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Etendue de la garantie offerte par le droit de gage immobilier : que couvrent exactement les intérêts cédulaires ?
La Banque A., titulaire d’une cédule hypothécaire de 1er rang, et B., au bénéfice d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs, sont en litige quant au montant de la créance que A. souhaite faire inscrire à l’état des charges de la parcelle grevée. Le cœur du problème se trouve dans l’interprétation du nouvel art. 818 al. 1 ch. 3 2ème phr. CC, qui stipule que « la cédule hypothécaire ne garantit au créancier que les intérêts effectivement dus ». La question qui se pose est de savoir si les « intérêts effectivement dus » se réfèrent à ceux de la créance de base ou à ceux de la créance cédulaire. Les conséquences pratiques sont grandes, A. a en effet prêté au couple C., propriétaire de l’immeuble grevé, un montant bien supérieur au capital de la créance cédulaire (886’334 fr. contre 650'000 fr.). Appliquer au capital de la créance cédulaire le taux d’intérêt de la créance cédulaire, plus élevé que celui de la créance de base (10 % contre 7.65 %), permettrait à la banque de limiter ses pertes quant au montant dû pour les intérêts, et ce au détriment des créanciers gagistes subséquents dont B. fait partie.
Après une tentative d’interprétation littérale de la norme qui s’est avérée peu concluante, le Tribunal fédéral a procédé à la méthode d’interprétation historique, laquelle nécessitait au préalable un bref exposé de la jurisprudence qui a poussé le législateur à modifier l’art. 818 CC (c. <ip-pii>-<ip-pii>).
Dans l’ATF 115 II 349, le Tribunal fédéral a validé une pratique bancaire consistant à prévoir contractuellement que le droit de gage garantissait les intérêts de la créance cédulaire des trois dernières années bien que la cédule hypothécaire ait en réalité été constituée ou transférée au créancier gagiste plus récemment. Le créancier pouvait ainsi faire valoir dans la poursuite des intérêts purement abstraits ou comptables, n’existant pas matériellement. L’ancienne jurisprudence a de plus admis que ces intérêts abstraits puissent être...
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