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Durée du contrat de location et loyer
Au moment du choix de la durée du bail, le bailleur doit savoir qu'il sera limité dans sa capacité d'augmenter le loyer pendant une durée de bail déterminée.
Le loyer d'un bail pour des habitations et pour des locaux commerciaux peut être indexé (adapté à l'indice suisse des prix à la consommation, répercuté à 100 %), pour autant que la durée du bail dure au moins cinq ans. Cette indexation implique un accord correspondant des parties. En principe, les conditions générales des formulaires de bail standard stipulent que le loyer est considéré comme indexé si une durée de cinq ans ou plus a été fixée dans le contrat. Le bailleur n'a donc plus à se soucier de ce point.
Les baux pour une durée déterminée d'au moins trois ans peuvent prévoir un échelonnement du loyer, ce qui implique cependant que les futures augmentations de loyer – une par an au maximum – doivent déjà être indiquées en francs lors de la conclusion du bail. D'autres augmentations de loyer sont en principe exclues pendant la durée déterminée. Une exception est faite pour les augmentations dues à des investissements augmentant la valeur de la chose louée (prestations supplémentaires du bailleur), pour autant que cela ait été expressément convenu dans le contrat de bail.
Dans le cas d'un bail à durée indéterminée, le bailleur peut communiquer au locataire des adaptations du loyer pour chaque terme de congé, en respectant le délai de congé augmenté d'un délai de notification supplémentaire de 10 jours. Il s'agit généralement d'adaptations du loyer basées sur la méthode de calcul relative (changement du taux hypothécaire, hausse générale des coûts, garantie du pouvoir d'achat du capital exposé aux risques, prestations supplémentaires. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, les augmentations de loyer fondées sur la méthode absolue (rendements nets, rendements bruts couvrant les frais, usages dans la localité et dans le quartier) ne sont admissibles dans une relation de location déjà existante que si une réserve a été expressément émise à ce sujet en francs ou en pourcentage du loyer, au moment de la conclusion du contrat.
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