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Welche Kosten dürfen nach einer Sanierung auf den Mietzins übertragen werden?
Das Mietrecht erlaubt der Vermieterin bzw. dem Vermieter nach einer Sanierung Mehrleistungen auf den Mietzins zu überwälzen. Als Mehrleistungen gelten nach Artikel 14 der Verordnung über Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) insbesondere auch die folgenden energetischen Verbesserungen:
- Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle
- Massnahmen zur rationelleren Energienutzung
- Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen
- Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien
- der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch
Als Mehrleistung kann jedoch nur derjenige Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt.
Komplizierte Berechnungen?
Für die konkrete Berechnung der Mietzinserhöhung spielen folgende Faktoren eine Rolle:
- die Gesamtkosten der Sanierung
- der Anteil der Mehrleistungen
- die Lebensdauer der Massnahmen
- die Verzinsung des Kapitals
- der Unterhalt der neuen Einrichtungen
Von besonderer Bedeutung, aber nicht immer einfach, ist die Bestimmung der Mehrleistung. Werden beispielsweise Fenster saniert, gilt es zu berücksichtigen, dass das Haus schon vor der Sanierung Fenster hatte. Es geht also darum herauszufinden, was die neuen Fenster zusätzlich bieten. Was hebt sie von einem gleichwertigen Fensterersatz ab? Somit bestehen Massnahmen in der Regel aus einem wertvermehrenden und einem werterhaltenden Anteil.
50 bis 70 % der Gesamtkosten
Da die soeben erläuterte Art der Berechnung bei grösseren Sanierungen zu kompliziert wird, sieht der Verordnungsgeber eine Vereinfachung vor. Für umfassende Überholungen gilt die Regel, dass 50 bis 70 % der Gesamtkosten einer Sanierung als Mehrleistung zu betrachten sind und entsprechend auf den Mietzins überwälzt werden können. Ob nun 50 % oder mehr überwälzt werden können, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab: Wie war der ursprüngliche Zustand des Gebäudes, gibt es evtl. einen Sanierungsrückstand? Wird bei der Sanierung nur das Nötigste gemacht oder handelt es sich gar um eine Luxussanierung, die den Ausbaustandard deutlich anhebt? Wie ist das Verhältnis zwischen Sanierungskosten und aktuellen Mietzinseinnahmen?
Diese Faktoren werden bei der Entscheidung berücksichtigt, welcher Wert zwischen 50 und 70 % überwälzt werden darf. Wird der Ausbaustandard mit der Sanierung deutlich angehoben, ist mit einer höherprozentigen Überwälzung zu rechnen. Senkend auf den Prozentsatz wirkt hingegen ein Sanierungsrückstand. Es lohnt sich für Vermieter also nicht, eine Sanierung über Jahre oder gar Jahrzehnte hinauszuzögern.
Werden Fördergelder in Anspruch genommen, müssen diese direkt von den Mehrleistungen abgezogen werden.
Mietrechtlicher Referrenzzinssatz und Landesindex der Konsumentenpreise
Bei einer Mietzinsanpassung aufgrund von wertvermehrenden Investitionen ist auch die Differenz zwischen dem vertraglichen und dem aktuellen Referenzzinssatzes und des Landesindexes der Konsumentenpreise zu berücksichtigen.