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Oftmals passen der ordentliche Kündigungstermin der bisherigen Wohnung und der Bezugstermin einer neuen Bleibe nicht aufeinander. Hier erfahren Sie, wie sich Mietverhältnisse ausserterminlich kündigen lassen.
Auch wenn Sie das Mietverhältnis früher auflösen, als es die Kündigungsfrist vorsieht, so haften Sie doch bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist. Für diesen Fall können Sie dem Vermieter aber einen sogenannt «solventen und zumutbaren» Nachmieter vorschlagen, der Ihre Wohnung zum gewünschten Zeitpunkt übernehmen möchte. Folgende Punkte sind dabei zu beachten:
Der Nachmieter muss finanziell in der Lage sein, für die Miete aufzukommen. Die Zahlungsfähigkeit ist zu belegen, in der Regel auch mit einem Auszug aus dem Betreibungsregister.
Der Nachmieter muss finanziell in der Lage sein, für die Miete aufzukommen. Die Zahlungsfähigkeit ist zu belegen, in der Regel auch mit einem Auszug aus dem Betreibungsregister.
Der Nachfolger muss die Wohnung zu gleichmässigen Bedingungen wie der Vormieter übernehmen können. Falls Sie alleine in einer Zweizimmer-Wohnung gelebt haben, kann eine vierköpfige Familie, die sich für die Wohnung interessiert, dem Vermieter gegenüber nicht zumutbar sein.
Das Gesetz sieht nur einen Vorschlag für einen Ersatzmieter vor. Trotzdem lohnt es sich, dem Vermieter mehrere Interessenten anzubieten. So können Sie sich absichern, falls sich ein Interessent anderweitig entscheidet.
Der Nachmieter sollte so rasch als möglich benannt werden, weil der Vermieter für einen Entscheid bis zu 30 Tage in Anspruch nehmen darf.
Reden Sie mit dem Vermieter, bevor Sie für Ihre Wohnung einen Nachfolger suchen. Manchmal besteht eine Warteliste oder der Vermieter möchte die Wohnung vielleicht auch erst renovieren. Auf diese Weise könnten Sie ohne Nachmieter vorzeitig aus dem Vertrag entlassen werden.
Die Hausverwaltung bzw. der Vermieter muss aber genügend Zeit haben, den Nachmieter zu prüfen (vor allem dessen Bonität). In der Praxis sollten bei privaten Vermietern rund 10 bis 20 Tage reichen, bei professionellen, grossen Verwaltungen ist sogar von einer etwas kürzeren Frist auszugehen. Wer also zum Beispiel auf Ende Januar ausziehen will, ist aus den Pflichten entlassen, wenn er in der Zeit um den 10. bis 15. Januar einen Nachmieter stellt.
Sollten Sie Ihre alte Wohnung mit einem Inserat ausschreiben, müssen Sie für die Kosten selber aufkommen. Umgekehrt muss der Vermieter die Anzeigekosten übernehmen, falls er ein Inserat ohne Absprache mit Ihnen schaltet.
Kommunikation ist alles: Halten Sie laufend Kontakt mit dem Vermieter. Erkundigen Sie sich bei ihm, ob die Bewerbungsunterlagen bei ihm eingetroffen sind. Auch sollten Sie den Vermieter nach Einreichung Ihrer Vorschläge fragen, ob er einen davon als Nachmieter akzeptiert.
Verlangen Sie eine schriftliche Begründung, falls die Verwaltung einen Nachmieter ablehnt (aus Beweisgründen und zur Argumentation, falls es zu einem Rechtsstreit kommen sollte).
Wichtig auch: Im ganzen Ablauf „ausserterminliche Kündigung“ sollten Sie alle Dokumente und Unterlagen ebenfalls verfügbar haben oder Kopien machen (Auszug Betreibungsregister, schriftliche Erklärung des Nachmieters bzw. Meldeformular, persönliche Kontaktdaten des Ersatzmieters oder der Ersatzmieterin)
Ist der Nachmieter bestimmt und vom Vermieter akzeptiert, so können Sie sich von diesem schriftlich bestätigen lassen, dass Sie zum besprochenen Termin vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen werden.