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Mietvertrag
Das Mietrecht
regelt die gesetzlichen und vertraglichen Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern untereinander. Mit dem Mietvertrag
verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter die Mietsache für eine befristete oder unbefristete Zeit zum Gebrauch zu überlassen, wobei das Mietobjekt im zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten ist. Der Mieter verpflichtet sich demgegenüber, dem Vermieter hierfür ein Entgelt (den Mietzins) zu bezahlen.
Form
Der Abschluss eines Mietvertrags ist an keine Form
gebunden. Er kann schriftlich, mündlich oder durch konkludentes (d.h. stillschweigendes) Verhalten abgeschlossen werden. In der Praxis werden aus Beweisgründen praktisch alle Mietverträge schriftlich abgeschlossen. Der Mietvertrag
sollte zumindest die Parteien, die Umschreibung des Mietobjekts und allfälliger Nebenobjekte, den Gebrauchszweck, den Mietzins, die einzelnen Nebenkostenpositionen sowie die Zahlungsmodalitäten, die Vertragsdauer sowie die allfälligen Kündigungsmodalitäten und Sicherheitsleistung für mietrechtliche Forderungen des Vermieters beinhalten.
Übergabe des Mietobjekts
Das Mietobjekt
ist in dem Zustand zu übergeben, welcher ausdrücklich vereinbart wird. Wird die Eigenschaft des Mietobjekts nicht ausdrücklich vereinbart, ist dieses im zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu
übergeben. Die Gebrauchstauglickeit des Mietobjekts ergibt sich aus dem vereinbarten Mietzweck. Die Mietsache muss
somit so übergeben werden, dass sie dem Mieter den vereinbarten Gebrauch (z.B. als Wohnung, Büro, Werkstatt etc.) ermöglicht. Der Vermieter hat dem Mieter sodann das uneingeschränkte Gebrauchsrecht einzuräumen. Dazu hat er dem Mieter sämtliche Schlüssel auszuhändigen und darf das Mietobjekt ohne Zustimmung des Mieters nicht mehr betreten.
Rückgabe des Mietobjekts
Der Mieter muss das Mietobjekt
auch wieder in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Er darf die Mietsache somit nicht übermässig abnutzen oder mit erheblichen Mängeln zurückgeben. Der Vermieter muss jedoch den Zustand bei der Rückgabe prüfen und Mängel infolge übermässiger Abnutzung, für welche er den Mieter verantwortlich machen will, sofort und detailliert rügen (Faustregel: innert drei
Werktagen).
Mietzinszahlung
Der Mieter hat die Pflicht, dem Vermieter den Mietzins
vollumfänglich und pünktlich zu bezahlen. Ist der Mieter mit der Mietzinszahlung im Verzug, kann der Vermieter dem Mieter schriftlich eine Frist von 30 Tagen zur Zahlung ansetzen und ihm gleichzeitig die Kündigung androhen. Nach ungenütztem Ablauf der Zahlungsfrist kann die ausserordentliche Kündigung ausgesprochen werden (vgl. dazu auch den Kurzbeitrag Kündigung bei Zahlungsverzug
und Ausweisung von Mietern
). Bei schleppender Mietzinszahlung kann auch die ordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Auf dem zu spät bezahlten Mietzins ist ein Verzugszins von 5% zu bezahlen.