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Incarto n. 12.2023.14 Lugano 8 marzo 2023 /jh In nome della Repubblica e Cantone Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: Fiscalini, presidente, Stefani e Grisanti vicecancelliere: Bettelini sedente per statuire nella causa inc. n. OR.2021.140 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione 31 agosto 2021 da AO 1 patrocinato dall’avv. PA 2 contro AP 1 patrocinato dall’avv. PA 1 chiedente la condanna del convenuto al versamento dell'importo di fr. 68'730.- oltre interessi al 5% dal 31 agosto 2020 nonché l’accertamento negativo ex art. 88 CPC di fr. 30’000.- oltre interessi di mora dal 26 luglio 2019, e fr. 103.30 di spese d’esecuzione con annullamento del PE n. __________40 dell’UE di Lugano del 15 ottobre 2020, il tutto con protesta di tasse, spese e ripetibili; richieste avversate dal convenuto e che il Pretore, con decisione 7 dicembre 2022, ha accolto parzialmente, condannando AP 1 a pagare ad AO 1 fr. 67'200.- oltre interessi al 5% dal 31 agosto 2020, accertando l’inesistenza del credito di fr. 30'000.- oltre accessori professato dal convenuto nei confronti dell’attore di cui al PE n. __________40 dell’UE di Lugano e ordinando all’Ufficiale delle esecuzioni e fallimenti di Lugano di provvedere, ad avvenuta crescita in giudicato della sentenza, all’annullamento di tale esecuzione e di non dar notizia a terzi della medesima, nonché caricando al convenuto la tassa di giustizia di fr. 8'000.- e le spese, incluse quelle di fr. 750.- della procedura di conciliazione, obbligandolo pure a versare all’attore fr. 11’500.- per ripetibili; appellante il convenuto che, con appello 24/25 gennaio 2023, ha chiesto la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere la petizione o, in via subordinata, di riformare il dispositivo n. 2 fissando le spese giudiziarie di prima istanza in maniera congrua rispetto a quanto stabilito dalla legge, il tutto protestando spese e ripetibili di prima e seconda istanza; mentre che con risposta 9 febbraio 2023, AO 1 ha postulato la reiezione dell’appello, con protesta di tasse, spese e ripetibili; letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti; ritenuto in fatto e in diritto: 1. Con petizione 31 agosto 2021, dopo avere ottenuto la necessaria autorizzazione ad agire in giudizio, AO 1 si è rivolto alla Pretura di Lugano, sezione 3, per chiedere la condanna di AP 1 al pagamento di fr. 68'730.- oltre interessi al 5% dal 31 agosto 2020 a titolo di saldo della provvigione di mediazione immobiliare relativa a un appartamento (PPP n. __________) sito in uno stabile in proprietà per piani oggetto di una promozione immobiliare di quest’ultimo sul fondo part. n. __________ RFD del Comune di __________. Contestualmente a questa pretesa, l’attore ha pure postulato l’accertamento dell’inesistenza del debito relativo alla richiesta di restituzione di fr. 30’000.- formulata da AP 1 nei suoi confronti per “commissione non dovuta da ritornare” e messa da questi in esecuzione tramite il precetto esecutivo (PE) n. __________40 dell’UE di Lugano del 15 ottobre 2020. A detta di AO 1, egli, amico di lunga data del convenuto, saputo che lo stabile di __________ promosso da quest’ultimo era in fase di ultimazione, avrebbe sottoposto a una coppia di facoltosi clienti brasiliani del suo studio legale - K__________ __________ __________ e M__________ __________ __________ __________ __________ - la possibilità di acquistarne l’attico. Dopo che le parti avrebbero concordato direttamente gli estremi della compravendita e sottoscritto personalmente, il 4 luglio 2019, un contratto di costituzione di diritto di compera ad un prezzo di fr. 3'250'000.- e con scadenza al 26 novembre 2019, egli ha ricevuto dai due acquirenti una procura per siglare in loro vece, il 26 novembre 2019, un secondo atto pubblico per la proroga dell’esercizio del diritto di compera al 30 giugno 2020, con contemporanea riduzione del prezzo a fr. 3'240'000.- e modifica della data di consegna al 31 gennaio 2020. Il 29 maggio 2020 i coniugi A__________ e il convenuto hanno nuovamente rogato un differimento al 30 settembre 2020 del diritto di compera. Questo è stato finalmente esercitato e il trapasso di proprietà è stato iscritto a Registro fondiario il 30 luglio 2020. Per l’attore l’affare sarebbe andato in porto grazie alla sua mediazione e alla risoluzione delle problematiche LAFE. Tra AP 1 e AO 1 sarebbe stato concluso, a detta di quest’ultimo, un accordo verbale in base al quale egli avrebbe avuto diritto a una commissione di fr. 98'730.-, pari al 3% del prezzo d’acquisto. A titolo di acconto su questo importo, su richiesta del convenuto stesso, l’attore avrebbe emesso in data 12 luglio 2019 una fattura all’attenzione della sua società __________ Sagl, regolarmente saldata. Ottenuta conferma della vendita, AO 1 ha fatto pervenire a AP 1, questa volta personalmente, una fattura finale a saldo di fr. 68'730.-, che questi ha rifiutato di pagare negando l’esistenza di qualsivoglia rapporto di mediazione e di qualsiasi accordo in merito a una provvigione. 2. Con risposta 3 novembre 2021 AP 1 si è opposto alla petizione eccependo preliminarmente la mancata prova del suo domicilio a __________ con conseguente carenza di competenza territoriale della Pretura adita, contestando che l’attore potesse presentare una domanda condannatoria e nel contempo una domanda di accertamento relativa alla medesima pretesa, rispettivamente perché soggette a diversa procedura, come pure negando la facoltà del giudice di decidere l’annullamento di un precetto esecutivo. Esprimendosi sul merito della pretesa di controparte, il convenuto ha come accennato negato l’esistenza di un mandato di mediazione e della pattuizione di una provvigione in caso di vendita, tanto meno del 3%. Quanto fatto dall’attore sarebbe invece stato da inserire nel contesto della sua attività di family office dei due coniugi A__________, in particolare con riferimento ai servizi per la loro relocation (trasferimento della residenza) in Svizzera. Il convenuto ha pure contestato e ritenuto non dimostrato che l’oggetto in questione sia stato segnalato da AO 1. A suo avviso, in ogni caso, ci si troverebbe qui confrontati con un caso, vietato da deontologia e legge, di doppia rappresentanza da parte di quest’ultimo, che da un lato avrebbe agito su mandato degli acquirenti e dall’altro si sarebbe fatto promettere la commissione dal venditore. Il pagamento dei fr. 30'000.- non sarebbe avvenuto, inoltre, a titolo di acconto sulla commissione ma solo perché AO 1, a seguito della sottoscrizione del diritto di compera, avrebbe insistentemente chiesto all’amico un gesto di riconoscenza che questi, tramite la sua società, avrebbe deciso di versargli. Da ultimo AP 1 ha pure obiettato di non godere della legittimazione passiva. 3. Dopo che le parti hanno confermato le proprie allegazioni e domande, rispettivamente contestato quelle avverse, sia con i seguenti allegati che con quelli conclusivi, con sentenza 7 dicembre 2022 il Pretore, accogliendo parzialmente la petizione, ha condannato AP 1 al pagamento all’attore di fr. 67'200.- oltre interessi, ed ha accertato l’inesistenza del credito di fr. 30'000.- oltre accessori vantato dal convenuto nonché dato ordine all’Ufficiale delle esecuzioni e fallimenti di Lugano di provvedere, una volta passata in giudicato la sentenza, all’annullamento dell’esecuzione al PE n. __________40 di tale UE e gli ha vietato di dar notizia a terzi della medesima. Nel giudizio ha infine caricato al convenuto la tassa di giustizia di fr. 8'000.- e le spese, incluse quelle di fr. 750.- della procedura di conciliazione, obbligandolo pure a versare all’attore fr. 11’500.- per ripetibili. In estrema sintesi, il primo giudice ha avantutto confermato la propria competenza territoriale e confermato la legittimità di proporre cumulativamente azioni condannatorie, di accertamento e costitutive, nonché accertato che la procedura ordinaria regge nella fattispecie entrambe le cause, dovendosi i valori sommare così come stabilito dall’art. 93 cpv. 1 CPC. Proseguendo nell’analisi il primo giudice ha poi respinto l’eccezione di carenza di legittimazione passiva del convenuto poiché, nonostante la fattura per l’acconto sia stata intestata alla società del convenuto, il precetto esecutivo per la restituzione della “commissione non dovuta” indica proprio quale creditore il convenuto stesso, perché è stato proprio quest’ultimo a indicare all’attore di intestare la prima fattura alla sua società e poiché egli non ha fornito il minimo ragguaglio in merito al ruolo svolto da __________ Sagl nell’ambito della mediazione fatturata, né ha mai sostenuto che l’operazione fosse stata gestita in nome e per conto di tale società. Nel merito, il Pretore ha accertato che, a prescindere dalla formalizzazione di precisi accordi tra le parti, il convenuto ha preso atto dell’attività di mediazione svolta dall’attore riconoscendo il suo diritto al pagamento di una provvigione, fatto che esclude l’ipotesi di un semplice atto di cortesia. Ciò posto, egli ha così chiarito che in base alle risultanze dell’istruttoria si poteva concludere che AO 1, dopo avere messo in contatto gli acquirenti e il venditore, si era limitato a sollecitare presso quest’ultimo l’adempimento degli accordi già presi direttamente tra le parti al contratto di compravendita, a riportare eventuali desideri degli acquirenti che sarebbero stati poi discussi direttamente da loro con il venditore e a ratificare per loro conto, impossibilitati a presentarsi personalmente, una modifica del diritto di compera nella quale la riduzione del prezzo era già stata discussa e concordata direttamente da loro con AP 1, senza svolgere alcun atto di negoziazione o interferenza diretta nelle trattative di vendita. Chinandosi sull’intervento dell’attore per la risoluzione di problematiche amministrative quali quelle della modifica della destinazione dell’attico e dell’ottenimento dei permessi di residenza, il primo giudice ha concluso che si era trattato di prestazioni svolte nell’interesse di entrambe le parti al contratto. In base a ciò e al fatto che era risultato che esse erano sempre state informate e a conoscenza degli atti compiuti dal mediatore, dei quali i contraenti avevano beneficiato in ugual misura e che non avevano pregiudicato i rispettivi interessi, egli ha così negato l’esistenza di estremi atti a giustificare l’esclusione della remunerazione ai sensi dell’art. 415 CO. Con riferimento alla percentuale di provvigione del 3%, il Pretore ha appurato che questa era stata confermata dalla teste K__________ __________ A__________ ed era in ogni caso in linea con quanto unanimemente riconosciuto per l’attività di mediatore in assenza di diverse pattuizioni. In definitiva, pertanto, la provvigione complessiva dovuta è stata fissata in fr. 97'200.- così che, dedotti i fr. 30'000.- già versati quale acconto, la petizione è stata accolta per fr. 67'200.-. Per contro non è stato accolto l’inserimento nel prezzo di vendita dell’importo di fr. 51'000.- per l’impianto dell’aria condizionata (da cui un complessivo prezzo di fr. 3'291'000.-), poiché non ripreso nel contratto. Di riflesso è stata pure ammessa la domanda di accertamento di inesistenza del debito per i fr. 30'000.- che il convenuto vorrebbe gli fossero restituiti. Così come accolta è stata la richiesta di annullamento della relativa esecuzione. 4. Con - tenuto conto delle ferie giudiziarie natalizie (art. 145 cpv. 1 lett. c CPC) - tempestivo appello 24/25 gennaio 2023 che qui ci occupa, avversato dall’altrettanto tempestiva risposta 9 febbraio 2023 dell’attore, il convenuto ha chiesto di riformare il querelato giudizio e respingere la petizione oppure, in via subordinata, di riformare il dispositivo n. 2 fissando le spese giudiziarie di prima istanza in maniera congrua rispetto a quanto stabilito dalla legge, il tutto con protesta di tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi. Diritto alla commissione 5. Per AP 1, il Pretore avrebbe erroneamente accertato che AO 1 si è limitato a indicare i clienti e a farne da portavoce, rispettivamente firmare in loro vece le modifiche degli accordi, anch’esse da loro decise in prima persona. In realtà egli si sarebbe interposto in loro nome e per loro conto criticando il prezzo dell’immobile, le tempistiche per l’ottenimento del cambio di destinazione e facendo molta pressione affinché la licenza edilizia venisse concessa. Egli avrebbe in seguito negoziato in nome e per conto degli acquirenti affinché essi potessero prendere possesso dell’immobile prima del trasferimento della proprietà, discutendo il prezzo al ribasso, rappresentandoli all’atto di proroga e modifica del diritto e di compera e interponendosi sul tema dell’aria condizionata. Questo tipo di attività sarebbe attestato da stralci dei messaggi WhatsApp, nonché dalla lettera doc. AE all’indirizzo dell’avv. PA 1. Inoltre il Pretore avrebbe erroneamente applicato il diritto poiché il conflitto d’interesse ai sensi dell’art. 415 CO sarebbe stato manifesto, ritenuto che da un lato l’attore anelava alla provvigione riconosciuta dal venditore e dall’altra gli avrebbe “sparato contro” per conto degli acquirenti. Ritenendo che le prestazioni di AO 1 non costituissero una violazione del dovere di fedeltà del mandatario, avendo egli agito nell’interesse di entrambe le parti, il primo giudice avrebbe misconosciuto che in realtà gli interessi non collimavano: il venditore aveva interesse a ottenere il prezzo più alto e a non pagare per un dettaglio esecutivo voluto dall’acquirente, ossia l’aria condizionata, mentre per gli acquirenti la posizione sarebbe stata diametralmente opposta. L’attore avrebbe agito per proprio interesse facendo di tutto per “fare stare in piedi” la compravendita in modo da garantirsi il pagamento della provvigione, arrivando persino a farsi carico di una quota dei costi notarili e trovandosi in una posizione ambigua. L’art. 415 CO dovrebbe quindi trovare applicazione con la conseguenza che la petizione dovrebbe essere respinta. 6. L’ atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L’appellante non deve spiegare perché le sue argomentazioni sarebbero fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni del Pretore. Non può dunque limitarsi a proporre una propria tesi e una propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali, esplicite e circostanziate al giudizio pretorile, pena l’irricevibilità delle medesime (IICCA del 3 aprile 2019 inc. 12.2018.6 consid. 6 e riferimenti ivi citati). In quest’ottica buona parte delle argomentazioni avanzate con l’appello consistono solo nella contrapposizione di tesi soggettive del ricorrente alle conclusioni pretorili, senza tuttavia ulteriori specificazioni e soprattutto senza misurarsi con quest’ultime. L’appello è così in buona parte irricevibile. 7. Ciò posto, esso sarebbe anche da respingere nel merito. L’art. 415 CO prevede che il mediatore non possa pretendere dal suo mandante né la mercede né il rimborso delle spese se, contrariamente ai patti, ha agito anche nell’interesse dell’altra parte, o contrariamente alle norme della buona fede si è fatto promettere anche dalla medesima una ricompensa. La norma deve essere interpretata in maniera restrittiva (STF 4A_617/2019 dell’11 maggio 2020 consid. 6.3). La prima ipotesi, che potrebbe qui interessare, è quella del mediatore che viola i propri obblighi di fedeltà agendo nell'interesse del cliente potenziale in dispregio degli obblighi assunti verso il mandante ( DTF 141 III 64 consid. 4.1). L'art. 415 CO sanziona la situazione eccezionale nella quale il mediatore agisce contemporaneamente per il mandante e per il suo futuro contraente, senza richiedere la prova di un danno (STF 4A_529/2015 del 4 marzo 2016 consid. 4.1). Gli obblighi del mediatore sono analoghi a quelli del mandatario (art. 412 cpv. 2 e 398 cpv. 2 CO). Egli deve curare gli interessi del mandante e astenersi da qualsiasi atto che possa danneggiarlo. La misura di questi obblighi varia a seconda delle circostanze e della natura dell'incarico ricevuto. Il mediatore per interposizione ha generalmente doveri più estesi del mediatore per indicazione (STF 4A_329/2019 / 4A_331/2019 del 25 novembre 2019 consid. 7.1; 4A_529/2015 del 4 marzo 2016 consid. 4.1). La norma, in sé, non vieta la doppia mediazione ( Doppelmäklerei ) in quanto tale, ma piuttosto gli abusi. Al mediatore non è dunque proibito essere attivo sia per il mandante che per terzi (cosa che tra l’altro è piuttosto comune per i mediatori immobiliari professionisti), a condizione che non violi i suoi doveri di diligenza e fedeltà. D’altronde è un fatto rilevante che in questo tipo di mandato il successo dipende più dalla volontà del mandante che dall’agire del mediatore, poiché è il primo che decide liberamente se concludere il contratto con il terzo interessato. Proprio in questo contesto, ossia in ambito immobiliare, tuttavia, il Tribunale federale (STF 4A_214/2014 del 5 dicembre 2014 consid. 4.3) ha chiarito che il semplice fatto che un mediatore concluda un contratto di mediazione per interposizione con il venditore (rispettivamente l'acquirente) di un immobile porta a un conflitto di interessi se conclude una seconda mediazione per interposizione con l'acquirente (rispettivamente il venditore): in tal caso, è inevitabile che il mediatore immobiliare, che deve ottenere il prezzo più alto per il venditore e il prezzo più basso per l'acquirente, si trovi in una situazione di rischio di conflitto di interessi, dal momento in cui è chiamato a difendere interessi contrapposti. O egli favorisce gli interessi finanziari dell'una o favorisce quelli dell'altra parte della transazione immobiliare, così da violare il proprio dovere di lealtà (art. 412 cpv. 2 CO, che rimanda all'art. 398 cpv. 2 CO) nei confronti di uno dei suoi mandanti. Se così non è, vi è pure la possibilità che egli agisca nel proprio interesse, disattendendo i doveri di lealtà che la conclusione dei due contratti di intermediazione con i suoi mandanti ha fatto sorgere. In una simile situazione, i due contratti, per l’alta Corte federale, sono nulli e il mediatore perde il suo diritto alla commissione ai sensi dell’art. 415 CO. Per contro, è pensabile una doppia mediazione nei casi di contratto di mediazione d’indicazione o di presentazione: il mediatore può indicare a ognuna delle parti l’occasione di concludere una compravendita con l’altra, senza che sia necessario informarle del doppio ruolo (DTF 124 III 481; 83 II 147; De Haller, Le contrat de courtage, 2019, p. 240). 8. Correttamente il Pretore ha costatato che non sussistono agli atti prove di un doppio mandato di mediazione da parte di AO 1 i cui estremi avrebbero potuto dare origine a un conflitto di interessi tale da imporre l’applicazione dell’art. 415 CO. L’unica - abbozzata - messa in discussione del prezzo esatto da AP 1 è quella nell’ambito dello scambio di messaggi via WhatsApp del 21 maggio 2019 (doc. R), quando l’attore gli ha scritto che l’attico era un po’ costoso e che quello sopra casa sua costava meno, ottenendo un dettaglio dei motivi per i quali il prezzo era stato fissato a fr. 3'600'000.-, informazioni alle quali non risulta abbia reagito se non dando, il giorno seguente, agli acquirenti gli estremi del venditore e viceversa. Non vi è stato quindi alcun tipo di contrattazione del prezzo che possa seriamente essere considerato tale ma semplicemente una richiesta di chiarimenti sui motivi dello stesso. Oltretutto formulata il giorno prima di indicare i potenziali interessati all’acquisto. In relazione all’intervento dell’attore per la risoluzione delle problematiche amministrative quali l’ottenimento del cambio di destinazione dell’appartamento (inizialmente pensato come residenza secondaria, ma in realtà utilizzabile solo come residenza primaria), la concessione della licenza edilizia e l’ottenimento del permesso di residenza degli acquirenti, l’appellante contesta che si sia trattato di atti nell’interesse di entrambe le parti al contratto, sostenendo però solo genericamente che in realtà gli interessi erano contrapposti perché l’acquirente mira sempre a un prezzo più basso e a non pagare per dettagli esecutivi da lui voluti ( in casu l’aria condizionata) e affermando altrettanto superficialmente che l’attore in realtà avrebbe agito nel proprio interesse facendo di tutto per non far saltare l’operazione e garantirsi la commissione, pagando addirittura una quota dei costi notarili. Egli non spiega però perché sarebbe errato ritenere che le prestazioni erano andate a beneficio di entrambe le parti come fatto dal primo giudice e nemmeno perché questi comportamenti sarebbero espressione di un atteggiamento egoistico da parte del mediatore. Non basta di certo il solo fatto di ambire alla commissione, essendo questo un elemento costitutivo del contratto di mediazione. Nemmeno debitamente messo in discussione è l’accertamento pretorile in base al quale AO 1, dopo avere segnalato agli acquirenti l’immobile di __________ e averli messi in contatto con il convenuto, si è limitato a un ruolo di intermediario e rappresentante degli acquirenti, residenti all’estero, ratificando accordi secondo gli estremi da essi discussi e decisi con il venditore in precedenza. Anzi, facendo astrazione da locuzioni pittoresche quanto inconsistenti perché per nulla sostanziate con allegazioni e prove, ad onor del vero l’appellante non contesta neppure che le decisioni siano state prese dai contraenti senza l’influsso dell’attore. 9. Per quanto concerne le dichiarazioni della teste K__________ __________ A__________ riprese dal Pretore, AP 1 ha nuovamente sollevato delle critiche superficiali e sommarie, limitandosi a sostenere che ella sarebbe stata interessata all’esito della vertenza in quanto cliente di AO 1 e poiché avrebbe tutto l’interesse a “non mettere mano al borsello” lasciando che sia il convenuto a pagare le sue prestazioni mediante la provvigione. E’ unanimemente riconosciuto che, nella valutazione delle prove testimoniali si debba tenere conto dell’eventuale vicinanza del testimone a una parte, del suo eventuale interesse all’esito della vertenza o di un suo eventuale coinvolgimento nella fattispecie, ma anche che questo non comporta automaticamente un’esclusione della prova, che potrà avvenire solo a fronte di elementi concreti che rendono le dichiarazioni poco credibili ( Weibel/Walz, Kommentar zur schweizerischen Zivilprozessordnung, 2016, n. 6 seg. ad art. 169). Ogni deposizione, inoltre, deve essere apprezzata anche alla luce delle altre risultanze istruttorie nonché dell’impressione personale che il magistrato ha ricavato dal testimone in occasione della sua audizione ( Trezzini, Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, II a ed., Vol. 1, n. 91 segg. ad art. 157 CPC). In questo senso le censure sollevate in merito all’affidabilità della teste risultano alquanto fragili. L’appellante avrebbe piuttosto dovuto spiegare perché sarebbe stato errato fondarsi su di essa per stabilire che l’attore non ha mai partecipato alla negoziazione, che gli acquirenti non gli hanno dovuto pagare nulla per il tempo dedicato all’acquisto dell’appartamento e che AP 1 si era assunto l’impegno di corrispondere ad AO 1 la provvigione in caso di conclusione della compravendita in disamina. Egli avrebbe parimenti dovuto spiegare, al di là delle locuzioni ad effetto che nulla apportano, per quale motivo la teste avrebbe avuto un interesse a deporre il falso. 10. Il ricorrente, poi, nulla ha detto circa l’accertamento del primo giudice, rilevante, in base al quale ciascuna delle parti al contratto era sempre stata informata e a conoscenza degli atti compiuti dal mediatore, come detto svolti tanto nell’interesse degli acquirenti che del venditore e senza pregiudizio per i rispettivi interessi. 11. In sostanza, quindi, la domanda principale formulata con l’appello, laddove ricevibile, deve essere respinta. Richiesta subordinata sulle spese giudiziarie di primo grado 12. Subordinatamente alla pretesa principale, AP 1 ha, come accennato, contestato le modalità con cui il Pretore ha calcolato le spese giudiziarie. A suo avviso la tassa di fr. 8'000.- sarebbe esagerata, ritenuto che corrisponde al limite massimo per un valore di causa tra fr. 50'000.- e fr. 100'000.- e che quello qui in discussione sarebbe di soli fr. 68'000.-. Analogamente anche le ripetibili andrebbero ridotte poiché fr. 11'500.- sarebbero addirittura superiori al valore massimo consentito dalla legge, che dovrebbe essere di fr. 10'310.- (15% di fr. 68'730.-). La censura è avantutto irricevibile in ordine in quanto l’appellante ha omesso di cifrare gli importi che a suo avviso sarebbero stati congrui (v. IICCA 12.2012.19 del 27 febbraio 2014 consid. 15). In ogni modo, egli dimentica che la petizione comprendeva sia l’azione condannatoria per fr. 68'730.-, sia quella di accertamento negativo di un credito di fr. 30'000.-, per complessivi fr. 98'730.-. Già per ciò solo, la sentenza impugnata merita di essere confermata anche su questo aspetto. Inoltre, non va neppure dimenticato che nella fissazione della tassa di giustizia e delle ripetibili il giudice gode di un ampio potere di apprezzamento censurabile solo in caso di eccesso o di abuso, cosa che di norma non sussiste se gli importi attribuiti rientrano nei minimi e nei massimi delle tariffe applicabili (II CCA inc. 12.2021.98 del 13 settembre 2021). Conclusioni e spese giudiziarie di appello 13. Per tutto quanto precede, l’appello 24 gennaio 2023 di AP 1 deve essere integralmente respinto nei limiti della sua ricevibilità e la sentenza 7 dicembre 2022 della Pretura di Lugano, sezione 3, confermata. Le spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate tenendo conto di un valore litigioso di fr. 98'730.-, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Le spese processuali, calcolate in base agli art. 2, 7 e 13 LTG, ammontano a fr. 8’000.-. Le ripetibili, calcolate in applicazione degli art. 11 cpv. 2 lett. a e 5 RTar, tenuto conto di spese e IVA, sono quantificate in fr. 4'000.-. Per questi motivi, richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar decide: 1. L’appello 24/25 gennaio 2023 di AP 1 è respinto nei limiti della sua ricevibilità. 2. Le spese processuali della procedura d’appello fissate in fr. 8’000.- sono poste a carico dell’appellante. Quest’ultimo rifonder all’appellato fr. 4’000.- a titolo di ripetibili di seconda sede. 3. Notificazione: - - Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente Il vicecancelliere Rimedi giuridici Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).

Incarto n. 12.2023.14 Incarto n. 12.2023.14

Incarto n. Lugano 8 marzo 2023 /jh Lugano

Lugano 8 marzo 2023 /jh

In nome della Repubblica e Cantone Ticino In nome della Repubblica e Cantone Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: composta dei giudici:

composta dei giudici: Fiscalini, presidente, Stefani e Grisanti Fiscalini, presidente,

Fiscalini, presidente, Stefani e Grisanti

Stefani e Grisanti vicecancelliere: vicecancelliere:

vicecancelliere: Bettelini Bettelini

Bettelini sedente per statuire nella causa inc. n. OR.2021.140 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione 31 agosto 2021 da

sedente per statuire nella causa inc. n. OR.2021.140 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione 31 agosto 2021 da AO 1 patrocinato dall’avv. PA 2 AO 1

AO 1 patrocinato dall’avv. PA 2

patrocinato dall’avv. PA 2 contro contro

contro AP 1 patrocinato dall’avv. PA 1 AP 1

AP 1 patrocinato dall’avv. PA 1

patrocinato dall’avv. PA 1 chiedente la condanna del convenuto al versamento dell'importo di fr. 68'730.- oltre interessi al 5% dal 31 agosto 2020 nonché l’accertamento negativo ex art. 88 CPC di fr. 30’000.- oltre interessi di mora dal 26 luglio 2019, e fr. 103.30 di spese d’esecuzione con annullamento del PE n. __________40 dell’UE di Lugano del 15 ottobre 2020, il tutto con protesta di tasse, spese e ripetibili;

richieste avversate dal convenuto e che il Pretore, con decisione 7 dicembre 2022, ha accolto parzialmente, condannando AP 1 a pagare ad AO 1 fr. 67'200.- oltre interessi al 5% dal 31 agosto 2020, accertando l’inesistenza del credito di fr. 30'000.- oltre accessori professato dal convenuto nei confronti dell’attore di cui al PE n. __________40 dell’UE di Lugano e ordinando all’Ufficiale delle esecuzioni e fallimenti di Lugano di provvedere, ad avvenuta crescita in giudicato della sentenza, all’annullamento di tale esecuzione e di non dar notizia a terzi della medesima, nonché caricando al convenuto la tassa di giustizia di fr. 8'000.- e le spese, incluse quelle di fr. 750.- della procedura di conciliazione, obbligandolo pure a versare all’attore fr. 11’500.- per ripetibili;

appellante il convenuto che, con appello 24/25 gennaio 2023, ha chiesto la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere la petizione o, in via subordinata, di riformare il dispositivo n. 2 fissando le spese giudiziarie di prima istanza in maniera congrua rispetto a quanto stabilito dalla legge, il tutto protestando spese e ripetibili di prima e seconda istanza;

mentre che con risposta 9 febbraio 2023, AO 1 ha postulato la reiezione dell’appello, con protesta di tasse, spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in diritto:

1. Con petizione 31 agosto 2021, dopo avere ottenuto la necessaria autorizzazione ad agire in giudizio, AO 1 si è rivolto alla Pretura di Lugano, sezione 3, per chiedere la condanna di AP 1 al pagamento di fr. 68'730.- oltre interessi al 5% dal 31 agosto 2020 a titolo di saldo della provvigione di mediazione immobiliare relativa a un appartamento (PPP n. __________) sito in uno stabile in proprietà per piani oggetto di una promozione immobiliare di quest’ultimo sul fondo part. n. __________ RFD del Comune di __________.

Contestualmente a questa pretesa, l’attore ha pure postulato l’accertamento dell’inesistenza del debito relativo alla richiesta di restituzione di fr. 30’000.- formulata da AP 1 nei suoi confronti per “commissione non dovuta da ritornare” e messa da questi in esecuzione tramite il precetto esecutivo (PE) n. __________40 dell’UE di Lugano del 15 ottobre 2020.

A detta di AO 1, egli, amico di lunga data del convenuto, saputo che lo stabile di __________ promosso da quest’ultimo era in fase di ultimazione, avrebbe sottoposto a una coppia di facoltosi clienti brasiliani del suo studio legale - K__________ __________ __________ e M__________ __________ __________ __________ __________ - la possibilità di acquistarne l’attico. Dopo che le parti avrebbero concordato direttamente gli estremi della compravendita e sottoscritto personalmente, il 4 luglio 2019, un contratto di costituzione di diritto di compera ad un prezzo di fr. 3'250'000.- e con scadenza al 26 novembre 2019, egli ha ricevuto dai due acquirenti una procura per siglare in loro vece, il 26 novembre 2019, un secondo atto pubblico per la proroga dell’esercizio del diritto di compera al 30 giugno 2020, con contemporanea riduzione del prezzo a fr. 3'240'000.- e modifica della data di consegna al 31 gennaio 2020. Il 29 maggio 2020 i coniugi A__________ e il convenuto hanno nuovamente rogato un differimento al 30 settembre 2020 del diritto di compera. Questo è stato finalmente esercitato e il trapasso di proprietà è stato iscritto a Registro fondiario il 30 luglio 2020. Per l’attore l’affare sarebbe andato in porto grazie alla sua mediazione e alla risoluzione delle problematiche LAFE.

Tra AP 1 e AO 1 sarebbe stato concluso, a detta di quest’ultimo, un accordo verbale in base al quale egli avrebbe avuto diritto a una commissione di fr. 98'730.-, pari al 3% del prezzo d’acquisto. A titolo di acconto su questo importo, su richiesta del convenuto stesso, l’attore avrebbe emesso in data 12 luglio 2019 una fattura all’attenzione della sua società __________ Sagl, regolarmente saldata. Ottenuta conferma della vendita, AO 1 ha fatto pervenire a AP 1, questa volta personalmente, una fattura finale a saldo di fr. 68'730.-, che questi ha rifiutato di pagare negando l’esistenza di qualsivoglia rapporto di mediazione e di qualsiasi accordo in merito a una provvigione.

2. Con risposta 3 novembre 2021 AP 1 si è opposto alla petizione eccependo preliminarmente la mancata prova del suo domicilio a __________ con conseguente carenza di competenza territoriale della Pretura adita, contestando che l’attore potesse presentare una domanda condannatoria e nel contempo una domanda di accertamento relativa alla medesima pretesa, rispettivamente perché soggette a diversa procedura, come pure negando la facoltà del giudice di decidere l’annullamento di un precetto esecutivo.

Esprimendosi sul merito della pretesa di controparte, il convenuto ha come accennato negato l’esistenza di un mandato di mediazione e della pattuizione di una provvigione in caso di vendita, tanto meno del 3%. Quanto fatto dall’attore sarebbe invece stato da inserire nel contesto della sua attività di family office dei due coniugi A__________, in particolare con riferimento ai servizi per la loro relocation (trasferimento della residenza) in Svizzera. Il convenuto ha pure contestato e ritenuto non dimostrato che l’oggetto in questione sia stato segnalato da AO 1.

A suo avviso, in ogni caso, ci si troverebbe qui confrontati con un caso, vietato da deontologia e legge, di doppia rappresentanza da parte di quest’ultimo, che da un lato avrebbe agito su mandato degli acquirenti e dall’altro si sarebbe fatto promettere la commissione dal venditore.

Il pagamento dei fr. 30'000.- non sarebbe avvenuto, inoltre, a titolo di acconto sulla commissione ma solo perché AO 1, a seguito della sottoscrizione del diritto di compera, avrebbe insistentemente chiesto all’amico un gesto di riconoscenza che questi, tramite la sua società, avrebbe deciso di versargli. Da ultimo AP 1 ha pure obiettato di non godere della legittimazione passiva.

3. Dopo che le parti hanno confermato le proprie allegazioni e domande, rispettivamente contestato quelle avverse, sia con i seguenti allegati che con quelli conclusivi, con sentenza 7 dicembre 2022 il Pretore, accogliendo parzialmente la petizione, ha condannato AP 1 al pagamento all’attore di fr. 67'200.- oltre interessi, ed ha accertato l’inesistenza del credito di fr. 30'000.- oltre accessori vantato dal convenuto nonché dato ordine all’Ufficiale delle esecuzioni e fallimenti di Lugano di provvedere, una volta passata in giudicato la sentenza, all’annullamento dell’esecuzione al PE n. __________40 di tale UE e gli ha vietato di dar notizia a terzi della medesima. Nel giudizio ha infine caricato al convenuto la tassa di giustizia di fr. 8'000.- e le spese, incluse quelle di fr. 750.- della procedura di conciliazione, obbligandolo pure a versare all’attore fr. 11’500.- per ripetibili.

In estrema sintesi, il primo giudice ha avantutto confermato la propria competenza territoriale e confermato la legittimità di proporre cumulativamente azioni condannatorie, di accertamento e costitutive, nonché accertato che la procedura ordinaria regge nella fattispecie entrambe le cause, dovendosi i valori sommare così come stabilito dall’art. 93 cpv. 1 CPC. Proseguendo nell’analisi il primo giudice ha poi respinto l’eccezione di carenza di legittimazione passiva del convenuto poiché, nonostante la fattura per l’acconto sia stata intestata alla società del convenuto, il precetto esecutivo per la restituzione della “commissione non dovuta” indica proprio quale creditore il convenuto stesso, perché è stato proprio quest’ultimo a indicare all’attore di intestare la prima fattura alla sua società e poiché egli non ha fornito il minimo ragguaglio in merito al ruolo svolto da __________ Sagl nell’ambito della mediazione fatturata, né ha mai sostenuto che l’operazione fosse stata gestita in nome e per conto di tale società.

Nel merito, il Pretore ha accertato che, a prescindere dalla formalizzazione di precisi accordi tra le parti, il convenuto ha preso atto dell’attività di mediazione svolta dall’attore riconoscendo il suo diritto al pagamento di una provvigione, fatto che esclude l’ipotesi di un semplice atto di cortesia. Ciò posto, egli ha così chiarito che in base alle risultanze dell’istruttoria si poteva concludere che AO 1, dopo avere messo in contatto gli acquirenti e il venditore, si era limitato a sollecitare presso quest’ultimo l’adempimento degli accordi già presi direttamente tra le parti al contratto di compravendita, a riportare eventuali desideri degli acquirenti che sarebbero stati poi discussi direttamente da loro con il venditore e a ratificare per loro conto, impossibilitati a presentarsi personalmente, una modifica del diritto di compera nella quale la riduzione del prezzo era già stata discussa e concordata direttamente da loro con AP 1, senza svolgere alcun atto di negoziazione o interferenza diretta nelle trattative di vendita. Chinandosi sull’intervento dell’attore per la risoluzione di problematiche amministrative quali quelle della modifica della destinazione dell’attico e dell’ottenimento dei permessi di residenza, il primo giudice ha concluso che si era trattato di prestazioni svolte nell’interesse di entrambe le parti al contratto. In base a ciò e al fatto che era risultato che esse erano sempre state informate e a conoscenza degli atti compiuti dal mediatore, dei quali i contraenti avevano beneficiato in ugual misura e che non avevano pregiudicato i rispettivi interessi, egli ha così negato l’esistenza di estremi atti a giustificare l’esclusione della remunerazione ai sensi dell’art. 415 CO.

Con riferimento alla percentuale di provvigione del 3%, il Pretore ha appurato che questa era stata confermata dalla teste K__________ __________ A__________ ed era in ogni caso in linea con quanto unanimemente riconosciuto per l’attività di mediatore in assenza di diverse pattuizioni.

In definitiva, pertanto, la provvigione complessiva dovuta è stata fissata in fr. 97'200.- così che, dedotti i fr. 30'000.- già versati quale acconto, la petizione è stata accolta per fr. 67'200.-.

Per contro non è stato accolto l’inserimento nel prezzo di vendita dell’importo di fr. 51'000.- per l’impianto dell’aria condizionata (da cui un complessivo prezzo di fr. 3'291'000.-), poiché non ripreso nel contratto.

Di riflesso è stata pure ammessa la domanda di accertamento di inesistenza del debito per i fr. 30'000.- che il convenuto vorrebbe gli fossero restituiti. Così come accolta è stata la richiesta di annullamento della relativa esecuzione.

4. Con - tenuto conto delle ferie giudiziarie natalizie (art. 145 cpv. 1 lett. c CPC) - tempestivo appello 24/25 gennaio 2023 che qui ci occupa, avversato dall’altrettanto tempestiva risposta 9 febbraio 2023 dell’attore, il convenuto ha chiesto di riformare il querelato giudizio e respingere la petizione oppure, in via subordinata, di riformare il dispositivo n. 2 fissando le spese giudiziarie di prima istanza in maniera congrua rispetto a quanto stabilito dalla legge, il tutto con protesta di tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi.

Diritto alla commissione

Diritto alla commissione 5. Per AP 1, il Pretore avrebbe erroneamente accertato che AO 1 si è limitato a indicare i clienti e a farne da portavoce, rispettivamente firmare in loro vece le modifiche degli accordi, anch’esse da loro decise in prima persona. In realtà egli si sarebbe interposto in loro nome e per loro conto criticando il prezzo dell’immobile, le tempistiche per l’ottenimento del cambio di destinazione e facendo molta pressione affinché la licenza edilizia venisse concessa. Egli avrebbe in seguito negoziato in nome e per conto degli acquirenti affinché essi potessero prendere possesso dell’immobile prima del trasferimento della proprietà, discutendo il prezzo al ribasso, rappresentandoli all’atto di proroga e modifica del diritto e di compera e interponendosi sul tema dell’aria condizionata.

Questo tipo di attività sarebbe attestato da stralci dei messaggi WhatsApp, nonché dalla lettera doc. AE all’indirizzo dell’avv. PA 1.

Inoltre il Pretore avrebbe erroneamente applicato il diritto poiché il conflitto d’interesse ai sensi dell’art. 415 CO sarebbe stato manifesto, ritenuto che da un lato l’attore anelava alla provvigione riconosciuta dal venditore e dall’altra gli avrebbe “sparato contro” per conto degli acquirenti. Ritenendo che le prestazioni di AO 1 non costituissero una violazione del dovere di fedeltà del mandatario, avendo egli agito nell’interesse di entrambe le parti, il primo giudice avrebbe misconosciuto che in realtà gli interessi non collimavano: il venditore aveva interesse a ottenere il prezzo più alto e a non pagare per un dettaglio esecutivo voluto dall’acquirente, ossia l’aria condizionata, mentre per gli acquirenti la posizione sarebbe stata diametralmente opposta. L’attore avrebbe agito per proprio interesse facendo di tutto per “fare stare in piedi” la compravendita in modo da garantirsi il pagamento della provvigione, arrivando persino a farsi carico di una quota dei costi notarili e trovandosi in una posizione ambigua. L’art. 415 CO dovrebbe quindi trovare applicazione con la conseguenza che la petizione dovrebbe essere respinta.

6. L’ atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L’appellante non deve spiegare perché le sue argomentazioni sarebbero fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni del Pretore. Non può dunque limitarsi a proporre una propria tesi e una propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali, esplicite e circostanziate al giudizio pretorile, pena l’irricevibilità delle medesime (IICCA del 3 aprile 2019 inc. 12.2018.6 consid. 6 e riferimenti ivi citati).

6. atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L’appellante non deve spiegare perché le sue argomentazioni sarebbero fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni del Pretore. Non può dunque limitarsi a proporre una propria tesi e una propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali, esplicite e circostanziate al giudizio pretorile, pena l’irricevibilità delle medesime (IICCA del 3 aprile 2019 inc. 12.2018.6 consid. 6 e riferimenti ivi citati). In quest’ottica buona parte delle argomentazioni avanzate con l’appello consistono solo nella contrapposizione di tesi soggettive del ricorrente alle conclusioni pretorili, senza tuttavia ulteriori specificazioni e soprattutto senza misurarsi con quest’ultime. L’appello è così in buona parte irricevibile.

7. Ciò posto, esso sarebbe anche da respingere nel merito.

7. L’art. 415 CO prevede che il mediatore non possa pretendere dal suo mandante né la mercede né il rimborso delle spese se, contrariamente ai patti, ha agito anche nell’interesse dell’altra parte, o contrariamente alle norme della buona fede si è fatto promettere anche dalla medesima una ricompensa.

La norma deve essere interpretata in maniera restrittiva (STF 4A_617/2019 dell’11 maggio 2020 consid. 6.3).

La prima ipotesi, che potrebbe qui interessare, è quella del mediatore che viola i propri obblighi di fedeltà agendo nell'interesse del cliente potenziale in dispregio degli obblighi assunti verso il mandante ( DTF 141 III 64 consid. 4.1). L'art. 415 CO sanziona la situazione eccezionale nella quale il mediatore agisce contemporaneamente per il mandante e per il suo futuro contraente, senza richiedere la prova di un danno (STF 4A_529/2015 del 4 marzo 2016 consid. 4.1).

DTF 141 III 64 Gli obblighi del mediatore sono analoghi a quelli del mandatario (art. 412 cpv. 2 e 398 cpv. 2 CO). Egli deve curare gli interessi del mandante e astenersi da qualsiasi atto che possa danneggiarlo. La misura di questi obblighi varia a seconda delle circostanze e della natura dell'incarico ricevuto. Il mediatore per interposizione ha generalmente doveri più estesi del mediatore per indicazione (STF 4A_329/2019 / 4A_331/2019 del 25 novembre 2019 consid. 7.1; 4A_529/2015 del 4 marzo 2016 consid. 4.1).

La norma, in sé, non vieta la doppia mediazione ( Doppelmäklerei ) in quanto tale, ma piuttosto gli abusi. Al mediatore non è dunque proibito essere attivo sia per il mandante che per terzi (cosa che tra l’altro è piuttosto comune per i mediatori immobiliari professionisti), a condizione che non violi i suoi doveri di diligenza e fedeltà. D’altronde è un fatto rilevante che in questo tipo di mandato il successo dipende più dalla volontà del mandante che dall’agire del mediatore, poiché è il primo che decide liberamente se concludere il contratto con il terzo interessato.

Proprio in questo contesto, ossia in ambito immobiliare, tuttavia, il Tribunale federale (STF 4A_214/2014 del 5 dicembre 2014 consid. 4.3) ha chiarito che il semplice fatto che un mediatore concluda un contratto di mediazione per interposizione con il venditore (rispettivamente l'acquirente) di un immobile porta a un conflitto di interessi se conclude una seconda mediazione per interposizione con l'acquirente (rispettivamente il venditore): in tal caso, è inevitabile che il mediatore immobiliare, che deve ottenere il prezzo più alto per il venditore e il prezzo più basso per l'acquirente, si trovi in una situazione di rischio di conflitto di interessi, dal momento in cui è chiamato a difendere interessi contrapposti. O egli favorisce gli interessi finanziari dell'una o favorisce quelli dell'altra parte della transazione immobiliare, così da violare il proprio dovere di lealtà (art. 412 cpv. 2 CO, che rimanda all'art. 398 cpv. 2 CO) nei confronti di uno dei suoi mandanti. Se così non è, vi è pure la possibilità che egli agisca nel proprio interesse, disattendendo i doveri di lealtà che la conclusione dei due contratti di intermediazione con i suoi mandanti ha fatto sorgere.

In una simile situazione, i due contratti, per l’alta Corte federale, sono nulli e il mediatore perde il suo diritto alla commissione ai sensi dell’art. 415 CO.

Per contro, è pensabile una doppia mediazione nei casi di contratto di mediazione d’indicazione o di presentazione: il mediatore può indicare a ognuna delle parti l’occasione di concludere una compravendita con l’altra, senza che sia necessario informarle del doppio ruolo (DTF 124 III 481; 83 II 147; De Haller, Le contrat de courtage, 2019, p. 240).

De Haller 8. Correttamente il Pretore ha costatato che non sussistono agli atti prove di un doppio mandato di mediazione da parte di AO 1 i cui estremi avrebbero potuto dare origine a un conflitto di interessi tale da imporre l’applicazione dell’art. 415 CO.

L’unica - abbozzata - messa in discussione del prezzo esatto da AP 1 è quella nell’ambito dello scambio di messaggi via WhatsApp del 21 maggio 2019 (doc. R), quando l’attore gli ha scritto che l’attico era un po’ costoso e che quello sopra casa sua costava meno, ottenendo un dettaglio dei motivi per i quali il prezzo era stato fissato a fr. 3'600'000.-, informazioni alle quali non risulta abbia reagito se non dando, il giorno seguente, agli acquirenti gli estremi del venditore e viceversa.

Non vi è stato quindi alcun tipo di contrattazione del prezzo che possa seriamente essere considerato tale ma semplicemente una richiesta di chiarimenti sui motivi dello stesso. Oltretutto formulata il giorno prima di indicare i potenziali interessati all’acquisto.

In relazione all’intervento dell’attore per la risoluzione delle problematiche amministrative quali l’ottenimento del cambio di destinazione dell’appartamento (inizialmente pensato come residenza secondaria, ma in realtà utilizzabile solo come residenza primaria), la concessione della licenza edilizia e l’ottenimento del permesso di residenza degli acquirenti, l’appellante contesta che si sia trattato di atti nell’interesse di entrambe le parti al contratto, sostenendo però solo genericamente che in realtà gli interessi erano contrapposti perché l’acquirente mira sempre a un prezzo più basso e a non pagare per dettagli esecutivi da lui voluti ( in casu l’aria condizionata) e affermando altrettanto superficialmente che l’attore in realtà avrebbe agito nel proprio interesse facendo di tutto per non far saltare l’operazione e garantirsi la commissione, pagando addirittura una quota dei costi notarili. Egli non spiega però perché sarebbe errato ritenere che le prestazioni erano andate a beneficio di entrambe le parti come fatto dal primo giudice e nemmeno perché questi comportamenti sarebbero espressione di un atteggiamento egoistico da parte del mediatore. Non basta di certo il solo fatto di ambire alla commissione, essendo questo un elemento costitutivo del contratto di mediazione.

Nemmeno debitamente messo in discussione è l’accertamento pretorile in base al quale AO 1, dopo avere segnalato agli acquirenti l’immobile di __________ e averli messi in contatto con il convenuto, si è limitato a un ruolo di intermediario e rappresentante degli acquirenti, residenti all’estero, ratificando accordi secondo gli estremi da essi discussi e decisi con il venditore in precedenza. Anzi, facendo astrazione da locuzioni pittoresche quanto inconsistenti perché per nulla sostanziate con allegazioni e prove, ad onor del vero l’appellante non contesta neppure che le decisioni siano state prese dai contraenti senza l’influsso dell’attore.

9. Per quanto concerne le dichiarazioni della teste K__________ __________ A__________ riprese dal Pretore, AP 1 ha nuovamente sollevato delle critiche superficiali e sommarie, limitandosi a sostenere che ella sarebbe stata interessata all’esito della vertenza in quanto cliente di AO 1 e poiché avrebbe tutto l’interesse a “non mettere mano al borsello” lasciando che sia il convenuto a pagare le sue prestazioni mediante la provvigione.

E’ unanimemente riconosciuto che, nella valutazione delle prove testimoniali si debba tenere conto dell’eventuale vicinanza del testimone a una parte, del suo eventuale interesse all’esito della vertenza o di un suo eventuale coinvolgimento nella fattispecie, ma anche che questo non comporta automaticamente un’esclusione della prova, che potrà avvenire solo a fronte di elementi concreti che rendono le dichiarazioni poco credibili ( Weibel/Walz, Kommentar zur schweizerischen Zivilprozessordnung, 2016, n. 6 seg. ad art. 169). Ogni deposizione, inoltre, deve essere apprezzata anche alla luce delle altre risultanze istruttorie nonché dell’impressione personale che il magistrato ha ricavato dal testimone in occasione della sua audizione ( Trezzini, Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, II a ed., Vol. 1, n. 91 segg. ad art. 157 CPC). conto dell’eventuale vicinanza del testimone a una parte, del suo eventuale interesse all’esito della vertenza o di un suo eventuale coinvolgimento nella fattispecie, ma anche che questo non comporta automaticamente un’esclusione della prova, che potrà avvenire solo a fronte di elementi concreti che rendono le dichiarazioni poco credibili ( Weibel/Walz, Kommentar zur schweizerischen Zivilprozessordnung, 2016, n. 6 seg. ad art. 169). Ogni deposizione, inoltre, deve essere apprezzata anche alla luce delle altre risultanze istruttorie nonché dell’impressione personale che il magistrato ha ricavato dal testimone in occasione della sua audizione ( Trezzini, Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, II a ed., Vol. 1, n. 91 segg. ad art. 157 CPC). In questo senso le censure sollevate in merito all’affidabilità della teste risultano alquanto fragili. L’appellante avrebbe piuttosto dovuto spiegare perché sarebbe stato errato fondarsi su di essa per stabilire che l’attore non ha mai partecipato alla negoziazione, che gli acquirenti non gli hanno dovuto pagare nulla per il tempo dedicato all’acquisto dell’appartamento e che AP 1 si era assunto l’impegno di corrispondere ad AO 1 la provvigione in caso di conclusione della compravendita in disamina. Egli avrebbe parimenti dovuto spiegare, al di là delle locuzioni ad effetto che nulla apportano, per quale motivo la teste avrebbe avuto un interesse a deporre il falso.

10. Il ricorrente, poi, nulla ha detto circa l’accertamento del primo giudice, rilevante, in base al quale ciascuna delle parti al contratto era sempre stata informata e a conoscenza degli atti compiuti dal mediatore, come detto svolti tanto nell’interesse degli acquirenti che del venditore e senza pregiudizio per i rispettivi interessi.

11. In sostanza, quindi, la domanda principale formulata con l’appello, laddove ricevibile, deve essere respinta.

Richiesta subordinata sulle spese giudiziarie di primo grado

12. Subordinatamente alla pretesa principale, AP 1 ha, come accennato, contestato le modalità con cui il Pretore ha calcolato le spese giudiziarie.

A suo avviso la tassa di fr. 8'000.- sarebbe esagerata, ritenuto che corrisponde al limite massimo per un valore di causa tra fr. 50'000.- e fr. 100'000.- e che quello qui in discussione sarebbe di soli fr. 68'000.-. Analogamente anche le ripetibili andrebbero ridotte poiché fr. 11'500.- sarebbero addirittura superiori al valore massimo consentito dalla legge, che dovrebbe essere di fr. 10'310.- (15% di fr. 68'730.-).

La censura è avantutto irricevibile in ordine in quanto l’appellante ha omesso di cifrare gli importi che a suo avviso sarebbero stati congrui (v. IICCA 12.2012.19 del 27 febbraio 2014 consid. 15).

In ogni modo, egli dimentica che la petizione comprendeva sia l’azione condannatoria per fr. 68'730.-, sia quella di accertamento negativo di un credito di fr. 30'000.-, per complessivi fr. 98'730.-. Già per ciò solo, la sentenza impugnata merita di essere confermata anche su questo aspetto.

Inoltre, non va neppure dimenticato che nella fissazione della tassa di giustizia e delle ripetibili il giudice gode di un ampio potere di apprezzamento censurabile solo in caso di eccesso o di abuso, cosa che di norma non sussiste se gli importi attribuiti rientrano nei minimi e nei massimi delle tariffe applicabili (II CCA inc. 12.2021.98 del 13 settembre 2021).

Conclusioni e spese giudiziarie di appello

13. Per tutto quanto precede, l’appello 24 gennaio 2023 di AP 1 deve essere integralmente respinto nei limiti della sua ricevibilità e la sentenza 7 dicembre 2022 della Pretura di Lugano, sezione 3, confermata.

Le spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate tenendo conto di un valore litigioso di fr. 98'730.-, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Le spese processuali, calcolate in base agli art. 2, 7 e 13 LTG, ammontano a fr. 8’000.-. Le ripetibili, calcolate in applicazione degli art. 11 cpv. 2 lett. a e 5 RTar, tenuto conto di spese e IVA, sono quantificate in fr. 4'000.-.

Per questi motivi,

Per questi motivi, richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar decide:

decide: 1. L’appello 24/25 gennaio 2023 di AP 1 è respinto nei limiti della sua ricevibilità.

1. L’appello 24/25 gennaio 2023 di AP 1 è respinto nei limiti della sua ricevibilità. 2. Le spese processuali della procedura d’appello fissate in fr. 8’000.- sono poste a carico dell’appellante. Quest’ultimo rifonder all’appellato fr. 4’000.- a titolo di ripetibili di seconda sede.

2. Le spese processuali della procedura d’appello fissate in fr. 8’000.- sono poste a carico dell’appellante. Quest’ultimo rifonder all’appellato fr. 4’000.- a titolo di ripetibili di seconda sede. 3. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente Il vicecancelliere

Il presidente Il vicecancelliere Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).

Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).