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Die städtische Parzelle, zu welcher der Entsorgungshof gehört, ist durch zeitlich unbegrenzte Dienstbarkeiten belastet. Dies bedeutet u.a., dass zu keinen Zeiten ein lärmendes, übelriechendes oder aussergewöhnlichen Rauch verursachendes Gewerbe auf dem Areal ausgeübt oder geduldet werden kann. Damit soll das landschaftliche Bild der Egelmöösli-Besitzung für immer erhalten bleiben. Die Stadt Bern ist als Grundstückseigentümerin bereits durch das öffentliche Recht stark in ihren Nutzungsmöglichkeiten eingeschränkt; der privatrechtliche 20seitige Dienstbarkeitsvertrag aus dem Jahr 1909 setzt ihr eine weitere Schranke. Wir haben die relevanten Teile des Vertrags transkribieren lassen sowie mit nützlichen Hinweisen und Bemerkungen ergänzt.
Auslöser für Dienstbarkeitsvertrag
Im Jahr 1908 plante der damalige Besitzer Herrmann Rudolf Walther, den ganzen Egelsee aufzufüllen und zu überbauen. Er konnte von den Eigentümern der umliegenden Landgüter gegen Entrichtung einer sehr hohen Summe davon abgebracht werden, schreibt Franz von Tavel. Ein Servitut (Dienstbarkeit) wurde auf der Liegenschaft errichtet, berichtet von Tavel, der zufolge der Bestand des Seeleins nun für alle Zeiten gesichert ist.
Zweck der Dienstbarkeit (Art. 1)
Der Zweck der Dienstbarkeit ist die Erhaltung des landschaftlichen Bildes der Egelmöösli-Besitzung des Herrn Herrmann Rudolf Walther und die Beibehaltung der Wasserfläche. Das Egelmoos darf nicht austrocknen und nicht überbaut werden und der Wasserspiegel ist zu regulieren, damit künftige Überschwemmungen vermieden werden. Die Dienstbarkeiten erstrecken sich auf die Wasserfläche des Sees und die Parzellen rund um den See. Diese sind damals im Katasterplan wie folgt eingetragen gewesen:
- Wasserfläche des Egelsees (U. 363)
- Grundstücke rund um den Egelsee
- bis zur Egelgasse (nord-östlich: U. 5)
- bis zur Egelbergstrasse (nord-westlich; evtl. bis zur Schosshaldenstrasse: U. 137, U. 138, U. 139, U. 33)
- zur Muristrasse (süd-westlich: U. 6, U. 362)
- Richtung der (heutigen) Ankerstrasse (süd-östlich: U. 105, U. 41).
Die Parteien bestanden aus folgenden Grundstückseigentümern:
- Herrmann Rudolf Walther
- die Einwohnergemeinde Bern
- die Burgergemeinde Bern
- Siegfried Johann Ernst Wyss
- Ludwig Gerhard Wilhelm v. Wattenwyl
- Ernst Jakob Emanuel v. Wattenwyl
- Rosalie von Tavel geb. v. Wattenwyl
Bau- und Benutzungsbeschränkungen (Art. 2)
Auf dem nordwestlichen Landstreifen des Grundstück von Herrmann Rudolf Walther (heute Stadt Bern) dürfen gemäss Dienstbarkeitsvertrag die Eisbahnwirtschaft (heute Vereinslokal des Schosshalden-Ostring-Murifeld-Leist / SOML) sowie das nordwestlich liegende Büro, das Werkstattgebäude und der Schopf in ihrer jetzigen Grösse belassen werden. Sie dürfen aber keine Erweiterung oder Vergrösserung erfahren und es dürfen keine Wohnungen eingebaut werden. Sie sind in gutem Stande zu erhalten und gehörig zu unterhalten. Sie dürfen aber auch abgebrochen und entfernt werden.
Bau-Servitut (Art. 3)
Der süd-westlich gelegene Teil der Egelsee-Besitzung des Eigentümers Herrmann Rudolph Walther (heute Stadt Bern) ist nicht von der Baubeschränkung betroffen (ehem. Entsorgungshof, Muristr. 21e). Die angrenzende Wasserfläche des Grundstücks darf auf zehn Meter ausschliesslich zur Anlage von Gärten aufgefüllt werden. Die nordöstliche Parzelle U. 5 und das Gebäude an der Egelgasse Nr. 15 (heute: Nr. 32) darf weder erweitert noch ferner ausgebaut oder erhöht, bzw. nicht seinem gegenwärtigem Zwecke entzogen werden. Auf dieser Parzelle dürfen im Ganzen höchstens drei nicht aneinandergebaute Einzelfamilienhäuser gebaut werden. Solange das Gebäude Nr. 15 nicht abgerissen ist, höchstens zwei. Der nord-östliche Teil der Wasserfläche darf so aufgefüllt werden, dass zwischen der Egelgasse bis hin zur Wasserfläche eine Tiefe von höchstens 30 m. erreicht werden kann. Die dort aufgefüllte Fläche darf nur zu Gartenzwecken verwendet werden.
Gewerbebeschränkungen (Art. 4 und 5)
Auf der Parzelle zwischen der Egelgasse und dem Egelsee "darf keine andere Wirtschaft als nur eine sogenannte Saisonwirtschaft ausschliesslich zur Zeit des Eislaufes (Eiswirtschaft) betrieben werden."
Auf sämtlichen Grundstücken der Vertragsunterzeichner rund um den Egelsee darf "zu keinen Zeiten ein lärmendes, übelriechendes oder aussergewöhnlichen Rauch verursachendes Gewerbe ausgeübt oder geduldet werden."
Wasserableitungsrecht und Reinhaltung (Art. 6)
Den Dienstleistungsberechtigten (Grundstückseigentümer) wird zu Lasten des Dienstleistungsbelasteten (Rudolf Herrman Walther, heute Stadt Bern) das Recht gegeben, ihr Abwasser in den Egelsee zu leiten. "Die Ableitung von Jauche- Abortüberläufen in den Egelsee ist verboten. Schüttsteinwasser oder andere das Wasser verunreinigende Substanzen dürfen von allen Parteien nicht in den Egelsee zugeleitet werden."
Abfindungssumme von 40'000 Franken
Für die Einräumung der Dienstbarkeiten hat Rudolf Herrmann Walther eine einmalige Abfindungssumme von 40'000 Franken erhalten.
Für Landschafts-, Umwelt- und Gewässerschutz
Privatrechtliche Grunddienstbarkeiten werden zu Gunsten der Eigentümerschaft eines bezeichneten Grundstücks und zu Lasten eines anderen Grundstücks vereinbart. Der jeweilige Eigentümer des Grundstücks ist somit betroffen. Deshalb kann die Stadt Bern als betroffene dienstbarkeitsbelastete Grundstückseigentümerin des ehemaligen Entsorgungshofes ihr Eigentumsrecht nur stark eingeschränkt ausüben (vgl. Bau-, Nutzungs- und Gewerbebeschränkungen im Dienstbarkeitsvertrag von 1909).
Eine Dienstbarkeit umschreibt das Grundeigentum über den Katasterplan hinaus. Sie ist im Grundbuch eingetragen und damit öffentlich zugänglich. Das Grundstück ist Voraussetzung für ein Bauvorhaben. Die Stadt Bern hat diese Dienstbarkeit in ihren Bauprojekten zu berücksichtigen; dies gilt auch für den Regierungsstatthalter im Baubewilligungsverfahren. Dieser Dienstbarkeitsvertrag war somit Regierungsstatthalter Christoph Lerch spätestens seit der ersten Einreichung des Baugesuchs der Gagarin GmbH (Bau einer Gastwirtschaft auf dem Areal) im Jahr 2016 bekannt. Die Stadt Bern hatte als Grundstückseigentümerin vom Servitut sowieso Kenntnis.
Dienstbarkeiten, die ein Bauvorhaben behindern, können unter Umständen gelöscht werden. Allerdings ist das äusserst selten der Fall, da die Parteien sich einigen müssen. Kommt es zu keiner Einigung, kann der belastete Grundstückseigentümer sein Löschungsbegehren nur vor Gericht durchsetzen, falls es kein Interesse an der Dienstbarkeit mehr gibt. Dies gilt auch für alte Dienstbarkeiten, die vor Inkrafttreten des Schweizerischen Zivilgesetzbuches begründet wurden (BGE 134 III 341).
Die IG Egelsee ist durch das Buch des Naturforschers Franz von Tavel über "Das Egelmoos bei Bern" im vergangenen Herbst auf diese Dienstbarkeit gestossen und wurde im Grundbuchamt fündig. Anfang 2018 wurde eine Übersetzung der altertümlichen Schrift des Dienstleistungsvertrags in Auftrag gegeben. Anhand eines alten Grundstückplanes aus dem Stadtarchiv konnte die damalige Parzellierung dem aktuellen Grundstücksplan zugeordnet werden.
Diese Dienstbarkeiten zur Erhaltung des landschaftlichen Bildes der Egelmööslibesitzung und dem Erhalt der Wasserfläche sind explizit zum Schutz der Landschaft, der Umwelt und des Gewässers erlassen worden. Neben den betroffenen privaten Grundstückbesitzern waren auch die Einwohnergemeinde der Stadt Bern sowie die Burgergemeinde vor über hundert Jahren daran interessiert, den See und seine Umgebung mit einem 20seitigen Dienstbarkeitsvertrag zu schützen. Deshalb kaufte die Stadt den See und die Grundstücke Herrmann Rudolf Walther später ab.
Es ist davon auszugehen, dass das Interesse am Erhalt der Dienstbarkeiten bei den davon begünstigten Grundstückseigentümern noch aktuell ist. Die im Vertrag festgelegten Rechte und Pflichten waren und sind für die Amtstätigkeit von Regierungsstatthalter Christoph Lerch bindend. Das Gleiche gilt für die Zwischen- und Nachnutzungspläne der Stadt Bern. Wir fragen uns, weshalb die in den Projekten Zwischen- und Nachnutzung federführende Direktion für Tiefbau, Verkehr und Stadtgrün die Quartierbewohnerinnen und Quartierbewohnern nicht informiert hat über die eng begrenzten Nutzungsmöglichkeiten auf dem Areal? Dann wären im Partizipationsverfahren möglicherweise andere Ideen zur Zwischennutzung entstanden. Statt dessen hat sich Gemeinderätin Ursula Wyss wiederholt für einen kommerziellen Gastgewerbebetrieb eingesetzt – der notabene zum Teil auch noch in der Gewässerschutzzone geplant war.