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C (Bauherr) erwarb am 31. Oktober 1997 mehrere Grundstücke und plante eine Überbauung mit vier Türmen. Die A GmbH (Gesellschaft) und deren Gesellschafter B (Geschäftsführer) waren ab Ende 2000 in die Planung und Umsetzung des Projekts involviert; Baubeginn war im Mai 2003. Der Bauherr, die Gesellschaft und der Geschäftsführer unterzeichneten am 31. Oktober 2005 eine Vereinbarung, wonach auf den Grundstücken ein Bauprojekt mit vier Geschäftstürmen in zwei Etappen zu realisieren ist. Die Vereinbarung sah zudem vor, dass der Gewinn im Fall einer Vermietung zu 85% dem Bauherrn und zu 15% der Gesellschaft zukommen soll. Am 18. Dezember 2007 verkaufte der Bauherr die «Landflächen» der Grundstücke an die Gesellschaft. Die Eigentumsübertragung erfolgte gemäss Vertragsbedingungen «miet- und pachtfrei» und ohne Überbindung von «obligatorischen Bestimmungen aus früheren Verträgen». Am 21. Dezember 2007 verkaufte die Gesellschaft zwei Grundstücke mit zwei Geschäftstürmen an die D AG. Nachdem die letzte Bauetappe im Sommer 2013 beendet worden war, kam es zum Streit über die Gewinnbeteiligung des Bauherrn aus der Vermietung der Überbauung.
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