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«Mein Spülkasten war defekt. Nun schickt mir mein Vermieter die Rechnung für die Reparaturkosten über 180 Franken. Er meint, es handle sich um einen kleinen Unterhalt. Muss ich das bezahlen?» Diese Anfrage steht stellvertretend für mehrere hundert ähnliche Anliegen pro Jahr, die vom Beobachter-Beratungszentrum bearbeitet werden. Ganz so leicht lässt sich die Frage nicht beantworten. Denn das Gesetz besagt nur, dass Mieter kleine Ausbesserungen und Reparaturen «nach Ortsgebrauch» auf eigene Kosten zu beseitigen haben, während die Vermieter für den normalen Unterhalt verantwortlich sind. Zudem ist festgelegt, dass alle vertraglichen Abmachungen, worin sich Mieter verpflichten, mehr als bloss den kleinen Unterhalt zu übernehmen, unzulässig sind. Doch wo verläuft die Grenze zwischen dem «kleinen» und dem «gewöhnlichen» Unterhalt? Darüber schweigt sich das Mietrecht aus.
Wegen dieser Gesetzeslücke behilft man sich in der Praxis mit Regelungen, die bei näherem Hinsehen unbefriedigend sind. So die Faustregel, wonach Reparaturkosten zwischen 100 und 200 Franken vom Mieter zu bezahlen sind: Würde dieses Prinzip konsequent befolgt, wäre der kleine Unterhalt für eine renovationsbedürftige Einzimmerwohnung gleich hoch wie derjenige einer topmodernen Familienwohnung – die Gleichbehandlung aller Mietobjekte führt zu keinem fairen Ergebnis.
Aber halt: Soll der Mieter einer exklusiveren Wohnung per se mehr für den kleinen Unterhalt bezahlen als der Mieter einer billigeren Wohnung? Wenn ja, wäre eine andere gängige Methode denkbar: Die allgemeinen Geschäftsbedingungen zu Mietverträgen, die von den Hauseigentümerverbänden herausgegeben werden, sehen häufig vor, dass Rechnungen dann vom Mieter zu tragen sind, wenn sie maximal ein Prozent des jährlichen Nettomietzinses betragen. Konkret bedeutet das, dass für eine 3000-fränkige Wohnung Rechnungen bis zu 360 Franken vom Mieter bezahlt werden müssten. Solch hohe Beträge können aber nicht mehr als kleiner Unterhalt im Sinne des Gesetzes gelten – somit ist auch diese sogenannte Prozentklausel kein generell gangbarer Weg.
Duschschlauch, Glühbirne, Seifenschale
Schliesslich enthalten dieselben allgemeinen Formularverträge eine Aufzählung von Kleinreparaturen, die der Mieter als kleinen Unterhalt selbst übernehmen muss. Nach Auffassung der Hauseigentümerverbände stellen diese Aufzählungen den vom Gesetz verlangten Ortsgebrauch dar. Doch die einseitig von der stärkeren Vertragspartei verfassten Musterverträge werden den Mietern aufgezwungen; daraus einen Ortsgebrauch ableiten zu wollen ist deshalb problematisch. Die entsprechenden Aufzählungen von Kleinreparaturen können damit ebenso wenig als zulässiges Abgrenzungskriterium für den kleinen Unterhalt dienen.
Mit dieser Rechtsunsicherheit, die oft zu Zwist zwischen Mieter und Vermieter führt, könnte es nun aber endlich vorbei sein – dank wegweisenden Entscheiden aus dem Kanton Zürich: Zwei Mietgerichte sowie eine Schlichtungsbehörde vertreten die Haltung, dass ein kleiner Unterhalt nur dann vorliegt, wenn eine Reparatur von einem Durchschnittsmieter ohne besonderes Fachwissen in einfachen Handgriffen erledigt werden kann – etwa der Ersatz eines undichten Duschschlauchs, von defekten Glühbirnen oder zerbrochenen Seifenschalen. Sobald die Behebung des Mangels jedoch den Beizug einer Fachperson erfordert, können die Mieter die anfallende Rechnung ihrem Vermieter weiterreichen. Setzt sich diese neue Richtschnur in der Praxis durch, wird der kleine Unterhalt aus Mietersicht tendenziell also kleiner.