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Spese di manutenzione: cosa è possibile dedurre fiscalmente?
I proprietari immobiliari possono scegliere ogni anno se portare in deduzione le spese di manutenzione effettive o un importo forfettario. In linea di principio, tutto ciò che serve a preservare il valore della proprietà rientra nelle spese di manutenzione — con alcune eccezioni.
Il governo federale e la maggior parte dei cantoni consentono una deduzione forfettaria del 10 percento del valore locativo per le proprietà costruite negli ultimi dieci anni e del 20 percento per quelle più datate. Basilea Campagna concede una deduzione rispettivamente del 20 e del 25 percento. Nei cantoni di Appenzello Interno, San Gallo, Vaud e Zurigo si può dedurre il 20 percento a prescindere dall'età della proprietà.
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In linea di principio, sono deducibili solo le spese finalizzate alla manutenzione della proprietà e a preservarne il valore. Queste includono le riparazioni, la decalcificazione del boiler, l'assicurazione dell'edificio o gli abbonamenti ai servizi. I proprietari per piani possono in genere dedurre anche i contributi al fondo di manutenzione.
Anche le misure di risparmio energetico e le spese di demolizione in vista di un nuovo edificio sostitutivo possono essere dedotti, anche se tali investimenti incrementano solo in parte il valore della proprietà. Altri lavori di miglioria, come la conversione del sottotetto o l'aggiunta di una veranda, non sono deducibili.
Le ristrutturazioni in genere includono sia gli interventi di conservazione del valore che di risparmio energetico e di aumento del valore. Ad esempio, se un pavimento in linoleum viene sostituito da piastrelle in marmo, ciò si traduce in un aumento di valore. Una parte di queste spese non è quindi deducibile. Lo stesso vale per la sostituzione di una cucina datata e minimalista con una cucina moderna e lussuosa. In questi casi, è necessario ripartire il valore dei lavori.
La maggior parte dei cantoni dispone di prospetti informativi che elencano quali lavori sono deducibili e quali no. Le foto scattate prima e dopo la ristrutturazione possono tornare utili per dimostrare l’entità degli investimenti che preservano o aumentano il valore.
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Spese effettive o importo forfettario?
I privati possono decidere ogni anno a livello federale e/o cantonale se portare in deduzione un importo forfettario o le spese di manutenzione effettive. Se possibile, le conviene concentrare nello stesso anno solare gli investimenti di modesta entità destinati alla manutenzione della proprietà. In questo modo, potrà beneficiare della deduzione forfettaria negli altri anni in cui vengono sostenute solo spese di manutenzione di minore entità.
D'altra parte, è meglio distribuire i lavori di ristrutturazione su più periodi fiscali. In questo modo, si troverà per alcuni anni in una fascia di progressione più bassa e conseguirà quindi un maggiore risparmio fiscale.
Gli investimenti finalizzati alla conservazione del valore possono essere dichiarati solo nell'anno in cui sono stati effettuati. Di norma, fa fede la data della fattura per prestazioni di manodopera. Al contrario, gli investimenti che riducono il consumo energetico e le spese di demolizione possono essere dedotti per un massimo di tre anni, a condizione che superino il reddito imponibile.
Prima di procedere a una ristrutturazione, pianifichi con scrupolo e in ottica di risparmio fiscale i lavori di conservazione del valore e le misure di risparmio energetico. Nella migliore delle ipotesi, il suo reddito verrà tassato solo in parte o sarà addirittura esentasse per diversi anni.
Dovrebbe sempre conservare le fatture relative agli interventi di miglioria che non può dedurre come spese di manutenzione. Potrà far valere queste spese in seguito, al momento della vendita dell'immobile, risparmiando così sull’imposta sugli utili da sostanza immobiliare.