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«Ein Eigenheim kostet nur halb so viel wie eine Mietwohnung», das schrieb kürzlich eine Gratiszeitung. Die UBS widerspricht.
«Egal, ob das Haus zwei Millionen oder 650 000 Franken kostet: Ein Eigenheim kostet nur halb so viel wie eine Mietwohnung.» Die Schlagzeile von «20 Minuten» ist für die UBS Grund genug, diese absolute Aussage zu relativieren. Beim Vergleich zwischen Kaufen und Mieten würden die Risiken eines Eigenheimkaufs oft unterschätzt, schreibt Claudio Saputelli, der Leiter Global Real Estate bei der UBS, in einer Kurzstudie. Im Schweizer Mittel komme der Kauf eines Eigenheims derzeit rund 10 Prozent günstiger zu stehen als die Miete einer vergleichbaren Wohnung. Hingegen sei das Mieten in grossen Städten und den teuren Seegemeinden attraktiver.
La Chaux-de-Fonds gegenErlenbach am Zürichsee
Die UBS macht die Probe aufs Exempel: Sie vergleicht die Gesamtkosten für eine Mietwohnung mit den Gesamtkosten eines gekauften, vergleichbaren Eigenheims in La Chaux-de-Fonds und in Erlenbach am Zürichsee (Tabelle). Im neuenburgischen La Chaux-de-Fonds fährt man mit dem Kauf eines Eigenheims 19 Prozent günstiger als mit einem Mietverhältnis. In Erlenbach hingegen sei Mieten deutlich günstiger als Kaufen. «Was günstiger ist, hängt also stark von der jeweiligen Gemeinde ab», so Saputelli. Der Immobilienspezialist weist darauf hin, dass Risiken einer Immobilieninvestition oft ungenügend berücksichtigt würden: Brechen Aktien um 20 Prozent ein, so gehe der Investor nur dieser Wertverminderung verlustig. Tauchten hingegen die Immobilienpreise um 20 Prozent, so zerrinne bei einem mit 80 Prozent belehnten Haus das gesamte Eigenkapital, was zum Verlust des Wohneigentums führen könne.
«Der Eigenheimmarkt ist in der Risikozone»
Gemäss dem UBS Swiss Real Estate Bubble Index befindet sich der Eigenheimmarkt in der Risikozone. Er ist überbewertet. «Kommt es zu einer Verdoppelung der Hypothekarzinsen bis zum Jahr 2025, so impliziert dies eine deutliche Wertkorrektur der Eigenheimpreise.» Steigen die Hypozinsen wieder auf 3 Prozent, sei die Vermietung einer Wohnung mit einer Bruttorendite von 3,4 Prozent ein Verlustgeschäft. In einem solchen Szenario dürfte der Wertverlust des Eigenheims die Ersparnisse gegenüber einer Mietwohnung deutlich übersteigen. Eine Trendwende bei der Zinsentwicklung würde das Ergebnis der Kostenvergleichsrechnung wieder zugunsten des Mietwohnungsmarkts drehen. Besonders kritisch sollte der Immobilienkäufer bei Vergleichsrechnungen dann sein, «wenn die Ergebnisse durch die Annahme künftiger Wertsteigerungen klar in Richtung Kauf gelenkt werden», erklärt Saputelli. Doch eine andere entscheidende Frage vermögen Rechenbeispiele nicht zu beantworten: Wo fühlt man sich wohler? In der Mietwohnung, die man mühelos kündigen und verlassen kann, wenn einem die Umgebung verleidet oder einen die Nachbarn nerven? Oder im Eigenheim, das man mit Stolz sein Eigen nennen darf?
Erschienen in der BZ am 8. September 2015
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