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Sonderrecht und Wertquote
Gemäss Art. 712e Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) ist bei der Begründung von Stockwerkeigentum die räumliche Ausscheidung (der so genannte Miteigentumsanteil) und der Anteil jeder einzelnen Stockwerkeinheit in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner des Wertes der Liegenschaft oder des Baurechts (die so genannte Wertquote) anzugeben.
Der Gesetzgeber hat keinerlei Kriterien für die Bestimmung der Wertquote aufgestellt. Aus dem Konzept des Stockwerkeigentums kann allerdings abgeleitet werden, dass die Wertquote nicht mit dem Miteigentumsanteil gleichzusetzen ist. Im Gegensatz zum Miteigentumsanteil ist die Wertquote im Stockwerkeigentum nicht eine wirtschaftlich genau messbare Grösse. Die Wertquote ist umfassender und stellt eine abstrakte Verhältniszahl dar, welche den Umfang des Nutzwertes der einzelnen Einheiten sowie das Ausmass der Berechtigung des einzelnen Stockwerkeigentümers am gemeinsamen Rechtsobjekt rechnerisch zum Ausdruck bringen soll.
Die Wertquote soll dem Umstand Rechnung tragen, dass beim Stockwerkeigentum der Wertanteil fest verbunden ist mit dem Sonderrecht an bestimmten Gebäudeteilen. Der Stockwerkeigentümer erwirbt im Normalfall einen Stockwerkeigentumsanteil primär im Hinblick auf die Benutzung einer bestimmten Sonderrechtseinheit (z.B. einer konkreten Wohnung) und erst sekundär als Wertanlage. Die Wertquote beinhaltet
- genau messbare Grössen wie Flächen- oder Rauminhalt der Einheiten
- qualitative Gesichtspunkte des Empfindens und der Wertschätzung bezüglich der einzelnen Sonderrechtseinheiten. Als solche kommen die Lage, das Stockwerk, der Grundriss, die Ausstattung, aber auch die zugeteilten ausschliesslichen Nutzungsrechte am gemeinschaftlichen Eigentum (Gartenanteil, Dachterrasse, Autoabstellplatz etc.) in Frage.
Bedeutung der Wertquote
Die Wertquote drückt das Ausmass der Beteiligung der einzelnen Stockwerkeigentumseinheit an der gesamten Liegenschaft aus. Im Falle der Aufhebung des Stockwerkeigentums würde demgemäss der Liquidationserlös nach Massgabe der Wertquote unter die beteiligten Stockwerkeigentümer verteilt. Der Wertquote kommt aber auch während des Bestehens der Gemeinschaft grosse Bedeutung zu. Sie ist die massgebende Bestimmungsgrösse für:
- die Kostenaufteilung:
Die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten sowie allfällige Einnahmen (z.B. von Mietzinsen) werden nach Massgabe der Wertquoten unter die einzelnen Stockwerkeigentümer verteilt, soweit keine speziellen Regelungen greifen.
- den Erneuerungsfonds:
Wie die Gemeinschaftskosten sind in der Regel auch die Einlagen der Stockwerkeigentümer in den Erneuerungsfonds im Verhältnis zur Wertquote der Einheiten zu leisten.
- das Stimmrecht:
Eine Anzahl von Beschlüssen bedarf einer qualifizierten Mehrheit, indem nicht nur die Mehrheit der Eigentümer, sondern auch der grössere Teil der Wertquote zustimmen muss.
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