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Le 11 mars 2012, le peuple suisse acceptait l’initiative «Pour en finir avec les constructions envahissantes de résidences secondaires», et l’art. 75b faisait son entrée dans la Constitution fédérale (Cst.). Par la suite, le Conseil fédéral – s’appuyant sur une compétence attribuée directement par la Cst. – a édicté une ordonnance transitoire sur les résidences secondaires (aORSec). Dans les communes dont la proportion de résidences secondaires est supérieure à 20 pour cent, l’art. 4 aORSec autorisait notamment la construction de nouvelles résidences secondaires si ces logements de vacances étaient exploités dans le cadre d’une structure d’hébergement organisée.
Dans la loi sur les résidences secondaires (LRS) et dans l’ordonnance sur les résidences secondaires (ORSec), c’est finalement l’expression établissement d’hébergement organisé qui a été retenue (art. 7 al. 2 let. b et al. 5 let. a LRS, art. 8 LRS et art. 4 ORSec). Ce que recouvre cette formulation est, quant au contenu, décrit dans la documentation en des termes semblables à ceux de l’ordonnance transitoire.
Un établissement d’hébergement organisé doit remplir les critères suivants:
- Offre suffisante de services et d’infrastructures de type hôtelier, tels que réception, service de chambre et installations communes (piscine intérieure, équipements sportifs, restaurants, salles de jeu, etc.). L’essentiel est que de tels services soient proposés et qu’ils puissent être accessibles aux clients. On peut aussi envisager que certains de ces services ou infrastructures soient fournis par des partenaires de la région.
- Existence d’un concept d’exploitation de type hôtelier, axé sur l’hébergement professionnel d’hôtes pour des séjours de courte durée. À titre d’exemple, on peut citer les résidences hôtelières telles que les complexes hôteliers (hôtels avec chambres et appartements affectés à l’hébergement touristique), les complexes touristiques et les villages de vacances (p. ex. REKA, Landal).
- Gestion: l’exploitation doit se faire dans le cadre d’une entreprise homogène. L’établissement doit avoir une taille d’exploitation minimale et a généralement pour caractéristique de former un ensemble construit.
- Type de commercialisation: l’exploitation commerciale et la mise sur le marché sont organisées de manière professionnelle. L’exploitation doit permettre une mise sur le marché lucrative, en particulier en haute saison, et être conçue de façon à rester compétitive sur le long terme.
Malgré cette caractérisation de la notion d’établissement d’hébergement organisé dans la documentation, des incertitudes subsistent quant à l’application de la législation sur les résidences secondaires. Différents arrêts (voir encadré) portent sur les ambiguïtés liées aux établissements d’hébergement organisés, tout en contribuant à affiner la notion:
- Il n’y a pas d’établissement d’hébergement organisé quand seul un contrat d’exploitation est conclu avec un hôtel portant sur des maisons de vacances typiques qui sont géographiquement très éloignées (3,5 km) de l’hôtel. De même, un contrat conclu avec une plate-forme commerciale qui s’occupe uniquement de la location et du nettoyage de la maison de vacances n’est pas non plus suffisant. Il doit exister des éléments objectifs et contrôlables «qui garantissent que le logement sera affecté durablement à l’hébergement touristique, soit parce qu’il est situé dans le même bâtiment que celui où le propriétaire a son domicile principal, soit parce qu’il fait spatialement et fonctionnellement partie d’un établissement d’hébergement organisé de type hôtelier».
- Il incombe au maître d’ouvrage de démontrer si les conditions légales requises pour un établissement d’hébergement organisé sont respectées. De simples déclarations d’intention du maître d’ouvrage ou le renvoi à un contrat d’exploitation à présenter ultérieurement – avant le début de l’utilisation – ne suffisent pas.
- Il convient de s’assurer que les logements seront exploités avec le complexe hôtelier prévu selon un concept de type hôtelier dans le cadre d’une entreprise homogène. La société de gestion hôtelière requise doit déjà exister au moment de la procédure d’autorisation.
- La simple possibilité pour les propriétaires de logements d’accéder aux services proposés par le complexe hôtelier voisin ne suffit pas.
- Si les prestations de type hôtelier devant être fournies par des partenaires ne sont pas attestées concrètement et que le concept d’exploitation prévoit simplement de mettre à disposition dans chaque logement un classeur mentionnant les divers services et les numéros de téléphone correspondants, l’affectation touristique durable des logements dans le cadre d’un établissement d’hébergement organisé ne semble pas garantie.
- Il n'y a pas d'exploitation de type hôtelier lorsque les services attendus en milieu hôtelier ne sont pas inclus dans le prix de location, que la prestation de petit-déjeuner se résume à une livraison de pain à domicile, qu'il n'existe presque aucune infrastructure commune et que la société de gestion est pour l'essentiel active dans la construction et la vente de chalets.
- L’utilisation durable de logements pour des séjours de courte durée exclusivement n’est pas considérée comme acquise lorsqu’il est prévu que les copropriétaires puissent y séjourner sans limite temporelle contre remise de «bons de vacances».
- Si des aménagements intérieurs peuvent être réalisés dans le logement sans l’accord de l’exploitant, les exigences posées par l’art. 7 al. 2 let. b LRS ne sont pas remplies.
Les enquêtes en ligne menées auprès des communes et des cantons dans le cadre de l'analyse des effets de la loi fédérale sur les résidences secondaires ont elles aussi montré qu’un besoin de clarification supplémentaire existait dans la pratique. Le rapport de l’Office fédéral du développement territorial (ARE) et du Secrétariat d’État à l’économie (SECO) en vient donc à la conclusion que les exigences posées aux établissements d’hébergement organisés méritent d’être précisées. Il est prévu que l’ARE et le SECO – en collaboration avec d’autres intervenants, tels que la Société suisse de crédit hôtelier (SCH) et l’Office fédéral de la justice (OFJ) – dressent un état des lieux, affinent la notion d’établissement d’hébergement organisé et publient les conditions à remplir dans une feuille d’information.
Arrêts portant sur les établissements d’hébergement organisés
ATF 145 II 345 (Vals GR) in Recueil de jurisprudence (RJ) EspaceSuisse n° 5722 (sur abonnement – veuillez vous identifier)
Arrêt du TF 1C_422/2018 du 4.11.2019 consid. 5.3.1 ss (Mollens VD) in RJ EspaceSuisse n° 5818
Arrêt du Tribunal cantonal VS A1 16 10 du 6.10.2016 (canton VS) in RJ EspaceSuisse n° 6379
Analyse des effets de la loi fédérale sur les résidences secondaires
Vous trouverez l’analyse des effets de la loi fédérale sur les résidences secondaires et les rapports correspondants sur le site Internet de l’ARE.
Les communes sous pression
Les communes à taux de résidences secondaires supérieur à 20 pour cent sont soumises à une forte pression pour offrir des logements abordables à la population locale et à la main-d’œuvre saisonnière employée par les entreprises de la région. Quels instruments les communes peuvent-elles utiliser pour mieux gérer le marché des résidences secondaires? Apprenez-en plus dans Inforum 3/2022 (voir PDF ci-dessous).
RUSSI NORBERT, Pénurie de logements pour la population locale?, in EspaceSuisse, Inforum 3/2022, p. 24 ss.