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Contrats de durée déterminée conclus «en chaîne»
Dans un arrêt qui a fait couler beaucoup d’encre (ATF 139 III 145), le Tribunal fédéral retient qu’il est en principe licite d’enchaîner des baux de durée déterminée, sous réserve d’une fraude à la loi.
Enchaîner plusieurs contrats de bail à durée déterminée place pourtant le locataire dans une situation nettement plus défavorable que si un contrat de durée indéterminée avait été conclu.
La différence principale réside dans la possibilité d’annuler un congé abusif, ce qui est possible uniquement si le contrat est de durée indéterminée. Le contrat de durée déterminée prend fin quant à lui simplement par l’écoulement du temps, le refus abusif d’en proposer un nouveau n’étant pas punissable. Les titulaires de baux à durée déterminée seront donc naturellement peu enclins à affronter leurs bailleurs.
Le fait de conclure des contrats de durée déterminée en chaîne est conforme au droit, sous réserve de la fraude à la loi. Commet une telle fraude le bailleur qui, en soi, à l’intention de s’engager pour une durée indéfinie mais opte pour des contrats de durée déterminées répétés afin de faire obstacle aux dispositions impératives du droit du bail. Il appartient au locataire d’établir l’existence d’une telle fraude. Le bailleur ne doit pas non plus avoir de raisons objectives d’utiliser des baux à durée déterminée.
Cela étant dit, on peut remarquer que l’absence de motifs objectifs à la conclusion de contrats en chaîne ne semble pas être en soi un indice de fraude à la loi. Dans cet arrêt, les bailleurs semblent avoir affirmé que ce mode de procéder était habituel.
Conséquences
Il est difficile de dire à ce stade ce que seront les conséquences de cet arrêt, si ce n’est qu’il semble permettre assez largement la conclusion de baux en chaîne, la preuve de la fraude à la loi étant très difficile à apporter par le locataire (cf. notamment Silvia Diaz, Validité des contrats conclus en chaîne en droit du bail, plaidoyer 5/13, pp. 12–14).