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Bei Airbnb (Airbedandbreakfast) zu Deutsch „Luftmatratze und Frühstück“ handelt es sich um einen 2008 in Kalifornien gegründeten Community-Marktplatz für die Buchung und Vermietung von Unterkünften. Es funktioniert wie ein Computer-Reservierungssystem, bei dem private Vermieter ihr Zuhause oder einen Teil davon vermieten können. Airbnb ist in 192 Ländern und 26‘000 Städten präsent und hat über zwei Millionen Inserate auf seiner Plattform.
Bei der Teilnahme von Mietern bei Airbnb handelt es sich rechtlich um eine Untervermietung, wozu der Mieter nach Art. 262 OR berechtigt ist, wenn er gewisse Bedingungen einhält. Dieses Recht kann ihm der Vermieter auch nicht generell untersagen. Die Untermiete darf aber nur mit Zustimmung des Vermieters erfolgen. Der Gebrauch der Mietsache durch den Untermieter darf nicht anders sein, als es dem Mieter selber gestattet ist.
Der Vermieter kann seine Zustimmung, welche formlos erteilt werden kann, nur aus drei im Gesetz angeführten Gründen verweigern, nämlich einerseits wenn sich der Mieter weigert, die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben, andererseits wenn die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrages missbräuchlich sind sowie schliesslich wenn dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen.
Die im Gesetz vorgesehenen Verweigerungsgründe für die Zustimmung des Vermieters basieren darauf, dass ihm aus der Untermiete kein Nachteil erwachsen darf und der Mieter im Weiteren aus der Mietsache ohne Erbringung eigener Leistungen nicht deutlich mehr Geld erzielen soll, als der Vermieter selber. Ein höherer Untermietzins muss also sachlich gerechtfertigt sein, beispielsweise weil zusätzliche Leistungen wie Möblierung, Reinigung usw. erbracht werden. Als wesentliche Nachteile für den Vermieter werden vor allem eine stärkere Abnützung der Mietsache oder Probleme mit anderen Mietern im Hause gesehen, wenn beispielsweise in einem ruhigen, gehobenen Mietshaus plötzlich „Horden von jungen, partyfeiernden Airbnb-Mietern“ in wechselnder Zusammensetzung alle zwei bis drei Tage ein- und ausgehen.
Erfährt der Vermieter im Nachhinein von der Untermiete durch den Mieter, kann er ihn abmahnen und um Bekanntgabe der Bedingungen der Untermiete ersuchen. Bleibt die Mahnung erfolglos, kann der Vermieter den Mietvertrag unter Verwendung des amtlichen Kündigungsformulars ausserordentlich kündigen.
Im Weiteren kann der Vermieter vom Mieter die Herausgabe des von ihm durch die eigenmächtige Untervermietung erzielten missbräuchlichen Gewinns verlangen. Mit der unzulässigen Untervermiete greift der Mieter in die Vermögensrechte des Vermieters ein und führt das Geschäft des Vermieters wie ein Geschäftsführer ohne Auftrag. Art. 423 Abs. 1 OR verpflichtet ihn daher, dem Vermieter den durch die eigenmächtige Untervermietung erzielten Gewinn herauszugeben (BGE 129 II 422).
Im Hinblick auf ein mögliches Prozessverfahren hat der Vermieter zu beachten, dass die Beweislast für das Vorliegen eines Verweigerungsgrundes zur Zustimmung zur Untermiete einerseits sowie bezüglich eines erzielten Gewinns andererseits bei ihm liegt.
Im Regelfall dürften sich solche Airbnb-Nutzungen in unserer Region eher in untergeordnetem Umfang halten, sodass es wohl eher selten zu negativen Auswirkungen auf die übrigen Hausbewohner und den Vermieter kommt. In Ausnahmefällen kann eine übermässige Nutzung oder ein missbräuchlicher Untermietzins vorliegen. Diesfalls sollte sich der Vermieter beispielsweise durch Ausdrucke von Internetangeboten seiner Wohnung durch den Mieter auf der Airbnb-Plattform oder auf Booking.com usw. den Nachweis sichern, dass der Mieter die Wohnung im Markt entsprechend angeboten hat. Meistens finden sich beim konkreten Angebot auch Rückmeldungen früherer Nutzer, aus welchen Indizien für den Zeitraum und die Anzahl der Nutzungen einerseits und den erzielten Gewinn andererseits entnommen werden können.
Dr. Thomas Dufner
Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht
Rechtskonsulent HEV Thurgau