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Steuern – Erwerbskosten (Handänderungskosten)
In einem früheren Artikel haben wir den Einsatz von Eigenmitteln und seine steuerlichen Auswirkungen im Rahmen eines Immobilienerwerbs erörtert.
Sobald die Quelle des Eigenkapitals geklärt ist, kommen auf einen potenziellen Käufer erhebliche Erwerbskosten zu, an denen er nichts ändern kann. Die Art dieser Kosten wird im Folgenden anhand konkreter Beispiele erläutert.
Modul 2: Erwerbskosten (Handänderungskosten)
Sobald er den Kaufpreis für die Immobilie ausgehandelt und eine Bankfinanzierung erhalten hat, stellt der Käufer fest, dass er noch Erwerbskosten aus eigenen Mitteln finanzieren muss, auf deren Höhe er keinen Einfluss hat.
Dazu gehören die Grunderwerbssteuer (bei Verkäufen im Kanton Genf oder bei Einkünften und Verkäufen im Kanton Neuenburg auch Eintragungsabgaben genannt). Im weiteren Verlauf dieses Artikels werden wir uns mit der Handänderungskosten im Allgemeinen befassen.
Hinzu kommen die Notariatsgebühren und diverse Gebühren für die Eintragung im Grundbuch.
Je nach Kanton betragen die Erwerbskosten (das heißt Grunderwerbssteuern, Notariatsgebühren und diverse sonstige Gebühren) zwischen 3 % und 4 % des Kaufpreises.
In der Praxis ist es üblich, dass der Käufer diese Erwerbskosten allein trägt. Es wäre jedoch auch möglich, mit dem Verkäufer eine andere Aufteilung zu vereinbaren. Der Notar, der gegenüber den Steuerbehörden für die Zahlung der Grunderwerbssteuer verantwortlich ist, verlangt, dass der volle Betrag der Erwerbskosten vor der Unterzeichnung der notariellen Urkunde an ihn gezahlt wird (Provision).
Zu beachten ist auch, dass in einigen Kantonen die Bestellung eines Grundpfandes ebenfalls steuerpflichtig ist (so etwa im Kanton Genf).
Konzept und Funktionsweise der Handänderungskosten
Die Handänderungskosten ist eine Steuer auf Rechtsgeschäfte, deren Gegenstand die Übertragung von Eigentumsrechten an Immobilien von einer Person auf eine andere ist (Übertragung von Immobilieneigentum). Es handelt sich also um eine Abgabe, die auf das Immobiliengeschäft als solches erhoben wird
In der Schweiz wird diese Art von Steuern von den Kantonen beziehungsweise Gemeinden erhoben. Der Bund erhebt keine Grunderwerbssteuern. Nur wenige Deutschschweizer Kantone wie Zürich und Zug erheben keine Handänderungskosten.
Die Handänderungskosten wird grundsätzlich nur auf entgeltliche Eigentumsübertragungen an Immobilien erhoben. Damit sind unentgeltliche Übertragungen wie Schenkungen und Erbschaften ausgenommen.
Bei einigen komplexeren Transaktionen können jedoch auch Grunderwerbssteuern anfallen. Einige Kantone erheben diese Steuer zum Beispiel auf den Verkauf von Anteilen an Immobiliengesellschaften. Dies ist in den Kantonen Genf und Waadt nicht der Fall.
Fallbeispiel 1: Kauf einer Villa für 2.000.000 CHF im Kanton Genf
Herr Dunand möchte eine Villa in der Umgebung von Genf zu einem Preis von 2.000.000 CHF kaufen. Er hat eine 80-prozentige Bankfinanzierung erhalten, das heißt 1.600.000 CHF. Er muss einen Schuldbrief in Höhe von mindestens 1.600.000 CHF ausstellen.
Hier die Erwerbskosten im Detail:
- Grunderwerbssteuer von 3 % des Kaufpreises: 60.000 CHF
- Grundbuchgebühr von 0,25 % des Kaufpreises: 5.000 CHF
- Notariatsgebühren (gemäß Notariatsgebührenverordnung): 9.100 CHF (inkl. MwSt.)
Gesamtsumme: 74.100 CHF oder rund 3,7 % des Kaufpreises
Hinzu kommen noch die Kosten für den Schuldbrief:
- Eintragungsgebühren von 1,365 % des Schuldbriefs: 21.840 CHF
- Grundbuchgebühr von 0,1 % des Schuldbriefs: 1.600 CHF
- Notariatsgebühren (gemäß Notariatsgebührenverordnung): 5.923 CHF (inkl. MwSt.)
Gesamtsumme: 29.363 CHF oder rund 1,8 % des Schuldbriefs
Die Gesamtkosten für den Erwerb und die Finanzierung belaufen sich auf etwa 105.000 CHF oder 5,25 % des Preises der Villa.
Casatax: Ermäßigung der Erwerbskosten für den Hauptwohnsitz
Im Kanton Genf sieht das als „Casatax“ bezeichnete System eine Ermäßigung der Grunderwerbssteuer und der Eintragungsgebühren für die Bestellung eines Grundpfandes vor, wenn die beiden folgenden Hauptbedingungen erfüllt sind:
- Der Erwerber, der eine natürliche Person sein muss, wird die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen, und dies mindestens drei Jahre lang;
- Der Kaufpreis der Immobilie (oder die Summe aus Grundstückspreis und Baupreis) beträgt weniger als 1.202.607 CHF (Betrag gültig im Jahr 2020).
Sind alle Bedingungen erfüllt, so beträgt die Ermäßigung auf die Grunderwerbssteuer 18.039 CHF (gültig ab 2020), und die Eintragungsgebühr wird um die Hälfte reduziert.
Fallbeispiel 2: Kauf einer Wohnung in einer Entwicklungszone im Kanton Genf zu einem Preis von 1.000.000 CHF
Der Sohn von Herrn Dunand möchte eine Wohnung in einer Entwicklungszone für 1.000.000 CHF kaufen. Sein Vater stellt ihm die erforderlichen Mittel für den Erwerb (im Vorgriff auf die Erbschaft) zur Verfügung. Er hat eine 80-prozentige Bankfinanzierung erhalten, das heißt 800.000 CHF. Er muss einen Schuldbrief in Höhe von mindestens 800.000 CHF ausstellen.
Hier die Erwerbskosten im Detail:
- Grunderwerbssteuer unter Anwendung des Casatax-Rabatts: 11.961 CHF
- Grundbuchgebühr von 0,25 % des Kaufpreises: 2.500 CHF
- Notariatsgebühren (gemäß Notariatsgebührenverordnung): 5.600,40 CHF (inkl. MwSt.)
Gesamtsumme: 20.061,40 CHF oder rund 2 % des Kaufpreises
Hinzu kommen noch die Kosten für den Schuldbrief:
- Grunderwerbssteuer unter Anwendung des Casatax-Rabatts: 5.460 CHF
- Grundbuchgebühr von 0,1 % des Schuldbriefs: 800 CHF
- Notariatsgebühren (gemäß Notariatsgebührenverordnung): 3.338,70 CHF (inkl. MwSt.)
Gesamtsumme: 9.598 CHF oder rund 1,2 % des Schuldbriefs
Die Gesamtkosten für den Erwerb und die Finanzierung belaufen sich auf etwa 30.000 CHF oder 3 % des Preises der Villa.