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Assemblée des copropriétaires
Toutes les décisions concernant l'entretien, l'aménagement et la vie commune d'un bien-fonds en propriété par étages sont prises dans le cadre de l'assemblée des copropriétaires.
(rh) Toutes les décisions concernant l'entretien, l'aménagement et la vie commune d'un bien-fonds en propriété par étages sont prises par les copropriétaires dans le cadre de leur assemblée. L'assemblée des copropriétaires doit être convoquée par le gérant au moins une fois par année. Malgré son importance, la loi ne fournit que peu de prescriptions concernant son déroulement, lequel est donc souvent décrit plus en détail dans le règlement de la communauté.
Participation
Tous les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée. Si un appartement appartient à plusieurs personnes, toutes sont autorisées à y prendre part. Les copropriétaires peuvent également mandater un représentant. Luzius Theiler, co-directeur de HabitatDurable Mittelland-Romandie, recommande de fournir une procuration écrite, si les copropriétaires ne connaissent pas ce représentant. Luzius Theiler estime cependant que le problème principal réside ailleurs : « La date de l'assemblée est souvent choisie sciemment de sorte à évincer un certain propriétaire. »
Ordre du jour
Le gérant joint l'ordre du jour à son invitation. En principe, chaque copropriétaire peut ajouter des points à l'ordre du jour, lesquels seront discutés lors de l'assemblée. Les points à l'ordre du jour doivent être formulés clairement, afin que les copropriétaires aient suffisamment de temps pour se préparer à la discussion. Il n'est pas possible d'ajouter sous « Divers » les demandes importantes ou les points litigieux, pour ensuite les mettre sur la table par surprise lors de l'assemblée. Le cas échéant, les décisions les concernent peuvent faire l'objet d'un recours ou être frappées de nullité.
Quorum
L'assemblée des copropriétaires peut délibérer valablement si la moitié des copropriétaires, représentant en outre au moins la moitié de la valeur des parts, sont présents ou représentés. Si tel n'est pas le cas, une seconde assemblée est convoquée, laquelle peut se tenir au plus tôt dix jours après la première. La nouvelle assemblée peut délibérer valablement si le tiers des copropriétaires (deux au moins) sont présents ou représentés. Si cette exigence n'est pas satisfaite, un copropriétaire est autorisé à procéder seul aux actes d'administration indispensables ou urgents. En font partie notamment le paiement de la facture de l'assurance immobilière ou les mesures immédiates en cas de sinistre.
Voix
Chaque copropriétaire possède une voix. Si plusieurs propriétaires se partagent un appartement en propriété par étage, ils ne détiennent qu'une seule voix et doivent déterminer qui est autorisé à voter. Luzius Theiler estime que des problèmes surviennent surtout lorsqu'un propriétaire possède plusieurs appartements. « Le cas échéant, il existe deux possibilités juridiques : Soit le propriétaire possède une seule voix par tête, indépendamment du nombre d'appartements qu'il détient, soit il jouit d'une voix pour chacun de ses appartements », explique Luzius Theiler. « Dans le second cas, il pourrait arriver que par exemple un entrepreneur général possédant plusieurs appartements domine la communauté ».
Décision
Suivant la teneur et le règlement de la communauté, la validation d'un acte administratif peut nécessiter la majorité simple (majorité absolue des copropriétaires présents), la majorité qualifiée (majorité absolue des copropriétaires présents et de la valeur des parts) ou l'unanimité. Pour ne pas se retrouver dans l'impasse en cas d'éventuelle égalité des voix, il est recommandé de définir dans le règlement de la communauté quelle personne détient la voix prépondérante. Le gérant ou le président de l'assemblée des copropriétaires peut par exemple jouir du droit de départager.
Recours
Les décisions prises sur la base d'un manque de clarté d'un point à l'ordre du jour ou d'irrégularités de procédures peuvent faire l'objet d'un recours dans un délai d'un mois. Luzius Theiler estime cependant que relativement peu de copropriétaires empruntent cette voie : « La plupart des gens se refusent à intenter une action contre leurs voisins directs. En outre, un recours est également synonyme de frais. C'est pourquoi de nombreux copropriétaires font le poing dans la poche. »
Conclusion
Pour que non seulement les assemblées, mais aussi la vie commune se déroulent le mieux possible, Luzius Theiler recommande à toutes les personnes intéressées de s'informer si possible avant l'achat au sujet de la communauté et des copropriétaires. Sont-ils pointilleux et attachés à leur cage d'escalier toujours bien rangée ou sont-ils plutôt décontractés ? Y a-t-il des enfants dans la maison ? Quelles sont les dispositions du règlement ? Les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires antérieures permettent aussi de tirer des conclusions sur les rapports de voisinage.
Liens
ImagePoint (ManfredBaumann.com) Imprimer l'article