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Das Stockwerkeigentum ist in der Schweiz seit 1965 eine weit verbreitete Eigentumsform. Es ist ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
Was ist Stockwerkeigentum?
Das Stockwerkeigentum findet in der Schweiz hauptsächlich Anwendung bei Gebäuden mit mehreren Eigentumswohnungen. Ein Stockwerkeigentümer besitzt einen Miteigentumsanteil an der gesamten Immobilie, der sich auf das Grundstück, die Bauteile (wie Konstruktion und äussere Gestalt) sowie die Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die der gesamten Stockwerkeigentümergemeinschaft dienen, erstreckt.
Das Sonderrecht, das mit dem Miteigentumsanteil untrennbar verbunden ist, ermöglicht es dem Stockwerkeigentümer, seine Wohneinheit individuell zu gestalten und auszubauen. Das Stockwerkeigentum ist als qualifiziertes Miteigentum einzigartig und unterliegt aufgrund seiner Besonderheiten bestimmten Regelungen.
Rechte & Pflichten
hier ist eine Übersicht über die Rechte und Pflichten von Stockwerkeigentümern in der Schweiz:
Rechte
- Sonderrecht: Der Stockwerkeigentümer hat das exklusive Recht, seine Einheit (z.B. Wohnung oder Büro) sowie bestimmte Nebenräume zu nutzen und auszubauen.
- Nutzung von Gemeinschaftsflächen: Stockwerkeigentümer haben das Recht, die gemeinsamen Bereiche und Einrichtungen der Immobilie zu nutzen, wie z.B. Treppenhäuser, Aufzüge und Gemeinschaftsräume.
- Stimmrecht: Jeder Stockwerkeigentümer hat das Recht, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen und abzustimmen. Die Wertquote des Miteigentumsanteils bestimmt dabei in der Regel das Stimmrecht.
- Veräusserung und Vermietung: Stockwerkeigentümer haben das Recht, ihre Wohnung zu verkaufen, zu vermieten oder sonst wie zu veräussern, sofern dies nicht durch das Stockwerkeigentumsreglement eingeschränkt ist.
Pflichten
- Kostenbeitrag: Stockwerkeigentümer sind verpflichtet, sich an den Kosten für die Instandhaltung, Verwaltung und Versicherung der gemeinsamen Bereiche und Einrichtungen zu beteiligen. Die Aufteilung der Kosten richtet sich in der Regel nach der Wertquote des jeweiligen Miteigentumsanteils.
- Unterhalt der eigenen Einheit: Jeder Stockwerkeigentümer ist für die Instandhaltung und den Unterhalt seiner eigenen Einheit zuständig.
- Rücksichtnahme: Die Stockwerkeigentümer sind verpflichtet, gegenseitige Rücksichtnahme zu üben und dürfen keine Handlungen vornehmen, die die anderen Eigentümer übermässig stören oder beeinträchtigen.
- Befolgung der Regeln: Stockwerkeigentümer müssen sich an das Stockwerkeigentumsreglement und die Hausordnung halten, sowie die Entscheidungen der Eigentümerversammlung befolgen.
- Informationspflicht: Im Falle einer beabsichtigten Veränderung der eigenen Einheit, die Auswirkungen auf das gemeinschaftliche Eigentum oder die anderen Eigentümer haben könnte, besteht eine Informations- und gegebenenfalls eine Genehmigungspflicht.
Vorteile und Nachteile beim Stockwerkeigentum
Vorteile:
- Eigentumsrecht: Als Stockwerkeigentümer haben Sie das Recht, über Ihre Eigentumswohnung frei zu verfügen und können somit über sie nach Belieben verfügen.
- Gemeinschaftliches Eigentum: Einige Einrichtungen, wie zum Beispiel der Aufzug, das Schwimmbad oder der Fitnessraum, können gemeinschaftlich genutzt werden. Dies kann ein Vorteil sein, da man diese Einrichtungen möglicherweise nicht hätte, wenn man eine allein stehende Immobilie erworben hätte.
- Kostenteilung: Die gemeinschaftliche Nutzung von Einrichtungen wird in der Regel durch die Eigentümergemeinschaft finanziert. Dadurch können die Kosten aufgeteilt werden und werden nicht nur von einem Eigentümer getragen.
- Wertsteigerung: Eigentumswohnungen im Stockwerkeigentum können oft eine Wertsteigerung erfahren. Dies ist besonders dann der Fall, wenn die Liegenschaft gut gepflegt wird und sich in einer begehrten Lage befindet.
Nachteile:
- Verantwortung: Als Eigentümer sind Sie verantwortlich für die Instandhaltung Ihrer Wohnung und die gemeinschaftlich genutzten Einrichtungen. Dies kann mit Kosten und Mühe verbunden sein.
- Beschränkte Freiheit: Als Eigentümer sind Sie auch an Regeln und Vorschriften gebunden, die von der Eigentümergemeinschaft festgelegt werden. Dies kann Ihre Freiheit in Bezug auf die Nutzung der Wohnung und der gemeinschaftlichen Einrichtungen einschränken.
- Konfliktpotential: Da Sie als Eigentümer auch an die Regeln und Vorschriften gebunden sind, kann es zu Konflikten zwischen den Eigentümern kommen, wenn diese unterschiedliche Interessen und Meinungen haben.
- Kosten: Die Anschaffung einer Eigentumswohnung im Stockwerkeigentum kann in der Regel teurer sein als die Anschaffung einer Mietwohnung. Ausserdem können die gemeinschaftlich genutzten Einrichtungen zu höheren Kosten führen.
Gesetzliche Regelungen
Die Regelungen für das Stockwerkeigentum sind in verschiedenen Teilen des ZGB festgehalten, darunter Art. 712a bis 712t ZGB (Stockwerkeigentum), Art. 646 bis 651a ZGB (Miteigentum) und Art. 60 bis 79 ZGB (Vereinsrecht). Diese gesetzlichen Bestimmungen regeln die Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer, die Begründung des Stockwerkeigentums, die Verwaltung und Nutzung der gemeinsamen Teile und vieles mehr.
Sonderrechte und Sondernutzungsrecht
Das Sonderrecht im Stockwerkeigentum bezieht sich in der Regel auf das Innere der Eigentumswohnung und den dazugehörigen Nebenräumen wie Keller- oder Dachbodenabteile und private Waschküche. Es erlaubt dem Stockwerkeigentümer, seine Wohneinheit nach Belieben zu möblieren und baulich auszugestalten. Zudem hat der Stockwerkeigentümer das Recht, diese Räumlichkeiten zu nutzen, das heisst, er kann darin wohnen, Räume vermieten und Besucher empfangen. Jeder Eigentümer darf seine Wohnung selbst verwalten, wozu auch die Bezahlung der Betriebs- und Unterhaltskosten und der Abschluss von Versicherungen gehören.
Das Sondernutzungsrecht ist erforderlich, um die alleinige Nutzung bestimmter Gemeinschaftsanteile festzulegen. Beispiele hierfür sind ein Gartensitzplatz, ein Gartenanteil, eine Dachterrasse oder ein Autoabstellplatz. Das Sondernutzungsrecht und die damit verbundenen Kosten (z.B. für die Gartenpflege) werden im Reglement klar definiert. Veränderungen dürfen nicht ohne die Einwilligung der anderen Stockwerkeigentümer vorgenommen werden.
Wer verwaltet die Liegenschaft?
In der Regel wird eine Immobilienverwaltung beauftragt sich um die alltäglichen Geschäfte und Probleme einer Liegenschaft zu kümmern. Die Verwaltung kümmert sich jedoch nicht nur um den Unterhalt der Liegenschaft, sondern sorgt auch dafür, dass auch die Hausordnung eingehalten wird.
Wie wird über Beschlüsse bei einer Stockwerkeigentümerversammlung entschieden?
Über welche Beschlüsse einstimmig beschlossen werden muss, steht im entsprechenden Reglement. Es ist üblich, dass bedeutende Änderungen wie zum Beispiel ein luxuriöser Ausbau eine Einstimmigkeit benötigen.
Wertquote
Die Wertquote beim Stockwerkeigentum bestimmt den Anteil jedes Stockwerkes am Wert der Liegenschaft. Die Berechnung der Wertquote ist nicht gesetzlich festgelegt und hängt von verschiedenen Kriterien ab, wie der Grösse der Räume im Sonderrecht, der Grösse der Nebenräume und der Fläche der Anteile mit Sondernutzungsrecht.
Kauf eines Stockwerkeigentums
Beim Kauf eines Stockwerkeigentums sollten Käufer berücksichtigen, dass sie ihr Kapital an das gesamte Objekt binden. Sie sind als Miteigentümer dem Einfluss der Stockwerkeigentumsgemeinschaft ausgesetzt und Beschlüsse zum Gesamteigentum werden nach Mehrheitsentscheiden gefällt. Daher ist es wichtig, alle relevanten Dokumente zu lesen und mehr über die Bewohner im Haus in Erfahrung zu bringen, bevor man eine Entscheidung trifft.
Zusammengefasst lässt sich sagen, dass das Stockwerkeigentum in der Schweiz eine einzigartige und komplexe Eigentumsform ist, die sowohl Vorteile als auch Herausforderungen mit sich bringt. Die Kenntnis der gesetzlichen Bestimmungen und die sorgfältige Prüfung aller relevanten Unterlagen sind unerlässlich, um eine fundierte Kaufentscheidung zu treffen.