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4. Detaillierte Informationen zur Erfolgsrechnung und Gesamtergebnisrechnung
4.1Mietertrag
Im Geschäftsjahr 2022/23 stiegen die Mieterträge um TCHF 382 an. Einerseits wirkte sich der Rückgang des Leerstandsausfalls infolge Vollvermietung von drei unserer sechs Liegenschaften mit TCHF 555 positiv aus. Gegenläufig wirkten sich regulär auslaufende Mietverhältnisse von TCHF 157 ertragsmindernd aus. Entsprechend reduzierten sich die vertraglich erwarteten Mieterträge per Bilanzstichtag leicht von CHF 9.1 Mio. auf CHF 9.0 Mio.
Nachfolgend die Übersicht über die fünf grössten Mieter, die 48.6% des Mietertrags generieren.
Die künftigen Mieterträge aus unkündbaren Mietverträgen zum Bilanzstichtag sind wie folgt kategorisiert:
In der Regel handelt es bei den Mietverträgen um indexierte Verträge mit einer Laufzeit von 5 bis 10 Jahren. Einige Mietverträge enthalten Optionen zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses (early-break). Diese sind in der vorstehenden Kategorisierung berücksichtigt. Darüberhinaus bestehen unbefristete Mietverträge im Umfang von TCHF 597 (Vorjahr: TCHF 567) mit Kündigungsfristen zwischen 3 bis 6 Monaten.
4.2Liegenschaftsaufwand
Der direkt den Anlageliegenschaften zuordenbare Liegenschaftsaufwand entspricht 3.9% (Vorjahr: 3.8%) der Mieterträge.
Während nicht umlegbare Heiz- und Nebenkosten in 2021/22 von periodenfremden Einmaleffekten in Höhe von TCHF 33 positiv beeinflusst wurden, zeigten die gleichen Einmaleffekte im Geschäftsjahr 2022/23 eine negative Auswirkung im gleichen Umfang. Damit lagen die nicht umlegbaren Heiz- und Nebenkosten um TCHF 55 höher als im Vorjahr.
4.3Personalaufwand
Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum konnte der Personalaufwand um TCHF 744 reduziert werden. Dies ist insbesondere auf personelle Veränderungen zurückzuführen, die bereits im Vorjahr eingeleitet wurden. Zum 31. März 2023 waren insgesamt fünf Mitarbeitende beschäftigt (Vorjahr: sechs).
Der sonstige Personalaufwand beinhaltet Ausgaben für pauschalisierte Spesen von Mitarbeitenden und Verwaltungsratsmitgliedern. Ebenfalls in diese Position fallen die Prämie für die Organhaftpflichtversicherung, Kosten für die Rekrutierung sowie Aufwendungen für Weiterbildungen und Schulungen des bestehenden Personals.
4.4Verwaltungsaufwand
Die Verwaltungsaufwendungen haben sich um TCHF 92 bzw. 10.2% reduziert. Die Ursache hierfür liegt im Wesentlichen in den um TCHF 57 niedrigeren projektspezifischen Beratungskosten im Rahmen von Immobilien-Akquisitionsprojekten sowie Einmaleffekten im Bereich der Unternehmenskommunikation im Vorjahr.
Sonstige Erträge
Die sonstigen Erträge von TCHF 7 resultieren aus Versicherungserstattungen. Im Vorjahr wurden die sonstigen Erträge (TCHF 143) durch den Zahlungseingang einer abgeschriebenen Insolvenzforderung in der niederländischen Gesellschaft Züblin Real Estate Holding NV (mittlerweile liquidiert) sowie durch eine nachträglich realisierte Kaufpreisanpassung im Zusammenhang mit dem Verkauf des Deutschen Portfolios im Jahr 2017 beeinflusst.
4.5Finanzaufwand und -Ertrag
Die Finanzaufwendungen betreffen im Wesentlichen Hypothekarzinsen. Diese haben sich gegenüber dem Vorjahr um TCHF 26 erhöht. Dabei reduzierten sich die dort enhalten Bereitstellungszinsen aufgrund der bereits im Vorjahr, im Rahmen der Refinanzierung herabgesetzten Rahmenkreditlimite von CHF 120 Mio. auf CHF 100 Mio. Andererseits führte der Anstieg des SARON zu höheren Zinsaufwendungen bei den Hypotheken.
4.6Ertragssteuern
Ertragssteuern
Im Geschäftsjahr 2022/23 fielen wie im Vorjahr keine laufenden Ertragssteuern an.
In 2022/23 fielen die Aufwendungen für latente Ertragssteuern mit TCHF 896 deutlich niedriger aus als im Vorjahr (TCHF 3 268). Im Wesentlichen führten die niedrigeren Bewertungsgewinne der Anlageliegenschaften zu einer geringeren Zuführung zur latenten Steuer im Vergleich zum Vorjahr. Darüber hinaus war im Vorjahr eine Zuführung in Höhe von TCHF 804 für latente Steuern auf temporäre Differenzen im Zusammenhang mit Anteilen an Tochtergesellschaften erforderlich.
Die nachfolgende Tabelle stellt eine Überleitung der Ertragssteuern zum Referenzsteuersatz zur Ertragssteuer gemäss Erfolgsrechnung dar:
Überleitung der Ertragssteuer
Sowohl bei den laufenden Ertragssteuern als auch bei den latenten Steuern sind Annahmen erforderlich. Diese beziehen sich auf folgende Sachverhalte:
Laufende Ertragssteuern
Die Züblin Gruppe ist in der Schweiz und in den Ländern, wo ihre Tochtergesellschaften operiativ sind, ertragssteuerpflichtig. Die Ermittlung der Rückstellung für Ertragssteuern in diesen verschiedenen Steuergesedtzgebungen erfordert wesentliche Annahmen und Schätzungen der Geschäftsleitung, da die Ermittlung der definitiven Steuern bei vielen Transaktionen und Kalkulationen unsicher ist.
Latente Ertragssteuern
Bei der Berechnung der latenten Steuern auf den Anlageliegenschaften in der Schweiz wird auch die Grundstückgewinnsteuer mit einbezogen. Diese ist abhängig von der erwarteten Haltedauer, die wie folgt berücksichtigt wird: Für Anlageliegenschaften, die für den Verkauf bestimmt sind, gilt die effektive Haltedauer plus 1 Jahr. Für die übrigen Anlageliegenschaften gilt eine solche von 15 Jahren oder die effektive Haltedauer plus 1 Jahr, sofern diese mehr als 15 Jahre beträgt. Auch bei der Aktivierung von latenten Steuerguthaben aus Verlustvorträgen sind Annahmen notwendig. Die Aktivierung erfolgt nur dann, wenn deren Verwendbarkeit in der Zukunft wahrscheinlich ist. Die Beurteilung einer wahrscheinlichen Verrechnung zukünftiger Verluste basiert auf den aus den Bewertungen der Anlageliegenschaften hervorgehenden zukünftigen Geldflüssen zusammen mit Schätzungen der Geschäftsleitung über die Wahrscheinlichkeit der Nutzung dieser Verlustvorträge in zukünftigen Perioden. Auf dieser Grundlage wird die erwartete Realisierbarkeit für jedes latente Steueraktivum festgelegt und zu jedem Bilanzstichtag neu bewertet und erfasst.
4.7Erfolg pro Aktie
Die Züblin Immobilien Holding AG hat keine Eigenkapitalinstrumente ausstehend, die zu einer Verwässerung führen. Die durchschnittliche Anzahl dividenberechtigter Aktien ermittelt sich unter Einbezug von 2 380 eigenen Aktien.