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Die konkreten Folgen des Substanzschutzes
Der verfügte Substanzschutz entspricht einer Teil-Enteignung. Im Fall der Liegenschaft Rankstrasse 44 wirkt sich das dramatisch aus. Die Skizze (massstabgetreue Darstellung des Hauses, Ansicht von Norden) führt dies klar vor Augen:
Ausgebaut, aber sanierungsbedürftig, sind derzeit nur Parterre und erster Stock des nach Osten ausgerichteten Hausteils mit Seesicht (blau und grün eingefärbte Bereiche unten links). Die oberen beiden nicht ausgebauten Dachstöcke, die im ganz Dunkeln liegen, sind leer. Sie werden aufgrund des Substanzschutzes, der hier gilt, unbewohnbar bleiben, weil erstens die Fassade nicht mit grösseren Fenstern ausgestattet werden kann und weil zweitens das grosse, weit abfallende Dach nicht mit Dachfenstern, Lukarnen oder andern Durchbrüchen geöffnet werden darf. Die obere Hälfte des Wohnteils kann demnach nicht genutzt werden. Sie liegt für alle Zeiten brach.
Weil dieser Teil des Hauses nicht mit Licht versorgt werden darf, bleibt auch der westliche Teil, der volumengeschützt ist und ganz im Schatten des Hanges und nur wenige Zentimeter neben der Rankstrasse liegt, faktisch nicht für Wohnzwecke nutzbar. Auch wenn hier theoretisch zwei kleine Durchbrüche möglich wären und wohl auch erlaubt würden, so fehlte es an genügend Licht, an Zugängen, an freier Sicht etc. Zudem müssten die beiden Teile mit einer neuen Mauer künstlich getrennt werden, was eine weitere Einschränkung bedeutet. Architektonische Analysen ergeben, dass der Substanzschutz faktisch die gesamte Liegenschaft blockiert; drei Viertel des Volumens können nicht genutzt werden!
Auch auf den ausgebauten Wohnteil hat der neue Schutz gravierende Auswirkungen. Die nötige Sanierung dieses Viertels der Liegenschaft (blau und grün eingefärbte Bereiche) käme durch die Auflagen des Denkmalschutzes derart kostspielig zu stehen, dass sich eine Renovation nicht mehr lohnt. Es muss mit einem Teuerungsfaktor 2,5 bis 3 gerechnet werden. Ebenfalls muss von einer effektiven energischen Sanierung (Isolierungen der dünnen Mauern, neue Fensterfronten, neues Heizsystem etc.) Abstand genommen werden.
Es ist mehr als fraglich, ob die Banken angesichts der kostspieligen Auflagen überhaupt noch Kredite für eine Modernisierung sprechen würden. Sogar die jetzigen Hypotheken-Zusagen hängen in der Luft!
Fakt ist, dass der Substanzschutz die gesamte Liegenschaft stilllegt und jede Entwicklung abwürgt. Die Entwertung muss, vorsichtig gerechnet, auf mehrere hunderttausend Franken veranschlagt werden. Entschädigungen gibt es keine!