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Damit enteignungsrechtliche Entschädigungsansprüche wegen Bauarbeiten für ein öffentliches Werk geltend gemacht werden können, müssen die Einwirkungen der Art, Stärke und Dauer nach übermässig sein und eine beträchtliche Schädigung verursachen. Die Voraussetzung des schweren Schadens, welcher bei Immissionen aus dem Betrieb eines öffentlichen Werks verlangt wird, findet keine Anwendung. In dieser Hinsicht hat das Bundesgericht dieses Jahr die Rechtsprechung präzisiert (Urteile 1C_485/2017 und 1C_469/2017 vom 23. April 2019).
In den Jahren 2011 bis 2014 wurde die Autobahn A1 zwischen den Verzweigungen Härkingen und Wiggertal in beiden Richtungen von zwei auf drei Spuren ausgebaut. In Zusammenhang mit den Bauarbeiten kam es bei den Raststätten Gunzgen Nord und Gunzgen Süd zu Einschränkungen der Zufahrt und für die Dauer von zwei Monaten sogar zu einer kompletten Schliessung.
Die Baurechtsinhaberinnen der Raststätten Gunzgen Nord und Gunzgen Süd verlangten für die Dauer der Sperrung der Raststättenzufahrt die Enteignung der nachbarrechtlichen Abwehransprüche und volle Entschädigung bzw. die Feststellung der Schadenersatzpflicht des Bundes und eventualiter des Kantons Solothurn. Im Zentrum der Auseinandersetzung vor Bundesgericht stand die Frage, ob die Baurechtsliegenschaften bzw. die darauf befindlichen Betriebe übermässige Einwirkungen aus den Strassenbauarbeiten erlitten haben.
Das Bundesgericht legt in seinem Entscheid zunächst die Rechtsprechung für Entschädigungsansprüche wegen übermässigen Immissionen bei Bauarbeiten im Zivilrecht dar. Art. 679 und 684 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) vom 10. Dezember 1907 umschreiben das Recht des Nachbarn, übermässige Einwirkungen, die von der Ausübung des Eigentums über ein Grundstück ausgehen, abzuwehren. Die Rechtsprechung anerkennt einen Entschädigungsanspruch der Nachbarn aufgrund von vorübergehenden, unvermeidlichen übermässigen Immissionen aus Bauarbeiten. Der Anspruch setzt voraus, dass die Einwirkungen der Art, Stärke und Dauer nach übermässig sind und eine beträchtliche Schädigung verursachen.
Gehen die Einwirkungen aber von Bauarbeiten für ein Werk aus, das im öffentlichen Interesse liegt und können diese nicht oder nur mit unverhältnismässigem Kostenaufwand vermieden werden, tritt ein enteignungsrechtlicher Entschädigungsanspruch an die Stelle der zivilrechtlichen Abwehransprüche.
Für enteignungsrechtliche Entschädigungsansprüche wegen übermässigen Immissionen aus dem Betrieb eines öffentlichen Werks hat das Bundesgericht die Voraussetzungen der Unvorhersehbarkeit der Immission, deren Spezialität und die Schwere des immissionsbedingten Schadens entwickelt. Bei Bauarbeiten für ein öffentliches Werk gelten gemäss Praxis aber besondere Regeln: Es ist die zivilrechtliche Rechtsprechung analog anzuwenden. Die Voraussetzungen der Unvorhersehbarkeit und der Spezialität der Immissionen kommen nicht zum Tragen.
In Präzisierung seiner Rechtsprechung hielt das Bundesgericht zum Schaden fest, dass die bei Schadenersatzfällen für Immissionen aus dem Betrieb eines öffentlichen Werks an die Schwere des Schadens angelegten Massstäbe sich nicht auf Fälle betreffend Bauarbeiten übertragen liessen. Vielmehr sei in diesen Fällen der privatrechtliche Übermässigkeitsbegriff wegleitend. Die Entschädigungspflicht setze voraus, dass die Einwirkungen der Art, Stärke und Dauer nach übermässig seien. Das Kriterium des beträchtlichen Schadens trage dem Umstand Rechnung, dass eine geringfügige Beeinträchtigung aus Bauimmissionen nicht als übermässig gelte. Es finde demnach auch die Voraussetzung des schweren Schadens bei enteignungsrechtlichen Entschädigungsforderungen wegen Bauarbeiten für ein öffentliches Werk keine Anwendung.
Aus der bisherigen Einzelfall - Rechtsprechung versuchte das Bundesgericht die Anforderungen konkret zu umreissen. Es hielt fest, für eine Übermässigkeit der vorübergehenden Immissionen und damit für das Bestehen einer Entschädigungspflicht sprächen tendenziell:
Erforderlich sei in jedem Fall eine Gesamtbetrachtung, welche sich auf eine konkrete Überprüfung aller massgeblichen Umstände stütze. Im Übrigen könne bei besonders starken, vorübergehenden Immissionen bereits während kürzerer Dauer eine übermässige Beeinträchtigung anzuerkennen sein.
Fazit:
Das Bundesgericht hat mit der Präzisierung seiner Rechtsprechung die Voraussetzungen für eine Entschädigung wegen übermässigen Immissionen bei Bauarbeiten eines öffentlichen Werks konkretisiert und mit der Reduktion der Anforderungen an die Höhe des Schadens den Zugang zu einer Entschädigung erleichtert. Im konkreten Fall gestand es den Baurechtsinhaberinnen der Raststätten Gunzgen Nord und Gunzgen Süd einen grundsätzlichen Entschädigungsanspruch zu, wies die Angelegenheit aber zur Bemessung der Entschädigung und Bestimmung des Entschädigungspflichtigen an die Eidgenössische Schätzungskommission zurück.
Klientenfrage: Der neue Bauverwalter unserer Gemeinde verlangt für unsere Überbauung nebst den normalen Baugesuchsunterlagen ein "BIM-Modell". Er begründet diese Forderung mit der Überprüfung der Bauvorschriften, die so einfacher erfolgen kann. Unser Architekt erstellt noch keine BIM-Modelle und rechnet mit hohen Mehrkosten für die Planung. Darf der Bauverwalter das von uns verlangen?
"BIM" ist die Abkürzung für "Building Information Modeling" und steht für eine Methode der optimierten Planung, Ausführung und Bewirtschaftung von Gebäuden. Bauwerke werden dreidimensional mittels Computersoftware modelliert und können Analysen und Prüfungen unterzogen werden. Die vielen Daten, die in einem solchen Modell zusammengetragen werden, steigern die Produktivität des Planungsprozesses hinsichtlich Kosten, Termine und Qualität. Bereits heute werden Bauprojekte wie beispielsweise das Gebäude «Bau 2» des Pharmaunternehmens Roche mit BIM geplant. Auch die SBB hat vor, bis 2025 die Methode etappenweise bei Immobilien und Bahninfrastruktur einführen.
Rechtlich dürfte BIM auch im Baubewilligungsverfahren zum Thema werden. Denn viele öffentlich-rechtliche Bauvorschriften wie Abstände, Brandschutz, Höhen, Nutzungsziffern etc. könnten so eines Tages automatisiert überprüft werden. Parallel zur Einführung des elektronischen Baubewilligungsverfahrens, wie es in den drei Pilotgemeinden Möhlin, Aarburg und Endingen im Kanton Aargau seit Ende 2017 bereits erfolgt ist, dürften die Anforderungen an die digitalen Baugesuchsunterlagen steigen. Es ist somit nicht ausgeschlossen, dass bereits in naher Zukunft Baueingaben als BIM-Modelle akzeptiert oder gar gefordert werden.
Im Moment sind wir noch weit davon entfernt. Die gesetzlichen Vorschriften sehen noch keine Pflicht vor, BIM-Instrumente im Baubewilligungsverfahren einzusetzen. Die (kantonalen) Verfahrensbestimmungen müssten vorerst überarbeitet werden. Gerade was die Fragen der öffentlichen Auflage des Baugesuchs, der Baukontrollen oder auch der Archivierung der Baugesuchsunterlagen betrifft, müssen zuerst die gesetzlichen Grundlagen geschaffen werden. Was der neue Bauverwalter von Ihnen verlangt, ist daher nicht rechtens. Er kann von Ihnen kein BIM-Modell einfordern.
Grundeigentümer mit der Absicht der besseren Ausnutzung ihres bereits überbauten Baulands sind gerade in Zentrumsgebieten oft damit konfrontiert, dass bestehende Gebäude zwar baufällig aber geschützt sind und die Realisierung von Neubauten dadurch erschwert oder sogar verunmöglicht wird.
Das Bundesgesetz über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) hat u.a. die haushälterische Nutzung des Bodens zum Ziel (Art. 1 Abs. 1 RPG). Die Siedlungsentwicklung soll nach innen gelenkt werden (Art. 1 Abs. 2 lit. abis RPG) und es sind kompakte Siedlungen zu schaffen (Art. 1 Abs. 2 lit. b RPG). Im Weiteren verlangt das RPG, dass Massnahmen zur besseren Nutzung der brachliegenden oder ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen und der Möglichkeiten zur Verdichtung der Siedlungsfläche getroffen werden sollen (Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG). Die Kantone müssen in ihren Richtplänen anordnen, wie eine hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen bewirkt wird (Art. 8a Abs. 1 lit. c RPG). Dem verdichteten Bauen misst das Bundesgericht hohes Gewicht zu, doch es kann in Einzelfällen mit den Interessen des Denkmalschutzes kollidieren.
Eine wichtige Rolle spielen dabei die Sachpläne des Bundes. Zu den zu berücksichtigenden Sachplänen des Bundes gehören insbesondere das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS), das Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler (BLN) und das Bundesinventar der historischen Verkehrswege der Schweiz (IVS). Die kantonalen Richtpläne haben die Konzepte und Sachpläne des Bundes zu berücksichtigen (Art. 6 RPG), wodurch die Schutzanliegen der Bundesinventare auch Eingang in die Nutzungsplanung (Art. 14 ff. RPG), insbesondere in die Ausscheidung von Schutzzonen (Art. 17 Abs. 1 RPG) und in die Anordnung von anderen Schutzmassnahmen (Art. 17 Abs. 2 RPG) finden. Sind die Bundesinventare erst einmal in der Nutzungsplanung umgesetzt, so sind sie auch für Grundeigentümer verbindlich. Auf diese Weise können Schutzanliegen beispielsweise aus dem ISOS zum Stolperstein eines Bauvorhabens werden.
Während das ISOS via Richtplan und Nutzungsplanung indirekt auf ein Bauvorhaben Anwendung findet, so ist das ISOS im Einzelfall auch direkt im Baubewilligungsverfahren zu beachten. Dies ist insbesondere von Bedeutung, wenn unbestimmte Rechtsbegriffe auszulegen sind (wozu z.B. Ästhetikklauseln gehören) oder wenn Spielraum für eine Interessenabwägung besteht, weil die Bewilligungsbehörde über Ermessen verfügt (zum Ganzen BGE 135 II 209, E. 2.1.). Die Baubewilligungsbehörde hat beispielsweise abzuwägen, ob die Unzumutbarkeit der Erhaltung eines sich in sehr schlechtem Zustand befindlichen Gebäudes höher zu gewichten ist als dessen durch das ISOS definierte Schutzwürdigkeit.
Gerade in den Zentrumsgebieten, wo der Bedarf an Realisierung innerer Verdichtung am grössten ist, befinden sich häufig auch die meisten schützenswerten Gebäude. So sehen sich bauwillige Grundeigentümer mit der Tatsache konfrontiert, dass alte und teilweise sogar abbruchreife Gebäude erhalten werden müssen, und die Realisierung eines Neubaus nicht möglich ist. Beim neusten Beispiel, das publik geworden ist, handelt es sich um das Friesenbergquartier in Zürich. Die bisherige, eher lockere Bebauung sollte durch eine Überbauung ersetzt werden, die den heutigen Anforderungen an die verdichtete Bauweise gerecht würde. Der Zürcher Heimatschutz reichte jedoch Beschwerde dagegen ein und fand beim Verwaltungsgericht damit Gehör. Dieses hiess die Beschwerde gut mit der Begründung, das öffentliche Interesse am Erhalt dieser Gründersiedlung sei höher zu gewichten als andere Interessen. Der Fall ist aktuell vor dem Bundesgericht hängig.
Mit dem Spannungsfeld zwischen Denkmalschutz und verdichteter Bauweise beschäftigt sich wohl bald auch das Parlament. Es wurde eine Parlamentarische Initiative (17.526) eingereicht, wonach Artikel 6 RPG um einen Absatz 5 zu ergänzen sei. Dieser soll festhalten, dass die Bundesinventare gemäss Artikel 5 NHG bei der Erstellung der Richtpläne durch die Kantone nicht zu berücksichtigen seien bzw. Ausnahmen vorgesehen werden können, wenn öffentliche Interessen entgegenstehen. Als öffentliches Interesse gelte insbesondere die Verdichtung der Siedlungsfläche nach innen (vgl. Art. 1 RPG). Auch Artikel 4a der Verordnung über das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (VISOS; SR 451.12) sei entsprechend anzupassen. Die Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie des Nationalrats hat der parlamentarischen Initiative am 18. Februar 2019 bereits Folge gegeben. Am 10. Oktober 2019 hat auch die Kommission des Ständerats der Initiative zugestimmt.
Fazit:
Die mit der parlamentarischen Initiative angestrebte Anpassung des Art. 6 RPG würde dazu führen, dass dem öffentlichen Interesse der inneren Verdichtung bei der ohnehin vorzunehmenden Interessenabwägung ein stärkeres Gewicht gegeben wird. Eine entsprechende Ergänzung des Art. 6 RPG schlösse aber nach wie vor nicht aus, dass im Einzelfall die Schutzwürdigkeit eines Objekts höher gewichtet wird als das öffentliche Interesse der inneren Verdichtung. Die Vornahme einer umfassenden Interessenabwägung wäre nach wie vor Pflicht. Es würde lediglich das begründete Abweichen von einem Bundesinventar im Einzelfall erleichtert.
Dieses Jahr durften wir einen neuen Rechtspraktikanten in unseren Reihen willkommen heissen. Herr Josef Zuber ist 25 Jahre alt und studiert Recht an der Universität Bern (7. Semester). Neben dem Studium ist er NLB-Handballer beim STV Baden und Teilzeit im Legal IP (Rechtsabteilung für geistiges Eigentum) der ABB in Baden tätig. Seine Berufserfahrungen ergänzt er als Offizier der Schweizer Armee. In unserer Kanzlei unterstützt er uns mit rechtlichen Abklärungen und der Bearbeitung von Klientenfragen.
Wir freuen uns über die abwechslungsreiche und spannende Zusammenarbeit.