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Glossaire
Retrouvez ci-dessous les définitions des termes les plus courants utilisés dans le jargon financier pour parler d'hypothèque ou de prévoyance.
1er pilier
Le système de prévoyance en Suisse repose sur trois piliers. Le 1er pilier, également connu sous le nom d'Assurance-vieillesse et survivants (AVS) et d'Assurance-invalidité (AI), vise à assurer un socle de protection sociale de base, en fournissant des prestations financières essentielles liées à la retraite, au décès et à l'invalidité. Le 1er pilier est obligatoire pour toutes les personnes qui résident ou travaillent en Suisse. Il est financé par des cotisations prélevées sur les revenus des employés et par des cotisations des employeurs. Les indépendants contribuent également à ce régime par le biais de cotisations spécifiques. Les montants des cotisations sont fixés en pourcentage des revenus et sont soumis à un plafond.
1er rang
La partie du prêt hypothécaire qui n'a pas besoin d'être amortie. Un prêt hypothécaire est divisé en deux parties, le 1er et le 2e rang. Pour une résidence principale, pour un bien immobilier classique, le 1er rang correspond à 65% de la valeur vénale du bien. Les prêteurs ne demandent pas à ce que cette part soit amortie.
2e pilier
Le système de prévoyance en Suisse repose sur trois piliers. Le 2e pilier correspond à la prévoyance professionnelle obligatoire (LPP) qui vise à offrir une protection supplémentaire aux travailleurs. Les employeurs et les employés contribuent financièrement au 2e pilier. Les prestations du 2e pilier comprennent une rente de vieillesse, qui est versée aux participants lorsqu'ils atteignent l'âge de la retraite, ainsi que des prestations d'invalidité et des prestations de survivants en cas de décès de l'assuré. La hauteur des prestations dépend des cotisations versées. Le 2e pilier peut également être utilisé comme une partie des fonds propres pour l'achat d'un bien immobilier en résidence principale.
2e rang
La partie du prêt hypothécaire qu'il faut amortir. Un prêt hypothécaire est divisé en deux partie, le 1er et le 2e rang. Le 2e rang correspond à la partie amortissable du prêt. Pour une résidence principale, pour un bien immobilier classique, le 2e rang correspond à l'écart entre 65% de la valeur du bien et le montant du prêt, soit, en général, 15% de la valeur du bien.
3e pilier
Le 3e pilier du système de prévoyance suisse est optionnel. Il a pour objectif de compléter les 1er et 2 piliers. Il permet de constituer une épargne supplémentaire pour la retraite sous forme de capital et peut également couvrir les risques d’invalidité et de décès. Au sein du 3e pilier, il existe une distinction entre la prévoyance liée (Pilier 3a) et la prévoyance libre (Pilier 3b). Dans le cadre d'un achat immobilier, il peut être utilisé comme fonds propres ou nanti pour un amortissement indirect.
3e pilier lié (Pilier 3a)
Le 3e pilier lié (3a) offre la possibilité de verser des cotisations jusqu’à CHF 7’054 (chiffre 2023) par année pour les personnes affiliées à une caisse de pension (généralement les employés) et jusqu’à 20% du revenu net avec un maximum de CHF 35'280 (chiffre 2023) pour les personnes non affiliées à une caisse de pension (généralement les indépendants). Ces montants sont réglementés, car ils sont déductibles du revenu imposable, générant une économie d’impôts considérable. Ce pilier est dit “lié,” car il ne peut être retiré qu’à certaines conditions (départ à la retraite, acquisition d’un logement principal, invalidité à plus de ⅔, départ définitif de la Suisse ou établissement à son propre compte).
3e pilier libre (Pilier 3b)
Le 3e pilier libre (3b) offre plus de liberté dans le montant des versements et les modalités de retraits, mais il n’est déductible du revenu imposable que dans certains cantons, à savoir Fribourg et Genève.
Accord de principe
L'accord de principe est un accord préliminaire entre les parties concernant les éléments essentiels d'un futur contrat. Il s'agit d'un engagement moral qui n'a pas de valeur légale ou officielle et nécessite encore la finalisation par la signature du contrat. Dans le cadre d'un prêt hypothécaire, les acheteurs peuvent obtenir un accord de principe de la part d'un prêteur concernant le financement du bien immobilier. L'accord de principe est également possible entre un acheteur ou un vendeur ou entre un client et un courtier en financement hypothécaire.
Amortissement
Remboursement à échéance périodique d'une partie du prêt hypothécaire.
Amortissement direct
Amortissement effectué via des versements réguliers auprès du prêteur. Dans le cas de l'amortissement direct, l'emprunteur vers régulièrement une somme directement à son créancier.. Le montant de la dette diminue et les intérêts hypothécaires également, en revanche il n'y a pas de création d'un capital de garantie, et les impôts liés à la valeur locative sont de moins en moins contrebalancés par l'exonération des intérêts.
Amortissement indirect
Amortissement effectué via des versements réguliers sur un compte de prévoyance. Dans le cas de l'amortissement indirect, le montant de la dette reste le même puisque les versements se font sur un compte de prévoyance individuelle 3e pilier ou sur une police d’assurance-vie. Les coûts mensuels restent donc au même niveau mais les déductions fiscales non plus, et les versements sur un 3ème pilier ainsi que les revenus qui en sont issus, sont également déductibles.
Attestation de financement
Document attestant de votre capacité à financer un bien immobilier. Les vendeurs aiment être rassurés sur les profils des candidats à l'acquisition. L'attestation de financement est un bon atout puisqu'elle vient prouver votre solvabilité, attestée par un établissement financier ou par un courtier en prêt hypothécaire.
Avance sur héritage
L'avance sur héritage, également connue sous le nom d'avance d'hoirie, fait référence à la possibilité pour les parents de transmettre à leurs enfants une partie de leur patrimoine de leur vivant. Cette avance peut prendre la forme d'une somme d'argent, d'un bien immobilier ou d'un terrain. L'avance sur héritage peut être utilisée par les enfants pour constituer les fonds propres nécessaires à l'achat d'un bien immobilier.
Bien commercial
Bien immobilier destiné à accueillir des bureaux ou locaux commerciaux.
Bien de rendement
Bien immobilier acquis dans l'objectif de faire de la location.
Calculateur d'hypothèque
Un calculateur d'hypothèque est un outil en ligne ou un logiciel qui permet d'estimer les paiements mensuels et le coût total d'un prêt hypothécaire. Il est utilisé pour évaluer les différentes options de prêt immobilier disponibles en fonction de certains paramètres, tels que le montant du prêt, le taux d'intérêt, la durée du prêt et les frais associés.
Capacité d'achat
Montant maximal du bien que les emprunteurs peuvent acheter. La capacité d'achat dépend des fonds propres qui vont être investis dans le projet ainsi que de la capacité d'emprunt des preneurs de crédit.
Capacité d'emprunt
Montant maximal que des emprunteurs peuvent emprunter. La capacité d'emprunt correspond au montant maximal que vous pouvez emprunter. Il dépend de vos revenus mais également de votre situation personnelle et professionnelle.
Casatax
Casatax est une initiative spécifique mise en place dans le canton de Genève dans le but de faciliter l'accès à la propriété immobilière pour les résidents. Elle consiste en une réduction des impôts à payer lors de l'achat d'un bien immobilier, connus sous les noms de "droits de mutation" ou "droits d'enregistrement". Pour pouvoir bénéficier de cette réduction, plusieurs conditions doivent être remplies. Tout d'abord, cette offre est réservée aux personnes physiques qui achètent un bien immobilier dans le canton de Genève. Le bien acquis doit également servir de résidence principale. De plus, le prix de vente du bien est plafonné et ce plafond est ajusté chaque année en fonction de l'indice genevois de la construction. Il est également requis que le logement soit utilisé immédiatement en tant que résidence principale, à moins qu'il s'agisse d'un achat sur plan, dans ce cas le délai pour y habiter est repoussé de deux ans. Enfin, l'acheteur doit résider dans le bien pendant au moins trois ans. En 2023, le prix d'achat du bien est plafonné à CHF 1'335'749.- et la réduction des droits d'enregistrement est limitée à CHF 20'036.-.
Cédule hypothécaire
Papier attestant du montant de l'hypothèque. Il se matérialise sous la forme d'un document établi par un notaire. Ce « papier-valeur » indique le montant que le créancier peut réclamer au débiteur ainsi que le bien immobilier qui assure la garantie.
Charges théoriques
Charges calculées théoriquement pour le calcul du taux d'effort. Les charges théoriques sont calculées à partir d'un taux d'intérêt de 5% (varie en fonction des prêteurs), d'un amortissement théorique sur 15 ans, et de charges théoriques de 1% de la valeur de votre bien immobilier.
Copropriété
La copropriété ordinaire ou simple est un type de propriété où plusieurs personnes détiennent conjointement des parts sur un bien immobilier. Les parts de copropriété sont enregistrées au Registre foncier. Chaque propriétaire a le droit de disposer librement de sa part, mais il existe un droit de préemption légal au profit des autres copropriétaires. La copropriété est souvent choisie par les couples mariés sans contrat de mariage spécifique et les personnes non mariées vivant ensemble.
Courtier en financement hypothécaire
Expert et comparateur qui aide ses clients à obtenir le meilleur financement du marché. Pour faire simple, c'est un comparateur et surtout un expert des prêts immobiliers. Il est en lien avec les différents prêteurs du marché et met son expérience au service de ses clients pour les aider à trouver les meilleures conditions de financement pour leurs projets immobiliers, en particulier les meilleurs taux hypothécaires.
Courtier immobilier
Un courtier immobilier est un professionnel de l'immobilier qui agit en tant qu'intermédiaire entre les acheteurs et les vendeurs dans le processus de vente, d'achat ou de location d'un bien immobilier. Son rôle principal est de faciliter les transactions immobilières en mettant en relation les parties intéressées et en les conseillant tout au long du processus. Le courtier immobilier possède une connaissance approfondie du marché immobilier, y compris des prix, des tendances et des réglementations en vigueur. Il peut aider les vendeurs à déterminer la valeur de leur bien, à le mettre en valeur et à le commercialiser efficacement. Pour les acheteurs, le courtier immobilier recherche les biens correspondant à leurs critères, organise les visites, négocie les prix et les conditions de vente, et les assiste jusqu'à la conclusion de la transaction.
Critères d'octroi
Liste de règles que les prêteurs appliquent pour décider d'accorder ou non un crédit.
FINMA
Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers. La FINMA détermine les règles que doivent suivre les banques et les intermédiaires financiers. Elle détermine notamment quelles sont les conditions minimales à remplir pour que vous puissiez obtenir un prêt. Les taux sont très bas aujourd'hui, mais si vos finances ne sont pas assez solides et que les taux montent, vous pourriez avoir de sérieuses difficultés financières.
Fintech
Startup innovante qui utilise la technologie pour repenser un système financier.
Fonds propres
L'ensemble des capitaux dont dispose l'emprunteur. Les fonds propres peuvent être de plusieurs natures : fortune bancaire, donation, 2ème pilier, 3ème pilier... Tout ce que vous pouvez ou souhaitez mettre à contribution de votre projet immobilier.
Frais d'entretien
Frais d'entretien et de rénovation d'un bien immobilier. Les frais d'entretien correspondent à tout ce que le propriétaire va dépenser pour maintenir son bien immobilier en état. Dans les simulations hypothécaires ils sont en général estimé annuellement à 1% de la valeur du bien. Certains prêteurs les prennent en considération dans leurs calculs, d'autres non.
Frais de notaire
Frais versés en plus du prix d'achat qui contiennent : les frais de mutation, l'inscription au Registre Foncier et les émoluments du notaire. On devrait plutôt parler de frais d'acquisition, mais par abus de langage on parle plus souvent des frais de notaire. Ces-derniers dépendent du prix d'acquisition, du prêt hypothécaire et du type d'utilisation et sont calculés en fonction du canton qui établit ses propres règles. Ils peuvent représenter entre 3% et 5% du prix d'achat et doivent en général être couverts par les fonds propres des acheteurs.
Propriété commune
La "propriété commune" est un régime de propriété où plusieurs personnes détiennent conjointement la pleine propriété d'un bien immobilier, sans division en parts individuelles ou en copropriétés. Les propriétaires ne peuvent pas disposer librement de leurs parts de propriété et les décisions doivent être prises en commun.
Propriété individuelle
La propriété individuelle est un régime de propriété dans lequel une personne détient la pleine propriété exclusive d'un bien immobilier. Dans ce cas, la personne est le seul propriétaire et a tous les droits et responsabilités sur le bien.
Simulateur d'hypothèque
Un simulateur d'hypothèque est un outil en ligne ou un logiciel qui permet d'estimer les paiements mensuels et le coût total d'un prêt hypothécaire. Il est utilisé pour évaluer les différentes options de prêt immobilier disponibles en fonction de certains paramètres, tels que le montant du prêt, le taux d'intérêt, la durée du prêt et les frais associés.
Taux d'avance
Le ratio du prêt hypothécaire et du prix d'achat (ou de la valeur du logement) est également appelé le taux d'avance par les prêteurs. Tous les prêteurs ont des critères différents concernant les taux d'avance. Il délimite le montant maximal qu'un emprunteur peut obtenir par rapport au type de bien immobilier. Nous parlons souvent d'un taux d'avance de 80% de la valeur du logement. Cependant certains établissements ont des critères plus stricts et ne peuvent pas dépasser un taux d'avance de 65% de la valeur du logement.
Taux d'effort
Le ratio des charges financières théoriques et de vos revenus considérés est également appelé le taux d'effort par les prêteurs. Tous les prêteurs ont des critères différents pour calculer ce ratio. Ce calcul permet aux prêteurs de déterminer s'ils considèrent que vous pourrez assumer les charges du prêt hypothécaire que vous sollicitez même en cas de forte hausse des taux. En effet, les taux d'intérêt sont très bas aujourd'hui. Mais pour éviter une crise économique en cas de forte hausse des taux d'intérêt, les banques ont le devoir de prendre en compte une possible hausse des taux.C'est pour cela que le taux d'intérêt théorique imposé par la FINMA est souvent calculé à hauteur de 5%. A ce taux vous devez prendre en compte un amortissement et des charges d'entretien également théorique.
Valeur locative
La valeur locative est une valeur théorique utilisée pour le calcul de l'impôt sur le revenu. Elle représente le revenu que le propriétaire pourrait potentiellement tirer de la location de son bien immobilier sur une base annuelle. La valeur locative est calculée par l'autorité fiscale cantonale et est basée sur divers facteurs, tels que la taille du bien, sa localisation, son état général, ainsi que les caractéristiques spécifiques de la propriété. Elle est souvent établie en utilisant des critères objectifs, tels que les loyers de biens similaires dans la même région.