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La propriété par étages est une copropriété. „Copropriété“ signifie que plusieurs personnes sont propriétaires d’une certaine partie d’une habitation. La particularité de la propriété par étages est qu’à l’intérieur de la copropriété, chaque propriétaire est doté d’un droit exclusif qui s’applique d’abord à son logement, mais éventuellement aussi à une autre pièce, par exemple un atelier. Ce droit exclusif permet au propriétaire de faire plus ou moins ce qu’il veut: il peut aménager l’intérieur du logement à sa guise, le vendre ou le grever d’hypothèques. Les conditions de base pour qu’un acheteur bénéficie d’un droit exclusif (donc pour une utilisation exclusive d’un objet) sont que l’objet forme un tout et dispose d’un accès propre.
Par conséquent, un jardin ou une place de stationnement par exemple ne peuvent pas faire l’objet d’un droit exclusif. Mais ce qui est essentiel, c’est que la propriété par étages ne transfère pas de propriété particulière aux propriétaires pour leurs locaux. Avec ou sans propriété par étages, le bâtiment entier avec tous les logements et autres pièces qu’il comprend est la propriété de tous les copropriétaires. Certains pays limitrophes comme l’Italie possèdent au contraire une réelle propriété par étages, la propriété particulière. C’est pourquoi la propriété par étages en Suisse est aussi nommée „propriété par étages improprement dite“.
La forme la plus connue de la propriété par étages est la „forme horizontale“, c’est-à-dire par exemple la division d’un immeuble d’appartements en étages ou en unités encore plus petites. Toutefois, on peut aussi imaginer que plusieurs immeubles d’appartements soient construits sous forme de maisons mitoyennes et qu’ils constituent ainsi un ensemble. Cette „forme verticale“ n’apparaît pourtant que très rarement dans la pratique.
La base légale de la propriété par étages se trouve principalement dans le code civil (CC) aux articles 712 a-t. Cependant, comme la copropriété est aussi une référence pour cette forme de logement, des dispositions détaillées sont également indiquées par les articles 646-651 du CC ainsi que de manière parfois complémentaire par le droit des associations (art. 60-79 CC).