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Incarto n. 12.2015.68 Lugano 13 gennaio 2016 /fb In nome della Repubblica e Cantone Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: Fiscalini, presidente, Bozzini e Balerna vicecancelliere: Bettelini sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2009.913 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 30 giugno 2009 da AP 1 rappr. dall’avv. RA 1 contro AO 1 rappr. dall’avv. dott. RA 2 con cui l’istante ha chiesto la riduzione della pigione mensile dal 1° giugno al 30 settembre 2008 a fr. 535.80 o in subordine a una somma tra fr. 2'679.- e fr. 535.80 nonché la condanna della convenuta al pagamento di fr. 133'972.- oltre interessi al 5% dal 1° ottobre 2008, richieste poi modificate in sede conclusionale nel senso della riduzione del 25% della pigione mensile dal 1° giugno al 31 dicembre 2008 nonché della condanna della convenuta al pagamento di fr. 142'357.- oltre interessi al 5% dal 1° ottobre 2008 su fr. 126'283.- e dal 1° gennaio 2009 su fr. 16’074.- e in via subordinata di fr. 114'567.60 oltre interessi al 5% dal 1° ottobre 2008 su fr. 98'493.60 e dal 1° gennaio 2009 su fr. 16’074.-; domanda avversata dalla convenuta, che ha postulato la reiezione dell’istanza, e che il Pretore con sentenza 11 marzo 2015 ha parzialmente accolto, concedendo unicamente una riduzione del 25% della pigione mensile dal 1° giugno al 31 dicembre 2008 (con la relativa decisione di liberazione delle pigioni depositate presso l’Ufficio di conciliazione); appellante l’istante con atto di appello 27 aprile 2015, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente l’istanza come auspicato in sede conclusionale, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi; mentre la convenuta con risposta 10 giugno 2015 postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili; letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti; ritenuto in fatto e in diritto: 1. Con contratto 28 novembre / 28 dicembre 2006 (doc. A), successivo ad altri precedenti accordi già in essere dal 1980 (tra cui il doc. NN), AO 1 ha concesso in locazione a AP 1 un bar/ristorante al pianterreno con accesso a una terrazza esterna, una cantina al piano interrato e una mansarda adibita ad ufficio al quinto piano nell’immobile sito in __________ a __________. Il contratto, di durata determinata fino al 31 dicembre 2011, prevedeva una pigione annuale di fr. 62'000.- indicizzati (che nel 2008 ammontava così a fr. 5'358.- mensili). 2. Nel corso del 2007 la locatrice ha informato la conduttrice che l’anno seguente avrebbe provveduto ad effettuare importanti lavori di ristrutturazione interna ed esterna dell’immobile. A fine aprile 2008 la conduttrice ha concluso con L__________ __________ __________ SA una convenzione (doc. AA) in base alla quale la prima, a determinate condizioni poi adempiute, si impegnava, dietro il pagamento di fr. 450'000.-, a recedere dal contratto di locazione per il successivo 31 dicembre 2008, per permettere alla seconda di sottoscrivere un nuovo contratto di locazione con la locatrice, che già aveva dato il suo beneplacito (cfr. doc. F). Preso atto, ad inizio maggio 2008, dell’avvio dei prospettati lavori di ristrutturazione dell’immobile, che da una parte comportavano una diminuzione delle superfici concesse in locazione e dall’altra rendevano meno visibile e attrattivo ai clienti il bar/ristorante, la conduttrice ha immediatamente chiesto alla locatrice, per l’intera durata degli interventi, di poter beneficiare di una riduzione della pigione rispettivamente di essere indennizzata per l’eventuale perdita di guadagno che le sarebbe derivata. Il comportamento attendista tenuto sul tema dalla locatrice (doc. G) che di fatto non ha però accolto le richieste, a cui ha poi fatto seguito la decisione della conduttrice di chiudere il bar/ristorante già il 30 settembre 2008, ha imposto l’avvio della presente causa. 3. Con istanza 30 giugno 2009, inoltrata a seguito della decisione 29 maggio 2009 (doc. Y) con cui l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione aveva riconosciuto una riduzione del 25% della pigione mensile da giugno a settembre 2008 e per il resto aveva dichiarato non conciliata la vertenza, AP 1 ha convenuto in giudizio innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, AO 1, che nelle more della causa ha mutato la sua ragione sociale in AO 1, per ottenere la riduzione del 90% (a fr. 535.80) o di una percentuale tra il 50% (fr. 2'679.-) e il 90% (fr. 535.80) della pigione mensile dal 1° giugno al 30 settembre 2008 nonché la sua condanna al pagamento della perdita di guadagno subita da maggio a settembre 2008, pari a fr. 133'972.-, oltre interessi. La convenuta si è integralmente opposta all’istanza, auspicando altresì la liberazione a suo favore delle pigioni nel frattempo depositate presso l’Ufficio di conciliazione. 4. In sede conclusionale l’istante ha poi modificato le sue domande nel senso della riduzione del 25% della pigione mensile dal 1° giugno al 31 dicembre 2008 nonché della condanna della convenuta al pagamento di fr. 142'357.- oltre interessi (perdita di guadagno da maggio a settembre 2008, di fr. 126'283.-, e risarcimento delle pigioni da ottobre a dicembre 2008, di fr. 16’074.-) e in subordine di fr. 114'567.60 oltre interessi (perdita di guadagno da maggio a settembre 2008 dedotte le spese per acquisto merce, di fr. 98'493.60, e risarcimento delle pigioni da ottobre a dicembre 2008, di fr. 16’074.-). Da parte sua la convenuta si è riconfermata nelle sue precedenti richieste. 5. Con la sentenza 11 marzo 2015 qui impugnata il Pretore ha parzialmente accolto l’istanza (dispositivo n. 1), concedendo da una parte una riduzione del 25% della pigione mensile dal 1° giugno al 31 dicembre 2008 (con la conseguente decisione di liberazione delle pigioni ancora depositate presso l’Ufficio di conciliazione, dispositivo n. 2) e respingendo dall’altra la domanda di risarcimento dei danni (dispositivo n. 3), ritenuto che la tassa di giustizia di fr. 2'650.- e le spese di fr. 8'500.- sono state poste per 1/15 a carico della convenuta e per 14/15 a carico dell’istante, tenuta altresì a rifondere alla controparte fr. 3'500.- per ripetibili parziali (dispositivo n. 4). 6. Con l’appello 27 aprile 2015 che qui ci occupa, avversato dalla convenuta con risposta 10 giugno 2015, l’istante ha chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente l’istanza come auspicato in sede conclusionale, ossia in pratica di condannare la convenuta anche al pagamento di fr. 142'357.- o almeno di fr. 114'567.60 oltre interessi, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi. 7. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC; RS 272). Ritenuto che la procedura innanzi al Pretore è stata avviata prima di quella data, la stessa, fino alla sua conclusione, resta disciplinata dal diritto cantonale previgente (art. 404 cpv. 1 CPC) e meglio dal codice di procedura civile ticinese (CPC/TI; RL 3.3.2.1). Non così invece la procedura ricorsuale in rassegna, che, avendo preso avvio a seguito di una decisione pretorile comunicata dopo quella data, è retta dalle nuove disposizioni federali (art. 405 cpv. 1 CPC). 8. Nel querelato giudizio il Pretore ha accertato che tra il maggio e il dicembre 2008 nell’immobile in __________ a __________ erano stati posti in atto importanti lavori di ristrutturazione (posa ponteggio, lavaggio facciate, risanamento facciate, tinteggio, bocciardatura granito solette balconi, smantellamento ascensore, soletta sul tetto, posa nuovo locale tecnico con spostamento caldaia, quadri elettrici, motore aria condizionata, rifacimento integrale appartamenti ai piani superiori) e che gli stessi avevano comportato dei disagi all’attività di bar/ristorante svolta al pianterreno dello stabile, qualificabili quali difetti. Ciò premesso, il giudice di prime cure ha ritenuto che i disagi causati da quei lavori (rumore, polvere, perdita di luce, ecc.) giustificavano, ai sensi dell’art. 259d CO, una riduzione della pigione del 25% dal 1° giugno al 31 dicembre 2008. Egli ha invece escluso che l’istante potesse pretendere, ai sensi dell’art. 259e CO, il risarcimento dei danni dovuti all’asserito calo della cifra d’affari per mancata visibilità e mancato utilizzo della terrazza esterna, occupata dal cantiere. A questo proposito, nonostante sia stato possibile accertare che nel 2008 la cifra d’affari del bar/ristorante aveva subito un certo calo, calo tuttavia già verificatosi nei precedenti esercizi, egli ha concluso che l’istruttoria non aveva però chiarito se la diminuzione della cifra d’affari fosse da attribuire alla presenza del cantiere e alla soppressione della terrazza esterna: le risultanze istruttorie avevano in effetti permesso di rilevare che il gestore del bar/ristorante M__________ __________, beneficiario economico dell’istante, aveva già maturato l’intenzione di cedere l’attività alla prima occasione per raggiunti limiti di età; il fatto che in precedenza egli avesse sottoscritto la menzionata convenzione con L__________ __________ SA induceva inoltre a ritenere che costui, a fronte della presenza del cantiere, avesse preferito accelerare la chiusura dell’esercizio pubblico anziché continuare l’attività fino alla consegna dei locali a L__________ __________ SA; e del resto non risultava che, nell’ultimo anno di attività, egli si fosse particolarmente attivato al fine di mantenere la vecchia clientela rispettivamente per attirarne di nuova. 9. Prima di poter eventualmente esaminare le due pretese risarcitorie riproposte in questa sede dall’istante (quella volta al risarcimento della perdita di guadagno subita da maggio a settembre 2008 e quella finalizzata al risarcimento della pigione dovuta da ottobre a dicembre 2008), vanno affrontate le considerazioni di fatto e di diritto con cui l’istante ritiene date le condizioni per ottenere un tale risarcimento e la convenuta esclude invece di essere tenuta a rifonderle alcunché. 9.1 La convenuta ritiene innanzitutto che la controparte non poteva pretendere nessun risarcimento del danno già per il solo fatto di aver beneficiato di una riduzione della pigione per i medesimi disagi subiti. Il rilievo è infondato. A parte il fatto che in presenza di difetti dell’ente locato la dottrina e la giurisprudenza ritengono che la domanda di riduzione della pigione ex art. 259d CO e quella di risarcimento del danno ex art. 259e CO possano sussistere indipendentemente l’una dall’altra e possano essere cumulate ( Higi, Zürcher Kommentar, n. 13 ad art. 259a CO e n. 35 ad art. 259d CO; SVIT, Mietrecht-Kommentar, 3ª ed., n. 5 ad art. 259a CO; Weber, Basler Kommentar, 6ª ed., n. 1a ad art. 259a CO; II CCA 11 gennaio 2013 inc. n. 12.2012.64), si osserva in effetti che nel caso concreto il cumulo di queste due domande s’imponeva per varie ragioni, da una parte siccome la riduzione della pigione era giustificata non solo dall’esistenza dei disagi evocati nella sentenza ma - come giustamente qui sottolineato dall’istante - anche dal fatto che durante i lavori la convenuta le aveva pacificamente impedito l’uso di parte delle superfici locate, segnatamente della mansarda adibita ad ufficio (cfr. doc. D) e della cantina, e dall’altra poiché, nell’ambito di un’attività commerciale come quella effettuata dall’istante, la riduzione della pigione non è necessariamente tale da compensare il danno subito a seguito della difettosità dell’ente locato (cfr. Higi, op. cit., n. 4 ad art. 259e CO). A questo proposito è incontestabile che l’esecuzione di importanti lavori di ristrutturazione in uno stabile in cui è insediato un esercizio pubblico sia potenzialmente tale da comportare un danno maggiore all’eventuale importo per il quale sia stata ammessa una riduzione della pigione e ciò nella misura in cui essa renda non visibile o non più attrattivo l’ente locato. Ed è proprio quello che è avvenuto nel caso di specie. L’istruttoria ha in effetti provato (segnatamente tramite i dipendenti dell’istante [__________p. 5 seg., __________ p. 1 seg. e __________ p. 3], i responsabili dei lavori di ristrutturazione [__________p. 2, __________ p. 2 segg. e __________ p. 3 seg.] e la rappresentante della convenuta [__________p. 3], tutti sentiti in qualità di testimoni) che il bar/ristorante dell’istante si trovava in una posizione di assoluto prestigio a __________, con un’elegante terrazza all’aperto arredata con cura e delimitata da vasche di fiori sulla rinomata __________ da una parte (cfr. le fotografie doc. CC1, CC2 e CC3) e con vista sul lago dall’altra (cfr. la planimetria doc. E), e che i lavori di ristrutturazione, che beninteso non hanno mai impedito l’accesso al bar/ristorante sempre debitamente segnalato, hanno in seguito comportato la posa di ponteggi tutt’intorno all’immobile (che è stato di fatto “impacchettato”, cfr. le fotografie doc. CC4, CC5, CC6, CC7, CC8, CC9 e CC10; cfr. pure la documentazione fotografica presentata all’UC), l’eliminazione della terrazza esterna e - dopo un paio di settimane - dei tavolini esterni ivi presenti (cfr. le fotografie doc. CC8, CC9 e CC10; cfr. pure la documentazione fotografica presentata all’UC), la posa di una benna con inerti e della “zona cantiere” proprio in prossimità dell’accesso dell’esercizio pubblico (coperta da un pannello blu, cfr. le fotografie doc. CC6, CC7, CC8 e CC9; cfr. pure la documentazione fotografica presentata all’UC), la presenza di rumore e di polvere nonché il continuo andirivieni di artigiani con i loro mezzi e macchinari. In tali circostanze è a ragione che l’istante rileva che il bar/ristorante sia di fatto stato reso “invisibile” e che comunque la situazione venutasi a creare era tale da dissuadere i potenziali avventori che avessero ancora notato la sua presenza, essendo addirittura ovvio che la clientela che in precedenza era attirata dall’attrattiva e tranquilla posizione dell’esercizio pubblico non era ora più a suo agio e dunque preferiva indirizzarsi verso altri esercizi pubblici della zona (in tal senso anche la teste __________ p. 6, secondo la quale il calo della cifra d’affari era riconducibile unicamente ai lavori di ristrutturazione dello stabile). 9.2 La convenuta non può essere seguita nemmeno laddove ritiene non provata la diminuzione della cifra d’affari dell’istante tra maggio e settembre 2008 e con ciò l’esistenza del danno da risarcire. Nonostante sia vero che il perito giudiziario aveva evidenziato che l’evoluzione delle sue cifre d’affari nei vari anni per i mesi di maggio, giugno, luglio ed agosto fosse piuttosto altalenante (perizia p. 15), che in nessun anno si assisteva ad una generale progressione dei ricavi in quei mesi (perizia p. 15) e che una diminuzione della cifra d’affari era già stata riscontrata anche nel periodo 2006-2007 (perizia p. 16), è però altrettanto vero che lo stesso ha poi concluso - come meglio si dirà più avanti - che tra il 2007 e il 2008 la diminuzione della cifra d’affari di tutti i mesi esaminati tra il 2007 e il 2008 era netta, dell’ordine del 42% (perizia p. 16). Il fatto che l’esperto abbia poi aggiunto che non era possibile chiarire l’andamento dell’esercizio pubblico tra attività interna ed esterna (perizia p. 15) e che gli esercizi annuali si erano quasi sempre conclusi con delle perdite (perizia p. 7 e inserto 3) è invece irrilevante per la particolare tematica: infatti da una parte importa poco sapere se la diminuzione della cifra d’affari fosse stata causata dalla mancata disponibilità della terrazza esterna o dalla diminuita attività di bar/ristorazione interna; dall’altra decisivo non è sapere come si siano conclusi i vari esercizi annuali, bensì stabilire se e in quale misura quello del 2008 si era concluso peggio di quelli precedenti. 9.3 Sempre in tema di danno, è ancora una volta a torto che la convenuta ritiene che il fatto che l’istante avesse concluso con L__________ __________ SA una convenzione (doc. AA), che a fronte della rescissione dal contratto di locazione per il successivo 31 dicembre 2008 le riconosceva un’indennità di buona uscita di fr. 450'000.-, fosse tale da escludere un qualsiasi obbligo di risarcimento a suo carico. Come rilevato dall’Ufficio di conciliazione (doc. Y), la circostanza che l’istante potesse trarre un profitto dalla cessione ad un terzo del contratto di locazione era in effetti irrilevante per la lite, visto e considerato che gli effetti della cessione e con ciò il versamento dell’indennità si situavano, da un punto di vista temporale e giuridico, in un momento successivo ai disagi conseguenti ai lavori di ristrutturazione. Altrettanto giustamente l’Ufficio di conciliazione aveva pure evidenziato che la cessione del contratto di locazione era andata anche a vantaggio della convenuta, la quale aveva potuto sottoscrivere con L__________ __________ SA un nuovo e ben più interessante contratto di locazione con pigione quasi triplicata (confrontando il doc. A inc. n. DI.2008.1102 rich. con il doc. V inc. n. DI.2008.1102 rich. si evince in effetti che la pigione dell’ente locato è passata da fr. 319.60/mq a fr. 870.-/mq). 9.4 Alla luce di quanto si è detto (in particolare al consid. 9.1), non si può condividere l’assunto pretorile secondo cui l’istruttoria non aveva chiarito se la diminuzione della cifra d’affari dell’istante fosse da attribuire alla presenza del cantiere e alla soppressione della terrazza esterna, tanto più che il calo ha iniziato a prodursi proprio nel maggio 2008 (fino ad aprile 2008 i dati erano in linea con quelli dell’anno precedente, cfr. inserto 9 della perizia). Oltretutto le ragioni addotte nella sentenza a sostegno di quell’opposta conclusione si rivelano inconsistenti. Il fatto che il gestore del bar/ristorante M__________ __________, allora sessantaduenne (cfr. il suo interrogatorio formale p. 1), avesse espresso a più riprese l’intenzione di cedere l’attività e di andare in pensione (testi __________ p. 2, __________ p. 3 e __________ p. 3) e nell’aprile 2008 avesse sottoscritto la menzionata convenzione con L__________ __________ SA (con effetto solo al 31 dicembre 2008), non permette in effetti ancora di concludere, tanto meno secondo il corso ordinario della vita, che egli, e con lui l’istante, dal successivo maggio 2008 potesse essersi progressivamente disimpegnato nella gestione dell’esercizio pubblico, che del resto comportava pur sempre il pagamento di importanti oneri fissi fino al 31 dicembre 2008. L’istruttoria non ha per altro provato l’esistenza di questi presunti e non meglio specificati atti di disimpegno (ed anzi l’istante, il 21 settembre 2008, risulta pure aver tenuto aperto l’esercizio pubblico, a titolo eccezionale, durante il giorno di chiusura settimanale, cfr. interrogatorio formale di M__________ __________ p. 2, doc. L). 10. Ammessa con ciò l’esistenza di una responsabilità della convenuta per la diminuzione della cifra d’affari subita dall’istante a partire dal mese di maggio 2008, si tratta ora di determinarne le conseguenze, ritenuto che per determinare la modalità di calcolo del danno da risarcire si può senz’altro fare riferimento alla lettera 19 giugno 2008 (doc. G) con cui la rappresentante della convenuta, confrontata con la richiesta di indennizzo formulata dall’istante (doc. F), l’aveva preliminarmente invitata a voler “provare di aver avuto una minor entrata rispetto ad almeno gli ultimi 2 anni”, ossia nel biennio 2006-2007. 10.1 L’istante chiede in primo luogo di essere risarcita per la perdita di guadagno subita da maggio a settembre 2008 e quantifica questa sua pretesa in via principale in fr. 126'283.- (rilevando che in maggio gli incassi erano passati da una media nel 2006-2007 di fr. 50'932.- a fr. 39’793.- nel 2008, che in giugno si era passati da una media di fr. 48'095.- a fr. 32'711.- nel 2008, che in luglio si era passati da una media di fr. 55'256.- a fr. 31’315.- nel 2008, che in agosto si era passati da una media di fr. 60'998.- a fr. 28'636.- nel 2008 e che in settembre si era passati da una media di fr. 67'353.- a fr. 23'906.- nel 2008) e in via subordinata almeno in fr. 98'493.60 (deducendo dalla pretesa di fr. 126'283.- le spese per acquisto merce del 22%). Come si vedrà, la pretesa può in realtà essere accolta solo limitatamente a fr. 59’408.-. Dalla perizia giudiziaria, e meglio dai suoi inserti 5.1, 5.2, 9 e 10, si evince innanzitutto che la diminuzione della cifra d’affari in quei 5 mesi era stata di fr. 126'273.50 (ritenuto che in maggio gli incassi erano passati da una media nel 2006-2007 di fr. 50'932.- a fr. 39’793.- nel 2008, che in giugno si era passati da una media di fr. 48'095.50 a fr. 33'071.- nel 2008, che in luglio si era passati da una media di fr. 55'255.50 a fr. 30’955.- nel 2008, che in agosto si era passati da una media di fr. 61'133.- a fr. 28'636.- nel 2008 e che in settembre si era passati da una media di fr. 67'218.50 a fr. 23'906.- nel 2008). Ciò non significa però ancora che questa somma debba essere interamente risarcita all’istante, visto e considerato che la cifra d’affari così persa non costituisce ancora il danno risarcibile, da quest’ultima dovendosi in effetti ancora dedurre proporzionalmente le spese (variabili) che in quello stesso periodo l’istante avrebbe sostenuto qualora avesse effettivamente avuto questi maggiori incassi per ristorazione, ossia tutte le spese salvo quelle per i salari dei dipendenti e per le pigioni (che non sono influenzati dall’entità della cifra d’affari conseguita). Si tratta dunque di “correggere” in tal senso il conto economico 2008 dell’istante (riassunto nella prima colonna dell’inserto 2 della perizia), del resto preso in considerazione, previo arrotondamento delle cifre, anche dal perito (perizia p. 18) e comunque non contestato dalle parti. Sulla base delle considerazioni che precedono, richiamato l’art. 42 cpv. 2 CO stante la difficoltà di determinare con esattezza le varie posizioni, si può tutto sommato assumere che a fronte di ricavi diversi rimasti invariati a fr. 45'000.- e di ricavi per bar/ristorazione ora ipoteticamente aumentati da fr. 282'000.- a fr. 408'273.50 arrotondati a fr. 408'000.-, il costo per merci (pari al 31.66% dei ricavi per bar/ristorazione, complemento peritale p. 11) sarebbe passato da fr. 89’000.- a fr. 129'172.-, i costi diretti di ristorazione 1 (pari all’1.06% dei ricavi per bar/ristorazione, complemento peritale p. 11) sarebbero aumentati da fr. 3'000.- a fr. 4'324.-, i costi del personale e prestazioni di terzi sarebbero rimasti invariati a fr. 243'000.-, i costi d’esercizio (pari al 13.48% dei ricavi per bar/ristorazione, complemento peritale p. 12) sarebbero cresciuti da fr. 38'000.- a fr. 54'998.- e i costi fissi e finanziari 2 (pari al 19.86% dei ricavi per bar/ristorazione, complemento peritale p. 12) sarebbero passati da fr. 56'000.- a fr. 64'098.- (ritenuto che la posizione “spese d’affitto e riscaldamento” di fr. 37’864.- rimaneva invariata, mentre le altre, di complessivi fr. 18'136.-, erano pari a circa il 6.43% dei ricavi per bar/ristorazione), per cui, ritenuto che le ulteriori posizioni per ricavi straordinari (fr. 450'000.-), costi straordinari (fr. 43'000.-) e ammortamenti (fr. 184'000.-) non avrebbero a loro volta subito una variazione, il risultato dell’esercizio 2008 sarebbe migliorato per l’appunto di fr. 59’408.- (utile di fr. 180'408.- anziché di fr. 121'000.-), importo che deve dunque essere risarcito. 10.2 L’istante ribadisce poi la richiesta di risarcimento di fr. 16’074.-, somma corrispondente alle pigioni dovute nei 3 mesi da ottobre a dicembre 2008, rilevando in sostanza che, a seguito dei disagi subiti ed in particolare della consapevolezza che gli affari non sarebbero certo migliorati rispetto ai mesi precedenti, essa aveva deciso, tra l’altro nell’ottica di una diminuzione del danno, di anticipare la chiusura dell’esercizio pubblico dalla prevista data del 31 dicembre 2008 al 30 settembre 2008. Come già detto in precedenza, nulla permette in realtà di ritenere che la decisione dell’istante di anticipare la chiusura del bar/ristorante fosse riconducibile a motivi di anzianità del suo gerente o alla sua volontà di disimpegnarsi, circostanze queste che avrebbero escluso un obbligo di risarcimento. È invece a ragione che l’istante rileva che quella decisione era stata presa nell’ottica di una riduzione del danno, a seguito della ormai maturata consapevolezza che i lavori di ristrutturazione nell’immobile e con ciò la progressiva diminuzione della cifra d’affari (con un calo, rispetto al 2007, in maggio del 12.04%, in giugno del 31.15%, in luglio del 41.97%, in agosto del 54.05% e in settembre del 60.77%, cfr. perizia p. 16), che in quei 3 mesi era già di per sé destinata a diminuire (nel 2006-2007 in quei 3 mesi la cifra d’affari era in effetti stata inferiore di circa il 25% rispetto ai 5 mesi precedenti, cfr. inserto 9 della perizia), sarebbero continuati almeno fino alla fine dell’anno. Nulla osta così, di principio, ad un risarcimento del danno da lei subito. Essendo evidente (già alla luce del calo della cifra d’affari del 42% intervenuto tra maggio e settembre 2008 [perizia p. 16] e della perdita di fr. 34'500.- risultata in quei 5 mesi [complemento peritale p. 13 e inserto 12], e ciò senza nemmeno considerare i cali della cifra d’affari dell’ordine del 55-60% verificatisi negli ultimi 2 mesi e le nuove scarsissime cifre allora conseguite), che lasciando aperto l’esercizio pubblico anche nei mesi di ottobre, novembre e dicembre, storicamente già più sfavorevoli, l’istante sarebbe con ogni evidenza andata incontro ad un’ingentissima perdita (cfr. complemento peritale p. 15; nel maggio 2008 era già stato da lei indicato che le spese fisse mensili ammontavano mediamente a circa fr. 33'000.-, cfr. doc. F), per calcolare la somma da risarcirle bisogna da una parte stabilire quale sarebbe stata la sua situazione patrimoniale in caso di chiusura dell’esercizio pubblico a quel momento, e dall’altra, ritenuto che nei mesi di ottobre, novembre e dicembre del 2006-2007 essa più che guadagnare perdeva, confrontare quella situazione con la perdita che mediamente si verificava in quei 3 mesi. Ora, il primo termine di confronto non pone particolari problemi, essendo chiaro che in caso di chiusura dell’esercizio pubblico al 30 settembre 2008 l’istante avrebbe unicamente dovuto pagare ancora la pigione per 3 mesi, sia pure ora ridotta del 25%, con una perdita complessiva di fr. 12'055.50 (fr. 5'358.- x 75% x 3). Più difficile e complesso è determinare il secondo elemento di confronto. Ritenuto che in base alla perizia (cfr. inserti 1 e 3) l’istante nel 2006 a fronte di una cifra d’affari di fr. 565'000.- (mensilmente pari a fr. 47'083.-) aveva concluso con un utile di fr. 4'000.- e nel 2007 a fronte di una cifra d’affari di fr. 525'000.- (mensilmente pari a fr. 43'750.-) aveva concluso con una perdita di fr. 16'000.-, si può innanzitutto ritenere, con un buon grado di approssimazione (art. 42 cpv. 2 CO), che in quegli anni il pareggio sarebbe stato ottenuto con una cifra d’affari di circa fr. 557'000.- (mensilmente pari a fr. 46’416.-) e che una riduzione della cifra d’affari di fr. 2'000.- comportava una maggior perdita di circa fr. 1'000.-. Appurato che la cifra d’affari mensile ottenuta nei mesi di ottobre, novembre e dicembre 2007 ammontava invece a soli fr. 40'707.- (cfr. inserto 9 della perizia), è chiaro che quella ridotta cifra d’affari mensile era tale da creare una perdita, che nei 3 mesi in discussione poteva essere quantificata in complessivi fr. 8'563.50 (3 x (fr. 46’416.-./. fr. 40'707.-) : fr. 2’000 x fr. 1’000.-). La pretesa dell’istante può così essere accolta limitatamente a fr. 3’492.- (fr. 12'055.50./. fr. 8'563.50). 11. Ne discende, in parziale accoglimento dell’appello, che la convenuta dev’essere obbligata a rifondere all’istante anche la somma di fr. 62’900.- (fr. 59’408.- + fr. 3’492.-) oltre interessi. Le spese processuali e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC/TI e 106 CPC), ritenuto che per la procedura di secondo grado le stesse sono state calcolate sulla base di un valore ancora litigioso di fr. 142'357.-. Per i quali motivi, richiamati l’art. 106 CPC e la TG decide: I. L’appello 27 aprile 2015 di AP 1 è parzialmente accolto. Di conseguenza la sentenza 11 marzo 2015 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, invariati gli altri dispositivi, è così riformata: 3. AO 1, __________, è condannata a pagare a AP 1, __________, l’importo di fr. 62’900.- oltre interessi al 5% dal 1° ottobre 2008 al 31 dicembre 2008 su fr. 59’408.- e dal 1° gennaio 2009 su fr. 62’900.-. 4. La tassa di giustizia di fr. 2’650.- e le spese di fr. 8'500.- (già comprese le spese peritali), già anticipate dalla parte istante, restano a suo carico nella misura di 8/15, mentre per la restante quota di 7/15 sono poste a carico della parte convenuta, a cui l’istante rifonderà la somma di fr. 275.- a titolo di ripetibili parziali. II. Le spese processuali di complessivi fr. 5'000.- sono a carico dell’appellante per 11/20 e per 9/20 sono poste a carico dell’appellata, alla quale l’appellante rifonderà fr. 400.- per parti di ripetibili di appello. III. Notificazione: - - Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente Il vicecancelliere Rimedi giuridici Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.

Incarto n. 12.2015.68 Incarto n. 12.2015.68

Incarto n. Lugano 13 gennaio 2016 /fb Lugano

Lugano 13 gennaio 2016 /fb

In nome della Repubblica e Cantone Ticino In nome della Repubblica e Cantone Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: composta dei giudici:

composta dei giudici: Fiscalini, presidente, Bozzini e Balerna Fiscalini, presidente,

Fiscalini, presidente, Bozzini e Balerna

Bozzini e Balerna vicecancelliere: vicecancelliere:

vicecancelliere: Bettelini Bettelini

Bettelini sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2009.913 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 30 giugno 2009 da

sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2009.913 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 30 giugno 2009 da AP 1 rappr. dall’avv. RA 1 AP 1

AP 1 rappr. dall’avv. RA 1

rappr. dall’avv. RA 1 contro contro

contro AO 1 rappr. dall’avv. dott. RA 2 AO 1

AO 1 rappr. dall’avv. dott. RA 2

rappr. dall’avv. dott. RA 2 con cui l’istante ha chiesto la riduzione della pigione mensile dal 1° giugno al 30 settembre 2008 a fr. 535.80 o in subordine a una somma tra fr. 2'679.- e fr. 535.80 nonché la condanna della convenuta al pagamento di fr. 133'972.- oltre interessi al 5% dal 1° ottobre 2008, richieste poi modificate in sede conclusionale nel senso della riduzione del 25% della pigione mensile dal 1° giugno al 31 dicembre 2008 nonché della condanna della convenuta al pagamento di fr. 142'357.- oltre interessi al 5% dal 1° ottobre 2008 su fr. 126'283.- e dal 1° gennaio 2009 su fr. 16’074.- e in via subordinata di fr. 114'567.60 oltre interessi al 5% dal 1° ottobre 2008 su fr. 98'493.60 e dal 1° gennaio 2009 su fr. 16’074.-;

con cui l’istante ha chiesto la riduzione della pigione mensile dal 1° giugno al 30 settembre 2008 a fr. 535.80 o in subordine a una somma tra fr. 2'679.- e fr. 535.80 nonché la condanna della convenuta al pagamento di fr. 133'972.- oltre interessi al 5% dal 1° ottobre 2008, richieste poi modificate in sede conclusionale nel senso della riduzione del 25% della pigione mensile dal 1° giugno al 31 dicembre 2008 nonché della condanna della convenuta al pagamento di fr. 142'357.- oltre interessi al 5% dal 1° ottobre 2008 su fr. 126'283.- e dal 1° gennaio 2009 su fr. 16’074.- e in via subordinata di fr. 114'567.60 oltre interessi al 5% dal 1° ottobre 2008 su fr. 98'493.60 e dal 1° gennaio 2009 su fr. 16’074.-; domanda avversata dalla convenuta, che ha postulato la reiezione dell’istanza, e che il Pretore con sentenza 11 marzo 2015 ha parzialmente accolto, concedendo unicamente una riduzione del 25% della pigione mensile dal 1° giugno al 31 dicembre 2008 (con la relativa decisione di liberazione delle pigioni depositate presso l’Ufficio di conciliazione);

domanda avversata dalla convenuta, che ha postulato la reiezione dell’istanza, e che il Pretore con sentenza 11 marzo 2015 ha parzialmente accolto, concedendo unicamente una riduzione del 25% della pigione mensile dal 1° giugno al 31 dicembre 2008 (con la relativa decisione di liberazione delle pigioni depositate presso l’Ufficio di conciliazione); appellante l’istante con atto di appello 27 aprile 2015, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente l’istanza come auspicato in sede conclusionale, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

appellante l’istante con atto di appello 27 aprile 2015, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente l’istanza come auspicato in sede conclusionale, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi; mentre la convenuta con risposta 10 giugno 2015 postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;

mentre la convenuta con risposta 10 giugno 2015 postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili; letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti; ritenuto

ritenuto in fatto e in diritto:

in fatto e in diritto: 1. Con contratto 28 novembre / 28 dicembre 2006 (doc. A), successivo ad altri precedenti accordi già in essere dal 1980 (tra cui il doc. NN), AO 1 ha concesso in locazione a AP 1 un bar/ristorante al pianterreno con accesso a una terrazza esterna, una cantina al piano interrato e una mansarda adibita ad ufficio al quinto piano nell’immobile sito in __________ a __________. Il contratto, di durata determinata fino al 31 dicembre 2011, prevedeva una pigione annuale di fr. 62'000.- indicizzati (che nel 2008 ammontava così a fr. 5'358.- mensili).

2. Nel corso del 2007 la locatrice ha informato la conduttrice che l’anno seguente avrebbe provveduto ad effettuare importanti lavori di ristrutturazione interna ed esterna dell’immobile.

A fine aprile 2008 la conduttrice ha concluso con L__________ __________ __________ SA una convenzione (doc. AA) in base alla quale la prima, a determinate condizioni poi adempiute, si impegnava, dietro il pagamento di fr. 450'000.-, a recedere dal contratto di locazione per il successivo 31 dicembre 2008, per permettere alla seconda di sottoscrivere un nuovo contratto di locazione con la locatrice, che già aveva dato il suo beneplacito (cfr. doc. F).

Preso atto, ad inizio maggio 2008, dell’avvio dei prospettati lavori di ristrutturazione dell’immobile, che da una parte comportavano una diminuzione delle superfici concesse in locazione e dall’altra rendevano meno visibile e attrattivo ai clienti il bar/ristorante, la conduttrice ha immediatamente chiesto alla locatrice, per l’intera durata degli interventi, di poter beneficiare di una riduzione della pigione rispettivamente di essere indennizzata per l’eventuale perdita di guadagno che le sarebbe derivata. Il comportamento attendista tenuto sul tema dalla locatrice (doc. G) che di fatto non ha però accolto le richieste, a cui ha poi fatto seguito la decisione della conduttrice di chiudere il bar/ristorante già il 30 settembre 2008, ha imposto l’avvio della presente causa.

3. Con istanza 30 giugno 2009, inoltrata a seguito della decisione 29 maggio 2009 (doc. Y) con cui l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione aveva riconosciuto una riduzione del 25% della pigione mensile da giugno a settembre 2008 e per il resto aveva dichiarato non conciliata la vertenza, AP 1 ha convenuto in giudizio innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, AO 1, che nelle more della causa ha mutato la sua ragione sociale in AO 1, per ottenere la riduzione del 90% (a fr. 535.80) o di una percentuale tra il 50% (fr. 2'679.-) e il 90% (fr. 535.80) della pigione mensile dal 1° giugno al 30 settembre 2008 nonché la sua condanna al pagamento della perdita di guadagno subita da maggio a settembre 2008, pari a fr. 133'972.-, oltre interessi.

La convenuta si è integralmente opposta all’istanza, auspicando altresì la liberazione a suo favore delle pigioni nel frattempo depositate presso l’Ufficio di conciliazione.

4. In sede conclusionale l’istante ha poi modificato le sue domande nel senso della riduzione del 25% della pigione mensile dal 1° giugno al 31 dicembre 2008 nonché della condanna della convenuta al pagamento di fr. 142'357.- oltre interessi (perdita di guadagno da maggio a settembre 2008, di fr. 126'283.-, e risarcimento delle pigioni da ottobre a dicembre 2008, di fr. 16’074.-) e in subordine di fr. 114'567.60 oltre interessi (perdita di guadagno da maggio a settembre 2008 dedotte le spese per acquisto merce, di fr. 98'493.60, e risarcimento delle pigioni da ottobre a dicembre 2008, di fr. 16’074.-). Da parte sua la convenuta si è riconfermata nelle sue precedenti richieste.

5. Con la sentenza 11 marzo 2015 qui impugnata il Pretore ha parzialmente accolto l’istanza (dispositivo n. 1), concedendo da una parte una riduzione del 25% della pigione mensile dal 1° giugno al 31 dicembre 2008 (con la conseguente decisione di liberazione delle pigioni ancora depositate presso l’Ufficio di conciliazione, dispositivo n. 2) e respingendo dall’altra la domanda di risarcimento dei danni (dispositivo n. 3), ritenuto che la tassa di giustizia di fr. 2'650.- e le spese di fr. 8'500.- sono state poste per 1/15 a carico della convenuta e per 14/15 a carico dell’istante, tenuta altresì a rifondere alla controparte fr. 3'500.- per ripetibili parziali (dispositivo n. 4).

6. Con l’appello 27 aprile 2015 che qui ci occupa, avversato dalla convenuta con risposta 10 giugno 2015, l’istante ha chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente l’istanza come auspicato in sede conclusionale, ossia in pratica di condannare la convenuta anche al pagamento di fr. 142'357.- o almeno di fr. 114'567.60 oltre interessi, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.

7. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC; RS 272). Ritenuto che la procedura innanzi al Pretore è stata avviata prima di quella data, la stessa, fino alla sua conclusione, resta disciplinata dal diritto cantonale previgente (art. 404 cpv. 1 CPC) e meglio dal codice di procedura civile ticinese (CPC/TI; RL 3.3.2.1). Non così invece la procedura ricorsuale in rassegna, che, avendo preso avvio a seguito di una decisione pretorile comunicata dopo quella data, è retta dalle nuove disposizioni federali (art. 405 cpv. 1 CPC).

8. Nel querelato giudizio il Pretore ha accertato che tra il maggio e il dicembre 2008 nell’immobile in __________ a __________ erano stati posti in atto importanti lavori di ristrutturazione (posa ponteggio, lavaggio facciate, risanamento facciate, tinteggio, bocciardatura granito solette balconi, smantellamento ascensore, soletta sul tetto, posa nuovo locale tecnico con spostamento caldaia, quadri elettrici, motore aria condizionata, rifacimento integrale appartamenti ai piani superiori) e che gli stessi avevano comportato dei disagi all’attività di bar/ristorante svolta al pianterreno dello stabile, qualificabili quali difetti.

Ciò premesso, il giudice di prime cure ha ritenuto che i disagi causati da quei lavori (rumore, polvere, perdita di luce, ecc.) giustificavano, ai sensi dell’art. 259d CO, una riduzione della pigione del 25% dal 1° giugno al 31 dicembre 2008.

Egli ha invece escluso che l’istante potesse pretendere, ai sensi dell’art. 259e CO, il risarcimento dei danni dovuti all’asserito calo della cifra d’affari per mancata visibilità e mancato utilizzo della terrazza esterna, occupata dal cantiere. A questo proposito, nonostante sia stato possibile accertare che nel 2008 la cifra d’affari del bar/ristorante aveva subito un certo calo, calo tuttavia già verificatosi nei precedenti esercizi, egli ha concluso che l’istruttoria non aveva però chiarito se la diminuzione della cifra d’affari fosse da attribuire alla presenza del cantiere e alla soppressione della terrazza esterna: le risultanze istruttorie avevano in effetti permesso di rilevare che il gestore del bar/ristorante M__________ __________, beneficiario economico dell’istante, aveva già maturato l’intenzione di cedere l’attività alla prima occasione per raggiunti limiti di età; il fatto che in precedenza egli avesse sottoscritto la menzionata convenzione con L__________ __________ SA induceva inoltre a ritenere che costui, a fronte della presenza del cantiere, avesse preferito accelerare la chiusura dell’esercizio pubblico anziché continuare l’attività fino alla consegna dei locali a L__________ __________ SA; e del resto non risultava che, nell’ultimo anno di attività, egli si fosse particolarmente attivato al fine di mantenere la vecchia clientela rispettivamente per attirarne di nuova.

9. Prima di poter eventualmente esaminare le due pretese risarcitorie riproposte in questa sede dall’istante (quella volta al risarcimento della perdita di guadagno subita da maggio a settembre 2008 e quella finalizzata al risarcimento della pigione dovuta da ottobre a dicembre 2008), vanno affrontate le considerazioni di fatto e di diritto con cui l’istante ritiene date le condizioni per ottenere un tale risarcimento e la convenuta esclude invece di essere tenuta a rifonderle alcunché.

9.1 La convenuta ritiene innanzitutto che la controparte non poteva pretendere nessun risarcimento del danno già per il solo fatto di aver beneficiato di una riduzione della pigione per i medesimi disagi subiti. Il rilievo è infondato. A parte il fatto che in presenza di difetti dell’ente locato la dottrina e la giurisprudenza ritengono che la domanda di riduzione della pigione ex art. 259d CO e quella di risarcimento del danno ex art. 259e CO possano sussistere indipendentemente l’una dall’altra e possano essere cumulate ( Higi, Zürcher Kommentar, n. 13 ad art. 259a CO e n. 35 ad art. 259d CO; SVIT, Mietrecht-Kommentar, 3ª ed., n. 5 ad art. 259a CO; Weber, Basler Kommentar, 6ª ed., n. 1a ad art. 259a CO; II CCA 11 gennaio 2013 inc. n. 12.2012.64), si osserva in effetti che nel caso concreto il cumulo di queste due domande s’imponeva per varie ragioni, da una parte siccome la riduzione della pigione era giustificata non solo dall’esistenza dei disagi evocati nella sentenza ma - come giustamente qui sottolineato dall’istante - anche dal fatto che durante i lavori la convenuta le aveva pacificamente impedito l’uso di parte delle superfici locate, segnatamente della mansarda adibita ad ufficio (cfr. doc. D) e della cantina, e dall’altra poiché, nell’ambito di un’attività commerciale come quella effettuata dall’istante, la riduzione della pigione non è necessariamente tale da compensare il danno subito a seguito della difettosità dell’ente locato (cfr. Higi, op. cit., n. 4 ad art. 259e CO). A questo proposito è incontestabile che l’esecuzione di importanti lavori di ristrutturazione in uno stabile in cui è insediato un esercizio pubblico sia potenzialmente tale da comportare un danno maggiore all’eventuale importo per il quale sia stata ammessa una riduzione della pigione e ciò nella misura in cui essa renda non visibile o non più attrattivo l’ente locato. Ed è proprio quello che è avvenuto nel caso di specie. L’istruttoria ha in effetti provato (segnatamente tramite i dipendenti dell’istante [__________p. 5 seg., __________ p. 1 seg. e __________ p. 3], i responsabili dei lavori di ristrutturazione [__________p. 2, __________ p. 2 segg. e __________ p. 3 seg.] e la rappresentante della convenuta [__________p. 3], tutti sentiti in qualità di testimoni) che il bar/ristorante dell’istante si trovava in una posizione di assoluto prestigio a __________, con un’elegante terrazza all’aperto arredata con cura e delimitata da vasche di fiori sulla rinomata __________ da una parte (cfr. le fotografie doc. CC1, CC2 e CC3) e con vista sul lago dall’altra (cfr. la planimetria doc. E), e che i lavori di ristrutturazione, che beninteso non hanno mai impedito l’accesso al bar/ristorante sempre debitamente segnalato, hanno in seguito comportato la posa di ponteggi tutt’intorno all’immobile (che è stato di fatto “impacchettato”, cfr. le fotografie doc. CC4, CC5, CC6, CC7, CC8, CC9 e CC10; cfr. pure la documentazione fotografica presentata all’UC), l’eliminazione della terrazza esterna e - dopo un paio di settimane - dei tavolini esterni ivi presenti (cfr. le fotografie doc. CC8, CC9 e CC10; cfr. pure la documentazione fotografica presentata all’UC), la posa di una benna con inerti e della “zona cantiere” proprio in prossimità dell’accesso dell’esercizio pubblico (coperta da un pannello blu, cfr. le fotografie doc. CC6, CC7, CC8 e CC9; cfr. pure la documentazione fotografica presentata all’UC), la presenza di rumore e di polvere nonché il continuo andirivieni di artigiani con i loro mezzi e macchinari. In tali circostanze è a ragione che l’istante rileva che il bar/ristorante sia di fatto stato reso “invisibile” e che comunque la situazione venutasi a creare era tale da dissuadere i potenziali avventori che avessero ancora notato la sua presenza, essendo addirittura ovvio che la clientela che in precedenza era attirata dall’attrattiva e tranquilla posizione dell’esercizio pubblico non era ora più a suo agio e dunque preferiva indirizzarsi verso altri esercizi pubblici della zona (in tal senso anche la teste __________ p. 6, secondo la quale il calo della cifra d’affari era riconducibile unicamente ai lavori di ristrutturazione dello stabile).

Higi Weber Higi 9.2 La convenuta non può essere seguita nemmeno laddove ritiene non provata la diminuzione della cifra d’affari dell’istante tra maggio e settembre 2008 e con ciò l’esistenza del danno da risarcire. Nonostante sia vero che il perito giudiziario aveva evidenziato che l’evoluzione delle sue cifre d’affari nei vari anni per i mesi di maggio, giugno, luglio ed agosto fosse piuttosto altalenante (perizia p. 15), che in nessun anno si assisteva ad una generale progressione dei ricavi in quei mesi (perizia p. 15) e che una diminuzione della cifra d’affari era già stata riscontrata anche nel periodo 2006-2007 (perizia p. 16), è però altrettanto vero che lo stesso ha poi concluso - come meglio si dirà più avanti - che tra il 2007 e il 2008 la diminuzione della cifra d’affari di tutti i mesi esaminati tra il 2007 e il 2008 era netta, dell’ordine del 42% (perizia p. 16). Il fatto che l’esperto abbia poi aggiunto che non era possibile chiarire l’andamento dell’esercizio pubblico tra attività interna ed esterna (perizia p. 15) e che gli esercizi annuali si erano quasi sempre conclusi con delle perdite (perizia p. 7 e inserto 3) è invece irrilevante per la particolare tematica: infatti da una parte importa poco sapere se la diminuzione della cifra d’affari fosse stata causata dalla mancata disponibilità della terrazza esterna o dalla diminuita attività di bar/ristorazione interna; dall’altra decisivo non è sapere come si siano conclusi i vari esercizi annuali, bensì stabilire se e in quale misura quello del 2008 si era concluso peggio di quelli precedenti.

9.3 Sempre in tema di danno, è ancora una volta a torto che la convenuta ritiene che il fatto che l’istante avesse concluso con L__________ __________ SA una convenzione (doc. AA), che a fronte della rescissione dal contratto di locazione per il successivo 31 dicembre 2008 le riconosceva un’indennità di buona uscita di fr. 450'000.-, fosse tale da escludere un qualsiasi obbligo di risarcimento a suo carico. Come rilevato dall’Ufficio di conciliazione (doc. Y), la circostanza che l’istante potesse trarre un profitto dalla cessione ad un terzo del contratto di locazione era in effetti irrilevante per la lite, visto e considerato che gli effetti della cessione e con ciò il versamento dell’indennità si situavano, da un punto di vista temporale e giuridico, in un momento successivo ai disagi conseguenti ai lavori di ristrutturazione. Altrettanto giustamente l’Ufficio di conciliazione aveva pure evidenziato che la cessione del contratto di locazione era andata anche a vantaggio della convenuta, la quale aveva potuto sottoscrivere con L__________ __________ SA un nuovo e ben più interessante contratto di locazione con pigione quasi triplicata (confrontando il doc. A inc. n. DI.2008.1102 rich. con il doc. V inc. n. DI.2008.1102 rich. si evince in effetti che la pigione dell’ente locato è passata da fr. 319.60/mq a fr. 870.-/mq).

9.4 Alla luce di quanto si è detto (in particolare al consid. 9.1), non si può condividere l’assunto pretorile secondo cui l’istruttoria non aveva chiarito se la diminuzione della cifra d’affari dell’istante fosse da attribuire alla presenza del cantiere e alla soppressione della terrazza esterna, tanto più che il calo ha iniziato a prodursi proprio nel maggio 2008 (fino ad aprile 2008 i dati erano in linea con quelli dell’anno precedente, cfr. inserto 9 della perizia). Oltretutto le ragioni addotte nella sentenza a sostegno di quell’opposta conclusione si rivelano inconsistenti. Il fatto che il gestore del bar/ristorante M__________ __________, allora sessantaduenne (cfr. il suo interrogatorio formale p. 1), avesse espresso a più riprese l’intenzione di cedere l’attività e di andare in pensione (testi __________ p. 2, __________ p. 3 e __________ p. 3) e nell’aprile 2008 avesse sottoscritto la menzionata convenzione con L__________ __________ SA (con effetto solo al 31 dicembre 2008), non permette in effetti ancora di concludere, tanto meno secondo il corso ordinario della vita, che egli, e con lui l’istante, dal successivo maggio 2008 potesse essersi progressivamente disimpegnato nella gestione dell’esercizio pubblico, che del resto comportava pur sempre il pagamento di importanti oneri fissi fino al 31 dicembre 2008. L’istruttoria non ha per altro provato l’esistenza di questi presunti e non meglio specificati atti di disimpegno (ed anzi l’istante, il 21 settembre 2008, risulta pure aver tenuto aperto l’esercizio pubblico, a titolo eccezionale, durante il giorno di chiusura settimanale, cfr. interrogatorio formale di M__________ __________ p. 2, doc. L).

10. Ammessa con ciò l’esistenza di una responsabilità della convenuta per la diminuzione della cifra d’affari subita dall’istante a partire dal mese di maggio 2008, si tratta ora di determinarne le conseguenze, ritenuto che per determinare la modalità di calcolo del danno da risarcire si può senz’altro fare riferimento alla lettera 19 giugno 2008 (doc. G) con cui la rappresentante della convenuta, confrontata con la richiesta di indennizzo formulata dall’istante (doc. F), l’aveva preliminarmente invitata a voler “provare di aver avuto una minor entrata rispetto ad almeno gli ultimi 2 anni”, ossia nel biennio 2006-2007.

10.1 L’istante chiede in primo luogo di essere risarcita per la perdita di guadagno subita da maggio a settembre 2008 e quantifica questa sua pretesa in via principale in fr. 126'283.- (rilevando che in maggio gli incassi erano passati da una media nel 2006-2007 di fr. 50'932.- a fr. 39’793.- nel 2008, che in giugno si era passati da una media di fr. 48'095.- a fr. 32'711.- nel 2008, che in luglio si era passati da una media di fr. 55'256.- a fr. 31’315.- nel 2008, che in agosto si era passati da una media di fr. 60'998.- a fr. 28'636.- nel 2008 e che in settembre si era passati da una media di fr. 67'353.- a fr. 23'906.- nel 2008) e in via subordinata almeno in fr. 98'493.60 (deducendo dalla pretesa di fr. 126'283.- le spese per acquisto merce del 22%). Come si vedrà, la pretesa può in realtà essere accolta solo limitatamente a fr. 59’408.-.

Dalla perizia giudiziaria, e meglio dai suoi inserti 5.1, 5.2, 9 e 10, si evince innanzitutto che la diminuzione della cifra d’affari in quei 5 mesi era stata di fr. 126'273.50 (ritenuto che in maggio gli incassi erano passati da una media nel 2006-2007 di fr. 50'932.- a fr. 39’793.- nel 2008, che in giugno si era passati da una media di fr. 48'095.50 a fr. 33'071.- nel 2008, che in luglio si era passati da una media di fr. 55'255.50 a fr. 30’955.- nel 2008, che in agosto si era passati da una media di fr. 61'133.- a fr. 28'636.- nel 2008 e che in settembre si era passati da una media di fr. 67'218.50 a fr. 23'906.- nel 2008). Ciò non significa però ancora che questa somma debba essere interamente risarcita all’istante, visto e considerato che la cifra d’affari così persa non costituisce ancora il danno risarcibile, da quest’ultima dovendosi in effetti ancora dedurre proporzionalmente le spese (variabili) che in quello stesso periodo l’istante avrebbe sostenuto qualora avesse effettivamente avuto questi maggiori incassi per ristorazione, ossia tutte le spese salvo quelle per i salari dei dipendenti e per le pigioni (che non sono influenzati dall’entità della cifra d’affari conseguita). Si tratta dunque di “correggere” in tal senso il conto economico 2008 dell’istante (riassunto nella prima colonna dell’inserto 2 della perizia), del resto preso in considerazione, previo arrotondamento delle cifre, anche dal perito (perizia p. 18) e comunque non contestato dalle parti. Sulla base delle considerazioni che precedono, richiamato l’art. 42 cpv. 2 CO stante la difficoltà di determinare con esattezza le varie posizioni, si può tutto sommato assumere che a fronte di ricavi diversi rimasti invariati a fr. 45'000.- e di ricavi per bar/ristorazione ora ipoteticamente aumentati da fr. 282'000.- a fr. 408'273.50 arrotondati a fr. 408'000.-, il costo per merci (pari al 31.66% dei ricavi per bar/ristorazione, complemento peritale p. 11) sarebbe passato da fr. 89’000.- a fr. 129'172.-, i costi diretti di ristorazione 1 (pari all’1.06% dei ricavi per bar/ristorazione, complemento peritale p. 11) sarebbero aumentati da fr. 3'000.- a fr. 4'324.-, i costi del personale e prestazioni di terzi sarebbero rimasti invariati a fr. 243'000.-, i costi d’esercizio (pari al 13.48% dei ricavi per bar/ristorazione, complemento peritale p. 12) sarebbero cresciuti da fr. 38'000.- a fr. 54'998.- e i costi fissi e finanziari 2 (pari al 19.86% dei ricavi per bar/ristorazione, complemento peritale p. 12) sarebbero passati da fr. 56'000.- a fr. 64'098.- (ritenuto che la posizione “spese d’affitto e riscaldamento” di fr. 37’864.- rimaneva invariata, mentre le altre, di complessivi fr. 18'136.-, erano pari a circa il 6.43% dei ricavi per bar/ristorazione), per cui, ritenuto che le ulteriori posizioni per ricavi straordinari (fr. 450'000.-), costi straordinari (fr. 43'000.-) e ammortamenti (fr. 184'000.-) non avrebbero a loro volta subito una variazione, il risultato dell’esercizio 2008 sarebbe migliorato per l’appunto di fr. 59’408.- (utile di fr. 180'408.- anziché di fr. 121'000.-), importo che deve dunque essere risarcito.

10.2 L’istante ribadisce poi la richiesta di risarcimento di fr. 16’074.-, somma corrispondente alle pigioni dovute nei 3 mesi da ottobre a dicembre 2008, rilevando in sostanza che, a seguito dei disagi subiti ed in particolare della consapevolezza che gli affari non sarebbero certo migliorati rispetto ai mesi precedenti, essa aveva deciso, tra l’altro nell’ottica di una diminuzione del danno, di anticipare la chiusura dell’esercizio pubblico dalla prevista data del 31 dicembre 2008 al 30 settembre 2008. Come già detto in precedenza, nulla permette in realtà di ritenere che la decisione dell’istante di anticipare la chiusura del bar/ristorante fosse riconducibile a motivi di anzianità del suo gerente o alla sua volontà di disimpegnarsi, circostanze queste che avrebbero escluso un obbligo di risarcimento. È invece a ragione che l’istante rileva che quella decisione era stata presa nell’ottica di una riduzione del danno, a seguito della ormai maturata consapevolezza che i lavori di ristrutturazione nell’immobile e con ciò la progressiva diminuzione della cifra d’affari (con un calo, rispetto al 2007, in maggio del 12.04%, in giugno del 31.15%, in luglio del 41.97%, in agosto del 54.05% e in settembre del 60.77%, cfr. perizia p. 16), che in quei 3 mesi era già di per sé destinata a diminuire (nel 2006-2007 in quei 3 mesi la cifra d’affari era in effetti stata inferiore di circa il 25% rispetto ai 5 mesi precedenti, cfr. inserto 9 della perizia), sarebbero continuati almeno fino alla fine dell’anno. Nulla osta così, di principio, ad un risarcimento del danno da lei subito.

Essendo evidente (già alla luce del calo della cifra d’affari del 42% intervenuto tra maggio e settembre 2008 [perizia p. 16] e della perdita di fr. 34'500.- risultata in quei 5 mesi [complemento peritale p. 13 e inserto 12], e ciò senza nemmeno considerare i cali della cifra d’affari dell’ordine del 55-60% verificatisi negli ultimi 2 mesi e le nuove scarsissime cifre allora conseguite), che lasciando aperto l’esercizio pubblico anche nei mesi di ottobre, novembre e dicembre, storicamente già più sfavorevoli, l’istante sarebbe con ogni evidenza andata incontro ad un’ingentissima perdita (cfr. complemento peritale p. 15; nel maggio 2008 era già stato da lei indicato che le spese fisse mensili ammontavano mediamente a circa fr. 33'000.-, cfr. doc. F), per calcolare la somma da risarcirle bisogna da una parte stabilire quale sarebbe stata la sua situazione patrimoniale in caso di chiusura dell’esercizio pubblico a quel momento, e dall’altra, ritenuto che nei mesi di ottobre, novembre e dicembre del 2006-2007 essa più che guadagnare perdeva, confrontare quella situazione con la perdita che mediamente si verificava in quei 3 mesi.

Ora, il primo termine di confronto non pone particolari problemi, essendo chiaro che in caso di chiusura dell’esercizio pubblico al 30 settembre 2008 l’istante avrebbe unicamente dovuto pagare ancora la pigione per 3 mesi, sia pure ora ridotta del 25%, con una perdita complessiva di fr. 12'055.50 (fr. 5'358.- x 75% x 3).

Più difficile e complesso è determinare il secondo elemento di confronto. Ritenuto che in base alla perizia (cfr. inserti 1 e 3) l’istante nel 2006 a fronte di una cifra d’affari di fr. 565'000.- (mensilmente pari a fr. 47'083.-) aveva concluso con un utile di fr. 4'000.- e nel 2007 a fronte di una cifra d’affari di fr. 525'000.- (mensilmente pari a fr. 43'750.-) aveva concluso con una perdita di fr. 16'000.-, si può innanzitutto ritenere, con un buon grado di approssimazione (art. 42 cpv. 2 CO), che in quegli anni il pareggio sarebbe stato ottenuto con una cifra d’affari di circa fr. 557'000.- (mensilmente pari a fr. 46’416.-) e che una riduzione della cifra d’affari di fr. 2'000.- comportava una maggior perdita di circa fr. 1'000.-. Appurato che la cifra d’affari mensile ottenuta nei mesi di ottobre, novembre e dicembre 2007 ammontava invece a soli fr. 40'707.- (cfr. inserto 9 della perizia), è chiaro che quella ridotta cifra d’affari mensile era tale da creare una perdita, che nei 3 mesi in discussione poteva essere quantificata in complessivi fr. 8'563.50 (3 x (fr. 46’416.-./. fr. 40'707.-) : fr. 2’000 x fr. 1’000.-). La pretesa dell’istante può così essere accolta limitatamente a fr. 3’492.- (fr. 12'055.50./. fr. 8'563.50).

11. Ne discende, in parziale accoglimento dell’appello, che la convenuta dev’essere obbligata a rifondere all’istante anche la somma di fr. 62’900.- (fr. 59’408.- + fr. 3’492.-) oltre interessi.

Le spese processuali e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC/TI e 106 CPC), ritenuto che per la procedura di secondo grado le stesse sono state calcolate sulla base di un valore ancora litigioso di fr. 142'357.-.

Per i quali motivi,

Per i quali motivi, richiamati l’art. 106 CPC e la TG

richiamati l’art. 106 CPC e la TG decide:

decide: I. L’appello 27 aprile 2015 di AP 1 è parzialmente accolto. Di conseguenza la sentenza 11 marzo 2015 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, invariati gli altri dispositivi, è così riformata:

I. L’appello 27 aprile 2015 di AP 1 è parzialmente accolto. Di conseguenza la sentenza 11 marzo 2015 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, invariati gli altri dispositivi, è così riformata: 3. AO 1, __________, è condannata a pagare a AP 1, __________, l’importo di fr. 62’900.- oltre interessi al 5% dal 1° ottobre 2008 al 31 dicembre 2008 su fr. 59’408.- e dal 1° gennaio 2009 su fr. 62’900.-.

3. AO 1, __________, è condannata a pagare a AP 1, __________, l’importo di fr. 62’900.- oltre interessi al 5% dal 1° ottobre 2008 al 31 dicembre 2008 su fr. 59’408.- e dal 1° gennaio 2009 su fr. 62’900.-. 4. La tassa di giustizia di fr. 2’650.- e le spese di fr. 8'500.- (già comprese le spese peritali), già anticipate dalla parte istante, restano a suo carico nella misura di 8/15, mentre per la restante quota di 7/15 sono poste a carico della parte convenuta, a cui l’istante rifonderà la somma di fr. 275.- a titolo di ripetibili parziali.

4. La tassa di giustizia di fr. 2’650.- e le spese di fr. 8'500.- (già comprese le spese peritali), già anticipate dalla parte istante, restano a suo carico nella misura di 8/15, mentre per la restante quota di 7/15 sono poste a carico della parte convenuta, a cui l’istante rifonderà la somma di fr. 275.- a titolo di ripetibili parziali. II. Le spese processuali di complessivi fr. 5'000.- sono a carico dell’appellante per 11/20 e per 9/20 sono poste a carico dell’appellata, alla quale l’appellante rifonderà fr. 400.- per parti di ripetibili di appello.

II. Le spese processuali di complessivi fr. 5'000.- sono a carico dell’appellante per 11/20 e per 9/20 sono poste a carico dell’appellata, alla quale l’appellante rifonderà fr. 400.- per parti di ripetibili di appello. III. Notificazione:

III. Notificazione: Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente Il vicecancelliere

Il presidente Il vicecancelliere Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.