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Der Ortsplan (OP) ist ein Instrument der Raumplanung. Er legt ganz konkret, Sektor für Sektor, fest, wie sich die Stadt ihre Zukunft vorstellt und wie sie sich in den nächsten 15 bis 20 Jahren entwickeln möchte. Im OP werden die allgemeine Visionen, globale Strategien und die geltenden Gesetze für die einzelnen Standorte zusammengefasst und eine grosse Zahl von Themen im Zusammenhang mit raumrelevanten Bereichen behandelt: Siedlungsentwicklung, Mobilität, Landschaft und Kulturerbe.
Der OP besteht aus zwei Ebenen:
- Das kommunale Richtplandossier dient als Leitfaden und legt die strategischen Visionen für die nächsten 15 bis 20 Jahre fest.
- Das Nutzungsplandossier, welches das Baureglement, die Nutzungspläne und die Detailbebauungspläne enthält, ist das Regulierungsinstrument, in dem festgelegt wird, was jeder Eigentümer auf seiner Parzelle tun darf und was nicht.
Im Zonennutzungsplan des OP legt die Gemeinde Sektoren fest, für die ein Detailbebauungsplan (DBP) erstellt werden muss, bevor eine Baugenehmigung erteilt werden kann. Bei fakultativen Detailbebauungsplänen werden die Rahmenbedingungen vom Gemeinderat zu Beginn der Planungsarbeiten festgelegt.
Die DBP stellen für bestimmte Teile der Bauzone des Gemeindegebietes besondere Planungsvorschriften auf (Art. 62 ff RPBG). Das in Art. 77 ff RPBG und Art. 30 RPBR beschriebene Verfahren ist anwendbar.
Das Ziel eines DBP ist die Organisation von Bauten und öffentlichen Räumen. Das Verfassen eines DBP ist eine Gelegenheit, Projekte zwischen verschiedenen Eigentümern zu entwickeln, um die Kohärenz der errichteten Wohnungen, Aktivitäten und/oder Einrichtungen auf den im OP ausgewiesenen Flächen zu ermöglichen.
DBP sind also Nutzungspläne, welche die Bedingungen festlegen, unter denen neue Gebäude errichtet werden können. Sie regeln insbesondere das Volumen (Anzahl der Stockwerke, überbaute Fläche) und die Nutzung der einzelnen geplanten Gebäude, die Zufahrt, die Parkplätze, die Bodennutzung, die geforderten Dienstbarkeiten und Abtretungen usw. Der DBP wird im Rahmen eines Konsultationsverfahrens mit den betroffenen Anwohnern und Verbänden erstellt; er besteht aus einem Plan, einem Reglement und einem erläuternden Bericht sowie einem Energiekonzept (Bericht zur Umweltverträglichkeitsbericht, Mobilitätsstudie usw.).
Die Stadtplanung sollte so definiert sein, dass sie die mit den Herausforderungen der städtebaulichen Entwicklung vereinbar ist und auf Qualität und Nachhaltigkeit der Projekte abzielt.
Die Stadt führt die Entwicklung der DBP in drei Phasen durch:
- Überprüfung der Zweckmässigkeit: Die Zweckmässigkeit der geplanten Entwicklung wird überprüft, insbesondere im Hinblick auf die übergeordnete Planung und das Interesse des Projekts, aber auch im Hinblick auf technische und sogar politische Einschränkungen und Möglichkeiten.
- Entwicklung eines Städtebauprojekts: Die Projektentwicklung umfasst Diagnosen, Machbarkeitsstudien (in der Regel auf der Grundlage von Entwicklungsszenarien) und verschiedene Sektorstudien. Diese Phase führt zu einem Entwicklungsplan, der das Programm und das räumliche Konzept (Verhältnis von Freiflächen zu Gebäuden) enthält. Auch die Konsultation der beteiligten Parteien gehört zu dieser Phase.
- Formalisierung und Annahme des DBP: Die Hauptkomponenten des städtebaulichen Projekts werden als DBP festgehalten. Dieser beinhaltet einen Plan, ein Reglement und einen erläuternden Bericht sowie etwaige Regelwerke. Das Dossier wird anschliessend den Konsultations- und Validierungsverfahren unterzogen, bevor es verabschiedet wird.
Sobald der DBP in Kraft getreten ist, ist er für alle verbindlich.
Der OP legt mit dem Zonennutzungsplan (ZNP) 33 Gebiete fest, für die Detailbebauungspläne mit den im RCU festgelegten Zielen erstellt werden müssen (vgl. Art. 214 ff RCU). Einige DBP sind bereits genehmigt worden, andere müssen noch erstellt werden.
Die Reglementierung der genehmigten DBP kann auf dem Geoportal der Stadt eingesehen werden: www.sitecof.ch
Das Verfahren zur Genehmigung eines DBP ist auf dem kantonalen Geoportal verfügbar: https://www.fr.ch/sites/default/files/contens/seca/_www/files/pdf19/approbation_plan_amenagement_detail.pdf