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Incarto n. 12.2014.70 Lugano 15 maggio 2014 /fb In nome della Repubblica e Cantone Ticino La presidente della seconda Camera civile del Tribunale d'appello quale giudice unica (art. 48b lett. a LOG) sedente per statuire nella causa a procedura sommaria (tutela giurisdizionale dei casi manifesti, espulsione di conduttore in mora) inc. n. SO.2014.1473 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, promossa con istanza 3 aprile 2014 da AO 1 rappr. da RA 1 contro AP 1 AP 2 chiedente l’espulsione dei conduttori dopo disdetta straordinaria dall’appartamento n. 414 di 4 ½ locali oltre cucina e servizi al quarto piano nello stabile in via __________ a __________ domanda che il Pretore ha accolto con decisione 16 aprile 2014, facendo ordine ai convenuti di mettere a disposizione dell’istante i locali in questione entro 10 giorni dalla notificazione della decisione, disponendone l’esecuzione effettiva; appellanti i convenuti che con unico atto 25 aprile 2014 dichiarano di presentare opposizione alla decisione pretorile e chiedono di mantenere il contratto “fino al 30 giugno 2014 con il pagamento delle rate arretrate e con la liberazione delle due mensilità vincolate”; ritenuto in fatto e in diritto: che AO 1, rappresentato da RA 1, ha concesso in locazione ad AP 1 e a AP 2 (in seguito: conduttori), con contratto del 20 dicembre 2012, un appartamento di 4 ½ locali di 154 mq al quarto piano dello stabile in via __________, per una pigione mensile di fr. 1'970.- oltre anticipo per spese accessorie mensili di fr. 430.-, pagabili anticipatamente (doc. A); che il 24 ottobre 2013 l’amministrazione dello stabile ha diffidato i conduttori, con invii separati, invitandoli a pagare entro 30 giorni le pigioni di settembre e ottobre 2013 in fr. 4'800.-, con la comminatoria della disdetta straordinaria del contratto ai sensi dell’art. 257d CO in caso di mancato pagamento (doc. B e B1); che il 9 dicembre 2013 l’amministratrice ha inviato ai conduttori, mediante due formulari ufficiali, la disdetta straordinaria del contratto di locazione per il 31 gennaio 2014 (doc. C e C1); che con istanza 3 aprile 2014 l’amministratrice dello stabile ha convenuto i conduttori davanti alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, per ottenerne l’immediata espulsione dai locali ancora occupati; che il Pretore ha convocato le parti per l’udienza del 16 aprile 2014, nel corso della quale l’istante ha confermato la domanda di espulsione chiedendone l’esecuzione effettiva, mentre i convenuti non sono comparsi senza giustificazione; che con decisione 16 aprile 2014 il Pretore ha accertato l’esistenza di una disdetta straordinaria per mora dei conduttori ai sensi dell’art. 257d CO e ha accolto la domanda di espulsione nei loro confronti, d isponendone l’esecuzione effettiva e ponendo a carico dei convenuti la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 100.- e un’indennità ripetibile di fr. 100.- in favore della parte istante; che con atto 25 aprile 2014 AP 2 e AP 1 hanno presentato opposizione alla decisione pretorile, motivandola con la mancata ricezione della citazione per l’udienza del 16 aprile 2014 e con un’esposizione dei fatti inveritiera, che essi hanno rettificato con la loro versione, inviando un plico di documenti (da A a F3), spiegando inoltre che l’immobile presentava vari difetti, mai eliminati dall’amministrazione, che AP 2 era in malattia a tempo indeterminato dal 7 aprile 2014 e che i loro figli frequentavano le scuole; che l’appello non è stato notificato alla controparte; che contro una decisione emanata in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti e il cui valore è di fr. 70'920.-, come accertato dal Pretore, è dato il rimedio dell’appello, da presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC) e che ha per legge effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC); che l’appello deve essere motivato (art. 311 CPC), vale a dire che deve esporre, anche in modo semplice, per quali motivi sarebbe errata la decisione del Pretore (DTF 137 III 317, Bohnet, Le droit du bail en procédure civile suisse, 16 e Séminaire sur le droit du bail, 2010, Neuchâtel, n. 207 pag. 56); che il Pretore ha accertato che alla scadenza della comminatoria di pagamento di 30 giorni fissata il 24 ottobre 2013 (doc. B e B1) i conduttori non avevano versato le pigioni di settembre e ottobre 2013, che la disdetta straordinaria per il 31 gennaio 2014 era stata notificata ai conduttori il 9 dicembre 2013 (doc. C) e che questi ultimi non avevano riconsegnato i locali alla scadenza del contratto; che gli appellanti affermano di non aver mai ricevuto la citazione per l’udienza del 16 aprile 2014; che i plichi raccomandati con la citazione all’udienza (act. III e IV) sono stati spediti dalla Cancelleria della Pretura il 4 aprile 2014 e le sono stati ritornati il 15 aprile 2014 in quanto non ritirati, nonostante l’avviso ai destinatari il 7 aprile 2014 (tracciamento degli invii postali 98.46.1100016.00037384 e 98.46.1100016.00037385); che secondo l’art. 138 cpv. 1 CPC la notificazione degli atti giudiziari avviene, di regola, mediante invio postale raccomandato, con o senza ricevuta di ritorno (cfr. Cocchi/Trezzini/Bernasconi, Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero, Lugano 2011, pag. 579); che un invio giudiziario mediante raccomandata, non ritirato dal destinatario, è considerato come notificato l’ultimo giorno del termine di ritiro di sette giorni, a condizione che il destinatario potesse attendersi con una certa probabilità di ricevere un tale invio (DTF 127 I 31 consid. 2a/aa, 123 III 492 consid. 1, 119 V 89 consid. 4b) e che un avviso di ritiro sia stato lasciato nella sua cassetta delle lettere (DTF 116 III 59 consid. 1b); che gli appellanti dovevano aspettarsi una reazione del locatore, avendo ricevuto la disdetta straordinaria per mora, non contestata, e non avendo riconsegnato i locali alla scadenza del 31 gennaio 2014; che pertanto l’udienza 16 aprile 2014 è avvenuta dopo regolare e valida notifica, in assenza dei convenuti, preclusi, che non possono dunque più contestare i fatti esposti dall’istante; che a ogni modo le nuove argomentazioni sviluppate in questa sede dai convenuti e i nuovi documenti prodotti in questa sede non possono essere ammessi, i giudici d’appello dovendo decidere solo sulla base delle argomentazioni e delle prove assunte dal giudice di prima sede (sentenza del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 novembre 2012, pubb. in SJ 2013 I 129; II CCA 12 marzo 2013, inc. 12.2013.30); che dagli atti della causa SO.2014.1473 i fatti sono chiari (mora dei conduttori, disdetta straordinaria e mancata riconsegna dell’ente locato alla scadenza) e la situazione giuridica è chiara, poiché dall’incarto risulta la fondatezza della disdetta straordinaria 9 dicembre 2013 ai sensi dell’art. 257d CO, i conduttori ammettendo per altro in questa sede di non aver pagato lo scoperto nel termine impartito; che a ragione pertanto il Pretore ha deciso l’espulsione dei convenuti dall’ente locato con la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC); che di conseguenza l’appello dei convenuti, fondato su nuove argomentazioni e nuovi mezzi di prova, è irricevibile e non può essere esaminato nel merito; che inoltre nello scritto 25 aprile 2014 manca una qualsiasi critica all’operato del Pretore, gli appellanti lamentandosi diffusamente del comportamento a loro dire inadeguato del locatore, che non avrebbe concesso loro di rimanere fino al 30 giugno 2014, data della chiusura delle scuole, nonostante la loro disponibilità a liberare in suo favore il deposito di garanzia di due mensilità, pari agli arretrati ancora scoperti attualmente; che la disdetta straordinaria per mora dei conduttori (art. 257d CO) esclude per legge ogni possibilità di proroga del contratto di locazione (art. 272a cpv. 1 lett. a CO); che gli appellanti non possono prevalersi di circostanze tali da impedire l’esecuzione dell’ordine di espulsione (art. 341 cpv. 3 CPC); che la loro espulsione dall’abitazione è pertanto da effettuarsi come ordinato dal Pretore nella decisione 16 aprile 2014, senza ulteriori dilazioni, se non quelle eventualmente concesse dal locatore; che in tali circostanze la Camera può statuire, nella composizione a giudice unico prevista dall’art. 48b lett. a n. 2 LOG, senza notificare l’atto alla controparte; che le spese processuali dell’appello vanno a carico degli appellanti, mentre non si attribuiscono ripetibili alla parte istante, alla quale non è stato chiesto di esprimersi sull’appello; che il valore litigioso ammonta ad almeno fr. 70'920.- come accertato dal Pretore; che nella commisurazione delle spese processuali si è tenuto conto di tale valore e dei parametri previsti dalla legge sulla tariffa giudiziaria per una procedura sommaria di tale valore (art. 7, 9, 13 LTG); che un ricorso al Tribunale federale non ha effetto sospensivo automatico (art. 103 cpv. 1 LTF), riservata una diversa decisione da parte del giudice dell’istruzione (art. 103 cpv. 3 LTF). Per questi motivi, decide: 1. L’appello 25 aprile 2014 di AP 2 e AP 1 è inammissibile. 2. Le spese processuali in complessivi fr. 100.- sono a carico degli appellanti in solido. Non si attribuiscono ripetibili. 3. Notificazione: - - - Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello La presidente Giudice Epiney-Colombo Rimedi giuridici Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Incarto n. 12.2014.70 Incarto n. 12.2014.70

Incarto n. Lugano 15 maggio 2014 /fb Lugano

Lugano 15 maggio 2014 /fb

In nome della Repubblica e Cantone Ticino In nome della Repubblica e Cantone Ticino

La presidente della seconda Camera civile del Tribunale d'appello La presidente della seconda Camera civile del Tribunale d'appello

La presidente della seconda Camera civile del Tribunale d'appello quale giudice unica (art. 48b lett. a LOG) quale giudice unica (art. 48b lett. a LOG)

quale giudice unica (art. 48b lett. a LOG) sedente per statuire nella causa a procedura sommaria (tutela giurisdizionale dei casi manifesti, espulsione di conduttore in mora) inc. n. SO.2014.1473 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, promossa con istanza 3 aprile 2014 da

sedente per statuire nella causa a procedura sommaria (tutela giurisdizionale dei casi manifesti, espulsione di conduttore in mora) inc. n. SO.2014.1473 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, promossa con istanza 3 aprile 2014 da AO 1 rappr. da RA 1 AO 1

AO 1 rappr. da RA 1

rappr. da RA 1 contro contro

contro AP 1 AP 2 AP 1

AP 1 AP 2

AP 2 chiedente l’espulsione dei conduttori dopo disdetta straordinaria dall’appartamento n. 414 di 4 ½ locali oltre cucina e servizi al quarto piano nello stabile in via __________ a __________ domanda che il Pretore ha accolto con decisione 16 aprile 2014, facendo ordine ai convenuti di mettere a disposizione dell’istante i locali in questione entro 10 giorni dalla notificazione della decisione, disponendone l’esecuzione effettiva;

appellanti i convenuti che con unico atto 25 aprile 2014 dichiarano di presentare opposizione alla decisione pretorile e chiedono di mantenere il contratto “fino al 30 giugno 2014 con il pagamento delle rate arretrate e con la liberazione delle due mensilità vincolate”;

ritenuto

in fatto e in diritto:

che AO 1, rappresentato da RA 1, ha concesso in locazione ad AP 1 e a AP 2 (in seguito: conduttori), con contratto del 20 dicembre 2012, un appartamento di 4 ½ locali di 154 mq al quarto piano dello stabile in via __________, per una pigione mensile di fr. 1'970.- oltre anticipo per spese accessorie mensili di fr. 430.-, pagabili anticipatamente (doc. A);

che il 24 ottobre 2013 l’amministrazione dello stabile ha diffidato i conduttori, con invii separati, invitandoli a pagare entro 30 giorni le pigioni di settembre e ottobre 2013 in fr. 4'800.-, con la comminatoria della disdetta straordinaria del contratto ai sensi dell’art. 257d CO in caso di mancato pagamento (doc. B e B1);

che il 9 dicembre 2013 l’amministratrice ha inviato ai conduttori, mediante due formulari ufficiali, la disdetta straordinaria del contratto di locazione per il 31 gennaio 2014 (doc. C e C1);

che con istanza 3 aprile 2014 l’amministratrice dello stabile ha convenuto i conduttori davanti alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, per ottenerne l’immediata espulsione dai locali ancora occupati;

che il Pretore ha convocato le parti per l’udienza del 16 aprile 2014, nel corso della quale l’istante ha confermato la domanda di espulsione chiedendone l’esecuzione effettiva, mentre i convenuti non sono comparsi senza giustificazione;

che con decisione 16 aprile 2014 il Pretore ha accertato l’esistenza di una disdetta straordinaria per mora dei conduttori ai sensi dell’art. 257d CO e ha accolto la domanda di espulsione nei loro confronti, d isponendone l’esecuzione effettiva e ponendo a carico dei convenuti la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 100.- e un’indennità ripetibile di fr. 100.- in favore della parte istante;

isponendone l’esecuzione effettiva e ponendo a carico dei convenuti la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 100.- e un’indennità ripetibile di fr. 100.- in favore della parte istante; che con atto 25 aprile 2014 AP 2 e AP 1 hanno presentato opposizione alla decisione pretorile, motivandola con la mancata ricezione della citazione per l’udienza del 16 aprile 2014 e con un’esposizione dei fatti inveritiera, che essi hanno rettificato con la loro versione, inviando un plico di documenti (da A a F3), spiegando inoltre che l’immobile presentava vari difetti, mai eliminati dall’amministrazione, che AP 2 era in malattia a tempo indeterminato dal 7 aprile 2014 e che i loro figli frequentavano le scuole;

che l’appello non è stato notificato alla controparte;

che l’appello non è stato notificato alla controparte; che contro una decisione emanata in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti e il cui valore è di fr. 70'920.-, come accertato dal Pretore, è dato il rimedio dell’appello, da presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC) e che ha per legge effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC);

che l’appello deve essere motivato (art. 311 CPC), vale a dire che deve esporre, anche in modo semplice, per quali motivi sarebbe errata la decisione del Pretore (DTF 137 III 317, Bohnet, Le droit du bail en procédure civile suisse, 16 e Séminaire sur le droit du bail, 2010, Neuchâtel, n. 207 pag. 56);

Bohnet che il Pretore ha accertato che alla scadenza della comminatoria di pagamento di 30 giorni fissata il 24 ottobre 2013 (doc. B e B1) i conduttori non avevano versato le pigioni di settembre e ottobre 2013, che la disdetta straordinaria per il 31 gennaio 2014 era stata notificata ai conduttori il 9 dicembre 2013 (doc. C) e che questi ultimi non avevano riconsegnato i locali alla scadenza del contratto;

che gli appellanti affermano di non aver mai ricevuto la citazione per l’udienza del 16 aprile 2014;

che i plichi raccomandati con la citazione all’udienza (act. III e IV) sono stati spediti dalla Cancelleria della Pretura il 4 aprile 2014 e le sono stati ritornati il 15 aprile 2014 in quanto non ritirati, nonostante l’avviso ai destinatari il 7 aprile 2014 (tracciamento degli invii postali 98.46.1100016.00037384 e 98.46.1100016.00037385);

che secondo l’art. 138 cpv. 1 CPC la notificazione degli atti giudiziari avviene, di regola, mediante invio postale raccomandato, con o senza ricevuta di ritorno (cfr. Cocchi/Trezzini/Bernasconi, Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero, Lugano 2011, pag. 579);

Cocchi/Trezzini/Bernasconi, che un invio giudiziario mediante raccomandata, non ritirato dal destinatario, è considerato come notificato l’ultimo giorno del termine di ritiro di sette giorni, a condizione che il destinatario potesse attendersi con una certa probabilità di ricevere un tale invio (DTF 127 I 31 consid. 2a/aa, 123 III 492 consid. 1, 119 V 89 consid. 4b) e che un avviso di ritiro sia stato lasciato nella sua cassetta delle lettere (DTF 116 III 59 consid. 1b);

che gli appellanti dovevano aspettarsi una reazione del locatore, avendo ricevuto la disdetta straordinaria per mora, non contestata, e non avendo riconsegnato i locali alla scadenza del 31 gennaio 2014;

che pertanto l’udienza 16 aprile 2014 è avvenuta dopo regolare e valida notifica, in assenza dei convenuti, preclusi, che non possono dunque più contestare i fatti esposti dall’istante;

che a ogni modo le nuove argomentazioni sviluppate in questa sede dai convenuti e i nuovi documenti prodotti in questa sede non possono essere ammessi, i giudici d’appello dovendo decidere solo sulla base delle argomentazioni e delle prove assunte dal giudice di prima sede (sentenza del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 novembre 2012, pubb. in SJ 2013 I 129; II CCA 12 marzo 2013, inc. 12.2013.30);

che dagli atti della causa SO.2014.1473 i fatti sono chiari (mora dei conduttori, disdetta straordinaria e mancata riconsegna dell’ente locato alla scadenza) e la situazione giuridica è chiara, poiché dall’incarto risulta la fondatezza della disdetta straordinaria 9 dicembre 2013 ai sensi dell’art. 257d CO, i conduttori ammettendo per altro in questa sede di non aver pagato lo scoperto nel termine impartito;

che a ragione pertanto il Pretore ha deciso l’espulsione dei convenuti dall’ente locato con la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC);

che di conseguenza l’appello dei convenuti, fondato su nuove argomentazioni e nuovi mezzi di prova, è irricevibile e non può essere esaminato nel merito;

che inoltre nello scritto 25 aprile 2014 manca una qualsiasi critica all’operato del Pretore, gli appellanti lamentandosi diffusamente del comportamento a loro dire inadeguato del locatore, che non avrebbe concesso loro di rimanere fino al 30 giugno 2014, data della chiusura delle scuole, nonostante la loro disponibilità a liberare in suo favore il deposito di garanzia di due mensilità, pari agli arretrati ancora scoperti attualmente;

che la disdetta straordinaria per mora dei conduttori (art. 257d CO) esclude per legge ogni possibilità di proroga del contratto di locazione (art. 272a cpv. 1 lett. a CO);

che gli appellanti non possono prevalersi di circostanze tali da impedire l’esecuzione dell’ordine di espulsione (art. 341 cpv. 3 CPC);

che la loro espulsione dall’abitazione è pertanto da effettuarsi come ordinato dal Pretore nella decisione 16 aprile 2014, senza ulteriori dilazioni, se non quelle eventualmente concesse dal locatore;

che in tali circostanze la Camera può statuire, nella composizione a giudice unico prevista dall’art. 48b lett. a n. 2 LOG, senza notificare l’atto alla controparte;

che le spese processuali dell’appello vanno a carico degli appellanti, mentre non si attribuiscono ripetibili alla parte istante, alla quale non è stato chiesto di esprimersi sull’appello;

che il valore litigioso ammonta ad almeno fr. 70'920.- come accertato dal Pretore;

che nella commisurazione delle spese processuali si è tenuto conto di tale valore e dei parametri previsti dalla legge sulla tariffa giudiziaria per una procedura sommaria di tale valore (art. 7, 9, 13 LTG);

che un ricorso al Tribunale federale non ha effetto sospensivo automatico (art. 103 cpv. 1 LTF), riservata una diversa decisione da parte del giudice dell’istruzione (art. 103 cpv. 3 LTF).

Per questi motivi,

decide:

1. L’appello 25 aprile 2014 di AP 2 e AP 1 è inammissibile.

2. Le spese processuali in complessivi fr. 100.- sono a carico degli appellanti in solido. Non si attribuiscono ripetibili.

3. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello La presidente

La presidente Giudice Epiney-Colombo

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).