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Verkaufspreis für ein Einfamilienhaus ermitteln
«Ich möchte mein Einfamilienhaus verkaufen. Wie lege ich den optimalen Verkaufspreis fest?» K.M.
Es gibt grundsätzlich drei verschiedene Methoden (Ertragswert-, Sachwert-, Vergleichswertmethode) zur Bewertung einer Immobilie. Bei sorgfältiger und differenzierter Vorgehensweise sollten alle drei Methoden zu Ergebnissen führen, welche nur ganz wenig voneinander abweichen.
Anerkannt und weit verbreitet
Eine weit verbreitete, bei Finanzinstituten anerkannte und häufig eingesetzte Methode ist die hedonische Wertermittlungsmethode (Vergleichswertmethode).
Preismodell
Im Gegensatz zur klassischen Bewertungsmethode, welche auf einem Wertmodel basiert, ist die Grundlage für die hedonische Methode ein Preismodell oder, wissenschaftlich korrekt ausgedrückt, ein ökonometrisches Modell. Der Ausdruck hedonisch leitet sich aus dem griechischen Wort «hedone» (Lust) ab. Gemäss Lexikon versteht man unter Hedonismus eine allgemeine philosophische Strömung, welche die Lust als höchstes Gut sowie als Bedingung für Glück und ein gutes Leben setzt.
Hedonische Methode
Die hedonische Bewertungsmethode basiert auf der Annahme, dass Grundstücke mit ähnlichen Eigenschaften auch wertmässig vergleichbar sind. Dabei werden preisbildende Eigenschaften von Immobilien miteinander verglichen. Diese Daten werden von einigen spezialisierten Unternehmungen regelmässig erfasst. Mittels dieser gesammelten statistischen Daten und komplexen, mathematischen Verfahren können nun durch Vergleiche, die zu erwartenden Marktpreise von Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen berechnet werden.
Berechnungsfaktoren
Das Preismodell der hedonischen Bewertung geht von einer Vielzahl preisbestimmenden Faktoren aus. So zumBeispiel:
Makrolage
Zugehörigkeit zu einer Region, Attraktivität der Gemeinde, Erreichbarkeit des nächsten Wirtschaftszentrums usw.
Mikrolage
Aussicht, Besonnung, Immissionen, Distanz zu den öffentlichen Verkehrsmitteln usw.
Quantitative Objektinformationen
Grundstücksfläche, Kubatur, Wohnfläche, Anzahl Zimmer
Qualitative Objektinformationen
Baujahr, Zustand, Ausbaustandard, Spezielle wertvermehrende oder wertmindernde Informationen und Zusatzobjekte. Bei dem erhobenen Datenmaterial handeltes sich um effektive Transaktionsinformationen und nicht um Angebotsdaten aus Printmedien oder dem Internet.
Fazit
Für die Wertermittlung beauftragen Sie am besten einen anerkannten Immobilienbewerter oder Immobilienmakler, welcher über entsprechende Erfahrung verfügt und sich im lokalen sowie regionalen Immobilienmarkt sehr gut auskennt. Die Kosten für eine Wertermittlung können bei der Grundstückgewinnsteuer in Abzug gebracht werden.