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Un immeuble utilisé à plus de 50% pour mener des affaires est considéré comme un bâtiment commercial. Mais l'entrepreneur doit verser un loyer.
Pour distinguer fiscalement entre un immeuble utilisé en privé et pour l'entreprise, il faut déterminer le but principal auquel le bâtiment est affecté: s'il est utilisé commercialement à plus de 50%, les autorités le considèrent comme local commercial (méthode dite de la prépondérance).
Cependant le propriétaire qui habite son immeuble commercial doit verser à l'entreprise un loyer convenable. Si le loyer n'est pas conforme aux prix du marché, les autorités fiscales vont le compenser, en ajoutant un revenu supplémentaire aux résultats de l'exploitation.
Une vente éventuelle de l'immeuble commercial peut coûter cher dans certains cantons, car l'entreprise est taxée sur le chiffre d'affaires net - considéré comme gain en capital. Par contre, les privés ne doivent s'acquitter que de l'impôt sur les gains immobiliers qui, en règle générale, est plus avantageux.
Il faut ainsi réfléchir aux conséquences fiscales d'une opération immobilière:
- En cas de vente d'immeubles faisant partie de la fortune de l'entreprise, les autorités fiscales s'intéressent à la différence entre la valeur comptable et la valeur vénale. Cette différence est taxée comme un revenu imposable. La Confédération et certains cantons perçoivent sur cette somme un impôt sur le revenu ou sur le bénéfice. D'autres cantons ajoutent au montant de l'impôt cantonal sur le revenu une taxe sur les gains immobiliers.
Conseil: il est dès lors judicieux que le propriétaire se sépare des immeubles faisant partie de la fortune de l'entreprise et qu'ils soient ensuite loués par la société anonyme.
- Il est souvent utile de marquer juridiquement la séparation entre la partie privée et la partie commerciale d'un immeuble, en achetant à l'entreprise, par exemple comme propriété par étage, la partie habitée de la maison ou en la mettant au nom de son conjoint. A noter qu'il n'est alors plus possible d'amortir cette partie-là de l'immeuble.