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Zweitwohnungsinitiative
Verordnung zur Konkretisierung
Am 11. März 2012 wurde die eidgenössische Volksinitiative „Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen“ angenommen. Der neue Artikel 75b der Bundesverfassung (BV) beschränkt den Anteil der Zweitwohnungen einer Gemeinde auf höchstens 20%. Um die drängendsten Fragen zu klären, verabschiedete der Bundesrat am 22. August 2012 eine Verordnung, welche auf den 1. Januar 2013 in Kraft gesetzt wird und solange gelten soll, bis das Ausführungsgesetz zur neuen Verfassungsbestimmung vorliegt. Hier finden Sie zusammenfassend die wichtigsten Inhalte des neuen Art. 75b BV, Hinweise auf immer noch ungeklärte Fragen und möglichen Handlungsbedarf, sofern man über Bauland oder Liegenschaften in einer der betroffenen Gemeinden verfügt. Betroffen sind zurzeit 570 Gemeinden, welche im Anhang der Verordnung genannt werden.
Bestandesgarantie und Umnutzungen
Wohnungen, die am 11. März 2012 bereits bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren, können von Erst- in Zweitwohnungen und von Zweit- in Erstwohnungen umgewandelt werden. Die Verordnung präzisiert, dass solche Umnutzungen insbesondere gerechtfertigt sind, wenn sie mit einer Erbschaft, mit einem Wohnsitzwechsel oder einer Änderung des Zivilstands (z.B. Scheidung) zusammenhängen. Wenn eine Erstwohnung infolge Todes des Erblassers an auswärtige Erben fällt, sollen letztere nicht gezwungen werden, die Wohnung als Erstwohnung zu verkaufen oder zu vermieten, sondern können sie als Zweitwohnung nutzen. Die Verordnung untersagt jedoch ausdrücklich sog. missbräuchliche Umnutzungen. Unzulässig wäre es beispielsweise, die eigene Erstwohnung als Zweitwohnung zu verkaufen und gleichzeitig eine neue Erstwohnung für sich zu bauen. Ferner würde es der Verordnung widersprechen, in einem grossen Einfamilienhaus, welches bislang als Erstdomizil genutzt wurde, mehrere neue Wohnungen einzurichten und eine der Wohnungen als Zweitwohnung auszugestalten. Letzteres wäre nur möglich, wenn der Eigentümer selber im Haus wohnen bleibt, die Zweitwohnung nicht individuell ausgestaltet und ausschliesslich zur kurzen Nutzung zu marktüblichen Preisen vermietet.
Aufgrund der Tatsache, dass Umnutzungen von bestehenden Erst- oder Zweitwohnungen ab dem 1. Januar 2013 nur noch im Rahmen der vor dem 11. März 2012 bereits bestehenden anrechenbaren Bruttogeschossflächen möglich sein werden, muss davon ausgegangen werden, dass Erweiterungen bestehender Zweitwohnungen auch beim Vorliegen einer Ausnutzungsreserve ab dem 1. Januar 2013 nicht mehr bewilligt werden.
Nicht in den Genuss dieser Bestandesgarantie kommen diejenigen Eigentümer, deren Baubewilligung vor dem 1. März 2012 lediglich erstinstanzlich bewilligt wurde und wegen eines Rechtsmittelverfahrens noch nicht rechtskräftig geworden ist. Massgebend sind hier die nachfolgend erwähnten Übergangsbestimmungen. Zu beachten ist allerdings, dass das geplante Ausführungsgesetz zur Initiative, welches die Verordnung ersetzen würde, grundsätzlich auch das Eigentumsrecht betreffend am 11. März 2012 bereits bestehender Wohnungen weiter einschränken könnte. Aktuell ist jedoch nicht von einer solchen Entwicklung auszugehen.
Bau neuer Wohnungen
Gemeinden mit einem Anteil von mehr als 20% Zweitwohnungen können grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligen, es sei denn, es entstehen „warme Betten“. Der Bau von bewirtschafteten Ferienwohnungen bleibt damit weiterhin möglich. Diese Wohnungen dürfen allerdings nicht individuell ausgestaltet und müssen dauerhaft sowie ausschliesslich zur kurzen Nutzung zu marktüblichen Preisen vermietet werden. Der Eigentümer darf die Wohnung pro Hauptsaison in der Regel nur während dreier Wochen selber nutzen. Die Zweitwohnung muss entweder Teil einer strukturierten Beherbergungsform sein oder sich in einer Liegenschaft befinden, in welcher der Eigentümer wohnt. Ersteres bedeutet, dass hotelmässige Leistungen (Rezeption etc.) angeboten werden müssen. Denkbar sind z.B. Wohnungen innerhalb von Hotels oder Wohnungen in Resorts.
Übergangsrechtliche Fragen
Kontrovers diskutiert und rechtlich umstritten ist die Frage, wie lange noch Baubewilligungen gestützt auf das alte Recht erteilt werden dürfen. Die Verordnung tritt am 1. Januar 2013 in Kraft und hält fest, dass Baubewilligungen, welche ab dem 1. Januar 2013 in Gemeinden erteilt werden, in denen der Zweitwohnungsanteil über 20% liegt, nichtig sind. Daraus und auch aus den
Übergangsbestimmungen des Initiativtextes kann der Umkehrschluss gezogen werden, dass Baubewilligungen, welche bis zum 31. Dezember 2012 erteilt werden, noch unter das Regime des alten Rechts fallen. Gleichwohl wehrt sich das Initiativkomitee gegen eine solche Auslegung und verlangt, dass alle ab dem 11. März 2012 erteilten Bewilligungen nach neuem Recht beurteilt werden. Obschon die Verordnung diese Frage nun regelt, besteht diesbezüglich keine vollständige Rechtssicherheit, denn ein Gericht könnte eine solche Verordnungsbestimmung auf Verfassungskonformität überprüfen und zum Schluss gelangen, dass eine nach dem 11. März 2012 erteilte Baubewilligung nicht gültig ist, sofern sie in einer Gemeinde mit einem zu hohen Zweitwohnungsanteil erteilt wurde. Grundsätzlich muss also davon ausgegangen werden, dass Baubewilligungen, welche nach dem 1. Januar 2013 erteilt werden, nichtig sind, selbst wenn das Baugesuch noch in diesem Jahr eingereicht wurde. Dies kann zu Ungerechtigkeiten führen, wenn die zuständigen Behörden einer baufreundlicheren Gemeinde speditiver mit der Prüfung der Gesuche vorangehen als andere Gemeinden. Die Befürworter der Initiative bekennen sich zudem offen dazu, in konkreten Fällen Schritte einzuleiten, um zu verhindern, dass Baubewilligungen noch im Jahr 2012 erteilt werden.
Fraglich ist, was mit jenen Baubewilligungen geschieht, welche zwar erstinstanzlich im Jahr 2012 erteilt wurden, jedoch aufgrund eines Rechtsmittelverfahrens erst im Jahr 2013 rechtskräftig werden. Gemäss allgemeinen verwaltungsrechtlichen Grundsätzen müssten diese nach altem Recht beurteilt werden. Aufgrund der laufenden Diskussionen ist jedoch unklar, ob dies von einem Gericht auch so beurteilt würde.
Realisierung von zukünftigen Bauvorhaben
Wenn die Baubewilligung noch im Jahr 2012 erteilt wird, wird das Baugesuch demnach voraussichtlich nach altem Recht beurteilt. Eigentümer können versuchen, schnell zu handeln und ein entsprechendes Bauprojekt einzureichen, um die Chance zu erhöhen, noch bis Ende Jahr eine Baubewilligung zu erlangen. Es ist ratsam, sich vorgängig bei der lokalen Baubehörde zu erkundigen und die örtlichen gesetzlichen Grundlagen betreffend Behandlungsfristen zu konsultieren um abzuschätzen, ob ein Baugesuch voraussichtlich noch bis Ende Jahr beurteilt werden könnte.
Nicht verhindern kann man allfällige, das Bauprojekt verzögernde Einsprachen.
Eigentümern, welche nach dem 1. Januar 2013 ein Bauprojekt realisieren möchten, ist zu empfehlen, sich mit den neuen Bestimmungen auseinanderzusetzen, die laufende Diskussion zur geplanten Ausführungsgesetzgebung zu verfolgen und sich anwaltlich beraten zu lassen. Obschon bauliche Vorhaben in den betroffenen Gemeinden nun stark eingeschränkt wurden, bleiben – zumindest gestützt auf die neue Verordnung – folgende Handlungsmöglichkeiten offen:
- Umnutzungen von vor dem 11. März 2012 bestehenden Wohnungen;
- Umnutzungen von Rustici und Maiensässen;
- Umnutzungen von alten und nicht mehr rentablen Hotels;
- Neubau von warmen Betten im Rahmen von bewirtschafteten Wohnungen;
- Grossprojekte gestützt auf vor dem 11. März 2012 genehmigte Sondernutzungspläne.
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