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Octroi d'hypothèque : solvabilité du propriétaire
Non contente de procéder à une évaluation objective de la valeur du bien, la banque analyse aussi la solvabilité du candidat propriétaire : cette analyse inclut la capacité de crédit et l'honorabilité du client.
(mei) L'analyse de la capacité de crédit doit permettre de déterminer si une personne est en mesure de rembourser un crédit et d'en payer les intérêts compte tenu de ses revenus. Les demandes de poursuite doivent également être prises en compte. « Si poursuite il y a, nous analysons la situation au cas par cas pour voir si nous pouvons ou non accorder un crédit hypothécaire », précise Albert Steck, porte-parole de la Banque Migros. Les banques vérifient la véracité des informations fournies lors de la discussion avec le client auprès de l'Association pour la gestion d'une centrale d'information de crédit (ZEK). Cette centrale rassemble les données concernant la solvabilité des personnes privées et peut notamment indiquer si quelqu'un a souscrit un crédit à la consommation ou un contrat de leasing. Contrairement à la capacité de crédit, l'honorabilité d'une personne fait référence à des facteurs plutôt subjectifs, comme son caractère, sa profession et son environnement familial.
Ménages à deux revenus et personnes divorcées
La règle des 35 % s'applique dans le calcul de la capacité de l'emprunteur à supporter les charges liées à la propriété du logement. Cette règle stipule que les coûts d'exploitation, qui se composent des intérêts hypothécaires, de l'amortissement et des frais accessoires ne peuvent pas dépasser 35 % des revenus sur base annuelle. Il convient de déduire de ces revenus les pensions alimentaires éventuelles ainsi que les engagements résultant de contrats de leasing. Une attention particulière est également apportée aux ménages à deux revenus, étant donné qu'un des deux revenus peut passer au moins partiellement à la trappe en fonction du planning familial. Cela explique que la situation familiale soit analysée en détail lors de l'entretien avec le client. « Quand un couple ayant deux revenus indique qu'il a l'intention d'avoir un enfant dans trois ans, nous prévoyons des amortissements plus élevés jusqu'à cette date », déclare Simon Müller, chef du département Gestion des crédits de la BCBE. En pareil cas, le calcul de la capacité financière doit aussi tenir compte du fait qu'un seul revenu doit ensuite être suffisant pour couvrir les coûts d'exploitation.
Une certaine prudence est de mise en ce qui concerne les éléments variables du salaire, tels que les bonus, étant donné qu'ils ne sont en rien garantis. Müller insiste en particulier sur la nécessité de ne pas faire de projections de carrière trop optimistes: « il est difficile de bien évaluer les hausses de salaire et les plans de carrière. » Le plus gros risque personnel n'est pourtant pas lié à l'évolution professionnelle mais à l'environnement privé: en effet, dans de nombreux cas, un divorce conduit à la vente de la maison. Quand des fonds de prévoyance ont été investis, la propriété du logement devient très vite une véritable aventure financière en pareille situation. Personne n'est à l'abri d'un divorce et c'est précisément pour cette raison qu'il faut tenir compte des risques qui y sont liés lors de l’entretien avec le client et qu'il convient d'attirer son attention sur ce point.
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Risque de modification des taux
Les intérêts hypothécaires sont actuellement à un niveau historiquement bas. Les jeunes candidats propriétaires plus particulièrement, qui n'ont jamais connu des taux élevés, ont souvent l'impression – trompeuse – qu'il en est toujours ainsi, observe Müller : « Au cours de l'entretien, nous devons donc clairement rappeler que ce n'est pas le cas et que nous avons déjà connu des taux à 6 ou 7 %. La moyenne à long terme se situe aux alentours des 5 %. » C'est la raison pour laquelle la BCBE utilise un taux d'intérêt théorique de 5 % (la Banque Migros, un taux de 4,5 %) pour calculer la capacité financière.
Si la banque oppose un refus, cela résulte souvent d'un calcul de capacité financière basé sur les taux actuels. «Si l'on calcule correctement, on arrive généralement au même résultat que nous», ajoute Müller. Quand le calcul livre un résultat très limite, il peut être particulièrement opportun de se protéger contre le risque de modification des taux. « En pareil cas, nous conseillons à nos clients de souscrire une hypothèque à long terme, même si ce genre d'hypothèque est un peu plus chère qu'une hypothèque à court ou moyen terme. En contrepartie, les clients ont la certitude de pouvoir faire face aux charges liées à la propriété pendant de longues années », précise Steck.
Cas particulier de la propriété par étages
Lorsque l'on calcule la capacité financière de l'emprunteur dans le cas d'une propriété par étages, il ne faut pas sous-estimer les dépenses liées au fonds de rénovation. « Ne pas alimenter le fonds de rénovation les premières années peut être une première grosse
erreur », dit Müller. Les équipements coûteux, tels qu'une piscine ou un ascenseur, entraînent des frais élevés, en particulier si des vices de construction apparaissent après l'expiration de la garantie. Par ailleurs, on oublie souvent qu'il faut constituer un fonds de rénovation pour la partie privative et/ou mettre de l'argent de côté pour l'entretien. La conclusion de Müller :
« Tous comptes faits, la propriété par étages n'est pas forcément moins coûteuse. »
Rating
Un financement ne peut être monté que si le prix d'achat du bien est justifié et que le client répond aux critères de capacité de crédit et d'honorabilité. Selon la banque, le client est versé dans un système de rating et bénéficie de ce fait de conditions plus ou moins avantageuses selon le cas. La BCBE utilise certes un système de rating client interne mais ce dernier s'applique surtout à la clientèle entreprises. La BCBE recherche plutôt une relation à long terme. « Nous voulons exploiter pleinement le potentiel client et être la banque de référence de notre client », précise Müller. Chaque conseiller clientèle possède une certaine marge de manœuvre et peut par exemple faire un geste sur le taux d'une deuxième hypothèque si le client accepte en contrepartie de transférer son dépôt-titres. Müller ne veut pas de chasseurs de bonnes affaires : « Avec nos marges, les coûts administratifs sont beaucoup trop élevés si un client cherche simplement à souscrire une hypothèque chez nous et change de banque au bout de trois ans. »
La Banque Migros n'est pas non plus très friande de chasseurs de bonnes affaires, même si elle a choisi une autre voie : elle renonce au rating et joue plutôt la carte de la transparence. « Nos conditions nettes étant identiques dans toute la Suisse, le client sait qu'il est à l'abri de l'une ou l'autre majoration occulte du taux. Par ailleurs, les frais administratifs sont faibles, ce qui permet également d'offrir des taux plus avantageux », explique Steck. De surcroît, cela permet de ne pas désavantager les clients qui n'ont pas le sens du marchandage.
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