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Selon le schéma classique de la propriété du logement, le propriétaire d'une maison possède aussi le terrain sur laquelle celle-ci est construite. Ces deux éléments peuvent néanmoins être dissociés. Dans ce cas de figure, le propriétaire du terrain peut être différent de celui de la maison sur lequel elle est édifiée.
Cette forme juridique est connue sous le nom de droit de superficie. Le propriétaire du terrain, appelé le superficiant, accorde ce droit au propriétaire de la maison, dit le superficiaire, moyennant une indemnité payée sous forme de rente (l'équivalent d'un loyer pour l'utilisation du terrain). La forme juridique de ce droit est une servitude inscrite au Registre foncier. Néanmoins, la validité du droit de superficie est limitée dans le temps. Il est conclu pour au moins 30 ans, peut être renouvelé, mais ne peut pas excéder cent ans.
Quel est l'avantage du droit de superficie ?
Il réduit les coûts d'acquisition du logement. Le propriétaire de la maison n'a pas à acheter le terrain, réduisant sa facture de plusieurs dizaines ou centaines de milliers de francs selon la localisation de son logement. Les coûts qu'il a à supporter se réduisent ainsi à l'acquisition de la maison, ou à la construction de celle-ci.
Etant donné que le droit de superficie est inscrit au Registre foncier, le propriétaire de la maison peut obtenir une hypothèque, laquelle facilite le financement de l'acquisition ou de la construction du logement.
Coût du droit de superficie
La rente versée par le superficiaire au superficiant en contrepartie du droit de superficie s'établit en toute liberté entre les deux parties. Elle peut évoluer selon l'indice des prix à la consommation ou les taux d'intérêt hypothécaires. Fiscalement, elle s'apparente à un frais de déplacement et peut être déduite comme tel. Elle peut aussi être déduite de la valeur locative.
Exemple :
Jean possède un terrain de 1000 mètres carrés d'une valeur de CHF 200'000.-. Il accorde un droit de superficie d'une durée de 40 ans à Lionel contre une rente annuelle de CHF 5000.-.
Lionel, sur la base de ce droit, obtient de sa banque un crédit de CHF 400'000.- pour bâtir une maison. Il l'édifie pour CHF 600'000.- après avoir apporté CHF 200'000.- de fonds propres. S'il avait dû acheter le terrain, il aurait dû emprunter CHF 200'000.- de plus.
Les coûts financiers du logement de Lionel (hors frais d’exploitation, comme l’électricité, le chauffage, etc) s'élèvent ainsi au paiement des intérêts et de l'amortissement dus à sa banque sur une dette de 400'000 francs, auxquels s'ajoutent les CHF 5000.- annuels de la rente. Cette dernière est déductible de la valeur locative de la maison.
Jean, pour sa part, conserve la propriété du sol et reçoit, en contrepartie du droit de superficie, une rente annuelle de CHF 5000.-. Celle-ci peut néanmoins évoluer si les clauses contractuelles prévoient une adaptation à l'indice des prix à la consommation, à ceux de l'immobilier dans la région, à l'évolution des taux d'intérêt hypothécaires ou tout autre indicateur convenu entre les deux parties. Si l'inflation s'élève à 1% en moyenne pendant 40 ans, la rente annuelle de CHF 5000.- peut ainsi s'établir à CHF 7444.- à l'échéance du contrat.
Que se passe-t-il à l'échéance du droit de superficie ?
A l'issue du contrat, le bâti revient au propriétaire du terrain. Ses occupants doivent par conséquent quitter la parcelle, sauf accord contraire avec le superficiant. Ce dernier doit, en contrepartie, indemniser le superficiaire ou ses héritiers. Cette indemnité se fonde sur la valeur du bâti en fonction de son état, de son entretien, de la valeur de l'immobilier dans la région. Il vaut mieux, par principe, en établir les bases dans le contrat fixant les modalités du droit de superficie.
En règle générale, le montant de l'indemnité se situe entre 70% et 80% de la valeur réelle du terrain et du bâti afin de tenir compte de la valeur de l'un et de l'autre.
Exemple :
Jean possède un terrain. De CHF 200'000.- lors de l'établissement du contrat, sa valeur est passée à CHF 300'000.- à l'échéance d'un droit de superficie de 40 ans accordé à Lionel.
La valeur de la maison de Lionel est passée, en 40 ans, de CHF 600'000.- à CHF 900'000.-.
La valeur cumulée du tout atteint ainsi 1,2 million de francs. En principe, Jean doit indemniser Lionel de CHF 900'000.-. Mais si le contrat stipule une indemnité de 70%, le montant que Jean versera sera de CHF 630'000.-. Lionel perdra ainsi CHF 270'000.- par rapport à la valeur de marché de sa maison.
Conclusion
Compte tenu de ces subtilités, il est nécessaire de consulter des spécialistes de l'immobilier avant de conclure un contrat établissant un droit de superficie.
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