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Résiliation du contrat de location
Lors de la location d'habitations ou de locaux commerciaux, il convient de respecter les formes particulières prescrites en cas de résiliation. De plus, il faut savoir que cette dernière peut être contestée par les deux parties.
Lors de la résiliation du contrat de bail par le locataire, une simple notification écrite une lettre recommandée suffit. Pour mettre terme au contrat de location, le bailleur est par contre obligé de remplir un formulaire officiel (disponible auprès de l'APF). Les conditions préalable sont remplies uniquement lorsque le bailleur remplit lui-même à la main l'original (pas de copie) et y met sa signature (une signature fac-similée n'est pas acceptée). Le non-respect des prescriptions de forme a pour conséquence la nullité de la résiliation.
En cas de résiliation du rapport de bail pour une maison familiale, un formulaire de résiliation doit être envoyé séparément (à titre de preuve), à l'époux, respectivement au partenaire indiqué dans la location sous pli recommandé.
La résiliation d'un bail à loyer se fait sans indication des motifs. Chaque partie peut cependant exiger de l'autre qu'elle motive la résiliation. La loi ne prescrit pas la forme de cette motivation. Pour pouvoir servir de preuve, elle devrait cependant toujours être formulée par écrit.
Contestabilité de la résiliation du contrat de location
L'annulation de la résiliation doit être demandée dans les 30 jours après réception du courrier, sans quoi elle est sans effet. Seul le locataire peut demander une prolongation du contrat.
Un motif d'annulation est fourni si le congé est contraire au principe de la bonne foi. Toute personne qui dispose d'un droit et l'exerce malgré qu'il ne lui soit plus d'aucun intérêt ni utilité viole le principe de la bonne foi ; c'est-à-dire qu'elle l'exerce uniquement pour nuire à l'autre partie.
Exemple : Un locataire de locaux commerciaux affirme régulièrement, oralement, qu'il va rester encore un bon nombre d'années. Dans cette perspective, le bailleur effectue des investissements importants. Le locataire résilie son bail peu après.
La demande d'annulation n'entraîne pas à elle seule l'invalidité de la résiliation au sens où une seule des parties serait déliée de ses obligations. Par contre, une demande d'annulation déclenche l'intervention de l'autorité de conciliation qui est seule à décider si une résiliation est valable ou non, sous réserve d’un appel au juge.
Lorsque l'autorité de conciliation décide que la contestation de résiliation par le locataire est justifiée, elle examine si les conditions pour la prolongation du bail sont remplies.
Dispositions de protection pour locataires
Il s'agit d'abord de prescriptions contre les loyers abusifs et contre d'autres prétentions non justifiées du bailleur (art. 269 à 270e CO), puis de la protection contre les congés (art. 271 à 273c CO). Cette protection renforcée des locataires contre les résiliations abusives du contrat de bail se base sur :
- les délais légaux de congé minimaux
- l'obligation d'utiliser des formulaires
- le droit à la motivation du congé
- la possibilité d'annuler le congé
- les demandes de prolongation du bail, etc.
Pour contrebalancer et restreindre le droit à la résiliation, il est possible d'adapter les conditions contractuelles à des circonstances changeantes dans ces contrats de locations. Ce sont, par exemple :
- les augmentations de loyers
- d'autres modifications unilatérales du contrat de la part du bailleur
- les demandes de réduction du loyer de la part du locataire
L'idée de base de cette réglementation est de limiter au maximum le nombre de congés donnés par le bailleur pour des habitations et des locaux commerciaux. Il s'agit notamment d'empêcher la résiliation d'un contrat uniquement dans le but de conclure un nouveau bail à d'autres conditions, plus actuelles. C'est pourquoi, le bailleur d'habitations et de locaux commerciaux a reçu la possibilité de déroger au vieux principe de « pacta sunt servanda » (il faut rester fidèle aux contrats) et peut modifier unilatéralement le contrat, afin de l'adapter à une situation nouvelle. Il va de soi que l'autre partie doit disposer de suffisamment de temps pour pouvoir résilier le bail.
Les locataires qui veulent conserver le bail peuvent aussi, au lieu de le résilier, s'opposer aux modifications. Cela permet d'empêcher le bailleur d'imposer des prétentions unilatérales abusives. La possibilité dont disposait le bailleur de modifier le bail en augmentant le loyer a été fortement restreinte par l'ordonnance du Conseil fédéral (OBLF), ce qui est problématique pour lui. La jurisprudence qui s’appuie sur cette ordonnance a relativisé la possibilité prévue par la loi d'augmenter le loyer pour atteindre un rendement approprié (art. 269 CO) ou pour l'adapter aux usages.
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