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En vertu de la Constitution fédérale, la Banque Nationale Suisse (BNS) a deux objectifs à mener dans son mandat : la politique monétaire menée doit garantir que la monnaie garde sa valeur et l'économie doit pouvoir se développer de manière appropriée. En tant qu'entité entièrement indépendante, la BNS a la tâche de suivre une politique monétaire servant les intérêts généraux de la Suisse. Plus précisément, elle doit assurer la stabilité des prix tout en tenant compte de l'évolution de la conjoncture économique et en déterminant l'évolution des taux avec sa politique monétaire. Elle influe sur l'offre de monnaie ainsi que la masse monétaire et est la seule banque qui peut créer et détruire de l'argent. Pour cela, la BNS dispose de plusieurs instruments dont les principaux sont l'achat de monnaies étrangères et l'octroi de crédits aux banques commerciales.
La banque centrale octroie des crédits en faveur des banques commerciales qui transmettent ces fonds au public. Ces crédits ont un effet sur l'argent en circulation et les prix des crédits influent sur la demande de financement, notamment pour les logements.
Trois paramètres déterminants pour la structure des taux d'intérêt
- la situation économique ;
- le "climat de confiance" qui fait référence à la confiance des investisseurs et du public dans les marchés ;
- l'attitude de la banque centrale.
l'Augmentation des taux influence :
- le prix de revient d'un projet immobilier - augmentation des prix de l'immobilier
- freine l’activité de construction immobilière, stabilise l’offre et augmente les prix à moyen terme.
- la valorisation immobilière - baisse des prix (peu d'influence sur le court terme)
- méthodologie d'actualisation des flux financiers qui se basent sur un taux sans risque lissé sur 50 ans. Cela évite une volatilité trop importante des valorisations, mais une augmentation des taux diminue la valeur de l'immobilier. Cependant la hausse doit être importante pour influencer l'effet du lissage sur une courte période.
- méthodologie d'actualisation des flux financiers qui se basent sur un taux sans risque lissé sur 50 ans. Cela évite une volatilité trop importante des valorisations, mais une augmentation des taux diminue la valeur de l'immobilier. Cependant la hausse doit être importante pour influencer l'effet du lissage sur une courte période.
- l'octroi de crédits hypothécaires - baisse des prix
- restriction des conditions d'octroi de crédit donc baisse de la demande.
- le coût du crédit hypothécaire - baisse des prix et des revenus car les charges d'exploitation (hypothécaires) augmentent
- les charges hypothécaires augmentent ce qui engendre une baisse de la demande.
- l'augmentation des loyers - augmentation des revenus et des prix
- répercussion de la hausse des taux d'intérêts et de l'inflation (IPC) sur les loyers. Les loyers commerciaux étant indexés, la hausse est immédiate. Les hausses des taux s'accompagnent généralement d'inflation et donc d'une hausse probable des revenus, soit des loyers. Ce mécanisme protège quelque peu l'immobilier dans un contexte de hausse graduelle, la répercussion de l'inflation sur les loyers résidentiels demande en effet du temps.
- Rendement des placements -baisse des prix
- l'attractivité des autres classes d'actifs influent sur le prix de l'immobilier (demande). La valeur refuge de l’immobilier attire grâce à la stabilité de ses revenus locatifs mais peut perdre un peu d'attractivité si les taux remontent.
Selon les experts, le scénario de 1990, avec une montée rapide des taux, a peu de chance de se reproduire. Un relévement des taux très progressif est pronostiqué mais pas pendant les cinq prochaines années.
Autres variables qui influencent l'immobilier
- investissements dans la construction (influence l'offre) ;
- l’évolution du PIB (influence l'offre et la demande) ;
- les taux d'intérêts (influence l'offre et la demande) ;
- le revenu des ménages (influence la demande) ;
- l'évolution démographique (influence la demande) ;
- le taux de change (influence la demande).
L'offre diminue ou la demande augmente : les prix augmentent
L'offre augmente ou la demande diminue : les prix baissent
Quand le bâtiment va, tout va ?
Tout le monde connaît ce fameux adage. La santé d’une économie se mesure à la force du secteur du bâtiment. Quels sont les effets directs de la conjoncture sur l’immobilier?
Pour démontrer la complexité des combinaisons de ces variables, l'expert indépendant Wüest & Partners a développé un modèle qui calcule divers facteurs sur les prix des habitations.
Ainsi, selon ces calculs : "lorsque la population augmente de 1%, les prix croissent de 3% (PPE) et de 0,6% (villas). Et si l’inflation monte de 1%, la valeur des PPE et des villas prendra 3,9% et 2,4%." Mais ce sont des hypothèses mathématiques, précise Hervé Froidevaux, associé de Wüest & Partner à Genève, dans son interview donnée auprès du journal le Temps en 2015. "Si l’inflation remonte, on peut s’attendre à ce que la croissance évolue aussi. Il s’agit donc de combiner ces variables."
ET Que fais Imvesters pour se protéger ?
Imvesters protège les rendements attendus en provisionnant des charges d'exploitation sécuritaires pour faire face aux imprévus, telle une augmentation des charges d'exploitation par exemple. De plus, les investissements en crowdfunding immobilier se limitent à un prêt hypothécaire en 1er rang (maximum 66%), ce qui permet de protéger les propriétaires en cas de dévaluation du bien immobilier et de l'impact de l'augmentation de charges hypothécaires.
Enfin, les taux hypothécaires sont fixés pour ne pas prendre de risque sur la période d'investissement. On l'a vu plus haut, l'augmentation des taux influence également à la hausse les loyers, surtout les loyers commerciaux qui sont indexés. Une analyse rigoureuse est effectuée sur les dossiers et la situation macroéconomique. Le potentiel locatif et tous les éléments cités sont bien connus des experts composant l'équipe de sélection d'immeubles d'Imvesters.
Performance de l'immobilier (total return) de 1987 à 2019
Total return : rendement net et prix de l'immobilier
Mis en place en 1966 par l'économiste américain William Forsyth Sharpe, le ratio de Sharpe permet de mesurer la rentabilité d’un actif en fonction du risque de son sous-jacent comparé à un taux sans risque, celui d'une obligation de la Confédération Suisse par exemple.
En effet, selon cet économiste, la moyenne des rentabilités ne suffit pas pour mesurer la performance réelle d'un actif. L'objectif du ratio de Sharpe est de permettre à un investisseur d'analyser le niveau de rendement supérieur obtenu par rapport au niveau de risque supplémentaire pris afin de générer ce rendement.
Généralement, un ratio de Sharpe supérieur à 1 est jugé acceptable par les investisseurs. Un ratio supérieur à 2 est considéré comme très bon, et un ratio de 3 ou plus est considéré comme excellent.
Ce qu’il faut retenir
Les taux d'intérêt sont un élément parmi d'autres qui ont une influence sur la variation de prix ou de revenus du bien immobilier. Le risque est maîtrisé et mesuré dès lors que l'investissement est encadré par des professionnels, proches de leur marché et des indications économiques. La montée des taux n'influence pas nécessairement négativement les prix de l'immobilier. C'est plutôt l'amplitude de la montée des taux qui peut avoir un impact négatif sur les prix.
Les provisions sécuritaires, la fixation des taux hypothécaires et la gestion optimale du bien permet de passer des périodes macro-économiquement sensibles et techniques. Le graphique "Performance Index" de IAZI démontre que le rendement total de la classe d'actif de l'immobilier a permis de traverser différentes crises tout en retirant un rendement attractif avec un risque plus faible (cf. ratio de Sharpe).
Il est cependant important de se faire accompagner par des professionnels afin de se lancer dans l'investissement immobilier.