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S. ist Eigentümer einer Wohnung und damit Mitglied einer Stockwerkeigentümergemeinschaft. Gegen seinen Willen beschließt die Mehrheit der Versammlung, ein Projekt einzelner Mitglieder weiterzuverfolgen, mit dem eine Begegnungszone geschaffen werden soll. Die bereits bestehende Anlage mit Bänken und Spielplatz genüge aus Sicht der aktiven Mitglieder nicht. S. gelangt vorbeugend an uns und bittet uns, seine Abwehrmöglichkeiten aufzuzeigen.
Die rechtlichen Möglichkeiten hängen stark von der Würdigung der Begegnungszone als nützliche oder luxuriöse bauliche Maßnahme ab. Ist sie nützlich, kann sie mit dem qualifizierten Mehr aller Eigentümer und der Mehrheit der Quoten beschlossen werden. Ist sie luxuriös, bedarf es eines einstimmigen Beschlusses aller Eigentümer (Art. 647d und Art. 647e ZGB). Das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft von S. enthält identische Bestimmungen wie das Gesetz. Weil vorliegend bereits eine hinreichende Außenraumgestaltung vorliegt, die Investitionen in einem Missverhältnis zu der zu erwartenden Wertsteigerung steht sowie die neue Anlage vor allem die Ansehnlichkeit steigert, stufen wir die Begegnungszone als luxuriöse Maßnahme ein, die S. grundsätzlich mit seinem „Veto“ verhindern kann.
Wir sehen jedoch bei genauer Prüfung eine andere Möglichkeit, das Projekt zu verhindern. Die Überbauung erfolgte seinerzeit im Rahmen eines Gestaltungsplanes (vgl. §§ 21 ff. BauG/AG). Dieser verbietet ausdrücklich die Errichtung (weiterer) privater Außenraumgestaltungen.
Bild: Kafdaklofskvisl, Island, by Stefan Meichssner, August 2017