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Invariato, invece, il mercato di Ginevra
ZURIGO - Zurigo è la città al mondo a maggiore rischio di bolla immobiliare, subito prima di Tokyo: è la conclusione a cui giungono gli esperti di UBS nell'ambito della loro analisi annuale Global Real Estate Bubble Index, che prende in considerazione 25 agglomerati.
L'impennata dell'inflazione a livello globale e dei tassi d'interesse negli ultimi due anni ha portato a un netto calo degli squilibri nei mercati immobiliari dei centri finanziari globali, constata la ricerca. Nell'edizione di quest'anno solo due città (Zurigo e Tokyo, appunto, con indici rispettivamente a 1,71 e 1,65) rimangono nella fascia a rischio bolla (indice oltre 1,5), un dato in netto calo rispetto alle nove città del 2022: Toronto, Francoforte, Monaco di Baviera, Hong Kong, Vancouver, Amsterdam e Tel Aviv sono ora tutte in territorio detto di sopravvalutazione.
Invariati rispetto alla precedente stima, anche i mercati immobiliari di Ginevra, Miami, Los Angeles, Londra, Stoccolma, Parigi e Sydney continuano a essere sopravvalutati. Allo stesso modo, New York, Boston, San Francisco e Madrid hanno registrato un calo degli squilibri: questi mercati immobiliari sono ora equamente valutati, così come Milano, San Paolo e Varsavia. Questo vale anche per Singapore e Dubai, anche se il loro essere considerati "porti sicuri" dal punto di vista geopolitico ha recentemente innescato un'impennata della domanda, sia per gli affitti che per gli acquisti.
La crescita dei prezzi delle case ha risentito dell'aumento dei costi di finanziamento, dato che i tassi ipotecari medi sono più o meno triplicati dal 2021 nella maggior parte dei mercati. La crescita annua dei prezzi nominali nelle 25 città analizzate si è arrestata dopo l'impennata del 10% di un anno fa. «Parlando in termini corretti per l'inflazione, i prezzi sono più bassi del 5% rispetto alla metà del 2022», afferma l'esperto di UBS Claudio Saputelli, citato in un comunicato. «In media, le città prese in considerazione hanno perso i guadagni di prezzo realizzati durante la pandemia e ora i prezzi sono tornati ai livelli della metà del 2020».
Il netto calo degli squilibri non è stato determinato solo dalla diminuzione dei prezzi delle case, ma anche dalla crescita dei redditi e degli affitti trainata dall'inflazione. Poiché la progressione dei prestiti ipotecari si è dimezzata dalla metà del 2022, il rapporto tra debito e reddito delle famiglie è diminuito, soprattutto in Europa. Inoltre, a parte gli Stati Uniti, la crescita nominale degli affitti ha subito una forte accelerazione ed è stata positiva in tutte le città analizzate.
La crescita del reddito trainata dal rincaro e le correzioni dei prezzi non sono però state sufficienti a migliorare significativamente l'accessibilità economica: in media la quantità di spazio abitativo finanziariamente accessibile per un lavoratore qualificato nei servizi è ancora inferiore del 40% rispetto a prima dell'inizio della pandemia.