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Ipoteca: così risparmia parecchio denaro
Ipoteca a tasso fisso o ipoteca Saron? Oppure la combinazione di diversi modelli e durate? Chi mette a punto una strategia ipotecaria corretta riesce solitamente a risparmiare nel corso degli anni decine di migliaia di franchi.
Ipoteca a tasso fisso o ipoteca Saron?
La scelta del modello e della durata giusti dipende in modo sostanziale dall’andamento dei tassi: se aumentano, calano o restano invariati. Le ipoteche a tasso fisso convengono unicamente se, dopo la rispettiva stipula, i tassi dovessero subire un’impennata e restare elevati per lungo tempo, come illustra la tabella.
Alla fine di marzo, le ipoteche a tasso fisso costano circa il 3 percento. Il tasso di interesse di una ipoteca Saron (detta anche ipoteca del mercato monetario) si orienta al tasso direttore della Banca nazionale svizzera (SNB). A questo va aggiunto il margine della banca. Attualmente, il tasso direttore è pari all’1,5 percento. In concreto, questo significa che il proprietario di un immobile paga al momento per la sua ipoteca Saron il 2,4 percento, qualora il suddetto margine sia pari allo 0,9 percento.
Al momento dunque, per un'ipoteca Saron si continua a pagare meno rispetto che per un'ipoteca a tasso fisso. Affinché le ipoteche del mercato monetario diventino costose quanto quelle a tasso fisso, la BNS dovrebbe aumentare il suo tasso direttore al 2 percento. Il mercato prevede che il picco sia stato raggiunto lo scorso dicembre, collocandosi al 2 percento, e che il tasso direttore tornerà lievemente a scendere nel 2024. Perché le ipoteche Saron arrivino sul lungo periodo ad essere più costose delle ipoteche fisse, il tasso direttore dovrebbe attestarsi per diversi anni oltre il 2 percento.
In base al confronto storico dei costi delle ipoteche, grazie alle ipoteche Saron i proprietari di immobili negli ultimi 30 anni sono riusciti a risparmiare di più. Chi nel 2012 aveva stipulato un’ipoteca a tasso fisso a 10 anni per una somma ipotecaria pari a 500’000 franchi, ha versato negli ultimi 10 anni interessi complessivi pari a 94’000 franchi. Per la stessa somma e la stessa durata, i costi di interesse di un’ipoteca del mercato monetario sarebbero ammontati a 40’000 franchi, mentre quelli di due ipoteche consecutive a tasso fisso a 5 anni, a 60’000 franchi. In altre parole: l’ipoteca del mercato monetario è stata, nell’arco di questi dieci anni, più conveniente di 54’000 franchi di una ipoteca a tasso fisso a 10 anni e di 20’000 franchi di una strategia con ipoteche a tasso fisso a 5 anni.
Chi oggi continua a preferire le ipoteche a tasso fisso paga, come in passato del resto, davvero troppo. Di solito, inoltre non si tiene conto delle indennità di uscita, quelle addebitate in caso di disdetta anticipata dell’ipoteca a tasso fisso: questo può verificarsi quando si è costretti a vendere casa in fretta, ad esempio a seguito di un divorzio. Le indennità di uscita possono ammontare a diverse decine di migliaia di franchi, mentre la disdetta anticipata delle ipoteche Saron costa in genere molto meno.
Le banche raccomandano ai propri clienti soprattutto le ipoteche a tasso fisso. Il motivo: offrendo questo prodotto guadagnano nettamente di più rispetto alle ipoteche Saron. Alcuni offerenti le propongono solo se espressamente richiesto dai clienti. Anche gli agenti intermediari hanno un forte incentivo a raccomandare le ipoteche a tasso fisso. Maggiore è la durata dell’ipoteca, più elevata sarà la commissione che otterranno dagli istituti di credito in caso di mediazione andata a buon fine.
Bisogna suddividere l’ipoteca in più tranche?
Puntare tutto su un unico modello ipotecario o un’unica durata con le ipoteche a tasso fisso nasconde dei rischi: infatti, se si cristallizza uno scenario dei tassi diverso, ne risente l’intero debito ipotecario. La maggior parte dei finanziatori consente sempre, a cadenza trimestrale, di passare da un’ipoteca Saron a una ipoteca a tasso fisso, nel caso in cui dovesse profilarsi un forte aumento dei tassi. Se invece un’ipoteca a tasso fisso scade in un periodo di forte rialzo, l’onere legato agli interessi schizza subito verso l’alto. Su una somma ipotecata di 500’000 franchi, un rialzo degli interessi del 2 percento si traduce in 833 franchi di costi in più al mese.
Risparmiare sugli interessi ipotecari
Per questo motivo è auspicabile dividere l’ipoteca in più tranche, combinando ad esempio le ipoteche del mercato Saron con quelle a tasso fisso. Tuttavia questa flessibilità rende più complesso cambiare istituto di credito e ridimensiona le opportunità di negoziazione con la banca.
Alcune banche approfittano di questa situazione attirando inizialmente i clienti con offerte molto convenienti. Successivamente però, al rinnovo di una tranche, esigono un margine più elevato perché sanno che il cliente non potrà cambiare banca. Molte banche sono aperte a rifinanziamenti parziali se due o tre anni dopo possono rilevare le restanti ipoteche. Chi vuole mantenere una certa flessibilità economica adotta più modelli e durate, i cui intervalli non siano distanti più di due anni l'uno dall'altro.
Cosa è fondamentale nel confronto delle offerte?
Esaminare e valutare più offerte e stipulare l’ipoteca presso i finanziatori più convenienti: ecco come tanti svizzeri vorrebbero procedere per stipulare o rinnovare un’ipoteca. Tale procedura tuttavia richiede un dispendio di tempo ed energie non indifferenti – e difficilmente si riesce a risparmiare più dello 0,1-0,2 punti percentuali. Questo perché, i prezzi ufficiali pubblicati dagli istituti di credito fanno esclusivamente riferimento alle aliquote base. Con un po’ di ingegno, è possibile negoziare un’offerta nettamente inferiore ai tassi di riferimento officiali della banca.
Chi vuole valutare più offerte dovrebbe considerare gli aspetti elencati qui di seguito.
- Le piattaforme di confronto sono, come le banche, incentivate a raccomandare le ipoteche a tasso fisso di lunga durata piuttosto che le ipoteche Saron. Questo perché la maggior parte delle piattaforme vive di commissioni di mediazione. Anche qui vale:
- Società assicurative e casse pensioni non offrono in genere ipoteche Saron, bensì solo ipoteche a tasso variabile e a tasso fisso. Anticipi superiori al 70 percento sono rari e finanziare nuovi in genere non è possibile. Gli assicuratori inoltre offrono migliori condizioni se, in contropartita, si stipula un’assicurazione sulla vita per un ammortamento indiretto. Tali polizze sono però costose. Si raccomanda pertanto di tenere separati risparmio e assicurazioni.
Ipoteche online: buono a sapersi
- Può accadere, che una proprietà immobiliare venga valutata in modo differente dalle banche. La banca che le assegna un valore più contenuto concede pertanto un’ipoteca più bassa o esige più garanzie, come ad esempio la costituzione in pegno di un deposito titoli. Anche l’entità dei pagamenti di rimborso obbligatori per la seconda ipoteca può variare da istituto a istituto.
- I prezzi per le ipoteche a tasso fisso cambiano ogni giorno – o anche più volte all'ora in caso di forti oscillazioni dei tassi di mercato. Pertanto, il confronto di prezzo di un’ipoteca a tasso fisso è realistico solo se tutte le offerte in esame sono state emesse nello stesso giorno o, ancor meglio, alla stessa ora. In genere, il tasso d’interesse di un’ipoteca a tasso fisso si può stabilire anche al telefono, con un consulente. Risulta molto più semplice confrontare le offerte relative a un’ipoteca del mercato monetario, in qaunto il tasso di interesse base presso tutti gli offerenti è il Saron. Anche su tale tasso di riferimento si calcola un margine che, a seconda di offerente e condizioni finanziarie del cliente, può variare enormemente.
- Offerte troppo convenienti possono essere ingannevoli. Le riduzioni dei tassi d'interesse ipotecari nell’ambito di offerte speciali sono, solitamente, limitate a due o tre anni, oppure unicamente su una parte della somma ipotecata. Inoltre, le banche di solito recuperano queste agevolazioni per vie secondarie, attraverso ad esempio ulteriori attività bancarie con lo stesso cliente. Ad esempio, molte banche applicano costi esagerati per un deposito titoli. Chi non si vincola ad una sola banca ma sceglie un fornitore vantaggioso per ogni attività bancaria di costi nettamente inferiori.
- Le banche computano l’interesse per un’ipoteca in base a metodi differenti. Per un’ipoteca a tasso fisso, il cui tasso ammonta, conformemente al contratto, al 2,5 percento, i clienti pagano effettivamente un tasso annuale del 2,54 percento, a patto che la banca applichi il tasso di interesse internazionale. Questo si traduce, per un’ipoteca di 500’000 franchi e una durata di dieci anni, in un interesse supplementare effettivo di 2000 franchi rispetto a un’offerta equivalente in cui un’ipoteca viene calcolata in base all’usanza calcolo interessi svizzera.
Qual è l’ammontare ottimale dell’ipoteca?
Molti proprietari di immobili hanno un elevato margine di manovra quando si tratta di finanziamenti. Queste persone soddisfano facilmente i requisiti minimi delle banche, perché dispongono di mezzi propri maggiori rispetto a quelli richiesti oppure perché la sostenibilità resta garantita anche finanziando l’immobile per intero. Tuttavia, anche questi proprietari devono considerare diversi motivi per i quali potrebbe essere consigliabile evitare di vincolare meno mezzi propri possibili alla casa. Ecco quali.
Ci sono proprietari di immobili particolarmente benestanti con grandi margini di finanziamento. Questi soddisfano senza problemi le condizioni della banca, poiché dispongono di più liquidi di quanto richiesto oppure perché la sostenibilità resta garantita anche pagando l’immobile per intero sin da subito. Tuttavia, anche tali proprietari devono considerare diversi motivi, per i quali potrebbe essere consigliabile di evitare di vincolare meno denaro possibile alla casa. Ecco quali.
- Più è elevata l’ipoteca, più basso è il reddito imponibile, poiché al valore locativo si contrappongono interessi debitori.
- Il capitale non vincolato alla casa può essere investito in modo diverso. Un indebitamento elevato può essere però vantaggioso se un investimento in denaro genera al netto un profitto maggiore ai costi netti dell’ipoteca. Ad esempio: un’ipoteca al 2 percento, dedotto il risparmio fiscale con un’aliquota fiscale marginale del 30 percento, costa al netto l’1,4 percento.
- Chi finanzia un immobile con il minor capitale possibile resta economicamente flessibile. Infatti, potrebbe essere difficile aumentare l’ipoteca se ci si trovasse in difficoltà economiche. Toccati da questo aspetto sono soprattutto i pensionati, cui le banche solitamente rifiutano un rifinanziamento, anche qualora fossero completamente in grado di far fronte a un debito ipotecario maggiore. Per lo stesso motivo, i (futuri) pensionati dovrebbero fare attenzione a eventuali ammortamenti dell’ipoteca e mantenere sempre una riserva sufficiente per poter coprire spese impreviste, come ad esempio una ristrutturazione e spese di cura particolarmente ingenti.
L’ipoteca è ancora finanziariamente sostenibile dopo il pensionamento?
Perché in pensione il reddito si riduce, alcune banche ritengono che per molti l’ipoteca non sia più sostenibile. In questi casi, i titolari delle ipoteche devono immettere ulteriori somme di denaro per ridurre il debito. Considerando la riduzione del reddito al pensionamento, la coppia sposata nell’esempio della tabella in basso dovrebbe versare ulteriori 225’000 franchi, affinché i criteri di sostenibilità risultino soddisfatti. Nella mancata corresponsione dell’importo richiesto, la banca potrebbe pretendere la vendita della casa. Se i clienti non dovessero adempiere a questa richiesta, l’ipoteca potrebbe essere disdetta.
Per questo è importante verificare, al più tardi entro i 55 anni, se la casa di proprietà resti sostenibile anche dopo il pensionamento. Se si rilevano lacune finanziarie, in genere resta ancora tempo sufficiente per risparmiare l’importo mancante. Vanno valutati a tal fine versamenti regolari nel pilastro 3a, riscatti in cassa pensioni o un piano di risparmio in ETF.
Per i (futuri) pensionati è molto importante scegliere il finanziatore giusto. Alcune banche considerano solo i profitti generati dagli investimenti in capitale come reddito, contrariamento al consumo di capitale. Questo svantaggia i pensionati che hanno riscosso una parte del loro avere di cassa pensioni come capitale.
Rinnovare l’ipoteca: quanto in anticipo bisogna muoversi?
Solitamente, le banche contattano i clienti solo poco prima della scadenza di un’ipoteca, quando ormai è troppo tardi per passare a una banca più conveniente. Il rifinanziamento dovrebbe essere avviato a tempo debito – meglio se un anno prima della scadenza dell’ipoteca. In questo modo si evita anche di prendere decisioni affrettate, si migliora la propria posizione di negoziazione e non si dimenticano i termini di preavviso per la disdetta.
Nota bene: le ipoteche a tasso fisso hanno sì una scadenza fissa. Tuttavia, presso alcune banche bisogna comunque comunicare fino a sei mesi prima l’intenzione di trasferire l’ipoteca a un altro offerente. Se il termine di preavviso per la disdetta trascorre inosservato, l’ipoteca a tasso fisso scaduta viene in genere automaticamente commutata in un’ipoteca a tasso variabile, con termine di disdetta da tre a sei mesi.
Vuole procedere correttamente quando stipula, rinnova, rimborsa, o aumenta l’ipoteca? Si rivolga a un esperto VZ per un incontro non vincolante presso la succursale a lei più vicina.