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Was ist der Kapitalisierungssatz?
Der Kapitalisierungssatz ist das Verhältnis zwischen den Einnahmen und dem Wert einer Immobilie. Es handelt sich damit um eine Rendite, d.h. der Kapitalisierungssatz drückt aus, wie viel Gewinn im Laufe eines bestimmten Zeitraumes (typischerweise in einem Jahr) mit einer bestimmten Investition gemacht werden kann.
Wie wird der Kapitalisierungssatz verwendet?
Der Kapitalisierungssatz kommt in der Schweiz bei der Bewertung von Renditeimmobilien zum Einsatz. Renditeimmobilien sind alle Arten von Immobilien, die nicht primär der Eigennutzung durch den Besitzer dienen, sondern durch Vermietung eine Rendite erzielen sollen, wie Mietobjekte, Gewerbeimmobilien, Bürogebäude usw.
Das entsprechende Bewertungsverfahren nennt man Ertragswertmethode und den dabei ermittelten Immobilienwert den Ertragswert. Die Grundlagen zur Immobilienbewertung und eine Übersicht über die verschiedenen Bewertungsmethoden finden Sie in unserem Artikel zum Thema. Der Ertragswert lässt sich einfach aus den Mieteinnahmen und dem Kapitalisierungssatz berechnen.
Folgende Formel kommt dabei zur Anwendung:
Ertragswert = (Nettomieteinnahmen / Kapitalisierungssatz in Prozent) * 100
Wenn also eine Renditeimmobilie zum Verkauf steht und die Bank des Käufers den Wert der Immobilie schätzen muss, um die Höhe der Hypothek festzulegen, dann wird sie die Nettomieteinnahmen nehmen (d.h. die Mieten ohne Nebenkosten) und durch den Kapitalisierungssatz dividieren.
Wenn die Immobilie beispielsweise CHF 150’000 an Nettomieteinnahmen generiert und der Kapitalisierungssatz 5.0 % ist, hat die Immobilie einen Ertragswert von CHF 3’000’000 = (150’000 / 5) * 100. Ist der Kapitalisierungssatz bei identischen Mieteinnahmen hingegen 7.5%, hat die Immobilie nur einen Wert von CHF 2’000’000 = (150’000 / 7.5) * 100.
Man sieht, dass der Ertragswert einer Renditeimmobilie sowohl von den Mieteinnahmen als auch vom Kapitalisierungssatz abhängt. Hohe Mieteinnahmen und ein tiefer Kapitalisierungssatz ergeben einen höheren Wert; tiefe Mieteinnahmen und ein hoher Kapitalisierungssatz ergeben einen geringeren Wert.
Wie wird der Kapitalisierungssatz bestimmt?
Woher aber erhält man den Kapitalisierungssatz? Denn wenn eine Renditeliegenschaft zum Verkauf steht, ist es sowohl für den Käufer wie für seine Bank wichtig, den Wert des Objekts zu kennen. Um den Ertragswert aus den Mieteinnahmen zu berechnen, braucht man aber den Kapitalisierungssatz. Wie bestimmt man also den Kapitalisierungssatz?
Der Kapitalisierungssatz wird von Firmen wie IAZI und Wüest Partner mittels hedonischer Methoden ermittelt. Das heisst, die zu bewertende Immobilie wird statistisch mit anderen Renditeimmobilien in einer Datenbank historischer Transaktionen verglichen. Durch dieses Verfahren kann der Kapitalisierungssatz vorhergesagt werden, der für eine bestimmte Immobilie aufgrund ihrer Eigenschaften im Vergleich zum aktuellen Markt angemessen ist. Diese hedonischen Modelle werden fortlaufend validiert und aktualisiert und die zugrundeliegende Datenbank mit aktuellen Transaktionen ergänzt.
Was sagt der Kapitalisierungssatz aus?
Der Kapitalisierungssatz gibt schlussendlich an, welche laufenden Kosten, ausgedrückt als Anteil des Wertes, bei einer bestimmten Immobilie wahrscheinlich anfallen werden. Der Kapitalisierungssatz ist höher, wenn die zu erwartenden Kosten höher sind, und tiefer, wenn die zu erwartenden Kosten tiefer sind.
Noch einmal am oben aufgeführten Beispiel dargestellt: Bei jährlichen Mieteinnahmen von CHF 150’000 ist CHF 3’000’000 der Immobilienwert, bei dem die Einnahmen genau den Ausgaben entsprechen, wenn die jährlich anfallenden Kosten 5% des Werts entsprechen. Oder aus Sicht des Käufers bzw. Investors formuliert: Wenn die Mieteinnahmen eines Renditeobjekts CHF 150’000 betragen, dann ist CHF 3’000’000 der Anlagewert, bei dem der Investor gerade noch keinen Verlust macht, wenn die laufenden Kosten 5% des Wertes betragen.
Eine andere Methode, um den Kapitalisierungssatz zu ermitteln
Der Kapitalisierungssatz kann statt durch den statistischen Vergleich mit historischen Transaktionen auch direkt berechnet werden, z.B. wenn keine Vergleichsmöglichkeiten bestehen. Dabei summiert man alle anfallenden Kosten, ausgedrückt als Prozentsatz des Anlagewerts.
Die Grundlage bildet ein Basiszinssatz für risikoarme Anlagealternativen; darauf addiert werden Zuschläge für verschiedene Risiken, abhängig von den Eigenschaften der Immobilie. So hat beispielsweise ein Mehrfamilienhaus im Zentrum von Zürich oder Genf natürlich ein sehr viel geringes Leerstandsrisiko als eine ansonsten identische Immobilie auf dem Land, weil in der Stadt die Nachfrage nach Wohnungen viel grösser ist als das Angebot.
Der Zuschlag für den Leerstand wird also in der Stadt kleiner sein als auf dem Land. Weitere Zuschläge ergeben sich für Unterhaltskosten und Verwaltungskosten. Je höher diese vermutlich ausfallen werden, desto höher wird auch der Kapitalisierungssatz angesetzt.
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Das Wichtigste in Kürze
- Der Kapitalisierungssatz drückt das Verhältnis zwischen den Einnahmen und dem Wert einer Immobilie aus.
- Der Kapitalisierungssatz wird bei der Bewertung von Renditeimmobilien verwendet.
- Je höher der Kapitalisierungssatz, desto geringer der Immobilienwert. Je niedriger der Kapitalisierungssatz, desto höher der Immobilienwert.
- Der Kapitalisierungssatz kann durch hedonische Methoden ermittelt werden.