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Difetti durante la locazione
Checklist dei difetti
- Difetti al momento del trasferimento nel locale
- Difetti durante il periodo di locazione
- Difetti alla consegna dei locali
Se la locatrice ha redatto un verbale di riconsegna con il precedente locatario, l’inquilino attuale può esaminarlo al momento della consegna dei locali. In mancanza di un verbale di consegna, la locatrice deve dimostrare che eventuali danni si sono verificati durante il periodo della locazione attuale.
La locatrice deve consegnare il locale all'inquilino all'orario concordato ed in condizioni utilizzabili. Qualsiasi accordo discordante a discapito dell’inquilino è nullo. Se la fruibilità dei locali è compromessa, ci si trova in presenza di un difetto. Il locatario, avrà le seguenti possibilità:
- fissare alla locatrice un termine ragionevole per l'eliminazione del difetto. Se la locatrice non pone rimedio al difetto entro tale termine, il locatario può:
- chiedere l’esecuzione o il risarcimento dei danni, oppure:
- rinunciare alla riparazione del difetto e richiedere il risarcimento dei danni, o recedere dal contratto e richiedere il risarcimento per i danni dovuti alla perdita del contratto di locazione
- in particolare, può recedere dal contratto senza fissare un termine se il comportamento della locatrice dimostra che tale contratto è nullo (ad es. perché il locatore si rifiuta categoricamente di rimediare al difetto), nonché richiedere il risarcimento dei danni dovuti alla perdita del contratto di locazione
Esempio: La locatrice si rifiuta irrimediabilmente di eliminare un difetto.
- Prendere in consegna i locali e insistere per una corretta esecuzione del contratto. In questo modo il locatario ha diritto a far porre rimedio ai difetti sopraggiunti durante il periodo di locazione ed a farli valere avviando una procedura di conciliazione.
I difetti nell'ambito della cosiddetta piccola manutenzione devono essere eliminati dall'affittuario a proprie spese. A determinare se un difetto corrisponda o meno a questa definizione è la necessità di competenze specifiche per porvi rimedio.
L’inquilino deve annunciare eventuali altri difetti alla proprietaria, che è responsabile per la riparazione. Qualora non lo facesse, l’inquilino è ritenuto responsabile del danno subito dalla locatrice. Dopo aver annunciato il difetto, l’inquilino può chiedere alla locatrice che
- i difetti vengano rimossi. La locatrice deve informare l’inquilino per quando intende effettuare le riparazioni. L’inquilino deve tollerare queste riparazioni. Restano riservate eventuali richieste di riduzione dell'affitto e di risarcimento danni da parte dell'inquilino. Se il locatario desidera chiedere un risarcimento danni, deve essere in grado di quantificare il danno. Se la locatrice non pone rimedio al difetto entro un periodo di tempo ragionevole, l’inquilino ha facoltà di:
- dare disdetta senza preavviso, se i locali non sono più idonei, o solo parzialmente idonei all’uso;
- far riparare il difetto a spese della locatrice, se l’idoneità all’uso dei locali è ridotta;
- depositare l'affitto, previa precedente notifica in forma scritta, dove sia stato fissato un termine ragionevole
- oridurre proporzionalmente la pigione;
- richiedere un risarcimento danni, a meno che lei non dimostri di non avere colpa
- l’assunzione della lite contro un terzo.
Il locatario deve restituire i locali di abitazione nello stato risultante dall'utilizzo contrattuale. Al momento della restituzione, la locatrice deve controllare lo stato dei locali e segnalare immediatamente eventuali difetti di cui il locatario è responsabile. In caso contrario, la locatrice perde il suo diritto ad eventuali pretese, nella misura in cui non si tratti di difetti occulti. I difetti nascosti devono essere segnalati dall’inquilino alla locatrice immediatamente dopo la scoperta (cfr. Stato dell'appartemento).