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La Svizzera è ancora un paese affituario. Il 40% degli abitanti vive nelle proprie case. Questo è basso per gli standard internazionali. Tuttavia, poiché possedere è più economico che affittare grazie ai bassi tassi d'interesse delle ipoteche, sempre più persone stanno considerando l'acquisto di una casa o di un appartamento. Per farlo, hanno bisogno di soldi: almeno il 20% di capitale proprio e capitale preso in prestito da una banca, una società di assicurazioni o un fondo pensione. Cosa dovreste sapere sulle ipoteche se volete comprare una proprietà residenziale per la prima volta?
Nessun cliente è uguale all'altro. Ecco perché non c'è un'ipoteca che vada bene per tutti. Il finanziamento ideale dipende dalla portata finanziaria, dalla tolleranza al rischio e dai desideri del cliente, e tiene conto della situazione attuale e delle prospettive sul mercato dei capitali e del denaro. In Svizzera, vengono offerti due modelli ipotecari principali: Ipoteche a tasso fisso ed ipoteche del mercato monetario. L'ipoteca variabile, che fino a 20 anni fa era il tipo di ipoteca più comune, oggi è poco offerta o richiesta. Ecco perché non ne parliamo.
4 ipoteche su 5, che vengono oggi stipulate, sono ipoteche a tasso fisso. La durata e il tasso d'interesse sono fissati al momento della conclusione del contratto. Termini da 1 anno fino a 15 anni sono comuni, alcune banche offrono termini fino a 20 anni. Attualmente, la durata media di un'ipoteca a tasso fisso è di 10 anni. Il tasso d'interesse dipende dal mercato dei capitali.
Non potete eliminare gli svantaggi. Tuttavia, potete dividere la vostra ipoteca in tranche con termini diversi e ridurre il rischio di dover estendere un'ipoteca per l'intero importo durante un periodo di alti tassi d'interesse. Due o tre tranche sono sensate. In questo modo siete indipendenti dalle fluttuazioni dei tassi d'interesse e avete più sicurezza di bilancio che con un'ipoteca del mercato monetario.
I tassi d'interesse per le ipoteche del mercato monetario sono basati sul Libor (London Interbank Offered Rate) fino alla fine del 2021. La maggior parte delle banche usa il tasso Libor per 3 o per 6 mesi come tasso di base e vi aggiunge un margine, a seconda della solvibilità del debitore. Il contratto quadro per l'ipoteca del mercato monetario ha di solito una durata da 3 a 5 anni.
Potete escludere questo svantaggio se prendete un'ipoteca del mercato monetario con un tetto massimo. Questo limite massimo d'interesse non può essere superato durante la durata del contratto di base. Perciò pagate un premio. Questo vale, se mai, solo per le scadenze più lunghe, perché la politica monetaria della Banca Nazionale è stabile ed i tassi d'interesse non possono a breve termine fluttuare così intensamente.
Alla fine del 2021, lo Swiss Average Rate Overnight sostituirà probabilmente il Libor come tasso di base per le ipoteche del mercato monetario. Il Saron è un tasso notturno - da oggi a domani - ed è calcolato sulla base di più di 100 transazioni. Per non dover pagare gli interessi ogni giorno, il tasso d'interesse è calcolato utilizzando la media dei tassi giornalieri composti di Saron per un periodo di tasso fisso. Questo viene fatto retrospettivamente, quindi il tasso d'interesse del mutuo non è fissato fino al penultimo giorno del periodo d'interesse. Come per il Libor, la banca aggiunge un margine legato alla solvibilità.
Potete minimizzare il rischio di tasso d'interesse se dividete la vostra ipoteca, cioè se prendete due o tre tranche. In questo modo non dovrete pagare o estendere l'intero importo se il vostro mutuo scade durante un periodo di alti tassi d'interesse. Tuttavia, le tranche non dovrebbero essere troppo piccole. Con il nostro partner di ipoteche key4 by UBS, per esempio, potete combinare diversi modelli ipotecari con diverse condizioni da diversi fornitori e scegliere la migliore offerta per ogni tranche. In questo modo minimizzate il rischio di tasso d'interesse, adattate il finanziamento alle vostre esigenze e ottimizzate i costi di finanziamento.
Prima di parlare con il vostro consulente, dovreste calcolare quanti soldi vi servono. Le banche prestano fino all'80 per cento per gli immobili residenziali occupati dai proprietari. Ciò significa che dovete mettere il 20 per cento del valore della proprietà come capitale proprio. Almeno la metà di questo deve essere il cosiddetto capitale reale, per esempio i risparmi compresi i beni del pilastro 3a, i titoli, i prelievi di eredità, i prestiti privati, i contributi personali o i terreni edificabili. Potete impegnare o prelevare fondi della cassa pensioni (2° pilastro) fino al 10% del valore dell'immobile. Se volete comprare una casa del valore di un milione di franchi, avete bisogno di almeno 200.000 franchi di capitale proprio e potete finanziare al massimo 800.000 franchi con un'ipoteca.
Per calcolare la sostenibilità, dovete stabilire gli interessi, l'ammortamento ed i costi addizionali in relazione al vostro reddito. Come precauzione, le banche calcolano con un tasso d'interesse ipotecario figurativo del cinque per cento e con una percentuale del prezzo d'acquisto per i costi addizionali. Per potervi permettere la casa o l'appartamento, le spese di alloggio non devono superare il 35% del reddito familiare lordo. Ecco come appare il nostro esempio di calcolo:
Dovete ammortizzare (linearmente) la vostra 2° ipoteca in 15 anni o fino alla pensione con pagamenti uguali:
Se ammortizzate direttamente, pagate la seconda ipoteca al creditore. Questo riduce il vostro debito ipotecario e gli interessi ipotecari. Perciò il vostro carico fiscale aumenta perché potete dedurre meno debiti dal vostro patrimonio e meno interessi dal vostro reddito.
Ammortizzare indirettamente
Se ammortizzate indirettamente, pagate per la previdenza vincolata (pilastro 3a). Il debito ipotecario e gli interessi ipotecari rimangono invariati. Per questo potete continuare a dedurli dal vostro patrimonio e dal vostro reddito imponibile e ottimizzare così il vostro carico fiscale.
Molti debitori ammortizzano le loro ipoteche indirettamente perché vogliono risparmiare sulle tasse. Se vi aspettate un aumento dei tassi d'interesse a breve e medio termine, potrebbe valere la pena di ammortizzare direttamente, perché il debito ipotecario in calo compenserà in parte il maggior onere degli interessi. Oppure quando riducete gradualmente il carico di lavoro qualche anno prima del pensionamento e perciò guadagnate meno.
Le banche e l'Associazione svizzera dei banchieri hanno stretto le viti sui prestiti. Per prima cosa, hanno accorciato la durata dell'ammortamento a 15 anni - ed i debitori devono rimborsare la loro seconda ipoteca su base lineare. In precedenza, erano autorizzati a saltare alcuni anni o potevano rimborsare l'intero importo alla fine. Inoltre, gli immobili sono ipotecati secondo il principio del minor costo o del mercato. Se fate un affare e comprate una casa o un appartamento al di sotto del valore di mercato, ipotecate solo il prezzo di acquisto inferiore e non più il valore di mercato superiore. Inoltre, i secondi redditi sono presi in considerazione nel calcolo della sostenibilità solo se entrambi i debitori sono responsabili in solido. La separazione della proprietà non funziona più per i debiti ipotecari.
Preparatevi bene all'incontro con il vostro consulente. Ricordate la documentazione sulla proprietà e compilate tutti i documenti sulla vostra situazione finanziaria: