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Methode der Steuerausscheidung
Je nach Belegenheitsort der Liegenschaft fällt in der Schweiz die Methode der Steuerausscheidung unterschiedlich aus, wobei grundsätzlich zwei Varianten zur Anwendung gelangen.
Steuerausscheidung «normal»
§ 6 Abs. 1 StG ZH besagt, dass Steuerpflichtige, die im Kanton nur für einen Teil ihres Einkommens und Vermögens steuerpflichtig sind, die Steuern für die im Kanton steuerbaren Werte nach dem Steuersatz entrichten, der ihrem gesamten Einkommen und Vermögen entspricht.
Somit hat die ausländische Person eine Steuererklärung auszufüllen und das weltweite Einkommen und Vermögen zu deklarieren. Die Steuerausscheidung erfolgt danach nach den Grundsätzen von Privatpersonen mit Liegenschaften. Die Schulden und Schuldzinsen werden proportional nach Lage der Aktiven dem Kanton Zürich und dem Ausland zugewiesen.
In Fällen, wo das Ausland bspw. die objektmässige Ausscheidung vornimmt, würde das Ausland sämtliche Schuldzinsen und Schulden, welche auf der Liegenschaft in der Schweiz lasten, der Schweiz zuweisen, während der Kanton Zürich die Zuweisung der Schuldzinsen und Schulden proportional nach Lage der Aktiven vornimmt. Je nach Konstellation kann der Steuerpflichtige profitieren oder auch nicht.
Reine objektmässige Ausscheidung
Der Kanton Aargau beispielsweise wendet die reine objektmässige Ausscheidung bei ausländischen natürlichen Personen an, welche im Kanton aufgrund einer Liegenschaft steuerpflichtig sind.
Steuerpflichtige ohne steuerrechtlichen Wohnsitz oder Aufenthalt in der Schweiz haben für Geschäftsbetriebe, Betriebsstätten und Grundstücke das im Kanton erzielte Einkommen und das im Kanton gelegene Vermögen zu versteuern. Steuerpflichtige ohne steuerrechtlichen Wohnsitz oder Aufenthalt in der Schweiz entrichten die Steuern für im Kanton gelegene Geschäftsbetriebe, Betriebsstätten und Grundstücke zu dem Steuersatz, der dem im Kanton erzielten Einkommen und dem im Kanton gelegenen Vermögen entspricht.
Der Unterschied zum Kanton Zürich liegt darin, dass im Kanton Zürich satzbestimmend das weltweite Einkommen und Vermögen zu bestimmen ist, währendem der Kanton Aargau nur das im Kanton gelegene Vermögen und Einkommen besteuern wird.
Somit hat die ausländische Person im Kanton Aargau nur den Steuerwert der Liegenschaft und die darauf lastenden Schulden zu deklarieren. Als Einkommen werden die Liegenschaftserträge abzüglich Schuldzinsen und Unterhaltskosten deklariert. Eine Steuerausscheidung der Schulden und Schuldzinsen proportional nach Lage der Aktiven entfällt. Es wird eine rein objektmässige Ausscheidung vorgenommen. Da international der objektmässigen Ausscheidung der Vorzug zu geben ist und das Ausland sehr wahrscheinlich eine objektmässige Ausscheidung vornimmt, wird keine Doppelbesteuerung vorliegen.
Beispiel objektmässiger Ausscheidung (Vermeidung der Doppelbesteuerung)
Herr Müller, wohnhaft in München, ist im Besitz einer Liegenschaft im Kanton Aargau. Der Steuerwert der Liegenschaft beträgt CHF 1 000 000.– und die darauf lastende Hypothek CHF 600 000.–. An Mietzinsen generierte Herr Müller CHF 50 000.–. Bei den Liegenschaftsunterhaltskosten macht er den Pauschalabzug von 20% geltend. Die Hypothekarzinsen betrugen CHF 20 000.–.
Unter der Annahme, dass Herr Müller die Liegenschaft nicht im Kanton Aargau, sondern im Kanton Zürich hätte, müsste Herr Müller eine vollständige Steuererklärung ausfüllen unter Angabe des weltweiten Einkommens und Vermögens. Sodann würde die internationale Steuerausscheidung basierend auf den Grundprinzipien vorgenommen. Der anwendbare Steuersatz im Kanton Zürich entspräche dem weltweiten steuerbaren Einkommen resp. Vermögen. Wie Sie sich sicherlich vorstellen können, stellt dies in der Praxis oftmals ein Problem dar, da der Ausländer nicht sein weltweites Einkommen und Vermögen in der Schweiz deklarieren möchte.