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Die Sachverständigen unserer Abteilung für Immobilienbewertung sind bestrebt, das Konzept des "Zwangsversteigerungswerts" und dessen Unterschied zum "Marktwert" zu erläutern, damit alle Kunden involviert verstehen um was es sich handelt.
Der Begriff des Zwangsversteigerungswerts wird in der SVS wie folgt beschrieben: "Der Zwangsliquidationswert entspricht dem geschätzten Betrag, der unter normalen Bedingungen im Rahmen einer Transaktion aller Voraussicht nach erzielt werden kann, allerdings immer unter der Annahme einer relativ zu kurzen Vermarktungsdauer, und stellt daher für den Verkäufer lediglich ein suboptimales Ergebnis dar.
Der Zwangsverwertungswert kann auch zwischen einem unwilligen Verkäufer und einem bereitwilligen Käufer, der die Immobilie in Kenntnis des Nachteils für den Verkäufer erwirbt, zum Tragen kommen." Was sieht die SVS-Verordnung in der Praxis vor? Zunächst einmal möchten wir darauf hinweisen, dass dieser Wert in engem Zusammenhang mit der Tatsache steht, dass ein kurzer Vermarktungszeitraum immer wieder dazu führt, dass ein suboptimaler Wert im Vergleich zum Potenzial des Objekts und des Marktes erzielt wird.
In diesem Zusammenhang bezieht sich die Gesetzgebung insbesondere auch auf den Fall eines Verkäufers, der zum Verkauf gezwungen ist, und eines entsprechenden Käufers, der bereit ist, diese Situation auszunutzen. Ausgehend von der Definition des Marktwerts, die wir in unseren früheren Artikeln gegeben haben, sind die Hauptunterschiede zwischen diesen Werten: der unterschiedliche Zweck, die unterschiedliche emotionale Situation des Verkäufers im Vergleich zu einem potenziellen Käufer und der unterschiedliche Zeitpunkt des Verkaufs, der sich von den üblichen Bedingungen unterscheidet. Im obigen Fall ist die von Swiss Banking empfohlene maximale Zeitspanne von einem Jahr für die Verkaufssimulation eindeutig hinfällig.
Wir möchten auch darauf hinweisen, dass der Zwangsversteigerungswert von Realitäten beeinflusst wird, wie zum Beispiel von einer bereits bestehenden Finanzierung durch die Bank, welche das Interesse des Käufers schützt, oder dem Einfluss vom allgemeinen Interesse an dem Objekt während der Immobilienversteigerung. Dies sind Faktoren, welche ein Marktwert desselben Objekts nicht beeinflussen würden.
Aus eigener Erfahrung können wir sagen, dass die Annahme eines Auftrags von Immobilienbewertungsinstituten zur Erstellung einer wertorientierten Immobilienbewertung für die Zwangsversteigerung zu Sonderfällen und Umständen führen kann, die bei üblichen und zweckorientierten Bewertungen nicht vorkommen. Einige Beispiele für diese Besonderheiten sind: die Schwierigkeit, die für die Bewertung erforderlichen Unterlagen zu finden; die Schwierigkeit, eine Kontaktperson zu finden, um Unterlagen anzufordern und die Besichtigung zu veranlassen; in einigen Fällen ist die interne Besichtigung der Immobilie nicht gestattet, so dass der Gutachter in seinem Bericht mehrere Vorbehalte mit Daten und Werten anbringen muss, die eine größere Unsicherheit darstellen; der sensible Umgang mit der Person, die dem Verfahren unterzogen wird, und andere kleinere Besonderheiten.
Die Unterschiede in Bezug auf den Marktwert sind vielleicht noch nicht ganz klar. Wenn Sie mehr über andere Aspekte des Marktwerts erfahren möchten, lesen Sie bitte unseren vorherigen Artikel.
Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte direkt an Davide Decio - davide.decio@bruelhart- partners.ch - Tel: +41 91 922 52 02
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Insights von Davide Decio
Immobiliensachverständiger
bei Brülhart & Partner SA