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Contrairement aux usages internationaux, il est courant, en Suisse, de garder son prêt hypothécaire sur du (très) long terme. Nombreux sont les propriétaires qui, même en ayant les fonds pour rembourser leur emprunt, décident de garder leur hypothèque pour compenser la valeur locative. Cet argument est souvent utilisé lorsque la fiscalité est abordée dans le cadre d’un financement immobilier.
En devenant propriétaire, un nouveau revenu appelé « valeur locative » doit être ajouté à la déclaration fiscale. Ce revenu est déterminé au niveau cantonal. Les méthodes de calcul sont aussi diverses que le nombre de cantons suisses et dépendent de l’objet immobilier acheté. La conséquence est toutefois identique : le revenu augmente et donc la charge fiscale également.
Lorsque le propriétaire recourt à établissement financier pour acheter son bien, il peut déduire les intérêts hypothécaires de son revenu imposable et ainsi compenser tout, ou une partie de cette valeur locative.
Prenons, pour l’exemple, un propriétaire que nous appellerons Monsieur A. Il possède une maison individuelle de 140m2 à Echallens, dans le canton de Vaud, depuis 2005. La valeur fiscale du bien (fortune immobilière) est de CHF 750'000. L’hypothèque se monte à CHF 750'000 avec un taux d’intérêt de 2%, ce qui représente CHF 15'000 d’intérêts déductibles de son revenu imposable.
Cependant, ces 140m2 équivalent à environ CHF 15'000 de valeur locative (en tenant compte de la déduction forfaitaire liée à l’entretien du bien) qui s’ajoutent à son revenu imposable.
Résultat : CHF 15'000 de revenus en plus et CHF 15'000 de déduction. CHF 750'000 de fortune en plus et CHF 750'000 d’hypothèque en moins. La situation est neutre au niveau fiscal.
Monsieur A hérite de CHF 100'000 et il se pose la question suivante :
Faut-il utiliser cette somme pour rembourser en partie le crédit et ainsi diminuer la charge d’intérêts ? Ou conserver le même montant de prêt pour éviter une augmentation d’impôts ? Et alors que faire de ces CHF 100'000 ?
Les réponses peuvent être calculées facilement :
CHF 100'000 de crédit hypothécaire remboursé représentent une économie annuelle de CHF 2'000. Ce sont les intérêts de 2% que le propriétaire ne paiera plus. Il ne pourra plus les déduire fiscalement et observera une augmentation d’impôts annuelle de l’ordre de CHF 700 environ. L’économie réelle sera donc de CHF 1'300 par année (CHF 2'000 – CHF 700).
Si, en revanche, le débiteur maintient le même niveau d’hypothèque et qu’il place les CHF 100'000 ailleurs, le gain annuel devra être supérieur à CHF 1'300 nets pour que l’opération soit rentable. Cela représente un rendement net de 1.3% par an.
De nombreuses solutions peuvent offrir de tels rendements nets, comme le 3ème pilier A ou B, le 2ème pilier, les biens immobiliers de rendement ou les placements boursiers.
En conclusion, si l‘on peut choisir de garder son hypothèque ou de la rembourser, il est intéressant d’évaluer des solutions de placement, plutôt que d’essayer de contrer la valeur locative.
Gilles Ogay
<email-pii> | 021 348 10 15
Vous les aviez manquées ? (Re)découvrez les fausses croyances précédentes :
- Fausse croyance n°1 - "La valeur locative péjore les propriétaires"
- Fausse croyance n°2 - "La mission principale de DL MoneyPark : vous obtenir le meilleur taux d’intérêt !"
- Fausse croyance n°3 - "Je dois avoir vendu mon bien pour en acheter un autre"
- Fausse croyance n°4 - "Je ne peux utiliser que 10% de ma LPP"
- Fausse croyance n°5 - "Une fois mon prêt négocié, je n'ai plus à me préoccuper de mon financement"
- Fausse croyance n°6 - "On ne peut rompre un prêt sans pénalités"
- Fausse croyance n°7 - "Un bien immobilier peut être financé par maximum 80% de prêt hypothécaire"
On dit souvent que, lors d’un achat immobilier, l’établissement financier ne pourra vous financer qu’à hauteur de 80% maximum du montant total. Cette affirmation semble correcte puisqu’il faut disposer de 20% du montant de l’achat en fonds propres de départ.
Or, la réalité est parfois bien différente. Sur le marché hypothécaire, vous trouverez des partenaires susceptibles de vous prêter jusqu’à 100% du montant total de votre achat immobilier. Attention tout de même, tout le monde ne peut prétendre à un tel financement. Ce type de montage spécifique doit répondre à des critères très précis.
Prenons ensemble les différents points pour obtenir un financement supérieur à 80%.
Hormis le montant réservé pour les frais d’achat (environ 5% dans le canton de Vaud), il faut disposer d’un montant correspondant aux 20% réglementaires. Jusque-là, rien de nouveau.
Pour pouvoir prétendre à un financement dit « optimisé », soit au-delà des 80% standards, le premier critère porte sur la composition de vos fonds propres.
Le plus courant est de constituer la moitié de vos fonds propres à travers des avoirs de prévoyance du 2ème pilier. L’établissement prêteur prendra alors en nantissement ces avoirs et pourra, en compensation de cette garantie, vous prêter sa contre-valeur.
Une autre possibilité est de recourir à des avoirs de 3ème pilier disponibles soit sur un compte bancaire, soit en valeur de rachat d’assurance-vie. À nouveau, l’établissement financier prendra en nantissement ce montant et vous prêtera la somme équivalente.
Cependant, afin que l’établissement prêteur valide le financement, il faudra que vos revenus soient estimés suffisants pour en assumer les charges. Pour le déterminer, le prestataire financier effectuera un calcul de risque. La charge théorique ne devra pas dépasser le tiers de vos revenus bruts, afin de conserver le fameux ratio de 33%.
Prenons l’exemple suivant :
Achat immobilier : 1'500'000 CHF
Fonds propres disponible : 375'000 CHF
- 150'000 CHF d’avoirs de 2ème pilier
- 150'000 CHF d’épargne personnelle
- 75'000 CHF du 3ème pilier
Voici le calcul théorique effectué par l’établissement financier :
Montant du financement : 1'425'000 CHF (soit 95% de la valeur totale)
Intérêts théoriques à 5% : 71'250 CHF
Amortissement : 28'350 CHF
L’amortissement correspond au 2ème rang (la partie du prêt dépassant les 66,66% de la valeur du bien) sur 15 ans.
Frais d’entretien à hauteur de 1% : 15'000 CHF
Charge théorique annuelle : 114'600 CHF
Il faudra au minimum 347'273 CHF ((71'250 + 28'350 + 15'000)/33%) de revenu annuel pour valider le montage et pour garantir que les charges n’excèdent pas les 33% de votre revenu annuel.
Attention, les crédits privés, les leasings ou autres crédit hypothécaires sont autant de charges qui viendront diminuer votre revenu.
En finalité, quelle est l’utilité d’un financement optimisé ?
- Préserver ses avoirs du 2ème pilier : cela permet de ne pas péjorer les prestations de retraite et de garder son potentiel de rachat dans le 2ème pilier intact. Tout montant injecté dans le 2ème pilier est déductible fiscalement. Il est aussi rémunéré au minimum selon les taux d’intérêts LPP, soit actuellement 1%.
- Sauvegarder son patrimoine financier : cela permet d’effectuer des rachats dans le 2ème pilier, d’investir dans un autre bien ou dans de potentiels placements, d’effectuer des travaux de rénovations (déductibles fiscalement) ou encore de réaliser des donations auprès de ses enfants.
Dans le groupe MoneyPark, vous bénéficierez d’un accompagnement complet. Votre conseiller effectuera une étude de financement détaillée qui abordera tous les impacts liés à votre acquisition immobilière. Le financement optimisé, s’il est possible, est une excellente opportunité pour préserver votre patrimoine et améliorer votre situation fiscale.
Arthur Petit
<email-pii> | +41 22 747 10 12
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- Fausse croyance n°5 - "Une fois mon prêt négocié, je n'ai plus à me préoccuper de mon financement"
- Fausse croyance n°6 - "On ne peut rompre un prêt sans pénalités"
Pour acquérir un bien immobilier, les futurs propriétaires ont recours à des financements hypothécaires. Ils sont donc tenus de respecter certaines obligations envers l’établissement financier qu’ils ont choisi tels que le paiement des intérêts et l’amortissement contractuel durant toute la durée de l’emprunt.
Qu’arrive-t-il, lorsque les propriétaires sont contraints de vendre leur bien immobilier en cours de contrat de prêt et ainsi de résilier leur taux fixe avant l’échéance initialement prévue ? La plupart des établissements financiers calculent une pénalité ou une indemnité de sortie (également appelée dédite) en cas de rupture d'un contrat hypothécaire à taux fixe. Cette pénalité dépend du taux de refinancement, de la marge appliquée au client, du rendement du réinvestissement de l’établissement financier ainsi que des frais administratifs. Quelles possibilités s’offrent à vous afin d’éviter de devoir honorer le paiement de cette dernière ?
Voici quelques options possibles :
- Transférer votre prêt hypothécaire en cours sur un nouvel objet immobilier pour autant que le financement soit au moins de la même valeur et que l’estimation du nouveau bien le permette. Ainsi, vous ne payerez pas de pénalités et poursuivrez vos relations avec le même établissement ;
- Faire reprendre les conditions hypothécaires en vigueur par le nouvel acquéreur de votre bien, à condition que sa situation financière le lui permette et que l’établissement financier accepte de lui octroyer ce financement ;
- Conclure une assurance de protection en cas de vente de votre bien immobilier, souvent traduit par une majoration de votre taux fixe. Quelques établissements financiers incluent automatiquement cette assurance dans leur contrat-cadre hypothécaire.
Toutefois, si l’institution financière vous facture quand même cette dédite, il est possible de :
- La diluer dans le taux d’intérêt du jour auprès du même établissement financier, ce qui se traduit par une majoration du taux du jour ;
- Essayer de la reporter sur le prix de vente de votre bien immobilier. Ainsi, c’est le nouvel acquéreur qui vous la financera. À noter que ce montant est déductible de l’impôt sur le gain immobilier. Dans certains cas, il pourrait être possible de casser le contrat avant la vente et ainsi pouvoir déduire la pénalité du revenu imposable, plutôt que du bénéfice sur le gain immobilier et ainsi réaliser une économie fiscale plus importante.
En résumé, la rupture d’un contrat de prêt hypothécaire à taux fixe peut engendrer des charges importantes. Les conseillers DL MoneyPark pourront vous renseigner préalablement sur les différentes actions possibles liées à cette opération. Ainsi, grâce à une analyse globale de votre situation et à un conseil personnalisé, vous pourrez profiter des meilleures conditions et choisir la solution la plus adaptée pour vous.
Bertrand Ropraz
<email-pii> | +41 26 460 10 14
Vous les aviez manquées ? (Re)découvrez les fausses croyances précédentes :
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- Fausse croyance n°4 - "Je ne peux utiliser que 10% de ma LPP"
- Fausse croyance n°5 - "Une fois mon prêt négocié, je n'ai plus à me préoccuper de mon financement"
« Il était une fois la cigale et la fourmi. Tout l’été durant, la cigale chantait, dansait et profitait des plaisirs de la vie alors que de son côté, la fourmi travaillait, stockait et planifiait pour la saison à venir. Bien évidemment, l’hiver ne tarda pas à arriver et, comme nous le savons tous, seule la fourmi y survécu. »
Une fin pas très hollywoodienne mais qui pourrait concerner un grand nombre de propriétaires en Suisse d’ici une dizaine d’années. En effet, il est courant qu'un propriétaire ne se soucie de son prêt hypothécaire qu’au moment de sa contraction ou lors de son renouvellement. Une stratégie qui pourrait se révéler fort désagréable car, comme chaque étape majeure dans la vie, un renouvellement se planifie plusieurs années à l’avance.
N’oubliez pas que de nombreux changements pourraient se produire d’ici à la prochaine échéance de votre emprunt hypothécaire. En voici seulement quelques exemples :
- Les taux hypothécaires pourraient à nouveau augmenter. Imaginez l’impact sur votre loyer si vous veniez à passer d’un taux de 1% à 3% ;
- La valeur de votre maison pourrait être revue à la baisse et la banque pourrait exiger un amortissement plus important ;
- Les revenus du ménage pourraient ne plus suffire à assumer un tel emprunt car vous avez perdu votre emploi, changé votre taux d’activité ou malheureusement, été victime d’un décès d'un conjoint ou d’une invalidité ;
- Vous vieillissez et les banques commencent à regarder la tenue des charges à la retraite (analyse généralement entre 50 et 60 ans).
Il existe toutefois plusieurs solutions afin de vous prémunir contre ces mauvaises surprises tout en bénéficiant d’une potentielle diminution d’impôts.
Etablir une systématique d’épargne
L’épargne est le meilleur moyen de se protéger puisqu’elle pourrait servir à diminuer votre hypothèque en cas de coup dur. Épargner vous permettra, par exemple, de garder un loyer similaire en cas de hausse des taux ou de conserver votre maison en cas de baisse de revenu. A noter que cette épargne est également un moyen de mettre à l’abri votre famille en cas de décès et/ou invalidité, tout en vous économisant des impôts.
1. Le 3ème pilier A
Chaque année, la Confédération suisse autorise ses contribuables à déduire un montant fixe en vue de la planification de leur retraite. En 2020, ce montant est de CHF 6'826 pour une personne affiliée LPP et de maximum 20% du bénéfice pour un indépendant ne cotisant pas auprès d’une caisse de pension (toutefois capé à CHF 34'128 par année). Les personnes n’exerçant aucune activité lucrative ne pourront malheureusement pas profiter de cette possibilité.
Ces cotisations peuvent être effectuées tant auprès des établissements bancaires que des compagnies d’assurance. La différence principale est que le produit type « assurance » comprend des couvertures en cas de décès et/ou d’invalidité. Le coût de celles-ci sera répercuté sur le montant à disposition in fine.
Il est important de noter que le retrait de son épargne 3A n’est possible que lorsqu’il existe un lien avec la résidence principale (acquisition, réduction d’hypothèque et/ou travaux), le lancement d’une activité professionnelle indépendante, l’arrivée à la retraite et/ou le départ de la Suisse. Le montant retiré sera ensuite imposé à un taux préférentiel (un impôt bien moins élevé que la somme des gains d’impôts dont vous avez bénéficié).
2. Le 3ème pilier B
A l’instar du 3A, le 3ème pilier B n’est pas déductible dans tous les cantons. Les seuls cantons suisses à vous offrir une déduction supplémentaire, complètement dissociée de la déduction liée aux primes d’assurance maladie, sont les cantons de Genève et de Fribourg. Le montant de cette déduction dépendra de votre situation familiale (célibataire/marié & nombre d’enfants à charge) et du fait que vous cotisiez déjà auprès d’une caisse de pension ou d’un 3ème pilier A. A noter également que Genève et Fribourg n’accepte pas le même montant déductible.
Exemple : M. & Mme Joseph sont tous deux domiciliés à Genève, cotisent auprès d’une caisse de pension et ont un enfant à charge. L’Etat de Genève leur accordera donc de déduire les montants suivants :
Autre différence, le 3ème pilier B ne peut être effectué qu’auprès d’une compagnie d’assurance et comprend donc, par défaut, des couvertures invalidité et/ou décès.
Le capital à disposition in fine ne sera pas imposé.
3. Le rachat LPP
La Constitution suisse prévoit la possibilité de maximiser vos rentes de retraite, d’invalidité et de décès en effectuant des apports supplémentaires à votre caisse de pension. On parle alors de rachats.
Il n’y a aucune limite annuelle quant à la déduction fiscale de ces rachats mais il existe un montant maximal total pouvant être racheté dans votre caisse de pension. Ce montant sera d’autant plus important si vous avez été affilié tardivement au 2ème pilier, si vous avez connu d’importantes augmentations de salaire ou si vous avez été victime d’un divorce.
En termes de retrait, la caisse de pension comprend, à quelques détails près, les mêmes restrictions que le 3ème pilier A. Il faudra cependant que les montants rachetés restent au minimum 3 ans dans la caisse de pension, sans quoi, ils seront refiscalisé (remboursement du gain d’impôts réalisé par le rachat).
Finalement, le rachat LPP n’est possible que pour les personnes n’ayant pas effectué de retrait sur leur caisse de pension. Pour celles et ceux ayant bénéficié d'un retrait, il faudra d’abord rembourser le montant retiré, avant de pouvoir effectuer ces rachats (à l’exception des personnes divorcées).
Effectuer des travaux
Le maintien ou l'augmentation de la valeur de votre propriété est un facteur clé lors de votre renouvellement hypothécaire qui vous permettra également de réaliser des économies sur le plan fiscal. Les rénovations effectuées seront déductibles directement de vos revenus alors que les éventuelles plus-values pourront être retranchées du gain immobilier (bénéfice) lors de la revente de votre propriété.
Vous pourriez également bénéficier de certaines subventions de l’Etat si les travaux prévus sont de nature énergétique. Nous vous conseillons toutefois de bien vérifier la liste des travaux subventionnés sur le site internet du canton où se situe votre bâtiment. En effet, chaque canton a ses propres règles et les différences de l'un à l’autre peuvent être conséquentes.
Finalement, il est courant pour les propriétaires de demander une augmentation d’hypothèque pour le financement des gros travaux de rénovations. Faites toutefois bien attention à aligner vos échéances afin de ne pas vous retrouver bloqué auprès d’un établissement financier lors du renouvellement de votre prêt hypothécaire.
Conclusion
De nombreuses solutions sont en place, dans le système suisse, afin de vous faire bénéficier de déductions d’impôts tout en planifiant votre renouvellement hypothécaire. Il faudra toutefois analyser laquelle de ces solutions est la plus adaptée à votre situation.
Il n’y a qu’un pas entre la cigale et la fourmi... Et si ce pas, pour être fourmi plutôt que cigale, était simplement de bénéficier d'un bon conseil en financement ?
Morgan Pauwels
<email-pii> | 022 747 10 13
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- Fausse croyance n°3 - "Je dois avoir vendu mon bien pour en acheter un autre"
- Fausse croyance n°4 - "Je ne peux utiliser que 10% de ma LPP"
- Obtenir les meilleures conditions de prêt hypothécaire
- Optimiser la fiscalité afin de payer moins d’impôts
- Protéger le bien immobilier et la famille en tenant compte de la situation à la retraite et des couvertures en cas de décès ou d’invalidité
- Maintenir au mieux les prestations de la caisse de pension
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