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Augmentation de loyer suite à une augmentation du taux hypothécaire
La hausse du taux hypothécaire ou du taux d'intérêt de référence autorise en principe le bailleur à augmenter le loyer, pour autant qu'il ait également répercuté auparavant les baisses de taux hypothécaires ou de taux d'intérêts de référence sur ses loyers. Depuis le 1er janvier 2008, on ne se base plus sur le taux directeur de la Banque cantonale respective, mais on se base sur le taux d'intérêt de référence publié depuis le 10 septembre 2008. Le système demeure sinon identique et dans l'article ci-après, l'expression «Taux d'intérêt hypothécaire» signifie également le «taux d'intérêt de référence».
Selon l'art. 269a, lit. b du Code suisse des obligations (CO), une telle hausse de loyer peut en principe avoir lieu ; et selon l'art. 269a, lit. e CO, le renchérissement pour le capital exposé aux risques peut également être compensé dans une limite de 40 %. Selon l'art. 13 OBLF, une hausse du taux hypothécaire de ¼ % justifie en général une augmentation de loyer de:
- 2 % pour un taux hypothécaire dépassant 6 %
- 2½ % pour un taux hypothécaire se situant entre 5 et 6 %
- 3 % pour un taux hypothécaire inférieur à 5 %
Si la hausse du taux hypothécaire dépasse ¼ %, il faut cumuler ces répercussions de taux. Par exemple, si le taux hypothécaire passe de 4 ¾ % à 5 ¼ %, le loyer doit être augmenté de 3 % pour le premier quart et de 2 ½ % pour le deuxième, donc en tout de 5½ %.
Le bailleur peut changer le montant du loyer parallèlement à la publication par le Département fédérale de l'économie du nouveau taux d'intérêt de référence (art. 12a OBLF). Ce taux directeur prévaut depuis le 1er janvier 2008. Avant cette entrée en vigueur, c'étaient les banques dominant le marché local (généralement, les banques cantonales) qui fixaient le taux d'intérêt. Les taux de répercussion sont indépendants de la proportion de fonds propres et de fonds empruntés, ils peuvent donc être appliqués même si le propriétaire finance son immeuble uniquement par des fonds propres. Le genre d'hypothèque (à taux variable, à taux fixe, etc.), son rang et le niveau individuel du taux d'intérêt n’influencent pas non plus les taux de répercussion applicables.
Cette réglementation forfaitaire présente pour le bailleur l'avantage de ne pas l'obliger à des calculs compliqués ni à mettre à disposition sa comptabilité. Elle a cependant aussi un inconvénient : les propriétaires ayant constitué une hypothèque dont le taux d'intérêt est plus élevé que les crédits de la Banque cantonale peuvent tomber dans de sérieuses difficultés si les loyers courants encaissés ne couvrent plus le paiement des intérêts de leur hypothèque. Comme on l'a vu lors de la hausse brutale des taux hypothécaires qui a eu lieu à la fin des années 80, cela peut conduire, dans certains cas particuliers, à une vente d'urgence ou à la liquidation judiciaire de l'immeuble.