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Berechnung der Grundstückgewinnsteuer
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Besteuert wird der Verkaufsgewinn aus der Veräusserung von Grundstücken, Immobilien, Liegenschaften und Bauten. Ebenfalls besteuert werden Gewinne aus Miteigentumsanteilen an Grundstücken und auch im Grundbuch eingetragene Rechte und Dienstbarkeiten (selbständige und dauernde) wie beispielsweise Quellenrechte, Nutzniessungsrechte, Baurecht, Wegrechte, Wasserrechtsverleihungen. Als Gewinn wird die Differenz zwischen dem beim Kauf bezahlten Preis und dem Verkauf erzielten Erlös definiert.
Hat ein Eigentümer beispielsweise 1 Mio. Franken für die Liegenschaft bezahlt und verkauft sie nun für 1.25 Mio Franken, fallen für die gewonnenen 250'000 Franken Grundstückgewinnsteuern an. Die Steuer bezieht sich also auf einen Gewinn, der entsteht, wenn der Verkaufspreis über dem ursprünglichen Kaufpreis liegt.
Es gilt allerdings zu beachten, dass die Steuer auf dem Reingewinn berechnet wird. Die Steuerbelastung kann sich daher im Umfang der getätigten wertvermehrenden Investitionen reduzieren. Daher ist es für den Grundstückbesitzer wichtig, exakt Buch zu führen über sämtliche Ausgaben, die zu einer Wertvermehrung der Immobilie geführt haben. Ebenfalls in Abzug gebracht werden können Kosten, die beim Verkauf des Grundstückes anfallen, namentlich Inseratekosten und die Gebühren/Kommissionen für einen Immobilienmakler bzw. -händler. Letztere sind allerdings oft nach oben beschränkt. Auch hier variieren die Werte je nach Kanton und Gemeinde.
Eine Berechnung könnte folgendermassen erstellt werden:
- Verkaufspreis CHF 1'250'000
- Kaufpreis CHF 1'000'000
- Gewinn (Zwischentotal) CHF 250'000
- ./. Wertvermehrende Investitionen CHF 100'000
- ./. Inseratekosten CHF 4000
- Reingewinn CHF 146'000
Die Höhe der aus diesem Reingewinn entstehenden Grundstückgewinnsteuer ist abhängig vom Steuertarif der zuständigen Gemeinde bzw. des zuständigen Kantons. Will ein Verkäufer die Höhe der Grundstückgewinnsteuer wissen, die er bezahlen muss, kann er beim zuständigen Steueramt eine Anfrage für die Berechnung der mutmasslichen Grundstückgewinnsteuer einreichen. Die Anfrage muss folgende Angaben enthalten:
- Name und Adresse des Verkäufers und, falls nicht identisch, der anfragenden Person (inkl. Vollmacht)
- Angabe zum Grundstück, welches die Hand ändert (Grundbuchblatt, Katasternummer, Strasse, Ort etc.), idealerweise ein Grundbuchauszug
- Name und Anschrift des Käufers
- Transaktionspreis
- Datum der Eigentumsübertragung
Ergänzt werden kann die Liste bspw. mit:
- Verkaufsdokumentation
- Vertragsentwurf
Die benötigten Unterlagen können von Kanton zu Kanton leicht abweichen.
Die Kantone Basel-Land, Schwyz, Bern, Graubünden und Jura summieren sämtliche während einer bestimmten Periode erzielten Grundstückgewinne zusammen. In allen anderen Kantonen wird jeder Grundstückgewinn einzeln besteuert.
Reduktion infolge Besitzdauer
Je länger das Grundstück im Besitz des Eigentümers war, desto geringer ist die Steuerbelastung. Am meisten zahlen diejenigen Eigentümer, die ein Grundstück kaufen und kurz darauf wieder (mit Gewinn) verkaufen. Eine mögliche Staffelung der Reduktionen der berechneten Grundstückgewinnsteuer nach Besitzdauer sieht wie folgt aus:
Bei einer anrechenbaren Besitzdauer von
- vollen 5 Jahren um 5%
- vollen 10 Jahren um 20%
- vollen 15 Jahren um 35%
- vollen 20 Jahren um 50%
Bezugnehmend auf das obige Berechnungsbeispiel und in der Annahme, dass der Verkäufer das Grundstück zehn Jahre im Besitz gehalten hat, würde sich die berechnete Steuerbelastung folglich um 20% reduzieren. Im Gegenzug erhöht sich die Steuer in den meisten Kantonen, falls die Besitzdauer weniger als ein Jahr beträgt. Damit soll Immobilienspekulationen Einhalt geboten werden.
Aufschub
Die Grundstückgewinnsteuer kann aufgeschoben werden, falls die Handänderung infolge Erbgang, Erbvorbezug oder Schenkung entsteht. Auch bei einem Eigentümerwechsel unter Ehegatten kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden. Ein weiterer häufiger Grund für den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer ist die Ersatzbeschaffung. Das Steuerharmonisierungsgesetz (StHG) von 1990 sieht folgendes vor:
Die Besteuerung wird aufgeschoben bei "Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird."
In der Regel liegt die «angemessene Frist» zwischen zwei und drei Jahren, allerdings unterscheidet sich auch hier die Praxis von Kanton zu Kanton. Ein wichtiger Punkt im obigen Gesetzestext bilden die beiden Worte "dauernd" und "ausschliesslich". Sollte als Ersatzliegenschaft ein Haus mit Einliegerwohnung gewählt und diese Wohnung dann vermietet werden, wird das Steueramt eine Grundstückgewinnsteuer im Umfang des vermieteten Teiles veranlagen.
Besonderheiten bezüglich Pfandrecht
Die Handhabung bezüglich Pfandrecht ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Im Kanton Zürich liegt die Steuerhoheit bei den Gemeinden. Diesen steht ein gesetzliches Pfandrecht zu, welches allen übrigen Pfandrechten vorgeht und im Falle einer steuerpflichtigen Handänderung zur Anwendung kommt. Oder anders gesagt dann, wenn ein Grundstückgewinn anfällt. Das Grundsteuerpfandrecht entsteht ohne Eintragung im Grundbuch zum Zeitpunkt der Handänderung, sprich dem Zeitpunkt, zu dem die Grundstückgewinnsteuer anfällt. Das Pfandrecht erlischt allerdings auch wieder, wenn es nicht innerhalb von drei Jahren nach der Handänderung eingetragen wird. Ausschliesslich das Gemeindesteueramt ist zur Anmeldung (welche schriftlich zu erfolgen hat) des Grundsteuerpfandrechts beim Grundbuchamt legitimiert.
Abgrenzung zur Einkommenssteuer
Der Verkäufer muss mit der Abrechnung und Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer nicht bis zur Einreichung der nächsten Steuererklärung warten. Sobald die Handänderung über die Bühne ist, wird er Post vom Steueramt erhalten. Der Reingewinn aus dem Grundstückverkauf wird dabei von der kantonalen Einkommens- und Gewinnsteuer ausgenommen.
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