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Falls Sie im Besitz von Wohneigentum sind, jedoch mit Ihrer Altersrente kaum finanzielle Spielräume haben, könnte die Umkehrhypothek eine Option sein, um Ihr Einkommen zu verbessern. Diese ermöglicht es Ihnen, Ihr Eigentum an Haus oder Wohnung beizubehalten, während Sie Ihre finanzielle Situation aufbessern. Es ist jedoch wichtig, einige Voraussetzungen zu erfüllen.
Die Umkehrhypothek, auch als Immobilienrente bekannt, kann dazu dienen, das Einkommen von Wohneigentümern im Ruhestand aufzustocken.
Immer mehr ältere Schweizerinnen und Schweizer verfügen über wertvolles Immobilieneigentum, das sie entweder fast oder vollständig abbezahlt haben. Dennoch reicht die AHV- und BVG-Rente oft nicht aus, um angemessen zu leben. Bei dem Versuch, bei Banken eine Aufstockung ihrer Hypotheken zu erhalten, stoßen sie in der Regel auf Ablehnung. Dies geschieht häufig, da die herkömmliche Tragbarkeitsrechnung aufgrund von Hypothekarzinsen, Amortisationen und Unterhaltskosten begrenzt ist und maximal ein Drittel der Einkünfte ausmachen darf.
Tragbarkeit als Herausforderung für Rentner
In der Berechnung wird ein Hypothekarzins von 5 Prozent als Sicherheitsmaßnahme angenommen, ebenso wie Unterhaltskosten in Höhe von 1 Prozent des Verkehrswertes. Angenommen wird beispielsweise, dass das Ehepaar Reinhardt ein Einfamilienhaus im Wert von 1 Million Franken besitzt und die Hypothek vollständig getilgt hat. Regina und Robert Reinhardt, beide 70 Jahre alt, beabsichtigen, ihre Hypothek auf 400'000 Franken aufzustocken. Dafür müsste das Paar über ein Einkommen von 90'000 Franken pro Jahr verfügen (siehe Tragbarkeitsrechnung) oder 7'500 Franken pro Monat, ohne Berücksichtigung der Amortisation – ein Betrag, den die meisten Rentner nicht aufbringen können.
Eine Alternative bietet die sogenannte Immobilienrente (auch Umkehrhypothek oder Reverse Mortgage genannt, wie sie im angloamerikanischen Raum bekannt ist, wo sie weit verbreitet ist). Hierbei wird die Hypothek auf das nahezu oder vollständig abbezahlte Eigenheim erneut erhöht. Das neu aufgenommene Kapital dient zur Vorauszahlung der Hypothekarzinsen für die nächsten 10 bis 15 Jahre sowie zur Deckung der Lebenshaltungskosten. Beispielweise könnten Regina und Robert Reinhardt erneut eine Hypothek über 400'000 Franken mit einer festen Laufzeit von 15 Jahren aufnehmen, die mit 2 Prozent verzinst ist.
Aufteilung für Zinsen und Lebenshaltungskosten
Die Reinhardts begleichen sofort 120'000 Franken an Hypothekarzinsen für die gesamte Laufzeit (siehe Rentenverbesserung) und erhalten eine Auszahlung von 280'000 Franken. Hierdurch erhöht sich ihre Rente um 1'550 Franken pro Monat, zuzüglich der Zinserträge. Es ist jedoch ratsam, Geld für Unterhaltskosten zurückzulegen. Sobald die Hypothek im Alter von 85 Jahren ausläuft, können die Reinhardts weiterhin in ihrem Haus wohnen. In Anbetracht dessen, dass sie in ihrem Haus verbleiben, könnte der Abschluss einer Langlebigkeitsversicherung sinnvoll sein, um den Ausfall der Rentenverbesserung zu kompensieren.
In der Schweiz bieten nur wenige Institute Immobilienrenten an. Eine professionelle und umfassende Beratung ist unerlässlich, da verschiedene Faktoren (Hypothek, Zinsen und Lebensdauer) berücksichtigt werden müssen. Zudem sind die Anforderungen der Anbieter anspruchsvoll: Die Immobilie sollte gut instand gehalten sein, einen Verkehrswert von mindestens 1 Million Franken aufweisen und höchstens zu 20 bis 30 Prozent belehnt sein sowie nicht über eine Belehnung von 50 bis 60 Prozent hinausgehen.
Berechnung der Tragbarkeit
Verkehrswert: CHF 1'000'000
Hypothek: CHF 400'000
Hypothekarzinsen (5 Prozent von CHF 400'000): CHF 20'000
Unterhalt (1 Prozent von CHF 1'000'000): CHF 10'000
Jährliche Kosten (max. 1/3 der Einkünfte): CHF 30'000
Benötigte Einkünfte pro Jahr: CHF 90'000
Benötigte Einkünfte pro Monat: CHF 7'500
Rentenverbesserung
Verkehrswert: CHF 1'000'000
Hypothek: CHF 400'000
Hypothekarzins: 2 Prozent (fest)
Kapital für Rentenaufbesserung: CHF 280'000
Rentenaufbesserung pro Jahr: CHF 18'667
Rentenaufbesserung pro Monat: CHF 1'556