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Avantages de l'amortissement direct d'hypothèques
Si vous financez votre habitation avec plus de 65 % de capitaux empruntés, vous devrez tôt ou tard rembourser la seconde hypothèque. En général, dans un délai de 15 ans ou dès que vous atteignez l'âge de la retraite – selon la première de ces éventualités.
(rh) Les banques et les assurances financent la propriété d'habitation avec jusqu'à 80 %, voire parfois 85 % de capitaux empruntés. Jusqu'à 65 pour cent de la valeur vénale comme première hypothèque sans obligation d'amortissement et la différence comme seconde hypothèque avec obligation d'amortissement. Le débiteur hypothécaire est tenu de rembourser (d'amortir, autrement dit) tout ce qui dépasse la barre des 65 %. Le créancier et le débiteur conviennent de la période d'amortissement : 1 % de la dette hypothécaire totale par an, jusqu'au remboursement de la seconde hypothèque, en 15 ans ou jusqu'à la retraite.
La seconde hypothèque peut être amortie de deux manières, directement ou indirectement
- Dans le cas de l'amortissement direct, le débiteur rembourse directement le créancier. Cela permet de réduire les dettes et la charge d'intérêts. En revanche, comme le débiteur déduit moins d'intérêts hypothécaires de son revenu imposable, sa charge fiscale augmentera.
- Dans le cas de l'amortissement indirect, le débiteur effectue des versements constants dans le pilier 3a (prévoyance liée). Les dettes et la charge d’intérêts restent constantes, le débiteur peut déduire de son revenu imposable les intérêts de la dette et les versements, ce qui a pour effet de réduire sa charge fiscale.
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Avantages de l'amortissement direct
Pour la plupart des débiteurs, l'amortissement indirect apparaît judicieux pour des raisons fiscales. Toutefois, l'amortissement direct présente un avantage non négligeable en cette période de taux historiquement bas : la dette hypothécaire réduite compense au moins en partie la charge d'intérêts supérieure si les taux hypothécaires devaient repartir un jour à la hausse. De plus, il peut être intéressant pour un débiteur d'opter pour l'amortissement direct, s'il compte réduire progressivement sa charge de travail et gagne moins ; au moment du départ à la retraite, par exemple.
Plus que 15 ans au lieu de 20
Jusqu'il y a quelques années, des débiteurs avaient jusqu'à 20 ans pour rembourser la seconde hypothèque. Comme un nombre croissant d'experts craignaient que le marché immobilier suisse puisse connaître une surchauffe, les banques ont renforcé leur autorégulation et ont raccourci la période d'amortissement à 15 ans. Par ailleurs, des débiteurs sont soumis à une obligation d'amortissement linéaire, donc par versements constants. Il était possible auparavant de ne rien payer pendant quelques années ou de rembourser l'intégralité du montant à la fin de la période d'amortissement.
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