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Appalto
L'appalto è un contratto per cui l’appaltatore si obbliga a compiere un’opera e il committente a pagare una mercede (prezzo). L’opera è il prodotto di un’attività che crea una cosa nuova, oppure è la modifica o la riparazione di una cosa esistente: la costruzione di una casa, di una strada, la preparazione di una protesi, la confezione di un abito, lavori di pittura in un appartamento, riparazione di un’automobile, il restauro di un quadro, ecc. L’appaltatore si impegna a eseguire l’appalto sia personalmente, sia con l’aiuto di persone (operai, collaboratori). L’appaltatore può anche affidare l’esecuzione dell’opera a terzi, eccettuati i casi nei quali, visto il tipo di opera, sono importanti le qualità personali dell’appaltatore.
Forma del contratto
La legge non prevede una forma del contratto d’appalto; il contratto può quindi essere concluso anche oralmente. E’ però sempre consigliabile la forma scritta.
Obblighi e diritti del committente
- Deve pagare il prezzo all'atto della consegna dell'opera, salvo accordo contrario;
- Il trasferimento di utili e di rischi al committente avviene, a differenza del contratto di vendita, solo con la consegna;
- Fino a quando l'opera non sia compiuta, il committente può sempre recedere dal contratto pagando il lavoro già fatto e il risarcimento dei danni.
Prezzo (mercede)
Il prezzo può essere stabilito in base a:
- Un preventivo: se il preventivo è sproporzionatamente sorpassato senza l'autorizzazione del committente, quest'ultimo può recedere dal contratto, o domandare una proporzionata riduzione di prezzo (deve invece pagare gli aumenti dovuti a successive modifiche da lui desiderate). Una differenza del 10% deve essere tollerata;
- Un forfait: il prezzo può pure essere determinato a corpo. In questo caso l'appaltatore non può pretendere nessun aumento (a meno che sia dovuto a circostanze imprevedibili).
Tempo di disdetta
Fino a quando l’opera non sia compiuta, il committente può sempre recedere dal contratto pagando il lavoro già fatto e il risarcimento dei danni.
Azione per difetti
Il committente deve verificare l'opera non appena lo consenta l'ordinario corso degli affari.
L'appaltatore deve rispondere dei difetti (garanzia dell'imprenditore).
Se l'opera è difettosa il committente può:
- Rifiutare l'opera e domandare eventualmente un risarcimento dei danni;
- Pretendere una riduzione del prezzo;
- Pretendere la riparazione gratuita.
È l'appaltatore che deve rispondere per i difetti.
Termine di prescrizione
La prescrizione per i difetti è:
- Beni mobili: 2 anni (dalla consegna degli stessi). Il termine è tuttavia di 5 anni se i difetti di un’opera mobiliare integrata in un’opera immobiliare conformemente all’uso cui è normalmente destinata hanno causato i difetti dell’opera immobiliare;
- Costruzioni immobiliari: 5 anni (dalla consegna delle stesse).
Garanzie per il committente
La consuetudine riserva al committente una garanzia contro certi rischi: l'appaltatore deve depositare una somma, di solito del 10%, in un conto bloccato per due anni, e i suoi rapporti sono regolati dal contratto di mandato.
L'architetto e il contratto d'appalto
L'architetto è responsabile penalmente quando, eseguendo una costruzione o una demolizione, trascura intenzionalmente o per negligenza le regole dell'arte edilizia, mettendo in pericolo la vita o l'integrità delle persone. La pena è della detenzione.
Naturalmente i contraenti sono liberi di fissare accordi differenti. Molto spesso nei contratti d'appalto dell'edilizia si rimanda alle Norme SIA, dichiarate parte integrante del contratto (con diritti e doveri delle parti ben regolati).
Fonti giuridiche
CO, art. 363 - 379