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L'immobilier, un placement financier judicieux ?
Les obligations ne sont guère rentables, les comptes d'épargne ne rapportent pas d'intérêts et le cours des actions évolue en dents de scie. Il n'est donc pas étonnant que de plus en plus de Suisses s'intéressent à l'immobilier comme alternative d'investissement. De quoi faut-il tenir compte avant d’investir dans des bâtiments locatifs, des maisons individuelles ou des appartements en propriété par étage ?
(rh) Avant de chercher un objet que vous pouvez acheter et louer ou revendre, répondez honnêtement à ces questions :
- Est-ce que je peux et veux immobiliser mon argent pendant des années ?
- Quel taux d'endettement puis-je assumer ?
- Ai-je le temps de chercher ou de visiter les immeubles que l'agent immobilier veut me présenter ?
- Ai-je le temps et l'argent nécessaires pour accompagner et financer d'éventuelles mesures d'assainissement ?
- Puis-je m'occuper de la location et de l'entretien ou puis-je payer quelqu'un pour le faire ?
- Puis-je me permettre un revenu fluctuant si tous les appartements ne sont pas loués ?
- Ai-je réalisé que si je dois vendre l'immeuble au mauvais moment, je pourrais perdre de l'argent ?
Si vous avez répondu « non » à l'une de ces questions, passez à autre chose, l'immobilier n'est probablement pas un investissement pour vous. Si vous souhaitez néanmoins investir dans l'immobilier, demandez à votre conseiller en placement des certificats de parts de fonds immobiliers ou des actions de sociétés immobilières.
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Les bâtiments locatifs comme placements financiers
Tous les bâtiments locatifs ne sont pas des immeubles de rendement. Si vous ne faites pas appel à un courtier et souhaitez rechercher vous-même un objet, vous devez veiller à ces points :
- Les appartements dans les villes où le taux d'inoccupation est faible peuvent être loués plus rapidement et plus cher qu'ailleurs. L'infrastructure dans la région est également importante : commerces pour les besoins quotidiens, garderies, écoles, offres de loisirs, transports publics, liaisons autoroutières.
- Si vous acquérez un ancien bâtiment, vérifiez soigneusement la structure. Les assainissements sont très onéreux. Un nouveau bâtiment est certes plus cher, mais vous n'aurez pas à faire face à des dépenses importantes au cours des 20 premières années. De plus, la propriété répond à toutes les exigences (protection de l'environnement, consommation d'énergie).
- Consultez attentivement l'état locatif. Les locataires paient-ils à temps ? À quelle fréquence déménagent-ils – et pourquoi ? Y a-t-il des locataires qui provoquent des troubles ?
- Faites preuve de scepticisme lorsque vous tombez sur une bonne affaire. Le marché est efficient, l'offre et la demande s'équilibrent. Les prix trop élevés ou trop bas sont des exceptions qui ont une raison d'être. Demandez à un expert ou à votre banque d'estimer l'objet.
Calculez votre investissement avec soin
Le prix de l'immeuble de rendement est calculé sur la base de sa valeur de rendement. Pour cela, les revenus de loyers nets sont capitalisés. Le taux de capitalisation est composé du taux d'intérêt de référence pour les placements sans risque, généralement le rendement des obligations d'État à dix ans, et des majorations pour risque de vacance, frais administratifs, dépréciation due à l'âge et entretien. Plus le taux de capitalisation est élevé, plus la valeur de rendement est faible – et vice versa.
Exemple de calcul
|Bâtiment locatif comptant 8 appartements, âgé de 12 ans|
|Revenu locatif brut annuel||144 000 francs|
|- Taux d'intérêt pour l'hypothèque en 1er rang||1,5 %|
|- Supplément||2,5 %|
|- Taux de capitalisation||4 %|
|Valeur de rendement ([144 x 100] / 4)||3'600'000 francs|
Vous ne ferez pas fortune avec un bâtiment locatif. À moins que vous n'achetiez une propriété dans un endroit suscitant soudain un grand engouement, par exemple parce qu'une nouvelle ligne de trains régionaux dessert l'endroit. Les rendements sont stables, mais modestes. Au début vous atteindrez un rendement net de 2 à 3 %, rien de plus. Ce qui n'est pas si mal, en comparaison aux taux d'intérêt négatifs.
Maisons et appartements comme placements financiers
Vous êtes propriétaire d'un logement dans lequel vous n'habitez plus vous-même parce que les enfants ont déménagé et que la maison est devenue trop grande ou vous avez déménagé pour des raisons professionnelles ? Il peut être intéressant de louer la maison ou l'appartement. Ici aussi, il est important d'évaluer équitablement les dépenses, les revenus et les risques. Le rendement doit être supérieur à celui des obligations d'État sans risque, car l'effort et le risque sont plus grands. Vous rentrerez généralement dans vos frais dans les grandes villes, les agglomérations ou les centres de villégiature, où l'on recherche des maisons et des appartements de haut standing. Bon à savoir : si vous avez financé votre logement avec l'argent de la caisse de pension, vous devez généralement rembourser ce montant dans un délai d'un an.
Si vous n'êtes pas propriétaire, mais à la recherche d'un investissement alternatif, une propriété par étage bien située peut valoir la peine d'être prise en considération. Surtout en période de taux d'intérêt négatifs et de volatilité des marchés boursiers. Les vendeurs d'appartements neufs confirment également que de plus en plus d'appartements sont achetés en tant que placements financiers, sans être habités par leurs propriétaires.
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