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Wem ein Wohnrecht zusteht, der kann – sofern nichts anderes vereinbart wurde – kostenlos in einer Wohnung oder in einem Haus wohnen. Das Wohnrecht ist unkündbar, unübertragbar und unvererblich. Grundsätzlich endet das Wohnrecht mit dem Tod des Berechtigten. Es ist aber zulässig, ein zeitlich limitiertes Wohnrecht einzuräumen.
Ist das Wohnrecht nicht ausdrücklich auf eine Person beschränkt, darf der Wohnrechtsberechtigte auch seine Familienangehörigen und Hausgenossen (z. B. Pflegepersonal) zu sich in die Wohnung aufnehmen. Ist das Wohnrecht auf einen Teil eines Gebäudes wie beispielsweise auf ein Geschoss beschränkt, kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Einrichtungen mitbenutzen, z. B. die Waschküche oder Parkplätze.
Steht dem Wohnberechtigten ein ausschliessliches Wohnrecht zu, trägt dieser die Lasten des gewöhnlichen Unterhalts. Konkret bedeutet dies: Reinigung, Reparaturen, Ersatz gewisser Gegenstände, jedoch nicht Lasten, die sich aus dem Gebrauch des Objekts ergeben wie Gebühren und Hypothekarzinsen. Zum gewöhnlichen Unterhalt gehört somit jedoch mehr, als der Mieter als kleinen Unterhalt (Art. 259 OR) gesetzlich zu übernehmen hat. Hat der Wohnberechtigte aber nur ein Mitbenutzungsrecht, trägt der mit dem Wohnrecht belastete Grundeigentümer die gesamten Unterhaltskosten.
Der Gesetzgeber hat dem Wohnrecht bloss drei Artikel im Zivilgesetzbuch gewidmet (Art. 776 bis 778 ZGB). Im Übrigen verweist das Gesetz auf die Bestimmungen über die Nutzniessung (Art. 745 ff. ZGB).
Die Begründung des Wohnrechts muss in einem Vertrag vereinbart werden, der von einem Notar öffentlich zu beurkunden ist. Das Wohnrecht entsteht allerdings erst mit dem Eintrag als Dienstbarkeit im Grundbuch. Es handelt sich um eine Personaldienstbarkeit, wobei der jeweilige Eigentümer des Grundstücks belastet ist.
Wohnrechte werden unter anderem errichtet, wenn ein Grundeigentümer einer ihm nahestehenden Person das Recht einräumen will, dass diese auch nach seinem Tod weiterhin in der gemeinsamen Liegenschaft wohnen kann. Durch die Einräumung eines Wohnrechts lässt sich beispielsweise verhindern, dass die Erben des Grundeigentümers diese Person zum Verlassen der Liegenschaft zwingen. Allerdings lohnt es sich, bei der Begründung des Wohnrechts sorgfältig vorzugehen, wie ein aktueller Fall aus dem Kanton Aargau zeigt.
Ein Grundeigentümer (nachfolgend: G.) wollte als Alleineigentümer einer Liegenschaft seiner Lebenspartnerin das lebenslängliche und ausschliessliche Wohnrecht am gesamten Zweifamilienhaus einräumen. Der öffentlich beurkundete Vertrag enthielt jedoch in den «Schlussbestimmungen (rein obligatorisch und ohne Grundbucheintrag) » eine Passage, wonach die Parteien festhalten, dass das Wohnrecht erst nach dem Ableben von G. Gültigkeit habe. Falls die Wohngemeinschaft der Parteien aufgelöst werden sollte, sei das Wohnrecht im Grundbuch zu löschen. Die Lebenspartnerin verpflichtete sich diesfalls, der Löschung des Wohnrechts im Grundbuch vorbehaltlos zuzustimmen.
Das Grundbuchamt wies den Antrag auf Eintragung des Wohnrechts wegen der erwähnten Schlussbestimmung ab. Es hielt fest, dass eine aufschiebend bedingte Dienstbarkeit (sogenannte Suspensivbedingung) nicht im Grundbuch eingetragen werden könne. Die Eintragung solcher Dienstbarkeiten sei mit den Forderungen nach Klarheit, Sicherheit und Vollständigkeit des Grundbuchs nicht vereinbar. Das kantonale Verwaltungsgericht stützte die Ansicht des Grundbuchamts.
Als letzte Instanz bestätigte nun das Bundesgericht die Rechtsauffassung der Aargauer Behörden. Eine aufschiebend bedingte Dienstbarkeit entsteht nicht mit der Eintragung im Grundbuch, wie es das Gesetz aber vorschreibt, sondern erst in einem späteren Zeitpunkt, in dem die Bedingung (das Ableben von G.) eintritt. Wäre die Eintragung solcher Dienstbarkeiten zulässig, würde das Grundbuch einem noch gar nicht bestehenden Recht den Schein rechtlicher Existenz verleihen.
Mit anderen Worten: Gemäss der vertraglichen Schlussbestimmung erhält das Wohnrecht erst nach dem Tod des belasteten Grundeigentümers G. Gültigkeit. Da G. aber im Zeitpunkt der Grundbuchanmeldung noch lebte, durfte nicht von einem rechtswirksam errichteten Wohnrecht ausgegangen werden. Die Voraussetzungen für eine Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch waren damit klar nicht erfüllt.
Ein (noch) nicht gültiges Wohnrecht kann nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Möglich ist jedoch ein unbedingter Eintrag des Wohnrechts mit einer parallelen vertraglichen Abmachung, wonach der Berechtigte unter bestimmten Umständen – z. B. bei Aufhebung des gemeinsamen Haushalts – in die grundbuchliche Löschung des Wohnrechts einzuwilligen hat.
Zulässig wäre zudem eine Bestimmung im Grundbuch, gemäss der die Ausübung des Wohnrechts erst nach dem Ableben des belasteten Grundeigentümers erfolgen darf. Anders ausgedrückt: Eine bedingte Gültigkeit des einzutragenden Wohnrechts ist nicht möglich, eine bedingte Ausübung des Wohnrechts jedoch schon. Dies bedeutet, dass die juristisch korrekte Wortwahl einen entscheidenden Unterschied ausmachen kann bezüglich der Frage, ob die Eintragung eines Wohnrechts im Grundbuch überhaupt möglich ist.
Urteil Nr. 5A_518 / 2017 vom 20. April 2018
ROLAND PFÄFFLI Prof. Dr. iur., Notar, Thun Konsulent bei Von Graffenried Recht, Bern
MASCHA SANTSCHI KALLAY Dr. iur., Rechtsanwältin, Meggen, Konsulentin bei epartners Rechtsanwälte AG, Zürich