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Le regole nella comunione di comproprietari di proprietà per piani
La vita di un proprietario per piani è una vita in comunione. E come ogni comunione, i membri devono rispettare determinate regole: Esse si trovano nel regolamento e spesso anche in un regolamento interno. La massima istanza è però l'assemblea dei proprietari per piani.
Esempio di situazione
|Esempio
– Regina T. & Sig V.
|Regina T. ha aperto un istituto di bellezza nel suo appartamento in proprietà. Da lunedì a sabato i clienti entrano ed escono dall'immobile. Il signor V., che abita al pianterreno, è disturbato dall'andirivieni e dallo sbattere della porta d'entrata. Mostra quindi alla vicina il regolamento, in cui è scritto che le unità possono essere utilizzate soltanto come abitazioni e per attività commerciali silenziose. «Un istituto di bellezza è un'attività commerciale silenziosa», controbatte la signora T.
Non è una situazione rara: il regolamento certo prevede una norma (scheda informativa: Cosa prevede il regolamento? (PDF, 68.5KB)), ma essa viene interpretata in modo diverso a seconda del punto di vista. In tali casi il passo successivo è l'assemblea dei proprietari per piani. Se l'assemblea dà ragione al signor V., Regina T. deve spostare l'istituto di bellezza altrove a meno che non contesti la decisione in tribunale ed ottenga ragione.
A livello centrale: l'assemblea dei comproprietari
L'assemblea è l'organo supremo della comunione e decide in merito a tutte le questioni importanti (scheda informativa: Le competenze dell'assemblea (PDF, 65.7KB)). Deve svolgersi almeno una volta l'anno. Vi possono partecipare soltanto le proprietarie e i proprietari, ma è consentita la nomina di un sostituto.
L'importante è che la convocazione e lo svolgimento dell'assemblea avvengano correttamente. Altrimenti, se un proprietario è in disaccordo con una decisione, possono insorgere lunghe e costose controversie. I requisiti sono da un lato fissati dalla legge, dall'altro la maggior parte dei regolamenti prevede disposizioni al riguardo (scheda informativa: Assemblea: ecco come svolgerla correttamente (PDF, 79.8KB)).
→ Buono a sapersi
Se una comunione di comproprietari di proprietà per piani ha nominato un amministratore (scheda informativa: L'amministratore (PDF, 69KB)) spetta a quest'ultimo convocare l'assemblea. Se non lo fa, un quinto dei proprietari può richiederne la convocazione. Se non è stato nominato un amministratore, ciascun proprietario può convocare l'assemblea.
Con l'invito all'assemblea va inviato anche un ordine del giorno. I proprietari devono potersi preparare alle decisioni da prendere. Se l'assemblea dei proprietari per piani decide in merito a un argomento che non era stato inserito nell'ordine del giorno o che non era stato presentato in maniera adeguata, tale delibera è impugnabile.
Decisioni della comunione dei comproprietari per piani
L'assemblea prende le proprie decisioni tramite votazione (→ Quale maggioranza per quale operazione? (PDF, 67.7KB)). Ogni proprietario per piani dispone di un solo voto –anche possedendo più appartamenti. Se un'unità appartiene a più persone, i proprietari dispongono insieme di un unico voto. Nel regolamento, però, può anche essere stabilita un'altra regolamentazione.
✓ Suggerimento
In caso di parità di voti si può creare una situazione di stallo. In tal caso, il regolamento può per esempio prevedere che il voto dell'amministratore o della presidentessa dell'assemblea sia decisivo. Una simile disposizione può essere opportuna soprattutto nelle comunioni piccole con un numero pari di proprietari aventi diritto di voto.
Le decisioni prese nell'assemblea non sono vincolanti soltanto per i proprietari per piani, ma ad esempio anche per un eventuale acquirente o gli eredi. Pertanto è obbligatorio stendere e custodire il verbale dell'assemblea (art. 712n CC). Il verbale deve almeno indicare quali proprietari erano presenti o sostituiti, le quote di valore da essi rappresentate e le decisioni prese.
→ Buono a sapersi
Se non siete d'accordo con una decisione dell'assemblea, potete impugnarla. Avete prospettive di successo solo se la decisione o il modo di procedere durante l'assemblea hanno violato una disposizione di legge o del regolamento. Non basta che non siate d'accordo con la decisione. Attenzione: avete solamente un mese di tempo. Tale scadenza inizia a decorrere dal momento in cui venite a conoscenza della decisione. Se avete partecipato all'assemblea, dal giorno in cui si è svolta, se eravate assenti, al più tardi alla consegna del verbale.
Se un proprietario non si adegua alle decisioni
Non è raro che singoli proprietari si oppongano alla volontà della comunione e non vogliano sentire ragioni. Che fare?
Se un proprietario non si adegua alle decisioni, viola le disposizioni di legge o del regolamento – allora la comunione può procedere contro di lui. Ciò presuppone però che la situazione sia chiara e immediatamente dimostrabile. Il tribunale può allora intimare al proprietario restio di attenersi in futuro alle decisioni e alle disposizioni di legge o del regolamento nonché minacciare un'ammenda quale sanzione.
In caso di violazioni ripetute e particolarmente gravi, il tribunale può anche escludere il proprietario per piani dalla comunione. Si tratta però di una soluzione radicale ed è giustificata solamente se il comportamento è talmente grave da rendere intollerabile per gli altri proprietari l'ulteriore convivenza. Il Tribunale federale ha per esempio escluso un proprietario per piani che aveva affittato la propria unità per l'esercizio dell'attività di un bordello e, nonostante le ripetute richieste della comunione, si rifiutava di disdire il contratto al locatario.
✎ In caso di contraddizione tra la formulazione italiana e tedesca, per struttura, significato o interpretazione, sono determinanti la struttura, il significato o l'interpretazione tedesche.
Consigli in formato libro
Schede informative
|Cosa prevede il regolamento?
|Cosa prevede il regolamento? (PDF, 68.5KB)
|Le competenze dell'assemblea
|Le competenze dell'assemblea (PDF, 65.7KB)
|Assemblea: ecco come svolgerla correttamente
|Assemblea: ecco come svolgerla correttamente (PDF, 79.8KB)
|Misure edili: necessarie – utili – di lusso
|Misure edili: necessarie – utili – di lusso (PDF, 70.5KB)
|Quale maggioranza per quale operazione?
|Quale maggioranza per quale operazione? (PDF, 67.7KB)
|L'amministratore
|L'amministratore (PDF, 69KB)