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Art. 263 OR ist lediglich auf die Übertragung der Miete der Geschäftsräume anwendbar. Die Zustimmung zu einer Übertragung von Wohnräumen kann der Vermieter jederzeit ohne Angabe von Gründen verweigern.
Wichtige Gründe zur Verweigerung der Zustimmung des Vermieters
Allgemeines
Mit der Möglichkeit, das Mietverhältnis der Geschäftsräume auf einen Dritten zu übertragen, soll einem Geschäftsmieter die Möglichkeit gegeben werden, seine wirtschaftlichen Werte (Kundenstamm, getätigte Investitionen, Lager etc.) einem Nachfolger zu übertragen für den Fall, dass er die Geschäftstätigkeit im Mietobjekt vor dem erstmöglichen Auflösungszeitpunkt aufgeben will. Ein wichtiger Grund im Sinne von Art. 263 Abs. 2 OR, der dem Vermieter die Möglichkeit einräumt, die Übertragung abzulehnen, liegt im Allgemeinen vor, wenn der Eintritt des Nachfolgemieters in den Mietvertrag die Position des Vermieters verschlechtert.
Solvenz des Nachfolgemieters
Der Vermieter ist berechtigt, die Zustimmung zur Übertragung der Miete auf einen Dritten zu verweigern, wenn die Solvenz des Nachfolgemieters zweifelhaft ist. Indizien für eine ungenügende Solvenz des Nachfolgemieters sind insbesondere die Folgenden:
- Eintragungen im Betreibungsregister;
- Bilanzen und Erfolgsrechnungen, aus denen sich ergibt, dass die zusätzliche Belastung mit dem massgebenden Mietzins nicht oder nicht ohne weiteres verkraftet werden kann.
Gebrauch des Mietobjektes durch den Nachfolgemieter
Der Vermieter darf die Zustimmung zur Übertragung des Mietverhältnisses der Geschäftsräume auch dann verweigern, wenn der Nachfolgemieter beabsichtigt, das Mietobjekt anders zu gebrauchen, als es dem bisherigen Mieter gestattet war. Einschränkend ist zu erwähnen, dass dies nach einem Teil der Lehre nur dann gilt, wenn der Vermieter ein legitimes Interesse geltend machen kann, das der Dritte das Mietobjekt nicht zu einem anderen Zweck gebraucht als der frühere Mieter. Ein solches legitimes Interesse liegt richtiger Ansicht nach jedenfalls dann vor, wenn auf die Konkurrenzsituation innerhalb der Mietliegenschaft, beispielsweise in einem Einkaufszentrum, Rücksicht genommen werden muss. Weiter darf die Zustimmung durch den Vermieter auch aus persönlichen, religiösen oder anderen subjektiven Motiven verweigert werden, wenn dies objektiv plausibel erscheint.
Neugegründete juristische Personen
Die Zustimmung zu einer Übertragung der Miete der Geschäftsräume auf eine neu gegründete juristische Person, insbesondere eine AG oder GmbH, kann in aller Regel verweigert werden, weil diese neue juristische Person mangels überprüfbarer Geschäftstätigkeit den Nachweis genügender Solvenz nicht erbringen kann.
Folgen der Übertragung
Stimmt der Vermieter der Übertragung der Miete der Geschäftsräume auf einen Dritten zu, so haftet der bisherige Mieter für die Erfüllung aller Vertragspflichten bis zum nächsten ordentlichen Auflösungszeitpunkt des Mietverhältnisses, längstens aber für zwei Jahre (vgl. Art. 263 Abs. 4 OR).
Empfehlung
Ein allfälliger Anspruch auf Erfüllung finanzieller Verpflichtungen des Nachfolgemieters sollte der Vermieter, um der Gefahr der eintretenden Verwirkung zu entgehen, vor Ablauf von zwei Jahren bei der zuständigen Schlichtungsbehörde gegen den bisherigen Mieter geltend machen.
Die Beschränkung der Haftung des bisherigen Mieters auf maximal 2 Jahre stellt im Übrigen zwingendes Recht darf. Eine Vereinbarung, mit welcher die Zustimmung des Vermieters zur Übertragung der Mieter davon abhängig gemacht wird, dass der bisherige Mieter die solidarische Haftung für eine längere Zeitspanne als zwei Jahre übernimmt, ist also nicht durchsetzbar.