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Grundsatz: Die Mietaufwendungen für geschäftlich genutzte Räumlichkeiten einer selbständig erwerbstätigen Person oder einer Personen- und Kapitalgesellschaft stellen grundsätzlich geschäftsmässig begründeter Aufwand dar.
Drittvergleich und Vorzugsmieten: Aus steuerlicher Sicht ist jedoch zu prüfen, ob der festgesetzte Mietzins einem Drittvergleich standhält oder ob es sich um einen Vorzugsmietzins handelt. Ein Mietverhältnis, welches dem Drittvergleich nicht standhält, kann beispielsweise vorliegen, wenn ein Unternehmen seine Geschäftsräumlichkeiten in einer Immobilie mietet, welche im Besitz des Aktionärs ist. In einer solchen Konstellation können (steuerliche) Anreize bestehen, einen Mietzins unterhalb einer Drittmiete festzulegen; der Aktionär versteuert weniger Mieteinnahmen, welche in der Regel zu einem höheren Steuersatz besteuert würden, als zu welchem die Gesellschaft den Abzug geltend machen kann.
Korrektur und Steuerumgehung: Die Steuerverwaltung kann bei sehr tiefen Vorzugsmieten von einer Steuerumgehung ausgehen. Falls der Mietzins weniger als 50 % des für die direkte Bundessteuer massgebenden Eigenmietwerts beträgt, so kann gemäss bundesgerichtlicher Praxis von einer Steuerumgehung ausgegangen werden. In einem solchen Fall kann es beim Vermieter zu einer Aufrechnung des steuerbaren Ertrags in der Höhe der Differenz zwischen dem Mietertrag und dem Eigenmietwert kommen. Falls ein Drittpreis (wie z.B. bei identischen Wohnungen in einem MFH) besteht, so kann dieser Wert als Vergleichsgrösse herangezogen werden. Beträgt der Vorzugszins weniger als 50 % dieses Drittpreises, so kann unter Umständen der gesamte Eigenmietwert als massgeblicher Mietertrag besteuert werden.
Definition Eigenmietwert: Mietwert, welcher ein Eigentümer versteuert, wenn er die Liegenschaft selbst bewohnt bzw. sich zur Verfügung hält. Der Eigenmietwert soll den Wert für das Einkommen darstellen, welcher der Eigentümer bei Fremdvermietung erzielen würde.
Begründung für Vorzugsmiete: Bestehen sachliche Gründe für Mietverträge mit tieferen Mietzinsen, so sollte dies jeweils in der Steuererklärung kommentiert / vermerkt werden. Die steuerpflichtige Person kann nämlich stets den Beweis liefern, dass es objektive Gründe für den vereinbarten tieferen Mietzins gibt.
Mietverhältnisse mit Drittparteien: Mietverträge mit unabhängigen, externen Parteien halten grundsätzlich einem Drittvergleich stand, da die Drittpartei in der Regel keine Anreize hat, einen deutlich unter den Marktverhältnissen liegenden Mietzins zu vereinbaren.