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Servitut, Dienstbarkeit Nutzungseinschränkung: Was versteht man darunter?
Sie haben bei Ihrem eigenen Grundstück – oder bei einem, das Sie interessiert – im Grundbuchauszug gelesen, dass eine oder mehrere Dienstbarkeiten darauf lasten. Nun fragen Sie sich, was das bedeutet.
Dienstbarkeit/Servitut
Eins vorweg: Die beiden Begriffe «Servitut» und «Dienstbarkeit» bezeichnen genau das Gleiche. Die Dienstbarkeit bezieht sich immer auf ein Grundstück und wird öffentlich beurkundet, also im Grundbuch beim entsprechenden Grundstück eingetragen. Die Dienstbarkeit – oder eben das Servitut – hält fest, ob das Grundstück zum Vorteil eines anderen Grundstücks oder einer bestimmten Person belastet ist. Die Bestimmung bezieht sich also immer auf die Sicht des Grundeigentümers.
Bei einer sogenannten positiven Dienstbarkeit muss der Eigentümer sich bestimmte Eingriffe von einem anderen Berechtigten gefallen lassen.
Beispiel: Sie haben ein Grundstück, auf dem ein Weg durchs Quartier vorbeiführt. Nun wird im Grundbuch mit der Dienstbarkeit festgehalten, dass Spaziergänger das Recht haben, diesen Weg zu begehen, obwohl er ja Ihnen privat gehört.
Bei einer sogenannten negativen Dienstbarkeit darf der Eigentümer eines Grundstücks bestimmte Rechte, die er eigentlich hätte, nicht ausüben.
Beispiel: Ihr Nachbar hat mit Ihnen vereinbart – vielleicht gegen eine Entschädigung –, dass Sie bei einem gewissen Bereich Ihres Grundstücks weniger nah an dasjenige des Nachbars bauen dürfen, als es die Bauzone eigentlich erlaubt. Diese Dienstbarkeit wird im Grundbuch festgehalten.
Eine Dienstbarkeit bedeutet also immer, dass Sie eine Handlung von anderen dulden oder eigene Handlungen unterlassen müssen. Die Dienstbarkeit kann sich dabei sowohl zum Vorteil eines anderen Grundstücks, man spricht dann von Grunddienstbarkeit, als auch zum Vorteil von bestimmten Personen, man spricht dann von Personaldienstbarkeit, auswirken.
Nutzungseinschränkung
Eine Nutzungseinschränkung wiederum bezieht sich auf eine bestimmte Zone, ein Baugebiet oder ein Grundstück. Die Gemeinde legt mit der Nutzungseinschränkung bestimmte Abweichungen vom geltenden Recht fest.
Beispiel: Ihr Grundstück ist nicht so stark überbaut, wie es gemäss Bauzonenplan erlaubt wäre – doch weil Ihr Haus in einem geschützten Ortskern steht, verlangt die Gemeinde, dass die Grösse des Gartens zwingend erhalten bleiben muss. Eine solche Nutzungseinschränkung Ihres Grundstücks wird im Grundbuch festgehalten.