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Estimation immobilière: ce que vous devez prendre en compte
Il existe plusieurs méthodes pour calculer la valeur d’un bien immobilier. Pourtant, elles ne sont pas toutes adaptées à chaque objet. Les évaluations hédonistes conviennent, par exemple, mieux aux habitations typiques, car elles fournissent souvent des résultats plus précis que les méthodes classiques telles que l’estimation de la valeur intrinsèque.
Si un propriétaire souhaite connaître la valeur actuelle de son bien immobilier, il est préférable de s’adresser à un expert. La tâche d’un expert immobilier est de déterminer le prix qui pourrait être vraisemblablement obtenu lors de la vente du bien immobilier dans les conditions de marché actuelles. Les experts de VZ choisissent la méthode appropriée pour chaque bien immobilier.
À quel moment est-il opportun de réaliser une évaluation de son bien immobilier?
Les informations sur la valeur immobilière sont importantes pour les acheteurs et les vendeurs de biens immobiliers ainsi que pour les hoiries.
Une estimation immobilière est conseillée:
- aux acquéreurs pour vérifier le prix d’achat et l’estimation d’éventuels frais de rénovation
- aux vendeurs d’un bien immobilier qui souhaitent déterminer un prix de vente plausible
- aux hoiries avant le versement d’un héritage, pour décider de l’utilisation future: le bien immobilier doit-il être vendu ou rénové? Doit-il être démoli et remplacé par une nouvelle construction?
Il vaut souvent la peine de coupler une estimation immobilière à une analyse de potentiel: comment augmenter la valeur d’un bien immobilier afin d’obtenir un rendement plus élevé dans la perspective d’une vente future?
Estimation selon la valeur intrinsèque: la méthode d’estimation classique
La méthode d’estimation immobilière la plus courante est celle de la valeur intrinsèque. La valeur intrinsèque (aussi appelée valeur réelle) est calculée à partir de la valeur du terrain et de la valeur actuelle du bâtiment. Les experts en estimations immobilières visitent le bien immobilier puis établissent un rapport détaillé sur la situation et l’état de l’objet.
Une telle expertise coûte entre 1000 et 2000 francs selon l’objet en question. Cette méthode d’évaluation est recommandée pour les biens immobiliers atypiques comme les objets de luxe et d’amateur ou les biens situés dans des zones isolées. Ces objets ne peuvent pas être évalués de manière fiable avec la méthode hédoniste, car il n’existe pas suffisamment de données statistiques pour établir une comparaison valable.
Méthode hédoniste: le modèle d’estimation avantageux
Pour l’octroi de crédits hypothécaires, les banques s’appuient, la plupart du temps, sur les valeurs immobilières déterminées de manière hédoniste. Le modèle d’estimation hédoniste se base sur le prix de vente de biens immobiliers comparables. Le résultat d’une estimation hédoniste est donc très proche du prix que l’on pourrait vraisemblablement obtenir lors de la vente du bien. Coûtant entre 300 et 500 francs, cette méthode est nettement plus avantageuse qu’une estimation selon la valeur intrinsèque.
Souvent, ce sont les propriétaires qui répertorient eux-mêmes les données nécessaires à l’estimation hédoniste. Le risque est que l’état et la situation sont évalués de manière trop positive et le résultat s’en trouve faussé. Par conséquent, il est recommandé de faire appel à un expert immobilier. L’estimation coûtera un peu plus cher, mais elle permet d’obtenir des résultats plus précis.
Méthode de la valeur de rendement: le modèle d’estimation pour les objets de rendement
La méthode de la valeur de rendement est souvent utilisée pour les objets immobiliers de rendement. Les acquéreurs d’immeubles locatifs prennent leurs décisions sur la base des rendements et des coûts afin de déterminer s’ils effectueront l’investissement ou pas.
Analyse de potentiel: augmenter la valeur d’un bien immobilier
Une analyse de potentiel est recommandée pour les propriétaires et les acheteurs qui souhaitent découvrir et exploiter les réserves d’un bien immobilier. Les réserves peuvent représenter un terrain inutilisé, un taux d’utilisation libre ou des recettes locatives trop faibles.
Une analyse de potentiel révèle les possibilités de réaffectation d’un bien immobilier. Pour ce faire, une estimation des investissements nécessaires est effectuée et le prix de vente éventuel, ou le rendement futur, est calculé.
Méthode de la valeur résiduelle: calculer la valeur vénale d’un terrain à bâtir
La valeur vénale d’un terrain à bâtir est déterminée à partir de la valeur de rendement ou du produit de la vente moins les coûts d’investissement. La méthode de la valeur résiduelle est uniquement utilisée pour calculer la valeur d’un terrain à bâtir, d’une réserve de terrain à bâtir ou d’objets voués à la démolition.
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