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I beni immobili possono essere valutati da un agente immobiliare o un perito immobiliare oppure da un modello di analisi computerizzato. La stima edonica è un modello statistico comparativo della metà del ventesimo secolo. È stato progettato nel secolo scorso negli Stati Uniti per spiegare le differenze di prezzo dei prodotti con caratteristiche diverse, come le automobili o i terreni edificabili. Negli anni '80 è stato applicato per la prima volta per la procedura di valutazione immobiliare. Oggi la stima edonica per case e appartamenti è molto diffusa. Anche la nostra valutazione immobiliare gratuita si basa su una stima edonica.
La stima edonica fornisce una stima computerizzata del valore di mercato. Il metodo statistico comparativo tiene conto di tutti i prezzi di transazione di abitazioni o abitazioni comparabili nella regione. Il modello computerizzato suddivide un oggetto in proprietà cosiddette di qualità, in modo da renderlo comparabile ad altri oggetti, e calcola, con un'analisi di regressione multipla, quanto la qualità influisca sul prezzo di un immobile. L'analisi di regressione è un metodo statistico che spiega una variabile dipendente, ad esempio il valore di mercato di un bene immobile, mediante una o più variabili indipendenti, ad esempio i criteri relativi alla posizione e all'oggetto dell'immobile. Il risultato di questo metodo statistico comparativo è una stima ragionevole del valore di mercato, che è reale e obiettiva per le caratteristiche standard di immobili quali case unifamiliari, appartamenti o condomini.
Ecco perché quasi tutti i fondi di investimento, le banche, i fondi pensione e le compagnie di assicurazione lavorano al modello informatico quando finanziano abitazioni di proprietà e hanno bisogno di una stima del valore di mercato. Anche gli agenti immobiliari o i promotori spesso utilizzano la stima edonica per valutare un oggetto in modo rapido, vicino al risultato del mercato e poco costoso.
In casi particolari può essere utile una stima effettuata da un agente o da un perito immobiliare. Per esempio, nel caso di immobili con grandi riserve di terreno edificabile, fattorie, oggetti di nicchia come alpeggi o i rustici, oggetti di lusso o case molto antiche - e in caso di successioni o in caso di divorzio. Anche nel caso di oggetti in diritto edilizio o con disponibilità a fornire un servizio di valore, la stima edonica è piuttosto difficile.
Migliori sono i dati, più saranno affidabili i risultati, e lo stesso vale per le stime fatte col metodo dei prezzi edonici. Per questo motivo il metodo statistico comparativo si basa su grandi banche dati. I calcoli devono includere, a seconda del modello, più o meno 20 criteri specifici per oggetto e più o meno 50 criteri specifici per posizione. I criteri specifici dell'oggetto devono essere registrati, mentre i criteri specifici della situazione si trovano nel sistema attraverso l'indirizzo dell'oggetto nelle banche dati e nei registri. Il metodo statistico comparativo valuta tutte le caratteristiche (più o meno 70) dell'oggetto con i suoi prezzi impliciti nell'equilibrio di mercato e su tale base stima il valore di mercato dell'immobile. A differenza dell'acquirente o del venditore, esso valuta i criteri in modo neutrale e oggettivo, anziché soggettivo e talvolta emotivo. Specialmente se il venditore ha dei bei ricordi legati all'oggetto.
A seconda del tipo di immobile, è necessario definire diversi criteri specifici per oggetto ai fini di una stima edonica. Tutti i modelli necessitano di informazioni quantitative e qualitative sull'oggetto per ottenere una stima fondata del valore di mercato.
Informazioni quantitative
Informazioni quantitative
Per tutti i modelli, bisogna registrare l'indirizzo dell'oggetto in modo che il sistema possa raccogliere i criteri specifici dalla banca dati e dai registri accessibili al pubblico. I criteri relativi alla posizione sono suddivisi in macro e micro posizionamento.
Macro
Micro
La stima ottenuta col metodo dei prezzi edonici è una buona base per negoziare quando comprate o vendete abitazioni. La stima del valore di mercato non è tuttavia il prezzo di vendita o di acquisto. In ultima analisi, come in ogni negoziato, si tratta di trovare un accordo tra le parti contraenti e di trovare un accordo sul prezzo. A volte due stime edoniche possono anche differire. Da un lato, perché non tutti i modelli hanno lo stesso peso per le stesse variabili, dall'altro, perché dietro ad una stima possono esserci interessi diversi. Le banche, ad esempio, valutano un oggetto con maggiore cautela per proteggersi dalle perdite di valore.
La nostra stima del valore di mercato si basa sul modello statistico comparativo del nostro partner Fahrländer Partner Raumentwicklung. FPRE, come Houzy, è neutrale e indipendente e negli ultimi anni ha raccolto centinaia di migliaia di dati sulle transazioni in tutta la Svizzera. Sulla base di questi dati, possiamo stimare il valore di mercato con grande precisione. Tutti i dati sono costantemente aggiornati e i valori di mercato ricalcolati ogni tre mesi. Una volta al trimestre informiamo gli utenti per e-mail in merito al cambiamento del valore della casa o dell'appartamento. Il modello comparativo di FPRE impara da se stesso ogni trimestre, assicurando in tal modo un elevato grado di precisione dei suoi risultati, anche in futuro. La stima del valore di mercato è gratuita e non comporta obblighi.