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Ipoteca Saron: cosa deve sapere
Come funzionano esattamente le ipoteche Saron? Quali sono i vantaggi e gli svantaggi scegliendo questa opzione? E perché le banche preferiscono raccomandare le ipoteche a tasso fisso?
Come funziona un’ipoteca Saron?
Il tasso di interesse delle ipoteche del mercato monetario si basa sul Saron (abbreviazione di Swiss Average Rate Over Night). Il Saron è un tasso di interesse di riferimento svizzero che si orienta strettamente al tasso di riferimento ufficiale della Banca nazionale svizzera. Su questo tasso di base le banche fissano un margine, il cui ammontare dipende dalla solvibilità del cliente e che di regola si situa tra lo 0,6 e l’1,3%.
Stipulare o rinnovare l’ipoteca
Il margine rimane invariato per tutta la durata quadro dell’ipoteca Saron che di norma, a seconda della banca, è di tre o cinque anni. Normalmente il tasso di interesse dell’ipoteca Saron viene adattato ogni trimestre all’andamento del Saron. Il tasso di interesse che i clienti devono pagare può quindi cambiare ogni tre mesi. Se il Saron è negativo come già da diversi anni, le banche esigono per le ipoteche del mercato monetario almeno il margine di credito concordato.
Cos’è esattamente il Saron?
Il Saron è il tasso di interesse medio al quale la Banca nazionale svizzera (BNS) e le banche commerciali si prestano denaro per la durata di una notte e contro garanzie corrispondenti. Esso è calcolato dal gestore di borsa SIX sulla base delle transazioni effettivamente effettuate dagli istituti finanziari. Mediante misure di politica monetaria, la BNS si adopera per mantenere il Saron sempre vicino al suo tasso di interesse di riferimento ufficiale.
Come si calcola il "Saron Compound"?
Anche se il Saron è un tasso di interesse per i prestiti a un giorno, il tasso di interesse di un’ipoteca Saron non viene aggiustato giornalmente, ma di solito solo ogni tre mesi all’inizio del trimestre. Le banche calcolano una sorta di tasso di interesse medio per il corrispondente periodo di interesse, il cosiddetto «Saron Compound», ovvero un Saron capitalizzato, calcolato a partire da una serie di Saron di un giorno.
Molte banche comunicano il tasso di interesse solo poco prima della scadenza del periodo di interesse. Di conseguenza, i creditori ipotecari vengono a sapere solo molto tardi quanto devono pagare per gli interessi del periodo trascorso. Tuttavia è possibile informarsi in qualsiasi momento, per esempio con il Calcolatore sul sito web della Borsa svizzera, sull’ammontare del «Saron Compound» per un determinato periodo.
Quali sono i vantaggi e gli svantaggi di un’ipoteca Saron?
Con un’ipoteca Saron, i proprietari di abitazioni approfittano del fatto che i tassi di interesse per brevi durate sono solitamente inferiori a quelli per lunghe durate. In passato, per un lungo periodo, le ipoteche del mercato monetario sono state quasi sempre la forma più vantaggiosa per il finanziamento di una casa. Come dimostra il confronto storico dei costi delle ipoteche, negli ultimi 30 anni i proprietari di abitazioni hanno potuto risparmiare molto denaro grazie alle ipoteche del mercato monetario. Nel 2011, ad esempio, chi ha sottoscritto un’ipoteca fissa decennale su un importo di 500’000 franchi, ha pagato complessivamente 153'000 franchi di interessi in dieci anni. Un’ipoteca del mercato monetario su tale importo costava solo 41'000 franchi. Ciò equivale a un risparmio di 112’000 franchi. Nello stesso periodo, l’ipoteca del mercato monetario è risultata anche di 42’000 franchi più conveniente rispetto a due ipoteche a tasso fisso quinquennale consecutive.
Il principale svantaggio delle ipoteche Saron è l’incertezza di quale sarà il tasso di interesse in futuro. In casi estremi, i costi ipotecari potrebbero aumentare notevolmente in breve tempo. Vi sono tuttavia diversi modi per proteggersi da un simile scenario:
- Mettere da parte regolarmente l’importo pari alla differenza tra l’interesse attuale e il tasso medio pluriennale per le ipoteche del 5%. Nel caso in cui il tasso di interesse dell’ipoteca Saron dovesse aumentare molto, è possibile ricorrere a queste riserve.
- Se si delinea un forte aumento dei tassi di interesse, presso la maggior parte degli istituti l’ipoteca Saron può essere convertita in un’ipoteca a tasso fisso in qualsiasi momento alla fine del trimestre successivo. Per esempio, si può utilizzare il servizio gratuito di allarme messo a punto da VZ. In tal modo viene stabilito un limite, superato il quale si intende convertire la propria ipoteca del mercato monetario in un’ipoteca a tasso fisso. Se tale limite viene superato, il sistema di allarme avvisa automaticamente tramite mail, in modo da poter effettuare tempestivamente il cambio.
- Combinando un’ipoteca Saron con un’ipoteca a tasso fisso, almeno una parte dell’intera somma ipotecaria è protetta dagli aumenti dei tassi di interesse. Questa strategia può tuttavia avere lo svantaggio di non poter più semplicemente cambiare banca e quindi di trovarsi in una pessima posizione negoziale al momento del rinnovo di un’ipoteca. Molte banche concedono un’ipoteca parziale solo se, al più tardi dopo due anni, possono assumere anche le ipoteche restanti.
Le ipoteche del mercato monetario, come le ipoteche Saron, presentano inoltre il vantaggio che i costi di una risoluzione anticipata o di un rimborso dell’ipoteca sono contenuti o, nel caso di alcuni fornitori, perlomeno calcolabili, mentre per le ipoteche a tasso fisso in un simile caso insorgono rapidamente costi pari a diverse decine di migliaia di franchi. Divorzio, decesso, invalidità, cambiamenti professionali e altri eventi inattesi possono comportare la vendita dell’immobile e la rescissione anticipata dell’ipoteca.
Perché le banche preferiscono consigliare le costose ipoteche a tasso fisso?
Quando le banche concedono mutui, si trovano in un conflitto di interessi. Esse preferiscono consigliare le ipoteche a tasso fisso, anche se negli ultimi 30 anni le ipoteche del mercato monetario sono state generalmente molto più convenienti. In Svizzera, ad esempio, da anni solo un’ipoteca su cinque viene stipulata sotto forma di ipoteca del mercato monetario.
Come si spiega ciò? L’attività principale di molte banche comprende le cosiddette operazioni sulle differenze di interesse. Ciò significa: le banche investono a lungo termine i depositi a breve termine dei loro risparmiatori, ad esempio in ipoteche a tasso fisso. Poiché il denaro resta vincolato in tali ipoteche per molto più tempo, le banche possono richiedere un interesse superiore a quello che pagano ai risparmiatori per i loro depositi. Per questo motivo, molte consigliano soprattutto ipoteche a tasso fisso di medio-lungo termine e offrono l’ipoteca del mercato monetario solo su esplicita richiesta. Oppure esigono interessi talmente elevati che la maggior parte dei clienti opta per un’ipoteca a tasso fisso.
Anche i cosiddetti intermediari ipotecari indipendenti consigliano all’unisono ipoteche a lungo termine a tasso fisso. Di norma vale la regola per cui quanto più lunga è la durata dell’ipoteca, tanto maggiore è la provvigione per l’intermediario. Egli ha dunque un chiaro incentivo a consigliare ipoteche a tasso fisso di durata il più lunga possibile, poiché in questo modo guadagna di più.
VZ raccomanda sempre l’ipoteca più vantaggiosa per il cliente. Vuole saperne di più? Fissi un appuntamento non vincolante presso la succursale VZ di Lugano.