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Am 9. Februar stimmen wir darüber ab, ob der Bund zukünftig mehr für die Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus tun soll. Die wichtigsten Fakten und Argumente im Überblick.
Am 9. Februar kommt die Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» zur Abstimmung. Diese wurde im Jahr 2016 vom Mieterverband mit der Unterstützung einer Allianz aus Wohnbaugenossenschaften, Gewerkschaften, Studenten- und Seniorenverbänden sowie linker Parteien eingereicht. Die Initiative verlangt, dass Bund und Kantone preisgünstige Mietwohnungen verstärkt fördern.
Im Sinne eines indirekten Gegenvorschlags zur Initiative hat das Parlament beschlossen, den so genannten «Fonds de Roulement», mit dem der Bund den Bau von preisgünstigen Wohnungen fördert, während den nächsten zehn Jahren um 250 Millionen Franken aufzustocken. Diese Erhöhung tritt nur dann in Kraft, wenn die Initiative abgelehnt wird.
Die Initiative verlangt, dass der Bund zusammen mit den Kantonen dafür sorgt, dass zehn Prozent der neu gebauten Wohnungen in der Schweiz von gemeinnützigen Wohnbauträgern erstellt werden – also von Genossenschaften, Städten und Gemeinden, Stiftungen oder gemeinnützigen Unternehmen. Diese vermieten Wohnungen zum Selbstkostenpreis (sogenannte «Kostenmiete»), ohne Rendite zu erzielen. Wie diese Quote im Detail erreicht werden soll, müsste das Parlament bei einer Annahme der Initiative in der Ausführungsgesetzgebung bestimmen.
Ausserdem räumt die Initiative Kantonen und Gemeinden ein Vorkaufsrecht für geeignete Grundstücke ein, die von privaten Grundbesitzern, vom Bund oder von bundesnahen Betrieben wie den SBB verkauft werden, um dort den gemeinnützigen Wohnungsbau zu ermöglichen. Ein Vorverkaufsrecht bedeutet, dass Kantone und Gemeinden die Grundstücke zu jenem Preis erwerben können, den Dritte ebenfalls zu zahlen bereit gewesen wären. Darüber hinaus will die Initiative verhindern, dass der Einsatz von Fördergeldern der öffentlichen Hand, beispielsweise bei der energetischen Sanierung von alten Mietshäusern, zum Verlust von preisgünstigen Mietwohnungen führt.
Gemäss Zahlen der Initianten gibt es rund 2000 gemeinnützige Bauträger, welche zusammen in der ganzen Schweiz aktuell 185’000 Wohnungen besitzen. Gemeinsam mit zu Selbstkosten vermieteten oder subventionierten Wohnungen im Besitz der öffentlichen Hand sind es 220’000 Wohnungen. Das entspricht einem Anteil von fünf Prozent am gesamten Wohnungsmarkt.
Bei der Erhebung der Entwicklung der Mietpreise kommen unterschiedliche Messinstrumente zu unterschiedlichen Ergebnissen. Als der repräsentativste Wert gilt der vom Bundesamt für Statistik erhobene Mietpreisindex (MPI), welcher die sogenannten Bestandsmieten misst. Der MPI basiert auf einem jährlich wechselnden Sample von 100'000 Mietverhältnissen. Dazu gehören sowohl bestehende Mietverträge als auch Wohnungen, die neu auf den Markt gelangen. Gemäss dem MPI sind die Mieten in der Schweiz seit dem Jahr 2000 um durchschnittlich 28 Prozent gestiegen. Der Landesindex der Konsumentenpreise, der die durchschnittliche Teuerung misst, ist im gleichen Zeitraum lediglich um acht Prozent gestiegen.
Bei der Entwicklung der Angebotsmieten, also den durchschnittlichen Mietpreisen für Wohnungen, die neu auf den Markt kommen oder für die neue Mieter gesucht werden, verzeichnet der Mietindex des Immobilienportals Homegate seit Messbeginn 2009 einen Anstieg um 14,2 Prozent. Nachdem die Angebotsmieten bis 2016 unaufhörlich gestiegen sind, haben sie sich in den letzten drei Jahren gesamtschweizerisch stabilisiert. Allerdings gibt es hier erhebliche regionale Unterschiede: Während die Angebotspreise etwa in der Stadt Zürich seit 2016 nochmals um 6,6 Prozent gestiegen sind, sind sie beispielsweise im Kanton Jura seit Anfang 2016 um 0,9 Prozent gesunken.
Die Miete ist der mit Abstand grösste Ausgabenposten beim frei verfügbaren Haushaltseinkommen (Bruttoeinkünfte abzüglich Sozialversicherungen, Steuern und Prämien für die obligatorische Krankenversicherung). Im Durchschnitt gibt ein Schweizer Haushalt gemäss Zahlen des Bundes knapp über 20 Prozent fürs Wohnen aus, also mehr als einen Fünftel des Haushaltsbudgets. Dieser Wert ist seit 2006 relativ stabil geblieben. Bei den tieferen Einkommensklassen ist die Mietbelastung allerdings angestiegen. Haushalte mit einem Brutto-Haushaltseinkommen von 4000 bis 6000 Franken geben heute rund 25 Prozent davon für die Miete aus. Bei Haushalten mit einem Brutto-Haushaltseinkommen von weniger als 4000 Franken sind es sogar 35 Prozent.
Für das Anliegen werben der Mieterverband, der Verband der Wohngenossenschaften, der Hausverein, die Gewerkschaften, der Studierendenverband, diverse Seniorenorganisationen sowie die SP und die Grünen.
Für die Initianten gehört Wohnen wie Nahrung, Wasser, Kleidung oder saubere Luft zu den «Grundbedürfnissen des Menschen». Die Politik müsse dafür sorgen, dass «alle Menschen in der Schweiz eine angemessene und bezahlbare Wohnung» haben, wie es auch die Bundesverfassung verlange. Die heutigen Förderinstrumente des Bundes genügten dafür jedoch nicht.
Der «Renditehunger von Spekulanten» führe dazu, dass die Bevölkerung heute viel zu hohe Mieten bezahlen müsse, kritisieren die Initianten. Tatsächlich lagen die Bestandsmieten im Jahr 2017 gemäss einer Studie der Bank Raiffeisen 40 Prozent höher, als sie eigentlich sollten, wenn die Vermieter wie gesetzlich vorgesehen die Senkung des Referenzzinssatzes in Form von tieferen Mieten an die Mieter weitergegeben hätten.
Deshalb braucht es laut den Initianten eine stärkere Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus, gerade für Familien und den Mittelstand. Die Mietpreise von Genossenschaftswohnungen liegen bei den am häufigsten vorkommenden 3- und 4-Zimmer-Wohnungen gemäss Zahlen des Bundes rund 14 Prozent unter jenen von normalen Mietwohnungen. In den Kernstädten sind Genossenschaftswohnungen durchschnittlich sogar 21 Prozent günstiger. Mehr gemeinnützige Wohnungen haben laut den Initianten auch eine preisdämpfende Wirkung auf den normalen Wohnungsmarkt.
Mehr günstige Wohnungen würden zudem den Steuerzahler entlasten, weil dann weniger Menschen auf soziale staatliche Unterstützung angewiesen wären, so die Initianten. Ausserdem sorgten Genossenschaften für eine gute Durchmischung, böten Wohnsicherheit und gingen haushälterischer mit dem Boden um: Pro Kopf verbrauchen Genossenschaftswohnungen gemäss Zahlen des Bundes nur 75 Prozent der Grundfläche von normalen Mietwohnungen.
Gegen die Initiative kämpfen der Hauseigentümerverband, der Verband der Immobilienwirtschaft, der Baumeisterverband, Economiesuisse, der Gewerbeverband sowie SVP, FDP, CVP, Grünliberale, BDP und EVP. Der Bundesrat und eine Mehrheit von National- und Ständerat empfehlen ebenfalls ein Nein.
Zwar räumt der Bundesrat ein, dass es für einzelne Bevölkerungsgruppen und in einzelnen Regionen schwierig ist, passenden Wohnraum zu finden. Dieser Missstand soll mit der Aufstockung des «Fonds de Roulement» zugunsten des gemeinnützigen Wohnungsbaus bekämpft werden. Doch insgesamt gebe es ausreichend guten und finanziell tragbaren Wohnraum. Die Situation auf dem Wohnungsmarkt habe sich seit Einreichen der Initiative 2019 entspannt. So gab es am 1. Juni 2019 schweizweit 75’323 leerstehende Wohnungen – der höchste Wert seit 20 Jahren. Die durchschnittliche Belastung der Haushalte durch die Mieten sei seit vielen Jahren konstant geblieben.
Die Forderung nach einer Quote von zehn Prozent gemeinnützigen Wohnungen bei den neu erstellten Wohnungen ist den Gegnern zu starr. Sie widerspreche dem marktwirtschaftlichen Verständnis des Wettbewerbs im Wohnungsmarkt. Sollten gemeinnützige Bauträger nicht genügend Wohnungen bauen, müssten Kantone und Gemeinden einspringen, was einem «massiven staatlichen Eingriff» gleichkomme, wie das Nein-Komitee schreibt. Der Bundesrat schätzt die zusätzlich benötigten Finanzmittel für die Erreichung der Quote auf 120 Millionen Franken im Jahr, hinzu komme ein zusätzlicher Verwaltungsaufwand bei Bund, Kantonen und Gemeinden.
Die Bevorzugung von gemeinnützigen Wohnbauträgern – direkt durch vergünstigte Darlehen oder indirekt via Vorkaufsrecht für Kantone und Gemeinden – bedeute, dass die Allgemeinheit eine Minderheit der Mieter unterstütze – jene, die in gemeinnützigen Wohnungen lebten. Da die Vergabekriterien vieler Genossenschaften «willkürlich und ohne klare Kriterien» erfolge, profitierten davon jedoch nicht immer sozial schwächer gestellte Personen.
Ausserdem ist die Initiative nach Ansicht der Gegner kontraproduktiv. Bis klar sei, wie der «10-Prozent-Quotenwahnsinn» umgesetzt werde, herrsche auf dem Baumarkt grosse Unsicherheit. Das würde Investitionen in den Wohnungsbau hindern und führte zu einer Verknappung des Angebots, was im privaten Wohnungsmarkt für steigende Mieten sorge. Zusätzlich widerspreche die Quote auf Bundesebene dem Föderalismus: Kantone und Gemeinden wüssten am besten über Situation vor Ort Bescheid und hätten schon heute Instrumente zur Verfügung, um günstigen Wohnraum zu fördern.
Gemäss einer am 20. Dezember veröffentlichten SRG-Umfrage stimmen 66 Prozent der teilnahmewilligen Stimmberechtigten der Initiative «bestimmt» oder «eher» zu, 30 Prozent sprachen sich dagegen aus. In einer am 27. Dezember veröffentlichten Umfrage von Tamedia stimmten 63 Prozent der teilnahmewilligen Stimmberechtigten der Initiative «eher» oder «sicher» zu. 32 Prozent lehnten die Initiative «eher» oder «sicher» ab. 5 Prozent machten keine Angaben über ihre Stimmabsichten.
Bei Volksinitiativen ist es nicht ungewöhnlich, dass sie in einer frühen Phase des Abstimmungskampfes hohe Zustimmungswerte erzielen, diese jedoch stark sinken, je näher der Abstimmungstermin rückt.
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