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Geschäftsnummer: VB.2005.00118 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 19.10.2005 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung Legitimation zur Rüge unzulässiger Abgrabungen Anders als im Zeitpunkt der Rekurserhebung steht heute fest, dass auch ein für die Nachbarinnen günstiger Ausgang des Beschwerdeverfahrens ihnen keinen praktischen Vorteil zu verschaffen vermag; die Abweisung der Beschwerde würde lediglich dazu führen, dass die Bauherrschaft bezüglich der Gestaltung des Gartengeschosses nicht ihr ursprüngliches Projekt verwirklichen kann, sondern Aufschüttungen vornehmen muss, welche das bewilligte Abänderungsprojekt vorsieht. Ob das ursprüngliche oder das abgeänderte Projekt verwirklicht wird, ist für die Nachbarinnen bedeutungslos, da sie durch die Terraingestaltung nicht in relevanter Weise betroffen werden. Die Beschwerdegegnerinnen haben an der Entscheidung der vorliegenden Beschwerdesache kein praktisches Interesse mehr (E. 1.3). Teilweise Gutheissung Geschäftsnummer: VB.2005.00118 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 19.10.2005 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung Legitimation zur Rüge unzulässiger Abgrabungen Anders als im Zeitpunkt der Rekurserhebung steht heute fest, dass auch ein für die Nachbarinnen günstiger Ausgang des Beschwerdeverfahrens ihnen keinen praktischen Vorteil zu verschaffen vermag; die Abweisung der Beschwerde würde lediglich dazu führen, dass die Bauherrschaft bezüglich der Gestaltung des Gartengeschosses nicht ihr ursprüngliches Projekt verwirklichen kann, sondern Aufschüttungen vornehmen muss, welche das bewilligte Abänderungsprojekt vorsieht. Ob das ursprüngliche oder das abgeänderte Projekt verwirklicht wird, ist für die Nachbarinnen bedeutungslos, da sie durch die Terraingestaltung nicht in relevanter Weise betroffen werden. Die Beschwerdegegnerinnen haben an der Entscheidung der vorliegenden Beschwerdesache kein praktisches Interesse mehr (E. 1.3). Teilweise Gutheissung Stichworte: AKTUELLES INTERESSE LEGITIMATION NACHBAR RECHTSSCHUTZINTERESSE Rechtsnormen: § 71 PBG § 321 Abs. I PBG § 338a Abs. I PBG Art./§ 13 BZO Stäfa Art./§ 35 Abs. I BZO Stäfa Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Stichworte: AKTUELLES INTERESSE LEGITIMATION NACHBAR RECHTSSCHUTZINTERESSE AKTUELLES INTERESSE LEGITIMATION NACHBAR RECHTSSCHUTZINTERESSE Rechtsnormen: § 71 PBG § 321 Abs. I PBG § 338a Abs. I PBG Art./§ 13 BZO Stäfa Art./§ 35 Abs. I BZO Stäfa § 71 PBG § 321 Abs. I PBG § 338a Abs. I PBG Art./§ 13 BZO Stäfa Art./§ 35 Abs. I BZO Stäfa Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 I. Am 30. März 2004 erteilte der Gemeinderat Stäfa dem Verein A die baurechtliche Bewilligung für eine Arealüberbauung, bestehend aus sieben Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 52 Wohnungen und Unterniveau-Garage, auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 in Stäfa. II. Gegen diese Bewilligung erhoben die F AG und C mit separaten Eingaben Rekurs an die Baurekurskommission. Diese vereinigte die Verfahren und hiess die Rekurse, soweit sie darauf eintrat, am 8. Februar 2005 teilweise gut, indem sie die Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung ergänzte, wonach bei den Bauten A – D Abgrabungen nur insoweit zulässig seien, als die Gebäudehöhe auch ab dem gestalteten Terrain eingehalten werde. III. Mit Beschwerde vom 9. März 2005 liess der Verein A dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid unter Kosten- und Entschädigungsfolgen insoweit aufzuheben, als damit die Rekurse gutgeheissen und die Baubewilligung hinsichtlich der Abgrabungen durch eine Nebenbestimmung ergänzt worden sei; der Rekursentscheid sei hinsichtlich der Kosten- und Entschädigungsfolgen entsprechend anzupassen. Zudem wurde die Sistierung des Verfahrens beantragt, bis der Gemeinderat über ein im Sinn des Rekursentscheids geändertes Baugesuch entschieden habe. Am 16. März 2005 wurde das Verfahren antragsgemäss sistiert. In der Folge erwirkte der Verein A am 5. April 2005 eine Baubewilligung für ein geändertes Projekt, welches ohne Änderungen am Bauvolumen sowie an Zahl und Grösse der geplanten Wohnungen der Nebenbestimmung gemäss Rekursentscheid Rechnung trägt. Diese Bewilligung blieb unangefochten. Mit Präsidialverfügung vom 7. Juni 2005 wurde das Verfahren auf Antrag des Beschwerdeführers fortgesetzt. Die Vorinstanz beantragte am 14. Juni 2005 Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Stäfa verzichtete am 6. Juli 2005 auf eine Vernehmlassung. Die Beschwerdegegnerinnen liessen am 2. und 22. August 2005 je Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen. Die Kammer zieht in Erwägung: 1. Der Beschwerdeführer macht in erster Linie geltend, die Vorinstanz hätte auf die Rekurse der jetzigen Beschwerdegegnerinnen insoweit nicht eintreten dürfen, als diese unzulässige Abgrabungen gerügt hätten. Wie das mittlerweile bewilligte geänderte Projekt zeige, habe diesem Mangel mit einer für die Nachbarinnen bedeutungslosen Nebenbestimmung Rechnung getragen werden können, weshalb die insofern erfolgreiche Beschwerdeführung den Nachbarinnen gar keinen Nutzen gebracht habe. Die Rekurskommission habe deshalb ihr Rechtsschutzinteresse zu Unrecht bejaht. 1.1 Zu Rekurs und Beschwerde ist gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Gemäss der Rechtsprechung hängt die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn in Bausachen davon ab, ob für ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht und ob er andrerseits durch die Erteilung der Baubewilligung mehr als irgendein Dritter oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag (RB 1995 Nr. 9, 1980 Nrn. 7 und 8; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2.A., Zürich 1999, § 21 N. 21 und 34 ff.; François Ruckstuhl, Der Rechtsschutz im zürcherischen Planungs- und Baurecht, ZBl 86/1985, 295 f.). Dabei ist das Interesse des Nachbarn im Allgemeinen nur schutzwürdig, wenn dieser nicht bloss beim Einreichen des Rechtsmittels, sondern auch im Zeitpunkt der Urteilsfällung ein aktuelles praktisches Interesse an der Aufhebung oder Änderung der angefochtenen Verfügung hat (Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 25). Eine hinreichend enge räumliche Beziehung zum Baugrundstück ist nach der Rechtsprechung dann gegeben, wenn sich das streitige Bauvorhaben im Sinn des geltend gemachten Anfechtungsinteresses auszuwirken vermag (RB 1982 Nrn. 17, 18 und 19). In eigenen Interessen qualifiziert berührt ist der Nachbar dann, wenn der Ausgang des Verfahrens, in das er sich einschalten will, seine Interessenssphäre zu beeinflussen vermag, er mithin einen praktischen Nutzen aus der erfolgreichen Anfechtung zöge bzw. einen Nachteil abzuwenden vermöchte, den der angefochtene Verwaltungsakt für ihn zur Folge hätte. Das trifft dann nicht zu, wenn ein Projektmangel durch eine für den Nachbarn bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann (RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14; RB 1987 Nr. 3). Ein schutzwürdiges Anfechtungsinteresse hat der Nachbar zudem nur, wenn die Auswirkungen des bekämpften Bauvorhabens auf seine Liegenschaft nach Art und Intensität so beschaffen sind, dass sie auch bei objektiver Betrachtungsweise als Nachteil empfunden werden müssen (RB 1985 Nr. 8; BGr, 2. November 1983, ZBl 85/1984, 379). 1.2 Im Rekursverfahren haben die heutigen Beschwerdegegnerinnen, die als Eigentümerinnen von Nachbargrundstücken durch das Bauvorhaben in besonderer Weise betroffen sind, eine für eine Arealüberbauung ungenügende Gestaltung des Bauvorhabens und die Abgrabungen auf der Westseite der Häuser A, B, C und D gerügt. Zu diesen Rügen waren die Nachbarinnen, wie die Baurekurskommission zutreffend erkannt hat, im Rekursverfahren befugt. Das gilt insbesondere auch für die Frage der Abgrabungen. Art. 35 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Stäfa (BZO), der in der Fassung vom 14. März 1994 nur Abgrabungen von untergeordneter Natur zuliess und in der revidierten Fassung vom 7. Dezember 2004 zusätzlich verlangt, dass dabei das Mass der zulässigen Gebäudehöhe auch ab dem gestalteten Terrain eingehalten bleibt, hat, weil gemäss Art. 13 BZO die Nutzungsdichte durch Baumassenziffern bestimmt ist, neben einer gestalterischen auch eine nutzungsregulierende Funktion. Auch wenn die Abgrabungen von den Nachbargrundstücken aus nicht einsehbar sind, kann dieser Einwand den Nachbarinnen die angestrebte Entlastung bringen, weil die mit den Abgrabungen verbundene Überschreitung der zulässigen Nutzungsdichte zu einer Aufhebung der Baubewilligung und einem entsprechend redimensionierten Projekt führen kann. Zwar ist es nicht ausgeschlossen, dass auch einem solchen Mangel mit einer Auflage begegnet werden kann, die für die Nachbarinnen bedeutungslos ist, weil sie weder ein geringeres Bauvolumen noch eine geringere Nutzungsdichte zur Folge hat. Ob eine solche Auflage gemäss § 321 Abs. 1 PBG zulässig ist, ist jedoch eine Frage der materiellen Beurteilung und kann nicht bereits im Rahmen der Legitimationsprüfung entschieden werden. Es liegt damit ein anderer Fall vor als dort, wo von vorneherein feststeht, dass der gerügte Mangel nicht zur Aufhebung der Baubewilligung, sondern nur zu einer Auflage führt. Anzumerken ist in diesem Zusammenhang, dass § 321 Abs. 1 PBG Nebenbestimmungen nur zulässt, wenn inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens "ohne besondere Schwierigkeiten" behoben werden können. Ob diese Voraussetzung hier erfüllt war, wo der Mangel die "Gartengeschosse" von 4 der 7 Häuser einer Arealüberbauung betrifft, erscheint als zweifelhaft. Das zeigt sich deutlich an dem am 5. April 2005 bewilligten Änderungsprojekt, das bezüglich der Gartengeschosse den besonderen Anforderungen hinsichtlich Gliederung und architektonischer Gestaltung, Wohnlichkeit und Wohnhygiene, wie sie § 71 PBG für Arealüberbauungen stellt, kaum mehr genügt. 1.3 Mit der mittlerweile erteilten und in Rechtskraft erwachsenen Bewilligung der Projektänderung vom 5. April 2005 hat sich indessen eine Veränderung der Interessenlage ergeben. Anders als im Zeitpunkt der Rekurserhebung, als neben der Beanstandung der Gestaltung auch die Rüge der unzulässigen Abgrabungen als geeignet erschien, zur Aufhebung der Baubewilligung zu führen, steht heute fest, dass auch ein für die Nachbarinnen günstiger Ausgang des Beschwerdeverfahrens ihnen keinen praktischen Vorteil zu verschaffen vermag: Das Volumen der Arealüberbauung und ihre Nutzung bleiben unverändert; die Abweisung der Beschwerde würde lediglich dazu führen, dass die Bauherrschaft bezüglich der Gestaltung des "Gartengeschosses" bei den Häusern A, B, C und D nicht ihr ursprüngliches Projekt verwirklichen kann, sondern die Aufschüttungen vornehmen muss, welche das am 5. April 2005 bewilligte Änderungsprojekt vorsieht. Ob dieses oder jenes Projekt verwirklicht wird, ist für die Nachbarinnen jedoch bedeutungslos, da sie als Eigentümerinnen von Grundstücken auf der Ostseite des Baugrundstücks durch die Terraingestaltung auf der Westseite der Gartengeschosse nicht in relevanter Weise betroffen werden. Zwar macht die Beschwerdegegnerin Nr. 1 geltend, die Zufahrt zu ihrem Grundstück würde neu zwischen den Blöcken der Arealüberbauung hindurchführen, sodass bei der Durchfahrt die Westfassaden der Häuser A, B, C und D einsehbar seien. Wenn man darin überhaupt eine Auswirkung des Bauvorhabens auf die Liegenschaft der Beschwerdegegnerin sehen will, ist sie derart minimal, dass sie bei objektiver Betrachtungsweise nicht als Nachteil empfunden werden kann. Abgesehen davon ist die ursprünglich bewilligte Lösung gestalterisch offenkundig besser als das mit dem Alternativprojekt bewilligte Flickwerk. Damit steht fest, dass die Beschwerdegegnerinnen an der Entscheidung der vorliegenden Beschwerdesache kein praktisches Interesse mehr haben. Dies muss im Ergebnis zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde und damit zur Aufhebung der in Dispositiv Ziffer II des Rekursentscheids festgesetzten Nebenbestimmung führen. 2. Da der Verlust des Rechtsschutzinteresses der Beschwerdegegnerinnen auf das Änderungsprojekt des Beschwerdeführers zurückzuführen ist, sind trotz Gutheissung der Beschwerde im Hauptpunkt die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. Aus dem gleichen Grund ist die Beschwerde bezüglich der Regelung der Kosten- und Entschädigungsregelung im Rekursverfahren abzuweisen. Für das Beschwerdeverfahren sind angesichts der besonderen verfahrensmässigen Umstände keine Umtriebsentschädigungen zuzusprechen. Demgemäss entscheidet die Kammer : 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Demgemäss wird die Nebenbestimmung gemäss Dispositiv Ziffer II des Rekursentscheids aufgehoben. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 200.-- Zustellungskosten, Fr. 3'200.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt. 4. Parteientschädigungen werden nicht zugesprochen. 5. Mitteilung an … I. Am 30. März 2004 erteilte der Gemeinderat Stäfa dem Verein A die baurechtliche Bewilligung für eine Arealüberbauung, bestehend aus sieben Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 52 Wohnungen und Unterniveau-Garage, auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 in Stäfa. II. Gegen diese Bewilligung erhoben die F AG und C mit separaten Eingaben Rekurs an die Baurekurskommission. Diese vereinigte die Verfahren und hiess die Rekurse, soweit sie darauf eintrat, am 8. Februar 2005 teilweise gut, indem sie die Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung ergänzte, wonach bei den Bauten A – D Abgrabungen nur insoweit zulässig seien, als die Gebäudehöhe auch ab dem gestalteten Terrain eingehalten werde. III. Mit Beschwerde vom 9. März 2005 liess der Verein A dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid unter Kosten- und Entschädigungsfolgen insoweit aufzuheben, als damit die Rekurse gutgeheissen und die Baubewilligung hinsichtlich der Abgrabungen durch eine Nebenbestimmung ergänzt worden sei; der Rekursentscheid sei hinsichtlich der Kosten- und Entschädigungsfolgen entsprechend anzupassen. Zudem wurde die Sistierung des Verfahrens beantragt, bis der Gemeinderat über ein im Sinn des Rekursentscheids geändertes Baugesuch entschieden habe. Am 16. März 2005 wurde das Verfahren antragsgemäss sistiert. In der Folge erwirkte der Verein A am 5. April 2005 eine Baubewilligung für ein geändertes Projekt, welches ohne Änderungen am Bauvolumen sowie an Zahl und Grösse der geplanten Wohnungen der Nebenbestimmung gemäss Rekursentscheid Rechnung trägt. Diese Bewilligung blieb unangefochten. Mit Präsidialverfügung vom 7. Juni 2005 wurde das Verfahren auf Antrag des Beschwerdeführers fortgesetzt. Die Vorinstanz beantragte am 14. Juni 2005 Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Stäfa verzichtete am 6. Juli 2005 auf eine Vernehmlassung. Die Beschwerdegegnerinnen liessen am 2. und 22. August 2005 je Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen. Die Kammer zieht in Erwägung: 1. Der Beschwerdeführer macht in erster Linie geltend, die Vorinstanz hätte auf die Rekurse der jetzigen Beschwerdegegnerinnen insoweit nicht eintreten dürfen, als diese unzulässige Abgrabungen gerügt hätten. Wie das mittlerweile bewilligte geänderte Projekt zeige, habe diesem Mangel mit einer für die Nachbarinnen bedeutungslosen Nebenbestimmung Rechnung getragen werden können, weshalb die insofern erfolgreiche Beschwerdeführung den Nachbarinnen gar keinen Nutzen gebracht habe. Die Rekurskommission habe deshalb ihr Rechtsschutzinteresse zu Unrecht bejaht. 1.1 Zu Rekurs und Beschwerde ist gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Gemäss der Rechtsprechung hängt die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn in Bausachen davon ab, ob für ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht und ob er andrerseits durch die Erteilung der Baubewilligung mehr als irgendein Dritter oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag (RB 1995 Nr. 9, 1980 Nrn. 7 und 8; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2.A., Zürich 1999, § 21 N. 21 und 34 ff.; François Ruckstuhl, Der Rechtsschutz im zürcherischen Planungs- und Baurecht, ZBl 86/1985, 295 f.). Dabei ist das Interesse des Nachbarn im Allgemeinen nur schutzwürdig, wenn dieser nicht bloss beim Einreichen des Rechtsmittels, sondern auch im Zeitpunkt der Urteilsfällung ein aktuelles praktisches Interesse an der Aufhebung oder Änderung der angefochtenen Verfügung hat (Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 25). Eine hinreichend enge räumliche Beziehung zum Baugrundstück ist nach der Rechtsprechung dann gegeben, wenn sich das streitige Bauvorhaben im Sinn des geltend gemachten Anfechtungsinteresses auszuwirken vermag (RB 1982 Nrn. 17, 18 und 19). In eigenen Interessen qualifiziert berührt ist der Nachbar dann, wenn der Ausgang des Verfahrens, in das er sich einschalten will, seine Interessenssphäre zu beeinflussen vermag, er mithin einen praktischen Nutzen aus der erfolgreichen Anfechtung zöge bzw. einen Nachteil abzuwenden vermöchte, den der angefochtene Verwaltungsakt für ihn zur Folge hätte. Das trifft dann nicht zu, wenn ein Projektmangel durch eine für den Nachbarn bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann (RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14; RB 1987 Nr. 3). Ein schutzwürdiges Anfechtungsinteresse hat der Nachbar zudem nur, wenn die Auswirkungen des bekämpften Bauvorhabens auf seine Liegenschaft nach Art und Intensität so beschaffen sind, dass sie auch bei objektiver Betrachtungsweise als Nachteil empfunden werden müssen (RB 1985 Nr. 8; BGr, 2. November 1983, ZBl 85/1984, 379). 1.2 Im Rekursverfahren haben die heutigen Beschwerdegegnerinnen, die als Eigentümerinnen von Nachbargrundstücken durch das Bauvorhaben in besonderer Weise betroffen sind, eine für eine Arealüberbauung ungenügende Gestaltung des Bauvorhabens und die Abgrabungen auf der Westseite der Häuser A, B, C und D gerügt. Zu diesen Rügen waren die Nachbarinnen, wie die Baurekurskommission zutreffend erkannt hat, im Rekursverfahren befugt. Das gilt insbesondere auch für die Frage der Abgrabungen. Art. 35 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Stäfa (BZO), der in der Fassung vom 14. März 1994 nur Abgrabungen von untergeordneter Natur zuliess und in der revidierten Fassung vom 7. Dezember 2004 zusätzlich verlangt, dass dabei das Mass der zulässigen Gebäudehöhe auch ab dem gestalteten Terrain eingehalten bleibt, hat, weil gemäss Art. 13 BZO die Nutzungsdichte durch Baumassenziffern bestimmt ist, neben einer gestalterischen auch eine nutzungsregulierende Funktion. Auch wenn die Abgrabungen von den Nachbargrundstücken aus nicht einsehbar sind, kann dieser Einwand den Nachbarinnen die angestrebte Entlastung bringen, weil die mit den Abgrabungen verbundene Überschreitung der zulässigen Nutzungsdichte zu einer Aufhebung der Baubewilligung und einem entsprechend redimensionierten Projekt führen kann. Zwar ist es nicht ausgeschlossen, dass auch einem solchen Mangel mit einer Auflage begegnet werden kann, die für die Nachbarinnen bedeutungslos ist, weil sie weder ein geringeres Bauvolumen noch eine geringere Nutzungsdichte zur Folge hat. Ob eine solche Auflage gemäss § 321 Abs. 1 PBG zulässig ist, ist jedoch eine Frage der materiellen Beurteilung und kann nicht bereits im Rahmen der Legitimationsprüfung entschieden werden. Es liegt damit ein anderer Fall vor als dort, wo von vorneherein feststeht, dass der gerügte Mangel nicht zur Aufhebung der Baubewilligung, sondern nur zu einer Auflage führt. Anzumerken ist in diesem Zusammenhang, dass § 321 Abs. 1 PBG Nebenbestimmungen nur zulässt, wenn inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens "ohne besondere Schwierigkeiten" behoben werden können. Ob diese Voraussetzung hier erfüllt war, wo der Mangel die "Gartengeschosse" von 4 der 7 Häuser einer Arealüberbauung betrifft, erscheint als zweifelhaft. Das zeigt sich deutlich an dem am 5. April 2005 bewilligten Änderungsprojekt, das bezüglich der Gartengeschosse den besonderen Anforderungen hinsichtlich Gliederung und architektonischer Gestaltung, Wohnlichkeit und Wohnhygiene, wie sie § 71 PBG für Arealüberbauungen stellt, kaum mehr genügt. 1.3 Mit der mittlerweile erteilten und in Rechtskraft erwachsenen Bewilligung der Projektänderung vom 5. April 2005 hat sich indessen eine Veränderung der Interessenlage ergeben. Anders als im Zeitpunkt der Rekurserhebung, als neben der Beanstandung der Gestaltung auch die Rüge der unzulässigen Abgrabungen als geeignet erschien, zur Aufhebung der Baubewilligung zu führen, steht heute fest, dass auch ein für die Nachbarinnen günstiger Ausgang des Beschwerdeverfahrens ihnen keinen praktischen Vorteil zu verschaffen vermag: Das Volumen der Arealüberbauung und ihre Nutzung bleiben unverändert; die Abweisung der Beschwerde würde lediglich dazu führen, dass die Bauherrschaft bezüglich der Gestaltung des "Gartengeschosses" bei den Häusern A, B, C und D nicht ihr ursprüngliches Projekt verwirklichen kann, sondern die Aufschüttungen vornehmen muss, welche das am 5. April 2005 bewilligte Änderungsprojekt vorsieht. Ob dieses oder jenes Projekt verwirklicht wird, ist für die Nachbarinnen jedoch bedeutungslos, da sie als Eigentümerinnen von Grundstücken auf der Ostseite des Baugrundstücks durch die Terraingestaltung auf der Westseite der Gartengeschosse nicht in relevanter Weise betroffen werden. Zwar macht die Beschwerdegegnerin Nr. 1 geltend, die Zufahrt zu ihrem Grundstück würde neu zwischen den Blöcken der Arealüberbauung hindurchführen, sodass bei der Durchfahrt die Westfassaden der Häuser A, B, C und D einsehbar seien. Wenn man darin überhaupt eine Auswirkung des Bauvorhabens auf die Liegenschaft der Beschwerdegegnerin sehen will, ist sie derart minimal, dass sie bei objektiver Betrachtungsweise nicht als Nachteil empfunden werden kann. Abgesehen davon ist die ursprünglich bewilligte Lösung gestalterisch offenkundig besser als das mit dem Alternativprojekt bewilligte Flickwerk. Damit steht fest, dass die Beschwerdegegnerinnen an der Entscheidung der vorliegenden Beschwerdesache kein praktisches Interesse mehr haben. Dies muss im Ergebnis zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde und damit zur Aufhebung der in Dispositiv Ziffer II des Rekursentscheids festgesetzten Nebenbestimmung führen. 2. Da der Verlust des Rechtsschutzinteresses der Beschwerdegegnerinnen auf das Änderungsprojekt des Beschwerdeführers zurückzuführen ist, sind trotz Gutheissung der Beschwerde im Hauptpunkt die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. Aus dem gleichen Grund ist die Beschwerde bezüglich der Regelung der Kosten- und Entschädigungsregelung im Rekursverfahren abzuweisen. Für das Beschwerdeverfahren sind angesichts der besonderen verfahrensmässigen Umstände keine Umtriebsentschädigungen zuzusprechen. Demgemäss entscheidet die Kammer : 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Demgemäss wird die Nebenbestimmung gemäss Dispositiv Ziffer II des Rekursentscheids aufgehoben. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 200.-- Zustellungskosten, Fr. 3'200.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt. 4. Parteientschädigungen werden nicht zugesprochen. 5. Mitteilung an …

I.

Am 30. März 2004 erteilte der Gemeinderat Stäfa dem Verein A die baurechtliche Bewilligung für eine Arealüberbauung, bestehend aus sieben Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 52 Wohnungen und Unterniveau-Garage, auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 in Stäfa.

II.

Gegen diese Bewilligung erhoben die F AG und C mit separaten Eingaben Rekurs an die Baurekurskommission. Diese vereinigte die Verfahren und hiess die Rekurse, soweit sie darauf eintrat, am 8. Februar 2005 teilweise gut, indem sie die Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung ergänzte, wonach bei den Bauten A – D Abgrabungen nur insoweit zulässig seien, als die Gebäudehöhe auch ab dem gestalteten Terrain eingehalten werde.

III.

Mit Beschwerde vom 9. März 2005 liess der Verein A dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid unter Kosten- und Entschädigungsfolgen insoweit aufzuheben, als damit die Rekurse gutgeheissen und die Baubewilligung hinsichtlich der Abgrabungen durch eine Nebenbestimmung ergänzt worden sei; der Rekursentscheid sei hinsichtlich der Kosten- und Entschädigungsfolgen entsprechend anzupassen. Zudem wurde die Sistierung des Verfahrens beantragt, bis der Gemeinderat über ein im Sinn des Rekursentscheids geändertes Baugesuch entschieden habe.

Am 16. März 2005 wurde das Verfahren antragsgemäss sistiert.

In der Folge erwirkte der Verein A am 5. April 2005 eine Baubewilligung für ein geändertes Projekt, welches ohne Änderungen am Bauvolumen sowie an Zahl und Grösse der geplanten Wohnungen der Nebenbestimmung gemäss Rekursentscheid Rechnung trägt. Diese Bewilligung blieb unangefochten.

Mit Präsidialverfügung vom 7. Juni 2005 wurde das Verfahren auf Antrag des Beschwerdeführers fortgesetzt.

Die Vorinstanz beantragte am 14. Juni 2005 Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Stäfa verzichtete am 6. Juli 2005 auf eine Vernehmlassung. Die Beschwerdegegnerinnen liessen am 2. und 22. August 2005 je Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

Die Kammer zieht in Erwägung: 1.

Der Beschwerdeführer macht in erster Linie geltend, die Vorinstanz hätte auf die Rekurse der jetzigen Beschwerdegegnerinnen insoweit nicht eintreten dürfen, als diese unzulässige Abgrabungen gerügt hätten. Wie das mittlerweile bewilligte geänderte Projekt zeige, habe diesem Mangel mit einer für die Nachbarinnen bedeutungslosen Nebenbestimmung Rechnung getragen werden können, weshalb die insofern erfolgreiche Beschwerdeführung den Nachbarinnen gar keinen Nutzen gebracht habe. Die Rekurskommission habe deshalb ihr Rechtsschutzinteresse zu Unrecht bejaht.

1.1 Zu Rekurs und Beschwerde ist gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Gemäss der Rechtsprechung hängt die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn in Bausachen davon ab, ob für ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht und ob er andrerseits durch die Erteilung der Baubewilligung mehr als irgendein Dritter oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag (RB 1995 Nr. 9, 1980 Nrn. 7 und 8; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2.A., Zürich 1999, § 21 N. 21 und 34 ff.; François Ruckstuhl, Der Rechtsschutz im zürcherischen Planungs- und Baurecht, ZBl 86/1985, 295 f.). Dabei ist das Interesse des Nachbarn im Allgemeinen nur schutzwürdig, wenn dieser nicht bloss beim Einreichen des Rechtsmittels, sondern auch im Zeitpunkt der Urteilsfällung ein aktuelles praktisches Interesse an der Aufhebung oder Änderung der angefochtenen Verfügung hat (Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 25).

Eine hinreichend enge räumliche Beziehung zum Baugrundstück ist nach der Rechtsprechung dann gegeben, wenn sich das streitige Bauvorhaben im Sinn des geltend gemachten Anfechtungsinteresses auszuwirken vermag (RB 1982 Nrn. 17, 18 und 19). In eigenen Interessen qualifiziert berührt ist der Nachbar dann, wenn der Ausgang des Verfahrens, in das er sich einschalten will, seine Interessenssphäre zu beeinflussen vermag, er mithin einen praktischen Nutzen aus der erfolgreichen Anfechtung zöge bzw. einen Nachteil abzuwenden vermöchte, den der angefochtene Verwaltungsakt für ihn zur Folge hätte. Das trifft dann nicht zu, wenn ein Projektmangel durch eine für den Nachbarn bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann (RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14; RB 1987 Nr. 3). Ein schutzwürdiges Anfechtungsinteresse hat der Nachbar zudem nur, wenn die Auswirkungen des bekämpften Bauvorhabens auf seine Liegenschaft nach Art und Intensität so beschaffen sind, dass sie auch bei objektiver Betrachtungsweise als Nachteil empfunden werden müssen (RB 1985 Nr. 8; BGr, 2. November 1983, ZBl 85/1984, 379).

1.2 Im Rekursverfahren haben die heutigen Beschwerdegegnerinnen, die als Eigentümerinnen von Nachbargrundstücken durch das Bauvorhaben in besonderer Weise betroffen sind, eine für eine Arealüberbauung ungenügende Gestaltung des Bauvorhabens und die Abgrabungen auf der Westseite der Häuser A, B, C und D gerügt. Zu diesen Rügen waren die Nachbarinnen, wie die Baurekurskommission zutreffend erkannt hat, im Rekursverfahren befugt. Das gilt insbesondere auch für die Frage der Abgrabungen. Art. 35 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Stäfa (BZO), der in der Fassung vom 14. März 1994 nur Abgrabungen von untergeordneter Natur zuliess und in der revidierten Fassung vom 7. Dezember 2004 zusätzlich verlangt, dass dabei das Mass der zulässigen Gebäudehöhe auch ab dem gestalteten Terrain eingehalten bleibt, hat, weil gemäss Art. 13 BZO die Nutzungsdichte durch Baumassenziffern bestimmt ist, neben einer gestalterischen auch eine nutzungsregulierende Funktion. Auch wenn die Abgrabungen von den Nachbargrundstücken aus nicht einsehbar sind, kann dieser Einwand den Nachbarinnen die angestrebte Entlastung bringen, weil die mit den Abgrabungen verbundene Überschreitung der zulässigen Nutzungsdichte zu einer Aufhebung der Baubewilligung und einem entsprechend redimensionierten Projekt führen kann. Zwar ist es nicht ausgeschlossen, dass auch einem solchen Mangel mit einer Auflage begegnet werden kann, die für die Nachbarinnen bedeutungslos ist, weil sie weder ein geringeres Bauvolumen noch eine geringere Nutzungsdichte zur Folge hat. Ob eine solche Auflage gemäss § 321 Abs. 1 PBG zulässig ist, ist jedoch eine Frage der materiellen Beurteilung und kann nicht bereits im Rahmen der Legitimationsprüfung entschieden werden. Es liegt damit ein anderer Fall vor als dort, wo von vorneherein feststeht, dass der gerügte Mangel nicht zur Aufhebung der Baubewilligung, sondern nur zu einer Auflage führt.

Anzumerken ist in diesem Zusammenhang, dass § 321 Abs. 1 PBG Nebenbestimmungen nur zulässt, wenn inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens "ohne besondere Schwierigkeiten" behoben werden können. Ob diese Voraussetzung hier erfüllt war, wo der Mangel die "Gartengeschosse" von 4 der 7 Häuser einer Arealüberbauung betrifft, erscheint als zweifelhaft. Das zeigt sich deutlich an dem am 5. April 2005 bewilligten Änderungsprojekt, das bezüglich der Gartengeschosse den besonderen Anforderungen hinsichtlich Gliederung und architektonischer Gestaltung, Wohnlichkeit und Wohnhygiene, wie sie § 71 PBG für Arealüberbauungen stellt, kaum mehr genügt.

1.3 Mit der mittlerweile erteilten und in Rechtskraft erwachsenen Bewilligung der Projektänderung vom 5. April 2005 hat sich indessen eine Veränderung der Interessenlage ergeben. Anders als im Zeitpunkt der Rekurserhebung, als neben der Beanstandung der Gestaltung auch die Rüge der unzulässigen Abgrabungen als geeignet erschien, zur Aufhebung der Baubewilligung zu führen, steht heute fest, dass auch ein für die Nachbarinnen günstiger Ausgang des Beschwerdeverfahrens ihnen keinen praktischen Vorteil zu verschaffen vermag: Das Volumen der Arealüberbauung und ihre Nutzung bleiben unverändert; die Abweisung der Beschwerde würde lediglich dazu führen, dass die Bauherrschaft bezüglich der Gestaltung des "Gartengeschosses" bei den Häusern A, B, C und D nicht ihr ursprüngliches Projekt verwirklichen kann, sondern die Aufschüttungen vornehmen muss, welche das am 5. April 2005 bewilligte Änderungsprojekt vorsieht. Ob dieses oder jenes Projekt verwirklicht wird, ist für die Nachbarinnen jedoch bedeutungslos, da sie als Eigentümerinnen von Grundstücken auf der Ostseite des Baugrundstücks durch die Terraingestaltung auf der Westseite der Gartengeschosse nicht in relevanter Weise betroffen werden. Zwar macht die Beschwerdegegnerin Nr. 1 geltend, die Zufahrt zu ihrem Grundstück würde neu zwischen den Blöcken der Arealüberbauung hindurchführen, sodass bei der Durchfahrt die Westfassaden der Häuser A, B, C und D einsehbar seien. Wenn man darin überhaupt eine Auswirkung des Bauvorhabens auf die Liegenschaft der Beschwerdegegnerin sehen will, ist sie derart minimal, dass sie bei objektiver Betrachtungsweise nicht als Nachteil empfunden werden kann. Abgesehen davon ist die ursprünglich bewilligte Lösung gestalterisch offenkundig besser als das mit dem Alternativprojekt bewilligte Flickwerk.

Damit steht fest, dass die Beschwerdegegnerinnen an der Entscheidung der vorliegenden Beschwerdesache kein praktisches Interesse mehr haben. Dies muss im Ergebnis zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde und damit zur Aufhebung der in Dispositiv Ziffer II des Rekursentscheids festgesetzten Nebenbestimmung führen.

2.

Da der Verlust des Rechtsschutzinteresses der Beschwerdegegnerinnen auf das Änderungsprojekt des Beschwerdeführers zurückzuführen ist, sind trotz Gutheissung der Beschwerde im Hauptpunkt die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. Aus dem gleichen Grund ist die Beschwerde bezüglich der Regelung der Kosten- und Entschädigungsregelung im Rekursverfahren abzuweisen. Für das Beschwerdeverfahren sind angesichts der besonderen verfahrensmässigen Umstände keine Umtriebsentschädigungen zuzusprechen.

Demgemäss entscheidet die Kammer :

Demgemäss entscheidet die Kammer : 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Demgemäss wird die Nebenbestimmung gemäss Dispositiv Ziffer II des Rekursentscheids aufgehoben. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Demgemäss wird die Nebenbestimmung gemäss Dispositiv Ziffer II des Rekursentscheids aufgehoben. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 200.-- Zustellungskosten, Fr. 3'200.-- Total der Kosten.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 200.-- Zustellungskosten, Fr. 3'200.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt. 4. Parteientschädigungen werden nicht zugesprochen.

4. Parteientschädigungen werden nicht zugesprochen. 5. Mitteilung an …