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Geschäftsnummer: VB.2006.00382 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 21.12.2006 Spruchkörper: 3. Abteilung/3. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung nach Art. 22 RPG Baubewilligung für Remise in der Landwirtschaftszone Ökonomiegebäude in der Landwirtschaftszonge gelten nach ständiger Praxis als zonenkonform, wenn sie aufgrund einer Gesamtbetrachtung nach den Massstäben vernünftiger bäuerlicher Betriebsführung und örtlich herrschender Betriebsformen zur landwirtschaftlichen Produktion und zur Aufbereitung, Lagerung sowie zum Verkauf in der gewählten Sparte unmittelbar benötigt werden (E. 2.1). Es scheint vernünftig, im Hinblick auf eine künftige Betriebserweiterung eine Raumreserve von 20% als zulässig zu erachten (E. 2.3.1). Der landwirtschaftliche Betrieb kann vorliegend als gesichert angesehen werden, auch steht dem Bauherrn genügend Zeit für die Nachfolgeplanung zur Verfügung (E. 2.3.2 und 2.3.3). Es sprechen zudem keine überwiegenden Interessen im Sinn von Art. 34 Abs. 4 lit. b RPV gegen das Vorhaben (E. 2.3.4). Weil die Gestaltungsvorschrift von § 238 PBG keine Norm des Planungsrechts, sondern eine des Baupolizeirechts ist, hat die kürzlich erfolgte Schaffung einer Kernzone nicht zur Folge, dass der erhöhte Anforderungen stellende Abs. 2 zum Zuge käme. In der Landwirtschaftszone gelten keine über § 238 Abs. 1 PBG hinausgehende Anforderungen (E. 3). Abweisung der Beschwerde (E. 4). Geschäftsnummer: VB.2006.00382 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 21.12.2006 Spruchkörper: 3. Abteilung/3. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung nach Art. 22 RPG Baubewilligung für Remise in der Landwirtschaftszone Ökonomiegebäude in der Landwirtschaftszonge gelten nach ständiger Praxis als zonenkonform, wenn sie aufgrund einer Gesamtbetrachtung nach den Massstäben vernünftiger bäuerlicher Betriebsführung und örtlich herrschender Betriebsformen zur landwirtschaftlichen Produktion und zur Aufbereitung, Lagerung sowie zum Verkauf in der gewählten Sparte unmittelbar benötigt werden (E. 2.1). Es scheint vernünftig, im Hinblick auf eine künftige Betriebserweiterung eine Raumreserve von 20% als zulässig zu erachten (E. 2.3.1). Der landwirtschaftliche Betrieb kann vorliegend als gesichert angesehen werden, auch steht dem Bauherrn genügend Zeit für die Nachfolgeplanung zur Verfügung (E. 2.3.2 und 2.3.3). Es sprechen zudem keine überwiegenden Interessen im Sinn von Art. 34 Abs. 4 lit. b RPV gegen das Vorhaben (E. 2.3.4). Weil die Gestaltungsvorschrift von § 238 PBG keine Norm des Planungsrechts, sondern eine des Baupolizeirechts ist, hat die kürzlich erfolgte Schaffung einer Kernzone nicht zur Folge, dass der erhöhte Anforderungen stellende Abs. 2 zum Zuge käme. In der Landwirtschaftszone gelten keine über § 238 Abs. 1 PBG hinausgehende Anforderungen (E. 3). Abweisung der Beschwerde (E. 4). Stichworte: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN INVENTAR KERNZONE LANDWIRTSCHAFTSZONE ÖKONOMIEBAUTE REMISE ZONENKONFORMITÄT Rechtsnormen: § 234 PBG § 238 PBG Art. 16a Abs. I RPG Art. 22 RPG Art. 34 RPV Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Stichworte: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN INVENTAR KERNZONE LANDWIRTSCHAFTSZONE ÖKONOMIEBAUTE REMISE ZONENKONFORMITÄT BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN INVENTAR KERNZONE LANDWIRTSCHAFTSZONE ÖKONOMIEBAUTE REMISE ZONENKONFORMITÄT Rechtsnormen: § 234 PBG § 238 PBG Art. 16a Abs. I RPG Art. 22 RPG Art. 34 RPV § 234 PBG § 238 PBG Art. 16a Abs. I RPG Art. 22 RPG Art. 34 RPV Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 I. Der Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt X bewilligte H am 3. November 2004 unter Nebenbestimmungen den Neubau einer Remise auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, L, M. Das rund 80 m vom Betriebszentrum entfernte zweigeschossige Gebäude hat im Erdgeschoss eine Grundfläche von (20 m x 48 m =) 960 m 2 und im Untergeschoss eine solche von (12.25 m x 48 m =) 588 m 2 ; die Firsthöhe beträgt 8.54 m und das Satteldach weist eine Neigung von 15 o auf. Gemäss Grundrissplan vom 9. Juli 2004 ist folgendes Raumprogramm vorgesehen: - Untergeschoss: Werkstatt (56.55 m 2 ), Tankraum (10.73 m 2 ), Traktoren-Garage (68.74 m 2 ), Weinverkauf/Büro (38.97 m 2 ), Weinlager (29.50 m 2 ), Remise (320 m 2, inkl. Düngerlager 33 m 2 ); - Erdgeschoss: Remise (470 m 2 ), Stroh- und Heulager (470 m 2 ). Zuvor hatte die Baudirektion (Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft; AWEL) am 21. Juli 2004 die gewässerschutzrechtliche und am 29. September 2004 (Amt für Raumordnung und Vermessung; ARV) die raumplanungsrechtliche Bewilligung erteilt. Gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt X vom 8. Juli 1996 liegt die Bauparzelle unweit des südlichen Dorfrands in der Landwirtschaftszone. Mit Beschluss vom 21. November 2005 (von der Baudirektion genehmigt am 14. August 2006) wies der Gemeinderat X den Weiler M der Kernzone zu. II. Einen von den Nachbarn A, B, C und D hiergegen erhobenen Rekurs wies der Regierungsrat am 28. Juni 2006 ab, soweit er darauf eintrat und das Rechtsmittel nicht gegenstandslos geworden war. III. Mit Beschwerde vom 14. September 2006 liessen die unterlegenen Rekurrenten dem Verwaltungsgericht Folgendes beantragen: Der angefochtene Beschluss des Regierungsrates vom 28. Juni 2006 sei aufzuheben, und es sei dem Beschwerdegegner 3 die Bewilligung für den Remisenneubau mit Verkaufsraum auf Grundstück Kat.-Nr. 1766 zu verweigern (Antrag 1); eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und zur Neuentscheidung an den Regierungsrat, subeventualiter an die Baudirektion zurückzuweisen (Antrag 2); es sei ein Augenschein durchzuführen (Antrag 3); alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdegegners 3 (Anträge 4 und 5). Der Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt X beantragte am 29. September/2. Oktober 2006 Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion erklärte am 2. Oktober 2006 den Verzicht auf eine Stellungnahme. Für den Regierungsrat beantragte die Staatskanzlei am 19. Oktober 2006 Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag – unter Zusprechung einer Parteientschädigung – liess am 25. Oktober 2006 der Beschwerdegegner 3 stellen. Die Kammer zieht in Erwägung: 1. 1.1 Die den Beschwerdeführern als Nachbarn aufgrund von § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zustehende Befugnis zu Rekurs und Beschwerde ist unbestritten. Auch die übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt, weshalb auf die Beschwerde einzutreten ist. 1.2 Der entscheidwesentliche Sachverhalt geht aus den Akten (insbesondere auch aus zahlreichen Plänen und mehreren Fotografien) hinreichend deutlich hervor. Der Regierungsrat hat daher auf einen Augenschein verzichten dürfen; ebenso wenig bedarf es eines verwaltungsgerichtlichen Lokaltermins (vgl. LGVE 1999-II-25 E. 3). Auch anderweitige ergänzende Untersuchungshandlungen drängen sich nicht auf. 1.3 Laut § 50 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) können mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht nur Rechtsverletzungen geltend gemacht werden; die Ermessenskontrolle ist – mit Ausnahme der in Abs. 3 genannten, hier nicht vorliegenden Sonderfälle – ausgeschlossen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 50 N. 1 und N. 70 ff.). 2. 2.1 Nach Art. 16a Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG, in der Fassung vom 20. März 1998) sind in der Landwirtschaftszone Bauten und Anlagen dann zonenkonform, wenn sie zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind. Der Gesetzeswortlaut entspricht den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen zu Art. 16 aRPG (in der ursprünglichen Fassung vom 22. Juni 1979; BGE 129 II 413 E. 3.1 S. 415). Diese frühere Praxis machte die Zulässigkeit von Gebäuden in der Landwirtschaftszone von einem landwirtschaftlichen Verwendungszweck im Rahmen einer bodenabhängigen Bewirtschaftung abhängig. Mit anderen Worten musste für die bestimmungsgemässe Nutzung der umstrittenen Baute der Boden als Produktionsfaktor unentbehrlich sein (BGE 125 II 278 E. 3a S. 281 mit Hinweisen). Der Gehalt von Art. 16a Abs. 1 RPG wird auf Verordnungsstufe insbesondere durch Art. 34 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) näher umschrieben. Ökonomiegebäude gelten nach ständiger Praxis als zonenkonform, wenn sie aufgrund einer Gesamtbetrachtung nach den Massstäben vernünftiger bäuerlicher Betriebsführung und örtlich herrschender Betriebsformen zur landwirtschaftlichen Produktion und zur Aufbereitung, Lagerung sowie zum Verkauf in der gewählten Sparte unmittelbar benötigt werden (Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. A., Bern 2002, S. 174; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, Rz. 18-7; Christoph Bandli, Bauen ausserhalb der Bauzonen [Art. 24 RPG], 2. A., Bern 1991, S. 157; Peter M. Keller, Neubauten in der Landwirtschaftszone, Bern 1987, S. 51 ff.). Vorliegend umstritten sind die in Art. 34 Abs. 4 RPV genannten Bewilligungsvoraussetzungen, nämlich ob die projektierte Ökonomiebaute nötig ist (lit. a) und ob der Betrieb des Bauherrn voraussichtlich längerfristig bestehen kann (lit. c). 2.2 Der Regierungsrat erwog im Rekursentscheid Folgendes: Der Bauherr führe im Vollerwerb einen Landwirtschaftsbetrieb mit 15 Milchkühen (Mutterkuhhaltung) und 30 Mastrindern; neben Acker- und Futterbau betreibe er auf 34 ha noch Weinbau. Fleisch, Wein und Traubensaft würden ab Hof verkauft. Bei Einreichung des Baugesuchs im Februar 2004 habe die landwirtschaftliche Nutzfläche 42.25 ha sowie 0.5 ha Wald umfasst. Nachdem auf Ende März 2005 4.12 ha Acker- und Wiesland gekündigt worden seien, belaufe sich die bewirtschaftete Fläche heute auf rund 38 ha. Davon gehörten 8.25 ha dem Bauherrn; rund 30 ha seien – grösstenteils seit Jahrzehnten – von verschiedenen Eigentümern gepachtet. Die kantonale Siedlungskommission (KSK) habe das Vorhaben im Bericht vom 5. Mai/4. Juni 2004 grundsätzlich befürwortet, jedoch Verbesserungsvorschläge zum genauen Standort und zur Grösse unterbreitet. Das Projekt diene offensichtlich der bodenabhängigen landwirtschaftlichen Nutzung im Sinn von Art. 16 Abs. 1 RPG und Art. 34 Abs. 1 RPV. Zu prüfen bleibe, ob die übrigen Voraussetzungen des Bundes- und kantonalen Rechts im Sinn von Art. 22 Abs. 3 RPG vorlägen, namentlich ob die Baute für die fragliche Bewirtschaftung nötig sei, ob ihr am vorgesehenen Standort keine überwiegenden Interessen entgegenstünden und ob der Betrieb voraussichtlich längerfristig überlebe. Die KSK halte den Raumbedarf für ausgewiesen, denn ein 38 ha grosser Betrieb benötige nach der von der Eidg. Forschungsanstalt für Agrarwirtschaft und Landtechnik (FAT) in Tänikon herausgegebenen Richtlinie Nr. 590/2002 etwa 760 m 2 Remisen-, Garagen- und Werkstattraum. Weil das Gebäude auch als Verkaufsraum und Lager diene und in den vorhandenen Gebäulichkeiten kaum Remisen- und Lagerraum zur Verfügung stehe, sei der geltend gemachte Bedarf hier ausgewiesen. Zudem habe die KSK berücksichtigt, dass der Bauherr für seinen Maschinenpark eine Fläche von 1'400 m 2 errechnet habe und der Betrieb durch Zupacht von weiterem Land wieder wachsen könne. Entgegen der Auffassung der Rekurrenten lasse sich nicht sagen, dass die Existenz des überwiegend aus Pachtland bestehenden Betriebs ungesichert sei. Als wesentlich erscheine der Umstand, dass die Landwirtschaft den einzigen Erwerb des Bauherrn bilde, dieser schon bisher in den Betrieb investiert habe und nach seinen glaubwürdigen Angaben gewillt sei, Landwirt zu bleiben. Weil der Bauherr erst 45-jährig sei, stelle sich die Frage nach der Betriebsnachfolge noch nicht; im Übrigen könnten Landwirtschaftsbetriebe nicht nur an Nachkommen, sondern auch an Dritte veräussert werden. Da ein erheblicher Anteil des investierten Kapitals mit künftig entfallenden Mietkosten verzinst werden könne, ergebe sich eine verbleibende jährliche Nettobelastung von rund Fr. 18'680.-, was als tragbar erscheine. Die Beschwerdeführer halten dem Rekursentscheid entgegen, dass die vorgesehene Fläche der Remise von 960 m 2 verglichen mit der im Bericht Nr. 590 der FAT enthaltenen Empfehlung von insgesamt 820 m 2 überdimensioniert sei. In ihrer Stellungnahme vom 5. Mai/4. Juni 2004 wolle die KSK wegen der Möglichkeit einer Betriebserweiterung eine Raumreserve von gegen 20% tolerieren. Worin diese Erweiterungsmöglichkeiten lägen, werde jedoch nicht gesagt. Der Hinweis, dass der Bauherr für seine eigenen Maschinen eine Remisenfläche von 1'400 m 2 errechne, spreche nicht für einen ausgewiesenen Bedarf, sondern für eine Übermechanisierung des Betriebs. Der Regierungsrat übersehe, dass die KSK in ihrem Bericht die Dimensionierung der Remise in den Zusammenhang mit einer bloss möglichen betrieblichen Erweiterung stelle. Weil in den Akten indessen jeder Hinweis auf eine solche Erweiterung fehle, erscheine das Vorhaben als überdimensioniert. Das ARV habe diesen Umstand erkannt und daher weitere sachdienliche Ermittlungen verlangt, was der Regierungsrat jedoch rechtsverletzend unterlassen habe. Wenn die Vorinstanz den Betrieb des Bauherrn längerfristig als gesichert ansehe, begnüge sie sich mit blossen Mutmassungen, die durch die Akten oder andere gesicherte Erkenntnisse nicht gestützt würden. Der Bauherr habe weder langfristige Pachtverträge noch die Möglichkeit eines späteren Kaufs der Zupachten dargetan. Auch die finanzielle Tragbarkeit habe der Regierungsrat nicht näher geprüft. Der vorgesehene Standort der Baute am südlichen Rand von M sei besonders exponiert. Obschon Landschaft und Ortsbild nicht unter besonderem Schutz ständen, wirke der Weiler M sehr intakt und in sich geschlossen. Die unmittelbar an die Kernzone anstossende und als Teil derselben wahrgenommene Remise würde das Ortsbild empfindlich beeinträchtigen. Der Beschwerdegegner Nr. 3 betont, dass der FAT-Bericht nur Richtwerte für den Raumbedarf von Remisen und Einzelmaschinen enthalte, aufgeteilt nach vier verschiedenen Betriebstypen und vier Betriebsgrössen. Zu berücksichtigen seien auch Reserveflächen; nicht ausnützbaren Gebäudeteilen sei mit einem Zuschlag Rechnung zu tragen. Angesichts der Erweiterungsmöglichkeiten stehe eine bewilligte Remisenfläche von 930 m 2 gegenüber der theoretisch erforderlichen von 760 m 2 nicht in einem offenbaren Missverhältnis. Entgegen der Meinung der Beschwerdeführer brauche der Bauherr nicht nachzuweisen, dass der Betrieb in näherer Zukunft wachse; vielmehr genüge eine glaubwürdige Absichtserklärung. Der heute überwiegend im Freien gelagerte Maschinenpark benötige eine Fläche von 1'400 m 2. Die Mehrheit der – allesamt unbefristeten – Pachtverhältnisse bestehe seit über 20 Jahren; in keinem Fall sei eine Kündigung ausgesprochen worden oder mit einer solchen zu rechnen, was für einen längerfristigen Bestand des Betriebs spreche. Das hohe Alter einzelner Verpächter gefährde den Fortbestand der Pachtverhältnisse nicht. Mit der befriedigenden Einordnung des Betriebs habe sich schon die KSK auseinandergesetzt, und deren Ratschläge seien vom Bauherrn befolgt worden. Die Gebäudehöhe beschränke sich auf das Notwendige, und die Remise ordne sich unauffällig in die Landschaft ein. 2.3 Es steht fest, dass der hauptberuflich als Landwirt tätige Beschwerdeführer mangels ausreichender Remisenfläche die projektierte Ökonomiebaute tatsächlich benötigt. Diese steht auch in funktionalem Bezug zu den übrigen Betriebsgebäuden. 2.3.1 Zur Hauptsache dreht sich der Streit um die Dimensionierung der Remise. Dabei wenden sich die Beschwerdeführer im Wesentlichen nur gegen die Ausdehnung des Erdgeschosses auf 960 m 2 ; das sich auf 588 m 2 erstreckende Untergeschoss und die verschiedenen dort projektierten Räume bleiben als solche unangefochten. Anzufügen ist, dass Art. 34 Abs. 2 RPV Bauten und Anlagen, die der Aufbereitung, der Lagerung oder dem Verkauf von landwirtschaftlichen Produkten dienen, ausdrücklich als zonenkonform bezeichnet. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer besteht kein Anlass, die auf zutreffender Sachverhaltsgrundlage beruhende Schlussfolgerung der KSK in deren Stellungnahme vom 5. Mai/4. Juni 2004 anzuzweifeln. Dass sich die sachverständige Kommission auf den FAT-Bericht Nr. 590/2002 (Raumbedarf für Remisen und Einzelmaschinen) abgestützt hat, die dort abgegebenen Empfehlungen jedoch nicht strikt umgerechnet, sondern als Richtmass betrachtet hat, ist angesichts der mitzuberücksichtigenden Umstände des Einzelfalls sachgerecht. Wenn die KSK auf der Grundlage des erwähnten FAT-Berichts beim vorliegenden Projekt eine Raumreserve von 20% ermittelt und für zulässig erachtet hat, welcher Auffassung sich die Vorinstanzen angeschlossen haben, erscheint dieser Standpunkt als vernünftig, zumindest aber nicht als rechtsverletzend im Sinn von § 50 VRG. Auch das Bundesgericht hält es für wirtschaftlich, anlässlich eines Neubaus – im Hinblick auf eine künftige Betriebserweiterung (dazu nachfolgend E. 2.3.2) – eine gewisse Reservekapazität zu schaffen (BGr, 16. November 2000, 1A.130/2000, E. 5b/bb). Der von den Beschwerdeführern erhobene Einwand der Übermechanisierung des Betriebs des Bauherrn wird nicht näher substanziiert und erscheint überdies als unbegründet. Ungeachtet der staatlichen Förderung der Landwirtschaft spricht die Lebenserfahrung dagegen, dass sich ein Bauer einen übermässigen Maschinenpark anschafft und seine Erfolgsrechnung dadurch belastet. Die Rechtsmittelinstanzen müssen sich auf eine Grobkontrolle beschränken. Soweit keine klaren Anhaltspunkte für eine Gesetzesumgehung vorliegen, darf einem Landwirt nicht unterstellt werden, dass er sinnlos überdimensionierte Ökonomiebauten errichte. 2.3.2 Sodann ist nach Art. 34 Abs. 4 lit. c RPV zu prüfen, ob die wirtschaftliche Existenz des Betriebs längerfristig als gesichert angesehen werden kann. Längerfristig meint grundsätzlich einen Zeitraum von mindestens einer Generation (Regierungsrat AG, 12. September 2001, ZBl 2003, 157, auch zum Folgenden; BGr, 2. August 2005, 1A.126/2005, E. 3.4). Betriebsstrukturdaten wie landwirtschaftliche Nutzfläche und Milchkontingent lassen eine erste Grobbeurteilung zu, ob vertieftere Abklärungen nötig sind. In Zweifelsfällen ist mit einem Betriebsvoranschlag zu belegen, dass mit dem erzielbaren Einkommen die laufenden Ausgaben für Betrieb und Familie gedeckt, die Zins- und Rückzahlungsverpflichtungen erfüllt, die künftig notwendigen Investitionen getätigt und die Zahlungsfähigkeit erhalten werden können. Ferner gilt es der Grösse eines Betriebs und lokalen Verhältnissen Rechnung zu tragen (BGr, 27. September 2006, 1A.312/2005, E. 3.2). In seiner Rekursvernehmlassung vom 18. Mai 2005 hielt das ARV fest, dass eine Tragbarkeitsrechnung hinsichtlich des Projekts noch ausstehe. Daraufhin liess der Bauherr durch H am 11. Oktober 2005 einen Finanzierungsplan erstellen, welcher bei veranschlagten Baukosten von Fr. 500'000.- und Eigenmitteln von Fr. 250'000.- für die Verzinsung des Fremdkapitals und die Rückzahlungsverpflichtung eine jährliche Nettobelastung von Fr. 18'684.- ausweist. Ferner besagt der Bericht, dass der Bauherr in den vergangenen 20 Jahren rund Fr. 1'400'000.- in Gebäude und Maschinen investiert habe, die gegenwärtige Hypothekarbelastung Fr. 170'000.- betrage und der aktuelle Ertragswert des Betriebs etwa bei Fr. 300'000.- liege, so dass die Schuldenlast als mässig bezeichnet werden dürfe. Der Regierungsrat ist dieser Würdigung im angefochtenen Rekursentscheid beigetreten. Angesichts der für einen Landwirtschaftsbetrieb der besagten Grösse nicht übermässig hohen Investition durfte der Regierungsrat auf eine weitergehende Prüfung der Rentabilität verzichten. Bei der Prüfung der wirtschaftlichen Erfolgsaussichten eines Landwirtschaftsbetriebs, die von zahlreichen ungewissen künftigen Tatsachen abhängen, müssen sich die Rechtsmittelinstanzen Zurückhaltung auferlegen. Aus heutiger Sicht sprechen weder persönliche Umstände – der Bauherr betätigt sich offenbar seit mindestens 20 Jahren erfolgreich als Landwirt – noch wirtschaftliche Rahmenbedingungen gegen das Vorhaben. Der Konzentrationsprozess in der Landwirtschaft legt vielmehr die Ausdehnung und verstärkte Mechanisierung von Betrieben nahe. Das Pachtland liegt überwiegend in einer Entfernung von weniger als 1 km vom Hof des Bauherrn. Angesichts der Vielzahl von Pachtverhältnissen besteht für ihn kein nennenswertes Risiko, dass sein Betrieb eine namhafte Pachtfläche einbüssen könnte; überdies lässt sich die Kündigung einzelner Verträge durch die Schutzvorschriften des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht mildern. Wegen des stetigen Rückgangs von Landwirtschaftsbetrieben ist – mit dem Bauherrn – viel eher damit zu rechnen, dass das Angebot an Pachtland zunimmt und der Betrieb wachsen kann. Für dessen Zukunft spricht schliesslich die beachtliche Diversifizierung. 2.3.3 Im Weiteren gilt es zu klären, ob die Betriebsnachfolge als gesichert gelten kann. Entgegen der Meinung der Beschwerdeführer sprechen die familiären Verhältnisse des Bauherrn nicht gegen die Möglichkeit einer familieninternen Nachfolge. Der gut 45-jährige Betriebsinhaber hat statistisch eine Aktivitätsdauer von rund 20 Jahren zu erwarten. Später kommen eigene Kinder als Nachfolger in Betracht; falls dies nicht möglich sein sollte, stünde dem Bauherrn genügend Zeit für die Nachfolgeplanung zur Verfügung. Auch im Hinblick auf die Nachfolge erscheint es sinnvoll, wenn ein Betrieb ertragreich und zukunftsorientiert geführt wird. Diesem Zweck ist das streitbetroffene Bauprojekt förderlich. 2.3.4 Schliesslich ist anzumerken, dass dem Vorhaben keine überwiegenden Interessen im Sinn von Art. 34 Abs. 4 lit. b RPV entgegenstehen. Weder haben die Beschwerdeführer solche genannt noch enthalten die Akten diesbezügliche Hinweise. Im Unterschied zur Schaffung von Wohnraum ausserhalb der Bauzonen erscheint bei Ökonomiebauten die Gefahr einer Zweckentfremdung als wesentlich geringer (BGr, 16. November 2000, 1A.130/2000, E. 5b/bb). 3. Als der Stadtrat X dem Beschwerdegegner Nr. 3 die angefochtene Baubewilligung erteilte, lag der Weiler M noch in der Landwirtschaftszone. Weil die Gestaltungsvorschrift von § 238 PBG keine Norm des Planungsrechts, sondern eine solche des Baupolizeirechts ist, hat die kürzlich erfolgte Schaffung einer Kernzone nicht zur Folge, dass nunmehr nicht der allgemeine, eine bloss befriedigende Gestaltung verlangende Abs. 1, sondern der im Umfeld von Objekten des Natur- und Heimatschutzes erhöhte Anforderungen stellende Abs. 2 zum Zug käme (vgl. § 234 PBG und dazu Fritzsche/Bösch, Rz. 9-5; Hänni, S. 312). Auch der in das Inventar der Natur- und Landschaftsschutzobjekte als Obstgarten von überkommunaler Bedeutung aufgenommene Obstgarten M rechtfertigt keinen strengeren Massstab mit Bezug auf landwirtschaftliche Ökonomiebauten. In der Landwirtschaftszone gelten keine über § 238 Abs. 1 PBG hinausgehenden Anforderungen, nicht einmal in einem Landschafts-Förderungsgebiet (RB 2000 Nr. 87 [Leitsatz] = BEZ 2000 Nr. 37). Hinsichtlich der vorliegend umstrittenen Remise rechtfertigen sich ohnehin keine allzu strengen gestalterischen Anforderungen. Moderne Ökonomiebauten eines Landwirtschaftsbetriebs sind auf Funktionalität und Rentabilität ausgerichtet. So wirken etwa Scheunen und Ställe neben Wohnhäusern oft überdimensioniert und nehmen deren traditionelle Formensprache nicht auf; Hochsilos wirken gar als ausgesprochene Fremdkörper. Die Erscheinung solcher Zweckbauten ist kaum je gefällig, und Verbesserungen liessen sich höchstens mit übermässigem finanziellem Aufwand erzielen. Weil sich der Be­trachter an solche Ortsbilder gewöhnt hat und zwischen Wohnhäusern und übrigen Gebäuden unterscheidet, stört er sich kaum daran. Selbst in geschützten Ortsbildern braucht es Ökonomiebauten, damit die Urproduktion erhalten bleibt; die Verbannung solcher Bauten und Anlagen würde einer Siedlung im Gegenteil ein museales Gepräge verleihen. Schliesslich kommt der Gestaltungsvorschrift von § 238 PBG keine Aussichtsschutzfunktion zu (RB 2000 Nr. 98 = BEZ 2000 Nr. 51). Die Beschwerdeführer machen nicht geltend, dass die Remise als solche ästhetisch störe. Tatsächlich unterscheidet sich deren Erscheinung kaum von gleichartigen Gebäuden. Zwar trifft der Einwand zu, dass die Ökonomiebaute am südlichen Rand des Weilers markant in Erscheinung tritt und talseitig gut sichtbar ist. Dennoch lässt sich nicht sagen, dass das Ortsbild von M dadurch beeinträchtigt würde. Als erkennbar landwirtschaftlichen Zwecken dienend passt die Remise zum Weiler, und auch bezüglich ihrer Dimensionen wirkt sie nicht ortsfremd. Unter all diesen Umständen ist der Würdigung des Regierungsrats, wonach sich das Projekt rechtsgenügend einordnet, beizupflichten; zumindest liegt darin keine Rechtsverletzung, in die das Verwaltungsgericht kraft § 50 Abs. 1 VRG korrigierend eingreifen müsste (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 50 N. 84; RB 1974 Nr. 17 = ZBl 75/1974, S. 479 E. 6b; RB 1970 Nr. 12). Hält ein Vorhaben den gesetzlichen Anforderungen an die Einordnung stand, so kann ein Gesuchsteller nicht verpflichtet werden, nach besseren Lösungen zu suchen. 4. Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführer solidarisch kostenpflichtig (§ 70 VRG in Verbindung mit §§ 13 Abs. 2 und 14 VRG) und haben sie für das Beschwerdeverfahren dem Beschwerdegegner Nr. 3 eine Parteientschädigung im angemessenen Betrag von (insgesamt) Fr. 1'500.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Demgemäss entscheidet die Kammer : 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 60.-- Zustellungskosten, Fr. 4'060.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführern Nrn. 1 und 2 je zu einem Drittel und den Beschwerdeführern Nrn. 3.1 und 3.2 je zu einem Sechstel auferlegt, unter solidarischer Haftung aller für den Gesamtbetrag. 4. Die Beschwerdeführer werden im gleichen Verhältnis wie nach Disp.-Ziff. 3 solidarisch verpflichtet, für das Beschwerdeverfahren dem Beschwerdegegner Nr. 3 eine Parteientschädigung von (insgesamt) Fr. 1'500.- zu bezahlen. 5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden. 6. Mitteilung an … I. Der Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt X bewilligte H am 3. November 2004 unter Nebenbestimmungen den Neubau einer Remise auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, L, M. Das rund 80 m vom Betriebszentrum entfernte zweigeschossige Gebäude hat im Erdgeschoss eine Grundfläche von (20 m x 48 m =) 960 m 2 und im Untergeschoss eine solche von (12.25 m x 48 m =) 588 m 2 ; die Firsthöhe beträgt 8.54 m und das Satteldach weist eine Neigung von 15 o auf. Gemäss Grundrissplan vom 9. Juli 2004 ist folgendes Raumprogramm vorgesehen: - Untergeschoss: Werkstatt (56.55 m 2 ), Tankraum (10.73 m 2 ), Traktoren-Garage (68.74 m 2 ), Weinverkauf/Büro (38.97 m 2 ), Weinlager (29.50 m 2 ), Remise (320 m 2, inkl. Düngerlager 33 m 2 ); - Erdgeschoss: Remise (470 m 2 ), Stroh- und Heulager (470 m 2 ). Zuvor hatte die Baudirektion (Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft; AWEL) am 21. Juli 2004 die gewässerschutzrechtliche und am 29. September 2004 (Amt für Raumordnung und Vermessung; ARV) die raumplanungsrechtliche Bewilligung erteilt. Gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt X vom 8. Juli 1996 liegt die Bauparzelle unweit des südlichen Dorfrands in der Landwirtschaftszone. Mit Beschluss vom 21. November 2005 (von der Baudirektion genehmigt am 14. August 2006) wies der Gemeinderat X den Weiler M der Kernzone zu. II. Einen von den Nachbarn A, B, C und D hiergegen erhobenen Rekurs wies der Regierungsrat am 28. Juni 2006 ab, soweit er darauf eintrat und das Rechtsmittel nicht gegenstandslos geworden war. III. Mit Beschwerde vom 14. September 2006 liessen die unterlegenen Rekurrenten dem Verwaltungsgericht Folgendes beantragen: Der angefochtene Beschluss des Regierungsrates vom 28. Juni 2006 sei aufzuheben, und es sei dem Beschwerdegegner 3 die Bewilligung für den Remisenneubau mit Verkaufsraum auf Grundstück Kat.-Nr. 1766 zu verweigern (Antrag 1); eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und zur Neuentscheidung an den Regierungsrat, subeventualiter an die Baudirektion zurückzuweisen (Antrag 2); es sei ein Augenschein durchzuführen (Antrag 3); alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdegegners 3 (Anträge 4 und 5). Der Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt X beantragte am 29. September/2. Oktober 2006 Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion erklärte am 2. Oktober 2006 den Verzicht auf eine Stellungnahme. Für den Regierungsrat beantragte die Staatskanzlei am 19. Oktober 2006 Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag – unter Zusprechung einer Parteientschädigung – liess am 25. Oktober 2006 der Beschwerdegegner 3 stellen. Die Kammer zieht in Erwägung: 1. 1.1 Die den Beschwerdeführern als Nachbarn aufgrund von § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zustehende Befugnis zu Rekurs und Beschwerde ist unbestritten. Auch die übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt, weshalb auf die Beschwerde einzutreten ist. 1.2 Der entscheidwesentliche Sachverhalt geht aus den Akten (insbesondere auch aus zahlreichen Plänen und mehreren Fotografien) hinreichend deutlich hervor. Der Regierungsrat hat daher auf einen Augenschein verzichten dürfen; ebenso wenig bedarf es eines verwaltungsgerichtlichen Lokaltermins (vgl. LGVE 1999-II-25 E. 3). Auch anderweitige ergänzende Untersuchungshandlungen drängen sich nicht auf. 1.3 Laut § 50 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) können mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht nur Rechtsverletzungen geltend gemacht werden; die Ermessenskontrolle ist – mit Ausnahme der in Abs. 3 genannten, hier nicht vorliegenden Sonderfälle – ausgeschlossen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 50 N. 1 und N. 70 ff.). 2. 2.1 Nach Art. 16a Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG, in der Fassung vom 20. März 1998) sind in der Landwirtschaftszone Bauten und Anlagen dann zonenkonform, wenn sie zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind. Der Gesetzeswortlaut entspricht den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen zu Art. 16 aRPG (in der ursprünglichen Fassung vom 22. Juni 1979; BGE 129 II 413 E. 3.1 S. 415). Diese frühere Praxis machte die Zulässigkeit von Gebäuden in der Landwirtschaftszone von einem landwirtschaftlichen Verwendungszweck im Rahmen einer bodenabhängigen Bewirtschaftung abhängig. Mit anderen Worten musste für die bestimmungsgemässe Nutzung der umstrittenen Baute der Boden als Produktionsfaktor unentbehrlich sein (BGE 125 II 278 E. 3a S. 281 mit Hinweisen). Der Gehalt von Art. 16a Abs. 1 RPG wird auf Verordnungsstufe insbesondere durch Art. 34 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) näher umschrieben. Ökonomiegebäude gelten nach ständiger Praxis als zonenkonform, wenn sie aufgrund einer Gesamtbetrachtung nach den Massstäben vernünftiger bäuerlicher Betriebsführung und örtlich herrschender Betriebsformen zur landwirtschaftlichen Produktion und zur Aufbereitung, Lagerung sowie zum Verkauf in der gewählten Sparte unmittelbar benötigt werden (Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. A., Bern 2002, S. 174; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, Rz. 18-7; Christoph Bandli, Bauen ausserhalb der Bauzonen [Art. 24 RPG], 2. A., Bern 1991, S. 157; Peter M. Keller, Neubauten in der Landwirtschaftszone, Bern 1987, S. 51 ff.). Vorliegend umstritten sind die in Art. 34 Abs. 4 RPV genannten Bewilligungsvoraussetzungen, nämlich ob die projektierte Ökonomiebaute nötig ist (lit. a) und ob der Betrieb des Bauherrn voraussichtlich längerfristig bestehen kann (lit. c). 2.2 Der Regierungsrat erwog im Rekursentscheid Folgendes: Der Bauherr führe im Vollerwerb einen Landwirtschaftsbetrieb mit 15 Milchkühen (Mutterkuhhaltung) und 30 Mastrindern; neben Acker- und Futterbau betreibe er auf 34 ha noch Weinbau. Fleisch, Wein und Traubensaft würden ab Hof verkauft. Bei Einreichung des Baugesuchs im Februar 2004 habe die landwirtschaftliche Nutzfläche 42.25 ha sowie 0.5 ha Wald umfasst. Nachdem auf Ende März 2005 4.12 ha Acker- und Wiesland gekündigt worden seien, belaufe sich die bewirtschaftete Fläche heute auf rund 38 ha. Davon gehörten 8.25 ha dem Bauherrn; rund 30 ha seien – grösstenteils seit Jahrzehnten – von verschiedenen Eigentümern gepachtet. Die kantonale Siedlungskommission (KSK) habe das Vorhaben im Bericht vom 5. Mai/4. Juni 2004 grundsätzlich befürwortet, jedoch Verbesserungsvorschläge zum genauen Standort und zur Grösse unterbreitet. Das Projekt diene offensichtlich der bodenabhängigen landwirtschaftlichen Nutzung im Sinn von Art. 16 Abs. 1 RPG und Art. 34 Abs. 1 RPV. Zu prüfen bleibe, ob die übrigen Voraussetzungen des Bundes- und kantonalen Rechts im Sinn von Art. 22 Abs. 3 RPG vorlägen, namentlich ob die Baute für die fragliche Bewirtschaftung nötig sei, ob ihr am vorgesehenen Standort keine überwiegenden Interessen entgegenstünden und ob der Betrieb voraussichtlich längerfristig überlebe. Die KSK halte den Raumbedarf für ausgewiesen, denn ein 38 ha grosser Betrieb benötige nach der von der Eidg. Forschungsanstalt für Agrarwirtschaft und Landtechnik (FAT) in Tänikon herausgegebenen Richtlinie Nr. 590/2002 etwa 760 m 2 Remisen-, Garagen- und Werkstattraum. Weil das Gebäude auch als Verkaufsraum und Lager diene und in den vorhandenen Gebäulichkeiten kaum Remisen- und Lagerraum zur Verfügung stehe, sei der geltend gemachte Bedarf hier ausgewiesen. Zudem habe die KSK berücksichtigt, dass der Bauherr für seinen Maschinenpark eine Fläche von 1'400 m 2 errechnet habe und der Betrieb durch Zupacht von weiterem Land wieder wachsen könne. Entgegen der Auffassung der Rekurrenten lasse sich nicht sagen, dass die Existenz des überwiegend aus Pachtland bestehenden Betriebs ungesichert sei. Als wesentlich erscheine der Umstand, dass die Landwirtschaft den einzigen Erwerb des Bauherrn bilde, dieser schon bisher in den Betrieb investiert habe und nach seinen glaubwürdigen Angaben gewillt sei, Landwirt zu bleiben. Weil der Bauherr erst 45-jährig sei, stelle sich die Frage nach der Betriebsnachfolge noch nicht; im Übrigen könnten Landwirtschaftsbetriebe nicht nur an Nachkommen, sondern auch an Dritte veräussert werden. Da ein erheblicher Anteil des investierten Kapitals mit künftig entfallenden Mietkosten verzinst werden könne, ergebe sich eine verbleibende jährliche Nettobelastung von rund Fr. 18'680.-, was als tragbar erscheine. Die Beschwerdeführer halten dem Rekursentscheid entgegen, dass die vorgesehene Fläche der Remise von 960 m 2 verglichen mit der im Bericht Nr. 590 der FAT enthaltenen Empfehlung von insgesamt 820 m 2 überdimensioniert sei. In ihrer Stellungnahme vom 5. Mai/4. Juni 2004 wolle die KSK wegen der Möglichkeit einer Betriebserweiterung eine Raumreserve von gegen 20% tolerieren. Worin diese Erweiterungsmöglichkeiten lägen, werde jedoch nicht gesagt. Der Hinweis, dass der Bauherr für seine eigenen Maschinen eine Remisenfläche von 1'400 m 2 errechne, spreche nicht für einen ausgewiesenen Bedarf, sondern für eine Übermechanisierung des Betriebs. Der Regierungsrat übersehe, dass die KSK in ihrem Bericht die Dimensionierung der Remise in den Zusammenhang mit einer bloss möglichen betrieblichen Erweiterung stelle. Weil in den Akten indessen jeder Hinweis auf eine solche Erweiterung fehle, erscheine das Vorhaben als überdimensioniert. Das ARV habe diesen Umstand erkannt und daher weitere sachdienliche Ermittlungen verlangt, was der Regierungsrat jedoch rechtsverletzend unterlassen habe. Wenn die Vorinstanz den Betrieb des Bauherrn längerfristig als gesichert ansehe, begnüge sie sich mit blossen Mutmassungen, die durch die Akten oder andere gesicherte Erkenntnisse nicht gestützt würden. Der Bauherr habe weder langfristige Pachtverträge noch die Möglichkeit eines späteren Kaufs der Zupachten dargetan. Auch die finanzielle Tragbarkeit habe der Regierungsrat nicht näher geprüft. Der vorgesehene Standort der Baute am südlichen Rand von M sei besonders exponiert. Obschon Landschaft und Ortsbild nicht unter besonderem Schutz ständen, wirke der Weiler M sehr intakt und in sich geschlossen. Die unmittelbar an die Kernzone anstossende und als Teil derselben wahrgenommene Remise würde das Ortsbild empfindlich beeinträchtigen. Der Beschwerdegegner Nr. 3 betont, dass der FAT-Bericht nur Richtwerte für den Raumbedarf von Remisen und Einzelmaschinen enthalte, aufgeteilt nach vier verschiedenen Betriebstypen und vier Betriebsgrössen. Zu berücksichtigen seien auch Reserveflächen; nicht ausnützbaren Gebäudeteilen sei mit einem Zuschlag Rechnung zu tragen. Angesichts der Erweiterungsmöglichkeiten stehe eine bewilligte Remisenfläche von 930 m 2 gegenüber der theoretisch erforderlichen von 760 m 2 nicht in einem offenbaren Missverhältnis. Entgegen der Meinung der Beschwerdeführer brauche der Bauherr nicht nachzuweisen, dass der Betrieb in näherer Zukunft wachse; vielmehr genüge eine glaubwürdige Absichtserklärung. Der heute überwiegend im Freien gelagerte Maschinenpark benötige eine Fläche von 1'400 m 2. Die Mehrheit der – allesamt unbefristeten – Pachtverhältnisse bestehe seit über 20 Jahren; in keinem Fall sei eine Kündigung ausgesprochen worden oder mit einer solchen zu rechnen, was für einen längerfristigen Bestand des Betriebs spreche. Das hohe Alter einzelner Verpächter gefährde den Fortbestand der Pachtverhältnisse nicht. Mit der befriedigenden Einordnung des Betriebs habe sich schon die KSK auseinandergesetzt, und deren Ratschläge seien vom Bauherrn befolgt worden. Die Gebäudehöhe beschränke sich auf das Notwendige, und die Remise ordne sich unauffällig in die Landschaft ein. 2.3 Es steht fest, dass der hauptberuflich als Landwirt tätige Beschwerdeführer mangels ausreichender Remisenfläche die projektierte Ökonomiebaute tatsächlich benötigt. Diese steht auch in funktionalem Bezug zu den übrigen Betriebsgebäuden. 2.3.1 Zur Hauptsache dreht sich der Streit um die Dimensionierung der Remise. Dabei wenden sich die Beschwerdeführer im Wesentlichen nur gegen die Ausdehnung des Erdgeschosses auf 960 m 2 ; das sich auf 588 m 2 erstreckende Untergeschoss und die verschiedenen dort projektierten Räume bleiben als solche unangefochten. Anzufügen ist, dass Art. 34 Abs. 2 RPV Bauten und Anlagen, die der Aufbereitung, der Lagerung oder dem Verkauf von landwirtschaftlichen Produkten dienen, ausdrücklich als zonenkonform bezeichnet. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer besteht kein Anlass, die auf zutreffender Sachverhaltsgrundlage beruhende Schlussfolgerung der KSK in deren Stellungnahme vom 5. Mai/4. Juni 2004 anzuzweifeln. Dass sich die sachverständige Kommission auf den FAT-Bericht Nr. 590/2002 (Raumbedarf für Remisen und Einzelmaschinen) abgestützt hat, die dort abgegebenen Empfehlungen jedoch nicht strikt umgerechnet, sondern als Richtmass betrachtet hat, ist angesichts der mitzuberücksichtigenden Umstände des Einzelfalls sachgerecht. Wenn die KSK auf der Grundlage des erwähnten FAT-Berichts beim vorliegenden Projekt eine Raumreserve von 20% ermittelt und für zulässig erachtet hat, welcher Auffassung sich die Vorinstanzen angeschlossen haben, erscheint dieser Standpunkt als vernünftig, zumindest aber nicht als rechtsverletzend im Sinn von § 50 VRG. Auch das Bundesgericht hält es für wirtschaftlich, anlässlich eines Neubaus – im Hinblick auf eine künftige Betriebserweiterung (dazu nachfolgend E. 2.3.2) – eine gewisse Reservekapazität zu schaffen (BGr, 16. November 2000, 1A.130/2000, E. 5b/bb). Der von den Beschwerdeführern erhobene Einwand der Übermechanisierung des Betriebs des Bauherrn wird nicht näher substanziiert und erscheint überdies als unbegründet. Ungeachtet der staatlichen Förderung der Landwirtschaft spricht die Lebenserfahrung dagegen, dass sich ein Bauer einen übermässigen Maschinenpark anschafft und seine Erfolgsrechnung dadurch belastet. Die Rechtsmittelinstanzen müssen sich auf eine Grobkontrolle beschränken. Soweit keine klaren Anhaltspunkte für eine Gesetzesumgehung vorliegen, darf einem Landwirt nicht unterstellt werden, dass er sinnlos überdimensionierte Ökonomiebauten errichte. 2.3.2 Sodann ist nach Art. 34 Abs. 4 lit. c RPV zu prüfen, ob die wirtschaftliche Existenz des Betriebs längerfristig als gesichert angesehen werden kann. Längerfristig meint grundsätzlich einen Zeitraum von mindestens einer Generation (Regierungsrat AG, 12. September 2001, ZBl 2003, 157, auch zum Folgenden; BGr, 2. August 2005, 1A.126/2005, E. 3.4). Betriebsstrukturdaten wie landwirtschaftliche Nutzfläche und Milchkontingent lassen eine erste Grobbeurteilung zu, ob vertieftere Abklärungen nötig sind. In Zweifelsfällen ist mit einem Betriebsvoranschlag zu belegen, dass mit dem erzielbaren Einkommen die laufenden Ausgaben für Betrieb und Familie gedeckt, die Zins- und Rückzahlungsverpflichtungen erfüllt, die künftig notwendigen Investitionen getätigt und die Zahlungsfähigkeit erhalten werden können. Ferner gilt es der Grösse eines Betriebs und lokalen Verhältnissen Rechnung zu tragen (BGr, 27. September 2006, 1A.312/2005, E. 3.2). In seiner Rekursvernehmlassung vom 18. Mai 2005 hielt das ARV fest, dass eine Tragbarkeitsrechnung hinsichtlich des Projekts noch ausstehe. Daraufhin liess der Bauherr durch H am 11. Oktober 2005 einen Finanzierungsplan erstellen, welcher bei veranschlagten Baukosten von Fr. 500'000.- und Eigenmitteln von Fr. 250'000.- für die Verzinsung des Fremdkapitals und die Rückzahlungsverpflichtung eine jährliche Nettobelastung von Fr. 18'684.- ausweist. Ferner besagt der Bericht, dass der Bauherr in den vergangenen 20 Jahren rund Fr. 1'400'000.- in Gebäude und Maschinen investiert habe, die gegenwärtige Hypothekarbelastung Fr. 170'000.- betrage und der aktuelle Ertragswert des Betriebs etwa bei Fr. 300'000.- liege, so dass die Schuldenlast als mässig bezeichnet werden dürfe. Der Regierungsrat ist dieser Würdigung im angefochtenen Rekursentscheid beigetreten. Angesichts der für einen Landwirtschaftsbetrieb der besagten Grösse nicht übermässig hohen Investition durfte der Regierungsrat auf eine weitergehende Prüfung der Rentabilität verzichten. Bei der Prüfung der wirtschaftlichen Erfolgsaussichten eines Landwirtschaftsbetriebs, die von zahlreichen ungewissen künftigen Tatsachen abhängen, müssen sich die Rechtsmittelinstanzen Zurückhaltung auferlegen. Aus heutiger Sicht sprechen weder persönliche Umstände – der Bauherr betätigt sich offenbar seit mindestens 20 Jahren erfolgreich als Landwirt – noch wirtschaftliche Rahmenbedingungen gegen das Vorhaben. Der Konzentrationsprozess in der Landwirtschaft legt vielmehr die Ausdehnung und verstärkte Mechanisierung von Betrieben nahe. Das Pachtland liegt überwiegend in einer Entfernung von weniger als 1 km vom Hof des Bauherrn. Angesichts der Vielzahl von Pachtverhältnissen besteht für ihn kein nennenswertes Risiko, dass sein Betrieb eine namhafte Pachtfläche einbüssen könnte; überdies lässt sich die Kündigung einzelner Verträge durch die Schutzvorschriften des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht mildern. Wegen des stetigen Rückgangs von Landwirtschaftsbetrieben ist – mit dem Bauherrn – viel eher damit zu rechnen, dass das Angebot an Pachtland zunimmt und der Betrieb wachsen kann. Für dessen Zukunft spricht schliesslich die beachtliche Diversifizierung. 2.3.3 Im Weiteren gilt es zu klären, ob die Betriebsnachfolge als gesichert gelten kann. Entgegen der Meinung der Beschwerdeführer sprechen die familiären Verhältnisse des Bauherrn nicht gegen die Möglichkeit einer familieninternen Nachfolge. Der gut 45-jährige Betriebsinhaber hat statistisch eine Aktivitätsdauer von rund 20 Jahren zu erwarten. Später kommen eigene Kinder als Nachfolger in Betracht; falls dies nicht möglich sein sollte, stünde dem Bauherrn genügend Zeit für die Nachfolgeplanung zur Verfügung. Auch im Hinblick auf die Nachfolge erscheint es sinnvoll, wenn ein Betrieb ertragreich und zukunftsorientiert geführt wird. Diesem Zweck ist das streitbetroffene Bauprojekt förderlich. 2.3.4 Schliesslich ist anzumerken, dass dem Vorhaben keine überwiegenden Interessen im Sinn von Art. 34 Abs. 4 lit. b RPV entgegenstehen. Weder haben die Beschwerdeführer solche genannt noch enthalten die Akten diesbezügliche Hinweise. Im Unterschied zur Schaffung von Wohnraum ausserhalb der Bauzonen erscheint bei Ökonomiebauten die Gefahr einer Zweckentfremdung als wesentlich geringer (BGr, 16. November 2000, 1A.130/2000, E. 5b/bb). 3. Als der Stadtrat X dem Beschwerdegegner Nr. 3 die angefochtene Baubewilligung erteilte, lag der Weiler M noch in der Landwirtschaftszone. Weil die Gestaltungsvorschrift von § 238 PBG keine Norm des Planungsrechts, sondern eine solche des Baupolizeirechts ist, hat die kürzlich erfolgte Schaffung einer Kernzone nicht zur Folge, dass nunmehr nicht der allgemeine, eine bloss befriedigende Gestaltung verlangende Abs. 1, sondern der im Umfeld von Objekten des Natur- und Heimatschutzes erhöhte Anforderungen stellende Abs. 2 zum Zug käme (vgl. § 234 PBG und dazu Fritzsche/Bösch, Rz. 9-5; Hänni, S. 312). Auch der in das Inventar der Natur- und Landschaftsschutzobjekte als Obstgarten von überkommunaler Bedeutung aufgenommene Obstgarten M rechtfertigt keinen strengeren Massstab mit Bezug auf landwirtschaftliche Ökonomiebauten. In der Landwirtschaftszone gelten keine über § 238 Abs. 1 PBG hinausgehenden Anforderungen, nicht einmal in einem Landschafts-Förderungsgebiet (RB 2000 Nr. 87 [Leitsatz] = BEZ 2000 Nr. 37). Hinsichtlich der vorliegend umstrittenen Remise rechtfertigen sich ohnehin keine allzu strengen gestalterischen Anforderungen. Moderne Ökonomiebauten eines Landwirtschaftsbetriebs sind auf Funktionalität und Rentabilität ausgerichtet. So wirken etwa Scheunen und Ställe neben Wohnhäusern oft überdimensioniert und nehmen deren traditionelle Formensprache nicht auf; Hochsilos wirken gar als ausgesprochene Fremdkörper. Die Erscheinung solcher Zweckbauten ist kaum je gefällig, und Verbesserungen liessen sich höchstens mit übermässigem finanziellem Aufwand erzielen. Weil sich der Be­trachter an solche Ortsbilder gewöhnt hat und zwischen Wohnhäusern und übrigen Gebäuden unterscheidet, stört er sich kaum daran. Selbst in geschützten Ortsbildern braucht es Ökonomiebauten, damit die Urproduktion erhalten bleibt; die Verbannung solcher Bauten und Anlagen würde einer Siedlung im Gegenteil ein museales Gepräge verleihen. Schliesslich kommt der Gestaltungsvorschrift von § 238 PBG keine Aussichtsschutzfunktion zu (RB 2000 Nr. 98 = BEZ 2000 Nr. 51). Die Beschwerdeführer machen nicht geltend, dass die Remise als solche ästhetisch störe. Tatsächlich unterscheidet sich deren Erscheinung kaum von gleichartigen Gebäuden. Zwar trifft der Einwand zu, dass die Ökonomiebaute am südlichen Rand des Weilers markant in Erscheinung tritt und talseitig gut sichtbar ist. Dennoch lässt sich nicht sagen, dass das Ortsbild von M dadurch beeinträchtigt würde. Als erkennbar landwirtschaftlichen Zwecken dienend passt die Remise zum Weiler, und auch bezüglich ihrer Dimensionen wirkt sie nicht ortsfremd. Unter all diesen Umständen ist der Würdigung des Regierungsrats, wonach sich das Projekt rechtsgenügend einordnet, beizupflichten; zumindest liegt darin keine Rechtsverletzung, in die das Verwaltungsgericht kraft § 50 Abs. 1 VRG korrigierend eingreifen müsste (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 50 N. 84; RB 1974 Nr. 17 = ZBl 75/1974, S. 479 E. 6b; RB 1970 Nr. 12). Hält ein Vorhaben den gesetzlichen Anforderungen an die Einordnung stand, so kann ein Gesuchsteller nicht verpflichtet werden, nach besseren Lösungen zu suchen. 4. Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführer solidarisch kostenpflichtig (§ 70 VRG in Verbindung mit §§ 13 Abs. 2 und 14 VRG) und haben sie für das Beschwerdeverfahren dem Beschwerdegegner Nr. 3 eine Parteientschädigung im angemessenen Betrag von (insgesamt) Fr. 1'500.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Demgemäss entscheidet die Kammer : 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 60.-- Zustellungskosten, Fr. 4'060.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführern Nrn. 1 und 2 je zu einem Drittel und den Beschwerdeführern Nrn. 3.1 und 3.2 je zu einem Sechstel auferlegt, unter solidarischer Haftung aller für den Gesamtbetrag. 4. Die Beschwerdeführer werden im gleichen Verhältnis wie nach Disp.-Ziff. 3 solidarisch verpflichtet, für das Beschwerdeverfahren dem Beschwerdegegner Nr. 3 eine Parteientschädigung von (insgesamt) Fr. 1'500.- zu bezahlen. 5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden. 6. Mitteilung an …

I.

Der Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt X bewilligte H am 3. November 2004 unter Nebenbestimmungen den Neubau einer Remise auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, L, M. Das rund 80 m vom Betriebszentrum entfernte zweigeschossige Gebäude hat im Erdgeschoss eine Grundfläche von (20 m x 48 m =) 960 m 2 und im Untergeschoss eine solche von (12.25 m x 48 m =) 588 m 2 ; die Firsthöhe beträgt 8.54 m und das Satteldach weist eine Neigung von 15 o auf. Gemäss Grundrissplan vom 9. Juli 2004 ist folgendes Raumprogramm vorgesehen:

o - Untergeschoss: Werkstatt (56.55 m 2 ), Tankraum (10.73 m 2 ), Traktoren-Garage (68.74 m 2 ), Weinverkauf/Büro (38.97 m 2 ), Weinlager (29.50 m 2 ), Remise (320 m 2, inkl. Düngerlager 33 m 2 );

- Erdgeschoss: Remise (470 m 2 ), Stroh- und Heulager (470 m 2 ).

Zuvor hatte die Baudirektion (Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft; AWEL) am 21. Juli 2004 die gewässerschutzrechtliche und am 29. September 2004 (Amt für Raumordnung und Vermessung; ARV) die raumplanungsrechtliche Bewilligung erteilt. Gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt X vom 8. Juli 1996 liegt die Bauparzelle unweit des südlichen Dorfrands in der Landwirtschaftszone. Mit Beschluss vom 21. November 2005 (von der Baudirektion genehmigt am 14. August 2006) wies der Gemeinderat X den Weiler M der Kernzone zu.

II.

Einen von den Nachbarn A, B, C und D hiergegen erhobenen Rekurs wies der Regierungsrat am 28. Juni 2006 ab, soweit er darauf eintrat und das Rechtsmittel nicht gegenstandslos geworden war.

III.

Mit Beschwerde vom 14. September 2006 liessen die unterlegenen Rekurrenten dem Verwaltungsgericht Folgendes beantragen: Der angefochtene Beschluss des Regierungsrates vom 28. Juni 2006 sei aufzuheben, und es sei dem Beschwerdegegner 3 die Bewilligung für den Remisenneubau mit Verkaufsraum auf Grundstück Kat.-Nr. 1766 zu verweigern (Antrag 1); eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und zur Neuentscheidung an den Regierungsrat, subeventualiter an die Baudirektion zurückzuweisen (Antrag 2); es sei ein Augenschein durchzuführen (Antrag 3); alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdegegners 3 (Anträge 4 und 5).

Der Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt X beantragte am 29. September/2. Oktober 2006 Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion erklärte am 2. Oktober 2006 den Verzicht auf eine Stellungnahme. Für den Regierungsrat beantragte die Staatskanzlei am 19. Oktober 2006 Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag – unter Zusprechung einer Parteientschädigung – liess am 25. Oktober 2006 der Beschwerdegegner 3 stellen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

Die Kammer zieht in Erwägung: 1.

1.1 Die den Beschwerdeführern als Nachbarn aufgrund von § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zustehende Befugnis zu Rekurs und Beschwerde ist unbestritten. Auch die übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt, weshalb auf die Beschwerde einzutreten ist.

1.2 Der entscheidwesentliche Sachverhalt geht aus den Akten (insbesondere auch aus zahlreichen Plänen und mehreren Fotografien) hinreichend deutlich hervor. Der Regierungsrat hat daher auf einen Augenschein verzichten dürfen; ebenso wenig bedarf es eines verwaltungsgerichtlichen Lokaltermins (vgl. LGVE 1999-II-25 E. 3). Auch anderweitige ergänzende Untersuchungshandlungen drängen sich nicht auf.

1.3 Laut § 50 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) können mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht nur Rechtsverletzungen geltend gemacht werden; die Ermessenskontrolle ist – mit Ausnahme der in Abs. 3 genannten, hier nicht vorliegenden Sonderfälle – ausgeschlossen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 50 N. 1 und N. 70 ff.).

2.

2.1 Nach Art. 16a Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG, in der Fassung vom 20. März 1998) sind in der Landwirtschaftszone Bauten und Anlagen dann zonenkonform, wenn sie zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind. Der Gesetzeswortlaut entspricht den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen zu Art. 16 aRPG (in der ursprünglichen Fassung vom 22. Juni 1979; BGE 129 II 413 E. 3.1 S. 415). Diese frühere Praxis machte die Zulässigkeit von Gebäuden in der Landwirtschaftszone von einem landwirtschaftlichen Verwendungszweck im Rahmen einer bodenabhängigen Bewirtschaftung abhängig. Mit anderen Worten musste für die bestimmungsgemässe Nutzung der umstrittenen Baute der Boden als Produktionsfaktor unentbehrlich sein (BGE 125 II 278 E. 3a S. 281 mit Hinweisen). Der Gehalt von Art. 16a Abs. 1 RPG wird auf Verordnungsstufe insbesondere durch Art. 34 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) näher umschrieben. Ökonomiegebäude gelten nach ständiger Praxis als zonenkonform, wenn sie aufgrund einer Gesamtbetrachtung nach den Massstäben vernünftiger bäuerlicher Betriebsführung und örtlich herrschender Betriebsformen zur landwirtschaftlichen Produktion und zur Aufbereitung, Lagerung sowie zum Verkauf in der gewählten Sparte unmittelbar benötigt werden (Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. A., Bern 2002, S. 174; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, Rz. 18-7; Christoph Bandli, Bauen ausserhalb der Bauzonen [Art. 24 RPG], 2. A., Bern 1991, S. 157; Peter M. Keller, Neubauten in der Landwirtschaftszone, Bern 1987, S. 51 ff.).

Vorliegend umstritten sind die in Art. 34 Abs. 4 RPV genannten Bewilligungsvoraussetzungen, nämlich ob die projektierte Ökonomiebaute nötig ist (lit. a) und ob der Betrieb des Bauherrn voraussichtlich längerfristig bestehen kann (lit. c).

2.2 Der Regierungsrat erwog im Rekursentscheid Folgendes: Der Bauherr führe im Vollerwerb einen Landwirtschaftsbetrieb mit 15 Milchkühen (Mutterkuhhaltung) und 30 Mastrindern; neben Acker- und Futterbau betreibe er auf 34 ha noch Weinbau. Fleisch, Wein und Traubensaft würden ab Hof verkauft. Bei Einreichung des Baugesuchs im Februar 2004 habe die landwirtschaftliche Nutzfläche 42.25 ha sowie 0.5 ha Wald umfasst. Nachdem auf Ende März 2005 4.12 ha Acker- und Wiesland gekündigt worden seien, belaufe sich die bewirtschaftete Fläche heute auf rund 38 ha. Davon gehörten 8.25 ha dem Bauherrn; rund 30 ha seien – grösstenteils seit Jahrzehnten – von verschiedenen Eigentümern gepachtet. Die kantonale Siedlungskommission (KSK) habe das Vorhaben im Bericht vom 5. Mai/4. Juni 2004 grundsätzlich befürwortet, jedoch Verbesserungsvorschläge zum genauen Standort und zur Grösse unterbreitet. Das Projekt diene offensichtlich der bodenabhängigen landwirtschaftlichen Nutzung im Sinn von Art. 16 Abs. 1 RPG und Art. 34 Abs. 1 RPV. Zu prüfen bleibe, ob die übrigen Voraussetzungen des Bundes- und kantonalen Rechts im Sinn von Art. 22 Abs. 3 RPG vorlägen, namentlich ob die Baute für die fragliche Bewirtschaftung nötig sei, ob ihr am vorgesehenen Standort keine überwiegenden Interessen entgegenstünden und ob der Betrieb voraussichtlich längerfristig überlebe. Die KSK halte den Raumbedarf für ausgewiesen, denn ein 38 ha grosser Betrieb benötige nach der von der Eidg. Forschungsanstalt für Agrarwirtschaft und Landtechnik (FAT) in Tänikon herausgegebenen Richtlinie Nr. 590/2002 etwa 760 m 2 Remisen-, Garagen- und Werkstattraum. Weil das Gebäude auch als Verkaufsraum und Lager diene und in den vorhandenen Gebäulichkeiten kaum Remisen- und Lagerraum zur Verfügung stehe, sei der geltend gemachte Bedarf hier ausgewiesen. Zudem habe die KSK berücksichtigt, dass der Bauherr für seinen Maschinenpark eine Fläche von 1'400 m 2 errechnet habe und der Betrieb durch Zupacht von weiterem Land wieder wachsen könne. Entgegen der Auffassung der Rekurrenten lasse sich nicht sagen, dass die Existenz des überwiegend aus Pachtland bestehenden Betriebs ungesichert sei. Als wesentlich erscheine der Umstand, dass die Landwirtschaft den einzigen Erwerb des Bauherrn bilde, dieser schon bisher in den Betrieb investiert habe und nach seinen glaubwürdigen Angaben gewillt sei, Landwirt zu bleiben. Weil der Bauherr erst 45-jährig sei, stelle sich die Frage nach der Betriebsnachfolge noch nicht; im Übrigen könnten Landwirtschaftsbetriebe nicht nur an Nachkommen, sondern auch an Dritte veräussert werden. Da ein erheblicher Anteil des investierten Kapitals mit künftig entfallenden Mietkosten verzinst werden könne, ergebe sich eine verbleibende jährliche Nettobelastung von rund Fr. 18'680.-, was als tragbar erscheine.

Die Beschwerdeführer halten dem Rekursentscheid entgegen, dass die vorgesehene Fläche der Remise von 960 m 2 verglichen mit der im Bericht Nr. 590 der FAT enthaltenen Empfehlung von insgesamt 820 m 2 überdimensioniert sei. In ihrer Stellungnahme vom 5. Mai/4. Juni 2004 wolle die KSK wegen der Möglichkeit einer Betriebserweiterung eine Raumreserve von gegen 20% tolerieren. Worin diese Erweiterungsmöglichkeiten lägen, werde jedoch nicht gesagt. Der Hinweis, dass der Bauherr für seine eigenen Maschinen eine Remisenfläche von 1'400 m 2 errechne, spreche nicht für einen ausgewiesenen Bedarf, sondern für eine Übermechanisierung des Betriebs. Der Regierungsrat übersehe, dass die KSK in ihrem Bericht die Dimensionierung der Remise in den Zusammenhang mit einer bloss möglichen betrieblichen Erweiterung stelle. Weil in den Akten indessen jeder Hinweis auf eine solche Erweiterung fehle, erscheine das Vorhaben als überdimensioniert. Das ARV habe diesen Umstand erkannt und daher weitere sachdienliche Ermittlungen verlangt, was der Regierungsrat jedoch rechtsverletzend unterlassen habe. Wenn die Vorinstanz den Betrieb des Bauherrn längerfristig als gesichert ansehe, begnüge sie sich mit blossen Mutmassungen, die durch die Akten oder andere gesicherte Erkenntnisse nicht gestützt würden. Der Bauherr habe weder langfristige Pachtverträge noch die Möglichkeit eines späteren Kaufs der Zupachten dargetan. Auch die finanzielle Tragbarkeit habe der Regierungsrat nicht näher geprüft. Der vorgesehene Standort der Baute am südlichen Rand von M sei besonders exponiert. Obschon Landschaft und Ortsbild nicht unter besonderem Schutz ständen, wirke der Weiler M sehr intakt und in sich geschlossen. Die unmittelbar an die Kernzone anstossende und als Teil derselben wahrgenommene Remise würde das Ortsbild empfindlich beeinträchtigen.

Der Beschwerdegegner Nr. 3 betont, dass der FAT-Bericht nur Richtwerte für den Raumbedarf von Remisen und Einzelmaschinen enthalte, aufgeteilt nach vier verschiedenen Betriebstypen und vier Betriebsgrössen. Zu berücksichtigen seien auch Reserveflächen; nicht ausnützbaren Gebäudeteilen sei mit einem Zuschlag Rechnung zu tragen. Angesichts der Erweiterungsmöglichkeiten stehe eine bewilligte Remisenfläche von 930 m 2 gegenüber der theoretisch erforderlichen von 760 m 2 nicht in einem offenbaren Missverhältnis. Entgegen der Meinung der Beschwerdeführer brauche der Bauherr nicht nachzuweisen, dass der Betrieb in näherer Zukunft wachse; vielmehr genüge eine glaubwürdige Absichtserklärung. Der heute überwiegend im Freien gelagerte Maschinenpark benötige eine Fläche von 1'400 m 2. Die Mehrheit der – allesamt unbefristeten – Pachtverhältnisse bestehe seit über 20 Jahren; in keinem Fall sei eine Kündigung ausgesprochen worden oder mit einer solchen zu rechnen, was für einen längerfristigen Bestand des Betriebs spreche. Das hohe Alter einzelner Verpächter gefährde den Fortbestand der Pachtverhältnisse nicht. Mit der befriedigenden Einordnung des Betriebs habe sich schon die KSK auseinandergesetzt, und deren Ratschläge seien vom Bauherrn befolgt worden. Die Gebäudehöhe beschränke sich auf das Notwendige, und die Remise ordne sich unauffällig in die Landschaft ein.

2.3 Es steht fest, dass der hauptberuflich als Landwirt tätige Beschwerdeführer mangels ausreichender Remisenfläche die projektierte Ökonomiebaute tatsächlich benötigt. Diese steht auch in funktionalem Bezug zu den übrigen Betriebsgebäuden.

2.3.1 Zur Hauptsache dreht sich der Streit um die Dimensionierung der Remise. Dabei wenden sich die Beschwerdeführer im Wesentlichen nur gegen die Ausdehnung des Erdgeschosses auf 960 m 2 ; das sich auf 588 m 2 erstreckende Untergeschoss und die verschiedenen dort projektierten Räume bleiben als solche unangefochten. Anzufügen ist, dass Art. 34 Abs. 2 RPV Bauten und Anlagen, die der Aufbereitung, der Lagerung oder dem Verkauf von landwirtschaftlichen Produkten dienen, ausdrücklich als zonenkonform bezeichnet. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer besteht kein Anlass, die auf zutreffender Sachverhaltsgrundlage beruhende Schlussfolgerung der KSK in deren Stellungnahme vom 5. Mai/4. Juni 2004 anzuzweifeln. Dass sich die sachverständige Kommission auf den FAT-Bericht Nr. 590/2002 (Raumbedarf für Remisen und Einzelmaschinen) abgestützt hat, die dort abgegebenen Empfehlungen jedoch nicht strikt umgerechnet, sondern als Richtmass betrachtet hat, ist angesichts der mitzuberücksichtigenden Umstände des Einzelfalls sachgerecht. Wenn die KSK auf der Grundlage des erwähnten FAT-Berichts beim vorliegenden Projekt eine Raumreserve von 20% ermittelt und für zulässig erachtet hat, welcher Auffassung sich die Vorinstanzen angeschlossen haben, erscheint dieser Standpunkt als vernünftig, zumindest aber nicht als rechtsverletzend im Sinn von § 50 VRG. Auch das Bundesgericht hält es für wirtschaftlich, anlässlich eines Neubaus – im Hinblick auf eine künftige Betriebserweiterung (dazu nachfolgend E. 2.3.2) – eine gewisse Reservekapazität zu schaffen (BGr, 16. November 2000, 1A.130/2000, E. 5b/bb). Der von den Beschwerdeführern erhobene Einwand der Übermechanisierung des Betriebs des Bauherrn wird nicht näher substanziiert und erscheint überdies als unbegründet. Ungeachtet der staatlichen Förderung der Landwirtschaft spricht die Lebenserfahrung dagegen, dass sich ein Bauer einen übermässigen Maschinenpark anschafft und seine Erfolgsrechnung dadurch belastet. Die Rechtsmittelinstanzen müssen sich auf eine Grobkontrolle beschränken. Soweit keine klaren Anhaltspunkte für eine Gesetzesumgehung vorliegen, darf einem Landwirt nicht unterstellt werden, dass er sinnlos überdimensionierte Ökonomiebauten errichte.

2.3.2 Sodann ist nach Art. 34 Abs. 4 lit. c RPV zu prüfen, ob die wirtschaftliche Existenz des Betriebs längerfristig als gesichert angesehen werden kann. Längerfristig meint grundsätzlich einen Zeitraum von mindestens einer Generation (Regierungsrat AG, 12. September 2001, ZBl 2003, 157, auch zum Folgenden; BGr, 2. August 2005, 1A.126/2005, E. 3.4). Betriebsstrukturdaten wie landwirtschaftliche Nutzfläche und Milchkontingent lassen eine erste Grobbeurteilung zu, ob vertieftere Abklärungen nötig sind. In Zweifelsfällen ist mit einem Betriebsvoranschlag zu belegen, dass mit dem erzielbaren Einkommen die laufenden Ausgaben für Betrieb und Familie gedeckt, die Zins- und Rückzahlungsverpflichtungen erfüllt, die künftig notwendigen Investitionen getätigt und die Zahlungsfähigkeit erhalten werden können. Ferner gilt es der Grösse eines Betriebs und lokalen Verhältnissen Rechnung zu tragen (BGr, 27. September 2006, 1A.312/2005, E. 3.2).

In seiner Rekursvernehmlassung vom 18. Mai 2005 hielt das ARV fest, dass eine Tragbarkeitsrechnung hinsichtlich des Projekts noch ausstehe. Daraufhin liess der Bauherr durch H am 11. Oktober 2005 einen Finanzierungsplan erstellen, welcher bei veranschlagten Baukosten von Fr. 500'000.- und Eigenmitteln von Fr. 250'000.- für die Verzinsung des Fremdkapitals und die Rückzahlungsverpflichtung eine jährliche Nettobelastung von Fr. 18'684.- ausweist. Ferner besagt der Bericht, dass der Bauherr in den vergangenen 20 Jahren rund Fr. 1'400'000.- in Gebäude und Maschinen investiert habe, die gegenwärtige Hypothekarbelastung Fr. 170'000.- betrage und der aktuelle Ertragswert des Betriebs etwa bei Fr. 300'000.- liege, so dass die Schuldenlast als mässig bezeichnet werden dürfe. Der Regierungsrat ist dieser Würdigung im angefochtenen Rekursentscheid beigetreten. Angesichts der für einen Landwirtschaftsbetrieb der besagten Grösse nicht übermässig hohen Investition durfte der Regierungsrat auf eine weitergehende Prüfung der Rentabilität verzichten. Bei der Prüfung der wirtschaftlichen Erfolgsaussichten eines Landwirtschaftsbetriebs, die von zahlreichen ungewissen künftigen Tatsachen abhängen, müssen sich die Rechtsmittelinstanzen Zurückhaltung auferlegen. Aus heutiger Sicht sprechen weder persönliche Umstände – der Bauherr betätigt sich offenbar seit mindestens 20 Jahren erfolgreich als Landwirt – noch wirtschaftliche Rahmenbedingungen gegen das Vorhaben. Der Konzentrationsprozess in der Landwirtschaft legt vielmehr die Ausdehnung und verstärkte Mechanisierung von Betrieben nahe. Das Pachtland liegt überwiegend in einer Entfernung von weniger als 1 km vom Hof des Bauherrn. Angesichts der Vielzahl von Pachtverhältnissen besteht für ihn kein nennenswertes Risiko, dass sein Betrieb eine namhafte Pachtfläche einbüssen könnte; überdies lässt sich die Kündigung einzelner Verträge durch die Schutzvorschriften des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht mildern. Wegen des stetigen Rückgangs von Landwirtschaftsbetrieben ist – mit dem Bauherrn – viel eher damit zu rechnen, dass das Angebot an Pachtland zunimmt und der Betrieb wachsen kann. Für dessen Zukunft spricht schliesslich die beachtliche Diversifizierung.

2.3.3 Im Weiteren gilt es zu klären, ob die Betriebsnachfolge als gesichert gelten kann. Entgegen der Meinung der Beschwerdeführer sprechen die familiären Verhältnisse des Bauherrn nicht gegen die Möglichkeit einer familieninternen Nachfolge. Der gut 45-jährige Betriebsinhaber hat statistisch eine Aktivitätsdauer von rund 20 Jahren zu erwarten. Später kommen eigene Kinder als Nachfolger in Betracht; falls dies nicht möglich sein sollte, stünde dem Bauherrn genügend Zeit für die Nachfolgeplanung zur Verfügung. Auch im Hinblick auf die Nachfolge erscheint es sinnvoll, wenn ein Betrieb ertragreich und zukunftsorientiert geführt wird. Diesem Zweck ist das streitbetroffene Bauprojekt förderlich.

2.3.4 Schliesslich ist anzumerken, dass dem Vorhaben keine überwiegenden Interessen im Sinn von Art. 34 Abs. 4 lit. b RPV entgegenstehen. Weder haben die Beschwerdeführer solche genannt noch enthalten die Akten diesbezügliche Hinweise. Im Unterschied zur Schaffung von Wohnraum ausserhalb der Bauzonen erscheint bei Ökonomiebauten die Gefahr einer Zweckentfremdung als wesentlich geringer (BGr, 16. November 2000, 1A.130/2000, E. 5b/bb).

3.

Als der Stadtrat X dem Beschwerdegegner Nr. 3 die angefochtene Baubewilligung erteilte, lag der Weiler M noch in der Landwirtschaftszone. Weil die Gestaltungsvorschrift von § 238 PBG keine Norm des Planungsrechts, sondern eine solche des Baupolizeirechts ist, hat die kürzlich erfolgte Schaffung einer Kernzone nicht zur Folge, dass nunmehr nicht der allgemeine, eine bloss befriedigende Gestaltung verlangende Abs. 1, sondern der im Umfeld von Objekten des Natur- und Heimatschutzes erhöhte Anforderungen stellende Abs. 2 zum Zug käme (vgl. § 234 PBG und dazu Fritzsche/Bösch, Rz. 9-5; Hänni, S. 312). Auch der in das Inventar der Natur- und Landschaftsschutzobjekte als Obstgarten von überkommunaler Bedeutung aufgenommene Obstgarten M rechtfertigt keinen strengeren Massstab mit Bezug auf landwirtschaftliche Ökonomiebauten.

In der Landwirtschaftszone gelten keine über § 238 Abs. 1 PBG hinausgehenden Anforderungen, nicht einmal in einem Landschafts-Förderungsgebiet (RB 2000 Nr. 87 [Leitsatz] = BEZ 2000 Nr. 37). Hinsichtlich der vorliegend umstrittenen Remise rechtfertigen sich ohnehin keine allzu strengen gestalterischen Anforderungen. Moderne Ökonomiebauten eines Landwirtschaftsbetriebs sind auf Funktionalität und Rentabilität ausgerichtet. So wirken etwa Scheunen und Ställe neben Wohnhäusern oft überdimensioniert und nehmen deren traditionelle Formensprache nicht auf; Hochsilos wirken gar als ausgesprochene Fremdkörper. Die Erscheinung solcher Zweckbauten ist kaum je gefällig, und Verbesserungen liessen sich höchstens mit übermässigem finanziellem Aufwand erzielen. Weil sich der Be­trachter an solche Ortsbilder gewöhnt hat und zwischen Wohnhäusern und übrigen Gebäuden unterscheidet, stört er sich kaum daran. Selbst in geschützten Ortsbildern braucht es Ökonomiebauten, damit die Urproduktion erhalten bleibt; die Verbannung solcher Bauten und Anlagen würde einer Siedlung im Gegenteil ein museales Gepräge verleihen. Schliesslich kommt der Gestaltungsvorschrift von § 238 PBG keine Aussichtsschutzfunktion zu (RB 2000 Nr. 98 = BEZ 2000 Nr. 51).

Die Beschwerdeführer machen nicht geltend, dass die Remise als solche ästhetisch störe. Tatsächlich unterscheidet sich deren Erscheinung kaum von gleichartigen Gebäuden. Zwar trifft der Einwand zu, dass die Ökonomiebaute am südlichen Rand des Weilers markant in Erscheinung tritt und talseitig gut sichtbar ist. Dennoch lässt sich nicht sagen, dass das Ortsbild von M dadurch beeinträchtigt würde. Als erkennbar landwirtschaftlichen Zwecken dienend passt die Remise zum Weiler, und auch bezüglich ihrer Dimensionen wirkt sie nicht ortsfremd. Unter all diesen Umständen ist der Würdigung des Regierungsrats, wonach sich das Projekt rechtsgenügend einordnet, beizupflichten; zumindest liegt darin keine Rechtsverletzung, in die das Verwaltungsgericht kraft § 50 Abs. 1 VRG korrigierend eingreifen müsste (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 50 N. 84; RB 1974 Nr. 17 = ZBl 75/1974, S. 479 E. 6b; RB 1970 Nr. 12). Hält ein Vorhaben den gesetzlichen Anforderungen an die Einordnung stand, so kann ein Gesuchsteller nicht verpflichtet werden, nach besseren Lösungen zu suchen.

4.

Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführer solidarisch kostenpflichtig (§ 70 VRG in Verbindung mit §§ 13 Abs. 2 und 14 VRG) und haben sie für das Beschwerdeverfahren dem Beschwerdegegner Nr. 3 eine Parteientschädigung im angemessenen Betrag von (insgesamt) Fr. 1'500.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführer solidarisch kostenpflichtig (§ 70 VRG in Verbindung mit §§ 13 Abs. 2 und 14 VRG) und haben sie für das Beschwerdeverfahren dem Beschwerdegegner Nr. 3 eine Parteientschädigung im angemessenen Betrag von (insgesamt) Fr. 1'500.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Demgemäss entscheidet die Kammer :

Demgemäss entscheidet die Kammer : die Kammer 1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 60.-- Zustellungskosten, Fr. 4'060.-- Total der Kosten.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 60.-- Zustellungskosten, Fr. 4'060.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführern Nrn. 1 und 2 je zu einem Drittel und den Beschwerdeführern Nrn. 3.1 und 3.2 je zu einem Sechstel auferlegt, unter solidarischer Haftung aller für den Gesamtbetrag.

3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführern Nrn. 1 und 2 je zu einem Drittel und den Beschwerdeführern Nrn. 3.1 und 3.2 je zu einem Sechstel auferlegt, unter solidarischer Haftung aller für den Gesamtbetrag. 4. Die Beschwerdeführer werden im gleichen Verhältnis wie nach Disp.-Ziff. 3 solidarisch verpflichtet, für das Beschwerdeverfahren dem Beschwerdegegner Nr. 3 eine Parteientschädigung von (insgesamt) Fr. 1'500.- zu bezahlen.

4. Die Beschwerdeführer werden im gleichen Verhältnis wie nach Disp.-Ziff. 3 solidarisch verpflichtet, für das Beschwerdeverfahren dem Beschwerdegegner Nr. 3 eine Parteientschädigung von (insgesamt) Fr. 1'500.- zu bezahlen. 5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.

5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden. 6. Mitteilung an …