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Il existe de nombreuses situations qui nécessitent une évaluation juste d’un bien immobilier. On citera par exemple une succession, un divorce, un projet de vente ou encore le renouvellement de son hypothèque.
Parce que chaque bien est différent et que le marché immobilier évolue constamment, son évaluation reste un exercice complexe.
Alors comment s’y prendre pour déterminer la valeur d'un bien immobilier de la manière la plus fiable ? La réponse tient en dix points: 6 principales méthodes d’évaluation et 4 points essentiels à ne pas négliger pour obtenir l’évaluation la plus juste dans le cadre d’un projet de vente.
Nota bene important: l'objectif d’une évaluation immobilière est de pouvoir déterminer la valeur vénale d’un bien. Par valeur vénale est entendu le prix qui peut-être obtenu lors de la vente de ce bien dans un délai d'un an, dans des conditions de marché normales.
1 L’évaluation rapide en ligne
Simple, accessible et rapide, elle est très souvent gratuite et permet de satisfaire votre curiosité. Elle offre une fourchette de prix plutôt large pour un bien et un premier point de repère. Elle reste cependant trop imprécise.
Les entreprises les plus diverses proposent une évaluation rapide sur leur site internet. Sur la base de quelques critères généraux, vous obtenez une fourchette de prix statistiques de la valeur la plus basse à la plus haute, qui peuvent varier de 20 à 30 % (exemple : votre maison est évaluée entre CHF 750'000 et CHF 1'000'000).
Si vous effectuez cette évaluation par simple curiosité, cette fourchette vous donnera une première idée et sera probablement suffisante. En revanche, si vous faites cette évaluation en vue d'une transaction, il est indispensable d'évaluer le bien immobilier de manière plus précise.
Vous pouvez réaliser une évaluation rapide et gratuite ici.
2 L’évaluation hédoniste
Largement répandue, elle est systématiquement utilisée par les banques pour évaluer une demande de financement ou d’hypothèque.
L'évaluation hédoniste est une méthode de comparaison statistique. Elle prend en compte de nombreuses caractéristiques: situation géographique, informations quantitatives (nombre de pièces, surface habitable, etc.), informations qualitatives (état, standard, âge de l'objet). Ces informations sont relevées, pondérées statistiquement et comparées aux transactions effectuées au cours des derniers mois sur des biens équivalents.
Cette méthode repose donc sur des transactions passées. Bien que les montants de ces opérations ne soient pas rendus publics, différentes banques/assurances mettent à disposition des plateformes d'évaluation des données de vente regroupées et anonymes (CIFI, Wüest & Partner, etc.). C’est ainsi que sont alimentées les bases de données sur lesquelles reposent ces évaluations.
Ces bases de données et les méthodes de calcul diffèrent d'un prestataire à l'autre. Pour cette raison, il est recommandé de faire établir plusieurs évaluations reposant sur des outils hédonistes différents. Il est à noter que la précision de ces estimations se situe dans une fourchette variable jusqu'à 20%.
L'évaluation hédoniste est la méthode la plus répandue lors d'une vente ou d'une succession, car elle est très économique et donne une fourchette de valeurs assez fiable.
3 La méthode de la valeur réelle
La méthode de la valeur réelle donne la valeur matérielle d'un bien immobilier sans tenir compte du marché - elle est donc rarement utilisée.
Elle s’avère utile si vous êtes propriétaire d'un bien de luxe, atypique ou d'un objet d'amateur. Pour ces biens immobiliers souvent uniques, la base de données des outils hédonistes est généralement insuffisante, car trop peu d'objets comparables ont été vendus au cours des derniers mois. Il est donc judicieux d'effectuer, en complément, un calcul de la valeur réelle.
Pour ce faire, la valeur foncière est additionnée à la valeur actuelle du bien.
La valeur du terrain tient compte de différents facteurs tels que le taux d'imposition de la commune, le prix payé au mètre carré dans un endroit comparable et la proximité d’un centre urbain.
La valeur actuelle du bien est calculée en prenant en compte le coût d'une nouvelle construction hypothétique équivalente (y compris les frais annexes de construction et le coût des travaux d'aménagement) et en déduisant une éventuelle dépréciation (en raison de l'âge et/ou de l'état).
Cette méthode ne tient pas compte de la situation actuelle du marché, sauf pour la valeur du terrain. Elle est donc souvent utilisée pour compléter une évaluation hédoniste ou pour valider la méthode de la valeur de rendement.
4 La méthode de la valeur de rendement
La méthode de la valeur de rendement détermine le prix des biens immobiliers de rendement et aide les investisseurs à prendre leur décision d'achat.
Contrairement à la méthode de la valeur réelle, la méthode de la valeur de rendement est orientée vers l'avenir et ne convient qu'aux biens immobiliers qui peuvent générer des revenus locatifs (comme une rente perpétuelle) durablement.
Elle consiste à diviser les revenus locatifs nets réalisables à long terme du bien immobilier par le taux de capitalisation correspondant.
Revenus locatifs nets : les charges d’exploitation doivent impérativement être déduites des revenus locatifs bruts (frais d’entretien, frais de gérance, frais généraux : taxes et charges non imputables aux locataires).
On évalue ensuite s'il existe un potentiel d'adaptation des loyers (par exemple, en cas de loyers actuellement bas par rapport à des objets similaires, ce que l'on appelle les réserves de loyers).
Il peut également y avoir une correction à la baisse si, par exemple, des influences négatives sur l'immeuble sont attendues telles qu’un changement de zonage ou des travaux de construction d’envergure dans le voisinage
Taux de capitalisation
Il n'existe pas de taux de capitalisation universel, car il faut tenir compte de divers points pour le déterminer:
- Le nombre d'unités résidentielles / commerciales, la situation, l'âge et le volume total de l'investissement.
- S'il s'agit d'un logement ou d'un local commercial.
- Les risques liés aux rénovations à venir ou aux éventuels logements vacants.
- L'appétit pour le risque et le rendement souhaité par l'investisseur.
L'expérience montre que le taux de capitalisation se situe entre 2,5% (pour les grands immeubles résidentiels neufs, d’une valeur de 50 millions de francs suisses et plus) et 7-8% (pour les petits immeubles ruraux et obsolètes).
Voici la formule :
→ Valeur de rendement = revenu locatif net / taux de capitalisation
Exemple :
Pour un revenu locatif net de CHF 40'000 et un taux de capitalisation à 3.5%:
→ CHF 1'142'857 = CHF 40'000 / 3.5%
5 La méthode du discounted cash-flow
La méthode du discounted cash-flow détermine la valeur du bien immobilier sur la base des futurs revenus locatifs.
Pour calculer la valeur actuelle d'un bien, la méthode DCF consiste à actualiser les revenus attendus dans le futur. Cette méthode est généralement utilisée lorsque les revenus sont limités ou variables dans le temps.
Cette méthode est reconnue au niveau international et est utilisée par exemple pour l'évaluation des usufruits, des droits d'habitation et des droits de la construction.
6 La méthode de la valeur résiduelle
La méthode de la valeur résiduelle indique le montant à disposition de l’investisseur pour l’achat d’un bien immobilier ou d’un terrain à bâtir, déduction faite des coûts prévus.
Lorsque des investisseurs souhaitent construire un bien immobilier pour le vendre ou le louer, ils déterminent dans un premier temps, à l'aide de la méthode de la valeur résiduelle, de quel montant ils disposent pour l’achat du terrain.
Cette méthode est donc utilisée par exemple pour le développement de projets, les changements d'affectation, les objets à démolir et les réserves de terrains à bâtir.
Elle consiste à calculer le produit potentiel de la vente ou la valeur de rendement moins les investissements nécessaires (coûts de construction et de commercialisation). La valeur restante (valeur résiduelle) correspond à la valeur vénale possible du terrain à bâtir ou du terrain avec des constructions existantes.
Exemple de calcul simplifié :
Un immeuble collectif avec quatre unités d'habitation de taille identique est planifié. Pour les appartements, on s'attend à un prix de vente de CHF 600'000 par unité. Dans cette région, les coûts de construction s'élèvent à CHF 1'000 par mètre cube, le bâtiment total comprend 1'500 mètres cubes.
→ Valeur résiduelle = (4 x 600'000) - (1'000 x 1'500) = CHF 900'000
Au-delà du choix de la méthode d’évaluation appropriée (ou d'une combinaison de méthodes), il y a quatre autres facteurs essentiels à prendre en compte pour établir une évaluation aussi fiable que possible.
7. Une évaluation sérieuse nécessite une visite du bien
Ce n'est qu'après avoir visité l’objet qu’une évaluation juste peut être effectuée. Seule une visite sur place permet d’évaluer l’ensemble des critères requis avec toute la précision nécessaire. Une visite des lieux s’impose dans tous les cas.
8. Une évaluation peut être biaisée par les intérêt de l’évaluateur
Lorsque vous faites faire une évaluation de votre bien immobilier, vous devez toujours tenir compte des intérêts de la personne qui l'évalue.
Les évaluations faites par des banques ou des architectes doivent être considérées avec prudence.
Les banques ont par exemple des intérêts opposés à celui du vendeur car elles souhaitent déterminer une valeur immobilière aussi stable et résistante que possible.
Les architectes, quant à eux, calculent souvent les coûts de construction additionnés à la valeur du terrain, en ne tenant pas suffisamment compte du marché actuel.
Si vous souhaitez obtenir le meilleur prix lors de la vente de votre bien immobilier, vous devriez le faire évaluer par des spécialistes locaux ayant l'intention de le vendre. Seuls ces spécialistes peuvent estimer la valeur de votre bien au meilleur prix du marché.
9. La concurrence pousse les courtiers à donner le meilleur d'eux-mêmes
Si vous faites évaluer votre bien par des courtiers, ce que nous recommandons également lors d'une vente, vous devriez en inviter plusieurs et leur faire savoir que diverses évaluations seront demandées.
Si un courtier sait qu'il est le seul à faire une évaluation, il y a un risque de sous-évaluation car il sera plus plus simple et plus rapide de vendre à un prix plus bas. La situation de concurrence atténue ce risque.
A l’inverse, si plusieurs courtiers sont invités, le risque de surévaluation est grand. Un courtier peu scrupuleux pourra être tenté de surévaluer le bien pour remporter le mandat. Dans ce cas, le prix devra tôt ou tard être revu à la baisse et le vendeur perdra beaucoup d'argent. Le paragraphe suivant vous explique comment minimiser ce risque.
10. Appliquer un système de “rémunération à la performance”
Vivement conseillé lorsqu'il s’agit d’un projet de vente et pour se prémunir des risques de surévaluations, le contrat de courtage peut lier la commission à l'évaluation. Concrètement, cela signifie que si le courtier demande une commission de 3%, il ne la recevra que si le prix évalué est obtenu. En cas d'écart, un mécanisme de bonus-malus entre en jeu.
Grâce à cette combinaison de mise en concurrence des courtiers et d’une rémunération à la performance, vous obtenez les évaluations les plus élevées et réalistes de la part des courtiers. En effet, ils souhaiteront évidemment mettre toutes les chances de leur côté pour obtenir le mandat mais sans courir le risque de subir un malus.
Par ailleurs, vous incitez le courtier à vendre au prix le plus élevé grâce à l'incitation financière générée par cette commission à la performance.
Les intérêts du vendeur sont au centre des préoccupations de Bestag.
Bestag sait combien il est difficile de s’y retrouver et de prendre les bonnes décisions pour réussir la vente de son bien immobilier.
C’est pourquoi Bestag a développé sa formule gagnante. Celle-ci prend en compte tous les points évoqués plus haut et vous offre un accompagnement complet jusqu’à la signature chez le notaire. Elle débute par une évaluation de votre bien la plus fiable du marché comme suit:
- Votre conseiller clientèle Bestag visite le bien immobilier sur place (point 7) et organise le même jour la visite des trois agents immobiliers locaux les plus compétents (point 8) en situation de concurrence (point 9).
- Grâce à son logiciel qui analyse les activités de tous les courtiers en Suisse et sur la base de nombreux critères, Bestag identifie et sélectionne pour vous les trois courtiers les plus performants pour la vente de votre bien.
- Les évaluations faites par les courtiers sont "contraignantes" en raison du mécanisme de bonus-malus prévu dans le contrat de courtage (point 10).
- Suite à ces visites, vous recevez le rapport d'évaluation Bestag avec les trois évaluations des courtiers (annexes comprises) ainsi que deux évaluations hédonistes produites par Bestag (CIFI et Wüest & Partner). Ce rapport comprend ainsi d'une part, les résultats hédonistes (basés sur le passé) et, d'autre part, l’expertise des courtiers et leurs connaissances du marché local.
Ainsi nous pouvons déterminer le prix de votre bien immobilier de la manière la plus fiable possible.
Vous souhaitez en savoir plus? Convenez dès maintenant d'un rendez-vous de conseil gratuit et sans engagement avec l’un de nos responsables clientèle ici.