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Wann ist ein Umbau für den Mieter zumutbar?
Was sagen die Lehre und Rechtsprechung dazu
Gemäss Art. 260 Abs. 1 OR ist für Umbauten während eines laufenden Mietverhältnisses namentlich vorausgesetzt, dass die baulichen Massnahmen für den Mieter zumutbar sein müssen. Bei der Zumutbarkeit handelt es sich um einen abstrakten (unbestimmten) Rechtsbegriff. Nachfolgend wird aufgezeigt, wie das Kriterium der Zumutbarkeit beim Umbau von Einkaufszentren einfach beurteilt werden kann.
Ein Blick in die einschlägige Literatur und Rechtsprechung zu Art. 260 Abs. 1 OR offenbart, dass die Mehrheit der Autoren und Gerichte mit einem Kriterienkatalog operiert, anhand dessen die Zumutbarkeit einer Sanierung im Einzelfall überprüft werden soll. Als Kriterien werden z.B. genannt: die bisherige Vertragsdauer, der Anteil der dringenden Unterhaltsarbeiten, Art und Umfang der vorgesehenen Arbeiten, deren Zeitpunkt, die Dauer der Störung des Mieters, die Nützlichkeit der Erneuerung und Änderung für den Mieter, die Akzeptanz der Mitmieter, der Einfluss der Arbeiten auf die Höhe des Mietzinses, die Auswirkung der vorgesehenen Arbeiten auf den Umfang der Mietsache, die Art der Miete, der sachliche Umfang der Arbeiten, deren Auswirkungen auf den Gebrauch der Mietsache,die Übereinstimmung des Umbaus mit dem kantonalen Baurecht sowie Rationalisierungsbestrebungen, beispielsweise durch den Einbau einer zentralen Heizanlage.
Diese Aufzählung offenbart bereits das Problem: Es ist letztlich eine unendliche Anzahl von Interessenlagen und Umständen denkbar, aufgrund derer ein Umbauvorhaben im Einzelfall als (un-)zumutbar qualifiziert werden könnte. Das Bundesgericht stösst in das selbe Horn, indem es erwog, der Richter könne alle sachdienlichen Elemente mit einbeziehen, da das Gesetz nicht näher ausführe, welche Umstände zu berücksichtigen seien.
Die Aufzählung möglicher Kriterien bringt also nur bedingt einen Erkenntnisgewinn. Im Schrifttum finden sich denn auch andere Ansätze. Namentlich Corboz plädierte dafür, die Auslegung auf das Ziel der gesetzlichen Regelung zurückzuführen und primär danach zu fragen, welcher Art und Wichtigkeit die Störung im Leistungsgefüge des Mietvertrags für den Mieter ist:
„Les rénovations ou modifications, surtout par les travaux qu’elles impliquent, mettent en péril cette obligation. Le locataire a droit à l’usage de la chose pendant la durée convenue et la question centrale est de savoir quelle est la perturbation dans l’usage de la chose qui résultera des rénovations ou modifications. […]
Nous pensons que l’élément décisif se situe ici: il faut déterminer l’importance du trouble apporté à l’usage convenu et apprécier s’il peut être raisonnablement imposé.
Pour faire cette appréciation, il faut tenir compte des mesures qui seront prises pour limiter les inconvénients […], ainsi que des compensations qui peuvent être accordées.“
Die Zumutbarkeit für Mieter von Ladenlokalen
Wie könnte ein neuer Ansatz aussehen
Die folgenden Ausführungen orientieren sich am oben dargestellten Ansatz von Corboz. Somit ist zunächst der Zweck der Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter zu bestimmen. Zu berücksichtigen ist, dass es sich bei Mietverträgen, mit denen Ladenlokale in Einkaufszentren gemietet werden, um „actes de commerce“ handelt. Die Parteien verfolgen prinzipiell wirtschaftliche Interessen: Der Vermieter möchte grundsätzlich möglichst hohe Mietzinseinnahmen generieren und der Mieter durch die Verkaufstätigkeit Gewinn erzielen, ohne dabei zu viel an Mietzinsen zu bezahlen.
Aus der Analyse dieser Interessenlage gehen auch die beiden massgebenden Einschränkungen hervor, die der Mieter eines Ladenlokals durch Bautätigkeiten erfahren kann: Erstens der Verlust von Kunden, Umsatz oder Goodwill, zweitens eine Erhöhung des Mietzinses nach dem Umbau. Diese beiden Einschränkungen müssen auch die beiden entscheidenden Elemente sein, wenn es darum geht, die Zumutbarkeit zu bestimmen.
Wirtschaftliche Einbussen während des Umbaus
Der Verlust an Kunden, Umsatz oder Goodwill während des Umbaus kann durch den Vermieter kompensiert werden. Stringenterweise können Kompensationsmassnahmen beim hier interessierenden Fall nur in einem geldwerten Ausgleich bestehen. Nach der hier vertretenen Auffassung ist somit auch eine Sanierung, die eine vorübergehende vollständige Schliessung der Ladenfläche nach sich zieht, als zumutbar zu beurteilen, sofern der Vermieter den Ladeninhaber hierfür weitgehend schadlos hält (eine vollständige Schadloshaltung ist unseres Erachtens nicht vorausgesetzt, zumal der Mieter gewisse Einschränkungen von Gesetzes wegen hinnehmen muss).
Der zukünftige Mietzins
Eine differenzierte Betrachtung verdient das Kriterium des zukünftigen Mietzinses, das vom Bundesgericht als wichtig eingestuft wird. Dort, wo ausschliesslich oder überwiegend eine Umsatzmiete vereinbart wurde, kann der zukünftige Mietzins für die Beurteilung der Zumutbarkeit keine Rolle spielen (sofern der Mietzins linear zum Umsatz ansteigt oder sinkt).
Wurde ein fester Mietzins ohne variable Anteile vereinbart, ist unseres Erachtens nach dem Zweck des Umbauvorhabens und danach zu fragen, wie es sich auf den Geschäftsgang des betroffenen Mieters auswirken wird. Umnutzungen, welche mit einer Verkleinerung der gesamten Verkaufsfläche einhergehen, können einen negativen Effekt auf die Kundenfrequenz und damit auf die Umsatzzahlen haben (z.B. beim Ersatz von Verkaufsflächen durch Wohnungen oder Büros). Mietzinserhöhungen dürften in diesem Fall ein Argument gegen die Zumutbarkeit sein. Demgegenüber wird sich z.B. ein Umbau für den Einzug eines grösseren Ankermieters eher positiv auf die Kundenfrequenz und die Umsatzzahlen der übrigen Lokale auswirken, weshalb eine Mietzinserhöhung dann weniger als Argument gegen die Zumutbarkeit taugt.
Im Übrigen sperren sich auch die Autoren nicht dagegen, ausnahmsweise andere Kriterien in die Beurteilung einzubeziehen, sofern die Verhältnisse erheblich von einer üblichen Geschäftsraummiete abweichen.