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Disdetta dell’appartamento in locazione
Disdire l'appartamento
Ben e Zoé vogliono dare la disdetta del loro appartamento. Cosa devono considerare? Cosa succede se la locatrice vuole dare la disdetta dell'appartamento?
- Disdetta ordinaria da parte dell'inquilino
- Disdetta senza preavviso da parte dell'inquilino
- Disdetta straordinaria da parte dell'inquilino
- Disdetta ordinaria da parte della locatrice
- Disdetta straordinaria da parte della locatrice
- Scadenza del contratto di locazione a tempo determinato
- Termini & Requisiti formali
Se Ben e Zoé danno la disdetta ordinaria, non devono fornire una motivazione.
Se l'appartamento funge da abitazione familiare, Ben, che è sposato con Zoé, può disdire il contratto di locazione solo con il consenso espresso di Zoé. Se Zoé rifiuta il consenso senza un valido motivo, Ben deve ricorrere al giudice (cf. via legale).
Se la locatrice è a conoscenza di un difetto grave dell'appartamento e non vi pone rimedio entro un termine ragionevole, Ben e Zoé possono recedere dal contratto senza preavviso (cf. lista di controllo difetti).
Esempio: l'appartamento è inabitabile a causa di un incendio o di una perdita dal tetto. Non è tuttavia dato motivo di disdetta senza preavviso, se il fornello è inutilizzabile a causa di un incendio e la locatrice sostituirà il fornello entro un periodo di tempo ragionevole.
Se l'adempimento del contratto di locazione non è più ragionevole, Ben e Zoé possono dare la disdettta straordinaria. Il giudice deciderà sulle eventuali richieste di risarcimento danni.
Esempi: grave deterioramento dello stato di salute (cf. ristrutturazione dell'appartamento), morte dell'inquilino o divorzio.
La locatrice deve motivare, su richiesta, perché desidera rescindere il contratto di locazione. Se il motivo della disdetta viola la buona fede, la disdetta è contestabile. È questo il caso, ad esempio, se la locatrice vuole imporre una modifica unilaterale del contratto a svantaggio dell'inquilino o se la disdetta interviene durante una procedura di diritto locativo, non introdotta abusivamente.
Se l'appartamento funge da dimora familiare, la locatrice deve notificare la disdetta separatamente a Ben e a sua moglie Zoé.
Mora nel pagamento
Se Ben e Zoé non pagano la pigione, la locatrice impartisce loro un termine di pagamento con la comminatoria di disdetta del contratto, se questo termine scade inutilizzato. Dopo la scadenza inutilizzata di questo termine, la locatrice può disdire il contratto di locazione in modo straordinario (cf. Termini & Requisiti formali).
Cambiamento di proprietà
Se la locatrice aliena l'appartamento, anche la nuova proprietaria è vincolata dal contratto di locazione. Può tuttavia dare la disdetta a Ben e Zoé, se fa valere un bisogno personale urgente per sé o per i suoi parenti stretti o affini (cf. Termini & Requisiti formali).
Se Ben e Zoé hanno concordato con la locatrice una durata determinata del contratto di locazione, il rapporto di locazione termina senza disdetta alla scadenza prevista.
- Disdetta ordinaria da parte dell'inquilino
- Disdetta senza preavviso da parte dell'inquilino
- Disdetta straordinaria da parte dell'inquilino
- Disdetta ordinaria da parte della locatrice
- Disdetta straordinaria da parte della locatrice
Termini / forma della disdetta
Ben e Zoé possono dare la disdetta scritta, con un preavviso di tre mesi per la scadenza determinata dall’uso locale o, in mancanza di tale uso, per la fine di un trimestre di locazione. Se il contratto di locazione prevede un termine di preavviso più lungo o un'altra scadenza di disdetta, questi valgono. Se Ben e Zoé non osservano il preavviso o la scadenza di disdetta, la disdetta è valida per la scadenza successiva.
Ricezione della disdetta
Ben e Zoé devono assicurarsi che la loro locatrice riceva la disdetta almeno un giorno prima dell'inizio del periodo di preavviso. Se la locatrice o una rappresentante non è presente, è considerata data di ricezione il primo giorno del termine di ritiro. Per una gestione immobiliare è considerata data di ricezione il primo giorno lavorativo del termine di ritiro.
Nel caso di un difetto grave, di cui la locatrice è a conoscenza e a cui non è pone rimedio entro un congruo termine, Ben e Zoé possono recedere dal contratto senza preavviso.
Se la prosecuzione del contratto di locazione non è più esigibile, Ben e Zoé possono dare la disdetta con un preavviso di tre mesi per una scadenza quasiasi. In caso di decesso di Ben e Zoé, i loro eredi possono dare la disdetta con un preavviso di tre mesi per la prossima scadenza legale di disdetta.
La locatrice deve dare la disdetta a Ben e Zoé mediante un modulo approvato dal Cantone. Questo modulo deve indicare, tra l'altro, cosa devono fare Ben e Zoé se desiderano contestare la disdetta o chiedere una protrazione della locazione. Se la disdetta non soddisfa questi requisiti formali è nulla.
Mora nel pagamento
In caso di mora nel pagamento la locatrice deve fissare a Ben e Zoé un termine scritto di pagamento di almeno 30 giorni e minacciare la disdetta del contratto. Se il termine scade inutilizzato, la locatrice può dare la disdetta a Ben e Zoé, con un preavviso di almeno 30 giorni per la fine di un mese.
Cambiamento di proprietà
La nuova proprietaria può dare la disdetta a Ben e Zoé osservando il termine di preavviso legale per la prossima scadenza legale, se fa valere un bisogno personale urgente. Se la nuova proprietaria dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, la locatrice precedente risponde verso Ben e Zoé di tutti i danni che ne derivano.