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Oktober 2023
Wir haben vor fünf Jahren ein Doppeleinfamilienhaus gekauft, das in Stockwerkeigentum eingeteilt ist. Die beiden Stockwerkeinheiten mit einer Wertquote von je 50/100 werden von uns und unseren Nachbarn gehalten. Den beiden Einheiten ist je ein Teil des Vorplatzes zur Sondernutzung zugewiesen. Die unterhalb unserer Vorplatzhälfte verlaufenden gemeinsamen Werkleitungen für Strom, Wasser und Gas sind alt. Nachdem wir kürzlich einen kleinen Wasserschaden hatten, hat uns ein Fachmann geraten die Werkleitungen zu erneuern. Unser Nachbar ist damit nicht einverstanden. Namentlich ist er nicht bereit, sich an den entstehenden Kosten zu beteiligen. Wie müssen wir vorgehen?
Bei den von ihnen erwähnten Werkleitungen handelt es sich um gemeinschaftliche Teile im Sinne von Art. 712b Abs. 2 Ziff. 3 ZGB. Nach dieser Bestimmung müssen die Stockwerk-eigentümer über bauliche Massnahmen an gemeinschaftlichen Teilen Beschluss fassen. Nach der allgemeinen Regel kann der einzelne Stockwerkeigentümer den Beschluss über die Durchführung der Massnahme gerichtlich anfechten oder - im Falle eines negativen Beschlusses - bei notwendigen Verwaltungshandlungen die gerichtliche Anordnung verlangen. Da sie mit ihrem Nachbarn eine Wertquote von je 50/100 halten, bleibt ihnen nichts anders übrig, als die gerichtliche Anordnung der baulichen Massnahmen zu verlangen. Das wäre nicht nötig, wenn es sich bei den baulichen Massnahmen um gewöhnliche Verwaltungshandlungen im Sinne von Art. 647a Abs. 1 ZGB oder um dringliche Verwaltungs-handlungen im Sinne von Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB handeln würde. Der Ersatz von Werk-leitungen stellt zweifellos keine gewöhnliche Verwaltungshandlung dar. Zu prüfen wäre, ob der Ersatz der Werkleitungen eine dringliche Verwaltungshandlung darstellt. Offenbar konnte gemäss ihren Ausführungen die defekte Wasserleitung repariert werden, so dass von einer dringlichen Verwaltungshandlung aus meiner Sicht nicht gesprochen werden kann.
Angesichts der geschilderten Rechtslage empfehle ich ihnen, mit dem Nachbarn das Gespräch zu suchen und ihm zu empfehlen, gemeinsam bei einem Fachmann eine Beurteilung des Zustandes der Werkleitungen einzuholen und die Kosten für die Erneuerung berechnen zu lassen. Ihr Nachbar müsste aus meiner Sicht auch ein Interesse daran haben, dass die gemeinsamen Werkleitungen funktionstüchtig sind. Sollte ihr Nachbar nicht kooperieren, stünde ihnen der Rechtsweg offen, wobei erstinstanzlich der Friedensrichter zuständig ist. In jeden Fall müssten sie ihrem Schlichtungsgesuch an den Friedensrichter die Beurteilung eines Fachmannes beilegen.
Kurt Fricker
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