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Sustainability, Digital
Pourquoi la durabilité sans données reste une illusion
Le changement climatique nous confronte à des défis mondiaux majeurs. Le secteur de la construction joue un rôle central dans ce domaine - après tout, selon l'Office fédéral de l'environnement, l'immobilier représente environ 28 % des émissions totales de gaz à effet de serre en Allemagne (en Suisse, ce chiffre est d'environ 26 %). Le succès des mesures futures repose sur une gestion cohérente des données et sur la reconnaissance du fait que la numérisation et la durabilité vont de pair.
La durabilité est à l'ordre du jour et met en avant l'impact de nos actions sur la société, l'environnement et l'économie. Le principe des trois piliers du développement durable, selon lequel les trois aspects "People, Planet, Profit" sont indispensables, peut également être appliqué à l'industrie de la construction et de l'immobilier. Par définition, l'immobilier durable génère des bénéfices écologiques, sociaux et économiques à long terme (1). L'effet de levier de la numérisation est particulièrement évident lorsqu'il s'agit de quantifier les bénéfices (ou les dommages, selon l'approche) par rapport aux sphères mentionnées au début : afin de se conformer aux Indicateurs clés de performance (KPI) et aux définitions des objectifs et d'en tirer des mesures, les données doivent être continuellement collectées, mesurées et interprétées.
Le premier problème se pose déjà dans le choix de l'approche de calcul - il n'existe actuellement aucun ensemble de règles internationales concernant l'échange de données sur l'ensemble du cycle de vie des biens. La normalisation des modèles de données est donc susceptible d'occuper le secteur de la construction et de l'immobilier dans un avenir immédiat et de donner un nouvel élan aux efforts visant à atteindre une plus grande durabilité. Le deuxième défi est la vision unidimensionnelle de la durabilité dans le secteur du bâtiment qui prévaut encore aujourd'hui et qui se limite souvent à quelques aspects au sein des différentes phases du cycle de vie.
Dans ce contexte, la durabilité doit être considérée de la même manière que la comptabilité des coûts complets. Si nous n'incluons que les coûts fixes, nous obtenons une représentation sélective, mais qui ne couvre qu'une petite partie de l'ensemble. La durabilité doit donc être considérée comme une dimension couvrant toutes les phases du cycle de vie d'un bien et doit être prise en compte non seulement dans la phase d'utilisation, mais aussi dans la planification et le financement, la construction et l'exploitation, ainsi que dans la réalisation. Par conséquent, divers aspects, tels que le carbone incorporé, doivent être pris en compte dès les premières phases de planification, des objectifs doivent être fixés et mesurés et, par conséquent, les décisions de conception et de construction doivent s'appuyer sur eux. Une gestion des données en plusieurs phases ("Life Cycle Data Management" - LCDM) constitue la base d'une gestion continue de la durabilité.
Mise en contexte : LCDM
Le classement clair, sans ambiguïté et concret des données d'un propriétaire de bâtiment sur l'ensemble du cycle de vie d'un projet est encore rare aujourd'hui. Même si l'aspect BIM est ordonné correctement, souvent personne n'est en mesure de vérifier, de traiter et d'accepter les données générées et transférées. Il existe des approches isolées du BIM dans la gestion des installations (BIM2FM), mais même celles-ci ne sont pas mises en réseau avec tous les participants à travers les phases et les projets. Bien qu'il existe des exigences importantes pour la structuration des modèles BIM, ceux-ci ne sont généralement réalisés que du point de vue du planificateur ou de l'entrepreneur, mais seulement dans de très rares cas du point de vue de la phase d'utilisation et d'exploitation. La gestion des données du cycle de vie, ou LCDM, comble cette lacune.
La gestion transversale des données du cycle de vie comprend tous les processus, mesures et procédures nécessaires pour assurer la structuration, la collecte, la gestion et l'assurance qualité des données spécifiques à l'objet tout au long du cycle de vie et pour fournir à tous les rôles impliqués des données cohérentes, précises et actualisées à tout moment. Le LCDM n'est pas un élément ponctuel, mais un processus continu tout au long du cycle de vie d'un objet. Le BIM est utilisé comme un outil de recherche, de consolidation et de stockage des données et sert également à structurer, communiquer et collaborer.
Le LCDM en utilisant l'exemple des émissions de gaz à effet de serre
La quantification des émissions de gaz à effet de serre est l'un des calculs d'impact des mesures durables appliqués globalement. La LCDM joue ici un rôle clé, notamment pour les propriétaires et les gestionnaires de portefeuilles, car ce n'est qu'au moyen de directives et de stratégies de données claires qu'il est possible de répertorier chaque bien et, par conséquent, l'ensemble du portefeuille de manière uniforme dans le cadre des données pertinentes pour la durabilité. L'analyse, l'interprétation et la documentation continues de ces données permettent des processus décisionnels transparents. Ce n'est que s'il est possible de déterminer pas à pas d'où viennent les données et leur qualité, comment elles interagissent, quand et pour quelle raison les décisions ont été prises, que les mesures ultérieures pourront être orientées en ce sens ou, en cas de changement, prises en compte. C'est aussi la seule façon d'évaluer les mesures prises rétrospectivement et de générer un "effet d'apprentissage". La modification appropriée des propriétés individuelles conduit ainsi à une optimisation globale de l'ensemble du portefeuille.
Planète : des benchmarks sur le CO2 et des voies pour l'efficacité énergétique
À des fins de comparaison, il est utile de jeter d'abord un coup d'œil rapide de l'autre côté de la frontière. Dans le cadre de la Convention de Paris sur le climat, la Suisse s'est engagée à réduire de moitié ses émissions de gaz à effet de serre d'ici 2030 par rapport aux niveaux de 1990 et poursuit l'objectif de zéro émission de gaz à effet de serre à partir de 2050. Le secteur du bâtiment est responsable de 26 % des émissions de gaz à effet de serre, ce qui est du même ordre qu'en Allemagne (28 %). Cela comprend non seulement les émissions directes liées à la consommation d'énergie, mais aussi ce qu'on appelle le "sac à dos écologique", c'est-à-dire les émissions de CO2 qui se produisent tout au long de la chaîne de valeur de tous les matériaux. Afin d'assurer des économies dans le secteur du bâtiment, la Suisse discute actuellement de critères de référence contraignants en matière de CO2 (approvisionnement énergétique de référence en CO2 : 20 kg de CO2 / m2 pour les bâtiments existants à partir de 2023 ; renforcement de 5 kg tous les 5 ans) et s'inspire de la norme SIA 2040 " Voies d'efficacité énergétique " de l'Association suisse des ingénieurs et des architectes.
Mise en contexte : SIA 2040
La voie de l'efficacité énergétique de la SIA est caractérisée par une prise en compte de l'énergie totale : En plus de l'énergie de fonctionnement, son énergie grise et sa mobilité en fonction du lieu sont également incluses. En outre, des valeurs cibles pour les émissions de gaz à effet de serre doivent être spécifiées. Elles sont essentielles en raison de leur impact sur le climat et constituent la deuxième variable d'évaluation, avec les énergies primaires non renouvelables.
SIA-2040 sets target values for the three building categories residential, office and schools, both for new buildings and for conversions and renovations. This makes it possible for the first time to consider the energy performance of buildings over their entire life cycle, which, together with mobility, also includes the urban environment.
Les exigences relatives au carbone incorporé et au carbone opérationnel contenues dans la norme peuvent être utilisées comme guide pour les valeurs cibles. Le rapport final sur la norme SIA 2040 "Extension du modèle de parc de bâtiments selon la trajectoire d'efficacité énergétique de la SIA" de 2016 explique en détail les hypothèses de base et les résultats. Les émissions de gaz à effet de serre et la consommation d'énergie primaire des bâtiments existants, des nouvelles constructions et des rénovations sont particulièrement intéressantes, classées par type d'utilisation (par exemple, résidentielle ou administrative), par scénario et par période. Ils peuvent être utilisés comme base de comparaison pour votre propre portefeuille afin de vérifier les trajectoires de réduction de CO2 de chaque propriété.
Une sélection de données pertinentes en matière de gestion de la durabilité tout au long du cycle de vie du portefeuille et des bâtiments
Le plan allemand de protection du climat pour 2050 prévoit également que le pays sera largement neutre en termes de gaz à effet de serre d'ici le milieu du siècle. Des objectifs distincts ont été fixés pour le secteur du bâtiment, qui prévoit une réduction des émissions de gaz à effet de serre d'environ 67 % d'ici 2030 (2). Cette réduction doit être obtenue grâce à de nouvelles normes de construction exigeantes, à des stratégies de rénovation à long terme et à l'abandon progressif des systèmes de chauffage à combustibles fossiles. Toutefois, aucun objectif n'a été fixé pour les bâtiments existants - et donc pour une grande partie de l'ensemble des bâtiments allemands.
Les valeurs cibles et les spécifications actuelles pour les limites d'émission de gaz à effet de serre (kg d'équivalent CO2/m2/an) ne conviennent donc aux propriétaires que dans une mesure limitée - elles n'ont pas encore été ventilées à l'échelle nationale dans des domaines individuels tels que les transports ou le secteur du bâtiment et sont donc difficiles à saisir. C'est pourquoi le Conseil allemand du bâtiment durable (DGNB) a élaboré un cadre pour "des bâtiments et des sites climatiquement neutres", qui définit des règles pour la comptabilisation du CO2 des bâtiments et fournit également un cadre pour la déclaration du CO2 des bâtiments et des méthodes de gestion du CO2 ainsi qu'une feuille de route pour la protection du climat.
L'accent mis sur les nouveaux bâtiments soutient la demande de LCDM. Pour les nouveaux bâtiments, les spécifications des certificats, des méthodes de construction ou des matériaux sont suffisantes. Pour le développement et la gestion durables des propriétés et des portefeuilles existants, il faut cependant enregistrer à l'avance la situation de départ actuelle afin de parvenir à une réduction cohérente de la quantité de CO2 par le biais de paramètres de contrôle clairs (KPI).
Profit : tenir compte de la méthode de construction
Pour atteindre ces objectifs, des objectifs concrets en matière de gaz à effet de serre doivent être pris en compte et précisés par les propriétaires dès la phase de planification des nouveaux bâtiments, afin qu'ils n'aient pas à supporter ultérieurement des coûts accrus pour les mesures d'optimisation ou une éventuelle compensation du CO2. En particulier dans le sillage de l'évolution des exigences réglementaires et sociales en matière de durabilité, les bâtiments d'aujourd'hui ne sont plus construits pour l'éternité, mais pour l'avenir, à juste titre.
La réalisation la plus importante dans la lutte contre le changement climatique dans le secteur du bâtiment ces dernières années est probablement la reconnaissance du fait que le rendement et la durabilité ne s'excluent pas mutuellement - au contraire ! La prise en compte des coûts du cycle de vie est d'une importance décisive pour la conservation de la valeur des biens immobiliers. Un calcul fiable des coûts consécutifs aux décisions d'investissement dès la phase de planification est crucial pour la valeur marchande ultérieure, surtout si l'on considère que les coûts d'exploitation et de maintenance sur toute la durée de vie d'un bâtiment peuvent représenter jusqu'à 40 % dans un calcul statique (3). Les coûts énergétiques représentent normalement jusqu'à 25
Facteurs de coût de l'énergie sur l'ensemble du cycle de vie d'un bien
Le niveau des coûts d'exploitation et des émissions de gaz à effet de serre est influencé par divers facteurs spécifiques à la construction, tels que l'année de construction, la structure du bâtiment, les matériaux utilisés et la proportion de sources d'énergie renouvelables. Mais l'architecture, le niveau d'aménagement et le degré de technologie utilisé dans une propriété jouent également un rôle. En plus des paramètres de construction, des réglementations légales telles que les benchmarks sur le CO2 ou les prélèvements fiscaux influencent également le niveau des coûts d'exploitation.
Alors que les coûts d'exploitation peuvent être calculés avec précision et mis sur le marché grâce à des pools de données complets et aux normes de données existantes en ce qui concerne la structure des coûts (par exemple DIN18960, norme ICMS de RICS), le calcul des émissions de gaz à effet de serre est beaucoup plus complexe. Pour un calcul efficace, un modèle BIM contenant une nomenclature est nécessaire. Le modèle BIM fournit également des informations sur les zones et les méthodes de construction et, dans les phases ultérieures du cycle de vie du bâtiment, des informations détaillées sur les structures en couches. Ces données permettent un calcul énergétique automatisé, qui à son tour sert de base à une estimation des émissions de gaz à effet de serre de l'entreprise.
Dans la phase d'utilisation, une gestion ciblée de l'énergie et un contrôle annuel sont la clé d'un succès durable. Les données de consommation doivent être évaluées régulièrement, comparées aux valeurs visées lors de la phase de planification et optimisées en conséquence. Dans ce cadre, les émissions de gaz à effet de serre de l'approvisionnement énergétique sont calculées et communiquées. La surveillance annuelle peut également avoir pour effet secondaire positif d'identifier d'autres mesures nécessaires, par exemple, pour soutenir l'exploitation ou faire avancer la planification des travaux de maintenance. Les approches typiques pour réduire les coûts énergétiques comprennent l'utilisation de technologies simples et efficaces sur le plan énergétique (pompe à chaleur, PV, systèmes de ventilation), une bonne isolation thermique et une conception compacte. Cela fait souvent plus que compenser les investissements plus élevés dans la planification et la constructi
Facteurs de coût de l'énergie sur l'ensemble du cycle de vie d'un bien
À l'avenir, la consommation d'énergie dans la phase d'utilisation des nouveaux bâtiments devrait devenir de plus en plus marginale, tandis que la production locale d'énergie et la question de l'"énergie grise" gagneront en importance. Les coûts énergétiques diminueront et, dans le cas des bâtiments à énergie positive, se transformeront même en revenus provenant de la fourniture d'énergie produite localeme
Mise en contexte : L'énergie grise
En raison de la diminution de la consommation d'énergie dans la phase d'utilisation des bâtiments, l'importance des matériaux de construction et de leurs conséquences énergétiques et environnementales augmente. Dans le cas de l'énergie grise, toutes les dépenses énergétiques du produit sont additionnées, depuis l'extraction des matières premières, en passant par la réparation, jusqu'à l'élimination à la fin de sa vie utile. Dans les bâtiments à faible consommation d'énergie en phase d'utilisation, l'énergie grise des matériaux (construction) représente une part de plus en plus importante.
La collecte continue de données et les optimisations qui en résultent permettent de créer un plan de réduction des émissions de CO2 spécifique à la propriété, qui tient compte du potentiel et des défis liés, entre autres, au lieu de location. Les résultats sont ainsi intégrés dans une évaluation immobilière complète, ce qui permet d'établir des repères de CO2 spécifiques au portefeuille et de prévoir les coûts. Cependant, c'est encore un rêve d'avenir. Le secteur immobilier n'en est qu'aux premiers stades d'une gestion efficace et complète des données. L'immense richesse des données nécessaires à la gestion durable des portefeuilles et leur répartition dans différents systèmes rendent les progrès de plus en plus compliqués. Les prochaines étapes doivent donc consister à mettre en place une norme de données supérieure et à l'appliquer uniformément dans l'ensemble du paysage des systèmes informatiques afin de consolider toutes les données pertinentes et de pouvoir les évaluer en faveur d'une vue globale sur l'ensemble du cycle de vie.
People : mesures visant à améliorer la satisfaction des locataires et la durabilité
Dans la perception sociale, la réduction des émissions de gaz à effet de serre pendant la phase d'utilisation d'une propriété est probablement la plus importante. Dans le secteur résidentiel, la durabilité est surtout considérée comme un effet secondaire des économies de coûts. L'accent est donc davantage mis sur le confort personnel et moins sur la réduction du CO2. Dans le secteur commercial, la durabilité a une signification différente, qui a été formée en particulier par la pression sociale. La plupart des entreprises établissent des stratégies et des mesures de durabilité, au moins en partie pour des raisons d'image, et défendent publiquement une "philosophie verte".
Un bâtiment rentable et respectueux de l'environnement place ses utilisateurs au centre de toute mesure d'optimisation. Une communication régulière entre les propriétaires, les gestionnaires de biens immobiliers et les locataires présente de nombreux avantages : elle permet souvent de fidéliser les locataires, de détecter ou même d'anticiper les défauts à un stade précoce, et d'adapter l'immeuble aux besoins des locataires à long terme. Les enquêtes de satisfaction des locataires sont un moyen de communication très populaire. Souvent, cinq thèmes émergent qui peuvent être directement liés à des mesures durables en utilisant la LCDM.
Les 5 principaux thèmes des enquêtes auprès des locataires
Loyer et frais accessoires : Le manque de transparence est considéré comme un motif fréquent de mécontentement pour de nombreux locataires, et pas seulement en ce qui concerne la facturation des frais accessoires. Seuls quelques rares utilisateurs de bâtiments sont conscients des efforts que font les propriétaires pour réduire les émissions de CO2. Les coûts qui en résultent entraînent souvent des malentendus ou un manque de compréhension de la part des locataires.
La LCDM crée la transparence par la normalisation. En déclarant et en documentant de manière cohérente les différents facteurs de coût pour tous les biens, les frais accessoires peuvent être calculés de manière différenciée et clairement décrits. Les mesures qui conduisent à une réduction des frais accessoires peuvent être démontrées et mesurées en termes concrets, et les avantages sont tout aussi bénéfiques pour le locataire que pour le propriétaire. Les variations des données de consommation peuvent également être comparées entre elles et ainsi servir de preuve pour les ajustements de loyer.
Stationnement et e-mobilité : L'Institut allemand pour l'avenir a vu dans les voitures électriques des dispositifs de stockage d'énergie dès 2012 et a déclaré que le "Vehicle-to-Grid" était la nouvelle formule magique (4). Aujourd'hui, l'e-mobilité joue un rôle de plus en plus important dans le secteur du bâtiment, notamment dans le contexte des maisons à énergie positive. L'UE encourage également la recharge des véhicules dans les bâtiments en introduisant un nouvel objectif en matière d'énergie et d'efficacité énergétique dans tous les grands bâtiments à partir de 2025, avec des stations de recharge pour les voitures électriques (5).
La LCDM mesure la consommation d'énergie causée par les stations de recharge et peut garantir que la bonne personne ou entreprise paie l'électricité dans les garages collectifs. Les tableaux de bord pourraient également être utilisés pour indiquer quelles voitures sont déjà chargées et où se trouvent les stations de recharge gratuites. Cela permettra de soutenir l'approche du covoiturage, qui entraînera une réduction des gaz d'échappement, du bruit et de la circulation.
Facility Management : Nous vivons dans une culture de choix. L'individualisation est la base de la structure sociale occidentale et nous touche donc dans presque tous les aspects de la vie. Étonnamment, le secteur de la construction et de l'immobilier est l'un des rares secteurs encore très orienté vers les modèles collectifs, notamment en ce qui concerne les opérations de construction. Par exemple, les coûts énergétiques de nombreux immeubles d'habitation sont imputés à toutes les parties à parts égales, indépendamment de la consommation individuelle, ou le nettoyage des immeubles de bureaux n'est pas effectué comme il se doit, mais selon un tableau de service fixe.
Le LCDM encourage la personnalisation en quantifiant les besoins individuels ou les événements spéciaux. Par exemple, les frais accessoires peuvent être facturés individuellement selon le principe du consommateur en répartissant clairement les dépenses, et la cartographie des flux de visiteurs dans les propriétés commerciales permet d'effectuer le nettoyage nécessaire à des points de haute fréquence tels qu'une zone de clientèle ou après des événements.
Le confort acoustique : Personne ne veut voir sa scène de crime gâchée le dimanche soir par ses voisins querelleurs ou devoir assister à la fête de Noël de ses collègues de bureau du dernier étage trois étages plus bas involontairement. Il n'est donc pas étonnant qu'une isolation acoustique efficace soit une condition préalable au niveau de confort de la plupart des locataires.
Le LCDM permet de comparer les variantes entre les données prévues et les données réalisées et permet ainsi aux propriétaires de calculer l'effet des mesures. De cette façon, les mesures d'optimisation et de rénovation peuvent être associées aux résultats des enquêtes auprès des locataires pour vérifier dans quelle mesure l'acoustique s'est améliorée. Les propriétaires de portefeuilles peuvent également inclure des spécifications de la propriété respective telles que l'utilisation et les données environnementales. Enfin, les bâtiments résidentiels nécessitent une isolation acoustique et sonore différente de celle des entrepôts, par exemple.
Confort thermique : Quiconque a déjà participé à un grand atelier dans une salle de réunion sait combien il est important d'avoir une ventilation efficace et un climat ambiant adapté aux besoins des participants. Le niveau de confort personnel des utilisateurs des bâtiments dépend largement de la technologie du bâtiment. Plus il y a de possibilités d'individualisation, plus nous nous sentons à l'aise au bureau ou à la maison et plus les possibilités de promouvoir un comportement durable sont grandes.
La LCDM reconnaît les modèles découlant de l'utilisation des bâtiments et fournit aux propriétaires la base nécessaire pour procéder aux ajustements proactifs nécessaires sur le plan opérationnel ou du bâtiment. Par exemple, si une salle de réunion de 15 personnes est réservée un jour d'été à 32 degrés, la salle peut être refroidie une demi-heure avant la réunion. Cela empêche les participants à la réunion d'ouvrir les fenêtres pour "ventiler" avant le début de la réunion.
Alors que d'autres secteurs de l'économie, tels que l'industrie des biens de consommation, considèrent les données des sondages d'opinion comme le Saint-Graal, l'industrie de la construction et de l'immobilier n'en reconnaît pas encore trop souvent l'importance. Outre le fait que des locataires insatisfaits conduiront à des vacances dans un avenir prévisible, une enquête ciblée sur les besoins permet de développer de nouveaux services ou même des domaines d'activité. Par exemple, des services de blanchisserie ont été ou sont en train d'être mis en place, des espaces de travail en commun et des bureaux temporaires loués ont été créés ou des salles de fitness utilisées collectivement ont été mises en place. Ces aménagements fidélisent les locataires et permettent d'éviter des changements de locataires coûteux, voire d'augmenter les revenus locatifs dans certains cas.
L'importance des données que les autres industries attachent aux autres secteurs est souvent répétée comme un moulin à prière dans le secteur de la construction et de l'immobilier, mais n'est encore pratiquement jamais vécue. Pourtant, elle est depuis longtemps incontestée : Les données remplacent le pétrole brut en tant que ressource ayant la plus grande importance pour l'environnement, l'économie et la société ! La collecte de données n'est que la première étape d'une longue chaîne de processus qui commence avec le lancement des projets de construction et couvre l'ensemble du cycle de vie d'un bâtiment. Seule une gestion rigoureuse et standardisée des données permet une analyse ciblée et régulière et la mise en œuvre d'options d'action appropriées. C'est à nous tous qu'il incombe de stopper le changement climatique - le LCDM offre aux investisseurs et aux gestionnaires de portefeuille en particulier une excellente occasion d'apporter eux-mêmes une contribution effica
Rebekka Ruppel est ingénieure civile diplômée, MSc. ETH, et directrice générale de pom+Deutschland GmbH, la filiale allemande de la première société suisse de conseil dans le domaine de l'immobilier et des infrastructures. Dans son domaine de spécialisation "Numérisation de l'industrie immobilière", elle effectue une veille technologique et des recherches de tendances et soutient de nombreuses entreprises dans le développement et la mise en œuvre de stratégies de numérisation, de nouveaux modèles commerciaux et de modèles d'exploitation.
(1) Meins, Erika; Burkhard, Hans-Peter (2009): ESI® Immobilienbewertung – Nachhaltigkeit inklusive. CCRS (Hrsg.), Zürich. www.ccrs.uzh.ch.
(3) Mulle, R., Salzmann, S. (2020): Der Bauweise Rechnung getragen. fmpro service, 01/2020. www.pom.ch/de/knowledge-pool/
(4) Rat für Formgebung/German Design Council, Zukunftsinstitut GmbH (2012): Design E-Mobility. Trend-Dossier zum Kontext Design und Elektromobilität. Frankfurt. www.zukunftsinstitut.de/artikel/e-mobility-mischt-den-markt-auf/
autres sources:
Welke, Mareike; Weiß, Martin; Tibbe, Till (2018): Klimaschutz in Zahlen. Fakten, Trends und Impulse deutscher Klimapolitik. Ausgabe 2018.
Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und nukleare Sicherheit (BMU), Berlin, www.bmu.de.