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Heute behandeln wir ein sehr wichtiges Thema der professionellen Immobilienbewertung.
Die Experten unserer Abteilung für Immobilienbewertung sind bestrebt, die Begriffe "Marktwert" und "Beleihungswert" zu klären, damit sich alle Endkunden der Unterschiede bewusst sind. Beide Wertbegriffe können im Rahmen einer Immobilienbewertung definiert werden.
Die Unterschiede zwischen den beiden Werten sind nicht allgemein bekannt, und wenn der eine oder der andere Wert verwendet wird, besteht die Gefahr, dass es zu unangenehmen Missverständnissen oder sogar zum Scheitern einer Immobilientransaktion kommt. Eine falsche Abgrenzung kann zu Missverständnissen zwischen den Vertragsparteien und/oder zu unangenehmen Situationen zwischen einem potenziellen Immobilienkäufer, seinem Immobilienverkäufer und der finanzierenden Bank führen.
Eine Immobilientransaktion kann also daran scheitern, dass die hypothetische und geplante Herkunft der entsprechenden finanziellen Mittel nicht gewährt wird. Beginnen wir also mit dem Konzept des "Marktwertes". In den nationalen Normen (SVS) und den internationalen Normen (IVS) wird der Marktwert wie folgt definiert: "Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für den eine Immobilie zum Zeitpunkt der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Käufer nach einer angemessenen Vermarktungszeit im Rahmen einer gewöhnlichen geschäftlichen Transaktion getauscht werden kann, wobei jede Partei mit der gebotenen Sorgfalt, Umsicht und ohne Zwang handelt."
Das Konzept des Beleihungswerts, das auch als "Anzahlungswert" bezeichnet wird, wird wie folgt zitiert: "Beleihungswert ist der Wert der Immobilie, der von einem Immobiliengutachter unter Anwendung eines konservativen (vorsichtigen) Bewertungsansatzes für die künftige Marktfähigkeit der Immobilie unter Berücksichtigung der dauerhaften Merkmale der Immobilie, der üblichen und örtlichen Marktbedingungen, ihrer derzeitigen Nutzung und alternativer, für die Beleihung geeigneter Nutzungsmöglichkeiten ermittelt wird. In die Berechnung des Beleihungswertes fließen keine spekulativen Gesichtspunkte ein...". Die jeweilige Fachempfehlung von Swiss Banking weist auf die Simulation eines Verkaufs innerhalb eines maximalen Zeitrahmens von einem Jahr hin. Auf der Grundlage der beiden obigen Erklärungen stellen wir daher fest, dass die Hauptunterschiede in der unterschiedlichen Zielsetzung, der Einführung eines 12-Monats-Zeitraums und dem für den Beleihungswert vorgesehenen Vorsichtsansatz bestehen. Es ist daher wichtig, dass der potenzielle Käufer sich der Tatsache bewusst ist, dass es nach den geltenden Normen zwei getrennte Definitionen für die Kaufverhandlungen und den Marktwert gibt, während eine andere Definition für den Erhalt des Hypothekenkredits verwendet wird.
Die beiden Definitionen führen im Wesentlichen auch zu unterschiedlichen Werten, wobei der Beleihungswert im Allgemeinen ein niedrigerer Wert ist. Es ist nicht ungewöhnlich, dass sich der Immobilienmakler mit dem Verkäufer und dem Käufer über den Marktwert einig ist, aber wenn es um die Beantragung einer Finanzierung geht, wird der Immobilienmakler mit einem aufsichtsrechtlichen Bankwert konfrontiert, der manchmal von dem zu veräußernden Wert abweicht. Nur wenige Banken in der Schweiz beziehen heute den Wert der Anzahlung in ihre Immobilienbewertung nach den aktuellen Standards ein. Einige Banken weisen in ihren Berechnungen den Marktwert aus, zugegebenermaßen und vielleicht zu Unrecht, auch bei Hypothekarkrediten.
Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, empfehlen wir Käufern und Verkäufern von Immobilien, sich bei ihrer Bank zu erkundigen, auf welcher Grundlage die Bank den Wert festsetzen wird. Diejenigen, die nach Bewertungsstandards arbeiten, definieren für den "Hypothekenkredit" den Wert des Darlehens mit Vorsicht. Die genaue Definition des Zwecks der Bewertung ist daher von grundlegender Bedeutung.
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Insights von Pascal Brülhart
CEO und Immobilienbewerter
bei Brülhart & Partner SA