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Kann der Vermieter den Nettomietzins eines laufenden echt unbefristeten Mietvertrags anpassen?
Um zu überprüfen, ob die Nettomiete eines echt unbefristeten Mietvertrags erhöht werden kann oder nicht, sollte grundsätzlich die relative Berechnungsmethode angewandt werden, welche die kumulativ anwendbaren Faktoren berücksichtigt, die der Berechnung der Miete zugrunde liegen, nämlich:
1. Ausgleich der Erhöhung des Referenzzinssatzes auf das Fremdkapital
Nach Art. 13 VMWG kann der Mietzins an die gestiegenen Fremdkapitalkosten angepasst werden. Erst wenn der Referenzzinssatz den zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses oder der letzten Mietanpassung geltenden Satz übersteigt, kann der Vermieter die Mieterhöhung aufgrund des gestiegenen Referenzzinssatz geltend machen.
2. Teuerung auf das risikotragende Kapital (Eigenkapital)
Das risikotragende Kapital darf der Teuerung angepasst werden. So darf der Nettomietzins im Umfang von 40% der Teuerung angepasst werden. Der Ausgleich erfolgt anhand des Landesindex der Konsumentenpreise.
3. Kostensteigerung der Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten
Die Betriebs-. Unterhalts und Verwaltungskosten sind mit der Zeit auch immer mehr gestiegen. Für die Kosten, welche nicht direkt durch den Mieter in Form von Nebenkosten getragen werden, kann der Vermieter eine angemessene Erhöhung im Rahmen der durchschnittlichen Kostensteigerung geltend machen. In der Schweiz gibt es Schlichtungsstellen, wie z.B. jene in der Stadt Zürich, die eine Pauschale zulassen.
4. Mietzinsreserven
Falls der Mietvertrag eine rechtsgültige Reserve vorsieht, zum Beispiel, weil der Vermieter eine neue Küche eingebaut hat und anstatt eine Mietzinserhöhung eine Reserve geschafft hat, dann kann er diese nötigenfalls später aktivieren.
5. Wertvermehrende Investitionen, wie energetische Sanierungen
Verbesserungs- und Aufwertungsmassnahmen können Anlass zu einer Mietzinserhöhung geben. Im Umfang der Wertvermehrung, jedoch abzüglich der bezogenen Fördergelder, kann die wertvermehrende Investition durch Anwendung eines mietrechtlich zulässigen Kapitalisierungsfaktors zu einer Mietzinserhöhung führen.
Sofern keine wesentlichen wertvermehrenden Investitionen vorgenommen wurden, hat der Referenzzinssatz den grössten Einfluss auf den Nettomietzins. Gemäss Art. 13 VMWG berechtigt eine Erhöhung des Hypothekarzinses um 0,25 % in der Regel zu einer Erhöhung des Nettomietzinses von maximal 3 %, wenn die Hypothekarzinsen unter 5 % liegen.
Entscheidend ist also die Überprüfung des Referenzzinssatzes im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder der letzten relevanten Mietzinsanpassung. Würde der zu prüfenden Mietzins z.B. einem Referenzzinssatz von 1,75 % zugrunde legen, so begründet die Erhöhung des Referenzzinssatzes von 1,25 % auf 1,5 % keinen Anspruch auf Erhöhung der Nettomiete, obwohl der Referenzzinssatz gestiegen ist.
Die Überprüfung ist einzelfallbezogen und muss vorsichtig und aufmerksam vollzogen werden. Aus diesem Grund hat der Schweizerische Hauseigentümerverband einen Mietzinsrechner zur Verfügung gestellt, der Haus- und Wohnungseigentümer unterstützen soll.
Gibt es weitere Gründe, die Miete eines bestehenden unbefristeten Vertrags anzupassen?
Nur ausnahmsweise unter Einhaltung der durch Gesetz und Rechtsprechung auferlegten Bedingungen kann der Vertrag nach der absoluten Methode, wie zum Beispiel an die orts- und quartierüblichen Mietzinsen angepasst werden.
Darf ich einen unecht befristeten während der festen Dauer an den erhöhten Referenzzinssatz anpassen?
Beträgt die befristete Dauer mindestens 5 Jahren, dann sehen die meisten Verträgen eine Indexierungsklausel vor. Diese erlaubt es während der befristeten Dauer des Vertrages den Mietzins in der Regel 100% der Teuerung anzupassen.
Gelten die gleichen Prinzipien für indizierte oder gestaffelte Mietverträge?
Die Anpassung des befristeten HEV Zürich Mietvertrages mit einer Mindestdauer von 5 Jahren erfolgt nach der vertraglichen Indexklausel. Gestaffelte Mietverträge setzen eine Mindestdauer von 3 Jahren voraus. Die Anpassung erfolgt nach eigenen gesetzlichen Regeln und nach der vertraglichen Staffelungsklausel.
Wie wird der Mietzins bei einem laufenden unbefristeten Mietvertrag angepasst?
Erhöhungsmitteilungen müssen mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist beim Mieter eingehen und müssen daher in der Praxis mindestens 20 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist per Einschreiben abgeschickt werden. Es ist auch zwingend erforderlich, das offizielle Mietzinsanpassungsformular des Kantons zu verwenden, in dem sich die Immobilie befindet.
Den Vertragsparteien steht es frei, die Mieterhöhung nicht mit einer Mitteilung des Vermieters, sondern mit einer Zusatzvereinbarung zu vereinbaren.
Es wird dabei empfohlen:
- eine Klausel zu vereinbaren, nach der der Mieter erklärt, seine über seine Anfechtungsrechten informiert worden zu sein und die vereinbarte Mietzinserhöhung freiwillig und ohne Druck zu akzeptieren, oder
- das Mietzinserhöhungsformular der Vereinbarung beizulegen.
Die Rechtsprechung verlangt vom Vermieter den Nachweis, dass er den Mieter über seine Rechte im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung informiert hat.