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E-Mobility im Stockwerkeigentum
Das Interesse an der Elektromobilität wird in naher Zukunft tendenziell laufend zunehmen. Damit wird zwangsläufig auch die Nachfrage nach geeigneten Ladestationen für Elektrofahrzeuge ein Thema werden. In einem Einfamilienhaus erfordert dies eine technische Ergänzung oder Anpassung in der Garage. Im Stockwerk- und / oder Miteigentum stellt sich die Ausgangslage ungleich komplizierter dar.
Die Einstellhalle mit sämtlichen Anschlüssen, Leitungen und Einrichtungen steht im Miteigentum der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Einzelne elektrische Steckdosen sind in der Regel vorhanden, jedoch sind diese für das Laden von Elektrofahrzeugen nicht ideal. Die Steckdosen befinden sich im Eigentum der Miteigentümergemeinschaft und das Stromnetz kommt in der Regel schon bei wenigen Elektro-Ladestationen an seine Grenzen.
Vielfach wird dem einzelnen Miteigentümer durch die Nutzungs- und Verwaltungsordnung das Nutzungsrecht an einem Abstellplatz zugewiesen. Kauft nun ein Miteigentümer ein Elektrofahrzeug, so ist die Errichtung einer Ladestation an seinem zugewiesenen Abstellplatz nicht ohne Weiteres möglich und erfordert je nach Bedarf der Ladeleistung bauliche Massnahmen. Die Auslastung der vorhandenen Kapazitäten steht grundsätzlich allen Miteigentümern zu. Sofern das Reglement der Einstellhalle nichts Gegenteiliges vorsieht, braucht der Miteigentümer für die Einrichtung einer Ladestation die Zustimmung der Versammlung der Miteigentümergemeinschaft. Im Weiteren stellt diese Veränderung eine bauliche Massnahme dar. Das Gesetz regelt das Quorum für die Zustimmung der Miteigentümer bei einer baulichen Massnahme (Art. 647c bis e ZGB). Es gilt diese bauliche Massnahme zu qualifizieren, ob es sich um eine notwendige, nützliche oder luxuriöse Massnahme handelt. Je nach Qualifizierung ist eine andere Mehrheit erforderlich.
Der Miteigentümer, welcher nun für sein Elektrofahrzeug eine Ladestation bei seinem Abstellplatz einrichten will, muss einen ausgearbeiteten und sauber formulierten Antrag an die Miteigentümerversammlung stellen und fristgerecht bei der Verwaltung einreichen, damit dieser traktandiert werden kann.
Die Gemeinschaft sollte sich spätestens beim Eingang eines solchen Traktandums darüber klarwerden, ob eine Einzelladestation mit direkter Zuleitung ab der Hauptverteilung oder ein smartes Ladesystem mit Lastmanagement eingebaut werden soll. Das Lastmanagement regelt die Ladekapazitäten unter den Miteigentümern und hält die Verbraucherspitzen im gemeinschaftlichen Netz tief. Auch die individuelle Verrechnung der Stromkosten an den Miteigentümer kann darüber erfolgen.
Es ist wichtig, dass die Miteigentümergemeinschaft klar regelt, wer die Errichtungskosten, den Betrieb, Unterhalt wie auch die Betriebskosten zu tragen hat. Übernimmt die Miteigentümergemeinschaft den Gesamtausbau inkl. Endausbau an den einzelnen Abstellplätzen oder werden diese Kosten vom antragstellenden Miteigentümer getragen. Werden die Kosten vom antragsstellenden Miteigentümer übernommen, so wird sich jeder weitere Miteigentümer, welcher durch ein Elektrofahrzeug ein Interesse an der Ladestation bekundet, anteilig daran beteiligen müssen. Einfacher wäre hier wohl eine Kostenaufteilung. Die Miteigentümergemeinschaft übernimmt den Grundausbau und der einzelne Miteigentümer den Endausbau bei seinem Abstellplatz. Die Kosten für die Errichtung, den Betrieb und Unterhalt sowie die Betriebskosten der einzelnen Ladestation am Abstellplatz sind durch den berechtigten Stockwerkeigentümer zu tragen. Die restlichen Kosten übernimmt die Miteigentümergemeinschaft.
Baut ein Miteigentümer eine Ladestation am Abstellplatz ohne die Zustimmung der Miteigentümerversammlung, so kann die Gemeinschaft jederzeit die Entfernung der Ladestation sowie die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands auf die Kosten des Miteigentümers verlangen.
Für die Miteigentümergemeinschaft ist es wichtig, dass sie die Auswirkungen auf die elektrotechnische Infrastruktur der Einstellhalle kennt, bevor sie einen Entscheid über die Einrichtung einer Ladestation fällt. So wird vermieden, dass durch die vorschnelle Zustimmung für eine direkte Zuleitung ab der Gebäudeverteilanlage zu einzelnen Parkfeldern das System überlastet wird oder später einzelne Anschlüsse abgeriegelt werden müssen.
Eine von einem Fachmann ausgearbeitete Entscheidungsgrundlage sowie klare Regeln erleichtern der Miteigentümergemeinschaft die Entscheidungsfindung und bewahren die Gemeinschaft in Zukunft vor unschönen Überraschungen.