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Der Erwerb von Wohneigentum kann schwierig sein, wenn man die hohen Immobilienpreise in der Schweiz bedenkt. Dennoch ist es nicht immer unbedingt notwendig, ein Grundstück zu kaufen, um ein eigenes Haus zu besitzen. Es gibt nämlich das sogenannte Baurecht, das den Kauf oder den Bau einer Immobilie auf einem gemieteten Grundstück ermöglicht. In diesem Artikel erfahren Sie, was das Baurecht ist und welche Vor- und Nachteile es für beide Seiten hat.
Muss man immer das Eigentum an einem Grundstück haben, wenn man ein Haus bauen möchte? In der Schweiz lautet die Antwort nein. Es ist nämlich möglich, auf einem Grundstück zu bauen, ohne es kaufen zu müssen, wenn der Eigentümer bzw. die Eigentümerin des Grundstücks zustimmt. Dieses Recht zum Bauen heisst Baurecht und ist in Artikel 779 des ZGB geregelt und muss im Grundbuch eingetragen werden.
Durch die Anmerkung im Grundbuch wird das Baurecht in eine Dienstbarkeit umgewandelt, die den Charakter eines unabhängigen und dauerhaften Rechts hat (Artikel 779 ZGB). Es ist unabhängig, weil es nicht an eine Person gebunden ist und daher vererbt, verkauft oder übertragen werden kann, und dauerhaft, weil das Baurecht mindestens 30 Jahre andauert. Durch die Vormerkung im Grundbuch kann das Baurecht mit einer Hypothek belastet werden.
Wenn ein Gebäude auf einem Grundstück errichtet wird, bilden das Gebäude und das Grundstück rechtlich gesehen grundsätzlich eine Einheit. Nach diesem Prinzip würde der Bau eines Hauses auf dem Grundstück einer anderen Person bedeuten, dass eine Partei der anderen das Recht auf ihr Eigentum gibt, ausser wenn zwischen den Parteien ein Baurecht vereinbart wurde. In diesem Fall wird es möglich, auf dem Grundstück einer anderen Person zu bauen und gleichzeitig Eigentümer bzw. Eigentümerin des errichteten Gebäudes zu werden.
Als Gegenleistung für dieses Baurecht erhält der Grundeigentümer bzw. die Grundeigentümerin (auch als »Superficiant» bezeichnet) Zinsen von der Person, die das Grundstück mietet (als »Superficiary» bezeichnet). Baurechtsverträge werden in der Regel für eine Dauer von 30 bis 100 Jahren abgeschlossen, worin sich die Parteien auf "Lage, Struktur, Volumen und Bestimmung der Gebäude sowie auf die Nutzung der unbebauten Flächen" einigen (Artikel 779b).
Wenn der Vertrag ausläuft, fällt die Immobilie an den Grundbesitzer bzw. die Grundbesitzerin zurück. Mit der sogenannten »Rückkehr der Bauwerke» werden die Bauwerke Teil des Grundeigentums. Die Begünstigten oder deren Erben müssen ausziehen. Sie erhalten im Gegenzug eine angemessene Entschädigung vom Grundeigentümer bzw. von der Grundeigentümerin, genannt »die Heimfallentschädigung» (Artikel 779d ZGB). Die Rechte können auch neu verhandelt werden und der Vertrag kann Gegenstand einer neuen Vereinbarung werden.
Wenn eine Person ein Baurecht gewähren möchte, muss zwischen den beiden Parteien eine langfristige Vertragsbeziehung entstehen. Es ist ratsam, sich an einen Anwalt oder eine Anwältin zu wenden, um einen Baurechtsvertrag aufzusetzen. Denn dieser muss schriftlich abgefasst sein. Durch die Gewährung eines Baurechts räumt die Person mit dem Eigentum am Grundstück der anderen Person das Recht ein, ihr Eigentum für einen bestimmten Zeitraum so zu nutzen, als wäre es ihr eigenes.
Der Baurechtsvertrag, auch Baupachtvertrag genannt, muss notariell beurkundet werden. Das erteilte Baurecht wird dann im Grundbuch eingetragen. Der Vertrag muss eindeutig festlegen, welche Arten von Baurechten gewährt werden. Dabei handelt es sich in der Regel um Rechte, die in Form einer sogenannten unabhängigen und dauerhaften Dienstbarkeit eingeräumt werden. In diesem Fall kann das Baurecht von den Begünstigten übertragen werden, entweder über eine Erbschaft, eine Abtretung oder einen Verkauf.
Es gibt auch ein sogenanntes Baurecht auf Belastung. Es handelt sich dann um eine gewöhnliche Dienstbarkeit, die als solche im Grundbuch eingetragen ist und sich nur auf eine bestimmte Person bezieht. Dieses Recht kann daher nicht an Dritte weitergegeben werden.
Die Gewährung eines Baurechts erfordert die Abfassung eines schriftlichen Vertrags. Dieser Vertrag muss alle wichtigen Punkte in Bezug auf das gewährte Recht regeln und sein Inhalt unterscheidet sich daher von Fall zu Fall. Er muss in jedem Fall Informationen über die Vertragsparteien enthalten und den Umfang des gewährten Baurechts bestimmen. Ausserdem muss er die Dauer des gewährten Rechts, die Zinsen für den Mietvertrag, die Lage, die Struktur, den Umfang und die Bestimmung der Gebäude sowie die Nutzung unbebauter Flächen und die bei Vertragsbruch vorgesehene Heimfallentschädigung erwähnen. Entschädigungen liegen in der Regel zwischen 70 % und 80 % des künftigen tatsächlichen Wertes.
Was die Dauer betrifft, so spricht man von einem Servitutsrecht im dauerhaften Sinne, wenn die Mindestdauer dieses Rechts 30 Jahre beträgt. Die Höchstdauer ist auf 100 Jahre festgelegt. Wenn der Vertrag ausläuft, endet er automatisch, es sei denn, im Vertrag steht, dass eine Verlängerung möglich ist. In diesem Fall müssen beide Parteien eine neue Vereinbarung formulieren.
Was schliesslich die Zinsen betrifft, so werden diese in der Regel proportional zum Wert des Grundstücks berechnet. Der Zinssatz kann fest sein, d. h. er bleibt während der gesamten Laufzeit des Vertrags gleich, ist aber anfangs höher. Wenn er nicht fest ist, wird der Zinssatz als variabel bezeichnet: Die Höhe der Zinsen wird jedes Jahr neu berechnet und richtet sich nach dem Wert des Grundstücks. Da die Immobilienpreise in der Schweiz nur selten sinken, steigen die variablen Sätze in der Regel von Jahr zu Jahr und variieren von Kanton zu Kanton.
Die Gewährung eines Baurechts hat für beide Seiten Vor- und Nachteile. Für den Grundstückseigentümer oder die -eigentümerin besteht das Hauptinteresse an der Gewährung eines Baurechts darin, Zinsen zu erhalten. So sichert sich die Person eine regelmässige Einnahmequelle über einen langen Zeitraum, während sie selbst weiterhin das Eigentum am Grundstück hat. Andererseits kann sie ihr Eigentum während der gesamten Dauer des Vertrags nicht frei nutzen.
Für den Baurechtsnehmer oder die Baurechtsnehmerin besteht das Hauptinteresse darin, das Eigentum an einer Immobilie (eines Hauses oder Gebäudes) haben zu können, ohne ein Grundstück erwerben zu müssen. Da die Preise für den Kauf von Land in der Schweiz oft sehr hoch sind, kann dies den Zugang zu Wohneigentum erleichtern. Ausserdem ist in einigen Gemeinden das zum Verkauf stehende Land rar, was es sehr schwierig macht, es zu kaufen, um zu bauen.
Andererseits besteht das Risiko, dass die Bewertung des Grundstücks schwierig zu ermitteln ist. In diesem Fall kann es für die Person schwierig sein, die Finanzierung für ihren Bau zu erhalten, da die Banken möglicherweise nicht bereit sind, ein solches Projekt zu unterstützen. Da die Person nicht das Eigentum am Grundstück hat, kann sie ausserdem nicht von steigenden Grundstückspreisen profitieren. Im Gegenteil, sie könnte sich später gezwungen sehen, zu hohe Zinsen zu zahlen.
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Ja. Mit einem Baurecht erhält eine Person das Recht, auf einem Grundstück zu bauen, das ihr nicht gehört. Dieses Recht wird mit dem Recht auf eine unabhängige und dauerhafte Dienstbarkeit gleichgesetzt. Man ist dann Eigentümer bzw. Eigentümerin des gebauten Hauses, ohne das Grundstücks zu besitzen, auf dem es steht.
Der Hauptvorteil beim Abgeben eines Baurechts, besteht darin, dass Sie Zinsen erhalten. Dies stellt eine sichere und regelmässige Einnahmequelle dar.
Der Vorteil des Baurechts für die Begünstigten (die Mietenden des Grundstücks) besteht darin, dass sie eine Immobilie (Haus, Gebäude) erwerben oder bauen können, ohne das Grundstück kaufen zu müssen. Dies erleichtert also den Erwerb von Wohneigentum.
Damit es sich um eine unabhängige und dauerhafte Dienstbarkeit handelt, muss das Baurecht für mindestens 30 Jahre vergeben werden. Er darf eine Dauer von 100 Jahren nicht überschreiten. Dieses Recht wird nicht automatisch verlängert und muss Gegenstand eines neuen Vertrags sein, wenn es ausläuft.
Bauberechtigte sind auch berechtigt, ihr Recht zu übertragen (Vorkaufsrecht). Sie können also ihr Eigentum verkaufen, ebenso wie sie es durch eine Erbschaft, einen Erbvertrag oder eine Schenkung zu Lebzeiten übertragen können (Artikel 682 Absatz. 2 ZGB).
Das Baurecht geht in der Regel mit der Zahlung von Zinsen durch die Begünstigten einher. Die Höhe dieses Zinssatzes wird auf der Grundlage des Werts des Grundstücks berechnet. Da die Immobilienpreise in der Schweiz ständig steigen, sind feste Zinssätze in der Regel im Interesse der Begünstigten und variable Zinssätze im Interesse der Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer.
Eine blosse mündliche Vereinbarung reicht nicht aus, um eine Vereinbarung über ein Baurecht abzuschliessen. Diese erfordert die Erstellung eines schriftlichen und notariell beglaubigten Vertrags. Ausserdem muss das Baurecht als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden.
Der Inhalt von Baurechtsverträgen variiert von Fall zu Fall, muss aber mindestens folgende Punkte enthalten: den Umfang der gewährten Rechte, die Vertragsdauer, die damit verbundenen Interessen, die Lage, die Struktur, das Volumen und die Bestimmung der Gebäude, die Nutzung unbebauter Flächen (Artikel 779b und d).