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Befristete Mietvertragsdauer
Will der Vermieter das Mietobjekt nur für eine bestimmte Zeit vermieten, schliesst er einen Mietvertrag mit befristeter Mietvertragsdauer ab. Zum Beispiel auf fünf Jahre, weil er dann pensioniert wird und das Haus oder die Wohnung selbst bewohnen will. Der Vertrag ist unkündbar und endet automatisch am vereinbarten Tag, ohne Kündigung. Darum ist ein Kündigungsanfechtungsverfahren (Artikel 271 f. OR) ausgeschlossen. Der Mieter kann nur eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. Wird das befristete Mietverhältnis ohne Reaktion des Vermieters und des Mieters nach Ablauf der Vertragsdauer weitergeführt, kann aus dem befristeten ein unbefristetes Mietverhältnis werden.
Tipp: Als Vermieter sind Sie besser für ein mögliches Erstreckungsverfahren gewappnet, wenn Sie im Vertrag einen Grund für die Befristung des Mietverhältnisses anführen.
Verlängerung als Option
Der Vermieter kann dem Mieter in einem befristeten Mietvertrag die Option einräumen, das Mietverhältnis um eine weitere im Mietvertrag definierte Anzahl Jahre zu verlängern. Im Mietvertrag sollte festgelegt werden, bis wann der Mieter diese Option ausüben kann. Ohne vertragliche Regelung kann der Mieter die Option bis zum Ablauf des befristeten Mietvertrages ausüben. Nur der Mieter kann die Option ausüben, der Vermieter kann ihn nicht zwingen, sein Recht auszuüben oder darauf zu verzichten. Fehlt im Vertrag eine Vereinbarung, dass der Mietzins neu vereinbart wird, gilt der bisherige Mietzins auch für die Verlängerung (echte Option). Falls die Parteien vereinbart haben, den Mietzins neu zu verhandeln, spricht man von einer unechten Option. Besonders bei Mietverträgen mit indexierten Mieten müssen die Bedingungen der Option eindeutig formuliert werden.