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Wer eine Liegenschaft im Ausland besitzt, muss diese in der Schweiz nicht versteuern. Die Liegenschaft muss aber trotzdem in der Schweizer Steuererklärung deklariert werden, da für die Berechnung der Steuern das weltweite Einkommen und Vermögen beigezogen wird. Wie ausländische Immobilien bewertet werden, erfahrt ihr in diesem Blogbeitrag.
Steuerwerteiner ausländischen Liegenschaft
Ein Beispiel: ein Zürcher Ehepaar kauft eine Ferienwohnung in Frankreich. Der Steuerwert der Liegenschaft beträgt CHF 50‘000. In der Schweizer Steuererklärung muss das Paar den Steuerwert der Liegenschaft als Vermögen und den Eigenmietwert nach Abzug der Unterhaltskosten und der Hypothekarzinsen als Einkommen deklarieren. Der Steuerwert wird in jedem Kanton anders berechnet. Im Kanton Zürich beträgt der Steuerwert 70% des Kaufpreises.
Berechnung Steuersatz
Das Gesamtvermögen des Ehepaars von CHF 150‘000 wird somit zum Steuersatz von CHF200‘000 (CHF 150‘000 + CHF 50‘000) besteuert. Das gleiche Prinzip wird auch auf die Einkommenssteuer angewendet. Zu beachten ist, dass die Steuern in der Schweiz progressiv berechnet werden. Daher ist der Steuersatz für CHF 200‘000 höher als für CHF 150‘000.
Eigenmietwert
Der Eigenmietwert von selbst bewohnten Liegenschaften unterliegt der Einkommenssteuer. Er entspricht dem Betrag, den der Mieter bei der Vermietung der Immobilie als Miete bezahlen müsste. Der Eigentümer erhält kein monetäres Einkommen durch Mieteinnahmen wenn er die Immobilie selbst bewohnt, jedoch wird ihm der Nutzen als Einkommen angerechnet.
Die Berechnung des ausländischen Eigenmietwerts ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Im Kanton Zürich beträgt der Eigenmietwert für ein ausländisches Einfamilienhaus 3.5% des Steuerwerts und für eine Eigentumswohnung 4.25%. Wenn die Liegenschaft vermietet wurde, müssen die effektiven Mieteinnahmen (exkl. Nebenkosten) angegeben werden.
Berechnung Steuersatz
Das Zürcher Ehepaar verfügt über ein Gesamteinkommen von CHF 100‘000. Der Eigenmietwert der Ferienwohnung in Frankreich beträgt CHF 15‘000. Das Schweizer Einkommen von CHF 100‘000 wird daher zum Steuersatz von CHF 115‘000 besteuert.
Steueroptimierung
Es ist möglich, den Eigenmietwert zu reduzieren indem die Unterhaltskosten abgezogen werden. Es kann der Pauschalabzug geltend gemacht werden, welcher zwischen 10% und 20% des Eigenmietwerts liegt. Wenn die effektiven Kosten den Pauschalabzug übersteigen, können auch diese abgezogen werden.