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Steuergericht Urteil vom 7. Juni 2022 Es wirken mit: Vorsitz: Flury Richter: D. S. Müller, Schwarz Sekretär: Hatzinger In Sachen SGSTA.2021.22; BST.2021.21 A. + B. Y.-Z. v.d. gegen Veranlagungsbehörde betreffend Staats- und Bundessteuer 2016 hat das Steuergericht den Akten entnommen : 1.1 A. Y. war Eigentümer sämtlicher Namenaktien der Y. AG. Mit Aktienkaufvertrag vom … 2006 verkaufte A. Y. sämtliche Aktien der Y. AG an die Y. Holding AG in Gründung. Im Aktienkaufvertrag vereinbarten die Parteien, dass A. Y. die Grundstücke GB W. Nrn. 001 und 0002 («die Grundstücke») zum Kaufpreis in der Höhe von CHF 2'500'000.00 von der Y. AG erwirbt. Gleichzeitig wurde vereinbart, dass A. Y. mit der Y. AG einen Mietvertrag über die Grundstücke mit einer Laufzeit von 10 Jahren abschliesst und der Y. AG zudem vertraglich ein limitiertes Kaufrecht an den Grundstücken einräumt. Sowohl Mietvertrag als auch Kaufrechtsvertrag stellten einen integrierenden Bestandteil des Aktienkaufvertrages dar. Alle drei Verträge wurden am … 2006 unterzeichnet. 1.2 In Ziff. 5 des Mietvertrages vereinbarten A. Y. und die Y. AG die folgende Regelung der Unterhaltskosten: «Die Mieterin übernimmt bis zu einem Betrage von CHF 20'000.00 pro Fall auch die Unterhaltskosten. Darüberhinausgehende Unterhaltsarbeiten müssen vom Vermieter bis zu einem Betrag von maximal CHF 250'000.00 für die gesamte Laufzeit übernommen werden. Für Unterhaltsarbeiten, die im Sinne dieser Vereinbarung durch den Vermieter zu bezahlen sind, ist die vorgängige Zustimmung vom Vermieter einzuholen. Werden durch A. Y. im Sinne dieser Vereinbarung während der 10-jährigen Mietdauer nicht mindestens CHF 125'000.00 an Unterhaltsarbeiten übernommen, so wird der verbleibende Restbetrag in Höhe der Differenz zwischen CHF 125'000.00 und dem durch A. Y. übernommenen Betrag vom dannzumaligen Kaufpreis der Liegenschaften in Höhe von CHF 2,5 Mio. in Abzug gebracht.» 1.3 Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 23.11.2016 verkaufte A. Y. die Grundstücke an die Y. Holding AG. Der Kaufpreis betrug CHF 2,5 Mio.; Nutzen und Gefahr gingen am … 2016 auf die Y. Holding AG über. 1.4 Mit Datum vom 31.10.2017 reichten A. Y. und B. Y. – Z. die Steuererklärung 2016 ein. Darin machten sie Liegenschaftskosten für die Gebäude in W. in der Höhe von CHF 108'600 geltend. Beim geltend gemachten Betrag handelte es sich um den Differenzbetrag zwischen CHF 125'000 und dem von A. Y. vorgenommenen Liegenschaftsunterhalt der letzten 10 Jahre. 1.5 Gemäss Einschätzung der Veranlagungsbehörde (VB) vom 21.05.2018 handelte es sich beim geltend gemachten Betrag jedoch nicht um abzugsfähige Unterhaltskosten, da die Summe nicht für bauliche Massnahmen zur Werterhaltung der Liegenschaft verwendet worden sei. 1.6 Mit Schreiben vom 22.06.2018 erhoben A. Y. und B. Y. – Z. Einsprache und machten geltend, dass der Betrag von CHF 108'600 als Liegenschaftsunterhalt zu beurteilen und damit zum Abzug zuzulassen sei. 1.7 In der Einspracheverhandlung vom 04.03.2021 erläuterte die VB (unter Verweis auf die herrschende Lehre), dass unter «Unterhaltskosten» diejenigen Aufwendungen subsumiert werden könnten, welche der Erhaltung der Liegenschaft im bisherigen Zustand dienen würden. Die relevante Klausel im Mietvertrag bezüglich Unterhaltsarbeiten stellte für die VB keinen Liegenschaftsunterhalt, sondern eine Kaufpreisreduktion dar. Die Einsprecher hielten demgegenüber unter anderem fest, dass die Rechnung … die Anforderungen an eine gültige Unterhaltskostenrechnung erfülle, da diese sich auf Unterhaltsarbeiten beziehe und aus dem Jahr 2016 datiere. Im Weiteren sei auf das Einspracheprotokoll vom 04.03.2021 verwiesen. 1.8 Mit Verfügung vom 20.05.2021 wies die Veranlagungsbehörde (nachfolgend auch Vorinstanz) die Einsprache ab. Der Entscheid wurde im Wesentlichen damit begründet, dass im Mietvertrag in Bezug auf die Übernahme von Unterhaltskosten vereinbart worden sei, dass ein allfälliger Differenzbetrag zwischen dem Betrag von CHF 125'000 und den vom Einsprecher vorgenommenen Unterhaltskosten vom Kaufpreis in Abzug gebracht werden könne. Aus dem Kaufvertrag lasse sich jedoch keine Reduktion des Kaufpreises entnehmen. Vielmehr sei der Kaufpreis in der Höhe von insgesamt CHF 2.5 Mio. von der Y. AG in mehreren Teilzahlungen vollumfänglich beglichen worden. Erst im Nachgang habe A. Y., gestützt auf eine Rechnung der Y. AG vom 27.10.2016, eine Zahlung in der Höhe von CHF 108'600 an die Y. AG geleistet. Gemäss Rechnungsstellung handle es sich dabei um eine Endabrechnung für den Unterhalt aus dem Mietvertrag. Auf Nachfrage der Vorinstanz habe A. Y. mit Schreiben vom 27.04.2018 mitgeteilt, dass die Y. AG ein grösseres Dachsanierungsprojekt zur Ausführung bereithalte, für welches der bezahlte Betrag verwendet werden soll. Aus dem Schreiben lasse sich konkludent entnehmen, dass im Zeitpunkt der Zahlung von A. Y. an die Y. AG noch keine entsprechende Investition durch die Y. AG erfolgt sei. Ohne regelmässige Unterhaltsleistungen erleide eine Liegenschaft im Lauf von 10 Jahren eine Wertverminderung. Diesem Umstand sei im Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnungen Rechnung getragen worden. Bei der geleisteten Zahlung handle es sich somit nicht um eine werterhaltende Massnahme in der massgeblichen Periode, sondern um die Abgeltung der erlittenen Wertverminderung. 2.1 Am 21.06.2021 erhoben A. + B. Y. – Z. (nachfolgend Beschwerdeführer) Rekurs und Beschwerde gegen den Einspracheentscheid der Vorinstanz an das Kantonale Steuergericht. Die Beschwerdeführer verlangten die Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Die Abzüge für Liegenschaftskosten von insgesamt CHF 108'600 seien vollumfänglich zuzulassen. Sie bestritten die Beurteilung der Vorinstanz, dass es sich bei der geleisteten Zahlung nicht um werterhaltende bauliche Massnahmen und somit nicht um abzugsfähige Unterhaltskosten handle. Die Y. AG habe sich geweigert, entsprechende Unterlagen vorzulegen, ihrer Meinung nach wäre daraus jedoch sicherlich der Unterhaltscharakter der Zahlung erkennbar. Die Festlegung einer Mindesthöhe der von A. Y. zu bezahlenden Unterhaltskosten habe einzig dazu gedient, zu verhindern, dass A. Y. durch Verweigerung seiner Zustimmung zu den Unterhaltsprojekten seine Beteiligung an denselben ausschliessen könne. Die beiden Unterhaltsrechnungen in der Höhe von CHF 12'500 und CHF 4'245.10 in früheren Steuerperioden seien von der Steuerbehörde zum Abzug zugelassen worden. Bei der Nichtzulassung des hierin geltend gemachten Abzuges handle es sich somit um eine Ungleichbehandlung bzw. um Willkür seitens der Steuerbehörden. Auch die Rechnung über CHF 12'500 sei durch die Y. AG ausgestellt worden und unterscheide sich somit nicht von der Rechnung über CHF 108'600. Das Steuergericht soll Einsicht in die Buchhaltung der Y. AG nehmen und prüfen, ob die Y. AG den Betrag von CHF 108'600 als Ertrag und die Immobilien mit CHF 2.5 Mio. verbucht habe. Damit würde widerlegt, dass es sich bei der Zahlung um die Abgeltung einer Wertverminderung handle. 2.2 In ihrer Vernehmlassung vom 13.07.2021 beantragte die Vorinstanz die Abweisung von Rekurs und Beschwerde. Sie hielt an den Erörterungen im Einspracheentscheid vom 20.05.2021 fest und führte weiter aus, dass es sich beim Betrag von CHF 108'600 nicht um eine Massnahme handle, um ein bestehendes Gebäude in seinem Wert zu erhalten. Vielmehr werde dem Umstand der Wertverminderung des Gebäudes aufgrund teilweise nicht erfolgter Unterhaltsinvestitionen in den letzten 10 Jahren Rechnung getragen. Dies gehe auch aus der entsprechenden Formulierung im Mietvertrag vom 22.08.2006 hervor («die Differenz wird vom dannzumaligen Kaufpreis in Abzug gebracht»). Es handle sich also nicht um Liegenschaftsunterhalt, sondern mit der Zahlung werde die Wertverminderung abgegolten, welche bereits bei der Kaufpreisbestimmung hätte berücksichtigt werden müssen. Dass die Y. AG zunächst den gesamten Kaufpreis in der Höhe von CHF 2.5 Mio. bezahlt und erst anschliessend den Betrag von CHF 108'600 von A. Y. zurückgefordert habe, vermöge nichts an der Tatsache zu ändern, dass von A. Y. eben gerade keine dem Betrag von CHF 108'600 entsprechenden Investitionen in der entsprechenden Periode geleistet worden seien. Das nunmehr gewählte Vorgehen führe im Ergebnis zum gleichen Resultat, wie wenn der Kaufpreis von Beginn an um die nicht erfolgten Investitionsbeteiligungen von A. Y. reduziert worden wären. Aus einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise trage nicht A. Y., sondern die Y. AG die Kosten für den während Jahren aufgestauten Investitionsbedarf. So habe die Y. AG einen um CH 108'600 überhöhten Kaufpreis bezahlt und A. Y. in wirtschaftlicher Hinsicht einen «Vorschuss» in diesem Umfang geleistet, welchen dieser anschliessend in einem zweiten Schritt wieder zurückerstatten musste. Der fragliche Betrag von CHF 108'600 sei daher als Ausgleichszahlung für nicht vorgenommene Unterhaltsleistungen bzw. für den um diesen Betrag übersetzten Kaufpreis zu beurteilen, der bei der Kaufpreisbestimmung hätte berücksichtigt werden müssen. 2.3 In ihrer Stellungnahme vom 06.09.2021 zur Vernehmlassung hielten die Beschwerdeführer vollumfänglich an ihrem Rechtsbegehren fest. Sie verwiesen erneut auf die fehlende Bereitschaft der Y. AG, die klärenden Aufzeichnungen zur Verfügung zu stellen und ihre Annahme, dass die Steuerverwaltung diese Belege von der Y. AG einfordern könnte. Da die Rechnung vom … 2016 den Titel «Endabrechnung für den Unterhalt aus dem Mietvertrag vom … 2006» trage, gingen sie davon aus, dass die Y. AG in diesem Zeitraum Investitionen in der genannten Höhe getätigt habe. Die Beschwerdeführer bestreiten, dass der von der Y. AG geleistete Kaufpreis um CHF 108'600 zu hoch gewesen sei. Die Höhe des Kaufpreises sei Gegenstand der Verhandlungen mit der Steuerverwaltung im Jahr 2006 gewesen. Das Steuergericht zieht in Erwägung : 1. Der Rekurs und die Beschwerde sind form- und fristgerecht eingereicht worden (§ 160 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern, StG, BGS 614.11; Art. 104 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer, DBG, SR 642.11). Das Kantonale Steuergericht ist sachlich zuständig. Auf die Rechtsmittel ist einzutreten. 2. Gemäss § 39 Abs. 3 StG sowie Art. 32 Abs. 2 DBG können bei Liegenschaften im Privatvermögen Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Als Unterhaltskosten gelten gemäss herrschender Lehre all jene Aufwendungen, die ein Grundstück in denjenigen Zustand versetzen, in dem es sich bereits einmal befunden hat ( Richner et al., Handkommentar zum DBG, 3. A., Art. 32 N 37 f.) bzw. diejenigen Kosten, welche der Erhaltung des bisherigen Wertes der Liegenschaft dienen (§ 2 Abs. 1 Steuerverordnung Nr. 16: Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten von Liegenschaften im Privatvermögen, StVO Nr. 16, BGS 614.159.16). Grundsätzlich ist das Rechnungsdatum massgebend für den Abzug (§ 8 StVO Nr. 16), sofern nicht vertraglich vereinbart worden ist, dass der Verkäufer vor Übergang von Nutzen und Gefahr auf den Käufer noch Unterhaltsaufwendungen vornimmt. Im Kaufvertrag zwischen A. Y. und der Y. Holding AG vom 23.11.2016 ist keine derartige Vereinbarung enthalten. 3. Mietvertrag 3.1 Im Mietvertrag vom … 2006 (der «Mietvertrag») vereinbarten A. Y. und die Y. AG, dass die Mieterin (Y. AG) Unterhaltskosten bis zum Betrag von CHF 20'000 pro Fall übernimmt. Darüberhinausgehende Unterhaltsarbeiten müssten bis zu einem Betrag von maximal CHF 250'000 für die gesamte Vertragslaufzeit vom Vermieter A. Y. übernommen werden. Welche Vertragspartei diejenigen Unterhaltskosten übernehmen soll, welche allenfalls über den Gesamtbetrag von CHF 250'000 hinausgehen, wurde im Vertrag nicht geregelt. 3.2 Gemäss Art. 256 des Schweizerischen Obligationenrechts (OR, SR 220) ist der Vermieter verpflichtet, die vermietete Sache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten. Abgesehen vom sogenannten «kleinen Unterhalt» obliegt somit die Unterhaltspflicht für Mietsachen von Gesetzes wegen dem Vermieter. Aufgrund der relativ zwingenden Natur von Art. 256 OR ist jede Abweichung von der gesetzlichen Regelung zum Nachteil des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen nichtig ( Hans Giger, Berner Kommentar, Art. 256-259i OR, N 126). Vor diesem Hintergrund ist der Zweck der Obergrenzen-Regelung im Mietvertrag für vom Vermieter zu übernehmenden Unterhaltskosten nicht erkennbar. Ihre Gültigkeit ist jedoch nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens und wird daher nicht weiter erörtert. 3.3 Weiter haben die Parteien im Mietvertrag vereinbart, dass im Zeitpunkt des Liegenschaftsverkaufs von A. Y. an die Y. AG der Differenzbetrag zwischen CHF 125'000 und den bis dahin von A. Y. übernommenen Unterhaltskosten vom Kaufpreis abgezogen wird. Damit haben die Parteien ihren Willen kundgetan, dass A. Y. eben gerade nicht nur für die effektiv während der Vertragsdauer anfallenden Unterhaltskosten aufkommen soll. Vielmehr erhält die Y. AG unabhängig von den tatsächlich vorgenommenen Arbeiten während der Vertragsdauer einen Anspruch auf einen vorgängig festgelegten Minimalbetrag. Die Parteien gingen somit zum Zeitpunkt der Vertragsschliessung davon aus, dass der Wert der Liegenschaften sich erst dann auf CHF 2,5 Mio. beläuft, falls Unterhaltsarbeiten im Wert von mind. CHF 125'000 vorgenommen worden sind. Ansonsten soll sich der Kaufpreis entsprechend reduzieren. Es kann daher der Argumentation der Vorinstanz gefolgt werden, dass diese Regelung bei einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise dazu führt, dass die Y. AG die Kosten für den Unterhaltsbedarf trägt. Ob diese Vereinbarung basierend auf den obigen Ausführungen zum Mietrecht zulässig ist, ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens und daher nicht zu beurteilen. 4. Offerte und Abrechnung 4.1 Die grundsätzliche Beweislastverteilung gemäss Art. 8 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (ZGB, SR 210) sieht vor, dass derjenige die Beweislast trägt, der aus dem Vorhandensein einer Tatsache Rechte ableitet. Übertragen auf das Steuerrecht bedeutet dies, dass dem Steuerpflichtigen die Beweislast für die steuermindernden Tatsachen, wie z.B. das Vorliegen abzugsfähiger Liegenschaftskosten, obliegt. Dieser Beweispflicht sind die Beschwerdeführer bei der Einreichung der Steuererklärung 2016 nicht nachgekommen. Mit Schreiben vom 08.01.2018 forderte die Veranlagungsbehörde die Beschwerdeführer auf, detaillierte Angaben zu den geltend gemachten Liegenschaftskosten nachzureichen. Die Beschwerdeführer reichten in der Folge die Rechnung … der Y. AG vom 27.10.2016 (die «Abrechnung») sowie die Offerte … der U. AG vom … 2018 (die «Offerte») ein. 4.2 Aus dem Vorliegen einer Offerte kann noch nicht geschlossen werden, dass der entsprechende Vertrag tatsächlich zustande gekommen und daraus die in der Offerte veranschlagten Kosten entstanden sind. Es liegt jedoch in der Natur des Vertragsrechts, dass Offerten zeitlich vor dem Zustandekommen des Vertrags und somit vor der Ausführung der vereinbarten Arbeiten erstellt werden. Die von den Beschwerdeführern vorgelegte Offerte datiert vom … 2018. Wie von der Vorinstanz zutreffend festgestellt worden ist, kann aus diesem Datum geschlossen werden, dass im relevanten Zeitraum, d.h. in der Steuerperiode 2016, noch keine Unterhaltsarbeiten im Rahmen des Dachsanierungsprojektes vorgenommen worden und entsprechend noch keine Kosten angefallen sind, welche von A. Y. (aus dem Mietvertrag bzw. obligationenrechtlicher Unterhaltspflicht des Vermieters) übernommen worden sind. Für den Nachweis der geleisteten Unterhaltsarbeiten kann somit nur die Abrechnung, nicht aber die Offerte herangezogen werden. 4.3 Die Abrechnung trägt die Bezeichnung «Endabrechnung für den Unterhalt aus dem Mietvertrag vom … 2006» und beläuft sich auf CHF 108'600 inkl. MwSt. Nähere Angaben enthält die Abrechnung nicht. Diese erscheint denn als pauschal beschrieben. Basierend auf der Bezeichnung «Endabrechnung» machen die Beschwerdeführer geltend, dass sie davon ausgehen, dass die Y. AG in diesem Zeitraum Investitionen in der genannten Höhe getätigt habe. Mit dieser Argumentation machen es sich die Beschwerdeführer etwas einfach. In Ziff. 5 des Mietvertrages haben die Parteien Folgendes vereinbart: «Für Unterhaltsarbeiten, die im Sinne dieser Vereinbarung durch den Vermieter zu bezahlen sind, ist die vorgängige Zustimmung vom Vermieter einzuholen.» Falls der Vermieter A. Y. im Sinne dieser Vereinbarung tatsächlich seine vorgängige Zustimmung zu den jeweiligen Arbeiten erteilt hat, könnte er diese heute bezeichnen und damit seiner Beweispflicht nachkommen. Ohne vorgängige Zustimmung durch den Vermieter wäre der Y. AG dagegen gar kein Rückforderungsanspruch gegenüber A. Y. erwachsen. Aus der Bezeichnung «Endabrechnung für den Unterhalt aus dem Mietvertrag vom … 2006» kann zudem nicht geschlossen werden, dass die darin enthaltenen Aufwendungen in der relevanten Periode 2016 angefallen sind. Gemäss § 8 StVO Nr. 16 ist das Rechnungsdatum für die Beurteilung der Abzugsfähigkeit massgebend. Ob damit das Datum der Rechnungsstellung der ausführenden Dienstleister gemeint ist, oder ob auch das Datum der Weiterverrechnung an einen Dritten gemeint werden kann, kann vorliegend unbeachtlich bleiben. Im Übrigen erscheinen die Vorbringen der Beschwerdeführer nach dem Ausgeführten als widersprüchlich aufgrund der vorgängigen Abrechnung vom … 2016 und der nachfolgenden Offerte vom … 2018. 4.4 Der Zweck der hier umstrittenen Norm besteht darin, Liegenschaftskosten dann von den Steuern abgezogen werden können, wenn sie tatsächlich angefallen sind. Dies ergibt sich aus der Legaldefinition, dass nur werterhaltende Liegenschaftskosten abzugsfähig sind. Wie oben ausgeführt (E. 3), haben die Y. AG und A. Y. mit ihrer Vereinbarung im Mietvertrag beabsichtigt, dass A. Y. auch dann mindestens CHF 125'000 zu bezahlen hat, wenn keine tatsächlichen Unterhaltsarbeiten in diesem Umfang vorgenommen werden. Die Endabrechnung der Y. AG enthält keinen Hinweis auf Handwerkerrechnungen. Vielmehr kann aus der Art der Aufstellung geschlossen werden, dass es sich bei den CHF 108'600 nicht um den Ersatz bzw. die Begleichung tatsächlich geleisteter Arbeiten handelt, sondern um die Bezahlung des bereits im Mietvertrag vereinbarten Mindestbetrages. Die blosse Bezahlung einer Summe ohne tatsächlich ausgeführte Arbeiten dient nicht der Werterhaltung einer Liegenschaft und fällt somit nicht in den Anwendungsbereich von § 39 Abs. 3 StG bzw. Art. 32 Abs. 2 DBG. Indem die Beschwerdeführer geltend machen, dass sich die Abrechnung nicht von den in früheren Jahren von der Steuerbehörde akzeptierten Unterhaltsrechnungen in der Höhe von CHF 12'500 bzw. CHF 4'245.10 unterscheide, verkennen sie, dass sich die genannten früheren Rechnungen der Y. AG jeweils auf die massgeblichen Rechnungen der Leistungserbringer (V. sagl bzw. X. AG) bezogen. Die effektiv geleisteten Arbeiten konnten dadurch nachvollzogen werden. 5.1 Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, dass die Beschwerdeführer nicht glaubwürdig begründen können, dass es sich bei der Zahlung an die Y. AG in der Höhe von CHF 108'600 um die Begleichung von werterhaltenden Aufwendungen handelt. Damit erweisen sich Rekurs und Beschwerde als unbegründet und sind abzuweisen. 5.2 Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind den Beschwerdeführern die Verfahrenskosten aufzuerlegen, welche in Anwendung von § 150 Abs. 1 lit. a und b Ziffn. 1 und 5 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 2'200 festzusetzen sind. Eine Parteientschädigung ist ausgangsgemäss nicht geschuldet. **************** Demnach wird erkannt : 1. Rekurs und Beschwerde werden abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten von CHF 2'200 werden den Rekurrenten/Beschwerdeführern zur Bezahlung auferlegt. Im Namen des Steuergerichts Der Vorsitzende: Der Sekretär: R. Flury W. Hatzinger Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an: - Vertreterin der Rekurrenten/ Beschwerdeführer (eingeschrieben) - VB (mit Steuerakten) - KStA, Rechtsdienst - Finanzdepartement - Steuerregisterführer der Gemeinde - EStV, Hauptabt. dir. BSt, Bern Expediert am:

Steuergericht

Steuergericht Urteil vom 7. Juni 2022

Urteil vom 7. Juni 2022 Es wirken mit:

Es wirken mit: Vorsitz: Flury

Vorsitz: Flury Richter: D. S. Müller, Schwarz

Richter: D. S. Müller, Schwarz Sekretär: Hatzinger

Sekretär: Hatzinger In Sachen SGSTA.2021.22; BST.2021.21

In Sachen SGSTA.2021.22; BST.2021.21 A. + B. Y.-Z.

A. + B. Y.-Z. v.d. v.d. gegen

gegen Veranlagungsbehörde

Veranlagungsbehörde betreffend Staats- und Bundessteuer 2016

betreffend Staats- und Bundessteuer 2016 hat das Steuergericht den Akten entnommen :

hat das Steuergericht den Akten entnommen : 1.1 A. Y. war Eigentümer sämtlicher Namenaktien der Y. AG. Mit Aktienkaufvertrag vom … 2006 verkaufte A. Y. sämtliche Aktien der Y. AG an die Y. Holding AG in Gründung. Im Aktienkaufvertrag vereinbarten die Parteien, dass A. Y. die Grundstücke GB W. Nrn. 001 und 0002 («die Grundstücke») zum Kaufpreis in der Höhe von CHF 2'500'000.00 von der Y. AG erwirbt. Gleichzeitig wurde vereinbart, dass A. Y. mit der Y. AG einen Mietvertrag über die Grundstücke mit einer Laufzeit von 10 Jahren abschliesst und der Y. AG zudem vertraglich ein limitiertes Kaufrecht an den Grundstücken einräumt. Sowohl Mietvertrag als auch Kaufrechtsvertrag stellten einen integrierenden Bestandteil des Aktienkaufvertrages dar. Alle drei Verträge wurden am … 2006 unterzeichnet.

1.1 A. Y. war Eigentümer sämtlicher Namenaktien der Y. AG. Mit Aktienkaufvertrag vom … 2006 verkaufte A. Y. sämtliche Aktien der Y. AG an die Y. Holding AG in Gründung. Im Aktienkaufvertrag vereinbarten die Parteien, dass A. Y. die Grundstücke GB W. Nrn. 001 und 0002 («die Grundstücke») zum Kaufpreis in der Höhe von CHF 2'500'000.00 von der Y. AG erwirbt. Gleichzeitig wurde vereinbart, dass A. Y. mit der Y. AG einen Mietvertrag über die Grundstücke mit einer Laufzeit von 10 Jahren abschliesst und der Y. AG zudem vertraglich ein limitiertes Kaufrecht an den Grundstücken einräumt. Sowohl Mietvertrag als auch Kaufrechtsvertrag stellten einen integrierenden Bestandteil des Aktienkaufvertrages dar. Alle drei Verträge wurden am … 2006 unterzeichnet. 1.2 In Ziff. 5 des Mietvertrages vereinbarten A. Y. und die Y. AG die folgende Regelung der Unterhaltskosten: «Die Mieterin übernimmt bis zu einem Betrage von CHF 20'000.00 pro Fall auch die Unterhaltskosten. Darüberhinausgehende Unterhaltsarbeiten müssen vom Vermieter bis zu einem Betrag von maximal CHF 250'000.00 für die gesamte Laufzeit übernommen werden. Für Unterhaltsarbeiten, die im Sinne dieser Vereinbarung durch den Vermieter zu bezahlen sind, ist die vorgängige Zustimmung vom Vermieter einzuholen. Werden durch A. Y. im Sinne dieser Vereinbarung während der 10-jährigen Mietdauer nicht mindestens CHF 125'000.00 an Unterhaltsarbeiten übernommen, so wird der verbleibende Restbetrag in Höhe der Differenz zwischen CHF 125'000.00 und dem durch A. Y. übernommenen Betrag vom dannzumaligen Kaufpreis der Liegenschaften in Höhe von CHF 2,5 Mio. in Abzug gebracht.»

1.2 In Ziff. 5 des Mietvertrages vereinbarten A. Y. und die Y. AG die folgende Regelung der Unterhaltskosten: «Die Mieterin übernimmt bis zu einem Betrage von CHF 20'000.00 pro Fall auch die Unterhaltskosten. Darüberhinausgehende Unterhaltsarbeiten müssen vom Vermieter bis zu einem Betrag von maximal CHF 250'000.00 für die gesamte Laufzeit übernommen werden. Für Unterhaltsarbeiten, die im Sinne dieser Vereinbarung durch den Vermieter zu bezahlen sind, ist die vorgängige Zustimmung vom Vermieter einzuholen. Werden durch A. Y. im Sinne dieser Vereinbarung während der 10-jährigen Mietdauer nicht mindestens CHF 125'000.00 an Unterhaltsarbeiten übernommen, so wird der verbleibende Restbetrag in Höhe der Differenz zwischen CHF 125'000.00 und dem durch A. Y. übernommenen Betrag vom dannzumaligen Kaufpreis der Liegenschaften in Höhe von CHF 2,5 Mio. in Abzug gebracht.» 1.3 Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 23.11.2016 verkaufte A. Y. die Grundstücke an die Y. Holding AG. Der Kaufpreis betrug CHF 2,5 Mio.; Nutzen und Gefahr gingen am … 2016 auf die Y. Holding AG über.

1.3 Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 23.11.2016 verkaufte A. Y. die Grundstücke an die Y. Holding AG. Der Kaufpreis betrug CHF 2,5 Mio.; Nutzen und Gefahr gingen am … 2016 auf die Y. Holding AG über. 1.4 Mit Datum vom 31.10.2017 reichten A. Y. und B. Y. – Z. die Steuererklärung 2016 ein. Darin machten sie Liegenschaftskosten für die Gebäude in W. in der Höhe von CHF 108'600 geltend. Beim geltend gemachten Betrag handelte es sich um den Differenzbetrag zwischen CHF 125'000 und dem von A. Y. vorgenommenen Liegenschaftsunterhalt der letzten 10 Jahre.

1.4 Mit Datum vom 31.10.2017 reichten A. Y. und B. Y. – Z. die Steuererklärung 2016 ein. Darin machten sie Liegenschaftskosten für die Gebäude in W. in der Höhe von CHF 108'600 geltend. Beim geltend gemachten Betrag handelte es sich um den Differenzbetrag zwischen CHF 125'000 und dem von A. Y. vorgenommenen Liegenschaftsunterhalt der letzten 10 Jahre. 1.5 Gemäss Einschätzung der Veranlagungsbehörde (VB) vom 21.05.2018 handelte es sich beim geltend gemachten Betrag jedoch nicht um abzugsfähige Unterhaltskosten, da die Summe nicht für bauliche Massnahmen zur Werterhaltung der Liegenschaft verwendet worden sei.

1.5 Gemäss Einschätzung der Veranlagungsbehörde (VB) vom 21.05.2018 handelte es sich beim geltend gemachten Betrag jedoch nicht um abzugsfähige Unterhaltskosten, da die Summe nicht für bauliche Massnahmen zur Werterhaltung der Liegenschaft verwendet worden sei. 1.6 Mit Schreiben vom 22.06.2018 erhoben A. Y. und B. Y. – Z. Einsprache und machten geltend, dass der Betrag von CHF 108'600 als Liegenschaftsunterhalt zu beurteilen und damit zum Abzug zuzulassen sei.

1.6 Mit Schreiben vom 22.06.2018 erhoben A. Y. und B. Y. – Z. Einsprache und machten geltend, dass der Betrag von CHF 108'600 als Liegenschaftsunterhalt zu beurteilen und damit zum Abzug zuzulassen sei. 1.7 In der Einspracheverhandlung vom 04.03.2021 erläuterte die VB (unter Verweis auf die herrschende Lehre), dass unter «Unterhaltskosten» diejenigen Aufwendungen subsumiert werden könnten, welche der Erhaltung der Liegenschaft im bisherigen Zustand dienen würden. Die relevante Klausel im Mietvertrag bezüglich Unterhaltsarbeiten stellte für die VB keinen Liegenschaftsunterhalt, sondern eine Kaufpreisreduktion dar. Die Einsprecher hielten demgegenüber unter anderem fest, dass die Rechnung … die Anforderungen an eine gültige Unterhaltskostenrechnung erfülle, da diese sich auf Unterhaltsarbeiten beziehe und aus dem Jahr 2016 datiere. Im Weiteren sei auf das Einspracheprotokoll vom 04.03.2021 verwiesen.

1.7 In der Einspracheverhandlung vom 04.03.2021 erläuterte die VB (unter Verweis auf die herrschende Lehre), dass unter «Unterhaltskosten» diejenigen Aufwendungen subsumiert werden könnten, welche der Erhaltung der Liegenschaft im bisherigen Zustand dienen würden. Die relevante Klausel im Mietvertrag bezüglich Unterhaltsarbeiten stellte für die VB keinen Liegenschaftsunterhalt, sondern eine Kaufpreisreduktion dar. Die Einsprecher hielten demgegenüber unter anderem fest, dass die Rechnung … die Anforderungen an eine gültige Unterhaltskostenrechnung erfülle, da diese sich auf Unterhaltsarbeiten beziehe und aus dem Jahr 2016 datiere. Im Weiteren sei auf das Einspracheprotokoll vom 04.03.2021 verwiesen. 1.8 Mit Verfügung vom 20.05.2021 wies die Veranlagungsbehörde (nachfolgend auch Vorinstanz) die Einsprache ab. Der Entscheid wurde im Wesentlichen damit begründet, dass im Mietvertrag in Bezug auf die Übernahme von Unterhaltskosten vereinbart worden sei, dass ein allfälliger Differenzbetrag zwischen dem Betrag von CHF 125'000 und den vom Einsprecher vorgenommenen Unterhaltskosten vom Kaufpreis in Abzug gebracht werden könne. Aus dem Kaufvertrag lasse sich jedoch keine Reduktion des Kaufpreises entnehmen. Vielmehr sei der Kaufpreis in der Höhe von insgesamt CHF 2.5 Mio. von der Y. AG in mehreren Teilzahlungen vollumfänglich beglichen worden. Erst im Nachgang habe A. Y., gestützt auf eine Rechnung der Y. AG vom 27.10.2016, eine Zahlung in der Höhe von CHF 108'600 an die Y. AG geleistet. Gemäss Rechnungsstellung handle es sich dabei um eine Endabrechnung für den Unterhalt aus dem Mietvertrag. Auf Nachfrage der Vorinstanz habe A. Y. mit Schreiben vom 27.04.2018 mitgeteilt, dass die Y. AG ein grösseres Dachsanierungsprojekt zur Ausführung bereithalte, für welches der bezahlte Betrag verwendet werden soll. Aus dem Schreiben lasse sich konkludent entnehmen, dass im Zeitpunkt der Zahlung von A. Y. an die Y. AG noch keine entsprechende Investition durch die Y. AG erfolgt sei. Ohne regelmässige Unterhaltsleistungen erleide eine Liegenschaft im Lauf von 10 Jahren eine Wertverminderung. Diesem Umstand sei im Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnungen Rechnung getragen worden. Bei der geleisteten Zahlung handle es sich somit nicht um eine werterhaltende Massnahme in der massgeblichen Periode, sondern um die Abgeltung der erlittenen Wertverminderung.

1.8 Mit Verfügung vom 20.05.2021 wies die Veranlagungsbehörde (nachfolgend auch Vorinstanz) die Einsprache ab. Der Entscheid wurde im Wesentlichen damit begründet, dass im Mietvertrag in Bezug auf die Übernahme von Unterhaltskosten vereinbart worden sei, dass ein allfälliger Differenzbetrag zwischen dem Betrag von CHF 125'000 und den vom Einsprecher vorgenommenen Unterhaltskosten vom Kaufpreis in Abzug gebracht werden könne. Aus dem Kaufvertrag lasse sich jedoch keine Reduktion des Kaufpreises entnehmen. Vielmehr sei der Kaufpreis in der Höhe von insgesamt CHF 2.5 Mio. von der Y. AG in mehreren Teilzahlungen vollumfänglich beglichen worden. Erst im Nachgang habe A. Y., gestützt auf eine Rechnung der Y. AG vom 27.10.2016, eine Zahlung in der Höhe von CHF 108'600 an die Y. AG geleistet. Gemäss Rechnungsstellung handle es sich dabei um eine Endabrechnung für den Unterhalt aus dem Mietvertrag. Auf Nachfrage der Vorinstanz habe A. Y. mit Schreiben vom 27.04.2018 mitgeteilt, dass die Y. AG ein grösseres Dachsanierungsprojekt zur Ausführung bereithalte, für welches der bezahlte Betrag verwendet werden soll. Aus dem Schreiben lasse sich konkludent entnehmen, dass im Zeitpunkt der Zahlung von A. Y. an die Y. AG noch keine entsprechende Investition durch die Y. AG erfolgt sei. Ohne regelmässige Unterhaltsleistungen erleide eine Liegenschaft im Lauf von 10 Jahren eine Wertverminderung. Diesem Umstand sei im Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnungen Rechnung getragen worden. Bei der geleisteten Zahlung handle es sich somit nicht um eine werterhaltende Massnahme in der massgeblichen Periode, sondern um die Abgeltung der erlittenen Wertverminderung. 2.1 Am 21.06.2021 erhoben A. + B. Y. – Z. (nachfolgend Beschwerdeführer) Rekurs und Beschwerde gegen den Einspracheentscheid der Vorinstanz an das Kantonale Steuergericht. Die Beschwerdeführer verlangten die Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Die Abzüge für Liegenschaftskosten von insgesamt CHF 108'600 seien vollumfänglich zuzulassen. Sie bestritten die Beurteilung der Vorinstanz, dass es sich bei der geleisteten Zahlung nicht um werterhaltende bauliche Massnahmen und somit nicht um abzugsfähige Unterhaltskosten handle. Die Y. AG habe sich geweigert, entsprechende Unterlagen vorzulegen, ihrer Meinung nach wäre daraus jedoch sicherlich der Unterhaltscharakter der Zahlung erkennbar. Die Festlegung einer Mindesthöhe der von A. Y. zu bezahlenden Unterhaltskosten habe einzig dazu gedient, zu verhindern, dass A. Y. durch Verweigerung seiner Zustimmung zu den Unterhaltsprojekten seine Beteiligung an denselben ausschliessen könne. Die beiden Unterhaltsrechnungen in der Höhe von CHF 12'500 und CHF 4'245.10 in früheren Steuerperioden seien von der Steuerbehörde zum Abzug zugelassen worden. Bei der Nichtzulassung des hierin geltend gemachten Abzuges handle es sich somit um eine Ungleichbehandlung bzw. um Willkür seitens der Steuerbehörden. Auch die Rechnung über CHF 12'500 sei durch die Y. AG ausgestellt worden und unterscheide sich somit nicht von der Rechnung über CHF 108'600. Das Steuergericht soll Einsicht in die Buchhaltung der Y. AG nehmen und prüfen, ob die Y. AG den Betrag von CHF 108'600 als Ertrag und die Immobilien mit CHF 2.5 Mio. verbucht habe. Damit würde widerlegt, dass es sich bei der Zahlung um die Abgeltung einer Wertverminderung handle.

2.1 Am 21.06.2021 erhoben A. + B. Y. – Z. (nachfolgend Beschwerdeführer) Rekurs und Beschwerde gegen den Einspracheentscheid der Vorinstanz an das Kantonale Steuergericht. Die Beschwerdeführer verlangten die Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Die Abzüge für Liegenschaftskosten von insgesamt CHF 108'600 seien vollumfänglich zuzulassen. Sie bestritten die Beurteilung der Vorinstanz, dass es sich bei der geleisteten Zahlung nicht um werterhaltende bauliche Massnahmen und somit nicht um abzugsfähige Unterhaltskosten handle. Die Y. AG habe sich geweigert, entsprechende Unterlagen vorzulegen, ihrer Meinung nach wäre daraus jedoch sicherlich der Unterhaltscharakter der Zahlung erkennbar. Die Festlegung einer Mindesthöhe der von A. Y. zu bezahlenden Unterhaltskosten habe einzig dazu gedient, zu verhindern, dass A. Y. durch Verweigerung seiner Zustimmung zu den Unterhaltsprojekten seine Beteiligung an denselben ausschliessen könne. Die beiden Unterhaltsrechnungen in der Höhe von CHF 12'500 und CHF 4'245.10 in früheren Steuerperioden seien von der Steuerbehörde zum Abzug zugelassen worden. Bei der Nichtzulassung des hierin geltend gemachten Abzuges handle es sich somit um eine Ungleichbehandlung bzw. um Willkür seitens der Steuerbehörden. Auch die Rechnung über CHF 12'500 sei durch die Y. AG ausgestellt worden und unterscheide sich somit nicht von der Rechnung über CHF 108'600. Das Steuergericht soll Einsicht in die Buchhaltung der Y. AG nehmen und prüfen, ob die Y. AG den Betrag von CHF 108'600 als Ertrag und die Immobilien mit CHF 2.5 Mio. verbucht habe. Damit würde widerlegt, dass es sich bei der Zahlung um die Abgeltung einer Wertverminderung handle. 2.2 In ihrer Vernehmlassung vom 13.07.2021 beantragte die Vorinstanz die Abweisung von Rekurs und Beschwerde. Sie hielt an den Erörterungen im Einspracheentscheid vom 20.05.2021 fest und führte weiter aus, dass es sich beim Betrag von CHF 108'600 nicht um eine Massnahme handle, um ein bestehendes Gebäude in seinem Wert zu erhalten. Vielmehr werde dem Umstand der Wertverminderung des Gebäudes aufgrund teilweise nicht erfolgter Unterhaltsinvestitionen in den letzten 10 Jahren Rechnung getragen. Dies gehe auch aus der entsprechenden Formulierung im Mietvertrag vom 22.08.2006 hervor («die Differenz wird vom dannzumaligen Kaufpreis in Abzug gebracht»). Es handle sich also nicht um Liegenschaftsunterhalt, sondern mit der Zahlung werde die Wertverminderung abgegolten, welche bereits bei der Kaufpreisbestimmung hätte berücksichtigt werden müssen. Dass die Y. AG zunächst den gesamten Kaufpreis in der Höhe von CHF 2.5 Mio. bezahlt und erst anschliessend den Betrag von CHF 108'600 von A. Y. zurückgefordert habe, vermöge nichts an der Tatsache zu ändern, dass von A. Y. eben gerade keine dem Betrag von CHF 108'600 entsprechenden Investitionen in der entsprechenden Periode geleistet worden seien. Das nunmehr gewählte Vorgehen führe im Ergebnis zum gleichen Resultat, wie wenn der Kaufpreis von Beginn an um die nicht erfolgten Investitionsbeteiligungen von A. Y. reduziert worden wären. Aus einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise trage nicht A. Y., sondern die Y. AG die Kosten für den während Jahren aufgestauten Investitionsbedarf. So habe die Y. AG einen um CH 108'600 überhöhten Kaufpreis bezahlt und A. Y. in wirtschaftlicher Hinsicht einen «Vorschuss» in diesem Umfang geleistet, welchen dieser anschliessend in einem zweiten Schritt wieder zurückerstatten musste. Der fragliche Betrag von CHF 108'600 sei daher als Ausgleichszahlung für nicht vorgenommene Unterhaltsleistungen bzw. für den um diesen Betrag übersetzten Kaufpreis zu beurteilen, der bei der Kaufpreisbestimmung hätte berücksichtigt werden müssen.

2.2 In ihrer Vernehmlassung vom 13.07.2021 beantragte die Vorinstanz die Abweisung von Rekurs und Beschwerde. Sie hielt an den Erörterungen im Einspracheentscheid vom 20.05.2021 fest und führte weiter aus, dass es sich beim Betrag von CHF 108'600 nicht um eine Massnahme handle, um ein bestehendes Gebäude in seinem Wert zu erhalten. Vielmehr werde dem Umstand der Wertverminderung des Gebäudes aufgrund teilweise nicht erfolgter Unterhaltsinvestitionen in den letzten 10 Jahren Rechnung getragen. Dies gehe auch aus der entsprechenden Formulierung im Mietvertrag vom 22.08.2006 hervor («die Differenz wird vom dannzumaligen Kaufpreis in Abzug gebracht»). Es handle sich also nicht um Liegenschaftsunterhalt, sondern mit der Zahlung werde die Wertverminderung abgegolten, welche bereits bei der Kaufpreisbestimmung hätte berücksichtigt werden müssen. Dass die Y. AG zunächst den gesamten Kaufpreis in der Höhe von CHF 2.5 Mio. bezahlt und erst anschliessend den Betrag von CHF 108'600 von A. Y. zurückgefordert habe, vermöge nichts an der Tatsache zu ändern, dass von A. Y. eben gerade keine dem Betrag von CHF 108'600 entsprechenden Investitionen in der entsprechenden Periode geleistet worden seien. Das nunmehr gewählte Vorgehen führe im Ergebnis zum gleichen Resultat, wie wenn der Kaufpreis von Beginn an um die nicht erfolgten Investitionsbeteiligungen von A. Y. reduziert worden wären. Aus einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise trage nicht A. Y., sondern die Y. AG die Kosten für den während Jahren aufgestauten Investitionsbedarf. So habe die Y. AG einen um CH 108'600 überhöhten Kaufpreis bezahlt und A. Y. in wirtschaftlicher Hinsicht einen «Vorschuss» in diesem Umfang geleistet, welchen dieser anschliessend in einem zweiten Schritt wieder zurückerstatten musste. Der fragliche Betrag von CHF 108'600 sei daher als Ausgleichszahlung für nicht vorgenommene Unterhaltsleistungen bzw. für den um diesen Betrag übersetzten Kaufpreis zu beurteilen, der bei der Kaufpreisbestimmung hätte berücksichtigt werden müssen. 2.3 In ihrer Stellungnahme vom 06.09.2021 zur Vernehmlassung hielten die Beschwerdeführer vollumfänglich an ihrem Rechtsbegehren fest. Sie verwiesen erneut auf die fehlende Bereitschaft der Y. AG, die klärenden Aufzeichnungen zur Verfügung zu stellen und ihre Annahme, dass die Steuerverwaltung diese Belege von der Y. AG einfordern könnte. Da die Rechnung vom … 2016 den Titel «Endabrechnung für den Unterhalt aus dem Mietvertrag vom … 2006» trage, gingen sie davon aus, dass die Y. AG in diesem Zeitraum Investitionen in der genannten Höhe getätigt habe. Die Beschwerdeführer bestreiten, dass der von der Y. AG geleistete Kaufpreis um CHF 108'600 zu hoch gewesen sei. Die Höhe des Kaufpreises sei Gegenstand der Verhandlungen mit der Steuerverwaltung im Jahr 2006 gewesen.

2.3 In ihrer Stellungnahme vom 06.09.2021 zur Vernehmlassung hielten die Beschwerdeführer vollumfänglich an ihrem Rechtsbegehren fest. Sie verwiesen erneut auf die fehlende Bereitschaft der Y. AG, die klärenden Aufzeichnungen zur Verfügung zu stellen und ihre Annahme, dass die Steuerverwaltung diese Belege von der Y. AG einfordern könnte. Da die Rechnung vom … 2016 den Titel «Endabrechnung für den Unterhalt aus dem Mietvertrag vom … 2006» trage, gingen sie davon aus, dass die Y. AG in diesem Zeitraum Investitionen in der genannten Höhe getätigt habe. Die Beschwerdeführer bestreiten, dass der von der Y. AG geleistete Kaufpreis um CHF 108'600 zu hoch gewesen sei. Die Höhe des Kaufpreises sei Gegenstand der Verhandlungen mit der Steuerverwaltung im Jahr 2006 gewesen. Das Steuergericht zieht in Erwägung :

Das Steuergericht zieht in Erwägung : 1. Der Rekurs und die Beschwerde sind form- und fristgerecht eingereicht worden (§ 160 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern, StG, BGS 614.11; Art. 104 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer, DBG, SR 642.11). Das Kantonale Steuergericht ist sachlich zuständig. Auf die Rechtsmittel ist einzutreten.

1. Der Rekurs und die Beschwerde sind form- und fristgerecht eingereicht worden (§ 160 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern, StG, BGS 614.11; Art. 104 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer, DBG, SR 642.11). Das Kantonale Steuergericht ist sachlich zuständig. Auf die Rechtsmittel ist einzutreten. 2. Gemäss § 39 Abs. 3 StG sowie Art. 32 Abs. 2 DBG können bei Liegenschaften im Privatvermögen Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Als Unterhaltskosten gelten gemäss herrschender Lehre all jene Aufwendungen, die ein Grundstück in denjenigen Zustand versetzen, in dem es sich bereits einmal befunden hat ( Richner et al., Handkommentar zum DBG, 3. A., Art. 32 N 37 f.) bzw. diejenigen Kosten, welche der Erhaltung des bisherigen Wertes der Liegenschaft dienen (§ 2 Abs. 1 Steuerverordnung Nr. 16: Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten von Liegenschaften im Privatvermögen, StVO Nr. 16, BGS 614.159.16). Grundsätzlich ist das Rechnungsdatum massgebend für den Abzug (§ 8 StVO Nr. 16), sofern nicht vertraglich vereinbart worden ist, dass der Verkäufer vor Übergang von Nutzen und Gefahr auf den Käufer noch Unterhaltsaufwendungen vornimmt. Im Kaufvertrag zwischen A. Y. und der Y. Holding AG vom 23.11.2016 ist keine derartige Vereinbarung enthalten.

2. Gemäss § 39 Abs. 3 StG sowie Art. 32 Abs. 2 DBG können bei Liegenschaften im Privatvermögen Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Als Unterhaltskosten gelten gemäss herrschender Lehre all jene Aufwendungen, die ein Grundstück in denjenigen Zustand versetzen, in dem es sich bereits einmal befunden hat ( Richner et al., Handkommentar zum DBG, 3. A., Art. 32 N 37 f.) bzw. diejenigen Kosten, welche der Erhaltung des bisherigen Wertes der Liegenschaft dienen (§ 2 Abs. 1 Steuerverordnung Nr. 16: Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten von Liegenschaften im Privatvermögen, StVO Nr. 16, BGS 614.159.16). Grundsätzlich ist das Rechnungsdatum massgebend für den Abzug (§ 8 StVO Nr. 16), sofern nicht vertraglich vereinbart worden ist, dass der Verkäufer vor Übergang von Nutzen und Gefahr auf den Käufer noch Unterhaltsaufwendungen vornimmt. Im Kaufvertrag zwischen A. Y. und der Y. Holding AG vom 23.11.2016 ist keine derartige Vereinbarung enthalten. Richner 3. Mietvertrag

3. Mietvertrag 3.1 Im Mietvertrag vom … 2006 (der «Mietvertrag») vereinbarten A. Y. und die Y. AG, dass die Mieterin (Y. AG) Unterhaltskosten bis zum Betrag von CHF 20'000 pro Fall übernimmt. Darüberhinausgehende Unterhaltsarbeiten müssten bis zu einem Betrag von maximal CHF 250'000 für die gesamte Vertragslaufzeit vom Vermieter A. Y. übernommen werden. Welche Vertragspartei diejenigen Unterhaltskosten übernehmen soll, welche allenfalls über den Gesamtbetrag von CHF 250'000 hinausgehen, wurde im Vertrag nicht geregelt.

3.1 Im Mietvertrag vom … 2006 (der «Mietvertrag») vereinbarten A. Y. und die Y. AG, dass die Mieterin (Y. AG) Unterhaltskosten bis zum Betrag von CHF 20'000 pro Fall übernimmt. Darüberhinausgehende Unterhaltsarbeiten müssten bis zu einem Betrag von maximal CHF 250'000 für die gesamte Vertragslaufzeit vom Vermieter A. Y. übernommen werden. Welche Vertragspartei diejenigen Unterhaltskosten übernehmen soll, welche allenfalls über den Gesamtbetrag von CHF 250'000 hinausgehen, wurde im Vertrag nicht geregelt. 3.2 Gemäss Art. 256 des Schweizerischen Obligationenrechts (OR, SR 220) ist der Vermieter verpflichtet, die vermietete Sache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten. Abgesehen vom sogenannten «kleinen Unterhalt» obliegt somit die Unterhaltspflicht für Mietsachen von Gesetzes wegen dem Vermieter. Aufgrund der relativ zwingenden Natur von Art. 256 OR ist jede Abweichung von der gesetzlichen Regelung zum Nachteil des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen nichtig ( Hans Giger, Berner Kommentar, Art. 256-259i OR, N 126). Vor diesem Hintergrund ist der Zweck der Obergrenzen-Regelung im Mietvertrag für vom Vermieter zu übernehmenden Unterhaltskosten nicht erkennbar. Ihre Gültigkeit ist jedoch nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens und wird daher nicht weiter erörtert.

3.2 Gemäss Art. 256 des Schweizerischen Obligationenrechts (OR, SR 220) ist der Vermieter verpflichtet, die vermietete Sache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten. Abgesehen vom sogenannten «kleinen Unterhalt» obliegt somit die Unterhaltspflicht für Mietsachen von Gesetzes wegen dem Vermieter. Aufgrund der relativ zwingenden Natur von Art. 256 OR ist jede Abweichung von der gesetzlichen Regelung zum Nachteil des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen nichtig ( Hans Giger, Berner Kommentar, Art. 256-259i OR, N 126). Vor diesem Hintergrund ist der Zweck der Obergrenzen-Regelung im Mietvertrag für vom Vermieter zu übernehmenden Unterhaltskosten nicht erkennbar. Ihre Gültigkeit ist jedoch nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens und wird daher nicht weiter erörtert. Hans Giger 3.3 Weiter haben die Parteien im Mietvertrag vereinbart, dass im Zeitpunkt des Liegenschaftsverkaufs von A. Y. an die Y. AG der Differenzbetrag zwischen CHF 125'000 und den bis dahin von A. Y. übernommenen Unterhaltskosten vom Kaufpreis abgezogen wird. Damit haben die Parteien ihren Willen kundgetan, dass A. Y. eben gerade nicht nur für die effektiv während der Vertragsdauer anfallenden Unterhaltskosten aufkommen soll. Vielmehr erhält die Y. AG unabhängig von den tatsächlich vorgenommenen Arbeiten während der Vertragsdauer einen Anspruch auf einen vorgängig festgelegten Minimalbetrag. Die Parteien gingen somit zum Zeitpunkt der Vertragsschliessung davon aus, dass der Wert der Liegenschaften sich erst dann auf CHF 2,5 Mio. beläuft, falls Unterhaltsarbeiten im Wert von mind. CHF 125'000 vorgenommen worden sind. Ansonsten soll sich der Kaufpreis entsprechend reduzieren. Es kann daher der Argumentation der Vorinstanz gefolgt werden, dass diese Regelung bei einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise dazu führt, dass die Y. AG die Kosten für den Unterhaltsbedarf trägt. Ob diese Vereinbarung basierend auf den obigen Ausführungen zum Mietrecht zulässig ist, ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens und daher nicht zu beurteilen.

3.3 Weiter haben die Parteien im Mietvertrag vereinbart, dass im Zeitpunkt des Liegenschaftsverkaufs von A. Y. an die Y. AG der Differenzbetrag zwischen CHF 125'000 und den bis dahin von A. Y. übernommenen Unterhaltskosten vom Kaufpreis abgezogen wird. Damit haben die Parteien ihren Willen kundgetan, dass A. Y. eben gerade nicht nur für die effektiv während der Vertragsdauer anfallenden Unterhaltskosten aufkommen soll. Vielmehr erhält die Y. AG unabhängig von den tatsächlich vorgenommenen Arbeiten während der Vertragsdauer einen Anspruch auf einen vorgängig festgelegten Minimalbetrag. Die Parteien gingen somit zum Zeitpunkt der Vertragsschliessung davon aus, dass der Wert der Liegenschaften sich erst dann auf CHF 2,5 Mio. beläuft, falls Unterhaltsarbeiten im Wert von mind. CHF 125'000 vorgenommen worden sind. Ansonsten soll sich der Kaufpreis entsprechend reduzieren. Es kann daher der Argumentation der Vorinstanz gefolgt werden, dass diese Regelung bei einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise dazu führt, dass die Y. AG die Kosten für den Unterhaltsbedarf trägt. Ob diese Vereinbarung basierend auf den obigen Ausführungen zum Mietrecht zulässig ist, ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens und daher nicht zu beurteilen. 4. Offerte und Abrechnung

4. Offerte und Abrechnung 4.1 Die grundsätzliche Beweislastverteilung gemäss Art. 8 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (ZGB, SR 210) sieht vor, dass derjenige die Beweislast trägt, der aus dem Vorhandensein einer Tatsache Rechte ableitet. Übertragen auf das Steuerrecht bedeutet dies, dass dem Steuerpflichtigen die Beweislast für die steuermindernden Tatsachen, wie z.B. das Vorliegen abzugsfähiger Liegenschaftskosten, obliegt. Dieser Beweispflicht sind die Beschwerdeführer bei der Einreichung der Steuererklärung 2016 nicht nachgekommen. Mit Schreiben vom 08.01.2018 forderte die Veranlagungsbehörde die Beschwerdeführer auf, detaillierte Angaben zu den geltend gemachten Liegenschaftskosten nachzureichen. Die Beschwerdeführer reichten in der Folge die Rechnung … der Y. AG vom 27.10.2016 (die «Abrechnung») sowie die Offerte … der U. AG vom … 2018 (die «Offerte») ein.

4.1 Die grundsätzliche Beweislastverteilung gemäss Art. 8 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (ZGB, SR 210) sieht vor, dass derjenige die Beweislast trägt, der aus dem Vorhandensein einer Tatsache Rechte ableitet. Übertragen auf das Steuerrecht bedeutet dies, dass dem Steuerpflichtigen die Beweislast für die steuermindernden Tatsachen, wie z.B. das Vorliegen abzugsfähiger Liegenschaftskosten, obliegt. Dieser Beweispflicht sind die Beschwerdeführer bei der Einreichung der Steuererklärung 2016 nicht nachgekommen. Mit Schreiben vom 08.01.2018 forderte die Veranlagungsbehörde die Beschwerdeführer auf, detaillierte Angaben zu den geltend gemachten Liegenschaftskosten nachzureichen. Die Beschwerdeführer reichten in der Folge die Rechnung … der Y. AG vom 27.10.2016 (die «Abrechnung») sowie die Offerte … der U. AG vom … 2018 (die «Offerte») ein. 4.2 Aus dem Vorliegen einer Offerte kann noch nicht geschlossen werden, dass der entsprechende Vertrag tatsächlich zustande gekommen und daraus die in der Offerte veranschlagten Kosten entstanden sind. Es liegt jedoch in der Natur des Vertragsrechts, dass Offerten zeitlich vor dem Zustandekommen des Vertrags und somit vor der Ausführung der vereinbarten Arbeiten erstellt werden. Die von den Beschwerdeführern vorgelegte Offerte datiert vom … 2018. Wie von der Vorinstanz zutreffend festgestellt worden ist, kann aus diesem Datum geschlossen werden, dass im relevanten Zeitraum, d.h. in der Steuerperiode 2016, noch keine Unterhaltsarbeiten im Rahmen des Dachsanierungsprojektes vorgenommen worden und entsprechend noch keine Kosten angefallen sind, welche von A. Y. (aus dem Mietvertrag bzw. obligationenrechtlicher Unterhaltspflicht des Vermieters) übernommen worden sind. Für den Nachweis der geleisteten Unterhaltsarbeiten kann somit nur die Abrechnung, nicht aber die Offerte herangezogen werden.

4.2 Aus dem Vorliegen einer Offerte kann noch nicht geschlossen werden, dass der entsprechende Vertrag tatsächlich zustande gekommen und daraus die in der Offerte veranschlagten Kosten entstanden sind. Es liegt jedoch in der Natur des Vertragsrechts, dass Offerten zeitlich vor dem Zustandekommen des Vertrags und somit vor der Ausführung der vereinbarten Arbeiten erstellt werden. Die von den Beschwerdeführern vorgelegte Offerte datiert vom … 2018. Wie von der Vorinstanz zutreffend festgestellt worden ist, kann aus diesem Datum geschlossen werden, dass im relevanten Zeitraum, d.h. in der Steuerperiode 2016, noch keine Unterhaltsarbeiten im Rahmen des Dachsanierungsprojektes vorgenommen worden und entsprechend noch keine Kosten angefallen sind, welche von A. Y. (aus dem Mietvertrag bzw. obligationenrechtlicher Unterhaltspflicht des Vermieters) übernommen worden sind. Für den Nachweis der geleisteten Unterhaltsarbeiten kann somit nur die Abrechnung, nicht aber die Offerte herangezogen werden. 4.3 Die Abrechnung trägt die Bezeichnung «Endabrechnung für den Unterhalt aus dem Mietvertrag vom … 2006» und beläuft sich auf CHF 108'600 inkl. MwSt. Nähere Angaben enthält die Abrechnung nicht. Diese erscheint denn als pauschal beschrieben. Basierend auf der Bezeichnung «Endabrechnung» machen die Beschwerdeführer geltend, dass sie davon ausgehen, dass die Y. AG in diesem Zeitraum Investitionen in der genannten Höhe getätigt habe. Mit dieser Argumentation machen es sich die Beschwerdeführer etwas einfach. In Ziff. 5 des Mietvertrages haben die Parteien Folgendes vereinbart: «Für Unterhaltsarbeiten, die im Sinne dieser Vereinbarung durch den Vermieter zu bezahlen sind, ist die vorgängige Zustimmung vom Vermieter einzuholen.» Falls der Vermieter A. Y. im Sinne dieser Vereinbarung tatsächlich seine vorgängige Zustimmung zu den jeweiligen Arbeiten erteilt hat, könnte er diese heute bezeichnen und damit seiner Beweispflicht nachkommen. Ohne vorgängige Zustimmung durch den Vermieter wäre der Y. AG dagegen gar kein Rückforderungsanspruch gegenüber A. Y. erwachsen. Aus der Bezeichnung «Endabrechnung für den Unterhalt aus dem Mietvertrag vom … 2006» kann zudem nicht geschlossen werden, dass die darin enthaltenen Aufwendungen in der relevanten Periode 2016 angefallen sind. Gemäss § 8 StVO Nr. 16 ist das Rechnungsdatum für die Beurteilung der Abzugsfähigkeit massgebend. Ob damit das Datum der Rechnungsstellung der ausführenden Dienstleister gemeint ist, oder ob auch das Datum der Weiterverrechnung an einen Dritten gemeint werden kann, kann vorliegend unbeachtlich bleiben. Im Übrigen erscheinen die Vorbringen der Beschwerdeführer nach dem Ausgeführten als widersprüchlich aufgrund der vorgängigen Abrechnung vom … 2016 und der nachfolgenden Offerte vom … 2018.

4.3 Die Abrechnung trägt die Bezeichnung «Endabrechnung für den Unterhalt aus dem Mietvertrag vom … 2006» und beläuft sich auf CHF 108'600 inkl. MwSt. Nähere Angaben enthält die Abrechnung nicht. Diese erscheint denn als pauschal beschrieben. Basierend auf der Bezeichnung «Endabrechnung» machen die Beschwerdeführer geltend, dass sie davon ausgehen, dass die Y. AG in diesem Zeitraum Investitionen in der genannten Höhe getätigt habe. Mit dieser Argumentation machen es sich die Beschwerdeführer etwas einfach. In Ziff. 5 des Mietvertrages haben die Parteien Folgendes vereinbart: «Für Unterhaltsarbeiten, die im Sinne dieser Vereinbarung durch den Vermieter zu bezahlen sind, ist die vorgängige Zustimmung vom Vermieter einzuholen.» Falls der Vermieter A. Y. im Sinne dieser Vereinbarung tatsächlich seine vorgängige Zustimmung zu den jeweiligen Arbeiten erteilt hat, könnte er diese heute bezeichnen und damit seiner Beweispflicht nachkommen. Ohne vorgängige Zustimmung durch den Vermieter wäre der Y. AG dagegen gar kein Rückforderungsanspruch gegenüber A. Y. erwachsen. Aus der Bezeichnung «Endabrechnung für den Unterhalt aus dem Mietvertrag vom … 2006» kann zudem nicht geschlossen werden, dass die darin enthaltenen Aufwendungen in der relevanten Periode 2016 angefallen sind. Gemäss § 8 StVO Nr. 16 ist das Rechnungsdatum für die Beurteilung der Abzugsfähigkeit massgebend. Ob damit das Datum der Rechnungsstellung der ausführenden Dienstleister gemeint ist, oder ob auch das Datum der Weiterverrechnung an einen Dritten gemeint werden kann, kann vorliegend unbeachtlich bleiben. Im Übrigen erscheinen die Vorbringen der Beschwerdeführer nach dem Ausgeführten als widersprüchlich aufgrund der vorgängigen Abrechnung vom … 2016 und der nachfolgenden Offerte vom … 2018. 4.4 Der Zweck der hier umstrittenen Norm besteht darin, Liegenschaftskosten dann von den Steuern abgezogen werden können, wenn sie tatsächlich angefallen sind. Dies ergibt sich aus der Legaldefinition, dass nur werterhaltende Liegenschaftskosten abzugsfähig sind. Wie oben ausgeführt (E. 3), haben die Y. AG und A. Y. mit ihrer Vereinbarung im Mietvertrag beabsichtigt, dass A. Y. auch dann mindestens CHF 125'000 zu bezahlen hat, wenn keine tatsächlichen Unterhaltsarbeiten in diesem Umfang vorgenommen werden. Die Endabrechnung der Y. AG enthält keinen Hinweis auf Handwerkerrechnungen. Vielmehr kann aus der Art der Aufstellung geschlossen werden, dass es sich bei den CHF 108'600 nicht um den Ersatz bzw. die Begleichung tatsächlich geleisteter Arbeiten handelt, sondern um die Bezahlung des bereits im Mietvertrag vereinbarten Mindestbetrages. Die blosse Bezahlung einer Summe ohne tatsächlich ausgeführte Arbeiten dient nicht der Werterhaltung einer Liegenschaft und fällt somit nicht in den Anwendungsbereich von § 39 Abs. 3 StG bzw. Art. 32 Abs. 2 DBG. Indem die Beschwerdeführer geltend machen, dass sich die Abrechnung nicht von den in früheren Jahren von der Steuerbehörde akzeptierten Unterhaltsrechnungen in der Höhe von CHF 12'500 bzw. CHF 4'245.10 unterscheide, verkennen sie, dass sich die genannten früheren Rechnungen der Y. AG jeweils auf die massgeblichen Rechnungen der Leistungserbringer (V. sagl bzw. X. AG) bezogen. Die effektiv geleisteten Arbeiten konnten dadurch nachvollzogen werden.

4.4 Der Zweck der hier umstrittenen Norm besteht darin, Liegenschaftskosten dann von den Steuern abgezogen werden können, wenn sie tatsächlich angefallen sind. Dies ergibt sich aus der Legaldefinition, dass nur werterhaltende Liegenschaftskosten abzugsfähig sind. Wie oben ausgeführt (E. 3), haben die Y. AG und A. Y. mit ihrer Vereinbarung im Mietvertrag beabsichtigt, dass A. Y. auch dann mindestens CHF 125'000 zu bezahlen hat, wenn keine tatsächlichen Unterhaltsarbeiten in diesem Umfang vorgenommen werden. Die Endabrechnung der Y. AG enthält keinen Hinweis auf Handwerkerrechnungen. Vielmehr kann aus der Art der Aufstellung geschlossen werden, dass es sich bei den CHF 108'600 nicht um den Ersatz bzw. die Begleichung tatsächlich geleisteter Arbeiten handelt, sondern um die Bezahlung des bereits im Mietvertrag vereinbarten Mindestbetrages. Die blosse Bezahlung einer Summe ohne tatsächlich ausgeführte Arbeiten dient nicht der Werterhaltung einer Liegenschaft und fällt somit nicht in den Anwendungsbereich von § 39 Abs. 3 StG bzw. Art. 32 Abs. 2 DBG. Indem die Beschwerdeführer geltend machen, dass sich die Abrechnung nicht von den in früheren Jahren von der Steuerbehörde akzeptierten Unterhaltsrechnungen in der Höhe von CHF 12'500 bzw. CHF 4'245.10 unterscheide, verkennen sie, dass sich die genannten früheren Rechnungen der Y. AG jeweils auf die massgeblichen Rechnungen der Leistungserbringer (V. sagl bzw. X. AG) bezogen. Die effektiv geleisteten Arbeiten konnten dadurch nachvollzogen werden. 5.1 Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, dass die Beschwerdeführer nicht glaubwürdig begründen können, dass es sich bei der Zahlung an die Y. AG in der Höhe von CHF 108'600 um die Begleichung von werterhaltenden Aufwendungen handelt. Damit erweisen sich Rekurs und Beschwerde als unbegründet und sind abzuweisen.

5.1 Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, dass die Beschwerdeführer nicht glaubwürdig begründen können, dass es sich bei der Zahlung an die Y. AG in der Höhe von CHF 108'600 um die Begleichung von werterhaltenden Aufwendungen handelt. Damit erweisen sich Rekurs und Beschwerde als unbegründet und sind abzuweisen. 5.2 Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind den Beschwerdeführern die Verfahrenskosten aufzuerlegen, welche in Anwendung von § 150 Abs. 1 lit. a und b Ziffn. 1 und 5 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 2'200 festzusetzen sind. Eine Parteientschädigung ist ausgangsgemäss nicht geschuldet.

5.2 Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind den Beschwerdeführern die Verfahrenskosten aufzuerlegen, welche in Anwendung von § 150 Abs. 1 lit. a und b Ziffn. 1 und 5 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 2'200 festzusetzen sind. Eine Parteientschädigung ist ausgangsgemäss nicht geschuldet. ****************

**************** Demnach wird erkannt :

Demnach wird erkannt : 1. Rekurs und Beschwerde werden abgewiesen.

1. Rekurs und Beschwerde werden abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten von CHF 2'200 werden den Rekurrenten/Beschwerdeführern zur Bezahlung auferlegt.

2. Die Gerichtskosten von CHF 2'200 werden den Rekurrenten/Beschwerdeführern zur Bezahlung auferlegt. Im Namen des Steuergerichts

Im Namen des Steuergerichts Der Vorsitzende: Der Sekretär:

Der Vorsitzende: Der Sekretär: R. Flury W. Hatzinger

R. Flury W. Hatzinger Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an:

Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an: - Vertreterin der Rekurrenten/ Beschwerdeführer (eingeschrieben)

- Vertreterin der Rekurrenten/ Beschwerdeführer (eingeschrieben) - VB (mit Steuerakten)

- VB (mit Steuerakten) - KStA, Rechtsdienst

- KStA, Rechtsdienst - Finanzdepartement

- Finanzdepartement - Steuerregisterführer der Gemeinde

- Steuerregisterführer der Gemeinde - EStV, Hauptabt. dir. BSt, Bern

- EStV, Hauptabt. dir. BSt, Bern Expediert am:

Expediert am: