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Der Verkehrswert ist nach BGE 103 IA 103 als der Wert definiert, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen erzielt werden kann. Somit sind hierfür Lage, Ausstattung und Zustand genauso zu berücksichtigen, wie die zum Zeitpunkt der Ermittlung vorhandene Situation von Angebot und Nachfrage für Immobilien und Liegenschaften.
Ermittlung des Verkehrswertes
Der Verkehrswert wird auch als Marktwert bezeichnet und kann mit drei unterschiedlichen Methoden ermittelt werden. Je nach Art der Immobilie und des Marktumfeldes bietet sich ein anderes Bewertungsverfahren oder die Kombination mehrerer Verfahren an, um den Verkehrswert korrekt zu ermitteln.
Existieren viel vergleichbare Objekte und wurden im Vergleichszeitraum viele Immobilien verkauft, kann das Vergleichswertverfahren herangezogen werden. Dieses ermittelt den Verkehrswert anhand von Immobilien, die kürzlich veräussert wurden und dem zu bewertenden Objekt ähneln. Je mehr Vergleichsobjekte herangezogen werden und je ähnlicher diese sind, desto genauer ist das Ergebnis. Diese Methode scheitert jedoch häufig daran, dass sich nicht ausreichend vergleichbare Objekte in ähnlicher Lage finden lassen, die kürzlich veräussert wurden.
Bei selbst genutzten Objekten wird häufig das Sachwertverfahren angewendet. Hierbei werden Grundstück und Gebäude mit dem Wiederbeschaffungskosten bzw. Herstellungskosten bewertet.
Die Grundstücksbewertung wird zumeist mit dem Vergleichswertverfahren oder über den Bodenrichtwert der Gemeinde ermittelt. Der Verkehrswert des Gebäudes ergibt sich aus den Baukosten abzüglich der bisherigen Abnutzung entsprechend der Nutzungsdauer des Objektes. Diese Werte können mittels Tabellen aus der Bruttogeschossfläche und Normalherstellungskosten ermittelt werden.
Für Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohnungen und Bürogebäude mit regelmässigen Mieteinnahmen bietet es sich an, den Verkehrswert über das Ertragswertverfahren (oder Barwertverfahren) zu ermitteln. Der Wert bemisst sich hierbei an den abgezinsten zukünftigen Mieteinnahmen, von denen die Kosten für Betrieb und Instandhaltung abgezogen werden. Diese Rechnung geht über die Nutzungsdauer des derzeit bestehenden Gebäudes hinaus, da auch ein zukünftiger Neubau nach erfolgter Investition wieder Mieteinnahmen erwirtschaftet.
Entspricht der Verkehrswert dem Verkaufspreis?
Der Immobilienpreis einer Immobilie weicht fast immer vom ermittelten Verkehrswert ab. Für den wirklich erzielbaren Preis einer Immobilie sind nicht nur der reine Sachwert aus Grundstück und Gebäude massgeblich, sondern auch das derzeitige Marktumfeld und das Verhandlungsgeschick des Verkäufers. Um den Verkaufspreis richtig festzulegen sind folglich nicht nur theoretisches Wissen, sondern auch Erfahrung und eine genaue Marktkenntnis notwendig.