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Introduction
En 2023, le secteur immobilier en Suisse a connu une augmentation des prix particulièrement modeste, la plus basse depuis la crise financière de 2007-2008, bien que des indices de reprise se manifestent.
Cette année-là, l’augmentation des prix des propriétés immobilières, incluant les appartements et les maisons, n’a pas dépassé 1%.
En prenant en compte l’inflation, cette légère hausse équivaut en fait à une diminution de la valeur réelle des biens immobiliers.
De manière encore plus significative, on a observé une réduction de 25% dans le nombre de transactions immobilières par rapport à la moyenne des années précédentes.
En prévision de l’année 2024, le secteur immobilier se montre prudent, envisageant une reprise modérée et une éventuelle baisse des taux d’intérêt principaux.
Croissance modérée
Le marché immobilier suisse a vu la plus faible hausse de ses prix depuis quinze ans en 2023, avec une augmentation de seulement 0,9% pour les appartements et de 0,7% pour les maisons.
Cette progression restreinte a été fortement influencée par la hausse des taux d’intérêt débutée en 2022, qui a considérablement ralenti la demande.
Cependant, la Suisse a mieux résisté que ses voisins européens.
À l’inverse de l’Allemagne et de la France, où les prix ont chuté de 4,8% et 1,8% respectivement, les prix immobiliers en Suisse sont restés stables, bien que leur croissance ait été nettement plus lente.
Une analyse des cinq plus grandes zones urbaines suisses a révélé que toutes ont enregistré une croissance annuelle inférieure à l’inflation de 1,7%.
À Zurich, les prix des appartements ont connu une hausse modeste de 1,1%, tandis qu’à Genève et Berne, ils ont augmenté de 0,7% et 0,6% respectivement.
Par contre, Bâle et Lausanne ont vu leurs prix baisser, avec des diminutions respectives de 1,7% et 1,0%.
La tendance des prix des maisons dans ces zones urbaines a suivi un schéma similaire.
Berne a connu la plus grande augmentation des prix des maisons, avec 1,1%, suivie de Zurich, où l’augmentation a été de 0,1%.
À Genève, les prix des maisons ont légèrement diminué de 0,2%, alors que Lausanne et Bâle ont subi des baisses plus importantes, de 1,0% et 1,3% respectivement.
Cependant, certaines villes comme Zoug, Sion, Lugano et Bienne se sont distinguées avec des augmentations de prix supérieures à 2% pour les maisons et les appartements.
Au niveau cantonal, les différences étaient encore plus marquées.
Les Grisons ont connu la plus grande augmentation pour les maisons, avec un impressionnant 7,8%, suivis par le Tessin avec 4,1% et Zoug avec 3%. À l’inverse, Bâle-Campagne a enregistré la baisse la plus significative avec 1,5%, suivie d’Obwald avec 1,2% et de Vaud avec 0,7%.
Dans le segment des appartements, le canton d’Uri s’est démarqué avec une hausse notable de 5,2%, suivi par les Grisons avec 5% et Glaris avec 4,6%.
Les baisses les plus prononcées ont été observées à Bâle-Campagne avec 1,8%, Schaffhouse avec 1,3% et Neuchâtel avec 1,0%.
Diminution du nombre de transactions immobilières.
En 2023, le secteur immobilier en Suisse a connu une réduction notable dans le nombre de ventes, avec un déclin de 25% comparé à la moyenne de la décennie précédente et de 38% par rapport au sommet atteint en 2021.
Ce changement majeur suggère un ralentissement du marché par rapport aux années antérieures.
Ce déclin est principalement dû à la hausse des coûts d’emprunt.
Les taux d’intérêt des hypothèques suisses sur 10 ans ont augmenté de manière significative, passant de moins de 1% à plus de 3% au plus haut, avant de se stabiliser autour de 2% vers la fin de l’année.
En conséquence, les dépenses pour un couple acquérant une propriété ont presque doublé par rapport à il y a quelques années, diminuant ainsi l’attrait pour de nouveaux prêts immobiliers.
En outre, l’incertitude économique et l’attente d’une baisse des prix de l’immobilier ont vraisemblablement freiné de nombreux acheteurs potentiels en 2023.
Prévisions pour 2024 : Une approche optimiste mais mesurée en réponse aux indicateurs encourageants de reprise
La Federal Reserve des États-Unis (Fed) joue un rôle crucial dans l’économie internationale, établissant la politique monétaire du dollar, qui est ensuite adoptée par la Banque Centrale Européenne (BCE) et la Banque Nationale Suisse (BNS).
En 2021, pour relancer une économie globale sévèrement affectée par les confinements imposés par les autorités sanitaires, la Fed a adopté une démarche inédite en injectant une quantité record de liquidités dans le système.
Cette action a mené à une hausse sans précédent des prix immobiliers mondiaux et à une inflation atteignant son plus haut niveau depuis la fin des années 1980.
Au début de 2022, en réponse à l’inflation aux États-Unis, la Fed a rapidement relevé ses taux d’intérêt, passant de 0% à plus de 5% en l’espace de 18 mois, diminuant ainsi les liquidités disponibles dans l’économie.
Peu après, la BCE et la BNS ont emboîté le pas, entraînant un ralentissement, voire une baisse des prix de l’immobilier dans certaines parties du monde.
Changement dans le volume des transactions depuis 2012
À l’aube de 2024, l’ambiance sur le marché immobilier se teinte d’un optimisme mesuré.
Vers la fin de 2023, l’inflation a montré des signes de ralentissement, se clôturant sur une note positive et dissipant les inquiétudes d’une potentielle récession.
Avec les taux d’intérêt qui semblent avoir atteint leur sommet et qui sont prévus de baisser, comme l’indique l’inversion de la courbe des taux, les banques centrales, y compris la Banque Nationale Suisse, pourraient bientôt réduire leurs taux directeurs.
Cette situation est notamment motivée par les défis que représente la valorisation du franc suisse pour les exportateurs.
Les élections américaines à venir pourraient aussi avoir un impact sur les politiques économiques, les démocrates cherchant à consolider l’économie pour gagner le soutien des électeurs.
La seconde moitié de 2023 a vu une diminution du taux fixe sur 10 ans, tombant de 2,7% en décembre 2022 à moins de 2% à la fin de l’année.
Bien que cette baisse n’ait pas eu un impact majeur sur le marché l’année précédente, elle est prévue pour stimuler le marché cette année, en particulier pour les acheteurs en attente.
Alors que l’offre demeure limitée et la demande prévue pour s’accroître, les prix de l’immobilier pourraient connaître une hausse légèrement plus marquée que celle de 2023.
Cette situation pourrait faciliter les négociations, rapprochant les attentes des acheteurs et des vendeurs.
On s’attend également à une augmentation du nombre de transactions dans les mois à venir, surtout dans le secteur de l’immobilier d’investissement.
Les valeurs de marché, semblant avoir touché leur plancher, sont prêtes à se stabiliser en 2024.
Avec la stabilisation des valeurs immobilières, cette harmonisation des attentes de prix entre acheteurs et vendeurs pourrait dynamiser le marché.
En somme, 2024 s’annonce comme une année où le marché immobilier suisse pourrait commencer à se remettre de sa période de stagnation récente.
Tendances des valeurs immobilières pour maisons et appartements