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Grundstückgewinnsteuern
Was unterliegt der Steuerpflicht?
Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne aus Veräusserungen von Grundstücken oder von Anteilen an solchen. Ausgenommen sind Gewinne aus Veräusserung von Geschäftsvermögen, die der Einkommens- oder Gewinnsteuer unterliegen.
Steueraufschub
Die Besteuerung wird insbesondere aufgeschoben (Aufzählung nicht abschliessend)
- bei Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung,Vermächtnis), Erbvorbezug und Schenkung
- bei Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht sowie zur Abgeltung ausserordentlicher Beiträge eines Ehegatten an den Unterhalt der Familie und zur Abgeltung scheidungsrechtlicher Ansprüche, sofern beide Ehegatten einverstanden sind
[Den Ehegatten wird empfohlen, das gemeinsame Begehren um Steueraufschub bereits in den Vertrag bzw. in die Vereinbarung über die Scheidungsfolgen aufzunehmen. Formulierungsvorschlag: „Die Parteien stellen gemeinsam das Begehren, es sei(en) die Grundstückgewinnsteuer (und die nachträgliche Vermögenssteuer) aus der Übertragung des (Mit-)Eigentums an Grundstück Nr. …, Grundbuch …, zwecks Abgeltung von Ansprüchen aus Güterrecht (Scheidungsrecht/Art. 165 Abs. 2 ZGB) nach § 4 Abs. 1 Ziffer 2 GGStG (und § 49 Abs. 3b StG) aufzuschieben. Die erwerbende Partei nimmt zur Kenntnis, dass ihr oder ihren Rechtsnachfolger/innen bei einer steuerpflichtigen Weiterveräusserung des Grundstücks der jetzt gegenüber der veräussernden Partei aufgeschobene Grundstückgewinn und deren Besitzdauer angerechnet werden.“]
- bei Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung mit Ausnahme von Ferien- und Zweitwohnungen), soweit der Veräusserungserlös zwei Jahre vor oder zwei Jahre nach der Veräusserung zum Erwerb oder zum Bau einer gleich genutzten Ersatzliegen-schaft in der Schweiz verwendet wird
Was bedeutet Steueraufschub?
Bei Abschluss eines vorerwähnten Rechtsgeschäftes wird keine Grundstückgewinnsteuer zur Zahlung fällig. Die Steuer wird vor sich hingeschoben, bis bei einem nächsten Rechtsgeschäft der Tatbestand zur Erhebung einer Grundstückgewinnsteuer gegeben ist. Das heisst, der neue Eigentümer hat die zG des Vorgängers hinausge-schobene Grundstückgewinnsteuer zu bezahlen.
Wie hoch ist die Steuer?
Für die Berechnung des steuerbaren Gewinns müssen der Anlagewert und der Veräusserungswert der Liegenschaft ermittelt werden.
Der Anlagewert ergibt sich aus dem Erwerbspreis (Kaufpreis) und den gesetzlichen Anrechnungen.
Als Erwerbspreis gilt der Wert der Leistungen, die für den Erwerb des Grundstückes erbracht worden sind. Sachleistungen neben dem zahlenmässig vereinbarten Erwerbspreis sind zum Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs anzurechnen, Leistungen auf Lebenszeit einer Person zum Barwert. Liegt der massgebende Erwerb über 30 Jahre zurück, so gilt die vor 30 Jahren bestehende Katasterschatzung mit einem Zuschlag von 25 % als Erwerbspreis. Kann aber nachgewiesen werden, dass der vor über 30 Jahren bezahlte Erwerbspreis mit den gesetzlich zulässigen anrechenbaren Aufwendungen einen grösseren Wert ergibt, so wird der Anlagewert aufgrund des tatsächlichen Erwerbs ermittelt. Zum Erwerbspreis hinzugerechnet werden u.a. „Kaufskosten“ (Beurkundungskosten usw.) und insbesondere wertvermehrende Aufwendungen für die Liegenschaft. Darunter fallen diejenigen tatsächlichen oder rechtlichen Vorkehren, die im Zeitpunkt der Erbringung eine Wertvermehrung der Grundstücksubstanz herbeigeführt haben. Es ist also zu unterscheiden zwischen Wertvermehrung und blossem Unterhalt. Zur Prüfung wertvermehrender Investitionen sind der Veranlagungsbehörde die entsprechende Zusammenstellung mitsamt Rechnungen (Originaldokumente) sowie das ausgefüllte Steuerformular einzureichen. Es liegt im gegenseitigen Interesse, sämtliche Rechnungen und Unterlagen über wertvermehrende Investitionen stets aufzubewahren.
Der Veräusserungswert ist gleich dem Veräusserungspreis, vermindert um die gesetzlichen Abzüge.
Als Veräusserungspreis gelten alle Leistungen des Erwerbers. Abziehbar sind tatsächliche Kosten und Auslagen, die in einem direkten Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft stehen. Für persönliche Bemühungen (inkl. Zeitaufwand) der Steuerpflichtigen um das Zustandekommen des Verkaufs kann indessen kein Abzug vorgenommen werden.
Der steuerpflichtige Gewinn ergibt sich aus dem Unterschied zwischen Veräusserungs- und Anlagewert. Gewinne bis Fr. 13'000.-- werden nicht besteuert.
Für die Grundstückgewinnsteuer ist der Einkommenssteuertarif für Alleinstehende massgebend. Daraus kann die Steuer pro Einheit für den ermittelten Gewinn entnommen werden. Die Grundstückgewinnsteuer beträgt kantonal einheitlich 4,2 Einheiten. Folglich wird die pro Einheit ermittelte Steuer mit 4,2 multipliziert. War das Grundstück während weniger als 6 Jahren im Eigentum des Verkäufers, wird dieser Steuerbetrag mit jedem vollen Jahr, um das die Eigentumsdauer kürzer ist, um 10 % erhöht. War das Grundstück hingegen während mehr als 8 Jahren im Eigentum des Verkäufers, so ermässigt sich die Steuer für jedes weitere Jahr um 1 %, höchstens aber um 25 % (bedingt volle 33 Jahre Eigentumsdauer). Bei der Berechnung des Zuschlages bzw. der Ermässigung wird auf den Eintrag im Grundbuch (Tagebuchdatum) abgestellt (also nicht aufs Vertragsdatum oder aufs Datum von Nutzen und Schadenübergang).
Wer hat die Grundstückgewinnsteuer zu bezahlen?
Grundsätzlich ist die Grundstückgewinnsteuer von der Verkäuferschaft geschuldet. Es ist aber wichtig zu wissen, dass, sollte die Verkäuferschaft ihrer Zahlungsverpflichtung nicht nachkommen, die Käuferschaft für die Steuer aufzukommen hat (gesetzliches Pfandrecht). Um derartigen Überraschungen vorzubeugen, kann vertraglich vereinbart werden, dass ein Teil des Kaufpreises in mutmasslicher Höhe der Steuer auf ein Sperr-konto einbezahlt wird.
Wem fliesst die Grundstückgewinnsteuer zu?
Die Grundstückgewinnsteuern aus Handänderungen, welche bis am 31. Dezember 2019 (Tagebucheintrag) erfolgten, werden hälftig zwischen der Einwohnergemeinde und dem Kanton verteilt. Ab 1. Januar 2020 (Tagebucheintrag) fliessen die Steuererträge zu 30% der Einwohnergemeinde und zu 70% dem Staat zu.