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In welchem Kontext muss die Übergabe des Hauptwohneigentums geplant werden?
Bei der Pensionierung, vor dem Wegzug ins Ausland oder in einen anderen Kanton oder in Zusammenhang mit der Nachlassplanung sollte sich der Immobilieneigentümer einige Gedanken zur Übergabe seines Hauptwohneigentums machen.
Welche Möglichkeiten bieten sich dem Eigentümer im Rahmen der Familie an?
Der Eigentümer kann das Eigentum übertragen und die Nutzung behalten (Nutzniessung, Wohnrecht oder Vermietung) oder umgekehrt das Eigentum behalten und die Nutzung an seine Angehörigen übertragen. Die Wahl wird hauptsächlich von der Wahrung seiner finanziellen Autonomie abhängen. Ebenfalls von Bedeutung ist die Finanzkraft der Angehörigen, welche das Wohneigentum allenfalls übernehmen möchten. Auf jeden Fall ist eine Analyse der steuerlichen Folgen der Transaktion erforderlich, um abzuklären, welche Kosten damit verbunden sind.
Kontaktieren Sie Mélanie Erb-Zimet, Dipl. Steuerexpertin
Wie kann der Eigentümer das Eigentum an der Wohnliegenschaft auf seine Familie übertragen?
Der Eigentümer kann die Immobilie verkaufen (gegen Barzahlung oder Leibrente) oder verschenken (ganz oder teilweise). In diesem Fall müssen im Vorfeld die steuerlichen Folgen wie Einkommens- und Vermögenssteuer, Grundsteuer und Schenkungssteuern für alle Parteien abgeklärt werden.
Wie kann das Wohneigentum behalten und die Nutzung übertragen werden?
Der Eigentümer kann beschliessen, seine Immobilie zu vermieten. So realisiert er ein steuerbares Mieteinkommen, während für das Wohneigentum weiterhin die Vermögenssteuer anfällt.
Die Nutzung der Immobilie kann auch kostenlos an einen Begünstigten abgetreten werden (Nutzniessung oder Wohnrecht). Juristisch gesehen verleiht die Nutzniessung ein umfassendes Nutzungsrecht an der Immobilie (Quasi-Eigentümer), während ein Wohnrecht ausschliesslich das persönliche Bewohnen des Wohneigentums umfasst. Auf steuerlicher Ebene tritt der Nutzniesser an die Stelle des Eigentümers: Er muss den Eigenmietwert der Immobilie versteuern und auch die betreffenden Vermögenssteuern bezahlen.
Welche sind die hauptsächlichen Unterschiede zwischen diesen beiden Möglichkeiten beim Tod des Eigentümers?
Das Wohneigentum ist Teil der Erbmasse. Hat der Verstorbene keine Vorkehrungen getroffen (Testament oder Erbvertrag) bleibt die Immobilie bis zur Erbteilung im Gesamteigentum. Die Konflikte zwischen den Erben, die in solchen Fällen häufig auftreten, können zu einer Versteigerung der Immobilie führen.
Mit einer frühzeitigen Schenkung kann die Teilung zwischen den Erben geregelt werden. Für die Berechnung der Erbanteile ist jedoch der Verkehrswert der Immobilie beim Tod des Eigentümers und nicht zum Zeitpunkt der Schenkung entscheidend. Falls das Wohneigentum in der Zwischenzeit an Wert gewonnen hat, müssten die anderen Erben entsprechend entschädigt werden.
Für den Eigentümer geht es darum, diese Überlegungen im Rahmen der Nachfolgeplanung zu berücksichtigen, wobei natürlich das gesamte bewegliche und unbewegliche Vermögen einbezogen werden muss. Vor der Transaktion gilt es, das vollständige Inventar zu erfassen (einschliesslich Schulden, insbesondere Hypothekarschulden) und die Familiensituation zu analysieren (Zivilstand, Nachkommen usw.).
Wie kann Bonhôte Services SA die Eigentümer und Begünstigten unterstützen?
Als spezialisierte Rechts- und Steuerberater analysieren wir die persönliche Situation des Eigentümers und der Begünstigten und unterbreiten ihnen unsere Vorschläge. Wir begleiten sie bei der Umsetzung der gewählten Lösung unter Berücksichtigung der Empfehlungen von Rechtsanwälten und der steuerlichen Aspekte.