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Immobilien haben sich in den letzten Jahrzehnten als wirksamer Wertspeicher erwiesen; seit den 1970er-Jahren sind ihre Preise weltweit stark gestiegen. Ihren Ursprung hat diese Entwicklung im «Nixon-Schock» vom 15. August 1971, als US-Präsident Richard Nixon ankündigte, dass sein Land die Konvertibilität des Dollars in Gold beenden werde. Seitdem operieren Zentralbanken auf der ganzen Welt in einem Fiatgeldsystem ohne echten Währungsanker und mit schwankenden Wechselkursen – und haben entsprechend die Geldmengen stark ausgeweitet.
Nach Angaben des Beratungsunternehmens McKinsey1 sind heute rund 67 Prozent des weltweiten Vermögens (einige Schätzungen gehen von 330 Billionen Dollar aus2) in Immobilien investiert. Früher besassen Menschen Immobilien vor allem ihres Nutzwerts wegen, d.h. um sie zu bewohnen oder für die Produktion zu nutzen. Heutzutage halten jedoch insbesondere vermögende Privatpersonen und Institutionen Immobilien, weil sie Werte speichern und Vermögen vor Inflation schützen wollen.
Aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von Bauland eignen sich Immobilien als Wertspeicher und zum Schutz vor Inflation. Darüber hinaus führten die Zentralbanken von 2008 bis 2022 weltweit eine Niedrig- bis Negativzinspolitik, was Anleger dazu veranlasste, ihre Ersparnisse von der Bank abzuheben und anzulegen. Immobilien waren ein beliebtes Investitionsziel, angetrieben durch niedrige Zinsen und attraktive Kredite. In jüngerer Zeit haben jedoch makroökonomische Veränderungen und geopolitische Konflikte Schwächen der Anlageklasse offengelegt.
Inflation und Regulierung belasten Immobilien
Die Immobilienpreise sind in hohem Masse von den Schulden abhängig, die für die Finanzierung des Baus respektive des Erwerbs aufgenommen werden, was steigende Zinssätze zu einem Problem macht. Höhere Zinssätze erhöhen die Bau- und Erwerbskosten und verringern die Erschwinglichkeit von Immobilien, was zu sinkender Nachfrage und niedrigeren Preisen führt. Aufgrund der weltweit hohen Inflation halte ich es für unwahrscheinlich, dass die Zinsen in den nächsten Jahren wieder auf das Niveau vor den jüngsten Zinserhöhungen fallen werden. Zudem erhöhen striktere Anforderungen vom Staat in Bezug auf die ESG-Kriterien (Umwelt, Soziales und Governance) die Unterhaltskosten für Immobilien, was sich negativ auf die Rendite auswirkt.
Historisch gesehen haben sich Immobilien in Zeiten makroökonomischer Krisen als verlässlicheres Werterhaltungsinstrument erwiesen als beispielsweise Wertpapiere, geopolitische Konflikte haben jüngst jedoch an eine grundlegende Schwäche von Immobilien als physischen Wertspeichern erinnert. Wer hätte vor einigen Jahren gedacht, dass es in Europa Krieg zwischen zwei grossen Staaten gäbe? In Krisenzeiten sind Immobilien, wie das Wort schon sagt, immobil, also nicht leicht zu bewegen oder zu verwerten, und leicht zu zerstören. Auch wer das Worst-Case-Szenario als dystopisch verwirft, muss damit rechnen, dass die unverrückbaren Immobilien in Zeiten von Krisen und leeren Kassen für Staaten ein besonders dankbares Steuersubstrat bilden.
«In Krisenzeiten sind Immobilien, wie das Wort schon sagt, immobil, also nicht leicht zu bewegen oder zu verwerten, und leicht zu zerstören.»
In Berlin habe ich mit Ukrainern gesprochen, die nach der russischen Invasion im Februar 2022 fliehen mussten. Sie erzählten mir, dass ihre Häuser mittlerweile zerstört seien oder nur noch einen Bruchteil des früheren Werts hätten. Nur diejenigen, die sich für Bitcoin entschieden hatten, konnten ihr Vermögen sichern und mitnehmen. Diese ergreifenden persönlichen Begegnungen veranlassten mich, intensiv über die Rolle von Bitcoin als digitalem Wertspeicher und Alternative zu Immobilien nachzudenken.
Immobilien und Bitcoin haben mehr gemeinsam, als man auf den ersten Blick meinen könnte. Die Eigenschaften von Bitcoin spiegeln viele derjenigen von Immobilien als Wertspeicher wider. Bei beiden Vermögenswerten gibt es ein begrenztes Angebot, wobei Bitcoin sogar ein hartes Limit hat.
Allerdings wird sich zum einen die erwähnte Mischung aus höheren Zinssätzen und steigenden Bau- und Wartungskosten aufgrund von Inflation und Regulierung negativ auf die Funktion von Immobilien als Wertspeicher auswirken. Zum anderen optimiert die Digitalisierung fast alle wertaufbewahrenden Funktionen. Bitcoin ist rarer, billiger im Unterhalt, leichter zugänglich, liquider, leichter zu bewegen und schwerer zu beschlagnahmen, zu zerstören oder zu besteuern. Und wie erwähnt ermöglicht er es, auch in Krisenzeiten frei über sein Vermögen zu verfügen. Studien zeigen zudem3, dass ein stark wachsender Prozentsatz der Millennials und der Generation Z Bitcoin als die vertrauenswürdigste Option für langfristiges Sparen ansieht. Dies könnte die Nachfrage nach Immobilien zur Wertspeicherung langfristig zusätzlich schmälern.
Das Potenzial von Bitcoin ist enorm. Derzeit ist die Marktkapitalisierung des Immobilienmarktes etwa 600-mal grösser als die von Bitcoin. Auch wenn Immobilien aufgrund ihrer Hebelwirkung weiterhin eine attraktive Investition bleiben können, deutet das auf ein grosses Wachstumspotenzial für Bitcoin hin.
Gold, Staatsanleihen und Aktien sind keine Alternativen
Ist Gold eine Alternative? Das gelbe Metall ist gerade in grösseren Mengen schwer zu transportieren und leicht zu beschlagnahmen. Ausserdem ist schwierig abzuschätzen, wie stark das Angebot wachsen wird, wenn die Nachfrage steigt und die Goldsuche intensiviert wird. Das Angebot von Gold ist elastisch. Es ist zwar limitiert, aber nicht endlich. Als Millennial erscheinen mir Gold oder andere Edelmetalle als Wertspeicher nicht mehr als sinnvoll. Bitcoin ist mit seinem strikt auf 21 Millionen Einheiten begrenzten Angebot und den Vorteilen der Digitalisierung als Wertspeicher überlegen.
Ebenfalls keine ernst zu nehmende Alternative für den Werterhalt sind Staatsanleihen. Berücksichtigt man die Inflation, sind Anleihen zu einer vertraglichen Verpflichtung geworden, Kaufkraft zu verlieren. Seit 2008 liegt die Rendite der Staatsanleihen meist unter der Inflationsrate.4 Zudem besteht die Gefahr eines Kollapses des Fiatsystems. Die Aktienmärkte wiederum leiden unter höheren Zinsen und einer schwächelnden Konjunktur. Bitcoin hingegen profitiert von der zunehmenden Unsicherheit im globalen Finanzsystem, da es als Alternative existiert und als solche anerkannt wird. Das Netzwerk gehorcht eigenen Regeln, die bekannt sind und nicht beliebig geändert werden können. Wie in den letzten Jahren zu beobachten war, führt dies langfristig zu mehr Vertrauen und wachsender Adaption. Erst am 4. September 2023 hat die Zahl der Bitcoin-Wallets erstmals 48 Millionen überschritten.5 Die Anzahl der Wallets gibt Aufschluss darüber, wie viele Menschen Bitcoin nutzen.
Immobilien könnten infolge geopolitischer und makroökonomischer Veränderungen und der Digitalisierung als Wertspeicher an Bedeutung verlieren. Bitcoin hat mit seinem endlichen Angebot, relativ einfacher Wartung, herausragender Mobilität und hoher Liquidität bessere Eigenschaften als Wertspeicher. Dadurch könnte sich die Nachfrage nach Immobilien langfristig verringern, und eine Verschiebung von Kapital in Richtung Bitcoin würde dazu führen, dass sich die Immobilienpreise ihrem Nutzwert annähern, der sich dadurch auszeichnet, dass man darin leben oder es zur Produktion nutzen kann.
Okafor Endurance: Two Reasons Real Estate Is World’s Most Preferred Store of Wealth. In: Businessday NG, 2021. ↩
Jesse Myers: Bitcoin’s Full Potential Valuation. In: Once-in-a-Species, 2023. ↩
Roselyne Wanjiru: Bitcoin Represents a New Hope for Youthful Investors; Here’s What the Demographics Show. In: Forbes, 2022. ↩
Callum Thomas: Chart of the Week – Bond Yields and Inflation. In: Livewire Markets, 2022. ↩
Kosta Gushterov: Die Zahl der Bitcoin-Wallets hat erstmals die 48-Millionen-Marke überschritten. In: Cryptodnes.bg, 2023. Q Ausgabe 1113 – März 2024 ↩