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Die Vermieterkündigung
Die Ansicht, dass ohne wichtige Gründe eine Kündigung des Mietverhältnisses nicht möglich ist, ist verbreitet aber unzutreffend.
Ordentliche Kündigung
Eine ordentliche Kündigung setzt voraus, dass die Fristen und Termine sowie die vorgeschriebenen Formalitäten beachtet werden. Ist nichts anderes vereinbart worden, beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnungen drei und für Geschäftsräume sechs Monate. Für die Kündigung ist das vom Kanton genehmigte Formular zu verwenden, bei Familienwohnungen ist dieses jedem Ehepartner separat zuzustellen. Die eingeschriebene Zustellung ist empfehlenswert. Die Kündigung sollte möglichst frühzeitig erfolgen.
Gundsätzlich kann ein Vermieter jederzeit kündigen, wobei er die Kündigung nicht begründen muss. Der Mieter kann aber eine Begründung verlangen (Art. 271 Abs. 2 OR). Das Gesetz äussert sich nicht zum Inhalt und zur Ausführlichkeit der Begründung. Ein guter Grund liegt etwa vor, wenn der Mieter die Mietzinse nicht pünktlich bezahlt, den Hausfrieden stört oder dem Vermieter verunmöglicht, Mängel zu beheben. Die aufgeführten Gründe müssen der Wahrheit entsprechen und im Zeitpunkt der Kündigung bestehen. Die Kündigung durch den Vermieter ist erfolgreich anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst (vgl. dazu Ziffer 3 hiernach).
Ausserordentliche Kündigungsgründe
Verstösst der Mieter gegen seine Pflichten, stehen dem Vermieter unter Umständen ausserordentliche Kündigungsgründe zur Verfügung. Bei diesen ausserordentlichen Gründen sind die Kündigungsfristen kürzer und der Mieter kann das Mietverhältnis nicht erstrecken lassen. Auch eine ausserordentliche Kündigung ist anfechtbar. Nachstehend einige Beispiele:
Eine ausserordentliche Kündigung durch den Vermieter ist unter anderem bei Zahlungsrückstand möglich. Ist der Mieter mit der Zahlung fälliger Mietzinse im Rückstand, kann ihm der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen ansetzen und androhen, dass bei unbenütztem Ablauf dieser Frist das Mietverhältnis gekündigt werde (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert dieser Frist nicht, kann ihm die Wohnung oder der Geschäftsraum mit einer verkürzten Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats gekündigt werden.
Gebraucht der Mieter die Mietsache nicht sorgfältig oder nimmt er auf Hausbewohner und Nachbarn keine Rücksicht (verursacht er beispielsweise konstant übermässigen Lärm, bedroht er Nachbarn oder beschädigt er die Wohnung absichtlich), kann ihn der Vermieter abmahnen, er solle das pflichtwidrige Verhalten zukünftig unterlassen (Art. 257f OR).
Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung seine Pflichten weiter und ist dadurch die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar, kann ihm der Vermieter mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. Verletzt der Mieter allerdings eine andere, nicht abgemahnte Sorgfaltspflicht, ist eine erneute Mahnung nötig. Fügt der Mieter der Mietsache schweren Schaden zu, kann der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen sogar fristlos, d. h. ohne die Einhaltung einer 30-tägigen Frist, kündigen.
Ein schutzwürdiges Interesse für eine Kündigung liegt insbesondere bei Eigenbedarf vor, weil der Vermieter die Wohnung künftig selber bewohnen oder einem Familienmitglied zur Verfügung stellen möchte. Zu berücksichtigen ist, dass die Kündigung missbräuchlich ist, wenn dieser Eigenbedarf nur vorgeschoben ist, d.h. wenn der Vermieter nicht wirklich beabsichtigt, die Wohnung selber zu bewohnen. Wegen Eigenbedarfs kann allerdings nur unter Beachtung der ordentlichen Fristen gekündigt werden.
Jedoch kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auch während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren und während einer dreijährigen Sperrfrist ausgesprochen werden (Art. 27Ia Abs. 3 lit. a OR; vgl. dazu Ziffer 3 hiernach). Zudem kann bei einer Handänderung der neue Eigentümer wegen Eigenbedarfs ausserordentlich auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, auch wenn der Mietvertrag eine lange Mietdauer vorsieht (Art. 261 Abs. 2 lit. a OR).
Anfechtbarkeit der Kündigung
Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst. Die Anfechtung ist gemäss Art. 271a OR insbesondere möglich, wenn sie ausgesprochen worden ist:
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weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht, beispielsweise wenn der Mieter wegen Mängeln an der Mietsache die ihm zustehenden Rechte ausübt.
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weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will.
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weil der Vermieter alleine deshalb kündigt, um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen.
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wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn eine Familie ein (weiteres) Kind bekomme oder wenn der Lebenspartner des Mieters in die Wohnung einzieht, sofern die Wohnung dadurch nicht überbelegt ist.
Anfechtbar ist die Kündigung auch, wenn sie während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat. Wird eine Kündigung vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines solchen Verfahrens ausgesprochen, kann der Mieter sie ebenfalls anfechten, wenn der Vermieter zu einem erheblichen Teil unterlegen ist, seine Forderung oder Klage zurückgezogen bzw. er sich mit dem Mieter geeinigt hat.
Zusammenfassung
Grundsätzlich kann der Vermieter jederzeit und aus einem beliebigen Grund kündigen. Der Mieter hat Anspruch darauf, dass ihm die Kündigung begründet wird. Er kann die Kündigung anfechten und deren Missbräuchlichkeit geltend machen. Aus diesem Grund sollte die Begründung gut überlegt, klar formuliert und nachvollziehbar sein. Obsiegt der Mieter, zieht dies für den Vermieter eine dreijährige Sperrfrist nach sich, während welcher eine weitere (ordentliche) Kündigung missbräuchlich wäre. Liegen ausserordentliche Kündigungsgründe vor, kann hingegen auch während der Sperrfrist gekündigt werden.