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In Zürich gibt es seit zehn Jahren kein eigentliches Fussballstadion mehr. Das 1929 erbaute alte Hardturm-Stadion wurde 2008 abgerissen. Das gleiche Schicksal ereilte 2006 das 1925 erbaute alte Letzigrund-Stadion. Beim Letzigrund wurde 2008 stattdessen ein Leichtathletik-Stadion gebaut, in dem in beschränkter Anzahl auch Grossveranstaltungen wie Konzerte durchgeführt werden. Als Übergangslösung, u.a. auch zur Austragung der Euro-08-Spiele, wurde das Letzigrund-Stadion auch für Fussball genutzt. Es war aber immer geplant, dass beim Hardturm ein eigenes Fussballstadion gebaut werden soll. Zwei entsprechende Projekte sind aufgrund von Einsprachen bzw. wegen des fehlenden Volkswillens nicht zustande gekommen. Seither müssen die zwei Stadtzürcher Super-League-Fussballclubs FC Zürich und Grasshopper Club Zürich ihre Heimspiele im Letzigrund-Stadion austragen.
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Projekt Ensemble
Nach aktuellem Stand der Planungen soll das Stadion 2022 fertiggestellt werden. Geplant ist, dass die Saison 2022/23 im neuen Stadion gespielt wird. Die Hochhäuser und Genossenschaftswohnungen folgen etappiert ab 2023.
Weil es gemeinsam drei Elemente umfasst, die miteinander verbunden sind: ein Fussballstadion, eine Genossenschaftssiedlung und zwei Hochhäuser mit Wohnungen und Gewerbeflächen im mittleren Preissegment, die wiederum das Fussballstadion finanzieren.
Während das letzte an der Urne gescheiterten Stadionprojekt von 2013 durch die Stadt erstellt und betrieben worden wäre und somit durch die Steuerzahler hätten finanziert werden müssen, wird das nun vorliegende Projekt Ensemble vollumfänglich sowohl beim Bau als auch im Betrieb privat finanziert. Die Stadt Zürich gewährt den Investoren einzig einen reduzierten Baurechtszins auf einem Teil des Areals. Sie bleibt dafür Grundeigentümerin und erhält ein echtes Fussballstadion, Wohnung- und Gewerberäumlichkeiten in tiefen bis mittleren Preislagen sowie eine nachhaltige Aufwertung des Quartiers durch eine vielfältige und gute Durchmischung und grosszügige Freiflächen.
Das vorliegende Projekt ist aus einem Investorenwettbewerb hervorgegangen, den die Stadt ausgeschrieben hat. Eine namhaft zusammengesetzte Fach-Jury hat das Projekt Ensemble einstimmig zum Siegerprojekt erkoren. Es erfüllt die gestellten Anforderungen aus deren Sicht am besten, weil städtebaulich überzeugend und wirtschaftlich für alle Beteiligten tragbar. Ausserdem erfüllt es die Kriterien der Nachhaltigkeit und der Funktionalität. Die Eckwerte des Projektes wurden nicht von den Investoren, sondern von der Stadt festgelegt. Die verschiedenen Partner ergänzen sich gut und arbeiten hervorragend zusammen.
Das ist notwendig, da die einzelnen Teilprojekte aus diversen Gründen als Einzelprojekte nicht realisierbar wären:
- Als die Stadt Zürich die Grundstücke der Credit Suisse abgekauft hat, wurde vereinbart, dass bis 2035 ein Fussballstadion gebaut werden muss ‒ andernfalls hat die Credit Suisse ein Rückkaufsrecht zum damaligen Verkaufspreis. Das Stadion ist das Pflichtelement auf dem Areal.
- Die beiden Hochhäuser dienen als Investitionsprojekt. Mit ihnen wird der Bau des Stadions querfinanziert und nach Inbetriebnahme ein grosser Teil der Erstellungskosten abgeschrieben. Das wird die künftigen Betriebskosten erheblich entlasten.
- Bei der letzten (gescheiterten) Stadion-Vorlage hatte die Stadt Zürich den Bau und Betrieb eines Fussballstadions bereits mit einer Wohnüberbauung verknüpft. Während das Stadion – vor allem aus Kostengründen – abgelehnt wurde, nahm das Stadtzürcher Stimmvolk die Wohnsiedlung auf dem Hardturm-Areal klar an. Ausserdem hat die Stadt den Auftrag, den Anteil gemeinnütziger Wohnungen in der Stadt Zürich bis 2050 auf 33 Prozent zu erhöhen. Das vorliegende Projekt leistet einen gewichtigen Beitrag für dieses Ziel. Im Postulat GR Nr. 2014/285 wurde der Bau einer gemeinnützigen Wohnsiedlung auch explizit vom Gemeinderat gefordert.
Aus vier Gründen:
- Es handelt sich um ein überzeugendes Gesamtprojekt und um eine faire und ausgewogene Vorlage. Sie entspricht bestmöglich den Interessen des Fussballs, dem Bau von günstigem Wohnraum, einem attraktiven Quartierleben und einer vernünftigen Stadtentwicklung. Sie respektiert zudem den Volkswillen, der sich 2013 bei der letzten Vorlage zur Überbauung des Hardturm-Areals gegen ein staatlich finanziertes Fussballstadion, aber für gemeinnützigen Wohnungsbau ausgesprochen hat.
- Zürich ist praktisch die einzige Schweizer Stadt, die kein eigenes echtes Fussballstadion hat – obwohl gleich zwei Stadtzürcher Fussballclubs in der Super League spielen und auch bei internationalen Wettbewerbern beteiligt sind. Das derzeit auch für den Fussball genutzte Letzigrund-Stadion genügt den Ansprüchen eines modernen Fussballstadions nicht. Die offene Architektur und die grosse Distanz zum Spielfeld sind einer guten Fussball-Atmosphäre abträglich. Schwerer wiegt, dass die zwei Stadtzürcher Fussball-Vereine nicht von zusätzlichen Einnahmen profitieren können, die ein Stadionbetrieb generiert. Für die Fussballclubs sind diese aber überlebensnotwendig. In einem selbst betriebenen Stadion spielen zu können bedeutet auch, zusätzliche Einnahmen aus Sponsoren- und Werbeaktivitäten, aus der Fan-Betreuung, der Gastronomie und Eintritten generieren zu können. Zudem kann es beim Wegzug der Fussballclubs aus dem Letzigrund dieser wieder vollumfänglich für Leichtathletik und andere Sportarten genutzt werden, wie es ursprünglich auch geplant war.
- Es ist der dritte Anlauf in den letzten 15 Jahren, ein neues Fussballstadion zu bauen – und es dürfte der letzte sein. Die Stadt Zürich hat bereits verlauten lassen, dass sie das vorliegende Projekt vollumfänglich unterstützt und es bei einer Ablehnung seitens der Stadt auch keine weiteren Bemühungen mehr geben wird, auf dem Areal ein Fussballstadion zu bauen.
- Der Grossteil des Grundstücks, das derzeit im Besitz der Stadt Zürich ist, wird beim Nichtbau eines Fussballstadions wieder an die Credit Suisse zurückverkauft werden müssen. Das liegt daran, dass die Credit Suisse bis 2010 den Grossteil des Geländes besass und dieses zu einem Preis an die Stadt Zürich verkauft hat, der deutlich unter dem damaligen Schätzpreis lag – verbunden mit der Auflage, ein Fussballstadion zu erbauen.
Abstimmung / Urnengang
Der Gemeinderat hat das Geschäft auf Antrag des Stadtrates am 11. Juli 2018 mit 73 zu 37 Stimmen gutgeheissen. Damit kommt es zwingend zu einer Volksabstimmung. Das sieht die Gemeindeordnung so vor, weil es sich um einen Objektkredit in der Höhe von rund 50 Mio. Franken handelt, der ins Verwaltungsvermögen der Stadt Zürich übertragen werden soll. Ebenfalls genehmigt werden muss ein hypothetischer Einnahmenverzicht wegen eines reduzierten Baurechtzinses für einen Teil des Areals.
Fussballstadion
Das Stadion hat für nationale Spiele eine Kapazität von 18‘000 Zuschauer (Sitz- und Stehplätze). Für internationale Spiele beträgt die Kapazität 16‘000 Zuschauer (nur Sitzplätze). Diese Reduktion erfolgt durch den Wechsel von Steh- zu Sitzplätzen.
Das Stadion Letzigrund wurde nicht für den Fussball konzipiert, sondern dient diesem Zweck nur als Übergangslösung. Die Leichtathletik-Laufbahn rund um das Spielfeld verhindert die erwünschte Nähe der Zuschauenden zum Spiel. Die Zürcher Heimclubs und die Fussballfans fordern deshalb seit Jahren ein reines Fussballstadion in der Stadt Zürich. Mit einer stimmungsvollen Fanatmosphäre durch entsprechend enge Anordnung von Spielfeld und Zuschauerrängen soll nicht nur mehr Zuschauerinnen und Zuschauer ins Stadion bringen, sondern wirkt sich auch positiv auf die Sponsoringmöglichkeiten der Clubs aus. Die Vermarktungsrechte, wie Naming Right, Catering und Lieferantenverträge, werden neu bei den beiden Fussballclubs FCZ und GCZ liegen. Der VIP-Bereich – eine wichtige Ertragsquelle in modernen Fussballstadien – wird deutlich verbessert. Die wirtschaftliche Basis der Clubs sollte sich durch diese Rahmenbedingungen verbessern. Dies hilft einerseits dem Spitzenfussball, vor allem aber auch der Nachwuchsförderung und der Integration von Jugendlichen mit Migrationshintergrund.
Die Grösse wurde in der Ausschreibung des Investorenwettbewerbs und nach Absprache mit den beiden Fussballclubs so festgelegt. Für die beiden Fussballclubs ist die Grösse ideal. Der Businessplan belegt, dass das Stadion so betriebswirtschaftlich funktioniert. Ein grösseres Stadion hätte höhere Kosten und damit auch finanzielle Risiken zur Folge.
Das vorliegende Projekt Ensemble kann 4500 bis 5000 Stehplätze pro Kurve gewährleisten. Das Letzigrund bietet aktuell eine Stehplatzkapazität (Beispiel Südkurve, FCZ) von 4450.
Besitzerschaft / Verantwortlichkeit
Nach Fertigstellung geht die Überbauung in das Eigentum der Allgemeinen Baugenossenschaft Zürich (ABZ) über. Die Generalversammlung der ABZ hat dem Projekt und dem erforderlichen Planungs- und Baukredit von rund 59.5 Mio. CHF (ohne Photovoltaik-Anlage) bereits Ende November 2016 einstimmig zugestimmt. Für die Genossenschaftssiedlung ist ein Baurechtsvertrag mit einer Dauer von 62 Jahren vorgesehen. Dieser könnte danach zweimal um weitere 15 Jahre verlängert werden.
Nein, die Stadion Züri AG soll nicht im Besitz der HRS verbleiben. Analog zum Stadion in St. Gallen soll eine breit gestreute Aktie angeboten werden um ein möglichst breites, in der Bevölkerung und bei den Fans abgestütztes Aktionariat den Besitz des Stadions zu ermöglichen.
Das Stadion wird von der Stadion Zürich Betriebs AG betrieben, welche zu je 49 Prozent den beiden Fussballclubs gehört. Die restlichen 2 Prozent hält die MFT Meier Finanz-Treuhand AG von Daniel Meier, Präsident von Pro Sport Zürich. Zwischen der Stadion Züri AG und der Stadion Zürich Betriebs AG wird ein Mietvertrag mit dazugehörigem Schnittstellenpapier analog heutigen Konditionen im Letzigrund abgeschlossen. Der wesentliche Unterschied liegt darin, dass die Stadion Zürich Betriebs AG über sämtliche Vermarktungsrechte des Stadions verfügt.
Damit soll erreicht werden, dass zwischen den Clubs keine Patt-Situation entstehen kann. Ob die Aktien nach einem Rücktritt von Daniel Meier dann bei MFT verbleiben oder an eine andere Person übergehen, muss dann geklärt werden. Der Grundsatz der Aktienverteilung soll aber erhalten bleiben.
Nutzungskonzept
Eine eigentliche Mantelnutzung ist nicht vorgesehen – geplant sind Erdgeschoss-Flächen, die von der Stadion Zürich Betriebs AG für Gastro-Unternehmen und Gewerbe vermietet werden können und somit einen Beitrag zur Quartier- und Areal-Qualität leisten sollen. Das Fussballstadion bzw. das Spielfeld und die Tribünen dürfen ausschliesslich für Fussball- oder andere Sportveranstaltungen verwendet werden. Sportnahe Aktivitäten können auf Gesuch vom Vorsteher/von der Vorsteherin des Finanzdepartements bewilligt werden. Ausgeschlossen sind in jedem Fall Konzertveranstaltungen, Party-/Clubveranstaltungen oder ähnliches.
Das ist noch nicht entschieden und wird zurzeit abgeklärt. Von Investorenseite steht einer durchgehenden Nutzung nichts entgegen.
Die Credit Suisse ist momentan an der Ausarbeitung der detaillierten Nutzungskonzeption. Nach aktuellem Stand der Planung sind bis auf 25 Meter (Sockelgeschosse) Gewerbeflächen von rund 12‘400 m2, darüber 570 Mietwohnungen und Clusterwohnungen (z.B. für Wohngemeinschaften) vorgesehen. Somit bieten die Hochhäuser Platz für rund 1100 Bewohnerinnen und Bewohner. Die Mietpreise bewegen sich im mittleren Preissegment.
Die Erdgeschossnutzungen bieten die Möglichkeit, für das Quartierleben einen Mehrwert herbeizuführen. Die Gewerbeflächen werden grösstenteils öffentlich zugänglich sein mit Nutzungen in den Bereichen Gesundheit, Bildung, KITA, Fitness und Sport. Reine Büroflächen sind derzeit nicht geplant.
Kosten / Finanzierung / Querfinanzierung
Damit die privaten Investorinnen das Stadion realisieren können, unterstützt die Stadt dieses Vorhaben mit einem reduzierten Baurechtszins auf dem Teilgebiet C. Daraus resultiert ein jährlich wiederkehrender hypothetischer Einnahmeverzicht von maximal 1,7 Millionen Franken (1 726 660 Franken). Hypothetisch deshalb, weil ohne Bebauung oder mit einer anderen Bebauung des Baufeldes C auch ein anderer Baurechtszins errechnet würde. Zusätzlich wird dem Gemeinderat ein Objektkredit in der Höhe von rund 50 Millionen Franken (50 158 230 Franken) für die Übertragung der Teilgebiete A und B vom Finanz- ins Verwaltungsvermögen beantragt.
Der Bau des Stadions kostet 105,2 Mio. Franken.
Nach heutigem Stand wird mit jährlichen Baurechtszinsen von gesamthaft rund 1.2 Mio. Franken gerechnet. Für die Genossenschaftswohnungen, das Stadion und das Investorenprojekt werden separate Baurechtsverträge abgeschlossen, in denen die jeweiligen Baurechtszinsen definiert werden.
Die Stadt Zürich definierte den Investorenwettbewerb so, dass sie kein Geld für den Bau und für den Betrieb aufwenden muss. Die Stadt Zürich haftet zudem nicht für Mehrkosten beim Bau. Sie gibt auch sonst keine finanziellen Garantien (z.B. Defizitgarantie für den Betrieb, Betriebszuschuss, etc.) an die Investoren oder die Fussballclubs.
Die Passerelle ist Teil des Gesamtprojektes, die Kosten dafür werden von der Stadioninvestorin getragen.
Im Businessplan ist ein Erneuerungsfond eingerechnet, der laufend gefüllt wird, so wie das bei solchen Projekten üblich ist.
Die Stadt Zürich hat explizit sowohl im Investorenwettbewerb als auch in der massgebenden Weisung des Stadtrates eine finanzielle Beteiligung bei Bau und Betrieb des Stadions während der Gewährung des Baurechtes über 92 Jahre ausgeschlossen hat. Dazu gehört auch der Unterhalt. Es haftet also der private Investor bzw. die Mieterschaft des Stadions auch für den Unterhalt. In der Weisung ist dazu folgendes festgehalten:
«Die Bauberechtigte ist verpflichtet, die Bauten und Anlagen sowie den Umschwung während der Dauer des Baurechts ordnungsgemäss zu unterhalten. Für das Fussballstadion ist die Bauberechtigte verpflichtet, einen zweckgebundenen Erneuerungsfonds zu führen. Dabei sind jährlich Einlagen in der Höhe von mindestens 0,5 Prozent des Gebäudeversicherungswertes des Fussballstadions vorzunehmen. Eine Anpassung dieser Quote kann vom Vorsteher/von der Vorsteherin des Finanzdepartements bewilligt werden. Aus dem Erneuerungsfonds wird die grosszyklische Subtanzerhaltung des Fussballstadions ohne laufenden Unterhalt und ohne wertvermehrende Investitionen bestritten.»
Folgen und Risiken für die Stadt Zürich
Die wirtschaftliche Nachhaltigkeit der zwei Organe, der Stadion Züri AG und der Stadion Zürich Betriebs AG, wurde im Rahmen eines umfassenden Businessplans nachgewiesen. Falls die Stadion Züri AG respektive die Stadion Zürich Betriebs AG entgegen der Erwartung ihren finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommen sollte, fällt das Stadion mit vorzeitigem Heimfall zu Null Franken und schuldenfrei an die Stadt Zürich zurück, mit der Verpflichtung dieses auf Kosten der Stadion Züri AG abzubrechen. Danach wäre die Stadt Zürich frei, wie sie das Gelände nutzen will.
Einerseits ist eine Bezugsbewilligung für die beiden Hochhäuser frühestens sechs Monate nach Inbetriebnahme des Stadions möglich. Dies wird sowohl im Gestaltungsplan wie auch in den Baurechtsverträgen festgehalten. Andererseits erhält die Stadt Zürich mittels Sicherstellungsvertrag transparenten Einblick in alle relevanten Unterlagen wie Bauabrechnungen und Kostenstand Stadion.
Es handelt sich nicht um ein Geschenk, sondern um eine von privater Seite vorgenommene Überbauung eines Areals, u.a. mit einem Fussballstadion, das im Grundbesitz der Stadt Zürich ist. Entsprechend erhält diese einen Baurechtszins von 1.2 Mio. Franken pro Jahr, bleibt Grundeigentümerin, bekommt ein echtes Fussballstadion und kann den äusseren Westen des Quartiers mit 800 Wohnungen, Gewerbe- und Freiflächen aufwerten, wobei 174 Wohnungen gemeinnützig sind.
Hardturm-Areal / Quartierentwicklung
Das Hardturm-Areal bezeichnet eine Fläche von rund 55‘000 m2, das zwischen Hardturm-, Förrlibuck- und Pfingstweidstrasse im äussersten Westen des Kreises 5 südlich der Limmat liegt. Es umfasst drei Teilareale, die als A, B und C bezeichnet werden.
Derzeit vollumfänglich der Stadt Zürich, allerdings mit Auflagen. Bis 2010 gehörte nur das Baufeld C (C1 & C2) der Stadt Zürich, während A & B Eigentum der Credit Suisse AG war. Die Baufelder A und B mit einer Gesamtfläche von rund 39‘000 m2 hat die Stadt Zürich von der Credit Suisse AG im Jahr 2010 zu einem Preis von 50 Millionen Franken erworben, dies verbunden mit der Verpflichtung, darauf ein Fussballstadion zu erstellen. Geschieht dies bis spätestens 2035 nicht, kann die Credit Suisse innert sechs Monate ab Kenntnisnahme die beiden Baufelder zum gleichen Preis wieder von der Stadt zurückkaufen und darüber nach eigenem Ermessen bestimmen.
Das Baufeld C inklusive dem Sportweg mit einer Fläche von rund 16’000 m2 ist seit 1976 im Besitz der Stadt Zürich. Darauf befindet sich ein im Jahr 1985 erstelltes Parkhaus.
Das Gesamtprojekt soll einen grossen Beitrag zur nachhaltigen Quartierentwicklung leisten. So wird beispielsweise die Durchquerung des Areals mit öffentlich zugänglichen Erdgeschossnutzungen ausgestattet. Dank drei grossräumigen Plätzen werden diese der Öffentlichkeit zugänglich gemacht. Die Anbindung an die direkte Nachbarschaft ist zudem grosszügig dimensioniert.
Die Stadt hat im Investorenwettbewerb das ganze Areal zur Planung freigegeben mit dem Ziel, die drei Teilprojekte ohne Investitionen für die Stadt realisieren zu können. Die drei Teilprojekte sind miteinander verknüpft und können nur als Ganzes realisiert werden.
Die bestehende Brache besteht zwar zu einem Teil aus Grünraum, zum grösseren Teil aber aus versiegelter Fläche. Als grüne Oase ist die Brache nur schon aufgrund der Lage nicht geeignet. Anlässe könnten auch auf dem bebauten Areal weiterhin durchgeführt werden. Es entstehen drei neue Plätze, die als Freiraum genutzt und mit Aktivitäten bespielt werden können.
Die Stadt hat das Areal befristet an den Verein Stadionbrache vermietet. Dieser Mietvertrag läuft aus. Es war immer vorgesehen, das Areal nur temporär für verschiedene Anlässe zu nutzen, wie Zirkus, Food-Market, Ausstellungen oder Performances. Im Rahmen des Projekts werden grosszügige Freiflächen ausgeschieden. Es ist nicht ausgeschlossen, dass auf diesen auch zukünftig wieder Aktivitäten/Anlässe stattfinden könnten, wie etwa ein Wochenmarkt oder ähnliches. Zudem ist die Stadt Zürich mit den Vertreterinnen und Vertretern der Brache in Diskussion bezüglich einem Alternativstandort.
Es werden von der Allgemeinen Baugenossenschaft Zürich 174 gemeinnützige Wohnungen erstellt. Diese sind sehr günstig. Um das Fussballstadion privat finanzieren zu können, müssen aber zusätzlich auch Wohn- und Gewerbebauten erstellt werden, die eine gewisse Rendite erwirtschaften können. Dafür sind die zwei Hochhäuser mit 570 Mietwohnungen im mittleren Preissegment vorgesehen.
Eine Blockrandbebauung statt der zwei Wohntürme wurde verworfen, da einerseits mit einer Blockrandbebauung die notwendige Fläche zur Finanzierung des Stadions nicht erreicht werden kann und aufgrund der Lärmsituation Wohnen in den unteren Bereichen sowohl baurechtlich schwierig als auch die Wohnqualität schlecht wäre.
Sollte die Stadt Zürich die Grundstücke (oder Teile davon) auf dem Hardturm-Areal nicht für den Bau eines Fussballstadions nutzen, hat die Credit Suisse AG ein Rückkaufrecht auf die Grundstücke für das Stadion und die Genossenschaft (Baufelder A & B). Das Rückkaufrecht muss von der Credit Suisse innert 6 Monaten ab Kenntnisnahme bzw. schriftlicher Mitteilung der Stadt, wonach auf dem Gesamtareal Hardturm oder Teilen davon kein Stadion erstellt wird, ausgeübt werden. Dieses gilt bis zum 15. März 2035 zu gleichen Konditionen wie beim Verkauf, wobei am Beginn des 11. Jahres die Teuerung auf die Kaufpreissumme auszugleichen ist. Das Teilgrundstück C, auf dem die Hochhäuser entstehen sollen, gehörte bereits der Stadt und würde in deren Besitz bleiben.
Die Genossenschaftswohnungen und das Stadion sind gleich hoch wie, bzw. niedriger als die umliegenden Häuser (25 und 16.5 Meter) und werden so sanft in ihre Umgebung eingebettet. Die Hochhäuser liegen in der Höhe leicht über dem Prime- und dem Swissmill-Tower. Aufgrund ihrer Lage ganz im Westen des Areals wird auch der gesetzlich maximal erlaubte Zwei-Stunden-Schatten eingehalten.
Sollte die Stadt Zürich die Grundstücke (oder Teile davon) auf dem Hardturm-Areal nicht für den Bau eines Fussballstadions nutzen, hat die Credit Suisse AG ein Rückkaufrecht auf die Grundstücke für das Stadion und die Genossenschaft (Baufelder A & B). Das Rückkaufrecht muss von der Credit Suisse innert 6 Monaten ab Kenntnisnahme bzw. schriftlicher Mitteilung der Stadt, wonach auf dem Gesamtareal Hardturm oder Teilen davon kein Stadion erstellt wird, ausgeübt werden. Dieses gilt bis zum 15. März 2035 zu gleichen Konditionen wie beim Verkauf, wobei am Beginn des 11. Jahres die Teuerung auf die Kaufpreissumme auszugleichen ist. Das Teilgrundstück C, auf dem die Hochhäuser entstehen sollen, gehörte bereits der Stadt und würde in deren Besitz bleiben.
Der aktuelle Buchwert der Teilgebiete A und B beträgt 50‘158‘230 Franken. Die Teilgebiete A und B sollen ins Verwaltungsvermögen übertragen werden, wofür ein Objektkredit in der Höhe von 50‘158‘230 Franken bewilligt werden muss. Aktuell steht das Teilgebiet C, auf dem ein Parkhaus steht, mit 1.3 Mio Franken in den Büchern.
Die Genossenschaftswohnungen und das Stadion sind gleich hoch wie, bzw. niedriger als die umliegenden Häuser (25 und 16.5 Meter) und werden so sanft in ihre Umgebung eingebettet. Die Hochhäuser liegen in der Höhe leicht über dem Prime- und dem Swissmill-Tower. Aufgrund ihrer Lage ganz im Westen des Areals wird auch der gesetzlich maximal erlaubte Zwei-Stunden-Schatten eingehalten.
Der aktuelle Buchwert der Teilgebiete A und B beträgt 50‘158‘230 Franken. Die Teilgebiete A und B sollen ins Verwaltungsvermögen übertragen werden, wofür ein Objektkredit in der Höhe von 50‘158‘230 Franken bewilligt werden muss. Aktuell steht das Teilgebiet C, auf dem ein Parkhaus steht, mit 1.3 Mio Franken in den Büchern.
Parkplätze
Nach heutigem Stand der Planung rund 360 in den Hochhäusern, 70 in der Genossenschaftssiedlung und 250 im Stadion. Hinzu kommen auf dem ganzen Areal rund 3000 Abstellplätze für Fahrräder.
Die Anzahl Parkplätze sind sowohl bei den Wohnbauten als auch beim Stadion vorgeben. Man befindet sich bereits am unteren Limit. Zudem muss aus Marktüberlegung eine gewisse Anzahl an Einstellplätzen zur Verfügung gestellt werden. Zudem gilt es zu vermeiden, dass im umliegenden Quartier parkiert wird.
Die Parkplätze sind grundsätzlich für den Spielbetrieb vorgesehen. Eine Verrechnung mit der integrierten Gewerbenutzung ist grundsätzlich möglich, verkehrsintensive Nutzungen sind jedoch ausgeschlossen.
Nachhaltigkeit
Das Projekt erfüllt hohe Energiestandards. Dazu führen eine effiziente und kompakte Bauweise und vernünftige/optimierte Wohnungsflächen. Auf dem Dach ist eine Photovoltaik-Anlage geplant und es wird ein hoher Anteil von erneuerbarer Energie für die Wärmeerzeugung angestrebt.
Die Wohn- und Geschäftsräume orientieren sich je nach Nutzung am SIA Merkblatt 2040. Der SIA-Effizienzpfad Energie bildet die Basis für die Umsetzung der 2000-Watt-Gesellschaft im Gebäudebereich. Die Raumheizung erfolgt über Fernwärme. Die Produktion und der Eigenverbrauch von möglichst viel Solarstrom unter Berücksichtigung wirtschaftlich zumutbaren Bedingungen ist vorgesehen. Die beiden Hochhäuser werden nach Minergiestandard 2017 und greenproperty (CS-eigenes Label) zertifiziert. Die Genossenschaft strebt die Ausschlusskriterien nach Minergie-P-ECO an.
Bauchrechtszins / Credit Suisse / HRS Real Estate
Die Credit Suisse AG war bis 2010 Besitzerin eines Teils des Areals. Sie hat diesen Grund der Stadt Zürich zum Zweck eines Stadionbaus zu einem Preis von 50 Mio. Franken verkauft. Der Schätzpreis lag damals bei 56-70 Mio. Franken. Verbunden war dieser Verkauf aber mit der Auflage, dass bis spätestens 2035 ein Stadion gebaut werden muss, ansonsten die Credit Suisse zum gleichen Preis ein Rückkaufsrecht ausüben kann. Sie kann dieses auch früher wahrnehmen, sollte sich die Stadt explizit davon distanzieren, auf dem Areal ein Stadion zu errichten.
Die Baurechtszinse für Hochhäuser und Stadion sind gleichgeblieben. Beim Genossenschaftsbau ist er um 100‘000 Franken tiefer als in den ursprünglichen Annahmen. Die definitiven Berechnungen des Richtlinienlandwerts haben zu einem leicht tieferen Baurechtszins im Genossenschaftsteil geführt.
Mit der Erstellung des Stadions wird im Grundbuch das Rückkaufsrecht der Credit Suisse gelöscht.
Das eine Baurecht für das Investorenprojekt wird der Credit Suisse Anlagestiftung gewährt, das andere Baurecht für das Investorenprojekt wird der Credit Suisse Funds AG sowie zwei von deren Immobiliengesellschaften gewährt, der SIAT Immobilien AG und der INTERSWISS Immobilien AG – d.h. nicht nur der Credit Suisse Funds AG.
Der Grossteil des Eigenkapitals – mindestens zwei Drittel – wird durch die Immobilien-Anlagegruppen der Anlagestiftung bzw. durch die in die Fonds der Credit Suisse Funds AG angelegten Gelder bereitgestellt.
Die Fremdkapitalaufnahme bei Immobilien-Anlagegruppen und Immobilienfonds ist gesetzlich bis zu 33 Prozent der Verkehrswerte möglich (vgl. Art. 27 Abs. 5 Verordnung über die Anlagestiftung (betreffend Immobilien-Anlagegruppen) und Art. 96 Abs. 1 der Kollektivanlagenverordnung (betr. Immobilienfonds)).
Je ein Wohnhochhaus befindet sich im Portfolio von Immobilien-Anlagegruppen der Credit Suisse Anlagestiftung sowie Immobilienfonds der Credit Suisse Funds AG. Die zukünftigen Eigentümer der Liegenschaften sind somit in erster Linie Schweizer Pensionskassen und Säule 3a-Stiftungen, sowie institutionelle Investoren und Privatanleger. Diese Eigentümer sind auf eine nachhaltige Rendite angewiesen, damit sie beispielsweise den Rentenverpflichtungen der Versicherten und den gesetzlichen Vorgaben nachkommen können. Andererseits wird der durch die Planung und Realisierung geschaffene Mehrwert zugunsten der Finanzierung des Stadions verwendet.
Die HRS ist die zuständige Entwicklerin und Totalunternehmerin. Die Kosten der Leistungen der HRS sind in den einzelnen Gebäuden eingerechnet. Hier wird mit den üblichen Honoraransätzen gemäss SIA Teilleistungen gerechnet.
Sicherheit
Es ist geplant, dass GC im Norden seine Fankurve hat und der FCZ im Süden seine Heimkurve. Das würde bedeuten, dass die Gästefans, die sich vom Bahnhof Altstetten über eine Passerelle ins Stadion begeben, bei einem GC-Heimspiel in einen Südsektor geleitet werden. Bei einem FCZ-Heimspiel begeben sich diese über einen Verbindungskorridor auf die Nordseite. Die Anordnung der Heimkurve des FCZ im Süden anstatt im Norden führt zu einem Mehraufwand für die Polizei, die für die Fantrennung ausserhalb des Stadions zuständig ist.
Die Vereinbarungen mit GC und FCZ über die Verrechnung der Polizeikosten müsste bei Zustandekommen des vorliegenden Projekts aufgrund der neuen Ausgangslage in jedem Fall angepasst und allfällige zusätzliche Mehrkosten würden den Clubs mindestens teilweise auferlegt werden.
Genossenschaftsüberbauung / Soziale Wohungen
Es werden 174 Genossenschaftswohnungen für ca. 500 Bewohnerinnen und Bewohner erstellt. Das breite Wohnungsangebot von 2.5- bis 6.5-Zimmer-Wohnungen richtet sich an Junge, Familien wie auch ältere Menschen. Die Gesamtwohnfläche beträgt 14‘300 m2. Die Wohnungen sind trotz ihrer hohen Qualität bezahlbar. Ein Beispiel: Eine 4,5-Zimmer-Wohnung (Fläche: 92 m2) wird monatlich rund 1650 Franken kosten (inkl. NK; Kalkulationssatz von 2%).
Zusätzlich hat die Credit Suisse der Stadt Zürich im Rahmen des Projekts Ensemble verbindlich weitere 125 Wohnungen in fünf Liegenschaften angeboten, die für den gemeinnützigen Wohnungsbau genutzt werden können. Bei einem Ja zu Ensemble könnten insgesamt 299 Wohnungen im tiefen Preissegment realisiert werden.
Richtig ist, dass die Stadt Zürich verpflichtet ist, bis 2050 einen Drittel der Wohnungen auf Stadtgebiet gemeinnützig zu klassifizieren. Diese Regel gilt aber nicht für ein spezifisches Areal oder ein Quartier. Entsprechend muss nicht bei jedem Bauprojekt die 1/3-Regel angewendet werden, was auch nicht sinnvoll und realistisch wäre. Im konkreten Fall müssen die Hochhäuser mit den 570 Mietwohnungen im mittleren Preissegment das Fussballstadion finanzieren, das vollumfänglich privat erstellt wird. Zudem hat die Credit Suisse der Stadt Zürich im Rahmen des Projekts Ensemble verbindlich angeboten, ihr weitere fünf Liegenschaften zu verkaufen, die diese für den gemeinnützigen Wohnungsbau ausscheiden kann. Die zuständigen Experten der Stadt Zürich haben die Objekte geprüft und als geeignet bezeichnet. Dies wäre aber ein eigenständiges Geschäft, das gegebenenfalls auf Antrag der Stadtregierung vom Gemeinderat der Stadt Zürich und u.U. auch von der Stimmbevölkerung gutgeheissen werden müsste. Bei der Volksabstimmung wird nur über das Projekt Ensemble abgestimmt.
Geplant sind ein Doppelkindergarten, ein Gemeinschaftsraum sowie Ateliers und Räume für Kleingewerbe mit einer Fläche von 1650 m2. Zudem sind attraktive und vielseitig nutzbare Aussenräume geplant, die zu einer Belebung des Quartiers beitragen.
Hochhäuser / Wohntürme
Einerseits ist das Gebiet für den Bau von Hochhäusern vorgesehen. Das ist mit Blick auf die Zersiedelung der Landschaft, die knappen Landressourcen in der Stadt und das Bevölkerungswachstum auch sinnvoll. Verdichtung heisst, dass – wo das möglich, städtebaulich erwünscht und sinnvoll ist – auch in die Höhe gebaut werden soll.
Andererseits profitiert aber auch das Quartier davon, weil Hochhäuser naturgemäss weniger Fläche verbrauchen, d.h. mehr frei zugängliche Frei- und Grünflächen geschaffen werden können, trotz einer relativ hohen Ausnutzung durch Wohnungen. Das wäre z.B. mit einer Blockrandbebauung nicht gleichermassen möglich.
Nein. Dazu gibt es keinerlei Pläne. Zwar werden auch im Limmattal Hochhäuser gebaut bzw. konzipiert. Aber in der Stadt Zürich sind Flächen, auf denen Hochhäuser gebaut werden dürfen, beschränkt. Auch muss immer auf bestehende Siedlungsstrukturen und das Stadtbild Rücksicht genommen werden. Im konkreten Fall der zwei Hochhäuser auf dem Hardturm-Areal wird beides erfüllt. Die Hochhäuser sind Teil eines Gebäudeensembles, das sich einbettet in eine bestehende vielteilige Gebäudelandschaft aus Klein- und Grossbauten, Wohnhäuser und Gewerbe- und Industriegebäude. Die Türme sind strengen Vorschriften unterworfen, u.a. was Schattenwurf, Lärmvorschriften oder Erschliessung betrifft. Sie stehen im äussersten Westen der Stadt und setzen einen markanten Akzent.
Beide Hochhäuser werden mit einer Gesamthöhe von je 137 Meter geplant. Damit liegen sie leicht über der Höhe des Prime- und des Swissmill-Tower.
In den zwei Hochhäusern entsteht ein breiter Mix aus verschiedenen Wohneinheiten von 2.5- bis 4.5-Zimmern. Die Mietpreise der insgesamt 570 Wohnungen werden im mittleren Preissegment ausgestaltet. Die durchschnittlichen Mietpreise betragen monatlich für 2.5-Zimmer 2'300 Franken mit ca. 65m2 (ab 1'750), für 3.5-Zimmer 2'500 Franken mit ca 80m2 (ab 2'200) und für 4.5-Zimmer durchschnittlich 3'200 Franken mit ca. 110m2 (ab 2'980).
Höhe und Fläche stehen in einem Verhältnis zueinander, weil sie die Anzahl Wohnungen und Gewerberäumlichkeiten definieren und damit den Ertrag. Da die zwei Hochhäuser das Stadion finanzieren müssen, braucht es einen Mindestertrag, ansonsten das Stadion höher belastet werden müsste. Das Ziel der Eigenwirtschafltichkeit und finanziell tragbarer Bedingungen für die Clubs würde damit aber weit verfehlt. Würde man im Gegenzug die Nutzflächen beibehalten wollen, würden die Hochhäuser viel massiger in Erscheinung treten. Das würde sich wiederum auf das Stadtbild negativ auswirken.
Weil eine Genossenschaft aufgrund ihres gesetzlichen Status die erforderlichen Renditen nicht erwirtschaften könnte, um das Fussballstadion zu finanzieren. Eine Mischnutzung im selben Gebäude – Mietwohnungen zu Marktkonditionen und gemeinnütziger Wohnungsbau – lässt sich ebenfalls nicht finanzieren, weil die Kosten des Baus, des Betriebs, der Infrastruktur und der notwendigerweise verbundenen Querfinanzierung des Baus und Betriebs des Fussballstadions damit nicht mehr ausreichend gedeckt werden könnten.
Nein, das wäre aber auch nicht sinnvoll. Ausserdem ist es für einen Bewirtschafter fast unmöglich nachzuweisen, ob eine Wohnung dauerhaft als Erst- oder Zweiwohnsitz dient.
Es ist immer möglich, eine Fläche unterschiedlich zu bebauen, wobei strenge Auflagen etwa bei Lärmschutz, Schattenwurf, Erschliessung, ökologische Nachhaltigkeit oder Sicherheit einzuhalten sind. Jeder Bautypus hat dabei Vor- und Nachteile. Im konkreten Fall musste ein Kompromiss gefunden werden zwischen der Bedingung, ohne Steuergelder ein Fussballstadion zu bauen, den Interessen der Quartierbevölkerung an grosszügigen Frei- und Grünflächen, den Auflagen des Lärmschutzes (Bewohnbarkeit der unteren Geschosse) und einer akzeptablen Rentabilität.
Die Gebäude werden durch Anlagefässe der Credit Suisse realisiert, in die vorwiegend Schweizer Pensionskassen und Säule 3a-Stiftungen investieren. Entsprechend liegt es auch im Interesse von aktiven und künftigen Rentnerinnen und Rentnern, dass ihre Vorsorgegelder einen nachhaltigen Ertrag erwirtschaften.
Die Hochhäuser sind notwendig, weil sie den Bau des Fussballstadions finanzieren. Sie bieten rund 1100 Menschen im mittleren Preissegment Wohnraum an. Die Mietpreise sind mit anderen ähnlichen Lagen in der Stadt Zürich vergleichbar. Die Gebäude werden durch Anlagefässe der Credit Suisse realisiert, in die vorwiegend Schweizer Pensionskassen und Säule 3a-Stiftungen investieren. Entsprechend liegt es auch im Interesse von aktiven und künftigen Rentnerinnen und Rentnern, dass ihre Vorsorgegelder einen nachhaltigen Ertrag erwirtschaften.
Gegner / SP-Volksinitiative
Die Prüfung der von der SP Stadt Zürich vorgenommenen Berechnungen zeigt, dass dies weder finanziell aufgeht noch rechtlich machbar wäre. Dies sieht auch der Stadtrat von Zürich so, allen voran die zwei für das Dossier zuständigen Stadträte Leupi (Grüne) und Odermatt (SP).
Das lässt sich nicht beantworten, ist aber auch nicht relevant. Die Stadt Zürich wird selbst kein Fussballstadion bauen auf dem Grundstück. Dagegen hat sich das Zürcher Stimmvolk bei der letzten Abstimmung von 2013 ausgesprochen. Das vorliegende Projekt ist vollumfänglich privat finanziert, den Steuerzahler kostet es nichts. Dabei sind die zwei Hochhäuser elementar für die Finanzierung des Baus des Fussballstadions. Fehlt dieser Bestandteil, gibt es kein Projekt – und damit auch kein Fussballstadion.
Es ist bei jedem Gebäude so, dass je nach Blickrichtung die Sicht eingeschränkt wird. Anwohnerinnen und Anwohner sind generell nicht begeistert, wenn ihnen vor die eigene Aussicht ein Gebäude gestellt wird. Das ist insbesondere in einer dicht bebauten Stadt wie Zürich aber nicht zu vermeiden. Die zwei geplanten Hochhäuser beeinträchtigen für einige ganz wenige Bewohnerinnen und Bewohnern von Höngg die bisher absolut freie Sicht auf die Alpen. Diese sind bis auf diese sektorielle Einschränkung aber weiterhin zu sehen. Für die überwiegende Zahl der Bewohnerinnen und Bewohner sowohl in Höngg als auch in anderen Quartieren der Stadt Zürich haben die Hochhäuser keine Beeinträchtigung.
Die Hochhäuser werden das städtebauliche Bild von Zürich auf, nicht ab. Es entstehen zwei markante architektonische Akzente im Westen der Stadt, die sich einfügen in eine vielteilige Gebäude- und Quartierstruktur. Dieser Meinung ist eine namhafte Jury aus Experten, die zuständigen Behörden der Stadt Zürich und der Stadtrat von Zürich. Sie alle befürworten das Projekt ausdrücklich – auch und besonders wegen seiner städtebaulichen Qualität. Auch Zürich wird zunehmend verdichten und in die Höhe bauen müssen. Das bietet auch die Chance, längerfristig den Charme der Quartiere beibehalten zu können.
Bau / Quartierentwicklung
Dort wo dies sinnvoll und möglich ist, ja. Zu beachten ist jedoch auch die Vorgabe der Stadt zur Eigenstromproduktion. Dies ist beim Stadiondach so vorgesehen. Der Genossenschaftsbau wird ebenfalls mit Solaranlagen ausgestattet und begrünt.
Aufgrund ihrer Lage im Westen des Areals wird der Schattenwurf der beiden Hochhäuser die gesetzlichen Vorgaben erfüllen, d.h. nicht mehr als maximal zwei Stunden pro Tag. Dies nicht zuletzt auch deshalb, weil die Hochhäuser verhältnismässig schlank ausgebildet sind. Das Projektteam hat zusammen mit den zuständigen Behörden der Stadt Zürich im Rahmen einer Testplanung im Vorfeld festgestellt, dass die umliegenden Wohnhäuser vom gesetzlichen Schattenwurf nicht betroffen sein werden. Dieser Nachweis wurde im weiteren Planungsverfahren bestätigt.
Die Schulanlage Pfingstweid bietet genügend Kapazität für die Kinder aus der Überbauung. Eine entsprechende Reserve wurde dort bereits eingeplant. Zudem wird das Schulhaus Pfingstweid so gebaut, dass eine allfällige bauliche Erweiterung einfach realisierbar ist. Im Genossenschaftsbau ist zudem ein städtischer Doppelkindergarten eingeplant.
Stadion Letzigrund
Das Stadion Letzigrund kann den Auszug der beiden Fussballvereine verkraften, denn das Stadion könnte vermehrt und flexibler für Konzerte oder andere Events genutzt werden. Als Trainingszentrum des Leichtathletik-Clubs Zürich, mit bis zu vier Open-Air-Konzerten, vermehrt mittleren und kleinen Anlässen sowie dem internationalen Leichtathletikmeeting dürfte der künftige Betrieb ungefähr die gleichen jährlichen Nettokosten wie der aktuelle Betrieb zur Folge haben (jährlich rund 9 Millionen Franken).
Fussballclubs FCZ / GC
Die beiden Clubpräsidenten waren im Wettbewerb bei sämtlichen Jurysitzungen anwesend. Bereits während des Wettbewerbsverfahrens fanden Gespräche zwischen den beiden Clubs und HRS statt. Die Ansprüche der Clubs wurden vollumfänglich berücksichtigt. Der FCZ und GC stehen uneingeschränkt hinter dem Projekt. Im Rahmen der weiteren Planung fand ein laufender Austausch zwischen den beiden Clubs und der Entwicklerin statt.
Der Businessplan ist so ausgelegt, dass alle Teilprojekte nachhaltig und profitabel betrieben werden können ‒ auch bei tieferer Liga-Zugehörigkeit eines Clubs.
Im Gegensatz zum Letzigrund-Stadion gehen alle Einnahmen aus dem Betrieb (z.B. Catering, Naming-Rechte, Vermarktungsrechte usw.) an die Clubs, respektive die Stadion Zürich Betriebs AG. Die Einnahmen-Situation der Clubs wird sich im Vergleich zum Letzigrund also deutlich verbessern.
Die beiden Clubs sind heute mittlere Unternehmen, die auf Vollzeitstellen gerechnet an die 600 Personen beschäftigen. Darunter sind viele Junioren-Trainer, Nachwuchsbetreuer, medizinisches Fachpersonen und zahlreiche Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in der Administration und im Fanshop – verteilt auf die Bereiche Nachwuchs, Frauen-, Jugend- und Kinderfussball sowie kantonale Stützpunkte. Nebst den Personalkosten haben die Clubs viele Ausgaben für den Spielbetrieb, die Stadionmiete, Sicherheits- und Polizeikosten, Investitionen etc.
Für die beiden Fussballclubs sind die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen heute ungenügend. Da GC und FCZ im Letzigrund-Stadion nur Mieter sind, geht ein grosser Teil der Stadioneinträge an ihnen vorbei. Das neue Stadion bietet ganz neue Einnahmemöglichkeiten. Nebst den Ticketeinnahmen können die Clubs auch Erträge aus dem Catering-Betrieb, der Vergabe von Namensrechten oder aus dem Biervertrag generieren. Diese Einnahmen sind wichtig, um die Zukunft der beiden Clubs zu sichern.