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Depuis les années ’50, plusieurs lois ont visé la création de logement à prix abordables, que ce soit par le contrôle des prix, l’aide à la pierre (baisser le loyer du locataire en versant une aide au propriétaire) ou l’aide à la personne (subventions versées directement au locataire). Ceci a notamment permis la création du système HLM (habitation à loyer modéré) et d’autres mesures prévues par la Loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL).
Le point faible de ce système est que ces logements sortent du contrôle après 20 ou 25 ans, ce qui a mené à une réduction du nombre de logements sociaux, dont beaucoup ont été construits dans les années '60-70.
Pour remédier à cette situation, le Grand Conseil a adopté en 2007 la Loi sur les Logements d’utilité publique, qui vise à créer un parc pérenne de logements d’utilité publique (LUP) correspondant à 20% du parc locatif du canton. Cette loi contraint notamment les propriétaires à réaliser une partie de LUP dans tous les projets construits en zone de développement. Pour soutenir la construction, la loi a créé en outre un fonds LUP de 35 mio CHF par année, qui permet à l’Etat d’acheter des terrains, d’en doter des communes ou des fondations immobilières de droit public, ou de leur mettre à disposition de fonds propres pour acquérir des terrains ou construire ces logements LUP.
Quels critères pour être un LUP?
Pour être considéré comme LUP, un logement doit être en mains d’une entité publique (fondation immobilière communale, FIDP, etc.), ou aux mains d’un privé qui s’est engagé à le garder en LUP pour au moins 50 ans. L’Etat doit aussi contrôler le loyer ainsi que les taux d’effort et d’occupation appliqués au locataire pour toute la durée de contrôle. Ce sont des critères cumulatifs qui font toutefois qu’un certain nombre de logements bon marché ne sont pas considérés comme des LUP aujourd’hui.
Le Fonds LUP
Le Fonds LUP est financé annuellement par la part cantonale au bénéfice de la Banque Nationale Suisse et ses ressources sont utilisées autant par l'Etat que les FIDP ou les communes. Depuis 2007, le Fonds LUP a permis l'acquisition de 135 parcelles pour une surface totale de 158'251m2. Les dépenses du Fonds propre affecté LUP s'élèvent à environ 446 millions de francs à fin 2021.
Evolution depuis 2007 et perspectives
Depuis l'entrée en vigueur de la loi LUP en 2007, le programme a contribué à l'intégration de 5428 logements, à l'acquisition de 2142 logements existants, à la construction de 5555 nouveaux LUP, à la comptabilisation de 6344 logements, totalisant 19'469 logements dans le parc LUP et a permis l'acquisition de 158'251 m2 de terrain.
Un levier important s'est concrétisé en 2021 pour soutenir le rythme de construction de LUP en visant l'objectif de 20% du parc cantonal. Il s'agit de l'entrée en vigueur au 1er janvier 2021 de la loi 12762, modifiant l'article 4A de la loi générale sur les zones de développement (LGZD). Cette loi prévoit une nouvelle répartition en 3 tiers des catégories de logement en zone de développement dont 1/3 au minimum est affecté pour les LUP. Son but est de mieux répondre aux besoins en logement des personnes les plus démunies et de la classe moyenne tout en maintenant les objectifs de la LUP. Il est à noter que les effets du nouvel article 4A LGZD ne pourront être évalués qu'à partir de 2025-2026.
Le maintien d'une politique foncière active par l'acquisition, grâce au fonds LUP, de nouveaux terrains constructibles en zone de développement est également à poursuivre.
Pour aller plus loin: