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Wohnen
Zweitwohnungsverbot: Darf die Gemeinde Luxuschalets bewilligen?
Kommt das Zweitwohnungsgesetz zur Anwendung, muss die Baubewilligungsbehörde prüfen, ob eine Nutzung als Erstwohnung realistisch scheint. Ist der künftige Mieter eines geplanten Luxuschalets bereits bekannt, darf sie gemäss Urteil des Bundesgerichts vom 3. Februar 2023 eher davon ausgehen, dass die Eigentümerin keine Umgehung des Zweitwohnungsverbots beabsichtigt.
Liegt der Zweitwohnungsanteil in einer Gemeinde über 20%, darf die Baubewilligungsbehörde keine neuen Zweitwohnungen bewilligen. Bei neu zu erstellenden Wohnungen ist eine entsprechende Nutzungsbeschränkung im Grundbuch einzutragen. Erscheint eine Nutzung als Erstwohnung bereits bei der Planung als unwahrscheinlich, ist das Baugesuch abzulehnen. Ist der künftige Mieter jedoch bereits bekannt, muss die Behörde auch bei einem Luxuschalet nicht automatisch von einer Umgehungsabsicht ausgehen.
Luxuschalet soll als Erstwohnsitz dienen
Die Gemeinde erteilt die Baubewilligung für den Neubau eines zweiten Wohnhauses, welches der Tochter des Eigentümerpaares als Erstwohnsitz dienen soll. Verschiedene Privatpersonen sehen mit der Baubewilligung das Zweitwohnungsverbot verletzt. Die Gemeinde lässt im Grundbuch eintragen, dass nur eine Nutzung als Erstwohnung erlaubt sei, weist aber die Einsprachen ab. Das zuständige kantonale Departement wie auch das kantonale Verwaltungsgericht stützen diesen Entscheid. Die Einsprecher legen erfolglos Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht ein.
Nutzung als Erstwohnung muss plausibel sein
Das Gericht muss prüfen, «ob konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen lassen». Insbesondere da die Baubewilligungsbehörde die Nutzungsbeschränkung sistieren darf, haben die Behörden von Amtes wegen zu prüfen, ob die Eigentümerin tatsächlich die Absicht hat, die Wohnung als Erstwohnsitz zu nutzen oder nutzen zu lassen.
In einem Nobelort darf die Gemeinde davon ausgehen, dass die Eigentümerin auch ein sehr grosses Chalet als Erstwohnsitz nutzen wird. Ebenso ist ein eingeplantes Arbeitszimmer nicht zwingend, selbst wenn die künftige Bewohnerin ihren Arbeitsort in einer zwei Fahrstunden entfernten Stadt hat. Schliesslich spricht es gemäss Bundesgericht auch nicht gegen den Erstwohnsitz, wenn die Kinder eine Schule besuchen müssen, deren Unterrichtssprache sie nicht sprechen. Die Baupolizeibehörde wird die Nutzung als Erstwohnung jedoch nach Bauabschluss zu kontrollieren haben.
Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab und auferlegt den Beschwerdeführern die Gerichtskosten in der Höhe von 4 000 CHF und verpflichtet sie zur Übernahme der Parteientschädigung im Umfang von zusätzlich 4 000 CHF.