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Paiement des loyers lorsque le magasin est fermé
Le Conseil fédéral qualifie la situation en Suisse d'"extraordinaire" et a donc ordonné que les centres commerciaux, les restaurants, les bars, les cinémas, les zoos, les centres sportifs, les coiffeurs et de nombreux autres établissements accessibles au public soient fermés jusqu'à nouvel ordre.
Qu'est-ce que cela signifie pour les loyers des magasins ? Que dois-je ou puis-je faire en tant que propriétaire ou locataire ? Y a-t-il encore une obligation de paiement de loyer ? Malheureusement, nous ne pouvons pas donner de réponse définitive, car une telle situation est sans précédent et en constante évolution. La classification juridique de la pandémie est controversée. Nous partons du principe que les locataires et les propriétaires ont tous deux intérêt à ce que les affaires puissent continuer une fois que la situation sera redevenue normale. Lorsque la clientèle revient, le loyer peut être payé à nouveau. La faillite d'un locataire n'est certainement pas dans l'intérêt d'un propriétaire. Nous vous conseillons de trouver un accord en temps utile et de consigner une solution mutuellement acceptable dans un accord écrit.
Nous nous ferons un plaisir de vous donner quelques explications sur des questions individuelles :
Dois-je encore payer un loyer ?
Cette question est discutable. Si le bien loué ne peut plus du tout être utilisé aux fins convenues par contrat, une réduction du loyer peut être appropriée pour la période pendant laquelle l'entreprise doit rester fermée. S'il devient totalement impossible d'utiliser la propriété, une réduction du loyer de 100 % pourrait même être possible. Toutefois, il convient d'examiner dans chaque cas individuel s'il est impossible d'utiliser le bien loué et/ou s'il existe un caractère prétendument déraisonnable et dans quelle mesure. Le locataire est tenu d'en fournir la preuve. Si vous êtes concerné par la fermeture, nous vous conseillons de contacter immédiatement le propriétaire afin de négocier une solution. Vous trouverez un modèle à cet effet dans la zone de téléchargement.
Puis-je résilier le contrat de location de façon extraordinaire en raison de la situation actuelle ?
Une décision de justice sur cette question n'a pas encore été prise. Voici ce que disent les experts : Si la poursuite de votre activité semble déraisonnable en raison de la situation actuelle du coronavirus, il s'agit probablement d'une raison dite importante selon l'art. 266g CO. Cela vous donne droit à une résiliation extraordinaire du contrat de location dans le respect du délai de préavis légal de 6 mois à toute date de résiliation. La poursuite de l'activité est susceptible d'être déraisonnable, en particulier si l'utilisation aux fins convenues est totalement impossible. Pour donner un exemple possible : la gestion d'un restaurant entièrement meublé avec l'obligation de respecter certaines heures d'ouverture. Le locataire doit être en mesure de prouver le caractère déraisonnable.
Afin de sortir rapidement du contrat de location, vous disposez, en tant que locataire, des options habituelles :
- Vous pouvez trouver un nouveau locataire solvable ou
- transférer l'entreprise à un tiers.
Les dispositions du Code des obligations s'appliquent aux deux options. Toutefois, pour de nombreux locataires d'entreprises, une option de résiliation avec un préavis de 6 mois n'est pas susceptible de présenter un intérêt, car ils ont réalisé de gros investissements, par exemple. En outre, comme mentionné ci-dessus, il n'est toujours pas clair si la crise de Corona constitue un motif important au sens de l'art. 266g CO. La durée de la crise ou de la fermeture de l'entreprise sera également déterminante. Nous vous recommandons donc d'examiner si un accord avec le propriétaire concernant le paiement du loyer (ou au moins une réduction de celui-ci) pourrait être plus judicieux pour vous avant de résilier le bail.
Je renonce à mon appartement ou à mon local commercial à la fin du mois, mais je ne souhaite pas participer à la remise en raison du risque d'infection. Que puis-je faire ?
Si vous avez des inquiétudes quant à la remise de votre appartement ou de vos locaux commerciaux en mains propres, nous vous conseillons d'en informer le propriétaire. Demandez au propriétaire de vous permettre de lui rendre les clés par courrier recommandé. Le propriétaire peut alors prendre seul possession de la propriété louée. Afin d'éviter des discussions ultérieures sur les dommages causés par le locataire, nous vous conseillons de documenter l'état de l'appartement bien à l'avance - éventuellement avec des photos.
Une éventuelle réduction de loyer s'applique-t-elle également à mon appartement privé ?
La vie privée n'est pas concernée par l'ordonnance d'urgence. Le loyer est toujours dû et il n'y a pas de possibilité de résiliation extraordinaire.