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FAQ - Les questions les plus fréquemment posées
- Quand est-ce que les dispositions sur la taxe sur la plus-value entrent en vigueur?
- Pourquoi prévoir une taxe sur la plus-value?
- Quel est le montant de la taxe?
- Qui est compétent?
- Qui paie le montant de la taxe?
- Qui est exempté de la taxe?
- Qui profite du montant de la taxe?
- Quand est-ce que la taxe devra être payée?
- Comment le Fonds de la plus-value est-il géré?
- Quelles sont les particularités pour les agriculteurs?
- Qu'en est-il des impôts sur les gains immobiliers?
1. Quand est-ce que les dispositions sur la taxe sur la plus-value entrent en vigueur?
Les dispositions sur la taxe sur la plus-value entrent en vigueur au 1er janvier 2018. Cela signifie que tous les dossiers de révision et/ou modification de plans d'aménagement locaux approuvés par la Direction de l'aménagement, de l'environnement et des constructions (DAEC) après le 1er janvier 2018 seront analysés sous l'angle de la plus-value. Les dossiers approuvés avant cette date ne seront pas soumis à ces dispositions, même si l'entrée en force de la décision d'approbation correspondante aura lieu après le 1er janvier 2018. En d'autres termes, il n'y a pas de rétroactivité de la loi.
2. Pourquoi prévoir une taxe sur la plus-value?
L'obligation pour les cantons de prévoir une taxe sur la plus-value a été acceptée par le peuple suisse avec une majorité de 62.9 % en mars 2013 avec la révision partielle de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire. Le canton de Fribourg a donc mis en oeuvre cette obligation dans le délai fixé jusqu'au 30 avril 2019.
L'idée de la taxe sur la plus-value est de permettre une compensation des avantages et des inconvénients qui résultent de mesures d'aménagement. Lorsqu'un terrain passe de la zone agricole à la zone à bâtir, sa valeur augmente de manière considérable suite à une décision de l'autorité sans action des propriétaires. À l'inverse, lorsqu'un terrain est sorti de la zone à bâtir, sa valeur diminue considérablement. Dans ce dernier cas, l'autorité - la commune - peut être amenée à indemniser totalement la perte de valeur en tant qu'expropriation matérielle. Le produit des taxes permet en premier lieu de financer les indemnités qui seront dues par les communes.
3. Quel est le montant de la taxe?
La taxe s'élève à 20 % de la plus-value, soit 20 % de la différence entre la valeur vénale (valeur de marché) d'un terrain avant et après l'entrée en force d'une mesure d'aménagement. La plus-value est estimée par la Commission cantonale d'acquisition des immeubles (CAI), composée entre autres de spécialistes de l'estimation et de l'immobilier. Les propriétaires concernés peuvent prendre position à différents stades de la procédure.
La taxe sur la plus-value n'est pas perçue pour chaque mesure d'aménagement. Seule la compensation des avantages majeurs résultant d'une mesure d'aménagement déclenche la taxation. Est considéré comme un avantage majeur l'augmentation de la valeur d'un terrain qui résulte soit d'une mise en zone (le terrain passe de la zone agricole à la zone à bâtir), soit d'un changement d'affectation de zone à bâtir (d'une zone constructible à une autre). Pour les changements d'affectation, il faut au surplus une modification notable de la destination de la zone et cumulativement de la typologie des constructions admises. Ainsi, une simple augmentation des indices des constructions ne provoquera pas de taxe sur la plus-value, à l'inverse par exemple d'un changement d'une zone d'activités en zone de centre avec la possibilité nouvelle de construire des habitations.
Il n'y a pas de taxe sur la plus-value pour les constructions hors de la zone à bâtir, pour la densification constructive d'un immeuble sans changement de zone ainsi que lors de l'approbation des plans d'aménagement de détail.
4. Qui est compétent?
La Direction de l'aménagement, de l'environnement et des constructions (DAEC) est l'autorité centrale pour la taxe sur la plus-value. Elle procède, par le biais du Service des constructions et de l'aménagement (SeCA), à l'instruction des dossiers et rend les décisions de taxation, sur proposition de la Commission d'acquisition des immeubles (CAI). Le Service cantonal des contributions (SCC) procède ensuite à la facturation des taxes. Le système est cantonal, de sorte que les communes ne sont pas habilitées à prélever de taxe sur la plus-value. Par contre, les communes sont les principales bénéficiaires du Fonds de la plus-value.
5. Qui paie le montant de la taxe?
Le ou la propriétaire du terrain au moment de la mise à l'enquête publique de la mesure d'aménagement est débiteur ou débitrice de la taxe, pour autant que le plan d'aménagement local ait été approuvé par la suite après le 1er janvier 2018. Un changement de l'ordre parcellaire ou une vente du terrain n'a aucune incidence sur ce fait. Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d'un terrain, elles sont solidairement obligées envers l'État. En cas de décès, les héritiers répondent solidairement de la taxe due par le défunt ou la défunte, jusqu'à concurrence de leur part héréditaire.
6. Qui est exempté de la taxe?
Les plus-values d'un montant total inférieur à 20'000 francs ne sont pas soumises à la taxe. Il en va de même pour les terrains des collectivités publiques lorsque ces terrains sont destinés à la réalisation de tâches d'intérêt public.
7. Qui profite du montant de la taxe?
20 % de la taxe sont versés dans le Fonds des améliorations foncières qui subventionne principalement des travaux pour des entreprises agricoles, notamment des groupements de parcelle et des remises en état de chemins d'alpage.
80% de la taxe est versé dans le Fonds cantonal de la plus-value qui sert en premier lieu à couvrir le financement par les communes des expropriations matérielles. Lorsque le solde cumulé du Fonds dépasse 20 millions de francs, des études régionales et communales, des infrastructures régionales ou pour les agglomérations et d'autres mesures d'aménagement peuvent être financées selon une clé de répartition. Tous ces montants reviennent donc principalement aux communes et aux régions; le canton ne tire aucun bénéfice des taxes perçues.
8. Quand est-ce que la taxe devra être payée?
La taxe devient exigible lors de l'aliénation du terrain (vente, donation, échange etc.) ou six mois après l'entrée en force d'un permis de construire pour une construction d'une certaine importance sur le terrain concerné (à l'exception des permis pour l'équipement de détail). À noter que la taxe devient exigible pour l'ensemble de la parcelle, même si seule une partie va être construite. La perception de la taxe sera différée notamment en cas de succession, divorce ou remembrement parcellaire.
9. Comment le Fonds de la plus-value est-il géré?
Le canton, par le biais de la Direction de l'aménagement, de l'environnement et des constructions (DAEC), est responsable du Fonds et prend les décisions y relatives. La gestion administrative relève du Service des constructions et de l'aménagement (SeCA). Aucune dépense ne pourra avoir lieu si le montant disponible dans le Fonds est insuffisant. Le SeCA traite les demandes de financement des communes et des régions dans l'ordre chronologique et reporte les demandes qui ne peuvent pas être traitées. Les demandes doivent être écrites, motivées et notifiées avant la fin du premier trimestre de chaque année pour être traitées dans la même année. Les personnes privées et les entreprises ne peuvent pas faire de demandes de financement.
10. Quelles sont les particularités pour les agriculteurs?
Le montant d'achat ou de construction dans les deux ans qui suivent l'entrée en force de la décision de taxation d'un bâtiment agricole de remplacement destiné à être exploité à titre personnel est déduit de la plus-value, ce qui aura également pour conséquence de réduire la taxe sur la plus-value.
L'impôt destiné à compenser la diminution de l'aire agricole ne sera également plus perçu dans les cas d'aliénation soumis à la taxe sur la plus-value.
11. Qu'en est-il des impôts sur les gains immobiliers?
Le montant de la taxe sur la plus-value est déduit de l'impôt sur les gains immobiliers.