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07.08.2020 15:31:54

Schroders: Immobilien-Investments: Transaktionen stützen Volumen
Leiter Immobilien Schweiz
Dieser Artikel erschien in der Juli-Ausgabe des Magazins "IMMOBILIA".
Weniger Investitionen bei Gewerbeimmobilien
In der Asien-Pazifik-Region, wo das Virus als Erstes auftauchte, lag das kumulierte Investitionsvolumen für Gewerbeimmobilien dieses Jahres Ende Mai nach vorläufigen Zahlen von Real Capital Analytics (RCA) bei nur rund 40 Mrd. USD. Als Vergleich: Zum selben Zeitpunkt lag das Volumen in 2018 und 2019 bereits bei über 70 Mrd. USD. Ein ähnliches Bild ergibt sich für Nord- und Südamerika. Hier lag das Transaktionsvolumen Ende Mai kumulrt bei knapp über 130 Mrd. USD, verglichen mit über 160 Mrd. USD in den beiden Vorjahren.
Angesichts dessen scheinen die Transaktionsmärkte in Europa verhältnismässig robust. So lag das Transaktionsvolumen Ende Mai bei rund 90 Mrd. USD und somit nur leicht unter den knapp über 100 Mrd. USD im selben Zeitraum des Vorjahres. Dies ist insbesondere überraschend, wenn man bedenkt, dass Europa die Region der Welt ist, in der regelmässig rund 50% des Kapitals grenzüberschreitend investiert wird.
Allerdings profitierte Europa seit Jahresbeginn von einer Reihe von grossen Portfolio- und Plattformtransaktionen. In Grossbritannien kaufte etwa der US-Vermögensverwalter Blackstone den Anbieter von Studentenwohnungen «iQ» für rund 4,7 Mrd. GBP. In Deutschland übernahm Aroundtown die TLG für rund 4,7 Mrd. EUR und in Frankreich verkaufte Unibail-Rodamco-Westfield ein Portfolio aus fünf französischen Shopping-Center im Wert von über 2 Mrd. EUR an ein Joint Venture mit Credit Agricole Assurances und La Française. Aber auch eine Reihe grösserer Einzeltransaktionen wurden erfolgreich getätigt. In Brüssel etwa sicherte sich die Valesco Group den 142 m hohen und fast 190 000 m2 umfassenden Finance Tower für rund 1,2 Mrd. EUR und in London wechselte das berühmte Ritz Hotel für rund 800 Mio. GBP den Besitzer.
Investmentvolumen in Europa
Quelle: Real Capital Analytics (RCA), Schroders, Juni 2020
Kleine Transaktionen rückläufig
Schaut man allerdings nur auf die Anzahl der Transaktionen, so fiel diese auch in Europa bis Ende Mai um rund 40% gegenüber dem Vorjahr. Auffällig ist hier, dass besonders kleine Transaktionen von weniger als 50 Mio. EUR seit Jahresbeginn deutlich rückläufig sind. Verglichen mit dem Vorjahr wurden in diesem Segment rund 50% weniger Transaktionen getätigt. Dies deutet darauf hin, dass aktuell eher grosse, eigenkapitalstarke Investoren am Markt aktiv sind und grosse Transaktionen, die oft Monate vorher begonnen wurden, zum Abschluss kamen.
Mit Blick auf die einzelnen Märkte waren die Volumen in grossen Ländern mit einer breiten Basis an inländischen Investoren wie Deutschland und Frankreich bisher weniger von Grenzschliessungen betroffen. Während die Volumen nur wenig unter dem Vorjahresniveau lagen, stieg der Anteil der inländischen Investoren an und kompensierte so die leicht geringere Aktivität von ausländischen Investoren.
Viele der Transaktionen, die in den letzten Wochen zum Abschluss kamen, wurden schon vor Corona verhandelt. Die grossen Unsicherheiten führten aber dazu, dass es während der Lockdown-Phase weitgehend unmöglich war, eine geordnete Due Dilligence durchzuführen. Des Weiteren wurden vielfach Opportunitäten vom Markt genommen oder gar nicht erst angeboten. In den Reihen der Käufer wurde ebenfalls eine «Wait-and-see»-Mentalität beobachtet. Zudem machte es die Situation kaum möglich, Bewertungen vorzunehmen, insbesondere dort, wo RICS-Bewertungen angewendet werden. Und somit befinden sich viele Investoren weiterhin in einer Phase der Preisfindung. Die Anzahl der Transaktionen, die nach Abschluss nachverhandelt wurden, scheint aber bisher kaum anzusteigen.
Anzahl der Transaktionen
Quelle: Real Capital Analytics (RCA), Schroders, Juni 2020
Preisnachlässe für B- und C-Lagen
Klar scheint aber, dass die Krise die europäischen Märkte weiter polarisiert. Während die Renditen für extrem sichere Lagen und Mieten (prime) weitgehend stabil blieben, gibt es für weniger gute Lagen oder Lagen mit höheren Risiken auf der Mieterseite zunehmend Preisnachlässe. Und auch Finanzierungskosten für weniger sichere Anlagen sind deutlich angestiegen.
Eine Polarisierung wird auch deutlich in Bezug auf die verschiedenen Sektoren. Insbesondere Einzelhandels- und Hotelimmobilien, die von der Krise am schwersten betroffen sind, scheinen die Gunst der Investoren zu verlieren. Im Einzelhandelssegment verstärkt sich so ein Trend, der schon vor der Krise sehr deutlich wurde. Im Hotelsektor, der von vielen Investoren wegen seiner relativen Unabhängigkeit von Marktzyklen immer beliebter wurde, ist dies allerdings eine neue Entwicklung. Wichtig ist aber festzuhalten, dass man nicht pauschal urteilen und alle Formate über einen Kamm scheren sollte. Trotz des Drucks des Onlinehandels auf den Einzelhandel gibt es durchaus gut funktionierende Formate und Lagen. Und auch in Zukunft werden Hotels gebraucht, selbst wenn es nach jetzigen Prognosen vermutlich Jahre braucht, um auf die Auslastung und Profitabilität vor der Krise zu kommen.
Logistikimmobilien bleiben weiterhin beliebt. Auch wenn die Logistikbranche von der Krise ebenfalls schwer getroffen wurde, setzen die Anleger weiter auf steigende Nachfrage durch das Wachstum des E-Commerce und höhere Lagerhaltung von Unternehmen, um so ihre Lieferketten in Zukunft besser zu schützen. Investoren sollten bei der Einschätzung etwaiger Mietpreissteigerungen nicht vergessen, dass Logistik ein hartes Geschäft mit teils geringen Margen ist.
Konsolidierung am Büromarkt erwartet
Auch der Bürosektor dürfte weiter beliebt bleiben. Viele Unternehmen im Dienstleistungssektor konnten den Geschäftsbetrieb während der Krise von zu Hause aus weiterführen. Hiobsbotschaften, dass wir dank Heimarbeit zukünftig deutlich weniger Bürofläche benötigen würden, scheinen teil etwas übertrieben. Zwar werden viele Angestellte das Homeoffice in der Zukunft deutlich öfter nutzen können. Für Unternehmen bleibt aber das Büro der Platz der Kommunikation und Zusammenarbeit zwischen den Mitarbeitern, mit Kunden und als Ausdruck der Unternehmensphilosophie und Marke. Zudem sind Menschen nun mal auch soziale Wesen und während man über die Distanz bestehende Beziehungen aufrechterhalten kann, ist es schwieriger, über die Distanz neue Beziehungen aufzubauen. Auch hat nicht jeder zu Hause Platz für das Homeoffice oder es wird sogar die Trennung zwischen Heim und Arbeitsplatz bevorzugt. Etwas anders wird es vermutlich im Bereich des Co-Working aussehen. Hier könnte es nach drei bis vier Jahren enormen Wachstums zu einer Konsolidierung kommen.
Bei all den Unsicherheiten, denen Immobilieninvestoren angesichts der enormen wirtschaftlichen Krise in Bezug auf Sektoren, Märkte, Mieter und Finanzierung aktuell gegenüberstehen, ist jedoch schon jetzt klar, dass Immobilien als Anlageform angesichts der niedrigen Zinsen und der hohen Volumen an «Dry powder» weiterhin sehr beliebt sein werden. Zwar dürfte sich der Markt zwischen den extrem sicheren lagen, Sektoren und Mietern und den weniger sicheren Anlagen weiter polarisieren. Der Anlagedruck, den viele Investoren verspüren, wird aber vermutlich nicht abnehmen.
Festzuhalten bleibt auch, dass die Investoren während der Lockdown-Phase nicht untätig waren und es durchaus Gespräche und Desktopanalysen zu Transaktionen gab. Insofern bleibt zu erwarten, dass nach der Preisfindungsphase und einer Abschätzung des gesamtwirtschaftlichen Schadens und individuellen Risikos einer Investition, die Aktivitäten auf den Transaktionsmärkten vermutlich schon im Spätsommer wieder deutlich anziehen werden.
Dann werden allerdings auch wieder Themen wie die Beziehungen zwischen den USA und China, die Situation in Hongkong, die US-Präsidentschaftswahlen und ein möglicher «harter Brexit» viele Investoren beschäftigen.
Hier erfahren Sie mehr: https://www.schroders.com/de/ch/asset-management/insights/
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