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Question de Roman S. de Genève : « Existe-t-il une règle sur le nombre de trous qu’un locataire peut faire dans un mur ? Quid si on me demande de changer un pan de tapisserie mais que la couleur n’existe plus ?»
D’emblée on souligne que la question de notre lecteur ne se pose évidemment qu’en fin de bail, c’est à dire au moment où il pourrait être amené à devoir payer des frais de réparation pour des défauts dont il serait tenu responsable. En cours de bail, il est maître chez lui, sauf bien sûr à causer un grave préjudice à la substance de la chose louée.
A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un « usage conforme au contrat». Autorisé à utiliser les locaux conformément à leur destination, le locataire n’assume une responsabilité que s’il en fait un usage anormal, donc inattendu ou clairement excessif selon le « gros bon sens ». Il n’y a sous cet aspect pas de définition légale et il s’agit donc d’une question d’appréciation. Les autres travaux, notamment ceux résultant de l’usure normale, sont à la charge du bailleur. Le loyer est en effet réputé couvrir le coût de l’entretien résultant d’un usage normal des locaux. Enfin, est nulle toute convention conclue avant la fin du bail et prévoyant que le locataire devra verser une indemnité destinée à couvrir autre chose qu’un dommage éventuel qu’il a causé.
En application de ces principes, on peut répondre d’abord qu’on sera souple, en matière par exemple de trous de punaises liés à la pose de posters par un ado, lorsque la chose est louée à destination d’habitation familiale. Par ailleurs, un bailleur classique d’habitation qui prévoirait dans le bail qu’on ne peut faire de trous pour poser des tableaux se verrait opposer valablement que cette convention est nulle.
D’ordinaire, on admet donc les trous et tampons en nombre raisonnable dans les parois (par exemple pour accrocher des tableaux ou une bibliothèque dans une chambre ou salon), pour peu que le locataire qui quitte l’appartement les bouche proprement au mastic.
En toute hypothèse le bailleur ne peut s’enrichir en sollicitant du locataire de participer aux frais découlant de la réparation des dégâts constatés à la sortie. Ainsi, les installations sont évaluées non pas à la valeur à neuf mais à la valeur actuelle, donc sous déduction de l’amortissement lié au passage du temps et à l’état convenu. La pratique connaît à ce titre des tabelles de durée moyenne de vie. Les tapisseries « moyennes » sont ainsi amorties après 10 ans (voire moins pour une chambre d’enfants), si bien que notre lecteur n’aura pas à payer un sou s’il restitue un logement qui n’a pas été refait de longue date.
En cas de dégâts d’ordre esthétique comme suggéré par notre lecteur, le coût du remplacement total de l’installation apparaît disproportionné, de manière qu’on en tiendra compte dans l’appréciation du dommage subi par le bailleur.
En définitive, un locataire sortant annoncera toujours prudemment toute réclamation du bailleur à son assurance responsabilité civile. La plupart des polices d’assurance prévoient la prise en charge des indemnités dues dans de tels cas. Mais elles imposent fréquemment à l’assuré une franchise par dégât (et non par sinistre, pris globalement).
Pierre STASTNY, Asloca Genève
Article paru dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 28 octobre 2017