Document ID: /fineweb-2-swissfilter-quality_10-filterrobots/filtered/00100.jsonl.gz/22

Ως ενοικιαστής, υπάρχουν πολλοί λόγοι για τους οποίους μπορεί να θέλετε να τερματίσετε μια εμπορική μίσθωση. Ένας δυστυχώς πολύ συνηθισμένος λόγος είναι ότι η επιχείρησή σας δεν ήταν επιτυχής-ή δεν ήταν τόσο επιτυχημένη όσο νομίζατε ότι θα ήταν. Ας ελπίσουμε ότι ο λόγος που θα χρειαστεί να σπάσετε μια μίσθωση είναι ότι η επιχείρησή σας τα πήγε τόσο καλά, οι μισθωμένες εγκαταστάσεις είναι πολύ μικρές και πρέπει να επεκταθείτε για να συμβαδίσετε με τις απαιτήσεις των πελατών. Υπάρχει λοιπόν κάτι που μπορείτε να κάνετε νόμιμα για να βγείτε από την υπάρχουσα μίσθωση;
Ο προγραμματισμός σας πρέπει να ξεκινήσει πριν υπογράψετε ποτέ τη μίσθωση-θα ήταν σοφό να λάβετε υπόψη την παλιά έκφραση ότι μια ουγγιά πρόληψης αξίζει ένα κιλό θεραπείας. Πρέπει να λάβετε υπόψη τι θα θέλατε να κάνετε σε περίπτωση «πρόωρης εξόδου» και να εισαγάγετε μια πρόβλεψη που καλύπτει ορισμένα πιθανά σενάρια πριν υπογράψετε τη μίσθωση. Ευτυχώς, υπάρχουν μερικές διαφορετικές διατάξεις για τις οποίες μπορείτε εύκολα να διαπραγματευτείτε με έναν ιδιοκτήτη που θα σας δώσει μια «έξοδο» εάν αποφασίσετε να μετακομίσετε πριν από τη λήξη της μίσθωσης. Για παράδειγμα, μπορεί να θέλετε να συμπεριλάβετε μια ρήτρα που σας επιτρέπει να ακυρώσετε τη μίσθωσή σας εάν οι προβλέψεις εισοδήματος δεν έχουν επιτύχει έναν συγκεκριμένο στόχο μέχρι την επέτειο των έξι μηνών ή ενός έτους της μίσθωσης.
Μια άλλη δυνατότητα είναι να συμπεριλάβετε επιλογές όρου, οι οποίες λειτουργούν ως εξής: Ως νέος ενοικιαστής, πιθανότατα θα θέλετε τουλάχιστον μια διετή αρχική θητεία για να μειώσετε τις μηνιαίες πληρωμές σας. Αλλά μπορεί να έχετε άγχος για δέσμευση για πενταετή θητεία, παρόλο που η μεγαλύτερη περίοδος μίσθωσης παρέχει σταθερότητα ενοικίου και τοποθεσίας κατά τη διάρκεια των ετών ανάπτυξης της νέας επιχείρησής σας. Η απάντηση μπορεί να είναι μίσθωση ενός ή δύο ετών με μία ή περισσότερες επιλογές ανανέωσης, όπως μία ή δύο επιλογές για επιπλέον δύο έτη το καθένα ή μια μεμονωμένη επιλογή για τρία επιπλέον έτη.
Το σημαντικό σημείο είναι ότι η επιλογή πρέπει να γραφτεί υπέρ σας. Αυτό σημαίνειεσείςέχετε το δικαίωμα να ασκήσετε το δικαίωμα επιλογής σας και ο ιδιοκτήτης δεν έχει άλλη επιλογή παρά να παρατείνει τη διάρκεια της μίσθωσης εάν ασκείτε την επιλογή σας σύμφωνα με τους όρους της μίσθωσης. Μια επιλογή όρου θα περιλαμβάνει συνήθως μια χρονική περίοδο πριν από τη λήξη της αρχικής περιόδου κατά την οποία μπορεί να ασκηθεί η επιλογή. Για παράδειγμα, η μίσθωση μπορεί να προβλέπει ότι η δυνατότητα επέκτασης της μίσθωσης πρέπει να ασκείται τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από τη λήξη της μίσθωσης. Εάν ο ενοικιαστής περιμένει μέχρι να μείνουν λιγότεροι από τρεις μήνες πριν από τη λήξη της μίσθωσης, η επιλογή δεν θα είναι πλέον έγκυρη.
Είναι σύνηθες, με όρους επιλογής, ο ιδιοκτήτης να ζητά μια μικρή αύξηση του μισθώματος κατά την επόμενη περίοδο της μίσθωσης. Το ποσό υπόκειται συνήθως σε διαπραγμάτευση. Εάν η επιχείρησή σας τα πάει αρκετά καλά για να επεκτείνει τη μίσθωση, μια μικρή αύξηση ενοικίου δεν θα πρέπει να είναι μια διαλυτική συμφωνία για εσάς.
Άλλες επιλογές που πρέπει να λάβετε υπόψη
Τώρα ας υποθέσουμε ότι θέλετε να βγείτε από τη μίσθωση σας πριν λήξει ο όρος και δεν έχετε επιλογές όρου από τις οποίες μπορείτε να επωφεληθείτε. Μια επιλογή είναι απλά να ζητήσετε από τον ιδιοκτήτη σας να τερματίσει τη μίσθωση. Mightσως να είναι πρόθυμοι να το κάνουν εάν η αγορά ενοικίασης είναι καλή και ο χώρος μπορεί εύκολα να ξεμπερδέψει, ίσως για υψηλότερο ενοίκιο. Αν είναι έτσι, καλό για σένα. Αλλά αυτό μάλλον δεν θα συμβεί.
Θα μπορούσατε απλά να φύγετε από τη μίσθωση, αλλά αν το κάνετε αυτό, ο ενοικιαστής που υπέγραψε τη μίσθωση (πιθανότατα εσείς) και οποιοσδήποτε εγγυητής θα είναι υπεύθυνοι για το ενοίκιο για το υπόλοιπο της μίσθωσης ή μέχρι ο ιδιοκτήτης να βρει νέο ενοικιαστή. Αυτό δεν είναι τόσο άσχημο όσο ακούγεται επειδή ο νόμος επιβάλλει στους ιδιοκτήτες καθήκον να μετριάσουν τις ζημίες. Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης σας δεν μπορεί απλώς να καθίσει και να εισπράξει το ενοίκιο σας, αλλά έχει μια καταφατική υποχρέωση να προσπαθήσει να βρει έναν άλλο ενοικιαστή για να μισθώσει τη θέση σας. Εάν ο νέος ενοικιαστής πληρώσει το ίδιο ή υψηλότερο ενοίκιο, είστε εκτός λειτουργίας. Εάν ο νέος ενοικιαστής πληρώνει λιγότερο ενοίκιο από ό, τι απαιτείται από τη μίσθωση, ωστόσο, ο ιδιοκτήτης σας θα απαιτήσει ότι οφείλετε τη διαφορά κατά τη διάρκεια της μίσθωσης και θα αναγκαστείτε να την πληρώσετε.
Τι γίνεται όμως αν ο ιδιοκτήτης σας δεν έχει τόσο κίνητρο να βρει νέο ενοικιαστή; Δεδομένου ότι είστε ακόμη υπεύθυνοι για τη μίσθωση, δεν υπάρχει πραγματικό όφελος για αυτούς να καταβάλουν οποιαδήποτε επιπλέον προσπάθεια για να βρουν έναν άλλο ενοικιαστή. Σε αυτή την περίπτωση, θα θέλατε να προσπαθήσετε να εντοπίσετε μόνοι σας έναν νέο ενοικιαστή για να αναλάβει τις υποχρεώσεις μίσθωσης. Για να προετοιμαστείτε για αυτήν την κατάσταση, η μίσθωση σας θα πρέπει να περιέχει μια διάταξη που λέει ότι ο ιδιοκτήτης σας δεν μπορεί να αρνηθεί αδικαιολόγητα τη συγκατάθεσή του σε έναν νέο ενοικιαστή. Αυτό σημαίνει ότι εάν παρουσιάσετε έναν νέο ενοικιαστή που είναι οικονομικά υγιής και έμπειρος, ο ιδιοκτήτης σας δεν μπορεί αυθαίρετα να αρνηθεί την υπενοικίαση στον νέο ενοικιαστή.
Μια άλλη πιθανότητα είναι να απευθυνθείτε στον ιδιοκτήτη σας για εξαγορά. Αν και είναι αλήθεια ότι εάν η μίσθωση σας έχει ακόμα πολύ χρόνο για εκτέλεση, η εξαγορά μπορεί να είναι δύσκολη, εάν ο ιδιοκτήτης σας πιστεύει ότι θα μπορέσει να αφήσει εκ νέου τον χώρο σας χωρίς πολύ κόπο, μπορεί να συμφωνήσει να εξαντλείτε τη μίσθωση εάν πληρώσετε κάποιο αντίτιμο. Or θα μπορούσατε να του προσφέρετε να διατηρήσει μέρος ή ολόκληρη την κατάθεσή σας ως αντάλλαγμα για να σας αφήσει εκτός μίσθωσης.
Όσον αφορά τη μίσθωση χώρου, το πιο έξυπνο πράγμα που μπορείτε να κάνετε είναι να βεβαιωθείτε ότι έχετε καλύψει τις βάσεις σας προτού υπογράψετε στη διακεκομμένη γραμμή. Με αυτόν τον τρόπο, έχετε σχέδια έκτακτης ανάγκης, ανεξάρτητα από το πόσο επιτυχημένη είναι η επιχείρησή σας.
Γραμμένο από
Τζέφρι Στάινμπεργκερ
Ο Jeffrey Steinberger είναι βετεράνος δικηγόρος και ιδρυτής και ανώτερος συνεργάτης της Τα Δικηγορικά Γραφεία του Jeffrey W. Steinberger , μια επαγγελματική εταιρεία στο Μπέβερλι Χιλς, Καλιφόρνια. Είναι επίσης ένας διάσημος πληρεξούσιος διασημοτήτων, νομικός σχολιαστής και αναλυτής της τηλεόρασης, ομοσπονδιακά διορισμένος διαιτητής της SEC και καθηγητής νομικής.