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Tutti i fondi agricoli situati, interamente o parzialmente, al di fuori della zona edificabile e che hanno una superficie superiore a 25 are sono soggetti alla LDFR. I vigneti sono soggetti alla LDFR già a partire da una dimensione di 15 ettari. I piccoli fondi, i fondi situati nella zona edificabile e i boschi sono soggetti alla LDFR soltanto se fanno parte di un’azienda agricola.
Gli obiettivi del diritto fondiario rurale sono sanciti nell’articolo 1 della legge federale sul diritto fondiario rurale (LDFR) e consistono nel:
- promuovere la proprietà fondiaria rurale;
- conservare le aziende familiari, fondamento di un ceto rurale sano e di un'agricoltura efficiente, orientata verso uno sfruttamento duraturo del suolo;
- rafforzare la posizione del coltivatore diretto;
- sottrarre alla speculazione il suolo agricolo;
- impedire l’indebitamento eccessivo e prezzi esorbitanti per il suolo agricolo.
La LDFR mira a promuovere la proprietà fondiaria rurale, segnatamente le aziende familiari. L’obiettivo è conservare un’agricoltura efficiente, orientata verso uno sfruttamento sostenibile del suolo. Rafforza la posizione del coltivatore diretto, inclusa quella dell’affittuario. Sottrae alla speculazione il suolo agricolo attraverso restrizioni nell’acquisto e un controllo dei prezzi.
Questa legge specifica contiene disposizioni di diritto pubblico e privato. La gestione delle aziende e dei fondi agricoli nella divisione successoria e il diritto di prelazione sono disciplinati nella sezione di diritto privato. La sezione di diritto pubblico contiene disposizioni sul divieto di divisione materiale e di frazionamento nonché sull'acquisto di fondi agricoli.
I Cantoni sono responsabili della corretta esecuzione del diritto fondiario rurale.
Domande e risposte
In determinati casi, su richiesta, è possibile abolire le restrizioni previste dal diritto fondiario, ad esempio per consentire l’impiego di un titolo ipotecario al di là del limite dell’aggravio. L’esclusione di una particella dalle disposizioni della LDFR non costituisce un cambiamento di destinazione ai sensi della legge federale sulla pianificazione del territorio, né ha alcuna implicazione sul piano del diritto di superficie.
L’acquisto di terreni agricoli è riservato ai coltivatori diretti (art. 63). Per le attività ricreative agricole, ad esempio la detenzione di equini, la competente istanza cantonale verifica, caso per caso, se è possibile autorizzare l’acquisto.
Un fondo è agricolo ai sensi della LDFR se può essere utilizzato a scopo agricolo e se questo utilizzo agricolo è autorizzato anche legalmente. I fondi ubicati interamente nella zona edificabile sono pertanto esclusi.
Un’azienda agricola è un’unità composta da fondi, edifici di economia rurale ed edifici abitativi che servono da base per la produzione agricola, la cui gestione secondo gli usi del Paese genera un volume di lavoro minimo pari a un’unità standard di manodopera USM.
Se un’azienda agricola viene affittata particella per particella per oltre sei anni, perde il suo status di azienda agricola.
Chi ha un interesse degno di protezione (proprietari, eredi, affittuari) può far accertare dall’autorità competente se si tratta di un’azienda agricola.
Se un’azienda necessita di più di un’unità standard di manodopera (1 USM) ed è adatta a essere conservata, la si considera un’azienda agricola. Questo status fa sì che l’azienda in linea di principio non possa essere suddivisa né affittata particella per particella.
Per i fondi agricoli soggetti alla legge sul diritto fondiario rurale (LDFR) è stabilito un prezzo massimo ammissibile. Le aziende che non sono più considerate aziende agricole sono stimate in base al sistema dei singoli fondi agricoli. Le competenti istanze cantonali fissano il prezzo massimo ammissibile delle aziende e dei fondi agricoli.
Il prezzo è esorbitante se supera di oltre il 5 per cento il prezzo pagato in media per aziende o fondi agricoli paragonabili della stessa regione durante gli ultimi cinque anni.
La stima del valore di reddito è effettuata d’ufficio o su richiesta da un valutatore immobiliare professionista. In base alla proposta di quest’ultimo gli uffici dell’agricoltura emettono una decisione sul valore di reddito giuridicamente vincolante.
È coltivatore diretto chi coltiva lui stesso il suolo agricolo e dirige personalmente un’azienda agricola. Per essere idoneo a tale scopo deve possedere le capacità necessarie secondo la concezione usuale nel Paese.
Chi intende acquistare un’azienda agricola o un fondo agricolo deve ottenere un’autorizzazione. L’autorizzazione non è necessaria in caso di successione o di vendita dell’azienda agricola o del fondo agricolo all’interno della famiglia.
La vendita è consentita solo a coltivatori diretti. Le eccezioni in merito sono elencate all’articolo 64 LDFR. Ciò può avvenire, ad esempio, se l’acquirente è in possesso di un’autorizzazione legalmente valida per un uso non agricolo del terreno ammesso ai sensi dell’articolo 24 della legge sulla pianificazione del territorio.
I fondi agricoli non possono essere suddivisi in particelle di meno di 25 are (questa superficie minima è di 15 are per i fondi vignati). I Cantoni possono fissare superfici minime più estese.
Non si possono vendere separatamente singoli fondi se appartengono a un’azienda agricola. Un’ampia gamma di eccezioni consente di derogare a questa norma rigorosa, ad esempio se la divisione materiale è d’interesse pubblico o serve a migliorare strutturalmente altre aziende agricole.
Informazioni complementari
Documentazione
Methodische Alternativen für die Schweizer Ertragswertschätzung.pdf (PDF, 486 kB, 27.07.2022)Ausgehend von der bestehenden Schweizer Ertragswertschätzung für landwirtschaftliche Betriebe werden anhand von Buchhaltungsdaten der Zentralen Auswertung von Agroscope alternative Bewertungskonzepte analysiert.
Basi legali
Ultima modifica 21.11.2022