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Estimation de la valeur immobilière au moyen de la méthode hédoniste
La méthode économétrique ou hédoniste a été développée dans les années 1950 aux Etats-Unis et permet de comparer la valeur de biens très divers.
Concernant les logements en propriété, cette méthode d'estimation se fonde à la fois sur des facteurs liés à la construction et sur des facteurs géographiques. Sur la base des prix réalisés lors de mutations, la part de valeur que représente chacun de ces facteurs par rapport à la valeur globale est calculée au moyen d'une méthode statistique éprouvée (régression linéaire multiple) pour la période concernée.
Facteurs permettant de déterminer avec la plus grande précision possible les prix du marché de l'immobilier:
- Parmi les facteurs liés à la construction, on peut citer la superficie du terrain, la surface habitable, le volume bâti, l'ancienneté, etc.
- Parmi les caractéristiques géographiques, on peut citer la situation de la commune ou du quartier (fiscalité, centralité, infrastructure, revenus, tourisme, etc.), ainsi que la situation de l'immeuble au sein de la commune ou du quartier.
Actuellement, de grandes banques suisses ainsi que des compagnies d'assurance et des caisses de pension estiment des immeubles sur la base de la méthode économétrique.
Chaque mois, les experts examinent des centaines de mutations, calculent et actualisent les modèles d'estimations des immeubles, garantissant une mise à jour permanente de l'évaluation.
Avantages de cette méthode
Prix du marché
La méthode d'estimation économétrique utilise les prix du marché. Elle se fonde sur des transactions qui ont effectivement eu lieu. Les objets issus d'enchères ou de contre-opérations ne sont pas pris en compte. En bref, le marché définit la valeur que représente par exemple une bonne situation, un taux fiscal intéressant, une salle de bain supplémentaire ou un grand jardin.
Rapidité
Effectuée sur logiciel, cette estimation est extrêmement rapide. Elle peut être réitérée à tout moment avec les prix du marché les plus récents.
Précision
La précision de cette estimation est élevée. Lors de l'estimation de plusieurs immeubles, l'erreur d'évaluation est en moyenne de zéro pour cent. L'estimation repose en effet sur des critères objectifs et non sur des impressions subjectives.
Facteurs multiples
L'influence des aspects techniques de la construction et des facteurs liés à la situation est déterminée avec une bien plus grande précision qu'avec les autres méthodes. En bref, le prix de l'immobilier se calcule sur la base d'une cinquantaine de facteurs qui sont en relation directe avec le bâtiment et sa situation.
Toute la Suisse
Les modèles développés permettent l'estimation d'immeubles dans toutes les communes.
Inconvénients
- Importante saisie de données (coûteuse, problématique de l'actualité des données immobilières)
- Ecarts parfois considérables des résultats pour certains objets présentant des particularités (pièces surdimensionnées, immissions ou avantages liés au site et se répercutant uniquement sur un objet et non sur tout un quartier, évaluation de la durabilité et de l'usage futur, etc.)
- Evaluation par le donneur d'ordre et non par l'expert en estimations
- Détermination des caractéristiques des immeubles (question empirique à laquelle l'approche économétrique ne répond pas.)
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