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Question de René S. aux Eaux-Vives : « Je viens de conclure un bail pour ma nouvelle demeure. Mon bailleur avait procédé, plusieurs mois avant la conclusion du bail à des travaux de rénovations dans l’immeuble. Quelques semaines après mon entrée, il me notifie une augmentation du loyer au motif que le loyer convenu ne tient pas compte de ses investissements à plus-value, ce qui ne m’avait jamais été communiqué. Puis-je contester la hausse ? »
Deux méthodes sont applicables pour déterminer si un loyer est admissible. Une première méthode, dite absolue, vise à examiner si le loyer est en soi abusif, par référence aux prix d’objets similaires ou à des coûts supportés par le bailleur, mais sans égard aux accords antérieurs des parties. La deuxième méthode, dite relative, qui s’applique en priorité en cas de hausse dans un bail en cours (sauf rares exceptions), consiste à contrôler si une adaptation du loyer est admissible en fonction des rapports contractuels entre les parties et de la confiance éveillée auprès de la partie adverse; pour ce faire, le juge examine en particulier l’évolution des critères de fixation du loyer entre le moment de la fixation du précédent loyer et celui de la fixation du loyer contesté. Le principe de la confiance implique qu’une modification de loyer n’est en général admissible que si les circonstances ont changé depuis sa dernière fixation. Tel est le cas si par exemple le taux hypothécaire a fluctué.
Dans le cas de notre lecteur, au moment de la conclusion du contrat, le bailleur ne l’a pas informé du fait que des travaux avaient eu lieu dans l’immeuble et que ces travaux allaient engendrer une augmentation de loyer dans un futur proche. Rien ne donne à penser qu’il aurait dû s’attendre à une hausse de loyer, par exemple parce que les travaux auraient été visibles lors de sa visite. Dans ces conditions, il pouvait penser, de bonne foi, que le loyer demandé correspondait à l’état réel de la chose louée. Il s’ensuit que la notification de hausse de loyer (deuxième moment de référence), survenant après la signature du bail (premier moment de référence) et se basant sur des travaux effectués avant cette signature, n’est pas admissible, les circonstances n’ayant pas changé entre les deux moments de référence. Il importe peu que les travaux à plus-value n’étaient pas encore payés à la conclusion du bail, puisque ces travaux avaient déjà eu lieu et que ces travaux allaient engendrer une hausse de loyer qui était certaine. Il appartenait au bailleur de renseigner notre lecteur sur cet élément lors des pourparlers contractuels, ce qu’il n’a pas fait. Le résultat peut paraître sévère. Il n’aurait pas été juste toutefois que notre lecteur soit attiré par un loyer bas à conclure un bail, pour se voir réclamer une hausse juste après son emménagement.
Pierre STASTNY, ASLOCA Genève
Article publié dans le supplément immo de la Tribune de Genève du 26 septembre 2020