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Avant d’estimer le prix de sa maison, il est important de comprendre les différentes notions de valeur et de prix.
Valeur réelle ou intrinsèque: valeur de la maison neuve à laquelle on soustrait la dépréciation liée à l’ancienneté et l’état de la maison. Il faut y ajouter la valeur du terrain pour obtenir la valeur réelle.
Valeur vénale/marché: correspond à la valeur de marché, c’est-à-dire à un prix auquel un bien similaire peut-être vendu. Pour calculer la valeur vénale, il faut comparer les maisons aux caractéristiques similaires dans la même ville et définir le prix qui correspond au marché immobilier actuel.
Valeur de rendement: consiste à calculer la valeur d’un bien immobilier en se basant sur les revenus futurs qu'il devrait générer au travers les loyers. En résumé, On additionne les loyers à percevoir sur les 100 prochaines années et ensuite on les divise par le taux de capitalisation de marché (généralement entre 3% et 6%). Cette méthode et principalement utiliser pour les biens destiné à la location.
Valeur de nantissement: correspond à la valeur d’avance, c’est-à-dire le montant qu’un organisme comme une banque ou une assurance accepte de prêter lors d’un crédit hypothécaire.
Prix de vente: prix auquel le vendeur est prêt à céder sa maison, ce prix sera affiché sur son annonce immobilière. Le vendeur devra définir ce prix de vente en s’inspirant de la valeur réelle de son bien et en comparant le prix immobilier actuel afin de faciliter la vente de sa maison.
Prix de transaction: prix défini une fois que le vendeur et l’acheteur se sont mis d’accord sur le montant final après négociation. Ce sera donc le prix auquel la maison aura été vendue et peut différencier du prix de vente initialement prévu.
Si vous êtes propriétaire d’une maison en Suisse et que vous souhaitez la vendre, passer par l’étape de l’estimation de votre maison est indispensable. Mais en fait, qu’est-ce vraiment que l’estimation d’une maison?
Une estimation immobilière est un processus qui va vous aider à évaluer de la manière la plus précise possible, le prix de vente de votre maison.
Évaluer une maison au juste prix du marché assure de pouvoir donner une valeur à cette dernière, sans pour autant la sous-évaluer ou la surévaluer. Cette estimation permet d’obtenir un équilibre entre le prix de vente que vous souhaitez ou que vous auriez envisagé et le prix d’achat désiré par l’acheteur. Aussi, l’estimation d’une maison sera différente de l’estimation d’un appartement ou d'un immeuble.
Bien estimer une maison est donc essentiel pour vendre votre bien dans les meilleurs délais et au meilleur prix.
En effet, un prix trop élevé ralentit la vente et sera soumis à de nombreuses négociations qui risquent de finalement faire perdre de la valeur à la maison. À contrario, un prix trop bas vous fera perdre une plus-value financière.
Vous l’aurez compris, l’importance de faire estimer sa maison avant de la vendre est bien là. Cependant, ne faites pas estimer votre bien de n’importe quelle manière. Suivez les recommandations que nous allons vous apporter tout au long de cet article.
Le prix au m² d’une ville est la moyenne de tous les prix au m² des biens immobiliers dans une ville. Lorsque vous recherchez un prix au m², il est donc important de spécifier si vous cherchez le prix au m² d’un appartement ou d’une maison, car les deux prix sont très différents.
Dans le cas de RealAdvisor, nos experts différencient le prix au m² des maisons et les prix au m² des appartements en Suisse. Leur base de données prend en compte les offres immobilières de 14 portails immobiliers Suisse, ce qui leur permet de calculer le prix au m² le plus fiable du marché par ville, mais aussi par code postal et quartiers.
Par exemple, dans le cas du prix au m² moyen pour une maison dans le quartier de Jonction - Plainpalais à Genève, il est actuellement de CHF 10’833.-
Il faudra ensuite multiplier ce prix au m² par la surface de votre maison et vous aurez une idée du prix moyen de votre maison.
En tant que propriétaire, une des méthodes les plus accessibles pour évaluer sa maison est d’analyser les maisons similaires en vente. Vous pouvez vous renseigner sur les prix de vente des maisons dans votre voisinage. Si une maison dans votre rue a été vendue à CHF 1’000’000.-, vous pouvez vous aider de ce prix pour déterminer le vôtre.
Vous pouvez ensuite comparer les caractéristiques principales de cette maison à la vôtre en vous basant sur des critères principaux et communs aux deux maisons comme:
Plus vos surfaces et installations seront importantes, plus la valeur de votre bien augmentera. Par contre, si la maison vendue a été construite en 1990 et la vôtre en 1950, votre maison aura beaucoup moins de valeur car un logement perd en valeur au fil des années.
Vous pouvez effectuer ces comparaisons facilement sur des sites d’annonces immobilières en sélectionnant les maisons dans votre ville possédant des caractéristiques similaires. Les prix de vente des résultats vous fourniront une fourchette de prix. Vous affinez votre prix en vous rapprochant du prix de vente de la maison la plus similaire à la vôtre. Il est également important de noter que si une maison est en vente depuis déjà un an, il est possible que son prix de vente soit surestimé, il faudra donc ajuster votre prix de vente en prenant en compte ce point.
Les outils d’estimations immobilières ont accès à une base de données de plusieurs milliers de maisons qui sont actuellement en vente, mais aussi à des prix des transactions qui ont récemment eu lieu. Plus leur base de données sera grande, plus leurs évaluations seront exactes.
À noter que si votre maison possède des caractéristiques rares, il sera difficile de fournir une estimation exacte car le nombre de biens similaires sera trop faible pour effectuer une comparaison sur ces critères spécifiques. Dans le cas d’un bien unique comme un château ou une maison de luxe, l’idéal serait de faire expertiser votre maison par un expert ou un agent immobilier.
Pour obtenir votre estimation en ligne, vous devez entrer:
Votre maison sera ensuite comparée à toutes les maisons vendues et actuellement en vente. Ainsi, l’outil d'évaluation vous fournira un montant qui sera en cohérence avec le prix du marché immobilier suisse.
Contrairement aux idées reçues, une estimation de votre logement par un professionnel n’est pas forcément payante et peut être sans engagement. En effet, vous pouvez contacter un agent pour qu’il estime votre maison gratuitement, il sera rémunéré seulement si vous acceptez qu’il vous aide à vendre votre maison. Dans le cas où il conclut la transaction, il aura le droit à un pourcentage égal à environ 3 ou 5% du montant de la transaction immobilière.
L’avantage de faire appel à un expert immobilier est son expérience, mais surtout sa connaissance du marché local. Il pourra prendre en compte tous les éléments liés à l’emplacement et les projets de développement ou d’amélioration de la ville qui peuvent considérablement augmenter la valeur de votre maison. Il analysera également certains documents pour une estimation plus précise, comme le résultat des diagnostics techniques de votre maison par exemple.
Voir ici: la liste complète des documents nécessaire pour l’estimation d’une maison.
Enfin, il pourra également vous fournir certains conseils pour revaloriser votre maison, comme des rénovations primordiales pour la vente.
Toutes les maisons sont uniques et possèdent une valeur marchande différente. Dans une même rue une maison mitoyenne aura un prix moins élevé qu’une maison jumelée en bout de rue.
Il est donc important de prendre en compte toutes les caractéristiques spécifiques liées à une maison:
A noter qu’une maison mitoyenne ou une maison jumelée dissuadent plus les voleurs qu’une maison individuelle. Cet avantage n’est pas assez important pour rajouter de la plus-value mais peut être un atout, pour les futurs propriétaires qui recherchent plus de sécurité.
Une maison jumelée a donc généralement plus de valeur qu’une maison mitoyenne. Et une maison individuelle en a plus qu’une maison jumelée.
Certains diagnostics sont obligatoires et ont un fort impact sur le prix de la maison.
Toutes les surfaces d’une maison n’ont pas la même valeur et ne peuvent pas être ajoutées dans le calcul du prix au m².
Lors du calcul de votre prix, il est donc important de vérifier quelle surface doit être prise en compte. La surface brute est généralement 10% plus élevée que la surface nette habitable.
Dans les cantons de Neuchâtel, Fribourg et Vaud par exemple, la surface à utiliser est la surface nette habitable, alors que dans le Valais c'est la surface brute habitable qui s'applique.
Les surfaces considérées comme habitables:
Pour conclure, vous l'aurez compris, pour réussir la vente de votre maison dans les meilleures conditions, il est indispensable de passer par la phase d’estimation. Qu’elle soit réalisée par l'intermédiaire d’experts compétents dans ce domaine ou bien par vous-même, c’est vous qui décidez.
Si vous préférez commencer par une estimation de votre maison en ligne gratuite et rapide, rendez-vous sur RealAdvisor.ch et vendez au meilleur prix !
Le jardin représente généralement 60% de la surface du terrain, la maison en représente 40%. Si votre terrain est constructible, il sera forcément plus onéreux qu'un terrain non constructible. Pour un promoteur, il prendra en compte 100% de la valeur du terrain uniquement, car son but sera de raser la maison et construire par-dessus. Pour un particulier, le fait de pouvoir agrandir sa maison sera une plus-value très intéressante.
Consultez comment estimer le prix d'un terrain en détail ci-après.
Vous pouvez ajouter le prix de l'installation de la piscine dans la valeur de la maison si elle est récente et bien entretenue. La valeur de la piscine baissera en fonction de son année de construction et de son état.
Une maison perd chaque année environ 0.5% de sa valeur à neuf. Si une maison a été construite en 1940, en 2020 la maison aura perdu 40% de sa valeur.
Cette maison qui coutait CHF 500'000.- en 1940, 40 ans plus tard aura une valeur approximative de CHF 400'000.-., car elle aura perdu 20% de sa valeur en 40 ans.
Ce prix de 400'000 comprend la dévaluation du bien immobilier, mais ne prend pas en compte les éléments propres au terrain, de l'offre et la demande ou de l'environnement. L’expertise d’une maison ancienne devient donc indispensable pour définir le prix juste dans ces cas-là.
Vous pouvez utiliser vos factures avec les travaux détaillés pour les ajouter à la valeur de la maison. Si ces travaux ont été effectués en 2010 et avaient coûté CHF 30'000.-, la méthode de calcul à appliquer vous fera à nouveau réduire la dépréciation liée aux 10 années écoulées.
Sachant qu'une maison perd chaque année environ 0.5% de sa valeur, en 2020 les travaux perdent 5% de leur valeur, il faudra donc rajouter CHF 28'500.- au prix de la maison au lieu de CHF 30'000.-.
Consultez comment estimer les coûts de rénovation d'une maison ci-après.
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