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Wohnen
Wichtige Informationen rund ums Thema Wohnen
- Warum mieten die meisten Leute eine Wohnung, statt sie zu kaufen?
- Wie finde ich eine Wohnung?
- Worauf sollte ich bei der Auswahl einer Wohnung achten?
- Wie bewerbe ich mich um eine neue Wohnung?
- Was ist ein Mietvertrag?
- Wann soll ich meine alte Wohnung kündigen?
- Was ist ein Wohnungsübergabeprotokoll?
- Welche Kosten gehören zur Miete?
- Was ist ein Mietzinsdepot?
- Was ist ein Austrittsprotokoll?
- Wie bereite ich den Umzug in eine neue Wohnung vor?
- Wo muss ich mich nach einem Umzug an- und abmelden?
- Kann der Vermieter den Mietzins einfach erhöhen?
- Kann eine Wohnung gekündigt werden?
- Wer bezahlt Reparaturen in der Wohnung?
- Brauche ich eine Privathaftpflichtversicherung?
- Was sollte ich als Mieterin und Mieter besonders beachten?
- Wo kann ich mich beraten lassen?
- Warum mieten die meisten Leute eine Wohnung, statt sie zu kaufen?
In der Schweiz leben zwei Drittel der Bevölkerung in einer Mietwohnung. Die Menschen, welche die Wohnung benutzen, bezeichnet man als Mieterinnen und Mieter. Sie mieten die Wohnung und bezahlen dafür monatlich einen Mietzins.
Nur ein Drittel der Wohnbevölkerung lebt in einer eigenen Wohnung oder einem eigenen Haus. Dies hat einen Grund: Wohnungen und Häuser sind in der Schweiz sehr teuer; die meisten Menschen können sich das nicht leisten.
Das Vermieten und der Unterhalt von Wohnungen sind mit einigem Aufwand verbunden. Viele Vermieter übergeben diese Arbeiten deshalb an eine Liegenschaftsverwaltung. Sie ist dann die Kontaktstelle und für die Anliegen der Mieterinnen und Mieter zuständig.
- Wie finde ich eine Wohnung?
Es empfiehlt sich, auf verschiedenen Wegen eine neue Wohnung zu suchen:
- Internet: Auf Immobilienportalen sind freie Wohnungen ausgeschrieben. Suchkriterien wie Ortschaft, Anzahl Zimmer oder Mietzins helfen Ihnen, geeignete Wohnungen ausfindig zu machen. Auch die Adressen von Liegenschaftsverwaltungen und Baugenossenschaften Ihrer Region finden Sie im Internet.
- Verwaltungen: Verlangen Sie bei möglichst vielen Baugenossenschaften und Liegenschaftsverwaltungen ein Anmeldeformular. Nachdem Sie Ihre Anmeldung eingereicht haben, lohnt es sich, regelmässig nachzufragen. Rufen Sie an oder gehen Sie wenn möglich persönlich vorbei.
- Zeitungen: Freie Wohnungen sind auch in Tageszeitungen, Gemeindeanzeigern oder Quartierzeitungen ausgeschrieben. Melden Sie sich möglichst früh am Vormittag beim Vermieter. Das erhöht Ihre Chancen.
- Gratisinserate: In Einkaufs- und Gemeindezentren, Quartierläden, Restaurants, Schulen oder Spitälern gibt es auch Inseratetafeln. Sie können dort gratis eine Annonce aufhängen oder nach Angeboten suchen.
- Bekanntenkreis: Längst nicht alle freien Wohnungen werden auch ausgeschrieben. Informieren Sie deshalb Ihre Verwandten, Freunde oder Arbeitskollegen, dass Sie auf der Suche sind. Sie erhalten so möglicherweise wertvolle Tipps.
- Worauf sollte ich bei der Auswahl einer Wohnung achten?
Es gibt einige Kriterien, auf die Sie bei der Auswahl einer Wohnung sinnvollerweise achten sollten:
- Die Wohnungsgrösse oder die Anzahl der Zimmer
- Der Arbeitsweg
- Die Verbindung und Nähe zum öffentlichen Verkehr
- Der Schulweg der Kinder
- Die Spielmöglichkeiten für Kinder
- Die Lärmbelastung, Isolation oder Ähnliches
- Wie bewerbe ich mich um eine neue Wohnung?
Wer sich erfolgreich um eine Wohnung bewerben will, sollte sich gut vorbereiten und einige wichtige Punkte beachten:
- Wohnungsbesichtigung: Erscheinen Sie pünktlich zum Termin. Machen Sie einen seriösen und freundlichen Eindruck. Besonders bei privaten Vermietern ist das hilfreich.
- Anmeldeformular: Füllen Sie das Formular sauber, klar und vollständig aus.
- Unterlagen: Zusammen mit dem Anmeldeformular müssen Sie weitere Unterlagen einreichen – etwa Schriftenempfangsschein (für Schweizerinnen und Schweizer), Ausländerausweis, Betreibungsauszug (erhalten Sie beim Betreibungsamt Ihres Wohnorts), Lohn- oder Arbeitslosengeld-Abrechnung, IV- oder AHV-Verfügung und schriftliche Mietzinsgarantie. Welche Dokumente verlangt werden, erfahren Sie vom Vermieter oder von der Verwaltung. Reichen Sie nur Kopien ein, ausser wenn ausdrücklich ein Original verlangt wird, etwa beim Betreibungsauszug.
- Begleitbrief: Ihre Chancen erhöhen sich, wenn Sie den Unterlagen einen persönlichen Brief beilegen. Beziehen Sie sich auf das Inserat, stellen Sie sich kurz vor und begründen Sie, weshalb Sie an der Wohnung besonders interessiert sind.
- Referenzpersonen: Geben Sie wenn immer möglich Referenzpersonen an, die eine gute Auskunft über Sie geben – zum Beispiel den Arbeitgeber oder den bisherigen Vermieter.
Wenn Sie sich bei einer Baugenossenschaft oder Liegenschaftsverwaltung generell um eine Wohnung bewerben, erwähnen Sie im Begleitbrief auch die gewünschte Wohnungsgrösse und die maximale Höhe des Mietzinses.
- Was ist ein Mietvertrag?
Mieter und Vermieter schliessen in der Regel einen schriftlichen Mietvertrag ab. Mit der Unterschrift verpflichten sich beide Seiten, die darin getroffenen Abmachungen einzuhalten. Den Mietvertrag müssen Sie aufbewahren.
Die Hausordnung ist ein Bestandteil des Mietvertrags und enthält Regeln, die das friedliche und ordentliche Zusammenleben im Haus gewährleisten sollen. Geregelt sind etwa Nachtruhe, Benützung der Waschküche, Ordnung im Treppenhaus, das Halten von Haustieren und anderes mehr.
- Wann soll ich meine alte Wohnung kündigen?
Auch wenn Ihnen der Vermieter mündlich oder per Telefon eine neue Wohnung zugesagt hat: Kündigen Sie Ihre alte Wohnung erst dann, wenn Sie im Besitz des neuen, gültigen Mietvertrags sind.
Wichtig: Der Vertrag ist erst dann gültig, wenn ihn beide Parteien – Sie und Ihr Vermieter – unterschrieben haben.
- Was ist ein Wohnungsübergabeprotokoll?
Nachdem Sie den Mietvertrag erhalten haben, vereinbaren Sie mit dem Vermieter oder der Verwaltung den Termin für die Wohnungsübergabe. Bei der Übergabe kontrollieren Sie gemeinsam mit ihm, ob Schäden in der Wohnung vorhanden sind. Diese werden im Antritts- bzw. Wohnungsübergabe-Protokoll detailliert festgehalten.
Wichtig: Auch Kleinigkeiten wie Kratzer oder abgeschlagene Ecken gehören ins Protokoll. Vereinbaren Sie mit dem Vermieter auch, welche Schäden behoben werden. Beide Parteien unterschreiben zum Schluss das Antrittsprotokoll, und Sie erhalten eine Kopie. Bewahren Sie diese sorgfältig auf.
Es gibt Schäden, die man trotz gründlicher Kontrolle erst nach dem Einzug entdeckt. In diesem Fall erstellen Sie umgehend eine detaillierte Liste mit den Mängeln und erwähnen Sie, welche Schäden Sie behoben haben möchten. Senden Sie die Mängelliste per Einschreiben an den Vermieter und beachten Sie dabei die Fristen (in der Regel 10 bis 30 Tage).
Wichtig: Auf die nachträgliche Mängelliste gehören alle Schäden. Solche, die Sie behoben haben möchten, und auch jene, die Sie nicht weiter stören. Sie verhindern so, dass Sie später für Schäden aufkommen müssen, die schon beim Einzug da waren.
- Welche Kosten gehören zur Miete?
Zunächst kostet die Wohnung den monatlichen Mietzins, der im Mietvertrag abgemacht wurde. Hinzu kommen Ausgaben für Strom oder Gas, Telefonanschlüsse, Internetverbindung oder Kabelfernsehen.
Unter Nebenkosten können Ausgaben fallen für Heizung, Wasser, Hauswart, Gartenunterhalt, Abwasser, Kehrichtgebühr und weiteres mehr. Nebenkosten müssen im Mietvertrag immer erwähnt und genau umschrieben sein. Sie sind sonst nicht zulässig. Die Nebenkosten werden anteilsmässig auf alle Mieterinnen und Mieter eines Hauses verteilt. Es gibt auch Nebenkosten, die man den Mietenden nicht belasten darf (z.B. Renovationsarbeiten, Steuern und Abgaben, etc.).
Einen Teil der Nebenkosten bezahlen Sie in der Regel monatlich zusammen mit dem Mietzins. Man nennt das Akontozahlungen. Mindestens einmal pro Jahr erhalten Sie dann eine Schlussabrechnung. Wenn die Akontozahlungen niedriger sind als die Schlussabrechnung, müssen Sie den Restbetrag nachzahlen. Liegen die Kosten darunter, wird Ihnen der zu viel einbezahlte Betrag zurückerstattet. Kontrollieren Sie die Schlussabrechnung genau, das kann sich lohnen.
- Was ist ein Mietzinsdepot?
Das Mietzinsdepot – auch Kaution genannt – dient dem Vermieter als Sicherheit; etwa bei unbezahlten Mietzinsen, offenen Abrechnungen für Nebenkosten oder bei Schäden an der Wohnung, für die Sie aufkommen müssen. Das Depot beträgt maximal drei Monatsmieten. Es ist vom Mieter auf ein spezielles Bankkonto (Depot- oder Kautionskonto) einzubezahlen; dieses Konto lautet auf den Namen des Mieters. In der Regel wird Ihnen das Depot samt Zinsen nach dem Auszug aus der Wohnung umgehend zurückerstattet. Abgezogen werden allenfalls offene Mietzinsen und Schäden an der Wohnung.
Es gibt auch die Möglichkeit, bei einer Versicherungsgesellschaft einen Vertrag für eine Mietkautionsbürgschaft abzuschliessen. Das Depot wird dann durch die Versicherungsgesellschaft gestellt. Für diese Dienstleistung sind Jahresbeiträge zu entrichten. Der Vorteil: Ihr Geld ist nicht auf dem Depotkonto blockiert und Sie können darüber frei verfügen. Der Nachteil: Sie zahlen jedes Jahr Gebühren von ein paar Hundert Franken. Am günstigsten ist es, das Geld für das Depot selber aufzubringen.
- Was ist ein Austrittsprotokoll?
Beim Auszug wird die Wohnung vom Mieter und vom Vermieter genau kontrolliert. Grosse und kleine Schäden werden im Austrittsprotokoll festgehalten. Tapeten, Teppiche, Parkettböden oder ähnliche Gegenstände haben eine gewisse Lebensdauer. Die Lebensdauer für verschiedene Bestandteile der Wohnung wird in sogenannten Lebensdauertabellen festgelegt. Der Vermieter muss die übliche Abnützung berücksichtigen, er kann Ihnen nicht einfach die Kosten für eine neue Tapete aufbürden.
Unterschreiben Sie das Protokoll erst und nur dann, wenn Sie alles genau verstanden haben und damit einverstanden sind. Indem Sie das Protokoll unterschreiben, verpflichten Sie sich nämlich, die Kosten für die aufgeführten Reparaturen zu übernehmen. Es gibt allerdings keine Pflicht, das Protokoll zu unterschreiben.
Bei komplizierten Fällen empfiehlt es sich, zur Wohnungsabgabe einen Experten des Mieterinnen- und Mieterverbandes beizuziehen. Die Fachperson nimmt ebenfalls ein Protokoll auf, berät Sie während der Wohnungsabgabe und kann Ihnen genau sagen, für welche Schäden Sie aufkommen müssen und welche zulasten des Vermieters gehen. Erkundigen Sie sich beim Mieterinnen- und Mieterverband, was ein Experte kostet, und vereinbaren Sie einen Termin.
- Wie bereite ich den Umzug in eine neue Wohnung vor?
Grundsätzlich gilt: Beginnen Sie mit den Vorbereitungen so früh wie möglich. Denn ein Umzug ist mit viel Aufwand verbunden, kostet Zeit und Geld. Dies sind einige Punkte, die Sie beachten sollten:
- Legen Sie den Umzugstermin fest und vereinbaren Sie mit dem neuen Vermieter Datum und genaue Zeit, wann Sie in die neue Wohnung einziehen können.
- Mit dem Vermieter der alten Wohnung machen Sie ab, wann die Wohnungsabgabe
- Informieren Sie Ihren Arbeitgeber über den Umzugstermin und beantragen Sie den bezahlten Umzugstag (je nach Arbeitgeber können das auch zwei Tage sein).
- Sie können ein Reinigungsunternehmen für das Reinigen der alten Wohnung beauftragen; wenn Sie das selber machen wollen, benötigen Sie Reinigungsgeräte (z.B. Teppichreinigungsgerät). Sie können diese in der Drogerie, im Baumarkt oder bei Umzugsfirmen mieten.
- Wenn Sie den Hausrat (Möbel und Umzugskisten) selber transportieren möchten, benötigen Sie ein geeignetes Transportfahrzeug, das Sie mieten können, und natürlich Helfer; oder Sie beauftragen ein Umzugsunternehmen, was allerdings mit einigen Kosten verbunden ist.
- Es braucht auch Sie müssen Möbel auseinandernehmen und transportbereit machen, Kleider und Gegenstände einpacken und Weiteres mehr. Billige Kartonschachteln finden Sie beispielsweise in Gratisinseraten im Internet oder in der Gemeinde.
- Wo muss ich mich nach einem Umzug an- und abmelden?
Wenn Sie in der gleichen Gemeinde umziehen, reicht eine Adressänderung an Ihre Einwohnerkontrolle. Wenn Sie in eine andere Gemeinde ziehen, müssen Sie sich innerhalb von acht Tagen bei der alten Wohngemeinde abmelden und bei der neuen Wohngemeinde anmelden. In den meisten Gemeinden müssen Sie persönlich bei der Einwohnerkontrolle vorbeigehen. Denken Sie daran, folgende Dokumente mitzunehmen:
- Heimatschein, individuell oder für Paare (Der Heimatschein wird Ihnen von Ihrer alten Wohngemeinde abgegeben. Einen neuen Heimatschein können Sie bei Ihrer Heimatgemeinde bestellen.)
- Familienausweis, wenn Sie Kinder haben.
Gemäss dem Freizügigkeitsabkommen gelten für Staatsangehörige der EU/EFTA die gleichen Regeln wie für Schweizerinnen und Schweizer. Migrantinnen und Migranten aus einem Drittstaat mit einer Aufenthaltsbewilligung müssen sich frühzeitig bei der Einwohnerkontrolle der Wohngemeinde oder bei der kantonalen Migrationsbehörde informieren, welche zusätzlichen Schritte bei einem Umzug zu unternehmen sind. Dies gilt insbesondere bei einem Kantonswechsel, denn für den Aufenthalt in einem anderen Kanton wird in der Regel eine neue Aufenthaltsbewilligung benötigt.
Weitere Stellen, die Sie bei einem Umzug benachrichtigen sollten:
- Post: Sie können einen Auftrag zum Nachsenden Ihrer Post bei der Poststelle hinterlegen.
- Strom, Gas, Wasser: Informieren Sie die zuständigen Werke über Ihren Umzug, damit diese die Schlussabrechnung machen können.
- Telefon: Informieren Sie Ihre Telefongesellschaft, damit diese Telefon, Internetanschluss und allenfalls digitales TV ändern kann.
- Schule: Falls Sie Kinder haben, informieren Sie die Lehrpersonen und die Schulbehörden über den Umzug.
- Kann der Vermieter den Mietzins einfach erhöhen?
Der Vermieter darf den Mietzins erhöhen, muss dazu aber ein offizielles Formular verwenden. Darin sind klare Gründe für die Erhöhung und die entsprechenden Zahlen zu nennen. Ein solcher Grund kann etwa ein Umbau sein oder wenn der hypothekarische Referenzzinssatz erhöht wird. Wenn Sie mit einer Erhöhung nicht einverstanden sind, haben Sie 30 Tage Zeit, um sich dagegen zu wehren.
Wird der Referenzzinssatz gesenkt, haben Sie als Mieterin und Mieter einen gesetzlichen Anspruch auf eine Reduktion des Mietzinses. Nicht alle Vermieter sind aber von sich aus bereit, den Mietzins dann auch zu senken.
Bevor Sie sich gegen eine Mietzinserhöhung wehren oder eine Reduktion verlangen, sollten Sie sich genau informieren, wie vorzugehen ist und welche Fristen Sie einhalten müssen. Lassen Sie sich zuerst beraten, bevor Sie vorschnell handeln.
- Kann eine Wohnung gekündigt werden?
Ja, sowohl Mieter wie auch Vermieter können die Wohnung kündigen. Sie müssen aber die im Vertrag festgehaltenen Fristen und Termine beachten. Wer eine Kündigung erhält, hat 30 Tage Zeit, um sich bei der Schlichtungsbehörde dagegen zu wehren.
Es ist auch möglich, die Wohnung ausserhalb der offiziellen Kündigungstermine zu kündigen. Mit dem offiziellen Kündigungstermin sind die Termine und Kündigungsfristen gemeint, die im Mietvertrag festgelegt sind. Sie müssen dann allerdings einen oder besser mehrere Nachmieter finden und der Verwaltung vorschlagen. Diese müssen zahlungsfähig und zumutbar sein.
- Wer bezahlt Reparaturen in der Wohnung?
Kleinere Reparaturen, die Sie selbst ohne eine Fachperson ausführen können, gehören zum sogenannten kleinen Unterhalt (Kosten bis rund 150 Franken). Dafür müssen Sie als Mieterin und Mieter selber aufkommen. Einige Beispiele: Duschschlauch, Filter im Dampfabzug, Wasserhahnfilter, Seifenschalen, Plastikkörbchen im Geschirrspüler oder Backblech im Ofen.
Wenn grössere Reparaturen nötig sind, müssen Sie dies sofort der Verwaltung oder dem Hauswart melden. Sind Sie nicht für den Schaden verantwortlich, übernimmt der Vermieter die Reparatur auf seine Kosten. Ansonsten müssen Sie einen Teil der Kosten übernehmen, je nach Lebensdauer des defekten Gegenstands.
- Brauche ich eine Privathaftpflichtversicherung?
Viele Vermieter und Verwaltungen verlangen eine Privathaftpflichtversicherung. Die Privathaftpflichtversicherung kommt zum Zug, wenn Schäden entstehen, die Sie nicht absichtlich verursacht haben. Ein Beispiel: Das Lavabo geht kaputt, weil ein Gegenstand herunterfällt. Der Schaden kann schnell viel Geld kosten. Hier springt die Privathaftpflichtversicherung ein.
Ausserdem ist es für Mieterinnen und Mieter empfehlenswert, eine Hausratversicherung abzuschliessen. Mit Hausrat bezeichnet man die gesamte Wohnungseinrichtung samt Haushaltsgeräten, Computer, TV-Gerät, CDs, Büchern, Kleidern usw.
Die Hausratversicherung übernimmt – im Rahmen der vereinbarten Versicherungssumme – die Schäden am Hausrat, die durch Feuer, Wasser, Elementarereignisse, Diebstahl oder Glasbruch entstanden sind. Die Versicherungssumme sollten Sie alle paar Jahre oder nach teuren Anschaffungen überprüfen und allenfalls anpassen. Empfehlenswert ist auch eine Rechtsschutzversicherung.
In der Schweiz gibt es zahlreiche Versicherungsgesellschaften, die solche Versicherungen anbieten. Leistungen und Prämien können sehr unterschiedlich sein, ein Vergleich lohnt sich.
- Was sollte ich als Mieterin und Mieter besonders beachten?
Für ein gutes, friedliches Zusammenleben in einem Mehrfamilienhaus ist es wichtig, dass die Bewohnerinnen und Bewohner aufeinander Rücksicht nehmen. Es braucht dazu gewisse Regeln, an die sich alle halten. Sie sind in der Hausordnung ausführlich beschrieben. Nachfolgend einige wichtige Punkte:
- Nachtruhe: Sie dauert normalerweise von 22 bis 7 Uhr, die Mittagsruhe von 12 bis 13 Uhr. In dieser Zeit gilt, TV- und Musikgeräte auf Zimmerlautstärke einzustellen und keine lauten Tätigkeiten auszuüben. Auch an Sonn- und Feiertagen ist Lärm zu vermeiden. Wer Freunde zu einem Fest einlädt, kündigt das seinen Nachbarn am besten vorher an.
- Gemeinsam genutzte Plätze/Räume: Hauseingang, Treppenhaus, Abstellplätze, Waschküche usw. stehen allen Mieterinnen und Mietern zur Verfügung. Verstellen Sie diese Plätze und Räume nicht mit eigenen Dingen und achten Sie auf Sauberkeit.
- Waschküche: Beachten Sie die Regeln für die Benutzung der Waschküche genau und sorgen Sie nach dem Waschen immer für Sauberkeit. Sie vermeiden so Streitigkeiten mit anderen Mieterinnen und Mietern und tragen zu einer guten Atmosphäre im Haus bei.
- Haustiere: Hunde, Katzen und andere Haustiere sind nicht in allen Wohnungen erlaubt. Erkundigen Sie sich schon beim Vertragsabschluss, was zulässig ist.
- Rauchen: In vielen Häusern ist das Rauchen im Treppenhaus, in gemeinsam genutzten Räumen oder im Lift nicht erlaubt. Es gibt auch Wohnungen, die nur an Nichtraucher vermietet werden.
- Fragen: Falls Sie Fragen haben, wenden Sie sich doch am besten an den Hauswart.
- Wo kann ich mich beraten lassen?
Es gibt in der Schweiz mehrere Organisationen, die sich mit dem Wohnungswesen befassen. Eine davon ist der Mieterinnen- und Mieterverband. Er setzt sich für die Interessen und Rechte von Mieterinnen und Mietern ein, berät seine Mitglieder und erbringt für sie weitere Dienstleistungen.
Auch die Schlichtungsbehörden informieren Sie in allen Fragen rund um das Mieten, etwa bei Kündigungen, Mietzinserhöhungen oder Depotrückgabe. Zudem vermitteln sie in Streitfällen zwischen Mietern und Vermietern. Die Beratungen und Verhandlungen sind kostenlos. Zum Beratungstermin müssen alle Unterlagen mitgenommen werden, vor allem natürlich der Mietvertrag.
Auch in Ihrer Gemeinde gibt es eine Beratungsstelle für Mieterinnen und Mieter, die Ihnen weiterhelfen kann.