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Non è raro che questi tre termini siano considerati equivalenti, oppure vengano distinti l’uno dall’altro su basi non esatte. Riassumo brevemente l’argomento, che è particolarmente interessante, perché l’analisi di merito fa riconoscere forti differenze rispetto all’uso di queste definizioni nel linguaggio di ogni giorno.
Bisogna premettere che locazione, affitto e noleggio hanno un denominatore comune: consentono a un soggetto (conduttore, affittuario, locatario o concessionario) di godere di un bene di proprietà di un altro (locatore o concedente), contro il versamento di un corrispettivo (canone), solitamente in denaro. Questi contratti non producono il trasferimento della proprietà del bene, che resta in capo al locatore o concedente. Tutti, così, fanno così parte della grande famiglia di contratti che regolano il godimento di un bene senza l’effetto traslativo della proprietà.
A segnare la distinzione fra le tre tipologie contrattuali è la natura del bene che ne fa l’oggetto. E’ qui che si insinuano i maggiori equivoci, rispetto all’uso di questi termini consolidatosi nel linguaggio quotidiano.
Nella locazione si ritrova la disciplina generale di questa materia. Facciamo riferimento qui all’articolo 1571 del Codice civile italiano, particolarmente efficace nella sua sinteticità, ma il termine designa la stessa fattispecie anche in Svizzera: «La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.»
L’affitto è invece una specie di locazione con ben altro profilo, come ci ricorda l’articolo 275 del Codice delle obbligazioni svizzero: «L’affitto è il contratto per cui il locatore si obbliga a concedere all’affittuario una cosa o un diritto produttivi di utilità perché ne usi e raccolga i frutti ed i proventi, e l’affittuario si obbliga a pagargli in corrispettivo un fitto.» Lo stesso vale per l’Italia. L’affitto, perciò, è quella forma particolare di locazione che ha per oggetto un bene produttivo.
Per questa ragione, benché usuale nel linguaggio quotidiano, è giuridicamente è improprio affermare: «Ho affittato un appartamento», poiché l’appartamento non è un bene produttivo. L’espressione corretta è: «Ho preso in locazione un appartamento», del quale non sarò «affittuario» ma «conduttore» o, al limite, «locatario». Il termine «affitto» va riservato al godimento di cose mobili o immobili che producono frutti: ad esempio imprese, miniere, un albergo o altri beni dei quali l’«affittuario» si assume la gestione nel rispetto della loro destinazione economica.
Quanto al noleggio, è normalmente concluso per il godimento di cose mobili, ma questa caratteristica non è sufficiente a contraddistinguere questa tipologia di contratto. Di rigore, infatti, nel noleggio il bene resta nella disponibilità e responsabilità del concedente, come ben definisce il Codice della navigazione italiano all’art. 384: «Il noleggio è il contratto per il quale l’armatore, in corrispettivo del nolo pattuito, si obbliga a compiere con una nave determinata uno o più viaggi prestabiliti». Non è perciò chi prende a nolo una nave che si mette direttamente al timone, ma la nave resta nel controllo dell’armatore.
Se è vero che, nel linguaggio comune, l’uso del termine «noleggio» è esteso dall’ambito nautico anche agli autoveicoli senza conducente (perciò a mezzi terrestri che non restano nella responsabilità del concedente, ma vengono utilizzati direttamente dal conduttore), è più proprio parlare di «locazione di autoveicoli», poiché questi (oltre a non attenere alla navigazione) nel periodo di godimento sono sottratti alla disponibilità del loro locatore e vengono guidati sotto propria responsabilità da chi li prende in locazione.
Diverso è l’uso del termine «nolo» fatto dal diritto svizzero, che all’art. 253 del Codice delle obbligazioni definisce «nolo» il canone di locazione versato per il godimento di una cosa mobile.
I termini «locazione», «affitto» e «noleggio» definiscono precise e distinte fattispecie giuridiche, ma sono anche espressioni di frequentissimo uso quotidiano, molto più di altri termini tecnico-giuridici. Il loro esempio, perciò, è particolarmente efficace, per mettere in luce le deformazioni che un linguaggio tecnico può subire, quando entra nell’uso corrente di milioni di parlanti.