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Welches Vehikel eignet sich für Investitionen in die Immobilienentwicklung?
14/12/2020
4 min
In einer Zeit, in der Wertpapierpreise aufgrund von Liquiditätszuflüssen Rekordhöhen erreichen, nehmen Realinvestitionen wie Immobilien zusehends ab.
Diese Anlageklasse konnte zwar starke Zuwächse verzeichnen, jedoch werden hier Strategien zum Erwerb von Wohnimmobilien benachteiligt, deren Renditen sinken.
Die Investition in die Entwicklung grosser Immobilienprojekte stellt eine Alternative dar, denn sie ist:
- eine Realinvestition mit erheblichen Auswirkungen auf die lokale Wirtschaft,
- eine lohnende Investition, durch die neuer Wohnraum entstehen kann,
- eine Möglichkeit, innovative, soziale und ökologische Konzepte umzusetzen,
- und bietet ein hohes Ertragspotenzial, das nicht an klassische Immobilienanlagen oder
andere Anlageklassen gebunden ist.
Wegen des Kapitalbedarfs, des Zeitaufwands und der Kenntnisse, die für die Umsetzung solcher Projekte erforderlich sind, war diese Art von Investitionen lange Zeit Bauträgern, Bauunternehmen und grossen institutionellen Investoren vorbehalten.
Private Equity im Immobilienbereich
Allen kollektiven Anlageinstrumenten gemein sind ihre Verwaltung durch Fachleute, ein vereinfachter Zugang zu einer Strategie oder einer Anlageklasse sowie ein Kapitalbedarf, der aufgrund des Zusammenschlusses von Investoren niedrig gehalten werden kann.
Im Bereich der Immobilienentwicklung werden manchmal Ansätze wie «Club Deals», Investmentgesellschaften oder neuerdings auch «Crowdfunding» vorgeschlagen. Allerdings handelt es sich hierbei um unregulierte Modelle.
Die Kommanditgesellschaft für kollektive Kapitalanlagen («KmGK») wurde 2007 durch das Gesetz über kollektive Kapitalanlagen als Vehikel für Risikokapitalinvestitionen eingeführt. Sie ermöglicht die Investition in ein oder mehrere Immobilienprojekte und ist somit eine Form der Immobilienverbriefung. Als solche kann sie unkompliziert eine ISIN-Nummer zugeteilt bekommen und in ein Wertschriftenverzeichnis aufgenommen werden.
Die KmGK ist qualifizierten Anlegern – egal ob professionellen oder institutionellen – vorbehalten. Für sie gelten bestimmte Regeln, denen Immobilienfonds unterliegen, nicht, weshalb sie Anlagestrategien ermöglicht, die ausschliesslich auf die Entwicklung und den Verkauf von Projekten ausgerichtet sind. Von Immobilienfonds unterscheidet sie sich durch:
- eine erhöhte Fähigkeit, Hebelwirkungen zu nutzen,
- die Möglichkeit, Diversifizierungsvorgaben zu umgehen,
- sowie den Wegfall von Rückzahlungsansprüchen während der Lebensdauer des
Unternehmens.
Die KmGK ist demnach ein Risikokapitalfonds, aber auch ein Unternehmen mit eigener Rechtspersönlichkeit. Sie hält das Immobilienvermögen und eigene Bankkonten in ihrem eigenen Namen, was das Gegenparteirisiko verringert.
Die Investoren der KmGK sind Gesellschafter mit beschränkter Haftung. Sie sind Miteigentümer der Gesellschaft, die die Vermögenswerte hält, und haben, wie bei jeder Gesellschaft oder bei «Club-Deals», privilegierten Zugang zum Verwalter, können die Verantwortung für die Verwaltung übertragen und geniessen zusätzliche Steuervorteile.
Ähnliche Besteuerung wie bei anderen Immobilienfonds mit direkter Beteiligung
Die steuerliche Behandlung von Immobilien, die von durch das KAG regulierten Anlagevehikeln direkt gehalten werden, ist bei allen identisch. Sie erfolgt unabhängig von ihrer Rechtsform und gilt daher auch für KmGKs im Immobilienbereich.
Die Besteuerung von Immobilienvermögen, Gewinnen und Erträgen aus Immobilien wird also nur auf Fondsebene vorgenommen. Die von einer KmGK erwirtschaftete Immobilienrendite kommt nach Abzug der Steuern dem Begünstigten zugute.
Diese steuerliche Behandlung ist mit der von Schweizer Immobilienfonds identisch und stellt einen bedeutenden zusätzlichen Vorteil gegenüber unregulierten Strukturen dar.
Zusammenfassend bietet die KmGK qualifizierten Anlegern die folgenden Merkmale:
- die Gewährleistung einer adäquaten Organisation und einer transparenten Anlagepolitik,
die von der FINMA genehmigt ist,
- die Delegation der gesamten Projektverwaltung an Spezialisten,
- die optimierte Verwaltung des Eigenkapitals der Investoren durch Abrufe und
Rückzahlungen des Eigenkapitals, die vom Manager beschlossen werden,
- sowie eine steuerliche Behandlung, die die Investitionskosten für Immobilienprojekte
deutlich reduziert.
GEFISWISS ist einer der ersten Verwalter, der diese Struktur bereits seit 2009 für eine nachhaltige Immobilienentwicklung nutzt.
Mit vier Immobilien-KmGKs, von denen eine derzeit zur Zeichnung offensteht, ist GEFISWISS bis heute der einzige Akteur in der Schweiz, der einen kompletten Zyklus abgeschlossen hat, d. h. die Liquidation des Vehikels nach vollständiger Rückzahlung des Eigenkapitals und Zahlung eines bedeutenden Kapitalgewinns an die Investoren.