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Immobilienpreise der Schweiz - Grundstück, Wohnung, Haus
Die Entwicklung der Immobilienpreise in der Schweiz seit 1990Wer auf die aktuellen Immobilienpreise in der Schweiz schaut, denkt an die Immobilienblase, welche am Anfang der 1990er platzte. Ökonomen warnen seit Jahren vor einer ähnlichen Entwicklung.
Nach der Hochkonjunktur kam die Rezession
Um die Entwicklung der 1990er zu verstehen, muss der Zeitraum der 1980er berücksichtigt werden. Nach einer 1983 überwundenen Rezession entwickelte sich in der Schweiz eine Hochkonjunktur, in der die Inflation von 5,6 auf 3 Prozent sank. Gleichzeitig unterstützte die Politik gemeinsam mit der Schweizer Nationalbank (SNB) das Bauwesen durch immer wieder erneuerte Stimulus-Programme. Ein starker Dollar steigerte die Nachfrage nach Waren aus der Schweiz, was zur Anwerbung von Arbeitskräfte aus dem Ausland führte.
So stieg die Nachfrage nach Wohnraum, bis am 19. Oktober 1987 ein Schock die amerikanischen Finanzmärkte traf. Der Dow Jones verlor an nur einem Tag 22,6 Prozent seines Wertes, der damalige Swissindex brach um 11,3 Prozent ein. Die Notenbanken regierten mit einer massiven geldpolitischen Lockerung. Auch die Schweizer Nationalbank erleichterte massiv den Zugang zu Liquidität. Dabei überschätzte sie die Nachfrage.
Flucht in die Immobilien
Anleger suchten nach dem „Schwarzen Montag“ eine Alternative zu Aktien und fanden sie in Immobilien. Geschäftsbanken unterstützten die steigende Nachfrage nach Bauland, Projektentwicklungen und Geschäftsimmobilien durch leicht zugängliche Kredite. Häufig wurde dabei zu wenig auf die Bonität geschaut. Die weiterhin starke Konjunktur, knappes Bauland und eine unvermindert starke Zuwanderung schienen die Preise weiter steigen zu lassen.
Auch die SNB sah noch 1989 keine Hinweise darauf, dass die Immobilienpreise ins Bodenlose fallen könnten. Damals lag das Wirtschaftswachstum bei 4,5 Prozent. Im Jahr 1989 fand allerdings eine Zäsur in der Geldpolitik statt. Die Inflation droht auszuufern und sprang binnen eines Jahres von 1,87 auf 3,16 Prozent. Am Höhepunkt 1991 waren es sogar 5,86 Prozent. Die Schweizer Nationalbank musste gegensteuern und hob den Diskontsatz 1989 von 3,5 auf sechs Prozent an. Dadurch stiegen die Zinsen für Hypotheken von fünf auf acht Prozent.
Immobilien werden zum Ladenhüter
Die Nachfrage brach ein, was auch für die Konjunktur negative Auswirkungen hatte. 1991 fiel die schweizerische Konjunktur in eine Rezession, die bis 1993 anhält. Beschäftigte in der Wirtschaft verloren ihren Job und mussten den Traum vom Eigenheim aufgeben. Die Hauspreise, die 1990 einen Höhepunkt erreichten, fielen bis zum Ende der 1990er um fast 40 Prozent. Grund sind niedrigere Renditeaussichten, weshalb Immobilienspekulanten aus dem Markt gingen.
Gleichzeitig stieg der Anteil an faulen Krediten. Bis 1996 müssen die Banken Kredite im Wert von 42,3 Milliarden Franken abschreiben. Die Leerstandquote versiebenfachte sich bis 1997. In der Schweiz herrschte in dieser Zeit weiterhin ein großer Bedarf an Wohnungen. Die Finanzierungsbedingungen ließen jedoch vorerst keinen neuen Boom am Immobilienmarkt entstehen.
Seit 2000 steigen die Immobilienpreise
Zwischen 2000 und 2003 bildete sich zunächst ein Boden, die Immobilienpreise sanken nicht mehr. Danach stiegen sie bis heute um 89 Prozent, wobei der bisherige Höhepunkt von 1990 im Jahr 2011 überwunden wurde. Besonders die Finanzkrise 2007/08 ließ Investoren sich wieder verstärkt auf den Immobilienmarkt konzentrieren.
Auch die Krise 1987 sorgte für eine starke Nachfrage nach Liegenschaften. Anders als damals traf der Nachfrageboom diesmal allerdings auf keine deutlich steigende Inflation. Im Gegenteil, denn die Schweiz hatte seit 2009 eher mit deflationären Tendenzen zu kämpfen. Um dem zu begegnen, senkte die Schweizer Nationalbank die Zinsen auf null und sorgte für sehr viel Liquidität. Dadurch verbesserte sich der Zugang für Hypotheken.
Urbane Regionen stärker gefragt
Besonders stark stiegen die Preise in Ballungsräumen. Hier sind die Preise in den letzten 20 Jahren um rund 50 Prozent gestiegen. Die Löhne konnten mit dieser Entwicklung nicht im Geringsten standhalten. Familien, Käufer neuer Häuser und Mieter können die Kosten häufig nicht mehr tragen. Die Credit Suisse hat ermittelt, dass die inserierten Preise für Einfamilienhäuser für viele Schweizer nicht mehr tragbar sind. Bei einem kalkulatorischen Zinssatz von fünf Prozent ist die Tragbarkeit einer Finanzierung für nur noch 26 Prozent der Schweizer gegeben. 2008 lag dieser Wert noch bei 43 Prozent.
Trotzdem ist die Nachfrage nach Immobilien aufgrund der günstigen Finanzierungsbedingungen ungebremst. Die größten Preissprünge gab es rund um den Zürichsee. Dabei boomt nicht nur die Nachfrage nach Luxusvillen an der Goldküste, sondern auch nach Eigenheimen im mittleren Preissegment. So hat sich Kilchberg zu teuersten Gemeinde im Großraum Zürich entwickelt. Ein Reihenhaus kostet hier inzwischen durchschnittlich fast 2,5 Millionen Franken. Die Großstadt Zürich zeigt sich dagegen mit 2,13 Millionen Franken fast bescheiden. In Kilchberg stiegen die Preise in 20 Jahren um 62 Prozent, nicht viel weniger war es in Rüschlikon und Horgen.
Große regionale Preisunterschiede
Die Preisunterschiede in den verschiedenen Regionen sind beachtlich. So kostet ein Reihenhaus in der Ostschweiz im Vergleich zu den Gemeinden im Zürichsee nicht einmal die Hälfte. Chur ist hier mit rund 900.000 Franken noch relativ teuer, in Schaffhausen zahlen Käufer mit 800.000 Franken nicht mal ein Drittel des Preises in Kilchberg.
Dabei gibt es auch hier Gemeinden, in denen die Immobilienpreise in den vergangenen 20 Jahren um über 40 Prozent gestiegen sind. An der Spitze steht Steinbach SG mit 46 Prozent. Die Teuerung startete allerdings bei einem sehr niedrigen Niveau, weshalb die absoluten Preise immer noch günstig sind.
Corona setzt einen neuen Trend
Waren bisher insbesondere Immobilien in Ballungszentren gefragt, stellen Marktbeobachter seit dem Beginn der Coronapandemie einen neuen Trend fest. Social Distancing ist gefragt und damit eine Zuwendung zum ländlichen Raum. Immer mehr Schweizer wünschen sich mehr in der Natur als mitten in der Großstadt zu leben. Hier lässt es sich besser Abstand halten und die Immobilienpreise sind deutlich günstiger.
Von dieser Nachfrage profitieren nicht alle Gemeinden gleich. Wichtig ist den Immobilienkäufern eine gute Anbindung an die Stadt. Obergösgen liegt in Solothurn und ist etwa eine Stunde von Zürich entfernt. Im letzten Jahr stieg der Preis für eine Wohnung um gut elf Prozent. Hier störte es Interessenten nicht einmal, dass ihr Anwesen nahe einem Atomkraftwerk liegt.
Trend nicht absehbar
Ob die für Immobilienbesitzer erfreuliche Tendenz der Immobilienpreise anhält, ist umstritten. Zwar sehen die Banken aktuell wenige Risiken für den Kauf von Immobilien, es gibt jedoch auch andere Stimmen. Der Vizepräsident der Nationalbank, Fritz Zurbrügg, sieht eine 30-prozentige Überbewertung. Für jede fünfte Hypothek würde sich schon bei einer Zinserhöhung von drei Prozent die Frage nach der Tragfähigkeit stellen.

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