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Die Entwicklung des Immobilienmarkts in der Schweiz
Wie jeder Markt funktioniert auch der Immobilienmarkt nach dem Prinzip von Angebot und Nachfrage. Entspricht das Angebot in etwa der Nachfrage, herrscht ein Marktgleichgewicht. Ein Ungleichgewicht besteht entweder bei Wohnraummangel (Angebotslücke) oder Leerstand (Nachfragelücke).
Zu den Besonderheiten des Immobilienmarktes zählt die Tatsache, dass Boden grundsätzlich begrenzt respektive ein nicht unbeschränkt vermehrbares Gut ist. Betreffend dieses Gutes bestehen zudem unterschiedliche, teils konkurrenzierende Nutzungsansprüche. Für welchen Zweck eine Fläche genutzt werden kann (Landwirtschaft, Industrie, Verkehr, Wohnen etc.), ist staatlich in der Raumordnung geregelt. Mit anderen Worten: Das Angebot an privaten und gewerblichen Immobilien lässt sich nicht grenzenlos erweitern.
Eine andere Besonderheit des Immobilienmarktes gründet darin, dass Wohnen ein menschliches Grundbedürfnis ist; das Recht auf Wohnen gilt als Menschenrecht. In der Schweizer Verfassung steht dazu: «Bund und Kantone setzen sich in Ergänzung zu persönlicher Verantwortung und privater Initiative dafür ein, dass (…) Wohnungssuchende für sich und ihre Familie eine angemessene Wohnung zu tragbaren Bedingungen finden können.» (Art. 41e). So weit der verfassungsrechtliche Rahmen des Immobilienmarktes in der Schweiz.
Wie in unserem Blogbeitrag über das Wohnen erwähnt, nahm der Bedarf an Wohnraum in der Schweiz im 19. und 20. Jahrhundert aufgrund der Verstädterung und des Bevölkerungswachstums rasant zu. Ab 1830 wurden erstmals Mietwohnungen gebaut, zunächst hauptsächlich durch kleingewerbliche Baumeister. Ab 1870 begannen teils internationale Baugesellschaften in grösserem Stil Bauland zu erschliessen und zu überbauen. Dies wurde schon damals als Spekulation kritisiert.
Von Anfang an gab es auf dem Immobilienmarkt starke Schwankungen. Aufgrund des enormen Wohnungsmangels vor allem in den Städten lebten um 1870 zahlreiche Familien in Ställen und sogar unter Brücken. In der Folge entstand ein Überangebot an Wohnungen – bis die Neubautätigkeit zusammenbrach. Während des Ersten und Zweiten Weltkriegs kam es aufgrund wirtschaftlicher Engpässe erneut zu extremer Wohnungsnot und Obdachlosigkeit.
Während des Zweiten Weltkriegs wurde erstmals über eine gesamtschweizerische Raumplanung diskutiert. Es ging dabei unter anderem um Fragen des Bodenrechts, weil Landwirtschaftsland immer häufiger als Bauland genutzt wurde. Die Bautätigkeit wucherte wild vor sich hin und führte vielerorts zu einer Verschandelung der Landschaft. In der Folge beschloss der Bund 1972 einen provisorischen Zonenplan für das ganze Land, der aber insbesondere bei der Immobilienbranche auf Widerstand stiess. Erst 1980 trat eine abgeschwächte Version des Gesetzes in Kraft. Im selben Jahr wurde das Bundesamt für Raumplanung gegründet (heute Bundesamt für Raumentwicklung ARE). Das neue Raumplanungsgesetz (RPG) verhinderte Bauten ausserhalb der Bauzonen und forderte unter anderem, dass «naturnahe Landschaften und Erholungsräume erhalten bleiben» (RPG, Art. 3d).
2011 präsentierten Bund, Kantone, Gemeinden und Städte ein neues «Raumkonzept Schweiz». Dieses strebt «eine nachhaltige Entwicklung des Lebensraums» an und sieht unter anderem vor, dass neue Bautätigkeiten konsequent auf bereits überbautem Gebiet stattfinden, um die Zersiedelung, die seit 1980 weiter fortgeschritten ist, zu stoppen und die (verbliebene) Vielfalt der Landschaften zu erhalten. 2014 trat das in diesem Sinn revidierte RPG in Kraft. In der Folge sind die Bauzonenreserven, teilweise auch wegen Rückzonungen, gesamtschweizerisch gesunken. Gemässe ARE bieten die noch vorhandenen Zonen Platz für bis zu 1,6 Millionen zusätzliche Bewohner*innen.
Während der Coronapandemie, insbesondere aufgrund der damit verbundenen Massnahmen wie Lockdown und Homeoffice, hat sich die Bedeutung des Wohnraums für die Schweizer*innen verändert. Die Nähe zum Arbeitsort ist zweitrangig geworden, stattdessen werden der Platz im Eigenheim (zusätzliches Zimmer) und der private Aussenraum (Terrasse, Garten) höher gewichtet. Viele sind seit 2020 aus den urbanen Zentren in die Agglomeration abgewandert sowie in weitere ruhige Gegenden, die mehr Grünflächen und grössere Räumlichkeiten zu einem erschwinglicheren Preis bieten. Infolge der gestiegenen Nachfrage nach Immobilien ausserhalb der Stadtzentren sind natürlich auch dort die Preise gestiegen.
Der Preisanstieg für Wohneigentum (+6,4 Prozent im Jahr 2022) ist nicht zuletzt auch eine Folge der niedrigen Hypothekarzinsen. 2022 sind die Immobilienpreise weiter gestiegen, gleichzeitig sind aber erstmals seit langem auch die Hypothekarzinsen in die Höhe geklettert. Ausserdem wächst die Bevölkerung und somit auch der Bedarf an Wohneigentum. Die Neubautätigkeit ist jedoch seit 2016 rückläufig. Der Rückgang in der Bautätigkeit hat zum einen mit der Bodenknappheit und der raumplanerischen Forderung nach verdichtetem Bauen zu tun: Es werden kaum noch Einfamilienhäuser mit Umschwung gebaut, stattdessen immer öfter bestehende Liegenschaften umgebaut, um das Maximum an Wohnraum aus den Baugrundstücken herauszuholen. Zum anderen sind infolge der Inflation die Baustoffpreise und somit die Baukosten insgesamt gestiegen.
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