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Die Bank finanziert bis maximal 80% des Verkehrswertes der Immobilie. Vom Verkehrswert werden maximal 66% als Hypothek ohne Amortisationspflicht gewährt. Übersteigt die Finanzierung diese 66%, dann ist eine Amortisation, also eine «Rückzahlung» dieses Betrags, notwendig. Der höher finanzierte Teil wird 2. Hypothek genannt.
Wenn Sie den vollen Rahmen der Finanzierung von 80% ausschöpfen, dann müssen Sie 20% der Finanzierung als Eigenmittel einbringen.
Von diesen Eigenmitteln müssen mindestens 10% aus Sparguthaben, Barmitteln, aus dem Verkauf von Wertschriften oder sonstigen Quellen, oder aus einem Erbvorbezug erbracht werden. Die restlichen 10% der Eigenmittel dürfen Sie mit Geldern aus der beruflichen Vorsorge finanzieren.
Quelle: Credit Suisse (Schweiz) AG
Tragbarkeit berechnen
Um zu prüfen, ob Sie die, mit der Finanzierung Ihrer Immobilie verbundenen Zinszahlungen und Amortisationen, langfristig erfüllen können, sollten Sie eine Tragbarkeitsrechnung machen. Hier gilt die Faustregel, dass Ihre kalkulatorischen Wohnkosten (Zinszahlungen, Amortisationen sowie Unterhalts- und Nebenkosten) nicht mehr als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen sollten. Seriöse Banken kalkulieren die Tragbarkeit mit einem höheren Hypothekenzins, um sicherzustellen, dass Sie sich Ihre Immobilie auch noch bei steigenden Zinsen leisten können. Hinzugerechnet werden Unterhalts- sowie Nebenkosten mit 1% des Verkehrswerts.
Mit Hilfe dieser Kalkulation wird eingeschätzt, ob die Hypothek auch bei höherem Zinsniveau für Sie tragbar bliebe und Ihr Haushaltsbudget die entstehenden Kosten tragen könnte.
Direkt oder indirekt amortisieren?
Machen Sie sich auch Gedanken zur Amortisation Ihrer Hypothek. Durch die direkte Amortisation führen Sie die Hypothek in regelmässigen Zahlungen an die Bank zurück. Damit wird Ihre Hypothekenschuld sukzessive verringert.
Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie die Amortisationszahlungen auf ein Vorsorgekonto bzw. -depot der Säule 3a oder in eine Lebensversicherung ein. Diese Beträge werden erst bei der Auflösung der Säule 3a oder der Lebensversicherung zur Rückzahlung der Hypothekenschuld verwendet.
Steueraspekte ins Auge fassen
Auch die steuerlichen Auswirkungen sollten durchdacht sein. Die Hypothekenschuld kann mit dem steuerbaren Vermögen verrechnet werden, die Zinszahlungen können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Somit verringert jede direkte Amortisation die Hypothekenschuld und damit die steuerlichen Verrechnungsmöglichkeiten. Zudem resultiert die geringere Hypothekenschuld in geringeren Zinszahlungen, was ebenfalls die steuerliche Geltendmachung des Hypothekenzinses reduziert.
Bei der indirekten Amortisation dagegen bleiben die Hypothekenschuld und damit auch die Zinszahlungen über die gesamte Laufzeit gleich hoch. Somit profitieren Sie – unveränderte Hypothekenzinsen vorausgesetzt – bei einer indirekten Amortisation von gleichbleibenden Steuerabzügen.
Hypothekenmodelle und Laufzeiten optimal kombinieren
Erscheint die Finanzierung gemäss den obigen Kennzahlen und Richtwerten machbar, folgt der Vergleich der einzelnen Hypothekentypen. Ein guter Berater wird Ihnen den idealen Mix aus Laufzeiten und Hypothekenmodellen aufzeigen, wobei Ihre finanziellen Voraussetzungen, Ihr Umgang mit eventuellen Schwankungen der Zinssätze und Ihre Lebenssituation berücksichtigt werden. Mit einem guten Mix können Sie ausserdem langfristig Geld sparen.
Die wichtigsten Hypothekenmodelle im Überblick
Die Festhypothek definiert sich durch einen festen Zinssatz, über eine feste Laufzeit und einen festen Betrag.
Eine Variante der Festhypothek, bei der die Hypothekenzinsen bis zu 36 Monate vor Laufzeitbeginn fixiert werden können.
Eine Hypothek, über einen festen Betrag, deren Zinssatz an den LIBOR* gekoppelt ist. Die Entwicklung des Marktzinses spiegelt sich im Hypothekenzins wieder.
Eine Hypothek, mit flexibler Laufzeit und flexiblem Betrag, deren Zinssatz laufend an das aktuelle Zinsniveau angepasst wird.
* LIBOR = London Interbank Offered Rate: der Zinssatz, zu dem sich Banken untereinander kurzfristig Geld leihen
Eine gute Beratung zahlt sich aus
Haben Sie Ihre Traumimmobilie gefunden? Lassen Sie sich im nächsten Schritt professionell zur Finanzierung beraten. Die Hypotheken-Experten der Credit Suisse sind hoch spezialisiert und im Schweizer Immobilienmarkt regional verankert. Dadurch können sie ganz individuell auf Ihre Situation eingehen. Informieren Sie sich unter credit-suisse.com/hypotheken oder vereinbaren die direkt einen Beratungstermin.