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Opportunités et particularités du marché hypothécaire genevois
Publié par Michael Rose, 31.08.2021
Pour certains acteurs du marché, le marché hypothécaire de la région Genève-Lausanne, et plus particulièrement celui de Genève, semble être détaché du marché hypothécaire du reste de la Suisse. Dans la pratique, nous observons cependant une grande ouverture mutuelle et des possibilités d'affaires réciproquement profitables dès que les barrières linguistiques et les différences culturelles peuvent être surmontées.
Le marché hypothécaire de la région du Grand Genève-Lausanne diffère à plusieurs égards du reste de la Suisse. Les caractéristiques spéciales sont en particulier:
- Des différences dans le système du registre foncier par rapport au reste de la Suisse et d'autres différences par rapport à la plupart des autres cantons (notamment des coûts de transaction plus élevés, des notaires privés, pas d'assurance cantonale des bâtiments dans le canton de Genève, etc.)
- Marché du refinancement relativement fermé, absence d'un écosystème local solide de banques commerciales axées sur le crédit hypothécaire (les banques régionales et les banques Raiffeisen ont une part de marché très faible à Genève), les banques cantonales locales exercent des activités importantes en dehors du marché hypothécaire et les banques privées puissantes ne proposent souvent pas d’offres hypothécaires.
- Des propriétés très atypiques pour le reste de la Suisse Allemande (par exemple, de très grands immeubles de bureaux, des propriétés résidentielles dans le segment du super-luxe, etc.).
- Des lois très favorables aux locataires avec l'inconvénient que les proprié-taires d’immeubles de rendement sont de ce fait rarement incités à les rénover.
- Des marges de crédit plus élevées qu'en Suisse Allemande sur des transactions comparables.
Pour ces raisons, certains instituts financiers actifs au niveau national, n'accordent aucun financement en Suisse Romande, notamment à Genève, ou ne le font que très prudemment.
Objectivement, le marché genevois offre des projets et des immeubles très attratifs;
Toutefois, le marché est comparable au reste de la Suisse à divers égards. En particulier, les défauts de paiement des prêts au cours des 20 dernières années ont été faibles et la croissance du volume n'est que légèrement supérieure à celle du reste de la Suisse (croissance moyenne du volume hypothécaire 2010-2020: 3,6 % dans l'ensemble de la Suisse contre 4,4 % à Genève et 3,9 % dans le canton de Vaud).