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Du möchtest eine Liegenschaft kaufen?
Unsere Checkliste zeigt dir auf, an was du beim Kauf einer Liegenschaft denken solltest und was deine Rechte und Pflichten sind.
Formvorschriften:
Ein Kaufvertrag über eine Liegenschaft muss von einer Notarin oder einem Notar öffentlich beurkundet werden. Die Notarin oder der Notar muss dabei prüfen, ob die beiden Parteien die Vertragsbestimmungen verstanden haben. Dazu erklärt sie bzw. er gewisse Bestimmungen und erklärt den Sachverhalt, falls eine Partei eine Bestimmung nicht versteht. Die Notarin oder der Notar bestätigt daraufhin, dass der Kaufvertrag dem Willen der beiden Parteien entspricht und rechtmässig zustande gekommen ist.
Vertragsparteien/Vertretung:
Im Vertrag muss die Käuferin oder der Käufer sowie die Verkäuferin oder der Verkäufer aufgeführt sein. Dazu benötigt man den vollständigen Namen, das Geburtsdatum, den Heimatsort oder die Staatsangehörigkeit, die Wohnadresse und den Zivilstand.
Wird eine Partei vertreten, muss dies dem Notariat vorab gemeldet werden und die Vertreterin oder der Vertreter muss mit einer beglaubigten, gültigen Vollmacht erscheinen.
Kaufgegenstand:
Das Grundstück, das gekauft bzw. verkauft werden soll, muss im Vertrag bestimmbar aufgeführt sein. Es muss beiden Parteien klar sein, welches gemeint ist. Meist wird hier der Inhalt des Grundbucheintrages aufgeführt. Es sollen mindestens die dort erwähnten lasten und Pflichten wie z. B. Grundpfandrechte, Anmerkungen, Dienstbarkeiten etc. erwähnt werden.
Kaufpreis und Zahlung:
Der Kaufpreis sollte als Totalbetrag oder zumindest als bestimmbarer Betrag aufgeführt sein. Bestimmbar heisst, dass z. B. anhand einer Formel, abhängig von einem Index oder durch eine Schätzung des Verkehrswerts der Preis bestimmt wird.
Im Kaufvertrag werden meist zuerst die Beträge aufgelistet, die von Banken als Hypotheken gewährt wurden. Es kann vereinbart werden, dass die Käuferin oder der Käufer anstelle der Verkäuferin oder des Verkäufers neu Hypothekarschuldnerin oder Hypothekarschuldner wird. Man nennt diesen Vorgang Ablösung der Schuldbriefe. Die Käuferin oder der Käufer wird anstelle der Verkäuferin oder des Verkäufers neu Hypothekarschuldnerin oder Hypothekarschuldner.
Zudem werden Sicherstellungen des Kaufpreises (z. B. für die Grundstückgewinnsteuer) aufgeführt.
Am Schluss folgt der Betrag, welcher der Verkäuferin oder dem Verkäufer nach den genannten Punkten verbleibt.
Die Bezahlung erfolgt meist durch ein Zahlungsversprechen einer Bank, welche sich verpflichtet, den Kaufpreis zu bezahlen, sofern die Eigentumsübertragung erfolgt ist.
Weitere Details hierzu findest du in unserer Checkliste zum Download.
Nutzen und Gefahr:
Der Begriff Nutzen und Gefahr beschreibt die Regelung, wann welche Partei für Schäden am Grundstück (z. B. Unwetterschäden) aufkommen muss und wer von einem Nutzen (z. B. Mietzinseinnahmen, Wertsteigerung) profitiert. Der Übergang ist gemäss Gesetz bei der Vertragsunterzeichnung. Oft wird aber davon abgewichen und vereinbart, dass Nutzen und Gefahr an einem definierten Antrittstag übergehen.
Gewährleistung:
Es wird unterschieden zwischen der Rechtsgewährleistung und der Sachgewährleistung.
Die Rechtsgewährleistung heisst, dass die Verkäuferin oder der Verkäufer rechtmässige Eigentümerin oder rechtmässiger Eigentümer war und niemand den Verkauf durch ein besseres Recht rückgängig machen kann.
Die Sachgewährleistung bezieht sich auf zugesicherte oder vorausgesetzte Eigenschaften des Grundstückes. Hierbei geht es darum, dass keine oder nur die bezeichneten Mängel bestehen.
Die Rechtsgewährleistung verjährt innerhalb von zehn Jahren, die Sachgewährleistung innerhalb von fünf Jahren nach der Eigentumsübertragung.
Siehe hierzu den Artikel Mängelrechte beim Erwerb von Wohneigentum.
Zusicherungen:
Hier werden die Eigenschaften aufgelistet, welche die Verkäuferin oder der Verkäufer zusichert, z. B. dass die Verkäuferin oder der Verkäufer noch vor der Eigentumsübertragung die Fassade streichen wird oder dass die Erschliessung an Strom und Wasser vollständig erfolgt ist.
Mängelrüge/Freizeichnung:
Nach Gesetz hat die Käuferin oder der Käufer das Kaufobjekt umgehend zu prüfen und entdeckte Mängel sofort anzuzeigen. Auch später entdeckte Mängel sind sofort der Verkäuferin oder dem Verkäufer anzuzeigen. Rügt die Käuferin oder der Käufer die Mängel nicht rechtzeitig, verliert sie oder er den Anspruch auf Gewährleistung.
Oftmals werden die Sach- und die Rechtsgewährleistungspflicht teilweise oder ganz wegbedungen: Die Käuferin bzw. der Käufer kann folglich keine Mängel mehr geltend machen. Das hat weitreichende Konsequenzen, weshalb die Notarin bzw. der Notar sicherstellen muss, dass diese Bestimmung von der Käuferin oder dem Käufer verstanden wurde.
Dienstbarkeiten:
Eine Dienstbarkeit ist z. B. das Recht des Nachbarn oder von einem selbst, die Zufahrtsstrasse eines Grundstücks ebenfalls zu benützen. Solche Belastungen können auch in einer Baubeschränkung bestehen.
Altlasten/Belastungen:
Es kann eine spezielle Gewährleistung vereinbart werden, dass keine Altlasten oder Verunreinigungen mehr bestehen oder eine solche wird gänzlich ausgeschlossen.
Versicherung:
Die bestehenden Schaden- und Haftpflichtversicherungen gehen auf die Käuferin oder den Käufer über, sofern diese oder dieser nicht innerhalb von 30 Tagen nach der Eigentumsübertragung dies bei den Versicherungen ablehnt.
Mietverträge:
Bestehende Mietverträge gehen auf die Käuferin oder den Käufer über. Die Käuferin oder der Käufer kann aber unmittelbar nach dem Kauf mit einer Frist von mindestens drei Monaten auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, auch wenn dies im Mietvertag nicht so vorgesehen ist. Dazu muss sie oder er aber dringenden Eigenbedarf nachweisen.
Kosten/Gebühren:
Die durch die Eigentumsübertragung anfallenden Kosten (z. B. Notariats- und Grundbuchamtkosten) werden üblicherweise hälftig getragen. Vertraglich kann aber eine andere Aufteilung vereinbart werden.
Die ausführliche Checkliste findest du unten zum Download.