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Les locataires se demandent fréquemment quels sont leurs droits lorsque le bailleur souhaite exécuter des travaux de rénovation. Les bailleurs, quant à eux, se demandent dans quels cas ils peuvent y procéder. La présente publication présentera l’art. 260 CO et les droits des locataires en cas de rénovation et/ou modification de la chose par le bailleur.
Introduction
Conformément à l’art. 260 al. 1 CO, le bailleur n’a le droit de rénover ou de modifier la chose que si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire.
L’art. 260 al. 2 CO précise que le bailleur doit tenir compte des intérêts du locataire dans l’exécution de ces travaux et réserve les droits du locataire en réduction du loyer (1) et en dommages-intérêts (2). Après avoir passé en revue les conditions de la rénovation et de la modification de la chose louée par le bailleur, cette publication présentera les deux options du locataire.
La rénovation ou la modification de la chose par le bailleur
Les améliorations de la chose louée ne sont possibles que si elles peuvent raisonnablement être supportées par le locataire. Il est précisé ici que le « caractère raisonnable » est une définition juridique indéterminée qui doit s’apprécier en fonction des circonstances. En effet, il faut procéder à une pesée des intérêts en présence soit, l’intérêt du bailleur au maintien et à l’amélioration de l’objet loué par rapport à l’intérêt du locataire d’en jouir librement. A titre d’exemple, les éléments suivants peuvent être pris en considération : durée du bail (durée acquise et résiduelle) ou urgence des travaux (plus ils sont importants, plus le locataire doit les tolérer).
De manière générale, le bailleur doit aviser son locataire à l’avance de ces travaux et lui donner l’occasion de donner son avis ou de demander des renseignements. Le locataire doit en effet pouvoir décider s’il accepte de supporter ces travaux ou s’il préfère résilier le contrat de bail. Le bailleur doit également informer le locataire de la durée de ces travaux et tenter d’être le moins incommodant possible lors leur exécution.
Le locataire peut s’opposer à des travaux en saisissant l’autorité de conciliation pour les faire interdire. Toutefois, si le locataire empêche l’exécution de travaux alors que les conditions légales sont remplies, son attitude pourrait être considérée comme une violation contractuelle et il pourrait devoir réparer le dommage causé (art. 97 al. 1 CO).
La réduction du loyer
Si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut prétendre à une réduction proportionnelle du loyer (art. 259d CO). La réduction doit être identique à la réduction effective de l’usage des locaux. Le but est de rétablir l’équilibre entre les prestations des parties.
Il est précisé qu’une réduction de loyer ne se justifie pas dans tous les cas et que la situation spécifique doit être analysée.
Si une réduction se justifie, elle doit être calculée selon la méthode dite relative ou proportionnelle. Il s’agit de comparer la valeur objective de la chose avec défaut à sa valeur objective sans défaut et de réduire le loyer dans cette proportion. Il est parfois compliqué d’appliquer cette formule, dans certains cas, le juge devra estimer l’ampleur des inconvénients en tenant compte de la situation spécifique.
Les dommages-intérêts
Si les travaux sont exécutés conformément à l’art. 260 al. 2 CO, première phrase, le locataire ne peut prétendre qu’exceptionnellement à des dommages-intérêts. En effet, si le bailleur tient compte des intérêts du locataire lors de l’exécution des travaux, il n’est pas en faute.
Si, dans un cas donné, le locataire souhaite obtenir des dommages-intérêts, les conditions suivantes doivent être remplies (art. 259e CO) :
- Un défaut.
- Un dommage.
- Un lien de causalité entre le défaut et le dommage.
- Une faute du bailleur (présumée).
Les travaux peuvent engendrer un défaut notamment si l’utilisation de la chose louée est restreinte. Le locataire devra démontrer le défaut et son ampleur.
Le dommage, généralement défini comme la diminution involontaire de la fortune nette, devra être prouvé par le locataire. Il est par ailleurs rappelé que les dommages de frustration (par exemple les désagréments causés par la perte de l’usage d’un logement) ne sont pas réparables en droit suisse.
Le locataire devra ensuite prouver que le défaut était propre à causer le dommage (lien de causalité – naturel et adéquat).
Finalement, la faute du bailleur étant présumée, celui-ci pourra se libérer en démontrant n’avoir commis aucune faute.
Conclusion
Le locataire doit accepter que la chose louée soit rénovée lorsque les travaux peuvent raisonnablement lui être imposés et que le bail n’a pas été résilié.
Afin de déterminer si les travaux peuvent être raisonnablement exigés, il faudra procéder à une appréciation objective du cas.
Dans certaines circonstances, le locataire peut prétendre à une réduction du loyer ou, exceptionnellement, à des dommages-intérêts. L’analyse devra cependant être effectuée au cas par cas.
TRAIAL est ainsi à votre disposition pour guider et vous conseiller en matière de droit du bail.