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Geschäftsnummer: SB.2023.00058 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 21.02.2024 Spruchkörper: 2. Abteilung/2. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Steuerrecht Betreff: Direkte Bundessteuer 2019 Direkte Bundessteuer 2019 [Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel oder private Vermögensverwaltung?] Kriterien für das Vorliegen eines steuerbaren gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels im Sinne einer selbständigen Erwerbstätigkeit (E. 2.2). Im Rahmen der Gesamtbetrachtung liegen zahlreiche Indizien vor, wonach vorliegend davon auszugehen ist, dass der Pflichtige im Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaften als gewerbsmässiger (Quasi-)Liegenschaftenhändler einzustufen ist. Bei den dargelegten Umständen kann gesamthaft nicht mehr von einer bloss schlichten Verwaltung von Privatvermögen ausgegangen werden (E. 2.5). Abweisung der Beschwerde. Geschäftsnummer: SB.2023.00058 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 21.02.2024 Spruchkörper: 2. Abteilung/2. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Steuerrecht Betreff: Direkte Bundessteuer 2019 Direkte Bundessteuer 2019 [Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel oder private Vermögensverwaltung?] Kriterien für das Vorliegen eines steuerbaren gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels im Sinne einer selbständigen Erwerbstätigkeit (E. 2.2). Im Rahmen der Gesamtbetrachtung liegen zahlreiche Indizien vor, wonach vorliegend davon auszugehen ist, dass der Pflichtige im Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaften als gewerbsmässiger (Quasi-)Liegenschaftenhändler einzustufen ist. Bei den dargelegten Umständen kann gesamthaft nicht mehr von einer bloss schlichten Verwaltung von Privatvermögen ausgegangen werden (E. 2.5). Abweisung der Beschwerde. Stichworte: ABSICHT DER GEWINNERZIELUNG DARLEHEN FÄHIGKEITSAUSWEIS FREMDFINANZIERUNG FREMDKAPITAL GEWERBSMÄSSIGER LIEGENSCHAFTENHANDEL HALTEDAUER INDIZIEN LIEGENSCHAFTENHÄNDLER WERTVERMEHRUNG Rechtsnormen: Art. 16 DBG Art. 18 DBG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Stichworte: ABSICHT DER GEWINNERZIELUNG DARLEHEN FÄHIGKEITSAUSWEIS FREMDFINANZIERUNG FREMDKAPITAL GEWERBSMÄSSIGER LIEGENSCHAFTENHANDEL HALTEDAUER INDIZIEN LIEGENSCHAFTENHÄNDLER WERTVERMEHRUNG ABSICHT DER GEWINNERZIELUNG DARLEHEN FÄHIGKEITSAUSWEIS FREMDFINANZIERUNG FREMDKAPITAL GEWERBSMÄSSIGER LIEGENSCHAFTENHANDEL HALTEDAUER INDIZIEN LIEGENSCHAFTENHÄNDLER WERTVERMEHRUNG Rechtsnormen: Art. 16 DBG Art. 18 DBG Art. 16 DBG Art. 18 DBG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 2. Abteilung Verwaltungsgericht

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich

des Kantons Zürich 2. Abteilung

2. Abteilung SB.2023.00058

Urteil

Urteil der 2. Kammer

der 2. Kammer vom 21. Februar 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Gerichtsschreiberin Ivana Drempetic.

(Vorsitz) In Sachen

1. A,

1. A, 2. B,

2. B, beide vertreten durch C,

Beschwerdeführende,

Beschwerdeführende, gegen

Kanton Zürich, vertreten durch das kantonale Steueramt,

Kanton Zürich, vertreten durch das kantonale Steueramt, Beschwerdegegner,

Beschwerdegegner, betreffend direkte Bundessteuer 2019,

betreffend direkte Bundessteuer 2019, hat sich ergeben:

I.

A (nachfolgend der Pflichtige bzw. gemeinsam mit seiner Ehefrau B die Pflichtigen) erwarb am 17. April 2013 die Wohnung Nr. 01 inkl. Keller 01 (152/10'000 Miteigentum) in der Liegenschaft D-Platz 02 – 03 (+04 – 05) in E von der F AG. Am 29. April 2019 veräusserte er diesen Miteigentumsanteil zum Preis von Fr....

A (nachfolgend der Pflichtige bzw. gemeinsam mit seiner Ehefrau B die Pflichtigen) erwarb am 17. April 2013 die Wohnung Nr. 01 inkl. Keller 01 (152/10'000 Miteigentum) in der Liegenschaft D-Platz 02 – 03 (+04 – 05) in E von der F AG. Am 29. April 2019 veräusserte er diesen Miteigentumsanteil zum Preis von Fr.... Mit Veranlagungsverfügung vom 1. Oktober 2021 qualifizierte das kantonale Steueramt die Pflichtigen hinsichtlich der Veräusserung ihres Miteigentumsanteils als gewerbsmässige Liegenschaftenhändler und rechnete ihnen Fr. … als Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit auf. Gleichzeitig wurde ein AHV-Abzug von Fr. … gewährt.

Mit Veranlagungsverfügung vom 1. Oktober 2021 qualifizierte das kantonale Steueramt die Pflichtigen hinsichtlich der Veräusserung ihres Miteigentumsanteils als gewerbsmässige Liegenschaftenhändler und rechnete ihnen Fr. … als Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit auf. Gleichzeitig wurde ein AHV-Abzug von Fr. … gewährt. Hiergegen liessen die Pflichtigen am 18. Oktober 2021 Einsprache erheben und beantragen, der Veräusserungsgewinn aus dem Verkauf des Stockwerkeigentums sei weder der direkten Bundessteuer noch der AHV zu unterstellen.

Hiergegen liessen die Pflichtigen am 18. Oktober 2021 Einsprache erheben und beantragen, der Veräusserungsgewinn aus dem Verkauf des Stockwerkeigentums sei weder der direkten Bundessteuer noch der AHV zu unterstellen. Mit Entscheid vom 20. Oktober 2022 wies das kantonale Steueramt die Einsprache ab. Es qualifizierte den Pflichtigen weiterhin als gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler und verwies insbesondere auf die kurze Haltedauer, die hohe Fremdfinanzierungsquote sowie den engen Zusammenhang mit der beruflichen Tätigkeit des Pflichtigen.

Mit Entscheid vom 20. Oktober 2022 wies das kantonale Steueramt die Einsprache ab. Es qualifizierte den Pflichtigen weiterhin als gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler und verwies insbesondere auf die kurze Haltedauer, die hohe Fremdfinanzierungsquote sowie den engen Zusammenhang mit der beruflichen Tätigkeit des Pflichtigen. II.

Das Steuerrekursgericht wies die hiergegen erhobene Beschwerde mit Entscheid vom 19. April 2023 ab.

Das Steuerrekursgericht wies die hiergegen erhobene Beschwerde mit Entscheid vom 19. April 2023 ab. III.

Mit Beschwerde vom 7. Juni 2023 liessen die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht sinngemäss beantragen, der vorinstanzliche Entscheid sei aufzuheben und die Sache sei zur Festlegung der Steuerfaktoren an die Veranlagungsbehörde E zurückzuweisen. Weiter sei die Besteuerung des Veräusserungsgewinns aus dem Verkauf des Stockwerkeigentums von Fr. … als Ertrag aus selbständiger Erwerbstätigkeit aufzuheben und das steuerbare Einkommen für die direkte Bundessteuer 2019 auf Fr. … festzulegen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Während das kantonale Steueramt in der Beschwerdeantwort vom 28. Juni 2023 die Abweisung der Beschwerde beantragte, verzichtete die Vorinstanz auf eine Vernehmlassung. Die eidgenössische Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen.

Mit Eingabe vom 11. Juli 2023 liessen sich die Pflichtigen zur Beschwerdeantwort des kantonalen Steueramtes vom 28. Juni 2023 vernehmen.

Die Kammer erwägt:

Die Kammer erwägt: 1.

1.1 Gegen den Entscheid des Steuerrekursgerichts können die Steuerpflichtigen innert 30 Tagen nach Zustellung Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben (vgl. Art. 145 Abs. 2 i. V. m. Art. 140 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer [DBG] und § 14 Abs. 1 der Verordnung vom 4. November 1998 über die Durchführung des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer).

1.2 In Bundessteuersachen umfasst die Kognition des Verwaltungsgerichts alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts. Denn soll die erstinstanzliche Beschwerde die allseitige, hinsichtlich Rechts- und Ermessenskontrolle unbeschränkte gerichtliche Überprüfung der Einspracheentscheide der Veranlagungsbehörde auf alle Mängel des Entscheids und des vorangegangenen Verfahrens hin ermöglichen (Art. 140 Abs. 3 DBG), muss sich die Aufgabe der zweitinstanzlichen Beschwerde, die die Überprüfung der Entscheidung eines Gerichts und nicht diejenige einer Verwaltungsbehörde zum Gegenstand hat, sinnvollerweise auf die Rechtskontrolle beschränken (BGE 131 II 548 E. 2.5; RB 1999 Nr. 147).

2.

2.1 Streitig ist, ob der Gewinn aus dem Verkauf einer durch die Pflichtigen gehaltenen Liegenschaft als privater Kapitalgewinn im Sinn von Art. 16 Abs. 3 DBG oder als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit nach Art. 18 Abs. 2 DBG zu qualifizieren ist.

2.2

2.2.1 Der Einkommenssteuer unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte (Art. 16 Abs. 1 DBG). Aufgrund dieser gesetzlichen Ordnung, welche sich am Konzept der Reinvermögenszugangstheorie orientiert, sind alle Wertzuflüsse (Einkünfte) bei den Steuerpflichtigen ohne Rücksicht auf ihre Quellen steuerbar, sofern sie das Gesetz nicht ausdrücklich von der Besteuerung ausnimmt. Ausgenommen sind namentlich die Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Privatvermögen (Art. 16 Abs. 3 DBG). orientiert, sind alle Wertzuflüsse (Einkünfte) bei den Steuerpflichtigen ohne Rücksicht auf ihre Quellen steuerbar, sofern sie das Gesetz nicht ausdrücklich von der Besteuerung ausnimmt. Ausgenommen sind namentlich die Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Privatvermögen (Art. 16 Abs. 3 DBG). 2.2.2 Als Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit steuerbar sind gemäss Art. 18 Abs. 1 DBG alle Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbständigen Erwerbstätigkeit. Der Begriff der selbständigen Erwerbstätigkeit ist dabei praxisgemäss weit auszulegen: Gewinne aus einer Tätigkeit, die über die schlichte Verwaltung von Privatvermögen hinausgeht, stellen steuerbares Einkommen dar (BGr, 9. März 2021, 2C_553/2019, E. 3.2 m. w. H.). Dazu zählen nach Art. 18 Abs. 2 DBG auch alle Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen. Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen (Art. 18 Abs. 2 DBG). Die Rechtsprechung versteht unter selbständiger Erwerbstätigkeit jede Tätigkeit, bei der eine natürliche Person durch Einsatz von Arbeitsleistung und Kapital in frei bestimmter Selbstorganisation planmässig, anhaltend und nach aussen sichtbar zum Zweck der Gewinnerzielung am wirtschaftlichen Verkehr teilnimmt (BGE 125 II 113 E. 5b; BGr, 13. Oktober 2022, 2C_643/2021, E. 2.1; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.1; BGr, 9. Mai 2016, 2C_1131/2015 und 2C_1132/2015, E. 3.1.1; VGr, 15. September 2021, SB.2020.000117, E. 3.2; VGr, 19. Februar 2020, SB.2019.000112, E. 1.2).

2.2.3 Nach der Praxis des Bundesgerichts liegt gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel im Sinn einer selbständigen Erwerbstätigkeit immer dann vor, wenn die steuerpflichtige Person An- und Verkäufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung bei sich zufällig bietender Gelegenheit tätigt, sondern wenn sie dies systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut. Als Indizien hierfür kommen in Betracht: die systematische bzw. planmässige Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes Tätigwerden durch Parzellierung, Überbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft möglichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; Ausnützung der Marktentwicklung), die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang eines Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte oder die Realisierung derselben im Rahmen einer Personengesellschaft (BGE 125 II 113 E. 6a; BGr, 13. Oktober 2022, 2C_643/2021, E. 2.2; BGr, 9. März 2021, 2C_553/2019, E. 3.3; BGr, 11. Juni 2019, 2C_551/2018, E. 2.1.3; BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2016, E. 3.3). Jedes dieser Indizien kann gemäss Bundesgericht zusammen mit anderen, unter Umständen jedoch auch allein, zur Annahme einer selbständigen Erwerbstätigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG ausreichen. Dass einzelne, typische Elemente der selbständigen Erwerbstätigkeit im Einzelfall nicht erfüllt sind, kann durch andere Elemente kompensiert werden, die mit besonderer Intensität vorliegen. Entscheidend ist, dass die Tätigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGE 125 II 113 E. 3c; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.2; BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 2.4; VGr, 15. September 2021, SB.2020.000117, E. 3.3). Folglich kann unter Umständen auch eine Person, welche weder haupt- noch nebenberuflich als Liegenschaftenhändlerin tätig ist, als gewerbsmässige (Quasi-)Liegenschaftenhändlerin qualifiziert werden (vgl. BGr, 10. September 2015, 2C_27/2015, E. 1.4; BGr, 25. August 2014, 2C_1048/2013, E. 1.4).

2.2.4 Private Vermögensverwaltung und damit keine selbständige Erwerbstätigkeit liegt etwa bei Vermietung eigener Liegenschaften vor. Dies gilt selbst dann, wenn das Vermögen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und kaufmännische Bücher geführt werden (BGr, 13. Oktober 2022, 2C_643/2021, E. 2.3; BGr, 9. März 2021, 2C_553/2019, E. 3.4; BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2017, E. 3.4; VGr, 15. September 2021, SB.2020.00117, E. 3.4; VGr, 7. Juli 2021, SB.2021.00045, E. 2.3).

2.3 Die Vorinstanz begründete ihren Entscheid zusammengefasst damit, dass die von der Rechtsprechung entwickelten Abgrenzungskriterien darauf hinweisen, dass die Pflichtigen mit Bezug auf die Veräusserung der Liegenschaft als gewerbsmässige Liegenschaftenhändler einzustufen seien. So seien die ausserordentlich hohe Fremdkapitalquote, die Fachkenntnis des Pflichtigen als Immobilienfachmann sowie sein Vorgehen eindeutige Indizien, dass sie unter Übernahme des kommerziellen Risikos zweifellos mit der Absicht der Gewinnerzielung tätig geworden seien. Von einer blossen Zufälligkeit des Erfolgseintritts und einer insgesamt nicht auf Erwerb ausgerichteten Tätigkeit könne deshalb nicht gesprochen werden.

Die Vorinstanz begründete ihren Entscheid zusammengefasst damit, dass die von der Rechtsprechung entwickelten Abgrenzungskriterien darauf hinweisen, dass die Pflichtigen mit Bezug auf die Veräusserung der Liegenschaft als gewerbsmässige Liegenschaftenhändler einzustufen seien. So seien die ausserordentlich hohe Fremdkapitalquote, die Fachkenntnis des Pflichtigen als Immobilienfachmann sowie sein Vorgehen eindeutige Indizien, dass sie unter Übernahme des kommerziellen Risikos zweifellos mit der Absicht der Gewinnerzielung tätig geworden seien. Von einer blossen Zufälligkeit des Erfolgseintritts und einer insgesamt nicht auf Erwerb ausgerichteten Tätigkeit könne deshalb nicht gesprochen werden. 2.4 Die Pflichtigen bringen in ihrer Beschwerde zusammengefasst unter anderem vor, dass sie als strenggläubige Juden und Mitglieder der jüdischen Gemeinde in E auf der Suche nach einer Eigentumswohnung in der Nähe der jüdischen Synagoge waren. Im Jahr 2012 hätten sie vom Bauprojekt G am D-Platz erfahren. Schliesslich habe der Pflichtige am 17. April 2013 einen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag zum Erwerb von 152/10'000 (somit 1,5 %) Miteigentum zum Preis von Fr. … unterzeichnet. Die Familie habe die Wohnung ursprünglich nach Vollendung eines koscheren Innenausbaus im Wert von Fr. … selber beziehen wollen. Im Herbst 2013 habe die Familie jedoch Zweifel bekommen, ob die Überbauung im G ein adäquater Ort für die junge Familie sei. Sie empfanden die schiere Grösse der Überbauung mit knapp einhundert Wohnungen zu anonym und befremdlich. Zudem solle es in unmittelbarer Nähe Nachbarn haben, welche ihre Kinder in einer für jüdische Verhältnisse nicht angemessenen Weise zu erziehen versucht hätten. Aus diesem Grund hätten sie sich gegen die Überbauung im G entschieden und die Wohnung vorübergehend an Dritte vermietet. Während dessen seien sie in ihrer alten Wohnung verblieben, bis sie schliesslich eine Eigentumswohnung mitten im Zentrum der jüdischen Gemeinschaft an der H-Strasse im April 2019 erworben und gleichentags die Wohnung im G mit Gewinn verkauft hätten. Folglich sei offensichtlich, dass die Pflichtigen keine Tätigkeit entwickelt haben, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet gewesen sei. Es liege lediglich ein singulärer Kauf einer marktgängigen Eigentumswohnung mit der Selbstbewohnungsabsicht vor. Zudem seien bei einem Kaufpreis von Fr. … auch bei einer hohen Fremdfinanzierung nur überschaubare Risiken eingegangen worden. Letztlich sei es der Marktentwicklung des Stadtzürcher Immobilienmarktes zu verdanken, dass die Pflichtigen aus einer sich zufällig bietenden Gelegenheit einen Gewinn haben erzielen können.

2.5

2.5 2.5.1 Was die Pflichtigen vorbringen, vermag nicht zu überzeugen. Den Pflichtigen ist mit den Vorinstanzen dahingehend zuzustimmen, dass es sich in casu um eine einzige Liegenschaftentransaktion im Jahr 2019 handelt und damit keine Häufung von Liegenschaftengeschäften vorliegt. Folglich lässt sich aus diesem Umstand keine Handelstätigkeit ableiten. Massgebend ist jedoch die Gesamtbetrachtung sämtlicher Indizien, kann doch jedes einzelne Indiz gemäss Bundesgericht zusammen mit anderen, unter Umständen aber auch allein, zur Annahme einer selbständigen Erwerbstätigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG ausreichen (vgl. E. 2.2.3). So kann entgegen den Ausführungen der Pflichtigen nicht ohne Weiteres gesagt werden, dass beim Pflichtigen keine Berufsnähe vorliege. Während der Pflichtige im Jahr 2004 in der Steuererklärung noch angab, dass er Student sei, war er nach dem Studium direkt im Immobilienbereich tätig. Soweit der Pflichtige nun vorbringt, dass er lediglich eine Handelsschule besucht habe und als Liegenschaftenverwalter arbeite, kann ihm nicht gefolgt werden. Zum einen arbeitet der Pflichtige bereits seit mehreren Jahren in einem Anstellungsverhältnis bei der I GmbH. Diese bezweckt gemäss Handelsregistereintrag die Vermittlung und das Management von Grundstücken. Gemäss ihrem Internetauftritt gehört sie zur Gruppe J, welche in der Acquisition, Bewertung und dem Verkauf von Liegenschaften tätig ist. Auf deren Website ist der Pflichtige als Executive Director aufgeführt. Zudem hatte der Pflichtige gemäss Handelsregistereintrag (siehe Tr-Nr. 06) ab dem Jahr 2008 die Ermächtigung, die I GmbH mittels Einzelprokura zu vertreten. Neben den J-Gesellschaften steht der Pflichtige auch mit anderen Immobiliengesellschaften in einem Naheverhältnis. Wie bereits die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, amtet(e) der Pflichtige laut Handelsregister als Verwaltungsrat, Geschäftsführer oder Zeichnungsberechtigter bei zahlreichen Immobiliengesellschaften (unter anderem bei der K GmbH, der L GmbH, der M GmbH, der N AG sowie der O AG). Im Übrigen ist der Pflichtige alleiniger Gesellschafter der L GmbH, deren Zweck auf den Erwerb, das Halten, das Verwalten und die Veräusserung von Liegenschaften sowie die Entwicklung und Realisation von Immobilienprojekten gerichtet ist. Darüber hinaus ist der Pflichtige zudem selbst zur Hälfte an der M GmbH beteiligt, welche den Handel mit sowie das Halten und Verwalten von Immobilien bezweckt. Erwähnenswert in diesem Zusammenhang sind im Übrigen zudem die dem kantonalen Steueramt vorliegenden Meldungen aus den Jahren 2014 und 2015, wonach der Pflichtige beim Verkauf zweier Liegenschaften durch die P GmbH in eigenem Namen als Makler aufgetreten und entlöhnt worden ist. Angesichts der vielfältigen sowie langjährigen Tätigkeiten des Pflichtigen bei diversen Immobilienunternehmungen ist ein Näheverhältnis zum Immobiliensektor ohne Weiteres zu bejahen. Auch besondere Fachkenntnisse können ihm durch diese Tätigkeiten nicht abgesprochen werden. Obschon er geltend macht, einzig im Bereich der Immobilienbewirtschaftung tätig zu sein, verfügt der Pflichtige zweifelsohne über relevante Fachkenntnisse, welche er nicht zuletzt für seine Funktion als Geschäftsführer benötigt.

2.5.1 Obschon er geltend macht, einzig im Bereich der Immobilienbewirtschaftung tätig zu sein, verfügt der Pflichtige zweifelsohne über relevante Fachkenntnisse, welche er nicht zuletzt für seine Funktion als Geschäftsführer benötigt. 2.5.2 W eiter stellte die Vorinstanz in ihren Erwägungen nachvollziehbar fest, dass es sich bei der sechsjährigen Besitzesdauer – abstellend auf die gesetzliche Regelung der Grundstückgewinnsteuer – weder um eine kurze noch eine lange, sondern eine mittlere Besitzesdauer handle. Folglich könne aus der Beurteilung der Besitzesdauer nichts zur Frage des Vorliegens eines gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels abgeleitet werden, was die Pflichtigen nicht beanstanden. eiter stellte die Vorinstanz in ihren Erwägungen nachvollziehbar fest, dass es sich bei der sechsjährigen Besitzesdauer – abstellend auf die gesetzliche Regelung der Grundstückgewinnsteuer – weder um eine kurze noch eine lange, sondern eine mittlere Besitzesdauer handle. Folglich könne aus der Beurteilung der Besitzesdauer nichts zur Frage des Vorliegens eines gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels abgeleitet werden, was die Pflichtigen nicht beanstanden. 2.5.3 Näher zu prüfen sind weiter die von den Pflichtigen für den Erwerb der Liegenschaften jeweils eingesetzten Fremdmittel, denn der Einsatz erheblicher Fremdmittel kann ein weiteres Indiz für die Tätigkeit eines gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers sein, sofern er über das hinausgeht, was auch in der privaten Vermögensverwaltung üblich ist, wie z. B. bei der Finanzierung einer Liegenschaft durch eine Hypothek. Dem Kriterium des Einsatzes erheblicher fremder Mittel in der Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerbsmässiger Nutzung von Liegenschaften liegt die Überlegung zugrunde, dass, wer einen sehr hohen Fremdkapitalanteil beansprucht, ein erhöhtes Risiko eingeht, was auf eine geschäftliche Transaktion hindeutet (vgl. BGr, 21. April 2021, 9C_730/2020, E. 6.2.2 mit Hinweis).

Näher zu prüfen sind weiter die von den Pflichtigen für den Erwerb der Liegenschaften jeweils eingesetzten Fremdmittel, denn der Einsatz erheblicher Fremdmittel kann ein weiteres Indiz für die Tätigkeit eines gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers sein, sofern er über das hinausgeht, was auch in der privaten Vermögensverwaltung üblich ist, wie z. B. bei der Finanzierung einer Liegenschaft durch eine Hypothek. Dem Kriterium des Einsatzes erheblicher fremder Mittel in der Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerbsmässiger Nutzung von Liegenschaften liegt die Überlegung zugrunde, dass, wer einen sehr hohen Fremdkapitalanteil beansprucht, ein erhöhtes Risiko eingeht, was auf eine geschäftliche Transaktion hindeutet (vgl. BGr, 21. April 2021, 9C_730/2020, E. 6.2.2 mit Hinweis). 2.5.4 Während das kantonale Steueramt im Einspracheverfahren mit Blick auf die Liegenschaft noch von einem Fremdfinanzierungsgrad von 100 % ausgegangen war (Hypothek der Bank S [Fr. …] und die Darlehen von Q [Fr. …] und der K GmbH [Fr. …] gegenüber Erwerbspreis [Fr. … ohne Berücksichtigung des Innenausbaus Fr. …]), legte die Vorinstanz ihrer Beurteilung einen Fremdfinanzierungsgrad von 91,7 % zugrunde. Dabei berücksichtigte sie den Umstand, dass der Kaufvertrag zwischen dem Pflichtigen und der F AG nicht eingereicht wurde, weshalb sich aus den Akten nicht erschliessen lässt, was in Bezug auf den Innenausbau vereinbart worden ist. Gleichwohl ging die Vorinstanz zu Recht davon aus, dass der Fall so zu beurteilen ist, wie wenn ein Bauherr einen Architekten mit dem Bau eines Einfamilienhauses beauftragt hätte und dieser diverse Einzelaufträge an unterschiedliche Handwerker vergibt. Dies führt dazu, dass auch die Innenausbaukosten in den Erstellungspreis miteinfliessen und damit bei der Berechnung der Fremdkapitalquote mitzuberücksichtigen sind. Folglich ist von einem Erwerbspreis von Fr. … (Fr. … + Fr. …) auszugehen. Ebenfalls nicht zu beanstanden ist, dass das behauptete Darlehen der R AG aus dem Jahr 2014 mangels Nachweises unberücksichtigt geblieben ist. Soweit die Vorinstanz bei den Darlehensverträgen der Gläubiger Q und K GmbH von Darlehensbestätigungen ausgeht, welche in der Ziffer 5 jeweils ausdrücklich das Darlehen zur Finanzierung der Eigentumswohnung im Projekt G am D-Platz vorsehen und damit einen direkten Zusammenhang zum Kauf des Stockwerkeigentums am D-Platz erblickt, ist ihr zu folgen. Folglich ist von einem Fremdkapital von Fr. … (Fr. … + Fr. … + Fr. …) auszugehen, was eine Fremdkapitalquote von 91,7% ergibt. Rechtlich erwog die Vorinstanz sodann, dass eine Fremdfinanzierungsquote von 91,7% den Schwellenwert von 80 %, welcher in der Rechtsprechung vielfach als massgeblicher Schwellenwert bei der Abgrenzung von gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel und privater Vermögensverwaltung herangezogen werde, bei Weitem sprenge. Diese Analyse der Vorinstanz ist entgegen der Auffassung der Pflichtigen nicht zu beanstanden. Sodann ist entgegen dem Einwand des Pflichtigen bei den Darlehen seines Bruders sowie seines Arbeitgebers nicht von Eigenkapital auszugehen. Selbst wenn es sich hierbei um unverzinsliche und unbesicherte Darlehen handelt, stellen diese gleichwohl Fremdmittel dar und ist nicht ohne Weiteres ausgeschlossen, dass die Gläubiger die Rückzahlung der Schulden rechtlich durchsetzen würden (vgl. hierzu auch das Urteil: BGr, 11. Juni 2019, 2C_551/2018, wonach das Darlehen einer Mutter an ihren Sohn als Fremdkapital gewertet wurde).

2.5.5 Schliesslich verfängt auch das Argument nicht, dass die Pflichtigen es lediglich der Marktentwicklung des Stadtzürcher Immobilienmarktes zu verdanken hätten, dass sie eine sich zufällig bietende Gelegenheit haben nutzen und daraus einen Gewinn erzielen können. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass der Pflichtige aufgrund seines Fachwissens das wertsteigernde Potenzial der Liegenschaft im Erwerbszeitpunkt erkannt hat und bereits dazumal damit rechnete, dass er die Liegenschaft am D-Platz mit einer hohen Gewinnerzielung wird verkaufen können.

2.5.5 Es ist vielmehr davon auszugehen, dass der Pflichtige aufgrund seines Fachwissens das wertsteigernde Potenzial der Liegenschaft im Erwerbszeitpunkt erkannt hat und bereits dazumal damit rechnete, dass er die Liegenschaft am D-Platz mit einer hohen Gewinnerzielung wird verkaufen können. 2.5.6 Insgesamt erweist sich damit nicht nur die Feststellung des Sachverhalts hinsichtlich der für die Qualifikation des Pflichtigen als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler massgebenden Umstände als vertretbar, sondern überzeugt auch die rechtliche Würdigung der Vorinstanz. Diese hat zu Recht mit Bezug auf Kauf, Innenausbau und Verkauf der Liegenschaft aufgrund der eingesetzten Fremdmittel (Fremdfinanzierungsquote von 91,7%), des beim Pflichtigen vorhandenen Fachwissens, seines Vorgehens sowie der Wiederanlage zumindest eines erheblichen Teils des erzielten Gewinns zum Kauf einer neuen Liegenschaft darauf geschlossen, dass die Tätigkeit des Pflichtigen als gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel einzustufen ist. Die Einwände hinsichtlich des Fehlens von einschlägigem Fachwissen vermögen vor diesem Hintergrund nicht zu überzeugen. Denn bei den dargelegten Umständen kann gesamthaft nicht von einer bloss schlichten Verwaltung von Privatvermögen ausgegangen werden. An dieser Würdigung vermögen die von den Pflichtigen beigebrachten Beweismittel nichts zu ändern.

Die Einwände hinsichtlich des Fehlens von einschlägigem Fachwissen vermögen vor diesem Hintergrund nicht zu überzeugen. Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet und ist abzuweisen.

Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet und ist abzuweisen. 3.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den Pflichtigen je zur Hälfte, unter solidarischer Haftung für die gesamten Kosten, aufzuerlegen (Art. 145 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 144 Abs. 1 DBG) und es steht ihnen keine Parteientschädigung zu (Art. 64 des Verwaltungsverfahrensgesetzes vom 20. Dezember 1968 [VwVG] in Verbindung mit Art. 144 Abs. 4 und Art. 145 Abs. 2 DBG). es steht ihnen keine Parteientschädigung zu (Art. 64 des Verwaltungsverfahrensgesetzes vom 20. Dezember 1968 [VwVG] in Verbindung mit Art. 144 Abs. 4 und Art. 145 Abs. 2 DBG). Demgemäss erkennt die Kammer :

Demgemäss erkennt die Kammer : die Kammer 1. Die Beschwerde SB.2023.00058 betreffend direkte Bundessteuer 2019 wird abgewiesen.

1. Die Beschwerde SB.2023.00058 betreffend direkte Bundessteuer 2019 wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 5 ' 500.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 150.-- Zustellkosten, Fr. 5'650.-- Total der Kosten.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 5 ' 500.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 150.-- Zustellkosten, Fr. 5'650.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung für die gesamten Kosten auferlegt.

3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung für die gesamten Kosten auferlegt. 4. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

4. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen. 5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Schweizerischen Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.

5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Schweizerischen Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen. 6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) das Steuerrekursgericht; c) das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts; d) die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV).

6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) das Steuerrekursgericht; c) das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts; d) die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV).