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Miteigentum ist der unmittelbare Erwerb eines Bruchteils einer Liegenschaft, wobei der Erwerber als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Bei den zum Kauf angebotenen Immobilien handelt es sich um bestehende, vermietete Anlageobjekte.
Die Miteigentümer erhalten vierteljährlich ihre Nettomieteinnahmen im Verhältnis zu ihren Anteilen und realisieren einen möglichen Kapitalgewinn, wenn das Gebäude verkauft wird.
Miteigentümer haben die Möglichkeit, Ihre Anteile auf einer vierteljährlichen Basis ganz oder teilweise zum Verkauf anzubieten.
Was würde mit meinen Eigentumsanteile passieren, wenn Foxstone schliessen würde?
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Miteigentum bedeutet, dass die Namen aller Miteigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Diese Sicherheit garantiert dem Investor als Miteigentümer ein dingliches Recht an dem Gebäude.
Es besteht also keine Abhängigkeit von Foxstone, die lediglich der Verwalter des Miteigentums ist. Sollte Foxstone schliessen, hätte dies keine Auswirkungen auf die Miteigentumsanteile. Die Verwaltung der Eigentumswohnung müsste dann an ein anderes Unternehmen übertragen werden.
Welcher offizielle Titel bescheinigt meine Investition in Miteigentum?
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Sobald der Kauf der Immobilie abgeschlossen ist, wird jeder Anleger im kantonalen Grundbuch als Miteigentümer eingetragen. Die Eintragung im Grundbuch garantiert das Eigentum durch das Bestehen eines dinglichen Rechts.
Eine Kopie dieser Eintragung ist auf dem Online-Dashboard jedes Anlegers verfügbar, der auch die Möglichkeit hat, einen beglaubigten Miteigentumsauszug direkt beim kantonalen Grundbuchamt zu erhalten.
Welche Art von Erträgen kann ich von einer Anlage im Miteigentum erwarten?
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Die Miteigentümer erhalten vierteljährlich den überschüssigen Cashflow aus der Immobilie. Dieser ergibt sich aus den Mieteinnahmen abzüglich der Betriebskosten, der Investitionen in die Verbesserung der Liegenschaft und der Hypothekenkosten.
Nachstehend finden Sie ein Beispiel für eine Jahresabrechnung:
Sicherheitsmarge, wenn eine Wohnung mehrere Wochen lang leer steht
Foxstone-Verwaltungsgebühr (0,15% des Immobilienpreises)
Management-Follow-up, vierteljährliche Berichte und Strategievorschläge für das Gebäude
Nettoeinkommen
Renovierungsfonds (oder Garantiekonto)
Rückstellung für die Durchführung der Bauarbeiten
Tilgung
Da der Kredit relativ klein ist, verlangen die Banken keine Tilgung.
Ausgeschüttete Erträge
Bei der Veräusserung der Immobilie oder ihrer Anteile erhalten die Anleger ihr Kapital zurück, zuzüglich etwaiger Kapitalgewinne aus dem Wertzuwachs der Immobilie.
Jede Investition ist mit Risiken verbunden, und diese können sich erheblich auf die Rendite auswirken. Foxstone rät jedem Anleger, das Blatt Risikofaktoren zu lesen, in dem einige dieser Risiken zusammengefasst sind, und für jede Investition einen Anlage- und Steuerexperten zu konsultieren. Es kann nicht garantiert werden, dass das Kapital zurückgezahlt wird oder dass Dividenden gezahlt werden.
Was ist der Renovierungsfonds (oder Garantiekonto)?
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Um die in den nächsten Jahren anfallenden Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten am Gebäude zu gewährleisten, ist der beauftragte Verwalter nach der Verwaltungsordnung des Miteigentums verpflichtet, einen Renovierungsfonds (Garantiekonto) für die Miteigentümergemeinschaft einzurichten. Der Prozentsatz der Einnahmen für dieses Konto wird im Voraus entsprechend dem Zustand der Immobilie und den Empfehlungen im Zustandsbericht festgelegt. Dieser Prozentsatz wird vom Verwalter auf der Generalversammlung für das folgende Jahr festgelegt.
Dieser Fonds wird in Anspruch genommen, wenn Renovierungsbedarf entsteht und für die Bezahlung der Bank, wenn die Mieten die Zinszahlungen nicht mehr decken. So sind die Miteigentümer noch besser vor einer möglichen späteren Aufforderung zur Bereitstellung von Mitteln geschützt. Beim Verkauf ihrer Eigentumsanteile erhalten die Anleger den Saldo dieses Kontos im Verhältnis zu ihrer Beteiligung zurück.
Was passiert mit dem Renovierungsfonds, wenn ich meine Anteile verkaufe?
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Der Renovierungsfonds, der ausschliesslich aus Barmitteln besteht, ist Eigentum der Miteigentümer. Daher wird der Anteil jedes Investors am Renovierungsfonds im Verhältnis zum Miteigentumsanteil berechnet. Beim Verkauf eines Miteigentumsanteils erhöht der Anteil des Renovierungsfonds, der dem ausscheidenden Miteigentümer gehört, den Verkaufspreis.
Was sind die Unterschiede zwischen Miteigentum über Crowdfunding und Stockwerkeigentum?
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Stockwerkeigentum bedeutet im Allgemeinen der Kauf einer Wohnung. Sie gibt dem Eigentümer das Recht, die Wohnung entweder selbst zu bewohnen oder sie zu vermieten (und damit eine Rendite zu erzielen).
Ein Miteigentum über Crowdfunding besteht aus dem Kauf eines Anteils an einem Gebäude; jeder Miteigentümer hält einen Bruchteil des gesamten Gebäudes. Das Ziel ist es, eine Rendite zu erwirtschaften, und nicht, in dem Gebäude zu wohnen.
Als Immobilieninvestition hat das Miteigentum über Crowdfunding folgende Vorteile gegenüber Eigentumswohnungen
Der Investitionsaufwand ist geringer
In der Schweiz braucht man für den Kauf einer 80 m² grossen Vierzimmerwohnung durchschnittlich CHF 150’000 an Eigenkapital. Der Mindestbetrag für eine Beteiligung bei Foxstone beträgt CHF 25’000.
Das Mietrisiko ist geringer
Beim Kauf einer einzelnen Wohnung mit dem Ziel der Vermietung trägt der Eigentümer das gesamte Mietrisiko. Der Besitz eines Anteils an einem Gebäude mit mehreren Wohnungen (wie es beim Crowdfunding der Fall ist) verwässert hingegen das Mietrisiko im Falle des Auszugs eines Mieters.
Die Interessen der Miteigentümer sind aufeinander abgestimmt
Bei Stockwerkeigentum bewohnen einige Miteigentümer die Wohnungen und andere vermieten sie, um eine Rendite zu erzielen. Diese Situation kann zu Interessensunterschieden bei der Abstimmung in der Wohnungseigentümerversammlung darüber führen, was für die Gemeinschaftsbereiche ausgegeben werden soll. Beim Crowdfunding verfolgen alle Miteigentümer das gleiche Ziel: eine Rendite zu erzielen, was die Entscheidungsfindung erleichtert.
Die Immobilienverwaltung wird von Immobilienfachleuten durchgeführt Bei Miteigentum über Crowdfunding wird die Verwaltung des Gebäudes einem Hausverwalter übertragen, der für die Einziehung der Mieten und die Instandhaltung des Gebäudes verantwortlich ist. Foxstone fungiert als Verwalter des Miteigentums und trifft strategische Entscheidungen, um den Wert des Gebäudes zu steigern. Die Miteigentümer haben die Möglichkeit, sich an den wichtigsten Entscheidungen der Hausverwaltung im Rahmen der jährlichen, digital abgehaltenen Versammlung zu beteiligen.
Kann ich die Immobilie besichtigen, bevor ich meine Investition tätige?
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Nein, aus offensichtlichen logistischen Gründen arrangieren wir normalerweise keine privaten Besichtigungen von Immobilien vor dem Kauf. Sie haben jedoch Zugang zu den Fotos sowie zu den technischen und strukturellen Details der Immobilie, die im Prospekt jedes Investitionsvorschlags zusammengefasst sind.
Kann ich in einer der Wohnungen des Miteigentums wohnen?
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Nein, die Investition in Miteigentum verschafft keinen Zugang zur Nutzniessung an der Immobilie, anders als das System des Stockwerkeigentums. Die Miteigentümer investieren mit dem Ziel, eine Rendite zu erzielen, und nicht mit dem Ziel, in der Immobilie zu wohnen.
Welche Dokumente benötige ich für den Abschluss einer Transaktion?
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Jeder Anleger, der sein Interesse an einem Angebot bekundet, erhält ein Investitionspaket, das Folgendes enthält:
Die Investitionsbroschüre,
Das Vermittlungs- und Verwaltungsmandat,
Die Verwaltungsordnung für das Miteigentum,
Der Hypothekenvertrag,
Die Verkaufsurkunde.
Und muss die folgenden Dokumente ausfüllen, unterschreiben und zurücksenden:
Das Unterzeichnungsformular,
Zwei Kopien des Vollmachtsformulars,
Akkreditierung beim Hypothekengeber (Auskunft über den Investor und die Herkunft der Mittel),
Das Dokument für den Notar.
Diese Dokumente werden von der Hypothekenbank und dem Notar verlangt.
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