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Incarto n. 12.2000.00125 Lugano 5 ottobre 2000 /rgc In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: Cocchi, presidente, Chiesa e Zali segretario: Petrini sedente per statuire nella causa inc. no. DI.2000.80 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud promossa con istanza 5 giugno 2000 da __________ rappr. da: __________ contro __________ in materia di sfratto dei conduttori che il segretario assessore, con decreto 17 luglio 2000, ha accolto facendo ordine ai convenuti di liberare immediatamente l'immobile da loro occupato in __________ a _________ (mapp. no. __________), di proprietà dell'istante; appellante __________ che, in riforma della decisione impugnata, postula la reiezione dell'istanza; preso atto che l'istante non ha presentato osservazioni all'appello; esaminati gli atti della causa, considerato in fatto e in diritto: 1. La locazione instauratasi fra le parti (verosimilmente successiva a un precedente analogo rapporto) ha trovato inizio nel contratto 15 giugno 1999, avente per oggetto un intero immobile costituito di tre appartamenti, destinati ad abitazione per due famiglie. La locazione è iniziata il 1. ottobre 1999 per una durata indeterminata, potendo essere disdetta con un preavviso di tre mesi per il 30 settembre, la prima volta nel 2002. La pigione annua iniziale è stata fissata in fr. 26'700.--, pagabile in rate mensili anticipate di fr. 2'225.--. 2. In seguito al mancato pagamento delle mensilità di febbraio e marzo 2000, la società amministratrice dell'immobile -in data 2 marzo 2000- ha fissato a entrambi i conduttori, con separate ingiunzioni, il termine di legge di 30 giorni per provvedere al pagamento dello scoperto con la comminatoria della disdetta in caso di mancato pagamento. Attuatosi detto presupposto, ai coniugi __________ e __________, con distinti moduli ufficiali, è stata notificata il 13 aprile la disdetta della locazione con effetto a decorrere dal 31 maggio 2000. 3. Con l'istanza in esame la locatrice, constatata la mancata riconsegna dell'immobile, ha postulato lo sfratto dei conduttori. Già in sede di discussione 17 luglio 2000, preclusi i convenuti, il segretario assessore ha disposto la liberazione immediata dell'immobile, ponendo a carico dei convenuti unicamente la tassa di giustizia. 4. Con appello 27 luglio 2000 __________ ha impugnato il decreto in questione adducendo di non aver fatto fronte ai suoi impegni in seguito a problemi finanziari temporanei, di occupare la casa fin dal 1993 e di aver regolarmente versato le pigioni, nonché di aver eseguito a sue spese lavori di riattazione e di manutenzione. Afferma di non aver partecipato all'udienza in Pretura a causa di "un malaugurato inconveniente famigliare". Comunque sostiene di aver ripreso a pagare regolarmente le mensilità dovute, pur ammettendo di avere ancora uno scoperto. Prevede che un trasloco causerebbe a lui e alla sua famiglia disagi notevolissimi e assicura di essere in attesa di accrediti da terzi che gli permetterebbero di pareggiare i conti con la controparte. 5. Verificata d'ufficio (cfr. Higi, Mietvertragskündigung - nichtig, ungültig oder gültig und anfechtbar, in SJZ 1995, p. 227) anche in questa sede la correttezza della procedura seguita dalla locatrice preliminarmente all'istanza di sfratto poiché conforme con l'art. 257d CO, l'assenza dell'appellante dall'udienza di discussione rivestirebbe rilevanza giuridica soltanto se la circostanza dovesse essere ascritta a un errore del giudice che l'avesse privato del diritto di essere sentito. Ma questo non è il caso in concreto, così come esposto nell'allegato d'appello. Per il resto, ossia nel merito della lite, l'appellante non può proporre in questa sede allegazioni che non ha prodotto al primo giudice: vi osta l'art. 321 cpv. 1 lett. b CPC che vieta alle parti, in sede di appello, di addurre nuovi fatti, prove ed eccezioni, e ciò anche nel caso in cui la parte sia stata preclusa davanti al primo giudice: anche in questo caso infatti, la procedura d'appello, quale accertamento critico del giudizio di primo grado, non permette che le emergenze processuali sulle quali si fonda la sentenza appellata possano essere mutate. Ne discende che l'appellante -precluso in prima sede- ancorché legittimato a impugnare una sentenza, deve limitarsi a far valere le proprie ragioni ed eccezioni, senza contestare i fatti dell'istanza accertati dal pretore sulla base delle prove offerte da controparte ( Cocchi / Trezzini, CPC-TI, art. 321, m. 1 e art. 169, m. 6). 6. Comunque, a prescindere dalla loro ricevibilità, le argomentazioni d'appello non sono nemmeno lontanamente tali da inficiare la decisione del segretario assessore. In particolare l'appellante, ammettendo di non aver fatto fronte ai suoi impegni contrattuali (e di avere tuttora uno scoperto per il medesimo titolo) non contesta che siano dati i presupposti per lo sfratto, rispettivamente per la disdetta della locazione notificatagli dalla locatrice. Né pretende che controparte abbia agito in modo contrario al principio dell'affidamento, ciò che avrebbe potuto comportare già la contestabilità della disdetta ai sensi dell'art. 271 CO ( Comm. SVIT : Schweizerisches Mietrecht, ed. 2, art. 257d CO, N. 43). Ma nemmeno potrebbe considerarsi rilevante l'osservazione di __________ secondo cui lo sfratto gli creerebbe un grave pregiudizio di natura pratica. Orbene, il giudice dello sfratto, tenendo conto delle circostanze concrete, può concedere alla parte che ne è oggetto un termine per la liberazione dell'immobile ( Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, p. 532). Nel caso concreto, è vero che il segretario assessore ha deciso uno sfratto "immediato", ma a dipendenza del termine d'impugnazione e dell'inesecuzione del provvedimento, i conduttori hanno potuto fruire degli immobili per oltre due mesi oltre la data della decisione. Ne consegue che l'appello, infondato in ogni suo punto, dev'essere respinto e il decreto impugnato confermato. Il giudizio sulle spese segue la soccombenza, mentre all'istante, silente in questa sede, non possono essere attribuite ripetibili. Motivi per i quali, richiamati per le spese gli art. 148 CPC e la LTG pronuncia: 1. L'appello 27 luglio 2000 di __________ è respinto. 2. Le spese e la tassa di giustizia, per complessivi fr. 200.--, anticipati dall'appellante, restano a suo carico. Intimazione a: - __________ Comunicazione alla Pretura di Mendrisio Sud. Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente Il segretario

Incarto n. 12.2000.00125 Incarto n. 12.2000.00125

Incarto n. 12.2000.00125 Lugano 5 ottobre 2000 /rgc Lugano

Lugano 5 ottobre 2000 /rgc

5 ottobre 2000 /rgc In nome della Repubblica e Cantone del Ticino In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: composta dei giudici:

composta dei giudici: Cocchi, presidente, Chiesa e Zali Cocchi, presidente, Chiesa e Zali

Cocchi, presidente, Chiesa e Zali segretario: segretario:

segretario: Petrini Petrini

Petrini sedente per statuire nella causa inc. no. DI.2000.80 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud promossa con istanza 5 giugno 2000 da

sedente per statuire nella causa inc. no. DI.2000.80 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud promossa con istanza 5 giugno 2000 da __________ rappr. da: __________ __________

__________ rappr. da: __________

rappr. da: __________ contro contro

contro __________ __________

__________ in materia di sfratto dei conduttori che il segretario assessore, con decreto 17 luglio 2000, ha accolto facendo ordine ai convenuti di liberare immediatamente l'immobile da loro occupato in __________ a _________ (mapp. no. __________), di proprietà dell'istante;

in materia di sfratto dei conduttori che il segretario assessore, con decreto 17 luglio 2000, ha accolto facendo ordine ai convenuti di liberare immediatamente l'immobile da loro occupato in __________ a _________ (mapp. no. __________), di proprietà dell'istante; appellante __________ che, in riforma della decisione impugnata, postula la reiezione dell'istanza;

appellante __________ che, in riforma della decisione impugnata, postula la reiezione dell'istanza; preso atto che l'istante non ha presentato osservazioni all'appello;

preso atto che l'istante non ha presentato osservazioni all'appello; esaminati gli atti della causa,

esaminati gli atti della causa, considerato

considerato in fatto e in diritto:

in fatto e in diritto: 1. La locazione instauratasi fra le parti (verosimilmente successiva a un precedente analogo rapporto) ha trovato inizio nel contratto 15 giugno 1999, avente per oggetto un intero immobile costituito di tre appartamenti, destinati ad abitazione per due famiglie. La locazione è iniziata il 1. ottobre 1999 per una durata indeterminata, potendo essere disdetta con un preavviso di tre mesi per il 30 settembre, la prima volta nel 2002. La pigione annua iniziale è stata fissata in fr. 26'700.--, pagabile in rate mensili anticipate di fr. 2'225.--.

1. La locazione instauratasi fra le parti (verosimilmente successiva a un precedente analogo rapporto) ha trovato inizio nel contratto 15 giugno 1999, avente per oggetto un intero immobile costituito di tre appartamenti, destinati ad abitazione per due famiglie. La locazione è iniziata il 1. ottobre 1999 per una durata indeterminata, potendo essere disdetta con un preavviso di tre mesi per il 30 settembre, la prima volta nel 2002. La pigione annua iniziale è stata fissata in fr. 26'700.--, pagabile in rate mensili anticipate di fr. 2'225.--. 2. In seguito al mancato pagamento delle mensilità di febbraio e marzo 2000, la società amministratrice dell'immobile -in data 2 marzo 2000- ha fissato a entrambi i conduttori, con separate ingiunzioni, il termine di legge di 30 giorni per provvedere al pagamento dello scoperto con la comminatoria della disdetta in caso di mancato pagamento. Attuatosi detto presupposto, ai coniugi __________ e __________, con distinti moduli ufficiali, è stata notificata il 13 aprile la disdetta della locazione con effetto a decorrere dal 31 maggio 2000.

2. In seguito al mancato pagamento delle mensilità di febbraio e marzo 2000, la società amministratrice dell'immobile -in data 2 marzo 2000- ha fissato a entrambi i conduttori, con separate ingiunzioni, il termine di legge di 30 giorni per provvedere al pagamento dello scoperto con la comminatoria della disdetta in caso di mancato pagamento. Attuatosi detto presupposto, ai coniugi __________ e __________, con distinti moduli ufficiali, è stata notificata il 13 aprile la disdetta della locazione con effetto a decorrere dal 31 maggio 2000. 3. Con l'istanza in esame la locatrice, constatata la mancata riconsegna dell'immobile, ha postulato lo sfratto dei conduttori. Già in sede di discussione 17 luglio 2000, preclusi i convenuti, il segretario assessore ha disposto la liberazione immediata dell'immobile, ponendo a carico dei convenuti unicamente la tassa di giustizia.

3. Con l'istanza in esame la locatrice, constatata la mancata riconsegna dell'immobile, ha postulato lo sfratto dei conduttori. Già in sede di discussione 17 luglio 2000, preclusi i convenuti, il segretario assessore ha disposto la liberazione immediata dell'immobile, ponendo a carico dei convenuti unicamente la tassa di giustizia. 4. Con appello 27 luglio 2000 __________ ha impugnato il decreto in questione adducendo di non aver fatto fronte ai suoi impegni in seguito a problemi finanziari temporanei, di occupare la casa fin dal 1993 e di aver regolarmente versato le pigioni, nonché di aver eseguito a sue spese lavori di riattazione e di manutenzione. Afferma di non aver partecipato all'udienza in Pretura a causa di "un malaugurato inconveniente famigliare". Comunque sostiene di aver ripreso a pagare regolarmente le mensilità dovute, pur ammettendo di avere ancora uno scoperto. Prevede che un trasloco causerebbe a lui e alla sua famiglia disagi notevolissimi e assicura di essere in attesa di accrediti da terzi che gli permetterebbero di pareggiare i conti con la controparte.

4. Con appello 27 luglio 2000 __________ ha impugnato il decreto in questione adducendo di non aver fatto fronte ai suoi impegni in seguito a problemi finanziari temporanei, di occupare la casa fin dal 1993 e di aver regolarmente versato le pigioni, nonché di aver eseguito a sue spese lavori di riattazione e di manutenzione. Afferma di non aver partecipato all'udienza in Pretura a causa di "un malaugurato inconveniente famigliare". Comunque sostiene di aver ripreso a pagare regolarmente le mensilità dovute, pur ammettendo di avere ancora uno scoperto. Prevede che un trasloco causerebbe a lui e alla sua famiglia disagi notevolissimi e assicura di essere in attesa di accrediti da terzi che gli permetterebbero di pareggiare i conti con la controparte. 5. Verificata d'ufficio (cfr. Higi, Mietvertragskündigung - nichtig, ungültig oder gültig und anfechtbar, in SJZ 1995, p. 227) anche in questa sede la correttezza della procedura seguita dalla locatrice preliminarmente all'istanza di sfratto poiché conforme con l'art. 257d CO, l'assenza dell'appellante dall'udienza di discussione rivestirebbe rilevanza giuridica soltanto se la circostanza dovesse essere ascritta a un errore del giudice che l'avesse privato del diritto di essere sentito. Ma questo non è il caso in concreto, così come esposto nell'allegato d'appello. Per il resto, ossia nel merito della lite, l'appellante non può proporre in questa sede allegazioni che non ha prodotto al primo giudice: vi osta l'art. 321 cpv. 1 lett. b CPC che vieta alle parti, in sede di appello, di addurre nuovi fatti, prove ed eccezioni, e ciò anche nel caso in cui la parte sia stata preclusa davanti al primo giudice: anche in questo caso infatti, la procedura d'appello, quale accertamento critico del giudizio di primo grado, non permette che le emergenze processuali sulle quali si fonda la sentenza appellata possano essere mutate. Ne discende che l'appellante -precluso in prima sede- ancorché legittimato a impugnare una sentenza, deve limitarsi a far valere le proprie ragioni ed eccezioni, senza contestare i fatti dell'istanza accertati dal pretore sulla base delle prove offerte da controparte ( Cocchi / Trezzini, CPC-TI, art. 321, m. 1 e art. 169, m. 6).

5. Verificata d'ufficio (cfr. Higi, Mietvertragskündigung - nichtig, ungültig oder gültig und anfechtbar, in SJZ 1995, p. 227) anche in questa sede la correttezza della procedura seguita dalla locatrice preliminarmente all'istanza di sfratto poiché conforme con l'art. 257d CO, l'assenza dell'appellante dall'udienza di discussione rivestirebbe rilevanza giuridica soltanto se la circostanza dovesse essere ascritta a un errore del giudice che l'avesse privato del diritto di essere sentito. Ma questo non è il caso in concreto, così come esposto nell'allegato d'appello. Per il resto, ossia nel merito della lite, l'appellante non può proporre in questa sede allegazioni che non ha prodotto al primo giudice: vi osta l'art. 321 cpv. 1 lett. b CPC che vieta alle parti, in sede di appello, di addurre nuovi fatti, prove ed eccezioni, e ciò anche nel caso in cui la parte sia stata preclusa davanti al primo giudice: anche in questo caso infatti, la procedura d'appello, quale accertamento critico del giudizio di primo grado, non permette che le emergenze processuali sulle quali si fonda la sentenza appellata possano essere mutate. Ne discende che l'appellante -precluso in prima sede- ancorché legittimato a impugnare una sentenza, deve limitarsi a far valere le proprie ragioni ed eccezioni, senza contestare i fatti dell'istanza accertati dal pretore sulla base delle prove offerte da controparte ( Cocchi / Trezzini, CPC-TI, art. 321, m. 1 e art. 169, m. 6). Cocchi / Trezzini 6. Comunque, a prescindere dalla loro ricevibilità, le argomentazioni d'appello non sono nemmeno lontanamente tali da inficiare la decisione del segretario assessore. In particolare l'appellante, ammettendo di non aver fatto fronte ai suoi impegni contrattuali (e di avere tuttora uno scoperto per il medesimo titolo) non contesta che siano dati i presupposti per lo sfratto, rispettivamente per la disdetta della locazione notificatagli dalla locatrice. Né pretende che controparte abbia agito in modo contrario al principio dell'affidamento, ciò che avrebbe potuto comportare già la contestabilità della disdetta ai sensi dell'art. 271 CO ( Comm. SVIT : Schweizerisches Mietrecht, ed. 2, art. 257d CO, N. 43). Ma nemmeno potrebbe considerarsi rilevante l'osservazione di __________ secondo cui lo sfratto gli creerebbe un grave pregiudizio di natura pratica. Orbene, il giudice dello sfratto, tenendo conto delle circostanze concrete, può concedere alla parte che ne è oggetto un termine per la liberazione dell'immobile ( Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, p. 532). Nel caso concreto, è vero che il segretario assessore ha deciso uno sfratto "immediato", ma a dipendenza del termine d'impugnazione e dell'inesecuzione del provvedimento, i conduttori hanno potuto fruire degli immobili per oltre due mesi oltre la data della decisione.

6. Comunque, a prescindere dalla loro ricevibilità, le argomentazioni d'appello non sono nemmeno lontanamente tali da inficiare la decisione del segretario assessore. In particolare l'appellante, ammettendo di non aver fatto fronte ai suoi impegni contrattuali (e di avere tuttora uno scoperto per il medesimo titolo) non contesta che siano dati i presupposti per lo sfratto, rispettivamente per la disdetta della locazione notificatagli dalla locatrice. Né pretende che controparte abbia agito in modo contrario al principio dell'affidamento, ciò che avrebbe potuto comportare già la contestabilità della disdetta ai sensi dell'art. 271 CO ( Comm. SVIT : Schweizerisches Mietrecht, ed. 2, art. 257d CO, N. 43). Ma nemmeno potrebbe considerarsi rilevante l'osservazione di __________ secondo cui lo sfratto gli creerebbe un grave pregiudizio di natura pratica. Orbene, il giudice dello sfratto, tenendo conto delle circostanze concrete, può concedere alla parte che ne è oggetto un termine per la liberazione dell'immobile ( Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, p. 532). Nel caso concreto, è vero che il segretario assessore ha deciso uno sfratto "immediato", ma a dipendenza del termine d'impugnazione e dell'inesecuzione del provvedimento, i conduttori hanno potuto fruire degli immobili per oltre due mesi oltre la data della decisione. Lachat Ne consegue che l'appello, infondato in ogni suo punto, dev'essere respinto e il decreto impugnato confermato.

Ne consegue che l'appello, infondato in ogni suo punto, dev'essere respinto e il decreto impugnato confermato. Il giudizio sulle spese segue la soccombenza, mentre all'istante, silente in questa sede, non possono essere attribuite ripetibili.

Il giudizio sulle spese segue la soccombenza, mentre all'istante, silente in questa sede, non possono essere attribuite ripetibili. Motivi per i quali,

Motivi per i quali, richiamati per le spese gli art. 148 CPC e la LTG

richiamati per le spese gli art. 148 CPC e la LTG pronuncia:

pronuncia: 1. L'appello 27 luglio 2000 di __________ è respinto.

1. L'appello 27 luglio 2000 di __________ è respinto. 2. Le spese e la tassa di giustizia, per complessivi fr. 200.--, anticipati dall'appellante, restano a suo carico.

2. Le spese e la tassa di giustizia, per complessivi fr. 200.--, anticipati dall'appellante, restano a suo carico. Intimazione a: - __________

Intimazione a: - __________ Comunicazione alla Pretura di Mendrisio Sud.

Comunicazione alla Pretura di Mendrisio Sud. Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente Il segretario

Il presidente Il segretario