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Eigenmietwert gilt auch für leer stehende Häuser
Meine Mutter, Jahrgang 1922, ist ins Altersheim umgesiedelt. Die Steuerverwaltung erklärt, dass Mutter weiterhin den Eigenmietwert versteuern muss, obwohl das Haus leer steht und nur die emotionale Bindung der Familie zum Haus einen Verkauf verhindert. Unfair finde ich, dass trotz der sehr hohen Kosten des Altersheims, die ihre Ersparnisse schrumpfen lassen, der Eigenmietwert weiterhin versteuert werden muss. Was raten Sie uns? E. F.
Ich verstehe Ihren Ärger. Der Eigenmietwert stellt gemäss Definition der Steuerbehörden und des Gesetzgebers ein Mietwert dar, den Ihre Mutter als Eigentümerin für die selbst genutzten Räumlichkeiten des Hauses jährlich zahlen müsste, wenn sie ein vergleichbares Objekt zur Miete nehmen würde. Der Eigenmietwert muss daher von Ihrer Mutter als fiktives Einkommen versteuert werden.
In Ihrem Fall lebt Ihre Mutter seit letztem Jahr aber nicht mehr in dem Haus. Dennoch wird ihr steuerlich ein Mietwert eingesetzt – wie Sie richtig feststellen: Für etwas, das sie gar nicht mehr in Anspruch nehmen kann.
Das Steueramt stellt sich hingegen auf einen anderen Standpunkt: Wenn das Haus nicht mehr von Ihrer Mutter bewohnt wird und leer steht, könnte es eigentlich vermietet werden. Indem Ihre Mutter und Sie das Haus nicht vermieten, nehmen Sie einen Mietausfall – also die Miete, die Sie zumindest theoretisch verdienen könnten – in Kauf.
Immerhin besteht die Möglichkeit, dass man in Spezialfällen den Eigenmietwert herabsetzen lassen kann. Nämlich dann, wenn man nachweisen kann, dass man in einem selbst bewohnten Haus einen Teil der Zimmer gar nicht mehr nutzt – weil beispielsweise die Kinder längst ausgezogen sind und die Zimmer wirklich leer stehen. Wenn die Zimmer bewiesenermassen leer sind, kann man eine Unternutzung geltend machen. Da Ihre Mutter gar nicht mehr im Haus wohnt, dürfte dies nicht einfach möglich sein.
Eine Besteuerung des Eigenmietwertes verhindern oder wenigstens eine Unternutzung geltend machen könnten Sie allenfalls, wenn Sie gegenüber den Steuerbehörden nachweisen können, dass Sie versucht haben, das Haus zu vermieten, aber trotz intensiver Bemühungen kein Mieter für das Objekt gefunden werden konnte. Sie müssen aber aufzeigen können, dass Sie das Haus wirklich zur Miete ausgeschrieben haben.
Ein Verzicht der Eigenmietwert-Besteuerung wäre auch möglich, wenn Sie beweisen könnten, dass das Haus in einem derart schlechten Zustand ist, dass es momentan nicht mehr bewohnbar wäre und somit auch eine Vermietung nicht möglich wäre.
Falls Sie keine entsprechenden Nachweise erbringen können, dürfte das Steueramt zu Recht auf der Besteuerung des Eigenmietwerts beharren, obwohl dies, wie ich gut nachvollziehen kann, störend ist, da die Rente Ihrer Mutter nicht reicht, damit sie das Altersheim bezahlen kann.
Aus der Perspektive des Steueramtes sind dies indes zwei verschiedene Dinge, die nicht miteinander verknüpft werden können. Denn der Fiskus würde Ihnen gegenüber argumentieren, dass Ihre Mutter oder indirekt Sie durchaus in der Lage wären, das Haus zu vermieten, wenn Sie dies wollten. Dank der Mieteinnahmen wäre Ihre Mutter auch eher in der Lage, die Altersheimkosten zu zahlen.
Da es wohl kaum möglich ist, dass Sie einen Erlass des Eigenmietwertes erreichen, würde ich mir überlegen, ob Sie das Haus entweder bald verkaufen oder es eben doch vermieten könnten. So bliebe es weiter in Ihrer Familie, zumal Sie eine emotionale Bindung zum Haus haben. Ihre Mutter aber hätte Einnahmen, die zur Deckung der Altersheimkosten beitragen und auch weitere Auslagen für den Unterhalt des Hauses kompensieren.