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Cos’è un certificato ipotecario?
Quando un acquirente accende un prestito ipotecario, l’istituzione finanziaria presta una somma di denaro che potrebbe non essere rimborsata. Il certificato ipotecario vincola il prestito a una proprietà immobiliare, che diventa una garanzia.
Un certificato ipotecario è un documento di valore redatto da un notaio, che indica:
- l’importo che il creditore può ottenere dal debitore in caso di fallimento.
- la proprietà immobiliare che fornisce la garanzia.
- l’interesse massimo che potrebbe essere dovuto.
Pertanto, se il debitore (l’acquirente) non paga gli interessi o non rimborsa il prestito, il creditore (l’istituzione finanziaria) gode del diritto di pegno sull’immobile e può avviare le procedure, in modo che l’ufficio di recupero crediti organizzi un’asta per recuperare il debito prima di qualsiasi altro creditore.
Esempio di un certificato ipotecario (source: Wikipédia).
Come si presenta un certificato ipotecario?
Normalmente rilasciato in forma cartacea e conservato fisicamente presso l’istituzione finanziaria, il certificato ipotecario esiste dal 2012 in forma virtuale in alcuni cantoni, sotto il nome di certificato di registro. La versione virtuale è nominativa: questo significa che il detentore del certificato è elencato in un registro, mentre la versione cartacea può essere «al portatore».
Quanto costa un certificato ipotecario?
L’emissione di un certificato ipotecario varia molto da cantone a cantone. A Ginevra, ad esempio, costa circa il 2 % dell’importo del prestito ipotecario. Questi costi includono le tasse di bollo, le tasse del registro fondiario, le tasse notarili e l’IVA. A Zurigo, il costo è pari allo 0,25 %.
Un certificato ipotecario può essere modificato?
Quando vende un immobile, il proprietario può rivendere o trasferire il certificato ipotecario all’acquirente senza costi. La modalità varia da cantone a cantone. Nel Canton Vaud, ad esempio, il trasferimento è generalmente gratuito, mentre a Ginevra è spesso venduto all’1 % rispetto al normale 2 %.
Se acquistate un altro immobile nello stesso cantone, potete conservare lo stesso certificato ipotecario e trasferirlo al nuovo immobile facendolo adattare in base all’importo del nuovo prestito. Tuttavia, dato che i certificati sono specifici per ogni cantone, non è possibile conservare lo stesso certificato per l’acquisto in un cantone diverso.
È anche possibile modificare un certificato ipotecario se il debito del prestito ipotecario aumenta, ad esempio per effettuare dei lavori di restauro.
In caso di cambio di istituto di credito al momento del rinnovo del tasso, il certificato ipotecario sarà trasferito al nuovo istituto.
Diversamente da quanto accade in altri Paesi, la garanzia sul prestito ipotecario (il certificato) non scade, anche se il prestito ipotecario è completamente rimborsato. È possibile ottenere la sua cancellazione o riduzione presso il registro fondiario, ma dato che può essere riutilizzato per una nuova acquisizione o per i lavori, è più saggio conservarlo, in modo da non dover pagare per ottenerne uno nuovo. In ogni caso, anche se nel corso del tempo la garanzia mostra un importo superiore al prestito ipotecario, l’istituzione finanziaria non sarà in grado di pretendere più del dovuto.
Perché il programma ipotecario mostra un tasso così alto?
I certificati ipotecari includono un tasso d’interesse massimo, normalmente definito al 12 %. Questo è uno standard richiesto dalle istituzioni prestatrici, che i notai propongono automaticamente, ma non implica che l’istituzione prestatrice possa pretendere un tasso d’interesse del 12 %.
I notai immettono automaticamente il tasso massimo, in modo che l’acquirente non debba pagare delle tasse supplementari in caso di cambiamenti futuri. Questo non permette ai creditori di richiedere cose non indicate nel contratto di prestito.
In caso di vendita forzata, infatti, il prestatore deve presentare il contratto di prestito allegato al certificato ipotecario e può pretendere solo il rispetto delle condizioni contrattuali. Il certificato ipotecario permette solo al prestatore di avviare la procedura di vendita forzata presso l’ufficio di recupero crediti.
Attualmente, i tassi d’interesse sui prestiti ipotecari sono dell’1 % circa e ci sono poche possibilità che aumentino in modo sproporzionato, anche se durante la crisi immobiliare degli anni '90 abbiamo assistito a un’esplosione dei tassi fino al 9 % o al 12 %. Tenete sott’occhio la tendenza dei tassi.
Accade che alcuni acquirenti prendano in prestito il denaro da privati e non dalle banche o dalle compagnie di assicurazione. Ad esempio quando non dispongono di capitali propri sufficienti, quando non possono più ottenere un prestito presso le istituzioni finanziare o quando hanno problemi che non gli permettono di ottenere un prestito ipotecario standard. In questi casi è possibile vedere dei prestiti con dei tassi annui compresi tra il 5 % e il 12 %. Il tasso massimo definito dalla legge è il 17 % – oltre questa cifra, il prestito è illegale. Se un acquirente prendesse a prestito del denaro da un terzo al 13 %, ma il certificato indicasse un tasso massimo del 12 %, il prestatore potrebbe pretendere (in caso di fallimento del mutuatario) solo il pagamento del 12 % di interessi.