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Esistono diversi modelli per tenere la contabilità immobiliare e la scelta del modello dipende dal tipo di contabilità che vuoi tenere, oltre che dalle tue conoscenze contabili. Innanzitutto, facciamo chiarezza sul tipo di immobile di cui vogliamo tenere la contabilità e in seguito vediamo come fare la scelta del modello più corretto per te.
Immobile a reddito e Condominio (PPP)
Un immobile può essere posseduto da un solo proprietario o da più proprietari contemporaneamente. In quest’ultimo caso si parla di comproprietà.
Immobile a reddito
Se un immobile è posseduto da un solo proprietario questo immobile viene chiamato immobile a reddito, perché garantisce un reddito al proprietario attraverso gli affitti incassati dagli inquilini di ogni unità che compone l’immobile. Gli immobili a reddito sono immobili composti da appartamenti, uffici o negozi che il proprietario affitta a degli inquilini in cambio di una pigione mensile.
Se il proprietario possiede un solo appartamento che affitta a un inquilino questo è un appartamento a reddito e segue quindi le norme degli immobili a reddito.
Chi amministra immobili a reddito è responsabile di ogni appartamento, ufficio o negozio che lo compone, e paga le spese generate sia dalla gestione degli spazi comuni che dei singoli oggetti immobiliari che compongono l’immobile.
Condominio (PPP)
Se un immobile è composto da più appartamenti, uffici o negozi di proprietà di diversi comproprietari, in Svizzera viene chiamato condominio o, tecnicamente, PPP (Proprietà Per Piani). In questo caso la gestione della contabilità immobiliare è differente. Tutti i singoli proprietari potrebbero decidere separatamente se affittare i propri oggetti immobiliari oppure utilizzarli per scopi privati.
In un condominio o PPP potremmo quindi avere sia la gestione del condominio (PPP) come immobile in comproprietà e ogni singolo proprietario potrebbe avere uno o più appartamenti a reddito, che però sono gestiti in una contabilità separata.
Chi amministra condomini o PPP è responsabile degli spazi comuni dell’immobile e paga le spese generate dalla gestione di questi spazi comuni.
Scegli il modello secondo il tipo di oggetto immobiliare che gestisci
Decidi quale modello per la contabilità immobiliare fa al tuo caso attraverso questo diagramma di flusso:
Una volta deciso se utilizzare il modello per un immobile a reddito o per un condominio, scegli ora se usare la contabilità in Partita doppia la contabilità Entrate/Uscite.
Modelli per la contabilità immobiliare in partita doppia o Entrate/Uscite
La contabilità immobiliare può essere tenuta sia partendo da un modello di contabilità in partita doppia che da un modello Entrate/Uscite. Questa scelta dipende solo dalle tue conoscenze contabili. Se ti trovi a tuo agio con la contabilità puoi iniziare con il modello in partita doppia, in caso contrario puoi usare quello Entrate/Uscite.
Ogni modello ha una documentazione utile che spiega come procedere e mostra degli esempi di registrazioni.
Modelli per la contabilità immobiliare in Partita doppia
- Modello per appartamenti o immobili a reddito | Contabilità in partita doppia
- Modello per condomini o PPP | Contabilità in partita doppia
Modelli per la contabilità immobiliare Entrate/Uscite
- Modello per appartamenti o immobili a reddito | Contabilità Entrate/Uscite
- Modello per condomini o PPP | Contabilità Entrate/Uscite
Particolarità del modello per appartamenti o immobili a reddito
Alcune spese immobiliari sono anticipate dal proprietario dell’immobile, ma vengono rimborsate dagli inquilini attraverso il versamento degli acconti spese mensili e il saldo attraverso il conguaglio spese alla fine del periodo di conteggio annuale.
Per questo motivo, dal punto di vista contabile, queste spese non rappresentano dei costi per il proprietario. Per la suddivisione delle spese tra proprietario e inquilino guarda la documentazione del modello appartamento o immobile a reddito in contabilità doppia.
Particolarità del modello per condomini o PPP
Tutte le spese immobiliari sono considerate costi per l’immobile e quindi per tutti i singoli comproprietari che rappresentano il condominio o la PPP. Queste spese condominiali sono ripartite ai singoli comproprietari secondo i millesimi e secondo le necessarie ripartizioni previste dall’immobile.
Le spese di manutenzione dei singoli appartamenti, come per esempio la sostituzione di una cucina all’interno di un appartamento, non è una spesa immobiliare per il condominio o la PPP. In questo caso, la spesa per la sostituzione della cucina è a carico del singolo proprietario di quell’appartamento, e non viene quindi inclusa nella contabilità del condominio.
Allo stesso modo non sono neanche inclusi gli affitti che ogni singolo proprietario potrebbe addebitare ai suoi eventuali inquilini. Se un comproprietario affitta il proprio appartamento ad un inquilino, lo può gestire come immobile a reddito a sé stante. Parte delle spese che ogni proprietario paga al condominio o alla PPP per il proprio appartamento gli potrebbero essere successivamente rimborsate dall’inquilino, ma in modo distinto dalla contabilità condominiale.