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Con meno del 40%, la Svizzera ha di gran lunga il più basso tasso di proprietà di immobili in tutta Europa. Grazie ai tassi d'interesse ipotecari storicamente bassi, più persone potevano permettersi la casa o l'appartamento dei loro sogni. Ma molti non riescono ad avverare il sogno per mancanza di capitale proprio. Le banche prestano fino all'80 per cento del valore delle abitazioni occupate dai proprietari, quindi gli acquirenti hanno bisogno di almeno il 20 per cento di capitale. Coloro che non hanno abbastanza riserve finanziarie potrebbero aumentare il loro capitale proprio in questo modo:
Vendere o impegnare titoli
Prelevare o impegnare il 2° o 3° pilastro
Prelevare un'eredità o accettare una donazione
Prendere in prestito denaro dalla famiglia o dagli amici
Cosa fare se il capitale proprio non è sufficiente?
Soprattutto i giovani e le giovani famiglie senza la prospettiva di un'eredità o di un donazione si bloccano a questo ostacolo del 20% di equità. Per loro, la proprietà della casa rimane un sogno fino a quando non hanno risparmiato o fatto provviste di denaro a sufficienza. Per le persone con troppo poco capitale proprio, c'è un'alternativa che è ancora poco conosciuta in Svizzera: l'affitto a riscatto o, in nuova lingua italiana, il rent-to-buy.
Rent-to-buy: Affittare oggi, comprare domani
L'affitto a riscatto o il rent-to-buy è un contratto di affitto con un'opzione di acquisto. Si affitta una casa o un appartamento ora e si acquisisce un'opzione di acquisto più tardi, di solito tra 5 e 10 anni. Per questo, di solito avete bisogno di un 10% di capitale, pagate un affitto mensile e risparmiate soldi durante il periodo del contratto per rilevare la proprietà alla fine del contratto e finanziarla con un'ipoteca. Il prezzo d'acquisto per l'opzione d'acquisto è accreditato al 100 per cento quando si prende in consegna la proprietà.
Sette vantaggi dell'affitto a riscatto
Avete bisogno di meno capitale proprio.
Non dovete preoccuparvi del finanziamento.
Potete assicurarvi la casa o l'appartamento dei vostri sogni oggi e trasferirvi subito.
Stabilite il prezzo d'acquisto oggi e beneficiate dell'aumento dei prezzi degli immobili.
Siete flessibili e decidete alla fine del contratto se prendere in consegna la proprietà o no.
Pagate lo stesso importo per l'affitto ogni mese, indipendentemente dagli interessi.
Pagate un affitto inferiore a quello di una casa o di un appartamento comparabile.
Buono a sapersi
Siccome acquistate la casa o l'appartamento solo più tardi, non potete finanziare il rent-to-buy con i soldi del 2° pilastro (cassa pensione) o del 3° pilastro (previdenza volontaria).
Quanto costa un affitto a riscatto?
I costi variano da fornitore a fornitore. Di regola, dovete aspettarvi queste spese di alloggio durante il periodo di affitto:
Di regola, il 10 per cento del prezzo di acquisto per l'opzione di acquisto
Una tassa per l'iscrizione nel registro fondiario, a seconda del cantone, nel cantone di Zurigo per esempio l'1 per mille del prezzo d'acquisto
Canone di locazione
Costi di servizio e manutenzione
Premio per l'assicurazione di responsabilità civile, di vetri e di finestre
Premio per l'assicurazione contro la perdita di guadagno
Premio per l'assicurazione sulla morte
Buono a sapersi
Se riprendete la casa o l'appartamento dopo la fine del contratto, dovrete pagare tutte le tasse catastali e le spese di trasferimento della proprietà.
Confrontare ipoteche
Pianificate di comprare una casa o un appartamento? Nel vostro profilo Houzy, potete facilmente confrontare le ultime offerte d'ipoteca di diversi fornitori.
Quasi tutti i fornitori di affitti a riscatto hanno gli stessi o simili requisiti minimi:
Di regola, il 10% di capitale (per l'opzione di acquisto)
Nessun recupero forzato di crediti, nessun pegno, nessun certificato di perdita
Cittadinanza svizzera o residenza permanente in Svizzera (almeno permesso B)
Età maggiorenne e capacità di discernimento
Reddito regolare
I costi dell'alloggio (vedi "Quanto costa l'affitto a riscatto?") sono convenienti (budget)
Buono a sapersi
Per valutare l'affidabilità creditizia, molti fornitori chiedono un estratto del casellario giudiziale, una dichiarazione delle procedure di recupero crediti, una dichiarazione dello stipendio attuale e l'ultima bolletta delle tasse.
Consiglio
Per il chiarimento i fornitori del rent-to-buy hanno bisogno degli stessi documenti di cui hanno bisogno le banche per il finanziamento. Quindi, tenete pronta la documentazione di vendita quando contattate un fornitore.
Per chi è adatto un affitto a riscatto?
Il rent-to-buy è adatto a tutti coloro che guadagnano bene e possono facilmente pagare i costi dell'alloggio (interessi, ammortamento e costi addizionali), ma (ancora) hanno troppo poco capitale proprio. Questo significa soprattutto per i giovani o le giovani famiglie. Grazie al rent-to-buy, essi possono presto trasferirsi nella casa o nell'appartamento dei loro sogni anche senza molto capitale, invece di risparmiare per anni e poi non trovare un immobile adatto. Il rent-to-buy chiude così il gap temporale e finanziario fino al finanziamento tradizionale della casa con un mutuo.
Cosa regola il contratto di affitto a riscatto?
Il contratto di affitto a riscatto regola tutti i punti importanti per l'acquisto successivo:
Il diritto di acquisto è registrato nel registro fondiario.
Il prezzo d'acquisto per il diritto di acquisto è fisso e non può essere aumentato successivamente.
L'affitto è fisso per tutta la durata del contratto e non può essere aumentato successivamente.
Il diritto di acquisto è ereditabile o trasferibile a terzi.
Il prezzo di acquisto è (parzialmente) rimborsabile in determinate circostanze se l'affituario non esercita il suo diritto di acquisto.
Buono a sapersi
Se gli affituari desiderano esercitare la loro opzione d'acquisto, sarà redatto un normale contratto d'acquisto sulla base di queste condizioni, che dovrà essere autenticato.
Consiglio
I contratti di affitto a riscatto sono piuttosto rari. Ecco perché dovreste chiedere un consiglio legale prima di firmare, in modo da non dimenticare nulla e capire tutte le clausole.
Ciò che è speciale nell'affitto a riscatto
Il fornitore del rent-to-buy è il proprietario fino a quando l'affituario esercita il suo diritto di acquisto e prende in consegna la proprietà. Ecco perché il fornitore è registrato come proprietario nel registro fondiario.
L'affituario ha un diritto di acquisto, che può esercitare, ma non è obbligato. Il diritto di acquisto deve essere iscritto nel registro fondiario.
Con la maggior parte dei fornitori, l'affituario può recedere dal contratto in qualsiasi momento con un periodo di preavviso di 12 mesi. Con la cessazione, il diritto all'acquisto si estingue.
Con la maggior parte dei fornitori, l'affituario può subaffittare la proprietà se vuole trasferirsi durante il periodo del contratto, ma vuole esercitare il suo diritto di acquisto dopo la fine del contratto.
Con la maggior parte dei fornitori, l'affituario può subaffittare la proprietà, ma ha bisogno di un consenso scritto per farlo ed è responsabile di qualsiasi danno causato dal subaffittuario.
Il padrone di casa non può rescindere il contratto finché l'affituario rispetta i suoi obblighi finanziari.