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Beitrag von Rechtsanwältin MLaw Florence Mathier vom 17. Juni 2021
Stichworte: Orts- und Quartierüblichkeit, Beweislast
Dem Leitentscheid der I. zivilrechtlichen Abteilung des Bundesgerichts vom 6. Mai 2021 lag der Sachverhalt zugrunde, dass eine Vermieterin für eine 2-Zimmerwohnung im 4. OG in einer Altbaute mit Baujahr 1933 in Zürich den Nettomietzins bei einem Mieterwechsel von CHF 738 auf CHF 1’060 erhöhte. Zur Begründung führte die Vermieterin eine „Anpassung an die orts- und quartierüblichen Verhältnisse“ an. Der Mieter focht den Anfangsmietzins als missbräuchlich an.
Das Bundesgericht erinnerte zunächst an seine Rechtsprechung in BGE 139 III 13, wonach die Beweislast betreffend Missbräuchlichkeit des vereinbarten Anfangsmietzinses vom Mieter zu tragen ist, wenn sich die Vermieterin im amtlichen Formular zur Begründung der Mietzinserhöhung bei Mieterwechsel auf die quartierüblichen Mietzinse berufen hat. Entsprechend obliegt der Nachweis der fünf Vergleichsobjekte bei der Anfechtung des Anfangsmietzinses grundsätzlich dem Mieter. Dieser Grundsatz wurde im erwähnten Entscheid jedoch insofern abgeschwächt, als bei einer massiven Mietzinserhöhung, welche durch die gegenwärtige Wirtschaftslage nicht gerechtfertigt ist, die Vermieterin die Pflicht trifft, «Gegenbeweise anzubieten und zu beweisen, dass es sich trotz des Anscheins um einen Ausnahmefall handelt, mithin der Anfangsmietzins nicht missbräuchlich ist. Nach Treu und Glauben müsse die Vermieterin bei der Beweiserhebung loyal mitwirken, indem sie alle in ihrem Besitz befindlichen Unterlagen vorlege, die zur Überprüfung des von ihr im amtlichen Formular angeführten Erhöhungsgrundes nötig seien» (E. 3.2.2).
Die Tragweite dieser Rechtsprechung war in der Lehre umstritten. In seinem Leitentscheid vom 6. Mai 2021 hielt das Bundesgericht fest, «dass bei einer erheblichen Erhöhung des Mietzinses gegenüber dem Vormietverhältnis – über eine (verstärkte) Mitwirkungsobliegenheit hinaus – von einer tatsächlichen Vermutung der Missbräuchlichkeit auszugehen ist» (E. 3.3.1).
Weiter klärte das Bundesgericht den umstrittenen Punkt, wann von einer erheblichen Erhöhung des Anfangsmietzinses auszugehen ist, welche die Vermutung der Missbräuchlichkeit begründet. Es hielt fest, dass nicht bereits eine Mietzinserhöhung von 10 % gegenüber dem Vormietverhältnis zur Vermutung der Missbräuchlichkeit führt. Vielmehr sei eine «massive Erhöhung des Mietzinses von deutlich über 10 %, welche nicht durch die Entwicklung des Referenzzinssatzes bzw. der Schweizerischen Konsumentenpreise […] erklärt werden kann» erforderlich. Bei der Erhöhung des Mietzinses um 44% in dem durch das Bundesgericht zu beurteilenden Fall griff die Vermutung der Missbräuchlichkeit.
Das Bundesgericht beurteilte alsdann die Frage, ob die umschriebene Vermutung der Missbräuchlichkeit im Falle eines langjährigen Vormietverhältnisses – auszugehen ist gemäss dem Bundesgericht hierbei von einer Dauer von 15-20 Jahren – gilt. Es kam zum Schluss, dass die Vermutung der Missbräuchlichkeit bei massiven Mietzinserhöhungen nicht allein deshalb keine Anwendung findet, weil ein langjähriges Vormietverhältnis vorliegt. Dem Umstand eines langen Vormietverhältnisses ist erst bei der Beurteilung, ob die Vermieterin begründete Zweifel an der Vermutung der Missbräuchlichkeit wecken kann, Rechnung zu tragen (E. 3.5.4).
Da es sich bei der Vermutung der Missbräuchlichkeit um eine tatsächliche Vermutung handelt, präzisierte das Bundesgericht seine «missverständliche Formulierung in BGE 139 III 13» und hielt fest, «dass es ausreicht, wenn die Vermieterin beim Gericht begründete Zweifel an der Richtigkeit der tatsächlichen Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses weckt». Von der Vermieterin wird somit nicht der volle Beweis für die Nichtmissbräuchlichkeit des angefochtenen Mietzinses verlangt. Es findet keine Umkehr der Beweislast statt (E. 4.1 f.).
Begründete Zweifel an der Richtigkeit der Vermutung der Missbräuchlichkeit können durch den Beizug von Statistiken, durch Anführen von Vergleichsobjekten, durch ein Privatgutachten und/oder durch den Umstand eines lange dauernden Vormietverhältnisses geweckt werden. Insbesondere betreffend Statistiken und Vergleichsobjekte gelten dabei nicht die gleich strengen Kriterien wie beim eigentlichen Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit (E. 4.3.1). Können begründete Zweifel geweckt werden, so entfällt die Vermutung der Missbräuchlichkeit und es obliegt dem Mieter, mithilfe von fünf Vergleichsobjekten bzw. einer amtlichen Statistik die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses nachzuweisen. Können keine begründeten Zweifel erweckt werden, so steht der Vermieterin der Beweis der Orts- und Quartierüblichkeit des Anfangsmietzinses offen (E. 4.3.3).
Anmerkung: Die Präzisierungen der Rechtsprechung durch das Bundesgericht in seinem neuen Leitentscheid sind zu begrüssen, auch wenn die Vermutung der Missbräuchlichkeit bei massiven Mietzinserhöhungen die Anpassung des Mietzinses an die orts- und quartierüblichen Verhältnisse bei lange dauernden Vormietverhältnissen erschwert. Immerhin hat das Bundesgericht jedoch klargestellt, dass die Erhöhung des Mietzinses deutlich mehr als 10 % betragen muss, damit die Vermutung der Missbräuchlichkeit greifen kann sowie dass das Erwecken von begründeten Zweifeln an der Richtigkeit der Vermutung der Missbräuchlichkeit ausreicht, diesbezüglich also keine Umkehr der Beweislast zulasten der Vermieterin stattfindet.
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