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Ein Pachtverhältnis beginnt mit dem Vertragsabschluss. Der Pachtvertrag verlängert sich automatisch. Das Pachtverhältnis wird mit der Kündigung beendet. Eigentlich scheint alles klar, aber gibt es auch Ausnahmen? Und wann treten diese ein?
Wenn ein Verpächter einem Pächter ein Grundstück oder ein Gewerbe gegen Entgelt überlässt, entsteht ein Pachtverhältnis. Der Pachtvertrag hat mündlich oder schriftlich seine Gültigkeit. Allerdings wird die schriftliche Form empfohlen um Unstimmigkeiten zu vermeiden. Bewirtschaftet ein Landwirt ein Grundstück und zahlt dem Eigentümer dafür eine Entschädigung, die dieser annimmt, entsteht automatisch ein Pachtverhältnis.
Verlängerung der Pachtdauer
Die Pachtdauer für landwirtschaftliche Grundstücke beträgt sechs Jahre. Wird der Pachtvertrag nicht oder nicht fristgerecht gekündigt, verlängert sich der Pachtvertrag automatisch wieder um sechs Jahre. Die Pachtdauer für ein landwirtschaftliches Gewerbe dauert zu Beginn immer neun Jahre, danach verlängert sich die Pacht jeweils um sechs Jahre. Wird bei Pachtbeginn eine längere Pachtdauer abgemacht als die üblichen sechs oder neun Jahre, so verlängert sich das Pachtverhältnis nach Ablauf der längeren Anfangspachtdauer trotzdem nur um sechs weitere Jahre. Kürzere Pachtdauern sind von der kantonalen Dienststelle, Landwirtschaft Aargau, zu bewilligen. Um die Bewilligung für eine kürzere Verpachtung oder eine verkürzte Verlängerung von Grundstücken oder Gewerbe zu erhalten bedarf es einer guten Begründung. Als Gründe gelten unter anderem: Das Grundstück liegt in der Bauzone und es stehen wichtige raumplanerische Änderungen an, persönliche Gründe wie Alter, Gesundheit oder die familiäre Situation, wirtschaftliche Gründe wie eine finanzielle Notlage oder es besteht ein öffentliches Interesse. Bei einer Fixpacht ist die Dauer des Pachtverhältnisses von Anfang an begrenzt. Der Vertrag endet, ohne dass eine Kündigung nötig ist.
Ende des Pachtverhältnisses
Neben den ordentlichen und den vorzeitigen Kündigungen, die im nächsten Newsletter behandelt werden, sieht das Pachtrecht auch noch die folgenden Kündigungsmöglichkeiten bei Pachtverhältnissen vor:
Bei der Hofübergabe kann der Pächter den Verpächter über die neue Bewirtschaftungssituation informieren. Lehnt der Verpächter den neuen Bewirtschafter nicht innerhalb von drei Monaten ab, tritt dieser in den Pachtvertrag ein.
Durch den Tod des Pächters geht der Pachtvertrag an seine Erben weiter. Allerdings besteht die Möglichkeit für beide Parteien, den Pachtvertrag vorzeitig aufzulösen. Stirbt der Verpächter, stellt dies kein Kündigungsgrund dar, seine Erben übernehmen den Pachtvertrag.
Bei einer Güterzusammenlegung hat jede Partei das Recht, den Pachtvertrag auf den Antritt des neuen Besitzstandes ohne Kündigungsfrist und ohne Anspruch auf Entschädigung aufzulösen.
André Kurmann
Mandatsleiter BVA Treuhand & Beratung