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L’objectif d’une évaluation immobilière est de déterminer la valeur économique d’une propriété, qui se compose généralement d’un terrain et d’un bâtiment ou d’un bien immobilier. Elle analyse les éléments du bien et ceux qui peuvent affecter sa valeur, tels que les paramètres structurels et qualitatifs du bâtiment. Vous découvrirez ci-dessous les principales méthodes d’estimation valeur bien immobilier et tous les éléments qui doivent être pris en compte dans chaque cas.
La méthode de comparaison des échantillons de marché
Cette méthode permet de calculer une valeur que l’on appelle valeur de marché dans la comparaison. La valeur marchande d’un bien est le prix auquel le bien aurait pu être vendu au moment de l’évaluation dans le cadre d’un contrat privé entre un vendeur consentant et un acheteur indépendant. Cela n’est valable que si le bien avait été offert publiquement sur le marché ou que les conditions du marché avaient permis une vente ordonnée.
Pour cette raison, certains aspects doivent être pris en compte lors de l’application de cette méthode, notamment l’absence de relation préexistante entre le vendeur et l’acheteur. Vous devez également vous assurez que le prix de la propriété est conforme à l’offre publique ci-dessus et reflète une estimation valeur bien immobilier raisonnable (le plus probable) qui aurait été obtenu dans les conditions de marché prévalant au moment de l’évaluation.
La méthode du coût de remplacement
Cette méthode d’estimation valeur bien immobilier permet de calculer un coût technique, appelé coût de remplacement, qui peut être brut ou net. Pour calculer le coût de remplacement brut, on additionne les investissements suivants :
- La valeur du terrain sur lequel est situé l’élément de construction, le bâtiment ou le bâtiment à rénover.
- La valeur des travaux de construction ou de rénovation : la somme des coûts matériels de l’exécution des travaux, des frais généraux éventuels et du bénéfice industriel de l’entrepreneur.
- Coût de remplacement : les frais et charges non remboursables nécessaires à la préparation de la déclaration pour la nouvelle construction sur le bâtiment. Sont également inclus les coûts techniques de la gestion de la conception et de la construction ou d’autres coûts nécessaires, les frais de permis et les coûts de construction.
Le bénéfice du promoteur ou toute dépense financière ou de marketing ne sont pas considérés comme des coûts nécessaires. Pour calculer le coût de remplacement net, la dépréciation physique et fonctionnelle du bâtiment fini doit être déduite du coût de remplacement brut.
La méthode résiduelle
Cette méthode permet de calculer une valeur technique appelée valeur résiduelle. Selon que l’analyse des investissements est effectuée avec des valeurs attendues ou des valeurs actuelles, on parle d’une analyse dynamique ou statique. La méthode dynamique est adaptée à l’évaluation des zones urbaines ou bâties et la méthode statique ne peut être appliquée qu’aux terrains et bâtiments en cours de rénovation.
La méthode résiduelle requiert des informations suffisantes pour déterminer si le site est susceptible d’être construit conformément aux règlements de zonage applicables ou, dans le cas de sites comportant des bâtiments achevés, pour vérifier qu’ils sont conformes aux règlements de zonage.
Elle exige également des informations suffisantes sur les coûts de construction, les coûts de développement nécessaires, les coûts de financement et les coûts de commercialisation. Cela permettra de faire une estimation des coûts et des dépenses habituels d’un constructeur moyen et d’un bâtiment présentant des caractéristiques similaires. En outre, la méthode résiduelle d’estimation valeur bien immobilier requiert des informations sur le marché pour permettre une estimation des prix de vente des éléments de construction ou des structures au moment probable de leur commercialisation.
Comme on vient de le voir, l’estimation de la valeur réelle d’un bien n’est pas une tâche facile. Il est donc important de se familiariser avec l’une des différentes méthodes illustrées ci-dessus pour mieux déterminer la valeur d’un bien immobilier.