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1 Bauten und Anlagen dürfen nur auf baureifen Grundstücken erstellt werden. Baureif ist ein Grundstück, wenn es *
a) nach Lage, Form und Beschaffenheit für die Überbauung geeignet ist, und
b) * erschlossen ist, das heisst wenn eine Zufahrt oder ein Zugang, die dem Zweck der Nutzung genügen, und die nötigen Anlagen für Trinkwasser, Löschwasser- sowie Energieversorgung und für eine vorschriftsgemässe Abwasserbeseitigung vorhanden sind oder mit der Baute oder Anlage erstellt werden.
2 Bauten und Anlagen mit intensivem Publikums- oder Kundenverkehr müssen ihrem Zweck entsprechend mit dem öffentlichen Verkehr erreichbar sein. Bei intensivem Güterverkehr kann ein Bahnanschluss verlangt werden. *
3 Belastet ein Vorhaben das Strassennetz dermassen, dass die zonenkonforme Nutzung von noch nicht überbauten Flächen nicht mehr gewährleistet ist, darf die Baubewilligung nicht erteilt werden. Sie ist hingegen zu erteilen, wenn der erforderliche Ausbau des kantonalen Verkehrsnetzes behördenverbindlich festgelegt ist und der genügende Anschluss an dieses sowie die kommunale Erschliessung grundeigentumsverbindlich gesichert sind. *
1 Die Gemeinden sind verpflichtet, die Bauzonen zeitgerecht zu erschliessen oder auf Antrag erschliessungswilliger Grundeigentümer erschliessen zu lassen. Die Erschliessung hat grundsätzlich im Rahmen von Sondernutzungsplänen zu erfolgen, damit der Boden umweltschonend, Land sparend und wirtschaftlich genutzt wird.
2 Der Gemeinderat erstellt ein Erschliessungsprogramm, in dem er festlegt, welche Gebiete in welchem Zeitpunkt erschlossen und welche bestehenden Erschliessungsanlagen geändert oder erneuert werden sollen. Er berücksichtigt dabei namentlich die bauliche Entwicklung und ihre Auswirkungen auf die Gemeinde, die Nachfrage nach Bauland, die Lage und Form der Grundstücke sowie die finanziellen Möglichkeiten der Gemeinde. Die Gemeindeversammlung oder der Einwohnerrat nimmt vom Erschliessungsprogramm Kenntnis. Die Beschlussfassung über die einzelnen Kredite für Erstellung und Erneuerung der Erschliessungsanlagen bleibt vorbehalten.
3 Kommt eine Gemeinde ihren Erschliessungspflichten trotz Aufforderung nicht nach, so kann der Regierungsrat das zuständige Departement beauftragen, die notwendigen Pläne aufzulegen. Der Regierungsrat beschliesst darüber an Stelle der Gemeinde. Er kann die Erstellung der Erschliessungsanlagen auf Kosten der Gemeinde dem zuständigen Departement, dem Gemeinderat oder einem Privaten übertragen. Im Übrigen gelten sinngemäss die Bestimmungen über das Verfahren der kommunalen Raumentwicklung und über die Beiträge der Grundeigentümer.
1 Die Gemeinden sind im Sinne des Bundesrechts verpflichtet, von den Grundeigentümern Beiträge an die Kosten der Erstellung und Änderung von Strassen zu erheben. *
1bis Sie können von ihnen Beiträge an die Kosten der Sondernutzungspläne verlangen. *
1ter Sie können mit den Grundeigentümern vereinbaren, einmalige Beiträge für verursacherbedingte Infrastrukturanlagen und Sonderleistungen des öffentlichen Verkehrs zu zahlen, soweit diese für die genügende Erschliessung erforderlich sind. *
2 Die Gemeinden und Gemeindeverbände können von den Grundeigentümern Beiträge an die Kosten der Erstellung, Änderung und Erneuerung von Anlagen der Versorgung mit Wasser und Energie sowie der Abwasserbeseitigung erheben. Soweit die Kosten dadurch nicht gedeckt werden, sowie für den Betrieb, sind sie verpflichtet, Gebühren zu erheben. Für Sanierungsmassnahmen, welche die Energieeffizienz oder die Nutzung erneuerbarer Energien verbessern, dürfen keine investitionsabhängigen Gebühren erhoben werden. *
2bis Die Beiträge und Gebühren werden von den Grundeigentümern nach Massgabe der wirtschaftlichen Sondervorteile erhoben. *
3 Die Erhebung von Beiträgen und Gebühren wird von den Gemeinden und Gemeindeverbänden geregelt, soweit keine kantonalen Vorschriften bestehen.
4 Der Grosse Rat kann präzisierende und ergänzende Vorschriften über Beiträge und Gebühren erlassen; er kann insbesondere Mindestansätze festsetzen.
5 Für Grundeigentümerbeiträge besteht auf den Grundstücken, denen durch die Erstellung, Änderung oder Erneuerung der Erschliessungsanlagen Vorteile erwachsen, ohne Eintrag im Grundbuch ein gesetzliches Grundpfandrecht, das allen eingetragenen Belastungen vorgeht. Das gesetzliche Pfandrecht erlischt, wenn es nicht innert 2 Jahren nach Abschluss des gesamten Erschliessungswerks im Grundbuch eingetragen wird.
1 Der Gemeinderat, bei Gemeindeverbänden der Vorstand, bestimmt die Beitragspflichtigen und deren einzelne Beiträge an die Grob- und Feinerschliessung in einem Beitragsplan. Dieser wird während 30 Tagen öffentlich aufgelegt. In Verfahren, die nur wenige Grundeigentümer betreffen, kann die öffentliche Auflage entweder durch eine auf die Beteiligten beschränkte Auflage oder durch Einzelverfügungen mit Zustellung des Kostenverteilers ersetzt werden.
2 Gegen den Beitragsplan kann während der Auflagefrist, gegen andere Abgabeverfügungen innert 30 Tagen seit Zustellung, beim verfügenden Organ Einsprache erhoben werden. Einspracheentscheide können mit Beschwerde beim Spezialverwaltungsgericht angefochten werden. *
3 … *
4 Der Gemeinderat, bei Gemeindeverbänden der Vorstand, kann in Härtefällen Zahlungserleichterungen gewähren. Beiträge für dem bäuerlichen Bodenrecht unterstehende unüberbaute Grundstückteile in Bauzonen werden gestundet.
1 Wenn ein entsprechender Sondernutzungsplan vorliegt, kann der Gemeinderat Erschliessungsanlagen vor der Bewilligung der entsprechenden Kredite durch das zuständige Organ erstellen, sofern Grundeigentümer sämtliche Kosten zinslos vorschiessen.
1 Die Grundeigentümer können im Rahmen eines entsprechenden Sondernutzungsplanes mit Bewilligung des Gemeinderates die geplanten Erschliessungsanlagen auf eigene Kosten erstellen. Die Bewilligung ist zu erteilen, wenn die Erschliessungsanlagen den Anforderungen an öffentliche Anlagen entsprechen und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.
2 Die Gemeinde übernimmt die Erschliessungsanlagen in der Regel spätestens im Zeitpunkt, in dem sie nach dem Erschliessungsprogramm hätten erstellt werden müssen. Der Gemeinderat verteilt die im Zeitpunkt der Erstellung entstandenen Kosten in einem Beitragsplan auf die Grundeigentümer.
3 Der Gemeinderat ist befugt, die Einzelheiten der Durchführung und Finanzierung der Erschliessung durch öffentlich-rechtlichen Vertrag mit den Grundeigentümern zu regeln.
1 Eigentümer von Grundstücken, die im Einzugsgebiet der durch andere Grundeigentümer erstellten Erschliessungsanlagen liegen, sind zur Mitbenutzung berechtigt. Über die Ausgestaltung des Anspruchs auf Mitbenutzung entscheidet der Gemeinderat.
2 Auf Begehren der Grundeigentümer setzt das Spezialverwaltungsgericht die Höhe der vorläufigen Kostenbeteiligung bis zur Übernahme der Erschliessungsanlagen durch die Gemeinde fest. *