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Grundstücke gewinnen stark an Wert, wenn Gemeinden diese als Bauland einzonen. Das Raumplanungsgesetz (RPG) verlangt, dass solche Mehrwerte mit einer Abgabe von mindestens 20 Prozent ausgeglichen werden. Die dadurch erzielten Einnahmen sind insbesondere für Entschädigungen zu verwenden, die sich aus der Rückzonung von Bauland ergeben können. Kantone und Gemeinden können den Abgabeertrag auch für raumplanerische Massnahmen wie die Gestaltung öffentlicher Plätze oder Bodenverbesserungen einsetzen.
Wird Landwirtschaftsland neu einer Bauzone zugewiesen, steigert sich sein Wert erheblich ohne jegliches Zutun der Eigentümer/innen. Denn Bauland ist üblicherweise sehr viel teurer als Landwirtschaftsland. Umgekehrt verhält es sich bei einer Rückzonung – das Land verliert mit der Zuweisung zur Landwirtschaftszone stark an monetärem Wert. Aus Gründen der Gerechtigkeit verlangt deshalb das RPG, dass die Kantone solche Vor- und Nachteile, die sich aus Planungen ergeben, angemessen ausgleichen. Dieser Gesetzgebungsauftrag besteht seit 1980. Die Kantone hatten ihn, von wenigen Ausnahmen abgesehen, nicht ausgeführt. Die am 1. Mai 2014 in Kraft getretene Revision des RPG verband deshalb den Auftrag, einen Mehrwertausgleich zu schaffen, mit einer einschneidenden Sanktion: Nach Ablauf von fünf Jahren, das heisst per 1. Mai 2019, ist die Ausscheidung neuer Bauzonen unzulässig, solange ein Kanton nicht über eine entsprechende Regelung verfügt.
Die Kantone sind bei der Ausgestaltung des Mehrwertausgleichs nicht völlig frei. Das RPG enthält Mindestvorgaben. Sie müssen den Ausgleich so ausgestalten, dass Mehrwerte bei Einzonungen mit einem Abgabesatz von mindestens 20 Prozent ausgeglichen werden. Die Kantone können aber auch über diese Mindestvorgabe des RPG hinausgehen und auch andere Vorteile ausgleichen, zum Beispiel solche, die bei einer Umzonung von Gewerbeland in eine Wohnzone oder bei Ausnahmebewilligungen entstehen.
Das revidierte RPG schreibt vor, dass überdimensionierte Bauzonen reduziert werden müssen. Eigentümer/innen, deren Bauland zurückgezont wird, haben unter gewissen Voraussetzungen Anspruch auf eine Entschädigung. Der Mehrwertausgleich ist ein wichtiges Instrument, um solche Entschädigungen zu finanzieren. Die Einnahmen aus dem Mehrwertausgleich können aber auch für weitere Massnahmen der Raumplanung wie zum Beispiel die Schaffung von Grünanlagen in verdichteten Quartieren oder für generelle Aufwertungsprojekte eingesetzt werden.
Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) hat die kantonalen Regelungen zum Mehrwertausgleich geprüft und veröffentlicht die Ergebnisse dieser Prüfung.
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