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Was versteht man mietrechtlich unter "Nebenkosten"?
Dies sind Kosten für Leistungen, die entweder beim Vermieter anfallen oder diesem von Dritten in Rechnung gestellt werden, die mit dem
Gebrauch der Mietsache zusammenhängen. Kosten, die beim Mieter direkt anfallen (z.B. Strom, Telefon, Kehrrichtsäcke), nennt man "Verbraucherkosten". Diese müssen im Mietvertrag nicht
erwähnt werden und werden vom Mieter direkt zusätzlich zu seinem Mietzins an den Leistungserbringer gezahlt.
Kosten, die nicht mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen (z.B. Versicherungsprämien, Grundpfandzinsen), zählen nicht zu den Nebenkosten.
Was versteht man unter der besonderen Vereinbarung der Nebenkosten?
Es reicht nicht, wenn im Mietvertrag steht: "Der Mieter bezahlt alle Betriebs- und Nebenkosten". Jede Nebenkostenposition muss klar und konkret im Mietvertrag bezeichnet sein. Andernfalls würde sie als "im Mietzins inbegriffen" gelten und der Vermieter müsste sie zahlen.
Beispiele für konkret bezeichnete Nebenkostenpositionen sind:
Wie werden die Nebenkosten auf die einzelnen Mieter aufgeteilt?
Das Gesetz liefert hier keine Vorgabe. Der Vermieter legt den Verteilschlüssel nach logischen Kriterien fest. Die Umlage kann nach m2, m3, Anzahl Zimmer, pro Mieteinheit oder aufgrund Verbrauchsmessung mittels Zähler erfolgen.
Ausser dort, wo es Verbrauchszähler gibt, ist ein Verteilschlüssel logischerweise nie zu 100% gerecht. Dies ist in Mehrparteien-Liegenschaften aber zu tolerieren. Es kann zum Beispiel bei Mieterwechseln zu Veränderungen der Personenzahl in einer Wohnung kommen. Selbst wenn in jeder Wohnung nur eine Person leben würde, sind die Nutzungsgewohnheiten doch sehr unterschiedlich.
Immer wieder gibt es auch den Versuch einzelner Mieter, sich aus der Umlage für nicht genutzte gemeinschaftliche Anlagen zu befreien. Hier
verpflichten die Gerichte aber regelmässig auch diese Mieter zur anteiligen Kostentragung (z.B. Liftnutzung, Spielplatz, Wasch- und Trockenraum). Bei den sogenannten neutralen Nebenkosten, die
nicht von der Wohnungsgrösse abhängen, ist es einfach nicht möglich, vollkommene Gerechtigkeit herzustellen.
Was ist der Unterschied zwischen Pauschale und Akontozahlung?
Nebenkostenpauschale: Der Mieter erhält keine Jahresabrechnung sondern zahlt die vereinbarten Nebenkosten jeden Monat mittels einer fix vereinbarten
Pauschale. Diese Pauschale darf bei gestiegenen Kosten seitens des Vermieters nur mittels Amtlichem Formular angepasst werden und sollte dem Durchschnitt der letzten drei Jahre
entsprechen.
Akontozahlung: Der Mieter bezahlt jeden Monat einen Betrag im voraus und erhält später eine detaillierte Jahresabrechnung. Daraus ergibt sich entweder eine Nachzahlung oder eine Rückerstattung, je nachdem, wie grosszügig die Akontozahlungen veranschlagt wurden.
Wie kann die Jahresabrechnung geprüft werden?
Die detaillierte Abrechnung muss die tatsächlichen Kosten sowie den Verteilschlüssel enthalten. Darüberhinaus hat jeder Mieter das Recht, auf Termin
Einsicht in die Buchungsbelege zu verlangen. Die meisten Mietverträge sehen hierfür eine 30-Tage-Frist vor, ebenso wie eine 30-tägige Einsprachefrist gewährt wird.
Die Plausibilität der Abrechnung ergibt sich meist, wenn man diese mit einer überprüften Abrechnung des Vorjahres vergleicht. Sind neue Positionen enthalten, ist zu prüfen ob diese im Mietvertrag erwähnt werden oder ob es eine Mietvertragsänderung gibt.
Zwischenabrechnung bei Ein- oder Auszug während der Abrechnungsperiode
Weder der ein- noch der ausziehende Mieter haben Anspruch auf eine Zwischenabrechnung aufgrund ihres Umzuges. Sie müssen also die Jahresabrechnung
abwarten. Bei der Aufteilung der meisten Nebenkosten wird auf die tatsächlichen Miettage abgestellt. Bei der Aufteilung der Heizkosten hat sich eine für jede Klimaregion erhältliche
Heizgradtag-Tabelle bewährt, welche die einzelnen Monate entsprechend der durchschnittlichen Heizintensität gewichtet.
Darf eine Reparaturrechnung für den Lift in die Nebenkostenabrechnung?
Nein. Unterhaltserneuerungen und Reparaturen sind mit dem Mietzins abgegolten. Dagegen gehört der Stromverbrauch für den Lift sowie Serviceabos für Wartung und Reinigung sowie die Notfalltelefongebühr zu den Nebenkosten.
Was passiert mit den Nebenkosten, falls eine Wohnung einige Monate leer bleibt?
Diese Kosten trägt der Vermieter. Eine Umlage auf die übrigen Mieter ist selbstverständlich nicht möglich.
Art. 257a OR
2. Nebenkosten
a. Im allgemeinen
1 Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen.
2 Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat.
Art. 257b
b. Wohn- und Geschäftsräume
1 Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind die Nebenkosten die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben.
2 Der Vermieter muss dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren.
Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG)
Art. 4 Nebenkosten im Allgemeinen
(Art. 257a OR)
1 Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen.
2 Erhebt er sie pauschal, muss er auf die Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen.
3 Die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.
Art. 5 Anrechenbare Heizungs- und Warmwasserkosten
(Art. 257b Abs. 1 OR)
1 Als Heizungs- und Warmwasserkosten anrechenbar sind die tatsächlichen Aufwendungen, die mit dem Betrieb der Heizungsanlage oder der zentralen Warmwasseraufbereitungsanlage direkt zusammenhängen.
2 Darunter fallen insbesondere die Aufwendungen für:
a. die Brennstoffe und die Energie, die verbraucht wurden;
b. die Elektrizität zum Betrieb von Brennern und Pumpen;
c. die Betriebskosten für Alternativenergien;
d. die Reinigung der Heizungsanlage und des Kamins, das Auskratzen, Ausbrennen und Einölen der Heizkessel sowie die Abfall- und Schlackenbeseitigung;
e. die periodische Revision der Heizungsanlage einschliesslich des Öltanks sowie das Entkalken der Warmwasseranlage, der Boiler und des Leitungsnetzes;
f. die Verbrauchserfassung und den Abrechnungsservice für die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung sowie den Unterhalt der nötigen Apparate;
g. die Wartung;
h. die Versicherungsprämien, soweit sie sich ausschliesslich auf die Heizungsanlage beziehen;
i. die Verwaltungsarbeit, die mit dem Betrieb der Heizungsanlage zu-sammenhängt.
3 Die Kosten für die Wartung und die Verwaltung dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.
Art. 6 Nicht anrechenbare Heizungs- und Warmwasserkosten
(Art. 257b Abs. 1 OR)
Nicht als Heizungs- und Warmwasseraufbereitungskosten anrechenbar sind die Aufwendungen für:
a. die Reparatur und Erneuerung der Anlagen;
b. die Verzinsung und Abschreibung der Anlagen.
Art. 6 a Energiebezug von einer ausgelagerten Zentrale
Bezieht der Vermieter Heizenergie oder Warmwasser aus einer nicht zur Liegenschaft gehörenden Zentrale, die nicht Teil der Anlagekosten ist, kann er die tatsächlich anfallenden Kosten in Rechnung stellen.
Art. 7 Nicht vermietete Wohn- und Geschäftsräume
(Art. 257b Abs. 1 OR)
1 Die Heizungskosten für nicht vermietete Wohn- und Geschäftsräume trägt der Vermieter.
2 Sind keine Geräte zur Erfassung des Wärmeverbrauchs der einzelnen Verbraucher installiert und wurden nicht vermietete Wohn- und Geschäftsräume nachweisbar nur soweit geheizt, als dies zur Verhinderung von Frostschäden notwendig ist, muss der Vermieter nur einen Teil der Heizungskosten übernehmen, die nach dem normalen Verteilungsschlüssel auf Wohn- und Geschäftsräume entfallen. Dieser Teil beträgt in der Regel:
a. ein Drittel für Zwei- bis Dreifamilienhäuser;
b. die Hälfte für Vier- bis Achtfamilienhäuser;
c. zwei Drittel für grössere Gebäude sowie für Büro- und Geschäftshäuser.
Art. 8 Abrechnung
(Art. 257b OR)
1 Erhält der Mieter mit der jährlichen Heizungskostenrechnung nicht eine detaillierte Abrechnung und Aufteilung der Heizungs- und Warmwasserauf-bereitungskosten, so ist auf der Rechnung ausdrücklich darauf hinzuwei-sen, dass er die detaillierte Abrechnung verlangen kann.
2 Der Mieter oder sein bevollmächtigter Vertreter ist berechtigt, die sachdienlichen Originalunterlagen einzusehen und über den Anfangs- und Endbestand von Heizmaterialien Auskunft zu verlangen.