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Scambiare una casa con un appartamento
Chi vende la propria casa per acquistare un appartamento deve considerare alcuni aspetti per assicurarsi che il finanziamento vada a buon fine.
Un’indagine di VZ mostra che la metà dei proprietari immobiliari di età compresa tra i 60 e i 70 anni vorrebbe scambiare la propria casa con un appartamento. Per molti, infatti, la casa è diventata troppo grande a seguito del trasferimento dei figli o della morte del partner. Questo passo deve essere ben preparato, in quanto la transizione è complicata.
Segua l’andamento dei tassi e del mercato ipotecario e riceva preziosi consigli per la sua strategia:
L'esperienza insegna che è molto difficile trovare un acquirente che prenda in consegna la casa alla data di trasloco prevista. Allo stesso tempo, la nuova casa deve essere pronta per il trasloco al momento giusto. Se la vendita e l'acquisto non coincidono, il trasferimento dell'ipoteca sul nuovo immobile diventa un grosso problema. La banca, infatti, non proseguirà l'ipoteca se non ha un immobile a garanzia. E una disdetta anticipata dell’ipoteca può comportare costi di diverse decine di migliaia di franchi.
Vendere casa per comprare un appartamento
Se l'appartamento viene acquistato in aggiunta alla casa, entrambi gli immobili devono essere finanziati per un certo periodo di tempo. Almeno il 20 percento del valore deve essere apportato come capitale proprio e i costi figurativi non devono superare un terzo del reddito disponibile. Molti proprietari di case non sono in grado di soddisfare la seconda condizione.
La coppia dell'esempio riportato nella tabella precedente vorrebbe accendere un'ulteriore ipoteca per il nuovo appartamento. La casa può essere affittata temporaneamente e il rapporto prestito/valore pari al 69 percento è ben al di sotto del limite dell'80 percento. Tuttavia, la banca rifiuta il finanziamento, in quanto non sono soddisfatti i requisiti di accessibilità. Interessi, ammortamento e manutenzione non possono assorbire più di un terzo delle regolari entrate lorde.
Per far sì che l’operazione di passaggio vada a buon fine, è necessario essere ben organizzati. I seguenti consigli possono essere d'aiuto:
- Il temporaneo finanziamento della, per così dire, «zona grigia» è spesso la soluzione migliore: si tratta sostanzialmente di sospendere in via temporanea i singoli parametri di rischio, il che è possibile se è chiaro che la casa potrà essere venduta rapidamente e a un buon prezzo. Scelga una banca che abbia le competenze necessarie per una soluzione di questo tipo: è improbabile che i fornitori a basso costo facciano al suo caso.
- Verifichi tutte le possibilità di reperire fondi propri, ad esempio risparmi o prestiti da parte di familiari. Anche un credito Lombard è un'opzione per i proprietari immobiliari facoltosi. Sono utili anche garanzie aggiuntive come le case di vacanza o i redditi da locazione temporanea.
- È possibile disdire il pilastro 3a come anche prelevare in anticipo o costituire in pegno gli averi di cassa pensioni. Tuttavia, un prelievo anticipato riduce notevolmente le prestazioni di rischio e le rendite di vecchiaia.