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Bei der Besteuerung von Grundstückgewinnen gibt es zwei grundsätzlich unterschiedliche Systeme, nämlich:
- „monistisches System“ (auch „Zürcher-System“)
- „dualistisches System“ (auch „St. Galler-System“)
Ein drittes System verfolgt der Kanton Genf (aufgrund von StHG 12 Abs. 4, 2. Variante)
- Sondersteuer und Einkommenssteuer, unter Anrechnung der Sondersteuer bei der Einkommenssteuer (natürliche Personen) bzw. Gewinnsteuer (juristische Personen)
Monistisches System
Von der Grundstückgewinnsteuer werden erfasst:
- alle Grundstückgewinne
- Veräusserungsgewinne von Grundstücken des Privatvermögens
- Wertzuwachsgewinne auf Geschäftsimmobilien
- wieder eingebrachte Abschreibungen auf Geschäftsimmobilien
- Besteuerung mit Einkommenssteuer (natürliche Personen: Selbständigerwerbende) bzw. Gewinnsteuer (juristische Personen)
Dualistisches System
Von der Grundstückgewinnsteuer erfasst werden:
- nur Gewinne aus der Veräusserung von Immobilien des Privatvermögens!
Gewinne aus Veräusserung von Immobilien des Geschäftsvermögens werden belegt:
- mit der Einkommenssteuer (natürliche Personen [Selbständigerwerbende]) bzw. mit der Gewinnsteuer (juristische Personen).
Steuerharmonisierung
Das Steuerharmonisierungsgesetz (StHG; SR 642.14)
- folgt dem dualistischen System (StHG 12 Abs. 1)
- überlässt es den Kantonen, Grundstückgewinne aus Veräusserung von Geschäftsimmobilien nach dem monistischen System zu erfassen (StHG 12 Abs. 4)
- verlangt zwingend, dass
- die Grundstücksgewinne von der Einkommens- oder Gewinnbesteuerung ausgenommen werden oder
- die Grundstückgewinnsteuer hernach auf die Einkommenssteuer (natürliche Personen) oder Gewinnsteuer (juristische Personen) anrechnet werden.
Nur der Kanton Genf hat die Variante 3b umgesetzt.
3. Kapitel: Grundstückgewinnsteuer
Art. 12 StHG
1 Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt.
2 Die Steuerpflicht wird durch jede Veräusserung eines Grundstückes begründet. Den Veräusserungen sind gleichgestellt:
a.
die Rechtsgeschäfte, die in Bezug auf die Verfügungsgewalt über ein Grundstück wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken;
b.
die Überführung eines Grundstückes sowie von Anteilen daran vom Privatvermögen in das Geschäftsvermögen des Steuerpflichtigen;
c.
die Belastung eines Grundstückes mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, wenn diese die unbeschränkte Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert des Grundstückes dauernd und wesentlich beeinträchtigen und dafür ein Entgelt entrichtet wird;
d.
die Übertragung von Beteiligungsrechten des Privatvermögens des Steuerpflichtigen an Immobiliengesellschaften, soweit das kantonale Recht für diesen Fall eine Steuerpflicht vorsieht;
e.
die ohne Veräusserung erzielten Planungsmehrwerte im Sinne des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 19791, sofern das kantonale Recht diesen Tatbestand der Grundstückgewinnsteuer unterstellt.
3 Die Besteuerung wird aufgeschoben bei:
a.
Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung;
b.2
Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht, sowie zur Abgeltung ausserordentlicher Beiträge eines Ehegatten an den Unterhalt der Familie (Art. 165 ZGB3) und scheidungsrechtlicher Ansprüche, sofern beide Ehegatten einverstanden sind;
c.
Landumlegungen zwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenzbereinigung, Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie bei Landumlegungen im Enteignungsverfahren oder drohender Enteignung;
d.
vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes, soweit der Veräusserungserlös innert angemessener Frist zum Erwerb eines selbstbewirtschafteten Ersatzgrundstückes oder zur Verbesserung der eigenen, selbstbewirtschafteten land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke verwendet wird;
e.
Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.
4 Die Kantone können die Grundstückgewinnsteuer auch auf Gewinnen aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens des Steuerpflichtigen erheben, sofern sie diese Gewinne von der Einkommens- und Gewinnsteuer ausnehmen oder die Grundstückgewinnsteuer auf die Einkommens- und Gewinnsteuer anrechnen. In beiden Fällen gilt:
a.4
die in den Artikeln 8 Absätze 3 und 4 und 24 Absätze 3 und 3quater genannten Tatbestände sind bei der Grundstückgewinnsteuer als steueraufschiebende Veräusserung zu behandeln;
b.
die Überführung eines Grundstückes sowie von Anteilen daran vom Privatvermögen ins Geschäftsvermögen darf nicht einer Veräusserung gleichgestellt werden.
5 Die Kantone sorgen dafür, dass kurzfristig realisierte Grundstückgewinne stärker besteuert werden.
Weiterführende Literatur
- VON AH JULIA, Besteuerung des Liegenschaftenhandels und Ermittlung des Grundstückgewinns bei Geschäftsgrundstücken (inkl. Verrechnung von Geschäfts- und Grundstücksverlusten), in: Michale Beusch (Hrsg.), Steuerrecht 2007, Best of zsis, 2007, S. 172 ff.
Weiterführende Judikatur
- BGE 2P.139/2005 vom 08.05.2006, Erw. 5 (Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit)
- BGE 131 I 249, Erw. 6.4 (Prinzip, wonach innerkantonale Unternehmen nicht schlechter gestellt werden dürften, als interkantonale)