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Erbliegenschaften fair verteilen
Private Liegenschaften in der Schweiz gehören oftmals Erbengemeinschaften mit zwei bis drei Parteien. Ein Beispiel, wie Liegenschaften verteilt und bewirtschaftet werden können, bevor sich zu viele Erben darum streiten.
Die Geschwister Hans (55, zwei Kinder) und Gabi (59, drei Kinder) haben vor 15 Jahren von ihren Eltern zwei Mehrfamilienhäuser, ein Einfamilienhaus sowie zwei Ferienwohnungen geerbt. Hans verfügt über ein hohes Einkommen und ist nicht auf die Erträge aus den Liegenschaften angewiesen - anders Gabi: Sie verdiente nicht, solange ihre Kinder klein waren, und deckt ihre Lebenshaltungskosten zum Teil mit dem Ertrag aus den Liegenschaften.
Bei den Mehrfamilienhäusern und dem Einfamilienhaus stehen Investitionen an. Aus diesem Anlass lassen Hans und Gabi überprüfen, ob ein Teilverkauf und die Auflösung ihrer Erbengemeinschaft sinnvoll sind.
Knacknuss spätere Wertentwicklung
Der einfachste Weg wäre es, die Liegenschaften schätzen zu lassen, sie anschliessend aufzuteilen und die Differenz über eine Ausgleichszahlung zu regeln. Diese Lösung hat einen schwer wiegenden Nachteil: Liegenschaften verfügen oft über ganz unterschiedliche Potenziale. Wenn sich der Wert nach der Aufteilung sehr unterschiedlich entwickelt, fühlen sich jene Erben benachteiligt, die nicht vom Mehrwert profitieren. Um das zu vermeiden, wenden sich Gabi und Hans an Fachleute.
Potenziale richtig abschätzen
Die Immobilienexperten bewerten die Liegenschaften und unterziehen sie gleichzeitig einer Potenzialanalyse. Dabei geht es darum herauszufinden, ob mit gezielten Investitionen oder mit einer Umnutzung ein Mehrwert geschaffen werden kann. Resultat: Mit beiden Mehrfamilienhäusern lassen sich deutlich höhere Mieterträge erwirtschaften, wenn man die 1- und 2-Zimmerwohnungen zusammenlegt. Eine solche Veränderung lässt sich nicht kurzfristig realisieren, nicht zuletzt, weil die Wohnungen vermietet sind. Bei der Aufteilung der Liegenschaft muss man diese potenzielle Wertsteigerung aber berücksichtigen.
Hans und Gabi möchten ihr Elternhaus am liebsten im Familienbesitz behalten. Die Experten schätzen ab, wie hoch die Kosten für eine umfassende Sanierung sind. Zusätzlich berechnen sie, wie viel das Grundstück Wert ist, wenn sie darauf Eigentumswohnungen bauen und verkaufen. Die Ferienwohnungen nutzen die Erben nicht selber. Eine Analyse zeigt, dass mit der wochenweisen Vermietung knapp die Unterhaltskosten erwirtschaftet werden. Ein Verkauf ist deshalb sinnvoll.
Faire Aufteilung
Gabi und Hans beschliessen, die Ferienwohnungen zu verkaufen und den Erlös unter sich aufzuteilen. Die beiden Mehrfamilienhäuser übernimmt Gabi. Sie zahlt Hans einen höheren Übernahmepreis als den aktuellen Verkehrswert, um ihn für die potenziellen Mehreinnahmen zu entschädigen. Hans übernimmt das elterliche Einfamilienhaus, damit es erhalten bleibt. Er plant eine umfassende Renovation. Das Geld dafür stammt aus der Ausgleichszahlung für die Mehrfamilienhäuser.
Tipps
- Es lohnt sich nicht, die Auflösung einer Erbengemeinschaft auf die lange Bank zu schieben. Mit jeder Weitervererbung wächst die Erbengemeinschaft. Weil Entscheidungen immer einstimmig gefällt werden müssen, blockieren sich die Erben oft gegenseitig.
- Werden Liegenschaften aufgrund einer reinen Objektbewertung verteilt, geraten sich die Erben später oft in die Haare, weil ein Objekt mit wenig Investitionen oder einer Umnutzung auf einmal viel mehr Wert hat.
- Achten Sie bei der Aufteilung von Liegenschaften auch darauf, dass nicht unnötig hohe Grundstückgewinnsteuern anfallen.
Zusätzliche Informationen
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Hans Rausser, Montage hausinfo. Artikel drucken