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Im Jahre 1964 hatte die Burgergemeinde Bern das Viererfeld für 33 Millionen Franken an den Kanton Bern verkauft. Dieser wollte dort Erweiterungsbauten für die Universität erstellen. Der Verkauf war dabei an die Bedingung geknüpft, dass das Gelände diesem Zweck diene.
Allerdings wurde das Vorhaben nie verwirklicht, weil der Kanton für die Erweiterung der Universität später das von-Roll-Areal bevorzugte. Eine Überbauung des Viererfeld zu einem andern Zweck war weder zulässig noch gab es entsprechende Pläne. Es blieb daher, was es bis dahin gewesen war: eine Grünfläche innerhalb der Bauzone.
Am 1. Januar 1980 trat das erste schweizerische Raumplanungsgesetz in Kraft. Dieses bezweckte unter anderem einen haushälterischen Umgang mit dem Boden und die Sicherung von Fruchtfolgeflächen. Baugrundstücke, für welche keine konkreten Bebauungspläne bestanden, mussten ausgezont werden. Eines der vielen von dieser Massnahme betroffenen Grundstücke war das Viererfeld. Es wurde 1987 von der Bauzone in die Landwirtschaftszone umgeteilt. Damit war der Verkehrswert des Viererfelds schlagartig gesunken. Statt der ursprünglichen 33 Millionen war das Grundstück gerade noch ein paar Hunderttausend Franken wert.
Baupläne des Kantons
Da der Kanton verständlicherweise auf diesem Verlust nicht sitzenbleiben wollte, studierte er an neuen Bauplänen und entsprechenden Zonenänderungen herum. Damit auf dem Viererfeld aber jemals etwas anderes als eine Universität gebaut werden konnte, mussten zwei Voraussetzungen erfüllt werden: Einerseits musste die Burgergemeinde Bern auf ihre anlässlich des Verkaufs gemachte Auflage verzichten und eine Nutzung für einen andern Zweck als ein Universitätsgebäude akzeptieren. Und andererseits musste die Stadt Bern das Gelände wieder in die Bauzone umteilen. Während die Burgergemeinde zu einem Entgegenkommen bereit war und schon 1990 ihre frühere Auflage zurückzog, verweigerten die Stimmberechtigten der Stadt Bern die beantragte Umzonung. 2004 lehnten sie in einer Volksabstimmung ein vom Kanton entwickeltes Überbauungsprojekt «Wohnen im Viererfeld» mit 51,7% Nein-Stimmen ab.
Es ist wichtig, an diese Ausgangslage zu erinnern, um die spätere Handänderung bewerten zu können: Der Kanton sass auf rund 160’000 m2 teuer bezahlten Landes in der Landwirtschaftszone, auf welchem ohne Einverständnis der städtischen Stimmbürgerschaft nichts gebaut werden konnte und welches daher nur einen sehr geringen Verkehrswert hatte. Die Stadt war interessiert daran, dieses Land für den Bau gemeinnütziger Wohnungen zu erwerben, wusste aber, dass starke politische Kräfte in der Stadt gegen eine Überbauung waren. Es handelte sich also von Anfang an um einen politisch sehr heiklen Liegenschaftshandel.
Realitätsfremde Annahmen
Wenn die von der Finanzkontrolle beauftragte Immobilienfirma IAZI AG den Verkehrswert dieses Grundstücks im Jahre 2013 auf «242 Mio. Franken bis 561 Mio. Franken» schätzt, so ist das fern jeder Realität. Dieses Gutachten ermittelt den sogenannten Residualwert, also den maximalen Preis, mit dem eine Investitionsfirma die Liegenschaft bei maximaler Ausnützung gerade noch wirtschaftlich betreiben könnte. Eine solche maximale Ausnützung und die Veräusserung des Areals an private Investitionsfirmen waren aber von vorneherein gar nicht möglich; sie waren in der Volksabstimmung von 2004 abgelehnt worden und waren auch im Anschluss an die Abstimmung politisch nicht mehrheitsfähig.
Die IAZI AG zieht als Vergleichsgrösse für den angeblichen Verkehrswert unter anderem ein voll erschlossenes Grundstück an der Genfergasse heran, also eine Liegenschaft im Zentrum der Stadt in unmittelbarer Bahnhofsnähe. Damit werden die Tatsachen, dass es sich beim Viererfeld um nicht erschlossenes Landwirtschaftsland handelte und dass eine versuchte Umzonung in privat genutztes Bauland von den Stimmberechtigten bereits abgelehnt worden war, bewusst ignoriert. Mit andern Worten: Das Gutachten berechnet die maximale Rendite für ein in der Stadt Bern liegendes Spekulationsobjekt und verschweigt, dass ein solches auf dem Viererfeld mit Sicherheit nie hätte gebaut werden können. Der aus einer solchen Betrachtung resultierende Preis mag irgendwelche Finanzjongleure interessieren, ist aber rechtlich wie auch für die politische Praxis völlig irrelevant.
Demgegenüber haben Stadt und Kanton Bern ein konkretes Überbauungsprojekt entwickelt, das mit dem wertvollen Boden wesentlich schonender umging, nur für die Hälfte des Areals eine Umteilung in die Bauzone erforderlich machte und die restliche Fläche als Grünbereich erhalten wollte. Auch war und ist das neue Projekt stark auf genossenschaftlichen Wohnungsbau ausgerichtet. Nur so erschien eine Überbauung als realisierbar, und nur dieses konkrete Projekt war die Geschäftsgrundlage des Liegenschaftenhandels. Der Gemeinderat ging davon aus – wie sich danach herausstellte, zu Recht – dass für ein solches sozialverträgliches Projekt eine Mehrheit der Stimmberechtigten zu gewinnen wäre. Dass dies gleichzeitig bedeutete, dass sich auch der Wert des Grundstücks nach dieser Zweckbestimmung zu richten habe, lag auf der Hand.
«nachvollziehbares und rechtmässiges Vorgehen»
Dem Bericht der Geschäftsprüfungskommission ist denn auch zu entnehmen, dass der Kanton für den zur Überbauung bestimmten Teil des Grundstücks einen Preis von 53,5 Millionen Franken verlangte. Die Stadt offerierte eine Summe von 43 Millionen Franken. Offenbar waren die Expertinnen und Experten beider Seiten bei ihren Berechnungen zu durchaus vergleichbaren Ergebnissen gelangt. Nach ausgiebigen Verhandlungen einigten sich die Parteien auf einen Preis von 51,1 Millionen, also nahe beim Angebot des verkaufenden Kantons. Dieser erhielt damit nicht nur den seinerzeitigen Erwerbspreis wieder zurück, sondern er erzielte auch noch einen durchaus respektablen Gewinn.
Nachdem die Baudirektion des Kantons von den Berechnungen der IAZI AG Kenntnis erhalten hatte, beauftragte sie – in Zusammenarbeit mit der Finanzkontrolle – ein weiteres Beratungsunternehmen im Immobilienbereich mit der Erstellung eines zweiten Gutachtens. Dieses kommt zum Schluss, dass das Vorgehen der beiden Parteien «nachvollziehbar und rechtmässig» gewesen sei und dass auch das Resultat der Verhandlungen «nachvollziehbar» sei und «einen wirtschaftlichen Preis» darstelle. Mit andern Worten: Es war alles völlig korrekt abgelaufen.
Fazit: Die Geschäftsprüfungskommission hatte sich durch ein Gutachten, das auf falschen Grundlagen ein falsches Ergebnis geliefert hatte, in die Irre führen lassen. Dass sie jetzt doch noch einen nachträglichen Sturm im Wasserglas entfachen will, darf getrost in der Rubrik «Gesichtswahrung» abgelegt werden.