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14 August 2017
Si les loyers avaient suivi les coûts, ils seraient beaucoup plus bas
Depuis leur pic à 7% en 1992, les taux d'intérêt hypothécaire ont baissé graduellement jusqu'à 1% environ aujourd'hui. Or, les frais financiers (pour capitaux propres et empruntés) représentent la part principale des coûts du propriétaire-bailleur. Dans un système de régulation des loyers fondés sur les coûts, on s'attend à ce qu'une telle baisse de la composante principale des coûts des propriétaires se soit traduit en une baisse des loyers. En réalité, l'indice suisse des loyers était 34.5% plus élevé en novembre 2016 qu'en novembre 1992.
Pour comprendre à quel niveau l'indice des loyers pourrait se trouver si les loyers avaient suivi la baisse des coûts, j'ai calculé dans une note technique l'indice des loyers selon différentes méthodes, notamment l'ajustement selon la méthode relative ou selon les coûts effectifs d'un propriétaire représentatif.
Je montre par exemple qu'un logement de référence mis en location pour 1'500 CHF en 1992 se loue aujourd'hui (en 2016) pour 2'017 CHF, soit 34% de plus, si son loyer a exactement suivi l'indice des loyers. Il se louerait pour la moitié, soit environ 1'000 CHF, si le propriétaire avait appliqué chaque année la méthode relative du droit du bail.
L'indice des loyers représente environ un cinquième de l'indice des prix à la consommation (IPC). Par conséquent, une évolution différente de l'indice des loyers aurait aussi conduit à une évolution différente de celle de l'IPC, en l'occurrence une progression encore plus faible. Ceci est également démontré dans cette note.
Je montre ainsi que si tous les loyers avaient été ajustés selon la méthode relative du droit du bail, l'indice des prix à la consommation aurait déjà diminué à plusieurs reprises dans les années 1990 et il serait aujourd'hui (en 2016) au même niveau qu'au début des années 1990 au lieu d'être 25% plus élevé.
Posted by Philippe Thalmann at 15:20
22 July 2017
Un plancher est-il atteint pour le taux d'intérêt de référence?
Dans un "Investment alert" le 1er juin 2017 et dans son Moniteur immobilier du 2e trimestre 2017 (p.9), Credit Suisse annonce que le taux d'intérêt de référence pour la méthode relative du droit du bail ne peut plus diminuer après avoir été abaissé à 1,5% au 1er juin 2017:
"Le taux moyen s’inscrit en repli constant depuis 2009, bien que la dynamique ralentisse progressivement. Il devrait passer sous le seuil de 1,375% pour que le taux de référence soit abaissé à 1,25%. Un tel scénario nous paraît très improbable puisque le creux a déjà été franchi pour les échéances à plus long terme et que les taux ne devraient pas diminuer sur les durées."
Pourtant, la grande majorité des banques proposent aujourd'hui des hypothèques à taux fixe pour 10 ans pour des taux inférieurs à 1,75%, et des taux encore sensiblement plus faibles pour des durées plus courtes. Alors est-il vraiment si peu probable que le taux moyen des hypothèques en cours tombe sous la barre de 1,375%?
Le graphique ci-dessous décrit la répartition des hypothèques en cours par tranche de taux au 31 mars 2017. Je l'ai construit à partir des mêmes données qui sont utilisées par l'Office fédéral du logement pour calculer le taux hypothécaire moyen. Avec ces données, il s'établit à 1,61%.
A la date du relevé, le 31 mars, 75% des hypothèques (en valeur) coûtaient 1,75% ou moins à leurs débiteurs. La moyenne (pondérée) des taux est tirée vers le haut par les 25% des hypothèques contractées à un taux plus élevé. Si toutes ces hypothèques étaient renouvelées à un taux compris entre 1,5 et 1,75%, le taux moyen tomberait à 1,328%, soit largement de quoi justifier l'abaissement du taux d'intérêt de référence à 1,25%.
Posted by Philippe Thalmann at 7:48
5 January 2017
Faut-il rembourser son emprunt hypothécaire?
Une question qu'on me pose souvent. En effet, rembourser son emprunt signifie moins d'intérêts à déduire de son revenu imposable, donc plus d'impôts à payer. C'est d'ailleurs ce que répètent nos conseillers préférés, les instituts qui nous accordent des crédits hypothécaires. Pourtant c'est faux.
C'est faux parce qu'on ne regarde qu'une partie de la facture d'impôt. Si vous avez la possibilité d'amortir votre emprunt, c'est que vous avez des économies "libres", dépassant les liquidités que vous devez conserver à titre de précaution. Les intérêts que vous touchez sur ces économies sont (généralement) soumis à l'impôt. Prenons un exemple. Vous avez encore 100'000 francs de dette à 2% et vous avez 100'000 francs d'économies placées à 1%. Vous payez donc 2'000 francs d'intérêts déductibles du revenu imposable et vous gagnez 1'000 francs d'intérêts à ajouter au revenu imposable. Admettons que votre taux d'imposition (marginal) sur le revenu (Confédération + canton + commune) est de 25%. L'impact de cet arrangement sur votre revenu après impôt est de –2'000 x (1-25%) + 1'000 x (1-25%) = –750 francs. En effet, la dette vous coûte effectivement 1,5% et vos économies rapportent effectivement 0,75%. Si vous utilisez vos économies pour rembourser l'emprunt, il n'y a plus d'impact sur votre revenu, donc vous économisez les 750 francs. La déductibilité des intérêts payés implique simplement que vous pouvez déduire de votre revenu imposable l'excédent d'intérêt que coûte l'emprunt par rapport au rendement du placement de vos économies. Si vous pouviez placer votre argent à 2%, ce serait équivalent de rembourser ou non. La seule chose qui compte, c'est la différence de taux d'intérêt entre votre emprunt hypothécaire et le placement de vos économies.
Pourquoi le banquier ne vous explique-t-il pas ceci? Parce que vos économies sont typiquement déposées sur un compte d’épargne où elles rapportent disons 0.2% pendant que vous avez un emprunt hypothécaire coûtant disons 2%. Cela signifie que la banque « emprunte » à 0.2% pour prêter à 2%. Vous payez 2% et encaissez 0.2%. Les impôts n’y changent rien de fondamental. Avec un taux d'impôt de 25%, l’emprunt vous coûte effectivement 1.5% et le compte d’épargne rapporte effectivement 0.15%.
Vous avez seulement intérêt à ne pas rembourser votre dette hypothécaire si vous parvenez à placer l’argent que cela vous permet de garder à un taux d’intérêt plus élevé que celui de votre crédit hypothécaire, à risque égal, donc en fait sans risque puisque votre dette hypothécaire est sans risque pour vous, vous devez la rembourser. Si vous avez accès à un placement non imposable (p.ex. 2e ou 3e pilier), alors il faut comparer son rendement au coût de la dette après impôt. Dans mon exemple, ne remboursez pas si vous pouvez placer sans risque à 2% soumis à l’impôt sur le revenu ou à 1.5% sans impôt.
Posted by Philippe Thalmann at 9:16
9 December 2016
Quel mot pour remplacer "liberticide"?
La frange conservatrice de notre Parlement a enterré hier la loi sur les produits du tabac. Arguments principaux: la préservation des emplois (c'est vrai que le tabagisme entretient de nombreux emplois dans nos hôpitaux) et le caractère liberticide des restrictions à la publicité, la distribution d'échantillons et les autres moyens de promotion. Ainsi par exemple, le CN Raymond Clottu a conclu son allocution d'ouverture pour l'UDC avec cette belle phrase: "Afin de préserver nos libertés, notre groupe vous invite à soutenir la proposition de la minorité Pezzati, qui vise à renvoyer le projet au Conseil fédéral." Le même groupe qui a menacé il y a quelques jours de lancer une initiative pour dénoncer la convention sur la LIBRE circulation des personnes avec l'UE. Alors y a-t-il des libertés qu'il faut préserver et d'autres qu'il faut abolir?
Le terme "liberticide" ne fait pas la distinction. Pourtant, à y regarder de plus près, les libertés que la frange à droite du Parlement défend sont uniquement les libertés économiques: liberté de commerce et d'industrie, de choisir son paradis fiscal, de cacher son argent, de déverser des polluants industriels, d'exploiter des installations dangereuses, de construire n'importe quoi n'importe où. En revanche, les libertés humaines comme celle de choisir son lieu de vie, d'organiser sa vie familiale comme on le souhaite, de se protéger des nuisances d'autrui, ces libertés on peut les restreindre sans que ce soit liberticide.
Je suis donc à la recherche d'un mot qui permettra à chacun de communiquer plus clairement sur les libertés qu'il défend: "libertaffairesicide" vs "liberthumainicide"?
Posted by Philippe Thalmann at 7:45
16 November 2016
Nucléaire: le faux problème des importations de courant sale
Divers experts nous avertissent que débrancher nos vieilles centrales nucléaires nous obligera à importer du courant d'origine nucléaire français ou, pire encore, produit avec du gaz en Italie et du charbon en Allemagne. En réalité, la France ne va pas construire de centrale nucléaire pour nous. L'Allemagne et l'Italie ne pourront pas produire plus de courant sale, puisque les émissions de CO2 des centrales électriques sont plafonnées dans l'Union Européenne. Nous importerons peut-être bien un peu plus de courant sale, mais cela ne changera rien pour la planète, ce courant ne sera juste plus utilisé par d'autres Européens. La seule possibilité aujourd'hui pour produire plus de courant électrique en Europe, c'est d'installer des sources renouvelables. In fine, nos centrales vieillissantes seront donc remplacées par des installations photovoltaïques, hydrauliques et éoliennes, en Suisse ou ailleurs en Europe.
Posted by Philippe Thalmann at 20:33
12 November 2016
Cadeaux fiscaux
Intéressant télescopage hier (vendredi 11 novembre) dans Le Temps:
Page 4, deuxième "point clé" du programme économique de Donal Trump, sous le titre "Cadeaux fiscaux": "Donald Trump propose une forte réduction du taux d'imposition sur les bénéfices des entreprises, à 15% contre 39,1% actuellement. Un cadeau de 4400 milliards."
Page 9, interview du ministre genevois de l'économie Pierre Maudet sous le titre "RIE III est une réforme économique". Y sont rappelés les taux prévus par divers cantons romands pour imposer les bénéfices des entreprises: Vaud 13,79%, Genève 13,49%, Lucerne environ 12%, Zurich proche de 10%. Il est question de sous-enchère fiscale dans l'interview mais pas de cadeaux fiscaux.
Trump a encore du chemin à faire s'il veut rattraper la Suisse dans ce domaine.
Posted by Philippe Thalmann at 10:38
17 May 2016
Des vaches à lait partout
L'initiative "En faveur du service public" et l'initiative "Pour un financement équitable des transports" veulent au fonds la même chose: que l'usager d'un service public ne paie que les coûts de ce service et que tout ce qu'il paie soit utilisé pour l'améliorer. Dans le cas de la seconde initiative, le service public c'est l'infrastructure routière. Difficile d'argumenter sur des principes fondamentaux en faveur de l'une et contre l'autre. Il faut plutôt admettre que si on est pour la première et contre la seconde, c'est qu'on trouve que le Parlement n'en fait pas assez pour les services publics à part la route, et inversement si on vote contre la première initiative et pour la seconde.
En dehors de ces considérations sectorielles, les deux initiatives ont les mêmes défauts. Pour commencer, les chemins de fers et la route ne couvrent de loin pas tous leurs coûts, même avec le total de ce que leurs usagers paient directement. En prenant à la lettre les deux initiatives, il faudrait réduire les dépenses dans ces secteurs afin qu'il reste assez pour payer les dommages couverts aujourd'hui par d'autres budgets tels que la santé, l'assurance invalidité, la protection de l'environnement, etc. Quand on aura fait cela, on pourra privatiser ces secteurs, puisqu'une activité publique autofinancée peut être organisée comme une entreprise. Depuis 2006, la Fondation Centime Climatique puis la Fondation KliK, créées par des organisations du pétrole, de la route et de l'économie, prélèvent quelques centimes sur l'essence et le diesel afin de financer la compensation d'une petite partie des émissions de CO2 dues à ces carburants. A terme, une telle fondation pourrait encaisser l'entier des impôts sur les carburants et financer l'infrastructure routière.
Ces initiatives participent à une réduction des marges de décision pour le Parlement puisqu'elles le privent de la possibilité d'investir une somme différente dans une prestation publique que la somme qu'il choisit de faire payer par ses usagers. Dans la bonne gouvernance publique, le Parlement fixe les priorités pour ses dépenses en fonction des besoins et cherche le meilleur moyen de financer l'ensemble selon des critères d'équité et d'efficacité fiscale. Il optimise donc séparément le côté dépenses et le côté recettes de son budget. Il faut reconnaître que le Parlement lui-même prend régulièrement des décisions qui entravent sa marge de manœuvre budgétaire, par exemple récemment avec son projet d'inscrire dans la Constitution l'obligation de redistribuer l'intégralité des taxes sur le CO2 et l'énergie, alors même qu'une majorité de la population souhaite qu'il utilise ces recettes pour renforcer les effets incitatifs de ces taxes ou en amortir les coûts sociaux.
Comme beaucoup d'initiatives populaires récentes, les deux citées en ouverture ne visent pas à donner une impulsion nouvelle au Parlement fédéral, à le faire sortir de son inertie légendaire, mais au contraire à le déresponsabiliser. Mérite-t-il ce manque de confiance?
Posted by Philippe Thalmann at 8:25
11 March 2016
Dimanches sans gaz d'échappement
Tous les habitants du pays de ma génération et plus âgés se souviennent avec une certaine émotion des trois dimanches sans voitures de 1973. Ils avaient été promulgués par le Conseil fédéral en réponse à la première crise pétrolière. Tout l'espace dans la ville appartenait enfin à ses habitants. Les enfants pouvaient rouler à vélo sans soucis.
Il y a quatre mois, la Suisse a signé un accord à Paris prévoyant que le réchauffement climatique soit davantage contenu que ce que de nombreux experts considèrent encore comme possible. Cela exige des mesures rapides et audacieuses. Qu'est-il arrivé depuis? Le nouveau parlement est en train de couler la stratégie énergétique qui devait nous aider à sortir graduellement de l'ère des énergies fossiles. La Convention de Paris semble déjà se trouver dans le tiroir avant qu'elle ne soit ratifiée. La moitié des voitures exposées ces jours au Salon de Genève sont des tous-terrains dont la consommation (théorique) de carburant dépasse de loin la limite légale de 130 gCO2/km.
Si la politique n'assume pas ses responsabilités, la société civile doit s'engager. Il existe de nombreuses initiatives collectives et individuelles. Ma modeste contribution personnelle: j'invite une ou plusieurs organisations capables de mener campagne à le faire pour que le Conseil fédéral déclare au moins un dimanche par an comme dimanche sans gaz d'échappement. Ce dimanche, les rues appartiennent à la circulation non motorisée (un SlowUp national!). Elle les partage prudemment avec les véhicules zéro émission. Ainsi, ce dimanche sera une exposition nationale de toutes les solutions de mobilité alternatives, une journée de la mobilité électrique ou à hydrogène.
Dans le même temps un concept basé sur les "Cités de l'énergie" est développé pour des zones sans gaz d'échappement: villages, quartiers et bientôt villes où l'on se déplace en permanence sans émissions polluantes et où, en plus, les bâtiments sont climatisés et les usines travaillent sans systèmes à combustion. Des zones sans cheminées et sans pots d'échappement! Qui ne voudrait pas y vivre, travailler ou passer ses vacances?
Vous pouvez soutenir cette initiative avec une signature
Posted by Philippe Thalmann at 8:33
Abgasfreie Sonntage, abgasfreie Gebiete
Alle Landesbewohner meiner Generation und älter erinnern sich mit einer gewissen Emotion an die drei autofreien Sonntage 1973. Sie wurden damals vom Bundesrat als Antwort auf die erste Ölkrise ausgerufen. Endlich gehörte der Raum in der Stadt wieder ihren Bewohnern. Kinder konnten sorgenlos auf Landstrassen Rad fahren.
Vor vier Monaten hat die Schweiz in Paris ein Abkommen unterzeichnet, das die Klimaerwärmung stärker eindämmen soll, als es von vielen Experten als noch möglich gehalten wird. Das bedingt rasche und mutige Massnahmen. Was ist seither passiert? Das neue Parlament versenkt die Energiestrategie, die den langsamen Ausstieg auf der fossilen Energie einläuten soll. Das Pariser Abkommen scheint schon in der Schublade zu liegen, bevor es noch ratifiziert wurde. Am Autosalon in Genf sind die Hälfte der ausgestellten Fahrzeuge geländegängige Allräder, deren (theoretischer) Treibstoffverbrauch weit über der gesetzlichen Grenze von 130 gCO2/Km liegt.
Wenn die Politik nichts macht, dann muss sich die Zivilgesellschaft bewegen. Es gibt viele Vorstösse allerseits und viele Einzelinitiative. Mein Beitrag: die Einladung an eine oder mehrere kampagnenerprobte Organisationen, alles Nötige zu unternehmen, damit der Bundesrat mindestens einen Sonntag im Jahr zum abgasfreien Sonntag deklariert. An diesem Sonntag gehören die Strassen dem Langsamverkehr (ein landesweiter SlowUp!). Er teilt sie behutsam mit den abgasfreien Fahrzeugen. Somit wird dieser Sonntag zu einer landesweiten Ausstellung aller alternativen Mobilitätslösungen, ein Tag der Elektro- und Wasserstoffmobilität.
Gleichzeitig wird auf der Grundlage der "Cités de l'énergie" ein Konzept entworfen für abgasfreie Gebiete: Dörfer, Quartiere und auch bald Städte, wo man sich permanent nur abgasfrei fortbewegt, wo aber auch die Gebäude ohne Feuerungen klimatisiert werden, die Fabriken ohne Verbrennungen arbeiten. Gebiete ohne Schornsteine und Auspuffe! Wer möchte nicht da wohnen, arbeiten oder seine Ferien verbringen?
Sie können diese Initiative mit einer Unterschrift unterstützen
Posted by Philippe Thalmann at 7:54
15 December 2015
An alternative to COP21
Now that nearly 200 countries managed to more or less agree on a mitigation target and on mechanisms, one might wonder whether there does not exist an easier and more natural route. The starting point is to observe that reducing CO2 emissions essentially means keeping fossil fuels in the ground. This can happen because with stop buying them (demand side approach), or because they stop extracting them (supply side approach). The current approach is purely demand sided, which is why 195 consumer countries had to come to an agreement on lowering their consumption of fossil fuels. On the supply side, 90% of the coal, oil and gas reserves are located in 26 countries. So reducing and phasing out extraction only requires an agreement between these 26. Why would they agree to this, precisely they who are the fiercest opponents of any binding climate agreement? Because they would find an interest in doing so, at least in the short run. Indeed, such an agreement would be like a super-OPEC, a cartel agreement to reduce supply in order to lift prices. And a lift they need. In addition, demand side policies mean for them selling less at lower prices, while a cartel means selling less at higher prices.
Why would we let them form a cartel? We would not, if there were another credible way to rapidly lower fossil energy consumption worldwide. There is not, so the good old price mechanism is the best way forward. Of course, the revenues of fossil energy countries would soar in the short run, be we would hope that they invest those revenues towards surviving after full phasing-out of extraction. And we would not have to compensate them for keeping the fossil stuff in the ground, a silly idea to begin with.
In terms of implementation, a supply side policy is a lot more practical than the current demand side approach. First, it is much easier to monitor extraction and sales of fossil fuels than CO2 emissions. Second, consumer countries' governments could dispense with fighting for carbon taxes and other effective domestic policies to curb fossil fuel consumption: higher world prices would do the job. They could concentrate their efforts on helping those citizens for whom higher energy prices are a threat. And they would know exactly what to do with the USD 100 bn/year they pledged to send to poorer countries: this money would help them face high energy prices by transitioning to efficiency and renewables.
Posted by Philippe Thalmann at 10:55
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