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Si une parcelle est grevée de servitudes interdisant d’y construire autre chose qu’une villa, le
bénéficiaire de la servitude peut empêcher d’y réaliser un bâtiment de trois niveaux habitables
comportant chacun deux appartements en PPE de quatre pièces. Même si le plan d’affectation permet des
constructions plus importantes sur le fonds grevé, le tribunal ne peut pas supprimer la servitude, y
compris dans le cas où le propriétaire du fonds grevé propose d’indemniser en conséquence le
propriétaire du fonds dominant.
Arrêt du 27 août 2013 (IIe Cour de droit civil) du Tribunal fédéral (5A_340/2013)
Les faits
A et B ont acquis en 2009 une parcelle grevée depuis 1948 d’une servitude foncière de «restriction
de bâtir» en faveur du fonds voisin, propriété des époux C. Plus précisément, la servitude prévoit
qu’«il ne pourra être édifié [sur la parcelle de A et B] qu’une villa comprenant rez-de-chaussée avec
combles habitables, et dont la hauteur maximum […] ne pourra dépasser la cote 581».
Malgré l’opposition des époux C, A et B ont obtenu de la commune l’autorisation de construire un
bâtiment de trois niveaux habitables comportant chacun deux appartements de quatre pièces, avec
en sous-sol un garage, des caves et divers locaux techniques; le projet respectait la cote 581. Les
époux C ont alors ouvert action devant le tribunal civil, en vue de faire interdire la construction
projetée. A et B ont à leur tour conclu, à titre reconventionnel, à la radiation de la servitude, pour le
motif que celle-ci avait perdu toute utilité (art. 736 al. 1 CC) ou, subsidiairement, qu’elle ne
conservait qu’une utilité réduite, hors de proportion avec les charges imposées au fonds grevé (art.
736 al. 2 CC).
II. L’arrêt
Le Tribunal fédéral s’est demandé si la construction projetée était ou non contraire à la
servitude. Dans ce but, il a rappelé les principes à suivre, selon l’art. 738 CC, pour déterminer le
contenu des servitudes: il convient de se reporter en priorité à l’inscription au registre foncier, c’est-
à-dire au libellé de la servitude figurant au feuillet du grand livre; ce n’est que si cette inscription est
peu claire, incomplète ou sommaire, que la servitude peut être interprétée selon son origine.
En l’espèce, le libellé de la servitude au registre foncier est simplement «restriction de bâtir». Il
faut donc se reporter à la pièce justificative, qui indique que ne pourra être édifiée sur la parcelle
grevée qu’une «villa». Ce mot doit être pris dans son sens usuel, tel qu’il résulte des dictionnaires de
la langue française, soit une maison (au sens de bâtiment construit pour loger une seule famille, par
opposition à un appartement) moderne de plaisance ou d’habitation, avec jardin. Le bâtiment projeté
n’a manifestement pas ces caractéristiques. Il ne respecte donc pas la servitude. Peu importe qu’il
soit conforme aux règles de droit public sur l’aménagement du territoire.