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Le 12 février 2017, les électeurs vaudois acceptaient avec une majorité de 55,5% des voix la nouvelle Loi cantonale sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL ou L3PL). Ce texte introduit un ensemble de mesures destinées à préserver le nombre de logements mis en location dans le canton de Vaud. Elle attribue, notamment, aux communes des instruments permettant d'atteindre cet objectif. Le but affiché de ce texte est de lutter contre le manque de logements abordables.
Genèse de la loi
Cette loi est en fait le contre-projet accepté par le Grand Conseil vaudois en mai 2016 d'une initiative populaire lancée en 2011 par l'Asloca intitulée « Stop à la pénurie de logements ». Cette dernière a été retirée au printemps de l'an dernier après l'acceptation de la loi par le Grand Conseil. La LPPPL a été à son tour attaquée en 2016 par un référendum lancé par un comité animé par la Chambre vaudoise immobilière, aboutissant au vote de février 2017.
Ce que la loi permet
La loi vise à faciliter la construction de logements mis en location. Elle prévoit aussi de favoriser le maintien du parc de logements locatifs en limitant la vente de ces logements.
Construction de logements
La loi crée une nouvelle catégorie de logements, dits logements d'utilité publique (LUP), dont les caractéristiques sont les suivantes : ils ne sont pas subventionnés, mais les loyers sont plafonnés tout en permettant à l'investisseur d'obtenir un rendement raisonnable. L'investisseur qui veut construire des LUP peut recevoir un bonus.
Elle permet aussi aux communes de créer des zones spécialement dévolues aux LUP afin d'exclure tout autre type de construction sur certaines parcelles.
La L3PL permet, enfin, aux communes d'acquérir de terrains constructibles afin de réaliser des immeubles de logements en LUP. Lors des pénuries les plus élevées, la loi leur octroie un droit de préemption lors des mises en vente de parcelles constructibles. Elle ne les contraint toutefois pas à acquérir des terrains constructibles, et ne leur attribue pas davantage la possibilité d'exproprier le propriétaire d'une parcelle. Selon les estimations de l'Etat de Vaud, moins de 15% des ventes immobilières sont susceptibles d'être affectés par le droit de préemption.
Préservation du parc locatif
La loi accorde aussi à l'Etat la possibilité de soutenir le parc de logements existant en accordant des subventions visant à rénover les logements et à en améliorer l'efficience énergétique. Elle facilite aussi la création de logements dans des immeubles occupés jusqu'alors par des bureaux. Pourquoi, en effet, maintenir certaines surfaces disponibles sous forme de locaux professionnels alors que ces derniers sont en excès et que les logements abordables sont si peu nombreux ?
De plus, les procédures administratives sont simplifiées lors des rénovations isolées ne concernant que des logements seuls dans un immeuble. Enfin, la loi est strictement appliquée dans les districts où le taux moyen de logements libres sur trois ans est inférieur à 1,5%. Le dispositif s'allège toutefois lorsque ce taux repasse durablement en-dessus du seuil de 1%.
La loi sera-t-elle efficace ?
La loi en tant que telle est encore trop récente pour que ses effets puissent être mesurés sur le terrain. D'autant plus que la stimulation promise au marché immobilier destiné à la classe moyenne est contrecarrée par l'application de la Loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LAT), qui limite sévèrement la croissance des surfaces disponibles à la construction. Néanmoins, selon l'Observatoire de l'économie vaudoise de la BCV, une détente du marché du logement est attendue à l'horizon 2020.
Conclusion
L'introduction de la LPPPL ouvre la voie à des interventions publiques visant à favoriser la construction de logements à loyers modérés destinés à la classe moyenne tout en permettant aux investisseurs de toucher un rendement convenable. La loi devrait en principe favoriser une détente sur le marché du logement. Mais ses effets ne sont pas attendus avant la fin de la décennie.
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