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Am 9. Februar 2020 stimmen wir über die Initiative „mehr bezahlbare Wohnungen“ des Mieterinnen- und Mieterverbands ab. Die Forderungen sind happig: Im Gegensatz zu heute soll nicht mehr der Wohnungsbau im Allgemeinen gefördert werden, sondern nur noch der Bau preisgünstiger Wohnungen. Nach dem Willen der Initianten sollen Sanierungen nicht mehr zum Verlust von preisgünstigen Wohnungen führen und der Anteil an gemeinnützigen Wohnungen am gesamten Neubau soll 10 Prozent betragen. Zusätzlich sollen die Gemeinden und Kantone ein Vorkaufsrecht für geeignete Grundstücke einführen können.
Teuer und unrealistisch
Die Forderungen sind weder marktkonform noch realistisch. Heute beträgt der Anteil der gemeinnützigen Wohnungen am gesamten Neubaubestand etwa drei Prozent. Um die Forderung der Initianten zu erfüllen, müssten also mehr als dreimal so viele Wohnungen durch gemeinnützige Wohnbauträger erstellt werden – und das jedes Jahr und in der ganzen Schweiz. Um dieses Ziel zu erreichen, würden fünfmal mehr Darlehen und damit zusätzliche Mittel in der Grössenordnung von 120 Millionen Franken pro Jahr benötigt. Die Quote in der Bundesverfassung würde den Bund zwingen, in den Bau von gemeinnützigen Wohnungen zu investieren, auch wenn gar kein Bedarf bestehen sollte. Die Forderung, dass günstige Wohnungen durch gemeinnützige Wohnbauträger erstellt werden sollen, verkennt zudem, dass auch private Investoren in der Lage sind, solche Wohnungen zu bauen und dies auch tun.
Unflexibel und bürokratisch
Die Frage stellt sich, wie die Quote von 10 Prozent umgesetzt werden soll und ob sie für die ganze Schweiz oder auch kantonal und sogar lokal erreicht werden müsste. Eine Variante wäre die oben beschriebene massive Ausweitung der Subventionen. Ob es dann ausreichend Genossenschaften gäbe, die Projekte einreichen ist aber nicht sicher. Denkbar wäre aber auch, dass der Bund Baubeschränkungen für Investoren erlassen könnte, um die Quote zu erreichen. Dadurch könnten insgesamt weniger Wohnungen pro Jahr erstellt werden als bisher, was nicht im Sinne der Mieter sein kann, da sich dadurch das Angebot noch verknappen würde und die Mieten steigen würden. Abgesehen davon müsste ein administrativer Aufwand betrieben werden, um die Einhaltung der Quoten zu überprüfen. Dies dürfte dazu führen, dass bei jeder Baubewilligung überprüft werden muss, ob es sich beim Bauherrn um eine gemeinnützige Organisation handelt. Dadurch würden Baubewilligungen noch komplizierter und langwieriger.
80‘000 leere Wohnungen
Diverse Analysen zeigen, dass sich der Mietwohnungsmarkt entspannt hat: Es stehen mehr Wohnungen zur Verfügung und die Angebotsmieten sind seit 2016 rückläufig. Gemäss Bundesstatistik standen am 1. Juni 2019 in der Schweiz knapp 80‘000 Wohnungen leer. Dies ist der höchste Wert seit dem Jahr 1999 und entspricht etwa dem Wohnungsbestand der Stadt Bern. Die Insertionszeiten von Mietwohnungen auf Internetplattformen haben zugenommen und an gewissen Orten locken die Vermieter bereits mit Gratismonaten und anderen Zusatzangeboten. Dies zeigt klar auf, dass es mehr leere Wohnungen gibt und die Auswahl für die Mietinteressenten steigt.
In den grossen Städten wie Genf, Basel oder Zürich ist die Nachfrage nach Wohnraum nach wie vor hoch und die Leerwohnungsquoten tief. Wenn Wohnungen nahtlos weitervermietet werden, tauchen sie aber nicht in der Leerwohnungsstatistik auf – allein innerhalb der Stadt Zürich sind im vergangenen Jahr 47‘000 Haushalte umgezogen, das entspricht etwas mehr als jedem fünften Haushalt. In all diesen Fällen war die Wohnungssuche also erfolgreich.
Hinzu kommt, dass die grossen Schweizer Städte bereits eine eigenständige Wohnungspolitik haben, um preisgünstige Wohnungen zur Verfügung zu stellen. Das geht aus einem Bericht des Bundes hervor. In Zürich sind bereits 25 Prozent der Wohnungen im Besitz gemeinnütziger Wohnbauträger – die 10 Prozent Quote wäre hier also längst übererfüllt. Dort, wo es am ehesten nötig wäre, würde die Initiative also gar nichts bringen.
Eine Viertelmilliarde für den gemeinnützigen Wohnungsbau
Die Wohnraumversorgung in der Schweiz primär der Privatwirtschaft zu überlassen. Dies sehen auch Bundesrat und Parlament so und haben die Initiative abgelehnt. Allerdings machen sie einen indirekten Gegenvorschlag: Wenn die Initiative zurückgezogen wird oder vom Volk abgelehnt wird, soll der Fonds de Roulement innerhalb der nächsten zehn Jahre um 250 Millionen Franken aufgestockt werden. Der Fonds de Roulement ist das Förderinstrument des Bundes für den gemeinnützigen Wohnungsbau und ist aktuell mit 510 Millionen Franken dotiert. Jährlich wird mit diesen Mitteln der Bau von ca. 1500 Wohnungen subventioniert.
HEV Schweiz/ 14.11.2019