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Kann man einen Stockwerkeigentümer dazu zwingen, sich an der Finanzierung eines Kinderspielplatzes zu beteiligen? Eine umstrittene Frage. Stockwerkeigentum ist das Thema an der Telefonhotline von morgen Mittwoch.
Konkretes Beispiel: Eine Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft (STWE) im Emmental klärt die Frage ab, ob auf ihrer Parzelle «Allgemeinfläche» ein Spielplatz gebaut werden kann. Ein Eigenheimbesitzer, der eben Grossvater geworden ist, stellte den entsprechenden Antrag. Rund die Hälfte der Eigentümer ist aufgrund einer ersten Abklärung dafür, die andere Hälfte dagegen. Das STWE besteht aus knapp 30 Eigentümern, verteilt in vier Häuserblocks. Die Überbauung ist sieben Jahre alt. Im Reglement steht nichts von einem Kinderspielplatz. Zwei Fragen stehen im Vordergrund:
Keine Notwendigkeit
«Ein Kinderspielplatz ist keine notwendige bauliche Massnahme», sagt die Immobilientreuhänderin Petra Grognuz. Daher könne niemand dazu gezwungen werden, sich finanziell daran zu beteiligen. Sollte jedoch ein Familienvater jegliche finanzielle Beteiligung verweigern, dürften seine Kinder streng genommen den Spielplatz nicht benutzen. So oder so: «Wäre der Spielplatz nachträglich baubewilligungspflichtig, kann jeder Stockwerkeigentümer gegen den Bau eines Spielplatzes Einsprache erheben. Die Einsprache muss jedoch begründet sein», ergänzt Petra Grognuz von der H. P. Burkhalter + Partner AG in Liebefeld. Stellt sich somit die zweite Frage, ob ein Stockwerkeigentümer, der auf Kindergeschrei allergisch reagiert, den Bau eines Spielplatzes verhindern kann. «Das dürfte schwierig sein», meint Petra Grognuz.
Das ist auch die Meinung von Daniel Schmid: «Wenn sich das Reglement nicht anders ausspricht, so ist für die Realisierung eines neuen Spielplatzes auf der Allgemeinfläche das qualifizierte Mehr notwendig», sagt der Immobilientreuhänder. Gemeint ist damit die Mehrheit der anwesenden beziehungsweise vertretenen Stockwerkeigentümer, die zugleich die Mehrheit aller Wertquoten repräsentieren.
Nützlich oder luxuriös?
Bei einer baulichen Erweiterung stellt sich laut Daniel Schmid immer auch die Frage, ob es sich um eine luxuriöse oder um eine nützliche bauliche Massnahme handelt. «Ich bin klar der Ansicht, dass es sich beim Kinderspielplatz um eine nützliche bauliche Massnahme handelt. Der Bau eines Spielplatzes bewirkt eine Wertsteigerung der Sache», erklärt Daniel Schmid.
Wertsteigerung? Wird ein Kinderspielplatz den Wert einer Liegenschaft tatsächlich steigern? «Objektiv betrachtet wird der Kinderspielplatz den Wert steigern. Schliesslich zieht er Investitionen
nach sich. Subjektiv betrachtet kann der Kinderspielplatz eine Wertsteigerung oder auch eine Wertminderung verursachen,» sagt Schmid. 2006 schrieb die Credit Suisse in einer Studie, dass ein
Spielplatz eine um knapp 2 Prozent tiefere Miete bewirkt. «Hier gilt zu berücksichtigen, dass ein Spielplatz bloss für Mieter mit Kindern im entsprechenden Alter von Attraktivität ist», schrieben
die Studienautoren. Für die restlichen Mieter hingegen sei ein Spielplatz ein Anzeichen für eine potenziell höhere Lärmbelastung, «weswegen sie weniger Miete zu zahlen bereit sind».
Wie verhält es sich beim Pool?
Einfacher wären die Verhältnisse, wenn besagte STWE einen Swimmingpool bauen möchte. Schwimmbecken sind nicht als nützliche, sondern als luxuriöse Massnahme zu klassifizieren. Hier könnte ein Eigentümer erst recht nicht dazu verknurrt werden, sich finanziell zu beteiligen, falls das Reglement nicht etwas anderes vorschreibt. Wer sich jedoch nicht finanziell beteiligt, hätte dann auch kein Recht, sich im Pool abzukühlen oder gar Längen zu schwimmen. Daniel Schmid macht im Übrigen darauf aufmerksam, dass beim Bau von Mehrfamilienhäusern über die Erstellung von Spielflächen kommunale oder kantonale Vorschriften gelten. «Es ist daher etwas aussergewöhnlich, wenn bei einer Überbauung mit vier Wohnhäusern mit 27 Einheiten gar keine Spielmöglichkeit vorhanden ist.»
Erschienen in der BZ am 16. September 2014