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Pour comprendre la fluctuation du prix au m2, il faut d’abord comprendre comment la valeur d’un foncier est calculée.
Pour calculer cette valeur, nous utilisons la technique du bottom-up (compte à rebours) qui consiste à fixer un prix de vente maximal en fonction des surfaces qui pourront être dégagées pour la vente ou la location en respectant les contraintes du règlement communal d’urbanisme (indice d’utilisation du sol, indice d’occupation du sol, distances aux limites, hauteur, destination…)
De ce prix de vente maximal, nous allons ensuite déduire le coût de revient (CFC1 à CFC5) y compris le bénéfice et les frais de commercialisation.
Pour cette raison, deux parcelles voisines peuvent avoir des valeurs intrinsèques totalement différentes :
- sur l’une on ne pourrait construire qu’une villa et sur l’autre un immeuble (en général plus l’on peut construire de surface, plus la valeur sera élevée);
- l’une est plate, l’autre est pentue (une parcelle pentue, demande plus de travaux préparatoires (paroi berlinoise/cloutée);
- l’une représente une complication géologique (rocher, tourbe) (travaux spéciaux, plus onéreux).
Ce n’est qu’une fois que tous ces éléments ont été analysés minutieusement que la valeur exacte d’un terrain peut être déterminée.