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Servan Peca
Cent trente mille francs au lieu de 180 000. Si la proposition de Raiffeisen était acceptée, c’est la somme qu’un ménage suisse devrait gagner en une année pour s’offrir une villa ou un appartement à 1 million.
Le numéro trois bancaire suisse, qui détient déjà 17% du marché des hypothèques, voudrait pouvoir en distribuer davantage. Il demande que l’on allège les critères qui permettent aux banques d’octroyer, ou non, un crédit immobilier. Les directives actuelles sont «trop précautionneuses» et «une jeune famille n’a aucune chance d’obtenir une hypothèque», affirmait Patrik Gisel dans la presse dominicale, début septembre. Le directeur général propose de baisser le taux théorique.
Le taux théorique? C’est un taux hypothécaire virtuel de 5% sur lequel se basent les banques suisses pour estimer si un demandeur de crédit est capable d’assumer les charges de son logement.
Elles utilisent ce taux, bien supérieur au prix actuel des hypothèques, afin de prendre en compte le risque d’une future hausse des taux. Ainsi, si un ménage se retrouve avec un «loyer» plus élevé à la renégociation de son crédit immobilier, cinq, sept ou dix ans plus tard, il sera toujours capable d’honorer ses paiements mensuels.
Un exemple: pour une hypothèque de 800 000 francs, ces charges d’intérêts virtuelles se montent à 40 000 francs par an. Une somme à laquelle il faut ajouter l’amortissement et les frais d’entretien, soit environ 60 000 francs par an. Donc 5000 francs par mois.
Plus personne n’emprunte à 5%
Cette somme dépasse-t-elle le tiers des revenus du ménage? Gagne-t-il 15 000 francs par mois? Si oui, il peut prétendre à un crédit immobilier. Si non, il doit revoir ses ambitions à la baisse. Ou être capable d’apporter davantage de fonds propres pour réduire sa dette.
Le problème, selon Raiffeisen, c’est que ce taux théorique de 5% est trop élevé. Il ne reﬂète pas la réalité du marché. Plus personne n’emprunte de l’argent à ce prix depuis des années, affirme son patron. On ne peut pas lui donner tort: pour une durée de cinq ans, les offres hypothécaires varient entre 0,93% et 1,32%, selon les données récoltées par Comparis. De l’avis de Patrik Gisel, le taux théorique pourrait donc aisément être abaissé à 3%.
Sa proposition a donné naissance à un grand débat dans les milieux bancaires. C’est que Patrik Gisel s’attaque à un sujet sensible. Sur la forme, la Confédération est censée encourager l’accession à la propriété. La Suisse en a même fait un article constitutionnel.
Mais, sur le fond, de nombreux obstacles ont été mis en place depuis quatre ans pour éviter une bulle immobilière. En plus, les banques suisses souffrent du régime de taux négatifs introduit par la Banque nationale suisse (BNS) début 2015. Lesdits «produits d’intérêts», leur principal fonds de commerce, se réduisent à vue d’œil. Raiffeisen, et d’autres, voudrait placer davantage de crédits, afin d’enrayer la baisse de ces revenus.
UBS, Credit Suisse et la Finma pas d’accord
Patrik Gisel a reçu quelques soutiens. Celui de la Banque Migros, par exemple. D’autres ne portent pas de jugement mais estiment que ses déclarations devaient l’aider à savoir qui était prêt à changer les règles. Dans ce cas, le test semble raté. Car le nouveau patron de la coopérative bancaire a aussi et surtout fait face à de nombreuses oppositions. UBS, Credit Suisse, la Finma – le gendarme financier – et la BNS ont tous pris la parole pour expliquer qu’ils n’étaient pas d’accord.
Dans ces échanges par médias interposés, personne ne répond directement à Raiffeisen. Et personne, donc, ne critique sa volonté de prendre plus de risques. Mais chacun donne son avis parce qu’il y a une marge d’interprétation. Le niveau de ce taux d’intérêt théorique n’est pas fixé dans la réglementation. Il peut varier, selon les banques. «C’est à elles de décider», dit en substance l’Association suisse des banquiers.
Si elle dispose de cette marge de manœuvre, pourquoi Raiffeisen ne baisse-t-elle pas d’elle-même son taux théorique? Nous avons interrogé la banque. Sa porte-parole répond que «l’idée a été lancée. Nous évaluons actuellement le modèle de calcul qui irait dans ce sens et examinons les variantes possibles pour rendre la charge financière plus acceptable pour les clients. Nous ne pouvons pas en dire plus à ce stade.» Dans cette réponse écrite, Raiffeisen explique par ailleurs qu’elle ne dispose pas de statistiques sur le nombre de dossiers hypothécaires qu’elle a dû refuser.
Des taux bas depuis 2009
Si l’Association suisse des banquiers ne fixe pas de carcan précis, c’est pour qu’un certain degré de concurrence puisse exister entre les banques. Une liberté d’action qui n’a pas empêché la formation de quelques règles d’or, des standards tacites que chacun s’engage à respecter. Le taux théorique de 5% en fait partie. Même si certaines banques l’ont abaissé à 4,5%, pour pouvoir récupérer des clients dont les dossiers n’ont pas été acceptés par la concurrence.
Cependant, ce chiffre de 5% ne tombe pas du ciel. Il correspond à peu près au taux moyen d’une hypothèque à cinq ans entre 1983 et 2010, selon les données de Credit Suisse. Mais si l’on recalcule cette moyenne depuis l’an 2000, elle baisse… en dessous des 3%. Précisément à 2,9%.
Les taux bas, qui règnent en maître depuis 2009, justifient-ils que ce taux théorique soit adapté? La réalité d’aujourd’hui n’est pas celle de demain, répond la BNS. «Même si une forte hausse des taux est improbable à court terme, il existe, à moyen terme, une marge de correction substantielle vers le haut, a expliqué fin novembre son vice-président, Fritz Zurbrügg. Une baisse du taux théorique dans l’environnement actuel comporterait des risques considérables pour les emprunteurs, les banques et l’économie.»
Selon Fredy Hasenmaile, le chef de la recherche immobilière chez Credit Suisse, c’est une certitude: «L’assouplissement des directives provoquerait obligatoirement une hausse des prix.» Cette nouvelle accélération, dans un marché qui a justement été freiné par les nouvelles réglementations, n’est selon lui pas souhaitable. «Les prix, dans une majorité de régions, ne sont aujourd’hui plus durables, puisqu’ils ont augmenté bien plus fortement que les revenus au cours de ces seize dernières années.»
Trois fois plus d’acheteurs
Quelle serait l’ampleur de cette nouvelle accélération? Impossible de le savoir. Néanmoins, les recherches de l’économiste David Michaud offrent un élément de réponse. L’expert de la Banque cantonale vaudoise (BCV) calcule chaque année la part de ménages vaudois disposant d’un revenu suffisant pour devenir propriétaires d’un logement en PPE. Ainsi, selon ses estimations, le nombre de candidats potentiels pourrait tripler dans le canton, si le taux théorique baissait de 5% à 3%.
Pour un 4-pièces de 1,08 million de francs, cette proportion passerait de 2,5% actuellement à 7,9% des ménages. Et pour un 3-pièces de 820 000 francs, 18,2% de Vaudois deviendraient des emprunteurs en puissance, contre 5,9% sous le régime actuel.
Contacté par L’Hebdo, le professeur de l’EPFL Philippe Thalmann est quant à lui assez d’accord avec Raiffeisen. «Je doute fort que l’on revienne à des taux d’intérêt de 5%, à moins d’une ﬂambée de l’inﬂation. Les taux sont liés à la croissance, il serait donc illusoire d’espérer revoir les niveaux de taux historiques. Un débiteur hypothécaire qui, aujourd’hui, peut payer 3% d’intérêts avec un tiers de son revenu me semble à l’abri.»
Mais de l’avis du professeur Thalmann, comme pour d’autres spécialistes de l’immobilier d’ailleurs, le principal frein à l’accession à la propriété n’est pas les charges d’intérêts. Ce sont les exigences de fonds propres.
Avec les limitations sur le retrait du 2e pilier qui ont été instaurées en 2012, il est difficile, voire impossible, pour un jeune ménage de réunir 150 000 ou 200 000 francs sans que l’un ou l’autre des conjoints ait bénéficié d’un héritage ou d’une aide familiale.
Raiffeisen y a aussi pensé. Dans cette fameuse interview dominicale, le patron de la banque propose un autre moyen pour alléger les critères d’octroi des crédits: qu’un emprunteur puisse échelonner son apport de fonds propres sur plusieurs années.
A cette idée-ci, personne ne s’est opposé.