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En principe, une action en expulsion ne peut être introduite par le bailleur qu’à la condition où ce dernier a mis le locataire en demeure de restituer la chose louée. La mise en demeure est une formalité qui permet d’informer une personne que le délai pour remplir une obligation arrive à son terme ou est dépassé.
La loi garantit à toutes personnes qui souhaite s’opposer à une expulsion plusieurs moyens de défense. Le premier moyen de défense repose sur le caractère « congéable du bail ».
Un contrat de bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Dans le premier cas, le bail prend « automatiquement » fin à l’expiration de la durée convenue ou à une certaine date. Dans le second cas, la cessation du bail ne prend pas fin automatiquement. Mais l’une des parties (locataire/bailleur) doit manifester sa volonté de mettre fin au contrat de bail, en respectant les délais légaux ou contractuels. Si le bailleur – alors qu’il a intenté une procédure en expulsion – prétend qu’il s’agit d’un bail à durée déterminée, le locataire peut faire valoir le contraire. En effet, si ce dernier affirme que le contrat de bail n’est autre qu’un contrat à durée indéterminée, le formalisme que doit respecter le bailleur est plus sévère. Il doit notamment notifier au locataire un congé ; ce que l’autorité (en matière d’expulsion) devra examiner.
Le second moyen réside dans la prolongation du bail. Deux situations peuvent être distinguées. Dans un premier temps, lorsqu’il existe un rapport contractuel entre les parties et que le locataire a ouvert une action tendant à demander une prolongation du bail (art. 273 al. 2 CO), la requête d’expulsion du bailleur est, en principe, irrecevable. Ce n’est que dans des cas exceptionnels que la demande du bailleur peut être recevable. Ainsi l’autorité va devoir trancher quant à la question de savoir si le bail est prolongeable ou s’il ne l’est pas. D’autre part, en cas d’absence de rapport contractuel, comme c’est le cas avec la sous location, d’autres règles s’appliquent. Un troisième moyen se rapporte aux vices du congé. Il s’agit des situations dans lesquelles le congé n’a pas été donné correctement. Par exemple : lorsqu’un congé est inexistant, nul ou incomplet. En principe, l’action en expulsion (du bailleur) est rejetée. Néanmoins, il existe des exceptions telles que la possibilité de faire valider le congé par la suite. Si le congé est annulable parce qu’il est contraire au principe de la bonne foi, le locataire doit ouvrir une action dans les trente jours qui suivent la réception du congé. A défaut de cela, l’action d’expulsion est valable.
Aussi, dans certaines situations, si le locataire parvient à prouver que lors de la résiliation du bail son consentement a été vicié – par l’erreur, le dol, ou la menace –, il peut tenter de faire invalider ladite résiliation (art. 23 à 30 CO). Dans le cas où un congé ne respecte pas un délai ou un terme, bien qu’il soit valable, ses effets sont reportés à la prochaine date possible. Le quatrième moyen a trait à la conclusion tacite d’un nouveau bail, dans l’hypothèse où l’ancien locataire n’a pas quitté les lieux (art. 266 CO). Cet argument est appliqué dans des cas bien particuliers. Car lorsque le locataire a connaissance aussi bien de la résiliation du bail que de son expulsion, mais qu’il continue d’user du bien, on ne peut affirmer que le bailleur a accepté ce « nouveau » bail. Enfin, le dernier moyen concerne la péremption de l’action. Le comportement passif d’un bailleur qui laisse s’écouler une longue période alors même que le locataire ne paye plus le loyer peut être assimilé à une renonciation du bailleur à actionner en expulsion.
Cependant, il y a la naissance d’un nouveau contrat de fait comparable à un contrat de bail à durée indéterminée qui pourra être résilié. Il convient d’attirer l’attention sur un point précis : les relations entre bailleur et sous-locataire obéissent à des règles différentes.
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