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(rh) Die Frage nach dem fairen Mietpreis lässt sich mit drei weiteren Fragen beantworten:
- Ist der Mietzins kostendeckend?
- Ist der Mietzins marktgerecht?
- Ist der Mietzins rechtlich zulässig?
Kostendeckender Mietzins
Die Kostenrechnung zeigt, welchen Mietzins der Vermieter verlangen muss, damit die Liegenschaft kostendeckend ist. Dazu zählen alle Güter und Dienstleistungen, die für die Bereitstellung von Wohnraum nötig sind. Sie werden in der Regel in Kapitalkosten (Fremdkapitalkosten wie Hypothekarzinsen, übrige Darlehenszinsen oder Baurechtszinsen) und Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten wie öffentliche Abgaben oder Versicherungskosten, Unterhaltskosten, Abschreibungen und Risikoprämie) unterteilt.
Marktgerechter Mietzins
Wie die Preise anderer Güter bildet sich die Miete durch Angebot und Nachfrage. Der bei anderen Gütern funktionierende freie Markt ist aber durch die Missbrauchsgesetzgebung im Obligationenrecht beschränkt, die Festsetzung der Mietzinsen geregelt. Diese Regeln machen es manchmal schwierig, kostendeckend zu vermieten, besonders Neubauwohnungen. Erst auf längere Sicht hat der Vermieter die Chance, kostendeckende Mieten zu verlangen und seine möglichen Anfangsverluste zu kompensieren.
Rechtlich zulässiger Mietzins
Mieter und Vermieter können den Mietzins frei aushandeln. Das Mietrecht setzt der Vertragsfreiheit aber Grenzen und schützt die Mieter vor missbräuchlichen Mietzinsen. Laut Artikel 269 OR sind Mietzinsen missbräuchlich, wenn ein überhöhter Ertrag erwirtschaftet wird oder die Mieten auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen. Sie sind gemäss OR in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie
- im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinsen liegen,
- durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind,
- bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen,
- dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewährt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekannt gegebenen Zahlungsplan festgelegt sind,
- die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen,
- die Höhe nicht überschreiten, die Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen vertreten, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.