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Welchen Wert ein Grundstück hat, bemisst sich nach dessen Nutzungsmöglichkeiten. Wie ein Grundstück genutzt werden kann, das bestimmt in erster Linie die Gemeinde mit ihrer Raumplanung. Sie kann den Wert eines Grundstücks steigern, beispielsweise wenn sie Landwirtschaftsland neu als Bauland einzont oder wenn sie auf einem Grundstück eine erhöhte Nutzung zulässt. Sie kann umgekehrt den Wert eines Grundstücks vermindern, indem sie etwa aus teurem Bauland «billiges» Landwirtschaftsland macht.
Kantone müssen Mehrwertausgleich gesetzlich verankern
Das Raumplanungsgesetz hält die Kantone seit dem 1. Januar 1980 an, einen angemessenen Ausgleich für planungsbedingte erhebliche Vor- und Nachteile zu schaffen. Wird der Wert eines Grundstück wegen einer Planungsmassnahme vermindert, spricht man von einer materiellen Enteignung. Für die Frage, in welchen Fällen Gemeinden hierfür eine Entschädigung bezahlen müssen, hat das Bundesgericht seit vielen Jahren und direkt gestützt auf die Eigentumsgarantie der Bundesverfassung eine Rechtsprechung entwickelt. Für den umgekehrten Fall, den Ausgleich von planungsbedingten Mehrwerten, braucht es hingegen eine Ausführungsgesetzgebung der Kantone. Dem Gesetzgebungsauftrag leisteten bis zur Revision des Raumplanungsgesetzes 2012 nur einzelne Kantone Folge und sorgten damit für einen Ausgleich des Mehrwerts. Das Untätigsein der Kantone hatte damals keine rechtlichen Folgen.
Anders ist die Situation unter dem neuen Recht. Seit dem 1. Mai 2014 gilt für die Kantone eine Frist von fünf Jahren, um die notwendigen Regelungen die Hand zu nehmen. Das Bundesrecht schreibt als Minimum vor, dass bei Einzonungen eine Abgabe von 20 Prozent zu erheben ist. Kommen die Kantone diesem Gesetzgebungsauftrag nicht nach, darf nicht mehr eingezont werden.
Das Raumplanungsgesetz schreibt – über diese Mindestregelung hinaus – weiterhin vor, dass jegliche «erhebliche» Mehrwerte auszugleichen sind. Dabei geht es um Mehrwerte bei Umzonungen (z.B. von einer Industriezone in eine Misch- oder Wohnzone) oder Aufzonungen (Erhöhung des Nutzungsmasses bei gleichbleibender Zonenart). Gleichen die Kantone solche Mehrwerte nicht aus, hat dies wie früher keine rechtlichen Folgen.
Stand der Umsetzung in den Kantonen
Die 2014 in Kraft getretene Revision des RPG hat in den Kantonen zu heftigen Diskussionen über die Art und den Umfang des Mehrwertausgleichs geführt. Während sich die Kantone mit ihren Regelungen anfänglich oft nur im Bereich der Mindestregelung bewegten, unterstellen sie immer mehr auch Um- und Aufzonungen einem Ausgleich oder erhöhen den Abgabesatz auf 30 Prozent oder mehr. Häufig überlassen sie diese Frage auch den Gemeinden.
EspaceSuisse hat die kantonalen Regelungen in einer Tabelle zusammengestellt und führt diese laufend weiter.
Auch zum Thema: Das Kapitel "Bau- und Planungsrecht" im letztjährigen Jahresbericht Raumplanung der VLP-ASPAN.