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I. Einleitung
Die Ertragswertmethode bestimmt den Wert einer Liegenschaft aufgrund der beiden Elemente Mieteinnahmen und Diskontfaktor. Bei den Mieteinnahmen wird auf die langfristig erzielbaren Erträge abgestellt, wobei die Praxis aber vor allem die derzeit erzielten Mietzinsen berücksichtigt. Der Diskontsatz stellt auf einen langfristigen mittleren Hypothekarzinssatz ab. Dieser liegt bei rund 4.35%. Hinzu kommt ein Zuschlag, welcher einerseits von der Nutzung der Liegenschaft und andererseits vom Alter der Liegenschaft abhängt. Die Methode kann wie folgt beschrieben werden:
II. Berücksichtigung des Mietertragswachstums
a) Problemstellung
Der oben definierte Ertragswert berücksichtigt den Umstand nicht, dass die Mietzinserträge jährlich wachsen, da sie z.B. der Teuerung angepasst werden. Insoweit ist der Ertragswert, welcher auf die aktuellen Mieterträge abstellt, meist zu tief. Die gilt vor allem bei langfristigen Betrachtungen.
b) Berücksichtigung des Mietertragswachstums
Wird davon ausgegangen, dass die Mietzinserträge langfristig steigen, muss bei der Ertragswertermittlung eine Wachstumsrate berücksichtigt werden. Die Formel für den Ertragswert lautet dann:
c) Bestimmung der Wachstumsrate
Die Wachstumsrate wird aus historischen Daten ermittelt. Entweder man nimmt die tatsächlich erzielten Mieteinnahmen als Basis und ermittelt das durchschnittliche jährliche Wachstum der Mieterträge. Oder man stellt auf Mietzinsindices ab. Nimmt man den Schweizerischen Mietzinsindex als Basis, so sieht die Entwicklung so aus:
Das jährliche Mietzinswachstum ist nicht sehr konstant. Es bewegt sich zwischen 0% und 10%. Immerhin war es in diesen Jahren nie negativ. Im Mittel nahmen die Mietzinsen seit dem Jahr 1984 jährlich um 2.75% zu.
III. Ein Beispiel
Gehen wird davon aus, dass ein Mehrfamilienhaus die folgenden Nettomietzinsen erbringt: Wohnungen: CHF 140‘000, Abstellplätze: CHF 10‘000, Total: CHF 150‘000.
Beim Diskontfaktor wird zur Basis von 4.35% ein Zuschlag gemacht. Bei Mehrfamilienhäusern beträgt dieser generell zwischen 2% und 3%. Da das Haus neu ist und die Liegenschaft viel Land aufweist, kann auf die untere Schranke von 2% abgestellt werden. Der Diskontfaktor beträgt deshalb 6.35%.
Bei der Wachstumsrate können als Ausgangslage die 2.75% genommen werden. Aufgrund der langfristig prognostizierten rezessiven Entwicklungen wegen der Finanzkrise wird diese Rate auf 1.5% reduziert. Der Ertragswert ergibt sich dann wie folgt: