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Hypothekarischer Referenzzinssatz: Hintergründe und Tipps für Mieter:innen
In der Schweiz hängt der Mietzins, den Mieter:innen monatlich an ihre Vermieter:innen bezahlen müssen, massgebend vom hypothekarischen Referenzzinssatz ab. Wenn dieser sinkt, solltest du als Mieter:in prüfen, ob du eine Mietzinsreduktion erwirken kannst. Wir erläutern Hintergründe und geben Tipps.
Was ist der hypothekarische Referenzzinssatz?
Der hypothekarische Referenzzinssatz ist ein Richtwert, an dem sich die Schweizer Wohnmieten orientieren. Er hängt direkt vom Durchschnittszinssatz aller in der Schweiz vergebenen Hypotheken ab. Die Idee ist, dass der Referenzzinssatz so die Kosten abbilden soll, die Eigentümer:innen für die Finanzierung einer Liegenschaft tragen müssen.
Seit 2008 wird er vierteljährlich ermittelt und veröffentlicht - die Stichtage der Erhebungen sind der 31. März, der 30. Juni, der 30. September und der 31. Dezember. Vor der Einführung dieses schweizweit gültigen Orientierungswerts richteten sich Wohnungsmieten nach dem Zins für variable Hypotheken im jeweiligen Kanton.
Wie wird der hypothekarische Referenzzinssatz berechnet?
Viermal im Jahr beauftragt das Bundesamt für Wohnungswesen die Schweizerische Nationalbank, den aktuellen Referenzzinssatz zu berechnen. Hierfür stellen die Schweizer Banken alle nötigen Daten zur Verfügung, um den hypothekarischen Durchschnittszinssatz zu ermitteln. Oder einfacher ausgedrückt: Die Nationalbank ermittelt den durchschnittlichen Zins aller Schweizer Hypotheken, die der Finanzierung einer Immobilie dienen. Dieser wird mathematisch auf- oder abgerundet (immer in Viertelprozenten) und bildet damit den Referenzzinssatz.
Ein Beispiel: Angenommen, der hypothekarische Durchschnittszinssatz beträgt 2,43 %. Durch die Aufrundung ergibt sich ein Referenzzinssatz von 2,5 %. Sinkt der Durchschnittszinssatz in der nächsten Berechnung um 0,25 auf 2,18 %, wird der Referenzzinssatz neu auf 2,25 % aufgerundet.
Seit seiner Einführung 2008 ist der Referenzzinssatz von 3,5 % auf 1,25 % laufend gesunken - momentan liegt er bei 1,5 % (Stand Juni 2023).
Was ist der Unterschied zwischen Referenzzinssatz und Hypothekarzinssatz?
Der Referenzzinssatz ist der volumengewichtete Durchschnitt der Zinsen aller Hypotheken in der Schweiz. Dem gegenüber steht der Hypothekarzinssatz als ein konkreter Zins einer bestimmten einzelnen Hypothek. Somit besteht eine Abhängigkeit des Referenzzinssatzes von allen einzelnen Zinssätzen der vergebenen Schweizer Hypotheken (unabhängig vom Hypothekarmodell).
Mietzinsreduktion bei sinkendem Referenzzinssatz: So geht's!
Durch eine Veränderung des hypothekarischen Referenzzinssatzes kann sich auch dein Mietverhältnis verändern. Oder konkreter gesagt, der Mietzins, den du bezahlst. Sinkt der Referenzzinssatz um 0,25 %, hast du als Mieter:in grundsätzlich Anspruch auf eine Mietreduktion. Allerdings ist dein:e Vermieter:in nicht verpflichtet, die Miete automatisch anzupassen. Es liegt in deiner Verantwortung, dich selbst um die Veränderung der Miete zu kümmern. Wir zeigen dir, wie du vorgehen solltest.
Schritt 1: Anspruch auf Mietreduktion prüfen
In deinem Mietvertrag steht der Referenzzinssatz, auf dem deine Miete basiert. Nur wenn dieser höher ist als der aktuell gültige, hast du einen Anspruch auf Reduktion. Ausserdem solltest du darauf achten, ob dein Mietverhältnis eine Mietreduktion aufgrund des gefallenen Referenzzinssatzes erlaubt. Es gibt Vermietungen, die hier prinzipiell ausgeschlossen sind (z.B. Mietverträge mit indexierten oder staatlich verbilligten Mieten wie bei Genossenschaften).
Schritt 2: Herabsetzungsbegehren
Stelle ein Herabsetzungsbegehren an deine Vermieterschaft. Dieses muss schriftlich erfolgen und sich auf den nächsten vertraglichen Kündigungstermin beziehen. Dein:e Vermieter:in muss den Brief vor dem Beginn der Kündigungsfrist erhalten. Ausserdem müssen ihn alle im Mietvertrag aufgeführten Mieter:innen unterschreiben.
Schritt 3: Abwarten
Warte nun auf eine Antwort. Dein:e Vermieter:in hat nach Erhalt des Schreibens 30 Tage Zeit, um zu reagieren. Es ist möglich, dass die Vermieterschaft die Mietreduktion nicht akzeptiert oder nur teilweise annimmt, weil sie den Senkungsanspruch mit Teuerung, gesteigerten Betriebs- und Unterhaltungskosten oder wertvermehrenden Investitionen verrechnet. Auch andere Gründe sind denkbar. Lass dir in diesem Fall alle Unterlagen und Details der Vermieterschaft zukommen, damit du die Sachlage prüfen kannst.
Schritt 4: Beratung und Unterstützung
Den Mieter- und Mieterinnenverband sowie die Schlichtungsbehörde einschalten. Kommt dein:e Vermieter:in deinem Begehren nicht nach, solltest du dich zunächst vom Mieterinnen- und Mieterverband (MV) beraten lassen. Zusätzlich kannst du ein Herabsetzungsbegehren innert 30 Tagen nach Antwort der Vermieterschaft (oder innert 60 Tagen ab Versand des ursprünglichen Briefes, falls dein:e Vermieter:in nicht geantwortet haben sollte) bei der Schlichtungsbehörde einreichen.
Steigender Referenzzinssatz: Darf mein Mietzins erhöht werden?
So wie du als Mieter:in einen gesunkenen Referenzzinssatz geltend machen kannst, kann umgekehrt dein:e Vermieter:in einen gesteigerten Referenzzinssatz zum Anlass nehmen, die Miete zu erhöhen. Die Vermieterschaft muss dies auf einem amtlichen Formular schriftlich und mit Angabe einer Begründung mitteilen.
Unser Tipp: Solltest du mit der Mietzinserhöhung nicht einverstanden sein, hast du 30 Tage Zeit, diese bei der Schlichtungsbehörde deines Wohnbezirks anzufechten. Lass die Mietzinserhöhung durch den Mieterinnen- und Mieterverband oder die Schlichtungsbehörde prüfen.