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Léguer aux enfants son logement en propriété
La grande maison avec le jardin représente maintenant, pour vous, trop de travail. En fait, vous déménageriez volontiers dans un plus petit appartement et laisseriez la maison aux enfants. Seulement voilà : lequel des enfants doit-il obtenir votre propriété ? Pour quelle valeur ? Et comment faire pour que les autres enfants ne soient pas lésés ?

Exemple de cas
|Exemple

– Valentin et Mia Z.
|Lorsque le couple Z. a déménagé, il y a douze ans de cela, pour habiter dans un logement pour personnes âgées, ils ont remis tous les deux leur maison à leur fils Valentin. Mia, la sœur cadette, était d'accord avec cette décision. Maintenant que les parents sont décédés, l'héritage est réparti entre frère et sœur. Entretemps, la maison vaut 1,2 million de francs suisses, en plus d'un capital total hérité à hauteur de 400'000.00 francs suisses. L'héritage total s'élève donc à 1,6 million de francs suisses: 800'000.00 francs suisses reviennent à chaque enfant. Cela signifie ceci: Mia Z. reçoit 400'000.00 francs suisses et son frère doit lui verser encore 400'000.00 francs suisses en compensation.|
Si des parents lèguent leur maison ou appartement, de leur vivant, à l'un de leurs descendants, cette transmission est considérée comme une avance d'hoirie. Cela signifie que, pour compenser à l'égard de ses frères et sœurs, ce descendant se voit imputer la valeur du bien immobilier lors du partage successoral, à sa part d'héritage. Si les parents ne le souhaitent pas, ils doivent expressément qualifier la transmission de «donation sans obligation de compenser». Le bénéficiaire sera alors dispensé de l'obligation de compensation. Cependant, la disposition des parents ne doit pas toucher les réserves héréditaires des autres enfants, celles-ci leur revenant en tous les cas.
Les descendants obtiennent souvent la maison en tant que donation mixte : certes, ils paient un prix d'achat, mais celui-ci se trouve au-dessous de la valeur marchande. Dans ce cas également, il y a, par la suite, lors du partage successoral, une obligation de compensation: non seulement la différence d'autrefois à la valeur du marché, mais aussi l'augmentation de la valeur du bien immobilier devront être compensées. Au moment de la donation mixte, il est important que les parents fassent estimer la valeur de la maison ou de l'appartement pour que, plus tard, tout le monde sache à partir de quelle valeur la compensation devra être calculée.
✓ Conseils
Même si vous ne transmettez pas votre maison de votre vivant, mais que vous souhaitez, par exemple, déterminer dans le testament l'un de vos descendants qui devra l'obtenir un jour, les mêmes principes s'appliquent. Et dans les deux variantes, le principe suivant est également applicable: informez tous vos descendants de manière ouverte et transparente, puis trouvez, ensemble, une solution à l'unanimité.
La valeur du logement en propriété a une incidence directe sur le partage successoral
Il existe deux méthodes pour la déterminer: l'estimation de la valeur de la substance et l'estimation hédoniste (Fiche d'information : Quelle est la valeur du bien immobilier ? (PDF, 46.3KB)). Pour prévenir les conflits, il vous est conseillé de faire appel à une personne spécialisée et neutre. En effet, d'une part, les personnes non spécialistes n'ont pas les connaissances requises pour pouvoir estimer le marché. D'autre part, l'implication personnelle, précisément pour la transmission au sein la famille, entraîne souvent une erreur d'appréciation: l'enfant qui reprend le bien immobilier a plutôt tendance à estimer un chiffre inférieur, à l'inverse des autres héritiers qui profitent d'une valeur plus élevée des biens immobiliers lors d'un versement.
→ Bon à savoir
On déduit souvent 10 à 20% (maximum) de la valeur de vente estimée pour déterminer le prix de rachat. En effet: premièrement, il n'est pas sûr que le bien immobilier aurait pu être vendu à un tiers à la valeur estimée. Et, deuxièmement, le descendant qui reprend le bien immobilier devra plus tard, lors de la vente, payer un impôt sur les gains immobiliers.
Transmettre le bien immobilier, mais continuer à l'habiter
De votre vivant, si vous souhaitez déjà transmettre votre propriété de logement à vos descendants, tout en continuant à y habiter, vous avez deux possibilités: le droit d'habitation et l'usufruit. Dans les deux cas, la maison ou l'appartement devient la propriété des descendants. Les droits qui y sont associés et les obligations financières sont cependant réglés différemment (Fiche d'information : Droit d'habitation et usufruit : les différences (PDF, 39.6KB)). Un tel droit d'habitation ou un tel droit d'usufruit est consigné dans un contrat notarié et doit être inscrit au registre foncier. Pour cela, faites-vous impérativement conseiller par un avocat ou un notaire.
→ Bon à savoir
En règle générale, le droit d'usufruit et le droit d'habitation s'appliquent jusqu'au décès des parents; ils sont donc toujours valables quand les parents déménagent pour aller en maison de soins. Le mieux est de régler déjà à l'avance, par contrat, la manière de gérer la reprise quand une telle situation se présente. A titre d'exemple, les parents peuvent, en déménageant pour entrer en maison de soins, renoncer au droit d'habitation ou au droit d'usufruit, moyennant le versement d'une rente à vie ou d'une indemnité unique.
Communauté d'héritiers :
Quand le partage successoral a lieu, les héritières et héritiers forment ensemble ce que l'on appelle la communauté d'héritiers. Au sein de cette communauté, toutes les décisions doivent être prises à l'unanimité.
Si les héritiers ne sont pas d'accord avec, par exemple, le prix de vente qui doit être obtenu avec le logement en propriété, ou avec le fait que certains travaux d'assainissement sont nécessaires, cela peut déboucher sur une impasse. Sans compter que cette situation n'est pas propice ni aux bonnes relations entre héritiers ni au maintien de la valeur du bien immobilier. C'est pourquoi, il est souvent judicieux de faire appel à un exécuteur testamentaire (Fiche d'information : Eviter les conflits entre héritiers (PDF, 39.6KB)).
✎ En cas d'oppositions entre la version française et allemande, sa structure, signification ou interprétation, la structure, signification ou interprétation de la version allemande fait foi.
Guides au format papier

Fiches d'information
|Les principales réserves héréditaires||Les principales réserves héréditaires (PDF, 37.3KB)|
|Quelle est la valeur du bien immobilier ?||Quelle est la valeur du bien immobilier ? (PDF, 46.3KB)

|Eviter les conflits entre héritiers||Eviter les conflits entre héritiers (PDF, 39.6KB)|
|Droit d'habitation et usufruit: les différences||Droit d'habitation et usufruit: les différences (PDF, 39.6KB)|