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Mietrecht - einfach erklärt
Thema Mängelrechte
Die Rechte des Mieters hängen von folgenden Faktoren ab:
a - Wann tritt der Mangel auf: Vor oder bei Mietantritt oder während der Mietdauer?
b - Wie schwerwiegend ist der Mangel: schwer, mittel oder leicht?
c - Trägt der Vermieter Schuld bzw. kann er den Mangel abstellen?
Definition Mangel
Ein Mangel gilt dann mietrechtlich als Mangel, wenn er die "Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch" einschränkt oder ausschliesst. Der vorausgesetzte Gebrauch unterscheidet sich in der Qualität natürlich zwischen Erstbezug einer Neubauwohnung, Bezug einer Altbauwohnung oder Eintritt in ein Mietverhältnis als Nachmieter.
Leichte Mängel
Leichte Mängel müssen hingenommen werden. Es sei denn, sie sind durch den sogenannten "kleinen Unterhalt" zu beseitigen, für welchen der Mieter während der Mietdauer selbst verantwortlich ist. Darunter fallen der Austausch von Leuchtmitteln in Kühlschrank oder Backofen, Reinigung von verstopften Abläufen, oder auch der Ersatz einer gebrochenen WC-Brille. Spätestens bei Wohnungsabgabe muss der "kleine Unterhalt" up-to-date sein. Daraus ergibt sich für den neu einziehenden Mieter das Recht, solche Mängel bei Einzug zu reklamieren und Beseitigung zu verlangen.
Mittlere Mängel
Das sind Mängel, welche den Mieter im Gebrauch der Mietsache einschränken. Dazu gehören der Ausfall von Geschirrspüler oder Dampfabzug, undichte Fenster, rinnende Armaturen, Lichtschalter ohne Funktion, etc.
Bei mittleren Mängeln hat der Mieter alle unten aufgeführten Mängelrechte, mit Ausnahme der "Annahmeverweigerung" bzw. den "Vertragsrücktritt".
Schwere Mängel
Wird die Gebrauchstauglichkeit ausgeschlossen oder erheblich beeinträchtigt, spricht man vom schweren Mangel. Dies könnte zum Beispiel sein: keine Heizung im Winter (Umbau), es regnet durch das Dach, fehlende Fenster aufgrund Verzögerungen bei der Sanierung, kein Wasser, etc.
Bei schweren Mängeln hat der Mieter alle unten aufgeführten Mängelrechte, mit Ausnahme der "Ersatzvornahme".
Und das sind die einzelnen Mängelrechte:
1. Annahmeverweigerung und Vertragsrücktritt
2. Recht auf Beseitigung des Mangels
3. Mietzinsreduktion
4. Mietzinshinterlegung
5. Ersatzvornahme
6. Schadenersatz
7. Übernahme des Rechtsstreit mit einem Dritten
Erklärungen dazu folgen in den nächsten Wochen.
Zugrunde liegende Artikel des Schweizerischen Obligationenrechts
Art. 259 OR
G. Mängel während der Mietdauer
I. Pflicht des Mieters zu kleinen Reinigungen und Ausbesserungen
Der Mieter muss Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigen.
Art. 259a
II. Rechte des Mieters
1. Im Allgemeinen
1 Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter:
- a. den Mangel beseitigt;
- b. den Mietzins verhältnismässig herabsetzt;
- c. Schadenersatz leistet;
- d. den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt.
2 Der Mieter einer unbeweglichen Sache kann zudem den Mietzins hinterlegen.
Art. 259b
2. Beseitigung des Mangels
a. Grundsatz
Kennt der Vermieter einen Mangel und beseitigt er ihn nicht innert angemessener Frist, so kann der Mieter:
- a. fristlos kündigen, wenn der Mangel die Tauglichkeit einer unbeweglichen Sache zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliesst oder erheblich beeinträchtigt oder wenn der Mangel die Tauglichkeit einer beweglichen Sache zum vorausgesetzten Gebrauch vermindert;
- b. auf Kosten des Vermieters den Mangel beseitigen lassen, wenn dieser die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch zwar vermindert, aber nicht erheblich beeinträchtigt.
Art. 259c
b. Ausnahme
Der Mieter hat keinen Anspruch auf Beseitigung des Mangels, wenn der Vermieter für die mangelhafte Sache innert angemessener Frist vollwertigen Ersatz leistet.
Art. 259d
3. Herabsetzung des Mietzinses
Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt.
Art. 259e
4. Schadenersatz
Hat der Mieter durch den Mangel Schaden erlitten, so muss ihm der Vermieter dafür Ersatz leisten, wenn er nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft.
Art. 259f
5. Übernahme des Rechtsstreits
Erhebt ein Dritter einen Anspruch auf die Sache, der sich mit den Rechten des Mieters nicht verträgt, so muss der Vermieter auf Anzeige des Mieters hin den Rechtsstreit übernehmen.
Art. 259g
6. Hinterlegung des Mietzinses
a. Grundsatz
1 Verlangt der Mieter einer unbeweglichen Sache vom Vermieter die Beseitigung eines Mangels, so muss er ihm dazu schriftlich eine angemessene Frist setzen und kann ihm androhen, dass er bei unbenütztem Ablauf der Frist Mietzinse die künftig fällig werden bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen wird. Er muss die Hinterlegung dem Vermieter schriftlich ankündigen.
2 Mit der Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt.
Art. 259h
b. Herausgabe der hinterlegten Mietzinse
1 Hinterlegte Mietzinse fallen dem Vermieter zu, wenn der Mieter seine Ansprüche gegenüber dem Vermieter nicht innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde geltend gemacht hat.
2 Der Vermieter kann bei der Schlichtungsbehörde die Herausgabe der zu Unrecht hinterlegten Mietzinse verlangen, sobald ihm der Mieter die Hinterlegung angekündigt hat.
Art. 259i1
c. Verfahren
Das Verfahren richtet sich nach der ZPO2.
1 Fassung gemäss Anhang 1 Ziff. II 5 der Zivilprozessordnung vom 19. Dez. 2008, in Kraft seit 1. Jan. 2011
(AS 2010 1739; BBl 2006 7221).
2 SR 272