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Frage
Ich plane, ein Haus zu kaufen. Allerdings ist dieses vermietet. Worauf muss ich achten?
Antwort
Zunächst fragt es sich, zu welchem Zweck das Haus erworben werden soll. Ist weiterhin Vermietung beabsichtigt oder ist Eigengebrauch vorgesehen?
Bei Weitervermietung
Wenn das Haus mehrere Wohnungen aufweist, liegt es auf der Hand, es als Kapitalanlage zu nutzen und die einzelnen Wohnungen weiterzuvermieten. Rechtlich gesehen ist dies kein Problem: Der neue Eigentümer übernimmt die bestehenden Mietverträge unverändert als neuer Vermieter. Das heisst, er tritt ohne Weiteres in die Rechte und Pflichten des Verkäufers ein (Art. 261 Abs. 1 OR). In diesem Fall empfiehlt es sich, den neuen Eigentümer rechtzeitig an den oder die Mieter bekannt zu geben, unter Angabe der Adresse sowie der neuen Zahlstelle für den Mietzins. Eine Kündigung der bisherigen sowie der Abschluss neuer Mietverträge ist weder nötig noch sinnvoll.
Bei Selbstnutzung
Beabsichtigt der Käufer indessen, das Haus ganz oder teilweise selbst zu nutzen, so ist eine Kündigung von Mietverträgen durch den Verkäufer vor dem Verkauf nicht empfehlenswert. Denn bei ihrer Anfechtung durch den Mieter mag es möglicherweise im Schlichtungsverfahren zwar nicht zur Feststellung einer Missbräuchlichkeit kommen; jedoch ist die Wahrscheinlichkeit gross, dass die Schlichtungsbehörde dem Mieter – vorab in Gebieten mit Wohnungsknappheit – eine mehrjährige Erstreckung des Mietverhältnisses gewährt, wodurch die Selbstnutzung blockiert wird. Bei der Interessenabwägung, welche die Behörde bei der Festlegung der Erstreckungsdauer vorzunehmen hat, ist die Veräusserungsabsicht des bisherigen Vermieters kein Argument, das darin zwingend zu berücksichtigen ist.
Bei unbefristeten Mietverträgen mit den üblichen Kündigungsfristen und -terminen kann der Erwerber den Mietvertrag durch eine ordentliche Kündigung auflösen. Handelt es sich jedoch um einen befristeten Vertrag mit langer Laufzeit oder geht es um einen solchen mit langen Kündigungsfristen oder wenigen jährlichen Kündigungsterminen, kommt das Gesetz den Anliegen des Erwerbers entgegen: Dem neuen Eigentümer ist es bei Wohn- und Geschäftsräumen gestattet, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin zu kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf geltend macht. Dies gilt nicht nur zugunsten der Käuferschaft selbst, sondern auch für nahe Verwandte oder Verschwägerte (Art. 261 Abs. 2 lit. a OR). Der Erwerber hat den von ihm behaupteten Eigenbedarf glaubhaft darzulegen; dieser muss konkret, ernsthaft und aktuell sein.
Gesetzliche Kündigungsfrist und gesetzlicher Kündigungstermin
Bei Wohnräumen beträgt die gesetzliche Frist drei Monate, bei Geschäftsräumen sechs Monate. Gekündigt werden kann auf den nächsten ortsüblichen Termin; dieser ist am besten bei der regionalen Schlichtungsbehörde zu erfragen. Bei dessen Fehlen kann der Mietvertrag auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer gekündigt werden (Art. 266c und 266d OR).
Der Eigengebrauch des Käufers stellt zwar keinen Ausschlussgrund für eine allfällige Erstreckung des Mietverhältnisses dar. Hat jedoch die Behörde in einem Verfahren die Frage einer Erstreckung zu beantworten, so ist bei deren Bemessung der Eigengebrauch des Käufers mit zu berücksichtigen (Art. 272 Abs. 1 lit. d OR).
Schliesslich gilt es zu beachten, dass der Mieter beim bisherigen Vermieter Schadenersatz verlangen kann, falls der Erwerber den Vertrag gestützt auf die oben erwähnte gesetzliche Ausnahmebestimmung zu einem früheren Zeitpunkt kündigt, als dies nach dem ursprünglich geschlossenen Mietvertrag möglich gewesen wäre (Art. 261 Abs. 3 OR).
Ist eine Änderung in der Nutzung des Hauses geplant, so sollte der Käufer rechtzeitig klären, ob dieser Absicht allenfalls öffentlichrechtliche Bestimmungen entgegenstehen. Zu denken ist beispielsweise an die Übereinstimmung mit dem Zweitwohnungsrecht oder mit den örtlichen Zonenvorschriften.