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Incarto n. 12.97.00272 Lugano 18 marzo 1998 /fb In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: Cocchi, presidente Chiesa e Zali segretario: Petrini sedente per statuire nella causa inc. no. LA.96.145 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 18 settembre 1996 da ing. __________ rappr. dallo studio legale __________ contro __________ rappr. dall’ avv. __________ in materia di contratto di locazione che il Pretore, con decisione 17 ottobre 1997, ha accolto dichiarando valida la disdetta della locazione per il 29 marzo 1997 e prorogato il rapporto locativo tra le parti sino e non oltre il 31 marzo 1999. Appellante la parte convenuta la quale, con atto di appello 29 ottobre 1997, chiede la riforma del primo giudizio nel senso di dichiarare inefficace la disdetta e di accertare la validità della locazione, così come a contratto tra le parti, sino al 31 gennaio 2004; mentre la controparte, con osservazioni 1 dicembre 1997, postula la reiezione dell’appello e la conferma del primo giudizio. Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di causa Considerato in fatto ed in diritto 1. __________ ha concesso in locazione a, __________ con contratto 14 febbraio 1994, i locali ad uso bar siti al pianterreno dello stabile di via __________ a __________ la durata della locazione è stata pattuita con scadenza inderogabile al 31 gennaio 2004. Qualche settimana più tardi, su richiesta di __________, __________ ha sottoscritto un altro contratto di locazione avente la stessa data, riguardante gli stessi locali e con le stesse condizioni del primo ma, questa volta, indicante quale locataria la società __________, amministrata dalla fiduciaria __________ A, con garanzia solidale dello stesso __________. In occasione della sottoscrizione di questo secondo contratto __________ e __________ hanno convenuto per iscritto che lo stesso interessava a __________ __________ per scopi amministrativi e che, in ogni caso, l’unico contratto in vigore rimaneva il primo intestato nominalmente a __________ e ciò perché __________ non aveva fiducia nella __________ La __________ A ha gestito l’esercizio pubblico ed ha provveduto a pagare i canoni di locazione all’ing. __________ 2. Il 30 giugno 1995 __________ ha ceduto ad altre persone le azioni della __________. __________, appresa questa modifica dell’azionariato, ha puntualizzato alla __________, con lettera 10 luglio 1995, che il secondo contratto di locazione era presumibilmente nullo essendo valido unicamente quello stipulato personalmente con __________, che non era gradito il ritardo verificatosi nel pagamento del canone di locazione e che riteneva inevitabile una prossima disdetta del contratto o la stipulazione di uno nuovo. Nel seguito il canone di locazione è stato regolarmente versato. Il 9 maggio 1996 l’ing. __________ ha comunicato alla __________ la disdetta del contratto di locazione per il 29 marzo 1997 osservando, su richiesta della conduttrice, che la stessa era data nei termini di legge e secondo l’uso locale, non esistendo con la __________ nessun valido contratto scritto, e che i locali gli necessitavano per procedere ad un cambiamento di destinazione, resosi necessario dalla futura sicura partenza di una scuola cantonale che occupava altri due piani dell’immobile, così da permettere un reddito sufficiente alla copertura degli oneri ipotecari. 3. La contestazione della disdetta, tempestivamente sollevata dalla __________, è stata protetta dall’Ufficio di conciliazione mentre il Pretore, adito dall’ing. __________, con l’istanza che ci occupa, ha ritenuto valida la rescissione contrattuale e prorogato la locazione, come del resto accettato dal proprietario, sino al 31 marzo 1999. Il primo giudice ha ritenuto che il secondo contratto tra __________ e __________ fosse simulato e come tale nullo con la conseguenza che l’occupazione dei locali da parte della convenuta ed il pagamento della pigione rappresentavano la concretizzazione di una locazione di fatto di durata indeterminata disdicibile, come fatto dal locatore, secondo l’art. 266d CO. Con l’appello 29 ottobre 1997 la __________ contesta di aver mai voluto concludere un contratto simulato e sostiene che tale conclusione è contraria all’evidenza ed alla realtà dei fatti svoltisi al momento dell’inizio della locazione ed al momento della cessione delle azioni della società; addebita alla controparte un agire manifestamente in mala fede dopo aver accettato, fin dall’inizio, la __________ quale inquilina ed i pagamenti di questa sempre regolarmente effettuati secondo le condizioni ed i termini pattuiti contrattualmente. Chiede quindi che, in riforma del primo giudizio, il contratto di locazione 14 febbraio 1994 tra __________ e ing. __________ sia dichiarato valido e la disdetta 9 maggio 1996 ritenuta inefficace. Alle conclusioni dell’appellante si oppone, con osservazioni 1 dicembre 1997, l’ing. __________ 4. Questa Camera non ritiene di dover approfondire il discorso impostato dalle parti e sviluppato dal Pretore attorno alla simulazione o meno del secondo contratto di locazione sottoscritto, con riserve e condizioni, da __________ con la __________ poiché, qualsiasi sia il giudizio al proposito, appare che - o al momento della sottoscrizione del secondo contratto di locazione oppure al momento della cessione delle azioni - è venuto in essere un valido ed operante trasferimento della locazione da __________ ad __________ ai sensi dell’art. 263 CO. Questa norma di legge prevede infatti che il conduttore di un locale commerciale può trasferire la locazione ad un terzo con il consenso scritto del locatore (cpv. 1) e che il locatore può negare il consenso soltanto per motivi gravi (cpv. 2). 4.1. Il secondo contratto di locazione sottoscritto con la __________ da __________ è rappresentativo del consenso scritto di quest’ultimo al trasferimento della locazione alla società anonima e la separata convenzione riguardante la mancanza di fiducia verso la __________ che __________ si impegnava ad eliminare può essere considerata una condizione del trasferimento della locazione che se non adempiuta fa decadere l’accordo al trasferimento. Ma tale condizione non può avere per oggetto che un grave motivo per il quale il locatore può negare il consenso ( Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 263 CO n. 21). Non è evidentemente tale qualche screzio tra l’amministratore della __________ e __________ così come evocato da __________ nella sua deposizione testimoniale, se non riferito al timore di non vedersi pagare le pigioni ( Higi, op. cit., ad art. 263 CO n. 35) per le quali, però, il locatore beneficiava, sino al termine contrattuale, della garanzia solidale di __________ verso il quale, per sua stessa ammissione, nutriva fiducia tanto da sceglierlo tra diversi interessati e di non richiedergli il versamento del pur pattuito deposito di garanzia. In queste condizioni il trasferimento della locazione non poteva essere rifiutato dal locatore. 4.2. Ma anche se si volesse dimenticare l’esistenza di questo secondo contratto il trasferimento del contratto è avvenuto, a metà 1995, dopo la cessione delle azioni da parte di __________ Non esiste in questo caso consenso scritto e ci si potrebbe domandare se il comportamento concludente del locatore che tratta con la nuova gestione dell’esercizio pubblico, che non si oppone alla continuazione dell’occupazione dei locali e che accetta il pagamento della pigione non renda superflua l’esigenza del consenso scritto ( Higi, op. cit., ad art. 263 CO n. 28). La questione può essere lasciata aperta perché la mancanza del previsto consenso scritto corrisponde ad un rifiuto del trasferimento della locazione al terzo ( Higi, op. cit., ad art. 263 CO n. 26), rifiuto che però è valido, nel senso di non far nascere il contratto con il terzo, solo per motivi gravi che vanno individuati in tutte le situazioni oggettive e soggettive che, secondo le regole della buona fede, non permettono di imporre al locatore una relazione contrattuale con il terzo beneficiario del trasferimento ( Higi, op. cit. ad art. 263 CO n. 29). Ora il locatore non ha affermato né dimostrato l’esistenza di situazioni tali da giustificare un suo rifiuto al trasferimento: non evidentemente l’antipatia per l’amministratore, come già si è visto, e nemmeno il concreto rischio di non vedersi pagata la pigione che, a parte una piccola difficoltà iniziale dovuta più che altro al cambiamento dell’azionariato di __________, è sempre stata regolarmente versata. Del resto la gestione dell’esercizio pubblico continuava e continua sotto la stessa identica forma giuridica avviata da __________ __________ che __________ aveva accettato. 5. Essendosi compiuto un valido ed operante trasferimento della locazione da __________ ad __________ la disdetta del 9 maggio 1996 che non rispetta i termini del contratto iniziale, la cui scadenza era prevista al 31 gennaio 2004, è inefficace e come tale va qui sanzionata in riforma del contrario giudizio del Pretore. 6. L’appellante critica anche la commisurazione delle ripetibili accordate dal Pretore e ne postula una riduzione. A ragione poiché trattandosi di procedura speciale di locazione si devono applicare i parametri di riduzione previsti dall’art. 15 TOA ed il giudice è tenuto a moderare tale indennità secondo il suo prudente criterio (art. 414 cpv. 1 CPC). Tenuto conto del valore di causa - pari alla somma delle pigioni per il periodo durante il quale il contratto continua a sussistere nell’ipotesi che la disdetta non sia valida ossia per tutto il tempo fino al momento in cui possa essere data, o sia stata effettivamente data, una nuova disdetta ( DTF 111 II 384) - e del fatto che la fattispecie non presentava particolari difficoltà si giustifica, applicando i valori percentuali minimo/medi della TOA una indennità per ripetibili di prima sede di Fr. 9’000.- e di seconda sede di Fr. 3’000.-. Il tutto a carico, con le tasse e spese di giudizio, dell’ing. __________ interamente soccombente. Per i quali motivi visti, per le spese, l’art. 148 CPC e la vigente TG dichiara e pronuncia I. L’appello 29 ottobre 1997 di __________ è accolto e di conseguenza la sentenza 17 ottobre 1997 del Pretore di Lugano, sez. 4 viene così riformata: 1. L’istanza 18 settembre 1996 è respinta. § La disdetta 9 maggio 1996 notificata da __________ alla __________ è dichiarata inefficace. 2. La tassa di giustizia e le spese di Fr. 6’000.-, da anticiparsi dall’istante, rimangono a suo carico con l’obbligo di rifondere alla controparte Fr. 9’000.- per ripetibili. II. Le spese della procedura d’appello consistenti in: -tassa di giustizia Fr. 2’450.- -emolumenti di cancelleria Fr. 50.- totale Fr. 2’500.- già anticipati dall’appellante sono a carico dell’appellato che rifonderà inoltre a controparte Fr. 3’000.- per ripetibili d’appello. III. Intimazione a: -__________ Comunicazione alla Pretura di Lugano, sez. 4. Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente Il segretario

Incarto n. 12.97.00272 Incarto n. 12.97.00272

Incarto n. Lugano 18 marzo 1998 /fb Lugano

Lugano 18 marzo 1998 /fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: composta dei giudici:

composta dei giudici: Cocchi, presidente Chiesa e Zali Cocchi, presidente Chiesa e Zali

Cocchi, presidente Chiesa e Zali segretario: segretario:

segretario: Petrini Petrini

Petrini sedente per statuire nella causa inc. no. LA.96.145 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 18 settembre 1996 da

sedente per statuire nella causa inc. no. LA.96.145 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 18 settembre 1996 da ing. __________ rappr. dallo studio legale __________ ing. __________ rappr. dallo studio legale __________

ing. __________ rappr. dallo studio legale __________ contro contro

contro __________ rappr. dall’ avv. __________ __________

__________ rappr. dall’ avv. __________

rappr. dall’ avv. __________ in materia di contratto di locazione che il Pretore, con decisione 17 ottobre 1997, ha accolto dichiarando valida la disdetta della locazione per il 29 marzo 1997 e prorogato il rapporto locativo tra le parti sino e non oltre il 31 marzo 1999. in materia di contratto di locazione che il Pretore, con decisione 17 ottobre 1997, ha accolto dichiarando valida la disdetta della locazione per il 29 marzo 1997 e prorogato il rapporto locativo tra le parti sino e non oltre il 31 marzo 1999. Appellante la parte convenuta la quale, con atto di appello 29 ottobre 1997, chiede la riforma del primo giudizio nel senso di dichiarare inefficace la disdetta e di accertare la validità della locazione, così come a contratto tra le parti, sino al 31 gennaio 2004;

Appellante la parte convenuta la quale, con atto di appello 29 ottobre 1997, chiede la riforma del primo giudizio nel senso di dichiarare inefficace la disdetta e di accertare la validità della locazione, così come a contratto tra le parti, sino al 31 gennaio 2004; mentre la controparte, con osservazioni 1 dicembre 1997, postula la reiezione dell’appello e la conferma del primo giudizio. mentre la controparte, con osservazioni 1 dicembre 1997, postula la reiezione dell’appello e la conferma del primo giudizio. Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di causa

Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di causa Considerato

in fatto ed in diritto

1. __________ ha concesso in locazione a, __________ con contratto 14 febbraio 1994, i locali ad uso bar siti al pianterreno dello stabile di via __________ a __________ la durata della locazione è stata pattuita con scadenza inderogabile al 31 gennaio 2004.

Qualche settimana più tardi, su richiesta di __________, __________ ha sottoscritto un altro contratto di locazione avente la stessa data, riguardante gli stessi locali e con le stesse condizioni del primo ma, questa volta, indicante quale locataria la società __________, amministrata dalla fiduciaria __________ A, con garanzia solidale dello stesso __________. In occasione della sottoscrizione di questo secondo contratto __________ e __________ hanno convenuto per iscritto che lo stesso interessava a __________ __________ per scopi amministrativi e che, in ogni caso, l’unico contratto in vigore rimaneva il primo intestato nominalmente a __________ e ciò perché __________ non aveva fiducia nella __________

La __________ A ha gestito l’esercizio pubblico ed ha provveduto a pagare i canoni di locazione all’ing. __________

2. Il 30 giugno 1995 __________ ha ceduto ad altre persone le azioni della __________. __________, appresa questa modifica dell’azionariato, ha puntualizzato alla __________, con lettera 10 luglio 1995, che il secondo contratto di locazione era presumibilmente nullo essendo valido unicamente quello stipulato personalmente con __________, che non era gradito il ritardo verificatosi nel pagamento del canone di locazione e che riteneva inevitabile una prossima disdetta del contratto o la stipulazione di uno nuovo. Nel seguito il canone di locazione è stato regolarmente versato.

Il 9 maggio 1996 l’ing. __________ ha comunicato alla __________ la disdetta del contratto di locazione per il 29 marzo 1997 osservando, su richiesta della conduttrice, che la stessa era data nei termini di legge e secondo l’uso locale, non esistendo con la __________ nessun valido contratto scritto, e che i locali gli necessitavano per procedere ad un cambiamento di destinazione, resosi necessario dalla futura sicura partenza di una scuola cantonale che occupava altri due piani dell’immobile, così da permettere un reddito sufficiente alla copertura degli oneri ipotecari.

3. La contestazione della disdetta, tempestivamente sollevata dalla __________, è stata protetta dall’Ufficio di conciliazione mentre il Pretore, adito dall’ing. __________, con l’istanza che ci occupa, ha ritenuto valida la rescissione contrattuale e prorogato la locazione, come del resto accettato dal proprietario, sino al 31 marzo 1999. Il primo giudice ha ritenuto che il secondo contratto tra __________ e __________ fosse simulato e come tale nullo con la conseguenza che l’occupazione dei locali da parte della convenuta ed il pagamento della pigione rappresentavano la concretizzazione di una locazione di fatto di durata indeterminata disdicibile, come fatto dal locatore, secondo l’art. 266d CO.

Con l’appello 29 ottobre 1997 la __________ contesta di aver mai voluto concludere un contratto simulato e sostiene che tale conclusione è contraria all’evidenza ed alla realtà dei fatti svoltisi al momento dell’inizio della locazione ed al momento della cessione delle azioni della società; addebita alla controparte un agire manifestamente in mala fede dopo aver accettato, fin dall’inizio, la __________ quale inquilina ed i pagamenti di questa sempre regolarmente effettuati secondo le condizioni ed i termini pattuiti contrattualmente. Chiede quindi che, in riforma del primo giudizio, il contratto di locazione 14 febbraio 1994 tra __________ e ing. __________ sia dichiarato valido e la disdetta 9 maggio 1996 ritenuta inefficace.

Alle conclusioni dell’appellante si oppone, con osservazioni 1 dicembre 1997, l’ing. __________

4. Questa Camera non ritiene di dover approfondire il discorso impostato dalle parti e sviluppato dal Pretore attorno alla simulazione o meno del secondo contratto di locazione sottoscritto, con riserve e condizioni, da __________ con la __________ poiché, qualsiasi sia il giudizio al proposito, appare che - o al momento della sottoscrizione del secondo contratto di locazione oppure al momento della cessione delle azioni - è venuto in essere un valido ed operante trasferimento della locazione da __________ ad __________ ai sensi dell’art. 263 CO.

Questa norma di legge prevede infatti che il conduttore di un locale commerciale può trasferire la locazione ad un terzo con il consenso scritto del locatore (cpv. 1) e che il locatore può negare il consenso soltanto per motivi gravi (cpv. 2).

4.1. Il secondo contratto di locazione sottoscritto con la __________ da __________ è rappresentativo del consenso scritto di quest’ultimo al trasferimento della locazione alla società anonima e la separata convenzione riguardante la mancanza di fiducia verso la __________ che __________ si impegnava ad eliminare può essere considerata una condizione del trasferimento della locazione che se non adempiuta fa decadere l’accordo al trasferimento. Ma tale condizione non può avere per oggetto che un grave motivo per il quale il locatore può negare il consenso ( Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 263 CO n. 21). Non è evidentemente tale qualche screzio tra l’amministratore della __________ e __________ così come evocato da __________ nella sua deposizione testimoniale, se non riferito al timore di non vedersi pagare le pigioni ( Higi, op. cit., ad art. 263 CO n. 35) per le quali, però, il locatore beneficiava, sino al termine contrattuale, della garanzia solidale di __________ verso il quale, per sua stessa ammissione, nutriva fiducia tanto da sceglierlo tra diversi interessati e di non richiedergli il versamento del pur pattuito deposito di garanzia. In queste condizioni il trasferimento della locazione non poteva essere rifiutato dal locatore.

4.2. Ma anche se si volesse dimenticare l’esistenza di questo secondo contratto il trasferimento del contratto è avvenuto, a metà 1995, dopo la cessione delle azioni da parte di __________ Non esiste in questo caso consenso scritto e ci si potrebbe domandare se il comportamento concludente del locatore che tratta con la nuova gestione dell’esercizio pubblico, che non si oppone alla continuazione dell’occupazione dei locali e che accetta il pagamento della pigione non renda superflua l’esigenza del consenso scritto ( Higi, op. cit., ad art. 263 CO n. 28). La questione può essere lasciata aperta perché la mancanza del previsto consenso scritto corrisponde ad un rifiuto del trasferimento della locazione al terzo ( Higi, op. cit., ad art. 263 CO n. 26), rifiuto che però è valido, nel senso di non far nascere il contratto con il terzo, solo per motivi gravi che vanno individuati in tutte le situazioni oggettive e soggettive che, secondo le regole della buona fede, non permettono di imporre al locatore una relazione contrattuale con il terzo beneficiario del trasferimento ( Higi, op. cit. ad art. 263 CO n. 29). Ora il locatore non ha affermato né dimostrato l’esistenza di situazioni tali da giustificare un suo rifiuto al trasferimento: non evidentemente l’antipatia per l’amministratore, come già si è visto, e nemmeno il concreto rischio di non vedersi pagata la pigione che, a parte una piccola difficoltà iniziale dovuta più che altro al cambiamento dell’azionariato di __________, è sempre stata regolarmente versata. Del resto la gestione dell’esercizio pubblico continuava e continua sotto la stessa identica forma giuridica avviata da __________ __________ che __________ aveva accettato.

5. Essendosi compiuto un valido ed operante trasferimento della locazione da __________ ad __________ la disdetta del 9 maggio 1996 che non rispetta i termini del contratto iniziale, la cui scadenza era prevista al 31 gennaio 2004, è inefficace e come tale va qui sanzionata in riforma del contrario giudizio del Pretore.

6. L’appellante critica anche la commisurazione delle ripetibili accordate dal Pretore e ne postula una riduzione. A ragione poiché trattandosi di procedura speciale di locazione si devono applicare i parametri di riduzione previsti dall’art. 15 TOA ed il giudice è tenuto a moderare tale indennità secondo il suo prudente criterio (art. 414 cpv. 1 CPC). Tenuto conto del valore di causa - pari alla somma delle pigioni per il periodo durante il quale il contratto continua a sussistere nell’ipotesi che la disdetta non sia valida ossia per tutto il tempo fino al momento in cui possa essere data, o sia stata effettivamente data, una nuova disdetta ( DTF 111 II 384) - e del fatto che la fattispecie non presentava particolari difficoltà si giustifica, applicando i valori percentuali minimo/medi della TOA una indennità per ripetibili di prima sede di Fr. 9’000.- e di seconda sede di Fr. 3’000.-. Il tutto a carico, con le tasse e spese di giudizio, dell’ing. __________ interamente soccombente.

Per i quali motivi

visti, per le spese, l’art. 148 CPC e la vigente TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 29 ottobre 1997 di __________ è accolto e di conseguenza la sentenza 17 ottobre 1997 del Pretore di Lugano, sez. 4 viene così riformata:

1. L’istanza 18 settembre 1996 è respinta.

§ La disdetta 9 maggio 1996 notificata da __________ alla __________ è dichiarata inefficace.

2. La tassa di giustizia e le spese di Fr. 6’000.-, da anticiparsi dall’istante, rimangono a suo carico con l’obbligo di rifondere alla controparte Fr. 9’000.- per ripetibili.

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

-tassa di giustizia Fr. 2’450.-

-emolumenti di cancelleria Fr. 50.-

totale Fr. 2’500.-

già anticipati dall’appellante sono a carico dell’appellato che rifonderà inoltre a controparte Fr. 3’000.- per ripetibili d’appello.

III. Intimazione a: -__________

Comunicazione alla Pretura di Lugano, sez. 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente Il segretario

Il presidente Il segretario