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La question de la chaleur minimale dans un logement est subtile. En règle générale, un locataire doit pouvoir compter sur au moins 20 degrés chez lui, sauf la nuit.
Les règles applicables en droit du bail ne définissent pas à partir de combien de degrés la température d’un logement est insuffisante, ni à partir de quelle température une réduction de loyer peut être requise par le locataire. Répondre à ces questions exige de prendre en compte l’ensemble des circonstances du cas. La question de la température minimale dans un logement n’a longtemps pas fait l’objet de grands débats et était traitée par les tribunaux au gré des cas qui se présentaient à eux, avec des solutions disparates. Dans le contexte de la crise énergétique consécutive à l’invasion de l’Ukraine, la problématique a connu un regain d’intérêt. En effet, le Conseil fédéral a mis en consultation des projets d’ordonnances visant au pilotage de la consommation d’énergie qui prévoyaient des mesures impactant la vie quotidienne des locataires.
Températures selon la jurisprudence
Il a toujours été admis que des locaux peuvent être considérés comme affectés d’un défaut en cas de températures insuffisantes, mais
sans fixation d’une limite claire par la jurisprudence, qui a cependant donné quelques repères. Les cas suivants ont fait l’objet de
décisions de la part de divers tribunaux. Il a été constaté un défaut de température dans un logement chauffé entre 17 et 18 degrés. La température considérée dans la norme, pour des logements, doit s’établir de 20 à 21 degrés, ou entre 19 et 20 degrés dans un bâtiment doté du standard Minergie, selon le Tribunal fédéral.
Températures selon d’autres sources
Les valeurs indicatives suivantes sont citées par l’Office fédéral du logement: 23 degrés pour une salle de bains, 20 pour un séjour et
17 pour une chambre à coucher. De son côté, l’Office fédéral de la santé publique préconise des températures allant de 20 à 21 degrés, sauf dans la chambre à coucher (18 degrés). L’Union suisse des professionnels de l’immobilier recommande une température minimale pour les pièces à vivre de 20 degrés entre 6 heures du matin et 23 heures. La Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA) estime, pour sa part, que la température de confort des locaux d’habitation en hiver est de 21 degrés.
Un standard situé vers 20 degrés
Le standard actuel est donc une température entre 20 et 21 degrés entre 6 heures et 23 heures. Comme les attentes de confort ont
évolué, les anciennes décisions de justice faisant état d’une température minimale de 18 degrés sont dépassées. On peut se demander si cette norme devrait être revue à la baisse dans un contexte de crise énergétique. Tel n’est pas le cas à notre avis. En effet, la norme de température entre 20 et 21 degrés résulte d’un consensus assez large et semble admise par les milieux de défense des locataires et les milieux immobiliers.
La question du défaut
Une autre question est de savoir à partir de quelle température il existe un défaut de la chose louée qui ouvrirait droit à une réduction
de loyer. Il y a défaut lorsque l’objet loué ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait
légitimement compter. La notion de défaut est relative. Son existence dépendra des circonstances du cas. Notamment de la destination de l’objet loué, de l’âge et du type de la construction, ainsi que du montant du loyer. Par ailleurs, pour consacrer des défauts, les désagréments doivent excéder les limites de la tolérance.
La question de la durée du froid
Sous l’aspect temporel, une baisse de la température de courte durée – quelques heures durant la nuit ou pendant deux jours au
maximum, même dans les heures usuelles de chauffe – ne donne pas, selon nous, droit à une réduction du loyer. En revanche, une diminution de la température, même de un degré par rapport à la norme, peut justifier une réduction de loyer si elle se prolonge suffisamment dans le temps. Sous l’aspect matériel, une différence de moindre intensité – moins de un degré par rapport à la norme – ne saurait justifier une réduction de loyer. A moins qu’elle ne s’accompagne d’autres désagréments, comme le passage incessant de corps de métier pour des interventions sur le système. En revanche, un écart prolongé de un degré vers le bas devrait être qualifié de défaut et justifier une réduction de loyer, sauf circonstances particulières.
PIERRE STASTNY
Juriste répondant
ASLOCA Genève