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Bauliche Massnahmen
Alle Arbeiten, die über einfache Reparaturen hinausgehen, gelten als bauliche Massnahmen. Je nach Art und Umfang dieser Renovationen, Umbauten oder Neubauten sind für die Beschlussfassung unterschiedliche Quoren notwendig.
- Notwendige bauliche Massnahmen wie die Erneuerung der Fassade dienen der Werterhaltung der Liegenschaft und werden mit einem absoluten Mehr beschlossen.
- Nützliche bauliche Massnahmen sind Arbeiten, die einen Mehrwert zur Folge haben. Darunter fallen beispielsweise die energieeffiziente Renovation der Fassade oder der Einbau eines Lifts. Wertsteigernde Massnahmen brauchen das qualifizierte Mehr nach Köpfen und Quoren. Ausserdem dürfen die Massnahmen keine schwerwiegenden Nachteile für einen einzelnen Stockwerkeigentümer haben.
- Luxuriöse bauliche Massnahmen wie der Einbau eines Schwimmbads im Keller oder die Verwendung besonders teurer Materialien bedürfen der Einstimmigkeit.
Schwierige Abgrenzung
Die Abgrenzung ist manchmal schwierig. Eine Renovation ist nützlich, wenn sie die Wirtschaftlichkeit verbessert, aber luxuriös, wenn sie nur der Bequemlichkeit oder Ästhetik dient. Die Geister scheiden sich besonders bei energieeffizienzsteigernden Massnahmen. Für umweltbewusste Stockwerkeigentümer sind sie notwendig, für andere nicht. Das Problem dürfte sich in den nächsten Jahren verschärfen, weil für viele ältere Eigentumswohnungen bald eine Gesamterneuerung ansteht. Das Stockwerkeigentum ist in der Schweiz Mitte der 1960er-Jahre eingeführt worden, vor mehr als 50 Jahre.