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Jurisprudences récentes – mai 2023
Me Géraldine Schmidt revient dans ce numéro sur les dernières jurisprudences.
RÉSILIATION IMMÉDIATE D’UN BAIL – DIFFÉRENCE ENTRE SOUS-LOCATION ET HÉBERGEMENT DE PROCHES
Dans l’arrêt rendu par le Tribunal fédéral le 3 janvier dernier (4A_521/2021), un contrat de bail est conclu entre un bailleur et un couple marié pour un appartement de 4 pièces. Quelques années après le décès de l’épouse locataire, son conjoint a accueilli sa fille, son époux et ses enfants dans l’appartement loué. Ultérieurement, un nouveau bail a été établi aux noms du couple marié (les locataires de base).
Une clause contractuelle prévoyait que toute sous-location devait être autorisée par le bailleur et que le prêt à usage était interdit. Ce contrat a été signé par le locataire initial et par sa fille, qui a inscrit le nom de sa mère décédée. Après avoir constaté que le nom d’une famille figurait sur la boîte aux lettres à côté de celui du locataire initial, la bailleresse a, par courrier du 11 février 2019, imparti un délai de trente jours au locataire pour mettre un terme à la sous-location de l’appartement à sa fille, intervenue sans son consentement, en l’informant qu’à défaut, le bail serait résilié avec effet immédiat.
La bailleresse a procédé à la résiliation du bail par avis du 18 mars 2019 pour le 30 avril 2019. Cette résiliation a été contestée, le locataire sollicitant son annulation et, subsidiairement, une prolongation de son bail. Dans son jugement, le Tribunal des baux et loyers a déclaré inefficace ce congé, en retenant que la bailleresse n’avait pas démontré que les conditions de la sous-location seraient abusives, que le locataire continuait à occuper l’appartement avec sa fille et sa famille, qu’il n’y avait pas de suroccupation du logement et que la sous-location partielle ne présentait pas d’inconvénients majeurs pour la bailleresse. Ce jugement a été confirmé par la Cour de justice genevoise, laquelle a ajouté que l’utilisation de l’appartement constituait de l’hébergement et non une sous-location et que, même à admettre une sous-location, le manquement du locataire n’était pas suffisamment grave pour justifier une résiliation immédiate. Un recours a été formé au Tribunal fédéral.
Notre Haute Cour a procédé à une analyse de l’obligation d’entretien d’un enfant majeur en lien avec un contrat de bail et a considéré que lorsque la fille est venue dans l’appartement pour l’occuper partiellement, en convenant d’une répartition de loyer entre elle et son père, elle a conclu un contrat visant à occuper partiellement le logement à titre onéreux et c’est donc bien un contrat de sous-location pour une durée déterminée qui a été conclu. Reste donc à déterminer si la bailleresse disposait d’un motif valable pour s’y opposer. Notre Haute Cour a considéré qu’aucune suroccupation ne pouvait être retenue dans le cas d’espèce, cinq personnes vivant dans 3 chambres, que le locataire continuait de vivre dans l’appartement et qu’il n’y avait donc pas substitution déguisée de locataire et qu’il ne commettait dès lors
pas d’abus de droit. Le recours a donc été rejeté.
SUITE À UNE RÉSILIATION DE BAIL POUR DÉFAUT DE PAIEMENT,
JUSQU’À QUAND LE LOCATAIRE PEUT-IL DEVOIR S’ACQUITTER DE LOYERS ?
Dans l’arrêt de la Cour de Justice (ACJC/1469/2022) du 14 novembre 2022, un contrat de bail est conclu en mars 2013 pour une arcade commerciale à Genève. Un bail préexistant portant sur une place de parking liait les parties depuis quelques années déjà. Suite à un défaut de paiement du loyer, le contrat de bail est résilié pour le 31 décembre 2018. Les locaux sont finalement restitués en avril 2020. La bailleresse a entrepris des démarches pour relouer l’arcade, sans succès durant plusieurs mois. Aussi, par requête du 7 juillet 2020, elle a formé une demande en paiement contre la locataire en concluant au paiement de plus de 35 000.– francs au titre des indemnités pour occupation illicite des mois de mars 2019 à juillet 2020. En substance, la bailleresse expliquait que la locataire demeurait responsable de ses obligations contractuelles jusqu’à la prochaine échéance contractuelle. La régie avait tout mis en œuvre pour relouer les locaux, en vain. Le Tribunal des baux et loyers donne raison à la bailleresse et la locataire forme appel du jugement.
Dans son arrêt, la Cour de justice rappelle en premier lieu le droit du bailleur de réclamer une indemnité pour occupation illicite des locaux lorsque le locataire ne quitte pas les locaux à la fin du bail. La Cour rappelle aussi que «lorsque le locataire donne lieu, par sa faute, à la rupture prématurée du bail, il est tenu d’indemniser le bailleur pour le dommage qu’il lui a causé. Le dommage auquel peut prétendre le bailleur comprend notamment le loyer échu entre le départ du locataire et la relocation de la chose ou, si la chose n’est pas relouée, jusqu’à la première échéance pour laquelle le locataire aurait pu résilier le bail». Finalement, la Cour a également rappelé le principe selon lequel il appartient au bailleur de limiter son dommage en effectuant des démarches pour relouer son bien. Sur ce point, la Cour a considéré que la bailleresse n’avait pas suffisamment prouvé avoir effectué des recherches dès lors que la fréquence des annonces publiées n’était pas alléguée. Aucun témoin n’avait en outre été auditionné pour prouver les recherches de la bailleresse.
Dès lors, il a été retenu que la bailleresse n’avait pas pris toutes les mesures nécessaires à la diminution de son dommage et qu’elle ne pouvait ainsi pas prétendre à sa réparation équivalente aux loyers qu’elle aurait touchés si le bail n’avait pas été résilié de manière anticipée. La Cour de justice a ainsi condamné le locataire à payer le solde de l’indemnité pour occupation illicite du mois de mars 2019 mais a cassé le jugement pour le surplus. Un recours est pendant au Tribunal fédéral et nous espérons que cet arrêt sera réformé.