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Différences entre le droit exclusif et le droit de jouissance exclusif
Les personnes qui s'intéressent à la propriété par étages tomberont tôt ou tard sur les expressions « droit exclusif » et « droit de jouissance exclusif ». Malgré une certaine similitude linguistique, ces deux termes, ainsi que leurs conséquences juridiques, sont on ne peut plus opposés.
(rh) Un copropriétaire possède non pas la propriété individuelle de son appartement, mais une part de copropriété de l'ensemble du bien-fonds, laquelle s'exprime en quote-part de la valeur (par exemple 29/1000). Le copropriétaire jouit d'un droit exclusif eu égard à son appartement, sa cave ou son grenier, ainsi qu'à tous les autres espaces fermés.
Pour que le droit exclusif soit applicable, une pièce doit impérativement être fermée par un plancher, un plafond et des murs, munie d'un mécanisme de fermeture et disposer d'une entrée. Dans le cadre du droit exclusif, le législateur évoque des entités économiques. Ceci doit permettre de garantir que les unités de propriété par étages puissent subsister de façon autonome, sans dépendre d'autres unités de propriété par étages. Le jardin et les places de parking sont donc d'emblée exclus du droit exclusif.
Repeindre des portes de chambres, mais pas celle de l'appartement
Dans le cadre des annexes, comme un compartiment de cave, l'exigence légale de fermeture est en général satisfaite avec un simple lambris ou un grillage. La loi prévoit que les copropriétaires entretiennent correctement et à leur frais les pièces assujetties au droit exclusif et qu'ils ne nuisent pas aux autres droits exclusifs et parties communes. Par exemple, un propriétaire est autorisé à peindre ses portes de chambres en rose, mais pas la porte d'entrée de son appartement. Et s'il échange sa moquette contre du carrelage, il doit tenir compte de l'insonorisation.
Le droit de jouissance exclusif, appelé aussi droit de jouissance, légitime une utilisation exclusive de parties de construction ou d'aménagements communs. Il autorise le copropriétaire concerné à utiliser seul des parties du bâtiment ou du bien-fonds comme le jardin, la terrasse de toit ou des places de stationnement. Il va de soi que sans l'accord explicite de la communauté de copropriétaires, aucune modification architecturale ne peut être réalisée car le droit de jouissance exclusif légitime uniquement l'utilisation exclusive de parties de construction ou aménagements communs, mais pas leur réaménagement.
Droit de jouissance exclusif sans prescriptions légales
Peu de prescriptions légales grèvent le droit de jouissance exclusif. C'est pourquoi les droits de jouissance exclusifs doivent être définis dans l'acte constitutif ou le règlement d'administration et de jouissance de la communauté de copropriétaires. Dans certains cas, cela peut être judicieux de régler également la répartition des frais d'entretien de ces parties de construction. La modification de la répartition réglementaire, y compris des droits de jouissance exclusifs, exige l'accord du copropriétaire directement concerné. Les éléments comme les fondations, les plafonds ou les murs, considérés comme parties communes, ne peuvent pas être attribués en tant que droit exclusif ou droit de jouissance exclusif.
Le garage souterrain : un cas particulier
La chose se complique lorsqu'il est question de places de stationnement dans le garage souterrain. De nombreux copropriétaires partent du principe que les places de stationnement font également l'objet d'un droit exclusif. Ceci est légalement possible dans le cas de compartiments de garage fermés. Comme une place de stationnement dans le garage souterrain n'est en général pas fermée, mais uniquement délimitée par un marquage au sol, la possibilité d'octroi du droit exclusif n'est pas donnée. L'attribution du droit exclusif est possible uniquement si un droit exclusif est prononcé pour l'ensemble du garage et que la halle est considérée comme unité de propriété par étages autonome. Le garage souterrain ainsi devenu unité de propriété par étages peut être divisé en places de stationnement en copropriété. Cette procédure permet de vendre les parts de copropriété d'un immeuble en qualité de copropriétés autonomes.
Dans la pratique, la solution pragmatique du droit de jouissance s'est cependant imposée. Les propriétaires d'unités de propriété par étages se voient ainsi attribuer les droits de jouissance exclusifs d'une certaine place de stationnement. Cette approche est adéquate notamment là où le garage appartient à une seule communauté de copropriétaires et qu'il n'est pas prévu de louer ou de vendre des places de stationnement à des personnes ne possédant pas le statut de copropriétaire. Une autre possibilité est l'attribution des places de stationnement par l'intermédiaire des servitudes, lesquelles octroient au travers des contrats de servitude le droit de jouissance exclusif du terrain à certaines personnes.
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