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Les contrats de location doivent être conformes au Code des obligations suisse. Dans ces limites, ils peuvent toutefois être librement structurés. Si le bailleur et le locataire s'entendent, une grande marge de manœuvre existe. Il est important de conclure le contrat par écrit, bien qu'au sens du CO, un accord verbal ou une poignée de main suffisent.
(rh) Le contrat de location d'un appartement devrait contenir ou réglementer au moins les points importants pour vous en tant que locataire :
description de l'objet loué
description des pièces annexes, par exemple le garage
description des pièces utilisées, par exemple la buanderie
prestations de sécurité, comme la caution ou le dépôt de loyer, si exigé
accords particuliers
Mentions en petits caractères et allusions
Lisez attentivement le contrat et soyez particulièrement vigilant avec les petits caractères. Souvent, le diable se cache dans les détails. Tenez compte des points suivants :
Le bailleur indique-t-il un taux d'intérêt de référence ? Vous trouverez le taux actuel sur le site Internet de l'Office Fédéral du Logement (OFL). Si le taux d'intérêt stipulé dans le contrat ne correspond pas au taux indiqué sur le site Internet, demandez-en la raison au bailleur.
Le bailleur se base-t-il sur l'indice national des prix à la consommation ? Vous trouverez cette valeur sur le site Internet de l'Office fédéral de la statistique (OFS). Si le contrat ne tient pas compte de la valeur actuelle, demandez-en la raison au bailleur.
Le bailleur a-t-il stipulé que le loyer convenu ne lui permet pas de retirer le revenu maximum autorisé par la loi ? Une réserve de loyer doit être clairement quantifiée, en pourcentage ou en francs. Si le contrat prévoit une réserve, le bailleur peut augmenter le loyer à tout moment jusqu'à la limite définie. Vous pouvez contester l'augmentation.
Tous les frais accessoires (charges) doivent être détaillés et énumérés point par point dans le contrat. Tout ce qui n'est pas énuméré individuellement est considéré comme compris dans le loyer net et ne peut être facturé en sus.
Le bailleur peut exiger jusqu'à trois mois de loyer en tant que garantie de loyer, brut ou net, selon le canton. L'argent sert de garantie si vous ne respectez pas vos obligations. Le bailleur ouvre un compte bloqué à votre nom auprès d'une banque, auquel personne n'a accès. Vous pouvez également souscrire une caution de garantie de loyer en guise de moyen de sécurité. Dans ce contexte, vous payez une prime annuelle à l'entreprise qui se porte garante.
Quel ton emploie le règlement de la maison : interdit-il de nombreuses choses, les règles sont-elles compliquées ? Le règlement de la maison régit la cohabitation dans le bâtiment. Le bailleur peut prononcer une résiliation extraordinaire à l'encontre d'un locataire qui ne respecte pas les règles de façon répétitive, malgré des sommations. Le locataire peut contester la résiliation.
Quels délais de résiliation sont-ils prévus dans le contrat de location ? Généralement trois mois, en principe pour la fin du semestre, aux termes de résiliation locaux ou pour la fin du mois.
Vous souhaitez louer l'appartement avec des amis ou votre partenaire ? Le cas échéant, une clause de résiliation partielle devrait permettre aux différents membres de la communauté de collocation de se départir du contrat sans que les autres n'aient à donner leur congé.
Certains contrats de location interdisent la sous-location. Cette pratique n'est pas légale. En effet, la loi stipule que la sous-location doit en principe être possible. Toutefois, le bailleur est autorisé à connaître l'identité du sous-locataire ainsi que le montant du loyer qu'il verse.