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Acquisto o affitto: cos'è più conveniente?
Noi svizzeri siamo un popolo di locatari che sogna di avere un'abitazione di proprietà: solo il 36% delle famiglie possiede la casa in cui abita. Con questo dato, la Svizzera ha una delle più basse quote di abitazioni di proprietà al mondo.
Acquistare anziché affittare
L'abitazione di proprietà è il sogno di molti svizzeri. I tassi d'interesse estremamente bassi degli ultimi anni hanno dato un'ulteriore spinta al desiderio di proprietà coltivato da molti. Grazie ai costi di finanziamento bassi, era perfino più conveniente vivere nella tanto ambita abitazione di proprietà che in un appartamento in affitto.
Eppure il numero di economie domestiche in grado di acquistare un'abitazione di proprietà e di approfittare quindi di questo potenziale di risparmio ha continuato a diminuire. Nel frattempo sono infatti aumentati i prezzi degli immobili e di conseguenza i requisiti di capitale proprio e di sostenibilità per la concessione delle ipoteche sono diventati difficili da raggiungere per molte famiglie. Dal 2015 la quota di abitazioni di proprietà in Svizzera ha ricominciato a scendere, dopo che per decenni aveva registrato un andamento in crescita.
In Svizzera l'affitto è ora di nuovo più conveniente dell'acquisto
Con l'inversione dei tassi avvenuta nel 2022, è tramontata per molte famiglie l'epoca in cui un'abitazione di proprietà era più conveniente che vivere in affitto. A fine 2022, l'abitazione di proprietà era più conveniente che vivere in affitto solo con un'ipoteca SARON (v. grafico sotto). L'ipoteca SARON si basa sul tasso monetario giornaliero SARON (Swiss Average Rate Overnight). Questa ipoteca ha una durata fissa e un tasso d'interesse variabile che può subire forti oscillazioni.
Con l'aumento dei tassi introdotto dalla BNS a marzo 2023, abitare in un'abitazione di proprietà costa di più che vivere in affitto, persino con un'ipoteca conveniente del mercato monetario. Solo chi attualmente ha ancora un'ipoteca fissa beneficia fino alla scadenza di costi abitativi più convenienti. Per i nuovi acquirenti l'affitto è ormai decisamente più conveniente rispetto all'acquisto.
Alla domanda «Per me è meglio l'acquisto o l'affitto?» non si può dare una risposta generica in base a considerazioni prettamente finanziarie. Bisogna infatti tenere conto di vari fattori personali. Eccone alcuni:
- piani individuali per il futuro
- cuscinetto finanziario disponibile e reddito personale
- livello degli affitti e dei prezzi d'acquisto nel luogo prescelto
- aspettative sul futuro andamento dei tassi e del valore degli immobili
Affitto o acquisto: cos'è meglio per voi? Queste sono le domande da porsi
Per me è meglio l'acquisto o l'affitto?
Esempio di calcolo: quanto costa in più un acquisto rispetto all'affitto?
Pro e contro: acquistare o affittare?
Quanto costa acquistare un immobile?
Le indicazioni più importanti per l'acquisto di un'abitazione di proprietà in Svizzera
Obbligo di almeno il 20% di capitale proprio
Se si vuole acquistare una casa o un appartamento, è necessario disporre di fondi propri: le banche richiedono almeno il 20% del prezzo d'acquisto. Esempio: per un immobile del valore di CHF 800'000 sono necessari CHF 160'000 di capitale proprio. Affinché un'ipoteca per un ammontare massimo dell'80% (in questo caso CHF 640'000) sia sostenibile, i costi abitativi complessivi, inclusi gli interessi ipotecari, l'ammortamento e le spese accessorie, non possono superare un terzo del reddito lordo.
Onere maggiorato dagli interessi ipotecari
Addebito degli interessi: a titolo prudenziale, gli interessi ipotecari possono essere maggiorati rispetto al tasso d'interesse reale. Il settore finanziario si basa su un tasso d'interesse indicativo medio a lungo termine del 5%. «In questo modo garantiamo che i costi abitativi rientrino nel budget di una o un potenziale acquirente anche qualora i tassi d'interesse dovessero aumentare», afferma Robert Eberle, Responsabile Abitazione & Finanziamenti presso Raiffeisen Svizzera.
Costi occulti di cui tenere conto
Come regola generale, vale quindi: nel caso di una quota d'anticipo dell'80%, il prezzo d'acquisto della casa o dell'appartamento può ammontare a 5.55 volte rispetto a ciò che si guadagna. Ulteriore riflessione importante: i debiti ipotecari devono essere ammortizzati entro 15 anni a due terzi del valore dell'oggetto. In aggiunta alla quota di capitale proprio del 20%, la persona acquirente deve sostenere costi accessori come imposte cantonali sul passaggio di proprietà, spese notarili ed eventualmente provvigioni del mediatore. Secondo Robert Eberle, è fondamentale che i consulenti Raiffeisen spieghino che l'acquisto di un immobile potrebbe comportare eventuali costi occulti, ad esempio un fabbisogno di investimento per migliorare la sua efficienza energetica.
Fattori che influiscono su prezzi degli immobili e costi abitativi
Diversi parametri di base e condizioni quadro, ma anche sviluppi ed eventi imprevisti, possono influenzare positivamente o negativamente i costi correnti e le finanze, come pure l'andamento del valore di un immobile. Questi fattori riguardano sia gli acquirenti, sia i locatari. Di seguito trovate i punti e le informazioni salienti che bisogna assolutamente tenere presenti.
Posizione e comune
Imposte
Rischi dovuti alla perdita di valore
Risanamento
Cambiamenti nella sfera privata
Avete stabilito che per voi è meglio l'acquisto e volete un'abitazione di proprietà?
I nostri consulenti saranno lieti di assistervi nelle fasi successive. Vi supportiamo in sede di verifica del prezzo d'acquisto sulla base di dati relativi all'ubicazione e all'oggetto, e confrontiamo insieme a voi l'oggetto in questione con altri oggetti di riferimento presenti nella nostra banca dati. Inoltre saremo lieti di fornirvi informazioni sul comune per livello dei prezzi, infrastrutture e aliquota fiscale, per darvi tutte le informazioni necessarie.