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Wenn ein Haus- oder Wohnungsbesitzer heute seine Wohnung selbst bewohnt, zahlt er Steuern auf dem Eigenmietwert.
Wenn er seine Wohnung vermietet und anderswo zur Miete wohnt, bezahlt er Einkommenssteuern auf den Mieterträgen.
Es spielt also keine oder nur eine geringe Rolle, ob er seine eigene Wohnung oder eine andere bewohnt.
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts ändert sich das. Das Bewohnen der eigenen Wohnung vergünstigt sich im Vergleich zur Vermietung.
Vermietete bisher jemand seine Wohnung für 2’000 Franken im Monat und mietete anderswo eine Wohnung für ebenfalls 2’000 Franken, änderte sich steuerlich gegenüber dem Bewohnen der eigenen Wohnung nicht viel.
Mit dem neuen Regime zahlt er neu im Vergleich zu jemandem, der seine Wohnung selbst bewohnt, auf annähernd 24’000 Franken mehr Einkommenssteuern.
(Anmerkung: Der von der Steuerverwaltung implizierte Eigenmietwert ist normalerweise tiefer als die effektiv erzielbaren Mieterträge. Dies wird in den folgenden Beispielen ausgeklammert.)
Dies hat unerwünschte Nebenwirkungen. Erstes Beispiel: Ein Ehepaar besitzt ein Einfamilienhaus, das auf dem Markt für 3’000 Franken vermietet werden kann.
Nachdem die Kinder ausgezogen sind, ist das Haus eigentlich zu gross für die Eltern. Egal, ob sie es selber bewohnen oder zum Marktpreis vermieten: Mit dem alten, bisherigen Regime zahlen sie bei einem Grenzsteuersatz vom einem Drittel in jedem Fall etwa 1’000 Franken pro Monat an Steuern.
Vermieten sie ihr Haus zum Marktpreis von 3’000 Franken und wohnen stattdessen für 2’000 Franken zur Miete, haben sie jeden Monat 1’000 Franken mehr in der Tasche.
Vermieten sie ihr Haus unter dem neuen Regime, verschwindet diese Vorteil. Sie erzielen genau 2’000 Franken nach Steuern, die sie für die neue, kleine Wohnung ausgeben.
Sie haben somit keinen Anreiz umzuziehen. Ergebnis: Der Wohnungsmarkt wird rigider, und da es sich für viele Immobilienbesitzer nicht mehr lohnt, in eine kleine Wohnung umzuziehen, wird Wohnfläche verschwendet.
Zweites Beispiel: Jemand besitzt und bewohnt eine Wohnung, die auf dem Markt für 2’000 Franken vermietet werden kann.
Plötzlich erhält er ein Jobangebot in einem anderen Landesteil. Unter dem alten, bisherigen Regime ist der Besitz einer Immobilie nicht entscheidungswirksam.
Egal, ob er die Wohnung selbst bewohnt oder vermietet – er zahlt auf jeden Fall Steuern.
Mit dem neuen Regime zahlt er, wenn er die Wohnung bei einem Grenzsteuersatz von einem Drittel vermietet, pro Jahr 8’000 Franken Steuern mehr, als wenn er die Wohnung selbst bewohnt.
Der neue Arbeitgeber muss ihm somit an der Grenze 8’000 Franken (nach Steuern) mehr offerieren, als beim alten Regime mit der Besteuerung des Eigenmietwerts.
Dies beeinträchtigt wiederum die Mobilität auf dem Arbeitsmarkt.
Auch ganz grundsätzlich ist der Ansatz der nationalrätlichen Wirtschaftskommission unsinnig. (Natural-)Erträge nicht versteuern, dafür aber Investitionen abziehen können: Welcher Unternehmer würde nicht von einem solchen ‚Steuerparadies träumen?
Was in der Geschäftswelt nicht geht – dass die Erträge steuerfrei sind, aber Investitionen abgezogen werden können -, sollte auch auf dem Immobilienmarkt nicht gelten.
Durch die steuerliche „Verbilligung“ selbstbewohnten Wohneigentums werden auch die Nachfrage und damit die Preise solchen Wohneigentums steigen.
Das ist gut für die bisherigen Besitzer. Wer aber erst eine Wohnung oder ein Haus kaufen will, zahlt dafür die Zeche.
Und damit findet – in der kurzen Frist – auch eine Umverteilung von jüngeren zu älteren Generationen statt.
(In der kurzen Frist deshalb, weil die Jüngeren von heute natürlich die Erben der Zukunft sind.)
Negativ betroffen sind vor allem Personen in der „Rushhour des Lebens“, die deswegen erst später Wohneigentum erwerben können.