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Assemblée des copropriétaires : décision
Suivant sa teneur, une décision requiert la majorité absolue, la majorité qualifiée ou même l'unanimité. Dans certains cas exceptionnels, un copropriétaire seul peut avoir le pouvoir de décision.
(rh) La complexité que peut revêtir la vie commune dans une propriété par étages se reflète dans l'article 647 du Code civil. S'il définit quelle majorité est déterminante pour quels types de décisions au sein de la communauté de copropriétaires, certaines formules comme « actes d'administration plus importants », « travaux de construction utiles » ou « travaux de construction nécessaires » peuvent nuire à la compréhension du profane.
Quatre actes d'administration
Outre le cas particulier concernant les travaux de construction, les actes d’administration soumis au vote au sein de la communauté de copropriétaires sont divisés en quatre catégories : indispensables, urgents, courants ainsi que plus importants.
- En général, le gérant se charge des actes d'administration indispensables. Il s'agit de l'ensemble des actes nécessaires afin que le bien-fonds puisse être utilisé par les propriétaires, par exemple le paiement de la prime d'assurance immobilière. En l'absence de nomination d'un gérant, la majorité absolue est requise lors de l'assemblée des copropriétaires.
- Les actes d'administration urgents entrent en ligne de compte lorsqu'une réaction rapide est nécessaire, par exemple dans le cadre des mesures immédiates après un dommage dû aux éléments naturels. Si la communauté n'a pas nommé de gérant, un propriétaire peut agir de son propre chef, sans l'accord des autres membres de la copropriété. Il est toutefois recommandé de mettre en œuvre uniquement les mesures les plus urgentes. En effet, le cas échéant, le copropriétaire concerné pourrait devoir prendre en charge l'ensemble des travaux allant au-delà.
- En général, les actes d'administration courants relèvent de la compétence du gérant. S'il a été renoncé à la nomination d'un gérant, un copropriétaire peut s'en charger, pour autant que la majorité absolue de la communauté n'en ait pas décidé autrement. Cette catégorie comprend par exemple la commande de la réparation d'un dommage de petite envergure à un artisan.
- Les actes d'administration plus importants sont ceux engendrant des coûts plus élevés, par exemple l'engagement d'un concierge, d'un jardinier ou d'une personne chargée des nettoyages. Les actes d'administration plus importants requièrent la majorité qualifiée (des copropriétaires présents et de la valeur des parts) lors de l'assemblée des copropriétaires.
Travaux de construction
Toutes les mesures allant au-delà des simples réparations sont considérées comme travaux de construction. Suivant le genre et l'étendue de ces rénovations, transformations ou nouvelles constructions, différents quorums sont nécessaires pour la prise de décision.
- La majorité absolue est requise pour les travaux de construction nécessaires, comme le renouvellement de la façade, servant au maintien de la valeur du bien-fonds.
- Les mesures engendrant une plus-value sont considérées comme travaux de construction utiles. En font notamment partie la rénovation du toit ou de la façade en vue d'une meilleure efficacité énergétique, mais aussi la mise en place d'un ascenseur. Pour éviter que des mesures de valorisation ne soient imposées aux différents copropriétaires, la décision y relative nécessite la majorité qualifiée (des copropriétaires présents et de la valeur des parts). Par ailleurs, ces mesures ne doivent entraîner aucun grave désavantage pour un copropriétaire en particulier.
- Les travaux de construction luxueux, comme l'aménagement d'une piscine à la cave ou l'utilisation de matériaux particulièrement onéreux, requièrent l'unanimité.
Délimitation floue
La délimitation entre les catégories est parfois floue, comme l'explique Luzius Theiler, co-directeur de HabitatDurable Mittelland-Romandie : « Une rénovation est considérée comme utile lorsqu'elle améliore la rentabilité. Cependant, si elle ne sert qu'au confort ou à l'esthétique, elle est considérée comme luxueuse. » Les avis sont partagés, surtout en ce qui concerne les mesures d'efficience énergétique. « Les copropriétaires soucieux de l'environnement ont tendance à considérer les transformations efficientes sur le plan énergétique comme nécessaires, tandis que d'autres ne voient en elles que des mesures luxueuses », précise Luzius Theiler. Le problème pourrait encore s'intensifier, car de nombreux anciens appartements en propriété par étages devront bientôt subir un assainissement général.
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