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Die Kündigung eines Mietvertrags durch den Vermieter ist auch bei unbefristeten Verträgen möglich. Um Vermieter und Mieter zu schützen, schreibt das Gesetz vor, welche Bedingungen erfüllt sein müssen, damit die Beendigung eines Mietverhältnisses möglichst reibungslos verläuft. Wir klären auf, welche Rechte Mieterinnen und Vermieter haben.
Wann kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen?
Für eine Kündigung des Mietvertrags kann es viele gerechtfertigte Gründe geben. Der Vermieter kann den Mietvertrag mit einer Frist von mindestens drei Monaten kündigen, damit der Mieter genug Zeit hat, eine andere Wohnung zu finden. Diese Kündigungsfrist muss im ursprünglichen Mietvertrag vermerkt sein. Zudem muss für die Kündigung ein amtlich genehmigtes Formular genutzt werden. Bei Ehepartnern muss die Kündigung separat an beide Personen zugestellt werden. Mögliche Gründe für die Kündigung des Mietvertrags sind folgende
- Kündigung der Wohnung bei Nichtzahlung der Miete und der Nebenkosten
- Mangelnde Rücksichtnahme auf Nachbarn
- Der Vermieter benötigt die Wohnung als Hauptwohnsitz
1. Kündigung der Wohnung bei Nichtzahlung der Miete und der Nebenkosten
Bevor der Vermieter den Mietvertrag kündigen kann, muss er der Mieterin einen eingeschriebenen Brief mit dem ausstehenden Betrag und einer Frist von einem Monat schicken. Wenn nach Ablauf dieser Frist der Betrag nicht gezahlt wird, hat der Vermieter das Recht, den Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Wenn es sich um kleine Beträge handelt, sollten Vermieter versuchen, eine Einigung zu erzielen, bevor der eingeschriebene Brief der Kündigung verschickt wird.
2. Mangelnde Rücksichtnahme auf Nachbarn
Anhaltender Lärm eines Mieters im Gebäude kann ein Grund für die Kündigung des Mietvertrags sein, wenn die anderen Mieterinnen im Gebäude daran gehindert werden, angemessen zu leben. In diesem Fall müssen Vermieter sicherstellen, dass es sich um ein Problem bei mehreren Mietern handelt und nicht nur bei einem einzigen Mieter: Es wäre zu einfach, den Mietvertrag aufgrund der Aussagen einer einzigen Person zu kündigen.
Die Mietpartei muss dabei schriftlich über die Lärmbelästigung und Ruhezeiten informiert werden. Besteht das Problem trotz der Warnung weiterhin, kann der Vermieter die Entscheidung treffen, den Mietvertrag zu kündigen.
3. Der Vermieter benötigt die Wohnung als Hauptwohnsitz
Wenn es einen triftigen Grund gibt, kann der Vermieter seine Immobilie zurückerhalten, um darin zu wohnen. Ein legitimer Grund, den Mietvertrag zu kündigen ist zum Beispiel folgender: Die betroffene Wohnung befindet sich im Erdgeschoss, der Vermieter lebt in einer Wohnung im dritten Stock. Da es keinen Aufzug gibt, hat der Vermieter Schwierigkeiten, sich fortzubewegen und möchte nun in der Wohnung im Erdgeschoss wohnen.
Mieterinnen haben dabei das Recht, den Grund für die Kündigung zu erfahren. Wenn der Grund als missbräuchlich angesehen wird, kann die Mieterin die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Wenn die Kündigung des Mietvertrags zu finanziellen Schwierigkeiten für den Mieter oder zu Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche führt, kann der Mieter bei der Schlichtungsbehörde eine Fristverlängerung beantragen.
In welchen Fällen gilt eine Kündigung durch den Vermieter als missbräuchlich?
Eine Kündigung ist missbräuchlich, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Konkret bedeutet dies, dass eine Kündigung als missbräuchlich gilt, wenn sie unverhältnismässig ist.
Die folgenden Gründe werden als missbräuchlich angesehen:
- Eine Änderung der familiären Situation der Mieterin
- Die Kündigung zielt darauf ab, die Miete für zukünftige neue Mieter zu erhöhen
- Die Kündigung hat zum Ziel, den Mieter zum Kauf der Immobilie zu bewegen
- Sämtliche Gründe, welche mit dem Geschlecht, der ethnischen Zugehörigkeit, der sexuellen Orientierung, der Religion des Mieters usw. zusammenhängen