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Restitution de la chose louée: Remise en l'état initial par le locataire à la fin du bail
Consentement écrit du bailleur
L’accord du bailleur doit revêtir la forme écrite et être dûment signé par lui. Ce consentement exprès du bailleur peut être convenu dans le contrat de bail, dans un accord ultérieur y relatif ou est simplement contenu dans une déclaration écrite du bailleur.
La clause correspondante pourrait avoir le texte suivant:
"Lorsque le bailleur donne son consentement à la réalisation de rénovations ou de modifications de l’objet du bail par le locataire, il est convenu ce qui suit:
- le bailleur se réserve le droit d’exiger la remise en l’état initial par un spécialiste à la fin du bail,
- le locataire renonce à toute indemnité à la fin du bail au cas où le bailleur n’exige pas la remise en état de l’objet du bail, bien que les modifications de construction réalisées par le locataire puissent apporter une plus-value."
Lorsque le locataire réalise des modifications de la chose louée sans demander auparavant le consentement du bailleur, il est obligé dans tous les cas de faire remettre en l’état initial l’objet du bail par un spécialiste pour l’échéance du bail.
Cette obligation résulte du principe ancré dans l’art. 267 CO selon lequel, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat. La réalisation de rénovations ou de modifications ne fait bien entendu pas partie de l’usage conforme au contrat, étant donné qu’elle suppose une autorisation écrite supplémentaire du bailleur selon l’art. 260a, al. 1 CO.
La réalisation de modifications de la construction par le locataire sans en avoir auparavant demandé l’autorisation au bailleur constitue un manquement à son obligation d’user la chose avec soin (art. 257f al. 1 CO). Toutefois, un tel manquement ne justifie une résiliation extraordinaire au sens de l’art. 257f al. 3 et 4 CO que si le locataire réalise les modifications sur la chose louée malgré une mise en demeure écrite du bailleur.
Ce n’est seulement que dans le cas de modifications assez importantes risquant de nuire aux autres locataires ou de compromettre la structure du bâtiment qu’une résiliation extraordinaire est envisageable.
Indemnité pour plus-value
Selon l’art. 260a al. 3 CO, le locataire peut exiger une indemnité si, à la fin du bail, l’objet du bail présente une plus-value considérable résultant de la rénovation ou de la modification acceptées par le bailleur par écrit.
Le droit du locataire d’obtenir une indemnité est donc soumise à deux conditions, soit l’acceptation des travaux par le bailleur et l’existence d’une plus-value considérable à l’échéance du bail. Ni la loi, ni l’ordonnance, ne définissent toutefois précisément les conditions auxquelles on peut considérer une plus-value apportée comme suffisamment importante. En cas de litige, l’autorité saisie a par conséquent une marge d’appréciation considérable.
Le législateur suppose donc que le bailleur renonce au droit d’exiger du locataire la remise en état de la chose après que ce dernier a réalisé des modifications uniquement lorsque celles-ci constituent une plus-value pour le bailleur. L’avantage peut notamment résider dans le fait que l’objet du bail peut être reloué avec un loyer plus élevé, présentant un standard d’aménagement supérieur par rapport à la prise du bail par l’ancien locataire.
Le législateur a consciemment renoncé à régler dans le détail la détermination d’un éventuel montant d’indemnité, en partant du principe que ce règlement revient aux parties contractuelles, vu le caractère dispositif de l’art. 260a al. 3 CO. Les parties peuvent donc convenir à l’avance d’une indemnité plus élevée ou au contraire de l’absence d’une telle indemnité.