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Dans un arrêt publié lundi, la 1ère Cour de droit civil rappelle que le loyer initial est supposé abusif lorsqu'il a été massivement augmenté par rapport au loyer précédent - soit de plus de 10%. Mais certains indices peuvent affaiblir cette présomption.
Ainsi, le bailleur peut produire des statistiques non officielles, ou se fonder sur des logements analogues mais pas totalement comparables. Ou encore présenter une expertise privée.
Bail de longue durée
Le fait que le bail précédent a duré longtemps - de 15 à 20 ans - sans augmentation régulière du loyer constitue aussi un indice qui va à l'encontre de la présomption d'abus. Dans tous ces cas, c'est alors au locataire d'apporter la preuve stricte de l'abus, en s'appuyant sur les critères habituels que sont les statistiques officielles ou les loyers de cinq logements comparables.
En l'espèce, le Tribunal fédéral a partiellement accepté le recours d'un bailleur qui, en 2017, avait fixé à 1030 francs net le nouveau loyer d'un deux-pièces situé en ville de Zurich, dans un immeuble datant de 1933. La locataire avait contesté ce montant, arguant que son prédécesseur payait 738 francs. Le Tribunal des baux et loyers et le Tribunal cantonal zurichois avaient jugé le nouveau loyer abusif et l'avaient ramené à 855 francs.
Locataires et bailleurs mécontents
Dans un communiqué, l'association alémanique des locataires critique vivement la décision du Tribunal fédéral. Elle estime que les juges ont déplacé le fardeau de la preuve au détriment des locataires. En pratique, ces derniers n'ont pas accès aux prix des appartements du voisinage et il leur est donc difficile d'établir qu'un loyer est abusif.
L'association suisse des propriétaires fonciers n'est pas satisfaite non plus. Les exigences posées pour les comparaisons de loyer dans la localité et le quartier demeurent très élevées et difficiles à remplir (du 6 mai 2021).
ats/ebz