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Wenn Sie eine Hypothek für ein Haus oder eine Wohnung aufnehmen wollen, brauchen Sie Eigenkapital. In der Regel mindestens 20 Prozent des Kaufpreises oder Marktwertes. Was können Sie tun, wenn Sie nicht so viel Geld auf der hohen Kante haben? Wir zeigen alle Möglichkeiten auf, wie Sie Ihr Eigenkapital für den Hauskauf aufstocken können.
In Deutschland geht es ohne Eigenkapital
In Frankreich und Deutschland könnten Sie Ihren Traum von den eigenen vier Wänden ohne Eigenkapital verwirklichen. Viele deutsche Banken beispielsweise finanzieren mit der sogenannten Vollfinanzierung Wohneigentum bis zu 100 Prozent. Aber nur, wenn die Wohneigentümer*innen in spe genügend verdienen und in stabilen Verhältnissen leben. Ausserdem müssen Hypotheken in Deutschland in den meisten Fällen bis zur Pensionierung oder kurz danach komplett zurückbezahlt werden. Durch die regelmässigen Amortisationszahlungen sinkt die Belehnung schrittweise von 100 auf 0 Prozent – und damit auch das Risiko für den Finanzierungspartner. In der Schweiz müssen nur 2. Hypotheken bis zur Pensionierung zurückbezahlt werden, 1. Hypotheken (Belehnung bis 65 Prozent) nicht.
Belehnung und Tragbarkeit in der Schweiz
Ein Haus ohne Eigenkapital kaufen ist in der Schweiz unmöglich. Die Banken haben zwei Selbstregulierungsmassnahmen festgelegt, die Sie erfüllen müssen, wenn Sie Wohneigentum kaufen wollen:
Belehnung: Banken belehnen Wohnimmobilien bis 80 Prozent des Kaufpreises oder Marktwerts nach dem Niederstwertprinzip. Wenn Sie ein Haus für 1 Million Franken kaufen, das auch so hoch geschätzt wird, finanziert die Bank 80 Prozent des Kaufpreises – und Sie brauchen 200'000 Franken Eigenkapital. Falls die Bank aber das Haus auf 900'000 Franken schätzt, finanziert sie 80 Prozent der Schätzung, also 720'000 Franken – und Sie brauchen 80'000 Franken Eigenkapital mehr.
Tragbarkeit: Die Wohnkosten dürfen 35 Prozent des Brutto-Haushalteinkommens nicht übersteigen. Dazu zählen kalkulatorische Hypothekarzinsen (5 Prozent), Nebenkosten (1 Prozent) und Amortisation (1 Prozent). Wenn Sie für Ihr Haus eine 1. und 2. Hypothek über insgesamt 800'000 Franken abgeschlossen haben, müssen Sie mindestens 160'000 Franken jährlich verdienen.
Gut zu wissen
Für Ferienhäuser und Ferienwohnungen gelten strengere Regeln. Sie werden nur bis 60 oder 70 Prozent belehnt und dürfen nicht mit Geld aus der 2. oder 3. Säule finanziert werden.
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Alternative 1: Wertschriften verkaufen oder verpfänden
Sie können Aktien, Anlagefonds, Obligationen oder andere Wertschriften verkaufen und Ihren Eigenkapitalanteil erhöhen. Falls Sie aber in einem ungünstigen Moment verkaufen, realisieren Sie Kursverluste oder verpassen Kursgewinne. Wenn Sie das nicht wollen, verpfänden Sie Vermögenswerte. Das hat aber zwei Haken: Banken belehnen Wertschriftendepots in der Regel nur bis zu 50 Prozent, ausserdem sind die Lombardkreditzinsen höher als die Hypothekarzinsen.
Alternative 2: 2. oder 3. Säule vorbeziehen oder verpfänden
Selbstbewohntes Wohneigentum kann mit Geld aus der 2. und 3. Säule finanziert werden. Die 2. Säule ist die berufliche und obligatorische Vorsorge, die 3. Säule ist die private und freiwillige Vorsorge. Sie haben zwei Möglichkeiten:
Vorbezug: Wieviel Sie aus der 2. Säule vorbeziehen können, steht im Pensionskassenausweis. Vorbeziehen hat Nachteile für Sie. Zum einen sinkt Ihr Alterskapital und damit Ihre Auszahlung und/oder Rente, zum anderen kürzen die meisten Pensionskassen ihre Leistungen bei Tod und Invalidität. Bei Säule-3a-Konten werden keine Leistungen gekürzt.
Verpfändung: Wenn Sie Ihre 2. oder 3. Säule verpfänden, bleiben Alterskapital und Versicherungsschutz erhalten und dienen als Pfandsicherheit für die Hypotheken. So können Sie das Haus oder die Wohnung höher als 80 Prozent belehnen.
Gut zu wissen
Wenn Sie Geld aus der Pensionskasse als Eigenkapital einsetzen, müssen mindestens 10 Prozent hartes Eigenkapital sein. Das heisst angespartes Vermögen oder Guthaben aus der Säule 3a.
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Ein Erbvorbezug oder eine Schenkung ist vor allem für jüngere Wohneigentümer*innen in spe eine gute Idee, den Eigenkapitalanteil aufzustocken. Wenn Ihre Eltern Vermögen besitzen und Sie den Nachlass oder einen Teil davon sowieso erben würden, warum nicht jetzt, wo Sie das Geld gut brauchen können? Drei Punkte sind wichtig:
Erbvorbezüge und Schenkungen müssen ausgeglichen und bei der späteren Erbteilung angerechnet werden. Ausser, es wird etwas anderes vereinbart. Das sollten Ihre Eltern schriftlich festhalten.
Der Erbvorbezug oder die Schenkung darf die Pflichtteile der anderen Erb*innen nicht verletzen.
Ihre Eltern sollten alle Erb*innen informieren, um Streit im Nachlassverfahren zu vermeiden.
Alternative 4: Darlehen von der Familie oder von Freunden
Ihre Eltern, andere Verwandte oder gute Freunde könnten Ihnen ein Darlehen gewähren. Wichtig ist, einen schriftlichen Vertrag aufzusetzen, der unter anderem den Betrag, den Zinssatz, die Laufzeit, die Fälligkeit und die Rückzahlung regelt. Private Darlehen haben zwei Nachteile:
Wenn Sie mit den Zinsen oder mit der Rückzahlung in Rückstand geraten, kann das die Beziehung belasten.
Wenn Sie nichts anderes vereinbaren, kann der Darlehensgeber oder die Darlehensgeberin den ganzen Betrag inklusive fälliger Zinsen jederzeit innert sechs Wochen ab der ersten Aufforderung zurückverlangen.
Gut zu wissen
Sie können ein Darlehen als Grundpfandverschreibung im Grundbuch eintragen und den Darlehensgeber, die Darlehensgeberin besser schützen. Das lohnt sich vor allem für grössere Darlehen, weil es verhältnismässig viel kostet.
Tipp
Finger weg von teuren Privatkrediten oder anderen verzinslichen und rückzahlbaren Krediten ausserhalb des Familien- und Freundeskreises. Wenn Sie noch zu wenig Eigenkapital haben, gedulden Sie sich lieber als auf solche Angebote einzugehen.
Wollen Sie wissen, wie viel Eigenkapital Sie für Ihr Traumhaus oder Ihre Traumwohnung brauchen und ob Sie sich die eigenen vier Wänden leisten können? In Ihrem Houzy Profil können Sie unter «Finanzen» auf «Hypothek» klicken, die Belehnung und Tragbarkeit für jede Immobilie berechnen und Hypotheken verschiedener Anbieter vergleichen.