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Droits du locataire en cas de défauts pendant le bail
L’article 259a CO instaure un régime de garantie pour les défauts. Cette garantie pour les défauts prescrit les droits du locataire en cas de défauts de la chose louée en cours de bail. Elle suppose l’existence d’un défaut auquel le locataire n’est pas tenu de remédier lui-même. En effet, cette disposition trouve application lorsqu'apparaissent des défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou, lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat. Ainsi, le locataire ne peut pas se prévaloir des articles 259a et suivants du Code des obligations si la réparation du défaut lui incombe, qu’il s’agisse d’un défaut mineur survenant en cours de bail (art. 259 CO), ou d’un défaut dont le locataire ou l’un de ses auxiliaires est responsable.
Si les conditions ci-dessus sont réunies, le locataire dispose d’une série de moyens spécifiques au droit du bail énumérés exhaustivement par l’art. 259a CO. Le locataire peut, au travers de cette disposition, exiger du bailleur :
· la remise en état de la chose louée (art. art. 259b CO),
· la réduction proportionnelle du loyer (art. 259d CO),
· des dommages-intérêts (art. 259e CO),
· la prise en charge du procès contre un tiers (art. 259f CO).
Le locataire d’un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259g et suivants CO). Sauf exception, les droits décrits ci-dessus ne s’excluent pas ; le locataire peut les combiner.
Pour comprendre l’article 259a CO, il faut d’abord définir la notion de défaut. Et pour cela, il faut se référer à l’art. 256 al. 1 CO. Conformément à cette disposition, le bailleur doit délivrer la chose dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, puis l’entretenir dans cet état. Ainsi, il y a défaut lorsque l’état réel de la chose diverge de l’état convenu, c’est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu (ATF 135 III 345). Il faut ainsi, pour que la garantie de l’article 259a CO s’applique, un défaut matériel ou juridique d’importance moyenne à grave qui intervienne en cours de bail.
La première solution offerte par l’art. 259a CO, dans le cadre de la garantie pour les défauts, est la remise en état de la chose par le bailleur. Selon les articles 259b et 259c CO, cette remise en état ne peut s’opérer que si elle apparaît possible. Toutefois, le bailleur a l’obligation de remédier au défaut (réparer la chose ou supprimer la cause du trouble) dès qu’il en a connaissance (dans un délai convenable), sans qu’il soit nécessaire que le locataire lui impartisse un délai. L’étendue du délai convenable dépend de la nature du défaut. En effet, lorsqu’un défaut auquel le locataire ne doit pas remédier apparaît en cours de bail, le bailleur a l’obligation de le supprimer dès qu’il en a connaissance.
Par ailleurs, conformément à l’art. 257g CO, le locataire doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n’est pas tenu de remédier lui-même. Le locataire a tout intérêt à le lui signaler par écrit, afin de ménager un moyen de preuve et éviter tout litige ultérieur.
Si le bailleur n’a pas remédié au défaut dans un délai convenable, le locataire a la possibilité, au travers de l’article 259b CO, de résilier le contrat avec effet immédiat si le défaut exclut ou entrave considérablement (défaut grave) l’usage pour lequel un immeuble a été loué. Il peut également remédier au défaut aux frais du bailleur si le défaut restreint, sans l’entraver considérablement, l’usage pour lequel la chose a été louée.
Toutefois, selon l’art. 259c CO, le locataire ne peut pas exiger la remise en état de la chose lorsque le bailleur remplace celle-ci, dans un délai convenable, par une chose sans défaut.
La seconde solution offerte par le Code des obligations (art. 259a let. b CO) est la réduction proportionnelle du loyer.Lorsqu'un défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut notamment exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (Art. 259d CO). Le droit à une réduction de loyer est indépendant des autres droits tirés de la garantie contre les défauts, en particulier le droit d’exiger la remise en état de la chose louée. Par conséquent, ce droit peut être demandé en parallèle d’autres droits de la garantie pour les défauts.
Le but de la réduction du loyer est de rétablir l’équilibre des prestations contractuelles entre les parties, dans la mesure où le loyer est la rémunération due pour la cession de l’usage de la chose et de son entretien. Toutefois, pour que la réduction du loyer soit admissible, il faut que le défaut revête une certaine intensité. En effet, la doctrine et la jurisprudence du Tribunal fédéral estiment que l’usage de la chose louée doit, soit, être restreint dans une mesure de l’ordre de 5% au moins, soit que le défaut soit mineur mais qu’il se prolonge sur une longue période sans que le bailleur, informé, ne prenne les mesures nécessaires.
Le locataire n’a pas nécessairement besoin d’interpeller le bailleur pour l’enjoindre à lui accorder une réduction du loyer, dès lors que celui-ci a connaissance du défaut. Ainsi, le locataire peut directement saisir l’autorité de conciliation pour faire valoir son droit à la réduction du loyer.
La troisième option offerte par le législateur à l’art. 259a let. c CO est l’octroi de dommages-intérêts. Si, en raison du défaut, le locataire a subi un dommage, le bailleur lui doit des dommages-intérêts, s’il ne prouve bien entendu qu’aucune faute ne lui est imputable (art. 259e CO). Lorsque les conditions de la garantie vues dans les paragraphes ci-dessus sont remplies, le bailleur est alors tenu d’une obligation de réparer le préjudice qu’il a causé. Cela sera au juge de déterminer, par la suite, le montant des dommages-intérêts dus au locataire.
La prise en charge du procès contre un tiers est la quatrième solution offerte par l’art. 259a let. d CO. L’art. 259f CO complète les droits de garantie du locataire en présence d’un défaut juridique, soit lorsqu’un tiers fait valoir des droits sur la chose louée, incompatibles avec ceux du locataire. Dans ce cas, lorsque les conditions sont réunies, le locataire peut demander au bailleur de se charger du procès.
La consignation du loyer (art. 259g CO) sert à garantir le droit à la réparation des défauts. Pour le locataire, elle constitue un moyen de pression afin d’obtenir l’exécution du droit à la réparation. Il s’agit par conséquent, d’un moyen de pression subsidiaire aux autres possibilités offertes par l’art. 259a CO. Pour que la consignation du loyer soit licite, le locataire doit préalablement exiger la remise en état de la chose loué, et non se contenter d’avertir le bailleur de l’existence du défaut. Le locataire, qui exige la réparation du défaut, doit fixer un délai raisonnable au bailleur à cet effet. Ainsi, la validité formelle de la consignation est subordonnée à l’observation de deux conditions cumulatives : d’une part, le locataire doit demander au bailleur de réparer le défaut, en lui impartissant par écrit un délai raisonnable pour le faire ; d’autre part, il doit le menacer par écrit de consigner le loyer, si le défaut n’est pas réparé dans le délai impartit. Comme la consignation du loyer est conçue comme un moyen de pression à disposition du locataire pour obtenir la réparation du défaut, le locataire peut consigner l’intégralité de son loyer, indépendamment de la gravité du défaut dont il exige la réparation.
Afin de protéger le locataire d’une éventuelle résiliation pour non-paiement du loyer, les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO).
Finalement, à la suite de la consignation du loyer, le locataire doit dans les 30 jours qui suivent l’échéance du premier loyer consigné, faire valoir ses prétentions contre le bailleur auprès de l’autorité de conciliation compétente (art. 259h al. 1 CO).
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