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ln einem Entscheid vom 2. Februar 2015 hat sich das Zürcher
Mietgericht zur Thematik geäussert, wann der Mieter zur Geltendmachung einer Mietzinsreduktion wegen Mängeln ein entsprechendes Begehren an den Vermieter zu stellen hat.
Nach Meinung des Gerichts kann er eine Herabsetzung auch rückwirkend geltend machen von dem Zeitpunkt an, da der Vermieter vom Mangel Kenntnis hatte, dies aber spätestens bei Beendigung der Miete respektiv Rückgabe der Mietsache. Dabei hat er die Herabsetzung mit Bezug auf bestimmte Mängel und für einen bestimmten Betrag zu verlangen.
Im vorliegenden Fall machte der Vermieter Forderungen geltend, welche vom Mietgericht auch zum Teil geschützt wurden. Diesen hält der Mieter verrechnungsweise einen Anspruch auf Herabsetzung wegen Mängeln entgegen. Dabei ist sowohl Rechtsnatur wie auch die zeitliche Befristung streitig. Der Mieter machte im Prozess geltend, dass er für die Zeit von Mai 2005 bis September 2010 eine Mietzinsreduktion von 15 Prozent im Betrag von rund CHF 67’000.- zu Gute hätte, was vom Vermieter bestritten wurde.
Gestaltungsrecht des Mieters
Gemäss Art. 257d OR gilt, dass der Mieter vom Vermieter verlangen kann, wenn die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert ist, dass der Mietzins bis zur Behebung des Mangels herabgesetzt wird, und zwar vom Zeitpunkt an, da der Vermieter Kenntnis hat vom Mangel. Die gesetzliche Formulierung beschreibt nach Meinung des Gerichtes ein Gestaltungsrecht des Mieters, so dass die Herabsetzungswirkung
erst mit entsprechender Willenserklärung des Mieters eintritt.
Obwohl ein Gestaltungsrecht, das kein Recht auf Leistung ist und keiner Verjährung unterliegt, notwendigerweise befristet sein muss und dem Art. 259d OR keine Befristung zu entnehmen ist, dann sich die Befristung aber aus der systematischen Auslegung des Gesetzes ergeben. Vom Vermieter wird nämlich verlang, dass er Mängel, die der Mieter verursacht hat, bei der Rückgabe der Mietsache sofort rügt, ansonsten verliert er seine Ansprüche, vorbehältlich verdeckter Mängel. Dies im Sinne einer grösstmöglichen Klarheit der gegenseitigen Ansprüche im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache
Klarheit nicht mehr gewährleistet
Wenn nur vom Vermieter verlangt würde, dass er seine Ansprüche sofort geltend macht, und der Mieter für seine Ansprüiche auch später noch eine Herabsetzungserklärung abgeben könnte für Mängel, die allenfalls schon seit Jahren bestanden haben, wäre diese Klarheit nicht mehr gewährleistet. Somit ist mit einigen Lehrmeinungen davon auszugehen, dass das Herabsetzungsrecht nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr ausgeübt weiden kann. Ausserdem muss das Ausmass in sachlicher und zeitlicher Hinsicht sowie der konkrete Bezug zum Mangel unmissverständlich erklärt werden, ansonsten ist die Herabsetzungserklärung wirkungslos.
(Vorliegend war es zudem so, dass der Mieter seine Forderungen darauf begründete,
dass der Vermieter das Fenster eines Zimmers zugemauert hatte, und nicht auf sein Herabsetzungsbegehren eingetreten sei. Der Vermieter bestritt einerseits, dass der Mieter in der Nutzung eingeschränkt war, und dass er andererseits dem Mieter eine Entschädigung von CHF 18680.- geleistet habe, wozu im Juni 2008 eine Saldoerklärung unterzeichnet worden sei. Aus dem Ganzen ergab sich, dass keine gültige Herabsetzungserklärung wie oben unterschrieben vorlag, und der Mieter mit Unterzeichnung der Saldoerklärung auf die Geltendmachung eines allfälligen Herabsetzungsanspruchs verzichtete. Deswegen wurde der Bestand der Verrechnungsforderung verneint.)
Wichtig zu wissen für Vermieter ist also, dass der Mieter allfällige Ansprüche auf Mietzinsreduktion spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses geltend zu machen hat, vorausgesetzt, der Vermieter hatte auch schon früher Kenntnis vom Mangel.
Quelle: Der Zürcher Hauseigentümer