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Capitalization of local fiscal variables into house prices : theory and new empirical evidences
Thèse de doctorat : Université de Fribourg, 2011.
Cette thèse analyse la dynamique spatiale et temporelle de la capitalisation des variables fiscales locales (impôts et dépenses publiques) dans les valeurs immobilières des communes du Canton de Zurich. Bien que la littérature ait maintes fois mis en évidence le phénomène de capitalisation, la question de l’ampleur de la capitalisation ainsi que son interprétation reste ouverte. Bon... PlusAjouter à la liste personnelle
- Résumé
- Cette thèse analyse la dynamique spatiale et temporelle de la capitalisation des variables fiscales locales (impôts et dépenses publiques) dans les valeurs immobilières des communes du Canton de Zurich. Bien que la littérature ait maintes fois mis en évidence le phénomène de capitalisation, la question de l’ampleur de la capitalisation ainsi que son interprétation reste ouverte. Bon nombre d’analyses interprètent la capitalisation comme un test de l’hypothèse de Tiebout et associe sa présence à une fourniture Pareto-optimale des biens publics. Cependant, une partie de la littérature considère que la présence de capitalisation signifie au contraire que les collectivités locales n’ont pas atteint un équilibre de Tiebout. Bien que cette question ait été soulevée pendant les années 70, elle n’a toujours pas trouvé de réponse définitive. Le premier chapitre de cette thèse offre un panorama de la littérature théorique associée au modèle de Tiebout, en se concentrant sur les articles qui abordent le phénomène de capitalisation. Le second chapitre remet en perspective différentes innovations économétriques réalisées dans le domaine de l’estimation de la capitalisation fiscale. Le troisième chapitre présente des estimations de base de la capitalisation dans le Canton de Zurich. Pour estimer l’impact des variables fiscales des communes Zurichoises sur les valeurs immobilières, nous utilisons une variable endogène originale : le prix d’une maison standardisée et comparable pour l’ensemble des communes. Cette approche permet d’ignorer les variables structurelles (nombre de pièces, taille, âge, style) qui entrent dans les facteurs explicatifs de la valeur d’un logement. En revanche, la variable de prix immobilier est régressée sur un grand nombre de variables explicatives, allant des variables de voisinage aux variables fiscales, démographiques ou environnementales. Le chapitre 4 contribue au débat sur la persistance de la capitalisation en estimant le changement du taux de capitalisation des variables fiscales en réaction à des différences d’offre immobilière selon la situation de la commune dans l’agglomération Zurichoise et à travers le temps. Ainsi, le taux de capitalisation devrait être plus faible dans les collectivités disposant d’une plus grande quantité de terre disponible et devrait décroître à travers le temps, à mesure que l’offre immobilière s’ajuste par le biais de nouvelles constructions dans les communes attractives. Les résultats indiquent cependant à l’inverse de la théorie une persitence de la capitalisation fiscale à la fois sur l’ensemble de l’agglomération Zurichoise et à travers le temps. Ces résultats soulignent l’importance de l’utilisation du zonage par les autorités locales, qui rendent rigides l’offre immobilière et favorise le phénomène de capitalisation. Mots-clés : capitalisation fiscale, prix hedonique, réaction de l’offre, valeurs immobilières. Codes JEL : R14, R31, R52.
- Summary
- This thesis analyzes the dynamic of fiscal capitalization across space and over time in the Canton of Zurich. While the literature provides a profusion of evidence on capitalization, there is still a controversy on the extent to which local fiscal variables capitalize into house values and on the appropriate interpretation one must have with respect to the Tiebout hypothesis. The outcome of a significant degree of tax and public expenditures capitalization is often interpreted as a test of the Tiebout hypothesis and associated with a Pareto efficient provision of local public goods. Some authors criticize this view and argue that capitalization of local fiscal variables does not describe a full Tiebout equilibrium. Fiscal capitalization results from scarcity of land that prevents households from moving toward communities with favorable tax-expenditure packages. While it has been raised in the 70’s, the question of the persistence of capitalization has not received a definitive answer. This thesis aims to contribute to this debate. Chapter 1 provides a survey of the theoretical literature on the Tiebout model, which is the basis of virtually every empirical capitalization study. Chapter 2 provides a review of the econometric innovations and improvements made by the empirical literature on capitalization. Chapter 3 contributes to the empirical literature on capitalization by providing estimation results of a unique data set from the Canton of Zurich. For our purpose, we use the price of a standardized and comparable single family house in each community. This allows to ignore the control of the structural characteristics in the estimation. We regress this house price variable on a large set of fiscal, neighborhood, environmental and demographic characteristics. Chapter 4 contributes to the debate on the persistence of capitalization and estimates the change of the capitalization rate in response to housing supply differences across space and over time. We use data on land availability as a proxy for housing supply elasticity. We estimate amenity models in which we interact the dummy variable for land availability with local fiscal variables. We also test for a decrease of capitalization over time by interacting local fiscal variables with year and time trend dummies. In addition we compute Spearman correlation to check the presence of a linear trend in the fiscal variables coefficients. Since the time horizon of our sample is relatively small (7 years), we bootstrap the basic capitalization coefficients 10,000 times. Overall, our estimation seems to indicate a persistence of tax and public expenditures capitalization both across space and over time, as most of interaction variables as well as the bootstrapped coefficients are not significant. These results are consistent with the intensive use of zoning regulations at the local level. Keywords: Fiscal capitalization, hedonic house price, amenity models, housing supply, property values, taxes. JEL classification: R14, R31, R52.