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Le taux d'intérêt de référence est un terme que vous avez peut-être entendu si vous êtes locataire ou si vous vous intéressez au marché immobilier suisse. Mais qu'est-ce que c'est exactement ? Et comment cela affecte-t-il les locataires ? Plongeons dans les détails.
Qu'est-ce que le taux d'intérêt de référence ?
Le taux d'intérêt de référence est le taux d'intérêt moyen pondéré des hypothèques en Suisse. Il est utilisé comme base pour déterminer le rendement maximal qu'un propriétaire peut obtenir sur un investissement immobilier. Cette limitation théorique de rendement a donc un impact immédiat sur le prix des loyers. Cette notion de rendement maximum a même un nom : le rendement admissible.
Détermination du taux d'intérêt de référence
Ce taux est déterminé en calculant la moyenne de tous les taux de toutes les hypothèques en cours dans le pays.
Cela veut dire que des hypothèques ayant été contractées il y a 5, 10 ou 15 ans sont prises en compte pour le calcul au même titre que des hypothèques conclues il y a 3 mois.
On fait donc la moyenne de tous ces taux et on arrondit le résultat au quart de pourcent près. Ce taux est donc fortement lié aux taux hypothécaires Suisse
À quelle fréquence est-il calculé ?
L'OFL (office fédéral du logement) publie le taux d'intérêt de référence quatre fois par an, généralement à la fin de chaque trimestre.
Quels sont les impacts de ce taux sur les locataires ?
Réduction des loyers :
Imaginons que votre loyer a été conclu à une époque où le taux d'intérêt de référence était de 1,5%. Si ce taux baisse à 0,25%, vous êtes en droit de demander une baisse de loyer à votre propriétaire au motif que votre loyer doit suivre le taux de référence pour que le rendement du propriétaire ne dépasse pas le rendement admissible.
Stabilité des loyers :
À l'inverse, si le taux augmente, cela ne signifie pas nécessairement que votre loyer augmentera. Les propriétaires ne peuvent augmenter le loyer que si d'autres coûts, tels que les charges d'exploitation ou les coûts d'entretien, ont également augmenté.
Transparence :
Le taux d'intérêt de référence offre une transparence aux locataires. Ils peuvent vérifier si leur loyer est conforme au taux actuel et, le cas échéant, négocier avec le propriétaire, et ce même si le contrat de bail a déjà été signé.
Quels sont les impacts d'une hausse sur les propriétaires ?
Coûts d'emprunt plus élevés :
Si un propriétaire a une hypothèque à taux variable, une hausse du taux d'intérêt de référence pourrait entraîner une augmentation des coûts d'emprunt.
Difficulté à augmenter les loyers :
Même si le taux d'intérêt de référence augmente, les propriétaires ne peuvent pas automatiquement augmenter les loyers sans justifications supplémentaires, comme des coûts d'entretien ou d'exploitation accrus.
Rentabilité réduite :
Si les coûts d'emprunt augmentent mais que les loyers restent stables, la rentabilité des propriétés locatives peut diminuer.
Quels seraient les impacts d'une baisse sur les propriétaires ?
Coûts d'emprunt réduits :
Les propriétaires avec des hypothèques à taux variable pourraient bénéficier de coûts d'emprunt plus bas, améliorant leur marge financière.
Pression pour réduire les loyers :
Avec un taux d'intérêt de référence plus bas, les locataires peuvent légitimement demander des réductions de loyer, ce qui pourrait réduire les revenus locatifs des propriétaires.
En résumé, les fluctuations du taux d'intérêt de référence peuvent avoir une série d'impacts, positifs ou négatifs, sur les propriétaires. Il est donc essentiel pour eux de surveiller ces taux et de planifier en conséquence.
Comment va évoluer ce taux ?
L'évolution du taux de référence est lié à celui des taux d'hypothèques.
Comme ces deux graphiques le montrent, la corrélation entre les deux courbes est assez net.
La remontée substantielle des taux hypothécaires risque de logiquement conduire à une nouvelle augmentation de taux référence.
En conclusion
Le taux d'intérêt de référence est un élément crucial du droit du bail puisqu'il joue un rôle de stabilisateur sur le marché locatif suisse. Il offre une certaine protection aux locataires contre les augmentations de loyer arbitraires et assure une certaine équité dans le marché. Si vous êtes locataire en Suisse, il est essentiel de garder un œil sur ce taux et de comprendre comment il peut affecter votre situation de location.