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2. La surtaxe de A à Z
Comment se calcule une surtaxe ?
Le montant de la surtaxe résulte de la différence entre le loyer théorique et le loyer effectif :
- le loyer effectif est le loyer du logement, charges non comprises, dont le locataire doit s'acquitter.
- le loyer théorique est égal au revenu déterminant LGL multiplié par le taux d'effort légal.
- le taux d'effort légal est le pourcentage minimum du revenu déterminant à consacrer au paiement du loyer.
Les taux d'effort légaux sont les suivants :
- 21% si le logement comporte 1 pièce de plus que le nombre de personnes l'occupant ;
- 19% si le logement comporte moins de 0,5 pièce que le nombre de personnes l'occupant ;
- 23% si le logement comporte entre 1,5 et 2 pièces de plus que le nombre de personnes l'occupant;
- 29% si le nombre de pièces excède de plus de 2 unités le nombre de personnes l'occupant ou le barème de sortie (barème d'entrée multiplié par 1,75) est atteint.
- le revenu déterminant LGL est celui résultant de la loi sur le revenu déterminant unifié, du 19 mai 2015 (LRDU), et de son règlement d'exécution, du 27 août 2014 (RRDU), du titulaire du bail, additionné à celui des autres personnes occupant le logement, calculé en application des articles 4 et 5 LRDU, augmenté d'un quinzième de la fortune nette (avant déduction sociale sur la fortune) calculée selon les articles 6 et 7 LRDU, et dont à déduire une somme de 10'000 F pour la première personne, de 7'500 F pour la deuxième personne et de 5'000 F par personne dès la troisième personne occupant le logement.
Revenu pris en considération pour le calcul d'une surtaxe
- Le revenu déterminant unifié actuel est, en principe, pris en considération. En cours de bail, à défaut d'annonce de modification de situation par le locataire, le service compétent peut tenir compte des éléments de revenu et fortune pertinents pris en considération pour l'impôt des années précédentes.
- Dès lors que la surtaxe est déterminée notamment en fonction du revenu déterminant LGL, du loyer et du nombre de personnes occupant le logement, elle fait l'objet d'un nouveau calcul à chaque modification de situation dûment annoncée par le locataire.
Comment et quand paie-t-on la surtaxe?
- Elle se paie par mois d'avance, au moyen de bulletins de versement (BVR) que le locataire reçoit chaque mois à son domicile.
- Sa période d'application s'étend du 1er avril d'une année au 31 mars de l'année suivante.
- Le défaut de paiement de la surtaxe peut entraîner la résiliation immédiate du bail et contraindre le service compétent à recouvrir la créance par voie de poursuite.
Limite de surtaxe
- La surtaxe n'est pas perçue si elle n'atteint pas au moins 50.-- par mois.
Dépassement du barème de sortie ou sous-occupation
- Si le revenu déterminant LGL du locataire est supérieur au montant du barème de sortie ou que le locataire est en sous-occupation, le taux d'effort légal pour le calcul de la surtaxe est porté à 29% et le bail peut être résilié sur simple réquisition du service compétent.
Que se passe-t-il si le loyer change?
- En cas de modification du loyer en cours de période, la surtaxe fait l'objet d'un nouvel examen et son éventuelle modification prend effet à la même date que le nouveau loyer.
Réclamation et recours
- Le locataire peut contester son assujettissement à la surtaxe ou le montant de celle-ci, dans un délai de 30 jours dès réception de la décision du service compétent. La réclamation signée doit être adressée par écrit à l'OCLPF avec indication des motifs et dépôt, s'il y a lieu, de pièces justificatives. Elle donnera lieu à une décision sur réclamation rendue par l'OCLPF.
- La décision sur réclamation de l'OCLPF peut faire l'objet d'un recours auprès de la Chambre administrative de la Cour de justice, dans un délai de 30 jours dès sa réception.
Devoir d'information
Le locataire d'un logement HBM ou HLM est tenu d'informer, sans délai et par écrit, l'OCLPF de tout changement dans la composition du groupe de personnes occupant le logement, ainsi que de toute modification intervenue dans la situation économique de ces dernières.
S'il y a lieu, la surtaxe est modifiée dans les 30 jours qui suivent la réception de l'avis de modification adressé par le locataire.
En cas de violation de son devoir d'information, le locataire s'expose au paiement d'une surtaxe rétroactive sur une période de 5 ans.