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This is a text translated from German to Rumantsch Grischun.
Botschaft betreffend Ausübung des Kaufrechts für das Areal Maissen in Ilanz

Sehr geehrter Herr Parlamentspräsident

Sehr geehrte Parlamentarierinnen, sehr geehrte Parlamentarier

Gestützt auf Art. 35 Abs. 1 lit. h und Art. 31 Abs. 1 lit. d Ziff. 4 der Gemeindeverfassung Ilanz/Glion unterbreiten wir Ihnen das folgende Sachgeschäft zur Vorberatung und Antragsstellung zuhanden der Urnengemeinde.

Ausgangslage

Die Gemeinde Ilanz/Glion verfügt seit dem 28. Juni 2021 über ein im Grundbuch vorgemerktes Kaufrecht für die Parzelle Nr. 485 des Quartiers Zentrum Bahnhof (Areal Maissen). Das Kaufrecht wurde bis zum 30. Juni 2026 vereinbart und kann gemäss Vertrag jederzeit ausgeübt werden.

Das Areal Maissen liegt am östlichen Ortseingang zu Ilanz an der Kantonsstrasse nach Castrisch gegenüber dem alten Migros Gebäude. Eigentümerin des Areals Maissen ist die Repower AG. Nach der Realisierung der Zufahrtsstrasse Via Resgia und dem ausgehandelten Landabtausch zwischen den Anstössern verbleibt eine Nutzfläche von 6'329 m2. Diese ist massgebend für die Berechnung des an die Repower AG zu entrichtenden Kaufpreises. Das Areal Maissen bildet Bestandteil des Quartierplans Zentrum Bahnhof, der im Jahr 2023 in Kraft gesetzt wurde.

Situationsplan mit bereinigter Grundfläche zum Areal Maissen (Parzelle 485) erstellt 
durch die Cavigelli Ingenieure AG.

Politische Diskussion

Anlässlich der Parlamentssitzung vom 25. Oktober 2023 reichte der Parlamentarier Jan Berni zusammen mit einundzwanzig Mitunterzeichnern eine Anfrage an den Gemeindevorstand betreffend das Areal Maissen in Ilanz ein. Der Wortlaut der Anfrage lautete wie folgt:

«Der Gemeindevorstand wird angewiesen, sich mit dem Erwerb des Areals Maissen (Parzelle Nr. 485, Kernzone, Arealplan Maissen) auseinanderzusetzen. Die Gemeinde zahlt jährlich eine beträchtliche Summe (CHF 40'000.00 bis 2026) an ein Kaufrecht für die Parzelle. Der Gemeindevorstand soll im Rahmen eines Berichts an das Parlament prüfen und aufzeigen, weshalb das Kaufrecht ausgeübt bzw. nicht ausgeübt werden soll. In diesem Zusammenhang sei überdies die Finanzierung eines allfälligen Erwerbs zu prüfen, sowie Formen von Realisierungsmöglichkeiten/Entwicklungsmöglichkeiten allenfalls durch Dritte zu diskutieren.»

Die Gemeindeverwaltung hat daraufhin einen Bericht zur Beantwortung der Anfrage verfasst, welcher vom Gemeindevorstand am 20. Februar 2024 zuhanden des Gemeindeparlaments verabschiedet wurde. An der Parlamentssitzung vom 21. Februar 2024 wurde der Bericht den Parlamentariern ausgehändigt und diskutiert. Der Antrag des Gemeindevorstands, das Kaufrecht auszuüben und das Areal Maissen zu erwerben, stiess in der Diskussion im Parlament auf breite Zustimmung.

Um das Geschäft voranzutreiben und eine Auslegeordnung für das weitere Vorgehen zu schaffen, wurde im Anschluss an die Parlamentssitzung im Sinne der neu erarbeiteten Grundlagen für ein gutes Projektmanagement ein schriftlicher Projektantrag zuhanden des Gemeindevorstands formuliert. Darin wurden der Grobablauf des Projekts, die erforderlichen Ressourcen und die Projektorganisation skizziert. Der Projektantrag wurde am 7. Mai 2024 vom Gemeindevorstand genehmigt.

Baurechtliche Rahmenbedingungen

Bund, Kantone und Gemeinden sorgen mit der Raumplanung dafür, dass der Boden zweckmässig und haushälterisch genutzt wird. Das revidierte Raumplanungsgesetz des Bundes fordert zur Erreichung dieses Ziels hauptsächlich die Umsetzung einer Siedlungsentwicklung nach innen. Dies bedeutet, dass brachliegende oder ungenügend genutzte Flächen in den Bauzonen künftig besser genutzt werden müssen. Zu grosse Bauzonen müssen verkleinert werden (Raumplanung - UVEK unter admin.ch).

Quartierplan

Wie bereits eingangs erwähnt, liegt für das Areal Maissen ein rechtsgültiger Quartierplan vor. Er ist am 4. April 2023 in Kraft getreten. Damit kann eine Überbauung auf dieser Parzelle ohne weitere Verzögerungen wegen fehlender Planungsinstrumente an die Hand genommen werden.

Der Gestaltungsplan erlaubt zwei grundsätzliche Szenarien:

Nutzung für Wohnen/Gewerbe/Dienstleistungen: Die Baufenster F1 bis F6 sind genau ausgeschieden (gemäss Richtprojekt Repower AG, RLC Immoprojekt AG). Die maximalen Höhen der einzelnen Baufelder sind in m ü. M. festgelegt.

Nutzung als Schulstandort (zusätzlich zu Wohnen/Gewerbe/Dienstleistungen): Das Baufenster FB ist ebenfalls festgelegt (zusätzlich zu F1 bis F6). Auch dort ist eine maximale Höhe in m.ü.M. festgelegt.

Auszug aus dem Quartierplan: Die Baufelder E1 und E2 sind nicht Teil des Kaufrechts. 
Die Parzelle Nr. 487 befindet sich im Privateigentum.

Zonenzuweisung

Das Areal Maissen befindet sich in der Kernzone und ist dem Entwicklungsbereich Bahnhof zugeordnet. Gemäss Baugesetz (Art. 55, Entwicklungsbereiche) und Quartierplan Zentrum Bahnhof können auf dem Grundstück Gebäudeeinheiten mit 4 bis 6 Geschossen realisiert werden. Das erlaubt eine relativ hohe Dichte der Überbauung und punktuell können die Gebäude eine Höhe bis zu 21 Meter erreichen (Fassadenhöhe gemäss Zonenschema 14 Meter). Diese Mehrhöhe wird aber nur unter der Voraussetzung gewährt, dass ein entsprechender qualitativ hochwertiger Freiraum ausgebildet wird und dass ein qualitätssicherndes Verfahren durchgeführt wird. Die Überbauung dieses zurzeit unternutzten Areals würde dem raumplanerischen Grundsatz der Verdichtung des Siedlungsgebiets nach innen voll und ganz entsprechen.

Erschliessung

Das Areal Maissen ist sehr gut erschlossen. Werkleitungen und Zufahrtstrassen sind vorhanden. Über die neu erstellte Erschliessungsstrasse entlang des Glenners ist die Bauparzelle für den Individualverkehr bereits bestens erschlossen. Die Parzelle liegt zudem unmittelbar beim Bahnhof Ilanz, somit ist auch eine optimale Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr garantiert.

		

Quelle: Richtprojekt Areal Maissen der RLC Immoprojekt AG Rheineck vom September 2018.

Richtprojekt Areal Maissen

Gemäss dem Richtprojekt der RLC Immoprojekt AG Rheineck, welches im Auftrag der Repower AG im Jahr 2018 erarbeitet wurde, sind auf dem Areal Maissen sechs Wohneinheiten vorgesehen. Der zwischen den Neubauten entstehende innenliegende Freiraum bildet die gemeinsame Mitte der Überbauung. Er ist als vielfältig nutzbarer, qualitativ hochwertiger Gartenraum mit Fusswegen, Aufenthalts- und Spielbereichen zu gestalten. Innerhalb des Areals sollen keine Autos verkehren, die PKW-Zufahrten werden an den Arealrändern platziert. Aussenparkplätze werden an den Arealrändern entlang der Strassen angeordnet. Die Parkplätze für die Anwohner werden im Untergeschoss situiert. Der definitive Wohnungsspiegel liegt nicht vor, er muss mit den allfälligen Baurechtsnehmern festgelegt werden. Bei vorsichtiger Kalkulation könnten auf dem Areal Maissen rund 60 Wohnungen und zusätzliche Gewerbeflächen realisiert werden.

Tabelle erstellt durch die Abteilung Finanzen der Gemeinde Ilanz/Glion.

Risiken aus Sicht der Gemeinde

Das Projektteam «Areal Maissen» hat sich auch mit den möglichen Risiken eines Erwerbs und einer Überbauung des Areals Maissen auseinandergesetzt.

Altlasten

Das Areal Maissen wurde früher als Gewerbezone genutzt. Im Jahr 2011 wurde es von der Stadt Ilanz in eine Kernzone umgezont. Die bestehenden Gewerbebauten müssen abgebrochen und entsorgt werden, um eine sinnvolle Überbauung zu ermöglichen. Die Gebäude enthalten einige belastete Baustoffe (Altlasten). Diese wurden durch ein spezialisiertes Umweltbüro eruiert und der Aufwand für die Entsorgung quantifiziert. Sie bewegen sich zwischen CHF 100'000.00 und CHF 200'000.00, je nachdem was vor Ort genau angetroffen wird. Gemäss Kaufrechtvertrag muss die Verkäuferin die Kosten für die Entsorgung der Altlasten an der Bausubstanz und im Untergrund übernehmen.

Einsprachen

Durch eine neue Überbauung beim Bahnhof Ilanz werden die Anstösser, welche nun schon eine relativ lange Zeit mit Emissionen aus der Bautätigkeit konfrontiert sind (Center Marcau, Ersatzneubau RhB, Postautoplatz, Bahnhofplatz), weiterhin mit Baulärm und anderen Beeinträchtigungen aus dem Baubereich rechnen müssen. Einsprachen von Nachbarn können deshalb nicht ausgeschlossen werden. Eventuell könnte es auch Einsprachen von Seiten der Umweltorganisationen geben, wobei dies eher unwahrscheinlich ist, weil sich das Areal Maissen in der Kernzone befindet und die Quartierplanung ohne Einsprachen abgeschlossen werden konnte.

Erhöhung des Fremdkapitals und der Fremdkapitalzinsen

Der Kauf des Areals Maissen muss grösstenteils über Fremdkapital finanziert werden. Dies wird eine zusätzliche Belastung des jährlichen Finanzhaushalts mit Fremdkapitalzinsen zur Folge haben. Bis zum Bau der neuen Gebäude werden die Fremdkapitalzinsen grösstenteils durch den Ertrag aus der Vermietung der bestehenden Gewerbebauten finanziert. Nach Fertigstellung der neuen Gebäude auf dem Areal Maissen werden sie durch die verrechneten Baurechtzinsen finanziert. Weitere Ausführungen zu den finanziellen Auswirkungen sind unter dem Kapitel Finanzierung zu finden.

Die Gemeinde Ilanz/Glion beabsichtigt nicht, das Areal Maissen mit Gemeindemitteln in Wert zu setzen. Sie tritt als Baurechtsgeberin auf und wird mit Hilfe eines Investorenwettbewerbs geeignete Investoren suchen. Für die Finanzierung der Investitionen sollen also Dritte (Wohnbaugenossenschaften, Pensionskassen, einheimisches Gewerbe, o.ä.) gesucht werden.

Mehrwert aus Sicht der Gemeinde

Neben den Risiken eröffnen sich für die Gemeinde Ilanz/Glion bedeutende Chancen durch den Erwerb des Areals Maissen.

Einflussnahme auf städtebauliche Entwicklung

Im neuen Baugesetz der Gemeinde Ilanz/Glion wird für das Quartier Zentrum Bahnhof eine qualitätsvolle bauliche Entwicklung mit Wohnnutzung und Nutzung durch Dienstleistungsbetriebe postuliert. Mit dem Erwerb des Areals Maissen hält sich die Gemeinde alle Optionen offen, um eine zielgerichtete Wohnbaupolitik in diesem Quartier zu fördern. Sie sichert sich die Möglichkeit, die städtebauliche Entwicklung des Zentrums Bahnhof aktiv mitzugestalten.

Schaffung von bezahlbarem Wohnraum

Auf dem Gebiet der Stadt Ilanz ist das Bauland knapp. Es gibt nicht viele Parzellen, die noch nicht überbaut sind. Als Folge davon sind die Boden-, Immobilien- und Mietpreise in den letzten Jahren stark gestiegen. Bezahlbarer Wohnraum ist in der Stadt Ilanz heute schwierig zu finden.

Das Areal Maissen ist die einzige, grössere Baulandfläche in der Stadt Ilanz, die zum Verkauf steht und für die städtebauliche Entwicklung von Bedeutung ist. Aus raumplanerischer Sicht ist in nächster Zukunft nicht mit Neueinzonungen zu rechnen. Das Areal bietet daher aus wohnplanerischer Sicht ideale Voraussetzungen, um gemäss dem kommunalen räumlichen Leitbild «kostengünstige, differenzierte und vielfältige Wohnformen und -qualitäten als Standortfaktor» zu fördern (KRL Kap. 7 Schlussfolgerungen, Nr. 7, S. 100).

Schaffung von Räumlichkeiten für Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe

Das Richtprojekt der RLC Immoprojekt AG Rheineck sieht vor, dass das Erdgeschoss entlang der Via Mulin und der Glennerstrasse zu einem belebten Stadtraum beitragen soll. Daher sind im Erdgeschoss der Häuser A1, A2 und A3 publikumsorientierte Nutzungen (z.B. Verkauf, Gewerbe, Büro, Dienstleistungen) anzuordnen. Die publikumsorientierte Nutzungstiefe beträgt ca. 6 Meter. Die Bebauung soll als urbane Strukturierung den Strassenraum am Bahnhofplatz und entlang den Strassen Via Mulin und Glennerstrasse prägen.

Arbeitskräftemangel als Herausforderung

Arbeitskräfte zu finden und an einen Betrieb zu binden, ist für viele Branchen in unserer Region eine grosse Herausforderung. Betriebe auf dem Land und in Tourismusdestinationen sind davon stärker betroffen als Unternehmungen in den Städten. Arbeitnehmende suchen nicht nur einen interessanten Arbeitsplatz, sondern auch eine attraktive Arbeits- und Wohnregion.

Wachstum Wohnbevölkerung

Eine attraktive Wohnbaupolitik kann zu einem Wachstum der Wohnbevölkerung führen. Eine höhere Wohnbevölkerung kann auch höhere Steuereinnahmen bedeuten. Wichtig ist dabei aber, dass auf ein qualitatives Bevölkerungswachstum geachtet wird. Ziel der Entwicklung des Areals Maissen muss es daher sein, eine Mischnutzung sicherzustellen, indem Wohnraum für Familien, für junge Menschen, für Senioren, für einkommensstarke und einkommensschwache Personen, für Einheimische und zugezogene Arbeitskräfte geschaffen wird.

Kaufrecht zu günstigen Konditionen

Im Kaufrechtvertrag ist der Kaufpreis mit CHF 900.00 pro Quadratmeter festgesetzt. Für Bauland in der Stadt-Kernzone ist dieser Preis als günstig einzustufen. Der Kaufvertrag enthält weitere Regelungen, die für die Gemeinde Ilanz/Glion vorteilhaft sind. So werden beispielsweise die jährlichen Zahlungen für das Kaufrecht in Höhe von CHF 40'000.00 bei Ausübung des Kaufrechts auf den zu entrichtenden Kaufpreis angerechnet. Wie bereits oben ausgeführt, hat die Verkäuferin zudem die Kosten für die Entsorgung allfälliger Altlasten zu übernehmen.

Bei der Quartierplanung Zentrum Bahnhof wurde eine Landumlegung und Grenzbereinigung zwischen den Eigentümern der Beizugsparzellen vereinbart. Gemäss dieser schuldet die Gemeinde Ilanz/Glion der Repower AG für die Abtretung von 305 m2 einen Betrag von rund CHF 300'000.00. Bei Nichtausübung des Kaufrechts würde dieser Betrag zur Zahlung fällig.

Finanzierung

Der Kaufpreis für das Land beträgt - wie bereits erwähnt - CHF 900.00/m2. Bei einer anrechenbaren Fläche von 6'329 m2 entspricht dies einem Gesamtkaufpreis von CHF 5'696'100.00. Hinzu kommt eine Pauschalentschädigung von CHF 50'000.00 für die bestehenden, baufälligen Gebäude. Bei Ausübung des Kaufrechts kann die Summe der jährlichen Zahlungen für das Kaufrecht vom Kaufpreis abgezogen werden. Bis zum Vertragsabschluss im Sommer 2025 können somit vier Zahlungen à CHF 40'000.00, gesamthaft CHF 160'000.00 in Abzug gebracht werden. Zusammenfassend betrachtet, könnte die Gemeinde Ilanz/Glion das Areal Maissen zu einem Kaufpreis von CHF 5'586'100.00 erwerben.

Die Abwicklung des Kaufvertrags und die Durchführung des Investorenwettbewerbs werden voraussichtlich zusätzliche Kosten für externe Dienstleistungen in der Höhe von rund CHF 160'000.00 verursachen.

Tabelle erstellt durch die Abteilung Finanzen der Gemeinde Ilanz/Glion.

Die Nettoschuld pro Einwohner steigt nach dem Kauf des Areals Maissen nicht, weil das Grundstück als Finanzvermögen in der Bilanz der Gemeinde Ilanz/Glion aktiviert wird. Grundstücke, welche als Finanzvermögen bilanziert sind, werden nicht jährlich abgeschrieben, sondern gemäss der Rechnungslegung nach HRM2 alle 10 Jahre zum Marktwert am Bilanzierungsstichtag neu bewertet.

Für die Finanzierung des Erwerbs des Areals Maissen stehen grundsätzlich zwei Möglichkeiten offen: Fremdfinanzierung oder Eigenfinanzierung.

Fremdfinanzierung

Die aktuellen Zinskonditionen für die Aufnahme eines Kredits bei den Finanzinstituten betragen je nach Laufzeit zwischen 1 % bis 1.50 %.

Ein Kredit von CHF 5.65 Mio. würde aktuell bei einem Zinssatz von 1.5 % einen jährlichen Zinsaufwand von CHF 84'750.00 verursachen. Gemäss Auskunft der Repower AG sind die bestehenden Gebäulichkeiten heute teilweise an Dritte vermietet. Der Bruttoertrag aus den Mietzinseinnahmen bewegt sich zwischen CHF 60'000.00 und CHF 80'000.00 jährlich. Der Unterhaltsaufwand wird von der Repower AG auf rund CHF 10'000.00 pro Jahr beziffert.

Tabelle erstellt durch die Abteilung Finanzen der Gemeinde Ilanz/Glion.

Langfristig gesehen müssen der zusätzlichen Zinsbelastung die potentiellen Mehreinnahmen der Gemeinde aus der Inwertsetzung des Areals gegenübergestellt werden. Angedacht ist es, das Areal Maissen nach dem Kauf einem oder mehreren Investoren im Baurecht für die Realisierung des Wohnbauprojekts abzutreten.

Für die Ermittlung des Baurechtszinses gibt es verschiedene Modelle. Das Basler Modell beruht auf den Werten des Grundstücks, der errichteten Bauwerke und dem Ertragswert. Es kommt demnach darauf an, an wen das Grundstück oder die Grundstücksteile im Baurecht zur Verfügung gestellt werden und was darauf errichtet wird. Je höher die erwartete Rendite der Bauwerke, desto höher kann der Baurechtszins angesetzt werden.

Die Entscheidung über das Berechnungsmodell zum Baurechtszins hat nachhaltige Folgen. Mögliche Kostenrisiken, die Wertentwicklung des Grundstücks sowie Preisschwankungen sollten berücksichtigt werden. Hier muss sicher eine wirtschaftliche und juristische Beratung in Anspruch genommen werden, um einen zielführenden Entscheid treffen zu können.

Eigenfinanzierung

Immobilienstrategie der Gemeinde Ilanz/Glion:

Gemäss der im Jahr 2021 fertiggestellten Immobilienstrategie ist die Gemeinde Ilanz/Glion Eigentümerin von rund 300 Gebäuden. Hinzu kommen verschiedene nicht überbaute Parzellen im Siedlungs- und Landwirtschaftsgebiet. Viele Gebäude sind sanierungsbedürftig und werfen keinen oder sehr geringen Ertrag ab. Die Unterhaltskosten für diese Gebäude sind demgegenüber hoch. Es muss deshalb geprüft werden, welche Gebäulichkeiten allenfalls veräussert oder zur Entwicklung an Privatpersonen im Baurecht abgegeben werden können.

Die Abteilung Planung und Bau wurde vom Gemeindevorstand beauftragt, die Immobilienstrategie weiter zu entwickeln und umzusetzen.

Mehreinnahmen aus Steuern:

Bei Realisierung der Überbauung auf dem Areal Maissen kann davon ausgegangen werden, dass die Bevölkerung der Gemeinde Ilanz/Glion wächst. Dies hat direkten Einfluss auf die Steuereinnahmen der Gemeinde. Bei einer vorsichtigen Schätzung könnte von einem Bevölkerungswachstum von rund 120 Einwohnern ausgegangen werden.

Tabelle erstellt durch die Abteilung Finanzen der Gemeinde Ilanz/Glion.

Wenn von den zusätzlichen 120 Einwohnern lediglich 35 Personen jährlich Steuern in Höhe von CHF 4'500.00 entrichten, ergäbe dies zusätzliche Steuereinnahmen in Höhe von CHF 157'500.00. Hinzu kämen Liegenschaftssteuern, Wasser- und Abwassergebühren und Tourismustaxen im Betrag von rund CHF 64'000.00. Davon müssten die Mehrausgaben für Bildung, Gesundheit, Soziales und allgemeinen Unterhalt abgezogen werden. Per Saldo ergäbe sich gemäss dieser vorsichtigen Schätzung ein Mehrertrag von rund CHF 140'000.00 pro Jahr zugunsten der Gemeinderechnung.

Tabelle erstellt durch die Abteilung Finanzen der Gemeinde Ilanz/Glion.

Wohnbaupolitik der Gemeinde Ilanz/Glion

Für die Gemeinde Ilanz/Glion muss die Entwicklung gut erschlossener, brachliegender Baulandflächen oberste Priorität haben. Der Gemeindevorstand erachtet das Kaufrecht am Areal Maissen als einmalige Chance, um eine aktive Wohnbaupolitik zu definieren und voranzutreiben. Das Areal Maissen ist voll erschlossen, sofort überbaubar und verfügbar. Deshalb ist der Erwerb des Areals Maissen aus wohnbaupolitischer Sicht äusserst interessant. In zweiter Priorität soll die Überbauung des Areals Fistez in Castrisch mit einem Mix an Wohnformen vorangetrieben werden. Im Gegensatz zum Areal Maissen muss hier jedoch der Abschluss der Revision der Ortsplanung abgewartet werden, bevor die Planung und Realisierung dieses Vorhabens an die Hand genommen werden kann.

Mit dem Erwerb des Areals Maissen hält sich die Gemeinde alle Optionen offen und kann die städtebauliche Entwicklung des Zentrums von Ilanz aktiv mitgestalten.

Empfehlung des Gemeindevorstands

Aus den dargelegten Gründen vertritt der Gemeindevorstand die Meinung, dass die Gemeinde Ilanz/Glion das Kaufrecht ausüben und das Areal Maissen erwerben sollte. Die finanzielle Belastung für die Gemeinde wird bei Nutzung der skizzierten Optionen als tragbar eingestuft.

Antrag

Gestützt auf die vorangehenden Ausführungen stellt der Gemeindevorstand dem Gemeindeparlament folgende Anträge:

auf die Vorlage sei einzutreten;

Genehmigung der Ausübung des Kaufrechts für Parzelle Nr. 485 des Quartiers Zentrum Bahnhof (Areal Maissen) zuhanden der Urnenabstimmung vom 18. Mai 2025 oder 28. September 2025;

Gewährung eines Verpflichtungskredits in der Höhe von CHF 5.65 Mio. für den Erwerb der Parzelle Nr. 485 des Quartiers Zentrum Bahnhof (Areal Maissen) zuhanden der Urnenabstimmung;

Delegation der Kompetenz zum Abschluss des Kaufvertrags, gemäss den vorstehenden Ausführungen, an den Gemeindevorstand.

	

	

	Ilanz/Glion, den 24. September 2024	Gemeindevorstand Ilanz/Glion

2

1
Messadi pertuccont execuziun dil dretg da cumpra per igl areal Maissen a Glion

Preziau signur president dil parlament

Stimadas parlamentarias, stimai parlamentaris

Sebasond sin art. 35 al. 1 lit. h ed art. 31 al. 1 lit. d cef. 4 dalla constituziun communala dad Ilanz/Glion suttamettein nus a Vus la suandonta fatschenta per la predeliberaziun e proposta per mauns dalla votaziun all'urna.

Situaziun da partenza

La vischnaunca Ilanz/Glion posseda dapi ils 28 da zercladur 2021 in dretg da cumpra ch'ei impurtaus el cudisch funsil per la parcella nr. 485 el quartier center dalla staziun (areal Maissen). Il dretg da cumpra vala entochen ils 30 da zercladur 2026 e sa tenor contract vegnir exequius da tut temps.

Igl areal Maissen sesanfla all'entrada orientala dil marcau da Glion sper la via cantunala en direcziun da Castrisch visavi digl edifeci vegl dalla Migros. Proprietaria digl areal Maissen ei la Repower SA. Suenter la realisaziun dalla via d'access Via Resgia ed il brat da terren denter ils vischins cunfinonts resta ina surfatscha utilisabla da 6'329 m2. Quella ei decisiva per calcular il prezi da cumpra ch'ei da pagar alla Repower SA. Igl areal Maissen fuorma ina part dil plan da quartier center dalla staziun ch'ei vegnius mess en vigur igl onn 2023.

Plan da situaziun cun la surfatscha da basa purificada digl areal Maissen (parcella 485)
dil biro d'inschignier Cavigelli Ingenieure SA.

Discussiun politica

A caschun dalla sesida dil parlament dils 25 d'october 2023 ha il parlamentari Jan Berni, ensemen cun ventgin consutsignaders, inoltrau ina damonda alla suprastonza communala concernent igl areal Maissen a Glion. Il text dalla damonda era il suandont (text original per tudestg):

«Der Gemeindevorstand wird angewiesen, sich mit dem Erwerb des Areals Maissen (Parzelle Nr. 485, Kernzone, Arealplan Maissen) auseinanderzusetzen. Die Gemeinde zahlt jährlich eine beträchtliche Summe (CHF 40'000.00 bis 2026) an ein Kaufrecht für die Parzelle. Der Gemeindevorstand soll im Rahmen eines Berichts an das Parlament prüfen und aufzeigen, weshalb das Kaufrecht ausgeübt bzw. nicht ausgeübt werden soll. In diesem Zusammenhang sei überdies die Finanzierung eines allfälligen Erwerbs zu prüfen, sowie Formen von Realisierungsmöglichkeiten/Entwicklungsmöglichkeiten allenfalls durch Dritte zu diskutieren.»

L'administraziun communala ha sin quei redegiu in rapport per rispunder alla damonda, il qual ei vegnius deliberaus dalla suprastonza communala ils 20 da fevrer 2024 per mauns dil parlament communal. A caschun dalla sesida dil parlament dils 21 da fevrer 2024 ei il rapport vegnius suttamess e discutaus dil parlament. La proposta dalla suprastonza communala da far diever dil dretg da cumpra ed acquistar igl areal Maissen ha anflau gronda accoglientscha ella discussiun el parlament.

Per promover la fatschenta e per crear ina survesta generala per ils proxims pass ei vegniu formulau suenter la sesida dil parlament ina damonda da project en scret per mauns dalla suprastonza communala. Quei el senn dalla nova basa per in bien management da projects. En quella damonda ei vegniu fatg in sboz dil process general dil project, dallas resursas necessarias e dall'organisaziun. La damonda da project ei vegnida approbada dalla suprastonza communala ils 7 da matg 2024.

Cundiziuns da rama per la construcziun

La confederaziun, ils cantuns e las vischnauncas procuran cun la planisaziun dil territori ch'il terren vegn duvraus a moda cunvegnenta e spargnusa. La lescha federala davart la planisaziun dil territori revedida pretenda per contonscher quella finamira principalmein la realisaziun d'in svilup dil habitadi encunter anen. Quei munta che surfatschas ellas zonas da baghegiar che vegnan buca nezegiadas ni duvradas insuffizientamein, ston vegnir utilisadas meglier il futur. Zonas da baghegiar memia grondas ston vegnir reducidas (planisaziun dil territori - DATEC sut admin.ch).

Plan da quartier

Sco gia menziunau all'entschatta ei in plan da quartier giuridicamein valeivel aovn maun per igl areal Maissen. El ei entraus en vigur ils 4 d'avrel 2023. Aschia sa vegnir realisau ina surbaghegiada sin quella parcella senza ulteriurs retardaments pervia da munconza d'instruments da planisaziun.

Il plan da formaziun lubescha dus scenaris generals:

Utilisaziun per habitar/commerci/survetschs: Las surfatschas da baghegiar F1 entochen F6 ein vegnidas definidas (tenor il project directiv Repower SA, RLC Immoprojekt SA). Las altezias maximalas dallas singulas surfatschas da baghegiar ein fixadas en meters sur mar.

Utilisaziun sco liug da scola (supplementarmein tier habitar/commerci/survetschs): La surfatscha da baghegiar FB ei medemamein definida (supplementarmein tier F1 entochen F6). Era cheu ei l'altezia maximala fixada en meters sur mar.

Extract dil plan da quartier: Las surfatschas da baghegiar E1 ed E2 fuorman buca part dil dretg 
da cumpra. La parcella nr. 487 ei en proprietad privata.

Attribuziun alla zona

Igl areal Maissen sesanfla ella zona da coc ed ei partgius tier al sectur da svilup dalla staziun. Tenor lescha da baghegiar (art. 55, secturs da svilup) e plan da quartier center dalla staziun san vegnir construi sin quella surfatscha unitads d'edifecis cun 4 entochen 6 alzadas. Quei lubescha da surbaghegiar igl areal a moda cumpacta e cun baghetgs che contonschan punctualmein in'altezia dad entochen 21 meters (altezia dalla fatschada tenor schema da zonas 14 meters). Quell'altezia supplementara vegn denton mo concedida sut la premissa ch'ei vegn scaffiu in spazi liber d'aulta qualitad e ch'ei vegn menau atras ina procedura che garantescha la qualitad. La surbaghegiada da quei areal che vegn ozilgi buca nezegiaus cumpleinamein corrispundess aschia als principis dalla planisaziun da concentrar il territori habitau viers igl intern.

Avertura

Igl areal Maissen ei colligiaus fetg bein. Las lingias ed ils conducts sco era las vias d'access ein avon maun. Sur la via d'access niev construida per liung dil Glogn ei la parcella da baghegiar gia colligiada per il traffic individual. La parcella schai plinavon sper la staziun da Glion ed ei cheutras era colligiaus a moda favoreivla al traffic public.

		

Fontauna: Project directiv areal Maissen dalla RLC Immoprojekt AG Rheineck dil settember 2018.

Project directiv areal Maissen

Tenor il project directiv dalla RLC Immoprojekt AG Rheineck ch'ei vegnius elaboraus per incumbensa dalla Repower SA igl onn 2018, ein sis unitads da habitar previdas sin igl areal Maissen. Il spazi liber che sesanfla denter ils novs edifecis fuorma la part centrala dalla surbaghegiada. El ei da concepir sco spazi d'iert utilisabel d'aulta qualitad cun vias da pedunzs, spazis da recreaziun e da giugar. Enteifer igl areal duein negins autos carrar, ils access per ils autos vegnan plazzai als urs digl areal. Parcadis externs vegnan tschentai als urs digl areal per liung dallas vias. Ils parcadis per las habitontas ed ils habitonts vegnan situai el plaun sutterran. Il diember definitiv da habitaziuns ei aunc buc avon maun e sto vegnir fixaus cun ils eventuals proprietaris dil dretg da baghegiar. Cun ina calculaziun precauta savessen rodund 60 habitaziuns e surfatschas supplementaras da commerci vegnir realisadas.

Tabella dalla partiziun finanzas dall'administraziun communala Ilanz/Glion.

Rescas ord vesta dalla vischnaunca

La gruppa da project «Areal Maissen» ei era s'occupada cun las rescas pusseivlas el cass d'ina cumpra e surbaghegiada digl areal Maissen.

Grevezias veglias

Igl areal Maissen ei vegnius duvraus pli baul sco zona da commerci. Igl onn 2011 ei el vegnius zonaus dil marcau da Glion en ina zona da coc. Ils edifecis da commerci existents ston vegnir disfatgs e dismess per possibilitar ina surbaghegiada. Ils edifecis cuntegnan entgins materials da baghegiar contaminai (grevezias veglias). In biro specialisau per igl ambient ha eruiu quellas e quantificau las expensas per la dismessa. Ellas semovan denter CHF 100'000.00 e CHF 200'000.00, tut tenor tgei ch'ins anfla exact al liug. Tenor il contract da dretg da cumpra sto la vendidra surprender ils cuosts per la dismessa dallas grevezias veglias vid substanzas da construcziun ed el terren.

Protestas

Muort la nova surbaghegiada tier la staziun da Glion vegnan ils vischins ch'ein ussa gia dapi in relativ liung temps cunfrontai cun emissiuns dallas lavurs da construcziun (Center Marcau, construcziun nova dalla viafier retica, plazza d'autos da posta, plazza dalla staziun) a stuer quintar vinavon cun canera da construcziun ed auters disturbis el sectur da construcziun. Protestas da vischins san perquei buca vegnir excludidas. Forsa savess ei era dar protestas dalla vart dallas organisaziuns d'ambient, quei ei plitost pauc probabel, cunquei ch'igl areal Maissen sesanfla ella zona da coc e la planisaziun da quartier ei gia vegnida terminada senza protestas.

Augment dil capital jester e dils tscheins da capital jester

La cumpra digl areal Maissen sto per gronda part vegnir finanziada cun capital jester. Quei vegn a haver per consequenza che la situaziun finanziala vegn engreviada supplementarmein cun tscheins da capital jester. Tochen tier la construcziun dils novs edifecis vegnan ils tscheins da capital jester finanziai per gronda part cun il recav ord l'affittaziun dils edifecis da commerci existents. Suenter che las lavurs da construcziun egl areal Maissen ein terminadas, vegnan els finanziai cun ils tscheins dil dretg da baghegiar che vegnan tschentai a quen. Ulteriuras explicaziuns davart las consequenzas finanzialas ein d'anflar sut il capetel finanziaziun.

La vischnaunca Ilanz/Glion ha buca l'intenziun da realisar igl areal Maissen cun mieds communals. Ella sepresenta sco patruna dil dretg da baghegiar e vegn a tschercar investurs adattai cun agid d'ina concurrenza d'investurs. Per la finanziaziun dallas investiziuns duein pia tiarzs (societads e cooperativas per la construcziun da habitaziuns, cassas da pensiun, commerci indigen, ni semegliont) vegnir encurri.

Plivalur ord vesta dalla vischnaunca

Sper las rescas sesarvan cun la cumpra digl areal Maissen era schanzas impurtontas per la vischnaunca Ilanz/Glion.

Influenza sin il svilup urbanistic

Ella nova lescha da baghegiar dalla vischnauncaa Ilanz/Glion vegn postulau per il quartier center dalla staziun in svilup architectonic da qualitad cun diever da habitaziuns e cun il diever entras interpresas da survetschs. Cun la cumpra digl areal Maissen tegn la vischnaunca aviert tut las opziuns per promover ina politica da construcziun da habitaziuns en quei quartier. Ella garantescha la pusseivladad da contribuir activamein al svilup da baghegiar tier il center dalla staziun.

Creaziun da spazi da habitar pagabel

Sin il territori dil marcau da Glion ei il terren da baghegiar scars. Ei dat buca bia parcellas ch'ein aunc buca surbaghegiadas. Sco consequenza ein ils prezis da terren, d'immobilias e locaziun s'augmentai ils davos onns fermamein. Igl ei oz grev d'anflar spazi da viver pagabel el marcau da Glion.

Igl areal Maissen ei la suletta surfatscha da terren da baghegiar pli gronda el marcau da Glion ch'ei en vendita e ch'ei d'impurtonza per il svilup architectonic urbanistic. Ord vesta dalla planisaziun dil territori eis ei il proxim temps buca da quintar cun novas enzonaziuns. Igl areal porscha perquei ord vesta dalla planisaziun da habitar premissas idealas per promover tenor il maletg empalont dil territori communal «fuormas e qualitads da habitar favoreivlas, differenziadas e vastas sco factur dil liug» (KRL cap. 7 conclusiuns, nr. 7, p. 100).

Creaziun da localitads per interpresas da commerci e da survetsch

Il project directiv dalla RLC Immoprojekt AG Rheineck prevesa ch'il plaunterren per liung dalla Via Mulin e la Glennerstrasse duein contribuir ad in spazi urban viv. Perquei vegn ordinau el plaunterren dallas casas A1, A2 ed A3 utilisaziuns orientadas al public (p. ex. vendita, commerci, biro, survetschs). La profunditad d'utilisaziun orientada al public munta a ca. 6 meters. La surbaghegiada duei sco structura urbana caracterisar il spazi dallas vias alla plazza dalla staziun e per liung dallas vias Via Mulin e Glennerstrasse.

Munconza da forzas da lavur sco sfida

Anflar forzas da lavur e ligiar ellas ad in menaschi ei ina gronda sfida per bia branschas en nossa regiun. Menaschis els vitgs ed en destinaziuns turisticas ein pertuccai pli fetg da quei che las interpresas els marcaus. Luvrers enqueran buca mo ina plazza da lavur interessanta mobein era ina regiun attractiva da luvrar e habitar.

Augment dalla populaziun

Ina politica da baghegiar attractiva sa menar ad in augment dalla populaziun. Ina pli aulta populaziun sa era muntar dapli entradas da taglia. Igl ei denton impurtont ch'ei vegn mirau per in augment qualitativ dalla populaziun. La finamira dil svilup digl areal Maissen sto perquei esser, da garantir in'utilisaziun mischedada cun scaffir spazi da habitar per famiglias, persunas giuvnas, persunas attempadas, persunas cun entradas bassas ed aultas, per indigens e per nievarrivadas forzas da lavur.

Dretg da cumpra per cundiziuns favoreivlas

El contract da dretg da cumpra ei il prezi da cumpra fixaus cun CHF 900.00 per meter quadrat. Per terren da baghegiar ella zona da coc dil marcau sto quei prezi vegnir taxaus sco favoreivels. Il contract da cumpra cuntegn ulteriuras regulaziuns ch'ein d'avantatg per la vischnaunca Ilanz/Glion. Aschia vegnan per exempel ils pagaments annuals per il dretg da cumpra ell'altezia da CHF 40'000.00 mess a quen sil prezi da cumpra che sto vegnir pagaus cura ch'il dretg da cumpra va en vigur. Sco gia explicau sura, ha la vendidra ultra da quei da surprender ils cuosts per dismetter eventualas grevezias veglias.

En connex cun la planisaziun da quartier center staziun ei vegniu stipulau in regruppament dil terren ed ina rectificaziun dils cunfins denter ils proprietaris dallas parcellas utilisadas. Tenor quei ha la vischnaunca Ilanz/Glion deivets ell'altezia da rodund CHF 300'000.00 tier la Repower SA muort la cessiun da 305 m2. Sch'ei vegness buca fatg diever dil dretg da cumpra stuess quella summa vegnir pagada.

Finanziaziun

Il prezi da cumpra per il terren importa - sco gia menziunau - CHF 900.00/m2. Tier ina surfatscha imputabla da 6'329 m2 corrispunda quei ad in prezi da cumpra total da CHF 5'696'100.00. Vitier vegn in'indemnisaziun pauschala da CHF 50'000.00 per ils edifecis existents decadents. Cun far diever dil dretg da cumpra sa la summa dils pagaments annuals per il dretg da cumpra vegnir subtrahada dil prezi da cumpra. Entochen ch'il contract ei concludius la stad 2025 san pia vegnir deduci quater pagaments à CHF 40'000.00, totalmein CHF 160'000.00. Resumond savess la vischnaunca Ilanz/Glion cumprar igl areal Maissen per in prezi da cumpra da CHF 5'586'100.00.

La realisaziun dil contract da cumpra e dalla concurrenza d'investurs vegn probablamein a caschunar cuosts supplementars per survetschs externs ell'altezia da rodund CHF 160'000.00.

Tabella dalla partiziun finanzas dall'administraziun communala Ilanz/Glion.

Il deivet net per habitont s'augmenta buca suenter la cumpra digl areal Maissen cunquei ch'il sulom vegn activaus sco facultad finanziala ella bilanza dalla vischnaunca Ilanz/Glion. Suloms che sesanflan ella bilanza tier la facultad finanziala vegnan buc amortisai mintg'onn, mobein valetai da niev mintga 10 onns tenor il model da contabilitad harmonisau MAC2 sin la valeta da marcau il gi da bilanza.

Per la finanziaziun dalla cumpra digl areal Maissen dat ei da principi duas pusseivladads: Finanziaziun jastra ni atgna finanziaziun.

Finanziaziun jastra

Las cundiziuns actualas per prender si in credit tier instituts bancars importan tut tenor durada denter 1 % ed 1.50 %.

In credit da CHF 5.65 miu. caschunass actualmein – en cass d'in tscheins dad 1.5 % – in tscheins annual da CHF 84'750.00. Tenor informaziuns dalla Repower SA ein ils edifecis existents oz per part affittai a tiarzas persunas. Il recav brut dallas entradas d'affittaziun importa denter CHF 60'000.00 ed CHF 80'000.00 per onn. Ils cuosts da manteniment vegnan calculai dalla Repower SA sin rodund CHF 10'000.00 per onn.

Tabella dalla partiziun finanzas dall'administraziun communala Ilanz/Glion.

A liunga vesta ston las entradas supplementaras potenzialas dalla vischnaunca ord la valurisaziun digl areal vegnir cumparegliadas cun la grevezia supplementara dils tscheins. Igl ei previu da dar giu igl areal Maissen suenter la cumpra ad in ni plirs investurs el dretg da baghegiar per realisar la construcziun da habitaziuns.

Per eruir il tscheins dil dretg da baghegiar dat ei differents models. Il model dalla Basilea sebasa sin la valur dil bein immobiliar, las ovras da baghegiar che vegnan eregidas e sin la valur da rendita. Ei dependa a tgi ch'ei vegn mess a disposiziun il dretg da baghegiar e tgei che vegn baghegiau sin quei bein immobiliar. Pli aulta che la rendita spitgada dallas ovras da baghegiar ei e pli ault ch'il tscheins dil dretg da baghegiar sa vegnir fixaus.

La decisiun davart il model da calculaziun per il tscheins dil dretg da baghegiar ha consequenzas persistentas. Las rescas pusseivlas dils cuosts, il svilup dalla valur dil bein immobiliar sco era la fluctuaziun dils prezis duein vegnir risguardai. Cheu ston ins segir sebasar sin ina cussegliaziun economica e giuridica per saver prender ina decisiun orientada alla finamira.

Atgna finanziaziun

Strategia d'immobilias dalla vischnaunca Ilanz/Glion:

Tenor la strategia d'immobilias terminada igl onn 2021 ei la vischnaunca Ilanz/Glion proprietaria da rodund 300 baghetgs. Plinavon ei la vischnaunca en proprietad da differentas parcellas buca surbaghegiadas el territori habitau e d'agricultura. Bia baghetgs ston vegnir sanai e procuran per negin ni in mudest recav. Ils cuosts da manteniment per quels edifecis ein perencunter aults. Perquei sto vegnir examinau, tgei edifecis che san eventualmein vegnir vendi ni surdai per sviluppar a persunas privatas en in dretg da baghegiar.

La partiziun planisaziun e construcziun ei vegnida incumbensada dalla suprastonza communala da sviluppar vinavon e realisar la strategia d'immobilias.

Entradas supplementaras da taglia:

En cass che la surbaghegiada vegn realisada sin igl areal Maissen, san ins ir da quei anora che la populaziun dalla vischnaunca Ilanz/Glion crescha. Quei ha in'influenza directa sin las entradas da taglia dalla vischnaunca. Precautamein sa vegnir calculau cun in augment dalla populaziun da rodund 120 habitontas e habitonts.

Tabella dalla partiziun finanzas dall'administraziun communala Ilanz/Glion.

Sche mo 35 persunas dils 120 habitonts supplementars pagan taglia per onn ell'altezia da CHF 4'500.00 seresultan entradas da taglia supplementaras ell'altezia da CHF 157'500.00. Vitier vegnessan las taglias sin schischom, las taxas d'aua e d'aua piarsa e las taxas turisticas ella summa da rodund CHF 64'000.00. Da quei stuessan vegnir deducidas las expensas supplementaras per la formaziun, sanadad, fatgs socials e per il manteniment general. Per saldo seresultan – tenor quella calculaziun precauta – in recav supplementar da rodund CHF 140'000.00 per onn.

Tabella dalla partiziun finanzas dall'administraziun communala Ilanz/Glion.

Politica da baghegiar habitaziuns dalla vischnaunca Ilanz/Glion

Per la vischnaunca Ilanz/Glion sto il svilup da surfatschas da baghegiar bein accessiblas e buc utilisadas haver emprema prioritad. La suprastonza communala considerescha il dretg da cumpra sin igl areal Maissen sco schanza unica per definir e per promover ina politica da baghegiar activa. Igl areal Maissen ei cumpleinamein accessibels, disponibels e sa vegnir surbaghegiaus immediat. Perquei ei igl acquist digl areal Maissen ordvart interessants ord il punct da vesta dalla politica da baghegiar habitaziuns. En secunda prioritad duei la surbaghegiada digl areal Fistez a Castrisch vegnir promovida cun in mix da fuormas da habitar. Cuntrari agl areal Maissen ston ins denton spitgar giu la terminaziun dalla revisiun dalla planisaziun locala avon ch'ins sa prender en mira la planisaziun e la realisaziun da quei project.

Cun acquistar igl areal Maissen tegn la vischnaunca aviert tuttas opziuns e sa gidar da formar activamein il svilup urban dil center da Glion.

Recumandaziun dalla suprastonza communala

Per ils motivs menziunai ei la suprastonza communala dil meini che la vischnaunca Ilanz/Glion duess exequir il dretg da cumpra e cumprar igl areal Maissen. La grevezia finanziala per la vischnaunca vegn taxada sco supportabla per il diever dallas opziuns skizzadas.

Proposta

Sin fundament dallas explicaziuns precedentas fa la suprastonza communala las suandontas propostas al parlament communal:

entrar ella fatschenta;

approbar l'execuziun dil dretg da cumpra per la parcella nr. 485 el quartier center dalla staziun (areal Maissen) per mauns dalla votaziun all'urna dils 18 da matg 2025 ni 28 da settember 2025;

conceder in credit d'impegn ell'altezia da CHF 5.65 miu. per la cumpra dalla parcella nr. 485 el quartier center dalla staziun (areal Maissen) per mauns dalla votaziun all'urna;

delegar la cumpetenza da concluder il contract da cumpra tenor las explicaziuns precedentas alla suprastonza communala.

	

	

	Ilanz/Glion, ils 24 da settember 2024	Suprastonza communala Ilanz/Glion

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