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Der Bauträgervertrag § Zweck, Inhalte, Gewährleistung
Rechtliches zum Bauträgervertrag
Generell bezeichnet man als Bauträger ein Unternehmen, das Immobilien für einen gewerbsmässigen Vertrieb herstellt. Dabei ist die besondere Charakteristik des Bauträgers, dass er einem Käufer über den Bauträgervertrag sowohl das Eigentum am entsprechenden Grundstück als auch am darauf erstellten Gebäude verschafft.
Hierbei baut ein Bauträger immer mit eigenem oder finanziertem Geld auf eigenes Risiko und wird nach dem Verkauf einer Einheit durch vereinbarte Abschlagszahlungen vom Käufer für bestimmte Abschnitte des Bauprojektes, wie z. B. Grundstückskauf oder Rohbauerstellung, bezahlt.
Dabei ist ein Bauträgervertrag rein rechtlich betrachtet immer eine Mischung aus einem Kaufvertrag und einem Werkvertrag. Hierbei enthält der Vertrag immer dann werksvertragliche Elemente, wenn er zu einem Zeitpunkt abgeschlossen wird, zu dem die Bauleistungen noch nicht abgeschlossen sind. Der Bauträger verpflichtet sich durch den Bauträgervertrag, das Objekt entsprechend der vereinbarten Baubeschreibung zu errichten und es nach seiner Fertigstellung an den Kunden zu übergeben sowie ihm das Eigentum an dem Objekt zu verschaffen.
Im Gegensatz zum Bauträger baut ein normaler Bauunternehmer immer auf einem Grundstück, das dem Kunden bereits gehört. In diesem Fall wird also kein Grundeigentum übertragen und ein entsprechender Bauvertrag braucht deshalb auch keine notarielle Beurkundung. Hingegen ist diese bei einem Bauträgervertrag notwendig, das der Bauträger eben auch das Grundstück mit der Immobilie auf seinen Kunden überträgt. Ein Bauträger handelt wie ein Treuhänder bei einem Treuhandvertrag, da er nicht frei über die Baugelder verfügt.
Der Charakter der Bauträgerverträge
Beim Bauträgervertrag erfolgt die Bauabwicklung zumeist durch Kauf und Entwicklung eines Grundstücks. Dabei werden im Rahmen der Entwicklung sämtliche Bauleistungen von der Architektenplanung über die behördlichen Genehmigungen bis zur Bauausführung vom Bauträger in Auftrag gegeben und eigene Bauleistungen werden in den meisten Fällen nicht erbracht. Dabei sind die entstehenden Wohneinheiten vollständig für den Verkauf bestimmt.
Unterscheiden muss man ferner zwischen einem Vorratsbau, bei dem der Bauträger vor oder während des Bauablaufs die Einheiten verkauft und einem Bestellbau, bei dem der Bauträger erst nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages tätig wird. Beim Bauträgervertrag ist der Bauträger der einzige Vertragspartner des Kunden, weshalb auch eine direkte Abstimmung des Kunden mit Handwerkern und Firmen nicht erforderlich ist und auch nur mit Zustimmung und Mitwirkung des Bauträgers überhaupt möglich ist.
Generell ist beim Bauträgervertrag der Bauträger gegenüber dem Käufer für eine einwandfreie Ausführung der vertraglich übernommenen Verpflichtungen verantwortlich. Dabei muss er auch im Rahmen der Bauträgervertrag Gewährleistung dafür sorgen, dass alle Mängel beseitigt werden, die während der Bauzeit oder innerhalb der Gewährleistungsphase auftreten. Ausser dem Abschluss eines Bauträgervertrag oder gewöhnlichen Bauvertrags ist es auch möglich, dass ein Käufer eine bereits fertiggestelltes Bauobjekt oder auch halbfertiges Objekt durch einen gewöhnlichen Kaufvertrag erwirbt. Dabei übernimmt der Käufer dann bei einem unfertigen Bauobjekt die Fertigstellung auf eigenes Risiko und eigene Kosten.
Die Vor- und Nachteile beim Bauträgervertrag
Ein Bauträger verkauft seinen Kunden z. B. eine Haus mitsamt dem dazugehörigen Grundstück zu einem fixen Preis und der Bauträger gilt dabei bis zur Übergabe an den Käufer als Bauherr. Deshalb trägt er auch bis zur Übergabe sowohl die Kosten als auch Risiken für das Bauprojekt. Allerdings erhält er schon während der Planungs- und Bauphase erhält von seinem Kunden leistungsbezogene Ratenzahlungen. Ausserdem überträgt der Bauträger die Ausführung des Bauvorhabens in der Regel an einen Generalunternehmer oder an verschiedene Subunternehmer und bleibt bis zum Abschluss des Hausbaus deren alleiniger Ansprechpartner.
Käufer können sich dabei mit Beginn der Plannungsphase oft bis zum Abschluss des Baus eine Immobilie vom Bauträger sichern. Allerdings behält der Bauträger bis zur Eigentumsübertragung das alleinige Bestimmungsrecht, was auch die Gestaltung des Gebäudes einschliesst. Oftmals kann ein Käufer jedoch noch Einfluss auf die Innengestaltung nehmen, wenn er rechtzeitig einen Kaufvertrag abschliesst.
Vorteile der Bauträgerverträge
Ein Bauträgervertrag ist zumeist günstiger als eine eigene Organisation von Grundstückserwerb und die Planung des Bauvorhabens mit Architektenverträgen, Bauunternehmerverträgen etc. Der Käufer hat beim Bauträgervertrag eine große Kostensicherheit durch einen festen Kaufpreis und die Möglichkeit von Ratenzahlungen im Laufe des Baufortschritts. Ausserdem muss er wenige Entscheidungen selbst treffen und deutlich weniger Zeit in das Bauvorhaben investieren. Ferner hat er nur einen Ansprechpartner und zumeist vorab die Möglichkeit, ein Musterobjekt zu besichtigen. Deshalb bietet der Bauträgervertrag für den Käufer ein überschaubares finanzielles Risiko und praktisch keine Verantwortung bis zur Schlüsselübergabe für ein bezugsfertiges Bauobjekt.
Nachteile der Bauträgerverträge
Da der Käufer ein fertiges Konzept kauft, können Sonderwünsche nur selten berücksichtigt werden. Er hat somit sehr wenig Einfluss auf die Gebäudegestaltung. Ausserdem vergeht zumeist eine deutlich längere Zeit bis zum Baubeginn, da bei den meisten Projekten eine längere Verkaufsphase vorgelagert ist.
Worauf kommt es an bei einem Bauträgervertrag?
Entscheidet sich ein Bauherr dafür, sein Bauprojekt von einem Bauträger verwirklichen zu lassen, stellt sich zunächst einmal die Frage, wie er einen geeigneten Bauträger finden kann. Dabei sind die vielseitigen Angebote der unterschiedlichen Bauträger oftmals für einen Laien nur sehr schwer zu vergleichen. Deshalb sollten bei der Prüfung der Bauträgerverträge insbesondere die folgenden Punkte Beachtung finden.
Bonitätsauskünfte über Anbieter einholen
Bereits die Suche nach einem geeigneten Anbieter als Bauträger sollte von begleitenden Bonitätsprüfungen begleitet sein. Ausserdem bietet es sich an, ehemalige Kunden eines Bauträgers zu kontaktieren und zu ihren Erfahrungen zu befragen.
Nicht in Vorleistung gehen beim Bauträgervertrag
Generell sollte man bei jedem Bauträgervertrag die Zahlungspläne gründlich prüfen. Grundsätzlich ist ein Bauherr gegenüber einem Bauträger nicht in einer finanziellen Vorleistungspflicht. Deshalb sollte man darauf achten, dass die im Zahlungsplan vorgesehenen Raten auch dem Wert der bereits erbrachten Leistungen entsprechen und sollten auch erst nach Abschluss der einzelnen Leistungsschritte erbracht werden.
Insolvenz des Bauträgers absichern
Für einen Bauherrn ist die Insolvenz seines Bauträgers der „Worst case“. Deshalb sollte er sich für diesen Fall über eine Vereinbarung einer Fertigstellungsbürgschaft oder -versicherung, wie der Bauherrenschutzpolice absichern. Hierdurch ist ihm die vollständige Fertigstellung des Bauvorhabens garantiert, wobei diese Absicherung niemals hundertprozentig ist und man auch in diesen Fällen oftmals gegen die bürgende Bank oder Versicherung juristisch vorgehen muss. Im Falle einer vorhandenen Bürgschaft ist dies zumeist erfolgreich, jedoch nicht unbedingt bei Baumängeln innerhalb der Verjährungsfrist, für die sich eine separate Gewährleistungsbürgschaft empfiehlt.
Inhalte und Prüfungspunkte beim Bauträgervertrag
Bei sehr vielen Bauträgerverträgen finden sich Fehler oder eindeutig nachteilige Klauseln für einen Käufer, durch die ein Bauträger viel Geld sparen kann und damit seinen Gewinn steigern kann. Da es häufig vorkommt, dass Bauträger Verträge zuungunsten des Käufers ausformulieren, ist eine intensive Prüfung vor der Vertragsunterzeichnung unabdingbar, um spätere finanzielle Schäden oder einen Rechtsstreit zu vermeiden.
Insbesondere entstehen dem Käufer durch ungünstige Verträge oftmals Risiken bei der Haftung oder auch Mehrkosten, die oftmals langwierige Rechtsstreitigkeiten bedeuten. Deshalb ist eine gründliche Prüfung beim Bauträgervertrag unabdingbar. Ein Bauträgervertrag beinhaltet neben einer Vorbemerkung das Vertragsobjekt, das sich aus Grundstück und Bauleistung zusammensetzt, sowie eine Baubeschreibung und Angaben zu Kaufpreis, Fälligkeiten, Vollmachten und Haftung. Zusätzlich sollte man auf folgende Punkte achten, die zu jedem Bauträgervertrag gehören:
- Durch eine Auflassungsvormerkung wird im Bauträgervertrag der Anspruch auf eine Übertragung des Eigentums im Grundbuch festgehalten.
- Über eine Sicherung der Lastenfreistellung wird verhindert, dass die Grundlasten des Bauträgers mit der Eigentumsübertragung auf den Käufer übergehen. Dies sollte auch dann gelten, wenn der Bau nicht fertiggestellt wird.
- Mit der Erschließungskostenregelung ist gewährleistet, dass der Bauträger alle Kosten übernimmt, die im Zusammenhang mit der Erschließung des Grundstückes stehen.
- Ein wesentlicher Bestandteil des Bauträgervertrages ist die Baugenehmigung, da das Grundstück und das Bauvorhaben untrennbar miteinander verknüpft sind.
- Im Bauträgervertrag muss ein Fertigstellungstermin für die vollständige Fertigstellung sowie eine verschuldensabhängige Vertragsstrafe genannt werden, für den Fall, dass der Termin nicht eingehalten wird.
- Alle vereinbarten Sonderwünsche des Käufers müssen vertraglich festgehalten sein.
- Für den Fall, dass es mehrere Eigentümer gibt, muss eine entsprechende Teilungserklärung im Vertrag vorhanden sein.
- Wichtig ist ferner ein Nacherfüllungsrecht, das die Nachbesserung bei Mängeln vorsieht als Bauträgervertrag Gewährleistung. Ausserdem sollten auch die gesetzlichen Rechte zu Schadensersatz, Minderung und Rücktritt Bestandteil des Bauträgervertrages sein.
- Zusätzlich können auch Vertragsstrafen bei einer nachträglichen Mängelbeseitigung vereinbart werden.
Formulierungen im Bauträgervertrag
Problematisch können bei einem Bauträgervertrag auch Formulierungen zur Fertigstellung sein. Für den Fall, dass z. B. ein „bezugsfertiges Haus“ vereinbart wird, wird hierdurch ein Einzug garantiert, sobald dieser zumutbar ist. Jedoch hat dies mit einer vollständigen Fertigstellung, die auch abgeschlossene Aussenarbeiten und die Beseitigung jeglicher Mängel impliziert, nichts zu tun. Deshalb ist es wichtig, immer eine vollständige Fertigstellung vertraglich zu vereinbaren. Auch sollte ein Bauträgervertrag keine Klauseln enthalten, die Änderungen bezüglich des vereinbarten Baumaterials oder der Ausführung beinhalten. Ferner sollte man wissen, dass eine Bauträgerbürgschaft keine ausreichende Sicherheit gegen eine finanzielle Schädigung des Käufers bietet. Derartige Bürgschaften sollten immer durch einen Anwalt im Vorfeld geprüft werden.
Bedeutung der notariellen Beurkundung
Da beim Bauträgervertrag auch eine Grundstücksübertragung stattfindet, ist eine notarielle Beurkundung des Vertrages unumgänglich. Dies gilt übrigens auch für alle nachträglichen Änderungen des Vertrages. Für den Fall, dass diese fehlt, können im Zweifelsfall sogar beide Teilverträge , als Kauf- und Werkvertrag, nichtig sein. In der Praxis kommt es häufiger vor, dass eben nur der Kaufvertrag notariell beurkundet wird und dem Käufer somit seine Gewährleistungsrechte aus dem Werkvertrag genommen werden.
Zahlungszeitpunkte aus dem Bauträgervertrag
Durch den Bauträgervertrag wird auch geregelt, wann Zahlungen des Käufers fällig sind. Hierbei darf eine erste Zahlung z. B erst erfolgen, wenn der Bauträgervertrag notariell beurkundet ist und auch eine entsprechende Baugenehmigung vorliegt. Ferner sollte man auch die Auflassungsvormerkung im Grundbuch abwarten. Die weiteren Zahlungsraten sollten sich entsprechend dem Baufortschritt gestalten. Ferner sollte idealerweise ein Sachverständiger die einzelnen Bauabschnitte absichern, damit auch Mängel direkt geltend gemacht werden können im Rahmen der Bauträgervertrag Gewährleistung. Ausserdem sollte man auch darauf achten, dass die Zahlungen immer an die finanzierende Bauträgerbank des Bauträgers geleistete werden und nicht an sein Geschäftskonto.
Absicherung beim Bauträgervertrag gegen eine Insolvenz des Bauträgers
Die Insolvenz des Bauträgers ist für einen Käufer das größte Risiko beim Abschluss eines Bauträgervertrages. Dabei bedeuten unfertige Bauten und die Fertigstellung oder auch eine Mängelbeseitigung durch einen neuen Baupartner immer höhere und nicht kalkulierte Kosten. Generell schützt der Gesetzgeber Bauherren in diesem Fall nur sehr unzureichend. Deshalb sollten Bauherren für diesen Fall immer selbst vorsorgen durch z. B. eine entsprechende Bauschutzpolice. Hierdurch kann sich ein Bauherr gegen das Risiko einer Insolvenz des Bauträgers bzw. die finanziellen Folgen absichern. Bei der Wahl der Absicherung sollte ein Bauherr darauf achten, dass nicht nur die Insolvenz des Bauträgers abgesichert ist, sondern auch bei Mängeln greift, die bis fünf Jahre nach Fertigstellung beziehungsweise Abnahme auftreten.
Wie kann ein Anwalt für Vertragsrecht beim Bauträgervertrag helfen?
Der Bau eines Hauses oder einer Wohnung ist für einen Bauherrn zumeist ein größeres finanzielles Projekt, dass einer gründlichen Planung bedarf. Auch wenn sich ein Bauherr durch einen Bauträgervertrag in vieler Hinsicht eigene Anstrengungen erspart, ist es sehr wichtig, entsprechende Verträge gründlich zu prüfen und Fallstricke zu vermeiden. Deshalb ist eine erfahrener Anwalt für Vertragsrecht in diesen Fällen ein wichtiger Partner. Er kann im Vorfeld Vertragsinhalte prüfen und auf mögliche Problematiken hinweisen.
Auch kann er seinen Mandanten darüber aufklären, welche Vereinbarungen zu z. B. Zahlungsraten, Gewährleistung oder Fertigstellung ungünstig sind und wie eine Optimierung gestaltet werden kann. Ferner wird er seinen Mandanten auch beraten in Bezug auf die Absicherung von Risiken z. B. bei einer Insolvenz des Bauträgers und er wird ihm mit Rat und Tat zur Seite stehen, wenn sich rechtliche Streitigkeiten aus der Erfüllung beim Bauträgervertrag ergeben. Lassen Sie sich beraten zum Bauträgervertrag von einem erfahrenen Anwalt für Vertragsrecht.