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Laut einer Analyse von Bloomberg Intelligence haben chinesische Bauunternehmen seit Beginn des Jahres 2022 rund 55 Milliarden Dollar an Aktienwert verloren. Die Dollaranleihen des Sektors sind um mehr als 35 Milliarden Dollar gefallen, wie Berechnungen auf der Grundlage eines Bloomberg-Anleihenindex zeigen. Die Immobilienkrise hat die Aktien von Bauunternehmen auf ein Niveau gedrückt, das seit zehn Jahren nicht mehr erreicht wurde – und die chinesischen Schrottanleihen auf ein Rekordtief.
Der Pessimismus hat sich verfestigt, nachdem Peking signalisierte, dass die Hausbesitzer und nicht die Bauherren im Mittelpunkt der aktuellen Bemühungen zur Stabilisierung des einbrechenden chinesischen Wohnungsmarktes stehen. Längerfristig bedeuten eine alternde Bevölkerung und ein politischer Wandel - der darauf abzielt, Immobilien als eine Form von öffentlichen Gütern neu zu definieren - dass die Boomzeit des Sektors bereits vorbei sein könnte.
"Das Ziel der Rettungsmassnahmen ist es, den Immobilienmarkt und das Vertrauen der Haushalte zu retten, nicht aber die Bauträger", sagte Gary Ng, Senior Economist bei Natixis. Der Marktexperte bezog sich dabei auf die jüngsten Massnahmen Pekings, um die Fertigstellung festgefahrener Projekte sicherzustellen. "Da es unwahrscheinlich ist, dass sich die Politik wesentlich ändert, ist das goldene Zeitalter des schnellen Umsatzwachstums und der hohen Verschuldung der Bauträger wahrscheinlich vorbei."
Geldknappheit bedroht Bauunternehmen
Die Lage der chinesischen Bauträger hat sich in diesem Jahr deutlich verschlechtert, nachdem eine unerbittliche staatliche Kampagne die Ausweitung ihrer Verschuldung eingedämmt hatte und der Verkauf von Wohnimmobilien seit einem Jahr eingebrochen war. Dies hat zu einer noch nie dagewesenen Geldknappheit im Sektor geführt, die das Finanzsystem gefährdet und auch die soziale Stabilität bedroht.
Zur Enttäuschung der Investoren sind die Massnahmen zur Stützung der Finanzen der Bauträger weitgehend Stückwerk geblieben. Zu den Massnahmen gehörten eine allgemeine Aufforderung an die Banken, die Kreditvergabe anzukurbeln, und langsame Fortschritte bei einem angeblichen Plan zur Einrichtung eines staatlichen Rettungsfonds. Stattdessen scheinen die Behörden eher damit beschäftigt zu sein, verärgerte Käufer von unfertigen Häusern zu beschwichtigen, die mit einem seltenen Boykott von Hypothekenzahlungen ihren Unmut zum Ausdruck gebracht haben.
Nachdem der Bloomberg Intelligence-Index für chinesische Immobilienaktien Anfang dieser Woche den niedrigsten Stand seit 2012 erreicht hatte, hat er in diesem Jahr 27 Prozent verloren - nach einem Rückgang von 34 Prozent für das gesamte Jahr 2021. Dies steht in krassem Gegensatz zu den jährlichen Zuwächsen von über 80 Prozent, die zu Beginn dieses Jahrhunderts verzeichnet wurden.
Chinesische Schuldner im Verzug
Der Schmerz ist auf dem Markt für hochverzinsliche Dollar-Anleihen noch grösser, auf dem Bauträger nach wie vor dominieren und ihre Anleihen einst zu den Lieblingen der Anleger zählten. Ein Bloomberg-Indikator, der den Sektor verfolgt, erreichte in dieser Woche angesichts neuer Anzeichen von Rückzahlungsproblemen den niedrigsten Stand aller Zeiten.
Chinesische Schuldner sind in diesem Jahr mit Offshore-Anleihen im Wert von 28,8 Milliarden Dollar in Verzug geraten, fast ausschliesslich Bauunternehmen. Der durchschnittliche Dollar-Anleihepreis chinesischer Immobilienunternehmen lag bei 16 Cents gegenüber 40 Cents im März. Bloomberg Intelligence schätzte Ende Juli, dass etwa 80 Prozent der Emissionen unter 50 Cents gehandelt wurden.
Diese so genannten notleidenden Kurse spiegeln die geringen Erwartungen der Anleger wider, ihr Geld rechtzeitig zurückzubekommen. Mit Renditen um die 25 Prozent ist dieser einstmals florierende Offshore-Markt für chinesische Bauunternehmer praktisch unzugänglich. Und während erstklassige Kreditnehmer wie China Vanke weiterhin in der Lage sind, billige inländische Finanzierungen anzuzapfen, sind sie angesichts der düsteren langfristigen Aussichten für die Branche für viele Investoren nicht mehr attraktiv.
"Es gibt keine Unterscheidung mehr zwischen qualitativ besseren und notleidenden Entwicklern", sagte Carl Wong, Leiter des Bereichs Fixed Income bei Avenue Asset Management. "Es ist ein Dominoeffekt."
Immobilien kein Geschäft mit hohen Gewinnspannen mehr
Da sich das Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum verlangsamt, wird der chinesische Immobilienmarkt in den kommenden Jahren wahrscheinlich mit einer irreversiblen Entwicklung konfrontiert sein. Das wiederholte Versprechen der Staatsführung, dass Wohnen zum Leben und nicht zur Spekulation dient, sowie eine Kampagne zur Erhöhung des Angebots an öffentlichem Wohnraum bedeuten, dass Immobilien nicht länger ein Geschäft mit hohen Gewinnspannen sein werden.
"Längerfristig wird sich das Geschäftsmodell der Immobilienbranche ändern", sagt Andrew Chan, Kreditanalyst bei Bloomberg Intelligence. "Die Branche könnte sich als stärker staatlich dominiert erweisen, so dass die Immobilienpreise in gewissem Sinne 'kontrolliert' werden könnten - was dem chinesischen Ziel der sozialen Stabilität und der Eindämmung sozialer Ungleichheit entspricht."
(Bloomberg/cash)