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Les logements locatifs abordables sont rares. De nouveaux acteurs en profitent en proposant de nouveaux concepts de logement.
La pénurie de logements en Suisse est répartie sur plusieurs zones. L'espace de vie abordable, notamment dans les agglomérations, devient une denrée rare. La forte croissance démographique explique en partie cela. Près de neuf millions de personnes vivent déjà en Suisse et la tendance est à la hausse. Le comportement en matière de logement a également changé. Les ménages de célibataires ont plus que doublé depuis 1960. Si cette évolution se poursuit, je crois qu'il pourrait effectivement y avoir une pénurie totale de logements dans certaines villes. C'est le cas lorsque la proportion de logements vacants passe sous la barre du pourcent du nombre total de logements. Pour la Suisse, ce taux de logements vacants est actuellement de 1,31%; quand, il y a deux ans, il était de 1,72%.
Un autre phénomène apparaît dans les rapports de propriété. Il existe d'énormes différences entre les pays en ce qui concerne les taux de propriété. En Suisse, le taux de propriétaires est relativement faible: seuls 36% de tous les logements occupés en permanence sont occupés par leur propriétaire. C'est le pourcentage le plus faible de tous les pays européens. Les Allemands semblent également aimer la location. Seule 50% de la population est propriétaires de son logement. A l'autre bout de l'échelle, on trouve les Polonais avec un taux de 85%.
Là où il y a pénurie, il y a toujours des champs d'action économiques. Si le secteur du logement locatif suisse et européen continue de croître, l'augmentation du nombre de ménages entraîne évidemment une demande supplémentaire de logements. Alors que l'Etat encourage à juste titre la construction de logements sociaux, il existe néanmoins un grand vide sur le marché locatif privé. C'est là que de nouveaux acteurs économiques privés, qui n'ont pas encore fait parler d'eux, prennent de plus en plus le relais. En tant qu'organismes collecteurs du marché des capitaux, ce sont de grands gérants internationaux qui investissent ce qui leur est confié dans des fonds immobiliers. Sous le terme «Build to Rent», ils interviennent en tant que financeurs immobiliers pour construire des logements et en moderniser. Pour les sociétés de gestion, ce marché de la location est attractif non seulement en raison des revenus fiables et réguliers qu'il génère, mais aussi en raison de la faible corrélation avec d'autres segments de l’immobilier et de l'intérêt croissant pour l'investissement au niveau européen.
L'investissement se concentre sur les marchés et les villes qui bénéficient des tendances à l'urbanisation et d'une solide évolution des prix des logements. Les programmes de développements résidentiels «clés en main» sont de plus en plus nombreux. On assiste à de nouveaux développements résidentiels dans des zones recherchées ou à des utilisations alternatives telles comme les micro-appartements, dont la petite taille permet de les rendre abordables, ainsi que les logements étudiants. Le succès dépendra toutefois de la présence de ces «nouveaux» gérants immobiliers sur place et de la façon dont ils vont collaborer avec les promoteurs locaux.
Nous pensons que oui. Une raison principale: la durabilité. Le secteur immobilier pourrait énormément contribuer à la protection du climat par une rénovation durable des bâtiments. Peu de choses ont été faites jusqu'à présent, notamment parce que le secteur immobilier a rarement semblé s'intéresser de lui-même au lien entre économie et écologie. L'exploitation de l'immobilier et la rentabilité sont encore trop souvent au premier plan.
Les gérants et les gestionnaires de patrimoine, en tant que financeurs de l'immobilier, apportent une pression supplémentaire à ce marché pour aller vis davantage de durabilité. La majorité d’entre eux pratiquent activement une stratégie ESG depuis des années. Ils sont donc habitués à exercer une pression sur les entreprises. Ils peuvent désormais exercer cette influence dans l’immobilier - et ce, au tout début de la chaîne de création de valeur chez les promoteurs.