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Frage
Die Gas- und Heizölpreise steigen stetig an. Kann ich diese meinen Mietern weiterbelasten?
Antwort
Der Heizölpreis hat sich in den vergangenen drei Jahren fast verdoppelt (Stand September 2020 CHF 64.43/100 l, September 2023 CHF 126.00/100 l). Ebenfalls hat sich der Gaspreis in diesem Zeitraum nahezu verdoppelt (Verbrauchertyp II bis 20.000 kWh: Stand August 2020 CHF 0.0962/kWh, August 2023 0.1712/kWh). Diese Preissteigerung führt zu einem erheblichen Anstieg der Heiz- und Warmwasserkosten, die Vermieter ihren Mietern weiterbelasten wollen. Ob sie dies dürfen und in welchem Umfang, hängt vom abgeschlossenen Mietvertrag ab.
Bei den Heiz- und Warmwasserkosten handelt es sich um Nebenkosten. Diese stellen das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten dar, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. Der Mieter muss die Nebenkosten grundsätzlich nur dann bezahlen, wenn dies im Mietvertrag besonders vereinbart wurde (Art. 257a Abs. 2 OR). Allgemeine Formulierungen, wie «sämtliche Nebenkosten» oder «Nebenkosten allgemein», genügen den rechtlichen Anforderungen nicht. Der Nettomietzins zuzüglich der Nebenkosten ergibt den Bruttomietzins.
Steht im Mietvertrag «Heiz- und Warmwasserkosten akonto», zahlt der Mieter monatlich einen Betrag im Voraus, und der Vermieter muss einmal jährlich die Heiz- und Warmwasserkosten abrechnen. Wenn die Energiekosten steigen, reichen die bereits bezahlten Akonto-Beträge nicht aus, und der Mieter muss die Differenz nachzahlen, wenn die Nebenkostenabrechnung vorliegt. In diesem Fall kann der Vermieter die gestiegenen Energiekosten vollumfänglich auf den Mieter abwälzen. Um grössere Nachzahlungsbeträge zu vermeiden, erscheint es allenfalls sinnvoll, die monatlichen Akonto-Beträge anzupassen, das heissst zu erhöhen.
Wurden im Mietvertrag pauschale Nebenkosten vereinbart, welche aber nicht mehr kostendeckend sind, können diese nur für die Zukunft angepasst werden. Dabei ist für den neuen Nebenkostenbetrag auf den Durchschnittswert der vergangenen drei Jahre abzustellen. Die Nebenkostenpauschale wird um den entsprechenden Betrag erhöht, der Nettomietzins bleibt unverändert. Bei Bedarf kann der Vermieter auch gleichzeitig die Pauschale in einen Akonto-Betrag umwandeln.
Wurden die Heizungs- und Warmwasserkosten im Mietvertrag nicht ausdrücklich als Nebenkosten aufgeführt, sind diese im Mietzins inbegriffen («inkl. NK»). Bei einem Anstieg dieser Kosten können diese Mehrkosten nicht dem Mieter weiterbelastet werden, das heisst, dieser bleibt auf den bereits angefallenen Mehrkosten sitzen. Sollen diese neu als separate Nebenkostenpositionen ausgeschieden werden, muss der Nettomietzins um den Betrag reduziert werden, welcher der Vermieter künftig separat als Nebenkosten ausweisen will. Dabei ist wieder auf den Durchschnittswert der vergangenen drei Jahre abzustellen. Denn die Bruttomiete muss gleich hoch bleiben, die Nebenkosten können aber inskünftig aufgrund der effektiven Kosten abgerechnet werden. Da die Bruttomiete unverändert bleiben muss, bringt es dem Vermieter deshalb im Ergebnis kurzfristig nichts, von inkludierten auf pauschale Nebenkosten zu wechseln.
Die Erhöhung des monatlichen Akonto--Betrages, die Erhöhung der Pauschale für Nebenkosten sowie die Einführung von separaten Nebenkosten stellt eine einseitige Änderung des Mietvertrages dar. Dafür ist das Verfahren von Art. 269d Abs. 3 OR für Mietzinserhöhungen oder andere einseitige Vertragsänderungen zu beachten. Die Vertragsanpassung muss dem Mieter auf dem kantonal genehmigten Formular mitgeteilt werden. Sie kann frühestens auf den nächsten vertraglichen Kündigungstermin – unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist und einer zusätzlichen Frist von zehn Tagen – eingeführt werden. Da der Vermieter auch noch die siebentägige Abholfrist miteinberechnen muss, sollte das Schreiben 20 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist – aus Beweisgründen eingeschrieben – versendet werden. Wichtig ist, dass der Vermieter die Erhöhung des Nebenkostenbetrages (akonto und pauschal) und die Einführung neuer Nebenkosten begründet, ansonsten die Vertragsanpassung nichtig ist. Gerade im Fall der Einführung von monatlichen Akonto-Beträgen bei bislang inkludierten Nebenkosten soll der Mieter nachvollziehen können, dass damit keine verdeckte Erhöhung des Nettomietzinses erfolgt.