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In der Schweiz sind Erhöhungen des Mietzinses in den Verträgen bestehender Mietverhältnisse – sogenannter Bestandesmieten – rechtlich eingeschränkt. In der Regel sind sie nur möglich bei allgemeiner Teuerung, bei spezifischen Kostensteigerungen beim Betrieb von Immobilien oder bei Zinssteigerungen. Diese Mietzinsregulierung führt in Phasen stagnierender oder rückläufiger Zinsen und tiefer Teuerungsraten, wie wir sie aktuell beobachten, zu stagnierenden Bestandesmieten.
Mit der Einführung der Personenfreizügigkeit kurz nach der Jahrtausendwende stieg die Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere in den urbanen Ballungsräumen, schnell und kräftig. Dies blieb nicht ohne Folgen. Die Mieten von neu abgeschlossenen Verträgen – die sogenannten Transaktionsmieten – nahmen zu und bewirkten in den betroffenen Regionen eine zunehmende Differenz zwischen den neuen Transaktions- und den laufenden Bestandesmieten. Diese Differenz nennt man auch «Miet-Gap». Wie sich dieser «Miet-Gap» auf die Preise, den Neubau und die Gesamtsanierung von Mietwohnungen sowie auf die Mobilität der Mieter auswirkt, hat eine Studie des Informationsdienstleisters Meta-Sys, im Auftrag des Staatssekretariats für Wirtschaft (Seco) und des Bundesamtes für Wohnungswesen (BWO), untersucht.
Grosse Mietzinsdifferenzen in Genf
Für die Studie wurden von 2005 bis 2016 die Differenzen zwischen Transaktions- und Bestandesmieten in den kommunalen Mietwohnungsmärkten der Schweiz empirisch bestimmt. Nach einer Qualitätsbereinigung wurden dabei die auf Inseraten basierenden Transaktionsmieten mit den Bestandesmieten aus dem Schweizerischen Mietpreisindex verglichen.
Die Berechnungen zeigen, dass die Transaktionsmieten im Extremfall um bis zu 70 bis 80 Prozent von den Bestandesmieten abweichen. Am stärksten sind diese Abweichungen am Genfersee, in den Regionen Zürich und Zug sowie in einzelnen touristischen Gebieten. Gleichzeitig gibt es im Raum Solothurn und dem Jurabogen auch Gebiete mit nur geringen Abweichungen von 10 bis 20 Prozent (siehe Abbildung 1). Analysiert man die Bautätigkeit und das Mobilitätsverhalten in diesen von der Wirkung der Mietzinsregulierung unterschiedlich betroffenen Gebieten, lassen sich Rückschlüsse auf die Auswirkung der Mietzinsregulierung ziehen.
Abb. 1: «Miet-Gap» in Schweizer Regionen (2016)
Anmerkung: Die Karte zeigt die MS-Regionen des Bundesamtes für Statistik.
Quelle: eigene Berechnungen, Ad-Scan, Meta-Sys AG / Mietpreisindex, BFS / Die Volkswirtschaft
Höhere Transaktionsmieten und mehr Gesamtsanierungen
In der Theorie findet sich kein klarer Zusammenhang, wie sich eine Mietzinsregulierung auf die Transaktionsmieten auswirkt. Denkbar ist aber, dass Zuwanderer und Umzüger in einer Region mit hohem «Miet-Gap» aufgrund einer reduzierten intraregionalen Mobilität auf weniger Wohnungsangebote treffen. Weil diese Wohnungen tendenziell an die kaufkräftigsten Interessenten gehen, steigen entsprechend auch ihre Mieten. Dieser Zusammenhang kann empirisch nachgewiesen werden: In den Regionen mit stärker zunehmendem «Miet-Gap» sind die Transaktionsmieten (unter Kontrolle anderer Einflussfaktoren) deutlich stärker gestiegen als in den Regionen, wo der «Miet-Gap» weniger stark zugenommen hat.
Auch für den Einfluss der Mietzinsregulierung auf die Neubautätigkeit lässt sich in der Theorie kein direkter Zusammenhang herleiten. Allerdings besteht dieser indirekt: Denn steigende Mieten stimulieren die Bautätigkeit. Diese indirekte Wirkung bestätigt die empirische Messung deutlich.
Ebenfalls zeigen unsere Ergebnisse, dass sich die Regulierung positiv auf die Gesamtsanierungen auswirkt. Auch wenn rein rechtlich der Anfangsmietzins bei einer Neuvermietung angefochten werden kann, besteht für den Vermieter bei einer Gesamtsanierung und einer Neuvermietung in der Regel doch die Möglichkeit, marktkonforme Mieterhöhungen durchzusetzen.[1] Für unsere Analyse war der Mietanstieg nach einer Sanierung zwar nicht bekannt, allerdings zeigt sich, dass die Zahl umfassender Sanierungen in Regionen mit stärker zunehmendem «Miet-Gap» angestiegen ist. Die Hypothese, dass die Mietzinsregulierung mehr Sanierungen mit gleichzeitiger Wandlung von Mietwohnungen in Stockwerkeigentum bewirkt, lässt sich hingegen nicht bestätigen.
Weniger Wohnungswechsel
Wenn die laufende Miete deutlich günstiger ist als die aktuellen Marktmieten in einer Region, kann ein Wohnungswechsel teuer zu stehen kommen. Dieser Umstand kann die intraregionale Mobilität einschränken. Das Resultat wären überlange Mietverhältnisse, Wohnen in zu kleinen oder zu grossen Wohnungen oder eine reduzierte Umzugswahrscheinlichkeit.
Zu diesen Punkten werden jedes Jahr rund 5000 Haushalte im schweizerischen Haushaltpanel befragt. Empirisch kann dadurch belegt werden, dass der «Miet-Gap» tatsächlich einen wesentlichen Einfluss auf die Mobilität hat: Steigt der «Miet-Gap» an, so steigen auch die durchschnittliche Mietdauer und die Wahrscheinlichkeit, in einer unpassenden Wohnung zu leben. Dabei verursacht die Mietzinsregulierung eher das Problem einer zu kleinen als einer zu grossen Wohnung. Die Wahrscheinlichkeit, dass ein Haushalt in einer unpassenden Wohnung lebt, steigt mit der Höhe des «Miet-Gap» und sinkt mit steigendem Haushaltseinkommen (siehe Abbildung 2).
Abb. 2: Mittlere Wahrscheinlichkeit, in einer zu grossen oder zu kleinen Wohnung zu leben, nach Höhe des «Miet-Gap» und des Einkommens
Anmerkung: Die Zahlen beziehen sich auf einen vierköpfigen Haushalt.
Quelle: eigene Schätzung Meta-Sys AG / Swiss Household Panel / Die Volkswirtschaft
Regulierung beeinflusst ökonomisches Verhalten
Wie unsere Untersuchung gezeigt hat, beeinflusst das schweizerische System der Mietzinsregulierung die ökonomischen Entscheide der Haushalte deutlich. Es stellt sich allerdings die Frage, ob dies ohne Mietzinsregulierung anders wäre. Oder anders gefragt: Würden die Bestandesmieten auch ohne Regulierung deutlich unter dem Transaktionsniveau verlaufen? Da die meisten vergleichbaren Staaten über die eine oder andere Form von Mietzinsregulierung verfügen, gibt es nur wenige Beispiele, die hierüber Auskunft geben können. Eine Untersuchung für die USA[2] beispielsweise kommt zum Ergebnis, dass das Potenzial von Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen nur verzögert ausgeschöpft wird.
Auch der schweizerische Mietmarkt für Luxusobjekte mit mehr als sechs Zimmern liefert einen Anhaltspunkt. Dort sind die Mietzinse in der Schweiz nicht reguliert. Eine Befragung bei rund 50 Vermietern solcher Objekte zeigt, dass die Anpassung an die Marktmieten in diesem Segment nicht voll ausgeschöpft wird. Grund ist die kompetitive Situation: Der mögliche Gewinn einer Mietanpassung an die Marktmieten wird hier abgewägt gegen die Vorteile eines stabilen Mietverhältnisses ohne Leerstand und Fluktuation. Deshalb kann davon ausgegangen werden, dass auch im freien Markt ohne Mietzinsregulierung ein gewisser «Miet-Gap» bestehen würde. Allerdings kaum in dem Ausmass, wie er sich heute teilweise aufgrund der Regulierung ergibt.
Wie die Studie zeigt, können die in der Theorie vermuteten Auswirkungen einer Mietzinsregulierung empirisch weitgehend belegt werden. Stark spürbar werden sie aber primär in Gebieten mit sehr hohem «Miet-Gap», insbesondere in den Städten, wo auch die Mieteranteile hoch sind. Dort ist aber aufgrund geringerer Nutzungsreserven häufig auch die angebotsseitige Anpassung eingeschränkt. Eine Mietzinsregulierung, die weniger ausgeprägte «Miet-Gaps» bewirken würde, könnte zu einer stabileren Entwicklung der Mietwohnungsmärkte beitragen. Im Moment dürfte eine solche Änderung bei langjährigen städtischen Mietern auf wenig Gegenliebe stossen. Doch der nächste Zinsanstieg wird durch den Anstieg der Bestandesmieten auch die «Miet-Gaps» verkleinern. In Verbindung mit den aktuell steigenden Leerständen könnte dann der geeignete Moment sein, um eine Änderung der Mietzinsregulierung in Angriff zu nehmen.
- In manchen Kantonen wird die Möglichkeit der Anfechtung allerdings noch durch die sogenannte Formularpflicht verstärkt, welche den Vermieter verpflichtet, dem Neumieter mit einem amtlich genehmigten Formular mitzuteilen, wie viel Miete sein Vorgänger bezahlt hat.
- Randal J. Verbrugge and Joshua Gallin (2017). A Theory of Sticky Rents – Search and Bargaining with Incomplete Information, Federal Reserve Bank of Cleveland, Working Paper 17/05.