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Zur morgigen Abstimmung über den Rahmenkredit der geplanten Wohnsiedlung Leutschenbach wurden die Stimmbürger ausführlich informiert. In der Abstimmungszeitung finden sich detaillierte Angaben zu Projekt, Baukosten und sehr günstigen Mieten. Dass hier eine Subvention von immerhin 200 Millionen Franken gewährt werden soll, erfährt der Wähler hingegen nicht. Das Bauland, welches sich im Eigentum der Stadt befindet, wird mit 25 Millionen ausgewiesen. Der tatsächliche Marktwert hingegen liegt mit rund 225 Millionen Franken deutlich darüber.
Die Kalkulation des tiefen Landpreises geschieht, wie bei städtischen Wohnbauprojekten üblich, auf Grundlage der Richtlinie 65, die den Landwert künstlich tief ansetzt. Begründet wird das mit dem von der Bevölkerung gutgeheissenen Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Und tatsächlich, die geplanten Mietzinsen sind erstaunlich günstig. Im Durchschnitt werden die Wohnungen 1400 Franken pro Monat kosten. Eine 4,5-Zimmer-Wohnung wird zu 1580 Franken und selbst die 6,5-Zimmer-Wohnungen werden für unter 2000 Franken vermietet.
Bei dieser Wohnbausubvention handelt es sich um eine klassische Objektförderung, die an Bauträger beziehungsweise Bauprojekte entrichtet wird, die ihrerseits die niedrigeren Anlagekosten über die Kostenmiete an die Mieter weitergeben. Es gäbe jedoch Alternativen. So könnte man, statt günstige Wohnungen zu erstellen, auch Wohnungsmieter, bei denen die Tragbarkeit der Wohnkosten nicht gegeben ist, direkt unterstützen – etwa mit einem Wohngeld.
Die Kantone Basel-Stadt und Genf kennen diese Form der Wohnförderung, die sogenannte Subjektförderung, seit langem. Auch im Kanton Zürich wird ein Wohngeld gewährt, allerdings nur im Rahmen der AHV/IV-Ergänzungsleistungen und somit lediglich für eine bestimmte Gruppe von Personen. Der Vorteil der Subjektförderung liegt auf der Hand. Unterstützung erhalten nur Haushalte, die einen Bedarf haben, und dies zeitlich begrenzt, solange die Bedürftigkeit besteht. Am Beispiel Leutschenbach lässt sich die Alternative gut berechnen. Würde die Stadt das Bauland zu einem marktgerechten Baurechtszins von 3 Prozent vergeben, läge der Ertrag bei jährlich 6,8 Millionen Franken. Damit könnte jede der 398 Leutschenbach-Wohneinheiten mit 1400 Franken pro Monat dauerhaft subventioniert werden, über eine Subjektförderung. Die 2800 Franken, die ein renditeorientierter Investor hier im Durchschnitt als marktgerechte Miete ansetzen würde, wären abzüglich der 1400-Franken-Subvention dann genauso günstig wie in der jetzt geplanten städtischen Siedlung.
Der Ansatz wäre auch finanziell nachhaltig. Wie etwa das Basler Baurechtszins-Modell vorsieht, könnten die Baurechtszinse an die erzielten Marktmieten des Baurechtnehmers gekoppelt werden. Steigen die Marktmieten, erhöht sich der Baurechtsertrag der Stadt – und damit das Budget für eine Subjektförderung.
Doch wozu die Diskussion, wenn am Ende gleich viele Haushalte profitieren? Rund 50 Prozent der Mieter in den städtischen Wohnsiedlungen sind Gutverdiener mit mittlerem oder hohem Einkommen. Sie werden nicht zuletzt auch von jenen Steuerzahlern subventioniert, die ihre Mietkosten kaum tragen können, denen der Zugang zum gemeinnützigen Wohnungsangebot jedoch nicht offensteht.
Zudem verwundert der geplante Wohnungsmix in Leutschenbach. Im Fokus stehen grosse Wohnungen. Armutsgefährdet und damit potenziell bedürftig und im Wohnungsmarkt benachteiligt sind jedoch vor allem Alleinerziehende, Ältere und alleinstehende Frauen. In der Siedlung entfallen nur 10% der Wohnfläche auf Kleinwohnungen, wovon viele «zumietbare Zimmer» sind. 20% sind 3-Zimmer-Wohnungen.
In den Stadtzürcher Haushalten leben jedoch zu fast 60% nur ein oder zwei Personen. Offenbar wird mit diesem Mittelstandsprojekt am Zweck und an der eigentlichen Zielgruppe vorbeigebaut. Ein Wohngeld hingegen erhielten ausschliesslich Bedürftige, und ihr Wohnangebot würde sich deutlich vergrössern. Auch die soziale Durchmischung der Stadt liesse sich verbessern. Mit dem Baurechtsertrag könnte man anstelle der bis zu 1200 Leutschenbach-Mieter für 1900 Mieter in der gesamten Stadt die Wohnkosten halbieren. Wer in eine Notlage gerät, müsste so nicht Zuhause und Wohnumfeld verlassen und in einen – die Stigmatisierung bleibt – Sozialwohnungsbau am Stadtrand umziehen, vorausgesetzt, man würde dort überhaupt eine Wohnung ergattern. Die soziale Struktur der Stadt bliebe stabil, trotz Gentrifizierungstendenzen.
Der Einführung der Subjektförderung in Zürich steht nichts im Wege. Sie ist finanzierbar, gerecht, und die Richtigen würden von ihr profitieren. Problemlos könnten beide Fördermodelle parallel existieren, wie andere Grossstädte in der Schweiz zeigen. Letztlich ist es ein politischer Entscheid und damit natürlich der des Stimmbürgers.
Niels Lehmann
UTO Real Estate Management
Der Artikel basiert auf Berechnungen der Abschlussarbeit «Die Opportunitätskosten der Wohnbauförderung in Zürich», entstanden am Center for Urban & Real Estate Management (Curem), Universität Zürich.
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