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Geschäftsnummer: VB.2011.00723 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 15.03.2012 Spruchkörper: 3. Abteilung/3. Kammer Weiterzug: Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 06.09.2012 teilweise gutgeheissen und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung und Ausnahmebewilligung Baubewilligung und Ausnahmebewilligung Der Beschwerdeführer betreibt auf seinem in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstück einen Gartenbaubetrieb und eine Baumschule. Ab 2003 wurden auf dem Gelände ohne vorgängiges Baugesuch verschiedene Volieren aufgestellt und Terrainveränderungen vorgenommen. Die Befugnis der Behörden, den Abbruch eines baugesetzwidrigen Gebäudeteils anzuordnen, ist grundsätzlich auf 30 Jahre befristet (E. 1.2). Auf die Durchführung eines Augenscheins kann verzichtet werden, wenn die Situation vor Ort umfassend mit Fotografien und Plänen dokumentiert ist (E. 2). Da beide Güllegruben nicht mehr zu ihrem eigentlichen Zweck benutzt werden, sondern als Wasserreservoir dienen, ist der Empfehlung des AWEL zu folgen und die Beschwerde insoweit gutzuheissen (E. 3.3). Rechtsgrundlagen betreffend Erteilung einer Ausnahmebewilligung (E. 4.1). Es besteht keine negative Standortgebundenheit der Volieren aufgrund der Geruchs- und Lärmimmissionen, da hier auch für die Landwirtschaftszone die Empfindlichkeitsstufe III gilt. Die Vorinstanz hat zu Recht angenommen, dass die Volieren auch in einer Bauzone ausserhalb eines Wohngebiets errichtet werden können (E. 4.6). Gestaltender Gartenbau in der Landwirtschaftszone ist grundsätzlich zonenwidrig, weshalb eine Ausnahmebewilligung für einen Kiesweg zu verweigern ist. Daran ändert auch nichts, dass der Kiesweg bislang im Zusammenhang mit der zonenkonformen Bewirtschaftung der Baumschule benutzt werden konnte, da es für deren Bewirtschaftung nicht des ohnehin überdimensionierten Kieswegs bedarf (E. 5.4). Die übrigen Bauten und Anlagen für den Gartenbaubetrieb haben primär Demonstrationscharakter und sind nicht zonenkonform, weshalb die Vorinstanz zu Recht die Erteilung einer Bewilligung verweigert hat (E.6.5). Eine neunmonatige Frist für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erscheint als angemessen (E. 7). Teilweise Gutheissung (Gewässerschutz), im Übrigen Abweisung der Beschwerde. Geschäftsnummer: VB.2011.00723 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 15.03.2012 Spruchkörper: 3. Abteilung/3. Kammer Weiterzug: Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 06.09.2012 teilweise gutgeheissen und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung und Ausnahmebewilligung Baubewilligung und Ausnahmebewilligung Der Beschwerdeführer betreibt auf seinem in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstück einen Gartenbaubetrieb und eine Baumschule. Ab 2003 wurden auf dem Gelände ohne vorgängiges Baugesuch verschiedene Volieren aufgestellt und Terrainveränderungen vorgenommen. Die Befugnis der Behörden, den Abbruch eines baugesetzwidrigen Gebäudeteils anzuordnen, ist grundsätzlich auf 30 Jahre befristet (E. 1.2). Auf die Durchführung eines Augenscheins kann verzichtet werden, wenn die Situation vor Ort umfassend mit Fotografien und Plänen dokumentiert ist (E. 2). Da beide Güllegruben nicht mehr zu ihrem eigentlichen Zweck benutzt werden, sondern als Wasserreservoir dienen, ist der Empfehlung des AWEL zu folgen und die Beschwerde insoweit gutzuheissen (E. 3.3). Rechtsgrundlagen betreffend Erteilung einer Ausnahmebewilligung (E. 4.1). Es besteht keine negative Standortgebundenheit der Volieren aufgrund der Geruchs- und Lärmimmissionen, da hier auch für die Landwirtschaftszone die Empfindlichkeitsstufe III gilt. Die Vorinstanz hat zu Recht angenommen, dass die Volieren auch in einer Bauzone ausserhalb eines Wohngebiets errichtet werden können (E. 4.6). Gestaltender Gartenbau in der Landwirtschaftszone ist grundsätzlich zonenwidrig, weshalb eine Ausnahmebewilligung für einen Kiesweg zu verweigern ist. Daran ändert auch nichts, dass der Kiesweg bislang im Zusammenhang mit der zonenkonformen Bewirtschaftung der Baumschule benutzt werden konnte, da es für deren Bewirtschaftung nicht des ohnehin überdimensionierten Kieswegs bedarf (E. 5.4). Die übrigen Bauten und Anlagen für den Gartenbaubetrieb haben primär Demonstrationscharakter und sind nicht zonenkonform, weshalb die Vorinstanz zu Recht die Erteilung einer Bewilligung verweigert hat (E.6.5). Eine neunmonatige Frist für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erscheint als angemessen (E. 7). Teilweise Gutheissung (Gewässerschutz), im Übrigen Abweisung der Beschwerde. Stichworte: AUSNAHMEBEWILLIGUNG AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN BESTANDESGARANTIE GARTENBAUBETRIEB IMMISSIONEN LANDWIRTSCHAFTSZONE RÜCKBAU STANDORTGEBUNDENHEIT VÖGEL VOLIERE Rechtsnormen: § 309 PBG Art. 16 RPG Art. 22 Abs. II RPG Art. 24 RPG Art. 24a RPG Art. 24b RPG Art. 24c RPG Art. 24d Abs. Ibis RPG Art. 37a RPG Art. 41 RPV Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Stichworte: AUSNAHMEBEWILLIGUNG AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN BESTANDESGARANTIE GARTENBAUBETRIEB IMMISSIONEN LANDWIRTSCHAFTSZONE RÜCKBAU STANDORTGEBUNDENHEIT VÖGEL VOLIERE AUSNAHMEBEWILLIGUNG AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN BESTANDESGARANTIE GARTENBAUBETRIEB IMMISSIONEN LANDWIRTSCHAFTSZONE RÜCKBAU STANDORTGEBUNDENHEIT VÖGEL VOLIERE Rechtsnormen: § 309 PBG Art. 16 RPG Art. 22 Abs. II RPG Art. 24 RPG Art. 24a RPG Art. 24b RPG Art. 24c RPG Art. 24d Abs. Ibis RPG Art. 37a RPG Art. 41 RPV § 309 PBG Art. 16 RPG Art. 22 Abs. II RPG Art. 24 RPG Art. 24a RPG Art. 24b RPG Art. 24c RPG Art. 24d Abs. Ibis RPG Art. 37a RPG Art. 41 RPV Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 3. Abteilung VB.2011.00723 Urteil der 3. Kammer vom 15. März 2012 Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Gerichtsschreiberin Michèle Babst. In Sachen A, vertreten durch RA B, Beschwerdeführer, gegen 1. Baudirektion Kanton Zürich, 2. AWEL Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft, 3. Gemeinderat C, Beschwerdegegnerschaft, betreffend Baubewilligung und Ausnahmebewilligung, hat sich ergeben: I. A. A ist seit 1973 Eigentümer des rund 1,6 ha grossen Grundstücks Kat.-Nr. 01 in C, das auf einer Fläche von etwa 0,65 ha eine Baumschule umfasst. Im Weiteren enthält es einen Lagerplatz und eine Ausstellungsfläche für einen Gartenbaubetrieb. Die Gärtnerei und Baumschule werden seit 1956 betrieben. Ab 2003 wurden auf dem Gelände verschiedene Volieren aufgestellt und es fanden Terrainveränderungen statt. Am 22. April 2004 wandte sich ein benachbartes Ehepaar an den Gemeinderat C und beklagte sich über Lärm und Geruchsemissionen der in den Volieren und Gehegen gehaltenen Tiere. Mit Beschluss vom 6. Mai 2004 hielt der Gemeinderat fest, für die Volieren und Terrainveränderungen auf der Liegenschaft Kat.-Nr. 01 sei kein Baugesuch eingereicht worden. Für die raumplanungsrechtliche Beurteilung des in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstücks sei die Baudirektion zuständig. A wurde aufgefordert, die baulichen Massnahmen sofort zu beenden und für die baulichen Veränderungen sowie den Werkplatzbetrieb ein ordentliches Baugesuch einzureichen (§ 309 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG], Art.16 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG], Art. 34 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV]). "Die Grundeigentümer" wurden zudem einstweilen ersucht, Massnahmen zu treffen, damit die beklagten Immissionen der Tiere auf ein absolutes Minimum reduziert würden. Der Beschluss erwuchs in Rechtskraft. B. Am 12. November 2004 ging bei der Gemeinde C das Baugesuch für die bereits erstellten Anlagen ein, und am 14. Dezember 2004 fand mit Vertretungen des Amts für Raumordnung und Vermessung sowie der Gemeinde C ein Augenschein statt. C. Am 25. April 2005 erteilte das Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) A für das Sammeln der Abgänge seiner Tierhaltung im Stall auf Tiefstreue, für die Verwertung mittels Kompostanlage und die Ausbringung zusammen mit den Abwässern der beiden Güllegruben auf dem eigenen Kulturland auf Grundstück Kat.-Nr. 01 die gewässerschutzrechtliche Bewilligung (Dispositiv-Ziffer I Abs. 1) unter "massgebenden Nebenbestimmungen" (Dispositiv-Ziffer I Abs. 2). D. Mit Verfügung vom 22. Juli 2005 hielt die Baudirektion, Amt für Raumordnung und Vermessung, ARV (heute: Amt für Raumentwicklung, ARE) fest, für die vor 1973 erstellten Bauten und Anlagen, welche auf dem Luftbild vom Juli 1981 erkennbar seien, sei das Recht, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verlangen, untergegangen. Unter anderem sei der Werkplatz mit Steinlager (500 m 2 ) auf der Flugaufnahme nicht ersichtlich. Zu prüfen seien auch die Zweckänderung der Scheune Vers.-Nr. 02 zu gartenbaulichen Zwecken, die an die Scheune angebauten Volieren sowie weitere Volieren im Ausmass von rund 150 m 2, ein Naturteich mit dem als Biotop ausgebildeten Überlauf, der Verkaufspavillon, welcher auch als Winterlager für Topfpflanzen gebraucht werde, die Umgebungsgestaltung mit Wegplatten und Natursteinmauern sowie die Mustermauer aus Natursteinblöcken und ein temporärer Humusplatz. Dies alles – mit Ausnahme des Humusplatzes – sei jedenfalls nicht zonenkonform, weshalb eine Bewilligung nach Art. 22 Abs. 2 RPG entfalle. Ebenso wenig könne die Standortgebundenheit nach Art. 24 RPG bejaht werden. Die Umnutzung der Scheune (nicht aber der anderen Bauten und Anlagen für den gewerblichen Gartenbau) könne dagegen nach Art. 24a RPG in sehr engen Grenzen in Betracht kommen und erstrecke sich allein auf Nutzungen innerhalb des Gebäudes. Im Übrigen seien auch die Voraussetzungen für die Einrichtung eines betriebsnahen nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetriebs im Sinn von Art. 24b RPG aufgrund der Betriebsgrösse nicht gegeben und die Wohnbaute bzw. das Gebäude könne zudem nicht als schützenswert anerkannt werden, weshalb das Vorhaben auch nicht nach Art. 24d RPG bewilligt werden könne. Sodann handle es sich bei den Anlagen und Bauten für den gewerblichen Gartenbau auch nicht um eine teilweise Änderung im Sinn von Art. 24c RPG in Verbindung mit Art. 41 RPV, weil die gewerbliche Nutzung der Scheune nicht rechtmässig vor dem 1. Juli 1972 erfolgt sei. Gemäss ständiger Praxis der Baudirektion könne aber der Einbau von Kleintierställen in bestehende Ökonomiegebäude zugelassen werden. Vorliegend könnten daher die bereits erstellten Volieren angrenzend an die Scheune, die auch als Winterquartier der Vögel diene, hingenommen werden. Hingegen seien die anderen neu erstellten Volieren nicht zulässig. Die Beurteilung nach Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 RPV führe bezüglich der betreffenden Bauten und Anlagen ebenfalls zu keinem anderen Ergebnis, sei doch die gewerbliche Nutzung der Scheune auch nicht rechtmässig vor dem 1. Januar 1980 erfolgt. Bei den neu erstellten Volieren handle es sich ausserdem nicht um eine gewerbliche Nutzung, weshalb Art. 37a RPG ausser Betracht falle. Die Baudirektion stellte sodann fest, dass das in die Scheune eingebaute Kaninchengehege, die Weiden mit der entsprechenden Einzäunung, der Tierunterstand (Lama, Emu und Ziegen), die Natursteinböschung entlang der Strasse, der gewerbliche Lagerplatz (150 m 2 ) nordwestlich angrenzend an die Scheune und die Kompostanlage (100 m 2 ) sowie die Humusdeponie seit über 30 Jahren bestehen würden, weshalb auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verzichtet werde (Dispositiv-Ziffer I). Für die temporäre Humusdeponie werde die Bewilligung nach Art. 22 RPG erteilt (Dispositiv-Ziffer II). Für die Umnutzung der Scheune zu Zwecken des gewerblichen Gartenbaus werde die erforderliche Ausnahmebewilligung nach Art. 24a RPG im Sinn der Erwägungen und unter nachstehendem Vorbehalt erteilt. Für die Volieren im Ausmass von 100 m 2 angrenzend an die Scheune werde die erforderliche Ausnahmebewilligung nach Art. 24c PRG erteilt (Dispositiv-Ziffer IV). Für die Vorhaben für den gewerblichen Gartenbau (Werkplatz mit Steinlager, Naturteich mit Biotop, Verkaufspavillon bzw. Winterlager von Topfpflanzen, Umgebungsgestaltung mit Geländeveränderungen, Mauern und Wegplatten, Werkplatz mit Erschliessung und Mustermauer) und die freistehenden Volieren werde im Sinn der Erwägungen sowohl die Bewilligung nach Art. 22 RPG als auch die Ausnahmebewilligung nach Art. 24–24d bzw. 37a RPG verweigert (Dispositiv-Ziffer V). Bis spätestens drei Monate nach Eintritt der Rechtskraft der Verfügung habe die Gemeinde die erforderlichen Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unter Ansetzung einer angemessenen Frist gegenüber dem Pflichtigen zu verfügen (Dispositiv-Ziffer VI). Die Kosten der Verfügung über Fr. 1'246.- wurden A auferlegt (Dispositiv-Ziffer VII). E. Mit Beschluss vom 11. August 2005 eröffnete die Gemeinde C A die Verfügung der Baudirektion vom 22. Juli 2005 und jene des AWEL vom 25. April 2005 und forderte ihn dazu auf, die nicht bewilligten Vorhaben bis am 31. Mai 2006 vollständig zu räumen und im Gelände den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. II. A. A erhob am 16. September 2005 gegen die Verfügung des AWEL vom 25. April 2005, die Verfügung der Baudirektion vom 22. Juli 2005 und den Beschluss des Gemeinderats C vom 11. August 2005 Rekurs beim Regierungsrat. Er beantragte unter anderem die ersatzlose Aufhebung von Dispositiv-Ziffer I Abs. 2 (massgebende Nebenbestimmungen) der Verfügung des AWEL vom 25. April 2005, der Dispositiv-Ziffern V und VI der Verfügung der Baudirektion vom 22. Juli 2005, soweit ihm die nachträgliche baurechtliche Bewilligung teilweise verweigert und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands angeordnet worden sei, sowie die Aufhebung des Beschlusses des Gemeinderats C vom 11. August 2005, eventuell seien die Wiederherstellungsfristen zu verlängern. In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragte er die Sistierung, bis über ein Wiedererwägungsgesuch entschieden sei. Am 28. September 2005 wurde das Verfahren sistiert, am 26. Oktober 2005 aber wieder aufgenommen. Am 10. Oktober 2006 beantragte A erneut die Sistierung des Verfahrens. Am 2. Februar 2009 beantragte die Gemeinde C beim Regierungsrat die Aufhebung der (informellen) Sistierung. B. Im Rekursentscheid vom 5. Oktober 2011 hielt der Regierungsrat fest, die auf der Bauparzelle betriebene Baumschule und der Betrieb der Humusdeponie seien Nutzungen, die dem Zweck der Landwirtschaftszone entsprächen. Für den Betrieb seiner Firma benötige A einen direkten Zugang zur Humusdeponie und zur Baumschule, weshalb die direkten Verbindungen von den östlich liegenden Baumschulen bzw. von der Humusdeponie zum Ökonomiegebäude sinnvoll seien und ein befestigter Weg erforderlich sei. Zwischen den Platten und Böschungen bzw. den Natursteinmauern bestehe ein enger Zusammenhang. Die dazugehörenden Umgebungsgestaltungen mit den Natursteinmauern und Böschungen stellten daher Ausstattungen bzw. Nebeneinrichtungen gemäss § 3 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) dar und seien daher in der Landwirtschaftszone zonenkonform. Der Rekurs wurde im Sinn der Erwägungen teilweise gutgeheissen und Dispositiv-Ziffer V der Verfügung der Baudirektion vom 22. Juli 2005 aufgehoben, soweit diese sich auf die genannte Umgebungsgestaltung mit Geländeveränderungen sowie die daneben liegenden Mauern mit Wegplatten bezog. Im Übrigen wurde der Rekurs abgewiesen, soweit er nicht gegenstandslos geworden war (Dispositiv-Ziffer I). Die Baudirektion und die Gemeinde C wurden eingeladen, die nachgesuchten Bewilligungen für die Umgebungsgestaltung mit Geländeveränderungen sowie die danebenliegenden Mauern und Wegplatten zu erteilen (Dispositiv-Ziffer II), und A wurde aufgefordert, spätestens innert neun Monaten nach Eintritt der Rechtskraft des Entscheids die nicht bewilligten Bauten und Anlagen zu beseitigen und den rechtmässigen Zustand wieder herzustellen (Dispositiv-Ziffer III). Die Kosten wurden zu vier Fünfteln A auferlegt und im Übrigen auf die Staatskasse genommen (Dispositiv-Ziffer IV). Eine Parteientschädigung wurde nicht zugesprochen (Dispositiv-Ziffer V). III. Am 15. November 2011 ging fristgerecht die Beschwerde von A beim Verwaltungsgericht ein. Er beantragte die Aufhebung des Entscheids des Regierungsrats vom 5. Oktober 2011, soweit der Rekurs abgewiesen worden sei, die ersatzlose Aufhebung von Dispositiv-Ziffer I Abs. 2 (massgebende Nebenbestimmungen) der Verfügung des AWEL vom 25. April 2005 sowie die Aufhebung der Dispositiv-Ziffern V und VI der Verfügung der Baudirektion vom 22. Juli 2005, soweit für den Werkplatz mit Steinlager, den Kiesweg, die Mustermauer mit Werkplatz, den Natur- bzw. Musterteich mit Biotop, den Verkaufspavillon bzw. das Winterlager und die freistehenden Volieren die nachträgliche Baubewilligung verweigert und hinsichtlich dieser Bauten und Anlagen die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands angeordnet worden sei. Die Baudirektion sei einzuladen, die nachgesuchte Baubewilligung auch insoweit zu erteilen. Sodann sei der Beschluss des Gemeinderats C vom 11. August 2005 vollumfänglich aufzuheben und der Gemeinderat einzuladen, die nachträgliche kommunale Baubewilligung im nachgesuchten Umfang zu erteilen. Eventuell sei die Angelegenheit zur Weiterbehandlung und zur Neuentscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge sowohl für das Rekurs- als auch das Beschwerdeverfahren zulasten der Baudirektion, des AWEL und der Gemeinde C. In verfahrensrechtlicher Hinsicht wurde die Durchführung eines Augenscheins beantragt. Nachdem das AWEL am 1. Dezember 2011 auf dem Betrieb von A einen Augenschein vorgenommen hatte, hielt es am 12. Dezember 2011 gegenüber der Baudirektion fest, der Beschwerde könne in Bezug auf die Abwassersituation stattgegeben werden. Das ARE beantragte am 6. Januar 2012 gegenüber der Baudirektion die Abweisung der Beschwerde in Sachen Baubewilligung und Ausnahmebewilligung für den Verkaufspavillon, das Gartenbaulager, die Gartenteiche und Kleintiervolieren. In der Folge beantragte die Baudirektion beim Verwaltungsgericht am 12. Januar 2012 die Gutheissung der Beschwerde, soweit gewässerschutzrechtliche Fragen zur Diskussion stünden, im Übrigen aber deren Abweisung. Die Gemeinde C hatte am 16. Dezember 2011 die Abweisung der Beschwerde beantragt, soweit darauf einzutreten sei, unter Kostenfolge zulasten von A. Der Regierungsrat hatte mit Vernehmlassung vom 12. Dezember 2011 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde beantragt. Die Kammer erwägt: 1. 1.1 Das Verwaltungsgericht ist für die vorliegende Streitsache nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. An der Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ändert nichts, dass vorgängig der Regierungsrat (und nicht das Baurekursgericht) gestützt auf die bloss bis Ende 2005 geltende alte Fassung von § 329 Abs. 2 lit. b PBG entschieden hat. Zwar finden jeweils die geänderten Bestimmungen auf Verfahren Anwendung, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Gesetzesänderung rechtshängig sind. Die Zuständigkeit und die Zusammensetzung des Organs, bei dem ein Verfahren im Zeitpunkt des Inkrafttretens rechtshängig ist, richten sich hingegen nach bisherigem Recht (§ 101 VRG, vgl. auch Übergangsbestimmungen; zum Ganzen RB 2004 Nr. 8, VGr, 26. August 2010, VB.2010.00161, E. 1.1; VGr, 25. Oktober 2007, VB.2007.00239, E. 1). 1.2 Der Regierungsrat hat unter Hinweis auf BGE 107 Ia 121 E. 1 festgehalten, die Befugnis der Behörden, den Abbruch eines baugesetzwidrigen Gebäudes oder Gebäudeteils anzuordnen, sei grundsätzlich auf 30 Jahre befristet. Mithin seien beim Lagerplatz für den Gartenbau und beim Werkplatz mit Steinlager die zeitlichen Voraussetzungen für die Verwirkung des Anspruchs auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erfüllt. Die Erstellung dieser Anlagen hatte er gestützt auf die Angaben des Beschwerdeführers auf das Jahr 1973 zurückgeführt. Es trifft zu, dass nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung die Befugnis der Behörden, den Abbruch eines baugesetzwidrigen Gebäudes oder Gebäudeteils anzuordnen, grundsätzlich auf 30 Jahre beschränkt ist. Ob aber diese Rechtsprechung unverändert auf Bauten ausserhalb der Bauzone übertragen werden kann, hat das Bundesgericht bisher offengelassen (BGE 136 II 359 E. 8.1 mit Hinweisen). Auch vorliegend braucht dem nicht weiter nachgegangen zu werden, könnte doch das Verwaltungsgericht wegen des Verbots der reformatio in peius den Abbruch des Werkplatzes mit Steinlager und des Lagerplatzes nicht mehr anordnen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 63 N. 13). 1.3 Der Beschwerdeführer macht geltend, der Regierungsrat wäre gehalten gewesen, die Verfügung der Baudirektion, die bezüglich des Werkplatzes mit Steinlager die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verlangt habe, aufzuheben bzw. den Rekurs diesbezüglich gutzuheissen. Das Verwaltungsgericht werde ersucht, den Regierungsratsentscheid zu korrigieren. Nachdem aber der Regierungsrat den Rekurs "im Sinn der Erwägungen" teilweise gutheissen und im Übrigen, soweit nicht gegenstandslos geworden, abgewiesen hat, ergibt sich auch ohne nähere Spezifizierung in der Beseitigungsaufforderung nach Dispositiv-Ziffer III des Rekursentscheids unmissverständlich, dass die Aufforderung zur Wiederherstellung des Werkplatzes mit Steinlager gemäss Verfügung der Baudirektion vom 22. Juli 2005 obsolet geworden ist. Somit fehlt es an einer diesbezüglichen Beschwer und es braucht darauf nicht eingetreten zu werden. 2. 2.1 Der Beschwerdeführer verlangt die Durchführung eines Augenscheins und weist in diesem Zusammenhang darauf hin, die im Rahmen eines Ausnahmebewilligungsverfahrens nach Art. 24 ff. RPG erforderliche gesamtheitliche Betrachtungsweise setze genaue Kenntnisse der örtlichen und betrieblichen Verhältnisse voraus. Dies gelte vor allem für die Beurteilung der negativen Standortgebundenheit der freistehenden Volieren, sei doch die Haltung von 100 Vögeln in einer Bauzone wegen der Immissionen, insbesondere wegen des unvermeidlichen Gekreisches der Tiere in den frühen Morgen- und Abendstunden, für die Nachbarn unzumutbar und überschreite das zulässige Immissionsmass bei Weitem. Ein Augenschein durch das Verwaltungsgericht sei umso mehr geboten, als der Regierungsrat zu Unrecht keinen solchen durchgeführt habe. Aufgrund der beschränkten Kognition des Verwaltungsgerichts könne aber die Gehörsverletzung der Vorinstanz im Beschwerdeverfahren nicht geheilt werden, weshalb die Sache zur Durchführung eines Augenscheins an die Vorinstanz zurückzuweisen sei. 2.2 Wird ein Augenschein beantragt, steht der Entscheid, ob ein solcher angeordnet werden soll, im pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befassten Behörde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden können. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegung auf dem Lokal Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12, E. 1 mit Hinweisen). 2.3 Vorliegend ist die Situation vor Ort umfassend mit Fotografien und Plänen dokumentiert. Auch ist unbestritten und entspricht es allgemeiner Erfahrung, dass die in den Volieren gehaltenen, zum Teil exotischen Vögel erhebliche Immissionen verursachen. Der entscheidrelevante Sachverhalt ergibt sich daher mit ausreichender Deutlichkeit aus den Akten. Der Regierungsrat hat denn auch bei der Beurteilung der Standortgebundenheit der freistehenden Volieren mitberücksichtigt, dass der Bau solcher Anlagen in Wohnzonen wegen des beträchtlichen Lärms ausgeschlossen sei. Ebenso hat er beachtet, dass die Baudirektion mit Verfügung vom 25. Juli 2005 für die an die Scheune angrenzenden Volieren die Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG erteilt hatte. Somit hat der Regierungsrat alle massgebenden sachlichen Grundlagen in seine Beurteilung einfliessen lassen und konnte auf die Durchführung eines Augenscheins verzichten, ohne deswegen das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers zu verletzen. Entsprechend erübrigt sich eine Rückweisung der Sache zur Durchführung eines Augenscheins. 2.4 An dieser Stelle ist festzuhalten, dass das Vorsorgeprinzip nach Art. 11 ff. des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 (USG) und die daraus fliessenden Verordnungen und Richtlinien, unter anderem die eidgenössische Luftreinhalte-Verordnung vom 16. Dezember 1985 (LRV) und die eidgenössische Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV), auch für die Landwirtschaftszone gelten (vgl. BGE 126 II 43 E. 3 und 4 [Geruchsbelästigung durch Güllensilos]; 133 II 370 E. 6 [Geruchsimmissionen durch Schweinezucht]; BGr, 13. August 2001, 1A.276/2000, E. 3 [Lärmimmissionen Hundeasyl]; VGr, 14. Januar 2010, VB.2009.00466, E. 7 [Geruchsimmission Schweinehaltung]). Es kann somit nicht von vornherein davon ausgegangen werden, den von den Tieren des Beschwerdeführers verursachten Lärm- und Geruchsimmissionen stünden, weil in der Landwirtschaftszone gelegen, keine entgegengesetzten überwiegenden öffentlichen Interessen dieser Art entgegen. Von den im nahen Umkreis lebenden Nachbarn sind denn auch entsprechende Klagen aktenkundig, die aber von der Gemeinde an den Zivilrichter verwiesen worden waren und daher in den vorangehenden Verfahren – so gesehen zugunsten des Beschwerdeführers – nicht weiter beachtet wurden. Auf die Frage der zu berücksichtigenden Empfindlichkeitsstufen ist noch zurückzukommen (E. 4.6). 2.5 Jedenfalls ergibt sich der hier massgebende Sachverhalt, wie dargelegt, rechtsgenügend aus den Akten und allgemeiner Erfahrung, weshalb auf die Durchführung eines Augenscheins auch im Beschwerdeverfahren zu verzichten ist. 3. 3.1 Die Baudirektion hat in Bezug auf die gewässerschutzrechtlichen Fragen die Gutheissung der Beschwerde beantragt. Dies gründet auf einer Empfehlung des AWEL, das am 1. Dezember 2011 vor Ort einen Augenschein durchgeführt und die abwasserrechtliche Situation als genügend qualifiziert hat. Es kann grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass alle Verfahrensbeteiligten die Einschätzung des AWEL teilen. 3.2 Wegen der zwingenden Natur des öffentlichen Rechts vermögen die Anerkennungen der Baudirektion und des AWEL ein Sachurteil nicht zu ersetzen. Allerdings genügt diesbezüglich eine bloss summarische Prüfung der Rechtslage (Kölz/Bosshart/Röhl, § 63 N. 4 f.). 3.3 Das AWEL konnte sich anlässlich des Augenscheins vom 1. Dezember 2011 vergewissern, dass das Stallgebäude mit direktem Ablauf in eine der Güllegruben aus Bruchsteinmaterial, welche Gruben sich daher nicht zur Lagerung von Abwasser eignen, nicht mehr zur Tierhaltung genutzt wird und im Gebäude auch keine Maschinen oder wassergefährdenden Flüssigkeiten gelagert werden. Beide infrage stehenden Güllegruben würden nicht mehr zu ihrem eigentlichen Zweck benutzt und dienten heute als Wasserreservoirs. Eine Grubenkontrolle werde erst fällig, wenn sie als Abwassergruben genutzt würden, weshalb eine Umnutzung dem Kontrollorgan der Gemeinde C zu melden sei. Aus dem Betrieb falle weder häusliches Abwasser noch solches aus der Tierhaltung an. Die Tierhaltung erfolge ausschliesslich auf der Weide; eine Mistlagerung sei nicht vorhanden. Weiter werde zur Kenntnis genommen, dass auf dem Betrieb kein Waschplatz vorhanden sei. Die heutige abwasserrechtliche Situation gebe keinen Grund zur Beanstandung. Nachdem davon auszugehen ist, dass die Güllegruben als Wasserreservoirs genutzt werden und auch die weiteren am Augenschein gemachten Feststellungen zutreffen, kann der Einschätzung des AWEL gefolgt werden. Insoweit ist die Beschwerde gutzuheissen. 4. 4.1 Gemäss Art. 22 Abs. 2 RPG bildet Voraussetzung für eine Baubewilligung, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (lit. a) und das Land erschlossen ist (lit. b). Abweichend von Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG können Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen zu errichten oder ihren Zweck zu ändern, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzone erfordert und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (Art. 24 RPG). Die Standortgebundenheit ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu bejahen, wenn die Baute aus technischen oder betriebswirtschaftlichen Gründen oder wegen der Bodenbeschaffenheit auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist (positive Standortgebundenheit) oder wenn ein Werk aus bestimmten Gründen in einer Bauzone ausgeschlossen ist (negative Standortgebundenheit). Generell ist bei der Beurteilung der Voraussetzungen ein strenger Massstab anzusetzen (BGE 136 II 214 E. 2.1; 129 II 63 E. 3.1; 123 II 256 E. 5a). 4.2 Bezüglich der freistehenden Volieren beruft sich der Beschwerdeführer auf die negative Standortgebundenheit, da die Geruchs- und Lärmbelästigungen in der Bauzone für die Nachbarn unzumutbar seien. So habe das Bundesgericht die negative Standortgebundenheit bei einer hobbymässigen Haltung von 60 Schlittenhunden in der Landwirtschaftszone bejaht. Aus der einschlägigen Kasuistik sei auch ein Entscheid aus dem Kanton Appenzell-Ausserrhoden zu erwähnen, in welchem für ein immissionsträchtiges Vogelhaus die negative Standortgebundenheit bejaht worden sei. Den Volieren stünden an ihrem heutigen Standort auch keine überwiegenden öffentlichen oder privaten Interessen entgegen und sie würden sich gut in die Umgebung einordnen. Zudem gingen auch keine übermässigen Geruchs- und Lärmimmissionen auf die Nachbarschaft aus. Im näheren Umkreis befänden sich überwiegend Betriebe des Gartenbaus und der Gartenpflege, bei denen von vornherein eine grössere Immissionstoleranz zu veranschlagen sei. 4.3 Die Baudirektion verweist auf den wichtigen Grundsatz der Trennung von Bauzonen und Nichtbauzonen. Die hobbymässige Tierhaltung sei nicht zonenkonform und in der Regel gerade nicht negativ standortgebunden, sondern nur im Rahmen anderer raumplanungsrechtlicher Ausnahmebestimmungen ausserhalb der Bauzone bewilligungsfähig. Gemäss Art. 24d Abs. 1 bis RPG seien für die Hobbytierhaltung keine neuen Stallbauten und auch keine neuen Anbauten möglich. Auch der Einbau von Tierställen in bestehende Bauten, die sich nicht für den Einbau eigneten bzw. derartige bauliche Anpassungen am Gebäude bedingten, dass das ursprüngliche Gebäude baulich einschneidend verändert werden müsste, halte den Rahmen von Art. 24d Abs. 1 bis RPG nicht mehr ein. In der Praxis würden für die Vogelhaltung in einem untergeordneten Mass unmittelbar anschliessende Käfigbereiche im Sinn von Ausnahmen bewilligt. 4.4 Der Beschwerdegegner 3 weist darauf hin, dass von den Vögeln übermässige Geruchs- und Lärmimmissionen auf die Nachbarschaft ausgingen. Es komme von den Anwohnern im Umkreis von ca. 20, 80 und 100 m immer wieder zu Beschwerden aufgrund der Lärm- und Geruchsimmissionen. 4.5 Die allfällige Erteilung der Bewilligung bezüglich der 2003 erstellten freistehenden Volieren beurteilt sich unstreitig nach Art. 24 RPG, da für diese Gehege, wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, keine erleichterte Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24a‑d RPG erteilt werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Es ist daher auf einige Entscheide im Zusammenhang mit der Frage der Bewilligung nach Art. 24 RPG von Aussenanlagen für die hobbymässige oder anderweitig nicht landwirtschaftliche Tierhaltung in Landwirtschaftszonen näher einzugehen: Das Bundesgericht hat die negative Standortgebundenheit für ein Tierheim für 30 Hunde und ebenso viele Katzen in der Landwirtschaftszone im Kanton Aargau bejaht, weil das unvermeidliche dauernde Gebell der sich in Gehegen und Ausläufen befindlichen Hunde und allenfalls auch die mit dieser Art der Tierhaltung verbundene Geruchsbelästigung in einer Wohn-, Gewerbe- und Industriezone für die Nachbarn in der Regel unzumutbar seien. Dabei wurde festgehalten, dass im Kanton Aargau alle Tierheime in der Landwirtschaftszone lägen, und es sei weder ersichtlich noch werde behauptet, dass sich im konkreten Fall in den Bauzonen ein geeigneter Standort finden lasse (BGr, 5. April 1994, 1A.263/1992 in ZBl 96/1995 S. 166). Das Bundesgericht verwies auch auf sein Urteil vom 16. Juni 1989, wo es um die Haltung von 60 Schlittenhunden und 40 ohne Baubewilligung gebaute Hundehütten ausserhalb der Bauzone gegangen war. Die negative Standortgebundenheit war grundsätzlich bejaht, die Anlage aber wegen überwiegend entgegenstehender öffentlicher Interessen, insbesondere auch wegen der Lärmauswirkung auf die rund 500 m weit entfernte Bauzone, dennoch nicht bewilligt worden (in ZBl 91/1990 S. 187). In einem nicht veröffentlichten, aber unter anderem in BGE 118 Ib 17 E. 2c erwähnten Entscheid vom 7. April 1989 hatte das Bundesgericht die negative Standortgebundenheit für eine gewerblich betriebene Papageienzucht mit maximal 120 Tieren ausserhalb der Bauzone verneint, da ein solcher Gewerbebetrieb grundsätzlich in einer Gewerbezone, allenfalls an der Zonengrenze, betrieben werden könne. Die Volieren könnten isoliert und Lärmschutzeinrichtungen am Rand der Parzelle realisiert werden (ES VLP-ASPAN Nr. 132). Eine Aussenvoliere mit rund 20 Papageien in einer Wohnzone, in der nur stille Gewerbe zugelassen sind, hatte es dagegen mit Urteil vom 6. Juni 1985 grundsätzlich als nicht zonenkonform erachtet (ES VLP-ASPAN Nr. 1591). Im vom Beschwerdeführer erwähnten Entscheid der Baudirektion des Kantons Appenzell-Ausserhoden vom 12. September 1996 (AR GVP 8/1996 Nr. 1291) wurde die Standortgebundenheit ausserhalb des Siedlungsgebiets für zwei Volieren wegen der Lärmbelastung bejaht. 4.6 An die Standortgebundenheit sind wie erwähnt strenge Anforderungen zu stellen, was auch in den genannten Entscheiden zum Ausdruck kommt. Soweit die negative Standortgebundenheit bejaht wurde, so erfolgte dies nur, weil in der jeweiligen Region keine geeignete Nutzungszone zur Verfügung stand (siehe auch BGE 118 Ib 17 E. 2d [Bejahung der negativen Standortgebundenheit eines Schweinemaststalls]; BGr, 17. Juli 2003, 1A.134/2002, E. 6, in ZBl 106/2005 S. 158 [Verneinung der negativen Standortgebundenheit eines Hühnerstalls, unter anderem mit Hinweis auf den Entscheid vom 7. April 1989 bezüglich der Papageienzucht mit maximal 120 Tieren]). Letzteres kann vorliegend aber nicht gesagt werden. Es gilt nämlich zu berücksichtigen, dass für die Landwirtschaftszone grundsätzlich die Empfindlichkeitsstufe III gilt, was hier angesichts der nahe gelegenen bewohnten Nachbargebäude umso weniger ausser Acht gelassen werden kann (Art. 43 Abs. 1 lit. c LSV; vgl. auch Leitfaden der Baudirektion zur Gemeindeweisen Zuordnung der Empfindlichkeitsstufen, 3. A. 2001, S. 14 ff., www.laerm.zh.ch). Somit präsentiert sich die Situation betreffend Lärm nicht anders als in den Bauzonen der Gemeinde C mit der Empfindlichkeitsstufe III oder beispielsweise auch der unmittelbar angrenzenden Gemeinde E, die unter anderem über Industriezonen verfügt. Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn der Regierungsrat zum Schluss gekommen ist, dass die Volieren mit einer Fläche von rund 150 m 2 problemlos auch in einer Bauzone ausserhalb eines Wohngebiets errichtet werden könnten. Der Beschwerdeführer weist denn auch selber darauf hin, von den Vögeln gingen keine übermässigen Geruchs- und Lärmimmissionen auf die Nachbarschaft aus. Entsprechend drängt sich auch kein Vergleich mit der Haltung von 60 Schlittenhunden auf, wofür erst recht keine Ausnahmebewilligung erteilt werden könnte. 5. 5.1 In der Verfügung vom 22. Juli 2005 hatte die Baudirektion unter anderem festgehalten, für den Werkplatz mit Erschliessung (Kiesweg) liege keine Baubewilligung vor und diese könne auch nicht erteilt werden. Der Regierungsrat hat zwar bezüglich der Wiederherstellung des Werkplatzes mit Steinlager, nicht aber des Kieswegs, die Verwirkung angenommen, gleichzeitig aber festgehalten, die ursprünglich erstellten Bauten und Anlagen seien deswegen nicht als rechtmässig zu erachten. Die Bewilligungsverweigerung als solche sei daher rechtens und der Kiesweg zudem zu beseitigen. Der Regierungsrat erwog sodann, der gestaltende Gartenbau sei in der Landwirtschaftszone zonenwidrig und die Steinarbeiten und das Lagern bzw. der Transport der Steine wäre auf einem beliebigen Grundstück ausserhalb der Landwirtschaftszone in der Gewerbe- bzw. Bauzone möglich gewesen. Dies habe schon im Erstellungsjahr 1973 gegolten, seien doch der Werk- und Lagerplatz auch nach der damaligen Bauordnung der Gemeinde C und dem Zonenplan 1965 zonenwidrig gewesen. Auch habe der rechtskundig vertretene Beschwerdeführer seine Behauptung, wonach das Grundstück schon vor dem 1. Juli 1972 für den "Gartenbau" und die "Gartenpflege" genutzt worden sei, nicht belegen können, weshalb er sich auch nicht auf Art. 37a RPG berufen könne. Am 1. Juli 1972 war das damalige Bundesgesetz vom 8. Oktober 1971 über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigung, womit erstmals eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet vorgenommen worden war, in Kraft getreten (vgl. BGE 129 II 396 E. 4.2.1; Rudolf Muggli in: Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 2010, Art. 37a N. 9). Der Klarheit halber ist an dieser Stelle darauf hinzuweisen, dass mit "Gartenbau" und "Gartenpflege" hier nicht etwa der grundsätzlich zonenkonforme produzierende, sondern der in der Landwirtschaftszone zonenwidrige gestaltende Gartenbau gemeint ist. 5.2 Der Beschwerdeführer macht geltend, der Regierungsrat habe die Baumschule und Humusdeponie als zonenkonform erachtet und in diesem Zusammenhang auch darauf hingewiesen, schwere Gegenstände wie Baumstämme etc. könnten über den Kiesweg transportiert werden. Der Regierungsrat gehe daher davon aus, dass der Kiesweg als Erschliessungsanlage genutzt werden dürfe. Wenn er zum Schluss komme, der Kiesweg beim Werkplatz sei zonenwidrig, so sei dies unverständlich. Zum einen befände sich beim Werkplatz gar kein Kiesweg. Zum andern sei im Situationsplan von 2004 nur ein einziger Kiesweg eingezeichnet, welcher somit als Ganzes eine zonenkonforme Weganlage darstelle. Ausserdem sei auch der Werkplatz mit Steinlager zonenkonform, sei doch jener Arealteil schon vom früheren Betriebsinhaber, welcher auch Arbeiten in den Bereichen des "Gartenbaus" und der "Gartenpflege" erbracht habe, immer wieder zum Lagern von Material verwendet worden. Richtigerweise gehörten die Lager-und Werkplätze in die Kategorie "bestehend seit 1956 – 1972"; der anderslautende Eintrag im Situationsplan vom 12. November 2004 beruhe auf einem Versehen. Auch in der Luftaufnahme vom 22. Mai 1969 seien entsprechende Verfärbungen erkennbar, die aufzeigten, dass im fraglichen Bereich keineswegs nur Wiesland gewesen sei. Jedenfalls sei der Wiederherstellungsanspruch verwirkt. 5.3 Unbestritten ist, dass der gestaltende Gartenbau in der Landwirtschaftszone grundsätzlich zonenwidrig ist. Die vom Regierungsrat vorgenommene Würdigung, wonach nicht davon ausgegangen werden könne, dass das Grundstück schon vor dem 1. Juli 1972 für den (gestaltenden) Gartenbau und die Gartenpflege genutzt worden sei, ist sodann nicht zu beanstanden. Aus der Luftaufnahme von 1969 lässt sich entgegen den Vorbringen des Beschwerdeführers nichts anderes erkennen. Die Luftaufnahmen, welche den Zeitraum zwischen 1969 bis 2002 abdecken, belegen vielmehr, dass im Bereich des fraglichen Werkplatzes mit Steinlager ab den 80er-Jahren Geländeveränderungen vorgenommen wurden. Während die Aufnahmen an jener Stelle bis 1981 noch keine Veränderungen aufzeigen, treten spätestens ab 1984 – die Aufnahme von 1982 ist wenig aussagekräftig – Änderungen in Erscheinung. Die Annahme des Regierungsrats, der Werkplatz mit Steinlager sei, wie im Baugesuch vom November 2004 angegeben, schon im Jahr 1973 erstellt worden, erweist sich angesichts der Luftbilder kaum als zutreffend. So oder so ist aber von der Zonenwidrigkeit des Werkplatzes mit Steinlager, und zwar bereits unter dem Recht von 1973, auszugehen und eine Ausnahmebewilligung zu verweigern, wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat (vgl. dazu VGr, 10. November 2011, VB.2011.00134, E. 7.2). 5.4 Der Regierungsrat hat sodann zu Recht erwogen, dass der Kiesweg primär der Erschliessung des Werkplatzes diene und nicht bewilligt werden könne. Daran ändert auch nichts, dass der in die D-Strasse mündende Kiesweg bislang im Zusammenhang mit der zonenkonformen Bewirtschaftung der Humusdeponie und der Baumschule im östlichen Teil ebenfalls benutzt werden konnte, wie dies in Erwägung 6 des angefochtenen Entscheids zum Ausdruck kommt. Für die zonenkonforme Bewirtschaftung bedarf es nämlich nicht des ohnehin überdimensionierten Kieswegs (vgl. BGr, 31. August 2005, 1A.256/2004, E. 4.3). Der Regierungsrat hat denn auch auf die Zugänglichkeit des östlichen Teils – es ging vor allem um die dortige Baumschule – über die dem Grundstück entlang führende D-Strasse hingewiesen, deren öftere diesbezügliche Nutzung aber im Zusammenhang mit der Verkehrssicherheit ungünstig sei und weshalb die Wegplatten erforderlich seien. Nichts anderes gilt für die Zugänglichkeit des Werkplatzes mit Steinlager. Dieser ist, so wie die Humusdeponie, über die Wegplatten erreichbar und es kann diesbezüglich auf die vorinstanzlichen Erwägungen verwiesen werden. Ausserdem entfällt im Zusammenhang mit den dort zu beseitigenden Mustermauern die Nutzung des Werkplatzes zu Demonstrationszwecken sowieso, worauf noch zurückzukommen ist. 5.5 Der Klarheit halber ist nochmals festzuhalten, dass der Regierungsrat die Verwirkung des Anspruchs auf Wiederherstellung nur für den Werkplatz mit Steinlager, nicht aber auch bezüglich des bis dorthin führenden Kieswegs angenommen hat. Das ist nicht zu beanstanden. Allein schon die Arbeiten mit Geländeanpassungen im Zusammenhang mit den ab 2001 erstellten Mustermauern mit Natursteinblöcken, unter anderem auch beim Kiesweg auf Höhe des Werkplatzes, haben Funktion und Charakter des dorthin führenden Wegs verändert. Wenn die Vorinstanz ausführte, nebst anderem sei "der Kiesweg beim Werkplatz" 2001 errichtet worden, so meinte sie genau diese Arbeiten und nicht etwa einen "anderen" (nicht existierenden) Kiesweg beim Werkplatz. Die Gemeinde C hat sodann mit Beschluss vom 11. August 2005 den Beschwerdeführer zur Wiederherstellung des Geländes – mithin auch bezüglich des Kieswegs – in den ursprünglichen Zustand aufgefordert. Zum damaligen Zeitpunkt waren aber auf jeden Fall noch nicht 30 Jahre seit Erstellung des Kieswegs vergangen (vgl. dazu BGr, 11. Februar 2010, 1C.408/2009 E. 3.1), wie sich aus den Luftbildern denn auch klar ergibt (siehe Erwägung 5.3). Auf die Frage der Verhältnismässigkeit im Zusammenhang mit der Aufforderung zur Wiederherstellung ist noch zurückzukommen (E. 7). 6. 6.1 Auch betreffend die übrigen Bauten und Anlagen für den Gartenbaubetrieb, nämlich den Natur- bzw. Musterteich mit Biotop, den Verkaufspavillon bzw. das Winterlager für Kübelpflanzen und die Mustermauern aus Natursteinblöcken macht der Beschwerdeführer allgemein geltend, sein Vorgänger habe seit 1956 Arbeiten in den Bereichen "Gartenbau" und "Gartenpflege" betrieben sowie Lagerflächen genutzt. So sei denn auch die 150 m 2 grosse Lagerfläche westlich der Scheune von der Baudirektion nicht beanstandet worden. 6.2 Aus dem Umstand, dass die Baudirektion aus Gründen der Verhältnismässigkeit auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands in Bezug auf den 150 m 2 grossen Lagerplatz westlich der Scheune verzichtet hat, lässt sich keineswegs herleiten, dass auf dem Grundstück schon vor Übernahme durch den Beschwerdeführer gestaltender Gartenbau betrieben worden wäre; diesbezüglich ist auf E. 5.3 zu verweisen. Der Beschwerdeführer belegt denn auch seine Behauptungen nicht weiter. Entsprechend können die noch im Raum stehenden Anlagen nicht gestützt auf Art. 37a RPG bewilligt werden. 6.3 Konkret weist der Beschwerdeführer darauf hin, die zwei Teiche seien schon 1978 erstellt worden. Der Naturteich mit Biotop habe als Wasserspeicher für die Bewässerung produzierender Pflanzen, unter anderem für den Gemeindefriedhof, gedient. Mit der Aufgabe der Pflanzenproduktion habe der Teich an Bedeutung verloren. Seine angestammte Funktion sei aber nach wie vor vorhanden, diene er doch heute noch der Bewässerung der Baumschule. Seit 1992 seien die Teiche auch zu Demonstrationszwecken für Kunden genutzt worden. Sowohl die ursprüngliche Pflanzenproduktion als auch die Baumschule seien aber zonenkonforme Nutzweisen, weshalb er Anspruch auf eine ordentliche Bewilligung nach Art. 22 RPG habe. Zumindest besitze er aber Bestandesgarantie. 6.4 Im Rekursentscheid ist festgehalten, der 1992 errichtete Natur- bzw. Musterteich und das Biotop dienten "Demonstrationszwecken" und gehörten daher nicht zum produzierenden Gartenbau. Sowohl der Teich als auch das Biotop könnten problemlos in einer anderen Zone zur Schau gestellt werden; diese Anlagen seien in der Landwirtschaftszone zonenwidrig und daher nicht bewilligungsfähig. Auch seien die 1978 erstellten Fischteiche nie für die Fischzucht genutzt worden, weshalb auch nicht von einer gewerblichen Anlage ausgegangen werden könne. Daher könne auch nicht von einer zonenfremden gewerblichen Baute und Anlage nach Art. 37a RPG ausgegangen werden. 6.5 Schon im Rekursverfahren hatte der Beschwerdeführer unmissverständlich auf die Demonstrationszwecke der Teiche für Kunden und bezüglich der Bewässerung der zonenkonformen Baumschule auf die zu Wasserreservoirs umfunktionierten Güllegruben hingewiesen. Sodann geht aus dem Baugesuch vom 12. November 2004 hervor, dass der "Naturteich / Teich Muster / Demonstration" und das "Biotop (Überlauf Naturteich)" 1992 errichtet und die Fischteiche von 1978 entsprechend umgestaltet worden sind. Somit stehen nicht mehr die 1978 angelegten Fischteiche zur Diskussion, weshalb sich die Frage der Bestandesgarantie nicht weiter stellt. Ausserdem waren bei der Aufforderung zu deren Beseitigung durch die Gemeinde noch nicht 30 Jahre abgelaufen (vgl. E. 5.5.). Infrage stehen dagegen die 1992 neu erstellten Anlagen, welche aber primär Demonstrationscharakter haben und daher nicht zonenkonform sind. Daran ändert auch nichts, dass die Anlage schon früher der Bewässerung von Pflanzen und der Baumschule gedient haben soll, entsprach dies doch weder dem hauptsächlichen Zweck der Teiche noch bedurfte es dieser für die Bewässerung, was denn auch der Beschwerdeführer nicht geltend macht. Ausserdem diente nach Angaben des Beschwerdeführers die umfunktionierte Güllegrube schon seit 1973 als Wasserreservoir für die zonenkonforme Baumschule, weshalb die Bewässerung über die Teiche umso weniger im Vordergrund stand. Die Vorinstanz hat daher zu Recht die Erteilung der Bewilligung sowohl nach Art. 22, 24a‑d sowie 37a RPG verweigert und es kann auf deren Erwägungen verwiesen werden. 6.6 Nichts anderes ergibt sich hinsichtlich des Verkaufspavillons bzw. Winterlagers für die ohnehin nicht auf der Parzelle angebauten Kübelpflanzen und der Mustermauer aus Natursteinblöcken. Der Beschwerdeführer macht zwar geltend, den altrechtlichen Betrieb nach dessen Übernahme in den folgenden Jahren und Jahrzehnten leicht erweitert zu haben und im untergeordneten Umfang auch bauliche und bewerbungsmässige Änderungen vorgenommen zu haben. Den Pavillon bezeichnet er als "Kleinbaute". Wie bereits ausgeführt, ist aber nicht davon auszugehen, dass auf der Parzelle schon vor 1973 gestaltender Gartenbau betrieben wurde (E. 5.3). Von einer "leichten" Erweiterung bzw. Änderungen bloss "untergeordneten" Umfangs bezüglich der Mustermauern sowie einer "Kleinbaute" betreffend den Pavillon kann ohnehin nicht die Rede sein. Diese Anlagen sind aus den bereits dargelegten Gründen klar zonenwidrig und können unter keinem Titel bewilligt werden. 7. Im Zusammenhang mit der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands hat der Regierungsrat erwogen, der Abbruch bzw. Rückbau des Winterlagers bzw. Verkaufspavillons, der Mustermauern und der freistehenden Volieren sei mit einem grösseren Aufwand verbunden. Auch für die Rekultivierung des Geländes sei ein erheblicher Einsatz erforderlich, denn der Kiesweg und der Natur- bzw. Musterteich hätten das Terrain verändert. Zudem müssten die vielen in den Käfigen untergebrachten Tiere andernorts platziert werden. Dies habe die Gemeinde C aber beachtet, indem sie am 11. August 2005 eine neunmonatige Wiederherstellungsfrist beschlossen habe. Im Zusammenhang mit der Bemessung der neuen Frist sei auch die bisher verstrichene Zeit zu berücksichtigen. Unter den speziellen Gegebenheiten erscheine die Frist von neun Monaten zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands als angemessen. Nachdem der Beschwerdeführer diesbezüglich auf Vorbringen verzichtet, kann auf die vorinstanzlichen Erwägungen verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bzw. der Einhaltung der raumplanerischen Grundsätze überwiegt die privaten Interessen des Beschwerdeführers klar. Hinsichtlich der Volieren war dem Beschwerdeführer das Zügeln derselben von der Wohnzone an den heutigen Standort ebenfalls möglich gewesen. Angesichts der teilweise massiven Geländeveränderungen, welche die nicht zonenkonformen Anlagen mit sich gebracht haben, kann auch nicht von der Gutgläubigkeit des Beschwerdeführers ausgegangen werden. Die im Rekursentscheid umrissene Aufforderung zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nach Eintritt der Rechtskraft erscheint daher als verhältnismässig und damit als korrekt. 8. 8.1 Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist, soweit darauf eingetreten wird, ausgenommen die teilweise aufzuhebende Dispositiv-Ziffer I der Verfügung des AWEL vom 25. April 2005. Dies führt zu einer entsprechenden Korrektur der Kostenverlegung gemäss Dispositiv-Ziffer IV des Rekursentscheids vom 5. Oktober 2011, wonach dem Beschwerdeführer die Kosten zu vier Fünfteln auferlegt worden waren. Aufgrund der im ausgeführten Umfang teilweise gutzuheissenden Beschwerde rechtfertigt es sich, die vorinstanzlichen Kosten dem Beschwerdeführer nur zu sieben Zehnteln aufzuerlegen und zu drei Zehnteln auf die Staatskasse zu nehmen. Dispositiv-Ziffer V, wonach eine Parteientschädigung nicht zugesprochen worden war, ist indessen zu belassen. Ebenso ist der Kostenbescheid des AWEL vom 25. April 2005, womit dem Beschwerdeführer insgesamt Fr. 669.- (Gebühr Fr. 589.-, Ausfertigungskosten Fr. 80.-; Dispositiv-Ziffer IV) auferlegt worden waren, zu belassen, ändert doch der Entfall der Nebenbestimmungen nichts an der die Gebühr auslösenden gewässerschutzrechtlichen Bewilligung. 8.2 Die angeordneten Nebenbestimmungen gemäss der Verfügung des AWEL vom 25. April 2005 waren auch Gegenstand des Beschwerdeverfahrens. Allerdings waren sie verglichen mit den anderen Streitpunkten nur von untergeordneter Bedeutung. Es rechtfertigt sich daher, die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu neun Zehnteln dem Beschwerdeführer und zu einem Zehntel dem AWEL aufzuerlegen, da es den Augenschein erst während laufenden Beschwerdeverfahrens vorgenommen hat (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Dem Beschwerdeführer steht mangels überwiegenden Obsiegens keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Bei der Festlegung der Gerichtsgebühr ist zu berücksichtigen, dass es sich um ein besonders aufwendiges Verfahren gehandelt hat (§ 4 Abs. 1 Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010). Demgemäss erkennt die Kammer : 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, indem Dispositiv-Ziffer I Satz 1 des Regierungsratsentscheids Nr. 1212 vom 5. Oktober 2011 dahingehend ergänzt wird, als Dispositiv-Ziffer I Abs. 2 der Verfügung des AWEL vom 25. April 2005 bezüglich der massgebenden Nebenbestimmungen ersatzlos aufgehoben wird. Der Beschwerdeführer wird aufgefordert, eine gewässerschutzrechtliche Umnutzung umgehend dem Kontrollorgan der Gemeinde C zu melden. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2. Die Kostenverlegung gemäss Dispositiv-Ziffer IV des Regierungsratsentscheids Nr. 1212 vom 5. Oktober 2011 erfolgt zu sieben Zehnteln zulasten des Beschwerdeführers und zu drei Zehnteln zulasten der Staatskasse. 3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 10'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 220.-- Zustellkosten, Fr. 10'220.-- Total der Kosten. 4. Die Gerichtskosten werden zu neun Zehnteln dem Beschwerdeführer und zu einem Zehntel dem AWEL zulasten der Staatskasse auferlegt. 5. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. 7. Mitteilung an… Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 3. Abteilung VB.2011.00723 Urteil der 3. Kammer vom 15. März 2012 Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Gerichtsschreiberin Michèle Babst. In Sachen A, vertreten durch RA B, Beschwerdeführer, gegen 1. Baudirektion Kanton Zürich, 2. AWEL Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft, 3. Gemeinderat C, Beschwerdegegnerschaft, betreffend Baubewilligung und Ausnahmebewilligung, hat sich ergeben: I. A. A ist seit 1973 Eigentümer des rund 1,6 ha grossen Grundstücks Kat.-Nr. 01 in C, das auf einer Fläche von etwa 0,65 ha eine Baumschule umfasst. Im Weiteren enthält es einen Lagerplatz und eine Ausstellungsfläche für einen Gartenbaubetrieb. Die Gärtnerei und Baumschule werden seit 1956 betrieben. Ab 2003 wurden auf dem Gelände verschiedene Volieren aufgestellt und es fanden Terrainveränderungen statt. Am 22. April 2004 wandte sich ein benachbartes Ehepaar an den Gemeinderat C und beklagte sich über Lärm und Geruchsemissionen der in den Volieren und Gehegen gehaltenen Tiere. Mit Beschluss vom 6. Mai 2004 hielt der Gemeinderat fest, für die Volieren und Terrainveränderungen auf der Liegenschaft Kat.-Nr. 01 sei kein Baugesuch eingereicht worden. Für die raumplanungsrechtliche Beurteilung des in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstücks sei die Baudirektion zuständig. A wurde aufgefordert, die baulichen Massnahmen sofort zu beenden und für die baulichen Veränderungen sowie den Werkplatzbetrieb ein ordentliches Baugesuch einzureichen (§ 309 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG], Art.16 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG], Art. 34 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV]). "Die Grundeigentümer" wurden zudem einstweilen ersucht, Massnahmen zu treffen, damit die beklagten Immissionen der Tiere auf ein absolutes Minimum reduziert würden. Der Beschluss erwuchs in Rechtskraft. B. Am 12. November 2004 ging bei der Gemeinde C das Baugesuch für die bereits erstellten Anlagen ein, und am 14. Dezember 2004 fand mit Vertretungen des Amts für Raumordnung und Vermessung sowie der Gemeinde C ein Augenschein statt. C. Am 25. April 2005 erteilte das Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) A für das Sammeln der Abgänge seiner Tierhaltung im Stall auf Tiefstreue, für die Verwertung mittels Kompostanlage und die Ausbringung zusammen mit den Abwässern der beiden Güllegruben auf dem eigenen Kulturland auf Grundstück Kat.-Nr. 01 die gewässerschutzrechtliche Bewilligung (Dispositiv-Ziffer I Abs. 1) unter "massgebenden Nebenbestimmungen" (Dispositiv-Ziffer I Abs. 2). D. Mit Verfügung vom 22. Juli 2005 hielt die Baudirektion, Amt für Raumordnung und Vermessung, ARV (heute: Amt für Raumentwicklung, ARE) fest, für die vor 1973 erstellten Bauten und Anlagen, welche auf dem Luftbild vom Juli 1981 erkennbar seien, sei das Recht, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verlangen, untergegangen. Unter anderem sei der Werkplatz mit Steinlager (500 m 2 ) auf der Flugaufnahme nicht ersichtlich. Zu prüfen seien auch die Zweckänderung der Scheune Vers.-Nr. 02 zu gartenbaulichen Zwecken, die an die Scheune angebauten Volieren sowie weitere Volieren im Ausmass von rund 150 m 2, ein Naturteich mit dem als Biotop ausgebildeten Überlauf, der Verkaufspavillon, welcher auch als Winterlager für Topfpflanzen gebraucht werde, die Umgebungsgestaltung mit Wegplatten und Natursteinmauern sowie die Mustermauer aus Natursteinblöcken und ein temporärer Humusplatz. Dies alles – mit Ausnahme des Humusplatzes – sei jedenfalls nicht zonenkonform, weshalb eine Bewilligung nach Art. 22 Abs. 2 RPG entfalle. Ebenso wenig könne die Standortgebundenheit nach Art. 24 RPG bejaht werden. Die Umnutzung der Scheune (nicht aber der anderen Bauten und Anlagen für den gewerblichen Gartenbau) könne dagegen nach Art. 24a RPG in sehr engen Grenzen in Betracht kommen und erstrecke sich allein auf Nutzungen innerhalb des Gebäudes. Im Übrigen seien auch die Voraussetzungen für die Einrichtung eines betriebsnahen nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetriebs im Sinn von Art. 24b RPG aufgrund der Betriebsgrösse nicht gegeben und die Wohnbaute bzw. das Gebäude könne zudem nicht als schützenswert anerkannt werden, weshalb das Vorhaben auch nicht nach Art. 24d RPG bewilligt werden könne. Sodann handle es sich bei den Anlagen und Bauten für den gewerblichen Gartenbau auch nicht um eine teilweise Änderung im Sinn von Art. 24c RPG in Verbindung mit Art. 41 RPV, weil die gewerbliche Nutzung der Scheune nicht rechtmässig vor dem 1. Juli 1972 erfolgt sei. Gemäss ständiger Praxis der Baudirektion könne aber der Einbau von Kleintierställen in bestehende Ökonomiegebäude zugelassen werden. Vorliegend könnten daher die bereits erstellten Volieren angrenzend an die Scheune, die auch als Winterquartier der Vögel diene, hingenommen werden. Hingegen seien die anderen neu erstellten Volieren nicht zulässig. Die Beurteilung nach Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 RPV führe bezüglich der betreffenden Bauten und Anlagen ebenfalls zu keinem anderen Ergebnis, sei doch die gewerbliche Nutzung der Scheune auch nicht rechtmässig vor dem 1. Januar 1980 erfolgt. Bei den neu erstellten Volieren handle es sich ausserdem nicht um eine gewerbliche Nutzung, weshalb Art. 37a RPG ausser Betracht falle. Die Baudirektion stellte sodann fest, dass das in die Scheune eingebaute Kaninchengehege, die Weiden mit der entsprechenden Einzäunung, der Tierunterstand (Lama, Emu und Ziegen), die Natursteinböschung entlang der Strasse, der gewerbliche Lagerplatz (150 m 2 ) nordwestlich angrenzend an die Scheune und die Kompostanlage (100 m 2 ) sowie die Humusdeponie seit über 30 Jahren bestehen würden, weshalb auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verzichtet werde (Dispositiv-Ziffer I). Für die temporäre Humusdeponie werde die Bewilligung nach Art. 22 RPG erteilt (Dispositiv-Ziffer II). Für die Umnutzung der Scheune zu Zwecken des gewerblichen Gartenbaus werde die erforderliche Ausnahmebewilligung nach Art. 24a RPG im Sinn der Erwägungen und unter nachstehendem Vorbehalt erteilt. Für die Volieren im Ausmass von 100 m 2 angrenzend an die Scheune werde die erforderliche Ausnahmebewilligung nach Art. 24c PRG erteilt (Dispositiv-Ziffer IV). Für die Vorhaben für den gewerblichen Gartenbau (Werkplatz mit Steinlager, Naturteich mit Biotop, Verkaufspavillon bzw. Winterlager von Topfpflanzen, Umgebungsgestaltung mit Geländeveränderungen, Mauern und Wegplatten, Werkplatz mit Erschliessung und Mustermauer) und die freistehenden Volieren werde im Sinn der Erwägungen sowohl die Bewilligung nach Art. 22 RPG als auch die Ausnahmebewilligung nach Art. 24–24d bzw. 37a RPG verweigert (Dispositiv-Ziffer V). Bis spätestens drei Monate nach Eintritt der Rechtskraft der Verfügung habe die Gemeinde die erforderlichen Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unter Ansetzung einer angemessenen Frist gegenüber dem Pflichtigen zu verfügen (Dispositiv-Ziffer VI). Die Kosten der Verfügung über Fr. 1'246.- wurden A auferlegt (Dispositiv-Ziffer VII). E. Mit Beschluss vom 11. August 2005 eröffnete die Gemeinde C A die Verfügung der Baudirektion vom 22. Juli 2005 und jene des AWEL vom 25. April 2005 und forderte ihn dazu auf, die nicht bewilligten Vorhaben bis am 31. Mai 2006 vollständig zu räumen und im Gelände den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. II. A. A erhob am 16. September 2005 gegen die Verfügung des AWEL vom 25. April 2005, die Verfügung der Baudirektion vom 22. Juli 2005 und den Beschluss des Gemeinderats C vom 11. August 2005 Rekurs beim Regierungsrat. Er beantragte unter anderem die ersatzlose Aufhebung von Dispositiv-Ziffer I Abs. 2 (massgebende Nebenbestimmungen) der Verfügung des AWEL vom 25. April 2005, der Dispositiv-Ziffern V und VI der Verfügung der Baudirektion vom 22. Juli 2005, soweit ihm die nachträgliche baurechtliche Bewilligung teilweise verweigert und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands angeordnet worden sei, sowie die Aufhebung des Beschlusses des Gemeinderats C vom 11. August 2005, eventuell seien die Wiederherstellungsfristen zu verlängern. In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragte er die Sistierung, bis über ein Wiedererwägungsgesuch entschieden sei. Am 28. September 2005 wurde das Verfahren sistiert, am 26. Oktober 2005 aber wieder aufgenommen. Am 10. Oktober 2006 beantragte A erneut die Sistierung des Verfahrens. Am 2. Februar 2009 beantragte die Gemeinde C beim Regierungsrat die Aufhebung der (informellen) Sistierung. B. Im Rekursentscheid vom 5. Oktober 2011 hielt der Regierungsrat fest, die auf der Bauparzelle betriebene Baumschule und der Betrieb der Humusdeponie seien Nutzungen, die dem Zweck der Landwirtschaftszone entsprächen. Für den Betrieb seiner Firma benötige A einen direkten Zugang zur Humusdeponie und zur Baumschule, weshalb die direkten Verbindungen von den östlich liegenden Baumschulen bzw. von der Humusdeponie zum Ökonomiegebäude sinnvoll seien und ein befestigter Weg erforderlich sei. Zwischen den Platten und Böschungen bzw. den Natursteinmauern bestehe ein enger Zusammenhang. Die dazugehörenden Umgebungsgestaltungen mit den Natursteinmauern und Böschungen stellten daher Ausstattungen bzw. Nebeneinrichtungen gemäss § 3 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) dar und seien daher in der Landwirtschaftszone zonenkonform. Der Rekurs wurde im Sinn der Erwägungen teilweise gutgeheissen und Dispositiv-Ziffer V der Verfügung der Baudirektion vom 22. Juli 2005 aufgehoben, soweit diese sich auf die genannte Umgebungsgestaltung mit Geländeveränderungen sowie die daneben liegenden Mauern mit Wegplatten bezog. Im Übrigen wurde der Rekurs abgewiesen, soweit er nicht gegenstandslos geworden war (Dispositiv-Ziffer I). Die Baudirektion und die Gemeinde C wurden eingeladen, die nachgesuchten Bewilligungen für die Umgebungsgestaltung mit Geländeveränderungen sowie die danebenliegenden Mauern und Wegplatten zu erteilen (Dispositiv-Ziffer II), und A wurde aufgefordert, spätestens innert neun Monaten nach Eintritt der Rechtskraft des Entscheids die nicht bewilligten Bauten und Anlagen zu beseitigen und den rechtmässigen Zustand wieder herzustellen (Dispositiv-Ziffer III). Die Kosten wurden zu vier Fünfteln A auferlegt und im Übrigen auf die Staatskasse genommen (Dispositiv-Ziffer IV). Eine Parteientschädigung wurde nicht zugesprochen (Dispositiv-Ziffer V). III. Am 15. November 2011 ging fristgerecht die Beschwerde von A beim Verwaltungsgericht ein. Er beantragte die Aufhebung des Entscheids des Regierungsrats vom 5. Oktober 2011, soweit der Rekurs abgewiesen worden sei, die ersatzlose Aufhebung von Dispositiv-Ziffer I Abs. 2 (massgebende Nebenbestimmungen) der Verfügung des AWEL vom 25. April 2005 sowie die Aufhebung der Dispositiv-Ziffern V und VI der Verfügung der Baudirektion vom 22. Juli 2005, soweit für den Werkplatz mit Steinlager, den Kiesweg, die Mustermauer mit Werkplatz, den Natur- bzw. Musterteich mit Biotop, den Verkaufspavillon bzw. das Winterlager und die freistehenden Volieren die nachträgliche Baubewilligung verweigert und hinsichtlich dieser Bauten und Anlagen die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands angeordnet worden sei. Die Baudirektion sei einzuladen, die nachgesuchte Baubewilligung auch insoweit zu erteilen. Sodann sei der Beschluss des Gemeinderats C vom 11. August 2005 vollumfänglich aufzuheben und der Gemeinderat einzuladen, die nachträgliche kommunale Baubewilligung im nachgesuchten Umfang zu erteilen. Eventuell sei die Angelegenheit zur Weiterbehandlung und zur Neuentscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge sowohl für das Rekurs- als auch das Beschwerdeverfahren zulasten der Baudirektion, des AWEL und der Gemeinde C. In verfahrensrechtlicher Hinsicht wurde die Durchführung eines Augenscheins beantragt. Nachdem das AWEL am 1. Dezember 2011 auf dem Betrieb von A einen Augenschein vorgenommen hatte, hielt es am 12. Dezember 2011 gegenüber der Baudirektion fest, der Beschwerde könne in Bezug auf die Abwassersituation stattgegeben werden. Das ARE beantragte am 6. Januar 2012 gegenüber der Baudirektion die Abweisung der Beschwerde in Sachen Baubewilligung und Ausnahmebewilligung für den Verkaufspavillon, das Gartenbaulager, die Gartenteiche und Kleintiervolieren. In der Folge beantragte die Baudirektion beim Verwaltungsgericht am 12. Januar 2012 die Gutheissung der Beschwerde, soweit gewässerschutzrechtliche Fragen zur Diskussion stünden, im Übrigen aber deren Abweisung. Die Gemeinde C hatte am 16. Dezember 2011 die Abweisung der Beschwerde beantragt, soweit darauf einzutreten sei, unter Kostenfolge zulasten von A. Der Regierungsrat hatte mit Vernehmlassung vom 12. Dezember 2011 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde beantragt. Die Kammer erwägt: 1. 1.1 Das Verwaltungsgericht ist für die vorliegende Streitsache nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. An der Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ändert nichts, dass vorgängig der Regierungsrat (und nicht das Baurekursgericht) gestützt auf die bloss bis Ende 2005 geltende alte Fassung von § 329 Abs. 2 lit. b PBG entschieden hat. Zwar finden jeweils die geänderten Bestimmungen auf Verfahren Anwendung, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Gesetzesänderung rechtshängig sind. Die Zuständigkeit und die Zusammensetzung des Organs, bei dem ein Verfahren im Zeitpunkt des Inkrafttretens rechtshängig ist, richten sich hingegen nach bisherigem Recht (§ 101 VRG, vgl. auch Übergangsbestimmungen; zum Ganzen RB 2004 Nr. 8, VGr, 26. August 2010, VB.2010.00161, E. 1.1; VGr, 25. Oktober 2007, VB.2007.00239, E. 1). 1.2 Der Regierungsrat hat unter Hinweis auf BGE 107 Ia 121 E. 1 festgehalten, die Befugnis der Behörden, den Abbruch eines baugesetzwidrigen Gebäudes oder Gebäudeteils anzuordnen, sei grundsätzlich auf 30 Jahre befristet. Mithin seien beim Lagerplatz für den Gartenbau und beim Werkplatz mit Steinlager die zeitlichen Voraussetzungen für die Verwirkung des Anspruchs auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erfüllt. Die Erstellung dieser Anlagen hatte er gestützt auf die Angaben des Beschwerdeführers auf das Jahr 1973 zurückgeführt. Es trifft zu, dass nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung die Befugnis der Behörden, den Abbruch eines baugesetzwidrigen Gebäudes oder Gebäudeteils anzuordnen, grundsätzlich auf 30 Jahre beschränkt ist. Ob aber diese Rechtsprechung unverändert auf Bauten ausserhalb der Bauzone übertragen werden kann, hat das Bundesgericht bisher offengelassen (BGE 136 II 359 E. 8.1 mit Hinweisen). Auch vorliegend braucht dem nicht weiter nachgegangen zu werden, könnte doch das Verwaltungsgericht wegen des Verbots der reformatio in peius den Abbruch des Werkplatzes mit Steinlager und des Lagerplatzes nicht mehr anordnen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 63 N. 13). 1.3 Der Beschwerdeführer macht geltend, der Regierungsrat wäre gehalten gewesen, die Verfügung der Baudirektion, die bezüglich des Werkplatzes mit Steinlager die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verlangt habe, aufzuheben bzw. den Rekurs diesbezüglich gutzuheissen. Das Verwaltungsgericht werde ersucht, den Regierungsratsentscheid zu korrigieren. Nachdem aber der Regierungsrat den Rekurs "im Sinn der Erwägungen" teilweise gutheissen und im Übrigen, soweit nicht gegenstandslos geworden, abgewiesen hat, ergibt sich auch ohne nähere Spezifizierung in der Beseitigungsaufforderung nach Dispositiv-Ziffer III des Rekursentscheids unmissverständlich, dass die Aufforderung zur Wiederherstellung des Werkplatzes mit Steinlager gemäss Verfügung der Baudirektion vom 22. Juli 2005 obsolet geworden ist. Somit fehlt es an einer diesbezüglichen Beschwer und es braucht darauf nicht eingetreten zu werden. 2. 2.1 Der Beschwerdeführer verlangt die Durchführung eines Augenscheins und weist in diesem Zusammenhang darauf hin, die im Rahmen eines Ausnahmebewilligungsverfahrens nach Art. 24 ff. RPG erforderliche gesamtheitliche Betrachtungsweise setze genaue Kenntnisse der örtlichen und betrieblichen Verhältnisse voraus. Dies gelte vor allem für die Beurteilung der negativen Standortgebundenheit der freistehenden Volieren, sei doch die Haltung von 100 Vögeln in einer Bauzone wegen der Immissionen, insbesondere wegen des unvermeidlichen Gekreisches der Tiere in den frühen Morgen- und Abendstunden, für die Nachbarn unzumutbar und überschreite das zulässige Immissionsmass bei Weitem. Ein Augenschein durch das Verwaltungsgericht sei umso mehr geboten, als der Regierungsrat zu Unrecht keinen solchen durchgeführt habe. Aufgrund der beschränkten Kognition des Verwaltungsgerichts könne aber die Gehörsverletzung der Vorinstanz im Beschwerdeverfahren nicht geheilt werden, weshalb die Sache zur Durchführung eines Augenscheins an die Vorinstanz zurückzuweisen sei. 2.2 Wird ein Augenschein beantragt, steht der Entscheid, ob ein solcher angeordnet werden soll, im pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befassten Behörde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden können. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegung auf dem Lokal Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12, E. 1 mit Hinweisen). 2.3 Vorliegend ist die Situation vor Ort umfassend mit Fotografien und Plänen dokumentiert. Auch ist unbestritten und entspricht es allgemeiner Erfahrung, dass die in den Volieren gehaltenen, zum Teil exotischen Vögel erhebliche Immissionen verursachen. Der entscheidrelevante Sachverhalt ergibt sich daher mit ausreichender Deutlichkeit aus den Akten. Der Regierungsrat hat denn auch bei der Beurteilung der Standortgebundenheit der freistehenden Volieren mitberücksichtigt, dass der Bau solcher Anlagen in Wohnzonen wegen des beträchtlichen Lärms ausgeschlossen sei. Ebenso hat er beachtet, dass die Baudirektion mit Verfügung vom 25. Juli 2005 für die an die Scheune angrenzenden Volieren die Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG erteilt hatte. Somit hat der Regierungsrat alle massgebenden sachlichen Grundlagen in seine Beurteilung einfliessen lassen und konnte auf die Durchführung eines Augenscheins verzichten, ohne deswegen das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers zu verletzen. Entsprechend erübrigt sich eine Rückweisung der Sache zur Durchführung eines Augenscheins. 2.4 An dieser Stelle ist festzuhalten, dass das Vorsorgeprinzip nach Art. 11 ff. des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 (USG) und die daraus fliessenden Verordnungen und Richtlinien, unter anderem die eidgenössische Luftreinhalte-Verordnung vom 16. Dezember 1985 (LRV) und die eidgenössische Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV), auch für die Landwirtschaftszone gelten (vgl. BGE 126 II 43 E. 3 und 4 [Geruchsbelästigung durch Güllensilos]; 133 II 370 E. 6 [Geruchsimmissionen durch Schweinezucht]; BGr, 13. August 2001, 1A.276/2000, E. 3 [Lärmimmissionen Hundeasyl]; VGr, 14. Januar 2010, VB.2009.00466, E. 7 [Geruchsimmission Schweinehaltung]). Es kann somit nicht von vornherein davon ausgegangen werden, den von den Tieren des Beschwerdeführers verursachten Lärm- und Geruchsimmissionen stünden, weil in der Landwirtschaftszone gelegen, keine entgegengesetzten überwiegenden öffentlichen Interessen dieser Art entgegen. Von den im nahen Umkreis lebenden Nachbarn sind denn auch entsprechende Klagen aktenkundig, die aber von der Gemeinde an den Zivilrichter verwiesen worden waren und daher in den vorangehenden Verfahren – so gesehen zugunsten des Beschwerdeführers – nicht weiter beachtet wurden. Auf die Frage der zu berücksichtigenden Empfindlichkeitsstufen ist noch zurückzukommen (E. 4.6). 2.5 Jedenfalls ergibt sich der hier massgebende Sachverhalt, wie dargelegt, rechtsgenügend aus den Akten und allgemeiner Erfahrung, weshalb auf die Durchführung eines Augenscheins auch im Beschwerdeverfahren zu verzichten ist. 3. 3.1 Die Baudirektion hat in Bezug auf die gewässerschutzrechtlichen Fragen die Gutheissung der Beschwerde beantragt. Dies gründet auf einer Empfehlung des AWEL, das am 1. Dezember 2011 vor Ort einen Augenschein durchgeführt und die abwasserrechtliche Situation als genügend qualifiziert hat. Es kann grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass alle Verfahrensbeteiligten die Einschätzung des AWEL teilen. 3.2 Wegen der zwingenden Natur des öffentlichen Rechts vermögen die Anerkennungen der Baudirektion und des AWEL ein Sachurteil nicht zu ersetzen. Allerdings genügt diesbezüglich eine bloss summarische Prüfung der Rechtslage (Kölz/Bosshart/Röhl, § 63 N. 4 f.). 3.3 Das AWEL konnte sich anlässlich des Augenscheins vom 1. Dezember 2011 vergewissern, dass das Stallgebäude mit direktem Ablauf in eine der Güllegruben aus Bruchsteinmaterial, welche Gruben sich daher nicht zur Lagerung von Abwasser eignen, nicht mehr zur Tierhaltung genutzt wird und im Gebäude auch keine Maschinen oder wassergefährdenden Flüssigkeiten gelagert werden. Beide infrage stehenden Güllegruben würden nicht mehr zu ihrem eigentlichen Zweck benutzt und dienten heute als Wasserreservoirs. Eine Grubenkontrolle werde erst fällig, wenn sie als Abwassergruben genutzt würden, weshalb eine Umnutzung dem Kontrollorgan der Gemeinde C zu melden sei. Aus dem Betrieb falle weder häusliches Abwasser noch solches aus der Tierhaltung an. Die Tierhaltung erfolge ausschliesslich auf der Weide; eine Mistlagerung sei nicht vorhanden. Weiter werde zur Kenntnis genommen, dass auf dem Betrieb kein Waschplatz vorhanden sei. Die heutige abwasserrechtliche Situation gebe keinen Grund zur Beanstandung. Nachdem davon auszugehen ist, dass die Güllegruben als Wasserreservoirs genutzt werden und auch die weiteren am Augenschein gemachten Feststellungen zutreffen, kann der Einschätzung des AWEL gefolgt werden. Insoweit ist die Beschwerde gutzuheissen. 4. 4.1 Gemäss Art. 22 Abs. 2 RPG bildet Voraussetzung für eine Baubewilligung, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (lit. a) und das Land erschlossen ist (lit. b). Abweichend von Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG können Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen zu errichten oder ihren Zweck zu ändern, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzone erfordert und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (Art. 24 RPG). Die Standortgebundenheit ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu bejahen, wenn die Baute aus technischen oder betriebswirtschaftlichen Gründen oder wegen der Bodenbeschaffenheit auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist (positive Standortgebundenheit) oder wenn ein Werk aus bestimmten Gründen in einer Bauzone ausgeschlossen ist (negative Standortgebundenheit). Generell ist bei der Beurteilung der Voraussetzungen ein strenger Massstab anzusetzen (BGE 136 II 214 E. 2.1; 129 II 63 E. 3.1; 123 II 256 E. 5a). 4.2 Bezüglich der freistehenden Volieren beruft sich der Beschwerdeführer auf die negative Standortgebundenheit, da die Geruchs- und Lärmbelästigungen in der Bauzone für die Nachbarn unzumutbar seien. So habe das Bundesgericht die negative Standortgebundenheit bei einer hobbymässigen Haltung von 60 Schlittenhunden in der Landwirtschaftszone bejaht. Aus der einschlägigen Kasuistik sei auch ein Entscheid aus dem Kanton Appenzell-Ausserrhoden zu erwähnen, in welchem für ein immissionsträchtiges Vogelhaus die negative Standortgebundenheit bejaht worden sei. Den Volieren stünden an ihrem heutigen Standort auch keine überwiegenden öffentlichen oder privaten Interessen entgegen und sie würden sich gut in die Umgebung einordnen. Zudem gingen auch keine übermässigen Geruchs- und Lärmimmissionen auf die Nachbarschaft aus. Im näheren Umkreis befänden sich überwiegend Betriebe des Gartenbaus und der Gartenpflege, bei denen von vornherein eine grössere Immissionstoleranz zu veranschlagen sei. 4.3 Die Baudirektion verweist auf den wichtigen Grundsatz der Trennung von Bauzonen und Nichtbauzonen. Die hobbymässige Tierhaltung sei nicht zonenkonform und in der Regel gerade nicht negativ standortgebunden, sondern nur im Rahmen anderer raumplanungsrechtlicher Ausnahmebestimmungen ausserhalb der Bauzone bewilligungsfähig. Gemäss Art. 24d Abs. 1 bis RPG seien für die Hobbytierhaltung keine neuen Stallbauten und auch keine neuen Anbauten möglich. Auch der Einbau von Tierställen in bestehende Bauten, die sich nicht für den Einbau eigneten bzw. derartige bauliche Anpassungen am Gebäude bedingten, dass das ursprüngliche Gebäude baulich einschneidend verändert werden müsste, halte den Rahmen von Art. 24d Abs. 1 bis RPG nicht mehr ein. In der Praxis würden für die Vogelhaltung in einem untergeordneten Mass unmittelbar anschliessende Käfigbereiche im Sinn von Ausnahmen bewilligt. 4.4 Der Beschwerdegegner 3 weist darauf hin, dass von den Vögeln übermässige Geruchs- und Lärmimmissionen auf die Nachbarschaft ausgingen. Es komme von den Anwohnern im Umkreis von ca. 20, 80 und 100 m immer wieder zu Beschwerden aufgrund der Lärm- und Geruchsimmissionen. 4.5 Die allfällige Erteilung der Bewilligung bezüglich der 2003 erstellten freistehenden Volieren beurteilt sich unstreitig nach Art. 24 RPG, da für diese Gehege, wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, keine erleichterte Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24a‑d RPG erteilt werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Es ist daher auf einige Entscheide im Zusammenhang mit der Frage der Bewilligung nach Art. 24 RPG von Aussenanlagen für die hobbymässige oder anderweitig nicht landwirtschaftliche Tierhaltung in Landwirtschaftszonen näher einzugehen: Das Bundesgericht hat die negative Standortgebundenheit für ein Tierheim für 30 Hunde und ebenso viele Katzen in der Landwirtschaftszone im Kanton Aargau bejaht, weil das unvermeidliche dauernde Gebell der sich in Gehegen und Ausläufen befindlichen Hunde und allenfalls auch die mit dieser Art der Tierhaltung verbundene Geruchsbelästigung in einer Wohn-, Gewerbe- und Industriezone für die Nachbarn in der Regel unzumutbar seien. Dabei wurde festgehalten, dass im Kanton Aargau alle Tierheime in der Landwirtschaftszone lägen, und es sei weder ersichtlich noch werde behauptet, dass sich im konkreten Fall in den Bauzonen ein geeigneter Standort finden lasse (BGr, 5. April 1994, 1A.263/1992 in ZBl 96/1995 S. 166). Das Bundesgericht verwies auch auf sein Urteil vom 16. Juni 1989, wo es um die Haltung von 60 Schlittenhunden und 40 ohne Baubewilligung gebaute Hundehütten ausserhalb der Bauzone gegangen war. Die negative Standortgebundenheit war grundsätzlich bejaht, die Anlage aber wegen überwiegend entgegenstehender öffentlicher Interessen, insbesondere auch wegen der Lärmauswirkung auf die rund 500 m weit entfernte Bauzone, dennoch nicht bewilligt worden (in ZBl 91/1990 S. 187). In einem nicht veröffentlichten, aber unter anderem in BGE 118 Ib 17 E. 2c erwähnten Entscheid vom 7. April 1989 hatte das Bundesgericht die negative Standortgebundenheit für eine gewerblich betriebene Papageienzucht mit maximal 120 Tieren ausserhalb der Bauzone verneint, da ein solcher Gewerbebetrieb grundsätzlich in einer Gewerbezone, allenfalls an der Zonengrenze, betrieben werden könne. Die Volieren könnten isoliert und Lärmschutzeinrichtungen am Rand der Parzelle realisiert werden (ES VLP-ASPAN Nr. 132). Eine Aussenvoliere mit rund 20 Papageien in einer Wohnzone, in der nur stille Gewerbe zugelassen sind, hatte es dagegen mit Urteil vom 6. Juni 1985 grundsätzlich als nicht zonenkonform erachtet (ES VLP-ASPAN Nr. 1591). Im vom Beschwerdeführer erwähnten Entscheid der Baudirektion des Kantons Appenzell-Ausserhoden vom 12. September 1996 (AR GVP 8/1996 Nr. 1291) wurde die Standortgebundenheit ausserhalb des Siedlungsgebiets für zwei Volieren wegen der Lärmbelastung bejaht. 4.6 An die Standortgebundenheit sind wie erwähnt strenge Anforderungen zu stellen, was auch in den genannten Entscheiden zum Ausdruck kommt. Soweit die negative Standortgebundenheit bejaht wurde, so erfolgte dies nur, weil in der jeweiligen Region keine geeignete Nutzungszone zur Verfügung stand (siehe auch BGE 118 Ib 17 E. 2d [Bejahung der negativen Standortgebundenheit eines Schweinemaststalls]; BGr, 17. Juli 2003, 1A.134/2002, E. 6, in ZBl 106/2005 S. 158 [Verneinung der negativen Standortgebundenheit eines Hühnerstalls, unter anderem mit Hinweis auf den Entscheid vom 7. April 1989 bezüglich der Papageienzucht mit maximal 120 Tieren]). Letzteres kann vorliegend aber nicht gesagt werden. Es gilt nämlich zu berücksichtigen, dass für die Landwirtschaftszone grundsätzlich die Empfindlichkeitsstufe III gilt, was hier angesichts der nahe gelegenen bewohnten Nachbargebäude umso weniger ausser Acht gelassen werden kann (Art. 43 Abs. 1 lit. c LSV; vgl. auch Leitfaden der Baudirektion zur Gemeindeweisen Zuordnung der Empfindlichkeitsstufen, 3. A. 2001, S. 14 ff., www.laerm.zh.ch). Somit präsentiert sich die Situation betreffend Lärm nicht anders als in den Bauzonen der Gemeinde C mit der Empfindlichkeitsstufe III oder beispielsweise auch der unmittelbar angrenzenden Gemeinde E, die unter anderem über Industriezonen verfügt. Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn der Regierungsrat zum Schluss gekommen ist, dass die Volieren mit einer Fläche von rund 150 m 2 problemlos auch in einer Bauzone ausserhalb eines Wohngebiets errichtet werden könnten. Der Beschwerdeführer weist denn auch selber darauf hin, von den Vögeln gingen keine übermässigen Geruchs- und Lärmimmissionen auf die Nachbarschaft aus. Entsprechend drängt sich auch kein Vergleich mit der Haltung von 60 Schlittenhunden auf, wofür erst recht keine Ausnahmebewilligung erteilt werden könnte. 5. 5.1 In der Verfügung vom 22. Juli 2005 hatte die Baudirektion unter anderem festgehalten, für den Werkplatz mit Erschliessung (Kiesweg) liege keine Baubewilligung vor und diese könne auch nicht erteilt werden. Der Regierungsrat hat zwar bezüglich der Wiederherstellung des Werkplatzes mit Steinlager, nicht aber des Kieswegs, die Verwirkung angenommen, gleichzeitig aber festgehalten, die ursprünglich erstellten Bauten und Anlagen seien deswegen nicht als rechtmässig zu erachten. Die Bewilligungsverweigerung als solche sei daher rechtens und der Kiesweg zudem zu beseitigen. Der Regierungsrat erwog sodann, der gestaltende Gartenbau sei in der Landwirtschaftszone zonenwidrig und die Steinarbeiten und das Lagern bzw. der Transport der Steine wäre auf einem beliebigen Grundstück ausserhalb der Landwirtschaftszone in der Gewerbe- bzw. Bauzone möglich gewesen. Dies habe schon im Erstellungsjahr 1973 gegolten, seien doch der Werk- und Lagerplatz auch nach der damaligen Bauordnung der Gemeinde C und dem Zonenplan 1965 zonenwidrig gewesen. Auch habe der rechtskundig vertretene Beschwerdeführer seine Behauptung, wonach das Grundstück schon vor dem 1. Juli 1972 für den "Gartenbau" und die "Gartenpflege" genutzt worden sei, nicht belegen können, weshalb er sich auch nicht auf Art. 37a RPG berufen könne. Am 1. Juli 1972 war das damalige Bundesgesetz vom 8. Oktober 1971 über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigung, womit erstmals eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet vorgenommen worden war, in Kraft getreten (vgl. BGE 129 II 396 E. 4.2.1; Rudolf Muggli in: Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 2010, Art. 37a N. 9). Der Klarheit halber ist an dieser Stelle darauf hinzuweisen, dass mit "Gartenbau" und "Gartenpflege" hier nicht etwa der grundsätzlich zonenkonforme produzierende, sondern der in der Landwirtschaftszone zonenwidrige gestaltende Gartenbau gemeint ist. 5.2 Der Beschwerdeführer macht geltend, der Regierungsrat habe die Baumschule und Humusdeponie als zonenkonform erachtet und in diesem Zusammenhang auch darauf hingewiesen, schwere Gegenstände wie Baumstämme etc. könnten über den Kiesweg transportiert werden. Der Regierungsrat gehe daher davon aus, dass der Kiesweg als Erschliessungsanlage genutzt werden dürfe. Wenn er zum Schluss komme, der Kiesweg beim Werkplatz sei zonenwidrig, so sei dies unverständlich. Zum einen befände sich beim Werkplatz gar kein Kiesweg. Zum andern sei im Situationsplan von 2004 nur ein einziger Kiesweg eingezeichnet, welcher somit als Ganzes eine zonenkonforme Weganlage darstelle. Ausserdem sei auch der Werkplatz mit Steinlager zonenkonform, sei doch jener Arealteil schon vom früheren Betriebsinhaber, welcher auch Arbeiten in den Bereichen des "Gartenbaus" und der "Gartenpflege" erbracht habe, immer wieder zum Lagern von Material verwendet worden. Richtigerweise gehörten die Lager-und Werkplätze in die Kategorie "bestehend seit 1956 – 1972"; der anderslautende Eintrag im Situationsplan vom 12. November 2004 beruhe auf einem Versehen. Auch in der Luftaufnahme vom 22. Mai 1969 seien entsprechende Verfärbungen erkennbar, die aufzeigten, dass im fraglichen Bereich keineswegs nur Wiesland gewesen sei. Jedenfalls sei der Wiederherstellungsanspruch verwirkt. 5.3 Unbestritten ist, dass der gestaltende Gartenbau in der Landwirtschaftszone grundsätzlich zonenwidrig ist. Die vom Regierungsrat vorgenommene Würdigung, wonach nicht davon ausgegangen werden könne, dass das Grundstück schon vor dem 1. Juli 1972 für den (gestaltenden) Gartenbau und die Gartenpflege genutzt worden sei, ist sodann nicht zu beanstanden. Aus der Luftaufnahme von 1969 lässt sich entgegen den Vorbringen des Beschwerdeführers nichts anderes erkennen. Die Luftaufnahmen, welche den Zeitraum zwischen 1969 bis 2002 abdecken, belegen vielmehr, dass im Bereich des fraglichen Werkplatzes mit Steinlager ab den 80er-Jahren Geländeveränderungen vorgenommen wurden. Während die Aufnahmen an jener Stelle bis 1981 noch keine Veränderungen aufzeigen, treten spätestens ab 1984 – die Aufnahme von 1982 ist wenig aussagekräftig – Änderungen in Erscheinung. Die Annahme des Regierungsrats, der Werkplatz mit Steinlager sei, wie im Baugesuch vom November 2004 angegeben, schon im Jahr 1973 erstellt worden, erweist sich angesichts der Luftbilder kaum als zutreffend. So oder so ist aber von der Zonenwidrigkeit des Werkplatzes mit Steinlager, und zwar bereits unter dem Recht von 1973, auszugehen und eine Ausnahmebewilligung zu verweigern, wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat (vgl. dazu VGr, 10. November 2011, VB.2011.00134, E. 7.2). 5.4 Der Regierungsrat hat sodann zu Recht erwogen, dass der Kiesweg primär der Erschliessung des Werkplatzes diene und nicht bewilligt werden könne. Daran ändert auch nichts, dass der in die D-Strasse mündende Kiesweg bislang im Zusammenhang mit der zonenkonformen Bewirtschaftung der Humusdeponie und der Baumschule im östlichen Teil ebenfalls benutzt werden konnte, wie dies in Erwägung 6 des angefochtenen Entscheids zum Ausdruck kommt. Für die zonenkonforme Bewirtschaftung bedarf es nämlich nicht des ohnehin überdimensionierten Kieswegs (vgl. BGr, 31. August 2005, 1A.256/2004, E. 4.3). Der Regierungsrat hat denn auch auf die Zugänglichkeit des östlichen Teils – es ging vor allem um die dortige Baumschule – über die dem Grundstück entlang führende D-Strasse hingewiesen, deren öftere diesbezügliche Nutzung aber im Zusammenhang mit der Verkehrssicherheit ungünstig sei und weshalb die Wegplatten erforderlich seien. Nichts anderes gilt für die Zugänglichkeit des Werkplatzes mit Steinlager. Dieser ist, so wie die Humusdeponie, über die Wegplatten erreichbar und es kann diesbezüglich auf die vorinstanzlichen Erwägungen verwiesen werden. Ausserdem entfällt im Zusammenhang mit den dort zu beseitigenden Mustermauern die Nutzung des Werkplatzes zu Demonstrationszwecken sowieso, worauf noch zurückzukommen ist. 5.5 Der Klarheit halber ist nochmals festzuhalten, dass der Regierungsrat die Verwirkung des Anspruchs auf Wiederherstellung nur für den Werkplatz mit Steinlager, nicht aber auch bezüglich des bis dorthin führenden Kieswegs angenommen hat. Das ist nicht zu beanstanden. Allein schon die Arbeiten mit Geländeanpassungen im Zusammenhang mit den ab 2001 erstellten Mustermauern mit Natursteinblöcken, unter anderem auch beim Kiesweg auf Höhe des Werkplatzes, haben Funktion und Charakter des dorthin führenden Wegs verändert. Wenn die Vorinstanz ausführte, nebst anderem sei "der Kiesweg beim Werkplatz" 2001 errichtet worden, so meinte sie genau diese Arbeiten und nicht etwa einen "anderen" (nicht existierenden) Kiesweg beim Werkplatz. Die Gemeinde C hat sodann mit Beschluss vom 11. August 2005 den Beschwerdeführer zur Wiederherstellung des Geländes – mithin auch bezüglich des Kieswegs – in den ursprünglichen Zustand aufgefordert. Zum damaligen Zeitpunkt waren aber auf jeden Fall noch nicht 30 Jahre seit Erstellung des Kieswegs vergangen (vgl. dazu BGr, 11. Februar 2010, 1C.408/2009 E. 3.1), wie sich aus den Luftbildern denn auch klar ergibt (siehe Erwägung 5.3). Auf die Frage der Verhältnismässigkeit im Zusammenhang mit der Aufforderung zur Wiederherstellung ist noch zurückzukommen (E. 7). 6. 6.1 Auch betreffend die übrigen Bauten und Anlagen für den Gartenbaubetrieb, nämlich den Natur- bzw. Musterteich mit Biotop, den Verkaufspavillon bzw. das Winterlager für Kübelpflanzen und die Mustermauern aus Natursteinblöcken macht der Beschwerdeführer allgemein geltend, sein Vorgänger habe seit 1956 Arbeiten in den Bereichen "Gartenbau" und "Gartenpflege" betrieben sowie Lagerflächen genutzt. So sei denn auch die 150 m 2 grosse Lagerfläche westlich der Scheune von der Baudirektion nicht beanstandet worden. 6.2 Aus dem Umstand, dass die Baudirektion aus Gründen der Verhältnismässigkeit auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands in Bezug auf den 150 m 2 grossen Lagerplatz westlich der Scheune verzichtet hat, lässt sich keineswegs herleiten, dass auf dem Grundstück schon vor Übernahme durch den Beschwerdeführer gestaltender Gartenbau betrieben worden wäre; diesbezüglich ist auf E. 5.3 zu verweisen. Der Beschwerdeführer belegt denn auch seine Behauptungen nicht weiter. Entsprechend können die noch im Raum stehenden Anlagen nicht gestützt auf Art. 37a RPG bewilligt werden. 6.3 Konkret weist der Beschwerdeführer darauf hin, die zwei Teiche seien schon 1978 erstellt worden. Der Naturteich mit Biotop habe als Wasserspeicher für die Bewässerung produzierender Pflanzen, unter anderem für den Gemeindefriedhof, gedient. Mit der Aufgabe der Pflanzenproduktion habe der Teich an Bedeutung verloren. Seine angestammte Funktion sei aber nach wie vor vorhanden, diene er doch heute noch der Bewässerung der Baumschule. Seit 1992 seien die Teiche auch zu Demonstrationszwecken für Kunden genutzt worden. Sowohl die ursprüngliche Pflanzenproduktion als auch die Baumschule seien aber zonenkonforme Nutzweisen, weshalb er Anspruch auf eine ordentliche Bewilligung nach Art. 22 RPG habe. Zumindest besitze er aber Bestandesgarantie. 6.4 Im Rekursentscheid ist festgehalten, der 1992 errichtete Natur- bzw. Musterteich und das Biotop dienten "Demonstrationszwecken" und gehörten daher nicht zum produzierenden Gartenbau. Sowohl der Teich als auch das Biotop könnten problemlos in einer anderen Zone zur Schau gestellt werden; diese Anlagen seien in der Landwirtschaftszone zonenwidrig und daher nicht bewilligungsfähig. Auch seien die 1978 erstellten Fischteiche nie für die Fischzucht genutzt worden, weshalb auch nicht von einer gewerblichen Anlage ausgegangen werden könne. Daher könne auch nicht von einer zonenfremden gewerblichen Baute und Anlage nach Art. 37a RPG ausgegangen werden. 6.5 Schon im Rekursverfahren hatte der Beschwerdeführer unmissverständlich auf die Demonstrationszwecke der Teiche für Kunden und bezüglich der Bewässerung der zonenkonformen Baumschule auf die zu Wasserreservoirs umfunktionierten Güllegruben hingewiesen. Sodann geht aus dem Baugesuch vom 12. November 2004 hervor, dass der "Naturteich / Teich Muster / Demonstration" und das "Biotop (Überlauf Naturteich)" 1992 errichtet und die Fischteiche von 1978 entsprechend umgestaltet worden sind. Somit stehen nicht mehr die 1978 angelegten Fischteiche zur Diskussion, weshalb sich die Frage der Bestandesgarantie nicht weiter stellt. Ausserdem waren bei der Aufforderung zu deren Beseitigung durch die Gemeinde noch nicht 30 Jahre abgelaufen (vgl. E. 5.5.). Infrage stehen dagegen die 1992 neu erstellten Anlagen, welche aber primär Demonstrationscharakter haben und daher nicht zonenkonform sind. Daran ändert auch nichts, dass die Anlage schon früher der Bewässerung von Pflanzen und der Baumschule gedient haben soll, entsprach dies doch weder dem hauptsächlichen Zweck der Teiche noch bedurfte es dieser für die Bewässerung, was denn auch der Beschwerdeführer nicht geltend macht. Ausserdem diente nach Angaben des Beschwerdeführers die umfunktionierte Güllegrube schon seit 1973 als Wasserreservoir für die zonenkonforme Baumschule, weshalb die Bewässerung über die Teiche umso weniger im Vordergrund stand. Die Vorinstanz hat daher zu Recht die Erteilung der Bewilligung sowohl nach Art. 22, 24a‑d sowie 37a RPG verweigert und es kann auf deren Erwägungen verwiesen werden. 6.6 Nichts anderes ergibt sich hinsichtlich des Verkaufspavillons bzw. Winterlagers für die ohnehin nicht auf der Parzelle angebauten Kübelpflanzen und der Mustermauer aus Natursteinblöcken. Der Beschwerdeführer macht zwar geltend, den altrechtlichen Betrieb nach dessen Übernahme in den folgenden Jahren und Jahrzehnten leicht erweitert zu haben und im untergeordneten Umfang auch bauliche und bewerbungsmässige Änderungen vorgenommen zu haben. Den Pavillon bezeichnet er als "Kleinbaute". Wie bereits ausgeführt, ist aber nicht davon auszugehen, dass auf der Parzelle schon vor 1973 gestaltender Gartenbau betrieben wurde (E. 5.3). Von einer "leichten" Erweiterung bzw. Änderungen bloss "untergeordneten" Umfangs bezüglich der Mustermauern sowie einer "Kleinbaute" betreffend den Pavillon kann ohnehin nicht die Rede sein. Diese Anlagen sind aus den bereits dargelegten Gründen klar zonenwidrig und können unter keinem Titel bewilligt werden. 7. Im Zusammenhang mit der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands hat der Regierungsrat erwogen, der Abbruch bzw. Rückbau des Winterlagers bzw. Verkaufspavillons, der Mustermauern und der freistehenden Volieren sei mit einem grösseren Aufwand verbunden. Auch für die Rekultivierung des Geländes sei ein erheblicher Einsatz erforderlich, denn der Kiesweg und der Natur- bzw. Musterteich hätten das Terrain verändert. Zudem müssten die vielen in den Käfigen untergebrachten Tiere andernorts platziert werden. Dies habe die Gemeinde C aber beachtet, indem sie am 11. August 2005 eine neunmonatige Wiederherstellungsfrist beschlossen habe. Im Zusammenhang mit der Bemessung der neuen Frist sei auch die bisher verstrichene Zeit zu berücksichtigen. Unter den speziellen Gegebenheiten erscheine die Frist von neun Monaten zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands als angemessen. Nachdem der Beschwerdeführer diesbezüglich auf Vorbringen verzichtet, kann auf die vorinstanzlichen Erwägungen verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bzw. der Einhaltung der raumplanerischen Grundsätze überwiegt die privaten Interessen des Beschwerdeführers klar. Hinsichtlich der Volieren war dem Beschwerdeführer das Zügeln derselben von der Wohnzone an den heutigen Standort ebenfalls möglich gewesen. Angesichts der teilweise massiven Geländeveränderungen, welche die nicht zonenkonformen Anlagen mit sich gebracht haben, kann auch nicht von der Gutgläubigkeit des Beschwerdeführers ausgegangen werden. Die im Rekursentscheid umrissene Aufforderung zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nach Eintritt der Rechtskraft erscheint daher als verhältnismässig und damit als korrekt. 8. 8.1 Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist, soweit darauf eingetreten wird, ausgenommen die teilweise aufzuhebende Dispositiv-Ziffer I der Verfügung des AWEL vom 25. April 2005. Dies führt zu einer entsprechenden Korrektur der Kostenverlegung gemäss Dispositiv-Ziffer IV des Rekursentscheids vom 5. Oktober 2011, wonach dem Beschwerdeführer die Kosten zu vier Fünfteln auferlegt worden waren. Aufgrund der im ausgeführten Umfang teilweise gutzuheissenden Beschwerde rechtfertigt es sich, die vorinstanzlichen Kosten dem Beschwerdeführer nur zu sieben Zehnteln aufzuerlegen und zu drei Zehnteln auf die Staatskasse zu nehmen. Dispositiv-Ziffer V, wonach eine Parteientschädigung nicht zugesprochen worden war, ist indessen zu belassen. Ebenso ist der Kostenbescheid des AWEL vom 25. April 2005, womit dem Beschwerdeführer insgesamt Fr. 669.- (Gebühr Fr. 589.-, Ausfertigungskosten Fr. 80.-; Dispositiv-Ziffer IV) auferlegt worden waren, zu belassen, ändert doch der Entfall der Nebenbestimmungen nichts an der die Gebühr auslösenden gewässerschutzrechtlichen Bewilligung. 8.2 Die angeordneten Nebenbestimmungen gemäss der Verfügung des AWEL vom 25. April 2005 waren auch Gegenstand des Beschwerdeverfahrens. Allerdings waren sie verglichen mit den anderen Streitpunkten nur von untergeordneter Bedeutung. Es rechtfertigt sich daher, die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu neun Zehnteln dem Beschwerdeführer und zu einem Zehntel dem AWEL aufzuerlegen, da es den Augenschein erst während laufenden Beschwerdeverfahrens vorgenommen hat (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Dem Beschwerdeführer steht mangels überwiegenden Obsiegens keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Bei der Festlegung der Gerichtsgebühr ist zu berücksichtigen, dass es sich um ein besonders aufwendiges Verfahren gehandelt hat (§ 4 Abs. 1 Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010). Demgemäss erkennt die Kammer : 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, indem Dispositiv-Ziffer I Satz 1 des Regierungsratsentscheids Nr. 1212 vom 5. Oktober 2011 dahingehend ergänzt wird, als Dispositiv-Ziffer I Abs. 2 der Verfügung des AWEL vom 25. April 2005 bezüglich der massgebenden Nebenbestimmungen ersatzlos aufgehoben wird. Der Beschwerdeführer wird aufgefordert, eine gewässerschutzrechtliche Umnutzung umgehend dem Kontrollorgan der Gemeinde C zu melden. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2. Die Kostenverlegung gemäss Dispositiv-Ziffer IV des Regierungsratsentscheids Nr. 1212 vom 5. Oktober 2011 erfolgt zu sieben Zehnteln zulasten des Beschwerdeführers und zu drei Zehnteln zulasten der Staatskasse. 3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 10'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 220.-- Zustellkosten, Fr. 10'220.-- Total der Kosten. 4. Die Gerichtskosten werden zu neun Zehnteln dem Beschwerdeführer und zu einem Zehntel dem AWEL zulasten der Staatskasse auferlegt. 5. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. 7. Mitteilung an…

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 3. Abteilung Verwaltungsgericht

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich

des Kantons Zürich 3. Abteilung

3. Abteilung VB.2011.00723

Urteil

Urteil der 3. Kammer

der 3. Kammer vom 15. März 2012

Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Gerichtsschreiberin Michèle Babst.

(Vorsitz) In Sachen

A, vertreten durch RA B,

A, vertreten durch RA B, Beschwerdeführer,

Beschwerdeführer, gegen

1. Baudirektion Kanton Zürich,

1. Baudirektion Kanton Zürich, 2. AWEL Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft,

2. AWEL Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft, 3. Gemeinderat C,

3. Gemeinderat C, Beschwerdegegnerschaft,

Beschwerdegegnerschaft, betreffend Baubewilligung und Ausnahmebewilligung,

hat sich ergeben:

I.

A. A ist seit 1973 Eigentümer des rund 1,6 ha grossen Grundstücks Kat.-Nr. 01 in C, das auf einer Fläche von etwa 0,65 ha eine Baumschule umfasst. Im Weiteren enthält es einen Lagerplatz und eine Ausstellungsfläche für einen Gartenbaubetrieb. Die Gärtnerei und Baumschule werden seit 1956 betrieben. Ab 2003 wurden auf dem Gelände verschiedene Volieren aufgestellt und es fanden Terrainveränderungen statt.

Am 22. April 2004 wandte sich ein benachbartes Ehepaar an den Gemeinderat C und beklagte sich über Lärm und Geruchsemissionen der in den Volieren und Gehegen gehaltenen Tiere. Mit Beschluss vom 6. Mai 2004 hielt der Gemeinderat fest, für die Volieren und Terrainveränderungen auf der Liegenschaft Kat.-Nr. 01 sei kein Baugesuch eingereicht worden. Für die raumplanungsrechtliche Beurteilung des in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstücks sei die Baudirektion zuständig. A wurde aufgefordert, die baulichen Massnahmen sofort zu beenden und für die baulichen Veränderungen sowie den Werkplatzbetrieb ein ordentliches Baugesuch einzureichen (§ 309 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG], Art.16 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG], Art. 34 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV]). "Die Grundeigentümer" wurden zudem einstweilen ersucht, Massnahmen zu treffen, damit die beklagten Immissionen der Tiere auf ein absolutes Minimum reduziert würden. Der Beschluss erwuchs in Rechtskraft.

B. Am 12. November 2004 ging bei der Gemeinde C das Baugesuch für die bereits erstellten Anlagen ein, und am 14. Dezember 2004 fand mit Vertretungen des Amts für Raumordnung und Vermessung sowie der Gemeinde C ein Augenschein statt.

C. Am 25. April 2005 erteilte das Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) A für das Sammeln der Abgänge seiner Tierhaltung im Stall auf Tiefstreue, für die Verwertung mittels Kompostanlage und die Ausbringung zusammen mit den Abwässern der beiden Güllegruben auf dem eigenen Kulturland auf Grundstück Kat.-Nr. 01 die gewässerschutzrechtliche Bewilligung (Dispositiv-Ziffer I Abs. 1) unter "massgebenden Nebenbestimmungen" (Dispositiv-Ziffer I Abs. 2).

D. Mit Verfügung vom 22. Juli 2005 hielt die Baudirektion, Amt für Raumordnung und Vermessung, ARV (heute: Amt für Raumentwicklung, ARE) fest, für die vor 1973 erstellten Bauten und Anlagen, welche auf dem Luftbild vom Juli 1981 erkennbar seien, sei das Recht, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verlangen, untergegangen. Unter anderem sei der Werkplatz mit Steinlager (500 m 2 ) auf der Flugaufnahme nicht ersichtlich. Zu prüfen seien auch die Zweckänderung der Scheune Vers.-Nr. 02 zu gartenbaulichen Zwecken, die an die Scheune angebauten Volieren sowie weitere Volieren im Ausmass von rund 150 m 2, ein Naturteich mit dem als Biotop ausgebildeten Überlauf, der Verkaufspavillon, welcher auch als Winterlager für Topfpflanzen gebraucht werde, die Umgebungsgestaltung mit Wegplatten und Natursteinmauern sowie die Mustermauer aus Natursteinblöcken und ein temporärer Humusplatz. Dies alles – mit Ausnahme des Humusplatzes – sei jedenfalls nicht zonenkonform, weshalb eine Bewilligung nach Art. 22 Abs. 2 RPG entfalle. Ebenso wenig könne die Standortgebundenheit nach Art. 24 RPG bejaht werden. Die Umnutzung der Scheune (nicht aber der anderen Bauten und Anlagen für den gewerblichen Gartenbau) könne dagegen nach Art. 24a RPG in sehr engen Grenzen in Betracht kommen und erstrecke sich allein auf Nutzungen innerhalb des Gebäudes. Im Übrigen seien auch die Voraussetzungen für die Einrichtung eines betriebsnahen nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetriebs im Sinn von Art. 24b RPG aufgrund der Betriebsgrösse nicht gegeben und die Wohnbaute bzw. das Gebäude könne zudem nicht als schützenswert anerkannt werden, weshalb das Vorhaben auch nicht nach Art. 24d RPG bewilligt werden könne. Sodann handle es sich bei den Anlagen und Bauten für den gewerblichen Gartenbau auch nicht um eine teilweise Änderung im Sinn von Art. 24c RPG in Verbindung mit Art. 41 RPV, weil die gewerbliche Nutzung der Scheune nicht rechtmässig vor dem 1. Juli 1972 erfolgt sei. Gemäss ständiger Praxis der Baudirektion könne aber der Einbau von Kleintierställen in bestehende Ökonomiegebäude zugelassen werden. Vorliegend könnten daher die bereits erstellten Volieren angrenzend an die Scheune, die auch als Winterquartier der Vögel diene, hingenommen werden. Hingegen seien die anderen neu erstellten Volieren nicht zulässig. Die Beurteilung nach Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 RPV führe bezüglich der betreffenden Bauten und Anlagen ebenfalls zu keinem anderen Ergebnis, sei doch die gewerbliche Nutzung der Scheune auch nicht rechtmässig vor dem 1. Januar 1980 erfolgt. Bei den neu erstellten Volieren handle es sich ausserdem nicht um eine gewerbliche Nutzung, weshalb Art. 37a RPG ausser Betracht falle.

Die Baudirektion stellte sodann fest, dass das in die Scheune eingebaute Kaninchengehege, die Weiden mit der entsprechenden Einzäunung, der Tierunterstand (Lama, Emu und Ziegen), die Natursteinböschung entlang der Strasse, der gewerbliche Lagerplatz (150 m 2 ) nordwestlich angrenzend an die Scheune und die Kompostanlage (100 m 2 ) sowie die Humusdeponie seit über 30 Jahren bestehen würden, weshalb auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verzichtet werde (Dispositiv-Ziffer I). Für die temporäre Humusdeponie werde die Bewilligung nach Art. 22 RPG erteilt (Dispositiv-Ziffer II). Für die Umnutzung der Scheune zu Zwecken des gewerblichen Gartenbaus werde die erforderliche Ausnahmebewilligung nach Art. 24a RPG im Sinn der Erwägungen und unter nachstehendem Vorbehalt erteilt. Für die Volieren im Ausmass von 100 m 2 angrenzend an die Scheune werde die erforderliche Ausnahmebewilligung nach Art. 24c PRG erteilt (Dispositiv-Ziffer IV). Für die Vorhaben für den gewerblichen Gartenbau (Werkplatz mit Steinlager, Naturteich mit Biotop, Verkaufspavillon bzw. Winterlager von Topfpflanzen, Umgebungsgestaltung mit Geländeveränderungen, Mauern und Wegplatten, Werkplatz mit Erschliessung und Mustermauer) und die freistehenden Volieren werde im Sinn der Erwägungen sowohl die Bewilligung nach Art. 22 RPG als auch die Ausnahmebewilligung nach Art. 24–24d bzw. 37a RPG verweigert (Dispositiv-Ziffer V). Bis spätestens drei Monate nach Eintritt der Rechtskraft der Verfügung habe die Gemeinde die erforderlichen Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unter Ansetzung einer angemessenen Frist gegenüber dem Pflichtigen zu verfügen (Dispositiv-Ziffer VI). Die Kosten der Verfügung über Fr. 1'246.- wurden A auferlegt (Dispositiv-Ziffer VII).

E. Mit Beschluss vom 11. August 2005 eröffnete die Gemeinde C A die Verfügung der Baudirektion vom 22. Juli 2005 und jene des AWEL vom 25. April 2005 und forderte ihn dazu auf, die nicht bewilligten Vorhaben bis am 31. Mai 2006 vollständig zu räumen und im Gelände den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen.

II.

A. A erhob am 16. September 2005 gegen die Verfügung des AWEL vom 25. April 2005, die Verfügung der Baudirektion vom 22. Juli 2005 und den Beschluss des Gemeinderats C vom 11. August 2005 Rekurs beim Regierungsrat. Er beantragte unter anderem die ersatzlose Aufhebung von Dispositiv-Ziffer I Abs. 2 (massgebende Nebenbestimmungen) der Verfügung des AWEL vom 25. April 2005, der Dispositiv-Ziffern V und VI der Verfügung der Baudirektion vom 22. Juli 2005, soweit ihm die nachträgliche baurechtliche Bewilligung teilweise verweigert und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands angeordnet worden sei, sowie die Aufhebung des Beschlusses des Gemeinderats C vom 11. August 2005, eventuell seien die Wiederherstellungsfristen zu verlängern. In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragte er die Sistierung, bis über ein Wiedererwägungsgesuch entschieden sei. Am 28. September 2005 wurde das Verfahren sistiert, am 26. Oktober 2005 aber wieder aufgenommen. Am 10. Oktober 2006 beantragte A erneut die Sistierung des Verfahrens. Am 2. Februar 2009 beantragte die Gemeinde C beim Regierungsrat die Aufhebung der (informellen) Sistierung.

B. Im Rekursentscheid vom 5. Oktober 2011 hielt der Regierungsrat fest, die auf der Bauparzelle betriebene Baumschule und der Betrieb der Humusdeponie seien Nutzungen, die dem Zweck der Landwirtschaftszone entsprächen. Für den Betrieb seiner Firma benötige A einen direkten Zugang zur Humusdeponie und zur Baumschule, weshalb die direkten Verbindungen von den östlich liegenden Baumschulen bzw. von der Humusdeponie zum Ökonomiegebäude sinnvoll seien und ein befestigter Weg erforderlich sei. Zwischen den Platten und Böschungen bzw. den Natursteinmauern bestehe ein enger Zusammenhang. Die dazugehörenden Umgebungsgestaltungen mit den Natursteinmauern und Böschungen stellten daher Ausstattungen bzw. Nebeneinrichtungen gemäss § 3 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) dar und seien daher in der Landwirtschaftszone zonenkonform. Der Rekurs wurde im Sinn der Erwägungen teilweise gutgeheissen und Dispositiv-Ziffer V der Verfügung der Baudirektion vom 22. Juli 2005 aufgehoben, soweit diese sich auf die genannte Umgebungsgestaltung mit Geländeveränderungen sowie die daneben liegenden Mauern mit Wegplatten bezog. Im Übrigen wurde der Rekurs abgewiesen, soweit er nicht gegenstandslos geworden war (Dispositiv-Ziffer I). Die Baudirektion und die Gemeinde C wurden eingeladen, die nachgesuchten Bewilligungen für die Umgebungsgestaltung mit Geländeveränderungen sowie die danebenliegenden Mauern und Wegplatten zu erteilen (Dispositiv-Ziffer II), und A wurde aufgefordert, spätestens innert neun Monaten nach Eintritt der Rechtskraft des Entscheids die nicht bewilligten Bauten und Anlagen zu beseitigen und den rechtmässigen Zustand wieder herzustellen (Dispositiv-Ziffer III). Die Kosten wurden zu vier Fünfteln A auferlegt und im Übrigen auf die Staatskasse genommen (Dispositiv-Ziffer IV). Eine Parteientschädigung wurde nicht zugesprochen (Dispositiv-Ziffer V).

III.

Am 15. November 2011 ging fristgerecht die Beschwerde von A beim Verwaltungsgericht ein. Er beantragte die Aufhebung des Entscheids des Regierungsrats vom 5. Oktober 2011, soweit der Rekurs abgewiesen worden sei, die ersatzlose Aufhebung von Dispositiv-Ziffer I Abs. 2 (massgebende Nebenbestimmungen) der Verfügung des AWEL vom 25. April 2005 sowie die Aufhebung der Dispositiv-Ziffern V und VI der Verfügung der Baudirektion vom 22. Juli 2005, soweit für den Werkplatz mit Steinlager, den Kiesweg, die Mustermauer mit Werkplatz, den Natur- bzw. Musterteich mit Biotop, den Verkaufspavillon bzw. das Winterlager und die freistehenden Volieren die nachträgliche Baubewilligung verweigert und hinsichtlich dieser Bauten und Anlagen die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands angeordnet worden sei. Die Baudirektion sei einzuladen, die nachgesuchte Baubewilligung auch insoweit zu erteilen. Sodann sei der Beschluss des Gemeinderats C vom 11. August 2005 vollumfänglich aufzuheben und der Gemeinderat einzuladen, die nachträgliche kommunale Baubewilligung im nachgesuchten Umfang zu erteilen. Eventuell sei die Angelegenheit zur Weiterbehandlung und zur Neuentscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge sowohl für das Rekurs- als auch das Beschwerdeverfahren zulasten der Baudirektion, des AWEL und der Gemeinde C. In verfahrensrechtlicher Hinsicht wurde die Durchführung eines Augenscheins beantragt.

Nachdem das AWEL am 1. Dezember 2011 auf dem Betrieb von A einen Augenschein vorgenommen hatte, hielt es am 12. Dezember 2011 gegenüber der Baudirektion fest, der Beschwerde könne in Bezug auf die Abwassersituation stattgegeben werden. Das ARE beantragte am 6. Januar 2012 gegenüber der Baudirektion die Abweisung der Beschwerde in Sachen Baubewilligung und Ausnahmebewilligung für den Verkaufspavillon, das Gartenbaulager, die Gartenteiche und Kleintiervolieren. In der Folge beantragte die Baudirektion beim Verwaltungsgericht am 12. Januar 2012 die Gutheissung der Beschwerde, soweit gewässerschutzrechtliche Fragen zur Diskussion stünden, im Übrigen aber deren Abweisung. Die Gemeinde C hatte am 16. Dezember 2011 die Abweisung der Beschwerde beantragt, soweit darauf einzutreten sei, unter Kostenfolge zulasten von A. Der Regierungsrat hatte mit Vernehmlassung vom 12. Dezember 2011 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde beantragt.

Die Kammer erwägt:

Die Kammer erwägt: 1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist für die vorliegende Streitsache nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. An der Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ändert nichts, dass vorgängig der Regierungsrat (und nicht das Baurekursgericht) gestützt auf die bloss bis Ende 2005 geltende alte Fassung von § 329 Abs. 2 lit. b PBG entschieden hat. Zwar finden jeweils die geänderten Bestimmungen auf Verfahren Anwendung, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Gesetzesänderung rechtshängig sind. Die Zuständigkeit und die Zusammensetzung des Organs, bei dem ein Verfahren im Zeitpunkt des Inkrafttretens rechtshängig ist, richten sich hingegen nach bisherigem Recht (§ 101 VRG, vgl. auch Übergangsbestimmungen; zum Ganzen RB 2004 Nr. 8, VGr, 26. August 2010, VB.2010.00161, E. 1.1; VGr, 25. Oktober 2007, VB.2007.00239, E. 1).

1.2 Der Regierungsrat hat unter Hinweis auf BGE 107 Ia 121 E. 1 festgehalten, die Befugnis der Behörden, den Abbruch eines baugesetzwidrigen Gebäudes oder Gebäudeteils anzuordnen, sei grundsätzlich auf 30 Jahre befristet. Mithin seien beim Lagerplatz für den Gartenbau und beim Werkplatz mit Steinlager die zeitlichen Voraussetzungen für die Verwirkung des Anspruchs auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erfüllt. Die Erstellung dieser Anlagen hatte er gestützt auf die Angaben des Beschwerdeführers auf das Jahr 1973 zurückgeführt.

Es trifft zu, dass nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung die Befugnis der Behörden, den Abbruch eines baugesetzwidrigen Gebäudes oder Gebäudeteils anzuordnen, grundsätzlich auf 30 Jahre beschränkt ist. Ob aber diese Rechtsprechung unverändert auf Bauten ausserhalb der Bauzone übertragen werden kann, hat das Bundesgericht bisher offengelassen (BGE 136 II 359 E. 8.1 mit Hinweisen). Auch vorliegend braucht dem nicht weiter nachgegangen zu werden, könnte doch das Verwaltungsgericht wegen des Verbots der reformatio in peius den Abbruch des Werkplatzes mit Steinlager und des Lagerplatzes nicht mehr anordnen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 63 N. 13).

1.3 Der Beschwerdeführer macht geltend, der Regierungsrat wäre gehalten gewesen, die Verfügung der Baudirektion, die bezüglich des Werkplatzes mit Steinlager die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verlangt habe, aufzuheben bzw. den Rekurs diesbezüglich gutzuheissen. Das Verwaltungsgericht werde ersucht, den Regierungsratsentscheid zu korrigieren. Nachdem aber der Regierungsrat den Rekurs "im Sinn der Erwägungen" teilweise gutheissen und im Übrigen, soweit nicht gegenstandslos geworden, abgewiesen hat, ergibt sich auch ohne nähere Spezifizierung in der Beseitigungsaufforderung nach Dispositiv-Ziffer III des Rekursentscheids unmissverständlich, dass die Aufforderung zur Wiederherstellung des Werkplatzes mit Steinlager gemäss Verfügung der Baudirektion vom 22. Juli 2005 obsolet geworden ist. Somit fehlt es an einer diesbezüglichen Beschwer und es braucht darauf nicht eingetreten zu werden.

2.

2.1 Der Beschwerdeführer verlangt die Durchführung eines Augenscheins und weist in diesem Zusammenhang darauf hin, die im Rahmen eines Ausnahmebewilligungsverfahrens nach Art. 24 ff. RPG erforderliche gesamtheitliche Betrachtungsweise setze genaue Kenntnisse der örtlichen und betrieblichen Verhältnisse voraus. Dies gelte vor allem für die Beurteilung der negativen Standortgebundenheit der freistehenden Volieren, sei doch die Haltung von 100 Vögeln in einer Bauzone wegen der Immissionen, insbesondere wegen des unvermeidlichen Gekreisches der Tiere in den frühen Morgen- und Abendstunden, für die Nachbarn unzumutbar und überschreite das zulässige Immissionsmass bei Weitem. Ein Augenschein durch das Verwaltungsgericht sei umso mehr geboten, als der Regierungsrat zu Unrecht keinen solchen durchgeführt habe. Aufgrund der beschränkten Kognition des Verwaltungsgerichts könne aber die Gehörsverletzung der Vorinstanz im Beschwerdeverfahren nicht geheilt werden, weshalb die Sache zur Durchführung eines Augenscheins an die Vorinstanz zurückzuweisen sei.

2.2 Wird ein Augenschein beantragt, steht der Entscheid, ob ein solcher angeordnet werden soll, im pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befassten Behörde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden können. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegung auf dem Lokal Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12, E. 1 mit Hinweisen).

2.3 Vorliegend ist die Situation vor Ort umfassend mit Fotografien und Plänen dokumentiert. Auch ist unbestritten und entspricht es allgemeiner Erfahrung, dass die in den Volieren gehaltenen, zum Teil exotischen Vögel erhebliche Immissionen verursachen. Der entscheidrelevante Sachverhalt ergibt sich daher mit ausreichender Deutlichkeit aus den Akten. Der Regierungsrat hat denn auch bei der Beurteilung der Standortgebundenheit der freistehenden Volieren mitberücksichtigt, dass der Bau solcher Anlagen in Wohnzonen wegen des beträchtlichen Lärms ausgeschlossen sei. Ebenso hat er beachtet, dass die Baudirektion mit Verfügung vom 25. Juli 2005 für die an die Scheune angrenzenden Volieren die Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG erteilt hatte. Somit hat der Regierungsrat alle massgebenden sachlichen Grundlagen in seine Beurteilung einfliessen lassen und konnte auf die Durchführung eines Augenscheins verzichten, ohne deswegen das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers zu verletzen. Entsprechend erübrigt sich eine Rückweisung der Sache zur Durchführung eines Augenscheins.

2.4 An dieser Stelle ist festzuhalten, dass das Vorsorgeprinzip nach Art. 11 ff. des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 (USG) und die daraus fliessenden Verordnungen und Richtlinien, unter anderem die eidgenössische Luftreinhalte-Verordnung vom 16. Dezember 1985 (LRV) und die eidgenössische Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV), auch für die Landwirtschaftszone gelten (vgl. BGE 126 II 43 E. 3 und 4 [Geruchsbelästigung durch Güllensilos]; 133 II 370 E. 6 [Geruchsimmissionen durch Schweinezucht]; BGr, 13. August 2001, 1A.276/2000, E. 3 [Lärmimmissionen Hundeasyl]; VGr, 14. Januar 2010, VB.2009.00466, E. 7 [Geruchsimmission Schweinehaltung]). Es kann somit nicht von vornherein davon ausgegangen werden, den von den Tieren des Beschwerdeführers verursachten Lärm- und Geruchsimmissionen stünden, weil in der Landwirtschaftszone gelegen, keine entgegengesetzten überwiegenden öffentlichen Interessen dieser Art entgegen. Von den im nahen Umkreis lebenden Nachbarn sind denn auch entsprechende Klagen aktenkundig, die aber von der Gemeinde an den Zivilrichter verwiesen worden waren und daher in den vorangehenden Verfahren – so gesehen zugunsten des Beschwerdeführers – nicht weiter beachtet wurden. Auf die Frage der zu berücksichtigenden Empfindlichkeitsstufen ist noch zurückzukommen (E. 4.6).

2.5 Jedenfalls ergibt sich der hier massgebende Sachverhalt, wie dargelegt, rechtsgenügend aus den Akten und allgemeiner Erfahrung, weshalb auf die Durchführung eines Augenscheins auch im Beschwerdeverfahren zu verzichten ist.

3.

3.1 Die Baudirektion hat in Bezug auf die gewässerschutzrechtlichen Fragen die Gutheissung der Beschwerde beantragt. Dies gründet auf einer Empfehlung des AWEL, das am 1. Dezember 2011 vor Ort einen Augenschein durchgeführt und die abwasserrechtliche Situation als genügend qualifiziert hat. Es kann grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass alle Verfahrensbeteiligten die Einschätzung des AWEL teilen.

3.2 Wegen der zwingenden Natur des öffentlichen Rechts vermögen die Anerkennungen der Baudirektion und des AWEL ein Sachurteil nicht zu ersetzen. Allerdings genügt diesbezüglich eine bloss summarische Prüfung der Rechtslage (Kölz/Bosshart/Röhl, § 63 N. 4 f.).

3.3 Das AWEL konnte sich anlässlich des Augenscheins vom 1. Dezember 2011 vergewissern, dass das Stallgebäude mit direktem Ablauf in eine der Güllegruben aus Bruchsteinmaterial, welche Gruben sich daher nicht zur Lagerung von Abwasser eignen, nicht mehr zur Tierhaltung genutzt wird und im Gebäude auch keine Maschinen oder wassergefährdenden Flüssigkeiten gelagert werden. Beide infrage stehenden Güllegruben würden nicht mehr zu ihrem eigentlichen Zweck benutzt und dienten heute als Wasserreservoirs. Eine Grubenkontrolle werde erst fällig, wenn sie als Abwassergruben genutzt würden, weshalb eine Umnutzung dem Kontrollorgan der Gemeinde C zu melden sei. Aus dem Betrieb falle weder häusliches Abwasser noch solches aus der Tierhaltung an. Die Tierhaltung erfolge ausschliesslich auf der Weide; eine Mistlagerung sei nicht vorhanden. Weiter werde zur Kenntnis genommen, dass auf dem Betrieb kein Waschplatz vorhanden sei. Die heutige abwasserrechtliche Situation gebe keinen Grund zur Beanstandung.

Nachdem davon auszugehen ist, dass die Güllegruben als Wasserreservoirs genutzt werden und auch die weiteren am Augenschein gemachten Feststellungen zutreffen, kann der Einschätzung des AWEL gefolgt werden. Insoweit ist die Beschwerde gutzuheissen.

4.

4.1 Gemäss Art. 22 Abs. 2 RPG bildet Voraussetzung für eine Baubewilligung, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (lit. a) und das Land erschlossen ist (lit. b). Abweichend von Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG können Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen zu errichten oder ihren Zweck zu ändern, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzone erfordert und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (Art. 24 RPG). Die Standortgebundenheit ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu bejahen, wenn die Baute aus technischen oder betriebswirtschaftlichen Gründen oder wegen der Bodenbeschaffenheit auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist (positive Standortgebundenheit) oder wenn ein Werk aus bestimmten Gründen in einer Bauzone ausgeschlossen ist (negative Standortgebundenheit). Generell ist bei der Beurteilung der Voraussetzungen ein strenger Massstab anzusetzen (BGE 136 II 214 E. 2.1; 129 II 63 E. 3.1; 123 II 256 E. 5a).

4.2 Bezüglich der freistehenden Volieren beruft sich der Beschwerdeführer auf die negative Standortgebundenheit, da die Geruchs- und Lärmbelästigungen in der Bauzone für die Nachbarn unzumutbar seien. So habe das Bundesgericht die negative Standortgebundenheit bei einer hobbymässigen Haltung von 60 Schlittenhunden in der Landwirtschaftszone bejaht. Aus der einschlägigen Kasuistik sei auch ein Entscheid aus dem Kanton Appenzell-Ausserrhoden zu erwähnen, in welchem für ein immissionsträchtiges Vogelhaus die negative Standortgebundenheit bejaht worden sei. Den Volieren stünden an ihrem heutigen Standort auch keine überwiegenden öffentlichen oder privaten Interessen entgegen und sie würden sich gut in die Umgebung einordnen. Zudem gingen auch keine übermässigen Geruchs- und Lärmimmissionen auf die Nachbarschaft aus. Im näheren Umkreis befänden sich überwiegend Betriebe des Gartenbaus und der Gartenpflege, bei denen von vornherein eine grössere Immissionstoleranz zu veranschlagen sei.

4.3 Die Baudirektion verweist auf den wichtigen Grundsatz der Trennung von Bauzonen und Nichtbauzonen. Die hobbymässige Tierhaltung sei nicht zonenkonform und in der Regel gerade nicht negativ standortgebunden, sondern nur im Rahmen anderer raumplanungsrechtlicher Ausnahmebestimmungen ausserhalb der Bauzone bewilligungsfähig. Gemäss Art. 24d Abs. 1 bis RPG seien für die Hobbytierhaltung keine neuen Stallbauten und auch keine neuen Anbauten möglich. Auch der Einbau von Tierställen in bestehende Bauten, die sich nicht für den Einbau eigneten bzw. derartige bauliche Anpassungen am Gebäude bedingten, dass das ursprüngliche Gebäude baulich einschneidend verändert werden müsste, halte den Rahmen von Art. 24d Abs. 1 bis RPG nicht mehr ein. In der Praxis würden für die Vogelhaltung in einem untergeordneten Mass unmittelbar anschliessende Käfigbereiche im Sinn von Ausnahmen bewilligt.

4.4 Der Beschwerdegegner 3 weist darauf hin, dass von den Vögeln übermässige Geruchs- und Lärmimmissionen auf die Nachbarschaft ausgingen. Es komme von den Anwohnern im Umkreis von ca. 20, 80 und 100 m immer wieder zu Beschwerden aufgrund der Lärm- und Geruchsimmissionen.

4.5 Die allfällige Erteilung der Bewilligung bezüglich der 2003 erstellten freistehenden Volieren beurteilt sich unstreitig nach Art. 24 RPG, da für diese Gehege, wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, keine erleichterte Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24a‑d RPG erteilt werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Es ist daher auf einige Entscheide im Zusammenhang mit der Frage der Bewilligung nach Art. 24 RPG von Aussenanlagen für die hobbymässige oder anderweitig nicht landwirtschaftliche Tierhaltung in Landwirtschaftszonen näher einzugehen:

Das Bundesgericht hat die negative Standortgebundenheit für ein Tierheim für 30 Hunde und ebenso viele Katzen in der Landwirtschaftszone im Kanton Aargau bejaht, weil das unvermeidliche dauernde Gebell der sich in Gehegen und Ausläufen befindlichen Hunde und allenfalls auch die mit dieser Art der Tierhaltung verbundene Geruchsbelästigung in einer Wohn-, Gewerbe- und Industriezone für die Nachbarn in der Regel unzumutbar seien. Dabei wurde festgehalten, dass im Kanton Aargau alle Tierheime in der Landwirtschaftszone lägen, und es sei weder ersichtlich noch werde behauptet, dass sich im konkreten Fall in den Bauzonen ein geeigneter Standort finden lasse (BGr, 5. April 1994, 1A.263/1992 in ZBl 96/1995 S. 166). Das Bundesgericht verwies auch auf sein Urteil vom 16. Juni 1989, wo es um die Haltung von 60 Schlittenhunden und 40 ohne Baubewilligung gebaute Hundehütten ausserhalb der Bauzone gegangen war. Die negative Standortgebundenheit war grundsätzlich bejaht, die Anlage aber wegen überwiegend entgegenstehender öffentlicher Interessen, insbesondere auch wegen der Lärmauswirkung auf die rund 500 m weit entfernte Bauzone, dennoch nicht bewilligt worden (in ZBl 91/1990 S. 187).

In einem nicht veröffentlichten, aber unter anderem in BGE 118 Ib 17 E. 2c erwähnten Entscheid vom 7. April 1989 hatte das Bundesgericht die negative Standortgebundenheit für eine gewerblich betriebene Papageienzucht mit maximal 120 Tieren ausserhalb der Bauzone verneint, da ein solcher Gewerbebetrieb grundsätzlich in einer Gewerbezone, allenfalls an der Zonengrenze, betrieben werden könne. Die Volieren könnten isoliert und Lärmschutzeinrichtungen am Rand der Parzelle realisiert werden (ES VLP-ASPAN Nr. 132). Eine Aussenvoliere mit rund 20 Papageien in einer Wohnzone, in der nur stille Gewerbe zugelassen sind, hatte es dagegen mit Urteil vom 6. Juni 1985 grundsätzlich als nicht zonenkonform erachtet (ES VLP-ASPAN Nr. 1591). Im vom Beschwerdeführer erwähnten Entscheid der Baudirektion des Kantons Appenzell-Ausserhoden vom 12. September 1996 (AR GVP 8/1996 Nr. 1291) wurde die Standortgebundenheit ausserhalb des Siedlungsgebiets für zwei Volieren wegen der Lärmbelastung bejaht.

4.6 An die Standortgebundenheit sind wie erwähnt strenge Anforderungen zu stellen, was auch in den genannten Entscheiden zum Ausdruck kommt. Soweit die negative Standortgebundenheit bejaht wurde, so erfolgte dies nur, weil in der jeweiligen Region keine geeignete Nutzungszone zur Verfügung stand (siehe auch BGE 118 Ib 17 E. 2d [Bejahung der negativen Standortgebundenheit eines Schweinemaststalls]; BGr, 17. Juli 2003, 1A.134/2002, E. 6, in ZBl 106/2005 S. 158 [Verneinung der negativen Standortgebundenheit eines Hühnerstalls, unter anderem mit Hinweis auf den Entscheid vom 7. April 1989 bezüglich der Papageienzucht mit maximal 120 Tieren]). Letzteres kann vorliegend aber nicht gesagt werden. Es gilt nämlich zu berücksichtigen, dass für die Landwirtschaftszone grundsätzlich die Empfindlichkeitsstufe III gilt, was hier angesichts der nahe gelegenen bewohnten Nachbargebäude umso weniger ausser Acht gelassen werden kann (Art. 43 Abs. 1 lit. c LSV; vgl. auch Leitfaden der Baudirektion zur Gemeindeweisen Zuordnung der Empfindlichkeitsstufen, 3. A. 2001, S. 14 ff., www.laerm.zh.ch). Somit präsentiert sich die Situation betreffend Lärm nicht anders als in den Bauzonen der Gemeinde C mit der Empfindlichkeitsstufe III oder beispielsweise auch der unmittelbar angrenzenden Gemeinde E, die unter anderem über Industriezonen verfügt. Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn der Regierungsrat zum Schluss gekommen ist, dass die Volieren mit einer Fläche von rund 150 m 2 problemlos auch in einer Bauzone ausserhalb eines Wohngebiets errichtet werden könnten. Der Beschwerdeführer weist denn auch selber darauf hin, von den Vögeln gingen keine übermässigen Geruchs- und Lärmimmissionen auf die Nachbarschaft aus. Entsprechend drängt sich auch kein Vergleich mit der Haltung von 60 Schlittenhunden auf, wofür erst recht keine Ausnahmebewilligung erteilt werden könnte.

5.

5.1 In der Verfügung vom 22. Juli 2005 hatte die Baudirektion unter anderem festgehalten, für den Werkplatz mit Erschliessung (Kiesweg) liege keine Baubewilligung vor und diese könne auch nicht erteilt werden. Der Regierungsrat hat zwar bezüglich der Wiederherstellung des Werkplatzes mit Steinlager, nicht aber des Kieswegs, die Verwirkung angenommen, gleichzeitig aber festgehalten, die ursprünglich erstellten Bauten und Anlagen seien deswegen nicht als rechtmässig zu erachten. Die Bewilligungsverweigerung als solche sei daher rechtens und der Kiesweg zudem zu beseitigen.

Der Regierungsrat erwog sodann, der gestaltende Gartenbau sei in der Landwirtschaftszone zonenwidrig und die Steinarbeiten und das Lagern bzw. der Transport der Steine wäre auf einem beliebigen Grundstück ausserhalb der Landwirtschaftszone in der Gewerbe- bzw. Bauzone möglich gewesen. Dies habe schon im Erstellungsjahr 1973 gegolten, seien doch der Werk- und Lagerplatz auch nach der damaligen Bauordnung der Gemeinde C und dem Zonenplan 1965 zonenwidrig gewesen. Auch habe der rechtskundig vertretene Beschwerdeführer seine Behauptung, wonach das Grundstück schon vor dem 1. Juli 1972 für den "Gartenbau" und die "Gartenpflege" genutzt worden sei, nicht belegen können, weshalb er sich auch nicht auf Art. 37a RPG berufen könne. Am 1. Juli 1972 war das damalige Bundesgesetz vom 8. Oktober 1971 über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigung, womit erstmals eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet vorgenommen worden war, in Kraft getreten (vgl. BGE 129 II 396 E. 4.2.1; Rudolf Muggli in: Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 2010, Art. 37a N. 9). Der Klarheit halber ist an dieser Stelle darauf hinzuweisen, dass mit "Gartenbau" und "Gartenpflege" hier nicht etwa der grundsätzlich zonenkonforme produzierende, sondern der in der Landwirtschaftszone zonenwidrige gestaltende Gartenbau gemeint ist.

5.2 Der Beschwerdeführer macht geltend, der Regierungsrat habe die Baumschule und Humusdeponie als zonenkonform erachtet und in diesem Zusammenhang auch darauf hingewiesen, schwere Gegenstände wie Baumstämme etc. könnten über den Kiesweg transportiert werden. Der Regierungsrat gehe daher davon aus, dass der Kiesweg als Erschliessungsanlage genutzt werden dürfe. Wenn er zum Schluss komme, der Kiesweg beim Werkplatz sei zonenwidrig, so sei dies unverständlich. Zum einen befände sich beim Werkplatz gar kein Kiesweg. Zum andern sei im Situationsplan von 2004 nur ein einziger Kiesweg eingezeichnet, welcher somit als Ganzes eine zonenkonforme Weganlage darstelle. Ausserdem sei auch der Werkplatz mit Steinlager zonenkonform, sei doch jener Arealteil schon vom früheren Betriebsinhaber, welcher auch Arbeiten in den Bereichen des "Gartenbaus" und der "Gartenpflege" erbracht habe, immer wieder zum Lagern von Material verwendet worden. Richtigerweise gehörten die Lager-und Werkplätze in die Kategorie "bestehend seit 1956 – 1972"; der anderslautende Eintrag im Situationsplan vom 12. November 2004 beruhe auf einem Versehen. Auch in der Luftaufnahme vom 22. Mai 1969 seien entsprechende Verfärbungen erkennbar, die aufzeigten, dass im fraglichen Bereich keineswegs nur Wiesland gewesen sei. Jedenfalls sei der Wiederherstellungsanspruch verwirkt.

5.3 Unbestritten ist, dass der gestaltende Gartenbau in der Landwirtschaftszone grundsätzlich zonenwidrig ist. Die vom Regierungsrat vorgenommene Würdigung, wonach nicht davon ausgegangen werden könne, dass das Grundstück schon vor dem 1. Juli 1972 für den (gestaltenden) Gartenbau und die Gartenpflege genutzt worden sei, ist sodann nicht zu beanstanden. Aus der Luftaufnahme von 1969 lässt sich entgegen den Vorbringen des Beschwerdeführers nichts anderes erkennen. Die Luftaufnahmen, welche den Zeitraum zwischen 1969 bis 2002 abdecken, belegen vielmehr, dass im Bereich des fraglichen Werkplatzes mit Steinlager ab den 80er-Jahren Geländeveränderungen vorgenommen wurden. Während die Aufnahmen an jener Stelle bis 1981 noch keine Veränderungen aufzeigen, treten spätestens ab 1984 – die Aufnahme von 1982 ist wenig aussagekräftig – Änderungen in Erscheinung. Die Annahme des Regierungsrats, der Werkplatz mit Steinlager sei, wie im Baugesuch vom November 2004 angegeben, schon im Jahr 1973 erstellt worden, erweist sich angesichts der Luftbilder kaum als zutreffend. So oder so ist aber von der Zonenwidrigkeit des Werkplatzes mit Steinlager, und zwar bereits unter dem Recht von 1973, auszugehen und eine Ausnahmebewilligung zu verweigern, wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat (vgl. dazu VGr, 10. November 2011, VB.2011.00134, E. 7.2).

5.4 Der Regierungsrat hat sodann zu Recht erwogen, dass der Kiesweg primär der Erschliessung des Werkplatzes diene und nicht bewilligt werden könne. Daran ändert auch nichts, dass der in die D-Strasse mündende Kiesweg bislang im Zusammenhang mit der zonenkonformen Bewirtschaftung der Humusdeponie und der Baumschule im östlichen Teil ebenfalls benutzt werden konnte, wie dies in Erwägung 6 des angefochtenen Entscheids zum Ausdruck kommt. Für die zonenkonforme Bewirtschaftung bedarf es nämlich nicht des ohnehin überdimensionierten Kieswegs (vgl. BGr, 31. August 2005, 1A.256/2004, E. 4.3). Der Regierungsrat hat denn auch auf die Zugänglichkeit des östlichen Teils – es ging vor allem um die dortige Baumschule – über die dem Grundstück entlang führende D-Strasse hingewiesen, deren öftere diesbezügliche Nutzung aber im Zusammenhang mit der Verkehrssicherheit ungünstig sei und weshalb die Wegplatten erforderlich seien. Nichts anderes gilt für die Zugänglichkeit des Werkplatzes mit Steinlager. Dieser ist, so wie die Humusdeponie, über die Wegplatten erreichbar und es kann diesbezüglich auf die vorinstanzlichen Erwägungen verwiesen werden. Ausserdem entfällt im Zusammenhang mit den dort zu beseitigenden Mustermauern die Nutzung des Werkplatzes zu Demonstrationszwecken sowieso, worauf noch zurückzukommen ist.

5.5 Der Klarheit halber ist nochmals festzuhalten, dass der Regierungsrat die Verwirkung des Anspruchs auf Wiederherstellung nur für den Werkplatz mit Steinlager, nicht aber auch bezüglich des bis dorthin führenden Kieswegs angenommen hat. Das ist nicht zu beanstanden. Allein schon die Arbeiten mit Geländeanpassungen im Zusammenhang mit den ab 2001 erstellten Mustermauern mit Natursteinblöcken, unter anderem auch beim Kiesweg auf Höhe des Werkplatzes, haben Funktion und Charakter des dorthin führenden Wegs verändert. Wenn die Vorinstanz ausführte, nebst anderem sei "der Kiesweg beim Werkplatz" 2001 errichtet worden, so meinte sie genau diese Arbeiten und nicht etwa einen "anderen" (nicht existierenden) Kiesweg beim Werkplatz. Die Gemeinde C hat sodann mit Beschluss vom 11. August 2005 den Beschwerdeführer zur Wiederherstellung des Geländes – mithin auch bezüglich des Kieswegs – in den ursprünglichen Zustand aufgefordert. Zum damaligen Zeitpunkt waren aber auf jeden Fall noch nicht 30 Jahre seit Erstellung des Kieswegs vergangen (vgl. dazu BGr, 11. Februar 2010, 1C.408/2009 E. 3.1), wie sich aus den Luftbildern denn auch klar ergibt (siehe Erwägung 5.3). Auf die Frage der Verhältnismässigkeit im Zusammenhang mit der Aufforderung zur Wiederherstellung ist noch zurückzukommen (E. 7).

6.

6.1 Auch betreffend die übrigen Bauten und Anlagen für den Gartenbaubetrieb, nämlich den Natur- bzw. Musterteich mit Biotop, den Verkaufspavillon bzw. das Winterlager für Kübelpflanzen und die Mustermauern aus Natursteinblöcken macht der Beschwerdeführer allgemein geltend, sein Vorgänger habe seit 1956 Arbeiten in den Bereichen "Gartenbau" und "Gartenpflege" betrieben sowie Lagerflächen genutzt. So sei denn auch die 150 m 2 grosse Lagerfläche westlich der Scheune von der Baudirektion nicht beanstandet worden.

6.2 Aus dem Umstand, dass die Baudirektion aus Gründen der Verhältnismässigkeit auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands in Bezug auf den 150 m 2 grossen Lagerplatz westlich der Scheune verzichtet hat, lässt sich keineswegs herleiten, dass auf dem Grundstück schon vor Übernahme durch den Beschwerdeführer gestaltender Gartenbau betrieben worden wäre; diesbezüglich ist auf E. 5.3 zu verweisen. Der Beschwerdeführer belegt denn auch seine Behauptungen nicht weiter. Entsprechend können die noch im Raum stehenden Anlagen nicht gestützt auf Art. 37a RPG bewilligt werden.

6.3 Konkret weist der Beschwerdeführer darauf hin, die zwei Teiche seien schon 1978 erstellt worden. Der Naturteich mit Biotop habe als Wasserspeicher für die Bewässerung produzierender Pflanzen, unter anderem für den Gemeindefriedhof, gedient. Mit der Aufgabe der Pflanzenproduktion habe der Teich an Bedeutung verloren. Seine angestammte Funktion sei aber nach wie vor vorhanden, diene er doch heute noch der Bewässerung der Baumschule. Seit 1992 seien die Teiche auch zu Demonstrationszwecken für Kunden genutzt worden. Sowohl die ursprüngliche Pflanzenproduktion als auch die Baumschule seien aber zonenkonforme Nutzweisen, weshalb er Anspruch auf eine ordentliche Bewilligung nach Art. 22 RPG habe. Zumindest besitze er aber Bestandesgarantie.

6.4 Im Rekursentscheid ist festgehalten, der 1992 errichtete Natur- bzw. Musterteich und das Biotop dienten "Demonstrationszwecken" und gehörten daher nicht zum produzierenden Gartenbau. Sowohl der Teich als auch das Biotop könnten problemlos in einer anderen Zone zur Schau gestellt werden; diese Anlagen seien in der Landwirtschaftszone zonenwidrig und daher nicht bewilligungsfähig. Auch seien die 1978 erstellten Fischteiche nie für die Fischzucht genutzt worden, weshalb auch nicht von einer gewerblichen Anlage ausgegangen werden könne. Daher könne auch nicht von einer zonenfremden gewerblichen Baute und Anlage nach Art. 37a RPG ausgegangen werden.

6.5 Schon im Rekursverfahren hatte der Beschwerdeführer unmissverständlich auf die Demonstrationszwecke der Teiche für Kunden und bezüglich der Bewässerung der zonenkonformen Baumschule auf die zu Wasserreservoirs umfunktionierten Güllegruben hingewiesen. Sodann geht aus dem Baugesuch vom 12. November 2004 hervor, dass der "Naturteich / Teich Muster / Demonstration" und das "Biotop (Überlauf Naturteich)" 1992 errichtet und die Fischteiche von 1978 entsprechend umgestaltet worden sind. Somit stehen nicht mehr die 1978 angelegten Fischteiche zur Diskussion, weshalb sich die Frage der Bestandesgarantie nicht weiter stellt. Ausserdem waren bei der Aufforderung zu deren Beseitigung durch die Gemeinde noch nicht 30 Jahre abgelaufen (vgl. E. 5.5.). Infrage stehen dagegen die 1992 neu erstellten Anlagen, welche aber primär Demonstrationscharakter haben und daher nicht zonenkonform sind. Daran ändert auch nichts, dass die Anlage schon früher der Bewässerung von Pflanzen und der Baumschule gedient haben soll, entsprach dies doch weder dem hauptsächlichen Zweck der Teiche noch bedurfte es dieser für die Bewässerung, was denn auch der Beschwerdeführer nicht geltend macht. Ausserdem diente nach Angaben des Beschwerdeführers die umfunktionierte Güllegrube schon seit 1973 als Wasserreservoir für die zonenkonforme Baumschule, weshalb die Bewässerung über die Teiche umso weniger im Vordergrund stand. Die Vorinstanz hat daher zu Recht die Erteilung der Bewilligung sowohl nach Art. 22, 24a‑d sowie 37a RPG verweigert und es kann auf deren Erwägungen verwiesen werden.

6.6 Nichts anderes ergibt sich hinsichtlich des Verkaufspavillons bzw. Winterlagers für die ohnehin nicht auf der Parzelle angebauten Kübelpflanzen und der Mustermauer aus Natursteinblöcken. Der Beschwerdeführer macht zwar geltend, den altrechtlichen Betrieb nach dessen Übernahme in den folgenden Jahren und Jahrzehnten leicht erweitert zu haben und im untergeordneten Umfang auch bauliche und bewerbungsmässige Änderungen vorgenommen zu haben. Den Pavillon bezeichnet er als "Kleinbaute". Wie bereits ausgeführt, ist aber nicht davon auszugehen, dass auf der Parzelle schon vor 1973 gestaltender Gartenbau betrieben wurde (E. 5.3). Von einer "leichten" Erweiterung bzw. Änderungen bloss "untergeordneten" Umfangs bezüglich der Mustermauern sowie einer "Kleinbaute" betreffend den Pavillon kann ohnehin nicht die Rede sein. Diese Anlagen sind aus den bereits dargelegten Gründen klar zonenwidrig und können unter keinem Titel bewilligt werden.

7.

Im Zusammenhang mit der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands hat der Regierungsrat erwogen, der Abbruch bzw. Rückbau des Winterlagers bzw. Verkaufspavillons, der Mustermauern und der freistehenden Volieren sei mit einem grösseren Aufwand verbunden. Auch für die Rekultivierung des Geländes sei ein erheblicher Einsatz erforderlich, denn der Kiesweg und der Natur- bzw. Musterteich hätten das Terrain verändert. Zudem müssten die vielen in den Käfigen untergebrachten Tiere andernorts platziert werden. Dies habe die Gemeinde C aber beachtet, indem sie am 11. August 2005 eine neunmonatige Wiederherstellungsfrist beschlossen habe. Im Zusammenhang mit der Bemessung der neuen Frist sei auch die bisher verstrichene Zeit zu berücksichtigen. Unter den speziellen Gegebenheiten erscheine die Frist von neun Monaten zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands als angemessen.

Nachdem der Beschwerdeführer diesbezüglich auf Vorbringen verzichtet, kann auf die vorinstanzlichen Erwägungen verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bzw. der Einhaltung der raumplanerischen Grundsätze überwiegt die privaten Interessen des Beschwerdeführers klar. Hinsichtlich der Volieren war dem Beschwerdeführer das Zügeln derselben von der Wohnzone an den heutigen Standort ebenfalls möglich gewesen. Angesichts der teilweise massiven Geländeveränderungen, welche die nicht zonenkonformen Anlagen mit sich gebracht haben, kann auch nicht von der Gutgläubigkeit des Beschwerdeführers ausgegangen werden. Die im Rekursentscheid umrissene Aufforderung zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nach Eintritt der Rechtskraft erscheint daher als verhältnismässig und damit als korrekt.

8.

8.1 Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist, soweit darauf eingetreten wird, ausgenommen die teilweise aufzuhebende Dispositiv-Ziffer I der Verfügung des AWEL vom 25. April 2005. Dies führt zu einer entsprechenden Korrektur der Kostenverlegung gemäss Dispositiv-Ziffer IV des Rekursentscheids vom 5. Oktober 2011, wonach dem Beschwerdeführer die Kosten zu vier Fünfteln auferlegt worden waren. Aufgrund der im ausgeführten Umfang teilweise gutzuheissenden Beschwerde rechtfertigt es sich, die vorinstanzlichen Kosten dem Beschwerdeführer nur zu sieben Zehnteln aufzuerlegen und zu drei Zehnteln auf die Staatskasse zu nehmen. Dispositiv-Ziffer V, wonach eine Parteientschädigung nicht zugesprochen worden war, ist indessen zu belassen. Ebenso ist der Kostenbescheid des AWEL vom 25. April 2005, womit dem Beschwerdeführer insgesamt Fr. 669.- (Gebühr Fr. 589.-, Ausfertigungskosten Fr. 80.-; Dispositiv-Ziffer IV) auferlegt worden waren, zu belassen, ändert doch der Entfall der Nebenbestimmungen nichts an der die Gebühr auslösenden gewässerschutzrechtlichen Bewilligung.

8.2 Die angeordneten Nebenbestimmungen gemäss der Verfügung des AWEL vom 25. April 2005 waren auch Gegenstand des Beschwerdeverfahrens. Allerdings waren sie verglichen mit den anderen Streitpunkten nur von untergeordneter Bedeutung. Es rechtfertigt sich daher, die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu neun Zehnteln dem Beschwerdeführer und zu einem Zehntel dem AWEL aufzuerlegen, da es den Augenschein erst während laufenden Beschwerdeverfahrens vorgenommen hat (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Dem Beschwerdeführer steht mangels überwiegenden Obsiegens keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Bei der Festlegung der Gerichtsgebühr ist zu berücksichtigen, dass es sich um ein besonders aufwendiges Verfahren gehandelt hat (§ 4 Abs. 1 Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010).

Demgemäss erkennt die Kammer :

Demgemäss erkennt die Kammer : die Kammer 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, indem Dispositiv-Ziffer I Satz 1 des Regierungsratsentscheids Nr. 1212 vom 5. Oktober 2011 dahingehend ergänzt wird, als Dispositiv-Ziffer I Abs. 2 der Verfügung des AWEL vom 25. April 2005 bezüglich der massgebenden Nebenbestimmungen ersatzlos aufgehoben wird. Der Beschwerdeführer wird aufgefordert, eine gewässerschutzrechtliche Umnutzung umgehend dem Kontrollorgan der Gemeinde C zu melden. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, indem Dispositiv-Ziffer I Satz 1 des Regierungsratsentscheids Nr. 1212 vom 5. Oktober 2011 dahingehend ergänzt wird, als Dispositiv-Ziffer I Abs. 2 der Verfügung des AWEL vom 25. April 2005 bezüglich der massgebenden Nebenbestimmungen ersatzlos aufgehoben wird. Der Beschwerdeführer wird aufgefordert, eine gewässerschutzrechtliche Umnutzung umgehend dem Kontrollorgan der Gemeinde C zu melden. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2. Die Kostenverlegung gemäss Dispositiv-Ziffer IV des Regierungsratsentscheids Nr. 1212 vom 5. Oktober 2011 erfolgt zu sieben Zehnteln zulasten des Beschwerdeführers und zu drei Zehnteln zulasten der Staatskasse.

2. Die Kostenverlegung gemäss Dispositiv-Ziffer IV des Regierungsratsentscheids Nr. 1212 vom 5. Oktober 2011 erfolgt zu sieben Zehnteln zulasten des Beschwerdeführers und zu drei Zehnteln zulasten der Staatskasse. 3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 10'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 220.-- Zustellkosten, Fr. 10'220.-- Total der Kosten.

3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 10'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 220.-- Zustellkosten, Fr. 10'220.-- Total der Kosten. 4. Die Gerichtskosten werden zu neun Zehnteln dem Beschwerdeführer und zu einem Zehntel dem AWEL zulasten der Staatskasse auferlegt.

4. Die Gerichtskosten werden zu neun Zehnteln dem Beschwerdeführer und zu einem Zehntel dem AWEL zulasten der Staatskasse auferlegt. 5. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

5. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. 7. Mitteilung an…

7. Mitteilung an…