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Après de l’achat d’une nouvelle maison, il peut arriver que les nouveaux propriétaires remarquent des évènements inhabituels, comme des odeurs, des bruits étranges ou des animaux de compagnie se comportant différemment de d’habitude. Les habitants de la maison peuvent également se sentir mal à l’aise, comme s’il y avait une présence, alors qu’à l’évidence, ils sont seuls. Quand toutes les raisons scientifiques peuvent être écartées, une explication possible est la présence d’esprits dans la maison.
Si pour beaucoup ces questions semblent purement risibles, pour d’autres elles peuvent engendrer de réels traumatismes. A une époque où science et croyance ne cessent de se rencontrer, à quand des procès en garantie pour les défauts au titre de maison hantée, spectres et autres revenants.
Le droit suisse contient des dispositions concernant la garantie pour les défauts. Particulièrement parce que l’achat d’une maison est couteux et demande beaucoup d’investissements, le fait de découvrir de tels défauts dont les corrections peuvent s’avérer longues et onéreuses est une source de désillusions importante. Pour cette raison, une action en garantie pour les défauts pourrait être intentée pour réduire le prix de vente ou pour résilier le contrat.
I. Généralités
Le contrat de vente immobilière (c’est-à-dire d’une maison, d’un appartement, d’un terrain etc…) confère des obligations à l’acheteur et au vendeur. Les obligations dites principales sont la livraison du bien par le vendeur en échange d’un prix payé par l’acheteur. Cependant, et à la suite de la vente en tant que telle, les parties au contrat ont d’autres obligations. Les plus importantes concernent la garantie pour les défauts du bien vendu.
Si l’objet de la vente présente effectivement un défaut et que les conditions sont réunies, l’acheteur peut intenter une action en garantie, permettant la résiliation de la vente ou la réduction du prix.
II. Garantie pour les défauts
A. Objet de la garantie
Au sens de l’article 197 du Code des obligations, le vendeur est tenu de garantir l’acheteur des qualités promises dans le contrat ainsi que les défauts qui enlèvent au bien sa valeur ou son utilité prévue, ou qui diminuent ces deux éléments dans une mesure importante. Il répond de ces défauts, même s’il les ignorait.
Le fait que la maison vendue soit hantée par un esprit pourrait être un défaut au sens de l’art. 197 CO. En effet, il est important pour tout propriétaire d’un logement que celui-ci soit agréable à vivre. Cependant, s’il ressent une présence ou si certains évènements étranges se produisent, le lieu et l’ambiance de celui-ci peuvent alors devenir pénibles, voire effrayants. Le bien-être des habitants est alors grandement diminué, ce qui réduit également la valeur de la maison.
B. Défauts connus et frauduleusement dissimulés
Lors d’une vente immobilière, il est important que le vendeur dise à l’acheteur quels sont les défauts connus, car sinon, il devra payer pour les réparations. De plus, si le contrat inclut une clause d’exclusion ou de restriction de la garantie, celle-ci est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l’acheteur les défauts du bien.
Si l’acheteur avait dû s’apercevoir lui-même des défauts en examinant le bien, le vendeur ne répond alors pas non plus des défauts. Ainsi, si le vendeur dit à l’acheteur que la maison qu’il s’apprête à acquérir est hantée et que celui-ci l’achète, puis s’en plaint, le vendeur n’aura pas répondre de ce défaut, car il l’avait mentionné.
C. Vérification de l’acheteur
Pour que l’acheteur puisse se prévaloir des défauts qu’il invoque, il a l’obligation de vérifier l’état du bien aussitôt qu’il le peut et en informer immédiatement le vendeur. Cependant, certains défauts ne sont pas visibles au premier abord, comme le fait qu’un esprit ait élu domicile dans la maison. Dans ce cas et dès qu’il s’en rend compte, il doit immédiatement en informer le vendeur. S’il néglige de le faire, au moment de la vente ou lorsqu’il s’en rend compte, le bien est réputé accepté, même avec les défauts.
S’il s’avère que le vendeur a induit l’acheteur en erreur intentionnellement, il ne peut alors pas se prévaloir du fait que l’avis des défauts n’aurait pas eu lieu en temps utile. Dans notre cas de maison hantée, si le vendeur, connaissant le défaut de la maison, ne l’a pas indiqué à l’acheteur et si celui-ci n’informe pas immédiatement le vendeur, une action en garantie peut tout de même être intentée.
III. Action en garantie
S’il s’avère que le bien a un défaut et que l’avis a eu lieu en temps utile, l’acheteur peut intenter une action en garantie au sens de l’art. 205 CO. Il peut alors faire résilier la vente ou faire réduire le prix à concurrence de la moins-value. Pour que cette action puisse aboutir, il faut que l’acheteur prouve le défaut au sens de l’art. 8 CC.
A. Résiliation du contrat
L’acheteur peut décider de faire résilier le contrat. Cela signifie que les obligations non encore exécutées ne sont pas dues et que les prestations qui sont déjà effectuées doivent être restituées. Ainsi, dans le cas d’une vente immobilière, la maison doit être rendue, avec les profits possiblement retirés, et le montant payé doit être remis à l’acheteur avec les intérêts, les frais de procès et les impenses, au sens de l’art. 208 CO.
De plus, le vendeur doit indemniser l’acheteur de tout autre dommage, à moins qu’il ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable. Il y a faute si le vendeur conclut le contrat alors qu’il savait ou aurait dû savoir que le bien avait un défaut. Dans le cas présent, le vendeur qui n’a pas informé l’acheteur intentionnellement qu’un esprit hantait la maison a commis une faute. Il devra alors indemniser l’acheteur des différentes dépenses que celui-ci a dû faire pour, par exemple, faire venir un spécialiste ou le prix du suivi psychologique qui découle de la situation que doivent subir les nouveaux propriétaires.
La doctrine majoritaire considère que l’action rédhibitoire (c’est-à-dire en résiliation du contrat) annule le contrat de manière rétroactive, en faisant comme s’il n’avait jamais existé. Il ne subsiste alors plus d’obligations entre les parties.
B. Réduction du prix
L’acheteur a également la possibilité de réduire le prix à payer si le défaut engendre une moins-value (soit une différence entre la valeur objective du bien sans le défaut et la valeur objective de la chose défectueuse). Le contrat est alors maintenu, en réduisant le prix de vente, tout en conservant les obligations des parties.
D’après le Tribunal fédéral, la réduction, appelée indemnité pour moins-value, doit être calculée selon la méthode dite relative. Le prix convenu doit ainsi être réduit d’un montant proportionnel à la moins-value. Pour faciliter le calcul de la réduction, le Tribunal fédéral a dégagé deux présomptions. Premièrement, la moins-value est égale aux coûts de la réparation du bien. Deuxièmement, la valeur du bien supposé sans défauts est présumée égale au prix de la vente. Ceci facilite donc le calcul de la moins-value.
Un premier problème se dégage dans ce contexte. En effet, la présence d’un esprit dans une maison ou un appartement n’est pas « tangible », ce qui rend le calcul de la moins-value très compliqué. En effet, la « réparation » sous-entendrait faire purifier la maison. Cependant, il faudrait que ce soit réalisable, sans que l’on ne tombe sur un charlatan. De plus, une telle purification par un radiesthésiste peut s’avérer très couteuse et peut engendrer de nombreuses complications et heures de travail. Contrairement à une réparation ou autres décontaminations (en cas par exemple d’invasions d’insectes dans la maison) dont le prix est généralement assez similaire et déterminable selon l’expert qui les prend en charge, chasser des esprits n’est pas une pratique courante. Il peut donc être difficile d’arriver au résultat escompté et ce, à un prix raisonnable.
A noter que si le montant de la moins-value dépasse le prix de vente, la résiliation sera automatiquement ordonnée par le juge. L’indemnisation pour le dommage subi est également applicable par analogie pour la réduction du prix.
C. Problème de la preuve
Au sens de l’art. 8 du Code civil suisse, chaque partie doit prouver le fait qu’elle allègue pour en déduire un droit. La présence d’esprits est pour beaucoup due à des croyances. Il peut donc s’avérer ardu de prouver qu’une maison est hantée.
De plus, la preuve demandée doit être apportée par un expert qui doit être reconnu par le tribunal qui en admet l’expertise. Sans parler du problème des charlatans et même si la personne consultée est réellement un spécialiste, une telle preuve sera vraisemblablement difficile à apporter et à légitimer devant un tribunal.
La prise en compte de ces preuves découle du pouvoir d’appréciation du juge en charge de l’affaire et peut donc varier en fonction des sensibilités de celui-ci.
IV. Conclusion
Découvrir la présence d’un esprit dans une maison nouvellement achetée peut s’avérer être une source d’angoisses et de stress, renforcée par une action en justice qui, bien que nécessaire, pourrait potentiellement être compliquée en raison des preuves à apporter.
Pour le moment, la jurisprudence n’a jamais eu à trancher un tel cas. Cependant, au vu de la position de la majorité des personnes à ce sujet, l’aboutissement d’une action en garantie, que ce soit pour la résiliation du contrat ou en réduction du prix, serait très incertain.
Si vous vous trouvez dans cette situation, peu de solutions s’offrent à vous, si ce n’est de trouver un accord avec le vendeur, de faire appel à un spécialiste ou simplement de revendre la maison, mais attention aux défauts dissimulés…
Co-écrit par Albertine Necker, Etudiante Master en droit