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Mehrheiten und Quoren bei Beschlüssen der Stockwerkeigentümerversammlung
Bei der Stockwerkeigentümerversammlung stimmen die Stockwerkeigentümer über bestimmte Verhandlungsgegenstände ab, die auf der Tagesordnung stehen, auch Traktanden genannt. Damit in Bezug auf einen solchen Tagesordnungspunkt ein gültiger Beschluss unter den Stockwerkeigentümern zu Stande kommt, muss je nach Gegenstand ein bestimmtes Quorum eingehalten werden, worunter die jeweilige Abstimmungsregel verstanden wird.
Was ist ein Quorum und welche Quoren gibt es?
Die Definition von Quorum ist, dass es sich beim Quorum um eine Norm handelt, welche die Voraussetzungen regelt, die für die Gültigkeit eines Beschlusses – etwa durch eine Versammlung – erfüllt werden müssen.
Man unterscheidet das sogenannte Präsenzquorum und das sogenannte Stimmquorum. Beim Präsenzquorum wird verlangt, dass eine bestimmte Anzahl von Mitgliedern bei der Abstimmung anwesend sein muss, damit der gefasste Beschluss gültig ist.
Beim Stimmquorum muss eine bestimmte Anzahl von befürwortenden Stimmen gegeben sein beziehungsweise bestimmte Wertquoten erfüllt sein – also ausreichend vertretene Eigentümeranteile hinter den Stimmen stehen -, damit ein positiver Beschluss zu Stande kommt, dieser also angenommen wird. Anderenfalls kommt es zu einem negativen Beschluss.
Teilweise müssen zur Gültigkeit von Beschlüssen sowohl das Präsenzquorum als auch das Stimmquorum erfüllt sein. In einem solchen Fall spricht man auch von einem doppelten Quorum. Für jeden Beschluss, der auf der Stockwerkeigentümerversammlung gefasst wird, ist ein solches doppeltes Quorum zu erfüllen. Die Erfüllung des Präsenzquorums macht die Stockwerkeigentümerversammlung beschlussfähig. Die Gültigkeit der gefassten Beschlüsse hängt aber zusätzlich von der Einhaltung des jeweils einschlägigen Stimmquorums ab.
Präsenzquorum zur Beschlussfähigkeit der Stockwerkeigentümer-versammlung
Damit die Stockwerkeigentümerversammlung beschlussfähig ist, muss das Präsenzquorum erfüllt sein, das in Art. 712p ZGB geregelt ist. Dieses Präsenzquorum besteht aus zwei Elementen. Gemäss einem persönlichen Element muss die Hälfte der Stockwerkeigentümer (mindestens zwei) bei der Versammlung anwesend oder vertreten sein. Ausserdem muss gemäss einem wirtschaftlichen Element diese Hälfte zur Hälfte am Stockwerkeigentum anteilsberechtigt sein, also die Hälfte der sogenannten Wertquoten vorliegen.
Hintergrund-Artikel: Grundzüge des Stockwerkeigentums
Stimmquoren hängen von den Traktanden ab
Welches Stimmquorum für die Fassung eines gültigen Beschlusses in Bezug auf den jeweiligen Tagesordnungspunkt (Traktandum) erforderlich ist, ergibt sich entweder aus dem Vereinsrecht, dem Miteigentumsrecht, dem Stockwerkeigentümerrecht oder dem Reglement.
Je nach Gegenstand muss ein Mehrheitsbeschluss oder ein Einstimmigkeitsbeschluss vorliegen. Genügt ein Mehrheitsbeschluss richtet sich die Art der Mehrheit nach dem jeweiligen Traktandum, über welches abgestimmt wird. Im Bereich des Stockwerkeigentums unterscheidet man die einfache Mehrheit und die qualifizierte Mehrheit.
Ob eine einfache Mehrheit, eine qualifizierte Mehrheit oder Einstimmigkeit zur Fassung eines gültigen Beschlusses erforderlich ist, hängt in der Regel von der Bedeutung des Beschlusses ab.
Einfaches Mehr beim Stockwerkeigentum
Die einfache Mehrheit unter den Stockwerkeigentümern auf einer beschlussfähigen Stockwerkeigentümerversammlung genügt grundsätzlich in allen Fällen, in denen weder eine qualifizierte Mehrheit noch Einstimmigkeit auf Grund einer gesetzlichen Regelung oder des Reglements erforderlich ist. Das einfache Mehr, wie die einfache Mehrheit auch genannt wird, ist gegeben, wenn die Mehrheit der Stimmen der anwesenden beziehungsweise der vertretenen Stockwerkeigentümer vorliegt. Es gilt das Kopfstimmenrecht: Jeder Stockwerkeigentümer hat eine Stimme. Wie hoch der Anteil des jeweiligen Stockwerkeigentümers am Stockwerkeigentum ist, hat in diesem Fall keinen Einfluss auf das Gewicht seiner Stimme.
Eine Ausnahme vom Kopfstimmenprinzip findet sich in Art. 712o ZGB, wonach Personen, die gemeinschaftlich Eigentümer am Stockwerk sind, nur eine Stimme haben.
Qualifiziertes Mehr beim Stockwerkeigentum
Für die qualifizierte Mehrheit – auch das qualifizierte Mehr genannt – reicht nicht allein die Mehrheit der Stimmen der anwesenden beziehungsweise der vertretenen Stockwerkeigentümer. Zusätzlich muss über diese Stimmen auch die Mehrheit aller vorhandenen Stockwerkeigentumsanteile abgedeckt sein. Die Stimmenmehrheit nach anwesenden Köpfen muss also in Bezug auf die Hälfte des Stockwerkeigentums insgesamt anteilsberechtigt sein. Anders formuliert: Es muss sowohl die Mehrheit nach Kopfstimmen als auch die Mehrheit nach allen Anteilen beziehungsweise allen Wertquoten vorliegen. Die Mehrheit der Wertquoten unter den Anwesenden beziehungsweise den Vertretenen genügt nicht.
In folgenden gesetzlich geregelten Fällen ist ein qualifiziertes Mehr beim Stockwerkeigentum erforderlich:
- nützliche bauliche Massnahmen (Art. 647d Abs. 1 ZGB)
- luxuriöse bauliche Massnahmen, wenn es beim nicht zustimmenden Stockwerkeigentümer durch diese nicht zu einer dauernden Beeinträchtigung in seinem Nutzungs- und Gebrauchsrecht kommt; wenn es bei ihm zu einer bloss vorübergehenden Beeinträchtigung kommt, müssen die übrigen Stockwerkeigentümer ihm Ersatz leisten; ausserdem müssen die übrigen Stockwerkeigentümer seinen Kostenanteil übernehmen. (Art. 647e Abs. 2 ZGB)
- Erlass und Änderung des Reglements (Art. 712g Abs. 3 ZGB)
- wichtigere Verwaltungshandlungen (Art. 647b Abs. 1 ZGB)
Einstimmigkeit beim Stockwerkeigentum
Wenn Einstimmigkeit auf der Stockwerkeigentümerversammlung erforderlich ist, muss absolute Einstimmigkeit vorliegen. Es ist also die Stimme eines jeden Stockwerkeigentümers nötig, der für die Stockwerkeigentumsparzelle im Grundbuch eingetragen ist, oder die Stimme von dessen Vertreter. Die relative Einstimmigkeit, also diejenige aller Anwesenden oder Vertreter auf der Stockwerkeigentümerversammlung, genügt nicht, es sei denn, alle im Grundbuch eingetragenen Stockwerkeigentümer sind anwesend oder vertreten.
Im Folgenden führen wir die Fälle auf, in denen Einstimmigkeit bei der Beschlussfassung auf der Stockwerkeigentümerversammlung verlangt wird:
- luxuriöse bauliche Massnahmen (Art. 647e Abs. 1 ZGB)
- Veräusserung oder Belastung des gemeinschaftlichen Grundstückes und die Veränderung der Zweckbestimmung einer Stockwerkeigentumsparzelle beziehungsweise des Stammgrundstücks (Art. 648 Abs. 2 ZGB)
- Änderungen der Wertquoten (Art. 712e Abs. 2 ZGB), betroffene Dritte haben Vetorecht (siehe unten)
- Änderung der Zuständigkeitsordnung in Bezug auf Verwaltungshandlungen und bauliche Massnahmen (Art. 712g ZGB)
Sonderfall: Vetorecht
In einigen Fällen, in denen ein Beschluss eine besonders negative Auswirkung auf einen einzelnen Stockwerkeigentümer hat, muss dieser dem Beschluss zustimmen. In einem Fall gilt das sogar für Dritte.
- Nützliche bauliche Massnahmen bedürfen der Zustimmung desjenigen Stockwerkeigentümers, bei dem es durch die Änderungen im Gebrauch oder der Benutzung des Stockwerkeigentums zu dem bisherigen Zweck zu einer erheblichen und dauernden Erschwerung oder Unwirtschaftlichkeit kommt. (Art. 647d Abs. 2 ZGB)
- Nützliche bauliche Massnahmen können in Fällen, in denen die Änderung bei einem nichtzustimmenden Stockwerkeigentümer zu unzumutbaren Aufwendungen führt, nur vorgenommen werden, sofern die übrigen Stockwerkeigentümer den Kostenanteil des betroffenen Stockwerkeigentümers insoweit übernehmen, wie er den Betrag übersteigt, der ihm zumutbar ist. (Art. 647d Abs. 3 ZGB)
- Luxuriöse bauliche Massnahmen können in Fällen, in denen ein Stockwerkeigentümer nicht zustimmt, dann durchgeführt werden, wenn der nichtzustimmende Stockwerkeigentümer nicht dauerhaft durch diese Massnahmen in seinem Nutzungs- und Gebrauchsrecht beeinträchtigt ist und die übrigen Stockwerkeigentümer seinen Anteil an den Kosten übernehmen; für bloss vorübergehende Beeinträchtigungen haben ihm die übrigen Stockwerkeigentümer Ersatz zu leisten. (Art. 647e Abs. 2 ZGB)
- Bei Änderungen der Wertquoten ist neben dem einstimmigen Beschluss aller Stockwerkeigentümer auch die Zustimmung von allen unmittelbar betroffenen Dritten erforderlich. (Art. 712e Abs. 2 ZGB)
Beim Zirkularbeschluss ist Einstimmigkeit aller Stockwerkeigentümer nötig
Beschlüsse durch die Stockwerkeigentümer müssen nicht zwingend über eine Stockwerkeigentümerversammlung unter Präsenz der Stockwerkeigentümer oder von deren Vertretern gefasst werden. Allerdings sind an Beschlüsse, die ausserhalb der Stockwerkeigentümerversammlung erfolgen sollen, bestimmte Voraussetzungen geknüpft. Zum einen ist ein solcher Beschluss, auch Zirkularbeschluss genannt, auf dem schriftlichen Wege zu fassen. Zum anderen ist zur Gültigkeit des Zirkularbeschlusses Einstimmigkeit unter allen Stockwerkeigentümern erforderlich (davon abweichende Bestimmungen in der COVID-19-Verordnung vorbehalten).
Beratung zur Beschlussfassung beim Stockwerkeigentum
Wenn Sie Fragen zur Beschlussfassung auf der Stockwerkeigentümerversammlung haben, etwa zu den je nach Verhandlungsgegenstand erforderlichen Quoren, können Sie sich von einem unserer spezialisierten Anwälte beraten lassen.
Unsere Anwälte geben Ihnen auch Auskunft darüber, in welchen Fällen die Stockwerkeigentümer die gesetzlich vorgegebenen Quoren und Berechnungsarten der Stimmquoren ändern können, insbesondere ob nur eine Erschwerung oder auch eine Erleichterung der Abstimmungsregeln möglich ist.
Ausserdem zeigen wir Ihnen mögliche Wege auf, wenn die Stockwerkeigentümerversammlung bei der Einberufung nicht beschlussfähig ist. Und natürlich beraten wir Sie auch in allen anderen Rechtsfragen zum Stockwerkeigentum.