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Rechtsgrundlagen
Art. 257e OR
Art. 269d OR
Allgemeines zur Sicherheitsleistung
Mit der Vermietung einer Mietsache geht der Vermieter ein gewisses Risiko ein. Er überträgt dem Mieter den Besitz an der Mietsache und gibt damit einen wesentlichen Teil seiner Herrschaft über sein Eigentum vorübergehend auf. Dem Mieter dagegen stehen dem Vermieter gegenüber nur persönliche obligatorische Rechte zu. Die Lage des Vermieters bei Vertragsstörungen ist prekär, vor allem bei Ausbleiben von Mietzinszahlungen oder bei Beschädigungen des Mietobjektes. Entsprechend besteht aus Sicht des Vermieters natürlich ein Bedürfnis nach Sicherheit.
Gemäss Art. 257e Abs. 1 OR muss der Vermieter eine Sicherheit in Geld oder Wertpapieren bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot, das auf den Namen des Mieters lautet, hinterlegen, wenn der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen eine Sicherheit leistet. Bei der Miete von Wohnräumen darf der Vermieter höchstens drei Monatszinse als Sicherheit verlangen (vgl. Art. 257e Abs. 2 OR).
Aufgrund der Vertragsfreiheit dürfen Vertragsparteien allgemein Leistungen, zu welchen eine Vertragspartei verpflichtet ist, für den Fall der Nichtleistung oder Schlechtleistung absichern, indem sie eine entsprechende Sicherheitsleistung vereinbaren (beispielsweise Bürgschaft, Solidarschuldnerschaft, Bankgarantie etc.). Im Gegensatz zu anderen gesetzlich näher geregelten Vertragstypen, wo dies offenbar als Selbstverständlichkeit vorausgesetzt wird, wird diese Möglichkeit im Mietrecht am Beispiel des Mieterkautionskontos sogar, wie erwähnt, ausdrücklich normiert (Art. 257e OR). Daneben gibt es weitere Formen von Sicherheitsleistungen. Bei Wohnungsmietverhältnissen sind in letzter Zeit vermehrt auch Versicherungs- oder Bürgschaftslösungen gängig geworden, bei Geschäftsmietverhältnissen werden typischerweise Bankgarantien gestellt (wobei solche an sich auch bei Wohnungsmietverhältnissen möglich wären).
Es wird von der Möglichkeit der Sicherheitsleistung beim Abschluss eines Mietvertrages denn auch weit verbreitet Gebrauch gemacht. Bei nicht so gut vermietbaren Mietobjekten oder auch auf entsprechende Bitte des Mieters, der allenfalls in der Zeit des Wohnungswechsels vorübergehend weniger gut bemittelt ist, wird relativ häufig auf eine Sicherheitsleistung bei Vertragsabschluss verzichtet oder es wird eine kleinere Sicherheit vereinbart, als der Vermieter an sich gerne hätte (z.B. nur ein Monatsmietzins anstatt drei Monatsmietzinse bei Wohnungsmieten). Wenn sich in der Folge Unregelmässigkeiten bei der Mietzinszahlung ergeben, stellt sich natürlich die berechtigte Frage, ob eine nachträgliche Einführung oder Erhöhung der Sicherheit möglich ist.
Einführung/Erhöhung der Sicherheitsleistung während des Mietverhältnisses
Wenn der Mieter einverstanden ist, kann eine nachträgliche Einführung einer Sicherheitsleistung oder die Erhöhung einer bestehenden Sicherheitsleistung ohne weiteres mit einer einvernehmlichen Vertragsanpassung bewirkt werden. Die Parteien können in diesem Fall einen Nachtrag verfassen und beidseitig rechtsgültig unterzeichnen. Ist der Mieter mit der Einführung einer Sicherheitsleistung oder mit der Erhöhung derselben aber nicht einverstanden, muss das Entsprechende durch eine einseitige Vertragsänderung zulasten des Mieters eingeführt werden, weil keine Gegenleistung des Vermieters damit einhergeht. Die Einführung oder Erhöhung der Sicherheitsleistung muss dem Mieter deshalb auf dem entsprechenden amtlichen Formular unter Einhaltung der massgeblichen Frist auf einen vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungstermin hin angezeigt werden.
Ficht der betroffene Mieter die entsprechende einseitige Vertragsänderung innert der ihm zur Verfügung stehenden 30-tägigen Anfechtungsfrist bei der zuständigen Schlichtungsbehörde an und gelangt er, weil sich die Parteien vor Schlichtungsbehörde nicht einigen konnten, innert weiterer 30 Tage an das zuständige Gericht, muss dieses Gericht beurteilen, ob die Erhöhung bzw. Einführung der Sicherheit missbräuchlich ist oder nicht. Gemäss einem neueren Urteil des Gerichtspräsidiums Muri ist die Erhöhung respektive Einführung der Sicherheit nicht missbräuchlich, wenn die vom Vermieter verlangte Sicherheit in einem angemessenen Verhältnis zum Risiko des Vermieters steht und die verlangte Sicherheit dem Mieter in Anbetracht aller Umstände des Mietverhältnisses zumutbar erscheint (Urteil des Gerichtspräsidiums Muri vom 18. Mai 2009).
In diesem Entscheid ging es um eine "klassische" Mietzinskaution im Sinne von Art. 257e OR im Rahmen eines Geschäftsmietverhältnisses. Das Gerichtspräsidium Muri kürzte die vom Vermieter verlangte Kaution in Höhe von 6 Monaten auf 2 Monate. Dies, obwohl für Geschäftsmietverhältnisse 6 Monate durchaus als üblich bezeichnet werden können. Es muss somit erwartet werden, dass Gerichte die vom Grundsatz her bejahte Möglichkeit zur Einführung respektive Erhöhung einer Sicherheitsleistung nur mit einer gewissen Zurückhaltung zugestehen werden.
Im konkreten Fall, den das Gerichtspräsidium Muri zu beurteilen hatte, war die Möglichkeit der nachträglichen Einführung einer Sicherheit im Übrigen vertraglich vorgesehen. Auf diesen Umstand geht das zitierte Urteil aber nicht weiter ein. Das Gericht scheint die nachträgliche Einführung und Erhöhung der Sicherheit generell für möglich zu halten, d. h. auch ohne entsprechende Vertragsklausel. Dies macht richtiger Auffassung nach grundsätzlich auch Sinn, weil die Pflicht des Mieters zur Leistung einer Sicherheit im Mietrecht ausdrücklich im Gesetz erwähnt ist. Dennoch muss aber an dieser Stelle darauf hingewiesen werden, dass eine dahingehende Rechtsprechung mit dem Urteil des Gerichtspräsidiums Muri (noch) nicht als gefestigt gelten kann.
Empfehlung
Verlangt der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages keine oder nur eine geringe Sicherheitsleistung, ist aus den vorstehend erläuterten Gründen zu empfehlen, die Möglichkeit der Einführung oder Erhöhung der Sicherheit im späteren Verlauf des Mietverhältnisses mittels einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag ausdrücklich vorzusehen. Darüber hinaus empfiehlt es sich, das Risiko auszuschliessen, dass ein mit einer solchen Sache befasstes Gericht eine entsprechend mit amtlichem Formular angezeigte Sicherheit als nicht angemessen bzw. dem Mieter nicht zumutbar qualifiziert, indem im Vertrag auch die maximale Höhe der Sicherheit schon festgelegt wird.