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Immobilienmarkt
Der HEV Schweiz hat wiederum die alljährliche Umfrage bei Immobilienprofis der Schweiz zur Lage auf dem Immobilienmarkt durchgeführt. Die befragten Experten schätzen die Nachfrage nach Einfamilienhäusern für 2017 etwa gleich ein wie im Vorjahr. 67% der Antwortenden stellten keine Veränderung fest, 13% meldeten eine kleinere und 20% eine gestiegene Nachfrage. Im Vergleich zu 2016 empfanden mehr Personen, dass sich das Angebot an Einfamilienhäusern verkleinert habe. Bei den Eigentumswohnungen beobachteten 63% eine gleichbleibende Nachfrage. Demgegenüber stellten 48% ein konstantes und 43% ein wachsendes Angebot fest. Damit bewegen sich die Einschätzungen im gleichen Bereich wie in den Vorjahren, das Angebot scheint mehr oder weniger stabil bis leicht ansteigend. Die Beobachtungen weisen in unserer Region auf eher konstante bis leicht steigende Preise hin.
Die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern mit Mietwohnungen scheint immer noch hoch zu sein. Während 55% der Experten eine steigende Nachfrage beobachteten, meldeten gleichzeitig 42% von ihnen ein sinkendes Angebot. Dies scheint eine leichte Entspannung gegenüber dem Vorjahr darzustellen. Dennoch beobachteten 57% der Experten in den vergangenen 12 Monaten steigende oder sogar stark steigende Preise für Mehrfamilienhäuser.
Im engen Zusammenhang mit dem anhaltenden Preiswachstum steht die Renditeentwicklung von Mehrfamilienhäusern. Die Renditeerwartungen wurden in den letzten Jahren stetig zurückgenommen. Bei Neubauten liegt der Mittelwert der gemeldeten Bruttorenditen für gehandelte Mehrfamilienhäuser noch bei 3,92% gegenüber 4,2% im Vorjahr. Die Bruttorenditen sind 2017 laut den Befragten nochmals gesunken und haben somit den tiefsten Stand seit dem Jahr 2000 erreicht.
2017 hat die Leerwohnungsziffer mit 1,47% den höchsten Stand seit 2001 erreicht. Am Stichtag 1. Juni 2017 standen 64'893 Wohnungen leer. Dies waren 8'375 Wohnungen mehr als im vorgehenden Jahr, was einem Anstieg von 14% entspricht. Der Leerstand im Kanton Zürich betrug zum selben Zeitpunkt 0,90% oder 6'597 Wohnungen (Vorjahr 0,85%). Die Erhebung für Dietikon zeigte einen Leerstand von 0,88% oder 111 Wohnungen (Vorjahr 0,81%), für Urdorf 1,46% oder 68 Wohnungen (Vorjahr 1,39%) und für die Stadt Zürich 0,21% oder 454 Wohnungen (Vorjahr 0,22%). Der Leerstandwert ist eine Momentaufnahme und ändert sich vor allem wegen der Bautätigkeit ständig. Die weiterhin tiefen Leerstandsquoten halten die Mieter aber nicht vom Wohnungswechsel ab. Er ist weiterhin sehr rege. 2017 wurden in der Schweiz pro Quartal etwa 150'000 Wohnungen in Inseraten zur Vermietung angeboten (Wüest Partner).
Verband und Politik
Bewegung in Sachen Eigenmietwert
Immobilieneigentümer, die ihr Wohneigentum selber bewohnen, müssen mit dem Eigenmietwert ein fiktives Einkommen versteuern. Obgleich kein real erwirtschaftetes Einkommen besteht, wird die Steuerlast massgeblich erhöht und das Haushaltseinkommen der Eigentümer belastet. Das Verbot der Doppelbesteuerung, das die schweizerische Bundesverfassung vorsieht, wird dadurch arg strapaziert. Denn neben dem Eigenmietwert fallen auch die Vermögenssteuer sowie teilweise eine Liegenschaftssteuer an.
Der Präsident des HEV Schweiz, Nationalrat Hans Egloff, reichte nach der knappen Niederlage der Initiative „Sicheres Wohnen im Alter“ im Parlament die Motion „Sicheres Wohnen. Einmaliges Wahlrecht beim Eigenmietwert“ ein, die die Einführung eines Wahlrechts bei der Eigenmietwertbesteuerung forderte. Jeder Wohneigentümer sollte selbstverantwortlich entscheiden dürfen, ab welchem Zeitpunkt er nicht mehr der Eigenmietwertbesteuerung unterstehen möchte. Während der Nationalrat den Vorstoss im Herbst 2014 unterstützte, lehnte der Ständerat ihn im Februar 2017 ab. Trotz der Enttäuschung über die Ablehnung des Wahlrechts nahm der Hauseigentümerverband Schweiz erfreut zur Kenntnis, dass der Eigenmietwert in der politischen Diskussion von nahezu allen Seiten kritisiert wurde und die politische Diskussion erneut an Fahrt aufnahm.
Im Zuge der Diskussionen entschied sich die Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerats (WAK), ihrerseits einen eigenen Vorstoss einzureichen, um die unbefriedigende Situation endlich zu beseitigen. Die sehr offen formulierte parlamentarische Initiative „Systemwechsel bei der Wohneigentumsförderung“ fordert einen generellen Systemwechsel. Zukünftig soll der Eigenmietwert für selbstgenutzte Immobilien am Hauptwohnsitz nicht mehr dem steuerbaren Einkommen hinzugerechnet werden. Im Gegenzug werden die bestehenden Abzugsmöglichkeiten für Unterhaltskosten sowie Hypothekarzinsen im Zusammenhang mit dieser Immobilie aufgehoben. Der Vorstoss sieht vor, dass dem Verfassungsauftrag der Wohneigentumsförderung genügend Rechnung getragen wird. Dies könnte beispielsweise durch einen zeitlich beschränkten Ersterwerberabzug für Hypothekarzinsen erfüllt werden. Dem Vorstoss wurde einige Monate später von der zuständigen Kommission des Nationalrats einstimmig zugestimmt. Die Kommission des Ständerats ist nun gefordert, innert zweier Jahre einen konkreten Gesetzesentwurf zu präsentieren und diesen zur Beratung in die Räte zu geben. Gemäss geltendem Mietrecht kann der Mieter den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme des Mietobjektes als missbräuchlich anfechten, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Das Bundesgericht hat im vergangenen Jahr den geltenden Gesetzeswortlaut entgegen der Praxis des Zürcher Obergerichts dahingehend interpretiert, dass der Mieter bei Wohnungsmangel den Anfangsmietzins unabhängig von einer persönlichen Zwangslage zum Vertragsabschluss anfechten kann. Der Mieter muss somit künftig nicht mehr dartun, dass sich der sogenannte „Wohnungsmangel“ auf ihn persönlich tatsächlich auswirkte. Er kann den vereinbarten Mietzins hinterfragen, ohne nachzuweisen, dass er keine vernünftige Alternative für eine andere, ihm zumutbare Wohnung gefunden hat. Damit wurden die Hürden für die Anfechtung des Anfangsmietzinses schweizweit erheblich gesenkt. Der im Schweizer Vertragsrecht geltende Grundsatz von Treu und Glauben wird dadurch untergraben. Der Präsident des HEV Schweiz, NR Hans Egloff hat mit einem Vorstoss verlangt, dass das Anfechtungsrecht des Mieters nur besteht, wenn sich der Mieter wegen einer persönlichen oder familiären Notlage zum Vertragsabschluss gezwungen sah. Die Rechtskommission des Nationalrates hat am 23. Juni den Vorstoss mit deutlicher Mehrheit unterstützt. Es ist zu hoffen, dass die ständerätliche Kommission der gesetzlichen Präzisierung ebenfalls zustimmt, damit der im Schweizerischen Vertragsrecht geltende Grundsatz von Treu und Glauben auch im Mietrecht beachtet wird.
Anfechtung des Anfangsmietzinses nur bei Notlage
Gemäss geltendem Mietrecht kann der Mieter den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme des Mietobjektes als missbräuchlich anfechten, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Das Bundesgericht hat im vergangenen Jahr den geltenden Gesetzeswortlaut entgegen der Praxis des Zürcher Obergerichts dahingehend interpretiert, dass der Mieter bei Wohnungsmangel den Anfangsmietzins unabhängig von einer persönlichen Zwangslage zum Vertragsabschluss anfechten kann. Der Mieter muss somit künftig nicht mehr dartun, dass sich der sogenannte „Wohnungsmangel“ auf ihn persönlich tatsächlich auswirkte. Er kann den vereinbarten Mietzins hinterfragen, ohne nachzuweisen, dass er keine vernünftige Alternative für eine andere, ihm zumutbare Wohnung gefunden hat. Damit wurden die Hürden für die Anfechtung des Anfangsmietzinses schweizweit erheblich gesenkt. Der im Schweizer Vertragsrecht geltende Grundsatz von Treu und Glauben wird dadurch untergraben. Der Präsident des HEV Schweiz, NR Hans Egloff hat mit einem Vorstoss verlangt, dass das Anfechtungsrecht des Mieters nur besteht, wenn sich der Mieter wegen einer persönlichen oder familiären Notlage zum Vertragsabschluss gezwungen sah. Die Rechtskommission des Nationalrates hat am 23. Juni den Vorstoss mit deutlicher Mehrheit unterstützt. Es ist zu hoffen, dass die ständerätliche Kommission der gesetzlichen Präzisierung ebenfalls zustimmt, damit der im Schweizerischen Vertragsrecht geltende Grundsatz von Treu und Glauben auch im Mietrecht beachtet wird.
Schikanöse Formularhürden abschaffen
Das Mietrecht ist geprägt von strengen Formvorschriften. Mietzinserhöhungen müssen klar begründet und mit einem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt werden. Ein Formfehler macht die Mietzinserhöhung nichtig. Für Vermieter hat dies gravierende finanzielle Folgen. Trotz vorbehaltloser Bezahlung der angezeigten Mietzinserhöhung kann der Mieter gestützt auf die «nichtige» Mitteilung die bezahlten Mietzinse noch Jahre später vom Vermieter zurückfordern. Formvorschriften sollen Mieter vor Missbräuchen schützen. Allerdings gibt es auch Formvorschriften, die dem Mieter keinen Schutz verschaffen. Sie stellen lediglich administrativen Ballast dar. Dies gilt beispielsweise für die Vorgabe, dass jedes einzelne Mietzinserhöhungs-Formular von Hand unterzeichnet werden muss. Das Verwenden einer mechanisch reproduzierten, z.B. gescannten Unterschrift macht die Mitteilung nichtig – mit entsprechendem finanziellen Risiko für Vermieter. Dem Mieter bringt die eigenhändige Unterschrift des Vermieters dagegen nicht den geringsten Nutzen. Die Zulassung gescannter Unterschriften sollte im 21. Jahrhundert eigentlich eine Selbstverständlichkeit sein. Dieser Meinung ist auch die Rechtskommission des Nationalrats. Sie hat einen Vorstoss von Nationalrat Olivier Feller unterstützt, welcher die Zulassung der «Faksimile»-Unterschrift auf dem offiziellen Erhöhungsformular fordert. Findet die parlamentarische Initiative auch in der Rechtskommission des Ständerates eine Mehrheit, so können die Gesetzesänderungen zur Abschaffung der administrativen Schikanen ausgearbeitet werden.
Drei Vorstösse für zeitgemässe und praktikable Mietzinsregeln
Die wesentlichen Mietzinsregeln werden heute nicht durch das Gesetz, sondern durch die Rechtsprechung des Bundesgerichts bestimmt. So hat das Bundesgericht den übersetzten Ertrag über alle anderen Mietzinskriterien gestellt: Auch bei einem erwiesenermassen orts- und quartierüblichen Mietzins oder bei einer korrekt bemessenen Mietzinserhöhung aufgrund energetischer Verbesserungen kann der Mieter noch behaupten, der Vermieter erziele einen übersetzten Ertrag.
Gestützt auf die Arbeiten eines Think Tank des HEV Schweiz, bestehend aus internen und externen Fachleuten, wurden in der vergangenen Herbstsession von NR Hans Egloff, NR Olivier Feller (FDP/VD) und NR Daniel Fässler (CVP/AI) drei parlamentarische Initiativen eingereicht. Diese fordern klare Mietzinsregeln im Gesetz:
HEV Limmattal (Dachverband der Sektionen Birmensdorf-Uitikon-Aesch / Dietikon-Urdorf / Engstringen / Schlieren / Weiningen-Geroldswil-Oetwil)
In diesem Jahr genügte eine gemeinsame Sitzung der Präsidenten der HEV-Sektionen des Limmattals um die notwendigen Geschäfte zu erledigen. Daneben trafen wir uns bei verschiedenen Veranstaltungen und Sitzungen des kantonalen und schweizerischen Verbandes und tauschten dort unsere Gedanken aus. Als gemeinsamen öffentlichen Anlass organisierten wir im September ein Podiumsgespräch zum Thema "Limmattal vor dem Verkehrskollaps". Unter der Leitung von Bettina Hamilton-Irvine, Chefredaktorin der Limmattaler Zeitung, diskutierten Nationalrat Hans Egloff, Präsident des HEV Schweiz, Otto Müller, Stadtpräsident Dietikon, Jasmina Ritz von der Limmatstadt AG und Werner Toggenburger vom Amt für Verkehr des Kanton Zürich über die Verkehrsprobleme im Limmattal und wie ihnen begegnet werden kann. Dabei wurde bewusst nur am Rande das Projekt Limmattalbahn gestreift. Allerdings zeigte sich, dass viele der notwendigen Verbesserungen der Verkehrsabläufe im und ums Limmattal von der Limmattalbahn abhängen und nicht ausgeführt werden können, wenn sie nicht gebaut wird.
Im vergangenen Jahr war beim Sekretariat des HEV Limmattal der Rechtsauskunftsdienst wiederum stark gefragt. Juristen geben unseren Mitgliedern telefonische Auskünfte in Rechtsfragen zum Wohn- und Grundeigentum. Dabei ist eine Beratungszeit von 15 Minuten pro Jahr für das Mitglied einer der Limmattaler Sektionen unentgeltlich. Telefonnummer und weitere Angaben sind auf unserer Website ersichtlich.
Unsere Sektion / Interna / unser Vorstand
Im Mai wurde unsere Homepage im neuen Design aufgeschaltet. Sie ist eingebettet in die neue Homepage des HEV Schweiz, der sich die meisten Sektionen und Kantonalverbände angeschlossen haben. Der HEV Schweiz und seine Kantonalverbände und Sektionen haben damit einen einheitlichen Auftritt, auch wenn sich die einzelnen Seiten teilweise farblich unterscheiden. Die Sektionen des Kanton Zürich haben die Grundfarbe blau, die Farbe des Kantonswappens. Nebst unseren Sektionsinformationen erhalten die Besucher der Homepage immer aktuelle Informationen des Kantonalverbandes und des HEV Schweiz. Hinter den einzelnen Registern sind u.a. Statistiken, Ausführungen und Angaben zu den Dienstleistungen unseres Verbandes zu finden. Ebenso können Abhandlungen zu vielen Rechtsfragen, welche unsere Mitglieder beschäftigen, oder Angaben zu Baufragen und "Energie und Umwelt" aufgerufen werden. Die Mitglieder der Sektionen des HEV Kanton Zürich, auch unserer Sektion, haben zudem Zugriff auf verschiedene Formulare, die am PC erstellt bzw. ausgefüllt und anschliessend teils kostenlos heruntergeladen und selber ausgedruckt werden können.
Auf den 5. Oktober haben wir unsere Mitglieder zu einer Besichtigung des Neubaus des Limmattal-Spitals eingeladen. Leider hat die Spitalleitung aus organisatorischen Gründen und aufgrund der Sicherheit die maximale Teilnehmerzahl auf 50 Personen festgelegt. Wir mussten deshalb einigen Mitgliedern absagen. Der Limmi-Direktor, Herr Brack, war während der Führung, die durch die Bauleiter des Neubaus geleitet wurde, selber anwesend und hat auch kritische Fragen beantwortet. Wir können davon ausgehen, dass wir ein modernes und funktionstaugliches Spital mit guten Arbeitsabläufen erhalten werden, in dessen (nur noch) Zweier-Zimmern wir uns wohl fühlen werden, soweit dies bei einem Spitalaufenthalt überhaupt möglich ist. Kurzfristig war leider keine weitere Führung mehr organisierbar für jene Mitglieder, denen wir absagen mussten. Wir müssen deshalb alle Interessierten auf einen allfälligen Tag der offenen Türen verweisen.
Im vergangenen Jahr konnten wir wieder zahlreiche Neumitglieder in unserem Verband begrüssen. Trotzdem ist die Gesamtzahl bei 1100 Mitgliedern geblieben. Den Neueintritten standen verschiedene Austritte gegenüber infolge von Todesfällen, Übertritten in andere Sektionen und Verkauf der Liegenschaft. Selbstverständlich kann bei uns auch Mitglied sein, wer kein Grundeigentum besitzt, unsere Anliegen aber unterstützen will. Nicht mehr unterstützen wollten uns einige Mitglieder, weil ihnen die politischen Stellungnahmen vor allem des HEV Schweiz nicht passten. Wir sind uns bewusst, dass nicht immer alle Arbeiten an Themen, die der Verband im Interesse der Haus- und Grundeigentümer bearbeitet, auch allen Mitgliedern zusagen. Ebenso können pointierte Stellungnahmen zu aktuellen Fragen aufstossen. Deswegen gleich den Austritt zu geben, wenn die grosse Richtung stimmt, scheint mir nicht die Lösung zu sein. Bei der heutigen Tendenz des schleichenden Abbaus und der laufenden Belastung des privaten Eigentums mit Steuern und Gebühren ist ein gemeinsamer Einsatz dagegen wichtig.
Ein Thema, das den Vorstand beschäftigt hat und weiter beschäftigen wird, ist die Limmattalbahn. Ich bin mir bewusst, dass wir in unserem Verband als Mitglied Befürworter und Gegner haben. Der Vorstand ist aber überzeugt, dass unser Verband Stellung beziehen muss, umso mehr, als wir uns mit der Mitarbeit beim "runden Tisch" in Dietikon auch einbringen konnten. Der Vorstand stellt sich hinter dieses Gesamtprojekt, ist doch die Limmattalbahn nur ein Teil davon. Ein grosser Anteil der Kosten, rund 140 Mio. Franken, wird für die flankierenden Massnahmen aufgewendet. Sie beinhalten verschiedene grössere Bauprojekte für den motorisierten Individualverkehr (MIV), so unter anderem der Ausbau der Überland- und Bernstrasse und der Umbau der Bunkerkreuzung. Sie sollen den MIV aus den Zentren auf die Umfahrungsstrassen leiten, was dringend notwendig ist. Ohne Limmattalbahn sind auch die Gelder für diese wichtigen Strassenbauprojekte blockiert. Bewegung bringt das Gesamtprojekt Limmattalbahn aber auch in der Stadt Dietikon. Verschiedene Liegenschafseigentümer haben gegenüber den Behörden ihren Willen geäussert, entlang der Limmattalbahn veraltete Objekte durch Neubauten zu ersetzen. Ich bin überzeugt, wir haben ein optimales Projekt. Das Limmattal erhält ein auf die Zukunft ausgerichtetes Verkehrssystem, welches das Bevölkerungs- und Betriebswachstum, das auf uns zukommt, bewältigen kann. Ob wir es wünschen oder nicht - das Limmattal wird in den nächsten Jahren weitere Zuzüger, Bewohner und Firmen, erhalten und verkraften müssen. Das heute vorliegende Projekt ist ein Kompromiss, der breit abgestützt ist.
Der HEV Dietikon-Urdorf ist bestrebt, sich in Dietikon und Urdorf aktiv einzubringen über seine Vorstandsmitglieder, welche ihrerseits noch in anderen Vereinen und Verbänden tätig sind. Daneben haben wir einen direkten Draht ins Dietiker Parlament mit den beiden Gemeinderatsmitgliedern Stephan Wittwer und Martin Romer, der in diesem Jahr das Parlament leitete. Im Kantonsparlament sind wir vertreten mit unseren Mitgliedern Martin Romer und Josef Wiederkehr. Letzterer ist auch Vorstandsmitglied im HEV Kanton Zürich. Unsere Sektion selber ist Mitglied und jeweils vertreten an den Generalversammlungen beim IHV, der Standortförderung Limmattal, dem Kartell der Ortsvereine wie auch der Genossenschaft Stadthalle Dietikon. Aktiv vertraten die Vorstandsmitglieder in wechselnder Zusammensetzung die Sektion an den verschiedenen Generalversammlungen, übrigen Versammlungen und Informationsveranstaltungen des HEV Kanton Zürich und des HEV Schweiz.
Fast punktgenau wie im Vorjahr schliessen wir die Jahresrechnung mit einem Überschuss von Fr. 432.40 ab, wobei wir vorgängig wiederum eine Rückstellung in gleicher Höhe für das Verbandsjubiläum verbucht haben. Während bei den Verwaltungskosten, insbesondere den allgemeinen Drucksachen, und den Veranstaltungen geringere Kosten anfielen, haben sich bei den Verbandsabgaben erstmals die erhöhten Beiträge an den HEV Schweiz ausgewirkt. Das Budget für das neue Jahr halten wir im Rahmen der aktuellen Abrechnung unter Berücksichtigung der erhöhten Verbandsabgaben.
An den Vorstandssitzungen und Veranstaltungen konnte ich auf die Unterstützung und Mitarbeit, Rat und Tat der Vorstandsmitglieder zählen. Ich möchte dafür meinen Kolleginnen, nämlich Brigitta Johner, Ursula Suter und Susanne Wyss, welche auch das Sekretariat führt, sowie den Kollegen Frank Götschmann, Martin Romer und Stephan Wittwer recht herzlich danken. Sie haben dazu beigetragen, dass wir die üblichen Vereinsangelegenheiten speditiv erledigen und den Vereinsmitgliedern etwas bieten konnten.
Aber auch Ihnen, sehr geehrte Damen und Herren, möchte ich für die Treue zu unserem Verband danken. Mit Ihrer Mitgliedschaft tragen Sie dazu bei, dass wir als Hauseigentümerverband eine starke Stimme haben und uns für die Eigentümer und das Eigentum auf allen Ebenen einsetzen können. Ich freue mich, wenn ich Sie an der Generalversammlung begrüssen kann.
Hans Schenk
Januar 2018 hs