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Typologie du marché
Le marché suisse de la location est subdivisé en quatre types de marché définis en fonction du taux de l'offre et de la durée d'annonce :
- Marché tendu :
Offre restreinte et courte durée d'annonce : par rapport à la taille du marché, peu de logements se trouvent sur le marché (offre restreinte) et les logements trouvent rapidement preneur (attribution rapide).
- Marché détendu :
Offre abondante et longue durée d'annonce : par rapport à la taille du marché, un grand nombre de logements se trouvent sur le marché (offre abondante), qui ne trouvent pas rapidement preneur (attribution lente).
- Marché dynamique :
Offre abondante et courte durée d'annonce : par rapport à la taille du marché, un grand nombre de logements se trouvent sur le marché (offre abondante), qui trouvent rapidement preneur (attribution rapide). Il y a beaucoup de mouvements sur le marché.
- Marché statique :
Offre restreinte et longue durée d'annonce : par rapport à la taille du marché, peu de logements se trouvent sur le marché (offre restreinte), qui ne trouvent pas rapidement preneur (attribution lente). Il y a peu de mouvements sur le marché.
Cette subdivision s'applique aussi bien à
l'ensemble du marché locatif (indépendamment de la taille du logement)
qu'individuellement aux petits (jusqu'à deux pièces), moyens (2,5 à 4 pièces)
et grands (4,5 pièces ou plus) logements.
Taux de l'offre
Le taux de l'offre correspond à la part de logements locatifs qui se libèrent et font l'objet d'une annonce au cours d'un trimestre. Il s'agit du rapport entre le nombre de logements proposés sur le marché au cours d'un trimestre et l'ensemble du parc locatif. Un taux élevé est l'indice d'une offre abondante de logements locatifs destinés à satisfaire la demande.
Durée d'annonce
La durée moyenne d'annonce correspond au nombre moyen de jours pendant lesquels les annonces ont été publiées. Il s'agit de la moyenne arithmétique des durées d'annonce de toutes les annonces publiées au cours d'un trimestre. Une longue durée moyenne d'avance indique que les logements sont en moyenne proposés longtemps et qu'ils sont donc disponibles pendant ce laps de temps. Une courte durée d'annonce est l'indice d'une forte demande.
Répartition régionale
Les régions sont déterminées selon les bassins d'emploi 2018 de l'Office fédéral de la statistique (OFS). Les villes-centres des grandes et moyennes agglomérations selon la typologie des communes 2012 (25 catégories) de la structure spatiale de l'OFS sont considérées à part. Tous les bâtiments d'habitation en Suisse sont attribués au bassin d'emploi correspondant par le biais du numéro de la commune (en tenant compte des mutations des communes).
Valeurs seuils
Les valeurs seuils, qui délimitent les différentes catégories, sont déterminées par la valeur médiane de la dimension considérée (taux de l'offre ou durée d'annonce) pour les régions et pour toutes les tailles de logement. Ainsi, 50 % des régions ont un taux d'offre inférieur à la valeur seuil de 3,5 % (régions aux marchés tendus et statiques) et 50 % ont un taux d'offre supérieur à cette valeur seuil (régions aux marchés détendus et dynamiques). La valeur médiane est de 26 jours pour ce qui est de la durée d'annonce moyenne. Par conséquent, 50 % des régions ont des durées moyennes d'annonce inférieures à 26 jours (régions aux marchés tendus et dynamiques) et 50 % des régions ont des durées plus élevées (régions aux marchés statiques et détendus). Le type de marché de la région résulte de la combinaison de ces deux dimensions : à titre d'exemple, le marché d'une région avec un taux d'offre de 2 % et une durée d'annonce moyenne de 34 jours est statique.
Les nuances de couleur montrent à quel point les caractéristiques du type de marché sont prononcées. Les valeurs seuils sont déterminées en quartiles tant pour les durées d'annonce que pour le taux de l'offre, et cela pour l'ensemble de la Suisse. Par exemple, pour 25 % des régions, la durée moyenne d'annonce est inférieure ou égale à 19 jours, et pour 25 %, elle est supérieure à 33 jours. De même, 25 % des régions affichent un taux de l'offre inférieur à 2 %, et 25 % un taux de l'offre supérieur à 4,5 %.
Le calcul des valeurs seuils et la typologie des marchés ont été effectués à partir des données du 4e trimestre 2022 et des données du parc de logements au jour de référence du 31 décembre 2021. C'est en se fondant sur cette base de données qu'est déterminée la typologie relative du marché par rapport à la situation de l'ensemble de la Suisse. Le choix de prendre les valeurs médianes pour servir de valeurs seuils permet d'établir la situation dans une région par rapport aux autres régions du pays et de définir ainsi un point de départ pour l'observation de l'évolution des marchés régionaux du logement locatif. Afin de suivre l'évolution du marché du logement dans le temps, les valeurs seuils de 3,5 % pour le taux de l'offre et de 26 jours pour la durée moyenne d'annonce seront conservées pour les analyses futures ; en revanche, le type de marché d'une région est susceptible de changer en fonction de l'évolution des données par rapport aux valeurs seuils.