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Mängel an der Mietsache
Hauptpflicht des Vermieters ist es, die Sache in gebrauchstauglichem Zustand zu übergeben und zu erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR). Abweichende Abmachungen sind insbesondere bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen unzulässig (Art. 256 Abs. 2 OR). Bestehen an der Mietsache Mängel, so stehen der Mieterin verschiedene Möglichkeiten offen (sogenannte Mängelrechte).
Vor der Übergabe der Mietsache hat der Vermieter Mängel jeglicher Art zu beseitigen. Insbesondere muss die Sache gereinigt sein (Art. 258 Abs. 3 OR). Bei schwer wiegenden Mängeln kann die Mieterin vom Vertrag zurücktreten (Art. 258 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 107-109 OR). Übernimmt sie eine mangelhafte Sache, so stehen ihr die gleichen Rechtsbehelfe offen wie während der Mietdauer (Art. 258 Abs. 2 und 3 OR).
Bei nachträglich aufgetretenen Mängeln oder Störungen der Mieterin im Gebrauch der Sache (z.B. durch Bauarbeiten oder Fluglärm) gilt es zu unterscheiden:
- Gemäss Art. 259 OR muss die Mieterin Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, auf ihre Kosten beseitigen.
- Demgegenüber obliegt dem Vermieter die Beseitigung mittlerer und schwerer Mängel des Mietobjekts, es sei denn die Mieterin sei für den Mangel verantwortlich (Art. 259a Abs. 1 OR). Dies ist dann der Fall, wenn die Mieterin oder eine Person, für die sie einstehen muss (z.B. Besucher, Mitbewohner), den Mangel vorsätzlich oder fahrlässig verursacht hat.
Nach Art. 259a OR stehen der Mieterin bei Mängeln der Mietsache bzw. Störungen im Gebrauch je nach Art und Schwere des Mangels folgende Rechte zu: Beseitigung des Mangels durch den Vermieter, Ersatzvornahme auf Kosten des Vermieters, Minderung des Mietzinses, Schadenersatz, Übernahme des Rechtsstreites mit einem Dritten, Hinterlegung und fristlose Kündigung des Mietvertrages.