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Avantages et désavantages du partage d'hypothèque (splitting)
Celui qui prend plus d'une hypothèque sur sa propriété réduit le risque d'une mauvaise décision au moment du renouvellement.
(mei) Le partage d'une hypothèque en différentes tranches de durées variées, ce que l'on appelle le splitting des hypothèques, permet au preneur de crédit ou à la preneuse de crédit de ne pas devoir prolonger d'un coup l'hypothèque entière et de faire par conséquent des économies, si le renouvellement devait tomber à une période où les intérêts sont à la hausse. Le splitting n'est cependant pas conseillé dans tous les cas. Pour des montants hypothécaires inférieurs à 250'000 francs, les experts ont tendance à déconseiller le partage. Le splitting n'est pas judicieux non plus si la propriété doit être vendue dans un avenir proche.
Durée restante moyenne
La question de savoir combien de tranches une hypothèque doit comporter dépend de sa valeur totale. « En présence de capitaux étrangers dont le montant est compris entre 250'000 et 600'000 francs, je recommande un partage en deux tranches, voire en trois tranches pour les montants plus élevés », déclare Lorenz Heim, expert en hypothèques auprès de VZ VermögensZentrum. La planification de la durée restante moyenne de l'ensemble des hypothèques est au moins aussi importante que le nombre de tranches. En présence, par exemple, de deux tranches hypothécaires identiques ayant une durée restante de 1 et de 5 ans, la durée restante moyenne est de 3 ans. « Dans la période de baisse actuelle des taux d'intérêt, la durée restante moyenne devrait être de 5 ans ou plus », précise Monsieur Heim. Il recommande actuellement la conclusion partielle d'hypothèques à taux fixe sur au moins sept ans.
Les avantages et inconvénients du splitting
Si, au lieu de l'hypothèque entière, une seule tranche doit être renouvelée, la décision relative au choix de la forme hypothécaire adaptée et de la durée est répartie sur plusieurs échéances. Celui qui estime mal l'évolution des taux d'intérêts, devra moins en supporter les frais et tirera profit de l'avantage du splitting. Selon Monsieur Heim, la charge de travail liée au splitting n'est pas d'une importance considérable : « Les preneurs de crédit ont juste besoin de s'intéresser au marché hypothécaire tous les deux à trois ans au maximum. » L'inconvénient du splitting réside plutôt dans le fait que la charge budgétaire fluctue plus souvent avec un renouvellement par étapes de l'hypothèque et qu'elle est plus difficile à planifier à long terme qu'avec une hypothèque fixe à dix ans.
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L'intérêt sur 10 ans pour une hypothèque excédant 500'000 francs
|de||à||5Y fixe||Portfolio 3Y*||variable||Marché m. à 6 m|
|2eT.1991||2eT.2001||345'500||298'000||264'375||240'465|
|2eT.1992||2eT.2002||328'500||280'100||245'625||212'835|
|2eT.1993||2eT.2003||259'000||259'188||229'675||179'278|
|2eT.1994||2eT.2004||254'312||237'875||216'273||157'253|
|2eT.1995||2eT.2005||291'500||218'750||204'536||139'103|
|2eT.1996||2eT.2006||253'500||201'900||192'354||130'521|
|2eT.1997||2eT.2007||213'000||190'163||183'966||127'664|
|2eT.1998||2eT.2008||177'825||183'013||179'394||132'753|
|2eT.1999||2eT.2009||176'737||180'975||175'689||136'790|
|Total des coûts d'intérêts Ø en CHF||255'542||227'774||210'210||161'851|
|Total des intérêts Ø en %||5.11 %||4.56 %||4.20 %||3.24 %|
*) Hypothèque Portfolio UBS proposée depuis 1998. Comme elle est basée sur les évaluations du marché des capitaux, les taux avant 1998 peuvent également être calculés. La marge appliquée de la banque s'élève à 1,1 %, les indemnisations de sortie ne sont pas prises en compte.
Comparer les systèmes de crédit
Les tranches sont toutes conclues auprès d'une même banque. Si un changement de banque doit être opéré, les tranches suivantes doivent également être transférées vers la nouvelle banque au moment de leur échéance pour y être renouvelées. Le choix de la banque ne doit donc pas se faire à la légère. « Une banque avec des intérêts élevés et des rabais importants doit éveiller la méfiance, car il n'existe aucune garantie que ces rabais soient également appliqués aux autres tranches », souligne Monsieur Heim. Il conseille donc d'examiner les structures de salaire et de frais des banques entrant en ligne de compte et de prendre une décision en prévision d'une collaboration positive durable.
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