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Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (kurz: BewG) beschränkt die Möglichkeit des Erwerbs von Liegenschaften in der Schweiz durch „Ausländer“. Ziel der Erwerbsbeschränkung ist es, bei den nur geringfügig vorhandenen Bodenreserven eine „Überfremdung des einheimischen Bodens“ zu verhindern. Personen im Ausland bedürfen deshalb für den Erwerb von Wohnliegenschaften (inkl. Ferienwohnungen) einer Bewilligung.
Personen im Ausland
Als Personen im Ausland gelten sowohl Personen mit Wohnsitz im Ausland (mit Ausnahme von Schweizer Staatsangehörigen) als auch – grundsätzlich – Staatsangehörige eines ausländischen Staates mit Wohnsitz in der Schweiz. Nicht als Personen im Ausland gelten jedoch Staatsangehörige eines Mitgliedstaates der Europäischen Gemeinschaft (EG) oder der Europäischen Freihandelsassoziation (EFTA) mit tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz sowie Staatsangehörige anderer ausländischer Staaten mit tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz, welche über eine Niederlassungsbewilligung C verfügen. Diese Personen unterstehen nicht der Bewilligungspflicht. Staatsangehörige anderer ausländischer Staaten, welche zwar über eine gültige Aufenthaltsbewilligung, jedoch nicht über eine Niederlassungsbewilligung C verfügen, dürfen bewilligungsfrei lediglich ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung erwerben, wenn es sich dabei um ihren Hauptwohnsitz handelt.
Als Personen im Ausland gelten sodann juristische Personen oder vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die ihren tatsächlichen Sitz im Ausland haben. Haben sie ihren statutarischen und tatsächlichen Sitz in der Schweiz, so gelten diese Gesellschaften ebenfalls als Personen im Ausland, wenn sie durch eine Person im Ausland beherrscht werden oder wenn sie das Grundstück auf Rechnung einer Person im Ausland erwerben (z.B. Treuhandgeschäft). Eine Beherrschung durch Personen im Ausland wird insbesondere dann vermutet, wenn Personen im Ausland einzeln oder gemeinsam mehr als ein Drittel des Aktien-, Stamm- oder Genossenschaftskapitals besitzen und/oder über mehr als ein Drittel der Stimmen in der General- oder Gesellschafterversammlung verfügen. Eine ausländische Kontrolle wird zudem vermutet, wenn Personen im Ausland der Gesellschaft bedeutende Darlehen gewährt haben.
Bewilligungspflichtige Grundstücke
Der Bewilligungspflicht untersteht der Erwerb des Eigentums an Ein- und Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Bauland, das für solche Bauten genutzt werden soll, oder eines Miteigentumsanteils daran durch Personen im Ausland. Dasselbe gilt für den Erwerb anderer Rechte an solchen Wohnliegenschaften, wie namentlich Bau- und Wohnrechte oder Nutzniessungen sowie bei der Begründung und Ausübung von Kauf-, Vorkaufs- und Rückkaufsrechten.
Ebenfalls bewilligungspflichtig ist der Erwerb von Anteilen an einem Immobilienfonds und Immobilien-SICAV, deren Anteile auf dem Markt nicht regelmässig gehandelt werden, sowie von Anteilen an Immobiliengesellschaften, die nicht an einer Börse in der Schweiz kotiert sind. Als Immobiliengesellschaft gilt jede juristische Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist. Beim Erwerb von Anteilen an Immobiliengesellschaften kommt es für die Unterstellung unter die Bewilligungspflicht nicht darauf an, ob durch den Erwerb eine beherrschende Stellung begründet wird.
Nicht bewilligungspflichtig ist hingegen der Erwerb eines Grundstücks, wenn dieses als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes eines Handwerksbetriebs oder eines freien Berufs dient. Hierzu gehören beispielsweise Fabrikationsgebäude, Büros, Hotels, Handwerkstätten und Arztpraxen. Betriebsstätte-Grundstücke können bewilligungsfrei erworben werden, unabhängig davon, ob sie vom Erwerber selbst genutzt oder als Betriebsstätte an einen Dritten vermietet werden sollen.
Eindeutiger Ausschluss von der Bewilligungspflicht
Das Rechtsgeschäft resp. der Grundstückerwerb wird nur ins Grundbuch (oder beim Erwerb von Gesellschaftsanteilen ins Handelsregister) eingetragen, wenn ohne weiteres ersichtlich ist, dass es sich beim Erwerber nicht um eine Person im Ausland handelt oder dass die Bewilligungspflicht anderweitig ausgeschlossen werden kann.
Zu diesem Zweck haben sich natürliche Personen, welche Staatsangehörige eines ausländischen Staates sind, gegenüber dem Grundbuchamt (resp. dem Handelsregisteramt) über ihre Staatsangehörigkeit, ihre Aufenthaltsbewilligung in der Schweiz sowie über ihren tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz auszuweisen sowie zu erklären, dass sie das Grundstück nicht auf Rechnung oder mit finanziellen Mitteln von Personen im Ausland erwerben.
Juristische Personen mit statutarischem und tatsächlichem Sitz in der Schweiz haben einen Handelsregisterauszug neuesten Datums vorzulegen. Darüber hinaus sind – vom Verwaltungsrat und der Kontrollstelle (Revisionsstelle) unterzeichnet – das Aktienbuch mit Angabe von Wohnort und Staatsagehörigkeit und der Anteile am Grundkapital der Aktionäre sowie der letzte Jahresabschluss mit Angabe der bedeutendsten Kreditoren und Darlehensgeber vorzulegen. Hinzu kommt noch eine Aufstellung darüber, wie der Erwerb des Grundstücks sowie allfällige Bauvorhaben finanziert werden sollen.
Kann die Bewilligungspflicht nicht ohne weiteres ausgeschlossen werden, hat der Erwerber spätestens nach dem Abschluss des Rechtsgeschäfts bei der zuständigen kantonalen Behörde um eine Bewilligung oder die Feststellung nachzusuchen, dass er für den Erwerb keiner Bewilligung bedarf.
Bewilligungserteilung
Die zuständige kantonale Behörde erteilt die Bewilligung zum Erwerb, wenn das Grundstück als Kapitalanlage aus der Geschäftstätigkeit einer ausländischen oder ausländisch beherrschten Versicherungseinrichtung dient, welche in der Schweiz zum Geschäftsbetrieb zugelassen ist. Eine Bewilligung kann auch erteilt werden, wenn das Grundstück zur Personalvorsorge einer schweizerischen Betriebsstätte dient oder mit seinem Erwerb ausschliesslich gemeinnützige Zwecke verfolgt werden. Dient das Grundstück zur Deckung pfandgesicherter Forderungen ausländischer oder ausländisch beherrschter, in der Schweiz zum Geschäftsbetrieb zugelassener Banken und Versicherungseinrichtungen, so kann ebenfalls eine Bewilligung für die Eintragung des entsprechenden Pfandrechts zugunsten der finanzierenden Bank oder Versicherung erteilt werden.
Darüber hinaus können die Kantone innerhalb der jährlich vom Bundesrat der Schweizerischen Eidgenossenschaft (Regierung) festgelegten Kontingente einer natürlichen Person den Erwerb einer Ferienwohnung oder einer Wohneinheit in einem Aparthotel bewilligen. Abgesehen von vereinzelten, sehr spezifischen Ausnahmen ist die Erteilung einer Bewilligung ausserhalb der vorstehenden Bewilligungsgründe nicht möglich. Der Erwerb von Wohnliegenschaften (inkl. Ferienwohnungen) durch Personen im Ausland ist damit grundsätzlich nur im Rahmen der kantonalen Kontingente möglich.
schochauer ag, Rechtsanwälte
lic. iur. Nicolas Keller, LL.M.
Dr. iur. Matthias Raschle