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Seit den 2000er-Jahren leidet der Kanton Waadt und insbesondere die Genferseeregion unter einem erheblichen Wohnungsmangel, der zu einem deutlichen Anstieg der Mietpreise geführt hat. Im Februar 2017 nahmen die Waadtländer nach zweijähriger Arbeit das Gesetz über die Erhaltung und Förderung des Mietwohnungsbestands (Loi sur la préservation et la promotion du parc locatif) an, das auch LPPPL oder L3PL genannt wird. Doch was verbirgt sich hinter diesem Gesetz? In diesem Artikel informieren wir Sie über seine Anwendungsprinzipien und seine möglichen Auswirkungen auf den Verkauf Ihrer Immobilie im Kanton Waadt.
Was ist das LPPPL?
Das LPPPL ist ein Waadtländer Gesetz, das am 1. Januar 2018 in Kraft getreten ist und darauf abzielt, den Mangel an Gütern auf dem Mietwohnungsmarkt zu bekämpfen und den Bau von Gütern zu fördern, die der Nachfrage und den Bedürfnissen der Bevölkerung entsprechen.
Ein definiertes Anwendungsgebiet
Dieses für den Kanton Waadt spezifische Gesetz gilt nur in Bezirken, in denen Wohnungsmangel herrscht. Das heisst, dort, wo die Leerstandsquote dauerhaft unter 1,50% im Durchschnitt (ermittelt über die letzten drei Jahre) liegt.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass bei einer ausgeprägteren Knappheit, d. h. wenn die Leerstandsquote unter 1% liegt, besondere Durchführungsbestimmungen eingeführt werden.
Ausserdem kann eine Gemeinde, die der Meinung ist, dass sich ihre Situation von der des Bezirks unterscheidet, unter Vorlage entsprechender Nachweise beantragen, von der vom Staatsrat vorab erstellten Liste gestrichen oder in diese aufgenommen zu werden.
Wissenswert: Die Liste der Mangelbezirke wird jährlich, in der Regel im Januar, im Amtsblatt (Feuille des Avis Officiels) veröffentlicht. Hier verfügbar.
Genehmigungspflichtige Tätigkeiten...
Mehrere Tätigkeiten fallen unter dieses Gesetz und benötigen nun eine Genehmigung der Wohnungsbaudirektion. Dabei handelt es sich um folgende Tätigkeiten:
- Verkauf (Veräusserung) einer gemieteten Wohnung
- Änderung der Nutzung einer gemieteten Wohnung
- Abriss, Umbau und Renovierung von geringem Umfang.
- Geringfügige Renovierung (weniger als 20% des von der ECA definierten Neuwerts).
- Renovierung von einzelnen Wohnungen (maximal 2 Wohnungen).
- Änderung der Nutzung einer vermieteten Wohnung
- Verkauf einer vermieteten Wohnung
... für bestimmte Arten von Gebäuden
Die zuvor genannten Massnahmen sind genehmigungspflichtig, wenn die Immobilie bis dahin vermietet war, unabhängig davon, ob sie bewohnt war oder leer stand. Im Gegensatz dazu sind sie nicht genehmigungspflichtig, wenn das Wohngebäude beispielsweise aus bis zu zwei Wohnungen besteht, wenn die Wohnung zuletzt vom Eigentümer oder einem nahen Verwandten bewohnt wurde oder wenn die Nettoinnenwohnfläche der Wohnung 150m² oder mehr beträgt. Für viele andere Gebäude ist diese Genehmigung möglicherweise nicht erforderlich (Artikel 3 des LPPPL). Die vollständige Liste der anderen nicht genehmigungspflichtigen Wohneinheiten wird in Artikel 3 des LPPPL genannt.
Gemeinden haben unter bestimmten Bedingungen Vorrang
Das Gesetz räumt den Gemeinden ein Vorkaufsrecht ein. Das heisst, die Gemeinden verfügen über ein Recht, das es ihnen ermöglicht, eine zum Verkauf stehende Immobilie innerhalb von 40 Tagen nach Zustellung der Bekanntmachung vorrangig zu erwerben.
Dieses Recht kann jedoch nur unter bestimmten Bedingungen ausgeübt werden. Es kann nur zum Zweck des gemeinnützigen Wohnungsbaus genutzt werden, wenn sich die Immobilie in einem Bezirk befindet, in dem Wohnungsmangel herrscht, und schliesslich, wenn das gesamte Grundstück mindestens 1.500 m² gross ist, es sei denn, es grenzt an ein Grundstück an, das der Gemeinde gehört. Bitte beachten Sie, dass das Vorkaufsrecht nicht gilt, wenn der Verkauf zwischen nahen Verwandten stattfindet. Darüber hinaus können die Gemeinden gemäss der Praxis der Wohnungsbaudirektion ihr Vorkaufsrecht auch nicht beim Einzelverkauf eines Stockwerkeigentumspakets ausüben. Dies ist auch dann der Fall, wenn sich die Immobilie in einem Gebiet mit geringer Bevölkerungsdichte befindet.
Auswirkungen für Verkäufer von Immobilien
Als Verkäufer wirkt sich dieses Gesetz auf Sie aus, wenn die Immobilie, die Sie verkaufen möchten, derzeit vermietet wird, da ihre Veräusserung genehmigungspflichtig ist. Es ist nun notwendig, die Generaldirektion für Land und Wohnungsbau um ihre Zustimmung zu bitten, um den Verkauf Ihrer Immobilie abzuschließen.
Die Genehmigung kann eingeholt werden, wenn Ihre Immobilie nicht in eine Knappheitskategorie fällt, wenn sie seit dem Bau oder seit mindestens dem 7. Oktober 1989 als Eigentumswohnung genutzt wird oder wenn sie von Ihrem derzeitigen Mieter oder einem Familienmitglied erworben wird.
Wenn Ihre Immobilie nicht in eine der oben genannten Kategorien fällt, kann Ihnen die Genehmigung aus außergewöhnlichen Gründen erteilt werden. Das heißt, wenn entscheidende finanzielle oder familiäre Umstände den Verkauf erfordern.
Jede Genehmigung kann mit verschiedenen Kontrollmassnahmen einhergehen, z. B. mit der Auflage, dass die Wohnung dauerhaft vermietet wird, oder mit einer Kontrolle des Verkaufspreises oder der Miete.
Ihr Notar, der mit dem Verkauf Ihrer Immobilie betraut ist, wird sich um die Beantragung der Genehmigung bei den zuständigen Behörden kümmern. Sie können sich auch an Ihren lokalen Neho-Makler wenden, wenn Sie Fragen zu diesem Gesetz haben. Sie sollten auch wissen, dass es möglich ist, die Gemeinden vorab bezüglich des Status in Ihrem speziellen Fall zu konsultieren, dass deren mögliche Zustimmung aber noch der endgültigen Bestätigung durch den Notar und die kantonalen Behörden unterliegt.
Diese Stellen können Ihnen helfen und Ihnen spezifische Informationen für Ihre Situation geben:
- Ein Notar
- Die Gemeinde
- Das Wohnungsamt
- Ihr örtlicher Neho-Vertreter