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Les taux hypothécaires sont bas, la rentabilité des placements financiers est quasi nulle et nombre de locataires souhaitent devenir propriétaires : l’intérêt manifesté pour l’investissement dans la pierre et l’accession à la propriété de son logement n’a, dans ce contexte, rien d’étonnant. Il n’est en outre pas rare que des changements de circonstances de vie incitent un propriétaire à envisager de changer de logement. Location et propriété sont les options les plus connues ; il existe cependant une troisième voie pour se loger : la coopérative d’habitation. L’objectif est ici de présenter, succinctement, les principaux régimes de la propriété immobilière en nom ainsi que le fonctionnement de la coopérative d’habitation. Découvrez les différents régimes de propriétés.
L’acquisition d’un bien immobilier peut se faire sous diverses formes juridiques. Pour les particuliers, ce sont essentiellement quatre cas de figure qui se rencontrent : la propriété individuelle, la copropriété, la propriété par étages et la propriété commune. En substance, la propriété individuelle met en relation une personne et un bien immobilier, alors que les autres régimes instaurent un lien entre plusieurs personnes et ce bien immobilier.
Sous ce régime, une seule personne est propriétaire du bien immobilier ; elle est inscrite en tant que tel au registre foncier. Le propriétaire assume seul la responsabilité de son bien.
La propriété du bien immobilier est ici partagée entre plusieurs personnes. Le bien immobilier n’est pas matériellement individualisé ; chaque copropriétaire possède une part « idéale » de l’ensemble, exprimée en %. Tous les copropriétaires sont inscrits au registre foncier. Les parts de copropriété sont le plus souvent fonction du montant investi par chacun. Ce pourcentage peut être inscrit au registre foncier ; à défaut, les quotes-parts sont présumées égales. Chaque copropriétaire contribue proportionnellement aux frais de l’immeuble.
C’est une forme particulière de copropriété. Chaque propriétaire d’étage a le droit exclusif d’utiliser et d’aménager intérieurement son logement, dans le respect des droits des autres copropriétaires. Il peut en outre utiliser certains espaces de l’immeuble, appelés parties communes. La part d’étage est exprimée en ‰ de la valeur de l’immeuble ; elle est inscrite comme telle au registre foncier. Chaque propriétaire d’étage assume une fraction proportionnelle des charges communes liées à l’utilisation, à l’entretien et à la gestion de l’immeuble.
Sous ce régime, le bien appartient en commun et dans son intégralité à tous les propriétaires conjointement. Les propriétaires sont tous inscrits au registre foncier, indépendamment de leur investissement. Cette forme de propriété résulte le plus souvent d’un contrat, de mariage ou de société simple par exemple, ou d’une indivision successorale.
Le propriétaire inscrit au registre foncier est en principe seul maître à bord. Néanmoins, si le bien sert de domicile conjugal, le conjoint/le partenaire est protégé par la loi et le propriétaire doit recueillir son consentement pour en disposer.
Le copropriétaire peut disposer librement de sa propre part. Lorsque l’un des copropriétaires souhaite vendre sa part, la loi garantit une priorité (droit de préemption) aux autres copropriétaires. Les décisions sont généralement prises à la majorité simple. En outre, les dispositions de protection du domicile conjugal s’appliquent également. La copropriété réunit plusieurs utilisateurs, dont les droits portent sur la chose entière, d’où la pertinence de définir des règles permettant une coexistence harmonieuse et l’utilité de convenir d’un règlement d’administration.
Le copropriétaire jouit d’une liberté – presque – entière dans l’utilisation et la gestion de son logement ; il doit cependant être conscient de ce qu’il est lié par les décisions de l’assemblée générale de la communauté des propriétaires d’étages et par le règlement d’administration et d’utilisation. Ce règlement définit, en règle générale, le mode de prise de décisions et les majorités requises ; volonté individuelle et volonté majoritaire peuvent ne pas coïncider. Par ailleurs, les dispositions de protection du domicile conjugal s’appliquent aussi. Considérant notamment les paramètres financiers et juridiques de ce type de régime, la nomination d’un administrateur professionnellement qualifié est recommandée.
Les partenaires ne peuvent pas disposer librement de leurs parts : les décisions, par exemple une vente du bien, doivent être prises en commun. La propriété commune ne permet donc pas aux partenaires de disposer librement de leur part. Chaque type de communauté, limitativement énuméré par la loi (l’hoirie, l’indivision de famille, la communauté de biens entre époux, la société simple, la société en nom collectif et la société en commandite) est pour le surplus soumis à des règles légales qui lui sont propre.
La coopérative d’habitation peut être définie comme une société coopérative à but idéal visant à offrir à ses membres les meilleures conditions de logement possibles à un loyer attractif. Le capital social de la coopérative d’habitation est constitué des parts sociales souscrites par ses membres, les coopérateurs. C’est, en substance, une forme d’habitat intermédiaire entre la location traditionnelle et la propriété : La société coopérative est propriétaire de l’immeuble. Les coopérateurs sont formellement locataires ; parallèlement, en tant que détenteurs de parts sociales, ils composent l’assemblée générale, organe suprême de la coopérative. Chaque membre de la coopérative dispose d’une et une seule voix ; tous les coopérateurs participent à voix égale aux prise de décisions et à l’élection du conseil d’administration. Les membres logés par la société coopérative disposent en outre d’une plus grande sécurité que dans le bail traditionnel, puisque les qualités de coopérateur et de locataire sont en principe liées. Ce type d’entité entend favoriser l’échange et la convivialité entre coopérateurs, une solidarité entre tous ainsi qu’un sens partagé des responsabilités.
Tout propriétaire ou futur propriétaire de son logement privilégiera certains aspects de fonctionnement qui définiront la forme juridique la plus appropriée à l’acquisition de son logement. La villa individuelle sera une évidence pour certains, alors que d’autres seront davantage intéressés par un bien en PPE, d’autres encore seront séduits par la coopérative d’habitation. Nous vous recommandons de vous entourer de spécialistes (professionnels de l’immobilier, avocats, notaires) pour vous aiguiller dans vos choix, qui seront encore guidés par d’autres paramètres, tels le financement, la fiscalité, les objectifs à terme ainsi que la transmissibilité de votre logement.
Sources : Me Jean-François Marti, en collaboration avec Me Erin Wood Bergeretto, BM Avocats