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Zürcher Steuerbehörden gefährden Bauwirtschaft
Eigenmietwert = Marktmiete = Kaufpreis x 0.7 x 3.5% ???
effektive Miete = Kaufpreis x 0.7 x (1% für 1 jährige Festhypothek, oder 2.03% für 5 jähriger Festhypothek, Quelle: Comparis) In der Regel Eigenmittel = Kaufpreis x 0.3
Differenz = Steuer welche willkürlich auf dem hypothetischen Wert der Marktmiete erhoben werden!
Da die Eigenmietwerte nicht einmal innerhalb des Kanton Zürich nach einer einheitlichen Methode erhöht wurden, sondern relativ willkürlich, herrscht ein beträchtliche Rechtsunsicherheit. Es soll hier auch erwähnt werden, dass die Eigenmietwerte im Kanton Zürich im schweizerischen Vergleich so oder so schon am höchsten sind und z.T. mehr als das Doppelte der Eigenmietwerte in anderen Kantonen betragen.
Hierzu zwei Beispiele:
Eine Wohnung in einem schönen alten Gebäude wird seit mehr als dreissig Jahren von der gleichen Person XY bewohnt und bei dieser Wohnung wurden nie wertvermehrende Massnahmen oder missbräuchliche Mietzinsanpassungen gemacht. Diese Person XY zahlt für ihre schöne 4 1/2 Zimmer-Wohnung mit Seesicht und grosser Terrasse (konkretes Bsp.) nur leicht mehr als 1'200.-/Monat.
Würde die gleiche Wohnung jedoch umfassend saniert und neu vermietet, so könnte wohl eine Miete vom mehr als Fr. 4'500.- erzielt werden (Marktmiete).
Als zweites Beispiel, ein schön gelegenes Reihenhaus bestehend aus 3 Einfamilienhäusern aus den 20er Jahren mit Seesicht.
Das südliche Eckhaus hat der Grossvater der Familie A Ende der 20er Jahre für Fr. 32'000.- erworben und war seit da immer in Familienbesitz.
Das mittlere Reiheneinfamilienhaus wurde Ende der 80er Jahre von den jetzigen Bewohnern, der Fam. B für 580'000.- gekauft.
Das nördliche Eckhaus wurde 2009 von der Fam. C für Fr. 1'500'000.- erworben. Fam. C hat zudem noch keinen einzigen Franken in wertvermehrende Massnahen investiert.
Wieso besteuert das Zürcher Steueramt nun die drei Hausteile welche identische Grundrisse und Raumgrössen aufweisen unterschiedlich? Ist es nicht ein stossende Rechtsungleichheit wenn bei Fam. A der Eigenmietwert auf dem Schätzwert der Gebäudeversicherung erhoben wird- und bei Fam. C auf dem überzahlten Kaufpreis? Gerade in den attraktiven Wohnlagen um Zürich herum, wo die Marktpreise nicht vom realen Wohn- oder Gebäudewert bestimmt werden, sondern einzig und alleine von Angebot und Nachfrage?
Die aktuelle Steuerpraxis in Zürich benachteiligt damit alle jungen Familien welche nicht das Glück haben eine Liegenschaft erben zu können und für den Traum vom Eigenheim mehr als hart arbeiten müssen. Wieso der Marktwert bei Altbauten eine rein hypothetische Grösse ist, kann folgendes Beispiel sehr einfach belegen. Wäre der Hausteil C mit einem in Grundbuch eingetragenen lebenslangen Wohnrecht für die Tante von Fam. A belegt, hätte kein einziger Investor Interesse an diesem Objekt und der erzielte Kaufpreis hätte niemals erreicht werden können. Der Markwert hat demzufolge also überhaupt nichts mit einer realen Grösse welche allenfalls besteuert werden kann zu tun, sondern ist- zumindest für Altbauten- ein rein hypothetisches Konstrukt.
Der Wohl einzige reale Wert welcher den physikalischen Zustand einer Baute mehr oder weniger exakt beziffert, ist der Schätzwert der Gebäudeversicherung. Dieser Schätzwert kann allenfalls noch über die Lageklassen genauer spezifiziert werden.
Der grosse Traum von den eigenen 4 Wänden läuft aktuell Gefahr zum Albtraum vieler Zürcher Familien zu werden. Für Normalverdiener ist es heute nur noch möglich ein Eigenheim zu erwerben, wenn beide Elternteile arbeiten gehen.
Da hierfür die Kinder fremdbetreut werden müssen- und die Kosten für die Fremdbetreuung über die Steuern errechnet werden, trifft die unüberlegte Anhebung der Eigenmietwerte berufstätige Eltern doppelt. Da seit Jahren in der Politik darüber diskutiert wird wie Familien steuerlich entlastet werden können, ist die aktuelle Anhebung der Eigenmietwerte durch die Steuerämter zynisch.
Weil die Immobilienpreise gerade im Grossraum Zürich enorm hoch sind, verwenden zudem viele Familien Ihre Pensionskassengeldern für den Liegenschaftenerwerb, welche dann im Alter für den Lebensunterhalt fehlen (weil sie in der Liegenschaft gebunden wurden). Gerade bei der stetig wachsenden Lebenserwartung zeigt sich die hinterhältige Seite der Eigenmietwerterhöhung, denn wenn das ganze Ersparte im Haus steckt, fressen die mit dem viel zu hoch veranschlagten Eigenmietwert anfallenenden Steuern, das Wenige auf, was im Alter noch zum Leben bleibt. Vermutlich haben die Verantwortlichen der Erhöhung des Eigenmietwertes diese volkswirtschaftlichen Konsequenzen gar nicht richtig bedacht. Beim Traum nach den eigenen vier Wänden geht es zudem nicht nur um die Befriedigung des blossen Bedürfnisses nach Wohnraum sondern auch um einen Wunschtraum- und ein Lebensziel, welches unter anderem den Motor der Bauwirtschaft am Laufen hält.
Die Festsetzung des Eigenmietwertes auf der hypothetischen Grösse eines Marktwertes fusst wohl kaum auf einer Wohnbau fördernden- und wachstumsorientierten Wirtschaftspolitik- sondern gefährdet die Bauwirtschaft und alle erwerbstätigen Familien.
Durch die aktuelle Rechtsunsicherheit wird für potentielle Bauherren die Kalkulation der wohl grössten Investition im Leben einer Familie immer schwieriger.
Hierbei muss erwähnt werden, dass das Geld welches für den Erwerb der Liegenschaften ausgegeben wurde ja bereits einmal versteuert wurde und jetzt in ungebührlicher Weise vom Fiskus ein zweites Mal begehrt wird.
Falscher Anreiz zur Verschuldung
Heute wird fiskalisch belohnt, wer hohe Hypothekarschulden ausweist. Davon profitiert letztendlich aber nur die Finanzbranche.
Kalkulieren ab diesem Jahr potentielle Bauherren nebst den Finanzierungs- und Unterhaltskosten auch noch die Steuerkosten hinzu, werden zumindest gute Rechner sich die Frage stellen, ob sich das Ganze überhaupt noch lohnt. Selbstverständlich kann man die Liegenschaften um die Steuern zu optimieren mit höheren Hypotheken belasten (die Banken wird es freuen) doch was geschieht wenn jemand den Job verliert- krank wird- oder lediglich die Hypozinsen wieder steigen.
Irgendwie wird man den Verdacht nicht los, dass viele Finanzdirektionen- welchen die Steuerämter unterstellt sind- aus dem banknahen FDP-Umfeld heraus dirigiert werden.
Es ist deshalb nicht weiter verwunderlich, dass der UBS grosszügig mit Steuergeldern geholfen wurde (was bei anderen Firmen nicht- oder ungenügend vorgekommen ist, siehe Swissair).
Auch wundert es nicht, wenn genau diese Kreise sich für die Abschaffung der Stempelsteuer stark machen.
Das Architekturforum.ch empfiehlt allen Hausbesitzern den Eigenmietwert des Vorjahres in die Steuererklärung einzusetzen, und wenn das Steueramt diesen nicht akzeptiert, gegen den Einschätzungsentscheid der Steuerbehörde Einsprache zu erheben.
Die Zürcher Finanzdirektorin sollte auf Ihrem Nachhauseweg wohl wieder einmal den Spruch an der Fassade des Gemeindehaus von Zollikon lesen: "Aus glücklichen Familien besteht das Wohl des Staates" … und der Bauwirtschaft.