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La base di ogni valutazione immobiliare è il valore di mercato. Il valore di mercato è definito come il prezzo che dovrebbe essere raggiunto per l'immobile entro dodici mesi in condizioni normali di mercato. Come si stima questo valore e quali sono i metodi?
Il valore di mercato è composto dal valore del terreno e dal valore dell'edificio. La quota di questi fattori nel valore del mercato dipende principalmente dalla regione. Nelle città e nei dintorni di Basilea, Ginevra o Zurigo, il valore dei terreni è relativamente alto perché i terreni scarseggiano. D'altra parte, il valore dell'edificio è relativamente più alto nelle regioni rurali e meno densamente popolate.
L'ubicazione influenza il valore del terreno:
La casa o il condominio influenzano il valore dell'edificio:
Quando si tratta di determinare il valore di qualcosa, molte persone non sono obiettive. Chi vuole vendere la casa o l'appartamento tende a stimare il valore troppo alto, chi vuole comprare tende a stimarlo troppo basso. È normale. Per questo motivo vale la pena di far stimare il valore in modo indipendente. Ad esempio, da uno specialista o con una valutazione online. L'uomo e la macchina lavorano con gli stessi fattori di determinazione del valore come base, ma i loro metodi differiscono.
I metodi edonici sono sempre più diffusi. Ad esempio, quando avete aperto un conto Houzy e avete registrato tutte le informazioni sulla vostra casa o appartamento. L'immobile viene valutato in base ai suoi valori intrinseci (interni) ed estrinseci (esterni). Il metodo di confronto assistito da computer si basa su una procedura statistica che tiene conto dei prezzi di immobili comparabili. Sono sufficienti alcuni dati come l'indirizzo, la superficie abitabile, l'anno di costruzione e lo stato di conservazione. Il risultato è una buona base per la negoziazione dei prezzi. Inoltre, molte banche si basano su valutazioni edoniche quando finanziano la proprietà di una casa. Anche la valutazione gratuita di Houzy funziona secondo questo principio e calcola il valore di mercato della vostra casa o appartamento sulla base di pochi dati. Inoltre, sarete automaticamente informati su base trimestrale se la vostra proprietà è aumentata o diminuita di valore.
A volte ci vuole più di una stima edonica. Ad esempio, se negli ultimi anni non sono state vendute case o appartamenti comparabili nella regione. Allora vale la pena di rivolgersi a un esperto di valutazione certificato per effettuare la perizia. Il costo è di 1.000 franchi in più o in meno, ma ne vale la pena perché il perito conosce il mercato e le condizioni locali, ispeziona l'immobile, valuta le caratteristiche particolari e può anche conoscere i potenziali acquirenti.
Il valore di mercato non sempre corrisponde al prezzo di acquisto. Ciò accade quando l'acquirente è disposto a pagare di più perché il dipinto murale nel soggiorno o la posizione isolata ai margini del bosco valgono più per lui che per altri. Se si acquista una casa o un condominio al di sopra del valore di mercato e si accende un mutuo, è necessario un capitale proprio maggiore: le banche prestano sul valore inferiore, cioè in questo caso sul valore di mercato, e voi dovete aggiungere la differenza. Per un immobile valutato 900.000 franchi e per il quale avete pagato 1 milione di franchi, avete bisogno di almeno 280.000 franchi di capitale proprio, cioè 100.000 franchi in più.
Il valore di mercato è composto dal valore del terreno e dal valore dell'edificio, come spiegato all'inizio. Il valore del terreno dipende dall'offerta e dalla domanda ed è responsabile del fatto che i prezzi degli immobili residenziali in Svizzera sono aumentati notevolmente negli ultimi 20 anni. Il valore dell'edificio di solito diminuisce nel corso degli anni perché la casa o l'appartamento invecchia. A meno che non mantenete l'immobile in buono stato con misure di conservazione del valore e sostituite componenti, elettrodomestici o impianti in base alla tabella di durata. Con la nostra diagnosi di ristrutturazione Houzy gratuita, potete stimare i costi di ristrutturazione e pianificare tutte le misure di ristrutturazione a lungo termine.