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Contratto di locazione di durata determinata: abuso di diritto?
Il Tribunale Federale ha per la prima volta ravvisato un abuso di diritto nella sottoscrizione di un contratto di locazione stipulato, senza valido motivo, con una durata determinata anziché indeterminata. Il TF ha statuito che il contratto in parola è da ritenersi di durata indeterminata.
Secondo il TF (Sentenza TF 4A_598/2018 del 12 aprile 2019) il conduttore può far valere un abuso di diritto qualora il locatore gli avesse fatto sottoscrivere un contratto di locazione di durata determinata con lo scopo di raggirare delle norme imperative a tutela del conduttore. Un contratto di locazione può essere di durata determinata o indeterminata. Se un contratto di locazione di durata determinata viene ricondotto in maniera tacita lo stesso diventa di durata indeterminata. La legge di per sé non impedisce di stipulare più contratti consecutivi di durata determinata (c.d. contratti a catena). Secondo il TF il continuo rinnovo di un contratto di durata determinata può tuttavia essere assimilato ad un contratto di locazione di durata indeterminata e dunque soggetto a disdetta (DTF 139 III 145). In determinate costellazioni il conduttore può di conseguenza far valere un abuso di diritto. Per il TF sono in particolare determinanti le modalità contrattuali messe in opera dal locatore e le sue motivazioni di fondo.
Nella fattispecie le parti hanno stipulato un contratto di locazione di durata determinata per quattro anni. La pigione per i primi tre anni (a seguito di una restrizione cantonale) era stata fissata a CHF 1’477.- oltre alle spese accessorie, nel quarto anno – secondo contratto – la pigione netta aumentava a CHF 2'900.-. Il conduttore ha tempestivamente contestato la pigione chiedendo in giudizio l’accertamento dell’esistenza di un contratto di durata indeterminata con rinnovo tacito annuale dopo il quarto anno di locazione. Nel caso in disamina, il TF ha ritenuto che le modalità contrattuali richieste dal locatore erano verosimilmente tese a ridurre il rischio di contestazione della pigione iniziale da parte del conduttore rispettivamente finalizzate ad ottenere più facilmente un rinnovo del contratto di locazione alle condizioni richieste dal locatore. Secondo il TF, il locatore ha eluso di conseguenza le norme imperative sulla protezione delle pigioni abusive e sulla disdetta abusiva. Dunque il TF ha accolto il ricorso del conduttore e ha ritenuto che il contratto in parola debba essere considerato un contratto di durata indeterminata.
Il TF ha allentato la precedente giurisprudenza (DTF 139 III 145) – che imponeva l’onere della prova piena al conduttore – ritenendo ora sufficiente una verosimiglianza preponderante dell’abuso di diritto. Secondo il TF il locatore può essere tenuto a fornire al Giudice la motivazione per cui ha voluto sottoscrivere un contratto di durata determinata. Nella decisione in oggetto, diversamente dal caso di cui alla DTF 139 III 145 in cui un abuso di diritto è stato negato, il locatore non ha fornito alcuna motivazione a sostegno della scelta di un contratto di locazione di durata determinata. La precitata decisione non è soggetta a pubblicazione e non è dunque da ritenersi una sentenza di principio. A mio avviso, tale giurisprudenza va applicata con grande riserbo e un abuso di diritto nella stipula di un contratto di locazione di durata determinata va riconosciuto solo in casi eccezionali e dopo attenta analisi del singolo caso.
Avv. Patrick Fini