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Stockwerkeigentümerversammlung: Beschlussfassung
Abhängig vom Geschäft braucht es für die Beschlussfassung ein absolutes Mehr, ein qualifiziertes Mehr oder gar Einstimmigkeit. In Ausnahmefällen kann ein einzelner Stockwerkeigentümer allein entscheiden.
(rh) Wie kompliziert das Zusammenleben im Stockwerkeigentum sein kann, zeigt sich im Artikel 647 ZGB. Dieser regelt zwar, welches Mehr für welche Geschäfte der Stockwerkeigentümergemeinschaft notwendig ist. Doch einige Formulierungen wie «wichtigere Verwaltungshandlungen», «nützliche bauliche Massnahmen» oder «notwendige bauliche Massnahmen» erschweren dem Laien das Verständnis.
Vier Verwaltungshandlungen
Neben dem Sonderfall baulicher Massnahmen werden die Geschäfte, über die eine Stockwerkeigentümergemeinschaft abstimmt, in notwendige, dringliche, gewöhnliche sowie wichtigere Verwaltungshandlungen unterteilt.
- Notwendige Verwaltungshandlungen übernimmt in der Regel der Verwalter. Dazu zählen alle Geschäfte, die erforderlich sind, damit die Liegenschaft von den Eigentümern benutzt werden kann, etwa die Bezahlung der Gebäudeversicherungsprämie. Wurde kein Verwalter bestimmt, ist an der Stockwerkeigentümerversammlung ein absolutes Mehr erforderlich.
- Dringliche Verwaltungshandlungen müssen ergriffen werden, wenn schnelles Handeln erforderlich ist, beispielsweise Sofortmassnahmen nach einem Elementarschaden. Hat die Gemeinschaft keinen Verwalter bestimmt, kann ein Eigentümer von sich aus aktiv werden, auch ohne Einwilligung der anderen. Es empfiehlt sich aber, nur die nötigsten Massnahmen zu veranlassen, da der betreffende Stockwerkeigentümer unter Umständen für alle weitergehenden Arbeiten allein aufkommen muss.
- Gewöhnliche Verwaltungshandlungen sind in der Regel Sache des Verwalters. Falls keiner eingesetzt worden ist, kann ein Stockwerkeigentümer das Geschäft selbst in die Hand nehmen, sofern die Gemeinschaft mit absolutem Mehr nicht anders entschieden hat. In diese Kategorie fällt zum Beispiel die Auftragsvergabe für die Reparatur eines kleinen Schadens an einen Handwerker.
- Wichtigere Verwaltungshandlungen sind alle Geschäfte, die mit etwas höheren Kosten verbunden sind, etwa die Anstellung eines Abwarts, eines Gärtners oder einer Reinigungsperson. Für wichtigere Verwaltungshandlungen ist das qualifizierte Mehr (nach Köpfen und Quoren) an der Stockwerkeigentümerversammlung notwendig.
Bauliche Massnahmen
Alle Arbeiten, die über einfache Reparaturen hinausgehen, zählen zu den baulichen Massnahmen. Je nach Art und Umfang dieser Renovationen, Umbauten oder Neubauten sind für die Beschlussfassung unterschiedliche Quoren notwendig.
- Notwendige bauliche Massnahmen wie die Erneuerung der Fassade dienen der Werterhaltung der Liegenschaft und werden mit einem absoluten Mehr beschlossen.
- Als nützliche bauliche Massnahmen gelten alle Arbeiten, die einen Mehrwert zur Folge haben. Darunter fallen beispielsweise die energieeffiziente Renovation von Dach oder Fassade, aber auch der Einbau eines Lifts. Damit einem einzelnen Stockwerkeigentümer keine wertsteigernden Massnahmen aufgezwungen werden können, braucht es das qualifizierte Mehr (nach Köpfen und Quoren für die Beschlussfassung. Zudem dürfen die Massnahmen keine schwerwiegenden Nachteile für einen einzelnen Stockwerkeigentümer haben.
- Luxuriöse bauliche Massnahmen wie der Einbau eines Schwimmbads im Keller oder die Verwendung besonders teurer Materialien bedürfen der Einstimmigkeit.
Schwierige Abgrenzung
Die Abgrenzung zwischen den Kategorien ist manchmal schwierig, wie Luzius Theiler, Co-Geschäftsleiter des Hausvereins Mittelland-Romandie, erklärt: «Eine Renovation lässt sich als nützlich einstufen, wenn sie die Wirtschaftlichkeit verbessert. Dient sie jedoch nur der Bequemlichkeit oder Ästhetik, gilt sie als luxuriös.» Die Geister scheiden sich besonders bei energieeffizienten Massnahmen. «Umweltbewusste Stockwerkeigentümer tendieren dazu, energieeffiziente Umbauten als notwendig zu betrachten, während andere sie für Luxus halten», meint Theiler. Dieses Problem dürfte sich verschärfen, da für viele ältere Eigentumswohnungen bald eine Gesamterneuerung ansteht.
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