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Terminologie und Begriff
Bauherr
Als Bauherrn (Terminologie SIA bei Bauwerkverträgen) bezeichnet man den Besteller (Terminologie OR bei allen Werkverträgen) des Bauwerkes.
Generalunternehmer
Überträgt der Bauherr einem Unternehmer die gesamte Ausführung einer Baute, spricht man auf der Seite des Unternehmers von einem "Generalunternehmer". Die vertragliche Leistung im GU-Vertrag beläuft sich auf das Erbringen aller Bauleistungen. Üblicherweise überträgt der Generalunternehmer sodann einzelne Arbeitsleistungen an sog. Subunternehmer.
Subunternehmer
Überträgt der Generalunternehmer einzelne Arbeitsleistungen an Dritte, so ist dieser Dritte ein Unternehmer und der GU wird seinerseits zum Besteller. Man bezeichnet diesen beigezogenen Dritten als Subunternehmer, womit seine hierarchische Stellung im Organigramm verbal skizziert wird. Zwischen dem Subunternehmer und dem Bauherrn besteht kein Vertragsverhältnis. Die Subunternehmer stehen im Organigramm nebeneinander und bezeichnen sich gegenseitig als "Nebenunternehmer". Vergibt der Generalunternehmer seinerseits die Ausführung der gesamten Baute einem Bauunternehmer, spricht man von einem Generalsubunternehmer.
Management-GU und Generalübernehmer
Einen GU, der selber keine Bauleistungen erbringt, sondern alle baulichen Arbeiten über Dritte (Subunternehmer, Zulieferer) erbringt, kann man als "Management-Generalunternehmer" bezeichnen. Andere verwenden dafür den Terminus "Generalübernehmer". Insbesondere grosse, auch börsenkotierte Generalunternehmer sind heute als reine Management-Generalunternehmer organisiert und entsprechend im GU-Vertrag vermerkt (so z.B. Allreal, Losinger, Steiner).
Abgrenzung zum Totalunternehmer
Im Unterschied zum Generalunternehmer führt der Totalunternehmer zusätzlich auch Planungsarbeiten, insbesondere Projektierungsarbeiten für die vom Bauherrn bestellte Baute aus (BGE 114 II 53). Von diesem Punkt abgesehen, sind die Begriffe "Totalunternehmer" und "Generalunternehmer" aber grundsätzlich deckungsgleich und weisen dieselben Merkmale auf. Auch der GU leistet Planungsarbeiten, insbesondere Ausführungsplanungen.
Zulieferer
Lieferanten bringen Werkstoffe auf die Baustelle, insbesondere Holz, Beton, Gips oder andere Fahrhabe. Sie leisten aufgrund von Kaufverträgen bei Gattungsware und i.d.R. Werkverträgen bei Speziesschuld. Die extra für eine Baute angefertigten "Fenster" oder "Armierungseisen" sind Speziesschulden, welche auf fremden Werkhöfen hergestellt und auf die Baustelle auf Terminbestellung geliefert werden. Zulieferer können unter Umständen zum Bauhandwerkerpfandrecht berechtigt sein.
Vertragsqualifikation und wesentliche Vertragspunkte
Beim konventionellen Bauen schliesst der Bauherr mit verschiedenen Unternehmern einzelne Werkverträge für die Errichtung eines Bauwerks ab. Diesfalls ist der Bauherr bzw. der von ihm beauftragte Architekt für die Koordination der verschiedenen Unternehmer verantwortlich (Gauch, Werkvertrag, N 221). Beim GU-Vertrag dagegen schliesst der Bauherr nur einen einzigen Werkvertrag (i.S.v. OR 363 ff.) ab, wobei der Generalunternehmer die Ausführung eines (Bau)Werks schuldet. Zieht der Generalunternehmer für die Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten Subunternehmer bei, trägt er die Koordinationspflicht der am Werk beteiligten Unternehmer. Da der Generalunternehmer einziger Vertragspartner des Bauherrn ist, obwohl allenfalls mehrere Unternehmer am Bau beteiligt sind, trägt der Generalunternehmer gegenüber dem Bauherrn die vollständige und alleinige Verantwortung sowie im Regelfall auch das Kostenrisiko. Baumängel der Subunternehmer sind beispielsweise dem GU anzulasten.
Vertragsbestandteile
Der GU-Vertrag besteht formell aus der Vertragsurkunde und den allgemeinen Vertragsbedingungen. Diese zwei Vertragsteile werden durch Vertragsbeilagen (insbesondere Pläne) ergänzt, die in der Vertragsurkunde zu bezeichnen sind. In der Vertragsurkunde werden das Werk und der Werkpreis bestimmt. Dabei stehen für die Preisgestaltung zumeist fünf Varianten zur Auswahl, nämlich Globalpreis, Pauschalpreis, offene Abrechnung, offene Abrechnung mit Kostendach einschliesslich Bauteuerung und offene Abrechnung mit Kostendach ausschliesslich Bauteuerung. Die allgemeinen Vertragsbedingungen sind meist vorformuliert und regeln die Rechtsgrundlagen, Projektorganisation, Vertragsunterlagen, Preisbestimmung, Zahlung, Bauabnahme, Garantie usw. Soll die SIA-Norm 118 zur Anwendung kommen, so ist diese als Vertragsbestandteil zu bezeichnen. Die SIA-Norm 118 gilt nicht automatisch, sondern nur bei erkennbarem Willen, dass diese Vertragsgrundlage sein soll.
Vertragsbeilagen, auf welche in der Vertragsurkunde verwiesen wird, sind unter anderem der Baubeschrieb, die Vertragspläne, die Leistungstabelle, das Bauprogramm und der Zahlungsplan. Häufig wird der finale Baubeschrieb erst nach Vertragsabschluss fertiggestellt. Dies kann zu Streitigkeiten führen, wenn offenbleibt, welche Leistungen in der Werkpauschale enthalten sind und welche nicht. Bei Pauschalverträgen sollte der Baubeschrieb/das Leistungsverzeichnis bei Vertragsschluss vorliegen. Bei Einheitspreisverträgen ist eine nachträgliche Präzisierung (in gewissen Bandbreiten) tolerabel und administrierbar. Die Leistungstabelle (Schnittstellenliste, ev. auch das Organigramm) nennt alle Planungs- und Koordinationsleistungen und ordnet diese dem Generalunternehmer oder dem Bauherrn zu. Sie ist relevant für die Aufteilung der Teilleistungen und Honorare zwischen den Beauftragten des Bauherrn und des Generalunternehmers. Das Bauprogramm hat grundsätzlich keine verbindliche Wirkung und dient der Koordination der Arbeiten. Bei Bauverzögerungen kann es unabhängig von der Verbindlichkeit der angegebenen Termine Hinweise auf das Verschulden der Beteiligten geben.
Betreffend den Zahlungsplan empfiehlt es sich, diesen derart auf das Bauprogramm abzustimmen, dass beispielsweise gestützt auf die Verwendung derselben Begriffe eine widerspruchslose Verknüpfung zwischen dem Bauprogramm und Zahlungsplan gewährleistet ist. Entsprechend der Parteiautonomie und Vertragsfreiheit können selbstverständlich weitere Elemente Vertragsbestandteile bilden. So sind zum Beispiel Klauseln betreffend Änderungswünsche durch Bauherrn, Bauhandwerkerpfandrecht, Garantien, Versicherungen oder besonderen Verjährungen und Gewährleistungen anzutreffen. Der GU-Vertrag hat erstens die Parteien, zweitens die Bestellung (was, wo), drittens die erwartete Qualität, viertens die verbindlichen Termine und fünftens schliesslich den festen oder kalkulierbaren Preis zu fixieren (essentialia negotii).
Vorteile des Generalunternehmervertrags
Da der Generalunternehmer die vollständige Verantwortung für die Bauausführung trägt, wird der Bauherr von der Koordinationspflicht und der damit verbundenen Verantwortung befreit. Nebst dem Kostenrisiko trägt der Generalunternehmer sodann typischerweise Qualitäts- und je nach Ausgestaltung des Vertrags auch Termingarantien. Das Kostenrisiko besteht darin, dass meist Pauschal- bzw. Globalpreise vereinbart werden und demnach die Mehrkosten zulasten des Generalunternehmers gehen.
Nachteile des Generalunternehmervertrags
Der Einfluss des Bauherrn auf die Arbeitsausführung und die beigezogenen Subunternehmer ist bei einem GU-Verhältnis gering. Die Risiken werden bei einem GU gebündelt und beschleunigt. Solange der GU funktioniert, solvent und kompetent ist, läuft alles bestens. Gegenteiligenfalls addieren sich die Risiken aus Qualität, Bauhandwerkerpfandrechten (Doppel- und Mehrfachzahlungsrisiken) oder der Gewährleistungen. Fällt eine GU in die Insolvenz, so sind die Schwierigkeiten für Besteller, Käufer, Handwerker und Zulieferer mehrfach komplexer als bei klassischer Bauweise mit einer Serie von einzelnen Werkverträgen, koordiniert über einen Architekten, der wiederum Vertrauensperson des Bauherrn ist. Die Wahl des Generalunternehmers ist deshalb von zentraler Bedeutung. Selbst der beste GU-Vertrag kann nicht von Schwierigkeiten mit dem "falschen" GU befreien.