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C/13292/2020 ACJC/157/2023 du 06.02.2023 sur JTBL/297/2022 ( OBL ), CONFIRME Normes : CO.257f.al3; CO.262.al1 En fait En droit Par ces motifs rpublique et canton de genve POUVOIR JUDICIAIRE C/13292/2020 ACJC/157/2023 ARRæT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre des baux et loyers DU LUNDI 6 FEVRIER 2023 Entre A ______ SA, sise ______ (VS), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 26 avril 2022, comparant par Me Serge PATEK, avocat, boulevard Helvtique 6, 1204 Genve, en l'tude duquel elle fait lection de domicile, et Madame B ______, domicilie ______ [GE], intime, reprsente par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genve 6, en les bureaux de laquelle elle fait lection de domicile. EN FAIT A. Par jugement JTBL/297/2022 du 26 avril 2022, communiqu pour notification aux parties le 27 avril 2022, le Tribunal des baux et loyers a dclar inefficace le cong notifi le 2 juin 2020  B______ pour le 31 juillet 2020 par A______ SA concernant les locaux commerciaux au 7 me tage de l'immeuble sis no. ______, rue 1______  Genve (ch. 1 du dispositif), a dbout les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et a dit que la procdure tait gratuite (ch. 3). En substance, les premiers juges ont considr que B______ n'avait pas viol son devoir de diligence et que, quoi qu'il en soit, aucun motif de refus de sous-location n'tait ralis en l'espce. Ds lors, la rsiliation du bail donne en raison de l'existence de la sous-location et des conditions de cette dernire devait tre considre comme inefficace. B. a. Par acte dpos le 25 mai 2022 au greffe universel et transmis le mme jour  la Cour de justice, A______ SA forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut  ce que la Cour, cela fait, constate l'efficacit du cong donn  B______, condamne cette dernire  vacuer immdiatement les locaux litigieux et ordonne  la force publique de procder  l'expulsion de la locataire ds l'entre en force du jugement d'vacuation. b. Par acte dpos le 28 juin 2022, B______ conclut  la confirmation du jugement du Tribunal. c. A______ SA a rpliqu le 29 aot 2022 et a persist dans ses conclusions. d. Les parties ont t avises le 10 octobre 2022 par le greffe de la Cour de ce que la cause tait garde  juger, B______ n'ayant pas fait usage de son droit de dupliquer. C. Les faits pertinents suivants rsultent de la procdure : a. Le 31 aot 2006, C______, bailleresse (ci-aprs la premire bailleresse), D______ et B______, locataires, ont conclu un contrat de bail  loyer portant sur la location de bureaux de 146 m 2 au 7 me tage de l'immeuble sis rue 1______ no. ______  Genve. Suite au dcs de D______ en avril 2019, B______ est reste seule titulaire du bail. Le contrat de bail a t conclu pour une dure de cinq ans, du 1 er novembre 2006 au 31 octobre 2011, renouvelable ensuite tacitement de cinq ans en cinq ans. Le pravis de rsiliation tait de six mois. Les locaux taient destins  l'usage d'un cabinet psychiatrique exclusivement. Le loyer, index  l'indice suisse des prix  la consommation, a t fix en dernier lieu, le 1 er aot 2017,  3'728 fr. par mois et les charges mensuelles  180 fr. A une date indtermine, A______ SA est devenue propritaire de l'immeuble susmentionn. L'immeuble a t gr par [la rgie immobilire] E______ jusqu'au 31 dcembre 2017, puis par [la rgie immobilire] F______ ds cette date. D______ tait l'interlocuteur principal des rgies susmentionnes. b. Par courrier du 3 juin 2006, B______ a fait part  la premire bailleresse de son souhait de s'installer dans les locaux en question en tant que psychiatre, avec deux collgues psychologues, tout en tant seule responsable du bail, D______ faisant office de garant. Il tait galement convenu avec E______ et la premire bailleresse que des cloisons soient installes afin de constituer des bureaux spars dans les locaux qui taient alors en Ç open space È. A teneur du bail, les travaux ont t pris en charge pour partie par la bailleresse et pour partie par B______. Aprs la ralisation des travaux, les locaux se composaient de quatre bureaux, d'une salle d'attente, d'un hall d'entre, d'une salle de runion avec kitchenette et de deux pices d'eau. c. B______ exerce son activit de psychiatre dans l'un des bureaux et sous-loue les trois autres. Le deuxime bureau est exploit par G______, psychologue, qui exerce son activit  plein temps. Au dbut du bail, elle partageait le bureau avec H______, chacune exerant  mi-temps. Le troisime bureau est occup par I______, psychologue. Le quatrime bureau a t occup par J______ de juin 2016  mars 2018. Depuis mi-avril 2019, il est occup par K______, psychiatre-psychothrapeute, qui exerce son activit  80%. Chaque thrapeute a l'usage exclusif d'un bureau. Les autres pices (salle d'attente, salle de confrence avec kitchenette, sanitaires et hall) sont utilises de manire commune. d. Sur le plan financier, le loyer et les charges, ainsi que tous les frais du cabinet (assurance mnage, femme de mnage, frais administratifs) et les achats divers (meubles, produits de nettoyage, matriel de bureau commun, fax et photocopieuse, caftria, entretien gnral et dcoration) sont partags en quatre parts. Les frais mensuels sont rpartis entre les quatre thrapeutes de la faon suivante : - Loyer et provision pour chauffage et eau chaude 977 fr. - Assurance mnage / RC 3 fr. 51 - Acompte pour frais de fonctionnement et dpenses communes 150 fr. (lectricit, frais de mnage, achat de matriel, etc.), adapt selon les besoins et spcificits dans le bilan de fin d'anne. Total 1'130 fr. 50 e. B______ tablit chaque anne un dcompte des montants dus et verss par chacune des sous-locataires et leur rembourse l'ventuel trop-peru. Le loyer, les charges et toutes les dpenses et achats communs y sont consigns et partags en quatre. Si l'une des sous-locataires effectue un achat, la locataire la rembourse et consigne le montant au bilan. f. Le nom de chaque thrapeute figure sur la plaque au bas de l'immeuble, ainsi que sur la porte palire et sur la porte du bureau qu'elle occupe. Au dbut du bail, le 11 septembre 2006, la premire bailleresse avait tabli un bulletin de commande de plaquettes pour la porte des locaux et la bote aux lettres, aux noms de B______, de H______ et de G______. g. Par jugement du 7 dcembre 2020, le Tribunal a notamment accord  B______ une rduction de loyer de 30% du 4 septembre 2016 au 29 novembre 2017, les locaux tant affects d'un dfaut li  des infiltrations d'eau. Lors de l'audience du 29 janvier 2019 qui s'est tenue dans le cadre de cette procdure, L______, reprsentant [de la rgie] E______, a dclar que la sous-location n'tait pas autorise. h. Par courrier du 10 mars 2020, A______ SA a invit B______  lui transmettre l'intgralit des contrats de sous-location en cours. i. B______ a rpondu le 31 mars 2020  A______ SA que cette dernire n'ignorait pas que les locaux avaient toujours t partiellement sous-lous, selon accord intervenu entre les parties au dbut du bail. Elle lui a remis la copie des contrats de sous-location et avenants, ainsi que la feuille de calcul concernant la rpartition des frais entre elle et les sous-locataires. j. Le 1 er avril 2020, A______ SA a invit B______  lui communiquer la surface des locaux lous aux sous-locataires. k. Le 8 avril 2020, B______ a rpondu  A______ SA que les bureaux de I______ et de G______ mesuraient 26 m 2, celui de K______ et le sien mesuraient 25 m 2. l. Dans son courrier du 9 avril 2020, A______ SA a considr que les conditions des sous-locations taient manifestement abusives. Elle a mis B______ en demeure de ne plus les pratiquer d'ici au 31 mai 2020. m. Le 28 mai 2020, B______ a contest ces allgations aux motifs qu'elle partageait de manire tout  fait gale l'ensemble de la surface des locaux avec les sous-locataires et ne pratiquait aucune majoration de loyer. n. Par avis officiel du 2 juin 2020, A______ SA a rsili le bail pour le 31 juillet 2020, en se fondant sur l'article 257f al. 3 CO. o. Par requte dpose le 3 juillet 2020 par-devant la Commission de conciliation, dclare non concilie lors de l'audience du 14 janvier 2021 et porte devant le Tribunal le 12 fvrier 2021, B______ a conclu, principalement,  ce que le Tribunal constate l'inefficacit du cong notifi le 2 juin 2020 pour le 31 juillet 2020 portant sur les locaux commerciaux et, subsidiairement,  ce qu'il annule le cong. A l'appui de sa requte, B______ a notamment produit un courrier du 20 octobre 2020 sign par les trois sous-locataires expliquant de manire dtaille le fonctionnement du cabinet sur un plan organisationnel et financier, ainsi que les factures relatives aux frais de fonctionnement et aux dpenses communes mentionnes dans le bilan adress  chaque sous-locataire pour la priode de janvier  octobre 2020. p. Dans sa rponse du 19 avril 2021, A______ SA a conclu  la validation de la rsiliation. Elle a pris des conclusions reconventionnelles en vacuation et en excution directe de celle-ci. En substance, elle a fait valoir que les contrats de sous-location avaient t conclus sans son accord pralable. Les conditions de la sous-location taient abusives, la participation aux prtendus frais communs induisant une majoration de loyer de 15,7% injustifie. q. Lors de l'audience du 29 juin 2021 du Tribunal, les parties ont chacune dpos un charg de pices complmentaire. Le conseil de A______ SA a expos que la prcite n'avait pas t informe de l'identit des hritiers de feu D______ et partant des titulaires du bail que le 25 novembre 2019, de sorte qu'elle n'avait pu adresser de mise en demeure plus tt. B______ a dclar qu'elle avait lou les locaux dans le but de les partager avec deux collgues. La bailleresse et les locataires avaient particip aux travaux d'amnagement des locaux. Elle tait venue voir comment se droulaient les travaux et connatre l'organisation du cabinet. Les locaux avaient t sous-lous depuis le dbut du bail. Il y avait eu quelques changements de sous-locataires dont elle n'avait pas avis sa bailleresse. Celle-ci ne l'avait jamais interpele au sujet des sous-locations alors qu'elle-mme et sa reprsentante avaient effectu plusieurs visites dans le cabinet. r. Lors des audiences des 5 octobre, 23 novembre 2021 et 18 janvier 2022 le Tribunal a procd  l'audition de tmoins. I______ a dclar qu'elle avait suivi les discussions au dbut du bail, confirmant qu'il tait clairement tabli que les locaux, qui sont vastes, seraient partags entre plusieurs personnes. Il lui tait arriv d'tre prsente dans les locaux lors des visites de la rgie grant l'immeuble. A une ou deux reprises, elle avait tlphon  la rgie en s'annonant par son nom, sans prciser qu'elle tait sous-locataire. Elle utilisait plusieurs fois par jour le Ç secrtariat/caftria È o se trouvent le fax, la photocopieuse, le frigo et les machines  caf. G______ a expos qu'il tait prvu depuis le dbut que les locaux soient partags. Elle avait particip aux discussions avec l'architecte et [la rgie] E______ concernant les travaux d'amnagement des locaux. Elle ne figurait pas sur le bail car il tait plus simple vis--vis de la rgie d'avoir un seul interlocuteur. Elle a confirm les montants des charges factures figurant au bilan et indiqu qu'elle faisait confiance  B______, ne demandant pas  voir les pices comptables. K______ a dclar que les chiffres du bilan correspondaient aux frais partags. Elle n'avait pas demand les pices comptables mais y avait accs. L______, directeur auprs de F______ jusqu'au 31 dcembre 2020, a dclar qu'il n'avait pas eu de contacts directs avec la locataire, mais qu'il tait au courant des changes concernant la rfection de la toiture, des infiltrations ainsi que d'ventuelles sous-locations, problmatiques qui taient discutes avec la bailleresse. Il a confirm les propos inscrits dans le procs-verbal du 29 janvier 2019. Il ne se souvenait pas avoir t inform des changements de locataires. A l'occasion d'une visite dans l'immeuble, il avait vu des noms sur la porte palire diffrents de ceux des locataires et souponn une sous-location. Il en avait inform A______ SA. Il avait aussi regard dans le dossier et constat qu'il n'y avait pas de sous-location autorise. Il ne savait pas pourquoi un dlai de plus d'une anne s'tait coul entre ce constat et l'avis de rsiliation. Il ignorait si tout le dossier avait t remis  [la rgie] F______, mais il partait du principe que tel tait le cas. M______, en charge de l'immeuble en question auprs de [la rgie] E______ jusqu'au 31 dcembre 2017, a dclar qu'elle avait rencontr  trois reprises la locataire. A l'poque, elle avait visit les locaux et constat qu'il y avait plusieurs mdecins qui occupaient des salles diffrentes, ce qui ne posait pas de problme. Elle ne s'occupait que des aspects techniques et ne connaissait pas les liens existants entre la locataire et les autres personnes qui utilisaient les locaux. s. Dans leurs plaidoiries finales crites des 21 fvrier et 8 mars 2022, les parties ont persist dans leurs conclusions. t. Les 24 et 25 mars 2022, les parties ont adress au Tribunal des dterminations spontanes. u. Le Tribunal a gard la cause  juger le 26 mars 2022. EN DROIT 1. 1.1 L'appel est recevable contre les dcisions finales et les dcisions incidentes de premire instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier tat des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Selon la jurisprudence constante du Tribunal fdral, les contestations portant sur l'usage d'une chose loue sont de nature pcuniaire (arrt du Tribunal fdral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent dtermine, le Tribunal dtermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas  s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement errone (art. 91 al. 2 CPC). La dtermination de la valeur litigieuse suit les mmes rgles que pour la procdure devant le Tribunal fdral (Rtornaz in : Procdure civile suisse, Les grands thmes pour les praticiens, Neuchtel, 2010, p. 363; Sphler, Basler Kommentar, Schweizeriche Zivilprozessordnung, 3 me dition, 2017, n. 9 ad art. 308 CPC). Dans une contestation portant sur la validit d'une rsiliation de bail, la valeur litigieuse est gale au loyer de la priode minimum pendant laquelle le contrat subsiste ncessairement si la rsiliation n'est pas valable, priode qui s'tend jusqu' la date pour laquelle un nouveau cong peut tre donn ou l'a effectivement t. Lorsque le bail bnficie de la protection contre les congs des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considration la priode de protection de trois ans ds la fin de la procdure judiciaire qui est prvue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; arrt du Tribunal fdral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). En l'espce, le loyer annuel des locaux, charges comprises, s'lve  46'896 fr., de sorte que la valeur litigieuse est suprieure  10'000 fr. La voie de l'appel est donc ouverte. 1.2 L'appel a t interjet dans le dlai et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.3 L'appel peut tre form pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrle librement l'apprciation des preuves effectue par le juge de premire instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vrifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procdure simplifie s'applique aux litiges portant sur des baux  loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congs ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale rgit la procdure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 2. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir dclar inefficace le cong litigieux, alors que les conditions de l'art. 257f al. 3 CO taient remplies et que l'intime s'adonnait  une sous-location  des conditions abusives, en violation de l'art. 262 al. 2 CO. 2.1 En vertu de l'art. 257f al. 1 et 2 CO, le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin ncessaire et, s'il s'agit d'un immeuble, d'avoir pour les habitants et les voisins les gards qui leur sont dus. Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation crite du bailleur, persiste  enfreindre son devoir de diligence ou  manquer d'gards envers les voisins, le bailleur peut rsilier le contrat avec effet immdiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent tre rsilis moyennant un dlai de cong minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Ainsi, en cas de violation persistante des devoirs noncs ci-dessus, l'art. 257f al. 3 CO confre au bailleur un droit de rsiliation anticipe ( ACJC/929/2022 du 7 juillet 2022 consid. 4.1.1; Wessner, in : Droit du bail  loyer et  ferme, Commentaire pratique, 2e d., Ble 2017, n. 3 ad art. 257f CO). L'art. 257f al. 3 CO suppose la ralisation des conditions cumulatives suivantes : la violation de la diligence incombant au locataire, un avertissement crit du bailleur, la persistance du locataire  ne pas respecter son devoir en relation avec les manquements voqus par le bailleur dans sa protestation, le caractre insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un pravis de 30 jours pour la fin d'un mois (arrts du Tribunal fdral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1 et 4C_306/2003 du 20 fvrier 2004 consid. 3.1). La rsiliation anticipe du bail en vertu de l'art. 257f al. 3 CO prsuppose l'envoi d'une protestation crite du bailleur qui a pour but de faire cesser une violation en cours et d'en empcher une nouvelle; elle doit indiquer prcisment l'obligation viole par le locataire et les mesures qu'il lui revient de prendre pour que la situation redevienne normale. La protestation crite du bailleur doit mentionner l'tat de fait constituant un usage contraire au bail et ce qu'il est demand au locataire ( ACJC/929/2022 du 7 juillet 2022 consid. 4.1.1; ACJC/1282/2013 du 4 novembre 2013 consid. 4.2 et autres arrts cits). Seules des circonstances exceptionnelles justifient de priver le locataire d'une telle possibilit (arrts du Tribunal fdral 4A_162/2014 du 26 aot 2014 consid. 2.2 et 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.2). Ainsi, le cong doit correspondre  un fait pour lequel un avertissement initial a dj t donn et ne peut pas survenir longtemps aprs ce dernier (arrts du Tribunal fdral 4A_457/2013 consid. 3.1; 4C_270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 3b dd et ACJC/1141/2003 du 10 novembre 2003). La persistance du locataire  ne pas respecter ses devoirs exige que les perturbations se poursuivent malgr la mise en demeure (arrt du Tribunal fdral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2). Il appartient au bailleur de prouver la ralisation desdites conditions. Lorsque ces conditions ne sont pas remplies, la rsiliation anticipe est inefficace; elle ne peut pas tre convertie en une rsiliation ordinaire (ATF 135 III 441 consid. 3.3; arrt du Tribunal fdral 4A_140/2019 du 26 septembre 2019 consid. 4.2). L'exigence du caractre insupportable du maintien du contrat pour le bailleur n'a pas de porte indpendante, lorsque le bail est rsili en raison d'une sous-location dnue d'autorisation pralable et que la sous-location aurait pu tre refuse  bon droit par le bailleur pour l'un des motifs prvus  l'art. 262 al. 2 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; 134 III 446 consid. 2.2). 2.2 Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). L'art. 262 al. 1 CO n'exige pas que le consentement  la sous-location soit donn par crit par le bailleur. Le consentement peut donc tre donn oralement ou mme tacitement (actes concluants, silence du bailleur) (arrt du Tribunal fdral 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 3.1). Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis  bail sans requrir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose  une rsiliation anticipe du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le bailleur aurait dispos d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer  la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, numrs de manire exhaustive  l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (a), lorsque les conditions de la sous-location, compares  celle du contrat de bail, sont abusives (b), et lorsque la sous-location prsente pour le bailleur des inconvnients majeurs (c). Enfin, la jurisprudence a prcis que la sous-location partielle est conue notamment pour le cas d'un appartement devenu trop grand  la suite, par exemple, du dcs ou du dpart de l'un de ses occupants et qui est sous-lou  un tiers pour partie seulement (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1; arrts du Tribunal fdral 4A_507/2012 du 19 dcembre 2012 consid. 3.2 ; 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.1). 2.3 En l'espce, l'intime a d'emble prcis par crit, lorsqu'elle a manifest son intrt  louer les locaux litigieux, qu'elle entendait les partager avec d'autres thrapeutes, mais serait seule locataire. A la suite de ce courrier, des cloisons ont t montes afin de crer quatre espaces de bureaux distincts, d'entente entre la premire bailleresse et l'intime, qui ont particip chacune financirement aux travaux. Des plaques ont t mises aux noms de plusieurs thrapeutes par E______ et la premire bailleresse a eu accs aux locaux. Au vu de ces lments et de la volont clairement exprime de B______ d'en sous-louer une partie, ce qui a t fait depuis la prise du bail, il ne peut tre retenu que la sous-location n'tait pas admise par la premire bailleresse ou n'aurait pas t porte  sa connaissance. L'argument de l'appelante selon lequel la prsence d'autres thrapeutes dans les locaux ou les discussions au sujet de l'amnagement de ces derniers avec E______ n'entranait pas encore leur qualit de sous-locataire ne convainc pas, au vu des circonstances dcrites ci-dessus. Il convient ainsi de retenir, avec le Tribunal, que la sous-location tait connue et admise,  tout le moins par actes concluants par la premire bailleresse. Le fait que l'appelante ait ralis de manire fortuite qu'une partie des locaux tait sous-loue dans la mesure o cette information ne figurait pas explicitement au dossier de location ne dcoule pas d'un manque de diligence de la part de l'intime, les conditions du bail n'ayant pas t modifies par le changement de propritaire de l'immeuble. Par ailleurs, l'absence de contacts directs entre les sous-locataires et F______ ne permet pas de remettre en cause ce qui prcde. L'absence d'information  la bailleresse des changements de sous-locataires ne conduit pas  elle seule de constater la violation de son devoir de diligence par l'intime, dans la mesure o il n'est pas dmontr qu'il s'agirait d'une pratique nouvelle qui n'tait pas accepte par la premire bailleresse, respectivement que celle-ci requrait de donner son accord  chaque changement de sous-locataire. Enfin, l'appelante n'explique pas en quoi le Tribunal aurait considr  tort que les autres conditions de l'art. 257f al. 3 CO taient remplies. Il convient de retenir,  l'instar du Tribunal, que les conditions poses au prononc d'un cong anticip ne sont pas remplies. 2.4 Par ailleurs, il ressort des faits tablis que B______ et ses trois sous-locataires disposent chacune de la jouissance d'un bureau de taille quasiment identique aux autres, ainsi que d'un accs gal aux parties communes des locaux et paient chacune un quart du loyer du bail principal. Elles partagent de manire gale les frais de fonctionnement du cabinet, qui sont clairement distingus du loyer, et ceux-ci font l'objet de dcomptes desquels il ne peut tre considr qu'ils ne correspondraient pas aux dpenses effectives. Les acomptes, puis les montants finaux effectivement verss pour les frais de fonctionnement, ne correspondent ainsi nullement  un loyer major, mais bien  des autres dpenses, lies aux activits des occupants. Contrairement  ce que prtend l'appelante, le Tribunal n'a pas err en considrant que la ralit de ces frais et de leur rpartition gale entre les occupantes des locaux tait admise, quand bien mme les sous-locataires ne procdaient pas  une vrification systmatique et minutieuse de toutes les pices comptables. De mme, les critiques de l'appelante quant  la crdibilit de ces pices ne permettent pas de retenir que ce serait  tort que le Tribunal a t convaincu de leur valeur probante, ce d'autant plus qu'il s'agit, pour la plupart, d'achats ncessaires au fonctionnement d'un cabinet (matriel de nettoyage, d'imprimante, masques chirurgicaux, etc.). De plus, dans la mesure o les faits ont t tablis en dtail et o l'tablissement des faits n'est pas critiqu dans l'appel, il n'apparat pas ncessaire d'y revenir plus en avant. Il sied au surplus de rappeler que les conditions de la sous-location ont t transmises  l'appelante ds qu'elle l'a demand et que celle-ci ne fait pas tat d'un inconvnient majeur autre que la sous-location reprsenterait pour elle. Aprs examen des conditions de la sous-location, il en dcoule que l'appelante ne pouvait la refuser, dans la mesure o les conditions poses par la loi sont respectes. Ainsi, les conditions poses au prononc d'un cong selon l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas runies, de sorte que le jugement querell sera intgralement confirm. 3. Au vu de ce qui prcde, il n'est pas ncessaire d'examiner la question de l'annulabilit du cong. De mme, l'appelante sera dboute de ses conclusions en vacuation, ce d'autant plus qu'elle n'explique pas en quoi le Tribunal aurait err sur ce point. 4. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prlev de frais dans les causes soumises  la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Dclare recevable l'appel interjet le 25 mai 2022 par A______ SA contre le jugement JTBL/297/2022 rendu le 26 avril 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/13292/2020-1-OSB. Au fond : Confirme le jugement entrepris. Dit que la procdure est gratuite. Dboute les parties de toutes autres conclusions. Sigeant : Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, prsidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Madame Zo SEILER, juges assesseurs; Madame Mat VALENTE, greffire. La prsidente : Nathalie LANDRY-BARTHE La greffire : Mat VALENTE Indication des voies de recours : Conformment aux art. 72 ss de la loi fdrale sur le Tribunal fdral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le prsent arrt peut tre port dans les trente jours qui suivent sa notification avec expdition complte (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fdral par la voie du recours en matire civile. Le recours doit tre adress au Tribunal fdral, 1000 Lausanne 14.

C/13292/2020

ACJC/157/2023 du 06.02.2023 sur JTBL/297/2022 ( OBL ), CONFIRME Normes : CO.257f.al3; CO.262.al1 En fait En droit Par ces motifs rpublique et canton de genve POUVOIR JUDICIAIRE C/13292/2020 ACJC/157/2023 ARRæT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre des baux et loyers DU LUNDI 6 FEVRIER 2023 Entre A ______ SA, sise ______ (VS), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 26 avril 2022, comparant par Me Serge PATEK, avocat, boulevard Helvtique 6, 1204 Genve, en l'tude duquel elle fait lection de domicile, et Madame B ______, domicilie ______ [GE], intime, reprsente par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genve 6, en les bureaux de laquelle elle fait lection de domicile. EN FAIT A. Par jugement JTBL/297/2022 du 26 avril 2022, communiqu pour notification aux parties le 27 avril 2022, le Tribunal des baux et loyers a dclar inefficace le cong notifi le 2 juin 2020  B______ pour le 31 juillet 2020 par A______ SA concernant les locaux commerciaux au 7 me tage de l'immeuble sis no. ______, rue 1______  Genve (ch. 1 du dispositif), a dbout les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et a dit que la procdure tait gratuite (ch. 3). En substance, les premiers juges ont considr que B______ n'avait pas viol son devoir de diligence et que, quoi qu'il en soit, aucun motif de refus de sous-location n'tait ralis en l'espce. Ds lors, la rsiliation du bail donne en raison de l'existence de la sous-location et des conditions de cette dernire devait tre considre comme inefficace. B. a. Par acte dpos le 25 mai 2022 au greffe universel et transmis le mme jour  la Cour de justice, A______ SA forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut  ce que la Cour, cela fait, constate l'efficacit du cong donn  B______, condamne cette dernire  vacuer immdiatement les locaux litigieux et ordonne  la force publique de procder  l'expulsion de la locataire ds l'entre en force du jugement d'vacuation. b. Par acte dpos le 28 juin 2022, B______ conclut  la confirmation du jugement du Tribunal. c. A______ SA a rpliqu le 29 aot 2022 et a persist dans ses conclusions. d. Les parties ont t avises le 10 octobre 2022 par le greffe de la Cour de ce que la cause tait garde  juger, B______ n'ayant pas fait usage de son droit de dupliquer. C. Les faits pertinents suivants rsultent de la procdure : a. Le 31 aot 2006, C______, bailleresse (ci-aprs la premire bailleresse), D______ et B______, locataires, ont conclu un contrat de bail  loyer portant sur la location de bureaux de 146 m 2 au 7 me tage de l'immeuble sis rue 1______ no. ______  Genve. Suite au dcs de D______ en avril 2019, B______ est reste seule titulaire du bail. Le contrat de bail a t conclu pour une dure de cinq ans, du 1 er novembre 2006 au 31 octobre 2011, renouvelable ensuite tacitement de cinq ans en cinq ans. Le pravis de rsiliation tait de six mois. Les locaux taient destins  l'usage d'un cabinet psychiatrique exclusivement. Le loyer, index  l'indice suisse des prix  la consommation, a t fix en dernier lieu, le 1 er aot 2017,  3'728 fr. par mois et les charges mensuelles  180 fr. A une date indtermine, A______ SA est devenue propritaire de l'immeuble susmentionn. L'immeuble a t gr par [la rgie immobilire] E______ jusqu'au 31 dcembre 2017, puis par [la rgie immobilire] F______ ds cette date. D______ tait l'interlocuteur principal des rgies susmentionnes. b. Par courrier du 3 juin 2006, B______ a fait part  la premire bailleresse de son souhait de s'installer dans les locaux en question en tant que psychiatre, avec deux collgues psychologues, tout en tant seule responsable du bail, D______ faisant office de garant. Il tait galement convenu avec E______ et la premire bailleresse que des cloisons soient installes afin de constituer des bureaux spars dans les locaux qui taient alors en Ç open space È. A teneur du bail, les travaux ont t pris en charge pour partie par la bailleresse et pour partie par B______. Aprs la ralisation des travaux, les locaux se composaient de quatre bureaux, d'une salle d'attente, d'un hall d'entre, d'une salle de runion avec kitchenette et de deux pices d'eau. c. B______ exerce son activit de psychiatre dans l'un des bureaux et sous-loue les trois autres. Le deuxime bureau est exploit par G______, psychologue, qui exerce son activit  plein temps. Au dbut du bail, elle partageait le bureau avec H______, chacune exerant  mi-temps. Le troisime bureau est occup par I______, psychologue. Le quatrime bureau a t occup par J______ de juin 2016  mars 2018. Depuis mi-avril 2019, il est occup par K______, psychiatre-psychothrapeute, qui exerce son activit  80%. Chaque thrapeute a l'usage exclusif d'un bureau. Les autres pices (salle d'attente, salle de confrence avec kitchenette, sanitaires et hall) sont utilises de manire commune. d. Sur le plan financier, le loyer et les charges, ainsi que tous les frais du cabinet (assurance mnage, femme de mnage, frais administratifs) et les achats divers (meubles, produits de nettoyage, matriel de bureau commun, fax et photocopieuse, caftria, entretien gnral et dcoration) sont partags en quatre parts. Les frais mensuels sont rpartis entre les quatre thrapeutes de la faon suivante : - Loyer et provision pour chauffage et eau chaude 977 fr. - Assurance mnage / RC 3 fr. 51 - Acompte pour frais de fonctionnement et dpenses communes 150 fr. (lectricit, frais de mnage, achat de matriel, etc.), adapt selon les besoins et spcificits dans le bilan de fin d'anne. Total 1'130 fr. 50 e. B______ tablit chaque anne un dcompte des montants dus et verss par chacune des sous-locataires et leur rembourse l'ventuel trop-peru. Le loyer, les charges et toutes les dpenses et achats communs y sont consigns et partags en quatre. Si l'une des sous-locataires effectue un achat, la locataire la rembourse et consigne le montant au bilan. f. Le nom de chaque thrapeute figure sur la plaque au bas de l'immeuble, ainsi que sur la porte palire et sur la porte du bureau qu'elle occupe. Au dbut du bail, le 11 septembre 2006, la premire bailleresse avait tabli un bulletin de commande de plaquettes pour la porte des locaux et la bote aux lettres, aux noms de B______, de H______ et de G______. g. Par jugement du 7 dcembre 2020, le Tribunal a notamment accord  B______ une rduction de loyer de 30% du 4 septembre 2016 au 29 novembre 2017, les locaux tant affects d'un dfaut li  des infiltrations d'eau. Lors de l'audience du 29 janvier 2019 qui s'est tenue dans le cadre de cette procdure, L______, reprsentant [de la rgie] E______, a dclar que la sous-location n'tait pas autorise. h. Par courrier du 10 mars 2020, A______ SA a invit B______  lui transmettre l'intgralit des contrats de sous-location en cours. i. B______ a rpondu le 31 mars 2020  A______ SA que cette dernire n'ignorait pas que les locaux avaient toujours t partiellement sous-lous, selon accord intervenu entre les parties au dbut du bail. Elle lui a remis la copie des contrats de sous-location et avenants, ainsi que la feuille de calcul concernant la rpartition des frais entre elle et les sous-locataires. j. Le 1 er avril 2020, A______ SA a invit B______  lui communiquer la surface des locaux lous aux sous-locataires. k. Le 8 avril 2020, B______ a rpondu  A______ SA que les bureaux de I______ et de G______ mesuraient 26 m 2, celui de K______ et le sien mesuraient 25 m 2. l. Dans son courrier du 9 avril 2020, A______ SA a considr que les conditions des sous-locations taient manifestement abusives. Elle a mis B______ en demeure de ne plus les pratiquer d'ici au 31 mai 2020. m. Le 28 mai 2020, B______ a contest ces allgations aux motifs qu'elle partageait de manire tout  fait gale l'ensemble de la surface des locaux avec les sous-locataires et ne pratiquait aucune majoration de loyer. n. Par avis officiel du 2 juin 2020, A______ SA a rsili le bail pour le 31 juillet 2020, en se fondant sur l'article 257f al. 3 CO. o. Par requte dpose le 3 juillet 2020 par-devant la Commission de conciliation, dclare non concilie lors de l'audience du 14 janvier 2021 et porte devant le Tribunal le 12 fvrier 2021, B______ a conclu, principalement,  ce que le Tribunal constate l'inefficacit du cong notifi le 2 juin 2020 pour le 31 juillet 2020 portant sur les locaux commerciaux et, subsidiairement,  ce qu'il annule le cong. A l'appui de sa requte, B______ a notamment produit un courrier du 20 octobre 2020 sign par les trois sous-locataires expliquant de manire dtaille le fonctionnement du cabinet sur un plan organisationnel et financier, ainsi que les factures relatives aux frais de fonctionnement et aux dpenses communes mentionnes dans le bilan adress  chaque sous-locataire pour la priode de janvier  octobre 2020. p. Dans sa rponse du 19 avril 2021, A______ SA a conclu  la validation de la rsiliation. Elle a pris des conclusions reconventionnelles en vacuation et en excution directe de celle-ci. En substance, elle a fait valoir que les contrats de sous-location avaient t conclus sans son accord pralable. Les conditions de la sous-location taient abusives, la participation aux prtendus frais communs induisant une majoration de loyer de 15,7% injustifie. q. Lors de l'audience du 29 juin 2021 du Tribunal, les parties ont chacune dpos un charg de pices complmentaire. Le conseil de A______ SA a expos que la prcite n'avait pas t informe de l'identit des hritiers de feu D______ et partant des titulaires du bail que le 25 novembre 2019, de sorte qu'elle n'avait pu adresser de mise en demeure plus tt. B______ a dclar qu'elle avait lou les locaux dans le but de les partager avec deux collgues. La bailleresse et les locataires avaient particip aux travaux d'amnagement des locaux. Elle tait venue voir comment se droulaient les travaux et connatre l'organisation du cabinet. Les locaux avaient t sous-lous depuis le dbut du bail. Il y avait eu quelques changements de sous-locataires dont elle n'avait pas avis sa bailleresse. Celle-ci ne l'avait jamais interpele au sujet des sous-locations alors qu'elle-mme et sa reprsentante avaient effectu plusieurs visites dans le cabinet. r. Lors des audiences des 5 octobre, 23 novembre 2021 et 18 janvier 2022 le Tribunal a procd  l'audition de tmoins. I______ a dclar qu'elle avait suivi les discussions au dbut du bail, confirmant qu'il tait clairement tabli que les locaux, qui sont vastes, seraient partags entre plusieurs personnes. Il lui tait arriv d'tre prsente dans les locaux lors des visites de la rgie grant l'immeuble. A une ou deux reprises, elle avait tlphon  la rgie en s'annonant par son nom, sans prciser qu'elle tait sous-locataire. Elle utilisait plusieurs fois par jour le Ç secrtariat/caftria È o se trouvent le fax, la photocopieuse, le frigo et les machines  caf. G______ a expos qu'il tait prvu depuis le dbut que les locaux soient partags. Elle avait particip aux discussions avec l'architecte et [la rgie] E______ concernant les travaux d'amnagement des locaux. Elle ne figurait pas sur le bail car il tait plus simple vis--vis de la rgie d'avoir un seul interlocuteur. Elle a confirm les montants des charges factures figurant au bilan et indiqu qu'elle faisait confiance  B______, ne demandant pas  voir les pices comptables. K______ a dclar que les chiffres du bilan correspondaient aux frais partags. Elle n'avait pas demand les pices comptables mais y avait accs. L______, directeur auprs de F______ jusqu'au 31 dcembre 2020, a dclar qu'il n'avait pas eu de contacts directs avec la locataire, mais qu'il tait au courant des changes concernant la rfection de la toiture, des infiltrations ainsi que d'ventuelles sous-locations, problmatiques qui taient discutes avec la bailleresse. Il a confirm les propos inscrits dans le procs-verbal du 29 janvier 2019. Il ne se souvenait pas avoir t inform des changements de locataires. A l'occasion d'une visite dans l'immeuble, il avait vu des noms sur la porte palire diffrents de ceux des locataires et souponn une sous-location. Il en avait inform A______ SA. Il avait aussi regard dans le dossier et constat qu'il n'y avait pas de sous-location autorise. Il ne savait pas pourquoi un dlai de plus d'une anne s'tait coul entre ce constat et l'avis de rsiliation. Il ignorait si tout le dossier avait t remis  [la rgie] F______, mais il partait du principe que tel tait le cas. M______, en charge de l'immeuble en question auprs de [la rgie] E______ jusqu'au 31 dcembre 2017, a dclar qu'elle avait rencontr  trois reprises la locataire. A l'poque, elle avait visit les locaux et constat qu'il y avait plusieurs mdecins qui occupaient des salles diffrentes, ce qui ne posait pas de problme. Elle ne s'occupait que des aspects techniques et ne connaissait pas les liens existants entre la locataire et les autres personnes qui utilisaient les locaux. s. Dans leurs plaidoiries finales crites des 21 fvrier et 8 mars 2022, les parties ont persist dans leurs conclusions. t. Les 24 et 25 mars 2022, les parties ont adress au Tribunal des dterminations spontanes. u. Le Tribunal a gard la cause  juger le 26 mars 2022. EN DROIT 1. 1.1 L'appel est recevable contre les dcisions finales et les dcisions incidentes de premire instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier tat des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Selon la jurisprudence constante du Tribunal fdral, les contestations portant sur l'usage d'une chose loue sont de nature pcuniaire (arrt du Tribunal fdral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent dtermine, le Tribunal dtermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas  s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement errone (art. 91 al. 2 CPC). La dtermination de la valeur litigieuse suit les mmes rgles que pour la procdure devant le Tribunal fdral (Rtornaz in : Procdure civile suisse, Les grands thmes pour les praticiens, Neuchtel, 2010, p. 363; Sphler, Basler Kommentar, Schweizeriche Zivilprozessordnung, 3 me dition, 2017, n. 9 ad art. 308 CPC). Dans une contestation portant sur la validit d'une rsiliation de bail, la valeur litigieuse est gale au loyer de la priode minimum pendant laquelle le contrat subsiste ncessairement si la rsiliation n'est pas valable, priode qui s'tend jusqu' la date pour laquelle un nouveau cong peut tre donn ou l'a effectivement t. Lorsque le bail bnficie de la protection contre les congs des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considration la priode de protection de trois ans ds la fin de la procdure judiciaire qui est prvue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; arrt du Tribunal fdral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). En l'espce, le loyer annuel des locaux, charges comprises, s'lve  46'896 fr., de sorte que la valeur litigieuse est suprieure  10'000 fr. La voie de l'appel est donc ouverte. 1.2 L'appel a t interjet dans le dlai et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.3 L'appel peut tre form pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrle librement l'apprciation des preuves effectue par le juge de premire instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vrifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procdure simplifie s'applique aux litiges portant sur des baux  loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congs ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale rgit la procdure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 2. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir dclar inefficace le cong litigieux, alors que les conditions de l'art. 257f al. 3 CO taient remplies et que l'intime s'adonnait  une sous-location  des conditions abusives, en violation de l'art. 262 al. 2 CO. 2.1 En vertu de l'art. 257f al. 1 et 2 CO, le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin ncessaire et, s'il s'agit d'un immeuble, d'avoir pour les habitants et les voisins les gards qui leur sont dus. Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation crite du bailleur, persiste  enfreindre son devoir de diligence ou  manquer d'gards envers les voisins, le bailleur peut rsilier le contrat avec effet immdiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent tre rsilis moyennant un dlai de cong minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Ainsi, en cas de violation persistante des devoirs noncs ci-dessus, l'art. 257f al. 3 CO confre au bailleur un droit de rsiliation anticipe ( ACJC/929/2022 du 7 juillet 2022 consid. 4.1.1; Wessner, in : Droit du bail  loyer et  ferme, Commentaire pratique, 2e d., Ble 2017, n. 3 ad art. 257f CO). L'art. 257f al. 3 CO suppose la ralisation des conditions cumulatives suivantes : la violation de la diligence incombant au locataire, un avertissement crit du bailleur, la persistance du locataire  ne pas respecter son devoir en relation avec les manquements voqus par le bailleur dans sa protestation, le caractre insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un pravis de 30 jours pour la fin d'un mois (arrts du Tribunal fdral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1 et 4C_306/2003 du 20 fvrier 2004 consid. 3.1). La rsiliation anticipe du bail en vertu de l'art. 257f al. 3 CO prsuppose l'envoi d'une protestation crite du bailleur qui a pour but de faire cesser une violation en cours et d'en empcher une nouvelle; elle doit indiquer prcisment l'obligation viole par le locataire et les mesures qu'il lui revient de prendre pour que la situation redevienne normale. La protestation crite du bailleur doit mentionner l'tat de fait constituant un usage contraire au bail et ce qu'il est demand au locataire ( ACJC/929/2022 du 7 juillet 2022 consid. 4.1.1; ACJC/1282/2013 du 4 novembre 2013 consid. 4.2 et autres arrts cits). Seules des circonstances exceptionnelles justifient de priver le locataire d'une telle possibilit (arrts du Tribunal fdral 4A_162/2014 du 26 aot 2014 consid. 2.2 et 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.2). Ainsi, le cong doit correspondre  un fait pour lequel un avertissement initial a dj t donn et ne peut pas survenir longtemps aprs ce dernier (arrts du Tribunal fdral 4A_457/2013 consid. 3.1; 4C_270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 3b dd et ACJC/1141/2003 du 10 novembre 2003). La persistance du locataire  ne pas respecter ses devoirs exige que les perturbations se poursuivent malgr la mise en demeure (arrt du Tribunal fdral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2). Il appartient au bailleur de prouver la ralisation desdites conditions. Lorsque ces conditions ne sont pas remplies, la rsiliation anticipe est inefficace; elle ne peut pas tre convertie en une rsiliation ordinaire (ATF 135 III 441 consid. 3.3; arrt du Tribunal fdral 4A_140/2019 du 26 septembre 2019 consid. 4.2). L'exigence du caractre insupportable du maintien du contrat pour le bailleur n'a pas de porte indpendante, lorsque le bail est rsili en raison d'une sous-location dnue d'autorisation pralable et que la sous-location aurait pu tre refuse  bon droit par le bailleur pour l'un des motifs prvus  l'art. 262 al. 2 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; 134 III 446 consid. 2.2). 2.2 Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). L'art. 262 al. 1 CO n'exige pas que le consentement  la sous-location soit donn par crit par le bailleur. Le consentement peut donc tre donn oralement ou mme tacitement (actes concluants, silence du bailleur) (arrt du Tribunal fdral 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 3.1). Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis  bail sans requrir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose  une rsiliation anticipe du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le bailleur aurait dispos d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer  la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, numrs de manire exhaustive  l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (a), lorsque les conditions de la sous-location, compares  celle du contrat de bail, sont abusives (b), et lorsque la sous-location prsente pour le bailleur des inconvnients majeurs (c). Enfin, la jurisprudence a prcis que la sous-location partielle est conue notamment pour le cas d'un appartement devenu trop grand  la suite, par exemple, du dcs ou du dpart de l'un de ses occupants et qui est sous-lou  un tiers pour partie seulement (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1; arrts du Tribunal fdral 4A_507/2012 du 19 dcembre 2012 consid. 3.2 ; 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.1). 2.3 En l'espce, l'intime a d'emble prcis par crit, lorsqu'elle a manifest son intrt  louer les locaux litigieux, qu'elle entendait les partager avec d'autres thrapeutes, mais serait seule locataire. A la suite de ce courrier, des cloisons ont t montes afin de crer quatre espaces de bureaux distincts, d'entente entre la premire bailleresse et l'intime, qui ont particip chacune financirement aux travaux. Des plaques ont t mises aux noms de plusieurs thrapeutes par E______ et la premire bailleresse a eu accs aux locaux. Au vu de ces lments et de la volont clairement exprime de B______ d'en sous-louer une partie, ce qui a t fait depuis la prise du bail, il ne peut tre retenu que la sous-location n'tait pas admise par la premire bailleresse ou n'aurait pas t porte  sa connaissance. L'argument de l'appelante selon lequel la prsence d'autres thrapeutes dans les locaux ou les discussions au sujet de l'amnagement de ces derniers avec E______ n'entranait pas encore leur qualit de sous-locataire ne convainc pas, au vu des circonstances dcrites ci-dessus. Il convient ainsi de retenir, avec le Tribunal, que la sous-location tait connue et admise,  tout le moins par actes concluants par la premire bailleresse. Le fait que l'appelante ait ralis de manire fortuite qu'une partie des locaux tait sous-loue dans la mesure o cette information ne figurait pas explicitement au dossier de location ne dcoule pas d'un manque de diligence de la part de l'intime, les conditions du bail n'ayant pas t modifies par le changement de propritaire de l'immeuble. Par ailleurs, l'absence de contacts directs entre les sous-locataires et F______ ne permet pas de remettre en cause ce qui prcde. L'absence d'information  la bailleresse des changements de sous-locataires ne conduit pas  elle seule de constater la violation de son devoir de diligence par l'intime, dans la mesure o il n'est pas dmontr qu'il s'agirait d'une pratique nouvelle qui n'tait pas accepte par la premire bailleresse, respectivement que celle-ci requrait de donner son accord  chaque changement de sous-locataire. Enfin, l'appelante n'explique pas en quoi le Tribunal aurait considr  tort que les autres conditions de l'art. 257f al. 3 CO taient remplies. Il convient de retenir,  l'instar du Tribunal, que les conditions poses au prononc d'un cong anticip ne sont pas remplies. 2.4 Par ailleurs, il ressort des faits tablis que B______ et ses trois sous-locataires disposent chacune de la jouissance d'un bureau de taille quasiment identique aux autres, ainsi que d'un accs gal aux parties communes des locaux et paient chacune un quart du loyer du bail principal. Elles partagent de manire gale les frais de fonctionnement du cabinet, qui sont clairement distingus du loyer, et ceux-ci font l'objet de dcomptes desquels il ne peut tre considr qu'ils ne correspondraient pas aux dpenses effectives. Les acomptes, puis les montants finaux effectivement verss pour les frais de fonctionnement, ne correspondent ainsi nullement  un loyer major, mais bien  des autres dpenses, lies aux activits des occupants. Contrairement  ce que prtend l'appelante, le Tribunal n'a pas err en considrant que la ralit de ces frais et de leur rpartition gale entre les occupantes des locaux tait admise, quand bien mme les sous-locataires ne procdaient pas  une vrification systmatique et minutieuse de toutes les pices comptables. De mme, les critiques de l'appelante quant  la crdibilit de ces pices ne permettent pas de retenir que ce serait  tort que le Tribunal a t convaincu de leur valeur probante, ce d'autant plus qu'il s'agit, pour la plupart, d'achats ncessaires au fonctionnement d'un cabinet (matriel de nettoyage, d'imprimante, masques chirurgicaux, etc.). De plus, dans la mesure o les faits ont t tablis en dtail et o l'tablissement des faits n'est pas critiqu dans l'appel, il n'apparat pas ncessaire d'y revenir plus en avant. Il sied au surplus de rappeler que les conditions de la sous-location ont t transmises  l'appelante ds qu'elle l'a demand et que celle-ci ne fait pas tat d'un inconvnient majeur autre que la sous-location reprsenterait pour elle. Aprs examen des conditions de la sous-location, il en dcoule que l'appelante ne pouvait la refuser, dans la mesure o les conditions poses par la loi sont respectes. Ainsi, les conditions poses au prononc d'un cong selon l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas runies, de sorte que le jugement querell sera intgralement confirm. 3. Au vu de ce qui prcde, il n'est pas ncessaire d'examiner la question de l'annulabilit du cong. De mme, l'appelante sera dboute de ses conclusions en vacuation, ce d'autant plus qu'elle n'explique pas en quoi le Tribunal aurait err sur ce point. 4. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prlev de frais dans les causes soumises  la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Dclare recevable l'appel interjet le 25 mai 2022 par A______ SA contre le jugement JTBL/297/2022 rendu le 26 avril 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/13292/2020-1-OSB. Au fond : Confirme le jugement entrepris. Dit que la procdure est gratuite. Dboute les parties de toutes autres conclusions. Sigeant : Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, prsidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Madame Zo SEILER, juges assesseurs; Madame Mat VALENTE, greffire. La prsidente : Nathalie LANDRY-BARTHE La greffire : Mat VALENTE Indication des voies de recours : Conformment aux art. 72 ss de la loi fdrale sur le Tribunal fdral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le prsent arrt peut tre port dans les trente jours qui suivent sa notification avec expdition complte (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fdral par la voie du recours en matire civile. Le recours doit tre adress au Tribunal fdral, 1000 Lausanne 14.

# ACJC/157/2023 du 06.02.2023 sur JTBL/297/2022 ( OBL ) , CONFIRME

Normes : CO.257f.al3; CO.262.al1

Normes : CO.257f.al3; CO.262.al1

En fait En droit Par ces motifs rpublique et canton de genve POUVOIR JUDICIAIRE C/13292/2020 ACJC/157/2023 ARRæT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre des baux et loyers DU LUNDI 6 FEVRIER 2023 Entre A ______ SA, sise ______ (VS), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 26 avril 2022, comparant par Me Serge PATEK, avocat, boulevard Helvtique 6, 1204 Genve, en l'tude duquel elle fait lection de domicile, et Madame B ______, domicilie ______ [GE], intime, reprsente par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genve 6, en les bureaux de laquelle elle fait lection de domicile. EN FAIT A. Par jugement JTBL/297/2022 du 26 avril 2022, communiqu pour notification aux parties le 27 avril 2022, le Tribunal des baux et loyers a dclar inefficace le cong notifi le 2 juin 2020  B______ pour le 31 juillet 2020 par A______ SA concernant les locaux commerciaux au 7 me tage de l'immeuble sis no. ______, rue 1______  Genve (ch. 1 du dispositif), a dbout les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et a dit que la procdure tait gratuite (ch. 3). En substance, les premiers juges ont considr que B______ n'avait pas viol son devoir de diligence et que, quoi qu'il en soit, aucun motif de refus de sous-location n'tait ralis en l'espce. Ds lors, la rsiliation du bail donne en raison de l'existence de la sous-location et des conditions de cette dernire devait tre considre comme inefficace. B. a. Par acte dpos le 25 mai 2022 au greffe universel et transmis le mme jour  la Cour de justice, A______ SA forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut  ce que la Cour, cela fait, constate l'efficacit du cong donn  B______, condamne cette dernire  vacuer immdiatement les locaux litigieux et ordonne  la force publique de procder  l'expulsion de la locataire ds l'entre en force du jugement d'vacuation. b. Par acte dpos le 28 juin 2022, B______ conclut  la confirmation du jugement du Tribunal. c. A______ SA a rpliqu le 29 aot 2022 et a persist dans ses conclusions. d. Les parties ont t avises le 10 octobre 2022 par le greffe de la Cour de ce que la cause tait garde  juger, B______ n'ayant pas fait usage de son droit de dupliquer. C. Les faits pertinents suivants rsultent de la procdure : a. Le 31 aot 2006, C______, bailleresse (ci-aprs la premire bailleresse), D______ et B______, locataires, ont conclu un contrat de bail  loyer portant sur la location de bureaux de 146 m 2 au 7 me tage de l'immeuble sis rue 1______ no. ______  Genve. Suite au dcs de D______ en avril 2019, B______ est reste seule titulaire du bail. Le contrat de bail a t conclu pour une dure de cinq ans, du 1 er novembre 2006 au 31 octobre 2011, renouvelable ensuite tacitement de cinq ans en cinq ans. Le pravis de rsiliation tait de six mois. Les locaux taient destins  l'usage d'un cabinet psychiatrique exclusivement. Le loyer, index  l'indice suisse des prix  la consommation, a t fix en dernier lieu, le 1 er aot 2017,  3'728 fr. par mois et les charges mensuelles  180 fr. A une date indtermine, A______ SA est devenue propritaire de l'immeuble susmentionn. L'immeuble a t gr par [la rgie immobilire] E______ jusqu'au 31 dcembre 2017, puis par [la rgie immobilire] F______ ds cette date. D______ tait l'interlocuteur principal des rgies susmentionnes. b. Par courrier du 3 juin 2006, B______ a fait part  la premire bailleresse de son souhait de s'installer dans les locaux en question en tant que psychiatre, avec deux collgues psychologues, tout en tant seule responsable du bail, D______ faisant office de garant. Il tait galement convenu avec E______ et la premire bailleresse que des cloisons soient installes afin de constituer des bureaux spars dans les locaux qui taient alors en Ç open space È. A teneur du bail, les travaux ont t pris en charge pour partie par la bailleresse et pour partie par B______. Aprs la ralisation des travaux, les locaux se composaient de quatre bureaux, d'une salle d'attente, d'un hall d'entre, d'une salle de runion avec kitchenette et de deux pices d'eau. c. B______ exerce son activit de psychiatre dans l'un des bureaux et sous-loue les trois autres. Le deuxime bureau est exploit par G______, psychologue, qui exerce son activit  plein temps. Au dbut du bail, elle partageait le bureau avec H______, chacune exerant  mi-temps. Le troisime bureau est occup par I______, psychologue. Le quatrime bureau a t occup par J______ de juin 2016  mars 2018. Depuis mi-avril 2019, il est occup par K______, psychiatre-psychothrapeute, qui exerce son activit  80%. Chaque thrapeute a l'usage exclusif d'un bureau. Les autres pices (salle d'attente, salle de confrence avec kitchenette, sanitaires et hall) sont utilises de manire commune. d. Sur le plan financier, le loyer et les charges, ainsi que tous les frais du cabinet (assurance mnage, femme de mnage, frais administratifs) et les achats divers (meubles, produits de nettoyage, matriel de bureau commun, fax et photocopieuse, caftria, entretien gnral et dcoration) sont partags en quatre parts. Les frais mensuels sont rpartis entre les quatre thrapeutes de la faon suivante : - Loyer et provision pour chauffage et eau chaude 977 fr. - Assurance mnage / RC 3 fr. 51 - Acompte pour frais de fonctionnement et dpenses communes 150 fr. (lectricit, frais de mnage, achat de matriel, etc.), adapt selon les besoins et spcificits dans le bilan de fin d'anne. Total 1'130 fr. 50 e. B______ tablit chaque anne un dcompte des montants dus et verss par chacune des sous-locataires et leur rembourse l'ventuel trop-peru. Le loyer, les charges et toutes les dpenses et achats communs y sont consigns et partags en quatre. Si l'une des sous-locataires effectue un achat, la locataire la rembourse et consigne le montant au bilan. f. Le nom de chaque thrapeute figure sur la plaque au bas de l'immeuble, ainsi que sur la porte palire et sur la porte du bureau qu'elle occupe. Au dbut du bail, le 11 septembre 2006, la premire bailleresse avait tabli un bulletin de commande de plaquettes pour la porte des locaux et la bote aux lettres, aux noms de B______, de H______ et de G______. g. Par jugement du 7 dcembre 2020, le Tribunal a notamment accord  B______ une rduction de loyer de 30% du 4 septembre 2016 au 29 novembre 2017, les locaux tant affects d'un dfaut li  des infiltrations d'eau. Lors de l'audience du 29 janvier 2019 qui s'est tenue dans le cadre de cette procdure, L______, reprsentant [de la rgie] E______, a dclar que la sous-location n'tait pas autorise. h. Par courrier du 10 mars 2020, A______ SA a invit B______  lui transmettre l'intgralit des contrats de sous-location en cours. i. B______ a rpondu le 31 mars 2020  A______ SA que cette dernire n'ignorait pas que les locaux avaient toujours t partiellement sous-lous, selon accord intervenu entre les parties au dbut du bail. Elle lui a remis la copie des contrats de sous-location et avenants, ainsi que la feuille de calcul concernant la rpartition des frais entre elle et les sous-locataires. j. Le 1 er avril 2020, A______ SA a invit B______  lui communiquer la surface des locaux lous aux sous-locataires. k. Le 8 avril 2020, B______ a rpondu  A______ SA que les bureaux de I______ et de G______ mesuraient 26 m 2, celui de K______ et le sien mesuraient 25 m 2. l. Dans son courrier du 9 avril 2020, A______ SA a considr que les conditions des sous-locations taient manifestement abusives. Elle a mis B______ en demeure de ne plus les pratiquer d'ici au 31 mai 2020. m. Le 28 mai 2020, B______ a contest ces allgations aux motifs qu'elle partageait de manire tout  fait gale l'ensemble de la surface des locaux avec les sous-locataires et ne pratiquait aucune majoration de loyer. n. Par avis officiel du 2 juin 2020, A______ SA a rsili le bail pour le 31 juillet 2020, en se fondant sur l'article 257f al. 3 CO. o. Par requte dpose le 3 juillet 2020 par-devant la Commission de conciliation, dclare non concilie lors de l'audience du 14 janvier 2021 et porte devant le Tribunal le 12 fvrier 2021, B______ a conclu, principalement,  ce que le Tribunal constate l'inefficacit du cong notifi le 2 juin 2020 pour le 31 juillet 2020 portant sur les locaux commerciaux et, subsidiairement,  ce qu'il annule le cong. A l'appui de sa requte, B______ a notamment produit un courrier du 20 octobre 2020 sign par les trois sous-locataires expliquant de manire dtaille le fonctionnement du cabinet sur un plan organisationnel et financier, ainsi que les factures relatives aux frais de fonctionnement et aux dpenses communes mentionnes dans le bilan adress  chaque sous-locataire pour la priode de janvier  octobre 2020. p. Dans sa rponse du 19 avril 2021, A______ SA a conclu  la validation de la rsiliation. Elle a pris des conclusions reconventionnelles en vacuation et en excution directe de celle-ci. En substance, elle a fait valoir que les contrats de sous-location avaient t conclus sans son accord pralable. Les conditions de la sous-location taient abusives, la participation aux prtendus frais communs induisant une majoration de loyer de 15,7% injustifie. q. Lors de l'audience du 29 juin 2021 du Tribunal, les parties ont chacune dpos un charg de pices complmentaire. Le conseil de A______ SA a expos que la prcite n'avait pas t informe de l'identit des hritiers de feu D______ et partant des titulaires du bail que le 25 novembre 2019, de sorte qu'elle n'avait pu adresser de mise en demeure plus tt. B______ a dclar qu'elle avait lou les locaux dans le but de les partager avec deux collgues. La bailleresse et les locataires avaient particip aux travaux d'amnagement des locaux. Elle tait venue voir comment se droulaient les travaux et connatre l'organisation du cabinet. Les locaux avaient t sous-lous depuis le dbut du bail. Il y avait eu quelques changements de sous-locataires dont elle n'avait pas avis sa bailleresse. Celle-ci ne l'avait jamais interpele au sujet des sous-locations alors qu'elle-mme et sa reprsentante avaient effectu plusieurs visites dans le cabinet. r. Lors des audiences des 5 octobre, 23 novembre 2021 et 18 janvier 2022 le Tribunal a procd  l'audition de tmoins. I______ a dclar qu'elle avait suivi les discussions au dbut du bail, confirmant qu'il tait clairement tabli que les locaux, qui sont vastes, seraient partags entre plusieurs personnes. Il lui tait arriv d'tre prsente dans les locaux lors des visites de la rgie grant l'immeuble. A une ou deux reprises, elle avait tlphon  la rgie en s'annonant par son nom, sans prciser qu'elle tait sous-locataire. Elle utilisait plusieurs fois par jour le Ç secrtariat/caftria È o se trouvent le fax, la photocopieuse, le frigo et les machines  caf. G______ a expos qu'il tait prvu depuis le dbut que les locaux soient partags. Elle avait particip aux discussions avec l'architecte et [la rgie] E______ concernant les travaux d'amnagement des locaux. Elle ne figurait pas sur le bail car il tait plus simple vis--vis de la rgie d'avoir un seul interlocuteur. Elle a confirm les montants des charges factures figurant au bilan et indiqu qu'elle faisait confiance  B______, ne demandant pas  voir les pices comptables. K______ a dclar que les chiffres du bilan correspondaient aux frais partags. Elle n'avait pas demand les pices comptables mais y avait accs. L______, directeur auprs de F______ jusqu'au 31 dcembre 2020, a dclar qu'il n'avait pas eu de contacts directs avec la locataire, mais qu'il tait au courant des changes concernant la rfection de la toiture, des infiltrations ainsi que d'ventuelles sous-locations, problmatiques qui taient discutes avec la bailleresse. Il a confirm les propos inscrits dans le procs-verbal du 29 janvier 2019. Il ne se souvenait pas avoir t inform des changements de locataires. A l'occasion d'une visite dans l'immeuble, il avait vu des noms sur la porte palire diffrents de ceux des locataires et souponn une sous-location. Il en avait inform A______ SA. Il avait aussi regard dans le dossier et constat qu'il n'y avait pas de sous-location autorise. Il ne savait pas pourquoi un dlai de plus d'une anne s'tait coul entre ce constat et l'avis de rsiliation. Il ignorait si tout le dossier avait t remis  [la rgie] F______, mais il partait du principe que tel tait le cas. M______, en charge de l'immeuble en question auprs de [la rgie] E______ jusqu'au 31 dcembre 2017, a dclar qu'elle avait rencontr  trois reprises la locataire. A l'poque, elle avait visit les locaux et constat qu'il y avait plusieurs mdecins qui occupaient des salles diffrentes, ce qui ne posait pas de problme. Elle ne s'occupait que des aspects techniques et ne connaissait pas les liens existants entre la locataire et les autres personnes qui utilisaient les locaux. s. Dans leurs plaidoiries finales crites des 21 fvrier et 8 mars 2022, les parties ont persist dans leurs conclusions. t. Les 24 et 25 mars 2022, les parties ont adress au Tribunal des dterminations spontanes. u. Le Tribunal a gard la cause  juger le 26 mars 2022. EN DROIT 1. 1.1 L'appel est recevable contre les dcisions finales et les dcisions incidentes de premire instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier tat des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Selon la jurisprudence constante du Tribunal fdral, les contestations portant sur l'usage d'une chose loue sont de nature pcuniaire (arrt du Tribunal fdral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent dtermine, le Tribunal dtermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas  s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement errone (art. 91 al. 2 CPC). La dtermination de la valeur litigieuse suit les mmes rgles que pour la procdure devant le Tribunal fdral (Rtornaz in : Procdure civile suisse, Les grands thmes pour les praticiens, Neuchtel, 2010, p. 363; Sphler, Basler Kommentar, Schweizeriche Zivilprozessordnung, 3 me dition, 2017, n. 9 ad art. 308 CPC). Dans une contestation portant sur la validit d'une rsiliation de bail, la valeur litigieuse est gale au loyer de la priode minimum pendant laquelle le contrat subsiste ncessairement si la rsiliation n'est pas valable, priode qui s'tend jusqu' la date pour laquelle un nouveau cong peut tre donn ou l'a effectivement t. Lorsque le bail bnficie de la protection contre les congs des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considration la priode de protection de trois ans ds la fin de la procdure judiciaire qui est prvue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; arrt du Tribunal fdral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). En l'espce, le loyer annuel des locaux, charges comprises, s'lve  46'896 fr., de sorte que la valeur litigieuse est suprieure  10'000 fr. La voie de l'appel est donc ouverte. 1.2 L'appel a t interjet dans le dlai et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.3 L'appel peut tre form pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrle librement l'apprciation des preuves effectue par le juge de premire instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vrifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procdure simplifie s'applique aux litiges portant sur des baux  loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congs ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale rgit la procdure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 2. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir dclar inefficace le cong litigieux, alors que les conditions de l'art. 257f al. 3 CO taient remplies et que l'intime s'adonnait  une sous-location  des conditions abusives, en violation de l'art. 262 al. 2 CO. 2.1 En vertu de l'art. 257f al. 1 et 2 CO, le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin ncessaire et, s'il s'agit d'un immeuble, d'avoir pour les habitants et les voisins les gards qui leur sont dus. Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation crite du bailleur, persiste  enfreindre son devoir de diligence ou  manquer d'gards envers les voisins, le bailleur peut rsilier le contrat avec effet immdiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent tre rsilis moyennant un dlai de cong minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Ainsi, en cas de violation persistante des devoirs noncs ci-dessus, l'art. 257f al. 3 CO confre au bailleur un droit de rsiliation anticipe ( ACJC/929/2022 du 7 juillet 2022 consid. 4.1.1; Wessner, in : Droit du bail  loyer et  ferme, Commentaire pratique, 2e d., Ble 2017, n. 3 ad art. 257f CO). L'art. 257f al. 3 CO suppose la ralisation des conditions cumulatives suivantes : la violation de la diligence incombant au locataire, un avertissement crit du bailleur, la persistance du locataire  ne pas respecter son devoir en relation avec les manquements voqus par le bailleur dans sa protestation, le caractre insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un pravis de 30 jours pour la fin d'un mois (arrts du Tribunal fdral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1 et 4C_306/2003 du 20 fvrier 2004 consid. 3.1). La rsiliation anticipe du bail en vertu de l'art. 257f al. 3 CO prsuppose l'envoi d'une protestation crite du bailleur qui a pour but de faire cesser une violation en cours et d'en empcher une nouvelle; elle doit indiquer prcisment l'obligation viole par le locataire et les mesures qu'il lui revient de prendre pour que la situation redevienne normale. La protestation crite du bailleur doit mentionner l'tat de fait constituant un usage contraire au bail et ce qu'il est demand au locataire ( ACJC/929/2022 du 7 juillet 2022 consid. 4.1.1; ACJC/1282/2013 du 4 novembre 2013 consid. 4.2 et autres arrts cits). Seules des circonstances exceptionnelles justifient de priver le locataire d'une telle possibilit (arrts du Tribunal fdral 4A_162/2014 du 26 aot 2014 consid. 2.2 et 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.2). Ainsi, le cong doit correspondre  un fait pour lequel un avertissement initial a dj t donn et ne peut pas survenir longtemps aprs ce dernier (arrts du Tribunal fdral 4A_457/2013 consid. 3.1; 4C_270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 3b dd et ACJC/1141/2003 du 10 novembre 2003). La persistance du locataire  ne pas respecter ses devoirs exige que les perturbations se poursuivent malgr la mise en demeure (arrt du Tribunal fdral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2). Il appartient au bailleur de prouver la ralisation desdites conditions. Lorsque ces conditions ne sont pas remplies, la rsiliation anticipe est inefficace; elle ne peut pas tre convertie en une rsiliation ordinaire (ATF 135 III 441 consid. 3.3; arrt du Tribunal fdral 4A_140/2019 du 26 septembre 2019 consid. 4.2). L'exigence du caractre insupportable du maintien du contrat pour le bailleur n'a pas de porte indpendante, lorsque le bail est rsili en raison d'une sous-location dnue d'autorisation pralable et que la sous-location aurait pu tre refuse  bon droit par le bailleur pour l'un des motifs prvus  l'art. 262 al. 2 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; 134 III 446 consid. 2.2). 2.2 Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). L'art. 262 al. 1 CO n'exige pas que le consentement  la sous-location soit donn par crit par le bailleur. Le consentement peut donc tre donn oralement ou mme tacitement (actes concluants, silence du bailleur) (arrt du Tribunal fdral 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 3.1). Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis  bail sans requrir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose  une rsiliation anticipe du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le bailleur aurait dispos d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer  la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, numrs de manire exhaustive  l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (a), lorsque les conditions de la sous-location, compares  celle du contrat de bail, sont abusives (b), et lorsque la sous-location prsente pour le bailleur des inconvnients majeurs (c). Enfin, la jurisprudence a prcis que la sous-location partielle est conue notamment pour le cas d'un appartement devenu trop grand  la suite, par exemple, du dcs ou du dpart de l'un de ses occupants et qui est sous-lou  un tiers pour partie seulement (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1; arrts du Tribunal fdral 4A_507/2012 du 19 dcembre 2012 consid. 3.2 ; 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.1). 2.3 En l'espce, l'intime a d'emble prcis par crit, lorsqu'elle a manifest son intrt  louer les locaux litigieux, qu'elle entendait les partager avec d'autres thrapeutes, mais serait seule locataire. A la suite de ce courrier, des cloisons ont t montes afin de crer quatre espaces de bureaux distincts, d'entente entre la premire bailleresse et l'intime, qui ont particip chacune financirement aux travaux. Des plaques ont t mises aux noms de plusieurs thrapeutes par E______ et la premire bailleresse a eu accs aux locaux. Au vu de ces lments et de la volont clairement exprime de B______ d'en sous-louer une partie, ce qui a t fait depuis la prise du bail, il ne peut tre retenu que la sous-location n'tait pas admise par la premire bailleresse ou n'aurait pas t porte  sa connaissance. L'argument de l'appelante selon lequel la prsence d'autres thrapeutes dans les locaux ou les discussions au sujet de l'amnagement de ces derniers avec E______ n'entranait pas encore leur qualit de sous-locataire ne convainc pas, au vu des circonstances dcrites ci-dessus. Il convient ainsi de retenir, avec le Tribunal, que la sous-location tait connue et admise,  tout le moins par actes concluants par la premire bailleresse. Le fait que l'appelante ait ralis de manire fortuite qu'une partie des locaux tait sous-loue dans la mesure o cette information ne figurait pas explicitement au dossier de location ne dcoule pas d'un manque de diligence de la part de l'intime, les conditions du bail n'ayant pas t modifies par le changement de propritaire de l'immeuble. Par ailleurs, l'absence de contacts directs entre les sous-locataires et F______ ne permet pas de remettre en cause ce qui prcde. L'absence d'information  la bailleresse des changements de sous-locataires ne conduit pas  elle seule de constater la violation de son devoir de diligence par l'intime, dans la mesure o il n'est pas dmontr qu'il s'agirait d'une pratique nouvelle qui n'tait pas accepte par la premire bailleresse, respectivement que celle-ci requrait de donner son accord  chaque changement de sous-locataire. Enfin, l'appelante n'explique pas en quoi le Tribunal aurait considr  tort que les autres conditions de l'art. 257f al. 3 CO taient remplies. Il convient de retenir,  l'instar du Tribunal, que les conditions poses au prononc d'un cong anticip ne sont pas remplies. 2.4 Par ailleurs, il ressort des faits tablis que B______ et ses trois sous-locataires disposent chacune de la jouissance d'un bureau de taille quasiment identique aux autres, ainsi que d'un accs gal aux parties communes des locaux et paient chacune un quart du loyer du bail principal. Elles partagent de manire gale les frais de fonctionnement du cabinet, qui sont clairement distingus du loyer, et ceux-ci font l'objet de dcomptes desquels il ne peut tre considr qu'ils ne correspondraient pas aux dpenses effectives. Les acomptes, puis les montants finaux effectivement verss pour les frais de fonctionnement, ne correspondent ainsi nullement  un loyer major, mais bien  des autres dpenses, lies aux activits des occupants. Contrairement  ce que prtend l'appelante, le Tribunal n'a pas err en considrant que la ralit de ces frais et de leur rpartition gale entre les occupantes des locaux tait admise, quand bien mme les sous-locataires ne procdaient pas  une vrification systmatique et minutieuse de toutes les pices comptables. De mme, les critiques de l'appelante quant  la crdibilit de ces pices ne permettent pas de retenir que ce serait  tort que le Tribunal a t convaincu de leur valeur probante, ce d'autant plus qu'il s'agit, pour la plupart, d'achats ncessaires au fonctionnement d'un cabinet (matriel de nettoyage, d'imprimante, masques chirurgicaux, etc.). De plus, dans la mesure o les faits ont t tablis en dtail et o l'tablissement des faits n'est pas critiqu dans l'appel, il n'apparat pas ncessaire d'y revenir plus en avant. Il sied au surplus de rappeler que les conditions de la sous-location ont t transmises  l'appelante ds qu'elle l'a demand et que celle-ci ne fait pas tat d'un inconvnient majeur autre que la sous-location reprsenterait pour elle. Aprs examen des conditions de la sous-location, il en dcoule que l'appelante ne pouvait la refuser, dans la mesure o les conditions poses par la loi sont respectes. Ainsi, les conditions poses au prononc d'un cong selon l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas runies, de sorte que le jugement querell sera intgralement confirm. 3. Au vu de ce qui prcde, il n'est pas ncessaire d'examiner la question de l'annulabilit du cong. De mme, l'appelante sera dboute de ses conclusions en vacuation, ce d'autant plus qu'elle n'explique pas en quoi le Tribunal aurait err sur ce point. 4. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prlev de frais dans les causes soumises  la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Dclare recevable l'appel interjet le 25 mai 2022 par A______ SA contre le jugement JTBL/297/2022 rendu le 26 avril 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/13292/2020-1-OSB. Au fond : Confirme le jugement entrepris. Dit que la procdure est gratuite. Dboute les parties de toutes autres conclusions. Sigeant : Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, prsidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Madame Zo SEILER, juges assesseurs; Madame Mat VALENTE, greffire. La prsidente : Nathalie LANDRY-BARTHE La greffire : Mat VALENTE Indication des voies de recours : Conformment aux art. 72 ss de la loi fdrale sur le Tribunal fdral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le prsent arrt peut tre port dans les trente jours qui suivent sa notification avec expdition complte (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fdral par la voie du recours en matire civile. Le recours doit tre adress au Tribunal fdral, 1000 Lausanne 14.

En fait En droit Par ces motifs rpublique et canton de genve POUVOIR JUDICIAIRE C/13292/2020 ACJC/157/2023 ARRæT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre des baux et loyers DU LUNDI 6 FEVRIER 2023 Entre A ______ SA, sise ______ (VS), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 26 avril 2022, comparant par Me Serge PATEK, avocat, boulevard Helvtique 6, 1204 Genve, en l'tude duquel elle fait lection de domicile, et Madame B ______, domicilie ______ [GE], intime, reprsente par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genve 6, en les bureaux de laquelle elle fait lection de domicile. rpublique et rpublique et

canton de genve canton de genve

POUVOIR JUDICIAIRE C/13292/2020 ACJC/157/2023 ARRæT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre des baux et loyers DU LUNDI 6 FEVRIER 2023 POUVOIR JUDICIAIRE

C/13292/2020 ACJC/157/2023

ARRæT

DE LA COUR DE JUSTICE

Chambre des baux et loyers

DU LUNDI 6 FEVRIER 2023

Entre

A ______ SA, sise ______ (VS), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 26 avril 2022, comparant par Me Serge PATEK, avocat, boulevard Helvtique 6, 1204 Genve, en l'tude duquel elle fait lection de domicile,

et

Madame B ______, domicilie ______ [GE], intime, reprsente par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genve 6, en les bureaux de laquelle elle fait lection de domicile.

EN FAIT A. Par jugement JTBL/297/2022 du 26 avril 2022, communiqu pour notification aux parties le 27 avril 2022, le Tribunal des baux et loyers a dclar inefficace le cong notifi le 2 juin 2020  B______ pour le 31 juillet 2020 par A______ SA concernant les locaux commerciaux au 7 me tage de l'immeuble sis no. ______, rue 1______  Genve (ch. 1 du dispositif), a dbout les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et a dit que la procdure tait gratuite (ch. 3). En substance, les premiers juges ont considr que B______ n'avait pas viol son devoir de diligence et que, quoi qu'il en soit, aucun motif de refus de sous-location n'tait ralis en l'espce. Ds lors, la rsiliation du bail donne en raison de l'existence de la sous-location et des conditions de cette dernire devait tre considre comme inefficace. B. a. Par acte dpos le 25 mai 2022 au greffe universel et transmis le mme jour  la Cour de justice, A______ SA forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut  ce que la Cour, cela fait, constate l'efficacit du cong donn  B______, condamne cette dernire  vacuer immdiatement les locaux litigieux et ordonne  la force publique de procder  l'expulsion de la locataire ds l'entre en force du jugement d'vacuation. b. Par acte dpos le 28 juin 2022, B______ conclut  la confirmation du jugement du Tribunal. c. A______ SA a rpliqu le 29 aot 2022 et a persist dans ses conclusions. d. Les parties ont t avises le 10 octobre 2022 par le greffe de la Cour de ce que la cause tait garde  juger, B______ n'ayant pas fait usage de son droit de dupliquer. C. Les faits pertinents suivants rsultent de la procdure : a. Le 31 aot 2006, C______, bailleresse (ci-aprs la premire bailleresse), D______ et B______, locataires, ont conclu un contrat de bail  loyer portant sur la location de bureaux de 146 m 2 au 7 me tage de l'immeuble sis rue 1______ no. ______  Genve. Suite au dcs de D______ en avril 2019, B______ est reste seule titulaire du bail. Le contrat de bail a t conclu pour une dure de cinq ans, du 1 er novembre 2006 au 31 octobre 2011, renouvelable ensuite tacitement de cinq ans en cinq ans. Le pravis de rsiliation tait de six mois. Les locaux taient destins  l'usage d'un cabinet psychiatrique exclusivement. Le loyer, index  l'indice suisse des prix  la consommation, a t fix en dernier lieu, le 1 er aot 2017,  3'728 fr. par mois et les charges mensuelles  180 fr. A une date indtermine, A______ SA est devenue propritaire de l'immeuble susmentionn. L'immeuble a t gr par [la rgie immobilire] E______ jusqu'au 31 dcembre 2017, puis par [la rgie immobilire] F______ ds cette date. D______ tait l'interlocuteur principal des rgies susmentionnes. b. Par courrier du 3 juin 2006, B______ a fait part  la premire bailleresse de son souhait de s'installer dans les locaux en question en tant que psychiatre, avec deux collgues psychologues, tout en tant seule responsable du bail, D______ faisant office de garant. Il tait galement convenu avec E______ et la premire bailleresse que des cloisons soient installes afin de constituer des bureaux spars dans les locaux qui taient alors en Ç open space È. A teneur du bail, les travaux ont t pris en charge pour partie par la bailleresse et pour partie par B______. Aprs la ralisation des travaux, les locaux se composaient de quatre bureaux, d'une salle d'attente, d'un hall d'entre, d'une salle de runion avec kitchenette et de deux pices d'eau. c. B______ exerce son activit de psychiatre dans l'un des bureaux et sous-loue les trois autres. Le deuxime bureau est exploit par G______, psychologue, qui exerce son activit  plein temps. Au dbut du bail, elle partageait le bureau avec H______, chacune exerant  mi-temps. Le troisime bureau est occup par I______, psychologue. Le quatrime bureau a t occup par J______ de juin 2016  mars 2018. Depuis mi-avril 2019, il est occup par K______, psychiatre-psychothrapeute, qui exerce son activit  80%. Chaque thrapeute a l'usage exclusif d'un bureau. Les autres pices (salle d'attente, salle de confrence avec kitchenette, sanitaires et hall) sont utilises de manire commune. d. Sur le plan financier, le loyer et les charges, ainsi que tous les frais du cabinet (assurance mnage, femme de mnage, frais administratifs) et les achats divers (meubles, produits de nettoyage, matriel de bureau commun, fax et photocopieuse, caftria, entretien gnral et dcoration) sont partags en quatre parts. Les frais mensuels sont rpartis entre les quatre thrapeutes de la faon suivante : - Loyer et provision pour chauffage et eau chaude 977 fr. - Assurance mnage / RC 3 fr. 51 - Acompte pour frais de fonctionnement et dpenses communes 150 fr. (lectricit, frais de mnage, achat de matriel, etc.), adapt selon les besoins et spcificits dans le bilan de fin d'anne. Total 1'130 fr. 50 e. B______ tablit chaque anne un dcompte des montants dus et verss par chacune des sous-locataires et leur rembourse l'ventuel trop-peru. Le loyer, les charges et toutes les dpenses et achats communs y sont consigns et partags en quatre. Si l'une des sous-locataires effectue un achat, la locataire la rembourse et consigne le montant au bilan. f. Le nom de chaque thrapeute figure sur la plaque au bas de l'immeuble, ainsi que sur la porte palire et sur la porte du bureau qu'elle occupe. Au dbut du bail, le 11 septembre 2006, la premire bailleresse avait tabli un bulletin de commande de plaquettes pour la porte des locaux et la bote aux lettres, aux noms de B______, de H______ et de G______. g. Par jugement du 7 dcembre 2020, le Tribunal a notamment accord  B______ une rduction de loyer de 30% du 4 septembre 2016 au 29 novembre 2017, les locaux tant affects d'un dfaut li  des infiltrations d'eau. Lors de l'audience du 29 janvier 2019 qui s'est tenue dans le cadre de cette procdure, L______, reprsentant [de la rgie] E______, a dclar que la sous-location n'tait pas autorise. h. Par courrier du 10 mars 2020, A______ SA a invit B______  lui transmettre l'intgralit des contrats de sous-location en cours. i. B______ a rpondu le 31 mars 2020  A______ SA que cette dernire n'ignorait pas que les locaux avaient toujours t partiellement sous-lous, selon accord intervenu entre les parties au dbut du bail. Elle lui a remis la copie des contrats de sous-location et avenants, ainsi que la feuille de calcul concernant la rpartition des frais entre elle et les sous-locataires. j. Le 1 er avril 2020, A______ SA a invit B______  lui communiquer la surface des locaux lous aux sous-locataires. k. Le 8 avril 2020, B______ a rpondu  A______ SA que les bureaux de I______ et de G______ mesuraient 26 m 2, celui de K______ et le sien mesuraient 25 m 2. l. Dans son courrier du 9 avril 2020, A______ SA a considr que les conditions des sous-locations taient manifestement abusives. Elle a mis B______ en demeure de ne plus les pratiquer d'ici au 31 mai 2020. m. Le 28 mai 2020, B______ a contest ces allgations aux motifs qu'elle partageait de manire tout  fait gale l'ensemble de la surface des locaux avec les sous-locataires et ne pratiquait aucune majoration de loyer. n. Par avis officiel du 2 juin 2020, A______ SA a rsili le bail pour le 31 juillet 2020, en se fondant sur l'article 257f al. 3 CO. o. Par requte dpose le 3 juillet 2020 par-devant la Commission de conciliation, dclare non concilie lors de l'audience du 14 janvier 2021 et porte devant le Tribunal le 12 fvrier 2021, B______ a conclu, principalement,  ce que le Tribunal constate l'inefficacit du cong notifi le 2 juin 2020 pour le 31 juillet 2020 portant sur les locaux commerciaux et, subsidiairement,  ce qu'il annule le cong. A l'appui de sa requte, B______ a notamment produit un courrier du 20 octobre 2020 sign par les trois sous-locataires expliquant de manire dtaille le fonctionnement du cabinet sur un plan organisationnel et financier, ainsi que les factures relatives aux frais de fonctionnement et aux dpenses communes mentionnes dans le bilan adress  chaque sous-locataire pour la priode de janvier  octobre 2020. p. Dans sa rponse du 19 avril 2021, A______ SA a conclu  la validation de la rsiliation. Elle a pris des conclusions reconventionnelles en vacuation et en excution directe de celle-ci. En substance, elle a fait valoir que les contrats de sous-location avaient t conclus sans son accord pralable. Les conditions de la sous-location taient abusives, la participation aux prtendus frais communs induisant une majoration de loyer de 15,7% injustifie. q. Lors de l'audience du 29 juin 2021 du Tribunal, les parties ont chacune dpos un charg de pices complmentaire. Le conseil de A______ SA a expos que la prcite n'avait pas t informe de l'identit des hritiers de feu D______ et partant des titulaires du bail que le 25 novembre 2019, de sorte qu'elle n'avait pu adresser de mise en demeure plus tt. B______ a dclar qu'elle avait lou les locaux dans le but de les partager avec deux collgues. La bailleresse et les locataires avaient particip aux travaux d'amnagement des locaux. Elle tait venue voir comment se droulaient les travaux et connatre l'organisation du cabinet. Les locaux avaient t sous-lous depuis le dbut du bail. Il y avait eu quelques changements de sous-locataires dont elle n'avait pas avis sa bailleresse. Celle-ci ne l'avait jamais interpele au sujet des sous-locations alors qu'elle-mme et sa reprsentante avaient effectu plusieurs visites dans le cabinet. r. Lors des audiences des 5 octobre, 23 novembre 2021 et 18 janvier 2022 le Tribunal a procd  l'audition de tmoins. I______ a dclar qu'elle avait suivi les discussions au dbut du bail, confirmant qu'il tait clairement tabli que les locaux, qui sont vastes, seraient partags entre plusieurs personnes. Il lui tait arriv d'tre prsente dans les locaux lors des visites de la rgie grant l'immeuble. A une ou deux reprises, elle avait tlphon  la rgie en s'annonant par son nom, sans prciser qu'elle tait sous-locataire. Elle utilisait plusieurs fois par jour le Ç secrtariat/caftria È o se trouvent le fax, la photocopieuse, le frigo et les machines  caf. G______ a expos qu'il tait prvu depuis le dbut que les locaux soient partags. Elle avait particip aux discussions avec l'architecte et [la rgie] E______ concernant les travaux d'amnagement des locaux. Elle ne figurait pas sur le bail car il tait plus simple vis--vis de la rgie d'avoir un seul interlocuteur. Elle a confirm les montants des charges factures figurant au bilan et indiqu qu'elle faisait confiance  B______, ne demandant pas  voir les pices comptables. K______ a dclar que les chiffres du bilan correspondaient aux frais partags. Elle n'avait pas demand les pices comptables mais y avait accs. L______, directeur auprs de F______ jusqu'au 31 dcembre 2020, a dclar qu'il n'avait pas eu de contacts directs avec la locataire, mais qu'il tait au courant des changes concernant la rfection de la toiture, des infiltrations ainsi que d'ventuelles sous-locations, problmatiques qui taient discutes avec la bailleresse. Il a confirm les propos inscrits dans le procs-verbal du 29 janvier 2019. Il ne se souvenait pas avoir t inform des changements de locataires. A l'occasion d'une visite dans l'immeuble, il avait vu des noms sur la porte palire diffrents de ceux des locataires et souponn une sous-location. Il en avait inform A______ SA. Il avait aussi regard dans le dossier et constat qu'il n'y avait pas de sous-location autorise. Il ne savait pas pourquoi un dlai de plus d'une anne s'tait coul entre ce constat et l'avis de rsiliation. Il ignorait si tout le dossier avait t remis  [la rgie] F______, mais il partait du principe que tel tait le cas. M______, en charge de l'immeuble en question auprs de [la rgie] E______ jusqu'au 31 dcembre 2017, a dclar qu'elle avait rencontr  trois reprises la locataire. A l'poque, elle avait visit les locaux et constat qu'il y avait plusieurs mdecins qui occupaient des salles diffrentes, ce qui ne posait pas de problme. Elle ne s'occupait que des aspects techniques et ne connaissait pas les liens existants entre la locataire et les autres personnes qui utilisaient les locaux. s. Dans leurs plaidoiries finales crites des 21 fvrier et 8 mars 2022, les parties ont persist dans leurs conclusions. t. Les 24 et 25 mars 2022, les parties ont adress au Tribunal des dterminations spontanes. u. Le Tribunal a gard la cause  juger le 26 mars 2022. EN DROIT 1. 1.1 L'appel est recevable contre les dcisions finales et les dcisions incidentes de premire instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier tat des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Selon la jurisprudence constante du Tribunal fdral, les contestations portant sur l'usage d'une chose loue sont de nature pcuniaire (arrt du Tribunal fdral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent dtermine, le Tribunal dtermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas  s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement errone (art. 91 al. 2 CPC). La dtermination de la valeur litigieuse suit les mmes rgles que pour la procdure devant le Tribunal fdral (Rtornaz in : Procdure civile suisse, Les grands thmes pour les praticiens, Neuchtel, 2010, p. 363; Sphler, Basler Kommentar, Schweizeriche Zivilprozessordnung, 3 me dition, 2017, n. 9 ad art. 308 CPC). Dans une contestation portant sur la validit d'une rsiliation de bail, la valeur litigieuse est gale au loyer de la priode minimum pendant laquelle le contrat subsiste ncessairement si la rsiliation n'est pas valable, priode qui s'tend jusqu' la date pour laquelle un nouveau cong peut tre donn ou l'a effectivement t. Lorsque le bail bnficie de la protection contre les congs des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considration la priode de protection de trois ans ds la fin de la procdure judiciaire qui est prvue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; arrt du Tribunal fdral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). En l'espce, le loyer annuel des locaux, charges comprises, s'lve  46'896 fr., de sorte que la valeur litigieuse est suprieure  10'000 fr. La voie de l'appel est donc ouverte. 1.2 L'appel a t interjet dans le dlai et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.3 L'appel peut tre form pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrle librement l'apprciation des preuves effectue par le juge de premire instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vrifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procdure simplifie s'applique aux litiges portant sur des baux  loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congs ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale rgit la procdure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 2. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir dclar inefficace le cong litigieux, alors que les conditions de l'art. 257f al. 3 CO taient remplies et que l'intime s'adonnait  une sous-location  des conditions abusives, en violation de l'art. 262 al. 2 CO. 2.1 En vertu de l'art. 257f al. 1 et 2 CO, le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin ncessaire et, s'il s'agit d'un immeuble, d'avoir pour les habitants et les voisins les gards qui leur sont dus. Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation crite du bailleur, persiste  enfreindre son devoir de diligence ou  manquer d'gards envers les voisins, le bailleur peut rsilier le contrat avec effet immdiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent tre rsilis moyennant un dlai de cong minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Ainsi, en cas de violation persistante des devoirs noncs ci-dessus, l'art. 257f al. 3 CO confre au bailleur un droit de rsiliation anticipe ( ACJC/929/2022 du 7 juillet 2022 consid. 4.1.1; Wessner, in : Droit du bail  loyer et  ferme, Commentaire pratique, 2e d., Ble 2017, n. 3 ad art. 257f CO). L'art. 257f al. 3 CO suppose la ralisation des conditions cumulatives suivantes : la violation de la diligence incombant au locataire, un avertissement crit du bailleur, la persistance du locataire  ne pas respecter son devoir en relation avec les manquements voqus par le bailleur dans sa protestation, le caractre insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un pravis de 30 jours pour la fin d'un mois (arrts du Tribunal fdral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1 et 4C_306/2003 du 20 fvrier 2004 consid. 3.1). La rsiliation anticipe du bail en vertu de l'art. 257f al. 3 CO prsuppose l'envoi d'une protestation crite du bailleur qui a pour but de faire cesser une violation en cours et d'en empcher une nouvelle; elle doit indiquer prcisment l'obligation viole par le locataire et les mesures qu'il lui revient de prendre pour que la situation redevienne normale. La protestation crite du bailleur doit mentionner l'tat de fait constituant un usage contraire au bail et ce qu'il est demand au locataire ( ACJC/929/2022 du 7 juillet 2022 consid. 4.1.1; ACJC/1282/2013 du 4 novembre 2013 consid. 4.2 et autres arrts cits). Seules des circonstances exceptionnelles justifient de priver le locataire d'une telle possibilit (arrts du Tribunal fdral 4A_162/2014 du 26 aot 2014 consid. 2.2 et 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.2). Ainsi, le cong doit correspondre  un fait pour lequel un avertissement initial a dj t donn et ne peut pas survenir longtemps aprs ce dernier (arrts du Tribunal fdral 4A_457/2013 consid. 3.1; 4C_270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 3b dd et ACJC/1141/2003 du 10 novembre 2003). La persistance du locataire  ne pas respecter ses devoirs exige que les perturbations se poursuivent malgr la mise en demeure (arrt du Tribunal fdral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2). Il appartient au bailleur de prouver la ralisation desdites conditions. Lorsque ces conditions ne sont pas remplies, la rsiliation anticipe est inefficace; elle ne peut pas tre convertie en une rsiliation ordinaire (ATF 135 III 441 consid. 3.3; arrt du Tribunal fdral 4A_140/2019 du 26 septembre 2019 consid. 4.2). L'exigence du caractre insupportable du maintien du contrat pour le bailleur n'a pas de porte indpendante, lorsque le bail est rsili en raison d'une sous-location dnue d'autorisation pralable et que la sous-location aurait pu tre refuse  bon droit par le bailleur pour l'un des motifs prvus  l'art. 262 al. 2 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; 134 III 446 consid. 2.2). 2.2 Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). L'art. 262 al. 1 CO n'exige pas que le consentement  la sous-location soit donn par crit par le bailleur. Le consentement peut donc tre donn oralement ou mme tacitement (actes concluants, silence du bailleur) (arrt du Tribunal fdral 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 3.1). Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis  bail sans requrir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose  une rsiliation anticipe du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le bailleur aurait dispos d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer  la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, numrs de manire exhaustive  l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (a), lorsque les conditions de la sous-location, compares  celle du contrat de bail, sont abusives (b), et lorsque la sous-location prsente pour le bailleur des inconvnients majeurs (c). Enfin, la jurisprudence a prcis que la sous-location partielle est conue notamment pour le cas d'un appartement devenu trop grand  la suite, par exemple, du dcs ou du dpart de l'un de ses occupants et qui est sous-lou  un tiers pour partie seulement (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1; arrts du Tribunal fdral 4A_507/2012 du 19 dcembre 2012 consid. 3.2 ; 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.1). 2.3 En l'espce, l'intime a d'emble prcis par crit, lorsqu'elle a manifest son intrt  louer les locaux litigieux, qu'elle entendait les partager avec d'autres thrapeutes, mais serait seule locataire. A la suite de ce courrier, des cloisons ont t montes afin de crer quatre espaces de bureaux distincts, d'entente entre la premire bailleresse et l'intime, qui ont particip chacune financirement aux travaux. Des plaques ont t mises aux noms de plusieurs thrapeutes par E______ et la premire bailleresse a eu accs aux locaux. Au vu de ces lments et de la volont clairement exprime de B______ d'en sous-louer une partie, ce qui a t fait depuis la prise du bail, il ne peut tre retenu que la sous-location n'tait pas admise par la premire bailleresse ou n'aurait pas t porte  sa connaissance. L'argument de l'appelante selon lequel la prsence d'autres thrapeutes dans les locaux ou les discussions au sujet de l'amnagement de ces derniers avec E______ n'entranait pas encore leur qualit de sous-locataire ne convainc pas, au vu des circonstances dcrites ci-dessus. Il convient ainsi de retenir, avec le Tribunal, que la sous-location tait connue et admise,  tout le moins par actes concluants par la premire bailleresse. Le fait que l'appelante ait ralis de manire fortuite qu'une partie des locaux tait sous-loue dans la mesure o cette information ne figurait pas explicitement au dossier de location ne dcoule pas d'un manque de diligence de la part de l'intime, les conditions du bail n'ayant pas t modifies par le changement de propritaire de l'immeuble. Par ailleurs, l'absence de contacts directs entre les sous-locataires et F______ ne permet pas de remettre en cause ce qui prcde. L'absence d'information  la bailleresse des changements de sous-locataires ne conduit pas  elle seule de constater la violation de son devoir de diligence par l'intime, dans la mesure o il n'est pas dmontr qu'il s'agirait d'une pratique nouvelle qui n'tait pas accepte par la premire bailleresse, respectivement que celle-ci requrait de donner son accord  chaque changement de sous-locataire. Enfin, l'appelante n'explique pas en quoi le Tribunal aurait considr  tort que les autres conditions de l'art. 257f al. 3 CO taient remplies. Il convient de retenir,  l'instar du Tribunal, que les conditions poses au prononc d'un cong anticip ne sont pas remplies. 2.4 Par ailleurs, il ressort des faits tablis que B______ et ses trois sous-locataires disposent chacune de la jouissance d'un bureau de taille quasiment identique aux autres, ainsi que d'un accs gal aux parties communes des locaux et paient chacune un quart du loyer du bail principal. Elles partagent de manire gale les frais de fonctionnement du cabinet, qui sont clairement distingus du loyer, et ceux-ci font l'objet de dcomptes desquels il ne peut tre considr qu'ils ne correspondraient pas aux dpenses effectives. Les acomptes, puis les montants finaux effectivement verss pour les frais de fonctionnement, ne correspondent ainsi nullement  un loyer major, mais bien  des autres dpenses, lies aux activits des occupants. Contrairement  ce que prtend l'appelante, le Tribunal n'a pas err en considrant que la ralit de ces frais et de leur rpartition gale entre les occupantes des locaux tait admise, quand bien mme les sous-locataires ne procdaient pas  une vrification systmatique et minutieuse de toutes les pices comptables. De mme, les critiques de l'appelante quant  la crdibilit de ces pices ne permettent pas de retenir que ce serait  tort que le Tribunal a t convaincu de leur valeur probante, ce d'autant plus qu'il s'agit, pour la plupart, d'achats ncessaires au fonctionnement d'un cabinet (matriel de nettoyage, d'imprimante, masques chirurgicaux, etc.). De plus, dans la mesure o les faits ont t tablis en dtail et o l'tablissement des faits n'est pas critiqu dans l'appel, il n'apparat pas ncessaire d'y revenir plus en avant. Il sied au surplus de rappeler que les conditions de la sous-location ont t transmises  l'appelante ds qu'elle l'a demand et que celle-ci ne fait pas tat d'un inconvnient majeur autre que la sous-location reprsenterait pour elle. Aprs examen des conditions de la sous-location, il en dcoule que l'appelante ne pouvait la refuser, dans la mesure o les conditions poses par la loi sont respectes. Ainsi, les conditions poses au prononc d'un cong selon l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas runies, de sorte que le jugement querell sera intgralement confirm. 3. Au vu de ce qui prcde, il n'est pas ncessaire d'examiner la question de l'annulabilit du cong. De mme, l'appelante sera dboute de ses conclusions en vacuation, ce d'autant plus qu'elle n'explique pas en quoi le Tribunal aurait err sur ce point. 4. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prlev de frais dans les causes soumises  la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Dclare recevable l'appel interjet le 25 mai 2022 par A______ SA contre le jugement JTBL/297/2022 rendu le 26 avril 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/13292/2020-1-OSB. Au fond : Confirme le jugement entrepris. Dit que la procdure est gratuite. Dboute les parties de toutes autres conclusions. Sigeant : Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, prsidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Madame Zo SEILER, juges assesseurs; Madame Mat VALENTE, greffire. La prsidente : Nathalie LANDRY-BARTHE La greffire : Mat VALENTE Indication des voies de recours : Conformment aux art. 72 ss de la loi fdrale sur le Tribunal fdral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le prsent arrt peut tre port dans les trente jours qui suivent sa notification avec expdition complte (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fdral par la voie du recours en matire civile. Le recours doit tre adress au Tribunal fdral, 1000 Lausanne 14.

EN FAIT

A. Par jugement JTBL/297/2022 du 26 avril 2022, communiqu pour notification aux parties le 27 avril 2022, le Tribunal des baux et loyers a dclar inefficace le cong notifi le 2 juin 2020  B______ pour le 31 juillet 2020 par A______ SA concernant les locaux commerciaux au 7 me tage de l'immeuble sis no. ______, rue 1______  Genve (ch. 1 du dispositif), a dbout les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et a dit que la procdure tait gratuite (ch. 3).

En substance, les premiers juges ont considr que B______ n'avait pas viol son devoir de diligence et que, quoi qu'il en soit, aucun motif de refus de sous-location n'tait ralis en l'espce. Ds lors, la rsiliation du bail donne en raison de l'existence de la sous-location et des conditions de cette dernire devait tre considre comme inefficace.

B. a. Par acte dpos le 25 mai 2022 au greffe universel et transmis le mme jour  la Cour de justice, A______ SA forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut  ce que la Cour, cela fait, constate l'efficacit du cong donn  B______, condamne cette dernire  vacuer immdiatement les locaux litigieux et ordonne  la force publique de procder  l'expulsion de la locataire ds l'entre en force du jugement d'vacuation. b. Par acte dpos le 28 juin 2022, B______ conclut  la confirmation du jugement du Tribunal. c. A______ SA a rpliqu le 29 aot 2022 et a persist dans ses conclusions. d. Les parties ont t avises le 10 octobre 2022 par le greffe de la Cour de ce que la cause tait garde  juger, B______ n'ayant pas fait usage de son droit de dupliquer.

C. Les faits pertinents suivants rsultent de la procdure :

a. Le 31 aot 2006, C______, bailleresse (ci-aprs la premire bailleresse), D______ et B______, locataires, ont conclu un contrat de bail  loyer portant sur la location de bureaux de 146 m 2 au 7 me tage de l'immeuble sis rue 1______ no. ______  Genve.

Suite au dcs de D______ en avril 2019, B______ est reste seule titulaire du bail.

Le contrat de bail a t conclu pour une dure de cinq ans, du 1 er novembre 2006 au 31 octobre 2011, renouvelable ensuite tacitement de cinq ans en cinq ans. Le pravis de rsiliation tait de six mois.

Les locaux taient destins  l'usage d'un cabinet psychiatrique exclusivement.

Le loyer, index  l'indice suisse des prix  la consommation, a t fix en dernier lieu, le 1 er aot 2017,  3'728 fr. par mois et les charges mensuelles  180 fr.

A une date indtermine, A______ SA est devenue propritaire de l'immeuble susmentionn.

L'immeuble a t gr par [la rgie immobilire] E______ jusqu'au 31 dcembre 2017, puis par [la rgie immobilire] F______ ds cette date.

D______ tait l'interlocuteur principal des rgies susmentionnes. b. Par courrier du 3 juin 2006, B______ a fait part  la premire bailleresse de son souhait de s'installer dans les locaux en question en tant que psychiatre, avec deux collgues psychologues, tout en tant seule responsable du bail, D______ faisant office de garant.

Il tait galement convenu avec E______ et la premire bailleresse que des cloisons soient installes afin de constituer des bureaux spars dans les locaux qui taient alors en Ç open space È. A teneur du bail, les travaux ont t pris en charge pour partie par la bailleresse et pour partie par B______.

Aprs la ralisation des travaux, les locaux se composaient de quatre bureaux, d'une salle d'attente, d'un hall d'entre, d'une salle de runion avec kitchenette et de deux pices d'eau. c. B______ exerce son activit de psychiatre dans l'un des bureaux et sous-loue les trois autres.

Le deuxime bureau est exploit par G______, psychologue, qui exerce son activit  plein temps. Au dbut du bail, elle partageait le bureau avec H______, chacune exerant  mi-temps.

Le troisime bureau est occup par I______, psychologue.

Le quatrime bureau a t occup par J______ de juin 2016  mars 2018. Depuis mi-avril 2019, il est occup par K______, psychiatre-psychothrapeute, qui exerce son activit  80%.

Chaque thrapeute a l'usage exclusif d'un bureau. Les autres pices (salle d'attente, salle de confrence avec kitchenette, sanitaires et hall) sont utilises de manire commune. d. Sur le plan financier, le loyer et les charges, ainsi que tous les frais du cabinet (assurance mnage, femme de mnage, frais administratifs) et les achats divers (meubles, produits de nettoyage, matriel de bureau commun, fax et photocopieuse, caftria, entretien gnral et dcoration) sont partags en quatre parts.

Les frais mensuels sont rpartis entre les quatre thrapeutes de la faon suivante :

- Loyer et provision pour chauffage et eau chaude 977 fr.

- Assurance mnage / RC 3 fr. 51

- Acompte pour frais de fonctionnement et dpenses communes 150 fr.

(lectricit, frais de mnage, achat de matriel, etc.), adapt selon

les besoins et spcificits dans le bilan de fin d'anne.

Total 1'130 fr. 50

e. B______ tablit chaque anne un dcompte des montants dus et verss par chacune des sous-locataires et leur rembourse l'ventuel trop-peru. Le loyer, les charges et toutes les dpenses et achats communs y sont consigns et partags en quatre. Si l'une des sous-locataires effectue un achat, la locataire la rembourse et consigne le montant au bilan. f. Le nom de chaque thrapeute figure sur la plaque au bas de l'immeuble, ainsi que sur la porte palire et sur la porte du bureau qu'elle occupe.

Au dbut du bail, le 11 septembre 2006, la premire bailleresse avait tabli un bulletin de commande de plaquettes pour la porte des locaux et la bote aux lettres, aux noms de B______, de H______ et de G______. g. Par jugement du 7 dcembre 2020, le Tribunal a notamment accord  B______ une rduction de loyer de 30% du 4 septembre 2016 au 29 novembre 2017, les locaux tant affects d'un dfaut li  des infiltrations d'eau.

Lors de l'audience du 29 janvier 2019 qui s'est tenue dans le cadre de cette procdure, L______, reprsentant [de la rgie] E______, a dclar que la sous-location n'tait pas autorise. h. Par courrier du 10 mars 2020, A______ SA a invit B______  lui transmettre l'intgralit des contrats de sous-location en cours. i. B______ a rpondu le 31 mars 2020  A______ SA que cette dernire n'ignorait pas que les locaux avaient toujours t partiellement sous-lous, selon accord intervenu entre les parties au dbut du bail. Elle lui a remis la copie des contrats de sous-location et avenants, ainsi que la feuille de calcul concernant la rpartition des frais entre elle et les sous-locataires. j. Le 1 er avril 2020, A______ SA a invit B______  lui communiquer la surface des locaux lous aux sous-locataires. k. Le 8 avril 2020, B______ a rpondu  A______ SA que les bureaux de I______ et de G______ mesuraient 26 m 2, celui de K______ et le sien mesuraient 25 m 2. l. Dans son courrier du 9 avril 2020, A______ SA a considr que les conditions des sous-locations taient manifestement abusives. Elle a mis B______ en demeure de ne plus les pratiquer d'ici au 31 mai 2020. m. Le 28 mai 2020, B______ a contest ces allgations aux motifs qu'elle partageait de manire tout  fait gale l'ensemble de la surface des locaux avec les sous-locataires et ne pratiquait aucune majoration de loyer. n. Par avis officiel du 2 juin 2020, A______ SA a rsili le bail pour le 31 juillet 2020, en se fondant sur l'article 257f al. 3 CO. o. Par requte dpose le 3 juillet 2020 par-devant la Commission de conciliation, dclare non concilie lors de l'audience du 14 janvier 2021 et porte devant le Tribunal le 12 fvrier 2021, B______ a conclu, principalement,  ce que le Tribunal constate l'inefficacit du cong notifi le 2 juin 2020 pour le 31 juillet 2020 portant sur les locaux commerciaux et, subsidiairement,  ce qu'il annule le cong.

A l'appui de sa requte, B______ a notamment produit un courrier du 20 octobre 2020 sign par les trois sous-locataires expliquant de manire dtaille le fonctionnement du cabinet sur un plan organisationnel et financier, ainsi que les factures relatives aux frais de fonctionnement et aux dpenses communes mentionnes dans le bilan adress  chaque sous-locataire pour la priode de janvier  octobre 2020. p. Dans sa rponse du 19 avril 2021, A______ SA a conclu  la validation de la rsiliation. Elle a pris des conclusions reconventionnelles en vacuation et en excution directe de celle-ci.

En substance, elle a fait valoir que les contrats de sous-location avaient t conclus sans son accord pralable. Les conditions de la sous-location taient abusives, la participation aux prtendus frais communs induisant une majoration de loyer de 15,7% injustifie. q. Lors de l'audience du 29 juin 2021 du Tribunal, les parties ont chacune dpos un charg de pices complmentaire.

Le conseil de A______ SA a expos que la prcite n'avait pas t informe de l'identit des hritiers de feu D______ et partant des titulaires du bail que le 25 novembre 2019, de sorte qu'elle n'avait pu adresser de mise en demeure plus tt.

B______ a dclar qu'elle avait lou les locaux dans le but de les partager avec deux collgues. La bailleresse et les locataires avaient particip aux travaux d'amnagement des locaux. Elle tait venue voir comment se droulaient les travaux et connatre l'organisation du cabinet. Les locaux avaient t sous-lous depuis le dbut du bail. Il y avait eu quelques changements de sous-locataires dont elle n'avait pas avis sa bailleresse. Celle-ci ne l'avait jamais interpele au sujet des sous-locations alors qu'elle-mme et sa reprsentante avaient effectu plusieurs visites dans le cabinet. r. Lors des audiences des 5 octobre, 23 novembre 2021 et 18 janvier 2022 le Tribunal a procd  l'audition de tmoins.

I______ a dclar qu'elle avait suivi les discussions au dbut du bail, confirmant qu'il tait clairement tabli que les locaux, qui sont vastes, seraient partags entre plusieurs personnes. Il lui tait arriv d'tre prsente dans les locaux lors des visites de la rgie grant l'immeuble. A une ou deux reprises, elle avait tlphon  la rgie en s'annonant par son nom, sans prciser qu'elle tait sous-locataire. Elle utilisait plusieurs fois par jour le Ç secrtariat/caftria È o se trouvent le fax, la photocopieuse, le frigo et les machines  caf.

G______ a expos qu'il tait prvu depuis le dbut que les locaux soient partags. Elle avait particip aux discussions avec l'architecte et [la rgie] E______ concernant les travaux d'amnagement des locaux. Elle ne figurait pas sur le bail car il tait plus simple vis--vis de la rgie d'avoir un seul interlocuteur. Elle a confirm les montants des charges factures figurant au bilan et indiqu qu'elle faisait confiance  B______, ne demandant pas  voir les pices comptables.

K______ a dclar que les chiffres du bilan correspondaient aux frais partags. Elle n'avait pas demand les pices comptables mais y avait accs.

L______, directeur auprs de F______ jusqu'au 31 dcembre 2020, a dclar qu'il n'avait pas eu de contacts directs avec la locataire, mais qu'il tait au courant des changes concernant la rfection de la toiture, des infiltrations ainsi que d'ventuelles sous-locations, problmatiques qui taient discutes avec la bailleresse. Il a confirm les propos inscrits dans le procs-verbal du 29 janvier 2019. Il ne se souvenait pas avoir t inform des changements de locataires. A l'occasion d'une visite dans l'immeuble, il avait vu des noms sur la porte palire diffrents de ceux des locataires et souponn une sous-location. Il en avait inform A______ SA. Il avait aussi regard dans le dossier et constat qu'il n'y avait pas de sous-location autorise. Il ne savait pas pourquoi un dlai de plus d'une anne s'tait coul entre ce constat et l'avis de rsiliation. Il ignorait si tout le dossier avait t remis  [la rgie] F______, mais il partait du principe que tel tait le cas.

M______, en charge de l'immeuble en question auprs de [la rgie] E______ jusqu'au 31 dcembre 2017, a dclar qu'elle avait rencontr  trois reprises la locataire. A l'poque, elle avait visit les locaux et constat qu'il y avait plusieurs mdecins qui occupaient des salles diffrentes, ce qui ne posait pas de problme. Elle ne s'occupait que des aspects techniques et ne connaissait pas les liens existants entre la locataire et les autres personnes qui utilisaient les locaux. s. Dans leurs plaidoiries finales crites des 21 fvrier et 8 mars 2022, les parties ont persist dans leurs conclusions. t. Les 24 et 25 mars 2022, les parties ont adress au Tribunal des dterminations spontanes. u. Le Tribunal a gard la cause  juger le 26 mars 2022.

EN DROIT

1. 1.1 L'appel est recevable contre les dcisions finales et les dcisions incidentes de premire instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier tat des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fdral, les contestations portant sur l'usage d'une chose loue sont de nature pcuniaire (arrt du Tribunal fdral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1).

Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent dtermine, le Tribunal dtermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas  s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement errone (art. 91 al. 2 CPC). La dtermination de la valeur litigieuse suit les mmes rgles que pour la procdure devant le Tribunal fdral (Rtornaz in : Procdure civile suisse, Les grands thmes pour les praticiens, Neuchtel, 2010, p. 363; Sphler, Basler Kommentar, Schweizeriche Zivilprozessordnung, 3 me dition, 2017, n. 9 ad art. 308 CPC).

Dans une contestation portant sur la validit d'une rsiliation de bail, la valeur litigieuse est gale au loyer de la priode minimum pendant laquelle le contrat subsiste ncessairement si la rsiliation n'est pas valable, priode qui s'tend jusqu' la date pour laquelle un nouveau cong peut tre donn ou l'a effectivement t. Lorsque le bail bnficie de la protection contre les congs des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considration la priode de protection de trois ans ds la fin de la procdure judiciaire qui est prvue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; arrt du Tribunal fdral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1).

En l'espce, le loyer annuel des locaux, charges comprises, s'lve  46'896 fr., de sorte que la valeur litigieuse est suprieure  10'000 fr.

La voie de l'appel est donc ouverte.

1.2 L'appel a t interjet dans le dlai et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.

1.3 L'appel peut tre form pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrle librement l'apprciation des preuves effectue par le juge de premire instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vrifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).

1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procdure simplifie s'applique aux litiges portant sur des baux  loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congs ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale rgit la procdure (art. 247 al. 2 let. a CPC).

2. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir dclar inefficace le cong litigieux, alors que les conditions de l'art. 257f al. 3 CO taient remplies et que l'intime s'adonnait  une sous-location  des conditions abusives, en violation de l'art. 262 al. 2 CO.

2.1 En vertu de l'art. 257f al. 1 et 2 CO, le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin ncessaire et, s'il s'agit d'un immeuble, d'avoir pour les habitants et les voisins les gards qui leur sont dus.

Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation crite du bailleur, persiste  enfreindre son devoir de diligence ou  manquer d'gards envers les voisins, le bailleur peut rsilier le contrat avec effet immdiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent tre rsilis moyennant un dlai de cong minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.

Ainsi, en cas de violation persistante des devoirs noncs ci-dessus, l'art. 257f al. 3 CO confre au bailleur un droit de rsiliation anticipe ( ACJC/929/2022 du 7 juillet 2022 consid. 4.1.1; Wessner, in : Droit du bail  loyer et  ferme, Commentaire pratique, 2e d., Ble 2017, n. 3 ad art. 257f CO).

L'art. 257f al. 3 CO suppose la ralisation des conditions cumulatives suivantes : la violation de la diligence incombant au locataire, un avertissement crit du bailleur, la persistance du locataire  ne pas respecter son devoir en relation avec les manquements voqus par le bailleur dans sa protestation, le caractre insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un pravis de 30 jours pour la fin d'un mois (arrts du Tribunal fdral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1 et 4C_306/2003 du 20 fvrier 2004 consid. 3.1).

La rsiliation anticipe du bail en vertu de l'art. 257f al. 3 CO prsuppose l'envoi d'une protestation crite du bailleur qui a pour but de faire cesser une violation en cours et d'en empcher une nouvelle; elle doit indiquer prcisment l'obligation viole par le locataire et les mesures qu'il lui revient de prendre pour que la situation redevienne normale. La protestation crite du bailleur doit mentionner l'tat de fait constituant un usage contraire au bail et ce qu'il est demand au locataire ( ACJC/929/2022 du 7 juillet 2022 consid. 4.1.1; ACJC/1282/2013 du 4 novembre 2013 consid. 4.2 et autres arrts cits). Seules des circonstances exceptionnelles justifient de priver le locataire d'une telle possibilit (arrts du Tribunal fdral 4A_162/2014 du 26 aot 2014 consid. 2.2 et 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.2).

Ainsi, le cong doit correspondre  un fait pour lequel un avertissement initial a dj t donn et ne peut pas survenir longtemps aprs ce dernier (arrts du Tribunal fdral 4A_457/2013 consid. 3.1; 4C_270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 3b dd et ACJC/1141/2003 du 10 novembre 2003).

La persistance du locataire  ne pas respecter ses devoirs exige que les perturbations se poursuivent malgr la mise en demeure (arrt du Tribunal fdral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2).

Il appartient au bailleur de prouver la ralisation desdites conditions. Lorsque ces conditions ne sont pas remplies, la rsiliation anticipe est inefficace; elle ne peut pas tre convertie en une rsiliation ordinaire (ATF 135 III 441 consid. 3.3; arrt du Tribunal fdral 4A_140/2019 du 26 septembre 2019 consid. 4.2).

L'exigence du caractre insupportable du maintien du contrat pour le bailleur n'a pas de porte indpendante, lorsque le bail est rsili en raison d'une sous-location dnue d'autorisation pralable et que la sous-location aurait pu tre refuse  bon droit par le bailleur pour l'un des motifs prvus  l'art. 262 al. 2 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; 134 III 446 consid. 2.2).

2.2 Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO).

L'art. 262 al. 1 CO n'exige pas que le consentement  la sous-location soit donn par crit par le bailleur. Le consentement peut donc tre donn oralement ou mme tacitement (actes concluants, silence du bailleur) (arrt du Tribunal fdral 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 3.1).

Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis  bail sans requrir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose  une rsiliation anticipe du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le bailleur aurait dispos d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer  la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1).

Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, numrs de manire exhaustive  l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (a), lorsque les conditions de la sous-location, compares  celle du contrat de bail, sont abusives (b), et lorsque la sous-location prsente pour le bailleur des inconvnients majeurs (c).

Enfin, la jurisprudence a prcis que la sous-location partielle est conue notamment pour le cas d'un appartement devenu trop grand  la suite, par exemple, du dcs ou du dpart de l'un de ses occupants et qui est sous-lou  un tiers pour partie seulement (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1; arrts du Tribunal fdral 4A_507/2012 du 19 dcembre 2012 consid. 3.2 ; 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.1).

2.3 En l'espce, l'intime a d'emble prcis par crit, lorsqu'elle a manifest son intrt  louer les locaux litigieux, qu'elle entendait les partager avec d'autres thrapeutes, mais serait seule locataire. A la suite de ce courrier, des cloisons ont t montes afin de crer quatre espaces de bureaux distincts, d'entente entre la premire bailleresse et l'intime, qui ont particip chacune financirement aux travaux. Des plaques ont t mises aux noms de plusieurs thrapeutes par E______ et la premire bailleresse a eu accs aux locaux. Au vu de ces lments et de la volont clairement exprime de B______ d'en sous-louer une partie, ce qui a t fait depuis la prise du bail, il ne peut tre retenu que la sous-location n'tait pas admise par la premire bailleresse ou n'aurait pas t porte  sa connaissance. L'argument de l'appelante selon lequel la prsence d'autres thrapeutes dans les locaux ou les discussions au sujet de l'amnagement de ces derniers avec E______ n'entranait pas encore leur qualit de sous-locataire ne convainc pas, au vu des circonstances dcrites ci-dessus.

Il convient ainsi de retenir, avec le Tribunal, que la sous-location tait connue et admise,  tout le moins par actes concluants par la premire bailleresse.

Le fait que l'appelante ait ralis de manire fortuite qu'une partie des locaux tait sous-loue dans la mesure o cette information ne figurait pas explicitement au dossier de location ne dcoule pas d'un manque de diligence de la part de l'intime, les conditions du bail n'ayant pas t modifies par le changement de propritaire de l'immeuble.

Par ailleurs, l'absence de contacts directs entre les sous-locataires et F______ ne permet pas de remettre en cause ce qui prcde.

L'absence d'information  la bailleresse des changements de sous-locataires ne conduit pas  elle seule de constater la violation de son devoir de diligence par l'intime, dans la mesure o il n'est pas dmontr qu'il s'agirait d'une pratique nouvelle qui n'tait pas accepte par la premire bailleresse, respectivement que celle-ci requrait de donner son accord  chaque changement de sous-locataire.

Enfin, l'appelante n'explique pas en quoi le Tribunal aurait considr  tort que les autres conditions de l'art. 257f al. 3 CO taient remplies. Il convient de retenir,  l'instar du Tribunal, que les conditions poses au prononc d'un cong anticip ne sont pas remplies.

2.4 Par ailleurs, il ressort des faits tablis que B______ et ses trois sous-locataires disposent chacune de la jouissance d'un bureau de taille quasiment identique aux autres, ainsi que d'un accs gal aux parties communes des locaux et paient chacune un quart du loyer du bail principal. Elles partagent de manire gale les frais de fonctionnement du cabinet, qui sont clairement distingus du loyer, et ceux-ci font l'objet de dcomptes desquels il ne peut tre considr qu'ils ne correspondraient pas aux dpenses effectives. Les acomptes, puis les montants finaux effectivement verss pour les frais de fonctionnement, ne correspondent ainsi nullement  un loyer major, mais bien  des autres dpenses, lies aux activits des occupants.

Contrairement  ce que prtend l'appelante, le Tribunal n'a pas err en considrant que la ralit de ces frais et de leur rpartition gale entre les occupantes des locaux tait admise, quand bien mme les sous-locataires ne procdaient pas  une vrification systmatique et minutieuse de toutes les pices comptables. De mme, les critiques de l'appelante quant  la crdibilit de ces pices ne permettent pas de retenir que ce serait  tort que le Tribunal a t convaincu de leur valeur probante, ce d'autant plus qu'il s'agit, pour la plupart, d'achats ncessaires au fonctionnement d'un cabinet (matriel de nettoyage, d'imprimante, masques chirurgicaux, etc.). De plus, dans la mesure o les faits ont t tablis en dtail et o l'tablissement des faits n'est pas critiqu dans l'appel, il n'apparat pas ncessaire d'y revenir plus en avant.

Il sied au surplus de rappeler que les conditions de la sous-location ont t transmises  l'appelante ds qu'elle l'a demand et que celle-ci ne fait pas tat d'un inconvnient majeur autre que la sous-location reprsenterait pour elle.

Aprs examen des conditions de la sous-location, il en dcoule que l'appelante ne pouvait la refuser, dans la mesure o les conditions poses par la loi sont respectes.

Ainsi, les conditions poses au prononc d'un cong selon l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas runies, de sorte que le jugement querell sera intgralement confirm.

3. Au vu de ce qui prcde, il n'est pas ncessaire d'examiner la question de l'annulabilit du cong.

De mme, l'appelante sera dboute de ses conclusions en vacuation, ce d'autant plus qu'elle n'explique pas en quoi le Tribunal aurait err sur ce point.

4. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prlev de frais dans les causes soumises  la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6).

* * * * *

PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :

A la forme :

Dclare recevable l'appel interjet le 25 mai 2022 par A______ SA contre le jugement JTBL/297/2022 rendu le 26 avril 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/13292/2020-1-OSB.

Au fond :

Confirme le jugement entrepris.

Dit que la procdure est gratuite.

Dboute les parties de toutes autres conclusions.

Sigeant :

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, prsidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Madame Zo SEILER, juges assesseurs; Madame Mat VALENTE, greffire.

La prsidente : Nathalie LANDRY-BARTHE La greffire : Mat VALENTE

La prsidente : Nathalie LANDRY-BARTHE La prsidente :

Nathalie LANDRY-BARTHE

La greffire : Mat VALENTE La greffire :

Mat VALENTE

Indication des voies de recours :

Conformment aux art. 72 ss de la loi fdrale sur le Tribunal fdral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le prsent arrt peut tre port dans les trente jours qui suivent sa notification avec expdition complte (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fdral par la voie du recours en matire civile.

Le recours doit tre adress au Tribunal fdral, 1000 Lausanne 14.