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Jurisprudences récentes – avril 2022
Me Géraldine Schmidt revient dans ce numéro sur les dernières jurisprudences
Validité d’un congé donné pour défaut de paiement alors que le délai comminatoire indiqué est trop court
Dans l’arrêt rendu par la Chambre des baux et loyers le 21 février 2022 (ACJC/238/2022), un contrat de bail est conclu pour un bureau et un parking. Le loyer mensuel du bureau a été fixé à CHF 960.– et celui du parking à 150.–. Suite à un défaut de paiement du loyer, le bailleur a mis en demeure le locataire de s’acquitter d’un montant de CHF 6’010.– correspondant à six mois de loyer pour le local et d’un montant de CHF 1’300.– correspondant à 9 mois de loyer pour le parking dans un délai de vingt jours, avec menace de résiliation de bail en cas de non-paiement.
Les sommes susmentionnées n’ayant pas été versées dans le délai, le bailleur a résilié les baux par avis officiel de résiliation du bail du 16 août 2019 pour le 30 septembre 2019. Par requête de conciliation du 28 novembre 2019, le bailleur a sollicité l’évacuation de son locataire. Dans le cadre de la procédure, le locataire a souligné des difficultés financières et a déclaré ne pas avoir l’intention de restituer les locaux.
Dans son jugement du 12 février 2021, le Tribunal des baux et loyers a constaté l’inefficacité du congé notifié au locataire portant sur les locaux loués et a débouté les parties pour le surplus. En substance, le Tribunal des baux et loyers a retenu que l’avis comminatoire faisait mention d’un délai de vingt jours, soit un délai inférieur au délai légal prévu par la loi, si bien qu’il était nul et le congé inefficace. Le bailleur a formé appel de ce jugement.
Après avoir énoncé les principes d’une résiliation de bail pour défaut de paiement, la Chambre des baux et loyers a rappelé que le Tribunal fédéral n’avait pas tranché la question de la sanction juridique qu’emportait la fixation d’un délai comminatoire trop court dans la cadre de l’art. 257d CO. Il a par contre retenu un abus de droit lorsque le locataire se prévaut d’un délai comminatoire trop court alors qu’il n’entendait pas s’acquitter des loyers dus quel que soit le délai qui lui aurait été accordé.
Dès lors, la Cour a rappelé que le locataire avait indiqué en audience qu’il n’avait pas l’intention de quitter les locaux et qu’il n’avait plus de revenus. Il apparaît ainsi que même si un délai plus long lui avait été accordé, il n’aurait pas été en mesure de payer. Le locataire était en retard dans le paiement des loyers lors de l’envoi de la mise en demeure et au moment de l’envoi des congés, plus de trente jours après la mise en demeure. Ainsi, la Cour de justice a relevé qu’il était constitutif d’abus de droit de considérer le congé inefficace, motif pris de la mention erronée dans l’avis comminatoire. Le jugement du Tribunal des baux et loyers a dès lors été annulé et l’évacuation prononcée.
Nous saluons cet arrêt qui rappelle les cas dans lesquels un locataire commet un abus de droit et qui donne droit aux conclusions du bailleur malgré une informalité sur la mise en demeure.
Arrêt du Tribunal fédéral n°4A_302/2021 du 28 janvier 2022 – Notification de l’avis de fixation du loyer initial
Dans l’arrêt rendu par le Tribunal fédéral le 28 janvier 2022, la bailleresse a loué un appartement de 202 m2 situé à Montreux, en 2011, pour CHF 4’100.– par mois + charges. Le contrat de bail ne mentionne pas la formule officielle. La bailleresse a allégué l’avoir adressée par pli simple aux locataires dans les 30 jours qui suivaient la signature du contrat, par courrier, et a transmis au Tribunal tant le courrier d’accompagnement que la copie de la formule en question. Les locataires ont contesté avoir reçu le document. En novembre 2015, en réaction à une communication de la bailleresse intervenue en octobre 2015, une procédure en fixation judiciaire du loyer a été initiée par les locataires. Le Tribunal des baux et loyers a estimé que la bailleresse n’avait pas prouvé à satisfaction avoir remis l’avis de fixation du loyer initial aux locataires et a fixé le loyer à CHF 1’930.– par mois. La bailleresse a contesté ce jugement par-devant la Cour, puis le Tribunal fédéral, sans succès.
Le Tribunal fédéral a en effet confirmé que la bailleresse n’avait pas valablement prouvé avoir transmis le document au locataire. En effet, pour ce faire, il lui aurait suffi de l’envoyer par courrier recommandé, ou de le faire contresigner par les locataires ou encore de mentionner sur le contrat de bail que ce document leur avait été remis (afin de faire reposer le fardeau de la preuve sur les locataires).
Le Tribunal fédéral, après avoir écarté les arguments avancés par l’appelant, relève que dans une précédente jurisprudence, il s’était interrogé sur la question de savoir si l’ignorance présumée du locataire se justifiait encore de nos jours dès lors que l’usage de la formule officielle a été rendu obligatoire il y a plus de 25 ans dans le canton de Vaud et est régulièrement rappelée. La présomption d’ignorance ne s’appliquerait pas si le locataire a des connaissances spécifiques en droit du bail, s’il a déjà loué un appartement pour lequel il aurait reçu la formule officielle ou s’il a été impliqué dans une précédente procédure en contestation du loyer initial.
Dans le cas d’espèce, les locataires étant étrangers et ayant eu besoin d’un interprète lors de l’audience, cela ne peut pas leur être appliqué. Le jugement du Tribunal des baux et loyers a donc été confirmé.
Cela pourrait toutefois ouvrir une brèche dans d’autres dossiers, notamment pour des locataires ayant déjà reçu des avis de fixation du loyer initial dans le passé.
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