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Come acquistare un immobile all'estero con un'ipoteca in Svizzera
Sognate una seconda casa al mare o in una capitale europea? Scoprite come ottenere un mutuo in Svizzera per finanziare l'acquisto di un immobile all'estero.
Perché accendere un mutuo in Svizzera per acquistare un immobile all'estero?
Se vivete in Svizzera e state pensando di acquistare una seconda casa all'estero, è meglio ottenere un mutuo da una banca svizzera. Questo perché la maggior parte delle banche all'estero non è propensa a finanziare i non residenti. Anche quando accettano, si applicano restrizioni, come ad esempio condizioni di prestito diverse per i non residenti, con tassi di anticipo più bassi o contropartite finanziarie onerose, per esempio. Inoltre, a seconda del Paese, il processo di finanziamento può essere più lungo e complicato.
Ottenere un mutuo da un istituto in Svizzera è generalmente più facile, ma il finanziamento di un immobile all'estero non è privo di vincoli. Alcuni istituti di credito possono essere più reticenti e applicare regole specifiche riguardanti l'ubicazione dell'immobile, gli importi minimi da finanziare o altri criteri. Paesi come la Francia, o località strategiche come Saint-Tropez o alcune zone di Parigi, di solito non pongono problemi a causa della loro "liquidità", cioè dell'elevata domanda di immobili nella zona, ma altre località considerate meno attraenti possono rendere più difficile l'accettazione della domanda.
Le banche internazionali hanno spesso esperienza nella concessione di mutui per immobili situati all'estero, poiché di norma sono attive anche nel Paese in questione. A volte, quindi, può essere utile ricorrere a una filiale in Svizzera di una banca che si trova anche nel Paese in cui si desidera acquistare l'immobile, per facilitare la procedura.
Quali sono i criteri per il finanziamento di una seconda casa all'estero?
I criteri per il finanziamento di una seconda casa all'estero sono generalmente simili a quelli per il finanziamento di una seconda casa in Svizzera. Ecco alcuni criteri importanti:
Patrimonio netto
In genere è richiesto un capitale proprio pari a circa il 30-40% del valore dell'immobile, come per l'acquisto di una seconda casa in Svizzera.
Utilizzo del patrimonio previdenziale
Non è consentito l'utilizzo degli averi previdenziali (2° pilastro e 3° pilastro A) per finanziare l'acquisto di una seconda casa.
Rapporto debito/patrimonio netto
Le spese del mutuo non devono superare un terzo del vostro reddito. Le banche valutano la vostra capacità di rimborsare il mutuo, tenendo conto del vostro reddito, delle vostre spese e di altri impegni finanziari.
Per saperne di più sul calcolo del rapporto di sostenibilità
Rimborso del prestito
Il calcolo delle spese di mutuo è diverso in Svizzera rispetto ad altri Paesi europei. In Svizzera è comune avere un debito ipotecario che non viene completamente ammortizzato dopo alcuni anni. A seconda della banca, si può scegliere di rimborsare il mutuo secondo i termini e le condizioni svizzere o secondo le pratiche del Paese in cui si trova la residenza.
Esempio per un immobile con un valore equivalente di 2.000.000 franchi e un prestito di 1.400.000 franchi:
Ammortamento secondo il sistema svizzero
In Svizzera, solo il 2° grado del debito deve essere ammortizzato, in genere fino al 50% del valore dell'immobile, cioè la parte del finanziamento che supera i 2/3 del valore dell'immobile. Questa parte deve essere rimborsata entro 15 anni, ma prima che il mutuatario vada in pensione. In questo esempio, devono essere rimborsati 400.000 franchi svizzeri. In seguito, sono dovuti solo gli interessi sul resto del debito.
Ammortamento secondo il sistema francese
In Francia, l'importo di 1.400.000 franchi dovrà essere interamente ammortizzato entro un massimo di 25 anni.
È importante notare che i criteri delle banche variano ulteriormente quando si tratta di finanziare un immobile all'estero. All'interno della stessa banca, i criteri possono variare anche a seconda del Paese di acquisto.
Quale moneta dovreste scegliere quando acquistate una seconda casa all'estero?
A seconda dei termini e delle condizioni della banca, potreste non essere in grado di scegliere la valuta del mutuo. Se il mutuo viene concesso nella valuta del Paese in cui si trova l'immobile, si evita un impatto valutario in caso di rivendita dell'immobile. Tuttavia, dovrete convertire la valuta per pagare le rate mensili del mutuo.
Va notato che, a seguito dell'aumento dei tassi d'interesse della Banca Centrale Europea nel 2022 e 2023, i tassi d'interesse in euro sono diventati più costosi rispetto ai prestiti in CHF. Tuttavia, è bene tenere presente che gli interessi sui debiti, anche su immobili all'estero, restano fiscalmente deducibili in Svizzera.
Quali sono le implicazioni fiscali dell'acquisto di un immobile all'estero?
È fondamentale tenere conto delle differenze fiscali tra il Paese in cui si sta pensando di acquistare un immobile e il sistema fiscale svizzero. Per evitare spiacevoli sorprese, è fondamentale informarsi dettagliatamente sulle implicazioni fiscali dell'acquisto.
Ad esempio, quando si acquista una proprietà in Francia, ci sono due "insidie" comuni da considerare: l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) e l'imposta di successione. La prima può essere evitata se il valore netto dell'abitazione, cioè il valore dell'immobile meno il debito ipotecario, non supera 1.300.000 euro (è importante notare che vengono presi in considerazione tutti i beni immobili). La seconda trappola è più complessa. In caso di decesso, l'imposta di successione può ammontare al 40% del valore netto dell'immobile, determinato da un esperto immobiliare approvato dal FISC, al netto del debito ipotecario (è quindi preferibile non affidarsi a una valutazione prudenziale). A differenza dell'IFI, in questo caso non è previsto un importo esente. Per evitare questa spiacevole situazione, è consigliabile considerare la possibilità di fare una donazione ai futuri eredi in modo che diventino nudi proprietari, mentre i genitori mantengono l'usufrutto.
Inoltre, sebbene si dica spesso che l'acquisto di un immobile attraverso una società in Francia sia più vantaggioso rispetto all'acquisto personale, si tratta di una decisione che richiede un'attenta valutazione da parte di un esperto fiscale. Se decidete di acquistare tramite una società, dovete fare attenzione alla forma giuridica scelta, che sia una SCI (Société Civile Immobilière) o una SARL (Société à Responsabilité Limitée). Se l'immobile deve essere affittato, una SCI non è la soluzione migliore, in quanto sarebbe soggetta a una spiacevole tassazione aggiuntiva.
Come si prepara la domanda di mutuo per una casa all'estero?
Quando si prepara la domanda di mutuo per un'abitazione all'estero, i passi da seguire sono simili a quelli di una domanda di mutuo in Svizzera. Tuttavia, è importante notare che le fasi amministrative possono richiedere più tempo quando si tratta di un finanziamento transfrontaliero. Ecco alcuni passaggi chiave per la preparazione della domanda di mutuo:
Valutare la propria capacità di indebitamento
Effettuate un'analisi approfondita della vostra capacità di indebitamento, tenendo conto del vostro reddito, delle spese, degli altri impegni finanziari e di eventuali criteri specifici dell'istituto di credito. Assicuratevi di poter sostenere le rate mensili del mutuo, tenendo conto delle altre spese.
Ricerca di opzioni di finanziamento
Scoprite quali istituti di credito offrono mutui per immobili all'estero. Scoprite i loro criteri di finanziamento, le condizioni, i tassi d'interesse e i requisiti.
Elaborazione del bilancio
Determinate il vostro budget complessivo, tenendo conto del costo dell'immobile all'estero, dei costi di acquisizione, dei costi di transazione, delle spese notarili, delle tasse e di altre spese associate all'acquisto. Assicuratevi di avere il capitale proprio necessario per soddisfare i criteri di finanziamento.
Preparazione della domanda di prestito
Preparate con cura il vostro dossier di richiesta di prestito. Raccogliete tutti i documenti necessari per la richiesta di prestito, come ad esempio i documenti di identità, gli estratti conto bancari, i documenti di reddito, le dichiarazioni dei redditi, le informazioni sull'immobile, ecc.
Scelta della strategia di finanziamento
Una volta presentata la domanda, dovrete negoziare i termini del prestito, come il tasso di interesse, la durata del prestito e le condizioni generali.
Non esitate a richiamare uno specialista come un consulente finanziario per aiutarvi in tutti questi passaggi.
Quali sono gli errori da evitare quando si acquista un immobile all'estero?
Quando si acquista un immobile all'estero, è fondamentale evitare un errore comune: cercare di farlo da soli senza l'assistenza di un esperto. Il processo di acquisto in un Paese diverso da quello in cui si vive può essere molto complesso e richiede una conoscenza approfondita delle norme e delle pratiche locali.
Per evitare problemi e complicazioni, si consiglia vivamente di consultare uno specialista in finanziamenti che sarà in grado di guidarvi e aiutarvi a trovare il finanziatore giusto, in base ai vostri criteri specifici, come :
- l'importo del prestito
- la durata del prestito
- il metodo di ammortamento
- struttura di detenzione
- (...)
La ricerca di un finanziatore adatto può essere lunga e noiosa se la si intraprende da soli. Lavorando con un consulente esperto, potrete risparmiare tempo prezioso ed essere meglio informati sulle scadenze e sulle procedure amministrative da seguire.
Resolve vanta una grande esperienza nel settore dei finanziamenti immobiliari all'estero, in particolare in Francia, Spagna, Portogallo, Italia, Germania e Regno Unito. Sempre più spesso gestiamo queste richieste anche nella categoria Premium, offrendo ai nostri clienti un servizio personalizzato e di alta qualità.