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LES MÉTHODES À DISPOSITION
Il fut un temps où, en marché immobilier stable, les méthodes dites classiques ont été largement utilisées, elles ont été remplacées par des analyses plus fines faisant appel à l'électronique.
LA MÉTHODE PAR INDEXATION.
La méthode de réévaluation de prix ou de valeurs antérieures par des indices (érosion monétaire, pouvoir d'achat, indice du coût de la construction, etc.).
Cette méthode est triplement inexacte : l'indice peut être inadapté, par exemple l'indice du coût de la construction qui repose sur des considérations de coût technique des bâtiments et qui est loin de refléter l'évolution des valeurs vénales; l'assiette de départ peut être inexacte ou imprécise (prix affecté de convenances particulières, valeur comprise dans des opérations juridiques ciblées; valeur de succession, apport de fusion, etc.); enfin et surtout le marché immobilier évolue suivant son mouvement propre. Il n'a pu, jusqu'à présent, être établi d'indices fiables traduisant l'évolution des différents compartiments de l'immobilier (objets de particuliers, objets de rendement et objets de production).
LA MÉTHODE INTRINSÈQUE.
La méthode à partir du coût de reconstruction (intrinsèque) corrigé d'abattements pour vétusté et obsolescence. Le terrain étant évalué par comparaison.
Elle est discutable car les conditions de la technologie des bâtiments évoluent sans cesse et il serait vain et inadapté de reconstruire un immeuble de 1900 en 2000. De plus les abattements sont toujours subjectifs et source d'erreurs. Pour le terrain il est difficile de déterminer son prix par comparaison sans une connaissance approfondie du marché.
La méthode par capitalisation.
Elle consite à capitaliser le revenu locatif actuel.
Elle doit être abandonnée dans sa forme la plus usuelle qui se base sur le revenu locatif brut. Elle est utilisable en capitalisant le revenu net (charges courantes déduites) pour autant que le revenu futur puisse être considéré comme linéaire.
Dans le cas contraire, il lui sera préféré :
La méthode par capitalisation des flux financiers futurs (DCF, discouted cash flow) ou (flux financiers actualisés) :
Elle a une valeur universelle. En effet, si l'appréciation d'un bien par un utilisateur ou un investisseur résulte de l'intérêt d'un coût apprécié en revenu, le capital représente toujours l'avantage ou l'inconvénient d'un investissement remboursé en revenus dans le temps.
Dans les périodes de crise immobilière la rigueur des analyses s'impose et la méthode de capitalisation prend le pas sur les autres. La méthode d'actualisation des flux de revenus (cash-flow) permet de tenir compte d'une projection reposant sur l'analyse des possibilités futures de l'immeuble (travaux, coût d'entretien, taxes, etc.), même si cette méthode suppose un bon outil informatique et est fragilisée par l'aléa des prévisions.
EXEMPLE DE TABLEAU DCF à télécharger :
LA MÉTHODE HÉDONISTE (comparative par éléments).
Séduisante dans son principe, elle n'est cependant pas exempte de critiques.
Elle consiste à rechercher des termes de comparaison suffisamment nombreux et adaptés au bien à évaluer en le ramenant à un paramètre au mètre carré, ce qui suppose déjà une entente sur la nature du mètre carré (utile, habitable, balayable, brute) et sur des critères d'éventuelles pondérations (étage élevé ou courant ou rez-de-chaussée, qualité de situation, etc.).
Tout peut se dérouler normalement si le marché est large (nombreuses références), si la nature du bien s'y prête, si les cas exceptionnels sont écartés (corrolaire du marché large), enfin et surtout si le marché présente une certaine stabilité. Si le marché connaît des variations brusques, les références (connues valablement avec au moins six mois de décalage) se dévalorisent et ne sont pas utilisables ; une réflexion de l'expert et une anticipation raisonnée du marché doivent s'y substituer.
Cette méthode doit bénéficier d'une vaste base de données électroniques. A notre connaissance, seulement deux institutions peuvent répondre à ces critères en Suisse avec un bémol car l'une d'elles n'intègre pas les projections micro et macroéconomiques pour anticiper les variations de marché. Les données proviennent essentiellement des grandes banques et la qualité des données de référence des objets n'est pas garantie, les critères étant saisis par les conseillers à la clientèle. (Cinq critères,notés de 1 à 5; qualité de situation, qualité de construction, qualité d'obsolescence, surface utile et nombre de pièces).