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L'ammortamento è una spesa che si aggiunge all'interesse ipotecario concordato con il finanziatore e che ha lo scopo di ridurre progressivamente il debito ipotecario.
Ci sono due tipi di ammortamento: diretto o indiretto. La principale differenza tra i due consiste nell'evolversi del debito, il quale diminuisce progressivamente in caso di ammortamento diretto e resta invece stabile per tutto il periodo determinato per essere poi rimborsato in una sola volta nel caso di ammortamento indiretto.
Un debito ipotecario presenta le seguenti particolarità fiscali: gli interessi sono deducibili dal reddito imponibile e il resto del debito consente una riduzione del patrimonio imponibile.
Ammortamento diretto
Con un ammortamento diretto del debito ipotecario, le spese relative agli interessi diminuiscono regolarmente, dal momento che ogni anno il debito totale diminuisce di una somma pari a ciò che si è versato come ammortamento. Le deduzioni fiscali legate al debito diminuiscono anch'esse, in proporzione.
Ammortamento indiretto
L'ammortamento indiretto si opera in genere con l'intermediario di un'assicurazione-vita. Non vi è alcun rimborso per la durata dell'assicurazione; il debito resta invariato e così anche gli interessi. La stabilità di questi due elementi ha delle ricadute fiscali: non variando questi parametri, anche le deduzioni fiscali legate al prestito si mantengono invariate. Inoltre, se l'assicurazione-vita è conclusa sottoforma di previdenza vincolata, anche i premi sono deducibili dal reddito imponibile. A termine del periodo assicurativo, sarà il capitale assicurato a rimborsare il prestito. In quel momento vi sarà un'imposta sulla prestazione in capitale.
In funzione della situazione finanziaria e della proporzione del prestito rispetto al valore dell'oggetto, la banca può non esigere un ammortamento.
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