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INSTITUTIONELLE ANLEGER.
In den letzten zehn Jahren haben sich Immobilien im Ausland als reife Anlageklasse etabliert. Dies zeigen auch die jährlich wachsenden Kapitalströme in Immobilien wie zum Beispiel in New York, Kuala Lumpur, München oder Zagreb. Weltweit haben sich seit 2002 die jährlichen Investitionen in Immobilien von rund 330 Mrd Dollar auf geschätzte 800 Mrd Dollar im Jahr 2007 mehr als verdoppelt. Das meiste Kapital – insgesamt ca. 85% – floss zu etwa gleichen Teilen nach Europa und nach Nordamerika, der Rest in die Region Asien/Pazifik.
Der Anteil an Investitionen in Auslandsimmobilien steigerte sich dabei stetig. 2006 lag die Quote bei durchschnittlich 43% weltweit. Nach Regionen verteilen sich die grenzüberschreitenden Investitionen ungleichmässig: In Europa liegt ihr Anteil bei 65%, in Nordamerika und Asien/Pazifik bei jeweils 25%. Die breite Etablierung von grenzüberschreitenden Investitionen zeigt, wie reif die vorhandenen Marktstrukturen bereits sind.
Allokation liegt unter 1 Prozent
Schweizerische Pensionskassen zeigen erst seit kurzem Interesse an Auslandsimmobilien. Heute wird die durchschnittliche Allokation in diese Anlageklasse auf unter 1% geschätzt. Die Berufskollegen aus den Niederlanden, den skandinavischen Ländern, Singapur oder den USA zeigen weniger Berührungsängste. Die grossen niederländischen Pensionskassen zum Beispiel begannen bereits in den späten 90er Jahren, ihre bisher direkt gehaltenen, nationalen Immobilienportfolios in nichtkotierte Fonds umzuschichten. Ab dem Jahr 2000 investierten immer mehr institutionelle Anleger aus verschiedenen europäischen Ländern substanzielle Beträge in indirekte Auslandsanlagen. Sie lösten damit einen wahren Boom aus. In flächenmässig kleineren Ländern wie beispielsweise Dänemark, vergleichbar mit der Schweiz, enthalten institutionelle Portfolios häufig 10% oder mehr international diversifizierte Immobilienanlagen. Sogar in den USA mit ihrem riesigen Binnenmarkt verzeichnen Pensionskassen heute eine durchschnittliche Auslandsimmobilien-Allokation von schätzungsweise rund 10%. Die Anleger wählen meistens eine indirekte Anlageform. Dadurch sparen sie die Ressourcen, die für die Identifikation, die Akquisition und das Management von Direktanlagen notwendig sind. Dabei verfügen kotierte Vehikel, wie Immobilienaktien oder kotierte Immobilienfonds, über eine höhere Liquidität als nichtkotierte Anlageformen wie zum Beispiel offene und geschlossene Fonds. Die Börsenkurse der kotierten Vehikel enthalten einen Auf- oder Abschlag zum Nettoinventarwert (NAV): Per Ende 2006 wiesen alle in der Schweiz gehandelten und im SWX-Immobilienfonds-Index erfassten Fonds ein durchschnittliches Agio von rund 18% aus.
Sekundärmarkt entwickelt sich
Dieser Aufschlag abzüglich einer Rücknahmekommission kann als der Preis für die zusätzliche Liquidität betrachtet werden. Demgegenüber können nichtkotierte Anlagen erst mit Fristen von Monaten oder Jahren liquidiert werden. Neben dem Vorteil der höheren Liquidität korrelieren Immobilienaktiengesellschaften und kotierte Fonds aber deutlich stärker mit den Aktienmärkten als nichtkotierte Fonds und Direktanlagen. Ein Teil der stabilisierenden Wirkung von Immobilien für das Gesamtportfolio eines Anlegers wird damit neutralisiert. Es ist zu erwarten, dass auch in der Schweiz vermehrt in nichtkotierte Immobilienanlagen im Ausland investiert wird. Im Gleichzug wird sich ein Sekundärmarkt entwickeln, der die Liquidität dieser Anlagekategorie erhöhen wird.