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Le Tribunal cantonal de Neuchâtel a récemment mis fin à une saga judiciaire qui durait depuis trois ans au sujet de la contestation d’un loyer initial.
Un jeune couple avec un enfant, puis deux, avait déménagé dans un appartement de 3 pièces situé dans le quartier populaire des Uttins à Peseux. Le loyer net du précédent locataire, de 965 francs, avait été augmenté à 1050 francs.
Contestant ce loyer dans le délai de trente jours dès la remise des clefs, les locataires ont demandé que le bailleur fournisse les documents nécessaires à un calcul de rendement. Ils étaient prêts néanmoins à accepter un loyer identique à celui du précédent locataire, alors qu’il était probable que ce dernier n’avait pas bénéficié des baisses du taux hypothécaire. Mais un tel arrangement, bien que très raisonnable, n’était pas possible.
Arguments irrecevables du bailleur
Dès la séance de conciliation, l’avocat représentant le propriétaire, qui n’avait déposé aucun document, n’a cessé de marteler que le loyer devait être examiné en comparaison avec ceux du quartier, et que la preuve en incombait aux locataires. Il a également remis en cause la recevabilité de la contestation, ignorant que le délai pour contester commençait à la date de la remise de l’appartement (de la chose, dit pourtant clairement la loi) et non à celle de la signature du bail. Il prétendait aussi que les locataires n’avaient pas démontré avoir été contraints de conclure le bail, alors que cette preuve n’est nécessaire que si la commune où se situe l’immeuble ne connaît pas la pénurie de logements. Peseux se trouve pourtant depuis longtemps dans la liste des communes où sévit la pénurie établie chaque année par le Conseil d’Etat. La jurisprudence du Tribunal fédéral est très claire: à moins que l’immeuble ne soit ancien, on ne peut refuser un calcul de rendement aux locataires qui le demandent. Ceux-ci ont donc saisi le Tribunal d’instance en exigeant ce fameux calcul; à défaut, ils ont conclu que leur loyer net devait être fixé à 700 francs. L’attitude du bailleur en procédure par son mandataire n’était pas loin d’une véritable obstruction. Invité à déposer les documents utiles, il n’a déposé que l’acte d’acquisition dont le prix de l’immeuble était caviardé. Les autres documents nécessaires (état locatif, charges d’exploitation, clef de répartition) n’ont jamais été déposés. Le bailleur a recouru une première fois au Tribunal cantonal pour s’opposer à une ordonnance de preuves constatant qu’il fallait procéder à un calcul de rendement et non à l’examen des loyers du quartier. Il a perdu. Il a ensuite demandé plusieurs délais, notamment motivés par la recherche des documents requis, pour dire finalement que c’était inutile puisqu’il fallait appliquer les loyers comparatifs! Pour finir, seuls l’acte d’acquisition non caviardé de l’immeuble et un document bancaire ont été déposés. Il a donc fallu improviser sur la base de ce prix, remplacer la clef de répartition par une photographie de l’immeuble, faire des projections de calcul, pour convaincre le tribunal que le loyer demandé était raisonnable. Une année plus tard, sur nouveau recours du bailleur, le Tribunal cantonal a donné son verdict: rejeté.
C’est donc bien un loyer de 700 francs qui a été jugé raisonnable depuis le début du contrat. En cours de procédure, le taux hypothécaire avait baissé d’un quart de point et le loyer a ainsi encore pu être diminué à 679 francs.
L’ASLOCA ne peut que féliciter ces locataires persévérants qui ont eu l’heureuse surprise de recevoir plus de 14 000 francs pour les fêtes de Pâques en remboursement des loyers payés en trop. La facture pour le bailleur a été salée avec plus de 6000 francs pour l’ensemble des frais d’avocat des locataires, plus les siens.