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Glossario
Di seguito sono riportate le definizioni dei termini più comuni utilizzati nel gergo finanziario per parlare di mutui e pensioni.
1a grado
La parte del prestito ipotecario che non serve ammortizzare. Un prestito ipotecario è suddiviso in due parti: il primo e il secondo grado. Per un’abitazione principale, per un immobile classico, il primo grado corrisponde al 65 % del valore venale dell’immobile. I prestatori non richiedono che questa parte sia ammortizzata.
2e grado
La parte del prestito ipotecario da ammortizzare. Un prestito ipotecario è suddiviso in due parti: il primo e il secondo grado. Il secondo grado corrisponde alla parte ammortizzabile del prestito. Per un’abitazione principale, per un immobile classico, il secondo grado corrisponde alla differenza tra il 65 % del valore dell’immobile e l’importo del prestito, ovvero, in generale, il 15 % del valore dell’immobile.
Ammortamento
Rimborso a scadenza periodica di una parte del prestito ipotecario.
Ammortamento diretto
Ammortamento effettuato attraverso versamenti a cadenza regolare a favore del prestatore. Nel caso dell’ammortamento diretto, il mutuatario versa regolarmente una somma direttamente al suo creditore. L’importo del debito e gli interessi ipotecari diminuiscono, mentre non si crea un capitale garantito e le tasse sul valore locativo sono sempre meno controbilanciate dall’esenzione degli interessi.
Ammortamento indiretto
Ammortamento effettuato attraverso versamenti a cadenza regolare su un conto previdenza. Nel caso dell’ammortamento indiretto, l’importo del debito resta invariato, poiché i versamenti vengono effettuati su un conto previdenza personale del 3° pilastro o su una polizza d’assicurazione sulla vita. I costi mensili rimangono quindi invariati, mentre le deduzioni fiscali no, e i anche versamenti su un 3° pilastro e il reddito derivante sono deducibili.
Capacità di indebitamento
Importo massimo che il mutuatario può chiedere in prestito. La capacità di indebitamento corrisponde all’importo massimo che potete chiedere in prestito. Tale importo dipende dal vostro reddito nonché dalla vostra situazione personale e lavorativa.
Capitale proprio
L’insieme dei capitali di cui dispone il mutuatario. Il capitale proprio può provenire da diverse fonti, come i capitali in banca, le donazioni, il 2° pilastro, il 3° pilastro ecc. Insomma, tutto ciò che potete o desiderate mettere a disposizione per il vostro progetto immobiliare.
Cartella ipotecaria
Documento attestante l’importo dell’ipoteca. Si presenta sotto forma di documento redatto da un notaio. Questa «carta-valore» indica la somma che il creditore può pretendere dal debitore nonché l’immobile che costituisce la garanzia.
Certificato di finanziamento
Documento attestante la vostra capacità di finanziare un immobile. Chi vende vuole avere una garanzia sul profilo dei candidati interessati all’acquisto. Il certificato di finanziamento è un ottimo strumento per provare la propria solvibilità mediante l’attestato di un istituto finanziario o di un mediatore di prestiti ipotecari.
Costi di manutenzione
Costi di manutenzione e di ristrutturazione di un immobile. I costi di manutenzione corrispondono all’importo che il proprietario investirà per mantenere il proprio immobile in buono stato. Le simulazioni ipotecarie fanno proiezioni che si aggirano generalmente attorno all’1 % annuo del valore dell’immobile. Alcuni prestatori li includono nei loro calcoli, mentre altri no.
FINMA
Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari. La FINMA definisce le regole che banche e intermediari finanziari devono seguire. Sancisce soprattutto le condizioni minime da soddisfare per l’ottenimento di un prestito. Oggi i tassi sono molto bassi, ma se la vostra situazione finanziaria non è abbastanza stabile e i tassi salgono, potreste trovarvi in seria difficoltà dal punto di vista finanziario.
Fintech
Start up innovativa che sfrutta la tecnologia per ridisegnare il sistema finanziario.
Immobile a uso commerciale
Immobile destinato ad accogliere uffici o locali commerciali.
Investimento immobiliare
Immobile acquistato con l’obiettivo di diventare oggetto di locazione.
Mediatore ipotecario
Esperto e comparatore che aiuta i propri clienti a ottenere il migliore finanziamento sul mercato. In pratica, si tratta di un comparatore e soprattutto di un esperto di prestiti immobiliari. È in contatto con i differenti prestatori presenti sul mercato e mette la sua esperienza al servizio dei propri clienti per aiutarli a trovare le migliori condizioni di finanziamento per i loro progetti immobiliari, in particolare i migliori tassi ipotecari.
Portabilità
I prestatori sono soliti chiamare il rapporto tra le spese finanziarie teoriche e il vostro reddito anche con il nome di portabilità. Ogni prestatore applica criteri differenti per il calcolo di questo rapporto. Esso permette ai prestatori di determinare la vostra capacità di assumervi le spese del prestito ipotecario che desiderate in caso di forte rialzo dei tassi. Al momento i tassi d’interesse sono infatti molto bassi, ma per evitare una crisi finanziaria in caso di forte rialzo dei tassi d’interesse, le banche sono tenute a considerare un possibile rialzo dei tassi. Per questo motivo, il tasso d’interesse teorico imposto dalla FINMA è spesso calcolato al rialzo del 5 %. A questo tasso dovete aggiungere un ammortamento e dei costi di manutenzione, anch’essi teorici.
Rapporto prestito/valore
Il rapporto tra il prestito ipotecario e il prezzo d’acquisto (o il valore della casa) è chiamato anche rapporto prestito/valore dai prestatori. Ogni prestatore utilizza criteri differenti per quel che riguarda il rapporto prestito/valore. Esso definisce l’importo massimo che il mutuatario può ottenere rispetto al tipo di immobile. Parliamo spesso di un rapporto prestito/valore dell’80 % del valore della casa. Tuttavia, alcuni istituti applicano dei criteri più severi e non possono superare un rapporto prestito/valore del 65 % del valore della casa.
Regole dei prestatori
Lista delle regole che i prestatori applicano per decidere se concedere o meno un credito.
Sostenibilità
Importo massimo che il mutuatario può permettersi per l’acquisto dell’immobile. La sostenibilità è strettamente correlata al capitale proprio che verrà investito nel progetto nonché alla capacità di indebitamento di chi beneficia del credito.
Spese teoriche
Spese calcolate a livello teorico per il calcolo della portabilità. Le spese teoriche sono calcolate a partire da un tasso d’interesse del 5 % (che varia in base al prestatore), da un ammortamento teorico su 15 anni e da spese teoriche dell’1 % del valore del vostro immobile.
Tasse notarili
Tasse versate oltre al prezzo d’acquisto che includono: le tasse di trasferimento, l’iscrizione al registro fondiario e le tasse notarili. A onor del vero, si dovrebbero chiamare tasse d’acquisto, ma nel linguaggio comune sono note con il nome di tasse notarili. Quest’ultime dipendono dal prezzo d’acquisto, dal prestito ipotecario e dal tipo di utilizzo, e sono calcolate a seconda del cantone che stabilisce le proprie regole. Possono aggirarsi attorno al 3-5 % del prezzo d’acquisto e generalmente devono essere coperte con il capitale proprio dell’acquirente.