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L'età media dei proprietari di immobili in Svizzera è di 58 anni. A quest'età i figli hanno lasciato la casa e molti genitori sono preoccupati per la loro situazione abitativa. Alcuni perché la casa è troppo grande e il giardino è troppo impegnativo. Altri perché vogliono viaggiare di più dopo la pensione o godersi la pensione al mare, per esempio. Naturalmente, potrebbero semplicemente vendere la casa e, con il ricavato, acquistare un appartamento. Ma molti proprietari sono emotivamente legati alla loro casa e vogliono tenerla in famiglia. Come possono i genitori trasferire la loro casa a un figlio in vita senza svantaggiare gli altri figli?
Vendere una casa a un figlio al valore di mercato
Il modo più semplice è vendere a un figlio al valore di mercato. Il ricavato della vendita - come nel caso di una vendita a un soggetto esterno alla famiglia - confluisce nel patrimonio dei genitori, che viene poi suddiviso tra tutti gli eredi in base al contratto di successione o al testamento. È importante che la casa sia venduta al suo valore di mercato e che nessuno sia avvantaggiato o svantaggiato. I genitori possono far stimare il valore di mercato da un'agente immobiliare o tramite la nostra valutazione immobiliare. La nostra stima del valore di mercato tiene conto dei prezzi di vendita di immobili comparabili nella stessa regione e si basa sulla valutazione edonica, utilizzata anche dalle banche. Il figlio si accolla il mutuo o i mutui precedenti e paga ai genitori l'importo rimanente oppure rifinanzia completamente l'acquisto e paga ai genitori l'intero prezzo di vendita.
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In un primo momento vi consigliamo in modo trasparente e poi troviamo per voi, nella nostra rete collaudata, gli agenti più adatti.
Vendere una casa a un figlio al di sotto del valore di mercato
La vendita a un figlio per un valore inferiore a quello di mercato è giuridicamente una donazione mista e deve essere compensata se più di un figlio ha diritto all'eredità. Esempio: se la casa di famiglia con giardino può essere venduta per 1,2 milioni CHF, ma i genitori vogliono solo 1 milione CHF dal figlio, gli hanno regalato 200.000 CHF. Spesso le intenzioni sono buone, ma possono portare a conflitti con i fratelli e a conseguenze finanziarie per il figlio:
I 200.000 CHF verranno conteggiati come anticipo sull'eredità in un secondo momento.
L'eventuale aumento di valore dopo l'acquisto viene compensato con altri eredi.
Buono a sapersi
Se i genitori designano espressamente nel contratto di donazione una donazione mista come non soggetta a perequazione, il figlio beneficiario è esente dall'obbligo di perequazione. Tuttavia, la disposizione dei genitori non deve violare le quote obbligatorie degli altri figli in base al diritto ereditario.
Una donazione a titolo definitivo a un figlio è un'eredità anticipata e deve essere compensata se più di un figlio ha diritto all'eredità. Esempio: se i genitori cedono la loro casa, del valore di 1,2 milioni CHF e ipotecata per 700.000 CHF, alla figlia, questo anticipo di eredità vale 500.000 CHF. Pertanto, avrebbero dovuto pagare a ciascuno degli altri figli 500.000 CHF a titolo di risarcimento. Il dono completo, come il dono misto, può avere conseguenze finanziarie per la figlia in seguito:
I 500.000 CHF verranno conteggiati come anticipo sull'eredità se la donazione non è stata compensata.
L'eventuale aumento di valore dopo la donazione è compensato da altri eredi.
Buono a sapersi
Se nel contratto di donazione i genitori designano espressamente una donazione completa come non soggetta a compensazione, il figlio beneficiario è esente dall'obbligo di compensazione. Tuttavia, la disposizione dei genitori non deve violare le quote obbligatorie degli altri figli in base al diritto ereditario.
Volete regalare la vostra casa a un figlio mentre siete in vita, ma continuare a viverci? Poi potete vendere la casa o regalarla e concedervi il diritto di residenza o il diritto d'uso. In entrambe le varianti, la proprietà passa a vostra figlia o a vostro figlio, ma i diritti, i doveri e gli obblighi finanziari sono diversi:
Con l'usufrutto gratuito potete continuare a usare la casa, cioè abitarla o affittarla. Pagate la manutenzione, l'ipoteca, l'assicurazione, le riparazioni più importanti, il riscaldamento e le spese accessorie e pagate le imposte sul valore ufficiale come attività e sul valore locativo figurativo o sul reddito locativo come reddito. In cambio, potete dedurre dal vostro reddito imponibile gli interessi ipotecari e le spese di manutenzione. Vostra figlia o vostro figlio dovrà pagare solo le spese straordinarie, come le riparazioni più importanti.
Con il diritto di abitazione gratuito, potete occupare la casa. Pagate solo i normali costi di manutenzione, riscaldamento e accessori e le piccole riparazioni, pagate le tasse sul valore locativo figurativo come reddito e deducete i costi di manutenzione dal vostro reddito imponibile. Vostra figlia o vostro figlio deve pagare gli interessi ipotecari e i premi assicurativi e pagare le imposte sul valore ufficiale; in cambio, può dedurre l'ipoteca dal patrimonio e gli interessi ipotecari dal reddito.
L'usufrutto e il diritto di abitazione devono essere registrati ufficialmente e iscritti nel registro fondiario. Si concludono con la morte dell'avente diritto. Il diritto di abitazione è personale e non trasferibile; l'usufrutto è trasferibile purché non sia registrato come diritto personale.
Consiglio
Se potete permettervelo, optate per l'usufrutto. Il vantaggio finanziario è maggiore per vostra figlia o vostro figlio, perché in qualità di usufruttuario pagate le imposte sul valore locativo figurativo e sul valore ufficiale e pagate i premi assicurativi. Per i vostri figli non cambia nulla in termini di tassazione.
Lasciare in eredità una casa a un figlio
Se volete lasciare la casa in eredità a un figlio solo dopo la vostra morte, dovete redigere un contratto di successione o un testamento. In questo modo è possibile assegnare la casa a un figlio in proprietà esclusiva e stabilire come gli altri membri della comunione ereditaria debbano essere compensati se la casa vale più della sua quota obbligatoria (vedi "Vendere una casa a un figlio al di sotto del valore di mercato" e "Regalare una casa a un figlio"). Questo accade spesso perché la proprietà residenziale è il bene più importante nella maggior parte delle famiglie. In un contratto di divisione ereditaria, che tutti gli eredi devono firmare, i membri della comunione ereditaria possono stabilire come gestire, liquidare e dividere l'eredità. In questo contratto si possono stabilire dettagli come l'importo dei pagamenti di perequazione.
Come evitare conflitti
Ogni morte mette a dura prova una famiglia. Basta quindi poco perché i membri della famiglia litighino. Soprattutto per quanto riguarda la successione. È possibile evitarlo, almeno in una certa misura:
Informate il vostro partner e tutti i discendenti di tutte le disposizioni.
Regolamentate chiaramente nel contratto di successione o nel testamento come volete dividere la vostra eredità. Se lasciate in eredità una proprietà residenziale, dovete specificare chi deve stimare il valore di vendita, a chi volete concedere un diritto di prelazione, se necessario, e come deve essere venduta la casa o l'appartamento. Fate attenzione a non violare le parti obbligatorie del contratto di successione o del testamento.
Documentate tutte le eredità o donazioni anticipate e informate tutti gli eredi.
Fate controllare la forma e il contenuto del testamento o del contratto successorio da un avvocato o da un notaio. Disposizioni contraddittorie o formulazioni poco chiare possono generare malintesi.
Nominate un esecutore testamentario per alleggerire l'onere della famiglia. Può trattarsi di un avvocato, di un notaio, di un fiduciario o di qualsiasi altra persona neutrale di cui vi fidate e su cui potete fare affidamento.
Volete vendere o regalare la vostra casa o il vostro appartamento a un figlio? È quindi necessaria una perizia del valore di mercato per determinare il valore e quindi il pagamento del risarcimento ad altri figli. Pertanto, rivolgetevi a un agente immobiliare certificato della nostra rete, che conosce il mercato immobiliare regionale epuò anche consigliarvi su come regolare la vendita, la donazione mista o la donazione definitiva in modo legalmente corretto.