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Les différents contrats de courtage
Le contrat de courtage peut être conclu valablement en forme oral, mais des contrats écrits et signés évitent des malentendus. Les contrats suivants font usage à Genève:
Le contrat de courtage exclusif
Le propriétaire accorde un mandat exclusif à un seul courtier et pendant toute la durée du contrat, il s’engage à adresser au mandataire toute personne qui s’adresserait directement à lui. Le courtier garde le contrôle complet du déroulement.
Le contrat de courtage principal
Le courtier principal, à titre exclusif, est le seul responsable en ce qui concerne les actions administratives et commerciales nécessaires à l’éxécution du mandat. Le courtier peut engager, sous sa propre responsabilité contractuelle, d’autres courtiers pour la vente du bien immobilier. La commission de courtage sera versée entièrement au courtier principal qui est le seul responsable du partage de la commission entre les courtiers.
Le mandat conjoint et exclusif
Le vendeur signe un contrat exclusif avec deux courtiers qui se mettent d’accord entre eux concernant le partage de la commission.
Contrat de courtage simple
Le propriétaire peut mandater un ou plusieurs courtiers pour la vente de son bien immobilier. Le mandat de courtage simple peut aboutir à des conflits entre courtiers au cas où plusieurs courtiers auraient offert le même objet au même client. Si le même bien à vendre est offert par trop de personnes, le prix de vente tombera.
Le contrat de courtage principal de recherche
Le mandant, donc la personne qui cherche à acheter un bien immobilier, mandate le courtier de lui indiquer l’occasion d’acquérir le bien désiré et lui servir d’intermédiaire pour la négociation de cette acquisition. Le courtier constitue le dossier et peut engager d’autres courtiers sous sa responsabilité. Le prix d’acquisition maximum et le montant des fonds propres sont à noter dans le contrat.
Le contrat de courtage avec garantie de provision
Le contrat de courtage simple ou exclusif avec garantie de provision prévoit une clause que, si le courtier a trouvé une personne qui a fait une offre ferme et sans réserve aux conditions demandées, le mandant s’engage à payer au mandataire une rémunération. Le montant de cette garantie est à convenir et il est seulement dû si la vente n’a pas été conclue.
Les éléments du contrat de courtage
Les contrats types stipulent que le mandant charge le courtier soit de lui indiquer ou de lui améner un acquéreur pour la propriété soit de lui servir d’intermédiaire pour la négociation de la vente.
Le contrat de courtage devrait contenir au moins les éléments suivants:
La désignation du mandant et du mandataire
Contrat de courtage de négociation ou d’indication
La désignation du bien immobilier à vendre
Le prix de vente demandé, ce prix n’a cependant qu’une valeur indicative
La durée du contrat et son renouvellement
La commission de courtage calculée sur le prix accepté
La couverture des frais
La juridiction et le droit applicable
Eventuellement les clauses particulières
La date et la signature
L’indemnité au cas de promesse d’achat non exécuté
Il est convenu qu’en cas de promesse d’achat non exécuté, le courtier aura le droit à une indemnité de 30 % du dédit ou de l’indemnité qui sera perçue par le mandant.
La commission de courtage
La commission est calculée sur le prix de vente effecitve. A Genève, la commission usuelle s’élève à 5 % sur les premiers CHF 500’000 et 3 % au delà jusqu’à CHF 4’000’000 et 2 % au-delà, hors taxe. Le taux de commission est majoré de 1 % si le vendeur engage deux courtiers et de 2 % s’il engage trois courtiers ou plus.
Couverture des frais
La couverture des frais peut être négociée. En cas de résiliation, d’expiration ou de dénonciation du contrat par le mandant avant que la vente est intervenue, le mandant s’engage à verser un montant forfaitaire à convenir dans le contrat. Ce montant couvre les frais du courtier.
Conclusion
A notre avis, le contrat de courtage principal est le plus avantageux pour le vendeur. Le courtier principal est le seul responsable concernant la constitition du dossier et des informations à fournir aux acheteurs potentiels et il peut collaborer avec d’autres courtiers et sera seul responsable du partage de la commission. Le propriétaire signe un seul contrat de courtage et le courtier garde le contrôle complet du déroulement. L’offre ne sera pas présentée sur les sites avec des différents descriptifs par plusieurs courtiers et il n’y aura pas une diffusion incontrôlée des informations. En signant un mandat principal ou exclusif, vous obtiendrez le meilleur prix de vente.