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2013 Kantonale Steuern 101

2013 Kantonale Steuern 101 [...] 19 Grundstückschätzungsverfahren - Die Frage, ob eine Liegenschaft zum (steuerlichen) Verkehrswert oder zum Mittel aus (steuerlichem) Verkehrswert und Ertragswert besteuert wird, ist ebenso wie die Frage, ob ein Eigenmietwert voll oder wegen nur teilweiser Selbstnutzung teilweise besteuert werden darf, im ordentlichen Veranlagungsverfahren zu beurteilen (Erw. 1. und 6.4.2.). - Bei der Unrichtigkeitsschätzung ist auf die Verhältnisse im Zeitpunkt der ursprünglichen Schätzung abzustellen (Erw. 2.3. - 3.2.). - Begriff der wesentlichen Änderung gemäss § 218 StG (Erw. 6.1. f.) - Bei einer Einzelschätzung infolge Wertänderung ist die Entwicklung seit der letzten Schätzung zu beurteilen (Erw. 7.1.).

[...] 19 Grundstückschätzungsverfahren - Die Frage, ob eine Liegenschaft zum (steuerlichen) Verkehrswert oder zum Mittel aus (steuerlichem) Verkehrswert und Ertragswert besteuert wird, ist ebenso wie die Frage, ob ein Eigenmietwert voll oder wegen nur teilweiser Selbstnutzung teilweise besteuert werden darf, im ordentlichen Veranlagungsverfahren zu beurteilen (Erw. 1. und 6.4.2.). - Bei der Unrichtigkeitsschätzung ist auf die Verhältnisse im Zeitpunkt der ursprünglichen Schätzung abzustellen (Erw. 2.3. - 3.2.). - Begriff der wesentlichen Änderung gemäss § 218 StG (Erw. 6.1. f.) - Bei einer Einzelschätzung infolge Wertänderung ist die Entwicklung seit der letzten Schätzung zu beurteilen (Erw. 7.1.).

19 Grundstückschätzungsverfahren Die Frage, ob eine Liegenschaft zum (steuerlichen) Verkehrswert oder zum Mittel aus (steuerlichem) Verkehrswert und Ertragswert besteuert wird, ist ebenso wie die Frage, ob ein Eigenmietwert voll oder wegen nur teilweiser Selbstnutzung teilweise besteuert werden darf, im ordentlichen Veranlagungsverfahren zu beurteilen (Erw. 1. und 6.4.2.). Bei der Unrichtigkeitsschätzung ist auf die Verhältnisse im Zeitpunkt der ursprünglichen Schätzung abzustellen (Erw. 2.3. - 3.2.). Begriff der wesentlichen Änderung gemäss § 218 StG (Erw. 6.1. f.) Bei einer Einzelschätzung infolge Wertänderung ist die Entwicklung seit der letzten Schätzung zu beurteilen (Erw. 7.1.). 2013 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 102

2013 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 102 Urteil des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 21. August 2013 in Sachen KStA gegen E.W. (WBE.2012.251). Aus den Erwägungen 1. (...) Die Steuerbehörden verzichteten bei der Mutter der Beschwer- degegnerin zwar seit der Steuerperiode 2003 - als sie die Liegen- schaft nicht mehr (als Hauptwohnsitz) bewohnte - auf die Besteue- rung des Eigenmietwerts. Eine Änderungsschätzung wurde aber, wie das Steuerrekursgericht bereits zutreffend feststellte, auch damals nicht vorgenommen. Dies zu Recht, da die Frage, ob ein Eigenmiet- wert voll oder wegen nur teilweiser Selbstnutzung teilweise besteuert werden darf (wobei in letzterem Fall in aller Regel der andere Teil als Mietertrag steuerlich zu berücksichtigen ist), im ordentlichen Veranlagungsverfahren zu beurteilen ist (vgl. dazu auch hinten Erw. 6.4.2.; M ARTIN P LÜSS, in: M ARIANNE K LÖTI -W EBER /D AVE S IEGRIST /D IETER W EBER [Hrsg.], Kommentar zum aargauischen Steuergesetz, 3. Aufl., Muri-Bern 2009, § 218 N 14 mit Verweis auf die Rechtsprechung des Steuerrekursgerichts). 2.1.-2.2. (...) 2.3. Die Möglichkeit der Unrichtigkeitsschätzung erklärt sich vor dem Hintergrund, dass die Vermögenssteuerwerte über viele Steuer- perioden hinweg Gültigkeit besitzen, sich ein Fehler also viel länger auswirkt als bei einer Veranlagung. Es besteht deshalb das Bedürfnis, klar unrichtige Schätzungen vor der nächsten allgemeinen Neuschät- zung korrigieren zu können (ausführlich dazu: AGVE 2005, S. 135). Daraus erklärt sich auch, dass es bei der Unrichtigkeitsschätzung nicht darum geht, seit der letzten allgemeinen Neuschätzung einge- tretene Änderungen zu berücksichtigen, sondern allein darum, ur- sprüngliche Fehler dieser Schätzung zu beseitigen. Massgebend da- für, ob eine Unrichtigkeitsschätzung durchzuführen ist, sind mithin die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der Einleitung der letzten

Urteil des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 21. August 2013 in Sachen KStA gegen E.W. (WBE.2012.251). Aus den Erwägungen 1. (...) Die Steuerbehörden verzichteten bei der Mutter der Beschwer- degegnerin zwar seit der Steuerperiode 2003 - als sie die Liegen- schaft nicht mehr (als Hauptwohnsitz) bewohnte - auf die Besteue- rung des Eigenmietwerts. Eine Änderungsschätzung wurde aber, wie das Steuerrekursgericht bereits zutreffend feststellte, auch damals nicht vorgenommen. Dies zu Recht, da die Frage, ob ein Eigenmiet- wert voll oder wegen nur teilweiser Selbstnutzung teilweise besteuert werden darf (wobei in letzterem Fall in aller Regel der andere Teil als Mietertrag steuerlich zu berücksichtigen ist), im ordentlichen Veranlagungsverfahren zu beurteilen ist (vgl. dazu auch hinten Erw. 6.4.2.; M ARTIN P LÜSS, in: M ARIANNE K LÖTI -W EBER /D AVE S IEGRIST /D IETER W EBER [Hrsg.], Kommentar zum aargauischen Steuergesetz, 3. Aufl., Muri-Bern 2009, § 218 N 14 mit Verweis auf die Rechtsprechung des Steuerrekursgerichts). 2.1.-2.2. (...) 2.3. Die Möglichkeit der Unrichtigkeitsschätzung erklärt sich vor dem Hintergrund, dass die Vermögenssteuerwerte über viele Steuer- perioden hinweg Gültigkeit besitzen, sich ein Fehler also viel länger auswirkt als bei einer Veranlagung. Es besteht deshalb das Bedürfnis, klar unrichtige Schätzungen vor der nächsten allgemeinen Neuschät- zung korrigieren zu können (ausführlich dazu: AGVE 2005, S. 135). Daraus erklärt sich auch, dass es bei der Unrichtigkeitsschätzung nicht darum geht, seit der letzten allgemeinen Neuschätzung einge- tretene Änderungen zu berücksichtigen, sondern allein darum, ur- sprüngliche Fehler dieser Schätzung zu beseitigen. Massgebend da- für, ob eine Unrichtigkeitsschätzung durchzuführen ist, sind mithin die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der Einleitung der letzten

Urteil des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 21. August 2013 in Sachen KStA gegen E.W. (WBE.2012.251). Aus den Erwägungen 1. (...) Die Steuerbehörden verzichteten bei der Mutter der Beschwer- degegnerin zwar seit der Steuerperiode 2003 - als sie die Liegen- schaft nicht mehr (als Hauptwohnsitz) bewohnte - auf die Besteue- rung des Eigenmietwerts. Eine Änderungsschätzung wurde aber, wie das Steuerrekursgericht bereits zutreffend feststellte, auch damals nicht vorgenommen. Dies zu Recht, da die Frage, ob ein Eigenmiet- wert voll oder wegen nur teilweiser Selbstnutzung teilweise besteuert werden darf (wobei in letzterem Fall in aller Regel der andere Teil als Mietertrag steuerlich zu berücksichtigen ist), im ordentlichen Veranlagungsverfahren zu beurteilen ist (vgl. dazu auch hinten Erw. 6.4.2.; M ARTIN P LÜSS, in: M ARIANNE K LÖTI -W EBER /D AVE S IEGRIST /D IETER W EBER [Hrsg.], Kommentar zum aargauischen Steuergesetz, 3. Aufl., Muri-Bern 2009, § 218 N 14 mit Verweis auf die Rechtsprechung des Steuerrekursgerichts). 2.1.-2.2. (...) 2.3. Die Möglichkeit der Unrichtigkeitsschätzung erklärt sich vor dem Hintergrund, dass die Vermögenssteuerwerte über viele Steuer- perioden hinweg Gültigkeit besitzen, sich ein Fehler also viel länger auswirkt als bei einer Veranlagung. Es besteht deshalb das Bedürfnis, klar unrichtige Schätzungen vor der nächsten allgemeinen Neuschät- zung korrigieren zu können (ausführlich dazu: AGVE 2005, S. 135). Daraus erklärt sich auch, dass es bei der Unrichtigkeitsschätzung nicht darum geht, seit der letzten allgemeinen Neuschätzung einge- tretene Änderungen zu berücksichtigen, sondern allein darum, ur- sprüngliche Fehler dieser Schätzung zu beseitigen. Massgebend da- für, ob eine Unrichtigkeitsschätzung durchzuführen ist, sind mithin die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der Einleitung der letzten 2013 Kantonale Steuern 103

2013 Kantonale Steuern 103 allgemeinen Neuschätzung (§ 218 Abs. 2 StG). In tatsächlicher Hin- sicht sind somit - anders als bei der Einzelschätzung wegen Wert- änderung - die Verhältnisse im Jahr 1999 massgeblich (so bereits VGE II/42 vom 17. März 2010, WBE.2009.294, Erw. 3.2.; ebenso: P LÜSS, a.a.O., § 218 N 23, mit Verweisen auf die Rechtsprechung des Steuerrekursgerichts). Die korrigierte Schätzung wirkt indes ab dem Begehren um Einzelschätzung und gemäss § 218 Abs. 2 StG sind bereits vorgenommene Veranlagungen betreffend Steuerperio- den ab dem Einreichungsjahr (bzw. wenn wie hier von Amtes wegen eine Änderungsschätzung vorgenommen wurde: ab dem Jahr der Verfahrenseröffnung, d.h. ab dem Jahr 2010) zu revidieren. 2.4. (...) 3. 3.1. Das Steuerrekursgericht hat die Voraussetzungen für eine Un- richtigkeitsschätzung - im Gegensatz zum KStA im Einsprache- verfahren - bejaht und den Eigenmietwert wegen Unbewohnbarkeit der Liegenschaft auf Fr. 0.00 festgesetzt. Dabei kam das Steuer- rekursgericht zum Schluss, bezüglich der Prüfung, ob eine offen- sichtlich unrichtige Schätzung vorliege oder nicht, sei auf die Ver- hältnisse per anfangs Februar 2011 abzustellen und der Vermö- genssteuerwert sei auf die Wertbasis 1. Mai 1998 zurückzurechnen. 3.2. Dem kann nicht gefolgt werden, da in tatsächlicher Hinsicht für die Beantwortung der Frage, ob eine Unrichtigkeitsschätzung hätte vorgenommen werden müssen, die Verhältnisse im Jahr 1999 mass- geblich sind (siehe vorne Erw. 2.3. mit Hinweisen). Die vom Steuer- rekursgericht vorgenommene Schätzung, welche auf die aktuellen Verhältnisse abstellte (und damit auch den seit der letzten allgemei- nen Neuschätzung offensichtlich vernachlässigten Unterhalt berück- sichtigte), erweist sich damit insoweit als fehlerhaft. Das Abstellen auf den Zeitpunkt 1999 widerspricht zwar dem (ungenauen) Wortlaut von § 5 Abs. 2 VBG, wonach bei Einzelschät- zungen (und damit auch bei Unrichtigkeitsschätzungen) die Verhält- nisse im Zeitpunkt der Schätzung massgebend sein sollen. Das Abstellen auf den Zeitpunkt 1999 erscheint aber aufgrund des We-

allgemeinen Neuschätzung (§ 218 Abs. 2 StG). In tatsächlicher Hin- sicht sind somit - anders als bei der Einzelschätzung wegen Wert- änderung - die Verhältnisse im Jahr 1999 massgeblich (so bereits VGE II/42 vom 17. März 2010, WBE.2009.294, Erw. 3.2.; ebenso: P LÜSS, a.a.O., § 218 N 23, mit Verweisen auf die Rechtsprechung des Steuerrekursgerichts). Die korrigierte Schätzung wirkt indes ab dem Begehren um Einzelschätzung und gemäss § 218 Abs. 2 StG sind bereits vorgenommene Veranlagungen betreffend Steuerperio- den ab dem Einreichungsjahr (bzw. wenn wie hier von Amtes wegen eine Änderungsschätzung vorgenommen wurde: ab dem Jahr der Verfahrenseröffnung, d.h. ab dem Jahr 2010) zu revidieren. 2.4. (...) 3. 3.1. Das Steuerrekursgericht hat die Voraussetzungen für eine Un- richtigkeitsschätzung - im Gegensatz zum KStA im Einsprache- verfahren - bejaht und den Eigenmietwert wegen Unbewohnbarkeit der Liegenschaft auf Fr. 0.00 festgesetzt. Dabei kam das Steuer- rekursgericht zum Schluss, bezüglich der Prüfung, ob eine offen- sichtlich unrichtige Schätzung vorliege oder nicht, sei auf die Ver- hältnisse per anfangs Februar 2011 abzustellen und der Vermö- genssteuerwert sei auf die Wertbasis 1. Mai 1998 zurückzurechnen. 3.2. Dem kann nicht gefolgt werden, da in tatsächlicher Hinsicht für die Beantwortung der Frage, ob eine Unrichtigkeitsschätzung hätte vorgenommen werden müssen, die Verhältnisse im Jahr 1999 mass- geblich sind (siehe vorne Erw. 2.3. mit Hinweisen). Die vom Steuer- rekursgericht vorgenommene Schätzung, welche auf die aktuellen Verhältnisse abstellte (und damit auch den seit der letzten allgemei- nen Neuschätzung offensichtlich vernachlässigten Unterhalt berück- sichtigte), erweist sich damit insoweit als fehlerhaft. Das Abstellen auf den Zeitpunkt 1999 widerspricht zwar dem (ungenauen) Wortlaut von § 5 Abs. 2 VBG, wonach bei Einzelschät- zungen (und damit auch bei Unrichtigkeitsschätzungen) die Verhält- nisse im Zeitpunkt der Schätzung massgebend sein sollen. Das Abstellen auf den Zeitpunkt 1999 erscheint aber aufgrund des We-

allgemeinen Neuschätzung (§ 218 Abs. 2 StG). In tatsächlicher Hin- sicht sind somit - anders als bei der Einzelschätzung wegen Wert- änderung - die Verhältnisse im Jahr 1999 massgeblich (so bereits VGE II/42 vom 17. März 2010, WBE.2009.294, Erw. 3.2.; ebenso: P LÜSS, a.a.O., § 218 N 23, mit Verweisen auf die Rechtsprechung des Steuerrekursgerichts). Die korrigierte Schätzung wirkt indes ab dem Begehren um Einzelschätzung und gemäss § 218 Abs. 2 StG sind bereits vorgenommene Veranlagungen betreffend Steuerperio- den ab dem Einreichungsjahr (bzw. wenn wie hier von Amtes wegen eine Änderungsschätzung vorgenommen wurde: ab dem Jahr der Verfahrenseröffnung, d.h. ab dem Jahr 2010) zu revidieren. 2.4. (...) 3. 3.1. Das Steuerrekursgericht hat die Voraussetzungen für eine Un- richtigkeitsschätzung - im Gegensatz zum KStA im Einsprache- verfahren - bejaht und den Eigenmietwert wegen Unbewohnbarkeit der Liegenschaft auf Fr. 0.00 festgesetzt. Dabei kam das Steuer- rekursgericht zum Schluss, bezüglich der Prüfung, ob eine offen- sichtlich unrichtige Schätzung vorliege oder nicht, sei auf die Ver- hältnisse per anfangs Februar 2011 abzustellen und der Vermö- genssteuerwert sei auf die Wertbasis 1. Mai 1998 zurückzurechnen. 3.2. Dem kann nicht gefolgt werden, da in tatsächlicher Hinsicht für die Beantwortung der Frage, ob eine Unrichtigkeitsschätzung hätte vorgenommen werden müssen, die Verhältnisse im Jahr 1999 mass- geblich sind (siehe vorne Erw. 2.3. mit Hinweisen). Die vom Steuer- rekursgericht vorgenommene Schätzung, welche auf die aktuellen Verhältnisse abstellte (und damit auch den seit der letzten allgemei- nen Neuschätzung offensichtlich vernachlässigten Unterhalt berück- sichtigte), erweist sich damit insoweit als fehlerhaft. Das Abstellen auf den Zeitpunkt 1999 widerspricht zwar dem (ungenauen) Wortlaut von § 5 Abs. 2 VBG, wonach bei Einzelschät- zungen (und damit auch bei Unrichtigkeitsschätzungen) die Verhält- nisse im Zeitpunkt der Schätzung massgebend sein sollen. Das Abstellen auf den Zeitpunkt 1999 erscheint aber aufgrund des We- 2013 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 104

2013 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 104 sens der Unrichtigkeitsschätzung zwingend; es sollen frühere, offen- sichtlich unrichtige Schätzungen korrigiert werden können. Später eingetretene Änderungen oder Mängel müssen dabei unberücksich- tigt bleiben, ansonsten werden die Änderungsschätzung und die Un- richtigkeitsschätzung vermischt. 4.-5. (...) 6. 6.1. Eine Einzelschätzung wegen Bestandes-, Nutzungs- oder Wert- änderung wird vorgenommen, wenn die Änderung wesentlich ist (§ 218 Abs. 2 StG). § 218 Abs. 2 StG enthält keine Definition der wesentlichen Änderung. Bei der Auslegung des Begriffs Wesentlich- keit ist zu berücksichtigen, dass die allgemeine Neuschätzung die Regel und die Einzelschätzung die Ausnahme darstellt, die nur bei tiefgreifenden Änderungen zur Anwendung gelangt (P LÜSS, a.a.O., § 218 N 20, mit Hinweisen). 6.2. Nach der Praxis des KStA gilt eine Änderung als wesentlich, wenn der Eigenmietwert um 10% oder mehr über oder unter dem bisherigen Wert liegt. Weicht der Eigenmietwert um weniger als 10% vom bisherigen Wert ab, ist die Änderung trotzdem wesentlich, wenn sie mindestens Fr. 700.00 ausmacht. Beim Vermögenssteuerwert gilt eine Änderung als wesentlich, wenn die Abweichung vom bisherigen Wert 10% oder mehr beträgt. Bei der Berechnung dieser Prozent- grenzen entsprechen die bisherigen Werte 100%. Auch wenn sich nur einer der beiden Werte (Eigenmietwert oder Vermögenssteuerwert) wesentlich geändert hat, werden bei der Einzelschätzung gleichwohl beide Werte überprüft und allenfalls angepasst (P LÜSS, a.a.O., § 218 N 21, mit Hinweisen). Das Steuerrekursgericht und das Verwaltungsgericht - letzteres mit einer Präzisierung - haben in ihrer Rechtsprechung betreffend Wesentlichkeit einer Änderung die Grenze von mindestens 10% übernommen (RGE vom 24. April 2008, 3-RV.2007.270; VGE II/42 vom 17. März 2010, WBE.2009.294, Erw. 4.1.). Nach der verwal- tungsgerichtlichen Rechtsprechung muss dieser Schwellenwert für das ganze infrage stehende Objekt gelten, da ansonsten eine Un-

sens der Unrichtigkeitsschätzung zwingend; es sollen frühere, offen- sichtlich unrichtige Schätzungen korrigiert werden können. Später eingetretene Änderungen oder Mängel müssen dabei unberücksich- tigt bleiben, ansonsten werden die Änderungsschätzung und die Un- richtigkeitsschätzung vermischt. 4.-5. (...) 6. 6.1. Eine Einzelschätzung wegen Bestandes-, Nutzungs- oder Wert- änderung wird vorgenommen, wenn die Änderung wesentlich ist (§ 218 Abs. 2 StG). § 218 Abs. 2 StG enthält keine Definition der wesentlichen Änderung. Bei der Auslegung des Begriffs Wesentlich- keit ist zu berücksichtigen, dass die allgemeine Neuschätzung die Regel und die Einzelschätzung die Ausnahme darstellt, die nur bei tiefgreifenden Änderungen zur Anwendung gelangt (P LÜSS, a.a.O., § 218 N 20, mit Hinweisen). 6.2. Nach der Praxis des KStA gilt eine Änderung als wesentlich, wenn der Eigenmietwert um 10% oder mehr über oder unter dem bisherigen Wert liegt. Weicht der Eigenmietwert um weniger als 10% vom bisherigen Wert ab, ist die Änderung trotzdem wesentlich, wenn sie mindestens Fr. 700.00 ausmacht. Beim Vermögenssteuerwert gilt eine Änderung als wesentlich, wenn die Abweichung vom bisherigen Wert 10% oder mehr beträgt. Bei der Berechnung dieser Prozent- grenzen entsprechen die bisherigen Werte 100%. Auch wenn sich nur einer der beiden Werte (Eigenmietwert oder Vermögenssteuerwert) wesentlich geändert hat, werden bei der Einzelschätzung gleichwohl beide Werte überprüft und allenfalls angepasst (P LÜSS, a.a.O., § 218 N 21, mit Hinweisen). Das Steuerrekursgericht und das Verwaltungsgericht - letzteres mit einer Präzisierung - haben in ihrer Rechtsprechung betreffend Wesentlichkeit einer Änderung die Grenze von mindestens 10% übernommen (RGE vom 24. April 2008, 3-RV.2007.270; VGE II/42 vom 17. März 2010, WBE.2009.294, Erw. 4.1.). Nach der verwal- tungsgerichtlichen Rechtsprechung muss dieser Schwellenwert für das ganze infrage stehende Objekt gelten, da ansonsten eine Un-

sens der Unrichtigkeitsschätzung zwingend; es sollen frühere, offen- sichtlich unrichtige Schätzungen korrigiert werden können. Später eingetretene Änderungen oder Mängel müssen dabei unberücksich- tigt bleiben, ansonsten werden die Änderungsschätzung und die Un- richtigkeitsschätzung vermischt. 4.-5. (...) 6. 6.1. Eine Einzelschätzung wegen Bestandes-, Nutzungs- oder Wert- änderung wird vorgenommen, wenn die Änderung wesentlich ist (§ 218 Abs. 2 StG). § 218 Abs. 2 StG enthält keine Definition der wesentlichen Änderung. Bei der Auslegung des Begriffs Wesentlich- keit ist zu berücksichtigen, dass die allgemeine Neuschätzung die Regel und die Einzelschätzung die Ausnahme darstellt, die nur bei tiefgreifenden Änderungen zur Anwendung gelangt (P LÜSS, a.a.O., § 218 N 20, mit Hinweisen). 6.2. Nach der Praxis des KStA gilt eine Änderung als wesentlich, wenn der Eigenmietwert um 10% oder mehr über oder unter dem bisherigen Wert liegt. Weicht der Eigenmietwert um weniger als 10% vom bisherigen Wert ab, ist die Änderung trotzdem wesentlich, wenn sie mindestens Fr. 700.00 ausmacht. Beim Vermögenssteuerwert gilt eine Änderung als wesentlich, wenn die Abweichung vom bisherigen Wert 10% oder mehr beträgt. Bei der Berechnung dieser Prozent- grenzen entsprechen die bisherigen Werte 100%. Auch wenn sich nur einer der beiden Werte (Eigenmietwert oder Vermögenssteuerwert) wesentlich geändert hat, werden bei der Einzelschätzung gleichwohl beide Werte überprüft und allenfalls angepasst (P LÜSS, a.a.O., § 218 N 21, mit Hinweisen). Das Steuerrekursgericht und das Verwaltungsgericht - letzteres mit einer Präzisierung - haben in ihrer Rechtsprechung betreffend Wesentlichkeit einer Änderung die Grenze von mindestens 10% übernommen (RGE vom 24. April 2008, 3-RV.2007.270; VGE II/42 vom 17. März 2010, WBE.2009.294, Erw. 4.1.). Nach der verwal- tungsgerichtlichen Rechtsprechung muss dieser Schwellenwert für das ganze infrage stehende Objekt gelten, da ansonsten eine Un- 2013 Kantonale Steuern 105

2013 Kantonale Steuern 105 gleichbehandlung von Liegenschaften mit nur einer Wohnung und grösseren Objekten in Kauf genommen würde. Zudem ist, sofern eine frühere Fremdvermietung nicht mehr vorliegt, nicht auf den Eigenmietwert, sondern auf den Normmietwert abzustellen. Andern- falls würden methodisch nicht miteinander vergleichbare Werte (der Ertrag aufgrund von Vermietung und der gemäss § 24 Abs. 1 VBG i.V.m. Anhang 17 Ziff. 2 reduzierte Eigenmietwert) gleich behandelt (VGE II/42 vom 17. März 2010, WBE.2009.294, Erw. 4.1.). 6.3. (...) 6.4. 6.4.1. Die vorgenommene Einzelschätzung des KStA lässt sich (...) nicht mit der Nutzungsänderung von Normal- auf Zweitwohnung rechtfertigen. Zwar ist es zutreffend, dass eine Zweitwohnung - im Gegensatz zu allen anderen Grundstücken (inkl. Erstwohnungen), welche zum Mittel aus (steuerlichem) Verkehrs- und Ertragswert be- steuert werden (§ 51 Abs. 4 StG) - zum Verkehrswert besteuert wird (§ 51 Abs. 3 StG). Da die vorliegende Zweitwohnung aber weiterhin ausschliesslich zur Eigennutzung verwendet wurde und keine Ver- mietung vorlag, bedurfte es keiner neuen Schätzung. Sämtliche rele- vanten Werte (Ertragswert, steuerlicher Verkehrswert, Eigenmiet- wert) waren im Rahmen der allg. Neuschätzung bestimmt worden und mussten aufgrund der Nutzungsänderung weder erstmals festge- setzt werden noch angepasst werden. 6.4.2. Die Frage, ob eine Liegenschaft zum (steuerlichen) Verkehrs- wert oder zum Mittel aus (steuerlichem) Verkehrswert und Ertrags- wert besteuert wird, ist ebenso wie die Frage, ob ein Eigenmietwert voll oder wegen nur teilweiser Selbstnutzung teilweise besteuert wer- den darf, im ordentlichen Veranlagungsverfahren zu beurteilen (so ausdrücklich für den Eigenmietwert: P LÜSS, a.a.O, § 218 N 14 mit Verweis auf die Rechtsprechung des Steuerrekursgerichts). gleichbehandlung von Liegenschaften mit nur einer Wohnung und grösseren Objekten in Kauf genommen würde. Zudem ist, sofern eine frühere Fremdvermietung nicht mehr vorliegt, nicht auf den Eigenmietwert, sondern auf den Normmietwert abzustellen. Andern- falls würden methodisch nicht miteinander vergleichbare Werte (der Ertrag aufgrund von Vermietung und der gemäss § 24 Abs. 1 VBG i.V.m. Anhang 17 Ziff. 2 reduzierte Eigenmietwert) gleich behandelt (VGE II/42 vom 17. März 2010, WBE.2009.294, Erw. 4.1.). 6.3. (...) 6.4. 6.4.1. Die vorgenommene Einzelschätzung des KStA lässt sich (...) nicht mit der Nutzungsänderung von Normal- auf Zweitwohnung rechtfertigen. Zwar ist es zutreffend, dass eine Zweitwohnung - im Gegensatz zu allen anderen Grundstücken (inkl. Erstwohnungen), welche zum Mittel aus (steuerlichem) Verkehrs- und Ertragswert be- steuert werden (§ 51 Abs. 4 StG) - zum Verkehrswert besteuert wird (§ 51 Abs. 3 StG). Da die vorliegende Zweitwohnung aber weiterhin ausschliesslich zur Eigennutzung verwendet wurde und keine Ver- mietung vorlag, bedurfte es keiner neuen Schätzung. Sämtliche rele- vanten Werte (Ertragswert, steuerlicher Verkehrswert, Eigenmiet- wert) waren im Rahmen der allg. Neuschätzung bestimmt worden und mussten aufgrund der Nutzungsänderung weder erstmals festge- setzt werden noch angepasst werden. 6.4.2. Die Frage, ob eine Liegenschaft zum (steuerlichen) Verkehrs- wert oder zum Mittel aus (steuerlichem) Verkehrswert und Ertrags- wert besteuert wird, ist ebenso wie die Frage, ob ein Eigenmietwert voll oder wegen nur teilweiser Selbstnutzung teilweise besteuert wer- den darf, im ordentlichen Veranlagungsverfahren zu beurteilen (so ausdrücklich für den Eigenmietwert: P LÜSS, a.a.O, § 218 N 14 mit Verweis auf die Rechtsprechung des Steuerrekursgerichts). gleichbehandlung von Liegenschaften mit nur einer Wohnung und grösseren Objekten in Kauf genommen würde. Zudem ist, sofern eine frühere Fremdvermietung nicht mehr vorliegt, nicht auf den Eigenmietwert, sondern auf den Normmietwert abzustellen. Andern- falls würden methodisch nicht miteinander vergleichbare Werte (der Ertrag aufgrund von Vermietung und der gemäss § 24 Abs. 1 VBG i.V.m. Anhang 17 Ziff. 2 reduzierte Eigenmietwert) gleich behandelt (VGE II/42 vom 17. März 2010, WBE.2009.294, Erw. 4.1.). 6.3. (...) 6.4. 6.4.1. Die vorgenommene Einzelschätzung des KStA lässt sich (...) nicht mit der Nutzungsänderung von Normal- auf Zweitwohnung rechtfertigen. Zwar ist es zutreffend, dass eine Zweitwohnung - im Gegensatz zu allen anderen Grundstücken (inkl. Erstwohnungen), welche zum Mittel aus (steuerlichem) Verkehrs- und Ertragswert be- steuert werden (§ 51 Abs. 4 StG) - zum Verkehrswert besteuert wird (§ 51 Abs. 3 StG). Da die vorliegende Zweitwohnung aber weiterhin ausschliesslich zur Eigennutzung verwendet wurde und keine Ver- mietung vorlag, bedurfte es keiner neuen Schätzung. Sämtliche rele- vanten Werte (Ertragswert, steuerlicher Verkehrswert, Eigenmiet- wert) waren im Rahmen der allg. Neuschätzung bestimmt worden und mussten aufgrund der Nutzungsänderung weder erstmals festge- setzt werden noch angepasst werden. 6.4.2. Die Frage, ob eine Liegenschaft zum (steuerlichen) Verkehrs- wert oder zum Mittel aus (steuerlichem) Verkehrswert und Ertrags- wert besteuert wird, ist ebenso wie die Frage, ob ein Eigenmietwert voll oder wegen nur teilweiser Selbstnutzung teilweise besteuert wer- den darf, im ordentlichen Veranlagungsverfahren zu beurteilen (so ausdrücklich für den Eigenmietwert: P LÜSS, a.a.O, § 218 N 14 mit Verweis auf die Rechtsprechung des Steuerrekursgerichts). 2013 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 106

2013 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 106 6.4.3. 6.5. (...) 7. (...) 7.1. (...) Das Alter und der Unterhaltsbedarf eines Gebäudes sind hingegen keine Gründe für eine Einzelschätzung. Änderungen im Wert im Sinne von § 218 Abs. 2 StG sind somit nur solche, die ihre Ursache im Grundstück selber haben. Konjunkturelle Wertänderun- gen oder die schwere Verkäuflichkeit eines Grundstücks hingegen sind unbeachtlich. Bei einer Einzelschätzung infolge Wertänderung ist die Entwicklung seit der letzten Schätzung zu beurteilen, anders als bei der offensichtlich unrichtigen Schätzung (siehe vorne Erw. 1).

6.4.3. 6.5. (...) 7. (...) 7.1. (...) Das Alter und der Unterhaltsbedarf eines Gebäudes sind hingegen keine Gründe für eine Einzelschätzung. Änderungen im Wert im Sinne von § 218 Abs. 2 StG sind somit nur solche, die ihre Ursache im Grundstück selber haben. Konjunkturelle Wertänderun- gen oder die schwere Verkäuflichkeit eines Grundstücks hingegen sind unbeachtlich. Bei einer Einzelschätzung infolge Wertänderung ist die Entwicklung seit der letzten Schätzung zu beurteilen, anders als bei der offensichtlich unrichtigen Schätzung (siehe vorne Erw. 1).

6.4.3. 6.5. (...) 7. (...) 7.1. (...) Das Alter und der Unterhaltsbedarf eines Gebäudes sind hingegen keine Gründe für eine Einzelschätzung. Änderungen im Wert im Sinne von § 218 Abs. 2 StG sind somit nur solche, die ihre Ursache im Grundstück selber haben. Konjunkturelle Wertänderun- gen oder die schwere Verkäuflichkeit eines Grundstücks hingegen sind unbeachtlich. Bei einer Einzelschätzung infolge Wertänderung ist die Entwicklung seit der letzten Schätzung zu beurteilen, anders als bei der offensichtlich unrichtigen Schätzung (siehe vorne Erw. 1).