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Die Begriffe 1. Hypothek Die erste Hypothek ist für die Verschuldung vorgesehen, welche rund 65% (bei allen Banken zwischen 60% und 67%) des Verkehrswertes der Liegenschaft nicht übersteigt (Belehnung bis 65%). Bei der ersten Hypothek ist das Risiko für die Bank tiefer, weil bei einer allfälligen Zwangsversteigerung immer zuerst die erste Hypothek bedient wird. Das ist der Grund, wieso bei der ersten Hypothek der Zinssatz tiefer ist als bei der zweiten Hypothek. Immer mehr Banken gehen jedoch dazu über, auch bei hoher Belehnung nur noch einen Zinssatz für die gesamte Hypothek (Mischrechnung) zu offerieren. und 2. Hypothek Die zweite Hypothek ist für die Verschuldung vorgesehen, welche rund 65% (bei allen Banken zwischen 60% und 67%) des Verkehrswertes der Liegenschaft übersteigt (Belehnung über 65%). Bei der zweiten Hypothek ist das Risiko für die Bank höher, weil bei einer allfälligen Zwangsversteigerung immer zuerst die erste Hypothek bedient wird. Das ist der Grund, wieso bei der zweiten Hypothek der Zinssatz höher ist als bei der ersten Hypothek. Immer mehr Banken gehen jedoch dazu über, auch bei hoher Belehnung nur noch einen Zinssatz für die gesamte Hypothek (Mischrechnung) zu offerieren. werden bei Immobilienfinanzierungen Von einer Immobilienfinanzierung spricht man in der Regel, wenn für den Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum Eigenkapital eine Hypothek aufgenommen wird. oft verwendet. Die Bezeichnungen haben in den letzten Jahren in der Praxis jedoch an Bedeutung verloren, da immer mehr Kreditgeber Unter Hypothekargeber versteht man diejenige Partei, die Immobilienbesitzern in Form einer Hypothek Kapital zur Verfügung stellt. Hypothekargeber sind in der Schweiz in der Regel Banken und Versicherungen. gegenüber dem Kunden mit einer einzigen Hypothek Bei der Hypothek handelt es sich um einen grundpfandgesicherten Kredit. Die gängigsten Hypotheken sind Festhypotheken, variable Hypotheken und Libor-Hypotheken. Einige Hypothekargeber teilen die Hypothekarschuld in eine erste Hypothek und eine zweite Hypothek auf. Bei der zweiten Hypothek ist der Zinssatz etwas höher, weil die Schuld im sogenannten zweiten Rang steht und im Verwertungsfall erst nach der Rückzahlung der ersten Hypothek beglichen wird. kalkulieren.
Bei einem Immobilienkauf setzt sich die Gesamtsumme des Kaufbetrags meist aus Eigenmitteln Unter Eigenmittel versteht man den Teil des Kaufpreises, den ein Immobilienkäufer selber (ohne Hypothek) finanziert. In der Regel müssen die Eigenmittel mindestens 20 Prozent des Kaufpreises entsprechen. Als Eigenmittel können auch Gelder in der Säule 3a oder der Pensionskasse (bei selbstbewohntem Wohneigentum), sogenannte Eigenleistungen oder Bauland in Frage kommen. und einer Hypothek zusammen. Die Eigenmittel müssen in aller Regel mindestens 20 Prozent des Kaufpreises betragen. Bei einem Immobilienpreis von 1 Million Franken sind also 200'000 Eigenkapital nötig. Mindestens 10 Prozent des Kaufpreises müssen sogenanntes hartes Eigenkapital Von hartem Eigenkapital spricht man bei einer Immobilienfinanzierung, wenn das Kapital effektiv privat gespart bzw. im Privatvermögen vorhanden ist. Oft kommen folgende Vermögenswerte als hartes Eigenkapital infrage:
-Flüssige Mittel des Immobilienkäufers
-Wertschriften
-Säule 3a
-Erbvorbezüge
-Schenkungen
-Private Darlehen (z.B. Familienintern)
-Eigenleistungen des Immobilienkäufers
-Bauland
Nicht zum harten Eigenkapital gehören alle Kapitalien aus der zweiten Säule (Pensionskasse). Mindestens 10 Prozent des Kaufpreises müssen Immobilienbesitzer in aller Regel aus hartem Eigenkapital finanzieren. darstellen. Hartes Eigenkapital sind alle eigenen Mittel, ausser solche aus der zweiten Säule (Pensionskasse). Auch Kapital, das durch eine Verpfändung der Pensionskasse geltend gemacht wird, gilt nicht als hartes Eigenkapital. Meist werden bei selbstbewohnten Immobilien maximal 80% des Immobilienwertes belehnt.
Banken sprechen eine 1. Hypothek bis zu einem Betrag, der zwei Drittel des vom Kreditgeber geschätzten Immobilienwertes nicht übersteigt. Bei einzelnen Kreditgebern gilt auch eine Grenze von 60%. Die 1. Hypothek wird von Kreditgebern üblicherweise langfristig gesprochen. Bei entsprechender Tragbarkeit kann die 1. Hypothek auch nach der Pensionierung bestehen bleiben.
Die 2. Hypothek dient zur Finanzierung von Beträgen, welche die 1. Hypothek übersteigen. Die 2. Hypothek muss meist während einer gewissen Zeit amortisiert werden. In aller Regel während 15 Jahren oder bis zur Pensionierung. Die 2. Hypothek bedeutet für den Kreditgeber ein etwas grösseres Verlustrisiko, weil bei einer Zwangsverwertung zuerst die 1. Hypothek getilgt wird. Dies ist auch der Grund, weshalb der Zinssatz bei der 2. Hypothek höher ist als bei der ersten Hypothek.
Höhe des Zinssatzes
Bei Standardfinanzierungen (tiefe Belehnung, tiefe Gesamtwohnkosten im Vergleich zum Einkommen und einer Standardimmobilie) ist meist der Zinssatz entscheidend. Eine Finanzierung ist bei den allermeisten Anbietern möglich. Vielfach kommen auch Versicherungen, Pensionskassen und andere institutionelle Anleger für die Finanzierung infrage. Je nach Standort der Immobilie und Finanzierungstruktur variieren die Zinssätze von Anbieter zu Anbieter sehr stark. Bei knappen Finanzierungen oder speziellen Finanzierungswünschen ist der Zinssatz aber oft nicht das wichtigste Kriterium. Spezielle Finanzierungen können entstehen, wenn Bei speziellen Finanzierungswünschen sind Banken meist die richtige Adresse.
Hypothek höher ist als bei der 1. Hypothek.
Ein Berechnungsbeispiel für eine typische Immobilienfinanzierung finden Sie hier:Höhe Hypothek - Berechnungsbeispiel Immobilienkauf
Der Fünftel Eigenkapital kann aus verschiedenen Quellen stammen. Die gängisten sind folgende:
Nicht die gesamten Eigenmittel dürfen aus der zweiten Säule (WEF-Bezug oder Verpfändung) stammen. Mindestens 10 Prozent der Eigenmittel müssen harte Eigenmittel darstellen. Mehr dazu erfahren Sie hier:Bezug Pensionskasse für Immobilie
Hier finden Sie weitere Informationen zu diesem Thema:Faktoren zur Bestimmung der HypothekarhöheEigenleistungen beim ImmobilienkaufHöhe Hypothek und SteuernHypothek im Alter
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