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Leichter Anstieg der Leerwohnungsziffer, grösseres Angebot an Geschäftsräumen
Der Leerwohnungsbestand in Basel-Stadt hat sich innert Jahresfrist um 93 auf 1'328 Einheiten erhöht. Die Leerwohnungsquote liegt nun bei 1,2%. Dieser Wert ist niedriger als die schweizerische Quote. Im städtischen Vergleich allerdings liegt der Basler Wert über demjenigen anderer Grossstädte.
Die Leerwohnungsquote beziffert den Anteil leerstehender – und auf dem Wohnungsmarkt per Stichtag 1. Juni erhältlicher – Wohnungen am gesamten Wohnungsbestand. In Basel-Stadt ist diese Quote im Juni 2022 um 0,07 Prozentpunkte auf 1,17% gestiegen. Die Anzahl der leerstehenden Wohnungen hat sich von 1'235 auf 1'328 vergrössert. Gründe für den Anstieg liegen in der ab Mitte 2021 gesteigerten Bautätigkeit und dem leicht abgeschwächten Bevölkerungswachstum.
Struktur der Leerwohnungen
Bezüglich Zimmerzahl weist der Leerstand folgende Struktur auf: Dem Mittelwert von 1,2% entsprechen die Dreizimmerwohnungen. Höhere Quoten von jeweils 2,2% und 1,5% entfallen auf die kleineren Wohnungen mit einem Zimmer bzw. zwei Zimmern. Tiefere Werte weisen die Vierzimmerwohnungen mit 0,5% und Wohnungen mit fünf sowie mit mindestens sechs Zimmern (je 0,4%) auf. Zur Steigerung der Leerstandsquote hat vor allem der höhere Leerstand bei den Zwei- und Dreizimmerwohnungen beigetragen. Im Vergleich zum Vorjahr ist deren Leerstand um 82 Einheiten gewachsen.
3% der Leerwohnungen sind Neubauwohnungen der letzten zwei Jahre. Bei 17% handelt es sich um Wohnungen, die innerhalb der vergangenen zwei Jahre renoviert wurden.
Leerwohnungsziffer im Vergleich
Im Kanton Basel-Landschaft wurden gegenüber dem Vorjahr 51 leerstehende Wohnungen weniger, nämlich insgesamt 1'353 gezählt. Dies entspricht einem Rückgang der Leerwohnungsquote von 0,97% auf 0,93%. Für die gesamte Nordwestschweiz, d. h. auch unter Berücksichtigung der Bezirke Laufenburg und Rheinfelden im Kanton Aargau sowie der Bezirke Thierstein und Dorneck im Kanton Solothurn, ist aufgrund der zurzeit verfügbaren Zahlen mit einer geschätzten Leerstandsziffer von 1,3% zu rechnen.
Die gesamtschweizerische Leerstandsziffer 2022 liegt zurzeit noch nicht vor. Letztes Jahr betrug sie 1,5%. Sie dürfte sich aufgrund der bisher zugänglichen Werte auch 2022 in einem ähnlichen Rahmen bewegen. Im städtischen Vergleich liegt die Quote der Stadt Basel mit 1,2% deutlich über der für 2022 bereits verfügbaren Quote von Winterthur (0,4%). Für die anderen Grossstädte liegen noch keine Zahlen vor.
Die Verteilung des Leerstands im Stadtkanton zeigt grossräumig ein recht ausgeglichenes Bild: Gross- und Kleinbasel weichen mit 1,2% bzw. 1,1% Leerstand nur wenig voneinander ab. Auf der Ebene der Wohnviertel treten die Unterschiede aber deutlicher hervor: Die höchsten Leerstandsquoten entfallen auf die Wohnviertel Vorstädte mit 2,4% und Altstadt Grossbasel mit 2,2% sowie auf die Wohnviertel Am Ring und Breite mit je 1,5%. Die Zentrumsnähe mit grösserem Anteil an Kleinwohnungen dürfte diese vergleichsweise hohen Quoten mitbewirkt haben. Die Gemeinde Bettingen mit 0,2% und das Wettsteinquartier mit 0,5% sowie das Wohnviertel Bachletten und Hirzbrunnen mit je 0,6% weisen die niedrigsten Leerwohnungsquoten auf.
Leicht weniger Leerstand von Geschäftsräumlichkeiten in der Region
Gemäss der zeitgleich vom Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft beider Basel (SVIT) durchgeführten Erhebung im Geschäftsbereich ist das Angebot an leerstehenden Geschäftsflächen in den beiden Basel um 3% von 375'000 m2 auf 364'000 m2 gesunken. Im Stadtkanton stieg die Leerstandsfläche um 17'000 m2 (+9%) auf knapp 202'000 m2, im Landkanton dagegen nahm sie um knapp 28'000 m2 (-15%) auf 163'000 m2 ab. Die Veränderungen im Stadtkanton sind hauptsächlich auf gestiegene Leerstände bei den Gewerbeflächen zurückzuführen.
Der Leerstand bei den Büroflächen ging leicht zurück (-10%). Im Landkanton wurden bei den Lager- (-46%) und Büroflächen (-20%) grössere Abnahmen verzeichnet. Die gegenläufige Entwicklung in den beiden Basel erhöhte den Anteil des Stadtkantons am gesamten Angebot von 49% auf 55%.
Die Resultate basieren auf der Leerstandserhebung vom 1. Juni 2022. Der Wohnungsleerstand wurde durch das Statistische Amt des Kantons Basel-Stadt und das Statistischen Amt des Kantons Basel-Landschaft gemeinsam erhoben. Parallel dazu führte der SVIT beider Basel die Erhebung der leerstehenden Geschäftsflächen durch.
Die Daten sind abrufbar unter www.statistik.bs.ch/leerstand
Kommentar der Kantons- und Stadtentwicklung
Die nach wie vor sehr hohe Wohnbautätigkeit hat Auswirkungen auf die Leerwohnungsquote. Zusammen mit der coronabedingt geringeren Wanderungsdynamik führt diese zu einer weiteren Entlastung des Wohnungsmarktes. Dennoch herrscht mit 1,2 Prozent nach wie vor Wohnungsnot. Deshalb gelten seit dem 28. Mai 2022 verstärkte Wohnschutzmassnahmen.
Gegenüber dem Vorjahr stehen erneut mehr Wohnungen leer, was den Wohnungsmarkt grundsätzlich stärkt. Die Leerwohnungsquote erhöhte sich gegenüber dem Vorjahresstichtag damit von 1,1 auf 1,2 Prozent. Vor fünf Jahren lag sie noch bei 0,5 Prozent – ein Wert, der zu einer starken Einschränkung des Wohnungsmarktes führte. Der Grund für den kontinuierlichen Anstieg der Leerwohnungsquote in den letzten Jahren liegt bei der hohen Wohnbautätigkeit. Zudem ist die Bevölkerung ‑ primär aufgrund des Corona bedingten Rückgangs der Zuwanderung, zum ersten Mal seit 2006 nicht mehr weiter gewachsen. Dennoch bleiben der Wohnungsbau und damit insbesondere die Arealentwicklungen wichtig. Dazu der Leiter der Kantons- und Stadtentwicklung Lukas Ott: "Es ist absehbar, dass der Wohnungsbedarf nach Überwindung der Coronapandemie wieder steigen wird, da die Kernstadt eine starke Sogwirkung hat. So ist Basel bei hoher Lebensqualität nach wie vor ein attraktiver Wirtschaftsstandort, der potenziell weitere Firmen und Arbeitnehmer*innen anzieht. Die Prognosen gehen denn auch weiterhin von einem Wachstum aus." Weiter gibt es bei Neubauten kaum Leerstand. Vor allem bereits im Kanton wohnhafte Menschen ziehen gerne in Neubauwohnungen ein.
Aus Sicht der Kantons- und Stadtentwicklung besteht eine zentrale Aufgabe darin, das Wohnungsangebot im Kanton weiter auszubauen. Basel ist dabei in der glücklichen Lage, über mehrere Areale mit grossen Entwicklungspotenzialen zu verfügen. Industrie- oder Güterareale, wie das Areal Dreispitz Nord oder das Areal klybeckplus im Kleinbasel werden schrittweise für Wohnnutzungen geöffnet und zu attraktiven klimafreundlichen Stadtteilen transformiert, wo künftig gearbeitet, gewohnt und die Freizeit verbracht wird.
Seit Ende Mai gelten zudem die neuen Wohnschutzbestimmungen, die im gesamten Kanton zur Anwendung kommen, solange die Leerstandsquote 1,5 Prozent oder weniger beträgt. Durch eine zusätzliche Bewilligungspflicht und Mietzinskontrolle bei Sanierung, Umbau oder Abbruch von Wohnungen in Liegenschaften mit vier oder mehr Wohnungen wird ein Grossteil der Mieter*innen vor übermässigen Mietzinserhöhungen geschützt.
Laut Verfassung § 34, Absatz 6 wird Wohnungsnot wie folgt definiert: «Wohnungsnot besteht bei einem Leerwohnungsbestand von 1,5 Prozent oder weniger»