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Muss ich die Heiz- und Nebenkosten im Mietvertrag erwähnen? Wie werden diese abgerechnet?
Ja die Heiz- und Nebenkosten müssen einzeln erwähnt werden. Nur die im Mietvertrag ausdrücklich erwähnten Heiz- und Nebenkosten können anschliessend bei der Heiz- und Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden. Es ist zu unterscheiden zwischen einer Nebenkostenpauschale und der effektiven Abrechnung. Nur wenn im Mietvertrag eine Akontozahlung abgemacht wurde, kann einmal im Jahr eine effektive Heiz- und Nebenkostenabrechnung erstellt werden. Ansonsten sind die Kosten im Mietzins enthalten.
Brauche ich eine Zustimmung vom Vermieter, wenn ich am Mietobjekt etwas verändern will?
Ja. Der Vermieter muss über die Umbauwünsche des Mieters orientiert werden. Dem Mieter wird empfohlen, die Zustimmung des Vermieters schriftlich zu verlangen. In diesem Schreiben ist ebenfalls zu regeln, was mit dem Mieterausbau zu geschehen hat, wenn der Mieter auszieht (Rückbau in den alten Zustand auf Kosten des Mieters / Entschädigung des Vermieters für den Mehrwert)
Wie und wann muss eine Mietzinserhöhung angekündigt werden?
Der Vermieter muss auf einem offiziellen Formular dem Mieter die Mietzinserhöhung ankündigen. Darin ist zu begründen auf was für Berechnungsgrundlagen sich die Mietzinserhöhung stützt. Die Mietzinserhöhung kann auf den nächstmöglichen Kündigungstermin vorgenommen werden. Bei Mietverhältnissen auf bestimmte Dauer ist eine Mietzinsanpassung einzig möglich, wenn im Voraus eine entsprechende Anpassungsklausel vereinbart wurde.
Ab wann kann ein Mietvertrag indexiert werden?
Ein Mietvertrag kann nur indexiert werden, wenn folgende zwei Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind:
– Der Mietvertrag muss für mindestens fünf Jahre abgeschlossen sein
– Der massgebliche Index muss für ein Mietverhältnis, welches nach dem 1. Juli 1990 begonnen hat, der
Schweizerischen Landesindex der Konsumentenpreise sein.
Die oben erwähnten Voraussetzungen sind zwingender Natur. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, ist die Indexklausel ungültig.
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Was ist eine Staffelmiete und wie wird sie angewandt?
Gestaffelte Mietzinse sind Mietzinse, die im Voraus für die ganze Dauer des Vertrages festgelegt sind und sich in periodischen Abständen stufenweise erhöhen (sog. Staffelmiete). Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein:
– Das Mietverhältnis muss für eine Dauer von mindestens drei Jahren vereinbart sein; ausreichend ist,
wenn nur die Vermieterschaft an die dreijährige Dauer gebunden ist.
– Der Mietzins darf nur einmal jährlich erhöht werden. Der Betrag der Erhöhung muss im Voraus in
Franken festgelegt sein. Eine in Prozenten festgelegte Erhöhungsstufe ist ungültig.
Wann ist ein Mietzins nicht missbräuchlich?
Der Mietzins ist in der Regel nicht missbräuchlich, wenn er sich im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinse bewegt, wenn er durch Kostensteigerung oder Mehrleistung der Vermieterschaft begründet ist, wenn er bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegt, und wenn lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgeglichen wird (OR Art. 269a).
Ist eine Untermiete erlaubt?
Ja. Eine Mieterschaft, die das Mietobjekt nicht mehr persönlich nutzen kann oder will, kann das Mietobjekt untervermieten, ohne den Hauptmietvertrag aufzulösen. Die Mieterschaft kann die Mietsache nur mit Zustimmung des Vermieters untervermieten. Die Zustimmung ist an keine Form gebunden, sie kann schriftlich oder auch nur konkludent erfolgen. Die Bewilligung kann unter drei Voraussetzungen verweigert werden:
– Die Mieterschaft weigert sich, die Bedingungen der Untermiet bekannt zu geben
–
Die Bedingungen der Untermiete dürfen gegenüber denjenigen des
Hauptmietverhältnisses nicht missbräuchlich sein.
– Der Hauptvermieter darf aus der Untervermietung kein wesentlicher Nachteil entstehen.
Der Hauptmietvertrag kann in Anwendung von OR Art. 257f Abs. 3 nach erfolgter Abmahnung gekündigt werden, wenn die Mieterschaft sich über eine berechtigte Verweigerung der Zustimmung zur Untermiete hinwegsetzt.
Was ist eine Option?
Eine Option ist das Recht einer Partei, durch die Abgabe einer einseitigen Willenserklärung ein inhaltlich bereits fixiertes Vertragsverhältnis herbeizuführen oder zu verlängern.
Geschäftsmietverträge enthalten vor allem Optionen, die eine Verlängerung eines befristeten oder allenfalls unecht befristeten Mietverhältnisses herbeiführen sollen. Dabei kann dieses Recht einmalig oder mehrfach eingeräumt werden. Unechte Optionen zeichnen sich dadurch aus, dass eine Vertragsverlängerung nicht nur vom Willen einer Partei abhängt.
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