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Die notrechtlichen Massnahmen zum Schutz der Bevölkerung vor der Covid-19-Pandemie liessen Einkommen und Umsatz von vielen Geschäften einbrechen. Die Fixkosten blieben, wobei der Mietzins oft einen beträchtlichen Teil des Geschäftsaufwandes ausmacht. Schon bald stellte sich die Frage, wie das Problem gelöst werden könnte.
Es gibt verschiedene Lösungsansätze. Eine einvernehmliche individuelle Lösung hat den Vorteil, dass schnell klar ist, wer welche Kosten bzw. Einbussen übernimmt, und eine ausgehandelte Vereinbarung leichter als gerecht akzeptiert wird. Was als fair gelten kann, hängt jedoch auch von der Einschätzung der Rechtslage ab. Einige Vermieterinnen haben die Frage von sich aus rasch und allgemein gelöst. Die Stadt Zürich erlässt zum Beispiel Gewerbe- und Gastro-Mietern, die wegen der behördlichen Anordnungen ihr Geschäft nicht oder nur teilweise nutzen konnten, den Mietzins, soweit vom Verbot betroffen.
Diverse Kantone haben Unterstützungen gesprochen, die meistens an eine einvernehmliche Regelung zwischen den Vertragsparteien gebunden sind. Der Kanton übernimmt einen Teil des Mietzinses, wenn der verbleibende Teil von Mieter- und Vermieterseite getragen wird. Eine sympathische Idee hatte der als Sprayer von Zürich bekannte Künstler Harald Nägeli, der Vermietern von geschlossenen Gewerbeliegenschaften als Anreiz zur Solidarität ein Kunstwerk im Wert von mehreren tausend Franken schenkte, wenn sie auf Mietzinseinnahmen verzichten. Die fünfzig zur Verfügung gestellten Zeichnungen waren rasch vergeben. Nach einigen Anläufen beschloss das Parlament am 8. Juni 2020 eine schweizweite Regelung: Für die Zeit des Lockdowns müssen Gewerbemieter für ein geschlossenes Geschäft 40% des Mietzinses bezahlen, ebenso Mieterinnen, die in der Nutzung stark eingeschränkt wurden (indem sie etwa nur medizinische Notfälle behandeln durften). Dies gilt für Mieten bis zu 15 000 Franken und soweit nicht bis zum Erlass des entsprechenden Gesetzes eine andere Vereinbarung abgeschlossen wurde.
Der Bundesrat ist mit der Ausarbeitung des Gesetzes beauftragt, die voraussichtlich einige Monate in Anspruch nehmen wird. Die vom Parlament übergebene Motion kann als Vorlage für Vereinbarungen dienen, auch wenn die genaue Umsetzung durch den Bundesrat noch Anlass zu Diskussionen geben dürfte. Für Geschäftsmieten, die nicht unter die vorgesehene gesetzliche Regelung fallen, insbesondere wenn der Mietzins 15 000 Franken übersteigt, stellt sich nach wie vor die Frage, wie die Mietzinszahlungspflicht juristisch zu beurteilen ist. Ebenso bei allenfalls nach dem Lockdown länger andauernden massiven Einschränkungen.
Weil es sich um eine noch nie da gewesene Situation mit notrechtlichen Anordnungen handelt, fehlt eine Gerichtspraxis. In zahlreichen seither erschienenen Rechtsgutachten und Beurteilungen wurden verschiedene Meinungen dazu ausgeführt. Wer die finanziellen Folgen der Zwangsmassnahmen zu tragen hat, ist umstritten. Im Vordergrund steht die Frage, in wessen Risikobereich die behördlichen Betriebsschliessungen fallen.
Es gibt verschiedene juristische Ansätze zur Frage, wie das Gleichgewicht zwischen den vertraglichen Leistungen wiederhergestellt werden kann: Mietzinsreduktion wegen Mängeln, richterliche Vertragsanpassung, objektive Unmöglichkeit. Von einem Mangel spricht man im Mietrecht, wenn eine vereinbarte oder angenommene Eigenschaft der Mietsache fehlt, z. B. wenn sie nicht für den vorausgesetzten Gebrauch taugt. Grundsätzlich führt ein Mangel kausal und ohne Verschulden der Vermieterin zu einer Mietzinsreduktion.
Nach einer Rechtsauffassung fällt deshalb die Einschränkung im Gebrauch der Mietsache in den wirtschaftlichen Risikobereich der Vermieterseite, Umsatz- und Erwerbseinbusse in denjenigen der Mieterseite. Andere gehen hingegen davon aus, dass die Mieterseite kein Recht auf Erlass oder Reduktion des Mietzinses hat, wenn ein Lokal behördlich geschlossen wird, weil die Vermieterin ihre vertragliche Pflicht erfüllt hat und nichts für die Schliessung kann. Wie die Gerichte dies beurteilen werden, bleibt abzuwarten, wenn sich die die Vertragsparteien nicht zuvor einigen.
7. Juli 2020
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