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Die mutmasslich erste Arbeit, welche die Preisunterschiede von Gütern mittels einer statistisch-mathematischen Methoden zu erklären versuchte, liegt exakt hundert Jahre zurück. Im März 1922 reichte George Casper Haas (1896–1968) an der Universität von Minnesota seine Masterarbeit ein. Ihr Titel: ‹A Statistical Analysis of Farm Sales in Blue Earth County, Minnesota, as a Basis for Farm Land Appraisal› (vgl. Quellen). Im Rückblick betrachtet weiss man, dass dieser Forschungsbeitrag ein herausragender Meilenstein in der Geschichte der ökonomischen Bewertung von Gütern und Dienstleistungen markiert.
Haas versuchte darin, die Höhe der Verkaufspreise von 160 Bauernhöfen zu erklären. Seine Datenaufnahme erfolgte persönlich vor Ort. In sein Regressionsmodell flossen vier erklärende Variablen ein: der berechnete Zeitwert aller Gebäude pro Morgen Land, die Güte des landwirtschaftlich genutzten Landes, dessen Produktivitätsgrad sowie die Distanz zum nächsten Marktplatz. Diese vier Variablen erklärten die erzielten Verkaufspreise in Dollar pro Morgen Landwirtschaftsland inklusive der dazugehörigen Gebäude.
Pionier in Datenanalyse und datengestützter Bewertung
Als Motiv für den gewählten Ansatz strich Haas sein Misstrauen gegenüber Experten-schätzungen heraus, die auf kapitalisierten Erträ-gen basierten. Dabei verwies er auf ein im Jahr 1912 veröffentlichtes Werk des deutschen Agrarökonomen Friedrich Aereboe (1865–1942), der die zentrale Bedeutung von Kaufpreisen als Grundlage für die Bewertung von Landgütern betonte. Aereboes Werk befeuerte damals auch in der Schweiz eine Debatte über die zweckmässige monetäre Bewertung von Bauernhöfen. Eine mittelbare Auswirkung davon war hierzulande ein ausdrücklicher Verweis auf die Herleitung des landwirtschaftlichen Ertragswertes im schweizerischen Erbrecht, das 1912 in Kraft trat.
Zuerst die geniale Innovation und erst dann das Marketing
Mit der Regressionsanalyse als universelle Methode wollte man ab dieser Initialzündung und in den darauf folgenden Jahren vorerst die Preisunterschiede von Konsumgütern erklären. Im Vordergrund standen dabei Gemüse und Autos. 1939 publizierte die General Motors Corporation ein Buch über die volkswirtschaftliche Nachfragedynamik bei Personenfahrzeugen. Darin enthalten war ein Beitrag von Andrew Court. Der Titel lautete ‹Hedonic Price Indexes – With Automotive Examples›, womit in der ökonomischen Fachliteratur erstmals der Begriff ‹hedonic› auftauchte.
Moral von der Geschichte
Es erstaunt in konkreten Fällen immer wieder, wie lange die Ausbreitungs- und Diffussionszeit von wissenschaftlichen Erkenntnissen und belastbaren Aussagen in die Politik, in die Gesetzgebung und vor allem auch in die Praxis dauert. Das Beharrungsvermögen des Status quo und Widerstände gegenüber Neuem sind fast immer frappant. Ein wirkungsvoller Katalysator zur Beschleunigung scheint noch nicht gefunden worden zu sein. Beispiel: Die ersten Arbeiten in der Schweiz datieren aus den späteren 1960er-Jahren. Und erst Mitte der 1990er-Jahren konnte sich die hedonische Bewertungsmethode hierzulande in der Praxis zur monetären Bewertung von Liegenschaften nachhaltig etablieren. Ein grosser Erfolg mit vielen Gewinnern und massgeblichen volkswirtschaftlichen Vorteilen (u. a. Transparenzgewinn).
Ein Wermutstropfen soll gleichwohl an dieser Stelle genannt werden: Sollte im Zeitalter von Big Data und Digitalisierung und GIS-Technologie der einschlägige bis dato erreichte Fortschritt nicht noch markanter ausfallen? Die Verhältnisse von vor 100 Jahren und diejenigen von heute könnten unterschiedlicher nicht sein. Neben der kreativen Idee, eine altbekannte mathematische Methode als Instrument zur Bewertung von Bauernhöfen einzusetzen, beeindruckt vor allem auch der zeitliche Aufwand, den Haas bereit war, auf sich zu nehmen, um Datenmaterial von 160 Bauernhöfen persönlich vor Ort aufzunehmen. Chapeau.
PS: Dank dem lappidaren Einscannen von physischen Dokumenten und dem Zugang via Internet ist ein «Wunder», dass seit ein paar wenigen Jahren historisches Quellenmaterial niederschwellig allen interessierten Kreisen zur Verfügung gestellt werden kann.
Quellen:
https://allengoodman.wayne.edu/Research/PUBS/Court_Hedonic.pdf
Hausmann Urs: Liegenschaften wertgeschätzt. Ein Streifzug durch zwei Jahrhunderte Schweizer Bewertungsgeschichte, Zürich 2019.