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Energetische Erneuerungen
Investiert der Eigentümer einer Mietliegenschaft in energetische Erneuerungen, kann er diese Mehrleistungen auf die Mietzinse der einzelnen Mietobjekte überwälzen.
Werterhaltende Massnahmen
Rein werterhaltende Massnahmen stellen keine Mehrleistungen dar.
Die Kosten von Unterhaltsarbeiten können daher nicht auf die Mieter überwälzt werden.
Werterhaltende und wertvermehrende Massnahmen
Renovationsarbeiten können zugleich einen werterhaltenden und wertvermehrenden Charakter aufweisen. In diesen Fällen ist zu bestimmen,
- welcher Anteil als reiner Unterhalt zu qualifizieren ist (der vom Vermieter zu tragen ist) und
- welcher Anteil eine Mehrleistung darstellt (der auf die Mieter überwälzt werden kann).
Schwierige Abgrenzung
Diese Qualifizierung ist in der Praxis oft schwierig und die Grenzen sind fliessend. Trotzdem hat eine Schätzung nach objektiven Kriterien zu erfolgen.
Gerichtspraxis
In einem Entscheid des Bundesgerichtes wurde z.B. der Ersatz von alten einfachverglasten Fenstern mit Vorfenstern durch solche mit Doppelverglasung als 40% wertvermehrend angesehen, da die Reinigung einfacher sei, das Wechseln der Vorfenster entfalle, das Wohnklima verbessert und die Heizkosten gesenkt würden (vgl. BGE vom 26. März 2002, 4C.287/2001).