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Wenn Sie eine Immobilie mit einem Makler verkaufen wollen, dann werden Sie an einem Maklervertrag nicht vorbeikommen. In der Schweiz regelt das Obligationenrecht die Bestimmungen für den Maklervertrag. Die rechtlichen Grundlagen sind ähnlich wie in anderen Ländern, aber es gibt einige spezifische Besonderheiten, die es zu beachten gilt.
Was ist ein Maklervertrag?
Ein Maklervertrag ist ein Vertrag zwischen einem Immobilienmakler und einem Eigentümer, der eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte. Der Makler wird damit beauftragt, die Immobilie zu bewerben, potenzielle Käufer oder Mieter zu finden und Verhandlungen zu führen.
In der Schweiz regelt das Obligationenrecht die Bestimmungen für den Maklervertrag. Die grundlegenden Regelungen sind ähnlich wie in anderen Ländern. So muss ein Maklervertrag grundsätzlich in Schriftform verfasst werden und enthält Angaben zur Leistung, zur Dauer des Vertrages sowie zur Vergütung des Maklers. Die Höhe der Vergütung wird in der Regel als Prozentsatz des Verkaufspreises oder der Miete vereinbart und ist oft Gegenstand von Verhandlungen zwischen den Parteien.
Es gibt jedoch einige spezifische Besonderheiten zu beachten. Zum Beispiel ist in der Schweiz die Bezahlung des Maklers bei einem erfolgreichen Verkauf oder einer erfolgreichen Vermietung üblich. Der Eigentümer muss somit erst dann bezahlen, wenn die Immobilie tatsächlich verkauft oder vermietet wurde. In einigen Fällen kann jedoch eine Vorauszahlung vereinbart werden.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist, dass ein Maklervertrag in der Schweiz nicht automatisch exklusiv ist. Das bedeutet, dass der Eigentümer auch andere Makler beauftragen kann, um seine Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten. Wenn ein Makler jedoch exklusiv beauftragt wird, hat er ein Alleinvermarktungsrecht für die Immobilie und der Eigentümer darf keine anderen Makler beauftragen.
Welche Arten von Maklerverträge gibt es?
- Nachweismaklervertrag: Bei dieser Art des Maklervertrags prüft der Makler das Kaufinteresse potenzieller Käufer und gibt diese Informationen dann an den Verkäufer weiter. Der Nachweis dieser Käufer berechtigt den Makler zur Abrechnung seiner Provision.
- Abschlussmaklervertrag: Der Immobilienmakler übernimmt die Verantwortung für den erfolgreichen Verkauf der Immobilie. Zu seinen Aufgaben können beispielsweise die Erstellung der Verkaufsdokumentation, die Ausschreibung und Durchführung von Besichtigungen, Verkaufsverhandlungen und die Organisation der öffentlichen Beurkundung des finalen Vertrags gehören. Der Makler erhält seine Vergütung erst, wenn der Immobilienverkauf endgültig abgeschlossen ist.
- Doppelmaklertätigkeit: Es ist möglich, dass ein Immobilienmakler sowohl mit der Käufer- als auch mit der Verkäuferpartei einen Vertrag abschliesst, allerdings nur in Form einer Vereinbarung zum Nachweis von Kaufinteressenten. Der Makler muss die Doppelmaklertätigkeit offenlegen. Bei unzulässiger Doppelmaklertätigkeit ist die Einholung einer Maklerprovision nicht zulässig.
Welche Vorschriften gibt es für einen Maklervertrag?
Gemäss dem Gesetzgeber gibt es keine spezifischen Formvorschriften für Maklerverträge, wenn es darum geht, eine Immobilie zu verkaufen. Anders ausgedrückt bedeutet dies, dass ein Maklervertrag auch mündlich abgeschlossen werden kann, wenn ein Eigentümer einen Makler damit beauftragt, seine Immobilie zu verkaufen und der Makler zustimmt. Sobald beide Parteien ihre Einwilligung erklärt haben, gilt der Maklervertrag als rechtswirksam und verbindlich.
Zusätzlich können Maklerverträge auch stillschweigend abgeschlossen werden, wenn der Eigentümer von der Maklertätigkeit weiss und diese stillschweigend duldet. Ein solcher Vertrag entsteht, wenn der Makler ohne ausdrücklichen Auftrag des Eigentümers tätig wird und dieser die Tätigkeit des Maklers nicht untersagt. In diesem Fall gilt der Vertrag als stillschweigend zustande gekommen.
Es ist jedoch ratsam, Maklerverträge schriftlich zu vereinbaren, um mögliche Missverständnisse oder rechtliche Probleme zu vermeiden. In einem schriftlichen Vertrag können sowohl die Aufgaben des Maklers als auch die Zahlungsbedingungen klar und eindeutig festgelegt werden. Dies kann insbesondere im Falle von Streitigkeiten zwischen den Parteien von Vorteil sein.
Was muss ein Maklervertrag beinhalten?
- Name und Adresse des Auftraggebers und des Maklers
- Beschreibung der Immobilie, die verkauft oder vermietet werden soll
- Dauer des Maklervertrags
- Art des Maklervertrags (z.B. Nachweis- oder Abschlussmaklervertrag)
- Höhe der Maklerprovision (in Prozent des Kauf- oder Mietpreises)
- Vereinbarungen zur Weitergabe von Daten und Informationen
- Informationen über die Haftung des Maklers
- Kündigungsbedingungen
- Hinweis auf das Widerrufsrecht des Auftraggebers
- Ort und Datum der Vertragsunterzeichnung
Es ist wichtig zu beachten, dass dies nur eine Liste grundlegender Punkte ist und dass der genaue Inhalt eines Maklervertrags je nach Vereinbarung zwischen dem Makler und dem Auftraggeber variieren kann. Es wird empfohlen, dass der Vertrag von einem Anwalt überprüft wird, um sicherzustellen, dass er den gesetzlichen Anforderungen entspricht.
Kann ich einen Maklervertrag auch kündigen?
Ja, grundsätzlich ist es möglich, einen Maklervertrag in der Schweiz zu kündigen. Die Kündigungsmöglichkeiten und -bedingungen können jedoch je nach Art des Maklervertrags und den Vereinbarungen zwischen dem Makler und dem Auftraggeber unterschiedlich sein. Es ist wichtig, den Maklervertrag sorgfältig zu prüfen, um die genauen Kündigungsbedingungen zu verstehen und einzuhalten.
Ein Nachweisvertrag kann in der Regel jederzeit gekündigt werden, da der Makler seine Provision nur dann erhält, wenn er dem Auftraggeber einen erfolgreichen Nachweis erbracht hat. Ein Abschlussvertrag kann in der Regel nur gekündigt werden, wenn der Makler seine Verpflichtungen nicht erfüllt oder anderweitig gegen den Vertrag verstösst. Die Kündigungsbedingungen können im Vertrag selbst oder in den allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklers festgelegt sein.
Es wird empfohlen, die Kündigung schriftlich zu erklären und die Kündigungsfrist einzuhalten. Vor einer Kündigung ist es auch ratsam, den Makler zu kontaktieren und zu versuchen, eine Lösung für allfällige Probleme oder Unstimmigkeiten zu finden.