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Der Traum vom Eigenheim ist laut dem Leiter des Immobiliendienstleisters IAZI auch für viele Gutverdienende unerfüllbar geworden. In Zürich verteuerten sich die Eigenheimpreise die letzten 10 Jahre um 73 Prozent, in Basel um 53 Prozent und in Genf um 59 Prozent. Die Teuerung betraf aber auch Luzern (48 Prozent), Lugano (47 Prozent) und Sion (56 Prozent).
Um mehr als einen Drittel erhöhten sich die Preise zudem in St. Gallen (36 Prozent), Chur (34 Prozent) und Bern (36 Prozent). Rund 40 Prozent der Schweizerinnen und Schweizer besitzen ein Eigenheim und die, die noch eines suchen, kriegen immer weniger für ihr Geld.
Gemäss IAZI konnte sich ein Haushalt mit einem Jahreseinkommen von 120'000 Franken und Eigenmitteln von 150'000 Franken in Zürich im Jahr 2000 eine Wohnung von 109 Quadratmetern leisten. Letztes Jahr lag für dieses Geld noch eine 58-Quadratmeter-Wohnung drin.
Weitere Finanzierungshürden befürchtet
Im Kanton Zug und der Innerschweiz sei die Entwicklung ähnlich - weil sich der Immobilienboom in Zürich bis dort auswirke, sagte Scognamiglio. In Bern, wo die Immobilienpreise weniger stark stiegen, konnte man sich 2000 mit der genannten Summe eine 124-Quadratmeter grosse Wohnung kaufen. Im vergangen Jahr waren es noch 91 Quadratmeter.
Laut Scognamiglio dürfte die Finanzierungssituation noch schwieriger werden, wenn die Abschaffung des Eigenmietwerts durchkomme. Die zuständige parlamentarische Kommission arbeitet derzeit an einem Vorschlag.
Wenn die Wohneigentümer den Eigenmietwert nicht mehr für die Steuern anrechnen könnten, dürften viele versuchen, ihre Schulden und Hypotheken zu amortisieren. Das wird laut IAZI vor allem älteren und vermögenden Besitzern gelingen. "Die Banken behalten so die schlechten Risiken", befürchtet Scognamiglio.
Leerstände drücken Renditen
Ganz anders entwickle sich der Markt bei den Mietwohnungen. Noch gebe es in der Schweiz keine Geisterstädte, sagte Scognamiglio. Doch in der Peripherie wiesen einige Gemeinden sehr hohe Leerstands-Risiken aus.
Den höchsten Wert auf dem Leerstands-Risiko-Indikator verzeichnet die Gemeinde Vechigen bei Bern. Darauf folgen Delsberg und Buchs AG. Hoch sind die Risiken auch in Thal SG, Eglisau ZH, Lengnau BE und Reinach AG. Der Indikator kombiniert die publizierten Baubewilligungen mit den existierenden Leerständen der Gemeinden (mit über 5000 Einwohnern).
Für Vermieter wird es selbst bei Mieterwechseln zunehmend schwierig, höhere Mieteinnahmen zu generieren. Gemäss dem IAZI Netto Rent Index weisen die Bestandsmieten dieses Jahr noch ein Preiswachstum von 0,5 Prozent aus. Über die letzten fünf Jahre wurde bei 668'574 analysierten Verträgen ein Preisrückgang von 0,1 Prozent verzeichnet.
Am Ende trifft es die Versicherten
Für die institutionellen Kunden wie Pensionskassen, die IAZI vertritt, bedeutet dies, dass sie auf Renditeliegenschaften weniger verdienen. "Die Anleger wissen, dass die Leerstände auf die Bewertungen drücken werden", führte Scognamiglio anlässlich des Schweizer Finanz- und Immobilienkongress in Bern aus.
Die Immobilen-Aktien und- Fonds hätten die letzten Monate bereits nachgegeben - sie nähmen die Entwicklung bei den direkten Renditeimmobilien vorweg. Laut dem IAZI-Chef sind institutionelle Anleger mit rund 150 Milliarden Franken in Mehrfamilienhäuser investiert. Wenn die Institutionellen weniger Rendite erzielen, spürten das am Ende die Versicherten.