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Soll man die alte Immobilie zuerst verkaufen und dann ein neues Haus kaufen oder umgekehrt? Auf diese Frage gibt es keine richtige oder falsche Antwort. Der Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung hängt von den Marktbedingungen und der individuellen Situation ab.Jetzt Immobilie bewerten lassen
Es gibt keine einfache Antwort darauf, ob zuerst der Verkauf oder der Kauf kommt. Was auch immer Priorität geniesst: Es wird zusätzlichen Druck auf die andere Seite der Gleichung ausüben. Aber es gibt ein mögliches Vorgehen für Verkäufer.
Der erste Schritt ist ein Blick in die Finanzen. Dann sollten Sie sich selbst fragen, ob sie allenfalls für zwei Umzüge bereit wären. Und schliesslich müssen sie die Marktbedingungen beachten. Schauen wir uns nachfolgend drei Szenarien an:
- 1. Sie verkaufen zuerst
- 2. Sie kaufen zuerst
- 3. Sie ändern Ihr bestehendes Haus in ein Mietobjekt
1. Zuerst verkaufen
Was dafür spricht:
- Sie haben das Geld aus dem Verkauf für die neuen Eigenmittel.
- Sie haben kein Risiko, mit zwei Hypotheken gleichzeitig jonglieren zu müssen.
- Sie haben keinen Druck, den Preis für einen schnellen Verkauf zu senken.
Was dagegen spricht:
- Möglicherweise müssen Sie zweimal umziehen.
- Ihre Investition wird aus dem Immobilienmarkt entfernt.
- Sie setzen sich unter Druck, schnell ein neues Zuhause zu finden.
Haben Sie weder Geld, um eine Anzahlung auf ein neues Haus oder Eigentumswohnung zu leisten, noch genug Einkommen, um sich zwei Hypothekenzahlungen auf unbestimmte Zeit zu leisten? In diesem Fall scheint auf den ersten Blick der vorgängige Verkauf die intelligenteste Lösung zu sein. Aber der Verkauf führt zuerst zu einer weiteren Frage: Wo werden Sie in der Zeit zwischen Verkauf und Kauf wohnen? Comparis erklärt zwei Möglichkeiten:
- Überbrückung
- Rückmietung
Bei einem Verkauf Ihrer alten Liegenschaft und vor dem Kauf einer neuen, entsteht fast sicher eine Lücke von Tagen oder Monaten, in der Sie das alte Zuhause verlassen. Sind Sie bereit für eine Überbrückungslösung und einen zweimaligen Umzug? Können Sie einen Mietvertrag finden, der auch kurzfristige Kündigungsmöglichkeiten anbietet?
Es ist sinnvoll, sofort mit der Suche nach Ihrem neuen Zuhause zu beginnen. Haben Sie ein Objekt gefunden, können Sie bereits ein Angebot machen, sobald Ihr Haus verkauft wird.
Es mag bequemer erscheinen, die Liegenschaft erst zu verkaufen und sich dann eine Wohnung zu mieten. Aber werfen Sie zuerst einen Blick auf den Wohnungsmarkt: In einem wachsenden Markt wie dem aktuellen ist Zeit Geld. Sobald Sie Ihr Haus verkauft haben, sind Sie aus diesem Markt draussen. Bei einem allgemeinen Preisanstieg wird auch Ihre neue Traumimmobilie teurer, während Sie auf einem sechsmonatigen Mietvertrag sitzen. Ist der Markt jedoch langsamer oder ein klarer Käufermarkt, können Sie es sich wahrscheinlich eine Weile leisten, in einem Mietobjekt zu wohnen. Warten Sie aber nicht zu lange, bis der Markt wieder dreht.
Eine andere Lösung ist, nach dem Hausverkauf weiter in der Liegenschaft wohnen zu bleiben, bis ein neues Objekt gekauft ist. Das können Sie im Kaufvertrag so aushandeln. Möglicherweise kommt dem neuen Käufer eine solche Lösung entgegen, wenn auch er noch terminliche Verpflichtungen hat. Sie können in diesem Fall bleiben, bis Ihr neues Haus bereit ist. Der Haken: Verkaufen Sie mit einer Rückmietanforderung, erhalten Sie wahrscheinlich weniger Angebote. Zudem bleibt Ihnen relativ wenig Zeit, um ein neues Zuhause zu finden. Der Käufer möchte wahrscheinlich nicht Monate warten, bevor er selbst sein neues Zuhause bezieht.
2. Zuerst kaufen
Was dafür spricht:
- Sie müssen nur einmal umziehen.
- Sie haben keinen Druck, ein neues Objekt auszuwählen.
Was dagegen spricht:
- Sie haben Druck, schnell zu verkaufen.
- Die Finanzierung kann schwierig und teuer sein.
Wollen Sie sicher ohne den Mietschritt in ein neues Zuhause einziehen, müssen Sie zuerst kaufen. Dazu gibt es verschiedene finanzielle Möglichkeiten. Comparis hat folgende Beispiele für Sie:
- Bedingtes Angebot
- Zwischenfinanzierung als Alternative
Die erste und aus Ihrer Sicht wohl attraktivste Möglichkeit ist das "bedingte" Angebot. Das bedeutet: Sie schliessen einen Vertrag ab, mit dem Sie die neue Liegenschaft erst kaufen, wenn Ihre aktuelle verkauft ist.
Viele Hausverkäufer wollen das Geschäft allerdings schnell abschliessen. Dabei könnten Sie mit einem bedingten Angebot auf Unverständnis stossen. Besprechen Sie mit Ihrem Makler, ob ein bedingtes Angebot unter Berücksichtigung der lokalen Marktbedingungen sinnvoll ist.
Wer ein Eigenheim besitzt, kann dieses verkaufen, um mit dem erhaltenen Geld sogleich die Eigenmittel für ein neues Objekt einzubringen ¬– so zumindest die Theorie. In der Praxis sieht es meist anders aus. So ist das Eigenkapital für den Kauf des neuen Eigenheims zwar vorhanden. Sofern der Verkauf aber noch nicht abgeschlossen und das Geld überwiesen ist, noch in der alten Liegenschaft gebunden. In diesem Fall benötigen Sie eine Zwischenfinanzierung oder auch Doppelfinanzierung genannt. Dafür gibt es hierzulande keine standardisierten Lösungen. Holen Sie sich deshalb Rat bei einem unabhängigen Hypothekenvermittler. Der Comparis-Partnerservice HypoPlus unterstützt Sie dabei.
3. Vermieter werden
Was dafür spricht:
- Sie haben keinen Stress mit dem Verkauf.
- Sie erzielen ein monatliches Einkommen aus den Mieten.
- Sie haben ein Immobilien-Portfolio.
Was dagegen spricht:
- Es gibt kein Geld für eine neue Anzahlung.
- Es kann anstrengend sein, Vermieter zu sein und Mieter zu finden.
- Sie müssen mit steuerlichen Konsequenzen rechnen.
Ist genug Geld für eine Anzahlung vorhanden, können Sie den Verkauf Ihrer Immobilie ganz aufgeben und Ihr bestehendes Haus vermieten. Das kann eine gute Investition sein. Voraussetzung ist: Sie erhalten genügend Miete, um Hypothek und Unterhaltskosten zu decken. Allerdings ist es immer ein Risiko, die richtigen Mieter zu finden. Zudem hat eine Vermietung steuerliche Konsequenzen. Bevor Sie diese Möglichkeit in Betracht ziehen, fragen Sie einen Makler nach den steuerlichen Vor- und Nachteilen.