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Incarto n. 12.2006.157 Lugano 7 settembre 2006 /fb In nome della Repubblica e Cantone Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: Cocchi, presidente, Epiney-Colombo e Walser segretario: Bettelini, vicecancelliere sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2006.924 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 20 luglio 2006 da AO 1 contro AP 1 chiedente lo sfratto del convenuto da due appartamenti monolocale, l'uno ad uso abitativo e l'altro ad uso laboratorio di proprietà dell'istante, siti in Via __________ a __________; domanda alle quali il conduttore si è opposto e che il Segretario assessore ha accolto con decisione 16 agosto 2006; appellante il convenuto che, appello 1 settembre 2006 postula la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere la domanda di contestazione della disdetta e la domanda di protrazione della locazione e di respingere l'istanza di sfratto, chiedendo che al gravame sia concesso effetto sospensivo; considerato in fatto e in diritto: che con contratti 11 gennaio 2005 la AO 1 ha concesso in locazione per tempo indeterminato a AP 1 due appartamenti monolocale nello stabile sito in Via __________ a __________, con un canone di locazione di fr. 4'000.- annuali l'uno e di fr. 5'000.- annuali l'altro, pagabile in rate mensili anticipate di fr. 400.- rispettivamente 500.-; che, essendo rimasti impagati i canoni di locazione dei mesi di dicembre, gennaio, febbraio e marzo 2006, la AO 1, in data 13 marzo 2006 ha inviato al conduttore una diffida di pagamento, assegnandogli un termine di 30 giorni per provvedere a versare il dovuto, con la comminatoria che in caso di mancato pagamento avrebbe provveduto a disdire per mora il rapporto di locazione; che, l'importo essendo rimasto impagato, la locatrice ha notificato al conduttore, tramite modulo ufficiale, la disdetta dei due contratti di locazione in data 12 maggio 2006; che con istanza 13 giugno 2006 all'ufficio di conciliazione in materia di locazione, AP 1 ha chiesto l'annullamento delle disdette e la protrazione della locazione; che con istanza 3 luglio 2006 la AO 1 ha chiesto all'ufficio di conciliazione lo sfratto di AP 1 dai locali da esso occupati; che all'udienza di conciliazione 20 luglio 2006, avente per oggetto entrambe le istanze, si è tenuto il tentativo di conciliazione, che non ha dato alcun esito; che il medesimo giorno la locatrice ha inviato un'istanza di sfratto alla Pretura, che ha citato le parti per l'udienza di discussione del 16 agosto 2006, alla quale ha presenziato unicamente la signora __________ V____________________ per la parte istante, mentre il convenuto non è comparso; che con sentenza 16 agosto 2006 il Segretario assessore, constatato l'adempimento dei presupposti dell'art. 257d CO, il convenuto essendo in mora non avendo versato alcun importo durante il termine di diffida, ha respinto sia la domanda di annullamento della disdetta, ritenuta regolare, sia la domanda di protrazione della locazione, esclusa in applicazione dell'art. 272a lett. a CO; che il convenuto si appella contro la decisione del primo giudice, adducendo di voler continuare con il rapporto di locazione e di essere disposto a pagare le pigioni arretrate e correnti non appena controparte gli avrà risarcito i danni derivatigli dal mancato funzionamento della cucina durante 6 mesi; che l'appellante sostiene di non aver potuto presenziare all'udienza essendo rientrato dalle ferie il giorno dell'udienza stessa -quindi il 16 agosto- sicché ha potuto ritirare la citazione solo a udienza avvenuta; che dagli atti risulta invece che la citazione, inviata all'appellante con plico raccomandato il 31 luglio 2006, è stata ritornata al mittente perché non ritirata nel termine di giacenza; che l'art. 124 CPC prescrive che la notificazione degli atti giudiziari avviene, di regola, mediante invio postale raccomandato (cpv. 1), fermo restando che essa è considerata per validamente effettuata anche se il destinatario ha rifiutato o impedito la consegna (cpv. 5): la giurisprudenza, in particolare, ha già avuto modo di stabilire che, nel caso in cui il destinatario non può essere raggiunto, l'invio si considera notificato al momento in cui esso viene ritirato all'ufficio postale oppure, in caso di mancato ritiro, l'ultimo dei 7 giorni di giacenza ( Cocchi/Trezzini, CPC–TI, ad art. 124 n. 1); che è di conseguenza da ritenere che la citazione sia stata validamente intimata in tempo utile all'interessato, il quale - a prescindere dall'avere il vezzo di non ritirare le raccomandate inviategli che tornano regolarmente al mittente- neppure precisa né rende in qualche modo verosimile la sua pretesa assenza; che, per quanto riguarda l'ulteriore censura rivolta al primo giudice, di non aver esaminato gli argomenti da lui addotti avanti l'ufficio di conciliazione in merito alla validità della disdetta, si rileva che il Segretario assessore ha esaminato la questione, esponendo in modo succinto -ma comunque sufficiente- i motivi per i quali ha respinto la domanda di annullamento, rilevando che, il convenuto non avendo dato seguito alla -regolare- diffida di pagamento era in mora e la successiva disdetta - anch'essa rispettava i termini di legge; che, contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante in sede di conciliazione, la nullità di una precedente disdetta data prematuramente non impedisce al locatore di rinnovare la disdetta rispettando i termini di legge (DTF 119 II 147); che l'appellante neppure può contestare di essere stato in mora allorché era stato diffidato di pagare gli arretrati, sostenendo di non essere tenuto a pagare le pigioni richieste a causa dell'inutilizzabilità della cucina, non riparata malgrado le sue richieste in tal senso (doc. 1); che la dottrina ha in effetti avuto modo di precisare che nell'ambito della locazione di immobili –fatte salve alcune eccezioni che qui non ricorrono– il conduttore non ha la facoltà di trattenere la pigione per indurre il locatore ad eliminare i difetti nell'ente locato, ritenuto che egli, con l'entrata in vigore del nuovo diritto della locazione, ha ora a disposizione l'istituto del deposito della pigione di cui all'art. 259g CO ( Lachat, Commentaire Romand, n. 2 ad art. 259g CO; Higi, Zürcher Kommentar, n. 31 ad art. 259g CO); che in merito alla pretesa compensazione del canone, neppure menzionata nell'istanza di contestazione della disdetta, si rileva che l'appellante non fornisce indicazioni di sorta circa la sua composizione e la sua consistenza, sicché l'eccezione va senz'altro respinta; che palesemente infondata è anche la pretesa abusività della disdetta originata, a dire dell'appellante, dalle sue legittime rimostranze in merito ai difetti dell'ente locato, ritenuto che la situazione di mora è stata pacificamente ammessa e la disdetta data per questo motivo non può quindi essere considerata abusiva; che, come già rilevato dal Segretario assessore, in presenza di una disdetta straordinaria la domanda di protrazione della locazione è esclusa (art. 272a lett. a CO); che l'appellante eccepisce anche l'irregolarità della procedura, perché, a suo dire, __________ V__________ -__________ non avrebbe potuto rappresentare l'istante all'udienza in quanto non dispone del diritto di firma individuale ma solo di firma collettiva a due; che la questione se, nell'ambito della procedura di cui trattasi, la signora __________ V__________-__________ da sola potesse validamente rappresentare l'appellata -della quale essa è membro del consiglio d'amministrazione con la funzione di segretaria ma con diritto di firma a due- può invero rimanere indecisa; che, infatti, anche qualora le si volesse negare il potere di rappresentanza e quindi concludere che neppure l'istante era presente all'udienza, il giudice avrebbe comunque dovuto decidere in base agli atti (art. 408 CPC), l'istanza essendo valida perché regolarmente firmata dalla presidente del CdA e dalla segretaria e membro del CdA; che, in sede di udienza la rappresentante dell'istante essendosi limitata a confermare le proprie domande, senza nulla aggiungere all'istanza 20 luglio 2006, mentre i documenti prodotti seduta stante già figuravano tutti agli atti, essendo contenuti nel plico di documenti prodotto unitamente all'istanza quale doc. B, il sostrato processuale sul quale il Segretario assessore avrebbe dovuto fondare la propria decisione sarebbe stato identico, l'udienza non avendo aggiunto nulla a quanto già agli atti, non per l'adduzione di fatti né per quanto riguarda il materiale probatorio, con la conseguenza che dalla pretesa violazione procedurale all'appellante non è derivato pregiudizio di sorta; che in ragione di quanto precede l'appello, manifestamente infondato, può essere respinto con breve motivazione, senza notificazione alla controparte (art. 313 bis CPC) e quindi senza attribuire alla controparte ripetibili per questa decisione; che l'evasione dell'appello rende priva d'oggetto la domanda di concedere effetto sospensivo al gravame; Motivi per i quali, richiamati per le spese l'art. 148 CPC e la LTG, pronuncia: 1. L'appello 1 settembre 2006 di AP 1 è respinto. 2. Le spese e la tassa di giustizia per complessivi fr. 200.- sono posti a carico dell'appellante. 3. Intimazione: - - Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4. terzi implicati Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente Il segretario

Incarto n. 12.2006.157 Incarto n. 12.2006.157

Incarto n. 12.2006.157 Lugano 7 settembre 2006 /fb Lugano

Lugano 7 settembre 2006 /fb

7 settembre 2006 /fb In nome della Repubblica e Cantone Ticino In nome della Repubblica e Cantone Ticino

In nome della Repubblica e Cantone Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: composta dei giudici:

composta dei giudici: Cocchi, presidente, Epiney-Colombo e Walser Cocchi, presidente,

Cocchi, presidente, Epiney-Colombo e Walser

Epiney-Colombo e Walser segretario: segretario:

segretario: Bettelini, vicecancelliere Bettelini, vicecancelliere

Bettelini, vicecancelliere sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2006.924 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 20 luglio 2006 da

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2006.924 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 20 luglio 2006 da AO 1 AO 1

AO 1 contro contro

contro AP 1 AP 1

AP 1 chiedente lo sfratto del convenuto da due appartamenti monolocale, l'uno ad uso abitativo e l'altro ad uso laboratorio di proprietà dell'istante, siti in Via __________ a __________;

chiedente lo sfratto del convenuto da due appartamenti monolocale, l'uno ad uso abitativo e l'altro ad uso laboratorio di proprietà dell'istante, siti in Via __________ a __________; domanda alle quali il conduttore si è opposto e che il Segretario assessore ha accolto con decisione 16 agosto 2006;

domanda alle quali il conduttore si è opposto e che il Segretario assessore ha accolto con decisione 16 agosto 2006; appellante il convenuto che, appello 1 settembre 2006 postula la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere la domanda di contestazione della disdetta e la domanda di protrazione della locazione e di respingere l'istanza di sfratto, chiedendo che al gravame sia concesso effetto sospensivo;

appellante il convenuto che, appello 1 settembre 2006 postula la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere la domanda di contestazione della disdetta e la domanda di protrazione della locazione e di respingere l'istanza di sfratto, chiedendo che al gravame sia concesso effetto sospensivo; considerato

considerato in fatto e in diritto: che con contratti 11 gennaio 2005 la AO 1 ha concesso in locazione per tempo indeterminato a AP 1 due appartamenti monolocale nello stabile sito in Via __________ a __________, con un canone di locazione di fr. 4'000.- annuali l'uno e di fr. 5'000.- annuali l'altro, pagabile in rate mensili anticipate di fr. 400.- rispettivamente 500.-;

in fatto e in diritto: che con contratti 11 gennaio 2005 la AO 1 ha concesso in locazione per tempo indeterminato a AP 1 due appartamenti monolocale nello stabile sito in Via __________ a __________, con un canone di locazione di fr. 4'000.- annuali l'uno e di fr. 5'000.- annuali l'altro, pagabile in rate mensili anticipate di fr. 400.- rispettivamente 500.-; che, essendo rimasti impagati i canoni di locazione dei mesi di dicembre, gennaio, febbraio e marzo 2006, la AO 1, in data 13 marzo 2006 ha inviato al conduttore una diffida di pagamento, assegnandogli un termine di 30 giorni per provvedere a versare il dovuto, con la comminatoria che in caso di mancato pagamento avrebbe provveduto a disdire per mora il rapporto di locazione;

che, essendo rimasti impagati i canoni di locazione dei mesi di dicembre, gennaio, febbraio e marzo 2006, la AO 1, in data 13 marzo 2006 ha inviato al conduttore una diffida di pagamento, assegnandogli un termine di 30 giorni per provvedere a versare il dovuto, con la comminatoria che in caso di mancato pagamento avrebbe provveduto a disdire per mora il rapporto di locazione; che, l'importo essendo rimasto impagato, la locatrice ha notificato al conduttore, tramite modulo ufficiale, la disdetta dei due contratti di locazione in data 12 maggio 2006;

che, l'importo essendo rimasto impagato, la locatrice ha notificato al conduttore, tramite modulo ufficiale, la disdetta dei due contratti di locazione in data 12 maggio 2006; che con istanza 13 giugno 2006 all'ufficio di conciliazione in materia di locazione, AP 1 ha chiesto l'annullamento delle disdette e la protrazione della locazione;

che con istanza 13 giugno 2006 all'ufficio di conciliazione in materia di locazione, AP 1 ha chiesto l'annullamento delle disdette e la protrazione della locazione; che con istanza 3 luglio 2006 la AO 1 ha chiesto all'ufficio di conciliazione lo sfratto di AP 1 dai locali da esso occupati;

che con istanza 3 luglio 2006 la AO 1 ha chiesto all'ufficio di conciliazione lo sfratto di AP 1 dai locali da esso occupati; che all'udienza di conciliazione 20 luglio 2006, avente per oggetto entrambe le istanze, si è tenuto il tentativo di conciliazione, che non ha dato alcun esito;

che all'udienza di conciliazione 20 luglio 2006, avente per oggetto entrambe le istanze, si è tenuto il tentativo di conciliazione, che non ha dato alcun esito; che il medesimo giorno la locatrice ha inviato un'istanza di sfratto alla Pretura, che ha citato le parti per l'udienza di discussione del 16 agosto 2006, alla quale ha presenziato unicamente la signora __________ V____________________ per la parte istante, mentre il convenuto non è comparso;

che il medesimo giorno la locatrice ha inviato un'istanza di sfratto alla Pretura, che ha citato le parti per l'udienza di discussione del 16 agosto 2006, alla quale ha presenziato unicamente la signora __________ V____________________ per la parte istante, mentre il convenuto non è comparso; che con sentenza 16 agosto 2006 il Segretario assessore, constatato l'adempimento dei presupposti dell'art. 257d CO, il convenuto essendo in mora non avendo versato alcun importo durante il termine di diffida, ha respinto sia la domanda di annullamento della disdetta, ritenuta regolare, sia la domanda di protrazione della locazione, esclusa in applicazione dell'art. 272a lett. a CO;

che con sentenza 16 agosto 2006 il Segretario assessore, constatato l'adempimento dei presupposti dell'art. 257d CO, il convenuto essendo in mora non avendo versato alcun importo durante il termine di diffida, ha respinto sia la domanda di annullamento della disdetta, ritenuta regolare, sia la domanda di protrazione della locazione, esclusa in applicazione dell'art. 272a lett. a CO; che il convenuto si appella contro la decisione del primo giudice, adducendo di voler continuare con il rapporto di locazione e di essere disposto a pagare le pigioni arretrate e correnti non appena controparte gli avrà risarcito i danni derivatigli dal mancato funzionamento della cucina durante 6 mesi;

che il convenuto si appella contro la decisione del primo giudice, adducendo di voler continuare con il rapporto di locazione e di essere disposto a pagare le pigioni arretrate e correnti non appena controparte gli avrà risarcito i danni derivatigli dal mancato funzionamento della cucina durante 6 mesi; che l'appellante sostiene di non aver potuto presenziare all'udienza essendo rientrato dalle ferie il giorno dell'udienza stessa -quindi il 16 agosto- sicché ha potuto ritirare la citazione solo a udienza avvenuta;

che l'appellante sostiene di non aver potuto presenziare all'udienza essendo rientrato dalle ferie il giorno dell'udienza stessa -quindi il 16 agosto- sicché ha potuto ritirare la citazione solo a udienza avvenuta; che dagli atti risulta invece che la citazione, inviata all'appellante con plico raccomandato il 31 luglio 2006, è stata ritornata al mittente perché non ritirata nel termine di giacenza;

che dagli atti risulta invece che la citazione, inviata all'appellante con plico raccomandato il 31 luglio 2006, è stata ritornata al mittente perché non ritirata nel termine di giacenza; che l'art. 124 CPC prescrive che la notificazione degli atti giudiziari avviene, di regola, mediante invio postale raccomandato (cpv. 1), fermo restando che essa è considerata per validamente effettuata anche se il destinatario ha rifiutato o impedito la consegna (cpv. 5): la giurisprudenza, in particolare, ha già avuto modo di stabilire che, nel caso in cui il destinatario non può essere raggiunto, l'invio si considera notificato al momento in cui esso viene ritirato all'ufficio postale oppure, in caso di mancato ritiro, l'ultimo dei 7 giorni di giacenza ( Cocchi/Trezzini, CPC–TI, ad art. 124 n. 1);

che l'art. 124 CPC prescrive che la notificazione degli atti giudiziari avviene, di regola, mediante invio postale raccomandato (cpv. 1), fermo restando che essa è considerata per validamente effettuata anche se il destinatario ha rifiutato o impedito la consegna (cpv. 5): la giurisprudenza, in particolare, ha già avuto modo di stabilire che, nel caso in cui il destinatario non può essere raggiunto, l'invio si considera notificato al momento in cui esso viene ritirato all'ufficio postale oppure, in caso di mancato ritiro, l'ultimo dei 7 giorni di giacenza ( Cocchi/Trezzini, CPC–TI, ad art. 124 n. 1); Cocchi/Trezzini che è di conseguenza da ritenere che la citazione sia stata validamente intimata in tempo utile all'interessato, il quale - a prescindere dall'avere il vezzo di non ritirare le raccomandate inviategli che tornano regolarmente al mittente- neppure precisa né rende in qualche modo verosimile la sua pretesa assenza;

che è di conseguenza da ritenere che la citazione sia stata validamente intimata in tempo utile all'interessato, il quale - a prescindere dall'avere il vezzo di non ritirare le raccomandate inviategli che tornano regolarmente al mittente- neppure precisa né rende in qualche modo verosimile la sua pretesa assenza; che, per quanto riguarda l'ulteriore censura rivolta al primo giudice, di non aver esaminato gli argomenti da lui addotti avanti l'ufficio di conciliazione in merito alla validità della disdetta, si rileva che il Segretario assessore ha esaminato la questione, esponendo in modo succinto -ma comunque sufficiente- i motivi per i quali ha respinto la domanda di annullamento, rilevando che, il convenuto non avendo dato seguito alla -regolare- diffida di pagamento era in mora e la successiva disdetta - anch'essa rispettava i termini di legge;

che, contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante in sede di conciliazione, la nullità di una precedente disdetta data prematuramente non impedisce al locatore di rinnovare la disdetta rispettando i termini di legge (DTF 119 II 147);

che l'appellante neppure può contestare di essere stato in mora allorché era stato diffidato di pagare gli arretrati, sostenendo di non essere tenuto a pagare le pigioni richieste a causa dell'inutilizzabilità della cucina, non riparata malgrado le sue richieste in tal senso (doc. 1);

che la dottrina ha in effetti avuto modo di precisare che nell'ambito della locazione di immobili –fatte salve alcune eccezioni che qui non ricorrono– il conduttore non ha la facoltà di trattenere la pigione per indurre il locatore ad eliminare i difetti nell'ente locato, ritenuto che egli, con l'entrata in vigore del nuovo diritto della locazione, ha ora a disposizione l'istituto del deposito della pigione di cui all'art. 259g CO ( Lachat, Commentaire Romand, n. 2 ad art. 259g CO; Higi, Zürcher Kommentar, n. 31 ad art. 259g CO);

259g CO ( Lachat, Commentaire Romand, n. 2 ad art. 259g CO; Higi, Zürcher Kommentar, n. 31 ad art. 259g CO); Lachat Higi che in merito alla pretesa compensazione del canone, neppure menzionata nell'istanza di contestazione della disdetta, si rileva che l'appellante non fornisce indicazioni di sorta circa la sua composizione e la sua consistenza, sicché l'eccezione va senz'altro respinta;

che palesemente infondata è anche la pretesa abusività della disdetta originata, a dire dell'appellante, dalle sue legittime rimostranze in merito ai difetti dell'ente locato, ritenuto che la situazione di mora è stata pacificamente ammessa e la disdetta data per questo motivo non può quindi essere considerata abusiva;

che, come già rilevato dal Segretario assessore, in presenza di una disdetta straordinaria la domanda di protrazione della locazione è esclusa (art. 272a lett. a CO);

che l'appellante eccepisce anche l'irregolarità della procedura, perché, a suo dire, __________ V__________ -__________ non avrebbe potuto rappresentare l'istante all'udienza in quanto non dispone del diritto di firma individuale ma solo di firma collettiva a due;

che la questione se, nell'ambito della procedura di cui trattasi, la signora __________ V__________-__________ da sola potesse validamente rappresentare l'appellata -della quale essa è membro del consiglio d'amministrazione con la funzione di segretaria ma con diritto di firma a due- può invero rimanere indecisa;

che, infatti, anche qualora le si volesse negare il potere di rappresentanza e quindi concludere che neppure l'istante era presente all'udienza, il giudice avrebbe comunque dovuto decidere in base agli atti (art. 408 CPC), l'istanza essendo valida perché regolarmente firmata dalla presidente del CdA e dalla segretaria e membro del CdA;

che, in sede di udienza la rappresentante dell'istante essendosi limitata a confermare le proprie domande, senza nulla aggiungere all'istanza 20 luglio 2006, mentre i documenti prodotti seduta stante già figuravano tutti agli atti, essendo contenuti nel plico di documenti prodotto unitamente all'istanza quale doc. B, il sostrato processuale sul quale il Segretario assessore avrebbe dovuto fondare la propria decisione sarebbe stato identico, l'udienza non avendo aggiunto nulla a quanto già agli atti, non per l'adduzione di fatti né per quanto riguarda il materiale probatorio, con la conseguenza che dalla pretesa violazione procedurale all'appellante non è derivato pregiudizio di sorta;

che in ragione di quanto precede l'appello, manifestamente infondato, può essere respinto con breve motivazione, senza notificazione alla controparte (art. 313 bis CPC) e quindi senza attribuire alla controparte ripetibili per questa decisione;

che in ragione di quanto precede l'appello, manifestamente infondato, può essere respinto con breve motivazione, senza notificazione alla controparte (art. 313 bis CPC) e quindi senza attribuire alla controparte ripetibili per questa decisione; che l'evasione dell'appello rende priva d'oggetto la domanda di concedere effetto sospensivo al gravame;

che l'evasione dell'appello rende priva d'oggetto la domanda di concedere effetto sospensivo al gravame; Motivi per i quali,

Motivi per i quali, richiamati per le spese l'art. 148 CPC e la LTG,

richiamati per le spese l'art. 148 CPC e la LTG, pronuncia:

pronuncia: 1. L'appello 1 settembre 2006 di AP 1 è respinto.

1. L'appello 1 settembre 2006 di AP 1 è respinto. 2. Le spese e la tassa di giustizia per complessivi fr. 200.- sono posti a carico dell'appellante.

2. Le spese e la tassa di giustizia per complessivi fr. 200.- sono posti a carico dell'appellante. 3. Intimazione:

3. Intimazione: Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4. terzi implicati terzi implicati

terzi implicati Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente Il segretario

Il presidente Il segretario