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Il existe plusieurs façons de déterminer la valeur d’un terrain, surtout que chaque terrain à ses spécificités. Dans un premier temps, il est nécessaire de déterminer quel type de terrain vous possédez ; s’il est constructible, équipé, situé dans une zone à bâtir, une zone agricole ou une zone à préserver. Ce sont des notions indispensables à définir avant l’estimation d’un terrain, qui vont vous aider à attribuer à votre parcelle le prix de vente adéquat.
Il est possible qu’un terrain soit constructible et équipé, mais qu'il ne soit pas identifié comme zone à bâtir par la commune. Il est donc important d’identifier à quelle zone d'affectation fait partie votre terrain. Chaque canton à sa propre définition quant aux zones d'affectation. Voici les zones principales que l'on retrouve dans la majorité des cantons:
Où et comment obtenir ces informations liées à la valeur du terrain ?
Afin d’obtenir toutes les informations nécessaires à l’évaluation de votre terrain, il faudra vous tourner auprès de votre commune ou du site officiel de votre canton qui peuvent vous délivrer les documents dont vous avez besoin afin de déterminer la valeur de votre parcelle.
Veillez-donc à demander les documents suivants:
Après avoir récolté tous ces éléments et identifiées les caractéristiques qui définissent votre terrain, vous pouvez enfin commencer l’estimation de votre parcelle.
L'estimation d'un bien immobilier est spécifique à chaque canton. Dans le canton de Genève par exemple, lorsqu’un terrain a été classé zone à bâtir par la commune, c’est l’État qui fixe un prix maximum auquel le terrain peut être acheté. Le propriétaire garde une marge de négociation sur ce prix suivant des indemnités ou des suppléments à verser par un potentiel promoteur.
Ce prix maximum est déterminé selon l’indice d’utilisation du sol, c’est le rapport entre la surface brute du terrain et la surface habitable maximale autorisée.
C’est-à-dire un terrain d’une surface de 800 m², n’est pas forcément habitable à 100%. La surface habitable peut être limitée par des canalisations, des égouts, qui se situent sous le terrain et délimitent la zone de construction. C’est également le cas, lorsque le terrain est près d’une forêt ou d’une rive, des distances doivent être respectées et de ce fait réduisent la surface habitable afin de protéger ces éléments naturels.
Plus l'indice d'utilisation du sol est élevé, plus le terrain aura de la valeur, car il aura une plus grande capacité de construction. Le prix d’un terrain ne doit donc pas être mesuré par rapport à sa surface totale, mais par rapport à sa surface habitable. Cette indice d’utilisation du sol peut vous être indiqué par l'administration communale.
À titre d’exemple, vous trouverez ci-après pour le canton de Genève, les indices de densité minimale est applicable en zone de développement en 2019:
Après avoir déterminé votre IUS (Indice d'utilisation du sol) de votre terrain selon sa zone de développement (identifié dans le Plan de zone obtenu par votre commune) vous pouvez effectuer votre calcul d’estimation de votre terrain.
Si votre terrain appartient à la zone de développement 4B, votre coefficient sera de 0.8, vous devez multiplier votre coefficient par la surface de votre terrain:
IUS x Surface totale du terrain = Surface constructible
0,8 x 800 m² = 640 m²
Vous pourrez donc construire sur 640 m² de votre terrain.
Enfin, comme expliqué le prix du terrain dépend du type de zone et est spécifié par l’État. Il peut varier de CHF 450.- à CHF 1'238.- par m² selon l’Indice d’utilisation du sol.
Toujours à Genève, en 2019 le prix plafond pour un terrain de coefficient de 0,8 est de CHF 833.-.
Surface constructible x Prix plafond au m²= Prix plafond de terrain
640 m² x CHF 833.- = CHF 533’120.-
Pour estimer le prix d'un terrain constructible d'autres cantons utilisent le COS (coefficient d’occupation des sols) qui est le rapport entre la surface de plancher et la superficie du terrain ou bien le CUS (coefficient d'utilisation du sol )qui est le rapport entre la surface bâtie et la superficie du terrain. Encore une fois, il est primordial de vous tourner auprès de votre commune qui vous indiquera quel indice ou coefficient vous devez utiliser afin d'estimer au mieux votre terrain.
Pour une nouvelle maison, les promoteurs effectuent leur calcul selon le mètre cube du volume de construction. On prend en compte dans le volume tout bâtiment cadastré comme la maison ou un garage privé. Pour une maison standard le prix / m³ se situe entre CHF 650.- et CHF 800.-
m³ du volume de construction x prix /m³ = Prix de la maison
900 m³ x CHF 700.- / m³ = CHF 512’000.-
Vous pouvez trouver les informations liées au volume de votre maison dans l'ECA qui fait partie de l'assurance de votre maison.
Pour une maison standard, il existe plusieurs façons d'estimer sa valeur, que ce soit en ligne, en analysant le marché, grâce aux prix / m² moyen, pour estimer sa maison soi-même consulter cet article.
Si votre parcelle est déjà équipée vous pouvez ajouter les frais d'aménagement au prix du terrain, voici les différents éléments qui rentrent dans les frais d'équipement:
Pour avoir une idée des frais d'équipements d'un terrain, vous pouvez vous tourner auprès de votre commune qui vous redirigera vers les services concernés et pourront vous envoyer des devis personnalisés.
Pour les terrains hors zone à bâtir le prix découle principalement de l’offre et de la demande. Plusieurs méthodes existent pour estimer un terrain:
Vous pouvez trouver en ligne sur les sites de votre commune ou de votre canton, les prix moyen du mètre carré des terrains. Ce prix moyen est calculé en faisant la moyenne des prix de transaction des terrains de même type dans la même ville.
C’est-à-dire, si un terrain constructible a été vendu à CHF 800 / m² dans votre ville et un autre à CHF 1’000 / m². Le prix moyen au m² dans la ville d’un terrain sera de: (800 + 1’000) / 2 = CHF 900 / m²
Plus le calcul se fera sur un grand nombre de transactions, plus le prix moyen sera précis.
Si votre commune ou région ne publie pas les prix au m² des terrains, vous pouvez réaliser cette étude manuellement en recherchant les terrains actuellement en vente dans votre ville.
Sur un site d’annonces immobilières ou de vente de terrain, vous pouvez rechercher dans votre ville ou à proximité des terrains similaires au vôtre, donc de même typologie et se trouvant dans une zone identique à la vôtre.
Dans la même logique, vous pouvez faire la moyenne des prix au m² des terrains actuellement en vente. Pour affiner votre prix vous pouvez plus au moins l’augmenter ou le baisser selon plusieurs facteurs que nous verrons plus bas.
Pour les investisseurs qui souhaiter réutiliser votre terrain pour un projet de construction. Leur objectif sera d’estimer le bénéfice que leur rapportera la construction sur votre terrain.
Leur calcul se fera donc de la manière suivante:
Coûts d’investissement - Valeur de rendement
Il devra ensuite réduire les coûts de constructions à sa valeur de rendement et le résultat lui indiquera si l'investissement est rentable ou non.
L’acquisition d’un terrain a lieu lorsqu’un acheteur à un projet de construction généralement pour y vivre, il faut donc que le terrain répondent aux critères suivants:
Un bon emplacement: Si le terrain est utilisé en tant que résidence principale, l’idéal serait qu’il se situe à proximité des transports publics, des commerces, des écoles. À l’inverse, si le terrain est excentré il aura moins de valeur, sauf s’il y a des projets de constructions dans la ville comme une nouvelle ligne de bus, une autoroute ou un nouveau centre commercial. Dans ce cas, le terrain sera un bon investissement car il prendra de la valeur dans les années qui suivent, d’où l’importance de se renseigner auprès de la commission d'aménagement ou des constructions de la commune concernant les futurs projets de la ville.
Le type de terrain et le plan de zone:
La valeur vénale d'un terrain est calculée selon les revenus obtenus, donc selon la valeur de rendement.
Pour un promoteur immobilier ou un particulier, il s'agit du montant qu'ils pourront tirer après avoir vendu le bien en question.
Le prix d'un terrain est fluctué par le marché de l'offre et de la demande, le prix de vente est évidemment fixé par le propriétaire du terrain. Il peut l'avoir estimé soi-même ou grâce aux conseils d'experts immobiliers, comme un notaire, un agent immobilier, ou bien après avoir consulté un cabinet d'expertise foncière. Le propriétaire du terrain peut également faire appel à un promoteur immobilier qui d'une part défini la valeur actuelle de la parcelle et sa valeur future quant à l'exploitation possible du terrain et les revenus qu'il pourra en tirer.
À noter que le prix de vente est le montant proposé par le vendeur, mais le montant auquel le vendeur et l'acheteur se mettent d'accord lors de la finalisation de la vente est le prix de transaction.
Le prix au m² d'un terrain constructible varie d'une commune à l'autre. Pour avoir les prix des transactions historiques, vous pouvez-vous référer à l'office du registre foncier qui publie ces informations.
Pour vous donner un ordre d'idée, les prix du m² d'un terrain en Suisse sont très variables, en 2020 ils peuvent commencer à partir de CHF 200.- et aller jusqu'à CHF 2'500.- dans les plus grandes villes.