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|Falls § 10 Abs. 1 BNO geändert wird und ausschliesslich die Änderung von § 10 Abs. 1 BNO zur Folge hat, dass das am 27. November 2012 vom Gemeinderat bewilligte Bauvorhaben nicht umgesetzt werden kann: Kann die Bauherrschaft gegenüber der Gemeinde Oberrüti Entschädigungsansprüche geltend machen und falls ja, in welcher Höhe?

Eine Entschädigung der Grundeigentümerin ist nur dann geschuldet, wenn eine Eigentumsbeschränkung vorliegt, die einer Enteignung gleichkommt. Die Voraussetzung der Entschädigungspflicht ist somit eine materielle Enteignung.
Ob die erste Voraussetzung einer materiellen Enteignung, wonach die Eigentümerin der Grundstücke in einem in naher Zukunft sehr wahrscheinlich realisierbaren Gebrauch der Grundstücke eingeschränkt sein muss, vorliegend erfüllt ist, kann offen bleiben, da die nachfolgend näher darzustellende zweite Voraussetzung einer materiellen Enteignung auf jeden Fall nicht erfüllt ist.
Als zweite Voraussetzung einer materiellen Enteignung muss die Eigentumsbeschränkung eine besondere Intensität aufweisen oder ein einzelner Eigentümer im Vergleich zur Allgemeinheit in unzumutbarer Weise betroffen werden (Sonderopfer).
Nach ständiger Rechtsprechung sind selbst massive Nutzungsbeschränkungen regelmässig nicht als besonders schwerer Eingriff zu betrachten, falls auf den fraglichen Liegenschaften noch eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung möglich bleibt.
In der industrie- und Gewerbezone IG sind auch nach einer Änderung von § 10 Abs. 1 BNO industrielle und gewerbliche Bauten zulässig. Neu werden bestimmte Nutzungen (Bauschuttaufbereitungsplätze, Beton - und Asphaltwerke, Kieswerke, Umschlagplätze für Kies- und Sand etc.) aber ausdrücklich ausgeschlossen. Auch nach der Nutzungsplanungsänderung bleibt eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung möglich, weshalb vorliegend kein entschädigungspflichtiger Eingriff vorliegt.
Wiegt der Eingriff an sich nicht besonders schwer, so wird gleichwohl eine materielle Enteignung angenommen, falls ein einziger oder einzelne Grundeigentümer so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hierfür keine Entschädigung geleistet würde.
Vorliegend trifft die planerische Massnahme die gesamte Industrie- und Gewerbezone und somit eine Vielzahl von Grundeigentümer. Eine materielle Enteignung aus Sonderopfer scheidet damit aus.
Unabhängig vom Vorliegen eines Enteignungstatbestandes hat die Vanoli Beton + Transport AG gestützt auf den Grundsatz des Vertrauensschutzes Anspruch auf Entschädigung der nutzlos gewordenen Projektierungskosten, wobei die Vanoli Beton + Transport AG für die von ihr geltend gemachten Planungs- und Baugesuchskosten den Nachweis erbringen muss.
Da der mit dem Baugesuch eingereichte Umweltverträglichkeitsbericht der Vanoli Beton + Transport AG anfänglich unzureichend gewesen war und mehrfach verbessert werden musste, ist es fraglich, ob im Falle einer Entschädigung die Vanoli Beton + Transport AG auch Anspruch darauf hat, dass ihr diejenigen Planungskosten ersetzt werden, die deshalb entstanden waren, weil das Baugesuch anfänglich mangelhaft gewesen war und verbessert werden musste. Diese Planungskosten waren nämlich unnötig. Es ist deshalb davon auszugehen, dass die Gemeinde Oberrüti der Vanoli Beton + Transport AG nicht die gesamten, sondern nur einen Teil der Planungs- und Baugesuchskosten ersetzen muss.
Keinen Anspruch hat die Vanoli Beton + Transport AG auf Ersatz von Erschliessungskosten, da die Grundstücke der Vanoli Beton + Transport AG auch nach einer Anderung von § 10 Abs. 1 BNO erschlossen sein müssen, weshalb die Erschliessungskosten unabhängig von einer Änderung von § 10 Abs. 1 BNO angefallen wären.
Im Ergebnis ist somit festzustellen, dass die Gemeinde Oberrüti bei einer Änderung von § 10 Abs. 1 BNO, welche zur Folge hat, dass das am 27. November 2012 vom Gemeinderat bewilligte Bauvorhaben nicht umgesetzt werden kann, nur die durch die Umzonung nutzlos gewordenen Planungs- und Baugesuchskosten entschädigen muss. Da ein Teil der Planungs- und Baugesuchskosten der Vanoli Beton + Transport AG unnötig gewesen waren und auf die anfängliche Mangelhaftigkeit des Baugesuchs der Vanoli Beton + Transport AG zurückzuführen sind, ist davon auszugehen, dass die Gemeinde Oberrüti der Vanoli Beton + Transport AG nicht die gesamten, sondern nur einen Teil der Planungs- und Baugesuchskosten entschädigen muss.