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Der Mietvertrag wird mit Tod des Mieters grundsätzlich nicht einfach beendet. Wohnt der Mieter alleine und hat er Erben, so geht der Mietvertrag mit sämtlichen Rechten und Pflichten auf diese über.
Das Gesetz räumt den Erben des Mieters mit Art.266i OR aber ein Sonderrecht ein. Die Erben können den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Die im Mietvertrag vereinbarte Dauer der Miete oder die darin festgelegte Kündigungsfrist ist für die Erben dabei unbeachtlich.
Erforderlich ist die Zustimmung zur Kündigung des Mietvertrags sämtlicher Erben. Ist ein Willensvollstrecker, ein Erbschaftsverwalter oder ein Erbenvertreter eingesetzt, so kann auch dieser die Kündigung im Namen der Erben aussprechen.
Die Kündigung muss unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist auf den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin erfolgen (Art.266b-266f OR). Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt bei Wohnungen drei Monate. Eine vertraglich längere Mietdauer oder festgelegte Kündigungsfrist ist für die Erben nicht relevant. Der gesetzliche Kündigungstermin ist kantonal unterschiedlich, fällt in vielen Kantonen aber auf das Monatsende. Verstirbt der Mieter beispielsweise am 11. Januar, muss die Kündigung auf den 30. April erfolgen.
Das Kündigungsrecht der Erben kann grundsätzlich nur auf den nächstmöglichen gesetzlichen Kündigungstermin erfolgen. Unter Umständen (insbesondere wenn der Mieter kurze Zeit vor Beginn der gesetzlichen Kündigungsfrist verstirbt oder die Erben erst spät vom Tod des Mieters erfahren) ist die Kündigung durch die Erben auch auf den übernächsten gesetzlichen Kündigungstermin zulässig.
Erfolgt keine Kündigung oder erfolgte diese verspätet, ohne dass ein Ausnahmegrund vorliegt, so wird der Mietvertrag unverändert mit den Erben weitergeführt.
Die Bestimmung des Art.266i OR ist relativ zwingender Natur. Der Mietvertrag darf nicht zu Ungunsten des Mieters (bzw. dessen Erben) vom Gesetz abweichen. Der Mietvertrag darf daher für die Erben des Mieters nicht eine längere Kündigungsfrist vorsehen. Demgegenüber wäre es aber beispielsweise zulässig, im Mietvertrag festzuhalten, dass die Erben des Mieters bei dessen Tod fristlos kündigen können.
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