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Hypothèque inversée : comment ça marche ?
L’hypothèque inversée, aussi appelée rente immobilière, inverse le financement d’un bien immobilier: le propriétaire ne rembourse plus un prêt, il perçoit de l’argent. Augmenter son prêt hypothécaire pour améliorer son train de vie ? Comment est-ce possible ?
Une hypothèque inversée permet aux propriétaires d’augmenter leur hypothèque pour percevoir une rente à partir du capital ainsi dégagé. Concrètement :
- Le propriétaire décide d’augmenter sa dette hypothécaire.
- Le montant de cette augmentation est calculé sur la base de la valeur du bien immobilier.
- Un capital ou une rente est versée au propriétaire par le prêteur, en échange de cette augmentation.
- En contrepartie, le propriétaire doit payer les intérêts de cette augmentation à l’avance pour toute la durée de l’hypothèque. Généralement, une partie de la rente est utilisée pour payer ces intérêts.
Exemple :
Un couple augmente son hypothèque de CHF 500'000 sur une durée fixe de 10 ans, à un taux d'intérêt de 2%. Ils paient tout de suite CHF 100'000 d'intérêts hypothécaires pour toute la durée du prêt et on leur verse 400'000 francs de capital. Ils améliorent ainsi leur retraite d’environ CHF 3’300 par mois sur les 10 ans.
Qui peut prétendre à une hypothèque inversée ?
Ce procédé convient particulièrement aux propriétaires d’un logement qui a été bien entretenu et conserve une valeur suffisante, avec une hypothèque peu élevée. Ce sont donc le plus souvent des propriétaires arrivés à l’âge de la retraite qui souhaitent mettre en place cette rente immobilière. En effet, ces derniers ont souvent effectué des amortissements plus importants que le minimum légal (le 1er rang de l’hypothèque doit être remboursé avant la retraite). Ils se retrouvent avec une dette hypothécaire faible, mais un revenu limité qui ne leur permet pas toujours de faire face à toutes les dépenses (frais de santé plus élevés, imprévus…).
Quels sont les avantages et inconvénients d’une hypothèque inversée ?
Une hypothèque inversée présente quelques inconvénients :
- Bien immobilier à nouveau hypothéqué
- Risque si le bien perd de la valeur
- Bon entretien du bien nécessaire
Cependant, les retraités ont plusieurs avantages à recourir à un tel procédé :
- Améliorer leur retraite.
- Assumer des dépenses extraordinaires.
- Conserver leur logement.
Ce dernier point est très important et souvent sous-estimé. En effet, avec la baisse de revenus à la retraite, il arrive que des personnes n’aient plus la capacité de remboursement théorique suffisante pour se voir renouveler leur hypothèque. Pour rappel, un taux d’intérêt théorique de 5% est utilisé pour le calcul de la capacité financière et, généralement, la somme des intérêts hypothécaires, des amortissements et des frais d'entretien ne doit pas excéder un tiers du revenu brut.
Ces retraités qui ne rentrent plus dans les conditions classiques de prêt hypothécaire se voient alors dans l’obligation de vendre leur logement. L’hypothèque inversée permet de pallier cette éventualité.
Quelles sont les conditions pour prétendre à une hypothèque inversée ?
Très courante dans les pays anglo-saxons, l’hypothèque inversée se pratique encore peu en Suisse et seuls quelques prêteurs la proposent, sous certaines conditions, qui peuvent varier selon les établissements.
Par exemple :
- Logement bien entretenu (maintien de la valeur)
- Valeur vénale minimum CHF 1 million
- Hypothèque maximum de 60% de la valeur du bien
Il s’agit donc généralement d’hypothèque de 2e rang qui ne nécessitent pas d’amortissement. En savoir plus sur 1er et le 2e rang
Que se passe-t-il à l’échéance de l’hypothèque inversée ?
Lorsque l'hypothèque inversée arrive à échéance, il faut reconsidérer la situation. Si le bien immobilier a pris de la valeur, une nouvelle hypothèque inversée est possible. Une augmentation de valeur relativement modeste de 1,5 % par an se traduit par une plus-value de 15 % pour une durée d'hypothèque de 10 ans. Ainsi, il est possible d’augmenter plusieurs fois l’hypothèque et, par exemple, d’ensuite prévoir de la transmettre aux enfants ou envisager une vente. Dans tous les cas, il est important d'anticiper cette étape.
L’hypothèque inversée possède des avantages indéniables dans certains cas de figure, mais il faut tenir compte de nombreux aspects et elle est complexe. C’est pourquoi un conseil professionnel et personnalisé est fortement recommandé pour savoir s’il s’agit d’une option à envisager.
Vous souhaitez savoir si une hypothèque inversée pourrait être avantageuse dans votre cas ? Nos conseillers peuvent vous aider.