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Registre foncier : charges et droits
Le registre foncier ne consigne pas seulement les rapports de propriété sur des terrains, mais aussi les charges et les droits. Notamment les droits de gage immobilier ainsi que les servitudes comme le droit de traversée, le droit d'usufruit ou le droit de passage.
(rh) Si vous souhaitez acquérir un terrain ou un logement en propriété, vous devez d'abord financer l'achat. Il vous faut au minimum 20 % de capitaux propres ; la plupart des gens empruntent le reste à leur banque. Mais avant qu'une banque n'accorde un crédit de construction ou une hypothèque, elle veut être sûre de pouvoir récupérer son argent au cas où vous auriez des difficultés de paiement. C'est la raison pour laquelle la dette est inscrite à vos frais au registre foncier. La dette est ainsi garantie par un gage immobilier, en règle générale de premier rang, et la banque recevra ses fonds de tous les autres créanciers au cas où vous feriez faillite. Bien entendu, d'autres créanciers peuvent également exiger une cédule hypothécaire en garantie, par exemple un bailleur de fonds privé qui vous prête de l'argent en vue de l'achat.
Mieux vaut transférer les droits de gage que les supprimer
Les cédules hypothécaires génèrent des frais de notariat. Consultez par conséquent le registre financier pour voir s'il existe des droits de gage que vous pouvez transférer. C'est plus avantageux que de supprimer les anciens droits de gage et d'en établir de nouveaux. Laissez les cédules hypothécaires en place, même si vous avez amorti vos dettes. Vous pourriez en avoir à nouveau besoin au cas où vous souhaiteriez augmenter votre hypothèque ou vendre votre bien-fonds. Astuce : les droits de gage ne sont pas tous visibles dans l'extrait du registre foncier, par exemple les droits de gage de communes pour impôts impayés et l'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs. Clarifiez s'il existe de telles inscriptions. Si c'est le cas, déposez l'argent qui serait nécessaire pour les amortir sur un compte bloqué jusqu'à ce que le vendeur ait réglé ses dettes.
Cela vaut la peine de jeter un coup d'œil au registre foncier
Il y a encore d'autres droits stipulés dans le registre foncier. Les servitudes, par exemple le droit de passage, ne sont valables que si elles figurent au registre foncier. Le code civil définit ce qu'est une servitude foncière : «Un terrain peut être grevé de servitudes à l'avantage d'un autre bien-fonds de telle sorte que son propriétaire soit obligé d'accepter certaines interventions du propriétaire de cet autre bien-fonds ou qu'il ne puisse pas exercer son droit de propriété en faveur de celui-ci dans certaines directions.» Voici les principales servitudes que vous devez connaitre :
- Le droit de traversée donne aux propriétaires fonciers, qui ont mis leur terrain à disposition pour un tronçon de route, le droit de passage commun pour piétons et véhicules.
- Le droit de passage pour les conduites donne au propriétaire foncier le droit de faire passer des conduites de gaz, d'électricité ou d'eau par le terrain du voisin.
- Le droit de co-exploitation définit qui a le droit de se garer sur le parking commun ou d'utiliser l'abri anti-atomique privé en cas de guerre ou de catastrophe.
- Le droit de construction rapprochée réglemente les écarts par rapport aux prescriptions de construction, par exemple si le voisin est autorisé à construire un garage plus près que permis de la limite du terrain.
- Le droit d'usufruit accorde à l'usufruitier le droit d'exploiter un terrain. Il est autorisé à bâtir le terrain, à habiter la maison ou à louer l'appartement. Le bénéfice lui revient ; en revanche, il paie l'entretien du bien-fonds ainsi que les taux hypothécaires, les assurances et les impôts.
- Le droit de passage donne aux habitants d'un terrain qui n'est pas ou insuffisamment desservi par le réseau routier public le droit d'emprunter des chemins privés ou des accès sur le terrain avoisinant.
- Le droit d'habitation est en règle générale accordé à vie avec une succession au conjoint ou partenaire survivant. Celui-ci doit pouvoir vivre le plus longtemps possible dans la maison commune ou l'appartement commun.
Contrôlez les servitudes qui grèvent le terrain auquel vous vous intéressez et faites-les-vous toutes expliquer en détail. Et contrôlez en même temps dans le cas où vous acquerriez des droits sur des terrains avoisinants. Il est judicieux d'éliminer les anciennes servitudes et de les adapter à la nouvelle situation.
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