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Difetti durante la locazione
Lista di controllo danni nell'appartamento in locazione
Prima di tutto chiarisca se esiste un verbale d‘uscita. Se la locatrice ha redatto un verbale d‘uscita con l'inquilino precedente, lei può controllarlo quando prende in consegna l'appartamento. Lei dovrebbe controllare attentamente il verbale d'entrata e firmarlo solo dopo aver ispezionato accuratamente l'appartamento. Questo perché serve anche alla locatrice come prova delle condizioni dell'appartamento: qualsiasi danno che non è annotato su di esso può essere successivamente attribuito a lei.
Vale ulteriormente quanto segue: la locatrice deve consegnarle l'appartamento al momento concordato in uno stato idoneo all'uso. Questo vale anche se lei ha concordato diversamente con la locatrice: un tale accordo a danno degli inquilini è nullo. Per esempio, un appartamento non è agibile se la fornitura d'acqua non funziona (vedi "Non c‘è acqua per via di lavori di costruzione") o se c'è della muffa (vedi "È colpa tua se c'è la muffa?”).
Se l'uso dell'appartamento è compromesso, ciò costituisce un difetto. Come inquilino appena trasferito, lei ha le seguenti opzioni :
- Fissi un termine ragionevole alla locatrice per rimediare al difetto. Se la locatrice non rimedia al difetto entro questo termine, lei può
- chiederne giudizialmente l'eliminazione e il risarcimento dei danni o
- rinunciare all'eliminazione del difetto e chiedere il risarcimento dei danni
- o recedere dal contratto e chiedere il risarcimento dei danni per il mancato adempimento del contratto di locazione.
- Lei può recedere dal contratto senza fissare un termine, e chiedere il risarcimento dei danni per inadempienza del contratto di locazione, se dal comportamento della conduttrice risulta che fissare un termine è inutile.
Esempio: alla sua richiesta di rimediare al difetto, la locatrice dichiara inequivocabilmente che non lo farà.
- Può anche prendere in consegna l'appartamento e insistere sul corretto adempimento del contratto. Come inquilino, ha quindi i diritti per i difetti che vi spetterebbero durante il periodo di locazione e può avviare una procedura di conciliazione per far valere il suo diritto.
Se abita già nell'appartamento, dove rimediare ai difetti da sé e a sue spese come parte della cosiddetta piccola manutenzione. La manutenzione si applica sempre se non è richiesta alcuna competenza speciale per rimediare al difetto. Deve quindi essere possibile per lei, come inquilino medio, rimediare da solo al difetto attraverso piccole pulizie o riparazioni senza incorrere in grandi spese per il materiale.
Se c'è un danno nell'appartamento che dev'essere riparato da uno specialista, il primo passo è sempre segnalare il danno alla locatrice, perché è lei la responsabile della riparazione. Se lei non lo fa, lei è responsabile dei danni causati alla locatrice dalla segnalazione tardiva (vedi: "Infiltrazione dal tetto - chi paga i danni ai mobili"?). Dopo aver segnalato il difetto, come inquilino potete esigere che la locatrice
- elimini il difetto. La locatrice deve informare per tempo l'inquilino quando intende effettuare le riparazioni. Lei deve tollerare queste riparazioni. Qualsiasi richiesta da parte sua di riduzione della pigione e di risarcimento danni rimane riservata. Se lei vuole richiedere con successo il risarcimento dei danni alla locatrice, dov'essere in grado di quantificare il danno.
- Se la locatrice non rimedia al difetto entro un periodo di tempo ragionevole, lei può
- recedere dal contratto senza preavviso se l'appartamento non è più o non è notevolmente più adatto all'uso;
- far riparare il difetto a spese della locatrice se il difetto pregiudica l'idoneità all'uso dell'appartamento;
- depositare la pigione se precedentemente lei ha minacciato di farlo per iscritto, fissando una scadenza ragionevole. Attenzione: lei può depositare solo la pigione futura. Se lei deposita una pigione già scaduta, secondo il Tribunale federale non si è protetti dalla disdetta a causa del ritardo nel pagamento (vedere "Posso anche depositare validamente la pigione già scaduta?»
- vi riduca proporzionalmente l‘affitto;
- risarcisca il danno, a meno che non dimostri di non avere colpa;
- si faccia carico della controversia legale con i terzi.
Come inquilino, deve riconsegnare l'appartamento nello stato risultante dal suo utilizzo in conformità con il contratto. Se ha redatto un verbale di entrata con il proprietario di casa quando vi si è trasferito, si presume che sia responsabile di qualsiasi danno che non era già elencato nel verbale di entrata. Senza un verbale di entrata, il proprietario di casa deve dimostrare lei abbia causato il danno.
Se è provato che un difetto si è verificato durante la sua locazione, lei come inquilino deve pagare due tipi di danni: l’eliminazione dei piccoli difetti dovuti alla normale manutenzione e pulizia, e i costi di riparazione di un difetto di cui lei è responsabile.
Esempio di piccola manutenzione: è necessario riparare i fori per i tasselli nel muro. Questo deve essere fatto in modo professionale. Se la riparazione è stata fatta professionalmente, il proprietario di casa non può farle pagare, come inquilino, la riverniciatura del muro a causa dei fori di tassello.
Esempio di riparazione di un difetto di cui lei come inquilino è responsabile: Riparazione di un piano cottura graffiato a causa di un utilizzo improprio. Tuttavia, il proprietario di casa non può addebitare a lei come inquilino i costi per l'acquisto di un nuovo fornello più costoso.
Il proprietario di casa, a sua volta, deve sostenere le spese per i difetti che richiedono l'intervento di uno specialista e per i quali lei come inquilino non è responsabile.
Attenzione: Questo principio vale anche se il contratto d'affitto prevede il contrario. Per esempio, non è ammissibile che il proprietario di casa addebiti automaticamente i difetti all’inquilino sotto una certa soglia.
Esempio di un difetto la cui eliminazione spetta al proprietario di casa: riparazione di un forno che è difettoso nonostante il buon funzionamento.
Anche il controllo dei sanitari, dell'impianto elettrico o simili è a carico del proprietario di casa; lo stesso vale per la manutenzione della lavatrice, del riscaldamento e di altri apparecchi simili. Tuttavia, è controverso se questo si applica anche se l’inquilino ha accettato di pagare questi costi nel contratto d'affitto.
Alla riconsegna dell'appartamento, il proprietario di casa deve controllare lo stato dell'appartamento e segnalare immediatamente i difetti di cui l’inquilino è responsabile. Se non lo fa, padrone di casa generalmente perde le sue pretese. Lei deve comunque assumersi la responsabilità dei danni di cui è responsabile, anche dopo la riconsegna, nella misura in cui si tratta di difetti nascosti. Il proprietario di casa deve notificare i difetti nascosti non appena vengono scoperti.
Per evitare ambiguità e controversie successive, si raccomanda di fa allestire un verbale di riconsegna. Il proprietario di casa deve inserire una somma forfettaria nel verbale o elencare le singole voci con l'importo corrispondente.
- Se lei è d'accordo con il verbale di riconsegna, lo può firmare e quindi dichiarare che pagherà la riparazione dei danni elencati nel verbale.
- Se non è d'accordo con il verbale di riconsegna, può rifiutarsi di firmarlo o annotare sul verbale se siete in disaccordo solo con un determinato punto
Esempio: il proprietario di casa annota i danni al forno nel verbale. Lei come inquilino può scrivere che il forno è già ammortizzato e che quindi non è necessario pagare il danno.
Se pensa di non riuscire a raggiungere un accordo con il proprietario, può farsi accompagnare da un perito - di solito un perito comunale degli immobili - per riconsegnare l'appartamento. Nel corso dell'ispezione ufficiale, il funzionario redigerà un verbale di riconsegna, che sarà valido come documento in tribunale.