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Was ist bei Abschluss eines Mietvertrages zu beachten?
Bei Abschluss eines Mietvertrages werden der Mieter und Vermieter mit Rechten und Pflichten ausgestattet – wie bei jedem anderen gegenseitigen Vertrag.
- Der Mieter darf die Wohnung nutzen.
- Der Vermieter erhält für die Überlassung eines Mietobjekts einen Mietzins.
Nicht immer geht es friedlich dabei zu. Ein Anwalt im Mietrecht zeigt seinen Mandanten, worauf beide Vertragsparteien beim Abschluss eines Mietvertrages achten müssen.
Klare Regelungen im Mietvertrag sind wichtig
Ein Mietvertrag sollte von dem tatsächlichen Vermieter und dem tatsächlichen Mieter unterschrieben werden. Nur die Person, die dem anderen die Mietsache überlässt, und die Person, die die Sache nutzt und den Mietzins zahlt, werden mit allen Rechten und Pflichten eines Vermieters bzw. eines Mieters ausgestattet.
Auch über die Mietsache, die zum Gebrauch überlassen wird, muss Klarheit bestehen. In dem Mietvertrag sollten alle wichtigen Angaben enthalten sein. Dies betrifft insbesondere die Räumlichkeiten, die vermietet werden, sowie die Teile einer Immobilie, die ein Vermieter mitbenutzen darf (beispielsweise die Waschküche).
- Mietverträge werden in der Regel auf eine unbestimmte Zeit geschlossen.
- Soll das Mietverhältnis nur für eine bestimmte Zeit bestehen, muss der Mietvertrag eine konkrete Angabe über die Dauer des Mietverhältnisses haben.
Mietzins und Kaution
Die Höhe des monatlichen Mietzinses setzt sich aus dem Nettomietzins und den Nebenkosten zusammen. Enthält ein Mietvertrag keinen separaten Hinweis zu den Nebenkosten, kann ein Mieter darauf vertrauen, dass diese in dem angegebenen Mietzins enthalten sind.
Der Vermieter ist berechtigt, eine Kaution vom Mieter zu verlangen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Die Kaution stellt eine Sicherheitsleistung dar. Wird das Mietverhältnis beendet, muss die Kaution zurückgezahlt werden. Hierbei ist der Vermieter berechtigt, die Kaution (auch anteilsmässig) zurückzubehalten, wenn er einen Schaden ersetzen muss, der nachweislich durch den Mieter verursacht wurde.
Der Anwalt im Mietrecht steht Vermietern und Mietern für alle Fragen zum Abschluss eines Mietvertrages zur Verfügung.
Was ist bei einer Untervermietung zu beachten?
Die Untervermietung von Immobilien ist durch Artikel 262 des Obligationenrechts (OR) gesetzlich geregelt. Voraussetzung ist, dass der Eigentümer der Wohnung dem Untermietverhältnis zustimmt. Bei der Beratung durch einen Anwalt im Mietrecht erfährt der Rechtssuchende, unter welchen Umständen diese Zustimmung verweigert werden darf.
Im Einzelnen sind dies:
- Der Untervermieter weigert sich, dem Eigentümer die Bedingungen des Untermietverhältnisses zu nennen.
- Die Vereinbarungen sind mit dem Mietrecht in der Schweiz nicht vereinbar.
- Der Mieter möchte nicht in die Wohnung zurückkehren.
Rechte und Pflichten der Parteien
Für einen Schaden, der dem Untervermieter aus dem Untermietverhältnis entsteht, kann der Eigentümer der Wohnung nicht haftbar gemacht werden. Ist der Untermieter gegenüber dem Untervermieter den Mietzins schuldig, ergeben sich die Schadenersatzansprüche allein aus dem Untermietvertrag.
Der Mieter muss beachten, dass er den Untermieter auffordert, die Wohnung so zu nutzen, wie es ihm selber von dem Eigentümer der Immobilie erlaubt wurde. Missachtet der Untervermieter diese Bedingung, kann der Eigentümer seinen Mieter für einen Mangel an der Wohnung in Regress nehmen.
Anwaltliche Beratung bei Untermiete
Ein Anwalt im Mietrecht informiert seine Mandanten über die Rechte und Pflichten, die sich aus einem Untermietvertrag ergeben. Er klärt darüber auf, wer bei Schäden an der Immobilie haftbar gemacht werden kann, und setzt das Recht auch in einem gerichtlichen Verfahren durch.
Wer seine Rechte aus einem Untermietverhältnis wahrnehmen möchte, ist mit einem kompetenten Anwalt gut beraten. GetYourLawyer ist der kostenlose Service, um den richtigen Anwalt für eine Streitigkeit im Mietrecht zu finden.
Die Kündigung des Mietverhältnisses
Ein Mietverhältnis kann von dem Vermieter oder dem Mieter gekündigt werden. Der Anwalt im Mietrecht gibt Auskunft über die Rechte, die beiden Parteien zustehen, wenn ein Mietverhältnis vor dem regulären Ablauf beendet wird.
Was gilt bei einer Kündigung durch den Vermieter?
Möchte ein Vermieter seinem Mieter kündigen, muss er die im Mietvertrag festgelegte Kündigungsfrist beachten. Wurde keine separate Kündigungsfrist von den Parteien vereinbart, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.
Auf Aufforderung muss der Vermieter seinem Mieter den Grund der Kündigung nennen. Besteht dieser beispielsweise darin, dass sich die familiären Verhältnisse des Vermieters geändert haben, kann der Mieter die Kündigung bei der Schlichtungsstelle anfechten. Unterstützung findet er bei einem Anwalt im Mietrecht.
Wann kann ein Mieter den Mietvertrag auflösen?
Die gesetzliche Kündigungsfrist ist auch für den Mieter verbindlich, wenn er das Mietverhältnis kündigen möchte und keine vertragliche Regelung getroffen wurde.
- Festzuhalten ist, dass der Mietvertrag nur von der Person gekündigt werden kann, die im Vertrag als Mieter genannt wird.
- Wurde das Mietverhältnis von mehreren Personen eingegangen, müssen alle Mieter die Kündigung unterschreiben.
- Wenn ein Ehepaar eine Wohnung gemietet hat, müssen ebenfalls beide die Kündigung aussprechen.
Der Mieter muss dafür sorgen, dass er den Vermieter rechtzeitig über die Kündigung der Wohnung informiert. Für eine termingerechte Zustellung ist nicht der Poststempel entscheidend. Das Mietrecht in der Schweiz stellt auf den Zeitpunkt ab, zu dem der Vermieter von der Kündigung erfahren hat.
Ein Anwalt hilft bei Kündigungsfragen
Der Anwalt im Mietrecht vertritt seine Mandanten bei allen Streitigkeiten, die bei der Kündigung eines Mietverhältnisses entstehen können. Rechtssuchende profitieren von seinem Rat, wenn eine missbräuchliche Kündigung ausgesprochen wurde. Darüber hinaus gibt der Anwalt Auskunft, inwieweit der Kündigungsschutz bei einem Untermietverhältnis beachtet werden muss, wenn der Eigentümer dem Hauptmieter kündigt.
Die Rechte und Pflichten eines Mieters bei der Festlegung des Mietzinses
Wer einem anderen eine Wohnimmobilie überlässt, erhält dafür einen Mietzins. Falls in dem Mietvertrag keine andere Regelung getroffen wurde, muss die Zahlung am Anfang des Monats geleistet werden.
- Mit dem Mietzins werden auch die Nebenkosten für Wasser, Strom, Heizung etc. fällig.
- Der Vermieter muss darauf achten, dass er die Nebenkosten separat aufführt. Missachtet er diesen Punkt, kann der Mieter davon ausgehen, dass die Nebenkosten im Mietzins enthalten sind.
Gründe für Mietpreisreduktionen
Ein Anwalt im Mietrecht macht seine Mandanten auf die Mietpreisreduktion aufmerksam. Diese kann ein Mieter gegen seinen Vermieter geltend machen, wenn sich zum Beispiel die Berechnungsgrundlage für die Erhebung des Mietzinses geändert hat. Gleiches gilt, wenn ein Mieter feststellt, dass der Vormieter eine wesentlich geringere Miete zahlen musste.
Geringerer Mietzins bei Mängeln
Müssen in oder an der Immobilie Umbauarbeiten durchgeführt werden oder entdeckt ein Mieter Mängel, die den Gebrauch der Wohnung für ihn einschränken, sollte er einen Anwalt im Mietrecht hinzuziehen. Dieser wird sich dafür einsetzen, dass die Mietzahlung gemindert oder ausgesetzt wird, bis die Baumassnahme abgeschlossen oder der Mangel behoben ist.
GetYourLawyer bietet die Möglichkeit, Kontakt zu Schweizer Anwälten aufzunehmen. Rechtssuchende finden einfach und schnell einen Anwalt im Mietrecht, der sich für ihre Rechte einsetzt, wenn der Vermieter einen zu hohen Mietzins festlegt oder eine berechtigte Mietpreisreduktion nicht akzeptiert.
Was ist zu tun, wenn die Heiz- und Nebenkostenabrechnung zu hoch ist?
Ein Vermieter kann seinem Vermieter die Nebenkosten der Wohnung in Rechnung stellen. Dabei muss er aber beachten, dass er nicht alle Nebenkostenkosten abrechnen darf und keine Rechnung mit überhöhten Kosten erstellt.
Der Vermieter darf nur die Kosten in Rechnung stellen, die unmittelbar mit dem Gebrauch der Immobilie in Zusammenhang stehen. Hierzu zählen in der Regel die folgenden Kosten:
- Wasserversorgung (kalt und warm)
- Strom
- Hauswart
- Kabelanschlussgebühren
- Lift
- Kehrrichtabfuhr
Mit dem Mietrecht in der Schweiz ist es zudem vereinbar, wenn der Vermieter eine Verwaltungspauschale erhebt, die nicht mehr als drei Prozent des Mietzinses beträgt.
Unzulässige Nebenkosten
Müssen an dem Haus aufwendige Reparaturen durchgeführt werden, kann der Vermieter diese Kosten nicht über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter übertragen. Gleiches gilt für die Zahlung von Steuern oder der Wohngebäudeversicherung. Diese Aufwendungen muss ein Vermieter selbst tragen.
Stellt sich heraus, dass die tatsächlichen Nebenkosten viel höher sind als vertraglich vereinbart, ist der Mieter berechtigt, die Originalbelege einzusehen.
Ein Anwalt im Mietrecht prüft die Nebenkostenabrechnung seiner Mandanten. Sind die Beträge zu hoch oder werden Leistungen unberechtigterweise in Rechnung gestellt, nimmt der Anwalt Kontakt zu dem Vermieter auf. In einem schlichtenden Gespräch versucht der Anwalt, eine gütliche Lösung zu finden. Alternativ steht der Anwalt dem Mieter in einem Schlichtungsverfahren oder während eines Mietprozesses mit Rat und Tat zur Seite.
Anfechtung des Anfangsmietzinses
Der Mietzins gilt als wichtiger Bestandteil eines Mietvertrags und wird durch die Parteien mit der Unterzeichnung des Vertrages gültig vereinbart. Es besteht jedoch für den Mieter die Möglichkeit, basierend auf das Mietrecht, den Anfangsmietzins anzufechten und seine Missbräuchlichkeit zu überprüfen. Wenn die Nutzung des Anfangsmietzinsformulars von dem jeweiligen Kanton vorgeschrieben ist, ist der Vermieter verpflichtet dieses an den Mieter abzugeben. Indiesem Fall, erfolgt die Nachprüfung des Anfangsmietzinses auf seine Missbräuchlichkeit basierend auf der absoluten Methode.
Wann und wie beginnt die Anfechtung?
Stützend auf Art. 270 OR ist es für den Mieter möglich, binnen 30 Tagen seit dem Mietantritt, den Anfangsmietzins bei der Schlichtungsbehörde anzufechten.
Dafür muss der Mieter jedoch beweisen, dass:
- Der Mieter gezwungen war den Mietvertrag abzuschliessen. Das kommt in Fällen einer persönlichen oder familiären Notlage oder aufgrund der örtlichen Marktverhältnisse vor. Diese Bedingung ist bei Wohnungsknappheit gegeben und der Nachweis von Suchbemühungen ist nicht nötig, basierend auf BGE 142 III 442.
- Der Mietzins nach den Kriterien von Art. 269 und 269a OR als missbräuchlich ausgewertet ist. In Fällen, wo der Mietzins um mehr als 10% erhöht wurde, wird somit stützend auf einem Bundesgerichtsentscheid ein sogenannter missbräuchlicher Mietzins vermutet. Die Beweislast wird somit umgekehrt und dann muss jedoch der Vermieter die Nichtmissbräuchlichkeit beweisen.
- Stützend auf Art. 270 Abs. 2 OR und § 229b EG ZGB verpflichten sich die Vermieter im Kanton Zürich, die Mieter anhand des Formulars, über den vorherigen Mietzins und den Anfangsmietzins bei einem Leerwohnungsbestand von unter 1,5%, rechtzeitig zu informieren. Falls die Formularpflicht für die Vermieter nicht gilt, ist es für die Mieter möglich vom Vermieter die Höhe des letzten Mietzinses zu verlangen (Art. 256a Abs. 2 OR).
Anfangsmietzinsformular
Bei Wohnungsmangel ist es für Kantone möglich den Anfangsmietzins durch ein amtlich geregeltes Formular mitzuteilen. Seit November 2013 muss dieses Formular im Kanton Zürich bei der Vermietung von Wohnräumen verwendet werden. Der Vermieter ist gegenüber dem Mieter verpflichtet, dieses Formular bis zur Wohnungsübergabe abzugeben.
Wenn das Formular nicht oder zu spät vom Vermieter übergeben wird, gilt der Mietzins als nicht gültig vereinbart. Der Mieter kann in solchen Fällen den Mietzins stets anfechten.
Wenn der Richter meint, der Anfangsmietzins sei zu Recht angefochten oder unbewiesen, muss der Anfangsmietzins neu festgelegt werden. Was bedeutet das? Der Vermieter muss dem Mieter die mehr bezahlten Mietzinse bis max. 10 Jahre zurückzahlen.
Im Formular muss deutlich begründet werden, wenn der Mietzins erhöht wird. Das gilt auch bei einer Erhöhung während der Vertragsdauer.
Anstatt des Mietzinses gilt bei der Erstvermietung auf dem Formular zu verweisen, wenn die Wohnung vorher noch nie vermietet wurde. Wenn jedoch die Wohnung vom Eigentümer bewohnt wurde, sei es auch für kurze Zeit, muss man den vorherigen Mietzins aufführen.
Mängel und Schäden in der Wohnung
Vor der ersten Nutzung der Wohnung sollte sich der Mieter davon überzeugen, dass der Vermieter ihm die Wohnung in einem akzeptablen Zustand übergibt. Bei der ersten Begehung kann eine Mängelliste angefertigt werden, auf der zum Beispiel ein Schimmelpilzbefall oder andere kleinere Schäden festgehalten werden.
- Den Anspruch auf Beseitigung der Mängel kann der Mieter auch noch bis zu 30 Tage nach Abschluss des Mietvertrages geltend machen.
- Den Vermieter trifft die Pflicht, den angeführten Mängel innerhalb einer vorgegebenen Frist zu beseitigen.
- Missachtet er diese Forderung, kann der Mieter eine Mietzinshinterlegung verlangen.
Ein Anwalt im Mietrecht weiss, welche Voraussetzungen für die Mietzinshinterlegung erfüllt sein müssen. Neben einem bestehenden Mietverhältnis muss der Mieter den Vermieter schriftlich zur Beseitigung des Mangels aufgefordert und ihm eine entsprechende Frist gesetzt haben.
Was leistet ein Anwalt im Mietrecht im Schlichtungsverfahren?
Eine Mietstreitigkeit endet in der Schweiz nicht zwangsläufig in einem Gerichtssaal. Können die Mietparteien sich nicht auf eine gütliche Regelung verständigen, wenden sie sich an eine Schlichtungsbehörde. Vermieter und Mieter profitieren davon, dass sie keine Gerichtskosten bezahlen müssen.
Diese dreiköpfige Instanz ist überparteilich. Sie besteht aus einem Vertreter der Mieter und einem Vertreter der Vermieter. Weil die Verhandlungen von einem Juristen geführt werden, sind Rechtssuchende gut beraten, wenn sie sich von einem Anwalt im Mietrecht vertreten lassen.
Der Anwalt erklärt seinen Mandanten, welche Schlichtungsstelle für ihre Mietstreitigkeit zuständig ist und wie das Verfahren im Detail abläuft. Er macht darauf aufmerksam, dass die Instanz beide Seiten anhören muss und zunächst um eine gütliche Einigung bemüht ist. Erst wenn sich eine oder beide Seiten weiter uneinsichtig zeigen, berät die Schlichtungsbehörde. Die Entscheidung fällt aufgrund der vorgebrachten Argumente.
Durch seine Verhandlungstaktik trägt ein Anwalt im Mietrecht dazu bei, dass das Recht seines Mandanten durchgesetzt wird.
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