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Begriff
Ein missbräuchlicher Mietzins liegt nach Art. 269 OR vor, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn er auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht. Als Richtlinie wird der orts- oder quartierübliche Mietzins betrachtet.
Anwendungsbereich
Die Bestimmungen über den missbräuchlichen Mietzins (Art. 269 – 270e OR) gelten nur für die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen. Nicht aber für Luxuswohnungen und Einfamilienhäuser.
Ausnahmen vom Missbrauchstatbestand
Art. 269a OR zählt Konstellationen auf, bei deren Vorliegen der Mietzins bzw. die Mietzinserhöhung nicht missbräuchlich sind:
- Anpassung an Orts- und Quartierüblichkeiten
- Kostensteigerungen für Unterhalt und Verwaltung
- Hypothekarzinserhöhungen
- Anpassung an die Teuerung
Anfechtung
Anfechtung des Anfangsmietzinses
Der Mieter kann innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde den Mietzins anfechten, wenn entweder
- der Mieter sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage zum Vertragsabschluss gezwungen sah, oder wenn
- im örtlichen Markt Wohnungsnot herrscht (Nachweis der Wohnungsnot reicht aus, vgl. BGE 4A_691/2015 (Präzisierung der Rechtsprechung))
- der Vermieter den Anfangszins gegenüber dem früheren Mietzins erheblich erhöht hat.
Anfechtung einer Mieterhöhung
Der Mieter kann bei unbefristeten Mietverträgen den Mietzins anfechten, wenn er glaubt, dass der Vermieter wegen einer Änderung der Berechnungsgrundlagen einen übersetzten Betrag aus der Mietsache erzielt. Zuerst hat er dabei die Herabsetzung beim Vermieter zu verlangen und danach die Schlichtungsbehörde anzurufen.