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Acquisto o affitto: cos'è più conveniente?
Noi svizzeri siamo sempre stati, e siamo ancora, un popolo di locatari. Tuttavia il sogno di un'abitazione primaria è reale e ampiamente diffuso. Chi desidera fare la scelta giusta tra «acquisto» e «affitto» deve essere onesto con se stesso, analizzare in modo approfondito la propria situazione di vita e, soprattutto, fare calcoli accurati.
Gli interessi ipotecari ancora bassi fanno sì che i costi abitativi per gli oggetti di proprietà continuino a essere modesti. Molte persone prendono quindi in considerazione l'acquisto di una proprietà di abitazione. Da alcuni anni, tuttavia, anche gli affitti sono in calo, a causa dei troppi appartamenti nuovi costruiti.
Ma cosa conviene di più al momento attuale, affittare o acquistare? Il grafico a lato mostra che negli ultimi anni i locatari di appartamenti hanno sostenuto costi abitativi molto superiori rispetto ai proprietari di abitazioni. Tuttavia, alla domanda «Sono un tipo da acquisto o un tipo da locazione?» non si può dare semplicemente una risposta generale, ma bisogna tenere conto dei seguenti fattori finanziari e personali:
- il proprio gruzzolo e il reddito personale
- il livello degli affitti e dei prezzi d'acquisto nel luogo prescelto
- i piani personali per il futuro e, non da ultimo, le aspettative sul futuro andamento dei tassi e del valore
Per prendere la decisione, è necessario considerare le seguenti domande:
- Esempio di calcolo: Acquistare o prendere in affitto?
- Sono un tipo da acquisto o un tipo da locazione?
- Vantaggi e svantaggi dell'acquisto ovvero della locazione
- Finanziamento: fondi propri o costi correnti?
Esempio di calcolo: Acquistare o prendere in affitto?
Quali sono dunque i vantaggi finanziari dell'acquisto di un immobile rispetto al pagamento di un affitto mensile? I costi abitativi effettivi di un acquisto, ovvero di una locazione, si possono illustrare facilmente con l'aiuto del seguente esempio di calcolo. A tale scopo, sulla base dei dati di mercato, abbiamo confrontato i costi mensili medi in CHF per un appartamento in proprietà per piani con 3.5 - 4 stanze e 100m2 con un appartamento in affitto di pari valore di 100m2:
Il calcolo mostra quanto segue: se si acquista una proprietà di abitazione i costi mensili sono tendenzialmente inferiori a quelli previsti nel caso della locazione. Nell'esempio concreto di cui sopra, il risparmio dell'acquirente rispetto al locatario ammonta a ben CHF 439 al mese. Per l'acquisto è necessario utilizzare fondi propri. Se tali fondi esistono e sono disponibili, nell'attuale contesto di mercato caratterizzato da tassi bassi ci sono dal punto di vista finanziario interessanti possibilità per realizzare il sogno di un'abitazione primaria.
Il calcolatore Raiffeisen per decidere tra acquisto e affitto
A garantire la decisione giusta tra «acquisto o affitto?» è la somma di molti elementi: fattori soft come anche cifre nude e crude. Non si può certo negare che la questione dei costi abbia un ruolo di grande importanza. Il calcolatore Raiffeisen Acquistare o affittare vi permette di effettuare una prima comparazione dei costi complessivi.
Sono un tipo da acquisto o un tipo da locazione?
La decisione tra «acquisto o affitto» di norma tiene conto di molti altri aspetti oltre a quelli specificamente finanziari. Inoltre dipende molto dai principi personali, dallo stile di vita personale e dai progetti così come da altri fattori. Qui entrano in gioco in particolare le seguenti domande:
- Quali sono le mie prospettive professionali e private (ad esempio soggiorno all'estero o desiderio di un figlio) per i prossimi 5-8 anni?
- Posso permettermi la proprietà di abitazione sul lungo termine oppure ho in programma un perfezionamento professionale, una riqualificazione o un anno sabbatico?
- Per i prossimi otto anni desidero vivere nello stesso luogo oppure ho bisogno di maggiore flessibilità?
- Ho già idee concrete su quali saranno le mie esigenze abitative in età avanzata?
Vantaggi e svantaggi dell'acquisto ovvero della locazione

Acquisto

Locazione

Vantaggi

Svantaggi

Finanziamento: fondi propri o costi correnti?
le banche richiedono almeno il 20 percento del prezzo d'acquisto
Chi desidera acquistare una casa o un appartamento, ha bisogno di fondi propri disponibili – e, per la precisione, le banche richiedono almeno il 20 percento del prezzo d'acquisto. Un esempio: per un immobile del valore di CHF 800'000 sono necessari CHF 160'000 di capitale proprio. Perché un'ipoteca per un ammontare massimo pari all'80 percento (in questo caso CHF 640'000) sia sostenibile, i costi abitativi complessivi inclusi interessi ipotecari, ammortamento e spese accessorie non possono superare un terzo del reddito lordo.
maggiore valutazione dell'onere per interessi ipotecari
Tuttavia, per motivi di sicurezza, l'onere degli interessi ipotecari per la determinazione di detta sostenibilità viene ipotizzato a un valore maggiore rispetto a quello a cui potrebbe corrispondere nell'attuale contesto dei tassi bassi. Il settore finanziario si basa su un tasso d'interesse indicativo medio di lungo periodo del 5 per cento. «In questo modo garantiamo che tutti i costi abitativi rientrino ancora nel budget di un potenziale acquirente anche qualora i tassi d'interesse dovessero aumentare», afferma Roland Altwegg, responsabile della gestione dei prodotti presso Raiffeisen Svizzera.
tenere conto dei costi nascosti
Come regola generale, vale che: la casa o l'appartamento con un anticipo dell'80 percento, può costare al massimo 5.55 volte quanto guadagnate. Ulteriore riflessione importante: i debiti ipotecari devono essere ammortizzati entro 15 anni a due terzi del valore di anticipo. Dal 2014 non esiste più il termine d'attesa all'inizio del credito durante il quale non è previsto alcun ammortamento. Oltre alla quota di capitale proprio del 20 per cento, l'acquirente deve sostenere costi accessori come imposte sul passaggio di proprietà, spese notarili ed eventualmente provvigione del mediatore. Roland Altwegg afferma inoltre che un altro aspetto fondamentale è l'avvertenza sistematica dei consulenti Raiffeisen, secondo cui l'acquisto di un immobile potrebbe comportare eventuali costi occulti, ad esempio fabbisogno di investimento in relazione all'efficienza energetica di un immobile.
Opportunità e rischi in termini di costi
Diversi parametri di base e condizioni quadro, ma anche sviluppi ed eventi imprevisti possono influenzare positivamente o negativamente i costi correnti e le finanze così come l'andamento del valore di un immobile. Questo sia per gli acquirenti sia per i locatari. Vediamo i punti principali:
Posizione e comune
Imposte
Contesto dei tassi d'interesse
Rischi connessi con la perdita di valore
Finanziamento successivo
Risanamento
Cambiamenti nella sfera privata
Scopri se sei il tipo di acquisto o di affitto?
Inoltre i nostri consulenti sono a vostra disposizione e vi supportano in sede di verifica del prezzo d'acquisto sulla base di dati relativi all'ubicazione e all'oggetto ed effettuano insieme a voi una comparazione dell'oggetto in questione con oggetti di riferimento presenti nella propria banca dati. Inoltre saremo lieti di mettere a vostra disposizione informazioni sul comune relativamente a livello dei prezzi, infrastrutture e aliquota fiscale.
Tutti i comuni
Esaminate e comparate tutti i numeri e fatti utili sul vostro Comune di residenza attuale o futuro.