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Les hypothèques sont des prêts garantis par la mise en gage officielle d'un bien immobilier; elles ne se limitent pas au droit de gage en soi, mais comprennent aussi les titres de gage. L'hypothèque permet de mettre en circulation, de "mobiliser", la valeur d'un bien foncier par le biais d'un emprunt. En cas de défaillance du débiteur, le créancier a le droit de se dédommager avec le produit de la vente du bien foncier. La forme juridique actuelle de l'hypothèque fut arrêtée en 1912, dans le Code civil suisse (art. 793-883). Le crédit hypothécaire sert en première ligne à acquérir des biens-fonds, à construire des immeubles, à en préserver ou augmenter la valeur; pour les banques suisses, il représente plus des deux tiers de tous les prêts à la clientèle et constitue la forme de crédit la plus importante.
Le crédit foncier est attesté depuis le Moyen Age comme principal moyen de se procurer de l'argent (Droit de gage immobilier). Dans le droit germanique, il existait diverses sortes de crédit foncier, en Suisse alémanique comme dans l'Empire, sous différentes dénominations (notamment la lettre de rente) et formes juridiques. Contrairement aux gages immobiliers actuels, elles conféraient parfois au créancier un droit d'usage sur le gage. En Suisse occidentale et méridionale, où prévalait le droit romain, la mise en gage d'un bien immobilier correspondait à l'hypothèque actuelle.
Les crédits fonciers étaient alloués avant tout par des prêteurs citadins (mais des campagnards les imitèrent de plus en plus), qui plaçaient ainsi leur argent. Outre l'indispensable propriété foncière, les fortunes de l'élite consistaient pour une bonne partie en lettres de rente ou de créance, qui étaient des papiers-valeurs transmissibles par héritage et négociables au même titre que les biens-fonds eux-mêmes.
Avant 1800, la surveillance du crédit foncier et le droit de légiférer relevaient des autorités souveraines; en 1803, ces compétences revinrent aux cantons, successeurs des autorités d'Ancien Régime. L'introduction de registres fonciers cantonaux favorisa la réforme du secteur (influence croissante des établissements bancaires, la banque Leu, à Zurich, jouant un rôle précurseur). Vu l'importance sociale et politique d'un secteur hypothécaire bien ordonné, les cantons furent amenés à fonder, dès 1846, des caisses hypothécaires publiques, à commencer par Berne, Bâle-Campagne, Thurgovie, Genève, Neuchâtel, Fribourg et Vaud. Les cantons imposèrent une réorganisation du secteur à travers les règles sur la gestion des caisses et en introduisant l'obligation d'inscrire les gages immobiliers au registre foncier. Mais il fallut attendre l'introduction du Code civil suisse, en 1912, pour voir le système unifié à l'échelle fédérale. Sur les trois formes de gage autorisées par le Code civil, la cédule hypothécaire est la forme la plus courante en Suisse alémanique et au Tessin, elle permet après amortissement d'obtenir un nouveau prêt à concurrence du montant initial. La Suisse occidentale privilégie l'hypothèque en capital ou hypothèque maximale, radiée après remboursement de la dette. La lettre de rente, telle qu'elle figure dans le Code civil, ne s'utilise plus guère.
Le déclin du prêt privé alla de pair avec le développement du système bancaire suisse. Dès 1860, les crédits hypothécaires furent alimentés tour à tour par l'épargne, par des obligations de caisse, par des emprunts obligataires et dès 1931 par des emprunts reposant sur une lettre de gage (Centrale des lettres de gage des banques cantonales suisses, fondée en 1931; Banque des lettres de gage des instituts hypothécaires suisses). En Suisse, les faillites massives de débiteurs hypothécaires restèrent limitées aux crises des années 1870 et 1930 (Endettement agricole, Crise économique mondiale).
Auteur(e): Anne-Marie Dubler / UG
Dans la seconde moitié du XXe s., le niveau général des taux d'intérêt en Suisse (Politique monétaire) se traduisit dans le domaine hypothécaire par une situation unique sur le plan international: taux extrêmement bas et gros endettement. Depuis 1932, année où les règles pour l'établissement du bilan furent standardisées, la part des banques aux affaires hypothécaires est restée à peu près constante; en 2000, elle était de 85%, le reste se répartissant entre les assurances (8%), les caisses de pension et autres institutions de prévoyance (6%), outre quelques créanciers privés (1%); elle se partageait à raison d'un tiers pour les grandes banques, un tiers pour les banques cantonales, un huitième pour les banques régionales, un huitième pour les caisses d'épargne, un dixième pour les caisses Raiffeisen, actives surtout dans les régions rurales. Contrairement au XIXe s., la part des banques privées était insignifiante au XXe s. Certaines banques cantonales sont légalement obligées d'accorder des prêts hypothécaires, non sans répercussions sur leurs résultats, quand leurs moyens sont en diminution. Les banques fortement engagées dans le secteur hypothécaire affichent un rendement brut par collaborateur au-dessous de la moyenne. En revanche, pour autant que la gestion des prêts reste prudente, une telle structure de bilan offre un gain de sécurité pour l'institut et ses clients. Les banques purement hypothécaires, telles qu'on les connaissait encore au XIXe s., n'existent plus. La concentration amorcée dans les années 1970 a réduit de moitié le nombre de banques régionales et de caisses d'épargne de 1989 à 1998, mais les cas d'effondrement d'institutions essentiellement hypothécaires sont rarissimes (Caisse d'épargne et de crédit de Thoune en 1989).
Les créances hypothécaires des banques par tête d'habitant ont diminué dans les années 1990 (ordre de grandeur: 7000 fr.) Mais selon les calculs de la Banque nationale suisse, elles ont augmenté de 15% entre 1999 et 2003, période de taux d'intérêts très bas. Si l'on tient compte des autres créanciers hypothécaires, la dette hypothécaire était estimée vers 2000 à 8000 fr. environ par habitant. Sa répartition était toutefois très inégale, à peine 40% des ménages privés étant propriétaires. Cet ordre de grandeur n'a rien d'inquiétant, il est compensé par une propension massive à l'épargne (10% des revenus des ménages en moyenne à long terme, sans compter l'épargne forcée que constituent les assurances sociales). Les cas d'insolvabilité chez les débiteurs hypothécaires privés sont plutôt rares, mais en cas de baisse de la conjoncture, les réalisations forcées d'immeubles ont tendance à augmenter. Les créanciers enregistrent des pertes surtout quand ils doivent vendre aux enchères des immeubles situés dans des endroits peu propices et financés imprudemment (trop faible apport de capitaux propres du côté du débiteur); la proportion de résidences secondaires dans ces ventes forcées est saisissante.
Le crédit hypothécaire joue un rôle déterminant dans le financement des entreprises, petites et moyennes surtout: en l'absence de garanties particulières, elles obtiennent difficilement un crédit bancaire et sont exclues du marché financier à cause de leur taille et de leur forme d'organisation. Le crédit hypothécaire à des fins productives et commerciales, plus risqué, est souvent plus cher que celui destiné à financer la propriété d'un logement. Depuis l'entrée en vigueur, selon un accord signé à Bâle en 2004, de règles de "rating" plus sévères, les banques procèdent à une évaluation individualisée des risques représentés par leurs débiteurs hypothécaires, privés y compris. Il en découle un abandon des taux d'intérêts plus ou moins unifiés et connus d'avance, ce qui pourrait avoir une incidence dans le domaine de la protection des locataires. En matière d'amortissement, la pratique des différentes banques, toujours assez opaque, varie selon les régions, de même que le montant maximal du prêt par rapport à la valeur du gage (limites de prêt). En 2000, 90% des prêts étaient inférieurs aux deux tiers de la valeur vénale (estimée) de la propriété engagée, 8% entre deux tiers et 80% de cette valeur, seuls 2% dépassaient 80%.
Depuis les années 1970, l'offre de produits hypothécaires s'est sensiblement élargie. De nouveaux modèles, tels que l'hypothèque portfolio de l'UBS ou l'eurohypothèque de la Banque cantonale de Zurich, conquièrent le marché; ils se basent non pas sur les taux d'intérêts traditionnels variables mais sur des "taux stabilisés". L'exacerbation de la concurrence entre les banques après la suppression des ententes régionales sur les taux à la fin des années 1970, mais aussi le désintérêt grandissant pour le carnet d'épargne traditionnel (en principe à court terme, mais de fait à long terme) rendirent plus difficiles les entorses, courantes jusqu'alors dans le domaine hypothécaire, à la "règle d'or" des banques (financement des prêts à long terme par des fonds passifs à long terme). Les limites de prêt ont été assouplies depuis que l'épargne de la prévoyance professionnelle peut être utilisée pour acquérir un logement (disposition obligatoire en vigueur depuis 1988; les montants disponibles sont en règle générale engagés pour amortir indirectement la dette hypothécaire).
Auteur(e): Richard Schwertfeger / UG