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Question de Marco N. à Genève: « J’ai conclu un bail d’une durée déterminée de trois ans. A mon inquiétude de devoir partir au terme de ces trois ans, la régie m’a assuré oralement que le contrat serait renouvelé si tout se passait bien. Quelques semaines avant l’échéance du contrat, j’ai demandé la confirmation qu’il serait reconduit. La régie m’a répondu que l’appartement allait être reloué à un tiers et m’a invité à partir. Les garanties orales que l’on m’a données ne sont-elles pas suffisantes pour que je puisse rester ? J’ai également appris que le bailleur, qui est une grande compagnie d’assurances possédant de nombreux immeubles, impose systématiquement des baux de durée déterminée à ses locataires.
Un bail de durée déterminée est un contrat qui ne se renouvelle pas automatiquement à son échéance. L’une ou l’autre des parties n’a ainsi pas besoin de le résilier. Un contrat de durée déterminée est sur le principe licite. Il peut par exemple être utile au bailleur s’il souhaite revenir à terme dans son logement. Dans des affaires relativement récentes, le Tribunal fédéral a cependant admis qu’imposer un bail de durée déterminée à un locataire pouvait constituer une fraude à la loi. Est par exemple frauduleux un tel contrat lorsqu’il a pour but de servir de période test et contraindre par la bande le locataire à ne pas faire valoir ses droits (contester le loyer initial, demander des travaux, etc…). A tout moment le locataire peut tenter de faire requalifier par un juge la durée déterminée de son contrat en durée indéterminée. Le locataire doit démontrer que les intentions du bailleur ne sont pas légales. La preuve de promesses orales est par nature difficile à rapporter. Le fait que dans le cas présent le bailleur possède un important parc immobilier et impose systématiquement des baux de durée déterminée constitue toutefois un indice qu’il n’a pas de véritable intérêt autre que de tester le locataire.
De manière générale, pour les locataires confrontés à des baux de la durée déterminée, il est important de solliciter auprès de la régie sa reconduction quelques mois avant son échéance. En cas de refus, il est non seulement possible de tenter de requalifier la durée du contrat mais également de demander sa prolongation auprès du juge, au moins 60 jours avant son échéance.
Roman SEITENFUS, Asloca Genève
Article paru dans la tribune de Genève du 3 novembre 2018