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Der Bundesrat hat im April 2015 bekannt gegeben, dass er das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, Lex Koller) überarbeiten und verschärfen will. Er hat das Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement (EJPD) damit beauftragt, eine Gesetzesvorlage für die Vernehmlassung zu erarbeiten.
Hintergrund
Das BewG trat am 1. Januar 1985 in Kraft und beschränkt den Erwerb von Grundstücken durch ausländische Personen. In den letzten Jahrzehnten wurde die Lex Koller kontinuierlich aufgeweicht. So können beispielsweise seit dem Jahre 1997 Personen im Ausland betrieblich genutzte Immobilien bewilligungsfrei zu reinen Anlagezwecken erwerben, oder seit dem Jahre 2002 fällt der Erwerb von Grundstücken durch Staatsangehörige von EU- und EFTA-Staaten, die ihren Wohnsitz in der Schweiz haben, nicht mehr unter die Bewilligungspflicht.
Im Jahre 2007 wollte der Bundesrat die Lex Koller sodann komplett aufheben, da er sich durch die Öffnung des Immobilienmarktes wichtige volkswirtschaftliche Impulse versprach. Das Parlament wies jedoch die Aufhebungsvorlage zur Überarbeitung an den Bundesrat zurück. Seither hat sich die Situation bezüglich des Immobilienmarktes in der Schweiz erheblich verändert. Mit der Finanzkrise ist die Nachfrage nach schweizerischen Immobilien stark angestiegen und wurde durch die Zuwanderung in die Schweiz zusätzlich erhöht. Vor diesem Hintergrund sprach sich der Bundesrat im Jahre 2013 für eine Beibehaltung der Lex Koller aus. Er war der Ansicht, dass die Lex Koller geeignet sei, den Druck auf die schweizerischen Immobilien zu dämpfen und dadurch mithelfe, die damit einhergehenden negativen volkswirtschaftlichen Folgen auf die Immobilienpreise zu reduzieren. Gleichzeitig kündigte der Bundesrat an, die politischen und wirtschaftlichen Verhältnisse weiterhin zu beobachten und allenfalls notwendige Änderungen der Lex Koller zu prüfen.
Das Parlament steht einer Verschärfung der Lex Koller allerdings kritisch gegenüber. Nachdem der Nationalrat Ende Dezember 2013 zwei von Jacqueline Badran (SP) eingereichte Motionen (Motionen 13.3975 und 13.3976) gutgeheissen hatte, lehnte der Ständerat im Juni 2014 diese beiden Vorstösse ab. Sie hatten zum Ziel, sowohl den Erwerb von Betriebsgrundstücken durch Personen im Ausland als auch den Aktienkauf von börsenkotierten Immobiliengesellschaften und Anteilen an Immobilienfonds durch Personen im Ausland wieder der Bewilligungspflicht des BewG zu unterstellen.
Verschärfung und Ausbau der Lex Koller
Trotz dieser ablehnenden Haltung des Parlaments hat der Bundesrat in einer Medienmitteilung im April 2015 bekannt gegeben, dass er die Lex Koller überarbeiten werde. Demnach soll in der Revision insbesondere geprüft werden, ob der Erwerb von betrieblich genutzten Immobilien sowie die Umnutzung solcher Grundstücke zu Wohnzwecken durch Personen im Ausland wieder der Bewilligungspflicht unterstellt werden sollen. Weiter soll auch der Erwerb von Anteilen an Wohnimmobiliengesellschaften, die an der Schweizer Börse kotiert sind, neu geregelt werden. Zudem soll Staatsangehörigen aussereuropäischer Länder mit Wohnsitz in der Schweiz der Zugang zu Genossenschaftswohnungen ermöglicht werden.
Aus einem bis anhin nicht veröffentlichten Aussprachepapier des Bundesrates, geht hervor, dass die von Bundesrätin Simonetta Sommaruga geplanten Verschärfungen weitergehen als in der Medienmitteilung des Bundesrates vom April 2015 angekündigt. Diesen Berichten zufolge sind insbesondere folgende Gesetzesänderungen geplant:
- Strengere Regeln für den Kauf von Betriebsgrundstücken: Die 1997 eingeführte Ausnahme von Betriebsgrundstücken von der Bewilligungspflicht soll wieder aufgehoben und so verhindert werden, dass Käufer aus dem Ausland Firmengebäude als blosse Kapitalanlage erwerben. Auch die Umnutzung von Firmenliegenschaften in Wohnungen soll verboten werden. In Zukunft sollen damit Personen aus dem Ausland nur noch sog. Betriebsstättegrundstücke erwerben können, wenn sie diese für ihre eigene Geschäftstätigkeit nutzen und nachdem sie eine entsprechende Bewilligung erhalten haben. Die Kantone sollen jedoch Ausnahmebewilligungen erteilen können, wenn der Erwerb eines bestimmten Betriebsgrundstücks für den Kanton oder die Gemeinde von erheblicher Bedeutung ist. Interessanterweise war die Wiederunterstellung von Betriebsstättegrundstücken unter die Bewilligungspflicht bereits Gegenstand der von Jaqueline Badran eingereichten und vom Ständerat im Juni 2014 abgelehnten Motion (Motion Nr. 13.3975).
- Wiedereinführung der Bewilligungspflicht für den Erwerb von Wohnimmobiliengesellschaften: Seit dem Jahre 2005 können Personen aus dem Ausland Anteile an Immobilienfonds und börsenkotierten Immobiliengesellschaften bewilligungsfrei erwerben. Laut Simonetta Sommaruga treibt ausländisches Kapital jedoch die Immobilienpreise und Mieten in der Schweiz in die Höhe. Deshalb soll der Erwerb von Immobiliengesellschaften (nicht jedoch von Immobilienfonds) wieder der Bewilligungspflicht unterstellt werden. Auch dieser Vorschlag wurde bereits im Rahmen der Behandlung der Motion Badran (Motion Nr. 13.3976) abgelehnt.
- Stärkere Bekämpfung von Missbrauchsfällen: Gemäss geltendem Recht können Staatsangehörige von EU- und EFTA-Staaten in der Schweiz nur eine Hauptwohnung erwerben, wenn sie hier auch ihren tatsächlichen und formellen Wohnsitz haben. Diese Vorschrift wurde in gewissen Fällen leicht umgangen, indem sich die ausländischen Personen lediglich zum Schein in der Schweiz angemeldet haben. Wurde ein solcher Fall aufgedeckt, konnten die Behörden jedoch nicht reagieren. Eine neue Regelung soll es den Behörden ermöglichen, solche Missbrauchsfälle künftig auch im Nachhinein jederzeit wieder aufgreifen zu können.
- Änderungen von Regelungen für Nicht-Europäer: Staatsangehörige aus Ländern ausserhalb Europas sollen Anteilscheine von Wohnbaugenossenschaften erwerben können, falls dies eine Voraussetzung dafür darstellt, eine Genossenschaftswohnung mieten zu können. Daneben soll es diesen Personen weiterhin erlaubt sein, in der Schweiz eine Hauptwohnung zu kaufen. Sie sollen aber verpflichtet werden, diese Wohnung wieder zu verkaufen, sobald sie die Schweiz verlassen.
- Kompetenzübertragung an den Bund: Gemäss geltendem Recht muss jeder Kanton eine Bewilligungsbehörde und eine beschwerdeberechtigte Behörde, die beispielsweise den Widerruf einer Bewilligung verlangen kann, bezeichnen. Weil bis anhin nur vier Kantone diese Regelung umgesetzt haben, sollen die Kantone diese Aufgabe künftig an den Bund übertragen können.
Ob diese geplanten Verschärfungen tatsächlich in Kraft treten werden, ist derzeit noch unklar. Die Vernehmlassungsvorlage wird gegenwärtig vom EJPD erarbeitet. Spätestens im März 2016 soll mit der Vernehmlassung begonnen werden. Anschliessend muss das Parlament die Gesetzesvorlage gutheissen. Da die beiden Motionen Badran vor etwas mehr als einem Jahr vom Ständerat abgelehnt wurden, darf davon ausgegangen werden, dass die geplanten Gesetzesänderungen im Parlament auf Widerstand stossen werden.
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