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Das Miteigentum ist eine weit verbreitete und vielseitige Form des gemeinsamen Besitzes an Immobilien, Grundstücken oder anderen Gegenständen. In einer zunehmend vernetzten Welt, in der Menschen vermehrt nach flexiblen und gemeinschaftlichen Lösungen suchen, gewinnt das Miteigentum an Bedeutung.
Was bedeutet Miteigentum?
Miteigentum ist eine rechtliche und wirtschaftliche Besitzform, bei der mehrere Personen oder Parteien gemeinsam Anteile an einer Immobilie oder einem Grundstück halten. In diesem Kontext bezieht sich das Miteigentum auf die gemeinsame Eigentümerschaft von Immobilien wie Wohnungen, Häusern oder Gewerbeimmobilien sowie Grundstücken, die für verschiedene Zwecke genutzt werden können.
Die Miteigentumsanteile der beteiligten Parteien werden in der Regel durch Bruchteile oder Prozentsätze ausgedrückt, wodurch jeder Miteigentümer einen festen Anteil am Gesamtwert des Gutes besitzt. Die Rechte und Pflichten der Miteigentümer, wie etwa Entscheidungsfindung, Instandhaltung oder die Verteilung von Einnahmen und Kosten, werden entweder gesetzlich geregelt oder durch vertragliche Vereinbarungen festgelegt.
Miteigentum bei Immobilien und Grundstücken kann verschiedene Formen annehmen, wie beispielsweise die Bruchteilsgemeinschaft, bei der jeder Miteigentümer einen individuellen Anteil am Gesamtbesitz hält, oder das Wohnungseigentum, bei dem jeder Eigentümer das Sondereigentum an einer einzelnen Wohnung sowie einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnanlage besitzt.
Das Miteigentum ermöglicht es den beteiligten Parteien, die Kosten, Verantwortlichkeiten und Nutzen einer Immobilie oder eines Grundstücks aufzuteilen, und bietet eine flexible und effiziente Lösung für den gemeinsamen Besitz und die gemeinsame Nutzung von Immobilien und Grundstücken.
Unterschied zwischen Allein-, Gesamt- und Stockwerkeigentum
Alleineigentum: Alleineigentum ist die einfachste und am häufigsten vorkommende Form der Eigentümerschaft, bei der eine einzelne Person oder juristische Person das volle und ausschliessliche Eigentumsrecht an einer Sache oder einem Gut hat. Im Gegensatz zum Miteigentum oder Gesamteigentum gibt es hier keine anderen beteiligten Eigentümer oder gemeinsamen Nutzungsrechte.
Gesamteigentum: Gesamteigentum bezeichnet eine Eigentumsform, bei der mehrere Personen gemeinsam und ungeteilt Eigentümer einer Sache sind. Im Gegensatz zum Miteigentum, bei dem jeder Eigentümer einen bestimmten Anteil am Gesamteigentum hat, besteht beim Gesamteigentum kein konkret zugeordneter Anteil für jeden Eigentümer. Ein Beispiel für Gesamteigentum ist die Gütergemeinschaft bei Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnerschaften.
Stockwerkeigentum: Stockwerkeigentum (auch bekannt als Sondereigentum) ist eine spezielle Form des Miteigentums, bei der eine Immobilie, meist ein Mehrfamilienhaus oder eine Wohnanlage, in einzelne Stockwerke, Wohnungen oder Geschäftsräume aufgeteilt wird. Jeder Stockwerkeigentümer besitzt das Sondereigentum an seiner jeweiligen Einheit sowie einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum der Anlage (z. B. Treppenhaus, Garten, Parkplatz). Im Vergleich zum klassischen Miteigentum hat das Stockwerkeigentum einen stärkeren Fokus auf die individuellen Rechte und Pflichten der Eigentümer in Bezug auf ihre jeweiligen Einheiten.
Gesetzliche Regelung
In der Schweiz ist das Miteigentum gesetzlich im Zivilgesetzbuch (ZGB) geregelt. Die relevanten Bestimmungen zum Miteigentum finden sich im Dritten Teil des ZGB, der das Sachenrecht behandelt. Insbesondere sind die Artikel 646 bis 657 ZGB für das Miteigentum von Bedeutung.
Im Bereich des Stockwerkeigentums, einer speziellen Form des Miteigentums bei Wohnanlagen, sind die gesetzlichen Regelungen in den Artikeln 712a bis 712t ZGB zu finden. Das Stockwerkeigentum regelt die Aufteilung einer Liegenschaft in einzelne Wohn- oder Geschäftseinheiten (Sondereigentum) sowie die gemeinschaftliche Nutzung und Verwaltung von Gemeinschaftsflächen und -einrichtungen.
Es ist wichtig zu beachten, dass neben den gesetzlichen Regelungen im ZGB auch vertragliche Vereinbarungen, wie beispielsweise die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung, eine Rolle bei der Ausgestaltung des Miteigentums und der Rechte und Pflichten der Miteigentümer spielen können.
Was sind die Rechte und Pflichten beim Miteigentum?
In der Schweiz sind die Rechte und Pflichten von Miteigentümern im Zivilgesetzbuch (ZGB) geregelt. Die Rechte und Pflichten können je nach Art des Miteigentums und vertraglichen Vereinbarungen variieren, aber im Allgemeinen umfassen sie die folgenden Aspekte:
- Recht auf Nutzung und Erträge: Jeder Miteigentümer hat grundsätzlich das Recht, die gemeinsame Sache oder Immobilie zu nutzen und an den Erträgen aus der gemeinsamen Sache teilzuhaben (z. B. Mieteinnahmen), entsprechend seinem Anteil am Miteigentum (Art. 649 ZGB).
- Recht auf Verwaltung: Miteigentümer haben das Recht, die gemeinsame Sache gemeinsam zu verwalten und Entscheidungen über deren Verwaltung zu treffen (Art. 651 ZGB). In der Regel müssen solche Entscheidungen einstimmig getroffen werden, es sei denn, es wurde etwas anderes vereinbart oder das Gesetz sieht eine andere Regelung vor.
- Recht auf Verfügungen: Miteigentümer können grundsätzlich frei über ihren Anteil am Miteigentum verfügen, d. h. sie können ihren Anteil verkaufen, verschenken oder vererben (Art. 657 ZGB). Allerdings können Verfügungen über die gemeinsame Sache als Ganzes nur einstimmig getroffen werden.
- Pflicht zur Beteiligung an Kosten und Lasten: Miteigentümer sind verpflichtet, sich anteilig an den Kosten und Lasten der gemeinsamen Sache zu beteiligen, wie z. B. Instandhaltung, Reparaturen, Steuern und Versicherungen (Art. 652 ZGB). Die Beteiligung erfolgt in der Regel im Verhältnis der Miteigentumsanteile.
- Pflicht zur Rücksichtnahme: Miteigentümer sind verpflichtet, bei der Ausübung ihrer Rechte die berechtigten Interessen der anderen Miteigentümer zu berücksichtigen (Art. 650 ZGB). Dies bedeutet, dass sie ihre Rechte nicht in einer Weise ausüben dürfen, die den anderen Miteigentümern unverhältnismässige Nachteile oder Beeinträchtigungen verursacht.