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Viele neue Wohnungen durch Umbau
Seit 2010 sind in Zürich durch Umbau knapp 2200 zusätzliche Wohnungen geschaffen worden. Der Neubausaldo (Neubau minus Abbruch) im gleichen Zeitraum beträgt 12 000 Wohnungen. Umbauten erhöhen zwar den Wohnungsbestand nicht im gleichen Masse wie Neubauten, leisten aber doch einen substanziellen Beitrag. Zusätzliche Wohnungen können bei einem Umbau etwa durch Aufstockungen, Anbauten oder Auftrennungen grosser Wohnungen entstehen. (20. März 2018 – Stefanie Jörg)
Fünf Umbaugruppen
Je nach Umfang und Art der Arbeiten hat ein Umbau unterschiedliche Auswirkungen auf den Wohnungssaldo. Die Zahl der Wohnungen kann gleich bleiben, ansteigen oder abnehmen. Für ein besseres Verständnis werden die Umbauprojekte, die zwischen 2010 und 2017 in der Stadt Zürich erfasst wurden, in fünf Gruppen eingeteilt:
- Reine Erneuerung: Die Grundfläche und die Anzahl Stockwerke des Gebäudes bleiben unverändert. Die gesamte Wohnungsfläche im Gebäude bleibt unverändert. Innerhalb des bestehenden Wohnraums sind Änderungen möglich, indem Wohnungen getrennt oder zusammengelegt werden.
- Nutzung innerer Reserven: Die Grundfläche und die Anzahl Stockwerke des Gebäudes bleiben unverändert. Die Wohnungsfläche im Gebäude nimmt zu, indem der Dachboden ausgebaut wird oder vereinzelte Nicht-Wohnnutzungen in Wohnungen umgewandelt werden.
- Anbau/Aufstockung: Die Gebäudehülle wird durch Anbau oder Aufstockung vergrössert. Die Wohnungsfläche im Gebäude nimmt zu.
- Umnutzung zu Wohnen: Die Grundfläche und die Anzahl Stockwerke des Gebäudes bleiben unverändert. Kommerzielle oder andere Nutzflächen werden in Wohnraum umgewandelt. Die Wohnungsfläche des Gebäudes wird mindestens verdoppelt.
- Umnutzung zu Nichtwohnen: Die Grundfläche und die Anzahl Stockwerke des Gebäudes bleiben unverändert. Wohnraum wird in kommerzielle oder andere Nutzflächen umgewandelt. Die Wohnungsfläche des Gebäudes nimmt ab.
Kurze Übersicht der Umbauten
Die einzelnen Umbauarten unterscheiden sich in der Häufigkeit und dem Einfluss auf den Umbausaldo. Von den 2077 erfassten Projekten gehörten am meisten zur Gruppe der rein erneuerten Gebäude (Tabelle 1 und Grafik 1). Ein Drittel aller umgebauten Wohnungen wurde auf diese Art erneuert, wobei keine zusätzlichen Wohnungen entstanden. Sie tragen aber zur Instandhaltung der Bausubstanz bei.
Die Gruppen Anbau/Aufstockung und Nutzung innerer Reserven vergrössern die Wohnungsfläche. Anbau/Aufstockung trug am meisten zum positiven Umbausaldo bei.
Die Umnutzung zu Wohnen erreichte mit relativ wenigen Umbauprojekten einen beachtlichen Wohnungssaldo von 870 Einheiten. Bei der Umnutzung zu Nichtwohnen resultierte ein negativer Wohnungssaldo von -582.
Kennzahlen zu den fünf Umbauarten, 2010–2017
Umbauart
Projekte
Gebäude
Wohnungen vorher
Wohnungssaldo
Reine Erneuerung
957
1 361
6 972
-25
Innere Reserven
653
709
5 102
739
Anbau/Aufstockung
491
586
4 710
1 180
Umnutzung zu Wohnen
124
125
129
870
Umnutzung zu Nichtwohnen
315
359
2 416
-582
Total
2 077
3 140
19 329
2 182
Tabelle 1: Kennzahlen zu den fünf Umbauarten, 2010–2017
Reine Erneuerung
Bei der reinen Erneuerung veränderten sich die Grösse der Gebäudehülle und die Wohnungsfläche pro Gebäude nicht. Ob es sich bei einer reinen Erneuerung um einen schwachen oder starken baulichen Eingriff handelt, lässt sich mit den vorliegenden Daten nicht ermitteln. Bei vielen reinen Erneuerungsprojekten kommt es zu keiner Veränderung der Wohnungsstruktur. Die Wohnungszahl eines Gebäudes kann sich aber durch Zusammenlegen oder Auftrennen bestehender Wohnungen verändern.
In knapp 85 Prozent der umgebauten Gebäude veränderte sich die Wohnungszahl durch Umbau nicht. Der Wohnungssaldo aller Umbauten in dieser Gruppe nahm zwischen 2010 und 2017 mit -25 Wohnungen leicht ab. Ein Drittel der umgebauten Gebäude in dieser Gruppe sind Einfamilienhäuser.
Das grösste reine Erneuerungsprojekt ist die Gesamtsanierung eines 15-geschossigen Wohnhochhauses mit 58 Mietwohnungen in Altstetten. Die Sanierung wurde in diesem Fall in bewohntem Zustand durchgeführt.
Vergrösserung
In die Gruppen Anbau/Aufstockung und Nutzung innerer Reserven fiel je ein Viertel aller umgebauten Wohnungen. Diese Gruppen trugen mit einem positiven Saldo von 1180 Wohnungen (Anbau/Aufstockung) und 739 Wohnungen (Nutzung innerer Reserven) am meisten zum positiven Umbausaldo bei.
In einem Drittel der Fälle wurden innere Reserven durch den Ausbau des Dachstockes genutzt. In der Gruppe Anbau/Aufstockung wurden fast 400 Gebäude um mindestens ein Stockwerk erhöht. Bei den restlichen 200 Gebäuden in dieser Kategorie wurde der Wohnraum durch einen Anbau vergrössert.
Das markanteste Umbauprojekt in der Gruppe Anbau/Aufstockung war die Aufstockung der denkmalgeschützten Garage auf dem Schlotterbeck-Areal. Das Gebäude wurde um acht Stockwerke erhöht, wodurch über 100 Wohnungen entstanden.
Umnutzung
Die Umnutzung zu Wohnen betrifft einen sehr kleinen Teil (5 Prozent) aller umgebauten Gebäude. Dennoch entstanden bei dieser Umbauart zusätzliche 870 Wohnungen. In über 100 Gebäuden wurden bis zu 100 zusätzliche Wohnungen geschaffen. Mehr als 60 dieser Gebäude hatten vor dem Umbau keine Wohnnutzung.
Bei der Umnutzung zu Nichtwohnen werden Wohnungen durch eine andere Nutzung ersetzt. Im Zeitraum 2010–2017 sind dem Wohnungsmarkt in über 300 Umbauten durch Umnutzung zu Nichtwohnen knapp 600 Wohnungen abhandengekommen. Doch nicht bei jedem Umbau in dieser Kategorie sinkt die Zahl der Wohnungen: Nimmt die gesamte Wohnungsfläche in einem Gebäude ab, lässt sich durch Auftrennung grosser Wohnungen in Kleine die Wohnungszahl erhalten oder sogar erhöhen.
Im Zeitraum 2010–2017 war der Umnutzungssaldo positiv; es entstanden 300 zusätzliche Wohnungen.
Wohnungssaldo durch Umbau
Umbauten nach Eigentumsgruppe
Drei Viertel der umgebauten Wohnungen sind im nicht gemeinnützigen Privateigentum (private Gesellschaften ohne Baugenossenschaften, Privatpersonen und Stockwerkeigentum). Die gemeinnützigen (öffentliches Eigentum und Wohnbaugenossenschaften) und die privaten Eigentümerschaften bauten auf unterschiedliche Art um (Grafik 2). Die Gemeinnützigen bauten ihre Wohnungen fast zur Hälfte in Form einer reinen Erneuerung um. Diese Bauträger verfügen in ihren Siedlungen oft über grössere Nutzungsreserven, die durch Abbruch und Ersatzneubau in zusätzlichen Wohnraum verwandelt wurden. Auch bei den mehrheitlich Kommerziellen ist die reine Erneuerung die häufigste Umbauart. Sie macht ein Drittel aller umgebauten Wohnungen aus. Die Nutzung innerer Reserven war in dieser Eigentumsgruppe jedoch fast gleich stark verbreitet.
Grössere Wohnungen nach Umbau
Durch Umbauten lassen sich ungünstige Wohnungsgrössen und -grundrisse an aktuelle Bedürfnisse anpassen. Ein Kennzeichen solcher Umbauten ist die Veränderung der durchschnittlichen Wohnungsfläche. Über alle Umbauten gesehen nimmt die durchschnittliche Wohnungsfläche um 3,7 m² zu. Wenn innere Reserven genutzt wurden, vergrösserte sich die mittlere Wohnungsfläche am meisten (+9,0 m²).
Bei zwei von drei Umbauten veränderte sich die Wohnfläche um weniger als 10 m². Bei reinen Erneuerungen blieb die durchschnittliche Wohnungsfläche bei einem Umbau in 86 Prozent der Fälle gleich gross (Grafik 3). Vergrössert wurden die Wohnungen in 12 Prozent der Fälle. Im Gegensatz dazu wurde bei Vergrösserungen die durchschnittliche Wohnungsfläche bei mehr als einem Drittel der Gebäude erhöht.
Wohnungen, die im Rahmen einer reinen Erneuerung umgebaut wurden, wiesen vor dem Umbau durchschnittlich eine deutlich grössere Wohnungsfläche auf als solche, die in einer anderen Gruppe umgebaut wurden. Da diese Wohnungen schon gross waren, war der Veränderungsbedarf am kleinsten.
Grosser Umbausaldo in den Kreisen 3 und 4
In verschiedenen Quartieren wurden seit 2009 mehr als 10 Prozent der Wohnungen des Wohnungsbestandes umgebaut. Die höchsten Anteile findet man im Kreis 1, im Quartier Langstrasse und im Seefeld (Grafik 4).
Die grössten Umbausaldi wurden im Kreis 4 und im Sihlfeld beobachtet. In Seebach stammte knapp die Hälfte des Umbausaldos aus einem einzigen Umnutzungsprojekt zu einem Apartmenthaus mit 88 Wohnungen. Am Stadtrand ist der Umbausaldo sonst eher tief oder sogar negativ, da bei Umbauten Wohnungen oft vergrössert werden.
Das Quartier Sihlfeld, in dem sich die Weststrasse befindet, sticht im räumlichen Vergleich oft hervor. Hier wurden viele Wohnungen umgebaut, wobei sich die Wohnungszahl deutlich erhöhte. Umbauten trugen den grössten Teil zur Wohnungszunahme in diesem Quartier bei.
Im Quartier Sihlfeld entstanden 84 Prozent aller zusätzlichen Wohnungen durch Umbau. Auch in der Weinegg, in der Werd, im Quartier Rathaus und in Hottingen trug der Umbau mehr als die Hälfte zur Wohnungszunahme bei. Am Stadtrand hingegen ist der Anteil der durch Umbau entstandenen zusätzlichen Wohnungen eher tief. Dort ist dafür der Anteil der hier nicht untersuchten Ersatzneubauten meist höher.
Umbau in Apartments als Randerscheinung
In Zürich werden immer mehr Apartmentwohnungen angeboten (Apartmentwohnungen in Zürich). Dabei wurden in den letzten Jahren auch einige Wohngebäude zu Apartmenthäusern umgebaut. Von 2783 umgebauten Gebäuden wurden nur 37 zu eigentlichen Apartmenthäusern umgebaut. Weitere 25 Gebäude umfassten nach dem Umbau einen Teil Apartmentwohnungen. Verglichen mit den übrigen Umbauten ist dies marginal.
In umgebauten Gebäuden verschwinden per Saldo immer noch 1-Zimmer-Wohnungen. Die Zahl der 2-Zimmer-Wohnungen steigt mit 1700 Einheiten am stärksten.