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Pagamento dell'affitto alla chiusura del negozio
Anche se la situazione particolare, più che la situazione straordinaria, è stata applicata dal giugno 2020, diversi stabilimenti sono stati e continuano ad essere interessati da chiusure ordinate ufficialmente. Cosa significa questo per gli affitti dei locali del negozio? Cosa devo o posso fare ora come locatore o inquilino? C'è ancora l'obbligo di pagare l'affitto? Purtroppo non possiamo dare una risposta definitiva, poiché una situazione del genere non è mai esistita prima e cambia continuamente.
Era prevista una legge federale (Covid 19 Business Rent Act), che avrebbe previsto che gli inquilini aziendali che dovevano chiudere o ridurre la loro attività a causa delle norme Covid dovessero pagare solo il 40% dell'affitto per la durata delle chiusure o delle restrizioni. Tuttavia, il progetto di legge in questione è stato respinto dal Parlamento all'inizio di dicembre 2020.
Gli affittuari interessati dovrebbero quindi far valere in tribunale le loro pretese di rinuncia o almeno di riduzione dell'affitto, a meno che non si trovi una soluzione bilaterale con il locatore. Tuttavia, la situazione giuridica non è stata ancora chiarita ed è incerto come un tribunale si pronuncerebbe in caso di controversia. Partiamo dal presupposto che ci sia un interesse sia da parte dell'inquilino che del padrone di casa che l'attività possa continuare quando la situazione tornerà alla normalità. Al ritorno della clientela, l'affitto può essere pagato di nuovo. Il fallimento di un inquilino non è certo nell'interesse del proprietario. Vi consigliamo di consultare tempestivamente il vostro padrone di casa e, se possibile, di inserire una soluzione accettabile per entrambe le parti in un accordo scritto.
Saremo lieti di fornirvi alcune spiegazioni sulle singole domande:
Devo ancora pagare l'affitto?
Questa domanda è discutibile. Se l'immobile affittato non può più essere utilizzato per lo scopo concordato contrattualmente, può essere opportuna una riduzione del canone di locazione per il periodo durante il quale l'azienda deve rimanere chiusa. Se diventa completamente impossibile utilizzare l'immobile, potrebbe anche essere possibile una riduzione dell'affitto del 100%. Tuttavia, occorre esaminare in ogni singolo caso se e in quale misura sia impossibile utilizzare l'immobile affittato e/o esista una cosiddetta irragionevolezza. L'inquilino è tenuto a fornire le prove di ciò. Se siete interessati dalla chiusura, vi consigliamo di contattare immediatamente il locatore per negoziare una soluzione. Troverete un modello per questo nell'area download.
Posso rescindere il contratto di locazione in modo straordinario a causa della situazione attuale?
Non è stata ancora presa una decisione giudiziaria in merito a tale questione. Le opinioni degli esperti dicono quanto segue: Se la continuazione della vostra attività appare irragionevole a causa della situazione attuale del coronavirus, si tratta probabilmente di un cosiddetto motivo importante ai sensi dell'art. 266g OPP. Ciò dà diritto ad una risoluzione straordinaria del contratto di locazione nel rispetto del termine di preavviso previsto dalla legge di 6 mesi a qualsiasi data di risoluzione. La continuazione dell'attività è probabilmente irragionevole, soprattutto se l'utilizzo per lo scopo concordato è del tutto impossibile. Per fare un possibile esempio: la gestione di un ristorante completamente arredato con l'obbligo di rispettare determinati orari di apertura. L'inquilino deve essere in grado di dimostrare l'irragionevolezza.
Per uscire rapidamente dal contratto di locazione, come inquilino avete a disposizione le solite opzioni:
- Potete trovare un nuovo inquilino solvente o
- trasferire l'attività a terzi.
Per entrambe le opzioni valgono le disposizioni del Codice delle obbligazioni. Per molti imprenditori, tuttavia, è improbabile che un'opzione di disdetta con un preavviso di 6 mesi sia interessante, in quanto hanno fatto grandi investimenti, ad esempio. Inoltre, come già detto, non è ancora chiaro se la crisi della Corona costituisca un motivo importante ai sensi dell'art. 266g CO. Sarà anche decisivo quanto durerà la crisi o la chiusura dell'attività. Pertanto, vi raccomandiamo di considerare se un accordo con il locatore per quanto riguarda il pagamento dell'affitto (o almeno una sua riduzione) potrebbe essere più sensato per voi prima di rescindere il contratto di locazione.
Alla fine del mese rinuncio al mio appartamento o ai locali commerciali, ma non voglio partecipare alla consegna a causa del rischio di infezione. Cosa posso fare?
Se avete dei dubbi sulla consegna del vostro appartamento o dei locali commerciali di persona, vi consigliamo di informare il locatore delle vostre preoccupazioni. Chiedete al locatore di consentirvi di restituire le chiavi per posta raccomandata. Il proprietario può quindi prendere possesso dell'immobile affittato da solo. Per evitare discussioni successive sui danni dell'inquilino, vi consigliamo di documentare lo stato dell'appartamento con largo anticipo - possibilmente con foto.
Un'eventuale riduzione dell'affitto vale anche per il mio appartamento privato?
La vita privata non è interessata dall'ordinanza d'emergenza. L'affitto è ancora dovuto e non ci sono opzioni di risoluzione straordinaria.