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Wertermittlungsprinzipien
Unter einer Schätzung versteht man einen Versuch, den Wert möglichst marktgetreu zu errechnen. Ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse wird probiert, den Marktwert an einem bestimmten Stichtag zu beziffern. Man spricht dabei vom Verkehrswert einer Immobilie. Die Begriffe Verkehrswert und Marktwert sind gleichzusetzen.
Die Wahl der Methode ist abhängig von der Art des Schätzungsobjekts. Es bedarf immer einer individuellen Abwägung im konkreten Einzelfall und des Verständnisses der jeweiligen Bewertungsmethode. Innerhalb einer Methode sollte eine Vermischung mit anderen Verfahren unterlassen werden. Kriterien für die Wahl der geeignetsten Bewertungsmethode liefert zum Beispiel die Publikation Swiss Valuation Standard (SVS) – Best pratice of Real Estate Valuation in Switzerland. 1 Sie hat sich als die wichtigste schweizerische Referenz zu diesem Thema etabliert.
Gegenwärtig geben eine Vielzahl von Verbänden ihre eigenen Werke mit unterschiedlichen Bewertungsmethoden heraus. In der Schweiz gibt es keine allgemeingültige, offiziell standardisierte Methode. Grundsätzlich unterscheidet man in der Praxis drei Wertermittlungsprinzipien:
- Das Vergleichswertprinzip mit Vergleichsobjekten als Grundlage,
- die Sachwertmethode mit Fokus auf den Land- und Bauwert,
- die Ertragswertmethode errechnet durch die Mieteinnahmen.
Je nach Basisverfahren existieren einzelne Untermethoden. Die folgenden Erläuterungen zu den Schätzungsverfahren stellen einen Überblick dar und sind nicht als abschliessend zu verstehen.
Vergleichswertprinzip – Sales Comparison Approach
Die Grundlage dieses Bewertungsprinzips beruht auf dem Wertvergleich von ähnlichen Grundstücken oder ähnlich bebauten Grundstücken. Die erste Methode (direkter Vergleich) erfolgt mittels Einheitspreisen, beispielsweise pro Quadratmeter oder Raumeinheit. Die Rückwärtsrechnung wird im zweiten Fall (indirekter Vergleich) angewendet. 2 Dabei wird der Bodenwert durch den Verkehrswert unter Abzug der Gebäudekosten ermittelt. Das Vergleichswertprinzip bedingt eine grosse Datenmenge von geeigneten Vergleichspreisen. Methoden dieses Prinzips werden auch unter den Begriffen Hedonische- oder Kennwertmethode zusammengefasst.
Sachwertprinzip – Cost Approach
Wie der Name sagt, liegt der Fokus beim Sachwertprinzip auf dem effektiven Substanz-Wert einer Immobilie. Man spricht auch vom Realwert. Ein wesentlicher Faktor ist dabei die Zeit. Bei dieser Schätzung spielt der erzielbare Ertrag im Hinblick auf den Verkehrswert eine untergeordnete Rolle. Sie findet ihre Anwendung bei Objekten ohne eigentlichen Mietwert beziehungsweise ohne Ertrag (z. B. bei Einfamilienhäusern). Der Eigenmietwert ist dabei zu vernachlässigen.
Der Sachwert setzt sich aus dem Wert aller baulichen Anlagen auf einem Grundstück, den Kosten für die Umgebungsarbeiten, den Bauwerksnebenkosten sowie dem Landwert zusammen. Die Elemente unterliegen einer zeitlichen Wertminderung. In der Regel handelt es sich dabei um Untergruppen oder Gattungen des BKP 2. Der Gebäudezeitwert errechnet sich folglich aus den Anlagekosten (AK) abzüglich der Altersentwertung der Elemente des BKP 2.
Ertragswertprinzip – Income Capitalisation Approach
Im Unterschied zum Sachwertprinzip stehen hier der Kapitalisierungszinssatz und der damit verbundene Ertrag im Mittelpunkt. Das Prinzip der Ertragswertkapitalisierung geht von einer anhaltenden, ewig gleichen Rendite aus. Es handelt sich dabei um eine statische Ertragswertmethode. Bei den weiterführenden Untermethoden wie der Barwertmethode und dem Discounted Cash Flow (DCF) können auch veränderliche Erträge eingesetzt werden. Von Interesse sind diese Methoden für Liegenschaften, deren Sachwert eine unwesentliche Rolle spielt. Die Anwendung konzentriert sich ganz auf Renditeobjekten, also Objektarten, die Erträge abwerfen.
Fokus Discounted Cash Flow (DCF)
Aufbauend auf der Barwertmethode ist der Discounted Cash Flow (dt. abgezinster Zahlungsstrom) eine Methode, die aus der Betriebswirtschaft den Weg in die Immobilienbewertung gefunden hat. Der Fokus liegt auf den künftigen periodischen Einnahmen.
Im Gegensatz zu den gezeigten Wertermittlungsverfahren «Kapitalisierung» und «Finanzierung» des Ökonomischen Modells geht die DCF nicht von einer konstanten Grunddisposition mit immer gleichmässig fliessenden Ertrags- und Kostenpositionen aus. Sie versucht über einen klar definierten Zeitraum von in der Regel 30 Jahren (Lebensdauer einer Baute, nach 30 Jahren ist eine erste Grossrenovation fällig)vorhersagbare Ereignisse zu antizipieren und deren Folgen auf den aktuellen Stichtag zu errechnen.
In der Regel hat eine Zahlung X in der Zukunft einen geringeren «present value» (Barwert), als wenn der gleiche Betrag zum jetzigen Zeitpunkt gezahlt wird. Dahinter liegt das Antizipieren von Zins- und Zinseszinsflüssen, von denen der Empfänger der Zahlung profitieren könnte. Findet die Zahlung erst in der Zukunft statt, müssen nach dem Barwertprinzip die so entgangenen Zinsen und deren Zinseszinsen in Abzug gebracht werden (Ausfall der Opportunitäten).
Auf den Immobilienbereich übertragen bedeutet dies, dass zukünftige Ertrags- und Kostenflüsse über einen Diskontfaktor auf den jetzigen Zeitpunkt reduziert werden. Der Verringerungsfaktor ist hauptsächlich vom angenommen Kapitalisierungssatz abhängig. Durch die tabellenartige Struktur solcher DCF-Berechnungen lassen sich zum Beispiel Investitionen in anstehenden Sanierungen sowie die dadurch entstehenden Mietzinsausfälle, aber auch die möglichen Mietsteigerungen dieser Investitionen jahresgenau abbilden und diskontieren. Ausserdem können erwartete Mietzins- und Landwertveränderungen abgebildet werden. Die gerade in grossstädtischen Lagen wie Zürich immer wichtiger werdende Performance und Wertänderungsrendite kann so entsprechend abgebildet werden.