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Glossar
Hier finden Sie die Definitionen der häufigsten Begriffe, die in der Finanzsprache verwendet werden, wenn es um Hypotheken oder Vorsorge geht.
1. Rang
Der Teil des Hypothekardarlehens, der nicht amortisiert werden muss. Ein Hypothekardarlehen ist in zwei Teile unterteilt, dem 1. und dem 2. Rang. Für einen Hauptwohnsitz, sofern es sich um eine klassische Immobilie handelt, entspricht der 1. Rang 65 % des Verkehrswertes der Immobilie. Die Kreditgeber verlangen nicht, dass dieser Teil amortisiert wird.
2. Rang
Der Teil des Hypothekardarlehens, der amortisiert werden muss. Ein Hypothekardarlehen ist in zwei Teile unterteilt, dem 1. und dem 2. Rang. Der 2. Rang entspricht dem amortisierbaren Teil des Darlehens. Für einen Hauptwohnsitz, sofern es sich um eine klassische Immobilie handelt, entspricht der 2. Rang der Differenz zwischen 65 % des Wertes der Immobilie und der Höhe des Darlehens, was in der Regel 15 % des Wertes der Immobilie entspricht.
Amortisation
Rückzahlung mit regelmässigem Zahlungsplan eines Teils des Hypothekardarlehens.
Belehnungshöhe
Das Verhältnis zwischen Hypothekardarlehen und Kaufpreis (oder dem Wert der Immobilie) wird auch als die Belehnungshöhe der Kreditgeber bezeichnet. Alle Kreditgeber haben unterschiedliche Kriterien für die Belehnungshöhe. Sie begrenzt den Höchstbetrag, den ein Darlehensnehmer im Verhältnis zur Art der Immobilie erhalten kann. Wir sprechen häufig von einer Belehnungshöhe von 80 % des Wertes der Immobilie. Einige Institute haben jedoch strengere Kriterien und dürfen eine Belehnungshöhe von 65 % des Wertes der Immobilie nicht überschreiten.
Belastungsquote
Das Verhältnis zwischen den theoretischen finanziellen Belastungen und Ihrem berücksichtigten Einkommen wird von den Kreditgebern auch als Belastungsquote bezeichnet. Alle Kreditgeber haben unterschiedliche Kriterien für die Berechnung dieses Verhältnisses. Auf der Grundlage dieser Berechnung können Kreditgeber entscheiden, ob Sie die Kosten des von Ihnen gewünschten Hypothekardarlehens auch im Falle eines starken Zinsanstieges tragen können. Denn in der Tat sind die Zinssätze momentan sehr niedrig. Um jedoch eine wirtschaftliche Krise im Falle eines starken Zinsanstieges zu vermeiden, sind Banken verpflichtet, einen möglichen Zinsanstieg zu berücksichtigen. Aus diesem Grund wird der von der FINMA vorgegebene theoretische Zinssatz häufig mit 5 % veranschlagt. Bei diesem Satz müssen Sie auch eine theoretische Amortisation und theoretische Unterhaltskosten berücksichtigen.
Direkte Amortisation
Amortisation mit regelmässigen Zahlungen an den Kreditgeber. Bei der direkten Amortisation zahlt der Darlehensnehmer regelmässig einen Betrag direkt an seinen Gläubiger. Die Höhe der Verbindlichkeit verringert sich und die Hypothekarzinsen ebenfalls. Dafür gibt es allerdings kein Garantiekapital und die Steuern auf den Eigenmietwert werden immer weniger durch die Zinsfreistellung ausgeglichen.
Eigenmittel
Das gesamte Kapital, über das der Darlehensnehmer verfügt. Eigenmittel können aus verschiedenen Quellen stammen: Bankvermögen, Schenkung, 2. Säule, 3. Säule usw. Sämtliches Kapital, das Sie für Ihr Immobilienprojekt einbringen können oder wollen.
FINMA
Eidgenössische Finanzmarktaufsicht. Die FINMA legt die Regeln fest, an die sich Banken und Finanzintermediäre halten müssen. Sie legt insbesondere fest, welche Mindestanforderungen erfüllt werden müssen, damit Sie ein Darlehen erhalten können. Die Zinsen sind gegenwärtig sehr niedrig, aber wenn Ihre Finanzen nicht ausreichend stabil sind und die Zinsen steigen, könnten Sie in ernste finanzielle Schwierigkeiten geraten.
Fintech
Innovatives Start-up, das Technologie nutzt, um neue Lösungen für ein Finanzsystem einzuführen.
Finanzierungsregeln
Liste der Regeln, nach denen Kreditgeber entscheiden, ob sie Kredite gewähren oder nicht.
Geschäftsliegenschaft
Immobilie, die für Büros oder Geschäfte genutzt wird.
Indirekte Amortisation
Amortisation mit regelmässigen Zahlungen auf ein Vorsorgekonto. Bei der indirekten Amortisation bleibt die Höhe der Verbindlichkeit gleich, da in ein individuelles Vorsorgekonto (3. Säule) oder in eine Lebensversicherungspolice eingezahlt wird. Die monatlichen Kosten bleiben somit konstant, aber die Steuerabzüge nicht und die Einzahlungen in die 3. Säule sowie die daraus resultierenden Einkünfte sind ebenfalls abzugsfähig.
Kreditaufnahmekapazität
Höchstbetrag, den Darlehensnehmer aufnehmen können. Die Kreditaufnahmekapazität entspricht dem Höchstbetrag, den Sie aufnehmen können. Er hängt von Ihrem Einkommen, aber auch von Ihrer persönlichen und beruflichen Situation ab.
Makler als Hypothekenvermittler
Experte, der seinen Kunden mittels Vergleich hilft, die beste Finanzierung auf dem Markt zu erhalten. Einfach ausgedrückt, ist er Experte für Immobiliendarlehen, der Angebote vergleicht. Er steht in Verbindung mit den verschiedenen Kreditgebern auf dem Markt und stellt seine Erfahrung in den Dienst seiner Kunden, um ihnen zu helfen, die besten Finanzierungsbedingungen für ihre Immobilienprojekte zu finden, insbesondere die besten Hypothekenzinsen.
Notariatsgebühren
Gebühren, die zusätzlich zum Kaufpreis gezahlt werden und Folgendes umfassen: Handänderungssteuer, Registrierung im Grundbuchgebühr und Honorare des Notars. Man sollte eher von Anschaffungskosten sprechen, aber durch Sprachmissbrauch wird häufiger von Notariatsgebühren gesprochen. Diese hängen vom Kaufpreis, dem Hypothekardarlehen und der Art der Nutzung ab und werden je nach Kanton, der seine eigenen Regeln festlegt, unterschiedlich berechnet. Sie können zwischen 3 % und 5 % des Kaufpreises ausmachen und müssen in der Regel durch die Eigenmittel der Käufer gedeckt werden.
Renditeliegenschaft
Immobilie, die zum Zweck der Vermietung erworben wurde.
Schuldbrief
Wertpapier, das die Höhe der Hypothek belegt. Er wird in Form eines durch einen Notar errichteten Dokuments ausgestellt. Dieses «Wertpapier» nennt den Betrag, den der Gläubiger gegenüber dem Schuldner geltend machen kann, sowie die Immobilie, die als Sicherheit dient.
Theoretische Kosten
Theoretisch berechnete Kosten für die Berechnung der Belastungsquote. Die theoretischen Kosten werden anhand eines Zinssatzes von 5 % (variiert je nach Kreditgeber), einer theoretischen Amortisation über 15 Jahre und theoretischer Kosten von 1 % des Wertes Ihrer Immobilie berechnet.
Tragbarkeit
Höchstbetrag der Immobilie, die Darlehensnehmer kaufen können. Die Tragbarkeit hängt von den Eigenmitteln ab, die in das Projekt eingebracht werden, sowie von der Kreditaufnahmekapazität der Darlehensnehmer.
Unterhaltskosten
Kosten für den Unterhalt und die Renovierung einer Immobilie. Die Unterhaltskosten entsprechen allen Ausgaben, die der Eigentümer tätigen wird, um seine Immobilie instand zu halten. In Hypothekensimulationen werden sie in der Regel mit jährlich 1 % des Wertes der Immobilie angesetzt. Einige Kreditgeber berücksichtigen sie bei ihren Berechnungen, andere wiederum nicht.
Unverbindliche Finanzierungsbestätigung
Dokument, dass Ihre Fähigkeit zur Finanzierung einer Immobilie bestätigt. Verkäufer haben gern Gewissheit über die Profile potenzieller Käufer. Die unverbindliche Finanzierungsbestätigung ist ein grosser Vorteil, da sie Ihre durch ein Finanzinstitut oder einen Makler als Hypothekenvermittler bestätigte Kreditwürdigkeit belegt.