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Im Hagnet in Schmitten will die Losinger Marazzi AG vier Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 134 Wohnungen bauen (die FN berichteten). Der frühere Detailbebauungsplan für das Hagnet ist seit 1990 nicht mehr gültig. Die Gemeinde hat keinen neuen Detailbebauungsplan erarbeitet, sondern mit Losinger Marazzi einen verwaltungsrechtlichen Vertrag mit den Vorgaben für die Überbauung abgeschlossen. Aus der Nachbarschaft der geplanten Überbauung gingen nicht weniger als elf Einsprachen ein; die Nachbarn gaben an, in ihren Eigentums- und Nachbarrechten verletzt zu werden. Der Oberamtmann des Sensebezirks bewilligte jedoch das Bauvorhaben, ebenso eine Ausnahmeregelung für Parkplätze.
Die Einsprecherinnen und Einsprecher liessen nicht locker und gingen vor das Freiburger Kantonsgericht. Unter anderem bemängelten sie, dass kein rechtsgültiger Detailbebauungsplan vorliegt: Die Baubewilligungen seien daher zu Unrecht erteilt worden. Die Gemeinde Schmitten hingegen befand, da der alte Detailbebauungsplan nicht mehr gültig sei, gelte direkt das Bau- und Planungsreglement der Gemeinde. Für die Gemeinde sei es wichtig gewesen, dass für die unbebauten Parzellen eine Gesamtüberbauung geplant werde. Da das Projekt dem Baureglement entspreche und ein Vertrag bestehe, würde ein Detailbebauungsplan keinen planerischen Vorteil bringen. Die Gemeinde hielt fest, dass dieses Vorgehen aus ihrer Sicht gerechtfertigt gewesen sei, «um ein seit Jahren gehortetes Baugrundstück endlich in einem vernünftigen Zeitrahmen zu überbauen». Die Losinger Marazzi AG ihrerseits führte aus, dass das Vorgehen mit den kantonalen Ämtern und der Gemeinde abgesprochen gewesen sei. Der verwaltungsrechtliche Vertrag erfülle denselben Zweck wie ein Detailbebauungsplan.
Das Kantonsgericht geht in seinem Urteil auf den Nutzen und die Bedeutung von Detailbebauungsplänen ein (siehe auch Kasten). Die Planung und das Baubewilligungsverfahren bildeten «ein sinnvolles Ganzes, in dem jeder Teil eine spezifische Funktion erfüllt». Das Planungsverfahren sei jedoch deutlich vom Bewilligungsverfahren abzugrenzen.
Beim Planungsverfahren entstehe in einem Verfahren, das Rechtsschutz und demokratische Mitwirkung sichere, ein verbindlicher Nutzungsplan. Dagegen diene das Baubewilligungsverfahren der Abklärung, ob Bauten und Anlagen der im Nutzungsplan ausgedrückten räumlichen Ordnungsvorstellung entsprächen. «Das Baubewilligungsverfahren verfügt weder über das sachlich nötige Instrumentarium, noch ist es bezüglich Rechtsschutz und demokratischer Legitimation geeignet, den Nutzungsplan im Ergebnis zu ergänzen oder zu ändern», so das Kantonsgericht.
Im Zonennutzungsplan für das Hagnet sei eine Detailbebauungspflicht vorgesehen, hält das Gericht fest. Deshalb könne eine Baubewilligung nur gestützt auf einen rechtsgültigen Detailbebauungsplan erteilt werden. «Schon aufgrund der unterschiedlichen Funktion der Planung und der Baubewilligung geht es nicht an, im vorliegenden Fall auf einen Detailbebauungsplan zu verzichten und direkt den Weg des Bewilligungsverfahrens zu beschreiten», hält das Kantonsgericht fest. Daran könne auch der verwaltungsrechtliche Vertrag nichts ändern, «der überdies nur von Vertretern der Gemeinde und des Bauunternehmens unterzeichnet wurde». Oder anders gesagt: Der keine demokratische Legitimation hat. Das Oberamt habe daher die Baubewilligungen zu Unrecht erteilt, schreibt das Kantonsgericht. Nun muss die Gemeinde einen Detailbebauungsplan erarbeiten.
Definition
Von Orts- und Detailbebauungsplänen
Eine Gemeinde ist für den Ortsplan zuständig. Dieser enthält unter anderem den Zonennutzungsplan und allfällige Detailbebauungspläne. Ein Detailbebauungsplan dient dazu, eine siedlungstechnische und architektonisch gute Lösung zu finden, gemeinsame Anlagen zu planen, eine zweckmässige und genügende Erschliessung zu ermöglichen und die möglichen Bauten und Anlagen besser in die Umgebung einzuordnen. Detailbebauungspläne ergänzen und verfeinern die ortsplanerische Grundordnung. «Damit stellt das kantonale Recht den Gemeinden mit den Detailbebauungsplänen als Sondernutzungsplan ein besonderes Planungsinstrument zur Verfügung, das ihnen eine bessere Gesamtlösung ermöglichen soll, als dies mit den allgemeinen kommunalen Bau- und Nutzungsvorschriften möglich wäre», hält das Kantonsgericht in seinem Urteil (siehe Haupttext) fest. Detailbebauungspläne werden öffentlich aufgelegt; Einsprachen sind möglich.