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Mittwoch, 22. Mai 2013, 07:43:56 Uhr, NZZ Online
Martin Brown, Neue Zürcher Zeitung
Die jüngste Finanzkrise hat eindrücklich gezeigt, dass übermässige Preisbewegungen im Immobilienmarkt eine Gefahr für die Stabilität des Finanzsektors darstellen. Die Erfahrungen der 1990er Jahre zeigen, dass auch in der Schweiz scharfe Preiskorrekturen auf dem Immobilienmarkt mit schmerzhaften Anpassungsprozessen im Bankensektor und der Realwirtschaft verbunden sind. Dies ist nicht erstaunlich, sind doch mit einem Volumen von 760 Mrd. Fr. 82% der inländischen Kredite hypothekarisch besichert.
Obwohl das Wachstum der Immobilienpreise in der Schweiz sich in jüngster Zeit beschleunigt hat, ist die Lage im internationalen Vergleich als wenig bedenklich einzustufen. In den vergangenen zehn Jahren sind die inländischen Immobilienpreise jährlich um durchschnittlich 2,5% (Einfamilienhäuser) bis 3,5% (Eigentumswohnungen) gestiegen. In Spanien haben sie sich zwischen 2000 und 2007 verdoppelt.
Wie lässt sich erklären, dass die Liegenschaftspreise in der Schweiz in den vergangenen Jahren deutlich weniger stark gestiegen sind als in anderen Industrieländern? Eine mögliche Erklärung ist die steuerliche Belastung eines Grundstückverkaufs, die nach Ansicht von Marktbeobachtern (vgl. NZZ-Domizil vom 4. 3. 11) insbesondere die Anreize zu kurzfristigen Spekulationen in Immobilien dämpft.
Tatsächlich sind die Grundstückgewinnsteuern in vielen Kantonen sehr hoch. Wird beispielsweise ein Haus im Kanton Zürich fünf Jahre nach dem Erwerb verkauft, beträgt der «reguläre» Steuersatz 38%. Dies bedeutet, dass 38% des Kapitalgewinns (Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis) an den Fiskus abgeliefert werden. Wird das gleiche Haus nach nur 12 Monaten veräussert, kommt ein sogenannter Spekulationszuschlag von 22% dazu, so dass der Steuersatz auf 60% ansteigt. In anderen Kantonen ist die Steuerbelastung deutlich geringer (siehe Grafik 2). So beträgt im Kanton Schwyz der reguläre Steuersatz (d. h. bei 5-jähriger Haltedauer) 27%. Der Spekulationszuschlag beträgt dennoch 16%, so dass der Steuersatz im Kanton Schwyz bei einer Besitzdauer von 12 Monaten auf insgesamt 43% steigt.
Eine jüngst erschienene Studie* untersucht, ob ein Zusammenhang besteht zwischen Grundstückgewinnsteuern und der Preisentwicklung bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in der Schweiz. Hierzu wird die Volatilität der Wohneigentumspreise in 92 Regionen über den Zeitraum 1985 bis 2009 berechnet und mit der Grundstückgewinnsteuer im jeweiligen Kanton verglichen. Als Mass für die Volatilität lokaler Wohneigentumspreise dient die durchschnittliche Abweichung des tatsächlichen Preiswachstums vom erwarteten Wachstum. Letzteres wird anhand von Veränderungen in der Nachfrage nach Immobilien (Einkommenswachstum, Bevölkerungswachstum, Hypothekarzinsen) und im Angebot (Bautätigkeit) in einzelnen Regionen geschätzt. Es zeigt sich, dass Kantone mit einer höheren Besteuerung von Grundstückgewinnen eine geringere Preisvolatilität bei Eigentumswohnungen aufweisen. Bei Einfamilienhäusern lässt sich aber kein Stabilisierungseffekt der Gewinnsteuer nachweisen. Dieses Ergebnis scheint insofern plausibel, als der Markt für Einfamilienhäuser weniger dynamisch ist als derjenige für Eigentumswohnungen.
Als Beispiel für den Einfluss der Grundstückgewinnsteuer auf die Preise von Eigentumswohnungen dient der Vergleich zweier Regionen, die zu den bevorzugten Wohngegenden im Einzugsgebiet der Stadt Zürich gehören: die Region Pfannenstiel (Kanton Zürich) einerseits, die Region March (Kanton Schwyz) andererseits. Im Zeitraum 1985–2009 war die Preisvolatilität für Eigentumswohnungen in der Region Pfannenstiel um 30% tiefer als in der Region March. Der Vergleich der regulären Steuersätze zeigt, dass sie im Kanton Zürich (38%) deutlich höher waren als im Kanton Schwyz (27%). Die Modellschätzungen deuten an, dass die Preisvolatilität in der Region March etwa 20% tiefer ausgefallen wäre, hätte der Kanton Schwyz für eine Besitzdauer von 5 Jahren ähnlich hohe Steuersätze gehabt wie der Kanton Zürich.
Ein auf den ersten Blick überraschendes Ergebnis ist, dass nur die Grundstückgewinnsteuer bei langer Haltedauer stabilisierend auf die Preise wirkt. Entgegen der weitverbreiteten Meinung zeigt die besondere Besteuerung kurzfristiger Grundstückgewinne – der Spekulationszuschlag – keine dämpfende Wirkung auf die Preisvolatilität. Als Beispiel dient wieder der Vergleich zwischen den Kantonen Zürich und Schwyz. Im Verhältnis zum regulären Steuersatz fällt der Spekulationszuschlag in Schwyz höher aus als im Kanton Zürich. Die zusätzliche Besteuerung von kurzfristigen Gewinnen kann folglich kaum erklären, weshalb die Preisvolatilität von Eigentumswohnungen in der Region March deutlich höher war als in der Region Pfannenstiel.
Warum hat der Spekulationszuschlag auf kurzfristige Grundstückgewinne nicht den erwarteten Effekt auf die Wohnliegenschaftspreise? Die ökonomische Theorie bietet dazu eine einleuchtende Erklärung: Hohe Steuern auf kurzfristigen Kapitalgewinnen verringern zwar die spekulative Nachfrage nach Immobilien. Gleichzeitig bewirken sie aber über den sogenannten «Lock-in»-Effekt Starrheit im Angebot, weil die Eigentümer ihre Immobilien im Durchschnitt länger halten. Bei besonders schnell wachsender Nachfrage kann der Angebotseffekt die nachfragedämpfende Wirkung der Steuer überkompensieren und übermässige Preissteigerungen zur Folge haben.
Tatsächlich zeigt die oben erwähnte Studie, dass in Kantonen mit hohen Spekulationssteuern starke Zunahmen von Einkommen und Bevölkerung (wie in der Region March) zu einem beschleunigten Preiswachstum bei Immobilien führen. Die Erfahrungen der Schweiz zeigen somit, dass die Grundstückgewinnsteuer kein Patentrezept gegen übermässige Preisentwicklungen auf dem Immobilienmarkt ist. Die Besteuerung von regulären Grundstückgewinnen scheint tatsächlich die Immobilienpreise zu dämpfen. Hingegen können Steuerzuschläge auf kurzfristigen Gewinnen kontraproduktiv wirken.
Prof. Dr. Martin Brown ist Ordinarius für Bankwirtschaft am Schweizerischen Institut für Banken und Finanzen an der Universität St. Gallen.