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Voraussetzungen der Untermiete
Die Untervermietung ist von der Zustimmung der Vermieterin abhängig. Diese darf sie jedoch nicht beliebig, sondern gemäss Art. 262 Abs. 2 OR nur dann verweigern,
- wenn der Mieter sich weigert, ihr die Bedingungen der Untermiete (Mietzins, Art und Dauer des Benützungsrechts etc.) bekannt zu geben (Urteil des Bundesgerichts 4C.331/2004, E. 1.1.4);
- wenn die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrages missbräuchlich sind – aus der Untervermietung darf kein Gewinn erzielt werden, der nicht durch die Leistungen des Untervermieters gerechtfertigt ist (BGE 119 II 353 E. 6; Urteil des Bundesgerichts 4C.331/2004, E. 1.2);
- wenn der (Haupt-)Vermieterin aus der Vermietung der Sache wesentliche Nachteile entstehen, z.B. bei Gefahr einer unsachgemässen Benützung der Sache, laut Bundesgericht aber auch bei einer unbefristeten Untervermietung der ganzen Mietsache, ohne dass der Mieter die Absicht hat, später die Sache selber wieder zu benützen (BGE 134 III 446).
Erteilt die Vermieterin zu Unrecht die Zustimmung nicht, so kann der Mieter die Schlichtungsbehörde anrufen und auf Feststellung der Zulässigkeit der Untermiete klagen. Heikel ist die eigenmächtige Untervermietung. Besonders wenn sich herausstellt, dass die Vermieterin die Zustimmung zu Recht hätte verweigern können, riskiert der Mieter die Kündigung, womöglich gar eine ausserordentliche (BGE 134 III 300).
Die Vermieterin kann dem Mieter auch die freie Untervermietung gestatten, d.h. eine solche ohne Einhaltung der Kriterien von Art. 262 Abs. 2 OR. Im Streitfall muss aber der Mieter eine solche erweiterte Zustimmung beweisen.
Eine öffentliche Debatte findet zurzeit über die Untervermietung via Buchungsplattformen statt. Die mietrechtlichen Fragen in diesem Zusammenhang sind bislang nicht restlos geklärt. Allgemein anerkannt ist, dass Vermieter/innen von Wohnungen sich der Einrichtung eines hotelähnlichen Betriebs widersetzen können. Dies hat das Bundesgericht für den Bereich des Stockwerkeigentums zum Zwecke der Wohnnutzung bestätigt im Urteil 5A_436/2018. Gleich hat es für die Nutzung einer Eigentumswohnung für Pflegedienstleistungen entschieden (BGE 144 III 19). Das Mietgericht Zürich schützte einen Antrag eines Vermieters, einem Mieter die Vermietung über Buchungsplattformen ganz zu verbieten, nachdem es zu Missbräuchen punkto kassierter Mietzinse und zu Unordnung in Wohnung und Haus gekommen war (ZMP 2017 Nr. 2).