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FAQ non exhaustive concernant la PPE
En Suisse, il existe deux formes de propriété collective :
La propriété commune (communauté de bien entre époux, communauté héréditaire (hoirie), société simple ou en nom collectif ou en commandite). Chacun est propriétaire de la chose entière. Par exemple, lorsque l’hoirie est constituée de 2 enfants et de l’épouse du défunt, s’il s’agit d’un immeuble de 3 appartements, ils sont propriétaires du tout et n’ont pas spécifiquement la jouissance d’un appartement en particulier (art. 652 CC).
La copropriété ordinaire ou la propriété par étages (PPE), forme particulière de copropriété.
- La copropriété ordinaire est une forme de propriété collective dans laquelle chaque copropriétaire à une part définie de l’immeuble qui ne peut matériellement pas être divisé. En principe, chaque copropriétaire détient une quote-part égale (art. 646, al.1 & al.2 CC). Les époux peuvent être copropriétaires, chacun pour une moitié, d’un appartement ou d’une villa. Ils ont donc chacun un droit d’usage égal sur le bien immobilier.
- La propriété par étage (PPE) s’organise de manière à ce que chaque copropriétaire ait un droit exclusif d’utiliser et d’aménager certaines parties intérieures de l’immeuble. Celles-ci sont définies comme ses parties privées et sur lesquelles il exerce des compétences exclusives. Et des compétences partagées avec les autres copropriétaires sur les parties communes de la copropriété telles que la cage d’escaliers, la buanderie, les extérieurs, etc.
C’est le Code civil qui définit les règles de la copropriété par étage (PPE). Les copropriétaires décident de quelle manière la copropriété sera administrée. Ils peuvent convenir d’un règlement d’utilisation et d’administration dérogeant aux dispositions légales et les faire inscrire au Registre foncier. Toutefois, quelques règles impératives doivent être respectées et les copropriétaires ne peuvent s’y soustraire.
Administration de PPE
Etre administrateur d’une PPE requiert certaines compétences professionnelles étendues en matière immobilière et des qualités personnelles non moindre :
- des qualités d’écoute,
- de la disponibilité,
- un sens de la diplomatie,
- et être capable d’arbitrer les conflits entre voisins et pouvoir faire office quelquefois de médiateur dans les situations problématiques entre copropriétaires.
Etre administrateur d’une PPE c’est non seulement gérer le bon fonctionnement d’un immeuble et de savoir en maintenir les infrastructures en place en bon état d’entretien. Mais aussi de pouvoir proposer aux copropriétaires des solutions pragmatiques aux problèmes rencontrés tout en préservant leurs intérêts communs et leur budget en toute transparence. A ce propos, l’administrateur de PPE veille à faire respecter le règlement de copropriété et défend les intérêts de la PPE dans sa globalité.
La nomination d’un administrateur se fait, en général, à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés. L’administrateur exerce un pouvoir exécutif dans la copropriété. Il peut lui-même être copropriétaire. Mais, sans lien direct avec la PPE, il travaille de manière neutre, impartiale et indépendante. Sa nomination auprès du Registre Foncier est possible mais ce n’est pas une obligation.
Vos questions administratives
Non, ce n’est pas obligatoire. Un règlement permet toutefois, s’il est bien pensé, de parer à bon nombre de problèmes pratiques. Il doit être adopté lors d’une décision représentant la double majorité. Il en est de même lorsque vous souhaitez le modifier.
La Chambre Vaudoise Immobilière met à disposition un règlement standard et complet qui tient compte des dernières dispositions légales et jurisprudences en vigueur.
Ce n’est pas obligatoire mais vivement recommandé.
Il est essentiel d’y faire figurer, notamment, la répartition des parties privées et communes, la clé de répartition des charges communes, le règlement d’utilisation des parties privées et communes de l’immeuble et de leur entretien, les compétences de l’administrateur, à quelles majorités les décisions doivent être prises, s’il est nécessaire de créer un fonds de rénovation, etc…
Acte constitutif : à l’unanimité
Règlement d’administration : majorité absolue
Règlement de maison : majorité simple
Les décisions prises lors de l’assemblée des copropriétaires sont valables lorsque les règles du quorum sont respectées. Ces règles sont :
La moitié des copropriétaires, mais au moins deux, sont présents ou représentés et
Les copropriétaires présents ou représentés représentent au moins la moitié de la valeur des parts de la copropriété.
Une seconde assemblée peut être convoquée. Elle ne peut se tenir, au plus tôt, que 10 jours après la première assemblée. Cette nouvelle assemblée peut valablement délibérer si le tiers de tous les copropriétaires, mais deux au moins, sont présents ou représentés. Si une décision est prise alors même que le quorum n’est pas atteint, une action en annulation peut être intentée par tout copropriétaire qui conteste cette décision.
Chaque copropriétaire a un droit de vote en fonction de son unité d’étage. Ainsi, le propriétaire qui détient plusieurs unités d’étages n’aura, en principe, qu’un seul droit de vote, sauf disposition contraire prévue par le règlement d’administration. Le règlement peut, par exemple, prévoir une voix par unité d’étage (art. 67, al.1 CC et 712, al.1 et 2 CC).
Chaque propriétaire peut se faire représenter à l’assemblée par n’importe quelle personne même extérieure à la copropriété. Elle doit être munie d’une procuration qui doit indiquer clairement l’identité du représentant et du représenté, la date de l’assemblée et le principe de liberté de vote ou au contraire des instructions précises.
Chaque propriétaire peut se faire assister d’une personne de son choix, sauf si le règlement d’administration l’interdit expressément. Elle n’aura, en principe, pas le droit à prendre la parole lors de l’assemblée.
Vos questions fiscales
Pour le revenu, le copropriétaire d’un lot est imposé sur la valeur locative s’il habite lui-même son lot ou sur le loyer encaissé s’il le loue à des tiers.
La valeur locative dans le canton de Vaud est calculée sur la base de la surface habitable, de la date de construction de l’immeuble et du lieu de situation de celui-ci. Elle est régulièrement indexée. Pour les propriétaires de PPE, un abattement de 10% est accordé, s’agissant d’un habitat groupé. Si vous complétez votre déclaration d’impôt par le biais de Vaud-Tax, le programme complète automatiquement l’Annexe 07.
Si vous louez votre lot à des tiers, c’est le montant des loyers bruts encaissés, sous déduction des acomptes de chauffage et d’eau chaude, qui doit être reporté sous la rubrique « revenus immobiliers bruts » de votre déclaration d’impôt.
Dans le canton de Vaud, vous avez la possibilité de choisir, lors de chaque période fiscale, la déduction qui vous est la plus favorable entre la déduction forfaitaire ou la déduction des frais effectifs.
Le forfait correspond au 1/5 du rendement brut de l’immeuble.
Les frais effectifs sont déductibles tant pour la quote-part des frais communs attestés par l’Administrateur de la copropriété que les frais engagés directement par le copropriétaire pour son propre lot. La date de facturation est déterminante. Font partie des frais effectifs, les frais de réparation et de rénovation pour autant qu’ils n’augmentant pas la valeur de l’immeuble, les frais destinés à économiser l’énergie (par exemple, pose de doubles vitrages, isolation de la toiture et isolation périphérique de la façade), les primes d’assurances de l’immeuble, les frais d’administration, les autres frais, tels que contributions périodiques pour la distribution des eaux, aux frais d’éclairage, de nettoyage des rues, d’enlèvement des ordures ménagères, les frais d’éclairages des locaux communs, l’impôt foncier (pour plus d’informations, se référer aux instructions spécifiques éditées par l’Administration fiscale cantonale).
Les intérêts hypothécaires échus durant la période fiscale sont déductibles du revenu jusqu’à concurrence du rendement imposable de la fortune mobilière et immobilière, augmenté de Fr. 50’000.-. L’Amortissement n’est pas déductible.
Dans le canton de Vaud, les versements au fonds de rénovation ne sont pas déductibles.
Sur la base d’une attestation établie par l’Administrateur de la PPE, chaque copropriétaire doit reporter dans son état des titres, sa quote-part au fonds de rénovation et les intérêts s’y rapportant. C’est l’Administrateur qui adresse à l’Administration fédérale des contributions le formulaire qui permet la récupération de l’impôt anticipé sur les rendements du fonds de rénovation.
Si des travaux d’entretien, pour autant qu’il ne s’agisse pas de travaux de plus-value, sont financés par le fonds de rénovation, ceux-ci seront inclus dans le tableau de répartition des charges et pourront être déduits au titre de frais d’entretien de l’immeuble.