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(rh) Les locataires peuvent résilier le bail au moyen d'une lettre signée. Les bailleurs doivent notifier la résiliation au moyen d'un formulaire officiellement approuvé. Seul l'original du formulaire de résiliation signé personnellement répond à toutes les exigences. Si le bailleur ne respecte pas ces règles de forme, la résiliation est nulle. En outre, dans le cas d’un logement familial, il doit envoyer un formulaire de résiliation séparé, par courrier séparé et recommandé, au conjoint ou à la conjointe, au ou à la partenaire enregistré(e).
La résiliation ne doit pas forcément être justifiée. Chaque partie peut toutefois exiger un motif. La loi ne prescrit aucune forme. Cependant pour disposer de moyens de preuve, la forme écrite devrait toujours être privilégiée.
Réfuter une résiliation
Une résiliation doit être contestée dans les 30 jours suivant la réception de l'avis de résiliation. Par exemple, si la résiliation est contraire à la bonne foi. C'est-à-dire lorsqu'une personne exerce un droit alors que celui-ci ne présente aucun intérêt ou avantage pour elle et qu'il a manifestement pour but de causer un dommage à l’autre partie ou de la mettre en grave difficulté. La contestation n'invalide pas la résiliation au sens d'un effet unilatéral non contraignant. Une fois la résiliation contestée, l'autorité de conciliation se saisit du dossier et décide seule ou avec le juge si la résiliation est valable. Si l'autorité de conciliation conclut que le locataire a contesté à juste titre la résiliation, elle examinera si les conditions sont réunies pour accorder une prolongation du bail. Seul le locataire peut demander une prolongation du bail.
Protection des locataires
Les articles 269 à 270e du CO et 271 à 273c du CO recensent des dispositions visant à protéger le locataire contre les loyers abusifs et autres revendications abusives. La protection accrue du locataire contre la résiliation se fonde sur
- les délais de résiliation légaux minimaux,
- l'obligation d'utiliser le formulaire,
- le droit d'exiger un motif de résiliation,
- la possibilité de réfuter la résiliation et
- la demande de prolongation du bail, etc.
Afin de limiter le droit de résiliation, il est possible d'adapter les termes du bail à l'évolution des circonstances. Cela s'applique aux augmentations de loyer, aux autres modifications contractuelles unilatérales par le bailleur et aux demandes de réduction de loyer par le locataire. Cette mesure vise à maintenir le nombre de résiliations de bail le plus bas possible. Elle vise notamment à empêcher les bailleurs de prononcer une résiliation afin de conclure un nouveau contrat prévoyant de nouvelles conditions. Le bailleur a la possibilité de modifier le contrat unilatéralement, mais il doit accorder au locataire un délai suffisant pour résilier le contrat. Les locataires qui souhaitent maintenir le contrat de bail peuvent contester les adaptations. Cela permet d'éviter l'application unilatérale de demandes abusives.