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Incarto n. 12.2013.68 Lugano 15 settembre 2015 In nome della Repubblica e Cantone Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini vicecancelliere: Bettelini sedente per statuire nella causa - inc. n. OA.2005.511 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1 - promossa con petizione 12 luglio 2005 da CE 1 e per esso, nel frattempo defunto, la sua comunione ereditaria, composta da: AP 1 AP 2 tutti patrocinati da PA 1 contro AO 1 patrocinato da PA 2 con cui l’attore ha chiesto di accertare che il contratto di compravendita del 15 settembre 1998 dei fondi part. n. __________ RF di __________ era stato validamente rescisso, di condannare il convenuto a restituire fr. 1'100'000.- oltre interessi al 5% dal 15 settembre 1998, di far ordine all’Ufficiale del Registro Fondiario di __________ di iscrivere il convenuto quale proprietario di quei fondi a restituzione accertata dei menzionati fr. 1'100'000.- più interessi, di condannare il convenuto al risarcimento del danno subito prudenzialmente quantificato in fr. 14’571.90 - somma poi aumentata in replica a fr. 62'653.45 - oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2003 e di rigettare in via definitiva l’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di Lugano; domanda avversata dal convenuto, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con sentenza 8 marzo 2013 ha integralmente respinto; appellante la parte attrice con atto di appello 17 aprile 2013, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione e in via subordinata il suo annullamento con conseguente rinvio degli atti al Pretore per un nuovo giudizio, il tutto protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi; mentre il convenuto con risposta 31 maggio 2013 postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili; preso atto che le parti hanno in seguito inoltrato un allegato di replica spontanea (la parte attrice in data 4 luglio 2013), di duplica spontanea (il convenuto il 30 luglio 2013) rispettivamente ancora un ulteriore scritto di triplica spontanea (la parte attrice l’8 agosto 2013); letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti; ritenuto in fatto e in diritto: 1. Con atto di compravendita 15 settembre 1998 del notaio avv. S__________ __________ (doc. A) AO 1 ha ceduto a CE 1, ad un prezzo di fr. 1'100'000.-, il rustico riattato e le ulteriori superfici accessorie di cui alle part. n. __________ RF di __________ facenti parte della tenuta denominata “__________”, ritenuto che nel rogito tra le altre cose era stato precisato che “ l’acquirente dichiara di aver ricevuto i documenti ” e che “ viene espressamente esclusa qualsiasi garanzia per difetti prevista dagli art. 197 e 219 CO a mente degli art. 199 e 200 CO ”. Con scritto 5 marzo 2004 (doc. F) CE 1, osservando che il rustico venduto era in gran parte abusivo, ossia privo dei necessari permessi edilizi, ha comunicato a AO 1 di non voler mantenere il contratto di compravendita prevalendosi delle norme sull’errore essenziale. 2. Con petizione 12 luglio 2005 CE 1 - che nelle more della causa è deceduto ed al quale è pertanto subentrata la sua comunione ereditaria formata dalla moglie AP 1 e dal figlio AP 2 - ha convenuto in giudizio AO 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, chiedendo di accertare che il contratto di compravendita era stato validamente rescisso in base alle norme sul dolo e sull’errore essenziale rispettivamente sulle disposizioni sulla garanzia per difetti, di condannare il convenuto a restituire il prezzo di fr. 1'100'000.- oltre interessi al 5% dal 15 settembre 1998, di far ordine all’Ufficiale del Registro Fondiario di iscrivere il convenuto quale proprietario dei fondi compravenduti a restituzione accertata dei menzionati fr. 1'100'000.- più interessi, di condannare il convenuto al risarcimento del danno subito, e meglio delle spese legali assunte in particolare per cercare di rendere conforme il rustico alle norme edilizie, aumentato in replica dai prudenziali fr. 14’571.90 a fr. 62'653.45 oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2003 e di rigettare in via definitiva l’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di Lugano. Il convenuto si è integralmente opposto alle petizione. 3. Esperita l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il Pretore, con la sentenza 8 marzo 2013 qui impugnata, ha integralmente respinto la petizione, ponendo la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 8'000.- a carico della parte attrice, tenuta altresì a rifondere alla controparte fr. 30'000.- per ripetibili. Il giudice di prime cure ha in sostanza ritenuto, fondandosi in particolare sulle testimonianze del figliastro del convenuto A__________ __________ e del notaio avv. S__________ __________, che l’attore era stato a suo tempo informato del fatto che il rustico era stato riattato senza le necessarie autorizzazioni. In tali circostanze ha pertanto escluso che il contratto di compravendita potesse essere risolto in base alle norme sul dolo, sull’errore essenziale o sulle disposizioni sulla garanzia per difetti, fermo restando che nemmeno era possibile ritenere che il contratto fosse nullo. 4. Con l’appello 17 aprile 2013 che qui ci occupa, avversato dal convenuto con risposta 31 maggio 2013, la parte attrice chiede di riformare il querelato giudizio nel senso dell’accoglimento della petizione e in via subordinata di annullarlo con conseguente rinvio degli atti al Pretore per un nuovo giudizio, il tutto con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi. Essa, con riferimento alla tematica del dolo, rimprovera al Pretore di aver ritenuto che il convenuto avesse debitamente allegato le circostanze alla base dell’informativa alla controparte e di aver poi concluso che quest’ultimo avesse effettivamente provato quelle circostanze. Per il resto, ribadisce che il contratto di compravendita era in ogni caso nullo per vari titoli, rilevando che sul tema la sentenza era stata motivata in modo insufficiente. 5. Della replica spontanea 4 luglio 2013 della parte attrice, della duplica spontanea 30 luglio 2013 del convenuto e dell’ulteriore scritto di triplica spontanea 8 agosto 2013 della parte attrice si dirà, se e per quanto necessario, nei prossimi considerandi. 6. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC; RS 272). Ritenuto che la procedura innanzi al Pretore è stata avviata prima di quella data, la stessa, fino alla sua conclusione, resta disciplinata dal diritto cantonale previgente (art. 404 cpv. 1 CPC) e meglio dal codice di procedura civile ticinese (CPC/TI; RL 3.3.2.1). Non così invece la procedura ricorsuale in rassegna, che, avendo preso avvio a seguito di una decisione pretorile comunicata dopo quella data, è retta dalle nuove disposizioni federali (art. 405 cpv. 1 CPC). 7. Preliminarmente occorre evadere le domande con cui da una parte il convenuto ritiene tardiva e con ciò irricevibile la replica spontanea della parte attrice e dall’altra quest’ultima chiede di verificare la tempestività della risposta all’appello. 7.1 Pur essendo pacifica l'ammissibilità di allegati spontanei delle parti in tutte le procedure, anche senza autorizzazioni specifiche (DTF 133 I 98 consid. 2.1, 137 I 195 consid. 2.3.1, 138 III 252 consid. 2.1 e 2.2; TF 4 aprile 2012 4A_334/2011 consid. 3.3; II CCA 28 giugno 2013 inc. n. 12.2012.209, 13 agosto 2013 inc. n. 12.2011.187, 7 ottobre 2014 inc. n. 12.2011.214, 12 aprile 2015 inc. n. 12.2012.39), la dottrina ammette la possibilità di replica spontanea in appello unicamente entro un breve periodo di tempo ( Trezzini, Commentario CPC, p. 104), fermo restando che il Tribunale federale ha in particolare ritenuto eccessivo un periodo di 18 giorni ( Trezzini, op. cit., nota 176 a p. 104 con rinvio a TF 8 dicembre 2009 4A_446/2009 consid. 1.3). Nel caso concreto preso atto che, per stessa ammissione della parte attrice, la replica spontanea è stata da lei inoltrata solo il trentesimo giorno dalla notificazione della risposta all’appello (cfr. replica spontanea p. 2, secondo cui a fronte di una risposta all’appello da lei ricevuta il 4 giugno 2013, la replica, datata 4 luglio 2013, è stata spedita quel medesimo giorno, come risulta dal timbro postale sulla busta allegata all’atto), la stessa non può essere ritenuta tempestiva e non può così essere considerata in questo giudizio (II CCA 12 marzo 2013 inc. n. 12.2011.92). L’allegato di replica non conteneva per altro novità di rilievo. 7.2 I dubbi dell’attrice in merito alla tempestività della risposta all’appello sono invece infondati. Nel suo allegato (risposta all’appello p. 1) il convenuto ha in effetti spiegato di aver ricevuto l’appello il 3 maggio 2013 e di aver introdotto il suo allegato nel termine di 30 giorni previsto dall’art. 312 cpv. 2 CPC, termine che sarebbe giunto a scadenza il 1° giugno 2013 e, cadendo di sabato, andava riportato al primo giorno feriale seguente (art. 142 cpv. 3 CPC), ossia a lunedì 3 giugno 2013. Ora, ritenuto che l’appello gli è stato inviato per posta il 2 maggio 2013 (cfr. l’ordinanza della presidente di questa Camera apposta a retro dell’appello, con il relativo timbro di notificazione ad opera della cancelleria del tribunale) ed è stato da lui ricevuto al più presto l’indomani, ossia il 3 maggio 2013, la sua risposta datata 31 maggio 2013, consegnata alla posta quel medesimo giorno (cfr. il timbro postale sulla busta allegata all’atto), è rispettosa del termine di 30 giorni previsto dalla legge ed è dunque tempestiva. 8. Con la prima censura d’appello la parte attrice, con riferimento alla tematica del dolo, ritiene che l’esistenza di un’eventuale informazione al suo indirizzo da parte del convenuto circa il fatto che il rustico era stato riattato senza le necessarie autorizzazioni nemmeno poteva essere oggetto dell’istruttoria, in quanto la controparte negli allegati preliminari aveva omesso di allegare debitamente le circostanze alla base di una tale informativa. 8.1 Il tema dell’allegazione dei fatti si situa al “crocevia” fra il diritto materiale (federale) e il diritto procedurale (cantonale: cfr. supra consid. 6). Il diritto della parte gravata dell’onere probatorio di dimostrare l’esattezza delle proprie affermazioni si fonda sull’art. 8 CC e presuppone che i fatti da provare, rilevanti ai fini del giudizio, siano stati allegati e sostanziati in maniera sufficiente. Trattandosi - come nel caso in esame - di pretese fondate sul diritto federale, la questione a sapere se i fatti siano stati allegati e sostanziati in maniera sufficiente attiene al diritto federale, mentre quella relativa alla modalità e ai termini in cui tale allegazione deve avvenire è regolata dal diritto cantonale. Le esigenze poste alla motivazione della contestazione soggiacciono anch’esse al diritto processuale cantonale, entro i limiti posti dall’art. 8 CC, senza cioè che in tal modo sia possibile sovvertire le conseguenze dell’onere probatorio dedotte da questa norma (TF 10 luglio 2003 4P.50/2003 consid. 2.1 pubbl. in RtiD II-2004 p. 513, 1° settembre 2014 4A_534/2013 consid. 5). Chi contesta una pretesa deve pertanto motivare soltanto in modo tale da permettere all’altra parte di capire quali fatti sono contestati e di fornire quindi le prove delle quali porta l’onere. A dipendenza delle circostanze specifiche possono di conseguenza bastare anche contestazioni globali, ritenuto che esigenze più severe, analoghe a quelle che deve rispettare la parte cui incombe l’onere di provare, potrebbero al più giustificarsi in una situazione di bisogno, di “Beweisnot”, della controparte (DTF 115 II 1 consid. 4; TF 17 marzo 2005 4P.255/2004 consid. 4.2, 18 dicembre 2006 5P.391/2006 consid. 3.2, 22 febbraio 2010 5A_710/2009 consid. 2.3.1, 10 agosto 2010 4A_629/2009 consid. 4.1 pubbl. in SJ 2011 I p. 12, 1° settembre 2014 4A_534/2013 consid. 5; II CCA 20 novembre 2014 inc. n. 12.2013.43). 8.2 Nel caso di specie è decisamente a torto che la parte attrice rimprovera al giudice di prime cure di aver misconosciuto che il convenuto aveva omesso di addurre negli allegati preliminari che costei era stata a suo tempo informata del fatto che il rustico era stato riattato senza le necessarie autorizzazioni. La circostanza è stata in effetti sostenuta dal convenuto a più riprese sia nella risposta (p. 2, 3 e 4) sia nella duplica (p. 2, 3 e 4) e l’attrice è così malvenuta ad osservare, tanto più a fronte delle esigenze - di regola meno severe - poste alla motivazione della contestazione imposte dalla giurisprudenza, che una tale contestazione non sarebbe invece stata tale da permetterle di comprendere che il diverso assunto da lei addotto in petizione e con la replica, secondo cui essa era incorsa in un errore essenziale o era stata ingannata dolosamente o ancora che l’oggetto della compravendita era in tal modo difettoso, era stato a quel momento contestato dalla controparte (che del resto si era espressa proprio in quei termini a p. 4 della risposta). Ritenuto poi che l’onere della prova circa l’esistenza di una tale informativa incombeva pacificamente al convenuto, l’attrice non ha in ogni caso subito alcun pregiudizio dal fatto che la controparte possa eventualmente aver omesso di specificare in dettaglio chi, in quali circostanze di luogo e di tempo l’avrebbe così informata, tanto più che da un’attenta lettura degli allegati preliminari del convenuto, alle pagine sopra riportate, risulta che tutte quelle indicazioni erano state addotte in modo sufficiente. 9. Sempre sul tema del dolo, la parte attrice ritiene che il convenuto non aveva dimostrato che quest’ultima era stata a suo tempo informata che il rustico era stato riattato senza i necessari permessi, rispettivamente che le menzioni nel rogito circa i documenti consegnati e l’esclusione della garanzia facevano esplicito riferimento alla situazione di illegalità del fondo. 9.1 In merito a quest’ultima questione, riferita alla precisazione contenuta nel rogito (doc. A) secondo cui “ l’acquirente dichiara di aver ricevuto i documenti ” e “ viene espressamente esclusa qualsiasi garanzia per difetti prevista dagli art. 197 e 219 CO a mente degli art. 199 e 200 CO ”, si osserva che il notaio avv. S__________ __________, sentito in sede testimoniale, ha effettivamente dichiarato che “la questione dell’abusività non era stata inserita nel rogito perché era nata un’amicizia tra AO 1 e CE 1 e al primo sembrava uno sgarbo verso il secondo di indicare questo fatto” (verbale p. 6). Ritenuto che però in precedenza lo stesso testimone aveva pure dichiarato che l’attore “aveva ricevuto l’originale del classeur che conteneva tutte le fatture, piani di costruzione, permessi e varianti”, i quali comprendevano - come da lui precisato poco prima - quelli “richiesti e non concessi … e la variante che era stata poi autorizzata”, senza che nel rogito, nonostante il suo suggerimento, fosse poi stato specificato cosa era stato allora esattamente consegnato (dal che per l’appunto l’inserimento della clausola generica secondo cui “ l’acquirente dichiara di aver ricevuto i documenti ”), rispettivamente aveva riferito che il convenuto “aveva invece voluto inserire una clausola di esclusione di garanza per difetti perché aveva venduto la proprietà con una perdita di quasi fr. 400'000.- e non voleva dover rispondere di eventuali ulteriori problemi” e ancora che l’attore “sapeva che vi erano delle opere non autorizzate” anche perché, richiesto da quest’ultimo se fosse stato possibile posare una ulteriore piscinetta vicino al rustico, egli gli aveva per finire “detto che, data la situazione relativa ai permessi di costruzione che mancavano e al fatto che il terreno era considerato agricolo”, non gli sembrava un’idea molto brillante (verbale p. 5 e 6), è incontestabile che la clausola di esclusione della garanzia inserita nel rogito (secondo cui “ viene espressamente esclusa qualsiasi garanzia per difetti prevista dagli art. 197 e 219 CO a mente degli art. 199 e 200 CO ”) riguardasse anche l’aspetto dell’abusività del rustico; e che comunque, se così non fosse stato, l’attore era ad ogni modo a conoscenza della difettosità dell’oggetto compravenduto, per cui una responsabilità del convenuto per quel difetto era in ogni caso esclusa in virtù dell’art. 200 cpv. 1 CO. 9.2 Per la parte attrice, la specularità delle dichiarazioni rese dai testimoni A__________ __________ e dal notaio avv. S__________ __________, ossia quella particolare congruenza nel racconto a oltre dieci anni dagli eventi, avrebbe dovuto imporre al Pretore una certa prudenza nella valutazione di quelle dichiarazioni, tanto più a fronte dell’evidente e importante interesse dei due testi all’esito della procedura; ed oltretutto il giudice di prime cure non avrebbe considerato che il convenuto aveva rinunciato all’interrogatorio formale dell’attore, aveva omesso di provare che i documenti topici non sarebbero stati consegnati solo dopo l’incontro del marzo 2003 e nello scritto datato 21 agosto 2003 (doc. E) aveva comunicato al legale dell’attore di aver detto a quest’ultimo che solo il garage sotterraneo e un’infima parte - e non gran parte - del rustico non erano compresi nei lavori autorizzati. La censura dev’essere disattesa. Contrariamente a quanto ritenuto dalla parte attrice, il fatto che le dichiarazioni rese dai testi A__________ __________ e dal notaio avv. S__________ __________ siano risultate sostanzialmente speculari e congruenti non è un indizio di inattendibilità, ma semmai proprio di attendibilità. Il fatto poi che il primo dei due testimoni fosse il figliastro del convenuto e avesse pacificamente ammesso di essere in un rapporto amicizia con lui (verbale p. 1) non implica ancora l’inattendibilità della sua deposizione, che deve invece risultare da gravi discordanze tra i fatti tessuti sul contenuto testimoniale al cospetto degli elementi di fatto desumibili da altre prove ( Cocchi/Trezzini, CPC-TI App., m. 75 ad art. 90; II CCA 5 luglio 2010 inc. n. 12.2009.23 per il caso della testimonianza di un amico di una parte; cfr. pure, per analogia, II CCA 15 marzo 1996 inc. n. 12.95.316 per il caso della testimonianza del suocero di una parte), in concreto né addotte né dimostrate, tanto più che - come detto - la sua versione è di fatto stata confermata dal secondo, della cui attendibilità non vi è in realtà motivo di dubitare, anche perché, come rilevato dal Pretore, rilasciando le dichiarazioni da lui rese, egli si è esposto a un procedimento disciplinare, mentre è escluso, in assenza di elementi concreti al proposito, che egli possa essere sospettato di avere un interesse all’esito della lite per la sola possibilità teorica di incorrere in una responsabilità personale. Quanto alle ulteriori circostanze evidenziate dall’attrice sul tema, si osserva quanto segue: dal fatto che il convenuto abbia innanzitutto rinunciato all’interrogatorio formale dell’attore non si può desumere alcunché, anche perché non è dato a sapere come questi si sarebbe poi espresso; la tesi dell’attrice secondo cui il giudice di prime cure non avrebbe considerato che il convenuto non aveva provato che i documenti topici non sarebbero stati consegnati solo dopo l’incontro del marzo 2003 è invece irricevibile per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), visto e considerato che l’attrice non ha spiegato per quali motivi di fatto o di diritto non si potesse condividere l’assunto pretorile secondo cui a fronte delle dichiarazioni dei due testimoni la portata probatoria della busta di cui al doc. AD, che a detta della parte attrice avrebbe dovuto attestare la ricezione della presunta documentazione topica e l’incontro del marzo del 2003 e che il convenuto aveva invece dichiarato non contenere la documentazione relativa agli abusi, non poteva che essere considerata estremamente debole; con lo scritto datato 21 agosto 2003 (doc. E) il convenuto non ha infine fatto che confermare quanto riferito dai due testimoni, ossia di aver a suo tempo informato l’attore del fatto che le opere erano abusive, ritenuto che dal fatto che in quel documento egli abbia asserito, forsanche cercando di minimizzare, che l’abuso era limitato al garage sotterraneo e ad un’infima parte del rustico non si può ancora intendere che la controparte non fosse stata informata della situazione esistente del rustico e meglio della sua non conformità alle disposizioni edilizie in vigore. 10. Con l’ultima serie di censure, l’attrice contesta il giudizio con cui il Pretore aveva escluso la nullità del contratto di compravendita di cui al doc. A, evocata dall’attore solo in sede conclusionale, rilevando che la nullità contrattuale subentrava unicamente, in caso di accordo sugli essentialia, laddove la legge stessa prevedeva una tale conseguenza (DTF 129 III 209 consid. 2), ciò che però non era qui il caso. 10.1 Essa osserva innanzitutto che, sul tema della nullità del contratto, la sentenza era stata motivata in modo insufficiente, ciò che a suo dire imponeva di annullare il querelato giudizio e di rinviare gli atti al Pretore per una nuova decisione. Il diritto di ottenere una decisione motivata, che deriva dal diritto di essere sentito sancito dall’art. 29 cpv. 2 Cost., offre una garanzia minima e sussidiaria rispetto al diritto processuale cantonale. Essa esige che l’autorità giudicante indichi le ragioni che l’hanno portata a decidere in un senso piuttosto che in un altro, in modo tale da permettere al destinatario di capire la portata della decisione e di proporre i rimedi adeguati con cognizione di causa. Il giudice non deve necessariamente pronunciarsi su tutte le questioni e le prove proposte dalle parti: è sufficiente che esamini i temi rilevanti per il giudizio (DTF 134 I 83 consid. 4.1). Nel caso concreto è incontestabile che la motivazione della sentenza pretorile riassunta poc’anzi (giusta o sbagliata che sia) è chiara e permette all’attrice di capire perché la tesi della nullità del contratto era stata respinta e di presentare, come ha fatto, il rimedio giuridico appropriato con cognizione di causa (TF 11 agosto 2010 4A_585/2009 consid. 7.1). La doglianza ricorsuale è di conseguenza infondata. 10.2 L’attrice ribadisce che il contratto di compravendita di cui al doc. A doveva in ogni caso essere dichiarato nullo ai sensi dell’art. 20 CO per tutta una serie di motivi, segnatamente per il fatto che il suo oggetto e il suo scopo erano contrari alla legge, per l’esistenza di un vizio di forma, per il carattere immorale del contratto e per il fatto che lo stesso era elusivo della LDFR. Il suo assunto è del tutto infondato, al limite del temerario. 10.2.1 Essa ritiene in primo luogo che il contratto di compravendita in esame sarebbe nullo in quanto aveva per oggetto una costruzione abusiva e con ciò illecita, esposta a un rischio fattivo e concreto di demolizione da parte dell’autorità. A torto. In realtà nulla impedisce di concludere contratti aventi per oggetto fondi edificati in violazione delle norme edilizie. 10.2.2 Essa rileva poi che il contratto perseguiva uno scopo contrario alla legge, ossia l’utilizzazione e soprattutto l’abitazione di un edificio abusivo, ed era nullo anche per questo motivo. Non è così. Lo scopo del contratto in parola, del tutto legittimo, è in effetti unicamente quello di trasferire la proprietà di un tale fondo da una persona a un’altra. Nessuna norma vieta del resto di concludere contratti di compravendita relativi a fondi edificati in violazione delle disposizioni edilizie. 10.2.3 A detta dell’attrice, il contratto di cui al doc. A, già nullo per il fatto che il notaio l’aveva rogato nonostante il suo oggetto e il suo scopo fossero illeciti, sarebbe stato pure nullo per vizio di forma in quanto nel rogito non erano stati inseriti alcuni punti essenziali necessari alla perfezione dell’accordo, e meglio il suo accordo all’acquisto di un fondo abusivo, la clausola di trasferimento dei rischi rispettivamente la clausola di esclusione della garanzia. Il rilievo è ancora una volta privo di fondamento. Ritenuto che - come si è appena visto - l’oggetto e lo scopo del contratto non erano affatto contrari alla legge, nulla impediva in realtà al notaio di rogare il relativo atto pubblico. Quanto all’asserita carenza di forma, tematica che deve essere già considerata irricevibile siccome le circostanze alla base della stessa sono state evocate per la prima volta e con ciò irritualmente solo in sede conclusionale (art. 78 CPC/TI), si osserva in ogni caso che la questione della conformità dell’oggetto compravenduto con le disposizioni edilizie non costituisce un elemento essenziale del contratto di compravendita (i cui essentialia sono invece solo l’oggetto del contratto e il prezzo, cfr. Cavin, Schweizerisches Privatrecht, Vol. VII/1, p. 2; II CCA 23 novembre 2006 inc. n. 12.2005.150) e non soggiaceva con ciò all’esigenza di forma, mentre che le clausole di trasferimento dei rischi e di esclusione della garanzia erano comunque state inserite nel rogito (cfr. doc. A). 10.2.4 Per l’attrice, il contratto di compravendita sarebbe inoltre nullo, siccome concluso in maniera contraria ai buoni costumi, per il fatto che il notaio avrebbe gravemente disatteso i propri doveri di informazione e di imparzialità nei confronti delle parti, dato che aveva proceduto a rogare l’atto pur sapendo che sul fondo compravenduto vi era una costruzione abusiva e che il prezzo concordato era con ciò sproporzionato. Il rilievo deve senz’altro essere disatteso. Esso si basa in effetti su circostanze fattuali che non erano state addotte negli allegati preliminari e sono state evocate per la prima volta, e con ciò irritualmente (art. 78 CPC/TI), solo in sede conclusionale. Non è per altro stato provato che egli avesse disatteso gli obblighi di informazione e di imparzialità nei confronti delle parti, o ancora che il prezzo fosse sproporzionato alla reale situazione di fatto. E neppure è scontato che quelle circostanze, quand’anche fossero state addotte in modo rituale e provate, sarebbero state tali da comportare la nullità del contratto di compravendita. 10.2.5 L’attrice rimprovera infine al Pretore di non aver ritenuto che il contratto sarebbe stato in ogni caso nullo siccome elusivo degli scopi della LDFR. La censura dev’essere ancora una volta disattesa. Anche in questo caso essa si basa in effetti su circostanze che non erano state addotte negli allegati preliminari e sono state evocate per la prima volta, e con ciò irritualmente (art. 78 CPC/TI), solo in sede conclusionale. Il notaio avv. S__________ __________ ha comunque spiegato che, seguendo le istruzioni dei funzionari competenti, per l’unico fondo compravenduto soggetto alla LDFR, e meglio quello relativo al vigneto (il subalterno b della part. n. __________ RF di __________), aveva ottenuto il relativo permesso alla vendita al prezzo autorizzato, da lui poi concretamente applicato ed inserito nel rogito, e che per i rimanenti fondi compravenduti aveva poi provveduto a riportare il residuo del prezzo di vendita complessivamente concordato dalle parti (verbale p. 4, cfr. doc. A). In tali circostanze non si vede proprio come possa esservi stato un comportamento elusivo della legge. 11. Ne discende che l’appello dell’attrice deve essere respinto nella misura in cui è ricevibile, con conferma della sentenza pretorile. Le spese processuali e le ripetibili della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 1'162'653.45, seguono la soccombenza (art. 106 CPC). Per i quali motivi, richiamati gli art. 106 CPC e la LTG decide: I. L’appello 17 aprile 2013 di AP 1 e AP 2 è respinto nella misura in cui è ricevibile. II. Le spese processuali di fr. 20’000.- sono a carico degli appellanti in solido, che rifonderanno alla controparte, sempre in solido, fr. 20’000.- per ripetibili di secondo grado. III. Notificazione: - - Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1 Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello La presidente Il vicecancelliere Rimedi giuridici Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).

Incarto n. 12.2013.68 Incarto n. 12.2013.68

Incarto n. Lugano 15 settembre 2015 Lugano

Lugano 15 settembre 2015

In nome della Repubblica e Cantone Ticino In nome della Repubblica e Cantone Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: composta dei giudici:

composta dei giudici: Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini Epiney-Colombo, presidente,

Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini

Bozzini e Fiscalini vicecancelliere: vicecancelliere:

vicecancelliere: Bettelini Bettelini

Bettelini sedente per statuire nella causa - inc. n. OA.2005.511 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1 - promossa con petizione 12 luglio 2005 da

sedente per statuire nella causa - inc. n. OA.2005.511 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1 - promossa con petizione 12 luglio 2005 da CE 1 e per esso, nel frattempo defunto, la sua comunione ereditaria, composta da: AP 1 AP 2 tutti patrocinati da PA 1 CE 1 e per esso, nel frattempo defunto, la sua comunione ereditaria, composta da:

CE 1 e per esso, nel frattempo defunto, la sua comunione ereditaria, composta da: AP 1

AP 1 AP 2

AP 2 tutti patrocinati da PA 1

tutti patrocinati da PA 1 contro contro

contro AO 1 patrocinato da PA 2 AO 1

AO 1 patrocinato da PA 2

patrocinato da PA 2 con cui l’attore ha chiesto di accertare che il contratto di compravendita del 15 settembre 1998 dei fondi part. n. __________ RF di __________ era stato validamente rescisso, di condannare il convenuto a restituire fr. 1'100'000.- oltre interessi al 5% dal 15 settembre 1998, di far ordine all’Ufficiale del Registro Fondiario di __________ di iscrivere il convenuto quale proprietario di quei fondi a restituzione accertata dei menzionati fr. 1'100'000.- più interessi, di condannare il convenuto al risarcimento del danno subito prudenzialmente quantificato in fr. 14’571.90 - somma poi aumentata in replica a fr. 62'653.45 - oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2003 e di rigettare in via definitiva l’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di Lugano;

domanda avversata dal convenuto, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con sentenza 8 marzo 2013 ha integralmente respinto;

appellante la parte attrice con atto di appello 17 aprile 2013, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione e in via subordinata il suo annullamento con conseguente rinvio degli atti al Pretore per un nuovo giudizio, il tutto protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre il convenuto con risposta 31 maggio 2013 postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;

preso atto che le parti hanno in seguito inoltrato un allegato di replica spontanea (la parte attrice in data 4 luglio 2013), di duplica spontanea (il convenuto il 30 luglio 2013) rispettivamente ancora un ulteriore scritto di triplica spontanea (la parte attrice l’8 agosto 2013);

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in diritto:

1. Con atto di compravendita 15 settembre 1998 del notaio avv. S__________ __________ (doc. A) AO 1 ha ceduto a CE 1, ad un prezzo di fr. 1'100'000.-, il rustico riattato e le ulteriori superfici accessorie di cui alle part. n. __________ RF di __________ facenti parte della tenuta denominata “__________”, ritenuto che nel rogito tra le altre cose era stato precisato che “ l’acquirente dichiara di aver ricevuto i documenti ” e che “ viene espressamente esclusa qualsiasi garanzia per difetti prevista dagli art. 197 e 219 CO a mente degli art. 199 e 200 CO ”.

Con scritto 5 marzo 2004 (doc. F) CE 1, osservando che il rustico venduto era in gran parte abusivo, ossia privo dei necessari permessi edilizi, ha comunicato a AO 1 di non voler mantenere il contratto di compravendita prevalendosi delle norme sull’errore essenziale.

2. Con petizione 12 luglio 2005 CE 1 - che nelle more della causa è deceduto ed al quale è pertanto subentrata la sua comunione ereditaria formata dalla moglie AP 1 e dal figlio AP 2 - ha convenuto in giudizio AO 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, chiedendo di accertare che il contratto di compravendita era stato validamente rescisso in base alle norme sul dolo e sull’errore essenziale rispettivamente sulle disposizioni sulla garanzia per difetti, di condannare il convenuto a restituire il prezzo di fr. 1'100'000.- oltre interessi al 5% dal 15 settembre 1998, di far ordine all’Ufficiale del Registro Fondiario di iscrivere il convenuto quale proprietario dei fondi compravenduti a restituzione accertata dei menzionati fr. 1'100'000.- più interessi, di condannare il convenuto al risarcimento del danno subito, e meglio delle spese legali assunte in particolare per cercare di rendere conforme il rustico alle norme edilizie, aumentato in replica dai prudenziali fr. 14’571.90 a fr. 62'653.45 oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2003 e di rigettare in via definitiva l’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di Lugano.

Il convenuto si è integralmente opposto alle petizione.

3. Esperita l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il Pretore, con la sentenza 8 marzo 2013 qui impugnata, ha integralmente respinto la petizione, ponendo la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 8'000.- a carico della parte attrice, tenuta altresì a rifondere alla controparte fr. 30'000.- per ripetibili. Il giudice di prime cure ha in sostanza ritenuto, fondandosi in particolare sulle testimonianze del figliastro del convenuto A__________ __________ e del notaio avv. S__________ __________, che l’attore era stato a suo tempo informato del fatto che il rustico era stato riattato senza le necessarie autorizzazioni. In tali circostanze ha pertanto escluso che il contratto di compravendita potesse essere risolto in base alle norme sul dolo, sull’errore essenziale o sulle disposizioni sulla garanzia per difetti, fermo restando che nemmeno era possibile ritenere che il contratto fosse nullo.

4. Con l’appello 17 aprile 2013 che qui ci occupa, avversato dal convenuto con risposta 31 maggio 2013, la parte attrice chiede di riformare il querelato giudizio nel senso dell’accoglimento della petizione e in via subordinata di annullarlo con conseguente rinvio degli atti al Pretore per un nuovo giudizio, il tutto con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi. Essa, con riferimento alla tematica del dolo, rimprovera al Pretore di aver ritenuto che il convenuto avesse debitamente allegato le circostanze alla base dell’informativa alla controparte e di aver poi concluso che quest’ultimo avesse effettivamente provato quelle circostanze. Per il resto, ribadisce che il contratto di compravendita era in ogni caso nullo per vari titoli, rilevando che sul tema la sentenza era stata motivata in modo insufficiente.

5. Della replica spontanea 4 luglio 2013 della parte attrice, della duplica spontanea 30 luglio 2013 del convenuto e dell’ulteriore scritto di triplica spontanea 8 agosto 2013 della parte attrice si dirà, se e per quanto necessario, nei prossimi considerandi.

6. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC; RS 272). Ritenuto che la procedura innanzi al Pretore è stata avviata prima di quella data, la stessa, fino alla sua conclusione, resta disciplinata dal diritto cantonale previgente (art. 404 cpv. 1 CPC) e meglio dal codice di procedura civile ticinese (CPC/TI; RL 3.3.2.1). Non così invece la procedura ricorsuale in rassegna, che, avendo preso avvio a seguito di una decisione pretorile comunicata dopo quella data, è retta dalle nuove disposizioni federali (art. 405 cpv. 1 CPC).

7. Preliminarmente occorre evadere le domande con cui da una parte il convenuto ritiene tardiva e con ciò irricevibile la replica spontanea della parte attrice e dall’altra quest’ultima chiede di verificare la tempestività della risposta all’appello.

7.1 Pur essendo pacifica l'ammissibilità di allegati spontanei delle parti in tutte le procedure, anche senza autorizzazioni specifiche (DTF 133 I 98 consid. 2.1, 137 I 195 consid. 2.3.1, 138 III 252 consid. 2.1 e 2.2; TF 4 aprile 2012 4A_334/2011 consid. 3.3; II CCA 28 giugno 2013 inc. n. 12.2012.209, 13 agosto 2013 inc. n. 12.2011.187, 7 ottobre 2014 inc. n. 12.2011.214, 12 aprile 2015 inc. n. 12.2012.39), la dottrina ammette la possibilità di replica spontanea in appello unicamente entro un breve periodo di tempo ( Trezzini, Commentario CPC, p. 104), fermo restando che il Tribunale federale ha in particolare ritenuto eccessivo un periodo di 18 giorni ( Trezzini, op. cit., nota 176 a p. 104 con rinvio a TF 8 dicembre 2009 4A_446/2009 consid. 1.3).

7.1 Trezzini, Commentario CPC Trezzini, Nel caso concreto preso atto che, per stessa ammissione della parte attrice, la replica spontanea è stata da lei inoltrata solo il trentesimo giorno dalla notificazione della risposta all’appello (cfr. replica spontanea p. 2, secondo cui a fronte di una risposta all’appello da lei ricevuta il 4 giugno 2013, la replica, datata 4 luglio 2013, è stata spedita quel medesimo giorno, come risulta dal timbro postale sulla busta allegata all’atto), la stessa non può essere ritenuta tempestiva e non può così essere considerata in questo giudizio (II CCA 12 marzo 2013 inc. n. 12.2011.92).

L’allegato di replica non conteneva per altro novità di rilievo.

L’allegato di replica non conteneva per altro novità di rilievo. 7.2 I dubbi dell’attrice in merito alla tempestività della risposta all’appello sono invece infondati. Nel suo allegato (risposta all’appello p. 1) il convenuto ha in effetti spiegato di aver ricevuto l’appello il 3 maggio 2013 e di aver introdotto il suo allegato nel termine di 30 giorni previsto dall’art. 312 cpv. 2 CPC, termine che sarebbe giunto a scadenza il 1° giugno 2013 e, cadendo di sabato, andava riportato al primo giorno feriale seguente (art. 142 cpv. 3 CPC), ossia a lunedì 3 giugno 2013. Ora, ritenuto che l’appello gli è stato inviato per posta il 2 maggio 2013 (cfr. l’ordinanza della presidente di questa Camera apposta a retro dell’appello, con il relativo timbro di notificazione ad opera della cancelleria del tribunale) ed è stato da lui ricevuto al più presto l’indomani, ossia il 3 maggio 2013, la sua risposta datata 31 maggio 2013, consegnata alla posta quel medesimo giorno (cfr. il timbro postale sulla busta allegata all’atto), è rispettosa del termine di 30 giorni previsto dalla legge ed è dunque tempestiva.

8. Con la prima censura d’appello la parte attrice, con riferimento alla tematica del dolo, ritiene che l’esistenza di un’eventuale informazione al suo indirizzo da parte del convenuto circa il fatto che il rustico era stato riattato senza le necessarie autorizzazioni nemmeno poteva essere oggetto dell’istruttoria, in quanto la controparte negli allegati preliminari aveva omesso di allegare debitamente le circostanze alla base di una tale informativa.

8.1 Il tema dell’allegazione dei fatti si situa al “crocevia” fra il diritto materiale (federale) e il diritto procedurale (cantonale: cfr. supra consid. 6). Il diritto della parte gravata dell’onere probatorio di dimostrare l’esattezza delle proprie affermazioni si fonda sull’art. 8 CC e presuppone che i fatti da provare, rilevanti ai fini del giudizio, siano stati allegati e sostanziati in maniera sufficiente. Trattandosi - come nel caso in esame - di pretese fondate sul diritto federale, la questione a sapere se i fatti siano stati allegati e sostanziati in maniera sufficiente attiene al diritto federale, mentre quella relativa alla modalità e ai termini in cui tale allegazione deve avvenire è regolata dal diritto cantonale.

Le esigenze poste alla motivazione della contestazione soggiacciono anch’esse al diritto processuale cantonale, entro i limiti posti dall’art. 8 CC, senza cioè che in tal modo sia possibile sovvertire le conseguenze dell’onere probatorio dedotte da questa norma (TF 10 luglio 2003 4P.50/2003 consid. 2.1 pubbl. in RtiD II-2004 p. 513, 1° settembre 2014 4A_534/2013 consid. 5). Chi contesta una pretesa deve pertanto motivare soltanto in modo tale da permettere all’altra parte di capire quali fatti sono contestati e di fornire quindi le prove delle quali porta l’onere. A dipendenza delle circostanze specifiche possono di conseguenza bastare anche contestazioni globali, ritenuto che esigenze più severe, analoghe a quelle che deve rispettare la parte cui incombe l’onere di provare, potrebbero al più giustificarsi in una situazione di bisogno, di “Beweisnot”, della controparte (DTF 115 II 1 consid. 4; TF 17 marzo 2005 4P.255/2004 consid. 4.2, 18 dicembre 2006 5P.391/2006 consid. 3.2, 22 febbraio 2010 5A_710/2009 consid. 2.3.1, 10 agosto 2010 4A_629/2009 consid. 4.1 pubbl. in SJ 2011 I p. 12, 1° settembre 2014 4A_534/2013 consid. 5; II CCA 20 novembre 2014 inc. n. 12.2013.43).

8.2 Nel caso di specie è decisamente a torto che la parte attrice rimprovera al giudice di prime cure di aver misconosciuto che il convenuto aveva omesso di addurre negli allegati preliminari che costei era stata a suo tempo informata del fatto che il rustico era stato riattato senza le necessarie autorizzazioni. La circostanza è stata in effetti sostenuta dal convenuto a più riprese sia nella risposta (p. 2, 3 e 4) sia nella duplica (p. 2, 3 e 4) e l’attrice è così malvenuta ad osservare, tanto più a fronte delle esigenze - di regola meno severe - poste alla motivazione della contestazione imposte dalla giurisprudenza, che una tale contestazione non sarebbe invece stata tale da permetterle di comprendere che il diverso assunto da lei addotto in petizione e con la replica, secondo cui essa era incorsa in un errore essenziale o era stata ingannata dolosamente o ancora che l’oggetto della compravendita era in tal modo difettoso, era stato a quel momento contestato dalla controparte (che del resto si era espressa proprio in quei termini a p. 4 della risposta). Ritenuto poi che l’onere della prova circa l’esistenza di una tale informativa incombeva pacificamente al convenuto, l’attrice non ha in ogni caso subito alcun pregiudizio dal fatto che la controparte possa eventualmente aver omesso di specificare in dettaglio chi, in quali circostanze di luogo e di tempo l’avrebbe così informata, tanto più che da un’attenta lettura degli allegati preliminari del convenuto, alle pagine sopra riportate, risulta che tutte quelle indicazioni erano state addotte in modo sufficiente.

9. Sempre sul tema del dolo, la parte attrice ritiene che il convenuto non aveva dimostrato che quest’ultima era stata a suo tempo informata che il rustico era stato riattato senza i necessari permessi, rispettivamente che le menzioni nel rogito circa i documenti consegnati e l’esclusione della garanzia facevano esplicito riferimento alla situazione di illegalità del fondo.

9.1 In merito a quest’ultima questione, riferita alla precisazione contenuta nel rogito (doc. A) secondo cui “ l’acquirente dichiara di aver ricevuto i documenti ” e “ viene espressamente esclusa qualsiasi garanzia per difetti prevista dagli art. 197 e 219 CO a mente degli art. 199 e 200 CO ”, si osserva che il notaio avv. S__________ __________, sentito in sede testimoniale, ha effettivamente dichiarato che “la questione dell’abusività non era stata inserita nel rogito perché era nata un’amicizia tra AO 1 e CE 1 e al primo sembrava uno sgarbo verso il secondo di indicare questo fatto” (verbale p. 6). Ritenuto che però in precedenza lo stesso testimone aveva pure dichiarato che l’attore “aveva ricevuto l’originale del classeur che conteneva tutte le fatture, piani di costruzione, permessi e varianti”, i quali comprendevano - come da lui precisato poco prima - quelli “richiesti e non concessi … e la variante che era stata poi autorizzata”, senza che nel rogito, nonostante il suo suggerimento, fosse poi stato specificato cosa era stato allora esattamente consegnato (dal che per l’appunto l’inserimento della clausola generica secondo cui “ l’acquirente dichiara di aver ricevuto i documenti ”), rispettivamente aveva riferito che il convenuto “aveva invece voluto inserire una clausola di esclusione di garanza per difetti perché aveva venduto la proprietà con una perdita di quasi fr. 400'000.- e non voleva dover rispondere di eventuali ulteriori problemi” e ancora che l’attore “sapeva che vi erano delle opere non autorizzate” anche perché, richiesto da quest’ultimo se fosse stato possibile posare una ulteriore piscinetta vicino al rustico, egli gli aveva per finire “detto che, data la situazione relativa ai permessi di costruzione che mancavano e al fatto che il terreno era considerato agricolo”, non gli sembrava un’idea molto brillante (verbale p. 5 e 6), è incontestabile che la clausola di esclusione della garanzia inserita nel rogito (secondo cui “ viene espressamente esclusa qualsiasi garanzia per difetti prevista dagli art. 197 e 219 CO a mente degli art. 199 e 200 CO ”) riguardasse anche l’aspetto dell’abusività del rustico; e che comunque, se così non fosse stato, l’attore era ad ogni modo a conoscenza della difettosità dell’oggetto compravenduto, per cui una responsabilità del convenuto per quel difetto era in ogni caso esclusa in virtù dell’art. 200 cpv. 1 CO.

9.2 Per la parte attrice, la specularità delle dichiarazioni rese dai testimoni A__________ __________ e dal notaio avv. S__________ __________, ossia quella particolare congruenza nel racconto a oltre dieci anni dagli eventi, avrebbe dovuto imporre al Pretore una certa prudenza nella valutazione di quelle dichiarazioni, tanto più a fronte dell’evidente e importante interesse dei due testi all’esito della procedura; ed oltretutto il giudice di prime cure non avrebbe considerato che il convenuto aveva rinunciato all’interrogatorio formale dell’attore, aveva omesso di provare che i documenti topici non sarebbero stati consegnati solo dopo l’incontro del marzo 2003 e nello scritto datato 21 agosto 2003 (doc. E) aveva comunicato al legale dell’attore di aver detto a quest’ultimo che solo il garage sotterraneo e un’infima parte - e non gran parte - del rustico non erano compresi nei lavori autorizzati.

La censura dev’essere disattesa. Contrariamente a quanto ritenuto dalla parte attrice, il fatto che le dichiarazioni rese dai testi A__________ __________ e dal notaio avv. S__________ __________ siano risultate sostanzialmente speculari e congruenti non è un indizio di inattendibilità, ma semmai proprio di attendibilità. Il fatto poi che il primo dei due testimoni fosse il figliastro del convenuto e avesse pacificamente ammesso di essere in un rapporto amicizia con lui (verbale p. 1) non implica ancora l’inattendibilità della sua deposizione, che deve invece risultare da gravi discordanze tra i fatti tessuti sul contenuto testimoniale al cospetto degli elementi di fatto desumibili da altre prove ( Cocchi/Trezzini, CPC-TI App., m. 75 ad art. 90; II CCA 5 luglio 2010 inc. n. 12.2009.23 per il caso della testimonianza di un amico di una parte; cfr. pure, per analogia, II CCA 15 marzo 1996 inc. n. 12.95.316 per il caso della testimonianza del suocero di una parte), in concreto né addotte né dimostrate, tanto più che - come detto - la sua versione è di fatto stata confermata dal secondo, della cui attendibilità non vi è in realtà motivo di dubitare, anche perché, come rilevato dal Pretore, rilasciando le dichiarazioni da lui rese, egli si è esposto a un procedimento disciplinare, mentre è escluso, in assenza di elementi concreti al proposito, che egli possa essere sospettato di avere un interesse all’esito della lite per la sola possibilità teorica di incorrere in una responsabilità personale. Quanto alle ulteriori circostanze evidenziate dall’attrice sul tema, si osserva quanto segue: dal fatto che il convenuto abbia innanzitutto rinunciato all’interrogatorio formale dell’attore non si può desumere alcunché, anche perché non è dato a sapere come questi si sarebbe poi espresso; la tesi dell’attrice secondo cui il giudice di prime cure non avrebbe considerato che il convenuto non aveva provato che i documenti topici non sarebbero stati consegnati solo dopo l’incontro del marzo 2003 è invece irricevibile per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), visto e considerato che l’attrice non ha spiegato per quali motivi di fatto o di diritto non si potesse condividere l’assunto pretorile secondo cui a fronte delle dichiarazioni dei due testimoni la portata probatoria della busta di cui al doc. AD, che a detta della parte attrice avrebbe dovuto attestare la ricezione della presunta documentazione topica e l’incontro del marzo del 2003 e che il convenuto aveva invece dichiarato non contenere la documentazione relativa agli abusi, non poteva che essere considerata estremamente debole; con lo scritto datato 21 agosto 2003 (doc. E) il convenuto non ha infine fatto che confermare quanto riferito dai due testimoni, ossia di aver a suo tempo informato l’attore del fatto che le opere erano abusive, ritenuto che dal fatto che in quel documento egli abbia asserito, forsanche cercando di minimizzare, che l’abuso era limitato al garage sotterraneo e ad un’infima parte del rustico non si può ancora intendere che la controparte non fosse stata informata della situazione esistente del rustico e meglio della sua non conformità alle disposizioni edilizie in vigore.

Cocchi/Trezzini 10. Con l’ultima serie di censure, l’attrice contesta il giudizio con cui il Pretore aveva escluso la nullità del contratto di compravendita di cui al doc. A, evocata dall’attore solo in sede conclusionale, rilevando che la nullità contrattuale subentrava unicamente, in caso di accordo sugli essentialia, laddove la legge stessa prevedeva una tale conseguenza (DTF 129 III 209 consid. 2), ciò che però non era qui il caso.

10.1 Essa osserva innanzitutto che, sul tema della nullità del contratto, la sentenza era stata motivata in modo insufficiente, ciò che a suo dire imponeva di annullare il querelato giudizio e di rinviare gli atti al Pretore per una nuova decisione.

Il diritto di ottenere una decisione motivata, che deriva dal diritto di essere sentito sancito dall’art. 29 cpv. 2 Cost., offre una garanzia minima e sussidiaria rispetto al diritto processuale cantonale. Essa esige che l’autorità giudicante indichi le ragioni che l’hanno portata a decidere in un senso piuttosto che in un altro, in modo tale da permettere al destinatario di capire la portata della decisione e di proporre i rimedi adeguati con cognizione di causa. Il giudice non deve necessariamente pronunciarsi su tutte le questioni e le prove proposte dalle parti: è sufficiente che esamini i temi rilevanti per il giudizio (DTF 134 I 83 consid. 4.1). Nel caso concreto è incontestabile che la motivazione della sentenza pretorile riassunta poc’anzi (giusta o sbagliata che sia) è chiara e permette all’attrice di capire perché la tesi della nullità del contratto era stata respinta e di presentare, come ha fatto, il rimedio giuridico appropriato con cognizione di causa (TF 11 agosto 2010 4A_585/2009 consid. 7.1). La doglianza ricorsuale è di conseguenza infondata.

10.2 L’attrice ribadisce che il contratto di compravendita di cui al doc. A doveva in ogni caso essere dichiarato nullo ai sensi dell’art. 20 CO per tutta una serie di motivi, segnatamente per il fatto che il suo oggetto e il suo scopo erano contrari alla legge, per l’esistenza di un vizio di forma, per il carattere immorale del contratto e per il fatto che lo stesso era elusivo della LDFR.

Il suo assunto è del tutto infondato, al limite del temerario.

10.2.1 Essa ritiene in primo luogo che il contratto di compravendita in esame sarebbe nullo in quanto aveva per oggetto una costruzione abusiva e con ciò illecita, esposta a un rischio fattivo e concreto di demolizione da parte dell’autorità. A torto. In realtà nulla impedisce di concludere contratti aventi per oggetto fondi edificati in violazione delle norme edilizie.

10.2.2 Essa rileva poi che il contratto perseguiva uno scopo contrario alla legge, ossia l’utilizzazione e soprattutto l’abitazione di un edificio abusivo, ed era nullo anche per questo motivo. Non è così. Lo scopo del contratto in parola, del tutto legittimo, è in effetti unicamente quello di trasferire la proprietà di un tale fondo da una persona a un’altra. Nessuna norma vieta del resto di concludere contratti di compravendita relativi a fondi edificati in violazione delle disposizioni edilizie.

10.2.3 A detta dell’attrice, il contratto di cui al doc. A, già nullo per il fatto che il notaio l’aveva rogato nonostante il suo oggetto e il suo scopo fossero illeciti, sarebbe stato pure nullo per vizio di forma in quanto nel rogito non erano stati inseriti alcuni punti essenziali necessari alla perfezione dell’accordo, e meglio il suo accordo all’acquisto di un fondo abusivo, la clausola di trasferimento dei rischi rispettivamente la clausola di esclusione della garanzia. Il rilievo è ancora una volta privo di fondamento. Ritenuto che - come si è appena visto - l’oggetto e lo scopo del contratto non erano affatto contrari alla legge, nulla impediva in realtà al notaio di rogare il relativo atto pubblico. Quanto all’asserita carenza di forma, tematica che deve essere già considerata irricevibile siccome le circostanze alla base della stessa sono state evocate per la prima volta e con ciò irritualmente solo in sede conclusionale (art. 78 CPC/TI), si osserva in ogni caso che la questione della conformità dell’oggetto compravenduto con le disposizioni edilizie non costituisce un elemento essenziale del contratto di compravendita (i cui essentialia sono invece solo l’oggetto del contratto e il prezzo, cfr. Cavin, Schweizerisches Privatrecht, Vol. VII/1, p. 2; II CCA 23 novembre 2006 inc. n. 12.2005.150) e non soggiaceva con ciò all’esigenza di forma, mentre che le clausole di trasferimento dei rischi e di esclusione della garanzia erano comunque state inserite nel rogito (cfr. doc. A).

Cavin 10.2.4 Per l’attrice, il contratto di compravendita sarebbe inoltre nullo, siccome concluso in maniera contraria ai buoni costumi, per il fatto che il notaio avrebbe gravemente disatteso i propri doveri di informazione e di imparzialità nei confronti delle parti, dato che aveva proceduto a rogare l’atto pur sapendo che sul fondo compravenduto vi era una costruzione abusiva e che il prezzo concordato era con ciò sproporzionato. Il rilievo deve senz’altro essere disatteso. Esso si basa in effetti su circostanze fattuali che non erano state addotte negli allegati preliminari e sono state evocate per la prima volta, e con ciò irritualmente (art. 78 CPC/TI), solo in sede conclusionale. Non è per altro stato provato che egli avesse disatteso gli obblighi di informazione e di imparzialità nei confronti delle parti, o ancora che il prezzo fosse sproporzionato alla reale situazione di fatto. E neppure è scontato che quelle circostanze, quand’anche fossero state addotte in modo rituale e provate, sarebbero state tali da comportare la nullità del contratto di compravendita.

10.2.5 L’attrice rimprovera infine al Pretore di non aver ritenuto che il contratto sarebbe stato in ogni caso nullo siccome elusivo degli scopi della LDFR. La censura dev’essere ancora una volta disattesa. Anche in questo caso essa si basa in effetti su circostanze che non erano state addotte negli allegati preliminari e sono state evocate per la prima volta, e con ciò irritualmente (art. 78 CPC/TI), solo in sede conclusionale. Il notaio avv. S__________ __________ ha comunque spiegato che, seguendo le istruzioni dei funzionari competenti, per l’unico fondo compravenduto soggetto alla LDFR, e meglio quello relativo al vigneto (il subalterno b della part. n. __________ RF di __________), aveva ottenuto il relativo permesso alla vendita al prezzo autorizzato, da lui poi concretamente applicato ed inserito nel rogito, e che per i rimanenti fondi compravenduti aveva poi provveduto a riportare il residuo del prezzo di vendita complessivamente concordato dalle parti (verbale p. 4, cfr. doc. A). In tali circostanze non si vede proprio come possa esservi stato un comportamento elusivo della legge.

11. Ne discende che l’appello dell’attrice deve essere respinto nella misura in cui è ricevibile, con conferma della sentenza pretorile.

Le spese processuali e le ripetibili della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 1'162'653.45, seguono la soccombenza (art. 106 CPC).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 106 CPC e la LTG

decide:

I. L’appello 17 aprile 2013 di AP 1 e AP 2 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

II. Le spese processuali di fr. 20’000.- sono a carico degli appellanti in solido, che rifonderanno alla controparte, sempre in solido, fr. 20’000.- per ripetibili di secondo grado.

III. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello La presidente Il vicecancelliere

La presidente Il vicecancelliere Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).

Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).