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Fragen der Zuständigkeit
Schnittstellenpapiere sind grundsätzlich eine nützliche Erfindung, können aber auch leicht zu Diskussionen und Konflikten führen, wenn sie überladen und nicht sorgfältig genug abgefasst werden und dadurch in Widerspruch zu anderen Bestimmungen des Mietvertrages oder zu zwingenden Gesetzesbestimmungen (insb. Art. 256 OR) geraten.
Schnittstellenpapiere werden dem Mietvertrag (i. S. v. Vertragsurkunde) meist als Beilage/Anhang angefügt und dabei zum integrierenden Vertragsbestandteil erklärt. In aller Regel enthält allerdings auch der Mietvertrag Bestimmungen, die sich (mehr oder weniger ausführlich) zu den obgenannten Fragen (Eigentum, Abgrenzung Mieterausbau/Grundausbau, Unterhalt) äussern. So wird im Mietvertrag üblicherweise festgehalten, dass der Vermieter verpflichtet ist, den Grundausbau zu unterhalten, wohingegen der Unterhalt des Mieterausbaus dem Mieter obliege. Zur Abgrenzung des Grundausbaus vom Mieterausbau wird jeweils auf das Schnittstellenpapier verwiesen. An einem solchen Vorgehen ist solange nichts auszusetzen, als im Schnittstellenpapier tatsächlich nur die Abgrenzung des Grundausbaus vom Mieterausbau vorgenommen wird. In einem solchen Fall ist die gesamte Regelung in sich stimmig.
Allzu oft ist in der Praxis jedoch festzustellen, dass sich das Schnittstellenpapier nicht nur auf die Abgrenzung des Grundausbaus vom Mieterausbau beschränkt, sondern in weiteren Spalten zusätzlich zur Frage des Unterhalts äussert, d. h. dazu, wer von den Mietparteien einen bestimmten Einrichtungsgegenstand, Bauteil usw. zu unterhalten hat. Im harmlosesten Fall entsteht dadurch bezüglich der Unterhaltspflicht lediglich eine Überdefinition. Im weniger günstigen Fall – dann nämlich, wenn das Schnittstellenpapier einen Einrichtungsgegenstand, Bauteil usw. zwar dem Grundausbau zuweist, den Unterhalt jedoch dem Mieter überträgt, kommt es innerhalb des Vertrages zu einem (unauflöslichen) Widerspruch und damit zu (unter Umständen grossem) Konfliktpotenzial zwischen den Parteien. Noch problematischer wird es, wenn sich das Schnittstellenpapier nicht nur zum Unterhalt äussert, sondern diesen auch noch in Instandhaltung und Instandsetzung unterteilt und auf die Mietparteien verteilt. Eine Definition dessen, was unter Instandhaltung und Instandsetzung genau zu verstehen ist, sucht man im Schnittstellenpapier und in der Vertragsurkunde jedoch meist vergeblich.
Der kleine Unterhalt
Das Gesetz hilft einem auch nicht weiter, da es weder den Begriff der Instandhaltung noch denjenigen der Instandsetzung kennt. Der Vermieter beruft sich in solchen Fällen nicht selten auf die SIA-Norm 469, die eine Definition der Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung (und Erneuerung) enthält. Der Mieter stellt sich demgegenüber meist auf den Standpunkt, mit Instandhaltung könne nur der sogenannt «kleine Unterhalt» im Sinne von Art. 259 OR gemeint sein.
Weder die eine noch die andere Meinung verdient von vornherein den Vorzug, wobei immerhin zu sagen ist, dass die von der Mieterseite vertretene Ansicht das Gesetz und namentlich die strengen (zwingenden) Bestimmungen über die Pflicht des Vermieters zum Unterhalt der Mietsache auf ihrer Seite hat. Denn Art. 256 OR weist den Unterhalt der Mietsache grundsätzlich vollumfänglich dem Vermieter zu. Lediglich «kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen» hat der Mieter selber zu besorgen (sog. «kleiner Unterhalt» gemäss Art. 259 OR). Da es sich bei Art. 256 OR (sofern die Wohn- oder Geschäftsraummiete betroffen ist) um sogenannt zwingendes Recht handelt, können die Parteien davon grundsätzlich nicht bzw. nur unter ganz bestimmten, strengen Voraussetzungen abweichen. Eine Regelung, die dem Mieter mehr als nur den «kleinen Unterhalt» überträgt, hält vor dem Gesetz nämlich nur dann stand, wenn sie dem Mieter nicht zum Nachteil gereicht (vgl. Art. 256 Abs. 2 OR). Dieses Erfordernis ist gemäss Lehre und Rechtsprechung dann erfüllt, wenn der Mieter für die (weitergehende) Übernahme des Unterhaltes vollumfänglich entschädigt wird. Dafür reicht es nach Ansicht des Autors jedoch nicht, dass im Mietvertrag, wie oft gesehen, einfach floskelhaft festgehalten wird, dass «der Mietzins für die Übernahme des Unterhalts durch den Mieter entsprechend reduziert» worden sei. Vielmehr ist zu fordern, dass der Betrag, um den der Mietzins reduziert wurde, auch tatsächlich ausgewiesen wird – sei es in absoluten Zahlen oder in Prozenten des Mietzinses. Überhaupt ist darauf hinzuweisen, dass bei der Redaktion von Vertragsklauseln, mit denen von der Unterhaltsregelung gemäss Art. 256 OR abgewichen werden soll, mit der gebotenen Sorgfalt und Umsicht vorzugehen ist. Der Ort für solche Bestimmungen ist sodann der Vertrag und nicht das Schnittstellenpapier, das wie gesagt dem Vertrag oft nur als Beilage angefügt wird.
Zusammengefasst ergibt sich:
Schnittstellenpapiere sollten sich grundsätzlich darauf beschränken, den Mieterausbau vom Vermieter-/Grundausbau (d. h. vom eigentlichen Mietobjekt) abzugrenzen, wohingegen die eigentliche Regelung des Unterhalts dem Mietvertrag vorbehalten bleibt.
Sofern im Schnittstellenpapier dennoch eine Zuordnung (auch) des Unterhaltes vorgenommen wird, ist streng darauf zu achten, dass kein Widerspruch zur Unterhaltsregelung entsteht, die bereits im Vertrag festgelegt wurde.
Wird der Unterhalt des Mietobjektes noch weiter in Instandhaltung und Instandsetzung unterteilt, so sind diese Begriffe von den Parteien genau zu definieren.
Sofern dem Mieter mit Bezug auf den Vermieter-/Grundausbau eine über den «kleinen Unterhalt» (Art. 259 OR) hinausgehende Unterhaltspflicht überbunden werden soll – dass der Mieter den Mieterausbau zu unterhalten hat, versteht sich von selbst –, ist dies unter Beachtung der dafür notwendigen strengen Voraussetzungen im Mietvertrag zu regeln; das Schnittstellenpapier ist dafür nicht der richtige Ort.