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Par le contrat de bail, le bailleur cède au locataire l’usage d’une chose, pour une certaine durée, contre le versement d’un loyer. Le locataire devient ainsi le possesseur immédiat de la chose. A la fin du bail, le locataire doit remettre les clés en mains du bailleur, soit le dernier jour de la location conformément à l’art. 267 al. 1 CO. De son côté, le bailleur doit accepter la restitution de la chose louée, à défaut, il tombe en demeure et cela libère le locataire tant du paiement du loyer que du versement d’une éventuelle indemnité pour occupation illicite.
Qu’en est-il si le locataire refuse de restituer l’objet du bail ?
Le locataire qui demeure dans les locaux malgré la fin du bail commet une violation contractuelle (art. 97 CO). C’est également le cas s’il continue de sous-louer le bien après la fin du bail.
Dans une telle situation, le bailleur pourra exiger une indemnité pour occupation illicite des locaux soit, en principe, le montant du loyer antérieurement payé par le locataire.
Cela étant, il n’est pas exclu que le bailleur subisse un dommage plus important du fait que le locataire reste dans l’appartement alors que le bail a pris fin. Si tel est le cas, une indemnité additionnelle doit lui être versée afin de tenir compte de ce dommage qui doit naturellement être prouvé. Tel sera le cas, par exemple, si le bailleur prouve qu’il avait déjà trouvé un nouveau locataire disposé à payer un loyer plus élevé que le locataire récalcitrant.
Outre le loyer et l’éventuel dommage additionnel causé au bailleur, le locataire devra également supporter tous les frais endurés par le bailleur du fait de la restitution tardive de la chose louée. A titre d’exemple, les frais que le nouveau locataire réclamerait au bailleur car il n’a pas pu prendre possession de l’appartement loué et a, de ce fait, dû trouver un logement provisoire.
Il est rappelé qu’en présence de colocataires, soit d’un bail commun, ceux-ci répondent solidairement envers le bailleur. Ainsi, même si uniquement un colocataire demeure dans l’appartement, le bailleur pourra s’adresser au colocataire non fautif pour obtenir l’indemnité complète de l’occupation illicite de l’autre colocataire.
Il est précisé que le locataire peut se libérer de toute responsabilité en prouvant qu’il n’a commis aucune faute en restituant les lieux tardivement. En effet, dans l’art. 97 CO, la faute est présumée. Le locataire peut ainsi se libérer en prouvant par exemple qu’il n’a pas pu restituer les lieux en raison d’une hospitalisation urgente ou d’une maladie et que l’on ne pouvait raisonnablement exiger de lui qu’il organise, dans l’intervalle, sa représentation à la remise des lieux par un tiers.
Que peut faire le bailleur face à un locataire récalcitrant ?
Le bailleur doit faire appel à la justice et ne peut pas récupérer les locaux par la force. En effet, bien qu’il soit le propriétaire/bailleur des lieux, il ne pourra pas pénétrer dans les locaux sans commettre une violation de domicile qui est pénalement répréhensible (art. 186 CP). En effet, le locataire demeure possesseur de l’objet du bail même s’il n’existe plus de relation contractuelle entre celui-ci et son bailleur.
Le bailleur pourra requérir l’expulsion du locataire face au juge par la voie du cas claire (art. 257 CPC) s’il possède toutes les pièces utiles (notamment le contrat de bail, une preuve écrite de la fin du bail et de la date effective du départ tardif du locataire). La voie du cas clair a le mérite d’être rapide mais pour autant que le cas soit réellement clair et que la situation puisse être prouvé au juge au moyen de titres.
TRAIAL est à votre disposition pour évaluer votre cas et vous conseiller par rapport à celui-ci.