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AGGIORNATO AL 25 MARZO 2020 ORE 12.00
Gli inquilini di spazi commerciali che per mancanza di personale o di clienti restano chiusi, hanno diritto ad ottenere dal locatore una riduzione o un'esenzione del pagamento della pigione, rispettivamente un risarcimento danni per i mancati introiti?
Intanto va premesso che i contratti, salvo nell’ipotesi per cui l’autorità adottasse disposizioni speciali come conseguenza dello stato di necessità decretato dal Consiglio Federale, restano di principio integralmente in vigore, con i rispettivi diritti e doveri.
Per una riduzione della pigione si pone in primo luogo la domanda dell’applicazione delle disposizioni sulla riduzione della pigione, di cui agli art. 259a, 259d e 259e CO.
Nell'ambito delle disposizioni sui difetti, l'inquilino che si trova in presenza di un difetto che non gli è imputabile può chiedere:
a. che lo stesso venga eliminato
b. una riduzione proporzionale del corrispettivo
c. il risarcimento dei danni
Pertanto, risultando evidente che la lettera a. non torna applicabile alla fattispecie, si pone la domanda della riduzione della pigione di cui alla lettera b. Essa è però possibile solo nei casi in cui il difetto è connesso con le caratteristiche dello stabile: ad esempio si rompe il riscaldamento, si rompe il tetto, vi sono dei disagi perché la casa è in un cantiere ecc. Il Covid-19 non costituisce un difetto della casa o dell'ente locato, che al contrario è perfettamente usufruibile. Pertanto una riduzione della pigione ai sensi dell'art. 259d CO non entra in considerazione.
Un risarcimento del danno (in primis la perdita di guadagno) è dovuto dal locatore se esso è provocato da un difetto della cosa locata e se il locatore non prova che nessuna colpa gli incombe. Il calo degli introiti provocato dal Coronavirus non è però causato da un difetto della cosa e il locatore non ha alcuna colpa al riguardo; anche la pretesa di risarcimento danni non è pertanto giustificata.
Si osserva poi che il "danno" è la perdita effettiva di patrimonio causata dall'evento pregiudizievole e verrebbe quindi ridotto in caso di rimborso da parte delle autorità, aspetti attualmente ancora del tutto aperti.
Per un inquilino in serie difficoltà potrebbe porsi la domanda di una disdetta straordinaria per motivi gravi (art. 266g CO) ma anche questa via è difficile e per le locazioni commerciali prevede comunque un termine di preavviso di 6 mesi.
In considerazione dell’eccezionalità della situazione è possibile che entreranno in considerazione anche altre soluzioni applicabili appunto ai casi eccezionali.
Inoltre tutte le camere di commercio e dell’industria svizzere chiederanno ai cantoni la costituzione di un fondo che rimborsi alle aziende - in aggiunta alle indennità di lavoro ridotto e degli stipendi - anche i costi fissi aziendali come la pigione, i leasing, gli oneri ipotecari ecc.. Sono aspetti importanti attualmente ancora del tutto aperti.
Va da sé che in una situazione cosi eccezionale e difficile per tutti, è senz'altro auspicabile che compatibilmente con le proprie possibilità tutti si adoperino per facilitare le cose a ciascuno di noi.
A dipendenza delle particolarità dei singoli casi, il locatore potrebbe essere disponibile a venire incontro ai suoi inquilini, già colpiti dai mancati introiti, ad esempio con dilazioni o sconti. In quale misura e con quali modalità sono però aspetti che ognuno potrà decidere individualmente; i proprietari sono talvolta disorientati perché si chiede loro una risposta immediata. In verità, in assenza di un obbligo legale, sono liberi di prendersi il tempo necessario.
Nell’attuale situazione di incertezza vale il consiglio di essere pronti al dialogo senza necessità di decidere affrettatamente, anche perché la risposta andrà valutata di caso in caso e dovrà comunque tenere conto della situazione di entrambe le parti, essendo pure i proprietari tenuti al rispetto dei loro obblighi, anche nei confronti di terzi (banche, assicurazioni, ditte con le quali hanno dei contratti in corso ecc.).
Auspichiamo quindi che in casi di rigore gli aiuti finanziari della Confederazione si estendano e possano comprendere anche dei sostegni sia agli inquilini che ai proprietari pesantemente colpiti dagli effetti della pandemia e in particolare dall’obbligo di cessazione dell’attività con conseguente forte riduzione o azzeramento degli introiti per gli inquilini e nel contempo per i proprietari, specie laddove le pigioni fossero legate alla cifra d’affari.
Il Segretariato è a disposizione dei soci per maggiori informazioni.
1 Se sopravvengono difetti della cosa che non gli sono imputabili né sono a suo carico, oppure se è turbato nell’uso pattuito della cosa, il conduttore può esigere dal locatore:
a. l’eliminazione del difetto;
b. una riduzione proporzionale del corrispettivo;
c. il risarcimento dei danni;
d. l’assunzione della lite contro un terzo.
2 Il conduttore di un immobile può inoltre depositare la pigione.
Se il difetto pregiudica o diminuisce l’idoneità della cosa all’uso cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale del corrispettivo a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino all’eliminazione del medesimo.
Il locatore è tenuto a risarcire i danni cagionati al conduttore da un difetto della cosa, ove non provi che nessuna colpa gli incombe.
Se un inquilino della casa fosse in quarantena occorre che il locatore ne informi in merito gli altri inquilini della casa?
Non riteniamo che ciò sia necessario. Le persone che si trovano in quarantena non devono uscire di casa. Visto che la malattia può anche non manifestare sintomi è verosimile che parecchie persone siano contagiate senza saperlo e senza rimanere quindi in quarantena. Le autorità e i medici insistono sul fatto che il miglior metodo per non ammalarsi è la prevenzione, anche individuale, mediante l'osservanza delle misure (costantemente ribadite) del mantenimento della distanza sociale fra le persone e dell'igiene accresciuta, come elencate nel materiale informativo sull'argomento.
Tutti sono tenuti ad attenervisi rigorosamente.
È possibile procedere a dei traslochi al momento?
Fintanto che persiste lo stato di necessità – e quindi quantomeno sino al 29 marzo p.v. – sono applicabili le limitazioni adottate dal Cantone, che non permettono un trasloco tramite una ditta di trasloco. Qualora le misure non dovessero essere rinnovate dopo il 30 marzo, dovrebbe essere possibile ma se non vi è l’intervento di più di 5 persone (conformemente alle limitazioni federali) e rispettando comunque le norme accresciute d’igiene e la distanza sociale. Francamente l’osservanza di tale distanza potrebbe essere problematica. Osserviamo che il Consiglio Federale potrebbe esprimersi in merito ai traslochi al più presto e quindi vale la pena di seguire sempre con attenzione le novità.
Se a motivo di un divieto cantonale, o federale, o per mancata possibilità di rispetto delle prescrizioni di igiene e distanza sociale il trasloco non fosse possibile, l’inquilino sarà nell’impossibilità di riconsegnare l’ente locato e di trasferirsi.
Ma cosa succede se il proprietario – non potendo riprendere in consegna l’ente locato – non può consegnarlo al nuovo inquilino ?
Conformemente all’art. 258 CO l’inquilino può avvalersi degli art. 107-109 CO relativi all’inadempimento del contratto. Pertanto potrà fissare al locatore un adeguato termine per la consegna dell’ente locato. Per esser “adeguato” il termine dovrà naturalmente tenere conto anche del periodo entro il quale ogni trasloco fosse vietato o comunque impossibile. Se l’adempimento non avvenisse neppure entro questo termine (adeguato), potrà richiedere l’adempimento ed il risarcimento del danno dovuto al ritardo, oppure, purché lo dichiari immediatamente, potrà rinunciare alla prestazione tardiva e pretendere il danno derivante dall’inadempimento oppure recedere dal contratto.
Per quanto attiene alla richiesta di danno, va detto che questo è legato ad una colpa del locatore; in tali circostanze al locatore non sarà difficile dimostrare di non avere alcuna colpa per il ritardo nella consegna. Verosimilmente saranno pochissimi o inesistenti anche i casi di recesso dal contratto da parte dell’inquilino entrante, perché anche questo a sua volta non avrà potuto lasciare per tempo l’abitazione o l’ente locato dal quale intendeva uscire.
Se come è quindi logico che sia, l’inquilino entrante mantiene il contratto nonostante il ritardo nella consegna, avrà diritto ad essere esonerato dal pagamento della pigione per il relativo periodo. La pigione sarà invece dovuta dall’inquilino che occupa ancora l’appartamento dopo la data d’uscita prevista.
Il Coronavirus fa decadere i contratti di locazione?
Di principio no. I contratti rimangono validi con i reciproci diritti e doveri. Le parti sono però libere di concordare eventuali modifiche, secondo le rispettive situazioni. A determinate condizioni può entrare in considerazione anche una disdetta straordinaria per motivi gravi (ex art. 266g CO), che però per la locazione di locali commerciali prevede comunque un termine di preavviso di 6 mesi.
Per completezza segnaliamo che il Consiglio Federale ha appena costituito un gruppo di lavoro ristretto, con esponenti delle cerchie interessate, per valutare la possibile adozione di misure straordinarie, che in tal caso avrebbero la precedenza sulle disposizioni legali usuali. Fatto salva l’ipotesi – molto improbabile – che il Consiglio Federale adotti una decisione che permetterebbe agli inquilini di liberarsi anzitempo dai contratti, con modalità diverse rispetto a quanto previsto dal CO, si applicano quindi i principi generali.
Il locatore ha altri obblighi particolari?
Al momento non esistono obblighi particolari per i locatori. Tutta la collettività è tenuta a rispettare le prescrizioni del Cantone e della Confederazione ed è responsabilizzata. Il locatore può adottare provvedimenti supplementari come l’affissione nelle parti comuni o nel lift dei flyer informativi con le norme di comportamento prescritte, reperibili nei siti informativi sul Coronavirus, come ad esempio al sito: https://www4.ti.ch/index.php?id=119375, piuttosto che provvedere a lavaggi più frequenti delle tastiere del lift o simili. Queste pulizie supplementari, seppure benvenute, non sono però né imposte né indispensabili; determinanti sono invece appunto le norme personali di igiene accresciuta.
È possibile tenere l'assemblea condominiale questa primavera?
Il 15 marzo u.s. il Consiglio di Stato ha decretato la chiusura di tutte le attività non indispensabili e la riduzione al minimo essenziale (con peraltro il rispetto delle norme igieniche accresciute e di distanza sociale) dell'attività dell'economia privata. Ha pure fatto proprio l'invito dei medici inteso a che, nell'interesse della collettività durante lo stato di necessità, la popolazione rimanga in casa propria ed eviti spostamenti inutili.
Il 16 marzo u.s. il Consiglio Federale ha proclamato fino al 19 aprile p.v. la “situazione straordinaria” ai sensi della legge sulle epidemie e ha fra l’altro vietato tutte le manifestazioni pubbliche e private, incluse quelle sportive e societarie; ha adottato un’apposita Ordinanza (scaricabile in fondo alla presente risposta) che è applicabile su tutto il territorio nazionale.
Il divieto di riunirsi concerne anche le assemblee condominiali. Non è invece chiaro se l’art. 6a dell’ Ordinanza, che si applica alle assemblee delle società e che vieta che vengano svolte alla presenza diretta delle persone, indipendentemente dal numero dei partecipanti, si applichi anche alle assemblee condominiali di al massimo 5 persone.
L’Ordinanza prevede dei sistemi alternativi per la conduzione delle assemblee e meglio:
Art. 6a Assemblee di società
1 In caso di assemblee di società, l’organizzatore può disporre, a prescindere dal numero previsto di partecipanti e senza osservare il termine di convocazione, che i partecipanti esercitino i loro diritti soltanto:
- per scritto o in forma elettronica; o
- mediante un rappresentante indipendente designato dall’organizzatore.
2 L’organizzatore decide durante il termine di cui all’articolo 12 capoverso 5. La disposizione deve essere comunicata per scritto o pubblicata in forma elettronica al più tardi quattro giorni prima della manifestazione.
Art. 7 Deroghe
L’autorità cantonale competente può autorizzare deroghe ai divieti di cui agli articoli 5 e 6 se:
a. lo impongono interessi pubblici preponderanti, per esempio per strutture di formazione e in caso di problemi di approvvigionamento; e
b. l’istituzione di formazione, l’organizzatore o il gestore presentano un piano di protezione che comprende i seguenti provvedimenti di prevenzione:
1. provvedimenti per l’esclusione di persone malate o che si sentono malate;
2. provvedimenti per la protezione di persone particolarmente a rischio;
3. provvedimenti per l’informazione delle persone presenti sui provvedimenti di protezione generali come igiene delle mani, tenersi a distanza o igiene in caso di tosse e raffreddore;
4. adeguamento degli spazi in modo che possano essere rispettate le regole di igiene.
È attualmente incerto se l’Ordinanza sia applicabile anche alle assemblee condominiali, con al massimo cinque persone. Se fosse il caso, essere sarebbero vietate a priori. Noi riteniamo comunque logico che si rinunci alla conduzione delle assemblee alla presenza personale anche se l’art. 6a non fosse applicabile a questo contesto.
Le autorità richiamano in continuazione la popolazione al senso di responsabilità sia nei confronti delle fasce più deboli ma anche della collettività intera. In queste condizioni è senz’altro del tutto inopportuno procedere a delle assemblee. Si ricorda che anche le autorità giudiziarie hanno sospeso tutte le udienze, salvo nei casi di assoluta urgenza. Qualora vi fossero delle clausole regolamentari che fissassero dei termini per l'assemblea, in situazione di stato di necessità, si può senz'altro derogarvi. Lo svolgimento delle assemblee potrebbe peraltro anche penalizzare le persone anziane e quelle a rischio, perché queste di fatto dovrebbero rinunciare a parteciparvi, dovendo quindi rinunciare ad un loro importante diritto. L'elenco delle persone a rischio in aggiunta agli anziani è particolarmente lungo e si estende alle persone malate di tumore, a quelle ipertese o con diabete, con malattie cardiovascolari o croniche delle vie respiratorie, con sistema immunitario debole ). Nei casi in cui fosse veramente indispensabile svolgere l'assemblea, occorrerà vegliare a che siano perfettamente salvaguardate le norme igieniche accresciute prescritte.
In tutti i casi resta invece possibile l’adozione di decisioni per iscritto (per via circolatoria), che però, salvo norma regolamentare apposita, di regola può produrre valide decisioni solo se le stesse sono state adottate all'unanimità dai condomini. Se però tornasse applicabile l’art. 6a dell’ordinanza, verosimilmente questa limitazione verrebbe a cadere. Lo svantaggio dell’adozione delle decisioni per iscritto consiste nel fatto che le persone non hanno avuto la possibilità di discutere delle singole trattande.
Nei casi dove amministratori e condomini fossero tecnologicamente attrezzati, si potrebbe anche svolgere l’assemblea nella forma della videoconferenza. Ciò presuppone comunque l’accordo di tutti i condomini.
In considerazione delle diverse difficoltà, riteniamo opportuno che nel limite del possibile le assemblee siano posticipate a tempi migliori.
818.101.24
Ordinanza 2 sui provvedimenti per combattere il coronavirus
(COVID-19)
del 13 marzo 2020 (Stato 25 marzo 2020)
Come procedere per locare spazi per ospitare lavoratori frontalieri di ditte locali?
Premesso che con la decisione del Consigio di Stato prima (e poi del Consiglio Federale) di chiudere tutte le attività non indispensabili, la richiesta per simili soluzioni è sicuramente estremamente calata. Rispondiamo quindi al quesito che ha verosimilmente perso di molta importanza, in maniera teorica.
Intanto il problema è provvisorio: non appena il pericolo di contagio sarà sensibilmente ridotto o assente, i lavoratori vorranno giustamente (e conformemente al loro permesso, dovranno) ritornare alle loro famiglie, sicché il loro provvisorio “soggiorno forzato” in Svizzera prenderà fine.
Va da sé che la situazione migliore perché più adattabile alle circostanze, è il soggiorno in albergo, con stanze attrezzate, disdicibili molto facilmente. Se però tutto fosse al completo, può essere utile cercare soluzioni in camere private o appartamenti ammobiliati - offerti sui siti dell'ente del turismo piuttosto che su portali come www.Airbnb.ch ed analoghi - che possono essere locati anche giorno per giorno piuttosto che settimanalmente.
Una sistemazione presso un appartamento di privati non ammobiliato è più complicata. È sicuramente consigliato che il contratto venga stipulato col datore di lavoro che provvederà ad ammobiliare gli spazi secondo il fabbisogno dei suoi dipendenti, che converrà una durata secondo le proprie esigenze e che verserà una pigione unica. Anche i termini per la cessazione del contratto - unico per i diversi dipendenti - potrà essere più facilmente convenuto con lui, piuttosto che con i diversi lavoratori. Anche dal profilo del permesso di soggiorno, la questione sarà messa immediatamente in relazione con il soggiorno straordinario collegato col Covid-19. Il locatore avrà quindi un solo interlocutore (la ditta invece che i singoli lavoratori) e una situazione più unitaria, ciò che facilita sicuramente i rapporti.
Cliccando sul link che segue trovate l'Ordinanza del Consiglio Federale sui provvedimenti per combattere il Coronavirus
Ordinanza 2
sui provvedimenti per combattere il coronavirus