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Le 12 décembre 2008, le Conseil fédéral a approuvé un projet de modification du droit du bail et l'a soumis au Parlement. Après que le Conseil national eut refusé d'entrer en matière le 25 mai 2009, le Conseil des Etats avait approuvé le projet du Conseil fédéral moyennant de légères retouches. Le 14 septembre 2010, le Conseil national a toutefois décidé une nouvelle fois de ne pas entrer en matière sur ce dossier. Le projet de révision est ainsi définitivement enterré.
En matière de congé, le droit du bail prévoit une solution acceptée dans ses grandes lignes à la fois par les locataires et les bailleurs. Les avis divergent par contre concernant les règles de fixation du loyer. Actuellement, les bailleurs peuvent adapter le loyer aux modifications des taux sur le marché hypothécaire, le risque étant que les augmentations de loyer soient répercutées rapidement, et les baisses avec retard, voire pas du tout. L'abandon du lien entre loyers et taux hypothécaire était l'objectif majeur de la révision proposée.
Le projet prévoyait de donner la possibilité aux bailleurs de logements et de locaux commerciaux d'adapter annuellement les loyers à l'évolution du coût de la vie. Cette modification n'aurait certes pas entraîné une baisse des loyers, mais aurait permis de lisser les fluctuations et d'éviter les hausses subites.
Pour juger du caractère justifié du loyer initial, le projet prévoyait un système fondé sur les loyers de logements comparables. Une augmentation de loyer suite à un changement de propriétaire n'aurait pas été admise.
Avec le rejet du projet de révision par le Parlement, le droit du bail actuel, entré en vigueur en 1990, reste déterminant pour l'essentiel. Il s'est certes imposé en pratique; toutefois, il comporte des faiblesses. En raison de l'évolution des taux d'intérêt hypothécaire, il ne correspond plus à la réalité économique en ce qui concerne la fixation des loyers. Pour cette raison, le Conseil fédéral a, en modifiant l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF), introduit le 1er janvier 2008 un taux de référence déterminant pour toute la Suisse, calculé sur la base de l'évolution des taux hypothécaires. Cela a certes permis d'atténuer dans une certaine mesure les effets problématiques du couplage des loyers et des taux hypothécaires, mais pas de régler le problème à la base.