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Per essere edificabile, un terreno deve soddisfare diverse condizioni:
Puoi chiedere al tuo comune alcuni documenti che spiegano chiaramente se il tuo terreno è adatto per costruire e quali regole devi seguire quando costruisci.
I documenti necessari:
Ci sono diversi modi di stimare il prezzo di un terreno edificabile. La stima del terreno dipende principalmente dalle sue dimensioni e dal progetto di costruzione.
Quale superficie deve essere utilizzata per calcolare il prezzo di un terreno edificabile? Il calcolo del prezzo di un immobile si basa principalmente sulla superficie del terreno, ma attenzione, ci sono diversi concetti di superficie e non tutti i cantoni utilizzano gli stessi indicatori per fissare il prezzo al m² di un terreno.
Ecco i diversi concetti di superficie da conoscere:
È importante capire che anche se un terreno è considerato edificabile, non tutta la sua superficie è utilizzabile. Vale a dire che un terreno di 1.000 m² può essere edificabile solo al 70% o molto meno. Questo è dovuto ai vincoli naturali e alle regole urbanistiche che devono essere rispettate, per esempio: un corso d'acqua che passa sotto il terreno limita l'area edificabile, così come la vicinanza alle case vicine, il che significa che le distanze devono essere rispettate per preservare la privacy di tutti.
Per determinare la superficie edificabile, i cantoni usano diversi indici o coefficienti:
Puoi trovare queste informazioni dalla tua autorità locale, che ti dirà quale indice o coefficiente usare e qual è l'area edificabile del tuo terreno.
Calcolo del prezzo al m² di un terreno edificabile:
Prendiamo l'esempio del COS, se il COS del vostro terreno è 0,3 (informazione ottenuta dal vostro comune tramite il piano di zona). Il calcolo sarà il seguente:
Superficie totale x COS = Superficie del pavimento
1'000 m² x 0,3 = 300m².
Superficie x prezzo al m² del vostro comune = prezzo del vostro terreno
300 m² x CHF 700.00 = CHF 210'000.00
Potete trovare il prezzo al m² del vostro comune pubblicato dal vostro cantone o dal vostro comune.
Se il tuo terreno è abbastanza grande per ospitare diverse abitazioni, puoi contattare un promotore immobiliare per una stima del tuo terreno e se sono interessati possono anche farti un'offerta.
Il calcolo dello sviluppatore sarà basato sul metodo residuale. L'obiettivo sarà quello di stimare quanto guadagnerà dalla vendita del terreno dopo che sarà stato sviluppato. Deve quindi dedurre i costi d'investimento come il prezzo del terreno, i costi di costruzione e di commercializzazione dal valore di rendimento potenziale.
Calcolo del prezzo al m² di un terreno edificabile da parte di un professionista immobiliare:
Per questo calcolo prenderemo lo IUS, che è generalmente utilizzato per le nuove costruzioni.
Valore di rendimento:
Per un terreno di 1'000 m², con uno IUS di 0,8:1'000 x 0,8 = 800 m² di superficie edificabilePossiamo costruire su 800 m²; 4 ville di 200 m².
Numero di ville x Prezzo di mercato = Valore di rendimento
4 x 1'000'000 = CHF 4'000'000
Costi di investimento:
Costi di costruzione - Valore di rendimento
2'300'00 - 4'000'000 = CHF 1'700'000
Il prezzo del terreno sarà al massimo di CHF 700'000 per ottenere un profitto minimo di CHF 1 milione.
NB: I costi di investimento e il profitto sono approssimativi per capire come funziona il prezzo di un terreno edificabile.