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A quanto posso vendere la mia casa o il mio appartamento in Svizzera?
In teoria, è abbastanza semplice: il prezzo di un immobile viene calcolato al m² in base al valore della sua posizione. Tuttavia, si può immaginare che il prezzo differisce a seconda del cantone, della città e anche del quartiere. Inoltre, tutto dipende anche dalla proprietà stessa. Ci sono molti criteri che determinano il prezzo di vendita effettivo di una casa o di un appartamento. Distinguiamo tra quelli che hanno un'influenza diretta sulla stima dell'immobile da vendere e quelli che permettono una vendita più rapida e senza dover negoziare il prezzo al ribasso.
I criteri diretti che definiscono il prezzo di un immobile
- L'indirizzo dell'immobile in Svizzera
La situazione geografica è il primo criterio di riferimento per fissare il prezzo di vendita di un appartamento o di una casa. Il prezzo al metro quadrato varia molto da un cantone svizzero all'altro. Ma questo è anche il caso all'interno di una città: alcune zone sono più popolari di altre. Ricordate che il mercato immobiliare fluttua sempre secondo la domanda e l'offerta.
- Il tipo di proprietà
Il prezzo differisce anche in base al tipo di proprietà: una casa monofamiliare vale generalmente di più di una bifamiliare, così come un appartamento a un piano alto è più caro di uno al piano terra. Tuttavia, alcuni casi possono contraddire questa tendenza, come un appartamento con giardino o una casa bifamiliare a basso consumo energetico
- Per una casa, la prima cosa da fare è distinguere se è indipendente o bifamiliare, se ha una vista libera o no
- Per un appartamento, le cose sono più complesse: state vendendo un appartamento o un duplex, si trova all'ultimo piano o al piano terra, qual è il numero totale di piani del palazzo, ha un ascensore, ha una vista libera?
- La superficie
Chi dice prezzo al m² implica il calcolo della superficie dell'immobile in vendita. Questo significa calcolare la superficie abitabile così come l'area del terreno e dei balconi, se presenti.
- L'anno di costruzione
Una proprietà nuova o recente vale generalmente più di un vecchio edificio. Questo è dovuto al fatto che i materiali da costruzione utilizzati sono meno usurati negli anni e anche più efficienti in termini di consumo energetico. Tuttavia, se avete ristrutturato una vecchia proprietà, questo viene preso in considerazione e aumenta il suo valore.
- Il numero di stanze
È sufficiente contare il numero di stanze e di bagni. Se il vostro appartamento viene venduto con uno o più posti auto, questo non ha lo stesso valore. Il calcolo comprende quindi anche il numero di posti auto, distinguendo tra quelli coperti (tipo garage) e quelli aperti (tipo parcheggio esterno).
Criteri indiretti che permettono di vendere una proprietà rapidamente e ad un prezzo elevato
- L'ambiente dell'immobile
Nella stessa logica in cui la localizzazione dell'immobile è importante, entrano in conto anche le comodità di cui beneficia. Se la vostra proprietà si trova vicino ai trasporti pubblici, ai negozi e/o alle scuole, questo aumenta la sua attrattiva. Al contrario, se l'inquinamento acustico è troppo forte, perderà valore.
- Esposizione
Gli acquirenti cercano luminosità e luce solare. I soggiorni e gli esterni con esposizione a sud sono i più ricercati.
- Consumo di energia e spese
Il peso delle bollette energetiche e le spese in generale giocano un ruolo capitale. Meno consuma energia la tua casa, più gli acquirenti saranno interessati. Le finestre con doppi vetri sono rassicuranti, così come una caldaia recente, per esempio.
- La condizione generale
Ovviamente, meno lavoro devono fare i potenziali acquirenti, più è probabile che comprino la vostra casa o appartamento. Questo è ancora più vero per una cucina o un bagno.
Quali sono i costi aggiuntivi da aspettarsi?
Una volta che avete venduto il vostro appartamento o la vostra casa, ci saranno dei costi aggiuntivi. Per anticiparli, pianificate in anticipo per scoprire quanto costa realmente vendere la vostra casa o appartamento.
Spese notarili
Indipendentemente dalla proprietà in vendita, l'uso di un notaio è obbligatorio in Svizzera. Questo include i costi per la stesura dell'atto, le tasse statali, la registrazione nel registro fondiario e le tasse. Ma quanto prende un notaio per vendere una casa?
Il servizio notarile per una proprietà in vendita varia molto in Svizzera, soprattutto perché alcuni cantoni richiedono l'uso di un notaio ufficiale nominato dallo Stato e altri permettono di scegliere uno studio notarile libero. Tuttavia, gli onorari del notaio sono generalmente calcolati come una percentuale del prezzo di vendita sulla base di una scala mobile: più la proprietà è costosa, più la tariffa è bassa. Nel cantone di Zurigo possono essere lo 0,1%, ma nel cantone di Berna possono essere fino allo 0,5%.
Tasse
- Imposta sul trasferimento di proprietà immobiliari: anche qui, l'importo dipende dal cantone. Se la vostra proprietà si trova nei cantoni di Zurigo, Zugo o Argovia, la buona notizia è che non pagherete nulla. Se la vostra proprietà si trova nel cantone di Berna, per esempio, pagherete l'1,8%.
- Il registro fondiario: è obbligatorio in tutta la Svizzera, ma il modo in cui viene calcolato varia da cantone a cantone. Le tasse del Land Registry possono essere addebitate come una percentuale fissa o in base al tempo impiegato per prepararlo. In generale, ci si dovrebbe aspettare di pagare tra lo 0,1 e lo 0,2%.
- Il calendario delle ipoteche: esiste solo in Svizzera. In concreto, è il documento scritto corrispondente al debito dell'immobile. Così, la nota ipotecaria esiste quando c'è un'ipoteca sulla proprietà da vendere. Se la vendita richiede una nuova nota ipotecaria, l'importo varia tra lo 0,1 e lo 0,3% calcolato sul prezzo di vendita della casa o dell'appartamento.
- Imposte sulle plusvalenze immobiliari: il calcolo è indicizzato in base al numero di anni di possesso dell'immobile e in base ad ogni città della Svizzera. Il principio si basa sui "profitti" che avreste fatto tra il momento in cui avete acquistato la proprietà e il momento in cui la vendete, cioè la differenza tra il prezzo di acquisto iniziale e il prezzo di rivendita. Potete, tuttavia, dedurre certi investimenti o miglioramenti che avete fatto che hanno aumentato il valore della proprietà. Potete anche sottrarre i costi di messa in vendita della proprietà
Come posso calcolare il prezzo della mia proprietà, casa o appartamento?
Potete semplicemente fare una stima online gratuita della vostra proprietà. Uno strumento sofisticato e preciso utilizza lo stesso metodo usato da banche e assicurazioni, cioè il metodo edonico.
Quali sono i vantaggi del metodo edonico? Essendo molto completo, permette di fissare un prezzo equo. Il calcolo del valore dell'immobile non solo tiene conto dei criteri spiegati sopra, ma il metodo ragiona anche secondo il mercato locale con grande precisione. Confronta la proprietà da valutare con proprietà simili attualmente in vendita o vendute di recente. In questo modo, la sua stima corrisponde al mercato reale del momento.
Come vendere la sua casa o appartamento al miglior prezzo?
Per ottenere il miglior prezzo possibile per la tua proprietà, i tuoi visitatori devono volerla comprare. Il principio può sembrare semplicistico, ma ci sono diverse tecniche per creare la famosa "cotta immobiliare".
- Stabilire un prezzo di vendita equo : Un prezzo troppo alto riduce al minimo il numero di visitatori e fa sì che la vendita si trascini. Alla fine, l'acquirente cercherà inevitabilmente di negoziare per abbassare il prezzo. Inoltre, correte il rischio di essere presi dal tempo e di vendere la vostra proprietà a un prezzo inferiore al suo valore reale.
- Aggiusta ciò che deve essere aggiustato: Tutti i "dettagli" sono importanti. L'obiettivo è quello di rassicurare il visitatore e fargli capire che la vostra proprietà è perfettamente mantenuta. Immaginate di visitare voi stessi una proprietà. Se, prima ancora di entrare in casa, si scopre un cancello che non è più aperto o che non si chiude, si avrà una cattiva prima impressione. Se, inoltre, le piante non sono potate, l'acquirente comincia già ad essere scoraggiato. Dentro la casa è esattamente la stessa cosa. Se avete ritardato le rifiniture, ora è il momento di completarle. Montate (finalmente) i battiscopa che avete lasciato fuori, controllate che gli interruttori della luce siano in buone condizioni, date una mano di vernice fresca a una stanza sbiadita...
- Depersonalizzare, disordinare e far entrare la luce: Il vostro acquirente deve essere in grado di proiettarsi. Dovete fare del vostro meglio per aiutarli a immaginarsi a vivere nella vostra casa. Le priorità degli acquirenti sono spesso le stesse: una casa ariosa, luminosa e il più spaziosa possibile. Senza rinnovare completamente la decorazione interna, si può facilmente dare l'impressione di una casa più grande riordinando e sistemando il più possibile. Niente deve traboccare dagli armadi. Non esitate a mettere da parte un grande mobile a casa di un amico che occuperebbe troppo spazio. Metti in valigia qualche soprammobile. Rimuovere alcune foto dal muro. Spersonalizzate il luogo in modo che il visitatore possa immaginarsi al vostro posto. E, naturalmente, fare un po' di pulizie di primavera. Una casa pulita e sana è molto più coinvolgente.
Quello che devi sapere per sapere a quanto vendere la tua casa o il tuo appartamento
- Il prezzo del soggiorno o della casa dipende da criteri diretti e indiretti a seconda dell'immobile in vendita.
- Il calcolo del giusto prezzo tiene conto del mercato immobiliare locale e delle caratteristiche effettive dell'immobile stesso.
- Le spese notarili e le tasse per vendere una casa sono calcolate sul prezzo finale di vendita.