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Si annuncia una svolta importante per molti inquilini svizzeri: giovedì prossimo (1. giugno) il cosiddetto tasso ipotecario di riferimento sarà con ogni probabilità aumentato, peraltro per la prima volta in assoluto da quando esiste. Questo potrebbe essere il segnale di una corsa generalizzata all'incremento dei canoni di locazione in tutto il paese: un movimento che alimenterà ulteriormente anche l'inflazione.
Un aumento importante
In gioco vi è qualcosa di più che qualche franco. Chi paga 2000 franchi al mese per un appartamento - una pigione comune per una famiglia in molte regioni elvetiche - presto dovrà versarne 2130, ovvero quasi il 7% in più. Ciò si traduce in un costo aggiuntivo per l'alloggio di quasi 1600 franchi all'anno. Un importo rilevante, tanto più in tempi in cui l'abitazione è già diventata massicciamente più costosa a causa della crescita delle tariffe di nafta, gas ed elettricità.
Un effetto negativo per la prima volta dalla sua introduzione
Il motivo principale dell'imminente aumento degli affitti è il meccanismo del tasso di riferimento, che ora probabilmente avrà un effetto negativo sugli inquilini per la prima volta dalla sua introduzione nel 2008. Da marzo 2020 l'indicatore calcolato dall'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) è al suo minimo storico dell'1,25% (era al 3,5% quando è stato creato). Visto che i tassi medi rilevati delle ipoteche stanno aumentando dovrebbe però salire all'1,50%.
I proprietari potranno aumentare le pigioni
Questa è una cattiva notizia per gli inquilini. Infatti se il tasso d'interesse di riferimento viene ritoccato di 0,25 punti percentuali i proprietari sono autorizzati ad aumentare la pigione del 3,0%, a condizione che abbiano trasferito anche le riduzioni precedenti.
La metà dei contratti si basa sul tasso ipotecario di riferimento
Secondo una stima della ZKB, la banca cantonale di Zurigo, circa la metà dei contratti di locazione si basa sull'attuale tasso di riferimento. E in base a un sondaggio condotto a metà aprile dall'agenzia Awp molti fra i grandi proprietari procederanno ai ritocchi verso l'alto. La loro argomentazione: negli ultimi anni gli inquilini hanno beneficiato di affitti più bassi grazie al calo dei tassi di interesse sui mutui e con l'aumento dei costi di finanziamento è anche comprensibile che il pendolo oscilli nella direzione opposta.
Non incide solo il tasso di riferimento
Ma il tasso di interesse di riferimento non è l'unica ragione dell'incombente aumento degli affitti: l'altra è l'inflazione, attualmente relativamente alta, che può essere scaricata sul locatario nella misura del 40%. Nell'esempio citato all'inizio, in cui non è stato ipotizzato alcun adeguamento dell'affitto da marzo 2020, ciò equivale a un altro buon 2%. I padroni di casa possono anche trasferire gli aumenti generali dei costi: spesso si ricorre a un tasso forfettario dello 0,5% annuo, ciò che aggiunge altri punti percentuali. Per gli inquilini la fattura supplementare rischia quindi di essere salata, ma l'UFAB mette in guardia dalle generalizzazioni: una modifica del canone può essere valutata solo in base al caso specifico, ha indicato un portavoce all'agenzia Awp.$
La crescita delle pigioni alimenterà l'inflazione?
Gli economisti, nel frattempo, puntano anche il dito sulle conseguenze economiche generali dell'aumento degli affitti. Gli esperti di Raiffeisen, ad esempio, ipotizzano che la crescita del costo delle pigioni alimenterà l'inflazione in autunno. Questo mette la Banca nazionale svizzera (BNS) di fronte a un dilemma. "In realtà attraverso l'aumento dei tassi d'interesse l'istituto vuole frenare il rincaro, ma è essa stessa a farlo salire con lo scatto del tasso d'interesse di riferimento". Gli economisti di Raiffeisen concludono che la stessa BNS sta diventando un "motore dell'inflazione".
Tassi guida, verso un ulteriore ritocco?
Come noto la BNS ha proceduto a quattro aumenti dei tassi nell'ultimo anno, operando un primo rialzo il 16 giugno 2022 (da -0,75% a -0,25%), un secondo il 22 settembre (da -0,25% a +0,50%), un terzo il 15 dicembre (da +0,50% a +1,00%) e un quarto il 23 marzo 2023 (da +1,00% a +1,50%). Non sono esclusi ulteriori ritocchi in futuro, ha fatto sapere l'entità guidata da Thomas Jordan. Il prossimo cruciale esame della situazione economia e monetaria è in in agenda il 22 giugno: vista l'inflazione tuttora elevata (al 2,6% in aprile), gli esperti si aspettano un ulteriore ritocco verso l'alto del tasso guida.