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Übersicht
Obligationenrecht
Die Pflichten und Rechte von Vermieter und Mieter bezüglich Übergabe, Unterhalt während der Vertragsdauer und Rückgabe der Mietsache sind im Obligationenrecht folgendermassen geregelt:
Art. 256 OR
Pflicht des Vermieters, die Mietsache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten.
Art. 256a OR
Wenn bei Beendigung des vorangegangenen Mietverhältnisses ein Rückgabeprotokoll erstellt worden ist, so muss der Vermieter es dem neuen Mieter auf dessen Verlangen bei der Übergabe der Sache zur Einsicht vorlegen.
Art. 259 OR
Wenn der Vermieter die Mietsache nicht zum vereinbarten Zeitpunkt oder mit Mängeln übergibt, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen, so kann der Mieter nach den Artikeln 107–109 OR über die Nichterfüllung von Verträgen vorgehen. Wenn der Mieter die Sache trotz dieser Mängel übernimmt, so kann er ebenfalls die Ansprüche geltend machen, die ihm bei Entstehung von Mängeln während der Mietdauer zustünden (Mängelbeseitigung, Mietzinsherabsetzung, allenfalls Schadenersatz, Mietzinshinterlegung).
Art. 260a OR
Wenn bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Erneuerung oder Änderung, welcher der Vermieter zugestimmt hat, einen erheblichen Mehrwert aufweist, so kann der Mieter dafür eine entsprechende Entschädigung verlangen.
Art. 267 OR
Der Mieter muss die Mietsache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt.
Art. 267a OR
Der Vermieter muss bei der Rückgabe der Mietsache diese prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden. Versäumt dies der Vermieter, so verliert er seine Ansprüche, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren. Sofern solche Mängel später entdeckt werden, müssen sie dem Mieter sofort gemeldet werden, und zwar möglichst schriftlich. Unterlässt der Vermieter diese Meldung, dann kann er dem ausgezogenen Mieter nachträglich keine Mängel entgegenhalten, die der neue Mieter rügt.
Mietvertrag
Dem richtigen Unterhalt und Gebrauch eines Mietobjektes sowie der klaren Abgrenzung zwischen den Rechten und Pflichten des Vermieters einerseits und des Mieters andererseits ist sehr grosse Bedeutung beizumessen. Aus diesem Grund werden normalerweise in den Formularmietverträgen die vorerwähnten Punkte ausführlich beschrieben und die dazugehörenden gesetzlichen Bestimmungen präzisiert, ergänzt und auf den Ortsgebrauch abgestimmt.
Lebensdauertabelle
Bei übermässiger Abnützung von Einrichtungen und Anlagen, welche zum Mietobjekt gehören, wird der Mieter unter Berücksichtigung der Amortisation schadenersatzpflichtig.
Hinweis
Zur Ermittlung des Amortisationsanteiles wird die Lebensdauertabelle benötigt.
Wohnungsübergabeprotokoll
Für die Protokollierung des Wohnungszustandes besteht keine Pflicht für die Verwendung eines bestimmten Formulares.
Diverse Hilfsmittel
Es bestehen verschiedene Hilfsmittel, welche je nach Fall beigezogen werden können:
- Checkliste zur Vorbereitung und Durchführung der Wohnungsabnahme
- Zustimmung des Mieters zur Rückzahlung der Kaution
- Kontrollliste Rückgabe der Mietsache
Vorbereiten der Abnahme
Massnahmen des Vermieters
Der Vermieter sollte bereits nach Eintreffen der Kündigung folgende Vorkehren treffen:
Information des Mieters
Es ist zu empfehlen, den Mieter bereits nach Eintreffen der Kündigung (evtl. zusammen mit der Kündigungsbestätigung) auf seine Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Rückgabe der Mietsache hinzuweisen. Der Mieter soll so früh wie möglich dazu aufgefordert werden, bis zu seinem Auszug
- fehlende Gegenstände (wie Seifenschalen, Zahngläser, Schlüssel etc.) zu ersetzen;
- kleine Reparaturen (wie Ersetzen von defekten Aufzugsgurten, Brauseschläuchen, Hahnendichtungen, Kochplatten, Scheiben etc.) zu veranlassen oder zu erledigen;
- seiner Wiederherstellungspflicht im Sinne von Art. 260a OR nachzukommen. Diese Wiederherstellungspflicht kann einerseits aus vom Mieter im Laufe der Mietdauer vorgenommenen Erneuerungen oder Änderungen (private Einrichtungen) resultieren, die eigenmächtig – also ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters – ausgeführt worden sind bzw. andererseits, für welche der Vermieter seine Zustimmung mit der schriftlich vereinbarten Auflage erteilt hat, wonach beim Auszug der frühere Zustand wiederhergestellt werden muss.
- Vollständige und gründliche Räumung und Reinigung des gesamten Mietobjektes inkl. aller Nebenräume
Unterlagen zusammentragen
Im Hinblick auf einen reibungslosen Wohnungswechsel sollte der Vermieter bzw. Verwalter über vollständige Akten verfügen. Insbesondere sind – wenn vorhanden – die nachstehenden Unterlagen vor dem Wohnungswechsel zu studieren und bereitzulegen:
- vollständiger Mieterakt (mit Mietvertrag, Kündigung/Kündigungsbestätigung etc.)
- letzte Wohnungsübergabeprotokolle
- Investitionen vor und während dem Mietverhältnis mit Angabe von Investitionsart, Datum und Rechnungsbetrag
- Kautionsunterlagen
- Abnahmeprotokoll vorbereiten (Objektdaten eintragen)
Massnahmen des Mieters
Nebst den Pflichten, welche der Vermieter im Rahmen der Vorbereitung des Wohnungswechsels dem Mieter mitteilt, hat der Mieter folgende Massnahmen zu treffen:
- Information an den Haftpflichtversicherer, wenn Mieterschäden vorhanden sind
- Abmeldung von Strom, Telefon, Post und Einwohnerkontrolle
- evtl. Bestätigung von bestehenden Service-Verträgen für Haushaltmaschinen (bei entsprechender Verpflichtung im Mietvertrag), Kaminfegerrechnungen (für private Cheminée)
- Bereithalten der Bedienungsanleitungen von installierten Geräten
- evtl. Bestätigung bezüglich Teppichshamponierung