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Doppelaufruf zur Verhinderung des
gesetzlichen
Übergangs des Mietverhältnisses
* Romina
Wilke
Der Doppelaufruf ist sowohl bei vorgemerkten als auch bei nicht
eingetragenen, langfristigen Mietverträgen zulässig. Solche Mietverträge fallen mit dem Doppelaufruf
nicht dahin, sondern gehen auf den Erwerber über. Dieser kann unbesehen dringenden Eigenbedarfs auf den
nächsten gesetzlichen Termin kündigen.
Das Bundesgericht hält in seiner neueren Rechtssprechung (BGE 128
III 82, 125 III 123) klar fest, dass, wenn ein Mietvertrag nach Entstehung eines Grundpfandrechts eingegangen oder im
Grundbuch vorgemerkt worden ist, der Grundpfandgläubiger den doppelten Aufruf des Grundstückes verlangen
kann, zuerst ohne Vormerkung des Mietvertrages im Grundbuch und dann sogar ohne den gesetzlichen Übergang des
Mietvertrages auf den Erwerber (Art. 261 OR). Das heisst, dass wenn ein Mietvertrag ohne die Zustimmung
des vorgehenden Grundpfandgläubiger geschlossen wurde, dieser, wenn der Erlös der ersten Versteigerung mit
dem Mietvertrag nicht genügt um die Pfandgläubiger zu befriedigen, verlangen kann, dass die Liegenschaft ohne
die Last des Mietvertrages zur Versteigerung angeboten wird. Insbesondere bei einem langfristigen Mietverhältnis
mit niedrigem Mietzins besteht die Gefahr, dass die Versteigerung mit bestehendem Mietverhältnis einen
bescheideneren Erlös ergibt, als wenn kein Mietverhältnis bestehen würde.
Bezieht sich der Doppelaufruf nur auf die Vormerkung des Mietvertrages im Grundbuch, so wird diese mit der
Verwertung beim zweiten Aufruf beseitigt. Der Mietvertrag geht jedoch von Gesetzes wegen auf den Erwerber über
(Art. 261 Abs. 1 OR). Der Erwerber kann dennoch gemäss Art. 261 Abs. 2 OR, den
Mietvertrag wegen dringendem Eigenbedarf für sich oder nahe Verwandten auf den nächsten gesetzlichen Termin
kündigen.
Bezieht sich der Doppelaufruf hingegen auf den gesetzlichen
Übergang des Mietvertrages, so geht dieser zwar auf den Erwerber über, der Erwerber kann jedoch den Vertrag
ohne den Nachweis des dringenden Eigenbedarfs auf den nächsten ordentlichen Kündigungstermin kündigen.
Die Vormerkung wird in einem solchen Fall auf jeden Fall gelöscht. Der Doppelaufruf ohne Mietvertrag macht aber
nur dann einen Sinn, wenn ein langjähriger Mietvertrag besteht, sonst hat der Erwerber, auch ohne Doppelaufruf,
das Recht auf den nächsten ordentlichen Kündigungstermin das Mietverhältnis zu
kündigen.
Das Problem dabei ist, dass auch bei einer Kündigung nach
einem Doppelaufruf, das Mietverhältnis unter der Voraussetzung von Art. 272 ff. OR erstreckt werden
kann. Wobei in jedem Fall eine Interessenabwägung der beteiligten Parteien stattfinden wird.
* lic. iur., HEV Zürich