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Comment fonctionne la cédule hypothécaire?
L'hypothèque est un prêt accordé par une banque, une compagnie d'assurance, une institution de prévoyance ou un individu à l'acquéreur d'un bien immobilier. En contrepartie, l’acheteur met en gage ce même bien immobilier auprès de son créancier. Le document dûment établi s’appelle la cédule hypothécaire. Ainsi, si le débiteur n'honore pas ses obligations (s'il ne paie pas les intérêts et ne rembourse pas son emprunt), le créancier a le droit de s'emparer du bien immobilier, puis de le mettre en vente afin de récupérer son argent.
La cédule hypothécaire est établie par un notaire sur la base d'informations transmises par le prêteur /créancier (banque, assurance, etc.). La cédule peut être nominative ou au porteur. Elle confère à son titulaire ou à son détenteur le pouvoir de se saisir du bien immobilier si les conditions du prêt ne sont pas honorées.
Le créancier indique sur le document la valeur de gage qu'il accorde au bien gagé. Par exemple, s'il est d'accord de financer un prêt de 500'000 francs sur un appartement, il indique ce montant au notaire (généralement choisi par l'acquéreur du logement, donc le débiteur) qui établit le document. Le notaire est rémunéré par l'acquéreur, selon des tarifs réglementés. Attention, une cédule peut être rouverte si la banque accepte d'accroître son prêt, notamment si la valeur du bien a augmenté au fil des années.
Exemple :
Un appartement en PPE vaut 750'000 francs ;
- une banque accepte de prêter 500'000 francs à une personne désireuse d'acquérir ce logement ;
- la banque s'adresse à un notaire afin d'établir une cédule d'un montant de 500'000 francs ;
- le notaire s'exécute et fait signer le document par la banque et par le débiteur ;
- ce dernier s'acquitte des frais de notaire (quelques milliers de francs) ;
- la banque conserve l'original de la cédule, le débiteur en reçoit une copie.
- dix ans plus tard, le débiteur veut procéder à une rénovation et demande 50'000 francs de plus à la banque ;
- celle-ci accepte car la valeur du logement est passée entre-temps à 850'000 francs ;
- les parties retournent chez le notaire pour procéder à la modification contre rémunération.
Calculer en ligne les frais de notaire pour l’établissement d’une cédule hypothécaire :
En principe, la cédule reste à la banque. Elle peut être rouverte et augmentée (voir exemple ci-dessus). Elle peut aussi être transférée d'une banque à l'autre si le débiteur change d'établissement bancaire à l'échéance d'un prêt. Le débiteur ne peut changer de banque que si la totalité du prêt gagé par la cédule est honorée. Cela signifie que s'il tient à changer d'établissement, il doit transférer la totalité de son hypothèque auprès du nouvel établissement. Cette opération n'est possible que lors des échéances si l'on veut éviter des frais excessifs. La cédule est transférée en même temps que le prêt.
La durée optimale du prêt hypothécaire est celle qui permet à l'emprunteur de payer le moins d'intérêts possibles. Or, plus la durée du prêt est longue, plus les intérêts sont élevés. Mais plus la durée du prêt est courte, plus l'emprunteur doit renégocier son prêt avec la banque avec le risque que celle-ci exige des intérêts plus élevés ou un remboursement plus rapide lors de la signature du contrat suivant. La durée optimale est donc un subtil équilibre entre le coût de l'hypothèque et sa stabilité. En règle générale, cette durée oscille entre cinq et dix ans.
Exemple :
L'acquéreur d'un bien envisage d'emprunter 500'000 francs. Il a le choix entre :
- Un prêt à cinq ans au taux de 0.88%. Il paiera 4'400 francs par an, mais il ne sera sûr de sa charge d'intérêt que pendant cinq ans
- Un prêt à dix ans au taux de 1.01%. Il paiera 5'050 francs par an, mais il sera assuré que ce montant ne variera pas pendant dix ans
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