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Gegen ein Baugesuch für ein Zweifamilienhaus mit einem Attikageschoss im Quartier Riedfeld in Gurmels sind Ende November 2017 mehrere Einsprachen eingegangen. Der strittige Bau befindet sich in einer Wohnzone mit schwacher Dichte. Die Beschwerden richteten sich gegen die Fassadenhöhe des geplanten Gebäudes. Das Oberamt des Seebezirks wies sämtliche Einsprachen von Eigentümern benachbarter Parzellen ab und erteilte die Baubewilligung. Das Oberamt hielt in seinem Einspracheentscheid fest, dass die Höhenmasse und namentlich die maximale Fassadenhöhe sowie die Gesamthöhe gemäss dem Planungs- und Baureglement der Gemeinde Gurmels eingehalten seien. Die Beschwerdeführer liessen diesen Entscheid jedoch nicht auf sich beruhen: Sie zogen den Fall weiter vor das Kantonsgericht. Nun hat das Kantonsgericht die Beschwerde gutgeheissen. Für das Kantonsgericht ist die Fassadenhöhe der geplanten Baute nicht zulässig. Die Entscheide des Oberamtes und die Baubewilligung sind damit aufgehoben.
Begriffe und Reglemente
Das zu diesem Zeitpunkt gültige Baureglement der Gemeinde bestimmt, dass die Fassadenhöhe in der Wohnzone schwacher Dichte maximal 7 Meter betragen darf. Weiter wird für dieselbe Zone eine Gesamthöhe von 9 Metern definiert. Gemessen beim Attikageschoss weist die geplante Baute eine Gesamthöhe von 8,8 Metern auf. Damit wird zwar die Gesamthöhe von 9 Metern nicht überschritten, der Streitpunkt liegt nun aber darin, ob hier die maximale Fassadenhöhe von 7 Metern Gültigkeit hat: «Fraglich ist, ob die Fassadenhöhe auch im Bereich des Attikageschosses auf 7 Meter zu beschränken ist», schreibt das Kantonsgericht.
Der geplante Flachdachbau umfasst ein Erdgeschoss, ein Obergeschoss sowie ein Attikageschoss mit Wohnräumen. Das Attikageschoss ist auf der Südost-Seite des Gebäudes gegenüber den unteren Etagen nicht zurückversetzt.
Der Begriff «Fassadenhöhe» ist mit der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) auf übergeordneter Ebene definiert. Es steht Kantonen und Gemeinden jedoch frei, das zulässige Mass der Fassadenhöhe je nach Gebäudeseite zu differenzieren und beispielsweise für trauf- und giebelseitige sowie für berg- und talseitige Fassaden unterschiedlich festzulegen. Das ist im Planungs- und Baureglement der Gemeinde Gurmels jedoch nicht der Fall.
Das Kantonsgericht kommt deshalb zum Schluss, dass die Fassadenhöhe auch beim Attikageschoss maximal 7 Meter betragen darf. Auch wenn die im Reglement festgelegte Gesamthöhe von 9 Metern damit gar keinen Sinn macht. Es sei in dem Reglement in keiner Weise ersichtlich, «dass mit dem generellen Begriff der ‹Fassadenhöhe› lediglich die ‹kleine› Fassadenhöhe definiert werden sollte». Zudem ergebe sich aus den Skizzen in der IVHB deutlich, «dass das bündig anliegende Attikageschoss ebenfalls zur Fassadenhöhe zählt». Gerade bei Flachdachbauten mit Attikageschossen sei es grundsätzlich jedoch möglich, durch Zurückversetzen dieses Geschosses zu erreichen, dass es für die Berechnung der Fassadenhöhe nicht berücksichtigt wird und die Gesamthöhe von 9 Metern ausgenutzt werden kann.
Der Oberamtmann des Seebezirks, Daniel Lehmann, akzeptiert das Urteil des Kantonsgerichts, «ich stehe jedoch hinter dem Entscheid, den ich gefällt habe». Er sei den Entschlüssen des Bau- und Raumplanungsamtes sowie der Gemeinde gefolgt. «Das Reglement der Gemeinde ist nicht klar – man kann es so, aber auch anders auslegen.» Es gebe wohl etliche Bauten, die dem Urteil des Kantonsgerichts nicht entsprechen.