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Heizen der Mietsache
Bei unserem Klima müssen Wohn- und Geschäftsräume in den kälteren Jahreszeiten zwingend beheizt werden. Es steht grundsätzlich nicht im Belieben des Vermieters, ob er die Heizung einschalten will oder nicht.
Das Heizen des Mietobjektes – sofern für dessen bestimmungsgemässen Gebrauch notwendig – stellt eine Pflicht des Vermieters dar. Diese Pflicht ist ein Ausfluss aus der Bestimmung von Art. 256 OR, welche besagt, dass der Vermieter die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten habe. Die klimatische Situation in der Schweiz erfordert in den kälteren Jahreszeiten ein Heizen von Wohn- und Geschäftsräumen, weil anderenfalls der vorausgesetzte Gebrauch der Mietsache nicht denkbar wäre. Nicht nur das Wohlbefinden, sondern unter Umständen sogar die Gesundheit des Mieters würde ohne Heizen in Mitleidenschaft gezogen. Bei entsprechend kalter Witterung muss der Vermieter zwingend heizen. Es steht also grundsätzlich nicht im Belieben des Vermieters, ob er die Heizung anstellen will oder nicht.
Fakten
- Heizpflicht: Der Vermieter ist verpflichtet, Wohn- und Geschäftsräume angemessen zu heizen.
- Heizperiode: Die durchgehende Heizperiode dauert von Mitte September bis Mitte Mai. Bei kühler Witterung muss auch ausserhalb dieser Periode geheizt werden.
- Angemessene Durchschnittsraumtemperatur: 20 bis 21 Grad Celsius in allen Räumen zwischen 07.00 und 23.00 Uhr.
- Temperaturabsenkung: Sinnvolle Massnahme für die Dauer von 23.00 Uhr bis 07.00 Uhr zur Reduktion des Brennstoffverbrauchs.
Angemessene Heizwärme
Aufgrund der heutigen Lebensgewohnheiten wird davon ausgegangen, dass eine Durchschnittsraumtemperatur von 20 bis 21 Grad Celsius im Zeitraum von 07.00 bis 23.00 Uhr als angezeigt gilt. Diese Temperatur gilt für sämtliche Räume, inklusive Küche und Badezimmer. Unbestritten ist der Nutzen der Temperaturabsenkung während der Nacht, lassen sich doch dadurch erhebliche Brennstoffeinsparungen erzielen, was sich in der Heizkostenabrechnung positiv für den Mieter niederschlägt. Die Raumtemperaturen dürfen aber auch während der Nacht nicht unter 15 Grad Celsius sinken. Der Mieter muss die Nächte nicht in einer unterkühlten Wohnung verbringen.
Nachttemperaturen
Werden die Nachttemperaturen zu tief angesetzt, ist zudem unweigerlich mit Feuchtigkeitsschäden zu rechnen. Eine völlige Abschaltung der Heizung wäre auch aus energietechnischer Hinsicht ein Unding, weil die Aufheizung kalter Räume einen enormen Energieverbrauch verursacht, der auch in finanzieller Hinsicht merklich ins Gewicht fällt.
Nicht nur während Heizperiode
In der Regel ist zu heizen, wenn die Aussentemperatur unter 14 Grad Celsius sinkt. Die durchgehende Heizperiode dauert in der Schweiz in der Regel von Mitte September bis Mitte Mai. Das will aber nicht besagen, dass nur während der Heizperiode geheizt werden muss. Auch ausserhalb der Heizperiode muss bei entsprechend kühler Witterung die Beheizung des Mietobjektes gewährleistet werden, weil es dem Mieter nicht zugemutet werden kann, an kalten Frühlings- und Herbsttagen zu frieren oder sogar eine Gesundheitsgefährdung zu riskieren.
Der Vermieter muss deshalb ausserhalb der Heizperiode spätestens dann heizen, wenn die Zimmertemperatur tagsüber auch nur zeitweise unter 18 Grad Celsius sinkt und vorhersehbar ist, dass die kalte Witterung länger als zwei bis drei Tage dauert. Sinkt die Zimmertemperatur tagsüber gar unter 16 Grad Celsius, muss sofort geheizt werden, weil bei derart tiefen Temperaturen für den Mieter ein Gesundheitsrisiko besteht. Wird als Mass für die Beheizungsnotwendigkeit auf die Aussentemperatur abgestellt, gilt die Regel, dass geheizt werden muss, wenn die Aussentemperatur drei Tage weniger als 14 Grad Celsius beträgt. Dies gilt auch bei Kälteeinbrüchen im Sommer.
Es liegt also nur bei sehr rasch vorübergehenden Kälteeinbrüchen bis zu einem gewissen Grad im Ermessen des Vermieters, die Heizung etwas früher oder später einzuschalten. Immerhin wird durch die in diesem engen Rahmen mögliche Energieeinsparung auch die Heizkostenabrechnung des Mieters etwas günstiger ausfallen. Aufgrund des Schadstoffausstosses beim Anstellen der Heizungsanlagen macht es wenig Sinn, die Heizung nur für einen oder zwei Tage anzustellen.
Rechtsanspruch des Mieters
Der Mieter hat einen Rechtsanspruch darauf, dass der Vermieter das Mietobjekt angemessen heizt. Weigert sich der Vermieter seiner Heizpflicht nachzukommen, kann der Mieter die Behebung des Mangels verlangen. Darüber hinaus riskiert der Vermieter, dass er mit Mietzinsreduktionsansprüchen und allfälligen Schadenersatzansprüchen des Mieters konfrontiert wird. Die Höhe einer allfälligen Mietzinsminderung ist vom Richter im konkreten Fall festzulegen. Ein Tessiner Gericht hatte 1995 einem Mieter eine Mietzinsreduktion von 20 % zugesprochen, weil die Temperaturen in dessen Wohnung unter 18 Grad Celsius betrugen.
Da der Mietzinsreduktionsanspruch des Mieters unabhängig davon besteht, ob der Vermieter einen von ihm zu vertretenden Mangel verschuldet hat oder nicht, führt beispielsweise auch ein totaler Heizungsausfall im Winter zu einem derartigen Anspruch. Der Vermieter ist auf jeden Fall gut beraten, Heizungsrevisionen und –sanierungen wenn immer möglich während den Sommermonaten ausführen zu lassen.
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