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Avantages de l'amortissement direct d'hypothèques
Quand on finance son propre logement avec plus de 65% de capitaux empruntés, la seconde hypothèque doit être remboursée. La plupart des débiteurs optent pour l'amortissement indirect mais l'amortissement direct présente aussi des avantages.
(rh) Les banques et les assurances financent l'acquisition d'un propre logement avec jusqu'à 80, voire 85 % de capitaux empruntés. Deux tiers de la valeur vénale avec une première hypothèque, sans obligation d'amortissement, et la différence avec une seconde hypothèque, avec obligation d'amortissement cette fois. Le débiteur hypothécaire est tenu de rembourser (d'amortir autrement dit) tout ce qui dépasse la barre des 65 %. Le créancier et le débiteur conviennent de la période d'amortissement: 1 % de la dette hypothécaire totale par an, jusqu'au remboursement de la seconde hypothèque, en 20 ans ou jusqu'à la retraite.
La seconde hypothèque peut être amortie de deux manières, directement ou indirectement:
- dans le cas de l'amortissement direct, le débiteur rembourse le créancier en direct. Cela permet de réduire la dette et la charge d'intérêts. En revanche, comme le débiteur déduit du coup moins d'intérêts hypothécaires de son revenu imposable, l'impôt dû augmente;
- dans le cas de l'amortissement indirect, le débiteur effectue des versements constants dans le pilier 3a (prévoyance liée). La dette et la charge d'intérêts restent constantes et le débiteur peut déduire les versements de son revenu imposable, ce qui a pour effet de réduire l'impôt dû.
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Avantages de l'amortissement direct
Pour la plupart des débiteurs, l'amortissement indirect apparaît judicieux pour des raisons fiscales. Toutefois, l'amortissement direct présente un avantage non négligeable en cette période de taux historiquement bas: la dette hypothécaire réduite compense au moins en partie la charge d'intérêts supérieure si les taux hypothécaires devaient repartir un jour à la hausse. De plus, il peut être intéressant pour un débiteur d'opter pour l'amortissement direct s'il compte réduire progressivement son taux d'occupation, avec à la clé une baisse de revenu, au moment du départ à la retraite par exemple.
Jusqu'à présent, les débiteurs avaient jusqu'à 20 ans pour rembourser leur seconde hypothèque. Comme un nombre croissant d’experts craignent que le marché immobilier suisse puisse connaître une surchauffe, les banques ont légèrement resserré leurs critères d'autorégulation (pas tout à fait volontairement). La période d'amortissement est ramenée de 20 à 15 ans et, par ailleurs, les débiteurs sont soumis à une obligation d’amortissement linéaire, donc par versements constants. Il était possible précédemment de ne rien payer pendant quelques années ou de rembourser l'intégralité du montant à la fin de la période d'amortissement.
15 ans au lieu de 20: conséquences
La période d'amortissement étant plus courte, la dette diminue plus rapidement; en revanche, la charge financière annuelle augmente. Un exemple: un débiteur possède un logement en propriété d'une valeur vénale de fr. 800'000.00, dont l'achat a été financé à hauteur de fr. 640'000.00 par un prêt octroyé par sa banque. Capital emprunté 80 %, première hypothèque fr. 520'000.00, seconde hypothèque fr. 120'000.00. Si le débiteur a 20 ans pour amortir sa seconde hypothèque, il doit rembourser fr. 6'000.00 par an; s'il ne dispose que de 15 ans, c'est fr. 8'000.00 qu'il devra rembourser chaque année.
L'amortissement annuel supérieur peut influencer le calcul de la capacité financière de l'emprunteur, parce que les frais courants – intérêts hypothécaires, amortissement et charges – ne peuvent pas représenter plus de 35 % du revenu du débiteur. Cela pourrait compliquer le financement pour certains candidats-propriétaires, voire le rendre purement et simplement impossible.
Important: les nouveaux critères, plus stricts, s'appliqueraient exclusivement aux nouvelles affaires et non aux hypothèques existantes, pas plus qu'aux prolongations. L'Autorité de surveillance des marchés financiers est en train d'examiner ces nouveaux critères. Si la Finma les approuve, ils entreront en vigueur fin 2014, après la traditionnelle période transitoire, en tant que norme minimale pour l'autorégulation des banques.
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