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Obligations du bailleur
- paiement du loyer et des charges;
- conséquences juridiques en cas de demeure de paiement du loyer;
- obligation de fournir des sûretés;
- obligations d’avoir soin, d’annoncer et de laisser-faire;
- obligation de réparer les défauts de moindre importance (art. 259 CO).
Principes fondamentaux concernant le loyer
Parmi les obligations du locataire figure le paiement du loyer; la définition légale figure à l’article 257 CO: le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l’usage de la chose. En ce qui concerne le montant admissible du loyer, celui-ci contient des indications détaillées à propos des questions juridiques allant du loyer initial aux adaptations de loyer en cours de bail (loyers échelonnés, loyers indexés, adaptations de loyer selon la méthode relative).
Interdiction de transactions couplées
Une transaction couplée avec le bail d’habitation ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l’usage de la chose louée (art. 254 CO). Les conditions de nullité, qui doivent être remplies cumulativement, peuvent être schématisées de la manière suivante (Higi, Zürcher Kommentar, N° 31 ad art. 254 CO):
- la liaison (contrat de bail couplé à une transaction étrangère au droit du bail) par un contrat entre le bailleur et le locataire;
- la transaction couplée (étrangère au droit du bail) doit être une affaire qui par nature n’a pas de relation directe avec l’usage de la chose louée;
- le fait de coupler le bail à une transaction étrangère au bail est imposée par le bailleur ou par un tiers, comme condition sine qua non pour que le contrat de bail vienne à chef (conclusion du contrat de bail ou continuation du contrat de bail);
- le fait de coupler les deux affaires doit apparaître abusif, soit parce que le bailleur ou un tiers l’a voulu pour des motifs étrangers au bail, soit pour d’autres motifs encore. Ainsi, il n’est notamment pas permis d’obliger le locataire à donner au bailleur une procuration sur son compte; ou bien de l’obliger à reprendre des dettes du bailleur telles des dettes hypothécaires, à acheter la chose louée ou à verser un pas-de-porte (à ce sujet, voir par exemple Higi, Zürcher Kommentar, N° 15 ad art. 254 CO).
Obligations du locataire et frais accessoires
Le bailleur ne peut demander le remboursement des frais accessoires que s’il en a été expressément convenu ainsi; les frais accessoires correspondent alors à la somme due pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose (voir art. 257a, al. 1 CO). Selon l’article 257b CO, en font notamment partie les frais de chauffage, d’eau chaude et autres frais d’exploitation, ainsi que les contributions publiques; à la demande du locataire, le bailleur doit lui permettre de consulter les pièces comptables y relatives. Les parties peuvent définir librement les modalités selon lesquelles les frais accessoires seront dus par le locataire; en règle générale, cependant, les solutions les plus fréquentes en pratique sont le versement d’acomptes, ou bien les parties conviennent d’un montant forfaitaire ou encore le paiement direct (tiré de Higi, Zürcher Kommentar, N° 18 et suivants ad art. 257a à 257b CO):
- généralement, le paiement direct est prévu dans les cas où les prestations qui correspondent aux frais accessoires au sens strict sont fournies par un tiers, notamment pour tout ce qui concerne la fourniture d’eau et d’énergie;
- lorsque les parties conviennent d’un montant forfaitaire, l’indemnité pour les frais accessoires est versée au bailleur, soit d’après un montant fixe pour toute la durée du bail, ou pour des périodes de location; le paiement du forfait règle les frais accessoires pour toute la période de paiement, indépendamment du fait de savoir si les frais effectifs sont plus élevés ou plus faibles;
- lorsque les parties conviennent du versement d’acomptes, le remboursement des frais accessoires a lieu d’avance au bailleur pour une période de décompte donnée, soit par acompte, soit par des versements périodiques; est alors réservé le décompte des dépenses effectives, à l’échéance de la période de calcul. Lorsque les parties ont choisi cette solution pour les frais accessoires, le bailleur a alors l’obligation de présenter un décompte des frais.