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Die Grundstückgewinnsteuer soll der Spekulation einen Riegel schieben
Bei fast jedem Grundstückverkauf fällt ein Reingewinn an, den der Verkäufer versteuern muss. Je länger ihm das Grundstück gehörte, desto geringer ist die Steuerbelastung. Am meisten zahlen die, die ein Grundstück kaufen und kurz darauf wieder (mit Gewinn) verkaufen.
(rh) Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Sondersteuer. Wenn eine natürliche Person ein Grundstück aus ihrem Privatvermögen verkauft, geht ein Anteil am Reingewinn an den Kanton und die Gemeinde. In den Kantonen Zug und Zürich erheben die Gemeinden die Steuer, in den Kantonen Basel-Stadt, Bern, Freiburg, Graubünden, Jura, Obwalden und Schaffhausen der Kanton und die Gemeinden, in allen anderen Kantonen der Kanton. In Kantonen, wo nur der Kanton die Steuer erhebt, partizipieren die Gemeinden in der Regel am Ertrag. Die Besteuerung steht dem Kanton oder der Gemeinde zu, in dem beziehungsweise der das Grundstück liegt. In den meisten Kantonen wird jeder Grundstückgewinn einzeln besteuert, nur in Basel-Land, Bern, Graubünden, Jura und Schwyz wird die Summe aller während eines bestimmten Zeitraumes erzielten Gewinne besteuert.
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Das Grundstück haftet für die Steuerschuld
Alle kantonalen Steuergesetze definieren Grundstück wie im Zivilgesetzbuch: Neben Liegenschaften und Bauten fallen beispielsweise Miteigentumsanteile an Grundstücken darunter oder im Grundbuch eingetragene selbstständige und dauernde Rechte wie Nutzniessungsrechte, Baurechte, Quellenrechte, Wasserrechtsverleihungen und andere Dienstbarkeiten. Steuerpflichtig ist die Person, die das Grundstück verkauft, das ist in der Regel der Eigentümer. Dem Gemeinwesen steht zur Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer i.d.R. ein Pfandrecht auf dem Grundstück zu. Zahlt der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer nicht, kann das Gemeinwesen die Verwertung des Grundstücks verlangen, wenn der Verkäufer zahlungsunfähig ist. Weil es in der Regel um viel Geld geht, sollte der Käufer sichergehen, dass der Notar einen Teil des Kaufpreises zur späteren Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer zurückbehält.
Verkaufspreis – Anlagekosten = Reingewinn
Besteuert wird der Reingewinn. Das ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anlagekosten. Das Steuergesetz des Kantons Zürich beispielsweise definiert die Anlagekosten so:
- Kaufpreis oder Verkehrswert von vor 20 Jahren, wenn das Grundstück dem Eigentümer länger als 20 Jahre gehörte
- Aufwendungen für Bauten, Umbauten, Bodenverbesserungen und andere dauernde Verbesserungen des Grundstücks, nach Abzug allfälliger Versicherungsleistungen und Beiträge von Bund, Kanton oder Gemeinde
- Grundeigentümerbeiträge wie Trottoir-, Kanalisations- und Mehrwertbeiträge
- Maklerprovisionen beim Kauf und Verkauf, in der Regel zwei Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer
- Insertionskosten beim Kauf und Verkauf
- Abgaben für die Handänderung beim Kauf und Verkauf
Steuerfrei nach 25 Jahren im Kanton Genf
Elf Kantone (Aargau, Appenzell-Ausserrhoden, Basel-Stadt, Freiburg, Genf, Nidwalden, Obwalden, Tessin, Thurgau, Uri und Waadt) wenden einen proportionalen Tarif an, die anderen einen progressiven. In fast allen Kantonen hängt der Satz davon ob, wie lange das Grundstück dem Verkäufer gehörte. Ausser Solothurn berechnet jeder Kanton einen Zuschlag auf kurzfristig erzielte Grundstückgewinne, um Spekulanten stärker zu belasten. Dafür gewähren alle bis auf Basel-Land und Obwalden einen Abschlag, wenn der Verkäufer das Grundstück lange besessen hat, weil der Gewinn zumindest teilweise inflationsbedingt ist. Der Kanton Zürich beispielsweise verlangt für Verkäufe nach weniger als einem Jahr einen Aufschlag von 50 % und für Verkäufe nach weniger als zwei Jahren von 25 %, gewährt aber einen Abschlag von fünf % nach fünf Jahren, 20 % nach zehn Jahren und 50 % nach 20 und mehr Jahren. Der Kanton Genf verzichtet nach 25 Jahren sogar ganz auf die Grundstückgewinnsteuer.
Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich
Ein Wohneigentümer verkauft sein Einfamilienhaus mit einem Reingewinn von Fr. 75'000. Dafür muss er Fr. 20'650 Grundstückgewinnsteuer zahlen.
|Für die ersten CHF 4'000||10 %||CHF 400||(10 % von CHF 4'000)|
|Für die nächsten CHF 6'000||15 %||CHF 900||(15 % von CHF 6'000)|
|Für die nächsten CHF 8'000||20 %||CHF 1'600||(20 % von CHF 8'000)|
|Für die nächsten CHF 12'000||25 %||CHF 3'000||(25 % von CHF 12'000)|
|Für die nächsten CHF 20'000||30 %||CHF 6'000||(30 % von CHF 20'000)|
|Für die nächsten CHF 50'000||35 %||CHF 8'750||(35 % von CHF 25'000)|
|Für alle Gewinnanteile über CHF 100'000||40 %||CHF 20'650|
In vielen Kantonen können Sie die voraussichtliche Grundstückgewinnsteuer online berechnen, zum Beispiel in Bern. Am einfachsten suchen Sie im Internet nach «Grundstückgewinnsteuer online berechnen».
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