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Grundstück verkaufen – Grundstücksverkauf
Sie besitzen ein Grundstück und möchten dieses verkaufen? In unserem Ratgeber «25 Praxistipps für den Immobilienverkauf» finden Sie auch Tipps zum Verkauf von Grundstücken.
Wenn Ihr Grundstück als Bauland ausgewiesen ist, sich in einer Stadt befindet oder stadtnah gelegen ist, dann sind die Verkaufsmöglichkeiten aktuell ausgezeichnet.
Denn: In städtischen Lagen sind Grundstücke Mangelware, weil es kaum Baulücken gibt. Gleichzeitig ist die Nachfrage besonders hoch.
Grundstück verkaufen – Privatpersonen oder Bauträger als Zielgruppe
Für den Verkauf eines Grundstücks kommen grundsätzlich zwei Zielgruppen infrage: Privatpersonen, die Ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen oder Bauträger und Projektentwickler, die eigene Bauvorhaben realisieren wollen, um diese im Nachgang zu vermarkten.
Der Verkauf des Grundstückes an Privatpersonen kann infrage kommen, wenn das Grundstück nur mit einer oder vielleicht zwei Einheiten bebaut werden kann. In manchen Fällen bietet sich eine Realteilung des Grundstückes an, um einen höheren Verkaufspreis erzielen zu können. Ab einer gewissen Grundstücksgrösse ist es in der Regel zielführender, gleich den Grundstücksverkauf an Bauträger in Betracht zu ziehen, die nach Ankauf und Bebauung ihrerseits Käufer für die erstellten Immobilien suchen.
Bodenrichtwerte als Massstab für den Verkaufspreis eines Grundstückes
Tatsächlich bieten die Bodenrichtwerte eine gute Annäherung an den erzielbaren Verkaufspreis, weil die von den Gemeinden veröffentlichten Richtwerte auf Basis tatsächlicher, in der Vergangenheit erzielter Verkaufspreise ermittelt wurden.
Dennoch liegt der erzielbare Preis beim Grundstücksverkauf nicht selten bis zu 20 % unter oder über dem für das Grundstück ausgewiesenen Richtwert. Hierfür gibt es sehr viele Gründe.
Der wichtigste Grund ist dabei sicherlich, dass jedes Grundstück einzigartig ist und der Wert daher nur bedingt aus dem Wert anderer Grundstücke abgeleitet werden kann (z. B. aufgrund von zu geringen Fallzahlen, da in einigen Kantonen jährlich nur sehr wenige Grundstücke verkauft werden). Eine bessere Aussagekraft können Baulandpreise bieten, die für einen grösseren Zeitraum anhand von Preisen aus Freihandverkäufen ermittelt werden. Folgende Indikatoren helfen bei der Ermittlung der Grundstückspreise in Ihrer Stadt.
Bebaubarkeit eines Grundstücks als Indikator für den erzielbaren Verkaufspreis
Zu welchem Preis ein Grundstück verkauft werden kann, lässt sich am ehesten aus der Bebaubarkeit des Grundstücks ableiten.
Grundsätzlich gilt: Je mehr Wohnfläche sich errichten lässt, desto höher ist der erzielbare Verkaufspreis. Wie viel Fläche errichtet werden darf, geht in der Regel aus dem im Zonenplan und Bebauungsplan bzw. aus der in der Bauordnung aufgeführten Art und dem Mass der baulichen Nutzung sowie weiterer Baubestimmungen hervor. Wichtige Kriterien sind die Anzahl der Geschosse und die Wohn- oder Gewerbeflächen, die sich auf dem Grundstück errichten lassen.
Bauvoranfrage vor Verkauf des Grundstücks durchführen?
Für den Fall, dass die Bebaubarkeit unklar ist, weil es keinen qualifizierten Bebauungsplan gibt und sich die Bebaubarkeit auch nicht eindeutig aus der umliegenden Bebauung ergibt, kann es für den Verkäufer eines Grundstücks sinnvoll sein, vor Vermarktung eine Bauvoranfrage zu stellen. Bei einer schriftlichen Bauvoranfrage reicht der Anfragende Vorschläge und konkrete Fragen zur Bebauung bei der Baubewilligungsbehörde ein und bekommt daraufhin eine rechtsverbindliche Auskunft zur Bebaubarkeit. Zwar ist die Bauvoranfrage mit Kosten verbunden und kann auch ein paar Wochen Zeit in Anspruch nehmen, aber sie erleichtert den Verkauf eines Grundstückes und ist kostengünstiger als ein Bauantrag. Das Baugesuch zeigt Potenziale eines Bauvorhabens und klärt über mögliche Risiken auf.
Grundstücksverkauf – Vermarktungsstrategie
Bei der Vermarktung eines Grundstückes sollten Kaufinteressenten über die Details der Bebaubarkeit aufgeklärt und unterschiedliche Projektperspektiven entwickelt werden (z. B. Bebauung mit Einfamilienhaus vs. Errichtung von zwei Doppelhaushälften). Wenn die Grundstücksgrösse nur eine Bebauung mit ein oder zwei Einheiten zulässt, sollten in der Vermarktung sowohl Privatpersonen als auch Bauträger angesprochen werden, da beide Gruppen als Käufer infrage kommen. Ist das Grundstück sehr attraktiv, lässt sich der beste Verkaufspreis über ein Bietverfahren erzielen, bei dem ein Mindestgebot festgelegt wird und die Interessenten zu höheren Geboten aufgefordert werden. Bieterverfahren sollten in der Regel durch Marktmittler, d. h. klassischerweise durch Immobilienmakler durchgeführt werden, die häufiger Grundstücke verkaufen und auch die wichtigsten Bauträger der Region kennen. Es ist wichtig, einen Makler zu finden, der über einschlägige Erfahrung beim Verkauf von Grundstücken verfügt.
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