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Geschäftsnummer: SR.1997.00055 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 22.04.1998 Spruchkörper: Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Betreff: Grundstückgewinnsteuer Auf Hinzu- bzw. Wegrechnungen zur Herstellung vergleichbarer Verhältnisse kann verzichtet werden, wenn feststeht, dass die Substanzveränderungen in die Preisbildung keinen Eingang gefunden haben (E. 2b). Geschäftsnummer: SR.1997.00055 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 22.04.1998 Spruchkörper: Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Betreff: Grundstückgewinnsteuer Auf Hinzu- bzw. Wegrechnungen zur Herstellung vergleichbarer Verhältnisse kann verzichtet werden, wenn feststeht, dass die Substanzveränderungen in die Preisbildung keinen Eingang gefunden haben (E. 2b). Stichworte: EIGENTUMSBESCHRÄNKUNG GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER PREISBESTIMMUNG SUBSTANZVERÄNDERUNG VERÄUSSERUNGSBESCHRÄNKUNG VERGLEICHBARE VERHÄLTNISSE VERKEHRSWERT Rechtsnormen: § 165 lit. II aStG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Stichworte: EIGENTUMSBESCHRÄNKUNG GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER PREISBESTIMMUNG SUBSTANZVERÄNDERUNG VERÄUSSERUNGSBESCHRÄNKUNG VERGLEICHBARE VERHÄLTNISSE VERKEHRSWERT EIGENTUMSBESCHRÄNKUNG GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER PREISBESTIMMUNG SUBSTANZVERÄNDERUNG VERÄUSSERUNGSBESCHRÄNKUNG VERGLEICHBARE VERHÄLTNISSE VERKEHRSWERT Rechtsnormen: § 165 lit. II aStG § 165 lit. II aStG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 2. Abteilung SR.97.00055 Entscheid der 2. Kammer Sitzung vom 22. April 1998 Mitwirkend: Abteilungspräsident Martin Zweifel (Vorsitz), Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin Leana Isler Reich, Gerichtssekretär Roman Sieber. In Sachen A, vertreten durch RA B Rekurrent, gegen Gemeinde C, Rekursgegnerin, betreffend Grundstückgewinnsteuer, hat sich ergeben: I. A erwarb mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 30. Dezem­ber 1966 von der Siedlungs-Baugenossenschaft D die Liegenschaft Kat.Nr. 01 (Wohn­haus und Schopf mit … m 2 Gebäudegrundfläche, Hofraum und Garten) in C zum Preis von Fr. … Gemäss Ziffer 3 des Vertrags bestand zulasten der Lie­genschaft ein Vorkaufsrecht zugunsten des Kantons Zürich und der Gemeinde C. Ferner wurde der Verkäuferin zu den gleichen Bedingungen ein unbefristetes, auf zehn Jahre im Grundbuch vorzumerkendes Vorkaufsrecht eingeräumt, wobei der Kaufpreis in dem Sinn limitiert wurde, dass das Vorkaufsrecht von der Verkäuferin nur zu einem Preis ausgeübt werden konnte, der einen Gewinn des jeweiligen Eigentümers ausschloss. Am 7. November 1995 veräusserte A die Liegenschaft um Fr. … zu je hälftigem Eigentum an E und F. Aus diesem Anlass auferlegte die Grundsteuerkommission C dem Veräusserer am 16. Januar 1996 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. …, wobei sie den Verkehrswert der Liegenschaft vor 20 Jahren auf Fr. … schätzte. II. Hiergegen erhob der Pflichtige Rekurs an die Finanzdirektion. Dabei verfocht er einen Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr. … und liess beantragen, die Grundstückgewinnsteuer dementsprechend auf Fr. … herabzusetzen. Nachdem im Rahmen einer Referentenaudienz aufgrund des eingereichten Kaufvertrags vom 30. Dezember 1966 die Fi­nanzdirektion von den Vorkaufsrechten Kenntnis erhielt, stellte sie eine Steuererhöhung in Aussicht. Mit Entscheid vom 11. August 1997 wies sie das Rechtsmittel ab und erhöhte die Grundstückgewinnsteuer auf Fr.... Sie erwog, die Siedlungs-Baugenossenschaft D hätte im Vorkaufsfall ihr Vorkaufsrecht höchstwahrscheinlich ausgeübt, weshalb das Grundstück nur zum Erwerbspreis von Fr. … zuzüglich allfälliger wertvermeh­ren­der Aufwendungen hätte verkauft werden können. Da keine diesbezüglichen Aufwen­dun­gen geltend gemacht worden seien, sei von einem Verkehrswert vor 20 Jahren in der Hö­he des Erwerbspreises auszugehen. III. Gegen diesen Entscheid wandte sich der Pflichtige mit Rekurs vom 19. Sep­tember 1997 an das Verwaltungsgericht, dem er beantragen liess, die Grundstückgewinn­steu­er sei auf Fr. … herabzusetzen. Ausserdem verlangte er die Zusprechung einer Par­tei­ent­schädigung. Am 7. Oktober 1997 nahm die Finanzdirektion zur Rekursschrift Stellung, verzich­te­te aber auf einen Antrag. Sie hielt fest, dass die Bedeutung eines limitierten und vorge­merk­ten Vorkaufsrechts bei der Schätzung des Verkehrswerts im Sinn einer Rechtsfrage zu prüfen sei. Die Grundsteuerkommission C beantragte Rekursabweisung. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. Gemäss § 160 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (StG) kann gegen den Ent­scheid der Gemeindebehörde Re­kurs an die Finanzdirektion und gegen deren Ent­scheid Rekurs beim Ver­waltungsgericht erhoben wer­den. Nach § 160 Abs. 2 StG sind die Be­stim­mungen über das Rekursverfahren bei Ein­schätzungen für die Staats­steuer ‑ §§ 92 bis 94 StG ‑ sinngemäss anwendbar. Mit dem Rekurs können laut § 92 Abs. 2 StG alle Mängel des angefochtenen Ent­scheids sowie des vorange­gangenen Ver­fahrens gerügt werden. Dabei sind neue tatsäch­liche Behaup­tungen und Beweismittel zulässig (RB 1961 Nr. 63, 1974 Nr. 4 und 1987 Nr. 39). Die Fi­nanzdirektion und das Verwal­tungsge­richt haben damit die gleiche freie und umfassende Prüfungs­befug­nis wie die Grundsteuerbehörde der Gemeinde (vgl. § 159 StG). 2. a) Die Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 161 Abs. 1 StG von den Gewin­nen er­ho­ben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Antei­len von solchen er­geben. Grundstückgewinn ist laut § 164 Abs. 1 StG der Be­trag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) über­steigt. Als Erwerbspreis gilt nach § 165 Abs. 1 StG der Kaufpreis mit Einschluss al­ler wei­teren Leistungen des Er­wer­bers. Liegt jedoch die massgebende frühere Handänderung mehr als 20 Jahre zu­rück, so darf der Steuerpflichtige nach § 165 Abs. 2 StG den Ver­kehrswert des Grundstücks vor 20 Jah­ren in Anrech­nung bringen. Der Verkehrswert einer Liegenschaft, der durch Schät­zung zu ermitteln ist, ent­spricht dem Preis, der hier­für im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mut­mass­lich zu er­zielen gewe­sen wäre (RB 1960 Nr. 34, 1976 Nr. 79, 1978 Nr. 124; Rei­mann/Zuppin­ger/Schär­rer, Kommentar zum Zür­cher Steuerge­setz, 4. Band, Bern 1966, § 165 N. 66 mit weiteren Hinweisen). b) Das Grundstückgewinnsteuerrecht wird vom Grundsatz der vergleichbaren Ver­hält­nisse beherrscht. Erlös und Anlagewert müssen sich auf das um­fäng­lich und in­halt­lich glei­che Grundstück beziehen. Hat sich die tatsächliche oder recht­liche Be­schaf­fen­heit der Liegenschaft wäh­rend der massgebenden Besitzesdauer verändert, so sind durch Zu‑ oder Ab­rechnungen beim Erwerbspreis bzw. bei den Anlagekosten ver­gleich­bare Ver­hältnisse zu schaffen (RB 1989 Nr. 51 mit Hinweisen; Rei­mann/Zup­pin­ger/Schär­rer, § 164 N. 5). Ist vom Verkehrswert vor 20 Jahren auszugehen, so ist der seinerzeitige Ver­kehrswert des Grundstücks im Zustand zum Zeitpunkt der Handänderung Ausgangs­punkt für die Steu­er­be­rech­nung (RB 1989 Nr. 51; Reimann/Zuppinger/Schärrer, § 164 N. 15) Dieser Zu­stand be­stimmt sich nach den Verhältnissen, welche die Parteien des Kauf­vertrags zur Grund­la­ge der Preis­bestimmung gemacht haben (RB 1993 Nr. 29). Die Veränderung der Liegenschaft kann in einer Substanzvermehrung oder in einer Sub­stanzverminderung bestehen (Reimann/Zuppinger/Schärrer, § 164 N. 6). Eine steuer­rechts­erhebliche Verschlechterung erfährt das Grundstück etwa dann, wenn es während der Besitzesdauer mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten, mit einem vorgemerkten, limitier­ten Vorkaufsrecht oder einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung belastet wird und dadurch seinem Eigentümer nur noch in entsprechend beschränktem Mass Verfü­gungs‑ und Bewirtschaftungsmöglichkeiten vermittelt. Bei der späteren Veräusserung des in seiner Substanz geminderten Grundstücks ist der Gewinn in der Weise zu ermitteln, dass der Ver­kehrswert vor zwanzig Jahren so zu eruieren ist, wie wenn die Belastung bereits im da­ma­ligen Zeitpunkt bestanden hätte. Gerade gegenteilig zu verfahren ist folglich im umgekehrten Fall, wenn das Grund­stück während der Besitzesdauer eine rechtliche Verbesserung erfährt, weil beispielsweise eine darauf lastende Dienstbarkeit, die Vormerkung des limitierten Vorkaufsrechts gelöscht wird oder die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung wegfällt. Der Substanzvermeh­rung ist bei der Gewinnermittlung Rechnung zu tragen, indem bei der Festsetzung des Ver­kehrs­werts vor 20 Jahren davon ausgegangen wird, das Grundstück sei bereits zum da­ma­li­gen Zeitpunkt unbelastet gewesen. Solche Hinzu‑ oder Abrechnungen haben aber nur dann zu erfolgen, wenn die jeweilige Substanzveränderung in die Preisbildung beim Ver­kauf Eingang gefunden hat. c) Es ist demgemäss vorab zu prüfen, ob sowohl das vorgemerkte und limitierte Vor­kaufsrecht zugunsten der Siedlungs-Baugenossenschaft D als auch die öffent­lich-rechtlichen Veräusserungsbeschränkungen, insbesondere das Vorkaufsrecht zu­gun­sten des Kantons Zürich und der Gemeinde C, beim Verkauf der Liegen­schaft am 7. November 1995 noch bestanden haben. Als entscheidend erweist sich aber letzt­lich, ob sie den Kaufpreis beeinflusst haben. aa) Die Vormerkung des der Siedlungs-Baugenossenschaft D mit Vertrag vom 30. Dezember 1966 eingeräumten limitierten Vorkaufsrechts erlosch am 30. Dezem­ber 1976. Ab diesem Zeitpunkt wirkte das "auf unbestimmte Zeit" eingeräumte Vorkaufs­recht bloss noch gegenüber dem Rekurrenten persönlich als obligatorische Verbindlichkeit. Ein allfälliger Erwerber der Liegenschaft wäre mangels Vormerkung im Grundbuch keiner ent­sprechenden Veräusserungsbeschränkung mehr unterworfen gewesen (Meier-Hayoz, Ber­ner Kommentar, 1975, Art. 681 ZGB N. 111 und 296). Er hätte von der Siedlungs-Bau­genossenschaft D auch nicht auf Herausgabe des Grundstücks oder auf Scha­den­ersatz verklagt werden können (Meier-Hayoz, Art. 681 ZGB N. 50, 56 und 247). Für sein Preisangebot wäre folglich derjenige Wert massgebend gewesen, den das Grundstück in unbelastetem Zustand (d.h. ohne Vorkaufsrecht) hatte. Das rein obligatorische Vorkaufs­recht hatte nach der Löschung der Vormerkung im Grundbuch am 30. Dezember 1976 auf den Verkehrswert der Liegenschaft keinen Einfluss mehr (BGE 103 Ia E. 3c S. 105 f.). bb) Gemäss § 18 der Verordnung über die Förderung des Wohnbaues für minder­be­mittelte und für kinderreiche Familien vom 23. Januar 1948 (WBV) kann bei Neubau­ten eine Veräusserung der Liegenschaft nur zum jeweiligen Selbstkostenpreis erfolgen. Zu­dem besitzt sowohl der Kanton Zürich als auch die Gemeinde C ein limitiertes Vor­kaufsrecht (§ 21 WBV). Infolge dieser Veräusserungsbeschränkungen könnte sich eine Ver­minderung des Verkehrswerts aufdrängen. Der Rekurrent erwarb die Liegenschaft am 30. Dezember 1966 zum Preis von Fr. … und veräusserte diese am 7. November 1995 für Fr.... Aus dieser ‑ selbst angesichts der langen Besitzesdauer ‑ krassen Preisdifferenz kann schon aufgrund der allgemeinen Lebenserfahrung ohne weiteres geschlossen werden, dass die Parteien allen­falls noch vorhandenen Eigentumsbeschränkungen im Zeitpunkt der Veräusserung keine preisbestimmende Bedeutung mehr beigemessen haben. cc) Aus diesen Gründen folgt, dass in Anwendung des Grundsatzes der vergleichba­ren Verhältnisse bei der Festsetzung des Verkehrswerts vor 20 Jahren davon ausgegangen wer­den muss, das Grundstück sei bereits zum damaligen Zeitpunkt nicht mit Veräusse­rungs­beschränkungen belastet gewesen. d) Die Finanzdirektion hat aufgrund der eingeräumten Vorkaufsrechte den ur­sprüng­lichen Kaufpreis als massgebenden Verkehrswert betrachtet und sich daher mit dem ohne diese Veräusserungsbeschränkungen zu schätzenden Verkehrswert vor 20 Jahren nicht auseinandergesetzt. Die Sache ist zur Behebung dieser Säumnis an die Finanzdirek­tion zurückzuweisen. Dieser ist es freigestellt, hierfür ein Gutachten in Auftrag zu geben. Der Rekurs ist somit teilweise gutzuheissen. 3. Bei diesem unentschiedenen Verfahrensausgang sind die Kosten den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 80 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 160 Abs. 2 StG) und steht dem Rekurrenten keine Parteientschädigung zu (§ 80 bis StG [in der Fassung vom 8. Juni 1997]). Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht: 1. Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an die Finanzdirektion zurückgewie­sen. 2. Über ihre Verfahrenskosten hat die Finanzdirektion im Neuentscheid zu befinden. 3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 3'000.‑‑; die übrigen Kosten betragen: Fr. 60.‑‑ Zustellungskosten, Fr. 3'060.‑‑ Total der Kosten. 4. Die Gerichtskosten werden den Parteien je zur Hälfte auferlegt. 5. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen. 6. Mitteilung an … Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 2. Abteilung SR.97.00055 Entscheid der 2. Kammer Sitzung vom 22. April 1998 Mitwirkend: Abteilungspräsident Martin Zweifel (Vorsitz), Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin Leana Isler Reich, Gerichtssekretär Roman Sieber. In Sachen A, vertreten durch RA B Rekurrent, gegen Gemeinde C, Rekursgegnerin, betreffend Grundstückgewinnsteuer, hat sich ergeben: I. A erwarb mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 30. Dezem­ber 1966 von der Siedlungs-Baugenossenschaft D die Liegenschaft Kat.Nr. 01 (Wohn­haus und Schopf mit … m 2 Gebäudegrundfläche, Hofraum und Garten) in C zum Preis von Fr. … Gemäss Ziffer 3 des Vertrags bestand zulasten der Lie­genschaft ein Vorkaufsrecht zugunsten des Kantons Zürich und der Gemeinde C. Ferner wurde der Verkäuferin zu den gleichen Bedingungen ein unbefristetes, auf zehn Jahre im Grundbuch vorzumerkendes Vorkaufsrecht eingeräumt, wobei der Kaufpreis in dem Sinn limitiert wurde, dass das Vorkaufsrecht von der Verkäuferin nur zu einem Preis ausgeübt werden konnte, der einen Gewinn des jeweiligen Eigentümers ausschloss. Am 7. November 1995 veräusserte A die Liegenschaft um Fr. … zu je hälftigem Eigentum an E und F. Aus diesem Anlass auferlegte die Grundsteuerkommission C dem Veräusserer am 16. Januar 1996 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. …, wobei sie den Verkehrswert der Liegenschaft vor 20 Jahren auf Fr. … schätzte. II. Hiergegen erhob der Pflichtige Rekurs an die Finanzdirektion. Dabei verfocht er einen Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr. … und liess beantragen, die Grundstückgewinnsteuer dementsprechend auf Fr. … herabzusetzen. Nachdem im Rahmen einer Referentenaudienz aufgrund des eingereichten Kaufvertrags vom 30. Dezember 1966 die Fi­nanzdirektion von den Vorkaufsrechten Kenntnis erhielt, stellte sie eine Steuererhöhung in Aussicht. Mit Entscheid vom 11. August 1997 wies sie das Rechtsmittel ab und erhöhte die Grundstückgewinnsteuer auf Fr.... Sie erwog, die Siedlungs-Baugenossenschaft D hätte im Vorkaufsfall ihr Vorkaufsrecht höchstwahrscheinlich ausgeübt, weshalb das Grundstück nur zum Erwerbspreis von Fr. … zuzüglich allfälliger wertvermeh­ren­der Aufwendungen hätte verkauft werden können. Da keine diesbezüglichen Aufwen­dun­gen geltend gemacht worden seien, sei von einem Verkehrswert vor 20 Jahren in der Hö­he des Erwerbspreises auszugehen. III. Gegen diesen Entscheid wandte sich der Pflichtige mit Rekurs vom 19. Sep­tember 1997 an das Verwaltungsgericht, dem er beantragen liess, die Grundstückgewinn­steu­er sei auf Fr. … herabzusetzen. Ausserdem verlangte er die Zusprechung einer Par­tei­ent­schädigung. Am 7. Oktober 1997 nahm die Finanzdirektion zur Rekursschrift Stellung, verzich­te­te aber auf einen Antrag. Sie hielt fest, dass die Bedeutung eines limitierten und vorge­merk­ten Vorkaufsrechts bei der Schätzung des Verkehrswerts im Sinn einer Rechtsfrage zu prüfen sei. Die Grundsteuerkommission C beantragte Rekursabweisung. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. Gemäss § 160 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (StG) kann gegen den Ent­scheid der Gemeindebehörde Re­kurs an die Finanzdirektion und gegen deren Ent­scheid Rekurs beim Ver­waltungsgericht erhoben wer­den. Nach § 160 Abs. 2 StG sind die Be­stim­mungen über das Rekursverfahren bei Ein­schätzungen für die Staats­steuer ‑ §§ 92 bis 94 StG ‑ sinngemäss anwendbar. Mit dem Rekurs können laut § 92 Abs. 2 StG alle Mängel des angefochtenen Ent­scheids sowie des vorange­gangenen Ver­fahrens gerügt werden. Dabei sind neue tatsäch­liche Behaup­tungen und Beweismittel zulässig (RB 1961 Nr. 63, 1974 Nr. 4 und 1987 Nr. 39). Die Fi­nanzdirektion und das Verwal­tungsge­richt haben damit die gleiche freie und umfassende Prüfungs­befug­nis wie die Grundsteuerbehörde der Gemeinde (vgl. § 159 StG). 2. a) Die Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 161 Abs. 1 StG von den Gewin­nen er­ho­ben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Antei­len von solchen er­geben. Grundstückgewinn ist laut § 164 Abs. 1 StG der Be­trag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) über­steigt. Als Erwerbspreis gilt nach § 165 Abs. 1 StG der Kaufpreis mit Einschluss al­ler wei­teren Leistungen des Er­wer­bers. Liegt jedoch die massgebende frühere Handänderung mehr als 20 Jahre zu­rück, so darf der Steuerpflichtige nach § 165 Abs. 2 StG den Ver­kehrswert des Grundstücks vor 20 Jah­ren in Anrech­nung bringen. Der Verkehrswert einer Liegenschaft, der durch Schät­zung zu ermitteln ist, ent­spricht dem Preis, der hier­für im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mut­mass­lich zu er­zielen gewe­sen wäre (RB 1960 Nr. 34, 1976 Nr. 79, 1978 Nr. 124; Rei­mann/Zuppin­ger/Schär­rer, Kommentar zum Zür­cher Steuerge­setz, 4. Band, Bern 1966, § 165 N. 66 mit weiteren Hinweisen). b) Das Grundstückgewinnsteuerrecht wird vom Grundsatz der vergleichbaren Ver­hält­nisse beherrscht. Erlös und Anlagewert müssen sich auf das um­fäng­lich und in­halt­lich glei­che Grundstück beziehen. Hat sich die tatsächliche oder recht­liche Be­schaf­fen­heit der Liegenschaft wäh­rend der massgebenden Besitzesdauer verändert, so sind durch Zu‑ oder Ab­rechnungen beim Erwerbspreis bzw. bei den Anlagekosten ver­gleich­bare Ver­hältnisse zu schaffen (RB 1989 Nr. 51 mit Hinweisen; Rei­mann/Zup­pin­ger/Schär­rer, § 164 N. 5). Ist vom Verkehrswert vor 20 Jahren auszugehen, so ist der seinerzeitige Ver­kehrswert des Grundstücks im Zustand zum Zeitpunkt der Handänderung Ausgangs­punkt für die Steu­er­be­rech­nung (RB 1989 Nr. 51; Reimann/Zuppinger/Schärrer, § 164 N. 15) Dieser Zu­stand be­stimmt sich nach den Verhältnissen, welche die Parteien des Kauf­vertrags zur Grund­la­ge der Preis­bestimmung gemacht haben (RB 1993 Nr. 29). Die Veränderung der Liegenschaft kann in einer Substanzvermehrung oder in einer Sub­stanzverminderung bestehen (Reimann/Zuppinger/Schärrer, § 164 N. 6). Eine steuer­rechts­erhebliche Verschlechterung erfährt das Grundstück etwa dann, wenn es während der Besitzesdauer mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten, mit einem vorgemerkten, limitier­ten Vorkaufsrecht oder einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung belastet wird und dadurch seinem Eigentümer nur noch in entsprechend beschränktem Mass Verfü­gungs‑ und Bewirtschaftungsmöglichkeiten vermittelt. Bei der späteren Veräusserung des in seiner Substanz geminderten Grundstücks ist der Gewinn in der Weise zu ermitteln, dass der Ver­kehrswert vor zwanzig Jahren so zu eruieren ist, wie wenn die Belastung bereits im da­ma­ligen Zeitpunkt bestanden hätte. Gerade gegenteilig zu verfahren ist folglich im umgekehrten Fall, wenn das Grund­stück während der Besitzesdauer eine rechtliche Verbesserung erfährt, weil beispielsweise eine darauf lastende Dienstbarkeit, die Vormerkung des limitierten Vorkaufsrechts gelöscht wird oder die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung wegfällt. Der Substanzvermeh­rung ist bei der Gewinnermittlung Rechnung zu tragen, indem bei der Festsetzung des Ver­kehrs­werts vor 20 Jahren davon ausgegangen wird, das Grundstück sei bereits zum da­ma­li­gen Zeitpunkt unbelastet gewesen. Solche Hinzu‑ oder Abrechnungen haben aber nur dann zu erfolgen, wenn die jeweilige Substanzveränderung in die Preisbildung beim Ver­kauf Eingang gefunden hat. c) Es ist demgemäss vorab zu prüfen, ob sowohl das vorgemerkte und limitierte Vor­kaufsrecht zugunsten der Siedlungs-Baugenossenschaft D als auch die öffent­lich-rechtlichen Veräusserungsbeschränkungen, insbesondere das Vorkaufsrecht zu­gun­sten des Kantons Zürich und der Gemeinde C, beim Verkauf der Liegen­schaft am 7. November 1995 noch bestanden haben. Als entscheidend erweist sich aber letzt­lich, ob sie den Kaufpreis beeinflusst haben. aa) Die Vormerkung des der Siedlungs-Baugenossenschaft D mit Vertrag vom 30. Dezember 1966 eingeräumten limitierten Vorkaufsrechts erlosch am 30. Dezem­ber 1976. Ab diesem Zeitpunkt wirkte das "auf unbestimmte Zeit" eingeräumte Vorkaufs­recht bloss noch gegenüber dem Rekurrenten persönlich als obligatorische Verbindlichkeit. Ein allfälliger Erwerber der Liegenschaft wäre mangels Vormerkung im Grundbuch keiner ent­sprechenden Veräusserungsbeschränkung mehr unterworfen gewesen (Meier-Hayoz, Ber­ner Kommentar, 1975, Art. 681 ZGB N. 111 und 296). Er hätte von der Siedlungs-Bau­genossenschaft D auch nicht auf Herausgabe des Grundstücks oder auf Scha­den­ersatz verklagt werden können (Meier-Hayoz, Art. 681 ZGB N. 50, 56 und 247). Für sein Preisangebot wäre folglich derjenige Wert massgebend gewesen, den das Grundstück in unbelastetem Zustand (d.h. ohne Vorkaufsrecht) hatte. Das rein obligatorische Vorkaufs­recht hatte nach der Löschung der Vormerkung im Grundbuch am 30. Dezember 1976 auf den Verkehrswert der Liegenschaft keinen Einfluss mehr (BGE 103 Ia E. 3c S. 105 f.). bb) Gemäss § 18 der Verordnung über die Förderung des Wohnbaues für minder­be­mittelte und für kinderreiche Familien vom 23. Januar 1948 (WBV) kann bei Neubau­ten eine Veräusserung der Liegenschaft nur zum jeweiligen Selbstkostenpreis erfolgen. Zu­dem besitzt sowohl der Kanton Zürich als auch die Gemeinde C ein limitiertes Vor­kaufsrecht (§ 21 WBV). Infolge dieser Veräusserungsbeschränkungen könnte sich eine Ver­minderung des Verkehrswerts aufdrängen. Der Rekurrent erwarb die Liegenschaft am 30. Dezember 1966 zum Preis von Fr. … und veräusserte diese am 7. November 1995 für Fr.... Aus dieser ‑ selbst angesichts der langen Besitzesdauer ‑ krassen Preisdifferenz kann schon aufgrund der allgemeinen Lebenserfahrung ohne weiteres geschlossen werden, dass die Parteien allen­falls noch vorhandenen Eigentumsbeschränkungen im Zeitpunkt der Veräusserung keine preisbestimmende Bedeutung mehr beigemessen haben. cc) Aus diesen Gründen folgt, dass in Anwendung des Grundsatzes der vergleichba­ren Verhältnisse bei der Festsetzung des Verkehrswerts vor 20 Jahren davon ausgegangen wer­den muss, das Grundstück sei bereits zum damaligen Zeitpunkt nicht mit Veräusse­rungs­beschränkungen belastet gewesen. d) Die Finanzdirektion hat aufgrund der eingeräumten Vorkaufsrechte den ur­sprüng­lichen Kaufpreis als massgebenden Verkehrswert betrachtet und sich daher mit dem ohne diese Veräusserungsbeschränkungen zu schätzenden Verkehrswert vor 20 Jahren nicht auseinandergesetzt. Die Sache ist zur Behebung dieser Säumnis an die Finanzdirek­tion zurückzuweisen. Dieser ist es freigestellt, hierfür ein Gutachten in Auftrag zu geben. Der Rekurs ist somit teilweise gutzuheissen. 3. Bei diesem unentschiedenen Verfahrensausgang sind die Kosten den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 80 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 160 Abs. 2 StG) und steht dem Rekurrenten keine Parteientschädigung zu (§ 80 bis StG [in der Fassung vom 8. Juni 1997]). Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht: 1. Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an die Finanzdirektion zurückgewie­sen. 2. Über ihre Verfahrenskosten hat die Finanzdirektion im Neuentscheid zu befinden. 3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 3'000.‑‑; die übrigen Kosten betragen: Fr. 60.‑‑ Zustellungskosten, Fr. 3'060.‑‑ Total der Kosten. 4. Die Gerichtskosten werden den Parteien je zur Hälfte auferlegt. 5. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen. 6. Mitteilung an …

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 2. Abteilung Verwaltungsgericht

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich

des Kantons Zürich 2. Abteilung

2. Abteilung SR.97.00055

SR.97.00055 Entscheid

Entscheid der 2. Kammer

der 2. Kammer Sitzung vom 22. April 1998

Sitzung vom 22. April 1998 Mitwirkend: Abteilungspräsident Martin Zweifel (Vorsitz), Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin Leana Isler Reich, Gerichtssekretär Roman Sieber.

Mitwirkend: Abteilungspräsident Martin Zweifel (Vorsitz), Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin Leana Isler Reich, Gerichtssekretär Roman Sieber. In Sachen

In Sachen A, vertreten durch RA B

A, vertreten durch RA B Rekurrent,

Rekurrent, gegen

gegen Gemeinde C,

Gemeinde C, Rekursgegnerin,

Rekursgegnerin, betreffend Grundstückgewinnsteuer,

betreffend Grundstückgewinnsteuer, hat sich ergeben:

hat sich ergeben: I. A erwarb mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 30. Dezem­ber 1966 von der Siedlungs-Baugenossenschaft D die Liegenschaft Kat.Nr. 01 (Wohn­haus und Schopf mit … m 2 Gebäudegrundfläche, Hofraum und Garten) in C zum Preis von Fr. … Gemäss Ziffer 3 des Vertrags bestand zulasten der Lie­genschaft ein Vorkaufsrecht zugunsten des Kantons Zürich und der Gemeinde C. Ferner wurde der Verkäuferin zu den gleichen Bedingungen ein unbefristetes, auf zehn Jahre im Grundbuch vorzumerkendes Vorkaufsrecht eingeräumt, wobei der Kaufpreis in dem Sinn limitiert wurde, dass das Vorkaufsrecht von der Verkäuferin nur zu einem Preis ausgeübt werden konnte, der einen Gewinn des jeweiligen Eigentümers ausschloss.

I. A erwarb mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 30. Dezem­ber 1966 von der Siedlungs-Baugenossenschaft D die Liegenschaft Kat.Nr. 01 (Wohn­haus und Schopf mit … m 2 Gebäudegrundfläche, Hofraum und Garten) in C zum Preis von Fr. … Gemäss Ziffer 3 des Vertrags bestand zulasten der Lie­genschaft ein Vorkaufsrecht zugunsten des Kantons Zürich und der Gemeinde C. Ferner wurde der Verkäuferin zu den gleichen Bedingungen ein unbefristetes, auf zehn Jahre im Grundbuch vorzumerkendes Vorkaufsrecht eingeräumt, wobei der Kaufpreis in dem Sinn limitiert wurde, dass das Vorkaufsrecht von der Verkäuferin nur zu einem Preis ausgeübt werden konnte, der einen Gewinn des jeweiligen Eigentümers ausschloss. Am 7. November 1995 veräusserte A die Liegenschaft um Fr. … zu je hälftigem Eigentum an E und F. Aus diesem Anlass auferlegte die Grundsteuerkommission C dem Veräusserer am 16. Januar 1996 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. …, wobei sie den Verkehrswert der Liegenschaft vor 20 Jahren auf Fr. … schätzte.

Am 7. November 1995 veräusserte A die Liegenschaft um Fr. … zu je hälftigem Eigentum an E und F. Aus diesem Anlass auferlegte die Grundsteuerkommission C dem Veräusserer am 16. Januar 1996 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. …, wobei sie den Verkehrswert der Liegenschaft vor 20 Jahren auf Fr. … schätzte. II. Hiergegen erhob der Pflichtige Rekurs an die Finanzdirektion. Dabei verfocht er einen Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr. … und liess beantragen, die Grundstückgewinnsteuer dementsprechend auf Fr. … herabzusetzen. Nachdem im Rahmen einer Referentenaudienz aufgrund des eingereichten Kaufvertrags vom 30. Dezember 1966 die Fi­nanzdirektion von den Vorkaufsrechten Kenntnis erhielt, stellte sie eine Steuererhöhung in Aussicht. Mit Entscheid vom 11. August 1997 wies sie das Rechtsmittel ab und erhöhte die Grundstückgewinnsteuer auf Fr.... Sie erwog, die Siedlungs-Baugenossenschaft D hätte im Vorkaufsfall ihr Vorkaufsrecht höchstwahrscheinlich ausgeübt, weshalb das Grundstück nur zum Erwerbspreis von Fr. … zuzüglich allfälliger wertvermeh­ren­der Aufwendungen hätte verkauft werden können. Da keine diesbezüglichen Aufwen­dun­gen geltend gemacht worden seien, sei von einem Verkehrswert vor 20 Jahren in der Hö­he des Erwerbspreises auszugehen.

II. Hiergegen erhob der Pflichtige Rekurs an die Finanzdirektion. Dabei verfocht er einen Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr. … und liess beantragen, die Grundstückgewinnsteuer dementsprechend auf Fr. … herabzusetzen. Nachdem im Rahmen einer Referentenaudienz aufgrund des eingereichten Kaufvertrags vom 30. Dezember 1966 die Fi­nanzdirektion von den Vorkaufsrechten Kenntnis erhielt, stellte sie eine Steuererhöhung in Aussicht. Mit Entscheid vom 11. August 1997 wies sie das Rechtsmittel ab und erhöhte die Grundstückgewinnsteuer auf Fr.... Sie erwog, die Siedlungs-Baugenossenschaft D hätte im Vorkaufsfall ihr Vorkaufsrecht höchstwahrscheinlich ausgeübt, weshalb das Grundstück nur zum Erwerbspreis von Fr. … zuzüglich allfälliger wertvermeh­ren­der Aufwendungen hätte verkauft werden können. Da keine diesbezüglichen Aufwen­dun­gen geltend gemacht worden seien, sei von einem Verkehrswert vor 20 Jahren in der Hö­he des Erwerbspreises auszugehen. III. Gegen diesen Entscheid wandte sich der Pflichtige mit Rekurs vom 19. Sep­tember 1997 an das Verwaltungsgericht, dem er beantragen liess, die Grundstückgewinn­steu­er sei auf Fr. … herabzusetzen. Ausserdem verlangte er die Zusprechung einer Par­tei­ent­schädigung.

III. Gegen diesen Entscheid wandte sich der Pflichtige mit Rekurs vom 19. Sep­tember 1997 an das Verwaltungsgericht, dem er beantragen liess, die Grundstückgewinn­steu­er sei auf Fr. … herabzusetzen. Ausserdem verlangte er die Zusprechung einer Par­tei­ent­schädigung. Am 7. Oktober 1997 nahm die Finanzdirektion zur Rekursschrift Stellung, verzich­te­te aber auf einen Antrag. Sie hielt fest, dass die Bedeutung eines limitierten und vorge­merk­ten Vorkaufsrechts bei der Schätzung des Verkehrswerts im Sinn einer Rechtsfrage zu prüfen sei. Die Grundsteuerkommission C beantragte Rekursabweisung.

Am 7. Oktober 1997 nahm die Finanzdirektion zur Rekursschrift Stellung, verzich­te­te aber auf einen Antrag. Sie hielt fest, dass die Bedeutung eines limitierten und vorge­merk­ten Vorkaufsrechts bei der Schätzung des Verkehrswerts im Sinn einer Rechtsfrage zu prüfen sei. Die Grundsteuerkommission C beantragte Rekursabweisung. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. Gemäss § 160 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (StG) kann gegen den Ent­scheid der Gemeindebehörde Re­kurs an die Finanzdirektion und gegen deren Ent­scheid Rekurs beim Ver­waltungsgericht erhoben wer­den. Nach § 160 Abs. 2 StG sind die Be­stim­mungen über das Rekursverfahren bei Ein­schätzungen für die Staats­steuer ‑ §§ 92 bis 94 StG ‑ sinngemäss anwendbar.

1. Gemäss § 160 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (StG) kann gegen den Ent­scheid der Gemeindebehörde Re­kurs an die Finanzdirektion und gegen deren Ent­scheid Rekurs beim Ver­waltungsgericht erhoben wer­den. Nach § 160 Abs. 2 StG sind die Be­stim­mungen über das Rekursverfahren bei Ein­schätzungen für die Staats­steuer ‑ §§ 92 bis 94 StG ‑ sinngemäss anwendbar. Mit dem Rekurs können laut § 92 Abs. 2 StG alle Mängel des angefochtenen Ent­scheids sowie des vorange­gangenen Ver­fahrens gerügt werden. Dabei sind neue tatsäch­liche Behaup­tungen und Beweismittel zulässig (RB 1961 Nr. 63, 1974 Nr. 4 und 1987 Nr. 39). Die Fi­nanzdirektion und das Verwal­tungsge­richt haben damit die gleiche freie und umfassende Prüfungs­befug­nis wie die Grundsteuerbehörde der Gemeinde (vgl. § 159 StG).

Mit dem Rekurs können laut § 92 Abs. 2 StG alle Mängel des angefochtenen Ent­scheids sowie des vorange­gangenen Ver­fahrens gerügt werden. Dabei sind neue tatsäch­liche Behaup­tungen und Beweismittel zulässig (RB 1961 Nr. 63, 1974 Nr. 4 und 1987 Nr. 39). Die Fi­nanzdirektion und das Verwal­tungsge­richt haben damit die gleiche freie und umfassende Prüfungs­befug­nis wie die Grundsteuerbehörde der Gemeinde (vgl. § 159 StG). 2. a) Die Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 161 Abs. 1 StG von den Gewin­nen er­ho­ben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Antei­len von solchen er­geben. Grundstückgewinn ist laut § 164 Abs. 1 StG der Be­trag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) über­steigt. Als Erwerbspreis gilt nach § 165 Abs. 1 StG der Kaufpreis mit Einschluss al­ler wei­teren Leistungen des Er­wer­bers. Liegt jedoch die massgebende frühere Handänderung mehr als 20 Jahre zu­rück, so darf der Steuerpflichtige nach § 165 Abs. 2 StG den Ver­kehrswert des Grundstücks vor 20 Jah­ren in Anrech­nung bringen.

2. a) Die Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 161 Abs. 1 StG von den Gewin­nen er­ho­ben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Antei­len von solchen er­geben. Grundstückgewinn ist laut § 164 Abs. 1 StG der Be­trag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) über­steigt. Als Erwerbspreis gilt nach § 165 Abs. 1 StG der Kaufpreis mit Einschluss al­ler wei­teren Leistungen des Er­wer­bers. Liegt jedoch die massgebende frühere Handänderung mehr als 20 Jahre zu­rück, so darf der Steuerpflichtige nach § 165 Abs. 2 StG den Ver­kehrswert des Grundstücks vor 20 Jah­ren in Anrech­nung bringen. Der Verkehrswert einer Liegenschaft, der durch Schät­zung zu ermitteln ist, ent­spricht dem Preis, der hier­für im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mut­mass­lich zu er­zielen gewe­sen wäre (RB 1960 Nr. 34, 1976 Nr. 79, 1978 Nr. 124; Rei­mann/Zuppin­ger/Schär­rer, Kommentar zum Zür­cher Steuerge­setz, 4. Band, Bern 1966, § 165 N. 66 mit weiteren Hinweisen).

Der Verkehrswert einer Liegenschaft, der durch Schät­zung zu ermitteln ist, ent­spricht dem Preis, der hier­für im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mut­mass­lich zu er­zielen gewe­sen wäre (RB 1960 Nr. 34, 1976 Nr. 79, 1978 Nr. 124; Rei­mann/Zuppin­ger/Schär­rer, Kommentar zum Zür­cher Steuerge­setz, 4. Band, Bern 1966, § 165 N. 66 mit weiteren Hinweisen). b) Das Grundstückgewinnsteuerrecht wird vom Grundsatz der vergleichbaren Ver­hält­nisse beherrscht. Erlös und Anlagewert müssen sich auf das um­fäng­lich und in­halt­lich glei­che Grundstück beziehen. Hat sich die tatsächliche oder recht­liche Be­schaf­fen­heit der Liegenschaft wäh­rend der massgebenden Besitzesdauer verändert, so sind durch Zu‑ oder Ab­rechnungen beim Erwerbspreis bzw. bei den Anlagekosten ver­gleich­bare Ver­hältnisse zu schaffen (RB 1989 Nr. 51 mit Hinweisen; Rei­mann/Zup­pin­ger/Schär­rer, § 164 N. 5). Ist vom Verkehrswert vor 20 Jahren auszugehen, so ist der seinerzeitige Ver­kehrswert des Grundstücks im Zustand zum Zeitpunkt der Handänderung Ausgangs­punkt für die Steu­er­be­rech­nung (RB 1989 Nr. 51; Reimann/Zuppinger/Schärrer, § 164 N. 15) Dieser Zu­stand be­stimmt sich nach den Verhältnissen, welche die Parteien des Kauf­vertrags zur Grund­la­ge der Preis­bestimmung gemacht haben (RB 1993 Nr. 29). b) Das Grundstückgewinnsteuerrecht wird vom Grundsatz der vergleichbaren Ver­hält­nisse beherrscht. Erlös und Anlagewert müssen sich auf das um­fäng­lich und in­halt­lich glei­che Grundstück beziehen. Hat sich die tatsächliche oder recht­liche Be­schaf­fen­heit der Liegenschaft wäh­rend der massgebenden Besitzesdauer verändert, so sind durch Zu‑ oder Ab­rechnungen beim Erwerbspreis bzw. bei den Anlagekosten ver­gleich­bare Ver­hältnisse zu schaffen (RB 1989 Nr. 51 mit Hinweisen; Rei­mann/Zup­pin­ger/Schär­rer, § 164 N. 5). Ist vom Verkehrswert vor 20 Jahren auszugehen, so ist der seinerzeitige Ver­kehrswert des Grundstücks im Zustand zum Zeitpunkt der Handänderung Ausgangs­punkt für die Steu­er­be­rech­nung (RB 1989 Nr. 51; Reimann/Zuppinger/Schärrer, § 164 N. 15) Dieser Zu­stand be­stimmt sich nach den Verhältnissen, welche die Parteien des Kauf­vertrags zur Grund­la­ge der Preis­bestimmung gemacht haben (RB 1993 Nr. 29). Die Veränderung der Liegenschaft kann in einer Substanzvermehrung oder in einer Sub­stanzverminderung bestehen (Reimann/Zuppinger/Schärrer, § 164 N. 6). Eine steuer­rechts­erhebliche Verschlechterung erfährt das Grundstück etwa dann, wenn es während der Besitzesdauer mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten, mit einem vorgemerkten, limitier­ten Vorkaufsrecht oder einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung belastet wird und dadurch seinem Eigentümer nur noch in entsprechend beschränktem Mass Verfü­gungs‑ und Bewirtschaftungsmöglichkeiten vermittelt. Bei der späteren Veräusserung des in seiner Substanz geminderten Grundstücks ist der Gewinn in der Weise zu ermitteln, dass der Ver­kehrswert vor zwanzig Jahren so zu eruieren ist, wie wenn die Belastung bereits im da­ma­ligen Zeitpunkt bestanden hätte.

Die Veränderung der Liegenschaft kann in einer Substanzvermehrung oder in einer Sub­stanzverminderung bestehen (Reimann/Zuppinger/Schärrer, § 164 N. 6). Eine steuer­rechts­erhebliche Verschlechterung erfährt das Grundstück etwa dann, wenn es während der Besitzesdauer mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten, mit einem vorgemerkten, limitier­ten Vorkaufsrecht oder einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung belastet wird und dadurch seinem Eigentümer nur noch in entsprechend beschränktem Mass Verfü­gungs‑ und Bewirtschaftungsmöglichkeiten vermittelt. Bei der späteren Veräusserung des in seiner Substanz geminderten Grundstücks ist der Gewinn in der Weise zu ermitteln, dass der Ver­kehrswert vor zwanzig Jahren so zu eruieren ist, wie wenn die Belastung bereits im da­ma­ligen Zeitpunkt bestanden hätte. Gerade gegenteilig zu verfahren ist folglich im umgekehrten Fall, wenn das Grund­stück während der Besitzesdauer eine rechtliche Verbesserung erfährt, weil beispielsweise eine darauf lastende Dienstbarkeit, die Vormerkung des limitierten Vorkaufsrechts gelöscht wird oder die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung wegfällt. Der Substanzvermeh­rung ist bei der Gewinnermittlung Rechnung zu tragen, indem bei der Festsetzung des Ver­kehrs­werts vor 20 Jahren davon ausgegangen wird, das Grundstück sei bereits zum da­ma­li­gen Zeitpunkt unbelastet gewesen. Solche Hinzu‑ oder Abrechnungen haben aber nur dann zu erfolgen, wenn die jeweilige Substanzveränderung in die Preisbildung beim Ver­kauf Eingang gefunden hat.

Gerade gegenteilig zu verfahren ist folglich im umgekehrten Fall, wenn das Grund­stück während der Besitzesdauer eine rechtliche Verbesserung erfährt, weil beispielsweise eine darauf lastende Dienstbarkeit, die Vormerkung des limitierten Vorkaufsrechts gelöscht wird oder die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung wegfällt. Der Substanzvermeh­rung ist bei der Gewinnermittlung Rechnung zu tragen, indem bei der Festsetzung des Ver­kehrs­werts vor 20 Jahren davon ausgegangen wird, das Grundstück sei bereits zum da­ma­li­gen Zeitpunkt unbelastet gewesen. Solche Hinzu‑ oder Abrechnungen haben aber nur dann zu erfolgen, wenn die jeweilige Substanzveränderung in die Preisbildung beim Ver­kauf Eingang gefunden hat. c) Es ist demgemäss vorab zu prüfen, ob sowohl das vorgemerkte und limitierte Vor­kaufsrecht zugunsten der Siedlungs-Baugenossenschaft D als auch die öffent­lich-rechtlichen Veräusserungsbeschränkungen, insbesondere das Vorkaufsrecht zu­gun­sten des Kantons Zürich und der Gemeinde C, beim Verkauf der Liegen­schaft am 7. November 1995 noch bestanden haben. Als entscheidend erweist sich aber letzt­lich, ob sie den Kaufpreis beeinflusst haben. c) Es ist demgemäss vorab zu prüfen, ob sowohl das vorgemerkte und limitierte Vor­kaufsrecht zugunsten der Siedlungs-Baugenossenschaft D als auch die öffent­lich-rechtlichen Veräusserungsbeschränkungen, insbesondere das Vorkaufsrecht zu­gun­sten des Kantons Zürich und der Gemeinde C, beim Verkauf der Liegen­schaft am 7. November 1995 noch bestanden haben. Als entscheidend erweist sich aber letzt­lich, ob sie den Kaufpreis beeinflusst haben. aa) Die Vormerkung des der Siedlungs-Baugenossenschaft D mit Vertrag vom 30. Dezember 1966 eingeräumten limitierten Vorkaufsrechts erlosch am 30. Dezem­ber 1976. Ab diesem Zeitpunkt wirkte das "auf unbestimmte Zeit" eingeräumte Vorkaufs­recht bloss noch gegenüber dem Rekurrenten persönlich als obligatorische Verbindlichkeit. Ein allfälliger Erwerber der Liegenschaft wäre mangels Vormerkung im Grundbuch keiner ent­sprechenden Veräusserungsbeschränkung mehr unterworfen gewesen (Meier-Hayoz, Ber­ner Kommentar, 1975, Art. 681 ZGB N. 111 und 296). Er hätte von der Siedlungs-Bau­genossenschaft D auch nicht auf Herausgabe des Grundstücks oder auf Scha­den­ersatz verklagt werden können (Meier-Hayoz, Art. 681 ZGB N. 50, 56 und 247). Für sein Preisangebot wäre folglich derjenige Wert massgebend gewesen, den das Grundstück in unbelastetem Zustand (d.h. ohne Vorkaufsrecht) hatte. Das rein obligatorische Vorkaufs­recht hatte nach der Löschung der Vormerkung im Grundbuch am 30. Dezember 1976 auf den Verkehrswert der Liegenschaft keinen Einfluss mehr (BGE 103 Ia E. 3c S. 105 f.). aa) Die Vormerkung des der Siedlungs-Baugenossenschaft D mit Vertrag vom 30. Dezember 1966 eingeräumten limitierten Vorkaufsrechts erlosch am 30. Dezem­ber 1976. Ab diesem Zeitpunkt wirkte das "auf unbestimmte Zeit" eingeräumte Vorkaufs­recht bloss noch gegenüber dem Rekurrenten persönlich als obligatorische Verbindlichkeit. Ein allfälliger Erwerber der Liegenschaft wäre mangels Vormerkung im Grundbuch keiner ent­sprechenden Veräusserungsbeschränkung mehr unterworfen gewesen (Meier-Hayoz, Ber­ner Kommentar, 1975, Art. 681 ZGB N. 111 und 296). Er hätte von der Siedlungs-Bau­genossenschaft D auch nicht auf Herausgabe des Grundstücks oder auf Scha­den­ersatz verklagt werden können (Meier-Hayoz, Art. 681 ZGB N. 50, 56 und 247). Für sein Preisangebot wäre folglich derjenige Wert massgebend gewesen, den das Grundstück in unbelastetem Zustand (d.h. ohne Vorkaufsrecht) hatte. Das rein obligatorische Vorkaufs­recht hatte nach der Löschung der Vormerkung im Grundbuch am 30. Dezember 1976 auf den Verkehrswert der Liegenschaft keinen Einfluss mehr (BGE 103 Ia E. 3c S. 105 f.). bb) Gemäss § 18 der Verordnung über die Förderung des Wohnbaues für minder­be­mittelte und für kinderreiche Familien vom 23. Januar 1948 (WBV) kann bei Neubau­ten eine Veräusserung der Liegenschaft nur zum jeweiligen Selbstkostenpreis erfolgen. Zu­dem besitzt sowohl der Kanton Zürich als auch die Gemeinde C ein limitiertes Vor­kaufsrecht (§ 21 WBV). Infolge dieser Veräusserungsbeschränkungen könnte sich eine Ver­minderung des Verkehrswerts aufdrängen. bb) Gemäss § 18 der Verordnung über die Förderung des Wohnbaues für minder­be­mittelte und für kinderreiche Familien vom 23. Januar 1948 (WBV) kann bei Neubau­ten eine Veräusserung der Liegenschaft nur zum jeweiligen Selbstkostenpreis erfolgen. Zu­dem besitzt sowohl der Kanton Zürich als auch die Gemeinde C ein limitiertes Vor­kaufsrecht (§ 21 WBV). Infolge dieser Veräusserungsbeschränkungen könnte sich eine Ver­minderung des Verkehrswerts aufdrängen. Der Rekurrent erwarb die Liegenschaft am 30. Dezember 1966 zum Preis von Fr. … und veräusserte diese am 7. November 1995 für Fr.... Aus dieser ‑ selbst angesichts der langen Besitzesdauer ‑ krassen Preisdifferenz kann schon aufgrund der allgemeinen Lebenserfahrung ohne weiteres geschlossen werden, dass die Parteien allen­falls noch vorhandenen Eigentumsbeschränkungen im Zeitpunkt der Veräusserung keine preisbestimmende Bedeutung mehr beigemessen haben.

Der Rekurrent erwarb die Liegenschaft am 30. Dezember 1966 zum Preis von Fr. … und veräusserte diese am 7. November 1995 für Fr.... Aus dieser ‑ selbst angesichts der langen Besitzesdauer ‑ krassen Preisdifferenz kann schon aufgrund der allgemeinen Lebenserfahrung ohne weiteres geschlossen werden, dass die Parteien allen­falls noch vorhandenen Eigentumsbeschränkungen im Zeitpunkt der Veräusserung keine preisbestimmende Bedeutung mehr beigemessen haben. cc) Aus diesen Gründen folgt, dass in Anwendung des Grundsatzes der vergleichba­ren Verhältnisse bei der Festsetzung des Verkehrswerts vor 20 Jahren davon ausgegangen wer­den muss, das Grundstück sei bereits zum damaligen Zeitpunkt nicht mit Veräusse­rungs­beschränkungen belastet gewesen. cc) Aus diesen Gründen folgt, dass in Anwendung des Grundsatzes der vergleichba­ren Verhältnisse bei der Festsetzung des Verkehrswerts vor 20 Jahren davon ausgegangen wer­den muss, das Grundstück sei bereits zum damaligen Zeitpunkt nicht mit Veräusse­rungs­beschränkungen belastet gewesen. d) Die Finanzdirektion hat aufgrund der eingeräumten Vorkaufsrechte den ur­sprüng­lichen Kaufpreis als massgebenden Verkehrswert betrachtet und sich daher mit dem ohne diese Veräusserungsbeschränkungen zu schätzenden Verkehrswert vor 20 Jahren nicht auseinandergesetzt. Die Sache ist zur Behebung dieser Säumnis an die Finanzdirek­tion zurückzuweisen. Dieser ist es freigestellt, hierfür ein Gutachten in Auftrag zu geben. d) Die Finanzdirektion hat aufgrund der eingeräumten Vorkaufsrechte den ur­sprüng­lichen Kaufpreis als massgebenden Verkehrswert betrachtet und sich daher mit dem ohne diese Veräusserungsbeschränkungen zu schätzenden Verkehrswert vor 20 Jahren nicht auseinandergesetzt. Die Sache ist zur Behebung dieser Säumnis an die Finanzdirek­tion zurückzuweisen. Dieser ist es freigestellt, hierfür ein Gutachten in Auftrag zu geben. Der Rekurs ist somit teilweise gutzuheissen.

Der Rekurs ist somit teilweise gutzuheissen. 3. Bei diesem unentschiedenen Verfahrensausgang sind die Kosten den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 80 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 160 Abs. 2 StG) und steht dem Rekurrenten keine Parteientschädigung zu (§ 80 bis StG [in der Fassung vom 8. Juni 1997]).

3. Bei diesem unentschiedenen Verfahrensausgang sind die Kosten den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 80 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 160 Abs. 2 StG) und steht dem Rekurrenten keine Parteientschädigung zu (§ 80 bis StG [in der Fassung vom 8. Juni 1997]). Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht:

Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht: 1. Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an die Finanzdirektion zurückgewie­sen.

1. Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an die Finanzdirektion zurückgewie­sen. 2. Über ihre Verfahrenskosten hat die Finanzdirektion im Neuentscheid zu befinden.

2. Über ihre Verfahrenskosten hat die Finanzdirektion im Neuentscheid zu befinden. 3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 3'000.‑‑; die übrigen Kosten betragen: Fr. 60.‑‑ Zustellungskosten, Fr. 3'060.‑‑ Total der Kosten.

3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 3'000.‑‑; die übrigen Kosten betragen: Fr. 60.‑‑ Zustellungskosten, Fr. 3'060.‑‑ Total der Kosten. 4. Die Gerichtskosten werden den Parteien je zur Hälfte auferlegt.

4. Die Gerichtskosten werden den Parteien je zur Hälfte auferlegt. 5. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen. 6. Mitteilung an …

6. Mitteilung an …