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Die persönliche Vermögens- und Nachfolgeplanung muss nicht zwingend an der Landesgrenze Halt machen: im Zusammenhang mit der Übertragung und dem Schutz wertvoller Immobilien bieten Trusts (vgl. Box) eine spannende Alternative zu den hiesigen Planungsinstrumenten.
Trusts und Immobilien
Der Artikel prüft die Frage, ob ein Trust bzw. Trustees Eigentümer einer Schweizer Immobilie sein können, bspw. um einem jugendlichen Eigentümer, welcher im Zuge der Nachlassplanung eine Immobilie erhalten hat, die Verwaltung dieser Immobilie abzunehmen oder die unter Umständen wertvolle Liegenschaft vor ungewollten Dispositionen des Neueigentümers zu schützen. Die gleiche Frage stellt sich bei Personen, die Eigentümer einer Immobilie sind oder werden, aber aus bestimmten Gründen (bspw. gesundheitliche) nicht in der Lage sind, sich um die Immobilie zu kümmern oder diese vor Zugriffen zu bewahren. Insbesondere in Bezug auf den letzten Punkt wird das Hauptargument für die Verwendung von Trusts augenscheinlich: sobald ein Vermögen in einen Trust eingebracht wird, liegt das ausschliessliche Verfü- gungsrecht in Bezug das Trustvermögen nicht mehr beim Settlor, sondern bei den Trustees. Die Antwort auf die eingangs gestellte Frage ist klar: ja, Trustees können Eigentümer einer Schweizer Immobilie sein, aber nur unter bestimmten Umständen. Das Hauptproblem beim Trust besteht darin, dass die Schweiz kein eigenes materielles Trustrecht kennt, sondern den Trust bloss als eine Art Rechtsidee anerkennt. Damit ist und bleibt der Trust ein «ausländisches» Gefäss, wobei im Umgang mit Immobilien die Regeln des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (sog. Bewilligungsgesetz [BewG] oder «Lex Koller») beachtet werden müssen.
Der Praxistest in den Kantonen Graubünden und Zürich
Wie durch uns erfolgreich begleitete Transaktionen in den Kantonen Graubünden und Zürich gezeigt haben, kann die Übertragung von Immobilien in diesen Kantonen auf einen Trust bewilligungsfrei erfolgen, wenn es sich beim Settlor, den Trustees und den Beneficiaries des Trusts um Personen handelt, welche nicht dem BewG unterstellt sind, weil sie nicht als «Personen im Ausland» qualifizieren. Zusätzlich wird verlangt, dass allfällige Ersatzbegünstigte ebenfalls nicht der Bewilligungspflicht unterstehen. Allfällige Änderungen der Begünstigungsregelung sowie der Trusturkunde sind sodann nur mit Zustimmung der Bewilligungsbehörde möglich. Das in unseren Fällen gewählte liechtensteinische Trustrecht verlangt, dass mindestens ein Trustee eine lokale Lizenz zur Berufsaus- übung besitzt. Diese Vorgabe wurde durch die Wahl eines Co-Trustees, welcher sowohl die liechtensteinische Berufsausübungslizenz als Treuhänder als auch die Schweizer Staatsbürgerschaft besitzt, erfüllt. Letzteres ist Voraussetzung, um als «Inländer-Trustee» gemäss BewG zu qualifizieren.
Die Behandlung von Trusts im Grundbuch
Der Erwerb von Immobilien durch Trustees erfolgt zweistufig. Zunächst wird in einem notariellen Akt festgestellt, dass es sich bei den Trustees um die rechtmässigen Eigentü- mer der Immobilie handelt, dass die Immobilie Trustvermögen bildet und dass der Trust, auf den sich die Transaktion bezieht, nach dem ausländischen Recht formgültig errichtet worden ist. Dieser erste Schritt erfolgt nach Vorlage der ausländischen Trusturkunde und des Widmungs- bzw. Schenkungsvertrags in Bezug auf das Trustvermögen. Erst dann geschieht die eigentliche Eigentumsübertragung an der Immobilie vom Settlor an die Trustees als neue Gesamteigentümer zufolge einfacher Gesellschaft. Das Geschäft wird zu Ende geführt durch die Grundbuchanmeldung, welche durch den Settlor zu erfolgen hat und der Zustimmung der Trustees bedarf. Möglich und wünschenswert ist schliesslich die Vornahme einer Anmerkung im Grundbuch, durch welche auf das Trustverhältnis hingewiesen wird. War im Grundbuch bereits eine Nutzniessung zu Gunsten einer oder mehrerer Personen eingetragen, kann diese unberührt bestehen bleiben.
Steuerliche Behandlung
Da der Einsatz von Trusts in den bearbeiteten Fällen hauptsächlich dem Schutz der Immobilie vor ungewollten Dispositionen sowie der Abnahme von Verwaltungsbürden der jugendlichen Neueigentümer bezwecken sollte, waren steuerliche Überlegungen bloss am Rande relevant. Immerhin liess sich feststellen, dass bei der Übertragung der Liegenschaften auf einen (steuertransparenten) Trust in den betroffenen Kantonen und Gemeinden die Grundstückgewinnsteuern auf der jugendlichen Neueigentümer bezwecken sollte, waren steuerliche Überlegungen bloss am Rande relevant. Immerhin liess sich feststellen, dass bei der Übertragung der Liegenschaften auf einen (steuertransparenten) Trust in den betroffenen Kantonen und Gemeinden die Grundstückgewinnsteuern aufgeschoben werden und keine Schenkungsund Handänderungssteuern anfallen.
Der Schutz vor schlecht gesinnten Trustees
Die uneingeschränkte Eigentümerstellung der Trustees in Bezug auf die Immobilie kann problematisch sein, wenn sich Trustees entgegen den Erwartungen des Settlors verhalten und die Immobilie gegen den Willen des Settlors oder der Begünstigten veräussern sollten. Fällt die Wahl auf professionelle Trustees ist dies praktisch ausgeschlossen, weil sich diese in ihrer Entscheidungsfindung in Bezug auf das Trustvermögen oft durch ein vom Settlor verfasstes, dessen Wünsche und Erwartungen enthaltendes und immer wieder anpassungsfähiges Zusatzdokument zur Trusturkunde, den sogenannten Letter of Wishes, leiten lassen. Der Entscheid selbst, ob es im besten Interesse der Begünstigten ist, eine Immobilie zu behalten oder zu verkaufen, obliegt aber immer den Trustees allein. Sollte dies immer noch nicht genügend Sicherheit bieten, kann die Einsetzung eines Protektors überlegt werden. Ist ein solcher erst einmal bestimmt, müssen die Trustees für alle oder bestimmte Verwaltungs- und Verfügungshandlungen in Bezug auf das Trustvermögen dessen Einverständnis einholen, bevor die beabsichtigte Transaktion rechtsgültig stattfinden kann. Findet dennoch ein ungewollter Verkauf der Immobilie statt, offerieren die meisten Trustordnungen den Begünstigten eine Art gerichtlichen Herausgabeanspruch, das sogenannte Tracing, auch gegen gutgläubige Erwerber einer Trustimmobilie. Immerhin lässt sich festhalten, dass die im Grundbuch enthaltene Anmerkung mit dem Hinweis auf das Trustverhältnis meist ohnehin genügend Schutz vor einer Veräusserung einer Immobilie gegen die Interessen der Begünstigten bietet. Somit sollten mindestens diesbezüglich keine Überraschungen zu erwarten sein, welche die Vorteile der Trustlösung – professionelle Unterstützung bei der Verwaltung, Schutz vor ungewollten Dispositionen, Aussonderung aus dem Nachlass, Gläubigerschutz – zunichte machen würden.