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S. 382 / Nr. 65 Obligationenrecht (d)
BGE 79 II 382
65. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 15. September 1953 i. S.
Papierfabriken Landquart A.-G. gegen Meuli.
Regeste:
Art. 259 Abs. 1 OR.
Abgrenzung von der Bestimmung in Abs. 2.
Haftung des Vermieters gegenüber dem Mieter nach Verkauf der Mietsache bei
Überbindung des Mietvertrages an den Dritten. Anspruch des Mieters an den
übernehmenden Dritten.
Art. 42 Abs. 2 OR.
Mit Tatsachenwürdigung zusammenhängende Schadensabschätzung durch den
kantonalen Richter. Beschränkung der Überprüfung auf Ermessensüberschreitung.
Art. 259 al. 1 CO.
Délimitation à l'égard de l'al. 2.
Responsabilité du bailleur envers le preneur après qu'il a vendu la chose
louée en imposant la continuation du ail au tiers acquéreur. Droits du preneur
envers le tiers qui assume la continuation du bail.
Art. 42 al. 2 CO.
Evaluation du dommage par le juge cantonal en corrélation avec l'appréciation
des faits. Le Tribunal fédéral ne Peut revoir cette évaluation que si le juge
cantonal a dépassé les limites de son pouvoir d'appréciation.
Art. 259 cp. 1 CO.
Delimitazione rispetto al cap. 2.
Responsabilità del locatore verso il locatari dopo aver venduto la cosa beata
imponendo la continuazione della locazione al terzo compratore. Diritti del
locatario verso il terzo che assume la continuazione del contratto di
locazione.
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Art. 42, cp. 2 CO.
Valutazione del danno ad opera del giudice cantonale in correlazione con
l'apprezzamento dei fatti. Il Tribunale federale può sindacare questa
valutazione soltanto quando il giudice cantonale ha ecceduto i limiti del suo
potere di apprezzamento.
Die Papierfabriken Landquart A. -G. vermietete mit Vertrag vom 27. Dezember
1946 für die Dauer vom 1. Februar 1947 bis 31. Dezember 1951 zum jährlichen
Zins von Fr. 6000.- das erste Stockwerk und Nebenräumlichkeiten der ihr
gehörenden Liegenschaft «Bristol» in Bad Ragaz an Peter Meuli zum Betrieb
einer Möbelwerkstätte. Dem Mieter wurde ein Vorkaufsrecht für die ganze
Liegenschaft eingeräumt. Er verzichtete auf dessen Ausübung, als ihm die
Vermieterin am 22. Oktober 1947 mitteilte, dass sie einen Kaufsinteressenten
habe. Daraufhin wurde die Liegenschaft, bei Überbindung des Mietvertrages mit
Meuli, an Karl Bründler in Zürich verkauft, der sie, aber ohne den Mietvertrag
wiederum zu überwinden, an die Maschinenfabrik und Fahrradwerke A. -G. Uster
veräusserte. Jeweilen nachdem der Mieter von diesen Abschlüssen Kenntnis
erlangt hatte, am 27. November und 1. Dezember 1947, erklärte er der
Vermieterin, dass er sich an sie halten werde, wenn ihm aus den Handänderungen
wesentliche Nachteile erwachsen sollten. Am 13. Dezember 1947 wurden dann
sowohl der Kaufvertrag Papierfabriken Landquart A. -G./Bründler wie derjenige
Bründler/Maschinenfabrik und Fahrradwerke A.-G. Uster öffentlich beurkundet
und im Grundbuch eingetragen. Bereits am 16. Dezember 1947 kündigte die
letztgenannte neue Eigentümerin dem Mieter die von ihm belegten Räume auf den
1. April 1948. Meuli fand andere Unterkunft in Arbon.
Im Februar 1950 machte Meuli gegen Bründler eine Entschädigungsforderung von
Fr. 90000.- geltend, die er später auf Fr. 40000.- herabsetzte. Während des
Verfahrens starb Bründler. Sein Nachlass wurde von den Erben ausgeschlagen und
konkursamtlich liquidiert. Wieder die Masse noch einzelne Gläubiger wollten
den Prozess
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fortführen. Er wurde daher als durch Klageanerkennung erledigt abgeschrieben.
Schon vorher, im Juli 1948, hatte Meuli die Papierfabriken Landquart A.-G. auf
Bezahlung von Fr. 90000.- nebst Zins als Schadenersatz belangt, welchen
Anspruch er in der erstinstanzlichen Hauptverhandlung auf Fr. 37,324.85
ermässigte. Die Klage wurde vom Bezirksgericht Unterlandquart in diesem
Umfange, vom Kantonsgericht Graubünden durch Urteil vom 23.,. 24. März 1953
für Fr. 27500.-, je mit 5% Zins seit dem 1. April 1948, geschützt.
Auf Berufung der Beklagten hin bestätigt das Bundesgericht den angefochtenen
Entscheid.
Aus den Erwägungen:
1.- Im Grundsätzlichen bringt die Berufung vor Durch Unterlassung einer
Kündigung beim Ankauf der Liegenschaft «Bristol» sei Bründler gemäss Art. 259
Abs. 2 OR in das Mietverhältnis eingetreten. Diese Vorschrift könne,
abweichend von der Ansicht des Kantonsgerichtes und den von ihm zitierten
Lehrmeinungen, nur bedeuten, dass vom Erwerber die Verpflichtungen des
Vermieters vollständig übernommen worden seien. Für eine fortdauernde Haftung
des ursprünglichen Vermieters bis zu einem Zeit punkte, der völlig im Belieben
des Mieters stände, sei weder Raum noch Bedürfnis. Billigerweise könne der
Mieter nicht mehr erwarten, als die Belassung der Mietsache zu den
vertraglichen Bedingungen.
Wie es sich damit verhält, kann offen bleiben. Art. 259 Abs. 2 OR regelt den
Fall, in welchem der Erwerber, ohne dass die Überbindung des Mietvertrages
vereinbart war, durch Verzicht auf Kündigung in das Mietverhältnis eintritt.
Darum geht es hier nicht. Bründler hat vielmehr den Mietvertrag mit dem Kläger
übernommen, aber durch überbindungsfreie Weiterübertragung des Eigentums an
der Liegenschaft «Bristol» am Tage des Erwerbs nicht nur sich ausserstande
gesetzt, die Verpflichtung auf
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Fortführung der Miete bis zum verabredeten Termin zu erfüllen, sondern gerade
die Kündigung auf den nächsten gesetzlichen Termin erst ermöglicht. Genau
genommen will die Beklagte wohl den Standpunkt verfechten, der Vermieter werde
der Haftung für die Folgen vorzeitiger Auflösung des Mietverhältnisses nach
Veräusserung des Grundstückes schon damit enthoben, dass er dem Erwerber den
Mietvertrag überbindet. Das beurteilt sich aber nach Art. 259 Abs. 1 OR.
Diese Bestimmung scheint nun die Beklagte dahin zu verstehen, dass der
Vermieter zur Ersatzleistung lediglich gehalten sei, sofern der Mieter die
Fortsetzung des Vertragesnorm Dritten nicht begehren könne. Solche Auslegung
wäre vielleicht erlaubt, wenn das Gesetz sich mit einem blossen
Schadenersatzvorbehalt begnügen würde. Es sieht indessen vor, dass der
Vermieter «zur Erfüllung des Vertrages oder zu Schadenersatz (sc. wegen
Nichterfüllung) verpflichtet» bleibt. Damit ist gesagt, dass für den
veräussernden Vermieter der Mietvertrag, ungeachtet der Überbindung an den
Erwerber, Geltung behält. Das ist im Einklang mit der obligatorischen Natur
des Mietverhältnisses, welches nicht durch einseitiges Vorgehen eines
Vertragspartners soll aufgehoben werden können. Wird der Mieter kraft
Überbindung des Vertrages an den Erwerber im Genusse der Mietsache belassen,
so liegt darin die Erfüllung von Seite des Vermieters. Andernfalls treffen den
Vermieter die Folgen der Nichterfüllung, d. h. die Schadenersatzpflicht gemäss
Art. 97 OR. Sie setzt allerdings ein Verschulden voraus. Die Beklagte glaubt,
dass davon nicht gesprochen werden könne, wenn der Vermieter dem Erwerber den
Mietvertrag überbunden habe. Hiefür stützt sie sich auf BECKER (Kommentar zu
Art. 259 OR N. 15): «Das Verschulden besteht in der Nichtüberbindung des
Mietvertrages an den Erwerber». Das ist zwar richtig, aber nicht vollständig.
Durch die Überbindung des Vertrages lässt der Vermieter die an sich nach wie
vor ihm obliegende Erfüllung vom Erwerber
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vornehmen. Er hat daher für das Verschulden seines Vertreters einzustehen, das
ebenso wie in mangelhafter Erfüllung in der Nichtüberbindung des Vertrages bei
Weiterverkauf der Mietsache liegen kann. Anders wäre ja der gesetzlich
festgelegte Fortbestand des Vertrages zwischen Vermieter und Mieter wertlos.
Er entfaltet Wirksamkeit nur, wenn der Vermieter das Verschulden jeden
Erwerbers während der Dauer des Mietvertrages verantworten muss, solange ihn
der Mieter nicht befreit, indem er den übernehmenden Erwerber als neuen
Vermieter anerkennt. Vorliegend ist das Gegenteil geschehen, hat doch der
Kläger die Beklagte wiederholt behaftet.
Bleibt es für die Beklagte bei der gesetzlichen Ordnung, nach der sie als
Vermieterin für das Verschulden des Erwerbers aufzukommen hat, so kann darin,
dass sie selber durch Überbindung für die Fortsetzung des Mietvertrages
besorgt war, nicht einmal ein Grund zur Ermässigung des geschuldeten
Schadenersatzes erblickt werden. Auch sonstige Herabsetzungsgründe sind nicht
zu finden. Namentlich dass der Kläger von der Absicht der Beklagten, die
Liegenschaft «Bristol bei passender Gelegenheit zu veräussern, unterrichtet
war und sich ein Vorkaufsrecht zusichern liess, drängt nicht zur Verminderung
des Schadenersatzes. Denn das gewährte Vorkaufsrecht war eine Gunst, die
auszunützen oder nicht dem Kläger frei stand. Darüber musste sich die Beklagte
klar sein. Ging sie trotzdem einen langfristigen Mietvertrag ein, so hat sie
die daraus fliessenden Verpflichtungen voll zu übernehmen.
2.- Den Erwerber Bründler zog der Kläger gesondert zur Rechenschaft. Dazu war
er befugt, weil ihm Art. 259 Abs. 1 OR gegen den übernehmenden Dritten einen
eigenen Anspruch auf Fortführung des Mietvertrages und daher auch auf
Schadenersatz wegen Nichterfüllung verleiht. Dieser steht mit dem Anspruch
gegen den Vermieter im Verhältnis der Solidarität. Die gerichtliche
Anerkennung der Ersatzforderung an Bründler hindert die Belangung der
Beklagten nicht. Denn der Solidarschuldner
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wird erst durch Zahlung seines Mitschuldners befreit, nicht schon durch
Verurteilung desselben zur Zahlung. Dass der Kläger aus der Nachlassmasse
Bründlers irgendwelche Zuwendung empfangen habe, behauptet die Beklagte nicht.
Seinerseits bietet der Kläger für Begleichung der urteilsmässigen Forderung
die entsprechende Abtretung der Forderung gegen Bründler an.
3.- Was die Höhe des Schadenersatzes betrifft, lehnt die Berufung den Fr.
6687.30 übersteigenden Posten von Fr. 20000.- sowie die Aufrundung des
Gesamtbetrages auf Fr. 27500.- ab, und rügt den Zinsenlauf ab 1. April 1948.
a) Auf Fr. 20000.- bestimmte die Vorinstanz den Ersatz für Schaden, welcher
aus der wegen vorzeitiger Kündigung des Mietverhältnisses notwendig gewordenen
geschäftlichen Umstellung entstand.
Die Feststellung, dass die Verlegung des Unternehmens von Ragaz nach Arbon
einen Schaden bewirkte, bindet das Bundesgericht. Und wenn die Vorinstanz,
weil sie die Berechnungsgrundlagen als unsicher erachtete, zur Schätzung
gemäss Art. 42 Abs. 2 OR anhand der von der Expertise gebotenen Anhaltspunkte
griff, so ist das keineswegs zu beanstanden, da offenkundig die mit der
geschäftlichen Übersiedelung verbundenen Nachteile nicht im einzelnen und
ziffernmässig genau erfasst werden können -Das Schätzungsergebnis aber hängt
mit der Würdigung tatsächlicher Gegebenheiten derart eng zusammen, dass der
auf Überprüfung der Rechtsanwendung beschränkte Berufungsrichter es
hinzunehmen hat, falls keine Überschreitung des Ermessens sichtbar wird. Die
Berufungskritik ist nicht geeignet, eine solche darzutun...