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En octobre 2019, un locataire d'un appartement situé au centre-ville de Genève souhaite résilier son bail de manière anticipée, mais un différend l'oppose alors au bailleur sur la date de sortie.
Il se rend à l'Asloca. Un avocat se penche sur son dossier et relève des éléments troublants dans l'avis de fixation du loyer initial qui lui a été remis lors de la conclusion du bail, six ans plus tôt.
Le locataire demande des éclaircissements à la régie, mais il n'obtient pas de réponse. Il dépose alors une plainte pénale qu'il retire au bout de trois semaines après avoir signé un accord confidentiel avec ses bailleurs, l'ancien député MCG Ronald Zacharias et son associé dans l'immobilier. Selon les informations de la RTS, il aurait reçu une indemnité d'un montant supérieur à 150'000 francs.
Ce retrait de plainte n'est pas synonyme de fin de l'histoire pour autant. L'escroquerie et le faux dans les titres étant poursuivis d'office, le Ministère public genevois ouvre une instruction pénale en janvier 2020 à l'encontre de l'ex-élu, de son partenaire en affaires et d'une tierce personne, un prête-nom.
Le premier procureur Yves Bertossa enquête pendant un peu plus de deux ans. Il s'intéresse à une quinzaine d'immeubles genevois appartenant à Ronald Zacharias et à son associé, perquisitionne deux régies et ordonne à quatre autres de lui fournir des documents.
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Enrichissement illégitime
Son constat: pendant plus de dix ans, les deux hommes ont trompé des dizaines de locataires pour procéder à des hausses massives et injustifiées de loyer.
Pour mieux comprendre leur stratagème, prenons un exemple tiré de l’acte d'accusation. Un locataire occupant un appartement de 6 pièces pour 2140 francs par mois, charges non comprises, résilie son bail. Les propriétaires laissent le logement vacant pendant trois semaines avant de le louer à une nouvelle personne.
Dans le contrat de bail et l'avis de fixation du loyer initial, une feuille verte remise au locataire entrant, les propriétaires mentent sur l'identité et le loyer de l'ancien occupant. Ils prétendent qu'il payait 3340 francs par mois, charges non comprises, et ils demandent donc 3350 francs par mois au nouveau locataire. Ce dernier a le sentiment de débourser à peine plus que l'ancien occupant alors qu'il paie 57% de plus, le loyer bondissant de 2140 à 3350 francs.
Pour le procureur Bertossa, les deux propriétaires ont "agi de cette manière afin de permettre une augmentation massive et injustifiée des montants des loyers et de la dissimuler aux nouveaux locataires dans le but de les dissuader de contester le loyer initial par la voie judiciaire". Ils ont également voulu se procurer "un enrichissement illégitime".
>> La réaction du conseiller national socialiste et avocat de l'Asloca Christian Dandrès dans le 19h30:
L’épouse comme prête-nom
Dans le détail, l’acte d’accusation évoque des magouilles qui ont eu lieu entre 2008 et 2020 dans 14 immeubles, au détriment de 32 locataires. Un loyer, c’est un des cas les plus extrêmes, a ainsi quadruplé passant de 400 francs par mois pour un 3 pièces à 1650 francs par mois.
Toujours selon l'acte d'accusation, quatre noms de locataires fictifs ont été utilisés dans les 32 cas de tricherie retenus, l'un de ces noms étant celui de l'épouse de Ronald Zacharias.
Les deux propriétaires ont admis tous les faits reprochés dans l'acte d’accusation. Cette affaire a donc donné lieu lundi à une procédure simplifiée devant le Tribunal de police de Genève.
Locataires remboursés à hauteur de 2 millions
Lors d’une audience qui s’est déroulée en début d’après-midi, le tribunal a ainsi validé ce qu'on pourrait appeler la convention pénale établie entre le procureur et les prévenus. Ronald Zacharias et son associé dans l’immobilier sont donc reconnus coupables d'escroquerie et de faux dans les titres et condamnés à deux ans de prison avec sursis. Ils devront également s'acquitter des frais de la procédure qui s'élèvent à 50'000 francs.
Mais cette affaire leur aura coûté bien plus. Dans son acte d'accusation, le procureur Bertossa écrit qu'ils "ont remboursé l'intégralité des locataires lésés par leurs agissements, pour un montant total de l'ordre de 2 millions de francs, et ont remis les loyers des appartements concernés à leur niveau antérieur". Le ministère public retient donc "la bonne collaboration" des prévenus, mais aussi que "les conditions du repentir sincère sont réalisées".
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Fabiano Citroni
Les locataires arnaqués sont bien plus nombreux
En 2020, approchée par un lanceur d’alerte, la RTS a enquêté sur cette affaire de baux fictifs éclaboussant Ronald Zacharias et son partenaire en affaires. Nous ne savions alors pas qu’une instruction pénale avait été ouverte en janvier 2020.
>> Lire à ce sujet:
Dans le cadre de notre enquête, nous avons épluché des milliers de documents concernant 24 immeubles appartenant aux deux hommes.
Dans son acte d’accusation, le ministère public liste 32 cas dans lesquels des baux fictifs ont été établis. Nous en avons trouvé une vingtaine d’autres. Le premier remonte à 2002. Cela signifie que les deux hommes ont triché pendant presque vingt ans.
Ils ont notamment utilisé comme prête-nom l’ex-femme de l’associé de Ronald Zacharias. D’après les documents en notre possession, elle a en tout cas fait office de locataire fictive à huit reprises. En 2020, elle nous avait assuré qu’elle n’avait jamais habité dans les logements en question et qu’elle ne comprenait pas que son nom figure dans des relevés de loyers. Contactée ces derniers jours, elle nous a affirmé ne jamais avoir été auditionnée en cours d’instruction pénale.
En 2020, lors de notre enquête, nous avions contacté les deux propriétaires. Ils n’ont jamais souhaité répondre à nos questions. L’associé a saisi le Conseil de la presse estimant que nous n’avions pas respecté son anonymat.