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Nove svizzeri su dieci sono soddisfatti della loro situazione abitativa. Tuttavia, il 5% dei proprietari di immobili ha intenzione di vendere la propria casa o il proprio appartamento nei prossimi tre anni. Questo perché la casa è troppo grande, i proprietari vanno in pensione o devono trasferirsi, i figli si sono trasferiti o non possono più permettersi o non vogliono più possedere la loro casa. Un anno fa, invece, solo il 3% era disposto a vendere. Sono sempre di più i proprietari di immobili che prendono in considerazione l'idea di vendere perché vogliono sfruttare l'aumento di valore registrato dall'inizio del millennio. Infatti, i prezzi degli immobili in Svizzera sono raddoppiati in 23 anni. Anche se alcuni temono che i prezzi degli immobili possano scendere come in Svezia (meno 15 per cento).
Su base annua, i prezzi medi al metro quadro sono aumentati del 9% a 6.667 CHF per le case e del 10% a 7.099 CHF per gli appartamenti, secondo ImmoMapper (disponibile in tedesco o inglese). Nei primi sei mesi di quest'anno il mercato immobiliare si è leggermente raffreddato. Nel primo trimestre del 2023, i prezzi delle case sono aumentati ancora dello 0,5% e sono diminuiti dell'1% quando depurati dall'inflazione. Questa tendenza è proseguita anche nel secondo trimestre del 2023: mentre i prezzi dei condomini hanno ristagnato, quelli delle case unifamiliari sono diminuiti minimamente. Soprattutto per case nelle città di Sciaffusa, Ginevra o Lugano e appartamenti a Sciaffusa, Neuchâtel o Ginevra.
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Chiunque abbia più di 50 anni ricorderà probabilmente l'ultima crisi immobiliare dei primi anni Novanta. I buoni dati economici, la popolazione in rapida crescita e i programmi federali di sussidi all'edilizia hanno innescato un boom edilizio. L'offerta superò di gran lunga la domanda, la bolla immobiliare scoppiò e i prezzi scesero fino al 40%. Oggi, siamo molto lontani da questa situazione. Secondo il Real Estate Bubble Index di UBS, il mercato immobiliare svizzero è sopravvalutato, ma all'inizio degli anni '90 l'indice era pari a 2,60, molto più alto di oggi. Nel primo trimestre del 2023, il Real Estate Bubble Index è sceso da 1,57 a 1,49. Tra 1 e 2, il mercato è considerato sopravvalutato; al di sopra di 2, c'è un rischio di bolla immobiliare. Quindi, secondo l'indice, al momento non c'è alcun pericolo in Svizzera. Per il suo modello di calcolo, UBS prende in considerazione diverse cifre chiave importanti. Tra le altre cose, il rapporto tra i prezzi delle case e gli affitti annuali, i redditi delle famiglie e i prezzi al consumo, le richieste di prestito per il buy-to-let - cioè gli immobili acquistati per affittarli - e il volume delle ipoteche in relazione ai redditi delle famiglie.
UBS ha anche analizzato dove il rischio è maggiore. In molte regioni il rischio è "basso" o "in lieve aumento". Si tratta soprattutto di aree in cui la popolazione è in calo. Solo in alcune regioni il rischio relativo è "elevato" o "alto". Le più alte sono quelle intorno al Lago di Ginevra e al Lago di Zurigo e in alcune parti dei Grigioni. Qui, negli ultimi cinque anni, i prezzi di acquisto sono aumentati molto di più degli affitti di mercato. L'aumento dei tassi di interesse ipotecari ha corretto questo squilibrio: da un lato, i prezzi degli immobili non sono praticamente aumentati a livello locale, dall'altro, gli affitti hanno continuato a crescere. Per questo motivo UBS ha abbassato il rischio relativo di Ginevra e Zurigo da "alto" a "elevato".
Nei primi sei mesi di quest'anno, la domanda è diminuita a causa dell'aumento dei tassi ipotecari e quindi dei costi abitativi, e sono stati venduti meno immobili rispetto alla prima metà del 2022. Sebbene l'offerta sia aumentata e la domanda sia diminuita, la domanda continua a superare l'offerta. La maggior parte degli agenti immobiliari si aspetta quindi che i prezzi degli immobili rimangano stabili o in leggero aumento nel prossimo futuro e che non si verifichi una correzione dei prezzi come in Svezia, a condizione che i tassi ipotecari non aumentino in modo più marcato. Al momento non sembra che ciò possa accadere: fino a fine anno, i tassi d'interesse per le ipoteche a tasso fisso dovrebbero aumentare minimamente e quelli per le ipoteche Saron leggermente, con maggiori fluttuazioni.
Il mercato immobiliare potrebbe subire un leggero rallentamento tra qualche anno. Poiché la percentuale di residenti occupati diminuirà a partire dal 2025 e la fascia di popolazione più numerosa, quella del 1964, andrà in pensione nel 2029, l'offerta potrebbe aumentare. Poiché il tasso di natalità è in calo e 1,4 figli per donna non sono sufficienti a compensare il probabile calo dell'immigrazione netta dall'estero, è probabile che la domanda diminuisca. Gli esperti prevedono che i baby boomer lasceranno in eredità o venderanno più di 400.000 case e appartamenti dal 2030 al 2045. Il risultato è che i prezzi degli immobili scenderanno. Ciò vale maggiormente per le comunità con un numero di residenti anziani superiore alla media, meno per le città con un maggior numero di famiglie e di giovani.
"Le previsioni sono difficili, soprattutto quando riguardano il futuro": questa citazione, attribuita tra gli altri a Karl Valentin, Mark Twain e Winston Churchill, si applica anche al mercato immobiliare. Soprattutto quando si tratta di previsioni a medio o lungo termine.
Non esistono due casi uguali. Ogni proprietario di immobile deve decidere da solo se è il momento giusto. Nel prendere la decisione, date più peso alla vostra situazione personale che al mercato immobiliare o ai tassi di interesse ipotecari. Ad esempio, se cambiate lavoro e vi trasferite da Winterthur a Zurigo o se divorziate e rilevate la casa o l'appartamento. Pensate bene se qualche migliaio o diecimila franchi in più di ricavato dalla vendita valgono lo sforzo e lo stress in più se tenete l'immobile e sperate in un aumento dei prezzi.
Nell'articolo "Vendita casa: qual è il miglior periodo dell'anno per una vendita?", potete informarvi maggiormente sui fattori temporali come il mercato immobiliare, i tassi di interesse ipotecari o la tassa sugli utili immobiliari.
La decisione di vendere o di aspettare spetta a voi. Questi consigli vi aiuteranno a trovare il momento giusto per vendere:
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cco perché molti proprietari di immobili cercano di vendere la propria casa o il proprio appartamento senza l'aiuto di un agente immobiliare. Questo funziona bene se conoscete il settore immobiliare, avete abbastanza tempo e potete distaccarvi emotivamente dalla vostra casa durante le trattative sul prezzo. La nostra guida interattiva alla vendita vi guida in modo sicuro attraverso il processo di vendita e vi supporta con strumenti intelligenti, dalla stima del valore di mercato al calcolatore della tassa sugli utili immobiliari.
In tutti gli altri casi, un agente immobiliare è utile. Da un lato, perché vi toglie molto lavoro, dalla valutazione al cambio di proprietà nel catasto. Dall'altro, perché conosce meglio il mercato regionale e probabilmente venderà la casa o l'appartamento più velocemente e a un prezzo più alto di voi. Se un agente immobiliare che incassa dal 2 al 3% del prezzo di vendita come provvigione vende il vostro immobile a 1,25 milioni di franchi invece che a 1,2 milioni di franchi, la cosa vi ripaga. Senza alcuno sforzo da parte vostra.
Nell'articolo "Vendere una casa: vendere da soli o assumere un agente immobiliare?", potete leggere cosa può fare per voi un agente immobiliare e perché di solito l'investimento vale la pena. E con l'articolo "Vendita di una casa in 10 passi con i smart tools di Houzy" imparerete a farlo senza un agente immobiliare.