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Private Non-Core-Real-Estate-Strategien haben drei wichtige Vorteile: Erstens können sie eine leistungsstarke Ergänzung zu einem bestehenden (Core-) Real-Estate-Portfolio sein, da sie ein besseres Wertentwicklungspotential im Vergleich zu traditionellen "Core"-Immobilien haben. Zweitens bieten sie Zugang zu neuen Investitionschancen, die anderweitig vielleicht nicht zugänglich wären. Und drittens können sie die Immobilien- und Gesamtportfolios von institutionellen Anlegern diversifizieren.
Stärkere Performance erwartet
"Auch wenn Immobilieninvestitionen (sowohl Core als auch Non-Core) während der meisten Marktzyklen eine wichtige Rolle in den Portfolios institutioneller Anleger spielen, erwarten wir in der aktuellen Umgebung, dass idiosynkratische Risiken lokaler Immobilienmärkte und strukturelle Trends eine starke zukünftige Performance fördern werden", sagt Benjamin Baumann, Senior Portfolio Manager Real Assets bei Mercer Private Markets in Zürich. "Die Ergänzung von gut diversifizierten, selektiven, wertorientierten Strategien, idealerweise mit integrierter Ausschüttungsrendite als Schutz vor Verlusten, kann die Portfolioqualität zusätzlich erhöhen, die ansonsten eher Bewertungsänderungen ausgesetzt wäre, besonders im heutigen Marktzyklus", so Baumann weiter.
Die durchschnittlichen Immobilienallokationen von institutionellen Anlegern liegen bei etwa 10% des Gesamtvermögens. Die angestrebten Allokationen liegen im asiatisch-pazifischen Raum etwas höher, bei etwa 11,5%, und in Nord- und Südamerika bei rund 10,4%, während sie in Europa mit gut 9% etwas niedriger sind. In einer global aggregierten Form bevorzugen Institutionen weiterhin Non-Core-Strategien (insbesondere Mehrwertstrategien), wie dem Real Estate Allocations Monitor 2017 von der amerikanischen Cornell University zu entnehmen ist.
Wichtige Diversifikation
Private Non-Core-Real-Estate-Allokationen werden idealerweise im Laufe der Zeit innerhalb von regelmässig verwalteten Programmen aufgebaut, anstatt einige wenige Fonds zu einem bestimmten Zeitpunkt auszuwählen. Eine beständige, verbindliche Geschwindigkeit komme gemäss Baumann nicht nur der Diversifikation über Zyklen hinweg nach, sondern sorge für eine stabile Zuordnung zum Segment und biete somit beständige Wertschöpfungsvorteile für ein Portfolio.
"Eine langfristige Perspektive, ein umsichtiger Portfolioaufbau und ein rigoroses Investitionsauswahlverfahren sind somit wichtige Komponenten, um erfolgreich ein Non-Core-Real-Estate-Investitionsprogramm umsetzen zu können", schliesst der Experte.
Der von Mercer Private Markets verfasste Bericht gibt einen kurzen Überblick über internationale Immobilienstrategie, fasst das aktuelle makroökonomische Umfeld sowie die Relevanz für Immobilieninvestitionen zusammen und deckt kurz die allgemeinen aufsichtsrechtlichen sowie steuerlichen Trends ab. Zudem skizziert er schliesslich Mercers Überlegungen hinsichtlich des idealen Aufbaues eines privaten Non-Core-Real-Estate-Portfolios.
Der Bericht mit dem Titel «International Non-Core Real Estate – A Primer» kann hier kostenfrei angefordert werden.