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TF 4A_421/2017
du 27 septembre 2017
Résiliation; prolongation; congé donné en vue de rétablir la paix dans l’immeuble suite à des tensions entre deux locataires après une rupture sentimentale; critères pour l’octroi d’une prolongation de bail et la durée de celle-ci; art. 271, 272, 272b CO
Le congé donné par la bailleresse, société en commandite formée de quatre membres d’une même famille, à la locataire qui avait entretenu une relation amoureuse avec l’un de ces membres, C.B., qui logeait dans l’appartement situé au-dessus de l’appartement litigieux, n’est pas contraire à la bonne foi; en effet, après la rupture de la relation sentimentale précitée, la locataire et C.B. entretenaient une relation tendue, en raison notamment de la présence du nouveau partenaire de la locataire; la bailleresse se devait de mettre un terme à la tension prévalant entre les locataires et de rétablir la paix dans l’immeuble; elle avait pour cela le choix de résilier le bail de la locataire recourante ou de C.B.; il est compréhensible qu’elle ait fait le choix de maintenir le rapport contractuel avec le membre de la famille; le congé donné à la locataire n’est donc pas contraire à la bonne foi (consid. 4).
Dans le cadre de la pesée des intérêts pour l’octroi d’une prolongation du bail, le juge doit prendre notamment en compte la situation financière des parties; à cet égard, la pratique retient que le loyer du logement ne devrait en principe pas représenter plus d’un tiers du revenu mensuel net de la famille; il s’agit cependant d’une règle générale qui ne doit pas être appliquée schématiquement, l’ensemble des circonstances d’espèce étant déterminantes; la situation financière s’apprécie d’après les revenus mais aussi la fortune; en effet, lorsque le locataire dispose d’une très importante fortune, on peut selon les cas exiger de lui qu’il consacre celle-ci au paiement de son loyer; en l’espèce, la locataire dispose d’un revenu mensuel net de CHF 10’300.-, de sorte que son loyer ne devrait en principe pas dépasser CHF 3’400.-; il faut cependant prendre en compte le fait que son ex-mari prend en charge les primes d’assurance des trois enfants; en outre, la locataire dispose d’une fortune liquide de CHF 450’000.- environ, si bien qu’il paraît raisonnable d’exiger d’elle qu’elle consacre une partie de cet argent à son loyer; la cour précédente a donc retenu à juste titre que la locataire pouvait financer un loyer d’un montant allant jusqu’à CHF 4’500.-; par ailleurs, lorsque le locataire a profité d’un loyer réduit par rapport aux prix du marché, il ne doit pas se contenter de rechercher un logement de remplacement comparable, dans la même catégorie de prix; il doit également orienter ses recherches vers des biens à louer dont le loyer correspond aux prix du marché, dans la mesure où cela entre dans sa capacité financière; en l’espèce, la locataire a profité d’un loyer réduit en raison de sa relation amoureuse avec l’un des membres de la société bailleresse; elle payait un loyer de CHF 2’500.-, charges incluses, pour un appartement de six pièces, au lieu d’un loyer de CHF 4’900.- selon les prix du marché; la locataire ne pouvait pas se contenter d’orienter ses recherches vers des appartements de la même taille, dans la même commune et aux mêmes conditions avantageuses dont elle bénéficiait précédemment; compte tenu de tous ces éléments, la cour cantonale n’a pas outrepassé son pouvoir d’appréciation en accordant à la locataire une première et unique prolongation d’un an (consid. 5).
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