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Eine juristische Person oder vermögensfähige Gesellschaft kann keine Rechte an Grundeigentum in der Schweiz bewilligungsfrei erwerben (ausgenommen Betriebsstätten), wenn sie als «Person im Ausland» gilt (Art. 5 und 6 BewG). Ob es sich um eine «Person im Ausland» handelt, hängt vom statutarischen und tatsächlichen Sitz der Gesellschaft sowie davon ab, wer die Gesellschaft beherrschen kann.
Haben «Personen im Ausland» durch finanzielle Beteiligung, Stimmrecht oder aus anderen Gründen entscheidende Einflussmöglichkeit auf die Verwaltung oder Geschäftsführung, gilt die juristische Person oder Gesellschaft als ausländisch beherrscht.
Statutarischer oder tatsächlicher Sitz im Ausland
Befindet sich der statutarische oder der tatsächliche Sitz Ihrer Gesellschaft im Ausland, gilt Ihre Gesellschaft als Person im Ausland. Der Erwerb von Grundstücken in der Schweiz unterliegt damit grundsätzlich der Bewilligungspflicht.
Nicht in jedem Fall lässt sich einfach feststellen, wo sich der tatsächliche Sitz einer Gesellschaft befindet. Entscheidend dürfte sein, ob von einem in der Schweiz liegenden Ort eine eigene Aktivität ausgeht, die als Leitung, als Verwaltung bezeichnet werden darf – oder ob der «tatsächliche» Sitz in der Schweiz bloss aus inhaltlosen Äusserlichkeiten besteht.
Ausländische Beherrschung
Befinden sich der statutarische und der tatsächliche Sitz Ihrer Gesellschaft in der Schweiz, ist zu prüfen, ob Personen im Ausland eine beherrschende Stellung innehaben. Eine allgemeine Beschreibung, wann eine Person im Ausland eine beherrschende Stellung innehat, finden Sie in Art. 6 Abs. 1 BewG. Ist eine der Voraussetzungen in den Absätzen 2 bis 4 bei Ihrer Gesellschaft erfüllt, besteht die gesetzliche Vermutung der ausländischen Beherrschung Ihrer Gesellschaft. Damit gilt Ihre Gesellschaft als Person im Ausland und unterliegt für den Erwerb von Grundstücken in der Schweiz grundsätzlich der Bewilligungspflicht. Die gesetzlichen Vermutungen von Art. 6 Abs. 2 bis 4 BewG können im Einzelfall widerlegt werden. Dabei hat die Gesellschaft darzulegen, dass sie trotz Vorliegen der gesetzlichen Vermutung nicht von Personen im Ausland beherrscht wird.