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Mietkauf ist eine alternative Finanzierungsform für Immobilien, die sich aufgrund ihrer spezifischen Merkmale und Vorteile in den letzten Jahren in der Schweiz zunehmend etabliert hat. Es stellt eine interessante Lösung dar, insbesondere für diejenigen, die eine Immobilie erwerben möchten, jedoch nicht über genügend Eigenkapital verfügen.
Was genau ist Mietkauf?
Mietkauf ist eine Finanzierungsform für Immobilien, bei der ein Mieter eine Immobilie mietet und gleichzeitig die Option hat, sie später zu kaufen. In der Regel zahlt der Mieter während der Mietphase monatliche Raten, die sowohl die Miete als auch einen Teil des Kaufpreises der Immobilie umfassen.
Diese Art von Vertrag ermöglicht es dem Mieter, im Laufe der Zeit Eigenkapital in der Immobilie aufzubauen, während er die Immobilie nutzt. Es kann eine nützliche Option für Menschen sein, die eine Immobilie kaufen möchten, aber nicht sofort genügend Eigenkapital oder Finanzierung für den Kauf haben.
Die genauen Bedingungen eines Mietkaufs, wie der Preis der Immobilie, die Mietdauer vor dem Kauf und der Anteil der monatlichen Zahlungen, der auf den Kaufpreis angerechnet wird, werden in der Regel individuell zwischen dem Mieter und dem Verkäufer ausgehandelt.
Es ist wichtig zu beachten, dass ein Mietkaufvertrag sowohl Vorteile als auch Risiken hat und es daher ratsam ist, die Bedingungen sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls rechtlichen und finanziellen Rat einzuholen, bevor ein solcher Vertrag abgeschlossen wird.
So funktioniert der Mietkauf
In der Schweiz funktioniert der Mietkauf im Wesentlichen genauso wie in anderen Ländern, obwohl es bestimmte gesetzliche Bestimmungen gibt, die beachtet werden müssen. Hier ist ein einfaches Beispiel, um zu veranschaulichen, wie der Prozess funktioniert:
Angenommen, Sie interessieren sich für eine Immobilie, die für CHF 500.000 auf dem Markt ist, haben aber nicht genug Eigenkapital oder Sie erfüllen die Kreditvoraussetzungen nicht, um eine traditionelle Hypothek zu erhalten. In diesem Fall könnten Sie mit dem Verkäufer einen Mietkaufvertrag aushandeln.
In diesem Vertrag könnte vereinbart werden, dass Sie die Immobilie für einen Zeitraum von 5 Jahren mieten und monatliche Zahlungen von CHF 3.000 leisten. Ein Teil dieser Zahlungen, sagen wir CHF 1.000, wird als Teilzahlung auf den Kaufpreis der Immobilie angerechnet.
Am Ende der 5 Jahre hätten Sie dann CHF 60.000 (CHF 1.000 x 60 Monate) angespart, die als Anzahlung auf den Kaufpreis der Immobilie gelten würden. Der restliche Betrag von CHF 440.000 würde dann entweder durch eine Hypothek oder andere Finanzierungsquellen gedeckt.
Sollten Sie sich jedoch nach Ablauf der 5 Jahre gegen den Kauf der Immobilie entscheiden, könnten Sie gemäss den Bedingungen Ihres Vertrags die angesparte Anzahlung verlieren.
Was sind die Vor- & Nachteile?
Mietkauf bietet sowohl Vorteile als auch Nachteile, die sowohl für Mieter als auch Verkäufer in Betracht gezogen werden sollten.
Vorteile des Mietkaufs:
- Kein sofortiger grosser Kapitalbedarf: Mietkauf ermöglicht es potenziellen Käufern, eine Immobilie zu erwerben, ohne sofort einen grossen Geldbetrag aufbringen zu müssen. Stattdessen können sie den Kaufpreis über einen längeren Zeitraum hinweg bezahlen.
- Aufbau von Eigenkapital: Ein Teil der monatlichen Mietzahlungen wird auf den Kaufpreis der Immobilie angerechnet, wodurch der Mieter im Laufe der Zeit Eigenkapital in der Immobilie aufbaut.
- Möglichkeit, die Immobilie zu testen: Der Mietkauf gibt den Käufern die Möglichkeit, in der Immobilie zu leben und sie zu testen, bevor sie sich zum Kauf verpflichten.
- Preisfixierung: In der Regel wird der Kaufpreis der Immobilie zu Beginn des Mietkaufvertrages festgelegt, was den Käufern Schutz vor zukünftigen Preiserhöhungen bietet.
Nachteile des Mietkaufs:
- Verlust von Eigenkapital: Wenn der Mieter sich entscheidet, die Immobilie nicht zu kaufen oder die vereinbarten Zahlungen nicht leisten kann, verliert er das bislang angesparte Eigenkapital.
- Höhere Gesamtkosten: Da ein Teil der Miete auf den Kaufpreis angerechnet wird, kann die monatliche Miete höher sein als bei einem traditionellen Mietvertrag. Über die Laufzeit des Vertrags können die Gesamtkosten daher höher sein als bei einem direkten Kauf.
- Risiko der Überzahlung: Wenn der Immobilienmarkt sinkt, könnte der Käufer am Ende des Mietvertrages feststellen, dass er für die Immobilie mehr zahlt, als sie aktuell wert ist.
- Verpflichtungen und Reparaturen: Abhängig von den Bedingungen des Vertrages kann der Mieter für Reparaturen und Instandhaltung der Immobilie verantwortlich sein, obwohl er noch nicht der Eigentümer ist.
Gibt es Alternativen zum Mietkauf?
Es gibt verschiedene Alternativen zum Mietkauf. Welche Option am besten geeignet ist, hängt von den spezifischen Bedürfnissen und Umständen des Einzelnen ab. Hier sind einige gängige Alternativen:
- Traditionelle Hypothek: Dies ist die gebräuchlichste Art der Finanzierung für den Kauf einer Immobilie. Es erfordert eine Anzahlung und regelmässige monatliche Zahlungen über einen bestimmten Zeitraum. Der Käufer besitzt die Immobilie sofort, und die Bank oder das Finanzinstitut hält eine Hypothek als Sicherheit für das geliehene Geld.
- Bausparvertrag: Ein Bausparvertrag ist eine Form des Sparens, bei der der Sparer über einen bestimmten Zeitraum Geld einzahlt und nach Erreichen eines bestimmten Sparziels einen Bausparkredit erhält, um eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen. Diese Form ist selten in der Schweiz, wird jedoch trotzdem von gewissen Finanzinstituten angeboten.
- Erbpacht: Bei der Erbpacht wird dem Käufer das Recht eingeräumt, eine Immobilie auf einem Grundstück zu nutzen, das jemand anderem gehört. Der Käufer zahlt in der Regel einen einmaligen Betrag und dann eine jährliche Pacht. Der Erbpachtvertrag läuft normalerweise über einen sehr langen Zeitraum (oft 99 Jahre), und am Ende des Vertrages geht das Eigentum an der Immobilie zurück an den Grundstückseigentümer.
- Genossenschaftswohnungen: Bei dieser Option erwirbt man Anteile an einer Wohnungsbaugenossenschaft, die das Eigentum an einer Gruppe von Immobilien hält. Die Mitglieder der Genossenschaft haben das Recht, in einer der Immobilien der Genossenschaft zu wohnen und zahlen eine monatliche Gebühr.
- Immobilienfonds oder -investitionen: Dies ist eine indirekte Möglichkeit, in Immobilien zu investieren. Anstatt eine einzelne Immobilie zu kaufen, investiert man Geld in einen Fonds, der in eine Vielzahl von Immobilien investiert.