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Derzeit haben höchstrichterliche Entscheide zur Sanierungskündigung Hochkonjunktur. Bereits in der letzten Ausgabe (vgl. Ausgabe 2/17, S. 8 f.) konnte dazu viel rechtlich Wissenswertes berichtet werden. Im jüngsten Entscheid des Bundesgerichts von Ende August 2017 kommt – neben der ausdrücklichen Bestätigung der bisherigen Rechtsprechung – zusätzliches, überwiegend vermieter- und hauseigentümerfreundliches Kernwissen zur Gültigkeit von Sanierungskündigungen dazu.
Zum Sachverhalt
Vermieter V vermietete dem Mieter M in Genf ab Januar 1997 im Erdgeschoss ein Ladenlokal, in dem M eine Crêperie betrieb. Im April 1997 mietete M von V zusätzlich noch eine 2-Zimmerwohnung im 1. Stock desselben Gebäudes. Im Jahr 2001 war das besagte Mietgebäude bereits in einem fortgeschritten schlechten Zustand aufgrund veralteten Materials u. a. im Treppenhaus, bei den Elektroinstallationen, Küchen und Nasszellen, was – gestützt auf einen im Jahr 2002 verfassten Renovationsbericht – hätte sanft erneuert werden müssen. Eine Renovation blieb jedoch in der Folge aus.
Erst im August 2013 budgetierte der Vermieter in seinem Finanzinvestitionsplan rund CHF 2.3 Mio. für die Renovation des Mietgebäudes, wobei aus dem Investitionsplan die Natur der zugehörigen Arbeiten jedoch nicht ersichtlich war. Im Dezember 2013 verlangte und erhielt der Vermieter im Mai 2014 zudem einen Kredit von CHF 100‘000 für einen ergänzenden Bericht zur jetzt umfassenderen („plus lourde“) Renovation des Mietgebäudes, als dies im Jahr 2002 angedacht worden war.
Anfang Juni 2014, also weniger als drei Wochen nach der Zusprechung des Ergänzungskredits zur umfassenderen Renovation des Mietgebäudes, kündigte der Vermieter dem Mieter M den Geschäftsraum mit der Crêperie mit amtlichem Formular zeit- und formgerecht ordentlich auf. Demgegenüber kündigte der Vermieter weder dem Mieter M noch den anderen Wohnungsmietern im besagten Mietgebäude ihre zugehörigen (Wohnungs-) Mietverträge auf.
Im Begleitschreiben zur Kündigung liess der Vermieter den gekündigten Mieter M wissen: „Je vous confirme que (… la) propriétaire (…) entend procéder à d’importants travaux qui nécessitent une résiliation du bail dont vous bénéficiez.“
Der Mieter M focht in der Folge diese Kündigung an und stellte gleichzeitig ein Erstreckungsbegehren. Nachdem das Mietgericht die Kündigung schützte, dem Mieter aber eine Erstreckung des Mietverhältnisses um 2 Jahre zugestand, hob das Genfer Obergericht diese Kündigung wieder auf und sprach dem Mieter im Gegenteil und bis zur Behebung der schadhaften, veralteten Mietsache eine Mietzinsreduktion zu. Daraufhin gelangte der Vermieter V mit der Beschwerde in Zivilsachen ans Bundesgericht.
Aus den Erwägungen
Zunächst einmal hielt das Bundesgericht in seinen fallspezifischen Erwägungen fest, dass das vorstehend auszugsweise zitierte Begleitschreiben zur Kündigung zwar nur eine sehr allgemein gehaltene Ankündigung enthielt, woraus sich insb. nicht ableiten liess, ob die zugehörigen Renovationsarbeiten einen Mieterauszug erforderten. Gleichwohl war für das Bundesgericht diese (vielleicht zu allgemein gehaltene) Begründung der Renovationsankündigung nicht entscheidend für die Frage der Gültigkeit dieser Kündigung. Ebenso spielte es für das Bundesgericht keine Rolle, dass der Vermieter V den Mieter M nicht innert der 30-tägigen Anfechtungsfrist gemäss Art. 273 OR mit einer für den Mieter nachvollziehbaren und prüfbaren Kündigungsbegründung bedient hatte.
So machen – gemäss Bundesgericht – diese vermieterseitigen Unterlassungen die besagte Sanierungskündigung nicht bereits anfechtbar. Denn diese Umstände allein erlauben keine (definitiven) Rückschlüsse darauf, ob das Sanierungsprojekt im Kündigungszeitpunkt – und damit die Sanierungskündigung an sich – gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung genügend ausgereift und ausgearbeitet war.
Ebenso war es für das Bundesgericht nicht entscheidend, welche konkrete Kenntnis („connaissance interne“) der Mieter im Kündigungszeitpunkt sowie vor oder nach dem Ablauf der 30-tägigen Anfechtungsfrist über das Sanierungsprojekt des Vermieters hatte. Vielmehr ist es nach den Erwägungen des Bundesgerichts einzig entscheidend, dass der Vermieter dem (anfechtenden) Mieter diese Kenntnis spätestens (!) anlässlich des erstinstanzliche Gerichtsverfahrens kommuniziert, damit dem Mieter seine Chancen für einen notwendigen Auszug oder aber für seinen möglichen Verbleib im zu sanierenden Mietobjekt bewusst werden sowie sich der Richter dazu ebenfalls äussern kann.
Zusammenfassung und Kommentar
- Weil sich der Vermieter V erst im obergerichtlichen, also erst im zweitinstanzlichen Verfahren mit einem kurz nach der Kündigung eingereichten Baugesuch sowie mit einem Kostenvoranschlag zu den konkret geplanten Sanierungsarbeiten geäussert hatte bzw. sich im erstinstanzlichen Verfahren mit der Vorlage aussageschwacher Sanierungsberichte und einem inhaltsleeren Investitionsplan begnügt hatte, qualifizierte das Bundesgericht die vorliegende Sanierungskündigung des Vermieters als missbräuchlich.
- Diese Missbräuchlichkeit der Sanierungskündigung hätte mit einer rechtzeitigen, d. h. spätestens im erstinstanzlichen Gerichtsverfahren vom Vermieter V ins Recht gelegten, detaillierten Beschreibung und Begründung der konkreten geplanten Sanierungsarbeiten vermeiden lassen.
- Für die Frage der Gültigkeit einer Sanierungskündigung ist es demnach grundsätzlich nicht entscheidend, ob der Vermieter V den Mieter M vor oder nach dem Kündigungszeitpunkt gar nicht oder zu rudimentär über die geplanten Sanierungsarbeiten informiert. Verpasst es der Vermieter aber, sich bis spätestens im erstinstanzlichen Verfahren zu den Sanierungsarbeiten (die bereits im Kündigungszeitpunkt realitätsnah und realisierbar geplant sein müssen) detailliert und nachvollziehbar zu erklären und damit zu begründen, dass ein Verbleib des Mieters im Mietobjekt die Sanierung erschwert, verteuert oder verzögert, wird die Kündigung als missbräuchlich qualifiziert.
- Trotz dieser vermieterfreundlichen Rechtsprechung des Bundesgerichts fragt es sich, was es für einen praktischen Mehrwert hat, wenn sich der Vermieter gegenüber den gekündigten Mietern mit einer detaillierten Umschreibung und Begründung der geplanten Sanierungsarbeiten bis ins erstinstanzliche Gerichtsverfahren zurückhält. Denn insb. der Vermieter profitiert doch davon, wenn die gekündigten Mieter die Gültigkeit der Kündigung erst gar nicht anfechten (und allenfalls auch keine Erstreckungsbegehen stellen), sondern die Notwendigkeit der Kündigung eben nachvollziehen können.
- Vor diesem Hintergrund ist dem Vermieter – neben einer seriösen und nachweisbaren Vorbereitung der Sanierungsarbeiten bereits auf den Kündigungszeitpunkt – zu empfehlen, die Mieter trotzdem best- und frühestmöglich zu informieren über die konkreten Sanierungsarbeiten, die nur ohne Mieter zeit- und kosteneffizient durchgeführt werden können. Wird die Sanierungskündigung – gleichwohl – angefochten, kann der Vermieter gemäss dem hier diskutierten Bundesgerichtsentscheid noch bis im erstinstanzlichen Verfahren (zusätzliche) Nachweise liefern, welche die Gültigkeit der Sanierungskündigung weiter stützen.
Das auf Französisch verfasste Urteil des Bundesgerichts vom 29. August 2017 kann unter www.bger.ch unter Eingabe der Fallnummer„4A_200/2017“ herunterladen werden.