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Obergericht Zivilkammer Urteil vom 28. Januar 2025 Es wirken mit: Präsidentin Kofmel Oberrichter Hagmann Oberrichter Flückiger Gerichtsschreiber Schaller In Sachen A.___, Beschwerdeführer gegen B.___ AG, vertreten durch Rechtsanwältin Dayana Berényl Kamm, Beschwerdegegnerin betreffend Ausweisung und Vollstreckung zieht die Zivilkammer des Obergerichts in Erwägung : 1. Mit Urteil vom 14. November 2024 wies der Amtsgerichtspräsident von Olten-Gösgen A.___ an, die 4.5-Zimmerwohnung im 1. Obergeschoss, inklusive [...] sowie die 3.5-Zimmerwohnung im Erdgeschoss, inklusive [...], beide in [...], bis spätestens Freitag, 29. November 2024, 12:00 Uhr, zu verlassen, und der B.___ AG in ordnungsgemässem, geräumtem Zustand zu übergeben. Es wurde die zwangsweise Räumung durch das Oberamt Olten-Gösgen angeordnet, sollte die Räumung nicht fristgerecht erfolgen. 2. A.___ (im Folgenden der Beschwerdeführer) sandte am 30. Dezember 2024, am 31. Dezember 2024 und am 2. Januar 2025 verschiedene Emails an das Obergericht des Kantons Solothurn. Diese konnten nicht geöffnet werden. Es wurde dem Beschwerdeführer deshalb eine Nachfrist gesetzt, seine Eingaben bis 16. Januar 2025 in Papierform mit einer eigenhändigen Unterschrift einzureichen. Dieser Aufforderung kam der Beschwerdeführer am 16. Januar 2025 fristgerecht nach. 3. Die Begründung des angefochtenen Urteils wurde dem Beschwerdeführer am 20. Dezember 2024 zugestellt. Die 10-tägige Beschwerdefrist ist demnach am 30. Dezember 2024 abgelaufen. Die Emaileingabe vom 30. Dezember 2024, die am 16. Januar 2025 in Papierform nachgereicht wurde, ist rechtzeitig. Die anderen Eingaben sind verspätet. Sie sind deshalb im Sinne von Art. 322 Abs. 1 ZPO offensichtlich unzulässig und es kann sogleich ohne Stellungnahme der Gegenpartei nicht darauf eingetreten werden. 4. In seiner Beschwerde vom 30. Dezember 2024 stellt der Beschwerdeführer die folgenden Anträge: 1. Die Vermieterin sei anzuweisen, dass sie die 2 Mietverträge dem Gericht zukommen lässt; mit Kopie an mich. 2. Die Vermieterin sei anzuweisen, die Kündigungen zu begründen. 3. Die 2. Wohnungsabgaben seien auf Freitag 31.01.2025 14:00 Uhr verschoben und festgelegt werden. In seinen weiteren Ausführungen stellt der Beschwerdeführer zudem Strafanträge gegen die Vermieterin. Auf diese ist nicht weiter einzugehen. Die Zivilkammer des Obergerichts ist dafür nicht zuständig. 5. Bereits der Vorderrichter hat festgehalten, dass der Beschwerdeführer die Auflösung des Mietverhältnisses anerkenne, indem er mitteile, dass er am Räumen sei und die Wohnung definitiv verlassen werde. Nun schiebe er den Abgabetermin kontinuierlich auf spätere Termine. Auch der in der Beschwerde gestellte Antrag Ziffer 3 kann nicht anders verstanden werden, als dass der Beschwerdeführer anerkennt, dass die beiden Mietverträge gültig gekündigt worden sind und dass er die Mietobjekte verlassen und zurückgeben muss. Wieso die Frist für Rückgabe der Mietobjekte neu festgesetzt werden sollte, begründet er nicht. Weitere Ausführungen dazu erübrigen sich. In Bezug auf die beiden anderen Rechtsbegehren fehlt das Rechtsschutzinteresse (Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO). Für das Exmissionsverfahren ist die Feststellung, dass die Mietverträge gekündigt sind, ausreichend. Die Begründung der Kündigung schliesslich hat den Zweck, dem Mieter, der seine Rechte gegenüber einer Kündigung geltend machen will, zu erlauben, seine Erfolgschancen abzuschätzen. Zudem erleichtert sie die Prüfung, ob die Kündigungsmotive treuwidrig sind. Der Beschwerdeführer hat die beiden Kündigungen zwar bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen angefochten. Von der erteilten Klagebewilligung hat er jedoch keinen Gebrauch gemacht und damit auf eine Anfechtung der beiden Kündigungen verzichtet. Im heutigen Zeitpunkt hat er kein rechtlich geschütztes Interesse mehr an einer Begründung der Kündigungen. Auch auf die Beschwerde vom 30. Dezember 2024 kann somit ohne Stellungnahme der Gegenpartei nicht eingetreten werden. 6. Der Beschwerdeführer trägt vor, die Kündigungen seien aus Rache erfolgt. Die Vermieterin sei gleichzeitig auch seine Treuhänderin und Buchhalterin gewesen. Er habe ihr mitgeteilt, sie solle den Mietzins ab 1. Oktober 2024 von seinem Guthaben abziehen. Soweit diese Vorbringen dahingehend verstanden werden sollten, dass er trotzdem sinngemäss die Ausweisung anfechten will, ist festzuhalten, dass seine Ausführungen durch keinen einzigen Beleg oder objektiven Anhaltspunkt gestützt werden. Damit bleiben diese haltlose Schutzbehauptungen, welche die Sache nicht als illiquid erscheinen lassen. Die Beschwerde könnte somit auch sofort abgewiesen werden. 7. Der Beschwerdeführer hat bei diesem Ausgang die Kosten des obergerichtlichen Verfahrens mit einer Entscheidgebühr von CHF 500.00 zu bezahlen. Demnach wird erkannt : 1. Die Beschwerde vom 30. Dezember 2024 wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2. Auf die Eingaben vom 31. Dezember 2024 und vom 2. Januar 2025 wird nicht eingetreten. 3. A.___ hat die Kosten des obergerichtlichen Verfahrens von CHF 500.00 zu bezahlen. Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter CHF 15’000.00. Sofern sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich. Soweit sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen. Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts Die Präsidentin Der Gerichtsschreiber Kofmel Schaller

Obergericht

Obergericht Zivilkammer

Zivilkammer Urteil vom 28. Januar 2025

Urteil vom 28. Januar 2025 Es wirken mit:

Es wirken mit: Präsidentin Kofmel

Präsidentin Kofmel Oberrichter Hagmann

Oberrichter Hagmann Oberrichter Flückiger

Oberrichter Flückiger Gerichtsschreiber Schaller

Gerichtsschreiber Schaller In Sachen

In Sachen A.___,

A.___, Beschwerdeführer

Beschwerdeführer gegen

gegen B.___ AG, vertreten durch Rechtsanwältin Dayana Berényl Kamm,

B.___ AG, vertreten durch Rechtsanwältin Dayana Berényl Kamm, Beschwerdegegnerin

Beschwerdegegnerin betreffend Ausweisung und Vollstreckung

betreffend Ausweisung und Vollstreckung zieht die Zivilkammer des Obergerichts in Erwägung :

zieht die Zivilkammer des Obergerichts in Erwägung : 1. Mit Urteil vom 14. November 2024 wies der Amtsgerichtspräsident von Olten-Gösgen A.___ an, die 4.5-Zimmerwohnung im 1. Obergeschoss, inklusive [...] sowie die 3.5-Zimmerwohnung im Erdgeschoss, inklusive [...], beide in [...], bis spätestens Freitag, 29. November 2024, 12:00 Uhr, zu verlassen, und der B.___ AG in ordnungsgemässem, geräumtem Zustand zu übergeben. Es wurde die zwangsweise Räumung durch das Oberamt Olten-Gösgen angeordnet, sollte die Räumung nicht fristgerecht erfolgen.

1. Mit Urteil vom 14. November 2024 wies der Amtsgerichtspräsident von Olten-Gösgen A.___ an, die 4.5-Zimmerwohnung im 1. Obergeschoss, inklusive [...] sowie die 3.5-Zimmerwohnung im Erdgeschoss, inklusive [...], beide in [...], bis spätestens Freitag, 29. November 2024, 12:00 Uhr, zu verlassen, und der B.___ AG in ordnungsgemässem, geräumtem Zustand zu übergeben. Es wurde die zwangsweise Räumung durch das Oberamt Olten-Gösgen angeordnet, sollte die Räumung nicht fristgerecht erfolgen. 2. A.___ (im Folgenden der Beschwerdeführer) sandte am 30. Dezember 2024, am 31. Dezember 2024 und am 2. Januar 2025 verschiedene Emails an das Obergericht des Kantons Solothurn. Diese konnten nicht geöffnet werden. Es wurde dem Beschwerdeführer deshalb eine Nachfrist gesetzt, seine Eingaben bis 16. Januar 2025 in Papierform mit einer eigenhändigen Unterschrift einzureichen. Dieser Aufforderung kam der Beschwerdeführer am 16. Januar 2025 fristgerecht nach.

2. A.___ (im Folgenden der Beschwerdeführer) sandte am 30. Dezember 2024, am 31. Dezember 2024 und am 2. Januar 2025 verschiedene Emails an das Obergericht des Kantons Solothurn. Diese konnten nicht geöffnet werden. Es wurde dem Beschwerdeführer deshalb eine Nachfrist gesetzt, seine Eingaben bis 16. Januar 2025 in Papierform mit einer eigenhändigen Unterschrift einzureichen. Dieser Aufforderung kam der Beschwerdeführer am 16. Januar 2025 fristgerecht nach. 3. Die Begründung des angefochtenen Urteils wurde dem Beschwerdeführer am 20. Dezember 2024 zugestellt. Die 10-tägige Beschwerdefrist ist demnach am 30. Dezember 2024 abgelaufen. Die Emaileingabe vom 30. Dezember 2024, die am 16. Januar 2025 in Papierform nachgereicht wurde, ist rechtzeitig. Die anderen Eingaben sind verspätet. Sie sind deshalb im Sinne von Art. 322 Abs. 1 ZPO offensichtlich unzulässig und es kann sogleich ohne Stellungnahme der Gegenpartei nicht darauf eingetreten werden.

3. Die Begründung des angefochtenen Urteils wurde dem Beschwerdeführer am 20. Dezember 2024 zugestellt. Die 10-tägige Beschwerdefrist ist demnach am 30. Dezember 2024 abgelaufen. Die Emaileingabe vom 30. Dezember 2024, die am 16. Januar 2025 in Papierform nachgereicht wurde, ist rechtzeitig. Die anderen Eingaben sind verspätet. Sie sind deshalb im Sinne von Art. 322 Abs. 1 ZPO offensichtlich unzulässig und es kann sogleich ohne Stellungnahme der Gegenpartei nicht darauf eingetreten werden. 4. In seiner Beschwerde vom 30. Dezember 2024 stellt der Beschwerdeführer die folgenden Anträge:

4. In seiner Beschwerde vom 30. Dezember 2024 stellt der Beschwerdeführer die folgenden Anträge: 1. Die Vermieterin sei anzuweisen, dass sie die 2 Mietverträge dem Gericht zukommen lässt; mit Kopie an mich.

1. Die Vermieterin sei anzuweisen, dass sie die 2 Mietverträge dem Gericht zukommen lässt; mit Kopie an mich. 2. Die Vermieterin sei anzuweisen, die Kündigungen zu begründen.

2. Die Vermieterin sei anzuweisen, die Kündigungen zu begründen. 3. Die 2. Wohnungsabgaben seien auf Freitag 31.01.2025 14:00 Uhr verschoben und festgelegt werden.

3. Die 2. Wohnungsabgaben seien auf Freitag 31.01.2025 14:00 Uhr verschoben und festgelegt werden. In seinen weiteren Ausführungen stellt der Beschwerdeführer zudem Strafanträge gegen die Vermieterin. Auf diese ist nicht weiter einzugehen. Die Zivilkammer des Obergerichts ist dafür nicht zuständig.

In seinen weiteren Ausführungen stellt der Beschwerdeführer zudem Strafanträge gegen die Vermieterin. Auf diese ist nicht weiter einzugehen. Die Zivilkammer des Obergerichts ist dafür nicht zuständig. 5. Bereits der Vorderrichter hat festgehalten, dass der Beschwerdeführer die Auflösung des Mietverhältnisses anerkenne, indem er mitteile, dass er am Räumen sei und die Wohnung definitiv verlassen werde. Nun schiebe er den Abgabetermin kontinuierlich auf spätere Termine. Auch der in der Beschwerde gestellte Antrag Ziffer 3 kann nicht anders verstanden werden, als dass der Beschwerdeführer anerkennt, dass die beiden Mietverträge gültig gekündigt worden sind und dass er die Mietobjekte verlassen und zurückgeben muss. Wieso die Frist für Rückgabe der Mietobjekte neu festgesetzt werden sollte, begründet er nicht. Weitere Ausführungen dazu erübrigen sich. In Bezug auf die beiden anderen Rechtsbegehren fehlt das Rechtsschutzinteresse (Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO). Für das Exmissionsverfahren ist die Feststellung, dass die Mietverträge gekündigt sind, ausreichend. Die Begründung der Kündigung schliesslich hat den Zweck, dem Mieter, der seine Rechte gegenüber einer Kündigung geltend machen will, zu erlauben, seine Erfolgschancen abzuschätzen. Zudem erleichtert sie die Prüfung, ob die Kündigungsmotive treuwidrig sind. Der Beschwerdeführer hat die beiden Kündigungen zwar bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen angefochten. Von der erteilten Klagebewilligung hat er jedoch keinen Gebrauch gemacht und damit auf eine Anfechtung der beiden Kündigungen verzichtet. Im heutigen Zeitpunkt hat er kein rechtlich geschütztes Interesse mehr an einer Begründung der Kündigungen. Auch auf die Beschwerde vom 30. Dezember 2024 kann somit ohne Stellungnahme der Gegenpartei nicht eingetreten werden.

5. Bereits der Vorderrichter hat festgehalten, dass der Beschwerdeführer die Auflösung des Mietverhältnisses anerkenne, indem er mitteile, dass er am Räumen sei und die Wohnung definitiv verlassen werde. Nun schiebe er den Abgabetermin kontinuierlich auf spätere Termine. Auch der in der Beschwerde gestellte Antrag Ziffer 3 kann nicht anders verstanden werden, als dass der Beschwerdeführer anerkennt, dass die beiden Mietverträge gültig gekündigt worden sind und dass er die Mietobjekte verlassen und zurückgeben muss. Wieso die Frist für Rückgabe der Mietobjekte neu festgesetzt werden sollte, begründet er nicht. Weitere Ausführungen dazu erübrigen sich. In Bezug auf die beiden anderen Rechtsbegehren fehlt das Rechtsschutzinteresse (Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO). Für das Exmissionsverfahren ist die Feststellung, dass die Mietverträge gekündigt sind, ausreichend. Die Begründung der Kündigung schliesslich hat den Zweck, dem Mieter, der seine Rechte gegenüber einer Kündigung geltend machen will, zu erlauben, seine Erfolgschancen abzuschätzen. Zudem erleichtert sie die Prüfung, ob die Kündigungsmotive treuwidrig sind. Der Beschwerdeführer hat die beiden Kündigungen zwar bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen angefochten. Von der erteilten Klagebewilligung hat er jedoch keinen Gebrauch gemacht und damit auf eine Anfechtung der beiden Kündigungen verzichtet. Im heutigen Zeitpunkt hat er kein rechtlich geschütztes Interesse mehr an einer Begründung der Kündigungen. Auch auf die Beschwerde vom 30. Dezember 2024 kann somit ohne Stellungnahme der Gegenpartei nicht eingetreten werden. 6. Der Beschwerdeführer trägt vor, die Kündigungen seien aus Rache erfolgt. Die Vermieterin sei gleichzeitig auch seine Treuhänderin und Buchhalterin gewesen. Er habe ihr mitgeteilt, sie solle den Mietzins ab 1. Oktober 2024 von seinem Guthaben abziehen. Soweit diese Vorbringen dahingehend verstanden werden sollten, dass er trotzdem sinngemäss die Ausweisung anfechten will, ist festzuhalten, dass seine Ausführungen durch keinen einzigen Beleg oder objektiven Anhaltspunkt gestützt werden. Damit bleiben diese haltlose Schutzbehauptungen, welche die Sache nicht als illiquid erscheinen lassen. Die Beschwerde könnte somit auch sofort abgewiesen werden.

6. Der Beschwerdeführer trägt vor, die Kündigungen seien aus Rache erfolgt. Die Vermieterin sei gleichzeitig auch seine Treuhänderin und Buchhalterin gewesen. Er habe ihr mitgeteilt, sie solle den Mietzins ab 1. Oktober 2024 von seinem Guthaben abziehen. Soweit diese Vorbringen dahingehend verstanden werden sollten, dass er trotzdem sinngemäss die Ausweisung anfechten will, ist festzuhalten, dass seine Ausführungen durch keinen einzigen Beleg oder objektiven Anhaltspunkt gestützt werden. Damit bleiben diese haltlose Schutzbehauptungen, welche die Sache nicht als illiquid erscheinen lassen. Die Beschwerde könnte somit auch sofort abgewiesen werden. 7. Der Beschwerdeführer hat bei diesem Ausgang die Kosten des obergerichtlichen Verfahrens mit einer Entscheidgebühr von CHF 500.00 zu bezahlen.

7. Der Beschwerdeführer hat bei diesem Ausgang die Kosten des obergerichtlichen Verfahrens mit einer Entscheidgebühr von CHF 500.00 zu bezahlen. Demnach wird erkannt :

Demnach wird erkannt : 1. Die Beschwerde vom 30. Dezember 2024 wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

1. Die Beschwerde vom 30. Dezember 2024 wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2. Auf die Eingaben vom 31. Dezember 2024 und vom 2. Januar 2025 wird nicht eingetreten.

2. Auf die Eingaben vom 31. Dezember 2024 und vom 2. Januar 2025 wird nicht eingetreten. 3. A.___ hat die Kosten des obergerichtlichen Verfahrens von CHF 500.00 zu bezahlen.

3. A.___ hat die Kosten des obergerichtlichen Verfahrens von CHF 500.00 zu bezahlen. Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter CHF 15’000.00.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter CHF 15’000.00. Sofern sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Sofern sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich. Soweit sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Soweit sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen. Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts

Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts Die Präsidentin Der Gerichtsschreiber

Die Präsidentin Der Gerichtsschreiber Kofmel Schaller

Kofmel Schaller