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La communauté de copropriétaires et ses tâches
Au moment de la création d'une propriété par étages, une communauté de copropriétaires est automatiquement fondée. Elle décide lors de l'assemblée des copropriétaires de toutes les mesures administratives ou de construction.
(rh) Lorsque vous achetez un appartement en propriété par étages, vous devenez automatiquement membre de la communauté de copropriétaires. Vous ne pouvez pas quitter la communauté sans vendre votre appartement. La tâche principale de cette communauté de copropriétaires est de gérer toutes les parties communes. En font partie
- le terrain, par exemple le jardin et les places de stationnement extérieures
- les parties élémentaires du bâtiment, comme les fondations et les murs porteurs
- les parties du bâtiment qui définissent son apparence, comme les fenêtres ou façades
- les aménagements et installations communes, comme la cage d'escaliers ou le chauffage
La communauté de copropriétaires
La loi confère à la communauté de copropriétaires une vaste marge de manœuvre quant à la manière dont elle souhaite s’organiser. Seule l'assemblée des copropriétaires est prescrite, laquelle vote et décide de toutes les questions communes importantes. La communauté de copropriétaires peut poursuivre et déposer plainte en son propre nom, mais elle peut également être poursuivie et accusée. Pour être en mesure de remplir ses obligations, elle dispose de ses propres actifs, lesquels sont constitués par les paiements réguliers de l'ensemble des copropriétaires. Néanmoins, la communauté de copropriétaires n'est pas une entité juridique, car elle est composée des différents copropriétaires.
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L'assemblée des copropriétaires
L'assemblée des copropriétaires décide des actes d'administration et mesures de construction. Selon le dossier, elle a besoin de la majorité absolue, de la majorité qualifiée ou de l'unanimité pour valider ses décisions. L'article 647 du CC définit la majorité nécessaire pour les différents dossiers. Toutefois, certaines formulations sont vagues, telles que « actes d'administration indispensables », « travaux de construction utiles » ou « travaux de construction nécessaires ».
Actes d'administration
- En général, le gérant se charge des actes d'administration indispensables. Il s'agit de l'ensemble des actes nécessaires afin que le bien-fonds puisse être utilisé par les propriétaires, par exemple le paiement de la prime d'assurance immobilière. En l'absence de nomination d’un gérant, la majorité absolue est requise lors de l'assemblée des copropriétaires.
- Les actes d'administration urgents entrent en ligne de compte lorsqu'une réaction rapide est nécessaire, par exemple dans le cadre des mesures immédiates après un dommage dû aux éléments naturels. Si la communauté n'a pas nommé de gérant, un propriétaire peut agir de son propre chef, sans l'accord des autres membres de la copropriété. Il est toutefois recommandé de mettre en œuvre uniquement les mesures les plus urgentes. En effet, le cas échéant, le copropriétaire concerné pourrait devoir prendre en charge l'ensemble des travaux allant au-delà.
- En général, les actes d'administration courants relèvent de la compétence du gérant. S'il a été renoncé à la nomination d'un gérant, un copropriétaire peut s'en charger, pour autant que la majorité absolue de la communauté n'en ait pas décidé autrement. Cette catégorie comprend par exemple la commande de la réparation d'un dommage de petite envergure à un artisan.
- Les actes d'administration plus importants sont ceux engendrant des coûts plus élevés, par exemple l'engagement d'un concierge, d'un jardinier ou d'une personne chargée des nettoyages. Les actes d'administration plus importants requièrent la majorité qualifiée (des copropriétaires présents et de la valeur des parts) lors de l'assemblée des copropriétaires.
Travaux de construction
Toutes les mesures allant au-delà des simples réparations sont considérées comme travaux de construction. Suivant le genre et l'étendue de ces rénovations, transformations ou nouvelles constructions, différents quorums sont nécessaires pour la prise de décision.
- La majorité absolue est requise pour les travaux de construction nécessaires, comme le renouvellement de la façade, servant au maintien de la valeur du bien-fonds.
- Les mesures engendrant une plus-value sont considérées comme travaux de construction utiles. En font notamment partie la rénovation de la façade en vue d'une meilleure efficacité énergétique, ou la mise en place d'un ascenseur. Les mesures de valorisation nécessitent la majorité qualifiée des copropriétaires présents et de la valeur des parts. Par ailleurs, ces mesures ne doivent entraîner aucun grave désavantage pour un copropriétaire en particulier.
- Les travaux de construction luxueux, comme l'aménagement d'une piscine à la cave ou l'utilisation de matériaux particulièrement onéreux, requièrent l'unanimité.
Délimitation floue
La délimitation est parfois complexe. Une rénovation est utile lorsqu'elle améliore la rentabilité, mais luxueuse si elle ne sert qu'au confort ou à l'esthétique. Les avis sont partagés, surtout en ce qui concerne les mesures d'efficience énergétique. Les copropriétaires soucieux de l'environnement considèrent les transformations efficientes sur le plan énergétique comme nécessaires, les autres non. Le problème pourrait encore s'intensifier ces prochaines années, car de nombreux anciens appartements en propriété par étages devront bientôt subir un assainissement général. La propriété par étages a été introduite en Suisse au milieu des années soixante, donc il y a plus de 50 ans.
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Guide : appartement en copropriété
Nous avons fait un résumé des points auxquels vous devez faire attention si vous voulez acheter en copropriété.Download
La plupart des personnes qui veulent réaliser leur rêve de propriété pensent à l'opportunité d'acheter un appartement en copropriété. La copropriété a sans aucun doute de nombreux avantages, mais également quelques particularités par rapport à l'achat d'une maison.
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