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Harald Solenthaler, lic. jur., Rechtsanwalt, Rechtsberatung/ Prozessführung HEV Zürich
Der Vermieter ist verpflichtet, das Mietobjekt zu einem für den vorausgesetzten Verbrauch tauglichen Zustand zu übergeben. Sofern die Mietsache von dieser Eigenschaft abweicht, muss der Vermieter diesen Mangel beheben. Doch für die Behebung des Mangels muss er davon Kenntnis haben. Deshalb ist es unabdingbar, dass die Mieterschaft ihn über allfällige Mängel in Kenntnis setzt.
Nach der Bestimmung von Art. 2579 OR ist der Mieter verpflichtet, Mängel, die er nicht selber zu beseitigen hat, dem Vermieter zu melden. In Absatz 2 dieser Bestimmung fordert der Gesetzgeber, dass der Mieter bei Unterlassung der Meldung für den Schaden haftet, der dem Vermieter entsteht. Demnach ist die Meldepflicht des Mieters ein Ausdruck der Obhutspflicht, welche dem Mieter mit der Übergabe der Sache auferlegt wird. Es handelt sich somit um eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters. Mit der Meldepflicht des Mieters wird der Vermieter verpflichtet, den vereinbarten Zustand wiederherzustellen.
Sofern es sich nicht um kleine Mängel i.S.v. Art. 259 OR handelt, sind grundsätzlich alle Mängel meldepflichtig. Der Mieter hat dem Vermieter auch bevorstehende Mängel, welche das Mietobjekt mit Schaden bedrohen, mitzuteilen, und zwar auch dann, wenn der vertragsmässige Gebrauch der Sache durch den drohenden Mangel nicht beeinträchtigt wird.
Meldepflicht bei grösseren MängelnSollte sich der Mangel als kleiner Unterhalt bzw. kleiner Mangel herausstellen und dürfen die Kosten für die Behebung sicher nicht höher ausfallen als CHF 200.00, ist der Mangel vom Mieter selber zu beseitigen. Ebenso wenig zu melden sind kleinere Mängel, die der Mieter selber verursacht hat, ausser wenn sich diese nicht auf die eigentliche Mietsache beschränken (Z.B. Wasserschaden). Solche Mängel sind vom Mieter auf eigene Kosten zu beseitigen.
Bei grösseren Mängeln - wie beispielsweise einem Küchenbrand - besteht hingegen eine Meldepflicht, da es in diesen Fällen dem Vermieter zu überlassen ist, zu entscheiden, ob der Schaden repariert werden soll oder die Sache allenfalls ganz zu ersetzen ist und ob er allenfalls auch Versicherungsansprüche geltend machen will.
Nicht an Fristen gebundenDie Meldung des Mieters unterliegt keiner Formvorschrift. Deshalb kann eine Meldung sowohl schriftlich als auch mündlich geschehen. Bei gravierenden Mängeln sollte der Mieter aus Beweiszwecken die Meldung allerdings schriftlich machen, schliesslich stehen doch Mängelrechte und eine allfällige Schadenersatzpflicht auf dem Spiel.
An Fristen ist der Mieter nicht gebunden. Er sollte jedoch die Anzeige rechtzeitig erstatten, damit ein wachsender Schaden vermieden werden kann. Unterlässt der Mieter bei der Übergabe der Sache oder unmittelbar danach die Anzeige von Mängeln, so kann daraus geschlossen werden, dass die Sache mängelfrei übergeben worden ist. Verzichtet der Mieter auf die Meldung oder macht er sie zu spät, so wird er gegenüber dem Vermieter unter Umständen für einen allfälligen Schaden haftbar. Stellt die Unterlassung der Anzeige sogar eine Sorgfaltspflichtverletzung dar kann dies unter Umständen auch weitere Konsequenzen für den Mieter bedeuten.