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Wie lassen sich Scheidung und Immobilien unter einen Hut bringen?
1. Trennung
Schutzmassnahmen für die eheliche Vereinigung
Ohne eine gemeinsame Vereinbarung ist es nicht möglich, sich vor einer zweijährigen Trennung der Ehegatten nach dem Gewohnheitsrecht scheiden zu lassen. Während dieser Zeit ist es möglich, durch ein Verfahren, das als "Schutzmassnahmen für die eheliche Vereinigung" bezeichnet wird, ein gerichtlich getrenntes Leben zu arrangieren. Während dieser Zeit der Trennung stellt sich die Frage nach der Zuweisung der ehelichen Wohnung: Welcher Ehepartner wird dort bleiben können? Und obwohl beide potentielle Miteigentümer sind (oder auch nicht), ändert dies am Ende nicht viel an der Situation.
Zuweisung der Familienwohnung zum Zeitpunkt der Trennung
Im Falle einer Trennung ist ein übergeordnetes Element in der Beurteilung des Richters die Vermeidung der Entwurzelung der Kinder. In diesem Sinne vermeidet man z.B., die Ehefrau zu vertreiben, wenn sie das Sorgerecht für die Kinder hat (es kann auch andersherum sein). In diesem Fall wird die Ehefrau daher gegenüber dem Ehemann leicht privilegiert sein, um das eheliche Heim zu erhalten.
Wenn einer der Ehegatten in der ehelichen Wohnung in einem freien Beruf (Arzt, Zahnarzt, Rechtsanwalt usw.) arbeitet, kann er sich auf dieses Vorzugselement berufen, um die Zuweisung der ehelichen Wohnung zu erhalten. In dieser Phase der Trennung wird die Zuweisung des Wohnsitzes vorzugsweise an den Ehepartner mit überwiegendem Interesse vorgenommen. Mit anderen Worten: an denjenigen, der sie objektiv am meisten braucht. Der Richter führt eine so genannte "Interessenabwägung" durch. Ob die Ehefrau das Sorgerecht für die Kinder hat oder der Ehemann seine medizinische Praxis zu Hause hat, gibt es keine absolute Wahrheit: der Richter entscheidet.
2. Scheidung
Zuweisung von Familienwohnungen
Um ein Scheidungsverfahren einzuleiten, wenn die Ehegatten über das Scheidungsprinzip uneins sind, muss eine Trennungsperiode von zwei Jahren verstrichen sein. Wenn das Paar seit zwei Jahren getrennt lebt und eine der Parteien das Scheidungsverfahren einleitet, wie wird der Scheidungsrichter die Familienwohnung zuweisen, wenn sich die zukünftigen Ex-Ehepartner nicht darauf einigen können?
Es gibt mehrere mögliche Szenarien
Sind im Falle eines Mietvertrags die Ehegatten Miteigentümer des Mietvertrags, kann der Richter den Mietvertrag dem einen oder dem anderen Ehegatten einzeln zuweisen, wenn wichtige Gründe dafür vorliegen und diese Entscheidung dem anderen Ehegatten vernünftigerweise auferlegt werden kann.
Gehört die Immobilie ausschliesslich einem der Ehegatten, so hat dieser grundsätzlich nicht nur das Recht, über sie zu verfügen, sondern sie nach der Scheidung auch voll zu nutzen und zu geniessen.
In bestimmten Fällen, wenn wichtige Gründe es rechtfertigen, kann dem ehemaligen Ehegatten, der nicht Eigentümer ist, für einen begrenzten Zeitraum und als Gegenleistung für eine gerechte Entschädigung das Recht eingeräumt werden, in der Wohnung zu wohnen, wobei der ehemalige Ehegatte, der Eigentümer ist, ausgeschlossen wird.
Wenn die Familienwohnung (und ganz allgemein jede andere Immobilie) beiden Ehegatten im Miteigentum gehört, müssen sie eine Vereinbarung treffen, um diese Frage möglichst im Rahmen der Liquidation des Ehestandes zu regeln. Kann einer der ehemaligen Ehepartner das Wohnungseigentum allein zurücknehmen und den anderen desinteressieren? Muss diese Immobilie an einen Dritten verkauft werden?
Bei Meinungsverschiedenheiten zwischen den Ehegatten ist es auch möglich, dass der Richter das Miteigentum dem Ehegatten zuweist, der die ausschließliche Zuweisung beantragt und ein überwiegendes Interesse hat. Der Ehegatte, dem das Vermögen zugesprochen wird, muss den anderen Ehegatten desinteressieren. Schliesslich darf der Richter die Frage der Miteigentümerschaft nicht regeln und ein Wohnrecht auf den Anteil eines ehemaligen Ehegatten an der Miteigentümerschaft zuweisen, so dass nur einer der Miteigentümer für einen begrenzten Zeitraum dort wohnen darf, so dass die ehemaligen Ehegatten Zeit haben, eine Lösung für die Aufteilung dieser Miteigentümerschaft zu finden.
Grundbesitz in der Liquidation des Ehestandes
Die Liquidation des ehelichen Güterstandes hat im Fall von Immobilien einige Besonderheiten. Im Rahmen der Liquidation der Beteiligung an den Erwerbungen (der eheliche Güterstand gilt automatisch zwischen den Ehegatten, es sei denn, sie entscheiden sich vertraglich vor einem Notar anders) ist zunächst zu bestimmen, zu welchem Nachlass die Immobilie gehört: zum Nachlass der Erwerber oder zum Nachlass des Eigenkapitals?
Dies hat eine entscheidende Auswirkung, da der Wert der Errungenschaften der Ehegatten zum Zeitpunkt des Scheidungsurteils durch die Hälfte zwischen ihnen geteilt wird. Schematisch gesehen handelt es sich um einen Immobilienerwerb, wenn das zur Finanzierung der Immobilie eingesetzte Eigenkapital (meist) aus während der Ehe entgeltlich erworbenen Immobilien stammt, d.h. im Prinzip aus den Gehaltsersparnissen der Ehegatten während der Ehe. Im Gegenteil, wenn das Eigenkapital aus einer Erbschaft, einem vorehelichen Ersparten oder einer Schenkung stammt, wird das Vermögen als Eigentum qualifiziert.
Handelt es sich um einen Kauf, wird der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Urteils durch zwei geteilt. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Immobilie im Miteigentum oder im Alleineigentum eines der beiden Ehepartner steht. Die Mittel zur Bestimmung des Wertes der Immobilie (einschließlich ihres zyklischen Wertzuwachses seit dem Kauf der Immobilie) werden in den meisten Fällen mittels einer Immobilienbewertung durchgeführt.
Dies ist der einfachste Fall. Handelt es sich bei der Immobilie um einen Kauf oder um ihren Anteil im Falle von Miteigentum, reicht es aus, ihren Wert zum Zeitpunkt des Scheidungsurteils zu kennen, alle Hypothekenbelastungen, die sie belasten, abzuziehen und sie dann durch zwei zu teilen, um zu bestimmen, was jedem Ehegatten zusteht.
Handelt es sich bei dem Vermögen (oder dem Anteil im Falle von Miteigentum) um ein eigenes Vermögen, so gehört sein Wert dem Eigentümer, ohne dass dieser ihn im Rahmen der Auflösung des Ehestandes teilen muss. Auch dieser Fall ist relativ einfach. Es ist auch zu beachten, dass im Falle von Miteigentum, das ausschliesslich durch das eigene Vermögen eines Ehegatten finanziert wird, der Ehegatte Anspruch auf den Wert seines Anteils (einschließlich des Kapitalgewinns) hat. Dies ist eine der Auswirkungen des so genannten Kapitalgewinnanspruchs (hier am Beispiel einer eigenen Immobilie in einem Miteigentum). Aber die Realität ist oft komplexer als die oben dargestellten Prinzipien, denn es kommt vor, dass die Tilgung der Hypothekarschuld durch Erwerber erfolgt ist, selbst wenn es sich um eine eigene Immobilie handelt. Die Arbeiten auf dem Grundstück können auch durch Hypotheken finanziert worden sein.
In diesem Fall hat das Vermögen beider Ehepartner einen "Anspruch" auf das eigene Vermögen des Ehepartners. Es wird notwendig sein, den Wert dieser Amortisationen und den diesem Wert entsprechenden Wertzuwachs des Vermögens zu bestimmen. Dieser Wert und der damit verbundene Kapitalgewinn wird zu gleichen Teilen zwischen den Ehegatten aufgeteilt.
Eine Konsequenz all dessen ist, dass, da das Gehalt ein Kauf ist, selbst wenn die Abschreibung vollständig aus dem Gehalt des Ehegatten bezahlt wird, der die Immobilie als sein Eigentum hält, der andere Ehegatte immer noch Anspruch auf die Hälfte des Wertes der Abschreibung und des damit verbundenen Kapitalgewinns hat.
Um zu bestimmen, wie viel jeder Ehegatte Anspruch auf Immobilien hat, die dem einen und/oder dem anderen Ehegatten gehören, sind die Berechnungen daher recht komplex. Im Kanton Waadt ist manchmal ein Notar als Experte im Scheidungsverfahren für die Liquidation des ehelichen Güterstandes zuständig. Manchmal wird er die Dienste eines Immobilienexperten in Anspruch nehmen, um den Wert der Immobilie zu schätzen.
Definition des Wertzuwachses von Grundbesitz
Zunächst ist es notwendig, die Kapitalgewinne zu definieren, die zu einer Erhöhung des Anfangswertes des Vermögens geführt haben. Arbeiten oder Erweiterungen können als Kapitalgewinn betrachtet werden. Sie werden dann durch eine neue Hypothek finanziert, entweder durch Gehalt oder durch Ersparnisse. Sie alle werden berücksichtigt und zum Ausgangswert hinzugerechnet. Hinzu kommt der zyklische Kapitalgewinn, der zu berücksichtigen ist. Wenn der Kapitalgewinn als Zins qualifiziert wird, wird er zum Zeitpunkt der Scheidung durch zwei geteilt, auch wenn einer der Ehegatten dreimal mehr verdient als der andere.
Ein Ehepartner, der eine Immobilie geerbt hat, sollte nicht glauben, dass er im Falle einer Scheidung nicht dem Risiko ausgesetzt ist, zumindest einen Teil des Wertes dieser Immobilie zum Zeitpunkt der Scheidung zu teilen. Zahlt er die Schuldentilgung durch die erzielten Mieten (bei denen es sich um Erwerbe handelt), muss er sich die Hälfte des Wertes dieser Tilgungen und des damit verbundenen Kapitalgewinns zum Zeitpunkt der Scheidung teilen.
In diesem Fall könnte der erbende Ehegatte sicherlich einen Ehevertrag mit seinem Ehegatten abschliessen, in dem er vorsieht, dass die Mieten als eigene Mieten qualifiziert werden. Dieses Einkommen würde dann zu eigenem Eigentum, das nicht Teil der Erwerbe ist und daher bei einer Scheidung nicht geteilt werden kann.
Für weitere Einzelheiten, Beratung und persönliche Betreuung empfehlen wir Ihnen, sich mit einem Experten von Cardis Sotheby's International Realty in Verbindung zu setzen, der Sie bei Ihren Immobilienverfahren beraten kann.