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Mietrecht
Originalversion in französischer Sprache
Der Mietvertrag ist ein Vertrag, mit dem eine Vermieterin oder ein Vermieter sich verpflichtet, einem Mieter oder einer Mieterin eine Sache zur Nutzung zu überlassen. Die Mieterpartei verpflichtet sich, der Vermieterpartei als Gegenleistung einen Mietzins, meistens in Form von Geld, zu bezahlen. Der Begriff «Mietrecht» bezeichnet das gesamte Regelwerk zu dieser Vertragsbeziehung.
Nach traditioneller Auffassung untersteht die Miete der Parteiautonomie. Der Staat stellt Regeln auf, die auf die Vertragsbeziehung Anwendung finden, sofern die Vertragsparteien sich nicht auf anderslautende Regeln einigen. Er stellt auch die Gerichte mit der Aufgabe, das Bestehen und den Umfang des Rechtsverhältnisses zwischen den Parteien festzustellen, jedoch lediglich im Rahmen der von den Parteien vorgebrachten Tatsachen sowie den von ihnen gestellten Anträgen. Dieses Konzept steht im Einklang mit der Eigentumsgarantie der Vermieterin oder des Vermieters und gewährleistet die in einem liberalen System grundlegende Vertrags- und Wirtschaftsfreiheit der Parteien.
Trotzdem führt die uneingeschränkte Anwendung dieses Konzepts bei Wohn- und Geschäftsmietverträgen zu unbefriedigenden Ergebnissen. Wohnen ist ein Grundbedürfnis, jeder Mensch braucht ein Dach über dem Kopf, das ihn gegen Naturgewalten schützt und ihm Privatsphäre ermöglicht. Auch für Geschäftsaktivitäten braucht es Räumlichkeiten. Für Mietende besteht also de facto ein Abschlusszwang. Bei steigender Nachfrage nach Wohnraum kann das Angebot nur in beschränktem Masse erhöht werden, da eine der wichtigsten Voraussetzungen für die Schaffung von Wohnraum, der Boden, nur beschränkt verfügbar ist. Und selbst wenn das Angebot erweitert werden kann, nehmen die Planung und der Bau von neuen Wohnflächen eine gewisse Zeit in Anspruch. So entsteht auf dem Mietwohnungsmarkt ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Die Vermieterinnen und Vermieter sitzen allerdings am längeren Hebel und könnten die Situation zu Lasten der Mieterinnen und Mieter ausnutzen, etwa indem sie exorbitante Mietzinsen verlangen, Wohnraum zu ungünstigen Bedingungen vermieten oder Mietverträge missbräuchlich kündigen. Ein solch ungebührliches Verhalten kann dazu führen, dass einem wesentlichen Teil der Bevölkerung eine anständige Wohnsituation versagt bleibt. Und das wiederum könnte den sozialen Frieden gefährden. Ein Dach über dem Kopf ist aber nicht nur ein Grundbedürfnis, die Wohnung ist auch Raum für familiäre und persönliche Beziehungen. Mieterinnen und Mieter haben folglich ein schutzwürdiges Interesse an einer möglichst stabilen Wohnsituation.
Diese Tatsachen haben den Schweizer Gesetzgeber schon vor langer Zeit veranlasst, in die Vertragsbeziehungen zwischen Vermieter und Mieter einzugreifen. Nach mehreren aufeinanderfolgenden provisorischen Regelwerken wurde 1982 eine verfassungsmässige Grundlage geschaffen, die den Bund berechtigte, Vorschriften gegen Missbräuche im Mietwesen, namentlich gegen missbräuchliche Mietzinse sowie über die Anfechtbarkeit missbräuchlicher Kündigungen und die befristete Erstreckung von Mietverhältnissen zu erlassen. Per 1. Juni 1990 wurden zudem neue Bestimmungen zum Mietrecht («neues Mietrecht») in das Obligationenrecht aufgenommen.
Das heute geltende Mietrecht ist das Ergebnis eines politischen Kampfes zwischen Immobilienbesitzenden und ihren Vertretungen auf der einen Seite und Mietenden und ihren Verbänden auf der anderen Seite. Es beruht auf einem Kompromiss, mit dem die Attraktivität von Investitionen in Immobilien erhalten und zugleich die Folgen des Kräfteungleichgewichts zwischen Immobilienbesitzenden und Mietenden abgeschwächt werden konnten.
Die eingeführten Schutzbestimmungen ermöglichen es Mietern und Mieterinnen:einen Mietzins nach Vertragsabschluss anzufechten, sofern sie diesen für missbräuchlich halten. Ein Mietzins gilt grundsätzlich als missbräuchlich, wenn der Vermieter oder die Vermieterin damit einen Ertrag erwirtschaftet, der 0,5 % des Referenzzinssatzes übersteigt;ein Herabsetzungsbegehren zu stellen oder eine Mietzinserhöhung aufgrund der Entwicklung der relativen Kriterien im laufenden Mietverhältnis anzufechten;die Beseitigung von Mängeln am Mietobjekt zu verlangen oder den Mietzins zu hinterlegen, wenn die Mängel nicht behoben werden;missbräuchliche Kündigungen anzufechten. Kündigungen sind missbräuchlich, wenn sie gegen Treu und Glauben verstossen. Das Gesetz nennt eine Reihe von Fällen, in denen eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, etwa wenn sie nach Anfechtung einer Mietzinserhöhung, Einreichen eines Herabsetzungsbegehrens oder Geltendmachen einer Forderung nach Beseitigung eines Mangels ausgesprochen wird, sofern das Vorgehen des Mieters nicht missbräuchlich ist;eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu verlangen (max. 4 Jahre für Wohnungen, max. 6 Jahre für Geschäftsräume): Die Erstreckung wird gewährt, wenn die Kündigung rechtsgültig ist, für den Mieter aber eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen der Vermieterpartei nicht zu rechtfertigen ist.
Um Mietern und Mieterinnen die Durchsetzung ihrer Rechte zu ermöglichen, hat der Gesetzgeber erleichterte Verfahrensweisen eingeführt. So können die Parteien bei einem Streitfall kostenlos eine paritätische Schlichtungsbehörde anrufen. Sie setzt sich aus einem oder einer MietervertreterIn und einem oder einer VermietervertreterIn zusammen und steht unter dem Vorsitz einer unabhängigen Person. Die Schlichtungsbehörde soll die Parteien zu einer gütlichen Einigung bewegen. Können die Parteien keine Einigung erzielen, kann die Schlichtungsbehörde einen Urteilsvorschlag unterbreiten. Dieser tritt in Kraft, wenn er von keiner der Parteien angefochten wird. Hält die Schlichtungsbehörde einen Urteilsvorschlag für unangebracht oder wird der Urteilsvorschlag angefochten, stellt sie einer der beiden Parteien eine Klagebewilligung aus, damit die Partei das Gericht anrufen kann. Das Gericht beurteilt die Forderungen der Parteien in der Regel in einem vereinfachten Verfahren mit sozialer Untersuchungsmaxime. Das Verfahren erlaubt, in einem gewissen Umfang das unausgeglichene Kräfteverhältnis zwischen den Parteien auszugleichen.
Der Schweizer Immobilienmarkt zeichnet sich durch einen hohen Anteil an Mietenden aus. Er beläuft sich auf etwa 65 % und liegt damit höher als in den meisten westeuropäischen Ländern. Umso mehr braucht die Schweiz ein wirksames Mietrecht.
Das mit dem Obligationenrecht eingeführte System ist ein Kompromiss im Spannungsfeld zwischen den Interessen der betroffenen Parteien. Die Mietenden und ihre Interessenvertretungen fordern eine Gesetzgebung, die sie und ihre Interessen besser schützt, die Immobilienbesitzenden dagegen verlangen nach einer liberaleren Gesetzgebung. Beide Parteien haben in den letzten Jahren erfolglos versucht, die Gesetzgebung in ihrem Sinn zu beeinflussen.
Mit seinen Subtilitäten ist das komplexe System für juristische Laien kaum zugänglich. Dies trifft insbesondere auf die Festsetzung der Mietzinsen zu. Es operiert mit nicht wenigen unbestimmten Rechtsbegriffen wie etwa «dringender Eigenbedarf» oder «Härte», die den Gerichten viel Interpretationsspielraum lassen. So können die Gerichte zwar besser auf Einzelfälle eingehen, der Rechtssicherheit ist dieser Handlungsspielraum allerdings abträglich. Trotzdem: das System ist seit mehr als einem Vierteljahrhundert in Kraft und hat seither nur geringfügige Änderungen erfahren. Die umfassende Rechtsprechung hat dem System den letzten Schliff verpasst und in der Praxis breit abgestützte Lösungen hervorgebracht.
Literaturhinweise
Bohnet, F. & Dietschy, P. (2016). Introduction générale. Dans F. Bohnet, C. Carron & M. Montini (Éd.), Droit du bail à loyer, Commentaire pratique (2e éd., pp. 1–10). Bâle: Helbing Lichtenhahn.
Gauch, P. & Higi, P. (Hrsg.) (1994). Die Miete, Teilband V 2b, Erste Lieferung (4., völlig neu bearb. Aufl.). Zürich: Schulthess.
Giger, H. (2013). Die Miete, Art. 253–273c OR: Grundsatzanalyse, Vorbemerkungen und Art. 253–255 OR. Bern: Stämpfli.