Document ID: /entscheidsuche_html/filtered/documents_0462.jsonl.gz/294

Geschäftsnummer: VB.2023.00730 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 11.07.2024 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung Baurechtswidrige Baute; Auslegung BZO. Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugeführt werden, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Nach Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO dürfen im Gebiet c der Quartiererhaltungszone I die nicht mit Randgebäuden überbaubaren Parzellen und Parzellenteile höchstens zu einem Fünftel mit Hofgebäuden überbaut werden. Hofgebäude dürfen in diesem Gebiet maximal zwei Vollgeschosse aufweisen. Das bestehende Hofgebäude widerspricht unbestrittenerweise Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO, da es fast die Hälfte und damit deutlich mehr als ein Fünftel der Hoffläche überstellt (E. 2). In den Quartiererhaltungszonen gemäss der BZO der Stadt Zürich wird die zulässige Ausnützung nicht mittels Nutzungsziffern bestimmt, sondern mittels Regelung der Geschosszahl, der Gebäude- und Firsthöhe, der Bauweise sowie der Abstandsvorschriften. Bei den Hofgebäuden der Quartiererhaltungszone I tritt nach Auffassung der Bausektion zur Festlegung der zulässigen Ausnützung zu den genannten Begrenzungsnormen die Flächenbeschränkung gemäss Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO hinzu. Mit Blick auf die Gemeindeautonomie bei der Auslegung ihrer BZO ist die von der Bausektion vorgenommene Auslegung nicht zu beanstanden (E. 3.2). Abweisung. Geschäftsnummer: VB.2023.00730 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 11.07.2024 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung Baurechtswidrige Baute; Auslegung BZO. Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugeführt werden, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Nach Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO dürfen im Gebiet c der Quartiererhaltungszone I die nicht mit Randgebäuden überbaubaren Parzellen und Parzellenteile höchstens zu einem Fünftel mit Hofgebäuden überbaut werden. Hofgebäude dürfen in diesem Gebiet maximal zwei Vollgeschosse aufweisen. Das bestehende Hofgebäude widerspricht unbestrittenerweise Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO, da es fast die Hälfte und damit deutlich mehr als ein Fünftel der Hoffläche überstellt (E. 2). In den Quartiererhaltungszonen gemäss der BZO der Stadt Zürich wird die zulässige Ausnützung nicht mittels Nutzungsziffern bestimmt, sondern mittels Regelung der Geschosszahl, der Gebäude- und Firsthöhe, der Bauweise sowie der Abstandsvorschriften. Bei den Hofgebäuden der Quartiererhaltungszone I tritt nach Auffassung der Bausektion zur Festlegung der zulässigen Ausnützung zu den genannten Begrenzungsnormen die Flächenbeschränkung gemäss Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO hinzu. Mit Blick auf die Gemeindeautonomie bei der Auslegung ihrer BZO ist die von der Bausektion vorgenommene Auslegung nicht zu beanstanden (E. 3.2). Abweisung. Stichworte: AUSLEGUNG VON KOMMUNALEM RECHT AUSNÜTZUNG BAURECHTSWIDRIGKEIT Rechtsnormen: § 357 Abs. I PBG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Stichworte: AUSLEGUNG VON KOMMUNALEM RECHT AUSNÜTZUNG BAURECHTSWIDRIGKEIT AUSLEGUNG VON KOMMUNALEM RECHT AUSNÜTZUNG BAURECHTSWIDRIGKEIT Rechtsnormen: § 357 Abs. I PBG § 357 Abs. I PBG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung VB.2023.00730 Urteil der 1. Kammer vom 11. Juli 2024 Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Ersatzrichter Adrian Mattle, Gerichtsschreiberin Nicole Rubin. In Sachen A, vertreten durch RA B, Beschwerdeführerin, gegen Bausektion der Stadt Zürich, Beschwerdegegnerin, und 1. C, 2. D, Mitbeteiligte, betreffend Baubewilligung, hat sich ergeben: I. Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte A am 31. Mai 2023 unter Bedingungen und Auflagen grundsätzlich die baurechtliche Bewilligung für den Umbau und die Umnutzung des Hofgebäudes (Autowerkstatt und Lager) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse 02 in Zürich in drei Maisonette-Wohnungen (Dispositiv-Ziffer I). Sie verweigerte A jedoch die baurechtliche Bewilligung für den Einzug einer Decke über dem Erdgeschoss, für neue Balkone und für die Aussendämmung der Westfassade (Dispositiv-Ziffer II). In Bezug auf den nicht bewilligten Einzug einer Decke über dem Erdgeschoss und auf die nicht bewilligten Balkone verpflichtete die Bausektion die Bauherrschaft bzw. Grundeigentümerschaft, vor Baubeginn abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen (Dispositiv-Ziffer I.1.a). In Bezug auf die nicht bewilligte Aussendämmung der Westfassade verpflichtete sie die Bauherrschaft bzw. Grundeigentümerschaft, vor Baubeginn abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen oder die erforderlichen Überbaurechte nachzuweisen (Dispositiv-Ziffer I.1.c). Mit einer weiteren Nebenbestimmung verpflichtete sie die Bauherrschaft bzw. Grundeigentümerschaft, die projektierten Parkfelder anzupassen, abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen (Dispositiv-Ziffer I.1.d). II. Gegen den Beschluss der Bausektion vom 31. Mai 2023 erhob A am 3. Juli 2023 Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Sie beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses, soweit damit der Einzug der Decke über dem Erdgeschoss und die Balkone nicht bewilligt wurden und die Anpassung der projektierten Parkfelder verlangt wurde. Der Einzug der Decke über dem Erdgeschoss und die Balkone seien gemäss den eingereichten Plänen zu genehmigen oder die Sache diesbezüglich zur Neubeurteilung zurückzuweisen. Mit Entscheid vom 3. November 2023 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab. III. Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob A am 7. Dezember 2023 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Sie beantragte, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, soweit er die Verweigerung der Bewilligung für den Einzug der Decke über dem Erdgeschoss bestätige. Der Einzug der Decke über dem Erdgeschoss sei gemäss den Baugesuchsplänen zu genehmigen. Ausserdem sei ihr eine angemessene Prozessentschädigung zuzusprechen. Ausdrücklich nicht angefochten wurden von A die vom Baurekursgericht bestätigte Nichtbewilligung der Balkone und die verlangten Anpassungen der projektierten Parkfelder. Das Baurekursgericht beantragte am 18. Dezember 2023 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Bausektion der Stadt Zürich beantragte am 29. Januar 2024, die Beschwerde sei abzuweisen. Die vom Verwaltungsgericht zur Beschwerdeantwort eingeladenen Mitbeteiligten C und D liessen sich nicht vernehmen. A und die Bausektion der Stadt Zürich hielten im weiteren Schriftenwechsel an ihren Anträgen fest. Die Kammer erwägt: 1. Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Als Baugesuchstellerin und Adressatin der baurechtlichen Bewilligung ist die Beschwerdeführerin nach § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG zur Beschwerde legitimiert (vgl. auch § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Da die übrigen Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. 2. Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugeführt werden, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen (Satz 1). Für neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten (Satz 2). Das streitbetroffene Grundstück liegt im Gebiet c der fünfgeschossigen Quartiererhaltungszone I (QI/5c) gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO). In der Quartiererhaltungszone I wird unterschieden zwischen Hauptgebäuden entlang von Strassen und Plätzen (Randgebäuden, Art. 24g BZO) und Hauptgebäuden im Hof- oder im rückwärtigen Bereich (Hofgebäuden, Art. 24h BZO). Die in der Zone QI5 erlaubten fünf Vollgeschosse beziehen sich auf die Randgebäude (Art. 24g Abs. 1 und 2 BZO). Nach Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO dürfen im Gebiet c der Quartiererhaltungszone I die nicht mit Randgebäuden überbaubaren Parzellen und Parzellenteile höchstens zu einem Fünftel mit Hofgebäuden überbaut werden. Hofgebäude dürfen in diesem Gebiet maximal zwei Vollgeschosse aufweisen (Art. 24h Abs. 3 lit. a BZO). Das streitbetroffene Grundstück ist mit einem Mehrfamilienhaus als Randgebäude und mit einem Hofgebäude überbaut. Das Hofgebäude wurde bisher als Autowerkstatt und Lager genutzt. Wie den Projektplänen entnommen werden kann, hat das bestehende Hofgebäude im ganzen Grundriss eine weitgehend einheitliche Höhe. Während es in seinem nordöstlichen Teil zwei ungefähr 2,5 Meter hohe Geschosse aufweist, bildet ein ungefähr 5 Meter hohes Einzelgeschoss seinen südwestlichen Teil. Das Hofgebäude soll nach dem Projekt der Beschwerdeführerin in drei Maisonette-Wohnungen umgebaut bzw. umgenutzt werden. In seinem südwestlichen Teil soll auf ungefähr halber Raumhöhe eine neue Decke eingezogen werden, wodurch dieser Teil des Gebäudes neu ebenfalls zweigeschossig würde. Das bestehende Hofgebäude widerspricht unbestrittenerweise Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO, da es fast die Hälfte und damit deutlich mehr als ein Fünftel der Hoffläche überstellt. Die Vorinstanz bestätigte die Nichtbewilligung des projektierten Einzugs der Decke über dem Erdgeschoss, weil das entsprechende Vorhaben als im Sinne von § 357 Abs. 1 PBG weiter gehende Abweichung von Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO einzustufen sei. Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung von Art. 357 Abs. 1 PBG. 3. 3.1 Die Bausektion äusserte sich in ihrem Bauentscheid vom 31. Mai 2023 zur nach Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO maximal überbaubaren Fläche unter dem Titel "Ausnützung". Sie stellte fest, dass das bestehende Hofgebäude statt dem zulässigen Fünftel fast die Hälfte der Hoffläche überstelle. Durch den Einzug der Decke über dem Erdgeschoss werde die Bruttogeschossfläche noch weiter erhöht, was einen weiter gehenden Verstoss gegen Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO darstelle. Aus der entsprechenden Formulierung des Bauentscheids wird klar, dass die Bausektion Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO nicht nur eine die Überbauungsdichte begrenzende Funktion im Sinne einer Überbauungsziffer (vgl. § 256 Abs. 1 PBG) beimisst, sondern darüber hinaus eine auch die erlaubte Nutzungsdichte begrenzende Bedeutung. In ihrer Beschwerdeantwort bekräftigte die Bausektion, dass sie Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO im erwähnten Sinne auslegt und dass sie dieser Bestimmung in Verbindung mit Art. 24h Abs. 3 lit. a BZO eine die erlaubte Nutzungsdichte begrenzende Bedeutung beimisst. Sie erklärte nämlich, aus der in Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO für Hofgebäude vorgeschriebenen Flächenbegrenzung ergebe sich in Verbindung mit der in Art. 24h Abs. 3 lit. a BZO festgelegten Begrenzung auf zwei Vollgeschosse die maximal zulässige Ausnützung der Hoffläche. Durch den nicht bewilligten Einzug der Zwischendecke würde im bereits übernutzten Gebäude zusätzliche Nutzung generiert. Dies stelle einen weiter gehenden Verstoss gegen Art. 24h Abs. 3 lit. a BZO in Verbindung mit Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO dar. 3.2 In den Quartiererhaltungszonen gemäss der BZO der Stadt Zürich wird die zulässige Ausnützung nicht mittels Nutzungsziffern bestimmt, sondern mittels Regelung der Geschosszahl, der Gebäude- und Firsthöhe, der Bauweise sowie der Abstandsvorschriften. Dies wirkt sich nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts beispielsweise auf die Zulässigkeit der Unterschreitung der gesetzlich vorgeschriebenen Abstände mittels Näherbaurechten aus, welche sich daran bemisst, dass ein Bauvorhaben die aufgrund der primären Begrenzungsnormen zulässige Ausnützung nicht überschreitet (vgl. VGr, 10. Februar 2022, VB.2020.00825, E. 8.5; 3. Dezember 2003, VB.2003.00340, E. 3.2). Bei den Hofgebäuden der Quartiererhaltungszone I tritt nach Auffassung der Bausektion zur Festlegung der zulässigen Ausnützung zu den genannten Begrenzungsnormen die Flächenbeschränkung gemäss Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO hinzu. Gemäss ihrer Auslegung erschöpft sich Sinn und Zweck dieser Bestimmung im Gegensatz zur Auffassung der Beschwerdeführerin nicht in der Beschränkung der Überbauungsdichte im Sinne einer Überbauungsziffer bzw. nicht in der Einschränkung der "Grösse des Fussabdrucks" des Hofgebäudes. In Verbindung mit den primären Begrenzungsnormen von Art. 24h Abs. 3 lit. a BZO bestimmt Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO nach dem Verständnis der Bausektion auch die maximal zulässige Ausnützung. Mit Blick auf die Gemeindeautonomie kommt der Stadt Zürich bei der Auslegung ihrer BZO ein von den kantonalen Rechtsmittelbehörden zu respektierender Spielraum zu (vgl. VGr, 22. Juli 2021, VB.2020.00607, E. 3.2). Unter Berücksichtigung dieses Spielraums ist die von der Bausektion vorgenommene Auslegung von Art. 24h Abs. 3 lit. a und d BZO nicht zu beanstanden, zumal nicht zu sehen ist, inwiefern sie übergeordnetem Recht zuwiderlaufen würde. Die Einwände der Beschwerdeführerin, das Hofgebäude sei ursprünglich auch im südlichen Bereich zweigeschossig gewesen, die Erweiterung des Wohnraums sei von öffentlichem Interesse und verletze keine nachbarlichen Interessen sowie von der im Vergleich zur heutigen gewerblichen Nutzung ruhigeren Wohnnutzung würden die Nachbarn ebenfalls profitieren, ändern daran nichts. 3.3 Legt man die BZO so aus, wie es die Bausektion zulässigerweise getan hat, wird die für das Hofgebäude der Beschwerdeführerin maximal zulässige Ausnützung im bestehenden Zustand weit überschritten. Folglich ist nicht zu beanstanden, dass die Bausektion in der mit dem Einzug der Zwischendecke ermöglichten Erweiterung der genutzten Bruttogeschossfläche eine im Sinne von § 357 Abs. 1 PBG unzulässige weiter gehende Abweichung der Bauvorschriften, nämlich von Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO in Verbindung mit Art. 24h Abs. 3 lit. a BZO, erblickte. Die Beschwerdeführerin dringt mit der Rüge, die im angefochtenen Entscheid bestätigte Verweigerung der Bewilligung für den Einzug der Decke über dem Erdgeschoss verstosse gegen § 357 Abs. 1 PBG, nicht durch. 4. Nach dem Ausgeführten ist die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 und § 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG) und steht dieser keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Die zur Stellungnahme eingeladenen Mitbeteiligten liessen sich nicht vernehmen und haben keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (vgl. § 17 Abs. 2 VRG). 5. Soweit es sich vorliegend angesichts der vor Baubeginn zu erfüllenden Bedingungen und Auflagen um einen Zwischenentscheid handelt, kann dieser bloss unter den einschränkenden Bedingungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) angefochten werden (BGE 149 II 170 E. 1). Demgemäss erkennt die Kammer: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 205.-- Zustellkosten, Fr. 3'205.-- Total der Kosten. 3. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdeführerin auferlegt. 4. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 5. Gegen dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. 6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) das Baurekursgericht. Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung VB.2023.00730 Urteil der 1. Kammer vom 11. Juli 2024 Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Ersatzrichter Adrian Mattle, Gerichtsschreiberin Nicole Rubin. In Sachen A, vertreten durch RA B, Beschwerdeführerin, gegen Bausektion der Stadt Zürich, Beschwerdegegnerin, und 1. C, 2. D, Mitbeteiligte, betreffend Baubewilligung, hat sich ergeben: I. Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte A am 31. Mai 2023 unter Bedingungen und Auflagen grundsätzlich die baurechtliche Bewilligung für den Umbau und die Umnutzung des Hofgebäudes (Autowerkstatt und Lager) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse 02 in Zürich in drei Maisonette-Wohnungen (Dispositiv-Ziffer I). Sie verweigerte A jedoch die baurechtliche Bewilligung für den Einzug einer Decke über dem Erdgeschoss, für neue Balkone und für die Aussendämmung der Westfassade (Dispositiv-Ziffer II). In Bezug auf den nicht bewilligten Einzug einer Decke über dem Erdgeschoss und auf die nicht bewilligten Balkone verpflichtete die Bausektion die Bauherrschaft bzw. Grundeigentümerschaft, vor Baubeginn abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen (Dispositiv-Ziffer I.1.a). In Bezug auf die nicht bewilligte Aussendämmung der Westfassade verpflichtete sie die Bauherrschaft bzw. Grundeigentümerschaft, vor Baubeginn abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen oder die erforderlichen Überbaurechte nachzuweisen (Dispositiv-Ziffer I.1.c). Mit einer weiteren Nebenbestimmung verpflichtete sie die Bauherrschaft bzw. Grundeigentümerschaft, die projektierten Parkfelder anzupassen, abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen (Dispositiv-Ziffer I.1.d). II. Gegen den Beschluss der Bausektion vom 31. Mai 2023 erhob A am 3. Juli 2023 Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Sie beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses, soweit damit der Einzug der Decke über dem Erdgeschoss und die Balkone nicht bewilligt wurden und die Anpassung der projektierten Parkfelder verlangt wurde. Der Einzug der Decke über dem Erdgeschoss und die Balkone seien gemäss den eingereichten Plänen zu genehmigen oder die Sache diesbezüglich zur Neubeurteilung zurückzuweisen. Mit Entscheid vom 3. November 2023 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab. III. Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob A am 7. Dezember 2023 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Sie beantragte, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, soweit er die Verweigerung der Bewilligung für den Einzug der Decke über dem Erdgeschoss bestätige. Der Einzug der Decke über dem Erdgeschoss sei gemäss den Baugesuchsplänen zu genehmigen. Ausserdem sei ihr eine angemessene Prozessentschädigung zuzusprechen. Ausdrücklich nicht angefochten wurden von A die vom Baurekursgericht bestätigte Nichtbewilligung der Balkone und die verlangten Anpassungen der projektierten Parkfelder. Das Baurekursgericht beantragte am 18. Dezember 2023 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Bausektion der Stadt Zürich beantragte am 29. Januar 2024, die Beschwerde sei abzuweisen. Die vom Verwaltungsgericht zur Beschwerdeantwort eingeladenen Mitbeteiligten C und D liessen sich nicht vernehmen. A und die Bausektion der Stadt Zürich hielten im weiteren Schriftenwechsel an ihren Anträgen fest. Die Kammer erwägt: 1. Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Als Baugesuchstellerin und Adressatin der baurechtlichen Bewilligung ist die Beschwerdeführerin nach § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG zur Beschwerde legitimiert (vgl. auch § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Da die übrigen Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. 2. Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugeführt werden, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen (Satz 1). Für neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten (Satz 2). Das streitbetroffene Grundstück liegt im Gebiet c der fünfgeschossigen Quartiererhaltungszone I (QI/5c) gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO). In der Quartiererhaltungszone I wird unterschieden zwischen Hauptgebäuden entlang von Strassen und Plätzen (Randgebäuden, Art. 24g BZO) und Hauptgebäuden im Hof- oder im rückwärtigen Bereich (Hofgebäuden, Art. 24h BZO). Die in der Zone QI5 erlaubten fünf Vollgeschosse beziehen sich auf die Randgebäude (Art. 24g Abs. 1 und 2 BZO). Nach Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO dürfen im Gebiet c der Quartiererhaltungszone I die nicht mit Randgebäuden überbaubaren Parzellen und Parzellenteile höchstens zu einem Fünftel mit Hofgebäuden überbaut werden. Hofgebäude dürfen in diesem Gebiet maximal zwei Vollgeschosse aufweisen (Art. 24h Abs. 3 lit. a BZO). Das streitbetroffene Grundstück ist mit einem Mehrfamilienhaus als Randgebäude und mit einem Hofgebäude überbaut. Das Hofgebäude wurde bisher als Autowerkstatt und Lager genutzt. Wie den Projektplänen entnommen werden kann, hat das bestehende Hofgebäude im ganzen Grundriss eine weitgehend einheitliche Höhe. Während es in seinem nordöstlichen Teil zwei ungefähr 2,5 Meter hohe Geschosse aufweist, bildet ein ungefähr 5 Meter hohes Einzelgeschoss seinen südwestlichen Teil. Das Hofgebäude soll nach dem Projekt der Beschwerdeführerin in drei Maisonette-Wohnungen umgebaut bzw. umgenutzt werden. In seinem südwestlichen Teil soll auf ungefähr halber Raumhöhe eine neue Decke eingezogen werden, wodurch dieser Teil des Gebäudes neu ebenfalls zweigeschossig würde. Das bestehende Hofgebäude widerspricht unbestrittenerweise Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO, da es fast die Hälfte und damit deutlich mehr als ein Fünftel der Hoffläche überstellt. Die Vorinstanz bestätigte die Nichtbewilligung des projektierten Einzugs der Decke über dem Erdgeschoss, weil das entsprechende Vorhaben als im Sinne von § 357 Abs. 1 PBG weiter gehende Abweichung von Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO einzustufen sei. Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung von Art. 357 Abs. 1 PBG. 3. 3.1 Die Bausektion äusserte sich in ihrem Bauentscheid vom 31. Mai 2023 zur nach Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO maximal überbaubaren Fläche unter dem Titel "Ausnützung". Sie stellte fest, dass das bestehende Hofgebäude statt dem zulässigen Fünftel fast die Hälfte der Hoffläche überstelle. Durch den Einzug der Decke über dem Erdgeschoss werde die Bruttogeschossfläche noch weiter erhöht, was einen weiter gehenden Verstoss gegen Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO darstelle. Aus der entsprechenden Formulierung des Bauentscheids wird klar, dass die Bausektion Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO nicht nur eine die Überbauungsdichte begrenzende Funktion im Sinne einer Überbauungsziffer (vgl. § 256 Abs. 1 PBG) beimisst, sondern darüber hinaus eine auch die erlaubte Nutzungsdichte begrenzende Bedeutung. In ihrer Beschwerdeantwort bekräftigte die Bausektion, dass sie Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO im erwähnten Sinne auslegt und dass sie dieser Bestimmung in Verbindung mit Art. 24h Abs. 3 lit. a BZO eine die erlaubte Nutzungsdichte begrenzende Bedeutung beimisst. Sie erklärte nämlich, aus der in Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO für Hofgebäude vorgeschriebenen Flächenbegrenzung ergebe sich in Verbindung mit der in Art. 24h Abs. 3 lit. a BZO festgelegten Begrenzung auf zwei Vollgeschosse die maximal zulässige Ausnützung der Hoffläche. Durch den nicht bewilligten Einzug der Zwischendecke würde im bereits übernutzten Gebäude zusätzliche Nutzung generiert. Dies stelle einen weiter gehenden Verstoss gegen Art. 24h Abs. 3 lit. a BZO in Verbindung mit Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO dar. 3.2 In den Quartiererhaltungszonen gemäss der BZO der Stadt Zürich wird die zulässige Ausnützung nicht mittels Nutzungsziffern bestimmt, sondern mittels Regelung der Geschosszahl, der Gebäude- und Firsthöhe, der Bauweise sowie der Abstandsvorschriften. Dies wirkt sich nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts beispielsweise auf die Zulässigkeit der Unterschreitung der gesetzlich vorgeschriebenen Abstände mittels Näherbaurechten aus, welche sich daran bemisst, dass ein Bauvorhaben die aufgrund der primären Begrenzungsnormen zulässige Ausnützung nicht überschreitet (vgl. VGr, 10. Februar 2022, VB.2020.00825, E. 8.5; 3. Dezember 2003, VB.2003.00340, E. 3.2). Bei den Hofgebäuden der Quartiererhaltungszone I tritt nach Auffassung der Bausektion zur Festlegung der zulässigen Ausnützung zu den genannten Begrenzungsnormen die Flächenbeschränkung gemäss Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO hinzu. Gemäss ihrer Auslegung erschöpft sich Sinn und Zweck dieser Bestimmung im Gegensatz zur Auffassung der Beschwerdeführerin nicht in der Beschränkung der Überbauungsdichte im Sinne einer Überbauungsziffer bzw. nicht in der Einschränkung der "Grösse des Fussabdrucks" des Hofgebäudes. In Verbindung mit den primären Begrenzungsnormen von Art. 24h Abs. 3 lit. a BZO bestimmt Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO nach dem Verständnis der Bausektion auch die maximal zulässige Ausnützung. Mit Blick auf die Gemeindeautonomie kommt der Stadt Zürich bei der Auslegung ihrer BZO ein von den kantonalen Rechtsmittelbehörden zu respektierender Spielraum zu (vgl. VGr, 22. Juli 2021, VB.2020.00607, E. 3.2). Unter Berücksichtigung dieses Spielraums ist die von der Bausektion vorgenommene Auslegung von Art. 24h Abs. 3 lit. a und d BZO nicht zu beanstanden, zumal nicht zu sehen ist, inwiefern sie übergeordnetem Recht zuwiderlaufen würde. Die Einwände der Beschwerdeführerin, das Hofgebäude sei ursprünglich auch im südlichen Bereich zweigeschossig gewesen, die Erweiterung des Wohnraums sei von öffentlichem Interesse und verletze keine nachbarlichen Interessen sowie von der im Vergleich zur heutigen gewerblichen Nutzung ruhigeren Wohnnutzung würden die Nachbarn ebenfalls profitieren, ändern daran nichts. 3.3 Legt man die BZO so aus, wie es die Bausektion zulässigerweise getan hat, wird die für das Hofgebäude der Beschwerdeführerin maximal zulässige Ausnützung im bestehenden Zustand weit überschritten. Folglich ist nicht zu beanstanden, dass die Bausektion in der mit dem Einzug der Zwischendecke ermöglichten Erweiterung der genutzten Bruttogeschossfläche eine im Sinne von § 357 Abs. 1 PBG unzulässige weiter gehende Abweichung der Bauvorschriften, nämlich von Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO in Verbindung mit Art. 24h Abs. 3 lit. a BZO, erblickte. Die Beschwerdeführerin dringt mit der Rüge, die im angefochtenen Entscheid bestätigte Verweigerung der Bewilligung für den Einzug der Decke über dem Erdgeschoss verstosse gegen § 357 Abs. 1 PBG, nicht durch. 4. Nach dem Ausgeführten ist die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 und § 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG) und steht dieser keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Die zur Stellungnahme eingeladenen Mitbeteiligten liessen sich nicht vernehmen und haben keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (vgl. § 17 Abs. 2 VRG). 5. Soweit es sich vorliegend angesichts der vor Baubeginn zu erfüllenden Bedingungen und Auflagen um einen Zwischenentscheid handelt, kann dieser bloss unter den einschränkenden Bedingungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) angefochten werden (BGE 149 II 170 E. 1). Demgemäss erkennt die Kammer: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 205.-- Zustellkosten, Fr. 3'205.-- Total der Kosten. 3. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdeführerin auferlegt. 4. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 5. Gegen dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. 6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) das Baurekursgericht.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung Verwaltungsgericht

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich

des Kantons Zürich 1. Abteilung

1. Abteilung VB.2023.00730

Urteil

Urteil der 1. Kammer

der 1. Kammer vom 11. Juli 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Ersatzrichter Adrian Mattle, Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.

(Vorsitz) In Sachen

A, vertreten durch RA B,

A, vertreten durch RA B, Beschwerdeführerin,

Beschwerdeführerin, gegen

Bausektion der Stadt Zürich,

Bausektion der Stadt Zürich, Beschwerdegegnerin,

Beschwerdegegnerin, und

1. C,

1. C, 2. D,

2. D, Mitbeteiligte,

Mitbeteiligte, betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.

Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte A am 31. Mai 2023 unter Bedingungen und Auflagen grundsätzlich die baurechtliche Bewilligung für den Umbau und die Umnutzung des Hofgebäudes (Autowerkstatt und Lager) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse 02 in Zürich in drei Maisonette-Wohnungen (Dispositiv-Ziffer I). Sie verweigerte A jedoch die baurechtliche Bewilligung für den Einzug einer Decke über dem Erdgeschoss, für neue Balkone und für die Aussendämmung der Westfassade (Dispositiv-Ziffer II). In Bezug auf den nicht bewilligten Einzug einer Decke über dem Erdgeschoss und auf die nicht bewilligten Balkone verpflichtete die Bausektion die Bauherrschaft bzw. Grundeigentümerschaft, vor Baubeginn abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen (Dispositiv-Ziffer I.1.a). In Bezug auf die nicht bewilligte Aussendämmung der Westfassade verpflichtete sie die Bauherrschaft bzw. Grundeigentümerschaft, vor Baubeginn abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen oder die erforderlichen Überbaurechte nachzuweisen (Dispositiv-Ziffer I.1.c). Mit einer weiteren Nebenbestimmung verpflichtete sie die Bauherrschaft bzw. Grundeigentümerschaft, die projektierten Parkfelder anzupassen, abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen (Dispositiv-Ziffer I.1.d).

II.

Gegen den Beschluss der Bausektion vom 31. Mai 2023 erhob A am 3. Juli 2023 Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Sie beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses, soweit damit der Einzug der Decke über dem Erdgeschoss und die Balkone nicht bewilligt wurden und die Anpassung der projektierten Parkfelder verlangt wurde. Der Einzug der Decke über dem Erdgeschoss und die Balkone seien gemäss den eingereichten Plänen zu genehmigen oder die Sache diesbezüglich zur Neubeurteilung zurückzuweisen. Mit Entscheid vom 3. November 2023 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.

III.

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob A am 7. Dezember 2023 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Sie beantragte, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, soweit er die Verweigerung der Bewilligung für den Einzug der Decke über dem Erdgeschoss bestätige. Der Einzug der Decke über dem Erdgeschoss sei gemäss den Baugesuchsplänen zu genehmigen. Ausserdem sei ihr eine angemessene Prozessentschädigung zuzusprechen. Ausdrücklich nicht angefochten wurden von A die vom Baurekursgericht bestätigte Nichtbewilligung der Balkone und die verlangten Anpassungen der projektierten Parkfelder.

Das Baurekursgericht beantragte am 18. Dezember 2023 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Bausektion der Stadt Zürich beantragte am 29. Januar 2024, die Beschwerde sei abzuweisen. Die vom Verwaltungsgericht zur Beschwerdeantwort eingeladenen Mitbeteiligten C und D liessen sich nicht vernehmen. A und die Bausektion der Stadt Zürich hielten im weiteren Schriftenwechsel an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

Die Kammer erwägt: 1.

Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Als Baugesuchstellerin und Adressatin der baurechtlichen Bewilligung ist die Beschwerdeführerin nach § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG zur Beschwerde legitimiert (vgl. auch § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Da die übrigen Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugeführt werden, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen (Satz 1). Für neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten (Satz 2).

Das streitbetroffene Grundstück liegt im Gebiet c der fünfgeschossigen Quartiererhaltungszone I (QI/5c) gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO). In der Quartiererhaltungszone I wird unterschieden zwischen Hauptgebäuden entlang von Strassen und Plätzen (Randgebäuden, Art. 24g BZO) und Hauptgebäuden im Hof- oder im rückwärtigen Bereich (Hofgebäuden, Art. 24h BZO). Die in der Zone QI5 erlaubten fünf Vollgeschosse beziehen sich auf die Randgebäude (Art. 24g Abs. 1 und 2 BZO). Nach Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO dürfen im Gebiet c der Quartiererhaltungszone I die nicht mit Randgebäuden überbaubaren Parzellen und Parzellenteile höchstens zu einem Fünftel mit Hofgebäuden überbaut werden. Hofgebäude dürfen in diesem Gebiet maximal zwei Vollgeschosse aufweisen (Art. 24h Abs. 3 lit. a BZO).

Das streitbetroffene Grundstück ist mit einem Mehrfamilienhaus als Randgebäude und mit einem Hofgebäude überbaut. Das Hofgebäude wurde bisher als Autowerkstatt und Lager genutzt. Wie den Projektplänen entnommen werden kann, hat das bestehende Hofgebäude im ganzen Grundriss eine weitgehend einheitliche Höhe. Während es in seinem nordöstlichen Teil zwei ungefähr 2,5 Meter hohe Geschosse aufweist, bildet ein ungefähr 5 Meter hohes Einzelgeschoss seinen südwestlichen Teil. Das Hofgebäude soll nach dem Projekt der Beschwerdeführerin in drei Maisonette-Wohnungen umgebaut bzw. umgenutzt werden. In seinem südwestlichen Teil soll auf ungefähr halber Raumhöhe eine neue Decke eingezogen werden, wodurch dieser Teil des Gebäudes neu ebenfalls zweigeschossig würde.

Das bestehende Hofgebäude widerspricht unbestrittenerweise Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO, da es fast die Hälfte und damit deutlich mehr als ein Fünftel der Hoffläche überstellt. Die Vorinstanz bestätigte die Nichtbewilligung des projektierten Einzugs der Decke über dem Erdgeschoss, weil das entsprechende Vorhaben als im Sinne von § 357 Abs. 1 PBG weiter gehende Abweichung von Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO einzustufen sei. Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung von Art. 357 Abs. 1 PBG.

3.

3.1 Die Bausektion äusserte sich in ihrem Bauentscheid vom 31. Mai 2023 zur nach Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO maximal überbaubaren Fläche unter dem Titel "Ausnützung". Sie stellte fest, dass das bestehende Hofgebäude statt dem zulässigen Fünftel fast die Hälfte der Hoffläche überstelle. Durch den Einzug der Decke über dem Erdgeschoss werde die Bruttogeschossfläche noch weiter erhöht, was einen weiter gehenden Verstoss gegen Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO darstelle.

Aus der entsprechenden Formulierung des Bauentscheids wird klar, dass die Bausektion Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO nicht nur eine die Überbauungsdichte begrenzende Funktion im Sinne einer Überbauungsziffer (vgl. § 256 Abs. 1 PBG) beimisst, sondern darüber hinaus eine auch die erlaubte Nutzungsdichte begrenzende Bedeutung. In ihrer Beschwerdeantwort bekräftigte die Bausektion, dass sie Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO im erwähnten Sinne auslegt und dass sie dieser Bestimmung in Verbindung mit Art. 24h Abs. 3 lit. a BZO eine die erlaubte Nutzungsdichte begrenzende Bedeutung beimisst. Sie erklärte nämlich, aus der in Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO für Hofgebäude vorgeschriebenen Flächenbegrenzung ergebe sich in Verbindung mit der in Art. 24h Abs. 3 lit. a BZO festgelegten Begrenzung auf zwei Vollgeschosse die maximal zulässige Ausnützung der Hoffläche. Durch den nicht bewilligten Einzug der Zwischendecke würde im bereits übernutzten Gebäude zusätzliche Nutzung generiert. Dies stelle einen weiter gehenden Verstoss gegen Art. 24h Abs. 3 lit. a BZO in Verbindung mit Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO dar.

3.2 In den Quartiererhaltungszonen gemäss der BZO der Stadt Zürich wird die zulässige Ausnützung nicht mittels Nutzungsziffern bestimmt, sondern mittels Regelung der Geschosszahl, der Gebäude- und Firsthöhe, der Bauweise sowie der Abstandsvorschriften. Dies wirkt sich nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts beispielsweise auf die Zulässigkeit der Unterschreitung der gesetzlich vorgeschriebenen Abstände mittels Näherbaurechten aus, welche sich daran bemisst, dass ein Bauvorhaben die aufgrund der primären Begrenzungsnormen zulässige Ausnützung nicht überschreitet (vgl. VGr, 10. Februar 2022, VB.2020.00825, E. 8.5; 3. Dezember 2003, VB.2003.00340, E. 3.2). Bei den Hofgebäuden der Quartiererhaltungszone I tritt nach Auffassung der Bausektion zur Festlegung der zulässigen Ausnützung zu den genannten Begrenzungsnormen die Flächenbeschränkung gemäss Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO hinzu. Gemäss ihrer Auslegung erschöpft sich Sinn und Zweck dieser Bestimmung im Gegensatz zur Auffassung der Beschwerdeführerin nicht in der Beschränkung der Überbauungsdichte im Sinne einer Überbauungsziffer bzw. nicht in der Einschränkung der "Grösse des Fussabdrucks" des Hofgebäudes. In Verbindung mit den primären Begrenzungsnormen von Art. 24h Abs. 3 lit. a BZO bestimmt Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO nach dem Verständnis der Bausektion auch die maximal zulässige Ausnützung.

Mit Blick auf die Gemeindeautonomie kommt der Stadt Zürich bei der Auslegung ihrer BZO ein von den kantonalen Rechtsmittelbehörden zu respektierender Spielraum zu (vgl. VGr, 22. Juli 2021, VB.2020.00607, E. 3.2). Unter Berücksichtigung dieses Spielraums ist die von der Bausektion vorgenommene Auslegung von Art. 24h Abs. 3 lit. a und d BZO nicht zu beanstanden, zumal nicht zu sehen ist, inwiefern sie übergeordnetem Recht zuwiderlaufen würde. Die Einwände der Beschwerdeführerin, das Hofgebäude sei ursprünglich auch im südlichen Bereich zweigeschossig gewesen, die Erweiterung des Wohnraums sei von öffentlichem Interesse und verletze keine nachbarlichen Interessen sowie von der im Vergleich zur heutigen gewerblichen Nutzung ruhigeren Wohnnutzung würden die Nachbarn ebenfalls profitieren, ändern daran nichts.

3.3 Legt man die BZO so aus, wie es die Bausektion zulässigerweise getan hat, wird die für das Hofgebäude der Beschwerdeführerin maximal zulässige Ausnützung im bestehenden Zustand weit überschritten. Folglich ist nicht zu beanstanden, dass die Bausektion in der mit dem Einzug der Zwischendecke ermöglichten Erweiterung der genutzten Bruttogeschossfläche eine im Sinne von § 357 Abs. 1 PBG unzulässige weiter gehende Abweichung der Bauvorschriften, nämlich von Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO in Verbindung mit Art. 24h Abs. 3 lit. a BZO, erblickte. Die Beschwerdeführerin dringt mit der Rüge, die im angefochtenen Entscheid bestätigte Verweigerung der Bewilligung für den Einzug der Decke über dem Erdgeschoss verstosse gegen § 357 Abs. 1 PBG, nicht durch.

4.

Nach dem Ausgeführten ist die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 und § 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG) und steht dieser keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Die zur Stellungnahme eingeladenen Mitbeteiligten liessen sich nicht vernehmen und haben keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (vgl. § 17 Abs. 2 VRG).

5.

Soweit es sich vorliegend angesichts der vor Baubeginn zu erfüllenden Bedingungen und Auflagen um einen Zwischenentscheid handelt, kann dieser bloss unter den einschränkenden Bedingungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) angefochten werden (BGE 149 II 170 E. 1).

Demgemäss erkennt die Kammer:

Demgemäss erkennt die Kammer: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 205.-- Zustellkosten, Fr. 3'205.-- Total der Kosten.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 205.-- Zustellkosten, Fr. 3'205.-- Total der Kosten. 3. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdeführerin auferlegt. 4. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

4. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 5. Gegen dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

5. Gegen dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. 6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) das Baurekursgericht.

6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) das Baurekursgericht.