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Incarto n. 90.2002.37 90.2002.39 90.2002.40 90.2002.41 Lugano 6 giugno 2003 In nome della Repubblica e Cantone del Ticino Il Tribunale della pianificazione del territorio composto dai giudici: Raffaello Balerna, presidente, Lorenzo Anastasi, Werner Walser vicecancelliere Stefano Furger statuendo sui ricorsi del 25 febbraio 2002 di __________.__________. __________ __________ __________ __________.__________.__________.__________.__________., __________ __________ rappr. da: avv. __________ __________, __________ __________ __________ __________, cui è subentrata la comunione ereditaria composta dai signori __________ __________, __________, __________, __________ e __________ __________ __________ __________ __________ rappr. da: avv. __________ __________, __________ __________ La __________ __________, __________ __________ __________ __________, __________ __________ n. __________, __________ __________ rappr. da avv. __________ __________, __________ __________ contro la risoluzione 22 gennaio 2002 (n. __________) del Consiglio di Stato di approvazione del piano particolareggiato del Quartiere __________ (PPQS) del comune di __________; viste le risposte: - 14 maggio 2002 della divisione della pianificazione territoriale del dipartimento del territorio; - 5 giugno 2002 del municipio di __________; letti ed esaminati gli atti; ritenuto, in fatto: A. Nella seduta del 13 marzo 2000 il consiglio comunale di __________ ha adottato il piano particolareggiato del Quartiere __________ (PPQS), che si prefigge di attuare una riqualifica generale dell'area urbanizzata attraversata da via __________, compresa fra la rotonda di via Interlenghi e il sottopasso di via __________. In quella sede il settore n. 3, un ampio isolato rettangolare delimitato a nord da via __________ __________, a ovest da via 1° Agosto, a sud da via __________ e infine a est da via __________ __________, è stato assegnato a tre differenti zone d'utilizzazione: lungo via 1° Agosto, con una profondità di circa 50 m, il piano particolareggiato prevede una fascia destinata alle attività artigianali e commerciali (zona artigianale e commerciale D); perpendicolare a quest'ultima, sul fronte di via __________, si inserisce una fascia destinata a contenuti residenziali e commerciali profonda circa 40 m (zona residenziale e commerciale C); il restante dell'isolato, un quadrilatero a contatto di via __________ __________ e via __________ __________, è attribuito alla zona residenziale semi-estensiva A. L'isolato in oggetto è formato soltanto da 7 fondi, ripartiti fra cinque proprietari. La Società __________ __________ __________ __________.____________________ (in seguito __________) è proprietaria dei seguenti fondi: il mapp. __________, con una superficie di 4'523 mq, sul quale insistono una serie di stabili contigui formanti il complesso del mulino - attività dismessa da circa un decennio - e un'abitazione; la part. __________, di complessivi 1'031 mq, è edificata con una palazzina di 3 piani, occupata attualmente dagli uffici della ditta La __________ __________; il mapp. __________ presenta una superficie di 4'220 mq e ospita un edificio adibito all'esercizio del commercio di autovetture e a officina meccanica, attività cessate di recente. Il mapp. __________, di 4'583 mq, appartiene invece a La __________ __________ ed è edificato con un capannone di 2'000 mq utilizzato dalla proprietaria per la produzione industriale di pale per turbine. Il mapp. __________, di proprietà della comunione ereditaria fu __________ __________ composta da __________ __________ e da __________ e __________ __________, presenta una superficie di 2'533 mq ed è inedificato. __________ __________ è proprietario della part. __________, di complessivi 850 mq, edificata con una casa monofamiliare di 2 piani. Infine, il fondo n. __________, con una superficie di 431 mq, sulla quale è ubicata una casetta monofamigliare, appartiene a __________ __________. B. Con atti di ricorso separati, i proprietari citati in ingresso, ad esclusione dunque di __________ __________, sono insorti contro quella deliberazione dinanzi al Consiglio di Stato, chiedendo, in via principale lo stralcio delle linee di arretramento e di costruzione e il reinserimento in zona mista RAr6 dei mappali in oggetto nonché dell'intero settore n. 3, e, in via subordinata, l'attribuzione dei medesimi fondi alla zona residenziale e commerciale C o alla zona artigianale e commerciale D. La __________ ha inoltre chiesto l'introduzione di un vincolo che subordinasse l'edificazione dell'isolato ad un piano di quartiere obbligatorio. C. Con risoluzione 22 gennaio 2002 (n. __________) il Consiglio di Stato ha approvato il piano particolareggiato e ha respinto le impugnative dei ricorrenti (cfr. risoluzione impugnata, pag. 66 segg.), con motivazioni che verranno, se del caso, riprese nei considerandi di diritto. D. Con gravami 25 febbraio 2002 i ricorrenti citati in ingresso insorgono innanzi a questo Tribunale avverso la menzionata risoluzione governativa, postulandone l'annullamento e riproponendo le medesime domande di prima istanza. A sostegno dei loro ricorsi, essi lamentano una violazione della garanzia della proprietà; la pianificazione del settore n. 3, suddiviso astrattamente in tre differenti zone d’utilizzazione, contrastanti fra di loro, con distinti parametri edificatori, risulterebbe incongruente con i principi di recupero in senso qualitativo del quartiere, al fine di favorirne lo sviluppo, e pertanto sprovvista di un interesse pubblico preponderante. In particolare, viene censurato l'inserimento di una zona esclusivamente residenziale, incompatibile ed inopportuna in questo settore del quartiere, caratterizzato dalla presenza consolidata di attività di tipo artigianale e industriale. A mente dei ricorrenti, la pianificazione così come approvata, non avendo considerato uno stabilimento industriale, come quello de La __________, ubicato al centro dell'isolato, che per la sua presenza esclude la previsione di un'edificazione d'immobili residenziali di qualità nelle sue adiacenze, non potrebbe che generare una situazione d'immobilismo edilizio, vanificando così gli obiettivi del piano particolareggiato. Unitamente alle innumerevoli linee di costruzione e di arretramento, ritenute estremamente penalizzanti oltre che ingiustificate dal profilo urbanistico, la diminuzione delle potenzialità edificatorie, specialmente per ciò che concerne la zona residenziale semi-estensiva A, oltre a non ossequiare il principio della proporzionalità, risulterebbe disincentivante al fine della prospettata riconversione residenziale dell'isolato. A tale proposito, gli insorgenti lamentano una disparità di trattamento con il limitrofo settore n. 5 che, benché attribuito alla zona residenziale, è stato dotato di parametri di sfruttamento edilizio intensivi. Infine, essi criticano la reiezione della domanda di vincolare l'edificazione dell'isolato in oggetto ad un piano di quartiere, strumento particolarmente adatto a risolvere i problemi specifici di questo settore particolare del quartiere __________; richiesta appoggiata dal municipio in sede di osservazioni al ricorso di prima istanza. E. Il municipio e la divisione della pianificazione territoriale postulano la reiezione integrale dei ricorsi. F. Il 13 marzo 2003 si sono tenuti l'udienza e il sopralluogo in contraddittorio, durante i quali sono state scattate alcune fotografie dei luoghi, acquisite in seguito agli atti. Le parti hanno quindi confermato le rispettive allegazioni e domande. G. Nelle more del giudizio __________ __________ è deceduto. Con scritto 26 marzo 2003 la comunione ereditaria subentrante, composta da __________, __________, __________ e __________ __________ e da __________ __________ __________ __________ __________, ha comunicato di mantenere l'impugnativa. considerato, in diritto: 1. La competenza del Tribunale è data, i ricorsi sono tempestivi (art. 38 cpv. 1 LALPT) e la legittimazione dei ricorrenti certa (art. 38 cpv. 4 lett. b LALPT). I ricorsi sono dunque ricevibili. Le impugnative, essendo caratterizzate da identiche rivendicazioni ed avendo per oggetto la medesima situazione pianificatoria e territoriale, vengono trattate congiuntamente in un'unica decisione (art. 51 PAmm). 2. In campo pianificatorio il comune ticinese fruisce di autonomia. Questa non è, però, assoluta. Secondo l'art. 33 cpv. 3 lett. b LPT il diritto cantonale deve garantire il riesame completo del piano regolatore da parte di almeno un'istanza di ricorso. Nel Cantone Ticino tale autorità è il Consiglio di Stato (art. 37 cpv. 1 LALPT), che decide i ricorsi - e approva il piano - con pieno potere cognitivo: questo significa controllo non solo della legittimità ma anche dell'opportunità delle scelte pianificatorie comunali. Le autorità incaricate di compiti pianificatori badano tuttavia di lasciare alle autorità loro subordinate il margine d'apprezzamento necessario per adempiere i loro compiti (art. 2 cpv. 3 LPT). Il Consiglio di Stato non può dunque semplicemente sostituire il proprio apprezzamento a quello del comune, ma deve rispettare il diritto di questo di scegliere tra più soluzioni adeguate quella ritenuta più appropriata, ragionevole od opportuna. Esso non può però limitarsi ad intervenire nei soli casi in cui la soluzione comunale non poggi su alcun criterio oggettivo e sia manifestamente insostenibile. Deve al contrario rifiutare l'approvazione di quelle soluzioni che disattendono i principi e gli scopi pianificatori fondamentali del diritto federale o non danno loro sufficiente attuazione, rispettivamente che non tengono adeguatamente conto della pianificazione di livello cantonale, segnatamente dei dettami del piano direttore (cfr. anche l'art. 26 cpv. 2 LPT). L'autorità governativa verificherà segnatamente che sia stata effettuata in modo corretto la ponderazione globale degli interessi richiesta dall'art. 3 OPT (RDAT II-1999 n. 27 consid. 3). Il potere cognitivo del Tribunale della pianificazione del territorio è invece circoscritto alla violazione del diritto (art. 38 cpv. 2 LALPT; RDAT cit., ibidem; inoltre II-1997 n. 23); fanno eccezione - per poter ossequiare l'art. 33 cpv. 3 lett. b LPT - i casi in cui è impugnata una modifica del piano regolatore disposta d'ufficio dal Consiglio di Stato. 3. Giusta l'art. 75 Cost. i Cantoni devono allestire dei piani d'azzonamento per assicurare un'appropriata e parsimoniosa utilizzazione del suolo e un ordinato insediamento del territorio. A livello legislativo l'obbligo di pianificare è codificato all'art. 2 LPT. Secondo quest'ultima legge la pianificazione deve avere luogo in diverse tappe: pianificazione direttrice, pianificazione dell'utilizzazione e procedura del permesso di costruzione. Esse stanno in reciproco rapporto e formano un tutto coerente, di cui ogni parte adempie una specifica funzione. Il piano di utilizzazione - in Ticino detto piano regolatore - viene adottato, secondo le indicazioni del piano direttore (art. 6 e segg., 26 cpv. 2 LPT), sulla scorta di un'ampia coordinazione e valutazione (art. 1 cpv. 1 2.a frase, 2 cpv. 1 LPT) e nell'ambito di una procedura ove sono garantite protezione giuridica (art. 33 e segg. LPT) e partecipazione democratica (art. 4 LPT). Il piano regolatore disciplina l'uso ammissibile del suolo (art. 14 e segg. LPT) e attua il contenuto del piano direttore, rendendolo vincolante verso i privati (art. 21 cpv. 1 LPT). Il piano regolatore si compone di un rapporto di pianificazione, di rappresentazioni grafiche, di norme di attuazione e di un programma di realizzazione (art. 26 LALPT). Le rappresentazioni grafiche comprendono i piani del paesaggio, delle zone, del traffico, delle attrezzature e costruzioni di interesse pubblico e il piano indicativo dei servizi pubblici (art. 28 cpv. 1 LALPT). Esse fissano, tra l'altro, la rete delle vie di comunicazione per i mezzi di trasporto pubblici e privati con la precisazione delle linee di arretramento (art. 28 cpv. 2 lett. p LALPT). Le norme di attuazione stabiliscono le regole generali e particolari sull'utilizzazione e l'edificabilità del suolo (art. 29 cpv. 1 lett. a, b LALPT) e la regolamentazione dei posteggi privati, delle aree di svago e di ricreazione annesse agli edifici e delle aree verdi e alberate (art. 29 cpv. 1 lett. c LALPT). Il piano particolareggiato (art. 28 cpv. 2 lett. c, 54 segg. LALPT) organizza e disciplina nel dettaglio l'uso ammissibile di una parte esattamente delimitata del territorio comunale, quando particolari obiettivi di promozione urbanistica o socio-economica lo giustificano oppure interessi inerenti alla protezione naturalistica o ambientale, di monumenti, nuclei o centri storici lo richiedono. Esso deve essere previsto nell'ambito di un piano regolatore comunale (art. 54 cpv. 2 LALPT). 4. Una restrizione di diritto pubblico è compatibile con la garanzia della proprietà sancita dall'art. 26 Cost. solo se si fonda su di una base legale, è giustificata da un interesse pubblico preponderante, rispetta il principio della proporzionalità, non viola la garanzia della proprietà quale istituto e dà luogo a piena indennità ove equivalga ad una espropriazione (art. 36 Cost.). Nella fattispecie, non è contestata la carenza di una base legale, comunque data (cfr. consid. 3, in fine), né si pone il problema della violazione della garanzia della proprietà quale istituto. I problemi espropriativi esulano invece da questa procedura. Non resta quindi che esaminare l'interesse pubblico e la proporzionalità dei vincoli in discussione. 5. I ricorrenti si aggravano contro la nuova concezione pianificatoria riguardante il settore n. 3 che, in luogo della previgente e ritenuta più consona zona mista, destinata ad insediamenti abitativi, commerciali, artigianali ed industriali non moleste (zona RAr6: art. 43 NAPR), prevede ora la suddivisione dell'isolato in tre zone d'utilizzazione distinte, caratterizzate da differenti parametri edificatori, per lo più penalizzanti rispetto alla pianificazione precedente, con l'impianto di gravose linee di arretramento e di costruzione. A mente dei ricorrenti, questo concetto, adottato con l'obiettivo di consolidare e favorire la funzione residenziale dell'isolato in oggetto, non crea le premesse per uno sviluppo concreto dello stesso, proprio perché non tiene conto dei contenuti di alcune preesistenze consolidate, come ad esempio i capannoni industriali de La __________, che scoraggiano l'insediamento di nuove abitazioni, men che meno di tipo qualitativo. Esso determina, per converso, un congelamento allo stato attuale della sostanza edilizia, evidenziando così di non essere sostenuto da un interesse pubblico preponderante. 5.1. Prima di entrare nel merito occorre rilevare che il concetto di interesse pubblico è un concetto dinamico, che evolve con la società riflettendone esigenze ed aspirazioni (Imboden / Rhinow / Krähenmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Nr. 57 B II). In linea generale è pubblico l'interesse che coinvolge la generalità dei cittadini o una sua frazione significativa che compete al potere pubblico promuovere nell’esercizio delle sue funzioni. V’è interesse pubblico a un provvedimento di pianificazione del territorio quando la sua adozione corrisponde a un bisogno importante, chiaramente avvertito dalla collettività (G. Müller, Commentaire de la Constitution fédérale, art. 22ter n. 34). Tale interesse deve prevalere sui contrapposti interessi pubblici e privati in giuoco. 5.2. Il quartiere __________ costituisce uno fra i comparti insediati abitativi più popolosi della città di __________. Sviluppatosi principalmente negli anni 60-70 del secolo scorso, attraverso un'edificazione di tipo intensivo, a volte poco strutturata e discontinua, che si è venuta a contrapporre a preesistenze d'inizio secolo meno concentrate e dalla tipologia edilizia di una certa qualità, il quartiere si presenta oggi con una situazione urbanistica disorganica, in parte degradata, con spazi pubblici e privati carenti, in aggiunta a stati conflittuali determinati dalla commistione di alcune attività industriali e artigianali con la residenza. Tutto ciò a detrimento di un'immagine cittadina all'insegna della qualità e della vivibilità. Il comune di __________, ritenute queste premesse e preso atto che il piano regolatore vigente non dava sufficienti risposte pianificatorie atte a favorire un recupero e una valorizzazione efficace di un quartiere importante per lo sviluppo residenziale della città, ha deciso di rivedere la pianificazione di questo comparto cittadino adottando un piano particolareggiato. Scopo di questa pianificazione è di rafforzare la preminente funzione abitativa del quartiere, nonché di favorire, laddove ancora possibile, uno sviluppo insediativo, per mezzo di un riassetto urbanistico e dei suoi contenuti, impiantando spazi pubblici e privati attrattivi, migliorando i collegamenti con gli altri comparti cittadini e la fruizione di adeguati spazi destinati allo svago, al fine di migliorare la qualità di vita degli abitanti e dei loro rapporti sociali (cfr. rapporto di pianificazione, pag. 3 segg.). A questo scopo, il piano particolareggiato sviluppa un concetto urbanistico, che prevede la concentrazione delle funzioni lavorative sulle fasce esterne del quartiere. La loro funzione consiste principalmente nella protezione delle aree interne esclusivamente residenziali dalle emissioni rumorose prodotte dagli impianti ferroviari adiacenti e dai flussi di traffico degli assi stradali principali, che circoscrivono e delimitano il perimetro del quartiere. In particolare, è prevista lungo via __________, via __________ __________ e via __________ una corona ad edificazione di tipo intensivo con destinazione residenziale-commerciale che cinge e scherma la zona centrale del quartiere, destinata invece, come detto, unicamente alla residenza con un carattere semi-estensivo. All'esterno di questa corona, più discosta, è prevista una fascia destinata all'artigianato e alle attività commerciali. Negli intendimenti del piano, via __________ __________, attraversante longitudinalmente e al centro il quartiere __________, assume la funzione di asse di riferimento per il recupero e il consolidamento in senso qualitativo della funzione residenziale: il piano ne prevede un nuovo assetto con una pavimentazione speciale, la creazione di aree verdi e la piantumazione di filari alberati, nonché la chiusura, dal tratto intersecato da via dei __________ a via __________, a strada pedonale e ciclabile, in modo da assumere il ruolo di piazza per tutte le attività d'aggregazione sociale. Fra gli strumenti, propri della disciplina urbanistica, atti a realizzare questi intendimenti, figurano le linee d'arretramento, di costruzione, la localizzazione delle aree inedificabili e la panoplia dei parametri edificatori. Sull’interesse pubblico in genere delle distanze dalle strade (arretramenti o allineamenti che siano), volte a ridefinire e ristrutturare le adiacenze delle stesse, è inutile dilungarsi: tali vincoli, noti ed applicati da lungo tempo, possono avere svariate giustificazioni. In particolare tutelano la sicurezza della circolazione stradale, assicurano la possibilità di attuare future correzioni stradali, permettono uno sviluppo armonioso degli agglomerati, danno il necessario respiro ai quartieri (aria, luce, tutela dalle immissioni), migliorano l’estetica dei centri urbani, facilitano la creazione di aree verdi e spazi riservati ai pedoni, contribuiscono in definitiva ad elevare la qualità di vita della popolazione (DTF 109 Ib 116 e relativi rinvii; A. Scolari, Commentario, ad art. 25 LE, n. 1026 segg.). Il piano regolatore può limitarsi a prescrivere delle distanze minime dalle strade, imponendo delle linee di arretramento, oppure stabilire un obbligo di costruire lungo le stesse, fissando le cosiddette linee di costruzione o di allineamento (cfr. art. 13 cpv. 2 RLALPT). 5.3. Nel caso specifico, il settore n. 3 costituisce un isolato rettangolare assai vasto, con una superficie di 18'000 mq. Questo settore era assegnato dal piano regolatore (PR88) alla zona mista RAr6, caratterizzata da parametri edificatori intensivi. Difatti, per costruzioni a carattere commerciale, artigianale ed industriale questa prevedeva un indice di edificabilità di 5,0 mc/mq, un indice di occupazione del 50% e un'altezza massima di 19,50 m, mentre per edifici a carattere abitativo un indice di sfruttamento dell'1,5 e un indice di occupazione del 30% (art. 43 NAPR). Il sopralluogo esperito da questo Tribunale ha tuttavia permesso di appurare come la sostanza edilizia esistente si sia insediata ancor prima dell'entrata in vigore del PR88 e che, malgrado i parametri edificatori favorevoli e a differenza di tutti gli isolati del quartiere, quello all'esame non ha avuto uno sviluppo edilizio importante, potendo ancora contare su di un notevole quantitativo di superficie inedificata, consistente in ben più della metà del suo totale, ripartita in ampi lotti omogenei. La sostanza edilizia esistente risulta quindi essenzialmente raggruppata nei due angoli opposti dell'isolato, con edifici eterogenei, di varia tipologia, che si sviluppano in superficie, piuttosto che in altezza: nell'angolo nord-ovest, sul margine esterno del quartiere a contatto con via __________, insistono una palazzina (3 piani, sul mapp. __________), lo stabilimento de La __________ (sul margine ovest del mapp. __________) e l'officina meccanica (mapp. __________), mentre in quello sud-est, verso il centro del quartiere, sono ubicate due case monofamiliari (mapp. __________e __________). Al centro del comparto è sito il complesso del mulino: un'edificazione tuttavia vetusta, in evidente stato di degrado ed abbandono, articolata con una serie di edifici disposti sul mapp. __________in modo irrazionale. Per rapporto agli altri settori del quartiere, vuoi per la commistione casuale degli edifici, voi per le attività conflittuali che vi si svolgono in relazione alla residenza, il comparto appare nel suo complesso disordinato, evidenziando una certa qual carenza di strutturazione urbanistica, che determina un carattere cittadino quasi irriconoscibile, tipico di una realtà urbana in parte sfuggita di mano. 5.4. Alla luce di queste circostanze e degli scopi perseguiti con il piano particolareggiato, occorre riconoscere la sussistenza di un interesse pubblico alla differenziazione del comparto in tre differenti zone d'utilizzazione con differenti parametri edificatori. Per tutte le ragioni esposte nel rapporto pianificatorio e riassunte nei considerandi precedenti, il quartiere __________ costituisce nel contesto cittadino di __________ un elemento importante, sia per la sua taglia, sia per la cospicua popolazione residente, che necessita indubbiamente di venir recuperato attraverso una riorganizzazione e valorizzazione strutturale e funzionale, in modo da garantire appieno uno sviluppo razionale e coerente, al fine di favorire un consolidamento in termini qualitativi della funzione residenziale. In quest'ottica, si giustifica pienamente la scelta del comune di istituire una corona sulle fasce esterne dove concentrare le attività di tipo commerciale, che, per mezzo di un'edificazione notevolmente intensiva in corrispondenza dell'anello di circonvallazione del quartiere (via __________, via ____________________, via __________ e via __________), protegge la parte più pregiata per la residenza, il centro dello stesso, dalle immissioni foniche causate dai flussi di traffico e dalla ferrovia, attuando parimenti una ripartizione razionale dei luoghi destinati all'abitazione e al lavoro (art. 3 cpv. 3 lett. a LPT). Tale premessa risulta fondamentale per la conservazione e lo sviluppo del quartiere con un insediamento accogliente (art. 1 cpv. 2 lett. b LPT), i cui parametri edificatori meno intensivi (cfr. zona residenziale semi-estensiva A: indice di sfruttamento dello 0,7 e altezza massima degli edifici pari a 12,50 m), seppur di apprezzabile densità (cfr. A. Scolari, Commentario, Cadenazzo 1996, ad art. 37 LE, n. 1111), risultano così consoni con la funzione esclusivamente residenziale a cui viene riservato. In concreto, per quanto concerne specificatamente il settore n. 3, la pianificazione che lo concerne risulta perfettamente congruente con il concetto urbanistico testé illustrato, ricalcando dapprima l'assetto generale del quartiere, poi quello specifico dei settori limitrofi. Esso è difatti situato nella cintura perimetrale del quartiere __________, sull'angolo sud-ovest all'incrocio fra via __________ e via ____________________, proprio in corrispondenza della corona a protezione del settore interno destinato esclusivamente alla residenza. Di conseguenza, lungo via ____________________, a schermatura dalle immissioni prodotte da questo asse di raccolta principale, il piano prevede una fascia a destinazione artigianale e commerciale (zona D), che è il logico e funzionale proseguimento di quella con i medesimi contenuti che costeggia via __________, ubicata sulla sponda meridionale del fiume __________, anch'essa classificata quale strada di raccolta principale. Così come, sul versante settentrionale del fiume, dirimpetto quindi alla succitata fascia lungo via __________, è posta la fascia destinata a residenza ed attività commerciali (zona C), che, oltre ad interessare il settore all'esame, si estende lungo tutta la via __________ fino alla prevista scuola d'infanzia, formando un fronte continuo ed omogeneo. Dal profilo edificatorio, queste due zone risultano ugualmente densificate come la pianificazione che sostituiscono (zona RAr6), conservando entrambe il medesimo indice di edificabilità (5,0 mc/mq) e di sfruttamento (1,5), con tuttavia una sensibile diminuzione dell'altezza massima per gli edifici nella fascia della zona D (comunque pari a 12,50 m), compensata però dall'abolizione dell'indice di occupazione, il quale, essendo sostituito dall'imposizione di un'esigua area verde minima del 15% (cfr. art. 10 cifra 1 NAPPQS), risulta virtualmente di ben l'85%. Parametri edificatori, questi, atti a soddisfare sia l'obiettivo di costituire una crosta urbana, sia le aspettative edificatorie consone ai contenuti previsti da questa zona: le attività artigianali e commerciali richiedono preferibilmente edifici che possano occupare più superficie, piuttosto che elevarsi in altezza, come peraltro dimostrano i volumi delle costruzioni già presenti e conformi alla zona, tanto nel settore n. 3 (mapp. __________e __________2), quanto nel limitrofo settore n. __________, lungo via __________. Un'altezza maggiore per gli edifici è invece prevista per la fascia della zona C (16, 50 m), giustificata dalla presenza degli assi di traffico (via __________ e via __________) disposti a contatto delle sponde del __________, dalla prospiciente zona artigianale, nonché dagli stessi contenuti della zona C, che, in aggiunta alla commerciale, prevede la destinazione residenziale, a cui saranno riservati, anche per questioni di inquinamento fonico (il piano dei gradi di sensibilità ai rumori prevede un grado II), i piani più alti degli edifici che vi insisteranno. Queste due fasce perimetrali definiscono di conseguenza la terza zona dell'isolato (zona residenziale semi-estensiva A): trattasi di un quadrilatero di circa 9'000 mq, in gran parte inedificato, che completa, quale ultimo tassello del centro del quartiere __________, la parte riservata esclusivamente all'abitazione (cfr. settori da n. __________a __________), inserendovisi perfettamente. Difatti, esso confina su un lato con via dei __________ e sull'altro con via __________ __________, che, occorre ricordare, per mezzo di un nuovo assetto, diviene fulcro di riferimento per il recupero e il consolidamento in senso qualitativo dell'area destinata alla residenza. 6. Appurato che la pianificazione riguardante l'isolato in oggetto è sostenuta da un eminente interesse pubblico, giacché congruente con gli obiettivi del piano volti a rafforzare la funzione residenziale, rendendola per quanto possibile attrattiva, occorre ora verificare se vi sono sufficienti premesse per poterla realizzare; ciò che i ricorrenti negano fermamente, paventando per contro una situazione d'immobilismo edilizio. In altre parole, occorre ora esaminare se, per rapporto alle circostanze concrete, i vincoli così adottati dal comune risultano ragionevoli, attuabili e sopportabili; segnatamente se non sacrificano sproporzionatamente l'interesse privato contrapposto. Se così fosse, queste misure violerebbero il principio della proporzionalità (DTF 118 Ia 394). 6.1. Dal profilo della struttura fondiaria il Tribunale rileva che, riservato il caso del mapp. __________di cui si dirà specificatamente in seguito (cfr. infra, consid. 6.3), la suddivisione del settore n. 3 in tre zone d'utilizzazione non pregiudica assolutamente l'edificazione futura, giacché queste ultime sono sufficientemente ampie (circa 6'000 mq per la zona D, 3'600 mq per la zona C e 9'000 per quella A) e sono ripartite su 7 fondi soltanto, di cui la maggior parte sono di considerevoli dimensioni e rimasti parzialmente, se non completamente, inedificati. Dal profilo della sostanza edilizia, cui si è già accennato nei considerandi precedenti, il Tribunale constata che il piano considera in alcuni casi le preesistenze, mentre in altri ne fa volutamente astrazione. Nella prima categoria sono da annoverare gli edifici che insistono sui mapp. __________, __________e __________; nella seconda cadono gli edifici siti sui mapp. __________e __________: vale a dire il complesso del mulino e lo stabilimento industriale de La __________. 6.1.1. Nelle sue intenzioni pianificatorie, il comune auspica l'eliminazione del complesso edilizio del mulino, in modo da favorire la riconversione del comparto secondo il concetto urbanistico precedentemente illustrato. Difatti, il piano particolareggiato ne prevedeva espressamente la demolizione (cfr. piano dei concetti d'intervento, art. 8 lett. d NAPPQS); senonché il Consiglio di Stato, per motivi di ordine generale che in questa sede non occorre riassumere, non ha approvato le disposizioni del piano degli interventi, stralciando di conseguenza anche il vincolo che interessava specificatamente la costruzione dei ricorrenti (cfr. risoluzione impugnata, pag. 14). Malgrado ciò, questo Tribunale considera che nulla osta affinché la pianificazione, così come approvata, possa essere attuata concretamente. Innanzitutto, si è già avuto modo di rilevare come gli stabili del mulino siano privi di qualsiasi valenza urbanistica e versino in uno stato di quasi abbandono. Stato, peraltro, confermato dalla stessa proprietaria, che, nella sua impugnativa, non dimostra alcun interesse di volerne difendere le sorti, come risulta pure dal suo ricorso proposto davanti al Consiglio di Stato, silente circa una qualsiasi richiesta di stralcio del vincolo di demolizione (cfr. ricorso 7 giugno 2000), ma mirante piuttosto a conservare le potenzialità edificatorie del fondo che erano consentite dal PR 88, in particolare dalla zona RAr6. Fatta questa premessa, occorre comunque considerare che il piano particolareggiato, suddividendo trasversalmente il mapp. __________in due zone di utilizzazione (zona A e C) proprio laddove è ubicata questa infrastruttura, separandola quindi in due tronconi, ne scoraggia così in maniera sufficientemente efficace l'eventuale consolidamento e recupero, indirizzando la proprietaria verso una scelta di demolizione. Operazione che viene incentivata, se non dalla zona A, dalle notevoli potenzialità edificatorie concesse dalla zona C, a cui è attribuito quasi due terzi del mapp. __________ (circa 2'800 mq). Occorre precisare che la demolizione del mulino e la conseguente attuazione della zona C, oltre a porre solide basi per la concretizzazione degli intendimenti pianificatori dell'intero comparto, non è condizionata, a differenza della zona A che verrà trattata in seguito, dalla presenza dello stabile industriale de La __________. Difatti, si ricorda che la zona C è stata prevista con contenuti meno sensibili alle immissioni foniche, proprio per realizzare il concetto di crosta urbana a protezione della zona residenziale. Visto quanto precede, per quanto riguarda il mapp. __________, la pianificazione approvata risulta di conseguenza proporzionata. 6.1.2. Più delicata si rivela la questione posta dallo stabilimento industriale de La __________, che con il nuovo ordinamento pianificatorio viene ora a trovarsi in zona residenziale semi-estensiva A, condizionando indubbiamente con la sua presenza la previsione di un'edificazione abitativa di qualità. Questa industria, ubicata sul mapp. __________, di cui occupa circa la metà, è attiva sul territorio di __________ dal 1970, anno della sua fondazione. Specializzata nella fabbricazione di pale in acciaio per turbine a gas e a vapore per turbo compressori, con cicli di produzione ininterrotti anche durante la notte, impiega un centinaio di dipendenti. Oltre all'edificio sito sul mapp. __________, in cui è localizzata la produzione, essa occupa, per ciò che concerne il settore tecnico-amministrativo, la palazzina ubicata sull'adiacente mapp. __________di proprietà della __________, così come alcuni edifici del mulino, adibiti a magazzino. Recentemente, questa ditta ha proceduto ad alcuni importanti investimenti, soprattutto per il rinnovo del parco macchine, prevedendo inoltre per il futuro un raddoppio della superficie produttiva (cfr. ricorso al Consiglio di Stato, 8 giugno 2000). 6.1.2.1. Anche nel caso de La __________ il piano particolareggiato prevedeva, attraverso le disposizioni del piano degli interventi, poi non approvate dall'Autorità governativa, la demolizione del capannone industriale (cfr. piano dei concetti d'intervento, art. 8 lett. d NAPPQS: "volumi esistenti da sostituire con nuova edificazione"). A differenza dell'impianto del mulino, qui si ha a che fare con una realtà economica ancora attiva e di tutto rispetto, alle cui esigenze tuttavia, proprio per il genere di fabbricazione, tipicamente industriale, per i conflitti generati dall'ubicazione dello stabile di produzione, direttamente a contatto con le fasce del quartiere, destinate esclusivamente alla residenza, e alla luce delle prospettate previsioni di espansione dell'attività, implicanti un ragguardevole fabbisogno di superficie da occupare, la pianificazione non può dare una risposta soddisfacente nell'attuale contesto di un quartiere come quello in esame, se non auspicandone il trasferimento altrove. Se in origine questo impiantato occupava un settore del territorio comunale, che all'epoca poteva essere inteso come marginale rispetto al cuore abitativo della città, l'agglomerato del centro cittadino posto a nord delle infrastrutture ferroviarie, esso si trova oggi inserito in un insediamento che, attraverso un breve ma intenso periodo d'espansione edilizia, ha assunto un marcato e predominante carattere abitativo. Funzione, quest'ultima, che difficilmente può accettare la coesistenza con tale complesso industriale, le cui dimensioni, già oggi importanti, risulterebbero ancor più invasive in seguito al prospettato potenziamento, senza che venga compromessa la tipologia residenziale, che pure deve essere privilegiata. Infelice si è poi rivelata la scelta del piano regolatore di istituire una zona mista (zona RAr6) in taluni settori del quartiere come quello all'esame, che, con la residenza, permetteva l'insediamento di una qualsiasi attività produttiva, quindi anche industriale, purché non fosse molesta, senza tuttavia prevedere in aggiunta alcun criterio urbanistico e pianificatorio, che evitasse promiscuità incongrue, poi puntualmente verificatesi, conducendo inevitabilmente, con la presente revisione, ad un suo ripensamento e alla sua sostituzione con le zone C e D (cfr. rapporto di pianificazione pag. 12). Da ciò, oltre che per motivi legati al concetto urbanistico più volte illustrato, la pur dura ma necessaria conseguenza di scoraggiare l'attività industriale di cui trattasi, assegnando il mapp. __________alla zona A. Rimane assodato che l'edificio esistente, malgrado la sua difformità con gli ordinamenti del piano particolareggiato, beneficia senz'altro della protezione della situazione di fatto (Besitzstandsgarantie), che consente alla proprietaria di mantenerlo. D'altro canto, non si vede, in concreto, come il comune possa attuare una riqualifica generale del comparto senza ricorrere ai contestati provvedimenti e con minori sacrifici per la proprietà della ricorrente. 6.1.2.2. La scelta del comune, che ha optato per una marcata ridefinizione dell'assetto attuale del quartiere, nonché dell'area all'esame, comporta inevitabilmente l'allontanamento di alcune realtà, come quella de La __________, che potrebbero procrastinarne l'attuazione. Ci sarà inevitabilmente un periodo di promiscuità tra vecchio e nuovo assetto; tuttavia, ammesso il principio di un nuovo ordine, è impensabile rinunciare a realizzarlo solo perché i tempi potranno essere lunghi. Va però considerato che l'impianto de La __________, in sostanza l'unico elemento estraneo e penalizzante nell'economia della nuova pianificazione, dato che gli altri terreni costituenti la zona A, compreso buona metà del mapp. __________, risultano inedificati, non paralizza come sostenuto dai ricorrenti lo sviluppo edilizio nel comparto. Difatti, per rendere attrattivo l'impianto di una residenza di qualità, occorre pure concretizzare il concetto di crosta urbana, immediatamente attuabile, come visto in precedenza, nelle zone C e D, che rappresentano più della metà della superficie del settore n. 3. In questo periodo transitorio, come ben osserva l'Autorità governativa, i proprietari avranno modo di definire le loro strategie di sviluppo, con margini temporali più che sostenibili, in vista dello spostamento delle attività conflittuali con gli indirizzi del piano particolareggiato (cfr. risoluzione impugnata, pag. 71), in modo che anche la porzione della zona A più direttamente a contatto del complesso industriale possa trovare la sua attuazione. Anche su questo aspetto, la pianificazione resiste alle censure dei ricorrenti. 6.2. Per quanto riguarda le linee di arretramento e di costruzione lungo gli assi stradali del settore n. 3, oltre a considerare adeguatamente gli edifici che non sono in contrasto con le previsioni del piano particolareggiato, come nel caso dei mapp. __________, __________e __________, esse sono allineate con quelle tracciate negli altri settori lungo via __________, via dei __________ e via __________ __________, garantendo già sin d'ora la previsione di un fronte unico e ordinato a tutto il quartiere, in conformità con gli obiettivi di ristrutturazione urbanistica del piano particolareggiato. Ritenuto che esse incidono i fondi in misura direttamente proporzionale all'ampiezza di quest'ultimi (ad esempio: 10 m per il mapp. __________e 5 m per il mapp. __________), senza pregiudicare quindi le potenzialità edificatorie degli stessi, esse risultano più che adeguate. 6.3. In merito all'attribuzione del mapp. __________ (cfr. supra, consid. 6.1) alla zona A e C, si ricorda che detto azzonamento è congruente con l'impostazione generale del piano particolareggiato, in particolare con l'assetto della fascia destinata a residenza e ad attività commerciali posta lungo via __________, profonda circa 40 m, e la conseguente definizione della zona residenziale semi-intensiva verso il centro del quartiere. Malgrado le dimensioni contenute del fondo e a differenza di quanto sostengono i proprietari, la suddivisione del mappale in parti eguali su due zone non porta alcun pregiudizio alle sue potenzialità edificatorie, ma anzi, come si vedrà in seguito, le incrementa. Si conferma difatti in questa sede quanto già rilevato dal Consiglio di Stato nella risoluzione d'approvazione del PPQS: l'art. 1 cifra 3 NAPPQS prescrive che, per quanto non specificato dal piano particolareggiato, sono applicabili le NAPR (cfr. risoluzione impugnata pagg. 19 e 25). In concreto, essendo le NAPPQS silenti nei casi di fondi posti a cavallo di zone d'utilizzazione diverse, torna applicabile l'art. 21 NAPR, che dispone: "sui sedimi che si trovano a cavallo di due zone può essere applicata la media ponderata degli indici di occupazione e di sfruttamento delle due zone. Le costruzioni devono comunque rispettare le altre prescrizioni di PR della zona o delle zone interessate dall'edificazione". Nel caso specifico, in relazione ad una superficie di 850 mq i proprietari possono beneficiare di un più che congruo indice di sfruttamento dell'1,18 (indice ritenuto in genere per zone a forte densità: cfr. A. Scolari, op. cit., ad art. 37 LE, n. 1111), risultante dalla media ponderata degli indici di sfruttamento della zona A (0,7) e della zona C (1,5). Di conseguenza, sul mapp. __________essi potrebbero ad esempio erigere un edificio, le cui dimensioni in pianta sarebbero, tenendo conto della linea di arretramento e delle distanze minime dai confini, di 21 m di larghezza (fronte strada) per una profondità di 12 m, ottenendo una superficie di base di 252 mq. Se tale edificio fosse costruito su 4 piani (altezza massima della zona A), disporrebbe allora di una superficie utile lorda (SUL) di 1'008 mq, esaurendo integralmente l'indice di sfruttamento a disposizione. Ritenuto che anche la zona C, in aggiunta alla destinazione commerciale, ammette la residenza, non sussiste nessun impedimento a conformare l'immobile alle destinazioni di entrambe le zone. Da quanto precede, appare assodato che la pianificazione in contestazione non pregiudica minimamente l'edificabilità del fondo in parola, risultando oggettivamente proporzionata e ragionevole. 7. Di conseguenza, la pianificazione in contestazione e i vincoli sin qui considerati, essendo sorretti da un interesse pubblico preponderante e risultando proporzionati, devono essere confermati e i ricorsi respinti su questi punti. 8. Linee di arretramento interne all'isolato 8.1. Lungo tutte le strade del quartiere __________ il piano particolareggiato prevede linee d'edificazione, la cui conformità con il diritto, in particolare per ciò che concerne il settore n. 3, è stata vagliata nei paragrafi precedenti. In aggiunta agli arretramenti stradali, il piano traccia anche alcune linee di arretramento interne ai fondi, che i ricorrenti contestano, limitatamente alle loro proprietà, ritenendole incomprensibili, pianificatoriamente ingiustificate e sproporzionate. Ne chiedono quindi lo stralcio. 8.2. Prima di entrare nel merito, occorre premettere che il piano particolareggiato regola nel dettaglio l'uso dei singoli fondi. Esso può stabilire ad esempio l'ubicazione e le dimensioni dei fabbricati, le superfici da mantenere libere, l'arredo di superficie e le caratteristiche degli edifici; può inoltre stabilire la formazione in comune di infrastrutture che interessino un preciso numero di proprietari, come aree di svago, posteggi e strade di accesso (cfr. A. Scolari, op. cit., ad art. 55 LALPT, n. 409). Uno strumento della disciplina urbanistica, atto a concretizzare gran parte dei suindicati intendimenti in ambito cittadino, è senz'altro la linea di arretramento, particolarmente efficace laddove sono ben riscontrabili problemi di strutturazione urbanistica e degrado della qualità degli spazi privati, come nel caso del quartiere __________. 8.3. In concreto, nel settore n. 3 sono poste in contestazione le linee di arretramento che incidono internamente i fondi __________, __________, __________e __________, riservata la disamina di quella a contatto con l'area dei posteggi ammessi in superficie concernente il mapp. __________, che, per chiarezza d'esposizione, verrà trattata in seguito unitamente alla problematica dei posteggi (cfr. infra, consid. 9.3). 8.3.1. Il Consiglio di Stato ha ritenuto che la linea di arretramento definita sul mapp. __________ha una chiara valenza urbanistica. Questa linea, dall'incrocio con via __________ __________, costeggia per una ventina di metri via dei __________, come un normale arretramento dalla strada. Essa penetra poi sul mapp. __________, circoscrivendo un'ampia area libera da costruzioni nel suo centro. Quest'area risulta simmetricamente corrispondente e di pari misura a quella prevista sul lato opposto di via dei __________, ubicata sul fondo __________, formando con la stessa un'area di stacco trasversale posta al centro dei due isolati. Rilevandone l'incisività, il Governo ha tuttavia approvato questo vincolo in quanto idoneo a favorire la prospettata edificazione futura in consonanza con gli obiettivi perseguiti dal piano particolareggiato (cfr. risoluzione impugnata, pag. 71). Il Tribunale non può che far sue, su questo punto, le considerazioni addotte dal Consiglio di Stato. Va anzi semmai puntualizzato che il settore n. 3, proprio sul versante di via dei Canova, è prospiciente a quello n. 5. Questo isolato è contraddistinto da una sostanza edilizia densa per la presenza di palazzi residenziali alti 7-8 piani, retaggio della speculazione edilizia avvenuta negli anni del folgorante sviluppo che ha interessato il quartiere. Alcuni dei fondi che lo compongono sono difatti sfruttati con valori che superano abbondantemente il 2.0 di indice di sfruttamento (cfr. rapporto di pianificazione, pag. 6). A fronte di questa situazione e ritenuto che, per la parte che qui interessa, i settori n. 3 e 5 sono stati assegnati alla zona residenziale, semi-estensiva il primo, intensiva (zona B) il secondo, consolidando con ciò una realtà che la pianificazione non poteva ignorare, è sicuramente d'interesse pubblico la formazione di aree libere da costruzioni, che possano garantire il dovuto respiro a quartieri a destinazione esclusivamente residenziale, ripristinando nel contempo un certo equilibrio di pesi fra il costruito e il non costruito. Queste zone necessitano indubbiamente di aree aperte, che, in aggiunta ad una migliore insolazione ed aerazione, favoriscano parimenti la formazione di spazi verdi (art. 3 cpv. 3 lett. e LPT) a beneficio di un miglioramento della qualità della vita; obiettivo, questo, perseguito dal piano particolareggiato (cfr. art. 2 cifra 1 lett. c NAPPQS). Per tutti questi motivi, il vincolo contestato, oltre che rivestire un interesse pubblico preponderante, è indubbiamente necessario ed idoneo. Resta da valutare se esso soddisfa anche il requisito della proporzionalità in senso stretto. Il mapp. __________dispone di una superficie di 2'533 mq, di cui ben 1'184 mq sono destinati all'area libera da costruzioni. Malgrado ciò, la superficie residua effettivamente edificabile, tenuto comunque conto delle linee di costruzione, di arretramento dalla strada e delle distanze da confine, è largamente sufficiente, garantendo parimenti ampi margini di manovra progettuali, per consentire l'edificazione di costruzioni che esauriscano le potenzialità edificatorie date da un indice di sfruttamento dello 0,7 e da un'altezza massima pari a 12,50 m. In effetti, il vincolo all'esame, non intaccando minimamente le potenzialità edificatorie del fondo in parola, determina semplicemente l'ubicazione dell'area verde unitaria prescritta dall'art. 10 cifra 1 NAPPQS, risultando quindi anche proporzionato. 8.3.2. Le due linee di arretramento che, disposte parallelamente, incidono il mapp. __________la prima e il mapp. __________e parte del mapp. __________la seconda sono funzionali alla creazione di una fascia di stacco a cavallo della zona artigianale e commerciale (zona D) e quella residenziale semi-intensiva (zona A), che distanzia sufficientemente gli edifici a diversa destinazione (cfr. risoluzione impugnata, pag. 70, in fine). Difatti, è fuori discussione che laddove entrano in contatto queste due zone, lungo il lato occidentale delle part. __________e __________, si pongano conflitti dovuti alle rispettive destinazioni, a scapito di quella residenziale, più sensibile. Con la fascia di stacco di circa 24 m di profondità, misura idonea e necessaria, il piano crea le premesse per ottenere una migliore strutturazione urbanistica in grado di minimizzare gli effetti negativi dell'una sull'altra zona. In quanto tale, questa misura pianificatoria è sicuramente sorretta da un interesse pubblico e, ritenuta l'ampiezza sia del mapp. __________ (4'583 mq), sulla quale essa incide maggiormente, sia del mapp. __________ (4'523 mq), risulta pure proporzionata per gli stessi motivi enunciati al paragrafo precedente. Inoltre, contrariamente a quanto sostiene la __________, la linea di arretramento che incide il suo fondo non solo non la pregiudica minimamente, semmai l'avvantaggia. Proprio perché posto sul confine del mapp. __________, quest'arretramento costituisce implicitamente una deroga alla distanza da confine che normalmente una costruzione dovrebbe rispettare dal mapp. __________ (cfr. art. 6 NAPPQS): alla proprietaria, quindi, su quel lato del fondo, è concesso il pieno sfruttamento edilizio. Di conseguenza, nella misura in cui ne chiede lo stralcio, la domanda è irricevibile per carenza di un qualsiasi interesse. 8.4. Di conseguenza, nella misura in cui i ricorrenti chiedono lo stralcio delle linee di arretramento testè esaminate, i loro ricorsi sono, per quanto ricevibili, respinti su questo punto. 9. La Samar mette in seguito in discussione il vincolo determinante l'area di posteggi privati ammessi in superficie, gravante i mapp. __________e __________. Dopo aver censurato in modo affatto generico, e pertanto irricevibile, l'obbligo di realizzare detti posteggi, il quantitativo e le modalità del loro utilizzo, essa contesta la loro ubicazione, in quanto l'area a loro riservata si sovrappone allo stabile che insiste sul mapp. __________. 9.1. Nella risposta 14 maggio 2002 la divisione della pianificazione territoriale ha rilevato che i piani - in particolare il piano no. __________/__________"assetto degli spazi pubblici e viabilità" - e il tenore della norma che regge i posteggi privati in superficie (art. 14 cifra 1 NAPPQS), sono sufficientemente chiari. Difatti, fatta riserva per i settori 14, 16 e 17, il piano designa espressamente ed esaustivamente, segnalandole cartograficamente, le aree in cui viene concesso al proprietario di edificare posteggi all'aperto, congruentemente con i principi e l'impostazione del piano particolareggiato. Lo scopo di questo ordinamento è dunque di concedere la facoltà di edificare posteggi all'aperto soltanto in punti specifici del quartiere in modo ordinato e concentrato che, altrimenti, come nel caso dei proprietari non interessati da questo vincolo, andrebbero integrati nella costruzione, oppure interrati (cfr. risposta 14 maggio 2002 della divisione della pianificazione territoriale del dipartimento del territorio, pag. 3). 9.2. Le argomentazioni testé riassunte sono condivise da questo Tribunale. A differenza di quanto previsto in generale dal piano regolatore (PR 88), che permette in principio l'edificazione di posteggi privati in superficie, prescrivendo, tuttavia, per stabili con più di 9 appartamenti, l'interramento di almeno il 50% dei posteggi (cfr. art. 45 cifra 4 NAPR e risoluzione n. __________del 14 marzo 2001 del Consiglio di Stato d'approvazione della variante concernente il piano del traffico del comune di __________, pag. 19 segg.), il piano particolareggiato del quartiere __________ ne vieta di massima l'edificazione all'aperto, se non nei casi indicati nel piano n. __________/__________ (piano "assetto degli spazi pubblici e viabilità") e nei comparti 14, 16, e 17 (art. 14 cifra 1 NAPPQS). Ciò si giustifica per evidenti motivi di riqualificazione urbanistica e di miglioramento della gestione degli spazi privati, oltre che per un coerente processo di razionalizzazione del tutto conseguente con gli scopi prefissi dal piano particolareggiato. Il vincolo in contestazione, di conseguenza, determina unicamente l'ubicazione dell'area dei posteggi, la loro strutturazione e gli accessi; esso non impone un obbligo di eseguire posteggi all'aperto, come impropriamente sottende la ricorrente: trattasi difatti di una facoltà, che il proprietario gravato può dunque sfruttare a tutto suo vantaggio, a differenza degli altri proprietari fondiari, potendo valutare, secondo le proprie esigenze, se e quanti posteggi, che gli competono, edificare in superficie, con un verosimile risparmio in costi di realizzazione. Per il restante, in particolare per il calcolo del fabbisogno e il numero di posteggi da realizzare, l'art. 14 cifra 4 NAPPQS rinvia alle NAPR (cfr. art. 45 NAPR): il numero di stalli indicato nel piano - nel caso specifico del settore n. 3 sono 54 - rappresenta il numero massimo di posteggi privati realizzabili all'aperto; il quantitativo eccedente dovendo quindi essere, in ogni caso, interrato o integrato nelle costruzioni. 9.3. Nel caso specifico, ritenute queste premesse, va considerata l'incongruenza, giustamente rilevata dalla ricorrente, del suddetto vincolo e delle linee di arretramento con l'immobile ubicato sul mapp. __________. Durante il sopralluogo si è potuto constatare che l'area riservata ai posteggi fa astrazione di questo fabbricato, invadendolo nella sua parte meridionale per circa un terzo della sua superficie. In effetti, questa parte dell'edificio costituisce un recente ampliamento della struttura originaria, che i piani approvati, per manifesto errore, non hanno rilevato. Orbene, ritenuta la palese intenzione dell'ente pianificante di contemplare la presenza di questa costruzione, che si evince, da una parte, dal tracciato delle linee di arretramento che, cingendola su tutti i suoi lati, considera perfettamente la pianta originaria - ma non quella effettiva - e, dall'altra, dalla qualifica che ne dava il piano dei concetti d'intervento - non approvato dal Consiglio di Stato per motivi di ordine generale - quale "volumetria esistente da valorizzare", nonché ritenuta la sua conformità con la destinazione di zona (zona D), il vincolo relativo ai posteggi privati in superficie deve essere stralciato, come pure vanno stralciate le due linee parallele di arretramento che ne definiscono l'area. Tuttavia, una di queste ultime, quella che interseca l'immobile all'esame, dovrà essere riposizionata, per mezzo di una semplice rettifica dei piani che rilevi inoltre il corretto perimetro di questa costruzione, e tracciata a contatto della sua parete meridionale. Visto che il vincolo di posteggi privati in superficie è comunque sorretto da valide giustificazioni pianificatorie, rimane riservata la facoltà, per il comune, di riproporlo attraverso una variante del piano particolareggiato, dopo averne ristudiato l'ubicazione e la conformazione. 10. La controversa pianificazione nemmeno è costitutiva di una disparità di trattamento, vietata dall'art. 8 cpv. 1 Cost. (e in precedenza dall'art. 4 vCost.). Innanzitutto, il principio dell'uguaglianza dinanzi alla legge ha una portata necessariamente limitata nell'ambito di provvedimenti pianificatori. Siccome occorre formare zone, è necessario poterle delimitare, talora prescindendo da situazioni esistenti. Non è quindi insostenibile trattare differentemente dal profilo pianificatorio ed edilizio anche terreni analoghi per conformità e posizione. L'invocato principio si identifica in sostanza con il divieto dell'arbitrio: per non essere arbitrario, il provvedimento deve fondarsi pertanto su criteri pianificatori oggettivi e ragionevoli (RDAT I-2001 n. 49 consid. 5a). Ora, in concreto, i motivi che escludono l'attribuzione dei fondi del settore n. 3 alla zona residenziale intensiva (zona B), con parametri edificatori maggiori rispetto alla zona A, come per contro è avvenuto per i viciniori settori n. 5 e 7, sono senza dubbio oggettivi e ragionevoli, come vagliato nel dettaglio nei considerandi precedenti (cfr. in particolare, consid. 7.3.1). Meritano, pertanto, conferma. Va inoltre ritenuto che, analogamente al settore n. 3, la maggior parte dei settori costituenti il centro del quartiere __________, destinato esclusivamente alla residenza, sono stati assegnati alla zona A (cfr. settori n. 2, 4, 6, 8, 9, 10, 11, 12 e 13). 11. Da ultimo, La __________ ripropone la domanda di riattribuzione del settore n. 3 alla zona RAr6 con obbligo per il municipio d'istituire una base legale che assoggetti il settore ad un piano di quartiere, a cui anche gli altri ricorrenti hanno aderito. Tranne nel caso de La __________, tale richiesta costituisce una domanda nuova, quindi irricevibile, giacché formulata dagli altri proprietari soltanto nei loro ricorsi davanti a questo Tribunale (art. 38 cpv. 4 lett. b LALPT e art. 63 cpv. 2 PAmm). 11.1. Nel merito, tuttavia, si è già rilevato ai considerandi precedenti che elemento cardine del concetto urbanistico del piano di particolareggiato, al fine di favorire un risanamento di alcuni settori del quartiere in modo da rafforzare e rendere attrattiva la componente residenziale, comunque predominante nel quartiere __________, è la conversione della zona mista RAr6. Essa viene dunque sostituita, a seconda dei casi, con le zone C o D che, attraverso nuovi assetti territoriali, minimizzano i conflitti riscontrati dalla commistione di destinazioni fra loro incompatibili e attuano parimenti il concetto di crosta urbana a protezione del comparto interno del quartiere, a destinazione esclusivamente residenziale (cfr. rapporto di pianificazione, pag. 12 e consid. 5.2 segg, consid. 6.1.2.1). In concreto, si è appurato che la suddivisione del settore n. 3 in tre differenti zone di utlilizzazione (zone A, C e D) in luogo della precedente zona RAr6 risulta congruente con l'impostazione pianificatoria del piano particolareggiato, resistendo pure a tutte le censure ricorsuali. Di conseguenza, la domanda che intende istituire un piano di quartiere, essendo strettamente correlata con una pianificazione (la zona mista RAr6) che ad esso deve essere soggiacente, ma il cui ripristino, come ampiamente considerato, non può entrare in casu in linea di considerazione, diviene priva d'oggetto; pertanto il ricorso va respinto anche su questo punto. 11.2. Anche il municipio, nelle osservazioni al ricorso di prima istanza aveva avanzato, per il settore n. 3, un'ipotesi di piano di quartiere. Abbondanzialmente, questo Tribunale osserva, senza tuttavia entrare nel merito di tale ipotesi, che il piano di quartiere rispecchia in talune caratteristiche e finalità l'istituto del piano particolareggiato; tant'è che Scolari lo qualifica come uno strumento urbanistico alternativo a quest'ultimo (cfr. Scolari, op. cit., ad art. 56 LALPT, n. 417). Sia l'uno che l'altro istituto sono regolati nel capitolo IV della LALPT (art. 54 a 56 LALPT). Nondimeno, la legge non specifica il loro rapporto reciproco. A priori, non può dunque essere escluso che un piano di quartiere possa essere previsto nell'ambito di un piano particolareggiato, il contrario essendo ovviamente improponibile. Ciò, tuttavia, a patto che vi siano sufficienti premesse pianificatorie giustificanti tale sovrapposizione e che le condizioni determinanti il piano di quartiere abbiano a porlo in consonanza con la pianificazione soggiacente del piano particolareggiato, completandola. Un piano di quartiere non potrebbe invece, di certo, essere concepito quale strumento alternativo rispetto ad un piano particolareggiato che lo prevedesse, sostituendosi a quest’ultimo, come sembrerebbe prefigurare la proposta formulata dal municipio di __________. 12. In conclusione, il ricorso della __________ deve dunque essere parzialmente accolto, gli altri ricorsi sono respinti. La tassa di giudizio e le spese devono essere poste a carico dei ricorrenti proporzionalmente al grado di soccombenza (art. 28 PAmm). Le ripetibili sono commisurate al successo dell'impugnativa (art. 31 PAmm). Per questi motivi, visti gli articoli di legge applicabili alla fattispecie, dichiara e pronuncia 1. In quanto ricevibili, i ricorsi La __________ __________, __________ __________ e __________ __________, _________ __________, __________ __________ sono respinti. Il ricorso della __________.__________. __________ __________ __________ __________ ____________________.__________.__________.__________. è parzialmente accolto. § La risoluzione 22 gennaio 2002 (n. __________) con cui il Consiglio di Stato ha approvato il piano particolareggiato del Quartiere __________ del comune di __________ è annullata nella misura in cui approva il vincolo di posteggi privati ammessi in superficie gravante i mapp. __________e __________e le due linee di arretramento parallele che lo contornano. Gli atti sono retrocessi al comune, con l'ordine di rettificare i piani conformando la linea di arretramento all'edificio che insiste sul mapp. 2342. 2. La tassa di giudizio di complessivi fr. 5'800.- (cinquemilaottocento) è posta a carico in ragione di fr. 2'000.- (duemila) della __________ __________ __________ ______________________________.__________., di fr. 1'800.- (milleottocento) de La __________ __________, di fr. 1'300.- (milletrecento), solidalmente, di __________ __________, __________ __________ e __________ __________ e di fr. 700.- (settecento), pure in via solidale, di __________ __________, __________, __________, __________ e __________ __________ __________ __________ __________. Il comune di __________ è condannato a versare alla __________ __________ __________ __________ __________.__________.__________.__________ ____________________ ____________________, fr. 500.- (cinquecento) per ripetibili. 3. Intimazione a: - __________.__________. __________ __________ __________ __________.__________.__________ ____________________., ____________________ rappr. da avv. __________ __________, Via __________.__________. __________ __________, ____________________ - Comunione ereditaria __________ __________ rappr. da avv. __________ __________, __________ __________ __________ __________, ____________________ - La __________ __________, Via __________ __________, ____________________ - __________ __________, __________ n. __________ __________, __________ __________ rappr. da avv. __________ __________, Via __________ ____________________. __________ __________, ____________________ - Municipio di __________, ____________________ - Divisione della pianificazione territoriale, __________ __________. __________ __________, ____________________ - Consiglio di Stato, Residenza governativa, ____________________ Tribunale della pianificazione del territorio Il presidente Il segretario

Incarto n. 90.2002.37 90.2002.39 90.2002.40 90.2002.41 Incarto n. 90.2002.37

Incarto n. 90.2002.37 90.2002.39

90.2002.39 90.2002.40

90.2002.40 90.2002.41

90.2002.41 Lugano 6 giugno 2003 Lugano

Lugano 6 giugno 2003

6 giugno 2003 In nome della Repubblica e Cantone del Ticino In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino Il Tribunale della pianificazione del territorio Il Tribunale della pianificazione del territorio

Il Tribunale della pianificazione del territorio composto dai giudici: composto dai giudici:

composto dai giudici: Raffaello Balerna, presidente, Lorenzo Anastasi, Werner Walser Raffaello Balerna, presidente,

Raffaello Balerna, presidente, Lorenzo Anastasi, Werner Walser

Lorenzo Anastasi, Werner Walser vicecancelliere vicecancelliere

vicecancelliere Stefano Furger Stefano Furger

Stefano Furger statuendo sui ricorsi del 25 febbraio 2002 di

statuendo sui ricorsi del 25 febbraio 2002 di __________.__________. __________ __________ __________ __________.__________.__________.__________.__________., __________ __________ rappr. da: avv. __________ __________, __________ __________ __________ __________, cui è subentrata la comunione ereditaria composta dai signori __________ __________, __________, __________, __________ e __________ __________ __________ __________ __________ rappr. da: avv. __________ __________, __________ __________ La __________ __________, __________ __________ __________ __________, __________ __________ n. __________, __________ __________ rappr. da avv. __________ __________, __________ __________ __________.__________. __________ __________ __________ __________.__________.__________.__________.__________., __________ __________

__________.__________. __________ __________ __________ __________.__________.__________.__________.__________., __________ __________ rappr. da: avv. __________ __________, __________ __________

rappr. da: avv. __________ __________, __________ __________ __________ __________, cui è subentrata la comunione ereditaria composta dai signori __________ __________, __________, __________, __________ e __________ __________ __________ __________ __________

__________ __________, cui è subentrata la comunione ereditaria composta dai signori __________ __________, __________, __________, __________ e __________ __________ __________ __________ __________ rappr. da: avv. __________ __________, __________ __________

rappr. da: avv. __________ __________, __________ __________ La __________ __________, __________ __________

La __________ __________, __________ __________ __________ __________, __________ __________ n. __________, __________ __________

__________ __________, __________ __________ n. __________, __________ __________ rappr. da avv. __________ __________, __________ __________

rappr. da avv. __________ __________, __________ __________ contro contro

contro la risoluzione 22 gennaio 2002 (n. __________) del Consiglio di Stato di approvazione del piano particolareggiato del Quartiere __________ (PPQS) del comune di __________; la risoluzione 22 gennaio 2002 (n. __________) del Consiglio di Stato di approvazione del piano particolareggiato del Quartiere __________ (PPQS) del comune di __________;

la risoluzione 22 gennaio 2002 (n. __________) del Consiglio di Stato di approvazione del piano particolareggiato del Quartiere __________ (PPQS) del comune di __________; viste le risposte:

viste le risposte: - 14 maggio 2002 della divisione della pianificazione territoriale del dipartimento del

- 14 maggio 2002 della divisione della pianificazione territoriale del dipartimento del territorio;

territorio; - 5 giugno 2002 del municipio di __________;

- 5 giugno 2002 del municipio di __________; letti ed esaminati gli atti;

letti ed esaminati gli atti; ritenuto,

ritenuto, in fatto:

in fatto: A. Nella seduta del 13 marzo 2000 il consiglio comunale di __________ ha adottato il piano particolareggiato del Quartiere __________ (PPQS), che si prefigge di attuare una riqualifica generale dell'area urbanizzata attraversata da via __________, compresa fra la rotonda di via Interlenghi e il sottopasso di via __________. In quella sede il settore n. 3, un ampio isolato rettangolare delimitato a nord da via __________ __________, a ovest da via 1° Agosto, a sud da via __________ e infine a est da via __________ __________, è stato assegnato a tre differenti zone d'utilizzazione: lungo via 1° Agosto, con una profondità di circa 50 m, il piano particolareggiato prevede una fascia destinata alle attività artigianali e commerciali (zona artigianale e commerciale D); perpendicolare a quest'ultima, sul fronte di via __________, si inserisce una fascia destinata a contenuti residenziali e commerciali profonda circa 40 m (zona residenziale e commerciale C); il restante dell'isolato, un quadrilatero a contatto di via __________ __________ e via __________ __________, è attribuito alla zona residenziale semi-estensiva A. L'isolato in oggetto è formato soltanto da 7 fondi, ripartiti fra cinque proprietari. La Società __________ __________ __________ __________.____________________ (in seguito __________) è proprietaria dei seguenti fondi: il mapp. __________, con una superficie di 4'523 mq, sul quale insistono una serie di stabili contigui formanti il complesso del mulino - attività dismessa da circa un decennio - e un'abitazione; la part. __________, di complessivi 1'031 mq, è edificata con una palazzina di 3 piani, occupata attualmente dagli uffici della ditta La __________ __________; il mapp. __________ presenta una superficie di 4'220 mq e ospita un edificio adibito all'esercizio del commercio di autovetture e a officina meccanica, attività cessate di recente. Il mapp. __________, di 4'583 mq, appartiene invece a La __________ __________ ed è edificato con un capannone di 2'000 mq utilizzato dalla proprietaria per la produzione industriale di pale per turbine. Il mapp. __________, di proprietà della comunione ereditaria fu __________ __________ composta da __________ __________ e da __________ e __________ __________, presenta una superficie di 2'533 mq ed è inedificato. __________ __________ è proprietario della part. __________, di complessivi 850 mq, edificata con una casa monofamiliare di 2 piani. Infine, il fondo n. __________, con una superficie di 431 mq, sulla quale è ubicata una casetta monofamigliare, appartiene a __________ __________.

A. Nella seduta del 13 marzo 2000 il consiglio comunale di __________ ha adottato il piano particolareggiato del Quartiere __________ (PPQS), che si prefigge di attuare una riqualifica generale dell'area urbanizzata attraversata da via __________, compresa fra la rotonda di via Interlenghi e il sottopasso di via __________. In quella sede il settore n. 3, un ampio isolato rettangolare delimitato a nord da via __________ __________, a ovest da via 1° Agosto, a sud da via __________ e infine a est da via __________ __________, è stato assegnato a tre differenti zone d'utilizzazione: lungo via 1° Agosto, con una profondità di circa 50 m, il piano particolareggiato prevede una fascia destinata alle attività artigianali e commerciali (zona artigianale e commerciale D); perpendicolare a quest'ultima, sul fronte di via __________, si inserisce una fascia destinata a contenuti residenziali e commerciali profonda circa 40 m (zona residenziale e commerciale C); il restante dell'isolato, un quadrilatero a contatto di via __________ __________ e via __________ __________, è attribuito alla zona residenziale semi-estensiva A. L'isolato in oggetto è formato soltanto da 7 fondi, ripartiti fra cinque proprietari. La Società __________ __________ __________ __________.____________________ (in seguito __________) è proprietaria dei seguenti fondi: il mapp. __________, con una superficie di 4'523 mq, sul quale insistono una serie di stabili contigui formanti il complesso del mulino - attività dismessa da circa un decennio - e un'abitazione; la part. __________, di complessivi 1'031 mq, è edificata con una palazzina di 3 piani, occupata attualmente dagli uffici della ditta La __________ __________; il mapp. __________ presenta una superficie di 4'220 mq e ospita un edificio adibito all'esercizio del commercio di autovetture e a officina meccanica, attività cessate di recente. Il mapp. __________, di 4'583 mq, appartiene invece a La __________ __________ ed è edificato con un capannone di 2'000 mq utilizzato dalla proprietaria per la produzione industriale di pale per turbine. Il mapp. __________, di proprietà della comunione ereditaria fu __________ __________ composta da __________ __________ e da __________ e __________ __________, presenta una superficie di 2'533 mq ed è inedificato. __________ __________ è proprietario della part. __________, di complessivi 850 mq, edificata con una casa monofamiliare di 2 piani. Infine, il fondo n. __________, con una superficie di 431 mq, sulla quale è ubicata una casetta monofamigliare, appartiene a __________ __________. B. Con atti di ricorso separati, i proprietari citati in ingresso, ad esclusione dunque di __________ __________, sono insorti contro quella deliberazione dinanzi al Consiglio di Stato, chiedendo, in via principale lo stralcio delle linee di arretramento e di costruzione e il reinserimento in zona mista RAr6 dei mappali in oggetto nonché dell'intero settore n. 3, e, in via subordinata, l'attribuzione dei medesimi fondi alla zona residenziale e commerciale C o alla zona artigianale e commerciale D. La __________ ha inoltre chiesto l'introduzione di un vincolo che subordinasse l'edificazione dell'isolato ad un piano di quartiere obbligatorio.

B. Con atti di ricorso separati, i proprietari citati in ingresso, ad esclusione dunque di __________ __________, sono insorti contro quella deliberazione dinanzi al Consiglio di Stato, chiedendo, in via principale lo stralcio delle linee di arretramento e di costruzione e il reinserimento in zona mista RAr6 dei mappali in oggetto nonché dell'intero settore n. 3, e, in via subordinata, l'attribuzione dei medesimi fondi alla zona residenziale e commerciale C o alla zona artigianale e commerciale D. La __________ ha inoltre chiesto l'introduzione di un vincolo che subordinasse l'edificazione dell'isolato ad un piano di quartiere obbligatorio. C. Con risoluzione 22 gennaio 2002 (n. __________) il Consiglio di Stato ha approvato il piano particolareggiato e ha respinto le impugnative dei ricorrenti (cfr. risoluzione impugnata, pag. 66 segg.), con motivazioni che verranno, se del caso, riprese nei considerandi di diritto.

C. Con risoluzione 22 gennaio 2002 (n. __________) il Consiglio di Stato ha approvato il piano particolareggiato e ha respinto le impugnative dei ricorrenti (cfr. risoluzione impugnata, pag. 66 segg.), con motivazioni che verranno, se del caso, riprese nei considerandi di diritto. D. Con gravami 25 febbraio 2002 i ricorrenti citati in ingresso insorgono innanzi a questo Tribunale avverso la menzionata risoluzione governativa, postulandone l'annullamento e riproponendo le medesime domande di prima istanza. A sostegno dei loro ricorsi, essi lamentano una violazione della garanzia della proprietà; la pianificazione del settore n. 3, suddiviso astrattamente in tre differenti zone d’utilizzazione, contrastanti fra di loro, con distinti parametri edificatori, risulterebbe incongruente con i principi di recupero in senso qualitativo del quartiere, al fine di favorirne lo sviluppo, e pertanto sprovvista di un interesse pubblico preponderante. In particolare, viene censurato l'inserimento di una zona esclusivamente residenziale, incompatibile ed inopportuna in questo settore del quartiere, caratterizzato dalla presenza consolidata di attività di tipo artigianale e industriale. A mente dei ricorrenti, la pianificazione così come approvata, non avendo considerato uno stabilimento industriale, come quello de La __________, ubicato al centro dell'isolato, che per la sua presenza esclude la previsione di un'edificazione d'immobili residenziali di qualità nelle sue adiacenze, non potrebbe che generare una situazione d'immobilismo edilizio, vanificando così gli obiettivi del piano particolareggiato. Unitamente alle innumerevoli linee di costruzione e di arretramento, ritenute estremamente penalizzanti oltre che ingiustificate dal profilo urbanistico, la diminuzione delle potenzialità edificatorie, specialmente per ciò che concerne la zona residenziale semi-estensiva A, oltre a non ossequiare il principio della proporzionalità, risulterebbe disincentivante al fine della prospettata riconversione residenziale dell'isolato. A tale proposito, gli insorgenti lamentano una disparità di trattamento con il limitrofo settore n. 5 che, benché attribuito alla zona residenziale, è stato dotato di parametri di sfruttamento edilizio intensivi. Infine, essi criticano la reiezione della domanda di vincolare l'edificazione dell'isolato in oggetto ad un piano di quartiere, strumento particolarmente adatto a risolvere i problemi specifici di questo settore particolare del quartiere __________; richiesta appoggiata dal municipio in sede di osservazioni al ricorso di prima istanza.

D. Con gravami 25 febbraio 2002 i ricorrenti citati in ingresso insorgono innanzi a questo Tribunale avverso la menzionata risoluzione governativa, postulandone l'annullamento e riproponendo le medesime domande di prima istanza. A sostegno dei loro ricorsi, essi lamentano una violazione della garanzia della proprietà; la pianificazione del settore n. 3, suddiviso astrattamente in tre differenti zone d’utilizzazione, contrastanti fra di loro, con distinti parametri edificatori, risulterebbe incongruente con i principi di recupero in senso qualitativo del quartiere, al fine di favorirne lo sviluppo, e pertanto sprovvista di un interesse pubblico preponderante. In particolare, viene censurato l'inserimento di una zona esclusivamente residenziale, incompatibile ed inopportuna in questo settore del quartiere, caratterizzato dalla presenza consolidata di attività di tipo artigianale e industriale. A mente dei ricorrenti, la pianificazione così come approvata, non avendo considerato uno stabilimento industriale, come quello de La __________, ubicato al centro dell'isolato, che per la sua presenza esclude la previsione di un'edificazione d'immobili residenziali di qualità nelle sue adiacenze, non potrebbe che generare una situazione d'immobilismo edilizio, vanificando così gli obiettivi del piano particolareggiato. Unitamente alle innumerevoli linee di costruzione e di arretramento, ritenute estremamente penalizzanti oltre che ingiustificate dal profilo urbanistico, la diminuzione delle potenzialità edificatorie, specialmente per ciò che concerne la zona residenziale semi-estensiva A, oltre a non ossequiare il principio della proporzionalità, risulterebbe disincentivante al fine della prospettata riconversione residenziale dell'isolato. A tale proposito, gli insorgenti lamentano una disparità di trattamento con il limitrofo settore n. 5 che, benché attribuito alla zona residenziale, è stato dotato di parametri di sfruttamento edilizio intensivi. Infine, essi criticano la reiezione della domanda di vincolare l'edificazione dell'isolato in oggetto ad un piano di quartiere, strumento particolarmente adatto a risolvere i problemi specifici di questo settore particolare del quartiere __________; richiesta appoggiata dal municipio in sede di osservazioni al ricorso di prima istanza. E. Il municipio e la divisione della pianificazione territoriale postulano la reiezione integrale dei ricorsi.

E. Il municipio e la divisione della pianificazione territoriale postulano la reiezione integrale dei ricorsi. F. Il 13 marzo 2003 si sono tenuti l'udienza e il sopralluogo in contraddittorio, durante i quali sono state scattate alcune fotografie dei luoghi, acquisite in seguito agli atti. Le parti hanno quindi confermato le rispettive allegazioni e domande.

F. Il 13 marzo 2003 si sono tenuti l'udienza e il sopralluogo in contraddittorio, durante i quali sono state scattate alcune fotografie dei luoghi, acquisite in seguito agli atti. Le parti hanno quindi confermato le rispettive allegazioni e domande. G. Nelle more del giudizio __________ __________ è deceduto. Con scritto 26 marzo 2003 la comunione ereditaria subentrante, composta da __________, __________, __________ e __________ __________ e da __________ __________ __________ __________ __________, ha comunicato di mantenere l'impugnativa.

G. Nelle more del giudizio __________ __________ è deceduto. Con scritto 26 marzo 2003 la comunione ereditaria subentrante, composta da __________, __________, __________ e __________ __________ e da __________ __________ __________ __________ __________, ha comunicato di mantenere l'impugnativa. considerato, in diritto:

considerato, in diritto: 1. La competenza del Tribunale è data, i ricorsi sono tempestivi (art. 38 cpv. 1 LALPT) e la legittimazione dei ricorrenti certa (art. 38 cpv. 4 lett. b LALPT). I ricorsi sono dunque ricevibili. Le impugnative, essendo caratterizzate da identiche rivendicazioni ed avendo per oggetto la medesima situazione pianificatoria e territoriale, vengono trattate congiuntamente in un'unica decisione (art. 51 PAmm).

1. La competenza del Tribunale è data, i ricorsi sono tempestivi (art. 38 cpv. 1 LALPT) e la legittimazione dei ricorrenti certa (art. 38 cpv. 4 lett. b LALPT). I ricorsi sono dunque ricevibili. Le impugnative, essendo caratterizzate da identiche rivendicazioni ed avendo per oggetto la medesima situazione pianificatoria e territoriale, vengono trattate congiuntamente in un'unica decisione (art. 51 PAmm). 2. In campo pianificatorio il comune ticinese fruisce di autonomia. Questa non è, però, assoluta. Secondo l'art. 33 cpv. 3 lett. b LPT il diritto cantonale deve garantire il riesame completo del piano regolatore da parte di almeno un'istanza di ricorso. Nel Cantone Ticino tale autorità è il Consiglio di Stato (art. 37 cpv. 1 LALPT), che decide i ricorsi - e approva il piano - con pieno potere cognitivo: questo significa controllo non solo della legittimità ma anche dell'opportunità delle scelte pianificatorie comunali. Le autorità incaricate di compiti pianificatori badano tuttavia di lasciare alle autorità loro subordinate il margine d'apprezzamento necessario per adempiere i loro compiti (art. 2 cpv. 3 LPT). Il Consiglio di Stato non può dunque semplicemente sostituire il proprio apprezzamento a quello del comune, ma deve rispettare il diritto di questo di scegliere tra più soluzioni adeguate quella ritenuta più appropriata, ragionevole od opportuna. Esso non può però limitarsi ad intervenire nei soli casi in cui la soluzione comunale non poggi su alcun criterio oggettivo e sia manifestamente insostenibile. Deve al contrario rifiutare l'approvazione di quelle soluzioni che disattendono i principi e gli scopi pianificatori fondamentali del diritto federale o non danno loro sufficiente attuazione, rispettivamente che non tengono adeguatamente conto della pianificazione di livello cantonale, segnatamente dei dettami del piano direttore (cfr. anche l'art. 26 cpv. 2 LPT). L'autorità governativa verificherà segnatamente che sia stata effettuata in modo corretto la ponderazione globale degli interessi richiesta dall'art. 3 OPT (RDAT II-1999 n. 27 consid. 3).

2. In campo pianificatorio il comune ticinese fruisce di autonomia. Questa non è, però, assoluta. Secondo l'art. 33 cpv. 3 lett. b LPT il diritto cantonale deve garantire il riesame completo del piano regolatore da parte di almeno un'istanza di ricorso. Nel Cantone Ticino tale autorità è il Consiglio di Stato (art. 37 cpv. 1 LALPT), che decide i ricorsi - e approva il piano - con pieno potere cognitivo: questo significa controllo non solo della legittimità ma anche dell'opportunità delle scelte pianificatorie comunali. Le autorità incaricate di compiti pianificatori badano tuttavia di lasciare alle autorità loro subordinate il margine d'apprezzamento necessario per adempiere i loro compiti (art. 2 cpv. 3 LPT). Il Consiglio di Stato non può dunque semplicemente sostituire il proprio apprezzamento a quello del comune, ma deve rispettare il diritto di questo di scegliere tra più soluzioni adeguate quella ritenuta più appropriata, ragionevole od opportuna. Esso non può però limitarsi ad intervenire nei soli casi in cui la soluzione comunale non poggi su alcun criterio oggettivo e sia manifestamente insostenibile. Deve al contrario rifiutare l'approvazione di quelle soluzioni che disattendono i principi e gli scopi pianificatori fondamentali del diritto federale o non danno loro sufficiente attuazione, rispettivamente che non tengono adeguatamente conto della pianificazione di livello cantonale, segnatamente dei dettami del piano direttore (cfr. anche l'art. 26 cpv. 2 LPT). L'autorità governativa verificherà segnatamente che sia stata effettuata in modo corretto la ponderazione globale degli interessi richiesta dall'art. 3 OPT (RDAT II-1999 n. 27 consid. 3). Il potere cognitivo del Tribunale della pianificazione del territorio è invece circoscritto alla violazione del diritto (art. 38 cpv. 2 LALPT; RDAT cit., ibidem; inoltre II-1997 n. 23); fanno eccezione - per poter ossequiare l'art. 33 cpv. 3 lett. b LPT - i casi in cui è impugnata una modifica del piano regolatore disposta d'ufficio dal Consiglio di Stato.

Il potere cognitivo del Tribunale della pianificazione del territorio è invece circoscritto alla violazione del diritto (art. 38 cpv. 2 LALPT; RDAT cit., ibidem; inoltre II-1997 n. 23); fanno eccezione - per poter ossequiare l'art. 33 cpv. 3 lett. b LPT - i casi in cui è impugnata una modifica del piano regolatore disposta d'ufficio dal Consiglio di Stato. 3. Giusta l'art. 75 Cost. i Cantoni devono allestire dei piani d'azzonamento per assicurare un'appropriata e parsimoniosa utilizzazione del suolo e un ordinato insediamento del territorio. A livello legislativo l'obbligo di pianificare è codificato all'art. 2 LPT. Secondo quest'ultima legge la pianificazione deve avere luogo in diverse tappe: pianificazione direttrice, pianificazione dell'utilizzazione e procedura del permesso di costruzione. Esse stanno in reciproco rapporto e formano un tutto coerente, di cui ogni parte adempie una specifica funzione. Il piano di utilizzazione - in Ticino detto piano regolatore - viene adottato, secondo le indicazioni del piano direttore (art. 6 e segg., 26 cpv. 2 LPT), sulla scorta di un'ampia coordinazione e valutazione (art. 1 cpv. 1 2.a frase, 2 cpv. 1 LPT) e nell'ambito di una procedura ove sono garantite protezione giuridica (art. 33 e segg. LPT) e partecipazione democratica (art. 4 LPT). Il piano regolatore disciplina l'uso ammissibile del suolo (art. 14 e segg. LPT) e attua il contenuto del piano direttore, rendendolo vincolante verso i privati (art. 21 cpv. 1 LPT). Il piano regolatore si compone di un rapporto di pianificazione, di rappresentazioni grafiche, di norme di attuazione e di un programma di realizzazione (art. 26 LALPT). Le rappresentazioni grafiche comprendono i piani del paesaggio, delle zone, del traffico, delle attrezzature e costruzioni di interesse pubblico e il piano indicativo dei servizi pubblici (art. 28 cpv. 1 LALPT). Esse fissano, tra l'altro, la rete delle vie di comunicazione per i mezzi di trasporto pubblici e privati con la precisazione delle linee di arretramento (art. 28 cpv. 2 lett. p LALPT). Le norme di attuazione stabiliscono le regole generali e particolari sull'utilizzazione e l'edificabilità del suolo (art. 29 cpv. 1 lett. a, b LALPT) e la regolamentazione dei posteggi privati, delle aree di svago e di ricreazione annesse agli edifici e delle aree verdi e alberate (art. 29 cpv. 1 lett. c LALPT). Il piano particolareggiato (art. 28 cpv. 2 lett. c, 54 segg. LALPT) organizza e disciplina nel dettaglio l'uso ammissibile di una parte esattamente delimitata del territorio comunale, quando particolari obiettivi di promozione urbanistica o socio-economica lo giustificano oppure interessi inerenti alla protezione naturalistica o ambientale, di monumenti, nuclei o centri storici lo richiedono. Esso deve essere previsto nell'ambito di un piano regolatore comunale (art. 54 cpv. 2 LALPT).

3. Giusta l'art. 75 Cost. i Cantoni devono allestire dei piani d'azzonamento per assicurare un'appropriata e parsimoniosa utilizzazione del suolo e un ordinato insediamento del territorio. A livello legislativo l'obbligo di pianificare è codificato all'art. 2 LPT. Secondo quest'ultima legge la pianificazione deve avere luogo in diverse tappe: pianificazione direttrice, pianificazione dell'utilizzazione e procedura del permesso di costruzione. Esse stanno in reciproco rapporto e formano un tutto coerente, di cui ogni parte adempie una specifica funzione. Il piano di utilizzazione - in Ticino detto piano regolatore - viene adottato, secondo le indicazioni del piano direttore (art. 6 e segg., 26 cpv. 2 LPT), sulla scorta di un'ampia coordinazione e valutazione (art. 1 cpv. 1 2.a frase, 2 cpv. 1 LPT) e nell'ambito di una procedura ove sono garantite protezione giuridica (art. 33 e segg. LPT) e partecipazione democratica (art. 4 LPT). Il piano regolatore disciplina l'uso ammissibile del suolo (art. 14 e segg. LPT) e attua il contenuto del piano direttore, rendendolo vincolante verso i privati (art. 21 cpv. 1 LPT). Il piano regolatore si compone di un rapporto di pianificazione, di rappresentazioni grafiche, di norme di attuazione e di un programma di realizzazione (art. 26 LALPT). Le rappresentazioni grafiche comprendono i piani del paesaggio, delle zone, del traffico, delle attrezzature e costruzioni di interesse pubblico e il piano indicativo dei servizi pubblici (art. 28 cpv. 1 LALPT). Esse fissano, tra l'altro, la rete delle vie di comunicazione per i mezzi di trasporto pubblici e privati con la precisazione delle linee di arretramento (art. 28 cpv. 2 lett. p LALPT). Le norme di attuazione stabiliscono le regole generali e particolari sull'utilizzazione e l'edificabilità del suolo (art. 29 cpv. 1 lett. a, b LALPT) e la regolamentazione dei posteggi privati, delle aree di svago e di ricreazione annesse agli edifici e delle aree verdi e alberate (art. 29 cpv. 1 lett. c LALPT). Il piano particolareggiato (art. 28 cpv. 2 lett. c, 54 segg. LALPT) organizza e disciplina nel dettaglio l'uso ammissibile di una parte esattamente delimitata del territorio comunale, quando particolari obiettivi di promozione urbanistica o socio-economica lo giustificano oppure interessi inerenti alla protezione naturalistica o ambientale, di monumenti, nuclei o centri storici lo richiedono. Esso deve essere previsto nell'ambito di un piano regolatore comunale (art. 54 cpv. 2 LALPT). 4. Una restrizione di diritto pubblico è compatibile con la garanzia della proprietà sancita dall'art. 26 Cost. solo se si fonda su di una base legale, è giustificata da un interesse pubblico preponderante, rispetta il principio della proporzionalità, non viola la garanzia della proprietà quale istituto e dà luogo a piena indennità ove equivalga ad una espropriazione (art. 36 Cost.). Nella fattispecie, non è contestata la carenza di una base legale, comunque data (cfr. consid. 3, in fine), né si pone il problema della violazione della garanzia della proprietà quale istituto. I problemi espropriativi esulano invece da questa procedura. Non resta quindi che esaminare l'interesse pubblico e la proporzionalità dei vincoli in discussione.

4. Una restrizione di diritto pubblico è compatibile con la garanzia della proprietà sancita dall'art. 26 Cost. solo se si fonda su di una base legale, è giustificata da un interesse pubblico preponderante, rispetta il principio della proporzionalità, non viola la garanzia della proprietà quale istituto e dà luogo a piena indennità ove equivalga ad una espropriazione (art. 36 Cost.). Nella fattispecie, non è contestata la carenza di una base legale, comunque data (cfr. consid. 3, in fine), né si pone il problema della violazione della garanzia della proprietà quale istituto. I problemi espropriativi esulano invece da questa procedura. Non resta quindi che esaminare l'interesse pubblico e la proporzionalità dei vincoli in discussione. 5. I ricorrenti si aggravano contro la nuova concezione pianificatoria riguardante il settore n. 3 che, in luogo della previgente e ritenuta più consona zona mista, destinata ad insediamenti abitativi, commerciali, artigianali ed industriali non moleste (zona RAr6: art. 43 NAPR), prevede ora la suddivisione dell'isolato in tre zone d'utilizzazione distinte, caratterizzate da differenti parametri edificatori, per lo più penalizzanti rispetto alla pianificazione precedente, con l'impianto di gravose linee di arretramento e di costruzione. A mente dei ricorrenti, questo concetto, adottato con l'obiettivo di consolidare e favorire la funzione residenziale dell'isolato in oggetto, non crea le premesse per uno sviluppo concreto dello stesso, proprio perché non tiene conto dei contenuti di alcune preesistenze consolidate, come ad esempio i capannoni industriali de La __________, che scoraggiano l'insediamento di nuove abitazioni, men che meno di tipo qualitativo. Esso determina, per converso, un congelamento allo stato attuale della sostanza edilizia, evidenziando così di non essere sostenuto da un interesse pubblico preponderante.

5. I ricorrenti si aggravano contro la nuova concezione pianificatoria riguardante il settore n. 3 che, in luogo della previgente e ritenuta più consona zona mista, destinata ad insediamenti abitativi, commerciali, artigianali ed industriali non moleste (zona RAr6: art. 43 NAPR), prevede ora la suddivisione dell'isolato in tre zone d'utilizzazione distinte, caratterizzate da differenti parametri edificatori, per lo più penalizzanti rispetto alla pianificazione precedente, con l'impianto di gravose linee di arretramento e di costruzione. A mente dei ricorrenti, questo concetto, adottato con l'obiettivo di consolidare e favorire la funzione residenziale dell'isolato in oggetto, non crea le premesse per uno sviluppo concreto dello stesso, proprio perché non tiene conto dei contenuti di alcune preesistenze consolidate, come ad esempio i capannoni industriali de La __________, che scoraggiano l'insediamento di nuove abitazioni, men che meno di tipo qualitativo. Esso determina, per converso, un congelamento allo stato attuale della sostanza edilizia, evidenziando così di non essere sostenuto da un interesse pubblico preponderante. 5.1. Prima di entrare nel merito occorre rilevare che il concetto di interesse pubblico è un concetto dinamico, che evolve con la società riflettendone esigenze ed aspirazioni (Imboden / Rhinow / Krähenmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Nr. 57 B II). In linea generale è pubblico l'interesse che coinvolge la generalità dei cittadini o una sua frazione significativa che compete al potere pubblico promuovere nell’esercizio delle sue funzioni. V’è interesse pubblico a un provvedimento di pianificazione del territorio quando la sua adozione corrisponde a un bisogno importante, chiaramente avvertito dalla collettività (G. Müller, Commentaire de la Constitution fédérale, art. 22ter n. 34). Tale interesse deve prevalere sui contrapposti interessi pubblici e privati in giuoco.

5.1. Prima di entrare nel merito occorre rilevare che il concetto di interesse pubblico è un concetto dinamico, che evolve con la società riflettendone esigenze ed aspirazioni (Imboden / Rhinow / Krähenmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Nr. 57 B II). In linea generale è pubblico l'interesse che coinvolge la generalità dei cittadini o una sua frazione significativa che compete al potere pubblico promuovere nell’esercizio delle sue funzioni. V’è interesse pubblico a un provvedimento di pianificazione del territorio quando la sua adozione corrisponde a un bisogno importante, chiaramente avvertito dalla collettività (G. Müller, Commentaire de la Constitution fédérale, art. 22ter n. 34). Tale interesse deve prevalere sui contrapposti interessi pubblici e privati in giuoco. 5.2. Il quartiere __________ costituisce uno fra i comparti insediati abitativi più popolosi della città di __________. Sviluppatosi principalmente negli anni 60-70 del secolo scorso, attraverso un'edificazione di tipo intensivo, a volte poco strutturata e discontinua, che si è venuta a contrapporre a preesistenze d'inizio secolo meno concentrate e dalla tipologia edilizia di una certa qualità, il quartiere si presenta oggi con una situazione urbanistica disorganica, in parte degradata, con spazi pubblici e privati carenti, in aggiunta a stati conflittuali determinati dalla commistione di alcune attività industriali e artigianali con la residenza. Tutto ciò a detrimento di un'immagine cittadina all'insegna della qualità e della vivibilità. Il comune di __________, ritenute queste premesse e preso atto che il piano regolatore vigente non dava sufficienti risposte pianificatorie atte a favorire un recupero e una valorizzazione efficace di un quartiere importante per lo sviluppo residenziale della città, ha deciso di rivedere la pianificazione di questo comparto cittadino adottando un piano particolareggiato. Scopo di questa pianificazione è di rafforzare la preminente funzione abitativa del quartiere, nonché di favorire, laddove ancora possibile, uno sviluppo insediativo, per mezzo di un riassetto urbanistico e dei suoi contenuti, impiantando spazi pubblici e privati attrattivi, migliorando i collegamenti con gli altri comparti cittadini e la fruizione di adeguati spazi destinati allo svago, al fine di migliorare la qualità di vita degli abitanti e dei loro rapporti sociali (cfr. rapporto di pianificazione, pag. 3 segg.). A questo scopo, il piano particolareggiato sviluppa un concetto urbanistico, che prevede la concentrazione delle funzioni lavorative sulle fasce esterne del quartiere. La loro funzione consiste principalmente nella protezione delle aree interne esclusivamente residenziali dalle emissioni rumorose prodotte dagli impianti ferroviari adiacenti e dai flussi di traffico degli assi stradali principali, che circoscrivono e delimitano il perimetro del quartiere. In particolare, è prevista lungo via __________, via __________ __________ e via __________ una corona ad edificazione di tipo intensivo con destinazione residenziale-commerciale che cinge e scherma la zona centrale del quartiere, destinata invece, come detto, unicamente alla residenza con un carattere semi-estensivo. All'esterno di questa corona, più discosta, è prevista una fascia destinata all'artigianato e alle attività commerciali. Negli intendimenti del piano, via __________ __________, attraversante longitudinalmente e al centro il quartiere __________, assume la funzione di asse di riferimento per il recupero e il consolidamento in senso qualitativo della funzione residenziale: il piano ne prevede un nuovo assetto con una pavimentazione speciale, la creazione di aree verdi e la piantumazione di filari alberati, nonché la chiusura, dal tratto intersecato da via dei __________ a via __________, a strada pedonale e ciclabile, in modo da assumere il ruolo di piazza per tutte le attività d'aggregazione sociale. Fra gli strumenti, propri della disciplina urbanistica, atti a realizzare questi intendimenti, figurano le linee d'arretramento, di costruzione, la localizzazione delle aree inedificabili e la panoplia dei parametri edificatori. Sull’interesse pubblico in genere delle distanze dalle strade (arretramenti o allineamenti che siano), volte a ridefinire e ristrutturare le adiacenze delle stesse, è inutile dilungarsi: tali vincoli, noti ed applicati da lungo tempo, possono avere svariate giustificazioni. In particolare tutelano la sicurezza della circolazione stradale, assicurano la possibilità di attuare future correzioni stradali, permettono uno sviluppo armonioso degli agglomerati, danno il necessario respiro ai quartieri (aria, luce, tutela dalle immissioni), migliorano l’estetica dei centri urbani, facilitano la creazione di aree verdi e spazi riservati ai pedoni, contribuiscono in definitiva ad elevare la qualità di vita della popolazione (DTF 109 Ib 116 e relativi rinvii; A. Scolari, Commentario, ad art. 25 LE, n. 1026 segg.). Il piano regolatore può limitarsi a prescrivere delle distanze minime dalle strade, imponendo delle linee di arretramento, oppure stabilire un obbligo di costruire lungo le stesse, fissando le cosiddette linee di costruzione o di allineamento (cfr. art. 13 cpv. 2 RLALPT).

5.2. Il quartiere __________ costituisce uno fra i comparti insediati abitativi più popolosi della città di __________. Sviluppatosi principalmente negli anni 60-70 del secolo scorso, attraverso un'edificazione di tipo intensivo, a volte poco strutturata e discontinua, che si è venuta a contrapporre a preesistenze d'inizio secolo meno concentrate e dalla tipologia edilizia di una certa qualità, il quartiere si presenta oggi con una situazione urbanistica disorganica, in parte degradata, con spazi pubblici e privati carenti, in aggiunta a stati conflittuali determinati dalla commistione di alcune attività industriali e artigianali con la residenza. Tutto ciò a detrimento di un'immagine cittadina all'insegna della qualità e della vivibilità. Il comune di __________, ritenute queste premesse e preso atto che il piano regolatore vigente non dava sufficienti risposte pianificatorie atte a favorire un recupero e una valorizzazione efficace di un quartiere importante per lo sviluppo residenziale della città, ha deciso di rivedere la pianificazione di questo comparto cittadino adottando un piano particolareggiato. Scopo di questa pianificazione è di rafforzare la preminente funzione abitativa del quartiere, nonché di favorire, laddove ancora possibile, uno sviluppo insediativo, per mezzo di un riassetto urbanistico e dei suoi contenuti, impiantando spazi pubblici e privati attrattivi, migliorando i collegamenti con gli altri comparti cittadini e la fruizione di adeguati spazi destinati allo svago, al fine di migliorare la qualità di vita degli abitanti e dei loro rapporti sociali (cfr. rapporto di pianificazione, pag. 3 segg.). A questo scopo, il piano particolareggiato sviluppa un concetto urbanistico, che prevede la concentrazione delle funzioni lavorative sulle fasce esterne del quartiere. La loro funzione consiste principalmente nella protezione delle aree interne esclusivamente residenziali dalle emissioni rumorose prodotte dagli impianti ferroviari adiacenti e dai flussi di traffico degli assi stradali principali, che circoscrivono e delimitano il perimetro del quartiere. In particolare, è prevista lungo via __________, via __________ __________ e via __________ una corona ad edificazione di tipo intensivo con destinazione residenziale-commerciale che cinge e scherma la zona centrale del quartiere, destinata invece, come detto, unicamente alla residenza con un carattere semi-estensivo. All'esterno di questa corona, più discosta, è prevista una fascia destinata all'artigianato e alle attività commerciali. Negli intendimenti del piano, via __________ __________, attraversante longitudinalmente e al centro il quartiere __________, assume la funzione di asse di riferimento per il recupero e il consolidamento in senso qualitativo della funzione residenziale: il piano ne prevede un nuovo assetto con una pavimentazione speciale, la creazione di aree verdi e la piantumazione di filari alberati, nonché la chiusura, dal tratto intersecato da via dei __________ a via __________, a strada pedonale e ciclabile, in modo da assumere il ruolo di piazza per tutte le attività d'aggregazione sociale. Fra gli strumenti, propri della disciplina urbanistica, atti a realizzare questi intendimenti, figurano le linee d'arretramento, di costruzione, la localizzazione delle aree inedificabili e la panoplia dei parametri edificatori. Sull’interesse pubblico in genere delle distanze dalle strade (arretramenti o allineamenti che siano), volte a ridefinire e ristrutturare le adiacenze delle stesse, è inutile dilungarsi: tali vincoli, noti ed applicati da lungo tempo, possono avere svariate giustificazioni. In particolare tutelano la sicurezza della circolazione stradale, assicurano la possibilità di attuare future correzioni stradali, permettono uno sviluppo armonioso degli agglomerati, danno il necessario respiro ai quartieri (aria, luce, tutela dalle immissioni), migliorano l’estetica dei centri urbani, facilitano la creazione di aree verdi e spazi riservati ai pedoni, contribuiscono in definitiva ad elevare la qualità di vita della popolazione (DTF 109 Ib 116 e relativi rinvii; A. Scolari, Commentario, ad art. 25 LE, n. 1026 segg.). Il piano regolatore può limitarsi a prescrivere delle distanze minime dalle strade, imponendo delle linee di arretramento, oppure stabilire un obbligo di costruire lungo le stesse, fissando le cosiddette linee di costruzione o di allineamento (cfr. art. 13 cpv. 2 RLALPT). 5.3. Nel caso specifico, il settore n. 3 costituisce un isolato rettangolare assai vasto, con una superficie di 18'000 mq. Questo settore era assegnato dal piano regolatore (PR88) alla zona mista RAr6, caratterizzata da parametri edificatori intensivi. Difatti, per costruzioni a carattere commerciale, artigianale ed industriale questa prevedeva un indice di edificabilità di 5,0 mc/mq, un indice di occupazione del 50% e un'altezza massima di 19,50 m, mentre per edifici a carattere abitativo un indice di sfruttamento dell'1,5 e un indice di occupazione del 30% (art. 43 NAPR). Il sopralluogo esperito da questo Tribunale ha tuttavia permesso di appurare come la sostanza edilizia esistente si sia insediata ancor prima dell'entrata in vigore del PR88 e che, malgrado i parametri edificatori favorevoli e a differenza di tutti gli isolati del quartiere, quello all'esame non ha avuto uno sviluppo edilizio importante, potendo ancora contare su di un notevole quantitativo di superficie inedificata, consistente in ben più della metà del suo totale, ripartita in ampi lotti omogenei. La sostanza edilizia esistente risulta quindi essenzialmente raggruppata nei due angoli opposti dell'isolato, con edifici eterogenei, di varia tipologia, che si sviluppano in superficie, piuttosto che in altezza: nell'angolo nord-ovest, sul margine esterno del quartiere a contatto con via __________, insistono una palazzina (3 piani, sul mapp. __________), lo stabilimento de La __________ (sul margine ovest del mapp. __________) e l'officina meccanica (mapp. __________), mentre in quello sud-est, verso il centro del quartiere, sono ubicate due case monofamiliari (mapp. __________e __________). Al centro del comparto è sito il complesso del mulino: un'edificazione tuttavia vetusta, in evidente stato di degrado ed abbandono, articolata con una serie di edifici disposti sul mapp. __________in modo irrazionale. Per rapporto agli altri settori del quartiere, vuoi per la commistione casuale degli edifici, voi per le attività conflittuali che vi si svolgono in relazione alla residenza, il comparto appare nel suo complesso disordinato, evidenziando una certa qual carenza di strutturazione urbanistica, che determina un carattere cittadino quasi irriconoscibile, tipico di una realtà urbana in parte sfuggita di mano.

5.3. Nel caso specifico, il settore n. 3 costituisce un isolato rettangolare assai vasto, con una superficie di 18'000 mq. Questo settore era assegnato dal piano regolatore (PR88) alla zona mista RAr6, caratterizzata da parametri edificatori intensivi. Difatti, per costruzioni a carattere commerciale, artigianale ed industriale questa prevedeva un indice di edificabilità di 5,0 mc/mq, un indice di occupazione del 50% e un'altezza massima di 19,50 m, mentre per edifici a carattere abitativo un indice di sfruttamento dell'1,5 e un indice di occupazione del 30% (art. 43 NAPR). Il sopralluogo esperito da questo Tribunale ha tuttavia permesso di appurare come la sostanza edilizia esistente si sia insediata ancor prima dell'entrata in vigore del PR88 e che, malgrado i parametri edificatori favorevoli e a differenza di tutti gli isolati del quartiere, quello all'esame non ha avuto uno sviluppo edilizio importante, potendo ancora contare su di un notevole quantitativo di superficie inedificata, consistente in ben più della metà del suo totale, ripartita in ampi lotti omogenei. La sostanza edilizia esistente risulta quindi essenzialmente raggruppata nei due angoli opposti dell'isolato, con edifici eterogenei, di varia tipologia, che si sviluppano in superficie, piuttosto che in altezza: nell'angolo nord-ovest, sul margine esterno del quartiere a contatto con via __________, insistono una palazzina (3 piani, sul mapp. __________), lo stabilimento de La __________ (sul margine ovest del mapp. __________) e l'officina meccanica (mapp. __________), mentre in quello sud-est, verso il centro del quartiere, sono ubicate due case monofamiliari (mapp. __________e __________). Al centro del comparto è sito il complesso del mulino: un'edificazione tuttavia vetusta, in evidente stato di degrado ed abbandono, articolata con una serie di edifici disposti sul mapp. __________in modo irrazionale. Per rapporto agli altri settori del quartiere, vuoi per la commistione casuale degli edifici, voi per le attività conflittuali che vi si svolgono in relazione alla residenza, il comparto appare nel suo complesso disordinato, evidenziando una certa qual carenza di strutturazione urbanistica, che determina un carattere cittadino quasi irriconoscibile, tipico di una realtà urbana in parte sfuggita di mano. 5.4. Alla luce di queste circostanze e degli scopi perseguiti con il piano particolareggiato, occorre riconoscere la sussistenza di un interesse pubblico alla differenziazione del comparto in tre differenti zone d'utilizzazione con differenti parametri edificatori. Per tutte le ragioni esposte nel rapporto pianificatorio e riassunte nei considerandi precedenti, il quartiere __________ costituisce nel contesto cittadino di __________ un elemento importante, sia per la sua taglia, sia per la cospicua popolazione residente, che necessita indubbiamente di venir recuperato attraverso una riorganizzazione e valorizzazione strutturale e funzionale, in modo da garantire appieno uno sviluppo razionale e coerente, al fine di favorire un consolidamento in termini qualitativi della funzione residenziale. In quest'ottica, si giustifica pienamente la scelta del comune di istituire una corona sulle fasce esterne dove concentrare le attività di tipo commerciale, che, per mezzo di un'edificazione notevolmente intensiva in corrispondenza dell'anello di circonvallazione del quartiere (via __________, via ____________________, via __________ e via __________), protegge la parte più pregiata per la residenza, il centro dello stesso, dalle immissioni foniche causate dai flussi di traffico e dalla ferrovia, attuando parimenti una ripartizione razionale dei luoghi destinati all'abitazione e al lavoro (art. 3 cpv. 3 lett. a LPT). Tale premessa risulta fondamentale per la conservazione e lo sviluppo del quartiere con un insediamento accogliente (art. 1 cpv. 2 lett. b LPT), i cui parametri edificatori meno intensivi (cfr. zona residenziale semi-estensiva A: indice di sfruttamento dello 0,7 e altezza massima degli edifici pari a 12,50 m), seppur di apprezzabile densità (cfr. A. Scolari, Commentario, Cadenazzo 1996, ad art. 37 LE, n. 1111), risultano così consoni con la funzione esclusivamente residenziale a cui viene riservato. In concreto, per quanto concerne specificatamente il settore n. 3, la pianificazione che lo concerne risulta perfettamente congruente con il concetto urbanistico testé illustrato, ricalcando dapprima l'assetto generale del quartiere, poi quello specifico dei settori limitrofi. Esso è difatti situato nella cintura perimetrale del quartiere __________, sull'angolo sud-ovest all'incrocio fra via __________ e via ____________________, proprio in corrispondenza della corona a protezione del settore interno destinato esclusivamente alla residenza. Di conseguenza, lungo via ____________________, a schermatura dalle immissioni prodotte da questo asse di raccolta principale, il piano prevede una fascia a destinazione artigianale e commerciale (zona D), che è il logico e funzionale proseguimento di quella con i medesimi contenuti che costeggia via __________, ubicata sulla sponda meridionale del fiume __________, anch'essa classificata quale strada di raccolta principale. Così come, sul versante settentrionale del fiume, dirimpetto quindi alla succitata fascia lungo via __________, è posta la fascia destinata a residenza ed attività commerciali (zona C), che, oltre ad interessare il settore all'esame, si estende lungo tutta la via __________ fino alla prevista scuola d'infanzia, formando un fronte continuo ed omogeneo. Dal profilo edificatorio, queste due zone risultano ugualmente densificate come la pianificazione che sostituiscono (zona RAr6), conservando entrambe il medesimo indice di edificabilità (5,0 mc/mq) e di sfruttamento (1,5), con tuttavia una sensibile diminuzione dell'altezza massima per gli edifici nella fascia della zona D (comunque pari a 12,50 m), compensata però dall'abolizione dell'indice di occupazione, il quale, essendo sostituito dall'imposizione di un'esigua area verde minima del 15% (cfr. art. 10 cifra 1 NAPPQS), risulta virtualmente di ben l'85%. Parametri edificatori, questi, atti a soddisfare sia l'obiettivo di costituire una crosta urbana, sia le aspettative edificatorie consone ai contenuti previsti da questa zona: le attività artigianali e commerciali richiedono preferibilmente edifici che possano occupare più superficie, piuttosto che elevarsi in altezza, come peraltro dimostrano i volumi delle costruzioni già presenti e conformi alla zona, tanto nel settore n. 3 (mapp. __________e __________2), quanto nel limitrofo settore n. __________, lungo via __________. Un'altezza maggiore per gli edifici è invece prevista per la fascia della zona C (16, 50 m), giustificata dalla presenza degli assi di traffico (via __________ e via __________) disposti a contatto delle sponde del __________, dalla prospiciente zona artigianale, nonché dagli stessi contenuti della zona C, che, in aggiunta alla commerciale, prevede la destinazione residenziale, a cui saranno riservati, anche per questioni di inquinamento fonico (il piano dei gradi di sensibilità ai rumori prevede un grado II), i piani più alti degli edifici che vi insisteranno. Queste due fasce perimetrali definiscono di conseguenza la terza zona dell'isolato (zona residenziale semi-estensiva A): trattasi di un quadrilatero di circa 9'000 mq, in gran parte inedificato, che completa, quale ultimo tassello del centro del quartiere __________, la parte riservata esclusivamente all'abitazione (cfr. settori da n. __________a __________), inserendovisi perfettamente. Difatti, esso confina su un lato con via dei __________ e sull'altro con via __________ __________, che, occorre ricordare, per mezzo di un nuovo assetto, diviene fulcro di riferimento per il recupero e il consolidamento in senso qualitativo dell'area destinata alla residenza.

5.4. Alla luce di queste circostanze e degli scopi perseguiti con il piano particolareggiato, occorre riconoscere la sussistenza di un interesse pubblico alla differenziazione del comparto in tre differenti zone d'utilizzazione con differenti parametri edificatori. Per tutte le ragioni esposte nel rapporto pianificatorio e riassunte nei considerandi precedenti, il quartiere __________ costituisce nel contesto cittadino di __________ un elemento importante, sia per la sua taglia, sia per la cospicua popolazione residente, che necessita indubbiamente di venir recuperato attraverso una riorganizzazione e valorizzazione strutturale e funzionale, in modo da garantire appieno uno sviluppo razionale e coerente, al fine di favorire un consolidamento in termini qualitativi della funzione residenziale. In quest'ottica, si giustifica pienamente la scelta del comune di istituire una corona sulle fasce esterne dove concentrare le attività di tipo commerciale, che, per mezzo di un'edificazione notevolmente intensiva in corrispondenza dell'anello di circonvallazione del quartiere (via __________, via ____________________, via __________ e via __________), protegge la parte più pregiata per la residenza, il centro dello stesso, dalle immissioni foniche causate dai flussi di traffico e dalla ferrovia, attuando parimenti una ripartizione razionale dei luoghi destinati all'abitazione e al lavoro (art. 3 cpv. 3 lett. a LPT). Tale premessa risulta fondamentale per la conservazione e lo sviluppo del quartiere con un insediamento accogliente (art. 1 cpv. 2 lett. b LPT), i cui parametri edificatori meno intensivi (cfr. zona residenziale semi-estensiva A: indice di sfruttamento dello 0,7 e altezza massima degli edifici pari a 12,50 m), seppur di apprezzabile densità (cfr. A. Scolari, Commentario, Cadenazzo 1996, ad art. 37 LE, n. 1111), risultano così consoni con la funzione esclusivamente residenziale a cui viene riservato. In concreto, per quanto concerne specificatamente il settore n. 3, la pianificazione che lo concerne risulta perfettamente congruente con il concetto urbanistico testé illustrato, ricalcando dapprima l'assetto generale del quartiere, poi quello specifico dei settori limitrofi. Esso è difatti situato nella cintura perimetrale del quartiere __________, sull'angolo sud-ovest all'incrocio fra via __________ e via ____________________, proprio in corrispondenza della corona a protezione del settore interno destinato esclusivamente alla residenza. Di conseguenza, lungo via ____________________, a schermatura dalle immissioni prodotte da questo asse di raccolta principale, il piano prevede una fascia a destinazione artigianale e commerciale (zona D), che è il logico e funzionale proseguimento di quella con i medesimi contenuti che costeggia via __________, ubicata sulla sponda meridionale del fiume __________, anch'essa classificata quale strada di raccolta principale. Così come, sul versante settentrionale del fiume, dirimpetto quindi alla succitata fascia lungo via __________, è posta la fascia destinata a residenza ed attività commerciali (zona C), che, oltre ad interessare il settore all'esame, si estende lungo tutta la via __________ fino alla prevista scuola d'infanzia, formando un fronte continuo ed omogeneo. Dal profilo edificatorio, queste due zone risultano ugualmente densificate come la pianificazione che sostituiscono (zona RAr6), conservando entrambe il medesimo indice di edificabilità (5,0 mc/mq) e di sfruttamento (1,5), con tuttavia una sensibile diminuzione dell'altezza massima per gli edifici nella fascia della zona D (comunque pari a 12,50 m), compensata però dall'abolizione dell'indice di occupazione, il quale, essendo sostituito dall'imposizione di un'esigua area verde minima del 15% (cfr. art. 10 cifra 1 NAPPQS), risulta virtualmente di ben l'85%. Parametri edificatori, questi, atti a soddisfare sia l'obiettivo di costituire una crosta urbana, sia le aspettative edificatorie consone ai contenuti previsti da questa zona: le attività artigianali e commerciali richiedono preferibilmente edifici che possano occupare più superficie, piuttosto che elevarsi in altezza, come peraltro dimostrano i volumi delle costruzioni già presenti e conformi alla zona, tanto nel settore n. 3 (mapp. __________e __________2), quanto nel limitrofo settore n. __________, lungo via __________. Un'altezza maggiore per gli edifici è invece prevista per la fascia della zona C (16, 50 m), giustificata dalla presenza degli assi di traffico (via __________ e via __________) disposti a contatto delle sponde del __________, dalla prospiciente zona artigianale, nonché dagli stessi contenuti della zona C, che, in aggiunta alla commerciale, prevede la destinazione residenziale, a cui saranno riservati, anche per questioni di inquinamento fonico (il piano dei gradi di sensibilità ai rumori prevede un grado II), i piani più alti degli edifici che vi insisteranno. Queste due fasce perimetrali definiscono di conseguenza la terza zona dell'isolato (zona residenziale semi-estensiva A): trattasi di un quadrilatero di circa 9'000 mq, in gran parte inedificato, che completa, quale ultimo tassello del centro del quartiere __________, la parte riservata esclusivamente all'abitazione (cfr. settori da n. __________a __________), inserendovisi perfettamente. Difatti, esso confina su un lato con via dei __________ e sull'altro con via __________ __________, che, occorre ricordare, per mezzo di un nuovo assetto, diviene fulcro di riferimento per il recupero e il consolidamento in senso qualitativo dell'area destinata alla residenza. 6. Appurato che la pianificazione riguardante l'isolato in oggetto è sostenuta da un eminente interesse pubblico, giacché congruente con gli obiettivi del piano volti a rafforzare la funzione residenziale, rendendola per quanto possibile attrattiva, occorre ora verificare se vi sono sufficienti premesse per poterla realizzare; ciò che i ricorrenti negano fermamente, paventando per contro una situazione d'immobilismo edilizio. In altre parole, occorre ora esaminare se, per rapporto alle circostanze concrete, i vincoli così adottati dal comune risultano ragionevoli, attuabili e sopportabili; segnatamente se non sacrificano sproporzionatamente l'interesse privato contrapposto. Se così fosse, queste misure violerebbero il principio della proporzionalità (DTF 118 Ia 394).

6. Appurato che la pianificazione riguardante l'isolato in oggetto è sostenuta da un eminente interesse pubblico, giacché congruente con gli obiettivi del piano volti a rafforzare la funzione residenziale, rendendola per quanto possibile attrattiva, occorre ora verificare se vi sono sufficienti premesse per poterla realizzare; ciò che i ricorrenti negano fermamente, paventando per contro una situazione d'immobilismo edilizio. In altre parole, occorre ora esaminare se, per rapporto alle circostanze concrete, i vincoli così adottati dal comune risultano ragionevoli, attuabili e sopportabili; segnatamente se non sacrificano sproporzionatamente l'interesse privato contrapposto. Se così fosse, queste misure violerebbero il principio della proporzionalità (DTF 118 Ia 394). 6.1. Dal profilo della struttura fondiaria il Tribunale rileva che, riservato il caso del mapp. __________di cui si dirà specificatamente in seguito (cfr. infra, consid. 6.3), la suddivisione del settore n. 3 in tre zone d'utilizzazione non pregiudica assolutamente l'edificazione futura, giacché queste ultime sono sufficientemente ampie (circa 6'000 mq per la zona D, 3'600 mq per la zona C e 9'000 per quella A) e sono ripartite su 7 fondi soltanto, di cui la maggior parte sono di considerevoli dimensioni e rimasti parzialmente, se non completamente, inedificati. Dal profilo della sostanza edilizia, cui si è già accennato nei considerandi precedenti, il Tribunale constata che il piano considera in alcuni casi le preesistenze, mentre in altri ne fa volutamente astrazione. Nella prima categoria sono da annoverare gli edifici che insistono sui mapp. __________, __________e __________; nella seconda cadono gli edifici siti sui mapp. __________e __________: vale a dire il complesso del mulino e lo stabilimento industriale de La __________.

6.1. Dal profilo della struttura fondiaria il Tribunale rileva che, riservato il caso del mapp. __________di cui si dirà specificatamente in seguito (cfr. infra, consid. 6.3), la suddivisione del settore n. 3 in tre zone d'utilizzazione non pregiudica assolutamente l'edificazione futura, giacché queste ultime sono sufficientemente ampie (circa 6'000 mq per la zona D, 3'600 mq per la zona C e 9'000 per quella A) e sono ripartite su 7 fondi soltanto, di cui la maggior parte sono di considerevoli dimensioni e rimasti parzialmente, se non completamente, inedificati. Dal profilo della sostanza edilizia, cui si è già accennato nei considerandi precedenti, il Tribunale constata che il piano considera in alcuni casi le preesistenze, mentre in altri ne fa volutamente astrazione. Nella prima categoria sono da annoverare gli edifici che insistono sui mapp. __________, __________e __________; nella seconda cadono gli edifici siti sui mapp. __________e __________: vale a dire il complesso del mulino e lo stabilimento industriale de La __________. 6.1.1. Nelle sue intenzioni pianificatorie, il comune auspica l'eliminazione del complesso edilizio del mulino, in modo da favorire la riconversione del comparto secondo il concetto urbanistico precedentemente illustrato. Difatti, il piano particolareggiato ne prevedeva espressamente la demolizione (cfr. piano dei concetti d'intervento, art. 8 lett. d NAPPQS); senonché il Consiglio di Stato, per motivi di ordine generale che in questa sede non occorre riassumere, non ha approvato le disposizioni del piano degli interventi, stralciando di conseguenza anche il vincolo che interessava specificatamente la costruzione dei ricorrenti (cfr. risoluzione impugnata, pag. 14). Malgrado ciò, questo Tribunale considera che nulla osta affinché la pianificazione, così come approvata, possa essere attuata concretamente. Innanzitutto, si è già avuto modo di rilevare come gli stabili del mulino siano privi di qualsiasi valenza urbanistica e versino in uno stato di quasi abbandono. Stato, peraltro, confermato dalla stessa proprietaria, che, nella sua impugnativa, non dimostra alcun interesse di volerne difendere le sorti, come risulta pure dal suo ricorso proposto davanti al Consiglio di Stato, silente circa una qualsiasi richiesta di stralcio del vincolo di demolizione (cfr. ricorso 7 giugno 2000), ma mirante piuttosto a conservare le potenzialità edificatorie del fondo che erano consentite dal PR 88, in particolare dalla zona RAr6. Fatta questa premessa, occorre comunque considerare che il piano particolareggiato, suddividendo trasversalmente il mapp. __________in due zone di utilizzazione (zona A e C) proprio laddove è ubicata questa infrastruttura, separandola quindi in due tronconi, ne scoraggia così in maniera sufficientemente efficace l'eventuale consolidamento e recupero, indirizzando la proprietaria verso una scelta di demolizione. Operazione che viene incentivata, se non dalla zona A, dalle notevoli potenzialità edificatorie concesse dalla zona C, a cui è attribuito quasi due terzi del mapp. __________ (circa 2'800 mq). Occorre precisare che la demolizione del mulino e la conseguente attuazione della zona C, oltre a porre solide basi per la concretizzazione degli intendimenti pianificatori dell'intero comparto, non è condizionata, a differenza della zona A che verrà trattata in seguito, dalla presenza dello stabile industriale de La __________. Difatti, si ricorda che la zona C è stata prevista con contenuti meno sensibili alle immissioni foniche, proprio per realizzare il concetto di crosta urbana a protezione della zona residenziale. Visto quanto precede, per quanto riguarda il mapp. __________, la pianificazione approvata risulta di conseguenza proporzionata.

6.1.1. Nelle sue intenzioni pianificatorie, il comune auspica l'eliminazione del complesso edilizio del mulino, in modo da favorire la riconversione del comparto secondo il concetto urbanistico precedentemente illustrato. Difatti, il piano particolareggiato ne prevedeva espressamente la demolizione (cfr. piano dei concetti d'intervento, art. 8 lett. d NAPPQS); senonché il Consiglio di Stato, per motivi di ordine generale che in questa sede non occorre riassumere, non ha approvato le disposizioni del piano degli interventi, stralciando di conseguenza anche il vincolo che interessava specificatamente la costruzione dei ricorrenti (cfr. risoluzione impugnata, pag. 14). Malgrado ciò, questo Tribunale considera che nulla osta affinché la pianificazione, così come approvata, possa essere attuata concretamente. Innanzitutto, si è già avuto modo di rilevare come gli stabili del mulino siano privi di qualsiasi valenza urbanistica e versino in uno stato di quasi abbandono. Stato, peraltro, confermato dalla stessa proprietaria, che, nella sua impugnativa, non dimostra alcun interesse di volerne difendere le sorti, come risulta pure dal suo ricorso proposto davanti al Consiglio di Stato, silente circa una qualsiasi richiesta di stralcio del vincolo di demolizione (cfr. ricorso 7 giugno 2000), ma mirante piuttosto a conservare le potenzialità edificatorie del fondo che erano consentite dal PR 88, in particolare dalla zona RAr6. Fatta questa premessa, occorre comunque considerare che il piano particolareggiato, suddividendo trasversalmente il mapp. __________in due zone di utilizzazione (zona A e C) proprio laddove è ubicata questa infrastruttura, separandola quindi in due tronconi, ne scoraggia così in maniera sufficientemente efficace l'eventuale consolidamento e recupero, indirizzando la proprietaria verso una scelta di demolizione. Operazione che viene incentivata, se non dalla zona A, dalle notevoli potenzialità edificatorie concesse dalla zona C, a cui è attribuito quasi due terzi del mapp. __________ (circa 2'800 mq). Occorre precisare che la demolizione del mulino e la conseguente attuazione della zona C, oltre a porre solide basi per la concretizzazione degli intendimenti pianificatori dell'intero comparto, non è condizionata, a differenza della zona A che verrà trattata in seguito, dalla presenza dello stabile industriale de La __________. Difatti, si ricorda che la zona C è stata prevista con contenuti meno sensibili alle immissioni foniche, proprio per realizzare il concetto di crosta urbana a protezione della zona residenziale. Visto quanto precede, per quanto riguarda il mapp. __________, la pianificazione approvata risulta di conseguenza proporzionata. 6.1.2. Più delicata si rivela la questione posta dallo stabilimento industriale de La __________, che con il nuovo ordinamento pianificatorio viene ora a trovarsi in zona residenziale semi-estensiva A, condizionando indubbiamente con la sua presenza la previsione di un'edificazione abitativa di qualità. Questa industria, ubicata sul mapp. __________, di cui occupa circa la metà, è attiva sul territorio di __________ dal 1970, anno della sua fondazione. Specializzata nella fabbricazione di pale in acciaio per turbine a gas e a vapore per turbo compressori, con cicli di produzione ininterrotti anche durante la notte, impiega un centinaio di dipendenti. Oltre all'edificio sito sul mapp. __________, in cui è localizzata la produzione, essa occupa, per ciò che concerne il settore tecnico-amministrativo, la palazzina ubicata sull'adiacente mapp. __________di proprietà della __________, così come alcuni edifici del mulino, adibiti a magazzino. Recentemente, questa ditta ha proceduto ad alcuni importanti investimenti, soprattutto per il rinnovo del parco macchine, prevedendo inoltre per il futuro un raddoppio della superficie produttiva (cfr. ricorso al Consiglio di Stato, 8 giugno 2000).

6.1.2. Più delicata si rivela la questione posta dallo stabilimento industriale de La __________, che con il nuovo ordinamento pianificatorio viene ora a trovarsi in zona residenziale semi-estensiva A, condizionando indubbiamente con la sua presenza la previsione di un'edificazione abitativa di qualità. Questa industria, ubicata sul mapp. __________, di cui occupa circa la metà, è attiva sul territorio di __________ dal 1970, anno della sua fondazione. Specializzata nella fabbricazione di pale in acciaio per turbine a gas e a vapore per turbo compressori, con cicli di produzione ininterrotti anche durante la notte, impiega un centinaio di dipendenti. Oltre all'edificio sito sul mapp. __________, in cui è localizzata la produzione, essa occupa, per ciò che concerne il settore tecnico-amministrativo, la palazzina ubicata sull'adiacente mapp. __________di proprietà della __________, così come alcuni edifici del mulino, adibiti a magazzino. Recentemente, questa ditta ha proceduto ad alcuni importanti investimenti, soprattutto per il rinnovo del parco macchine, prevedendo inoltre per il futuro un raddoppio della superficie produttiva (cfr. ricorso al Consiglio di Stato, 8 giugno 2000). 6.1.2.1. Anche nel caso de La __________ il piano particolareggiato prevedeva, attraverso le disposizioni del piano degli interventi, poi non approvate dall'Autorità governativa, la demolizione del capannone industriale (cfr. piano dei concetti d'intervento, art. 8 lett. d NAPPQS: "volumi esistenti da sostituire con nuova edificazione"). A differenza dell'impianto del mulino, qui si ha a che fare con una realtà economica ancora attiva e di tutto rispetto, alle cui esigenze tuttavia, proprio per il genere di fabbricazione, tipicamente industriale, per i conflitti generati dall'ubicazione dello stabile di produzione, direttamente a contatto con le fasce del quartiere, destinate esclusivamente alla residenza, e alla luce delle prospettate previsioni di espansione dell'attività, implicanti un ragguardevole fabbisogno di superficie da occupare, la pianificazione non può dare una risposta soddisfacente nell'attuale contesto di un quartiere come quello in esame, se non auspicandone il trasferimento altrove. Se in origine questo impiantato occupava un settore del territorio comunale, che all'epoca poteva essere inteso come marginale rispetto al cuore abitativo della città, l'agglomerato del centro cittadino posto a nord delle infrastrutture ferroviarie, esso si trova oggi inserito in un insediamento che, attraverso un breve ma intenso periodo d'espansione edilizia, ha assunto un marcato e predominante carattere abitativo. Funzione, quest'ultima, che difficilmente può accettare la coesistenza con tale complesso industriale, le cui dimensioni, già oggi importanti, risulterebbero ancor più invasive in seguito al prospettato potenziamento, senza che venga compromessa la tipologia residenziale, che pure deve essere privilegiata. Infelice si è poi rivelata la scelta del piano regolatore di istituire una zona mista (zona RAr6) in taluni settori del quartiere come quello all'esame, che, con la residenza, permetteva l'insediamento di una qualsiasi attività produttiva, quindi anche industriale, purché non fosse molesta, senza tuttavia prevedere in aggiunta alcun criterio urbanistico e pianificatorio, che evitasse promiscuità incongrue, poi puntualmente verificatesi, conducendo inevitabilmente, con la presente revisione, ad un suo ripensamento e alla sua sostituzione con le zone C e D (cfr. rapporto di pianificazione pag. 12). Da ciò, oltre che per motivi legati al concetto urbanistico più volte illustrato, la pur dura ma necessaria conseguenza di scoraggiare l'attività industriale di cui trattasi, assegnando il mapp. __________alla zona A. Rimane assodato che l'edificio esistente, malgrado la sua difformità con gli ordinamenti del piano particolareggiato, beneficia senz'altro della protezione della situazione di fatto (Besitzstandsgarantie), che consente alla proprietaria di mantenerlo. D'altro canto, non si vede, in concreto, come il comune possa attuare una riqualifica generale del comparto senza ricorrere ai contestati provvedimenti e con minori sacrifici per la proprietà della ricorrente.

6.1.2.1. Anche nel caso de La __________ il piano particolareggiato prevedeva, attraverso le disposizioni del piano degli interventi, poi non approvate dall'Autorità governativa, la demolizione del capannone industriale (cfr. piano dei concetti d'intervento, art. 8 lett. d NAPPQS: "volumi esistenti da sostituire con nuova edificazione"). A differenza dell'impianto del mulino, qui si ha a che fare con una realtà economica ancora attiva e di tutto rispetto, alle cui esigenze tuttavia, proprio per il genere di fabbricazione, tipicamente industriale, per i conflitti generati dall'ubicazione dello stabile di produzione, direttamente a contatto con le fasce del quartiere, destinate esclusivamente alla residenza, e alla luce delle prospettate previsioni di espansione dell'attività, implicanti un ragguardevole fabbisogno di superficie da occupare, la pianificazione non può dare una risposta soddisfacente nell'attuale contesto di un quartiere come quello in esame, se non auspicandone il trasferimento altrove. Se in origine questo impiantato occupava un settore del territorio comunale, che all'epoca poteva essere inteso come marginale rispetto al cuore abitativo della città, l'agglomerato del centro cittadino posto a nord delle infrastrutture ferroviarie, esso si trova oggi inserito in un insediamento che, attraverso un breve ma intenso periodo d'espansione edilizia, ha assunto un marcato e predominante carattere abitativo. Funzione, quest'ultima, che difficilmente può accettare la coesistenza con tale complesso industriale, le cui dimensioni, già oggi importanti, risulterebbero ancor più invasive in seguito al prospettato potenziamento, senza che venga compromessa la tipologia residenziale, che pure deve essere privilegiata. Infelice si è poi rivelata la scelta del piano regolatore di istituire una zona mista (zona RAr6) in taluni settori del quartiere come quello all'esame, che, con la residenza, permetteva l'insediamento di una qualsiasi attività produttiva, quindi anche industriale, purché non fosse molesta, senza tuttavia prevedere in aggiunta alcun criterio urbanistico e pianificatorio, che evitasse promiscuità incongrue, poi puntualmente verificatesi, conducendo inevitabilmente, con la presente revisione, ad un suo ripensamento e alla sua sostituzione con le zone C e D (cfr. rapporto di pianificazione pag. 12). Da ciò, oltre che per motivi legati al concetto urbanistico più volte illustrato, la pur dura ma necessaria conseguenza di scoraggiare l'attività industriale di cui trattasi, assegnando il mapp. __________alla zona A. Rimane assodato che l'edificio esistente, malgrado la sua difformità con gli ordinamenti del piano particolareggiato, beneficia senz'altro della protezione della situazione di fatto (Besitzstandsgarantie), che consente alla proprietaria di mantenerlo. D'altro canto, non si vede, in concreto, come il comune possa attuare una riqualifica generale del comparto senza ricorrere ai contestati provvedimenti e con minori sacrifici per la proprietà della ricorrente. 6.1.2.2. La scelta del comune, che ha optato per una marcata ridefinizione dell'assetto attuale del quartiere, nonché dell'area all'esame, comporta inevitabilmente l'allontanamento di alcune realtà, come quella de La __________, che potrebbero procrastinarne l'attuazione. Ci sarà inevitabilmente un periodo di promiscuità tra vecchio e nuovo assetto; tuttavia, ammesso il principio di un nuovo ordine, è impensabile rinunciare a realizzarlo solo perché i tempi potranno essere lunghi. Va però considerato che l'impianto de La __________, in sostanza l'unico elemento estraneo e penalizzante nell'economia della nuova pianificazione, dato che gli altri terreni costituenti la zona A, compreso buona metà del mapp. __________, risultano inedificati, non paralizza come sostenuto dai ricorrenti lo sviluppo edilizio nel comparto. Difatti, per rendere attrattivo l'impianto di una residenza di qualità, occorre pure concretizzare il concetto di crosta urbana, immediatamente attuabile, come visto in precedenza, nelle zone C e D, che rappresentano più della metà della superficie del settore n. 3. In questo periodo transitorio, come ben osserva l'Autorità governativa, i proprietari avranno modo di definire le loro strategie di sviluppo, con margini temporali più che sostenibili, in vista dello spostamento delle attività conflittuali con gli indirizzi del piano particolareggiato (cfr. risoluzione impugnata, pag. 71), in modo che anche la porzione della zona A più direttamente a contatto del complesso industriale possa trovare la sua attuazione. Anche su questo aspetto, la pianificazione resiste alle censure dei ricorrenti.

6.1.2.2. La scelta del comune, che ha optato per una marcata ridefinizione dell'assetto attuale del quartiere, nonché dell'area all'esame, comporta inevitabilmente l'allontanamento di alcune realtà, come quella de La __________, che potrebbero procrastinarne l'attuazione. Ci sarà inevitabilmente un periodo di promiscuità tra vecchio e nuovo assetto; tuttavia, ammesso il principio di un nuovo ordine, è impensabile rinunciare a realizzarlo solo perché i tempi potranno essere lunghi. Va però considerato che l'impianto de La __________, in sostanza l'unico elemento estraneo e penalizzante nell'economia della nuova pianificazione, dato che gli altri terreni costituenti la zona A, compreso buona metà del mapp. __________, risultano inedificati, non paralizza come sostenuto dai ricorrenti lo sviluppo edilizio nel comparto. Difatti, per rendere attrattivo l'impianto di una residenza di qualità, occorre pure concretizzare il concetto di crosta urbana, immediatamente attuabile, come visto in precedenza, nelle zone C e D, che rappresentano più della metà della superficie del settore n. 3. In questo periodo transitorio, come ben osserva l'Autorità governativa, i proprietari avranno modo di definire le loro strategie di sviluppo, con margini temporali più che sostenibili, in vista dello spostamento delle attività conflittuali con gli indirizzi del piano particolareggiato (cfr. risoluzione impugnata, pag. 71), in modo che anche la porzione della zona A più direttamente a contatto del complesso industriale possa trovare la sua attuazione. Anche su questo aspetto, la pianificazione resiste alle censure dei ricorrenti. 6.2. Per quanto riguarda le linee di arretramento e di costruzione lungo gli assi stradali del settore n. 3, oltre a considerare adeguatamente gli edifici che non sono in contrasto con le previsioni del piano particolareggiato, come nel caso dei mapp. __________, __________e __________, esse sono allineate con quelle tracciate negli altri settori lungo via __________, via dei __________ e via __________ __________, garantendo già sin d'ora la previsione di un fronte unico e ordinato a tutto il quartiere, in conformità con gli obiettivi di ristrutturazione urbanistica del piano particolareggiato. Ritenuto che esse incidono i fondi in misura direttamente proporzionale all'ampiezza di quest'ultimi (ad esempio: 10 m per il mapp. __________e 5 m per il mapp. __________), senza pregiudicare quindi le potenzialità edificatorie degli stessi, esse risultano più che adeguate.

6.2. Per quanto riguarda le linee di arretramento e di costruzione lungo gli assi stradali del settore n. 3, oltre a considerare adeguatamente gli edifici che non sono in contrasto con le previsioni del piano particolareggiato, come nel caso dei mapp. __________, __________e __________, esse sono allineate con quelle tracciate negli altri settori lungo via __________, via dei __________ e via __________ __________, garantendo già sin d'ora la previsione di un fronte unico e ordinato a tutto il quartiere, in conformità con gli obiettivi di ristrutturazione urbanistica del piano particolareggiato. Ritenuto che esse incidono i fondi in misura direttamente proporzionale all'ampiezza di quest'ultimi (ad esempio: 10 m per il mapp. __________e 5 m per il mapp. __________), senza pregiudicare quindi le potenzialità edificatorie degli stessi, esse risultano più che adeguate. 6.3. In merito all'attribuzione del mapp. __________ (cfr. supra, consid. 6.1) alla zona A e C, si ricorda che detto azzonamento è congruente con l'impostazione generale del piano particolareggiato, in particolare con l'assetto della fascia destinata a residenza e ad attività commerciali posta lungo via __________, profonda circa 40 m, e la conseguente definizione della zona residenziale semi-intensiva verso il centro del quartiere. Malgrado le dimensioni contenute del fondo e a differenza di quanto sostengono i proprietari, la suddivisione del mappale in parti eguali su due zone non porta alcun pregiudizio alle sue potenzialità edificatorie, ma anzi, come si vedrà in seguito, le incrementa. Si conferma difatti in questa sede quanto già rilevato dal Consiglio di Stato nella risoluzione d'approvazione del PPQS: l'art. 1 cifra 3 NAPPQS prescrive che, per quanto non specificato dal piano particolareggiato, sono applicabili le NAPR (cfr. risoluzione impugnata pagg. 19 e 25). In concreto, essendo le NAPPQS silenti nei casi di fondi posti a cavallo di zone d'utilizzazione diverse, torna applicabile l'art. 21 NAPR, che dispone:

6.3. In merito all'attribuzione del mapp. __________ (cfr. supra, consid. 6.1) alla zona A e C, si ricorda che detto azzonamento è congruente con l'impostazione generale del piano particolareggiato, in particolare con l'assetto della fascia destinata a residenza e ad attività commerciali posta lungo via __________, profonda circa 40 m, e la conseguente definizione della zona residenziale semi-intensiva verso il centro del quartiere. Malgrado le dimensioni contenute del fondo e a differenza di quanto sostengono i proprietari, la suddivisione del mappale in parti eguali su due zone non porta alcun pregiudizio alle sue potenzialità edificatorie, ma anzi, come si vedrà in seguito, le incrementa. Si conferma difatti in questa sede quanto già rilevato dal Consiglio di Stato nella risoluzione d'approvazione del PPQS: l'art. 1 cifra 3 NAPPQS prescrive che, per quanto non specificato dal piano particolareggiato, sono applicabili le NAPR (cfr. risoluzione impugnata pagg. 19 e 25). In concreto, essendo le NAPPQS silenti nei casi di fondi posti a cavallo di zone d'utilizzazione diverse, torna applicabile l'art. 21 NAPR, che dispone: "sui sedimi che si trovano a cavallo di due zone può essere applicata la media ponderata degli indici di occupazione e di sfruttamento delle due zone. Le costruzioni devono comunque rispettare le altre prescrizioni di PR della zona o delle zone interessate dall'edificazione".

"sui sedimi che si trovano a cavallo di due zone può essere applicata la media ponderata degli indici di occupazione e di sfruttamento delle due zone. Le costruzioni devono comunque rispettare le altre prescrizioni di PR della zona o delle zone interessate dall'edificazione". Nel caso specifico, in relazione ad una superficie di 850 mq i proprietari possono beneficiare di un più che congruo indice di sfruttamento dell'1,18 (indice ritenuto in genere per zone a forte densità: cfr. A. Scolari, op. cit., ad art. 37 LE, n. 1111), risultante dalla media ponderata degli indici di sfruttamento della zona A (0,7) e della zona C (1,5). Di conseguenza, sul mapp. __________essi potrebbero ad esempio erigere un edificio, le cui dimensioni in pianta sarebbero, tenendo conto della linea di arretramento e delle distanze minime dai confini, di 21 m di larghezza (fronte strada) per una profondità di 12 m, ottenendo una superficie di base di 252 mq. Se tale edificio fosse costruito su 4 piani (altezza massima della zona A), disporrebbe allora di una superficie utile lorda (SUL) di 1'008 mq, esaurendo integralmente l'indice di sfruttamento a disposizione. Ritenuto che anche la zona C, in aggiunta alla destinazione commerciale, ammette la residenza, non sussiste nessun impedimento a conformare l'immobile alle destinazioni di entrambe le zone. Da quanto precede, appare assodato che la pianificazione in contestazione non pregiudica minimamente l'edificabilità del fondo in parola, risultando oggettivamente proporzionata e ragionevole.

Nel caso specifico, in relazione ad una superficie di 850 mq i proprietari possono beneficiare di un più che congruo indice di sfruttamento dell'1,18 (indice ritenuto in genere per zone a forte densità: cfr. A. Scolari, op. cit., ad art. 37 LE, n. 1111), risultante dalla media ponderata degli indici di sfruttamento della zona A (0,7) e della zona C (1,5). Di conseguenza, sul mapp. __________essi potrebbero ad esempio erigere un edificio, le cui dimensioni in pianta sarebbero, tenendo conto della linea di arretramento e delle distanze minime dai confini, di 21 m di larghezza (fronte strada) per una profondità di 12 m, ottenendo una superficie di base di 252 mq. Se tale edificio fosse costruito su 4 piani (altezza massima della zona A), disporrebbe allora di una superficie utile lorda (SUL) di 1'008 mq, esaurendo integralmente l'indice di sfruttamento a disposizione. Ritenuto che anche la zona C, in aggiunta alla destinazione commerciale, ammette la residenza, non sussiste nessun impedimento a conformare l'immobile alle destinazioni di entrambe le zone. Da quanto precede, appare assodato che la pianificazione in contestazione non pregiudica minimamente l'edificabilità del fondo in parola, risultando oggettivamente proporzionata e ragionevole. 7. Di conseguenza, la pianificazione in contestazione e i vincoli sin qui considerati, essendo sorretti da un interesse pubblico preponderante e risultando proporzionati, devono essere confermati e i ricorsi respinti su questi punti.

7. Di conseguenza, la pianificazione in contestazione e i vincoli sin qui considerati, essendo sorretti da un interesse pubblico preponderante e risultando proporzionati, devono essere confermati e i ricorsi respinti su questi punti. 8. Linee di arretramento interne all'isolato

8. Linee di arretramento interne all'isolato 8.1. Lungo tutte le strade del quartiere __________ il piano particolareggiato prevede linee d'edificazione, la cui conformità con il diritto, in particolare per ciò che concerne il settore n. 3, è stata vagliata nei paragrafi precedenti. In aggiunta agli arretramenti stradali, il piano traccia anche alcune linee di arretramento interne ai fondi, che i ricorrenti contestano, limitatamente alle loro proprietà, ritenendole incomprensibili, pianificatoriamente ingiustificate e sproporzionate. Ne chiedono quindi lo stralcio.

8.1. Lungo tutte le strade del quartiere __________ il piano particolareggiato prevede linee d'edificazione, la cui conformità con il diritto, in particolare per ciò che concerne il settore n. 3, è stata vagliata nei paragrafi precedenti. In aggiunta agli arretramenti stradali, il piano traccia anche alcune linee di arretramento interne ai fondi, che i ricorrenti contestano, limitatamente alle loro proprietà, ritenendole incomprensibili, pianificatoriamente ingiustificate e sproporzionate. Ne chiedono quindi lo stralcio. 8.2. Prima di entrare nel merito, occorre premettere che il piano particolareggiato regola nel dettaglio l'uso dei singoli fondi. Esso può stabilire ad esempio l'ubicazione e le dimensioni dei fabbricati, le superfici da mantenere libere, l'arredo di superficie e le caratteristiche degli edifici; può inoltre stabilire la formazione in comune di infrastrutture che interessino un preciso numero di proprietari, come aree di svago, posteggi e strade di accesso (cfr. A. Scolari, op. cit., ad art. 55 LALPT, n. 409). Uno strumento della disciplina urbanistica, atto a concretizzare gran parte dei suindicati intendimenti in ambito cittadino, è senz'altro la linea di arretramento, particolarmente efficace laddove sono ben riscontrabili problemi di strutturazione urbanistica e degrado della qualità degli spazi privati, come nel caso del quartiere __________.

8.2. Prima di entrare nel merito, occorre premettere che il piano particolareggiato regola nel dettaglio l'uso dei singoli fondi. Esso può stabilire ad esempio l'ubicazione e le dimensioni dei fabbricati, le superfici da mantenere libere, l'arredo di superficie e le caratteristiche degli edifici; può inoltre stabilire la formazione in comune di infrastrutture che interessino un preciso numero di proprietari, come aree di svago, posteggi e strade di accesso (cfr. A. Scolari, op. cit., ad art. 55 LALPT, n. 409). Uno strumento della disciplina urbanistica, atto a concretizzare gran parte dei suindicati intendimenti in ambito cittadino, è senz'altro la linea di arretramento, particolarmente efficace laddove sono ben riscontrabili problemi di strutturazione urbanistica e degrado della qualità degli spazi privati, come nel caso del quartiere __________. 8.3. In concreto, nel settore n. 3 sono poste in contestazione le linee di arretramento che incidono internamente i fondi __________, __________, __________e __________, riservata la disamina di quella a contatto con l'area dei posteggi ammessi in superficie concernente il mapp. __________, che, per chiarezza d'esposizione, verrà trattata in seguito unitamente alla problematica dei posteggi (cfr. infra, consid. 9.3).

8.3. In concreto, nel settore n. 3 sono poste in contestazione le linee di arretramento che incidono internamente i fondi __________, __________, __________e __________, riservata la disamina di quella a contatto con l'area dei posteggi ammessi in superficie concernente il mapp. __________, che, per chiarezza d'esposizione, verrà trattata in seguito unitamente alla problematica dei posteggi (cfr. infra, consid. 9.3). 8.3.1. Il Consiglio di Stato ha ritenuto che la linea di arretramento definita sul mapp. __________ha una chiara valenza urbanistica. Questa linea, dall'incrocio con via __________ __________, costeggia per una ventina di metri via dei __________, come un normale arretramento dalla strada. Essa penetra poi sul mapp. __________, circoscrivendo un'ampia area libera da costruzioni nel suo centro. Quest'area risulta simmetricamente corrispondente e di pari misura a quella prevista sul lato opposto di via dei __________, ubicata sul fondo __________, formando con la stessa un'area di stacco trasversale posta al centro dei due isolati. Rilevandone l'incisività, il Governo ha tuttavia approvato questo vincolo in quanto idoneo a favorire la prospettata edificazione futura in consonanza con gli obiettivi perseguiti dal piano particolareggiato (cfr. risoluzione impugnata, pag. 71).

8.3.1. Il Consiglio di Stato ha ritenuto che la linea di arretramento definita sul mapp. __________ha una chiara valenza urbanistica. Questa linea, dall'incrocio con via __________ __________, costeggia per una ventina di metri via dei __________, come un normale arretramento dalla strada. Essa penetra poi sul mapp. __________, circoscrivendo un'ampia area libera da costruzioni nel suo centro. Quest'area risulta simmetricamente corrispondente e di pari misura a quella prevista sul lato opposto di via dei __________, ubicata sul fondo __________, formando con la stessa un'area di stacco trasversale posta al centro dei due isolati. Rilevandone l'incisività, il Governo ha tuttavia approvato questo vincolo in quanto idoneo a favorire la prospettata edificazione futura in consonanza con gli obiettivi perseguiti dal piano particolareggiato (cfr. risoluzione impugnata, pag. 71). Il Tribunale non può che far sue, su questo punto, le considerazioni addotte dal Consiglio di Stato. Va anzi semmai puntualizzato che il settore n. 3, proprio sul versante di via dei Canova, è prospiciente a quello n. 5. Questo isolato è contraddistinto da una sostanza edilizia densa per la presenza di palazzi residenziali alti 7-8 piani, retaggio della speculazione edilizia avvenuta negli anni del folgorante sviluppo che ha interessato il quartiere. Alcuni dei fondi che lo compongono sono difatti sfruttati con valori che superano abbondantemente il 2.0 di indice di sfruttamento (cfr. rapporto di pianificazione, pag. 6). A fronte di questa situazione e ritenuto che, per la parte che qui interessa, i settori n. 3 e 5 sono stati assegnati alla zona residenziale, semi-estensiva il primo, intensiva (zona B) il secondo, consolidando con ciò una realtà che la pianificazione non poteva ignorare, è sicuramente d'interesse pubblico la formazione di aree libere da costruzioni, che possano garantire il dovuto respiro a quartieri a destinazione esclusivamente residenziale, ripristinando nel contempo un certo equilibrio di pesi fra il costruito e il non costruito. Queste zone necessitano indubbiamente di aree aperte, che, in aggiunta ad una migliore insolazione ed aerazione, favoriscano parimenti la formazione di spazi verdi (art. 3 cpv. 3 lett. e LPT) a beneficio di un miglioramento della qualità della vita; obiettivo, questo, perseguito dal piano particolareggiato (cfr. art. 2 cifra 1 lett. c NAPPQS).

Il Tribunale non può che far sue, su questo punto, le considerazioni addotte dal Consiglio di Stato. Va anzi semmai puntualizzato che il settore n. 3, proprio sul versante di via dei Canova, è prospiciente a quello n. 5. Questo isolato è contraddistinto da una sostanza edilizia densa per la presenza di palazzi residenziali alti 7-8 piani, retaggio della speculazione edilizia avvenuta negli anni del folgorante sviluppo che ha interessato il quartiere. Alcuni dei fondi che lo compongono sono difatti sfruttati con valori che superano abbondantemente il 2.0 di indice di sfruttamento (cfr. rapporto di pianificazione, pag. 6). A fronte di questa situazione e ritenuto che, per la parte che qui interessa, i settori n. 3 e 5 sono stati assegnati alla zona residenziale, semi-estensiva il primo, intensiva (zona B) il secondo, consolidando con ciò una realtà che la pianificazione non poteva ignorare, è sicuramente d'interesse pubblico la formazione di aree libere da costruzioni, che possano garantire il dovuto respiro a quartieri a destinazione esclusivamente residenziale, ripristinando nel contempo un certo equilibrio di pesi fra il costruito e il non costruito. Queste zone necessitano indubbiamente di aree aperte, che, in aggiunta ad una migliore insolazione ed aerazione, favoriscano parimenti la formazione di spazi verdi (art. 3 cpv. 3 lett. e LPT) a beneficio di un miglioramento della qualità della vita; obiettivo, questo, perseguito dal piano particolareggiato (cfr. art. 2 cifra 1 lett. c NAPPQS). Per tutti questi motivi, il vincolo contestato, oltre che rivestire un interesse pubblico preponderante, è indubbiamente necessario ed idoneo. Resta da valutare se esso soddisfa anche il requisito della proporzionalità in senso stretto. Il mapp. __________dispone di una superficie di 2'533 mq, di cui ben 1'184 mq sono destinati all'area libera da costruzioni. Malgrado ciò, la superficie residua effettivamente edificabile, tenuto comunque conto delle linee di costruzione, di arretramento dalla strada e delle distanze da confine, è largamente sufficiente, garantendo parimenti ampi margini di manovra progettuali, per consentire l'edificazione di costruzioni che esauriscano le potenzialità edificatorie date da un indice di sfruttamento dello 0,7 e da un'altezza massima pari a 12,50 m. In effetti, il vincolo all'esame, non intaccando minimamente le potenzialità edificatorie del fondo in parola, determina semplicemente l'ubicazione dell'area verde unitaria prescritta dall'art. 10 cifra 1 NAPPQS, risultando quindi anche proporzionato.

Per tutti questi motivi, il vincolo contestato, oltre che rivestire un interesse pubblico preponderante, è indubbiamente necessario ed idoneo. Resta da valutare se esso soddisfa anche il requisito della proporzionalità in senso stretto. Il mapp. __________dispone di una superficie di 2'533 mq, di cui ben 1'184 mq sono destinati all'area libera da costruzioni. Malgrado ciò, la superficie residua effettivamente edificabile, tenuto comunque conto delle linee di costruzione, di arretramento dalla strada e delle distanze da confine, è largamente sufficiente, garantendo parimenti ampi margini di manovra progettuali, per consentire l'edificazione di costruzioni che esauriscano le potenzialità edificatorie date da un indice di sfruttamento dello 0,7 e da un'altezza massima pari a 12,50 m. In effetti, il vincolo all'esame, non intaccando minimamente le potenzialità edificatorie del fondo in parola, determina semplicemente l'ubicazione dell'area verde unitaria prescritta dall'art. 10 cifra 1 NAPPQS, risultando quindi anche proporzionato. 8.3.2. Le due linee di arretramento che, disposte parallelamente, incidono il mapp. __________la prima e il mapp. __________e parte del mapp. __________la seconda sono funzionali alla creazione di una fascia di stacco a cavallo della zona artigianale e commerciale (zona D) e quella residenziale semi-intensiva (zona A), che distanzia sufficientemente gli edifici a diversa destinazione (cfr. risoluzione impugnata, pag. 70, in fine). Difatti, è fuori discussione che laddove entrano in contatto queste due zone, lungo il lato occidentale delle part. __________e __________, si pongano conflitti dovuti alle rispettive destinazioni, a scapito di quella residenziale, più sensibile. Con la fascia di stacco di circa 24 m di profondità, misura idonea e necessaria, il piano crea le premesse per ottenere una migliore strutturazione urbanistica in grado di minimizzare gli effetti negativi dell'una sull'altra zona. In quanto tale, questa misura pianificatoria è sicuramente sorretta da un interesse pubblico e, ritenuta l'ampiezza sia del mapp. __________ (4'583 mq), sulla quale essa incide maggiormente, sia del mapp. __________ (4'523 mq), risulta pure proporzionata per gli stessi motivi enunciati al paragrafo precedente. Inoltre, contrariamente a quanto sostiene la __________, la linea di arretramento che incide il suo fondo non solo non la pregiudica minimamente, semmai l'avvantaggia. Proprio perché posto sul confine del mapp. __________, quest'arretramento costituisce implicitamente una deroga alla distanza da confine che normalmente una costruzione dovrebbe rispettare dal mapp. __________ (cfr. art. 6 NAPPQS): alla proprietaria, quindi, su quel lato del fondo, è concesso il pieno sfruttamento edilizio. Di conseguenza, nella misura in cui ne chiede lo stralcio, la domanda è irricevibile per carenza di un qualsiasi interesse.

8.3.2. Le due linee di arretramento che, disposte parallelamente, incidono il mapp. __________la prima e il mapp. __________e parte del mapp. __________la seconda sono funzionali alla creazione di una fascia di stacco a cavallo della zona artigianale e commerciale (zona D) e quella residenziale semi-intensiva (zona A), che distanzia sufficientemente gli edifici a diversa destinazione (cfr. risoluzione impugnata, pag. 70, in fine). Difatti, è fuori discussione che laddove entrano in contatto queste due zone, lungo il lato occidentale delle part. __________e __________, si pongano conflitti dovuti alle rispettive destinazioni, a scapito di quella residenziale, più sensibile. Con la fascia di stacco di circa 24 m di profondità, misura idonea e necessaria, il piano crea le premesse per ottenere una migliore strutturazione urbanistica in grado di minimizzare gli effetti negativi dell'una sull'altra zona. In quanto tale, questa misura pianificatoria è sicuramente sorretta da un interesse pubblico e, ritenuta l'ampiezza sia del mapp. __________ (4'583 mq), sulla quale essa incide maggiormente, sia del mapp. __________ (4'523 mq), risulta pure proporzionata per gli stessi motivi enunciati al paragrafo precedente. Inoltre, contrariamente a quanto sostiene la __________, la linea di arretramento che incide il suo fondo non solo non la pregiudica minimamente, semmai l'avvantaggia. Proprio perché posto sul confine del mapp. __________, quest'arretramento costituisce implicitamente una deroga alla distanza da confine che normalmente una costruzione dovrebbe rispettare dal mapp. __________ (cfr. art. 6 NAPPQS): alla proprietaria, quindi, su quel lato del fondo, è concesso il pieno sfruttamento edilizio. Di conseguenza, nella misura in cui ne chiede lo stralcio, la domanda è irricevibile per carenza di un qualsiasi interesse. 8.4. Di conseguenza, nella misura in cui i ricorrenti chiedono lo stralcio delle linee di arretramento testè esaminate, i loro ricorsi sono, per quanto ricevibili, respinti su questo punto.

8.4. Di conseguenza, nella misura in cui i ricorrenti chiedono lo stralcio delle linee di arretramento testè esaminate, i loro ricorsi sono, per quanto ricevibili, respinti su questo punto. 9. La Samar mette in seguito in discussione il vincolo determinante l'area di posteggi privati ammessi in superficie, gravante i mapp. __________e __________. Dopo aver censurato in modo affatto generico, e pertanto irricevibile, l'obbligo di realizzare detti posteggi, il quantitativo e le modalità del loro utilizzo, essa contesta la loro ubicazione, in quanto l'area a loro riservata si sovrappone allo stabile che insiste sul mapp. __________.

9. La Samar mette in seguito in discussione il vincolo determinante l'area di posteggi privati ammessi in superficie, gravante i mapp. __________e __________. Dopo aver censurato in modo affatto generico, e pertanto irricevibile, l'obbligo di realizzare detti posteggi, il quantitativo e le modalità del loro utilizzo, essa contesta la loro ubicazione, in quanto l'area a loro riservata si sovrappone allo stabile che insiste sul mapp. __________. 9.1. Nella risposta 14 maggio 2002 la divisione della pianificazione territoriale ha rilevato che i piani - in particolare il piano no. __________/__________"assetto degli spazi pubblici e viabilità" - e il tenore della norma che regge i posteggi privati in superficie (art. 14 cifra 1 NAPPQS), sono sufficientemente chiari. Difatti, fatta riserva per i settori 14, 16 e 17, il piano designa espressamente ed esaustivamente, segnalandole cartograficamente, le aree in cui viene concesso al proprietario di edificare posteggi all'aperto, congruentemente con i principi e l'impostazione del piano particolareggiato. Lo scopo di questo ordinamento è dunque di concedere la facoltà di edificare posteggi all'aperto soltanto in punti specifici del quartiere in modo ordinato e concentrato che, altrimenti, come nel caso dei proprietari non interessati da questo vincolo, andrebbero integrati nella costruzione, oppure interrati (cfr. risposta 14 maggio 2002 della divisione della pianificazione territoriale del dipartimento del territorio, pag. 3).

9.1. Nella risposta 14 maggio 2002 la divisione della pianificazione territoriale ha rilevato che i piani - in particolare il piano no. __________/__________"assetto degli spazi pubblici e viabilità" - e il tenore della norma che regge i posteggi privati in superficie (art. 14 cifra 1 NAPPQS), sono sufficientemente chiari. Difatti, fatta riserva per i settori 14, 16 e 17, il piano designa espressamente ed esaustivamente, segnalandole cartograficamente, le aree in cui viene concesso al proprietario di edificare posteggi all'aperto, congruentemente con i principi e l'impostazione del piano particolareggiato. Lo scopo di questo ordinamento è dunque di concedere la facoltà di edificare posteggi all'aperto soltanto in punti specifici del quartiere in modo ordinato e concentrato che, altrimenti, come nel caso dei proprietari non interessati da questo vincolo, andrebbero integrati nella costruzione, oppure interrati (cfr. risposta 14 maggio 2002 della divisione della pianificazione territoriale del dipartimento del territorio, pag. 3). 9.2. Le argomentazioni testé riassunte sono condivise da questo Tribunale. A differenza di quanto previsto in generale dal piano regolatore (PR 88), che permette in principio l'edificazione di posteggi privati in superficie, prescrivendo, tuttavia, per stabili con più di 9 appartamenti, l'interramento di almeno il 50% dei posteggi (cfr. art. 45 cifra 4 NAPR e risoluzione n. __________del 14 marzo 2001 del Consiglio di Stato d'approvazione della variante concernente il piano del traffico del comune di __________, pag. 19 segg.), il piano particolareggiato del quartiere __________ ne vieta di massima l'edificazione all'aperto, se non nei casi indicati nel piano n. __________/__________ (piano "assetto degli spazi pubblici e viabilità") e nei comparti 14, 16, e 17 (art. 14 cifra 1 NAPPQS). Ciò si giustifica per evidenti motivi di riqualificazione urbanistica e di miglioramento della gestione degli spazi privati, oltre che per un coerente processo di razionalizzazione del tutto conseguente con gli scopi prefissi dal piano particolareggiato. Il vincolo in contestazione, di conseguenza, determina unicamente l'ubicazione dell'area dei posteggi, la loro strutturazione e gli accessi; esso non impone un obbligo di eseguire posteggi all'aperto, come impropriamente sottende la ricorrente: trattasi difatti di una facoltà, che il proprietario gravato può dunque sfruttare a tutto suo vantaggio, a differenza degli altri proprietari fondiari, potendo valutare, secondo le proprie esigenze, se e quanti posteggi, che gli competono, edificare in superficie, con un verosimile risparmio in costi di realizzazione. Per il restante, in particolare per il calcolo del fabbisogno e il numero di posteggi da realizzare, l'art. 14 cifra 4 NAPPQS rinvia alle NAPR (cfr. art. 45 NAPR): il numero di stalli indicato nel piano - nel caso specifico del settore n. 3 sono 54 - rappresenta il numero massimo di posteggi privati realizzabili all'aperto; il quantitativo eccedente dovendo quindi essere, in ogni caso, interrato o integrato nelle costruzioni.

9.2. Le argomentazioni testé riassunte sono condivise da questo Tribunale. A differenza di quanto previsto in generale dal piano regolatore (PR 88), che permette in principio l'edificazione di posteggi privati in superficie, prescrivendo, tuttavia, per stabili con più di 9 appartamenti, l'interramento di almeno il 50% dei posteggi (cfr. art. 45 cifra 4 NAPR e risoluzione n. __________del 14 marzo 2001 del Consiglio di Stato d'approvazione della variante concernente il piano del traffico del comune di __________, pag. 19 segg.), il piano particolareggiato del quartiere __________ ne vieta di massima l'edificazione all'aperto, se non nei casi indicati nel piano n. __________/__________ (piano "assetto degli spazi pubblici e viabilità") e nei comparti 14, 16, e 17 (art. 14 cifra 1 NAPPQS). Ciò si giustifica per evidenti motivi di riqualificazione urbanistica e di miglioramento della gestione degli spazi privati, oltre che per un coerente processo di razionalizzazione del tutto conseguente con gli scopi prefissi dal piano particolareggiato. Il vincolo in contestazione, di conseguenza, determina unicamente l'ubicazione dell'area dei posteggi, la loro strutturazione e gli accessi; esso non impone un obbligo di eseguire posteggi all'aperto, come impropriamente sottende la ricorrente: trattasi difatti di una facoltà, che il proprietario gravato può dunque sfruttare a tutto suo vantaggio, a differenza degli altri proprietari fondiari, potendo valutare, secondo le proprie esigenze, se e quanti posteggi, che gli competono, edificare in superficie, con un verosimile risparmio in costi di realizzazione. Per il restante, in particolare per il calcolo del fabbisogno e il numero di posteggi da realizzare, l'art. 14 cifra 4 NAPPQS rinvia alle NAPR (cfr. art. 45 NAPR): il numero di stalli indicato nel piano - nel caso specifico del settore n. 3 sono 54 - rappresenta il numero massimo di posteggi privati realizzabili all'aperto; il quantitativo eccedente dovendo quindi essere, in ogni caso, interrato o integrato nelle costruzioni. 9.3. Nel caso specifico, ritenute queste premesse, va considerata l'incongruenza, giustamente rilevata dalla ricorrente, del suddetto vincolo e delle linee di arretramento con l'immobile ubicato sul mapp. __________. Durante il sopralluogo si è potuto constatare che l'area riservata ai posteggi fa astrazione di questo fabbricato, invadendolo nella sua parte meridionale per circa un terzo della sua superficie. In effetti, questa parte dell'edificio costituisce un recente ampliamento della struttura originaria, che i piani approvati, per manifesto errore, non hanno rilevato. Orbene, ritenuta la palese intenzione dell'ente pianificante di contemplare la presenza di questa costruzione, che si evince, da una parte, dal tracciato delle linee di arretramento che, cingendola su tutti i suoi lati, considera perfettamente la pianta originaria - ma non quella effettiva - e, dall'altra, dalla qualifica che ne dava il piano dei concetti d'intervento - non approvato dal Consiglio di Stato per motivi di ordine generale - quale "volumetria esistente da valorizzare", nonché ritenuta la sua conformità con la destinazione di zona (zona D), il vincolo relativo ai posteggi privati in superficie deve essere stralciato, come pure vanno stralciate le due linee parallele di arretramento che ne definiscono l'area. Tuttavia, una di queste ultime, quella che interseca l'immobile all'esame, dovrà essere riposizionata, per mezzo di una semplice rettifica dei piani che rilevi inoltre il corretto perimetro di questa costruzione, e tracciata a contatto della sua parete meridionale. Visto che il vincolo di posteggi privati in superficie è comunque sorretto da valide giustificazioni pianificatorie, rimane riservata la facoltà, per il comune, di riproporlo attraverso una variante del piano particolareggiato, dopo averne ristudiato l'ubicazione e la conformazione.

9.3. Nel caso specifico, ritenute queste premesse, va considerata l'incongruenza, giustamente rilevata dalla ricorrente, del suddetto vincolo e delle linee di arretramento con l'immobile ubicato sul mapp. __________. Durante il sopralluogo si è potuto constatare che l'area riservata ai posteggi fa astrazione di questo fabbricato, invadendolo nella sua parte meridionale per circa un terzo della sua superficie. In effetti, questa parte dell'edificio costituisce un recente ampliamento della struttura originaria, che i piani approvati, per manifesto errore, non hanno rilevato. Orbene, ritenuta la palese intenzione dell'ente pianificante di contemplare la presenza di questa costruzione, che si evince, da una parte, dal tracciato delle linee di arretramento che, cingendola su tutti i suoi lati, considera perfettamente la pianta originaria - ma non quella effettiva - e, dall'altra, dalla qualifica che ne dava il piano dei concetti d'intervento - non approvato dal Consiglio di Stato per motivi di ordine generale - quale "volumetria esistente da valorizzare", nonché ritenuta la sua conformità con la destinazione di zona (zona D), il vincolo relativo ai posteggi privati in superficie deve essere stralciato, come pure vanno stralciate le due linee parallele di arretramento che ne definiscono l'area. Tuttavia, una di queste ultime, quella che interseca l'immobile all'esame, dovrà essere riposizionata, per mezzo di una semplice rettifica dei piani che rilevi inoltre il corretto perimetro di questa costruzione, e tracciata a contatto della sua parete meridionale. Visto che il vincolo di posteggi privati in superficie è comunque sorretto da valide giustificazioni pianificatorie, rimane riservata la facoltà, per il comune, di riproporlo attraverso una variante del piano particolareggiato, dopo averne ristudiato l'ubicazione e la conformazione. 10. La controversa pianificazione nemmeno è costitutiva di una disparità di trattamento, vietata dall'art. 8 cpv. 1 Cost. (e in precedenza dall'art. 4 vCost.). Innanzitutto, il principio dell'uguaglianza dinanzi alla legge ha una portata necessariamente limitata nell'ambito di provvedimenti pianificatori. Siccome occorre formare zone, è necessario poterle delimitare, talora prescindendo da situazioni esistenti. Non è quindi insostenibile trattare differentemente dal profilo pianificatorio ed edilizio anche terreni analoghi per conformità e posizione. L'invocato principio si identifica in sostanza con il divieto dell'arbitrio: per non essere arbitrario, il provvedimento deve fondarsi pertanto su criteri pianificatori oggettivi e ragionevoli (RDAT I-2001 n. 49 consid. 5a).

10. La controversa pianificazione nemmeno è costitutiva di una disparità di trattamento, vietata dall'art. 8 cpv. 1 Cost. (e in precedenza dall'art. 4 vCost.). Innanzitutto, il principio dell'uguaglianza dinanzi alla legge ha una portata necessariamente limitata nell'ambito di provvedimenti pianificatori. Siccome occorre formare zone, è necessario poterle delimitare, talora prescindendo da situazioni esistenti. Non è quindi insostenibile trattare differentemente dal profilo pianificatorio ed edilizio anche terreni analoghi per conformità e posizione. L'invocato principio si identifica in sostanza con il divieto dell'arbitrio: per non essere arbitrario, il provvedimento deve fondarsi pertanto su criteri pianificatori oggettivi e ragionevoli (RDAT I-2001 n. 49 consid. 5a). Ora, in concreto, i motivi che escludono l'attribuzione dei fondi del settore n. 3 alla zona residenziale intensiva (zona B), con parametri edificatori maggiori rispetto alla zona A, come per contro è avvenuto per i viciniori settori n. 5 e 7, sono senza dubbio oggettivi e ragionevoli, come vagliato nel dettaglio nei considerandi precedenti (cfr. in particolare, consid. 7.3.1). Meritano, pertanto, conferma. Va inoltre ritenuto che, analogamente al settore n. 3, la maggior parte dei settori costituenti il centro del quartiere __________, destinato esclusivamente alla residenza, sono stati assegnati alla zona A (cfr. settori n. 2, 4, 6, 8, 9, 10, 11, 12 e 13).

Ora, in concreto, i motivi che escludono l'attribuzione dei fondi del settore n. 3 alla zona residenziale intensiva (zona B), con parametri edificatori maggiori rispetto alla zona A, come per contro è avvenuto per i viciniori settori n. 5 e 7, sono senza dubbio oggettivi e ragionevoli, come vagliato nel dettaglio nei considerandi precedenti (cfr. in particolare, consid. 7.3.1). Meritano, pertanto, conferma. Va inoltre ritenuto che, analogamente al settore n. 3, la maggior parte dei settori costituenti il centro del quartiere __________, destinato esclusivamente alla residenza, sono stati assegnati alla zona A (cfr. settori n. 2, 4, 6, 8, 9, 10, 11, 12 e 13). 11. Da ultimo, La __________ ripropone la domanda di riattribuzione del settore n. 3 alla zona RAr6 con obbligo per il municipio d'istituire una base legale che assoggetti il settore ad un piano di quartiere, a cui anche gli altri ricorrenti hanno aderito. Tranne nel caso de La __________, tale richiesta costituisce una domanda nuova, quindi irricevibile, giacché formulata dagli altri proprietari soltanto nei loro ricorsi davanti a questo Tribunale (art. 38 cpv. 4 lett. b LALPT e art. 63 cpv. 2 PAmm).

11. Da ultimo, La __________ ripropone la domanda di riattribuzione del settore n. 3 alla zona RAr6 con obbligo per il municipio d'istituire una base legale che assoggetti il settore ad un piano di quartiere, a cui anche gli altri ricorrenti hanno aderito. Tranne nel caso de La __________, tale richiesta costituisce una domanda nuova, quindi irricevibile, giacché formulata dagli altri proprietari soltanto nei loro ricorsi davanti a questo Tribunale (art. 38 cpv. 4 lett. b LALPT e art. 63 cpv. 2 PAmm). 11.1. Nel merito, tuttavia, si è già rilevato ai considerandi precedenti che elemento cardine del concetto urbanistico del piano di particolareggiato, al fine di favorire un risanamento di alcuni settori del quartiere in modo da rafforzare e rendere attrattiva la componente residenziale, comunque predominante nel quartiere __________, è la conversione della zona mista RAr6. Essa viene dunque sostituita, a seconda dei casi, con le zone C o D che, attraverso nuovi assetti territoriali, minimizzano i conflitti riscontrati dalla commistione di destinazioni fra loro incompatibili e attuano parimenti il concetto di crosta urbana a protezione del comparto interno del quartiere, a destinazione esclusivamente residenziale (cfr. rapporto di pianificazione, pag. 12 e consid. 5.2 segg, consid. 6.1.2.1). In concreto, si è appurato che la suddivisione del settore n. 3 in tre differenti zone di utlilizzazione (zone A, C e D) in luogo della precedente zona RAr6 risulta congruente con l'impostazione pianificatoria del piano particolareggiato, resistendo pure a tutte le censure ricorsuali. Di conseguenza, la domanda che intende istituire un piano di quartiere, essendo strettamente correlata con una pianificazione (la zona mista RAr6) che ad esso deve essere soggiacente, ma il cui ripristino, come ampiamente considerato, non può entrare in casu in linea di considerazione, diviene priva d'oggetto; pertanto il ricorso va respinto anche su questo punto.

11.1. Nel merito, tuttavia, si è già rilevato ai considerandi precedenti che elemento cardine del concetto urbanistico del piano di particolareggiato, al fine di favorire un risanamento di alcuni settori del quartiere in modo da rafforzare e rendere attrattiva la componente residenziale, comunque predominante nel quartiere __________, è la conversione della zona mista RAr6. Essa viene dunque sostituita, a seconda dei casi, con le zone C o D che, attraverso nuovi assetti territoriali, minimizzano i conflitti riscontrati dalla commistione di destinazioni fra loro incompatibili e attuano parimenti il concetto di crosta urbana a protezione del comparto interno del quartiere, a destinazione esclusivamente residenziale (cfr. rapporto di pianificazione, pag. 12 e consid. 5.2 segg, consid. 6.1.2.1). In concreto, si è appurato che la suddivisione del settore n. 3 in tre differenti zone di utlilizzazione (zone A, C e D) in luogo della precedente zona RAr6 risulta congruente con l'impostazione pianificatoria del piano particolareggiato, resistendo pure a tutte le censure ricorsuali. Di conseguenza, la domanda che intende istituire un piano di quartiere, essendo strettamente correlata con una pianificazione (la zona mista RAr6) che ad esso deve essere soggiacente, ma il cui ripristino, come ampiamente considerato, non può entrare in casu in linea di considerazione, diviene priva d'oggetto; pertanto il ricorso va respinto anche su questo punto. 11.2. Anche il municipio, nelle osservazioni al ricorso di prima istanza aveva avanzato, per il settore n. 3, un'ipotesi di piano di quartiere. Abbondanzialmente, questo Tribunale osserva, senza tuttavia entrare nel merito di tale ipotesi, che il piano di quartiere rispecchia in talune caratteristiche e finalità l'istituto del piano particolareggiato; tant'è che Scolari lo qualifica come uno strumento urbanistico alternativo a quest'ultimo (cfr. Scolari, op. cit., ad art. 56 LALPT, n. 417). Sia l'uno che l'altro istituto sono regolati nel capitolo IV della LALPT (art. 54 a 56 LALPT). Nondimeno, la legge non specifica il loro rapporto reciproco. A priori, non può dunque essere escluso che un piano di quartiere possa essere previsto nell'ambito di un piano particolareggiato, il contrario essendo ovviamente improponibile. Ciò, tuttavia, a patto che vi siano sufficienti premesse pianificatorie giustificanti tale sovrapposizione e che le condizioni determinanti il piano di quartiere abbiano a porlo in consonanza con la pianificazione soggiacente del piano particolareggiato, completandola. Un piano di quartiere non potrebbe invece, di certo, essere concepito quale strumento alternativo rispetto ad un piano particolareggiato che lo prevedesse, sostituendosi a quest’ultimo, come sembrerebbe prefigurare la proposta formulata dal municipio di __________.

11.2. Anche il municipio, nelle osservazioni al ricorso di prima istanza aveva avanzato, per il settore n. 3, un'ipotesi di piano di quartiere. Abbondanzialmente, questo Tribunale osserva, senza tuttavia entrare nel merito di tale ipotesi, che il piano di quartiere rispecchia in talune caratteristiche e finalità l'istituto del piano particolareggiato; tant'è che Scolari lo qualifica come uno strumento urbanistico alternativo a quest'ultimo (cfr. Scolari, op. cit., ad art. 56 LALPT, n. 417). Sia l'uno che l'altro istituto sono regolati nel capitolo IV della LALPT (art. 54 a 56 LALPT). Nondimeno, la legge non specifica il loro rapporto reciproco. A priori, non può dunque essere escluso che un piano di quartiere possa essere previsto nell'ambito di un piano particolareggiato, il contrario essendo ovviamente improponibile. Ciò, tuttavia, a patto che vi siano sufficienti premesse pianificatorie giustificanti tale sovrapposizione e che le condizioni determinanti il piano di quartiere abbiano a porlo in consonanza con la pianificazione soggiacente del piano particolareggiato, completandola. Un piano di quartiere non potrebbe invece, di certo, essere concepito quale strumento alternativo rispetto ad un piano particolareggiato che lo prevedesse, sostituendosi a quest’ultimo, come sembrerebbe prefigurare la proposta formulata dal municipio di __________. 12. In conclusione, il ricorso della __________ deve dunque essere parzialmente accolto, gli altri ricorsi sono respinti. La tassa di giudizio e le spese devono essere poste a carico dei ricorrenti proporzionalmente al grado di soccombenza (art. 28 PAmm). Le ripetibili sono commisurate al successo dell'impugnativa (art. 31 PAmm).

12. In conclusione, il ricorso della __________ deve dunque essere parzialmente accolto, gli altri ricorsi sono respinti. La tassa di giudizio e le spese devono essere poste a carico dei ricorrenti proporzionalmente al grado di soccombenza (art. 28 PAmm). Le ripetibili sono commisurate al successo dell'impugnativa (art. 31 PAmm). Per questi motivi,

Per questi motivi, visti gli articoli di legge applicabili alla fattispecie,

visti gli articoli di legge applicabili alla fattispecie, dichiara e pronuncia

dichiara e pronuncia 1. In quanto ricevibili, i ricorsi La __________ __________, __________ __________ e __________ __________, _________ __________, __________ __________ sono respinti. Il ricorso della __________.__________. __________ __________ __________ __________ ____________________.__________.__________.__________. è parzialmente accolto.

1. In quanto ricevibili, i ricorsi La __________ __________, __________ __________ e __________ __________, _________ __________, __________ __________ sono respinti. Il ricorso della __________.__________. __________ __________ __________ __________ ____________________.__________.__________.__________. è parzialmente accolto. § La risoluzione 22 gennaio 2002 (n. __________) con cui il Consiglio di Stato ha approvato il piano particolareggiato del Quartiere __________ del comune di __________ è annullata nella misura in cui approva il vincolo di posteggi privati ammessi in superficie gravante i mapp. __________e __________e le due linee di arretramento parallele che lo contornano. Gli atti sono retrocessi al comune, con l'ordine di rettificare i piani conformando la linea di arretramento all'edificio che insiste sul mapp. 2342.

§ La risoluzione 22 gennaio 2002 (n. __________) con cui il Consiglio di Stato ha approvato il piano particolareggiato del Quartiere __________ del comune di __________ è annullata nella misura in cui approva il vincolo di posteggi privati ammessi in superficie gravante i mapp. __________e __________e le due linee di arretramento parallele che lo contornano. Gli atti sono retrocessi al comune, con l'ordine di rettificare i piani conformando la linea di arretramento all'edificio che insiste sul mapp. 2342. 2. La tassa di giudizio di complessivi fr. 5'800.- (cinquemilaottocento) è posta a carico in ragione di fr. 2'000.- (duemila) della __________ __________ __________ ______________________________.__________., di fr. 1'800.- (milleottocento) de La __________ __________, di fr. 1'300.- (milletrecento), solidalmente, di __________ __________, __________ __________ e __________ __________ e di fr. 700.- (settecento), pure in via solidale, di __________ __________, __________, __________, __________ e __________ __________ __________ __________ __________. Il comune di __________ è condannato a versare alla __________ __________ __________ __________ __________.__________.__________.__________ ____________________ ____________________, fr. 500.- (cinquecento) per ripetibili.

2. La tassa di giudizio di complessivi fr. 5'800.- (cinquemilaottocento) è posta a carico in ragione di fr. 2'000.- (duemila) della __________ __________ __________ ______________________________.__________., di fr. 1'800.- (milleottocento) de La __________ __________, di fr. 1'300.- (milletrecento), solidalmente, di __________ __________, __________ __________ e __________ __________ e di fr. 700.- (settecento), pure in via solidale, di __________ __________, __________, __________, __________ e __________ __________ __________ __________ __________. Il comune di __________ è condannato a versare alla __________ __________ __________ __________ __________.__________.__________.__________ ____________________ ____________________, fr. 500.- (cinquecento) per ripetibili. 3. Intimazione a: 3. Intimazione a:

3. Intimazione a: - __________.__________. __________ __________ __________ __________.__________.__________ ____________________., ____________________ rappr. da avv. __________ __________, Via __________.__________. __________ __________, ____________________ - Comunione ereditaria __________ __________ rappr. da avv. __________ __________, __________ __________ __________ __________, ____________________ - La __________ __________, Via __________ __________, ____________________ - __________ __________, __________ n. __________ __________, __________ __________ rappr. da avv. __________ __________, Via __________ ____________________. __________ __________, ____________________ - __________.__________. __________ __________ __________ __________.__________.__________ ____________________., ____________________

__________.__________. __________ __________ __________ __________.__________.__________ ____________________., ____________________ rappr. da avv. __________ __________, Via

rappr. da avv. __________ __________, Via __________.__________. __________ __________, ____________________

__________.__________. __________ __________, ____________________ - Comunione ereditaria __________ __________

Comunione ereditaria __________ __________ rappr. da avv. __________ __________, __________ __________ __________ __________, ____________________

rappr. da avv. __________ __________, __________ __________ __________ __________, ____________________ - La __________ __________, Via __________ __________, ____________________

La __________ __________, Via __________ __________, ____________________ - __________ __________, __________ n. __________ __________, __________ __________

__________ __________, __________ n. __________ __________, __________ __________ rappr. da avv. __________ __________, Via __________ ____________________. __________ __________, ____________________

rappr. da avv. __________ __________, Via __________ ____________________. __________ __________, ____________________ - Municipio di __________, ____________________ - Divisione della pianificazione territoriale, __________ __________. __________ __________, ____________________ - Consiglio di Stato, Residenza governativa, ____________________ - Municipio di __________, ____________________

Municipio di __________, ____________________ - Divisione della pianificazione territoriale, __________ __________. __________ __________, ____________________

Divisione della pianificazione territoriale, __________ __________. __________ __________, ____________________ - Consiglio di Stato, Residenza governativa, ____________________

Consiglio di Stato, Residenza governativa, ____________________ Tribunale della pianificazione del territorio

Tribunale della pianificazione del territorio Il presidente Il segretario

Il presidente Il segretario