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4. Detaillierte Informationen zur Erfolgsrechnung und Gesamtergebnisrechnung
4.1 Mietertrag
Der Soll-Mietertrag reduzierte sich gegenüber dem Vorjahr um TCHF 32 und resultiert im Wesentlichen aus angepassten Marktmieten für Leerstandsflächen in Bern. Diese Anpassung hat keinen Einfluss auf den Ertrag aus Vermietung, da sich der Leerstandsausfall ebenfalls entsprechend reduziert hat. Im Zusammenhang mit einem Mieterwechsel erhöhte sich temporär der Leerstandsausfall. Ingesamt ist der Ertrag aus Vermietung gegenüber dem Vorjahr um TCHF 33 gesunken.
Die nachfolgende Tabelle zeigt die 5 Hauptmieter, welche im aktuellen Jahr 64.9% des Mietertrags generierten.
4.2 Liegenschaftsaufwand
Der gesamte Liegenschaftsaufwand hat sich gegenüber dem Vorjahr um TCHF 50 erhöht. Die Erhöhung ist im Wesentlichen auf einen Wechsel der externen Immobilienverwaltung ab Juli 2018 zurückzuführen. Die Kosten für die externe Immobilienverwaltung stiegen um TCHF 72 an, wovon TCHF 25 auf einmalige Kosten im Zusammenhang mit Implementierungsarbeiten beim neuen Liegenschaftsverwalter entfallen.
4.3 Personalaufwand
Der sonstige Personalaufwand beinhaltet Ausgaben für effektive und pauschalisierte Spesen von Mitarbeitern und Verwaltungsratsmitglieder. Ebenfalls in diese Position fallen die Gebühr für die Organhaftpflichtversicherung, Kosten für die Rekrutierung neuer Mitarbeiter sowie Aufwendungen für Weiterbildungen und Schulungen von bestehenden Mitarbeitern.
4.4 Verwaltungsaufwand
Die Verwaltungsaufwendungen vor sonstigen Erträgen sind um TCHF 478 gefallen. Dies spiegelt einerseits die Anstrengungen der Gesellschaft im Zusammenhang mit der Reduzierung von Verwaltungsaufwand wieder. Andererseits wurden im Vorjahr auch Einmalaufwendungen verzeichnet, die im aktuellen Jahr nicht angefallen sind.
Die Einmaleffekte betreffen im Vorjahr erhöhte Investor-Relations Aufwendungen im Zusammenhang mit der Modernisierung des Webauftritts sowie die Umstellung auf ein kostengünstigeres Berichterstattungsprogramm. Die projektbezogenen Beratungskosten sind einerseits abhängig von den potentiellen Aquisitionsmöglichkeiten, anderseits konnten die extern bezogenen Dienstleistungen durch die Einstellung eines Asset Managers reduziert werden.
Die sonstigen Erträge von TCHF 312 stellen beglichene Ansprüche dar, welche aus dem im Jahr 2017 verkauften Deutschen Portfolio resultieren. Die sonstigen Erträge des Vorjahres in Höhe von TCHF 707 resultieren aus dem Überschuss eines Escrow Accounts, der im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Liegenschaft in den Niederlanden eingerichtet wurde.
4.5 Finanzaufwand und -ertrag
Die Finanzaufwendungen sind gegenüber dem Vorjahr um CHF 3.4 Mio. gefallen und betreffen nunmehr im Wesentlichen Zinsen für das Hypothekardarlehen. Im Vorjahr war der Zinsaufwand noch im Umfang von CHF 3.3 Mio. durch Zinsabsicherungsgeschäfte belastet.
Der Zinsertrag von TCHF 485 bezieht sich ausschliesslich auf ein Ertragssteuerguthaben. Detailliertere Informationen sind in der Anmerkung 4.6 zu finden.
4.6 Ertragssteuern
Ertragssteuern
Der laufende Steuerertrag in Höhe von CHF 5.3 Mio. im Geschäftsjahr 2018/19 resultiert im Wesentlichen aus der Auflösung der Steuerrückstellungen infolge der definitiven Veranlagungen der Züblin Immobilien AG bei den Grundstückgewinnsteuern für die Handänderungen in den Jahren 2009 und 2013 sowie den Gewinnsteuern der Geschäftsjahre 2009/2010 bis 2012/2013 (Kantons- und Gemeindesteuern, direkte Bundessteuern). In den betroffenen Steuerjahren war insbesondere die inter- und innerkantonale Verlustverrechnung bei der Grundstückgewinnsteuer bzw. der ordentlichen Gewinnsteuer unklar. In den Steuerrückstellungen per 31. März 2018 wurde diesbezüglich das maximale und zu diesem Zeitpunkt wahrscheinlichste Risiko abgebildet. Im Rahmen des Veranlagungsverfahrens wurde die Frage der Verlustverrechnung mit den Steuerbehörden geklärt und einer Lösung zugeführt, womit die Steuerrückstellungen per 31. März 2019 entsprechend angepasst werden konnten. Die Forderungen aus Ertragssteuern betragen nun per Bilanzstichtag CHF 5.0 Mio. (Vorjahr: CHF 2.6 Mio.).
Die Aufwendungen für latente Ertragssteuern betragen CHF 2.3 Mio. im aktuellen Geschäftsjahr (Vorjahr: CHF 0.7 Mio.). Davon entfallen CHF 1.3 Mio. auf die zusätzliche Auflösung von Verlustvorträge, welche aus den oben erwähnten definitiven Steuerveranlagungen resultierten.
Überleitung der Ertragssteuer
4.7 Erfolg pro Aktie
Die Züblin Immobilien Holding AG hat keine Eigenkapitalinstrumente ausstehend, die zu einer Verwässerung führen.