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Schenkung mit Nutzniessung
Die vorzeitige Weitergabe einer Immobilie in Kombination mit einem Nutzniessungrecht kann in manchen Kantonen die Erbschafts- und Schenkungssteuern deutlich reduzieren, die vor allem für weit entfernte Verwandte oder nicht Verwandte wie zum Beispiel den Konkubinatspartner oft sehr hoch sind.
Der Betrag, der als Schenkung angerechnet wird, vermindert sich um den kapitalisierten Wert der Nutzniessung. Dazu ein Beispiel: Ein 60-Jähriger überträgt seiner Konkubinatspartnerin ein Haus im Kanton Zürich im Wert von 1 Million Franken. Er behält sich jedoch ein lebenslängliches Nutzniessungsrecht vor. Das bedeutet, dass er das Haus weiterhin selber nutzen oder auch vermieten und die Erträge behalten darf. Der Nutzniesser muss allerdings die Kosten für den Unterhalt und die Bewirtschaftung der Sache, die Zinsen für die Schulden darauf sowie die Steuern tragen.
Der kapitalisierte Wert der Nutzniessung beträgt in diesem Beispiel 588'600 Franken (siehe Tabelle). Statt 950'000 Franken (1 Million abzüglich des Freibetrags von 50'000 Franken) muss seine Lebenspartnerin nur 361'400 Franken versteuern und spart fast 220'000 Franken Steuern. Je jünger der Nutzniesser ist, desto höher ist der kapitalisierte Wert des Nutzniessungsrechts und damit die Steuerersparnis.
Achtung: In manchen Kantonen rechnen die Steuerbehörden die kapitalisierte Nutzniessung beim Tod des Schenkers wieder auf. Damit kann der Steuervorteil im Nachhinein wegfallen.
Ungewollte steuerliche Konsequenzen drohen auch dann, wenn die Gegenleistung für die Schenkung, also der Wert der Nutzniessung oder auch eine Hypothek, die gleichzeitig übernommen werden muss, im Verhältnis zum Wert der Liegenschaft zu hoch sind. Die Steuerbehörden bewerten in so einem Fall den Vermögensübergang nicht als Schenkung, sondern als Verkauf. In der Folge werden zwar keine Schenkungssteuern fällig, dafür aber Grundstückgewinnsteuern und je nach Kanton auch Handänderungssteuern.
Die meisten Kantone setzen die Obergrenze für Gegenleistungen bei 75 Prozent des Werts der Liegenschaft an. Liegt der effektive Schenkungsbetrag unter 25 Prozent des Werts der Liegenschaft, kann der Schenker vor der Eigentumsübertragung die Hypothek reduzieren und/oder das Nutzniessungsrecht zeitlich befristen, um dem kapitalisierten Wert der Nutzniessung zu senken.