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Il 12 dicembre 2008 il Consiglio federale ha approvato un progetto di modifica del diritto di locazione e lo ha trasmesso al Parlamento. Dopo che il Consiglio nazionale aveva deciso, il 25 maggio 2009, di non entrare in materia, il 17 giugno 2010 il Consiglio degli Stati ha approvato il progetto del Consiglio federale apportando lievi modifiche. Il 14 settembre 2010, tuttavia, il Consiglio nazionale ha deciso per la seconda volta di non entrare in materia. Di conseguenza il progetto di revisione è fallito definitivamente.
Per quanto attiene alle disdette, il diritto di locazione propone una soluzione di compromesso tra inquilini e locatori che viene accettata da tutti a grandi linee. Le norme in materia di pigioni sono invece controverse. Attualmente i locatori possono adeguare le pigioni alle variazioni dei tassi d'interesse per i mutui ipotecari. Esiste quindi il rischio che i locatori aumentino sollecitamente le pigioni, ma che esitino o non reagiscano quando si tratta invece di ridurle. L'eliminazione del vincolo tra pigioni e tassi ipotecari era l'obiettivo principale della revisione.
I locatori di abitazioni e di locali commerciali avrebbero dovuto avere la possibilità di adeguare le pigioni di anno in anno in funzione del rincaro. Con questa modifica le pigioni non sarebbero certamente diventate più convenienti, ma avrebbero comunque assunto un andamento più regolare e gli inquilini non avrebbero più dovuto temere aumenti improvvisi degli affitti.
Per stabilire se la pigione iniziale è giustificata sarebbe stato applicato il nuovo criterio di basarsi sul confronto con le pigioni di abitazioni simili. Inoltre un aumento della pigione dopo un trapasso di proprietà sarebbe stato inammissibile.
In seguito al rifiuto del progetto di revisione da parte del Parlamento, rimane sostanzialmente determinante il diritto di locazione entrato in vigore nel 1990. Anche se quest'ultimo funziona abbastanza bene nella pratica, occorre comunque riconoscere l'esistenza di qualche lacuna. In particolare per quanto riguarda la determinazione delle pigioni in base all'evoluzione dei tassi ipotecari, l'attuale diritto di locazione non corrisponde più alla realtà economica. Con una modifica dell'ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) il Consiglio federale ha perciò introdotto, il 1° gennaio 2008, un tasso d'interesse di riferimento applicabile in tutta la Svizzera per gli adeguamenti delle pigioni causati dalle variazioni del tasso ipotecario. Ciò ha leggermente attenuato le ripercussioni problematiche dovute all'interdipendenza tra le pigioni e i tassi ipotecari, ma non le ha sostanzialmente eliminate.