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Das Vorkaufsrecht berechtigt im Falle eines Immobilienverkaufs eine bestimmte Person das Verkaufsobjekt für sich zuerst zu beanspruchen, bevor es eine Drittperson kaufen kann. Es handelt sich somit um ein Privileg. Als Vorkaufsbegünstigter muss der Verkäufer einer Immobilie immer Ihnen den Vortritt lassen.
Was ist ein Vorkaufsrecht?
Das Vorkaufsrecht wird bei Häusern, Wohnungen und Grundstücken angewendet. Damit ein Vorkaufsrecht gültig und durchsetzbar ist, müssen folgende Voraussetzungen vorhanden sein:
- Der Verkäufer möchte sein Objekt veräussern
- Der Verkäufer hat das Vorkaufsrecht jemandem zugesichert
- Der Begünstigte muss sein Vorkaufsrecht bei einem Verkauf auch ausüben.
Beispiel:
Ein Hauseigentümer möchte sein Haus an einen Interessenten für CHF 2 Mio. verkaufen. Nun wurde jedoch ein Vorkaufsrecht mit dem Nachbar abgeschlossen. Der Nachbar hat nun das Recht das Haus zum Preis von CHF 2 Mio. zu erwerben. Der Hauseigentümer ist nun gezwungen das Haus dem Nachbar für den Preis von CHF 2 Mio. zu verkaufen, falls dieser Interesse hat. Erst wenn der Nachbar kein Interesse zeigt, das Haus zu diesem Preis zu erwerben, kann der Hauseigentümer das Objekt einer Drittperson überlassen.
Gesetzliche Bestimmungen
Das Vorkaufsrecht ist in der Schweiz gesetzlich im ZGB (Zivilgesetzbuch) Art. 682 geregelt.
- Vorkaufsrecht der Mieteigentümer ZGB 682 Abs. 1
- Vorkaufsrecht des Baurechtsgebers und Baurechtsnehmers ZGB Abs. 2
Weitere Bestimmungen finden sich in den Formvorschriften bei Grundstückkäufen im Obligationenrecht, Art. 216 ff.
Wichtig:
- Ein vertragliches Vorkaufsrecht kann vererbt, jedoch nicht abgetreten werden.
- Ein vertragliche Vorkaufsrecht ist maximal 25 Jahre lang gültig. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht ist zeitlich nicht beschränkt.
- Ohne öffentliche Beurkundung ist Vorkaufsrecht nicht durchsetzbar.
- Ein Eintrag im Grundbuch ist Voraussetzung.
Limitiertes und unlimitiertes Vorkaufsrecht
Limitiertes Vorkaufsrecht:
Bei einem limitierten Vorkaufsrecht wird der Kaufpreis der Immobilie bereits vor dem Verkauf festgelegt oder bis zu einer gewissen Höhe limitiert. Die Immobilie muss bei einem Verkauf für den entsprechenden Betrag verkauft werden. Auch wenn eine Drittperson mehr bezahlt, muss die Immobile zum entsprechenden Verkaufspreis an den Vorkaufsbegünstigten abgegeben werden.
Unlimitiertes Vorkaufsrecht:
Beim unlimitierten Vorkaufsrecht gilt der Verkaufspreis, welcher der Verkäufer mit einer Drittperson vereinbart wurde. Hier hat der Vorkaufsbegünstigte kein Recht die Immobilie zu einem vorab festgelegten Preis zu kaufen.
Das limitierte wie auch das unlimitierte Verkaufsrecht muss im Grundbuch eingetragen werden.
Vorkaufsrecht Stockwerkeigentum
Das Vorkaufsrecht beim Stockwerkeigentum ist kann im Gegensatz zum Miteigentum nur vertraglich vereinbart werden und muss im Grundbuch eingetragen werden. Das Vorkaufsrecht beim Stockwerkeigentum ist maximal 25 Jahre gültig. Von Gesetzes wegen besteht beim Stockwerkeigentum kein Vorkaufsrecht.
Durch eine einstimmige schriftliche Vereinbarung aller Stockwerkeigentümer kann ein Vorkaufsrecht festgelegt und im Grundbuch eingetragen werden. Rechtliche Bestimmungen finden Sie im ZGB Art. 712c.