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Untermieter § Rechtslage & Rechte des Untermieters
Das Obligationenrecht der Schweiz erlaubt die Untervermietung per Gesetz. Solange die Wohnungsvermietung zur Deckung der Kosten erfolgt, treten keinerlei Probleme auf. Erlaubt ist jede Mietdauer, solange man die Absicht hat, in die eigene Wohnung wieder zurückzukehren. Die Mietsache kann in der Überlassung einzelner Räume oder der ganzen Wohnung bestehen. Wer aber die Mietsache gewinnbringend an beispielsweise Touristen untervermieten will, der kann Probleme bekommen. Tageweise einen Untermieter gegen ein Entgelt aufzunehmen ist keine gute Idee.
Rechtslage zum Untermieter
Grundsätzlich ist eine Untervermietung eines Mietobjektes in der Schweiz ebenso wie das allgemeine Mietrecht im Obligationsrecht geregelt. Der Gesetzgeber regelt hier im Art. 262 OR eindeutig, dass eine Untervermietung immer dann zulässig ist, wenn der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung gibt.
Sind die Voraussetzungen für eine Untervermietung gegeben, tritt der Untermieter in die rechtliche Rolle eines Mieters gegenüber des Hauptmieters. Seine Ansprüche gelten daher nur gegenüber dem Hauptmieter, da nur mit diesem ein Mietvertrag geschlossen wird.
Recht des Untermieters auf einen Untermietvertrag
Auch für den Untermietvertrag gilt, dass er in mündlicher oder schriftlicher Form geschlossen werden kann. Empfehlenswert ist jedoch, ihn schriftlich abzuschließen. Der Inhalt des Mietvertrags ist der Gleiche wie der zwischen Hauptmieter und Vermieter. Für die Kündigungsformalitäten gelten die dieselben Vorschriften wie für den Hauptmieter. Zusätzlich müssen im Untermietvertrag, neben den von ihm allein genutzten Räumen die Räume aufgenommen werden, die er mitbenutzen darf. Meist sind das die Küche und das Bad. Der Untermieter ist auch verpflichtet, ein Mietzinsdepot zu entrichten, wenn es im Untermietvertrag so vereinbart wurde. Die Höhe darf maximal drei Monatsmieten betragen. Einzuzahlen ist sie auf einem Sperrkonto, welches auf den Namen des Untermieters lauten muss.
Für Schäden, die der Untermieter verursacht hat, haftet der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter. Deshalb ist es für den Untermieter ratsam, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen und diese dem Hauptmieter vorzulegen. Tritt ein Mangel an der Mietsache ein, so beinhalten die Untermieter Rechte eine Mietzinsreduktion. Für den Vermieter ist der Ansprechpartner stets der Hauptmieter. Er haftet für die Zahlung des Mietzinses und die Einhaltung des Mietvertrags.
Mietzinses für den Untermieter
Nicht zulässig ist, dass der Hauptmieter durch die Untervermietung einen Gewinn erzielt. Deshalb darf der Hauptmieter keinen höheren Mietzins verlangen, als er selbst zahlt. Er würde sonst einen Nutzen daraus ziehen. Wurde der Mietzins korrekt vereinbart, überlässt der Hauptmieter dem Untermieter die Mietsache zum Gebrauch. Das hat juristische Hintergründe. Der Mietzins berechnet sich entsprechend dem Anteil der genutzten Wohnfläche. Darüber hinaus kann der Hauptmieter anteilig:
- Kosten für Strom und Gas
- Kosten für Wasser und Abwasser
- Kosten für die Nutzung des Internets
- Gebühren für Radio und TV (Billag)
weiterverrechnen. Es gehört zu den Untermieterpflichten, diese auch zu zahlen. Wird die Mietsache möbliert untervermietet, kann ein Möblierungszuschlag vom Hauptmieter berechnet werden. Er darf allerdings maximal 20 Prozent betragen. Bei einem höheren Möblierungszuschlag kann der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verweigern. Einen Nutzen aus der Vermietung der Mietsache darf lediglich der Eigentümer ziehen. Der Hauptmieter darf keinen Gewinn erzielen.
Kündigungsrecht des Untermieters
Das Schweizer Bundesgericht hat bereits bestätigt, dass auch eine Untervermietung auf Jahre erlaubt ist. Es bleibt aber dabei, dass der Hauptmieter zumindest die Absicht bekunden muss, wieder in seine Wohnung zurückkehren zu wollen. Der Zeitpunkt ist dabei aber unerheblich. Will er aber zurückkehren, bedarf es der Kündigung. Die gesetzlichen und vertraglich vereinbarten Fristen sind dabei einzuhalten. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Empfehlenswert ist, sie per Einschreiben zu versenden. Ist keine Vereinbarung zur Kündigungsfrist im Mietvertrag geschlossen worden, so gilt die Dreimonatsfrist. Meist erfolgt die Kündigung zum Ende des Monats. Das Recht zur Kündigung hat unter diesen Bedingungen auch der Untermieter, wenn er ausziehen will.
Hat nun der Vermieter dem Hauptmieter gekündigt, so ist das Mietverhältnis beendet. Dadurch endet auch das Untermietverhältnis. Die Pflicht des Untermieters ist also auszuziehen. Hier kann die schriftliche Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung hilfreich sein. Als Untermieter kann man also durch den Hauptmieter und den Vermieter gekündigt werden. Für den Fall, dass der Untermieter durch den Hauptmieter gekündigt wird, hat der Untermieter das Recht, die Kündigung anzufechten. Gleichzeitig kann vom Hauptmieter eine Erstreckung verlangt werden. Die Kündigung vonseiten des Vermieters oder Hauptmieters muss immer auf einem amtlichen Formular erfolgen. So sind die gesetzlichen Bestimmungen.
Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei Fragen zum Untermieter helfen?
Die Untervermietung eines Mietobjekts, birgt allem voran für den Laien durchaus so manchen Stolperstein. Rechtliche Vorgaben wie auch kantonale Besonderheiten können hier schnell zu einem nicht rechtsgültigen Untermietvertrag führen. Ein Anwalt für Mietrecht informiert und berät seine Mandanten ausführlich zur Rechtslage der Untervermietung, weist auf wichtige Besonderheiten hin und vertritt die Interessen seiner Mandantschaft von der Vertragserstellung bis hin zur Konfliktlösung zwischen Hauptmieter und Untermieter.