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Outre son attrait en tant que destination de vacances, la Suisse est attrayante pour les étrangers en raison de sa stabilité politique et juridique, de son faible taux de criminalité, de ses excellentes installations médicales et de la qualité de son offre éducative et culturelle. La demande de non-résidents cherchant à acquérir des biens immobiliers en Suisse reste importante et son marché immobilier a connu une stabilité et une croissance. La présente note donne un bref aperçu des principales considérations juridiques et fiscales qui sont pertinentes pour les non-résidents qui envisagent d’acheter des biens immobiliers en Suisse avec un prêt immobilier
Les restrictions légales
L’achat de biens immobiliers en Suisse par des non-résidents est limité depuis les années 1960. Au fil des ans, ces règles ont fait l’objet de diverses modifications et libéralisations. Aujourd’hui, ces règles sont énoncées dans la “Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger”, également connue sous le nom de Lex Koller. La Lex Koller restreint l’acquisition de certains types de biens immobiliers en Suisse par des étrangers, des sociétés basées à l’étranger et des sociétés basées en Suisse et contrôlées par des étrangers (ci-après collectivement appelés “non-résidents”). Il existe une autre restriction importante, connue sous le nom de Lex Weber. Adoptée en 2013 à la suite d’un référendum passé de justesse en 2012, cette loi limite le nombre de résidences secondaires dans les zones touristiques à un maximum de 20 %.
Dans cette note, nous nous concentrons sur la Lex Koller qui impose les principales restrictions aux étrangers cherchant à acheter des biens immobiliers suisses. En vertu de la Lex Koller, les personnes non résidentes sont définies comme
Les ressortissants étrangers vivant en dehors de la Suisse.
Les ressortissants étrangers vivant en Suisse qui ne sont ni citoyens de l’Union européenne (“UE”) ou des États membres de l’Association européenne de libre-échange (“AELE”), ni résidents permanents suisses (titulaires d’un permis de séjour C).
Nous aborderons les restrictions imposées aux ressortissants étrangers vivant hors de Suisse.
En ce qui concerne les personnes morales, la Lex Koller considère les entités comme des non-résidents si elles le sont : constituées à l’étranger, même si elles sont détenues par des citoyens suisses.
Enregistrées en Suisse mais sous contrôle étranger, qu’il s’agisse de sociétés de capitaux ou de sociétés de personnes. Le contrôle étranger s’applique lorsque les non-résidents détiennent plus d’un tiers du capital de la société ou ont plus d’un tiers des droits de vote. En outre, le contrôle étranger est assumé lorsque des non-résidents fournissent un capital d’emprunt important à une entité.
La Lex Koller distingue plusieurs types de biens immobiliers, notamment (i) les résidences principales, (ii) les maisons de vacances, (iii) les résidences secondaires et (iv) les propriétés commerciales.
Résidences principales
En général, les personnes étrangères non résidentes ne peuvent pas acheter de terrain et/ou de propriété pour l’utiliser comme résidence principale.
Maisons de vacances
Un non-résident peut acquérir une maison de vacances en Suisse après avoir reçu une autorisation du canton où se trouve la propriété. L’achat doit également s’inscrire dans le cadre du contingent annuel d’autorisation du canton et de la commune concernés. Dans toute la Suisse, 1 500 quotas de maisons de vacances peuvent être délivrés chaque année à des non-résidents. Ce quota est attribué chaque année par le gouvernement suisse en fonction d’un certain nombre de facteurs, notamment le nombre d’installations touristiques et les nouveaux développements.
Le canton doit également disposer d’une loi autorisant la propriété étrangère de propriétés de vacances et doit avoir clairement défini les régions où ces acquisitions sont possibles. Ces maisons de vacances sont généralement limitées à une surface nette maximale de 200 m2 et à 1 000 m2 de terrain (conformément à la pratique actuelle, jusqu’à 250 m2/1 500 m2 seront accordés si le besoin est démontré). Des limites plus élevées peuvent être approuvées à titre exceptionnel. À cette fin, la surface nette comprend toute la surface habitable, les couloirs, les salles de loisirs, les saunas et les piscines intérieures. Les balcons, cages d’escalier, caves et greniers ne sont pas pris en compte pour ce calcul.
Les non-résidents ne peuvent acquérir une maison de vacances qu’en leur nom propre – en d’autres termes, l’acquisition par le biais d’une entité n’est pas autorisée. En outre, la maison de vacances ne peut être louée qu’occasionnellement et de façon limitée. Un non-résident n’est autorisé à posséder qu’une seule maison de vacances en Suisse – à cette fin, une maison de vacances appartenant à un conjoint ou à un partenaire enregistré ainsi qu’à des enfants de moins de 18 ans sera prise en compte.
Résidences secondaires
Il existe deux exceptions limitées permettant à un non-résident d’acquérir une résidence secondaire en Suisse. Tout d’abord, un citoyen de l’UE ou de l’AELE qui fait la navette entre la Suisse et son lieu de travail peut acquérir une résidence secondaire dans la région de son lieu de travail, sous réserve de certaines restrictions. Deuxièmement, dans certains cantons, un non-résident peut être autorisé à acquérir une résidence secondaire en Suisse sur la base de liens économiques, scientifiques ou culturels exceptionnellement étroits et dignes de protection. Cette exception est extrêmement limitée et nous constatons que les relations avec des personnes en Suisse – par le sang ou le mariage. Pour en savoir encore plus voir : https://fr.wikipedia.org/wiki/Cr%C3%A9dit_immobilier