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Enthält der Mietvertrag keine klare Ausscheidung der Nebenkosten, kann der Mieter unter Umständen die rückwirkende Rückzahlung von Akontobeträgen und Nachzahlungen verlangen.
Ausgangslage
Der Mieter einer Wohnung führte eine Auseinandersetzung mit der Vermieterin vor der Schlichtungsbehörde in Mietsachen betreffend Betriebskostenauscheidung und schloss dazu im Jahr 1997 einen Vergleich. In der Folge gab es auf Seiten des Vermieters einen Wechsel und der Mieter und seine Frau wechselten 1998 in der gleichen Liegenschaft in eine andere Wohnung im Parterre. Im Mietvertrag für die Parterrewohnung wurden im Mietvertrag die Nebenkosten „HK Akonto“, BK-Akonto“ und „Warmwasserpauschale“ ausgeschieden und . Die Mieter bezahlten die Nebenkosten und leisteten jeweils Nachzahlungen bzw. akzeptierten Rückerstattungen. Ab 2014 beglichen Sie die Nebenkostenabrechnungen nicht mehr und stellten sich auf den Standpunkt, dass der Mietvertrag für die Parterrewohnung für die Nebenkosten keine gültige Abrede im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR enthalte. Nach ihrem Auszug aus der Wohnung 2015 verlangten die Mieter die Rückerstattung der Nebenkosten.
Rechtslage
Nach Art. 257a Abs. 2 OR sind Nebenkosten nur geschuldet, wenn sie mit dem Gebrauch des Mietobjekts zusammenhängen und besonders vereinbart wurden. Liegt keine (gültige) Vereinbarung vor, gelten die Nebenkosten als mit dem Mietzins abgegolten. Die Nebenkosten müssen im Vertrag detailliert aufgeschlüsselt werden, damit der Mieter prüfen kann, ob es sich um zulässige Nebenkosten handelt. Pauschale Formulierungen genügen dagegen nicht.
Entscheid des Bundesgerichts
Im vorstehend beschriebenen Fall bestand Einigkeit darüber, dass die „Betriebskosten-Akonto“ nicht den Anforderungen an die Aufschlüsselung von Nebenkosten genügte.
Der Vermieter konnte nicht nachweisen bzw. hat nicht nachgewiesen, dass die Mieter Kenntnis der Zusammensetzung der Betriebskosten für die Parterrewohnung hatten, obwohl sie in einer früheren Auseinandersetzung darüber für eine andere Wohnung in der gleichen Liegenschaft sich mit dem Vermieter geeinigt hatten. Das Bundesgericht hat die Feststellung der Vorinstanz nicht beanstandet, dass nicht nachgewiesen sei, dass die Mieter bei Abschluss des Mietvertrages für die Parterrewohnung sichere Kenntnis darüber hatten, welche Betriebskosten abzurechnen waren.
Damit galten die Betriebskosten als Teil des Mietzinses und entsprechend waren die Akontozahlungen und die Nachzahlungen der Mieter nicht geschuldet. Die Rückabwicklung dieser Zahlungen erfolgt nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung. Die Mieter befanden sich in einem Irrtum über die Pflicht zur Zahlung der Akontobeiträge und der Nachzahlungen, bis sie bei einer Beratung darüber aufgeklärt wurden.
In der Folge musste der Vermieter den Mietern die Betriebskosten für 10 Jahre rückwirkend zurückzuzahlen.
Fazit
Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten bei Abschluss resp. bei der Redaktion von Mietverträgen der Regelung über die Nebenkosten besondere Aufmerksamkeit widmen.
Quelle
BGer 4A_451/2017
RA Konrad Moor
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