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Rechte und Pflichten in der Untermiete
Ob für einen Monat oder ein halbes Jahr: Sobald ein Hauptmieter einen Wohnpartner oder eine Wohnpartnerin gegen Entgelt bei sich aufnimmt, ergibt sich daraus eine Untermiete. Vor allem in Städten mit hohen Mieten und knappem Wohnraum ist die Untermiete ein beliebtes Instrument und eine Win-Win-Situation für beide Seiten: Der Hauptmieter spart Mietkosten, der Untermieter kommt relativ unkompliziert an eine Wohnung oder an ein Zimmer.
Bei der Untermiete bleibt der Hauptmieter gegenüber dem Hauseigentümer bzw. der Verwaltung allein verantwortlich - in allen Rechten und Pflichten. Dazu gehören die Bezahlung der Miete für die Wohnung als Ganzes, die Leistung eines Mietzinsdepots und die Haftung für allfällige Schäden an der Wohnung. Ein Untermietvertrag ist aber immer sinnvoll und regelt das Zusammenleben, wenn Sie Ihre Mietwohnung untervermieten möchten.
6 Fragen und Antworten zur Untermiete
1. Brauche ich für die Untervermietung meiner Wohnung die Zustimmung des Vermieters?
Grundsätzlich ist die Untermiete erlaubt und darf im Mietvertrag nicht generell ausgeschlossen werden. Der Mieter muss aber den Vermieter vorgängig über die beabsichtigte Untervermietung informieren.
2. Darf der Vermieter die Untervermietung der Wohnung verbieten?
Der Vermieter kann die Untermiete nur dann verbieten, wenn der Hauptmieter sich an einem überhöhten Mietzins bereichern will. Ausserdem darf er es auch, wenn dem Vermieter durch die Untermiete Nachteile (z.B. Überbelegung) entstehen. Der Hauptmieter muss dem Vermieter auf Verlangen die Bedingungen des Untermietverhältnisses offenlegen können. Will der Hauptmieter keine Auskunft geben, kann der Vermieter die Untermiete ebenfalls verbieten.
3. Wer haftet für Schäden bei der Untermiete?
Für Schäden der Untermieter haften immer die Hauptmieter. Auch dann, wenn sie die Wohnung bereits verlassen haben, aber noch auf dem Mietvertrag aufgeführt sind. Er kann die Kosten jedoch beim Untermieter einfordern.
4. Braucht es einen schriftlichen Vertrag für die Untermiete?
Die schriftliche Form eines Untermietvertrags ist wie beim gewöhnlichen Mietvertrag nicht zwingend, sie wird aber aus Beweisgründen und der Klarheit wegen empfohlen. In den Vertrag gehören die Höhe der Miete, die Benutzungsrechte und die genauere Umschreibung des Zimmers oder Wohnraums, das dem Untermieter überlassen wird. Ein Beispiel eines Untermietvertrages ist beim Mieterverband zu finden.
Kündigungsformalitäten, -fristen und -termine unterliegen den üblichen gesetzlichen Vorschriften. Ausserdem ist es sinnvoll neben den allein genutzten Räumen auch die Räume zur Mitbenutzung aufzuführen.
5. Wie hoch soll der Mietzins sein?
Es gibt keine gesetzliche Bestimmung, wie hoch der Mietzins sein darf. Oftmals wird die Miete durch die Anzahl der Zimmer geteilt, sofern die etwas die gleiche Grösse haben, um den Mietzins zu berechnen. Wenn die Zimmer unterschiedlich gross sind, wird häuft die Anzahl der Quadratmeter als Berechnungsgrundlage verwendet.
Der Hauptmieter darf vom Untermieter jedoch höchstens 10 Prozent mehr Miete einfordern, als er selbst zahlt. Bei möblierten Wohnungen oder Zimmer sind es 20 Prozent der Nettomiete.
6. Darf vom Untermieter eine Kaution verlangt werden?
Ja. Wer aber von seinem Untermieter eine Kaution verlangt, muss diese auf einem Mietkautionskonto hinterlegen. Diese darf höchstens drei Monatsmieten hoch sein.