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Melanie Augstburger, MAS UZH in Real Estate
Hat der Makler die Liegenschaft «falsch» geschätzt?
FRAGE | Familie X hat Interesse an einem älteren Einfamilienhaus in Muhen und stellt daher eine Hypothekaranfrage bei einer Bank. Der Bankberater teilt der Familie X mit, dass die bankinterne Schätzung einen deutlich unter dem Kaufpreis liegenden Wert ergeben hat. Die Liegenschaft werde nur finanziert, wenn die Familie X erhebliche Eigenmittel bringe. Familie X ist erstaunt. Hat der Makler die Liegenschaft «falsch» geschätzt?
ANTWORT | Solche Fälle sind heutzutage nicht aussergewöhnlich. Im Rahmen der Selbstregulierung zur Vergabe von Hypothekarkrediten sind die Banken verpflichtet, maximal 80 % des Kaufpreises zu finanzieren. Somit muss die Familie X im Minimum 20 % Eigenkapital verfügbar haben, wovon mindestens 10 % «hartes Eigenkapital» (also Kapital, welches frei verfügbar ist und nicht aus der Pensionskasse stammt) sein muss.
Um den Wert einer Liegenschaft zu bestimmen, nimmt die Bank in der Regel eine sogenannte hedonische Schätzung vor. Dies ist eine statistisch fundierte Vergleichswertmethode. Anhand von Eigenschaften wie Makrolage, Mikrolage sowie quantitative und qualitative Objektinformationen wird der Wert der Liegenschaft ermittelt.
Nebst der Belehnung hat die Bank die Tragbarkeit der Familie X abzuklären. Das Einkommen sollte genügend hoch sein, um sich die Liegenschaft mit Blick auf jährlich wiederkehrende Kosten (kalkulatorischer Zinssatz von 5 %, Amortisation, Unterhalts- und Nebenkosten) leisten zu können. Diese Kosten sollten dabei nicht mehr als einen Drittel des Jahreseinkommens betragen.
Der Makler braucht für eine Schätzung nebst lokaler Marktkenntnis auch breite Erfahrung und fundiertes Fachwissen. Eine vom Makler zu hoch geschätzte Liegenschaft könnte einen erfolgreichen Abschluss des Kaufvertrages gefährden.
Denn bewertet die Bank die Immobilie tiefer als der Makler, bedeutet das für die Familie X, dass sie für die Differenz zwischen dem Schätzwert der Bank und dem vom Makler ermittelten Preis zusätzliche Eigenmittel bereitstellen muss, wenn sie am Kauf festhalten will.
Ist die Familie X dazu nicht bereit oder in der Lage, verliert der Makler resp. der Verkäufer die potentiellen Käufer.
Haben Sie Fragen?
Die Immobilienexpertin Melanie Augstburger beantwortet gerne Ihre Fragen zum Verkauf und Kauf von Liegenschaften.
HAMERO Immobilien AG, Hebelweg 1,
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