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Les tours, une affaire de gros sous et d'ombre
Un travail de diplôme de l'Ecole polytechnique de Zurich rédigé en 2015 par Sandro Lang et résumé récemment par la Neue Zürcher Zeitung a retenu toute notre attention. Rédigé en allemand, il s'intitule "Das Hochhaus - ein Verdichtungstool?" (en français "Les tours, un outil de densification?") et contient certains enseignements très intéressants pour Malley. Nous les résumons ci-après.
A la question générale, Sandro Lang répond que oui, les tours sont un moyen de densifier la ville, mais pas le seul et pas nécessairement le plus approprié. "Cette densification n'est acceptée que si elle est jugée de façon positive et n'est pas associée avec une hausse des loyers", écrit-il. Plus loin: "Lors de la densification et en particulier lors de la construction de tours, l'identité des quartiers environnants doit être prise en compte et respectée, il doit être démontré qu'elle améliore qualitativement la vie urbaine." Plus loin encore, ceci: "Là où le potentiel de densification peut être atteint par des alternatives telles que des constructions de cinq à six étages sur rez, en tenant compte des besoins de surfaces supplémentaires et de mixité sociale, en satisfaisant aussi le caractère symbolique du bâtiment souhaité par le maître de l'ouvrage, la tour comme moyen de densification est hors course."
Ces conclusions rejoignent celles d'études précédentes faites sur le sujet. Sandro Lang relève aussi le surcoût de construction des tours (+10% à +20% du total selon les cas). "D'un point de vue strictement économique, construire une tour ne se justifie pas. Plusieurs experts s'accordent à dire qu'elles sont est plus coûteuses à ériger et à entretenir, l'investissement est plus risqué, exigeant plus de frais en planification qu'une construction conventionnelle offrant la même densité", écrit-il.
Mais alors, pourquoi insister à construire des tours? Parce qu'à partir d'une certaine hauteur, les loyers que l'on peut exiger permettent de rentabiliser l'opération et même de gagner pas mal d'argent. Sandro Lang cite les chiffres du bureau Wuest & Partner tirés d'une étude de H. et A. Naef réalisée pour la commune de Buchs: jusqu'au 20ème étage, le prix du mètre carré ne change guère (autour de 200 francs). A partir u 21ème et jusqu'au 25ème, il monte à 400 francs. A partir du 25ème, c'est le jackpot: 500 francs et plus.
Voilà pourquoi les promoteurs de Malley insistent tant pour construire une tour de cent mètres et deux de 72 mètres (sans parler des deux autres de 60 mètres). Au-delà du "dynamisme" que ces constructions sont censées exprimer, c'est avant tout une affaire de gros sous. La vue (qu'on prend à des milliers d'habitants) et le prestige, ça se monnaie, pardi!
La thèse de Sandro Lang comporte un autre passage intéressant, celui consacré à l'ombre portée des tours. Certains cantons comme Zurich ou la Thurgovie ont édicté des normes à ce sujet, stipulant que les bâtiments voisins de la tour ne peuvent être laissée dans l'ombre de celle-ci plus de deux heures par jour par une journée moyenne d'hiver. Certains experts jugent ces règles trop rigides et préconisent de les assouplir de cas en cas.
Ci-dessous, voici un schéma analysant l'ombre portée d'une tour dans le règlement thurgovien:
On voit ici qu'il est parfaitement possible de calculer avec précision l'ombre portée selon les heures de la journée.
Cette autre illustration ci-dessous montre la différence qu'il y a entre l'ombre portée d'une barre d'immeubles de sept étages et celle de la même barre ponctuée de tours:
Ici encore, on voit qu'il est possible de dessiner avec précision l'effet qu'auront des constructions élevées sur le quartier environnant.
Reportons-nous maintenant à la "Stratégie tours" commandée par le Schéma directeur de l'Ouest lausannois et censée servir de "boîte à outils" pour les décideurs. Très curieusement, la question importante de l'ombre portée des tours n'y est qu'effleurée. Aucune mesure, aucun "outil" concret ne sont proposés à ce sujet. Nous avons posé la question lors de la séance publique d'information du 18 novembre sur Malley, les urbanistes nous ont confirmé qu'il n'existe effectivement rien, et le ton de leur réponse laissait entendre qu'ils n'ont aucune intention de combler cette incompréhensible lacune.
Ce point seul montre la légèreté avec laquelle sont abordés des points centraux du dossier et le mépris avec lequel sont traités les habitants des environs.
Cela étant, la "Stratégie tours" demande tout de même aux promoteurs de tours de faire la preuve du bien-fondé de leur projet et de fournir un certain nombre de documents. Il vaut la peine de citer le passage:
"Par leur dossier et à l’aide de la boîte à outils, les porteurs de projet doivent démontrer aux autorités, et à chaque étape du projet (planification directrice, planification règlementaire, permis de construire), l’intérêt et la pertinence de leur proposition. Cette démonstration doit nécessairement être faite à l’échelle du voisinage urbain et à la grande échelle de l’agglomération et/ou de l’entité paysagère, et non du seul site d’implantation (parcelles) de l’objet tour.
Ceci implique, dans un premier temps, de révéler l’échelle à laquelle la tour fonctionne avec la ville, puis de faire la preuve que le quartier fonctionnera mieux avec une tour que sans. En d’autres termes, la «charge de la preuve» revient aux porteurs des projets. La référence au contexte est essentielle, et ceci à une double échelle:
• à la vaste échelle, en raison de l’importance de la spécificité de l’agglomération Lausanne-Morges (relief, paysage, vues, fonction dans la ville, etc.), obligeant à prendre en compte la troisième dimension;
• et à l’échelle de la proximité, avec le rapport de voisinage morphologique et fonctionnel entre le nouvel objet et son contexte immédiat."
Au vu de ce qui précède, nous invitons maintenant chacun, en particulier les élus, à comparer ces exigences avec les documents figurant dans le dossier d'enquête de "Malley-gare" qui comprend deux tours de 76 et 62 mètres et en annonce deux autres. Les exigences sont-elles remplies? La réponse est non.