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Trotz spürbarer Zunahme der Finanzierungskosten hat das private Wohneigentum (Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen) schweizweit im 3. Quartal noch ein Preiswachstum von 1.4% hingelegt, wie der Preisindex von IAZI eindrücklich festhält. Dieser Index basiert auf den effektiv bezahlten Transaktionen. Über die letzten zwölf Monate ergibt sich am Eigenheimmarkt insgesamt eine kumulierte Preissteigerung von 5.5%, die den langjährigen Durchschnitt weit übertrifft. Marktbeobachter erwarten allerdings für die kommenden Quartale eine deutlich geringere Preisdynamik, d.h. Preise erhöhen sich noch leicht, aber nicht mehr im gleichen Ausmass wie in den vergangenen Jahren.
Differenzierter präsentiert sich das Bild auf der kantonalen Ebene. Einzelne Kantone verfügen über eigene Preisindizes, die nochmals regional unterteilt sind. Beim ZWEX, dem kantonalen Preisindex der Zürcher Kantonalbank, liegen die Preise für Wohneigentum in der Stadt und in den Seegemeinden am höchsten; im mittleren Preissegment liegen suburbane Gemeinden, im tiefsten Preissegment befinden sich die ländlichen Gemeinden. Im dritten Quartal 2022 sind die Wohneigentumspreise im Kanton Zürich um 0,6 % gestiegen. In den einzelnen Regionen ergibt sich folgendes Bild: Im Vorquartalsvergleich steigen die Preise noch in den Seegemeinden (+0.7%) und in den ländlichen Gemeinden (+2.8%), sinken aber leicht in den suburbanen Gemeinden (-0.7%). Die vergleichsweise hohen Wachstumszahlen in den ländlichen Gemeinden weisen darauf hin, dass die Nachfrage nach Objekten in der Peripherie ungebrochen scheint. In den Seegemeinden scheint das Preiswachstum etwas abgeflacht, aber auf einem teilweise sehr hohen Niveau. Für Käufer ergeben sich hier vielleicht interessante Einstiegsmöglichkeiten.
Was die Dynamik der Immobilienpreise einer Gemeinde mitbestimmt, ist die Frage, ob die Bautätigkeit mit der Bevölkerungsentwicklung mithält. Bei einer Verknappung des Angebots ergibt sich meistens ein Nachfrageüberhang, und deshalb erhöhen sich hier die Preise. Seegemeinden sind aufgrund ihrer Lage immer sehr gesucht. In der rechtsufrigen Gemeinde Meilen beispielsweise ist die Bevölkerungsentwicklung der letzten fünf Jahre (1.3%) höher als der kantonale Durchschnitt. Hingegen liegt die Bautätigkeit der letzten fünf Jahre (+1.1%) leicht darunter. Die Preise für Eigentumswohnungen liegen etwa 40% über dem kantonalen Schnitt, während die Preise für Einfamilienhäuser in Meilen 45% höher sind als der Durchschnitt. Übrigens sind rund 90% der Adressen in Meilen «besonnt», was dem Namen «Goldküste» für das rechte Zürichsee Ufer alle Ehre macht. Auf der anderen Seeseite in Horgen ist der lokale Markt für Wohneigentum etwas dynamischer. Die Bautätigkeit der letzten 5 Jahre (0.6%) hält mit der Bevölkerungsentwicklung der letzten 5 Jahre (0.7%) Schritt. Die Preise für EFH und EWG liegen etwa 20% über dem kantonalen Schnitt. Hier sind übrigens nur noch rund 50% der Adressen besonnt.
Der Häusermarkt ist stabil Privates Wohneigentum ist nach wie vor ein funktionierendes Geschäftsmodell in der Schweiz. Trotz gewissen Preisschwankungen, die in den nächsten Quartalen aufgetreten sind, ist der Häusermarkt stabil. Bei Einfamilienhäuser hat sich in den letzten 10 Jahren das jährliche Preiswachstum nur im Juli 2019 (-0.7%) und im Juli 2016 (-0.3%) verringert. Das schöne Eigenheim gehört einfach zum Grundnarrativ einer durchschnittlichen Schweizer Familie. Da die hohe Knappheit die Preise stützt, erwarten Marktbeobachter hier vorerst noch keine Preisrückgänge. In den vergangenen Jahren war der Neubau von Eigenheimen rückläufig. Allerdings wird der Markt in den nächsten Jahren angereichert werden durch die Liegenschaften, die nun langsam durch die Babyboomer-Generationen weitergegeben werden. Wenn die Kinder der Babyboomer bereits selbst Liegenschaften besitzen oder sich der Standort als ungünstig erweist, wird das Haus oder die Wohnung höchstwahrscheinlich auf den Markt kommen.
Im Jahr 2019 besass die Babyboomer-Generation (d.h. die Jahrgänge 1946 bis 1964) 41Prozent der Einfamilienhäuser (EFH) und 43% der Eigentumswohnungen (EWG) in der Schweiz. Die ältere «Silent Generation» (Jahrgänge 1928 bis 1945) bewohnte zudem weitere 14% der EFH bzw. 18% der EWG. Damit hielten die über 55-Jährigen im Jahr 2019 insgesamt 57% des Schweizer Wohneigentums, obwohl sie nur 39% der erwachsenen Bevölkerung ausmachten. Im nächsten Jahrzehnt wird die «Silent Generation» noch die meisten Häuser und Wohnungen vererben. Mit insgesamt 220’000 Eigenheimen sind dies bis 2045 jedoch deutlich weniger als die 420’000 Eigenheime (215’000 EFH, 205’000 EWG), welche die Babyboomer hinterlassen werden. Deren Anteil am zu vererbenden Eigentum wird ab Anfang der 2030er Jahre signifikant steigen und die absolute Zahl der freiwerdenden Eigenheime auf über 20’000 Objekte pro Jahr erhöhen.
Die eigenen vier Wände als WohlfühloaseAllerdings werden sich viele Eigenheimbesitzer nicht gerne von ihrer Liegenschaft trennen. Im Gegensatz zu den USA verbringen Menschen in der Schweiz sehr lange Lebensabschnitte in einer Liegenschaft. Wichtige Lebensetappen wie das Aufwachsen der Kinder oder das Hüten der Enkelkinder machen die eigenen vier Wände zu einem Wohlfühlort voller schöner Erlebnisse oder Erinnerungen. Emotionale Bindung, finanzielle Hindernisse und fehlende Alternativen: All diese Faktoren können dazu führen, dass der Hausverkauf möglichst lange hinausgeschoben wird. Dennoch ist es wichtig, sich mit dem Thema auseinanderzusetzen. Ist es ein Lebenstraum, so lange wie möglichst im eigenen Haus zu bleiben, kann dieser Traum dank verschiedener Dienstleistungen in Erfüllung gehen. Möchte man sich hingegen nicht länger mit dem vielen Platz, dem Garten und der Treppe herumschlagen, ist es wichtig, den richtigen Zeitpunkt nicht zu verpassen. Und der Zeitpunkt für den Verkauf eines Einfamilienhauses könnte momentan noch gut sein. Die Preise sind nach wie vor auf einem hohen Niveau. Preiskorrekturen sind allerdings nicht mehr auszuschliessen, solange die Schweizerische Nationalbank an der Zinsschraube dreht, um die wachsende Inflation in den Griff zu bekommen.
Bleibt nur der Wermutstropfen, dass gerade jüngere Ehepaare bereits sehr viel Angespartes auf der hohen Kante behalten müssen, um die immer noch strengen Tragbarkeitsregeln zu erfüllen bei einer Hypothekenvergabe. Hier wird sich allerdings politisch etwas bewegen. In der Schweiz gilt seit 2003 das Wohnraumförderungs-gesetz (WFG). Angesichts der starken Preissteigerungen und einem sehr dünnen Angebot im Laufe der letzten Jahre scheint es allerdings fraglich, ob der Verfassungsauftrag noch erfüllt wird. Studien des Bundesamtes für Wohnen (BWO) zeigen klar, dass sich eine Mehrheit der Schweizer Mieterinnen und Mieter Wohneigentum wünscht. Vorallem die mittlere Generation der 30- bis 49-Jährigen ist oft intensiv auf der Suche. Doch für Haushalte in der Familienphase, die nicht aufeine Erbschaft zurückgreifen können, liegen die Hürden sehr hoch.
Im Ständerat ist eine Motion der Mitte-Politikerin Heidi Z’graggen hängig: Der Bundesrat soll erstens prüfen, ob und wie die sistierte direkte Förderung gemäss WFG reaktiviert werden kann. Das WFG sieht nämlich auch Darlehen und Bürgschaften vor. Weil aber dafür nie finanzielle Mittel zur Verfügung gestellt wurden, liegen diese Instrumente derzeit brach. Ferner will der Vorstoss den Bundesrat beauftragen, weitere Massnahmen ausser-halb des WFG vorzuschlagen, wie die Eigenmittelvorschrift und damit die Tragbarkeit für Hypotheken erleichtert und dem jeweils gegebenen Zinsumfeld Rechnung getragen werden kann.
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