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Lorsque vous souhaitez contracter un prêt hypothécaire pour une maison ou un appartement, vous avez besoin de fonds propres. Généralement, au moins 20 % du prix d'achat ou de la valeur vénale. Que pouvez-vous faire si vous n'avez pas autant d'argent sous la main? Nous vous montrons comment augmenter vos fonds propres pour l'achat d'une maison.
En France et en Allemagne réalisez votre rêve et devenez propriétaires sans fonds propres.De nombreuses banques allemandes, utilisent par exemple ce que l'on appelle le financement intégral pour financer l'accession à la propriété à 100%. Mais seulement si les futurs propriétaires gagnent suffisamment et vivent dans des conditions stables. En outre, dans la plupart des cas, les hypothèques en Allemagne doivent être remboursées intégralement avant la retraite ou peu de temps après. Grâce aux amortissements réguliers, le ratio prêt / valeur diminue progressivement de 100 à 0% - et avec lui le risque pour le partenaire financier. En Suisse, seuls les 2e prêts hypothécaires doivent être remboursés au moment de la retraite, contrairement aux 1ers prêts hypothécaires (prêts jusqu'à 65%).
Acheter une maison sans fonds propres est impossible en Suisse. Les banques ont défini deux mesures d'autorégulation que vous devez respecter si vous souhaitez acheter une propriété résidentielle:
Bon à savoir: des règles plus strictes s'appliquent aux maisons de vacances et aux appartements de vacances. Le prêt s’élève uniquement à 60% ou 70% et vous ne pouvez pas être financé par l'argent du 2e ou 3e pilier.
La plupart des gens pensent au compte d'épargne lorsque l’on parle de fonds propres. C’est tout à fait juste et cela constitue une partie importante du financement. Il existe néanmoins quatre alternatives pour remplir la tirelire:
Bon à savoir: plus vous apportez de fonds propres, plus vos coûts de logement seront bas. En revanche, vous pouvez déduire moins d'intérêts sur la dette de votre revenu et moins de dette sur vos actifs dans votre déclaration de revenus.
Conseil: Lisez notre article «Hypothèques: l'essentiel à savoir avant d'acheter une maison».
Vous pouvez vendre des actions, des fonds communs de placement, des obligations ou d'autres titres et augmenter vos capitaux propres. Mais si vous vendez à un moment défavorable, vous réalisez des pertes de change ou manquez des gains de change. Si ce n'est pas ce que vous souhaitez, mettez en gage vos actifs hypothécaires. Mais il y a deux pièges: les banques ne prêtent généralement que jusqu'à 50% sur des dépôts de titres, et les taux d'intérêt des crédits lombards sont plus élevés que les taux d'intérêt hypothécaires.
Les logements occupés par leurs propriétaires peuvent être financés avec les fonds des 2e et 3e piliers. Le 2e pilier est la pension professionnelle et obligatoire, le 3e pilier est la pension privée et volontaire. Vous avez deux options:
Bon à savoir: si vous utilisez l'argent des fonds de pension comme fonds propres, au moins 10% doivent être des capitaux propres. Cela inclut l'épargne accumulée ou des actifs du pilier 3a.
L’avancement d’hoirie ou le don sont une bonne idée, surtout pour les jeunes futurs propriétaires, pour augmenter leurs fonds propres. Si vos parents ont des biens et que vous héritez de toute façon de tout ou d’une partie de la succession, pourquoi pas maintenant? Voici les trois points importants:
Vos parents, proches ou de bons amis pourraient vous octroyer un prêt. Il est important de rédiger un contrat écrit qui règle entre autres le montant, le taux d'intérêt, la durée, la date d'échéance et le remboursement. Les prêts privés présentent deux inconvénients:
Bon à savoir: Vous pouvez inscrire un prêt sous forme d'hypothèque dans le registre foncier et mieux protéger le prêteur. Ceci est particulièrement intéressant pour les prêts plus importants, car cela coûte cher.
Conseil: bas les pattes des crédits privés coûteux et autres prêts à intérêt et remboursables en dehors de la famille et des amis. Si vous avez encore trop peu de fonds propres, il vaut mieux être patient que d'accepter de telles offres.
Vous voulez savoir de combien de fonds propres vous avez besoin pour financer la maison ou l'appartement de vos rêves? Dans votre profil Houzy, vous pouvez cliquer sur "Hypothèque" sous "Finances", et calculez le ratio taux d’avance/capacité financière pour chaque propriété et comparez les prêts hypothécaires de différents fournisseurs.