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Der Reingewinn der Intershop Holding beläuft sich auf CHF 144.2 Mio. respektive CHF 75.92 pro Aktie und liegt damit 84% über dem Vorjahresergebnis. Die Eigenkapitalrendite beträgt 20.1%. Das Eigenkapital per 31.12.2021 erhöhte sich auf CHF 810 Mio. und beträgt
CHF 426 pro Aktie. Dies entspricht einer Eigenkapitalquote von 56.8%.
Die Mieterträge der Intershop Holding – vorwiegend infolge der im Vorjahr getätigten Verkäufe und von Leerständen aufgrund laufender beziehungsweise anstehender Sanierungen – sind um insgesamt CHF 4.6 Mio. auf CHF 75.1 Mio. gesunken, wie Intershop im Geschäftsbericht 2021 mitteilt. Die Bruttorendite der Renditeliegenschaften betrug 5.7%. Ende 2021 umfasste das Portfolio 51 Liegenschaften inklusive Entwicklungs- und Promotionsliegenschaften. Die Mieterträge der Berichtsperiode entstammen den folgenden Nutzungsarten: 48% Büro und Bildungswesen, 32% Gewerbe und Logistik, 7% Detailhandel und Gastronomie sowie 6% Wohnen und 7% Parking.
Der Wert des Immobilienportfolios betrug am Ende des Berichtsjahrs CHF 1’387 Mio. Aus der Neubewertung des Portfolios durch KPMG resultierte, nach Abzug der in der Berichtsperiode getätigten Investitionen, eine Aufwertung von CHF 32.3 Mio. respektive 2.6%. Aus dem Verkauf von Liegenschaften ergab sich ein Erfolg von CHF 106.1 Mio., der im Wesentlichen auf die Veräusserung zweier Renditeliegenschaften und der Eigentumswohnungen des Promotionsprojekts in Basel zurückzuführen ist.
Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften hat sich nach einem vorübergehenden Anstieg zur Jahresmitte auf 11.0% zurückgebildet. Laufende Sanierungen von grösseren Wohnliegenschaften haben zu dieser eher hohen Quote beigetragen. Der Liegenschaftsaufwand fiel um CHF 1 Mio. auf CHF 8.3 Mio. respektive tiefe 11.1% des Mietertrags, was in erster Linie auf nicht verrechenbare Nebenkosten aus Vorjahren, die geringer ausfielen als erwartet, zurückzuführen sei. Die Nettorendite des Renditeportfolios betrug 4.9%.
Infolge eines leicht höheren Personalbestands und höherer Abgrenzungen für erfolgsabhängige Vergütungen stieg der Personalaufwand um 5.4% auf CHF 11.7 Mio. an. Der administrative Aufwand, inklusive Kapitalsteuern, blieb mit einem Minus von 1.4% stabil bei CHF 2.6 Mio. Die verzinslichen Finanzverbindlichkeiten reduzierten sich um CHF 36.2 Mio. auf CHF 428.9 Mio. Als Folge davon und dank tieferer durchschnittlicher Zinssätze sank der Zinsaufwand um CHF 0.9 Mio. auf CHF 8.0 Mio. Der durchschnittliche Zinssatz belief sich auf 1.47% bei einer durchschnittlichen Zinsbindung von 65 Monaten. Das Eigenkapital stieg trotz der ausbezahlten Dividendensumme von CHF 47.5 Mio. um CHF 99.1 Mio. auf CHF 810 Mio., was einer Eigenkapitalquote von 56.8% entspricht.
Die Gesamtperformance der Aktie, die sich aus dem Kursgewinn und der bezahlten Dividende zusammensetzt, erreichte im Berichtsjahr 3.6% und lag im Gegensatz zum Vorjahr leicht unter dem Vergleichsindex SXI Swiss Real Estate Shares TR mit 4.2%. Angesichts des anhaltend guten Geschäftsverlaufs hat der Verwaltungsrat entschieden, erneut eine Dividende von CHF 25 pro Aktie entsprechend einem Ausschüttungsvolumen von CHF 47.5 Mio. zu beantragen.
Während im aktuellen Marktumfeld die Preise für Core-Liegenschaften weiter anstiegen, haben auch Entwicklungsprojekte an attraktiven Standorten ein Niveau erreicht, das kaum noch nennenswerte Risikoprämien erkennen lässt. Diese Situation habe Intershop genutzt und die Geschäftsliegenschaft an der Hohlstrasse, Zürich, sowie ein kleineres Immobilienobjekt im Kanton Bern veräussert. Erworben wurde das Entwicklungsprojekt «Orubi» in Vernier.
Entwicklungsprojekte
Die Entwicklungsprojekte verliefen weitgehend planmässig. Das Wohneigentumsprojekt «Gellerstrasse» wurde erfolgreich abgeschlossen und die Aufstockung und Sanierung der Liegenschaft an der Rue de Lausanne in Genf wurde fertiggestellt. Das Gebäude wird voraussichtlich mit dem SNBS-Nachhaltigkeitslabel in Gold ausgezeichnet. Zudem erfolgte zum Jahreswechsel die Übergabe der neu erstellten Montagehalle in Oberwinterhur-Neuhegi an die Mieterin. Die umfassende Sanierung des Geschäftsgebäudes in Pfäffikon/SZ, Talstrasse, wurde weitgehend abgeschlossen. Mittlerweile konnten rund drei Viertel der Flächen vermietet werden. Die nachhaltige Sanierung und der Anbau der Wohnhochhäuser in Basel, Redingstrasse, dauern an. Die Fertigstellung ist unverändert für Ende 2022 vorgesehen.
Obwohl die Baubewilligung für das Projekt «AuPark» noch immer aussteht, wurde mit dem Rückbau der bestehenden Gebäude im Herbst des Berichtsjahres begonnen. Die Tiefbauarbeiten des neuen Eigentumswohnungskomplexes in Baden stellten sich als aufwändiger heraus als erwartet. Zudem kam es zu einzelnen Lieferengpässen. Die Übergabe von etwa der Hälfte der Wohnungen wird voraussichtlich erst 2023 erfolgen können.
Dieter Marmet wird nach langjähriger Tätigkeit als Mitglied und Präsident des Verwaltungsrats nicht mehr für eine Wiederwahl zur Verfügung stehen. Zur Zuwahl wird der Verwaltungsrat der Generalversammlung Christoph Nater und als Nachfolger im Präsidentenamt Ernst Schaufelberger vorschlagen.