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Erschliessungsbeiträge für Ausbau einer Erschliessungsstrasse § 52 aPBG 1. Wird eine bestehende Strasse zum Zwecke der Erschliessung (räumlich) ausgebaut, entsteht in der Regel ein besonderer Vorteil (E. 2c). 2. Die individuelle Festsetzung des Beitrags nach Massgabe des erwachsenden Vorteils verlangt in der Regel die Berücksichtigung der Umstände, - ob das Grundstück bereits überbaut ist oder nicht (E. 2e aa) - ob das Grundstück direkt anstösst oder in der zweiten Bautiefe liegt (E. 2e bb). Aus den Erwägungen: 2. a) Baugebiete sind in der Regel im Rahmen eines Gestaltungsplanes zu erschliessen und baureif zu machen (§ 37 PBG). Im zu beurteilenden Fall besteht aufgrund des Zonenplanes eine die Wohnzone W3 überlagernde Gestaltungsplanpflicht gemäss § 14 PBG. Der Gestaltungsplan legt – soweit erforderlich – die Erschliessung fest (§ 19 Abs. 1 Ziff. 1 PBG). Die Erschliessung umfasst u.a. Verkehrsanlagen. (...) b) Die Gemeinde erhebt Beiträge der Grundeigentümer für die Kosten der Erschliessung. Die Bemessungsfaktoren für die Beiträge sind in einem (Gemeinde)Reglement zu ordnen (vgl. § 47 PBG). Das PBG ordnet die Grundvoraussetzungen zur Erhebung von Beiträgen (§§ 53 57 PBG). Dieses Verfahren ist zumindest im System der prozentualen Kostenüberwälzung zweistufig. Vor dem Bau der Erschliessungsanlagen wird ein (provisorischer) Kostenverteiler erstellt (§ 53 PBG); nach dem Bau wird definitiv abgerechnet (§ 57 PBG). Das vorliegende Verfahren betrifft den Kostenverteiler. (..) c) Die Eheleute G wehren sich vorab gegen die Beitragspflicht als solche. Wie sich aus den Akten ergibt, ist die 1997 ins Eigentum der Stadt übernommene Stichstrasse mit ihren 3 m Breite und den beidseitigen Entwässerungsgräben, die einen Oberflächenbelag aufwies, wohl als mehr oder weniger tauglich zur Erschliessung der bestehenden Liegenschaft der Beschwerdeführer zu betrachten. Hingegen ist offensichtlich, dass der geplante Bau (oder Ausbau) der Strasse für die bisher unüberbauten Grundstücke dieses im Jahre 2000 eingezonten Quartiers nötig ist, diese zu baureifen und damit überbaubaren Grundstücken macht (vgl. § 60 PBG) und ihnen einen «besonderer Vorteil» im Sinne von § 52 Abs. 2 PBG verschafft. Dass die Strasse erst nach dem Bau der Werkleitungen gebaut/ausgebaut worden ist, macht trotz bereits erteilter Baubewilligungen für Einfamilienhäuser Sinn. Die Strasse wird nun auf 3.2 m Breite ausgebaut und erhält ein beidseitig unbefestigtes Bankett von 0.3 m, so dass dadurch das Kreuzen von Personenwagen möglich wird, was zuvor entgegen der Behauptung der Beschwerdeführer nicht auf ihrer ganzen Länge möglich war (vgl. Gestaltungsplan). Auch erhält sie einen tragfähigen Deckbelag (im Gegensatz zum bestehenden Oberflächenbelag) und einen 45 cm mächtigen Kiesunterbau. Sie wird damit zur regelkonformen – wenn auch bescheidenen – Erschliessungsstrasse für dieses relativ kleine Quartier, was man von der bestehenden Strasse nicht sagen kann, sei nun schon ein gewisser Koffer vorhanden oder nicht. Darauf allein kommt es in einer reinen Wohnzone nicht an. Ob es sich nun um einen eigentlichen Neubau oder bloss um einen Ausbau der Strasse handelt, ist nicht entscheidend für die Frage des Sondervorteils. Zumindest handelt es sich um eine wesentliche Verbesserung der Strasse im Sinne der Rechtsprechung, die dem neu eingezonten Gebiet erstmals eine taugliche Erschliessung bringt (vgl. TVR 2003, Nr. 21). Dass die Gemeinde mit diesem Bau/Ausbau der Strasse ihre Unterhaltskosten senken kann, dürfte zutreffen, doch ist nicht dies das Ziel, sondern Folge der regelkonformen Erschliessung des Baugebietes. Von einer blossen Strassenerneuerung, wie sie dem Entscheid in TVR 1986, Nr. 24, zugrunde lag, kann nicht die Rede sein, erfährt die Strasse doch insbesondere eine räumliche Veränderung. Ein «besonderer Vorteil» wiederfährt jedoch auch der Liegenschaft der Beschwerdeführer. Ihnen sei in Erinnerung gerufen, dass nach dem Gesetzeswortlaut auch ein Ausbau einer (somit bestehenden) Strasse einen besonderen Vorteil für ein Grundstück bewirken kann (vgl. § 52 Abs. 1 PBG), sei es nun bereits überbaut oder noch unüberbaut. d) (...) e) Die Beschwerdeführer G werfen die Frage der Rechtsgleichheit auf, sei ihr Grundstück im Gegensatz zu den anderen doch bereits lange Zeit überbaut. Das PBG verlangt, dass die Beiträge nach den für das Werk zu deckenden Kosten bemessen und auf die Grundeigentümer nach Massgabe des ihnen erwachsenden Vorteils verlegt werden. Die Beitragshöhe ist also für jedes Grundstück individuell festzulegen, ausser es lägen überall die gleichen Verhältnisse vor. aa) Die unüberbauten Grundstücke wurden beziehungsweise werden erst durch die Erschliessung baureif (§ 60 Ziff. 1 PBG). Bei bebauten Grundstücken lässt es die Besitzstandsgarantie aber zu, die rechtmässig erstellten Bauten zu erneuern, umzubauen, zu erweitern oder in ihrem Zweck zu ändern, soweit dadurch der Widerspruch zum geltenden Recht nicht wesentlich verstärkt wird (§ 81 PBG). Damit kann eine möglicherweise mangelhaft erschlossene Liegenschaft ohne Ausbau der Erschliessung erweitert oder umgenutzt werden. Es kommt hinzu, dass der Eigentümer einer unüberbauten Parzelle seine Überbauung in weitgehend freier Weise auf die Erschliessung ausrichten kann. Ein Eigentümer einer bestehenden Liegenschaft hat den Ausbau der Erschliessung in der Regel so hinzunehmen. Das führt dazu, dass der Vorteil für die Liegenschaft der Eheleute G nicht gleich hoch sein kann, wie bei den anderen (unüberbauten) Grundstücken. Schliesslich ist der realisierbare Mehrwert, den eine bestehende Liegenschaft durch den Bau/Ausbau einer Erschliessung erfährt, in aller Regel bescheidener, als bei unüberbauten Grundstücken. Gemäss Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist daher eine Reduktion des Beitrages um etwa die Hälfte gerechtfertigt. bb) Dass die Eigentümer von Grundstücken in der zweiten Bautiefe gegenüber den Anstössern einen etwa um die Hälfte reduzierten Ansatz zu bezahlen haben, entspricht ebenso der Praxis des Verwaltungsgerichts, haben diese doch höhere Anschlusskosten für private Zufahrtswege. f) bis i) (...) Entscheid vom 1. Dezember 2004 ×

Erschliessungsbeiträge für Ausbau einer Erschliessungsstrasse § 52 aPBG 1. Wird eine bestehende Strasse zum Zwecke der Erschliessung (räumlich) ausgebaut, entsteht in der Regel ein besonderer Vorteil (E. 2c). 2. Die individuelle Festsetzung des Beitrags nach Massgabe des erwachsenden Vorteils verlangt in der Regel die Berücksichtigung der Umstände, - ob das Grundstück bereits überbaut ist oder nicht (E. 2e aa) - ob das Grundstück direkt anstösst oder in der zweiten Bautiefe liegt (E. 2e bb). Aus den Erwägungen: 2. a) Baugebiete sind in der Regel im Rahmen eines Gestaltungsplanes zu erschliessen und baureif zu machen (§ 37 PBG). Im zu beurteilenden Fall besteht aufgrund des Zonenplanes eine die Wohnzone W3 überlagernde Gestaltungsplanpflicht gemäss § 14 PBG. Der Gestaltungsplan legt – soweit erforderlich – die Erschliessung fest (§ 19 Abs. 1 Ziff. 1 PBG). Die Erschliessung umfasst u.a. Verkehrsanlagen. (...) b) Die Gemeinde erhebt Beiträge der Grundeigentümer für die Kosten der Erschliessung. Die Bemessungsfaktoren für die Beiträge sind in einem (Gemeinde)Reglement zu ordnen (vgl. § 47 PBG). Das PBG ordnet die Grundvoraussetzungen zur Erhebung von Beiträgen (§§ 53 57 PBG). Dieses Verfahren ist zumindest im System der prozentualen Kostenüberwälzung zweistufig. Vor dem Bau der Erschliessungsanlagen wird ein (provisorischer) Kostenverteiler erstellt (§ 53 PBG); nach dem Bau wird definitiv abgerechnet (§ 57 PBG). Das vorliegende Verfahren betrifft den Kostenverteiler. (..) c) Die Eheleute G wehren sich vorab gegen die Beitragspflicht als solche. Wie sich aus den Akten ergibt, ist die 1997 ins Eigentum der Stadt übernommene Stichstrasse mit ihren 3 m Breite und den beidseitigen Entwässerungsgräben, die einen Oberflächenbelag aufwies, wohl als mehr oder weniger tauglich zur Erschliessung der bestehenden Liegenschaft der Beschwerdeführer zu betrachten. Hingegen ist offensichtlich, dass der geplante Bau (oder Ausbau) der Strasse für die bisher unüberbauten Grundstücke dieses im Jahre 2000 eingezonten Quartiers nötig ist, diese zu baureifen und damit überbaubaren Grundstücken macht (vgl. § 60 PBG) und ihnen einen «besonderer Vorteil» im Sinne von § 52 Abs. 2 PBG verschafft. Dass die Strasse erst nach dem Bau der Werkleitungen gebaut/ausgebaut worden ist, macht trotz bereits erteilter Baubewilligungen für Einfamilienhäuser Sinn. Die Strasse wird nun auf 3.2 m Breite ausgebaut und erhält ein beidseitig unbefestigtes Bankett von 0.3 m, so dass dadurch das Kreuzen von Personenwagen möglich wird, was zuvor entgegen der Behauptung der Beschwerdeführer nicht auf ihrer ganzen Länge möglich war (vgl. Gestaltungsplan). Auch erhält sie einen tragfähigen Deckbelag (im Gegensatz zum bestehenden Oberflächenbelag) und einen 45 cm mächtigen Kiesunterbau. Sie wird damit zur regelkonformen – wenn auch bescheidenen – Erschliessungsstrasse für dieses relativ kleine Quartier, was man von der bestehenden Strasse nicht sagen kann, sei nun schon ein gewisser Koffer vorhanden oder nicht. Darauf allein kommt es in einer reinen Wohnzone nicht an. Ob es sich nun um einen eigentlichen Neubau oder bloss um einen Ausbau der Strasse handelt, ist nicht entscheidend für die Frage des Sondervorteils. Zumindest handelt es sich um eine wesentliche Verbesserung der Strasse im Sinne der Rechtsprechung, die dem neu eingezonten Gebiet erstmals eine taugliche Erschliessung bringt (vgl. TVR 2003, Nr. 21). Dass die Gemeinde mit diesem Bau/Ausbau der Strasse ihre Unterhaltskosten senken kann, dürfte zutreffen, doch ist nicht dies das Ziel, sondern Folge der regelkonformen Erschliessung des Baugebietes. Von einer blossen Strassenerneuerung, wie sie dem Entscheid in TVR 1986, Nr. 24, zugrunde lag, kann nicht die Rede sein, erfährt die Strasse doch insbesondere eine räumliche Veränderung. Ein «besonderer Vorteil» wiederfährt jedoch auch der Liegenschaft der Beschwerdeführer. Ihnen sei in Erinnerung gerufen, dass nach dem Gesetzeswortlaut auch ein Ausbau einer (somit bestehenden) Strasse einen besonderen Vorteil für ein Grundstück bewirken kann (vgl. § 52 Abs. 1 PBG), sei es nun bereits überbaut oder noch unüberbaut. d) (...) e) Die Beschwerdeführer G werfen die Frage der Rechtsgleichheit auf, sei ihr Grundstück im Gegensatz zu den anderen doch bereits lange Zeit überbaut. Das PBG verlangt, dass die Beiträge nach den für das Werk zu deckenden Kosten bemessen und auf die Grundeigentümer nach Massgabe des ihnen erwachsenden Vorteils verlegt werden. Die Beitragshöhe ist also für jedes Grundstück individuell festzulegen, ausser es lägen überall die gleichen Verhältnisse vor. aa) Die unüberbauten Grundstücke wurden beziehungsweise werden erst durch die Erschliessung baureif (§ 60 Ziff. 1 PBG). Bei bebauten Grundstücken lässt es die Besitzstandsgarantie aber zu, die rechtmässig erstellten Bauten zu erneuern, umzubauen, zu erweitern oder in ihrem Zweck zu ändern, soweit dadurch der Widerspruch zum geltenden Recht nicht wesentlich verstärkt wird (§ 81 PBG). Damit kann eine möglicherweise mangelhaft erschlossene Liegenschaft ohne Ausbau der Erschliessung erweitert oder umgenutzt werden. Es kommt hinzu, dass der Eigentümer einer unüberbauten Parzelle seine Überbauung in weitgehend freier Weise auf die Erschliessung ausrichten kann. Ein Eigentümer einer bestehenden Liegenschaft hat den Ausbau der Erschliessung in der Regel so hinzunehmen. Das führt dazu, dass der Vorteil für die Liegenschaft der Eheleute G nicht gleich hoch sein kann, wie bei den anderen (unüberbauten) Grundstücken. Schliesslich ist der realisierbare Mehrwert, den eine bestehende Liegenschaft durch den Bau/Ausbau einer Erschliessung erfährt, in aller Regel bescheidener, als bei unüberbauten Grundstücken. Gemäss Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist daher eine Reduktion des Beitrages um etwa die Hälfte gerechtfertigt. bb) Dass die Eigentümer von Grundstücken in der zweiten Bautiefe gegenüber den Anstössern einen etwa um die Hälfte reduzierten Ansatz zu bezahlen haben, entspricht ebenso der Praxis des Verwaltungsgerichts, haben diese doch höhere Anschlusskosten für private Zufahrtswege. f) bis i) (...) Entscheid vom 1. Dezember 2004 ×

Erschliessungsbeiträge für Ausbau einer Erschliessungsstrasse § 52 aPBG 1. Wird eine bestehende Strasse zum Zwecke der Erschliessung (räumlich) ausgebaut, entsteht in der Regel ein besonderer Vorteil (E. 2c). 2. Die individuelle Festsetzung des Beitrags nach Massgabe des erwachsenden Vorteils verlangt in der Regel die Berücksichtigung der Umstände, - ob das Grundstück bereits überbaut ist oder nicht (E. 2e aa) - ob das Grundstück direkt anstösst oder in der zweiten Bautiefe liegt (E. 2e bb). Aus den Erwägungen: 2. a) Baugebiete sind in der Regel im Rahmen eines Gestaltungsplanes zu erschliessen und baureif zu machen (§ 37 PBG). Im zu beurteilenden Fall besteht aufgrund des Zonenplanes eine die Wohnzone W3 überlagernde Gestaltungsplanpflicht gemäss § 14 PBG. Der Gestaltungsplan legt – soweit erforderlich – die Erschliessung fest (§ 19 Abs. 1 Ziff. 1 PBG). Die Erschliessung umfasst u.a. Verkehrsanlagen. (...) b) Die Gemeinde erhebt Beiträge der Grundeigentümer für die Kosten der Erschliessung. Die Bemessungsfaktoren für die Beiträge sind in einem (Gemeinde)Reglement zu ordnen (vgl. § 47 PBG). Das PBG ordnet die Grundvoraussetzungen zur Erhebung von Beiträgen (§§ 53 57 PBG). Dieses Verfahren ist zumindest im System der prozentualen Kostenüberwälzung zweistufig. Vor dem Bau der Erschliessungsanlagen wird ein (provisorischer) Kostenverteiler erstellt (§ 53 PBG); nach dem Bau wird definitiv abgerechnet (§ 57 PBG). Das vorliegende Verfahren betrifft den Kostenverteiler. (..) c) Die Eheleute G wehren sich vorab gegen die Beitragspflicht als solche. Wie sich aus den Akten ergibt, ist die 1997 ins Eigentum der Stadt übernommene Stichstrasse mit ihren 3 m Breite und den beidseitigen Entwässerungsgräben, die einen Oberflächenbelag aufwies, wohl als mehr oder weniger tauglich zur Erschliessung der bestehenden Liegenschaft der Beschwerdeführer zu betrachten. Hingegen ist offensichtlich, dass der geplante Bau (oder Ausbau) der Strasse für die bisher unüberbauten Grundstücke dieses im Jahre 2000 eingezonten Quartiers nötig ist, diese zu baureifen und damit überbaubaren Grundstücken macht (vgl. § 60 PBG) und ihnen einen «besonderer Vorteil» im Sinne von § 52 Abs. 2 PBG verschafft. Dass die Strasse erst nach dem Bau der Werkleitungen gebaut/ausgebaut worden ist, macht trotz bereits erteilter Baubewilligungen für Einfamilienhäuser Sinn. Die Strasse wird nun auf 3.2 m Breite ausgebaut und erhält ein beidseitig unbefestigtes Bankett von 0.3 m, so dass dadurch das Kreuzen von Personenwagen möglich wird, was zuvor entgegen der Behauptung der Beschwerdeführer nicht auf ihrer ganzen Länge möglich war (vgl. Gestaltungsplan). Auch erhält sie einen tragfähigen Deckbelag (im Gegensatz zum bestehenden Oberflächenbelag) und einen 45 cm mächtigen Kiesunterbau. Sie wird damit zur regelkonformen – wenn auch bescheidenen – Erschliessungsstrasse für dieses relativ kleine Quartier, was man von der bestehenden Strasse nicht sagen kann, sei nun schon ein gewisser Koffer vorhanden oder nicht. Darauf allein kommt es in einer reinen Wohnzone nicht an. Ob es sich nun um einen eigentlichen Neubau oder bloss um einen Ausbau der Strasse handelt, ist nicht entscheidend für die Frage des Sondervorteils. Zumindest handelt es sich um eine wesentliche Verbesserung der Strasse im Sinne der Rechtsprechung, die dem neu eingezonten Gebiet erstmals eine taugliche Erschliessung bringt (vgl. TVR 2003, Nr. 21). Dass die Gemeinde mit diesem Bau/Ausbau der Strasse ihre Unterhaltskosten senken kann, dürfte zutreffen, doch ist nicht dies das Ziel, sondern Folge der regelkonformen Erschliessung des Baugebietes. Von einer blossen Strassenerneuerung, wie sie dem Entscheid in TVR 1986, Nr. 24, zugrunde lag, kann nicht die Rede sein, erfährt die Strasse doch insbesondere eine räumliche Veränderung. Ein «besonderer Vorteil» wiederfährt jedoch auch der Liegenschaft der Beschwerdeführer. Ihnen sei in Erinnerung gerufen, dass nach dem Gesetzeswortlaut auch ein Ausbau einer (somit bestehenden) Strasse einen besonderen Vorteil für ein Grundstück bewirken kann (vgl. § 52 Abs. 1 PBG), sei es nun bereits überbaut oder noch unüberbaut. d) (...) e) Die Beschwerdeführer G werfen die Frage der Rechtsgleichheit auf, sei ihr Grundstück im Gegensatz zu den anderen doch bereits lange Zeit überbaut. Das PBG verlangt, dass die Beiträge nach den für das Werk zu deckenden Kosten bemessen und auf die Grundeigentümer nach Massgabe des ihnen erwachsenden Vorteils verlegt werden. Die Beitragshöhe ist also für jedes Grundstück individuell festzulegen, ausser es lägen überall die gleichen Verhältnisse vor. aa) Die unüberbauten Grundstücke wurden beziehungsweise werden erst durch die Erschliessung baureif (§ 60 Ziff. 1 PBG). Bei bebauten Grundstücken lässt es die Besitzstandsgarantie aber zu, die rechtmässig erstellten Bauten zu erneuern, umzubauen, zu erweitern oder in ihrem Zweck zu ändern, soweit dadurch der Widerspruch zum geltenden Recht nicht wesentlich verstärkt wird (§ 81 PBG). Damit kann eine möglicherweise mangelhaft erschlossene Liegenschaft ohne Ausbau der Erschliessung erweitert oder umgenutzt werden. Es kommt hinzu, dass der Eigentümer einer unüberbauten Parzelle seine Überbauung in weitgehend freier Weise auf die Erschliessung ausrichten kann. Ein Eigentümer einer bestehenden Liegenschaft hat den Ausbau der Erschliessung in der Regel so hinzunehmen. Das führt dazu, dass der Vorteil für die Liegenschaft der Eheleute G nicht gleich hoch sein kann, wie bei den anderen (unüberbauten) Grundstücken. Schliesslich ist der realisierbare Mehrwert, den eine bestehende Liegenschaft durch den Bau/Ausbau einer Erschliessung erfährt, in aller Regel bescheidener, als bei unüberbauten Grundstücken. Gemäss Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist daher eine Reduktion des Beitrages um etwa die Hälfte gerechtfertigt. bb) Dass die Eigentümer von Grundstücken in der zweiten Bautiefe gegenüber den Anstössern einen etwa um die Hälfte reduzierten Ansatz zu bezahlen haben, entspricht ebenso der Praxis des Verwaltungsgerichts, haben diese doch höhere Anschlusskosten für private Zufahrtswege. f) bis i) (...) Entscheid vom 1. Dezember 2004 ×

Erschliessungsbeiträge für Ausbau einer Erschliessungsstrasse

§ 52 aPBG

1. Wird eine bestehende Strasse zum Zwecke der Erschliessung (räumlich) ausgebaut, entsteht in der Regel ein besonderer Vorteil (E. 2c). 2. Die individuelle Festsetzung des Beitrags nach Massgabe des erwachsenden Vorteils verlangt in der Regel die Berücksichtigung der Umstände, - ob das Grundstück bereits überbaut ist oder nicht (E. 2e aa) - ob das Grundstück direkt anstösst oder in der zweiten Bautiefe liegt (E. 2e bb).

Aus den Erwägungen:

2. a) Baugebiete sind in der Regel im Rahmen eines Gestaltungsplanes zu erschliessen und baureif zu machen (§ 37 PBG). Im zu beurteilenden Fall besteht aufgrund des Zonenplanes eine die Wohnzone W3 überlagernde Gestaltungsplanpflicht gemäss § 14 PBG. Der Gestaltungsplan legt – soweit erforderlich – die Erschliessung fest (§ 19 Abs. 1 Ziff. 1 PBG). Die Erschliessung umfasst u.a. Verkehrsanlagen. (...)

b) Die Gemeinde erhebt Beiträge der Grundeigentümer für die Kosten der Erschliessung. Die Bemessungsfaktoren für die Beiträge sind in einem (Gemeinde)Reglement zu ordnen (vgl. § 47 PBG). Das PBG ordnet die Grundvoraussetzungen zur Erhebung von Beiträgen (§§ 53 57 PBG). Dieses Verfahren ist zumindest im System der prozentualen Kostenüberwälzung zweistufig. Vor dem Bau der Erschliessungsanlagen wird ein (provisorischer) Kostenverteiler erstellt (§ 53 PBG); nach dem Bau wird definitiv abgerechnet (§ 57 PBG). Das vorliegende Verfahren betrifft den Kostenverteiler. (..)

c) Die Eheleute G wehren sich vorab gegen die Beitragspflicht als solche. Wie sich aus den Akten ergibt, ist die 1997 ins Eigentum der Stadt übernommene Stichstrasse mit ihren 3 m Breite und den beidseitigen Entwässerungsgräben, die einen Oberflächenbelag aufwies, wohl als mehr oder weniger tauglich zur Erschliessung der bestehenden Liegenschaft der Beschwerdeführer zu betrachten. Hingegen ist offensichtlich, dass der geplante Bau (oder Ausbau) der Strasse für die bisher unüberbauten Grundstücke dieses im Jahre 2000 eingezonten Quartiers nötig ist, diese zu baureifen und damit überbaubaren Grundstücken macht (vgl. § 60 PBG) und ihnen einen «besonderer Vorteil» im Sinne von § 52 Abs. 2 PBG verschafft. Dass die Strasse erst nach dem Bau der Werkleitungen gebaut/ausgebaut worden ist, macht trotz bereits erteilter Baubewilligungen für Einfamilienhäuser Sinn. Die Strasse wird nun auf 3.2 m Breite ausgebaut und erhält ein beidseitig unbefestigtes Bankett von 0.3 m, so dass dadurch das Kreuzen von Personenwagen möglich wird, was zuvor entgegen der Behauptung der Beschwerdeführer nicht auf ihrer ganzen Länge möglich war (vgl. Gestaltungsplan). Auch erhält sie einen tragfähigen Deckbelag (im Gegensatz zum bestehenden Oberflächenbelag) und einen 45 cm mächtigen Kiesunterbau. Sie wird damit zur regelkonformen – wenn auch bescheidenen – Erschliessungsstrasse für dieses relativ kleine Quartier, was man von der bestehenden Strasse nicht sagen kann, sei nun schon ein gewisser Koffer vorhanden oder nicht. Darauf allein kommt es in einer reinen Wohnzone nicht an. Ob es sich nun um einen eigentlichen Neubau oder bloss um einen Ausbau der Strasse handelt, ist nicht entscheidend für die Frage des Sondervorteils. Zumindest handelt es sich um eine wesentliche Verbesserung der Strasse im Sinne der Rechtsprechung, die dem neu eingezonten Gebiet erstmals eine taugliche Erschliessung bringt (vgl. TVR 2003, Nr. 21). Dass die Gemeinde mit diesem Bau/Ausbau der Strasse ihre Unterhaltskosten senken kann, dürfte zutreffen, doch ist nicht dies das Ziel, sondern Folge der regelkonformen Erschliessung des Baugebietes. Von einer blossen Strassenerneuerung, wie sie dem Entscheid in TVR 1986, Nr. 24, zugrunde lag, kann nicht die Rede sein, erfährt die Strasse doch insbesondere eine räumliche Veränderung. Ein «besonderer Vorteil» wiederfährt jedoch auch der Liegenschaft der Beschwerdeführer. Ihnen sei in Erinnerung gerufen, dass nach dem Gesetzeswortlaut auch ein Ausbau einer (somit bestehenden) Strasse einen besonderen Vorteil für ein Grundstück bewirken kann (vgl. § 52 Abs. 1 PBG), sei es nun bereits überbaut oder noch unüberbaut. d) (...)

e) Die Beschwerdeführer G werfen die Frage der Rechtsgleichheit auf, sei ihr Grundstück im Gegensatz zu den anderen doch bereits lange Zeit überbaut. Das PBG verlangt, dass die Beiträge nach den für das Werk zu deckenden Kosten bemessen und auf die Grundeigentümer nach Massgabe des ihnen erwachsenden Vorteils verlegt werden. Die Beitragshöhe ist also für jedes Grundstück individuell festzulegen, ausser es lägen überall die gleichen Verhältnisse vor. aa) Die unüberbauten Grundstücke wurden beziehungsweise werden erst durch die Erschliessung baureif (§ 60 Ziff. 1 PBG). Bei bebauten Grundstücken lässt es die Besitzstandsgarantie aber zu, die rechtmässig erstellten Bauten zu erneuern, umzubauen, zu erweitern oder in ihrem Zweck zu ändern, soweit dadurch der Widerspruch zum geltenden Recht nicht wesentlich verstärkt wird (§ 81 PBG). Damit kann eine möglicherweise mangelhaft erschlossene Liegenschaft ohne Ausbau der Erschliessung erweitert oder umgenutzt werden. Es kommt hinzu, dass der Eigentümer einer unüberbauten Parzelle seine Überbauung in weitgehend freier Weise auf die Erschliessung ausrichten kann. Ein Eigentümer einer bestehenden Liegenschaft hat den Ausbau der Erschliessung in der Regel so hinzunehmen. Das führt dazu, dass der Vorteil für die Liegenschaft der Eheleute G nicht gleich hoch sein kann, wie bei den anderen (unüberbauten) Grundstücken. Schliesslich ist der realisierbare Mehrwert, den eine bestehende Liegenschaft durch den Bau/Ausbau einer Erschliessung erfährt, in aller Regel bescheidener, als bei unüberbauten Grundstücken. Gemäss Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist daher eine Reduktion des Beitrages um etwa die Hälfte gerechtfertigt. bb) Dass die Eigentümer von Grundstücken in der zweiten Bautiefe gegenüber den Anstössern einen etwa um die Hälfte reduzierten Ansatz zu bezahlen haben, entspricht ebenso der Praxis des Verwaltungsgerichts, haben diese doch höhere Anschlusskosten für private Zufahrtswege. f) bis i) (...)

Entscheid vom 1. Dezember 2004

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