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Gregor Letonja ist Prozess- & Projektmanager bei der PRIVERA AG, einer schweizweit tätigen Immobilienverwaltung. Er spricht mit uns über die Leerstandsproblematik, über die Herausforderungen in der Bewirtschaftung, die Wichtigkeit von attraktiven Inseraten und was digitale Fitness damit zu tun hat.
«Eigentlich ist es doch eine gute Nachricht: So viele freie Wohnungen gab es noch nie. Das Problem: Sie befinden sich am falschen Ort.» Was meinst du zu diesem Zitat?
Da stimme ich «nur» teilweise zu. Bestimmt sind die einen oder anderen Wohnungen an ungünstigen Orten gelegen. Hier kann man übrigens lange über die Definition vom «falschen Ort» diskutieren: zu urban, zu ländlich, etc. Es gibt aber auch Wohnungen, die sich zwar an guter Lage befinden, aber zu einem, am Markt gemessen, zu hohen Mietzins angeboten werden und demnach keine Abnehmer finden.
Aber was ist unter Leerstand überhaupt zu verstehen?
Eine Wohnung wird als Leerstand bezeichnet und zur Leerstandsquote gezählt, wenn sie nicht nahtlos weitervermietet werden kann. Angenommen der Mieter kündigt auf Ende Juli und es kann nicht sofort ein neuer Mietvertrag unterzeichnet werden, dann befindet sich die Wohnung ab dem 1. August im Leerstand. Wenn kein neuer Mietvertrag unterschrieben ist, fliesst keine Miete. Dann sprechen wir von einem Leerstand.
«Leerstand ist, wenn ein Objekt nicht nahtlos weitervermietet werden kann.»
Welche Wohnobjekte stehen leer?
Das kann meist auf drei Faktoren zurückgeführt werden: ein wenig attraktiver Standort, ein schlechter Ausbaustandard und/oder der Mietzins, der nicht auf den Wohnungsstandard abgestimmt ist. Diese Faktoren oder ein Mix davon tragen dazu bei, dass eine Wohnung keine Mieter findet. Damit sich Wohnungen gut vermieten lassen, müssen nebst dem Mietzins auch die Lage, der Ausbaustandard, das Stockwerk und vieles mehr übereinstimmen.
Wie glaubst du entwickelt sich der Leerstand in Zukunft?
Das ist nicht ganz einfach zu beantworten. Derzeit wird anhaltend viel gebaut, obwohl sich das Bevölkerungswachstum abschwächt. Diese Tendenz erhöht das zukünftige Leerstandsrisiko. In Städten wird das Leerstandsniveau weiterhin tief bleiben. Herausfordernd wird die Situation jedoch in der Agglomeration.
Nicht auf jedem Flecken der Schweiz lohnt es sich in Immobilien zu investieren. Aber trotzdem ist die Schweiz für Investitionen in Immobilien beliebt. Weshalb?
Die Schweiz ist ein sehr attraktives Land in Europa, dank unserer guten Infrastruktur und hohen Lebensqualität. Immobilien gelten als sichere Anlage für Investoren. Allerdings ist das Bauland bei uns beschränkt verfügbar. Da schliesst sich dann auch der Kreis zum Leerstand wieder. Je mehr Investitionskapital vorhanden ist, umso mehr ist man bereit für das Bauland zu bezahlen. Schwierig wird es dann, die Investitionskosten in einer lohnenden Redite auszubalancieren. Denn der Mieter ist nicht bereit, eine unverhältnismässig hohe Miete zu bezahlen.
Bewirtschafter verfolgen bestimmte Prinzipien, die sie für die Vermietung der Wohnung beachten, wie zum Beispiel die Zusammensetzung der Mietparteien. Kann ein Bewirtschafter den Prinzipien unter dem Druck, dass die im Leerstand stehende Wohnung vermietet werden muss, noch gerecht werden?
Das kommt drauf an. Es gibt Prinzipien, bei denen die Bewirtschafter kaum ein Auge zudrücken können, zum Beispiel bei der finanziellen Tragbarkeit. Bei bestimmten Faktoren, wie dem optimalen Mietermix, hat der Bewirtschafter natürlich mehr Möglichkeiten, insbesondere wenn die Auswahl der Interessenten gross ist. Passt der neue Mieter überhaupt nicht in die Liegenschaft, kann es zu Konflikten unter den Nachbarn kommen, was für die Verwaltung knifflig werden kann. Es gilt hier also für die BewirtschafterInnen, im Einzelfall abzuwägen und «Gspüri» zu beweisen.
Die Immobilienverwaltungen stehen also unter hohem Druck von zwei Seiten: den Eigentümern und den Mietinteressenten. Wo zeigt sich das am stärksten?
Das Ziel der Immobilienverwaltung ist es, die Wohnung so zu vermarkten, dass Mieter und Wohnung möglichst schnell zusammenkommen. Mittlerweile gibt es viele verschiedene Möglichkeiten zur Vermarktung eines Objekts. Auch die Ansprüche der Mietinteressenten und Eigentümer an die Inserate und die Vermarktung wachsen. Der Druck steigt also, den Leerstand richtig zu vermarkten und attraktive Inserate mit schönen Bildern und ausführlichen Infos aufzubereiten. Je höher der Leerstand (also sozusagen die «Konkurrenz» auf dem Markt), desto höher werden diese Anforderungen. Das bedeutet natürlich Aufwand für die Bewirtschaftung, vor allem, da sie dafür kein Honorar erhält. Eine Immobilienverwaltung generiert dann Erträge, wenn das Mietobjekt vermietet ist.
«Das Ziel der Immobilienverwaltung ist es, die Wohnung so zu vermarkten, dass Mieter und Wohnung möglichst schnell zusammenkommen.»
Welche Wege geht ihr in der Vermarktung?
Es ist eine Herausforderung, die leerstehenden Wohnungen attraktiv zu vermarkten und wir erweitern unser Repertoire dafür ständig. Der Markt und auch die Vermarktungsmöglichkeiten verändern sich gerade stark. Wir beobachten zum Beispiel eine neue Generation, die vermehrt abseits bekannter Immobilienplattformen auf Social Media nach Wohnungen sucht. Auf Social Media gibt es mittlerweile tolle Möglichkeiten, Wohnungen zu vermarkten. Das heisst für BewirtschafterInnen, nicht nur auf herkömmlichen Portalen aktiv zu sein, sondern auch digital fit zu bleiben. Deshalb lohnt es sich, in dynamische Konzepte und innovative Partnerschaften zu investieren. Letztlich macht diese Erweiterung des Job-Profils auch die Arbeit der BewirtschafterInnen noch spannender.
Vielen Dank für das spannende Gespräch!
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