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«L’immobilier n’a jamais été inutile»
Après plus de dix ans de boom, certains acheteurs potentiels hésitent. Vaut-il la peine d’acheter une maison ou un appartement maintenant? L’investisseur Jakob Mähren voit certains risques, mais aussi de nombreuses opportunités.
À propos de l’auteur: Jakob Mähren est un investisseur immobilier berlinois. Depuis l’obtention de son diplôme, il a acheté, rénové et vendu des biens immobiliers pour développer sa propre entreprise, Mähren AG. La région est centrée dans la capitale. Au total, il était responsable de transactions de plusieurs milliards d’euros.
Les prix de l’immobilier sont montés en flèche ces dernières années. Au début, la demande a augmenté dans les zones métropolitaines et les villes universitaires, mais aujourd’hui, les villes dites B et les villes moyennes font de même. C’est pourquoi de nombreux investisseurs demandent à juste titre: les investissements dans l’immobilier résidentiel sont-ils toujours rentables?
Pour moi, la réponse est claire, même après une décennie de boom économique: les investissements immobiliers n’ont jamais été vains. En tant qu’investissement en capital mixte, investir dans l’immobilier est fondamentalement une bonne chose.
Bien sûr, il y a des investissements qui ont un impact et vous coûtent cher. En cas de construction neuve, le promoteur déclare faillite, il y a des retards de construction et de plus en plus de nouveaux défauts, qui nécessitent à nouveau des années pour être corrigés et entraînent des coûts supplémentaires. Ou le calcul fonctionne uniquement comme un modèle d’économie d’impôt. Donc, comme pour toutes les décisions, tout dépend des détails, et ici le principe s’applique: parce que l’immobilier en investissement fait partie des décisions d’achat les plus importantes jamais prises, ces décisions doivent également être examinées avec rigueur.
Les coûts financiers ont considérablement évolué au cours des dernières années et décennies. Par exemple, il existe de grandes différences en Allemagne en termes de coûts supplémentaires, même après l’introduction de la répartition des commissions à court terme, qui dépend principalement du montant de la taxe de livraison. Alors qu’en Bavière et en Saxe 3,5% du prix d’achat doivent être payés aux autorités fiscales, à Berlin et dans le Brandebourg, la taxe est presque doublée, soit respectivement 6,0 et 6,5%. Pour un appartement dont le prix d’achat est de 200 000 euros, les taxes varient entre 7 000 et 13 000 euros. Ces différences doivent être prises en compte lors du financement, car le montant apporté a un impact direct sur le service des taux d’intérêt.
Pour de nombreux investisseurs, la question des modèles d’économies d’impôts continue également de se poser, par exemple les investissements avec dépréciation des monuments. Dans ce cas, les acheteurs doivent examiner deux choses très attentivement: Premièrement, si les annulations de taxes annoncées tiennent vraiment leurs promesses. En raison de la forte hausse des prix des terrains, la part des investissements amortissables a considérablement diminué, tout comme les autorités n’accordent plus d’amortissement des immeubles classés comme mesure d’infrastructure aussi généreusement qu’aujourd’hui. Années 90. Et deuxièmement, la règle qui me concerne encore est que les investissements ne sont vraiment prometteurs que s’ils sont également rentables, quels que soient les modèles d’économies d’impôts et les subventions. Lorsqu’il s’agit de planification financière, les investisseurs devraient considérer toute économie d’impôt comme un bonus supplémentaire.
Les nouveaux projets de construction doivent également être examinés non moins en profondeur. La construction neuve se vend au sommet: en tant qu’acheteur, vous payez donc toujours une prime pour un bien existant. Cela ne signifie pas que les nouvelles maisons ne valent pas la peine d’investir pour les investisseurs, mais en tant qu’acheteur, vous devez envisager le développement du site. Qu’un nouveau développement soit situé dans le centre-ville ou dans une banlieue, cela fait peu de différence dans les coûts de construction et les revenus. Cependant, si l’élan actuel du marché des prix s’arrête, la nouvelle construction perdra l’essentiel de sa valeur.
Par conséquent, la règle de localisation s’applique à tous les investissements en capital dans l’immobilier, et plus encore aux nouveaux bâtiments. Il est plus sage d’investir dans un endroit qui est mauvais aujourd’hui mais qui sera bon demain plutôt que l’inverse. Ainsi, si une ville a le potentiel de devenir encore plus attractive dans les années à venir, l’investissement est plus susceptible de porter ses fruits. Cela est particulièrement vrai pour les régions qui subissent actuellement des changements structurels et qui doivent se réinventer. Ces sites ont le potentiel de se développer positivement pour les années à venir. En revanche, il est devenu beaucoup plus difficile pour les investisseurs privés d’investir dans des endroits où la demande est très forte et où les prix sont par conséquent élevés, surtout après dix ans de croissance générale des prix.
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