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Geschäftsnummer: VB.2008.00289 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 30.06.2009 Spruchkörper: 3. Abteilung/3. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Quartierplan Festsetzung des Quartierplans "Hochbord" (Dübendorf). [Im Zusammenhang mit dem geplanten Bau der Glattalbahn beschloss der Zürcher Regierungsrat 2001 die rückwärtige Erschliessung des Dübendorfer Quartiers Hochbord. 2006 setzte der Stadtrat Dübendorf einen entsprechenden Quartierplan fest. Dagegen erhoben zahlreiche Quartierplangenossen Rekurse, die die Baurekurskommission teilweise guthiess. Die Stadt Dübendorf gelangte daraufhin mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht. (Zu weiteren den Quartierplan betreffenden Beschwerden vgl. VB.2008.00270-00278, VB.2008.00288, VB.2008.00290, VB.2008.00292-295 und VB.2008.00303.)] Im Quartierplan "Hochbord" ist der Bau einer 3600 m2 grossen Parkanlage und einer 16 m breiten, 1700 m2 umfassenden Flaniermeile vorgesehen, was die Baurekurskommission zu Recht als unzulässig erachtete: Die geplanten Anlagen können angesichts ihrer Dimension, ihrer Lage und ihres Zwecks nicht als gemeinschaftliche Ausstattungen betrachtet werden, die im Rahmen der Erschliessung des Quartiers erforderlich sind bzw. für die ein Bedürfnis besteht. Der geplante Park und die Flaniermeile stellen auch keinen Ersatz für Freizeitanlagen dar, die die Quartierplangenossen allenfalls aufgrund individueller Pflichten erstellen lassen müssen. Die vorgesehenen Projekte können mangels gesetzlicher Grundlage nicht im Rahmen eines Quartierplans (auf Kosten der Quartierplangenossen) realisiert werden, sondern müssten z.B. im Rahmen eines öffentlichen Gestaltungsplanes (auf Kosten des Gemeinwesens) umgesetzt werden (E. 4.4 und 4.5). Die im Quartierplan vorgesehenen Gehsteige wurden von der Vorinstanz ebenfalls zu Recht als unzulässig beurteilt: Die Trottoirbreite von bis zu 4 Meter überschreitet das in den Zugangsnormalien vorgesehene Maximum und ist zur Bewältigung der zu erwartenden Fussgängerströme nicht erforderlich. Ein Quartierplan darf keine Ausstattungen vorsehen, die weit über das zur Erschliessung des Quartiers notwendige Mass hinaus gehen (E. 5.2 und 5.3). Entgegen der Ansicht der Baurekurskommission rechtfertigt es sich, für den mehr als 60 Meter von der Strasse entfernten Teil des Grundstücks der beschwerdegegnerischen Quartierplangenossin einen tiefen Erschliessungsgrad festzusetzen, da dieser Grundstückteil auf die im Quartierplan vorgesehenen Erschliessungsanlagen angewiesen ist (E. 6). Die Stadt Dübendorf bemängelt zu Recht, dass die Baurekurskommission die im Kostenverleger enthaltene Beteiligungsquote der beschwerdegegnerischen Quartierplangenossin nicht hätte korrigieren dürfen: Die Beschwerdegegnerin muss sich an den Kosten zur Erstellung der im Quartierplan vorgesehenen Verkehrserschliessungsanlagen beteiligen, da diese Anlagen zu einer Aufwertung ihrer Liegenschaft führen und somit in ihrem Interesse stehen (§ 146 Abs. 2 PBG). Dass das Grundstück der Beschwerdegegnerin bereits vor Beginn des Quartierplanverfahrens teilweise erschlossen war, darf unter diesen Umständen nicht zu einer Reduktion der Beteiligungsquote im Kostenverleger führen. Vielmehr dürfen die von der Beschwerdegegnerin getätigten Vorinvestitionen zur Erschliessung ihres Grundstücks erst im Rahmen der Schlussabrechnung berücksichtigt werden - also dann, wenn die Erstellungskosten der Erschliessungsanlagen definitiv feststehen und nicht mehr bloss auf ungewissen Schätzungen beruhen (E. 8). Entgegen der Ansicht der Baurekurskommission muss sich die beschwerdegegnerische Quartierplangenossin an den Kosten zur Erstellung der im Quartierplan vorgesehenen Kanalisationsanlagen vollumfänglich beteiligen, auch wenn ihr Grundstück bereits bisher über eine Entwässerung verfügte. Der Bau einer Regenwasserkanalisation dient der Änderung des Entwässerungssystems (vom Misch- zum Trennsystem) und steht im Interesse sämtlicher Grundstückeigentümer, weil mit dem neuen System längerfristig die Gesamtkosten der Schmutzwasserreinigung gesenkt werden können (E. 9). Teilweise Gutheissung der Beschwerde (E. 10) Geschäftsnummer: VB.2008.00289 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 30.06.2009 Spruchkörper: 3. Abteilung/3. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Quartierplan Festsetzung des Quartierplans "Hochbord" (Dübendorf). [Im Zusammenhang mit dem geplanten Bau der Glattalbahn beschloss der Zürcher Regierungsrat 2001 die rückwärtige Erschliessung des Dübendorfer Quartiers Hochbord. 2006 setzte der Stadtrat Dübendorf einen entsprechenden Quartierplan fest. Dagegen erhoben zahlreiche Quartierplangenossen Rekurse, die die Baurekurskommission teilweise guthiess. Die Stadt Dübendorf gelangte daraufhin mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht. (Zu weiteren den Quartierplan betreffenden Beschwerden vgl. VB.2008.00270-00278, VB.2008.00288, VB.2008.00290, VB.2008.00292-295 und VB.2008.00303.)] Im Quartierplan "Hochbord" ist der Bau einer 3600 m2 grossen Parkanlage und einer 16 m breiten, 1700 m2 umfassenden Flaniermeile vorgesehen, was die Baurekurskommission zu Recht als unzulässig erachtete: Die geplanten Anlagen können angesichts ihrer Dimension, ihrer Lage und ihres Zwecks nicht als gemeinschaftliche Ausstattungen betrachtet werden, die im Rahmen der Erschliessung des Quartiers erforderlich sind bzw. für die ein Bedürfnis besteht. Der geplante Park und die Flaniermeile stellen auch keinen Ersatz für Freizeitanlagen dar, die die Quartierplangenossen allenfalls aufgrund individueller Pflichten erstellen lassen müssen. Die vorgesehenen Projekte können mangels gesetzlicher Grundlage nicht im Rahmen eines Quartierplans (auf Kosten der Quartierplangenossen) realisiert werden, sondern müssten z.B. im Rahmen eines öffentlichen Gestaltungsplanes (auf Kosten des Gemeinwesens) umgesetzt werden (E. 4.4 und 4.5). Die im Quartierplan vorgesehenen Gehsteige wurden von der Vorinstanz ebenfalls zu Recht als unzulässig beurteilt: Die Trottoirbreite von bis zu 4 Meter überschreitet das in den Zugangsnormalien vorgesehene Maximum und ist zur Bewältigung der zu erwartenden Fussgängerströme nicht erforderlich. Ein Quartierplan darf keine Ausstattungen vorsehen, die weit über das zur Erschliessung des Quartiers notwendige Mass hinaus gehen (E. 5.2 und 5.3). Entgegen der Ansicht der Baurekurskommission rechtfertigt es sich, für den mehr als 60 Meter von der Strasse entfernten Teil des Grundstücks der beschwerdegegnerischen Quartierplangenossin einen tiefen Erschliessungsgrad festzusetzen, da dieser Grundstückteil auf die im Quartierplan vorgesehenen Erschliessungsanlagen angewiesen ist (E. 6). Die Stadt Dübendorf bemängelt zu Recht, dass die Baurekurskommission die im Kostenverleger enthaltene Beteiligungsquote der beschwerdegegnerischen Quartierplangenossin nicht hätte korrigieren dürfen: Die Beschwerdegegnerin muss sich an den Kosten zur Erstellung der im Quartierplan vorgesehenen Verkehrserschliessungsanlagen beteiligen, da diese Anlagen zu einer Aufwertung ihrer Liegenschaft führen und somit in ihrem Interesse stehen (§ 146 Abs. 2 PBG). Dass das Grundstück der Beschwerdegegnerin bereits vor Beginn des Quartierplanverfahrens teilweise erschlossen war, darf unter diesen Umständen nicht zu einer Reduktion der Beteiligungsquote im Kostenverleger führen. Vielmehr dürfen die von der Beschwerdegegnerin getätigten Vorinvestitionen zur Erschliessung ihres Grundstücks erst im Rahmen der Schlussabrechnung berücksichtigt werden - also dann, wenn die Erstellungskosten der Erschliessungsanlagen definitiv feststehen und nicht mehr bloss auf ungewissen Schätzungen beruhen (E. 8). Entgegen der Ansicht der Baurekurskommission muss sich die beschwerdegegnerische Quartierplangenossin an den Kosten zur Erstellung der im Quartierplan vorgesehenen Kanalisationsanlagen vollumfänglich beteiligen, auch wenn ihr Grundstück bereits bisher über eine Entwässerung verfügte. Der Bau einer Regenwasserkanalisation dient der Änderung des Entwässerungssystems (vom Misch- zum Trennsystem) und steht im Interesse sämtlicher Grundstückeigentümer, weil mit dem neuen System längerfristig die Gesamtkosten der Schmutzwasserreinigung gesenkt werden können (E. 9). Teilweise Gutheissung der Beschwerde (E. 10) Stichworte: ALLEE AUFWERTUNG AUSSTATTUNG BAUTIEFE DOPPELBELASTUNG ENTWÄSSERUNG ERFORDERLICHKEIT ERSCHLIESSUNGSANLAGE ERSCHLIESSUNGSGRAD ERSCHLIESSUNGSKOSTEN ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN GEMEINSCHAFTLICHE AUSSTATTUNGEN GESTALTUNGSPLAN GROBERSCHLIESSUNG KANALISATION KOSTENVERLEGER PARKANLAGE QUARTIERPLAN SCHLUSSRECHNUNG TRENNSYSTEM TROTTOIR VERKEHRSERSCHLIESSUNG VORLEISTUNG ZUGANGSNORMALIEN Rechtsnormen: § 83 PBG § 123 Abs. I PBG § 126 Abs. III PBG § 128 Abs. I PBG § 128 Abs. II PBG § 138 Abs. IV PBG § 146 Abs. I PBG § 146 Abs. II PBG § 175 PBG § 237 PBG § 238 PBG § 240 Abs. III PBG § 248 Abs. I PBG § 257 Abs. I PBG § 9 QuartierplanV Art. 3 Abs. III lit. e RPG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Stichworte: ALLEE AUFWERTUNG AUSSTATTUNG BAUTIEFE DOPPELBELASTUNG ENTWÄSSERUNG ERFORDERLICHKEIT ERSCHLIESSUNGSANLAGE ERSCHLIESSUNGSGRAD ERSCHLIESSUNGSKOSTEN ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN GEMEINSCHAFTLICHE AUSSTATTUNGEN GESTALTUNGSPLAN GROBERSCHLIESSUNG KANALISATION KOSTENVERLEGER PARKANLAGE QUARTIERPLAN SCHLUSSRECHNUNG TRENNSYSTEM TROTTOIR VERKEHRSERSCHLIESSUNG VORLEISTUNG ZUGANGSNORMALIEN ALLEE AUFWERTUNG AUSSTATTUNG BAUTIEFE DOPPELBELASTUNG ENTWÄSSERUNG ERFORDERLICHKEIT ERSCHLIESSUNGSANLAGE ERSCHLIESSUNGSGRAD ERSCHLIESSUNGSKOSTEN ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN GEMEINSCHAFTLICHE AUSSTATTUNGEN GESTALTUNGSPLAN GROBERSCHLIESSUNG KANALISATION KOSTENVERLEGER PARKANLAGE QUARTIERPLAN SCHLUSSRECHNUNG TRENNSYSTEM TROTTOIR VERKEHRSERSCHLIESSUNG VORLEISTUNG ZUGANGSNORMALIEN Rechtsnormen: § 83 PBG § 123 Abs. I PBG § 126 Abs. III PBG § 128 Abs. I PBG § 128 Abs. II PBG § 138 Abs. IV PBG § 146 Abs. I PBG § 146 Abs. II PBG § 175 PBG § 237 PBG § 238 PBG § 240 Abs. III PBG § 248 Abs. I PBG § 257 Abs. I PBG § 9 QuartierplanV Art. 3 Abs. III lit. e RPG § 83 PBG § 123 Abs. I PBG § 126 Abs. III PBG § 128 Abs. I PBG § 128 Abs. II PBG § 138 Abs. IV PBG § 146 Abs. I PBG § 146 Abs. II PBG § 175 PBG § 237 PBG § 238 PBG § 240 Abs. III PBG § 248 Abs. I PBG § 257 Abs. I PBG § 9 QuartierplanV Art. 3 Abs. III lit. e RPG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 3. Abteilung VB.2008.00289 Entscheid der 3. Kammer vom 30. Juni 2009 Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Bea Rot­ach Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Gerichtssekretär Kaspar Plüss. In Sachen Stadt Dübendorf, vertreten durch RA A, Beschwerdeführerin, gegen B, vertreten durch RA C, Beschwerdegegnerin, und 1. D, 2. Erben E, nämlich : 2.1 F, 2.2 G, 2.3 Erben H, nämlich : 2.3.1 I, 2.3.2 J, 3. Erben K, nämlich: 3.1 G, 3.2 L, 3.3 M, 1–3 vertreten durch RA N, 4. Verkehrsbetriebe Glattal VBG, vertreten durch RA O, Mitbeteiligte, betreffend Quartierplan, hat sich ergeben: I. A. Das Quartierplangebiet Hochbord in der Stadt Dübendorf ist im Süden durch die Zürichstrasse, im Norden durch die Überlandstrasse und die Glatt, im Osten durch die Ringstrasse und im Westen durch die Stadtgrenze und die Bahnlinie begrenzt. Das Gebiet wird vertikal von Süden nach Norden durch die Hochbordstrasse etwa im Verhältnis 1/3 (westlicher Teil) zu 2/3 (östlicher Teil) geteilt. Ausgehend von der Hochbordstrasse führen nach Osten in die Ringstrasse (von Süden her gesehen) die Sonnentalstrasse, die Industriestrasse, die Lagerstrasse und die Neugutstrasse. Der östlich der Hochbordstrasse gelegene Teil des Quartierplangebiets ist bis auf einzelne Parzellen überbaut, der westlich davon gelegene Teil etwa zur Hälfte. Im Quartierplangebiet finden sich mehrere grosse Einkaufszentren, teilweise mit eigenen Parkhäusern, so an der Neugutstrasse, verschiedene Grosshandels- und Dienstleistungsbetriebe an der Lagerstrasse, Einkaufsgeschäfte an der Industriestrasse, die Zürcher Kantonalbank mit Kantine, verschiedene Dienstleistungsbetriebe und Geschäfte an der Sonnentalstrasse sowie an der Hochbordstrasse drei Möbelfirmen, eine Grosspapeterie, eine Gemüseanbaufirma und ein Restaurant/Dancing neben weiteren Dienstleistungsbetrieben. Gegenüber diesem weitgehend durch Geschäfte und Betriebe genutzten Teil des Quartierplangebiets besteht eine überwiegende Wohnnutzung einzig in den Liegenschaften Q im südwestlichen Teil des Quartierplangebiets. B. Am 20. September 2001 leitete der Stadtrat Dübendorf das Quartierplanverfahren für das Gebiet Hochbord ein. Damit in Zusammenhang stand die vom Regierungsrat mit Beschluss vom 13. Juni 2001 festgelegte rückwärtige Erschliessung des Quartiers zur Entlastung der Ringstrasse, auf der die geplante Stadtbahn Glattal vom Bahnhof Stettbach bis Auzelg ab dem Jahr 2010 verkehren soll. Mit Beschluss vom 8. Juni 2006 setzte der Stadtrat Dübendorf den Quartierplan Hochbord fest. Dieser sieht vor, dass die Hochbordstrasse zwischen Sonnental- und Lagerstrasse für den privaten Verkehr gesperrt, als Allee ausgebaut und am Ende (Kreuzung Sonnental- bzw. Lagerstrasse) je mit einem Kreisel versehen wird (Kreisel Süd bzw. Kreisel Nord). Etwa auf Höhe der Alleemitte soll westlich der Hochbordstrasse eine Parkanlage entstehen. Weiter ist die Aufhebung der Einmündungen der Sonnental-, Industrie-, Lager- und teilweise der Neugutstrasse in die Ringstrasse zugunsten einer rückwärtigen Erschliessung vorgesehen, die neu aus Süden von der Zürichstrasse in die Hochbordstrasse und von Norden her durch einen Abzweiger von der Überlandstrasse ebenfalls in die Hochbordstrasse erfolgt. Die Erschliessung ins Gebiet östlich der Hochbordstrasse ermöglicht ein System von Verbindungsstrassen zu den bestehenden, nunmehr mit Bäumen gesäumten Querstrassen (sog. Ostring). Der westlich der Hochbordstrasse gelegene Teil des Quartierplangebiets wird mit drei Stichstrassen erschlossen. Vom Kreisel Süd geht die Sonnentalstrasse nach Westen in die Q-Strasse (zusammen ein T bildend), welche in zwei Ästen etwa parallel zur Hochbordstrasse nach Süden und nach Norden führt, die je in einem Kehrplatz enden. Über den nördlichen Ast der Q-Strasse werden die Liegenschaften von B erreicht. Der Zugang der Q-Strasse zur Zürichstrasse ist wegen der Glattalbahn geschlossen. Vom Kreisel Nord zweigt die neue Stichstrasse D nach Westen ab zur Erschliessung mehrerer noch gänzlich oder weitgehend unbebauter Grundstücke (Kat.-Nrn. 01, 02, 03, 04). Die Stichstrasse D wird über einen neuen Fuss- und Fahrweg mit dem Ende des nördlichen Asts der Q-Strasse verbunden. Das gesamte Quartierplangebiet untersteht ferner insofern der Gestaltungsplanpflicht, als die einzelnen Grundeigentümer auf ihren Baugrundstücken jeweils private Gestaltungspläne auszuarbeiten haben, welche sich an die planerischen Vorgaben halten müssen. Mit Präsidialverfügung vom 20. Juni 2006 wurde der korrigierte Kostenverleger für das Quartierplangebiet festgesetzt. II. A. Gegen den Festsetzungsbeschluss vom 8. Juni 2006 regte sich Widerstand von zahlreichen Betroffenen, die sich neben individuellen Anliegen insbesondere gegen die alleeartige Ausgestaltung der Hochbordstrasse, gegen die vorgesehene Parkanlage auf der Parzelle neu Kat.-Nr. 12 (Erben K) und gegen die Verbreiterung des Fussgängerbereichs und dessen Ausstattung mit Baumreihen in den bestehenden Querstrassen wandten. Darunter war auch B mit ihren Liegenschaften an der Q-Strasse Nr. 17–18, die am 13. Juli 2006 Rekurs an die Baurekurskommission III des Kantons Zürich erhob (fortan BRK III) und beantragte, es seien der Festsetzungsbeschluss vom 8. Juni 2006 und die Präsidialverfügung vom 20. Juni 2006 (Korrektur des Kostenverteilers) aufzuheben. Eventualiter verlangte sie im Wesentlichen, es sei auf die Flaniermeile Hochbord Mitte, die Parkanlage und die Bepflanzung des Fuss- und Radwegs an der Nordgrenze ihres Grundstücks zu verzichten. Ferner habe die Stadt Dübendorf einen bedeutend grösseren Anteil an Groberschliessungskosten zu übernehmen, sei die Glattal­bahn verursachergerecht an den Erschliessungskosten zu beteiligen und seien die Vorleistungen ihres Rechtsvorgängers vollumfänglich anzurechnen. Schliesslich sei auf den prozentualen unentgeltlichen Landabzug bei ihrem Grundstück zu verzichten, diesem ein Erschliessungsgrad von 100 % anzurechnen, die Erschliessungstiefe auf 80 m festzulegen, auf Erschliessungsbeiträge für Strassenbau und Kanalisation zu verzichten und den Anwohnern der Q-Strasse die Zufahrt zu ihren Liegenschaften von Norden her zu bewilligen. Die vorinstanzlich Mitbeteiligten 1–3 liessen sich am 27. September 2006 zum Rekurs vernehmen und beantragen, es seien die gemeinschaftlichen Ausstattungen (Parkanlage, Flaniermeile) nicht von den Grundeigentümern zu finanzieren. Weiter sei der Rekurs bezüglich der beantragten Befreiung von Erschliessungskosten und des beantragten Erschliessungsgrades abzuweisen und das schematische Vorgehen beim Kostenverleger beizubehalten. Die Verkehrsbetriebe Glattal verlangten die Abweisung des Rekurses, was die verursachergerechte Beteiligung an den Erschliessungskosten anbelange. Die Stadt Dübendorf verlangte in der Beschwerdeantwort vom 9. Oktober 2006 die Abweisung des Rekurses. B. Rekurs mit weitgehend identischen Anträgen erhob B auch gegen die Präsidialverfügung vom 20. Juni 2006, auf welche die Stadt Dübendorf mit Rekursantwort vom 9. Oktober 2006 reagierte. Die Verkehrsbetriebe Glattal äusserten sich als einzige Mitbeteiligte zu diesem Rekurs und verlangten dessen Abweisung, soweit er sie betraf. C. Die BRK III entschied am 22. Mai 2008 nach Durchführung eines Augenscheins am 14. März 2007. Sie vereinigte die beiden Rekurse, hiess sie teilweise gut und hob den Beschluss des Stadtrats von Dübendorf vom 8. Juni 2006 insofern auf, als sie die geplante Parkanlage, die boulevardartige Ausgestaltung der Hochbordstrasse und die Ausstattung der Quartierstrassen mit Alleebäumen für die Erschliessung des Quartierplangebiets für nicht notwendig erachtete. Der für das Grundstück Kat.-Nr. 09 festgelegte abgestufte Erschliessungsgrad für den Landabzug wurde aufgehoben und soll durch einen einheitlichen Erschliessungsgrad ersetzt werden. Schliesslich hob die Vorinstanz den Kostenverleger für das Strassen- und Wegnetz sowie für die Kanalisation betreffend das Grundstück von B auf und verlangte bei dessen Neufestsetzung die Berücksichtigung des Erschliessungsinteresses im ausgeführten Sinn. Im Übrigen wies die Vorinstanz den Rekurs ab. III. Gegen den Entscheid vom 22. Mai 2008 erhob die Stadt Dübendorf am 26. Juni 2008 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und liess beantragen, es sei Dispositiv-Ziffer II Abs. 2 des angefochtenen Entscheids soweit aufzuheben, als darin der geplante Park, die boulevardartige Erweiterung der Hochbordstrasse und die alleeartige Ge­staltung der Quartierstrassen abgelehnt worden seien. Ferner sei Dispositiv-Ziffer II Abs. 3 aufzuheben, soweit der für das Grundstück Kat.-Nr. 09 festgelegte abgestufte Erschliessungsgrad durch einen einheitlichen ersetzt werden sollte. Weiter wehrte sie sich gegen die Neufestsetzung des Kostenverlegers für Strassen und Wege sowie die Kanalisation unter Berücksichtigung des Erschliessungsinteresses entsprechend der Rechtsauffassung der Rekursinstanz. Sie anerkannte dagegen, dass die im öffentlichen Verfahren gebauten Anlagen nicht in die quartierplanliche Bau- und Kostentragungspflicht gehörten. Die BRK III liess sich am 24. September 2008 vernehmen und hielt am angefochtenen Entscheid fest. Die Beschwerdegegnerin verlangte in der Beschwerdeantwort vom 8. Oktober 2008 die Abweisung der Beschwerde. Die Mitbeteiligten 1–3 liessen sich am 20. Oktober 2008 vernehmen und verlangen, es sei die Beschwerde gutzuheissen, soweit sie sich gegen die Aufhebung des Kostenverteilers für das Strassen- und Wegnetz und die Kanalisation und gegen die Festlegung eines einheitlichen Erschliessungsgrades richte, im Übrigen aber abzuweisen. Mit Verfügung vom 13. Mai 2009 genehmigte die kantonale Baudirektion die Festsetzung des Quartierplans vom 8. Juni 2006 und die den Kostenverleger korrigierende Präsidialverfügung vom 20. Juni 2006. Sie hielt im Wesentlichen die Ausscheidung von Mehrflächen für die gemeinschaftlichen Ausstattungen für gerechtfertigt und zweckmässig, beanstandete indessen auf der Flaniermeile Hochbord die zu geringe Fahrbahnbreite von 6 m. In verschiedener Hinsicht verwies sie sodann auf die einzelnen Baubewilligungsverfahren und die damit verbundene Gestaltungsplanpflicht (etwa bezüglich Altlasten-, Lärm- und Grundwassersituation). Die Kammer zieht in Erwägung: 1. Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit § 329 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden, einen kommunalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerde zuständig. 2. 2.1 Nach Art. 3 Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) sind die Siedlungen nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen. Siedlungen sollen viele Grünflächen und Bäume enthalten (Art. 3 Abs. 3 lit. e RPG). Aus dem erwähnten Planungsgrundsatz lassen sich zwar keine quantitativen Vorgaben ableiten, doch verlangt das Bundesrecht, dass möglichst viele Grünflächen innerhalb der Siedlungsräume geschaffen werden und erhalten bleiben. Dies kann unter anderem geschehen durch deren Zuordnung zu bestimmten Zonen (etwa Grünzonen oder Freihaltezonen; vgl. §§ 39 und 61 Abs. 1 PBG), durch Unterteilung der Bauzonen oder mittels Gestaltungsplänen (Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 3 Rz. 48). 2.2 Mit Gestaltungsplänen werden für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Der Gestaltungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind; er kann Festlegungen über die weitere Umgebungsgestaltung enthalten (Abs. 3). 2.3 Der Quartierplan ermöglicht demgegenüber im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthält die dafür nötigen Anordnungen (§ 123 Abs. 1 PBG). Wo ein Bedürfnis hiefür besteht, sollen Flächen ausgeschieden werden, die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienen; die privatrechtlichen Rechtsverhältnisse hieran sind mit dem Quartierplan zu regeln (§ 126 Abs. 3 PBG). Alle Grundstücke innerhalb des Quartierplangebiets müssen durch den Quartierplan erschlossen werden und an gegebenenfalls erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen teilhaben. Erschliessungsanlagen sowie gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen sind so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke genügen (§ 128 Abs. 1 und 2 PBG). Erschlossen ist ein Grundstück, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, wenn diese ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden können und wenn die einwandfreie Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen und Altlasten gewährleistet ist (§ 236 Abs. 1 PBG; Art. 19 Abs. 1 RPG). Genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlässt über die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). 2.4 Bei der Planfestsetzung kommt der Quartierplanbehörde ein erhebliches prospektiv-technisches Ermessen zu, das von der Rekursbehörde nur mit Zurückhaltung zu überprüfen ist. Wenn sich der festgesetzte Plan mit vernünftigen Gründen halten lässt, setzt die Rekurskommission ihr Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der Gemeindeorgane, dies auch dann nicht, wenn andere Planvarianten möglich und auch vertretbar wären (RB 1971 Nr. 53 = ZBl 73/1972 S. 148 = ZR 70 Nr. 41; RB 1973 Nr. 9 = ZBl 74/1973 S. 414 = ZR 72 Nr. 99; RB 1989 Nr. 63). Im Quartierplan müssen die Interessen der einzelnen Grundeigentümer abgewogen, möglichst ausgeglichen und mit den öffentlichen Interessen in Einklang gebracht werden. Eine auf dieser Grundlage gefundene Lösung soll im Rekurs­verfahren nur dann wieder geändert werden, wenn sich bei Abwägung aller Vor- und Nach­teile der Schluss aufdrängt, dass die von den Rekurrierenden verfochtene Variante jener ge­mäss festgesetztem Quartierplan klar überlegen ist. Die Baurekurskommission entscheidet im Rahmen der Überprüfung von Quartierplänen nur dann frei, wenn es um die Beurteilung reiner Rechtsfragen geht (VGr, 10. Juni 2004, VB.2003.00408, E. 3, www.vgrzh.ch). 2.5 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechts­verletzungen hin. Eine Ermessensüberprüfung steht ihm ausser bei Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG). Ermessensmissbrauch ist ein qualifizierter Ermessensfehler, der als Rechtsverletzung gilt. Die Ermessensbetätigung muss in jedem Fall pflichtgemäss sein und darf nicht von sachfremden Motiven geleitet werden. Ausserdem hat sie sich an den allgemeinen Rechtsgrundsätzen, den verwaltungsrechtlichen Grundprinzipien und den verfassungsrechtlichen Schranken zu orientieren, so insbesondere am Willkürverbot und am Grundsatz der Notwendigkeit und Verhältnismässigkeit staatlicher Massnahmen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 50 N. 80). Bei der Überprüfung von Rekursentscheiden, mit welchen kommunale Planfestsetzungen aufgehoben worden sind, hat das Verwaltungsgericht im Rahmen der ihm zustehenden Rechtskontrolle auch zu prüfen, ob die Baurekurskommission in rechtsverletzender Weise die kommunale Planungsautonomie missachtet habe. 3. 3.1 Das Quartierplangebiet wurde folgenden Zonen zugeschlagen: Der Teil östlich der Hochbordstrasse mit Ausnahme des Grundstücks Kat.-Nr. 13 (neu Kat.-Nr. 05, P Erben) sowie das Gebiet westlich der Hochbordstrasse oberhalb Kat.-Nr. 02 (neu Kat.-Nr. 14) und Kat.-Nr. 03 (neu Kat.-Nr. 12, Erben K) bis zur nördlichen Begrenzung wurden der Industrie- und Gewerbezone 3 (IG3) zugeteilt. Diese lässt gemäss der Bauordnung der Stadt Dübendorf vom 18. März 1996 (BZO) höchstens mässig störende Betriebe, Handels- und Dienstleistungsbetriebe zu; eine Wohnnutzung ist nicht vorgesehen, hingegen eine Freiflächenziffer von 20 %, damit nicht alle unüberbaubaren Flächen für Zufahrten, Parkplätze und Lager verwendet werden (Art. 23 BZO). Das Gebiet westlich der Hochbordstrasse ab Kat.-Nrn. 02 und 03 bis zur südlichen Grenze (Zürichstrasse) sowie das Grundstück Kat.-Nr. 05 (P Erben) wurden der Zentrumszone Z4 zugeteilt. In der Zentrumszone Z4 sind Wohnungen, Büros, Ateliers, Praxen sowie mässig störende Gewerbe zulässig; ein minimaler Wohnanteil ist jedoch nicht vorgeschrieben, ebensowenig eine Freiflächenziffer (Art. 6, 17 BZO). Dessen ungeachtet schätzte der Erläuternde Bericht das Einwohnerpotenzial in der Zone Z4 auf 720 Einwohner (zuzüglich zu den seit 1997 bestehenden ca. 200 Einwohnern, total 920 Einwohner), das Arbeitsplatzpotenzial auf zusätzliche 3'630 Arbeitsplätze (zu den bestehenden ca. 2'000 Arbeitsplätzen) und in der Zone IG3 auf 4'310 Arbeitsplätze (total 9'940 Arbeitsplätze). Im Übrigen sind die Zonen IG3 und Z4 bezüglich ihrer baulichen Ausnützung weitgehend identisch (Art. 16 und 23 BZO). 3.2 Gemäss dem Technischen Bericht ist eine mit Wegen durchzogene Platz- und Grünfläche von 3'608 m 2 auf dem Grundstück neu Kat.-Nr. 12 (ehemals Kat.-Nr. 03) der Erben K (westlich der Hochbordstrasse) für die Erholung von Arbeitnehmern und Bevölkerung im Quartierplangebiet vorgesehen. Die bauliche Ausnützung sowie das Recht zur Anrechnung dieser Fläche an der Freiflächenziffer wird auf alle innerhalb des Quartierplans liegenden Grundstücke der Zentrumszone Z4 im Verhältnis der einzelnen Grundstücksflächen zum Total der beteiligten Grundstücke übertragen. Diese lei­sten daran einen Beitrag von Fr. 1'265'000.-. Die Stadt Dübendorf übernimmt den Unterhalt des Platzes und dessen spätere Sanierung. Vorgesehen ist sodann eine an die Parkanlage anschliessende alleeartige Verbreiterung der Hochbordstrasse zwischen Sonnental- und Lagerstrasse von insgesamt 1'721 m 2. Damit soll das Quartier eine Identität als urbanes Arbeits- und Mischgebiet erhalten und die Hochbordstrasse als markante städtische Achse mit besonderen Freiraumqualitäten aufgewertet und auf 16 m Breite ausgebaut werden (Fahrbahn 6 m, Geh- und Radwege 10 m). Vorgesehen sind hochwertige öffentliche Freiräume mit angenehmer Aufenthaltsqualität und publikumsorientierter Erdgeschossnutzung. Den daran angrenzenden Grundstücken wird die Pflicht auferlegt, auf ihren Vorplätzen die Gestaltung der gemeinschaftlichen Ausstattung weiterzuführen. Die Fläche des Grundstücks neu Kat.-Nr. 15 wird in Form von Miteigentumsanteilen im Verhältnis zu den Neuzuteilungsflächen auf die Grundstücke der Zone Z4 verteilt und mit diesen subjektiv-dinglich verknüpft. Das Grundstück neu Kat.-Nr. 16 wird in derselben Weise an die Grundstücke der Zone IG3 gebunden. Die hierfür von den Quartierplangenossen zu tragenden Kosten belaufen sich auf Fr. 1'315'000.-. Schliesslich sollen Baumalleen entlang der verschiedenen Quartierstrassen erstellt werden. Die Trottoirs wurden mit einer Breite von bis zu 4.3 m geplant. Der zusätzliche Landverbrauch und die Erstellungskosten für diese Alleen werden entsprechend dem Erschliessungsgrad und dem Strassenkostenverleger auf die Quartierplangenossen verteilt. 4. 4.1 Die Rekursinstanz hielt im angefochtenen Entscheid fest, dass im Quartierplanverfahren ausser den Strassen gegebenenfalls auch alle andern, zur Erreichung der Quartierplanziele erforderlichen, gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen festzulegen seien. In der Praxis würden allerdings kleinere gemeinschaftliche Anlagen, deren Notwendigkeit von allen Betroffenen grundsätzlich anerkannt werde, häufig nicht im dafür vorgesehenen Verfahren (etwa Sonderbauvorschriften, Gestaltungsplan) festgelegt, sondern in ein anderes, ohnehin durchzuführendes Planungsverfahren integriert. In diesem Sinne gälten als mögliche Quartierplananlagen auch Nebeneinrichtungen zu Bauten und Anlagen wie etwa Spielplätze, Parkplätze sowie technische Einrichtungen von Bauten und Anlagen (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 4–22). Für die Erstellung und Finanzierung aller andern, für die Erschliessung nicht notwendigen Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen, insbesondere wenn sie nicht mehr als untergeordnet bezeichnet werden könnten, müsse ausserhalb des Quartierplanrechts eine ausreichende Rechtsgrundlage gefunden werden, beispielsweise in Form eines Gestaltungsplanverfahrens. Die Realisierung solcher Anlagen könne aber wiederum mit der Umsetzung des Quartierplans erfolgen. Die Erstellung eines Parks und einer Flaniermeile, womit zugestandenermassen städtebauliche Ziele verfolgt würden, habe nichts mit der Schaffung überbaubarer Parzellen und deren Erschliessung zu tun und zähle somit nicht zum durch einen Quartierplan geregelten Aufgabenbereich. Die betroffene Fläche von insgesamt 5'329 m 2 und die Kosten von gesamthaft Fr. 2'580'000.- (Park und Allee Hochbordstrasse; vorn E. 3.2) bildeten keine kleineren gemeinschaftlichen Anlagen. Zudem fehle es am Einverständnis der Betroffenen. Das Quartierplanverfahren bilde daher keine Rechtsgrundlage für die zwangsweise Festlegung und Finanzierungsregelung der von der Beschwerdeführerin ins Auge gefassten Ausstattungselemente; diese hätten vorzugsweise in einem Gestaltungsplanverfahren festgelegt werden müssen. 4.2 Demgegenüber hält die Beschwerdeführerin den vorinstanzlichen Entscheid im angefochtenen Bereich für rechtlich unhaltbar und für einen unzulässigen Eingriff in ihre Planungsautonomie. Die in Art. 3 RPG für alle Planungen geltenden Qualitätsanforderungen seien von der Vorinstanz nicht berücksichtigt worden. Zu bedenken sei, dass im Endausbau in diesem Gebiet rund 10'000 Arbeitsplätze bestehen und rund 900 Einwohner wohnen würden. Die Beschwerdeschrift verweist sodann auf das Minderheitsvotum der Referentin im vorinstanzlichen Verfahren. Diese hatte darauf hingewiesen, dass der ganze Quartierplanperimeter zum Gebiet mit erhöhtem Gestaltungsanspruch erklärt worden sei, wozu auch gestaltete Aussenräume und minimale Flächen für die Erholung gehörten. Die rechtliche Grundlage für die Ausscheidung von Flächen für gemeinschaftliche Ausstattungen erkannte die vorinstanzliche Referentin in § 126 Abs. 3 PBG. An solchen gemeinschaftlichen Ausstattungen bestehe sowohl ein öffentliches als auch ein privates Interesse der Quartierplangenossen. Angesichts der künftig in diesem Gebiet arbeitenden und wohnenden Menschen überwiege das öffentliche das private Interesse. Es könne nicht angehen, dass ein solches Entwicklungsgebiet mit einer gesichtslosen, völlig unstrukturierten Anhäufung von banalen Büro- und Handelsgebäuden "verscherbelt" werde. Die Beschwerdegegnerin hält die Begründung der Vorinstanz für zutreffend und verlangt in diesem Punkt die Abweisung der Beschwerde. Es komme nicht nur auf das behauptete öffentliche Interesse an den vorgesehenen Anlagen an, sondern auch auf die Interessen der Quartierplanbeteiligten. Von erforderlichen Ausstattungen könne nicht die Rede sein. Die Mitbeteiligten verweisen auf ihre Rechtsschriften in anderen Verfahren zu diesem Thema und stimmen dem angefochtenen Entscheid zu. Der Bau öffentlicher Parkanlagen und Flaniermeilen stelle als städtebauliche Tätigkeit eine traditionell öffentliche Aufgabe dar, die nicht Privaten zu überbinden sei. Zudem gingen die geplanten Anlagen weit über die für den Quartierplan erforderliche Infrastruktur hinaus. Weder § 126 Abs. 3 noch § 128 Abs. 1 und 2 PBG könnten dafür als rechtliche Grundlagen herhalten. 4.3 Vorweg ist auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Entscheid zu verweisen (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin trifft es nicht zu, dass die in Art. 3 RPG für alle Planungen geltenden Qualitätsanforderungen darin nicht berücksichtigt worden wären. Die Vorinstanz anerkannte solche, prüfte aber, wie weit sie im Quartierplanverfahren erfüllt werden konnten (dazu vorne E. 2.1, 2.3). Dabei kann der Quartierplan Hochbord seinen Zweck, ein unüberbautes Gebiet überbaubar zu machen und attraktiv zu gestalten, ohnehin nur beschränkt erfüllen. Dem von der Beschwerdeführerin angesteuerten Ziel, wonach die für das Quartierplangebiet angestrebte städtebauliche Qualität mit qualifizierten Wohn- und Arbeitsbedingungen die Konkurrenzfähigkeit des Standorts stärken und diesem eine nachhaltige Wertschöpfung sichern soll, steht entgegen, dass der Quartierplan mindestens in der Zone IG3 ein mit Zweckbauten weitgehend überbautes Gebiet betrifft, welche die angestrebte städtebauliche Raffinesse und Anziehungskraft grösstenteils vermissen lassen. Selbst die geplante Parkanlage und die alleeartige Erweiterung der Hochbordstrasse vermöchten an den bestehenden Verhältnissen aufgrund ihrer westlich zentrierten Lage im Quartierplangebiet höchstens partiell etwas zu ändern. Soweit die Beschwerdeführerin dazu ausführt, mittels zentraler Grünanlagen und der damit entstehenden "urbanen Qualität" werde – im Unterschied zu Grünanlagen in einzelnen Vorgärten oder Umschwüngen – ein unabschätzbarer Mehrwert geschaffen und das Hochbord-Gebiet vom "08/15-Siedlungsbrei" abgehoben, lässt sich dies demnach nicht generell auf das Quartierplangebiet umsetzen. Schliesslich steht nicht fest, dass von 900 künftigen Einwohnern ausgegangen werden kann, da die Zone Z4 keine Mindest-Wohnnutzung vorschreibt und deshalb ungewiss ist, wie weit die noch nicht überbauten Grundstücke in der Zone Z4 eine Wohnnutzung enthalten (vorn E. 3.1). So findet sich etwa auf neu Kat.-Nr. 07 (ehemals Kat.-Nr. 11) zwischen Hochbordstrasse und Q-Strasse im südlichen Teil des Quartierplangebiets bereits eine grossräumige Büronutzung, was für eine reine Wohnnutzung in unmittelbarer Nachbarschaft nicht besonders attraktiv erscheint. Die teilweise seit Jahren vorhandenen Dienstleistungsbetriebe und wenigen Wohneinheiten werden sich zudem seit ihrer Entstehung soweit organisiert haben, dass sie ihren Angestellten Ruhe- und Aufenthaltsräume bzw. den Bewohnern angemessene Freiräume bieten können und auf die geplanten Anlagen nicht angewiesen sind. Schon unter diesen tatsächlichen Gegebenheiten erscheint die Erforderlichkeit der geplanten Ausstattungen daher sehr fraglich. 4.4 Umstritten ist die Frage, ob die rechtlichen Grundlagen des Quartierplanverfahrens öffentliche Parkanlagen und Flaniermeilen als gemeinschaftliche Ausstattungen zulassen. Die Beschwerdeführerin hält dafür, dass die Platz- und Grünfläche sowie die Ausweitung des mittleren Teils der Hochbordstrasse als gemeinschaftliche Ausstattungen behandelt und dementsprechend in das Miteigentum der beteiligten Grundeigentümer mit besonderer Regelung für die Baukosten und den Unterhalt verwiesen werden müssten. Bereits nach dem Antrag des Regierungsrates vom 5. Dezember 1973 zum neuen Planungs- und Baugesetz seien in den allgemeinen Grundsätzen zum Quartierplan – neben den zweckmässigen Parzellenformen und den gesetzlichen Erschliessungsanlagen – Flächen auszuscheiden gewesen, die gemeinschaftlichen Ausstattungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienten, wie Parkplätze, Fahrzeugeinstellhallen, Sport-, Spiel- und Ruheplätze, Lärmschutzanlagen (ABl 1973/II S. 1671, 1829 zum damaligen § 95 PBG, heute § 126 PBG mit identischem Wortlaut). Schon der historische Gesetzgeber sei demnach über die restriktiven Vorstellungen der Rekursinstanz hinausgegangen. Die Beschwerdegegnerin hält dafür, dass die vorinstanzlichen Ausführungen den Gesetzesmaterialien oder der bisherigen Rechtsprechung nicht widersprächen und die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen mit den rechtlich gesicherten Zielen des Quartierplans nichts zu tun hätten. § 128 Abs. 1 PBG erwähne nur gegebenenfalls erforderliche gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen. Die von der Vorinstanz abgelehnten Ausstattungen und Ausrüstungen seien aber für das gesetzliche Ziel des Quartierplans gerade nicht erforderlich. Die Mitbeteiligten erachten die geplanten Anlagen nicht als gemeinschaftliche Ausstattungen oder Ausrüstungen, die im Quartierplan vorgesehen werden könnten, und bestreiten die gesetzliche Grundlage in § 126 Abs. 3 und § 128 Abs. 1 und 2 PBG. 4.4.1 Gemäss § 126 Abs. 3 PBG sind Flächen auszuscheiden, die gemeinschaftlichen Ausstattungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienen. Allerdings konnte schon früher eine Ausscheidung solcher Flächen nicht unbeschränkt erfolgen. § 96 Abs. 1 des Entwurfs zum PBG begrenzte wie der aktuelle § 128 Abs. 1 PBG die durch den Quartierplan erschlossenen Grundstücke darauf, nur an "gegebenenfalls erforderlichen" gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen teilzuhaben, wozu eine Flaniermeile und eine Parkanlage unter dem Gesichtspunkt der Erschliessung nicht gehören. Selbst wenn es sich aber gegenteilig verhielte, stellte sich doch die Frage, welches Ausmass solche haben dürften. Nach § 128 Abs. 2 PBG sind gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke genügen. Darin liegt zwar kein Verbot, dass gemeinschaftliche Ausstattungen nicht auch über das blosse Genügen hinausgehen dürften. In diesem Zusammenhang ist jedoch wiederum auf § 126 Abs. 3 PBG zu verweisen, wonach ein "Bedürfnis" für die ausgeschiedenen Flächen zugunsten gemeinschaftlicher Ausstattungen bestehen muss. Damit werden solche Flächen grundsätzlich auf das notwendige Mass beschränkt, was vorliegend schon deswegen gerechtfertigt erscheint, weil die Quartierplangenossen in erheblichem Umfang für die geplanten Anlagen aufzukommen hätten. Die Beschwerdeführerin legte jedoch ein sich aus dem Zweck des Quartierplans (vorn E. 2.3) ergebendes Bedürfnis weder für eine Parkanlage von rund 3'600 m 2 noch für eine auf 16 m Breite ausgebaute Allee von insgesamt rund 1'700 m 2 dar. Auch die von der Baudirektion beanstandete Fahrbahnbreite von bloss 6 m (vorn III.) rechtfertigte eine Gesamtbreite der Allee Hochbord von 16 m nicht (vorn E. 3.2). Insbesondere die nahe der Ring- und Neugutstrasse sowie die jeweils am Rande des Quartierplangebiets gelegenen Liegenschaften, aber auch diejenigen der Beschwerdegegnerin, würden vom beabsichtigten grossstädtischen Flair einer Flaniermeile und einer Parkanlage an der etwas entfernt liegenden Hochbordstrasse kaum profitieren, was weiter gegen deren Erforderlichkeit spricht. Inwiefern sich das Gebiet Hochbord ohne die im Streit liegenden Massnahmen zu einem vorstädtischen "Siedlungsbrei mit ungelösten Verkehrsproblemen" zu entwickeln drohe, geht aus der Beschwerde nicht schlüssig hervor. Weder als Anlagen noch im geplanten Ausmass lassen sich die projektierten Ausstattungen daher auf die erwähnten Gesetzesbestimmungen stützen. Gestalterische und nutzungsmässige Festlegungen in Abweichung von der Bau- und Zonenordnung kann der Quartierplan aber von Gesetzes wegen nicht selber treffen (Stephan Eschmann, Der Gestaltungsplan nach zürcherischem Recht, Diss. Zürich 1985, S. 221). 4.4.2 Daran ändert sich nichts durch den Verweis der Beschwerdeführerin auf einen Entscheid des Zürcher Verwaltungsgerichts vom 24. Januar 2001 zur Ausstattung von Quartierplangebieten mit Fusswegnetzen, die nicht der baurechtlichen Grundstückerschliessung, sondern dem Komfort der künftigen Bewohner dienten. In diesem Urteil hielt das Gericht fest, bei der Planung und Festlegung von Fusswegen habe sich die Quartierplanbehörde nicht zwingend auf das Minimum, das für eine hinreichende Erschliessung absolut erforderlich sei, zu beschränken. Dogmatisch gesehen seien solche Fusswege, die in erster Linie dem Komfort und nicht der Erschliessung dienten, eher als gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen denn als eigentliche Erschliessungsanlagen zu betrachten. Der in jenem Fall strittige zusätzliche Weg verkürzte die Wegstrecke ins Dorfzentrum für Bewohner des östlichen Teils des Quartiers um rund 150 m und ermöglichte, dass ein Naherholungsraum vermehrt erlebbar gemacht wurde. Auch wenn sich der fragliche Weg als für die Erschliessung nicht absolut notwendig erwies, so bewirkte dessen Erstellung doch gewisse Vorteile und Erleichterungen für die Quartierbewohner und liess sich insofern einem weiter gefassten Erschliessungszweck zuordnen. Aus diesem Entscheid kann daher nicht abgeleitet werden, es könnten gemeinschaftliche Ausstattungen jeden Ausmasses grundsätzlich unabhängig vom Erschliessungszweck im Quartierplan als solche vorgesehen werden (vgl. dazu vorn E. 2.1 in fine). 4.4.3 Entgegen dem Dafürhalten der Beschwerdeführerin bildet auch die im Gebiet Hochbord geltende Gestaltungsplanpflicht keine eigene Rechtsgrundlage für die Ausscheidung der öffentlichen Parkanlage und der Flaniermeile. Gemäss § 48 Abs. 3 PBG kann mit der Zonenzuweisung festgelegt werden, dass für bestimmte Teilbereiche ein Gestaltungsplan aufgestellt werden muss, wenn dafür ein wesentliches öffentliches Interesse, beispielsweise des Ortsbild- und Landschaftsschutzes, des Aussichtsschutzes, des Immissionsschutzes oder ein solches an einer differenzierten baulichen Verdichtung besteht. Gestützt darauf hat die Beschwerdeführerin § 39a BZO erlassen, welcher im Hochbord sowie auch in zwei weiteren Gebieten eine Gestaltungsplanpflicht statuiert. Gemäss dem zuhanden der Gemeindeversammlung verfassten Kommentar zu dieser Bestimmung liegt der Grund für diese Festlegung in der Lärmbelastung der Gebiete und im Bedürfnis, die nach der Bauordnung zulässige hohe Dichte gut zu gestalten. Dazu wurde im Bericht der Beschwerdeführerin zur Ortsplanungsrevision vom 25. November 1999 (verabschiedet am 25. Oktober 1999) verdeutlicht, nur mit einem Gestaltungsplan könnten gewisse Nutzungsbeschränkungen und Vorschriften zur Stellung der Bauten und Anordnung von lärmempfindlichen Räumen erlassen werden, damit die Lärmgrenzwerte im Gebiet überhaupt eingehalten werden könnten. Die derart motivierte Gestaltungsplanpflicht wurde von der Beschwerdeführerin bisher denn auch so verstanden, dass die Eigentümer jeweils parzellenbezogen private Gestaltungspläne zu erstellen hatten, was auch bereits vereinzelt geschehen war. Aus der so verstandenen und auf die Lärmproblematik ausgerichteten Gestaltungsplanpflicht lässt sich daher nicht die Pflicht ableiten, im grundstückübergreifenden Quartierinteresse und gegen den Willen der Grundeigentümer eine gemeinsame Parkanlage oder Flaniermeile zu erstellen. Zwischen dem Zweck eines Quartierplans und demjenigen eines Gestaltungsplans ist sodann auch grundsätzlich zu unterscheiden: Während der Quartierplan ein Gebiet überbaubar machen und die erforderliche Infrastruktur zu dessen Erschliessung bereitstellen soll, ermöglicht der Gestaltungsplan darüber hinausgehende Eingriffe in gestalterischer Hinsicht (vorn E. 2.2, 2.3). Dementsprechend hat der Gestaltungsplan die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen gemäss § 83 Abs. 3 PBG auch nur soweit zu ordnen, als sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind. Anwendungsbereiche des Gestaltungsplans im überbauten Gebiet sind neben anderem Quartier- und Ortsbildpflege (Eschmann, S. 150). Mit dem Gestaltungsplan wird eine städtebaulich, architektonisch und wohnhygienisch einwandfreie Gesamtüberbauung angestrebt (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999, Rz. 318). Entsprechend der umfassenderen eigentumsbeschränkenden Möglichkeiten im Gestaltungsplan erfordert dessen Erlass entweder ein wesentliches öffentliches Interesse (§ 84 für öffentliche Gestaltungspläne) oder die Zustimmung aller bzw. einer qualitativen Mehrheit der Grundeigentümer (§ 85 PBG für den privaten Gestaltungsplan). Im Gegensatz zum Quartierplan, welcher stets durch den Gemeinderat als Exekutive festgesetzt wird (§ 158 Abs. 1 PBG), bedürfen öffentliche Gestaltungspläne der Zustimmung des für den Erlass der Bau- und Zonenordnung zuständigen Legislativorgans (§ 88 Abs. 1 PBG). Insgesamt besehen fehlt es demnach an einer rechtlichen Grundlage, die geplante Flaniermeile an der Hochbordstrasse und die Parkanlage im Rahmen des Quartierplans erstellen zu lassen. 4.5 Die Beschwerdeführerin lässt sodann geltend machen, die Grundeigentümer von Mehrfamilienhäusern in der Zone Z4 seien ohnehin verpflichtet, Kinderspielplätze sowie Freizeit- und Pflanzgärten zur Verfügung zu stellen. Zudem sei der Nachweis zu erbringen, dass die in der Zone Z4 möglichen Wohnnutzungen städtebaulich und wohnhygienisch befriedigend integriert werden könnten. Die streitigen gemeinschaftlichen Anlagen verpflichteten die beteiligten Grundeigentümer somit zu nichts, was nicht auch individuell von ihnen im Gestaltungsplan- oder im Baubewilligungsverfahren verlangt werden könnte. Nur sollten diese sonst individuell zu erbringenden Leistungen besser und wirksamer über gemeinsame Anlagen erfüllt werden. Die Beschwerdegegnerin bestreitet dies. Der geplante Park befinde sich nicht in der Mitte des Quartierplangebiets, sondern dort, wo es noch Platz gehabt habe. Sie habe keinerlei Interesse daran und die entsprechenden Auflagen seien im Rahmen der bestehenden Überbauung nach den Weisungen des Stadtrats ohnehin bereits erfüllt. Im Übrigen gehörte der Park in das Eigentum der Öffentlichkeit und sei die Ausnützungsübertragung auf die Grundstücke in der Zone Z4 rechtlich ausgeschlossen. Die Mitbeteiligten weisen ebenfalls darauf hin, dass die geplanten Ausstattungen und Ausrüstungen den Quartierplangenossen nur wenig oder überhaupt nicht nützten. Zudem hätte eine Vielzahl von ihnen zusätzlich eigene Flächen für Freizeit- und Spielzwecke bereit zu stellen, weil die gemeinschaftlichen Flächen zu weit weg lägen, was zu einer Doppelbelastung der Quartierplangenossen führe. Weiter könnte im Quartierplan eine Miteigentümergemeinschaft nur mit Zustimmung der betroffenen Eigentümer gebildet werden, woran es ohnehin fehle. Es liege eine unzulässige Lastenverschiebung vor. 4.5.1 Weder aus dem Technischen Bericht noch aus dem Erläuternden Bericht geht mit hinreichender Klarheit hervor, dass die Beteiligung an den Kosten der vorgesehenen Parkanlage und der Flaniermeile Hochbordstrasse die Quartierplangenossen ihrer Pflicht entheben würde, im Rahmen des jeweils individuellen Gestaltungsplan- oder Baubewilligungsverfahrens Kinderspielplätze, Pflanz- und Freizeitgärten zu erstellen, wie das etwa Art. 37 BZO in Ausführung von § 248 Abs. 1 PBG vorsieht. Soweit dies allenfalls aus der Übertragbarkeit der baulichen Ausnützung und der Freiflächenqualität von Park und Flaniermeile auf alle Quartierplangrundstücke der Zone Z4 abgeleitet werden kann (vorn E. 3.2), bezweifelt die Beschwerdegegnerin zu Recht einen daraus resultierenden "unschätzbaren Mehrwert" (dazu sogleich E. 4.5.2). Die Vorinstanz wies sodann richtigerweise darauf hin, dass das Quartierplanrecht keine gesetzliche Grundlage für die zwangsweise Bildung von Miteigentum an Anlagen biete, die der Allgemeinheit dienten. Solche Anlagen seien vielmehr von der Gemeinde zu übernehmen (§ 171 PBG; RB 1998 Nr. 102). Zudem gebe es keine Norm, die einen Grundeigentümer verpflichten könnte, die Ausnützung von einem anderen Grundstück (Parkanlage) zu übernehmen. Damit erscheint das Vorgehen der Beschwerdeführerin aus rechtlicher Sicht nicht nachvollziehbar, woran ihre Ausführungen nichts ändern. 4.5.2 Tatsächlich erscheint die auf 16 m Breite ausgeweitete Flaniermeile und "markante städtische Achse" weder als Spielplatz noch für aktive Freizeitgestaltung (Freizeit- und Pflanzgärten) geeignet, umso weniger, als darauf der Bus im Viertelstundentakt verkehren soll. Was die Parkanlage anbelangt, soll diese nach dem Technischen Bericht als eine mit Wegen durchzogene, gestaltete Platz- und Grünfläche der Erholung von Arbeitenden und der Bevölkerung im Quartierplangebiet dienen. Als Gebäude seien nur eine WC-Anlage oder ein Kiosk zulässig. Das Bebauungs- und Freiraumkonzept nennt einen grosszügigen öffentlichen Park mit Wiese, Bäumen und Wegen, der besonders wertvoll für die mögliche Wohnnutzung in der Zone Z4 sei. Das Herzstück bestehe aus einer Wasserfläche, deren Ränder mit Beton umfasst seien und eine Vielzahl von Sitzgelegenheiten böten. Es soll sich ein vielfältig nutzbarer, urbaner Grünraum mit hoher Aufenthaltsqualität ergeben. Allerdings vermag demnach auch die geplante Parkanlage einen Kinderspielplatz oder Gartenaktivitäten nicht zu ersetzen; dem steht neben dem erwähnten Aufenthaltszweck schon die geometrisch angerichtete, urban-elegante Gestaltung entgegen. Ferner ist die Parkanlage mit Ausnahme der unmittelbar daran angrenzenden Liegenschaften mit möglicher Wohnnutzung von den übrigen Parzellen mit möglicher Wohnnutzung so weit entfernt bzw. durch die Hochbordstrasse getrennt (so etwa neu Kat.-Nrn. 05, 06, 07, 08, aber auch Kat.-Nr. 09), dass verantwortungsbewusste Eltern ihre Kinder kaum allein dorthin entlassen würden. Zudem spricht wenig dafür, dass sich die Arbeitenden aus dem Quartierplangebiet regelmässig dort zur Erholung einfinden würden, da sich die geplante Parkanlage recht weit entfernt vom überwiegenden Teil der Liegenschaften in der Zone IG3 präsentiert. Es ist daher nicht davon auszugehen, dass die gemeinschaftlichen Ausstattungen, wie sie die Beschwerdeführerin plant, die Quartierplangenossen von der Pflicht entheben würden, entsprechende individuelle Lasten zu tragen. Damit wird der behauptete, durch die zentralen Grünanlagen entstehende "unschätzbare Mehrwert" durchaus relativiert. Im Übrigen hat die Beschwerdegegnerin darauf hingewiesen, über entsprechende Anlagen bereits zu verfügen, so dass sie nicht auf einen zusätzlichen Park in der Nähe angewiesen ist. Die Vorbringen der Beschwerdeführerin vermögen daher nicht darüber hinwegzutäuschen, dass diese Anlagen weit über den Zweck hinausgehen, der im Quartierplanverfahren mit gemeinschaftlichen Anlagen erfüllt werden sollte, und primär der städtebaulichen Aufwertung des Quartierplangebiets dienen, wofür eine gesetzliche Grundlage indessen fehlt. 4.5.3 Zudem würden die Quartierplangenossen einerseits als Kostenbeteiligte für die geplanten Ausstattungen, andererseits wegen der Erstellung individueller Freizeitanlagen auf ihren Liegenschaften im Rahmen der parzellenbezogenen Gestaltungsplanpflicht beansprucht, was sich als unverhältnismässig erweist (§ 83 Abs. 3 in Verbindung mit § 248 Abs. 1 PBG). Hierin liegt ein Ermessensmissbrauch durch die Beschwerdeführerin. Ein allfälliges öffentliches Interesse an der geplanten Parkanlage und der Flaniermeile lässt diese keineswegs als eine für das Quartier notwendige und den Quartierplangrundstücken dienende Ausstattung erscheinen, zumal die Flaniermeile trotz ihrer üppigen Ausmasse den ihr zugedachten Zweck als Frei- und Erholungsraum nicht überzeugend zu erfüllen vermag. In diesem Zusammenhang ist weiter zu bedenken, dass die geplante Flaniermeile westlich und östlich der Hochbordstrasse je etwa zur Hälfte von bestehenden Bauten gesäumt wird, welche eine publikumswirksame Erdgeschossnutzung nicht ohne Weiteres zulassen und bei denen sich die private Gestaltungsplanpflicht erst im Zeitpunkt einer baulichen Veränderung durchsetzen liesse. 4.5.4 Unzutreffend ist sodann, dass die in der IG3 bestehende Freiflächenziffer von 20 % für dauernde Spiel- und Ruheplätze sowie Gärten nach § 257 PBG zur Verfügung gestellt werden muss. Denn § 257 Abs. 1 PBG, der sich auf die Anrechenbarkeit der Freiflächen bezieht (vgl. Ingress zu § 255 PBG), statuiert bloss, dass bei der Freiflächenziffer offene Flächen für dauernde Spiel- und Ruheplätze sowie Gärten anrechenbar seien. Entsprechend ist die Beschwerde in diesem Punkt abzuweisen. 5. 5.1 Die Vorinstanz führte aus, das Anlegen von Alleen auf den Quartierstrassen habe offensichtlich nichts mit der Schaffung überbaubarer Parzellen und deren Erschliessung zu tun und zähle nicht zum Aufgabenbereich eines Quartierplans. Städtebauliche Ziele, die damit verfolgt würden, seien vielmehr über einen Gestaltungsplan festzulegen. Dem widerspricht die Beschwerdeführerin. Die partiell vorgesehenen Verbreiterungen von Gehwegen an Quartierstrassen und deren Bepflanzung mit Alleebäumen seien als Ausstattungen von quartierplanlichen Verkehrserschliessungsanlagen zu betrachten. Berücksichtige man die grosse Arbeitsplatzzahl im Hochbord-Gebiet, seien morgens und abends in den Stosszeiten sowohl Richtung Bahnhof Stettbach (S-Bahn-, Bus- und Tramanschluss) als auch Richtung Ringstrasse (Haltestelle Glattalbahn) Fussgängerströme zu bewältigen, welche das Mass einer üblichen Quartiererschliessungs- oder Sammelstrasse in einem Wohnquartier weit überträfen. Im Übrigen hätten sich auch quartierplanliche Anlagen in die bauliche und landschaftliche Umgebung einzufügen (§ 238 PBG), weshalb für sie, wo gerechtfertigt, Bepflanzungen verlangt werden könnten. Die Alleebäume spendeten Schatten und würden die Gehwegbreite nur lokal mit vernachlässigbaren Einwirkungen auf den Fussgängerfluss einschränken. Die Beschwerdegegnerin macht demgegenüber geltend, dass die Verbreiterung der Gehwege nicht mit besonders grossen Fussgängerströmen, sondern mit der Bepflanzung von Alleebäumen begründet worden sei. Solches gehöre aber nicht zum durch einen Quartierplan geregelten Aufgabenbereich. Die Mitbeteiligten sind der Meinung, die Überbreite der Trottoirs könne nicht mit erschliessungstechnischen Argumenten begründet werden. Die Baumgruben schränkten den angeblich überdurchschnittlichen Fussgängerverkehr ein und seien nicht geeignet, diesen zu bewältigen. Zudem werde sich der Fussgängerverkehr auf den zahlreichen vorgesehenen Strassen und Fusswegen im Quartierplangebiet verteilen. 5.2 Die Anforderungen an die Zugänglichkeit zu den im Quartierplangebiet liegenden Liegenschaften werden durch die Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 mit richtunggebender Bedeutung geregelt (vorn E. 2.3). Der Umstand, dass nach Ansicht der Beschwerdeführerin das Ausmass des Fussgängerverkehrs zu den Stosszeiten das Mass einer quartierüblichen Sammel- oder Quartiererschliessungsstrasse übertrifft, sticht schon deswegen nicht, weil sich im Quartierplangebiet viele Betriebe befinden, die sich nicht nach den üblichen Arbeitszeiten richten. So sind etwa Carpetland, Lumimart, Möbel-Pfister und interio regelmässig bis 20.00 Uhr, Office World bis 18.30 Uhr geöffnet, Dancings und Restaurants noch weit länger. Angesichts der vielerorts geltenden gleitenden Arbeitszeit ist auch bei Dienstleistungsbetrieben wie der ZKB oder der Helsana nicht anzunehmen, dass sich deren Gebäude zu einer bestimmten Minute vollständig entleeren. Ausserdem werden Mitarbeitende der an der und nahe der Ring-, Zürich- oder Neugutstrasse gelegenen Betriebe schon aus Distanzgründen vorwiegend die Glattalbahn oder den Bus benützen, sofern sie nicht ohnehin über einen Parkplatz verfügen, was weiter gegen kaum zu bewältigende, das Quartierplangebiet querende Fussgängerströme zu Stosszeiten spricht. Schliesslich wird die Überbreite der geplanten Gehsteige durch die Baumbuchten weitgehend kompensiert, wie etwa die Beispiele Löwenstrasse oder Bahnhofstrasse in Zürich zeigen, sodass sich kaum eine wirklich nutzbare Kapazitätserweiterung ergibt. Daraus lässt sich jedenfalls eine sachlich begründete Abweichung von den Zugangsnormalien nicht ableiten (dazu RB 1984 Nr. 100). 5.3 Die Zugangsnormalien sehen für Fusswege als ergänzende Anlagen eine Breite von 2 bis 2.5 m vor. Kommt zur Abgrenzung von der Fahrbahn allenfalls noch ein Bankett hinzu, ergäbe sich eine Breite von maximal 2.8 m. Dem entspricht die geplante Breite der Fusswege im Quartierplangebiet in weiten Teilen nicht, die sich mit den Baumbuchten zwischen 3.5 und 4 m bewegt. Damit gehen auch die geplanten Gehsteige weit über das zur Erschliessung notwendige Mass hinaus, ohne dass dafür eine Erforderlichkeit bestünde. Aus Komfortgründen drängt sich die beabsichtigte Verbreiterung nicht auf (vorn E. 4.4.2). Insofern fehlt es demnach an einer rechtlichen Grundlage für die geplante Gestaltung der Quartierstrassen im Quartierplanverfahren. Daran ändert die Berufung auf § 238 PBG nichts. Im Übrigen gilt auch in diesem Zusammenhang, dass nicht alle in einem öffentlichen Ge­staltungsplan allenfalls möglichen Ausstattungen und Gestaltungselemente im Quartierplan zulasten der Quartierplanbeteiligten verwirklicht werden dürfen (vgl. E. 4.4.3 vorstehend). Die Beschwerde ist demnach insofern ebenfalls abzuweisen. 6. 6.1 Die Vorinstanz hatte es abgelehnt, dem Grundstück der Beschwerdegegnerin einen Erschliessungsgrad von 100 % beizumessen; ein solcher sei keinem Grundstück zugestanden worden. Der höchste Erschliessungsgrad von 70 % komme gemäss dem Quartierplan denjenigen Grundstücken zu, die zwar im Nahbereich (60 m Bautiefe) keine neuen oder ausgebauten Strassenerschliessungsanlagen benötigten, aber von der weiteren Quartier­planerschliessung profitierten. Flächen, für welche die Strassenerschliessung heute noch fehle bzw. die hinter einer Bautiefe von 60 m liegen, würden mit einem Erschliessungsgrad von 0 % belegt. Der für die Ermittlung des Landabzugs massgebende Erschliessungsgrad hänge davon ab, ob ein Grundstück erstmals mit einer Strasse erschlossen werde oder ob und in welchem Ausbauzustand eine Strasse samt Strassenanschluss bereits bestehe. Die Beschwerdeführerin habe mit dieser Festlegung schematischer Belastungstiefen ein Kriterium gewählt, das mit dem Äquivalenzprinzip nicht vereinbar sei. Die als Zufahrt benützte Q-Strasse diene dem ganzen Grundstück der Beschwerdegegnerin gleichermassen, denn offenkundig sei der hintere Bereich trotz der Distanz zur Q-Strasse genauso erschlossen wie die an die Strasse anstossende erste Bautiefe. Die vorgenommene Zuordnung eines Erschliessungsgrades von 0 % für den hinteren Grundstücksteil erweise sich deshalb als sachfremd und benachteilige die Beschwerdegegnerin. Es sei somit ein einheitlicher Erschliessungsgrad für das gesamte Grundstück Kat.-Nr. 09 festzusetzen. Dem hält die Beschwerdeführerin entgegen, dass im Neubestand sämtliche Grundstücke von den neuen, genügend dimensionierten Strassenanschlüssen an das übergeordnete Strassennetz und die neu vorgesehene Strassenerschliessung innerhalb des Quartierplangebiets profitieren werden. Diese Erschliessungsverbesserung werde mit 30 % bewertet. Im Übrigen habe der Landabzug entsprechend dem Erschliessungsgrad im alten und im neuen Bestand zu erfolgen, wobei das Gesetz nicht vorschreibe, wie der Erschliessungsgrad festgestellt und definiert werden müsse. Würde der Ansicht der Vorinstanz gefolgt, dass allen Grundstücken ein einheitlicher Erschliessungsgrad zuerkannt werden müsste, führte dies im vorliegenden Quartierplangebiet zwingend zu sachinadäquaten und rechtswidrigen Belastungsungleichheiten. Denn aus der Sicht der Vorinstanz werde der Erschliessungsgrad im Altbestand ohne Bezug auf denjenigen im Neubestand bewertet, Eigentümer von teilerschlossenen Grundstücken mit grosser Tiefe so ungerechtfertigt privilegiert und das Äquivalenzprinzip verletzt. So hätten etwa die Grundstücke an der Ringstrasse oder am vorderen Teil der Neugutstrasse den um 10 % reduzierten Landabzug des Grundstücks der Beschwerdegegnerin aufzufangen. Die Beschwerdegegnerin schliesst sich der Vorinstanz an und hält die Kritik der Beschwerdeführerin für nicht gerechtfertigt. Ihr Hinweis darauf, dass die massgebende Bautiefe erst nach der zweiten Grundeigentümerversammlung und ohne deren Anhörung von 80 m auf 60 m reduziert worden sei, wurde bereits im Rekursverfahren beantwortet, indem der Kostenverteiler korrekt von 60 m ausgegangen sei. Darauf ist nicht zurückzukommen. Die Mitbeteiligten teilen die Auffassung der Beschwerdeführerin, wonach für die Annahme eines einheitlichen Erschliessungsgrades beim Landabzug kein Raum bestehe. In der Vernehmlassung vom 24. September 2008 hielt die Vorinstanz an ihrem Standpunkt fest. 6.2 Nach § 138 Abs. 4 PBG sind bei der Umlegung nach Flächen die Abzüge für die Erschliessungsanlagen und für die öffentlichen Verkehrswege und Versorgungsanlagen den Grundstücken des Altbestandes prozentual gleichmässig zu belasten. Dies bedeutet, dass jeder Eigentümer eines abzugspflichtigen Grundstücks letztlich einen proportional gleichmässigen Landabzug für die quartierplanlichen Erschliessungsanlagen hinzunehmen hat. Es verstiesse aber gegen die Eigentumsgarantie und das Äquivalenzprinzip, wenn ein Grundeigentümer, der aus den neuen Erschliessungsanlagen keinen oder einen merklich geringeren Nutzen ziehen kann, verhältnismässig gleich viel Land zur Verfügung zu stellen hätte wie die Eigentümer von bis anhin vollständig unerschlossenem Land. Der rein proportionale Flächenabzug erfährt daher einen bedeutenden Eingriff durch die Berücksichtigung des bestehenden Erschliessungsgrades. Im Altbestand ganz oder teilweise erschlossene Grundstücke sind nach dem Verhältnis ihres Erschliessungsgrades zwischen Alt- und Neubestand vom prozentualen Abzug zu entlasten (§ 9 der Quartierplanverordnung vom 18. Januar 1978, QPV). Das Mass des Landabzugs steht daher in direktem Verhältnis zur Erschliessungsverbesserung, die das betreffende Grundstück durch den Quartierplan erfährt, insbesondere zur strassenmässigen Verbesserung (Peter Kleb, Kosten und Entschädigungen im zürcherischen Quartierplanverfahren, Zürich etc. 2004, S. 37–39). Zu berücksichtigen ist dabei nicht nur der Strassenanstoss als solcher, sondern auch das Genügen der bisherigen Zufahrt in tatsächlicher oder rechtlicher Beziehung. Dabei wird auch bei einer an sich hinreichenden Erschliessung eines anstossenden Grundstücks nur eine Bautiefe als erschlossen betrachtet werden können, da andernfalls die Belastung der übrigen Grundstücke zu hoch würde (Peter Müller/Peter Rosenstock/Peter Wipfli/Werner Zuppinger, Kommentar zum Zürcher Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975, Wädenswil 1985, § 138 N. 7a; nach Kleb, S. 40 FN 97, besteht für die im erwähnten Kommentar geäusserte Ansicht keine gefestigte Praxis). 6.2.1 Vorauszuschicken ist, dass die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid die Aufhebung der den Erschliessungsgrad begrenzenden Bautiefe von 60 m nicht generell, sondern nur für das Grundstück der Beschwerdegegnerin festlegte. Die Bautiefe von 60 m umfasst mehr als 3/4 dieses Grundstücks (Kat.-Nr. 09) und bis auf einen kleinen Rest die darauf stehenden Gebäude; weniger als 1/4 weist einen Erschliessungsgrad von 0 % auf. Aus dieser Sicht kann nicht von einer gegenüber den übrigen Quartierplanbeteiligten "massiven" Benachteiligung der Beschwerdegegnerin gesprochen werden, worauf auch die aus dem Vorgehen der Vorinstanz resultierende Verbesserung von lediglich 10 % hindeutet. 6.2.2 Bis anhin wurden die Liegenschaften der Beschwerdegegnerin über die Q-Strasse erreicht, welche über einen direkten Anschluss an die Zürichstrasse verfügte. Diese Strasse war nicht durchgehend, sondern endete in einem Kehrplatz etwa vor der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin. Im Rahmen des eisenbahnrechtlichen Plangenehmigungsverfahrens für die Glattalbahn wurde der Anschluss von der Zürichstrasse zur Q-Strasse geschlossen. Die Beschwerdegegnerin erhob dagegen keine Einsprache. Die Schliessung des erwähnten Anschlusses wurde mit Plangenehmigungsverfügung vom 27. Januar 2004 rechtskräftig. In jenem Verfahren hätte die Beschwerdegegnerin enteignungsrechtliche Einwendungen gegen die Erschliessungssituation und Entschädigungsforderungen anbringen können, doch legte sie nicht dar, dass sie sich entsprechend verhalten hätte. Diese Ausführungen werden im Beschwerdeverfahren nicht bestritten. Eine Kompensation enteignungsrechtlicher Ansprüche aus dem eisenbahnrechtlichen Plangenehmigungsverfahren im Quartierplanverfahren ist jedenfalls ausgeschlossen. 6.2.3 § 138 Abs. 4 PBG verlangt einen Vergleich der Erschliessung im alten wie im neuen Bestand. Die Vorinstanz vermag nicht darzutun, wie ihre Ansicht, wonach für die Ermittlung des Landabzugs allein massgebend sei, in welchem Ausmass ein Grundstück vor Einleitung des Quartierplanverfahrens rechtlich und tatsächlich erschlossen gewesen sei, damit in Einklang zu bringen ist. Sie gesteht ferner zu, dass die Ausstattung mit nur einem Gehsteig den Anforderungen für die verkehrsmässige Erschliessung eines Gebiets mit rund 50'000 m 2 nicht genüge. Es bedürfe vielmehr zweier Gehsteige, was unbestritten geblieben ist. Die Strassenbreite der Q-Strasse von 6 m bleibt dagegen erhalten, genügt diese doch für den vorgesehenen Begegnungsfall von Personenwagen und Lastwagen. Die Vorinstanz lässt hingegen ausser Acht, dass die Grundstücke an der Q-Strasse nach der Schliessung von deren Anschluss an die Zürichstrasse zwingend auf den Kreisel Süd und den Ausbau der Sonnentalstrasse Richtung Westen angewiesen sind, um die Q-Strasse überhaupt zu erreichen. Es trifft zwar zu, dass mit der Q-Strasse auch der hintere Teil des Grundstücks der Beschwerdegegnerin erschlossen wird. Indessen kann die Q-Strasse als solche die Erschliessung dieses Grundstücks innerhalb des Quartierplangebiets ohne den Zubringer über den Kreisel Süd und die Sonnentalstrasse West nicht gewähren (was nicht dem Quartierplan anzulasten ist, vorn E. 6.2.2). Die Bewilligung einer Zufahrt von Norden her in die Q-Strasse hatte die Vorinstanz dagegen abgelehnt, was nicht angefochten wurde. 6.2.4 Unter diesen Umständen tritt aber das Argument der Vorinstanz, wonach die Q-Strasse den hinteren Bereich des Grundstücks der Beschwerdegegnerin genauso erschliesse wie die erste Bautiefe, für die Bemessung des gesamten Erschliessungsgrades in den Hintergrund. Denn eine genügende Erschliessung des Grundstücks der Beschwerdegegnerin an der Q-Strasse ist ohne den Kreisel Süd und die Sonnentalstrasse West nicht denkbar. Zudem bedarf die Q-Strasse eines zweiten Gehsteigs. Eine weitere Aufwertung des Grundstücks der Beschwerdegegnerin besteht überdies im neuen Verbindungsweg Kat.-Nr. 10 zwischen Chästrägerweg und Q-Strasse, der an der nördlichen Grundstücksgrenze der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin entlang führt und den Zugang zum Bahnhof Stettbach wie auch zu ihrem Grundstück erleichtert. Wenn die Beschwerdeführerin das Grundstück der Beschwerdegegnerin in Berücksichtigung dieser Umstände als nicht gänzlich (teil-)erschlossen betrachtete und dies – zugestandenermassen schematisch – mittels Abstufung des Erschliessungsgrads auf verschiedene Bautiefen berücksichtigte, kam sie im Sinne einer Gesamtsicht nicht nur dem tatsächlich vorhandenen Erschliessungsgrad recht nahe, sondern versuchte auch die Gleichbehandlung der Quartierplangenossen zu gewährleisten, weshalb ihr Vorgehen nicht zu beanstanden ist. Dafür spricht auch, dass die Vorinstanz sich ausserstande sah, einen einheitlichen Erschliessungsgrad selber festzulegen, wiewohl sie von einem als Ganzes überbauten und (teil-)erschlossenen Grundstück ausging. Immerhin gesteht die Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerin zu, dass ihr ein Anspruch auf Vergütung von Vorleistungen betreffend den Bau der Q-Strasse zustünde, sofern sie solche nachweisen kann, was ihre Belastung gegebenenfalls vermindert. Die Beschwerde ist in diesem Punkt entsprechend gutzuheissen, und dem Grundstück der Beschwerdegegnerin ist kein einheitlicher Erschliessungsgrad zuzuordnen. 7. Die Beschwerdeführerin anerkennt, dass in der Auflistung des Technischen Berichts auch im öffentlichen Verfahren erstellte und rechtskräftig abgerechnete Erschliessungsanlagen zu Unrecht aufgenommen und zulasten der Quartierplangenossen in die Vorteilsanrechnung übernommen worden seien. Solche Bauvorhaben betreffen das Strassenstück Hochbordstrasse Nord, soweit ihm keine Groberschliessungsfunktion zukommt, und verschiedene Kanalisationsanlagen. In Ergänzung der Auflistung in den Ziffern 12.1 und 12.3 des Technischen Berichts gesteht die Beschwerdeführerin folgende Korrekturen zu, die im Kostenverteiler zu berücksichtigen sein werden: Ziffer 12.1 des Technischen Berichts (Kostenverteiler für Strassen und Wege) wird in eine Ziffer 12.1.1 und 12.1.2 aufgeteilt. Ziffer 12.1.1 zählt unverändert die Groberschliessungen im Umfang von Fr. 1'930'000.- auf. Ziffer 12.1.2 ergänzt die nicht dem Quartierplan zu belastenden Anlagen mit dem im öffentlichen Verfahren gebauten Teil der Hochbordstrasse Nord um Fr. 810'000.-. Ziffer 11.2.2 des Technischen Berichts bleibt betragsmässig unverändert, enthält aber jeweils Hinweise auf die Anteile der im öffentlichen Verfahren gebauten Kanalisationsanlagen, die neu nun in Ziffer 12.3.2 des Technischen Berichts aufgeführt werden. Bezüglich der kanalisationsmässigen Erschliessung zählt Ziffer 12.3.1 wie bisher die zur Groberschliessung zählenden Anlagen auf. Ziffer 12.3.2 ergänzt die nicht dem Quartierplan zu belastenden Kosten um insgesamt Fr. 1'515'000.- an im öffentlichen Verfahren gebauten Kanälen in diversen Strassen, die in der Aufstellung im Technischen Bericht, Ziff. 11.2.2 jedoch enthalten sind. Die Gesamtkosten Kanalisation gemäss Ziff. 11.2.2 von Fr. 6'140'000.- sind daher um Fr. 1'515'000.- zu verringern. Vorliegend von Bedeutung sind insbesondere die Kosten der Mischwasserleitung in der Q-Strasse von total Fr. 480'000.-, wovon nunmehr Fr. 285'000.- als Anteil der im öffentlichen Verfahren gebauten Anlagen im Quartierplanverfahren nicht neu verlegt werden. Auch die übrigen zusätzlichen, den Quartierplangenossen nicht zu belastenden Kosten sind im Quartierplan vorzumerken. Insofern verbietet sich eine Änderung von Dispositiv-Ziffer II Abs. 5 des angefochtenen Entscheids. 8. 8.1 Das Quartierplangebiet Hochbord zeichnet sich dadurch aus, dass sich darin Parzellen mit sehr unterschiedlichem Erschliessungsgrad befinden, die im Rahmen des Quartierplans entsprechend unterschiedliche Erschliessungsbedürfnisse aufweisen. Die Vorinstanz hielt fest, für die Gewichtung des Interesses der Quartierplangenossen an den neuen Quartiererschliessungsanlagen sei einzig massgebend, ob und in welchem Masse ein Grundstück im Altbestand durch bestehende Anlagen erschlossen sei und (kumulativ) ob die Berechtigung bestehe, diese zu benützen. Deshalb spielten die von den Grundeigentümern erbrachten Vorleistungen in diesem Zusammenhang keine Rolle. Denn die Vorleistungen beträfen die Erstellung oder Mitfinanzierung der bereits bei der Einleitung des Quartierplans vorhandenen Erschliessungsanlagen und hingen deshalb einzig mit der Entstehung dieser Anlagen zusammen. Somit seien Vorleistungen nicht beim Kostenverleger, sondern bei der Abrechnung der Erstellungskosten zu berücksichtigen. Der Quartierplan gehe in den Kostenverlegern aber grundsätzlich von einem 100-%-Ansatz in der ersten Belastungstiefe aus. Als Korrektiv werde die Anrechnung erbrachter Vorleistungen in Aussicht gestellt, was bedinge, dass die Erstellungskosten der vorbestehenden Anlagen in die Kostenrechnung aufgenommen würden. Das Abstellen auf Vorleistungen werde der in § 146 PBG enthaltenen Anforderung in keiner Weise gerecht. Mit der Anrechnung von Vorleistungen lasse sich das Erschliessungsinteresse nicht differenzieren, sondern nur der Einkauf oder die Übernahme von bisher noch nicht öffentlichen Erschliessungsanlagen regeln. Die Parzelle der Beschwerdegegnerin erweise sich als "hochgradig teilerschlossen" und dürfe deshalb nicht gleich behandelt werden wie eine solche, die über keine Zufahrt verfüge. Die Korrektur habe aber nicht über die Anrechnung von Vorleistungen, sondern mittels einer von der Beschwerdeführerin vorzunehmenden Reduktion des prozentualen Ansatzes im Kostenverleger zu erfolgen. 8.1.1 Dem hält die Beschwerdeführerin entgegen, die vorinstanzliche Argumentation beruhe auf reiner Scheinlogik. Das erarbeitete Verkehrskonzept könne im Endausbau nur funktionieren, wenn es in allen Teilen verwirklicht worden sei. Die Anforderungshöhe an die Erschliessung bemesse sich nicht nach den Bedürfnissen einzelner Grundstücke, sondern des Quartierplangebiets im Endausbau. An einer quartierplangerechten Erschliessung müssten aber alle Quartierplangenossen, deren Grundstücke noch nicht entsprechend erschlossen seien, interessiert sein. Deshalb hätten sich alle Grundeigentümer von solchen Grundstücken grundsätzlich in gleicher Weise an den Kosten der quartierplanlich gebotenen Gebietserschliessung zu beteiligen, auch diejenigen, die vorzeitig gebaut hätten. Die Vorleistungsregelung beruhe entgegen der Ansicht der Vorinstanz nicht auf der Fiktion eines Erwerbs vorbestandener Erschliessungsanlagen, sondern es gelte, die Kostenersparnisse, die dem Quartierplanunternehmen aus dem Vorbestand solcher Anlagen erwachsen, zurückzuerstatten. So werde eine ungerechtfertigte Bereicherung des Quartierplanunternehmens zulasten der Grundeigentümer vermieden, die vorinvestiert hätten. Diese Vorinvestitionen würden nur soweit abgegolten, als sie im streitigen Quartierplan weiter verwendet werden könnten und zu Kostenersparnissen führten. Darüber werde mit der Festlegung des Erschliessungssystems im Quartierplan entschieden und nicht beim Bau der Vorinvestitionen. Zudem würden die Kosten für alle notwendigen Quartierplananlagen vorerst geschätzt, wie wenn noch keine solchen Anlagen bestünden. Anlagen, die weiterverwendet werden könnten, würden in der Bauabrechnung als Vorleistung angerechnet und denjenigen Grundeigentümern gutgeschrieben, die sich früher an den Kosten der entsprechenden Objekte beteiligt hätten. Über die effektiven Baukosten enthalte die Quartierplanfestsetzung damit noch keine Festlegungen. Verbindlich und anfechtbar abgerechnet werde erst im Rahmen der Schlussabrechnung. 8.1.2 Die Beschwerdegegnerin lässt ausführen, dass sie einzig die Verbindung zwischen dem Kreisel Süd und der Zürichstrasse einerseits und die Verbindungsstrasse (Sonnentalstrasse West) vom Kreisel zur Q-Strasse benötige. Alle übrigen Strassen dienten weder der Erschliessung ihres Grundstücks noch ihren Interessen. Die neue Verbindung, die wegen der Glattalbahn nötig geworden sei (Schliessung des Anschlusses Q-Strasse/Zürichstrasse; vorn E. 6.2.2), sei länger und mit mehr Verkehr belastet. Die verlangte Reduktion des prozentualen Ansatzes im Kostenverleger sei daher gerechtfertigt und zu schützen. Die Mitbeteiligten machen dagegen geltend, von einem Fortbestand der bisherigen Erschliessung könne nicht gesprochen werden. Alle Grundstücke würden über das neue Strassensystem erschlossen und profitierten gleichermassen von diesen Verkehrsanlagen. Die Interpretation der Vorinstanz, wonach sich das Interesse an den Erschliessungsanlagen einzig anhand des bei Verfahrenseinleitung bestehenden Erschliessungszustands bemesse, finde im Gesetz keine Stütze. Mit den "betreffenden Anlagen" meine § 146 Abs. 2 PBG die Erschliessungsanlagen gemäss § 146 Abs. 1 PBG. An diesen sei ein Interesse bei sämtlichen Quartierplangenossen gleichermassen vorhanden. So profitierten alle Eigentümer im Quartierplangebiet von einer verkehrsberuhigenden Wirkung des Strassensystems, ebenso von den neu erstellten Fusswegen. 8.2 Nach § 146 Abs. 1 PBG bestimmt der Quartierplan, wie die Erstellungskosten von Erschliessungsanlagen sowie von gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen zu tragen sind. Massgebend ist dabei in erster Linie das Interesse an den betreffenden Anlagen (Abs. 2). Im Unterschied zu § 138 Abs. 4 PBG nimmt § 146 PBG keinen Bezug zur Erschliessung im Alt- und Neubestand. Der Technische Bericht geht wie die Beschwerdeführerin davon aus, Vorleistungen bzw. Vorinvestitionen in Quartiererschliessungsanlagen seien grundsätzlich als Bauvorleistung bei der Abrechnung der Erstellungskosten zu behandeln und nicht als Reduktion der Beteiligungsquote gutzuschreiben. 8.2.1 Grundsätzlich hat sich ein überbautes Grundstück am Quartierplan zu beteiligen, wie wenn es nicht überbaut wäre, wobei früher geleistete Baubeiträge (nicht Anschlussgebühren) für Anlagen berücksichtigt werden, die weiter verwendbar sind. Denn überbaute Grundstücke, deren Erschliessung noch nicht den heutigen – für die Quartiererschliessung nötigen – Anforderungen entspricht, haben während all den Jahren (vor dem Quartierplan) davon profitiert, dass sie im Zeitpunkt ihres Baus die an sich zu leistenden Erschliessungsbeiträge nicht bezahlen mussten (Peter Oesch/Alwin Suter/Peter von Känel, Werkbuch für den Quartierplaner, Zürich 2000, S. 94). Wird die ungenügende Erschliessung eines Quartiers kraft geltenden Rechts behoben, haben demnach sämtliche Grundeigentümer, die vom Ausbau profitieren, an die Kosten beizutragen. Die Kostenbeteiligungspflicht besteht, sobald das Grundstück durch den Quartierplan eine erschliessungsmässige Aufwertung erfährt. 8.2.2 Gemäss § 146 Abs. 2 PBG ist für die Verteilung der Erstellungskosten das objektive Interesse des einzelnen Grundeigentümers an der betreffenden Erschliessung, Ausstattung und Ausrüstung massgebend. Ein Interesse besteht dabei nicht nur an den direkt benützten Zugängen, Zufahrten und Leitungen, sondern auch an solchen Erschliessungen, welche die Verkehrs- oder Erschliessungsverhältnisse im Quartier allgemein verbessern oder Immissionen aus dem Strassenverkehr reduzieren (Sammelstrassen, Sammelparkplätze, Fussgängerwegnetz, Sammelleitungen usw.). Eine Kostenbelastung ist insbesondere auch dann möglich, wenn das Grundstück bereits erschlossen war, aber durch den Quartierplan aufgewertet wird (Müller/Rosenstock/Wipfli/Zuppinger, § 146 N. 3b). 8.3 Dem Quartierplanzweck entsprechend müssen alle Grundstücke im Quartierplangebiet erschlossen werden, worunter im Wesentlichen ein bei vollständiger Nutzung des Grundstücks ausreichender Zugang sowie die kanalisationsmässige Erschliessung zu verstehen ist (vorn E. 2.3). Allerdings hat sich die ursprünglich auf das einzelne Grundstück bezogene Erschliessung in die genügende Erschliessung des Quartierplangebiets einzuordnen. In aller Regel ergeben sich bei der Erschliessung des Quartierplangebiets wie etwa vorliegend erhebliche Änderungen oder Ergänzungen gegenüber einer vorbestehenden Erschliessung. Das Erschliessungsinteresse des einzelnen Grundstücks kann sich deshalb nicht daran bemessen, ob Art und Ausmass der bisherigen Erschliessungsanlagen für das einzelne Grundstück genügten und ob sie weiterverwendbar sind. Vielmehr ist zu berücksichtigen, inwieweit sich die verschiedenen Erschliessungsanlagen innerhalb des Quartierplangebiets aufwertend auf das einzelne Grundstück auswirken (vgl. vorn E. 8.2.1). 8.3.1 Das Vorgehen der Vorinstanz zur Bemessung und Festlegung des Erschliessungsinteresses allein auf Basis der ursprünglichen Erschliessung und deren Weiterverwendbarkeit im Quartierplangebiet lässt den Blick auf die erschliessungsmässige Aufwertung eines Grundstücks im Quartierplangebiet ausser Acht. Denn offensichtlich genügt es nicht, das Erschliessungsinteresse der Beschwerdegegnerin einzig an der direkten Zufahrt zu ihrem Grundstück zu bemessen (vorn E. 8.2.1). So wird dieses durch den nördlich daran vorbeiführenden Fussweg zum Chästrägerweg näher mit dem Bahnhof Stettbach verbunden. Eine neue Verbindung besteht auch über den Radweg ab dem verlängerten nördlichen Ast der Q-Strasse zur Strasse D und zum Kreisel Nord, die den Zugang in den östlichen Teil des Quartierplangebiets ebenso ermöglicht wie der Weg über den Kreisel Süd und den Ostring. Weiter ist eine Zufahrt zu ihrem Grundstück von Norden (Einfahrt Überland-/Hochbordstrasse) und von Osten (Einfahrt Ring-/Neugutstrasse) her jeweils über den Ostring neu ebenfalls möglich und findet sich mit der neuen Bushaltestelle beim Kreisel Süd eine zusätzliche Anbindung an den öffentlichen Verkehr. Schliesslich profitiert ihr Grundstück generell von der Verkehrsberuhigung durch die strassenmässige Erschliessung des Quartierplangebiets und insofern vom Ostring, als Such- und Schleichverkehr über die Q-Strasse vermieden werden, vor allem für die im südlichen Teil der Hochbordstrasse gelegenen Gebäude, etwa für dasjenige der "Helsana" oder aber für die Sport-/Fitness-Centerhalle Q-Strasse 19. Das Fuss- und Radwegnetz verbessert sodann den Zugang ins Quartierplangebiet von ihren Liegenschaften aus. Es kann daher durchaus von einer Aufwertung ihres Grundstücks durch die strassenmässige Erschliessung im Quartierplan gegenüber der bisherigen gesprochen werden. 8.3.2 Die Vorinstanz betrachtete das Grundstück der Beschwerdegegnerin als "hochgradig teilerschlossen", da es über die Q-Strasse zugänglich sei und diese weiter verwendet werde. Die Korrektur (gegenüber dem im Quartierplan festgelegten Erschliessungsinteresse) müsse durch eine Reduktion des prozentualen Ansatzes im Kostenverleger erfolgen. Indessen lässt die Vorinstanz offen, nach welchen Bemessungsgrundsätzen die prozentuale Kostenbelastung der Beschwerdegegnerin reduziert bzw. der Grad der noch ungenügenden Erschliessung bei einer als "hochgradig teilerschlossen" beurteilten Liegenschaft bemessen werden sollte. Die Einordnung des Erschliessungsgrads von Grundstücken nach der Beurteilung der Vorinstanz (so etwa "hochgradig teilerschlossen") wird von ihr mit Bezug auf die Quantifizierung des prozentualen Ansatzes im Kostenverleger nicht näher ausgeführt, weshalb die Gefahr von willkürlichen Korrekturen des prozentualen Kostenverlegers besteht. 8.4 Aufgrund des Äquivalenzprinzips drängt sich eine Reduktion der Kostenbeteiligung auf, sobald die bisherige Erschliessung zumindest für einen Teil des Grundstücks auch nach der Quartierplanfestsetzung von gewissem Nutzen sein wird. Der Kostenverleger bestimmt aber nicht die definitive frankenmässige Belastung, mit welcher jeder Grundeigentümer zu den Kosten der Erschliessungen, Ausstattungen und Ausrüstungen beitragen muss, sondern stets nur das Verhältnis der von den einzelnen Beteiligten zu erbringenden Anteile. Verbindlich aufzulisten hat der Quartierplan zwar die zu erstellenden Quartierplananlagen. Die dafür aufgeführten Kosten beruhen dagegen auf blossen Schätzungen aufgrund genereller Projekte. Diese Kostenschätzungen müssen auf die effektiven Kosten der betreffenden Erschliessungen, Ausstattungen oder Ausrüstungen erst noch umgerechnet werden, was endgültig erst bei der Schlussrechnung geschehen kann (§ 175 PBG; Müller/ Rosenstock/Wipfli/Zuppinger, § 146 N. 3 f.; Kleb, S. 174). Erst dann können auch die Vorleistungen verbindlich angerechnet werden. Die vorzeitige Berücksichtigung von Vorleistungen bei der Kostenbelastung ist dagegen systematisch inkorrekt und führt in der Regel zu ungenauen Ergebnissen (Kleb, S. 183). 8.5 Die Bemessung des prozentualen Erschliessungsgrades auf wenig verlässlicher Basis (vorn E. 8.3.2) im Festsetzungsbeschluss würde dessen Anfechtung durch betroffene Grundeigentümer geradezu provozieren und zu unnötigen zeitlichen Verzögerungen führen. Dabei beruhen die Kosten der neu zu erstellenden Quartierplananlagen zur Erschliessung im Zeitpunkt des Festsetzungsbeschlusses nur auf Schätzungen. Diese vorerst geschätzten Kosten können sich im Lauf des Quartierplanvollzugs durchaus ändern, etwa aus konjunkturellen Gründen oder auch als Folge unvorhergesehener Umstände, welche sich auf den Umfang baulicher Massnahmen oder das Ausmass der Weiterverwertung bestehender Anlagen auswirken. Es rechtfertigt sich deshalb, die erbrachten Vorleistungen als eine feste Grösse erst dann den Kosten der zu erstellenden Erschliessungsanlagen des Quartierplans gegenüberzustellen, wenn diese ebenfalls zuverlässig feststehen. Diese definitive Abrechnung erfolgt mit der verbindlichen Schlussabrechnung, wenn auch die Kosten der neu erstellten Erschliessungsanlagen, gemeinschaftlichen Anlagen und Ausstattungen definitiv bekannt sind. Den Quartierplangenossen steht dann die Möglichkeit offen, sich gegen ihre konkret und zahlenmässig feststehende Belastung zu wehren, was den Vollzug des Quartierplanverfahrens entlastet. Das Vorgehen der Vorinstanz erweist sich damit als unzweckmässig und lässt sich nicht mit § 146 Abs. 1 und 2 PBG in Einklang bringen. 8.6 Die Beschwerdeführerin weist sodann zu Recht darauf hin, dass die Berücksichtigung von Vorleistungen einzelner Grundeigentümer im Quartierplangebiet dazu diene, Kostenersparnisse zurückzuerstatten, die dem Quartierplanunternehmen aus dem Vorbestand solcher Anlagen entstanden. Damit wird für die Gleichbehandlung der bereits überbauten und/oder teilweise erschlossenen mit unüberbauten und unerschlossenen Parzellen ein angemessener und vor allem kontrollierbarer Ausgleich geschaffen, indem konkrete Zahlen gegeneinander verrechnet werden, ohne dass ein individuelles Erschliessungsinteresse auf unsicherer Basis in Prozenten festgelegt werden müsste. Zum Schutz der Quartierplangenossen vor übermässiger Entschädigung eines Grundeigentümers als auch zum Schutz eines Grundeigentümers vor zu geringer Berücksichtigung seiner Vorleistungen werden Rückerstattungen sodann durch das Ausmass von deren weiteren Verwendbarkeit limitiert. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Eigentümer bereits überbauter Grundstücke während den Jahren vor dem Quartierplan entsprechend Nutzen daraus zogen und davon profitierten, dass sie die an sich zu leistenden Erschliessungsbeiträge im Zeitpunkt ihres Baus nicht bezahlen mussten. Gerade diese Elemente lässt die vorinstanzliche Betrachtungsweise ausser Acht, wenn solche Bauherren von einer Reduktion der prozentualen Kostenbelastung auf ungewisser Basis profitieren sollen. Es besteht daher kein Anlass, vom bewährten Vorgehen wie im Quartierplan vorgesehen abzuweichen. Insofern ist die Beschwerde daher gutzuheissen und von einer Neufestsetzung des Kostenverlegers der Strassen bezüglich des Grundstücks der Beschwerdegegnerin abzusehen. 9. 9.1 Das Grundstück der Beschwerdegegnerin soll nach dem Kostenverleger Kanalisation in der ersten Bautiefe mit 100 % und dahinter mit 50 % belastet werden. Die Vorinstanz ist der Meinung, die Erstellungskosten für die Kanalisationsanlagen der Beschwerdegegnerin seien in gleicher Weise zu verlegen wie für die Verkehrsanlagen. Das Grundstück der Beschwerdegegnerin werde heute durch die bestehenden Kanalisationsanlagen ausreichend entwässert. Diese Anlagen müssten jedoch für die zonengemässe Nutzung des Quartierplangebiets teilweise erweitert und verlegt werden. Allerdings sei das Interesse der Beschwerdegegnerin an diesen Anlagen im Vergleich zu einem Grundstück, das bisher über gar keine Entwässerung verfügte, reduziert. Teile der bestehenden Mischwasserleitung in der Q-Strasse könnten sodann weiterhin benützt werden. Die Beschwerdeführerin habe entsprechend den Verteiler der Kanalisationskosten anzupassen. Dem hält die Beschwerdeführerin entgegen, die Beschwerdegegnerin habe aufgrund der bestehenden Kanalisation, die gemäss Gemeinderatsbeschluss vom 27. November 1959 öffentlich gebaut worden sei, weder Anspruch auf eine Milderung der Quotenbelastung noch einen solchen auf Abgeltung von Kostenersparnissen des Quartierplanunternehmens. Sie habe sich vielmehr wie alle anderen Eigentümer von Grundstücken auch am Ausbau zu einer mit dem Generellen Entwässerungskonzept (GEP) konformen Anlage zu beteiligen. Eine Privilegierung aufgrund des bestehenden, planungswidrigen Mischwasser-Kanalisationsanschlusses, der in die Hochbordstrasse führe und durch ein GEP-konformes Trennsystem Richtung Zürichstrasse ersetzt werden müsse, sei nicht gerechtfertigt. Wenn Grundeigentümer vor durchgeführter Quartierplanung die nötige Erschliessung ihrer Einzelgrundstücke herstellten, seien ihnen nur dann Kostenersparnisse im Quartierplanverfahren gutzuschreiben, wenn diese Vorinvestitionen weiter verwendet werden könnten. Die Beschwerdegegnerin äusserst sich nicht substanziiert hierzu. Im Rekursverfahren hatte sie beantragt, es sei auf die Erhebung eines Kanalisationsbeitrags zu verzichten, weil bei der bestehenden Mischkanalisation auf die Erstellung einer zusätzlichen Sauberabwasserleitung angesichts des unverhältnismässigen Aufwands verzichtet werden sollte. 9.2 Das Generelle Entwässerungskonzept (GEP) sieht für das Quartierplangebiet ein Teil-Trennsystem vor. Schmutzwasser und verschmutztes Regenwasser aus Strassen und Plätzen sind über die Misch- und Schmutzwasserkanäle abzuleiten. Dachwasser und unverschmutztes Platzwasser ist, wo möglich, versickern zu lassen. Falls dies nicht möglich ist, muss es in Regenwasserkanälen abgeführt werden. Die Zentrumszone Z4 wird im Unterschied zur Zone IG3 noch im Mischsystem entwässert (Ausnahme: Liegenschaft der Zürich-Versicherung, Kat.-Nr. 11). In der Q-Strasse ist die Einführung einer Regenwasserkanalisation geplant. Die geplante Regenwasserleitung beginnt etwa auf Höhe der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin und führt über die Sonnentalstrasse West zur Hochbordstrasse. 9.3 Es ist nicht ersichtlich, weshalb die Beschwerdegegnerin aus dem Kostenverteiler für die Kanalisation entlassen oder in erster Bautiefe nur reduziert belastet werden sollte. Die Erstellung der im Rahmen des GEP notwendigen Anlagen bietet sich im Zusammenhang mit dem Vollzug des Quartierplans geradezu an. Ausserdem wird heute dem Trennsystem der Vorzug gegeben, da die Zuleitung von nicht verschmutztem Abwasser in die Abwasserreinigungsanlagen lediglich Kosten verursacht, das System ohne Not belastet und unnötigerweise dem natürlichen Wasserkreislauf mit reinigender Wirkung (Versickerung) entzogen wird. Zwar fallen dem Grundeigentümer dabei zusätzliche Kosten für den Bau der Meteorkanäle an. Die Investitionen rentieren aber längerfristig, da sich durch die Trennung des Abwassers die Gesamtkosten der Schmutzwasserreinigung erheblich senken lassen (Kleb, S. 159). Diesbezüglich ist nicht zu erkennen, inwiefern das Interesse der Beschwerdegegnerin an der Erstellung des Trennsystems geringer sein sollte als beim Eigentümer eines nicht überbauten Grundstücks. Bezüglich ihrer konkreten Belastung mit Kosten ist sodann darauf hinzuweisen, dass ein erheblicher Teil der Kosten an der Mischwasserleitung in der Q-Strasse nicht mehr den Grundeigentümern belastet wird (vorn E. 7). 9.4 Nachdem bereits der Teil der Zone IG3 mit dem Trennsystem entwässert wird und sich aus dieser Art Entwässerung grundsätzlich Vorteile für die Grundeigentümer ergeben, hat sich die Beschwerdegegnerin deshalb an den Kosten daran mit ihrem Grundstück in der Zone Z4 wie vorgesehen zu beteiligen. Sie legt nicht dar, inwieweit die bisher bestehenden Anlagen den Bau der geplanten Regenwasserleitung unnötig machten. Ihr pauschaler Hinweis in der Rekursschrift auf die Arbeit von Kleb, worin auf Ausführungen des Bundesrats im Rahmen der Revision des Gewässerschutzgesetzes verwiesen wird, ersetzt die mangelnde Substanziierung im Beschwerdeverfahren nicht. Die Ausführungen des Bundesrats, wonach es "hier" vor allem aus Kostengründen nicht darum gehe, bestehende Situationen zu sanieren, erfolgten im Rahmen der Botschaft zur Revision des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer vom 29. April 1987, worin er sich auch gegen die "Initiative zur Rettung unserer Gewässer" wandte (BBl 1987 II S. 1061, 1111). Daraus abzuleiten, die Forderung nach einem Systemwechsel bei bereits im Mischsystem erschlossenen Gebieten im Rahmen eines Quartierplanverfahrens scheitere regelmässig am Grundsatz der Verhältnismässigkeit (Kleb, S. 159), geht wohl doch etwas weit, umso eher, als konkret in einem Grossteil des Quartierplangebiets der Systemwechsel längst vorgenommen wurde (Zone IG3). Es besteht daher kein Anlass, den erstinstanzlichen Kostenverleger für die Kanalisationsanlagen zu ändern. 10. 10.1 Demnach ist die Beschwerde der Beschwerdeführerin gegen den Entscheid der BRK III vom 22. Mai 2008 insofern abzuweisen, als sie sich gegen die Aufhebung der zentralen Parkanlage, der "Flaniermeile" Hochbord und die verbreiterten, mit Bäumen versehenen alleeartigen Quartierstrassen wehrte (vorn E. 4 und 5; Dispositiv-Ziffer II Abs. 2). Die Beschwerde ist dagegen insoweit gutzuheissen, als sie sich gegen den einheitlichen Erschliessungsgrad der Parzelle der Beschwerdegegnerin richtete (vorn E. 6 und Dispositiv-Ziffer II Abs. 3) und soweit der Kostenverteiler für das Strassen- und Wegnetz sowie die Kanalisation aufgehoben wurde (vorn E. 8 und 9; Dispositiv-Ziffer II Abs. 4). Die Beschwerdeführerin hat anerkannt, dass im öffentlichen Verfahren gebaute Anlagen nicht in die quartierplanliche Bau- und Kostentragungspflicht aufzunehmen sind, und sie hat diese Anlagen auch betragsmässig spezifiziert. Dispositiv-Ziffer II Abs. 4 ist deshalb neu so zu fassen, dass das im Quartierplan festgesetzte Kostenverlegungssystem bestätigt wird, soweit es im Sinne der Erwägungen (vorn E. 7) keine im öffentlichen Verfahren gebauten Anlagen in die quartierplanliche Bau- und Kostentragungspflicht aufnimmt. 10.2 Bei diesem Ausgang sind die Kosten unter den Parteien wie folgt zu verteilen: Die Beschwerdeführerin unterliegt mit dem Anliegen, das Quartierplangebiet mit städtebaulichen Anlagen zu versehen. Sie obsiegt hingegen, soweit die Beschwerde gutgeheissen wird. Obsiegen und Unterliegen halten sich etwa die Waage, weshalb die Parteien je die Hälfte der Gerichtskosten zu tragen haben (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung ist nicht zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG). Die Mitbeteiligten obsiegen in der Frage der gemeinschaftlichen Ausstattungen und darin, dass der Kostenverleger für das Strassen- und Wegnetz hinsichtlich des Grundstücks der Beschwerdegegnerin nicht verändert wird. Entsprechend sind sie an den Gerichtskosten nicht zu beteiligen und ist ihnen von der jeweils unterliegenden Partei (Beschwerdeführerin sowie Beschwerdegegnerin) je eine Parteientschädigung zuzusprechen. Aufgrund der Bestätigung des angefochtenen Entscheids bezüglich der gemeinschaftlichen Ausstattungen und dessen Aufhebung bezüglich des einheitlichen Erschliessungsgrades und des zu überarbeitenden Kostenverteilers sind die Kosten- und Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens insofern anzupassen, als die Beschwerdeführerin und damalige Rekursgegnerin lediglich 1/4 der Rekurskosten zu übernehmen hat, die Beschwerdegegnerin und damalige Rekurrentin dagegen 3/4. Im Übrigen ist aber auf eine Anpassung der Entschädigungsfolgen im Rekursverfahren zu verzichten, da diese noch immer angemessen erscheinen. Demgemäss entscheidet die Kammer : 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Entsprechend wird Dispositiv-Ziffer II Abs. 3 des Entscheids der Baurekurskommission III des Kantons Zürich vom 22. Mai 2008 aufgehoben. Dispositiv-Ziffer II Abs. 4 wird aufgehoben und dadurch ersetzt, dass der im Quartierplan festgesetzte Kostenverleger für das Strassen- und Wegnetz sowie für die Kanalisation im Sinn der Erwägungen soweit bestätigt wird, als er keine im öffentlichen Verfahren gebauten Anlagen in die quartierplanliche Bau- und Kostentragungspflicht aufnimmt. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2. Dispositiv-Ziffer IV des Entscheids der Baurekurskommission III des Kantons Zürich vom 22. Mai 2008 wird insofern aufgehoben, als die Kosten des Rekursverfahrens nunmehr zu 1/4 der Beschwerdeführerin (Rekursgegnerin) zulasten der Quartierplanrechnung und zu 3/4 der Beschwerdegegnerin (Rekurrentin) auferlegt werden. 3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 9'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 120.-- Zustellungskosten, Fr. 9'120.-- Total der Kosten. 4. Die Gerichtskosten werden den Parteien (ohne Mitbeteiligte) je zur Hälfte auferlegt, wobei der Anteil der Beschwerdeführerin zulasten der Quartierplanrechnung geht. 5. Die Beschwerdeführerin und die Beschwerdegegnerin werden je verpflichtet, den Mitbeteiligten eine Parteientschädigung von je Fr. 500.- zu bezahlen, wobei der Anteil der Beschwerdeführerin zulasten der Quartierplanrechnung geht. 6. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. 7. Mitteilung an… Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 3. Abteilung VB.2008.00289 Entscheid der 3. Kammer vom 30. Juni 2009 Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Bea Rot­ach Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Gerichtssekretär Kaspar Plüss. In Sachen Stadt Dübendorf, vertreten durch RA A, Beschwerdeführerin, gegen B, vertreten durch RA C, Beschwerdegegnerin, und 1. D, 2. Erben E, nämlich : 2.1 F, 2.2 G, 2.3 Erben H, nämlich : 2.3.1 I, 2.3.2 J, 3. Erben K, nämlich: 3.1 G, 3.2 L, 3.3 M, 1–3 vertreten durch RA N, 4. Verkehrsbetriebe Glattal VBG, vertreten durch RA O, Mitbeteiligte, betreffend Quartierplan, hat sich ergeben: I. A. Das Quartierplangebiet Hochbord in der Stadt Dübendorf ist im Süden durch die Zürichstrasse, im Norden durch die Überlandstrasse und die Glatt, im Osten durch die Ringstrasse und im Westen durch die Stadtgrenze und die Bahnlinie begrenzt. Das Gebiet wird vertikal von Süden nach Norden durch die Hochbordstrasse etwa im Verhältnis 1/3 (westlicher Teil) zu 2/3 (östlicher Teil) geteilt. Ausgehend von der Hochbordstrasse führen nach Osten in die Ringstrasse (von Süden her gesehen) die Sonnentalstrasse, die Industriestrasse, die Lagerstrasse und die Neugutstrasse. Der östlich der Hochbordstrasse gelegene Teil des Quartierplangebiets ist bis auf einzelne Parzellen überbaut, der westlich davon gelegene Teil etwa zur Hälfte. Im Quartierplangebiet finden sich mehrere grosse Einkaufszentren, teilweise mit eigenen Parkhäusern, so an der Neugutstrasse, verschiedene Grosshandels- und Dienstleistungsbetriebe an der Lagerstrasse, Einkaufsgeschäfte an der Industriestrasse, die Zürcher Kantonalbank mit Kantine, verschiedene Dienstleistungsbetriebe und Geschäfte an der Sonnentalstrasse sowie an der Hochbordstrasse drei Möbelfirmen, eine Grosspapeterie, eine Gemüseanbaufirma und ein Restaurant/Dancing neben weiteren Dienstleistungsbetrieben. Gegenüber diesem weitgehend durch Geschäfte und Betriebe genutzten Teil des Quartierplangebiets besteht eine überwiegende Wohnnutzung einzig in den Liegenschaften Q im südwestlichen Teil des Quartierplangebiets. B. Am 20. September 2001 leitete der Stadtrat Dübendorf das Quartierplanverfahren für das Gebiet Hochbord ein. Damit in Zusammenhang stand die vom Regierungsrat mit Beschluss vom 13. Juni 2001 festgelegte rückwärtige Erschliessung des Quartiers zur Entlastung der Ringstrasse, auf der die geplante Stadtbahn Glattal vom Bahnhof Stettbach bis Auzelg ab dem Jahr 2010 verkehren soll. Mit Beschluss vom 8. Juni 2006 setzte der Stadtrat Dübendorf den Quartierplan Hochbord fest. Dieser sieht vor, dass die Hochbordstrasse zwischen Sonnental- und Lagerstrasse für den privaten Verkehr gesperrt, als Allee ausgebaut und am Ende (Kreuzung Sonnental- bzw. Lagerstrasse) je mit einem Kreisel versehen wird (Kreisel Süd bzw. Kreisel Nord). Etwa auf Höhe der Alleemitte soll westlich der Hochbordstrasse eine Parkanlage entstehen. Weiter ist die Aufhebung der Einmündungen der Sonnental-, Industrie-, Lager- und teilweise der Neugutstrasse in die Ringstrasse zugunsten einer rückwärtigen Erschliessung vorgesehen, die neu aus Süden von der Zürichstrasse in die Hochbordstrasse und von Norden her durch einen Abzweiger von der Überlandstrasse ebenfalls in die Hochbordstrasse erfolgt. Die Erschliessung ins Gebiet östlich der Hochbordstrasse ermöglicht ein System von Verbindungsstrassen zu den bestehenden, nunmehr mit Bäumen gesäumten Querstrassen (sog. Ostring). Der westlich der Hochbordstrasse gelegene Teil des Quartierplangebiets wird mit drei Stichstrassen erschlossen. Vom Kreisel Süd geht die Sonnentalstrasse nach Westen in die Q-Strasse (zusammen ein T bildend), welche in zwei Ästen etwa parallel zur Hochbordstrasse nach Süden und nach Norden führt, die je in einem Kehrplatz enden. Über den nördlichen Ast der Q-Strasse werden die Liegenschaften von B erreicht. Der Zugang der Q-Strasse zur Zürichstrasse ist wegen der Glattalbahn geschlossen. Vom Kreisel Nord zweigt die neue Stichstrasse D nach Westen ab zur Erschliessung mehrerer noch gänzlich oder weitgehend unbebauter Grundstücke (Kat.-Nrn. 01, 02, 03, 04). Die Stichstrasse D wird über einen neuen Fuss- und Fahrweg mit dem Ende des nördlichen Asts der Q-Strasse verbunden. Das gesamte Quartierplangebiet untersteht ferner insofern der Gestaltungsplanpflicht, als die einzelnen Grundeigentümer auf ihren Baugrundstücken jeweils private Gestaltungspläne auszuarbeiten haben, welche sich an die planerischen Vorgaben halten müssen. Mit Präsidialverfügung vom 20. Juni 2006 wurde der korrigierte Kostenverleger für das Quartierplangebiet festgesetzt. II. A. Gegen den Festsetzungsbeschluss vom 8. Juni 2006 regte sich Widerstand von zahlreichen Betroffenen, die sich neben individuellen Anliegen insbesondere gegen die alleeartige Ausgestaltung der Hochbordstrasse, gegen die vorgesehene Parkanlage auf der Parzelle neu Kat.-Nr. 12 (Erben K) und gegen die Verbreiterung des Fussgängerbereichs und dessen Ausstattung mit Baumreihen in den bestehenden Querstrassen wandten. Darunter war auch B mit ihren Liegenschaften an der Q-Strasse Nr. 17–18, die am 13. Juli 2006 Rekurs an die Baurekurskommission III des Kantons Zürich erhob (fortan BRK III) und beantragte, es seien der Festsetzungsbeschluss vom 8. Juni 2006 und die Präsidialverfügung vom 20. Juni 2006 (Korrektur des Kostenverteilers) aufzuheben. Eventualiter verlangte sie im Wesentlichen, es sei auf die Flaniermeile Hochbord Mitte, die Parkanlage und die Bepflanzung des Fuss- und Radwegs an der Nordgrenze ihres Grundstücks zu verzichten. Ferner habe die Stadt Dübendorf einen bedeutend grösseren Anteil an Groberschliessungskosten zu übernehmen, sei die Glattal­bahn verursachergerecht an den Erschliessungskosten zu beteiligen und seien die Vorleistungen ihres Rechtsvorgängers vollumfänglich anzurechnen. Schliesslich sei auf den prozentualen unentgeltlichen Landabzug bei ihrem Grundstück zu verzichten, diesem ein Erschliessungsgrad von 100 % anzurechnen, die Erschliessungstiefe auf 80 m festzulegen, auf Erschliessungsbeiträge für Strassenbau und Kanalisation zu verzichten und den Anwohnern der Q-Strasse die Zufahrt zu ihren Liegenschaften von Norden her zu bewilligen. Die vorinstanzlich Mitbeteiligten 1–3 liessen sich am 27. September 2006 zum Rekurs vernehmen und beantragen, es seien die gemeinschaftlichen Ausstattungen (Parkanlage, Flaniermeile) nicht von den Grundeigentümern zu finanzieren. Weiter sei der Rekurs bezüglich der beantragten Befreiung von Erschliessungskosten und des beantragten Erschliessungsgrades abzuweisen und das schematische Vorgehen beim Kostenverleger beizubehalten. Die Verkehrsbetriebe Glattal verlangten die Abweisung des Rekurses, was die verursachergerechte Beteiligung an den Erschliessungskosten anbelange. Die Stadt Dübendorf verlangte in der Beschwerdeantwort vom 9. Oktober 2006 die Abweisung des Rekurses. B. Rekurs mit weitgehend identischen Anträgen erhob B auch gegen die Präsidialverfügung vom 20. Juni 2006, auf welche die Stadt Dübendorf mit Rekursantwort vom 9. Oktober 2006 reagierte. Die Verkehrsbetriebe Glattal äusserten sich als einzige Mitbeteiligte zu diesem Rekurs und verlangten dessen Abweisung, soweit er sie betraf. C. Die BRK III entschied am 22. Mai 2008 nach Durchführung eines Augenscheins am 14. März 2007. Sie vereinigte die beiden Rekurse, hiess sie teilweise gut und hob den Beschluss des Stadtrats von Dübendorf vom 8. Juni 2006 insofern auf, als sie die geplante Parkanlage, die boulevardartige Ausgestaltung der Hochbordstrasse und die Ausstattung der Quartierstrassen mit Alleebäumen für die Erschliessung des Quartierplangebiets für nicht notwendig erachtete. Der für das Grundstück Kat.-Nr. 09 festgelegte abgestufte Erschliessungsgrad für den Landabzug wurde aufgehoben und soll durch einen einheitlichen Erschliessungsgrad ersetzt werden. Schliesslich hob die Vorinstanz den Kostenverleger für das Strassen- und Wegnetz sowie für die Kanalisation betreffend das Grundstück von B auf und verlangte bei dessen Neufestsetzung die Berücksichtigung des Erschliessungsinteresses im ausgeführten Sinn. Im Übrigen wies die Vorinstanz den Rekurs ab. III. Gegen den Entscheid vom 22. Mai 2008 erhob die Stadt Dübendorf am 26. Juni 2008 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und liess beantragen, es sei Dispositiv-Ziffer II Abs. 2 des angefochtenen Entscheids soweit aufzuheben, als darin der geplante Park, die boulevardartige Erweiterung der Hochbordstrasse und die alleeartige Ge­staltung der Quartierstrassen abgelehnt worden seien. Ferner sei Dispositiv-Ziffer II Abs. 3 aufzuheben, soweit der für das Grundstück Kat.-Nr. 09 festgelegte abgestufte Erschliessungsgrad durch einen einheitlichen ersetzt werden sollte. Weiter wehrte sie sich gegen die Neufestsetzung des Kostenverlegers für Strassen und Wege sowie die Kanalisation unter Berücksichtigung des Erschliessungsinteresses entsprechend der Rechtsauffassung der Rekursinstanz. Sie anerkannte dagegen, dass die im öffentlichen Verfahren gebauten Anlagen nicht in die quartierplanliche Bau- und Kostentragungspflicht gehörten. Die BRK III liess sich am 24. September 2008 vernehmen und hielt am angefochtenen Entscheid fest. Die Beschwerdegegnerin verlangte in der Beschwerdeantwort vom 8. Oktober 2008 die Abweisung der Beschwerde. Die Mitbeteiligten 1–3 liessen sich am 20. Oktober 2008 vernehmen und verlangen, es sei die Beschwerde gutzuheissen, soweit sie sich gegen die Aufhebung des Kostenverteilers für das Strassen- und Wegnetz und die Kanalisation und gegen die Festlegung eines einheitlichen Erschliessungsgrades richte, im Übrigen aber abzuweisen. Mit Verfügung vom 13. Mai 2009 genehmigte die kantonale Baudirektion die Festsetzung des Quartierplans vom 8. Juni 2006 und die den Kostenverleger korrigierende Präsidialverfügung vom 20. Juni 2006. Sie hielt im Wesentlichen die Ausscheidung von Mehrflächen für die gemeinschaftlichen Ausstattungen für gerechtfertigt und zweckmässig, beanstandete indessen auf der Flaniermeile Hochbord die zu geringe Fahrbahnbreite von 6 m. In verschiedener Hinsicht verwies sie sodann auf die einzelnen Baubewilligungsverfahren und die damit verbundene Gestaltungsplanpflicht (etwa bezüglich Altlasten-, Lärm- und Grundwassersituation). Die Kammer zieht in Erwägung: 1. Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit § 329 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden, einen kommunalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerde zuständig. 2. 2.1 Nach Art. 3 Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) sind die Siedlungen nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen. Siedlungen sollen viele Grünflächen und Bäume enthalten (Art. 3 Abs. 3 lit. e RPG). Aus dem erwähnten Planungsgrundsatz lassen sich zwar keine quantitativen Vorgaben ableiten, doch verlangt das Bundesrecht, dass möglichst viele Grünflächen innerhalb der Siedlungsräume geschaffen werden und erhalten bleiben. Dies kann unter anderem geschehen durch deren Zuordnung zu bestimmten Zonen (etwa Grünzonen oder Freihaltezonen; vgl. §§ 39 und 61 Abs. 1 PBG), durch Unterteilung der Bauzonen oder mittels Gestaltungsplänen (Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 3 Rz. 48). 2.2 Mit Gestaltungsplänen werden für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Der Gestaltungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind; er kann Festlegungen über die weitere Umgebungsgestaltung enthalten (Abs. 3). 2.3 Der Quartierplan ermöglicht demgegenüber im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthält die dafür nötigen Anordnungen (§ 123 Abs. 1 PBG). Wo ein Bedürfnis hiefür besteht, sollen Flächen ausgeschieden werden, die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienen; die privatrechtlichen Rechtsverhältnisse hieran sind mit dem Quartierplan zu regeln (§ 126 Abs. 3 PBG). Alle Grundstücke innerhalb des Quartierplangebiets müssen durch den Quartierplan erschlossen werden und an gegebenenfalls erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen teilhaben. Erschliessungsanlagen sowie gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen sind so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke genügen (§ 128 Abs. 1 und 2 PBG). Erschlossen ist ein Grundstück, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, wenn diese ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden können und wenn die einwandfreie Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen und Altlasten gewährleistet ist (§ 236 Abs. 1 PBG; Art. 19 Abs. 1 RPG). Genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlässt über die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). 2.4 Bei der Planfestsetzung kommt der Quartierplanbehörde ein erhebliches prospektiv-technisches Ermessen zu, das von der Rekursbehörde nur mit Zurückhaltung zu überprüfen ist. Wenn sich der festgesetzte Plan mit vernünftigen Gründen halten lässt, setzt die Rekurskommission ihr Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der Gemeindeorgane, dies auch dann nicht, wenn andere Planvarianten möglich und auch vertretbar wären (RB 1971 Nr. 53 = ZBl 73/1972 S. 148 = ZR 70 Nr. 41; RB 1973 Nr. 9 = ZBl 74/1973 S. 414 = ZR 72 Nr. 99; RB 1989 Nr. 63). Im Quartierplan müssen die Interessen der einzelnen Grundeigentümer abgewogen, möglichst ausgeglichen und mit den öffentlichen Interessen in Einklang gebracht werden. Eine auf dieser Grundlage gefundene Lösung soll im Rekurs­verfahren nur dann wieder geändert werden, wenn sich bei Abwägung aller Vor- und Nach­teile der Schluss aufdrängt, dass die von den Rekurrierenden verfochtene Variante jener ge­mäss festgesetztem Quartierplan klar überlegen ist. Die Baurekurskommission entscheidet im Rahmen der Überprüfung von Quartierplänen nur dann frei, wenn es um die Beurteilung reiner Rechtsfragen geht (VGr, 10. Juni 2004, VB.2003.00408, E. 3, www.vgrzh.ch). 2.5 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechts­verletzungen hin. Eine Ermessensüberprüfung steht ihm ausser bei Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG). Ermessensmissbrauch ist ein qualifizierter Ermessensfehler, der als Rechtsverletzung gilt. Die Ermessensbetätigung muss in jedem Fall pflichtgemäss sein und darf nicht von sachfremden Motiven geleitet werden. Ausserdem hat sie sich an den allgemeinen Rechtsgrundsätzen, den verwaltungsrechtlichen Grundprinzipien und den verfassungsrechtlichen Schranken zu orientieren, so insbesondere am Willkürverbot und am Grundsatz der Notwendigkeit und Verhältnismässigkeit staatlicher Massnahmen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 50 N. 80). Bei der Überprüfung von Rekursentscheiden, mit welchen kommunale Planfestsetzungen aufgehoben worden sind, hat das Verwaltungsgericht im Rahmen der ihm zustehenden Rechtskontrolle auch zu prüfen, ob die Baurekurskommission in rechtsverletzender Weise die kommunale Planungsautonomie missachtet habe. 3. 3.1 Das Quartierplangebiet wurde folgenden Zonen zugeschlagen: Der Teil östlich der Hochbordstrasse mit Ausnahme des Grundstücks Kat.-Nr. 13 (neu Kat.-Nr. 05, P Erben) sowie das Gebiet westlich der Hochbordstrasse oberhalb Kat.-Nr. 02 (neu Kat.-Nr. 14) und Kat.-Nr. 03 (neu Kat.-Nr. 12, Erben K) bis zur nördlichen Begrenzung wurden der Industrie- und Gewerbezone 3 (IG3) zugeteilt. Diese lässt gemäss der Bauordnung der Stadt Dübendorf vom 18. März 1996 (BZO) höchstens mässig störende Betriebe, Handels- und Dienstleistungsbetriebe zu; eine Wohnnutzung ist nicht vorgesehen, hingegen eine Freiflächenziffer von 20 %, damit nicht alle unüberbaubaren Flächen für Zufahrten, Parkplätze und Lager verwendet werden (Art. 23 BZO). Das Gebiet westlich der Hochbordstrasse ab Kat.-Nrn. 02 und 03 bis zur südlichen Grenze (Zürichstrasse) sowie das Grundstück Kat.-Nr. 05 (P Erben) wurden der Zentrumszone Z4 zugeteilt. In der Zentrumszone Z4 sind Wohnungen, Büros, Ateliers, Praxen sowie mässig störende Gewerbe zulässig; ein minimaler Wohnanteil ist jedoch nicht vorgeschrieben, ebensowenig eine Freiflächenziffer (Art. 6, 17 BZO). Dessen ungeachtet schätzte der Erläuternde Bericht das Einwohnerpotenzial in der Zone Z4 auf 720 Einwohner (zuzüglich zu den seit 1997 bestehenden ca. 200 Einwohnern, total 920 Einwohner), das Arbeitsplatzpotenzial auf zusätzliche 3'630 Arbeitsplätze (zu den bestehenden ca. 2'000 Arbeitsplätzen) und in der Zone IG3 auf 4'310 Arbeitsplätze (total 9'940 Arbeitsplätze). Im Übrigen sind die Zonen IG3 und Z4 bezüglich ihrer baulichen Ausnützung weitgehend identisch (Art. 16 und 23 BZO). 3.2 Gemäss dem Technischen Bericht ist eine mit Wegen durchzogene Platz- und Grünfläche von 3'608 m 2 auf dem Grundstück neu Kat.-Nr. 12 (ehemals Kat.-Nr. 03) der Erben K (westlich der Hochbordstrasse) für die Erholung von Arbeitnehmern und Bevölkerung im Quartierplangebiet vorgesehen. Die bauliche Ausnützung sowie das Recht zur Anrechnung dieser Fläche an der Freiflächenziffer wird auf alle innerhalb des Quartierplans liegenden Grundstücke der Zentrumszone Z4 im Verhältnis der einzelnen Grundstücksflächen zum Total der beteiligten Grundstücke übertragen. Diese lei­sten daran einen Beitrag von Fr. 1'265'000.-. Die Stadt Dübendorf übernimmt den Unterhalt des Platzes und dessen spätere Sanierung. Vorgesehen ist sodann eine an die Parkanlage anschliessende alleeartige Verbreiterung der Hochbordstrasse zwischen Sonnental- und Lagerstrasse von insgesamt 1'721 m 2. Damit soll das Quartier eine Identität als urbanes Arbeits- und Mischgebiet erhalten und die Hochbordstrasse als markante städtische Achse mit besonderen Freiraumqualitäten aufgewertet und auf 16 m Breite ausgebaut werden (Fahrbahn 6 m, Geh- und Radwege 10 m). Vorgesehen sind hochwertige öffentliche Freiräume mit angenehmer Aufenthaltsqualität und publikumsorientierter Erdgeschossnutzung. Den daran angrenzenden Grundstücken wird die Pflicht auferlegt, auf ihren Vorplätzen die Gestaltung der gemeinschaftlichen Ausstattung weiterzuführen. Die Fläche des Grundstücks neu Kat.-Nr. 15 wird in Form von Miteigentumsanteilen im Verhältnis zu den Neuzuteilungsflächen auf die Grundstücke der Zone Z4 verteilt und mit diesen subjektiv-dinglich verknüpft. Das Grundstück neu Kat.-Nr. 16 wird in derselben Weise an die Grundstücke der Zone IG3 gebunden. Die hierfür von den Quartierplangenossen zu tragenden Kosten belaufen sich auf Fr. 1'315'000.-. Schliesslich sollen Baumalleen entlang der verschiedenen Quartierstrassen erstellt werden. Die Trottoirs wurden mit einer Breite von bis zu 4.3 m geplant. Der zusätzliche Landverbrauch und die Erstellungskosten für diese Alleen werden entsprechend dem Erschliessungsgrad und dem Strassenkostenverleger auf die Quartierplangenossen verteilt. 4. 4.1 Die Rekursinstanz hielt im angefochtenen Entscheid fest, dass im Quartierplanverfahren ausser den Strassen gegebenenfalls auch alle andern, zur Erreichung der Quartierplanziele erforderlichen, gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen festzulegen seien. In der Praxis würden allerdings kleinere gemeinschaftliche Anlagen, deren Notwendigkeit von allen Betroffenen grundsätzlich anerkannt werde, häufig nicht im dafür vorgesehenen Verfahren (etwa Sonderbauvorschriften, Gestaltungsplan) festgelegt, sondern in ein anderes, ohnehin durchzuführendes Planungsverfahren integriert. In diesem Sinne gälten als mögliche Quartierplananlagen auch Nebeneinrichtungen zu Bauten und Anlagen wie etwa Spielplätze, Parkplätze sowie technische Einrichtungen von Bauten und Anlagen (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 4–22). Für die Erstellung und Finanzierung aller andern, für die Erschliessung nicht notwendigen Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen, insbesondere wenn sie nicht mehr als untergeordnet bezeichnet werden könnten, müsse ausserhalb des Quartierplanrechts eine ausreichende Rechtsgrundlage gefunden werden, beispielsweise in Form eines Gestaltungsplanverfahrens. Die Realisierung solcher Anlagen könne aber wiederum mit der Umsetzung des Quartierplans erfolgen. Die Erstellung eines Parks und einer Flaniermeile, womit zugestandenermassen städtebauliche Ziele verfolgt würden, habe nichts mit der Schaffung überbaubarer Parzellen und deren Erschliessung zu tun und zähle somit nicht zum durch einen Quartierplan geregelten Aufgabenbereich. Die betroffene Fläche von insgesamt 5'329 m 2 und die Kosten von gesamthaft Fr. 2'580'000.- (Park und Allee Hochbordstrasse; vorn E. 3.2) bildeten keine kleineren gemeinschaftlichen Anlagen. Zudem fehle es am Einverständnis der Betroffenen. Das Quartierplanverfahren bilde daher keine Rechtsgrundlage für die zwangsweise Festlegung und Finanzierungsregelung der von der Beschwerdeführerin ins Auge gefassten Ausstattungselemente; diese hätten vorzugsweise in einem Gestaltungsplanverfahren festgelegt werden müssen. 4.2 Demgegenüber hält die Beschwerdeführerin den vorinstanzlichen Entscheid im angefochtenen Bereich für rechtlich unhaltbar und für einen unzulässigen Eingriff in ihre Planungsautonomie. Die in Art. 3 RPG für alle Planungen geltenden Qualitätsanforderungen seien von der Vorinstanz nicht berücksichtigt worden. Zu bedenken sei, dass im Endausbau in diesem Gebiet rund 10'000 Arbeitsplätze bestehen und rund 900 Einwohner wohnen würden. Die Beschwerdeschrift verweist sodann auf das Minderheitsvotum der Referentin im vorinstanzlichen Verfahren. Diese hatte darauf hingewiesen, dass der ganze Quartierplanperimeter zum Gebiet mit erhöhtem Gestaltungsanspruch erklärt worden sei, wozu auch gestaltete Aussenräume und minimale Flächen für die Erholung gehörten. Die rechtliche Grundlage für die Ausscheidung von Flächen für gemeinschaftliche Ausstattungen erkannte die vorinstanzliche Referentin in § 126 Abs. 3 PBG. An solchen gemeinschaftlichen Ausstattungen bestehe sowohl ein öffentliches als auch ein privates Interesse der Quartierplangenossen. Angesichts der künftig in diesem Gebiet arbeitenden und wohnenden Menschen überwiege das öffentliche das private Interesse. Es könne nicht angehen, dass ein solches Entwicklungsgebiet mit einer gesichtslosen, völlig unstrukturierten Anhäufung von banalen Büro- und Handelsgebäuden "verscherbelt" werde. Die Beschwerdegegnerin hält die Begründung der Vorinstanz für zutreffend und verlangt in diesem Punkt die Abweisung der Beschwerde. Es komme nicht nur auf das behauptete öffentliche Interesse an den vorgesehenen Anlagen an, sondern auch auf die Interessen der Quartierplanbeteiligten. Von erforderlichen Ausstattungen könne nicht die Rede sein. Die Mitbeteiligten verweisen auf ihre Rechtsschriften in anderen Verfahren zu diesem Thema und stimmen dem angefochtenen Entscheid zu. Der Bau öffentlicher Parkanlagen und Flaniermeilen stelle als städtebauliche Tätigkeit eine traditionell öffentliche Aufgabe dar, die nicht Privaten zu überbinden sei. Zudem gingen die geplanten Anlagen weit über die für den Quartierplan erforderliche Infrastruktur hinaus. Weder § 126 Abs. 3 noch § 128 Abs. 1 und 2 PBG könnten dafür als rechtliche Grundlagen herhalten. 4.3 Vorweg ist auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Entscheid zu verweisen (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin trifft es nicht zu, dass die in Art. 3 RPG für alle Planungen geltenden Qualitätsanforderungen darin nicht berücksichtigt worden wären. Die Vorinstanz anerkannte solche, prüfte aber, wie weit sie im Quartierplanverfahren erfüllt werden konnten (dazu vorne E. 2.1, 2.3). Dabei kann der Quartierplan Hochbord seinen Zweck, ein unüberbautes Gebiet überbaubar zu machen und attraktiv zu gestalten, ohnehin nur beschränkt erfüllen. Dem von der Beschwerdeführerin angesteuerten Ziel, wonach die für das Quartierplangebiet angestrebte städtebauliche Qualität mit qualifizierten Wohn- und Arbeitsbedingungen die Konkurrenzfähigkeit des Standorts stärken und diesem eine nachhaltige Wertschöpfung sichern soll, steht entgegen, dass der Quartierplan mindestens in der Zone IG3 ein mit Zweckbauten weitgehend überbautes Gebiet betrifft, welche die angestrebte städtebauliche Raffinesse und Anziehungskraft grösstenteils vermissen lassen. Selbst die geplante Parkanlage und die alleeartige Erweiterung der Hochbordstrasse vermöchten an den bestehenden Verhältnissen aufgrund ihrer westlich zentrierten Lage im Quartierplangebiet höchstens partiell etwas zu ändern. Soweit die Beschwerdeführerin dazu ausführt, mittels zentraler Grünanlagen und der damit entstehenden "urbanen Qualität" werde – im Unterschied zu Grünanlagen in einzelnen Vorgärten oder Umschwüngen – ein unabschätzbarer Mehrwert geschaffen und das Hochbord-Gebiet vom "08/15-Siedlungsbrei" abgehoben, lässt sich dies demnach nicht generell auf das Quartierplangebiet umsetzen. Schliesslich steht nicht fest, dass von 900 künftigen Einwohnern ausgegangen werden kann, da die Zone Z4 keine Mindest-Wohnnutzung vorschreibt und deshalb ungewiss ist, wie weit die noch nicht überbauten Grundstücke in der Zone Z4 eine Wohnnutzung enthalten (vorn E. 3.1). So findet sich etwa auf neu Kat.-Nr. 07 (ehemals Kat.-Nr. 11) zwischen Hochbordstrasse und Q-Strasse im südlichen Teil des Quartierplangebiets bereits eine grossräumige Büronutzung, was für eine reine Wohnnutzung in unmittelbarer Nachbarschaft nicht besonders attraktiv erscheint. Die teilweise seit Jahren vorhandenen Dienstleistungsbetriebe und wenigen Wohneinheiten werden sich zudem seit ihrer Entstehung soweit organisiert haben, dass sie ihren Angestellten Ruhe- und Aufenthaltsräume bzw. den Bewohnern angemessene Freiräume bieten können und auf die geplanten Anlagen nicht angewiesen sind. Schon unter diesen tatsächlichen Gegebenheiten erscheint die Erforderlichkeit der geplanten Ausstattungen daher sehr fraglich. 4.4 Umstritten ist die Frage, ob die rechtlichen Grundlagen des Quartierplanverfahrens öffentliche Parkanlagen und Flaniermeilen als gemeinschaftliche Ausstattungen zulassen. Die Beschwerdeführerin hält dafür, dass die Platz- und Grünfläche sowie die Ausweitung des mittleren Teils der Hochbordstrasse als gemeinschaftliche Ausstattungen behandelt und dementsprechend in das Miteigentum der beteiligten Grundeigentümer mit besonderer Regelung für die Baukosten und den Unterhalt verwiesen werden müssten. Bereits nach dem Antrag des Regierungsrates vom 5. Dezember 1973 zum neuen Planungs- und Baugesetz seien in den allgemeinen Grundsätzen zum Quartierplan – neben den zweckmässigen Parzellenformen und den gesetzlichen Erschliessungsanlagen – Flächen auszuscheiden gewesen, die gemeinschaftlichen Ausstattungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienten, wie Parkplätze, Fahrzeugeinstellhallen, Sport-, Spiel- und Ruheplätze, Lärmschutzanlagen (ABl 1973/II S. 1671, 1829 zum damaligen § 95 PBG, heute § 126 PBG mit identischem Wortlaut). Schon der historische Gesetzgeber sei demnach über die restriktiven Vorstellungen der Rekursinstanz hinausgegangen. Die Beschwerdegegnerin hält dafür, dass die vorinstanzlichen Ausführungen den Gesetzesmaterialien oder der bisherigen Rechtsprechung nicht widersprächen und die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen mit den rechtlich gesicherten Zielen des Quartierplans nichts zu tun hätten. § 128 Abs. 1 PBG erwähne nur gegebenenfalls erforderliche gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen. Die von der Vorinstanz abgelehnten Ausstattungen und Ausrüstungen seien aber für das gesetzliche Ziel des Quartierplans gerade nicht erforderlich. Die Mitbeteiligten erachten die geplanten Anlagen nicht als gemeinschaftliche Ausstattungen oder Ausrüstungen, die im Quartierplan vorgesehen werden könnten, und bestreiten die gesetzliche Grundlage in § 126 Abs. 3 und § 128 Abs. 1 und 2 PBG. 4.4.1 Gemäss § 126 Abs. 3 PBG sind Flächen auszuscheiden, die gemeinschaftlichen Ausstattungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienen. Allerdings konnte schon früher eine Ausscheidung solcher Flächen nicht unbeschränkt erfolgen. § 96 Abs. 1 des Entwurfs zum PBG begrenzte wie der aktuelle § 128 Abs. 1 PBG die durch den Quartierplan erschlossenen Grundstücke darauf, nur an "gegebenenfalls erforderlichen" gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen teilzuhaben, wozu eine Flaniermeile und eine Parkanlage unter dem Gesichtspunkt der Erschliessung nicht gehören. Selbst wenn es sich aber gegenteilig verhielte, stellte sich doch die Frage, welches Ausmass solche haben dürften. Nach § 128 Abs. 2 PBG sind gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke genügen. Darin liegt zwar kein Verbot, dass gemeinschaftliche Ausstattungen nicht auch über das blosse Genügen hinausgehen dürften. In diesem Zusammenhang ist jedoch wiederum auf § 126 Abs. 3 PBG zu verweisen, wonach ein "Bedürfnis" für die ausgeschiedenen Flächen zugunsten gemeinschaftlicher Ausstattungen bestehen muss. Damit werden solche Flächen grundsätzlich auf das notwendige Mass beschränkt, was vorliegend schon deswegen gerechtfertigt erscheint, weil die Quartierplangenossen in erheblichem Umfang für die geplanten Anlagen aufzukommen hätten. Die Beschwerdeführerin legte jedoch ein sich aus dem Zweck des Quartierplans (vorn E. 2.3) ergebendes Bedürfnis weder für eine Parkanlage von rund 3'600 m 2 noch für eine auf 16 m Breite ausgebaute Allee von insgesamt rund 1'700 m 2 dar. Auch die von der Baudirektion beanstandete Fahrbahnbreite von bloss 6 m (vorn III.) rechtfertigte eine Gesamtbreite der Allee Hochbord von 16 m nicht (vorn E. 3.2). Insbesondere die nahe der Ring- und Neugutstrasse sowie die jeweils am Rande des Quartierplangebiets gelegenen Liegenschaften, aber auch diejenigen der Beschwerdegegnerin, würden vom beabsichtigten grossstädtischen Flair einer Flaniermeile und einer Parkanlage an der etwas entfernt liegenden Hochbordstrasse kaum profitieren, was weiter gegen deren Erforderlichkeit spricht. Inwiefern sich das Gebiet Hochbord ohne die im Streit liegenden Massnahmen zu einem vorstädtischen "Siedlungsbrei mit ungelösten Verkehrsproblemen" zu entwickeln drohe, geht aus der Beschwerde nicht schlüssig hervor. Weder als Anlagen noch im geplanten Ausmass lassen sich die projektierten Ausstattungen daher auf die erwähnten Gesetzesbestimmungen stützen. Gestalterische und nutzungsmässige Festlegungen in Abweichung von der Bau- und Zonenordnung kann der Quartierplan aber von Gesetzes wegen nicht selber treffen (Stephan Eschmann, Der Gestaltungsplan nach zürcherischem Recht, Diss. Zürich 1985, S. 221). 4.4.2 Daran ändert sich nichts durch den Verweis der Beschwerdeführerin auf einen Entscheid des Zürcher Verwaltungsgerichts vom 24. Januar 2001 zur Ausstattung von Quartierplangebieten mit Fusswegnetzen, die nicht der baurechtlichen Grundstückerschliessung, sondern dem Komfort der künftigen Bewohner dienten. In diesem Urteil hielt das Gericht fest, bei der Planung und Festlegung von Fusswegen habe sich die Quartierplanbehörde nicht zwingend auf das Minimum, das für eine hinreichende Erschliessung absolut erforderlich sei, zu beschränken. Dogmatisch gesehen seien solche Fusswege, die in erster Linie dem Komfort und nicht der Erschliessung dienten, eher als gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen denn als eigentliche Erschliessungsanlagen zu betrachten. Der in jenem Fall strittige zusätzliche Weg verkürzte die Wegstrecke ins Dorfzentrum für Bewohner des östlichen Teils des Quartiers um rund 150 m und ermöglichte, dass ein Naherholungsraum vermehrt erlebbar gemacht wurde. Auch wenn sich der fragliche Weg als für die Erschliessung nicht absolut notwendig erwies, so bewirkte dessen Erstellung doch gewisse Vorteile und Erleichterungen für die Quartierbewohner und liess sich insofern einem weiter gefassten Erschliessungszweck zuordnen. Aus diesem Entscheid kann daher nicht abgeleitet werden, es könnten gemeinschaftliche Ausstattungen jeden Ausmasses grundsätzlich unabhängig vom Erschliessungszweck im Quartierplan als solche vorgesehen werden (vgl. dazu vorn E. 2.1 in fine). 4.4.3 Entgegen dem Dafürhalten der Beschwerdeführerin bildet auch die im Gebiet Hochbord geltende Gestaltungsplanpflicht keine eigene Rechtsgrundlage für die Ausscheidung der öffentlichen Parkanlage und der Flaniermeile. Gemäss § 48 Abs. 3 PBG kann mit der Zonenzuweisung festgelegt werden, dass für bestimmte Teilbereiche ein Gestaltungsplan aufgestellt werden muss, wenn dafür ein wesentliches öffentliches Interesse, beispielsweise des Ortsbild- und Landschaftsschutzes, des Aussichtsschutzes, des Immissionsschutzes oder ein solches an einer differenzierten baulichen Verdichtung besteht. Gestützt darauf hat die Beschwerdeführerin § 39a BZO erlassen, welcher im Hochbord sowie auch in zwei weiteren Gebieten eine Gestaltungsplanpflicht statuiert. Gemäss dem zuhanden der Gemeindeversammlung verfassten Kommentar zu dieser Bestimmung liegt der Grund für diese Festlegung in der Lärmbelastung der Gebiete und im Bedürfnis, die nach der Bauordnung zulässige hohe Dichte gut zu gestalten. Dazu wurde im Bericht der Beschwerdeführerin zur Ortsplanungsrevision vom 25. November 1999 (verabschiedet am 25. Oktober 1999) verdeutlicht, nur mit einem Gestaltungsplan könnten gewisse Nutzungsbeschränkungen und Vorschriften zur Stellung der Bauten und Anordnung von lärmempfindlichen Räumen erlassen werden, damit die Lärmgrenzwerte im Gebiet überhaupt eingehalten werden könnten. Die derart motivierte Gestaltungsplanpflicht wurde von der Beschwerdeführerin bisher denn auch so verstanden, dass die Eigentümer jeweils parzellenbezogen private Gestaltungspläne zu erstellen hatten, was auch bereits vereinzelt geschehen war. Aus der so verstandenen und auf die Lärmproblematik ausgerichteten Gestaltungsplanpflicht lässt sich daher nicht die Pflicht ableiten, im grundstückübergreifenden Quartierinteresse und gegen den Willen der Grundeigentümer eine gemeinsame Parkanlage oder Flaniermeile zu erstellen. Zwischen dem Zweck eines Quartierplans und demjenigen eines Gestaltungsplans ist sodann auch grundsätzlich zu unterscheiden: Während der Quartierplan ein Gebiet überbaubar machen und die erforderliche Infrastruktur zu dessen Erschliessung bereitstellen soll, ermöglicht der Gestaltungsplan darüber hinausgehende Eingriffe in gestalterischer Hinsicht (vorn E. 2.2, 2.3). Dementsprechend hat der Gestaltungsplan die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen gemäss § 83 Abs. 3 PBG auch nur soweit zu ordnen, als sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind. Anwendungsbereiche des Gestaltungsplans im überbauten Gebiet sind neben anderem Quartier- und Ortsbildpflege (Eschmann, S. 150). Mit dem Gestaltungsplan wird eine städtebaulich, architektonisch und wohnhygienisch einwandfreie Gesamtüberbauung angestrebt (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999, Rz. 318). Entsprechend der umfassenderen eigentumsbeschränkenden Möglichkeiten im Gestaltungsplan erfordert dessen Erlass entweder ein wesentliches öffentliches Interesse (§ 84 für öffentliche Gestaltungspläne) oder die Zustimmung aller bzw. einer qualitativen Mehrheit der Grundeigentümer (§ 85 PBG für den privaten Gestaltungsplan). Im Gegensatz zum Quartierplan, welcher stets durch den Gemeinderat als Exekutive festgesetzt wird (§ 158 Abs. 1 PBG), bedürfen öffentliche Gestaltungspläne der Zustimmung des für den Erlass der Bau- und Zonenordnung zuständigen Legislativorgans (§ 88 Abs. 1 PBG). Insgesamt besehen fehlt es demnach an einer rechtlichen Grundlage, die geplante Flaniermeile an der Hochbordstrasse und die Parkanlage im Rahmen des Quartierplans erstellen zu lassen. 4.5 Die Beschwerdeführerin lässt sodann geltend machen, die Grundeigentümer von Mehrfamilienhäusern in der Zone Z4 seien ohnehin verpflichtet, Kinderspielplätze sowie Freizeit- und Pflanzgärten zur Verfügung zu stellen. Zudem sei der Nachweis zu erbringen, dass die in der Zone Z4 möglichen Wohnnutzungen städtebaulich und wohnhygienisch befriedigend integriert werden könnten. Die streitigen gemeinschaftlichen Anlagen verpflichteten die beteiligten Grundeigentümer somit zu nichts, was nicht auch individuell von ihnen im Gestaltungsplan- oder im Baubewilligungsverfahren verlangt werden könnte. Nur sollten diese sonst individuell zu erbringenden Leistungen besser und wirksamer über gemeinsame Anlagen erfüllt werden. Die Beschwerdegegnerin bestreitet dies. Der geplante Park befinde sich nicht in der Mitte des Quartierplangebiets, sondern dort, wo es noch Platz gehabt habe. Sie habe keinerlei Interesse daran und die entsprechenden Auflagen seien im Rahmen der bestehenden Überbauung nach den Weisungen des Stadtrats ohnehin bereits erfüllt. Im Übrigen gehörte der Park in das Eigentum der Öffentlichkeit und sei die Ausnützungsübertragung auf die Grundstücke in der Zone Z4 rechtlich ausgeschlossen. Die Mitbeteiligten weisen ebenfalls darauf hin, dass die geplanten Ausstattungen und Ausrüstungen den Quartierplangenossen nur wenig oder überhaupt nicht nützten. Zudem hätte eine Vielzahl von ihnen zusätzlich eigene Flächen für Freizeit- und Spielzwecke bereit zu stellen, weil die gemeinschaftlichen Flächen zu weit weg lägen, was zu einer Doppelbelastung der Quartierplangenossen führe. Weiter könnte im Quartierplan eine Miteigentümergemeinschaft nur mit Zustimmung der betroffenen Eigentümer gebildet werden, woran es ohnehin fehle. Es liege eine unzulässige Lastenverschiebung vor. 4.5.1 Weder aus dem Technischen Bericht noch aus dem Erläuternden Bericht geht mit hinreichender Klarheit hervor, dass die Beteiligung an den Kosten der vorgesehenen Parkanlage und der Flaniermeile Hochbordstrasse die Quartierplangenossen ihrer Pflicht entheben würde, im Rahmen des jeweils individuellen Gestaltungsplan- oder Baubewilligungsverfahrens Kinderspielplätze, Pflanz- und Freizeitgärten zu erstellen, wie das etwa Art. 37 BZO in Ausführung von § 248 Abs. 1 PBG vorsieht. Soweit dies allenfalls aus der Übertragbarkeit der baulichen Ausnützung und der Freiflächenqualität von Park und Flaniermeile auf alle Quartierplangrundstücke der Zone Z4 abgeleitet werden kann (vorn E. 3.2), bezweifelt die Beschwerdegegnerin zu Recht einen daraus resultierenden "unschätzbaren Mehrwert" (dazu sogleich E. 4.5.2). Die Vorinstanz wies sodann richtigerweise darauf hin, dass das Quartierplanrecht keine gesetzliche Grundlage für die zwangsweise Bildung von Miteigentum an Anlagen biete, die der Allgemeinheit dienten. Solche Anlagen seien vielmehr von der Gemeinde zu übernehmen (§ 171 PBG; RB 1998 Nr. 102). Zudem gebe es keine Norm, die einen Grundeigentümer verpflichten könnte, die Ausnützung von einem anderen Grundstück (Parkanlage) zu übernehmen. Damit erscheint das Vorgehen der Beschwerdeführerin aus rechtlicher Sicht nicht nachvollziehbar, woran ihre Ausführungen nichts ändern. 4.5.2 Tatsächlich erscheint die auf 16 m Breite ausgeweitete Flaniermeile und "markante städtische Achse" weder als Spielplatz noch für aktive Freizeitgestaltung (Freizeit- und Pflanzgärten) geeignet, umso weniger, als darauf der Bus im Viertelstundentakt verkehren soll. Was die Parkanlage anbelangt, soll diese nach dem Technischen Bericht als eine mit Wegen durchzogene, gestaltete Platz- und Grünfläche der Erholung von Arbeitenden und der Bevölkerung im Quartierplangebiet dienen. Als Gebäude seien nur eine WC-Anlage oder ein Kiosk zulässig. Das Bebauungs- und Freiraumkonzept nennt einen grosszügigen öffentlichen Park mit Wiese, Bäumen und Wegen, der besonders wertvoll für die mögliche Wohnnutzung in der Zone Z4 sei. Das Herzstück bestehe aus einer Wasserfläche, deren Ränder mit Beton umfasst seien und eine Vielzahl von Sitzgelegenheiten böten. Es soll sich ein vielfältig nutzbarer, urbaner Grünraum mit hoher Aufenthaltsqualität ergeben. Allerdings vermag demnach auch die geplante Parkanlage einen Kinderspielplatz oder Gartenaktivitäten nicht zu ersetzen; dem steht neben dem erwähnten Aufenthaltszweck schon die geometrisch angerichtete, urban-elegante Gestaltung entgegen. Ferner ist die Parkanlage mit Ausnahme der unmittelbar daran angrenzenden Liegenschaften mit möglicher Wohnnutzung von den übrigen Parzellen mit möglicher Wohnnutzung so weit entfernt bzw. durch die Hochbordstrasse getrennt (so etwa neu Kat.-Nrn. 05, 06, 07, 08, aber auch Kat.-Nr. 09), dass verantwortungsbewusste Eltern ihre Kinder kaum allein dorthin entlassen würden. Zudem spricht wenig dafür, dass sich die Arbeitenden aus dem Quartierplangebiet regelmässig dort zur Erholung einfinden würden, da sich die geplante Parkanlage recht weit entfernt vom überwiegenden Teil der Liegenschaften in der Zone IG3 präsentiert. Es ist daher nicht davon auszugehen, dass die gemeinschaftlichen Ausstattungen, wie sie die Beschwerdeführerin plant, die Quartierplangenossen von der Pflicht entheben würden, entsprechende individuelle Lasten zu tragen. Damit wird der behauptete, durch die zentralen Grünanlagen entstehende "unschätzbare Mehrwert" durchaus relativiert. Im Übrigen hat die Beschwerdegegnerin darauf hingewiesen, über entsprechende Anlagen bereits zu verfügen, so dass sie nicht auf einen zusätzlichen Park in der Nähe angewiesen ist. Die Vorbringen der Beschwerdeführerin vermögen daher nicht darüber hinwegzutäuschen, dass diese Anlagen weit über den Zweck hinausgehen, der im Quartierplanverfahren mit gemeinschaftlichen Anlagen erfüllt werden sollte, und primär der städtebaulichen Aufwertung des Quartierplangebiets dienen, wofür eine gesetzliche Grundlage indessen fehlt. 4.5.3 Zudem würden die Quartierplangenossen einerseits als Kostenbeteiligte für die geplanten Ausstattungen, andererseits wegen der Erstellung individueller Freizeitanlagen auf ihren Liegenschaften im Rahmen der parzellenbezogenen Gestaltungsplanpflicht beansprucht, was sich als unverhältnismässig erweist (§ 83 Abs. 3 in Verbindung mit § 248 Abs. 1 PBG). Hierin liegt ein Ermessensmissbrauch durch die Beschwerdeführerin. Ein allfälliges öffentliches Interesse an der geplanten Parkanlage und der Flaniermeile lässt diese keineswegs als eine für das Quartier notwendige und den Quartierplangrundstücken dienende Ausstattung erscheinen, zumal die Flaniermeile trotz ihrer üppigen Ausmasse den ihr zugedachten Zweck als Frei- und Erholungsraum nicht überzeugend zu erfüllen vermag. In diesem Zusammenhang ist weiter zu bedenken, dass die geplante Flaniermeile westlich und östlich der Hochbordstrasse je etwa zur Hälfte von bestehenden Bauten gesäumt wird, welche eine publikumswirksame Erdgeschossnutzung nicht ohne Weiteres zulassen und bei denen sich die private Gestaltungsplanpflicht erst im Zeitpunkt einer baulichen Veränderung durchsetzen liesse. 4.5.4 Unzutreffend ist sodann, dass die in der IG3 bestehende Freiflächenziffer von 20 % für dauernde Spiel- und Ruheplätze sowie Gärten nach § 257 PBG zur Verfügung gestellt werden muss. Denn § 257 Abs. 1 PBG, der sich auf die Anrechenbarkeit der Freiflächen bezieht (vgl. Ingress zu § 255 PBG), statuiert bloss, dass bei der Freiflächenziffer offene Flächen für dauernde Spiel- und Ruheplätze sowie Gärten anrechenbar seien. Entsprechend ist die Beschwerde in diesem Punkt abzuweisen. 5. 5.1 Die Vorinstanz führte aus, das Anlegen von Alleen auf den Quartierstrassen habe offensichtlich nichts mit der Schaffung überbaubarer Parzellen und deren Erschliessung zu tun und zähle nicht zum Aufgabenbereich eines Quartierplans. Städtebauliche Ziele, die damit verfolgt würden, seien vielmehr über einen Gestaltungsplan festzulegen. Dem widerspricht die Beschwerdeführerin. Die partiell vorgesehenen Verbreiterungen von Gehwegen an Quartierstrassen und deren Bepflanzung mit Alleebäumen seien als Ausstattungen von quartierplanlichen Verkehrserschliessungsanlagen zu betrachten. Berücksichtige man die grosse Arbeitsplatzzahl im Hochbord-Gebiet, seien morgens und abends in den Stosszeiten sowohl Richtung Bahnhof Stettbach (S-Bahn-, Bus- und Tramanschluss) als auch Richtung Ringstrasse (Haltestelle Glattalbahn) Fussgängerströme zu bewältigen, welche das Mass einer üblichen Quartiererschliessungs- oder Sammelstrasse in einem Wohnquartier weit überträfen. Im Übrigen hätten sich auch quartierplanliche Anlagen in die bauliche und landschaftliche Umgebung einzufügen (§ 238 PBG), weshalb für sie, wo gerechtfertigt, Bepflanzungen verlangt werden könnten. Die Alleebäume spendeten Schatten und würden die Gehwegbreite nur lokal mit vernachlässigbaren Einwirkungen auf den Fussgängerfluss einschränken. Die Beschwerdegegnerin macht demgegenüber geltend, dass die Verbreiterung der Gehwege nicht mit besonders grossen Fussgängerströmen, sondern mit der Bepflanzung von Alleebäumen begründet worden sei. Solches gehöre aber nicht zum durch einen Quartierplan geregelten Aufgabenbereich. Die Mitbeteiligten sind der Meinung, die Überbreite der Trottoirs könne nicht mit erschliessungstechnischen Argumenten begründet werden. Die Baumgruben schränkten den angeblich überdurchschnittlichen Fussgängerverkehr ein und seien nicht geeignet, diesen zu bewältigen. Zudem werde sich der Fussgängerverkehr auf den zahlreichen vorgesehenen Strassen und Fusswegen im Quartierplangebiet verteilen. 5.2 Die Anforderungen an die Zugänglichkeit zu den im Quartierplangebiet liegenden Liegenschaften werden durch die Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 mit richtunggebender Bedeutung geregelt (vorn E. 2.3). Der Umstand, dass nach Ansicht der Beschwerdeführerin das Ausmass des Fussgängerverkehrs zu den Stosszeiten das Mass einer quartierüblichen Sammel- oder Quartiererschliessungsstrasse übertrifft, sticht schon deswegen nicht, weil sich im Quartierplangebiet viele Betriebe befinden, die sich nicht nach den üblichen Arbeitszeiten richten. So sind etwa Carpetland, Lumimart, Möbel-Pfister und interio regelmässig bis 20.00 Uhr, Office World bis 18.30 Uhr geöffnet, Dancings und Restaurants noch weit länger. Angesichts der vielerorts geltenden gleitenden Arbeitszeit ist auch bei Dienstleistungsbetrieben wie der ZKB oder der Helsana nicht anzunehmen, dass sich deren Gebäude zu einer bestimmten Minute vollständig entleeren. Ausserdem werden Mitarbeitende der an der und nahe der Ring-, Zürich- oder Neugutstrasse gelegenen Betriebe schon aus Distanzgründen vorwiegend die Glattalbahn oder den Bus benützen, sofern sie nicht ohnehin über einen Parkplatz verfügen, was weiter gegen kaum zu bewältigende, das Quartierplangebiet querende Fussgängerströme zu Stosszeiten spricht. Schliesslich wird die Überbreite der geplanten Gehsteige durch die Baumbuchten weitgehend kompensiert, wie etwa die Beispiele Löwenstrasse oder Bahnhofstrasse in Zürich zeigen, sodass sich kaum eine wirklich nutzbare Kapazitätserweiterung ergibt. Daraus lässt sich jedenfalls eine sachlich begründete Abweichung von den Zugangsnormalien nicht ableiten (dazu RB 1984 Nr. 100). 5.3 Die Zugangsnormalien sehen für Fusswege als ergänzende Anlagen eine Breite von 2 bis 2.5 m vor. Kommt zur Abgrenzung von der Fahrbahn allenfalls noch ein Bankett hinzu, ergäbe sich eine Breite von maximal 2.8 m. Dem entspricht die geplante Breite der Fusswege im Quartierplangebiet in weiten Teilen nicht, die sich mit den Baumbuchten zwischen 3.5 und 4 m bewegt. Damit gehen auch die geplanten Gehsteige weit über das zur Erschliessung notwendige Mass hinaus, ohne dass dafür eine Erforderlichkeit bestünde. Aus Komfortgründen drängt sich die beabsichtigte Verbreiterung nicht auf (vorn E. 4.4.2). Insofern fehlt es demnach an einer rechtlichen Grundlage für die geplante Gestaltung der Quartierstrassen im Quartierplanverfahren. Daran ändert die Berufung auf § 238 PBG nichts. Im Übrigen gilt auch in diesem Zusammenhang, dass nicht alle in einem öffentlichen Ge­staltungsplan allenfalls möglichen Ausstattungen und Gestaltungselemente im Quartierplan zulasten der Quartierplanbeteiligten verwirklicht werden dürfen (vgl. E. 4.4.3 vorstehend). Die Beschwerde ist demnach insofern ebenfalls abzuweisen. 6. 6.1 Die Vorinstanz hatte es abgelehnt, dem Grundstück der Beschwerdegegnerin einen Erschliessungsgrad von 100 % beizumessen; ein solcher sei keinem Grundstück zugestanden worden. Der höchste Erschliessungsgrad von 70 % komme gemäss dem Quartierplan denjenigen Grundstücken zu, die zwar im Nahbereich (60 m Bautiefe) keine neuen oder ausgebauten Strassenerschliessungsanlagen benötigten, aber von der weiteren Quartier­planerschliessung profitierten. Flächen, für welche die Strassenerschliessung heute noch fehle bzw. die hinter einer Bautiefe von 60 m liegen, würden mit einem Erschliessungsgrad von 0 % belegt. Der für die Ermittlung des Landabzugs massgebende Erschliessungsgrad hänge davon ab, ob ein Grundstück erstmals mit einer Strasse erschlossen werde oder ob und in welchem Ausbauzustand eine Strasse samt Strassenanschluss bereits bestehe. Die Beschwerdeführerin habe mit dieser Festlegung schematischer Belastungstiefen ein Kriterium gewählt, das mit dem Äquivalenzprinzip nicht vereinbar sei. Die als Zufahrt benützte Q-Strasse diene dem ganzen Grundstück der Beschwerdegegnerin gleichermassen, denn offenkundig sei der hintere Bereich trotz der Distanz zur Q-Strasse genauso erschlossen wie die an die Strasse anstossende erste Bautiefe. Die vorgenommene Zuordnung eines Erschliessungsgrades von 0 % für den hinteren Grundstücksteil erweise sich deshalb als sachfremd und benachteilige die Beschwerdegegnerin. Es sei somit ein einheitlicher Erschliessungsgrad für das gesamte Grundstück Kat.-Nr. 09 festzusetzen. Dem hält die Beschwerdeführerin entgegen, dass im Neubestand sämtliche Grundstücke von den neuen, genügend dimensionierten Strassenanschlüssen an das übergeordnete Strassennetz und die neu vorgesehene Strassenerschliessung innerhalb des Quartierplangebiets profitieren werden. Diese Erschliessungsverbesserung werde mit 30 % bewertet. Im Übrigen habe der Landabzug entsprechend dem Erschliessungsgrad im alten und im neuen Bestand zu erfolgen, wobei das Gesetz nicht vorschreibe, wie der Erschliessungsgrad festgestellt und definiert werden müsse. Würde der Ansicht der Vorinstanz gefolgt, dass allen Grundstücken ein einheitlicher Erschliessungsgrad zuerkannt werden müsste, führte dies im vorliegenden Quartierplangebiet zwingend zu sachinadäquaten und rechtswidrigen Belastungsungleichheiten. Denn aus der Sicht der Vorinstanz werde der Erschliessungsgrad im Altbestand ohne Bezug auf denjenigen im Neubestand bewertet, Eigentümer von teilerschlossenen Grundstücken mit grosser Tiefe so ungerechtfertigt privilegiert und das Äquivalenzprinzip verletzt. So hätten etwa die Grundstücke an der Ringstrasse oder am vorderen Teil der Neugutstrasse den um 10 % reduzierten Landabzug des Grundstücks der Beschwerdegegnerin aufzufangen. Die Beschwerdegegnerin schliesst sich der Vorinstanz an und hält die Kritik der Beschwerdeführerin für nicht gerechtfertigt. Ihr Hinweis darauf, dass die massgebende Bautiefe erst nach der zweiten Grundeigentümerversammlung und ohne deren Anhörung von 80 m auf 60 m reduziert worden sei, wurde bereits im Rekursverfahren beantwortet, indem der Kostenverteiler korrekt von 60 m ausgegangen sei. Darauf ist nicht zurückzukommen. Die Mitbeteiligten teilen die Auffassung der Beschwerdeführerin, wonach für die Annahme eines einheitlichen Erschliessungsgrades beim Landabzug kein Raum bestehe. In der Vernehmlassung vom 24. September 2008 hielt die Vorinstanz an ihrem Standpunkt fest. 6.2 Nach § 138 Abs. 4 PBG sind bei der Umlegung nach Flächen die Abzüge für die Erschliessungsanlagen und für die öffentlichen Verkehrswege und Versorgungsanlagen den Grundstücken des Altbestandes prozentual gleichmässig zu belasten. Dies bedeutet, dass jeder Eigentümer eines abzugspflichtigen Grundstücks letztlich einen proportional gleichmässigen Landabzug für die quartierplanlichen Erschliessungsanlagen hinzunehmen hat. Es verstiesse aber gegen die Eigentumsgarantie und das Äquivalenzprinzip, wenn ein Grundeigentümer, der aus den neuen Erschliessungsanlagen keinen oder einen merklich geringeren Nutzen ziehen kann, verhältnismässig gleich viel Land zur Verfügung zu stellen hätte wie die Eigentümer von bis anhin vollständig unerschlossenem Land. Der rein proportionale Flächenabzug erfährt daher einen bedeutenden Eingriff durch die Berücksichtigung des bestehenden Erschliessungsgrades. Im Altbestand ganz oder teilweise erschlossene Grundstücke sind nach dem Verhältnis ihres Erschliessungsgrades zwischen Alt- und Neubestand vom prozentualen Abzug zu entlasten (§ 9 der Quartierplanverordnung vom 18. Januar 1978, QPV). Das Mass des Landabzugs steht daher in direktem Verhältnis zur Erschliessungsverbesserung, die das betreffende Grundstück durch den Quartierplan erfährt, insbesondere zur strassenmässigen Verbesserung (Peter Kleb, Kosten und Entschädigungen im zürcherischen Quartierplanverfahren, Zürich etc. 2004, S. 37–39). Zu berücksichtigen ist dabei nicht nur der Strassenanstoss als solcher, sondern auch das Genügen der bisherigen Zufahrt in tatsächlicher oder rechtlicher Beziehung. Dabei wird auch bei einer an sich hinreichenden Erschliessung eines anstossenden Grundstücks nur eine Bautiefe als erschlossen betrachtet werden können, da andernfalls die Belastung der übrigen Grundstücke zu hoch würde (Peter Müller/Peter Rosenstock/Peter Wipfli/Werner Zuppinger, Kommentar zum Zürcher Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975, Wädenswil 1985, § 138 N. 7a; nach Kleb, S. 40 FN 97, besteht für die im erwähnten Kommentar geäusserte Ansicht keine gefestigte Praxis). 6.2.1 Vorauszuschicken ist, dass die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid die Aufhebung der den Erschliessungsgrad begrenzenden Bautiefe von 60 m nicht generell, sondern nur für das Grundstück der Beschwerdegegnerin festlegte. Die Bautiefe von 60 m umfasst mehr als 3/4 dieses Grundstücks (Kat.-Nr. 09) und bis auf einen kleinen Rest die darauf stehenden Gebäude; weniger als 1/4 weist einen Erschliessungsgrad von 0 % auf. Aus dieser Sicht kann nicht von einer gegenüber den übrigen Quartierplanbeteiligten "massiven" Benachteiligung der Beschwerdegegnerin gesprochen werden, worauf auch die aus dem Vorgehen der Vorinstanz resultierende Verbesserung von lediglich 10 % hindeutet. 6.2.2 Bis anhin wurden die Liegenschaften der Beschwerdegegnerin über die Q-Strasse erreicht, welche über einen direkten Anschluss an die Zürichstrasse verfügte. Diese Strasse war nicht durchgehend, sondern endete in einem Kehrplatz etwa vor der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin. Im Rahmen des eisenbahnrechtlichen Plangenehmigungsverfahrens für die Glattalbahn wurde der Anschluss von der Zürichstrasse zur Q-Strasse geschlossen. Die Beschwerdegegnerin erhob dagegen keine Einsprache. Die Schliessung des erwähnten Anschlusses wurde mit Plangenehmigungsverfügung vom 27. Januar 2004 rechtskräftig. In jenem Verfahren hätte die Beschwerdegegnerin enteignungsrechtliche Einwendungen gegen die Erschliessungssituation und Entschädigungsforderungen anbringen können, doch legte sie nicht dar, dass sie sich entsprechend verhalten hätte. Diese Ausführungen werden im Beschwerdeverfahren nicht bestritten. Eine Kompensation enteignungsrechtlicher Ansprüche aus dem eisenbahnrechtlichen Plangenehmigungsverfahren im Quartierplanverfahren ist jedenfalls ausgeschlossen. 6.2.3 § 138 Abs. 4 PBG verlangt einen Vergleich der Erschliessung im alten wie im neuen Bestand. Die Vorinstanz vermag nicht darzutun, wie ihre Ansicht, wonach für die Ermittlung des Landabzugs allein massgebend sei, in welchem Ausmass ein Grundstück vor Einleitung des Quartierplanverfahrens rechtlich und tatsächlich erschlossen gewesen sei, damit in Einklang zu bringen ist. Sie gesteht ferner zu, dass die Ausstattung mit nur einem Gehsteig den Anforderungen für die verkehrsmässige Erschliessung eines Gebiets mit rund 50'000 m 2 nicht genüge. Es bedürfe vielmehr zweier Gehsteige, was unbestritten geblieben ist. Die Strassenbreite der Q-Strasse von 6 m bleibt dagegen erhalten, genügt diese doch für den vorgesehenen Begegnungsfall von Personenwagen und Lastwagen. Die Vorinstanz lässt hingegen ausser Acht, dass die Grundstücke an der Q-Strasse nach der Schliessung von deren Anschluss an die Zürichstrasse zwingend auf den Kreisel Süd und den Ausbau der Sonnentalstrasse Richtung Westen angewiesen sind, um die Q-Strasse überhaupt zu erreichen. Es trifft zwar zu, dass mit der Q-Strasse auch der hintere Teil des Grundstücks der Beschwerdegegnerin erschlossen wird. Indessen kann die Q-Strasse als solche die Erschliessung dieses Grundstücks innerhalb des Quartierplangebiets ohne den Zubringer über den Kreisel Süd und die Sonnentalstrasse West nicht gewähren (was nicht dem Quartierplan anzulasten ist, vorn E. 6.2.2). Die Bewilligung einer Zufahrt von Norden her in die Q-Strasse hatte die Vorinstanz dagegen abgelehnt, was nicht angefochten wurde. 6.2.4 Unter diesen Umständen tritt aber das Argument der Vorinstanz, wonach die Q-Strasse den hinteren Bereich des Grundstücks der Beschwerdegegnerin genauso erschliesse wie die erste Bautiefe, für die Bemessung des gesamten Erschliessungsgrades in den Hintergrund. Denn eine genügende Erschliessung des Grundstücks der Beschwerdegegnerin an der Q-Strasse ist ohne den Kreisel Süd und die Sonnentalstrasse West nicht denkbar. Zudem bedarf die Q-Strasse eines zweiten Gehsteigs. Eine weitere Aufwertung des Grundstücks der Beschwerdegegnerin besteht überdies im neuen Verbindungsweg Kat.-Nr. 10 zwischen Chästrägerweg und Q-Strasse, der an der nördlichen Grundstücksgrenze der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin entlang führt und den Zugang zum Bahnhof Stettbach wie auch zu ihrem Grundstück erleichtert. Wenn die Beschwerdeführerin das Grundstück der Beschwerdegegnerin in Berücksichtigung dieser Umstände als nicht gänzlich (teil-)erschlossen betrachtete und dies – zugestandenermassen schematisch – mittels Abstufung des Erschliessungsgrads auf verschiedene Bautiefen berücksichtigte, kam sie im Sinne einer Gesamtsicht nicht nur dem tatsächlich vorhandenen Erschliessungsgrad recht nahe, sondern versuchte auch die Gleichbehandlung der Quartierplangenossen zu gewährleisten, weshalb ihr Vorgehen nicht zu beanstanden ist. Dafür spricht auch, dass die Vorinstanz sich ausserstande sah, einen einheitlichen Erschliessungsgrad selber festzulegen, wiewohl sie von einem als Ganzes überbauten und (teil-)erschlossenen Grundstück ausging. Immerhin gesteht die Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerin zu, dass ihr ein Anspruch auf Vergütung von Vorleistungen betreffend den Bau der Q-Strasse zustünde, sofern sie solche nachweisen kann, was ihre Belastung gegebenenfalls vermindert. Die Beschwerde ist in diesem Punkt entsprechend gutzuheissen, und dem Grundstück der Beschwerdegegnerin ist kein einheitlicher Erschliessungsgrad zuzuordnen. 7. Die Beschwerdeführerin anerkennt, dass in der Auflistung des Technischen Berichts auch im öffentlichen Verfahren erstellte und rechtskräftig abgerechnete Erschliessungsanlagen zu Unrecht aufgenommen und zulasten der Quartierplangenossen in die Vorteilsanrechnung übernommen worden seien. Solche Bauvorhaben betreffen das Strassenstück Hochbordstrasse Nord, soweit ihm keine Groberschliessungsfunktion zukommt, und verschiedene Kanalisationsanlagen. In Ergänzung der Auflistung in den Ziffern 12.1 und 12.3 des Technischen Berichts gesteht die Beschwerdeführerin folgende Korrekturen zu, die im Kostenverteiler zu berücksichtigen sein werden: Ziffer 12.1 des Technischen Berichts (Kostenverteiler für Strassen und Wege) wird in eine Ziffer 12.1.1 und 12.1.2 aufgeteilt. Ziffer 12.1.1 zählt unverändert die Groberschliessungen im Umfang von Fr. 1'930'000.- auf. Ziffer 12.1.2 ergänzt die nicht dem Quartierplan zu belastenden Anlagen mit dem im öffentlichen Verfahren gebauten Teil der Hochbordstrasse Nord um Fr. 810'000.-. Ziffer 11.2.2 des Technischen Berichts bleibt betragsmässig unverändert, enthält aber jeweils Hinweise auf die Anteile der im öffentlichen Verfahren gebauten Kanalisationsanlagen, die neu nun in Ziffer 12.3.2 des Technischen Berichts aufgeführt werden. Bezüglich der kanalisationsmässigen Erschliessung zählt Ziffer 12.3.1 wie bisher die zur Groberschliessung zählenden Anlagen auf. Ziffer 12.3.2 ergänzt die nicht dem Quartierplan zu belastenden Kosten um insgesamt Fr. 1'515'000.- an im öffentlichen Verfahren gebauten Kanälen in diversen Strassen, die in der Aufstellung im Technischen Bericht, Ziff. 11.2.2 jedoch enthalten sind. Die Gesamtkosten Kanalisation gemäss Ziff. 11.2.2 von Fr. 6'140'000.- sind daher um Fr. 1'515'000.- zu verringern. Vorliegend von Bedeutung sind insbesondere die Kosten der Mischwasserleitung in der Q-Strasse von total Fr. 480'000.-, wovon nunmehr Fr. 285'000.- als Anteil der im öffentlichen Verfahren gebauten Anlagen im Quartierplanverfahren nicht neu verlegt werden. Auch die übrigen zusätzlichen, den Quartierplangenossen nicht zu belastenden Kosten sind im Quartierplan vorzumerken. Insofern verbietet sich eine Änderung von Dispositiv-Ziffer II Abs. 5 des angefochtenen Entscheids. 8. 8.1 Das Quartierplangebiet Hochbord zeichnet sich dadurch aus, dass sich darin Parzellen mit sehr unterschiedlichem Erschliessungsgrad befinden, die im Rahmen des Quartierplans entsprechend unterschiedliche Erschliessungsbedürfnisse aufweisen. Die Vorinstanz hielt fest, für die Gewichtung des Interesses der Quartierplangenossen an den neuen Quartiererschliessungsanlagen sei einzig massgebend, ob und in welchem Masse ein Grundstück im Altbestand durch bestehende Anlagen erschlossen sei und (kumulativ) ob die Berechtigung bestehe, diese zu benützen. Deshalb spielten die von den Grundeigentümern erbrachten Vorleistungen in diesem Zusammenhang keine Rolle. Denn die Vorleistungen beträfen die Erstellung oder Mitfinanzierung der bereits bei der Einleitung des Quartierplans vorhandenen Erschliessungsanlagen und hingen deshalb einzig mit der Entstehung dieser Anlagen zusammen. Somit seien Vorleistungen nicht beim Kostenverleger, sondern bei der Abrechnung der Erstellungskosten zu berücksichtigen. Der Quartierplan gehe in den Kostenverlegern aber grundsätzlich von einem 100-%-Ansatz in der ersten Belastungstiefe aus. Als Korrektiv werde die Anrechnung erbrachter Vorleistungen in Aussicht gestellt, was bedinge, dass die Erstellungskosten der vorbestehenden Anlagen in die Kostenrechnung aufgenommen würden. Das Abstellen auf Vorleistungen werde der in § 146 PBG enthaltenen Anforderung in keiner Weise gerecht. Mit der Anrechnung von Vorleistungen lasse sich das Erschliessungsinteresse nicht differenzieren, sondern nur der Einkauf oder die Übernahme von bisher noch nicht öffentlichen Erschliessungsanlagen regeln. Die Parzelle der Beschwerdegegnerin erweise sich als "hochgradig teilerschlossen" und dürfe deshalb nicht gleich behandelt werden wie eine solche, die über keine Zufahrt verfüge. Die Korrektur habe aber nicht über die Anrechnung von Vorleistungen, sondern mittels einer von der Beschwerdeführerin vorzunehmenden Reduktion des prozentualen Ansatzes im Kostenverleger zu erfolgen. 8.1.1 Dem hält die Beschwerdeführerin entgegen, die vorinstanzliche Argumentation beruhe auf reiner Scheinlogik. Das erarbeitete Verkehrskonzept könne im Endausbau nur funktionieren, wenn es in allen Teilen verwirklicht worden sei. Die Anforderungshöhe an die Erschliessung bemesse sich nicht nach den Bedürfnissen einzelner Grundstücke, sondern des Quartierplangebiets im Endausbau. An einer quartierplangerechten Erschliessung müssten aber alle Quartierplangenossen, deren Grundstücke noch nicht entsprechend erschlossen seien, interessiert sein. Deshalb hätten sich alle Grundeigentümer von solchen Grundstücken grundsätzlich in gleicher Weise an den Kosten der quartierplanlich gebotenen Gebietserschliessung zu beteiligen, auch diejenigen, die vorzeitig gebaut hätten. Die Vorleistungsregelung beruhe entgegen der Ansicht der Vorinstanz nicht auf der Fiktion eines Erwerbs vorbestandener Erschliessungsanlagen, sondern es gelte, die Kostenersparnisse, die dem Quartierplanunternehmen aus dem Vorbestand solcher Anlagen erwachsen, zurückzuerstatten. So werde eine ungerechtfertigte Bereicherung des Quartierplanunternehmens zulasten der Grundeigentümer vermieden, die vorinvestiert hätten. Diese Vorinvestitionen würden nur soweit abgegolten, als sie im streitigen Quartierplan weiter verwendet werden könnten und zu Kostenersparnissen führten. Darüber werde mit der Festlegung des Erschliessungssystems im Quartierplan entschieden und nicht beim Bau der Vorinvestitionen. Zudem würden die Kosten für alle notwendigen Quartierplananlagen vorerst geschätzt, wie wenn noch keine solchen Anlagen bestünden. Anlagen, die weiterverwendet werden könnten, würden in der Bauabrechnung als Vorleistung angerechnet und denjenigen Grundeigentümern gutgeschrieben, die sich früher an den Kosten der entsprechenden Objekte beteiligt hätten. Über die effektiven Baukosten enthalte die Quartierplanfestsetzung damit noch keine Festlegungen. Verbindlich und anfechtbar abgerechnet werde erst im Rahmen der Schlussabrechnung. 8.1.2 Die Beschwerdegegnerin lässt ausführen, dass sie einzig die Verbindung zwischen dem Kreisel Süd und der Zürichstrasse einerseits und die Verbindungsstrasse (Sonnentalstrasse West) vom Kreisel zur Q-Strasse benötige. Alle übrigen Strassen dienten weder der Erschliessung ihres Grundstücks noch ihren Interessen. Die neue Verbindung, die wegen der Glattalbahn nötig geworden sei (Schliessung des Anschlusses Q-Strasse/Zürichstrasse; vorn E. 6.2.2), sei länger und mit mehr Verkehr belastet. Die verlangte Reduktion des prozentualen Ansatzes im Kostenverleger sei daher gerechtfertigt und zu schützen. Die Mitbeteiligten machen dagegen geltend, von einem Fortbestand der bisherigen Erschliessung könne nicht gesprochen werden. Alle Grundstücke würden über das neue Strassensystem erschlossen und profitierten gleichermassen von diesen Verkehrsanlagen. Die Interpretation der Vorinstanz, wonach sich das Interesse an den Erschliessungsanlagen einzig anhand des bei Verfahrenseinleitung bestehenden Erschliessungszustands bemesse, finde im Gesetz keine Stütze. Mit den "betreffenden Anlagen" meine § 146 Abs. 2 PBG die Erschliessungsanlagen gemäss § 146 Abs. 1 PBG. An diesen sei ein Interesse bei sämtlichen Quartierplangenossen gleichermassen vorhanden. So profitierten alle Eigentümer im Quartierplangebiet von einer verkehrsberuhigenden Wirkung des Strassensystems, ebenso von den neu erstellten Fusswegen. 8.2 Nach § 146 Abs. 1 PBG bestimmt der Quartierplan, wie die Erstellungskosten von Erschliessungsanlagen sowie von gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen zu tragen sind. Massgebend ist dabei in erster Linie das Interesse an den betreffenden Anlagen (Abs. 2). Im Unterschied zu § 138 Abs. 4 PBG nimmt § 146 PBG keinen Bezug zur Erschliessung im Alt- und Neubestand. Der Technische Bericht geht wie die Beschwerdeführerin davon aus, Vorleistungen bzw. Vorinvestitionen in Quartiererschliessungsanlagen seien grundsätzlich als Bauvorleistung bei der Abrechnung der Erstellungskosten zu behandeln und nicht als Reduktion der Beteiligungsquote gutzuschreiben. 8.2.1 Grundsätzlich hat sich ein überbautes Grundstück am Quartierplan zu beteiligen, wie wenn es nicht überbaut wäre, wobei früher geleistete Baubeiträge (nicht Anschlussgebühren) für Anlagen berücksichtigt werden, die weiter verwendbar sind. Denn überbaute Grundstücke, deren Erschliessung noch nicht den heutigen – für die Quartiererschliessung nötigen – Anforderungen entspricht, haben während all den Jahren (vor dem Quartierplan) davon profitiert, dass sie im Zeitpunkt ihres Baus die an sich zu leistenden Erschliessungsbeiträge nicht bezahlen mussten (Peter Oesch/Alwin Suter/Peter von Känel, Werkbuch für den Quartierplaner, Zürich 2000, S. 94). Wird die ungenügende Erschliessung eines Quartiers kraft geltenden Rechts behoben, haben demnach sämtliche Grundeigentümer, die vom Ausbau profitieren, an die Kosten beizutragen. Die Kostenbeteiligungspflicht besteht, sobald das Grundstück durch den Quartierplan eine erschliessungsmässige Aufwertung erfährt. 8.2.2 Gemäss § 146 Abs. 2 PBG ist für die Verteilung der Erstellungskosten das objektive Interesse des einzelnen Grundeigentümers an der betreffenden Erschliessung, Ausstattung und Ausrüstung massgebend. Ein Interesse besteht dabei nicht nur an den direkt benützten Zugängen, Zufahrten und Leitungen, sondern auch an solchen Erschliessungen, welche die Verkehrs- oder Erschliessungsverhältnisse im Quartier allgemein verbessern oder Immissionen aus dem Strassenverkehr reduzieren (Sammelstrassen, Sammelparkplätze, Fussgängerwegnetz, Sammelleitungen usw.). Eine Kostenbelastung ist insbesondere auch dann möglich, wenn das Grundstück bereits erschlossen war, aber durch den Quartierplan aufgewertet wird (Müller/Rosenstock/Wipfli/Zuppinger, § 146 N. 3b). 8.3 Dem Quartierplanzweck entsprechend müssen alle Grundstücke im Quartierplangebiet erschlossen werden, worunter im Wesentlichen ein bei vollständiger Nutzung des Grundstücks ausreichender Zugang sowie die kanalisationsmässige Erschliessung zu verstehen ist (vorn E. 2.3). Allerdings hat sich die ursprünglich auf das einzelne Grundstück bezogene Erschliessung in die genügende Erschliessung des Quartierplangebiets einzuordnen. In aller Regel ergeben sich bei der Erschliessung des Quartierplangebiets wie etwa vorliegend erhebliche Änderungen oder Ergänzungen gegenüber einer vorbestehenden Erschliessung. Das Erschliessungsinteresse des einzelnen Grundstücks kann sich deshalb nicht daran bemessen, ob Art und Ausmass der bisherigen Erschliessungsanlagen für das einzelne Grundstück genügten und ob sie weiterverwendbar sind. Vielmehr ist zu berücksichtigen, inwieweit sich die verschiedenen Erschliessungsanlagen innerhalb des Quartierplangebiets aufwertend auf das einzelne Grundstück auswirken (vgl. vorn E. 8.2.1). 8.3.1 Das Vorgehen der Vorinstanz zur Bemessung und Festlegung des Erschliessungsinteresses allein auf Basis der ursprünglichen Erschliessung und deren Weiterverwendbarkeit im Quartierplangebiet lässt den Blick auf die erschliessungsmässige Aufwertung eines Grundstücks im Quartierplangebiet ausser Acht. Denn offensichtlich genügt es nicht, das Erschliessungsinteresse der Beschwerdegegnerin einzig an der direkten Zufahrt zu ihrem Grundstück zu bemessen (vorn E. 8.2.1). So wird dieses durch den nördlich daran vorbeiführenden Fussweg zum Chästrägerweg näher mit dem Bahnhof Stettbach verbunden. Eine neue Verbindung besteht auch über den Radweg ab dem verlängerten nördlichen Ast der Q-Strasse zur Strasse D und zum Kreisel Nord, die den Zugang in den östlichen Teil des Quartierplangebiets ebenso ermöglicht wie der Weg über den Kreisel Süd und den Ostring. Weiter ist eine Zufahrt zu ihrem Grundstück von Norden (Einfahrt Überland-/Hochbordstrasse) und von Osten (Einfahrt Ring-/Neugutstrasse) her jeweils über den Ostring neu ebenfalls möglich und findet sich mit der neuen Bushaltestelle beim Kreisel Süd eine zusätzliche Anbindung an den öffentlichen Verkehr. Schliesslich profitiert ihr Grundstück generell von der Verkehrsberuhigung durch die strassenmässige Erschliessung des Quartierplangebiets und insofern vom Ostring, als Such- und Schleichverkehr über die Q-Strasse vermieden werden, vor allem für die im südlichen Teil der Hochbordstrasse gelegenen Gebäude, etwa für dasjenige der "Helsana" oder aber für die Sport-/Fitness-Centerhalle Q-Strasse 19. Das Fuss- und Radwegnetz verbessert sodann den Zugang ins Quartierplangebiet von ihren Liegenschaften aus. Es kann daher durchaus von einer Aufwertung ihres Grundstücks durch die strassenmässige Erschliessung im Quartierplan gegenüber der bisherigen gesprochen werden. 8.3.2 Die Vorinstanz betrachtete das Grundstück der Beschwerdegegnerin als "hochgradig teilerschlossen", da es über die Q-Strasse zugänglich sei und diese weiter verwendet werde. Die Korrektur (gegenüber dem im Quartierplan festgelegten Erschliessungsinteresse) müsse durch eine Reduktion des prozentualen Ansatzes im Kostenverleger erfolgen. Indessen lässt die Vorinstanz offen, nach welchen Bemessungsgrundsätzen die prozentuale Kostenbelastung der Beschwerdegegnerin reduziert bzw. der Grad der noch ungenügenden Erschliessung bei einer als "hochgradig teilerschlossen" beurteilten Liegenschaft bemessen werden sollte. Die Einordnung des Erschliessungsgrads von Grundstücken nach der Beurteilung der Vorinstanz (so etwa "hochgradig teilerschlossen") wird von ihr mit Bezug auf die Quantifizierung des prozentualen Ansatzes im Kostenverleger nicht näher ausgeführt, weshalb die Gefahr von willkürlichen Korrekturen des prozentualen Kostenverlegers besteht. 8.4 Aufgrund des Äquivalenzprinzips drängt sich eine Reduktion der Kostenbeteiligung auf, sobald die bisherige Erschliessung zumindest für einen Teil des Grundstücks auch nach der Quartierplanfestsetzung von gewissem Nutzen sein wird. Der Kostenverleger bestimmt aber nicht die definitive frankenmässige Belastung, mit welcher jeder Grundeigentümer zu den Kosten der Erschliessungen, Ausstattungen und Ausrüstungen beitragen muss, sondern stets nur das Verhältnis der von den einzelnen Beteiligten zu erbringenden Anteile. Verbindlich aufzulisten hat der Quartierplan zwar die zu erstellenden Quartierplananlagen. Die dafür aufgeführten Kosten beruhen dagegen auf blossen Schätzungen aufgrund genereller Projekte. Diese Kostenschätzungen müssen auf die effektiven Kosten der betreffenden Erschliessungen, Ausstattungen oder Ausrüstungen erst noch umgerechnet werden, was endgültig erst bei der Schlussrechnung geschehen kann (§ 175 PBG; Müller/ Rosenstock/Wipfli/Zuppinger, § 146 N. 3 f.; Kleb, S. 174). Erst dann können auch die Vorleistungen verbindlich angerechnet werden. Die vorzeitige Berücksichtigung von Vorleistungen bei der Kostenbelastung ist dagegen systematisch inkorrekt und führt in der Regel zu ungenauen Ergebnissen (Kleb, S. 183). 8.5 Die Bemessung des prozentualen Erschliessungsgrades auf wenig verlässlicher Basis (vorn E. 8.3.2) im Festsetzungsbeschluss würde dessen Anfechtung durch betroffene Grundeigentümer geradezu provozieren und zu unnötigen zeitlichen Verzögerungen führen. Dabei beruhen die Kosten der neu zu erstellenden Quartierplananlagen zur Erschliessung im Zeitpunkt des Festsetzungsbeschlusses nur auf Schätzungen. Diese vorerst geschätzten Kosten können sich im Lauf des Quartierplanvollzugs durchaus ändern, etwa aus konjunkturellen Gründen oder auch als Folge unvorhergesehener Umstände, welche sich auf den Umfang baulicher Massnahmen oder das Ausmass der Weiterverwertung bestehender Anlagen auswirken. Es rechtfertigt sich deshalb, die erbrachten Vorleistungen als eine feste Grösse erst dann den Kosten der zu erstellenden Erschliessungsanlagen des Quartierplans gegenüberzustellen, wenn diese ebenfalls zuverlässig feststehen. Diese definitive Abrechnung erfolgt mit der verbindlichen Schlussabrechnung, wenn auch die Kosten der neu erstellten Erschliessungsanlagen, gemeinschaftlichen Anlagen und Ausstattungen definitiv bekannt sind. Den Quartierplangenossen steht dann die Möglichkeit offen, sich gegen ihre konkret und zahlenmässig feststehende Belastung zu wehren, was den Vollzug des Quartierplanverfahrens entlastet. Das Vorgehen der Vorinstanz erweist sich damit als unzweckmässig und lässt sich nicht mit § 146 Abs. 1 und 2 PBG in Einklang bringen. 8.6 Die Beschwerdeführerin weist sodann zu Recht darauf hin, dass die Berücksichtigung von Vorleistungen einzelner Grundeigentümer im Quartierplangebiet dazu diene, Kostenersparnisse zurückzuerstatten, die dem Quartierplanunternehmen aus dem Vorbestand solcher Anlagen entstanden. Damit wird für die Gleichbehandlung der bereits überbauten und/oder teilweise erschlossenen mit unüberbauten und unerschlossenen Parzellen ein angemessener und vor allem kontrollierbarer Ausgleich geschaffen, indem konkrete Zahlen gegeneinander verrechnet werden, ohne dass ein individuelles Erschliessungsinteresse auf unsicherer Basis in Prozenten festgelegt werden müsste. Zum Schutz der Quartierplangenossen vor übermässiger Entschädigung eines Grundeigentümers als auch zum Schutz eines Grundeigentümers vor zu geringer Berücksichtigung seiner Vorleistungen werden Rückerstattungen sodann durch das Ausmass von deren weiteren Verwendbarkeit limitiert. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Eigentümer bereits überbauter Grundstücke während den Jahren vor dem Quartierplan entsprechend Nutzen daraus zogen und davon profitierten, dass sie die an sich zu leistenden Erschliessungsbeiträge im Zeitpunkt ihres Baus nicht bezahlen mussten. Gerade diese Elemente lässt die vorinstanzliche Betrachtungsweise ausser Acht, wenn solche Bauherren von einer Reduktion der prozentualen Kostenbelastung auf ungewisser Basis profitieren sollen. Es besteht daher kein Anlass, vom bewährten Vorgehen wie im Quartierplan vorgesehen abzuweichen. Insofern ist die Beschwerde daher gutzuheissen und von einer Neufestsetzung des Kostenverlegers der Strassen bezüglich des Grundstücks der Beschwerdegegnerin abzusehen. 9. 9.1 Das Grundstück der Beschwerdegegnerin soll nach dem Kostenverleger Kanalisation in der ersten Bautiefe mit 100 % und dahinter mit 50 % belastet werden. Die Vorinstanz ist der Meinung, die Erstellungskosten für die Kanalisationsanlagen der Beschwerdegegnerin seien in gleicher Weise zu verlegen wie für die Verkehrsanlagen. Das Grundstück der Beschwerdegegnerin werde heute durch die bestehenden Kanalisationsanlagen ausreichend entwässert. Diese Anlagen müssten jedoch für die zonengemässe Nutzung des Quartierplangebiets teilweise erweitert und verlegt werden. Allerdings sei das Interesse der Beschwerdegegnerin an diesen Anlagen im Vergleich zu einem Grundstück, das bisher über gar keine Entwässerung verfügte, reduziert. Teile der bestehenden Mischwasserleitung in der Q-Strasse könnten sodann weiterhin benützt werden. Die Beschwerdeführerin habe entsprechend den Verteiler der Kanalisationskosten anzupassen. Dem hält die Beschwerdeführerin entgegen, die Beschwerdegegnerin habe aufgrund der bestehenden Kanalisation, die gemäss Gemeinderatsbeschluss vom 27. November 1959 öffentlich gebaut worden sei, weder Anspruch auf eine Milderung der Quotenbelastung noch einen solchen auf Abgeltung von Kostenersparnissen des Quartierplanunternehmens. Sie habe sich vielmehr wie alle anderen Eigentümer von Grundstücken auch am Ausbau zu einer mit dem Generellen Entwässerungskonzept (GEP) konformen Anlage zu beteiligen. Eine Privilegierung aufgrund des bestehenden, planungswidrigen Mischwasser-Kanalisationsanschlusses, der in die Hochbordstrasse führe und durch ein GEP-konformes Trennsystem Richtung Zürichstrasse ersetzt werden müsse, sei nicht gerechtfertigt. Wenn Grundeigentümer vor durchgeführter Quartierplanung die nötige Erschliessung ihrer Einzelgrundstücke herstellten, seien ihnen nur dann Kostenersparnisse im Quartierplanverfahren gutzuschreiben, wenn diese Vorinvestitionen weiter verwendet werden könnten. Die Beschwerdegegnerin äusserst sich nicht substanziiert hierzu. Im Rekursverfahren hatte sie beantragt, es sei auf die Erhebung eines Kanalisationsbeitrags zu verzichten, weil bei der bestehenden Mischkanalisation auf die Erstellung einer zusätzlichen Sauberabwasserleitung angesichts des unverhältnismässigen Aufwands verzichtet werden sollte. 9.2 Das Generelle Entwässerungskonzept (GEP) sieht für das Quartierplangebiet ein Teil-Trennsystem vor. Schmutzwasser und verschmutztes Regenwasser aus Strassen und Plätzen sind über die Misch- und Schmutzwasserkanäle abzuleiten. Dachwasser und unverschmutztes Platzwasser ist, wo möglich, versickern zu lassen. Falls dies nicht möglich ist, muss es in Regenwasserkanälen abgeführt werden. Die Zentrumszone Z4 wird im Unterschied zur Zone IG3 noch im Mischsystem entwässert (Ausnahme: Liegenschaft der Zürich-Versicherung, Kat.-Nr. 11). In der Q-Strasse ist die Einführung einer Regenwasserkanalisation geplant. Die geplante Regenwasserleitung beginnt etwa auf Höhe der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin und führt über die Sonnentalstrasse West zur Hochbordstrasse. 9.3 Es ist nicht ersichtlich, weshalb die Beschwerdegegnerin aus dem Kostenverteiler für die Kanalisation entlassen oder in erster Bautiefe nur reduziert belastet werden sollte. Die Erstellung der im Rahmen des GEP notwendigen Anlagen bietet sich im Zusammenhang mit dem Vollzug des Quartierplans geradezu an. Ausserdem wird heute dem Trennsystem der Vorzug gegeben, da die Zuleitung von nicht verschmutztem Abwasser in die Abwasserreinigungsanlagen lediglich Kosten verursacht, das System ohne Not belastet und unnötigerweise dem natürlichen Wasserkreislauf mit reinigender Wirkung (Versickerung) entzogen wird. Zwar fallen dem Grundeigentümer dabei zusätzliche Kosten für den Bau der Meteorkanäle an. Die Investitionen rentieren aber längerfristig, da sich durch die Trennung des Abwassers die Gesamtkosten der Schmutzwasserreinigung erheblich senken lassen (Kleb, S. 159). Diesbezüglich ist nicht zu erkennen, inwiefern das Interesse der Beschwerdegegnerin an der Erstellung des Trennsystems geringer sein sollte als beim Eigentümer eines nicht überbauten Grundstücks. Bezüglich ihrer konkreten Belastung mit Kosten ist sodann darauf hinzuweisen, dass ein erheblicher Teil der Kosten an der Mischwasserleitung in der Q-Strasse nicht mehr den Grundeigentümern belastet wird (vorn E. 7). 9.4 Nachdem bereits der Teil der Zone IG3 mit dem Trennsystem entwässert wird und sich aus dieser Art Entwässerung grundsätzlich Vorteile für die Grundeigentümer ergeben, hat sich die Beschwerdegegnerin deshalb an den Kosten daran mit ihrem Grundstück in der Zone Z4 wie vorgesehen zu beteiligen. Sie legt nicht dar, inwieweit die bisher bestehenden Anlagen den Bau der geplanten Regenwasserleitung unnötig machten. Ihr pauschaler Hinweis in der Rekursschrift auf die Arbeit von Kleb, worin auf Ausführungen des Bundesrats im Rahmen der Revision des Gewässerschutzgesetzes verwiesen wird, ersetzt die mangelnde Substanziierung im Beschwerdeverfahren nicht. Die Ausführungen des Bundesrats, wonach es "hier" vor allem aus Kostengründen nicht darum gehe, bestehende Situationen zu sanieren, erfolgten im Rahmen der Botschaft zur Revision des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer vom 29. April 1987, worin er sich auch gegen die "Initiative zur Rettung unserer Gewässer" wandte (BBl 1987 II S. 1061, 1111). Daraus abzuleiten, die Forderung nach einem Systemwechsel bei bereits im Mischsystem erschlossenen Gebieten im Rahmen eines Quartierplanverfahrens scheitere regelmässig am Grundsatz der Verhältnismässigkeit (Kleb, S. 159), geht wohl doch etwas weit, umso eher, als konkret in einem Grossteil des Quartierplangebiets der Systemwechsel längst vorgenommen wurde (Zone IG3). Es besteht daher kein Anlass, den erstinstanzlichen Kostenverleger für die Kanalisationsanlagen zu ändern. 10. 10.1 Demnach ist die Beschwerde der Beschwerdeführerin gegen den Entscheid der BRK III vom 22. Mai 2008 insofern abzuweisen, als sie sich gegen die Aufhebung der zentralen Parkanlage, der "Flaniermeile" Hochbord und die verbreiterten, mit Bäumen versehenen alleeartigen Quartierstrassen wehrte (vorn E. 4 und 5; Dispositiv-Ziffer II Abs. 2). Die Beschwerde ist dagegen insoweit gutzuheissen, als sie sich gegen den einheitlichen Erschliessungsgrad der Parzelle der Beschwerdegegnerin richtete (vorn E. 6 und Dispositiv-Ziffer II Abs. 3) und soweit der Kostenverteiler für das Strassen- und Wegnetz sowie die Kanalisation aufgehoben wurde (vorn E. 8 und 9; Dispositiv-Ziffer II Abs. 4). Die Beschwerdeführerin hat anerkannt, dass im öffentlichen Verfahren gebaute Anlagen nicht in die quartierplanliche Bau- und Kostentragungspflicht aufzunehmen sind, und sie hat diese Anlagen auch betragsmässig spezifiziert. Dispositiv-Ziffer II Abs. 4 ist deshalb neu so zu fassen, dass das im Quartierplan festgesetzte Kostenverlegungssystem bestätigt wird, soweit es im Sinne der Erwägungen (vorn E. 7) keine im öffentlichen Verfahren gebauten Anlagen in die quartierplanliche Bau- und Kostentragungspflicht aufnimmt. 10.2 Bei diesem Ausgang sind die Kosten unter den Parteien wie folgt zu verteilen: Die Beschwerdeführerin unterliegt mit dem Anliegen, das Quartierplangebiet mit städtebaulichen Anlagen zu versehen. Sie obsiegt hingegen, soweit die Beschwerde gutgeheissen wird. Obsiegen und Unterliegen halten sich etwa die Waage, weshalb die Parteien je die Hälfte der Gerichtskosten zu tragen haben (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung ist nicht zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG). Die Mitbeteiligten obsiegen in der Frage der gemeinschaftlichen Ausstattungen und darin, dass der Kostenverleger für das Strassen- und Wegnetz hinsichtlich des Grundstücks der Beschwerdegegnerin nicht verändert wird. Entsprechend sind sie an den Gerichtskosten nicht zu beteiligen und ist ihnen von der jeweils unterliegenden Partei (Beschwerdeführerin sowie Beschwerdegegnerin) je eine Parteientschädigung zuzusprechen. Aufgrund der Bestätigung des angefochtenen Entscheids bezüglich der gemeinschaftlichen Ausstattungen und dessen Aufhebung bezüglich des einheitlichen Erschliessungsgrades und des zu überarbeitenden Kostenverteilers sind die Kosten- und Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens insofern anzupassen, als die Beschwerdeführerin und damalige Rekursgegnerin lediglich 1/4 der Rekurskosten zu übernehmen hat, die Beschwerdegegnerin und damalige Rekurrentin dagegen 3/4. Im Übrigen ist aber auf eine Anpassung der Entschädigungsfolgen im Rekursverfahren zu verzichten, da diese noch immer angemessen erscheinen. Demgemäss entscheidet die Kammer : 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Entsprechend wird Dispositiv-Ziffer II Abs. 3 des Entscheids der Baurekurskommission III des Kantons Zürich vom 22. Mai 2008 aufgehoben. Dispositiv-Ziffer II Abs. 4 wird aufgehoben und dadurch ersetzt, dass der im Quartierplan festgesetzte Kostenverleger für das Strassen- und Wegnetz sowie für die Kanalisation im Sinn der Erwägungen soweit bestätigt wird, als er keine im öffentlichen Verfahren gebauten Anlagen in die quartierplanliche Bau- und Kostentragungspflicht aufnimmt. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2. Dispositiv-Ziffer IV des Entscheids der Baurekurskommission III des Kantons Zürich vom 22. Mai 2008 wird insofern aufgehoben, als die Kosten des Rekursverfahrens nunmehr zu 1/4 der Beschwerdeführerin (Rekursgegnerin) zulasten der Quartierplanrechnung und zu 3/4 der Beschwerdegegnerin (Rekurrentin) auferlegt werden. 3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 9'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 120.-- Zustellungskosten, Fr. 9'120.-- Total der Kosten. 4. Die Gerichtskosten werden den Parteien (ohne Mitbeteiligte) je zur Hälfte auferlegt, wobei der Anteil der Beschwerdeführerin zulasten der Quartierplanrechnung geht. 5. Die Beschwerdeführerin und die Beschwerdegegnerin werden je verpflichtet, den Mitbeteiligten eine Parteientschädigung von je Fr. 500.- zu bezahlen, wobei der Anteil der Beschwerdeführerin zulasten der Quartierplanrechnung geht. 6. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. 7. Mitteilung an…

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 3. Abteilung Verwaltungsgericht

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich

des Kantons Zürich 3. Abteilung

3. Abteilung VB.2008.00289

Entscheid

Entscheid der 3. Kammer

der 3. Kammer vom 30. Juni 2009

Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Bea Rot­ach Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Gerichtssekretär Kaspar Plüss.

(Vorsitz) In Sachen

Stadt Dübendorf, vertreten durch RA A,

Stadt Dübendorf, vertreten durch RA A, Beschwerdeführerin,

Beschwerdeführerin, gegen

B, vertreten durch RA C,

B, vertreten durch RA C, Beschwerdegegnerin,

Beschwerdegegnerin, und

1. D,

1. D, 2. Erben E, nämlich :

2. Erben E, nämlich : 2.1 F,

2.1 F, 2.2 G,

2.2 G, 2.3 Erben H, nämlich :

2.3 Erben H, nämlich : 2.3.1 I,

2.3.1 I, 2.3.2 J,

2.3.2 J, 3. Erben K, nämlich:

3. Erben K, nämlich: 3.1 G,

3.1 G, 3.2 L,

3.2 L, 3.3 M,

3.3 M, 1–3 vertreten durch RA N,

4. Verkehrsbetriebe Glattal VBG, vertreten durch RA O,

4. Verkehrsbetriebe Glattal VBG, vertreten durch RA O, Mitbeteiligte,

Mitbeteiligte, betreffend Quartierplan,

betreffend Quartierplan, hat sich ergeben:

I.

A. Das Quartierplangebiet Hochbord in der Stadt Dübendorf ist im Süden durch die Zürichstrasse, im Norden durch die Überlandstrasse und die Glatt, im Osten durch die Ringstrasse und im Westen durch die Stadtgrenze und die Bahnlinie begrenzt. Das Gebiet wird vertikal von Süden nach Norden durch die Hochbordstrasse etwa im Verhältnis 1/3 (westlicher Teil) zu 2/3 (östlicher Teil) geteilt. Ausgehend von der Hochbordstrasse führen nach Osten in die Ringstrasse (von Süden her gesehen) die Sonnentalstrasse, die Industriestrasse, die Lagerstrasse und die Neugutstrasse. Der östlich der Hochbordstrasse gelegene Teil des Quartierplangebiets ist bis auf einzelne Parzellen überbaut, der westlich davon gelegene Teil etwa zur Hälfte. Im Quartierplangebiet finden sich mehrere grosse Einkaufszentren, teilweise mit eigenen Parkhäusern, so an der Neugutstrasse, verschiedene Grosshandels- und Dienstleistungsbetriebe an der Lagerstrasse, Einkaufsgeschäfte an der Industriestrasse, die Zürcher Kantonalbank mit Kantine, verschiedene Dienstleistungsbetriebe und Geschäfte an der Sonnentalstrasse sowie an der Hochbordstrasse drei Möbelfirmen, eine Grosspapeterie, eine Gemüseanbaufirma und ein Restaurant/Dancing neben weiteren Dienstleistungsbetrieben. Gegenüber diesem weitgehend durch Geschäfte und Betriebe genutzten Teil des Quartierplangebiets besteht eine überwiegende Wohnnutzung einzig in den Liegenschaften Q im südwestlichen Teil des Quartierplangebiets.

B. Am 20. September 2001 leitete der Stadtrat Dübendorf das Quartierplanverfahren für das Gebiet Hochbord ein. Damit in Zusammenhang stand die vom Regierungsrat mit Beschluss vom 13. Juni 2001 festgelegte rückwärtige Erschliessung des Quartiers zur Entlastung der Ringstrasse, auf der die geplante Stadtbahn Glattal vom Bahnhof Stettbach bis Auzelg ab dem Jahr 2010 verkehren soll. Mit Beschluss vom 8. Juni 2006 setzte der Stadtrat Dübendorf den Quartierplan Hochbord fest. Dieser sieht vor, dass die Hochbordstrasse zwischen Sonnental- und Lagerstrasse für den privaten Verkehr gesperrt, als Allee ausgebaut und am Ende (Kreuzung Sonnental- bzw. Lagerstrasse) je mit einem Kreisel versehen wird (Kreisel Süd bzw. Kreisel Nord). Etwa auf Höhe der Alleemitte soll westlich der Hochbordstrasse eine Parkanlage entstehen. Weiter ist die Aufhebung der Einmündungen der Sonnental-, Industrie-, Lager- und teilweise der Neugutstrasse in die Ringstrasse zugunsten einer rückwärtigen Erschliessung vorgesehen, die neu aus Süden von der Zürichstrasse in die Hochbordstrasse und von Norden her durch einen Abzweiger von der Überlandstrasse ebenfalls in die Hochbordstrasse erfolgt. Die Erschliessung ins Gebiet östlich der Hochbordstrasse ermöglicht ein System von Verbindungsstrassen zu den bestehenden, nunmehr mit Bäumen gesäumten Querstrassen (sog. Ostring). Der westlich der Hochbordstrasse gelegene Teil des Quartierplangebiets wird mit drei Stichstrassen erschlossen. Vom Kreisel Süd geht die Sonnentalstrasse nach Westen in die Q-Strasse (zusammen ein T bildend), welche in zwei Ästen etwa parallel zur Hochbordstrasse nach Süden und nach Norden führt, die je in einem Kehrplatz enden. Über den nördlichen Ast der Q-Strasse werden die Liegenschaften von B erreicht. Der Zugang der Q-Strasse zur Zürichstrasse ist wegen der Glattalbahn geschlossen. Vom Kreisel Nord zweigt die neue Stichstrasse D nach Westen ab zur Erschliessung mehrerer noch gänzlich oder weitgehend unbebauter Grundstücke (Kat.-Nrn. 01, 02, 03, 04). Die Stichstrasse D wird über einen neuen Fuss- und Fahrweg mit dem Ende des nördlichen Asts der Q-Strasse verbunden. Das gesamte Quartierplangebiet untersteht ferner insofern der Gestaltungsplanpflicht, als die einzelnen Grundeigentümer auf ihren Baugrundstücken jeweils private Gestaltungspläne auszuarbeiten haben, welche sich an die planerischen Vorgaben halten müssen. Mit Präsidialverfügung vom 20. Juni 2006 wurde der korrigierte Kostenverleger für das Quartierplangebiet festgesetzt.

II.

A. Gegen den Festsetzungsbeschluss vom 8. Juni 2006 regte sich Widerstand von zahlreichen Betroffenen, die sich neben individuellen Anliegen insbesondere gegen die alleeartige Ausgestaltung der Hochbordstrasse, gegen die vorgesehene Parkanlage auf der Parzelle neu Kat.-Nr. 12 (Erben K) und gegen die Verbreiterung des Fussgängerbereichs und dessen Ausstattung mit Baumreihen in den bestehenden Querstrassen wandten. Darunter war auch B mit ihren Liegenschaften an der Q-Strasse Nr. 17–18, die am 13. Juli 2006 Rekurs an die Baurekurskommission III des Kantons Zürich erhob (fortan BRK III) und beantragte, es seien der Festsetzungsbeschluss vom 8. Juni 2006 und die Präsidialverfügung vom 20. Juni 2006 (Korrektur des Kostenverteilers) aufzuheben. Eventualiter verlangte sie im Wesentlichen, es sei auf die Flaniermeile Hochbord Mitte, die Parkanlage und die Bepflanzung des Fuss- und Radwegs an der Nordgrenze ihres Grundstücks zu verzichten. Ferner habe die Stadt Dübendorf einen bedeutend grösseren Anteil an Groberschliessungskosten zu übernehmen, sei die Glattal­bahn verursachergerecht an den Erschliessungskosten zu beteiligen und seien die Vorleistungen ihres Rechtsvorgängers vollumfänglich anzurechnen. Schliesslich sei auf den prozentualen unentgeltlichen Landabzug bei ihrem Grundstück zu verzichten, diesem ein Erschliessungsgrad von 100 % anzurechnen, die Erschliessungstiefe auf 80 m festzulegen, auf Erschliessungsbeiträge für Strassenbau und Kanalisation zu verzichten und den Anwohnern der Q-Strasse die Zufahrt zu ihren Liegenschaften von Norden her zu bewilligen. Die vorinstanzlich Mitbeteiligten 1–3 liessen sich am 27. September 2006 zum Rekurs vernehmen und beantragen, es seien die gemeinschaftlichen Ausstattungen (Parkanlage, Flaniermeile) nicht von den Grundeigentümern zu finanzieren. Weiter sei der Rekurs bezüglich der beantragten Befreiung von Erschliessungskosten und des beantragten Erschliessungsgrades abzuweisen und das schematische Vorgehen beim Kostenverleger beizubehalten. Die Verkehrsbetriebe Glattal verlangten die Abweisung des Rekurses, was die verursachergerechte Beteiligung an den Erschliessungskosten anbelange. Die Stadt Dübendorf verlangte in der Beschwerdeantwort vom 9. Oktober 2006 die Abweisung des Rekurses.

B. Rekurs mit weitgehend identischen Anträgen erhob B auch gegen die Präsidialverfügung vom 20. Juni 2006, auf welche die Stadt Dübendorf mit Rekursantwort vom 9. Oktober 2006 reagierte. Die Verkehrsbetriebe Glattal äusserten sich als einzige Mitbeteiligte zu diesem Rekurs und verlangten dessen Abweisung, soweit er sie betraf.

C. Die BRK III entschied am 22. Mai 2008 nach Durchführung eines Augenscheins am 14. März 2007. Sie vereinigte die beiden Rekurse, hiess sie teilweise gut und hob den Beschluss des Stadtrats von Dübendorf vom 8. Juni 2006 insofern auf, als sie die geplante Parkanlage, die boulevardartige Ausgestaltung der Hochbordstrasse und die Ausstattung der Quartierstrassen mit Alleebäumen für die Erschliessung des Quartierplangebiets für nicht notwendig erachtete. Der für das Grundstück Kat.-Nr. 09 festgelegte abgestufte Erschliessungsgrad für den Landabzug wurde aufgehoben und soll durch einen einheitlichen Erschliessungsgrad ersetzt werden. Schliesslich hob die Vorinstanz den Kostenverleger für das Strassen- und Wegnetz sowie für die Kanalisation betreffend das Grundstück von B auf und verlangte bei dessen Neufestsetzung die Berücksichtigung des Erschliessungsinteresses im ausgeführten Sinn. Im Übrigen wies die Vorinstanz den Rekurs ab.

III.

Gegen den Entscheid vom 22. Mai 2008 erhob die Stadt Dübendorf am 26. Juni 2008 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und liess beantragen, es sei Dispositiv-Ziffer II Abs. 2 des angefochtenen Entscheids soweit aufzuheben, als darin der geplante Park, die boulevardartige Erweiterung der Hochbordstrasse und die alleeartige Ge­staltung der Quartierstrassen abgelehnt worden seien. Ferner sei Dispositiv-Ziffer II Abs. 3 aufzuheben, soweit der für das Grundstück Kat.-Nr. 09 festgelegte abgestufte Erschliessungsgrad durch einen einheitlichen ersetzt werden sollte. Weiter wehrte sie sich gegen die Neufestsetzung des Kostenverlegers für Strassen und Wege sowie die Kanalisation unter Berücksichtigung des Erschliessungsinteresses entsprechend der Rechtsauffassung der Rekursinstanz. Sie anerkannte dagegen, dass die im öffentlichen Verfahren gebauten Anlagen nicht in die quartierplanliche Bau- und Kostentragungspflicht gehörten. Die BRK III liess sich am 24. September 2008 vernehmen und hielt am angefochtenen Entscheid fest. Die Beschwerdegegnerin verlangte in der Beschwerdeantwort vom 8. Oktober 2008 die Abweisung der Beschwerde. Die Mitbeteiligten 1–3 liessen sich am 20. Oktober 2008 vernehmen und verlangen, es sei die Beschwerde gutzuheissen, soweit sie sich gegen die Aufhebung des Kostenverteilers für das Strassen- und Wegnetz und die Kanalisation und gegen die Festlegung eines einheitlichen Erschliessungsgrades richte, im Übrigen aber abzuweisen.

Mit Verfügung vom 13. Mai 2009 genehmigte die kantonale Baudirektion die Festsetzung des Quartierplans vom 8. Juni 2006 und die den Kostenverleger korrigierende Präsidialverfügung vom 20. Juni 2006. Sie hielt im Wesentlichen die Ausscheidung von Mehrflächen für die gemeinschaftlichen Ausstattungen für gerechtfertigt und zweckmässig, beanstandete indessen auf der Flaniermeile Hochbord die zu geringe Fahrbahnbreite von 6 m. In verschiedener Hinsicht verwies sie sodann auf die einzelnen Baubewilligungsverfahren und die damit verbundene Gestaltungsplanpflicht (etwa bezüglich Altlasten-, Lärm- und Grundwassersituation).

Die Kammer zieht in Erwägung:

Die Kammer zieht in Erwägung: 1.

Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit § 329 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden, einen kommunalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerde zuständig.

2.

2.1 Nach Art. 3 Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) sind die Siedlungen nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen. Siedlungen sollen viele Grünflächen und Bäume enthalten (Art. 3 Abs. 3 lit. e RPG). Aus dem erwähnten Planungsgrundsatz lassen sich zwar keine quantitativen Vorgaben ableiten, doch verlangt das Bundesrecht, dass möglichst viele Grünflächen innerhalb der Siedlungsräume geschaffen werden und erhalten bleiben. Dies kann unter anderem geschehen durch deren Zuordnung zu bestimmten Zonen (etwa Grünzonen oder Freihaltezonen; vgl. §§ 39 und 61 Abs. 1 PBG), durch Unterteilung der Bauzonen oder mittels Gestaltungsplänen (Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 3 Rz. 48).

2.2 Mit Gestaltungsplänen werden für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Der Gestaltungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind; er kann Festlegungen über die weitere Umgebungsgestaltung enthalten (Abs. 3).

2.3 Der Quartierplan ermöglicht demgegenüber im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthält die dafür nötigen Anordnungen (§ 123 Abs. 1 PBG). Wo ein Bedürfnis hiefür besteht, sollen Flächen ausgeschieden werden, die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienen; die privatrechtlichen Rechtsverhältnisse hieran sind mit dem Quartierplan zu regeln (§ 126 Abs. 3 PBG). Alle Grundstücke innerhalb des Quartierplangebiets müssen durch den Quartierplan erschlossen werden und an gegebenenfalls erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen teilhaben. Erschliessungsanlagen sowie gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen sind so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke genügen (§ 128 Abs. 1 und 2 PBG). Erschlossen ist ein Grundstück, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, wenn diese ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden können und wenn die einwandfreie Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen und Altlasten gewährleistet ist (§ 236 Abs. 1 PBG; Art. 19 Abs. 1 RPG). Genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlässt über die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG).

2.4 Bei der Planfestsetzung kommt der Quartierplanbehörde ein erhebliches prospektiv-technisches Ermessen zu, das von der Rekursbehörde nur mit Zurückhaltung zu überprüfen ist. Wenn sich der festgesetzte Plan mit vernünftigen Gründen halten lässt, setzt die Rekurskommission ihr Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der Gemeindeorgane, dies auch dann nicht, wenn andere Planvarianten möglich und auch vertretbar wären (RB 1971 Nr. 53 = ZBl 73/1972 S. 148 = ZR 70 Nr. 41; RB 1973 Nr. 9 = ZBl 74/1973 S. 414 = ZR 72 Nr. 99; RB 1989 Nr. 63). Im Quartierplan müssen die Interessen der einzelnen Grundeigentümer abgewogen, möglichst ausgeglichen und mit den öffentlichen Interessen in Einklang gebracht werden. Eine auf dieser Grundlage gefundene Lösung soll im Rekurs­verfahren nur dann wieder geändert werden, wenn sich bei Abwägung aller Vor- und Nach­teile der Schluss aufdrängt, dass die von den Rekurrierenden verfochtene Variante jener ge­mäss festgesetztem Quartierplan klar überlegen ist. Die Baurekurskommission entscheidet im Rahmen der Überprüfung von Quartierplänen nur dann frei, wenn es um die Beurteilung reiner Rechtsfragen geht (VGr, 10. Juni 2004, VB.2003.00408, E. 3, www.vgrzh.ch).

2.5 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechts­verletzungen hin. Eine Ermessensüberprüfung steht ihm ausser bei Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG). Ermessensmissbrauch ist ein qualifizierter Ermessensfehler, der als Rechtsverletzung gilt. Die Ermessensbetätigung muss in jedem Fall pflichtgemäss sein und darf nicht von sachfremden Motiven geleitet werden. Ausserdem hat sie sich an den allgemeinen Rechtsgrundsätzen, den verwaltungsrechtlichen Grundprinzipien und den verfassungsrechtlichen Schranken zu orientieren, so insbesondere am Willkürverbot und am Grundsatz der Notwendigkeit und Verhältnismässigkeit staatlicher Massnahmen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 50 N. 80). Bei der Überprüfung von Rekursentscheiden, mit welchen kommunale Planfestsetzungen aufgehoben worden sind, hat das Verwaltungsgericht im Rahmen der ihm zustehenden Rechtskontrolle auch zu prüfen, ob die Baurekurskommission in rechtsverletzender Weise die kommunale Planungsautonomie missachtet habe.

3.

3.1 Das Quartierplangebiet wurde folgenden Zonen zugeschlagen: Der Teil östlich der Hochbordstrasse mit Ausnahme des Grundstücks Kat.-Nr. 13 (neu Kat.-Nr. 05, P Erben) sowie das Gebiet westlich der Hochbordstrasse oberhalb Kat.-Nr. 02 (neu Kat.-Nr. 14) und Kat.-Nr. 03 (neu Kat.-Nr. 12, Erben K) bis zur nördlichen Begrenzung wurden der Industrie- und Gewerbezone 3 (IG3) zugeteilt. Diese lässt gemäss der Bauordnung der Stadt Dübendorf vom 18. März 1996 (BZO) höchstens mässig störende Betriebe, Handels- und Dienstleistungsbetriebe zu; eine Wohnnutzung ist nicht vorgesehen, hingegen eine Freiflächenziffer von 20 %, damit nicht alle unüberbaubaren Flächen für Zufahrten, Parkplätze und Lager verwendet werden (Art. 23 BZO). Das Gebiet westlich der Hochbordstrasse ab Kat.-Nrn. 02 und 03 bis zur südlichen Grenze (Zürichstrasse) sowie das Grundstück Kat.-Nr. 05 (P Erben) wurden der Zentrumszone Z4 zugeteilt. In der Zentrumszone Z4 sind Wohnungen, Büros, Ateliers, Praxen sowie mässig störende Gewerbe zulässig; ein minimaler Wohnanteil ist jedoch nicht vorgeschrieben, ebensowenig eine Freiflächenziffer (Art. 6, 17 BZO). Dessen ungeachtet schätzte der Erläuternde Bericht das Einwohnerpotenzial in der Zone Z4 auf 720 Einwohner (zuzüglich zu den seit 1997 bestehenden ca. 200 Einwohnern, total 920 Einwohner), das Arbeitsplatzpotenzial auf zusätzliche 3'630 Arbeitsplätze (zu den bestehenden ca. 2'000 Arbeitsplätzen) und in der Zone IG3 auf 4'310 Arbeitsplätze (total 9'940 Arbeitsplätze). Im Übrigen sind die Zonen IG3 und Z4 bezüglich ihrer baulichen Ausnützung weitgehend identisch (Art. 16 und 23 BZO).

3.2 Gemäss dem Technischen Bericht ist eine mit Wegen durchzogene Platz- und Grünfläche von 3'608 m 2 auf dem Grundstück neu Kat.-Nr. 12 (ehemals Kat.-Nr. 03) der Erben K (westlich der Hochbordstrasse) für die Erholung von Arbeitnehmern und Bevölkerung im Quartierplangebiet vorgesehen. Die bauliche Ausnützung sowie das Recht zur Anrechnung dieser Fläche an der Freiflächenziffer wird auf alle innerhalb des Quartierplans liegenden Grundstücke der Zentrumszone Z4 im Verhältnis der einzelnen Grundstücksflächen zum Total der beteiligten Grundstücke übertragen. Diese lei­sten daran einen Beitrag von Fr. 1'265'000.-. Die Stadt Dübendorf übernimmt den Unterhalt des Platzes und dessen spätere Sanierung.

Vorgesehen ist sodann eine an die Parkanlage anschliessende alleeartige Verbreiterung der Hochbordstrasse zwischen Sonnental- und Lagerstrasse von insgesamt 1'721 m 2. Damit soll das Quartier eine Identität als urbanes Arbeits- und Mischgebiet erhalten und die Hochbordstrasse als markante städtische Achse mit besonderen Freiraumqualitäten aufgewertet und auf 16 m Breite ausgebaut werden (Fahrbahn 6 m, Geh- und Radwege 10 m). Vorgesehen sind hochwertige öffentliche Freiräume mit angenehmer Aufenthaltsqualität und publikumsorientierter Erdgeschossnutzung. Den daran angrenzenden Grundstücken wird die Pflicht auferlegt, auf ihren Vorplätzen die Gestaltung der gemeinschaftlichen Ausstattung weiterzuführen. Die Fläche des Grundstücks neu Kat.-Nr. 15 wird in Form von Miteigentumsanteilen im Verhältnis zu den Neuzuteilungsflächen auf die Grundstücke der Zone Z4 verteilt und mit diesen subjektiv-dinglich verknüpft. Das Grundstück neu Kat.-Nr. 16 wird in derselben Weise an die Grundstücke der Zone IG3 gebunden. Die hierfür von den Quartierplangenossen zu tragenden Kosten belaufen sich auf Fr. 1'315'000.-.

Schliesslich sollen Baumalleen entlang der verschiedenen Quartierstrassen erstellt werden. Die Trottoirs wurden mit einer Breite von bis zu 4.3 m geplant. Der zusätzliche Landverbrauch und die Erstellungskosten für diese Alleen werden entsprechend dem Erschliessungsgrad und dem Strassenkostenverleger auf die Quartierplangenossen verteilt.

4.

4.1 Die Rekursinstanz hielt im angefochtenen Entscheid fest, dass im Quartierplanverfahren ausser den Strassen gegebenenfalls auch alle andern, zur Erreichung der Quartierplanziele erforderlichen, gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen festzulegen seien. In der Praxis würden allerdings kleinere gemeinschaftliche Anlagen, deren Notwendigkeit von allen Betroffenen grundsätzlich anerkannt werde, häufig nicht im dafür vorgesehenen Verfahren (etwa Sonderbauvorschriften, Gestaltungsplan) festgelegt, sondern in ein anderes, ohnehin durchzuführendes Planungsverfahren integriert. In diesem Sinne gälten als mögliche Quartierplananlagen auch Nebeneinrichtungen zu Bauten und Anlagen wie etwa Spielplätze, Parkplätze sowie technische Einrichtungen von Bauten und Anlagen (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 4–22). Für die Erstellung und Finanzierung aller andern, für die Erschliessung nicht notwendigen Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen, insbesondere wenn sie nicht mehr als untergeordnet bezeichnet werden könnten, müsse ausserhalb des Quartierplanrechts eine ausreichende Rechtsgrundlage gefunden werden, beispielsweise in Form eines Gestaltungsplanverfahrens. Die Realisierung solcher Anlagen könne aber wiederum mit der Umsetzung des Quartierplans erfolgen. Die Erstellung eines Parks und einer Flaniermeile, womit zugestandenermassen städtebauliche Ziele verfolgt würden, habe nichts mit der Schaffung überbaubarer Parzellen und deren Erschliessung zu tun und zähle somit nicht zum durch einen Quartierplan geregelten Aufgabenbereich. Die betroffene Fläche von insgesamt 5'329 m 2 und die Kosten von gesamthaft Fr. 2'580'000.- (Park und Allee Hochbordstrasse; vorn E. 3.2) bildeten keine kleineren gemeinschaftlichen Anlagen. Zudem fehle es am Einverständnis der Betroffenen. Das Quartierplanverfahren bilde daher keine Rechtsgrundlage für die zwangsweise Festlegung und Finanzierungsregelung der von der Beschwerdeführerin ins Auge gefassten Ausstattungselemente; diese hätten vorzugsweise in einem Gestaltungsplanverfahren festgelegt werden müssen.

4.2 Demgegenüber hält die Beschwerdeführerin den vorinstanzlichen Entscheid im angefochtenen Bereich für rechtlich unhaltbar und für einen unzulässigen Eingriff in ihre Planungsautonomie. Die in Art. 3 RPG für alle Planungen geltenden Qualitätsanforderungen seien von der Vorinstanz nicht berücksichtigt worden. Zu bedenken sei, dass im Endausbau in diesem Gebiet rund 10'000 Arbeitsplätze bestehen und rund 900 Einwohner wohnen würden. Die Beschwerdeschrift verweist sodann auf das Minderheitsvotum der Referentin im vorinstanzlichen Verfahren. Diese hatte darauf hingewiesen, dass der ganze Quartierplanperimeter zum Gebiet mit erhöhtem Gestaltungsanspruch erklärt worden sei, wozu auch gestaltete Aussenräume und minimale Flächen für die Erholung gehörten. Die rechtliche Grundlage für die Ausscheidung von Flächen für gemeinschaftliche Ausstattungen erkannte die vorinstanzliche Referentin in § 126 Abs. 3 PBG. An solchen gemeinschaftlichen Ausstattungen bestehe sowohl ein öffentliches als auch ein privates Interesse der Quartierplangenossen. Angesichts der künftig in diesem Gebiet arbeitenden und wohnenden Menschen überwiege das öffentliche das private Interesse. Es könne nicht angehen, dass ein solches Entwicklungsgebiet mit einer gesichtslosen, völlig unstrukturierten Anhäufung von banalen Büro- und Handelsgebäuden "verscherbelt" werde. Die Beschwerdegegnerin hält die Begründung der Vorinstanz für zutreffend und verlangt in diesem Punkt die Abweisung der Beschwerde. Es komme nicht nur auf das behauptete öffentliche Interesse an den vorgesehenen Anlagen an, sondern auch auf die Interessen der Quartierplanbeteiligten. Von erforderlichen Ausstattungen könne nicht die Rede sein. Die Mitbeteiligten verweisen auf ihre Rechtsschriften in anderen Verfahren zu diesem Thema und stimmen dem angefochtenen Entscheid zu. Der Bau öffentlicher Parkanlagen und Flaniermeilen stelle als städtebauliche Tätigkeit eine traditionell öffentliche Aufgabe dar, die nicht Privaten zu überbinden sei. Zudem gingen die geplanten Anlagen weit über die für den Quartierplan erforderliche Infrastruktur hinaus. Weder § 126 Abs. 3 noch § 128 Abs. 1 und 2 PBG könnten dafür als rechtliche Grundlagen herhalten.

4.3 Vorweg ist auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Entscheid zu verweisen (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin trifft es nicht zu, dass die in Art. 3 RPG für alle Planungen geltenden Qualitätsanforderungen darin nicht berücksichtigt worden wären. Die Vorinstanz anerkannte solche, prüfte aber, wie weit sie im Quartierplanverfahren erfüllt werden konnten (dazu vorne E. 2.1, 2.3). Dabei kann der Quartierplan Hochbord seinen Zweck, ein unüberbautes Gebiet überbaubar zu machen und attraktiv zu gestalten, ohnehin nur beschränkt erfüllen. Dem von der Beschwerdeführerin angesteuerten Ziel, wonach die für das Quartierplangebiet angestrebte städtebauliche Qualität mit qualifizierten Wohn- und Arbeitsbedingungen die Konkurrenzfähigkeit des Standorts stärken und diesem eine nachhaltige Wertschöpfung sichern soll, steht entgegen, dass der Quartierplan mindestens in der Zone IG3 ein mit Zweckbauten weitgehend überbautes Gebiet betrifft, welche die angestrebte städtebauliche Raffinesse und Anziehungskraft grösstenteils vermissen lassen. Selbst die geplante Parkanlage und die alleeartige Erweiterung der Hochbordstrasse vermöchten an den bestehenden Verhältnissen aufgrund ihrer westlich zentrierten Lage im Quartierplangebiet höchstens partiell etwas zu ändern. Soweit die Beschwerdeführerin dazu ausführt, mittels zentraler Grünanlagen und der damit entstehenden "urbanen Qualität" werde – im Unterschied zu Grünanlagen in einzelnen Vorgärten oder Umschwüngen – ein unabschätzbarer Mehrwert geschaffen und das Hochbord-Gebiet vom "08/15-Siedlungsbrei" abgehoben, lässt sich dies demnach nicht generell auf das Quartierplangebiet umsetzen. Schliesslich steht nicht fest, dass von 900 künftigen Einwohnern ausgegangen werden kann, da die Zone Z4 keine Mindest-Wohnnutzung vorschreibt und deshalb ungewiss ist, wie weit die noch nicht überbauten Grundstücke in der Zone Z4 eine Wohnnutzung enthalten (vorn E. 3.1). So findet sich etwa auf neu Kat.-Nr. 07 (ehemals Kat.-Nr. 11) zwischen Hochbordstrasse und Q-Strasse im südlichen Teil des Quartierplangebiets bereits eine grossräumige Büronutzung, was für eine reine Wohnnutzung in unmittelbarer Nachbarschaft nicht besonders attraktiv erscheint. Die teilweise seit Jahren vorhandenen Dienstleistungsbetriebe und wenigen Wohneinheiten werden sich zudem seit ihrer Entstehung soweit organisiert haben, dass sie ihren Angestellten Ruhe- und Aufenthaltsräume bzw. den Bewohnern angemessene Freiräume bieten können und auf die geplanten Anlagen nicht angewiesen sind. Schon unter diesen tatsächlichen Gegebenheiten erscheint die Erforderlichkeit der geplanten Ausstattungen daher sehr fraglich.

4.4 Umstritten ist die Frage, ob die rechtlichen Grundlagen des Quartierplanverfahrens öffentliche Parkanlagen und Flaniermeilen als gemeinschaftliche Ausstattungen zulassen.

Die Beschwerdeführerin hält dafür, dass die Platz- und Grünfläche sowie die Ausweitung des mittleren Teils der Hochbordstrasse als gemeinschaftliche Ausstattungen behandelt und dementsprechend in das Miteigentum der beteiligten Grundeigentümer mit besonderer Regelung für die Baukosten und den Unterhalt verwiesen werden müssten. Bereits nach dem Antrag des Regierungsrates vom 5. Dezember 1973 zum neuen Planungs- und Baugesetz seien in den allgemeinen Grundsätzen zum Quartierplan – neben den zweckmässigen Parzellenformen und den gesetzlichen Erschliessungsanlagen – Flächen auszuscheiden gewesen, die gemeinschaftlichen Ausstattungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienten, wie Parkplätze, Fahrzeugeinstellhallen, Sport-, Spiel- und Ruheplätze, Lärmschutzanlagen (ABl 1973/II S. 1671, 1829 zum damaligen § 95 PBG, heute § 126 PBG mit identischem Wortlaut). Schon der historische Gesetzgeber sei demnach über die restriktiven Vorstellungen der Rekursinstanz hinausgegangen. Die Beschwerdegegnerin hält dafür, dass die vorinstanzlichen Ausführungen den Gesetzesmaterialien oder der bisherigen Rechtsprechung nicht widersprächen und die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen mit den rechtlich gesicherten Zielen des Quartierplans nichts zu tun hätten. § 128 Abs. 1 PBG erwähne nur gegebenenfalls erforderliche gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen. Die von der Vorinstanz abgelehnten Ausstattungen und Ausrüstungen seien aber für das gesetzliche Ziel des Quartierplans gerade nicht erforderlich. Die Mitbeteiligten erachten die geplanten Anlagen nicht als gemeinschaftliche Ausstattungen oder Ausrüstungen, die im Quartierplan vorgesehen werden könnten, und bestreiten die gesetzliche Grundlage in § 126 Abs. 3 und § 128 Abs. 1 und 2 PBG.

4.4.1 Gemäss § 126 Abs. 3 PBG sind Flächen auszuscheiden, die gemeinschaftlichen Ausstattungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienen. Allerdings konnte schon früher eine Ausscheidung solcher Flächen nicht unbeschränkt erfolgen. § 96 Abs. 1 des Entwurfs zum PBG begrenzte wie der aktuelle § 128 Abs. 1 PBG die durch den Quartierplan erschlossenen Grundstücke darauf, nur an "gegebenenfalls erforderlichen" gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen teilzuhaben, wozu eine Flaniermeile und eine Parkanlage unter dem Gesichtspunkt der Erschliessung nicht gehören. Selbst wenn es sich aber gegenteilig verhielte, stellte sich doch die Frage, welches Ausmass solche haben dürften. Nach § 128 Abs. 2 PBG sind gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke genügen. Darin liegt zwar kein Verbot, dass gemeinschaftliche Ausstattungen nicht auch über das blosse Genügen hinausgehen dürften. In diesem Zusammenhang ist jedoch wiederum auf § 126 Abs. 3 PBG zu verweisen, wonach ein "Bedürfnis" für die ausgeschiedenen Flächen zugunsten gemeinschaftlicher Ausstattungen bestehen muss. Damit werden solche Flächen grundsätzlich auf das notwendige Mass beschränkt, was vorliegend schon deswegen gerechtfertigt erscheint, weil die Quartierplangenossen in erheblichem Umfang für die geplanten Anlagen aufzukommen hätten. Die Beschwerdeführerin legte jedoch ein sich aus dem Zweck des Quartierplans (vorn E. 2.3) ergebendes Bedürfnis weder für eine Parkanlage von rund 3'600 m 2 noch für eine auf 16 m Breite ausgebaute Allee von insgesamt rund 1'700 m 2 dar. Auch die von der Baudirektion beanstandete Fahrbahnbreite von bloss 6 m (vorn III.) rechtfertigte eine Gesamtbreite der Allee Hochbord von 16 m nicht (vorn E. 3.2). Insbesondere die nahe der Ring- und Neugutstrasse sowie die jeweils am Rande des Quartierplangebiets gelegenen Liegenschaften, aber auch diejenigen der Beschwerdegegnerin, würden vom beabsichtigten grossstädtischen Flair einer Flaniermeile und einer Parkanlage an der etwas entfernt liegenden Hochbordstrasse kaum profitieren, was weiter gegen deren Erforderlichkeit spricht. Inwiefern sich das Gebiet Hochbord ohne die im Streit liegenden Massnahmen zu einem vorstädtischen "Siedlungsbrei mit ungelösten Verkehrsproblemen" zu entwickeln drohe, geht aus der Beschwerde nicht schlüssig hervor. Weder als Anlagen noch im geplanten Ausmass lassen sich die projektierten Ausstattungen daher auf die erwähnten Gesetzesbestimmungen stützen. Gestalterische und nutzungsmässige Festlegungen in Abweichung von der Bau- und Zonenordnung kann der Quartierplan aber von Gesetzes wegen nicht selber treffen (Stephan Eschmann, Der Gestaltungsplan nach zürcherischem Recht, Diss. Zürich 1985, S. 221).

4.4.2 Daran ändert sich nichts durch den Verweis der Beschwerdeführerin auf einen Entscheid des Zürcher Verwaltungsgerichts vom 24. Januar 2001 zur Ausstattung von Quartierplangebieten mit Fusswegnetzen, die nicht der baurechtlichen Grundstückerschliessung, sondern dem Komfort der künftigen Bewohner dienten. In diesem Urteil hielt das Gericht fest, bei der Planung und Festlegung von Fusswegen habe sich die Quartierplanbehörde nicht zwingend auf das Minimum, das für eine hinreichende Erschliessung absolut erforderlich sei, zu beschränken. Dogmatisch gesehen seien solche Fusswege, die in erster Linie dem Komfort und nicht der Erschliessung dienten, eher als gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen denn als eigentliche Erschliessungsanlagen zu betrachten. Der in jenem Fall strittige zusätzliche Weg verkürzte die Wegstrecke ins Dorfzentrum für Bewohner des östlichen Teils des Quartiers um rund 150 m und ermöglichte, dass ein Naherholungsraum vermehrt erlebbar gemacht wurde. Auch wenn sich der fragliche Weg als für die Erschliessung nicht absolut notwendig erwies, so bewirkte dessen Erstellung doch gewisse Vorteile und Erleichterungen für die Quartierbewohner und liess sich insofern einem weiter gefassten Erschliessungszweck zuordnen. Aus diesem Entscheid kann daher nicht abgeleitet werden, es könnten gemeinschaftliche Ausstattungen jeden Ausmasses grundsätzlich unabhängig vom Erschliessungszweck im Quartierplan als solche vorgesehen werden (vgl. dazu vorn E. 2.1 in fine).

4.4.3 Entgegen dem Dafürhalten der Beschwerdeführerin bildet auch die im Gebiet Hochbord geltende Gestaltungsplanpflicht keine eigene Rechtsgrundlage für die Ausscheidung der öffentlichen Parkanlage und der Flaniermeile. Gemäss § 48 Abs. 3 PBG kann mit der Zonenzuweisung festgelegt werden, dass für bestimmte Teilbereiche ein Gestaltungsplan aufgestellt werden muss, wenn dafür ein wesentliches öffentliches Interesse, beispielsweise des Ortsbild- und Landschaftsschutzes, des Aussichtsschutzes, des Immissionsschutzes oder ein solches an einer differenzierten baulichen Verdichtung besteht. Gestützt darauf hat die Beschwerdeführerin § 39a BZO erlassen, welcher im Hochbord sowie auch in zwei weiteren Gebieten eine Gestaltungsplanpflicht statuiert. Gemäss dem zuhanden der Gemeindeversammlung verfassten Kommentar zu dieser Bestimmung liegt der Grund für diese Festlegung in der Lärmbelastung der Gebiete und im Bedürfnis, die nach der Bauordnung zulässige hohe Dichte gut zu gestalten. Dazu wurde im Bericht der Beschwerdeführerin zur Ortsplanungsrevision vom 25. November 1999 (verabschiedet am 25. Oktober 1999) verdeutlicht, nur mit einem Gestaltungsplan könnten gewisse Nutzungsbeschränkungen und Vorschriften zur Stellung der Bauten und Anordnung von lärmempfindlichen Räumen erlassen werden, damit die Lärmgrenzwerte im Gebiet überhaupt eingehalten werden könnten. Die derart motivierte Gestaltungsplanpflicht wurde von der Beschwerdeführerin bisher denn auch so verstanden, dass die Eigentümer jeweils parzellenbezogen private Gestaltungspläne zu erstellen hatten, was auch bereits vereinzelt geschehen war. Aus der so verstandenen und auf die Lärmproblematik ausgerichteten Gestaltungsplanpflicht lässt sich daher nicht die Pflicht ableiten, im grundstückübergreifenden Quartierinteresse und gegen den Willen der Grundeigentümer eine gemeinsame Parkanlage oder Flaniermeile zu erstellen.

Zwischen dem Zweck eines Quartierplans und demjenigen eines Gestaltungsplans ist sodann auch grundsätzlich zu unterscheiden: Während der Quartierplan ein Gebiet überbaubar machen und die erforderliche Infrastruktur zu dessen Erschliessung bereitstellen soll, ermöglicht der Gestaltungsplan darüber hinausgehende Eingriffe in gestalterischer Hinsicht (vorn E. 2.2, 2.3). Dementsprechend hat der Gestaltungsplan die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen gemäss § 83 Abs. 3 PBG auch nur soweit zu ordnen, als sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind. Anwendungsbereiche des Gestaltungsplans im überbauten Gebiet sind neben anderem Quartier- und Ortsbildpflege (Eschmann, S. 150). Mit dem Gestaltungsplan wird eine städtebaulich, architektonisch und wohnhygienisch einwandfreie Gesamtüberbauung angestrebt (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999, Rz. 318). Entsprechend der umfassenderen eigentumsbeschränkenden Möglichkeiten im Gestaltungsplan erfordert dessen Erlass entweder ein wesentliches öffentliches Interesse (§ 84 für öffentliche Gestaltungspläne) oder die Zustimmung aller bzw. einer qualitativen Mehrheit der Grundeigentümer (§ 85 PBG für den privaten Gestaltungsplan). Im Gegensatz zum Quartierplan, welcher stets durch den Gemeinderat als Exekutive festgesetzt wird (§ 158 Abs. 1 PBG), bedürfen öffentliche Gestaltungspläne der Zustimmung des für den Erlass der Bau- und Zonenordnung zuständigen Legislativorgans (§ 88 Abs. 1 PBG).

Insgesamt besehen fehlt es demnach an einer rechtlichen Grundlage, die geplante Flaniermeile an der Hochbordstrasse und die Parkanlage im Rahmen des Quartierplans erstellen zu lassen.

4.5 Die Beschwerdeführerin lässt sodann geltend machen, die Grundeigentümer von Mehrfamilienhäusern in der Zone Z4 seien ohnehin verpflichtet, Kinderspielplätze sowie Freizeit- und Pflanzgärten zur Verfügung zu stellen. Zudem sei der Nachweis zu erbringen, dass die in der Zone Z4 möglichen Wohnnutzungen städtebaulich und wohnhygienisch befriedigend integriert werden könnten. Die streitigen gemeinschaftlichen Anlagen verpflichteten die beteiligten Grundeigentümer somit zu nichts, was nicht auch individuell von ihnen im Gestaltungsplan- oder im Baubewilligungsverfahren verlangt werden könnte. Nur sollten diese sonst individuell zu erbringenden Leistungen besser und wirksamer über gemeinsame Anlagen erfüllt werden. Die Beschwerdegegnerin bestreitet dies. Der geplante Park befinde sich nicht in der Mitte des Quartierplangebiets, sondern dort, wo es noch Platz gehabt habe. Sie habe keinerlei Interesse daran und die entsprechenden Auflagen seien im Rahmen der bestehenden Überbauung nach den Weisungen des Stadtrats ohnehin bereits erfüllt. Im Übrigen gehörte der Park in das Eigentum der Öffentlichkeit und sei die Ausnützungsübertragung auf die Grundstücke in der Zone Z4 rechtlich ausgeschlossen. Die Mitbeteiligten weisen ebenfalls darauf hin, dass die geplanten Ausstattungen und Ausrüstungen den Quartierplangenossen nur wenig oder überhaupt nicht nützten. Zudem hätte eine Vielzahl von ihnen zusätzlich eigene Flächen für Freizeit- und Spielzwecke bereit zu stellen, weil die gemeinschaftlichen Flächen zu weit weg lägen, was zu einer Doppelbelastung der Quartierplangenossen führe. Weiter könnte im Quartierplan eine Miteigentümergemeinschaft nur mit Zustimmung der betroffenen Eigentümer gebildet werden, woran es ohnehin fehle. Es liege eine unzulässige Lastenverschiebung vor.

4.5.1 Weder aus dem Technischen Bericht noch aus dem Erläuternden Bericht geht mit hinreichender Klarheit hervor, dass die Beteiligung an den Kosten der vorgesehenen Parkanlage und der Flaniermeile Hochbordstrasse die Quartierplangenossen ihrer Pflicht entheben würde, im Rahmen des jeweils individuellen Gestaltungsplan- oder Baubewilligungsverfahrens Kinderspielplätze, Pflanz- und Freizeitgärten zu erstellen, wie das etwa Art. 37 BZO in Ausführung von § 248 Abs. 1 PBG vorsieht. Soweit dies allenfalls aus der Übertragbarkeit der baulichen Ausnützung und der Freiflächenqualität von Park und Flaniermeile auf alle Quartierplangrundstücke der Zone Z4 abgeleitet werden kann (vorn E. 3.2), bezweifelt die Beschwerdegegnerin zu Recht einen daraus resultierenden "unschätzbaren Mehrwert" (dazu sogleich E. 4.5.2). Die Vorinstanz wies sodann richtigerweise darauf hin, dass das Quartierplanrecht keine gesetzliche Grundlage für die zwangsweise Bildung von Miteigentum an Anlagen biete, die der Allgemeinheit dienten. Solche Anlagen seien vielmehr von der Gemeinde zu übernehmen (§ 171 PBG; RB 1998 Nr. 102). Zudem gebe es keine Norm, die einen Grundeigentümer verpflichten könnte, die Ausnützung von einem anderen Grundstück (Parkanlage) zu übernehmen. Damit erscheint das Vorgehen der Beschwerdeführerin aus rechtlicher Sicht nicht nachvollziehbar, woran ihre Ausführungen nichts ändern.

4.5.2 Tatsächlich erscheint die auf 16 m Breite ausgeweitete Flaniermeile und "markante städtische Achse" weder als Spielplatz noch für aktive Freizeitgestaltung (Freizeit- und Pflanzgärten) geeignet, umso weniger, als darauf der Bus im Viertelstundentakt verkehren soll. Was die Parkanlage anbelangt, soll diese nach dem Technischen Bericht als eine mit Wegen durchzogene, gestaltete Platz- und Grünfläche der Erholung von Arbeitenden und der Bevölkerung im Quartierplangebiet dienen. Als Gebäude seien nur eine WC-Anlage oder ein Kiosk zulässig. Das Bebauungs- und Freiraumkonzept nennt einen grosszügigen öffentlichen Park mit Wiese, Bäumen und Wegen, der besonders wertvoll für die mögliche Wohnnutzung in der Zone Z4 sei. Das Herzstück bestehe aus einer Wasserfläche, deren Ränder mit Beton umfasst seien und eine Vielzahl von Sitzgelegenheiten böten. Es soll sich ein vielfältig nutzbarer, urbaner Grünraum mit hoher Aufenthaltsqualität ergeben. Allerdings vermag demnach auch die geplante Parkanlage einen Kinderspielplatz oder Gartenaktivitäten nicht zu ersetzen; dem steht neben dem erwähnten Aufenthaltszweck schon die geometrisch angerichtete, urban-elegante Gestaltung entgegen. Ferner ist die Parkanlage mit Ausnahme der unmittelbar daran angrenzenden Liegenschaften mit möglicher Wohnnutzung von den übrigen Parzellen mit möglicher Wohnnutzung so weit entfernt bzw. durch die Hochbordstrasse getrennt (so etwa neu Kat.-Nrn. 05, 06, 07, 08, aber auch Kat.-Nr. 09), dass verantwortungsbewusste Eltern ihre Kinder kaum allein dorthin entlassen würden. Zudem spricht wenig dafür, dass sich die Arbeitenden aus dem Quartierplangebiet regelmässig dort zur Erholung einfinden würden, da sich die geplante Parkanlage recht weit entfernt vom überwiegenden Teil der Liegenschaften in der Zone IG3 präsentiert. Es ist daher nicht davon auszugehen, dass die gemeinschaftlichen Ausstattungen, wie sie die Beschwerdeführerin plant, die Quartierplangenossen von der Pflicht entheben würden, entsprechende individuelle Lasten zu tragen. Damit wird der behauptete, durch die zentralen Grünanlagen entstehende "unschätzbare Mehrwert" durchaus relativiert. Im Übrigen hat die Beschwerdegegnerin darauf hingewiesen, über entsprechende Anlagen bereits zu verfügen, so dass sie nicht auf einen zusätzlichen Park in der Nähe angewiesen ist. Die Vorbringen der Beschwerdeführerin vermögen daher nicht darüber hinwegzutäuschen, dass diese Anlagen weit über den Zweck hinausgehen, der im Quartierplanverfahren mit gemeinschaftlichen Anlagen erfüllt werden sollte, und primär der städtebaulichen Aufwertung des Quartierplangebiets dienen, wofür eine gesetzliche Grundlage indessen fehlt.

4.5.3 Zudem würden die Quartierplangenossen einerseits als Kostenbeteiligte für die geplanten Ausstattungen, andererseits wegen der Erstellung individueller Freizeitanlagen auf ihren Liegenschaften im Rahmen der parzellenbezogenen Gestaltungsplanpflicht beansprucht, was sich als unverhältnismässig erweist (§ 83 Abs. 3 in Verbindung mit § 248 Abs. 1 PBG). Hierin liegt ein Ermessensmissbrauch durch die Beschwerdeführerin. Ein allfälliges öffentliches Interesse an der geplanten Parkanlage und der Flaniermeile lässt diese keineswegs als eine für das Quartier notwendige und den Quartierplangrundstücken dienende Ausstattung erscheinen, zumal die Flaniermeile trotz ihrer üppigen Ausmasse den ihr zugedachten Zweck als Frei- und Erholungsraum nicht überzeugend zu erfüllen vermag. In diesem Zusammenhang ist weiter zu bedenken, dass die geplante Flaniermeile westlich und östlich der Hochbordstrasse je etwa zur Hälfte von bestehenden Bauten gesäumt wird, welche eine publikumswirksame Erdgeschossnutzung nicht ohne Weiteres zulassen und bei denen sich die private Gestaltungsplanpflicht erst im Zeitpunkt einer baulichen Veränderung durchsetzen liesse.

4.5.4 Unzutreffend ist sodann, dass die in der IG3 bestehende Freiflächenziffer von 20 % für dauernde Spiel- und Ruheplätze sowie Gärten nach § 257 PBG zur Verfügung gestellt werden muss. Denn § 257 Abs. 1 PBG, der sich auf die Anrechenbarkeit der Freiflächen bezieht (vgl. Ingress zu § 255 PBG), statuiert bloss, dass bei der Freiflächenziffer offene Flächen für dauernde Spiel- und Ruheplätze sowie Gärten anrechenbar seien.

Entsprechend ist die Beschwerde in diesem Punkt abzuweisen.

5.

5.1 Die Vorinstanz führte aus, das Anlegen von Alleen auf den Quartierstrassen habe offensichtlich nichts mit der Schaffung überbaubarer Parzellen und deren Erschliessung zu tun und zähle nicht zum Aufgabenbereich eines Quartierplans. Städtebauliche Ziele, die damit verfolgt würden, seien vielmehr über einen Gestaltungsplan festzulegen.

Dem widerspricht die Beschwerdeführerin. Die partiell vorgesehenen Verbreiterungen von Gehwegen an Quartierstrassen und deren Bepflanzung mit Alleebäumen seien als Ausstattungen von quartierplanlichen Verkehrserschliessungsanlagen zu betrachten. Berücksichtige man die grosse Arbeitsplatzzahl im Hochbord-Gebiet, seien morgens und abends in den Stosszeiten sowohl Richtung Bahnhof Stettbach (S-Bahn-, Bus- und Tramanschluss) als auch Richtung Ringstrasse (Haltestelle Glattalbahn) Fussgängerströme zu bewältigen, welche das Mass einer üblichen Quartiererschliessungs- oder Sammelstrasse in einem Wohnquartier weit überträfen. Im Übrigen hätten sich auch quartierplanliche Anlagen in die bauliche und landschaftliche Umgebung einzufügen (§ 238 PBG), weshalb für sie, wo gerechtfertigt, Bepflanzungen verlangt werden könnten. Die Alleebäume spendeten Schatten und würden die Gehwegbreite nur lokal mit vernachlässigbaren Einwirkungen auf den Fussgängerfluss einschränken. Die Beschwerdegegnerin macht demgegenüber geltend, dass die Verbreiterung der Gehwege nicht mit besonders grossen Fussgängerströmen, sondern mit der Bepflanzung von Alleebäumen begründet worden sei. Solches gehöre aber nicht zum durch einen Quartierplan geregelten Aufgabenbereich. Die Mitbeteiligten sind der Meinung, die Überbreite der Trottoirs könne nicht mit erschliessungstechnischen Argumenten begründet werden. Die Baumgruben schränkten den angeblich überdurchschnittlichen Fussgängerverkehr ein und seien nicht geeignet, diesen zu bewältigen. Zudem werde sich der Fussgängerverkehr auf den zahlreichen vorgesehenen Strassen und Fusswegen im Quartierplangebiet verteilen.

5.2 Die Anforderungen an die Zugänglichkeit zu den im Quartierplangebiet liegenden Liegenschaften werden durch die Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 mit richtunggebender Bedeutung geregelt (vorn E. 2.3). Der Umstand, dass nach Ansicht der Beschwerdeführerin das Ausmass des Fussgängerverkehrs zu den Stosszeiten das Mass einer quartierüblichen Sammel- oder Quartiererschliessungsstrasse übertrifft, sticht schon deswegen nicht, weil sich im Quartierplangebiet viele Betriebe befinden, die sich nicht nach den üblichen Arbeitszeiten richten. So sind etwa Carpetland, Lumimart, Möbel-Pfister und interio regelmässig bis 20.00 Uhr, Office World bis 18.30 Uhr geöffnet, Dancings und Restaurants noch weit länger. Angesichts der vielerorts geltenden gleitenden Arbeitszeit ist auch bei Dienstleistungsbetrieben wie der ZKB oder der Helsana nicht anzunehmen, dass sich deren Gebäude zu einer bestimmten Minute vollständig entleeren. Ausserdem werden Mitarbeitende der an der und nahe der Ring-, Zürich- oder Neugutstrasse gelegenen Betriebe schon aus Distanzgründen vorwiegend die Glattalbahn oder den Bus benützen, sofern sie nicht ohnehin über einen Parkplatz verfügen, was weiter gegen kaum zu bewältigende, das Quartierplangebiet querende Fussgängerströme zu Stosszeiten spricht. Schliesslich wird die Überbreite der geplanten Gehsteige durch die Baumbuchten weitgehend kompensiert, wie etwa die Beispiele Löwenstrasse oder Bahnhofstrasse in Zürich zeigen, sodass sich kaum eine wirklich nutzbare Kapazitätserweiterung ergibt. Daraus lässt sich jedenfalls eine sachlich begründete Abweichung von den Zugangsnormalien nicht ableiten (dazu RB 1984 Nr. 100).

5.3 Die Zugangsnormalien sehen für Fusswege als ergänzende Anlagen eine Breite von 2 bis 2.5 m vor. Kommt zur Abgrenzung von der Fahrbahn allenfalls noch ein Bankett hinzu, ergäbe sich eine Breite von maximal 2.8 m. Dem entspricht die geplante Breite der Fusswege im Quartierplangebiet in weiten Teilen nicht, die sich mit den Baumbuchten zwischen 3.5 und 4 m bewegt. Damit gehen auch die geplanten Gehsteige weit über das zur Erschliessung notwendige Mass hinaus, ohne dass dafür eine Erforderlichkeit bestünde. Aus Komfortgründen drängt sich die beabsichtigte Verbreiterung nicht auf (vorn E. 4.4.2). Insofern fehlt es demnach an einer rechtlichen Grundlage für die geplante Gestaltung der Quartierstrassen im Quartierplanverfahren. Daran ändert die Berufung auf § 238 PBG nichts.

Im Übrigen gilt auch in diesem Zusammenhang, dass nicht alle in einem öffentlichen Ge­staltungsplan allenfalls möglichen Ausstattungen und Gestaltungselemente im Quartierplan zulasten der Quartierplanbeteiligten verwirklicht werden dürfen (vgl. E. 4.4.3 vorstehend).

Die Beschwerde ist demnach insofern ebenfalls abzuweisen.

6.

6.1 Die Vorinstanz hatte es abgelehnt, dem Grundstück der Beschwerdegegnerin einen Erschliessungsgrad von 100 % beizumessen; ein solcher sei keinem Grundstück zugestanden worden. Der höchste Erschliessungsgrad von 70 % komme gemäss dem Quartierplan denjenigen Grundstücken zu, die zwar im Nahbereich (60 m Bautiefe) keine neuen oder ausgebauten Strassenerschliessungsanlagen benötigten, aber von der weiteren Quartier­planerschliessung profitierten. Flächen, für welche die Strassenerschliessung heute noch fehle bzw. die hinter einer Bautiefe von 60 m liegen, würden mit einem Erschliessungsgrad von 0 % belegt. Der für die Ermittlung des Landabzugs massgebende Erschliessungsgrad hänge davon ab, ob ein Grundstück erstmals mit einer Strasse erschlossen werde oder ob und in welchem Ausbauzustand eine Strasse samt Strassenanschluss bereits bestehe. Die Beschwerdeführerin habe mit dieser Festlegung schematischer Belastungstiefen ein Kriterium gewählt, das mit dem Äquivalenzprinzip nicht vereinbar sei. Die als Zufahrt benützte Q-Strasse diene dem ganzen Grundstück der Beschwerdegegnerin gleichermassen, denn offenkundig sei der hintere Bereich trotz der Distanz zur Q-Strasse genauso erschlossen wie die an die Strasse anstossende erste Bautiefe. Die vorgenommene Zuordnung eines Erschliessungsgrades von 0 % für den hinteren Grundstücksteil erweise sich deshalb als sachfremd und benachteilige die Beschwerdegegnerin. Es sei somit ein einheitlicher Erschliessungsgrad für das gesamte Grundstück Kat.-Nr. 09 festzusetzen.

Dem hält die Beschwerdeführerin entgegen, dass im Neubestand sämtliche Grundstücke von den neuen, genügend dimensionierten Strassenanschlüssen an das übergeordnete Strassennetz und die neu vorgesehene Strassenerschliessung innerhalb des Quartierplangebiets profitieren werden. Diese Erschliessungsverbesserung werde mit 30 % bewertet. Im Übrigen habe der Landabzug entsprechend dem Erschliessungsgrad im alten und im neuen Bestand zu erfolgen, wobei das Gesetz nicht vorschreibe, wie der Erschliessungsgrad festgestellt und definiert werden müsse. Würde der Ansicht der Vorinstanz gefolgt, dass allen Grundstücken ein einheitlicher Erschliessungsgrad zuerkannt werden müsste, führte dies im vorliegenden Quartierplangebiet zwingend zu sachinadäquaten und rechtswidrigen Belastungsungleichheiten. Denn aus der Sicht der Vorinstanz werde der Erschliessungsgrad im Altbestand ohne Bezug auf denjenigen im Neubestand bewertet, Eigentümer von teilerschlossenen Grundstücken mit grosser Tiefe so ungerechtfertigt privilegiert und das Äquivalenzprinzip verletzt. So hätten etwa die Grundstücke an der Ringstrasse oder am vorderen Teil der Neugutstrasse den um 10 % reduzierten Landabzug des Grundstücks der Beschwerdegegnerin aufzufangen.

Die Beschwerdegegnerin schliesst sich der Vorinstanz an und hält die Kritik der Beschwerdeführerin für nicht gerechtfertigt. Ihr Hinweis darauf, dass die massgebende Bautiefe erst nach der zweiten Grundeigentümerversammlung und ohne deren Anhörung von 80 m auf 60 m reduziert worden sei, wurde bereits im Rekursverfahren beantwortet, indem der Kostenverteiler korrekt von 60 m ausgegangen sei. Darauf ist nicht zurückzukommen. Die Mitbeteiligten teilen die Auffassung der Beschwerdeführerin, wonach für die Annahme eines einheitlichen Erschliessungsgrades beim Landabzug kein Raum bestehe. In der Vernehmlassung vom 24. September 2008 hielt die Vorinstanz an ihrem Standpunkt fest.

6.2 Nach § 138 Abs. 4 PBG sind bei der Umlegung nach Flächen die Abzüge für die Erschliessungsanlagen und für die öffentlichen Verkehrswege und Versorgungsanlagen den Grundstücken des Altbestandes prozentual gleichmässig zu belasten. Dies bedeutet, dass jeder Eigentümer eines abzugspflichtigen Grundstücks letztlich einen proportional gleichmässigen Landabzug für die quartierplanlichen Erschliessungsanlagen hinzunehmen hat. Es verstiesse aber gegen die Eigentumsgarantie und das Äquivalenzprinzip, wenn ein Grundeigentümer, der aus den neuen Erschliessungsanlagen keinen oder einen merklich geringeren Nutzen ziehen kann, verhältnismässig gleich viel Land zur Verfügung zu stellen hätte wie die Eigentümer von bis anhin vollständig unerschlossenem Land. Der rein proportionale Flächenabzug erfährt daher einen bedeutenden Eingriff durch die Berücksichtigung des bestehenden Erschliessungsgrades. Im Altbestand ganz oder teilweise erschlossene Grundstücke sind nach dem Verhältnis ihres Erschliessungsgrades zwischen Alt- und Neubestand vom prozentualen Abzug zu entlasten (§ 9 der Quartierplanverordnung vom 18. Januar 1978, QPV). Das Mass des Landabzugs steht daher in direktem Verhältnis zur Erschliessungsverbesserung, die das betreffende Grundstück durch den Quartierplan erfährt, insbesondere zur strassenmässigen Verbesserung (Peter Kleb, Kosten und Entschädigungen im zürcherischen Quartierplanverfahren, Zürich etc. 2004, S. 37–39). Zu berücksichtigen ist dabei nicht nur der Strassenanstoss als solcher, sondern auch das Genügen der bisherigen Zufahrt in tatsächlicher oder rechtlicher Beziehung. Dabei wird auch bei einer an sich hinreichenden Erschliessung eines anstossenden Grundstücks nur eine Bautiefe als erschlossen betrachtet werden können, da andernfalls die Belastung der übrigen Grundstücke zu hoch würde (Peter Müller/Peter Rosenstock/Peter Wipfli/Werner Zuppinger, Kommentar zum Zürcher Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975, Wädenswil 1985, § 138 N. 7a; nach Kleb, S. 40 FN 97, besteht für die im erwähnten Kommentar geäusserte Ansicht keine gefestigte Praxis).

6.2.1 Vorauszuschicken ist, dass die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid die Aufhebung der den Erschliessungsgrad begrenzenden Bautiefe von 60 m nicht generell, sondern nur für das Grundstück der Beschwerdegegnerin festlegte. Die Bautiefe von 60 m umfasst mehr als 3/4 dieses Grundstücks (Kat.-Nr. 09) und bis auf einen kleinen Rest die darauf stehenden Gebäude; weniger als 1/4 weist einen Erschliessungsgrad von 0 % auf. Aus dieser Sicht kann nicht von einer gegenüber den übrigen Quartierplanbeteiligten "massiven" Benachteiligung der Beschwerdegegnerin gesprochen werden, worauf auch die aus dem Vorgehen der Vorinstanz resultierende Verbesserung von lediglich 10 % hindeutet.

6.2.2 Bis anhin wurden die Liegenschaften der Beschwerdegegnerin über die Q-Strasse erreicht, welche über einen direkten Anschluss an die Zürichstrasse verfügte. Diese Strasse war nicht durchgehend, sondern endete in einem Kehrplatz etwa vor der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin. Im Rahmen des eisenbahnrechtlichen Plangenehmigungsverfahrens für die Glattalbahn wurde der Anschluss von der Zürichstrasse zur Q-Strasse geschlossen. Die Beschwerdegegnerin erhob dagegen keine Einsprache. Die Schliessung des erwähnten Anschlusses wurde mit Plangenehmigungsverfügung vom 27. Januar 2004 rechtskräftig. In jenem Verfahren hätte die Beschwerdegegnerin enteignungsrechtliche Einwendungen gegen die Erschliessungssituation und Entschädigungsforderungen anbringen können, doch legte sie nicht dar, dass sie sich entsprechend verhalten hätte. Diese Ausführungen werden im Beschwerdeverfahren nicht bestritten. Eine Kompensation enteignungsrechtlicher Ansprüche aus dem eisenbahnrechtlichen Plangenehmigungsverfahren im Quartierplanverfahren ist jedenfalls ausgeschlossen.

6.2.3 § 138 Abs. 4 PBG verlangt einen Vergleich der Erschliessung im alten wie im neuen Bestand. Die Vorinstanz vermag nicht darzutun, wie ihre Ansicht, wonach für die Ermittlung des Landabzugs allein massgebend sei, in welchem Ausmass ein Grundstück vor Einleitung des Quartierplanverfahrens rechtlich und tatsächlich erschlossen gewesen sei, damit in Einklang zu bringen ist. Sie gesteht ferner zu, dass die Ausstattung mit nur einem Gehsteig den Anforderungen für die verkehrsmässige Erschliessung eines Gebiets mit rund 50'000 m 2 nicht genüge. Es bedürfe vielmehr zweier Gehsteige, was unbestritten geblieben ist. Die Strassenbreite der Q-Strasse von 6 m bleibt dagegen erhalten, genügt diese doch für den vorgesehenen Begegnungsfall von Personenwagen und Lastwagen. Die Vorinstanz lässt hingegen ausser Acht, dass die Grundstücke an der Q-Strasse nach der Schliessung von deren Anschluss an die Zürichstrasse zwingend auf den Kreisel Süd und den Ausbau der Sonnentalstrasse Richtung Westen angewiesen sind, um die Q-Strasse überhaupt zu erreichen. Es trifft zwar zu, dass mit der Q-Strasse auch der hintere Teil des Grundstücks der Beschwerdegegnerin erschlossen wird. Indessen kann die Q-Strasse als solche die Erschliessung dieses Grundstücks innerhalb des Quartierplangebiets ohne den Zubringer über den Kreisel Süd und die Sonnentalstrasse West nicht gewähren (was nicht dem Quartierplan anzulasten ist, vorn E. 6.2.2). Die Bewilligung einer Zufahrt von Norden her in die Q-Strasse hatte die Vorinstanz dagegen abgelehnt, was nicht angefochten wurde.

6.2.4 Unter diesen Umständen tritt aber das Argument der Vorinstanz, wonach die Q-Strasse den hinteren Bereich des Grundstücks der Beschwerdegegnerin genauso erschliesse wie die erste Bautiefe, für die Bemessung des gesamten Erschliessungsgrades in den Hintergrund. Denn eine genügende Erschliessung des Grundstücks der Beschwerdegegnerin an der Q-Strasse ist ohne den Kreisel Süd und die Sonnentalstrasse West nicht denkbar. Zudem bedarf die Q-Strasse eines zweiten Gehsteigs. Eine weitere Aufwertung des Grundstücks der Beschwerdegegnerin besteht überdies im neuen Verbindungsweg Kat.-Nr. 10 zwischen Chästrägerweg und Q-Strasse, der an der nördlichen Grundstücksgrenze der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin entlang führt und den Zugang zum Bahnhof Stettbach wie auch zu ihrem Grundstück erleichtert. Wenn die Beschwerdeführerin das Grundstück der Beschwerdegegnerin in Berücksichtigung dieser Umstände als nicht gänzlich (teil-)erschlossen betrachtete und dies – zugestandenermassen schematisch – mittels Abstufung des Erschliessungsgrads auf verschiedene Bautiefen berücksichtigte, kam sie im Sinne einer Gesamtsicht nicht nur dem tatsächlich vorhandenen Erschliessungsgrad recht nahe, sondern versuchte auch die Gleichbehandlung der Quartierplangenossen zu gewährleisten, weshalb ihr Vorgehen nicht zu beanstanden ist. Dafür spricht auch, dass die Vorinstanz sich ausserstande sah, einen einheitlichen Erschliessungsgrad selber festzulegen, wiewohl sie von einem als Ganzes überbauten und (teil-)erschlossenen Grundstück ausging. Immerhin gesteht die Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerin zu, dass ihr ein Anspruch auf Vergütung von Vorleistungen betreffend den Bau der Q-Strasse zustünde, sofern sie solche nachweisen kann, was ihre Belastung gegebenenfalls vermindert.

Die Beschwerde ist in diesem Punkt entsprechend gutzuheissen, und dem Grundstück der Beschwerdegegnerin ist kein einheitlicher Erschliessungsgrad zuzuordnen.

7.

Die Beschwerdeführerin anerkennt, dass in der Auflistung des Technischen Berichts auch im öffentlichen Verfahren erstellte und rechtskräftig abgerechnete Erschliessungsanlagen zu Unrecht aufgenommen und zulasten der Quartierplangenossen in die Vorteilsanrechnung übernommen worden seien. Solche Bauvorhaben betreffen das Strassenstück Hochbordstrasse Nord, soweit ihm keine Groberschliessungsfunktion zukommt, und verschiedene Kanalisationsanlagen. In Ergänzung der Auflistung in den Ziffern 12.1 und 12.3 des Technischen Berichts gesteht die Beschwerdeführerin folgende Korrekturen zu, die im Kostenverteiler zu berücksichtigen sein werden: Ziffer 12.1 des Technischen Berichts (Kostenverteiler für Strassen und Wege) wird in eine Ziffer 12.1.1 und 12.1.2 aufgeteilt. Ziffer 12.1.1 zählt unverändert die Groberschliessungen im Umfang von Fr. 1'930'000.- auf. Ziffer 12.1.2 ergänzt die nicht dem Quartierplan zu belastenden Anlagen mit dem im öffentlichen Verfahren gebauten Teil der Hochbordstrasse Nord um Fr. 810'000.-. Ziffer 11.2.2 des Technischen Berichts bleibt betragsmässig unverändert, enthält aber jeweils Hinweise auf die Anteile der im öffentlichen Verfahren gebauten Kanalisationsanlagen, die neu nun in Ziffer 12.3.2 des Technischen Berichts aufgeführt werden. Bezüglich der kanalisationsmässigen Erschliessung zählt Ziffer 12.3.1 wie bisher die zur Groberschliessung zählenden Anlagen auf. Ziffer 12.3.2 ergänzt die nicht dem Quartierplan zu belastenden Kosten um insgesamt Fr. 1'515'000.- an im öffentlichen Verfahren gebauten Kanälen in diversen Strassen, die in der Aufstellung im Technischen Bericht, Ziff. 11.2.2 jedoch enthalten sind. Die Gesamtkosten Kanalisation gemäss Ziff. 11.2.2 von Fr. 6'140'000.- sind daher um Fr. 1'515'000.- zu verringern. Vorliegend von Bedeutung sind insbesondere die Kosten der Mischwasserleitung in der Q-Strasse von total Fr. 480'000.-, wovon nunmehr Fr. 285'000.- als Anteil der im öffentlichen Verfahren gebauten Anlagen im Quartierplanverfahren nicht neu verlegt werden. Auch die übrigen zusätzlichen, den Quartierplangenossen nicht zu belastenden Kosten sind im Quartierplan vorzumerken. Insofern verbietet sich eine Änderung von Dispositiv-Ziffer II Abs. 5 des angefochtenen Entscheids.

8.

8.1 Das Quartierplangebiet Hochbord zeichnet sich dadurch aus, dass sich darin Parzellen mit sehr unterschiedlichem Erschliessungsgrad befinden, die im Rahmen des Quartierplans entsprechend unterschiedliche Erschliessungsbedürfnisse aufweisen. Die Vorinstanz hielt fest, für die Gewichtung des Interesses der Quartierplangenossen an den neuen Quartiererschliessungsanlagen sei einzig massgebend, ob und in welchem Masse ein Grundstück im Altbestand durch bestehende Anlagen erschlossen sei und (kumulativ) ob die Berechtigung bestehe, diese zu benützen. Deshalb spielten die von den Grundeigentümern erbrachten Vorleistungen in diesem Zusammenhang keine Rolle. Denn die Vorleistungen beträfen die Erstellung oder Mitfinanzierung der bereits bei der Einleitung des Quartierplans vorhandenen Erschliessungsanlagen und hingen deshalb einzig mit der Entstehung dieser Anlagen zusammen. Somit seien Vorleistungen nicht beim Kostenverleger, sondern bei der Abrechnung der Erstellungskosten zu berücksichtigen. Der Quartierplan gehe in den Kostenverlegern aber grundsätzlich von einem 100-%-Ansatz in der ersten Belastungstiefe aus. Als Korrektiv werde die Anrechnung erbrachter Vorleistungen in Aussicht gestellt, was bedinge, dass die Erstellungskosten der vorbestehenden Anlagen in die Kostenrechnung aufgenommen würden. Das Abstellen auf Vorleistungen werde der in § 146 PBG enthaltenen Anforderung in keiner Weise gerecht. Mit der Anrechnung von Vorleistungen lasse sich das Erschliessungsinteresse nicht differenzieren, sondern nur der Einkauf oder die Übernahme von bisher noch nicht öffentlichen Erschliessungsanlagen regeln. Die Parzelle der Beschwerdegegnerin erweise sich als "hochgradig teilerschlossen" und dürfe deshalb nicht gleich behandelt werden wie eine solche, die über keine Zufahrt verfüge. Die Korrektur habe aber nicht über die Anrechnung von Vorleistungen, sondern mittels einer von der Beschwerdeführerin vorzunehmenden Reduktion des prozentualen Ansatzes im Kostenverleger zu erfolgen.

8.1.1 Dem hält die Beschwerdeführerin entgegen, die vorinstanzliche Argumentation beruhe auf reiner Scheinlogik. Das erarbeitete Verkehrskonzept könne im Endausbau nur funktionieren, wenn es in allen Teilen verwirklicht worden sei. Die Anforderungshöhe an die Erschliessung bemesse sich nicht nach den Bedürfnissen einzelner Grundstücke, sondern des Quartierplangebiets im Endausbau. An einer quartierplangerechten Erschliessung müssten aber alle Quartierplangenossen, deren Grundstücke noch nicht entsprechend erschlossen seien, interessiert sein. Deshalb hätten sich alle Grundeigentümer von solchen Grundstücken grundsätzlich in gleicher Weise an den Kosten der quartierplanlich gebotenen Gebietserschliessung zu beteiligen, auch diejenigen, die vorzeitig gebaut hätten. Die Vorleistungsregelung beruhe entgegen der Ansicht der Vorinstanz nicht auf der Fiktion eines Erwerbs vorbestandener Erschliessungsanlagen, sondern es gelte, die Kostenersparnisse, die dem Quartierplanunternehmen aus dem Vorbestand solcher Anlagen erwachsen, zurückzuerstatten. So werde eine ungerechtfertigte Bereicherung des Quartierplanunternehmens zulasten der Grundeigentümer vermieden, die vorinvestiert hätten. Diese Vorinvestitionen würden nur soweit abgegolten, als sie im streitigen Quartierplan weiter verwendet werden könnten und zu Kostenersparnissen führten. Darüber werde mit der Festlegung des Erschliessungssystems im Quartierplan entschieden und nicht beim Bau der Vorinvestitionen. Zudem würden die Kosten für alle notwendigen Quartierplananlagen vorerst geschätzt, wie wenn noch keine solchen Anlagen bestünden. Anlagen, die weiterverwendet werden könnten, würden in der Bauabrechnung als Vorleistung angerechnet und denjenigen Grundeigentümern gutgeschrieben, die sich früher an den Kosten der entsprechenden Objekte beteiligt hätten. Über die effektiven Baukosten enthalte die Quartierplanfestsetzung damit noch keine Festlegungen. Verbindlich und anfechtbar abgerechnet werde erst im Rahmen der Schlussabrechnung.

8.1.2 Die Beschwerdegegnerin lässt ausführen, dass sie einzig die Verbindung zwischen dem Kreisel Süd und der Zürichstrasse einerseits und die Verbindungsstrasse (Sonnentalstrasse West) vom Kreisel zur Q-Strasse benötige. Alle übrigen Strassen dienten weder der Erschliessung ihres Grundstücks noch ihren Interessen. Die neue Verbindung, die wegen der Glattalbahn nötig geworden sei (Schliessung des Anschlusses Q-Strasse/Zürichstrasse; vorn E. 6.2.2), sei länger und mit mehr Verkehr belastet. Die verlangte Reduktion des prozentualen Ansatzes im Kostenverleger sei daher gerechtfertigt und zu schützen. Die Mitbeteiligten machen dagegen geltend, von einem Fortbestand der bisherigen Erschliessung könne nicht gesprochen werden. Alle Grundstücke würden über das neue Strassensystem erschlossen und profitierten gleichermassen von diesen Verkehrsanlagen. Die Interpretation der Vorinstanz, wonach sich das Interesse an den Erschliessungsanlagen einzig anhand des bei Verfahrenseinleitung bestehenden Erschliessungszustands bemesse, finde im Gesetz keine Stütze. Mit den "betreffenden Anlagen" meine § 146 Abs. 2 PBG die Erschliessungsanlagen gemäss § 146 Abs. 1 PBG. An diesen sei ein Interesse bei sämtlichen Quartierplangenossen gleichermassen vorhanden. So profitierten alle Eigentümer im Quartierplangebiet von einer verkehrsberuhigenden Wirkung des Strassensystems, ebenso von den neu erstellten Fusswegen.

8.2 Nach § 146 Abs. 1 PBG bestimmt der Quartierplan, wie die Erstellungskosten von Erschliessungsanlagen sowie von gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen zu tragen sind. Massgebend ist dabei in erster Linie das Interesse an den betreffenden Anlagen (Abs. 2). Im Unterschied zu § 138 Abs. 4 PBG nimmt § 146 PBG keinen Bezug zur Erschliessung im Alt- und Neubestand. Der Technische Bericht geht wie die Beschwerdeführerin davon aus, Vorleistungen bzw. Vorinvestitionen in Quartiererschliessungsanlagen seien grundsätzlich als Bauvorleistung bei der Abrechnung der Erstellungskosten zu behandeln und nicht als Reduktion der Beteiligungsquote gutzuschreiben.

8.2.1 Grundsätzlich hat sich ein überbautes Grundstück am Quartierplan zu beteiligen, wie wenn es nicht überbaut wäre, wobei früher geleistete Baubeiträge (nicht Anschlussgebühren) für Anlagen berücksichtigt werden, die weiter verwendbar sind. Denn überbaute Grundstücke, deren Erschliessung noch nicht den heutigen – für die Quartiererschliessung nötigen – Anforderungen entspricht, haben während all den Jahren (vor dem Quartierplan) davon profitiert, dass sie im Zeitpunkt ihres Baus die an sich zu leistenden Erschliessungsbeiträge nicht bezahlen mussten (Peter Oesch/Alwin Suter/Peter von Känel, Werkbuch für den Quartierplaner, Zürich 2000, S. 94). Wird die ungenügende Erschliessung eines Quartiers kraft geltenden Rechts behoben, haben demnach sämtliche Grundeigentümer, die vom Ausbau profitieren, an die Kosten beizutragen. Die Kostenbeteiligungspflicht besteht, sobald das Grundstück durch den Quartierplan eine erschliessungsmässige Aufwertung erfährt.

8.2.2 Gemäss § 146 Abs. 2 PBG ist für die Verteilung der Erstellungskosten das objektive Interesse des einzelnen Grundeigentümers an der betreffenden Erschliessung, Ausstattung und Ausrüstung massgebend. Ein Interesse besteht dabei nicht nur an den direkt benützten Zugängen, Zufahrten und Leitungen, sondern auch an solchen Erschliessungen, welche die Verkehrs- oder Erschliessungsverhältnisse im Quartier allgemein verbessern oder Immissionen aus dem Strassenverkehr reduzieren (Sammelstrassen, Sammelparkplätze, Fussgängerwegnetz, Sammelleitungen usw.). Eine Kostenbelastung ist insbesondere auch dann möglich, wenn das Grundstück bereits erschlossen war, aber durch den Quartierplan aufgewertet wird (Müller/Rosenstock/Wipfli/Zuppinger, § 146 N. 3b).

8.3 Dem Quartierplanzweck entsprechend müssen alle Grundstücke im Quartierplangebiet erschlossen werden, worunter im Wesentlichen ein bei vollständiger Nutzung des Grundstücks ausreichender Zugang sowie die kanalisationsmässige Erschliessung zu verstehen ist (vorn E. 2.3). Allerdings hat sich die ursprünglich auf das einzelne Grundstück bezogene Erschliessung in die genügende Erschliessung des Quartierplangebiets einzuordnen. In aller Regel ergeben sich bei der Erschliessung des Quartierplangebiets wie etwa vorliegend erhebliche Änderungen oder Ergänzungen gegenüber einer vorbestehenden Erschliessung. Das Erschliessungsinteresse des einzelnen Grundstücks kann sich deshalb nicht daran bemessen, ob Art und Ausmass der bisherigen Erschliessungsanlagen für das einzelne Grundstück genügten und ob sie weiterverwendbar sind. Vielmehr ist zu berücksichtigen, inwieweit sich die verschiedenen Erschliessungsanlagen innerhalb des Quartierplangebiets aufwertend auf das einzelne Grundstück auswirken (vgl. vorn E. 8.2.1).

8.3.1 Das Vorgehen der Vorinstanz zur Bemessung und Festlegung des Erschliessungsinteresses allein auf Basis der ursprünglichen Erschliessung und deren Weiterverwendbarkeit im Quartierplangebiet lässt den Blick auf die erschliessungsmässige Aufwertung eines Grundstücks im Quartierplangebiet ausser Acht. Denn offensichtlich genügt es nicht, das Erschliessungsinteresse der Beschwerdegegnerin einzig an der direkten Zufahrt zu ihrem Grundstück zu bemessen (vorn E. 8.2.1). So wird dieses durch den nördlich daran vorbeiführenden Fussweg zum Chästrägerweg näher mit dem Bahnhof Stettbach verbunden. Eine neue Verbindung besteht auch über den Radweg ab dem verlängerten nördlichen Ast der Q-Strasse zur Strasse D und zum Kreisel Nord, die den Zugang in den östlichen Teil des Quartierplangebiets ebenso ermöglicht wie der Weg über den Kreisel Süd und den Ostring. Weiter ist eine Zufahrt zu ihrem Grundstück von Norden (Einfahrt Überland-/Hochbordstrasse) und von Osten (Einfahrt Ring-/Neugutstrasse) her jeweils über den Ostring neu ebenfalls möglich und findet sich mit der neuen Bushaltestelle beim Kreisel Süd eine zusätzliche Anbindung an den öffentlichen Verkehr. Schliesslich profitiert ihr Grundstück generell von der Verkehrsberuhigung durch die strassenmässige Erschliessung des Quartierplangebiets und insofern vom Ostring, als Such- und Schleichverkehr über die Q-Strasse vermieden werden, vor allem für die im südlichen Teil der Hochbordstrasse gelegenen Gebäude, etwa für dasjenige der "Helsana" oder aber für die Sport-/Fitness-Centerhalle Q-Strasse 19. Das Fuss- und Radwegnetz verbessert sodann den Zugang ins Quartierplangebiet von ihren Liegenschaften aus. Es kann daher durchaus von einer Aufwertung ihres Grundstücks durch die strassenmässige Erschliessung im Quartierplan gegenüber der bisherigen gesprochen werden.

8.3.2 Die Vorinstanz betrachtete das Grundstück der Beschwerdegegnerin als "hochgradig teilerschlossen", da es über die Q-Strasse zugänglich sei und diese weiter verwendet werde. Die Korrektur (gegenüber dem im Quartierplan festgelegten Erschliessungsinteresse) müsse durch eine Reduktion des prozentualen Ansatzes im Kostenverleger erfolgen. Indessen lässt die Vorinstanz offen, nach welchen Bemessungsgrundsätzen die prozentuale Kostenbelastung der Beschwerdegegnerin reduziert bzw. der Grad der noch ungenügenden Erschliessung bei einer als "hochgradig teilerschlossen" beurteilten Liegenschaft bemessen werden sollte. Die Einordnung des Erschliessungsgrads von Grundstücken nach der Beurteilung der Vorinstanz (so etwa "hochgradig teilerschlossen") wird von ihr mit Bezug auf die Quantifizierung des prozentualen Ansatzes im Kostenverleger nicht näher ausgeführt, weshalb die Gefahr von willkürlichen Korrekturen des prozentualen Kostenverlegers besteht.

8.4 Aufgrund des Äquivalenzprinzips drängt sich eine Reduktion der Kostenbeteiligung auf, sobald die bisherige Erschliessung zumindest für einen Teil des Grundstücks auch nach der Quartierplanfestsetzung von gewissem Nutzen sein wird. Der Kostenverleger bestimmt aber nicht die definitive frankenmässige Belastung, mit welcher jeder Grundeigentümer zu den Kosten der Erschliessungen, Ausstattungen und Ausrüstungen beitragen muss, sondern stets nur das Verhältnis der von den einzelnen Beteiligten zu erbringenden Anteile. Verbindlich aufzulisten hat der Quartierplan zwar die zu erstellenden Quartierplananlagen. Die dafür aufgeführten Kosten beruhen dagegen auf blossen Schätzungen aufgrund genereller Projekte. Diese Kostenschätzungen müssen auf die effektiven Kosten der betreffenden Erschliessungen, Ausstattungen oder Ausrüstungen erst noch umgerechnet werden, was endgültig erst bei der Schlussrechnung geschehen kann (§ 175 PBG; Müller/ Rosenstock/Wipfli/Zuppinger, § 146 N. 3 f.; Kleb, S. 174). Erst dann können auch die Vorleistungen verbindlich angerechnet werden. Die vorzeitige Berücksichtigung von Vorleistungen bei der Kostenbelastung ist dagegen systematisch inkorrekt und führt in der Regel zu ungenauen Ergebnissen (Kleb, S. 183).

8.5 Die Bemessung des prozentualen Erschliessungsgrades auf wenig verlässlicher Basis (vorn E. 8.3.2) im Festsetzungsbeschluss würde dessen Anfechtung durch betroffene Grundeigentümer geradezu provozieren und zu unnötigen zeitlichen Verzögerungen führen. Dabei beruhen die Kosten der neu zu erstellenden Quartierplananlagen zur Erschliessung im Zeitpunkt des Festsetzungsbeschlusses nur auf Schätzungen. Diese vorerst geschätzten Kosten können sich im Lauf des Quartierplanvollzugs durchaus ändern, etwa aus konjunkturellen Gründen oder auch als Folge unvorhergesehener Umstände, welche sich auf den Umfang baulicher Massnahmen oder das Ausmass der Weiterverwertung bestehender Anlagen auswirken. Es rechtfertigt sich deshalb, die erbrachten Vorleistungen als eine feste Grösse erst dann den Kosten der zu erstellenden Erschliessungsanlagen des Quartierplans gegenüberzustellen, wenn diese ebenfalls zuverlässig feststehen. Diese definitive Abrechnung erfolgt mit der verbindlichen Schlussabrechnung, wenn auch die Kosten der neu erstellten Erschliessungsanlagen, gemeinschaftlichen Anlagen und Ausstattungen definitiv bekannt sind. Den Quartierplangenossen steht dann die Möglichkeit offen, sich gegen ihre konkret und zahlenmässig feststehende Belastung zu wehren, was den Vollzug des Quartierplanverfahrens entlastet. Das Vorgehen der Vorinstanz erweist sich damit als unzweckmässig und lässt sich nicht mit § 146 Abs. 1 und 2 PBG in Einklang bringen.

8.6 Die Beschwerdeführerin weist sodann zu Recht darauf hin, dass die Berücksichtigung von Vorleistungen einzelner Grundeigentümer im Quartierplangebiet dazu diene, Kostenersparnisse zurückzuerstatten, die dem Quartierplanunternehmen aus dem Vorbestand solcher Anlagen entstanden. Damit wird für die Gleichbehandlung der bereits überbauten und/oder teilweise erschlossenen mit unüberbauten und unerschlossenen Parzellen ein angemessener und vor allem kontrollierbarer Ausgleich geschaffen, indem konkrete Zahlen gegeneinander verrechnet werden, ohne dass ein individuelles Erschliessungsinteresse auf unsicherer Basis in Prozenten festgelegt werden müsste. Zum Schutz der Quartierplangenossen vor übermässiger Entschädigung eines Grundeigentümers als auch zum Schutz eines Grundeigentümers vor zu geringer Berücksichtigung seiner Vorleistungen werden Rückerstattungen sodann durch das Ausmass von deren weiteren Verwendbarkeit limitiert. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Eigentümer bereits überbauter Grundstücke während den Jahren vor dem Quartierplan entsprechend Nutzen daraus zogen und davon profitierten, dass sie die an sich zu leistenden Erschliessungsbeiträge im Zeitpunkt ihres Baus nicht bezahlen mussten. Gerade diese Elemente lässt die vorinstanzliche Betrachtungsweise ausser Acht, wenn solche Bauherren von einer Reduktion der prozentualen Kostenbelastung auf ungewisser Basis profitieren sollen. Es besteht daher kein Anlass, vom bewährten Vorgehen wie im Quartierplan vorgesehen abzuweichen.

Insofern ist die Beschwerde daher gutzuheissen und von einer Neufestsetzung des Kostenverlegers der Strassen bezüglich des Grundstücks der Beschwerdegegnerin abzusehen.

9.

9.1 Das Grundstück der Beschwerdegegnerin soll nach dem Kostenverleger Kanalisation in der ersten Bautiefe mit 100 % und dahinter mit 50 % belastet werden. Die Vorinstanz ist der Meinung, die Erstellungskosten für die Kanalisationsanlagen der Beschwerdegegnerin seien in gleicher Weise zu verlegen wie für die Verkehrsanlagen. Das Grundstück der Beschwerdegegnerin werde heute durch die bestehenden Kanalisationsanlagen ausreichend entwässert. Diese Anlagen müssten jedoch für die zonengemässe Nutzung des Quartierplangebiets teilweise erweitert und verlegt werden. Allerdings sei das Interesse der Beschwerdegegnerin an diesen Anlagen im Vergleich zu einem Grundstück, das bisher über gar keine Entwässerung verfügte, reduziert. Teile der bestehenden Mischwasserleitung in der Q-Strasse könnten sodann weiterhin benützt werden. Die Beschwerdeführerin habe entsprechend den Verteiler der Kanalisationskosten anzupassen.

Dem hält die Beschwerdeführerin entgegen, die Beschwerdegegnerin habe aufgrund der bestehenden Kanalisation, die gemäss Gemeinderatsbeschluss vom 27. November 1959 öffentlich gebaut worden sei, weder Anspruch auf eine Milderung der Quotenbelastung noch einen solchen auf Abgeltung von Kostenersparnissen des Quartierplanunternehmens. Sie habe sich vielmehr wie alle anderen Eigentümer von Grundstücken auch am Ausbau zu einer mit dem Generellen Entwässerungskonzept (GEP) konformen Anlage zu beteiligen. Eine Privilegierung aufgrund des bestehenden, planungswidrigen Mischwasser-Kanalisationsanschlusses, der in die Hochbordstrasse führe und durch ein GEP-konformes Trennsystem Richtung Zürichstrasse ersetzt werden müsse, sei nicht gerechtfertigt. Wenn Grundeigentümer vor durchgeführter Quartierplanung die nötige Erschliessung ihrer Einzelgrundstücke herstellten, seien ihnen nur dann Kostenersparnisse im Quartierplanverfahren gutzuschreiben, wenn diese Vorinvestitionen weiter verwendet werden könnten. Die Beschwerdegegnerin äusserst sich nicht substanziiert hierzu. Im Rekursverfahren hatte sie beantragt, es sei auf die Erhebung eines Kanalisationsbeitrags zu verzichten, weil bei der bestehenden Mischkanalisation auf die Erstellung einer zusätzlichen Sauberabwasserleitung angesichts des unverhältnismässigen Aufwands verzichtet werden sollte.

9.2 Das Generelle Entwässerungskonzept (GEP) sieht für das Quartierplangebiet ein Teil-Trennsystem vor. Schmutzwasser und verschmutztes Regenwasser aus Strassen und Plätzen sind über die Misch- und Schmutzwasserkanäle abzuleiten. Dachwasser und unverschmutztes Platzwasser ist, wo möglich, versickern zu lassen. Falls dies nicht möglich ist, muss es in Regenwasserkanälen abgeführt werden. Die Zentrumszone Z4 wird im Unterschied zur Zone IG3 noch im Mischsystem entwässert (Ausnahme: Liegenschaft der Zürich-Versicherung, Kat.-Nr. 11). In der Q-Strasse ist die Einführung einer Regenwasserkanalisation geplant. Die geplante Regenwasserleitung beginnt etwa auf Höhe der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin und führt über die Sonnentalstrasse West zur Hochbordstrasse.

9.3 Es ist nicht ersichtlich, weshalb die Beschwerdegegnerin aus dem Kostenverteiler für die Kanalisation entlassen oder in erster Bautiefe nur reduziert belastet werden sollte. Die Erstellung der im Rahmen des GEP notwendigen Anlagen bietet sich im Zusammenhang mit dem Vollzug des Quartierplans geradezu an. Ausserdem wird heute dem Trennsystem der Vorzug gegeben, da die Zuleitung von nicht verschmutztem Abwasser in die Abwasserreinigungsanlagen lediglich Kosten verursacht, das System ohne Not belastet und unnötigerweise dem natürlichen Wasserkreislauf mit reinigender Wirkung (Versickerung) entzogen wird. Zwar fallen dem Grundeigentümer dabei zusätzliche Kosten für den Bau der Meteorkanäle an. Die Investitionen rentieren aber längerfristig, da sich durch die Trennung des Abwassers die Gesamtkosten der Schmutzwasserreinigung erheblich senken lassen (Kleb, S. 159). Diesbezüglich ist nicht zu erkennen, inwiefern das Interesse der Beschwerdegegnerin an der Erstellung des Trennsystems geringer sein sollte als beim Eigentümer eines nicht überbauten Grundstücks. Bezüglich ihrer konkreten Belastung mit Kosten ist sodann darauf hinzuweisen, dass ein erheblicher Teil der Kosten an der Mischwasserleitung in der Q-Strasse nicht mehr den Grundeigentümern belastet wird (vorn E. 7).

9.4 Nachdem bereits der Teil der Zone IG3 mit dem Trennsystem entwässert wird und sich aus dieser Art Entwässerung grundsätzlich Vorteile für die Grundeigentümer ergeben, hat sich die Beschwerdegegnerin deshalb an den Kosten daran mit ihrem Grundstück in der Zone Z4 wie vorgesehen zu beteiligen. Sie legt nicht dar, inwieweit die bisher bestehenden Anlagen den Bau der geplanten Regenwasserleitung unnötig machten. Ihr pauschaler Hinweis in der Rekursschrift auf die Arbeit von Kleb, worin auf Ausführungen des Bundesrats im Rahmen der Revision des Gewässerschutzgesetzes verwiesen wird, ersetzt die mangelnde Substanziierung im Beschwerdeverfahren nicht. Die Ausführungen des Bundesrats, wonach es "hier" vor allem aus Kostengründen nicht darum gehe, bestehende Situationen zu sanieren, erfolgten im Rahmen der Botschaft zur Revision des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer vom 29. April 1987, worin er sich auch gegen die "Initiative zur Rettung unserer Gewässer" wandte (BBl 1987 II S. 1061, 1111). Daraus abzuleiten, die Forderung nach einem Systemwechsel bei bereits im Mischsystem erschlossenen Gebieten im Rahmen eines Quartierplanverfahrens scheitere regelmässig am Grundsatz der Verhältnismässigkeit (Kleb, S. 159), geht wohl doch etwas weit, umso eher, als konkret in einem Grossteil des Quartierplangebiets der Systemwechsel längst vorgenommen wurde (Zone IG3).

Es besteht daher kein Anlass, den erstinstanzlichen Kostenverleger für die Kanalisationsanlagen zu ändern.

10.

10.1 Demnach ist die Beschwerde der Beschwerdeführerin gegen den Entscheid der BRK III vom 22. Mai 2008 insofern abzuweisen, als sie sich gegen die Aufhebung der zentralen Parkanlage, der "Flaniermeile" Hochbord und die verbreiterten, mit Bäumen versehenen alleeartigen Quartierstrassen wehrte (vorn E. 4 und 5; Dispositiv-Ziffer II Abs. 2). Die Beschwerde ist dagegen insoweit gutzuheissen, als sie sich gegen den einheitlichen Erschliessungsgrad der Parzelle der Beschwerdegegnerin richtete (vorn E. 6 und Dispositiv-Ziffer II Abs. 3) und soweit der Kostenverteiler für das Strassen- und Wegnetz sowie die Kanalisation aufgehoben wurde (vorn E. 8 und 9; Dispositiv-Ziffer II Abs. 4). Die Beschwerdeführerin hat anerkannt, dass im öffentlichen Verfahren gebaute Anlagen nicht in die quartierplanliche Bau- und Kostentragungspflicht aufzunehmen sind, und sie hat diese Anlagen auch betragsmässig spezifiziert. Dispositiv-Ziffer II Abs. 4 ist deshalb neu so zu fassen, dass das im Quartierplan festgesetzte Kostenverlegungssystem bestätigt wird, soweit es im Sinne der Erwägungen (vorn E. 7) keine im öffentlichen Verfahren gebauten Anlagen in die quartierplanliche Bau- und Kostentragungspflicht aufnimmt.

10.2 Bei diesem Ausgang sind die Kosten unter den Parteien wie folgt zu verteilen: Die Beschwerdeführerin unterliegt mit dem Anliegen, das Quartierplangebiet mit städtebaulichen Anlagen zu versehen. Sie obsiegt hingegen, soweit die Beschwerde gutgeheissen wird. Obsiegen und Unterliegen halten sich etwa die Waage, weshalb die Parteien je die Hälfte der Gerichtskosten zu tragen haben (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung ist nicht zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG). Die Mitbeteiligten obsiegen in der Frage der gemeinschaftlichen Ausstattungen und darin, dass der Kostenverleger für das Strassen- und Wegnetz hinsichtlich des Grundstücks der Beschwerdegegnerin nicht verändert wird. Entsprechend sind sie an den Gerichtskosten nicht zu beteiligen und ist ihnen von der jeweils unterliegenden Partei (Beschwerdeführerin sowie Beschwerdegegnerin) je eine Parteientschädigung zuzusprechen. Aufgrund der Bestätigung des angefochtenen Entscheids bezüglich der gemeinschaftlichen Ausstattungen und dessen Aufhebung bezüglich des einheitlichen Erschliessungsgrades und des zu überarbeitenden Kostenverteilers sind die Kosten- und Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens insofern anzupassen, als die Beschwerdeführerin und damalige Rekursgegnerin lediglich 1/4 der Rekurskosten zu übernehmen hat, die Beschwerdegegnerin und damalige Rekurrentin dagegen 3/4. Im Übrigen ist aber auf eine Anpassung der Entschädigungsfolgen im Rekursverfahren zu verzichten, da diese noch immer angemessen erscheinen.

Demgemäss entscheidet die Kammer :

Demgemäss entscheidet die Kammer : die Kammer 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Entsprechend wird Dispositiv-Ziffer II Abs. 3 des Entscheids der Baurekurskommission III des Kantons Zürich vom 22. Mai 2008 aufgehoben. Dispositiv-Ziffer II Abs. 4 wird aufgehoben und dadurch ersetzt, dass der im Quartierplan festgesetzte Kostenverleger für das Strassen- und Wegnetz sowie für die Kanalisation im Sinn der Erwägungen soweit bestätigt wird, als er keine im öffentlichen Verfahren gebauten Anlagen in die quartierplanliche Bau- und Kostentragungspflicht aufnimmt. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Entsprechend wird Dispositiv-Ziffer II Abs. 3 des Entscheids der Baurekurskommission III des Kantons Zürich vom 22. Mai 2008 aufgehoben. Dispositiv-Ziffer II Abs. 4 wird aufgehoben und dadurch ersetzt, dass der im Quartierplan festgesetzte Kostenverleger für das Strassen- und Wegnetz sowie für die Kanalisation im Sinn der Erwägungen soweit bestätigt wird, als er keine im öffentlichen Verfahren gebauten Anlagen in die quartierplanliche Bau- und Kostentragungspflicht aufnimmt. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2. Dispositiv-Ziffer IV des Entscheids der Baurekurskommission III des Kantons Zürich vom 22. Mai 2008 wird insofern aufgehoben, als die Kosten des Rekursverfahrens nunmehr zu 1/4 der Beschwerdeführerin (Rekursgegnerin) zulasten der Quartierplanrechnung und zu 3/4 der Beschwerdegegnerin (Rekurrentin) auferlegt werden.

2. Dispositiv-Ziffer IV des Entscheids der Baurekurskommission III des Kantons Zürich vom 22. Mai 2008 wird insofern aufgehoben, als die Kosten des Rekursverfahrens nunmehr zu 1/4 der Beschwerdeführerin (Rekursgegnerin) zulasten der Quartierplanrechnung und zu 3/4 der Beschwerdegegnerin (Rekurrentin) auferlegt werden. 3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 9'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 120.-- Zustellungskosten, Fr. 9'120.-- Total der Kosten.

3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 9'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 120.-- Zustellungskosten, Fr. 9'120.-- Total der Kosten. 4. Die Gerichtskosten werden den Parteien (ohne Mitbeteiligte) je zur Hälfte auferlegt, wobei der Anteil der Beschwerdeführerin zulasten der Quartierplanrechnung geht.

4. Die Gerichtskosten werden den Parteien (ohne Mitbeteiligte) je zur Hälfte auferlegt, wobei der Anteil der Beschwerdeführerin zulasten der Quartierplanrechnung geht. 5. Die Beschwerdeführerin und die Beschwerdegegnerin werden je verpflichtet, den Mitbeteiligten eine Parteientschädigung von je Fr. 500.- zu bezahlen, wobei der Anteil der Beschwerdeführerin zulasten der Quartierplanrechnung geht.

5. Die Beschwerdeführerin und die Beschwerdegegnerin werden je verpflichtet, den Mitbeteiligten eine Parteientschädigung von je Fr. 500.- zu bezahlen, wobei der Anteil der Beschwerdeführerin zulasten der Quartierplanrechnung geht. 6. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. 7. Mitteilung an…