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Subaffitto: una questione spinosa
In Svizzera il subaffitto di abitazioni è una prassi quotidiana. Spesso il tutto avviene senza formalità; forse un giorno il nuovo coinquilino si trasferisce semplicemente nell’appartamento condiviso e a fine mese paga in contanti. Come sempre nel diritto di locazione si celano però alcune insidie.
Jürg Zulliger
Subaffittare abitazioni è una prassi molto diffusa sia in città che in campagna. In città le abitazioni spesso sono molto rare e costose e questo spinge la gente a optare per il subaffitto: il locatario che parte per un determinato periodo è più propenso a subaffittare la propria abitazione piuttosto che a disdire il contratto di locazione. Inoltre, quando è stato introdotto e revisionato il diritto di locazione al momento dell’introduzione e della revisione del diritto di locazione le piattaforme online su internet non esistevano ancora. Le abitazioni, in molti quartieri, vengono in parte subaffittate a scopo commerciale a inquilini che si alternano continuamente (AirBub etc). Questo fa insorgere molte domande. Per questo motivo poco tempo fa il consiglio federale ha chiesto la liberalizzazione del diritto di locazione, proponendo di non dover comunicare ogni volta i nomi dei nuovi inquilini all’agenzia immobiliare.
Guadagnare con il subaffitto?
Cos’è permesso e cosa non lo è? Si parla di violazione se qualcuno paga ad es. 1000 fr. d’affitto per un appartamento di 2 locali e realizza un guadagno doppio subaffittandolo a scopi commerciali a prezzo doppio. Ultimamente è balzato negativamente alla cronaca un fatto avvenuto nel quartiere zurighese di Seefeld. Una locataria pagava di fatto un affitto mensile di 1760 franchi per un appartamento di 5 locali, ma realizzava un ottimo profitto subaffittandolo a una coppia al prezzo di 2'400 franchi!
Bisogna verificare caso per caso dove viene superato il limite. La legge non definisce chiaramente a partire da quando un subaffitto diventa abusivo. In generale la regola è la seguente: il locatario non deve realizzare alcun guadagno con il subaffitto. Se però fornisce determinate prestazioni, ad es. con un’abitazione bene ammobiliata, secondo l’esperienza un sovaprezzo forse del 10 o 20 % sarebbe comunque plausibile.
Consenso del proprietario
Fondamentalmente per subaffittare un’abitazione è necessario il consenso del locatore. Quindi: il subinquilino deve venir annunciato all’agenzia immobiliare e le condizioni di subaffitto devono essere pubblicate. II locatore non può proibire completamente al locatario di subaffittare la propria abitazione (ad es. nel contratto) ma può rifiutarsi di dare il proprio consenso qualora venisse subaffittata abusivamente. Allo stesso modo per il locatore non devono verificarsi degli svantaggi. Egli non è tenuto a tollerare un sovraffollamento, se ad esempio molti coinquilini si stringono in un appartamento da 2 locali. Inoltre non è permesso subaffittare un’abitazione se il locatario se ne va e non ha indenzione di tornare. («subaffitto perenne»).
Il locatario che subaffitta la sua «propria» abitazione deve rispettare formalmente il diritto di locazione. Quindi si consiglia vivamente di stipulare contratti scritti. Un modello adeguato di contratto è disponibile presso l’associazione dei locatari. Un’eventuale disdetta deve ad esempio essere trasmessa nella forma corretta, utilizzando il formulario ufficiale e nel rispetto dei termini di disdetta. Lo stesso discorso vale per gli aumenti di affitto. Per contro, anche i subinquilini devono rispettare le disposizioni di legge. Il subinquilino non può lasciare l’appartamento da un momento all’altro. Deve dare disdetta scritta e firmata. Ha i diritti e gli obblighi usuali. Il subinquilino può ad esempio fare appello alla protezione contro gli sfratti, può chiedere al locatario l’eliminazione di difetti, etc. ed ha la possibilità di lasciare l’appartamento senza dover rispettare la scadenza di disdetta se trova dei subinquilini che possano essere presi in considerazione.
Subaffitto o meglio affitto solidale?
Nei normali subaffitti il locatore principale rimane però in sonstanza responsabile per tutti gli obblighi nei confronti del proprietario della casa. Se il subinquilino non paga puntualmente il locatario deve provvedere al pagamento. Lo stesso discorso vale per eventuali danni all’abitazione. La domanda essenziale che spesso ci si pone nelle comunità abitative è: subaffitto, affitto solidale o coaffitto? Se diversi inquilini firmano in comune il contratto e si assumono la responsabilità comune alcune cose si complicano un po’. In caso di cambiamenti nell’abitazione le formalità da svolgere aumentano. Tutti devono firmare la disdetta, i contratti devono essere emessi nuovamente, etc. (affitto solidale).
Ruedi Spöndlin, giurista dell’associazione delle locatarie e dei locatari descrive le sue esperienze nel modo seguente: «Abitare in una comunità abitativa spesso è molto semplice. Le agenzie nella maggior parte dei casi agiscono anche molto pragmaticamente.» Ruedi Spöndlin afferma che in pratica spesso, nonostante i frequenti cambiamenti insorgono meno problemi. «Nella maggior parte dei casi non solleva polveroni neanche se un locatario principale si reca all’estero per un semestre di studio. In ogni caso non se un appartamento viene ancora utilizzato per lo scopo stabilito e se l’affitto viene pagato».
Subaffitto: i punti più importanti:
Stipulare contratti scritti.
- Pensare alle questioni formali (regolazione dell’affitto, delle spese extra, della caparra, delle scadenze di disdetta) etc.)
- Il subaffitto deve essere comunicato all’agenzia immobiliare e venir autorizzata espressamente
- Scegliere tra subaffitto e affitto solidale. Attenzione: nell’affitto solidale tutti gli inquilini e i locatari solidali sono responsabili per l’intero affitto. Se un coinquilino non paga il proprio affitto, l’agenzia può esigere che questo importo venga pagato dagli altri inquilini.
- Se firma solo un locatario principale, può decidere egli stesso (ad es. dare la disdetta), ma risponde anche lui solo per tutti gli obblighi contrattuali.
- I coinquilini coinvolti devono essere pronti al dialogo e spesso anche ad accettare compromessi. È vero che alcune questioni legate all’utilizzo possono essere regolate tramite il contratto di subaffitto. Se però uno degli inquilini non pulisce a sufficienza, ospita troppo spesso gente o organizza troppo spesso feste, nella maggior parte dei casi la questione deve essere appianata a livello interpersonale.
«Se un subinquilino viola le regole della convivenza, il locatario principale, in casi estremi, può disdire il contratto con questo subinquilino», spiega il giurista Ruedi Spöndlin. Dal lato formale ciò non è però sempre molto facile e la disdetta deve essere data nel modo corretto! Significa che: un locatario principale che sfratta un suo subinquilino deve inoltrare la disdetta in forma scritta, utilizzando il formulario ufficiale. Deve anche rispettare le scadenze di disdetta.
Conclusione: chi condivide un’abitazione con altre persone deve conoscere le regole. Deve occuparsi di molte cose: della creazione un piano di pulizia leale, della gestione di una cassa comune per le spese domestiche o delle questioni contrattuali.