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C/206/2021 ACJC/543/2022 du 19.04.2022 sur JTBL/871/2021 ( OBL ), CONFIRME Recours TF déposé le 19.05.2022, 4A_212/2022 Normes : CPC.59.al1; CPC.59.al2.lete; CPC.208 En fait En droit Par ces motifs rpublique et canton de genve POUVOIR JUDICIAIRE C/206/2021 ACJC/543/2022 ARRæT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre des baux et loyers DU MARDI 19 AVRIL 2022 Entre Monsieur A______, p.a. B______, ______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 22 octobre 2021, comparant par Me Christian LUSCHER, avocat, rue Bovy-Lysberg 2, case postale, 1211 Genve 3, en l'tude duquel il fait lection de domicile, et Madame C______ et Monsieur D______, domicilis chemin ______, intims, reprsents tous deux par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genve 6, en les bureaux de laquelle ils font lection de domicile. EN FAIT A. Par jugement JTBL/871/2021 du 22 octobre 2021, expdi par pli recommand le 25 octobre 2021, le Tribunal des baux et loyers a, sur incident d'irrecevabilit, principalement dclar recevable la demande forme le 6 janvier 2021 par D______ et C______  l'encontre de A______ (ch. 1 du dispositif), suspendu la procdure jusqu' droit jug sur la question du loyer maximal autoris par les autorits administratives comptentes (ch. 2), dbout les parties de toutes autres conclusions (ch. 2, recte : 3 ) et dit que la procdure tait gratuite (ch. 3, recte : 4 ). En substance, les premiers juges ont considr que le litige portait sur une question distincte (soit le loyer du 1 er dcembre 2015 au 30 novembre 2020) de celle faisant l'objet d'une transaction judiciaire entre en force (soit le loyer  compter du 1 er dcembre 2020), de sorte qu'il ne se heurtait pas  l'exception de force juge. La requte tait ds lors recevable. Dans la mesure o une dcision  venir en matire de fixation du loyer sur la base de la LDTR tait dcisive pour l'issue du litige, il se justifiait de suspendre la procdure jusqu' droit jug sur cette question. B. a. Par acte dpos le 17 novembre 2021  la Cour de justice, A______ forme appel contre ce jugement, dont il sollicite l'annulation. Il conclut  ce que la Cour, ceci fait, dclare irrecevable la demande en fixation judiciaire du loyer dpose par D______ et C______. Pralablement, il requiert une comparution personnelle des parties. b. Dans leur rponse du 20 dcembre 2021, D______ et C______ ont conclu au dboutement de A______. c. Par courrier du 11 janvier 2022, A______ a renonc  rpliquer et a persist dans les termes de son appel. d. Les parties ont t avises le 11 janvier 2022 par le greffe de la Cour de ce que la cause tait garde  juger. C. Les faits pertinents suivants rsultent de la procdure : a. C______ et D______ sont tous deux locataires d'un appartement de six pices situ au rez-de-chausse de l'immeuble sis chemin 1______  E______ depuis le 1 er dcembre 2015. L'appartement est proprit de A______. b. A teneur du contrat de bail prcit, le loyer mensuel net tait initialement fix  2'300 fr., provision pour charges d'eau chaude et de chauffage de 200 fr. mensuels en sus. c. Le 30 novembre 2020, les parties ont sign un procs-verbal de conciliation, suite  la saisine, le 2 octobre 2020, par C______ et D______, de la Commission de conciliation en matire de baux et loyers, d'une demande de baisse de loyer fonde principalement sur la mthode absolue, subsidiairement sur des critres relatifs (cause C/2______/2020). A teneur de cette transaction judiciaire, le loyer net de l'appartement prcit a t fix au montant de 2'200 fr. par mois  compter du 1 er dcembre 2020. Cette transaction judiciaire n'a pas t remise en cause par-devant les instances judiciaires. d. Par requte forme auprs de la Commission de conciliation en matire de baux et loyers en date du 6 janvier 2021, dclare non concilie le 8 mars 2021 et introduite par-devant le Tribunal le 18 mars suivant, C______ et D______ ont agi en fixation judiciaire de loyer, concluant  ce que celui-ci soit initialement fix  la somme de 20'430 fr. par an, hors charges,  compter du 1 er dcembre 2015. Les locataires se prvalent en substance de la nullit du loyer fix  leur entre dans les locaux du fait que, selon eux, des travaux de rnovation complte auraient t entrepris dans l'appartement sans que A______ ne sollicitt d'autorisation en bonne et due forme en la matire auprs du dpartement comptent. e. Ensuite de la conclusion principale forme en premier lieu par A______ dans sa rponse du 16 avril 2021 et visant  ce que le Tribunal dclare la demande irrecevable faute pour celle-ci de remplir les conditions de l'article 59 al. 2 let. e CPC et de se conformer au principe Ç ne bis in idem È consacr par cette disposition, le Tribunal a limit la procdure  cette question par ordonnance du 19 avril 2021 et imparti un dlai  C______ et D______ pour le dpt de leurs dterminations crites  cet gard. f. Par acte du 19 mai 2021, ces derniers ont requis la suspension de la procdure, motif pris de la dnonciation par leurs soins, les 18 et 25 mars 2021 auprs du Dpartement du territoire (DT), des travaux de rnovation entrepris selon eux sans autorisation dans l'appartement litigieux par A______. Dans leurs critures, C______ et D______ exposent que, dans le cadre de leur reprsentation par F______ SA (ci-aprs Ç F______ È) s'agissant de la cause C/2______/2020, celle-ci leur avait indiqu postrieurement  la conclusion de la transaction judiciaire du 30 novembre 2020 que le montant du loyer initial tait probablement nul. A leurs dires, la question du montant du loyer concernant la priode antrieure au 1 er dcembre 2020 n'avait ainsi jamais t discute. g. Dans leurs dterminations subsquentes du 21 mai 2021, C______ et D______ ont conclu  la recevabilit de la demande tout en sollicitant du Tribunal qu'il se prononce en premier lieu sur leur requte de suspension pralable. Ils ont argu ce faisant de la diffrence d'objet du litige entre la cause C/2______/2020 et la prsente procdure, notamment du fait que les priodes vises par les demandes ne sont pas les mmes, celles-ci concernant des dates postrieures, respectivement antrieures, au 1 er dcembre 2020, date de la prise d'effet de la transaction judiciaire. h. Par critures des 28 mai et 7 juin 2021, A______ s'est oppos  la suspension de la procdure et a persist dans ses conclusions en irrecevabilit. i. C______ et D______ ont rpliqu les 7 et 18 juin 2021. j. Le 2 juillet 2021, le Tribunal a gard la cause  juger sur les questions de la suspension et de la recevabilit de la demande. EN DROIT 1. 1.1 La dcision attaque est une dcision incidente de premire instance laquelle peut faire l'objet d'un recours immdiat (art. 237 al. 2 CPC). Selon la jurisprudence constante du Tribunal fdral, les contestations portant sur l'usage d'une chose loue sont de nature pcuniaire (arrt du Tribunal fdral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). L'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier tat des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 lit. a et al. 2 CPC). En l'espce, les intims ont conclu  la fixation initiale du loyer  20'430 fr. par an et  la restitution du trop-peru d'un montant de 35'850 fr. La valeur litigieuse est ainsi suprieure  10'000 fr. La voie de l'appel est ouverte. 1.2 L'appel a t interjet dans le dlai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procdure civile, tome II, 2me d., Berne, 2010, n. 2314 et 2416; Retornaz in : Procdure civile suisse, Les grands thmes pour les praticiens, Neuchtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procdure simplifie s'applique aux litiges portant sur des baux  loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congs ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale rgit la procdure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 2. L'appelant sollicite tout d'abord l'audition des parties par la Cour. 2.1 Aux termes de l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit tre motiv. 2.2 En l'espce, l'appelant n'a pas expos pour quelle raison l'audition des parties devrait tre ordonne dans le cadre de l'appel. Il en dcoule que l'appel, rdig par un avocat, ne remplit pas les exigences de motivation sur ce point et qu'il ne peut tre donn suite  cette conclusion qui est ainsi irrecevable ( ACJC/1359/2016 consid 2.3). 3. L'appelant reproche ensuite au Tribunal d'avoir considr que la requte ne se heurtait pas  l'autorit de chose juge et tait recevable. Il soutient en effet que l'identit des parties et des prtentions, attaches au mme immeuble, permet de conclure que la transaction judiciaire couvrait galement le montant du loyer pour la priode antrieure au 1 er dcembre 2020. 3.1 Aux termes de l'art. 59 al. 1 et 2 let. e CPC, le juge n'entre en matire que sur les demandes et les requtes qui satisfont aux conditions de recevabilit de l'action, parmi lesquelles figure l'exigence que le litige ne fasse pas l'objet d'une dcision entre en force (arrt du Tribunal fdral 4A_481/2017 du 25 juillet 2018 consid. 3.1). D'aprs l'art. 208 al. 1 CPC, la transaction (judiciaire) passe durant la procdure de conciliation est consigne au procs-verbal et signe par les parties. En vertu de l'art. 208 al. 2 CPC, elle a les effets d'une dcision entre en force : elle a force excutoire (art. 80 al. 2 ch. 1 LP) et est revtue de l'autorit de la chose juge (arrt du Tribunal fdral 4A_150/2020 du 17 septembre 2020 consid. 2.2 et les rfrences cites). La transaction judiciaire au sens de l'art. 208 CPC est passe par les parties en cours de procdure, soit directement devant l'autorit ou le juge, soit hors de sa prsence, mais pour lui tre remise (arrt du Tribunal fdral 4A_150/2020 du 17 septembre 2020 consid. 2.2 et les rfrences cites). La transaction judiciaire elle-mme, en tant qu'acte juridique des parties, met fin au procs (ATF 139 III 133 consid. 1.3). Le juge se borne  en prendre acte; il ne rend pas de dcision judiciaire, mme si, formellement, il raye la cause du rle (art. 241 al. 3 CPC). Toutefois, l'invalidit de la transaction judiciaire ne peut tre invoque, notamment pour vice du consentement (art. 23 ss CO), que comme celle d'un jugement, par la voie de la rvision (art. 328 al. 1 let. c CPC; arrt du Tribunal fdral 4A_150/2020 du 17 septembre 2020 consid. 2.2 et les rfrences cites). Il y a chose juge sur un mme objet quand, dans l'un et l'autre procs, les parties ont soumis au juge la mme prtention en se fondant sur les mmes faits (ATF 139 III 126 consid. 3.2.3; 136 III 123 consid. 4.3.1; 116 II 738 consid. 2a; 105 II 151 /152 consid. 1 et les arrts cits; arrts du Tribunal fdral 4A_481/2017 du 25 juillet 2018 consid. 3.1; 5A_337/2008 du 15 juillet 2008 consid. 4.1). L'identit de l'objet du litige s'entend au sens matriel; il n'est cependant pas ncessaire, ni mme dterminant, que les conclusions soient formules de manire identique (ATF 139 III 126 consid. 3.2.3; 128 III 284 consid. 3b; 123 III 16 consid. 2a; 121 III 474 consid. 4a; arrts du Tribunal fdral 4A_481/2017 du 25 juillet 2018 consid. 3.1; 5A_337/2008 du 15 juillet 2008 consid. 4.1). Le Tribunal fdral a admis que, mme si elle s'en carte par son intitul, une nouvelle conclusion aura un objet identique  celle dj juge, si elle tait dj contenue dans celle-ci, si elle est simplement son contraire ou si elle ne se pose qu' titre prjudiciel, alors que, dans le premier procs, elle se posait  titre principal (ATF 123 III 16 consid. 2a; 121 III 474 consid. 4a; arrt du Tribunal fdral 5A_337/2008 du 15 juillet 2008 consid. 4.1). L'identit de l'objet s'tend en outre  tous les faits qui font partie du complexe de faits, y compris les faits dont le juge n'a pas pu tenir compte parce qu'ils n'ont pas t allgus, qu'ils ne l'ont pas t selon les formes et  temps ou qu'ils n'ont pas t suffisamment motivs (ATF 139 III 126 consid. 3.1; 116 II 738 consid. 2b et 3; 115 II 187 consid. 3b; arrts du Tribunal fdral 4A_481/2017 du 25 juillet 2018 consid. 3.1; 5A_337/2008 du 15 juillet 2008 consid. 4.1). Le Tribunal fdral a eu l'occasion de s'exprimer sur cette question dans le cadre d'une procdure similaire portant sur un contrat de bail. Suite  une demande de baisse de loyer fonde sur le taux hypothcaire, les parties avaient conclu une transaction judiciaire fixant le loyer  compter du 1 er juillet 2012. Les locataires avaient ensuite, dans une seconde procdure, sollicit la fixation judiciaire du loyer initial en raison de l'absence de formule officielle, qui avait t accorde par les tribunaux jusqu'au 30 juin 2012. Le Tribunal fdral a confirm les dcisions cantonales, en tant qu'elles fixaient le loyer du 1 er juillet 2009 au 30 juin 2012, tout en considrant que le loyer fix  partir du 1 er juillet 2012 tait couvert par la transaction revtant autorit de chose juge (arrt du Tribunal fdral 4A_150/2020 du 17 septembre 2020 consid. 2.3). A l'inverse, dans le cadre d'une procdure concernant un contrat de travail, le Tribunal fdral a considr qu'il y avait identit de prtentions dans la mesure o, mme si le libell de ces dernires tait diffrent (conclusions constatatoires en nullit de la rsiliation du contrat de travail et action en paiement d'une somme d'argent), la somme d'argent rclame avait t verse dans le cadre de la transaction judiciaire ayant clos la premire procdure. Admettre la seconde procdure aurait abouti cas chant  un double paiement fond sur les mmes principes juridiques et les mmes faits. De plus, les parties avaient stipul dans la transaction judiciaire qu'elles n'avaient plus de revendications  faire valoir l'une contre l'autre au titre de l'excution du contrat de travail (arrt du Tribunal fdral 4C.21/2002 du 4 avril 2002 consid. 4). 3.2 Il s'agit de dterminer en l'espce si les prtentions des intims faisant l'objet de la prsente procdure sont matriellement identiques  celles ayant fond la premire procdure et ayant donn lieu  la transaction judiciaire du 30 novembre 2020. A cet gard, les parties sont identiques dans les deux procdures et il s'agit du mme appartement et du mme complexe de faits. En revanche, les prtentions formules par les intims ne sont matriellement pas identiques : dans la premire procdure, le loyer vis portait sur le futur,  compter, sur la base de l'accord entre les parties, du 1 er dcembre 2020. Dans la prsente procdure, les prtentions en fixation judiciaire du loyer portent sur la priode du 1 er dcembre 2015 au 30 novembre 2020, soit une priode antrieure. Partant, ces prtentions sont matriellement distinctes quand bien mme elles portent sur le loyer du mme appartement. L'appelant ne peut pas non plus tre suivi, lorsqu'il affirme que la transaction judiciaire couvrirait l'entier du loyer, soit galement le loyer  compter du 1 er dcembre 2015. En effet, les prtentions en baisse de loyer ont t formules pour le futur et n'ont pas port sur le loyer antrieur. Par ailleurs, la transaction judiciaire ne prvoit pas que les parties n'ont plus de prtentions  faire valoir l'une envers l'autre au titre du contrat de bail. Considrer que la transaction judiciaire pourrait couvrir le loyer antrieur reviendrait  lui confrer un champ d'application plus large que les prtentions formules, ce qui ne peut tre dduit du texte de la transaction. Par consquent, la transaction judiciaire doit tre considre comme portant exclusivement sur le montant du loyer  compter du 1 er dcembre 2020 pour cette raison galement. C'est ainsi  raison et conformment  la jurisprudence du Tribunal fdral en la matire que le Tribunal a retenu que le montant du loyer entre le 1 er dcembre 2015 et le 30 novembre 2020 n'tait pas couvert par l'autorit de chose juge et a dclar la requte des intims recevable. Par ailleurs, le manque d'identit des prtentions a pour consquence que la proximit temporelle entre les deux procdures n'est pas contraire  la bonne foi, puisque la seconde procdure porte sur un objet distinct et ne remet pas en question la premire. Infond, le grief de l'appelant sera rejet. 4. L'appelant ne remet pas en cause l'opportunit de la suspension prononce par le Tribunal, de sorte qu'il n'y a pas lieu de revenir sur cette dernire. Partant, le jugement attaqu sera intgralement confirm. 5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prlev de frais dans les causes soumises  la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Dclare recevable l'appel interjet le 17 novembre 2021 par A______ contre le jugement JTBL/871/2021 rendu le 22 octobre 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/206/2021-4-OSL. Au fond : Confirme le jugement entrepris. Dit que la procdure est gratuite. Dboute les parties de toutes autres conclusions. Sigeant : Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, prsidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Madame Zo SEILER, juges assesseurs; Madame Mat VALENTE, greffire. La prsidente : Nathalie LANDRY-BARTHE La greffire : Mat VALENTE Indication des voies de recours : Conformment aux art. 72 ss de la loi fdrale sur le Tribunal fdral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le prsent arrt peut tre port dans les trente jours qui suivent sa notification avec expdition complte (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fdral par la voie du recours en matire civile. Le recours doit tre adress au Tribunal fdral, 1000 Lausanne 14.

C/206/2021

ACJC/543/2022 du 19.04.2022 sur JTBL/871/2021 ( OBL ), CONFIRME Recours TF déposé le 19.05.2022, 4A_212/2022 Normes : CPC.59.al1; CPC.59.al2.lete; CPC.208 En fait En droit Par ces motifs rpublique et canton de genve POUVOIR JUDICIAIRE C/206/2021 ACJC/543/2022 ARRæT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre des baux et loyers DU MARDI 19 AVRIL 2022 Entre Monsieur A______, p.a. B______, ______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 22 octobre 2021, comparant par Me Christian LUSCHER, avocat, rue Bovy-Lysberg 2, case postale, 1211 Genve 3, en l'tude duquel il fait lection de domicile, et Madame C______ et Monsieur D______, domicilis chemin ______, intims, reprsents tous deux par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genve 6, en les bureaux de laquelle ils font lection de domicile. EN FAIT A. Par jugement JTBL/871/2021 du 22 octobre 2021, expdi par pli recommand le 25 octobre 2021, le Tribunal des baux et loyers a, sur incident d'irrecevabilit, principalement dclar recevable la demande forme le 6 janvier 2021 par D______ et C______  l'encontre de A______ (ch. 1 du dispositif), suspendu la procdure jusqu' droit jug sur la question du loyer maximal autoris par les autorits administratives comptentes (ch. 2), dbout les parties de toutes autres conclusions (ch. 2, recte : 3 ) et dit que la procdure tait gratuite (ch. 3, recte : 4 ). En substance, les premiers juges ont considr que le litige portait sur une question distincte (soit le loyer du 1 er dcembre 2015 au 30 novembre 2020) de celle faisant l'objet d'une transaction judiciaire entre en force (soit le loyer  compter du 1 er dcembre 2020), de sorte qu'il ne se heurtait pas  l'exception de force juge. La requte tait ds lors recevable. Dans la mesure o une dcision  venir en matire de fixation du loyer sur la base de la LDTR tait dcisive pour l'issue du litige, il se justifiait de suspendre la procdure jusqu' droit jug sur cette question. B. a. Par acte dpos le 17 novembre 2021  la Cour de justice, A______ forme appel contre ce jugement, dont il sollicite l'annulation. Il conclut  ce que la Cour, ceci fait, dclare irrecevable la demande en fixation judiciaire du loyer dpose par D______ et C______. Pralablement, il requiert une comparution personnelle des parties. b. Dans leur rponse du 20 dcembre 2021, D______ et C______ ont conclu au dboutement de A______. c. Par courrier du 11 janvier 2022, A______ a renonc  rpliquer et a persist dans les termes de son appel. d. Les parties ont t avises le 11 janvier 2022 par le greffe de la Cour de ce que la cause tait garde  juger. C. Les faits pertinents suivants rsultent de la procdure : a. C______ et D______ sont tous deux locataires d'un appartement de six pices situ au rez-de-chausse de l'immeuble sis chemin 1______  E______ depuis le 1 er dcembre 2015. L'appartement est proprit de A______. b. A teneur du contrat de bail prcit, le loyer mensuel net tait initialement fix  2'300 fr., provision pour charges d'eau chaude et de chauffage de 200 fr. mensuels en sus. c. Le 30 novembre 2020, les parties ont sign un procs-verbal de conciliation, suite  la saisine, le 2 octobre 2020, par C______ et D______, de la Commission de conciliation en matire de baux et loyers, d'une demande de baisse de loyer fonde principalement sur la mthode absolue, subsidiairement sur des critres relatifs (cause C/2______/2020). A teneur de cette transaction judiciaire, le loyer net de l'appartement prcit a t fix au montant de 2'200 fr. par mois  compter du 1 er dcembre 2020. Cette transaction judiciaire n'a pas t remise en cause par-devant les instances judiciaires. d. Par requte forme auprs de la Commission de conciliation en matire de baux et loyers en date du 6 janvier 2021, dclare non concilie le 8 mars 2021 et introduite par-devant le Tribunal le 18 mars suivant, C______ et D______ ont agi en fixation judiciaire de loyer, concluant  ce que celui-ci soit initialement fix  la somme de 20'430 fr. par an, hors charges,  compter du 1 er dcembre 2015. Les locataires se prvalent en substance de la nullit du loyer fix  leur entre dans les locaux du fait que, selon eux, des travaux de rnovation complte auraient t entrepris dans l'appartement sans que A______ ne sollicitt d'autorisation en bonne et due forme en la matire auprs du dpartement comptent. e. Ensuite de la conclusion principale forme en premier lieu par A______ dans sa rponse du 16 avril 2021 et visant  ce que le Tribunal dclare la demande irrecevable faute pour celle-ci de remplir les conditions de l'article 59 al. 2 let. e CPC et de se conformer au principe Ç ne bis in idem È consacr par cette disposition, le Tribunal a limit la procdure  cette question par ordonnance du 19 avril 2021 et imparti un dlai  C______ et D______ pour le dpt de leurs dterminations crites  cet gard. f. Par acte du 19 mai 2021, ces derniers ont requis la suspension de la procdure, motif pris de la dnonciation par leurs soins, les 18 et 25 mars 2021 auprs du Dpartement du territoire (DT), des travaux de rnovation entrepris selon eux sans autorisation dans l'appartement litigieux par A______. Dans leurs critures, C______ et D______ exposent que, dans le cadre de leur reprsentation par F______ SA (ci-aprs Ç F______ È) s'agissant de la cause C/2______/2020, celle-ci leur avait indiqu postrieurement  la conclusion de la transaction judiciaire du 30 novembre 2020 que le montant du loyer initial tait probablement nul. A leurs dires, la question du montant du loyer concernant la priode antrieure au 1 er dcembre 2020 n'avait ainsi jamais t discute. g. Dans leurs dterminations subsquentes du 21 mai 2021, C______ et D______ ont conclu  la recevabilit de la demande tout en sollicitant du Tribunal qu'il se prononce en premier lieu sur leur requte de suspension pralable. Ils ont argu ce faisant de la diffrence d'objet du litige entre la cause C/2______/2020 et la prsente procdure, notamment du fait que les priodes vises par les demandes ne sont pas les mmes, celles-ci concernant des dates postrieures, respectivement antrieures, au 1 er dcembre 2020, date de la prise d'effet de la transaction judiciaire. h. Par critures des 28 mai et 7 juin 2021, A______ s'est oppos  la suspension de la procdure et a persist dans ses conclusions en irrecevabilit. i. C______ et D______ ont rpliqu les 7 et 18 juin 2021. j. Le 2 juillet 2021, le Tribunal a gard la cause  juger sur les questions de la suspension et de la recevabilit de la demande. EN DROIT 1. 1.1 La dcision attaque est une dcision incidente de premire instance laquelle peut faire l'objet d'un recours immdiat (art. 237 al. 2 CPC). Selon la jurisprudence constante du Tribunal fdral, les contestations portant sur l'usage d'une chose loue sont de nature pcuniaire (arrt du Tribunal fdral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). L'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier tat des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 lit. a et al. 2 CPC). En l'espce, les intims ont conclu  la fixation initiale du loyer  20'430 fr. par an et  la restitution du trop-peru d'un montant de 35'850 fr. La valeur litigieuse est ainsi suprieure  10'000 fr. La voie de l'appel est ouverte. 1.2 L'appel a t interjet dans le dlai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procdure civile, tome II, 2me d., Berne, 2010, n. 2314 et 2416; Retornaz in : Procdure civile suisse, Les grands thmes pour les praticiens, Neuchtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procdure simplifie s'applique aux litiges portant sur des baux  loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congs ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale rgit la procdure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 2. L'appelant sollicite tout d'abord l'audition des parties par la Cour. 2.1 Aux termes de l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit tre motiv. 2.2 En l'espce, l'appelant n'a pas expos pour quelle raison l'audition des parties devrait tre ordonne dans le cadre de l'appel. Il en dcoule que l'appel, rdig par un avocat, ne remplit pas les exigences de motivation sur ce point et qu'il ne peut tre donn suite  cette conclusion qui est ainsi irrecevable ( ACJC/1359/2016 consid 2.3). 3. L'appelant reproche ensuite au Tribunal d'avoir considr que la requte ne se heurtait pas  l'autorit de chose juge et tait recevable. Il soutient en effet que l'identit des parties et des prtentions, attaches au mme immeuble, permet de conclure que la transaction judiciaire couvrait galement le montant du loyer pour la priode antrieure au 1 er dcembre 2020. 3.1 Aux termes de l'art. 59 al. 1 et 2 let. e CPC, le juge n'entre en matire que sur les demandes et les requtes qui satisfont aux conditions de recevabilit de l'action, parmi lesquelles figure l'exigence que le litige ne fasse pas l'objet d'une dcision entre en force (arrt du Tribunal fdral 4A_481/2017 du 25 juillet 2018 consid. 3.1). D'aprs l'art. 208 al. 1 CPC, la transaction (judiciaire) passe durant la procdure de conciliation est consigne au procs-verbal et signe par les parties. En vertu de l'art. 208 al. 2 CPC, elle a les effets d'une dcision entre en force : elle a force excutoire (art. 80 al. 2 ch. 1 LP) et est revtue de l'autorit de la chose juge (arrt du Tribunal fdral 4A_150/2020 du 17 septembre 2020 consid. 2.2 et les rfrences cites). La transaction judiciaire au sens de l'art. 208 CPC est passe par les parties en cours de procdure, soit directement devant l'autorit ou le juge, soit hors de sa prsence, mais pour lui tre remise (arrt du Tribunal fdral 4A_150/2020 du 17 septembre 2020 consid. 2.2 et les rfrences cites). La transaction judiciaire elle-mme, en tant qu'acte juridique des parties, met fin au procs (ATF 139 III 133 consid. 1.3). Le juge se borne  en prendre acte; il ne rend pas de dcision judiciaire, mme si, formellement, il raye la cause du rle (art. 241 al. 3 CPC). Toutefois, l'invalidit de la transaction judiciaire ne peut tre invoque, notamment pour vice du consentement (art. 23 ss CO), que comme celle d'un jugement, par la voie de la rvision (art. 328 al. 1 let. c CPC; arrt du Tribunal fdral 4A_150/2020 du 17 septembre 2020 consid. 2.2 et les rfrences cites). Il y a chose juge sur un mme objet quand, dans l'un et l'autre procs, les parties ont soumis au juge la mme prtention en se fondant sur les mmes faits (ATF 139 III 126 consid. 3.2.3; 136 III 123 consid. 4.3.1; 116 II 738 consid. 2a; 105 II 151 /152 consid. 1 et les arrts cits; arrts du Tribunal fdral 4A_481/2017 du 25 juillet 2018 consid. 3.1; 5A_337/2008 du 15 juillet 2008 consid. 4.1). L'identit de l'objet du litige s'entend au sens matriel; il n'est cependant pas ncessaire, ni mme dterminant, que les conclusions soient formules de manire identique (ATF 139 III 126 consid. 3.2.3; 128 III 284 consid. 3b; 123 III 16 consid. 2a; 121 III 474 consid. 4a; arrts du Tribunal fdral 4A_481/2017 du 25 juillet 2018 consid. 3.1; 5A_337/2008 du 15 juillet 2008 consid. 4.1). Le Tribunal fdral a admis que, mme si elle s'en carte par son intitul, une nouvelle conclusion aura un objet identique  celle dj juge, si elle tait dj contenue dans celle-ci, si elle est simplement son contraire ou si elle ne se pose qu' titre prjudiciel, alors que, dans le premier procs, elle se posait  titre principal (ATF 123 III 16 consid. 2a; 121 III 474 consid. 4a; arrt du Tribunal fdral 5A_337/2008 du 15 juillet 2008 consid. 4.1). L'identit de l'objet s'tend en outre  tous les faits qui font partie du complexe de faits, y compris les faits dont le juge n'a pas pu tenir compte parce qu'ils n'ont pas t allgus, qu'ils ne l'ont pas t selon les formes et  temps ou qu'ils n'ont pas t suffisamment motivs (ATF 139 III 126 consid. 3.1; 116 II 738 consid. 2b et 3; 115 II 187 consid. 3b; arrts du Tribunal fdral 4A_481/2017 du 25 juillet 2018 consid. 3.1; 5A_337/2008 du 15 juillet 2008 consid. 4.1). Le Tribunal fdral a eu l'occasion de s'exprimer sur cette question dans le cadre d'une procdure similaire portant sur un contrat de bail. Suite  une demande de baisse de loyer fonde sur le taux hypothcaire, les parties avaient conclu une transaction judiciaire fixant le loyer  compter du 1 er juillet 2012. Les locataires avaient ensuite, dans une seconde procdure, sollicit la fixation judiciaire du loyer initial en raison de l'absence de formule officielle, qui avait t accorde par les tribunaux jusqu'au 30 juin 2012. Le Tribunal fdral a confirm les dcisions cantonales, en tant qu'elles fixaient le loyer du 1 er juillet 2009 au 30 juin 2012, tout en considrant que le loyer fix  partir du 1 er juillet 2012 tait couvert par la transaction revtant autorit de chose juge (arrt du Tribunal fdral 4A_150/2020 du 17 septembre 2020 consid. 2.3). A l'inverse, dans le cadre d'une procdure concernant un contrat de travail, le Tribunal fdral a considr qu'il y avait identit de prtentions dans la mesure o, mme si le libell de ces dernires tait diffrent (conclusions constatatoires en nullit de la rsiliation du contrat de travail et action en paiement d'une somme d'argent), la somme d'argent rclame avait t verse dans le cadre de la transaction judiciaire ayant clos la premire procdure. Admettre la seconde procdure aurait abouti cas chant  un double paiement fond sur les mmes principes juridiques et les mmes faits. De plus, les parties avaient stipul dans la transaction judiciaire qu'elles n'avaient plus de revendications  faire valoir l'une contre l'autre au titre de l'excution du contrat de travail (arrt du Tribunal fdral 4C.21/2002 du 4 avril 2002 consid. 4). 3.2 Il s'agit de dterminer en l'espce si les prtentions des intims faisant l'objet de la prsente procdure sont matriellement identiques  celles ayant fond la premire procdure et ayant donn lieu  la transaction judiciaire du 30 novembre 2020. A cet gard, les parties sont identiques dans les deux procdures et il s'agit du mme appartement et du mme complexe de faits. En revanche, les prtentions formules par les intims ne sont matriellement pas identiques : dans la premire procdure, le loyer vis portait sur le futur,  compter, sur la base de l'accord entre les parties, du 1 er dcembre 2020. Dans la prsente procdure, les prtentions en fixation judiciaire du loyer portent sur la priode du 1 er dcembre 2015 au 30 novembre 2020, soit une priode antrieure. Partant, ces prtentions sont matriellement distinctes quand bien mme elles portent sur le loyer du mme appartement. L'appelant ne peut pas non plus tre suivi, lorsqu'il affirme que la transaction judiciaire couvrirait l'entier du loyer, soit galement le loyer  compter du 1 er dcembre 2015. En effet, les prtentions en baisse de loyer ont t formules pour le futur et n'ont pas port sur le loyer antrieur. Par ailleurs, la transaction judiciaire ne prvoit pas que les parties n'ont plus de prtentions  faire valoir l'une envers l'autre au titre du contrat de bail. Considrer que la transaction judiciaire pourrait couvrir le loyer antrieur reviendrait  lui confrer un champ d'application plus large que les prtentions formules, ce qui ne peut tre dduit du texte de la transaction. Par consquent, la transaction judiciaire doit tre considre comme portant exclusivement sur le montant du loyer  compter du 1 er dcembre 2020 pour cette raison galement. C'est ainsi  raison et conformment  la jurisprudence du Tribunal fdral en la matire que le Tribunal a retenu que le montant du loyer entre le 1 er dcembre 2015 et le 30 novembre 2020 n'tait pas couvert par l'autorit de chose juge et a dclar la requte des intims recevable. Par ailleurs, le manque d'identit des prtentions a pour consquence que la proximit temporelle entre les deux procdures n'est pas contraire  la bonne foi, puisque la seconde procdure porte sur un objet distinct et ne remet pas en question la premire. Infond, le grief de l'appelant sera rejet. 4. L'appelant ne remet pas en cause l'opportunit de la suspension prononce par le Tribunal, de sorte qu'il n'y a pas lieu de revenir sur cette dernire. Partant, le jugement attaqu sera intgralement confirm. 5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prlev de frais dans les causes soumises  la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Dclare recevable l'appel interjet le 17 novembre 2021 par A______ contre le jugement JTBL/871/2021 rendu le 22 octobre 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/206/2021-4-OSL. Au fond : Confirme le jugement entrepris. Dit que la procdure est gratuite. Dboute les parties de toutes autres conclusions. Sigeant : Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, prsidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Madame Zo SEILER, juges assesseurs; Madame Mat VALENTE, greffire. La prsidente : Nathalie LANDRY-BARTHE La greffire : Mat VALENTE Indication des voies de recours : Conformment aux art. 72 ss de la loi fdrale sur le Tribunal fdral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le prsent arrt peut tre port dans les trente jours qui suivent sa notification avec expdition complte (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fdral par la voie du recours en matire civile. Le recours doit tre adress au Tribunal fdral, 1000 Lausanne 14.

# ACJC/543/2022 du 19.04.2022 sur JTBL/871/2021 ( OBL ) , CONFIRME

Recours TF déposé le 19.05.2022, 4A_212/2022

Normes : CPC.59.al1; CPC.59.al2.lete; CPC.208

Normes : CPC.59.al1; CPC.59.al2.lete; CPC.208

En fait En droit Par ces motifs rpublique et canton de genve POUVOIR JUDICIAIRE C/206/2021 ACJC/543/2022 ARRæT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre des baux et loyers DU MARDI 19 AVRIL 2022 Entre Monsieur A______, p.a. B______, ______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 22 octobre 2021, comparant par Me Christian LUSCHER, avocat, rue Bovy-Lysberg 2, case postale, 1211 Genve 3, en l'tude duquel il fait lection de domicile, et Madame C______ et Monsieur D______, domicilis chemin ______, intims, reprsents tous deux par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genve 6, en les bureaux de laquelle ils font lection de domicile. EN FAIT A. Par jugement JTBL/871/2021 du 22 octobre 2021, expdi par pli recommand le 25 octobre 2021, le Tribunal des baux et loyers a, sur incident d'irrecevabilit, principalement dclar recevable la demande forme le 6 janvier 2021 par D______ et C______  l'encontre de A______ (ch. 1 du dispositif), suspendu la procdure jusqu' droit jug sur la question du loyer maximal autoris par les autorits administratives comptentes (ch. 2), dbout les parties de toutes autres conclusions (ch. 2, recte : 3 ) et dit que la procdure tait gratuite (ch. 3, recte : 4 ). En substance, les premiers juges ont considr que le litige portait sur une question distincte (soit le loyer du 1 er dcembre 2015 au 30 novembre 2020) de celle faisant l'objet d'une transaction judiciaire entre en force (soit le loyer  compter du 1 er dcembre 2020), de sorte qu'il ne se heurtait pas  l'exception de force juge. La requte tait ds lors recevable. Dans la mesure o une dcision  venir en matire de fixation du loyer sur la base de la LDTR tait dcisive pour l'issue du litige, il se justifiait de suspendre la procdure jusqu' droit jug sur cette question. B. a. Par acte dpos le 17 novembre 2021  la Cour de justice, A______ forme appel contre ce jugement, dont il sollicite l'annulation. Il conclut  ce que la Cour, ceci fait, dclare irrecevable la demande en fixation judiciaire du loyer dpose par D______ et C______. Pralablement, il requiert une comparution personnelle des parties. b. Dans leur rponse du 20 dcembre 2021, D______ et C______ ont conclu au dboutement de A______. c. Par courrier du 11 janvier 2022, A______ a renonc  rpliquer et a persist dans les termes de son appel. d. Les parties ont t avises le 11 janvier 2022 par le greffe de la Cour de ce que la cause tait garde  juger. C. Les faits pertinents suivants rsultent de la procdure : a. C______ et D______ sont tous deux locataires d'un appartement de six pices situ au rez-de-chausse de l'immeuble sis chemin 1______  E______ depuis le 1 er dcembre 2015. L'appartement est proprit de A______. b. A teneur du contrat de bail prcit, le loyer mensuel net tait initialement fix  2'300 fr., provision pour charges d'eau chaude et de chauffage de 200 fr. mensuels en sus. c. Le 30 novembre 2020, les parties ont sign un procs-verbal de conciliation, suite  la saisine, le 2 octobre 2020, par C______ et D______, de la Commission de conciliation en matire de baux et loyers, d'une demande de baisse de loyer fonde principalement sur la mthode absolue, subsidiairement sur des critres relatifs (cause C/2______/2020). A teneur de cette transaction judiciaire, le loyer net de l'appartement prcit a t fix au montant de 2'200 fr. par mois  compter du 1 er dcembre 2020. Cette transaction judiciaire n'a pas t remise en cause par-devant les instances judiciaires. d. Par requte forme auprs de la Commission de conciliation en matire de baux et loyers en date du 6 janvier 2021, dclare non concilie le 8 mars 2021 et introduite par-devant le Tribunal le 18 mars suivant, C______ et D______ ont agi en fixation judiciaire de loyer, concluant  ce que celui-ci soit initialement fix  la somme de 20'430 fr. par an, hors charges,  compter du 1 er dcembre 2015. Les locataires se prvalent en substance de la nullit du loyer fix  leur entre dans les locaux du fait que, selon eux, des travaux de rnovation complte auraient t entrepris dans l'appartement sans que A______ ne sollicitt d'autorisation en bonne et due forme en la matire auprs du dpartement comptent. e. Ensuite de la conclusion principale forme en premier lieu par A______ dans sa rponse du 16 avril 2021 et visant  ce que le Tribunal dclare la demande irrecevable faute pour celle-ci de remplir les conditions de l'article 59 al. 2 let. e CPC et de se conformer au principe Ç ne bis in idem È consacr par cette disposition, le Tribunal a limit la procdure  cette question par ordonnance du 19 avril 2021 et imparti un dlai  C______ et D______ pour le dpt de leurs dterminations crites  cet gard. f. Par acte du 19 mai 2021, ces derniers ont requis la suspension de la procdure, motif pris de la dnonciation par leurs soins, les 18 et 25 mars 2021 auprs du Dpartement du territoire (DT), des travaux de rnovation entrepris selon eux sans autorisation dans l'appartement litigieux par A______. Dans leurs critures, C______ et D______ exposent que, dans le cadre de leur reprsentation par F______ SA (ci-aprs Ç F______ È) s'agissant de la cause C/2______/2020, celle-ci leur avait indiqu postrieurement  la conclusion de la transaction judiciaire du 30 novembre 2020 que le montant du loyer initial tait probablement nul. A leurs dires, la question du montant du loyer concernant la priode antrieure au 1 er dcembre 2020 n'avait ainsi jamais t discute. g. Dans leurs dterminations subsquentes du 21 mai 2021, C______ et D______ ont conclu  la recevabilit de la demande tout en sollicitant du Tribunal qu'il se prononce en premier lieu sur leur requte de suspension pralable. Ils ont argu ce faisant de la diffrence d'objet du litige entre la cause C/2______/2020 et la prsente procdure, notamment du fait que les priodes vises par les demandes ne sont pas les mmes, celles-ci concernant des dates postrieures, respectivement antrieures, au 1 er dcembre 2020, date de la prise d'effet de la transaction judiciaire. h. Par critures des 28 mai et 7 juin 2021, A______ s'est oppos  la suspension de la procdure et a persist dans ses conclusions en irrecevabilit. i. C______ et D______ ont rpliqu les 7 et 18 juin 2021. j. Le 2 juillet 2021, le Tribunal a gard la cause  juger sur les questions de la suspension et de la recevabilit de la demande. EN DROIT 1. 1.1 La dcision attaque est une dcision incidente de premire instance laquelle peut faire l'objet d'un recours immdiat (art. 237 al. 2 CPC). Selon la jurisprudence constante du Tribunal fdral, les contestations portant sur l'usage d'une chose loue sont de nature pcuniaire (arrt du Tribunal fdral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). L'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier tat des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 lit. a et al. 2 CPC). En l'espce, les intims ont conclu  la fixation initiale du loyer  20'430 fr. par an et  la restitution du trop-peru d'un montant de 35'850 fr. La valeur litigieuse est ainsi suprieure  10'000 fr. La voie de l'appel est ouverte. 1.2 L'appel a t interjet dans le dlai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procdure civile, tome II, 2me d., Berne, 2010, n. 2314 et 2416; Retornaz in : Procdure civile suisse, Les grands thmes pour les praticiens, Neuchtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procdure simplifie s'applique aux litiges portant sur des baux  loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congs ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale rgit la procdure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 2. L'appelant sollicite tout d'abord l'audition des parties par la Cour. 2.1 Aux termes de l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit tre motiv. 2.2 En l'espce, l'appelant n'a pas expos pour quelle raison l'audition des parties devrait tre ordonne dans le cadre de l'appel. Il en dcoule que l'appel, rdig par un avocat, ne remplit pas les exigences de motivation sur ce point et qu'il ne peut tre donn suite  cette conclusion qui est ainsi irrecevable ( ACJC/1359/2016 consid 2.3). 3. L'appelant reproche ensuite au Tribunal d'avoir considr que la requte ne se heurtait pas  l'autorit de chose juge et tait recevable. Il soutient en effet que l'identit des parties et des prtentions, attaches au mme immeuble, permet de conclure que la transaction judiciaire couvrait galement le montant du loyer pour la priode antrieure au 1 er dcembre 2020. 3.1 Aux termes de l'art. 59 al. 1 et 2 let. e CPC, le juge n'entre en matire que sur les demandes et les requtes qui satisfont aux conditions de recevabilit de l'action, parmi lesquelles figure l'exigence que le litige ne fasse pas l'objet d'une dcision entre en force (arrt du Tribunal fdral 4A_481/2017 du 25 juillet 2018 consid. 3.1). D'aprs l'art. 208 al. 1 CPC, la transaction (judiciaire) passe durant la procdure de conciliation est consigne au procs-verbal et signe par les parties. En vertu de l'art. 208 al. 2 CPC, elle a les effets d'une dcision entre en force : elle a force excutoire (art. 80 al. 2 ch. 1 LP) et est revtue de l'autorit de la chose juge (arrt du Tribunal fdral 4A_150/2020 du 17 septembre 2020 consid. 2.2 et les rfrences cites). La transaction judiciaire au sens de l'art. 208 CPC est passe par les parties en cours de procdure, soit directement devant l'autorit ou le juge, soit hors de sa prsence, mais pour lui tre remise (arrt du Tribunal fdral 4A_150/2020 du 17 septembre 2020 consid. 2.2 et les rfrences cites). La transaction judiciaire elle-mme, en tant qu'acte juridique des parties, met fin au procs (ATF 139 III 133 consid. 1.3). Le juge se borne  en prendre acte; il ne rend pas de dcision judiciaire, mme si, formellement, il raye la cause du rle (art. 241 al. 3 CPC). Toutefois, l'invalidit de la transaction judiciaire ne peut tre invoque, notamment pour vice du consentement (art. 23 ss CO), que comme celle d'un jugement, par la voie de la rvision (art. 328 al. 1 let. c CPC; arrt du Tribunal fdral 4A_150/2020 du 17 septembre 2020 consid. 2.2 et les rfrences cites). Il y a chose juge sur un mme objet quand, dans l'un et l'autre procs, les parties ont soumis au juge la mme prtention en se fondant sur les mmes faits (ATF 139 III 126 consid. 3.2.3; 136 III 123 consid. 4.3.1; 116 II 738 consid. 2a; 105 II 151 /152 consid. 1 et les arrts cits; arrts du Tribunal fdral 4A_481/2017 du 25 juillet 2018 consid. 3.1; 5A_337/2008 du 15 juillet 2008 consid. 4.1). L'identit de l'objet du litige s'entend au sens matriel; il n'est cependant pas ncessaire, ni mme dterminant, que les conclusions soient formules de manire identique (ATF 139 III 126 consid. 3.2.3; 128 III 284 consid. 3b; 123 III 16 consid. 2a; 121 III 474 consid. 4a; arrts du Tribunal fdral 4A_481/2017 du 25 juillet 2018 consid. 3.1; 5A_337/2008 du 15 juillet 2008 consid. 4.1). Le Tribunal fdral a admis que, mme si elle s'en carte par son intitul, une nouvelle conclusion aura un objet identique  celle dj juge, si elle tait dj contenue dans celle-ci, si elle est simplement son contraire ou si elle ne se pose qu' titre prjudiciel, alors que, dans le premier procs, elle se posait  titre principal (ATF 123 III 16 consid. 2a; 121 III 474 consid. 4a; arrt du Tribunal fdral 5A_337/2008 du 15 juillet 2008 consid. 4.1). L'identit de l'objet s'tend en outre  tous les faits qui font partie du complexe de faits, y compris les faits dont le juge n'a pas pu tenir compte parce qu'ils n'ont pas t allgus, qu'ils ne l'ont pas t selon les formes et  temps ou qu'ils n'ont pas t suffisamment motivs (ATF 139 III 126 consid. 3.1; 116 II 738 consid. 2b et 3; 115 II 187 consid. 3b; arrts du Tribunal fdral 4A_481/2017 du 25 juillet 2018 consid. 3.1; 5A_337/2008 du 15 juillet 2008 consid. 4.1). Le Tribunal fdral a eu l'occasion de s'exprimer sur cette question dans le cadre d'une procdure similaire portant sur un contrat de bail. Suite  une demande de baisse de loyer fonde sur le taux hypothcaire, les parties avaient conclu une transaction judiciaire fixant le loyer  compter du 1 er juillet 2012. Les locataires avaient ensuite, dans une seconde procdure, sollicit la fixation judiciaire du loyer initial en raison de l'absence de formule officielle, qui avait t accorde par les tribunaux jusqu'au 30 juin 2012. Le Tribunal fdral a confirm les dcisions cantonales, en tant qu'elles fixaient le loyer du 1 er juillet 2009 au 30 juin 2012, tout en considrant que le loyer fix  partir du 1 er juillet 2012 tait couvert par la transaction revtant autorit de chose juge (arrt du Tribunal fdral 4A_150/2020 du 17 septembre 2020 consid. 2.3). A l'inverse, dans le cadre d'une procdure concernant un contrat de travail, le Tribunal fdral a considr qu'il y avait identit de prtentions dans la mesure o, mme si le libell de ces dernires tait diffrent (conclusions constatatoires en nullit de la rsiliation du contrat de travail et action en paiement d'une somme d'argent), la somme d'argent rclame avait t verse dans le cadre de la transaction judiciaire ayant clos la premire procdure. Admettre la seconde procdure aurait abouti cas chant  un double paiement fond sur les mmes principes juridiques et les mmes faits. De plus, les parties avaient stipul dans la transaction judiciaire qu'elles n'avaient plus de revendications  faire valoir l'une contre l'autre au titre de l'excution du contrat de travail (arrt du Tribunal fdral 4C.21/2002 du 4 avril 2002 consid. 4). 3.2 Il s'agit de dterminer en l'espce si les prtentions des intims faisant l'objet de la prsente procdure sont matriellement identiques  celles ayant fond la premire procdure et ayant donn lieu  la transaction judiciaire du 30 novembre 2020. A cet gard, les parties sont identiques dans les deux procdures et il s'agit du mme appartement et du mme complexe de faits. En revanche, les prtentions formules par les intims ne sont matriellement pas identiques : dans la premire procdure, le loyer vis portait sur le futur,  compter, sur la base de l'accord entre les parties, du 1 er dcembre 2020. Dans la prsente procdure, les prtentions en fixation judiciaire du loyer portent sur la priode du 1 er dcembre 2015 au 30 novembre 2020, soit une priode antrieure. Partant, ces prtentions sont matriellement distinctes quand bien mme elles portent sur le loyer du mme appartement. L'appelant ne peut pas non plus tre suivi, lorsqu'il affirme que la transaction judiciaire couvrirait l'entier du loyer, soit galement le loyer  compter du 1 er dcembre 2015. En effet, les prtentions en baisse de loyer ont t formules pour le futur et n'ont pas port sur le loyer antrieur. Par ailleurs, la transaction judiciaire ne prvoit pas que les parties n'ont plus de prtentions  faire valoir l'une envers l'autre au titre du contrat de bail. Considrer que la transaction judiciaire pourrait couvrir le loyer antrieur reviendrait  lui confrer un champ d'application plus large que les prtentions formules, ce qui ne peut tre dduit du texte de la transaction. Par consquent, la transaction judiciaire doit tre considre comme portant exclusivement sur le montant du loyer  compter du 1 er dcembre 2020 pour cette raison galement. C'est ainsi  raison et conformment  la jurisprudence du Tribunal fdral en la matire que le Tribunal a retenu que le montant du loyer entre le 1 er dcembre 2015 et le 30 novembre 2020 n'tait pas couvert par l'autorit de chose juge et a dclar la requte des intims recevable. Par ailleurs, le manque d'identit des prtentions a pour consquence que la proximit temporelle entre les deux procdures n'est pas contraire  la bonne foi, puisque la seconde procdure porte sur un objet distinct et ne remet pas en question la premire. Infond, le grief de l'appelant sera rejet. 4. L'appelant ne remet pas en cause l'opportunit de la suspension prononce par le Tribunal, de sorte qu'il n'y a pas lieu de revenir sur cette dernire. Partant, le jugement attaqu sera intgralement confirm. 5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prlev de frais dans les causes soumises  la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Dclare recevable l'appel interjet le 17 novembre 2021 par A______ contre le jugement JTBL/871/2021 rendu le 22 octobre 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/206/2021-4-OSL. Au fond : Confirme le jugement entrepris. Dit que la procdure est gratuite. Dboute les parties de toutes autres conclusions. Sigeant : Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, prsidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Madame Zo SEILER, juges assesseurs; Madame Mat VALENTE, greffire. La prsidente : Nathalie LANDRY-BARTHE La greffire : Mat VALENTE Indication des voies de recours : Conformment aux art. 72 ss de la loi fdrale sur le Tribunal fdral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le prsent arrt peut tre port dans les trente jours qui suivent sa notification avec expdition complte (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fdral par la voie du recours en matire civile. Le recours doit tre adress au Tribunal fdral, 1000 Lausanne 14.

En fait En droit Par ces motifs rpublique et canton de genve POUVOIR JUDICIAIRE C/206/2021 ACJC/543/2022 ARRæT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre des baux et loyers DU MARDI 19 AVRIL 2022 Entre Monsieur A______, p.a. B______, ______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 22 octobre 2021, comparant par Me Christian LUSCHER, avocat, rue Bovy-Lysberg 2, case postale, 1211 Genve 3, en l'tude duquel il fait lection de domicile, et Madame C______ et Monsieur D______, domicilis chemin ______, intims, reprsents tous deux par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genve 6, en les bureaux de laquelle ils font lection de domicile. rpublique et rpublique et

canton de genve canton de genve

POUVOIR JUDICIAIRE C/206/2021 ACJC/543/2022 ARRæT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre des baux et loyers DU MARDI 19 AVRIL 2022 POUVOIR JUDICIAIRE

C/206/2021 ACJC/543/2022

ARRæT

DE LA COUR DE JUSTICE

Chambre des baux et loyers

DU MARDI 19 AVRIL 2022

Entre

Monsieur A______, p.a. B______, ______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 22 octobre 2021, comparant par Me Christian LUSCHER, avocat, rue Bovy-Lysberg 2, case postale, 1211 Genve 3, en l'tude duquel il fait lection de domicile,

et

Madame C______ et Monsieur D______, domicilis chemin ______, intims, reprsents tous deux par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genve 6, en les bureaux de laquelle ils font lection de domicile.

EN FAIT A. Par jugement JTBL/871/2021 du 22 octobre 2021, expdi par pli recommand le 25 octobre 2021, le Tribunal des baux et loyers a, sur incident d'irrecevabilit, principalement dclar recevable la demande forme le 6 janvier 2021 par D______ et C______  l'encontre de A______ (ch. 1 du dispositif), suspendu la procdure jusqu' droit jug sur la question du loyer maximal autoris par les autorits administratives comptentes (ch. 2), dbout les parties de toutes autres conclusions (ch. 2, recte : 3 ) et dit que la procdure tait gratuite (ch. 3, recte : 4 ). En substance, les premiers juges ont considr que le litige portait sur une question distincte (soit le loyer du 1 er dcembre 2015 au 30 novembre 2020) de celle faisant l'objet d'une transaction judiciaire entre en force (soit le loyer  compter du 1 er dcembre 2020), de sorte qu'il ne se heurtait pas  l'exception de force juge. La requte tait ds lors recevable. Dans la mesure o une dcision  venir en matire de fixation du loyer sur la base de la LDTR tait dcisive pour l'issue du litige, il se justifiait de suspendre la procdure jusqu' droit jug sur cette question. B. a. Par acte dpos le 17 novembre 2021  la Cour de justice, A______ forme appel contre ce jugement, dont il sollicite l'annulation. Il conclut  ce que la Cour, ceci fait, dclare irrecevable la demande en fixation judiciaire du loyer dpose par D______ et C______. Pralablement, il requiert une comparution personnelle des parties. b. Dans leur rponse du 20 dcembre 2021, D______ et C______ ont conclu au dboutement de A______. c. Par courrier du 11 janvier 2022, A______ a renonc  rpliquer et a persist dans les termes de son appel. d. Les parties ont t avises le 11 janvier 2022 par le greffe de la Cour de ce que la cause tait garde  juger. C. Les faits pertinents suivants rsultent de la procdure : a. C______ et D______ sont tous deux locataires d'un appartement de six pices situ au rez-de-chausse de l'immeuble sis chemin 1______  E______ depuis le 1 er dcembre 2015. L'appartement est proprit de A______. b. A teneur du contrat de bail prcit, le loyer mensuel net tait initialement fix  2'300 fr., provision pour charges d'eau chaude et de chauffage de 200 fr. mensuels en sus. c. Le 30 novembre 2020, les parties ont sign un procs-verbal de conciliation, suite  la saisine, le 2 octobre 2020, par C______ et D______, de la Commission de conciliation en matire de baux et loyers, d'une demande de baisse de loyer fonde principalement sur la mthode absolue, subsidiairement sur des critres relatifs (cause C/2______/2020). A teneur de cette transaction judiciaire, le loyer net de l'appartement prcit a t fix au montant de 2'200 fr. par mois  compter du 1 er dcembre 2020. Cette transaction judiciaire n'a pas t remise en cause par-devant les instances judiciaires. d. Par requte forme auprs de la Commission de conciliation en matire de baux et loyers en date du 6 janvier 2021, dclare non concilie le 8 mars 2021 et introduite par-devant le Tribunal le 18 mars suivant, C______ et D______ ont agi en fixation judiciaire de loyer, concluant  ce que celui-ci soit initialement fix  la somme de 20'430 fr. par an, hors charges,  compter du 1 er dcembre 2015. Les locataires se prvalent en substance de la nullit du loyer fix  leur entre dans les locaux du fait que, selon eux, des travaux de rnovation complte auraient t entrepris dans l'appartement sans que A______ ne sollicitt d'autorisation en bonne et due forme en la matire auprs du dpartement comptent. e. Ensuite de la conclusion principale forme en premier lieu par A______ dans sa rponse du 16 avril 2021 et visant  ce que le Tribunal dclare la demande irrecevable faute pour celle-ci de remplir les conditions de l'article 59 al. 2 let. e CPC et de se conformer au principe Ç ne bis in idem È consacr par cette disposition, le Tribunal a limit la procdure  cette question par ordonnance du 19 avril 2021 et imparti un dlai  C______ et D______ pour le dpt de leurs dterminations crites  cet gard. f. Par acte du 19 mai 2021, ces derniers ont requis la suspension de la procdure, motif pris de la dnonciation par leurs soins, les 18 et 25 mars 2021 auprs du Dpartement du territoire (DT), des travaux de rnovation entrepris selon eux sans autorisation dans l'appartement litigieux par A______. Dans leurs critures, C______ et D______ exposent que, dans le cadre de leur reprsentation par F______ SA (ci-aprs Ç F______ È) s'agissant de la cause C/2______/2020, celle-ci leur avait indiqu postrieurement  la conclusion de la transaction judiciaire du 30 novembre 2020 que le montant du loyer initial tait probablement nul. A leurs dires, la question du montant du loyer concernant la priode antrieure au 1 er dcembre 2020 n'avait ainsi jamais t discute. g. Dans leurs dterminations subsquentes du 21 mai 2021, C______ et D______ ont conclu  la recevabilit de la demande tout en sollicitant du Tribunal qu'il se prononce en premier lieu sur leur requte de suspension pralable. Ils ont argu ce faisant de la diffrence d'objet du litige entre la cause C/2______/2020 et la prsente procdure, notamment du fait que les priodes vises par les demandes ne sont pas les mmes, celles-ci concernant des dates postrieures, respectivement antrieures, au 1 er dcembre 2020, date de la prise d'effet de la transaction judiciaire. h. Par critures des 28 mai et 7 juin 2021, A______ s'est oppos  la suspension de la procdure et a persist dans ses conclusions en irrecevabilit. i. C______ et D______ ont rpliqu les 7 et 18 juin 2021. j. Le 2 juillet 2021, le Tribunal a gard la cause  juger sur les questions de la suspension et de la recevabilit de la demande. EN DROIT 1. 1.1 La dcision attaque est une dcision incidente de premire instance laquelle peut faire l'objet d'un recours immdiat (art. 237 al. 2 CPC). Selon la jurisprudence constante du Tribunal fdral, les contestations portant sur l'usage d'une chose loue sont de nature pcuniaire (arrt du Tribunal fdral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). L'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier tat des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 lit. a et al. 2 CPC). En l'espce, les intims ont conclu  la fixation initiale du loyer  20'430 fr. par an et  la restitution du trop-peru d'un montant de 35'850 fr. La valeur litigieuse est ainsi suprieure  10'000 fr. La voie de l'appel est ouverte. 1.2 L'appel a t interjet dans le dlai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procdure civile, tome II, 2me d., Berne, 2010, n. 2314 et 2416; Retornaz in : Procdure civile suisse, Les grands thmes pour les praticiens, Neuchtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procdure simplifie s'applique aux litiges portant sur des baux  loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congs ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale rgit la procdure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 2. L'appelant sollicite tout d'abord l'audition des parties par la Cour. 2.1 Aux termes de l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit tre motiv. 2.2 En l'espce, l'appelant n'a pas expos pour quelle raison l'audition des parties devrait tre ordonne dans le cadre de l'appel. Il en dcoule que l'appel, rdig par un avocat, ne remplit pas les exigences de motivation sur ce point et qu'il ne peut tre donn suite  cette conclusion qui est ainsi irrecevable ( ACJC/1359/2016 consid 2.3). 3. L'appelant reproche ensuite au Tribunal d'avoir considr que la requte ne se heurtait pas  l'autorit de chose juge et tait recevable. Il soutient en effet que l'identit des parties et des prtentions, attaches au mme immeuble, permet de conclure que la transaction judiciaire couvrait galement le montant du loyer pour la priode antrieure au 1 er dcembre 2020. 3.1 Aux termes de l'art. 59 al. 1 et 2 let. e CPC, le juge n'entre en matire que sur les demandes et les requtes qui satisfont aux conditions de recevabilit de l'action, parmi lesquelles figure l'exigence que le litige ne fasse pas l'objet d'une dcision entre en force (arrt du Tribunal fdral 4A_481/2017 du 25 juillet 2018 consid. 3.1). D'aprs l'art. 208 al. 1 CPC, la transaction (judiciaire) passe durant la procdure de conciliation est consigne au procs-verbal et signe par les parties. En vertu de l'art. 208 al. 2 CPC, elle a les effets d'une dcision entre en force : elle a force excutoire (art. 80 al. 2 ch. 1 LP) et est revtue de l'autorit de la chose juge (arrt du Tribunal fdral 4A_150/2020 du 17 septembre 2020 consid. 2.2 et les rfrences cites). La transaction judiciaire au sens de l'art. 208 CPC est passe par les parties en cours de procdure, soit directement devant l'autorit ou le juge, soit hors de sa prsence, mais pour lui tre remise (arrt du Tribunal fdral 4A_150/2020 du 17 septembre 2020 consid. 2.2 et les rfrences cites). La transaction judiciaire elle-mme, en tant qu'acte juridique des parties, met fin au procs (ATF 139 III 133 consid. 1.3). Le juge se borne  en prendre acte; il ne rend pas de dcision judiciaire, mme si, formellement, il raye la cause du rle (art. 241 al. 3 CPC). Toutefois, l'invalidit de la transaction judiciaire ne peut tre invoque, notamment pour vice du consentement (art. 23 ss CO), que comme celle d'un jugement, par la voie de la rvision (art. 328 al. 1 let. c CPC; arrt du Tribunal fdral 4A_150/2020 du 17 septembre 2020 consid. 2.2 et les rfrences cites). Il y a chose juge sur un mme objet quand, dans l'un et l'autre procs, les parties ont soumis au juge la mme prtention en se fondant sur les mmes faits (ATF 139 III 126 consid. 3.2.3; 136 III 123 consid. 4.3.1; 116 II 738 consid. 2a; 105 II 151 /152 consid. 1 et les arrts cits; arrts du Tribunal fdral 4A_481/2017 du 25 juillet 2018 consid. 3.1; 5A_337/2008 du 15 juillet 2008 consid. 4.1). L'identit de l'objet du litige s'entend au sens matriel; il n'est cependant pas ncessaire, ni mme dterminant, que les conclusions soient formules de manire identique (ATF 139 III 126 consid. 3.2.3; 128 III 284 consid. 3b; 123 III 16 consid. 2a; 121 III 474 consid. 4a; arrts du Tribunal fdral 4A_481/2017 du 25 juillet 2018 consid. 3.1; 5A_337/2008 du 15 juillet 2008 consid. 4.1). Le Tribunal fdral a admis que, mme si elle s'en carte par son intitul, une nouvelle conclusion aura un objet identique  celle dj juge, si elle tait dj contenue dans celle-ci, si elle est simplement son contraire ou si elle ne se pose qu' titre prjudiciel, alors que, dans le premier procs, elle se posait  titre principal (ATF 123 III 16 consid. 2a; 121 III 474 consid. 4a; arrt du Tribunal fdral 5A_337/2008 du 15 juillet 2008 consid. 4.1). L'identit de l'objet s'tend en outre  tous les faits qui font partie du complexe de faits, y compris les faits dont le juge n'a pas pu tenir compte parce qu'ils n'ont pas t allgus, qu'ils ne l'ont pas t selon les formes et  temps ou qu'ils n'ont pas t suffisamment motivs (ATF 139 III 126 consid. 3.1; 116 II 738 consid. 2b et 3; 115 II 187 consid. 3b; arrts du Tribunal fdral 4A_481/2017 du 25 juillet 2018 consid. 3.1; 5A_337/2008 du 15 juillet 2008 consid. 4.1). Le Tribunal fdral a eu l'occasion de s'exprimer sur cette question dans le cadre d'une procdure similaire portant sur un contrat de bail. Suite  une demande de baisse de loyer fonde sur le taux hypothcaire, les parties avaient conclu une transaction judiciaire fixant le loyer  compter du 1 er juillet 2012. Les locataires avaient ensuite, dans une seconde procdure, sollicit la fixation judiciaire du loyer initial en raison de l'absence de formule officielle, qui avait t accorde par les tribunaux jusqu'au 30 juin 2012. Le Tribunal fdral a confirm les dcisions cantonales, en tant qu'elles fixaient le loyer du 1 er juillet 2009 au 30 juin 2012, tout en considrant que le loyer fix  partir du 1 er juillet 2012 tait couvert par la transaction revtant autorit de chose juge (arrt du Tribunal fdral 4A_150/2020 du 17 septembre 2020 consid. 2.3). A l'inverse, dans le cadre d'une procdure concernant un contrat de travail, le Tribunal fdral a considr qu'il y avait identit de prtentions dans la mesure o, mme si le libell de ces dernires tait diffrent (conclusions constatatoires en nullit de la rsiliation du contrat de travail et action en paiement d'une somme d'argent), la somme d'argent rclame avait t verse dans le cadre de la transaction judiciaire ayant clos la premire procdure. Admettre la seconde procdure aurait abouti cas chant  un double paiement fond sur les mmes principes juridiques et les mmes faits. De plus, les parties avaient stipul dans la transaction judiciaire qu'elles n'avaient plus de revendications  faire valoir l'une contre l'autre au titre de l'excution du contrat de travail (arrt du Tribunal fdral 4C.21/2002 du 4 avril 2002 consid. 4). 3.2 Il s'agit de dterminer en l'espce si les prtentions des intims faisant l'objet de la prsente procdure sont matriellement identiques  celles ayant fond la premire procdure et ayant donn lieu  la transaction judiciaire du 30 novembre 2020. A cet gard, les parties sont identiques dans les deux procdures et il s'agit du mme appartement et du mme complexe de faits. En revanche, les prtentions formules par les intims ne sont matriellement pas identiques : dans la premire procdure, le loyer vis portait sur le futur,  compter, sur la base de l'accord entre les parties, du 1 er dcembre 2020. Dans la prsente procdure, les prtentions en fixation judiciaire du loyer portent sur la priode du 1 er dcembre 2015 au 30 novembre 2020, soit une priode antrieure. Partant, ces prtentions sont matriellement distinctes quand bien mme elles portent sur le loyer du mme appartement. L'appelant ne peut pas non plus tre suivi, lorsqu'il affirme que la transaction judiciaire couvrirait l'entier du loyer, soit galement le loyer  compter du 1 er dcembre 2015. En effet, les prtentions en baisse de loyer ont t formules pour le futur et n'ont pas port sur le loyer antrieur. Par ailleurs, la transaction judiciaire ne prvoit pas que les parties n'ont plus de prtentions  faire valoir l'une envers l'autre au titre du contrat de bail. Considrer que la transaction judiciaire pourrait couvrir le loyer antrieur reviendrait  lui confrer un champ d'application plus large que les prtentions formules, ce qui ne peut tre dduit du texte de la transaction. Par consquent, la transaction judiciaire doit tre considre comme portant exclusivement sur le montant du loyer  compter du 1 er dcembre 2020 pour cette raison galement. C'est ainsi  raison et conformment  la jurisprudence du Tribunal fdral en la matire que le Tribunal a retenu que le montant du loyer entre le 1 er dcembre 2015 et le 30 novembre 2020 n'tait pas couvert par l'autorit de chose juge et a dclar la requte des intims recevable. Par ailleurs, le manque d'identit des prtentions a pour consquence que la proximit temporelle entre les deux procdures n'est pas contraire  la bonne foi, puisque la seconde procdure porte sur un objet distinct et ne remet pas en question la premire. Infond, le grief de l'appelant sera rejet. 4. L'appelant ne remet pas en cause l'opportunit de la suspension prononce par le Tribunal, de sorte qu'il n'y a pas lieu de revenir sur cette dernire. Partant, le jugement attaqu sera intgralement confirm. 5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prlev de frais dans les causes soumises  la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Dclare recevable l'appel interjet le 17 novembre 2021 par A______ contre le jugement JTBL/871/2021 rendu le 22 octobre 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/206/2021-4-OSL. Au fond : Confirme le jugement entrepris. Dit que la procdure est gratuite. Dboute les parties de toutes autres conclusions. Sigeant : Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, prsidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Madame Zo SEILER, juges assesseurs; Madame Mat VALENTE, greffire. La prsidente : Nathalie LANDRY-BARTHE La greffire : Mat VALENTE Indication des voies de recours : Conformment aux art. 72 ss de la loi fdrale sur le Tribunal fdral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le prsent arrt peut tre port dans les trente jours qui suivent sa notification avec expdition complte (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fdral par la voie du recours en matire civile. Le recours doit tre adress au Tribunal fdral, 1000 Lausanne 14.

EN FAIT

A. Par jugement JTBL/871/2021 du 22 octobre 2021, expdi par pli recommand le 25 octobre 2021, le Tribunal des baux et loyers a, sur incident d'irrecevabilit, principalement dclar recevable la demande forme le 6 janvier 2021 par D______ et C______  l'encontre de A______ (ch. 1 du dispositif), suspendu la procdure jusqu' droit jug sur la question du loyer maximal autoris par les autorits administratives comptentes (ch. 2), dbout les parties de toutes autres conclusions (ch. 2, recte : 3 ) et dit que la procdure tait gratuite (ch. 3, recte : 4 ).

En substance, les premiers juges ont considr que le litige portait sur une question distincte (soit le loyer du 1 er dcembre 2015 au 30 novembre 2020) de celle faisant l'objet d'une transaction judiciaire entre en force (soit le loyer  compter du 1 er dcembre 2020), de sorte qu'il ne se heurtait pas  l'exception de force juge. La requte tait ds lors recevable. Dans la mesure o une dcision  venir en matire de fixation du loyer sur la base de la LDTR tait dcisive pour l'issue du litige, il se justifiait de suspendre la procdure jusqu' droit jug sur cette question.

B. a. Par acte dpos le 17 novembre 2021  la Cour de justice, A______ forme appel contre ce jugement, dont il sollicite l'annulation. Il conclut  ce que la Cour, ceci fait, dclare irrecevable la demande en fixation judiciaire du loyer dpose par D______ et C______. Pralablement, il requiert une comparution personnelle des parties. b. Dans leur rponse du 20 dcembre 2021, D______ et C______ ont conclu au dboutement de A______. c. Par courrier du 11 janvier 2022, A______ a renonc  rpliquer et a persist dans les termes de son appel. d. Les parties ont t avises le 11 janvier 2022 par le greffe de la Cour de ce que la cause tait garde  juger.

C. Les faits pertinents suivants rsultent de la procdure :

a. C______ et D______ sont tous deux locataires d'un appartement de six pices situ au rez-de-chausse de l'immeuble sis chemin 1______  E______ depuis le 1 er dcembre 2015. L'appartement est proprit de A______. b. A teneur du contrat de bail prcit, le loyer mensuel net tait initialement fix  2'300 fr., provision pour charges d'eau chaude et de chauffage de 200 fr. mensuels en sus. c. Le 30 novembre 2020, les parties ont sign un procs-verbal de conciliation, suite  la saisine, le 2 octobre 2020, par C______ et D______, de la Commission de conciliation en matire de baux et loyers, d'une demande de baisse de loyer fonde principalement sur la mthode absolue, subsidiairement sur des critres relatifs (cause C/2______/2020).

A teneur de cette transaction judiciaire, le loyer net de l'appartement prcit a t fix au montant de 2'200 fr. par mois  compter du 1 er dcembre 2020.

Cette transaction judiciaire n'a pas t remise en cause par-devant les instances judiciaires. d. Par requte forme auprs de la Commission de conciliation en matire de baux et loyers en date du 6 janvier 2021, dclare non concilie le 8 mars 2021 et introduite par-devant le Tribunal le 18 mars suivant, C______ et D______ ont agi en fixation judiciaire de loyer, concluant  ce que celui-ci soit initialement fix  la somme de 20'430 fr. par an, hors charges,  compter du 1 er dcembre 2015.

Les locataires se prvalent en substance de la nullit du loyer fix  leur entre dans les locaux du fait que, selon eux, des travaux de rnovation complte auraient t entrepris dans l'appartement sans que A______ ne sollicitt d'autorisation en bonne et due forme en la matire auprs du dpartement comptent. e. Ensuite de la conclusion principale forme en premier lieu par A______ dans sa rponse du 16 avril 2021 et visant  ce que le Tribunal dclare la demande irrecevable faute pour celle-ci de remplir les conditions de l'article 59 al. 2 let. e CPC et de se conformer au principe Ç ne bis in idem È consacr par cette disposition, le Tribunal a limit la procdure  cette question par ordonnance du 19 avril 2021 et imparti un dlai  C______ et D______ pour le dpt de leurs dterminations crites  cet gard. f. Par acte du 19 mai 2021, ces derniers ont requis la suspension de la procdure, motif pris de la dnonciation par leurs soins, les 18 et 25 mars 2021 auprs du Dpartement du territoire (DT), des travaux de rnovation entrepris selon eux sans autorisation dans l'appartement litigieux par A______. Dans leurs critures, C______ et D______ exposent que, dans le cadre de leur reprsentation par F______ SA (ci-aprs Ç F______ È) s'agissant de la cause C/2______/2020, celle-ci leur avait indiqu postrieurement  la conclusion de la transaction judiciaire du 30 novembre 2020 que le montant du loyer initial tait probablement nul. A leurs dires, la question du montant du loyer concernant la priode antrieure au 1 er dcembre 2020 n'avait ainsi jamais t discute. g. Dans leurs dterminations subsquentes du 21 mai 2021, C______ et D______ ont conclu  la recevabilit de la demande tout en sollicitant du Tribunal qu'il se prononce en premier lieu sur leur requte de suspension pralable. Ils ont argu ce faisant de la diffrence d'objet du litige entre la cause C/2______/2020 et la prsente procdure, notamment du fait que les priodes vises par les demandes ne sont pas les mmes, celles-ci concernant des dates postrieures, respectivement antrieures, au 1 er dcembre 2020, date de la prise d'effet de la transaction judiciaire. h. Par critures des 28 mai et 7 juin 2021, A______ s'est oppos  la suspension de la procdure et a persist dans ses conclusions en irrecevabilit. i. C______ et D______ ont rpliqu les 7 et 18 juin 2021. j. Le 2 juillet 2021, le Tribunal a gard la cause  juger sur les questions de la suspension et de la recevabilit de la demande.

EN DROIT

1. 1.1 La dcision attaque est une dcision incidente de premire instance laquelle peut faire l'objet d'un recours immdiat (art. 237 al. 2 CPC).

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fdral, les contestations portant sur l'usage d'une chose loue sont de nature pcuniaire (arrt du Tribunal fdral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1).

L'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier tat des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 lit. a et al. 2 CPC).

En l'espce, les intims ont conclu  la fixation initiale du loyer  20'430 fr. par an et  la restitution du trop-peru d'un montant de 35'850 fr. La valeur litigieuse est ainsi suprieure  10'000 fr. La voie de l'appel est ouverte.

1.2 L'appel a t interjet dans le dlai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.

1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procdure civile, tome II, 2me d., Berne, 2010, n. 2314 et 2416; Retornaz in : Procdure civile suisse, Les grands thmes pour les praticiens, Neuchtel, 2010, p. 349 ss, n. 121).

1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procdure simplifie s'applique aux litiges portant sur des baux  loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congs ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale rgit la procdure (art. 247 al. 2 let. a CPC).

2. L'appelant sollicite tout d'abord l'audition des parties par la Cour.

2.1 Aux termes de l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit tre motiv.

2.2 En l'espce, l'appelant n'a pas expos pour quelle raison l'audition des parties devrait tre ordonne dans le cadre de l'appel. Il en dcoule que l'appel, rdig par un avocat, ne remplit pas les exigences de motivation sur ce point et qu'il ne peut tre donn suite  cette conclusion qui est ainsi irrecevable ( ACJC/1359/2016 consid 2.3).

3. L'appelant reproche ensuite au Tribunal d'avoir considr que la requte ne se heurtait pas  l'autorit de chose juge et tait recevable. Il soutient en effet que l'identit des parties et des prtentions, attaches au mme immeuble, permet de conclure que la transaction judiciaire couvrait galement le montant du loyer pour la priode antrieure au 1 er dcembre 2020.

3.1 Aux termes de l'art. 59 al. 1 et 2 let. e CPC, le juge n'entre en matire que sur les demandes et les requtes qui satisfont aux conditions de recevabilit de l'action, parmi lesquelles figure l'exigence que le litige ne fasse pas l'objet d'une dcision entre en force (arrt du Tribunal fdral 4A_481/2017 du 25 juillet 2018 consid. 3.1). D'aprs l'art. 208 al. 1 CPC, la transaction (judiciaire) passe durant la procdure de conciliation est consigne au procs-verbal et signe par les parties. En vertu de l'art. 208 al. 2 CPC, elle a les effets d'une dcision entre en force : elle a force excutoire (art. 80 al. 2 ch. 1 LP) et est revtue de l'autorit de la chose juge (arrt du Tribunal fdral 4A_150/2020 du 17 septembre 2020 consid. 2.2 et les rfrences cites).

La transaction judiciaire au sens de l'art. 208 CPC est passe par les parties en cours de procdure, soit directement devant l'autorit ou le juge, soit hors de sa prsence, mais pour lui tre remise (arrt du Tribunal fdral 4A_150/2020 du 17 septembre 2020 consid. 2.2 et les rfrences cites).

La transaction judiciaire elle-mme, en tant qu'acte juridique des parties, met fin au procs (ATF 139 III 133 consid. 1.3). Le juge se borne  en prendre acte; il ne rend pas de dcision judiciaire, mme si, formellement, il raye la cause du rle (art. 241 al. 3 CPC). Toutefois, l'invalidit de la transaction judiciaire ne peut tre invoque, notamment pour vice du consentement (art. 23 ss CO), que comme celle d'un jugement, par la voie de la rvision (art. 328 al. 1 let. c CPC; arrt du Tribunal fdral 4A_150/2020 du 17 septembre 2020 consid. 2.2 et les rfrences cites).

Il y a chose juge sur un mme objet quand, dans l'un et l'autre procs, les parties ont soumis au juge la mme prtention en se fondant sur les mmes faits (ATF 139 III 126 consid. 3.2.3; 136 III 123 consid. 4.3.1; 116 II 738 consid. 2a; 105 II 151 /152 consid. 1 et les arrts cits; arrts du Tribunal fdral 4A_481/2017 du 25 juillet 2018 consid. 3.1; 5A_337/2008 du 15 juillet 2008 consid. 4.1). L'identit de l'objet du litige s'entend au sens matriel; il n'est cependant pas ncessaire, ni mme dterminant, que les conclusions soient formules de manire identique (ATF 139 III 126 consid. 3.2.3; 128 III 284 consid. 3b; 123 III 16 consid. 2a; 121 III 474 consid. 4a; arrts du Tribunal fdral 4A_481/2017 du 25 juillet 2018 consid. 3.1; 5A_337/2008 du 15 juillet 2008 consid. 4.1). Le Tribunal fdral a admis que, mme si elle s'en carte par son intitul, une nouvelle conclusion aura un objet identique  celle dj juge, si elle tait dj contenue dans celle-ci, si elle est simplement son contraire ou si elle ne se pose qu' titre prjudiciel, alors que, dans le premier procs, elle se posait  titre principal (ATF 123 III 16 consid. 2a; 121 III 474 consid. 4a; arrt du Tribunal fdral 5A_337/2008 du 15 juillet 2008 consid. 4.1). L'identit de l'objet s'tend en outre  tous les faits qui font partie du complexe de faits, y compris les faits dont le juge n'a pas pu tenir compte parce qu'ils n'ont pas t allgus, qu'ils ne l'ont pas t selon les formes et  temps ou qu'ils n'ont pas t suffisamment motivs (ATF 139 III 126 consid. 3.1; 116 II 738 consid. 2b et 3; 115 II 187 consid. 3b; arrts du Tribunal fdral 4A_481/2017 du 25 juillet 2018 consid. 3.1; 5A_337/2008 du 15 juillet 2008 consid. 4.1).

Le Tribunal fdral a eu l'occasion de s'exprimer sur cette question dans le cadre d'une procdure similaire portant sur un contrat de bail. Suite  une demande de baisse de loyer fonde sur le taux hypothcaire, les parties avaient conclu une transaction judiciaire fixant le loyer  compter du 1 er juillet 2012. Les locataires avaient ensuite, dans une seconde procdure, sollicit la fixation judiciaire du loyer initial en raison de l'absence de formule officielle, qui avait t accorde par les tribunaux jusqu'au 30 juin 2012. Le Tribunal fdral a confirm les dcisions cantonales, en tant qu'elles fixaient le loyer du 1 er juillet 2009 au 30 juin 2012, tout en considrant que le loyer fix  partir du 1 er juillet 2012 tait couvert par la transaction revtant autorit de chose juge (arrt du Tribunal fdral 4A_150/2020 du 17 septembre 2020 consid. 2.3).

A l'inverse, dans le cadre d'une procdure concernant un contrat de travail, le Tribunal fdral a considr qu'il y avait identit de prtentions dans la mesure o, mme si le libell de ces dernires tait diffrent (conclusions constatatoires en nullit de la rsiliation du contrat de travail et action en paiement d'une somme d'argent), la somme d'argent rclame avait t verse dans le cadre de la transaction judiciaire ayant clos la premire procdure. Admettre la seconde procdure aurait abouti cas chant  un double paiement fond sur les mmes principes juridiques et les mmes faits. De plus, les parties avaient stipul dans la transaction judiciaire qu'elles n'avaient plus de revendications  faire valoir l'une contre l'autre au titre de l'excution du contrat de travail (arrt du Tribunal fdral 4C.21/2002 du 4 avril 2002 consid. 4).

3.2 Il s'agit de dterminer en l'espce si les prtentions des intims faisant l'objet de la prsente procdure sont matriellement identiques  celles ayant fond la premire procdure et ayant donn lieu  la transaction judiciaire du 30 novembre 2020.

A cet gard, les parties sont identiques dans les deux procdures et il s'agit du mme appartement et du mme complexe de faits. En revanche, les prtentions formules par les intims ne sont matriellement pas identiques : dans la premire procdure, le loyer vis portait sur le futur,  compter, sur la base de l'accord entre les parties, du 1 er dcembre 2020. Dans la prsente procdure, les prtentions en fixation judiciaire du loyer portent sur la priode du 1 er dcembre 2015 au 30 novembre 2020, soit une priode antrieure. Partant, ces prtentions sont matriellement distinctes quand bien mme elles portent sur le loyer du mme appartement.

L'appelant ne peut pas non plus tre suivi, lorsqu'il affirme que la transaction judiciaire couvrirait l'entier du loyer, soit galement le loyer  compter du 1 er dcembre 2015. En effet, les prtentions en baisse de loyer ont t formules pour le futur et n'ont pas port sur le loyer antrieur. Par ailleurs, la transaction judiciaire ne prvoit pas que les parties n'ont plus de prtentions  faire valoir l'une envers l'autre au titre du contrat de bail. Considrer que la transaction judiciaire pourrait couvrir le loyer antrieur reviendrait  lui confrer un champ d'application plus large que les prtentions formules, ce qui ne peut tre dduit du texte de la transaction. Par consquent, la transaction judiciaire doit tre considre comme portant exclusivement sur le montant du loyer  compter du 1 er dcembre 2020 pour cette raison galement.

C'est ainsi  raison et conformment  la jurisprudence du Tribunal fdral en la matire que le Tribunal a retenu que le montant du loyer entre le 1 er dcembre 2015 et le 30 novembre 2020 n'tait pas couvert par l'autorit de chose juge et a dclar la requte des intims recevable.

Par ailleurs, le manque d'identit des prtentions a pour consquence que la proximit temporelle entre les deux procdures n'est pas contraire  la bonne foi, puisque la seconde procdure porte sur un objet distinct et ne remet pas en question la premire.

Infond, le grief de l'appelant sera rejet.

4. L'appelant ne remet pas en cause l'opportunit de la suspension prononce par le Tribunal, de sorte qu'il n'y a pas lieu de revenir sur cette dernire. Partant, le jugement attaqu sera intgralement confirm.

5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prlev de frais dans les causes soumises  la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6).

* * * * *

PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :

A la forme :

Dclare recevable l'appel interjet le 17 novembre 2021 par A______ contre le jugement JTBL/871/2021 rendu le 22 octobre 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/206/2021-4-OSL.

Au fond :

Confirme le jugement entrepris.

Dit que la procdure est gratuite.

Dboute les parties de toutes autres conclusions.

Sigeant :

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, prsidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Madame Zo SEILER, juges assesseurs; Madame Mat VALENTE, greffire.

La prsidente : Nathalie LANDRY-BARTHE La greffire : Mat VALENTE

La prsidente : Nathalie LANDRY-BARTHE La prsidente :

Nathalie LANDRY-BARTHE

La greffire : Mat VALENTE La greffire :

Mat VALENTE

Indication des voies de recours :

Conformment aux art. 72 ss de la loi fdrale sur le Tribunal fdral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le prsent arrt peut tre port dans les trente jours qui suivent sa notification avec expdition complte (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fdral par la voie du recours en matire civile.

Le recours doit tre adress au Tribunal fdral, 1000 Lausanne 14.