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Parce qu’il a refusé de payer 160 francs pour des charges contestées, un locataire a dû quitter le logement qu’il occupait depuis quarante ans.
Au mois de novembre 2014, le Tribunal fédéral a rendu un arrêt frappant. Il a validé la résiliation anticipée d’un appartement pour non-paiement d’un arriéré de charges de 160 francs, contesté par un locataire depuis quarante ans. Même si la doctrine semble déjà s’accorder à dire que le droit a été correctement appliqué, il convient d’apporter quelques conseils pratiques au locataire pour lui éviter de se retrouver dans une telle situation.
Décompte de charges contesté
Les faits de l’arrêt en question peuvent être assez simplement résumés. Un locataire conteste un décompte de charges devant une autorité de conciliation et les deux parties campent sur leur position. Après l’échec de la conciliation, le locataire s’oppose au commandement de payer de 160 francs Le bailleur lui envoie alors un avis avec menace de résiliation. Le locataire refusant de payer, le bailleur résilie avec effet anticipé le bail. Le locataire s’oppose à la résiliation, de façon victorieuse devant les deux premières instances, mais succombe au niveau de la Cour suprême. L’intérêt juridique de l’arrêt est finalement l’application (trop) rigoureuse de principes établis:
- Premièrement un avis avec menace de résiliation pour une créance exigible est valable, peu importe que la créance soit contestée.
- Deuxièmement un congé donné après la période de 30 jours qui suit la menace de résiliation en cas de non-paiement ne peut être jugé contraire à la bonne foi qu’à des conditions très strictes. Par exemple, un congé donné à un locataire ayant précédemment toujours payé de façon très rigoureuse son loyer et qui s’acquitterait de son dû le 31e jour a été jugé contraire aux règles de la bonne foi.
- Troisièmement, et c’est l’exception non remplie dans le cas d’espèce, la résiliation du bail pour un montant insignifiant est aussi abusive. Néanmoins, l’insignifiance est un concept très strict qui ne s’évalue pas en fonction de la durée du bail, de la situation financière des parties ou encore de la proportionnalité des intérêts en présence. C’est un concept objectif et, si la Cour suprême refuse de chiffrer précisément l’aspect insignifiant d’un montant, on retiendra qu’il s’agit au maximum de quelques dizaines de francs.
Comment éviter cette situation tout en faisant valoir ses droits? Cet arrêt ne doit pas empêcher un locataire de contester un décompte de charges par peur de représailles. Tant qu’il n’a pas reçu une menace de résiliation en cas de non-paiement du solde dans les trente jours, le bailleur ne saurait résilier le contrat; un simple rappel ou même une menace de poursuites ne suffisent pas. Si une telle menace est proférée, le locataire qui ne veut pas prendre le risque de se voir résilier son bail paiera le montant réclamé, avant l’échéance fixée, de manière que l’argent soit sur le compte du bailleur dans le délai. Il prendra alors contact avec l’ASLOCA pour engager une contestation du décompte. Le litige doit porter sur le décompte lui-même, et non sur la validité du congé. A noter que la passibilité de résiliation anticipée donnée au bailleur n’existe que si le litige porte sur le loyer, l’acompte de charges ou un solde de charges, mais pas sur d’autres contestations, telles les factures de réparations.
En procédant de la sorte et si le locataire obtient gain de cause, il pourra simplement compenser le montant avec un loyer et n’aura pas perdu un franc. Ainsi, on voit que les droits du locataire peuvent être défendus sans prendre de risques excessifs.
Baptiste Hurni
Membre du comité
ASLOCA Neuchâtel