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L'attuale legge sulla locazione prevede espressamente che gli affitti che generano un rendimento eccessivo siano considerati abusivi (art. 269 CO). Esistono tuttavia alcune eccezioni a questo principio. Ad esempio, sono consentiti affitti usuali determinati in base alla località e ai quartieri. Anche gli aumenti degli affitti per compensare gli aumenti dei costi o i servizi aggiuntivi non sono abusivi. Contrariamente al concetto del legislatore, tuttavia, il Tribunale federale ha stabilito nel 1998 che il criterio del "rendimento ammissibile" ha la preminenza. La pigione usuale locale o di quartiere, secondo Mon Repos, vale solo per edifici con più di 30 anni.
Il calcolo del rendimento porta a risultati assurdi
Né la legge né l'ordinanza specificano in che modo il “rendimento ammissibile” debba essere calcolato. Questo compito è stato lasciato interamente alla giurisprudenza. Nel corso dei decenni il Tribunale federale ha emanato una serie confusa di sentenze specifiche per i singoli casi. Secondo il Tribunale federale, il rendimento ammissibile è il rendimento del capitale proprio, basato sull'investimento originario del locatore al momento dell'acquisto dell'immobile, più i suoi investimenti autofinanziati per l'incremento del valore. Il capitale investito può essere adeguato all'inflazione generale, a condizione che non superi il 40% dell'investimento totale. La limitazione al 40 per cento è arbitraria e pone i proprietari con una quota di capitale proprio più elevata in una posizione di svantaggio rispetto a quelli fortemente indebitati. Il Tribunale federale ha sempre respinto l'adeguamento dei costi di acquisto iniziali al valore corrente di mercato di un immobile - ad esempio sulla base di una perizia.
Nel 1986 il Tribunale federale stabilì che il rendimento di questo capitale originariamente investito non può superare di oltre lo 0,5% il tasso d'interesse medio dei mutui ipotecari residenziali di primo rango. Al momento della sentenza, il tasso d'interesse ipotecario era del 5,5%. Era quindi ammissibile un rendimento del 6 per cento. All'epoca, anche questo poteva essere considerato ragionevole. Oggi, con tassi d'interesse ipotecari estremamente bassi che sono in vigore da anni, un rendimento di oltre l'1,75 per cento è attualmente abusivo secondo questa giurisprudenza di oltre 30 anni fa. Per gli immobili di età superiore a 10 anni, il calcolo del rendimento ammissibile rispetto ai rapporti del valore corrente ha portato a risultati irreali. Sulla base di questo calcolo, ad esempio, un affitto iniziale di CHF 411.- al mese per un trilocale a Ginevra è stato considerato dai tribunali il massimo consentito! HEV Svizzera, come pure studiosi di diritto, ha ripetutamente criticato la giurisprudenza del Tribunale federale.
Il Tribunale federale aggiorna leggermente il calcolo del rendimento
Nell’attuale caso sul quale il Tribunale federale è chiamato ad esprimersi (4A_554 ⁄ 2019), gli inquilini di un appartamento di 4,5 locali nel Cantone di Vaud hanno contestato come abusivo l'affitto iniziale concordato di Fr. 2190 e di Fr. 130 ciascuno per due posti auto. Il tribunale cantonale ha ridotto il canone di locazione iniziale sulla base del calcolo del rendimento a Fr. 900.-, i due posti auto a Fr. 50.- l’uno al mese. La padrona di casa - una cassa pensioni - ha presentato ricorso al Tribunale federale. Il Tribunale federale ha riesaminato la sua giurisprudenza sul rendimento del capitale investito e l'ha aggiornata in due punti:
• In primo luogo, il capitale proprio investito deve ora essere adeguato al 100 per cento - e non solo al 40 per cento, come in precedenza - in linea con l'inflazione.
• In secondo luogo, il rendimento può superare il tasso di interesse di riferimento del due per cento - e non solo del mezzo per cento, come in precedenza - se il tasso di interesse di riferimento è pari o inferiore al due per cento. Attualmente è quindi consentito un rendimento massimo del 3,25 per cento.
Il Tribunale federale ha giustamente ritenuto che la sua precedente giurisprudenza aveva portato ad affitti assurdamente bassi e sproporzionati rispetto all'utilizzo degli appartamenti in questione. Inoltre, il vecchio metodo di calcolo non permetteva alle casse pensioni di generare redditi sufficienti dai loro immobili in locazione per pagare le rendite agli assicurati e anche gli altri proprietari di immobili non erano più in grado di coprire adeguatamente i loro rischi (comprese le perdite da locazione e gli sfitti). In seguito all'aggiornamento della giurisprudenza, il Tribunale federale ha fissato l'affitto mensile massimo consentito per l'appartamento di 4,5 locali a Fr. 1390.- e per i posti auto a Fr. 73.- ciascuno. Di conseguenza, la giurisprudenza rettificata ha portato anche ad una riduzione mensile dell'affitto iniziale concordato dagli inquilini per l'appartamento di circa Fr. 800.- e per i posti auto di Fr. 57.- ciascuno.
Commento
La sentenza ha corretto due punti problematici relativi al calcolo del rendimento, ma porta comunque ad affitti estremamente bassi per gli immobili più vecchi secondo gli standard del valore attuale. L’ingiustizia prodotta dalla discriminazione dei proprietari di immobili di vecchia data rispetto ai i nuovi acquirenti rimane. Quest'ultimi possono fissare gli affitti in base al prezzo di acquisto corrente. I proprietari di lunga data, invece, non possono adeguare i loro affitti al valore attuale dell'immobile - anche in caso di cambio di inquilino. Nel 2017 il consigliere nazionale Olivier Feller (FDP ⁄ VD) aveva presentato una mozione per porre rimedio a questa ingiustizia e garantire che le regole per il calcolo del rendimento ammissibile siano stabilite dalla legge stessa.
Monika Sommer, lic. iur., dipl. fed. fiduciario immobiliare, Vicedirettrice HEV Svizzera