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La valeur pécuniaire d’un bien-fonds dépend essentiellement de la manière dont on peut l’utiliser – ce qui dépend à son tour des plans d’affectation édictés par les pouvoirs publics. Ceux-ci peuvent par exemple accroître la valeur d’un terrain en le faisant passer de la zone agricole à la zone à bâtir ou encore en augmentant les possibilités de construire sur ce terrain, tout comme ils peuvent, à l’inverse, réduire drastiquement cette valeur en réaffectant un terrain à bâtir en zone agricole.
Les cantons sont tenus de légiférer sur la compensation de la plus-value
Les cantons sont tenus de légiférer et de concrétiser comment ils entendent compenser la plus-value. Jusqu’à la révision de 2012 de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire, seuls quelques cantons avaient adopté des dispositions légales pour compenser la plus-value. Aucune sanction n’était prévue par la loi fédérale en cas d’inaction de leur part.
L’entrée en vigueur de la loi révisée sur l’aménagement du territoire a changé la donne. A compter du 1er mai 2014, les cantons disposaient d'un délai de cinq ans pour adopter les dispositions légales nécessaires. Le droit fédéral exige au minimum une compensation de 20 pour cent lors de nouvelles mises en zone à bâtir.
Aujourd'hui, tous les cantons suisses ont introduit une réglementation pour la compensation de la plus-value. L'Office fédéral du développement territorial ARE a examiné ces réglementations cantonales et a établi un rapport d'examen pour chaque canton. Ces rapports peuvent être consultés sur le site internet de l'ARE.
Compensation de la plus-value aussi lors de changements d'affectation et d'augmentation des possibilités de construire
En sus de la réglementation minimale soumise à sanction, la loi sur l'aménagement du territoire stipule de manière générale que les avantages «majeurs» doivent être compensés. Il s'agit de plus-values résultant de changements d'affectation (par ex. d'une zone industrielle en une zone mixte ou d'habitation) ou d'augmentations des possibilités de construire (augmentation du coefficient d'utilisation). Selon deux récents arrêts du Tribunal fédéral (Münchenstein II BL et Meikirch BE), les cantons et à défaut les communes sont tenues de légiférer sur la compensation de tous les avantages majeurs, donc y compris ceux liés à une augmentation des possibilités de construire ou à un changement d'affectation (voir à ce sujet l'article "Sous la loupe").
Changement de cap de la part du parlement
Dans le cadre des travaux législatifs pour la deuxième étape de la révision de la LAT (LAT 2), Le Parlement a adopté une proposition individuelle sans rapport avec le contenu de la révision du conseiller aux Etats du centre saint-gallois Benedikt Würth. Désormais, le droit fédéral n'obligera les cantons qu'à appliquer la réglementation minimale (20 % en cas de nouvelles mises en zone à bâtir). La compensation des plus-values en cas de changement de zone ou d’augmentation des possibilités de construire est régie par le droit cantonal. Comme le montre la vue d'ensemble d'EspaceSuisse sur la mise en œuvre dans les cantons, les communes ont aujourd'hui – dans la plupart des cantons – la possibilité d’aller au-delà de la réglementation minimale et de compenser les plus-values également lors de changements d’affectation et d’augmentation des possibilités de construire. Il faut espérer que cela reste ainsi.
Mais si les communes devaient (par choix ou par contrainte) renoncer de manière générale à la compensation des plus-values en cas de changement d'affectation ou d’augmentation des possibilités de construire, cela entraverait un développement vers l’intérieur de qualité, au lieu de l’encourager. La population sera nettement moins disposée à soutenir des projets de densification si l'argent manque pour, parallèlement, améliorer la qualité de vie. Les projets de densification qui ne prévoient pas de mesures de valorisation de l’habitat et des espaces environnants auront du plomb dans l’aile, comme on le constate parfois aujourd’hui déjà.
EspaceSuisse a réuni les différentes dispositions cantonales actuelles dans un tableau, lequel est régulièrement mis à jour (voir ci-dessous).