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Avez-vous déjà planifié vos prochaines vacances? Si vous possédiez un appartement de vacances en Engadine ou une maison de vacances au Tessin, il vous suffirait de saisir vos vacances et de faire vos valises au lieu de les planifier longuement. C'est ce que se sont dit de nombreux Suisses depuis le début de la pandémie de Corona : la demande de biens immobiliers de vacances en Suisse a fortement augmenté depuis 2020. Les prix des résidences secondaires, qui stagnaient ou augmentaient légèrement depuis des années, ont davantage augmenté en 2020 et 2021 que ceux des logements occupés par leur propriétaire. Surtout dans les Grisons, dans l'Oberland bernois et en Suisse centrale. Près d'un sixième des 4,61 millions d'unités d'habitation en Suisse sont des résidences secondaires, c'est-à-dire des appartements ou des maisons de vacances dans des communes touristiques. L'offre est rare, car dans de nombreuses communes, en raison de la "Lex Weber" ou initiative sur les résidences secondaires, aucun nouveau permis de construire ne peut être délivré pour des résidences secondaires classiques sans limitation d'utilisation depuis 2021. C'est en Valais ou au Tessin que les chances de trouver une maison ou un appartement de vacances sont aujourd'hui les plus grandes. Que faut-il savoir sur le financement avant de commencer à chercher un bien immobilier et de demander une hypothèque?
Obtenez un aperçu du marché immobilier de votre destination de rêve. Notre recherche immobilière, qui agrège 90% de toutes les annonces en ligne dans toute la Suisse et les enrichit de précieuses informations complémentaires, répertorie par exemple une centaine d'appartements pour Ascona.
Les logements en propriété habités par leur propriétaire sont hypothéqués jusqu'à 80 %, les maisons et appartements de vacances seulement à 50 ou 70 % au maximum. C'est pourquoi vous avez besoin de plus de fonds propres. Si vous achetez par exemple un appartement de vacances pour 750'000 francs, vous devez apporter entre 225'000 et 375'000 francs de fonds propres. Pourquoi ? Le risque de défaillance pour la banque est plus élevé, car la plupart des débiteurs vendent leur maison ou appartement de vacances lorsqu'ils ont des problèmes d'argent - et ceux qui doivent vendre vendent souvent en dessous de la valeur du marché. Avec un nantissement plus faible, les banques minimisent leur risque de défaillance.
Toutes les banques, caisses de pension et assurances ne financent pas l'immobilier de vacances. Notre partenaire key4 by UBS, qui propose les meilleures offres de différents prestataires pour notre Comparaison des hypothèques propose également des hypothèques pour des appartements et des maisons de vacances.
Dans notre article «Hypothèques: l'essentiel à savoir avant d'acheter une maison» apprenez-en plus sur le nantissement, la capacité financière, les modèles hypothécaires et l'entretien de crédit avec la banque.
Les mêmes règles s'appliquent au calcul de la capacité financière pour les biens immobiliers de vacances que pour les logements occupés par leur propriétaire. Les frais de logement (5 pour cent d'intérêt hypothécaire calculé, frais annexes, frais d'entretien et amortissements) ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut de votre ménage. Mais : pour le calcul, les frais de logement sont additionnés. Par exemple, si vous possédez un appartement à Berne comme résidence principale et une maison dans le Val Verzasca comme résidence secondaire, les frais de logement pour les deux biens immobiliers ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu brut de ménage.
Pour un logement en propriété que vous habitez vous-même, vous pouvez apporter de l'argent de la caisse de pension (2e pilier) ou de la prévoyance privée (pilier 3a) en tant que capital propre. Pour les maisons et appartements de vacances, il n'est pas permis de retirer ou de mettre en gage des fonds de prévoyance, même pour amortir la dette hypothécaire. Pourquoi ? Avec cette interdiction, l'Etat veut éviter que des fonds de prévoyance soient mis en jeu pour une maison ou un appartement de vacances et que le propriétaire se retrouve dans le besoin à la retraite et doive vendre sa maison ou son appartement au plus mauvais moment, à un prix inférieur à sa valeur.
Si vous devez financer vous-même jusqu'à 50 % du prix d'achat et que vous n'avez pas le droit de retirer ou de mettre en gage des avoirs de prévoyance, vous avez besoin de beaucoup de fonds propres. Dans «Fonds propres & achat maison: 4 alternatives au compte d'épargne» vous découvrirez les options qui s'offrent à vous.
Si vous avez besoin d'une 2e hypothèque (jusqu'à 80 %) en plus de la 1re hypothèque (jusqu'à 65 %) pour un logement en propriété que vous habitez vous-même, vous devez amortir, c'est-à-dire rembourser, la 2e hypothèque dans un délai de 15 ans. Pour les maisons et appartements de vacances, les obligations d'amortissement sont plus strictes. Elles ne sont pas prescrites par la loi comme l'amortissement de la 2e hypothèque et varient d'une banque à l'autre. La plupart des banques exigent que les hypothèques pour les propriétés de vacances soient remboursées à moins de 50 % en 10 à 15 ans ou jusqu'à l'âge de la retraite.
C'est un lecteur qui a donné l'impulsion à cet article en demandant pourquoi les hypothèques pour les maisons ou appartements de vacances sont plus chères que pour les logements occupés par leur propriétaire. Ce n'est pas vrai. Pas tout à fait. Il y a des banques qui demandent des taux d'intérêt hypothécaires plus élevés pour les propriétés de vacances. Avec les recettes d'intérêts plus élevées, elles veulent compenser le risque de défaillance plus important des financements pour les maisons ou appartements de vacances. Si vous n'êtes pas satisfait des conditions, parlez-en à la banque et signalez-lui la différence de taux. Il y a suffisamment de banques qui ne font pas de distinction entre les logements occupés par leur propriétaire et les logements de vacances lorsqu'il s'agit des taux d'intérêt. Notre comparateur d'hypothèques vous permet de comparer les modèles d'hypothèques, les durées et les taux d'intérêt et de combiner les offres les plus attractives de différents prestataires, y compris pour les maisons ou appartements de vacances.
En principe, les banques suisses ne financent pas les maisons ou appartements de vacances à l'étranger. Si vous souhaitez acheter un domaine en Toscane ou un appartement en ville à Barcelone et le financer par un emprunt, vous devez discuter du financement avec une banque sur place. En Suisse, les taux d'intérêt, et donc les taux hypothécaires, sont bas en comparaison internationale, même après les récentes hausses de taux. C'est pourquoi, en cas de financement immobilier à l'étranger, vous devez vous attendre à des taux d'intérêt et donc des coûts de logement nettement plus élevés qu'en Suisse.
Vous devez déclarer une maison ou un appartement de vacances comme votre résidence principale. La valeur vénale en tant que fortune, là où vous êtes assujetti à l'impôt, la valeur locative moins les frais d'entretien et les intérêts hypothécaires en tant que revenu au lieu de la propriété. La valeur locative varie d'un canton à l'autre, quel que soit le nombre de semaines ou de mois que vous passez dans votre maison ou appartement de vacances. Si vous louez la maison ou l'appartement, vous devez déclarer les revenus locatifs comme revenu, déduction faite des frais d'entretien et des intérêts hypothécaires. Si vous louez partiellement le bien, la valeur locative et les revenus locatifs sont calculés au prorata.