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Die Frage, was zur Grundausstattung einer Wohnung gehört, wird durch das Gesetz nicht direkt beantwortet. Dieses legt lediglich als Pflicht des Vermieters fest, die Mietsache müsse sich während des Mietverhältnisses in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand befinden (Art. 256 OR). So muss man in einer Wohnung wohnen, in einem Büro arbeiten und in einem Ladengeschäft Kunden empfangen können.
Fehlt der Mietsache eine Eigenschaft, die der Vermieter versprochen hat oder die der Mieter angesichts des vereinbarten Gebrauchs voraussetzen darf, so gilt sie als mangelhaft. In diesem Fall stehen dem Mieter die gesetzlichen Mängelrechte zu: Anspruch auf Beseitigung des Mangels, Mietzinsherabsetzung, Schadenersatz und zur Durchsetzung des Beseitigungsanspruchs die Mietzinshinterlegung. Neben den ausdrücklich vereinbarten Eigenschaften (beispielsweise die Anzahl Zimmer, eine unverbaubare Seesicht, Mitbenutzung Garten oder Veloabstellplatz und Ähnliches) gibt es in grosser Anzahl auch solche, die von den Parteien nicht explizit angesprochen werden müssen, sondern vielmehr als stillschweigend vereinbart gelten.
Hierzu zählen in erster Linie und vor allem körperliche und unkörperliche Sacheigenschaften, die sich aus der Gebrauchsvereinbarung ergeben. Gemeint sind diejenigen Eigenschaften der Mietsache, die notwendigerweise vorhanden sein müssen, damit der vorausgesetzte Gebrauch vollständig möglich ist. Im Falle der Wohnung ergibt sich daraus zwanglos, dass das Mietobjekt ausreichenden Schutz vor Witterungseinflüssen zu bieten hat, dass es möglich sein muss, zu kochen und sich zu waschen, zu schlafen und Effekten aufzubewahren, dass eine Mindesttemperatur von 20 bis 21 °C (bzw. 19 bis 20 °C bei Minergie) gewährleistet und ein gewisses Mass an Ruhe vorhanden sein muss.
Gerade zum Thema der Temperatur, die der Mieter in einer Wohnung erwarten darf, haben Genfer Richter kürzlich eine um 3 bis 5 °C überhitzte Wohnung als mangelhaft erkannt und den Vermieter verpflichtet, auf der nach Süden ausgerichteten Seite Storen oder Aussenvorhänge aus Zellstoff einzubauen. Zudem beurteilten sie die Vertragsklausel, wonach dies Sache des Mieters sei, als Verstoss gegen die zwingende Norm des Art. 256 OR und deklarierten sie für nichtig.
Im Weiteren darf der Aufenthalt in der Wohnung keine Gefahr für Leib und Leben bzw. für die Gesundheit darstellen. So müssen etwa Balkonbrüstungen die von den einschlägigen Bauvorschriften geforderte Höhe haben, und bei einem Einfamilienhaus mit Garten und Teich muss ein Zaun vorhanden sein, der das Eindringen auf das Grundstück, namentlich von Kindern, angemessen erschwert. Der Teich selbst muss nicht eingezäunt sein, auch dann nicht, wenn das Einfamilienhaus an eine Familie mit Kleinkindern vermietet wird, weil es in die Verantwortung der Eltern fällt, die eigenen und die zu Gast auf dem Grundstück verweilenden Kinder vor Unfällen zu bewahren.
Nebst den «vitalen Eigenschaften» ist aber die Wohnung zum vorausgesetzten Gebrauch tauglich unabhängig davon, ob die Storen mit Gurten oder mit Elektromotoren bewegt werden können, ob in der Küche ein Keramikherd oder die früher gebräuchlichen Herdplatten vorhanden sind, ob die Wohnung ringhörig ist, ob Kalt- und Warmwasser über separate Hähne oder über eine Mischbatterie fliesst, ob die Böden mit Kunststoff, Teppichen oder Holz bedeckt sind, ob ein TV- und Internetanschluss vorhanden ist und so fort.
All dies berührt lediglich die Attraktivität und den Preis, nicht aber die Tauglichkeit zum Gebrauch als Wohnung und kann vom Mieter vor Abschluss des Mietvertrages festgestellt oder erfragt werden.
Was aber, wenn eine Wohnung über keine eingerichtete Küche verfügt und die Kücheneinrichtung Sache des Mieters ist, wie es in der welschen Schweiz oder im Tessin vorkommt? In solchen Fällen gilt Ähnliches wie bei der Rohbaumiete. Der vom Vermieter geschuldete Zustand der Küche ist der Rohbau (mit Wasser-, Abwasser- und Stromanschluss), was sich regelmässig auf den Mietzins auswirkt.
Raoul Futterlieb
22. Juli 2019
20. Juli 2019