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Per fornire a voi, i nostri lettori, informazioni personalizzate sul tema dell'ipoteca, vi abbiamo proposto, nella nostra ultima newsletter, di rivolgere le vostre domande a un esperto in tema di ipoteche. Siete stati in molti a rispondere all'invito ponendo molti quesiti interessanti: tasso fisso o tasso variabile? Qual è il più vantaggioso? È possibile interrompere l'ipoteca in anticipo rispetto al contratto? Conviene davvero utilizzare il secondo pilastro per finanziare la propria abitazione? Il nostro esperto, Frédéric Luescher, direttore di Immoconsulting, ha analizzato le vostre domande e vi ha risposto. Ecco la prima serie:
“Ho contratto un mutuo ipotecario su 10 anni con la mia banca per l'acquisto del mio appartamento. Vorrei uscire da questo mutuo, dato che i tassi si sono molto abbassati, e vorrei sapere come fare, se vi è una regolamentazione al riguardo, ecc.“
“I termini di un contratto di durata fissa significano per l'appunto che disdire il contratto prima della scadenza è impossibile per il cliente, come per l'istituto che l'ha finanziato. In effetti, anche l'istituto si è impegnato in finanziamenti per una durata equivalente a quella del Suo prestito. Se Lei estingue in anticipo, la banca dovrà, da parte sua, assumere l'impegno fino alla scadenza, dunque Le richiederà di pagare una penalità che le permetta di compensare la propria perdita. Oggi come oggi, visto che i tassi sono molto bassi, occorrerebbe ottenere un'offerta in un istituto concorrente per la durata residua del mutuo per poter confrontare quale sarebbe il risparmio realizzato contraendo un nuovo mutuo e aggiungendovi la penalità fatturata dalla Sua banca. Dunque, non esiti a richiedere offerte concorrenti e solleciti anche la Sua banca, che potrebbe acconsentire a rivedere l'importo dalla penalità se alla fine Lei dovesse decidere di contrarre un nuovo mutuo proprio lì. Per calcolare se si risparmia veramente contraendo un nuovo mutuo a tasso più basso e pagando la penalità, occorre poi calcolare anche l'impatto fiscale di questa operazione. Di solito la penalità è accettata tra le detrazioni fiscali. Per fare un calcolo di questo tipo, occorre considerare la propria situazione fiscale, calcolando il Suo tasso marginale di imposizione, che sarà messo in rapporto con la penalità che dovrà pagare e il risparmio in termini di interessi”.
“Sono proprietario della mia abitazione. Posso contrarre un secondo mutuo (per lavori di ristrutturazione o trasformazione) presso un'altra banca?”
“No. Un secondo istituto con tutta probabilità non acconsentirà ad assumere il rischio di darle un finanziamento, sapendo che, se la Sua situazione economica venisse a deteriorarsi e se le condizioni del credito non fossero rispettate, la propria parte di mutuo sarebbe rimborsabile soltanto dopo che fosse rimborsato l'istituto che Le ha concesso il primo mutuo. Se dovesse comunque accettare, la banca calcolerà il proprio tasso in anticipo tenendo conto dell'importo della cedola di primo rango, più il 20% : ad esempio, se il Suo mutuo di CHF 300'000.- è coperto da una cedola di primo rango di CHF 420'000.-, la banca considererà come importo del primo prestito CHF 504'000! Tutto dipenderà poi dal valore dell'oggetto immobiliare in questione e dalla decisione della banca di considerare il rischio accettabile o meno.
Ritengo sia preferibile che Lei solleciti il Suo attuale istituto di credito per chiedere un aumento del mutuo, o richiedere delle offerte di ripresa, incluso l'aumento, presso istituti concorrenti. Questi effettueranno una valutazione della casa e terranno conto anche dei lavori previsti (da giustificare preventivi alla mano). Potrà così beneficiare di un'offerta globale”.
“Vorremmo far costruire casa, e per il 20% di fondi propri abbiamo soltanto il secondo pilastro di moi marito (ha 50 anni). Vorremmo prelevare la totalità del secondo pilastro di mio marito, ossia 170000 franchi: la costruzione della nostra casa costerà 670000 franchi. Alcune banche ci hanno dato il loro assenso, altre no, e tutte per la stessa ragione: un prelievo totale del 2° pilastro è pericoloso per il nostro futuro. Un 3° pilastro o un'altra soluzione di questo tipo non potrebbe metterci al riparo dai rischi? Noi immaginiamo, da adesso al momento della pensione, di aver almeno parzialmente ammortizzato le spese, di avere rate basse e un 2° pilastro di nuovo alimentato…”
“Senza ulteriori elementi sulla vostra situazione finanziaria privata, visti i dati da Lei elencati, sarei piuttosto d'accordo con le banche che hanno emesso riserve rispetto alla vostra richiesta.
In effetti, già prelevare la metà del proprio fondo pensione è pericoloso, perché l'impatto sulle prestazioni della vecchiaia sarà inevitabile. Per stabilire un budget corretto, sarebbe prudente chiedere al vostro istituto di previdenza una proiezione sull'eventuale dopo-prelievo.
Alle banche interessa che, anche in pensione, siate in grado di assumere gli oneri del vostro mutuo. Facendo un rapido calcolo, che dovrebbe naturalmente essere approfondito, si può immaginare che il vostro mutuo iniziale sarebbe di CHF 500'000.- Suo marito, che ha 50 anni, sarà in pensione tra 15 anni.
In linea generale, il secondo rango dev'essere stato ammortizzato al momento della pensione: si tratta dunque di un capitale di CHF 65'000.- da rimborsare in 15 anni, cioè CHF 4'300.- all'anno per raggiungere il saldo di primo rango di CHF 435'000.-
Ora, la domanda da porsi è se un debito di CHF 435'000.- è un debito sostenibile per la vostra situazione finanziaria futura. Calcolando secondo le norme bancarie con un tasso al 5%, un ammortamento all'1% e spese annuali corrispondenti all'1% del valore dell'oggetto faranno sì che ogni anno ci saranno da pagare CHF 32'800.- (salvo in caso di approccio diverso da parte del vostro istituto di credito).
Completare la cassa pensione con un terzo pilastro può essere una soluzione, che però non compenserà di certo la diminuzione delle prestazioni di secondo pilastro, se si tiene anche conto del fatto che Suo marito, in quanto impiegato, potrà capitalizzare non più di CHF 6'682.- all'anno”.
Ci auguriamo che queste risposte siano state utili a molti di voi. Per ulteriori informazioni sul tema dell'ipoteca, non esitate a consultare la nostra rubrica Ipoteche, con un confronto ipoteche e un simulatore a vostra disposizione.
Fonte: bonus.ch, aprile 2011