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I diritti di pegno immobiliare possono essere costituiti in due modi: nel registro fondiario si può iscrivere l’importo del credito (“ipoteca in capitale”) oppure un determinato importo massimo (“ipoteca massimale”).
Nel caso dell’ipoteca in capitale, i diritti di pegno immobiliare fungono da garanzia per il credito per eventuali spese di esecuzione e interessi di mora – per tre anni di interessi e per gli interessi correnti. Le cartelle ipotecarie hanno una peculiarità: il pegno copre solamente gli interessi effettivamente dovuti. Secondo la legge, l’interesse originariamente convenuto e assicurato dal pegno “non può essere elevato oltre il cinque per cento a pregiudizio dei creditori pignoratizi posteriori”.
L’ipoteca massimale è più flessibile: essa fissa un “tetto massimo”, inclusi interessi e costi. Nei limiti dell’importo massimo, il pegno immobiliare può essere sempre riutilizzato per coprire un credito attuale, futuro o potenziale.
Tanto nel caso dell’ipoteca in capitale quanto in quello dell’ipoteca massimale, nel registro fondiario viene spesso iscritto un tasso d’interesse o un tasso massimo. A seconda del Cantone, la legislazione può contenere prescrizioni sui tassi d’interesse massimi. Tuttavia, le parti disciplinano i tassi effettivi, solitamente più bassi, in un contratto separato non riportato negli atti del registro fondiario.