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Propriété par étages : qui paie quoi ?
Vous assumez les coûts de votre appartement, c'est évident. En revanche, la question concernant le partage équitable des charges communes demeure un sujet de préoccupation. De vifs débats se déclenchent, par exemple, lorsque des membres de la communauté de propriétaires n'ont pas le même style de vie ou lorsque les situations familiales sont différentes.

Exemple de répartition
|Exemple

– Franz & Meret R.
|Franck et Meredith R., un couple de retraités, habitent un appartement en attique dans un immeuble en propriété par étages. Aux étages inférieurs vivent des familles, l'une avec deux enfants et l'autre avec trois. Avec leur quote-part de 390⁄1'000, le couple de retraités paie la majeure partie de la consommation d'eau. C’est un point qui les dérange, car les deux familles consomment beaucoup plus d'eau. «C'est possible», leur répondent les résidents du rez-de-chaussée, «mais par contre, nous n'utilisons jamais l'ascenseur».|
En principe, les charges communes doivent être réparties entre les parties, proportionnellement à la valeur des quotes-parts (art. 712h CC). La loi ne prévoit que trois exceptions :
- Si un propriétaire par étages n'utilise pas ou seulement très peu une partie commune, cela doit être pris en compte dans le règlement de sa contribution.
- Si un propriétaire ne veut pas participer à une mesure de construction de luxe, il n'est également pas obligé d'y contribuer. Cela s'applique également aux mesures de construction utiles, si elles sont disproportionnées par rapport à la part du propriétaire
- Si un propriétaire investit davantage dans l'aménagement de son appartement que les autres propriétaires, sa contribution aux primes d'assurance pour l'immeuble, rapportée à sa quote-part, sera plus élevée.
La solution légale simple est tout à fait indiquée au quotidien car si l'un consomme plus d'eau, l'autre utilise l'ascenseur plus souvent et le troisième souhaite avoir de foisonnants parterres de fleurs, trouver une clé de répartition équitable pour un certain temps serait, par exemple ici, particulièrement difficile.
✓ Conseils
Il est tout à fait possible d'appliquer une autre clé de répartition pour certaines charges au sein de votre communauté, si vous le souhaitez. Cela peut être judicieux, notamment lorsqu'une entreprise qui consomme nettement plus d'eau que les appartements se trouve dans le même immeuble (Fiche d'information : Charges communes: qu'est-ce qui est correct ? (PDF, 46.7KB)).
Les frais courants communs sont en général réglés via un compte commun, sur lequel les membres virent des avances chaque année ou chaque semestre. Cette obligation est soit ancrée dans le règlement, soit l'assemblée des copropriétaires par étages prend une décision chaque année à ce propos. A la fin de l'exercice, la part des charges est déterminée pour chaque propriétaire et déduite des avances.
Si l’on se rend compte, en cours d'année, qu'il manque de l'argent pour régler les factures exigibles, les propriétaires par étages doivent immédiatement effectuer des versements supplémentaires, proportionnellement à leur quote-part (à condition qu'ils n'aient pas, entre temps, modifié la clé de répartition).
→ Bon à savoir
Selon une enquête de l'EPFZ, les coûts annuels pour l'entretien d'un immeuble s'élèvent à près de 1,3% de la valeur d'assurance du bâtiment. Les avances de l'ensemble des propriétaires doivent donc atteindre à peu près ce même montant.
Que se passe-t-il alors, si un propriétaire ne paie pas sa contribution ? La communauté des copropriétaires peut, le cas échéant, le poursuivre et porter plainte contre lui. En règle générale, l'administrateur s'en charge; à défaut, ce sera un propriétaire par étages mandaté par la communauté (Fiche d'information : Lorsqu'un propriétaire ne paie pas (PDF, 40KB)).
Pas obligatoire mais néanmoins recommandé : le fonds de rénovation
La loi ne prescrit pas la création d'un fonds de rénovation, mais il peut toujours être utile d’en ouvrir un en cas de besoin. En effet, les rénovations coûteuses (par exemple le remplacement de l'installation de chauffage) devant être payées directement, celles-ci constitueraient une énorme charge pour toutes les parties impliquées si le paiement devait être effectué par le biais du compte pour les frais courants. Cette réserve financière, économisée sur plusieurs années dans le fonds de rénovation, permet d'éviter que des travaux nécessaires ne soient reportés parce que certains propriétaires ne disposent pas des ressources requises.
Le fonds de rénovation est destiné aux projets coûteux, par exemple à la rénovation de l'ensemble de la façade. Si, en revanche, il faut simplement faire repeindre la porte d'entrée, cette dépense minime n'en fait pas partie. Il convient donc de réserver le fonds aux grandes dépenses, autrement les moyens pour une rénovation urgente risqueraient de faire défaut le jour J.
En général, le règlement prévoit qu'une communauté dispose d'un fonds de rénovation et indique le montant à verser chaque année. En l'absence d'une telle information, tous les propriétaires paient proportionnellement à leur quote-part. L'Association suisse des propriétaires par étages conseille de verser annuellement 0,3% de la valeur d'assurance du bâtiment. Des montants plus élevés sont d'autant plus conseillés pour les immeubles anciens.
Il est important de savoir que le capital constituant le fonds de rénovation fait partie du patrimoine de la communauté. En cas de vente de votre appartement, vous ne pouvez pas vous faire rembourser votre part du fonds. Il est transmis au nouveau propriétaire, mais doit être indiqué séparément dans le contrat de vente en raison des impôts fonciers qui dépendent du prix d'achat.
✎ En cas d'oppositions entre la version française et allemande, sa structure, signification ou interprétation, la structure, signification ou interprétation de la version allemande fait foi.
Guides au format papier

Fiches d'information
|Charges communes: qu'est-ce qui est correct ?||Charges communes: qu'est-ce qui est correct ? (PDF, 46.7KB)|
|Lorsqu'un propriétaire ne paie pas||Lorsqu'un propriétaire ne paie pas (PDF, 40KB)|
|Aspects fiscaux||Aspects fiscaux (PDF, 44KB)|