con l’appello (art. 317 cpv. 1 CPC), sono invece l’assunto del convenuto secondo cui da una parte la mancanza di una rinuncia immediata al mantenimento del contratto fosse stata tale da indurlo a ritenere che il medesimo sarebbe stato mantenuto e dall’altra gli attori avrebbero nell’occasione tenuto un comportamento persino contraddittorio e con ciò abusivo, rispettivamente le ulteriori considerazioni da lui esposte sull’obbligo, per costoro, di acquistare le azioni di B__________ SA o di rivalersi primariamente sulle stesse, allora date in garanzia, e ancora sul fatto, per altro neppure provato, che egli non si era avvantaggiato dall’avvenuto versamento degli acconti.

8. Il convenuto ha infine censurato le somme poste a suo carico a titolo di spese e di ripetibili, da lui ritenute eccessive a fronte della brevità dei memoriali scritti, dei pochi allegati documentali prodotti e delle tre sole audizioni testimoniali assunte in due udienze, e ne ha pertanto chiesto una riduzione della metà, ad un importo, quindi, di fr. 2'750.- rispettivamente di fr. 7'500.-. La censura è manifestamente infondata. Per giurisprudenza invalsa, nella fissazione della tassa di giustizia e delle ripetibili il Pretore gode in effetti di un ampio potere di apprezzamento, censurabile in appello solo in caso di eccesso o di abuso, ciò che di regola non è il caso se gli importi attribuiti rientrano tra i minimi ed i massimi della tariffa applicabile (II CCA 11 marzo 2014 inc. n. 12.2013.88, 25 novembre 2014 inc. n. 12.2014.121; III CCA 14 febbraio 2011 inc. 13.2011.3). Ritenuto che in presenza di un valore litigioso di fr. 206'000.-, l’art. 7 cpv. 1 LTG prevedeva - nella versione precedente alla modifica legislativa entrata in vigore dal 10 febbraio 2015, che ha poi comportato un aumento delle somme dovute dai giustiziabili - una tassa di giustizia da fr. 5'000.- a fr. 20'000.-, mentre che l’art. 11 cpv. 1 RTar permetteva di quantificare le ripetibili sulla base di un’aliquota dal 6% al 9% del valore litigioso, il giudice di prime cure, attribuendo una tassa di giustizia, per altro già comprensiva delle spese, di fr. 5'500.- e un’indennità per ripetibili di fr. 15’000.- (pari a circa il 7.2% del valore litigioso, ossia ad una percentuale medio-bassa), è in effetti rimasto ampiamente nei limiti delle tariffe applicabili, ne deriva che il suo giudizio sul tema, per altro del tutto congruo alle particolarità della lite, sfugge di principio ad ogni critica.

9. Ne discende che l’appello del convenuto dev’essere respinto nella misura in cui è ricevibile.

Le spese processuali e le ripetibili della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 206'000.-, seguono la soccombenza (art. 106 CPC).

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar

decide:

I. L’appello 14 luglio 2016 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

II. Le spese processuali di fr. 8’000.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte fr. 6’000.- per ripetibili.

III. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente Il vicecancelliere

Il presidente Il vicecancelliere Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).

Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).