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Darf ich als Vermieterin einer 30-jährigen Wohnung den Mietzins ortsüblich anpassen?
Grundsätzlich ja, wie das Bundesgericht am 13. September 2018 entschieden hat. Der Mieter hatte den Anfangsmietzins von 2‘160 CHF als missbräuchlich angefochten, wobei der Mietzins für den Vormieter bei 1‘409 CHF lag. Der Mieter verlangte, dass die Vermieterin eine Ertragsberechnung vorlegt, um abklären zu können, ob die Vermieterin einen übersetzten Ertrag mit dem neuen Anfangsmietzins erzielt.
Muss ein Gericht die Frage beurteilen, ob ein Mietzins missbräuchlich ist, prüft es in der Regel zunächst, ob die Vermieterin mit der Wohnung einen übersetzten Ertrag erzielt oder ob der Mietzins auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht. Der Mietzins gilt jedoch grundsätzlich insbesondere dann nicht als missbräuchlich, wenn er im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegt.
Bei einem alten Gebäude darf sich die Vermieterin bei der Erhöhung des Anfangsmietzinses an der Orts- und Quartierüblichkeit orientieren und muss grundsätzlich nicht mit einer Ertragsberechnung widerlegen, dass sie mit dem neuen Mietzins einen übersetzten Ertrag erzielt. Dies deswegen, weil die Vermieterin eines alten Gebäudes insbesondere das investierte Eigenkapital, das für die Berechnung des Ertrages entscheidend ist, kaum mehr nachweisen kann.
Das Bundesgericht hat neu definiert, dass ein 30-jähriges Gebäude als alt gilt. Dies unabhängig davon, ob es sich bei der Vermieterin um eine Privatperson oder um eine professionelle Verwaltung handelt. Im konkreten Fall hat sich die Vermieterin des über 30-jährigen Gebäudes entsprechend zu Recht geweigert, eine Ertragsberechnung vorzulegen.