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Welche Daten werden berücksichtigt?
Grundsätzlich werden alle Freihandverkäufe von unbebautem Wohnbauland (reine Wohnzonen und Mischzonen) berücksichtigt, welche die Grundbuchämter dem Statischen Amt auf digitalem Weg übermitteln. Freihandverkäufe sind diejenigen Transaktionen, bei denen der Preis von Käufer und Verkäufer frei ausgehandelt, also ein Marktpreis bezahlt wurde. Erbschaften, Schenkungen, Zwangsverwertungen und ähnliches sind deshalb nicht berücksichtigt. Neben Transaktionen von unbebautem Wohnbauland werden auch Transaktionen mit Abbruchliegenschaften sowie mit Grundstücken mit Neben- (z.B. Garage) oder Nichtwohngebäuden (z.B. Scheune) berücksichtigt, wenn auf demselben Grundstück innerhalb von drei Jahren nach Verkauf ein neues Wohngebäude(-projekt) realisiert wird.
Warum sind die Daten der letzten drei Jahre provisorisch?
Beim Abbruch einer Liegenschaft oder einem Neubau auf Grundstücken mit Nichtwohn- oder Nebengebäuden innerhalb von drei Jahren nach Verkauf wird eine Transaktion rückwirkend als Verkauf von Bauland kategorisiert. Die Daten der letzten drei Jahre sind daher provisorisch. Da es sich vor allem an teuren Lagen lohnt, bestehende Gebäude durch Neubauten zu ersetzen, steigen die provisorischen Preise in der Regel noch.
Was ist der Unterschied zwischen effektiven Preisen und Modellpreisen?
Die effektiven Preise basieren auf den Transaktionen von Wohnbauland in einer Gemeinde. In Gemeinden mit weniger als vier Fällen pro Jahr werden aus Datenschutzgründen keine Preise ausgewiesen, was vor allem in kleinen Gemeinden dazu führt, dass über mehrere Jahre keine Informationen publiziert werden können. Die effektiven Preise spiegeln zudem den Mikrolagenmix der gehandelten Grundstücke wieder: Werden in einem Jahr nur Grundstücke an guten, teuren Lagen und im nächsten Jahr solche an vergleichsweise schlechten, billigen Lagen gehandelt, schlägt sich dies in den Mittelwerten nieder.
Die Modellpreise erlauben einerseits Schätzwerte für jene Jahre in denen die Datenbasis zu klein für die Berechnung von effektiven Preisen ist, andererseits werden die Schwankungen bei den Preisen geglättet. Erreicht wird dies im Wesentlichen indem die kommunale Entwicklung an die Preisentwicklung im ganzen Kanton angebunden wird, und damit an einen zuverlässigen auf einer grossen Zahl von Transaktionen abgestützten Preistrend. Das Modell ist im Grundsatz in «statistik.info» 2008/01 beschrieben, wurde aber seitdem geringfügig an die Entwicklung der Datenlage angepasst.
Für die Modellpreise werden Transaktionen von gleichzeitig sehr kleinen (< 10 Quadratmeter) und sehr teuren (> 10'000 Franken pro Quadratmeter) als Ausreisser behandelt und somit ausgeschlossen. Bei den effektiven Preisen werden diese Grundstücke berücksichtigt.
Was bedeuten Q25, Median und Q75 bei den effektiven Preisen?
- Der Median ist jener Wert, der an der mittleren Stelle steht, wenn man alle Preise der Grösse nach sortiert, d.h. die eine Hälfte der Werte ist grösser, die andere kleiner als der Median. Er wird auch 50. Perzentil oder 2. Quartil genannt.
- Q25 bezeichnet das 25. Perzentil, das auch 1. Quartil genannt wird: Ein Viertel der Preise ist niedriger und drei Viertel höher als das Q25.
- Q75 bezeichnet das 75. Perzentil, das auch 3. Quartil genannt wird. Hier gilt das Umgekehrte: drei Viertel der Preise sind tiefer, ein Viertel höher als das Q75.
Wie ist der Modellpreis und sein Vertrauensintervall (VT) zu interpretieren?
Der Modellpreis kann als Preis eines durchschnittlichen Grundstücks in einer Gemeinde interpretiert werden. Das Vertrauensintervall (VT) zeigt, in welchem Bereich der Schätzwert mit hoher Wahrscheinlichkeit liegt. Mit einer Wahrscheinlichkeit von 25% (75%) liegt der effektive Preis unterhalb (oberhalb) des angegebenen Modellpreises. Die Bandbreite ist tendenziell höher, je geringer die Zahl der Transaktionen und/oder je grösser die Streuung der Preise ist. Die Streuung ist vor allem in stadtnahen Gemeinden am Zürichsee gross weshalb hier bei der Interpretation der Modellpreise Vorsicht geboten ist: Dazu gehören z.B. Kilchberg und Rüschlikon auf der linken Seeseite sowie Zollikon bis und mit Meilen auf der rechten Seeseite.
Was ist der Unterschied zwischen der Anzahl Fälle und der Anzahl Verkäufe?
Ab dem Jahr 1997 werden bei mehreren Teilverkäufen einer Parzelle im gleichen Jahr sowohl für die Modellpreise als auch für die effektiven Preise die Transaktionen gebündelt und fliessen als ein Fall in die Berechnungen ein. Hinter einem Fall können also mehrere Verkäufe stehen. Zumeist handelt es sich bei den gebündelten Transaktionen um Landerwerb für Stockwerkeigentum. Durch die Bündelung kann verhindert werden, dass sich mehrere Preisinformationen auf die gleiche Parzelle abstützen und somit die Erfassung der Marktsituation verzerren.