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Auf kantonaler Ebene ist im Thurgau die Gesetzesgrundlage für eine Mehrwertabgabe bei Aufzonungen gegenwärtig nicht gegeben. Nur bei Einzonungen und bestimmten Umzonungen können solche Abgaben eingefordert werden – und zwar ausschliesslich durch den Kanton.
Der Wert eines Grundstücks ergibt sich im Wesentlichen daraus, wie es genutzt werden kann. So gewinnt Boden an Wert, wenn er als Bauland eingezont wird. Auch Umzonungen können solche Wertsteigerungen zur Folge haben.
Das Raumplanungsgesetz verlangt, dass Grundbesitzer eine Mehrwertabgabe entrichten müssen, wenn ihr Grundstück auf diese Weise stark an Wert gewinnt.
Thurgauer Praxis
Die Umsetzung der Vorgaben betreffend Mehrwertabgaben unterscheidet sich allerdings von Kanton zu Kanton. Im Thurgau werden für Einzonungen und für Umzonungen von öffentlichen Zonen in andere Bauzonen 20 Prozent Mehrwertabgaben gefordert.
Im Gegensatz zu anderen Kantonen werden im Thurgau jedoch keine Abgaben erhoben, wenn ein Grundstück aufgrund einer Aufzonung markant an Wert gewinnt. Als Aufzonung gilt die Verbesserung der Nutzungsmöglichkeiten in einer Bauzone durch eine Planungsmassnahme, etwa durch die Möglichkeit, zusätzliche Geschosse zu errichten.
Dass in Zusammenhang mit der Teilzonenplanrevision im Stadthof-Areal keine Abgaben fällig werden, hat also zwei Gründe: Einerseits geht es zwar um eine Umzonung, jedoch nicht um eine Umzonung von einer öffentlichen Zone in eine andere Bauzone. Und andererseits ist es im Thurgau so, dass auf die geplante Aufzonung keine Mehrwertabgabe zu entrichten ist.
Zugeständnisse im öffentlichen Interesse
Hinzu kommt, dass es im Thurgau allein Sache des Kantons ist, allfällige Mehrwertabgaben zu erheben. Aus diesem Grund war in Arbon auf kommunaler Ebene bei grösseren Planungsprojekten bisher folgendes Vorgehen gebräuchlich: Anstelle von Abgaben wurden von der Eigentümerschaft in Gestaltungsplanverfahren oft Zugeständnisse in der Umsetzung gefordert, die im öffentlichen Interesse lagen.
Am Beispiel Stadthof konnte so erreicht werden, dass im ersten Obergeschoss bedeutende Flächen für Dienstleistungsbetriebe vorgesehen sind. Zudem sorgen Studienauftrag und Gestaltungsplan dafür, dass nicht Regelbauweise zum Zug kommt, sondern ein qualitativ hochwertiger Bau realisiert werden soll.
In einem mit Spannung erwarteten Leiturteil hiess das Bundesgericht im November 2020 die Beschwerde der Baselbieter Gemeinde Münchenstein betreffend Mehrwertausgleich gut.
Das Gericht war zum Schluss gelangt, dass ein Kanton seinen Gemeinden nicht verbieten darf, bei Um- und Aufzonungen auf kommunaler Ebene Mehrwertabgaben zu erheben.
Keine Relevanz für den «Stadthof»
Sollte die Stadt Arbon gestützt auf diesen Bundesgerichtsentscheid Mehrwertabgaben auf kommunaler Ebene einführen wollen, so wäre mit einem aufwändigen und zeitintensiven Weg über mehrere Instanzen zu rechnen – mit ungewissem Ausgang. In Bezug auf das Projekt Stadthof käme ein Entscheid auf jeden Fall zu spät.
Der Kanton Thurgau startet anfangs 2022 eine Teilrevision des Planungs- und Baugesetzes. Es wird damit gerechnet, dass in diesem Rahmen auch das Thema Mehrwertabgaben für Um- und Aufzonungen neu geregelt wird.
Sollte dem nicht so sein, ist es für die Stadt Arbon denkbar, eine Lösung auf kommunaler Ebene zu suchen.