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Le Tribunal fédéral vient de trancher une affaire genevoise dans le cadre de laquelle le locataire considérait qu’il était abusif de conclure un contrat de bail de durée déterminée sans aucun motif particulier. La justice lui a donné raison, à la grande surprise des milieux immobiliers. Cédric Lenoir, vous êtes avocat spécialisé en droit immobilier : expliquez-nous cette affaire.
Rappelons peut-être d’abord la différence entre un contrat de bail à durée déterminée et indéterminée. Dans le premier cas, le contrat prend automatiquement fin à l’échéance convenue sans que le bailleur ne doive notifier ou justifier le congé et par conséquent avec une possibilité limitée pour le locataire d’en contester le bienfondé. Dans le second cas, le congé doit être notifié au locataire pour la prochaine échéance du bail et celui-ci peut le contester si le congé est abusif, par exemple parce qu’il fait suite à une réclamation du locataire. Vous aurez donc compris que le bail de durée déterminée est plus favorable au bailleur.
Quel type de bail avait été conclu dans le cas concret ?
Pour faire court, les parties avaient conclu un contrat à durée déterminée de 4 ans avec un loyer fixé par l’Etat pendant les trois premières années, et un loyer de marché pour la dernière année. En l’espèce, le locataire avait indiqué qu’il souhaitait cet appartement depuis longtemps et qu’il en avait urgemment besoin à cause de sa récente séparation et de la nécessité d’y recevoir ses enfants. La régie n’avait pas voulu lui accorder un bail de durée indéterminée mais lui avait indiqué qu’il n’y aurait pas de problème pour son renouvellement. Après la signature du bail, le locataire a contesté le loyer initial et demandé que le Tribunal constate que le bail était de durée indéterminée, malgré ce qui avait été expressément convenu dans le bail.
Qu’en a pensé le Tribunal fédéral ?
Le Tribunal fédéral a donné raison au locataire et considéré que le propriétaire n’avait aucune raison particulière d’accorder un bail de durée déterminée compte tenu de ses propres besoins et de ceux du locataire et constaté qu’il concluait systématiquement des baux de ce genre dans le but de « rendre docile » le locataire (je cite). Le Tribunal fédéral a considéré que la conclusion d’un bail à durée déterminée avait pour seul but de dissuader le locataire de faire valoir ses droits puisqu’il s’exposait alors à ne pas voir son bail renouvelé à l’échéance, sans possibilité de contester ce refus de renouvellement. Le contrat a donc été requalifié en contrat de bail à durée indéterminée.
Qu’en pensent les milieux immobiliers ?
Comme vous pouvez l’imaginer, l’ASLOCA jubile et les régies et propriétaires fulminent. Il faut quand même souligner qu’il s’agit ici d’un arrêt rendu sur un cas très particulier et qu’on ne peut pas nécessairement tirer la conclusion que tous les baux de durée déterminée sont abusifs, ce qu’il revient au locataire de prouver. D’un point de vue juridique, la loi permet sans restriction de conclure un bail de durée déterminée sans avoir à le justifier (c’est le principe de la liberté contractuelle) et on peut s’étonner du raisonnement juridique du Tribunal fédéral, bien que l’on puisse comprendre sa conclusion sur un plan pratique ou pragmatique.
La Ville de Genève accorde une aide d’urgence de 40’000 francs à Beyrouth
Le Conseil administratif de la Ville de Genève a décidé d’apporter son soutien en accordant une aide d’urgence à hauteur de 40’000 francs à la capitale Libanaise.
Ce soutien se répartit de la façon suivante : 20’000 francs versés à la Chaîne du Bonheur et son action « Urgence Liban » et 20’000 francs versés à l’Association Internationale des Maires Francophones (AIMF), dont la Ville de Genève est membre du Bureau, pour son fonds d’urgence dédié à la Ville de Beyrouth ; l’aide aux hôpitaux de Beyrouth en sera une priorité.
Par ailleurs, une lettre de condoléances a été envoyée par Sami Kanaan, Maire de Genève, aux autorités de la Ville de Beyrouth afin d’exprimer la plus profonde sympathie aux habitants de cette ville durement éprouvée.
À Genève, port du masque exigé pour les élèves du post-obligatoire
A Genève, le port du masque sera imposé aux étudiants du post-obligatoire à la prochaine rentrée. C’est une décision conjointe des cantons romands. Les élèves devront porter le masque lorsque la distance de 1,5 mètre entre les personnes ne pourra pas être respectée ou si aucune protection physique n’est en place. Une mesure qui pour le moment ne concerne pas l’école obligatoire.
La rentrée scolaire sera masquée à Genève. Le port du masque sera exigé pour les élèves du post-obligatoire lorsque la distance de 1,5 mètre entre les personnes ne pourra pas être respectée ou si aucune protection physique n’est en place. Cette décision a été prise conjointement par l’ensemble des cantons romands. Le but: favoriser l’enseignement en présentiel. Les détails avec Jean-Pierre Siggen, Président de la Conférence intercantonale de l’instruction publique.
Pour les deux premières semaines de cours, des masques chirurgicaux seront fournis aux élèves dans les différents établissements. Par la suite, les coûts liés à l’achat de masques pour les étudiants seront à leur charge. L’obligation vaut aussi pour les écoles privées du canton de Genève qui dispensent des enseignements de degrés similaires. Pour elles, les modalités de prise en charge financière sont de leur propre ressort.
Pas de masque pour les plus petits
Cette mesure, annoncée vendredi par le Conseil d’Etat genevois, ne concerne pour l’instant pas l’école obligatoire (école primaire et cycle d’orientation). En revanche, les enseignants, eux, devront être masqués si la distance de 1,5 mètre ne peut pas être respectée avec les élèves. Une différence de traitement entre les différents degrés qui se base sur les recommandations émises par l’OFSP ou le médecin cantonal.
En attente du Conseil Fédéral
Ces mesures n’ont pas été simples à prendre et pourraient ne pas être définitives. En effet, en fonction des décisions du Conseil fédéral du 12 août prochain, elles pourraient être modifiées. Les détails avec Jean-Pierre Siggen.
Les nouveaux plans de protection pour l’école publique sont en cours de mise à jour et seront disponibles la semaine précédant la rentrée scolaire, qui doit se dérouler le lundi 24 août.
La Ville de Genève active son plan canicule
La Ville de Genève a annoncé vendredi l’activation de son plan canicule en faveur des personnes âgées et des sans abri. La municipalité répond à la mise en garde lancée par le médecin cantonal à cause des fortes chaleurs attendues ces prochains jours dans le bassin genevois.
Un courrier avait déjà été envoyé en juin aux 13’164 habitants de la ville âgés de plus de 75 ans et qui ne sont pas suivis à domicile par l’institution genevoise de maintien à domicile (imad). Les personnes qui le souhaitent peuvent s’inscrire pour être contactées régulièrement par les services municipaux en cas de canicule en téléphonant au 0800 22 55 11.
Le plan canicule de la Ville de Genève est enclenché lorsque la température diurne atteint 33 degrés durant trois jours consécutifs et qu’elle ne descend pas au-dessous de 20 degrés la nuit. Compte tenu des risques liés au Covid-19, le dispositif est particulièrement important cette année, note la municipalité.
La Suisse s’assure 4,5 millions de doses du vaccin de Moderna
La Confédération a conclu un accord avec l’entreprise américaine Moderna pour la livraison de 4,5 millions de doses d’un vaccin contre le coronavirus, a annoncé vendredi l’Office fédéral de la santé publique (OFSP). La Suisse est en discussion avec d’autres sociétés.
« La Confédération veut assurer à la population suisse un accès rapide à un vaccin sûr et efficace contre le Covid-19 », écrit l’OFSP dans un communiqué. La Confédération relève qu’aucun vaccin dans le monde n’a pour l’instant été autorisé.
Si le vaccin passe la phase de test avec succès et est autorisé en Suisse, la Confédération recevra 4,5 millions de doses. Deux doses étant nécessaires, 2,25 millions de personnes pourront être traitées, précise encore l’OFSP.
Le stationnement coûte moins cher en Suisse romande qu’ailleurs
La somme à débourser pour se garer varie fortement d’une ville à l’autre. L’écart entre la carte de stationnement permanent la moins chère et la plus chère est de plus de 1000 francs, selon Comparis, qui note que la Suisse romande est en moyenne moins onéreuse.
Ce sont les habitants de Wetzikon (ZH) qui doivent débourser le plus pour garer leur véhicule: 1080 francs par année. A l’inverse, les habitants de Riehen (BS) ne paient que 8 francs pour une carte annuelle, détaille Comparis dans un communiqué diffusé tôt vendredi matin. Sa comparaison porte sur les 40 plus grandes villes de Suisse.
En Suisse romande, c’est à Lausanne qu’il faut débourser le plus (500 francs par année), suivi par Fribourg (396 francs) et Renens (VD) (360 francs). A l’inverse, c’est à La Chaux-de-Fonds (NE) qu’il est le plus avantageux de se garer. Les riverains ne doivent s’acquitter que d’un émolument administratif de 20 francs. Les citoyens avaient accepté à une large majorité en 2011 que le parking résidentiel soit gratuit, rappelle Comparis.
Après La Chaux-de-Fonds, c’est à Neuchâtel qu’il en coûte le moins pour se garer (110 francs par année), suivi par Montreux (VD) (170 francs). Dans les villes du canton de Genève, les habitants doivent débourser 200 francs annuels.
Cité dans le communiqué, Leo Hug, expert Taxes et prélèvements chez Comparis, relève que ce n’est pas un hasard si les localités dans lesquelles le stationnement est le plus avantageux sont aussi celles où les impôts sont très élevés. Et d’ajouter: « dans les régions où l’imposition est forte, les gens sont moins disposés à payer davantage de taxes ».
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