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Der Mietwert widerspiegelt die nachhaltigen, jährlich wiederkehrenden Erträge und bildet zusammen mit dem Nettozins die Basis bei der Bewertung von Immobilien. Er wird verwendet zur Kalkulation eines Mietzinses für Wohn-, Gewerbe- oder Büromieten und für das Berechnen des Verkehrswertes einer Liegenschaft mittels Ertragsmethode (Ertragswert-, DCF-, Barwert-, Residualwertmethode).
Der Ertragswert wird mittels direkter Kapitalisierung des Mietwertes gebildet. Der Bruttokapitalisierungssatz (Bruttozinssatz) setzt sich aus dem Nettozins, den Zuschlägen für die Betriebs-, Verwaltungs- und Unterhaltskosten, dem Mietzinsrisiko und den zu tätigenden Rückstellungen zusammen. Von dem daraus resultierenden Ertragswert werden die technische Entwertung subtrahiert und allfällige weitere Wertelemente addiert oder subtrahiert, um den Verkehrswert zu errechnen. Wir verwenden zur Herleitung des Nettozinses zwei Methoden. Das WACC-Modell (Weighted Average Cost of Capital) setzt sich aus den durchschnittlichen Fremdkapitalisierungszinsen und den Erwartungen an die Eigenkapitalverzinsung zusammen. Das Opportunitätskostenmodell entspricht dem Rendite- und Risikovergleich von alternativen Anlagemöglichkeiten.
Neben der Ertragsmethode verwenden wir ein eigens entwickeltes Objektbewertungssystem. Dieses basiert auf der Lageklassenmethode, um daraus einen objektneutralen Einstiegsmietwert einem bestimmten Standort zuzuweisen. Dieser Einstiegsmietwert wird als Basis in das Objektbewertungssystem (OBS) übernommen und mittels einer objektspezifischen Auf- und Abwertung angepasst. Das Ergebnis der Berechnungen dieses Systems ist der objektspezifische Mietwert.