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Nach einer negativen Performance von -5,1% im Jahr 2020 (SXI Real Estate Funds TR 10,8%) und einem Börsenkurs von CHF 116.50 per Abschluss 31. Dezember 2020 (CHF 108 per 30. Juni 2020), verhielt sich der Anteilsscheinkurs des Immobilienfonds Residentia in der ersten Jahreshälfte relativ stabil und schloss per 30. Juni 2021 bei CHF 116.20. Residentia erzielte damit eine positive YTD- Performance von 2,3% (SXI Real Estate Funds TR 6,7%). Seit der Ankündigung der Übernahme der Fondsleitung durch UBS Fund Management (Switzerland) AG befindet sich das Agio wieder leicht im positiven Bereich. In den ersten sechs Monaten wurde eine Reihe von Transaktionen abgeschlossen, von denen einige bereits im Jahr 2020 eingeleitet wurden:
– Die Liegenschaften in Montecarasso und Pazallo/Lugano wurden im Februar veräussert.
– Die Liegenschaften in Locarno/Via Della Pace, in Bellinzona/Viale Stazione und in Paradiso/Via F. Zorzi wurden im Februar resp. März ins Portfolio übernommen.
– Auch die letzten Verkäufe von Wohnungen im STWE an der Via Ghiringhelli/Bellinzona und an der Via in Selva/ Lugano wurden beurkundet. Ziel dieser Transaktionen ist, das Immobilienportfolio an die sich ändernden Marktbedingungen anzupassen und eine grössere finanzielle Flexibilität zu erreichen.
Der strategische Verkauf einiger Liegenschaften führte zu einem Rückgang der Einnahmen, da ein Teil des Erlöses noch nicht reinvestiert wurde. Aufgrund der schwierigen Marktsituation bei der Wiedervermietung zu Jahresbeginn und trotz einer deutlichen Nachfragebelebung seit Mai konnte die Ertragsausfallquote gegenüber dem Jahr 2020 noch nicht verbessert werden. Die hypothekarische Verschuldung liegt am Ende der Berichtsperiode bei CHF 61,0 Mio. Dies entspricht einer Fremdfinanzierungsquote von 25,7% und liegt somit unterhalb der Höchstlimite gemäss Fondsvertrag von 33%.
Die Mietzinseinnahmen belaufen sich im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2021 auf CHF 5,1 Mio. Die in der Berichtsperiode gewährten Mietzinserlasse und -reduktionen betragen TCHF 28,6, was 0,2% der annualisierten Mietzinseinnahmen (Bruttoerträgen) entspricht. Die Hypothekarzinsen belaufen sich auf CHF 0,4 Mio. Zur Verminderung des Zinsänderungsrisikos aus Portfoliosicht sind die Fälligkeiten der Hypothekardarlehen gestaffelt. Der durchschnittlich gewichtete Zinssatz der Fremdfinanzierungen per 30. Juni 2021 beläuft sich auf 1,2% und die gewichtete Restlaufzeit der Hypotheken beträgt 2,6 Jahre. Der Gesamterfolg beträgt für das erste Halbjahr CHF 1,8 Mio.
Die Abkühlung der Bautätigkeit setzt sich im Tessiner Wohnungsmarkt fort. Gemäss Baublatt lag die Jahressumme der im Tessin erteilten Baubewilligungen für Wohnungen im 2. Quartal 2021 bei knapp 2000 Wohneinheiten, was einem Rückgang um 13% gegenüber den Werten des Vorjahresquartals entspricht. Trotzdem dürfte es noch etwas Zeit brauchen, bevor sich die Fundamentaldaten des Tessiner Mietwohnungsmarktes stabilisieren. Gemäss den Daten von Wüest Partner korrigierten die Angebotsmieten im Mietwohnungsmarkt der Südschweiz im 2. Quartal 2021 um 1,7% (im Vergleich zum 2. Quartal 2020), was weiterhin auf ein Ungleichgewicht im Markt hindeutet.