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Le sanzioni per l'estinzione anticipata di un mutuo in Svizzera
Se intendete estinguere anticipatamente il vostro mutuo, dovrete sicuramente pagare delle penali. Scoprite cosa sono le penali per l'estinzione anticipata, come vengono calcolate e se è possibile evitarle.
Quando si devono pagare le penali per il rimborso anticipato?
Le penali di rimborso anticipato sono spese aggiuntive applicate dagli istituti di credito quando si decide di rimborsare il mutuo prima della scadenza concordata. Queste penali servono a compensare le perdite finanziarie subite dal creditore a causa dell'estinzione anticipata, che può comportare una riduzione degli interessi che avrebbe percepito per la durata residua del mutuo.
La maggior parte degli istituti di credito in Svizzera applica queste penali. Il loro importo può variare a seconda di diversi fattori, come ad esempio:
- l'importo del prestito
- il tasso di interesse iniziale
- il periodo di fissaggio iniziale
- il termine rimanente
- il rendimento del reinvestimento al momento del rimborso
- le condizioni specifiche del contratto di mutuo
Come vengono calcolate le penali di rimborso anticipato?
Il calcolo delle penali di estinzione anticipata prevede solitamente l'utilizzo di una formula specifica basata sul tasso di interesse prefissato, sulla durata residua del mutuo e sul rendimento da reinvestimento sul mercato dei capitali. Ad esempio, la formula potrebbe consistere nel moltiplicare l'ammanco per la banca (tasso di interesse iniziale - rendimento del mercato dei capitali sulla durata residua) per la durata residua del mutuo e l'importo rimborsato.
Ad esempio, un rimborso anticipato di 500.000 franchi svizzeri, 5 anni prima della scadenza, con un tasso d'interesse a 10 anni del 2,8% e un rendimento di reinvestimento a 5 anni dell'1,8%, costerebbe 25.000 franchi svizzeri (1% × 5 anni × 500.000 franchi svizzeri).
È importante notare che ogni istituto di credito può avere una propria politica di calcolo delle penali, che può variare. Alcuni istituti di credito possono calcolare le penali utilizzando il tasso di interesse in vigore al momento dell'estinzione anticipata. In questo caso, più basso è il tasso di interesse al momento del rimborso, più alte potrebbero essere le penali.
Un altro aspetto da non trascurare è che le penali di rimborso anticipato non sono più automaticamente deducibili dal reddito, come avveniva in passato. Infatti, per poter beneficiare di una deduzione dal reddito, il rifinanziamento deve imperativamente avvenire con lo stesso istituto finanziario. In caso contrario, le autorità fiscali considereranno la sanzione come una compensazione finanziaria e non accetteranno quindi la detrazione fiscale. Infine, in caso di vendita dell'immobile, sarà possibile dedurre queste penali dalla plusvalenza dell'immobile (profitto della vendita).
Quali sono le eccezioni alla regola?
Tipo di prestito
Le penali per il rimborso anticipato possono essere applicate o meno a seconda del tipo di prestito.
Mutuo a tasso fisso
Se avete sottoscritto un mutuo a tasso fisso, le penali per l'estinzione anticipata sono generalmente più alte, poiché il tasso di interesse è fissato per un periodo specifico, spesso diversi anni. Se decidete di rimborsare il mutuo prima della data di scadenza concordata, il mutuante dovrà risarcirvi degli interessi persi per la durata residua del mutuo.
Mutuo a tasso variabile
I mutui a tasso variabile sono in linea di principio senza penali. Questo perché un tasso variabile è più alto di un tasso fisso, ma anche molto più flessibile, in quanto può essere disdetto in qualsiasi momento. Tuttavia, alcuni istituti finanziari possono applicare spese aggiuntive, come le spese di amministrazione.
Ipoteca in SARON
Per i mutui basati sul SARON, le penali sono generalmente più basse e dipendono dalla durata del contratto quadro.
Trasferimento dell'ipoteca su un nuovo immobile in Svizzera
Se vendete la vostra casa per acquistarne un'altra, potete trasferire l'ipoteca da un immobile all'altro, evitando così le penali di estinzione anticipata, a condizione di coordinare le due cose. Tuttavia, dovrete rispettare il tasso di anticipo (rapporto tra l'importo del mutuo e il valore dell'immobile) in vigore, a seconda della destinazione d'uso dell'immobile, o fornire garanzie aggiuntive (pegni).
Cambio di proprietà dell'immobile
A volte è possibile evitare le penali di estinzione anticipata se c'è un cambio di proprietà dell'immobile. Quando l'immobile viene venduto o trasferito a un familiare, il nuovo acquirente o proprietario può assumere l'ipoteca esistente. Ciò significa che l'ipoteca viene trasferita alla nuova persona responsabile del rimborso e, in questo caso, è possibile evitare le penali di rimborso anticipato.
Tuttavia, il trasferimento dell'ipoteca a un nuovo proprietario è soggetto all'approvazione del creditore. Il nuovo acquirente deve infatti soddisfare i criteri di idoneità stabiliti dall'istituto di credito e dimostrare la propria capacità di rimborsare il mutuo.
In ogni caso, prima di decidere di anticipare il mutuo, è fondamentale valutare attentamente i costi associati a questa decisione. È inoltre essenziale consultare le condizioni del contratto di mutuo per comprendere le clausole e le sanzioni specifiche applicabili al proprio mutuo. Ad esempio, inon è generalmente possibile cambiare mutuante prima della scadenza del mutuo, a meno che non sia specificato nel contratto.
I nostri consulenti possono aiutarvi a calcolare l'impatto finanziario di un rimborso anticipato e a valutare i pro e i contro alla luce dei vostri obiettivi.