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anhang zur konsolidierten halbjahresrechnung
1. Allgemeine Gesellschaftsinformationen
Die Züblin Immobilien Holding AG ist mit ihren Tochtergesellschaften (zusammen die “Züblin Gruppe”) auf das Management ihres Schweizerischen Immobilienportfolios ausgerichtet. Per 30. September 2017 beschäftigt sie 6 Mitarbeitende (31. März 2017: 11 Mitarbeitende, davon entfielen fünf auf den aufgegebenen Geschäftsbereich).
Die Züblin Immobilien Holding AG ist eine schweizerische Aktiengesellschaft mit Sitz in Zürich (Klausstrasse 4) und ist die Muttergesellschaft der Züblin Gruppe. Ihre Aktien werden am Hauptsegment der SIX Swiss Exchange gehandelt.
2. Wichtigste Grundsätze der Rechnungslegung
2.1 Grundlagen
Die konsolidierte Halbjahresrechnung der Züblin Gruppe wurde in Übereinstimmung mit IAS 34 “Interim Financial Reporting” und Art. 17 der Richtlinie Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange erstellt. Die konsolidierte Halbjahresrechnung enthält nicht alle Informationen und Erläuterungen, die am Jahresende erforderlich sind, und sollte deshalb in Verbindung mit der konsolidierten Jahresrechnung der Züblin Gruppe vom 31. März 2017 gelesen werden. In Abweichung zum Jahresabschluss per 31. März 2017 wurde der Verwaltungsaufwand in der Erfolgsrechnung nicht mehr in einer Zeile ausgewiesen, sondern wird fortan aufgeteilt in Personalaufwand und Verwaltungsaufwand, was eine detailliertere Sicht vermitteln soll.
Die vorliegende konsolidierte Halbjahresrechnung der Züblin Gruppe per 30. September 2017 wurde am 8. November 2017 vom Verwaltungsrat genehmigt.
2.2 Änderungen der Rechnungslegungsgrundsätze
Für die vorliegende konsolidierte Halbjahresrechnung gelten die gleichen Rechnungslegungs- und Bewertungsgrundsätze wie für die Konzernrechnung per 31. März 2017.
Seit dem 1. April 2017 wurden folgende neuen Standards und Interpretationen eingeführt:
- IAS 7 (rev.): Disclosure Initiative
- IAS 12 (rev): Ansatz latenter Steueransprüche für nicht realisierte Verluste
Diese Änderungen haben keine wesentlichen Auswirkungen auf die Berichterstattung der Züblin Gruppe.
Es bestehen neue oder geänderte IFRS-Standards und -Interpretationen, welche durch das IASB verabschiedet wurden, aber erst in einer späteren Rechnungsperiode in Kraft treten werden. Mit Ausnahme des nachfolgend beschriebenen Standards wird nicht erwartet, dass diese neuen oder geänderten Standards und Interpretationen wesentliche Auswirkungen auf die Finanzberichterstattung der Züblin Gruppe haben werden. Eine systematische Analyse wird zu einem späteren Zeitpunkt durchgeführt werden.
Der neue Rechnungslegungsstandard IFRS 16 Leasingverhältnisse wird für den Vermieter keinen wesentlichen Bilanzierungseffekt haben. Aufgrund der Auswirkungen des Standards auf die Bilanzierung der Mieter, werden veränderte Bedürfnisse und Verhaltensweisen erwartet, die möglicherweise Auswirkungen auf das Geschäftsmodell der Züblin haben könnten.
3. Wesentliche Einschätzungen und Annahmen
Die Erstellung der konsolidierten Halbjahresrechnung erfordert von der Gruppenleitung Einschätzungen und Annahmen. Diese Einschätzungen und Annahmen haben einen Einfluss auf den Ausweis und die Bewertung der Vermögenswerte, Verbindlichkeiten, Erträge und Aufwendungen, auf die Offenlegungen von Eventualverbindlichkeiten sowie auf andere Angaben in der konsolidierten Halbjahresrechnung. Die tatsächlichen Werte können von diesen Annahmen und Schätzungen abweichen. Für den Fall, dass die getroffenen Annahmen nachfolgend von den tatsächlichen Umständen abweichen, werden die ursprünglichen Einschätzungen und Annahmen revidiert und im entsprechenden Geschäftsjahr in der konsolidierten Jahresrechnung erfasst. Wesentliche Einschätzungen und Annahmen sind für die Züblin Gruppe hauptsächlich bei der Bewertung der Anlageliegenschaften sowie den Steuern notwendig. Die im konsolidierten Jahresabschluss dargestellten Ausführungen zu wesentlichen Einschätzungen und Annahmen sind unverändert gültig.
In der Berichtsperiode gab es keine Anpassungen bei den Bewertungskriterien oder -prozessen im Zusammenhang mit IFRS 13 und es fanden keine Umklassierungen innerhalb der Kategorien statt. Die per 30. September 2017 zum Fair Value bilanzierten Anlageliegenschaften qualifizieren sich unverändert zum 31. März 2017 als Fair Value der Kategorie 3.
4. Aufgegebener Geschäftsbereich
Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2017/2018 hat der Konzern sein Deutsches Portfolio, bestehend aus zwölf Objekten mit einem zugrunde liegenden Brutto-Anlagewert von 152 Mio. EUR, veräussert. Die angekündigte Transaktion zwischen der Züblin Immobilien Holding AG und der in Großbritannien domizilierten Immobilieninvestmentgesellschaft CLS Holdings plc wurde am 21. August 2017 abgeschlossen. Elf Immobilien wurden im Rahmen eines Share Deals veräussert und eine Immobilie wurde direkt verkauft. Mit erfolgreichem Verkaufsabschluss wurde das Deutsche Geschäftssegment entkonsolidiert. Siehe auch Anmerkung 11 für weitere Details.
Die Geschäftstätigkeit des aufgegebenen Geschäftsbereichs fliesst nicht in das Ergebnis des fortgeführten Geschäftsbereichs ein und ist daher in der Erfolgsrechnung unter "Erfolg des aufgegebenen Geschäftsbereichs" ausgewiesen. Die Vorjahreszahlen der Erfolgsrechnung wurden zu Vergleichszwecken entsprechend angepasst.
5. Umrechnungskurse
6. Konsolidierungskreis
Die Veräusserung des Deutschen Portfolios per 21. August 2017 führte zur Entkonsolidierung der „ZIAG Immobilien AG“ sowie der „ Mittlerer Pfad 2–4 GmbH“.
7. Mietertrag
Im ersten Halbjahr stiegen die Mieteinnahmen aufgrund von Leerstandabbau und Indexierungsanpassungen um TCHF 53 (Vorjahr TCHF 36).
8. Personalaufwand
Der sonstige Personalaufwand beinhaltet Ausgaben für effektive und pauschalisierte Spesen von Mitarbeitern und Verwaltungsratsmitglieder. Ebenfalls in diese Position fallen die Gebühr für die Organhaftpflichtversicherung, Kosten für die Rekrutierung neuer Mitarbeiter sowie Aufwendungen für Weiterbildungen und Schulungen von bestehenden Mitarbeitern.
9. Verwaltungsaufwand
Der Verwaltungsaufwand konnte gegenüber dem Vorjahreszeitraum um TCHF 301deutlich reduziert werden. Die Einsparungen sind hauptsächlich auf eine verminderte Inanspruchnahme von externen Beratungsleistungen sowie auf geringere Revisions- und Mietaufwendungen zurückzuführen.
10. Finanzaufwand und -ertrag
Am 14. September 2017 wurde der CHF 80. Mio. Zinsswap zu einem Marktwert von CHF 19.3 Mio. zurückbezahlt, woraus ein Bewertungsverlust von CHF 0.7 Mio. resultierte. Mit der Glattstellung des Zinsswaps wurden die im Eigenkapital erfassten, unrealisierten Verluste in der Höhe von CHF 2.6 Mio. erfolgswirksam ausgebucht. Insgesamt wurde in der aktuellen Berichtsperiode die Erfolgsrechnung mit Swapzinsaufwendungen von CHF 3.3 Mio. (Vorjahr CHF 0.1 Mio.) belastet.
Das an Lamesa Holding SA gewährte Aktionärsdarlehen wurde im ersten Quartal des Geschäftsjahres 2017/2018 vollständig zurückbezahlt.
11. Aufgegebene Geschäftsbereiche
Erfolgsrechnung
Das Ergebnis des aufgegebenen Geschäftsbereichs betrifft ausschliesslich Deutschland. Bis zum Abschluss der Transaktion am 21. August 2017 ergab sich ein Verlust von CHF 29.6 Mio. (Vorjahr: Gewinn von CHF 5.7 Mio.). Wie im Geschäftsbericht per 31. März 2017 erwähnt, belastet die Ausbuchung der nicht realisierten Währungsverluste (CHF 29.3 Mio.) und des Zinsswaps (CHF 4.5 Mio.) aus dem Eigenkapital die Erfolgsrechnung des laufenden Jahres negativ in Höhe von CHF 33.8 Mio. Die Ausbuchung hat jedoch keinen Einfluss auf den NAV ("Net asset value"). Der verbleibende Gewinn von CHF 4.2 Mio. bezieht sich auf den Zeitraum 1. April bis 21. August 2017. Die Erfolgsrechnung des aufgegebenen Geschäftsbereichs erläutert sich wie folgt:
Bilanz
Per 30. September 2017 bestehen keine Vermögenswerte, die auf den Deutschen Geschäftsbereich entfallen. Das Nettovermögen per 31. März 2017 stellt sich wie folgt dar:
Netto - Cashflows
Der Netto-Geldfluss aus dem aufgegebenen Geschäftsbereich setzt sich wie folgt zusammen:
Aus der Veräusserung des Deutschen Portfolios hat die Züblin einen Nettoverkaufserlös von CHF 59.5 Mio. erzielt, der dem Nettovermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs entspricht. Der gesamte Kaufpreis wurde in bar bezahlt. Nach Abzug der an den Käufer veräusserten flüssigen Mitteln (CHF 0.6 Mio.) beträgt der Netto-Geldfluss aus dem aufgegebenen Geschäftsbereich CHF 58.9 Mio.
12. Anlageliegenschaften
Die Veränderung der Anlageliegenschaften von CHF 198.5 Mio. auf CHF 199.7 Mio. spiegelt das positive Vermietungsgeschäft der letzten sechs Monate wieder. Die gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit (WALT) erhöhte sich von 5.2 Jahren am 31. März 2017 auf 5.5 Jahre per 30. September 2017.
13. Aktienkapital
Die Zusammensetzung des Aktienkapitals hat sich im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2017/2018 nicht verändert. Analog wie zum 31. März 2017 bestehen 3 318 027 Aktien mit einem Nennwert von CHF 22.50 was einem Aktienkapital von TCHF 74 656 entspricht.
14. Reserven
Reserven für Cash Flow Hedges
Die Züblin Gruppe besass Zinssatzswaps und nutzte diese zur Absicherung ihres Risikos für zukünftige Schwankungen der Zinssätze. Die Zinszahlungen wurden auf der Grundlage der vereinbarten Nominalwerte berechnet. Die Swaps werden als Cash Flow Hedges behandelt und werden zum Marktwert bilanziert. Die Züblin Gruppe wendet für diese Kategorie “Hedge Accounting” gemäss IAS 39 an.
Damit Hedge Accounting angewendet werden kann, müssen das Sicherungsinstrument und die zugrunde liegende Transaktion bestimmte Anforderungen betreffend Dokumentation, Eintrittswahrscheinlichkeit, Wirksamkeit und verlässlicher Bewertung erfüllen. Sofern diese Anforderungen erfüllt sind, werden Marktwertveränderungen des wirksamen Teils des Absicherungsgeschäfts in der Gesamtergebnisrechnung erfasst und in einer speparaten Reserve im Eigenkapital kummuliert.
Die Refinanzierung des Schweizer Portfolios und die Rückzahlung des Zinsswaps sowie der Verkauf des Deutschen Portfolios führten dazu, dass die abgesicherten zukünftigen Cashflows nicht mehr wie geplant eintreten werden, weshalb die Anwendung von Hedge Accounting beendet wurde. Der im Eigenkapital in den Reserven für Cash Flow Hedges erfasste Betrag wurde daher über die Erfolgsrechnung als Umgliederungsbuchung ausgebucht.
Reserven aus Währungsumrechnungen
Die Umrechnung der Jahresrechnung von ausländischen Tochtergesellschaften, die in Fremdwährung erstellt wurden, erfolgt unter Anwendung der modifizierten Stichtagskursmethode. Am Bilanzstichtag werden die Abschlüsse der Tochtergesellschaften, für welche die funktionale Währung von der Präsentationswährung abweicht, folgendermassen in die Präsentationswährung umgerechnet: Die Aktiven und Verbindlichkeiten dieser Tochtergesellschaften werden zum Bilanzstichtagskurs umgerechnet. Die Umrechnung von Ertrag und Aufwand erfolgt zum Durchschnittskurs der Berichtsperiode. Die Auswirkungen dieser Umrechnung werden in der Gesamtergebnisrechnung unter der Position “Währungsdifferenzen” erfasst.
Zum 31. März 2017 betrafen die Reserven aus Währungsumrechnungen ausschliesslich den aufgegebenen Geschäftsbereich Deutschland. Mit dem Verkauf aller deutschen Anlageliegenschaften am 21. August 2017 hat die Züblin Gruppe ihre operative Tätigkeit in Deutschland beendet. Infolgedessen wurde der in den Reserven aus Währungsumrechnungen kummulierte Betrag in die Erfolgsrechnung ausgebucht.
Die nachfolgende Tabelle fasst die Entwicklung der Reserven für Cashflow Hedges sowie der Reserven aus Währungsumrechnungen zusammen. Reserven, welche sich auf den aufgegebenen Geschäftsbereich Deutschland beziehen, sind in den Reserven des aufgegebenen Geschäftsbereich zusammengefasst.
Wie die obenstehende Tabelle zeigt, wurden die Reserven für Cashflow Hedges sowie die Reserven des aufgegebenen Geschäftsbereichs vollständig in die Erfolgsrechnung ausgebucht. Im der nachfolgenden Tabelle wird Zuordnung dieser Ausbuchung auf die jeweilige Position der Erfolgsrechnung dargestellt.
Der ausgewiesene Nettoverlust von CHF 30.4 Mio. für das erste Halbjahr des Geschäftsjahres 2017/2018 beinhaltet negative Effekte in der Höhe von CHF 35.9 Mio. aus der Umgliederung der Reserven für Cash Flow Hedges und der Reserven des aufgegebenen Geeschäftsbereichs. Diese Reserven mussten, wie oben erläutert, erfolgswirksam aus dem Eigenkapital ausgebucht werden.
Das Gesamtergebnis oder der Reingewinn ohne Recyclingeffekte aus dem Eigenkapital in Höhe von CHF 5.5 Mio. wiederspiegelt für die Berichtsperiode ein präzieseres Bild der Wertentwicklung des Konzerns, da das Recycling dessen NAV nicht beeinflusste.
Der Erfolg des fortgeführten Geschäftsbereichs (Verlust von CHF 0.8m) wurde durch das Recycling in Höhen von CHF 2.1 Mio. negativ beeinflusst. Ohne diesen Umgliederungseffekt würde sich das Ergebnis des fortgeführten Geschäftsbereichs auf CHF 1.3 Mio. belaufen.
15. Zukünftige vertragliche Fälligkeiten
Die untenstehende Tabelle zeigt die nicht diskontierten Zahlungsabflüsse von den per 30. September 2017 bestehenden Verbindlichkeiten:
Die Refinanzierung des Schweizer Portfolios sowie die Rückzahlung des Swaps führten zu einer signifikanten Veränderung der zukünftigen vertraglichen Fälligkeiten gegenüber dem 31. März 2017. In der aktuellen Berichtsperiode wurde die fällige Hypothek im Umfang von CHF 108.2 Mio. zurückbezahlt und ein neuer Kreditvertrag über CHF 118.0 Mio. abgeschlossen, wovon CHF 66.0 Mio. in Anspruch genommen wurden.
Die künftig vertraglich fälligen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige kurzfristigen Verbindlichkeiten sind Teil der operativen Geschäftstätigkeit und werden durch die kurzfristigen Aktiven gedeckt.
16. Hypotheken
Zum 30. September 2017 wird das Immobilienportfolio der Züblin Gruppe durch ein variabel verzinsliches Darlehen finanziert. Die in der Bilanz als Hypotheken ausgewiesenen Beträge beinhalten Abschlussgebühren in der Höhe von CHF 0.3 Mio. (Vorjahr CHF 0.0 Mio.). Diese Abschlussgebühren sind im durchschnittlichen Effektivzinssatz ebenfalls berücksichtigt.
Das Hypothekardarlehen enthält Covenants, die unter anderem das Einhalten gewisser Finanzkennzahlen (Loan to Value und Eigenkapitalquote) vorsehen. Die nachfolgende Übersicht stellt die aktuell geltenden Finanzkennzahlen dar:
Züblin überwacht die Einhaltung der Finanzkennzahlen quartalsweise. Die Verletzung einer Finanzkennzahl hat unterschiedliche Konsequenzen, führen in einer ersten Phase jedoch zu einer Erhöhung des Zinssatzes bzw. zu einer schnelleren Amortisation der Hypothek. Danach hat die Gesellschaft eine bestimmte Zeit, um diese Verletzung wieder zu korrigieren. Falls die Verletzung in diesem Zeitraum nicht korrigiert werden kann, verlangt die Bank im Normalfall eine schnellere Amortisation oder eine (Teil-)Rückzahlung der Hypothek. Unter der sogenannten “change of ownership” Klausel sind auch Konsequenzen, wie die Fälligstellung des gesamten Darlehens möglich, sofern der Besitzanteil der Züblin Immobilien Holding AG an der kreditnehmenden Tochtergesellschaft auf unter 50% fällt oder falls ein neuer Aktionär mehr als 50% an der Züblin Immobilien Holding AG erwirbt.
Während des ersten Halbjahrs 2017/18 und zum Bilanzstichtag hat die Gruppe sämtliche Covenants eingehalten.
Die folgende Tabelle gibt eine Zusammenfassung der für Hypotheken verpfändeten Anlageliegenschaften:
Im Zusammenhang mit Hypothekardarlehen wurden zukünftige Mietzinsforderungen für Anlageliegenschaften und Versicherungsansprüche für Anlageliegenschaften ergänzend zu den hypothekarischen Belastungen als Sicherheiten abgetreten.
17. Aktionärsdarlehen
Per 31. März 2017 hatte die Gruppe an die Lamesa Holding SA, Panama ein Darlehen im Umfang von CHF 13 Mio. ausgereicht. Das zu 3% p.a verzinste Darlehen wurde im ersten Quartal 2017/18 vollständig zurückgezahlt.
18. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Es fanden keine wesentlichen Ereignisse nach dem Bilanzstichtag statt.