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Kündigung einer unanständigen Mieterin trotz Sperrfrist zulässig
Sachverhalt
Dem Entscheid lag ein Mietverhältnis zu Grunde, welches seit 2012 Bestand hatte. Eine Nebenkostenabrechnung wurde seitens Mieterin angefochten, der Fall wurde mit einem Vergleich vor der Schlichtungsstelle am 19. März 2019 abgeschlossen. Am 22. Mai 2019 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis aus wichtigen Gründen gemäss Art. 266g OR. Die Vermieterschaft verlangte hierauf im vereinfachten Verfahren zuerst vor Schlichtungsstelle und dann vor Gericht die Ausweisung der Mieterschaft.
Begründet worden war die Kündigung folgendermassen:
"Die Kündigung erfolgt aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für den Vermieter unzumutbar machen (OR Art. 266g). Die Mieterin verhält sich gegenüber der Verwaltung, die der Vermieter per 1. Januar 2018 eingesetzt hat, völlig unangemessen. Das Verhalten der Mieterin verunmöglicht der Verwaltung, ihre Arbeit mit angemessenem zeitlichen und persönlichen Aufwand zu erledigen. Im Dezember 2018 hat die Mieterin Mitarbeitende der Verwaltung beleidigt, so dass Strafanzeige erstattet wurde. Die Situation hat sich nicht gebessert. Zuletzt mit E-Mail vom 22. Mai 2019 hat die Mieterin völlig unangemessen auf die Ablehnung der Verwaltung reagiert, sie als Reinigungskraft in der Liegenschaft anzustellen."
Vor der Kündigung ereignete sich am 2. oder 3. Oktober 2017 folgendes: Ein Mann läutete an der Wohnungstüre der Mieterin Sturm und hämmerte gegen die Wohnungstüre, so dass andere Mieter im Haus die Polizei riefen. In der Folge entwickelte sich eine intensive Kommunikation zwischen der Mieterin und der Liegenschaftsverwaltung. Dabei griff die Mieterin die Mitarbeitenden der Verwaltung über längere Zeit in zahlreichen E-Mails verbal an.
Das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt hatte festgehalten, die Mieterin habe Ende 2017 angefangen, auf unangemessene Weise mit der Vermieterschaft bzw. der Verwaltung zu kommunizieren. Erschwerend komme hinzu, dass sie die Verwaltung aus dem geringsten Anlass mit einer Vielzahl von mehrseitigen E-Mails eingedeckt habe, manchmal im Abstand weniger Stunden. Dies erzeuge einen erheblichen Aufwand und mache es teilweise kaum möglich, ihre Anliegen zu bearbeiten. Diese Verhaltensveränderung sei beim Abschluss des Mietvertrags für die Vermieterschaft nicht vorhersehbar gewesen und sei von ihnen bzw. der Verwaltung auch nicht verschuldet. Es sei der Vermieterschaft aufgrund der bis zum 19. März 2022 dauernden Sperrfrist nicht zumutbar gewesen, das Mietverhältnis erst per Ende Juni 2022 zu kündigen.
Das Appellationsgericht hatte zudem die Einwände der Mieterin abgehandelt. Es erwog, diese lege nicht dar, worauf sie ihren ersten Einwand stütze, dass nur ein ungebührliches Verhalten direkt gegenüber der Vermieterschaft geeignet sei, diesen die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar zu machen. Eine solche Einschränkung ergebe sich weder aus dem Gesetzeswortlaut noch aus Rechtsprechung und Lehre. Der zweite Einwand, dass die Auswirkungen ihres Verhaltens nur temporär gewesen seien, sei falsch, wie sich aus den erstinstanzlichen Erwägungen ergebe. Der dritte Einwand, dass ihre Gesprächsverweigerung nachvollziehbar sei, sei unbehelflich: Sie lege nicht dar, inwiefern dies etwas an der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses ändern würde.
Aus den Verfahrensakten ergab sich zudem, dass die Mieterin zwar nicht mit der Deutschen Muttersprache aufgewachsen war. Sie konnte aber zwischen «Du» und «Sie» unterscheiden. Dass die Mieterin mehrfach gegenüber der Verwaltung die «Du»-Form verwendet hatte, wurde ihr vom Gericht zu Last gelegt.
Rechtliche Grundlagen
Art. 266g Abs. 1 OR sieht vor, dass die Parteien ein Mietverhältnis aus wichtigen Gründen mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen können. Dieses ausserordentliche Kündigungsrecht entspricht dem allgemeinen Grundsatz, dass Dauerschuldverhältnisse aus wichtigen Gründen vorzeitig beendet werden dürfen. Als wichtige Gründe gelten Umstände, welche die Vertragserfüllung - sowohl subjektiv als auch objektiv - unzumutbar machen. Dabei gilt es zu beachten, dass die Unzumutbarkeit der Erfüllung eines Mietvertrages nur bejaht werden kann, wenn die angerufenen Umstände bei Vertragsschluss weder bekannt noch voraussehbar waren und nicht auf ein Verschulden der kündigenden Partei zurückzuführen sind. Ob im Einzelfall ein wichtiger Grund im Sinne der Bestimmung vorliegt, ist gemäss Art. 4 ZGB nach Recht und Billigkeit zu entscheiden.
Die Kündigung aus wichtigen Gründen gemäss Art. 266g Abs. 1 OR ist subsidiär zu den anderen vom Gesetz vorgesehenen ausserordentlichen Kündigungsgründen, namentlich demjenigen gemäss Art. 257f Abs. 3 OR. Entgegen den Vorinstanzen fällt nach dem hier besprochenen Entscheid die fehlende Rücksichtnahme gegenüber der Liegenschaftsverwaltung allerdings nicht unter Art. 257f Abs. 3 OR. Die von der Bestimmung geforderte Rücksichtnahme bezieht sich auf das Verhalten des Mieters gegenüber Hausbewohnern und Nachbarn. So ist beispielsweise die Verunglimpfung eines nicht im Haus wohnenden Vermieters kein Anwendungsfall von Art. 257f Abs. 3 OR. Vorliegend hatte die Vermieterschaft ihre Kündigung zu Recht auf Art. 266g Abs. 1 OR gestützt.
Schlussfolgerungen
Das Verhalten eines Mieters gegenüber der Verwaltung bzw. dem nicht im Haus wohnenden Vermieter ist kein Anwendungsfall der Kündigung gemäss Art. 257f Abs. 3 OR. Es ist vielmehr nur gemäss Art. 266g OR sanktionierbar.
Art. 257f Abs. 3 OR bezieht sich nur auf das Verhalten des Mieters gegenüber den übrigen Hausbewohnern bzw. seiner Nachbarn.
Damit Art. 266g OR erfolgreich angerufen werden kann, muss das Verhalten die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen. Das Verhalten des Mieters gegenüber dem Vermieter bzw. dessen Verwaltung muss die Zusammenarbeit stark erschweren.
Der Entscheid 4A_608/2020 ist online abrufbar.