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Afrika In der entwickelten Welt liegen die Immobilienrenditen auf Tiefständen. Anders sieht es in Afrika aus. Dort ist der Zeitpunkt zum Einstieg günstig.
Afrika, vor allem die südlich der Sahara gelegenen Gebiete, hat zuletzt einen starken zyklischen Abschwung erlitten. Bestimmte Märkte, insbesondere in den Ölförderländern, mussten Kurskorrekturen bei Vermögenswerten verkraften, die sowohl von Makroals auch von Mikrofaktoren beeinflusst wurden. Die Abhängigkeit von einzelnen Rohstoffen in gewissen Ländern wie etwa in Nigeria hat als Folge der sinkenden Energiepreise beinahe augenblicklich zu einer Korrektur der Mietnachfrage auf dem Immobilienmarkt geführt. Erschwerend hinzu kam der Aufschwung des westafrikanischen Immobilienmarktes zwischen 2011 und 2015. In diesem Zeitraum hat sich das Angebot an neuen Objekten deutlich erhöht. Das zusätzliche Angebot, gepaart mit der Konjunktureintrübung, hat die Mieterträge sinken lassen, sodass die Immobilienpreise in einigen Gebieten um bis zu 35 Prozent sanken.
Und doch wird weiter gebaut: In Ostafrika steht das zweithöchste Gebäude des Kontinents kurz vor der Fertigstellung. Der mit modernster Gebäudetechnik errichtete Wolkenkratzer befindet sich im Finanzdistrikt von Nairobi in Kenia, dem Wirtschaftszentrum der Region. Im Vergleich zu Nigeria ist die kenianische Wirtschaft weitaus stärker diversifiziert. Und im Gegensatz zu Nigeria profitiert Kenia als Ölimporteur von den niedrigen Energiepreisen. Doch der neueste Wolkenkratzer in Nairobi wird mit einem Quadratmeterpreis von lediglich rund 2000 Franken bewertet – das entspricht einem Abschlag zu vergleichbaren Gebäuden in Nigeria und Ghana um rund 50 Prozent.
Werden die regionalen Immobilienpreise in Afrika vor dem Hintergrund der jüngsten Korrekturen sowie der besseren Aussichten betrachtet, ist künftig von einem nachhaltigeren Anlageangebot auszugehen. In Nigeria sind die verbesserten Aussichten unter anderem an der deutlichen Verringerung zwischen den offiziellen und inoffiziellen Wechselkursen der Landeswährung Naira ablesbar.
Südafrika und der Rest Afrikas
In den letzten zwanzig Jahren hat sich der südafrikanische Immobilienmarkt massiv entwickelt. Er weist heute einen Wert von rund 37 Milliarden Franken auf und an der Börse sind rund 30 Immobiliengesellschaften kotiert. Südafrika verfügt zudem über am sechstmeisten Shoppingmalls weltweit, darunter fast 2000 Einzelhandelszentren mit einer Gesamtfläche von 23 Millionen Quadratmetern.
Immobilieninvestoren südlich der Sahara sollten bereit sein, sich langfristig zu verpflichten.
Auf dem gesamten restlichen Kontinent mit einer Gesamtbevölkerung von 950 Millionen Menschen beträgt die Einzelhandelsfläche dagegen nur rund 3 Millionen Quadratmeter und es finden sich lediglich sechs Einkaufszentren durchschnittlich pro Land. In Südafrika entspricht die Einkaufsfläche pro Kopf 0,4 Quadratmeter, südlich der Sahara jedoch lediglich 0,003 Quadratmeter. Das ist ein Faktorunterschied von 132. Selbst bereinigt um die Differenz der Wirtschaftsleistung pro Kopf beträgt der Faktor immer noch 35 – ein erstaunlich hoher Wert.
Vor diesem Hintergrund ist das Potenzial für langfristiges Wachstum in einer der bevölkerungsreichsten und unterversorgtesten Regionen der Welt offensichtlich. In Afrika befinden sich geschätzte 56 Städte mit mehr als einer Million Einwohnern. Zum Vergleich: In Europa sind es lediglich 33 Städte. Und bis ins Jahr 2025 werden schätzungsweise 15 afrikanische Städte mehr als fünf Millionen Menschen bevölkern.
Investoren, die das Potenzial des Immobilienmarktes südlich der Sahara erschliessen wollen, müssen allerdings bereit sein, sich langfristig zu verpflichten. Immerhin sind die Bausteine dafür – etwa Fremdkapitalfinanzierungen – vorhanden. Der Bankensektor ist in den letzten zehn Jahren stark gewachsen und viele internationale Banken sind in den grösseren Ländern Afrikas tätig. Derzeit scheint der Zeitpunkt zum Einstieg günstig. Die Immobilienpreise sind zuletzt gesunken, ebenso die Rohstoffpreise, und viele lokale Währungen haben sich ebenfalls abgewertet. Vor allem im Vergleich zu den entwickelten Immobilienmärkten, die sehr viel Kapital angezogen haben und als Folge nur noch historisch tiefe Renditen liefern, scheinen die afrikanischen Immobilienmärkte vorteilhaft.
Angebot wächst kontinuierlich
Das Angebot an investierbaren Immobilien südlich der Sahara ist kontinuierlich gewachsen und wächst weiter. Angetrieben wird diese Entwicklung vor allem von Private Equity Development Fonds. Allein die fünf grössten dieser Gefässe sammelten zwischen 2010 und 2016 rund 1,7 Milliarden Franken. Zusätzlich erstellen viele Konzerne, die den afrikanischen Kontinent erschliessen, eigene Areale, weil die lokalen Immobilienmärkte diese nicht bereitstellen können. Das eröffnet weitere Investitionsmöglichkeiten. Trotz dem wachsenden Markt ist der Zugang für durchschnittliche Anleger überschaubar. Das Angebot richtet sich vor allem an professionelle Investoren.
Das Risiko bezüglich Eigentumsrechten, Liquidität und Transparenz ist in Afrika viel grösser als in entwickelten Volkswirtschaften und undurchsichtiger, was durch eine deutlich höhere Rendite abgegolten werden sollte. Investoren, die mit den Gegebenheiten in Afrika – besonders südlich der Sahara – nicht vertraut sind, wenden sich daher besser an spezialisierte Teams. Diese sollten in der Lage sein, angemessene Renditen zu erzielen und gleichzeitig die Risiken der jeweiligen Immobilienmärkte zu erkennen und zu managen.
Thomas Reilly, Managing Director Africa Real Estate, Investec, London.