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Markttypologisierung
Der Schweizer Mietwohnungsmarkt wird anhand von Angebotsziffer und Insertionsdauer in vier Markttypen unterteilt:
- Angespannter Markt:
Niedrige Angebotsziffer und kurze Insertionsdauer: Es sind im Verhältnis zur Grösse des Marktes nur wenige Wohnungen auf dem Markt (knappes Angebot) und für diese Wohnungen werden schnell Mietende gefunden (schnelle Vergabe).
- Entspannter Markt:
Hohe Angebotsziffer und lange Insertionsdauer: Es sind im Verhältnis zur Grösse des Marktes viele Wohnungen auf dem Markt (grosses Angebot) und es dauert lange, bis für diese Wohnungen Mietende gefunden werden (langsame Vergabe).
- Dynamischer Markt:
Hohe Angebotsziffer und kurze Insertionsdauer: Es sind im Verhältnis zur Grösse des Marktes viele Wohnungen auf dem Markt (grosses Angebot) und für diese Wohnungen werden schnell Mietende gefunden (schnelle Vergabe). Es ist viel Bewegung im Markt.
- Statischer Markt:
Niedrige Angebotsziffer und lange Insertionsdauer: Es sind im Verhältnis zur Grösse des Marktes nur wenige Wohnungen auf dem Markt (knappes Angebot) und es dauert lange, bis für diese Wohnungen Mietende gefunden werden (langsame Vergabe). Es ist wenig Bewegung im Markt.
Diese Unterteilung erfolgt sowohl für den gesamten Mietwohnungsmarkt (unabhängig der Wohnungsgrösse) als auch individuell für kleine (bis zu zwei Zimmer), mittelgrosse (2.5 bis 4 Zimmer) und grosse (4.5 oder mehr Zimmer) Wohnungen.
Angebotsziffer
Die Angebotsziffer bezeichnet den Anteil an Mietwohnungen, die in einem Quartal frei werden und inseriert werden. Die Berechnung erfolgt als das Verhältnis der Anzahl angebotener Wohnungen zur Anzahl der bestehenden Wohnungen in einem Quartal. Eine hohe Angebotsziffer bezeichnet ein grosses Angebot verfügbarer Mietwohnungen, um die Nachfrage zu decken.
Insertionsdauer
Die durchschnittliche Insertionsdauer ist die durchschnittliche Anzahl der Tage, während denen Inserate öffentlich annonciert waren. Die Insertionsdauer wird berechnet als das arithmetische Mittel der Insertionsdauern aller in einem Quartal verfügbaren Inserate. Eine lange durchschnittliche Insertionsdauer zeigt an, dass Wohnungen im Schnitt lange angeboten werden und über diesen Zeitraum für Nachfragende verfügbar sind. Kurze Insertionsdauern weisen auf eine hohe Nachfrage hin.
Regionale Einteilung
Regional wird nach Arbeitsmarktregionen 2018 des Bundesamts für Statistik unterschieden, wobei Kernstädte grosser und mittelgrosser Agglomerationen gemäss Gemeindetypologie 2012 (25 Typen) der Raumgliederung des Bundesamts für Statistik separat betrachtet werden. Jedes Schweizer Wohngebäude kann über die Gemeindenummer (unter Berücksichtigung der Gemeindemutationen) der jeweiligen Arbeitsmarktregion zugeordnet werden.
Schwellenwerte
Die Schwellenwerte, die als Grenzen zwischen den Kategorien gesetzt sind, werden durch den Medianwert der jeweiligen Dimension (Angebotsziffer respektive Insertionsdauer) über die Regionen und für alle Wohnungsgrössen bestimmt. Somit haben 50% der Regionen eine Angebotsziffer unter dem Schwellenwert von 3.5% (angespannte und statische Regionen), und 50% weisen eine Angebotsziffer über dem Schwellenwert aus (entspannte und dynamische Regionen). Der Medianwert bezüglich der durchschnittlichen Insertionsdauer beträgt 26 Tage. Somit haben 50% der Regionen durchschnittliche Insertionsdauern unter 26 Tagen (angespannte und dynamische Regionen) und 50% der Regionen höhere Werte (statische und entspannte Regionen). Aus der Kombination der beiden Dimensionen ergibt sich die Kategorie der jeweiligen Region, z.B. fällt eine Region mit einer Angebotsziffer von 2% und durchschnittlicher Insertionsdauer von 34 Tagen in die Kategorie eines statischen Mietwohnungsmarkts.
Farbliche Abstufungen zeigen den Grad der Ausprägung der jeweiligen Kategorie an. Die Schwellenwerte sind sowohl für die Insertionsdauer als auch für die Angebotsziffer durch die Quartile in der jeweiligen Dimension bezogen auf die gesamte Schweiz bestimmt. So haben z.B. 25% der Regionen eine durchschnittliche Insertionsdauer von bis zu 19 Tagen, 25% hingegen eine durchschnittliche Insertionsdauer von mehr als 33 Tagen. Analog haben 25% der Regionen eine Angebotsziffer von weniger als 2%, bzw. 25% der Regionen eine Angebotsziffer von mehr als 4.5%.
Die Datengrundlage für die Berechnung der Schwellenwerte und Typologisierung sind Insertionsdaten aus dem 4. Quartal 2022 und Bestandsdaten vom Stichtag 31.12.2021. Bezogen auf diese Datengrundlage erfolgt die relative Typologisierung des Markts zur Situation bezogen auf die gesamte Schweiz. Durch die Wahl der Medianwerte als Schwellenwerte wird die regionale Unterscheidung daher relativ zur Situation in anderen Regionen der Schweiz gemessen und bildet die Ausgangslage für das Verfolgen der Entwicklung der regionalen Mietwohnungsmärkte. Um die zeitliche Entwicklung des Wohnungsmarkts zu verfolgen, werden daher für zukünftige Analysen die Schwellenwerte einer Angebotsziffer von 3.5% und einer durchschnittlichen Insertionsdauer von 26 Tagen beibehalten, aber die Kategorien der jeweiligen Regionen gemäss jeweils aktueller Daten im Vergleich zu den Schwellenwerten bestimmt.