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Gerard hat am 10.05.2015 - 19:38 folgendes geschrieben:
QuoteWeisst Du was dir dies alles kostet steuerlich ohne Schulden. Ich kann dir dies genau berechnen.
Da bin jetzt aber auf die Berechnung gespannt. Wie berechnest du das?
Gerard hat am 10.05.2015 - 19:38 folgendes geschrieben:
QuoteWeisst Du was dir dies alles kostet steuerlich ohne Schulden. Ich kann dir dies genau berechnen.
Da bin jetzt aber auf die Berechnung gespannt. Wie berechnest du das?
Goldbuggy hat am 09.05.2015 - 13:04 folgendes geschrieben:
Quote
Eigentlich müsste die Frage richtig heissen: "Soll ich mich verschulden oder nicht?"
Da wäre meine Antwort eindeutig ein NEIN. Weil ich nur Immobilien kaufe die ich cash ohne Bank bezahlen kann. Ist halt eine spezifische Philosophie. Oder ein Zeugnis dafür, dass ich Banken alles zutraue. Auch dass sie die Hypo- Zinsen nach Lust und Laune auf 9% anheben und den gesamten Immobilienmarkt ruinieren können. Darum will ich nie ihr Schuldner sein. Ist halt eine Grundsatzfrage.
Es gibt kein eindeutiges JA oder NEIN
Es ist wie mit dem Auto-Leasing. Das kann sich z.B. für Geschäftsfahrzeuge lohnen aber nie für Private. Als privater nimmt man besser einen Kredit auf, wenn es finanziell nicht anders geht.
Und wenn man mit dem Geld an der Börse weniger verdient, als man für Hypotheken zahlen muss, dann finanziert man die Immobilie besser bar.
Elias hat am 11.05.2015 - 08:29 folgendes geschrieben:
Quote
Gerard hat am 10.05.2015 - 19:38 folgendes geschrieben:
Da bin jetzt aber auf die Berechnung gespannt. Wie berechnest du das?
Ich nehme mein Beispiel an Einkommensteuer die sich bei mir auf 35% beläuft. Nettorendite einer Immobilie 70'000, Steuer 24'500/ Mit 1 Mio Verschuldung a 2% = Nettorendite 50'000, Steuer wenn der Steuersatz immer noch bei maximal 35% bleibt, 17'500
Differenz 7'000, schon mal nicht schlecht. Dies ist natürlich eine grobe Berechnung, die noch affiniert werden muss.
Jetzt kannst Du mir natürlich entgegenhalten, dass ich ohne Verschuldung doch noch mehr im Sack habe, stimmt auch. Nur habe ich immer noch die Million die auch nicht schläft.
Gerard hat am 11.05.2015 - 08:51 folgendes geschrieben:
QuoteIch nehme mein Beispiel an Einkommensteuer die sich bei mir auf 35% beläuft. Nettorendite einer Immobilie 70'000, Steuer 24'500/ Mit 1 Mio Verschuldung a 2% = Nettorendite 50'000, Steuer wenn der Steuersatz immer noch bei maximal 35% bleibt, 17'500
Differenz 7'000, schon mal nicht schlecht. Dies ist natürlich eine grobe Berechnung, die noch affiniert werden muss.
Jetzt kannst Du mir natürlich entgegenhalten, dass ich ohne Verschuldung doch noch mehr im Sack habe, stimmt auch. Nur habe ich immer noch die Million die auch nicht schläft.
Du zahlst Fr. 20'000 an Hypothek
Statt 24'500 zahlst du nur noch 17'500 Steuern. Mit einem Einsatz von Fr. 20'000 sparst du Fr. 7'000
Ohne Hypothek würdest du Fr. 20'000 an Hypothekzinsen sparen und dafür 7'000 mehr Steuern zahlen. Ersparnis Fr. 14'000
Die Frage ist nur, ob man mit dem Geld mehr Rendite erziehlt, als man Hypothekarzinsen zahlen muss. Wenn nicht, sollte man direkt amortisieren.
Die Schulden haben auch noch einen Einfluss auf die Vermögenssteuern. Mit 0.35% läppert sich bei einer Million auch was zusammen. Die muss man auch noch bei einer geplanten Amortisation berücksichtigen.
Elias hat am 11.05.2015 - 09:14 folgendes geschrieben
Quote
Die Frage ist nur, ob man mit dem Geld mehr Rendite erziehlt, als man Hypothekarzinsen zahlen muss. Wenn nicht, sollte man direkt amortisieren.
Logisch!!!! Für mich bis jetzt kein Problem.
In 25 Jahren kann viel passieren. Man wechselt den Job, macht eine neue Ausbildung, heiratet, Kinder werden geboren und wachsen auf. Für eine so lange Zeit Prognosen zu machen, ist schwierig. Und doch gibt es offenbar Menschen, die genau das tun – zum Beispiel bei der Hypothek. Wie der Hypothekenvermittler Moneypark gegenüber der «Handelszeitung» verlauten lässt, haben mehrere Kunden in den letzten Monaten eine Festhypothek mit einer Laufzeit von bis zu
Offenbar suchen die Kunden in solchen Hypotheken Schutz vor den schwankenden Zinsen. Fündig werden sie zum Beispiel bei Swiss Life. Der Versicherer bietet eine
Länger wird beliebter
Bei Swiss Life macht das Segment der «Extrem-Langläufer» von
Aktuelle Zahlen der SNB bestätigen diesen Befund. Die Hypothekarforderungen aller Banken mit Restlaufzeiten unter fünf Jahren sind in den letzten sechs Monaten um
Lange Laufzeit, hohes Risiko
Ob die längeren Laufzeiten wirklich Sinn machen, ist laut Lorenz Heim vom VZ Hypothekenzentrum allerdings fraglich. «Sie sind dann klug, wenn in der nahen Zukunft mit stark steigenden Zinsen gerechnet wird. Das ist im Moment aber ganz klar nicht der Fall.» Im Vergleich zur Libor-Hypothek, die sich an den aktuellen Marktzinsen ausrichtet, bezahlen Kunden mit einer langfristigen Hypothek derzeit einen Aufschlag von etwa
Dass trotzdem immer mehr Kunden diesen Aufschlag in Kauf nehmen, habe wohl emotionale Gründe. «Viele Hypothekarnehmer möchten sich nicht laufend mit der Zinsentwicklung auseinandersetzen und denken, dass sie mit einem Zinssatz von unter
Heim glaubt darum, dass extrem lange Laufzeiten wie die 25-jährigen Hypotheken die Ausnahme bleiben werden. «Auch wenn das Interesse gestiegen sein mag: Am Schluss werden sehr wenige solcher Hypotheken tatsächlich vergeben.» Das liege auch am hohen Risiko, das sie mit sich bringen. Denn je länger die Laufzeit einer Hypothek, desto teurer wird der Ausstieg. «Muss die Hypothek vorzeitig aufgegeben werden, fallen enorme Auflösungskosten an. Das kann in die Hunderttausende gehen.»
http://www.tagesanzeiger.ch/wi…lbes-Leben/story/31164829
Die Banken wetten auf die Vorfälligkeitsentschädigung, die dann fällig wird, wenn der Vertrag vorzeitig aufgelöst wird. Das kann z.B. ein Hausverkauf sein. Selbst wenn die Bank nicht gewechselt wird, d.h. der Käufer zu selben Bank geht: Vertrag, Pfandrechte, etc. lauten auch auf Person(en). Die Bank ist an einem Neugeschäft interessiert.
Die Zeit der ultrabilligen Immobilien-Finanzierung ist vorbei. Die Banken erhöhen die Preise für Hypothekarkredite wieder.
Plötzlich ging es schnell auf dem Hypothekarmarkt. Der jüngste Ausverkauf bei den Staatsobligationen, deren Rendite ein Gradmesser für langlaufende Hypotheken sind, spielte den Banken in die Hände. Sie erhöhten ihre Konditionen für Festhypotheken nach oben.
Sowohl die über fünf wie auch die über zehn Jahre laufenden Kredite wurden überdurchschnittlich teurer, wie Daten des Hypothekenvermittlers Moneypark zeigen. Die beiden beliebtesten Laufzeiten bei Schweizern sind inzwischen wieder so teuer wie vor einem Jahr. Für eine zehnjährige Festhypothek zahlen Wohneigentumbesitzer damit wieder fast 2 Prozent. Experten gehen davon aus, dass sich dieses Niveau mittelfristig halten wird.
Damit endet eine aussergewöhnliche Tiefzinsphase bei den Hypothekarzinsen, welche die Konditionen für zehnjährige Kredite deutlich unter 2 Prozent und in der ersten Januar-Hälfte je nach Anbieter gar unter die 1-Prozent-Schwelle gedrückt hatten. Online-Hypothekenanbieter Homegate bot damals für kurze Zeit die 10-Jahres-Hypothek für 0,74 Prozent an.
Heute verlangt Homegate für das gleiche Produkt 1,65 Prozent - also mehr als doppelt so viel. Auch andere Anbieter haben seit Januar ihre Zinssätze sukzessive auf gut das Doppelte erhöht. «Solche Zinsschwankungen auf dem Hypothekarmarkt sind sehr aussergewöhnlich», kommentiert Moneypark-Chef Stefan Heitmann diese Entwicklung.
Die jüngste Anhebung der Hypothekarzinsen erfolgte zeitgleich mit den Verwerfungen auf den Obligationenmärkten. Ein Ausverkauf bei Staatsanleihen führte dazu, dass insbesondere die Renditen von deutschen und schweizerischen Bundesobligationen so heftig wie kaum jemals zuvor in die Höhe kletterten. Renditen von zehnjährigen Staatsanleihen sind in der Regel massgebend für die Konditionen von gleich lang laufenden Immobilienkrediten.
Doch dieses Mal können die Obligationenrenditen nicht als einziger Grund für diese Entwicklung herhalten. Denn trotz des jüngsten Ausreissers nach oben rentiert der «Eidgenoss» derzeit wieder mit 0 Prozent. Im Vergleich dazu: Als die zehnjährigen Festhypotheken im Sommer 2014 letztmals zu 2 Prozent verzinst wurden, lag die Rendite einer zehnjährigen Bundesobligation bei 0,40 Prozent - also deutlich höher als heute.
Heitmann hat dafür eine Erklärung: «Die Banken haben bei ihrem Einlagengeschäft zum Teil massive Einbussen erlitten, da sie auf einen Teil ihrer Sichtguthaben bei der Nationalbank negative Zinsen bezahlen müssen. Diese Kosten geben sie nun an ihre Kunden weiter.» Zu den Leidtragenden gehören vor allem die Hypothekarkreditnehmer, da Banken die Zinsen für Sparguthaben bei nahe null Prozent belassen.
Heitmann geht deshalb davon aus, dass die im vergangenen Winter erreichten Tiefstwerte bei den Hypo-Zinsen nicht mehr erreicht werden. «Es ist aktuell das Ende der sehr tiefen Hypothekar-Konditionen. Viele, wenn auch noch nicht alle Banken haben den Schritt der Preiserhöhung vollzogen», sagt Heitmann.
Trotz Negativzinsen in der Schweiz steigt der Hypozins. Das Ende der tiefen Zinsen ist dies aber nicht.
Nicht die Kreditwürdigkeit bringt Hauskäufern attraktive Hypozinsen – es ist ihr Verhandlungsgeschick
Was bringen tiefe Zinsen wenn das Haus 30-50% überbewertet ist?
Was ist Günstiger? 6% Hypozins und anschliessend Wert Steigerung
oder 2% Zins und 50% Abwertungspotenzial?
Rechnen können ALLE, - nur nicht gleich gut!
Gute Nacht der Gemüsehändler
...man sollte daran denken, eine Immobilie notfalls voll oder beinahe voll bezahlen zu können (übertragen gälte das eigentlich für jeden Kredit).
Wirklich krisenfest wäre eine voll bezahlte Immobilie, so man denn eine haben möchte (und nicht z.B. auswandern wollte). Denn eine Immo ist absolut auch ein Klotz am Bein, und wenn man sein halbes Leben dafür arbeiten müsste, dass es den Bankstern gut geht, wäre das nicht lustig).
Abhängig von den Steuergesetzen ist das Ganze natürlich auch noch, und die können immer wieder ändern...Politiker/innen sind immer burschikos und neigen zu kurzfristigem Denken...siehe AHV: zuerst steuerfrei, dann 80 %, dann 100%, womit das gleiche Geld doppelt besteuert ist.
Ja, und etwas sollte noch da sein, um im Krisenfall dann den "Lastenausgleich" oder die staatlich auferlegte ("ich liebe mein Vaterland") Zwangshypothek stemmen zu können.
Gruss vom Säntis (bald wieder Vollmondfahrt auf den Gipfel!)
Medusa hat am 29.06.2015 - 20:13 folgendes geschrieben:
QuoteDisplay More
Was bringen tiefe Zinsen wenn das Haus 30-50% überbewertet ist?
Was ist Günstiger? 6% Hypozins und anschliessend Wert Steigerung
oder 2% Zins und 50% Abwertungspotenzial?
Rechnen können ALLE, - nur nicht gleich gut!
Gute Nacht der Gemüsehändler
@Erbsenzähler Du beweist es immer wieder, dass du überhaupt nicht rechnen kannst.
Bewertung und Zins haben keine Korrelation
Die Bewertung fliesst in die Vermögenssteuer ein, die Zinsen werden mit dem Eigenmietwert verrechnet oder fliessen in den Aufwand ein
Beim Hypozins ist nur eine Frage wichtig: kann man mit dem Geld mehr Ertrag erzielen, als die Hypothek kostet.
Wenn ja: nicht amortisieren
wenn nein: amortisieren.
Ich habe weder die Geduld, noch die Zeit, diesem "Foristen" die Meinung zu sagen, wie es sich gebühren würde. So hohl, so banal, so demagogisch, so unlogisch, so verwirrt, so rassistisch, so verkorkst, so frustriert, so alles er ist, lohnt es nicht der Mühe. Du hast es getan, wofür ich dir herzlich danke.
Du bist der lebende Beweis dafür, dass man Debatten führen kann, ohne sich permanent streicheln zu müssen. Du hast Argumente, du recherchierst, du provozierst, du bist ein Charakter. Mehr darf man hier nicht schreiben, denn sonst fällt es der Zensur zum Opfer.
Freundliche Grüsse
In der Schweiz sind die Zinsen für Eigenheimbesitzer auch im zweiten Quartal weiter leicht gestiegen.
Die Festhypotheken über 10 Jahre hätten die psychologische Schmerzgrenze von 2 Prozent erreicht, schreibt der Internet-Vergleichsdienstes comparis.ch in seinem aktuellen Hypotheken-Barometer.
Die Richtzinsen für zehnjährige Festhypotheken seien innerhalb des ersten Quartals auf 2,0 Prozent von 1,9 Prozent geklettert, teilt Comparis am Mittwoch mit. "Gut verhandelt und bei guter Bonität lassen sich zehnjährige Festhypotheken aber nach wie vor zu Zinssätzen um 1,5 Prozent abschliessen", wird Marc Parmentier, Banken-Experte bei Comparis, zitiert.
Die Richtzinsen für fünfjährige Festhypotheken lagen Ende des Quartals wie Ende letzten Quartals bei 1,3 Prozent, die einjährigen Laufzeiten hielten sich bei 1,2 Prozent.
Kürzere Laufzeiten bei Festhypotheken
Bei den Festhypotheken ging die Nachfrage nach langfristigen Laufzeiten deutlich zurück, und zwar von 92 Prozent im ersten Quartal, auf nunmehr 81 Prozent im zweiten Quartal. Im gleichen Zeitraum legte die Nachfrage nach mittleren Laufzeiten von 7 auf knapp 16 Prozent zu, die nach kurzen Laufzeiten von 0,5 auf 3 Prozent.
Politisch und regulatorisch sei es in den vergangenen Monaten ruhig geblieben. Die Entwicklung in Griechenland werde von den Akteuren aber gebannt beobachtet. "Ein Ausstieg des südeuropäischen Landes aus dem Euro, der sogenannte Grexit, dürfte ebenfalls nicht spurlos am Hypothekarmarkt vorbeigehen", so Parmentier weiter.
(AWP)
Zehnjährige Festhypotheken sind bei 2 Prozent angelangt. Eine «psychologische Schmerzgrenze» oder ein ganz normaler Zinsschritt? cash hat sich umgehört.
Von Ivo Ruch
Auch im zweiten Quartal sind die Hypothekarzinsen in der Schweiz weiter gestiegen. Festhypotheken über 10 Jahre haben im Durchschnitt sogar wieder die Marke von 2 Prozent erreicht, wo sie zuletzt im Herbst 2014 standen. Noch im Januar gab es dasselbe Produkt vereinzelt für weniger als 1 Prozent Zins. Die Zinsen für fünfjährige Hypotheken, sowie für variable und Libor-Finanzierungen blieben im letzten Quartal hingegen stabil (eine aktuelle Zinsübersicht finden Sie hier).
Bei entsprechender Bonität gibt es zwar immer noch Anbieter, die zehnjährige Festhypotheken für 1,5 Prozent ermöglichen. Dennoch nennt Marc Parmentier vom Internet-Vergleichsdienst comparis.ch die Schwelle von 2 Prozent bei den Zehnjährigen eine "psychologische Schmerzgrenze". Bei vielen Hypothekenkunden würde das zu einer Veränderung der Wahrnehmung führen, so Parmentier.
Auch in Bezug auf die Nachfrage nimmt comparis diese "Schallmauer" wahr. So ging bei den Festhypotheken die Nachfrage nach langfristigen Laufzeiten (7-15 Jahre) zwischen April und Juni von 92 auf 81 Prozent zurück. Im gleichen Zeitraum legte hingegen die Beliebtheit von mittleren Laufzeiten (4-6 Jahre) von 7 auf 16 Prozent zu, wie Angaben aus Daten der comparis-Schwesterfirma Hypoplus zeigen. "Unserer Meinung nach wird dieser Trend weitergehen, zu Gunsten von kurzen und mittleren Laufzeiten", sagt Hypotheken-Experte Marc Parmentier.
Psychologie darf keine Rolle spielen
Für nicht entscheidend hält Florian Schubiger die "psychologische" Marke von 2 Prozent. Bei Vermögenspartner berät er viele Kunden im Hinblick auf Hypotheken. Erstens: "Unseren Kunden machen wir immer klar, dass Psychologie bei einem Finanzentscheid keine Rolle spielen darf", so Schubiger. Zweitens seien die Zinsen vergleichsweise immer noch tief und dürften das auch noch eine Weile bleiben. Kaum jemand rechnet in den nächsten ein bis drei Jahren mit grossen Sprüngen bei den langfristigen Zinsen, die für Festhypotheken entscheidend sind. Der Abschluss einer Hypothek ist somit immer auch ein Blick in die Glaskugel mit der Frage: Wie entwickeln sich die Zinsen in Zukunft?
Hypotheken-Berater Schubiger erkennt bei seinen Kunden weiterhin einen Trend zur Mix-Strategie: langfristige Festhypotheken in Kombination mit einer Libor-Hypothek, wo die Zinsen immer noch am tiefsten sind. "So hat man ein flexibles Instrument und eines, das langfristig Sinn macht", sagt Schubiger.
Fest- oder Libor-Hypothek: Beide Modelle haben ihre Stärken. Angenommen, die Zinsen steigen in kurzer Zeit stark, ist eine Festhypothek erste Wahl, weil man sich den heute noch tieferen Zinssatz für eine fixe Laufzeit sichert. Passen sich die Zinsen jedoch erst allmählich nach oben an, kann eine Libor-Hypothek immer noch die kostengünstigere Variante sein.
Bei der Fest- wie der Libor-Hypothek gibt es Möglichkeiten, die günstige Zinssituation abzusichern, damit man nicht ausgerechnet in einem Zinshoch die Hypothek neu abschliessen muss. Diese Absicherung ist nicht gratis, kann sich aber lohnen. So lässt sich die Festhypothek bereits vor Ablauf auf Termin abschliessen (mehr dazu hier). Libor-Hypotheken wiederum lassen sich mit einer Zinsobergrenze versehen.
Die «Grexit»-Frage
Eine weitere aktuelle Frage wird auch immer wieder mit dem Hypotheken- und Immobilienmarkt in Verbindung gebracht. Was passiert bei einem Ausscheiden Griechenlands aus der Euro-Zone? Das Land müsste dann mit einer zusätzlichen Kapitalflucht rechnen. Dieses Geld könnte sich auch im schweizerischen Immobiliensektor ansiedeln. Allerdings nur "in kleinem Umfang", wie Marc Parmentier sagt. Für den gesamtschweizerischen Hypothekenmarkt sieht er hingegen keine Relevanz eines "Grexit".
Die günstigsten 10jährigen Hypotheken
|Anbieter||Zinssatz, in %|
|Zürich Versicherung||1,53|
|AXA Winterthur||1,58|
|e-Hypo||1,62|
|moneypark.ch||1,68|
|Crésit Agricole||1,69|
|hypomat.ch, Swissquote||1,7|
|LGT Bank||1,79|
|Allianz, Postfinance, Swiss Life||1,8|
|homegate.ch||1,83|
|Appenzeller KB, Migros Bank||1,85|
Quellen: cash.ch/vermoegens-partner.ch
CASH
Wer heute Wohneigentum kauft, bezahlt fast immer 30-50% zuviel! Was nützt da einem der niedrige Zins? Ihr werdet Euer Eigenheim mit 70-80% Hypothek in wenigen Jahren der Bank vererben! So geschah es auch anfangs 90er Jahre, da verloren in der Schweiz fast 150'000 Ihr ehemaliges Eigentum.
Man soll kaufen wenn andere Verkaufen! Es gibt Ausnahmen!
Rechnen können Alle, nur nicht gleich Gut!
Medusa hat am 13.07.2015 - 22:48 folgendes geschrieben:
Quote
So geschah es auch anfangs 90er Jahre, da verloren in der Schweiz fast 150'000 Ihr ehemaliges Eigentum.
So geschah es eben nicht.
Quote
Interessant: Bei den selbst bewohnten Objekten kam es zu relativ wenig Zwangsversteigerungen. Gemäss Presseberichten mehr in der West- als in der Deutschschweiz. Zum einen halfen die Banken den privaten Eigentümern, die mit Zinszahlungen Schwierigkeiten hatten. Zum anderen schränkten Haus- und Wohnungsbesitzer ihren Konsum massiv ein, um ihre Immobilie zu halten. Der Einbruch des privaten Konsums verschärfte die Rezession.
http://www.nzz.ch/40-milliarden-einfach-verbrannt-1.13429281
Wie schon mal erwähnt: Ich hatte damals das Geld in GMBF (Geldmarktbuchforderungen) bei der SNB angelegt. Das gab zeitweise mehr als 10% Zins.
Das Haus das ich gekauft habe, war aus so einer Versteigerung, möglich das die ein Einzelfall war. Ich kenne jedoch 4 Personen (1 Davon ist verstorben) die Ihr Vermögen und Haus den Banken übergaben, auch möglich dass die ein Einzelfall war!
In den USA gab es jedoch auch nur Einzelfälle, was man jedoch verschweigt ist, dass die Anzahl Einzelfälle millionenfach vorkommt!?!
Weiter so im Text und verböldet das Volk noch mehr!
Medusa hat am 14.07.2015 - 10:38 folgendes geschrieben:
QuoteDisplay More
auch möglich dass die ein Einzelfall war!
In den USA gab es jedoch auch nur Einzelfälle, was man jedoch verschweigt ist, dass die Anzahl Einzelfälle millionenfach vorkommt!?!
Weiter so im Text und verböldet das Volk noch mehr!
1990 gab es keine Immobilienkrise in den USA
Abgesehen davon herrscht dort eine ganz andere Praxis bezüglich der Bewertung, Belehnung, Eigenkapitalvorschriften, etc.
JA mein Sohn, die Systeme sind überall anders, nur die Abzocke ist die Selbe!
Einer der Kohle hat muss belogen werden damit er einen Teil seines Geldes verliert, natürlich immer möglichst viel, dann sagt man der armen Sau, sorry das ist das Risiko!
Da gibt nur eines mit einem solchen Pack, - einfach Rübe runter!
Ich verkaufe dir auch keine verfaulte Karotten nur weil du Blind,und nichtsahnend bist! Aus diesem Grund hatte das Volk Frankreichs die Revolution eingeführt! Das erleben wir in den nächsten 10 Jahren in Europa auch wieder! Das Zinssystem hat versagt!