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Coronavirus – Mietzinserlasse – mehrwertsteuerliche Auswirkungen
19.03.2021
Die Anordnungen aufgrund von COVID-19 haben einige Unternehmen in eine finanzielle Schieflage gebracht. Neben dem Bund haben sich einige Kantone, einzelne Gemeinden und die Privatwirtschaft solidarisch gezeigt und mit verschiedenen Massnahmen den Unternehmen unter die Arme gegriffen.
Eine dieser Unterstützungen betrifft die Mietzinse. Einige Vermieter haben zum Beispiel ihren Mietern die Mietzinse erlassen. Dieses Vorgehen unterstützen die Kantone und Gemeinden teilweise dadurch, dass sie dafür zusätzliche Gelder gesprochen haben. Dazu gehören unter anderem die Kantone Basel-Stadt, Basel-Land, Waadt, Freiburg und die Stadt Bern.
Doch was bedeutet eine solche Unterstützung in Bezug auf die Mehrwertsteuer?
Für die mehrwertsteuerlich korrekte Handhabung muss jeder Fall genau betrachtet werden. Wir erläutern hier vier verschiedene Varianten anhand von Beispielen.
1. Mietzinsreduktion
Der Vermieter A erlässt seinem Mieter 40 % der Monatsmiete für die Monate April bis August 2020, wird selber aber nicht unterstützt. Es handelt sich hierbei um eine Entgeltsminderung im ei-
gentlichen Sinne. Dies hat zur Folge, dass der Vermieter – sofern er optiert hat – weniger Umsatzsteuer abliefern muss und der Mieter infolgedessen weniger Vorsteuer geltend machen kann. Werden die Räumlichkeiten von der Steuer ausgenommen vermietet, so hat dies keinen Einfluss auf die Umsatzsteuer des Vermieters (und auch keinen Einfluss auf das Vorsteuerabzugsrecht des Mieters).
2. Mietzinsreduktion an nahestehenden Mieter
Der Vermieter A erlässt seinem Mieter B (nahestehende Person1) den Mietzins für drei Monate. Bei einander nahestehenden Personen muss das Entgelt einem Drittvergleich standhalten2. Wenn dieselbe Minderung auch einer unabhängigen Drittperson gewährt würde, hat dies dieselben Konsequenzen, wie wenn der Vermieter A und der Mieter B einander nicht nahestehend wären. Ist dies nicht der Fall, so ist die Differenz zu einer marktüblichen Miete als Umsatz beim Vermieter A aufzurechnen (auf dem MWST-Abrechnungsformular wird ein höherer Umsatz deklariert als effektiv fakturiert3). Ist die Miete optiert, bedeutet dies beim Vermieter A eine zusätzlich zu zahlende Umsatzsteuer. Beim Mieter ergibt sich jedoch in diesem Umfang kein Vorsteuerabzugsrecht, da nur die bezahlte Steuer als Vorsteuer geltend gemacht werden kann4. Der zusätzliche Umsatz beim Vermieter A löst keine Steuer aus, wenn die Vermietung von der Steuer ausgenommen ist.
3. Mietzinsreduktion mit einer Unterstützung durch den Kanton oder die Stadt
Im Januar 2021 hat der Gemeinderat der Stadt Bern die Verordnung zur städtischen Corona-Notunterstützung erlassen5 und per 1. Februar 2021 in Kraft gesetzt. Die Unterstützung erfolgt in Form einer Mietzinshilfe für Unternehmen, die in der Stadt Bern steuerpflichtig sind. Vermieter von Geschäftsräumlichkeiten, die ihren Mietern im Zeitraum vom 1. November 2020 bis zum 31. März 2021 eine Mietzinsreduktion von mindestens 40 % gewähren, werden von der Stadt Bern unterstützt, indem diese die Hälfte der Mietzinsreduktion (höchstens jedoch CHF 3'500 pro Monat) den Vermietern entschädigt.
Der Vermieter A hat seinem Mieter B für die Monate Januar und Februar 2021 je CHF 5‘000 erlassen. Die Stadt Bern übernimmt nun von der Miete für die beiden Monate je CHF 2‘500. Die restliche erlassene Miete trägt der Vermieter selber.
Grundsätzlich gelten Beiträge der öffentlichen Hand als Subventionen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Subvention direkt fliesst oder indirekt durch eine Weiterleitung (Art. 29 und 30 MWSTV). Wichtig ist, wer als Empfänger der Subvention gilt, denn bei ihm erfolgt die allfällige Kürzung der Vorsteuer gem. Art. 33 Abs. 2 MWSTG.
Empfänger der Subvention ist der Vermieter A und nicht der Mieter B. Der Erlass der Miete für den Mieter B stellt folglich eine Erlösminderung dar, wie in unserem Beispiel 1 ohne Unterstützung durch die Stadt. Der Unterschied ist, dass der Vermieter A aufgrund der Subvention der Stadt Bern diese in der MWST- Abrechnung unter der Ziffer 900 deklarieren und eine Kürzung der für dieses Objekt (Liegenschaft) angefallenen Vorsteuern in Ziffer 420 der periodischen MWST-Abrechnung vornehmen muss, sofern er ein Vorsteuerabzugsrecht hat.
Die Stadt Bern kann auch Unternehmen mit eigenen Geschäftsräumlichkeiten mit einem Beitrag unterstützen6. In diesem Fall wäre der Empfänger der Subvention das Unternehmen selber
und dieses müsste die korrekte Deklaration der Subventionszahlung und eine allfällige Vorsteuerkürzung vornehmen.
4. Mietzinsreduktion durch Gemeinwesen
Ist das Gemeinwesen A Vermieter und reduziert bzw. erlässt seinem Mieter B die Miete, handelt es sich aus unserer Sicht beim Erlass der Miete üblicherweise nicht um eine Subvention vom Vermieter A (Gemeinwesen) an den Mieter B, sondern wie auch bei den vorherigen Fällen um eine «normale» Erlösminderung mit den erwähnten Folgen. Kann die Reduktion jedoch als Subvention ausgelegt werden, wird es mehrwertsteuerlich kritisch und die Folgen müssen detailliert abgeklärt werden.
Karin Merkli
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1 Art. 3 Bst. h MWSTG / 2 Art. 24 Abs. 2 MWSTG / 3 Ausser Acht gelassen werden hier die anderen in der Schweiz geltenden Steuern. Bei diesen können sich aufgrund dessen, dass kein Drittpreis vorliegt, zusätzliche Konsequenzen ergeben. / 4 Art. 28 Abs. 3 MWSTG
5 https://www.bern.ch/mediencenter/medienmitteilungen/aktuell_ptk/mietzinshilfe-der-stadt-bern-laeuft-ab-1-februar-2021-an
6 Voraussetzung dafür ist, dass die Unternehmen wegen behördlicher Massnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie im Zeitraum von 1. November 2020 bis 31. Januar 2021 eine Umsatzeinbusse von mindestens 40 Prozent gegenüber dem Durchschnitt der entsprechenden Periode in den beiden vorangegangenen Jahren erlitten haben.