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Geschäftsnummer: VB.2002.00193 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 18.10.2002 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung Verbindlichkeit des Erschliessungskonzepts eines Quartierplans Zuständigkeit (E. 1). Grundeigentümerverbindlichkeit des Erschliessungskonzepts des Quartierplans: Kann ein Grundstück von zwei Strassen erschlossen werden, ist der Grundeingentümer frei, die Erschliessung von der einen oder anderen Strasse vorzunehmen, sofern keine zusätzlichen Erschliessungsanlagen erforderlich werden (E. 2a). Die vom Beschwerdeführer vorgesehene Erschliessung widerspricht dem Quartierplan (E. 2b). Erschliessung über die im Quartierplan vorgesehene Strasse ohne weiteres möglich (E. 2c). Verweigerung der Baubewilligung mangels hinreichender Erschliessung (E. 3). Abweisung der Beschwerde (E. 4). Geschäftsnummer: VB.2002.00193 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 18.10.2002 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung Verbindlichkeit des Erschliessungskonzepts eines Quartierplans Zuständigkeit (E. 1). Grundeigentümerverbindlichkeit des Erschliessungskonzepts des Quartierplans: Kann ein Grundstück von zwei Strassen erschlossen werden, ist der Grundeingentümer frei, die Erschliessung von der einen oder anderen Strasse vorzunehmen, sofern keine zusätzlichen Erschliessungsanlagen erforderlich werden (E. 2a). Die vom Beschwerdeführer vorgesehene Erschliessung widerspricht dem Quartierplan (E. 2b). Erschliessung über die im Quartierplan vorgesehene Strasse ohne weiteres möglich (E. 2c). Verweigerung der Baubewilligung mangels hinreichender Erschliessung (E. 3). Abweisung der Beschwerde (E. 4). Stichworte: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG) ERSCHLIESSUNGSKONZEPT ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN FLIESSGEWÄSSER GEWÄSSERSCHUTZ NEUE TATSACHE PARZELLIERUNG QUARTIERPLAN ÜBERDECKUNG ZUFAHRT ZUFAHRTSSTRASSE ZUGANGSNORMALIEN Rechtsnormen: Art. 38 lit. II b GSchG § 128 Abs. I PBG § 228 Abs. II PBG § 236 Abs. I PBG § 52 lit. II VRG § 21 WasserwirtschaftsG Publikationen: RB 2002 Nr. 77 S. 183 Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Stichworte: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG) ERSCHLIESSUNGSKONZEPT ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN FLIESSGEWÄSSER GEWÄSSERSCHUTZ NEUE TATSACHE PARZELLIERUNG QUARTIERPLAN ÜBERDECKUNG ZUFAHRT ZUFAHRTSSTRASSE ZUGANGSNORMALIEN ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG) ERSCHLIESSUNGSKONZEPT ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN FLIESSGEWÄSSER GEWÄSSERSCHUTZ NEUE TATSACHE PARZELLIERUNG QUARTIERPLAN ÜBERDECKUNG ZUFAHRT ZUFAHRTSSTRASSE ZUGANGSNORMALIEN Rechtsnormen: Art. 38 lit. II b GSchG § 128 Abs. I PBG § 228 Abs. II PBG § 236 Abs. I PBG § 52 lit. II VRG § 21 WasserwirtschaftsG Art. 38 lit. II b GSchG § 128 Abs. I PBG § 228 Abs. II PBG § 236 Abs. I PBG § 52 lit. II VRG § 21 WasserwirtschaftsG Publikationen: RB 2002 Nr. 77 S. 183 RB 2002 Nr. 77 S. 183 Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 I. Mit Eingabe vom 16. Juni 2001 ersuchte die A AG den Gemein­derat X um die bau­rechtliche Bewilligung für den Bau von 12 Reiheneinfamilienhäusern mit Unterniveau­ga­rage auf dem Grundstück Kat.Nr. 01 im Gebiet des Quartierplans ”Q”. Mit Beschluss vom 20. September 2001 verweigerte der Gemeinderat diese Bewilligung mit der Begründung, die geplante Zufahrt zur geplanten Überbauung über die K-strasse und den öffentlichen Fussweg Kat.Nr. 02 (L-Weg) verstosse gegen den Quartierplan, der die Erschliessung jenes Gebiets über die M-­strasse und den N-weg vorsehe. Ferner verstosse die geplante Zu­fahrt, die im Einmündungsbereich zur K-strasse eine Verbreiterung des öffentlichen Fusswegs Kat.Nr. 02 sowie die Erstellung eines Fussgängerstegs über den im Zusammenhang mit dem Quartierplanverfahren naturnah gestalteten Dorfbach vorsehe, gegen gewässer- und na­turschutzrechtliche Bestimmungen. II. Den gegen diese Bauverweigerung erhobenen Rekurs der A AG wies die Baurekurskommission III am 8. Mai 2002 ab. Die für die Bauverweigerung an­geführten gewässer- und naturschutzrechtlichen Gründe seien nicht stichhaltig. Aber auch die Bauherrschaft könne nichts daraus ableiten, dass das aus dem Quartierplanverfahren hervorgegangene Grundstück Kat.Nr. 03 in drei Parzellen aufgeteilt worden sei und deshalb das Baugrundstück Kat.Nr. 01 keinen direkten Zugang zum N-weg mehr ha­be. Hingegen ergebe sich aus dem Quartierplankonzept eindeutig, dass die Erschliessung des Baugrundstücks über M-strasse und N-weg erfolgen sollte. Wenn die örtliche Bau­behörde eine andere Erschliessung abgelehnt habe, erweise sich dies als zweck- und ver­hältnismässig. III. Mit Beschwerde vom 13. Juni 2002 liess die A AG dem Ver­wal­tungsgericht beantragen, den Beschluss des Gemeinderats X vom 20. September 2001 aufzuheben und der Beschwerdeführerin die Baubewilligung für die geplante Überbau­ung zu erteilen, unter Kos­ten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegeg­nerin. Zur Begründung wur­de insbesondere vorgebracht, die vom Beschwerdegegner geforderte Erschliessung zum N-weg könne wegen der im Frühjahr 2001 erfolgten Par­zellierung, der die Beschwerde­gegnerin zu­gestimmt habe, nur über das Grundstück Kat.Nr. 04 erfolgen; ein entsprechen­des Fahrweg­recht könne für das Baugrundstück aber nicht beansprucht werden. Es stehe deshalb nur die Möglichkeit der Erschliessung zur K-strasse offen, gegen die aus ver­kehrstechnischer Sicht keine Einwände bestünden und die auch auf Grund der topographischen Verhältnisse geboten sei. Dass das Baugrundstück Kat.Nr. 01 und die Nachbarparzel­le 04 dem nämlichen Ei­gen­tümer gehör­ten, vermöge am Fehlen eines Fahrwegrechts nichts zu ändern. Wenn das Bau­grundstück zwin­gend über das Grundstück 04 hätte erschlos­sen werden müssen, so hätte bei der Zu­stimmung zur Mutation ein entsprechender Vor­behalt angebracht werden müssen. Wenn da­mals von der Gemeinde angemerkt worden sei, die Mutation nehme keine Rücksicht auf ein am 25. Mai 2000 auf dem früheren Grund­stück Kat.Nr. 03 bewilligtes Projekt der D AG, so sei dies ohne Bedeutung für das Baugesuch der Beschwerdeführerin. Auch bei diesem vom Beschwerdegegner bewilligten Projekt hätten 16 Abstellplätze über die K-stras­se erschlossen werden sollen. Auch dort habe sich zudem gezeigt, dass eine in den N-weg ein­mündende Ausfahrt von der Tiefgarage nur mit einer unzu­lässig starken Steigung möglich sei; die gegenteiligen Ausführungen der Vorinstanz seien unbegründet. Sodann sei es unzulässig, die Quartierplanunterlagen, insbesondere den tech­nischen Bericht, dahingehend zu interpretieren, dass der gesamte nördlich der Quartierstras­se B (dem heutigen N-weg) ge­legene Teil des Quartierplangebiets ausschliesslich über diese Strasse erschlossen werden müsse. Die auf dem Baugrundstück bei der Quartierplanfestlegung vorhandenen Bauten sei­en alle über die auch im Quartierplan eingezeichnete Zu­fahrt zur K-strasse hin erschlossen gewesen. Über den N-weg sei mit dem Quar­tierplan nur eine Bautiefe des damaligen Grundstücks Kat.Nr. 03 erschlossen und nur diese sei in den Kostenperimeter für den N-weg einbe­zogen worden; der grössere Teil der Bauparzelle sei dagegen zur K-strasse hin orientiert gewesen; die Verlegung des Dorfbachs sei in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung. Dass der N-weg nicht den ganzen Verkehr des nördlich gelegenen Gebiets aufnehmen sollte, er­ge­be sich auch aus seinem Ausbau ohne Trottoir, der nur für die Erschliessung weniger Bauten genüge. Sodann seien seit der Festsetzung des Quartierplans zahlreiche Bauten direkt über die K-strasse erschlossen worden, so auf dem Grundstück Kat.Nr. 05 eine Überbauung mit 24 Eigentumswohnungen und 37 Parkplätzen. Der Quartierplan habe denn auch das Ge­biet bis zur Mitte der K-strasse erfasst; diese habe zwar nicht weiter ausgebaut werden müs­sen, sondern lediglich das Trottoir. Wenn sie aber zum Quartierplan gehört ha­be, müsse es auch zulässig sein, die vom Quartierplan erfassten Parzellen zu dieser Strasse zu erschlies­sen. Auch der Beschwerdegegner habe bisher die Auffassung vertreten, die Er­schliessung eines Grundstücks habe über diese Strasse zu erfolgen, für welche Kostenanteile geleistet worden seien, so insbesondere bei einem an die M-strasse angrenzenden Grund­stück, wo sie die Er­schliessung über den heutigen Höhenweg mit der Begründung ver­langt habe, die betreffenden Grundeigentümer hätten ihre Kostenanteile an die Erschlies­sung für diese Strasse geleis­tet. Die seinerzeitige Eigentümerin des Grundstücks Kat.Nr. 03 hätte an die südlich und öst­lich ihres Grundstücks verlaufenden Quartier­strassen A (M-strasse) und B (N-weg) sowie Fuss­weg E lediglich Fr. 41'562.75 beitragen müssen, hingegen mit Fr. 157'668.55 ungleich mehr an die K-strasse. Somit liege auf der Hand, dass sich die Beitragspflicht für die heutigen Quartierstrassen M-stras­se und N-weg eindeutig auf die heutigen Parzellen 04, 06 und 07, nicht aber auf das Baugrundstück Kat.Nr. 01 bezog. Daraus müsse zwingend geschlossen werden, dass der Quartierplan von der Erschliessung des Baugrundstücks über die K-strasse aus­ging. Sodann sei es widersprüchlich, wenn die Vorinstanz die Erschliessung einiger Ab­stellplätze an der K-strasse für möglich erachte. Von einer Verkehrsgefährdung im Sinn von § 240 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) könne jedenfalls keine Rede sein; jedenfalls habe auch das bewilligte Projekt der D AG eine direkte Erschliessung in die K-strasse vorgesehen. Die Vorinstanz beantragte am 20. Juni 2002 die Abweisung der Beschwerde, ebenso der Beschwerdegegner am 28. August 2002, der zudem die Zusprechung einer Parteient­schädigung verlangte. Die Kammer zieht in Erwägung: 1. a) Das Verwaltungsgericht ist sachlich und funktionell zuständig zur Behandlung der Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission III über die baurechtliche Be­willigung einer kommunalen Baubehörde (§ 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997; VRG). Die Beschwerdeführerin ist als Bauherrin und Unterliegende im Rekursverfahren zur Beschwerde ohne weiteres legitimiert (§ 21 in Verbindung mit § 70 VRG). b) Der von der Beschwerdeführerin beantragte Augenschein kann unterbleiben. Die Erschliessungssituation lässt sich, wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen, ohne weiteres aufgrund der Akten beurteilen. 2. a) Im wegleitenden Entscheid RB 1984 Nr. 79 (= ZBl 85/1984 S. 374 = ZR 83 Nr. 103) hat das Verwaltungsgericht erwogen, dass das dem rechtskräftig festgesetzten und genehmigten Quartierplan zu Grunde liegende Erschliessungskonzept für den einzelnen Grund­eigentümer verbindlich sei und dass davon bei der Erstellung von Bauten im Allgemei­nen nicht abgewichen werden könne; insbesondere stehe es nicht im Belieben einzelner Grundeigentümer, das quartierplanmässige Erschliessungskonzept unbeachtet zu lassen und andere Anlagen mit der nämlichen Zweckbestimmung zu errichten. An dieser Praxis ist in späteren Entscheiden festgehalten worden (VB 91/0056 vom 23. August 1991; VB.1998.00299 vom 9. Dezember 1998). In einem neueren Entscheid vom 26. September 2001 (VB.2001.00149 bzw. 00150 und 00152; http://www.vgrzh.ch/rechtsprechung) ist sie dahingehend verfeinert worden, dass bei einem grösseren Grundstück, das von zwei Stras­sen erschlossen werde, es dem Grundeigentümer frei stehe, die Erschliessung von der einen oder anderen Strasse her vorzunehmen, sofern jede für sich den zusätzlichen Verkehr aufzu­nehmen vermöge und keine zusätzlichen Erschliessungsanlagen erforderlich würden; so­dann hat das Gericht in zustimmendem Sinn auf die Erwägungen der Baurekurskommission verwiesen, wonach (vorbehältlich einer ausdrücklichen Festsetzung) aus den Überbauungsannahmen, auf denen die Planung der Erschliessung beruhe, und den Perimetern für die Verlegung der entsprechenden Kosten keine Verpflichtung abgeleitet werden könne, das an eine bestimmte Quartierplanstrasse angrenzende Gebiet jedenfalls über diese Strasse zu erschliessen (BRK II, 3. April 2001, BEZ 2001 Nr. 59). Das Bundesgericht hat am 5. Fe­­bruar 2002 eine gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 26. September 2001 erhobene staatsrechtliche Beschwerde abgewiesen. b) Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass das Bauvorhaben alternativ über die K-strasse erschlossen werden könnte. Das Baugrundstück Kat.Nr. 01 ist durch die Wegparzelle Kat.Nr. 02 und die Bach­par­zelle Kat.Nr. 08 von der K-strasse getrennt, die als Sammelstrasse den zusätzlichen Ver­kehr unbestrittenermassen aufzunehmen vermöchte. Nach den Plänen der Be­schwerde­füh­re­rin soll die Zufahrt zur geplanten Tiefgarage in der Nordost-Ecke des Grundstücks Kat.Nr. 01 über den öffentlichen Fussweg Kat.Nr. 02 erfolgen, der dort in den Gehweg der K-strasse einmündet. Damit der vor der Einmündung ca. 3,5 m breite Fussweg als Fahrweg dienen kann, soll er in jenem Bereich zu Lasten der an­grenzenden Bachparzelle Kat.Nr. 08 auf 4,6 m verbreitert werden. Um den Fussgänger­­verkehr aufzunehmen, soll ca. 6 m oberhalb der Einmündung des bisherigen Fusswegs in die K-strasse der Bach mit einer Fussgän­gerbrücke überquert und ebenfalls zu Lasten des Bachgrundstücks der Gehweg der K-stras­se bis zu dieser Brücke verlän­gert werden. – Bereits diese von der Beschwerdeführerin vorgese­henen Erschlies­sungs­massnahmen, die sie nicht ohne Mitwirkung Dritter verwirkli­chen kann, machen offenkundig, dass gegenwärtig die geplante Überbauung von der K-stras­se her über keine zureichende Erschliessung verfügt, und zwar obwohl die Erschliessungsanlagen ge­mäss Quar­tierplan Q vollständig vorhanden sind. Die offenbar noch bestehende Zufahrt zu den zum Abbruch bestimmten Gebäuden stellt ohne den von der Beschwerdeführerin beabsichtigten Ausbau keine hinreichende Erschliessung für die geplante Überbauung dar. c) Dagegen ist eine Erschliessung über den N-weg entgegen der Ansicht der Beschwer­deführerin ohne weiteres möglich: Der N-weg ist eine 5 m breite und einschliesslich Kehrplatz 60 m lange O-strasse, die in die M-strasse einmündet, welche neben der 5 m brei­ten Fahrbahn über einen 2 m breiten Gehweg verfügt. Er ist damit entspre­chend einer Zu­fahrtsstrasse im Sinn der Zugangsnormalien von 9. Dezember 1987 aus­gebaut und kann damit auch bei Ausschöpfung der Baumöglichkeiten neben dem Verkehr der unmittelbar an­grenzenden Flächen auch denjenigen der geplanten Überbauung mit 12 Wohneinheiten auf­nehmen (vgl. Zugangsnormalien, Anhang Technische Anforderungen). Der Einwand der Beschwerdeführerin, über den N-weg sei die Erschliessung aus topographischen Gründen nicht möglich, ist bereits vor der Rekurskommission verspä­tet erhoben worden; als neue tatsächliche Behauptung kann er gemäss § 52 Abs. 2 VRG auch im Beschwerdeverfahren nicht nachgebracht werden. Auf die beantragten Beweiserhebungen (Augenschein, Expertise) kann deshalb verzichtet werden. Im Übrigen mag es zu­tref­fen, dass sich die Tiefgarage der geplanten Überbauung nicht ohne übermässiges Gefälle vom N-weg her erschliessen lässt; die Baurekurskommission hat jedoch zu Recht darauf hingewiesen, dass bei einer Erschliessung über den N-weg das Bauprojekt geän­­dert und die Tiefgarage anderswo angelegt werden müsste. Inwiefern dies nicht möglich sein sollte, wird auch in der Beschwerdeschrift nicht dargetan. Die im Rekursverfahren nach­gereichten Pläne beziehen sich auf das bestehende Projekt; der Nachweis, dass auch bei einer Um- oder Neuprojektierung die notwendigen Abstellplätze nicht so an­gelegt werden können, dass eine Zufahrt über den N-weg ohne übermässige Steigung auskommt, kann damit von vornherein nicht erbracht werden. Die Beschwerdeführerin lehnt die Erschliessung über den N-weg auch deshalb ab, weil für die Zufahrt vom N-weg zum Baugrundstück Kat.Nr. 01 die Parzelle Kat.Nr. 04 be­ansprucht werden müsste. Dies trifft wohl zu, doch haben dies die Beschwer­deführerin bzw. der Grundeigentümer selber zu vertreten. Das Baugrundstück Kat.Nr. 01 sowie die Par­zellen Kat.Nr. 04, 06 und 07 sind durch die Parzellierung des früheren Grundstücks Kat.Nr. 03 entstanden. Dieses Grundstück erhielt mit dem Quartierplan Q Anschluss an den heutigen N-weg, womit das Quartierplanziel, alle Grundstücke innerhalb des Quartierplangebiets zu erschliessen (§ 128 Abs. 1 PBG), erfüllt war. Wenn der Eigentümer dieses Grundstücks oder seine Rechtsvorgänger nach der Quartierplanfestsetzung eine Parzellierung vorgenommen haben, die eine Erschliessung von Teilen des früheren Grundstücks Kat.Nr. 03 zum N-weg rechtlich verunmöglicht hat, so können sie aus diesem von ihnen nach der Quartierplanfestsetzung herbeigeführten neuen Sachverhalt nichts zu ihren Gunsten ableiten. Die Berufung der Beschwerdeführerin auf § 126 Abs. 1 PBG, wonach das Quartierplangebiet so einzutei­len ist, dass alle Grundstücke ohne Ausnahmebewilligungen und nachbarliche Zustimmung überbaut werden können, geht deshalb fehl. Ebenso kann es ihr nicht helfen, dass die Gemein­de X der Parzellierung am 5. März 2001 zugestimmt hat. Gemäss § 228 Abs. 2 PBG dürfen durch die Unterteilung von Grundstücken keine den Bau­vorschriften widersprechen­de Verhältnisse geschaffen werden und entsprechend ist ge­mäss § 309 Abs. 1 lit. e PBG eine baurechtliche Bewilligung erforderlich für die Unterteilung von Grundstücken nach Erteilung einer baurechtlichen Bewilligung oder aber nach er­folgter Überbauung. Der Beschwerdegegner hat gestützt auf diese Bestimmungen die Mu­ta­tion mit dem zutreffenden Hinweis genehmigt, dass sie keine Rücksicht nehme auf das am 25. Mai 2000 bewilligte Projekt der D AG, welches mit dieser Grenzziehung nicht ver­wirklicht werden könne. Aus dieser Genehmigung lässt sich jedenfalls nicht die Zustim­mung zu einer Erschliessung der neuen Parzelle Kat.Nr. 01 über die K-strasse herauslesen und die Gemeinde war auch nicht verpflichtet, den Grundeigentümer auf die sich infolge der Parzellierung bei einer Neuüberbauung dieses Grundstücks ergebenden Erschlies­sungs­pro­bleme hinzuweisen. 3. Nach dem Gesagten ist die Baubewilligung bereits mangels hinreichender Erschliessung im Sinn von § 236 Abs. 1 PBG zu verweigern. Sodann verstösst die geplante Erschliessung über die K-strasse in qualifizierter Weise gegen das Erschliessungskonzept des Quartierplans, indem sie nur mittels zusätzlicher Erschliessungsanlagen, nämlich der Verbreiterung des Fusswegs im Einmündungsbereich, der Erstellung einer Fussgän­gerbrücke und der Verlängerung des Gehwegs entlang der K-strasse verwirklicht werden kann. Die damit einher gehenden Abweichungen vom rechtskräftig festgesetz­ten Quar­tierplan Q sind nicht mehr bloss untergeordneter Natur, weshalb ihre Verwirklichung eine Revision dieses Quartierplans voraussetzen würde; ohne eine solche hat die Beschwerdeführerin keinen Anspruch, die im Eigentum der Gemeinde stehende Fuss­wegparzelle Kat.Nr. 02 als Zufahrt zur geplanten Tiefgarage zu nutzen; dass die zum Abbruch bestimm­ten Gebäude noch unter Benutzung des Fusswegs erschlossen werden, vermag daran nichts zu ändern. Schliesslich weist der Beschwerdegegner mit guten Gründen darauf hin, dass der Verbreiterung des Fusswegs zu Lasten der Bachparzelle und der Errichtung einer Fussgängerbrücke auch gewässerschutzrechtliche Gründe entgegenste­hen. Zwar können gemäss Art. 38 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes vom 24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer (GSchG) vom Verbot der Überdeckung von Fliessgewässern für Verkehrswege Ausnah­men bewilligt werden; angesichts des Umstands, dass aufgrund einer wenig mehr als 10 Jahre zurückliegenden Planung ein Fussgängerübergang bereits be­steht und die Zufahrt zum Grundstück auf andere Weise gesichert ist, dürfte eine solche Ausnahmebewilligung kaum erhältlich sein. Sodann schreibt § 21 des Wasserwirtschaftsge­setzes vom 2. Juni 1991 für ober- und unterirdische Bauten einen Gewässerabstand von 5 m vor, der auch nach der Rechtsprechung auch für das Anlegen von Zufahrtsstrassen gilt (VGr, 27. März 2002, VB.2001.00163, http://www.vgrzh.ch/rechtsprechung, E. 2c ). Die Be­schwerdefüh­re­rin könnte deshalb die vorgesehene Verbreiterung der Fahrspur selbst dann nicht vornehmen, wenn sie über das betreffende Grundstück verfügen könnte. 4. Zusammenfassend ergibt sich, dass der Quartierplan Q keine Erschlies­sung des Bauvorhabens an der von der Beschwerdeführerin geplanten Stelle vorsieht und an dieser Stelle eine hinreichende Zufahrt zur geplanten Überbauung weder besteht noch erstellt werden kann. Wenn die Beschwerdeführerin einwendet, es seien in anderen Fällen Bewilligungen für Zufahrten ab der K-strasse erteilt bzw. in Aussicht gestellt worden, so übersieht sie, dass jene Zufahrten direkt auf die K-strasse erfolgen konnten und damit eine grund­legend andere Ausgangslage gegeben war als im vorliegenden Fall, wo Änderungen an den quartierplangemäss erstellten Erschliessungsanlagen erforderlich würden. Zutreffend ist dagegen der Vorwurf an die Vorinstanz, es sei widersprüchlich, wenn diese die An­lage einiger weniger Abstellplätze an der K-strasse für zulässig gehalten habe. Auch in­sofern hat die Beschwerdeführerin keinen Anspruch auf eine vom Quartierplan abweichende Nutzung der als Fussweg ausgeschiedenen Parzelle Kat.Nr. 02. Wenn eine solche Nutzung für die bestehenden Bauten hingenommen wurde, lässt sich daraus kein Anspruch für den Fall einer Neuüberbauung ableiten. Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 i.V.m. § 70 VRG), die überdies zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.- an die Gemein­­de X zu verpflichten ist. Demgemäss entscheidet die Kammer: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. … I. Mit Eingabe vom 16. Juni 2001 ersuchte die A AG den Gemein­derat X um die bau­rechtliche Bewilligung für den Bau von 12 Reiheneinfamilienhäusern mit Unterniveau­ga­rage auf dem Grundstück Kat.Nr. 01 im Gebiet des Quartierplans ”Q”. Mit Beschluss vom 20. September 2001 verweigerte der Gemeinderat diese Bewilligung mit der Begründung, die geplante Zufahrt zur geplanten Überbauung über die K-strasse und den öffentlichen Fussweg Kat.Nr. 02 (L-Weg) verstosse gegen den Quartierplan, der die Erschliessung jenes Gebiets über die M-­strasse und den N-weg vorsehe. Ferner verstosse die geplante Zu­fahrt, die im Einmündungsbereich zur K-strasse eine Verbreiterung des öffentlichen Fusswegs Kat.Nr. 02 sowie die Erstellung eines Fussgängerstegs über den im Zusammenhang mit dem Quartierplanverfahren naturnah gestalteten Dorfbach vorsehe, gegen gewässer- und na­turschutzrechtliche Bestimmungen. II. Den gegen diese Bauverweigerung erhobenen Rekurs der A AG wies die Baurekurskommission III am 8. Mai 2002 ab. Die für die Bauverweigerung an­geführten gewässer- und naturschutzrechtlichen Gründe seien nicht stichhaltig. Aber auch die Bauherrschaft könne nichts daraus ableiten, dass das aus dem Quartierplanverfahren hervorgegangene Grundstück Kat.Nr. 03 in drei Parzellen aufgeteilt worden sei und deshalb das Baugrundstück Kat.Nr. 01 keinen direkten Zugang zum N-weg mehr ha­be. Hingegen ergebe sich aus dem Quartierplankonzept eindeutig, dass die Erschliessung des Baugrundstücks über M-strasse und N-weg erfolgen sollte. Wenn die örtliche Bau­behörde eine andere Erschliessung abgelehnt habe, erweise sich dies als zweck- und ver­hältnismässig. III. Mit Beschwerde vom 13. Juni 2002 liess die A AG dem Ver­wal­tungsgericht beantragen, den Beschluss des Gemeinderats X vom 20. September 2001 aufzuheben und der Beschwerdeführerin die Baubewilligung für die geplante Überbau­ung zu erteilen, unter Kos­ten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegeg­nerin. Zur Begründung wur­de insbesondere vorgebracht, die vom Beschwerdegegner geforderte Erschliessung zum N-weg könne wegen der im Frühjahr 2001 erfolgten Par­zellierung, der die Beschwerde­gegnerin zu­gestimmt habe, nur über das Grundstück Kat.Nr. 04 erfolgen; ein entsprechen­des Fahrweg­recht könne für das Baugrundstück aber nicht beansprucht werden. Es stehe deshalb nur die Möglichkeit der Erschliessung zur K-strasse offen, gegen die aus ver­kehrstechnischer Sicht keine Einwände bestünden und die auch auf Grund der topographischen Verhältnisse geboten sei. Dass das Baugrundstück Kat.Nr. 01 und die Nachbarparzel­le 04 dem nämlichen Ei­gen­tümer gehör­ten, vermöge am Fehlen eines Fahrwegrechts nichts zu ändern. Wenn das Bau­grundstück zwin­gend über das Grundstück 04 hätte erschlos­sen werden müssen, so hätte bei der Zu­stimmung zur Mutation ein entsprechender Vor­behalt angebracht werden müssen. Wenn da­mals von der Gemeinde angemerkt worden sei, die Mutation nehme keine Rücksicht auf ein am 25. Mai 2000 auf dem früheren Grund­stück Kat.Nr. 03 bewilligtes Projekt der D AG, so sei dies ohne Bedeutung für das Baugesuch der Beschwerdeführerin. Auch bei diesem vom Beschwerdegegner bewilligten Projekt hätten 16 Abstellplätze über die K-stras­se erschlossen werden sollen. Auch dort habe sich zudem gezeigt, dass eine in den N-weg ein­mündende Ausfahrt von der Tiefgarage nur mit einer unzu­lässig starken Steigung möglich sei; die gegenteiligen Ausführungen der Vorinstanz seien unbegründet. Sodann sei es unzulässig, die Quartierplanunterlagen, insbesondere den tech­nischen Bericht, dahingehend zu interpretieren, dass der gesamte nördlich der Quartierstras­se B (dem heutigen N-weg) ge­legene Teil des Quartierplangebiets ausschliesslich über diese Strasse erschlossen werden müsse. Die auf dem Baugrundstück bei der Quartierplanfestlegung vorhandenen Bauten sei­en alle über die auch im Quartierplan eingezeichnete Zu­fahrt zur K-strasse hin erschlossen gewesen. Über den N-weg sei mit dem Quar­tierplan nur eine Bautiefe des damaligen Grundstücks Kat.Nr. 03 erschlossen und nur diese sei in den Kostenperimeter für den N-weg einbe­zogen worden; der grössere Teil der Bauparzelle sei dagegen zur K-strasse hin orientiert gewesen; die Verlegung des Dorfbachs sei in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung. Dass der N-weg nicht den ganzen Verkehr des nördlich gelegenen Gebiets aufnehmen sollte, er­ge­be sich auch aus seinem Ausbau ohne Trottoir, der nur für die Erschliessung weniger Bauten genüge. Sodann seien seit der Festsetzung des Quartierplans zahlreiche Bauten direkt über die K-strasse erschlossen worden, so auf dem Grundstück Kat.Nr. 05 eine Überbauung mit 24 Eigentumswohnungen und 37 Parkplätzen. Der Quartierplan habe denn auch das Ge­biet bis zur Mitte der K-strasse erfasst; diese habe zwar nicht weiter ausgebaut werden müs­sen, sondern lediglich das Trottoir. Wenn sie aber zum Quartierplan gehört ha­be, müsse es auch zulässig sein, die vom Quartierplan erfassten Parzellen zu dieser Strasse zu erschlies­sen. Auch der Beschwerdegegner habe bisher die Auffassung vertreten, die Er­schliessung eines Grundstücks habe über diese Strasse zu erfolgen, für welche Kostenanteile geleistet worden seien, so insbesondere bei einem an die M-strasse angrenzenden Grund­stück, wo sie die Er­schliessung über den heutigen Höhenweg mit der Begründung ver­langt habe, die betreffenden Grundeigentümer hätten ihre Kostenanteile an die Erschlies­sung für diese Strasse geleis­tet. Die seinerzeitige Eigentümerin des Grundstücks Kat.Nr. 03 hätte an die südlich und öst­lich ihres Grundstücks verlaufenden Quartier­strassen A (M-strasse) und B (N-weg) sowie Fuss­weg E lediglich Fr. 41'562.75 beitragen müssen, hingegen mit Fr. 157'668.55 ungleich mehr an die K-strasse. Somit liege auf der Hand, dass sich die Beitragspflicht für die heutigen Quartierstrassen M-stras­se und N-weg eindeutig auf die heutigen Parzellen 04, 06 und 07, nicht aber auf das Baugrundstück Kat.Nr. 01 bezog. Daraus müsse zwingend geschlossen werden, dass der Quartierplan von der Erschliessung des Baugrundstücks über die K-strasse aus­ging. Sodann sei es widersprüchlich, wenn die Vorinstanz die Erschliessung einiger Ab­stellplätze an der K-strasse für möglich erachte. Von einer Verkehrsgefährdung im Sinn von § 240 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) könne jedenfalls keine Rede sein; jedenfalls habe auch das bewilligte Projekt der D AG eine direkte Erschliessung in die K-strasse vorgesehen. Die Vorinstanz beantragte am 20. Juni 2002 die Abweisung der Beschwerde, ebenso der Beschwerdegegner am 28. August 2002, der zudem die Zusprechung einer Parteient­schädigung verlangte. Die Kammer zieht in Erwägung: 1. a) Das Verwaltungsgericht ist sachlich und funktionell zuständig zur Behandlung der Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission III über die baurechtliche Be­willigung einer kommunalen Baubehörde (§ 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997; VRG). Die Beschwerdeführerin ist als Bauherrin und Unterliegende im Rekursverfahren zur Beschwerde ohne weiteres legitimiert (§ 21 in Verbindung mit § 70 VRG). b) Der von der Beschwerdeführerin beantragte Augenschein kann unterbleiben. Die Erschliessungssituation lässt sich, wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen, ohne weiteres aufgrund der Akten beurteilen. 2. a) Im wegleitenden Entscheid RB 1984 Nr. 79 (= ZBl 85/1984 S. 374 = ZR 83 Nr. 103) hat das Verwaltungsgericht erwogen, dass das dem rechtskräftig festgesetzten und genehmigten Quartierplan zu Grunde liegende Erschliessungskonzept für den einzelnen Grund­eigentümer verbindlich sei und dass davon bei der Erstellung von Bauten im Allgemei­nen nicht abgewichen werden könne; insbesondere stehe es nicht im Belieben einzelner Grundeigentümer, das quartierplanmässige Erschliessungskonzept unbeachtet zu lassen und andere Anlagen mit der nämlichen Zweckbestimmung zu errichten. An dieser Praxis ist in späteren Entscheiden festgehalten worden (VB 91/0056 vom 23. August 1991; VB.1998.00299 vom 9. Dezember 1998). In einem neueren Entscheid vom 26. September 2001 (VB.2001.00149 bzw. 00150 und 00152; http://www.vgrzh.ch/rechtsprechung) ist sie dahingehend verfeinert worden, dass bei einem grösseren Grundstück, das von zwei Stras­sen erschlossen werde, es dem Grundeigentümer frei stehe, die Erschliessung von der einen oder anderen Strasse her vorzunehmen, sofern jede für sich den zusätzlichen Verkehr aufzu­nehmen vermöge und keine zusätzlichen Erschliessungsanlagen erforderlich würden; so­dann hat das Gericht in zustimmendem Sinn auf die Erwägungen der Baurekurskommission verwiesen, wonach (vorbehältlich einer ausdrücklichen Festsetzung) aus den Überbauungsannahmen, auf denen die Planung der Erschliessung beruhe, und den Perimetern für die Verlegung der entsprechenden Kosten keine Verpflichtung abgeleitet werden könne, das an eine bestimmte Quartierplanstrasse angrenzende Gebiet jedenfalls über diese Strasse zu erschliessen (BRK II, 3. April 2001, BEZ 2001 Nr. 59). Das Bundesgericht hat am 5. Fe­­bruar 2002 eine gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 26. September 2001 erhobene staatsrechtliche Beschwerde abgewiesen. b) Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass das Bauvorhaben alternativ über die K-strasse erschlossen werden könnte. Das Baugrundstück Kat.Nr. 01 ist durch die Wegparzelle Kat.Nr. 02 und die Bach­par­zelle Kat.Nr. 08 von der K-strasse getrennt, die als Sammelstrasse den zusätzlichen Ver­kehr unbestrittenermassen aufzunehmen vermöchte. Nach den Plänen der Be­schwerde­füh­re­rin soll die Zufahrt zur geplanten Tiefgarage in der Nordost-Ecke des Grundstücks Kat.Nr. 01 über den öffentlichen Fussweg Kat.Nr. 02 erfolgen, der dort in den Gehweg der K-strasse einmündet. Damit der vor der Einmündung ca. 3,5 m breite Fussweg als Fahrweg dienen kann, soll er in jenem Bereich zu Lasten der an­grenzenden Bachparzelle Kat.Nr. 08 auf 4,6 m verbreitert werden. Um den Fussgänger­­verkehr aufzunehmen, soll ca. 6 m oberhalb der Einmündung des bisherigen Fusswegs in die K-strasse der Bach mit einer Fussgän­gerbrücke überquert und ebenfalls zu Lasten des Bachgrundstücks der Gehweg der K-stras­se bis zu dieser Brücke verlän­gert werden. – Bereits diese von der Beschwerdeführerin vorgese­henen Erschlies­sungs­massnahmen, die sie nicht ohne Mitwirkung Dritter verwirkli­chen kann, machen offenkundig, dass gegenwärtig die geplante Überbauung von der K-stras­se her über keine zureichende Erschliessung verfügt, und zwar obwohl die Erschliessungsanlagen ge­mäss Quar­tierplan Q vollständig vorhanden sind. Die offenbar noch bestehende Zufahrt zu den zum Abbruch bestimmten Gebäuden stellt ohne den von der Beschwerdeführerin beabsichtigten Ausbau keine hinreichende Erschliessung für die geplante Überbauung dar. c) Dagegen ist eine Erschliessung über den N-weg entgegen der Ansicht der Beschwer­deführerin ohne weiteres möglich: Der N-weg ist eine 5 m breite und einschliesslich Kehrplatz 60 m lange O-strasse, die in die M-strasse einmündet, welche neben der 5 m brei­ten Fahrbahn über einen 2 m breiten Gehweg verfügt. Er ist damit entspre­chend einer Zu­fahrtsstrasse im Sinn der Zugangsnormalien von 9. Dezember 1987 aus­gebaut und kann damit auch bei Ausschöpfung der Baumöglichkeiten neben dem Verkehr der unmittelbar an­grenzenden Flächen auch denjenigen der geplanten Überbauung mit 12 Wohneinheiten auf­nehmen (vgl. Zugangsnormalien, Anhang Technische Anforderungen). Der Einwand der Beschwerdeführerin, über den N-weg sei die Erschliessung aus topographischen Gründen nicht möglich, ist bereits vor der Rekurskommission verspä­tet erhoben worden; als neue tatsächliche Behauptung kann er gemäss § 52 Abs. 2 VRG auch im Beschwerdeverfahren nicht nachgebracht werden. Auf die beantragten Beweiserhebungen (Augenschein, Expertise) kann deshalb verzichtet werden. Im Übrigen mag es zu­tref­fen, dass sich die Tiefgarage der geplanten Überbauung nicht ohne übermässiges Gefälle vom N-weg her erschliessen lässt; die Baurekurskommission hat jedoch zu Recht darauf hingewiesen, dass bei einer Erschliessung über den N-weg das Bauprojekt geän­­dert und die Tiefgarage anderswo angelegt werden müsste. Inwiefern dies nicht möglich sein sollte, wird auch in der Beschwerdeschrift nicht dargetan. Die im Rekursverfahren nach­gereichten Pläne beziehen sich auf das bestehende Projekt; der Nachweis, dass auch bei einer Um- oder Neuprojektierung die notwendigen Abstellplätze nicht so an­gelegt werden können, dass eine Zufahrt über den N-weg ohne übermässige Steigung auskommt, kann damit von vornherein nicht erbracht werden. Die Beschwerdeführerin lehnt die Erschliessung über den N-weg auch deshalb ab, weil für die Zufahrt vom N-weg zum Baugrundstück Kat.Nr. 01 die Parzelle Kat.Nr. 04 be­ansprucht werden müsste. Dies trifft wohl zu, doch haben dies die Beschwer­deführerin bzw. der Grundeigentümer selber zu vertreten. Das Baugrundstück Kat.Nr. 01 sowie die Par­zellen Kat.Nr. 04, 06 und 07 sind durch die Parzellierung des früheren Grundstücks Kat.Nr. 03 entstanden. Dieses Grundstück erhielt mit dem Quartierplan Q Anschluss an den heutigen N-weg, womit das Quartierplanziel, alle Grundstücke innerhalb des Quartierplangebiets zu erschliessen (§ 128 Abs. 1 PBG), erfüllt war. Wenn der Eigentümer dieses Grundstücks oder seine Rechtsvorgänger nach der Quartierplanfestsetzung eine Parzellierung vorgenommen haben, die eine Erschliessung von Teilen des früheren Grundstücks Kat.Nr. 03 zum N-weg rechtlich verunmöglicht hat, so können sie aus diesem von ihnen nach der Quartierplanfestsetzung herbeigeführten neuen Sachverhalt nichts zu ihren Gunsten ableiten. Die Berufung der Beschwerdeführerin auf § 126 Abs. 1 PBG, wonach das Quartierplangebiet so einzutei­len ist, dass alle Grundstücke ohne Ausnahmebewilligungen und nachbarliche Zustimmung überbaut werden können, geht deshalb fehl. Ebenso kann es ihr nicht helfen, dass die Gemein­de X der Parzellierung am 5. März 2001 zugestimmt hat. Gemäss § 228 Abs. 2 PBG dürfen durch die Unterteilung von Grundstücken keine den Bau­vorschriften widersprechen­de Verhältnisse geschaffen werden und entsprechend ist ge­mäss § 309 Abs. 1 lit. e PBG eine baurechtliche Bewilligung erforderlich für die Unterteilung von Grundstücken nach Erteilung einer baurechtlichen Bewilligung oder aber nach er­folgter Überbauung. Der Beschwerdegegner hat gestützt auf diese Bestimmungen die Mu­ta­tion mit dem zutreffenden Hinweis genehmigt, dass sie keine Rücksicht nehme auf das am 25. Mai 2000 bewilligte Projekt der D AG, welches mit dieser Grenzziehung nicht ver­wirklicht werden könne. Aus dieser Genehmigung lässt sich jedenfalls nicht die Zustim­mung zu einer Erschliessung der neuen Parzelle Kat.Nr. 01 über die K-strasse herauslesen und die Gemeinde war auch nicht verpflichtet, den Grundeigentümer auf die sich infolge der Parzellierung bei einer Neuüberbauung dieses Grundstücks ergebenden Erschlies­sungs­pro­bleme hinzuweisen. 3. Nach dem Gesagten ist die Baubewilligung bereits mangels hinreichender Erschliessung im Sinn von § 236 Abs. 1 PBG zu verweigern. Sodann verstösst die geplante Erschliessung über die K-strasse in qualifizierter Weise gegen das Erschliessungskonzept des Quartierplans, indem sie nur mittels zusätzlicher Erschliessungsanlagen, nämlich der Verbreiterung des Fusswegs im Einmündungsbereich, der Erstellung einer Fussgän­gerbrücke und der Verlängerung des Gehwegs entlang der K-strasse verwirklicht werden kann. Die damit einher gehenden Abweichungen vom rechtskräftig festgesetz­ten Quar­tierplan Q sind nicht mehr bloss untergeordneter Natur, weshalb ihre Verwirklichung eine Revision dieses Quartierplans voraussetzen würde; ohne eine solche hat die Beschwerdeführerin keinen Anspruch, die im Eigentum der Gemeinde stehende Fuss­wegparzelle Kat.Nr. 02 als Zufahrt zur geplanten Tiefgarage zu nutzen; dass die zum Abbruch bestimm­ten Gebäude noch unter Benutzung des Fusswegs erschlossen werden, vermag daran nichts zu ändern. Schliesslich weist der Beschwerdegegner mit guten Gründen darauf hin, dass der Verbreiterung des Fusswegs zu Lasten der Bachparzelle und der Errichtung einer Fussgängerbrücke auch gewässerschutzrechtliche Gründe entgegenste­hen. Zwar können gemäss Art. 38 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes vom 24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer (GSchG) vom Verbot der Überdeckung von Fliessgewässern für Verkehrswege Ausnah­men bewilligt werden; angesichts des Umstands, dass aufgrund einer wenig mehr als 10 Jahre zurückliegenden Planung ein Fussgängerübergang bereits be­steht und die Zufahrt zum Grundstück auf andere Weise gesichert ist, dürfte eine solche Ausnahmebewilligung kaum erhältlich sein. Sodann schreibt § 21 des Wasserwirtschaftsge­setzes vom 2. Juni 1991 für ober- und unterirdische Bauten einen Gewässerabstand von 5 m vor, der auch nach der Rechtsprechung auch für das Anlegen von Zufahrtsstrassen gilt (VGr, 27. März 2002, VB.2001.00163, http://www.vgrzh.ch/rechtsprechung, E. 2c ). Die Be­schwerdefüh­re­rin könnte deshalb die vorgesehene Verbreiterung der Fahrspur selbst dann nicht vornehmen, wenn sie über das betreffende Grundstück verfügen könnte. 4. Zusammenfassend ergibt sich, dass der Quartierplan Q keine Erschlies­sung des Bauvorhabens an der von der Beschwerdeführerin geplanten Stelle vorsieht und an dieser Stelle eine hinreichende Zufahrt zur geplanten Überbauung weder besteht noch erstellt werden kann. Wenn die Beschwerdeführerin einwendet, es seien in anderen Fällen Bewilligungen für Zufahrten ab der K-strasse erteilt bzw. in Aussicht gestellt worden, so übersieht sie, dass jene Zufahrten direkt auf die K-strasse erfolgen konnten und damit eine grund­legend andere Ausgangslage gegeben war als im vorliegenden Fall, wo Änderungen an den quartierplangemäss erstellten Erschliessungsanlagen erforderlich würden. Zutreffend ist dagegen der Vorwurf an die Vorinstanz, es sei widersprüchlich, wenn diese die An­lage einiger weniger Abstellplätze an der K-strasse für zulässig gehalten habe. Auch in­sofern hat die Beschwerdeführerin keinen Anspruch auf eine vom Quartierplan abweichende Nutzung der als Fussweg ausgeschiedenen Parzelle Kat.Nr. 02. Wenn eine solche Nutzung für die bestehenden Bauten hingenommen wurde, lässt sich daraus kein Anspruch für den Fall einer Neuüberbauung ableiten. Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 i.V.m. § 70 VRG), die überdies zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.- an die Gemein­­de X zu verpflichten ist. Demgemäss entscheidet die Kammer: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. …

I. Mit Eingabe vom 16. Juni 2001 ersuchte die A AG den Gemein­derat X um die bau­rechtliche Bewilligung für den Bau von 12 Reiheneinfamilienhäusern mit Unterniveau­ga­rage auf dem Grundstück Kat.Nr. 01 im Gebiet des Quartierplans ”Q”. Mit Beschluss vom 20. September 2001 verweigerte der Gemeinderat diese Bewilligung mit der Begründung, die geplante Zufahrt zur geplanten Überbauung über die K-strasse und den öffentlichen Fussweg Kat.Nr. 02 (L-Weg) verstosse gegen den Quartierplan, der die Erschliessung jenes Gebiets über die M-­strasse und den N-weg vorsehe. Ferner verstosse die geplante Zu­fahrt, die im Einmündungsbereich zur K-strasse eine Verbreiterung des öffentlichen Fusswegs Kat.Nr. 02 sowie die Erstellung eines Fussgängerstegs über den im Zusammenhang mit dem Quartierplanverfahren naturnah gestalteten Dorfbach vorsehe, gegen gewässer- und na­turschutzrechtliche Bestimmungen.

I. Mit Eingabe vom 16. Juni 2001 ersuchte die A AG den Gemein­derat X um die bau­rechtliche Bewilligung für den Bau von 12 Reiheneinfamilienhäusern mit Unterniveau­ga­rage auf dem Grundstück Kat.Nr. 01 im Gebiet des Quartierplans ”Q”. Mit Beschluss vom 20. September 2001 verweigerte der Gemeinderat diese Bewilligung mit der Begründung, die geplante Zufahrt zur geplanten Überbauung über die K-strasse und den öffentlichen Fussweg Kat.Nr. 02 (L-Weg) verstosse gegen den Quartierplan, der die Erschliessung jenes Gebiets über die M-­strasse und den N-weg vorsehe. Ferner verstosse die geplante Zu­fahrt, die im Einmündungsbereich zur K-strasse eine Verbreiterung des öffentlichen Fusswegs Kat.Nr. 02 sowie die Erstellung eines Fussgängerstegs über den im Zusammenhang mit dem Quartierplanverfahren naturnah gestalteten Dorfbach vorsehe, gegen gewässer- und na­turschutzrechtliche Bestimmungen. II. Den gegen diese Bauverweigerung erhobenen Rekurs der A AG wies die Baurekurskommission III am 8. Mai 2002 ab. Die für die Bauverweigerung an­geführten gewässer- und naturschutzrechtlichen Gründe seien nicht stichhaltig. Aber auch die Bauherrschaft könne nichts daraus ableiten, dass das aus dem Quartierplanverfahren hervorgegangene Grundstück Kat.Nr. 03 in drei Parzellen aufgeteilt worden sei und deshalb das Baugrundstück Kat.Nr. 01 keinen direkten Zugang zum N-weg mehr ha­be. Hingegen ergebe sich aus dem Quartierplankonzept eindeutig, dass die Erschliessung des Baugrundstücks über M-strasse und N-weg erfolgen sollte. Wenn die örtliche Bau­behörde eine andere Erschliessung abgelehnt habe, erweise sich dies als zweck- und ver­hältnismässig.

II. Den gegen diese Bauverweigerung erhobenen Rekurs der A AG wies die Baurekurskommission III am 8. Mai 2002 ab. Die für die Bauverweigerung an­geführten gewässer- und naturschutzrechtlichen Gründe seien nicht stichhaltig. Aber auch die Bauherrschaft könne nichts daraus ableiten, dass das aus dem Quartierplanverfahren hervorgegangene Grundstück Kat.Nr. 03 in drei Parzellen aufgeteilt worden sei und deshalb das Baugrundstück Kat.Nr. 01 keinen direkten Zugang zum N-weg mehr ha­be. Hingegen ergebe sich aus dem Quartierplankonzept eindeutig, dass die Erschliessung des Baugrundstücks über M-strasse und N-weg erfolgen sollte. Wenn die örtliche Bau­behörde eine andere Erschliessung abgelehnt habe, erweise sich dies als zweck- und ver­hältnismässig. III. Mit Beschwerde vom 13. Juni 2002 liess die A AG dem Ver­wal­tungsgericht beantragen, den Beschluss des Gemeinderats X vom 20. September 2001 aufzuheben und der Beschwerdeführerin die Baubewilligung für die geplante Überbau­ung zu erteilen, unter Kos­ten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegeg­nerin. Zur Begründung wur­de insbesondere vorgebracht, die vom Beschwerdegegner geforderte Erschliessung zum N-weg könne wegen der im Frühjahr 2001 erfolgten Par­zellierung, der die Beschwerde­gegnerin zu­gestimmt habe, nur über das Grundstück Kat.Nr. 04 erfolgen; ein entsprechen­des Fahrweg­recht könne für das Baugrundstück aber nicht beansprucht werden. Es stehe deshalb nur die Möglichkeit der Erschliessung zur K-strasse offen, gegen die aus ver­kehrstechnischer Sicht keine Einwände bestünden und die auch auf Grund der topographischen Verhältnisse geboten sei. Dass das Baugrundstück Kat.Nr. 01 und die Nachbarparzel­le 04 dem nämlichen Ei­gen­tümer gehör­ten, vermöge am Fehlen eines Fahrwegrechts nichts zu ändern. Wenn das Bau­grundstück zwin­gend über das Grundstück 04 hätte erschlos­sen werden müssen, so hätte bei der Zu­stimmung zur Mutation ein entsprechender Vor­behalt angebracht werden müssen. Wenn da­mals von der Gemeinde angemerkt worden sei, die Mutation nehme keine Rücksicht auf ein am 25. Mai 2000 auf dem früheren Grund­stück Kat.Nr. 03 bewilligtes Projekt der D AG, so sei dies ohne Bedeutung für das Baugesuch der Beschwerdeführerin. Auch bei diesem vom Beschwerdegegner bewilligten Projekt hätten 16 Abstellplätze über die K-stras­se erschlossen werden sollen. Auch dort habe sich zudem gezeigt, dass eine in den N-weg ein­mündende Ausfahrt von der Tiefgarage nur mit einer unzu­lässig starken Steigung möglich sei; die gegenteiligen Ausführungen der Vorinstanz seien unbegründet. Sodann sei es unzulässig, die Quartierplanunterlagen, insbesondere den tech­nischen Bericht, dahingehend zu interpretieren, dass der gesamte nördlich der Quartierstras­se B (dem heutigen N-weg) ge­legene Teil des Quartierplangebiets ausschliesslich über diese Strasse erschlossen werden müsse. Die auf dem Baugrundstück bei der Quartierplanfestlegung vorhandenen Bauten sei­en alle über die auch im Quartierplan eingezeichnete Zu­fahrt zur K-strasse hin erschlossen gewesen. Über den N-weg sei mit dem Quar­tierplan nur eine Bautiefe des damaligen Grundstücks Kat.Nr. 03 erschlossen und nur diese sei in den Kostenperimeter für den N-weg einbe­zogen worden; der grössere Teil der Bauparzelle sei dagegen zur K-strasse hin orientiert gewesen; die Verlegung des Dorfbachs sei in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung. Dass der N-weg nicht den ganzen Verkehr des nördlich gelegenen Gebiets aufnehmen sollte, er­ge­be sich auch aus seinem Ausbau ohne Trottoir, der nur für die Erschliessung weniger Bauten genüge. Sodann seien seit der Festsetzung des Quartierplans zahlreiche Bauten direkt über die K-strasse erschlossen worden, so auf dem Grundstück Kat.Nr. 05 eine Überbauung mit 24 Eigentumswohnungen und 37 Parkplätzen. Der Quartierplan habe denn auch das Ge­biet bis zur Mitte der K-strasse erfasst; diese habe zwar nicht weiter ausgebaut werden müs­sen, sondern lediglich das Trottoir. Wenn sie aber zum Quartierplan gehört ha­be, müsse es auch zulässig sein, die vom Quartierplan erfassten Parzellen zu dieser Strasse zu erschlies­sen. Auch der Beschwerdegegner habe bisher die Auffassung vertreten, die Er­schliessung eines Grundstücks habe über diese Strasse zu erfolgen, für welche Kostenanteile geleistet worden seien, so insbesondere bei einem an die M-strasse angrenzenden Grund­stück, wo sie die Er­schliessung über den heutigen Höhenweg mit der Begründung ver­langt habe, die betreffenden Grundeigentümer hätten ihre Kostenanteile an die Erschlies­sung für diese Strasse geleis­tet. Die seinerzeitige Eigentümerin des Grundstücks Kat.Nr. 03 hätte an die südlich und öst­lich ihres Grundstücks verlaufenden Quartier­strassen A (M-strasse) und B (N-weg) sowie Fuss­weg E lediglich Fr. 41'562.75 beitragen müssen, hingegen mit Fr. 157'668.55 ungleich mehr an die K-strasse. Somit liege auf der Hand, dass sich die Beitragspflicht für die heutigen Quartierstrassen M-stras­se und N-weg eindeutig auf die heutigen Parzellen 04, 06 und 07, nicht aber auf das Baugrundstück Kat.Nr. 01 bezog. Daraus müsse zwingend geschlossen werden, dass der Quartierplan von der Erschliessung des Baugrundstücks über die K-strasse aus­ging. Sodann sei es widersprüchlich, wenn die Vorinstanz die Erschliessung einiger Ab­stellplätze an der K-strasse für möglich erachte. Von einer Verkehrsgefährdung im Sinn von § 240 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) könne jedenfalls keine Rede sein; jedenfalls habe auch das bewilligte Projekt der D AG eine direkte Erschliessung in die K-strasse vorgesehen.

III. Mit Beschwerde vom 13. Juni 2002 liess die A AG dem Ver­wal­tungsgericht beantragen, den Beschluss des Gemeinderats X vom 20. September 2001 aufzuheben und der Beschwerdeführerin die Baubewilligung für die geplante Überbau­ung zu erteilen, unter Kos­ten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegeg­nerin. Zur Begründung wur­de insbesondere vorgebracht, die vom Beschwerdegegner geforderte Erschliessung zum N-weg könne wegen der im Frühjahr 2001 erfolgten Par­zellierung, der die Beschwerde­gegnerin zu­gestimmt habe, nur über das Grundstück Kat.Nr. 04 erfolgen; ein entsprechen­des Fahrweg­recht könne für das Baugrundstück aber nicht beansprucht werden. Es stehe deshalb nur die Möglichkeit der Erschliessung zur K-strasse offen, gegen die aus ver­kehrstechnischer Sicht keine Einwände bestünden und die auch auf Grund der topographischen Verhältnisse geboten sei. Dass das Baugrundstück Kat.Nr. 01 und die Nachbarparzel­le 04 dem nämlichen Ei­gen­tümer gehör­ten, vermöge am Fehlen eines Fahrwegrechts nichts zu ändern. Wenn das Bau­grundstück zwin­gend über das Grundstück 04 hätte erschlos­sen werden müssen, so hätte bei der Zu­stimmung zur Mutation ein entsprechender Vor­behalt angebracht werden müssen. Wenn da­mals von der Gemeinde angemerkt worden sei, die Mutation nehme keine Rücksicht auf ein am 25. Mai 2000 auf dem früheren Grund­stück Kat.Nr. 03 bewilligtes Projekt der D AG, so sei dies ohne Bedeutung für das Baugesuch der Beschwerdeführerin. Auch bei diesem vom Beschwerdegegner bewilligten Projekt hätten 16 Abstellplätze über die K-stras­se erschlossen werden sollen. Auch dort habe sich zudem gezeigt, dass eine in den N-weg ein­mündende Ausfahrt von der Tiefgarage nur mit einer unzu­lässig starken Steigung möglich sei; die gegenteiligen Ausführungen der Vorinstanz seien unbegründet. Sodann sei es unzulässig, die Quartierplanunterlagen, insbesondere den tech­nischen Bericht, dahingehend zu interpretieren, dass der gesamte nördlich der Quartierstras­se B (dem heutigen N-weg) ge­legene Teil des Quartierplangebiets ausschliesslich über diese Strasse erschlossen werden müsse. Die auf dem Baugrundstück bei der Quartierplanfestlegung vorhandenen Bauten sei­en alle über die auch im Quartierplan eingezeichnete Zu­fahrt zur K-strasse hin erschlossen gewesen. Über den N-weg sei mit dem Quar­tierplan nur eine Bautiefe des damaligen Grundstücks Kat.Nr. 03 erschlossen und nur diese sei in den Kostenperimeter für den N-weg einbe­zogen worden; der grössere Teil der Bauparzelle sei dagegen zur K-strasse hin orientiert gewesen; die Verlegung des Dorfbachs sei in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung. Dass der N-weg nicht den ganzen Verkehr des nördlich gelegenen Gebiets aufnehmen sollte, er­ge­be sich auch aus seinem Ausbau ohne Trottoir, der nur für die Erschliessung weniger Bauten genüge. Sodann seien seit der Festsetzung des Quartierplans zahlreiche Bauten direkt über die K-strasse erschlossen worden, so auf dem Grundstück Kat.Nr. 05 eine Überbauung mit 24 Eigentumswohnungen und 37 Parkplätzen. Der Quartierplan habe denn auch das Ge­biet bis zur Mitte der K-strasse erfasst; diese habe zwar nicht weiter ausgebaut werden müs­sen, sondern lediglich das Trottoir. Wenn sie aber zum Quartierplan gehört ha­be, müsse es auch zulässig sein, die vom Quartierplan erfassten Parzellen zu dieser Strasse zu erschlies­sen. Auch der Beschwerdegegner habe bisher die Auffassung vertreten, die Er­schliessung eines Grundstücks habe über diese Strasse zu erfolgen, für welche Kostenanteile geleistet worden seien, so insbesondere bei einem an die M-strasse angrenzenden Grund­stück, wo sie die Er­schliessung über den heutigen Höhenweg mit der Begründung ver­langt habe, die betreffenden Grundeigentümer hätten ihre Kostenanteile an die Erschlies­sung für diese Strasse geleis­tet. Die seinerzeitige Eigentümerin des Grundstücks Kat.Nr. 03 hätte an die südlich und öst­lich ihres Grundstücks verlaufenden Quartier­strassen A (M-strasse) und B (N-weg) sowie Fuss­weg E lediglich Fr. 41'562.75 beitragen müssen, hingegen mit Fr. 157'668.55 ungleich mehr an die K-strasse. Somit liege auf der Hand, dass sich die Beitragspflicht für die heutigen Quartierstrassen M-stras­se und N-weg eindeutig auf die heutigen Parzellen 04, 06 und 07, nicht aber auf das Baugrundstück Kat.Nr. 01 bezog. Daraus müsse zwingend geschlossen werden, dass der Quartierplan von der Erschliessung des Baugrundstücks über die K-strasse aus­ging. Sodann sei es widersprüchlich, wenn die Vorinstanz die Erschliessung einiger Ab­stellplätze an der K-strasse für möglich erachte. Von einer Verkehrsgefährdung im Sinn von § 240 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) könne jedenfalls keine Rede sein; jedenfalls habe auch das bewilligte Projekt der D AG eine direkte Erschliessung in die K-strasse vorgesehen. Die Vorinstanz beantragte am 20. Juni 2002 die Abweisung der Beschwerde, ebenso der Beschwerdegegner am 28. August 2002, der zudem die Zusprechung einer Parteient­schädigung verlangte.

Die Vorinstanz beantragte am 20. Juni 2002 die Abweisung der Beschwerde, ebenso der Beschwerdegegner am 28. August 2002, der zudem die Zusprechung einer Parteient­schädigung verlangte. Die Kammer zieht in Erwägung:

Die Kammer zieht in Erwägung: 1. a) Das Verwaltungsgericht ist sachlich und funktionell zuständig zur Behandlung der Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission III über die baurechtliche Be­willigung einer kommunalen Baubehörde (§ 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997; VRG). Die Beschwerdeführerin ist als Bauherrin und Unterliegende im Rekursverfahren zur Beschwerde ohne weiteres legitimiert (§ 21 in Verbindung mit § 70 VRG).

1. a) Das Verwaltungsgericht ist sachlich und funktionell zuständig zur Behandlung der Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission III über die baurechtliche Be­willigung einer kommunalen Baubehörde (§ 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997; VRG). Die Beschwerdeführerin ist als Bauherrin und Unterliegende im Rekursverfahren zur Beschwerde ohne weiteres legitimiert (§ 21 in Verbindung mit § 70 VRG). b) Der von der Beschwerdeführerin beantragte Augenschein kann unterbleiben. Die Erschliessungssituation lässt sich, wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen, ohne weiteres aufgrund der Akten beurteilen. b) Der von der Beschwerdeführerin beantragte Augenschein kann unterbleiben. Die Erschliessungssituation lässt sich, wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen, ohne weiteres aufgrund der Akten beurteilen. 2. a) Im wegleitenden Entscheid RB 1984 Nr. 79 (= ZBl 85/1984 S. 374 = ZR 83 Nr. 103) hat das Verwaltungsgericht erwogen, dass das dem rechtskräftig festgesetzten und genehmigten Quartierplan zu Grunde liegende Erschliessungskonzept für den einzelnen Grund­eigentümer verbindlich sei und dass davon bei der Erstellung von Bauten im Allgemei­nen nicht abgewichen werden könne; insbesondere stehe es nicht im Belieben einzelner Grundeigentümer, das quartierplanmässige Erschliessungskonzept unbeachtet zu lassen und andere Anlagen mit der nämlichen Zweckbestimmung zu errichten. An dieser Praxis ist in späteren Entscheiden festgehalten worden (VB 91/0056 vom 23. August 1991; VB.1998.00299 vom 9. Dezember 1998). In einem neueren Entscheid vom 26. September 2001 (VB.2001.00149 bzw. 00150 und 00152; http://www.vgrzh.ch/rechtsprechung) ist sie dahingehend verfeinert worden, dass bei einem grösseren Grundstück, das von zwei Stras­sen erschlossen werde, es dem Grundeigentümer frei stehe, die Erschliessung von der einen oder anderen Strasse her vorzunehmen, sofern jede für sich den zusätzlichen Verkehr aufzu­nehmen vermöge und keine zusätzlichen Erschliessungsanlagen erforderlich würden; so­dann hat das Gericht in zustimmendem Sinn auf die Erwägungen der Baurekurskommission verwiesen, wonach (vorbehältlich einer ausdrücklichen Festsetzung) aus den Überbauungsannahmen, auf denen die Planung der Erschliessung beruhe, und den Perimetern für die Verlegung der entsprechenden Kosten keine Verpflichtung abgeleitet werden könne, das an eine bestimmte Quartierplanstrasse angrenzende Gebiet jedenfalls über diese Strasse zu erschliessen (BRK II, 3. April 2001, BEZ 2001 Nr. 59). Das Bundesgericht hat am 5. Fe­­bruar 2002 eine gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 26. September 2001 erhobene staatsrechtliche Beschwerde abgewiesen.

2. a) Im wegleitenden Entscheid RB 1984 Nr. 79 (= ZBl 85/1984 S. 374 = ZR 83 Nr. 103) hat das Verwaltungsgericht erwogen, dass das dem rechtskräftig festgesetzten und genehmigten Quartierplan zu Grunde liegende Erschliessungskonzept für den einzelnen Grund­eigentümer verbindlich sei und dass davon bei der Erstellung von Bauten im Allgemei­nen nicht abgewichen werden könne; insbesondere stehe es nicht im Belieben einzelner Grundeigentümer, das quartierplanmässige Erschliessungskonzept unbeachtet zu lassen und andere Anlagen mit der nämlichen Zweckbestimmung zu errichten. An dieser Praxis ist in späteren Entscheiden festgehalten worden (VB 91/0056 vom 23. August 1991; VB.1998.00299 vom 9. Dezember 1998). In einem neueren Entscheid vom 26. September 2001 (VB.2001.00149 bzw. 00150 und 00152; http://www.vgrzh.ch/rechtsprechung) ist sie dahingehend verfeinert worden, dass bei einem grösseren Grundstück, das von zwei Stras­sen erschlossen werde, es dem Grundeigentümer frei stehe, die Erschliessung von der einen oder anderen Strasse her vorzunehmen, sofern jede für sich den zusätzlichen Verkehr aufzu­nehmen vermöge und keine zusätzlichen Erschliessungsanlagen erforderlich würden; so­dann hat das Gericht in zustimmendem Sinn auf die Erwägungen der Baurekurskommission verwiesen, wonach (vorbehältlich einer ausdrücklichen Festsetzung) aus den Überbauungsannahmen, auf denen die Planung der Erschliessung beruhe, und den Perimetern für die Verlegung der entsprechenden Kosten keine Verpflichtung abgeleitet werden könne, das an eine bestimmte Quartierplanstrasse angrenzende Gebiet jedenfalls über diese Strasse zu erschliessen (BRK II, 3. April 2001, BEZ 2001 Nr. 59). Das Bundesgericht hat am 5. Fe­­bruar 2002 eine gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 26. September 2001 erhobene staatsrechtliche Beschwerde abgewiesen. b) Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass das Bauvorhaben alternativ über die K-strasse erschlossen werden könnte. b) Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass das Bauvorhaben alternativ über die K-strasse erschlossen werden könnte. Das Baugrundstück Kat.Nr. 01 ist durch die Wegparzelle Kat.Nr. 02 und die Bach­par­zelle Kat.Nr. 08 von der K-strasse getrennt, die als Sammelstrasse den zusätzlichen Ver­kehr unbestrittenermassen aufzunehmen vermöchte. Nach den Plänen der Be­schwerde­füh­re­rin soll die Zufahrt zur geplanten Tiefgarage in der Nordost-Ecke des Grundstücks Kat.Nr. 01 über den öffentlichen Fussweg Kat.Nr. 02 erfolgen, der dort in den Gehweg der K-strasse einmündet. Damit der vor der Einmündung ca. 3,5 m breite Fussweg als Fahrweg dienen kann, soll er in jenem Bereich zu Lasten der an­grenzenden Bachparzelle Kat.Nr. 08 auf 4,6 m verbreitert werden. Um den Fussgänger­­verkehr aufzunehmen, soll ca. 6 m oberhalb der Einmündung des bisherigen Fusswegs in die K-strasse der Bach mit einer Fussgän­gerbrücke überquert und ebenfalls zu Lasten des Bachgrundstücks der Gehweg der K-stras­se bis zu dieser Brücke verlän­gert werden. – Bereits diese von der Beschwerdeführerin vorgese­henen Erschlies­sungs­massnahmen, die sie nicht ohne Mitwirkung Dritter verwirkli­chen kann, machen offenkundig, dass gegenwärtig die geplante Überbauung von der K-stras­se her über keine zureichende Erschliessung verfügt, und zwar obwohl die Erschliessungsanlagen ge­mäss Quar­tierplan Q vollständig vorhanden sind. Die offenbar noch bestehende Zufahrt zu den zum Abbruch bestimmten Gebäuden stellt ohne den von der Beschwerdeführerin beabsichtigten Ausbau keine hinreichende Erschliessung für die geplante Überbauung dar.

Das Baugrundstück Kat.Nr. 01 ist durch die Wegparzelle Kat.Nr. 02 und die Bach­par­zelle Kat.Nr. 08 von der K-strasse getrennt, die als Sammelstrasse den zusätzlichen Ver­kehr unbestrittenermassen aufzunehmen vermöchte. Nach den Plänen der Be­schwerde­füh­re­rin soll die Zufahrt zur geplanten Tiefgarage in der Nordost-Ecke des Grundstücks Kat.Nr. 01 über den öffentlichen Fussweg Kat.Nr. 02 erfolgen, der dort in den Gehweg der K-strasse einmündet. Damit der vor der Einmündung ca. 3,5 m breite Fussweg als Fahrweg dienen kann, soll er in jenem Bereich zu Lasten der an­grenzenden Bachparzelle Kat.Nr. 08 auf 4,6 m verbreitert werden. Um den Fussgänger­­verkehr aufzunehmen, soll ca. 6 m oberhalb der Einmündung des bisherigen Fusswegs in die K-strasse der Bach mit einer Fussgän­gerbrücke überquert und ebenfalls zu Lasten des Bachgrundstücks der Gehweg der K-stras­se bis zu dieser Brücke verlän­gert werden. – Bereits diese von der Beschwerdeführerin vorgese­henen Erschlies­sungs­massnahmen, die sie nicht ohne Mitwirkung Dritter verwirkli­chen kann, machen offenkundig, dass gegenwärtig die geplante Überbauung von der K-stras­se her über keine zureichende Erschliessung verfügt, und zwar obwohl die Erschliessungsanlagen ge­mäss Quar­tierplan Q vollständig vorhanden sind. Die offenbar noch bestehende Zufahrt zu den zum Abbruch bestimmten Gebäuden stellt ohne den von der Beschwerdeführerin beabsichtigten Ausbau keine hinreichende Erschliessung für die geplante Überbauung dar. c) Dagegen ist eine Erschliessung über den N-weg entgegen der Ansicht der Beschwer­deführerin ohne weiteres möglich: Der N-weg ist eine 5 m breite und einschliesslich Kehrplatz 60 m lange O-strasse, die in die M-strasse einmündet, welche neben der 5 m brei­ten Fahrbahn über einen 2 m breiten Gehweg verfügt. Er ist damit entspre­chend einer Zu­fahrtsstrasse im Sinn der Zugangsnormalien von 9. Dezember 1987 aus­gebaut und kann damit auch bei Ausschöpfung der Baumöglichkeiten neben dem Verkehr der unmittelbar an­grenzenden Flächen auch denjenigen der geplanten Überbauung mit 12 Wohneinheiten auf­nehmen (vgl. Zugangsnormalien, Anhang Technische Anforderungen). c) Dagegen ist eine Erschliessung über den N-weg entgegen der Ansicht der Beschwer­deführerin ohne weiteres möglich: Der N-weg ist eine 5 m breite und einschliesslich Kehrplatz 60 m lange O-strasse, die in die M-strasse einmündet, welche neben der 5 m brei­ten Fahrbahn über einen 2 m breiten Gehweg verfügt. Er ist damit entspre­chend einer Zu­fahrtsstrasse im Sinn der Zugangsnormalien von 9. Dezember 1987 aus­gebaut und kann damit auch bei Ausschöpfung der Baumöglichkeiten neben dem Verkehr der unmittelbar an­grenzenden Flächen auch denjenigen der geplanten Überbauung mit 12 Wohneinheiten auf­nehmen (vgl. Zugangsnormalien, Anhang Technische Anforderungen). Der Einwand der Beschwerdeführerin, über den N-weg sei die Erschliessung aus topographischen Gründen nicht möglich, ist bereits vor der Rekurskommission verspä­tet erhoben worden; als neue tatsächliche Behauptung kann er gemäss § 52 Abs. 2 VRG auch im Beschwerdeverfahren nicht nachgebracht werden. Auf die beantragten Beweiserhebungen (Augenschein, Expertise) kann deshalb verzichtet werden. Im Übrigen mag es zu­tref­fen, dass sich die Tiefgarage der geplanten Überbauung nicht ohne übermässiges Gefälle vom N-weg her erschliessen lässt; die Baurekurskommission hat jedoch zu Recht darauf hingewiesen, dass bei einer Erschliessung über den N-weg das Bauprojekt geän­­dert und die Tiefgarage anderswo angelegt werden müsste. Inwiefern dies nicht möglich sein sollte, wird auch in der Beschwerdeschrift nicht dargetan. Die im Rekursverfahren nach­gereichten Pläne beziehen sich auf das bestehende Projekt; der Nachweis, dass auch bei einer Um- oder Neuprojektierung die notwendigen Abstellplätze nicht so an­gelegt werden können, dass eine Zufahrt über den N-weg ohne übermässige Steigung auskommt, kann damit von vornherein nicht erbracht werden.

Der Einwand der Beschwerdeführerin, über den N-weg sei die Erschliessung aus topographischen Gründen nicht möglich, ist bereits vor der Rekurskommission verspä­tet erhoben worden; als neue tatsächliche Behauptung kann er gemäss § 52 Abs. 2 VRG auch im Beschwerdeverfahren nicht nachgebracht werden. Auf die beantragten Beweiserhebungen (Augenschein, Expertise) kann deshalb verzichtet werden. Im Übrigen mag es zu­tref­fen, dass sich die Tiefgarage der geplanten Überbauung nicht ohne übermässiges Gefälle vom N-weg her erschliessen lässt; die Baurekurskommission hat jedoch zu Recht darauf hingewiesen, dass bei einer Erschliessung über den N-weg das Bauprojekt geän­­dert und die Tiefgarage anderswo angelegt werden müsste. Inwiefern dies nicht möglich sein sollte, wird auch in der Beschwerdeschrift nicht dargetan. Die im Rekursverfahren nach­gereichten Pläne beziehen sich auf das bestehende Projekt; der Nachweis, dass auch bei einer Um- oder Neuprojektierung die notwendigen Abstellplätze nicht so an­gelegt werden können, dass eine Zufahrt über den N-weg ohne übermässige Steigung auskommt, kann damit von vornherein nicht erbracht werden. Die Beschwerdeführerin lehnt die Erschliessung über den N-weg auch deshalb ab, weil für die Zufahrt vom N-weg zum Baugrundstück Kat.Nr. 01 die Parzelle Kat.Nr. 04 be­ansprucht werden müsste. Dies trifft wohl zu, doch haben dies die Beschwer­deführerin bzw. der Grundeigentümer selber zu vertreten. Das Baugrundstück Kat.Nr. 01 sowie die Par­zellen Kat.Nr. 04, 06 und 07 sind durch die Parzellierung des früheren Grundstücks Kat.Nr. 03 entstanden. Dieses Grundstück erhielt mit dem Quartierplan Q Anschluss an den heutigen N-weg, womit das Quartierplanziel, alle Grundstücke innerhalb des Quartierplangebiets zu erschliessen (§ 128 Abs. 1 PBG), erfüllt war. Wenn der Eigentümer dieses Grundstücks oder seine Rechtsvorgänger nach der Quartierplanfestsetzung eine Parzellierung vorgenommen haben, die eine Erschliessung von Teilen des früheren Grundstücks Kat.Nr. 03 zum N-weg rechtlich verunmöglicht hat, so können sie aus diesem von ihnen nach der Quartierplanfestsetzung herbeigeführten neuen Sachverhalt nichts zu ihren Gunsten ableiten. Die Berufung der Beschwerdeführerin auf § 126 Abs. 1 PBG, wonach das Quartierplangebiet so einzutei­len ist, dass alle Grundstücke ohne Ausnahmebewilligungen und nachbarliche Zustimmung überbaut werden können, geht deshalb fehl. Ebenso kann es ihr nicht helfen, dass die Gemein­de X der Parzellierung am 5. März 2001 zugestimmt hat. Gemäss § 228 Abs. 2 PBG dürfen durch die Unterteilung von Grundstücken keine den Bau­vorschriften widersprechen­de Verhältnisse geschaffen werden und entsprechend ist ge­mäss § 309 Abs. 1 lit. e PBG eine baurechtliche Bewilligung erforderlich für die Unterteilung von Grundstücken nach Erteilung einer baurechtlichen Bewilligung oder aber nach er­folgter Überbauung. Der Beschwerdegegner hat gestützt auf diese Bestimmungen die Mu­ta­tion mit dem zutreffenden Hinweis genehmigt, dass sie keine Rücksicht nehme auf das am 25. Mai 2000 bewilligte Projekt der D AG, welches mit dieser Grenzziehung nicht ver­wirklicht werden könne. Aus dieser Genehmigung lässt sich jedenfalls nicht die Zustim­mung zu einer Erschliessung der neuen Parzelle Kat.Nr. 01 über die K-strasse herauslesen und die Gemeinde war auch nicht verpflichtet, den Grundeigentümer auf die sich infolge der Parzellierung bei einer Neuüberbauung dieses Grundstücks ergebenden Erschlies­sungs­pro­bleme hinzuweisen.

Die Beschwerdeführerin lehnt die Erschliessung über den N-weg auch deshalb ab, weil für die Zufahrt vom N-weg zum Baugrundstück Kat.Nr. 01 die Parzelle Kat.Nr. 04 be­ansprucht werden müsste. Dies trifft wohl zu, doch haben dies die Beschwer­deführerin bzw. der Grundeigentümer selber zu vertreten. Das Baugrundstück Kat.Nr. 01 sowie die Par­zellen Kat.Nr. 04, 06 und 07 sind durch die Parzellierung des früheren Grundstücks Kat.Nr. 03 entstanden. Dieses Grundstück erhielt mit dem Quartierplan Q Anschluss an den heutigen N-weg, womit das Quartierplanziel, alle Grundstücke innerhalb des Quartierplangebiets zu erschliessen (§ 128 Abs. 1 PBG), erfüllt war. Wenn der Eigentümer dieses Grundstücks oder seine Rechtsvorgänger nach der Quartierplanfestsetzung eine Parzellierung vorgenommen haben, die eine Erschliessung von Teilen des früheren Grundstücks Kat.Nr. 03 zum N-weg rechtlich verunmöglicht hat, so können sie aus diesem von ihnen nach der Quartierplanfestsetzung herbeigeführten neuen Sachverhalt nichts zu ihren Gunsten ableiten. Die Berufung der Beschwerdeführerin auf § 126 Abs. 1 PBG, wonach das Quartierplangebiet so einzutei­len ist, dass alle Grundstücke ohne Ausnahmebewilligungen und nachbarliche Zustimmung überbaut werden können, geht deshalb fehl. Ebenso kann es ihr nicht helfen, dass die Gemein­de X der Parzellierung am 5. März 2001 zugestimmt hat. Gemäss § 228 Abs. 2 PBG dürfen durch die Unterteilung von Grundstücken keine den Bau­vorschriften widersprechen­de Verhältnisse geschaffen werden und entsprechend ist ge­mäss § 309 Abs. 1 lit. e PBG eine baurechtliche Bewilligung erforderlich für die Unterteilung von Grundstücken nach Erteilung einer baurechtlichen Bewilligung oder aber nach er­folgter Überbauung. Der Beschwerdegegner hat gestützt auf diese Bestimmungen die Mu­ta­tion mit dem zutreffenden Hinweis genehmigt, dass sie keine Rücksicht nehme auf das am 25. Mai 2000 bewilligte Projekt der D AG, welches mit dieser Grenzziehung nicht ver­wirklicht werden könne. Aus dieser Genehmigung lässt sich jedenfalls nicht die Zustim­mung zu einer Erschliessung der neuen Parzelle Kat.Nr. 01 über die K-strasse herauslesen und die Gemeinde war auch nicht verpflichtet, den Grundeigentümer auf die sich infolge der Parzellierung bei einer Neuüberbauung dieses Grundstücks ergebenden Erschlies­sungs­pro­bleme hinzuweisen. 3. Nach dem Gesagten ist die Baubewilligung bereits mangels hinreichender Erschliessung im Sinn von § 236 Abs. 1 PBG zu verweigern. Sodann verstösst die geplante Erschliessung über die K-strasse in qualifizierter Weise gegen das Erschliessungskonzept des Quartierplans, indem sie nur mittels zusätzlicher Erschliessungsanlagen, nämlich der Verbreiterung des Fusswegs im Einmündungsbereich, der Erstellung einer Fussgän­gerbrücke und der Verlängerung des Gehwegs entlang der K-strasse verwirklicht werden kann. Die damit einher gehenden Abweichungen vom rechtskräftig festgesetz­ten Quar­tierplan Q sind nicht mehr bloss untergeordneter Natur, weshalb ihre Verwirklichung eine Revision dieses Quartierplans voraussetzen würde; ohne eine solche hat die Beschwerdeführerin keinen Anspruch, die im Eigentum der Gemeinde stehende Fuss­wegparzelle Kat.Nr. 02 als Zufahrt zur geplanten Tiefgarage zu nutzen; dass die zum Abbruch bestimm­ten Gebäude noch unter Benutzung des Fusswegs erschlossen werden, vermag daran nichts zu ändern. Schliesslich weist der Beschwerdegegner mit guten Gründen darauf hin, dass der Verbreiterung des Fusswegs zu Lasten der Bachparzelle und der Errichtung einer Fussgängerbrücke auch gewässerschutzrechtliche Gründe entgegenste­hen. Zwar können gemäss Art. 38 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes vom 24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer (GSchG) vom Verbot der Überdeckung von Fliessgewässern für Verkehrswege Ausnah­men bewilligt werden; angesichts des Umstands, dass aufgrund einer wenig mehr als 10 Jahre zurückliegenden Planung ein Fussgängerübergang bereits be­steht und die Zufahrt zum Grundstück auf andere Weise gesichert ist, dürfte eine solche Ausnahmebewilligung kaum erhältlich sein. Sodann schreibt § 21 des Wasserwirtschaftsge­setzes vom 2. Juni 1991 für ober- und unterirdische Bauten einen Gewässerabstand von 5 m vor, der auch nach der Rechtsprechung auch für das Anlegen von Zufahrtsstrassen gilt (VGr, 27. März 2002, VB.2001.00163, http://www.vgrzh.ch/rechtsprechung, E. 2c ). Die Be­schwerdefüh­re­rin könnte deshalb die vorgesehene Verbreiterung der Fahrspur selbst dann nicht vornehmen, wenn sie über das betreffende Grundstück verfügen könnte.

3. Nach dem Gesagten ist die Baubewilligung bereits mangels hinreichender Erschliessung im Sinn von § 236 Abs. 1 PBG zu verweigern. Sodann verstösst die geplante Erschliessung über die K-strasse in qualifizierter Weise gegen das Erschliessungskonzept des Quartierplans, indem sie nur mittels zusätzlicher Erschliessungsanlagen, nämlich der Verbreiterung des Fusswegs im Einmündungsbereich, der Erstellung einer Fussgän­gerbrücke und der Verlängerung des Gehwegs entlang der K-strasse verwirklicht werden kann. Die damit einher gehenden Abweichungen vom rechtskräftig festgesetz­ten Quar­tierplan Q sind nicht mehr bloss untergeordneter Natur, weshalb ihre Verwirklichung eine Revision dieses Quartierplans voraussetzen würde; ohne eine solche hat die Beschwerdeführerin keinen Anspruch, die im Eigentum der Gemeinde stehende Fuss­wegparzelle Kat.Nr. 02 als Zufahrt zur geplanten Tiefgarage zu nutzen; dass die zum Abbruch bestimm­ten Gebäude noch unter Benutzung des Fusswegs erschlossen werden, vermag daran nichts zu ändern. Schliesslich weist der Beschwerdegegner mit guten Gründen darauf hin, dass der Verbreiterung des Fusswegs zu Lasten der Bachparzelle und der Errichtung einer Fussgängerbrücke auch gewässerschutzrechtliche Gründe entgegenste­hen. Zwar können gemäss Art. 38 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes vom 24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer (GSchG) vom Verbot der Überdeckung von Fliessgewässern für Verkehrswege Ausnah­men bewilligt werden; angesichts des Umstands, dass aufgrund einer wenig mehr als 10 Jahre zurückliegenden Planung ein Fussgängerübergang bereits be­steht und die Zufahrt zum Grundstück auf andere Weise gesichert ist, dürfte eine solche Ausnahmebewilligung kaum erhältlich sein. Sodann schreibt § 21 des Wasserwirtschaftsge­setzes vom 2. Juni 1991 für ober- und unterirdische Bauten einen Gewässerabstand von 5 m vor, der auch nach der Rechtsprechung auch für das Anlegen von Zufahrtsstrassen gilt (VGr, 27. März 2002, VB.2001.00163, http://www.vgrzh.ch/rechtsprechung, http://www.vgrzh.ch/rechtsprechung, E. 2c ) ) Be­schwerdefüh­re­rin könnte deshalb die vorgesehene Verbreiterung der Fahrspur selbst dann nicht vornehmen, wenn sie über das betreffende Grundstück verfügen könnte. 4. Zusammenfassend ergibt sich, dass der Quartierplan Q keine Erschlies­sung des Bauvorhabens an der von der Beschwerdeführerin geplanten Stelle vorsieht und an dieser Stelle eine hinreichende Zufahrt zur geplanten Überbauung weder besteht noch erstellt werden kann. Wenn die Beschwerdeführerin einwendet, es seien in anderen Fällen Bewilligungen für Zufahrten ab der K-strasse erteilt bzw. in Aussicht gestellt worden, so übersieht sie, dass jene Zufahrten direkt auf die K-strasse erfolgen konnten und damit eine grund­legend andere Ausgangslage gegeben war als im vorliegenden Fall, wo Änderungen an den quartierplangemäss erstellten Erschliessungsanlagen erforderlich würden. Zutreffend ist dagegen der Vorwurf an die Vorinstanz, es sei widersprüchlich, wenn diese die An­lage einiger weniger Abstellplätze an der K-strasse für zulässig gehalten habe. Auch in­sofern hat die Beschwerdeführerin keinen Anspruch auf eine vom Quartierplan abweichende Nutzung der als Fussweg ausgeschiedenen Parzelle Kat.Nr. 02. Wenn eine solche Nutzung für die bestehenden Bauten hingenommen wurde, lässt sich daraus kein Anspruch für den Fall einer Neuüberbauung ableiten.

4. Zusammenfassend ergibt sich, dass der Quartierplan Q keine Erschlies­sung des Bauvorhabens an der von der Beschwerdeführerin geplanten Stelle vorsieht und an dieser Stelle eine hinreichende Zufahrt zur geplanten Überbauung weder besteht noch erstellt werden kann. Wenn die Beschwerdeführerin einwendet, es seien in anderen Fällen Bewilligungen für Zufahrten ab der K-strasse erteilt bzw. in Aussicht gestellt worden, so übersieht sie, dass jene Zufahrten direkt auf die K-strasse erfolgen konnten und damit eine grund­legend andere Ausgangslage gegeben war als im vorliegenden Fall, wo Änderungen an den quartierplangemäss erstellten Erschliessungsanlagen erforderlich würden. Zutreffend ist dagegen der Vorwurf an die Vorinstanz, es sei widersprüchlich, wenn diese die An­lage einiger weniger Abstellplätze an der K-strasse für zulässig gehalten habe. Auch in­sofern hat die Beschwerdeführerin keinen Anspruch auf eine vom Quartierplan abweichende Nutzung der als Fussweg ausgeschiedenen Parzelle Kat.Nr. 02. Wenn eine solche Nutzung für die bestehenden Bauten hingenommen wurde, lässt sich daraus kein Anspruch für den Fall einer Neuüberbauung ableiten. Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 i.V.m. § 70 VRG), die überdies zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.- an die Gemein­­de X zu verpflichten ist.

Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 i.V.m. § 70 VRG), die überdies zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.- an die Gemein­­de X zu verpflichten ist. Demgemäss entscheidet die Kammer:

Demgemäss entscheidet die Kammer: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. …

2. …