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Wenn beim Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses ein Vorkaufsberechtigter involviert ist, besteht Konfliktpotenzial. Denn zwei Personen wollen die gleiche Immobilie kaufen. Wer kann sie aus rechtlicher Sicht haben?
Das Vorverkaufsrecht bringt Ihnen einen entscheidenen Vorteil.
Wer ein Vorkaufsrecht einer Immobilie - egal ob Stockwerkeigentum, Einfamilienhaus, Wohnung etc. - oder eines Grundstücks hat, darf beim Verkauf dessen an einen Dritten sein Recht ausüben und die Immobilie bzw. das Grundstück erwerben. Das Interesse oder die Zahlkraft der dritten Partei am Kauf der Immobilie ist dann minderwertig. Relevant ist das Vorkaufsrecht somit für drei Parteien: Den Eigentümer, den Vorkaufsberechtigten und den am Kauf interessierten Dritten.
Tipp 1 für Verkäufer: Als Verkäufer sollten Sie die Kaufinteressenten immer transparent über bestehende Vorkaufsrechte informieren.
Limitiertes vs. unlimitiertes Vorkaufsrecht
Es gibt das limitierte und das unlimitierte Vorkaufsrecht.
- Beim limitierten Vorkaufsrecht haben der Eigentümer und der Vorkaufsberechtigte im Rahmen eines Verkaufsvertrages bereits die Konditionen (Verkaufspreis) festgelegt.
- Beim unlimitierten Vorkaufsrecht übernimmt der Vorkaufsberechtigte das Grundstück hingegen zu den gleichen Bedingungen wie der Dritte.
Gesetzliches vs. vertragliches Vorkaufsrecht
Zusätzlich wird zwischen dem gesetzlichen und vertraglichen Vorkaufsrechte unterschieden:
- Die gesetzlichen Vorkaufsrechte sind, wie der Name andeutet, im Gesetz verankert.
- Vertragliche Vorkaufsrechte hingegen bedingen einen Vertrag zwischen den betroffenen Parteien. Ein vertragliches Vorkaufsrecht braucht die übereinstimmende gegenseitige Willensäusserung der Parteien. Eigentümer können damit beispielsweise einem interessierten Freund oder einem Mieter ein vertragliches Vorkaufsrecht einräumen. Die gesetzlichen Vorkaufsrechte gehen den vertragsrechtlichen Rechten vor.
Tipp 2 für Verkäufer: Die gesetzlichen Vorkaufsrechte können ausgeschlossen oder abgeändert werden. Damit diese Änderungen gültig sind, ist jedoch eine öffentliche Beurkundung die Bedingung.
Folgende Parteien haben beim Immobilienverkauf von Gesetzes wegen ein Vorkaufsrecht:
Miteigentümer
- Machen mehrere Miteigentümer ihr Vorkaufsrecht geltend, so wird ihnen der Anteil im Verhältnis ihrer bisherigen Miteigentumsanteile zugewiesen.
Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer
- Der Baurechtsgeber hat ein Vorkaufsrecht am Baurechtsgrundstück und der Baurechtsnehmer hat ein Vorkaufsrecht am mit dem Baurecht belasteten Grundstück.
Verwandte und Pächter
- Bei Grundstücken oder Liegenschaften, welche dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) unterstehen, haben nahe Verwandte des Verkäufers und Pächter des Grundstücks ein Vorkaufsrecht.
Öffentliche Institutionen
- Der Kanton Genf kennt beispielsweise ein Vorkaufsrecht zugunsten des Staates und der betroffenen Gemeinden an bestimmten Grundstücken zwecks Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus.
Gesetzliche Vorkaufsrechte sind zeitlich unbefristet gültig.
Vertragliche Vorkaufsrechte können hingegen für eine maximale Gültigkeitsdauer von 25 Jahren abgeschlossen und im Grundbuch vorgemerkt werden.
Gesetzliche Vorkaufsrechte lassen sich auch einschränken und aufheben. Beim Miteigentum können die Miteigentümer beispielsweise festlegen, dass diese gegenseitig kein Vorkaufsrecht geltend machen können. Solche Änderungen verlangen jedoch eine öffentliche Beurkundung.
Sowohl gesetzliche als auch vertragliche Vorkaufsrechte können aufgehoben werden. Die Aufhebung gesetzlicher Vorkaufsrechte bedarf zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. Das vertragliche Vorkaufsrecht kann dagegen formfrei aufgehoben werden. Es erlischt zudem spätestens nach Ablauf der maximalen Gültigkeitsdauer von 25 Jahren.
Zur Vereinbarung eines vertraglichen Vorkaufsrechts wird zwischen zwei Parteien ein Vorkaufsvertrag abgeschlossen.
Der Vorkaufsvertrag muss zwingend die folgenden Punkte enthalten:
- Die Begründung für den Vorkaufsvertrag
- Wer der Immobilienverkäufer und der Begünstigte ist
- Um welche Immobilie bzw. Grundstück es sich handelt
Um die Formvorschriften einzuhalten, müssen bei unlimitierten Verträgen, also jene, bei denen der Kaufpreis nicht bereits festgelegt wird, die einfache Schriftlichkeit erfüllen. Limitierte Verträge, also jene, bei denen der Kaufpreis bereits festgelegt wird, wird hingegen eine öffentliche Beurkundung benötigt.
Zusätzlich zu den zwingend notwendigen Punkten, können die Parteien im Vorkaufsvertrag auch weitere Aspekte regeln:
- Limitiertes oder unlimitiertes Recht
- Vererblichkeit und Abtretbarkeit
- Zeitliche Befristung
Unabhängig von den vereinbarten Punkten, empfiehlt es sich bei der vertraglichen Variante, dieses im Grundbuch einzutragen. Dadurch werden Dritte, welche Rechte am Grundstück erwerben, auf das bestehende Vorkaufsrecht hingewiesen.
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen und diese mit einem Vorkaufsrecht belastet ist, müssen Sie folgendes beachten:
1. Das Vorkaufsrecht wird erst relevant, wenn ein Dritter als Kaufinteressent vorhanden ist und ein Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Dies wird als Vorkaufsfall bezeichnet. Kein Vorkaufsfall liegt beispielsweise in folgenden Fällen vor:
- Erbgang, Schenkung
- Enteignung
- Erwerb zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben
2. Sobald der Kaufvertrag unterzeichnet wurde, müssen Sie den Begünstigten über den Verkauf informieren. Die Mitteilung sollte schriftlich erfolgen und alle wesentlichen Punkte des unterzeichneten Kaufvertrags enthalten.
3. Der Begünstigte hat nun drei Monate Zeit, um zu entscheiden, ob er das Grundstück kaufen möchte und damit von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht. Den Entscheid zum Kauf teilt er mittels einer Ausübungserklärung mit. Verstreicht die Frist von drei Monaten ungenutzt, geht das Recht unter.
Für den Dritten, also den interessierten Käufer, ist ein bestehendes Vorkaufsrecht zumeist ein unglücklicher Umstand: Er möchte das Grundstück gerne kaufen, muss aber nach Unterzeichnung des Kaufvertrages den Entscheid des Vorkaufsberechtigten abwarten. Um diese Situation zu umgehen, kann der Berechtigte die Nichtausübung seines Rechts bereits vor Eintritt des Vorkaufsfalls erklären.
Bei gesetzlichen Vorkaufsrechten ist die öffentliche Beurkundung Pflicht Bei der vertraglichen Variante hingegen ist keine bestimmte Form vorgesehen.
Tipp 4 für Verkäufer: Setzen Sie sich als Verkäufer früh im Verkaufsprozess mit dem Berechtigten in Verbindung, um in Erfahrung zu bringen, ob dieser zu einer Ausübung oder einer Nichtausübung seines Vorkaufsrechts tendiert.
Kommt der Verkäufer seiner Informationspflicht im Vorkaufsfall nicht nach, gibt es für den Berechtigten grundsätzlich zwei Möglichkeiten:
- Solange der Berechtigte sein Vorkaufsrecht noch ausüben und den Kauf damit vollziehen kann, ist eine Klage auf Erfüllung möglich.
- Kann der Berechtigte sein Vorkaufsrecht jedoch nicht mehr ausüben, ist eine Klage auf Schadenersatz möglich.
Tipp 5 für Verkäufer: Nehmen Sie Ihre Informationspflicht, die Sie gegenüber dem Käufer haben, frühzeitig war. Damit können Sie ohne Aufwand Klagen vermeiden. Durch Vormerkung des Vorkaufsrechts im Grundbuch wird das Risiko des Vergessens minimiert, da in diesem Fall auch der Grundbuchverwalter eine Mitteilungspflicht hat.