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Welche Vorteile ergeben sich aus einer Investition in Immobilienaktien im Vergleich zu einer Direktinvestition?
Wenn ein privater Anleger in die Anlageklasse Immobilien investieren möchte, stehen ihm grundsätzlich zwei Formen offen. Die erste Möglichkeit besteht darin, dass ein Anleger unmittelbar eine oder mehrere Immobilien zum Zweck der Vermietung erwirbt (Direktanlage). Allerdings kann eine Direktanlage in Immobilien insbesondere bei geringem Investitionsvolumen Probleme aufweisen. So fallen bei An- und Verkauf durch Steuern und Gebühren, relativ zu anderen Anlageklassen, hohe Transaktionskosten an. Auch können beachtliche Such- und Informationskosten entstehen. Während der gesamten Investitionsdauer sind für eine effiziente Verwaltung betriebswirtschaftliche und rechtliche (etwa des Miet- und Steuerrechts) Kenntnisse erforderlich, über die typische Privatanleger oft nicht verfügen. Weiterhin wird durch die hohe Investition pro Objekt eine ausreichende Risikostreuung nach Regionen und Nutzungsart nur institutionellen Investoren möglich sein.
Die zweite Möglichkeit einer Immobilienanlage stellt, nebst Immobilienfonds, die Beteiligung an einer börsennotierten Immobiliengesellschaft dar. Die Notierung bewirkt sowohl eine kontinuierliche Marktbewertung der Aktien als auch eine relativ zu einer direkten Immobilienanlage höhere Liquidität. Der Erwerb von Anteilen einer Immobilienaktiengesellschaft erlaubt somit bei relativ niedrigen Transaktionskosten die Partizipation an der Wertentwicklung eines diversifizierten, professionell verwalteten Liegenschaftsportefeuilles Trotz geringem Investitionsvolumen kann der Anleger so die oben genannten Nachteile einer Direktinvestition umgehen.
Wie definieren Sie Ihren wichtigsten Wettbewerbsvorteil im Vergleich zu den börsennotierten Schweizer Immobilienaktiengesellschaften?
Einige Immobiliengesellschaften entstanden, indem sie ihre ursprüngliche Hauptgeschäftstätigkeit aufgaben und sich nur noch auf die Verwaltung und Entwicklung der ehemaligen Betriebsliegenschaften sowie anderer Liegenschaften zu konzentrieren begannen. Oft wurden die ausgegliederten Immobilien umgehend zurückgemietet, was es dem Verkäufer ermöglichte, im gleichen Gebäude zu bleiben, jedoch die aufgelaufenen stillen Reserven auf den Immobilien zumindest teilweise zu realisieren. Aufgrund dieser Umstände haben einige bestehenden börsennotierten Immobiliengesellschaften in der Schweiz damit zu tun, dass zwangsläufig auch Immobilien übernommen werden mussten, die nicht unbedingt der Performance dienen oder, die schlicht nicht in die Portfoliostrategie der jeweiligen Gesellschaft passen. Desinvestitionen konnten hier auch nur sehr mühsam und nur teilweise vorgenommen werden; Umnutzungen von ehemaligen Industriearealen gestalten sich teilweise schwierig. Swiss Estates AG hat hingegen nicht mit "Altlasten" zu kämpfen, was wir als unseren wichtigsten Wettbewerbsvorteil betrachten. Allerdings ist fairerweise anzumerken, dass sich die kotierten Immobiliengesellschaften in der Schweiz in den letzten Jahren meist positiv entwickelt haben, auch wenn vorgenannte Altlasten gewisse Schwierigkeiten bereiteten.
Wie verhält es sich mit dem Diversifikationspotential von Immobilienaktien?
Nach der Portefeuille-Theorie von Markowitz ist für den relativen Anteil einer bestimmten Anlage in einem Portefeuille aus mehreren Investments, neben erwarteter Rendite und Standardabweichung, die Korrelation zu anderen Anlagen wichtig. Dabei gilt, je niedriger die jeweiligen Korrelationen zu den anderen Anlagekategorien ausfallen, umso stärker können Diversifikationseffekte genutzt werden. Dies ist bei Immobilienaktien gegeben. Je nach Risikopräferenz des Investors wurden in diversen Studien optimale Immobilienanteile zwischen 15 und 50 Prozent seines Portfolios ermittelt, um Diversifikationseffekte optimal zu nutzen.
Wie schätzen Sie die langfristigen Renditechancen ein?
Wir gehen mittelfristig von einer Performance von 4 - 5 Prozent pro Jahr aus, wobei diese Erwartung von vielfältigen Faktoren abhängig ist und keinesfalls garantiert werden kann.
Swiss Estates AG investiert vor allem in Wohnobjekte. Welche Entwicklung erwarten Sie im Bereich Mietwohnungen?
Swiss Estates AG investiert ausschliesslich in den städtischen Ballungszentren der Schweiz. Hier haben wir sehr tiefe Leerstandsquoten, z.B. in Zürich (06.2005) 0.55 Prozent. Obwohl sich die Konjunkturlage im 2005 insgesamt verschlechterte, blieben die Mietzinsen stabil. Zwar kam es zu Mietzinsreduktionen infolge der gesunkenen Hypothekarzinsen, doch tiefere Mietzinsen infolge der konjunkturellen Probleme blieben gesamtschweizerisch weitgehend aus. Im Gegenteil: Sowohl bei grossen wie auch bei kleineren Wohnungen konnten leichte Mietzinssteigerungen beobachtet werden. Wir erwarten hier eine Fortsetzung dieses Trends, vor allem im mittleren Preissegment.
Welche Möglichkeiten hat Swiss Estates AG den Wert der Aktien langfristig zu steigern? Welches sind die eigentlichen Value Driver? Swiss Estates AG sieht hier folgende Möglichkeiten:
- Steigerung der Mietzinseinnahmen. Es gibt hier grundsätzlich vier Optionen: Reduktion der Leerstandsquote (falls vorhanden), Minimierung der Mieterfluktuation (optimaler Mietermix), Wiedervermietung unter attraktiveren Konditionen, Weiterentwicklung der Immobilie, um höhere Einnahmen zu erzielen.
- Erwerb von Liegenschaften mit Wertsteigerungspotential. Aktives Portfoliomanagement im Gegensatz zu der üblichen "Buy-and-hold"-Strategie. Liegenschaften oder ganze Portfolios mit Wertsteigerungspotential werden erworben, um sie nach Erreichen des Potentials wieder zu veräussern.
- Senken der Kapitalkosten. Optimierung der Kapitalstruktur durch umfangreiches Asset-Liability-Management. Minimierung der Risiken bei gegebener Rendite.
- Senkung der Bewirtschaftungskosten. Überlegungen im Zusammenhang mit In- oder Outsourcing des Facility-Managements, da erst ab einer gewissen Grösse von Skalenerträgen profitiert werden kann.
- Aufbau intellektuellen Kapitals. Dies ist die wesentliche Voraussetzung und das zentrale Bindeglied vorerwähnter Value-Drivers. Die Investoren erwarten von Immobiliengesellschaften dieselbe Professionalität wie von jeder anderen börsennotierten Gesellschaft. Dazu gehört ein ausgebautes Research, ein detailliertes Controlling, ein effizientes Portfolio- und Kapitalmanagement sowie klare Entscheidungen hinsichtlich Objektmanagement. Nur vor diesem Hintergrund kann eine wertsteigernde Strategie für das Unternehmen gefunden und über entsprechende Investor-Relations-Massnahmen den Investoren kommuniziert werden.
Welche Anlagedauer empfehlen Sie für Investitionen in Swiss Estates AG?
Trotz der Kotierung der Titel der Swiss Estates AG an der BX Berne eXchange wird sich die Liquidität des Marktes und somit die Fungibilität der Titel eher gemächlich entwickeln. Somit ist eine Handelbarkeit der Titel aus Liquiditätsgründen nicht in jedem Fall gegeben. Aufgrund dieser Gegebenheiten empfehlen wir eine Haltedauer von wenigstens drei Jahren einzuplanen und raten potentiellen Investoren mit kurzfristiger Sicht derzeit von einem Engagement ab.
Für welche Anleger betrachten Sie eine Investition in wiss Estates AG als geeignet?
Wir sind der Auffassung, dass sich potentielle Investoren generell sehr genau darüber informieren sollten, wie sich ein geplantes Investment tatsächlich darstellt. Wir betrachten eine Investition in Swiss Estates AG als sinnvolle Diversifikation für vermögende Privatpersonen und institutionelle Anleger. Vor allem kleinere und unerfahrene Anleger sollten sich über die Risiken im Klaren sein, welche mit derartigen Investitionen generell einhergehen und sich auf jeden Fall von dritter Seite kompetent beraten lassen.
Wie wirkt sich eine Investition für mich steuerlich aus?
Die Beteiligungen an Swiss Estates AG wurden insofern steuerlich optimiert, als dass Ausschüttungen bisher in der Form von Nennwertreduktionen vorgenommen wurden. Dies vor allem, weil Dividendenausschüttungen von Privatpersonen regelmässig zu versteuern sind. Sollte diese Politik geändert werden und es zu ordentlichen Dividendenausschüttungen kommen, was teilweise von Aktionärsseite gefordert wird, dann werden die Dividenden in der Regel als steuerbares Einkommen betrachtet werden.
Welche Benchmark ist für Immobilienaktien in der Schweiz anwendbar?
Die Schweizer Börse SWX notiert seit dem 30. Dezember 1999 den SWX Real Estate Index. Die SWX berechnet für den Real Estate Index zwei Subindizes: den Price Index und den Total Return Index.