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Der Begriff «Eigenmittel» bezeichnet vom Käufer selbst aufgebrachte Vermögenswerte zur Finanzierung einer Immobilie mittels einer Hypothek. Häufig wird dafür auch synonym der Begriff «Eigenkapital» verwendet.
Anders ausgedrückt: Bei gegebener Darlehenshöhe sind die Eigenmittel die Differenz zwischen dem Kaufpreis der Immobilie sowie der Höhe des Darlehens.
Als Eigenmittel zugelassen sind in der Schweiz Kontoguthaben (beispielsweise auf Privat- und Sparkonten), Wertschriften, Guthaben der dritten Säule, Rückkaufwerte von Versicherungspolicen, unverzinsliche und nicht rückzahlungspflichtige Darlehen, Schenkungen und Erbvorbezüge.
Eigenmittel für die Finanzierung eines Eigenheims können auch Guthaben aus der zweiten Säule (Pensionskassengelder) beinhalten, jedoch nicht ausschliesslich und mit Einschränkungen.
Die Bank oder Versicherung fordert vom Käufer der Immobilie, dass dieser einen minimalen Betrag an Eigenmitteln aufbringt. Der Minimalbetrag wird prozentual zum Belehnungswert angegeben und kann von Anbieter zu Anbieter variieren.
Die meisten Anbieter vergeben keine Hypotheken, wenn die Eigenmittel nicht mindestens 20% des Belehnungswerts betragen. Das entspricht einer maximalen Belehnung von 80%.
Die Swiss-Banking-Richtlinien von 2014 schreiben einen Mindestanteil an Eigenmitteln von 10% des Belehnungswertes vor. Dieser Mindestanteil darf keine Guthaben der zweiten Säule enthalten.
Überdies fordern die Swiss-Banking-Richtlinien, dass eine mögliche Differenz zwischen einem höheren Kaufpreis und einem tieferen Belehnungswert (in diesem Fall also dem Marktwert der Immobilie) vollständig aus Eigenmitteln zu finanzieren ist, «die nicht aus der zweiten Säule stammen» (vergleiche hierzu das Beispiel 2).
Eigenmittel: Beispiel 1
Kaufpreis und Marktwert eines Hauses sind gleich hoch und betragen 1'000'000 Franken. Die Bank verlangt vom Käufer mindestens 20% an Eigenmitteln. Der Käufer verfügt über folgende Eigenmittel: 100'000 Franken an Sparguthaben und 100'000 Franken an Guthaben aus der 2. Säule (Pensionskasse).
Insgesamt betragen die Eigenmittel also 20% des Kaufpreises. Der Käufer kann sich das Haus mit einer Hypothek von 800'000 Franken leisten. Da die Eigenmittel ohne Pensionskassengelder 10% des Kaufpreises ausmachen, wird auch der Mindestbetrag aus den Swiss-Banking-Richtlinien eingehalten.
Eigenmittel: Beispiel 2
Der Kaufpreis eines Hauses beträgt 1'000'000 Franken, der Marktwert aber nur 800'000 Franken. Folglich ist ein Belehnungswert von 800'000 gegeben (der tiefere Wert von Kauf- und Marktpreis).
Die Bank verlangt vom Käufer mindestens 20% an Eigenmitteln, also in diesem Fall 20% * 800'000 Franken = 160'000 Franken. Die grösstmögliche Hypothek ergibt sich aus der Differenz von Belehnungswert und Eigenmitteln und beträgt 640'000 Franken.
Nun sind neben der Hypothek und den ersten Eigenmitteln aber noch zusätzliche Eigenmittel notwendig, um den Kaufpreis zu bezahlen. So geben es die Swiss-Banking-Richtlinien vor, wenn der Kaufpreis über dem Belehnungswert liegt.
Insgesamt muss der Käufer für den Hauskauf noch zusätzliche 200'000 Franken, also insgesamt mindestens 360'000 Franken an Eigenmitteln mitbringen. Davon dürften höchstens 80'000 Franken aus der zweiten Säule stammen.