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La nature juridique de la propriété par étages
Le terme « appartement en propriété par étages », souvent utilisé dans le commerce immobilier, est entré dans le langage courant. Celui qui souhaite acquérir un tel bien part généralement du principe qu'il achètera un appartement en propriété, ou en propriété par étages.
(rh) Au plus tard au moment où le contrat d'achat est établi, il devient clair que contrairement à la pratique lors de l'achat d'une maison individuelle indépendante par exemple, on n'achète pas le logement souhaité. En effet, on participe davantage à l'achat d'un terrain sur lequel un bâtiment est construit. C'est pourquoi l'objet du contrat d'achat n'est pas décrit comme appartement en propriété, mais comme propriété par étages ou part d'une propriété par étages.
Selon le droit suisse, la propriété de bâtiments est liée au terrain et au sol sur lequel il se trouve. Les pièces et appartements font partie de la propriété du bâtiment dans son ensemble. Une séparation de propriété de la propriété de l'immeuble du terrain n'est possible que dans le droit de superficie, sous forme de servitude. Dans le cas de pièces ou d'étages, elle ne serait pas réalisable, car la propriété séparée de pièces ou d'étages n'est pas possible. Une personne souhaitant acheter un local commercial en propriété doit donc impérativement le faire au travers d'une participation à l'ensemble du bien-fonds, en général y compris terrain et sol. Le terme d'appartement en propriété par étages, usuel dans le langage courant, est donc trompeur.
Forme de copropriété
Selon la définition légale, la propriété par étages constitue une part de copropriété d'un terrain entier, y compris les bâtiments s'y trouvant, et est liée de manière indissociable au droit exclusif de jouir de certaines parties du bâtiment et d'en aménager l'intérieur. Ces pièces en droit exclusif forment l'unité de propriété par étages.
Les dispositions légales de la part de copropriété d'un immeuble permettent à chaque copropriétaire de disposer librement de sa quote-part. Il peut la grever à sa guise, par exemple prendre une hypothèque ou la vendre. Grâce à ce lien indissociable entre la quote-part et le droit de jouissance de certaines pièces, ce droit est transmis sans autre formalité à chaque successeur (acheteur de la part de propriété par étages).
Dans la pratique, on peut avoir l'impression que la propriété d'un certain appartement est ainsi transmise. Cependant, il convient de ne pas oublier que d'un aspect légal et factuel, les copropriétaires ne sont pas propriétaires individuels du bien-fonds. Non seulement le terrain, mais aussi toutes les parties du bâtiment – y compris les espaces soumis au droit exclusif – restent la propriété de tous les copropriétaires. Les différents propriétaires par étages ne devraient donc pas perdre de vue le fait qu'ils font partie de la communauté de copropriétaires de l'immeuble et qu'ils sont soumis au règlement de la communauté.
Les autres copropriétaires n'ont pas de droit de préemption en cas de vente d’unités de propriété par étages, sauf convention contraire.
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