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Newsletter Oktober 2023
Herausgegeben von Bohnet F., Eggler M. und Varin S., mit der Teilnahme von Wermelinger A.
Avec le soutien de La chambre des avocats spécialistes FSA en droit de la construction et de l'immobilier
Herausgegeben von Bohnet F., Eggler M. und Varin S., mit der Teilnahme von Wermelinger A.
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Stockwerkeigentum; Anfechtung von Beschlüssen der Versammlung der Stockwerkeigentümer; Verteilung der gemeinsamen Lasten und der Kosten der gemeinsamen Verwaltung; Änderung des Reglements von Stockwerkeigentum; Art. 75 und 712h, 712g, 712m ZGB
Anfechtung von Beschlüssen der Versammlung der Stockwerkeigentümer (Art. 712m und 75 CC) – Jeder Stockwerkeigentümer hat das Recht, Beschlüsse, denen er nicht zugestimmt hat, innerhalb eines Monats, nachdem er von ihnen Kenntnis erhalten hat, bei Gericht anzufechten. Mit der Anfechtungsklage kann nicht die Zweckmäßigkeit und Angemessenheit der Beschlüsse der Eigentümerversammlung geprüft werden, sondern nur, ob sie gegen die gesetzlichen Normen oder die Gemeinschaftsordnung, die das Stockwerkeigentum regeln, verstossen (E. 2).
Verteilung der Gemeinschaftliche Kosten und Lasten (Art. 712h ZGB) – Wiederholung der Grundsätze.
Reglement über die Verwaltung und Benutzung – Gemäss Art. 712g Abs. 3 ZGB kann jeder Miteigentümer verlangen, dass ein Verwaltungs- und Benutzungsreglement, das gültig ist, sobald es von der Mehrheit der Miteigentümer, die zusätzlich mehr als die Hälfte des Wertes der Anteile vertreten, angenommen wurde, erstellt und im Grundbuch angemerkt wird; selbst wenn das Reglement in der Gründungsurkunde enthalten ist, kann es durch einen Beschluss dieser doppelten Mehrheit geändert werden (E. 3.1).
Im vorliegenden Fall hatten die Stockwerkeigentümer im Stockwerkeigentümerreglement eine Zweidrittelmehrheitsregel der Miteigentümer für Reglementsänderungen verankert, d.h. eine restriktivere Regelung als diejenige von Art. 712g Abs. 3 ZGB, welche die doppelte Mehrheit der Miteigentümer und des Anteilswertes vorsieht. Während das Bundesgericht die Frage stets offengelassen hatte (siehe E. <ip-pii>) und die Lehre zu diesem Thema gespalten ist (siehe E. <ip-pii>), kommt das Obergericht zu dem Schluss, dass das im vorliegenden Reglement vorgesehene Zweidrittelsmehr zulässig ist. Seiner Ansicht nach muss jede Regel, die vom Quorum in Art. 712g Abs. 3 ZGB abweicht, den beiden folgenden Anliegen gerecht werden : Die für die Änderung eines Stockwerkeigentumsreglements erforderliche Mehrheit muss einerseits sicherstellen, dass Minderheitsmiteigentümern nicht ohne weiteres eine Änderung des Reglements aufgezwungenwird, und andererseits verhindern, dass ein Miteigentümer oder eine Minderheit von Miteigentümern einen solchen Einfluss ausübt, dass er jede Änderung und damit die Verwaltung und Weiterentwicklung der Gemeinschaftsordnung blockiert (E. <ip-pii>).
Kaufvertrag; Fehlendr Masse der Immobilie; Zugesicherte und erwartete Qualität; Minderungsklage; Art. 197 ff., 219 OR
Gewährleistung (Art. 219 OR) – Ist das Mass des verkauften Grundstücks kleiner als im Kaufvertrag angegeben, weil die ungenaue Fläche aus einem im Grundbuch eingetragenen amtlichen Vermessungsverfahren resultiert, so ist der Verkäufer nur dann zur Gewährleistung verpflichtet, wenn er sich ausdrücklich dazu verpflichtet hat (Art. 219 Abs. 2 OR) ; betrifft die Ungenauigkeit ein Grundstück, das nicht Gegenstand einer im Grundbuch eingetragenen amtlichen Vermessung war, so haftet der Verkäufer für den Inhaltsmangel. Andere Mängel, wie z. B. der Mangel, der das Volumen eines Gebäudes betrifft, unterliegen der ordentlichen Regelung (Art. 197 ff. OR). Nach der Rechtsprechung ist Art. 219 OR nicht auf den Verkauf eines Anteils an einem Stockwerkeigentum anwendbar, da die Käufer einen Miteigentumsanteil und nicht ein Objekt erwerben, das durch eine im Grundbuch angegebene amtliche Vermessung abgegrenzt ist. Ein Flächenmangel im Vergleich zu den in den Vertragsgesprächen verwendeten Plänen unterliegt der ordentlichen Regelung (E. 3.1).
Mangel, zugesicherte und erwartete Qualität der verkauften Sache – Widerholung der Grundsätze (E. 4). Die Flächenangaben in den Plänen, die bei den Vertragsgesprächen vor Abschluss des Kaufvertrags über einen Stockwerkanteil verwendet wurden, sind zugesicherte Eigenschaften; der Käufer kann sich grundsätzlich auf sie verlassen, ohne ihre Richtigkeit vor Abschluss des Vertrags überprüfen zu müssen (E. <ip-pii>).
Minderungsklage – Wiederholung der Grundsätze (E. 4.1.2). Nach der anwendbaren relativen Methode entspricht der geminderte Preis dem vereinbarten Preis, der mit dem Verhältnis zwischen dem objektiven Wert der Sache mit Mangel und dem Wert der Sache ohne Mangel multipliziert wird (E. <ip-pii>). Um die Berechnung zu erleichtern, hat die Rechtsprechung eine Vermutung zugelassen, wonach davon ausgegangen wird, dass der objektive Wert der mangelfreien Sache dem von den Parteien vereinbarten Preis entspricht. Wenn diese Vermutung also nicht widerlegt wird, entspricht die Minderung des Preises einfach dem Minderwert (E. <ip-pii>).
Im vorliegenden Fall war die Bewohnbarkeit einer 66.5 m2 grossen Fläche eines Zwischengeschosses eine versprochene und erwartete Eigenschaft der Sache; in der Tat war diese Fläche als solche in den Unterlagen der Verkäuferin aufgeführt. Die Tatsache, dass der Verkaufspreis unter dem Marktpreis lag, schließt das Vorliegen eines Mangels nicht aus. Der Preis kann auch von subjektiven Faktoren abhängen, wie dem Verhandlungsgeschick der Parteien, der Notlage des Verkäufers und dem Geschmack des Käufers. Im vorliegenden Fall gab es keine Anhaltspunkte dafür, dass der Käufer aus dem Verkaufspreis ableiten konnte, dass die Fläche von 66.5m2 unbewohnbar war (E. <ip-pii>). Allerdings revidiert das Bundesgericht im vorliegenden Fall die Berechnung der Preisreduktion: Die Vorinstanz beliess es bei der Berechnung des Minderwerts, ohne eine anteilsmässige Reduktion des Minderwerts vorzunehmen. Ein Gutachten hatte jedoch klar gezeigt, dass der objektive Wert des mangelfreien Gutes den Verkaufspreis bei weitem übersteigt und damit die Vermutung widerlegt (E. 4.3.2).
Kaufvertrag; Prüfungs- und Anzeigepflicht; Absichtliche Täuschung; Art. 199, 201, 203 OR
Prüfungs- und Anzeigepflicht (Art. 201 OR) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1). Wenn die Gemeindebehörde den Käufer klar darüber informiert, dass die Erstellung von Parkplätzen verboten sein wird, kann der Käufer nicht mehr behaupten, den Mangel nicht gekannt zu haben, auch wenn keine formelle Verfügung erlassen wird (E. 3.2 und 3.3).
Absichtliche Täuschung
(Art. 199 und 203 OR) – Der Verkäufer, der den Käufer absichtlich in die Irre geführt hat, kann sich nicht darauf berufen, dass die Mängelanzeige nicht rechtzeitig erfolgt sei (E. 4.1). Darüber hinaus ist eine Klausel, die die Gewährleistung aufhebt oder einschränkt, nichtig, wenn der Verkäufer dem Käufer die Mängel der Sache arglistig verschwiegen hat (E. 5.1). Im vorliegenden Fall wird eine arglistige Täuschung verneint. Die Tatsache, dass die Parkplätze auf den öffentlich aufgelegten Plänen, aber nicht mehr auf den sanktionierten Plänen enthalten waren, reicht nicht aus, um zu folgern, dass die Verkäuferin wusste, dass die Realisierung dieser Parkplätze unmöglich sein würde, noch dazu in Anbetracht ihres beeinträchtigten geistigen Gesundheitszustands.
Werkvertrag; Einbeziehung der SIA-Norm 118; Mangelrüge; Art. 367, 370 OR; 839 ZGB; 172-173 SIA-Norm 118
Einbeziehung der SIA-118-Norm – Es ist nicht willkürlich, bei objektiver Auslegung der Willenserklärungen davon auszugehen, dass die SIA-118-Norm in den Werkvertrag einbezogen wurde, wenn die Parteien sie ausdrücklich in einen Vertrag über die Lieferung von Parkett einbezogen haben, wobei diese Einbeziehung erkennbar auf künftige Leistungen im Rahmen des Werkvertrags Anwendung finden sollte. Die Tatsache, dass der Parkettvertrag kein Werkvertrag ist, auf den die SIA-Norm 118 hätte angewendet werden können, ist ein Indiz in diese Richtung (E. 4.3 und 4.4).
Mängelrüge und SIA-118-Norm – In Abweichung vom strengeren gesetzlichen System (Art. 367, 370 OR) sehen die Art. 172 und 173 Abs. 1 SIA-118 eine Gewährleistungsfrist von zwei Jahren ab Abnahme des Werkes vor, während welcher der Bauherr Mängel jeglicher Art jederzeit geltend machen kann (E. 4.2 und 4.5). Mängellisten, die die gerügten Mängel genau beschreiben und klar zum Ausdruck bringen, dass die erbrachte Leistung nicht vertragsgemäss ist, und im Übrigen darauf hinweisen, dass der Bauunternehmer haftbar gemacht wird, stellen gültige Mängelrügen dar (E. 4.7).
Bauhandwerkerpfandrecht – Ab dem Zeitpunkt, zu dem das Gericht zu Recht feststellt, dass der Bauunternehmer aufgrund der geleisteten Arbeiten keine finanziellen Ansprüche gegen den Bauherrn hat, kann die Klage auf endgültige Eintragung nur abgewiesen werden. Das Vorgericht musste dies nicht ausdrücklich begründen (E. 6).
Werkvertrag; Begründung der Berufung; Schlussabrechnung und Prüffrist SIA-Norm 118; Art. 311 ZPO; 153 ff. SIA-Norm 118
Begründung der Berufung (Art. 311 ZPO) – Widerholung der Grundsätze (Erw. 3.2).
Schlussabrechnung und Prüffrist (Art. 153 ff. SIA-Norm 118) – Im vorliegenden Fall hatte die Bauleitung als Vertreterin des Auftraggebers in einer formlosen, auch ohne Unterschrift gültigen Prüfanzeige nach Art. 155 Abs. 1 SIA-Norm den in der Schlussabrechnung des Auftragnehmers enthaltenen offenen Betrag von CHF 62'270 bestätigt. Dieser Betrag war somit von beiden Parteien anerkannt worden und wurde folglich gemäss Art. 155 der SIA-Norm 118 fällig. Indem er sich auf die Behauptung beschränkt, die Schlussabrechnung sei nicht von beiden Parteien unterzeichnet worden, erfüllt der Meister die Anforderungen an die Berufungsbegründung nicht, da er die vorstehenden Erwägungen nicht angreift (E. 3.4).
Ausweisung; Klarer Fall und Ausweisung nach Zwangsversteigerung; Art. 26 BV; 257 ZPO; 95 SchKG
Klarer Fall (Art. 257 ZPO) und Ausweisung nach einer Zwangsversteigerung – Sobald das Verfahren des klaren Falls bei der Ausweisung von Mietern möglich ist, ist es erst recht bei der Räumung durch neue Eigentümer nach einer Zwangsversteigerung möglich, wenn die früheren Eigentümer in der Wohnung verbleiben. Im vorliegenden Fall wurde kein Sachverhalt bestritten und die Vorwürfe bezüglich des Pfändungsrechts, insbesondere des Pfändungsbeschlusses in Art. 95 SchKG, sind im Ausweisungsverfahren nicht mehr zulässig (E. 3). Die Bestimmungen des Mietrechts können nicht analog auf die vorliegende Konstellation angewendet werden (E. 2.4). Zudem können die Beschwerdeführer, da sie nicht mehr Eigentümer sind, a priori nichts aus der Eigentumsgarantie ableiten und die anderen geltend gemachten Grundrechte können in einem Verhältnis zwischen Privaten keine direkte Drittwirkung entfalten (E. 2.3).
Stockwerkeigentum; Verteilung der Gemeinschaftliche Kosten und Lasten; Art. 712h ZGB
Verteilung der Gemeinschaftliche Kosten und Lasten (Art. 712h ZGB) – ie Stockwerkeigentümer haben an die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung Beiträge nach Massgabe ihrer Wertquoten zu leisten. Dienen bestimmte gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen oder Einrichtungen einzelnen Stockwerkeinheiten nicht oder nur in ganz geringem Masse, so ist dies nach Art. 712h Abs. 3 ZGB bei der Verteilung der Kosten zu berücksichtigen. Die Anwendung von Art. 712h Abs. 3 ZGB, der zwingendes Recht ist, ist restriktiv ; sie setzt voraus, dass das Werk oder die Anlage objektiv und konkret einem einzelnen Miteigentümer nicht oder nur geringfügig dient, ohne Rücksicht auf seine subjektiven Bedürfnisse oder seinen freiwilligen Nutzungsverzicht (E. 3.1).
Im vorliegenden Fall umfasste das Stockwerkeigentum einerseits Wohnungen und andererseits ein Hotel und ein Restaurant auf einem Anteil, der 330/1000 ausmachte. Die Gemeinschaftsbereiche enthielten unter anderem einen grossen Garten und einen Swimmingpool, die jedoch für die Gäste des Restaurants nicht zugänglich waren. Da der Eigentümer des Hotels und des Restaurants nicht nachweisen konnte, dass die Gemeinschaftseinrichtungen wie der Garten, der Pool, die Eingangstür und der Aufzug nicht oder nur minimal sein gesamtes Stockwerkeigentum versorgten, beispielsweise weil die Hotelkomponente im Vergleich zur ausschließlich gastronomischen Komponente nicht relevant war, kann er nicht verlangen, auf der Grundlage von Art. 712h Abs. 3 ZGB von den gemeinsamen Lasten befreit zu werden, auch nicht teilweise. Die Tatsache, dass die Eigentumsordnung Regelungen für den Fall vorsah, dass das Hotel und das Restaurant in zwei getrennte Anteile aufgeteilt werden, ändert daran nichts, da die Aufteilung nicht stattgefunden hat. Ebenso kann aus der Tatsache, dass das Hotel-Restaurant in der Vergangenheit für eine bestimmte Zeit im Rahmen eines Schlichtungsverfahrens eine Reduzierung der Nebenkosten erwirkt hat, nicht geschlossen werden, dass es einen definitiven Anspruch darauf hat (E. 3.4).
Bäuerliches Bodenrecht; Vertragliches Widerkaufsrecht; Art. 41 Abs. 3 BGBB
Vertragliches Wiederkaufsrecht (Art. 41 Abs. 3 BGBB) – Der Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes kann dieses unter der Bedingung veräussern, dass der Erwerber das Unternehmen selbst bewirtschaftet. Um sicherzustellen, dass der Erwerber seine Verpflichtung einhält, können die Parteien ein vertragliches Wiederkaufsrecht vereinbaren, das in Art. 41 Abs. 3 BGBB vorgesehen ist. Diese Bestimmung zielt, ebenso wie das gesetzliche Wiederkaufsrecht nach Art. 55 BGBB, darauf ab, den persönlichen Betrieb des Käufers zu schützen. Umgekehrt stellt es keinen Rechtsmissbrauch dar, wenn der Verkäufer, der das Wiederkaufsrecht ausübt, aufgrund seines Alters nicht mehr in der Lage ist, den Betrieb persönlich zu führen; es wird nicht verlangt, dass er den persönlichen Betrieb übernimmt. Nach dem Tod des Begünstigten des Wiederkaufsrechts ist es nur für die alleinige Ausübung des Rechts erforderlich, dass der Erbe den Status des persönlichen Betriebsinhabers hat. Ist dies nicht der Fall, können die Erben das Wiederkaufsrecht gemeinsam ausüben, ohne dass sie Selbstbewirtschafter sein müssen (E. 5).
Schuldbetreibung und Konkurs; Verfolgung der Pfandverwertung; Mitbetroffene und Gesamtschuldner; Art. 17, 70, 85, 151 ff. SchG; 88 und 100 VZG
Mitbeteiligte in der Betreibung auf Pfandverwertung (Art. 151 ff. SchKG) – Im Rahmen einer Betreibung auf Pfandverwertung sieht Art. 153 Abs. 2 SchKG die Zustellung eines Exemplars des Zahlungsbefehls nicht nur an den betriebenen Schuldner vor, sondern auch an den Dritten, der das Pfand errichtet hat oder dessen Eigentümer geworden ist, sowie an dessen Ehegatten oder eingetragenen Partner, wenn die belastete Liegenschaft die Familienwohnung oder die gemeinsame Wohnung ist. Mit dieser Zustellung erwerben diese Dritten die Stellung von Mitbetroffenen mit allen daraus resultierenden Rechten, insbesondere dem Recht, gegen den Zahlungsbefehl Rechtsvorschlag zu erheben, das Nichtbestehen oder die Tilgung der Betreibungsforderung geltend zu machen, deren Höhe zu bestreiten oder sich auf das Fehlen des Pfandrechts zu berufen. Das Exemplar des Zahlungsbefehls ist nur ein Duplikat desjenigen, das dem Schuldner zugestellt wurde und trägt die gleiche Nummer, so dass es nur eine Betreibung gibt. Die Betreibung kann nicht fortgesetzt und die Verwertung nicht vollzogen werden, solange die Zahlungsbefehle, die dem Betreibenden und dem Mitbetreibenden zugestellt wurden, nicht rechtskräftig sind (E. 5.2).
Solidarschuldner (Art. 70 Abs. 2 SchKG) – Wenn Solidarschuldner gleichzeitig betrieben werden, muss jedem von ihnen ein Zahlungsbefehl zugestellt werden. Die Mitschuldner werden also nicht mit ein und derselben Betreibung verfolgt, sondern mit so vielen verschiedenen Betreibungen, wie es Mitschuldner gibt, und zwar auch dann, wenn es sich um Betreibungen auf Pfandverwertung handelt und das verpfändete Recht gegenüber allen Mitschuldnern das gleiche ist (Art. 88 Abs. 1 und 4 ORFI). Der Rechtsvorschlag eines der Mitschuldner wirkt nur in Bezug auf ihn und bleibt ohne Einfluss auf die anderen Betreibungen. Gegen jeden der Schuldner kann eine Betreibung für den gesamten Betrag der Schuld eingeleitet werden. Die Betreibung muss gemäss Art. 85 SchKG aufgehoben werden, wenn der Gläubiger von einem Mitschuldner entweder durch eine freiwillige Zahlung oder durch Zwangsvollstreckung befriedigt worden ist (E. 5.2).
Im vorliegenden Fall geht es um zwei verschiedene Betreibungsverfahren zur Pfandverwertung, die sich gegen zwei solidarisch haftende Mitschuldner richten. So konnte das Betreibungsverfahren gegen eine Mitschuldnerin, die sich zu diesem Zeitpunkt im Stadium der Verwertung befand, weitergeführt werden und das Amt konnte den Verkauf der Liegenschaft vornehmen, auch wenn der Zahlungsbefehl gegen die andere Mitschuldnerin noch nicht rechtskräftig war (E. 5.3).
öffentliche Beschaffungswesen; Zulässigkeit der Beschwerde an das BG gegen Zwischenverfügungen; nicht wieder gutzumachender Schaden; aufschiebende Wirkung; Akteneinsicht; Art. 83 und 93 BGG
Zulässigkeit der Beschwerde gegen Zwischenentscheide (Art. 93 BGG) – Wiederholung der Grundsätze (E. 1.2). Grundsätzlich führt der Entzug oder die Nichterteilung der aufschiebenden Wirkung im Vergabeverfahren zu einem nicht wiedergutzumachenden Nachteil (E. 1.3).
Im vorliegenden Vergabeverfahren beabsichtigte die Vergabebehörde, drei Anbieter für den Rahmenvertrag auszuwählen. Sie vergab den Auftrag an die drei Anbieter, welche die bestklassierten Angebote eingereicht hatten. Nach der Beschwerde eines nicht ausgewählten Bewerbers und der anschliessenden Antwort der Vergabebehörde hob die Vorinstanz die aufschiebende Wirkung nur für die Unterzeichnung der relativen Rahmenverträge mit den erst- und zweitplatzierten Zuschlagsempfängern auf. In Bezug auf die drittplatzierte Zuschlagsempfängerin blieb die aufschiebende Wirkung der Beschwerde jedoch bestehen. Das Bundesgericht ist der Ansicht, dass diese Entscheidung nicht geeignet war, dem nicht ausgewählten Bieter einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil zuzufügen. Denn die Beschwerdeführerin komme als drittplatzierte Anbieterin immer noch für den Zuschlag in Frage (E. 1.3.2). Zudem sei, sollte die Beschwerde schliesslich gutgeheissen werden, zu berücksichtigen, dass die Aufhebung des Vergabeentscheids eine unteilbare Wirkung für alle am Vergabeverfahren beteiligten Anbieter entfalte und die Neubewertung anhand der allenfalls korrigierten Zuschlagskriterien nicht nur auf die Angebote des Zuschlagsempfängers 3 und des nicht ausgewählten Anbieters beschränkt werden dürfe (E. 1.3.4).
Akteneinsicht – Die Einschränkung der Akteneinsicht verursacht grundsätzlich keinen nicht wieder gutzumachenden Nachteil im Sinne von Art. 93 BGG, da sie – wie die Ablehnung eines Beweisantrags oder jede andere Verweigerung des rechtlichen Gehörs – bei der Beschwerde gegen den Endentscheid gültig gerügt werden kann. Anders verhält es sich jedoch im umgekehrten Fall, wenn gegen die Gewährung von Akteneinsicht, die von einer Partei als zu weitgehend erachtet wird, Beschwerde eingelegt wird, da es nicht möglich ist, auf eine bereits gewährte Akteneinsicht zurückzukommen (E. 1.4.1).