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I. Einleitung
Die Lageklassemethode bestimmt nicht den Wert einer Immobilie (Land plus Haus), sondern dient der Ermittlung des Landes, wenn der Bauwert oder der jährliche Mietertrag bekannt ist. Die Lageklassemethode wird vor allem dann verwendet, wenn im Rahmen einer Realwertbestimmung der Landwert nicht mit der statistischen Methode (konkrete Verkäufe in vergleichbarer Lage) bestimmt werden kann. Wir erinnern uns:
Realwert = Bauwert + Landwert
Die Lageklassemethode geht nun davon aus, dass je nach Klassierung einer Liegenschaft ein bestimmtes Verhältnis zwischen Bauwert und Landwert besteht. Über eine Bestimmung der Lageklasse wird dieses Verhältnis festgelegt. Dann kann aus dem bekannten Bauwert der Landwert ermittelt werden. Ähnlich bestimmt sich der Landwert, wenn die Mieterträge bekannt sind.
II. Die Anwendung der Lageklassemethode
a) Bauwert oder jährlicher Mietertrag
Bei der Anwendung der Lageklassemethode werden zuerst der Bauwert oder der jährliche Mietertrag bestimmt. Es kann sich hierbei um tatsächlich bezahlte Kosten oder um effektiv eingenommene Mietzinsen handeln, oder die entsprechenden Beträge werden geschätzt. Bei der Schätzung des Bauwertes wird in der Regel nach der folgenden Formel vorgegangen.
Bauwert = Neubaukosten + Nebenkosten – Altersentwertung
Bei der Schätzung von Mietzinsen werden in der Nähe des Objektes tatsächlich erzielte Mietzinsen berücksichtigt.
b) Bestimmung der Lageklasse
Der schwierigste Teil der Lageklassemethode ist die Bestimmung der Lageklasse. Sie wird in zwei Teilschritten ermittelt.
Im ersten Teilschritt werden vier Unterbewertungen vorgenommen. Die Liegenschaft ist im Hinblick auf die Kriterien allgemeine Situation, Nutzungsintensität/Ausbaustandard, Verkehrsrelation und Wohnsektor zu bewerten. Dabei werden Noten 1 (sehr schlecht) bis 8 (sehr gut) vergeben. Bei der allgemeinen Situation wird beurteilt, ob sich die Liegenschaft in einem reinen Landwirtschaftsgebiet (1) oder in zentraler Lage in einer Grossstadt (8) befindet. Beim Kriterium Nutzungsintensität/Ausbaustandard geht es um die Art der Nutzung und um die Qualität des Ausbaus. Die Verkehrsrelation stellt auf die Erschliessung der Liegenschaft ab. Beim Wohnsektor schliesslich wird die nähere Umgebung auf Attraktivität überprüft. Die Lageklasse ermittelt sich als arithmetisches Mittel dieser vier Noten.
Zusätzlich findet in einem zweiten Teilschritt eine Steuerbewertung statt. Ist die Gemeinde sehr steuergünstig, werden vom arithmetischen Mittel 0.5 Punkte dazugezählt, ist sie sehr steuerintensiv, werden 0.5 Punkte abgezählt. Die Lageklasse liegt dann zwischen 1 und 8.
c) Ermittlung des Landwertes
Mit der Lageklasse und dem Bauwert oder dem jährlichen Mietertrag kann dann der Landwert ermittelt werden.
Ist der Mietwert (Mietertrag pro Jahr) bekannt, kann dieser mit der Lageklasse multipliziert werden, um den Landwert zu ermitteln.
Landwert = Mietwert x Lageklasse
Ist der Bauwert bekannt, ist zuerst der relative Landanteil (RLA) zu berechnet. Dafür wird die folgende Formel verwendet.
RLA = Lageklasse x 6.25%
Mit dem relativen Landanteil kann der Landwert aus dem bekannten Bauwert wie folgt berechnet werden:
III. Zwei Beispiele
Beispiel 1: Nehmen wir an, ein Mehrfamilienhaus hat einen jährlichen Mietertrag von CHF 200‘000.- und befindet sich in der Lageklasse 5, dann ergibt sich der Landwert, auf dem das Mehrfamilienhaus steht, wie folgt:
Landwert = CHF 200‘000.- x 5 = CHF 1,0 Mio.
Beispiel 2: Nehmen wir an, ein Einfamilienhaus hat einen Bauwert von CHF 1.2 Mio. und befindet sich in der Lageklasse 6, dann ergibt sich der Landwert wie folgt:
RLA = 6 x 6.25% = 37.5%
Landwert = (CHF 1.2 Mio. x 37.5%) / (100 – 37.5%) = CHF 720‘000.-