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Mit Amortisation wird eine vollständige oder teilweise Rückzahlung einer Hypothek bezeichnet. Oft spricht man in diesem Zusammenhang auch von Tilgung einer Hypothek. Der Anteil der Hypothek, welcher zurückbezahlt (amortisiert) wird, nennt man zweite Hypothek.
Eine Hypothek muss bis auf mindestens 2/3 (also ungefähr 66%) des Belehnungswertes zurückbezahlt werden (gemäss Swiss-Banking-Richtlinien von 2014). Beträgt die Belehnung weniger als 2/3, so besteht kein Amortisationszwang. Ansonsten unterliegen die Amortisationszahlungen folgenden Einschränkungen:
- Die Amortisationsdauer (Zeitspanne in der die Rückzahlungen stattfinden) beträgt maximal 15 Jahre.
- Die erste Rückzahlung muss spätestens ein Jahr nach Auszahlung der Hypothek erfolgen.
- Die Rückzahlungen müssen linear, also in regelmässigen Teilzahlungen, erfolgen. Insbesondere ist es nicht erlaubt, anfangs nur niedrige (oder gar keine) Rückzahlungen zu leisten und dies später durch höhere Rückzahlungen zu kompensieren.
Zusätzlich zur maximalen Amortisationsdauer verlangen die Banken und Versicherungen in der Regel, dass die Hypothek vor dem 65. Altersjahr (ordentliches Rentenalter) vollständig amortisiert wurde.
In der Regel können auch Hypotheken, welche weniger als zwei Drittel des Belehnungswertes ausmachen, freiwillig direkt oder indirekt amortisiert werden. Mit einer freiwilligen Amortisation können Sie die Hypothekarzinsbelastung verringern. Wenn sie indirekt stattfindet, müssen Sie das Guthaben, welches Sie für die Rückzahlung verwenden, nicht verpfänden. Dieses Guthaben können Sie beispielsweise im Rahmen der dritten Säule anlegen.