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Conditions cadre
La quote-part
La quote-part reflète la part de valeur d’une unité de logement par rapport à la valeur totale du bâtiment. Elle fixe également l’étendue des droits et des devoirs du propriétaire par étage au sein de la communauté.
La quote-part a une grande signification: c’est sur la base de ce chiffre que les charges communes sont réparties, notamment celles d’entretien du bâtiment. La quote-part est une clé de répartition. La somme des quotes-parts détermine si une assemblée atteint le quorum et peut tenir valablement une séance. Les quotes-parts sont définies avec l’acte de constitution. En général, elles sont exprimées en centièmes ou millièmes de la valeur totale. La quote-part ne joue aucun rôle au moment de fixer le prix de vente d’un objet, qui dépend plutôt de l’offre et de la demande, ainsi que de la situation et du standard de construction.
La loi ne prévoit pas de prescriptions quant au calcul de la quote-part. En théorie, les propriétaires par étage ou les fondateurs de la propriété par étage peuvent définir les quotes-parts selon leurs propres références. En pratique, il est recommandé de faire appel à un expert (architecte, ingénieur en construction). Les points de référence pour la définition des quotes-parts sont souvent:
- la surface de base (en mètres carrés) des parts soumises à un droit exclusif,
- la surface de base des locaux annexes comme une cave, un grenier, un atelier, etc.
- la surface de base des parts soumises à des droits de jouissance, comme p. ex. une place de stationnement, des places dans le jardin, etc.
Ces surfaces de base sont toutefois adaptées selon leur situation, l’ensoleillement et l’étage. Il en résulte ce que l’on nomme „surface idéale“, c’est-à-dire que certaines parties se voient attribuer une valeur plus élevée que d’autres. Par exemple, il est possible de compter 100% de la surface des logements, mais seulement 50% de la surface d’une cave. La surface idéale est calculée ainsi pour chaque propriétaire par étage et ensuite convertie en pourcentage de la surface totale. C’est ainsi que la quote-part est calculée.
Une fois qu’une quote-part est calculée et inscrite dans le registre foncier, elle ne peut être modifiée que dans deux cas: soit si tous les propriétaires approuvent cette modification par vote et que le registre foncier est adapté en conséquence, soit si un propriétaire exige une rectification de sa quote-part parce qu’une erreur évidente est survenue (erreur de calcul, transformation importante du bâtiment).