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Urteil des Schweizer Bundesgerichts betreffend die Airbnb-mässige Vermietung einer Wohnung
Am 4. April 2019 hat das Schweizer Bundesgericht einen Leitentscheid zur in der Lehre intensiv diskutierten Frage gefällt, inwieweit sich das Anbieten einer Stockwerkeinheit auf Airbnb mit den Nutzungsbestimmungen der Gemeinschaftsordnung verträgt. Das einschlägige schriftliche Urteil wurde jetzt kürzlich auf der Website des Bundesgerichts hochgeladen (Geschäfts-Nr.: 5A_436/2018).
Stark vereinfacht war im relevanten Fall ein Stockwerkeigentümer mit einer Beschwerde an das Bundesgericht gelangt, dessen Tochter regelmässig auf Airbnb und möglicherweise auch anderen Plattformen seine im Stockwerkeigentum stehende Wohnung Gästen zur kurzzeitigen Benutzung anbot, die für ein paar Tage die Region Luzern erkunden wollten. Dieser Wohnungsnutzung hatte die Stockwerkeigentümergemeinschaft einen Riegel mit einer Reglementsänderung geschoben, gemäss welcher nur eine dauerhafte, nicht aber eine unregelmässige, tage-, wochen- oder monatsweise Vermietung gestattet ist.
Das Bundesgericht betrachtet die Airbnb-mässige Vermietung einer Wohnung als parahotelleristische Beherbergung (E. 4.2). Bei der Prüfung, ob eine solche Aktivität zulässig ist, kommt es nach Bundesgericht “entscheidend auf die konkrete Liegenschaft und damit spezifisch auf die Umstände des Einzelfalles an” (a.a.O.).
Mit Blick auf die konkrete Liegenschaft (Wohn-, keine Ferienresidenz; gemeinschaftlich genutzte(s) Sauna / Schwimmbad; etc.) kam das Bundesgericht zum Schluss, dass eine Airbnb-mässige Vermietung der einschlägigen Stockwerkeinheit nicht zulässig ist (a.a.O.):
“Bei einer solchen Ausgangslage wird der reglementarisch vorgesehene ‘Wohnzweck’ bei einer (Erst-) Wohnresidenz mit dem dauernden gewerbsmässigen Feilbieten einer Wohnung zur tageweisen Buchung auf Plattformen wie Airbnb gesprengt. Eine solche Einquartierung von Gästen entspricht, wie das Obergericht zutreffend festgehalten hat, weder dem Wort- noch dem Rechtssinn des ‘Wohnens’. Darunter fällt selbstverständlich nicht einzig der ununterbrochene Aufenthalt durch den Stockwerkeigentümer, sondern beispielsweise auch die Nutzung durch einen regelmässig von längeren Auslandaufenthalten zurückkehrenden Eigentümer, durch einen Mieter im üblichen Sinn, durch eine Wohngemeinschaft, durch einen Wochenaufenthalter, etc. Die Tochter des Beschwerdeführers betreibt in der fraglichen Wohnung jedoch ein parahotelleristisches Gewerbe, welches weder mit dem reglementarischen ‘Wohnzweck’ noch mit dem reglementarisch näher umschriebenen ‘stillen Gewerbe’ vereinbar ist, umso mehr als die Verwendung einer Wohnung ‘als Pension’ schon nach der bisherigen Regelung explizit ausgeschlossen war.”
Das Bundesgericht kam über die konkrete Vermietungstätigkeit des Beschwerdeführers hinausgehend weiter zum Schluss, dass mit Blick auf die einschlägige Stockwerkeigentümergemeinschaft die eingangs erwähnte generelle reglementarische Beschränkung der Vermietungsmöglichkeit mit der Rechtsordnung vereinbar ist, insbesondere mit der Eigentumsgarantie (E. 4.3):
“[…] [D]ie Stockwerkeigentümergemeinschaft darf gestützt auf Art. 712g Abs. 3 ZGB grundsätzlich die Zweckbestimmung und die Nutzungsweise autonom festlegen. Sie muss dabei einzig die Schranken beachten, wie sie sich aus Art. 2 und 27 ZGB sowie Art. 19 f. OR und aus der Institution des Stockwerkeigentums ergeben […]. Vorliegend kann aber weder von einer ‚Aushöhlung des Eigentums’ die Rede sein noch liegt – was denn auch nicht geltend gemacht wird – eine Schikane vor; vielmehr ist nachfühlbar, dass sich die anderen Bewohner der Liegenschaft durch die mit dem steten Wechsel zwangsläufig einhergehenden erhöhten Immissionen sowie durch das Auftauchen von unbekannten Personen in gemeinsamen Anlagen wie Schwimmbad und Sauna in ihrer Wohnqualität beeinträchtigt fühlen.”
Wie erwähnt kommt es bei der Beurteilung entsprechender Fälle entscheidend auf die konkreten Umstände des Einzelfalles an. Entsprechend hat das Bundesgericht die Airbnb-mässige Vermietung von Wohnungen mit dem hier diskutierten neuen Leitentscheid nicht generell untersagt. Ohne mit dem einschlägigen Sachverhalt im Detail vertraut zu sein, erscheinen mir die Erwägungen des Bundesgerichts jedoch nachvollziehbar und richtig zu sein.
Philipp H. Haberbeck, Zürich; zuerst veröffentlicht auf LinkedIn am 23. Juni 2019 (www.haberbeck.ch)
Rechtsgebiete: Mietrecht