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Das Mietgericht des Bezirks Zürich kam in seinem Urteil zum Schluss, dass die behördliche Schliessung eines Geschäftsbetriebs im Rahmen der Covid-19-Pandemie keinen Mangel am Mietobjekt darstelle und dass auch kein Fall von höherer Gewalt vorliege.
Ein Modegeschäft hatte mit der Begründung, dass die Schliessung des Betriebs zur Bekämpfung der Verbreitung von Covid-19 durch die Behörden verordnet wurde, einseitig beschlossen, nur einen Teil der Miete zu leisten. Der Vermieter verlangte von seinem Mieter die Begleichung der restlichen Miete vor dem Mietgericht Zürich.
In seinem Urteil führt das Gericht an, dass die Schliessung des Modegeschäfts keinen Mangel an der Mietsache darstellt, insofern die Schliessung die betriebsbezogenen Eigenschaften des Mietobjekts und nicht die objektbezogene Eigenschaften betrifft.
Darüber hinaus befasste sich das Gericht auch mit der Frage, ob allenfalls «höhere Gewalt» vorliegen könnte, was dem Mieter ermöglichen würde, die Zahlung der Miete ganz oder teilweise zu unterlassen. Diese Möglichkeit (Art. 97, 107 bis 109 OR) erlaubt es einer der Mietparteien, hier dem Mieter, sich teilweise oder vollständig von seinen Verpflichtungen zu befreien, wenn eine wesentliche und unerwartete Änderung eintritt, die dazu führt, dass zwischen seiner Leistung und der Gegenleistung der anderen Partei, hier dem Vermieter, ein so grosses Missverhältnis entsteht, dass sich die Beibehaltung des Mietzinses als missbräuchlich erweisen würde. Im vorliegenden Fall konnte der Mieter das Lokal als Lager nutzen und die Kunden konnten dort vor Ort ihre Käufe mit Click & Collect abholen. Aus diesem Grund lehnte das Gericht die Anwendung dieses Grundsatzes ab. Dennoch gilt, dass grundsätzlich jeder Fall einzeln betrachtet werden muss, wobei es dem Mieter obliegt, die Unverhältnismässigkeit zwischen seiner Miete und der Verwendung der gemieteten Geschäftsflächen zu belegen.
Letztlich verurteilte das Mietgericht Zürich den Mieter dieses Modegeschäfts zur Zahlung der restlichen Miete an den Vermieter. Diese beläuft sich auf 26'000 Franken + Verzugszinsen von 5%. Dabei ist zu beachten, dass das Urteil an das Bundesgericht weitergezogen werden kann.
Betroffene Mieten pro Kanton während der Phasen 1 und 8
Betroffene Mieten (in Mio. CHF pro Monat) / Betroffene Mieten (prozentualer Anteil)
Phase 1 (17. März bis 26. April 2020)
Phase 8 (18. Januar bis 28. Februar 2021)
Quelle: Wüest Partner
Die meisten Immobilienfonds sind sich der Schwierigkeiten der Geschäftsmieter in Pandemiezeiten jedoch sehr wohl bewusst. Sie verfolgen aufmerksam die Entwicklung der Gesundheitssituation, ihre wirtschaftlichen Auswirkungen und die Umsetzung der von Bund und Kantonen angekündigten finanziellen Unterstützungsmassnahmen, nicht nur im Hinblick auf die Fortzahlung der Löhne, sondern auch im Hinblick auf die Kompensation von Gewinnausfällen. Das Hauptziel besteht darin, die Fortführung der Geschäftstätigkeit der Selbständigerwerbenden zu begleiten, die einen wichtigen Teil der lokalen und der Schweizer Wirtschaft bilden. Der persönliche Dialog mit den betroffenen Mietern von Geschäftsräumen wird nachdrücklich gefördert, um eine Regelung zu ermöglichen, die allen Parteien dient. Diese proaktive Vorgehensweise beugt Betriebsschliessungen vor, die mit Mietausfällen, möglicherweise lang anhaltenden Leerständen oder Investitionen für Umbaumassnahmen einhergehen könnten. Im Folgenden finden Sie eine Grafik, welche die Auswirkungen auf die Mieten für Gewerbeflächen während der Pandemie perfekt nachzeichnet.
Mit der Bereitschaft, sich den Herausforderungen zu stellen und einen Beitrag an die Unterstützung der Mieter von Gewerbeimmobilien zu leisten, wird somit das gemeinsame Bewusstsein deutlich, das diesen Massnahmen zugrunde liegt.