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Se vendete la vostra casa o appartamento con un profitto, dovete pagare la tassa sugli utili immobiliari. Quanto dipende dal profitto netto, dal periodo di detenzione e dall'ubicazione. Gli utili immobiliari sono tassati in modo diverso da cantone a cantone in Svizzera. Tuttavia, una cosa è la stessa in tutti i 26 cantoni: se il venditore deve la tassa sugli utili immobiliari, l'immobile è responsabile - e le autorità fiscali possono riscuotere il conto non pagato dal nuovo proprietario. Questo è importante da sapere se state pensando di comprare una casa o un appartamento. Ma facciamo un passo alla volta...
Nella maggior parte dei cantoni, la terra è definita nello stesso modo nella legge fiscale e nel codice civile. Oltre agli immobili e ai fabbricati, ad esempio, le quote di comproprietà di immobili, i diritti indipendenti o permanenti iscritti nel registro fondiario come i diritti di costruzione, i diritti di usufrutto e i diritti di sorgente o di acqua e altre servitù sono anch'essi considerati beni immobili e sono tassati. Nella maggior parte dei casi, tuttavia, la tassa sugli utili immobiliari riguarda case o appartamenti.
Il venditore è responsabile delle tasse se realizza un profitto sulla vendita. Se il venditore non paga il suo debito, le autorità fiscali possono iscrivere un pegno legale nel registro fondiario e riscuotere l'importo della fattura in sospeso dal nuovo proprietario o dalla nuova proprietaria.
Il calcolo è semplice: il prezzo di vendita meno i costi di investimento è uguale all'utile immobiliare. Nella maggior parte dei cantoni, i costi d'investimento sono definiti nello stesso modo o in modo simile a quelli del cantone di Zurigo:
La tassa sugli utili immobiliari è una tassa extra ed è da pagare al momento della vendita. Tre fattori sono decisivi per il suo calcolo: il profitto, la durata della proprietà e l'ubicazione. I cantoni calcolano la tassa sugli utili immobiliari in modo molto diverso. Queste sono le maggiori differenze:
Per il calcolo delle tasse dovete sapere quale valore hanno la vostra casa o appartamento attualmente. Con la nostra valutazione immobiliare potete in pochi dettagli stimare il valore di mercato gratuitamente.
Non esiste una formula per il calcolo della tassa sugli utili immobiliari. Col nuovo calcolatore della tassa sugli utili immobiliari di Houzy potete calcolare online la tassa sugli utili immobiliari dovuta per la prima volta in Svizzera per tutti i 26 cantoni da Argovia fino a Zugo. Col calcolatore potete calcolare la tassa sugli utili immobiliari e simulare le conseguenze di prezzi e/o date di vendita differenti. Magari conviene attendere con la vendita per risparmiare denaro.
Le leggi fiscali sono complesse e differiscono da cantone a cantone. Ecco perché dovreste informarvi prima piuttosto che dopo la vendita. Un agenti immobiliari della vostra regione che conosce le leggi fiscali e il mercato può consigliarvi e allo stesso tempo aiutarvi a vendere la vostra casa o appartamento.
La tassa sugli utili immobiliari non è sempre da pagare immediatamente. È differita se acquistate un immobile sostitutivo in Svizzera con il ricavato della vendita. A seconda del cantone, è necessario reinvestire il ricavato entro uno o due anni; in casi eccezionali, il termine può essere esteso a quattro anni. Tuttavia, il differimento d'imposta è concesso solo per l'acquisto sostitutivo di una proprietà residenziale occupata dal proprietario - e solo se il prezzo d'acquisto per la proprietà sostitutiva è superiore ai costi d'investimento per la proprietà venduta. Se il prezzo d'acquisto è inferiore ai costi d'investimento, l'intero importo dell'imposta è da pagare immediatamente (esempio 3). Questo accade soprattutto se vendete una casa più grande e costosa e comprate un appartamento più piccolo ed economico al suo posto.
|Esempio 1||Esempio 2||Esempio 3|
|Prezzo di vendita per una proprietà vecchia||1'100'000 Franchi||1'100'000 Franchi||1'100'000 Franchi|
|Spese d'installazione||800'000 Franchi||800'000 Franchi||800'000 Franchi|
|Guadagno||300'000 Franchi||300'000 Franchi||300'000 Franchi|
|Prezzo d'acquisto per una proprietà sostitutiva||1'300'000 Franchi||900'000 Franchi||700'000 Franchi|
|Tassabile da subito||0 Franchi||200'000 Franchi||300'000 Franchi|
|Differimento d'imposta per||300'000 Franchi||100'000 Franchi||0 Franchi|
Volete vendere una proprietà che vale molto di più di prima? Eventualmente potrebbe valere la pena aspettare qualche anno in più per beneficiare di un'aliquota fiscale più bassa. Nel cantone di Zurigo, per esempio, viene raggiunto lo sconto fiscale massimo dopo 20 anni e nel cantone di Berna solo dopo 35 anni.
La tassa sugli utili immobiliari può essere differita per molte ragioni. Per esempio, a causa di cambiamenti di proprietà dovuti all'eredità, al ritiro anticipato o alla donazione e a causa di cambiamenti di proprietà tra coniugi dovuti a variazioni nel diritto di proprietà, alla separazione o al divorzio. Tuttavia, non appena la casa o l'appartamento viene venduto a terzi, la tassa sugli utili di proprietà è da pagare. Si calcola sulla base del prezzo d'acquisto originale, non sul valore di trasferimento. Per questo, si tiene conto del periodo di detenzione dell'ex proprietario. E se il prezzo di vendita viene investito in una nuova proprietà residenziale occupata dal proprietario, la tassa sugli utili immobiliari può essere ulteriormente differita...
Il differimento d'imposta non si applica alle seconde abitazioni, alle case di vacanza o alle proprietà in affitto. Se vendete un condominio, potete differire l'imposta solo su un appartamento occupato dal proprietario.