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Geschäftsnummer: VR.2000.00005 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 29.03.2001 Spruchkörper: 3. Abteilung/3. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Enteignungsrecht Betreff: Abtretungsentschädigung Abtretung von Privatrechten, Entschädigung: Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts (E. 1a). Kognition des Verwaltungsgerichts im Rahmen eines Rekursverfahrens gegen einen Entscheid einer Schätzungskommission (E. 1b). Stichtag für die Bestimmung der Entschädigung ist der Zeitpunkt des Entscheids der Schätzungskommission (E. 2a). Die Entschädigung richtet sich nach dem Verkehrswert (E. 3a). Gemäss der Planungsgeschichte bildeten die enteigneten Grundstücke am Stichtag Landwirtschaftsland (E. 3b). Die Berechnung des Ansatzes gestützt auf einen Vergleich mit den Handänderungen von Landwirtschaftsland während einer Vergleichsperiode ist nicht zu beanstanden (E. 3c). Parteientschädigung im Schätzungsverfahren: Offen gelassen, ob die Verweigerung einer Parteientschädigung gemäss heutiger Praxis unter allen Umständen gerechtfertigt ist. Vorliegend obsiegten die Privaten im Schätzungsverfahren nur geringfügig, so dass entsprechend § 17 Abs. 2 VRG keine Parteientschädigung zuzusprechen gewesen wäre (E. 4a). Geschäftsnummer: VR.2000.00005 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 29.03.2001 Spruchkörper: 3. Abteilung/3. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Enteignungsrecht Betreff: Abtretungsentschädigung Abtretung von Privatrechten, Entschädigung: Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts (E. 1a). Kognition des Verwaltungsgerichts im Rahmen eines Rekursverfahrens gegen einen Entscheid einer Schätzungskommission (E. 1b). Stichtag für die Bestimmung der Entschädigung ist der Zeitpunkt des Entscheids der Schätzungskommission (E. 2a). Die Entschädigung richtet sich nach dem Verkehrswert (E. 3a). Gemäss der Planungsgeschichte bildeten die enteigneten Grundstücke am Stichtag Landwirtschaftsland (E. 3b). Die Berechnung des Ansatzes gestützt auf einen Vergleich mit den Handänderungen von Landwirtschaftsland während einer Vergleichsperiode ist nicht zu beanstanden (E. 3c). Parteientschädigung im Schätzungsverfahren: Offen gelassen, ob die Verweigerung einer Parteientschädigung gemäss heutiger Praxis unter allen Umständen gerechtfertigt ist. Vorliegend obsiegten die Privaten im Schätzungsverfahren nur geringfügig, so dass entsprechend § 17 Abs. 2 VRG keine Parteientschädigung zuzusprechen gewesen wäre (E. 4a). Stichworte: FORMELLE ENTEIGNUNG KOGNITION PARTEIENTSCHÄDIGUNG SCHÄTZUNGSVERFAHREN STICHTAG VERKEHRSWERT ZUSTÄNDIGKEIT Rechtsnormen: § 13 lit. I AbtrG § 46 AbtrG § 51 AbtrG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Stichworte: FORMELLE ENTEIGNUNG KOGNITION PARTEIENTSCHÄDIGUNG SCHÄTZUNGSVERFAHREN STICHTAG VERKEHRSWERT ZUSTÄNDIGKEIT FORMELLE ENTEIGNUNG KOGNITION PARTEIENTSCHÄDIGUNG SCHÄTZUNGSVERFAHREN STICHTAG VERKEHRSWERT ZUSTÄNDIGKEIT Rechtsnormen: § 13 lit. I AbtrG § 46 AbtrG § 51 AbtrG § 13 lit. I AbtrG § 46 AbtrG § 51 AbtrG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 I. Die Baudirektion setzte am 18. Februar 1998 das Projekt für den regionalen Rad­weg und die Neugestaltung einer Strasse im Eingangsbereich des Ortsteil B, Gemeinde X, fest. Das Projekt beansprucht unter anderem ca. 131 m 2 Land ab Kat.-Nr. 01 der Erben des A. II. Nachdem die Einigungsverhandlungen über die Entschädigungsan­sprü­che für die Landabtretung erfolglos verlaufen wa­ren, ersuchte die Baudirektion das Statthalteramt Y am 4. März 1999 um An­ord­nung des Schätzungsverfahrens. Die Schätzungskommission I führte am 25. Mai 1999 eine Schätzungsver­hand­lung mit Augenschein durch und traf ihren Entscheid, nach einer vorläufigen Sistierung des Ver­fahrens bis im Dezember 1999, am 18. April 2000. Dabei setzte sie die Enteignungsent­schädigung auf Fr. 12.‑-/m 2 fest (Urteils-Dispositiv Ziffer 3); das ge­naue Nachmass der Ab­tretungsfläche blieb vorbehalten (Dispositiv Ziffer 4). Die Ver­gü­tung hatte der Staat Zürich ab 1. April 1999 – dem Datum der vorzeitigen Besitz­ein­wei­sung, wozu die Enteig­neten eingewilligt hatten und wovon im Beschluss-Dispositiv Vor­merk genommen wur­de – bis zur Auszahlung zu 5 % zu verzinsen (Dispositiv Zif­fer 5). Die Verfahrenskosten wurden dem Staat Zürich auferlegt (Dispositiv Ziffer 6) und die Zusprechung einer Partei­entschä­digung abgelehnt (Dispositiv Ziffer 7). III. Gegen den am 25. Oktober 2000 versandten Schätzungsentscheid meldeten die Erben durch ihren Rechtsvertreter am 13. November 2000 Rekurs an und reichten innert der angesetzten Frist am 4. Dezember 2000 die Rekursbe­gründung ein. Sie beantragen, der zu entschädigende Verkehrswert sei auf Fr. 300.--, evtl. auf Fr. 31.50, jedenfalls auf mehr als Fr. 12.--/ m 2 festzusetzen. Ausserdem beantragen sie eine Parteientschädigung für das Schätzungs- und das Rekursverfahren. Die Schätzungskommission I erklärte am 7. Dezember 2000 Verzicht auf Ver­nehmlassung, unter Verweis auf ihren Entscheid und die Akten. Die Baudirektion bean­tragte am 22. Dezember 2000 die Abweisung des Rekurses. IV. Am 30. Januar 2001 teilte der verwaltungsgerichtliche Referent dem Vertreter der Rekurrierenden mit, dass nach seiner Beurteilung der Rekurs jedenfalls im Hauptbe­gehren aussichtslos sei, und bot den Rekurrierenden Gelegenheit, ihr Rechtsmittel zurück­zuziehen. Mit Zuschrift vom 3. Februar 2001 liessen die Erben mittei­len, sie hielten am Rekurs fest. Auf die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteils­grün­den Bezug genommen. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. a) Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46 des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879 (AbtrG; in der Fassung vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997) zuständig. Das Verfahren richtet sich dabei nach den Bestimmungen über die Be­schwerde an das Verwaltungsgericht (RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23). Aufgrund des Streit­werts ist die Angelegenheit ge­mäss § 38 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) durch die Kammer zu entscheiden. b) In den angefochtenen Punkten hat das Verwaltungsgericht den Entscheid der Schät­zungskommission nach § 51 AbtrG wie ein gerichtlich erhobenes Gut­achten zu be­rücksichtigen. Dabei muss es in erster Linie prüfen, ob die Schätzung auf zu­treffender Rechtsgrundlage beruhe, namentlich ob die angewendeten Bewertungskrite­rien verfas­sungs‑ und gesetzmässig seien. Sodann hat das Verwaltungsgericht in freier Be­weis­würdi­gung zu untersuchen, ob der Schätzungsentscheid dadurch zu überzeugen ver­mö­ge, dass er vollständig und klar sei sowie eine einleuchtende und widerspruchsfreie Be­grün­dung ent­halte (RB 1961 Nr. 136 = ZBl 62/1961, S. 352 = ZR 60 Nr. 104; RB 1964 Nr. 127; VGr, 4. April 1968, ZR 67 Nr. 108; VGr, 7. November 1972, ZBl 72/1973, S. 331). Die Rolle ei­nes gerichtlich erhobenen Gutachtens im Sinn von § 51 AbtrG kann dem Schät­zungs­ent­scheid allerdings nur soweit zukommen, als eigentliche Schätzungsfragen – insbesondere die nach der Höhe einer Zahlungsverpflichtung – zu beurteilen sind. 2. Die Rekurrierenden machen geltend, massgebender Stichtag für die Bestimmung des Verkehrswertes und den Beginn des Zinsenlaufes für die vorzeitige Besitzeinweisung sei der 14. April 1998, d.h. das Datum, an welchem der Gemeinderat X das Pro­jekt öffent­lich ausschrieb. a) Gemäss einer seit Jahrzehnten beachteten Praxis ist im Kanton Zürich – wie in zahlreichen anderen Kantonen – für die Berechnung der Enteignungsentschädigung, d.h. für die Festsetzung des Verkehrswertes des enteigneten Grundstückes oder Landes, der Zeitpunkt des Entscheides der Schätzungskommission massgeblich (RB 1964 Nr. 117 - 119, mit Hinweisen). Auf diese Weise wird die Bewertung so nahe als prozessual tunlich an die Auszahlung herangerückt und im Zeitpunkt des mit der Zahlung einhergehenden Rechtsübergangs ein möglichst wertgleicher Ersatz gewährleistet. In einem Grundsatzent­scheid vom 31. Oktober 1974 hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, auf diesen Stichtag sei nicht nur bei steigenden, sondern auch bei abnehmenden Verkehrswerten abzustellen (ZBl 76/1975 S. 341 f.). Zwar dürfen ab der öffentlichen Planauflage und der persönlichen Anzeige ohne Einwilligung des Enteignungsberechtigten an der äussern Beschaffenheit des Abtretungsgegenstandes keine wesentlichen und hinsichtlich der rechtlichen Verhältnisse überhaupt keine Veränderungen mehr vorgenommen werden (§ 26 AbtrG). Ein Rechts­über­gang erfolgt damit aber noch nicht, und das Abtretungsobjekt nimmt an allfälligen Wertveränderungen immer noch zu Gunsten oder zu Lasten des bisherigen Eigentümers teil. Der vorliegende Fall gibt keinen Anlass, diese Praxis in Frage zu stellen. Auch die Tatsache, dass Art. 19 bis Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Enteignung vom 20. Juni 1930/18. März 1971 (SR 711) bereits den Zeitpunkt der Einigungsverhandlung zum Stich­tag erklärt, stellt keinen Grund für eine Praxisänderung dar, wie das Verwaltungsgericht schon im erwähnten Urteil vom 31. Oktober 1974 entschieden hat. Auch nach Bundesrecht ist der Stichtag im Übrigen nicht bereits derjenige Zeitpunkt, in welchem die Massnahme, für die enteignet werden soll, öffentlich ausgeschrieben wird. Stichtag für die Bewertung des enteigneten Landes ist damit der 18. April 2000. b) Gemäss der ausdrücklichen Regelung in § 54 AbtrG ist die Verzinsung im Fall der vorzeitigen Besitzeinweisung ab dem Tage des Übergangs der Rechte bis zur Bezah­lung der Entschädigung zu leisten. Die von den Rekurrierenden verlangte Verzinsung ab einem früheren Zeitpunkt findet im Gesetz keine Stütze. 3. a) Gemäss § 13 Abs. 1 AbtrG richtet sich die zu entrichtende Entschädigung nach dem Verkehrswert. Darunter versteht die Praxis, wie im angefochtenen Entscheid zutref­fend ausgeführt wird, den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Stichtag für das betreffende Vermögensobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (RB 1991 Nr. 47 mit Ver­weisungen; BGE 113 Ib 39 E. 2a). Darin kommt dessen objektiver Wert zum Aus­druck (Max Imboden/René Rhi­now, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Band II, 6. A., Basel 1986, und René Rhinow/Beat Krä­henmann, Schweizerische Verwaltungsrecht­sprechung, Ergän­zungs­band, Basel 1990, je Nr. 128 B IIIa). b) Die Schätzungskommission hat erwogen, aufgrund der zonenplanerischen Zu­ordnung des Grundstücks der Rekurrierenden sei das enteignete Land zu für Landwirt­schaftsland bezahlten Ansätzen zu entschädigen. Die Rekurrierenden sind demgegenüber der Auffassung, ihr Land sei als in der Reservezone gelegen zu bewerten. aa) In diesem Zusammenhang ist das planerische Schicksal des streitbetroffenen Landes kurz nachzuzeichnen. Kat.-Nr. 01 im Halte von insgesamt 8421 m 2 und die an­gren­zende Parzelle Nr. 02 mit 1687 m 2 liegen nördlich vom Ortsteil B, Gemeinde X. Die Grundstücke waren 1981 der Reservezone zugewiesen worden, nachdem sie zuvor noch der Wohnzone zugehört hatten. Am 8./9. März 1995 be­schloss die Gemeindeversammlung X eine revidierte Bau- und Zonenordnung. Hierbei wurden die fraglichen Parzellen in der Reservezone belassen. Der Regierungsrat verweigerte dieser Zonierung mit RRB 2234 vom 26. Juli 1995 die Geneh­migung, da das fragliche Gebiet mit dem Richtplan vom 31. Januar 1995 neu dem Land­wirtschaftsgebiet zugewiesen worden sei. Die Baudirektion werde dieses Gebiet daher der Landwirtschaftszone zuzuweisen haben. Am 28. Januar 1998 entliess die Gemeinde X in Nachachtung des RRB 2234/1995 die Grundstücke Kat.-Nr. 01 und 02 aus der Reservezone, um sie für die Zuweisung zur Landwirtschaftszone durch die Baudirektion freizugeben. Den gegen diese Umzonung gerichteten Rekurs der heutigen Rekurrierenden wies die Baurekurskommission am 17. Dezember 1998 ab, soweit sie dar­auf eintrat. Der Entscheid wurde nicht angefochten. Am 2. August 1999 ver­fügte die Baudirektion die Zuweisung der fraglichen Grundstücke zur kantonalen Landwirtschafts­zone. Es besteht daher kein Zweifel, dass das enteignete Land am Stichtag Landwirt­schaftsland darstellte. bb) Das auf Kat.-Nr. 01 befindliche Bauernhaus ist im Mai 1995 abgebrannt. Die kantonale Gebäudeversicherung hat bei der Schadensberechnung im Juni 1995 für die Ge­bäudefläche samt Umschwung (851 m 2 ) einen Wert von Fr. 300.-/m 2 eingesetzt, was die Grundeigentümer nicht angefochten haben. Ferner wurde der überbaute Teil der Parzelle 1989 steuerlich mit Fr. 250.-- und 1993 mit Fr. 320.-/m 2 bewertet. Wie die Schätzungs­kommission mit Recht erwogen hat, können die Rekurrierenden hieraus schon deswegen nichts für sich ableiten, weil die fraglichen Bewertungen in einem Zeitpunkt erfolgten, in welchem das Land noch der Reservezone zugewiesen war. Überdies ist die steuerliche Be­wertung bzw. die Bewertung im Rahmen eines Versicherungsfalles im Abtretungsverfah­ren nicht massgeblich (vgl. BGE 108 Ib 345 E. 5b); der Verkehrswert des enteigneten Lan­des ist vielmehr in erster Linie nach der Vergleichsmethode zu bestimmen (122 I 168 E. 3a; Imboden/Rhinow/Krähenmann, Nr. 128 B IVd). cc) Wie angemerkt werden mag, würde auch eine Vorverlegung des Stichtages auf den 14. April 1998, entsprechend den – wie erwähnt rechtlich unzutreffenden – Vorstel­lungen der Rekurrierenden, zu keiner anderen Beurteilung führen. Bereits auf Grund des (Nicht-)Genehmigungsbeschlusses RRB 2234/1995, der von keiner Seite gerichtlich ange­fochten wurde, stand fest, dass die Grundstücke der Rekurrierenden nach Auffassung des Regierungsrates der Landwirtschaftszone zuzuweisen waren. Es ist kaum vorstellbar, dass sich nachher noch ein Käufer gefunden hätte, der den für Reservezonenland zu entrichten­den Preis bezahlt hätte. Erst recht muss dies ab dem 28. Januar 1998 gelten, d.h. ab dem Zeitpunkt, an welchem der kommunale Zonenplan entsprechend RRB 2234/1995 abgeän­dert wurde. Wohl wurde diese Zonenplanänderung erst mit dem sie schützenden Rekurs­entscheid der Baurekurskommission vom 17. Dezember 1998 rechtskräftig und erfolgte die Zuweisung zur Landwirtschaftszone durch die Baudirektion erst im August 1999. Das än­dert aber nichts daran, dass die Rekurrierenden spätestens ab Januar 1998 nicht mehr er­warten konnten, für ihr Land den für Reservezonenland bezahlten Preis zu erzielen. Insbe­sondere können sich die Rekurrierenden auch nicht darauf berufen, dass die kommunale Zonenplanänderung vom 28. Januar 1998 noch der Genehmigung durch den Regierungsrat bedurfte, nachdem diese Änderung ja bereits auf einen regierungsrätlichen Genehmigungs­beschluss zurückgeht, in welchem genau diese Änderung verlangt worden war. dd) Nach dem Gesagten ist das enteignete Land nach Ansätzen zu entschädigen, die für vergleichbares Landwirtschaftsland bezahlt werden. Ein höherer Ansatz kommt nicht in Betracht. c) Die Schätzungskommission I hat den massgeblichen Entschädigungsansatz ent­sprechend dem Angebot des Rekursgegners auf Fr. 12.--/m 2 festgesetzt. Sie hat zunächst die Preise für Handänderungen von Landwirtschaftsland zwischen 1993 und 2000 erhoben und festgestellt, dass aus dem Jahr 2000 keine vergleichstauglichen Handänderungen vor­liegen und zwei der Handänderungen des Jahres 1999 ebenfalls nicht vergleichstauglich sind. Sie hat ermittelt, dass das arithmetische Mittel der vergleichstauglichen Hand­ände­rungen im Zeitraum 1993 - 1999 Fr. 11.66/m 2 beträgt. Dabei falle auf, dass das Preisniveau in den letzten Jahren gesunken sei, was an sich dafür sprechen würde, die 1993 bezahlten Preise nicht zu berücksichtigen. Da der Enteigner indessen beantragt habe, eine Entschädi­gung von Fr. 12.--/m 2 zu bezahlen, was eindeutig nicht zu wenig sei, erachte die Kommis­sion diesen Preis als angemessen. aa) Die Rekurrierenden halten dieser Schätzung entgegen, es sei unzulässig, den Ent­schädigungsansatz auf Grund eines blossen Durchschnittswertes der für Landwirt­schaftsland bezahlten Preise zu ermitteln. Vielmehr müsse darauf geachtet werden, welches der gehandelten Grundstücke mit demjenigen der Rekurrierenden am ehesten verglichen werden könne. Für diesen Vergleich eigne sich letztlich nur die Parzelle Nr. 03 (2'520 m 2 Wiesen und Acker, Ortsteil B), welche am 29. Dezember 1993 zu Fr. 30.--/m 2 verkauft worden sei. Nur diese Parzelle habe direkten Anstoss an die Hauptstrasse X-Ortsteil B und sei erschlossen. Dieser Einwand übersieht, dass sich der Wert landwirtschaftlicher Grund­stücke in erster Linie entsprechend der Eignung für den Land­bau, d.h. auf Grund von Krite­rien wie Bodenqualität, Lokalklima und Exposition und nur in zweiter Linie auf Grund des Erschliessungsgrades bestimmt. Es ist wohl möglich, dass der direkte Strassenanstoss in gewissen Fällen wertsteigernd sein kann; zwingend ist dies indes keineswegs. Unzutref­fend erscheint insbesondere die Annahme der Rekurrierenden, dass die vorhandene Er­schliessung ohne weiteres dazu führe, dass das Land für die Errich­tung von Gartenbauan­lagen, Gewächshäusern, Treibhäusern, Masthallen etc. genutzt wer­den könne. Die Errich­tung solcher Bauten setzt voraus, dass eine innere Aufstockung im Sinne von Art. 16a Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG, SR 700; Fas­sung vom 20. März 1998, in Kraft seit 1. September 2000) vorliegt oder dass der Kanton das in Anspruch genommene Land in einem Planungsverfahren für die intensi­vierte Nut­zung freigegeben hat (Art. 16a Abs. 3 RPG). Auch vor der Revision des Raum­planungsge­setzes war die Errichtung der von den Rekurrierenden erwähnten Anlagen nur unter re­striktiven Voraussetzungen möglich. Nichts deutet darauf hin, dass diese Voraus­setzungen am Stichtag erfüllt waren. § 307 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975/1. September 1991 (PBG) gestattet den Wiederaufbau von Gebäuden, die durch Brand oder andere Kata­stro­phen zerstört worden sind, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen und das Baugesuch innert drei Jahren seit der Zerstörung einge­reicht wird. Da die Rekurrierenden innert drei Jahren kein Baugesuch eingereicht haben, war ihr Brandstattrecht für das 1995 abgebrannte Bauernhaus seit 1998 verfallen und konnte sich nicht mehr wertsteigernd auf den Bodenpreis auswirken. Schliesslich ist der von den Rekurrierenden angestrebte Vergleich auch deswegen unzulässig, weil der Verkauf von Parzelle Nr. 03 sieben Jahre vor dem Stichtag lag und nicht dargelegt ist, inwiefern die damals gegebenen, überdies nicht näher dargelegten Um­stände auch am Stichtag noch massgebend waren. Die von der Schätzungskommission I gewählte Methode des Vergleichs mit allen nicht aus besonderen Gründen auszuschliessenden Handänderungen von Landwirtschafts­land während der Vergleichsperiode ist daher nicht zu beanstanden. bb) Die Rekurrierenden rügen auch, der angefochtene Entscheid setze sich über Art. 66 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB, SR 211.412.11) hinweg. Art. 66 BGBB regelt die Frage, wann ein Erwerbspreis als über­setzt im Sinne von Art. 63 Abs. 1 lit. b BGBB gilt, was zur Folge hat, dass die zuständige Behörde die Handänderung des betroffenen landwirtschaftlichen Grundstücks nicht bewil­ligen darf. Gemäss Art. 66 BGBB gilt der Erwerbspreis als übersetzt, wenn er die Preise für vergleichbare landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstücke in der betreffenden Ge­gend im Mittel der letzten fünf Jahre um mehr als 5 Prozent übersteigt. Es ist fraglich, ob Art. 66 BGBB im kantonalrechtlichen Schätzungsverfahren wegen formeller Enteignung zur Anwendung zu gelangen hat. Die Frage kann aber offen bleiben. Die Schätzungskom­mission hat den Mittelwert für vergleichbare Grundstücke nicht nur der letzten fünf, son­dern der letzten sieben Jahre vor dem Stichdatum berücksichtigt. Damit ist sie den Rekur­rierenden entgegengekommen, da die Grundstückspreise nach 1993 sanken und sich für die Periode 1995-2000 tiefere Durchschnittspreise ergäben. Der Vorwurf, Art. 66 BGBB sei missachtet worden, ist offensichtlich unbegründet. d) Auch sonst bringen die Rekurrierenden nichts vor, was ein Abweichen vom Ent­schädigungsansatz rechtfertigen würden, den die Schätzungskommission ermittelt hat. Der Rekurs ist daher in der Sache selbst abzuweisen. 4. a) Die Rekurrierenden wenden sich überdies dagegen, dass die Schätzungskom­mission I ihnen keine Parteientschädigung zugesprochen hat. Gemäss feststehender Praxis sprechen die Schätzungskommissionen im Enteignungsverfahren keine Parteientschädi­gungen zu (vgl. Martin Bernet, Die Parteientschädigung in der schweizerischen Verwal­tungsrechtspflege, Zürich 1986, Rz. 106, der diese Praxis als "auffällig restriktiv" qualifi­ziert). Ob die Verweigerung einer Parteientschädigung im Schätzungsverfahren unter allen Umständen gerechtfertigt sei, kann vorliegend dahingestellt bleiben. Wohl erklärte sich der Kanton nach der Schätzungsverhandlung bereit, die Entschädigung von Fr. 8.-- auf Fr. 12.--/m 2 zu erhöhen. Indessen unterlagen die Grundeigentümer bereits im Schätzungs­verfahren mit ihrem Antrag auf eine Entschädigung von Fr. 300.--/m 2. Ihr "Obsiegen" er­scheint daher als geringfügig, so dass eine Parteientschädigung nicht zuzusprechen gewe­sen wäre (vgl. zur entsprechenden Handhabung von § 17 Abs. 2 VRG Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zü­rich, 2. A., Zürich 1999, § 17 N. 32).... Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht: 1. Der Rekurs wird abgewiesen.... I. Die Baudirektion setzte am 18. Februar 1998 das Projekt für den regionalen Rad­weg und die Neugestaltung einer Strasse im Eingangsbereich des Ortsteil B, Gemeinde X, fest. Das Projekt beansprucht unter anderem ca. 131 m 2 Land ab Kat.-Nr. 01 der Erben des A. II. Nachdem die Einigungsverhandlungen über die Entschädigungsan­sprü­che für die Landabtretung erfolglos verlaufen wa­ren, ersuchte die Baudirektion das Statthalteramt Y am 4. März 1999 um An­ord­nung des Schätzungsverfahrens. Die Schätzungskommission I führte am 25. Mai 1999 eine Schätzungsver­hand­lung mit Augenschein durch und traf ihren Entscheid, nach einer vorläufigen Sistierung des Ver­fahrens bis im Dezember 1999, am 18. April 2000. Dabei setzte sie die Enteignungsent­schädigung auf Fr. 12.‑-/m 2 fest (Urteils-Dispositiv Ziffer 3); das ge­naue Nachmass der Ab­tretungsfläche blieb vorbehalten (Dispositiv Ziffer 4). Die Ver­gü­tung hatte der Staat Zürich ab 1. April 1999 – dem Datum der vorzeitigen Besitz­ein­wei­sung, wozu die Enteig­neten eingewilligt hatten und wovon im Beschluss-Dispositiv Vor­merk genommen wur­de – bis zur Auszahlung zu 5 % zu verzinsen (Dispositiv Zif­fer 5). Die Verfahrenskosten wurden dem Staat Zürich auferlegt (Dispositiv Ziffer 6) und die Zusprechung einer Partei­entschä­digung abgelehnt (Dispositiv Ziffer 7). III. Gegen den am 25. Oktober 2000 versandten Schätzungsentscheid meldeten die Erben durch ihren Rechtsvertreter am 13. November 2000 Rekurs an und reichten innert der angesetzten Frist am 4. Dezember 2000 die Rekursbe­gründung ein. Sie beantragen, der zu entschädigende Verkehrswert sei auf Fr. 300.--, evtl. auf Fr. 31.50, jedenfalls auf mehr als Fr. 12.--/ m 2 festzusetzen. Ausserdem beantragen sie eine Parteientschädigung für das Schätzungs- und das Rekursverfahren. Die Schätzungskommission I erklärte am 7. Dezember 2000 Verzicht auf Ver­nehmlassung, unter Verweis auf ihren Entscheid und die Akten. Die Baudirektion bean­tragte am 22. Dezember 2000 die Abweisung des Rekurses. IV. Am 30. Januar 2001 teilte der verwaltungsgerichtliche Referent dem Vertreter der Rekurrierenden mit, dass nach seiner Beurteilung der Rekurs jedenfalls im Hauptbe­gehren aussichtslos sei, und bot den Rekurrierenden Gelegenheit, ihr Rechtsmittel zurück­zuziehen. Mit Zuschrift vom 3. Februar 2001 liessen die Erben mittei­len, sie hielten am Rekurs fest. Auf die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteils­grün­den Bezug genommen. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. a) Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46 des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879 (AbtrG; in der Fassung vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997) zuständig. Das Verfahren richtet sich dabei nach den Bestimmungen über die Be­schwerde an das Verwaltungsgericht (RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23). Aufgrund des Streit­werts ist die Angelegenheit ge­mäss § 38 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) durch die Kammer zu entscheiden. b) In den angefochtenen Punkten hat das Verwaltungsgericht den Entscheid der Schät­zungskommission nach § 51 AbtrG wie ein gerichtlich erhobenes Gut­achten zu be­rücksichtigen. Dabei muss es in erster Linie prüfen, ob die Schätzung auf zu­treffender Rechtsgrundlage beruhe, namentlich ob die angewendeten Bewertungskrite­rien verfas­sungs‑ und gesetzmässig seien. Sodann hat das Verwaltungsgericht in freier Be­weis­würdi­gung zu untersuchen, ob der Schätzungsentscheid dadurch zu überzeugen ver­mö­ge, dass er vollständig und klar sei sowie eine einleuchtende und widerspruchsfreie Be­grün­dung ent­halte (RB 1961 Nr. 136 = ZBl 62/1961, S. 352 = ZR 60 Nr. 104; RB 1964 Nr. 127; VGr, 4. April 1968, ZR 67 Nr. 108; VGr, 7. November 1972, ZBl 72/1973, S. 331). Die Rolle ei­nes gerichtlich erhobenen Gutachtens im Sinn von § 51 AbtrG kann dem Schät­zungs­ent­scheid allerdings nur soweit zukommen, als eigentliche Schätzungsfragen – insbesondere die nach der Höhe einer Zahlungsverpflichtung – zu beurteilen sind. 2. Die Rekurrierenden machen geltend, massgebender Stichtag für die Bestimmung des Verkehrswertes und den Beginn des Zinsenlaufes für die vorzeitige Besitzeinweisung sei der 14. April 1998, d.h. das Datum, an welchem der Gemeinderat X das Pro­jekt öffent­lich ausschrieb. a) Gemäss einer seit Jahrzehnten beachteten Praxis ist im Kanton Zürich – wie in zahlreichen anderen Kantonen – für die Berechnung der Enteignungsentschädigung, d.h. für die Festsetzung des Verkehrswertes des enteigneten Grundstückes oder Landes, der Zeitpunkt des Entscheides der Schätzungskommission massgeblich (RB 1964 Nr. 117 - 119, mit Hinweisen). Auf diese Weise wird die Bewertung so nahe als prozessual tunlich an die Auszahlung herangerückt und im Zeitpunkt des mit der Zahlung einhergehenden Rechtsübergangs ein möglichst wertgleicher Ersatz gewährleistet. In einem Grundsatzent­scheid vom 31. Oktober 1974 hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, auf diesen Stichtag sei nicht nur bei steigenden, sondern auch bei abnehmenden Verkehrswerten abzustellen (ZBl 76/1975 S. 341 f.). Zwar dürfen ab der öffentlichen Planauflage und der persönlichen Anzeige ohne Einwilligung des Enteignungsberechtigten an der äussern Beschaffenheit des Abtretungsgegenstandes keine wesentlichen und hinsichtlich der rechtlichen Verhältnisse überhaupt keine Veränderungen mehr vorgenommen werden (§ 26 AbtrG). Ein Rechts­über­gang erfolgt damit aber noch nicht, und das Abtretungsobjekt nimmt an allfälligen Wertveränderungen immer noch zu Gunsten oder zu Lasten des bisherigen Eigentümers teil. Der vorliegende Fall gibt keinen Anlass, diese Praxis in Frage zu stellen. Auch die Tatsache, dass Art. 19 bis Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Enteignung vom 20. Juni 1930/18. März 1971 (SR 711) bereits den Zeitpunkt der Einigungsverhandlung zum Stich­tag erklärt, stellt keinen Grund für eine Praxisänderung dar, wie das Verwaltungsgericht schon im erwähnten Urteil vom 31. Oktober 1974 entschieden hat. Auch nach Bundesrecht ist der Stichtag im Übrigen nicht bereits derjenige Zeitpunkt, in welchem die Massnahme, für die enteignet werden soll, öffentlich ausgeschrieben wird. Stichtag für die Bewertung des enteigneten Landes ist damit der 18. April 2000. b) Gemäss der ausdrücklichen Regelung in § 54 AbtrG ist die Verzinsung im Fall der vorzeitigen Besitzeinweisung ab dem Tage des Übergangs der Rechte bis zur Bezah­lung der Entschädigung zu leisten. Die von den Rekurrierenden verlangte Verzinsung ab einem früheren Zeitpunkt findet im Gesetz keine Stütze. 3. a) Gemäss § 13 Abs. 1 AbtrG richtet sich die zu entrichtende Entschädigung nach dem Verkehrswert. Darunter versteht die Praxis, wie im angefochtenen Entscheid zutref­fend ausgeführt wird, den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Stichtag für das betreffende Vermögensobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (RB 1991 Nr. 47 mit Ver­weisungen; BGE 113 Ib 39 E. 2a). Darin kommt dessen objektiver Wert zum Aus­druck (Max Imboden/René Rhi­now, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Band II, 6. A., Basel 1986, und René Rhinow/Beat Krä­henmann, Schweizerische Verwaltungsrecht­sprechung, Ergän­zungs­band, Basel 1990, je Nr. 128 B IIIa). b) Die Schätzungskommission hat erwogen, aufgrund der zonenplanerischen Zu­ordnung des Grundstücks der Rekurrierenden sei das enteignete Land zu für Landwirt­schaftsland bezahlten Ansätzen zu entschädigen. Die Rekurrierenden sind demgegenüber der Auffassung, ihr Land sei als in der Reservezone gelegen zu bewerten. aa) In diesem Zusammenhang ist das planerische Schicksal des streitbetroffenen Landes kurz nachzuzeichnen. Kat.-Nr. 01 im Halte von insgesamt 8421 m 2 und die an­gren­zende Parzelle Nr. 02 mit 1687 m 2 liegen nördlich vom Ortsteil B, Gemeinde X. Die Grundstücke waren 1981 der Reservezone zugewiesen worden, nachdem sie zuvor noch der Wohnzone zugehört hatten. Am 8./9. März 1995 be­schloss die Gemeindeversammlung X eine revidierte Bau- und Zonenordnung. Hierbei wurden die fraglichen Parzellen in der Reservezone belassen. Der Regierungsrat verweigerte dieser Zonierung mit RRB 2234 vom 26. Juli 1995 die Geneh­migung, da das fragliche Gebiet mit dem Richtplan vom 31. Januar 1995 neu dem Land­wirtschaftsgebiet zugewiesen worden sei. Die Baudirektion werde dieses Gebiet daher der Landwirtschaftszone zuzuweisen haben. Am 28. Januar 1998 entliess die Gemeinde X in Nachachtung des RRB 2234/1995 die Grundstücke Kat.-Nr. 01 und 02 aus der Reservezone, um sie für die Zuweisung zur Landwirtschaftszone durch die Baudirektion freizugeben. Den gegen diese Umzonung gerichteten Rekurs der heutigen Rekurrierenden wies die Baurekurskommission am 17. Dezember 1998 ab, soweit sie dar­auf eintrat. Der Entscheid wurde nicht angefochten. Am 2. August 1999 ver­fügte die Baudirektion die Zuweisung der fraglichen Grundstücke zur kantonalen Landwirtschafts­zone. Es besteht daher kein Zweifel, dass das enteignete Land am Stichtag Landwirt­schaftsland darstellte. bb) Das auf Kat.-Nr. 01 befindliche Bauernhaus ist im Mai 1995 abgebrannt. Die kantonale Gebäudeversicherung hat bei der Schadensberechnung im Juni 1995 für die Ge­bäudefläche samt Umschwung (851 m 2 ) einen Wert von Fr. 300.-/m 2 eingesetzt, was die Grundeigentümer nicht angefochten haben. Ferner wurde der überbaute Teil der Parzelle 1989 steuerlich mit Fr. 250.-- und 1993 mit Fr. 320.-/m 2 bewertet. Wie die Schätzungs­kommission mit Recht erwogen hat, können die Rekurrierenden hieraus schon deswegen nichts für sich ableiten, weil die fraglichen Bewertungen in einem Zeitpunkt erfolgten, in welchem das Land noch der Reservezone zugewiesen war. Überdies ist die steuerliche Be­wertung bzw. die Bewertung im Rahmen eines Versicherungsfalles im Abtretungsverfah­ren nicht massgeblich (vgl. BGE 108 Ib 345 E. 5b); der Verkehrswert des enteigneten Lan­des ist vielmehr in erster Linie nach der Vergleichsmethode zu bestimmen (122 I 168 E. 3a; Imboden/Rhinow/Krähenmann, Nr. 128 B IVd). cc) Wie angemerkt werden mag, würde auch eine Vorverlegung des Stichtages auf den 14. April 1998, entsprechend den – wie erwähnt rechtlich unzutreffenden – Vorstel­lungen der Rekurrierenden, zu keiner anderen Beurteilung führen. Bereits auf Grund des (Nicht-)Genehmigungsbeschlusses RRB 2234/1995, der von keiner Seite gerichtlich ange­fochten wurde, stand fest, dass die Grundstücke der Rekurrierenden nach Auffassung des Regierungsrates der Landwirtschaftszone zuzuweisen waren. Es ist kaum vorstellbar, dass sich nachher noch ein Käufer gefunden hätte, der den für Reservezonenland zu entrichten­den Preis bezahlt hätte. Erst recht muss dies ab dem 28. Januar 1998 gelten, d.h. ab dem Zeitpunkt, an welchem der kommunale Zonenplan entsprechend RRB 2234/1995 abgeän­dert wurde. Wohl wurde diese Zonenplanänderung erst mit dem sie schützenden Rekurs­entscheid der Baurekurskommission vom 17. Dezember 1998 rechtskräftig und erfolgte die Zuweisung zur Landwirtschaftszone durch die Baudirektion erst im August 1999. Das än­dert aber nichts daran, dass die Rekurrierenden spätestens ab Januar 1998 nicht mehr er­warten konnten, für ihr Land den für Reservezonenland bezahlten Preis zu erzielen. Insbe­sondere können sich die Rekurrierenden auch nicht darauf berufen, dass die kommunale Zonenplanänderung vom 28. Januar 1998 noch der Genehmigung durch den Regierungsrat bedurfte, nachdem diese Änderung ja bereits auf einen regierungsrätlichen Genehmigungs­beschluss zurückgeht, in welchem genau diese Änderung verlangt worden war. dd) Nach dem Gesagten ist das enteignete Land nach Ansätzen zu entschädigen, die für vergleichbares Landwirtschaftsland bezahlt werden. Ein höherer Ansatz kommt nicht in Betracht. c) Die Schätzungskommission I hat den massgeblichen Entschädigungsansatz ent­sprechend dem Angebot des Rekursgegners auf Fr. 12.--/m 2 festgesetzt. Sie hat zunächst die Preise für Handänderungen von Landwirtschaftsland zwischen 1993 und 2000 erhoben und festgestellt, dass aus dem Jahr 2000 keine vergleichstauglichen Handänderungen vor­liegen und zwei der Handänderungen des Jahres 1999 ebenfalls nicht vergleichstauglich sind. Sie hat ermittelt, dass das arithmetische Mittel der vergleichstauglichen Hand­ände­rungen im Zeitraum 1993 - 1999 Fr. 11.66/m 2 beträgt. Dabei falle auf, dass das Preisniveau in den letzten Jahren gesunken sei, was an sich dafür sprechen würde, die 1993 bezahlten Preise nicht zu berücksichtigen. Da der Enteigner indessen beantragt habe, eine Entschädi­gung von Fr. 12.--/m 2 zu bezahlen, was eindeutig nicht zu wenig sei, erachte die Kommis­sion diesen Preis als angemessen. aa) Die Rekurrierenden halten dieser Schätzung entgegen, es sei unzulässig, den Ent­schädigungsansatz auf Grund eines blossen Durchschnittswertes der für Landwirt­schaftsland bezahlten Preise zu ermitteln. Vielmehr müsse darauf geachtet werden, welches der gehandelten Grundstücke mit demjenigen der Rekurrierenden am ehesten verglichen werden könne. Für diesen Vergleich eigne sich letztlich nur die Parzelle Nr. 03 (2'520 m 2 Wiesen und Acker, Ortsteil B), welche am 29. Dezember 1993 zu Fr. 30.--/m 2 verkauft worden sei. Nur diese Parzelle habe direkten Anstoss an die Hauptstrasse X-Ortsteil B und sei erschlossen. Dieser Einwand übersieht, dass sich der Wert landwirtschaftlicher Grund­stücke in erster Linie entsprechend der Eignung für den Land­bau, d.h. auf Grund von Krite­rien wie Bodenqualität, Lokalklima und Exposition und nur in zweiter Linie auf Grund des Erschliessungsgrades bestimmt. Es ist wohl möglich, dass der direkte Strassenanstoss in gewissen Fällen wertsteigernd sein kann; zwingend ist dies indes keineswegs. Unzutref­fend erscheint insbesondere die Annahme der Rekurrierenden, dass die vorhandene Er­schliessung ohne weiteres dazu führe, dass das Land für die Errich­tung von Gartenbauan­lagen, Gewächshäusern, Treibhäusern, Masthallen etc. genutzt wer­den könne. Die Errich­tung solcher Bauten setzt voraus, dass eine innere Aufstockung im Sinne von Art. 16a Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG, SR 700; Fas­sung vom 20. März 1998, in Kraft seit 1. September 2000) vorliegt oder dass der Kanton das in Anspruch genommene Land in einem Planungsverfahren für die intensi­vierte Nut­zung freigegeben hat (Art. 16a Abs. 3 RPG). Auch vor der Revision des Raum­planungsge­setzes war die Errichtung der von den Rekurrierenden erwähnten Anlagen nur unter re­striktiven Voraussetzungen möglich. Nichts deutet darauf hin, dass diese Voraus­setzungen am Stichtag erfüllt waren. § 307 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975/1. September 1991 (PBG) gestattet den Wiederaufbau von Gebäuden, die durch Brand oder andere Kata­stro­phen zerstört worden sind, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen und das Baugesuch innert drei Jahren seit der Zerstörung einge­reicht wird. Da die Rekurrierenden innert drei Jahren kein Baugesuch eingereicht haben, war ihr Brandstattrecht für das 1995 abgebrannte Bauernhaus seit 1998 verfallen und konnte sich nicht mehr wertsteigernd auf den Bodenpreis auswirken. Schliesslich ist der von den Rekurrierenden angestrebte Vergleich auch deswegen unzulässig, weil der Verkauf von Parzelle Nr. 03 sieben Jahre vor dem Stichtag lag und nicht dargelegt ist, inwiefern die damals gegebenen, überdies nicht näher dargelegten Um­stände auch am Stichtag noch massgebend waren. Die von der Schätzungskommission I gewählte Methode des Vergleichs mit allen nicht aus besonderen Gründen auszuschliessenden Handänderungen von Landwirtschafts­land während der Vergleichsperiode ist daher nicht zu beanstanden. bb) Die Rekurrierenden rügen auch, der angefochtene Entscheid setze sich über Art. 66 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB, SR 211.412.11) hinweg. Art. 66 BGBB regelt die Frage, wann ein Erwerbspreis als über­setzt im Sinne von Art. 63 Abs. 1 lit. b BGBB gilt, was zur Folge hat, dass die zuständige Behörde die Handänderung des betroffenen landwirtschaftlichen Grundstücks nicht bewil­ligen darf. Gemäss Art. 66 BGBB gilt der Erwerbspreis als übersetzt, wenn er die Preise für vergleichbare landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstücke in der betreffenden Ge­gend im Mittel der letzten fünf Jahre um mehr als 5 Prozent übersteigt. Es ist fraglich, ob Art. 66 BGBB im kantonalrechtlichen Schätzungsverfahren wegen formeller Enteignung zur Anwendung zu gelangen hat. Die Frage kann aber offen bleiben. Die Schätzungskom­mission hat den Mittelwert für vergleichbare Grundstücke nicht nur der letzten fünf, son­dern der letzten sieben Jahre vor dem Stichdatum berücksichtigt. Damit ist sie den Rekur­rierenden entgegengekommen, da die Grundstückspreise nach 1993 sanken und sich für die Periode 1995-2000 tiefere Durchschnittspreise ergäben. Der Vorwurf, Art. 66 BGBB sei missachtet worden, ist offensichtlich unbegründet. d) Auch sonst bringen die Rekurrierenden nichts vor, was ein Abweichen vom Ent­schädigungsansatz rechtfertigen würden, den die Schätzungskommission ermittelt hat. Der Rekurs ist daher in der Sache selbst abzuweisen. 4. a) Die Rekurrierenden wenden sich überdies dagegen, dass die Schätzungskom­mission I ihnen keine Parteientschädigung zugesprochen hat. Gemäss feststehender Praxis sprechen die Schätzungskommissionen im Enteignungsverfahren keine Parteientschädi­gungen zu (vgl. Martin Bernet, Die Parteientschädigung in der schweizerischen Verwal­tungsrechtspflege, Zürich 1986, Rz. 106, der diese Praxis als "auffällig restriktiv" qualifi­ziert). Ob die Verweigerung einer Parteientschädigung im Schätzungsverfahren unter allen Umständen gerechtfertigt sei, kann vorliegend dahingestellt bleiben. Wohl erklärte sich der Kanton nach der Schätzungsverhandlung bereit, die Entschädigung von Fr. 8.-- auf Fr. 12.--/m 2 zu erhöhen. Indessen unterlagen die Grundeigentümer bereits im Schätzungs­verfahren mit ihrem Antrag auf eine Entschädigung von Fr. 300.--/m 2. Ihr "Obsiegen" er­scheint daher als geringfügig, so dass eine Parteientschädigung nicht zuzusprechen gewe­sen wäre (vgl. zur entsprechenden Handhabung von § 17 Abs. 2 VRG Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zü­rich, 2. A., Zürich 1999, § 17 N. 32).... Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht: 1. Der Rekurs wird abgewiesen....

I. Die Baudirektion setzte am 18. Februar 1998 das Projekt für den regionalen Rad­weg und die Neugestaltung einer Strasse im Eingangsbereich des Ortsteil B, Gemeinde X, fest. Das Projekt beansprucht unter anderem ca. 131 m 2 Land ab Kat.-Nr. 01 der Erben des A.

I. Die Baudirektion setzte am 18. Februar 1998 das Projekt für den regionalen Rad­weg und die Neugestaltung einer Strasse im Eingangsbereich des Ortsteil B, Gemeinde X, fest. Das Projekt beansprucht unter anderem ca. 131 m 2 Land ab Kat.-Nr. 01 der Erben des A. II. Nachdem die Einigungsverhandlungen über die Entschädigungsan­sprü­che für die Landabtretung erfolglos verlaufen wa­ren, ersuchte die Baudirektion das Statthalteramt Y am 4. März 1999 um An­ord­nung des Schätzungsverfahrens.

II. Nachdem die Einigungsverhandlungen über die Entschädigungsan­sprü­che für die Landabtretung erfolglos verlaufen wa­ren, ersuchte die Baudirektion das Statthalteramt Y am 4. März 1999 um An­ord­nung des Schätzungsverfahrens. Die Schätzungskommission I führte am 25. Mai 1999 eine Schätzungsver­hand­lung mit Augenschein durch und traf ihren Entscheid, nach einer vorläufigen Sistierung des Ver­fahrens bis im Dezember 1999, am 18. April 2000. Dabei setzte sie die Enteignungsent­schädigung auf Fr. 12.‑-/m 2 fest (Urteils-Dispositiv Ziffer 3); das ge­naue Nachmass der Ab­tretungsfläche blieb vorbehalten (Dispositiv Ziffer 4). Die Ver­gü­tung hatte der Staat Zürich ab 1. April 1999 – dem Datum der vorzeitigen Besitz­ein­wei­sung, wozu die Enteig­neten eingewilligt hatten und wovon im Beschluss-Dispositiv Vor­merk genommen wur­de – bis zur Auszahlung zu 5 % zu verzinsen (Dispositiv Zif­fer 5). Die Verfahrenskosten wurden dem Staat Zürich auferlegt (Dispositiv Ziffer 6) und die Zusprechung einer Partei­entschä­digung abgelehnt (Dispositiv Ziffer 7).

Die Schätzungskommission I führte am 25. Mai 1999 eine Schätzungsver­hand­lung mit Augenschein durch und traf ihren Entscheid, nach einer vorläufigen Sistierung des Ver­fahrens bis im Dezember 1999, am 18. April 2000. Dabei setzte sie die Enteignungsent­schädigung auf Fr. 12.‑-/m 2 fest (Urteils-Dispositiv Ziffer 3); das ge­naue Nachmass der Ab­tretungsfläche blieb vorbehalten (Dispositiv Ziffer 4). Die Ver­gü­tung hatte der Staat Zürich ab 1. April 1999 – dem Datum der vorzeitigen Besitz­ein­wei­sung, wozu die Enteig­neten eingewilligt hatten und wovon im Beschluss-Dispositiv Vor­merk genommen wur­de – bis zur Auszahlung zu 5 % zu verzinsen (Dispositiv Zif­fer 5). Die Verfahrenskosten wurden dem Staat Zürich auferlegt (Dispositiv Ziffer 6) und die Zusprechung einer Partei­entschä­digung abgelehnt (Dispositiv Ziffer 7). III. Gegen den am 25. Oktober 2000 versandten Schätzungsentscheid meldeten die Erben durch ihren Rechtsvertreter am 13. November 2000 Rekurs an und reichten innert der angesetzten Frist am 4. Dezember 2000 die Rekursbe­gründung ein. Sie beantragen, der zu entschädigende Verkehrswert sei auf Fr. 300.--, evtl. auf Fr. 31.50, jedenfalls auf mehr als Fr. 12.--/ m 2 festzusetzen. Ausserdem beantragen sie eine Parteientschädigung für das Schätzungs- und das Rekursverfahren.

III. Gegen den am 25. Oktober 2000 versandten Schätzungsentscheid meldeten die Erben durch ihren Rechtsvertreter am 13. November 2000 Rekurs an und reichten innert der angesetzten Frist am 4. Dezember 2000 die Rekursbe­gründung ein. Sie beantragen, der zu entschädigende Verkehrswert sei auf Fr. 300.--, evtl. auf Fr. 31.50, jedenfalls auf mehr als Fr. 12.--/ m 2 festzusetzen. Ausserdem beantragen sie eine Parteientschädigung für das Schätzungs- und das Rekursverfahren. Die Schätzungskommission I erklärte am 7. Dezember 2000 Verzicht auf Ver­nehmlassung, unter Verweis auf ihren Entscheid und die Akten. Die Baudirektion bean­tragte am 22. Dezember 2000 die Abweisung des Rekurses.

Die Schätzungskommission I erklärte am 7. Dezember 2000 Verzicht auf Ver­nehmlassung, unter Verweis auf ihren Entscheid und die Akten. Die Baudirektion bean­tragte am 22. Dezember 2000 die Abweisung des Rekurses. IV. Am 30. Januar 2001 teilte der verwaltungsgerichtliche Referent dem Vertreter der Rekurrierenden mit, dass nach seiner Beurteilung der Rekurs jedenfalls im Hauptbe­gehren aussichtslos sei, und bot den Rekurrierenden Gelegenheit, ihr Rechtsmittel zurück­zuziehen. Mit Zuschrift vom 3. Februar 2001 liessen die Erben mittei­len, sie hielten am Rekurs fest.

IV. Am 30. Januar 2001 teilte der verwaltungsgerichtliche Referent dem Vertreter der Rekurrierenden mit, dass nach seiner Beurteilung der Rekurs jedenfalls im Hauptbe­gehren aussichtslos sei, und bot den Rekurrierenden Gelegenheit, ihr Rechtsmittel zurück­zuziehen. Mit Zuschrift vom 3. Februar 2001 liessen die Erben mittei­len, sie hielten am Rekurs fest. Auf die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteils­grün­den Bezug genommen.

Auf die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteils­grün­den Bezug genommen. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. a) Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46 des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879 (AbtrG; in der Fassung vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997) zuständig. Das Verfahren richtet sich dabei nach den Bestimmungen über die Be­schwerde an das Verwaltungsgericht (RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23). Aufgrund des Streit­werts ist die Angelegenheit ge­mäss § 38 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) durch die Kammer zu entscheiden.

1. a) Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46 des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879 (AbtrG; in der Fassung vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997) zuständig. Das Verfahren richtet sich dabei nach den Bestimmungen über die Be­schwerde an das Verwaltungsgericht (RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23). Aufgrund des Streit­werts ist die Angelegenheit ge­mäss § 38 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) durch die Kammer zu entscheiden. b) In den angefochtenen Punkten hat das Verwaltungsgericht den Entscheid der Schät­zungskommission nach § 51 AbtrG wie ein gerichtlich erhobenes Gut­achten zu be­rücksichtigen. Dabei muss es in erster Linie prüfen, ob die Schätzung auf zu­treffender Rechtsgrundlage beruhe, namentlich ob die angewendeten Bewertungskrite­rien verfas­sungs‑ und gesetzmässig seien. Sodann hat das Verwaltungsgericht in freier Be­weis­würdi­gung zu untersuchen, ob der Schätzungsentscheid dadurch zu überzeugen ver­mö­ge, dass er vollständig und klar sei sowie eine einleuchtende und widerspruchsfreie Be­grün­dung ent­halte (RB 1961 Nr. 136 = ZBl 62/1961, S. 352 = ZR 60 Nr. 104; RB 1964 Nr. 127; VGr, 4. April 1968, ZR 67 Nr. 108; VGr, 7. November 1972, ZBl 72/1973, S. 331). Die Rolle ei­nes gerichtlich erhobenen Gutachtens im Sinn von § 51 AbtrG kann dem Schät­zungs­ent­scheid allerdings nur soweit zukommen, als eigentliche Schätzungsfragen – insbesondere die nach der Höhe einer Zahlungsverpflichtung – zu beurteilen sind. b) In den angefochtenen Punkten hat das Verwaltungsgericht den Entscheid der Schät­zungskommission nach § 51 AbtrG wie ein gerichtlich erhobenes Gut­achten zu be­rücksichtigen. Dabei muss es in erster Linie prüfen, ob die Schätzung auf zu­treffender Rechtsgrundlage beruhe, namentlich ob die angewendeten Bewertungskrite­rien verfas­sungs‑ und gesetzmässig seien. Sodann hat das Verwaltungsgericht in freier Be­weis­würdi­gung zu untersuchen, ob der Schätzungsentscheid dadurch zu überzeugen ver­mö­ge, dass er vollständig und klar sei sowie eine einleuchtende und widerspruchsfreie Be­grün­dung ent­halte (RB 1961 Nr. 136 = ZBl 62/1961, S. 352 = ZR 60 Nr. 104; RB 1964 Nr. 127; VGr, 4. April 1968, ZR 67 Nr. 108; VGr, 7. November 1972, ZBl 72/1973, S. 331). Die Rolle ei­nes gerichtlich erhobenen Gutachtens im Sinn von § 51 AbtrG kann dem Schät­zungs­ent­scheid allerdings nur soweit zukommen, als eigentliche Schätzungsfragen – insbesondere die nach der Höhe einer Zahlungsverpflichtung – zu beurteilen sind. 2. Die Rekurrierenden machen geltend, massgebender Stichtag für die Bestimmung des Verkehrswertes und den Beginn des Zinsenlaufes für die vorzeitige Besitzeinweisung sei der 14. April 1998, d.h. das Datum, an welchem der Gemeinderat X das Pro­jekt öffent­lich ausschrieb.

2. Die Rekurrierenden machen geltend, massgebender Stichtag für die Bestimmung des Verkehrswertes und den Beginn des Zinsenlaufes für die vorzeitige Besitzeinweisung sei der 14. April 1998, d.h. das Datum, an welchem der Gemeinderat X das Pro­jekt öffent­lich ausschrieb. a) Gemäss einer seit Jahrzehnten beachteten Praxis ist im Kanton Zürich – wie in zahlreichen anderen Kantonen – für die Berechnung der Enteignungsentschädigung, d.h. für die Festsetzung des Verkehrswertes des enteigneten Grundstückes oder Landes, der Zeitpunkt des Entscheides der Schätzungskommission massgeblich (RB 1964 Nr. 117 - 119, mit Hinweisen). Auf diese Weise wird die Bewertung so nahe als prozessual tunlich an die Auszahlung herangerückt und im Zeitpunkt des mit der Zahlung einhergehenden Rechtsübergangs ein möglichst wertgleicher Ersatz gewährleistet. In einem Grundsatzent­scheid vom 31. Oktober 1974 hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, auf diesen Stichtag sei nicht nur bei steigenden, sondern auch bei abnehmenden Verkehrswerten abzustellen (ZBl 76/1975 S. 341 f.). Zwar dürfen ab der öffentlichen Planauflage und der persönlichen Anzeige ohne Einwilligung des Enteignungsberechtigten an der äussern Beschaffenheit des Abtretungsgegenstandes keine wesentlichen und hinsichtlich der rechtlichen Verhältnisse überhaupt keine Veränderungen mehr vorgenommen werden (§ 26 AbtrG). Ein Rechts­über­gang erfolgt damit aber noch nicht, und das Abtretungsobjekt nimmt an allfälligen Wertveränderungen immer noch zu Gunsten oder zu Lasten des bisherigen Eigentümers teil. Der vorliegende Fall gibt keinen Anlass, diese Praxis in Frage zu stellen. Auch die Tatsache, dass Art. 19 bis Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Enteignung vom 20. Juni 1930/18. März 1971 (SR 711) bereits den Zeitpunkt der Einigungsverhandlung zum Stich­tag erklärt, stellt keinen Grund für eine Praxisänderung dar, wie das Verwaltungsgericht schon im erwähnten Urteil vom 31. Oktober 1974 entschieden hat. Auch nach Bundesrecht ist der Stichtag im Übrigen nicht bereits derjenige Zeitpunkt, in welchem die Massnahme, für die enteignet werden soll, öffentlich ausgeschrieben wird. a) Gemäss einer seit Jahrzehnten beachteten Praxis ist im Kanton Zürich – wie in zahlreichen anderen Kantonen – für die Berechnung der Enteignungsentschädigung, d.h. für die Festsetzung des Verkehrswertes des enteigneten Grundstückes oder Landes, der Zeitpunkt des Entscheides der Schätzungskommission massgeblich (RB 1964 Nr. 117 - 119, mit Hinweisen). Auf diese Weise wird die Bewertung so nahe als prozessual tunlich an die Auszahlung herangerückt und im Zeitpunkt des mit der Zahlung einhergehenden Rechtsübergangs ein möglichst wertgleicher Ersatz gewährleistet. In einem Grundsatzent­scheid vom 31. Oktober 1974 hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, auf diesen Stichtag sei nicht nur bei steigenden, sondern auch bei abnehmenden Verkehrswerten abzustellen (ZBl 76/1975 S. 341 f.). Zwar dürfen ab der öffentlichen Planauflage und der persönlichen Anzeige ohne Einwilligung des Enteignungsberechtigten an der äussern Beschaffenheit des Abtretungsgegenstandes keine wesentlichen und hinsichtlich der rechtlichen Verhältnisse überhaupt keine Veränderungen mehr vorgenommen werden (§ 26 AbtrG). Ein Rechts­über­gang erfolgt damit aber noch nicht, und das Abtretungsobjekt nimmt an allfälligen Wertveränderungen immer noch zu Gunsten oder zu Lasten des bisherigen Eigentümers teil. Der vorliegende Fall gibt keinen Anlass, diese Praxis in Frage zu stellen. Auch die Tatsache, dass Art. 19 bis Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Enteignung vom 20. Juni 1930/18. März 1971 (SR 711) bereits den Zeitpunkt der Einigungsverhandlung zum Stich­tag erklärt, stellt keinen Grund für eine Praxisänderung dar, wie das Verwaltungsgericht schon im erwähnten Urteil vom 31. Oktober 1974 entschieden hat. Auch nach Bundesrecht ist der Stichtag im Übrigen nicht bereits derjenige Zeitpunkt, in welchem die Massnahme, für die enteignet werden soll, öffentlich ausgeschrieben wird. Stichtag für die Bewertung des enteigneten Landes ist damit der 18. April 2000.

Stichtag für die Bewertung des enteigneten Landes ist damit der 18. April 2000. b) Gemäss der ausdrücklichen Regelung in § 54 AbtrG ist die Verzinsung im Fall der vorzeitigen Besitzeinweisung ab dem Tage des Übergangs der Rechte bis zur Bezah­lung der Entschädigung zu leisten. Die von den Rekurrierenden verlangte Verzinsung ab einem früheren Zeitpunkt findet im Gesetz keine Stütze. b) Gemäss der ausdrücklichen Regelung in § 54 AbtrG ist die Verzinsung im Fall der vorzeitigen Besitzeinweisung ab dem Tage des Übergangs der Rechte bis zur Bezah­lung der Entschädigung zu leisten. Die von den Rekurrierenden verlangte Verzinsung ab einem früheren Zeitpunkt findet im Gesetz keine Stütze. 3. a) Gemäss § 13 Abs. 1 AbtrG richtet sich die zu entrichtende Entschädigung nach dem Verkehrswert. Darunter versteht die Praxis, wie im angefochtenen Entscheid zutref­fend ausgeführt wird, den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Stichtag für das betreffende Vermögensobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (RB 1991 Nr. 47 mit Ver­weisungen; BGE 113 Ib 39 E. 2a). Darin kommt dessen objektiver Wert zum Aus­druck (Max Imboden/René Rhi­now, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Band II, 6. A., Basel 1986, und René Rhinow/Beat Krä­henmann, Schweizerische Verwaltungsrecht­sprechung, Ergän­zungs­band, Basel 1990, je Nr. 128 B IIIa).

3. a) Gemäss § 13 Abs. 1 AbtrG richtet sich die zu entrichtende Entschädigung nach dem Verkehrswert. Darunter versteht die Praxis, wie im angefochtenen Entscheid zutref­fend ausgeführt wird, den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Stichtag für das betreffende Vermögensobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (RB 1991 Nr. 47 mit Ver­weisungen; BGE 113 Ib 39 E. 2a). Darin kommt dessen objektiver Wert zum Aus­druck (Max Imboden/René Rhi­now, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Band II, 6. A., Basel 1986, und René Rhinow/Beat Krä­henmann, Schweizerische Verwaltungsrecht­sprechung, Ergän­zungs­band, Basel 1990, je Nr. 128 B IIIa). b) Die Schätzungskommission hat erwogen, aufgrund der zonenplanerischen Zu­ordnung des Grundstücks der Rekurrierenden sei das enteignete Land zu für Landwirt­schaftsland bezahlten Ansätzen zu entschädigen. Die Rekurrierenden sind demgegenüber der Auffassung, ihr Land sei als in der Reservezone gelegen zu bewerten. b) Die Schätzungskommission hat erwogen, aufgrund der zonenplanerischen Zu­ordnung des Grundstücks der Rekurrierenden sei das enteignete Land zu für Landwirt­schaftsland bezahlten Ansätzen zu entschädigen. Die Rekurrierenden sind demgegenüber der Auffassung, ihr Land sei als in der Reservezone gelegen zu bewerten. aa) In diesem Zusammenhang ist das planerische Schicksal des streitbetroffenen Landes kurz nachzuzeichnen. Kat.-Nr. 01 im Halte von insgesamt 8421 m 2 und die an­gren­zende Parzelle Nr. 02 mit 1687 m 2 liegen nördlich vom Ortsteil B, Gemeinde X. Die Grundstücke waren 1981 der Reservezone zugewiesen worden, nachdem sie zuvor noch der Wohnzone zugehört hatten. Am 8./9. März 1995 be­schloss die Gemeindeversammlung X eine revidierte Bau- und Zonenordnung. Hierbei wurden die fraglichen Parzellen in der Reservezone belassen. Der Regierungsrat verweigerte dieser Zonierung mit RRB 2234 vom 26. Juli 1995 die Geneh­migung, da das fragliche Gebiet mit dem Richtplan vom 31. Januar 1995 neu dem Land­wirtschaftsgebiet zugewiesen worden sei. Die Baudirektion werde dieses Gebiet daher der Landwirtschaftszone zuzuweisen haben. Am 28. Januar 1998 entliess die Gemeinde X in Nachachtung des RRB 2234/1995 die Grundstücke Kat.-Nr. 01 und 02 aus der Reservezone, um sie für die Zuweisung zur Landwirtschaftszone durch die Baudirektion freizugeben. Den gegen diese Umzonung gerichteten Rekurs der heutigen Rekurrierenden wies die Baurekurskommission am 17. Dezember 1998 ab, soweit sie dar­auf eintrat. Der Entscheid wurde nicht angefochten. Am 2. August 1999 ver­fügte die Baudirektion die Zuweisung der fraglichen Grundstücke zur kantonalen Landwirtschafts­zone. aa) In diesem Zusammenhang ist das planerische Schicksal des streitbetroffenen Landes kurz nachzuzeichnen. Kat.-Nr. 01 im Halte von insgesamt 8421 m 2 und die an­gren­zende Parzelle Nr. 02 mit 1687 m 2 liegen nördlich vom Ortsteil B, Gemeinde X. Die Grundstücke waren 1981 der Reservezone zugewiesen worden, nachdem sie zuvor noch der Wohnzone zugehört hatten. Am 8./9. März 1995 be­schloss die Gemeindeversammlung X eine revidierte Bau- und Zonenordnung. Hierbei wurden die fraglichen Parzellen in der Reservezone belassen. Der Regierungsrat verweigerte dieser Zonierung mit RRB 2234 vom 26. Juli 1995 die Geneh­migung, da das fragliche Gebiet mit dem Richtplan vom 31. Januar 1995 neu dem Land­wirtschaftsgebiet zugewiesen worden sei. Die Baudirektion werde dieses Gebiet daher der Landwirtschaftszone zuzuweisen haben. Am 28. Januar 1998 entliess die Gemeinde X in Nachachtung des RRB 2234/1995 die Grundstücke Kat.-Nr. 01 und 02 aus der Reservezone, um sie für die Zuweisung zur Landwirtschaftszone durch die Baudirektion freizugeben. Den gegen diese Umzonung gerichteten Rekurs der heutigen Rekurrierenden wies die Baurekurskommission am 17. Dezember 1998 ab, soweit sie dar­auf eintrat. Der Entscheid wurde nicht angefochten. Am 2. August 1999 ver­fügte die Baudirektion die Zuweisung der fraglichen Grundstücke zur kantonalen Landwirtschafts­zone. Es besteht daher kein Zweifel, dass das enteignete Land am Stichtag Landwirt­schaftsland darstellte.

Es besteht daher kein Zweifel, dass das enteignete Land am Stichtag Landwirt­schaftsland darstellte. bb) Das auf Kat.-Nr. 01 befindliche Bauernhaus ist im Mai 1995 abgebrannt. Die kantonale Gebäudeversicherung hat bei der Schadensberechnung im Juni 1995 für die Ge­bäudefläche samt Umschwung (851 m 2 ) einen Wert von Fr. 300.-/m 2 eingesetzt, was die Grundeigentümer nicht angefochten haben. Ferner wurde der überbaute Teil der Parzelle 1989 steuerlich mit Fr. 250.-- und 1993 mit Fr. 320.-/m 2 bewertet. Wie die Schätzungs­kommission mit Recht erwogen hat, können die Rekurrierenden hieraus schon deswegen nichts für sich ableiten, weil die fraglichen Bewertungen in einem Zeitpunkt erfolgten, in welchem das Land noch der Reservezone zugewiesen war. Überdies ist die steuerliche Be­wertung bzw. die Bewertung im Rahmen eines Versicherungsfalles im Abtretungsverfah­ren nicht massgeblich (vgl. BGE 108 Ib 345 E. 5b); der Verkehrswert des enteigneten Lan­des ist vielmehr in erster Linie nach der Vergleichsmethode zu bestimmen (122 I 168 E. 3a; Imboden/Rhinow/Krähenmann, Nr. 128 B IVd). bb) Das auf Kat.-Nr. 01 befindliche Bauernhaus ist im Mai 1995 abgebrannt. Die kantonale Gebäudeversicherung hat bei der Schadensberechnung im Juni 1995 für die Ge­bäudefläche samt Umschwung (851 m 2 ) einen Wert von Fr. 300.-/m 2 eingesetzt, was die Grundeigentümer nicht angefochten haben. Ferner wurde der überbaute Teil der Parzelle 1989 steuerlich mit Fr. 250.-- und 1993 mit Fr. 320.-/m 2 bewertet. Wie die Schätzungs­kommission mit Recht erwogen hat, können die Rekurrierenden hieraus schon deswegen nichts für sich ableiten, weil die fraglichen Bewertungen in einem Zeitpunkt erfolgten, in welchem das Land noch der Reservezone zugewiesen war. Überdies ist die steuerliche Be­wertung bzw. die Bewertung im Rahmen eines Versicherungsfalles im Abtretungsverfah­ren nicht massgeblich (vgl. BGE 108 Ib 345 E. 5b); der Verkehrswert des enteigneten Lan­des ist vielmehr in erster Linie nach der Vergleichsmethode zu bestimmen (122 I 168 E. 3a; Imboden/Rhinow/Krähenmann, Nr. 128 B IVd). cc) Wie angemerkt werden mag, würde auch eine Vorverlegung des Stichtages auf den 14. April 1998, entsprechend den – wie erwähnt rechtlich unzutreffenden – Vorstel­lungen der Rekurrierenden, zu keiner anderen Beurteilung führen. Bereits auf Grund des (Nicht-)Genehmigungsbeschlusses RRB 2234/1995, der von keiner Seite gerichtlich ange­fochten wurde, stand fest, dass die Grundstücke der Rekurrierenden nach Auffassung des Regierungsrates der Landwirtschaftszone zuzuweisen waren. Es ist kaum vorstellbar, dass sich nachher noch ein Käufer gefunden hätte, der den für Reservezonenland zu entrichten­den Preis bezahlt hätte. Erst recht muss dies ab dem 28. Januar 1998 gelten, d.h. ab dem Zeitpunkt, an welchem der kommunale Zonenplan entsprechend RRB 2234/1995 abgeän­dert wurde. Wohl wurde diese Zonenplanänderung erst mit dem sie schützenden Rekurs­entscheid der Baurekurskommission vom 17. Dezember 1998 rechtskräftig und erfolgte die Zuweisung zur Landwirtschaftszone durch die Baudirektion erst im August 1999. Das än­dert aber nichts daran, dass die Rekurrierenden spätestens ab Januar 1998 nicht mehr er­warten konnten, für ihr Land den für Reservezonenland bezahlten Preis zu erzielen. Insbe­sondere können sich die Rekurrierenden auch nicht darauf berufen, dass die kommunale Zonenplanänderung vom 28. Januar 1998 noch der Genehmigung durch den Regierungsrat bedurfte, nachdem diese Änderung ja bereits auf einen regierungsrätlichen Genehmigungs­beschluss zurückgeht, in welchem genau diese Änderung verlangt worden war. cc) Wie angemerkt werden mag, würde auch eine Vorverlegung des Stichtages auf den 14. April 1998, entsprechend den – wie erwähnt rechtlich unzutreffenden – Vorstel­lungen der Rekurrierenden, zu keiner anderen Beurteilung führen. Bereits auf Grund des (Nicht-)Genehmigungsbeschlusses RRB 2234/1995, der von keiner Seite gerichtlich ange­fochten wurde, stand fest, dass die Grundstücke der Rekurrierenden nach Auffassung des Regierungsrates der Landwirtschaftszone zuzuweisen waren. Es ist kaum vorstellbar, dass sich nachher noch ein Käufer gefunden hätte, der den für Reservezonenland zu entrichten­den Preis bezahlt hätte. Erst recht muss dies ab dem 28. Januar 1998 gelten, d.h. ab dem Zeitpunkt, an welchem der kommunale Zonenplan entsprechend RRB 2234/1995 abgeän­dert wurde. Wohl wurde diese Zonenplanänderung erst mit dem sie schützenden Rekurs­entscheid der Baurekurskommission vom 17. Dezember 1998 rechtskräftig und erfolgte die Zuweisung zur Landwirtschaftszone durch die Baudirektion erst im August 1999. Das än­dert aber nichts daran, dass die Rekurrierenden spätestens ab Januar 1998 nicht mehr er­warten konnten, für ihr Land den für Reservezonenland bezahlten Preis zu erzielen. Insbe­sondere können sich die Rekurrierenden auch nicht darauf berufen, dass die kommunale Zonenplanänderung vom 28. Januar 1998 noch der Genehmigung durch den Regierungsrat bedurfte, nachdem diese Änderung ja bereits auf einen regierungsrätlichen Genehmigungs­beschluss zurückgeht, in welchem genau diese Änderung verlangt worden war. dd) Nach dem Gesagten ist das enteignete Land nach Ansätzen zu entschädigen, die für vergleichbares Landwirtschaftsland bezahlt werden. Ein höherer Ansatz kommt nicht in Betracht. dd) Nach dem Gesagten ist das enteignete Land nach Ansätzen zu entschädigen, die für vergleichbares Landwirtschaftsland bezahlt werden. Ein höherer Ansatz kommt nicht in Betracht. c) Die Schätzungskommission I hat den massgeblichen Entschädigungsansatz ent­sprechend dem Angebot des Rekursgegners auf Fr. 12.--/m 2 festgesetzt. Sie hat zunächst die Preise für Handänderungen von Landwirtschaftsland zwischen 1993 und 2000 erhoben und festgestellt, dass aus dem Jahr 2000 keine vergleichstauglichen Handänderungen vor­liegen und zwei der Handänderungen des Jahres 1999 ebenfalls nicht vergleichstauglich sind. Sie hat ermittelt, dass das arithmetische Mittel der vergleichstauglichen Hand­ände­rungen im Zeitraum 1993 - 1999 Fr. 11.66/m 2 beträgt. Dabei falle auf, dass das Preisniveau in den letzten Jahren gesunken sei, was an sich dafür sprechen würde, die 1993 bezahlten Preise nicht zu berücksichtigen. Da der Enteigner indessen beantragt habe, eine Entschädi­gung von Fr. 12.--/m 2 zu bezahlen, was eindeutig nicht zu wenig sei, erachte die Kommis­sion diesen Preis als angemessen. c) Die Schätzungskommission I hat den massgeblichen Entschädigungsansatz ent­sprechend dem Angebot des Rekursgegners auf Fr. 12.--/m 2 festgesetzt. Sie hat zunächst die Preise für Handänderungen von Landwirtschaftsland zwischen 1993 und 2000 erhoben und festgestellt, dass aus dem Jahr 2000 keine vergleichstauglichen Handänderungen vor­liegen und zwei der Handänderungen des Jahres 1999 ebenfalls nicht vergleichstauglich sind. Sie hat ermittelt, dass das arithmetische Mittel der vergleichstauglichen Hand­ände­rungen im Zeitraum 1993 - 1999 Fr. 11.66/m 2 beträgt. Dabei falle auf, dass das Preisniveau in den letzten Jahren gesunken sei, was an sich dafür sprechen würde, die 1993 bezahlten Preise nicht zu berücksichtigen. Da der Enteigner indessen beantragt habe, eine Entschädi­gung von Fr. 12.--/m 2 zu bezahlen, was eindeutig nicht zu wenig sei, erachte die Kommis­sion diesen Preis als angemessen. aa) Die Rekurrierenden halten dieser Schätzung entgegen, es sei unzulässig, den Ent­schädigungsansatz auf Grund eines blossen Durchschnittswertes der für Landwirt­schaftsland bezahlten Preise zu ermitteln. Vielmehr müsse darauf geachtet werden, welches der gehandelten Grundstücke mit demjenigen der Rekurrierenden am ehesten verglichen werden könne. Für diesen Vergleich eigne sich letztlich nur die Parzelle Nr. 03 (2'520 m 2 Wiesen und Acker, Ortsteil B), welche am 29. Dezember 1993 zu Fr. 30.--/m 2 verkauft worden sei. Nur diese Parzelle habe direkten Anstoss an die Hauptstrasse X-Ortsteil B und sei erschlossen. Dieser Einwand übersieht, dass sich der Wert landwirtschaftlicher Grund­stücke in erster Linie entsprechend der Eignung für den Land­bau, d.h. auf Grund von Krite­rien wie Bodenqualität, Lokalklima und Exposition und nur in zweiter Linie auf Grund des Erschliessungsgrades bestimmt. Es ist wohl möglich, dass der direkte Strassenanstoss in gewissen Fällen wertsteigernd sein kann; zwingend ist dies indes keineswegs. Unzutref­fend erscheint insbesondere die Annahme der Rekurrierenden, dass die vorhandene Er­schliessung ohne weiteres dazu führe, dass das Land für die Errich­tung von Gartenbauan­lagen, Gewächshäusern, Treibhäusern, Masthallen etc. genutzt wer­den könne. Die Errich­tung solcher Bauten setzt voraus, dass eine innere Aufstockung im Sinne von Art. 16a Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG, SR 700; Fas­sung vom 20. März 1998, in Kraft seit 1. September 2000) vorliegt oder dass der Kanton das in Anspruch genommene Land in einem Planungsverfahren für die intensi­vierte Nut­zung freigegeben hat (Art. 16a Abs. 3 RPG). Auch vor der Revision des Raum­planungsge­setzes war die Errichtung der von den Rekurrierenden erwähnten Anlagen nur unter re­striktiven Voraussetzungen möglich. Nichts deutet darauf hin, dass diese Voraus­setzungen am Stichtag erfüllt waren. aa) Die Rekurrierenden halten dieser Schätzung entgegen, es sei unzulässig, den Ent­schädigungsansatz auf Grund eines blossen Durchschnittswertes der für Landwirt­schaftsland bezahlten Preise zu ermitteln. Vielmehr müsse darauf geachtet werden, welches der gehandelten Grundstücke mit demjenigen der Rekurrierenden am ehesten verglichen werden könne. Für diesen Vergleich eigne sich letztlich nur die Parzelle Nr. 03 (2'520 m 2 Wiesen und Acker, Ortsteil B), welche am 29. Dezember 1993 zu Fr. 30.--/m 2 verkauft worden sei. Nur diese Parzelle habe direkten Anstoss an die Hauptstrasse X-Ortsteil B und sei erschlossen. Dieser Einwand übersieht, dass sich der Wert landwirtschaftlicher Grund­stücke in erster Linie entsprechend der Eignung für den Land­bau, d.h. auf Grund von Krite­rien wie Bodenqualität, Lokalklima und Exposition und nur in zweiter Linie auf Grund des Erschliessungsgrades bestimmt. Es ist wohl möglich, dass der direkte Strassenanstoss in gewissen Fällen wertsteigernd sein kann; zwingend ist dies indes keineswegs. Unzutref­fend erscheint insbesondere die Annahme der Rekurrierenden, dass die vorhandene Er­schliessung ohne weiteres dazu führe, dass das Land für die Errich­tung von Gartenbauan­lagen, Gewächshäusern, Treibhäusern, Masthallen etc. genutzt wer­den könne. Die Errich­tung solcher Bauten setzt voraus, dass eine innere Aufstockung im Sinne von Art. 16a Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG, SR 700; Fas­sung vom 20. März 1998, in Kraft seit 1. September 2000) vorliegt oder dass der Kanton das in Anspruch genommene Land in einem Planungsverfahren für die intensi­vierte Nut­zung freigegeben hat (Art. 16a Abs. 3 RPG). Auch vor der Revision des Raum­planungsge­setzes war die Errichtung der von den Rekurrierenden erwähnten Anlagen nur unter re­striktiven Voraussetzungen möglich. Nichts deutet darauf hin, dass diese Voraus­setzungen am Stichtag erfüllt waren. § 307 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975/1. September 1991 (PBG) gestattet den Wiederaufbau von Gebäuden, die durch Brand oder andere Kata­stro­phen zerstört worden sind, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen und das Baugesuch innert drei Jahren seit der Zerstörung einge­reicht wird. Da die Rekurrierenden innert drei Jahren kein Baugesuch eingereicht haben, war ihr Brandstattrecht für das 1995 abgebrannte Bauernhaus seit 1998 verfallen und konnte sich nicht mehr wertsteigernd auf den Bodenpreis auswirken.

§ 307 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975/1. September 1991 (PBG) gestattet den Wiederaufbau von Gebäuden, die durch Brand oder andere Kata­stro­phen zerstört worden sind, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen und das Baugesuch innert drei Jahren seit der Zerstörung einge­reicht wird. Da die Rekurrierenden innert drei Jahren kein Baugesuch eingereicht haben, war ihr Brandstattrecht für das 1995 abgebrannte Bauernhaus seit 1998 verfallen und konnte sich nicht mehr wertsteigernd auf den Bodenpreis auswirken. Schliesslich ist der von den Rekurrierenden angestrebte Vergleich auch deswegen unzulässig, weil der Verkauf von Parzelle Nr. 03 sieben Jahre vor dem Stichtag lag und nicht dargelegt ist, inwiefern die damals gegebenen, überdies nicht näher dargelegten Um­stände auch am Stichtag noch massgebend waren.

Schliesslich ist der von den Rekurrierenden angestrebte Vergleich auch deswegen unzulässig, weil der Verkauf von Parzelle Nr. 03 sieben Jahre vor dem Stichtag lag und nicht dargelegt ist, inwiefern die damals gegebenen, überdies nicht näher dargelegten Um­stände auch am Stichtag noch massgebend waren. Die von der Schätzungskommission I gewählte Methode des Vergleichs mit allen nicht aus besonderen Gründen auszuschliessenden Handänderungen von Landwirtschafts­land während der Vergleichsperiode ist daher nicht zu beanstanden.

Die von der Schätzungskommission I gewählte Methode des Vergleichs mit allen nicht aus besonderen Gründen auszuschliessenden Handänderungen von Landwirtschafts­land während der Vergleichsperiode ist daher nicht zu beanstanden. bb) Die Rekurrierenden rügen auch, der angefochtene Entscheid setze sich über Art. 66 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB, SR 211.412.11) hinweg. Art. 66 BGBB regelt die Frage, wann ein Erwerbspreis als über­setzt im Sinne von Art. 63 Abs. 1 lit. b BGBB gilt, was zur Folge hat, dass die zuständige Behörde die Handänderung des betroffenen landwirtschaftlichen Grundstücks nicht bewil­ligen darf. Gemäss Art. 66 BGBB gilt der Erwerbspreis als übersetzt, wenn er die Preise für vergleichbare landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstücke in der betreffenden Ge­gend im Mittel der letzten fünf Jahre um mehr als 5 Prozent übersteigt. Es ist fraglich, ob Art. 66 BGBB im kantonalrechtlichen Schätzungsverfahren wegen formeller Enteignung zur Anwendung zu gelangen hat. Die Frage kann aber offen bleiben. Die Schätzungskom­mission hat den Mittelwert für vergleichbare Grundstücke nicht nur der letzten fünf, son­dern der letzten sieben Jahre vor dem Stichdatum berücksichtigt. Damit ist sie den Rekur­rierenden entgegengekommen, da die Grundstückspreise nach 1993 sanken und sich für die Periode 1995-2000 tiefere Durchschnittspreise ergäben. Der Vorwurf, Art. 66 BGBB sei missachtet worden, ist offensichtlich unbegründet. bb) Die Rekurrierenden rügen auch, der angefochtene Entscheid setze sich über Art. 66 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB, SR 211.412.11) hinweg. Art. 66 BGBB regelt die Frage, wann ein Erwerbspreis als über­setzt im Sinne von Art. 63 Abs. 1 lit. b BGBB gilt, was zur Folge hat, dass die zuständige Behörde die Handänderung des betroffenen landwirtschaftlichen Grundstücks nicht bewil­ligen darf. Gemäss Art. 66 BGBB gilt der Erwerbspreis als übersetzt, wenn er die Preise für vergleichbare landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstücke in der betreffenden Ge­gend im Mittel der letzten fünf Jahre um mehr als 5 Prozent übersteigt. Es ist fraglich, ob Art. 66 BGBB im kantonalrechtlichen Schätzungsverfahren wegen formeller Enteignung zur Anwendung zu gelangen hat. Die Frage kann aber offen bleiben. Die Schätzungskom­mission hat den Mittelwert für vergleichbare Grundstücke nicht nur der letzten fünf, son­dern der letzten sieben Jahre vor dem Stichdatum berücksichtigt. Damit ist sie den Rekur­rierenden entgegengekommen, da die Grundstückspreise nach 1993 sanken und sich für die Periode 1995-2000 tiefere Durchschnittspreise ergäben. Der Vorwurf, Art. 66 BGBB sei missachtet worden, ist offensichtlich unbegründet. d) Auch sonst bringen die Rekurrierenden nichts vor, was ein Abweichen vom Ent­schädigungsansatz rechtfertigen würden, den die Schätzungskommission ermittelt hat. Der Rekurs ist daher in der Sache selbst abzuweisen. d) Auch sonst bringen die Rekurrierenden nichts vor, was ein Abweichen vom Ent­schädigungsansatz rechtfertigen würden, den die Schätzungskommission ermittelt hat. Der Rekurs ist daher in der Sache selbst abzuweisen. 4. a) Die Rekurrierenden wenden sich überdies dagegen, dass die Schätzungskom­mission I ihnen keine Parteientschädigung zugesprochen hat. Gemäss feststehender Praxis sprechen die Schätzungskommissionen im Enteignungsverfahren keine Parteientschädi­gungen zu (vgl. Martin Bernet, Die Parteientschädigung in der schweizerischen Verwal­tungsrechtspflege, Zürich 1986, Rz. 106, der diese Praxis als "auffällig restriktiv" qualifi­ziert). Ob die Verweigerung einer Parteientschädigung im Schätzungsverfahren unter allen Umständen gerechtfertigt sei, kann vorliegend dahingestellt bleiben. Wohl erklärte sich der Kanton nach der Schätzungsverhandlung bereit, die Entschädigung von Fr. 8.-- auf Fr. 12.--/m 2 zu erhöhen. Indessen unterlagen die Grundeigentümer bereits im Schätzungs­verfahren mit ihrem Antrag auf eine Entschädigung von Fr. 300.--/m 2. Ihr "Obsiegen" er­scheint daher als geringfügig, so dass eine Parteientschädigung nicht zuzusprechen gewe­sen wäre (vgl. zur entsprechenden Handhabung von § 17 Abs. 2 VRG Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zü­rich, 2. A., Zürich 1999, § 17 N. 32).

4. a) Die Rekurrierenden wenden sich überdies dagegen, dass die Schätzungskom­mission I ihnen keine Parteientschädigung zugesprochen hat. Gemäss feststehender Praxis sprechen die Schätzungskommissionen im Enteignungsverfahren keine Parteientschädi­gungen zu (vgl. Martin Bernet, Die Parteientschädigung in der schweizerischen Verwal­tungsrechtspflege, Zürich 1986, Rz. 106, der diese Praxis als "auffällig restriktiv" qualifi­ziert). Ob die Verweigerung einer Parteientschädigung im Schätzungsverfahren unter allen Umständen gerechtfertigt sei, kann vorliegend dahingestellt bleiben. Wohl erklärte sich der Kanton nach der Schätzungsverhandlung bereit, die Entschädigung von Fr. 8.-- auf Fr. 12.--/m 2 zu erhöhen. Indessen unterlagen die Grundeigentümer bereits im Schätzungs­verfahren mit ihrem Antrag auf eine Entschädigung von Fr. 300.--/m 2. Ihr "Obsiegen" er­scheint daher als geringfügig, so dass eine Parteientschädigung nicht zuzusprechen gewe­sen wäre (vgl. zur entsprechenden Handhabung von § 17 Abs. 2 VRG Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zü­rich, 2. A., Zürich 1999, § 17 N. 32)....

... Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Der Rekurs wird abgewiesen.

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