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Council Housing
Über die staatliche Steuerung des sozialen Wohnens in England
Kein Land der westlichen Hemisphäre hatte einen so grossen Bestand an sozialem Wohnungsbau im Besitz der öffentlichen Hand wie England. Entsprechend schwerwiegend waren die Veränderungen unter der von Margret Thatcher forcierten Privatisierung des council housing. Zur Jahrtausendwende fast tot erklärt, mehren sich in der jüngsten Zeit wieder Stimmen, die durch neue Organisationsformen eine Zukunft für den sozialen Wohnungsbau im Staatsbesitz sehen.
Autor: Hannes Mayer – erschienen in archithese 2006.5 Genossenschaft, Gemeinschaft, S. 56–61.
Obwohl die Industrialisierung in England schon Ende des 18. Jahrhunderts einsetzte, ist die Geschichte des staatlichen sozialen Wohnungsbaus in England jung. Bis zum Ende des 19. Jahrhunderts war es die aufgeklärte Elite, welche auf die zunehmenden Missstände in den rasant wachsenden, zumeist urbanen Slums reagierte und die ersten Housing Trusts gründete1. Die staatliche Wohnungspolitik verabschiedete sich nur langsam von der weit verbreiteten Haltung der selbst verschuldeten Armut, welche auf mangelnde Moral der Betroffenen zurückzuführen sei. Erste Ansätze von staatlicher Intervention finden sich im Shaftesbury Actvon 1851 sowie im Torrens Act 1868 und dessen Nachfolger Cross Act 1875. Letztere Gesetze erlaubten die Ausweisung von Slumgebieten, um anschliessend – nach Erwerb mit entsprechender Entschädigung – die Räumung und Neubebauung zu ermöglichen.
Die Bauherrentätigkeit von Städten begann in der Folge des Housing of the Working Classes Act von 1890, dessen dritter Teil den Kommunen das Recht zum Bau und zehnjährigen Besitz von Wohnhäusern gab. Besonders der neu gegründete und fortschrittlich denkende London City Council (LCC) machte von diesen Möglichkeiten Gebrauch und erste Wohnsiedlungen entstanden auf den Gebieten vormaliger Slums2.
Krieg und Frieden
Vorschub für den zentral gesteuerten Wohnungsbau leisteten die beiden Weltkriege. Wohnungsnot und Sorge vor sozialen Unruhen, wenn nicht gar einer Revolution,3 bildeten die Basis für erste gross angelegte staatliche Wohnbauprogramme. Mit dem Addison Act 1919 wurde der Weg für council housing geebnet. Die local authorities wurden verpflichtet, die Anzahl fehlender Wohneinheiten zu erfassen und die entsprechende Masse an Häusern zu bauen. Leitfaden für die Bautätigkeit war der Tudor Walters Report aus dem Jahr 1917. Dieser sprach sich besonders für den Bautyp des Cottage-Hauses aus und warnte vor Mietshäusern – eine Festlegung, welche die Planungen über Jahrzehnte bestimmen sollte. Weit unter den Erwartungen wurden jedoch bis 1939 nur etwas mehr als eine Million Wohneinheiten gebaut, und zwar überwiegend hohen Standards. Dies hatte zur Folge, dass vielen Bedürftigen der Zugang zu sozialem Wohnen durch hohe Mieten verwehrt wurde und council housing sich an den besser verdienenden Arbeiter wandte.4
Wurde council housing zwischen den Kriegen noch als temporäre Massnahme gesehen, wuchs dessen Bedeutung nach dem Zweiten Weltkrieg zügig und verdrängte den privaten Mietwohnungsmarkt fast vollständig. Im Jahre 1979 lebte ein Drittel aller englischen Haushalte – 5,14 Millionen – in Wohnungen oder Häusern der local authorities zur Miete. Die Strategien der zwischen Labour und Konservativen wechselnden Regierungen unterschieden sich dabei deutlich in der Ausrichtung. Nye Bevan, verantwortlicher Gesundheitsminister in der ersten Labour-Nachkriegsregierung, prangerte die wachsende Segregation an und forderte den staatlichen Wohnungsbau für alle Schichten. Damit legte er den Grundstein für ein System, «welches nicht sozialer Wohnungsbau für Einkommensschwache war, sondern sich an alle mit einem Bedürfnis nach Wohnraum richtete»5. Im Gegensatz dazu favorisierte die Wohnpolitik der Konservativen eine «property owning democracy»6. Darum bemüht, den freien Markt zu fördern und lediglich die Bedürftigen zu versorgen, verschob sich der Schwerpunkt auf die Räumung und Neubebauung von Slumgebieten, und zwar zumeist im Niedrigstandard. Insbesondere in den Städten bildeten Räumungen nach 1956 die Grundlage für das so genannte «Hochhausexperiment», welches nachhaltig dem Image des council housing schaden sollte und 1968 durch eine Gasexplosion in einem Wohnturm im Londoner Stadtteil Newham abrupt beendet wurde.
1979–1997: Sell it!
Das Jahr 1979 markiert den Wendepunkt in der Nachkriegsgeschichte des council housing und gleichzeitig die rigorose Implementierung der von den Konservativen seit dem Zweiten Weltkrieg entwickelten Ideen. Die Konservativen unter der Führung von Margret Thatcher gewannen die Wahl mit einem auf die Familie fokussierten Manifest, welches council house-Bewohnern ein Recht zum Erwerb ihres Hauses oder ihrer Wohnung mit grossen Rabatten versprach. Das «Right to Buy»-Programm, 1980 in Kraft getreten, wurde die wichtigste Initiative zur Privatisierung von Staatseigentum in Grossbritannien und dezimierte den Bestand an Wohnraum der öffentlichen Hand drastisch. 1980–1997 wurden in England insgesamt 1,7 Millionen Wohneinheiten verkauft – der Bestand im Besitz der öffentlichen Hand sank auf 3,4 Millionen.
Der Verkauf von Häusern im Besitz von Councils an Bewohner war grundsätzlich nicht neu. So gingen bereits zwischen 1952 und 1980 27.1000 Häuser an Bewohner über, grösstenteils unter den zu dieser Zeit Tory-geführten Councils wie Birmingham und London. Zunehmende Bewerberzahlen und Wartezeiten von mitunter sieben Jahren sowie das Intermezzo der Labour-Regierung 1974–1979 verhinderten jedoch eine frühere Einführung des «Right to Buy».
Mit dem «Right to Buy» wurde den local authorities die Entscheidungsgewalt über ihren Bestand entzogen und gleichsam an die Regierung übertragen7. Diese versuchte, durch Vergünstigungen möglichst vielen Bewohnern den Kauf ihres Hauses oder ihrer Wohnung schmackhaft zu machen. Berechtigt waren alle, die mindestens drei Jahre – ab 1984 zwei Jahre – Mieter eines Hauses oder einer Wohnung des Councils, der New Towns oder Housing Associations ohne den Status einer registrierten Charity waren. Der Rabatt lag zu Beginn des Programms zwischen 33 und 50 Prozent, abhängig von der im Kaufobjekt verbrachten Wohndauer, und wurde im Verlauf des Programms mehrmals nachgebessert. Der Weiterverkauf wurde dabei nicht ausgeschlossen. Lediglich innerhalb der ersten fünf Jahre (ab 1986 nur noch drei Jahre) nach Erwerb musste der Rabatt (minus 20 Prozent des Kaufpreises pro im Kaufobjekt gelebtem Jahr) zurückbezahlt werden. Zudem liessen stark ansteigende Mietpreise im council housing-Sektor viele Mieter zu Gunsten des Kaufs entscheiden. Mieter, denen trotz Steuervergünstigungen und zugesicherten Hypotheken der Kauf zu kostspielig oder risikoreich war, konnten durch das shared ownership-Programm einen Teil ihrer Wohnung erwerben und für den Rest Miete bezahlen.
Das eisern verfolgte Konzept der Konservativen sah die local authorities als Agenturen für Wohnraum und nicht mehr als dessen Besitzer. Entsprechend kam den Housing Associations eine wichtigere Rolle zu. Housing Associations, seit 1996 Registered Social Landlords (RSL) genannt, sind gemeinnützige Organisationen, die im Register der nationalen Housing Corporation eingetragen sind und von dieser kontrolliert sowie subventioniert werden. Sie bilden die zweite Säule des sozialen Wohnungsbaus neben den local authorities. Unter den RSLs finden sich auch die frühen philanthropischen Housing Trusts des 19. Jahrhunderts. Obwohl RSLs durch ihre Abhängigkeit von staatlicher Unterstützung ebenfalls von den Einsparmassnahmen unter Thatcher betroffen waren, reduzierte sich die Bautätigkeit von sozialem Wohnungsbau dauerhaft auf die der Housing Associations. Dies wurde ermöglicht durch das im Housing Act 1988 zugebilligte Recht des mixed funding durch Kredite aus dem privaten Sektor, welche zudem nicht mehr zu der Staatsverschuldung hinzugerechnet wurden. Ebenfalls war es nun den RSLs erlaubt, die Mietpreise selbst festzulegen, und von 1989 an standen Mieter nur noch in einem assured tenancy-Mietverhältnis, welches gegenüber der secured tenancies der local authority und früheren RSL Mietern ein Verlust an Rechten darstellte. Nur unter dieser Verschiebung der RSLs in Richtung des privaten Mietwohnungsmarktes sind die unter den Konservativen entwickelten Transferprogramme von council housing-Beständen in RSLs verständlich. Auf Grund der erfolgten 50 Transfers bis 1997 am bedeutendsten ist die Möglichkeit des Large-Scale Voluntary Transfer (LSVT), eine Transferoption, welche den teilweisen oder vollständigen Verkauf des Gebäudebestandes eines Councils an einen zumeist neu gegründeten RSL, eine so genannten Voluntary Transfer Association regelt. Andere Initiativen wie die Housing Action Trusts (HAT) und Tenant’s choice blieben, oftmals von Bewohnern per Veto verhindert, relativ unbedeutend.
Der in den Händen der Councils verbleibende Bestand verwahrloste mit den Jahren zunehmend – und dies trotz der steigenden Einnahmen aus «Right to Buy»-Verkäufen. Grund war die «Nationalisierung»8 der Kapitalgewinne, von denen die local authorities magere 25 Prozent in den Bestand re-investieren dürfen. Der grössere Teil, wie auch die Überschüsse aus dem isolierten Hausing Revenue Account (HRA), über den alle council housing-Einnahmen wie Miete und Ausgaben abgewickelt werden, muss abgeführt werden.
Die Transformation des council housing-Sektors durch die von den Konservativen initiierten Programme, insbesondere das «Right to Buy», hatte weitreichende Folgen nicht nur für den Wohnungsmarkt, sondern auch für die Gesellschaft in Grossbritannien. Während für viele Käufer das «Right to Buy» ein Weg zu gemässigtem Wohlstand und Unabhängigkeit war, verzeichneten die local authorities seit 1980 einen dramatischen Anstieg der Obdachlosigkeit. Der Verlust insbesondere von grosszügigen Doppelhäusern, welche in den ersten Jahren des «Right to Buy» die grosse Mehrheit bildeten, verhinderte, dass grosse oder angewachsene Haushalte entsprechenden Wohnraum zugewiesen bekamen, und trug somit aktiv zum Problem der Überbelegung bei. Gleichzeitig führte die Selektion durch die «Right to Buy»-Verkäufe zu einer wachsenden Segregation, welche die local authorities mit den am wenigsten Begünstigten in den am wenigsten attraktiven Wohnungen zurückliess. Das von Nye Bevan nach dem Krieg ersonnene Bild vom council housing als ein die gesamte Gesellschaft einschliessendes System war überholt.
1997… : New Labour, new policies?
Als New Labour 1997 die Regierung übernahm, hatte Grossbritannien noch immer den grössten Bestand an Wohnungsbau in öffentlicher Hand in West-Europa. Die über 18 Jahre praktizierte Politik der erzwungenen Verwahrlosung forderte jedoch ihren Tribut. Dringend benötigte Aufwendungen für Renovierungen und Instandsetzungen wurden vom Department of the Environment, Transport and the Regions (DETR) und dem Chartered Institute of Housing (Perry 1998) allein für England auf rund 19–20 Milliarden Pfund geschätzt. Untersuchungsberichte und Stellungnahmen das Finanzministerium stimmten darin überein, dass diese Mittel nur mit Hilfe von Geldern aus dem privaten Sektor zu beschaffen seien, und so setzte sich unter New Labour die Privatisierung der Bestände fort. Es entwickelte sich jedoch ein Bewusstsein für die wachsenden Probleme der council estates, der Polarisierung zwischen einem prosperierenden Süden und einem daniederliegenden Norden, der Obdachlosigkeit und der Bezahlbarkeit von Wohnraum. Dies resultierte in einer ambitiösen leistungs- und zielorientierten Politik, die sich die Marktwirtschaft zum Vorbild nimmt und deren Vokabular adaptiert.
«Zero tolerance of underperformance»
Mit dem Housing Green Paper wurde im Jahr 2000 als zentrales Ziel die Erreichung des Decent Homes Standard bis 2010 für alle Wohnungen und Häuser im Besitz von local authorities und RSLs festgeschrieben. Der Decent Homes Standard legt Alterslimite für Bauteile, Nassräume (30 Jahre) und Küchen (20 Jahre) fest, verlangt, dass keine Renovierungen überfällig sind und Gebäude über eine programmierbare Zentralheizung wie auch ausreichende Isolierung verfügen. Um die notwendigen finanziellen Mittel zum Erreichen des Standards zu erhalten, wurden den local authorities drei Möglichkeiten angeboten: Transfer des Bestands zu einem RSL, Gründung einer Arm-length Management Organisation (ALMO) und Public Finance Initiative (PFI). Bis spätestens Juli 2005 hatten sich die councils für einen Weg zu entscheiden und waren verpflichtet, für ihre Strategie das Votum ihrer Mieter und leaseholder9 einzuholen. Der Status quo, also der Verbleib von Besitz und Management in den Händen des councils, wurde dabei als «vierter Weg» nicht ausgeschlossen, ist jedoch mit dem Ausfall von zusätzlichen Subventionen verbunden. Nur 17 councils entschieden sich für diesen Weg oder mussten sich wie Camden in London der Abstimmung ihrer Mieter beugen.
Der Transfer zu einem RSL basiert auf einer Fortsetzung des LSVT (siehe oben) und ist seit 2002 auch für Bestände mit einem negativen Wert möglich. Insgesamt wurden bis Anfang 2005/06 92.8874 Wohneinheiten abgestossen, und von 360 councils besassen 136 keinen eigenen Bestand mehr.10
Dem Ziel von New Labour, die strategischen Funktionen von der Hausbesitzerrolle der councils zu trennen, um somit Interessenkonflikte zu vermeiden, entsprechen die mit dem Green Paper gestarteten Modelle der PFI und ALMO. PFIs sind Public-Private-Partnerships, bei denen sich ein Unternehmen verpflichtet, ausgeschriebene Leistungen wie Renovierung, Management und Unterhalt auszuführen, und im Gegenzug vom council eine jährliche leistungsbezogene Summe erhält. Pilotprojekte waren jedoch von Verzögerungen geprägt, und der Mangel an Erfahrung in der Ausarbeitung von Verträgen mit gewinnorientierten Bietern sorgte für Probleme. PFIs blieben anders als bei Neubauprojekten von Schulen und Hospitälern unpopulär.
ALMOs
Nachdem zur Jahrtausendwende mancher schon nach dem «Ende des Council Housing»11 fragte, gibt der Erfolg der Arm-length Management Organisations (ALMOs) Grund zur Hoffnung für das Weiterbestehen von sozialem Wohnungsbau in council-Besitz. ALMOs sind von council gegründete Unternehmen, die von einem Vorstand (Board) aus council-Vertretern, Bewohnern und unabhängigen Mitgliedern gesteuert werden und dem council rechenschaftspflichtig sind. Ausgestattet mit einem Fünf- oder Zehnjahresvertrag übernehmen sie das Management des council housing-Bestandes. Als ein Kind von New Labour gehorchen sie dem Ideal einer leistungs- und zielorientierten engagierten Gesellschaft. Die Audit Commission der Regierung überwacht und evaluiert die Managementqualitäten der ALMOs und verteilt daraufhin ein bis vier Sterne. Wer mehr Sterne hat, bekommt mehr Geld. Allerdings unterliegen ALMOs noch immer den Zwängen des HRA und können somit nicht frei über ihre Einnahmen verfügen. In der Folge arbeiten ALMOs sehr effizient in der Erfüllung des Decent Homes Standard, können jedoch nicht auf eine sich verändernde Nachfrage durch Abstoss, Abriss, Zukauf, Bau oder Tausch von Wohneinheiten reagieren. In manchen Fällen wird somit renoviert, obwohl der Neubau günstiger und angemessener wäre. Dennoch erfreuen sich ALMOs insbesondere unter den Bewohnern grosser Beliebtheit. Seit April 2002 wurden in fünf Runden 59 ALMOs gegründet, welche 5,87 Millionen Wohneinheiten verwalten. Weitere Runden werden erwartet.
Die von allen Seiten euphorisch gefeierten und vermarkteten Erfolge in der Aufwertung des Bestandes und dessen Management sollten jedoch nicht die anhaltenden Probleme auf dem Wohnungsmarkt in England verschleiern. Die Zahl der registrierten Obdachlosen stieg unter Labour wieder von 106.960 auf 141.400. Damit einhergehend stieg auch die Zahl der in temporären Unterkünften untergebrachten obdachlosen Familien von 53.060 auf 121.950. Der Norden kämpft noch immer mit den Folgen der Deindustrialisierung, die in manchen Gebieten zur Vernagelung ganzer Strassenzüge führt. Im Süden Englands, in London und in Teilen der Midlands hält trotz des zur Justierung des Wohnungsmarktes gestarteten Growth communities-Programms die Preisspirale an. Immer mehr Werktätige erhalten deshalb housing benefit und drängen sich auf den Wartelisten für den sozialen Wohnungsbau. Der Bedarf an günstigem Wohnraum zur Miete ist gross. Gleichzeitig übertrifft der Verkauf durch das «Right to Buy» trotz vermindertem Rabatt die Zahl der Neubauten noch immer um ein Vielfaches. Zudem bedeutet die Privatisierung vieler Häuser auch den Verlust von nun auf Grund der Preisentwicklung nicht mehr der Öffentlichkeit zur Verfügung stehendem Bauland. Dennoch soll mit dem social homebuy-Programm das Recht zum Erwerb sogar auf alle Mieter der Housing Associationserweitert werden. Die Housing Associations tun sich ihrerseits schwer, die Ihnen zugeteilte Rolle des Marktausgleiches durch Neubauaktivitäten auszufüllen. Sie sind ebenfalls von den hohen Preisen betroffen und können dringend benötigtes Bauland nicht erwerben. Abhilfe soll der section 106-Erlass schaffen, welcher für kommerzielle Wohnbauprojekte mit mehr als 20 Wohneinheiten die Baugenehmigung an den Bau eines prozentualen Anteils von Sozialwohnungen (affordable houses) knüpft. Diese werden dann zumeist von einer Housing Association verwaltet.
Schliesslich offenbart die Insolvenz und Übernahme der ECHG Housing Association mit dem angekündigten Verkauf von 550 Wohneinheiten auf dem freien Markt12 die längerfristige Gefahr einer «schleichenden Privatisierung». Ob dies in Zukunft durch die verpflichtende Aufnahme eines Mieters in den Verwaltungsrat der Housing Associations verhindert werden kann, scheint fraglich.
Die Wiederentdeckung des council housing
Die bestehenden Probleme geben den local authorities Recht, die ihren Bestand behielten – und den ALMOs in ihrem Bestreben, wieder als Bauherren im sozialen Wohnungsbau aktiv zu werden. Dies hängt jedoch massgeblich von einer Überarbeitung des komplexen Housing Revenue Account Systems ab, das bislang die Mieteinnahmen der councils einzieht und in der Folge nach Priorität wieder an sie verteilt. In Zukunft könnten councils und ALMOs die Mieteinnahmen für die Modernisierung und Pflege der Gebäude möglicherweise zurückhalten. Dies wird vorerst allerdings nur den «top-performing» councils und ALMOs in Aussicht gestellt. Sollte es als weiterer Schritt ALMOs gar erlaubt werden, aus dem HAR auszusteigen oder Teile ihrer Aktivitäten herauszunehmen, wäre es ihnen möglich, gegen Mieteinnahmen und Häuser Kredite für Neubauprojekte aufzunehmen. Zudem wäre den ALMOs eine längerfristige und – durch die Unabhängigkeit von den unsteten sowie unvorhersehbaren Rückflüssen aus dem HAR – gesicherte Finanzplanung möglich. Dies bedeutete ein Gleichziehen mit den Möglichkeiten der Housing Associations. Die zu erwartende Bedingung wäre jedoch, dass councils ihre bisherige Mehrheit in den ALMO-Verwaltungsräten aufgeben, so dass Kredite nicht zur Staatsverschuldung hinzugerechnet werden. Die Sorge des Finanzministeriums, die Staatsverschuldung innerhalb der Bedingungen des europäischen Stabilitätspaktes zu halten, ist somit als eine Haupttriebkraft für die Privatisierung zu sehen.
Die Schwierigkeiten, auf welche aktive councils und ALMOs bei ihrem Versuch, auf die Nachfrage zu reagieren, stossen (und dies sowohl im Norden als auch im Süden), verdeutlichen den trotz eines proklamierten New Localism weiter bestehenden Zentralismus in der englischen Wohnungspolitik. Trotz der Einrichtung von regionalen Körpern und einer Diversifizierung von Programmen blieb durch finanzielle Steuerungsmechanismen und verpflichtende Ziele die Macht letztlich bei der Regierung. Die lokalen Entscheidungsebenen werden angehalten, Verantwortung zu übernehmen und die Probleme zu lösen, doch wenn es sich nicht gerade um nationale Ziele wie den «Decent Homes Standard handelt», fällt die nötige finanzielle Unterstützung meist knapp aus. John Flint beschreibt diese Politik als eine «Verlagerung der Verantwortung für soziale Probleme zurück in die vom Problem betroffene Gruppe – mit einer breiten Gesellschaft, die von der Lösung des Problems weitgehend befreit ist».13 Ohne einen sozialen – und das bedeutet im Wohnungsbau finanziellen – Ausgleich kann es aber sozialen Wohnungsbau nicht geben.
Hannes Mayer diplomiert an der Bartlett School und arbeitet darüber hinaus als freier Architekturkritiker in London.
1 Zu den ersten Trusts gehörten die 1840 als Unternehmen gegründete Metropolitan Association for the improvement of the Dwellings of the industrious classes und die Society for Improving the Condition of the labouring Classes, gegründet als wohltätige Organisation. Ein weiteres Beispiel ist der Peabody Trust, gegründet in den Sechzigern des 19. Jahrhunderts, der in jüngster Zeit mit einigen beispielhaften Wohnungsbauprojekten hervortrat.
2 Ein Beispiel ist der Boundary Street Estate, London. Die Planung umfasste 1000 Wohneinheiten auf dem Gebiet des berüchtigten Old Nichol Slum. Erbaut 1893–1900 und noch immer council housing estate des Borough of Hackney.
3 Vgl. Mark Swenarton, Homes Fit for Heroes: The politics and architecture of early state housing in Britain, London 1981.
4 Addison Act-Mieten lagen 50–100 Prozent über dem privaten Sektor, dessen Mieten seit 1915 staatlich reguliert wurden. Vgl. Marian Bowley, Housing and the State 1919–1944, London 1945.
5 Colin Jones / Alan Murie, The right to buy: Analysis and evaluation of a housing policy, Oxford 2006, S. 8.
6 Vgl. J. D. Hoffmann, The conservative Party in Opposition: 1945–51, London 1964.
7 Die Zentralisierung spiegelte das allgemeine Bestreben der Tory-Politik wieder, die local authorities zu entmachten. Es gipfelte in der Auflösung des Greater London Council (GLC) im Jahr 1986.
8 Vgl. Steve Wilcox, Housing Associations, Local Housing Companies: New Opportunities for Council Housing, Joseph Rowntree Foundations / Chartered Institute of Housing 1993.
9 Das englische System unterscheidet zwischen Leasehold und Freehold. Freehold bedeutet Besitz des Hauses. Leasehold bedeutet ein Wohnrecht gegen die Entrichtung einer einmaligen Zahlung zu Beginn des longlease-Vertrages. Nach 99 oder 125 Jahren geht das Wohnrecht wieder an den Besitzer (Freeholder) zurück. Seit kurzem gibt es nun auch Commonhold für Neubauprojekte.
10 Vgl. Steve Wilcox, «The end of council housing – a premature obituary?», in: Ders. (Hrsg.), UK Housing Review 2005/2006, Chartered Institute of Housing, Coventry 2005, S.12–19, hier: S. 14.
11 Vgl. John Perry, «The end of council housing?», in: Steve Wilcox (Hrsg.), Housing Finance Review 2000, Chartered Institute of Housing, Coventry 2000.
12 Vgl. Keith Cooper, «Riverside to rescue ECHG», in: Inside Housing, 16 June 2006, S. 1.
13 John Flint, «Maintaining an Arm’s Length?: Housing, Community Governance and the Management of ‹Problematic› Populations», in: Housing Studies, Bd. 21, Nr. 2 (März 2006), S. 171–186.