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Bei den vorgesehenen Bauten mit 40m bzw. 32m Höhe handelt es sich nach der Definition des kantonalen Hochhauskonzepts (Bauten mit mehr als acht Vollgeschossen oder mit einer Höhe von mehr als 25m) um Hochhäuser. Gemäss Hochhauskonzept sollen Hochhäuser besondere städtebauliche Situationen definieren und als Verdichtungstypologie einen quantitativen wie auch qualitativen Mehrwert von öffentlichem Raum aufweisen. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern diese Grundsätze in der Planung berücksichtigt worden sind.
Gemäss dem Räumlichen Entwicklungskonzept (REK) der Gemeinde Allschwil liegt der QP-Perimeter zwar in einem Eignungsraum für Hochhäuser. Das REK legt jedoch fest, dass Bauanfragen mit Hochhäusern mit besonderer Sorgfalt beurteilt werden müssen und Hochhäuser «nicht wahllos über das Siedlungsgebiet als Einzelentwicklungen entstehen, sondern an geeigneten Orten zur Akzentuierung, Orientierung und Verdichtung beitragen» sollen.
Für das Entwicklungsgebiet Bachgraben hat der Gemeinderat sodann in seiner Sitzung am 19.12.2018 die Resultate eines durch das Planungsbüro Metron in Zusammenarbeit mit dem Bauausschuss durchgeführten Workshops bestätigt, in dem die Auswirkungen von Gebäuden mit einer Höhe bis 40m im Kontext der umgebenden Wohnquartiere und des Grünraums Bachgraben untersucht wurden (siehe Planungsbericht QP Alba, S. 11 f.). Demgemäss kann das Bachgrabengebiet «durch die Hochpunkte akzentuiert und gegliedert werden». Aus verkehrstechnischer und städtebaulicher Sicht wird eine Verteilung von Gebäuden bis 40m auf ca. 10% des Gebietes als verträglich angesehen. Empfohlen wird eine «disperse punktuelle Akzentuierung des Hegenheimermattwegs und auch der inneren Erschliessungsachsen Kiesstrasse und Gewerbestrasse sowie die Betonung wichtiger öffentlicher Räume, Knotenpunkte und ÖV-Erschliessungspunkte». Im Rahmen von Quartierplanungen soll eine hohe Qualität der einzelnen Projekte sichergestellt werden.
Diesen Planungsgrundsätzen genügt das vorliegende Projekt in keinem einzigen Punkt:
- Durch die praktisch flächendeckende Aufstockung der bestehenden Gebäude auf 40m bzw. 32m entsteht zusammen mit dem angrenzenden Hochhaus der Idorsia (40m) eine Massierung von 32-40m hohen Gebäuden auf engstem Raum. Zusammen ergibt sich ein ca. 170m langer Riegel entlang der Hagmattstrasse. Von einer «dispersen punktuellen Akzentuierung» kann keine Rede mehr sein.
- Indem einer einzelnen Bauherrschaft gestattet wird, ihre sämtlichen Gebäude auf über 25m aufzustocken, entsteht eine Präzedenzwirkung für weitere derartige Projekte im Gebiet Bachgraben, welche das Ziel, Hochpunkte auf maximal ca. 10% des Gebietes zuzulassen, unterläuft. Damit droht eine Entwicklung zu einer flächendeckenden Zone G40, was massive städtebauliche, gestalterische, verkehrliche und ökologische Nachteile nach sich zieht (Begleitbericht, S. 3).
- Die vorgesehene Mehrnutzung kommt einer punktuellen Aufzonung in eine Zone G40 praktisch gleich, welche aus Gründen der Rechtsgleichheit und Planungssicherheit ausgeschlossen ist (Begleitbericht, S. 3).
- Das Projekt befindet sich an keinem der für eine punktuelle Akzentuierung vorgesehenen öffentlichen Orte oder Längsachsen (Hegenheimermattweg/Gewerbestrasse/Kiesstrasse). Vielmehr bildet es einen Riegel längs einer Sackgasse am äussersten Ende des Gebiets. Dieser Ort ist städtebaulich denkbar ungeeignet für eine Akzentuierung, zumal die Riegelbildung dazu führt, dass das Hochhaus Idorsia seine Funktion als «Auftakt» zur Gewerbestrasse nicht erfüllen kann.
- Eine hohe (architektonische, städtebauliche) Qualität wird im Bericht behauptet, ist aber im Projekt nicht erkennbar. Der über den bestehenden Laborgebäuden zu errichtende Querriegel vermag die Banalität der bestehenden Gewerbebauten nicht aufzuwerten. Die vorgesehene Absetzung des Aufbaus durch ein rückspringendes Zwischengeschoss ist letztlich nur der Versuch, eine architektonische Monstrosität zu kaschieren.
- Die abweisende Fassade des Gebäudebereichs A zur Gewerbestrasse hin tritt weiterhin als Gebäuderückseite in Erscheinung. Unter diesen Gegebenheiten erweist sich auch die vorgesehene Aufwertung des Aussenraums durch eine «repräsentative Begrünung mit Heckenwolken, Stauden und Kleingehölzen», die «eine attraktive Vorzone» (eines nicht vorhandenen Eingangsbereichs?) generieren soll, als nicht zielführend und hat eher den Charakter eines Feigenblatts.
Entgegen den Ausführungen im Begleitbericht (S. 37 ff.) kann die raumplanerische Inkompatibilität des Vorhabens nicht durch die angeführten «wirtschaftlichen, sozialen und betrieblichen Interessen» gerechtfertigt werden. Das Projekt befindet sich in einem Arbeitsplatzgebiet, in dem zahlreiche weitere Betriebe vergleichbarer Grösse und Bedeutung angesiedelt sind oder sich noch ansiedeln werden, welche die gleichen Interessen geltend machen können. Da eine Vorzugsbehandlung der Viollier AG nicht zu rechtfertigen ist, müssten dieselben Vorteile jedem vergleichbaren Unternehmen im Bachgrabengebiet eingeräumt werden. Die für das Bachgrabengebiet definierten Planungsgrundsätze werden so obsolet.
Die Grünliberale Partei Allschwil-Schönenbuch steht der Setzung eines Hochpunktes bis 40m auf der Parzelle A-3363 grundsätzlich offen gegenüber, wenn die für das Gebiet Bachgraben definierten Planungsgrundsätze eingehalten werden. Dazu gehört insbesondere die Beschränkung einer Hochhausbebauung bzw. Aufstockung auf einen einzelnen Akzent (d. h. ein Gebäude) und die Sicherstellung einer hohen Qualität. Das vorliegende Projekt lehnen wir dagegen als nicht genehmigungsfähig ab.