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La vostra proprietà d'abitazioni – previdenza a portata di mano
Le proprie quattro mura non sono solo il centro della vita, ma rappresentano anche una parte importante della previdenza personale. Per questo motivo la proprietà d'abitazioni è legata a una serie di temi finanziari. È allo stesso tempo previdenza per la vecchiaia, costituzione di patrimonio e ottimizzazione fiscale.
La vendita o l'acquisto di una proprietà d'abitazioni va ponderata/o bene. Come potete finanziare l'acquisto? A quanto possono ammontare le spese mensili? Ponendovi per tempo le domande giuste, avete i margini di manovra desiderati.
L'acquisto o la costruzione della proprietà d'abitazioni richiede un finanziamento pianificato. Inoltre sono importanti le considerazioni di tipo fiscale. Almeno il 20% di capitale proprio, al massimo l'80% come ipoteca di primo e secondo grado – questa è la semplice formula per il finanziamento della casa o dell'appartamento.
La vostra proprietà d'abitazioni deve essere sostenibile. Così vi assicurate di poter finanziare a lungo termine la vostra proprietà d'abitazioni anche in caso di aumento del livello dei tassi d'interesse. L'acquisto viene considerato sostenibile se le spese di abitazione non superano un terzo del vostro reddito lordo. Per prendere in considerazione un possibile aumento del tasso d'interesse viene calcolato un tasso d'interesse del 4,75 / 5,25% (ipoteca di primo e secondo grado).
Come procedere:
- Calcolate la vostra sostenibilità finanziaria (p.es. su www.myworld.ch).
- Avvaletevi di una consulenza per capire quale finanziamento si adatta al meglio al vostro caso.
La proprietà d'abitazioni viene finanziata con capitale di terzi attraverso le ipoteche. L'ipoteca di primo grado ammonta fino al 67% del valore dell'immobile e non deve essere ammortizzata risp. rimborsata. L'ipoteca di secondo grado fino al 13% viene ammortizzata in 15 anni. Pertanto agli interessi ipotecari si aggiungono nei primi anni le rate di ammortamento.
In pratica il valore dell'immobile, il vostro reddito e il capitale proprio disponibile formano le basi per la concessione di un'ipoteca.
Per la vostra proprietà d'abitazioni potete utilizzare anche i fondi previdenziali, o come prelievo anticipato o tramite costituzione in pegno. Ma dovete sapere che: un prelievo anticipato diminuisce le vostre prestazioni di vecchiaia. Un finanziamento del secondo pilastro (cassa pensioni) è possibile nei seguenti casi:
- acquisto e nuova costruzione di una proprietà d'abitazioni
- ampliamento o ristrutturazione della proprietà d'abitazioni atta a mantenerne il valore
- ammortamento di prestiti ipotecari
- acquisto di quote di partecipazione a una cooperativa di costruzione di abitazioni o partecipazioni analoghe
Il prelievo anticipato dal secondo pilastro per il finanziamento della proprietà d'abitazioni (il cosiddetto prelievo anticipato PPA) aumenta il vostro capitale proprio e riduce il vostro onere ipotecario. Un prelievo anticipato deve ammontare ad almeno 20 000 franchi ed è possibile solo ogni cinque anni fino al massimo un mese prima del pensionamento.
Se avete 50 anni o più, l’importo corrisponde all'avere di libero passaggio all'età di 50 anni, almeno, tuttavia, alla metà dell’attuale avere di libero passaggio.
I prelievi anticipati valgono come liquidazione in capitale e al momento del versamento vengono tassati a un tasso ridotto. A chi rimborsa il prelievo anticipato e lo comunica all'autorità fiscale entro tre anni, viene rimborsata l'imposta.
Vantaggi e svantaggi del prelievo anticipato
Un prelievo anticipato dal secondo pilastro riduce il vostro capitale di vecchiaia e inoltre può portare a riduzioni delle prestazioni in caso di decesso e invalidità. Se invece del prelievo anticipato scegliete una costituzione in pegno del capitale di previdenza, non si verifica alcuna lacuna di questo tipo.
A cosa fare attenzione
- Dovete finanziare almeno il 20% del valore dell'immobile con capitale proprio.
- In questo caso almeno il 10% deve essere finanziato con mezzi propri che non provengono da averi del secondo pilastro.
- Affinché il vostro capitale di previdenza venga utilizzato in modo conforme allo scopo, nel registro fondiario viene inserita una restrizione del diritto d'alienazione.
- Il vostro prelievo anticipato è considerato come liquidazione in capitale. Il versamento è imponibile una tantum a un'aliquota d'imposta ridotta.
Come procedere
- In caso di prelievo anticipato ci inviate i documenti necessari entro il 20 del mese. Quindi, il versamento di norma può avvenire il successivo primo giorno del mese. Swiss Life trasferisce l'importo direttamente al venditore, produttore, notaio o al creditore ipotecario.
- Per ricevere il rimborso dell'imposta pagata al momento del prelievo anticipato, dovete comunicare all'autorità fiscale un rimborso del prelievo anticipato entro tre anni.
- Con la vendita della proprietà d'abitazioni il capitale prelevato in anticipo deve essere obbligatoriamente rimborsato. A meno che non investite nuovamente il capitale entro due anni in una proprietà d'abitazioni a uso proprio.
- Rimborsi facoltativi sono possibili in qualunque momento fino a tre anni prima del pensionamento, a condizione che non sia subentrato alcun caso di previdenza. Il rimborso minimo ammonta a 20 000 franchi.
Se costituite in pegno il vostro avere del secondo pilastro, la copertura assicurativa e il capitale di vecchiaia rimangono invariati. L'avere serve all'istituto finanziario come garanzia. E vi garantisce un'ipoteca maggiore. Questo però porta anche a un maggiore onere degli interessi.
In linea di massima si consiglia una costituzione in pegno, perché un prelievo anticipato può compromettere la vostra previdenza per la vecchiaia. Ad esempio se, dopo una perdita del posto di lavoro, dovete vendere l'immobile al di sotto del prezzo d'acquisto. In vecchiaia le prestazioni ridotte del secondo pilastro spesso non sono sufficienti per conservare la casa.
A cosa fare attenzione
- Le prestazioni di previdenza costituite in pegno servono al creditore ipotecario come sicurezza.
- La costituzione in pegno può essere effettuata, come il prelievo anticipato, l'ultima volta tre anni prima del pensionamento.
- In linea di massima non sono esigibili imposte. Tuttavia, in caso di realizzazione del pegno, essa vale come prelievo anticipato ed è soggetta alla medesima imposizione.
Come procedere
In caso di prelievo anticipato ci inviate i documenti necessari.
La vendita del proprio immobile richiede molto tempo e una determinata esperienza di vendita. Saremo lieti di aiutarvi nella vendita della vostra proprietà d'abitazioni.
Potete occuparvi voi stessi della vendita della proprietà d'abitazioni. In www.myworld.ch ricevete preziosi suggerimenti per una vendita di successo.
Se mantenete il vostro immobile in buono stato in modo lungimirante eviterete la maggior parte delle riparazioni d'emergenza. Riuscite anche a mantenere le caratteristiche originali e preservate il valore, forse addirittura lo aumentate – nell'intera ottica della vostra previdenza a lungo termine. Inoltre potete dedurre le ristrutturazioni dal reddito imponibile.
Rinnovare con il capitale del secondo pilastro
Potete impiegare i prelievi anticipati del secondo pilastro anche per ristrutturazioni e ampliamenti. A condizione che queste mantengano la qualità abitativa e il valore dell'immobile. Questo vale, per esempio, in caso di risanamento di facciate, tetto, cucina o bagno. Tuttavia la legislazione non è chiara. I fornitori di previdenza interpretano le possibilità in modo diverso. Chiaritelo assolutamente in anticipo.
In www.myworld.ch è disponibile un calcolatore della sostenibilità on line per proprietà d'abitazioni. E non solo. Ricevete anche diversi suggerimenti e liste di controllo relativi a ipoteche, ammortamento, copertura dei rischi e altri temi.