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Interview
Erzählen Sie uns ein wenig über sich und Ihr Leben
Ich wurde in Zürich als Sohn einer Schneiderin und eines Automechanikers geboren. Da meine Mutter einen italienischen Migrationshintergrund hatte, wurde ich in einen Italienischen Kindergarten geschickt. Bis zur 2. Primarklasse lebten wir, meine Schwester, mein Bruder und ich bei unseren Eltern in der Region Zürich Altstätten und Schlieren. 1965 konnte mein Vater einen Garagenbetrieb in St. Gallen übernehmen und unsere Familie wechselte den Lebensmittelpunkt in die Ostschweiz. Nach Abschluss der Sekundarschule, absolvierte ich beim Saurer in Arbon eine Lehre als LKW-Mechaniker. Nach erfolgreichem Lehrabschluss kam der obligatorische Besuch der Rekrutenschule. Nach der Rekrutenschule und einem längeren Sprachaufenthalt in England arbeitete ich als Automechaniker in Zürich. Anschließend an meine erste Heirat 1979 zogen wir zusammen aus der Ostschweiz in das Italienische Lugano innerhalb der Schweiz um. Kurz darauf und nach ein paar Monaten Arbeit in einem LKW-Betrieb in Lugano, entschloss ich mich eine Kaufmännische Ausbildung zu besuchen und schloss die Kantonale „scuola di commercio“ auf Italienisch ab. 1981 übernahm ich von meinen Eltern einen Filialbetrieb in St. Gallen. Nach 5 Monaten trennten sich meine beruflichen Wege vom elterlichen Betrieb. Zwischen 1981 und 2010 war ich in verschiedenen eigenen Unternehmungen im Bereich Immobilien, Bau und Kfz-Werkstätten tätig. Seit 2011 liegt mein beruflicher Fokus in der Beratung meiner Kunden bei Immobilienentwicklungen und Umbauten.
Sie sind Vater von 5 Kindern, wie gehen Sie mit dieser Rolle um?
Ich habe 5 Kinder von 2 Ehefrauen. Das Alter meiner Kinder reicht von 20 bis 41 Jahren. Meine Rolle als Vater hat sich aufgrund des Alters der Kinder mit den Jahren verändert. Jedes Kind hat andere Hobbys und aufgrund der großen Altersunterschiede andere Interessen. Ich habe mit allen meinen Kindern auf verschiedenen Ebenen und auf unterschiedliche Weise Kontakt. Manche Kinder stehen mir sehr nahe, manche etwas weniger. Dies ist auf die unterschiedlichen Lebensorientierungen zurückzuführen. Ich bin auf alle meine Kinder stolz und freue mich über jeden neuen Enkel den Sie auf die Welt bringen.
Welche Sprachen sprechen Sie?
Meine Lieblingssprachen sind meine Muttersprachen Schweizerdeutsch und Italienisch. Weiter verstehe und spreche ich Hochdeutsch, Englisch und Portugiesisch. Ich liebe Französisch, verstehe und spreche diese Sprache leider nicht so gut wie ich gerne möchte.
Können Sie uns ein paar Worte darüber erzählen, wie Sie sich dazu entschieden haben, Immobilien zu entwickeln?
Ganz entscheidend war, dass mir 1983 zufällig eine Immobilie angeboten wurde. Es handelte sich um ein Mehrfamilienhaus mit 20 Kleinwohnungen und einem Restaurant. Nach der Übernahme des Hauses, ließ ich ein paar Sanierungsarbeiten ausführen und verkaufte das Mehrfamilienhaus nach einer Haltezeit von einem Jahr mit Gewinn weiter. Der Gewinn entsprach dem 3-fachen was damals mit meinen anderen Geschäften pro Jahr verdiente.
Daraufhin beschloss ich meine diversen anderen Geschäfte durch Mitarbeiter verwalten zu lassen und mich selber neu mit Immobiliengeschäften zu befassen. Im Grundsatz wiederholte sich bei den Immobilien technisch vieles, was damals bei einer LKW-Ausbildung beim Saurer gelehrt wurde. Elektrik, Hydraulik, Stahlbau Technische Zeichnungen konnte ich von Beginn weg besser verstehen als die meisten Architekten. Statik, räumliches Denken, Grundrissanalysen etc. kamen natürlich bei den Immobilien dazu. Die Immobilien brachten von Anfang an gute Gewinne. Auf der anderen Seite machten die anderen Unternehmen Verluste. Ab 1990 konzentrierte ich mich ausschließlich auf den Immobilienbereich. Von 1990 bis 2010 habe ich auf eigene Kosten mit verschiedenen Unternehmen Immobiliengeschäfte gemacht, bei denen es meist um Kauf, Renovierung oder Neubau und Verkauf ging. Mein Tätigkeitsfeld beschränkte sich bis auf wenige Ausnahmen auf die Schweiz und Deutschland. 2010 habe ich das Direktgeschäft aufgegeben und bin beratend tätig geworden.
Können Sie sich an das spannendste oder schwierigste Geschäft erinnern?
Das kann ich so nicht beantworten, weil es in dem fraglichen Zeitraum von 1981 bis heute unzählige Projekte gab. Interessant sind vor allem diejenigen Projekte, welche von den meisten Fachleuten aufgrund der Komplexität gemieden werden. Alles was jeder kann ist nichts für mich. Gerne schaue ich mir die komplizierteren Fälle an. Abbrechen und neu bauen kann fast jeder. Interessant wird es die alten Strukturen ökonomisch zu erhalten, mit neuen Strukturen zu ergänzen und neu im Markt zu positionieren. Mein größtes Wohnprojekt in Halle Neustadt (Deutschland) umfasste 1000 Wohneinheiten, aufgeteilt in verschiedene Plattenbauten. Dieses riesige Projekt entpuppte sich als weniger interessant als z.B. ein altes Bauernhaus in der Schweiz, welches zu einem 22 Familienhaus umstrukturiert und umgebaut werden konnte. Im Grundsatz hatte ich immer mehr Freude an Umbauprojekten.
Dann vielleicht noch ein paar Tipps von Daniel Bächtold, wie man erfolgreich in Immobilien investieren kann.
Für den Endkäufer und hier spreche ich vom Investor, ist es wichtig, wie viel Ertrag sein Eigenkapital abwirft. Fast alle meiner Kunden arbeiten mit 1/3 Eigenkapital und 2/3 Bankkrediten. Die meisten Investoren, welche in den letzten 20 Jahren Immobilien in der Schweiz und Deutschland gekauft und gehalten haben, sind mit dieser Investition in Immobilien gut gefahren. Für unerfahrene Neuanleger empfiehlt es sich je nach der Höhe des Einsatzes indirekt in Immobilien anzulegen. Sollte sich ein Anleger doch für eine direkte Investition in eine Immobilie entschließen, empfehle ich dies nicht ohne fachlich kompetente Begleitung zu tun. Wichtig sind Lage, der Zustand, das Potential und die Vermietbarkeit einer Immobilie. Natürlich ist die Rendite ebenfalls wichtig. Nur sollte die Rendite so angesetzt sein, dass diese auch erreicht werden kann. Einige wenige Finanzinstitute verfügen über kompetentes Fachpersonal, welche Ihre Kunden bei einem Kauf meist kostengünstig beraten.
Wir wissen auch, dass Sie nicht nur mit Immobilien, sondern auch mit dem Schweizer Steuerrecht vertraut sind. Könnten Sie dazu ein paar Worte sagen? Wie unterscheidet sich das Schweizer Steuerrecht von dem im restlichen Europa?
Die Schweiz hat ein sehr komplexes Steuersystem und ist nicht in allen Bereichen besser als die anderen Europäischen Länder. In Deutschland ist der Steuerbereich gesamtheitlicher gelöst und leichter als in der Schweiz zu verstehen. Jeder Kanton und jede Gemeinde in der Schweiz haben ihre eigene Steuerpraxis und unterschiedliche Ansätze. Es gibt Kantone in der Schweiz in welchen die Handänderung einer Liegenschaft keine Kosten verursacht und in anderen Kantonen kann eine Handänderung gegen 4 % der Kaufsumme ausmachen. Bei einem Immobilienpreis von 10 Mio. CHF ergibt sich hier eine Steuerdifferenz von ca. 400 T CHF pro Transaktion. Gleiches gilt bei der Gewinnbesteuerung von Liegenschaften nach einem Verkauf. Auch hier gibt es von Kanton zu Kanton unterschiedliche Tarife und Praktiken. Leider musste ich meine steuerlichen Kenntnisse durch gemachte Fehler erlernen. Ich zahlte in der Vergangenheit ohne Grund zu viel Steuern. Die verschiedenen Systeme sind oft so kompliziert, dass ich immer noch einen Steuerberater brauche, um optimale Ergebnisse zu erhalten. Nun, ich bin kein Experte auf diesem Gebiet, aber ich kenne viele der Fallstricke im Schweizer Steuerparadies.
Vielen Dank, Daniel. Vielleicht noch ein paar Worte zu Ihren Hobbys und Plänen.
Die Interessen meiner Geschäftspartner stehen beruflich immer an erster Stelle. Privat ist meine größte Passion meine Frau Olesia, meine Kinder, meine restliche Familie und meine Freunde. Dies ist das Wichtigste in meinem Leben. Meine Hobbys sind Skifahren in den Schweizer Bergen, Schwimmen im Meer, Wassersportarten, Judo und Reisen. Übrigens bin ich schon mehrmals um die Welt gereist. Reisen mit der Familie oder mit Freunden war seit jeher eines meiner liebsten Hobbys.
Welche Immobilien würden Sie gerne einmal renovieren?
Am liebsten würde ich gerne einmal ein altes verfallenes Quartier zu neuem Leben erwecken. Da dies in der Schweiz fast ausgeschlossen ist, wird dies ein unerfüllter Traum bleiben.
Sehen Sie die Sanierung von Immobilien als einen Beruf oder als ein Hobby?
Am Anfang war es natürlich mein Hobby. Ich glaube nicht, dass man das, was ich mache, einen Beruf nennen kann. Es muss eine Berufung sein und der Wunsch, schlecht genutzte Projekte zum Leben zu erwecken. Es ist unrealistisch, eine solche Wirkung in einem einzigen Beruf zu erzielen. Um ihre Frage abschließend zu beantworten: Beides Beruf und Hobby zugleich.