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In verschiedenen Ländern sind kotierte Immobiliengesellschaften weitgehend steuerbefreit. Würde das gleiche Steuersystem in der Schweiz eingeführt, brächte das sowohl dem Fiskus als auch der Wirtschaf
Verschiedene Länder haben über die letzten Jahre die Möglichkeit einer weitgehenden Steuerbefreiung für kotierte Immobiliengesellschaften eingeführt. Solche steuertransparente Strukturen sind in den USA mit der Bezeichnung REIT (Real Estate Investment Trusts) bereits 1960 entstanden, gefolgt einige Jahre später von Kanada, Australien und Holland. 1995 wurde eine ähnliche Lösung in Belgien realisiert. Dieses Jahr kommt Frankreich dazu.
Die Voraussetzungen und die Regelungen für die Steuerbefreiung von REITs unterscheiden sich von Land zu Land. Grundsätzlich sind aber diese Investmentgesellschaften überall von der Ertrags- und der Grundstückgewinnsteuer befreit. Als Grundvoraussetzung muss in allen Ländern ein hoher Prozentsatz der laufenden Nettoerträge als Dividende ausgeschüttet werden (USA 90%, Frankreich 85%, Belgien 80%).
Beim Übergang zum steuerbefreiten Zustand wird in den meisten Ländern die unmittelbare Bezahlung einer herabgesetzten Grundstückgewinnsteuer auf dem unrealisierten Gewinn verlangt. Die anfängliche Besteuerung von unrealisierten Gewinnen scheint für die politische Unterstützung solcher Projekte unumgänglich. Nun stellt sich die Frage, ob die Einführung von REITs in der Schweiz volkswirtschaftlich sinnvoll und politisch machbar wäre. Aus volkswirtschaftlicher Sicht müssen die Auswirkungen auf verschiedenen Ebenen berücksichtigt werden: Jene der Immobiliengesellschaften, des gesamten Immobiliensektors sowie der allgemeinen Wirtschaftsaktivität. Dazu sind die Folgen für Staatshaushalt und die soziale Verteilung zu betrachten.
Hauptvorteil ist nicht die Steuerersparnis selbst
Für die Immobiliengesellschaften und ihre Anleger hätte es vorwiegend Vorteile. Beim Wechsel zum REIT-Status müsste zwar sehr wahrscheinlich eine Steuer auf nicht realisierten Grundstückgewinnen bezahlt werden.
Da Immobiliengesellschaften, die nach IFRS bilanzieren und die Liegenschaften zu Marktwerten ausweisen, bereits Rückstellungen für latente Grundstückgewinnsteuern bilden müssen, hat die unmittelbare Begleichung der «Eintrittsteuer» keine Ergebnisauswirkung.
Der Hauptvorteil für die Immobiliengesellschaften und ihre Investoren ist nicht so sehr die Steuerersparnis selbst. Diese Ersparnis dürfte rasch im Kurs der Beteiligungspapiere eskomptiert werden und zu einem einmaligen Kursgewinn für die bestehenden Aktionäre führen, ohne einen nachhaltigen Effekt auf die Rendite für die zukünftigen Anleger zu haben.
Der relevante Vorteil für die Gesellschaft und ihre Anleger besteht im Anreiz für einen vermehrt dynamischen Managementansatz mit Fokus auf aktives Asset Management und Schaffung von Mehrwerten. Steuerliche Überlegungen würden sich nicht mehr hemmend auf diesen Prozess auswirken.
Optimierte Liegenschaften würden rascher an Anleger mit passiver «Buy and Hold»-Strategie übergehen, wofür keine besondere Infrastruktur benötigt wird. Die Folge davon ist, dass Immobiliengesellschaften mit REIT-Status zusätzliche Aktivitäten entfalten würden und vermehrte Dividenden auszahlen könnten.
Für den Immobiliensektor und die Volkswirtschaft im Allgemeinen bedeutet dies mehr Dynamik, zusätzliche Arbeitsplätze durch vermehrte Bau- und Renovationsaktivität, eine raschere Umnutzung von Objekten für die bestmögliche Nutzung und einen moderneren Immobilienpark. Aus fiskalischer Sicht kann die Einführung von REITs auch für den Staat positiv sein. Zunächst kann die anfängliche «Eintrittsteuer» in einem schwachen wirtschaftlichen Umfeld helfen, den zyklischen Steuerausfall zu glätten. Im Weiteren können die zusätzlichen Einkommensteuern aus den erhöhten Dividendenzahlungen und die Steuereinnahmen im Zusammenhang mit der vermehrten Geschäftsaktivität über die Jahre die entgangenen Steuern mehr als kompensiert werden.
Einführung politisch möglich
Auf Grund der voraussichtlichen Umverteilungseffekte wäre die Einführung von Immobiliengesellschaften mit REIT-Status politisch vertretbar. Die Aktionäre, die von den jeweiligen REIT-Gesellschaften profitieren würden, sind private und institutionelle Investoren (Pensionskassen). Man würde also nicht «Spekulanten» begünstigen.
In Anbetracht der kantonalen Steuerhoheit bezüglich Grundstückgewinnsteuer ist die Versuchung gross, die Einführung von REITs in der Schweiz als nicht realistisch anzusehen. Es ist anzunehmen, dass es bei überzeugenden volkswirtschaftlichen Argumenten genügen würde, die Unterstützung der politischen Instanzen von einigen grösseren Kantonen zu erhalten, um mit der Zeit eine landesweite Anwendung zu erzielen.
Luciano Gabriel ist CFO der PSP Swiss Property AG, Zug. Er legt in diesem Artikel seine persönlichen Gedanken dar, die von der offiziellen Haltung der PSP Swiss Property abweichen können.