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Umkehrhypothek: Wie funktioniert das?
Bei der Umkehrhypothek, auch Immobilienrente genannt, wird die Finanzierung einer Immobilie umgekehrt: Der Eigentümer zahlt nicht mehr einen Kredit zurück, sondern erhält Geld. Eine Hypothek aufstocken, um den Lebensstandard zu verbessern? Wie ist das möglich?
Eine Umkehrhypothek ermöglicht es Hausbesitzern, ihre Hypothek zu erhöhen, um aus dem so erwirtschafteten Kapital eine Rente zu beziehen. Konkret bedeutet dies:
- Der Hausbesitzer beschließt, seine Hypothekarschuld zu erhöhen.
- Der Betrag dieser Erhöhung wird auf der Grundlage des Wertes der Immobilie berechnet.
- Als Gegenleistung für diese Erhöhung wird dem Eigentümer vom Kreditgeber ein Kapital oder eine Rente ausgezahlt.
Im Gegenzug muss der Hausbesitzer die Zinsen für diese Erhöhung im Voraus für die gesamte Laufzeit der Hypothek bezahlen. In der Regel wird ein Teil der Rente dazu verwendet, diese Zinsen zu bezahlen.
Beispiel:
Ein Paar erhöht seine Hypothek um CHF 500'000 bei einer festen Laufzeit von 10 Jahren und einem Zinssatz von 2%. Sie zahlen sofort CHF 100'000 an Hypothekenzinsen für die gesamte Laufzeit und bekommen CHF 400'000 als Kapital ausgezahlt. Damit verbessern sie ihre Rente über die 10 Jahre um etwa CHF 3'300 pro Monat.
Wer kommt für eine Umkehrhypothek in Frage?
Dieses Verfahren eignet sich besonders für Eigentümer eines Hauses, das gut gepflegt wurde und einen ausreichenden Wert behält, mit einer niedrigen Hypothek. Meistens sind es also Hausbesitzer im Rentenalter, die diese Immobilienrente einsetzen möchten. Diese haben nämlich häufig höhere Amortisationen als das gesetzliche Minimum vorgenommen (der 1. Rang der Hypothek muss vor der Pensionierung zurückbezahlt werden). Sie haben dann zwar eine geringe Hypothekarschuld, aber ein begrenztes Einkommen, mit dem sie nicht immer alle Ausgaben bestreiten können (höhere Gesundheitskosten, unvorhergesehene Ereignisse...).
Was sind die Vor- und Nachteile einer Umkehrhypothek?
Eine Umkehrhypothek hat einige Nachteile:
- Immobilie wird erneut mit einer Hypothek belastet
- Risiko, wenn die Immobilie an Wert verliert
- Gute Instandhaltung der Immobilie erforderlich
Rentner haben jedoch mehrere Vorteile, wenn sie auf ein solches Verfahren zurückgreifen:
- Ihre Rente aufbessern.
- Außerordentliche Ausgaben übernehmen.
- Ihre Wohnung erhalten.
Der letzte Punkt ist sehr wichtig und wird oft unterschätzt. Denn mit dem sinkenden Einkommen im Ruhestand kommt es vor, dass Personen nicht mehr über die theoretische Rückzahlungsfähigkeit verfügen, die ausreicht, um ihre Hypothek erneuert zu bekommen. Zur Erinnerung: Bei der Berechnung der finanziellen Leistungsfähigkeit wird ein theoretischer Zinssatz von 5% zugrunde gelegt, und im Allgemeinen sollte die Summe aus Hypothekenzinsen, Amortisationen und Unterhaltskosten nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen.
Diese Rentner, die nicht mehr in die klassischen Bedingungen für eine Hypothek passen, sehen sich dann gezwungen, ihr Haus zu verkaufen. Die Umkehrhypothek kann hier Abhilfe schaffen.
Was sind die Voraussetzungen für eine Umkehrhypothek?
Die Umkehrhypothek ist in den angelsächsischen Ländern sehr verbreitet, in der Schweiz jedoch noch wenig verbreitet. Nur wenige Kreditgeber bieten sie unter bestimmten Bedingungen an, die je nach Kreditinstitut variieren können.
Zum Beispiel:
- Gut unterhaltenes Wohneigentum (Werterhaltung).
- Verkehrswert mindestens CHF 1 Million
- Maximale Hypothek von 60% des Immobilienwerts.
Es handelt sich also in der Regel um 2. Hypotheken, die nicht amortisiert werden müssen. Mehr über 1. und 2.
Was passiert, wenn die Umkehrhypothek fällig wird?
Wenn die Umkehrhypothek fällig wird, muss die Situation neu überdacht werden. Wenn die Immobilie an Wert gewonnen hat, ist eine neue Umkehrhypothek möglich. Eine relativ bescheidene Wertsteigerung von 1,5 % pro Jahr führt bei einer Hypothekenlaufzeit von 10 Jahren zu einem Wertzuwachs von 15 %. So ist es möglich, die Hypothek mehrmals zu erhöhen und dann z. B. die Weitergabe an die Kinder zu planen oder einen Verkauf in Betracht zu ziehen. In jedem Fall ist es wichtig, diesen Schritt vorauszuplanen.
Die Umkehrhypothek hat in bestimmten Fällen unbestreitbare Vorteile, aber es müssen viele Aspekte beachtet werden und sie ist komplex. Daher wird eine professionelle und persönliche Beratung dringend empfohlen, um herauszufinden, ob dies eine Option ist, die man in Betracht ziehen sollte.
Möchten Sie wissen, ob eine Umkehrhypothek in Ihrem Fall vorteilhaft sein könnte? Unsere Berater können Ihnen helfen.