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Durch das Vorkaufsrecht räumt der Eigentümer eines Grundstücks einer Person das Recht ein, im Falle eines Verkaufs verlangen zu können, dass ihm dieses Grundstück zu Eigentum übertragen wird. Man unterscheidet zwischen den vertraglichen Vorkaufsrechten und den gesetzlichen Vorkaufsrechten.
Ist der Kaufpreis nicht zum Voraus bestimmt, sind vertragliche Vorkaufsrechte in schriftlicher Form gültig. Für die Begründung eines preislich limitierten Vorkaufsrechts ist hingegen die Form der öffentlichen Beurkundung einzuhalten. Sowohl der Vorkaufsberechtigte wie auch der Vorkaufsbelastete haben den Vorkaufsvertrag zu unterzeichnen. Durch die Unterschrift von beiden Parteien wird der formelle Vertragsabschluss nachgewiesen.
Vorkaufsrechte beginnen mit dem Abschluss des Vorkaufrechtsvertrags. Die Höchstdauer beträgt 25 Jahre.
Die drei bedeutendsten gesetzlichen Vorkaufsrechte sind:
Beim Vorkaufsrecht handelt es sich um ein persönliches Recht. Sofern nichts anderes vereinbart ist, sind die vertraglichen Vorkaufsrechte vererblich, nicht aber übertragbar (abtretbar). Wird die Übertragung (Abtretung) des Vorkaufsrechts jedoch abgemacht, bedarf eine solche Vereinbarung der gleichen Form wie dessen Begründung (z. B. beim preislich limitierten Vorkaufsrecht die öffentliche Beurkundung). Eine Übertragung muss schriftlich zwischen dem bisherigen und dem neuen Vorkaufsberechtigten abgeschlossen werden. Die Zustimmung des belasteten Grundeigentümers ist nicht erforderlich.
In der Regel wird ein Vorkaufsrecht am ganzen Grundstück eingeräumt. Es ist aber auch möglich, bloss an einer Teilfläche eines Grundstücks ein Vorkaufsrecht zu begründen. Der belastete Teil des Grundstücks muss in diesem Fall eindeutig bezeichnet werden, so dass über seinen Umfang (Grenzen) kein Zweifel möglich ist. Dies geschieht in der Praxis regelmässig durch die Einzeichnung in einem Geometerplan. Hingegen ist es nicht zulässig, an einem Gebäudeteil ein Vorkaufsrecht einzuräumen, es sei denn, es liege Stockwerkeigentum vor.
Vorkaufsrechte können im Grundbuch vorgemerkt werden. Die Vormerkung ist fakultativ und somit kein Gültigkeitserfordernis. Vorkaufsrechte dürfen für höchstens 25 Jahre (seit Vertragsabschluss) im Grundbuch vorgemerkt werden. Wird das Vorkaufsrecht im Grundbuch vorgemerkt, erhält es Wirkung gegenüber jedem später erworbenen Recht. Es handelt sich in einem solchen Fall zwar nach wie vor um ein obligationenrechtliches, d. h. um ein persönliches Rechtsverhältnis, jedoch mit verstärkter Wirkung. Solche Rechte bezeichnet man als Realobligationen.
Das Vorkaufsrecht kann geltend gemacht werden, wenn ein Vorkaufsfall vorliegt, d. h., wenn das mit dem Vorkaufsrecht belastete Grundstück verkauft wird. Dasselbe gilt bei jedem anderen Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt. Nicht als Vorkaufsfall gelten nach Gesetz die Zuweisung an einen Erben in der Erbteilung, die Zwangsversteigerung und der Erwerb zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben.
Oft ist es schwierig, im Einzelfall zu beurteilen, ob ein Vorkaufsfall vorliegt oder nicht. Im Streitfall entscheidet der Zivilrichter.
Die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts beträgt drei Monate. Sie beginnt, sobald der Vorkaufsberechtigte Kenntnis von Abschluss und Inhalt des Kaufvertrags hat. Die Ausübungsfrist ist gewahrt, wenn die Ausübungserklärung innert dreier Monate dem mit dem Vorkaufsrecht belasteten Veräusserer zugegangen ist.
Bei der dreimonatigen Ausübungsfrist handelt es sich um eine Verwirkungsfrist. Sie kann somit durch Parteiabrede nicht verlängert werden. Es ist jedoch möglich, eine kürzere Ausübungsfrist zu vereinbaren.
Die Ausübungserklärung ist eine einseitige Willenserklärung, die empfangsbedürftig ist. Sie darf keinen Vorbehalt, keine Bedingung und keine Befristung enthalten. Zudem ist sie unwiderruflich. Sie ist an keine bestimmte Form gebunden. Als Ausweis für die Grundbucheintragung ist allerdings eine schriftliche Ausübungserklärung notwendig.
Gegenüber dem Grundbuchamt ist – wie bei jedem Eigentumswechsel – das Verfügungsrecht des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers nachzuweisen. Der belastete Grundeigentümer hat dem Eigentumsübergang folglich ausdrücklich zuzustimmen. Sofern diese Eintragungsbewilligung nicht erhältlich ist, muss die Eigentumsübertragung auf dem Klageweg erzwungen werden.
Bei der Ausübung eines Vorkaufsrechts hat der Vorkaufsberechtigte die gleichen Bedingungen zu übernehmen wie sie der Käufer gehabt hätte. Das gilt somit auch für die Kaufpreisvereinbarung. Bei einem preislich limitierten Vorkaufsrecht ist dieser limitierte Preis massgebend, und zwar auch dann, wenn im Kaufvertrag mit dem Dritten ein tieferer Preis vereinbart worden ist (siehe auch Kasten «Beispiel 1: Ausübung eines limitierten Vorkaufsrechts »).
Der Verkäufer ist verpflichtet, den Vorkaufsberechtigten über den Abschluss und den Inhalt des Kaufvertrags in Kenntnis zu setzen. Kommt er selbst dieser Pflicht nicht nach, wird der Grundbuchverwalter einem Vorkaufsberechtigten, dessen Vorkaufsrecht im Grundbuch vorgemerkt ist, den Erwerb des Eigentums durch einen Dritten mitteilen. Diese Mitteilung erfolgt jedoch erst nach der Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch, was eine Doppelbesteuerung auslösen kann.
Es gehört zur Rechtsbelehrungspflicht der Urkundsperson (Notar), den Verkäufer auf diese Pflicht hinzuweisen. Oft beauftragt der Verkäufer den Notar mit der Benachrichtigung des Vorkaufsberechtigten. Kommt der Verkäufer seiner Pflicht nicht nach, ist er gegenüber dem Vorkaufsberechtigten oder allenfalls gegenüber dem Käufer schadenersatzpflichtig.
Sofern die Ausübung des Vorkaufsrechts erst nach dem Grundbucheintrag des Käufers stattfindet, handelt es sich um einen zweifachen Eigentumsübergang: erster Übergang vom Verkäufer an den Käufer, zweiter Übergang vom Käufer an den Vorkaufsberechtigten. Dieser Sachverhalt kann – je nach kantonalem Recht – die Bezahlung einer doppelten Handänderungssteuer zur Folge haben. Der Käufer muss in diesem Fall eine Steuer bezahlen, obschon er sein Eigentumsrecht verliert, was zu Schadenersatzforderungen gegenüber dem Verkäufer führen kann.
Die Begründung eines Vorkaufsrechts bewirkt für den belasteten Grundeigentümer eine Eigentumsbeschränkung im Sinne einer Verfügungsbeschränkung bezüglich seines Grundstücks. Aus Gründen der Rechtssicherheit empfiehlt es sich für den Grundeigentümer, sämtliche Ausübungsmodalitäten des Vorkaufsrechts und deren Einhaltung vor dem Eigentumsübergang (auf den Käufer) gewissenhaft abzuklären und zu überprüfen. Wird dies nicht befolgt, muss er damit rechnen, dass der Vorkaufsberechtigte sein Recht vor Gericht einklagen wird.
Wegen der Ungewissheit, ob allenfalls ein Vorkaufsrecht ausgeübt wird, sind Grundstücke, auf denen ein Vorkaufsrecht lastet, auf dem Markt weniger gefragt.
ROLAND PFÄFFLI Prof. Dr. iur., Notar, Thun Konsulent bei Von Graffenried Recht, Bern
MASCHA SANTSCHI KALLAY MLaw, Rechtsanwältin und Doktorandin, Meggen LU