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Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich ZL.2023.00006 II. Kammer Sozialversicherungsrichterin Grieder-Martens, Vorsitzende Sozialversicherungsrichterin Romero-Käser Ersatzrichterin Lienhard Gerichtsschreiber Boller Urteil vom 19. September 2023 in Sachen X.___ Beschwerdeführer vertreten durch Rechtsanwalt Daniel Christe Christe & Isler Rechtsanwälte Obergasse 32, Postfach 1663, 8401 Winterthur gegen Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatzleistungen zur AHV/IV Röntgenstrasse 17, Postfach, 8087 Zürich Beschwerdegegnerin Sachverhalt: 1. Die Ehepartner X.___ und Y.___, beide geboren 1940, meldeten sich am 1. Mai 2021 zum Bezug von Ergänzungs- und Zusatzleistungen an (Urk. 6/1 ) unter der Angabe, dass Y.___ ab 6. Mai 2021 im Heim wohne (Ziff. 6). Mit Verfügung vom 6. Dezember 2021 lehnte die Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich (SVA), Zusatzleistungen zur AHV/IV (nachfolgend: Durchfüh rungsstelle), das Gesuch um Zusatzleistungen infolge Überschreitung der Vermö gens schwelle durch einen Vermögensverzicht im Rahmen der Übertragung der Liegenschaft Z.___ in A.___ am 29. Januar 2007 von X.___ an seinen Sohn ab (Urk. 6/39). Die von X.___ am 21. Januar 2022 erhobene Einsprache (Urk. 6/42) wies die Durchführungsstelle am 9. Dezember 2022 ab (Urk. 6/50 = Urk. 2). 2. X.___ erhob am 17. Januar 2023 Beschwerde gegen den Einspracheentscheid vom 9. Dezember 2022 (Urk. 2) und beantragte, dieser sei aufzuheben und die Sache sei zur Neuberechnung des Anspruchs auf Zusatzleistungen an die Beschwer degegnerin zurückzuweisen (Urk. 1 S. 2). Die Beschwerdegegnerin bean tragte mit Beschwerdeantwort vom 13. Februar 2023 (Urk. 5) die Abweisung der Beschwerde, was dem Beschwerdeführer mit Verfügung vom 23. Februar 2023 zur Kenntnis gebracht wurde (Urk. 7). Am 29. März 2023 reichte der Beschwerdeführer das ausgefüllte Formular zur Abklärung der prozessualen Bedürftigkeit (Urk. 10) samt Beilagen (Urk. 11/1-2) ein und machte weitere Ausführungen zur Sache (Urk. 9). Diese Eingabe wurde der Beschwerdegegnerin mit Verfügung vom 24. April 2023 zur Kenntnis gebracht, wobei der Beschwerdeführer darauf hingewiesen wurde, dass über seinen Antrag auf unentgeltliche Rechtsvertretung zu einem späteren Zeitpunkt entschieden werde (Urk. 12). Das Gericht zieht in Erwägung: 1. 1.1 Am 1. Januar 2021 sind die geänderten Bestimmungen des Bundesgesetzes über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELG) und der Verordnung über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinter lassenen- und Invalidenversicherung (ELV) in Kraft getreten. Gemäss den allge meinen übergangsrechtlichen Regeln sind der Beurteilung vorbehältlich beson derer übergangsrechtlicher Regelungen jene Rechtsnormen zu Grunde zu legen, die in Geltung standen, als sich der zu den materiellen Rechtsfolgen führende und somit rechtserhebliche Sachverhalt verwirklicht hat ( BGE 146 V 364 E. 7.1, 144 V 210 E. 4.3.1, Urteil des Bundesgerichts 9C_145/2021 vom 2. Juli 2021 E. 3.1, je mit Hinweisen ). Ob der Beschwerdeführer auf Vermögen verzichtet hat, beurteilt sich nach den relevanten Gegebenheiten im Zeitpunkt der Übertragung der Liegenschaft vom 29. Januar 2007. Weil jedoch Ergänzungsleistungen frühestens ab Mai 2021 strei tig sind (vgl. Art. 12 Abs. 1 ELG), ist für die Bemessung der seinerzeit übertra genen Vermögenswerte das heute geltende Recht massgebend (BGE 120 V 182 E. 4.b; Urteil des Bundesgerichts 9C_198/2010 vom 9. August 2010 E. 3.3). 1.2 Der Bund und die Kantone gewähren Personen, welche die Voraussetzungen nach den Art. 4–6 ELG erfüllen, Ergänzungsleistungen zur Deckung ihres Existenz be darfs (Art. 2 Abs. 1 ELG). Diese bestehen aus der jährlichen Ergänzungsleistung (Art. 9-13 ELG) und der Vergütung von Krankheits- und Behinderungskosten (Art. 14-16 ELG; Art. 3 Abs. 1 lit. a und b ELG). Die Kantone können über den Rahmen des ELG hinausgehende Leistungen gewähren und dafür besondere Voraussetzungen festlegen (Art. 2 Abs. 2 ELG). Im Kanton Zürich werden nach Massgabe des ELG und des Gesetzes über die Zusatzleistungen zur eidge nössi schen Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ZLG) Zusatzleistungen bestehend aus Ergänzungsleistungen gemäss ELG, Beihilfen (§ 13 ff. ZLG) und Zuschüssen (§ 19a ZLG) ausgerichtet (§ 1 Abs. 1 lit. a-c ZLG). 1.3 Die jährliche Ergänzungsleistung entspricht gemäss Art. 9 Abs. 1 ELG dem Betrag, um den die anerkannten Ausgaben die anrechenbaren Einnahmen über steigen, mindestens jedoch dem höheren der folgenden Beträge: a. der höchsten Prämienverbilligung, die der Kanton für Personen festgelegt hat, die weder Ergänzungsleistungen noch Sozialhilfe beziehen; b. 60 Prozent des Pauschalbetrages für die obligatorische Krankenpflegeversi cherung nach Art. 10 Abs. 3 lit. d ELG. 1.4 Als Einnahme wird unter anderem ein Fünfzehntel, bei Altersrentnerinnen und Altersrentnern ein Zehntel des Reinvermögens angerechnet, soweit es bei allein stehenden Personen 30'000 Franken und bei Ehepaaren 50'000 Franken über steigt (Art. 11 Abs. 1 lit. c ELG). Vermögenswerte, auf die eine Person ohne Rechtspflicht und ohne gleichwertige Gegenleistung verzichtet hat, werden eben falls als Einnahmen angerechnet, als wäre nie darauf verzichtet worden (Art. 11a Abs. 2 ELG). Die mit Art. 11a Abs. 2 ELG per 1. Januar 2021 neu ins Gesetz aufgenommene Definition des Vermögensverzichts übernimmt die Begriffsbe stimmung der in der Zeit davor ergangenen Rechtsprechung ( BBl 2016 7496). 1.5 Für die Prüfung, ob bei der entgeltlichen oder unentgeltlichen Entäusserung eines Grundstückes ein Vermögensverzicht vorliegt, ist der Verkehrswert massgebend (Art. 17a Abs. 5 Satz 1 ELV i.V.m. Art. 9 Abs. 5 lit. b ELG). Die Kantone können anstelle des Verkehrswertes einheitlich den für die interkantonale Steuerausschei dung massgebenden Repartitionswert anwenden (Art. 17a Abs. 6 ELV). Der Kan ton Zürich hat von dieser Befugnis keinen Gebrauch gemacht (vgl. Ziffer 2.2.1 der Weisungen des Kantonalen Sozialamtes zum Vollzug der Zusatzleistungen zur AHV/IV [Stand am 1. Januar 2021]). 1.6 Gemäss Art. 17e ELV wird der anzurechnende Betrag des Vermögens, auf das verzichtet wurde, für die Berechnung der Ergänzungsleistungen jährlich um 10’000 Franken vermindert (Abs. 1). Dabei ist der Betrag des Vermögens im Zeit punkt des Verzichts unverändert auf den 1. Januar des Jahres, das auf den Ver zicht folgt, zu übertragen und dann jeweils nach einem Jahr zu vermindern (Abs. 2). Für die Berechnung der jährlichen Ergänzungsleistung ist der vermin derte Betrag am 1. Januar des Bezugsjahres massgebend (Abs. 3). 1.7 Neu sieht der seit dem 1. Januar 2021 in Kraft stehende Art. 9a Abs. 1 ELG eine Vermögensschwelle von 100’000 Franken bei alleinstehenden Personen ( lit. a) und 200’000 Franken bei Ehepaaren ( lit. b) vor; liegt das Reinvermögen darüber, besteht kein Anspruch auf Ergänzungsleistungen. Vermögen, auf welches nach Art. 11a Abs. 2-4 verzichtet wurde, gehört auch zum Reinvermögen nach dieser Bestimmung (Art. 9a Abs. 3 ELG; vgl. dazu Meier/Renker, Eckpunkte und Prob leme der EL-Reform, SZS 2020 S. 2 f.). 2. 2.1 Die Beschwerdegegnerin ging im angefochtenen Einspracheentscheid (Urk. 2) davon aus, der hypothetische Verkehrswert der Liegenschaft Z.___ in A.___ habe zum Zeitpunkt des Übertrages vom 29. Januar 2007 auf den Sohn Fr. 801'604.-- betragen. Dieser Wert setze sich wie folgt zusammen: - Zeitbauwert gemäss Neubewertung 2009: Fr. 567'000.-- - Landwert : 627 m 2 zu Fr. 358.-- pro m 2 : Fr. 224'466.-- - Land zum Haus: 767 m 2 zu Fr. 4.50 pro m 2 : Fr. 3'451.50 - Kat. Nr. «1» und «2» : 1’486 m 2 zu Fr. 4.50 pro m 2 : Fr. 6'687.-- - Gesamttotal gerundet: Fr. 801'604.-- Bei einem Übernahmepreis von Fr. 700'000.-- bestehe somit ein Verzichtsvermö gen von Fr. 101'604.--. Die auf der Liegenschaft lastende Kapitalschuld von Fr. 450'000.-- sei vom Sohn übernommen worden, und es sei ihm daneben eine Schenkung über Fr. 250'000.-- gemacht worden. Somit belaufe sich das anzu rechnende Verzichtsvermögen per 1. Januar 2021 auf Fr. 221'604.--, was die Ver mögensschwelle überschreite. Es sei weder ein Wohnrecht noch eine Nutznies sung im Grundbuch eingetragen, weshalb kein hypothetischer Mietzins als Ver mögensreduktion angerechnet werden könne (S. 2 E. 3-4). 2.2 Der Beschwerdeführer räumte ein (Urk. 1), dass im Betrag von Fr. 250'000.-- eine Schenkung zu Gunsten seines Sohnes erfolgt sei (S. 4 Ziff. 5). Indes stellte er sich auf den Standpunkt, nachdem sich die Beschwerdegegner in offenbar auf die steu erliche Neubewertung von 2009 stütze und dabei den dort ausgewiesenen Zeit bauwert des Gebäudes von Fr. 567'000.-- übernehme, sei aus dem Ein spracheentscheid nicht nachvollziehbar, weshalb ein höherer Landwert von Fr. 224'466.-- und Fr. 3’451.50 gegenüber den in de r Neubewertung festgehal tenen Fr. 156'750.-- sowie Fr. 767.-- eingesetzt worden sei. Ebenfalls sei die zusätzliche Position für Kat. Nr. «1» und «2» nicht in der Neubewertung 2009 enthalten, und es ergebe sich nicht aus dem Einspracheentscheid, weshalb ein Quadratmeterp reis von Fr. 4.50 eingesetzt worden sei. Wenn, dann wäre hier ent sprechend der Neubewertung 2009 ein reduzierter Landwert von Fr. 1.-- pro m 2 einzusetzen. Da diese Höherbewertung insgesamt nicht nachvollziehbar sei, erscheine es angebracht, gänzlich auf den Wert von Fr. 724'000.-- gemäss der Neubewertung 2009 abzustellen. Infolge eines Preisanstiegs mindestens im Rah men des Landesindexes der Konsumentenpreise seit der Eigentumsübertragung Anfang 2007 bis zur Neubewertung 2009 sei der Betrag auf Fr. 705'635.-- zu reduzieren. Demzufolge sei vorerst von einem Vermögensverzicht in der Höhe von Fr. 255'635.-- auszugehen, welcher sich über die Jahre auf Fr. 125'635.-- reduziert habe (S. 4 f. Ziff. 6). Im Bewertungsgutachten vom 27. Mai 2015 werde der mögliche Nettomietertrag für den vom Beschwerdeführer bewohnten Hausteil auf Fr. 23'760.-- pro Jahr festgesetzt. Für die Dauer von Anfang 2007 bis Ende 2021 ergebe sich ein markt gerechter Mietzins von Fr. 356'400.--, den der Sohn vom Beschwerdeführer hätte verlangen können (S. 5 f. Ziff. 8). Im Vergleich dazu sei der effektiv bezahlte Mietzins von Fr. 178'537.-- um insgesamt Fr. 177'863.-- tiefer gelegen. In diesem Betrag sei von einer zu berücksichtigenden Gegenleistung des Sohnes auszugehen und vom zuvor ermittelten Betrag von Fr. 125'635.-- abzuziehen, womit keinerlei Verzichtsvermögen mehr zu berücksichtigen bleibe (S. 6 Ziff. 9). Zwar treffe zu, dass die Mietzinsreduktion nicht auf einer vertraglichen Grund lage beruhe. Dass eine grundsätzlich freiwillige Gegenleistung nicht zu berück sichtigen sei, ergebe sich jedoch nicht aus dem Gesetz. Mithin seien auch Gegen leistungen zu berücksichtigen, die wie vorliegend aus moralischen Gründen erfolgt seien (S. 5 Ziff. 7 ). 2.3 Der Auffassung des Beschwerdeführers, wonach auch freiwillige Gegenleistungen zu berücksichtigen seien, kann nicht beigepflichtet werden. Nach der Rechtspre chung ist der Verzichtstatbestand nämlich auch dann zu bejahen, wenn ein Ver mögen ohne Rechtspflicht entäussert wurde, jedoch eine angemessene Gegenleis tung vorliegt. Andernfalls könnten ursprünglich ohne rechtliche Verpflichtung erbrachte Leistungen im Nachhinein abgegolten werden. Dadurch könnte erreicht werden, dass die von Privaten freiwillig erbrachten Leistungen nachträglich den noch von der Allgemeinheit bezahlt würden, indem der Lebensunterhalt der schenkenden Person nicht mehr durch den Verzehr des Vermögens, sondern durch Ergänzungsleistungen finanziert würde (BGE 131 V 329 E. 4.4). Mit der Weggabe der Liegenschaft vom 29. Januar 2007 im Sinne einer gemischten Schenkung hat der Beschwerdeführer nicht nur auf einen Teil seines Vermögens verzichtet, sondern sich gleichzeitig auch weitere Ausgaben in Form von Mietzins aufgebürdet. Dass dieser nicht marktgerecht sein mag, kann ihm nun nicht zugutegehalten werden. Insofern geht auch das Argument des Beschwerdeführers, wonach eine im Sinne einer Schenkung veräusserte Liegenschaft in analoger Anwendung von Art. 9a Abs. 2 ELG nicht Bestandteil des Reinvermögens sei (Urk. 9), an der Sache vorbei. Nach der erwähnten Bestimmung sind Liegenschaften, die vo m Bezüger bewohnt werden und an welchen dieser Eigentum hat, nicht Bestandteil des Reinvermö -gens. Diese Konstellation ist indes anders gelagert, indem eben infolge des beste henden Wohneigentums keine Mietzinszahlungen anfallen und die Liegenschaft entsprechend vom Gesetzgeber als zu privilegierende Anlage für das Alter betrachtet wurde (vgl. auch Art. 11 Abs. 1 lit. c ELG). Da den Beschwerdeführer keine Rechtspflicht zur schenkungsweisen Übertragung der Liegenschaft im Januar 2007 traf, liegt bereits eines der alternativ vorausge setzten Tatbestandselemente des Vermögensverzichts vor (vgl. BGE 131 V 329 E. 4.4). Es kann deshalb offenbleiben, ob die behauptete Gegenleistung des Sohns in Höhe von Fr. 177'863.-- in Form der Gewährung eines unter dem Marktpreis liegenden Mietzinses mit dem massgeblichen Beweisgrad der überwiegenden Wahrscheinlichkeit erstellt ist (vgl. hierzu auch das Urteil des hiesigen Gerichts ZL.2021.00062 vom 22. November 2022 E. 4.3.3). 2.4 Unbestritten und ausgewiesen ist ein Vermögensverzicht in der Höhe von Fr. 250'000.-- als Differenz zwischen dem Übernahmepreis der Liegenschaft von Fr. 700'000.-- und der auf dieser lastenden Hypothek von Fr. 450'000.--. Strittig und zu prüfen bleibt die genaue Höhe des Vermögensverzichts, zu deren Festlegung der Verkehrswert der Liegenschaft im Zeitpunkt der Übertragung vom 29. Januar 2007 zu bestimmen ist (vgl. E. 1.5). 3. 3.1 Nach der Rechtsprechung ist unter dem Verkehrswert einer Liegenschaft der Ver kaufswert zu verstehen, den sie im normalen Geschäftsverkehr besitzt. Der so ermittelte Verkehrswert setzt grundsätzlich eine konkrete und aktuelle Liegen schaftsschätzung voraus. Aus Gründen der Praktikabilität können aber auch andere geeignete Schätzungen beigezogen werden (Urteil des Bundesgerichts 9C_100/2019 vom 16. Mai 2019 E. 6.1). 3.2 Die Addition des Zeitwerts der auf dem Grundstück liegenden Gebäude und des Marktwerts des Bodens stellt eine vom Bundesgericht geschützte Schätz methode dar (Urteile des Bundesgerichts 9C_550/2017 vom 6. Dezember 2017 E. 3.2.2 und 9C_396/2013 vom 15. Oktober 2013 E. 7.1.2). Im letztgenannten Urteil hat das Bundesgericht diese Methode auf eine Liegen schaft im Kanton Zürich angewendet: Den Verkehrswert eines Reiheneinfamili enhauses hat es durch Addition des vom Steueramt geschätzten Zeitbauwerts des Hauses und des geschätzten Bodenpreises ermittelt. Den Quadratmeterpreis bestimmte es anhand der Statistik für Wohnlandpreise des statistischen Amtes des Kantons Zürich. 4. 4.1 Der Neubewertung 2003 des Steueramts des Kantons Zürich (Urk. 6/29) ist für die Liegenschaft Z.___ in A.___ ein Vermögenssteuerwert von Fr. 630'000.-- zu entnehmen. 4. 2 Der Neubewertung 2007 (Urk. 6/43/1) sind folgende Werte zu entnehmen: - Landwert 655 m 2 à Fr. 200.--: Fr. 131'000.-- - Restland zum reduzierten Verkehrswert 739 m 2 à Fr. 1.--: Fr. 739.-- - Total Landwert : Fr. 131'739.-- - Zeitbauwert des Gebäudes: - Basiswert Fr. 81'000.--, davon 880 %: Fr. 712'800.-- - abzüglich Altersentwertung: Fr. 213'840.-- - Total Fr. 498'960.-- - Verkehrswert (abgerundet auf Fr. 1'000.--): Fr. 630'000.-- 4.3 Auf dem Originaldokument der Neubewertung 2007 (Urk. 6/43/1) wurden fol gende zusätzliche Ausrechnungen seitens de r Beschwerdegegner in angebracht : - durchschnittlicher Wert Bauland in A.___ 2007: Fr. 358.-- x 655 m 2 Fr. 234'490.— - Gebäudewert Fr. 498'960.— - Acker 739 m 2 zu Fr. 4.50 / m 2 Fr. 3'325.50 - Total Fr. 736'775.50 4.4 Der Neubewertung 2009 (Urk. 6/43/2) sind folgende Werte zu entnehmen: - Fläche zum Landwert gemäss Lageklasse (627 m 2 ) : Fr. 156'750.-- - Fläche zum reduzierten Landwert von Fr. 1. – pro m 2 : Fr. 767.- - - Zeitbauwert des Gebäudes: - Basiswert Fr. 81'000.--, hievon 1’000 %: Fr. 810’000.-- - abzüglich Altersentwertung: Fr. 243’000.-- - Total Fr. 567’000.-- - Verkehrswert (abgerundet auf Fr. 1'000.--): Fr. 724 '000.-- - Vermögenssteuerwert: Fr. 724'000.-- 4.5 Aus dem Zürcher Index der Wohnbaupreise ( https://www.baudokumenta tion.ch/ service / baukostenindex ) ergeben sich folgende Werte (Basiszeitpunkt 1. Juni 1939): - 1. April 2003: 899.2 - 1. April 2004: 907.6 - 1. April 2005: 929.5 - 1. April 2006: 944.5 - 1. April 2007: 987.4 - 1. April 2008: 1026.8 - 1. April 2009: 1030.7 4.6 Gemäss der Statistik für Wohnlandpreise des statistischen Amtes des Kantons Zürich ( https://www.zh.ch/de/planen-bauen/raumpla nung/immobilien markt/bodenpreise.html#2069610488 ) galten für die Gemeinde A.___ folgende Schätzwerte pro Quadratmeter: - 2003: Fr. 306.-- - 2004: Fr. 310.-- - 2005: Fr. 318.-- - 2006: Fr. 328.-- - 2007: Fr. 340.-- - 2008: Fr. 355.-- - 2009: Fr. 374.-- 5. 5.1 Aus den soeben dargelegten Zahlen ergibt sich, dass der Zürcher Wohnb aupreis index zwischen dem 1. April 2003 und dem 1. April 2007 von 899.2 auf 987.4 Punkte und somit um 9.8 % anstieg (E. 4.5). Gleichzeitig stieg auch der geschätzte Quadratmeterpreis zwischen den Jahren 2003 und 2007 von Fr. 306.-- auf Fr. 340.-- und somit um 11.1 %. Dennoch legte das Steueramt des Kantons Zürich den Verkehrswert anlässlich der Neubewertung 2007 auf die genau gleiche Höhe wie den Vermögenssteuerwert von 2003, nämlich auf Fr. 630'000.-- (E. 4.1-2). Der vom Steueramt der Berechnung zugrunde gelegte Quadratmeterpreis von Fr. 200.-- weicht entsprechend deutlich ab von den für die Gemeinde A.___ evaluierten Werten gemäss dem statistischen Amt des Kantons Zürich. Das Vor gehen der Beschwerdegegnerin, bei der Ermittlung des Verkehrswerts nicht direkt auf die vom Steueramt ermittelten Werte abzustellen, ist daher nicht zu bean standen. Dabei stellt die von ihr vorgenommene Addition des Zeitwerts der Gebäude und des Marktwerts des Bodens eine vom Bundesgericht geschützte Schätzmethode dar (E. 3.2). 5.2 Nachdem die Übertragung der Liegenschaft im Januar 2007 stattfand, ist indes nicht einzusehen, weshalb die Beschwerdegegnerin betreffend den Zeitwert des Gebäudes auf die vom Steueramt vorgenommene Neubewertung 2009 abstellen möchte. Der unstrittige Basiswert von Fr. 81'000.-- wurde hier unter Anwendung eines Indexwerts von 1'000 % auf Fr. 810'000. — hochgerechnet. D er Indexwert per 1. April 2006 und somit am massgeblichen Datum vom 29. Januar 2007 betrug indes lediglich 944.5 (E. 4.5). Die korrekte Berechnung des Zeitbauwertes präsentiert sich demnach unter Zugrundelegung der in der Neubewertung 2007 wie auch 2009 angenommenen Altersentwertung von 30 % wie folgt: Zeitbauwert des Gebäudes: - Basiswert Fr. 81'000.--, davon 944.5 %: Fr. 765'045.-- - abzüglich Altersentwertung: Fr. 229'513.50 - Total Fr. 535’531.50 5.3 Hinsichtlich des Marktwerts des Bodens hat die Beschwerdegegnerin nicht auf gezeigt, woraus sich der Quadratmeterpreis von Fr. 358.-- genau ergibt. Immerhin liegt dieser nahe am statistischen Quadratmeterpreis der Gemeinde A.___ im Jahr 2007, welcher bei Fr. 340.-- lag (E. 4.6) und der Berechnung des Marktwerts des Baulandes mit einer Fläche von unstrittig 627 m 2 nachfolgend zu grunde zu legen ist. Von – zumindest vergleichsweise - untergeordneter Bedeutung, mit dem Beschwerdeführer indes nicht überprüf- und nachvollziehbar, ist schliesslich, weshalb die Beschwerdegegnerin für das Ackerland einen Quadratmeterpreis von Fr. 4.50 als richtiger erachtete als den vom Steueramt eingesetzten Quadratme terpreis von Fr. 1.--. Es ist daher von letzterem Wert auszugehen. Nachdem sich aus dem öffentlich beurkundeten Vertrag auf Eigentumsübertragung vom 29. Januar 2007 klar ergibt, dass der Beschwerdeführer auch das Eigentum am 817 m 2 grossen Grundstück mit Kataster Nr. «2» (Acker, Wiese, Weide) und am 669 m 2 grossen Grundstück mit Kataster Nr. «1» (Acker, Wiese, Weide) erwor ben hat ( Urk. 6/18 S. 2 f.), beträgt die Fläche des « Ackerlandes » insgesamt 2'253 m 2 ( 817 + 669 + 767). Die korrekte Berechnung des Marktwerts des Bodens im Zeitpunkt der Eigentums übertragung vom 29. Januar 2007 präsentiert sich demnach unter Zugrundele gung dieser Zahlen wie folgt: - Bauland 627 m 2 à Fr. 340.-- Fr. 213'180.-- - Ackerland 2’253 m 2 à Fr. 1.-- Fr. 2’253.-- - Total Landwert : Fr. 215'433.-- 5.4 Unter korrekter Anwendung der gewählten Schätzmethode ergibt sich demnach im Zeitpunkt der Eigentumsübertragung vom 29. Januar 2007 ein Zeitbauwert des Gebäudes von Fr. 535’531.50 (E. 5.2), ein Marktwert des Bodens von Fr. 215'433. -- (E. 5.3) und somit ein Verkehrswert von Fr. 750'964.50. Der Vermögensverzicht in diesem Zeitpunkt entsprach also der Differenz zwi schen dem Verkehrswert der Liegenschaft von Fr. 750'964.50 und der Höhe der auf dieser lastenden und durch den Sohn übernommenen Kapitalschuld von Fr. 450'000.--, mithin also einem Betrag von Fr. 300'964.50. 5.5 Dieser Betrag verminderte sich erstmals per 1. Januar 2009 sowie in den Folge jahren um jährlich Fr. 10'000.-- (E. 1.6) und belief sich somit per 1. Januar 2021 auf Fr. 170'964.50. Demnach ging die Beschwerdegegnerin zu Unrecht von einem Überschreiten der Vermögensschwelle von Fr. 200'000.-- gemäss Art. 9a Abs. 1 ELG infolge Ver mögensverzichts aus. 5.6 Die Beschwerde ist daher gutzuheissen und die Sache zur Neuberechnung des Anspruchs des Beschwerdeführers sowie seiner Ehefrau Y.___ auf Zusatzleistungen ab Mai 2021 und entsprechender neuer Verfügung an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen. 6. 6.1 Nach § 34 Abs. 1 des Gesetzes über das Sozialversicherungsgericht ( GSVGer ) hat die obsiegende Beschwerde führende Person Anspruch auf Ersatz der Partei kos ten. Diese werden ohne Rücksicht auf den Streitwert nach der Bedeutung der Streitsache, der Schwierigkeit des Prozesses und dem Mass des Obsiegens bemes sen (§ 34 Abs. 3 GSVGer ). 6.2 Von der Möglichkeit der Einreichung einer Honorarnote hat der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers keinen Gebrauch gemacht (vgl. Urk. 7). Ermessensweise ist die vo n der unterliegenden Beschwerdegegner in zu leistende P artei entschädigung beim praxisgemässen Stundenansatz von Fr. 220.-- (zuzüg lich Mehrwertsteuer) auf Fr. 2‘000.-- (inklusive Mehrwertsteuer und Barauslagen) festzulegen. 6.3 Bei diesem Ausgang erweist sich das Gesuch des Beschwerdeführers u m unent geltliche Rechtsvertretung (Urk. 1) als gegenstandslos. Das Gericht erkennt: 1. In Gutheissung der Beschwerde wird der angefochtene Einspracheentscheid vom 9. Dezember 2022 aufgehoben, und es wird die Sache an die Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatz leistungen zur AHV/IV, zurückgewiesen, damit diese den An spruch auf Zusatzleistungen des Beschwerdeführers sowie seiner Ehefrau Y.___ ab Mai 2021 im Sinne der Erwägungen neu berechne und darüber neu verfüge. 2. Das Verfahren ist kostenlos. 3. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer eine Parteientschä digung von Fr. 2’000.-- (inkl. Barauslagen und MWST) zu bezahlen. 4. Zustellung gegen Empfangsschein an: - Rechtsanwalt Daniel Christe - Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatzleistungen zur AHV/IV - Bundesamt für Sozialversicherungen - Sicherheitsdirektion Kanton Zürich 5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung beim Bundesgericht Beschwerde eingereicht werden (Art. 82 ff. in Verbindung mit Art. 90 ff. des Bundesge setzes über das Bundesgericht, BGG). Die Frist steht während folgender Zeiten still: vom siebenten Tag vor Ostern bis und mit dem siebenten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August sowie vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar (Art. 46 BGG). Die Beschwerdeschrift ist dem Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, zuzu stellen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismit tel und die Unterschrift der beschwerdeführenden Partei oder ihrer Rechtsvertretung zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkun den sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat (Art. 42 BGG). Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich Die VorsitzendeDer Gerichtsschreiber Grieder-MartensBoller

Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich ZL.2023.00006 II. Kammer Sozialversicherungsrichterin Grieder-Martens, Vorsitzende Sozialversicherungsrichterin Romero-Käser Ersatzrichterin Lienhard Gerichtsschreiber Boller Urteil vom 19. September 2023 in Sachen X.___ Beschwerdeführer vertreten durch Rechtsanwalt Daniel Christe Christe & Isler Rechtsanwälte Obergasse 32, Postfach 1663, 8401 Winterthur gegen Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatzleistungen zur AHV/IV Röntgenstrasse 17, Postfach, 8087 Zürich Beschwerdegegnerin Sachverhalt: 1. Die Ehepartner X.___ und Y.___, beide geboren 1940, meldeten sich am 1. Mai 2021 zum Bezug von Ergänzungs- und Zusatzleistungen an (Urk. 6/1 ) unter der Angabe, dass Y.___ ab 6. Mai 2021 im Heim wohne (Ziff. 6). Mit Verfügung vom 6. Dezember 2021 lehnte die Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich (SVA), Zusatzleistungen zur AHV/IV (nachfolgend: Durchfüh rungsstelle), das Gesuch um Zusatzleistungen infolge Überschreitung der Vermö gens schwelle durch einen Vermögensverzicht im Rahmen der Übertragung der Liegenschaft Z.___ in A.___ am 29. Januar 2007 von X.___ an seinen Sohn ab (Urk. 6/39). Die von X.___ am 21. Januar 2022 erhobene Einsprache (Urk. 6/42) wies die Durchführungsstelle am 9. Dezember 2022 ab (Urk. 6/50 = Urk. 2). 2. X.___ erhob am 17. Januar 2023 Beschwerde gegen den Einspracheentscheid vom 9. Dezember 2022 (Urk. 2) und beantragte, dieser sei aufzuheben und die Sache sei zur Neuberechnung des Anspruchs auf Zusatzleistungen an die Beschwer degegnerin zurückzuweisen (Urk. 1 S. 2). Die Beschwerdegegnerin bean tragte mit Beschwerdeantwort vom 13. Februar 2023 (Urk. 5) die Abweisung der Beschwerde, was dem Beschwerdeführer mit Verfügung vom 23. Februar 2023 zur Kenntnis gebracht wurde (Urk. 7). Am 29. März 2023 reichte der Beschwerdeführer das ausgefüllte Formular zur Abklärung der prozessualen Bedürftigkeit (Urk. 10) samt Beilagen (Urk. 11/1-2) ein und machte weitere Ausführungen zur Sache (Urk. 9). Diese Eingabe wurde der Beschwerdegegnerin mit Verfügung vom 24. April 2023 zur Kenntnis gebracht, wobei der Beschwerdeführer darauf hingewiesen wurde, dass über seinen Antrag auf unentgeltliche Rechtsvertretung zu einem späteren Zeitpunkt entschieden werde (Urk. 12). Das Gericht zieht in Erwägung: 1. 1.1 Am 1. Januar 2021 sind die geänderten Bestimmungen des Bundesgesetzes über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELG) und der Verordnung über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinter lassenen- und Invalidenversicherung (ELV) in Kraft getreten. Gemäss den allge meinen übergangsrechtlichen Regeln sind der Beurteilung vorbehältlich beson derer übergangsrechtlicher Regelungen jene Rechtsnormen zu Grunde zu legen, die in Geltung standen, als sich der zu den materiellen Rechtsfolgen führende und somit rechtserhebliche Sachverhalt verwirklicht hat ( BGE 146 V 364 E. 7.1, 144 V 210 E. 4.3.1, Urteil des Bundesgerichts 9C_145/2021 vom 2. Juli 2021 E. 3.1, je mit Hinweisen ). Ob der Beschwerdeführer auf Vermögen verzichtet hat, beurteilt sich nach den relevanten Gegebenheiten im Zeitpunkt der Übertragung der Liegenschaft vom 29. Januar 2007. Weil jedoch Ergänzungsleistungen frühestens ab Mai 2021 strei tig sind (vgl. Art. 12 Abs. 1 ELG), ist für die Bemessung der seinerzeit übertra genen Vermögenswerte das heute geltende Recht massgebend (BGE 120 V 182 E. 4.b; Urteil des Bundesgerichts 9C_198/2010 vom 9. August 2010 E. 3.3). 1.2 Der Bund und die Kantone gewähren Personen, welche die Voraussetzungen nach den Art. 4–6 ELG erfüllen, Ergänzungsleistungen zur Deckung ihres Existenz be darfs (Art. 2 Abs. 1 ELG). Diese bestehen aus der jährlichen Ergänzungsleistung (Art. 9-13 ELG) und der Vergütung von Krankheits- und Behinderungskosten (Art. 14-16 ELG; Art. 3 Abs. 1 lit. a und b ELG). Die Kantone können über den Rahmen des ELG hinausgehende Leistungen gewähren und dafür besondere Voraussetzungen festlegen (Art. 2 Abs. 2 ELG). Im Kanton Zürich werden nach Massgabe des ELG und des Gesetzes über die Zusatzleistungen zur eidge nössi schen Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ZLG) Zusatzleistungen bestehend aus Ergänzungsleistungen gemäss ELG, Beihilfen (§ 13 ff. ZLG) und Zuschüssen (§ 19a ZLG) ausgerichtet (§ 1 Abs. 1 lit. a-c ZLG). 1.3 Die jährliche Ergänzungsleistung entspricht gemäss Art. 9 Abs. 1 ELG dem Betrag, um den die anerkannten Ausgaben die anrechenbaren Einnahmen über steigen, mindestens jedoch dem höheren der folgenden Beträge: a. der höchsten Prämienverbilligung, die der Kanton für Personen festgelegt hat, die weder Ergänzungsleistungen noch Sozialhilfe beziehen; b. 60 Prozent des Pauschalbetrages für die obligatorische Krankenpflegeversi cherung nach Art. 10 Abs. 3 lit. d ELG. 1.4 Als Einnahme wird unter anderem ein Fünfzehntel, bei Altersrentnerinnen und Altersrentnern ein Zehntel des Reinvermögens angerechnet, soweit es bei allein stehenden Personen 30'000 Franken und bei Ehepaaren 50'000 Franken über steigt (Art. 11 Abs. 1 lit. c ELG). Vermögenswerte, auf die eine Person ohne Rechtspflicht und ohne gleichwertige Gegenleistung verzichtet hat, werden eben falls als Einnahmen angerechnet, als wäre nie darauf verzichtet worden (Art. 11a Abs. 2 ELG). Die mit Art. 11a Abs. 2 ELG per 1. Januar 2021 neu ins Gesetz aufgenommene Definition des Vermögensverzichts übernimmt die Begriffsbe stimmung der in der Zeit davor ergangenen Rechtsprechung ( BBl 2016 7496). 1.5 Für die Prüfung, ob bei der entgeltlichen oder unentgeltlichen Entäusserung eines Grundstückes ein Vermögensverzicht vorliegt, ist der Verkehrswert massgebend (Art. 17a Abs. 5 Satz 1 ELV i.V.m. Art. 9 Abs. 5 lit. b ELG). Die Kantone können anstelle des Verkehrswertes einheitlich den für die interkantonale Steuerausschei dung massgebenden Repartitionswert anwenden (Art. 17a Abs. 6 ELV). Der Kan ton Zürich hat von dieser Befugnis keinen Gebrauch gemacht (vgl. Ziffer 2.2.1 der Weisungen des Kantonalen Sozialamtes zum Vollzug der Zusatzleistungen zur AHV/IV [Stand am 1. Januar 2021]). 1.6 Gemäss Art. 17e ELV wird der anzurechnende Betrag des Vermögens, auf das verzichtet wurde, für die Berechnung der Ergänzungsleistungen jährlich um 10’000 Franken vermindert (Abs. 1). Dabei ist der Betrag des Vermögens im Zeit punkt des Verzichts unverändert auf den 1. Januar des Jahres, das auf den Ver zicht folgt, zu übertragen und dann jeweils nach einem Jahr zu vermindern (Abs. 2). Für die Berechnung der jährlichen Ergänzungsleistung ist der vermin derte Betrag am 1. Januar des Bezugsjahres massgebend (Abs. 3). 1.7 Neu sieht der seit dem 1. Januar 2021 in Kraft stehende Art. 9a Abs. 1 ELG eine Vermögensschwelle von 100’000 Franken bei alleinstehenden Personen ( lit. a) und 200’000 Franken bei Ehepaaren ( lit. b) vor; liegt das Reinvermögen darüber, besteht kein Anspruch auf Ergänzungsleistungen. Vermögen, auf welches nach Art. 11a Abs. 2-4 verzichtet wurde, gehört auch zum Reinvermögen nach dieser Bestimmung (Art. 9a Abs. 3 ELG; vgl. dazu Meier/Renker, Eckpunkte und Prob leme der EL-Reform, SZS 2020 S. 2 f.). 2. 2.1 Die Beschwerdegegnerin ging im angefochtenen Einspracheentscheid (Urk. 2) davon aus, der hypothetische Verkehrswert der Liegenschaft Z.___ in A.___ habe zum Zeitpunkt des Übertrages vom 29. Januar 2007 auf den Sohn Fr. 801'604.-- betragen. Dieser Wert setze sich wie folgt zusammen: - Zeitbauwert gemäss Neubewertung 2009: Fr. 567'000.-- - Landwert : 627 m 2 zu Fr. 358.-- pro m 2 : Fr. 224'466.-- - Land zum Haus: 767 m 2 zu Fr. 4.50 pro m 2 : Fr. 3'451.50 - Kat. Nr. «1» und «2» : 1’486 m 2 zu Fr. 4.50 pro m 2 : Fr. 6'687.-- - Gesamttotal gerundet: Fr. 801'604.-- Bei einem Übernahmepreis von Fr. 700'000.-- bestehe somit ein Verzichtsvermö gen von Fr. 101'604.--. Die auf der Liegenschaft lastende Kapitalschuld von Fr. 450'000.-- sei vom Sohn übernommen worden, und es sei ihm daneben eine Schenkung über Fr. 250'000.-- gemacht worden. Somit belaufe sich das anzu rechnende Verzichtsvermögen per 1. Januar 2021 auf Fr. 221'604.--, was die Ver mögensschwelle überschreite. Es sei weder ein Wohnrecht noch eine Nutznies sung im Grundbuch eingetragen, weshalb kein hypothetischer Mietzins als Ver mögensreduktion angerechnet werden könne (S. 2 E. 3-4). 2.2 Der Beschwerdeführer räumte ein (Urk. 1), dass im Betrag von Fr. 250'000.-- eine Schenkung zu Gunsten seines Sohnes erfolgt sei (S. 4 Ziff. 5). Indes stellte er sich auf den Standpunkt, nachdem sich die Beschwerdegegner in offenbar auf die steu erliche Neubewertung von 2009 stütze und dabei den dort ausgewiesenen Zeit bauwert des Gebäudes von Fr. 567'000.-- übernehme, sei aus dem Ein spracheentscheid nicht nachvollziehbar, weshalb ein höherer Landwert von Fr. 224'466.-- und Fr. 3’451.50 gegenüber den in de r Neubewertung festgehal tenen Fr. 156'750.-- sowie Fr. 767.-- eingesetzt worden sei. Ebenfalls sei die zusätzliche Position für Kat. Nr. «1» und «2» nicht in der Neubewertung 2009 enthalten, und es ergebe sich nicht aus dem Einspracheentscheid, weshalb ein Quadratmeterp reis von Fr. 4.50 eingesetzt worden sei. Wenn, dann wäre hier ent sprechend der Neubewertung 2009 ein reduzierter Landwert von Fr. 1.-- pro m 2 einzusetzen. Da diese Höherbewertung insgesamt nicht nachvollziehbar sei, erscheine es angebracht, gänzlich auf den Wert von Fr. 724'000.-- gemäss der Neubewertung 2009 abzustellen. Infolge eines Preisanstiegs mindestens im Rah men des Landesindexes der Konsumentenpreise seit der Eigentumsübertragung Anfang 2007 bis zur Neubewertung 2009 sei der Betrag auf Fr. 705'635.-- zu reduzieren. Demzufolge sei vorerst von einem Vermögensverzicht in der Höhe von Fr. 255'635.-- auszugehen, welcher sich über die Jahre auf Fr. 125'635.-- reduziert habe (S. 4 f. Ziff. 6). Im Bewertungsgutachten vom 27. Mai 2015 werde der mögliche Nettomietertrag für den vom Beschwerdeführer bewohnten Hausteil auf Fr. 23'760.-- pro Jahr festgesetzt. Für die Dauer von Anfang 2007 bis Ende 2021 ergebe sich ein markt gerechter Mietzins von Fr. 356'400.--, den der Sohn vom Beschwerdeführer hätte verlangen können (S. 5 f. Ziff. 8). Im Vergleich dazu sei der effektiv bezahlte Mietzins von Fr. 178'537.-- um insgesamt Fr. 177'863.-- tiefer gelegen. In diesem Betrag sei von einer zu berücksichtigenden Gegenleistung des Sohnes auszugehen und vom zuvor ermittelten Betrag von Fr. 125'635.-- abzuziehen, womit keinerlei Verzichtsvermögen mehr zu berücksichtigen bleibe (S. 6 Ziff. 9). Zwar treffe zu, dass die Mietzinsreduktion nicht auf einer vertraglichen Grund lage beruhe. Dass eine grundsätzlich freiwillige Gegenleistung nicht zu berück sichtigen sei, ergebe sich jedoch nicht aus dem Gesetz. Mithin seien auch Gegen leistungen zu berücksichtigen, die wie vorliegend aus moralischen Gründen erfolgt seien (S. 5 Ziff. 7 ). 2.3 Der Auffassung des Beschwerdeführers, wonach auch freiwillige Gegenleistungen zu berücksichtigen seien, kann nicht beigepflichtet werden. Nach der Rechtspre chung ist der Verzichtstatbestand nämlich auch dann zu bejahen, wenn ein Ver mögen ohne Rechtspflicht entäussert wurde, jedoch eine angemessene Gegenleis tung vorliegt. Andernfalls könnten ursprünglich ohne rechtliche Verpflichtung erbrachte Leistungen im Nachhinein abgegolten werden. Dadurch könnte erreicht werden, dass die von Privaten freiwillig erbrachten Leistungen nachträglich den noch von der Allgemeinheit bezahlt würden, indem der Lebensunterhalt der schenkenden Person nicht mehr durch den Verzehr des Vermögens, sondern durch Ergänzungsleistungen finanziert würde (BGE 131 V 329 E. 4.4). Mit der Weggabe der Liegenschaft vom 29. Januar 2007 im Sinne einer gemischten Schenkung hat der Beschwerdeführer nicht nur auf einen Teil seines Vermögens verzichtet, sondern sich gleichzeitig auch weitere Ausgaben in Form von Mietzins aufgebürdet. Dass dieser nicht marktgerecht sein mag, kann ihm nun nicht zugutegehalten werden. Insofern geht auch das Argument des Beschwerdeführers, wonach eine im Sinne einer Schenkung veräusserte Liegenschaft in analoger Anwendung von Art. 9a Abs. 2 ELG nicht Bestandteil des Reinvermögens sei (Urk. 9), an der Sache vorbei. Nach der erwähnten Bestimmung sind Liegenschaften, die vo m Bezüger bewohnt werden und an welchen dieser Eigentum hat, nicht Bestandteil des Reinvermö -gens. Diese Konstellation ist indes anders gelagert, indem eben infolge des beste henden Wohneigentums keine Mietzinszahlungen anfallen und die Liegenschaft entsprechend vom Gesetzgeber als zu privilegierende Anlage für das Alter betrachtet wurde (vgl. auch Art. 11 Abs. 1 lit. c ELG). Da den Beschwerdeführer keine Rechtspflicht zur schenkungsweisen Übertragung der Liegenschaft im Januar 2007 traf, liegt bereits eines der alternativ vorausge setzten Tatbestandselemente des Vermögensverzichts vor (vgl. BGE 131 V 329 E. 4.4). Es kann deshalb offenbleiben, ob die behauptete Gegenleistung des Sohns in Höhe von Fr. 177'863.-- in Form der Gewährung eines unter dem Marktpreis liegenden Mietzinses mit dem massgeblichen Beweisgrad der überwiegenden Wahrscheinlichkeit erstellt ist (vgl. hierzu auch das Urteil des hiesigen Gerichts ZL.2021.00062 vom 22. November 2022 E. 4.3.3). 2.4 Unbestritten und ausgewiesen ist ein Vermögensverzicht in der Höhe von Fr. 250'000.-- als Differenz zwischen dem Übernahmepreis der Liegenschaft von Fr. 700'000.-- und der auf dieser lastenden Hypothek von Fr. 450'000.--. Strittig und zu prüfen bleibt die genaue Höhe des Vermögensverzichts, zu deren Festlegung der Verkehrswert der Liegenschaft im Zeitpunkt der Übertragung vom 29. Januar 2007 zu bestimmen ist (vgl. E. 1.5). 3. 3.1 Nach der Rechtsprechung ist unter dem Verkehrswert einer Liegenschaft der Ver kaufswert zu verstehen, den sie im normalen Geschäftsverkehr besitzt. Der so ermittelte Verkehrswert setzt grundsätzlich eine konkrete und aktuelle Liegen schaftsschätzung voraus. Aus Gründen der Praktikabilität können aber auch andere geeignete Schätzungen beigezogen werden (Urteil des Bundesgerichts 9C_100/2019 vom 16. Mai 2019 E. 6.1). 3.2 Die Addition des Zeitwerts der auf dem Grundstück liegenden Gebäude und des Marktwerts des Bodens stellt eine vom Bundesgericht geschützte Schätz methode dar (Urteile des Bundesgerichts 9C_550/2017 vom 6. Dezember 2017 E. 3.2.2 und 9C_396/2013 vom 15. Oktober 2013 E. 7.1.2). Im letztgenannten Urteil hat das Bundesgericht diese Methode auf eine Liegen schaft im Kanton Zürich angewendet: Den Verkehrswert eines Reiheneinfamili enhauses hat es durch Addition des vom Steueramt geschätzten Zeitbauwerts des Hauses und des geschätzten Bodenpreises ermittelt. Den Quadratmeterpreis bestimmte es anhand der Statistik für Wohnlandpreise des statistischen Amtes des Kantons Zürich. 4. 4.1 Der Neubewertung 2003 des Steueramts des Kantons Zürich (Urk. 6/29) ist für die Liegenschaft Z.___ in A.___ ein Vermögenssteuerwert von Fr. 630'000.-- zu entnehmen. 4. 2 Der Neubewertung 2007 (Urk. 6/43/1) sind folgende Werte zu entnehmen: - Landwert 655 m 2 à Fr. 200.--: Fr. 131'000.-- - Restland zum reduzierten Verkehrswert 739 m 2 à Fr. 1.--: Fr. 739.-- - Total Landwert : Fr. 131'739.-- - Zeitbauwert des Gebäudes: - Basiswert Fr. 81'000.--, davon 880 %: Fr. 712'800.-- - abzüglich Altersentwertung: Fr. 213'840.-- - Total Fr. 498'960.-- - Verkehrswert (abgerundet auf Fr. 1'000.--): Fr. 630'000.-- 4.3 Auf dem Originaldokument der Neubewertung 2007 (Urk. 6/43/1) wurden fol gende zusätzliche Ausrechnungen seitens de r Beschwerdegegner in angebracht : - durchschnittlicher Wert Bauland in A.___ 2007: Fr. 358.-- x 655 m 2 Fr. 234'490.— - Gebäudewert Fr. 498'960.— - Acker 739 m 2 zu Fr. 4.50 / m 2 Fr. 3'325.50 - Total Fr. 736'775.50 4.4 Der Neubewertung 2009 (Urk. 6/43/2) sind folgende Werte zu entnehmen: - Fläche zum Landwert gemäss Lageklasse (627 m 2 ) : Fr. 156'750.-- - Fläche zum reduzierten Landwert von Fr. 1. – pro m 2 : Fr. 767.- - - Zeitbauwert des Gebäudes: - Basiswert Fr. 81'000.--, hievon 1’000 %: Fr. 810’000.-- - abzüglich Altersentwertung: Fr. 243’000.-- - Total Fr. 567’000.-- - Verkehrswert (abgerundet auf Fr. 1'000.--): Fr. 724 '000.-- - Vermögenssteuerwert: Fr. 724'000.-- 4.5 Aus dem Zürcher Index der Wohnbaupreise ( https://www.baudokumenta tion.ch/ service / baukostenindex ) ergeben sich folgende Werte (Basiszeitpunkt 1. Juni 1939): - 1. April 2003: 899.2 - 1. April 2004: 907.6 - 1. April 2005: 929.5 - 1. April 2006: 944.5 - 1. April 2007: 987.4 - 1. April 2008: 1026.8 - 1. April 2009: 1030.7 4.6 Gemäss der Statistik für Wohnlandpreise des statistischen Amtes des Kantons Zürich ( https://www.zh.ch/de/planen-bauen/raumpla nung/immobilien markt/bodenpreise.html#2069610488 ) galten für die Gemeinde A.___ folgende Schätzwerte pro Quadratmeter: - 2003: Fr. 306.-- - 2004: Fr. 310.-- - 2005: Fr. 318.-- - 2006: Fr. 328.-- - 2007: Fr. 340.-- - 2008: Fr. 355.-- - 2009: Fr. 374.-- 5. 5.1 Aus den soeben dargelegten Zahlen ergibt sich, dass der Zürcher Wohnb aupreis index zwischen dem 1. April 2003 und dem 1. April 2007 von 899.2 auf 987.4 Punkte und somit um 9.8 % anstieg (E. 4.5). Gleichzeitig stieg auch der geschätzte Quadratmeterpreis zwischen den Jahren 2003 und 2007 von Fr. 306.-- auf Fr. 340.-- und somit um 11.1 %. Dennoch legte das Steueramt des Kantons Zürich den Verkehrswert anlässlich der Neubewertung 2007 auf die genau gleiche Höhe wie den Vermögenssteuerwert von 2003, nämlich auf Fr. 630'000.-- (E. 4.1-2). Der vom Steueramt der Berechnung zugrunde gelegte Quadratmeterpreis von Fr. 200.-- weicht entsprechend deutlich ab von den für die Gemeinde A.___ evaluierten Werten gemäss dem statistischen Amt des Kantons Zürich. Das Vor gehen der Beschwerdegegnerin, bei der Ermittlung des Verkehrswerts nicht direkt auf die vom Steueramt ermittelten Werte abzustellen, ist daher nicht zu bean standen. Dabei stellt die von ihr vorgenommene Addition des Zeitwerts der Gebäude und des Marktwerts des Bodens eine vom Bundesgericht geschützte Schätzmethode dar (E. 3.2). 5.2 Nachdem die Übertragung der Liegenschaft im Januar 2007 stattfand, ist indes nicht einzusehen, weshalb die Beschwerdegegnerin betreffend den Zeitwert des Gebäudes auf die vom Steueramt vorgenommene Neubewertung 2009 abstellen möchte. Der unstrittige Basiswert von Fr. 81'000.-- wurde hier unter Anwendung eines Indexwerts von 1'000 % auf Fr. 810'000. — hochgerechnet. D er Indexwert per 1. April 2006 und somit am massgeblichen Datum vom 29. Januar 2007 betrug indes lediglich 944.5 (E. 4.5). Die korrekte Berechnung des Zeitbauwertes präsentiert sich demnach unter Zugrundelegung der in der Neubewertung 2007 wie auch 2009 angenommenen Altersentwertung von 30 % wie folgt: Zeitbauwert des Gebäudes: - Basiswert Fr. 81'000.--, davon 944.5 %: Fr. 765'045.-- - abzüglich Altersentwertung: Fr. 229'513.50 - Total Fr. 535’531.50 5.3 Hinsichtlich des Marktwerts des Bodens hat die Beschwerdegegnerin nicht auf gezeigt, woraus sich der Quadratmeterpreis von Fr. 358.-- genau ergibt. Immerhin liegt dieser nahe am statistischen Quadratmeterpreis der Gemeinde A.___ im Jahr 2007, welcher bei Fr. 340.-- lag (E. 4.6) und der Berechnung des Marktwerts des Baulandes mit einer Fläche von unstrittig 627 m 2 nachfolgend zu grunde zu legen ist. Von – zumindest vergleichsweise - untergeordneter Bedeutung, mit dem Beschwerdeführer indes nicht überprüf- und nachvollziehbar, ist schliesslich, weshalb die Beschwerdegegnerin für das Ackerland einen Quadratmeterpreis von Fr. 4.50 als richtiger erachtete als den vom Steueramt eingesetzten Quadratme terpreis von Fr. 1.--. Es ist daher von letzterem Wert auszugehen. Nachdem sich aus dem öffentlich beurkundeten Vertrag auf Eigentumsübertragung vom 29. Januar 2007 klar ergibt, dass der Beschwerdeführer auch das Eigentum am 817 m 2 grossen Grundstück mit Kataster Nr. «2» (Acker, Wiese, Weide) und am 669 m 2 grossen Grundstück mit Kataster Nr. «1» (Acker, Wiese, Weide) erwor ben hat ( Urk. 6/18 S. 2 f.), beträgt die Fläche des « Ackerlandes » insgesamt 2'253 m 2 ( 817 + 669 + 767). Die korrekte Berechnung des Marktwerts des Bodens im Zeitpunkt der Eigentums übertragung vom 29. Januar 2007 präsentiert sich demnach unter Zugrundele gung dieser Zahlen wie folgt: - Bauland 627 m 2 à Fr. 340.-- Fr. 213'180.-- - Ackerland 2’253 m 2 à Fr. 1.-- Fr. 2’253.-- - Total Landwert : Fr. 215'433.-- 5.4 Unter korrekter Anwendung der gewählten Schätzmethode ergibt sich demnach im Zeitpunkt der Eigentumsübertragung vom 29. Januar 2007 ein Zeitbauwert des Gebäudes von Fr. 535’531.50 (E. 5.2), ein Marktwert des Bodens von Fr. 215'433. -- (E. 5.3) und somit ein Verkehrswert von Fr. 750'964.50. Der Vermögensverzicht in diesem Zeitpunkt entsprach also der Differenz zwi schen dem Verkehrswert der Liegenschaft von Fr. 750'964.50 und der Höhe der auf dieser lastenden und durch den Sohn übernommenen Kapitalschuld von Fr. 450'000.--, mithin also einem Betrag von Fr. 300'964.50. 5.5 Dieser Betrag verminderte sich erstmals per 1. Januar 2009 sowie in den Folge jahren um jährlich Fr. 10'000.-- (E. 1.6) und belief sich somit per 1. Januar 2021 auf Fr. 170'964.50. Demnach ging die Beschwerdegegnerin zu Unrecht von einem Überschreiten der Vermögensschwelle von Fr. 200'000.-- gemäss Art. 9a Abs. 1 ELG infolge Ver mögensverzichts aus. 5.6 Die Beschwerde ist daher gutzuheissen und die Sache zur Neuberechnung des Anspruchs des Beschwerdeführers sowie seiner Ehefrau Y.___ auf Zusatzleistungen ab Mai 2021 und entsprechender neuer Verfügung an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen. 6. 6.1 Nach § 34 Abs. 1 des Gesetzes über das Sozialversicherungsgericht ( GSVGer ) hat die obsiegende Beschwerde führende Person Anspruch auf Ersatz der Partei kos ten. Diese werden ohne Rücksicht auf den Streitwert nach der Bedeutung der Streitsache, der Schwierigkeit des Prozesses und dem Mass des Obsiegens bemes sen (§ 34 Abs. 3 GSVGer ). 6.2 Von der Möglichkeit der Einreichung einer Honorarnote hat der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers keinen Gebrauch gemacht (vgl. Urk. 7). Ermessensweise ist die vo n der unterliegenden Beschwerdegegner in zu leistende P artei entschädigung beim praxisgemässen Stundenansatz von Fr. 220.-- (zuzüg lich Mehrwertsteuer) auf Fr. 2‘000.-- (inklusive Mehrwertsteuer und Barauslagen) festzulegen. 6.3 Bei diesem Ausgang erweist sich das Gesuch des Beschwerdeführers u m unent geltliche Rechtsvertretung (Urk. 1) als gegenstandslos. Das Gericht erkennt: 1. In Gutheissung der Beschwerde wird der angefochtene Einspracheentscheid vom 9. Dezember 2022 aufgehoben, und es wird die Sache an die Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatz leistungen zur AHV/IV, zurückgewiesen, damit diese den An spruch auf Zusatzleistungen des Beschwerdeführers sowie seiner Ehefrau Y.___ ab Mai 2021 im Sinne der Erwägungen neu berechne und darüber neu verfüge. 2. Das Verfahren ist kostenlos. 3. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer eine Parteientschä digung von Fr. 2’000.-- (inkl. Barauslagen und MWST) zu bezahlen. 4. Zustellung gegen Empfangsschein an: - Rechtsanwalt Daniel Christe - Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatzleistungen zur AHV/IV - Bundesamt für Sozialversicherungen - Sicherheitsdirektion Kanton Zürich 5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung beim Bundesgericht Beschwerde eingereicht werden (Art. 82 ff. in Verbindung mit Art. 90 ff. des Bundesge setzes über das Bundesgericht, BGG). Die Frist steht während folgender Zeiten still: vom siebenten Tag vor Ostern bis und mit dem siebenten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August sowie vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar (Art. 46 BGG). Die Beschwerdeschrift ist dem Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, zuzu stellen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismit tel und die Unterschrift der beschwerdeführenden Partei oder ihrer Rechtsvertretung zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkun den sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat (Art. 42 BGG). Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich Die VorsitzendeDer Gerichtsschreiber Grieder-MartensBoller

Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich Sozialversicherungsgericht

Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich

des Kantons Zürich ZL.2023.00006 II. Kammer Sozialversicherungsrichterin Grieder-Martens, Vorsitzende Sozialversicherungsrichterin Romero-Käser Ersatzrichterin Lienhard Gerichtsschreiber Boller Urteil vom 19. September 2023

ZL.2023.00006

ZL.2023.00006

ZL.2023.00006 II. Kammer

II. Kammer

Sozialversicherungsrichterin Grieder-Martens, Vorsitzende Sozialversicherungsrichterin Romero-Käser Ersatzrichterin Lienhard Gerichtsschreiber Boller

Sozialversicherungsrichterin Grieder-Martens, Vorsitzende Sozialversicherungsrichterin Romero-Käser Ersatzrichterin Lienhard Gerichtsschreiber Boller

Urteil vom 19. September 2023

Urteil vom 19. September 2023 in Sachen

in Sachen X.___

X.___ Beschwerdeführer

Beschwerdeführer vertreten durch Rechtsanwalt Daniel Christe

vertreten durch Rechtsanwalt Daniel Christe Christe & Isler Rechtsanwälte

Christe & Isler Rechtsanwälte Obergasse 32, Postfach 1663, 8401 Winterthur

Obergasse 32, Postfach 1663, 8401 Winterthur gegen

gegen Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatzleistungen zur AHV/IV

Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatzleistungen zur AHV/IV Röntgenstrasse 17, Postfach, 8087 Zürich

Röntgenstrasse 17, Postfach, 8087 Zürich Beschwerdegegnerin

Beschwerdegegnerin Sachverhalt:

Sachverhalt: 1. Die Ehepartner X.___ und Y.___, beide geboren 1940, meldeten sich am 1. Mai 2021 zum Bezug von Ergänzungs- und Zusatzleistungen an (Urk. 6/1 ) unter der Angabe, dass Y.___ ab 6. Mai 2021 im Heim wohne (Ziff. 6).

1. Die Ehepartner X.___ und Y.___, beide geboren 1940, meldeten sich am 1. Mai 2021 zum Bezug von Ergänzungs- und Zusatzleistungen an (Urk. 6/1 ) unter der Angabe, dass Y.___ ab 6. Mai 2021 im Heim wohne (Ziff. 6). Mit Verfügung vom 6. Dezember 2021 lehnte die Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich (SVA), Zusatzleistungen zur AHV/IV (nachfolgend: Durchfüh rungsstelle), das Gesuch um Zusatzleistungen infolge Überschreitung der Vermö gens schwelle durch einen Vermögensverzicht im Rahmen der Übertragung der Liegenschaft Z.___ in A.___ am 29. Januar 2007 von X.___ an seinen Sohn ab (Urk. 6/39). Die von X.___ am 21. Januar 2022 erhobene Einsprache (Urk. 6/42) wies die Durchführungsstelle am 9. Dezember 2022 ab (Urk. 6/50 = Urk. 2).

Mit Verfügung vom 6. Dezember 2021 lehnte die Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich (SVA), Zusatzleistungen zur AHV/IV (nachfolgend: Durchfüh rungsstelle), das Gesuch um Zusatzleistungen infolge Überschreitung der Vermö gens schwelle durch einen Vermögensverzicht im Rahmen der Übertragung der Liegenschaft Z.___ in A.___ am 29. Januar 2007 von X.___ an seinen Sohn ab (Urk. 6/39). Die von X.___ am 21. Januar 2022 erhobene Einsprache (Urk. 6/42) wies die Durchführungsstelle am 9. Dezember 2022 ab (Urk. 6/50 = Urk. 2). 2. X.___ erhob am 17. Januar 2023 Beschwerde gegen den Einspracheentscheid vom 9. Dezember 2022 (Urk. 2) und beantragte, dieser sei aufzuheben und die Sache sei zur Neuberechnung des Anspruchs auf Zusatzleistungen an die Beschwer degegnerin zurückzuweisen (Urk. 1 S. 2). Die Beschwerdegegnerin bean tragte mit Beschwerdeantwort vom 13. Februar 2023 (Urk. 5) die Abweisung der Beschwerde, was dem Beschwerdeführer mit Verfügung vom 23. Februar 2023 zur Kenntnis gebracht wurde (Urk. 7).

2. X.___ erhob am 17. Januar 2023 Beschwerde gegen den Einspracheentscheid vom 9. Dezember 2022 (Urk. 2) und beantragte, dieser sei aufzuheben und die Sache sei zur Neuberechnung des Anspruchs auf Zusatzleistungen an die Beschwer degegnerin zurückzuweisen (Urk. 1 S. 2). Die Beschwerdegegnerin bean tragte mit Beschwerdeantwort vom 13. Februar 2023 (Urk. 5) die Abweisung der Beschwerde, was dem Beschwerdeführer mit Verfügung vom 23. Februar 2023 zur Kenntnis gebracht wurde (Urk. 7). Am 29. März 2023 reichte der Beschwerdeführer das ausgefüllte Formular zur Abklärung der prozessualen Bedürftigkeit (Urk. 10) samt Beilagen (Urk. 11/1-2) ein und machte weitere Ausführungen zur Sache (Urk. 9). Diese Eingabe wurde der Beschwerdegegnerin mit Verfügung vom 24. April 2023 zur Kenntnis gebracht, wobei der Beschwerdeführer darauf hingewiesen wurde, dass über seinen Antrag auf unentgeltliche Rechtsvertretung zu einem späteren Zeitpunkt entschieden werde (Urk. 12).

Am 29. März 2023 reichte der Beschwerdeführer das ausgefüllte Formular zur Abklärung der prozessualen Bedürftigkeit (Urk. 10) samt Beilagen (Urk. 11/1-2) ein und machte weitere Ausführungen zur Sache (Urk. 9). Diese Eingabe wurde der Beschwerdegegnerin mit Verfügung vom 24. April 2023 zur Kenntnis gebracht, wobei der Beschwerdeführer darauf hingewiesen wurde, dass über seinen Antrag auf unentgeltliche Rechtsvertretung zu einem späteren Zeitpunkt entschieden werde (Urk. 12). Das Gericht zieht in Erwägung:

Das Gericht zieht in Erwägung: 1.

1. 1.1 Am 1. Januar 2021 sind die geänderten Bestimmungen des Bundesgesetzes über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELG) und der Verordnung über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinter lassenen- und Invalidenversicherung (ELV) in Kraft getreten. Gemäss den allge meinen übergangsrechtlichen Regeln sind der Beurteilung vorbehältlich beson derer übergangsrechtlicher Regelungen jene Rechtsnormen zu Grunde zu legen, die in Geltung standen, als sich der zu den materiellen Rechtsfolgen führende und somit rechtserhebliche Sachverhalt verwirklicht hat ( BGE 146 V 364 E. 7.1, 144 V 210 E. 4.3.1, Urteil des Bundesgerichts 9C_145/2021 vom 2. Juli 2021 E. 3.1, je mit Hinweisen ).

1.1 Am 1. Januar 2021 sind die geänderten Bestimmungen des Bundesgesetzes über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELG) und der Verordnung über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinter lassenen- und Invalidenversicherung (ELV) in Kraft getreten. Gemäss den allge meinen übergangsrechtlichen Regeln sind der Beurteilung vorbehältlich beson derer übergangsrechtlicher Regelungen jene Rechtsnormen zu Grunde zu legen, die in Geltung standen, als sich der zu den materiellen Rechtsfolgen führende und somit rechtserhebliche Sachverhalt verwirklicht hat ( BGE 146 V 364 E. 7.1, 144 V 210 E. 4.3.1, Urteil des Bundesgerichts 9C_145/2021 vom 2. Juli 2021 E. 3.1, je mit Hinweisen ). Ob der Beschwerdeführer auf Vermögen verzichtet hat, beurteilt sich nach den relevanten Gegebenheiten im Zeitpunkt der Übertragung der Liegenschaft vom 29. Januar 2007. Weil jedoch Ergänzungsleistungen frühestens ab Mai 2021 strei tig sind (vgl. Art. 12 Abs. 1 ELG), ist für die Bemessung der seinerzeit übertra genen Vermögenswerte das heute geltende Recht massgebend (BGE 120 V 182 E. 4.b; Urteil des Bundesgerichts 9C_198/2010 vom 9. August 2010 E. 3.3).

Ob der Beschwerdeführer auf Vermögen verzichtet hat, beurteilt sich nach den relevanten Gegebenheiten im Zeitpunkt der Übertragung der Liegenschaft vom 29. Januar 2007. Weil jedoch Ergänzungsleistungen frühestens ab Mai 2021 strei tig sind (vgl. Art. 12 Abs. 1 ELG), ist für die Bemessung der seinerzeit übertra genen Vermögenswerte das heute geltende Recht massgebend (BGE 120 V 182 E. 4.b; Urteil des Bundesgerichts 9C_198/2010 vom 9. August 2010 E. 3.3). 1.2 Der Bund und die Kantone gewähren Personen, welche die Voraussetzungen nach den Art. 4–6 ELG erfüllen, Ergänzungsleistungen zur Deckung ihres Existenz be darfs (Art. 2 Abs. 1 ELG). Diese bestehen aus der jährlichen Ergänzungsleistung (Art. 9-13 ELG) und der Vergütung von Krankheits- und Behinderungskosten (Art. 14-16 ELG; Art. 3 Abs. 1 lit. a und b ELG). Die Kantone können über den Rahmen des ELG hinausgehende Leistungen gewähren und dafür besondere Voraussetzungen festlegen (Art. 2 Abs. 2 ELG). Im Kanton Zürich werden nach Massgabe des ELG und des Gesetzes über die Zusatzleistungen zur eidge nössi schen Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ZLG) Zusatzleistungen bestehend aus Ergänzungsleistungen gemäss ELG, Beihilfen (§ 13 ff. ZLG) und Zuschüssen (§ 19a ZLG) ausgerichtet (§ 1 Abs. 1 lit. a-c ZLG).

1.2 Der Bund und die Kantone gewähren Personen, welche die Voraussetzungen nach den Art. 4–6 ELG erfüllen, Ergänzungsleistungen zur Deckung ihres Existenz be darfs (Art. 2 Abs. 1 ELG). Diese bestehen aus der jährlichen Ergänzungsleistung (Art. 9-13 ELG) und der Vergütung von Krankheits- und Behinderungskosten (Art. 14-16 ELG; Art. 3 Abs. 1 lit. a und b ELG). Die Kantone können über den Rahmen des ELG hinausgehende Leistungen gewähren und dafür besondere Voraussetzungen festlegen (Art. 2 Abs. 2 ELG). Im Kanton Zürich werden nach Massgabe des ELG und des Gesetzes über die Zusatzleistungen zur eidge nössi schen Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ZLG) Zusatzleistungen bestehend aus Ergänzungsleistungen gemäss ELG, Beihilfen (§ 13 ff. ZLG) und Zuschüssen (§ 19a ZLG) ausgerichtet (§ 1 Abs. 1 lit. a-c ZLG). 1.3 Die jährliche Ergänzungsleistung entspricht gemäss Art. 9 Abs. 1 ELG dem Betrag, um den die anerkannten Ausgaben die anrechenbaren Einnahmen über steigen, mindestens jedoch dem höheren der folgenden Beträge:

1.3 Die jährliche Ergänzungsleistung entspricht gemäss Art. 9 Abs. 1 ELG dem Betrag, um den die anerkannten Ausgaben die anrechenbaren Einnahmen über steigen, mindestens jedoch dem höheren der folgenden Beträge: a. der höchsten Prämienverbilligung, die der Kanton für Personen festgelegt hat, die weder Ergänzungsleistungen noch Sozialhilfe beziehen;

a. der höchsten Prämienverbilligung, die der Kanton für Personen festgelegt hat, die weder Ergänzungsleistungen noch Sozialhilfe beziehen; b. 60 Prozent des Pauschalbetrages für die obligatorische Krankenpflegeversi cherung nach Art. 10 Abs. 3 lit. d ELG. b. 60 Prozent des Pauschalbetrages für die obligatorische Krankenpflegeversi cherung nach Art. 10 Abs. 3 lit. d ELG. 1.4 Als Einnahme wird unter anderem ein Fünfzehntel, bei Altersrentnerinnen und Altersrentnern ein Zehntel des Reinvermögens angerechnet, soweit es bei allein stehenden Personen 30'000 Franken und bei Ehepaaren 50'000 Franken über steigt (Art. 11 Abs. 1 lit. c ELG). Vermögenswerte, auf die eine Person ohne Rechtspflicht und ohne gleichwertige Gegenleistung verzichtet hat, werden eben falls als Einnahmen angerechnet, als wäre nie darauf verzichtet worden (Art. 11a Abs. 2 ELG). Die mit Art. 11a Abs. 2 ELG per 1. Januar 2021 neu ins Gesetz aufgenommene Definition des Vermögensverzichts übernimmt die Begriffsbe stimmung der in der Zeit davor ergangenen Rechtsprechung ( BBl 2016 7496).

1.4 Als Einnahme wird unter anderem ein Fünfzehntel, bei Altersrentnerinnen und Altersrentnern ein Zehntel des Reinvermögens angerechnet, soweit es bei allein stehenden Personen 30'000 Franken und bei Ehepaaren 50'000 Franken über steigt (Art. 11 Abs. 1 lit. c ELG). Vermögenswerte, auf die eine Person ohne Rechtspflicht und ohne gleichwertige Gegenleistung verzichtet hat, werden eben falls als Einnahmen angerechnet, als wäre nie darauf verzichtet worden (Art. 11a Abs. 2 ELG). Die mit Art. 11a Abs. 2 ELG per 1. Januar 2021 neu ins Gesetz aufgenommene Definition des Vermögensverzichts übernimmt die Begriffsbe stimmung der in der Zeit davor ergangenen Rechtsprechung ( BBl 2016 7496). 1.5 Für die Prüfung, ob bei der entgeltlichen oder unentgeltlichen Entäusserung eines Grundstückes ein Vermögensverzicht vorliegt, ist der Verkehrswert massgebend (Art. 17a Abs. 5 Satz 1 ELV i.V.m. Art. 9 Abs. 5 lit. b ELG). Die Kantone können anstelle des Verkehrswertes einheitlich den für die interkantonale Steuerausschei dung massgebenden Repartitionswert anwenden (Art. 17a Abs. 6 ELV). Der Kan ton Zürich hat von dieser Befugnis keinen Gebrauch gemacht (vgl. Ziffer 2.2.1 der Weisungen des Kantonalen Sozialamtes zum Vollzug der Zusatzleistungen zur AHV/IV [Stand am 1. Januar 2021]).

1.5 Für die Prüfung, ob bei der entgeltlichen oder unentgeltlichen Entäusserung eines Grundstückes ein Vermögensverzicht vorliegt, ist der Verkehrswert massgebend (Art. 17a Abs. 5 Satz 1 ELV i.V.m. Art. 9 Abs. 5 lit. b ELG). Die Kantone können anstelle des Verkehrswertes einheitlich den für die interkantonale Steuerausschei dung massgebenden Repartitionswert anwenden (Art. 17a Abs. 6 ELV). Der Kan ton Zürich hat von dieser Befugnis keinen Gebrauch gemacht (vgl. Ziffer 2.2.1 der Weisungen des Kantonalen Sozialamtes zum Vollzug der Zusatzleistungen zur AHV/IV [Stand am 1. Januar 2021]). 1.6 Gemäss Art. 17e ELV wird der anzurechnende Betrag des Vermögens, auf das verzichtet wurde, für die Berechnung der Ergänzungsleistungen jährlich um 10’000 Franken vermindert (Abs. 1). Dabei ist der Betrag des Vermögens im Zeit punkt des Verzichts unverändert auf den 1. Januar des Jahres, das auf den Ver zicht folgt, zu übertragen und dann jeweils nach einem Jahr zu vermindern (Abs. 2). Für die Berechnung der jährlichen Ergänzungsleistung ist der vermin derte Betrag am 1. Januar des Bezugsjahres massgebend (Abs. 3).

1.6 Gemäss Art. 17e ELV wird der anzurechnende Betrag des Vermögens, auf das verzichtet wurde, für die Berechnung der Ergänzungsleistungen jährlich um 10’000 Franken vermindert (Abs. 1). Dabei ist der Betrag des Vermögens im Zeit punkt des Verzichts unverändert auf den 1. Januar des Jahres, das auf den Ver zicht folgt, zu übertragen und dann jeweils nach einem Jahr zu vermindern (Abs. 2). Für die Berechnung der jährlichen Ergänzungsleistung ist der vermin derte Betrag am 1. Januar des Bezugsjahres massgebend (Abs. 3). 1.7 Neu sieht der seit dem 1. Januar 2021 in Kraft stehende Art. 9a Abs. 1 ELG eine Vermögensschwelle von 100’000 Franken bei alleinstehenden Personen ( lit. a) und 200’000 Franken bei Ehepaaren ( lit. b) vor; liegt das Reinvermögen darüber, besteht kein Anspruch auf Ergänzungsleistungen. Vermögen, auf welches nach Art. 11a Abs. 2-4 verzichtet wurde, gehört auch zum Reinvermögen nach dieser Bestimmung (Art. 9a Abs. 3 ELG; vgl. dazu Meier/Renker, Eckpunkte und Prob leme der EL-Reform, SZS 2020 S. 2 f.).

1.7 Neu sieht der seit dem 1. Januar 2021 in Kraft stehende Art. 9a Abs. 1 ELG eine Vermögensschwelle von 100’000 Franken bei alleinstehenden Personen ( lit. a) und 200’000 Franken bei Ehepaaren ( lit. b) vor; liegt das Reinvermögen darüber, besteht kein Anspruch auf Ergänzungsleistungen. Vermögen, auf welches nach Art. 11a Abs. 2-4 verzichtet wurde, gehört auch zum Reinvermögen nach dieser Bestimmung (Art. 9a Abs. 3 ELG; vgl. dazu Meier/Renker, Eckpunkte und Prob leme der EL-Reform, SZS 2020 S. 2 f.). 2.

2. 2.1 Die Beschwerdegegnerin ging im angefochtenen Einspracheentscheid (Urk. 2) davon aus, der hypothetische Verkehrswert der Liegenschaft Z.___ in A.___ habe zum Zeitpunkt des Übertrages vom 29. Januar 2007 auf den Sohn Fr. 801'604.-- betragen. Dieser Wert setze sich wie folgt zusammen:

2.1 Die Beschwerdegegnerin ging im angefochtenen Einspracheentscheid (Urk. 2) davon aus, der hypothetische Verkehrswert der Liegenschaft Z.___ in A.___ habe zum Zeitpunkt des Übertrages vom 29. Januar 2007 auf den Sohn Fr. 801'604.-- betragen. Dieser Wert setze sich wie folgt zusammen: - Zeitbauwert gemäss Neubewertung 2009: Fr. 567'000.--

Zeitbauwert gemäss Neubewertung 2009: Fr. 567'000.-- - Landwert : 627 m 2 zu Fr. 358.-- pro m 2 : Fr. 224'466.--

Landwert : 627 m 2 zu Fr. 358.-- pro m 2 : Fr. 224'466.-- - Land zum Haus: 767 m 2 zu Fr. 4.50 pro m 2 : Fr. 3'451.50

Land zum Haus: 767 m 2 zu Fr. 4.50 pro m 2 : Fr. 3'451.50 - Kat. Nr. «1» und «2» : 1’486 m 2 zu Fr. 4.50 pro m 2 : Fr. 6'687.--

Kat. Nr. «1» und «2» : 1’486 m 2 zu Fr. 4.50 pro m 2 : Fr. 6'687.-- - Gesamttotal gerundet: Fr. 801'604.--

Gesamttotal gerundet: Fr. 801'604.-- Bei einem Übernahmepreis von Fr. 700'000.-- bestehe somit ein Verzichtsvermö gen von Fr. 101'604.--. Die auf der Liegenschaft lastende Kapitalschuld von Fr. 450'000.-- sei vom Sohn übernommen worden, und es sei ihm daneben eine Schenkung über Fr. 250'000.-- gemacht worden. Somit belaufe sich das anzu rechnende Verzichtsvermögen per 1. Januar 2021 auf Fr. 221'604.--, was die Ver mögensschwelle überschreite. Es sei weder ein Wohnrecht noch eine Nutznies sung im Grundbuch eingetragen, weshalb kein hypothetischer Mietzins als Ver mögensreduktion angerechnet werden könne (S. 2 E. 3-4).

Bei einem Übernahmepreis von Fr. 700'000.-- bestehe somit ein Verzichtsvermö gen von Fr. 101'604.--. Die auf der Liegenschaft lastende Kapitalschuld von Fr. 450'000.-- sei vom Sohn übernommen worden, und es sei ihm daneben eine Schenkung über Fr. 250'000.-- gemacht worden. Somit belaufe sich das anzu rechnende Verzichtsvermögen per 1. Januar 2021 auf Fr. 221'604.--, was die Ver mögensschwelle überschreite. Es sei weder ein Wohnrecht noch eine Nutznies sung im Grundbuch eingetragen, weshalb kein hypothetischer Mietzins als Ver mögensreduktion angerechnet werden könne (S. 2 E. 3-4). 2.2 Der Beschwerdeführer räumte ein (Urk. 1), dass im Betrag von Fr. 250'000.-- eine Schenkung zu Gunsten seines Sohnes erfolgt sei (S. 4 Ziff. 5). Indes stellte er sich auf den Standpunkt, nachdem sich die Beschwerdegegner in offenbar auf die steu erliche Neubewertung von 2009 stütze und dabei den dort ausgewiesenen Zeit bauwert des Gebäudes von Fr. 567'000.-- übernehme, sei aus dem Ein spracheentscheid nicht nachvollziehbar, weshalb ein höherer Landwert von Fr. 224'466.-- und Fr. 3’451.50 gegenüber den in de r Neubewertung festgehal tenen Fr. 156'750.-- sowie Fr. 767.-- eingesetzt worden sei. Ebenfalls sei die zusätzliche Position für Kat. Nr. «1» und «2» nicht in der Neubewertung 2009 enthalten, und es ergebe sich nicht aus dem Einspracheentscheid, weshalb ein Quadratmeterp reis von Fr. 4.50 eingesetzt worden sei. Wenn, dann wäre hier ent sprechend der Neubewertung 2009 ein reduzierter Landwert von Fr. 1.-- pro m 2 einzusetzen. Da diese Höherbewertung insgesamt nicht nachvollziehbar sei, erscheine es angebracht, gänzlich auf den Wert von Fr. 724'000.-- gemäss der Neubewertung 2009 abzustellen. Infolge eines Preisanstiegs mindestens im Rah men des Landesindexes der Konsumentenpreise seit der Eigentumsübertragung Anfang 2007 bis zur Neubewertung 2009 sei der Betrag auf Fr. 705'635.-- zu reduzieren. Demzufolge sei vorerst von einem Vermögensverzicht in der Höhe von Fr. 255'635.-- auszugehen, welcher sich über die Jahre auf Fr. 125'635.-- reduziert habe (S. 4 f. Ziff. 6).

2.2 Der Beschwerdeführer räumte ein (Urk. 1), dass im Betrag von Fr. 250'000.-- eine Schenkung zu Gunsten seines Sohnes erfolgt sei (S. 4 Ziff. 5). Indes stellte er sich auf den Standpunkt, nachdem sich die Beschwerdegegner in offenbar auf die steu erliche Neubewertung von 2009 stütze und dabei den dort ausgewiesenen Zeit bauwert des Gebäudes von Fr. 567'000.-- übernehme, sei aus dem Ein spracheentscheid nicht nachvollziehbar, weshalb ein höherer Landwert von Fr. 224'466.-- und Fr. 3’451.50 gegenüber den in de r Neubewertung festgehal tenen Fr. 156'750.-- sowie Fr. 767.-- eingesetzt worden sei. Ebenfalls sei die zusätzliche Position für Kat. Nr. «1» und «2» nicht in der Neubewertung 2009 enthalten, und es ergebe sich nicht aus dem Einspracheentscheid, weshalb ein Quadratmeterp reis von Fr. 4.50 eingesetzt worden sei. Wenn, dann wäre hier ent sprechend der Neubewertung 2009 ein reduzierter Landwert von Fr. 1.-- pro m 2 einzusetzen. Da diese Höherbewertung insgesamt nicht nachvollziehbar sei, erscheine es angebracht, gänzlich auf den Wert von Fr. 724'000.-- gemäss der Neubewertung 2009 abzustellen. Infolge eines Preisanstiegs mindestens im Rah men des Landesindexes der Konsumentenpreise seit der Eigentumsübertragung Anfang 2007 bis zur Neubewertung 2009 sei der Betrag auf Fr. 705'635.-- zu reduzieren. Demzufolge sei vorerst von einem Vermögensverzicht in der Höhe von Fr. 255'635.-- auszugehen, welcher sich über die Jahre auf Fr. 125'635.-- reduziert habe (S. 4 f. Ziff. 6). Im Bewertungsgutachten vom 27. Mai 2015 werde der mögliche Nettomietertrag für den vom Beschwerdeführer bewohnten Hausteil auf Fr. 23'760.-- pro Jahr festgesetzt. Für die Dauer von Anfang 2007 bis Ende 2021 ergebe sich ein markt gerechter Mietzins von Fr. 356'400.--, den der Sohn vom Beschwerdeführer hätte verlangen können (S. 5 f. Ziff. 8). Im Vergleich dazu sei der effektiv bezahlte Mietzins von Fr. 178'537.-- um insgesamt Fr. 177'863.-- tiefer gelegen. In diesem Betrag sei von einer zu berücksichtigenden Gegenleistung des Sohnes auszugehen und vom zuvor ermittelten Betrag von Fr. 125'635.-- abzuziehen, womit keinerlei Verzichtsvermögen mehr zu berücksichtigen bleibe (S. 6 Ziff. 9).

Im Bewertungsgutachten vom 27. Mai 2015 werde der mögliche Nettomietertrag für den vom Beschwerdeführer bewohnten Hausteil auf Fr. 23'760.-- pro Jahr festgesetzt. Für die Dauer von Anfang 2007 bis Ende 2021 ergebe sich ein markt gerechter Mietzins von Fr. 356'400.--, den der Sohn vom Beschwerdeführer hätte verlangen können (S. 5 f. Ziff. 8). Im Vergleich dazu sei der effektiv bezahlte Mietzins von Fr. 178'537.-- um insgesamt Fr. 177'863.-- tiefer gelegen. In diesem Betrag sei von einer zu berücksichtigenden Gegenleistung des Sohnes auszugehen und vom zuvor ermittelten Betrag von Fr. 125'635.-- abzuziehen, womit keinerlei Verzichtsvermögen mehr zu berücksichtigen bleibe (S. 6 Ziff. 9). Zwar treffe zu, dass die Mietzinsreduktion nicht auf einer vertraglichen Grund lage beruhe. Dass eine grundsätzlich freiwillige Gegenleistung nicht zu berück sichtigen sei, ergebe sich jedoch nicht aus dem Gesetz. Mithin seien auch Gegen leistungen zu berücksichtigen, die wie vorliegend aus moralischen Gründen erfolgt seien (S. 5 Ziff. 7 ).

Zwar treffe zu, dass die Mietzinsreduktion nicht auf einer vertraglichen Grund lage beruhe. Dass eine grundsätzlich freiwillige Gegenleistung nicht zu berück sichtigen sei, ergebe sich jedoch nicht aus dem Gesetz. Mithin seien auch Gegen leistungen zu berücksichtigen, die wie vorliegend aus moralischen Gründen erfolgt seien (S. 5 Ziff. 7 ). 2.3 Der Auffassung des Beschwerdeführers, wonach auch freiwillige Gegenleistungen zu berücksichtigen seien, kann nicht beigepflichtet werden. Nach der Rechtspre chung ist der Verzichtstatbestand nämlich auch dann zu bejahen, wenn ein Ver mögen ohne Rechtspflicht entäussert wurde, jedoch eine angemessene Gegenleis tung vorliegt. Andernfalls könnten ursprünglich ohne rechtliche Verpflichtung erbrachte Leistungen im Nachhinein abgegolten werden. Dadurch könnte erreicht werden, dass die von Privaten freiwillig erbrachten Leistungen nachträglich den noch von der Allgemeinheit bezahlt würden, indem der Lebensunterhalt der schenkenden Person nicht mehr durch den Verzehr des Vermögens, sondern durch Ergänzungsleistungen finanziert würde (BGE 131 V 329 E. 4.4). Mit der Weggabe der Liegenschaft vom 29. Januar 2007 im Sinne einer gemischten Schenkung hat der Beschwerdeführer nicht nur auf einen Teil seines Vermögens verzichtet, sondern sich gleichzeitig auch weitere Ausgaben in Form von Mietzins aufgebürdet. Dass dieser nicht marktgerecht sein mag, kann ihm nun nicht zugutegehalten werden.

2.3 Der Auffassung des Beschwerdeführers, wonach auch freiwillige Gegenleistungen zu berücksichtigen seien, kann nicht beigepflichtet werden. Nach der Rechtspre chung ist der Verzichtstatbestand nämlich auch dann zu bejahen, wenn ein Ver mögen ohne Rechtspflicht entäussert wurde, jedoch eine angemessene Gegenleis tung vorliegt. Andernfalls könnten ursprünglich ohne rechtliche Verpflichtung erbrachte Leistungen im Nachhinein abgegolten werden. Dadurch könnte erreicht werden, dass die von Privaten freiwillig erbrachten Leistungen nachträglich den noch von der Allgemeinheit bezahlt würden, indem der Lebensunterhalt der schenkenden Person nicht mehr durch den Verzehr des Vermögens, sondern durch Ergänzungsleistungen finanziert würde (BGE 131 V 329 E. 4.4). Mit der Weggabe der Liegenschaft vom 29. Januar 2007 im Sinne einer gemischten Schenkung hat der Beschwerdeführer nicht nur auf einen Teil seines Vermögens verzichtet, sondern sich gleichzeitig auch weitere Ausgaben in Form von Mietzins aufgebürdet. Dass dieser nicht marktgerecht sein mag, kann ihm nun nicht zugutegehalten werden. Insofern geht auch das Argument des Beschwerdeführers, wonach eine im Sinne einer Schenkung veräusserte Liegenschaft in analoger Anwendung von Art. 9a Abs. 2 ELG nicht Bestandteil des Reinvermögens sei (Urk. 9), an der Sache vorbei. Nach der erwähnten Bestimmung sind Liegenschaften, die vo m Bezüger bewohnt werden und an welchen dieser Eigentum hat, nicht Bestandteil des Reinvermö -gens. Diese Konstellation ist indes anders gelagert, indem eben infolge des beste henden Wohneigentums keine Mietzinszahlungen anfallen und die Liegenschaft entsprechend vom Gesetzgeber als zu privilegierende Anlage für das Alter betrachtet wurde (vgl. auch Art. 11 Abs. 1 lit. c ELG).

Insofern geht auch das Argument des Beschwerdeführers, wonach eine im Sinne einer Schenkung veräusserte Liegenschaft in analoger Anwendung von Art. 9a Abs. 2 ELG nicht Bestandteil des Reinvermögens sei (Urk. 9), an der Sache vorbei. Nach der erwähnten Bestimmung sind Liegenschaften, die vo m Bezüger bewohnt werden und an welchen dieser Eigentum hat, nicht Bestandteil des Reinvermö -gens. Diese Konstellation ist indes anders gelagert, indem eben infolge des beste henden Wohneigentums keine Mietzinszahlungen anfallen und die Liegenschaft entsprechend vom Gesetzgeber als zu privilegierende Anlage für das Alter betrachtet wurde (vgl. auch Art. 11 Abs. 1 lit. c ELG). Da den Beschwerdeführer keine Rechtspflicht zur schenkungsweisen Übertragung der Liegenschaft im Januar 2007 traf, liegt bereits eines der alternativ vorausge setzten Tatbestandselemente des Vermögensverzichts vor (vgl. BGE 131 V 329 E. 4.4). Es kann deshalb offenbleiben, ob die behauptete Gegenleistung des Sohns in Höhe von Fr. 177'863.-- in Form der Gewährung eines unter dem Marktpreis liegenden Mietzinses mit dem massgeblichen Beweisgrad der überwiegenden Wahrscheinlichkeit erstellt ist (vgl. hierzu auch das Urteil des hiesigen Gerichts ZL.2021.00062 vom 22. November 2022 E. 4.3.3).

Da den Beschwerdeführer keine Rechtspflicht zur schenkungsweisen Übertragung der Liegenschaft im Januar 2007 traf, liegt bereits eines der alternativ vorausge setzten Tatbestandselemente des Vermögensverzichts vor (vgl. BGE 131 V 329 E. 4.4). Es kann deshalb offenbleiben, ob die behauptete Gegenleistung des Sohns in Höhe von Fr. 177'863.-- in Form der Gewährung eines unter dem Marktpreis liegenden Mietzinses mit dem massgeblichen Beweisgrad der überwiegenden Wahrscheinlichkeit erstellt ist (vgl. hierzu auch das Urteil des hiesigen Gerichts ZL.2021.00062 vom 22. November 2022 E. 4.3.3). 2.4 Unbestritten und ausgewiesen ist ein Vermögensverzicht in der Höhe von Fr. 250'000.-- als Differenz zwischen dem Übernahmepreis der Liegenschaft von Fr. 700'000.-- und der auf dieser lastenden Hypothek von Fr. 450'000.--.

2.4 Unbestritten und ausgewiesen ist ein Vermögensverzicht in der Höhe von Fr. 250'000.-- als Differenz zwischen dem Übernahmepreis der Liegenschaft von Fr. 700'000.-- und der auf dieser lastenden Hypothek von Fr. 450'000.--. Strittig und zu prüfen bleibt die genaue Höhe des Vermögensverzichts, zu deren Festlegung der Verkehrswert der Liegenschaft im Zeitpunkt der Übertragung vom 29. Januar 2007 zu bestimmen ist (vgl. E. 1.5).

Strittig und zu prüfen bleibt die genaue Höhe des Vermögensverzichts, zu deren Festlegung der Verkehrswert der Liegenschaft im Zeitpunkt der Übertragung vom 29. Januar 2007 zu bestimmen ist (vgl. E. 1.5). 3.

3. 3.1 Nach der Rechtsprechung ist unter dem Verkehrswert einer Liegenschaft der Ver kaufswert zu verstehen, den sie im normalen Geschäftsverkehr besitzt. Der so ermittelte Verkehrswert setzt grundsätzlich eine konkrete und aktuelle Liegen schaftsschätzung voraus. Aus Gründen der Praktikabilität können aber auch andere geeignete Schätzungen beigezogen werden (Urteil des Bundesgerichts 9C_100/2019 vom 16. Mai 2019 E. 6.1).

3.1 Nach der Rechtsprechung ist unter dem Verkehrswert einer Liegenschaft der Ver kaufswert zu verstehen, den sie im normalen Geschäftsverkehr besitzt. Der so ermittelte Verkehrswert setzt grundsätzlich eine konkrete und aktuelle Liegen schaftsschätzung voraus. Aus Gründen der Praktikabilität können aber auch andere geeignete Schätzungen beigezogen werden (Urteil des Bundesgerichts 9C_100/2019 vom 16. Mai 2019 E. 6.1). 3.2 Die Addition des Zeitwerts der auf dem Grundstück liegenden Gebäude und des Marktwerts des Bodens stellt eine vom Bundesgericht geschützte Schätz methode dar (Urteile des Bundesgerichts 9C_550/2017 vom 6. Dezember 2017 E. 3.2.2 und 9C_396/2013 vom 15. Oktober 2013 E. 7.1.2).

3.2 Die Addition des Zeitwerts der auf dem Grundstück liegenden Gebäude und des Marktwerts des Bodens stellt eine vom Bundesgericht geschützte Schätz methode dar (Urteile des Bundesgerichts 9C_550/2017 vom 6. Dezember 2017 E. 3.2.2 und 9C_396/2013 vom 15. Oktober 2013 E. 7.1.2). Im letztgenannten Urteil hat das Bundesgericht diese Methode auf eine Liegen schaft im Kanton Zürich angewendet: Den Verkehrswert eines Reiheneinfamili enhauses hat es durch Addition des vom Steueramt geschätzten Zeitbauwerts des Hauses und des geschätzten Bodenpreises ermittelt. Den Quadratmeterpreis bestimmte es anhand der Statistik für Wohnlandpreise des statistischen Amtes des Kantons Zürich.

Im letztgenannten Urteil hat das Bundesgericht diese Methode auf eine Liegen schaft im Kanton Zürich angewendet: Den Verkehrswert eines Reiheneinfamili enhauses hat es durch Addition des vom Steueramt geschätzten Zeitbauwerts des Hauses und des geschätzten Bodenpreises ermittelt. Den Quadratmeterpreis bestimmte es anhand der Statistik für Wohnlandpreise des statistischen Amtes des Kantons Zürich. 4.

4. 4.1 Der Neubewertung 2003 des Steueramts des Kantons Zürich (Urk. 6/29) ist für die Liegenschaft Z.___ in A.___ ein Vermögenssteuerwert von Fr. 630'000.-- zu entnehmen.

4.1 Der Neubewertung 2003 des Steueramts des Kantons Zürich (Urk. 6/29) ist für die Liegenschaft Z.___ in A.___ ein Vermögenssteuerwert von Fr. 630'000.-- zu entnehmen. 4. 2 Der Neubewertung 2007 (Urk. 6/43/1) sind folgende Werte zu entnehmen:

4. 2 Der Neubewertung 2007 (Urk. 6/43/1) sind folgende Werte zu entnehmen: - Landwert 655 m 2 à Fr. 200.--: Fr. 131'000.--

Landwert 655 m 2 à Fr. 200.--: Fr. 131'000.-- - Restland zum reduzierten Verkehrswert 739 m 2 à Fr. 1.--: Fr. 739.--

Restland zum reduzierten Verkehrswert 739 m 2 à Fr. 1.--: Fr. 739.-- - Total Landwert : Fr. 131'739.--

Total Landwert : Fr. 131'739.-- - Zeitbauwert des Gebäudes:

Zeitbauwert des Gebäudes: - Basiswert Fr. 81'000.--, davon 880 %: Fr. 712'800.--

Basiswert Fr. 81'000.--, davon 880 %: Fr. 712'800.-- - abzüglich Altersentwertung: Fr. 213'840.--

abzüglich Altersentwertung: Fr. 213'840.-- - Total Fr. 498'960.--

Total Fr. 498'960.-- - Verkehrswert (abgerundet auf Fr. 1'000.--): Fr. 630'000.--

Verkehrswert (abgerundet auf Fr. 1'000.--): Fr. 630'000.-- 4.3 Auf dem Originaldokument der Neubewertung 2007 (Urk. 6/43/1) wurden fol gende zusätzliche Ausrechnungen seitens de r Beschwerdegegner in angebracht :

4.3 Auf dem Originaldokument der Neubewertung 2007 (Urk. 6/43/1) wurden fol gende zusätzliche Ausrechnungen seitens de r Beschwerdegegner in angebracht : - durchschnittlicher Wert Bauland in A.___ 2007:

durchschnittlicher Wert Bauland in A.___ 2007: Fr. 358.-- x 655 m 2 Fr. 234'490.—

Fr. 358.-- x 655 m 2 Fr. 234'490.— - Gebäudewert Fr. 498'960.—

Gebäudewert Fr. 498'960.— - Acker 739 m 2 zu Fr. 4.50 / m 2 Fr. 3'325.50

Acker 739 m 2 zu Fr. 4.50 / m 2 Fr. 3'325.50 - Total Fr. 736'775.50

Total Fr. 736'775.50 4.4 Der Neubewertung 2009 (Urk. 6/43/2) sind folgende Werte zu entnehmen:

4.4 Der Neubewertung 2009 (Urk. 6/43/2) sind folgende Werte zu entnehmen: - Fläche zum Landwert gemäss Lageklasse (627 m 2 ) : Fr. 156'750.--

Fläche zum Landwert gemäss Lageklasse (627 m 2 ) : Fr. 156'750.-- - Fläche zum reduzierten Landwert von Fr. 1. – pro m 2 : Fr. 767.- -

Fläche zum reduzierten Landwert von Fr. 1. – pro m 2 : Fr. 767.- - Zeitbauwert des Gebäudes:

Zeitbauwert des Gebäudes: - Basiswert Fr. 81'000.--, hievon 1’000 %: Fr. 810’000.--

Basiswert Fr. 81'000.--, hievon 1’000 %: Fr. 810’000.-- - abzüglich Altersentwertung: Fr. 243’000.--

abzüglich Altersentwertung: Fr. 243’000.-- - Total Fr. 567’000.--

Total Fr. 567’000.-- - Verkehrswert (abgerundet auf Fr. 1'000.--): Fr. 724 '000.--

Verkehrswert (abgerundet auf Fr. 1'000.--): Fr. 724 '000.-- - Vermögenssteuerwert: Fr. 724'000.--

Vermögenssteuerwert: Fr. 724'000.-- 4.5 Aus dem Zürcher Index der Wohnbaupreise ( https://www.baudokumenta tion.ch/ service / baukostenindex ) ergeben sich folgende Werte (Basiszeitpunkt 1. Juni 1939):

4.5 Aus dem Zürcher Index der Wohnbaupreise ( https://www.baudokumenta tion.ch/ service baukostenindex ) ergeben sich folgende Werte (Basiszeitpunkt 1. Juni 1939): - 1. April 2003: 899.2

1. April 2003: 899.2 - 1. April 2004: 907.6

1. April 2004: 907.6 - 1. April 2005: 929.5

1. April 2005: 929.5 - 1. April 2006: 944.5

1. April 2006: 944.5 - 1. April 2007: 987.4

1. April 2007: 987.4 - 1. April 2008: 1026.8

1. April 2008: 1026.8 - 1. April 2009: 1030.7

1. April 2009: 1030.7 4.6 Gemäss der Statistik für Wohnlandpreise des statistischen Amtes des Kantons Zürich ( https://www.zh.ch/de/planen-bauen/raumpla nung/immobilien markt/bodenpreise.html#2069610488 ) galten für die Gemeinde A.___ folgende Schätzwerte pro Quadratmeter:

4.6 Gemäss der Statistik für Wohnlandpreise des statistischen Amtes des Kantons Zürich ( https://www.zh.ch/de/planen-bauen/raumpla nung/immobilien markt/bodenpreise.html#2069610488 ) galten für die Gemeinde A.___ folgende Schätzwerte pro Quadratmeter: - 2003: Fr. 306.--

2003: Fr. 306.-- - 2004: Fr. 310.--

2004: Fr. 310.-- - 2005: Fr. 318.--

2005: Fr. 318.-- - 2006: Fr. 328.--

2006: Fr. 328.-- - 2007: Fr. 340.--

2007: Fr. 340.-- - 2008: Fr. 355.--

2008: Fr. 355.-- - 2009: Fr. 374.--

2009: Fr. 374.-- 5.

5. 5.1 Aus den soeben dargelegten Zahlen ergibt sich, dass der Zürcher Wohnb aupreis index zwischen dem 1. April 2003 und dem 1. April 2007 von 899.2 auf 987.4 Punkte und somit um 9.8 % anstieg (E. 4.5). Gleichzeitig stieg auch der geschätzte Quadratmeterpreis zwischen den Jahren 2003 und 2007 von Fr. 306.-- auf Fr. 340.-- und somit um 11.1 %. Dennoch legte das Steueramt des Kantons Zürich den Verkehrswert anlässlich der Neubewertung 2007 auf die genau gleiche Höhe wie den Vermögenssteuerwert von 2003, nämlich auf Fr. 630'000.-- (E. 4.1-2).

5.1 Aus den soeben dargelegten Zahlen ergibt sich, dass der Zürcher Wohnb aupreis index zwischen dem 1. April 2003 und dem 1. April 2007 von 899.2 auf 987.4 Punkte und somit um 9.8 % anstieg (E. 4.5). Gleichzeitig stieg auch der geschätzte Quadratmeterpreis zwischen den Jahren 2003 und 2007 von Fr. 306.-- auf Fr. 340.-- und somit um 11.1 %. Dennoch legte das Steueramt des Kantons Zürich den Verkehrswert anlässlich der Neubewertung 2007 auf die genau gleiche Höhe wie den Vermögenssteuerwert von 2003, nämlich auf Fr. 630'000.-- (E. 4.1-2). Der vom Steueramt der Berechnung zugrunde gelegte Quadratmeterpreis von Fr. 200.-- weicht entsprechend deutlich ab von den für die Gemeinde A.___ evaluierten Werten gemäss dem statistischen Amt des Kantons Zürich. Das Vor gehen der Beschwerdegegnerin, bei der Ermittlung des Verkehrswerts nicht direkt auf die vom Steueramt ermittelten Werte abzustellen, ist daher nicht zu bean standen. Dabei stellt die von ihr vorgenommene Addition des Zeitwerts der Gebäude und des Marktwerts des Bodens eine vom Bundesgericht geschützte Schätzmethode dar (E. 3.2).

Der vom Steueramt der Berechnung zugrunde gelegte Quadratmeterpreis von Fr. 200.-- weicht entsprechend deutlich ab von den für die Gemeinde A.___ evaluierten Werten gemäss dem statistischen Amt des Kantons Zürich. Das Vor gehen der Beschwerdegegnerin, bei der Ermittlung des Verkehrswerts nicht direkt auf die vom Steueramt ermittelten Werte abzustellen, ist daher nicht zu bean standen. Dabei stellt die von ihr vorgenommene Addition des Zeitwerts der Gebäude und des Marktwerts des Bodens eine vom Bundesgericht geschützte Schätzmethode dar (E. 3.2). 5.2 Nachdem die Übertragung der Liegenschaft im Januar 2007 stattfand, ist indes nicht einzusehen, weshalb die Beschwerdegegnerin betreffend den Zeitwert des Gebäudes auf die vom Steueramt vorgenommene Neubewertung 2009 abstellen möchte. Der unstrittige Basiswert von Fr. 81'000.-- wurde hier unter Anwendung eines Indexwerts von 1'000 % auf Fr. 810'000. — hochgerechnet. D er Indexwert per 1. April 2006 und somit am massgeblichen Datum vom 29. Januar 2007 betrug indes lediglich 944.5 (E. 4.5). Die korrekte Berechnung des Zeitbauwertes präsentiert sich demnach unter Zugrundelegung der in der Neubewertung 2007 wie auch 2009 angenommenen Altersentwertung von 30 % wie folgt:

5.2 Nachdem die Übertragung der Liegenschaft im Januar 2007 stattfand, ist indes nicht einzusehen, weshalb die Beschwerdegegnerin betreffend den Zeitwert des Gebäudes auf die vom Steueramt vorgenommene Neubewertung 2009 abstellen möchte. Der unstrittige Basiswert von Fr. 81'000.-- wurde hier unter Anwendung eines Indexwerts von 1'000 % auf Fr. 810'000. — hochgerechnet. D er Indexwert per 1. April 2006 und somit am massgeblichen Datum vom 29. Januar 2007 betrug indes lediglich 944.5 (E. 4.5). Die korrekte Berechnung des Zeitbauwertes präsentiert sich demnach unter Zugrundelegung der in der Neubewertung 2007 wie auch 2009 angenommenen Altersentwertung von 30 % wie folgt: Zeitbauwert des Gebäudes:

Zeitbauwert des Gebäudes: - Basiswert Fr. 81'000.--, davon 944.5 %: Fr. 765'045.--

Basiswert Fr. 81'000.--, davon 944.5 %: Fr. 765'045.-- - abzüglich Altersentwertung: Fr. 229'513.50

abzüglich Altersentwertung: Fr. 229'513.50 - Total Fr. 535’531.50

Total Fr. 535’531.50 5.3 Hinsichtlich des Marktwerts des Bodens hat die Beschwerdegegnerin nicht auf gezeigt, woraus sich der Quadratmeterpreis von Fr. 358.-- genau ergibt. Immerhin liegt dieser nahe am statistischen Quadratmeterpreis der Gemeinde A.___ im Jahr 2007, welcher bei Fr. 340.-- lag (E. 4.6) und der Berechnung des Marktwerts des Baulandes mit einer Fläche von unstrittig 627 m 2 nachfolgend zu grunde zu legen ist.

5.3 Hinsichtlich des Marktwerts des Bodens hat die Beschwerdegegnerin nicht auf gezeigt, woraus sich der Quadratmeterpreis von Fr. 358.-- genau ergibt. Immerhin liegt dieser nahe am statistischen Quadratmeterpreis der Gemeinde A.___ im Jahr 2007, welcher bei Fr. 340.-- lag (E. 4.6) und der Berechnung des Marktwerts des Baulandes mit einer Fläche von unstrittig 627 m 2 nachfolgend zu grunde zu legen ist. Von – zumindest vergleichsweise - untergeordneter Bedeutung, mit dem Beschwerdeführer indes nicht überprüf- und nachvollziehbar, ist schliesslich, weshalb die Beschwerdegegnerin für das Ackerland einen Quadratmeterpreis von Fr. 4.50 als richtiger erachtete als den vom Steueramt eingesetzten Quadratme terpreis von Fr. 1.--. Es ist daher von letzterem Wert auszugehen. Nachdem sich aus dem öffentlich beurkundeten Vertrag auf Eigentumsübertragung vom 29. Januar 2007 klar ergibt, dass der Beschwerdeführer auch das Eigentum am 817 m 2 grossen Grundstück mit Kataster Nr. «2» (Acker, Wiese, Weide) und am 669 m 2 grossen Grundstück mit Kataster Nr. «1» (Acker, Wiese, Weide) erwor ben hat ( Urk. 6/18 S. 2 f.), beträgt die Fläche des « Ackerlandes » insgesamt 2'253 m 2 ( 817 + 669 + 767).

Von – zumindest vergleichsweise untergeordneter Bedeutung, mit dem Beschwerdeführer indes nicht überprüf- und nachvollziehbar, ist schliesslich, weshalb die Beschwerdegegnerin für das Ackerland einen Quadratmeterpreis von Fr. 4.50 als richtiger erachtete als den vom Steueramt eingesetzten Quadratme terpreis von Fr. 1.--. Es ist daher von letzterem Wert auszugehen. Nachdem sich aus dem öffentlich beurkundeten Vertrag auf Eigentumsübertragung vom 29. Januar 2007 klar ergibt, dass der Beschwerdeführer auch das Eigentum am 817 m 2 grossen Grundstück mit Kataster Nr. «2» (Acker, Wiese, Weide) und am 669 m 2 grossen Grundstück mit Kataster Nr. «1» (Acker, Wiese, Weide) erwor ben hat ( Urk. 6/18 S. 2 f.), beträgt die Fläche des « Ackerlandes » insgesamt 2'253 m 2 ( 817 + 669 + 767). Die korrekte Berechnung des Marktwerts des Bodens im Zeitpunkt der Eigentums übertragung vom 29. Januar 2007 präsentiert sich demnach unter Zugrundele gung dieser Zahlen wie folgt:

Die korrekte Berechnung des Marktwerts des Bodens im Zeitpunkt der Eigentums übertragung vom 29. Januar 2007 präsentiert sich demnach unter Zugrundele gung dieser Zahlen wie folgt: - Bauland 627 m 2 à Fr. 340.-- Fr. 213'180.--

Bauland 627 m 2 à Fr. 340.-- Fr. 213'180.-- - Ackerland 2’253 m 2 à Fr. 1.-- Fr. 2’253.--

Ackerland 2’253 m 2 à Fr. 1.-- Fr. 2’253.-- - Total Landwert : Fr. 215'433.--

Total Landwert : Fr. 215'433.-- 5.4 Unter korrekter Anwendung der gewählten Schätzmethode ergibt sich demnach im Zeitpunkt der Eigentumsübertragung vom 29. Januar 2007 ein Zeitbauwert des Gebäudes von Fr. 535’531.50 (E. 5.2), ein Marktwert des Bodens von Fr. 215'433. -- (E. 5.3) und somit ein Verkehrswert von Fr. 750'964.50.

5.4 Unter korrekter Anwendung der gewählten Schätzmethode ergibt sich demnach im Zeitpunkt der Eigentumsübertragung vom 29. Januar 2007 ein Zeitbauwert des Gebäudes von Fr. 535’531.50 (E. 5.2), ein Marktwert des Bodens von Fr. 215'433. (E. 5.3) und somit ein Verkehrswert von Fr. 750'964.50. Der Vermögensverzicht in diesem Zeitpunkt entsprach also der Differenz zwi schen dem Verkehrswert der Liegenschaft von Fr. 750'964.50 und der Höhe der auf dieser lastenden und durch den Sohn übernommenen Kapitalschuld von Fr. 450'000.--, mithin also einem Betrag von Fr. 300'964.50.

Der Vermögensverzicht in diesem Zeitpunkt entsprach also der Differenz zwi schen dem Verkehrswert der Liegenschaft von Fr. 750'964.50 und der Höhe der auf dieser lastenden und durch den Sohn übernommenen Kapitalschuld von Fr. 450'000.--, mithin also einem Betrag von Fr. 300'964.50. 5.5 Dieser Betrag verminderte sich erstmals per 1. Januar 2009 sowie in den Folge jahren um jährlich Fr. 10'000.-- (E. 1.6) und belief sich somit per 1. Januar 2021 auf Fr. 170'964.50.

5.5 Dieser Betrag verminderte sich erstmals per 1. Januar 2009 sowie in den Folge jahren um jährlich Fr. 10'000.-- (E. 1.6) und belief sich somit per 1. Januar 2021 auf Fr. 170'964.50. Demnach ging die Beschwerdegegnerin zu Unrecht von einem Überschreiten der Vermögensschwelle von Fr. 200'000.-- gemäss Art. 9a Abs. 1 ELG infolge Ver mögensverzichts aus.

Demnach ging die Beschwerdegegnerin zu Unrecht von einem Überschreiten der Vermögensschwelle von Fr. 200'000.-- gemäss Art. 9a Abs. 1 ELG infolge Ver mögensverzichts aus. 5.6 Die Beschwerde ist daher gutzuheissen und die Sache zur Neuberechnung des Anspruchs des Beschwerdeführers sowie seiner Ehefrau Y.___ auf Zusatzleistungen ab Mai 2021 und entsprechender neuer Verfügung an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen.

5.6 Die Beschwerde ist daher gutzuheissen und die Sache zur Neuberechnung des Anspruchs des Beschwerdeführers sowie seiner Ehefrau Y.___ auf Zusatzleistungen ab Mai 2021 und entsprechender neuer Verfügung an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen. 6.

6. 6.1 Nach § 34 Abs. 1 des Gesetzes über das Sozialversicherungsgericht ( GSVGer ) hat die obsiegende Beschwerde führende Person Anspruch auf Ersatz der Partei kos ten. Diese werden ohne Rücksicht auf den Streitwert nach der Bedeutung der Streitsache, der Schwierigkeit des Prozesses und dem Mass des Obsiegens bemes sen (§ 34 Abs. 3 GSVGer ).

6.1 Nach § 34 Abs. 1 des Gesetzes über das Sozialversicherungsgericht ( GSVGer ) hat die obsiegende Beschwerde führende Person Anspruch auf Ersatz der Partei kos ten. Diese werden ohne Rücksicht auf den Streitwert nach der Bedeutung der Streitsache, der Schwierigkeit des Prozesses und dem Mass des Obsiegens bemes sen (§ 34 Abs. 3 GSVGer ). 6.2 Von der Möglichkeit der Einreichung einer Honorarnote hat der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers keinen Gebrauch gemacht (vgl. Urk. 7).

6.2 Von der Möglichkeit der Einreichung einer Honorarnote hat der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers keinen Gebrauch gemacht (vgl. Urk. 7). Ermessensweise ist die vo n der unterliegenden Beschwerdegegner in zu leistende P artei entschädigung beim praxisgemässen Stundenansatz von Fr. 220.-- (zuzüg lich Mehrwertsteuer) auf Fr. 2‘000.-- (inklusive Mehrwertsteuer und Barauslagen) festzulegen.

Ermessensweise ist die vo n der unterliegenden Beschwerdegegner in zu leistende P artei entschädigung beim praxisgemässen Stundenansatz von Fr. 220.-- (zuzüg lich Mehrwertsteuer) auf Fr. 2‘000.-- (inklusive Mehrwertsteuer und Barauslagen) festzulegen. 6.3 Bei diesem Ausgang erweist sich das Gesuch des Beschwerdeführers u m unent geltliche Rechtsvertretung (Urk. 1) als gegenstandslos.

6.3 Bei diesem Ausgang erweist sich das Gesuch des Beschwerdeführers u m unent geltliche Rechtsvertretung (Urk. 1) als gegenstandslos. Das Gericht erkennt:

Das Gericht erkennt: 1. In Gutheissung der Beschwerde wird der angefochtene Einspracheentscheid vom 9. Dezember 2022 aufgehoben, und es wird die Sache an die Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatz leistungen zur AHV/IV, zurückgewiesen, damit diese den An spruch auf Zusatzleistungen des Beschwerdeführers sowie seiner Ehefrau Y.___ ab Mai 2021 im Sinne der Erwägungen neu berechne und darüber neu verfüge.

1. In Gutheissung der Beschwerde wird der angefochtene Einspracheentscheid vom 9. Dezember 2022 aufgehoben, und es wird die Sache an die Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatz leistungen zur AHV/IV, zurückgewiesen, damit diese den An spruch auf Zusatzleistungen des Beschwerdeführers sowie seiner Ehefrau Y.___ ab Mai 2021 im Sinne der Erwägungen neu berechne und darüber neu verfüge. 2. Das Verfahren ist kostenlos.

2. Das Verfahren ist kostenlos. 3. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer eine Parteientschä digung von Fr. 2’000.-- (inkl. Barauslagen und MWST) zu bezahlen.

3. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer eine Parteientschä digung von Fr. 2’000.-- (inkl. Barauslagen und MWST) zu bezahlen. 4. Zustellung gegen Empfangsschein an:

4. Zustellung gegen Empfangsschein an: - Rechtsanwalt Daniel Christe

Rechtsanwalt Daniel Christe - Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatzleistungen zur AHV/IV

Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatzleistungen zur AHV/IV - Bundesamt für Sozialversicherungen

Bundesamt für Sozialversicherungen - Sicherheitsdirektion Kanton Zürich

Sicherheitsdirektion Kanton Zürich 5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung beim Bundesgericht Beschwerde eingereicht werden (Art. 82 ff. in Verbindung mit Art. 90 ff. des Bundesge setzes über das Bundesgericht, BGG). Die Frist steht während folgender Zeiten still: vom siebenten Tag vor Ostern bis und mit dem siebenten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August sowie vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar (Art. 46 BGG).

5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung beim Bundesgericht Beschwerde eingereicht werden (Art. 82 ff. in Verbindung mit Art. 90 ff. des Bundesge setzes über das Bundesgericht, BGG). Die Frist steht während folgender Zeiten still: vom siebenten Tag vor Ostern bis und mit dem siebenten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August sowie vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar (Art. 46 BGG). Die Beschwerdeschrift ist dem Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, zuzu stellen.

Die Beschwerdeschrift ist dem Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, zuzu stellen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismit tel und die Unterschrift der beschwerdeführenden Partei oder ihrer Rechtsvertretung zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkun den sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat (Art. 42 BGG).

Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismit tel und die Unterschrift der beschwerdeführenden Partei oder ihrer Rechtsvertretung zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkun den sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat (Art. 42 BGG). Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich

Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich Die VorsitzendeDer Gerichtsschreiber

Grieder-MartensBoller