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In der Schweiz ist gemäss Art. 216 des Obligationenrechts der Verkauf einer Immobilie nur gültig, wenn er notariell beurkundet wird. Mit anderen Worten, Sie sind verpflichtet, sich an einen Notar zu wenden, um den Kaufvertrag zu beglaubigen. Nur er ist dazu befugt. Diese Urkunde muss von allen Parteien, d.h. von Käufer, Verkäufer und Notar, unterzeichnet werden, um gültig zu sein.
Wie wählt man einen Notar aus?
Je nach Kanton, in dem der Verkauf stattfindet, können die Situationen unterschiedlich sein. Üblicherweise wählt der Käufer den Notar, doch ist es möglich, dass Sie keine freie Notarwahl treffen dürfen, abhängig von der Art des zuständigen Notars.
- In den Kantonen Zürich und Schaffhausen gibt es den Staatsnotar. Notare sind also beim Kanton angestellt. Hier müssen Sie sich an die zuständige Stelle der Gemeinde oder des Kantons wenden, um den für sie zuständigen Notar für die Abwicklung des Kaufprozesses zu finden.
- In den Kantonen Aargau, Bern, Basel-Landschaft, Basel-Stadt, Freiburg, Genf, Neuenburg, Jura, Tessin, Uri, Waadt und Wallis gilt das System des freien Notariats. Hier üben Notare ihre Tätigkeit unabhängig unter der Aufsicht der Kantone aus. In diesem Fall haben Sie die freie Wahl Ihres Notars.
- «Mischformen» des Notar Statuses gibt es in den Kantonen Appenzell Innerrhoden, Appenzell Ausserrhoden, Glarus, Graubünden, Luzern, Nidwalden, Obwalden, St. Gallen, Solothurn, Schwyz, Thurgau und Zug. Auch dort ist die Wahl des Notars frei, er ist jedoch nicht für alle unten aufgeführten Prozessschritte zuständig. Über die Besonderheiten dieser Kantone informiert Sie Ihr Immobilienmakler.
Mit seltenen Ausnahmen ist es zwingend erforderlich, einen Notar aus dem Kanton zu beauftragen, in dem der Verkauf stattfindet.
Was ist seine Rolle?
Bei der Wahl des Notars sind je nach Kanton Besonderheiten zu beachten. In jedem Fall müssen mehrere Schritte durchlaufen werden, um den Verkauf zu beurkunden und den Eigentümerwechsel zu registrieren. Das sind die Prozessschritte, in denen er aktiv wird:
- Aufsetzen des Kaufvertrages
Sobald der Notar ausgewählt oder beauftragt wurde, beginnt er mit der Erstellung des Kaufvertrags. Dazu holt er bestimmte Informationen über Käufer, Verkäufer und die zu verkaufende Immobilie ein. Je nach Art des Notars obliegt es dem Notar, alle diese Informationen zusammenzutragen. Insbesondere im Falle des Staatsnotars liegt diese Aufgabe jedoch bei dem mit dem Verkauf betrauten Immobilienmakler: In diesem Fall muss dieser alle erforderlichen Daten erheben und den Antrag auf Erstellung der Kaufurkunde beim Notar einreichen. Neben dem Kaufpreis muss der Kaufvertrag die Rechte und Pflichten jeder Partei, die Zahlungsbedingungen sowie etwaige Dienstbarkeiten oder Grundschulden enthalten. Nach der Fertigstellung wird der Vertragsentwurf vom Notar an Verkäufer und Käufer zur Prüfung gesendet. Als neutraler Dritter wird der Notar jede der beiden Parteien beraten und alle ihre Fragen beantworten. Er kann ihnen auch helfen, im Falle von Meinungsverschiedenheiten, einvernehmliche Lösungen zu finden und wird bestrebt sein, alle Kommentare und Wünsche der Vertragsparteien zu berücksichtigen.
- Die notarielle Beurkundung
Sobald eine Einigung über alle Vertragsbedingungen gefunden wurde, wird ein Notartermin vereinbart, um den Kaufvertrag zu unterzeichnen. Käufer und Verkäufer müssen anwesend sein. Der Notar liest die Kaufurkunde beiden Parteien sorgfältig vor, lässt sie dann von allen Parteien, einschließlich seiner selbst unterzeichnen und beglaubigt darauf den Vertrag.
Je nach Vertragssituation kommen jetzt verschiedene Prozessoptionen in Betracht:
- Wenn die Eigentumsübertragung bei Unterzeichnung stattfinden soll, muss die vollständige Zahlung am Tag des Notartermins geleistet worden sein, damit die Schlüssel sofort an den Käufer übergeben werden können. Dies ist ein sogenannter Direktverkauf.
- Kann die Eigentumsübertragung am Tag der Unterzeichnung der Kaufurkunde nicht erfolgen, erfolgt die Zahlung und Schlüsselübergabe zu einem späteren Zeitpunkt. Dies wird als Terminverkauf bezeichnet. In diesem Fall wird in der Regel eine Anzahlung geleistet. Diese Option ermöglicht es beiden Seiten eine Einigung zu erzielen und gleichzeitig dem Verkäufer Zeit zu geben, beispielsweise ein neues Zuhause zu finden.
In beiden Fällen stellt der Notar sicher, dass der Käufer am Tag der Vertragsunterzeichnung über ausreichende Finanzmittel zur Zahlung des gesamten Kaufpreises oder der Kaution verfügt.
- Eintrag ins Grundbuch
Sobald die Kaufurkunde unterzeichnet ist, muss der Eintrag ins Grundbuch erfolgen. Denn erst ab diesem Moment wird der Käufer wirklich zum neuen Eigentümer der Immobilie. In den Kantonen, in denen das freie Notariat gilt, übernimmt der Notar diese Aufgabe. In den anderen Kantonen kommt es auf die Organisation des Notariats an. Ihr örtlicher Neho-Vertreter kann Sie darüber informieren und Ihnen sagen, wie der Ablauf in ihrem Falle ist.
- Erstellung des Hypothekenbriefes
Wenn der Käufer seine Immobilie mit einem Hypothekendarlehen finanziert, ist die Erstellung einer Hypothekenurkunde erforderlich. In einigen Fällen kann eine bestehende Hypothek kostenlos übertragen oder an den Käufer weiterverkauft werden. Unabhängig von der gewählten Option ist es Sache des Notars oder der zuständigen Behörde, je nach Art des Notars, die entsprechenden Formalitäten zu erledigen.
Haben Sie alle diese Schritte durchgeführt? Herzlichen Glückwunsch, die Eigentumsübertragung wurde vollzogen und Ihr Verkauf oder Kauf ist nun abgeschlossen.
Es ist wichtig zu beachten, dass das gesamte Verfahren sogenannte „Notar“-Gebühren verursacht. Die Einzelheiten finden Sie in unserem detailliertem Artikel zu diesem Thema. Je nach Kanton und Wert der verkauften Liegenschaft kann auch eine allfällige Grundstückgewinnsteuer erhoben werden.