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Im zur amtlichen Publikation vorgesehenen Entscheid vom 12. Dezember 2018 befasste sich das BGer mit einem Baugesuch für den Umbau und die Umnutzung einer Stallbaute zu einer Ferien-/Wochenendbaute. Die Stallbaute befindet sich in der Erhaltungszone “Nigglisch Hus/Blackter Stafel” auf dem Gebiet der Gemeinde Arosa. Gegen die Baubewilligung erhob das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und danach beim BGer, welches die Beschwerde teilweise gutheisst.
Das ARE bringt zunächst vor, dass die Baubewilligung gegen Art. 25 Abs. 2 RPG verstosse, weil die Gemeinde die Baubewilligung ohne die nötige Zustimmung der zuständigen kantonalen Behörde erteilt habe. Das BGer verweist auf Rechtsprechung (BGE 118 Ia 446) und Literatur und hält fest, dass die Erhaltungszone rechtlich als Nichtbauzone zu qualifizieren sei und deshalb der kantonalen Behörde hätte vorgelegt werden müssen. Da das Amt für Raumentwicklung des Kantons Graubünden aber signalisiert habe, dass es das Projekt für bewilligungsfähig hält, sei die Rückweisung der Sache eine blosse Formalität, weshalb davon abgesehen werden könne.
Das ARE macht sodann geltend, dass die Erhaltungszone “Nigglisch Hus/Blackter Stafel” gegen das Raumplanungsgesetz des Bundes (RPG; SR 700) verstosse. Das BGer teilt auch diese Ansicht und hält fest, dass eine Kleinsiedlung i.S.v. Art. 33 RPV (Raumplanungsverordnung; SR 700.1) eine als geschlossene Einheit in Erscheinung tretende Baugruppe von mindestens fünf bis zehn ursprünglich bewohnten Gebäuden voraussetze. Im vorliegenden Fall umfasse die Erhaltungszone aber zwei Gebäudegruppen mit 6 (“Nigglisch-Hus”) respektive 8 (“Blackter Staffel”) Bauten. Die Anforderungen an die Mindestzahl bewohnter Häuser würden von den beiden Gebäudegruppen für sich allein folglich nicht erfüllt.
Daran ändert auch der Umstand nichts, dass beide Gruppen zusammen einer Erhaltungszone zugewiesen wurden: “Blackter Staffel” liegt etwa 30 m höher als “Nigglisch Hus” und weist keinen Siedlungszusammenhang mit letzterem auf. Die beiden Baugruppen erscheinen nicht als geschlossene bauliche Einheit; erst recht haben sie keine Stützpunktfunktion für die übrige Umgebung. Es handelt sich somit nicht um eine Kleinsiedlung, sondern um einzelne Baugruppen des Streusiedlungsgebiets im Fondeital. Insofern fehlt es bereits an einer Grundvoraussetzung für eine Erhaltungszone i.S.v. Art. 33 RPV. (E. 6.1.)
Es komme hinzu, dass die Umnutzung von Ökonomiebauten zu Ferienwohnungen in einem kleinen, nicht erschlossenen und fernab der nächsten Siedlung liegenden Gebiet wichtigen Zielen und Grundsätzen des Raumplanungsrechts (Trennungsgrundsatz; Grundsatz der Konzentration der Siedlungstätigkeit in Bauzonen; Begrenzung des Zweitwohnungsbaus) widerspreche. Eine Ausnahme könne nicht gewährt werden, denn das Interesse an der Erhaltung einfacher Ökonomiebauten, die teilweise bereits entwertende Veränderungen erfahren haben, könne nicht als gross veranschlagt werden. Die Baubewilligung sei folglich zu Unrecht erteilt worden.
Schliesslich – so das BGer – könne das Bauvorhaben auch aus zweitwohnungsrechtlichen Gründen nicht bewilligt werden. Massgebend seien die Art. 24d Abs. 2 und 3 RPG bzw. Art. 39 Abs. 2–5 RPV i.V.m. Art. 43a RPV (Verweis in Art. 9 Abs. 2 ZWG [Zweitwohnungsgesetz; SR 702]). Die Baute müsse also materiell schutzwürdig (für sich oder als Teil der Landschaft) und formell unter Schutz gestellt worden sein. Den vom kantonalen Richtplan und der kommunalen Nutzungsplanung aufgestellten Kriterien entspreche die Erhaltungszone “Nigglisch Hus / Blackter Stafel” nicht. Sie umfasse weder das gesamte Hochtal Fondei als traditionellen Temporärsiedlungsraum, noch einen grösseren zusammenhängenden Teil davon. Die umliegende Landschaft bilde nicht Teil der Erhaltungszone, sondern sei der Landwirtschaftszone zugewiesen. Das Bauvorhaben könne deshalb auch aus Gründen von Art. 9 Abs. 2 ZWG nicht bewilligt werden.
Vgl. dazu auch den Artikel in der NZZ vom 6. Februar 2019.