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Eine Untermiete ohne Zustimmung berechtigt den Vermieter nur dann zu einer ausserordentlichen Kündigung, wenn eine rückwirkende Prüfung zum Ergebnis führt, dass der Vermieter einen gültigen Grund gehabt hätte, sich einer Untermiete zu widersetzen. Laut Art.262 OR ist eine Untermiete grundsätzlich zulässig, zählt aber Fälle auf, in denen der Vermieter eine Untermiete ablehnen kann. Dies ist der Fall,
o wenn der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben;
o wenn die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu derjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind oder
o wenn dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen.
Voraussetzungen zur Untermiete ist zunächst, dass ein Mieter ein Begehren an den Vermieter richtet und um Zustimmung ersucht. Dabei hat der Vermieter laut Art .262 OR einen Anspruch auf Offenlegung des gesamten Untermietvertrages wie etwa
o Person des Untermieters,
o Höhe des Untermietzinses,
o Verwendungszweck,
o Dauer der Untermiete,
o genaue Bezeichnung der untervermieteten Räume bzw. Flächen sowie
o Anzahl der Benutzer.
Der Umstand, dass ein Mieter die Zustimmung des Vermieters zur Untermiete nicht einholte, rechtfertigt nicht eine vorzeitige Kündigung ohne vorhergehende Abmahnung. Gemeint ist vorliegend eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR.
Der Vermieter, der erfährt, dass das Mietobjekt ohne seine Zustimmung untervermietet wurde, muss den Mieter auffordern, die Untermiete, zu beenden oder gegen das Fehlen eines Genehmigungsgesuches protestieren. Der Mieter hat sodann die Möglichkeit, die Zustimmung des Vermieters zu beantragen, die auch im Nachhinein erteilt werden kann. Falls der Mieter nicht auf die schriftliche Abmahnung des Vermieters reagiert, ist eine vorzeitige Kündigung Art. 257f Abs. 3.OR berechtigt, wenn eine rückwirkende Prüfung der Tatsachen zum Ergebnis führt, dass der Vermieter einen gültigen Grund gehabt hätte, sich einer Untermiete zu widersetzen.