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Zweitwohnungsgesetz seit 1. Januar 2016 in Kraft
Mit der Annahme der Volksinitiative „Schluss mit dem uferlosen Bau von Zweitwohnungen“ am 11. März 2012 und dem neuen Art. 75b der Bundesverfassung startete ein Gesetzgebungsprozess, welcher zum Erlass des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (ZWG) vom 20. März 2015 sowie zur Verordnung über Zweitwohnungen (ZWV) vom 4. Dezember 2015 führte. Per 1. Januar 2016 sind das neue Gesetz und die entsprechende Verordnung in Kraft getreten, wodurch die bisher geltenden Übergangsbestimmungen abgelöst wurden. Das Zweitwohnungsgesetz verbietet Gemeinden, in denen der Anteil von Zweitwohnungen mehr als 20 Prozent beträgt, die Erstellung neuer Zweitwohnungen bzw. die Erteilung entsprechender Baubewilligungen.
Verbot der Erstellung neuer Zweitwohnungen
Das Zweitwohnungsgesetz definiert lediglich die Erstwohnung in Art. 2 ZWG. Als Erstwohnung gilt eine Wohnung, in der mindestens eine Person ihren Wohnsitz hat. Der Wohnsitz befindet sich dort, wo man sich mit der Absicht des dauernden Verbleibens aufhält, wo man seinen Lebensmittelpunkt hat und Steuern zahlt. Dies ist normalerweise dort, wo man übernachtet, die Freizeit verbringt und wo sich die persönlichen Effekten befinden. Damit gelten sämtliche übrigen Wohnungen, welche weder Erstwohnungen noch den Erstwohnungen gleichgestellte Wohnungen sind, als Zweitwohnungen. Das Zweitwohnungsgesetz zählt die den Erstwohnungen gleichgestellten Wohnungen abschliessend auf, z.B. landwirtschaftlich genutzte Wohnungen, Leerwohnungen oder Dienst- und Personalwohnungen.
Die Einschränkungen bzw. das Verbot für die Erstellung neuer Zweitwohnungen gilt für jene Gemeinden, in denen der Anteil von Zweitwohnungen mehr als 20 Prozent am gesamten Bestand der Wohnungen beträgt. Damit dürfen in entsprechenden Gemeinden mit einem zu hohen Zweitwohnungsanteil keine neuen Zweitwohnungen mehr gebaut werden. Liegt dieser Anteil unter 20 Prozent und hätte die Erteilung einer Baubewilligung zur Folge, dass die Gemeinde den Zweitwohnungsanteil von 20 Prozent überschreiten würde, so darf die Bewilligung nicht mehr erteilt werden.
Ende Jahr 2015 war dieser Anteil bei 413 von 2324 Gemeinden der Schweiz überschritten. Jede Gemeinde hat einmal pro Jahr ein Wohnungsinventar zu erstellen. Wird bei der Prüfung durch das Bundesamt für Raumentwicklung bestätigt, dass der Zweitwohnungsanteil unter 20 Prozent liegt, ist die Gemeinde nicht mehr dem Geltungsbereich des Gesetzes bzw. der Verordnung unterworfen. Ab Januar 2017 wird die Berechnung des Zweitwohnungsanteiles mit den Daten des eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregisters erfolgen.
Welche Ausnahmen existieren?
Vom Verbot des Baus neuer Zweitwohnungen gibt es allerdings folgende Ausnahmen:
- Touristisch bewirtschaftete Wohnungen, welche dauerhaft der kurzfristigen Nutzung von Gästen dienen (z.B. im Rahmen eines hotelmässigen Betriebs, Resort oder Feriendorf sowie Einliegerwohnungen, bei denen der Eigentümer im selben Haus wohnt);
- Ortsbild- oder landschaftsprägende Bauten in unter Schutz gestellten Landschaften, sofern das Gebäude nur mit einer Umnutzung erhalten werden kann (z.B. Rustici, historische Gebäude etc.);
- Zweitwohnungen zur Querfinanzierung von Hotelbetrieben, soweit der Ertrag aus dem Verkauf oder der Vermietung in einen Hotelbetrieb investiert wird und der Hotelbetrieb ohne diesen Zusatzertrag nicht wirtschaftlich weitergeführt werden kann;
- Umnutzung von bis zu 50% der Hauptnutzfläche eines Hotels in Zweitwohnungen, soweit diese seit mindestens 25 Jahren bewirtschaftet werden und der Hotelbetrieb nicht anderweitig wirtschaftlich weitergenutzt werden kann.
Wie verhält es sich bei bereits bestehenden Zweitwohnungen?
Bei Wohnungen, die vor dem 11. März 2012 bereits bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren, bestehen aufgrund der Zweitwohnungsverordnung keine Nutzungseinschränkungen, da es sich um sog. altrechtliche Wohnungen handelt. Nebst der Umnutzung von Erst- in Zweit- und von Zweit- in Erstwohnungen sind auch die Erneuerung, der Umbau und sogar der Wiederaufbau solcher altrechtlichen Wohnungen im Rahmen der vorbestandenen Hauptnutzfläche weiterhin möglich. Auch Hotelbetriebe, die bereits vor dem 11. März 2012 bestanden, können unter bestimmten Voraussetzungen in Zweitwohnungen umgenutzt werden.
Europaweite Tendenzen
Nebst der Schweiz werden auch in den Nachbarländern Instrumente erprobt, um den Zweitwohnungsbau zu limitieren oder einer Bewirtschaftung zuzuführen. So können in Deutschland Kommunen eine Zweitwohnsitzsteuer erheben. In Frankreich wurden in der Gemeinde Gets in der Haute-Savoie zweitweise keine Baubewilligungen für Zweitwohnungen mehr erteilt. Nationale raumplanerische Massnahmen gegen den Bau von Zweitwohnungen existieren in Frankreich jedoch bisher nicht. Auch in Italien gibt es keine nationalen Regelungen zur Lenkung des Zweitwohnungsbaus. Gesetze mit raumplanerischer Zielsetzung finden sich aber in einzelnen betroffenen Gemeinden, wobei Käufer eines Zweitwohnsitzes dort eine Registrierungssteuer von bis zehn Prozent des Kaufpreises zu bezahlen haben.
Ausblick
Abschliessend bleiben auch mit Inkrafttreten des Zweitwohnungsgesetzes noch viele praktische Fragen – insbesondere im Bereich der Hotellerie – weiterhin ungeklärt, was sich wohl erst durch die kantonale Praxis der Behörden und Gerichte ändern wird. Beim Kauf bestehender altrechtlicher oder neuer Wohnungen in Feriengebieten empfiehlt sich auf jeden Fall eine genaue Prüfung des Kaufobjekts und insbesondere allfälliger Nutzungsbeschränkungen.
Rechtsgebiete: Immobilienrecht