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Calcul de l’impôt sur les gains immobiliers
Sont imposés les bénéfices provenant de la vente de bien-fonds, de biens immobiliers, d’immeubles ou de constructions. Les bénéfices provenant des parts de copropriétés de biens-fonds ainsi que les droits et servitudes (indépendants et permanents) inscrits au registre foncier, tels que les droits de source, les droits d'usufruit, les droits de construction, les droits de passage, les concessions hydrauliques, sont également taxés. Le bénéfice est défini comme la différence entre le prix payé à l’achat et le produit obtenu à la vente.
Si, par exemple, un propriétaire a acheté l’immeuble 1 million de francs et qu’il le vend maintenant 1,25 millions de francs, l’impôt sur les gains immobiliers sera dû pour les 250 000 francs de bénéfice obtenus. L'impôt concerne donc un bénéfice qui survient lorsque le prix de vente est supérieur au prix d'achat initial.
Il convient toutefois de noter que l’impôt est calculé sur le bénéfice net. La charge fiscale peut donc être réduite à hauteur des investissements à valeur ajoutée réalisés. Il est donc important que le propriétaire du bien-fonds tienne un compte précis de toutes les dépenses qui ont entraîné une augmentation de la valeur du bien immobilier. Il est également possible de déduire les coûts incombant à la vente du bien-fonds, notamment les frais d’annonce et les honoraires/commissions de l’agent ou du prestataire immobilier. Ces derniers sont cependant souvent plafonnés. Ici aussi, les valeurs varient selon les cantons et les communes.
Un calcul pourrait être réalisé de la manière suivante:
- prix de vente CHF 1 250 000
- prix d’achat CHF 1 000 000
- bénéfice (sous-total) CHF 250 000
- investissements à valeur ajoutée CHF 100 000
- frais d’annonce CHF 4 000
- bénéfice net CHF 146 000
Le montant de l'impôt sur les gains immobiliers résultant de ce bénéfice net dépend du taux d'imposition de la commune ou du canton compétent. Si un vendeur souhaite connaître le montant de l'impôt sur les gains immobiliers qu'il doit payer, il peut soumettre une demande auprès de l'administration fiscale compétente pour le calcul de l'impôt présumé sur les gains immobiliers. La demande doit contenir les renseignements suivants:
- nom et adresse du vendeur et, si différents, de la personne qui fait la demande (y compris la procuration)
- informations sur le bien-fonds qui change de propriétaire (feuillet du registre foncier, numéro du cadastre, rue, lieu etc.), idéalement un extrait du registre foncier
- nom et adresse de l’acheteur
- prix de la transaction
- date du transfert de propriété
La liste peut, par exemple, être complétée par:
- les documents de vente
- le projet de contrat
Les documents requis peuvent être légèrement différents d’un canton à l’autre.
Les cantons de Bâle-Campagne, de Schwytz, de Berne, des Grisons et du Jura additionnent ensemble tous les bénéfices immobiliers réalisés sur une période donnée. Dans tous les autres cantons, chaque bénéfice immobilier est taxé individuellement.
Réduction liée à la durée de propriété
Plus le propriétaire a détenu le bien-fonds, plus la charge fiscale est faible. Les propriétaires qui paient le plus sont ceux qui achètent un bien-fonds et le revendent (à profit) peu après. Un échelonnement possible des réductions de l'impôt sur les gains immobiliers calculé en fonction de la durée de propriété se présente de la manière suivante:
pour une durée de propriété imputable de
- 5 années complètes, 5 %
- 10 années complètes, 20 %
- 15 années complètes, 35%
- 20 années complètes, 50 %
Sur la base de l'exemple de calcul ci-dessus et en supposant que le vendeur est propriétaire du bien-fonds depuis dix ans, la charge fiscale calculée serait donc réduite de 20 %. En revanche, l'impôt augmente dans la plupart des cantons si la durée de détention est inférieure à un an. L’objectif est ainsi de mettre un terme au phénomène de spéculation immobilière.
Ajournement
L’impôt sur les gains immobiliers peut être ajourné si le transfert de propriété résulte d’une succession, d’une avance d’hoirie ou d'une donation. L'impôt sur les gains immobiliers peut également être ajourné en cas de changement de propriété entre époux. L’acquisition de remplacement constitue également un motif fréquent d’ajournement de l’impôt sur les gains immobiliers. La loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs (LHID) de 1990 prévoit ce qui suit:
l’imposition est ajournée en cas de «vente d’un logement occupé par son propriétaire de manière permanente et exclusive (maison individuelle ou appartement), à condition que le produit de la vente soit utilisé dans un délai raisonnable pour l'acquisition ou la construction d'une habitation servant au même usage en Suisse.»
En règle générale, le «délai raisonnable» se situe entre deux et trois ans, mais là encore, la pratique varie d'un canton à l'autre. Les deux mots «permanent» et «exclusif» constituent un point important du texte de loi ci-dessus. Si l’habitation servant au même usage est une maison avec un appartement indépendant et que cet appartement est loué par la suite, l’administration fiscale instaurera un impôt sur les gains immobiliers correspondant au montant de la partie louée.
Particularités concernant le droit de gage
Le traitement du droit de gage diffère d’un canton à l’autre. Dans le canton de Zurich, la souveraineté fiscale appartient aux communes. Elles disposent d’un droit de gage légal qui prévaut sur tous les autres droits de gage et s’applique en cas de transfert de propriété imposable. En d’autres termes, lorsqu’un bénéfice immobilier est réalisé. Le droit de gage foncier naît sans inscription au registre foncier au moment du transfert de propriété, c’est-à-dire au moment où l’impôt sur les gains immobiliers est dû. Toutefois, le droit de gage expire s’il n’est pas enregistré dans les trois ans qui suivent le transfert de propriété. Seule l’administration fiscale communale est habilitée à enregistrer (par écrit) le droit de gage immobilier auprès du bureau du registre foncier.
Distinction de l’impôt sur le revenu
Le vendeur n’est pas tenu d’attendre le décompte de la prochaine déclaration d’impôt pour régler et payer l’impôt sur les gains immobiliers. Dès que le transfert de propriété est effectif, il reçoit un courrier de l’administration fiscale. Le bénéfice net de la vente du bien-fonds est donc exclu de l'impôt cantonal sur le revenu et le bénéfice.
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