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Peut-être que votre appartement appartient à la dame âgée, qui vit dans la même maison deux étages au-dessus de vous. Si c’est le cas, il fait partie des 47% d’appartements locatifs qui étaient détenus par des particuliers en 2017 selon l’Office fédéral de la statistique.
Cette proportion a considérablement diminué au cours des vingt dernières années environ. En 2000, près de 60% des appartements en location appartenaient encore à un particulier. En d’autres termes, il y a eu un changement massif de la propriété sur le marché de l’immobilier. Ni le secteur public ni les coopératives de logement n’ont pu augmenter de manière significative leur part de logements locatifs depuis 2000. En 2017, ils ne possédaient respectivement que 8% et 4% des logements locatifs. Mais d’autres ont augmenté leur part du gâteau: sociétés immobilières, fonds immobiliers, compagnies d’assurance, banques et fonds de pension, qu’on appellera «sociétés immobilières» par souci de simplicité.
Sociétés immobilières, fonds de pension, fondations d’investissement
De 2000 à 2017, la proportion d’appartements loués appartenant à ces sociétés immobilières est passée de 29 à 39%. En chiffres absolus, cela signifie une augmentation de 300’000 appartements. Mais qui sont ces entreprises? Certains d’entre elles sont bien connues, comme les compagnies d’assurances Swiss Life et Zurich. Les groupes bancaires comme UBS, CS et ZKB (Banque cantonale zurichoise) contrôlent d’innombrables appartements, principalement grâce à leurs fonds immobiliers.
Un peu moins notoires sont les sociétés par actions immobilières, qui génèrent leurs profits exclusivement à partir de l’immobilier. Ce secteur comprend Allreal (basée à Baar dans le canton de Zoug) ou Mobimo. Beaucoup d’entre elles n’ont été fondées ou introduites en bourse qu’après 2000. Les fonds de pension et les fondations d’investissement font également partie des grands, comme Pensimo, la caisse de pension des secteurs de la santé, de l’éducation et de l’administration du canton de Zurich (BVK) ou la caisse de pension Migros.
UBS, dixième ville de Suisse
Ces sociétés immobilières possèdent des dizaines de milliers d’appartements valant des milliards de francs. Le groupe UBS contrôle – principalement par le biais des fonds immobiliers et des fondations de placement qu’il gère – au moins 30’000 appartements en Suisse. Cela représente autant d’appartements que dans toute la ville de Bienne. Swiss Life compte sur des biens immobiliers d’une valeur de plus de 25 milliards de francs.
Comme cette société est très réticente dans ses communications – n’ayant pas répondu à une demande de l’Association des locataires suisse alémanique (MV), il est impossible d’estimer exactement son parc immobilier. Rappelons en passant que le principal actionnaire de Swiss Life est le gestionnaire d’actifs américain BlackRock, (dont le vice précisent est Philipp Hildebrand, ancien patron de la BNS, ndlr), une société extrêmement agressive sur le marché de l’immobilier dans le monde entier.
Appartements en tant qu’immeubles de placement
Les chiffres le montrent: les sociétés par actions, les fonds, les compagnies d’assurances, les banques ou les fonds de pension achètent des appartements et les transforment en immeubles de placement dont ils tirent le plus grand profit possible. Avec comme conséquences des résiliations pour les locataires et des loyers excessifs. Cet «accaparement de terres» par les sociétés immobilières est probablement l’une des raisons de l’augmentation quasi ininterrompue des loyers depuis 1985. Pour arrêter ce développement, il convient donc de construire davantage de logements à but non lucratif.