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Calcolo dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare
Viene tassato l’utile sulla vendita di terreni, immobili, proprietà e fabbricati. Sono tassati anche gli utili da quote in comproprietà, nonché i diritti e le servitù (indipendenti e permanenti) iscritti nel registro immobiliare, come ad esempio i diritti alla fonte, i diritti di usufrutto, i diritti di costruzione, i diritti di passaggio, le concessioni per i diritti sull'acqua. L'utile è definito come la differenza tra il prezzo pagato al momento dell'acquisto e il ricavo della vendita.
Per esempio, se un proprietario ha pagato 1 milione di franchi per l'immobile e lo sta vendendo per 1.25 milioni di franchi, le imposte sugli utili da sostanza immobiliare saranno dovute per i 250'000 franchi conseguiti. L'imposta si riferisce quindi a un utile che insorge se il prezzo di vendita è superiore al prezzo di acquisto originario.
Tuttavia occorre osservare che l'imposta è calcolata sull'utile netto. L'onere fiscale può quindi ridursi in funzione dell'entità degli investimenti effettuati che accrescono il valore. È quindi importante che il proprietario immobiliare tenga una contabilità precisa di tutte le spese che hanno determinato un aumento del valore dell'immobile. Possono essere dedotti anche i costi sostenuti per la vendita dell'immobile, in particolare i costi delle inserzioni e gli onorari o le commissioni per un agente, risp. un commerciante immobiliare. Tuttavia quest’ultimi sono spesso limitati. Anche in questo caso i valori variano a seconda del Cantone e del comune.
Un calcolo potrebbe essere eseguito come segue:
Prezzo di vendita CHF 1'250'000
Prezzo di acquisto CHF 1'000'000
Utile (totale parziale) CHF 250'000
./. Investimenti che incrementano il valore CHF 100'000
./. Costi delle inserzioni CHF 4000
Utile netto CHF 146'000
L'importo dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare derivante da tale utile netto dipende dall'aliquota fiscale del comune, risp. del Cantone competente. Se un venditore vuole conoscere l'ammontare dell'imposta da sostanza immobiliare che deve pagare, può presentare una richiesta presso l'ufficio fiscale competente per il calcolo dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare presunta. La richiesta deve contenere le seguenti informazioni:
- Nome e indirizzo del venditore e, se non identico, del richiedente (compresa la procura)
- Informazioni sulla proprietà che passa di mano (pagina del registro fondiario, numero catastale, via, città, ecc.), idealmente un estratto del registro fondiario
- Nome e indirizzo dell'acquirente
- Prezzo della transazione
- Data di trasferimento della proprietà
L'elenco può essere integrato, ad esempio, con:
- Documentazione di vendita
- Bozza contrattuale
I documenti richiesti possono variare leggermente da Cantone a Cantone.
I Cantoni Basilea-Campagna, Svitto, Berna, Berna, Grigioni e Giura aggregano tutti gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in un determinato periodo. In tutti gli altri Cantoni, ogni utile da sostanza immobiliare viene tassato individualmente.