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ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg
Mon locataire est décédé depuis peu. Dois-je résilier le contrat de bail ou est-ce qu'il appartient aux héritiers de le faire ? Quel délai de résiliation doit être observé?
A moins que le contrat de bail ne prévoie une clause selon laquelle le bail prend fin avec le décès du locataire, le décès de ce dernier ne met en règle générale pas fin au contrat. Le bail continue avec les héritiers qui doivent assumer les droits et obligations du défunt (art. 560 CC).
Si les héritiers du défunt répudient la succession ou si le locataire n'a aucun héritier, le bail passe à l'administrateur officiel ou à l'Office des faillites (art. 595 à 597 CC) qui décide s'il assume ou résilie le contrat.
Si la mort n'est donc pas une cause d'extinction du contrat, elle entraîne cependant un droit de résiliation anticipée pour les héritiers qui "peuvent résilier le contrat en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal" (art. 266i CO). Ils n'ont donc pas à respecter d'éventuels délais contractuels plus longs ou des échéances contractuelles différentes.
Pour ce faire, ils doivent néanmoins agir avec célérité de manière à respecter la première échéance légale utile et le délai de résiliation à compter du jour du décès.
Par exemple: le locataire est décédé le 18 janvier, les termes de résiliation dans le canton de Fribourg correspondent au 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre. Comme il s'agit d'un logement, le préavis est de 3 mois (art. 266c CO). Le congé doit donc être donné pour le 30 juin et être reçu par le bailleur le 31 mars au plus tard. Le congé doit être donné par tous les héritiers du défunt locataire à l'unanimité. A défaut, il est nul.
Peuvent également, selon les circonstances, bénéficier de cette possibilité le représentant de la communauté héréditaire, l'exécuteur testamentaire, l'administrateur officiel ou le liquidateur officiel.
Les ayants droit qui laissent passer la première échéance utile sont réputés vouloir la continuation du bail.
Dans le cas d'espèce, il est clair qu'en dehors de ces considérations juridiques, le bailleur et les héritiers des locataires peuvent s'entendre sur une fin de bail conventionnelle.
ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg
Mon locataire avec lequel j'ai de nombreux litiges a déposé une demande auprès de la Commission de conciliation en matière de bail à loyer qui m'a adressé une citation à comparaître. Comme les prétentions formulées sont infondées et que je n'ai pas envie de perdre encore plus de temps, j'ai l'intention de ne pas répondre à cette procédure. Quels sont les risques pour moi ?