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Assemblée des propriétaires par étages : prise de décision
En fonction des thèmes abordés, les décisions de l'assemblée doivent être prises à la majorité absolue, à la majorité qualifiée ou à l'unanimité. Néanmoins, dans des situations exceptionnelles, un copropriétaire peut aussi prendre une décision seul.
(mei) L'article 647 CC montre que la cohabitation dans une propriété par étages peut être complexe. Cet article définit le type de majorité requis pour les copropriétaires en fonction de la décision qu'ils doivent prendre. Toutefois, des concepts tels que les « actes d'administration plus importants », les « travaux de construction utiles » ou les « travaux de construction nécessaires » ne simplifient pas la tâche du profane qui a du mal à faire la part des choses.
Les quatre types d'actes d'administration
Outre le cas particulier que constituent les travaux de construction, les opérations soumises aux décisions des propriétaires par étages se répartissent en quatre catégories : les actes d'administration nécessaires, urgents, courants et plus importants.
- Les actes d'administration nécessaires sont généralement décidés par l'administrateur. Ces actes comprennent toutes les opérations nécessaires pour que les propriétaires puissent jouir de l'immeuble, comme par exemple le paiement de la prime d'assurance immobilière. Si aucun administrateur n'a été désigné, la majorité absolue de l'assemblée des propriétaires d'étages est nécessaire.
- On parle d'actes d'administration urgents lorsqu'une action rapide est impérative, par exemple en cas de survenance de dommages dus à des événements naturels, qui nécessitent des mesures immédiates. Si la communauté des propriétaires par étages n'a désigné aucun administrateur, un seul copropriétaire peut agir lui-même en tant que tel, sans avoir à demander l'accord des autres copropriétaires. Toutefois, il est recommandé d'ordonner uniquement les mesures les plus urgentes. En effet, pour la suite des travaux, seul le copropriétaire concerné doit, le cas échéant, assumer les coûts.
- Les actes d'administration courants relèvent généralement de la compétence de l'administrateur. En l'absence d'administrateur, un seul propriétaire d'étage peut s'occuper de ces actes si la communauté n'en décide pas autrement à la majorité absolue. Cette catégorie d'actes comprend par exemple la passation d'une commande à un artisan pour réparer un dommage minime.
- Les actes d'administration plus importants désignent toutes les opérations entraînant des frais un peu plus élevés, telles que l'embauche d'un gardien, d'un jardinier ou d'une personne chargée du nettoyage. Pour ces actes d'administration, l'assemblée des propriétaires d'étages doit donc statuer à la majorité qualifiée, en fonction du nombre de participants et des quorums.
Travaux de construction
Tous les travaux dépassant le simple cadre des réparations sont considérés comme des travaux de construction. Différents quorums sont nécessaires pour prendre une décision, en fonction du type de rénovation, de transformation et de nouvelle construction.
- Les travaux de construction nécessaires permettent de préserver la valeur de l'immeuble et peuvent être votés à la majorité absolue. Par exemple, un ravalement de façade compte parmi les travaux de construction nécessaires.
- Les travaux de construction utiles regroupent les opérations qui apportent une valeur ajoutée. On citera par exemple la rénovation du toit ou de la façade efficiente sur le plan énergétique, ainsi que l'installation d'un ascenseur. Afin qu'un copropriétaire ne se voie pas contraint d'accepter des travaux apportant une plus-value à l'immeuble, la décision y relative doit être prise à la majorité qualifiée (c.-à-d. en fonction du nombre de participants et des quorums). Par ailleurs, les travaux prévus ne doivent pas gravement désavantager un copropriétaire.
- Des travaux de construction luxueux, tels que l'aménagement d'une piscine dans la cave ou l'utilisation de matériaux très onéreux, requièrent l'unanimité des voix.
Une distinction difficile
La distinction entre les différentes catégories peut s'avérer difficile. C'est ce que constate Luzius Theiler, cogérant de l'association Hausverein Mittelland-Romandie : « Une rénovation est considérée comme utile si elle améliore la rentabilité. Si elle ne sert que des objectifs de confort ou d'esthétique, elle est considérée comme luxueuse. » Les mesures efficientes sur le plan énergétique suscitent quant à elles des avis partagés. « Des propriétaires d'étages respectueux de l'environnement ont tendance à considérer les transformations efficientes sur le plan énergétique comme nécessaires, alors que d'autres y voient plutôt un luxe », confie l'expert. Ce problème devrait s'aggraver à l'avenir car, dans de nombreuses propriétés par étages de première génération, une rénovation globale s'impose.
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ImagePoint (ManfredBaumann.com) Imprimer l'article