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Défauts dans un logement locatif
Checklist: Défauts dans un logement locatif
Tout d'abord : clarifiez s'il existe un état des lieux. Si la bailleuse a établi un protocole de restitution avec le locataire précédent, vous pouvez le consulter lors de la remise de l'appartement. Vous devriez vérifier attentivement l'état des lieux et ne le signer qu'après avoir inspecté soigneusement l'appartement. En effet, ce document sert également à la bailleuse comme preuve de l'état de l'appartement : tout dommage qui n'y est pas noté peut vous être attribué par la suite.
En outre, la bailleuse doit vous remettre le logement à la date convenue dans un état approprié à son utilisation. Cela s'applique également si vous en avez convenu autrement avec la bailleuse : un tel accord au détriment des locataires est nul. Par exemple, un logement n'est pas utilisable si l'alimentation en eau ne fonctionne pas (cf. « Pas d’eau pour les travaux de construction ») ou s'il y a de la moisissure (cf. « Suis-je responsable de la moisissure ? »).
Si la fonctionnalité du logement est altérée, cela constitue un défaut. En tant que locataire ayant récemment emménagé, vous avez alors les options suivantes :
- Fixez à la bailleuse un délai raisonnable pour remédier au défaut. Si la bailleuse ne remédie pas au défaut dans ce délai, vous pouvez
- intenter une action en exécution et en dommages-intérêts ou
- renoncer à la réparation du défaut et réclamer des dommages-intérêts ou résilier le contrat et réclamer des dommages-intérêts en raison de la caducité du contrat de location
- Sans fixer de délai, vous pouvez alors résilier le contrat et demander une indemnisation pour les dommages dus à l'inexécution du contrat de location s'il ressort clairement du comportement de la bailleuse qu'il est inutile de fixer un délai.
Exemple : à votre demande de remédier au défaut, la bailleuse déclare sans équivoque qu'elle ne le fera pas.
- Vous pouvez également reprendre l'appartement et insister sur la bonne exécution du contrat. En tant que locataire, vous disposez donc de droits résultant d'un défaut pendant la période de location et vous pouvez engager une procédure de conciliation pour faire valoir vos droits.
Si vous habitez déjà dans le logement, vous devez remédier vous-même et à vos frais aux défauts dans le cadre de ce que l'on appelle le petit entretien. Il s'agit toujours d'un entretien mineur si aucune expertise particulière n'est nécessaire pour remédier au défaut. Il doit donc être possible pour vous, en tant que locataire ordinaire, de remédier vous-même au défaut par de petits nettoyages ou réparations sans avoir à supporter des coûts importants pour le matériel.
Si le logement présente un dommage qui doit être réparé par un spécialiste, la première étape est toujours la suivante : signalez le dommage à votre bailleuse, car c'est elle qui est responsable de la réparation. Si vous ne le faites pas, vous êtes responsable des dommages causés à la bailleuse en raison de la notification tardive (cf. : « Fuite du toit : qui paie pour les dommages causés aux meubles ? »). Après avoir signalé le défaut, vous pouvez, en tant que locataire, exiger de la bailleuse de
- rectifier le défaut. La bailleuse doit vous informer en temps utile, en tant que locataire, de la date à laquelle elle a l'intention d'effectuer les réparations. Vous devez tolérer ces réparations. Les droits de votre part à une réduction du loyer et à des dommages-intérêts restent réservés. Si vous voulez avec succès réclamer des dommages-intérêts à votre bailleuse, vous devez être en mesure de quantifier le dommage. Si la bailleuse ne remédie pas au défaut dans un délai raisonnable, vous pouvez
- résilier sans délai si le logement n'est plus ou plus vraiment utilisable selon l’usage prévu ;
- faire réparer le défaut aux frais de la bailleuse si l’utilisation du logement selon l’usage convenu est réduite ;
- consigner le loyer, si vous l'avez déjà avisé préalablement par écrit et fixé un délai raisonnable. Attention : Vous ne pouvez consigner que les loyers futurs. Si vous consignez un loyer qui est déjà dû, vous n'êtes pas protégé contre une résiliation pour cause de retard de paiement, selon le Tribunal fédéral. (cf. « Ai-je le droit de consigner un loyer déjà dû ? »)
- réduire le loyer proportionnellement ;
- fournir des dommages-intérêts, à moins qu'elle puisse prouver qu'elle ne porte aucune responsabilité ;
- prendre en charge le litige avec un tiers.
En tant que locataire, vous devez rendre le logement dans l'état résultant de son utilisation conformément au contrat. Si vous avez établi un protocole de prise en charge avec la bailleuse lorsque vous avez emménagé, il existe une présomption que vous êtes responsable des dommages qui n'étaient pas déjà répertoriés dans le protocole de prise en charge. Sans protocole de reprise, la bailleuse doit prouver que les défauts proviennent de vous.
S'il est prouvé qu'un défaut s'est produit pendant votre location, vous devez, en tant que locataire, payer pour deux types de dommages. Premièrement, les coûts des défauts que vous pouvez réparer dans le cadre d'un entretien mineur. En plus, vous devez supporter les frais de réparation d'un défaut dont vous êtes responsable.
Exemple d’entretien mineur : vous devez réparer les trous de vis dans le mur. Cela doit être fait de manière professionnelle. Si la réparation a été effectuée de manière professionnelle, la bailleuse ne peut pas vous faire payer, en tant que locataire, pour repeindre le mur à cause des trous de vis.
Exemple de réparation d'un défaut dont vous êtes responsable en tant que locataire : Réparation des plaques de cuisson rayées à la suite d'une utilisation inadéquate. Toutefois, la bailleuse n'est pas autorisée à répercuter sur vous, en tant que locataire, le coût de l'achat plus élevé d'une nouvelle cuisinière.
La bailleuse, quant à elle, doit prendre en charge les coûts des défauts dont la correction nécessite l'intervention d'un spécialiste et dont vous n'êtes pas responsable en tant que locataire.
Attention: Cela s'applique également si une autre disposition est prévue dans le contrat de location. Par exemple, il n'est pas permis à la bailleuse de répercuter automatiquement les défauts dans la limite d'un certain montant minimum.
Exemple de défaut auquel la bailleuse doit remédier : réparation d'un four qui est défectueux malgré une utilisation correcte.
La bailleuse prend également en charge les frais d'inspection des installations sanitaires, électriques ou similaires ; il en va de même pour l'entretien des machines à laver, du chauffage et des appareils similaires. Toutefois, la question de savoir si cela s'applique également si vous vous êtes engagé à payer ces frais dans le contrat de location est contestée.
Lors de la restitution de l'appartement, la bailleuse doit vérifier l'état du logement et signaler immédiatement tout défaut dont vous êtes responsable. Si elle ne le fait pas, la bailleuse perd en principe ses droits. Vous devez cependant assumer la responsabilité de tout dommage dont vous êtes responsable, même après coup, dans la mesure où il s'agit de dommages cachés. La bailleuse doit vous signaler les défauts cachés dès qu'elle les découvre.
Afin d'éviter les ambiguïtés et les litiges ultérieurs, un état des lieux de sortie est recommandé. La bailleuse devrait soit noter une somme forfaitaire dans le protocole, soit énumérer les différents postes avec le montant correspondant.
- Si vous êtes d'accord avec le procès-verbal de remise, signez-le et déclarez ainsi que vous paierez la réparation des dommages énumérés dans le procès-verbal.
- Si vous n'êtes pas d'accord avec le procès-verbal de remise, vous pouvez soit refuser de le signer, soit noter sur le procès-verbal si vous n'êtes d'accord qu'avec un certain point.
Exemple: La bailleuse enregistre un dommage dans le four dans le procès-verbal. En tant que locataire, vous pouvez noter ici que le four a déjà été amorti et que vous n'avez donc pas à effectuer de paiement de remplacement.
En effet, si vous pensez que vous ne parviendrez pas à un accord avec la bailleuse, vous pouvez vous faire accompagner par un fonctionnaire. En général, c'est une représentante de la police cantonale des constructions qui vous accompagne lors de la remise du logement. Dans le cadre du procès-verbal de remise, celle-ci établit un état des lieux qui a valeur d'acte notarié devant les tribunaux.