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Incarto n. 16.2001.00066 Lugano 7 febbraio 2002 /rgc In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: Chiesa, presidente, Cocchi e Giani segretaria: Petralli Zeni, vicecancelliera sedente per giudicare il ricorso per cassazione 31 agosto 2001 presentato da __________ (rappr. dall'avv. __________) Contro la sentenza 7 agosto 2001 del Segretario assessore della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 nella causa a procedura inappellabile promossa con istanza 22 dicembre 2000 da __________ (rappr. dall'avv. __________) con la quale l’istante ha chiesto il pagamento di fr. 6'134.25 oltre accessori nonché il rigetto in via definitiva delle opposizioni interposte dai convenuti ai PE no. __________e __________dell’UE di Lugano, domande accolte dal primo giudice, esaminati gli atti, considerato in fatto e in diritto: 1. Con istanza 22 dicembre 2000 la __________, situato a __________, rappresentata dall'amministratrice __________, ha convenuto in giudizio i coniugi __________ e __________ al fine di ottenere il pagamento di fr. 6'134.25 a saldo delle spese condominiali relative agli anni 1998, 1999 e 2000. I convenuti si sono opposti alla pretesa avversaria eccependo innanzi tutto la nullità dell'istanza per carenza di legittimazione della rappresentante dei comproprietari, in quanto sprovvista della necessaria autorizzazione a stare in lite. In via subordinata hanno contestato il credito dell’istante al quale hanno posto in compensazione un loro credito di importo superiore (fr. 7'255.50), corrispondente alle pigioni di loro spettanza sulla base della convenzione sottoscritta il 9 luglio 1998 (doc. 2) in virtù della quale la comunione dei comproprietari, rappresentata in quel frangente dall'avv. __________, si era impegnata a versar loro un quarto delle pigioni percepite sulla locazione di 40 posteggi esterni, il tutto nell'ottica di una soluzione bonale del contenzioso che opponeva le parti in relazione all'attribuzione ai convenuti di dieci posti auto. 2. Con il querelato giudizio il segretario assessore, accertata preliminarmente la legittimazione attiva dell’istante avendo l’assemblea dei condomini ratificato l’operato della amministratrice, ha accolto l’istanza non avendo i convenuti comprovato la sussistenza del credito posto in compensazione. Il primo giudice non ha infatti ritenuto opponibile alla parte istante la convenzione 9 luglio 1998 (doc. 2)- prodotta a sostegno della contropretesa dei convenuti- non risultando che questa sia stata ratificata dall'assemblea dei condomini e neppure che all'avv. __________ sia stato conferito esplicito mandato di rappresentanza in tal senso. 3. Con il presente tempestivo gravame __________ e __________ sono insorti contro il predetto giudizio chiedendone l’annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC. I ricorrenti rimproverano al segretario assessore di aver arbitrariamente valutato le prove ed erroneamente applicato il diritto, sia con riferimento all'accertamento della legittimazione attiva della parte istante, non potendosi dedurre dal verbale dell’assemblea condominiale straordinaria del 30 marzo 2001 la valida ratifica dell'operato dell'amministratrice, sia con riferimento all'accoglimento della pretesa di parte istante. Al proposito essi rimproverano al segretario assessore di non aver verificato il benfondato del credito dell'istante, ammettendolo unicamente a dipendenza dell'eccezione di compensazione, eccezione che non esonerava la parte istante dall’onere di provare la sua pretesa poiché contestata. In merito al credito da loro posto in compensazione, rimproverano al primo giudice di non aver dedotto dalle prove documentali la legittimazione dell'avv. __________ a rappresentare la comunione dei comproprietari nell'ambito della sottoscrizione della convenzione 9 luglio 1998 prodotta a sostegno della pretesa posta in compensazione. Con osservazioni 2 ottobre 2001 la controparte ha postulato la reiezione del ricorso. 4. Giusta l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell’equità. Arbitrio e violazione della legge non vanno confusi: per essere definita arbitraria una violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile, così che è possibile scostarsi da questa scelta solamente se la soluzione censurata appare insostenibile, in contraddizione palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di un diritto certo ( DTF 126 I 170 consid. 3a). 5. Contestata è anzitutto l'esistenza di una valida autorizzazione a stare in lite in favore dell'amministratrice del condominio, o meglio la ratifica del suo operato da parte della comunione dei condomini. Secondo l’art. 712 t cpv. 2 CC l'amministratore non può stare in giudizio senza esserne precedentemente autorizzato dall'assemblea dei comproprietari, rispettivamente senza che il suo operato venga da questa ratificato successivamente ( DTF 114 II 312; SJZ 1984 287). Tale autorizzazione, rispettivamente la ratifica, deve essere chiara e riferita a una vertenza ben precisa, non essendo ipotizzabile un'autorizzazione generica valida per ogni eventuale futura vertenza giudiziaria ( Meier-Hayoz/ Rey, in Comm. di Berna, N. 45 e 52 all'art. 712 t CC). Nel caso concreto, la conclusione del segretario assessore secondo cui l'intervento dell'amministratrice per l'incasso delle spese condominiali 1998-2000 sarebbe stato ratificato dall'assemblea dei comproprietari 30 marzo 2001 -che non è condiviso dai ricorrenti- può invero apparire opinabile, in particolare dall'esame del solo testo del verbale prodotto. Infatti, se è pacifico che la trattanda no. 3 dell'ordine del giorno ( autorizzazione e delega all'amministratrice ad adire le vie legali per incassare acconti, conguagli, affitti - passati, presenti e futuri- spettanti al condominio), dopo ampia discussione, è stata accolta, tuttavia alla stessa decisione manca il riferimento a una vertenza determinata, in concreto alla presente procedura d'incasso. Elemento che tuttavia potrebbe essere considerato ammesso, ritenuto che con ordinanza 15 febbraio 2001 il segretario assessore aveva assegnato all'istante un termine di sessanta giorni per provvedere a far ratificare dall'assemblea dei comproprietari l'operato del suo amministratore ; che per il successivo 30 marzo è stata convocata un'assemblea straordinaria all'evidente scopo, tra l'altro, di poter dar seguito all'ingiunzione del giudice e che, trasmettendo il relativo verbale al segretario assessore, l'amministratrice del condominio così si esprimeva: Come da vostra richiesta 30.3.2001 ha avuto luogo l'assemblea condominiale straordinaria. Allegato trovate copia del verbale che attesta l'avvenuta ratifica dei comproprietari al mio operato (scritto 6 marzo -recte: aprile- 2001). Comunque, ogni possibile dubbio sulla concretezza del mandato all'amministratore è individuabile nel verbale dell'assemblea condominiale ordinaria del 29 maggio 2001, in occasione della quale l'amministratrice è stata autorizzata a procedere all'incasso… nei confronti dei signori __________ per il mancato pagamento delle spese condominiali (trattanda no. 8). Ciò che basta -tanto più con riferimento all'assemblea del 30 marzo- per costituire una ratifica dell'operato processuale dell'amministratrice, risultando indifferente che il documento citato sia stato prodotto solo con le osservazioni al ricorso in cassazione, dal momento che è compito del giudice d'ufficio e in ogni stadio della causa di verificare l'esistenza dei presupposti processuali (art. 97 CPC) e che comunque, anche nella sede ricorsuale, il giudice può invitare la parte morosa a dimostrare l'avvenuta ratifica, relativa anche all'attività processuale di prima sede, in virtù del principio dell'economia processuale ( Cocchi/ Trezzini, CPC-TI, art. 38, m. 45 e 46). 6. I ricorrenti affermano che il primo giudice avrebbe interpretato erroneamente le loro allegazioni, concludendo che essi non avevano contestato i crediti vantati nei loro confronti per il mancato pagamento di spese condominiali. La censura è tuttavia priva di fondamento. Basti leggere proprio la richiamata pagina 3 (punto 1) del riassunto scritto di cui al verbale 14 febbraio 2001, laddove in risposta essi affermavano che le decisioni assembleari relative alle spese condominiali per gli anni 1998, 1999 e 2000 sono valide, rispettivamente non sono state contestate a norma di legge e che i conti sono pertanto esigibili, precisando di non aver mancato i pagamenti per malanimo, ma in virtù di crediti propri che ponevano in compensazione. Nel seguito delle allegazioni essi hanno poi esclusivamente sostenuto tali loro pretese. E' vero soltanto che, con la duplica, i ricorrenti avevano prodotto una ricevuta a pretesa comprova di un loro versamento di fr. 3'223.50, relativo ai contributi condominiali 1997-98, chiedendo altresì che la somma di fr. 309.- (sempre con riferimento al 1998) venisse dedotta dal loro debito, trattandosi di una spesa comune. Ciò che permette di considerare -nell'ipotesi più favorevole ai ricorrenti- la contestazione limitata a questi due importi, ma non riferita al credito di partenza, costituito degli scoperti sulle spese condominiali da loro dovute; conseguendone che l'istante -contrariamente a quanto accennano i ricorrenti- non ha avuto nessuna necessità di provare la consistenza del medesimo, ossia l'esattezza degli importi (art. 184 cpv. 2 CPC). D'altra parte, non è nemmeno chiaro il motivo che ha indotto i convenuti a produrre l'accennata ricevuta (doc. 9). Essi non l'hanno specificato in prima sede, mentre le censure qui esposto al proposito appaiono comunque irrilevanti, essendo fuori da ogni ragionevole dubbio che l'istante ha correttamente tenuto conto dell'acconto di fr. 3'048.- (doc. 9), ovvero per la parte della somma riferita alle spese 1998, procedendo unicamente per un conguaglio di fr. 419.75 (doc. N = doc. 10). 7. Per contro, il ricorso dev'essere accolto riguardo all'importo di fr. 309.- che i ricorrenti, conformemente alle loro allegazioni di prima sede, contestano trattarsi di un loro debito esclusivo. E ciò già per il fatto che, costituendo un credito a sé stante, ossia non contemplato dalle decisioni dell'assemblea condominiale e che quindi il giudice non poteva considerare pacifico (rispettivamente non oggetto di contestazione), avrebbe dovuto esserne giustificata l'ammissione: il giudice avendo del tutto omesso questo suo obbligo, su questo punto la sentenza impugnata dev'essere considerata nulla in virtù dell'art. 285 cpv. 2 lett. e CPC. 8. Per quanto attiene all'eccezione di compensazione sollevata dai convenuti, la conclusione del primo giudice secondo il quale essi non avrebbero provato di vantare un credito di fr. 7'255.50 nei confronti dell'istante, non è arbitraria. Alla base del credito, riferito alla partecipazione dei convenuti alle pigioni incassate sulla locazione di parcheggi esterni, sta la convenzione 9 luglio 1998 sottoscritta dal legale dei ricorrenti e dall'avv. __________ per Condominio (doc. 2), convenzione che la parte istante ha contestato aver in qualsiasi modo approvato o ratificato. A fronte di questa chiara contestazione della parte istante, spettava ai convenuti (titolari dell'eccezione di compensazione) dimostrare che fosse dato anche il consenso dei comproprietari. Al proposito essi rimproverano ora al primo giudice di non aver valutato correttamente i documenti della causa. Sennonché, proprio dalle prove indicate risulta l'assenza del presupposto in questione. In particolare, dalla procura 26 maggio 1998 (doc. 4) si evince unicamente il conferimento da parte di __________ all'avvocato __________ del mandato di rappresentare la comunione dei comproprietari nella causa contro i signori __________ e __________ ritenuto comunque che prima di iniziare un'eventuale procedura presso le competenti autorità si dovrà ottenere il consenso dell'assemblea condominiale (doc. 4), consenso che non risulta essere mai stato dato né relativamente a una vertenza giudiziaria (cui sembra tendere il mandato), né per sottoscrivere una transazione, come può essere considerata la convenzione 9 luglio 1998. D'altra parte, nemmeno lo scritto 3 maggio 2000 dell'avv. __________ al patrocinatore dei ricorrenti (doc. 3), è in grado di soccorrere le necessità probatorie di questi. Può ben darsi, come afferma l'estensore della lettera che egli abbia partecipato all'assemblea condominiale 16 gennaio 1998 e che in quell'occasione tutti i condomini presenti sono stati d'accordo che egli si occupasse della questione, ma manca dagli atti (né i ricorrenti affermano che ciò sia avvenuto) una decisione formale nel senso da loro auspicato. Situazione per cui trova spiegazione il fatto che nel verbale dell'assemblea 19 maggio 2000 (quindi due anni più tardi) si legga alla trattanda 9 che il problema dei parcheggi __________ - __________ sarà discusso legalmente e giudizialmente (doc. G). Ne consegue che, in assenza di prove e a fronte della contestazione dell'istante, il primo giudice non poteva che respingere l'eccezione di compensazione. 9. Alla luce di quanto sopra esposto il ricorso può essere accolto limitatamente alla posta di fr. 309.- da porre in deduzione al credito dell'istante, decisione presa da questa Camera in applicazione dell'art. 332 cpv. 2 CPC. Il carico delle spese, della tassa di giustizia e delle ripetibili segue il rispettivo grado di soccombenza (art. 148 CPC). Motivi per i quali, richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 CPC, la LTG e la TOA pronuncia: I. Il ricorso per cassazione 31 agosto 200i di __________ e __________ __________ è parzialmente accolto. Di conseguenza la sentenza 7 agosto 2001 del Segretario assessore della Pretura di Lugano, Sezione 3, è annullata e sostituita dal seguente giudicato: 1. L'istanza è parzialmente accolta e di conseguenza i convenuti __________ e __________, __________, sono condannati a pagare alla Comunione dei Comproprietari del __________, l'importo di fr. 5'825.25 oltre interessi al 5% dal 1.7.1999 su fr. 1'397.20, dal 1.10.1999 su fr. 110.75, dal 12.10.1999 su fr. 698.60, dal 20.12.1999 su fr. 698.70, dal 22.4.2000 su fr. 700.-, dal 22.6.2000 su fr. 700.-, dal 25.7.2000 su fr. 700.-, dal 31.10.2000 su fr. 700.-, e meglio come indicato nei PE no. __________. 2. Limitatamente agli stessi importi, le opposizioni interposte ai precetti esecutivi no. __________e __________, notificati in data 15 novembre 2000 dall'UE di Lugano, sono respinte in via definitiva. 3. La tassa di giustizia di fr. 500.- e le spese, da anticipare dall' istante, restano a suo carico per 1/20 e per il resto a carico dei convenuti, i quali rifonderanno inoltre fr. 100.- di indennità alla controparte. II. Tasse e spese del presente giudizio, per complessivi fr. 350.-, già anticipate dai ricorrenti, rimangono a loro carico per 19/20 e per il resto sono poste in solido a carico dell'istante. I ricorrenti verseranno inoltre alla controparte fr. 350.- a titolo di ripetibili parziali di questa sede. III. Intimazione a: __________ Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3. Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello Il presidente La segretaria

Incarto n. 16.2001.00066 Incarto n. 16.2001.00066

Incarto n. 16.2001.00066 Lugano 7 febbraio 2002 /rgc Lugano

Lugano 7 febbraio 2002 /rgc

7 febbraio 2002 /rgc In nome della Repubblica e Cantone del Ticino In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello

La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: composta dei giudici:

composta dei giudici: Chiesa, presidente, Cocchi e Giani Chiesa, presidente, Cocchi e Giani

Chiesa, presidente, Cocchi e Giani segretaria: segretaria:

segretaria: Petralli Zeni, vicecancelliera Petralli Zeni, vicecancelliera

Petralli Zeni, vicecancelliera sedente per giudicare il ricorso per cassazione 31 agosto 2001 presentato da

sedente per giudicare il ricorso per cassazione 31 agosto 2001 presentato da __________ (rappr. dall'avv. __________) __________

__________ (rappr. dall'avv. __________)

(rappr. dall'avv. __________) Contro Contro

Contro la sentenza 7 agosto 2001 del Segretario assessore della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 nella causa a procedura inappellabile promossa con istanza 22 dicembre 2000 da

la sentenza 7 agosto 2001 del Segretario assessore della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 nella causa a procedura inappellabile promossa con istanza 22 dicembre 2000 da __________ (rappr. dall'avv. __________) __________

__________ (rappr. dall'avv. __________)

(rappr. dall'avv. __________) con la quale l’istante ha chiesto il pagamento di fr. 6'134.25 oltre accessori nonché il rigetto in via definitiva delle opposizioni interposte dai convenuti ai PE no. __________e __________dell’UE di Lugano, domande accolte dal primo giudice,

con la quale l’istante ha chiesto il pagamento di fr. 6'134.25 oltre accessori nonché il rigetto in via definitiva delle opposizioni interposte dai convenuti ai PE no. __________e __________dell’UE di Lugano, domande accolte dal primo giudice, esaminati gli atti,

esaminati gli atti, considerato

considerato in fatto e in diritto:

in fatto e in diritto: 1. Con istanza 22 dicembre 2000 la __________, situato a __________, rappresentata dall'amministratrice __________, ha convenuto in giudizio i coniugi __________ e __________ al fine di ottenere il pagamento di fr. 6'134.25 a saldo delle spese condominiali relative agli anni 1998, 1999 e 2000. I convenuti si sono opposti alla pretesa avversaria eccependo innanzi tutto la nullità dell'istanza per carenza di legittimazione della rappresentante dei comproprietari, in quanto sprovvista della necessaria autorizzazione a stare in lite. In via subordinata hanno contestato il credito dell’istante al quale hanno posto in compensazione un loro credito di importo superiore (fr. 7'255.50), corrispondente alle pigioni di loro spettanza sulla base della convenzione sottoscritta il 9 luglio 1998 (doc. 2) in virtù della quale la comunione dei comproprietari, rappresentata in quel frangente dall'avv. __________, si era impegnata a versar loro un quarto delle pigioni percepite sulla locazione di 40 posteggi esterni, il tutto nell'ottica di una soluzione bonale del contenzioso che opponeva le parti in relazione all'attribuzione ai convenuti di dieci posti auto.

1. Con istanza 22 dicembre 2000 la __________, situato a __________, rappresentata dall'amministratrice __________, ha convenuto in giudizio i coniugi __________ e __________ al fine di ottenere il pagamento di fr. 6'134.25 a saldo delle spese condominiali relative agli anni 1998, 1999 e 2000. I convenuti si sono opposti alla pretesa avversaria eccependo innanzi tutto la nullità dell'istanza per carenza di legittimazione della rappresentante dei comproprietari, in quanto sprovvista della necessaria autorizzazione a stare in lite. In via subordinata hanno contestato il credito dell’istante al quale hanno posto in compensazione un loro credito di importo superiore (fr. 7'255.50), corrispondente alle pigioni di loro spettanza sulla base della convenzione sottoscritta il 9 luglio 1998 (doc. 2) in virtù della quale la comunione dei comproprietari, rappresentata in quel frangente dall'avv. __________, si era impegnata a versar loro un quarto delle pigioni percepite sulla locazione di 40 posteggi esterni, il tutto nell'ottica di una soluzione bonale del contenzioso che opponeva le parti in relazione all'attribuzione ai convenuti di dieci posti auto. 2. Con il querelato giudizio il segretario assessore, accertata preliminarmente la legittimazione attiva dell’istante avendo l’assemblea dei condomini ratificato l’operato della amministratrice, ha accolto l’istanza non avendo i convenuti comprovato la sussistenza del credito posto in compensazione. Il primo giudice non ha infatti ritenuto opponibile alla parte istante la convenzione 9 luglio 1998 (doc. 2)- prodotta a sostegno della contropretesa dei convenuti- non risultando che questa sia stata ratificata dall'assemblea dei condomini e neppure che all'avv. __________ sia stato conferito esplicito mandato di rappresentanza in tal senso.

2. Con il querelato giudizio il segretario assessore, accertata preliminarmente la legittimazione attiva dell’istante avendo l’assemblea dei condomini ratificato l’operato della amministratrice, ha accolto l’istanza non avendo i convenuti comprovato la sussistenza del credito posto in compensazione. Il primo giudice non ha infatti ritenuto opponibile alla parte istante la convenzione 9 luglio 1998 (doc. 2)- prodotta a sostegno della contropretesa dei convenuti- non risultando che questa sia stata ratificata dall'assemblea dei condomini e neppure che all'avv. __________ sia stato conferito esplicito mandato di rappresentanza in tal senso. 3. Con il presente tempestivo gravame __________ e __________ sono insorti contro il predetto giudizio chiedendone l’annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC. I ricorrenti rimproverano al segretario assessore di aver arbitrariamente valutato le prove ed erroneamente applicato il diritto, sia con riferimento all'accertamento della legittimazione attiva della parte istante, non potendosi dedurre dal verbale dell’assemblea condominiale straordinaria del 30 marzo 2001 la valida ratifica dell'operato dell'amministratrice, sia con riferimento all'accoglimento della pretesa di parte istante. Al proposito essi rimproverano al segretario assessore

3. Con il presente tempestivo gravame __________ e __________ sono insorti contro il predetto giudizio chiedendone l’annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC. I ricorrenti rimproverano al segretario assessore di aver arbitrariamente valutato le prove ed erroneamente applicato il diritto, sia con riferimento all'accertamento della legittimazione attiva della parte istante, non potendosi dedurre dal verbale dell’assemblea condominiale straordinaria del 30 marzo 2001 la valida ratifica dell'operato dell'amministratrice, sia con riferimento all'accoglimento della pretesa di parte istante. Al proposito essi rimproverano al segretario assessore di non aver verificato il benfondato del credito dell'istante, ammettendolo unicamente a dipendenza dell'eccezione di compensazione, eccezione che non esonerava la parte istante dall’onere di provare la sua pretesa poiché contestata. In merito al credito da loro posto in compensazione, rimproverano al primo giudice di non aver dedotto dalle prove documentali la legittimazione dell'avv. __________ a rappresentare la comunione dei comproprietari nell'ambito della sottoscrizione della convenzione 9 luglio 1998 prodotta a sostegno della pretesa posta in compensazione. di non aver verificato il benfondato del credito dell'istante, ammettendolo unicamente a dipendenza dell'eccezione di compensazione, eccezione che non esonerava la parte istante dall’onere di provare la sua pretesa poiché contestata. In merito al credito da loro posto in compensazione, rimproverano al primo giudice di non aver dedotto dalle prove documentali la legittimazione dell'avv. __________ a rappresentare la comunione dei comproprietari nell'ambito della sottoscrizione della convenzione 9 luglio 1998 prodotta a sostegno della pretesa posta in compensazione. Con osservazioni 2 ottobre 2001 la controparte ha postulato la reiezione del ricorso.

Con osservazioni 2 ottobre 2001 la controparte ha postulato la reiezione del ricorso. 4. Giusta l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell’equità. Arbitrio e violazione della legge non vanno confusi: per essere definita arbitraria una violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile, così che è possibile scostarsi da questa scelta solamente se la soluzione censurata appare insostenibile, in contraddizione palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di un diritto certo ( DTF 126 I 170 consid. 3a).

4. Giusta l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell’equità. Arbitrio e violazione della legge non vanno confusi: per essere definita arbitraria una violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile, così che è possibile scostarsi da questa scelta solamente se la soluzione censurata appare insostenibile, in contraddizione palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di un diritto certo ( DTF 126 I 170 consid. 3a). 5. Contestata è anzitutto l'esistenza di una valida autorizzazione a stare in lite in favore dell'amministratrice del condominio, o meglio la ratifica del suo operato da parte della comunione dei condomini.

5. Contestata è anzitutto l'esistenza di una valida autorizzazione a stare in lite in favore dell'amministratrice del condominio, o meglio la ratifica del suo operato da parte della comunione dei condomini. Secondo l’art. 712 t cpv. 2 CC l'amministratore non può stare in giudizio senza esserne precedentemente autorizzato dall'assemblea dei comproprietari, rispettivamente senza che il suo operato venga da questa ratificato successivamente ( DTF 114 II 312; SJZ 1984 287). Tale autorizzazione, rispettivamente la ratifica, deve essere chiara e riferita a una vertenza ben precisa, non essendo ipotizzabile un'autorizzazione generica valida per ogni eventuale futura vertenza giudiziaria ( Meier-Hayoz/ Rey, in Comm. di Berna, N. 45 e 52 all'art. 712 t CC). Nel caso concreto, la conclusione del segretario assessore secondo cui l'intervento dell'amministratrice per l'incasso delle spese condominiali 1998-2000 sarebbe stato ratificato dall'assemblea dei comproprietari 30 marzo 2001 -che non è condiviso dai ricorrenti- può invero apparire opinabile, in particolare dall'esame del solo testo del verbale prodotto. Infatti, se è pacifico che la trattanda no. 3 dell'ordine del giorno ( autorizzazione e delega all'amministratrice ad adire le vie legali per incassare acconti, conguagli, affitti - passati, presenti e futuri- spettanti al condominio), dopo ampia discussione, è stata accolta, tuttavia alla stessa decisione manca il riferimento a una vertenza determinata, in concreto alla presente procedura d'incasso. Elemento che tuttavia potrebbe essere considerato ammesso, ritenuto che con ordinanza 15 febbraio 2001 il segretario assessore aveva assegnato all'istante un termine di sessanta giorni per provvedere a far ratificare dall'assemblea dei comproprietari l'operato del suo amministratore ; che per il successivo 30 marzo è stata convocata un'assemblea straordinaria all'evidente scopo, tra l'altro, di poter dar seguito all'ingiunzione del giudice e che, trasmettendo il relativo verbale al segretario assessore, l'amministratrice del condominio così si esprimeva: Come da vostra richiesta 30.3.2001 ha avuto luogo l'assemblea condominiale straordinaria. Allegato trovate copia del verbale che attesta l'avvenuta ratifica dei comproprietari al mio operato (scritto 6 marzo -recte: aprile- 2001). Comunque, ogni possibile dubbio sulla concretezza del mandato all'amministratore è individuabile nel verbale dell'assemblea condominiale ordinaria del 29 maggio 2001, in occasione della quale l'amministratrice è stata autorizzata a procedere all'incasso… nei confronti dei signori __________ per il mancato pagamento delle spese condominiali (trattanda no. 8). Ciò che basta -tanto più con riferimento all'assemblea del 30 marzo- per costituire una ratifica dell'operato processuale dell'amministratrice, risultando indifferente che il documento citato sia stato prodotto solo con le osservazioni al ricorso in cassazione, dal momento che è compito del giudice d'ufficio e in ogni stadio della causa di verificare l'esistenza dei presupposti processuali (art. 97 CPC) e che comunque, anche nella sede ricorsuale, il giudice può invitare la parte morosa a dimostrare l'avvenuta ratifica, relativa anche all'attività processuale di prima sede, in virtù del principio dell'economia processuale ( Cocchi/ Trezzini, CPC-TI, art. 38, m. 45 e 46).

Secondo l’art. 712 t cpv. 2 CC l'amministratore non può stare in giudizio senza esserne precedentemente autorizzato dall'assemblea dei comproprietari, rispettivamente senza che il suo operato venga da questa ratificato successivamente ( DTF 114 II 312; SJZ 1984 287). Tale autorizzazione, rispettivamente la ratifica, deve essere chiara e riferita a una vertenza ben precisa, non essendo ipotizzabile un'autorizzazione generica valida per ogni eventuale futura vertenza giudiziaria ( Meier-Hayoz/ Rey, in Comm. di Berna, N. 45 e 52 all'art. 712 t CC). Nel caso concreto, la conclusione del segretario assessore secondo cui l'intervento dell'amministratrice per l'incasso delle spese condominiali 1998-2000 sarebbe stato ratificato dall'assemblea dei comproprietari 30 marzo 2001 -che non è condiviso dai ricorrenti- può invero apparire opinabile, in particolare dall'esame del solo testo del verbale prodotto. Infatti, se è pacifico che la trattanda no. 3 dell'ordine del giorno ( autorizzazione e delega all'amministratrice ad adire le vie legali per incassare acconti, conguagli, affitti - passati, presenti e futuri- spettanti al condominio), dopo ampia discussione, è stata accolta, tuttavia alla stessa decisione manca il riferimento a una vertenza determinata, in concreto alla presente procedura d'incasso. Elemento che tuttavia potrebbe essere considerato ammesso, ritenuto che con ordinanza 15 febbraio 2001 il segretario assessore aveva assegnato all'istante un termine di sessanta giorni per provvedere a far ratificare dall'assemblea dei comproprietari l'operato del suo amministratore ; che per il successivo 30 marzo è stata convocata un'assemblea straordinaria all'evidente scopo, tra l'altro, di poter dar seguito all'ingiunzione del giudice e che, trasmettendo il relativo verbale al segretario assessore, l'amministratrice del condominio così si esprimeva: Come da vostra richiesta 30.3.2001 ha avuto luogo l'assemblea condominiale straordinaria. Allegato trovate copia del verbale che attesta l'avvenuta ratifica dei comproprietari al mio operato (scritto 6 marzo -recte: aprile- 2001). Comunque, ogni possibile dubbio sulla concretezza del mandato all'amministratore è individuabile nel verbale dell'assemblea condominiale ordinaria del 29 maggio 2001, in occasione della quale l'amministratrice è stata autorizzata a procedere all'incasso… nei confronti dei signori __________ per il mancato pagamento delle spese condominiali (trattanda no. 8). Ciò che basta -tanto più con riferimento all'assemblea del 30 marzo- per costituire una ratifica dell'operato processuale dell'amministratrice, risultando indifferente che il documento citato sia stato prodotto solo con le osservazioni al ricorso in cassazione, dal momento che è compito del giudice d'ufficio e in ogni stadio della causa di verificare l'esistenza dei presupposti processuali (art. 97 CPC) e che comunque, anche nella sede ricorsuale, il giudice può invitare la parte morosa a dimostrare l'avvenuta ratifica, relativa anche all'attività processuale di prima sede, in virtù del principio dell'economia processuale ( Cocchi/ Trezzini, CPC-TI, art. 38, m. 45 e 46). 6. I ricorrenti affermano che il primo giudice avrebbe interpretato erroneamente le loro allegazioni, concludendo che essi non avevano contestato i crediti vantati nei loro confronti per il mancato pagamento di spese condominiali. La censura è tuttavia priva di fondamento. Basti leggere proprio la richiamata pagina 3 (punto 1) del riassunto scritto di cui al verbale 14 febbraio 2001, laddove in risposta essi affermavano che le decisioni assembleari relative alle spese condominiali per gli anni 1998, 1999 e 2000 sono valide, rispettivamente non sono state contestate a norma di legge e che i conti sono pertanto esigibili, precisando di non aver mancato i pagamenti per malanimo, ma in virtù di crediti propri che ponevano in compensazione. Nel seguito delle allegazioni essi hanno poi esclusivamente sostenuto tali loro pretese. E' vero soltanto che, con la duplica, i ricorrenti avevano prodotto una ricevuta a pretesa comprova di un loro versamento di fr. 3'223.50, relativo ai contributi condominiali 1997-98, chiedendo altresì che la somma di fr. 309.- (sempre con riferimento al 1998) venisse dedotta dal loro debito, trattandosi di una spesa comune. Ciò che permette di considerare -nell'ipotesi più favorevole ai ricorrenti- la contestazione limitata a questi due importi, ma non riferita al credito di partenza, costituito degli scoperti sulle spese condominiali da loro dovute; conseguendone che l'istante -contrariamente a quanto accennano i ricorrenti- non ha avuto nessuna necessità di provare la consistenza del medesimo, ossia l'esattezza degli importi (art. 184 cpv. 2 CPC). D'altra parte, non è nemmeno chiaro il motivo che ha indotto i convenuti a produrre l'accennata ricevuta (doc. 9). Essi non l'hanno specificato in prima sede, mentre le censure qui esposto al proposito appaiono comunque irrilevanti, essendo fuori da ogni ragionevole dubbio che l'istante ha correttamente tenuto conto dell'acconto di fr. 3'048.- (doc. 9), ovvero per la parte della somma riferita alle spese 1998, procedendo unicamente per un conguaglio di fr. 419.75 (doc. N = doc. 10).

6. I ricorrenti affermano che il primo giudice avrebbe interpretato erroneamente le loro allegazioni, concludendo che essi non avevano contestato i crediti vantati nei loro confronti per il mancato pagamento di spese condominiali. La censura è tuttavia priva di fondamento. Basti leggere proprio la richiamata pagina 3 (punto 1) del riassunto scritto di cui al verbale 14 febbraio 2001, laddove in risposta essi affermavano che le decisioni assembleari relative alle spese condominiali per gli anni 1998, 1999 e 2000 sono valide, rispettivamente non sono state contestate a norma di legge e che i conti sono pertanto esigibili, precisando di non aver mancato i pagamenti per malanimo, ma in virtù di crediti propri che ponevano in compensazione. Nel seguito delle allegazioni essi hanno poi esclusivamente sostenuto tali loro pretese. E' vero soltanto che, con la duplica, i ricorrenti avevano prodotto una ricevuta a pretesa comprova di un loro versamento di fr. 3'223.50, relativo ai contributi condominiali 1997-98, chiedendo altresì che la somma di fr. 309.- (sempre con riferimento al 1998) venisse dedotta dal loro debito, trattandosi di una spesa comune. Ciò che permette di considerare -nell'ipotesi più favorevole ai ricorrenti- la contestazione limitata a questi due importi, ma non riferita al credito di partenza, costituito degli scoperti sulle spese condominiali da loro dovute; conseguendone che l'istante -contrariamente a quanto accennano i ricorrenti- non ha avuto nessuna necessità di provare la consistenza del medesimo, ossia l'esattezza degli importi (art. 184 cpv. 2 CPC). D'altra parte, non è nemmeno chiaro il motivo che ha indotto i convenuti a produrre l'accennata ricevuta (doc. 9). Essi non l'hanno specificato in prima sede, mentre le censure qui esposto al proposito appaiono comunque irrilevanti, essendo fuori da ogni ragionevole dubbio che l'istante ha correttamente tenuto conto dell'acconto di fr. 3'048.- (doc. 9), ovvero per la parte della somma riferita alle spese 1998, procedendo unicamente per un conguaglio di fr. 419.75 (doc. N = doc. 10). 7. Per contro, il ricorso dev'essere accolto riguardo all'importo di fr. 309.- che i ricorrenti, conformemente alle loro allegazioni di prima sede, contestano trattarsi di un loro debito esclusivo. E ciò già per il fatto che, costituendo un credito a sé stante, ossia non contemplato dalle decisioni dell'assemblea condominiale e che quindi il giudice non poteva considerare pacifico (rispettivamente non oggetto di contestazione), avrebbe dovuto esserne giustificata l'ammissione: il giudice avendo del tutto omesso questo suo obbligo, su questo punto la sentenza impugnata dev'essere considerata nulla in virtù dell'art. 285 cpv. 2 lett. e CPC.

7. Per contro, il ricorso dev'essere accolto riguardo all'importo di fr. 309.- che i ricorrenti, conformemente alle loro allegazioni di prima sede, contestano trattarsi di un loro debito esclusivo. E ciò già per il fatto che, costituendo un credito a sé stante, ossia non contemplato dalle decisioni dell'assemblea condominiale e che quindi il giudice non poteva considerare pacifico (rispettivamente non oggetto di contestazione), avrebbe dovuto esserne giustificata l'ammissione: il giudice avendo del tutto omesso questo suo obbligo, su questo punto la sentenza impugnata dev'essere considerata nulla in virtù dell'art. 285 cpv. 2 lett. e CPC. 8. Per quanto attiene all'eccezione di compensazione sollevata dai convenuti, la conclusione del primo giudice secondo il quale essi non avrebbero provato di vantare un credito di fr. 7'255.50 nei confronti dell'istante, non è arbitraria. Alla base del credito, riferito alla partecipazione dei convenuti alle pigioni incassate sulla locazione di parcheggi esterni, sta la convenzione 9 luglio 1998 sottoscritta dal legale dei ricorrenti e dall'avv. __________ per Condominio (doc. 2), convenzione che la parte istante ha contestato aver in qualsiasi modo approvato o ratificato. A fronte di questa chiara contestazione della parte istante, spettava ai convenuti (titolari dell'eccezione di compensazione) dimostrare che fosse dato anche il consenso dei comproprietari. Al proposito essi rimproverano ora al primo giudice di non aver valutato correttamente i documenti della causa. Sennonché, proprio dalle prove indicate risulta l'assenza del presupposto in questione. In particolare, dalla procura 26 maggio 1998 (doc. 4) si evince unicamente il conferimento da parte di __________ all'avvocato __________ del mandato di rappresentare la comunione dei comproprietari nella causa contro i signori __________ e __________ ritenuto comunque che prima di iniziare un'eventuale procedura presso le competenti autorità si dovrà ottenere il consenso dell'assemblea condominiale (doc. 4), consenso che non risulta essere mai stato dato né relativamente a una vertenza giudiziaria (cui sembra tendere il mandato), né per sottoscrivere una transazione, come può essere considerata la convenzione 9 luglio 1998. D'altra parte, nemmeno lo scritto 3 maggio 2000 dell'avv. __________ al patrocinatore dei ricorrenti (doc. 3), è in grado di soccorrere le necessità probatorie di questi. Può ben darsi, come afferma l'estensore della lettera che egli abbia partecipato all'assemblea condominiale 16 gennaio 1998 e che in quell'occasione tutti i condomini presenti sono stati d'accordo che egli si occupasse della questione, ma manca dagli atti (né i ricorrenti affermano che ciò sia avvenuto) una decisione formale nel senso da loro auspicato. Situazione per cui trova spiegazione il fatto che nel verbale dell'assemblea 19 maggio 2000 (quindi due anni più tardi) si legga alla trattanda 9 che il problema dei parcheggi __________ - __________ sarà discusso legalmente e giudizialmente (doc. G). Ne consegue che, in assenza di prove e a fronte della contestazione dell'istante, il primo giudice non poteva che respingere l'eccezione di compensazione.

8. Per quanto attiene all'eccezione di compensazione sollevata dai convenuti, la conclusione del primo giudice secondo il quale essi non avrebbero provato di vantare un credito di fr. 7'255.50 nei confronti dell'istante, non è arbitraria. Alla base del credito, riferito alla partecipazione dei convenuti alle pigioni incassate sulla locazione di parcheggi esterni, sta la convenzione 9 luglio 1998 sottoscritta dal legale dei ricorrenti e dall'avv. __________ per Condominio (doc. 2), convenzione che la parte istante ha contestato aver in qualsiasi modo approvato o ratificato. A fronte di questa chiara contestazione della parte istante, spettava ai convenuti (titolari dell'eccezione di compensazione) dimostrare che fosse dato anche il consenso dei comproprietari. Al proposito essi rimproverano ora al primo giudice di non aver valutato correttamente i documenti della causa. Sennonché, proprio dalle prove indicate risulta l'assenza del presupposto in questione. In particolare, dalla procura 26 maggio 1998 (doc. 4) si evince unicamente il conferimento da parte di __________ all'avvocato __________ del mandato di rappresentare la comunione dei comproprietari nella causa contro i signori __________ e __________ ritenuto comunque che prima di iniziare un'eventuale procedura presso le competenti autorità si dovrà ottenere il consenso dell'assemblea condominiale (doc. 4), consenso che non risulta essere mai stato dato né relativamente a una vertenza giudiziaria (cui sembra tendere il mandato), né per sottoscrivere una transazione, come può essere considerata la convenzione 9 luglio 1998. D'altra parte, nemmeno lo scritto 3 maggio 2000 dell'avv. __________ al patrocinatore dei ricorrenti (doc. 3), è in grado di soccorrere le necessità probatorie di questi. Può ben darsi, come afferma l'estensore della lettera che egli abbia partecipato all'assemblea condominiale 16 gennaio 1998 e che in quell'occasione tutti i condomini presenti sono stati d'accordo che egli si occupasse della questione, ma manca dagli atti (né i ricorrenti affermano che ciò sia avvenuto) una decisione formale nel senso da loro auspicato. Situazione per cui trova spiegazione il fatto che nel verbale dell'assemblea 19 maggio 2000 (quindi due anni più tardi) si legga alla trattanda 9 che il problema dei parcheggi __________ - __________ sarà discusso legalmente e giudizialmente (doc. G). Ne consegue che, in assenza di prove e a fronte della contestazione dell'istante, il primo giudice non poteva che respingere l'eccezione di compensazione. 9. Alla luce di quanto sopra esposto il ricorso può essere accolto limitatamente alla posta di fr. 309.- da porre in deduzione al credito dell'istante, decisione presa da questa Camera in applicazione dell'art. 332 cpv. 2 CPC. Il carico delle spese, della tassa di giustizia e delle ripetibili segue il rispettivo grado di soccombenza (art. 148 CPC).

9. Alla luce di quanto sopra esposto il ricorso può essere accolto limitatamente alla posta di fr. 309.- da porre in deduzione al credito dell'istante, decisione presa da questa Camera in applicazione dell'art. 332 cpv. 2 CPC. Il carico delle spese, della tassa di giustizia e delle ripetibili segue il rispettivo grado di soccombenza (art. 148 CPC). Motivi per i quali,

Motivi per i quali, richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 CPC, la LTG e la TOA

richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 CPC, la LTG e la TOA pronuncia: I. Il ricorso per cassazione 31 agosto 200i di __________ e __________ __________ è parzialmente accolto. pronuncia: I. Il ricorso per cassazione 31 agosto 200i di __________ e __________ __________ è parzialmente accolto. Di conseguenza la sentenza 7 agosto 2001 del Segretario assessore della Pretura di Lugano, Sezione 3, è annullata e sostituita dal seguente giudicato:

Di conseguenza la sentenza 7 agosto 2001 del Segretario assessore della Pretura di Lugano, Sezione 3, è annullata e sostituita dal seguente giudicato: 1. L'istanza è parzialmente accolta e di conseguenza i convenuti

1. L'istanza è parzialmente accolta e di conseguenza i convenuti __________ e __________, __________, sono condannati a pagare

__________ e __________, __________, sono condannati a pagare alla Comunione dei Comproprietari del __________, l'importo di fr. 5'825.25 oltre interessi al

alla Comunione dei Comproprietari del __________, l'importo di fr. 5'825.25 oltre interessi al 5% dal 1.7.1999 su fr. 1'397.20, dal 1.10.1999 su fr. 110.75,

5% dal 1.7.1999 su fr. 1'397.20, dal 1.10.1999 su fr. 110.75, dal 12.10.1999 su fr. 698.60, dal 20.12.1999 su fr. 698.70, dal

dal 12.10.1999 su fr. 698.60, dal 20.12.1999 su fr. 698.70, dal 22.4.2000 su fr. 700.-, dal 22.6.2000 su fr. 700.-, dal

22.4.2000 su fr. 700.-, dal 22.6.2000 su fr. 700.-, dal 25.7.2000 su fr. 700.-, dal 31.10.2000 su fr. 700.-, e meglio

25.7.2000 su fr. 700.-, dal 31.10.2000 su fr. 700.-, e meglio come indicato nei PE no. __________. come indicato nei PE no. __________. 2. Limitatamente agli stessi importi, le opposizioni interposte ai

2. Limitatamente agli stessi importi, le opposizioni interposte ai precetti esecutivi no. __________e __________, notificati in

precetti esecutivi no. __________e __________, notificati in data 15 novembre 2000 dall'UE di Lugano, sono respinte in

data 15 novembre 2000 dall'UE di Lugano, sono respinte in via definitiva. via definitiva. 3. La tassa di giustizia di fr. 500.- e le spese, da anticipare dall'

3. La tassa di giustizia di fr. 500.- e le spese, da anticipare dall' istante, restano a suo carico per 1/20 e per il resto a carico

istante, restano a suo carico per 1/20 e per il resto a carico dei convenuti, i quali rifonderanno inoltre fr. 100.- di indennità

dei convenuti, i quali rifonderanno inoltre fr. 100.- di indennità alla controparte. alla controparte. II. Tasse e spese del presente giudizio, per complessivi fr. 350.-, già anticipate dai ricorrenti, rimangono a loro carico per 19/20 e per il resto sono poste in solido a carico dell'istante. I ricorrenti verseranno inoltre alla controparte fr. 350.- a titolo di ripetibili parziali di questa sede.

II. Tasse e spese del presente giudizio, per complessivi fr. 350.-, già anticipate dai ricorrenti, rimangono a loro carico per 19/20 e per il resto sono poste in solido a carico dell'istante. I ricorrenti verseranno inoltre alla controparte fr. 350.- a titolo di ripetibili parziali di questa sede. III. Intimazione a:

III. Intimazione a: __________

__________ Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3. Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello

Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello Il presidente La segretaria

Il presidente La segretaria