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Facteurs déterminants pour la valeur d'un immeuble
Les facteurs déterminants pour estimer la valeur d'un immeuble sont les caractéristiques de l'objet en question, le registre foncier, le droit des constructions et de l'aménagement du territoire, le marché immobilier, le droit du bail à loyer et le lieu d'implantation.
Caractéristiques de l'objet
La valeur d'un bien immobilier est déterminée notamment par les caractéristiques matérielles de ses bâtiments et de ses installations techniques. Il s'agit essentiellement de savoir dans quelle mesure la construction existante est en mesure de répondre aux attentes et aux exigences posées quant à son utilisation.
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Biens de rapport
S'agissant de la formation de la valeur, les immeubles sont classés en deux catégories : les biens de rapport et les biens de jouissance. Les biens de rapport permettent de tirer un profit et génèrent un rendement. Leur valeur correspond à la somme de tous les rendements limités et illimités dans le temps, la dévalorisation et la rénovation étant prises en compte.
Concernant les biens de rapport, la valeur globale du bien immobilier correspond à la somme des valeurs des composants de cet immeuble, chacun d'eux pouvant comporter un seul ou plusieurs éléments de valeur. L'élément de valeur d'une partie de l'objet est la plus petite unité de valeur. Cette méthode de détermination de la valeur est appelée système Multi Element Value (MEV). Elle est appliquée à tous les biens de rapport.
Pour les objets axés sur le revenu (objets de rendement), il est essentiel de savoir si – et, le cas échéant, pendant combien de temps – l'utilisation est garantie, si un rendement donné peut ou non être réalisé, resp. si l'état des parties de l'objet requiert certaines modifications (investissements).
Biens de jouissance
Les biens de jouissance sont des objets qui ne génèrent ni rendement ni profit. Les objets sans rendement n'apportent aucune utilité mesurable à leur propriétaire. En remplacement de ce rendement, les objets satisfont à une destination générale comme la simple possession ou l'usage personnel.
Déterminer avec sérieux les caractéristiques de l'objet en termes de profit, de rendement et de jouissance exige toujours une visite sur place. Certaines caractéristiques de l'objet telles que les propriétés du sol ou de l'environnement, de même que des facteurs immatériels tels que la fonctionnalité, l'esthétique et l’architecture permettent de décider s'il s'agit d'un bien de jouissance ou de rapport.
Liens
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