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Il mercato immobiliare di Zurigo è surriscaldato. Questa notizia ha fatto il giro dei media alla fine di settembre 2020. Cosa significa questo per il mercato immobiliare svizzero in generale e per voi come proprietari o acquirenti in particolare?
Una volta all'anno, UBS pubblica l'UBS Global Real Estate Bubble Index 2020, l'ultima volta il 30 settembre 2020. Questo studio esamina l'andamento dei prezzi degli immobili residenziali in 25 grandi città del mondo, tra cui Ginevra e Zurigo. Più alto è il valore dell'indice, maggiore è il pericolo che il mercato immobiliare si surriscaldi e che la bolla immobiliare scoppi. La crescita dei prezzi corretti per l'inflazione è accelerata di anno in anno nonostante la recessione globale. I mercati con un valore dell'indice superiore a 1,5 sono considerati a rischio. In questa categoria rientra per la prima volta Zurigo con 1,51. Anche gli immobili di Ginevra (1,08) sono classificati come sopravvalutati, ma il mercato non è considerato a rischio.
I prezzi delle case nella città di Zurigo sono aumentati del 70% negli ultimi dieci anni, molto più dei redditi o degli affitti. La maggior parte dei nuovi appartamenti è in affitto. La domanda di condomini supera ancora l'offerta, soprattutto nel centro città. Tuttavia, molti esperti ritengono che i prezzi degli immobili siano ormai al limite e che il rischio di una correzione del mercato sia in aumento.
A Ginevra i prezzi sono più bassi che a Zurigo e il rischio di bolla è minore. La proprietà di una casa è ancora interessante perché i tassi di interesse sono bassi - e probabilmente lo rimarranno a lungo - e gli affitti di mercato sono eccessivi. Inoltre, Ginevra ha un orientamento internazionale e attira ancora molti acquisti dall'estero nonostante i prezzi elevati degli immobili.
COVID-19 non ha rallentato la crescita dei prezzi. Innanzitutto, i prezzi delle case sono un indicatore economico in ritardo e reagiscono con un certo ritardo. Inoltre, la maggior parte degli acquirenti non ha ancora dovuto accettare perdite o tagli salariali nella prima metà del 2020 perché il sostegno finanziario ponte, come il prestito Corona, ha alleggerito l'onere per i datori di lavoro. La situazione potrebbe cambiare non appena le prospettive si oscureranno di nuovo, il sostegno statale scadrà, la disoccupazione aumenterà ulteriormente o i redditi diminuiranno. Al più tardi quando i redditi delle famiglie diminuiscono, i prezzi degli immobili a Zurigo rischiano di ristagnare.
Il rischio è aumentato. Il crollo economico indotto dalla corona potrebbe portare a un calo dei prezzi degli immobili e a un aumento dei rischi di sostenibilità perché i beneficiari ipotecari guadagnano meno. Tuttavia, la maggior parte degli esperti esclude una bolla immobiliare, anche a Zurigo. Da un lato, perché i proprietari di abitazioni stanno facendo tutto il possibile per pagare gli interessi e gli ammortamenti. D'altro canto, negli ultimi anni la Banca Nazionale Svizzera e le banche hanno inasprito i requisiti per la concessione di crediti ipotecari, ad esempio con requisiti di capitale proprio più elevati e pagamenti di ammortamento più rapidi.
COVID-19 potrebbe cambiare la domanda. Molti di coloro che da marzo lavorano in un ufficio a casa non vogliono tornare in ufficio o solo su base giornaliera. Alcuni si chiedono se sia il caso di trasferirsi dalla città all'agglomerato o alla campagna se non devono più fare i pendolari. Soprattutto se guadagnano meno. Inoltre, città come Winterthur devono risparmiare e aumentare le tasse a causa della crisi di Corona. Per questo motivo la domanda nelle città potrebbe almeno ristagnare, anche se la loro attrattiva - posti di lavoro, istruzione, attività ricreative, infrastrutture e cultura - continua a convincere molti. A tal fine, la domanda di immobili residenziali in periferia e in campagna dovrebbe aumentare. Ma Corona non fermerà l'urbanizzazione né scatenerà una fuga dalla città verso la campagna.
Niente, a patto che non vogliate vendere la vostra casa o il vostro appartamento o che non abbiate bisogno di estendere la vostra ipoteca. Se volete vendere, potreste ottenere meno soldi rispetto al picco massimo, ma probabilmente ancora più di quanto l'avete pagata. Se dovete estendere la vostra ipoteca, è possibile che la banca, la compagnia assicurativa o il fondo pensione rivalutino la vostra casa. Anche se la valutazione è inferiore al picco, è probabile che sia comunque superiore alla vecchia ipoteca. Se la nuova valutazione dovesse essere inferiore a quella precedente e se avete ipotecato la casa o l'appartamento all'80%, dovrete versare più capitale per soddisfare nuovamente le linee guida sul rapporto prestito/valore. Se la vostra ipoteca è in scadenza nei prossimi mesi, vale la pena di parlarne subito con il vostro consulente.
Se le vostre condizioni personali sono ancora adeguate e se nel medio-lungo termine guadagnate abbastanza da soddisfare le linee guida di sostenibilità della banca, la proprietà di una casa vale ancora la pena. I tassi di interesse ipotecari sono leggermente aumentati, ma probabilmente rimarranno a un livello basso a causa delle tendenze recessive. All'inizio di ottobre, i tassi di interesse di riferimento della key4 by UBS erano compresi tra lo 0,52 e l'1%, a seconda del modello e della durata (base: Cantone di Zurigo, importo del prestito 500.000 franchi svizzeri, sostenibilità del 24%, tasso d'anticipo del 50%, data di pagamento 28 ottobre 2020). È improbabile che i tassi di interesse aumentino nel prossimo futuro perché le banche centrali li mantengono bassi per sostenere l'economia.
Nonostante la situazione particolare della città di Zurigo, una domanda stabile è prevedibile e quindi prezzi stabili in tutta la Svizzera. Le case e gli appartamenti di grandi dimensioni o di lusso potrebbero subire pressioni. Ciò è confermato anche dai dati pubblicati da Fahrländer und Partner il 9 ottobre: Mentre i condomini del segmento di prezzo più basso (+1,5%) e medio (+1,3%) sono diventati più costosi nel terzo trimestre del 2020, i prezzi degli appartamenti di lusso sono diminuiti del 3,7%. Su base annua, i prezzi in tutti i segmenti sono aumentati del 2,6-3,5%. I prezzi delle case unifamiliari sono aumentati dell'1,8% nel terzo trimestre e sono più alti del 6,1% rispetto a un anno fa. L'andamento dei prezzi dipende soprattutto dall'influenza che Corona eserciterà sull'economia in modo forte e duraturo. Grazie ai bassi costi di capitale, tuttavia, la proprietà di una casa è e rimarrà accessibile e un'alternativa ragionevole all'affitto.