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La valeur pécuniaire d’un bien-fonds dépend essentiellement de la manière dont on peut l’utiliser – ce qui dépend à son tour des plans d’aménagement édictés par les pouvoirs publics. Ceux-ci peuvent par exemple accroître la valeur d’un terrain en le faisant passer de la zone agricole à la zone à bâtir ou encore en augmentant les possibilités de construire sur ce terrain, tout comme ils peuvent, à l’inverse, réduire drastiquement cette valeur en réaffectant un terrain à bâtir en zone agricole.
Les cantons sont tenus de légiférer sur la compensation de la plus-value
Depuis le 1er janvier 1980, la loi fédérale sur l’aménagement du territoire exige des cantons qu’ils légifèrent sur la question de la compensation de la plus- et de la moins-value. Lorsqu’une mesure d’aménagement du territoire baisse la valeur du bien-fonds, la question d’une éventuelle expropriation matérielle se pose. En se fondant sur la garantie de la propriété, le Tribunal fédéral a développé depuis plusieurs années une jurisprudence à ce sujet. En revanche, pour prélever la plus-value, les cantons doivent légiférer et concrétiser comment ils entendent compenser cette plus-value. Jusqu’à la révision de 2012 de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire, seuls quelques cantons avaient adopté des dispositions légales pour compenser la plus-value. Aucune sanction n’était prévue par la loi fédérale en cas d’inaction des cantons.
L’entrée en vigueur de la loi révisée sur l’aménagement du territoire a changé la donne. A compter de ce 1er mai 2014, les cantons disposent d'un délai de cinq ans pour adopter les dispositions légales nécessaires. Le droit fédéral exige au minimum une compensation de 20 pourcent lors de nouvelles mises en zone à bâtir. Si les cantons n’ont pas adopté des dispositions répondant aux exigences du droit fédéral d’ici au 30 avril 2019, ils ne pourront plus affecter de nouveaux terrains à la zone à bâtir.
Le droit fédéral continue d’exiger – en sus de ce minimum – que des avantages majeurs soient compensés. Il s’agit par exemple de plus-value due à des changements d’affectation (passer par exemple d’une zone industrielle à une zone mixte ou à une zone d’habitation) ou d’augmentations des possibilités de construire (augmentation de l’indice, par exemple). Toutefois, si les cantons ne légifèrent pas à ce sujet, il n’y a, comme auparavant, pas de sanctions directes.
Etat de la mise en œuvre dans les cantons
L’entrée en vigueur de la révision en 2014 a suscité de vives discussions dans les cantons sur la manière de prévoir cette compensation. Alors qu’au début les cantons visaient principoalement le minimum prévu par la LAT, ils semblent se dessiner une tendance vers une règlementation plus large, comprenant également les changements d’affectation et les augmentations des possibilités de construire. Certains cantons prévoient une compensation de 30 pourcent ou plus. Souvent, ils laissent aussi une certaine marge de manœuvre aux communes.
EspaceSuisse a rassemblé les différentes règles cantonales dans un tableau et l’actualise régulièrement. Des informations sur ce sujet se trouvent également dans notre dernier rapport annuel au chapitre «Droit».