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Unterhaltspflicht einer Geschäftsmieterin
Zu der Unterhaltspflicht einer Restaurantmieterin an einer Lüftungsanlage fällte das Obergericht am 22. April 2020 ein bemerkenswertes Urteil (ZMP 2020 Nr. 9).
Die Mieterin eines Restaurants mit Barbetrieb sah sich mit einer Kostenofferte für die Reparatur der Lüftungsanlagen in Küche und Restaurant in der voraussichtlichen Höhe von Fr. 7'360.- konfrontiert. Sie wandte sich an die Liegenschaftsverwaltung der Vermieterin und verlangte, dass diese u.a. die Reparaturarbeiten auf eigene Kosten vornehmen solle.
Die Vermieterin lehnte dies ab, mit Hinweis auf eine «Dach-und-Fach»-Klausel im Mietvertrag. Diese Klausel hält fest, dass die Vermieterin nur verantwortlich ist für den Unterhalt von «Dach und Fach», konkretisiert wird dies im Vertrag mit der Verantwortung «z.B. für Reparaturen und Erneuerungen an der Fassade (inkl. Fenster, Storen und Tore), Dach, Heizung, Sanitär- und Elektrogrundinstallationen».
Das Obergericht hatte in der Folge zu beurteilen, ob die «Dach-und-Fach»-Klausel gegen zwingendes Mietrecht verstösst, insbesondere gegen Art. 256 Obligationenrecht (OR). Der erste Absatz von Art. 256 OR hält als Grundsatz u.a. fest, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten. Gemäss Absatz 2 von Art. 256 OR sind Vereinbarungen, die von diesem Grundsatz abweichen, dann nichtig, wenn sie zum Nachteil eines Mieters sind.
Entscheidend war für das Obergericht, ob die «Dach-und-Fach»-Klausel zum Nachteil der Mieterin von der Unterhaltspflicht der Vermieterin abweicht. Im Gegensatz zur Vorinstanz ging das Obergericht davon aus, dass die Vermieterin – und nicht die Mieterin - den Nachweis erbringen müsse, dass die Abweichung von ihrer grundsätzlichen Unterhaltspflicht nicht zum Nachteil der Mieterin vereinbart wurde.
Das Obergericht hielt fest, dass nur dann kein Nachteil für die Mieterin vorliegt, wenn diese voll entschädigt wird für die Abweichung. Diese Entschädigung könne z.B. in einem reduzierten Mietzins bestehen oder ein einer einmaligen, allenfalls in Raten aufgeteilten Entschädigungsleistung im Voraus oder nach Mietende oder auch in einem Entgelt für Unterhaltsarbeiten.
Die Vermieterin behauptete betreffend fehlenden Nachteil der Mieterin im Wesentlichen, dass der Netto-Mietzins unter dem damaligen Marktpreis für Restaurants an dieser Lage gelegen habe. Zum Nachweis dieser Behauptung wurde einzig der Mietvertrag angeboten. Es wäre aber gemäss Obergericht an der Vermieterin gewesen, mit Vergleichsmietzinsen den marktüblichen Mietzins nachzuweisen, der für Objekte bezahlt wird, welche ohne Schmälerung der Verpflichtungen des Vermieters vermietet werden. Weiteres Kriterium könne zudem der übliche Mietzins für Objekte mit vergleichbaren Vertragskonditionen, also mit Schmälerung der Unterhaltspflichten zu Lasten der Mieterin, sein. Da aber kein Vergleichsmietzins erstellt werden konnte, konnte zum Nachteil der Vermieterin auch nicht beurteilt werden, ob die Mieterin über den Mietzins entschädigt worden ist.
Die Vermieterin verwies weiter auf eine sehr lange Vertragsdauer und auf Verlängerungsoptionen und darauf, dass die Mieterin aufgrund ihres besseren Fachwissens habe abschätzen können, welcher Unterhaltsbedarf anfallen werde. Die Mieterin habe sehr genau gewusst, welcher Mietzins für die vereinbarte Regelung angemessen sei. Das Obergericht hielt hierzu u.a. fest, entscheidend sei nicht, ob die Mieterin gewusst habe, welcher Mietzins für die vereinbarte Regelung angemessen sei, sondern ob sie voll entschädigt worden sei. Im Übrigen habe die Vermieterin auch nichts dazu ausgeführt, welchen Geldwert diese behaupteten Leistungen haben sollen.
Das Obergericht hielt schliesslich fest, es könne nicht erstellt werden, dass die Mieterin für die allfällige Übertragung der Unterhaltspflicht bezüglich der Lüftungsanlage voll entschädigt worden sei. Damit sei auch nicht belegt, dass die Vereinbarung nicht zu ihrem Nachteil sei. Das Obergericht ging von der Nichtigkeit der «Dach-und-Fach»-Klausel aus, was zur Folge hatte, dass die Vermieterin gemäss Art. 256 Abs. 1 OR für die Lüftungsanlage unterhaltspflichtig sei.
Übrigens: Obwohl das Obergericht beim vorliegenden Fall nicht von einer Rohbaumiete ausging, hielt es nebenbei fest: «Im Übrigen unterläge – was die Vorinstanz bereits zu Recht festhielt – auch eine Rohbaumiete den Grenzen von Art. 256 Abs. 2 OR.» Diese Aussage ist nach Auffassung des hier Schreibenden korrekt. Sie deutet darauf hin, dass das Obergericht auch bei Vorliegen einer Rohbaumiete davon ausgehen würde, dass eine Mieterin für die Übernahme von Vermieterinnenpflichten voll entschädigt werden muss und dass die Vermieterin auch bei einer Rohbaumiete den Nachweis führen muss, dass die Mieterin auch tatsächlich entschädigt wurde.