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Tous les immeubles qui sont situés en tout ou en partie en dehors de la zone à bâtir et qui ont une superficie supérieure à 25 ares sont soumis à la LDFR. Les vignobles tombent sous le coup de cette disposition dès qu’ils atteignent une surface de 15 ares. Les petits immeubles, les immeubles situés dans une zone à bâtir et les forêts ne sont soumis à la LDFR que s’ils font partie d’une entreprise agricole.
Les objectifs du droit foncier rural sont formulés à l’art. 1 de la loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR) :
- encourager la propriété foncière rurale ;
- maintenir des entreprises familiales comme fondement d’une agriculture productive, orientée vers une exploitation durable du sol ;
- renforcer la position de l’exploitant à titre personnel ;
- lutter contre la spéculation foncière ;
- prévenir le surendettement et les prix surfaits des terrains agricoles.
La LDFR a pour but d’encourager la propriété foncière rurale, notamment les entreprises familiales. L’objectif est de maintenir une agriculture productive, orientée vers une exploitation durable du sol. La LDFR renforce encore la position de l’exploitant à titre personnel, y compris celle du fermier. Elle prévient la spéculation foncière concernant les terres agricoles grâce à des restrictions d’acquisition et à un contrôle des prix.
La LDFR est en soi une loi spéciale vu qu’elle contient à la fois des dispositions de droit privé et des dispositions de droit public. La gestion des immeubles et des entreprises en cas de partage successoral et les droits de préemption sont réglés dans la partie de droit privé. La partie de droit public contient des dispositions relatives à l’interdiction de partage matériel, à l’interdiction de morcellement et à l’acquisition d’immeubles agricoles.
Il incombe aux cantons de veiller à l’exécution correcte du droit foncier rural.
Questions et réponses
Dans des cas déterminés, il est possible, sur demande, de lever les restrictions du droit foncier, par exemple pour permettre l’endettement au-delà de la limite maximale. La soustraction d’une parcelle aux dispositions de la LDFR ne constitue pas un changement d’affectation au sens de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire. Aucune conclusion ne saurait être tirée, du point de vue du droit de la construction, de cette soustraction à la LDFR.
L’acquisition de terres agricoles est réservée aux personnes qui les exploitent à titre personnel (art. 63). Pour les activités de loisirs agricoles telles que la détention de chevaux, l’instance cantonale compétente examine au cas par cas si l’acquisition peut être autorisée.
Un immeuble est réputé agricole au sens de la LDFR s’il peut être utilisé à des fins agricoles et si cette utilisation agricole est juridiquement licite. Les immeubles entièrement situés dans une zone à bâtir en sont par conséquent exclus.
L’entreprise agricole est une unité constituée de terres, de bâtiments d’exploitation et de logements servant à la production agricole. Dans le cadre d’une exploitation selon les usages du pays, il doit en résulter un volume de travail minimal d’une unité de main-d’œuvre standard (UMOS).
Lorsqu’une entreprise agricole est affermée par parcelles pendant plus de six ans, elle perd son statut d’entreprise.
Toute personne ayant un intérêt digne de protection (propriétaire, héritier, fermier) peut demander aux offices cantonaux de l’agriculture de statuer sur la question de savoir s’il s’agit ou non d’une entreprise agricole.
Si une exploitation nécessite plus d’une unité de main-d’œuvre standard (1 UMOS) et est digne d’être maintenue, elle est considérée comme une entreprise agricole. Ce statut a pour conséquence que l’entreprise ne peut en principe ni être partagée ni être affermée (louée) par parcelles.
Les immeubles soumis à la loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR) sont soumis à un prix maximal licite. Les exploitations qui ne sont plus considérées comme des entreprises sont estimées selon le système des immeubles individuels. Les instances cantonales compétentes fixent le prix maximal licite des immeubles agricoles et des entreprises.
Si le prix d’entreprises ou d’immeubles agricoles comparables dans la région concernée est supérieur de plus de cinq pour cent à la moyenne des cinq dernières années, il est considéré comme surfait.
La valeur de rendement est réévaluée soit d’office, soit sur demande, par un estimateur de biens immobiliers compétent. Sur la base de la proposition de l’estimateur de biens immobiliers, les offices de l’agriculture notifient une décision juridiquement contraignante concernant la valeur de rendement.
Est exploitant à titre personnel quiconque cultive lui-même des terres agricoles et dirige personnellement une entreprise agricole. Est capable d’exploiter à titre personnel quiconque a les aptitudes usuellement requises dans l’agriculture de notre pays.
Quiconque souhaite acquérir une entreprise ou un immeuble agricole requiert pour ce faire une autorisation. Aucune autorisation n’est requise si l’immeuble ou l’entreprise est transmise par héritage ou vendue au sein de la famille.
Il n’est possible de vendre qu’à des exploitants à titre personnel. Les exceptions à cette règle sont énumérées à l’art. 64 LDFR. Il peut y avoir exception, par exemple, lorsque l’acquéreur dispose d’une autorisation entrée en force pour une utilisation non agricole du sol licite en vertu de l’art. 24 de la loi sur l’aménagement du territoire.
L’interdiction de morcellement interdit de détacher des parties d’immeubles agricoles inférieures à 25 ares (ou 15 ares pour les vignes). Les cantons peuvent fixer des surfaces minimales plus élevées.
L’interdiction de partage matériel interdit de vendre séparément des immeubles si ceux-ci font partie d’une entreprise agricole. Un grand nombre d’exceptions permettent de déroger à cette règle stricte, par exemple lorsque cela est dans l’intérêt public ou pour améliorer la structure d’autres entreprises agricoles.
Informations complémentaires
Documentation
Expertise concernant la question des voies de droit que l’autorité fédérale de surveillance peut utiliser contre des décisions de première instance entrées en force. (PDF, 485 kB, 28.03.2023)La Confédération dispose d’une voie de droit extraordinaire contre les décisions de première instance entrées en force, à savoir la reconsidération (texte en allemand).
Methodische Alternativen für die Schweizer Ertragswertschätzung.pdf (PDF, 486 kB, 27.07.2022)Ausgehend von der bestehenden Schweizer Ertragswertschätzung für landwirtschaftliche Betriebe werden anhand von Buchhaltungsdaten der Zentralen Auswertung von Agroscope alternative Bewertungskonzepte analysiert.
Dernière modification 18.03.2024