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Zu kostspielig, zu personalintensiv
Der überteuerte Kauf, das WEG-System mit Ertragsausfällen, eigene Leerstände aus erworbenen, vernachlässigten Liegenschaften, ein rascher Mieterwechsel mit nachfolgend vermehrt nötigen Renovationen und hohe noch zu begleichende Schulden aus dem Rämi-Bau-Kauf stürzen die Logis Suisse SA in eine tiefe Existenzkrise. Ende 2000 rettet sie sich mit einem Kapitalschnitt aus der Misere. Noch sind Steuerlasten zu begleichen, Schulden abzutragen und im Aargau komplizierte Beteiligungen zu entflechten. Die föderalistische Struktur als Holding mit Tochtergesellschaften ist zu kostspielig und zu personalintensiv. Allein die rund 800 Wohnungen der Logis Suisse Zürich SA sind auf sieben Kantone und noch mehr Gemeinden zerstreut. Im Portfolio befinden sich Problemliegenschaften in desolaten Quartieren. Die Logis Suisse SA nutzt die Gunst der Stunde sinkender Hypothekarzinsen.
Die Logis Suisse erfindet sich neu
Die Logis Suisse Nordwestschweiz AG wechselt 2002 zur Wohnstadt Basel. Die Logis Suisse Romand und Ticino verselbständigen sich nach 2004. Die Logis Suisse SA konsolidiert die Jahresrechnungen der verbleibenden Tochterfirmen. Sie ist fortan nur noch in der deutschen Schweiz aktiv. Durch diese Ausgliederungen gehen 1'200 Wohnungen weg. Die Logis Suisse SA hält Ende 2005 2'824 Wohnungen. Die Logis Suisse SA Wohnbaugesellschaft gesamt schweizerischer Organisation hört als Holding auf zu existieren.
Gemeinnützige Wohnbaugesellschaft Logis Suisse AG
Die Logis Suisse AG gründet sich am 26. Juni 2006 neu als Logis Suisse AG/Gemeinnützige Wohnbaugesellschaft, welche die Förderung und Haltung preisgünstiger Wohnungen in der deutschen Schweiz bezweckt. Übernahm die frühere Logis Suisse SA vorwiegend bereits vorhandene Wohnungen aus bestehenden, teils gemeinnützigen Beständen, setzt die neue Logis Suisse AG vorerst auf innere Werte: möglichst wenig eigenes, fest angestelltes Personal, Einteilung in regionale Immobilienportfolios, Outsourcing der Immobilienverwaltung an professionelle regionale Verwaltungen, Reduktion des Verwaltungsrats auf sechs, später fünf Personen. Der Anlageausschuss besichtigt 90 Prozent aller Wohnungen. Es werden strategische Grundsätze formuliert, Bewertungen durchgeführt, weitere kleinere Liegenschaften an Rand und anderen schlechten Lagen verkauft, im niedrigen Zinsumfeld Hypotheken amortisiert. Die Logis Suisse AG packt grosse, wertvermehrende Sanierungen an und führt diese soweit immer möglich im bewohnten Zustand aus, was ihr Mehraufwand einbringt. Sie vermeidet hohe Mieterwechsel, beseitigt Leerstände und wertet Quartiere auf, zum Beispiel in Langenthal und in Schaffhausen.
Fast verkauft! Endlich unabhängig
Die Fusion mit den Tochterfirmen führt zum Umstand, dass der Bund Hauptaktionärin der Logis Suisse AG wird. Das widerspricht den gesetzlichen Vorgaben. Also prüft man zuerst einen Verkauf der Logis Suisse AG auf dem freien Markt. Nach langen Abklärungen erhält Wohnbaugenossenschaften Schweiz die Chance, einen grossen Teil der Aktien des Bundes zum Nominalwert zu kaufen. Sie gründet die Beteiligungsstiftung Solinvest. Diese und einzelne Baugenossenschaften übernehmen Aktien der Eidgenossenschaft und weitere Aktienpakete. So können die Wohnungen dem gemeinnützigen Wohnungsbau erhalten bleiben. 2009 sind 85 Prozent der Logis-Suisse-Aktien im Besitz von gemeinnützigen Wohnbauträgern. Die Logis Suisse AG profitiert vom anhaltend niedrigen Zinsumfeld. Hypotheken werden amortisiert. Die Eigenkapitalbasis steigt. Die Logis Suisse AG agiert als weitgehend eigenständige Non-Profit-Organisation im stark von Spekulation getriebenen Umfeld. Erstmals seit Langem wird 2009 wieder eine Dividende ausbezahlt.