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Les taux des crédits hypothécaires continuent d'être attractivement bas. En conséquence, l'accès à la propriété d'un logement est particulièrement intéressant. Pour certains, c'est peut-être l'occasion d'acquérir son propre logement. Dans ce cas, une planification minutieuse est conseillée. Nous répondons aux questions les plus importantes.
Pouvez-vous encore bénéficier d'une hypothèque, en tant que futur retraité? Pour les propriétaires, une question se pose à l'approche de la retraite: amortir – oui ou non? Est-il judicieux de retirer de l'argent de sa caisse de pension pour financer son propre logement à l'heure de la retraite, ou pour réduire une charge hypothécaire?
Pour répondre à ces questions, il est nécessaire de présenter succinctement le financement classique d'un logement en propriété en Suisse. Supposons que le bien souhaité coûte un million de francs suisses. Pour financer ce bien, l'acquéreur doit disposer d'au moins 20% de la somme en fonds propres, et 10% de ces fonds propres doivent être disponibles en liquidités. Les 10% restants peuvent provenir d'un versement anticipé ou d'une mise en gage de capitaux de caisse de pension, ou d'avoirs de comptes 3a, mais également de polices d'assurance-vie susceptibles de rachat.
Plus de fonds propres nécessaires avec l'âge
Pour financer un logement, les deux tiers de la valeur du bien peuvent faire l'objet d'une première hypothèque sur une durée indéterminée. Les hypothèques de second rang doivent être amorties sur une durée de 20 ans ou avant de partir à la retraite. Cela montre qu'avec l'âge, le besoin en fonds propres augmente considérablement, mais également le montant des amortissements annuels, parce que le même montant doit être amorti sur une durée plus courte. Il est utile de savoir que la banque ou l'assurance attend de l'acquéreur qu'il puisse payer à tout moment une charge hypothécaire théorique de 5% et qu'elle détermine sa capacité financière avec ce taux. Les établissements financiers accordent une grande importance à une bonne solvabilité pour l'octroi des hypothèques.
Exemple de calcul pour un acquéreur de 50 ans
|Prix d'achat||CHF 1'000'000|
|Fonds propres||CHF 200'000|
|Hypothèque totale||CHF 800'000|
|À amortir avant l'âge de 65 ans.||CHF 130'000|
|Capacité financière à 5%||Capacité financière à 2,7% *|
|CHF||CHF|
|Hypothèque CHF 670'000||33'500||18'090|
|Hypothèque à amortir CHF 130'000||6'500||3'510|
|Amortissement sur 15 ans||8'670||8'670|
|Frais accessoires (0.1% de la valeur de l'immeuble)||10'000||10'000|
|Charges annuelles totales||58'670||40'270|
|Charges mensuelles totales||4'890||3'355|
|Revenu net nécessaire au financement||176'010|
* (taux d’intérêt actuel, par ex. hypothèque à taux fixe sur 10 ans)
Avec davantage de fonds propres, le financement est facilité. L'idéal, bien entendu, est de posséder les 130 000 francs en plus des 20% en fonds propres. Ainsi, il n'est plus question d'amortissement. Ce point est d'autant plus important si l'acquéreur du bien immobilier est plus âgé. A 57 ans, l'amortissement de la 2nde hypothèque doit s'effectuer sur 8 ans, ce qui rend souvent impossible un financement avec seulement 20% en fonds propres.
Être propriétaire, un piège?
Il est également possible que l'acquéreur puisse amener nettement plus que 33% du capital en fonds propres – que ce capital provienne d'économies, d'un versement anticipé de la caisse de pension ou de l'obtention d'un avancement d'hoirie. Il faudra alors tenir compte du fait qu'une grande partie de la fortune sera engagée dans son bien immobilier et que, dans le cas d'un versement anticipé de la caisse de pension, la rente de vieillesse et la rente de veuf/veuve seront réduites.
Si trop de capital est investi dans le bien immobilier et si le revenu de la rente devient insuffisant en raison du versement anticipé de la caisse de pension, il peut être difficile, voire impossible, d'augmenter l'hypothèque en cas de besoin car la capacité financière n'est plus garantie. Il peut alors arriver que l'acquéreur soit contraint de vendre en urgence un bien immobilier si cher à ses yeux pour couvrir le coût des soins en cas de dépendance, par exemple. La charge fiscale est également influencée par le montant des hypothèques.
Vous avez des questions sur le départ à la retraite et les hypothèques? Le Centre pour la planification de la retraite réunit des experts qui s'occupent quotidiennement de questions de prévoyance. Ceux-ci vous offrent un conseil complet et se feront un plaisir de vous faire bénéficier de leurs connaissances. Les experts du Centre pour la planification de la retraite sont là pour vous. Contactez-les!