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Wer kennt die Situation nicht, sei es aus eigener Erfahrung als Bauherr oder als Besteller von Renovationsarbeiten, sei es aus Erzählungen von Bekannten oder am Stammtisch: Die Handwerker drängen auf rasche Bezahlung ihrer Arbeit. Wenn diese aber mangelhaft war und Nachbesserungsarbeiten ausgeführt werden müssen, lassen sie sich über Gebühr Zeit hierfür oder bestreiten, dass es überhaupt ein Mangel sei oder dass derselbe von ihnen verursacht worden sei. Vielfach wird die Diskussion darüber mit dem Bauherrn solange geführt und dieser vertröstet, bis die Sache verjährt ist. Vor allem bei Mängeln, welche erst im dritten oder vierten Jahr nach der Abnahme der Arbeit auftreten, besteht ein erhebliches Risiko, dass die rechtzeitige Unterbrechung der Verjährung verpasst wird.
Verjährungsfrist
Das Gesetz bestimmt, dass die Mängelansprüche im Zusammenhang mit einem unbeweglichen Werk gegenüber Handwerkern, Architekten und Ingenieuren usw. binnen fünf Jahren seit Abnahme des Werkes verjähren (Art. 371 OR). Die Abnahme ist nicht mit der Rechnungstellung zu verwechseln, sondern meint die Ablieferung des Werkes durch den Unternehmer, womit die Pflicht des Bestellers zur Prüfung des Werkes und zur sofortigen Mängelrüge gegenüber dem Handwerker usw. entsteht. Haben die Parteien die SIA-Norm 118 vereinbart, erfolgt eine förmliche gemeinsame Abnahme mit Protokollerstellung. Als Abnahme gilt aber auch die Ingebrauchnahme des Werkes durch den Besteller, indem er das Werk für den Weiterbau in Anspruch nimmt oder in die Wohnung oder das Haus einzieht. Gerade weil der rechtsrelevante Abnahmetermin des Werkes oftmals im Nachhinein nicht mehr genau eruiert werden und zu Diskussionen Anlass geben kann, empfiehlt es sich, die Verjährung frühzeitig zu unterbrechen.
Betreibung oder Klage
Die Verjährungsunterbrechung kann in vier verschiedene Arten erfolgen: Erstens durch Klageerhebung beim Friedensrichter auf Nachbesserung/Minderwert usw. Zweitens durch Betreibung, soweit Minderwerte oder Schadenersatzforderungen zur Diskussion stehen. Achtung: Wenn die Ausführung von Nachbesserungsarbeiten verlangt wird, genügt die Betreibung zur Verjährungsunterbrechung nicht; es braucht die Klage. Drittens kann der Handwerker oder Planer usw. zur Abgabe einer sog. Verjährungsverzichtserklärung ersucht werden. Im Regelfall sind die Handwerker dazu bereit, weil sie damit einen unangenehmen Betreibungsregistereintrag verhindern können. Viertens erfolgt die Verjährungsunterbrechung auch durch Anerkennung des Mangelanspruches seitens des Unternehmers, Planers usw. Eine Anerkennung liegt beispielsweise vor, wenn der Handwerker vorbehaltlos seine mangelhaften Arbeiten nachbessert.
Merksätze
1. Betreiben und klagen tut die Verjährung verjagen!
2. Bei Baumängeln nicht verzagen, sondern ihre HEV-Sektion fragen!
Dr. Thomas Dufner
Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht
Rechtskonsulent HEV Thurgau