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Geschäftsnummer: SB.2024.00059 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 16.10.2024 Spruchkörper: 2. Abteilung/2. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Steuerrecht Betreff: Grundstückgewinnsteuer Grundstückgewinnsteuer [Verletzung des rechtlichen Gehörs wegen Missachtung einer richterlichen Anordnung und Verfügung.] Kognition des Verwaltungsgerichts (E. 1.1 f.). Ausführungen zum rechtlichen Gehör (E. 2.1). Anspruch der Parteien auf Teilnahme an einem gerichtlich angeordneten Augenschein. Wird der Anspruch durch mangelhafte Vorladung oder Anzeige vereitelt, liegt eine Gehörsverletzung vor (E. 2.2). Die von der Vorinstanz beauftragte Gutachterin unterliess es trotz ausdrücklicher Aufforderung, den von ihr durchgeführten Augenschein rechtzeitig anzukündigen und den Parteien die Gelegenheit zu geben, daran teilzunehmen. Damit haben die Pflichtigen zu Recht die Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend gemacht (E. 2.3). Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids als Folge der Gehörsverletzung (E. 2.5). Ausgangsgemässe Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 3). Rückweisung zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid (teilweise Gutheissung). Geschäftsnummer: SB.2024.00059 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 16.10.2024 Spruchkörper: 2. Abteilung/2. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Steuerrecht Betreff: Grundstückgewinnsteuer Grundstückgewinnsteuer [Verletzung des rechtlichen Gehörs wegen Missachtung einer richterlichen Anordnung und Verfügung.] Kognition des Verwaltungsgerichts (E. 1.1 f.). Ausführungen zum rechtlichen Gehör (E. 2.1). Anspruch der Parteien auf Teilnahme an einem gerichtlich angeordneten Augenschein. Wird der Anspruch durch mangelhafte Vorladung oder Anzeige vereitelt, liegt eine Gehörsverletzung vor (E. 2.2). Die von der Vorinstanz beauftragte Gutachterin unterliess es trotz ausdrücklicher Aufforderung, den von ihr durchgeführten Augenschein rechtzeitig anzukündigen und den Parteien die Gelegenheit zu geben, daran teilzunehmen. Damit haben die Pflichtigen zu Recht die Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend gemacht (E. 2.3). Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids als Folge der Gehörsverletzung (E. 2.5). Ausgangsgemässe Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 3). Rückweisung zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid (teilweise Gutheissung). Stichworte: AUGENSCHEIN GEHÖRSVERLETZUNG GUTACHTEN RECHTLICHES GEHÖR Rechtsnormen: Art. 29 Abs. II BV § 132 Abs. II StG § 151 Abs. I StG § 152 StG § 153 Abs. IV StG § 213 StG § 17 Abs. II VRG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Stichworte: AUGENSCHEIN GEHÖRSVERLETZUNG GUTACHTEN RECHTLICHES GEHÖR AUGENSCHEIN GEHÖRSVERLETZUNG GUTACHTEN RECHTLICHES GEHÖR Rechtsnormen: Art. 29 Abs. II BV § 132 Abs. II StG § 151 Abs. I StG § 152 StG § 153 Abs. IV StG § 213 StG § 17 Abs. II VRG Art. 29 Abs. II BV § 132 Abs. II StG § 151 Abs. I StG § 152 StG § 153 Abs. IV StG § 213 StG § 17 Abs. II VRG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 2. Abteilung SB.2024.00059 Urteil der 2. Kammer vom 16. Oktober 2024 Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichter Bruno Fässler, Gerichtsschreiber Kürsad Okutan. In Sachen Erben des A, 1. Stiftung C, 2. Stiftung D, 3. E, alle vertreten durch den Willensvollstrecker des A, Prof. Dr. iur. F, Beschwerdeführende, gegen Gemeinde B, Beschwerdegegnerin, betreffend Grundstückgewinnsteuer, hat sich ergeben: I. A. Am 23. Juni 2020 verkauften die Erben des A, die Stiftung C, die Stiftung D und E (nachfolgend die Pflichtigen), die Liegenschaft GB Bl. 01, Kat. Nr. 02, 2'202m 2, G-Strasse 03, H, in B, an das Ehepaar I und J zu einem Kaufpreis von Fr.... In der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer vom 31. Juli 2020 deklarierten die Pflichtigen einen Grundstückgewinn von Fr. …, wobei sie gestützt auf einen Schätzungsbericht des Architekturbüros K vom Juni 1998 von einem Verkehrswert der Liegenschaft vor 20 Jahren von Fr. … ausgingen. Das Steueramt der Gemeinde B stellte aufgrund eigener Berechnungen mit Einschätzungsvorschlag vom 8. Oktober 2020 einen Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr. … und einen steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. … fest. Einen auf dieser Basis erstellten Einschätzungsvorschlag vom 8. Oktober 2020 lehnten die Pflichtigen ab. Mit Beschluss vom 25. Januar 2021 setzte die Grundsteuerkommission B den steuerbaren Gewinn gemäss Einschätzungsvorschlag fest und auferlegte den Pflichtigen eine Grundstückgewinnsteuer von Fr.... B. Eine hiergegen am 4. März 2021 erhobene Einsprache hiess die Grundsteuerkommission B mit Beschluss vom 30. August 2021 teilweise gut, da ein im Einspracheverfahren eingeholtes Gutachten betreffend den Verkehrswert der streitbetroffenen Liegenschaft einen Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr. … ergab. Daraus resultierte ein steuerbarer Grundstückgewinn von Fr. … und eine zu entrichtende Grundstückgewinnsteuer von Fr.... II. Den hiergegen erhobenen Rekurs wies das Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 30. April 2024 ab und erhöhte die zu entrichtende Grundstückgewinnsteuer auf Fr.... Dabei ging das Steuerrekursgericht aufgrund eines von ihm in Auftrag gegebenen amtlichen Gutachtens von einem Verkehrswert der streitbetroffenen Liegenschaft vor 20 Jahren von Fr. … und einem steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. … aus. III. Mit Beschwerde vom 20. Juni 2024 gelangten die Pflichtigen an das Verwaltungsgericht und liessen die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids beantragen. Die Sache sei zur Neufestlegung und Herabsetzung der Grundstückgewinnsteuer an die Vorinstanz zurückzuweisen. Weiter wurde um Zusprache einer Parteientschädigung ersucht. Die Kammer erwägt: 1. 1.1 Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG] alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. 1.2 Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d. h. auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147). 2. Zu prüfen ist zunächst das Vorbringen der Pflichtigen, wonach die Gutachterin einen Augenschein ohne Ankündigung an die Parteien und das Gericht durchgeführt habe. Dadurch seien die Parteirechte und damit das rechtliche Gehör der Pflichtigen verletzt worden. 2.1 Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) ist formeller Natur und seine Verletzung führt grundsätzlich ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selbst zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Aus diesem Grund rechtfertigt es sich, die Rüge der Gehörsverletzung vorweg zu prüfen (BGE 124 V 389 E. 1; BGE 117 Ia 5 E. 1a; VGr, 4. Dezember 2019, SB.2019.00087, E. 2.2). Das rechtliche Gehör dient dabei einerseits der Sachaufklärung, andererseits stellt es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheides dar, welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Dazu gehört insbesondere das Recht des Betroffenen, sich vor Erlass eines solchen Entscheids zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen und Einsicht in die Akten zu nehmen (BGr, 27. Januar 2022, 2C_688/2021, E. 3.1 mit weiteren Hinweisen). 2.2 Bei einem Augenschein geht es um die Beweisaufnahme, welche sich auf die Existenz, die Lage und die Beschaffenheit von Objekten oder von Vorgängen bezieht. Die Vornahme eines Augenscheins geschieht auf Antrag einer Partei oder von Amtes wegen, häufig – wie vorliegend – im Zusammenhang mit einer Expertise (vgl. Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 132 N. 49 f.). Ist ein Augenschein angeordnet worden, steht den Parteien ein Anspruch auf Teilnahme zu. Wird dieser Anspruch durch eine mangelhafte Vorladung oder Anzeige vereitelt, liegt darin eine Gehörsverletzung (so schon RB 1970 Nr. 38; Richner et al., a. a. O., § 132 N. 52). Die bundesgerichtliche Rechtsprechung bejaht einen Teilnahmeanspruch am Augenschein jedenfalls dann, wenn die Entscheidinstanz den Augenschein durchführt (BGr, 18. November 2021, 2C_686/2021, E. 3.2.2). 2.3 Das Steuerrekursgericht hat mit Verfügung vom 13. September 2022 L zur Expertin ernannt und ihr die (Experten-)Frage gestellt, wie hoch der Verkehrswert der vorliegend streitbetroffenen Liegenschaft per 23. Juni 2000 war. Das Steuerrekursgericht hat – im Licht der vorstehend dargelegten Rechtslage – die Expertin zunächst u. a. ermächtigt, einen Augenschein durchzuführen. In Ziff. 3 der Verfügung hat das Steuerrekursgericht die Expertin ausdrücklich aufgefordert, die Parteien und das Gericht vorgängig und rechtzeitig vom Termin des Augenscheins zu benachrichtigen. Den Expertenauftrag hat das Gericht mit einem Begleitschreiben, ebenfalls datierend 13. September 2022, L zugestellt. In diesem Begleitschreiben hat das Gericht nochmals ausdrücklich darauf hingewiesen, dass "bei einem Augenschein den Parteien Gelegenheit zur Teilnahme gewährt werden muss". Dementsprechend sei ein Augenschein vorgängig und rechtzeitig den Parteien und dem Steuerrekursgericht anzuzeigen. Dem von der Expertin erstellten Gutachten ist auf der Titelseite zu entnehmen, dass sie am 5. Januar 2023 einen "Augenschein von aussen" durchgeführt hat. Weiter ist der Augenschein im Gutachten nicht dokumentiert. Wie der Augenschein durchgeführt wurde und welche Erkenntnisse aus dem Augenschein letztlich wie in das Gutachten eingeflossen sind und wie diese Erkenntnisse gewonnen wurden, ist damit unklar. Jedenfalls steht fest, dass die Expertin einen Augenschein vorgenommen und diesen weder den Parteien noch dem Steuerrekursgericht angekündigt hat. Mit diesem Vorgehen hat sie die ausdrückliche und klare Anordnung des Gerichts sowohl in der Verfügung vom 13. September 2022 wie auch im Begleitschreiben dazu missachtet. Auch die Parteien, welche sich auf eine entsprechende (Termin-)Anzeige verlassen durften, sind in ihrem Vertrauen auf diesen Verfahrensablauf getäuscht worden. Die Pflichtigen machen damit zu Recht geltend, ihre Parteirechte und damit das rechtliche Gehör sei verletzt. Im zweiten Rechtsgang ist der festgestellte Mangel des Gutachtens zu beheben. 2.4 Bei dieser Sachlage ist auf die weiteren Ausführungen der Pflichtigen nicht weiter einzugehen. 2.5 Dies führt – unabhängig von den Erfolgsaussichten in der Sache selbst – zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids und im Resultat zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde. Über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des steuerrekursgerichtlichen Verfahrens hat das Steuerrekursgericht im Neuentscheid zu befinden. 3. Bei diesem Verfahrensausgang sind die – aufgrund der formellen Erledigung reduzierten – Gerichtskosten des vorliegenden Verfahrens der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG). Die Beschwerdegegnerin hat sodann den Pflichtigen für das Beschwerdeverfahren eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 StG). 4. Beim vorliegenden Rückweisungsentscheid handelt es sich um einen Zwischenentscheid gemäss Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG). Die Beschwerde an das Bundesgericht kann deshalb nur erhoben werden, wenn der Zwischenentscheid einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken könnte oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit und Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde. Demgemäss erkennt die Kammer : 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 30. April 2024 wird aufgehoben. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an das Steuerrekursgericht zurückgewiesen. Über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens hat das Steuerrekursgericht im Neuentscheid zu befinden. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 70.-- Zustellkosten, Fr. 3'070.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt. 4. Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inklusive) zu bezahlen. 5. Gegen dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen. 6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) das Steuerrekursgericht; c) das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts. Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 2. Abteilung SB.2024.00059 Urteil der 2. Kammer vom 16. Oktober 2024 Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichter Bruno Fässler, Gerichtsschreiber Kürsad Okutan. In Sachen Erben des A, 1. Stiftung C, 2. Stiftung D, 3. E, alle vertreten durch den Willensvollstrecker des A, Prof. Dr. iur. F, Beschwerdeführende, gegen Gemeinde B, Beschwerdegegnerin, betreffend Grundstückgewinnsteuer, hat sich ergeben: I. A. Am 23. Juni 2020 verkauften die Erben des A, die Stiftung C, die Stiftung D und E (nachfolgend die Pflichtigen), die Liegenschaft GB Bl. 01, Kat. Nr. 02, 2'202m 2, G-Strasse 03, H, in B, an das Ehepaar I und J zu einem Kaufpreis von Fr.... In der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer vom 31. Juli 2020 deklarierten die Pflichtigen einen Grundstückgewinn von Fr. …, wobei sie gestützt auf einen Schätzungsbericht des Architekturbüros K vom Juni 1998 von einem Verkehrswert der Liegenschaft vor 20 Jahren von Fr. … ausgingen. Das Steueramt der Gemeinde B stellte aufgrund eigener Berechnungen mit Einschätzungsvorschlag vom 8. Oktober 2020 einen Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr. … und einen steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. … fest. Einen auf dieser Basis erstellten Einschätzungsvorschlag vom 8. Oktober 2020 lehnten die Pflichtigen ab. Mit Beschluss vom 25. Januar 2021 setzte die Grundsteuerkommission B den steuerbaren Gewinn gemäss Einschätzungsvorschlag fest und auferlegte den Pflichtigen eine Grundstückgewinnsteuer von Fr.... B. Eine hiergegen am 4. März 2021 erhobene Einsprache hiess die Grundsteuerkommission B mit Beschluss vom 30. August 2021 teilweise gut, da ein im Einspracheverfahren eingeholtes Gutachten betreffend den Verkehrswert der streitbetroffenen Liegenschaft einen Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr. … ergab. Daraus resultierte ein steuerbarer Grundstückgewinn von Fr. … und eine zu entrichtende Grundstückgewinnsteuer von Fr.... II. Den hiergegen erhobenen Rekurs wies das Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 30. April 2024 ab und erhöhte die zu entrichtende Grundstückgewinnsteuer auf Fr.... Dabei ging das Steuerrekursgericht aufgrund eines von ihm in Auftrag gegebenen amtlichen Gutachtens von einem Verkehrswert der streitbetroffenen Liegenschaft vor 20 Jahren von Fr. … und einem steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. … aus. III. Mit Beschwerde vom 20. Juni 2024 gelangten die Pflichtigen an das Verwaltungsgericht und liessen die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids beantragen. Die Sache sei zur Neufestlegung und Herabsetzung der Grundstückgewinnsteuer an die Vorinstanz zurückzuweisen. Weiter wurde um Zusprache einer Parteientschädigung ersucht. Die Kammer erwägt: 1. 1.1 Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG] alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. 1.2 Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d. h. auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147). 2. Zu prüfen ist zunächst das Vorbringen der Pflichtigen, wonach die Gutachterin einen Augenschein ohne Ankündigung an die Parteien und das Gericht durchgeführt habe. Dadurch seien die Parteirechte und damit das rechtliche Gehör der Pflichtigen verletzt worden. 2.1 Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) ist formeller Natur und seine Verletzung führt grundsätzlich ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selbst zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Aus diesem Grund rechtfertigt es sich, die Rüge der Gehörsverletzung vorweg zu prüfen (BGE 124 V 389 E. 1; BGE 117 Ia 5 E. 1a; VGr, 4. Dezember 2019, SB.2019.00087, E. 2.2). Das rechtliche Gehör dient dabei einerseits der Sachaufklärung, andererseits stellt es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheides dar, welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Dazu gehört insbesondere das Recht des Betroffenen, sich vor Erlass eines solchen Entscheids zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen und Einsicht in die Akten zu nehmen (BGr, 27. Januar 2022, 2C_688/2021, E. 3.1 mit weiteren Hinweisen). 2.2 Bei einem Augenschein geht es um die Beweisaufnahme, welche sich auf die Existenz, die Lage und die Beschaffenheit von Objekten oder von Vorgängen bezieht. Die Vornahme eines Augenscheins geschieht auf Antrag einer Partei oder von Amtes wegen, häufig – wie vorliegend – im Zusammenhang mit einer Expertise (vgl. Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 132 N. 49 f.). Ist ein Augenschein angeordnet worden, steht den Parteien ein Anspruch auf Teilnahme zu. Wird dieser Anspruch durch eine mangelhafte Vorladung oder Anzeige vereitelt, liegt darin eine Gehörsverletzung (so schon RB 1970 Nr. 38; Richner et al., a. a. O., § 132 N. 52). Die bundesgerichtliche Rechtsprechung bejaht einen Teilnahmeanspruch am Augenschein jedenfalls dann, wenn die Entscheidinstanz den Augenschein durchführt (BGr, 18. November 2021, 2C_686/2021, E. 3.2.2). 2.3 Das Steuerrekursgericht hat mit Verfügung vom 13. September 2022 L zur Expertin ernannt und ihr die (Experten-)Frage gestellt, wie hoch der Verkehrswert der vorliegend streitbetroffenen Liegenschaft per 23. Juni 2000 war. Das Steuerrekursgericht hat – im Licht der vorstehend dargelegten Rechtslage – die Expertin zunächst u. a. ermächtigt, einen Augenschein durchzuführen. In Ziff. 3 der Verfügung hat das Steuerrekursgericht die Expertin ausdrücklich aufgefordert, die Parteien und das Gericht vorgängig und rechtzeitig vom Termin des Augenscheins zu benachrichtigen. Den Expertenauftrag hat das Gericht mit einem Begleitschreiben, ebenfalls datierend 13. September 2022, L zugestellt. In diesem Begleitschreiben hat das Gericht nochmals ausdrücklich darauf hingewiesen, dass "bei einem Augenschein den Parteien Gelegenheit zur Teilnahme gewährt werden muss". Dementsprechend sei ein Augenschein vorgängig und rechtzeitig den Parteien und dem Steuerrekursgericht anzuzeigen. Dem von der Expertin erstellten Gutachten ist auf der Titelseite zu entnehmen, dass sie am 5. Januar 2023 einen "Augenschein von aussen" durchgeführt hat. Weiter ist der Augenschein im Gutachten nicht dokumentiert. Wie der Augenschein durchgeführt wurde und welche Erkenntnisse aus dem Augenschein letztlich wie in das Gutachten eingeflossen sind und wie diese Erkenntnisse gewonnen wurden, ist damit unklar. Jedenfalls steht fest, dass die Expertin einen Augenschein vorgenommen und diesen weder den Parteien noch dem Steuerrekursgericht angekündigt hat. Mit diesem Vorgehen hat sie die ausdrückliche und klare Anordnung des Gerichts sowohl in der Verfügung vom 13. September 2022 wie auch im Begleitschreiben dazu missachtet. Auch die Parteien, welche sich auf eine entsprechende (Termin-)Anzeige verlassen durften, sind in ihrem Vertrauen auf diesen Verfahrensablauf getäuscht worden. Die Pflichtigen machen damit zu Recht geltend, ihre Parteirechte und damit das rechtliche Gehör sei verletzt. Im zweiten Rechtsgang ist der festgestellte Mangel des Gutachtens zu beheben. 2.4 Bei dieser Sachlage ist auf die weiteren Ausführungen der Pflichtigen nicht weiter einzugehen. 2.5 Dies führt – unabhängig von den Erfolgsaussichten in der Sache selbst – zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids und im Resultat zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde. Über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des steuerrekursgerichtlichen Verfahrens hat das Steuerrekursgericht im Neuentscheid zu befinden. 3. Bei diesem Verfahrensausgang sind die – aufgrund der formellen Erledigung reduzierten – Gerichtskosten des vorliegenden Verfahrens der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG). Die Beschwerdegegnerin hat sodann den Pflichtigen für das Beschwerdeverfahren eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 StG). 4. Beim vorliegenden Rückweisungsentscheid handelt es sich um einen Zwischenentscheid gemäss Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG). Die Beschwerde an das Bundesgericht kann deshalb nur erhoben werden, wenn der Zwischenentscheid einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken könnte oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit und Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde. Demgemäss erkennt die Kammer : 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 30. April 2024 wird aufgehoben. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an das Steuerrekursgericht zurückgewiesen. Über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens hat das Steuerrekursgericht im Neuentscheid zu befinden. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 70.-- Zustellkosten, Fr. 3'070.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt. 4. Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inklusive) zu bezahlen. 5. Gegen dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen. 6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) das Steuerrekursgericht; c) das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 2. Abteilung Verwaltungsgericht

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich

des Kantons Zürich 2. Abteilung

2. Abteilung SB.2024.00059

Urteil

Urteil der 2. Kammer

der 2. Kammer vom 16. Oktober 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichter Bruno Fässler, Gerichtsschreiber Kürsad Okutan.

(Vorsitz) In Sachen

Erben des A,

Erben des A, 1. Stiftung C,

1. Stiftung C, 2. Stiftung D,

2. Stiftung D, 3. E,

3. E, alle vertreten durch den Willensvollstrecker des A, Prof. Dr. iur. F,

Beschwerdeführende,

Beschwerdeführende, gegen

Gemeinde B,

Gemeinde B, Beschwerdegegnerin,

Beschwerdegegnerin, betreffend Grundstückgewinnsteuer,

hat sich ergeben:

I.

A. Am 23. Juni 2020 verkauften die Erben des A, die Stiftung C, die Stiftung D und E (nachfolgend die Pflichtigen), die Liegenschaft GB Bl. 01, Kat. Nr. 02, 2'202m 2, G-Strasse 03, H, in B, an das Ehepaar I und J zu einem Kaufpreis von Fr....

A. Am 23. Juni 2020 verkauften die Erben des A, die Stiftung C, die Stiftung D und E (nachfolgend die Pflichtigen), die Liegenschaft GB Bl. 01, Kat. Nr. 02, 2'202m 2, G-Strasse 03, H, in B, an das Ehepaar I und J zu einem Kaufpreis von Fr.... In der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer vom 31. Juli 2020 deklarierten die Pflichtigen einen Grundstückgewinn von Fr. …, wobei sie gestützt auf einen Schätzungsbericht des Architekturbüros K vom Juni 1998 von einem Verkehrswert der Liegenschaft vor 20 Jahren von Fr. … ausgingen. Das Steueramt der Gemeinde B stellte aufgrund eigener Berechnungen mit Einschätzungsvorschlag vom 8. Oktober 2020 einen Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr. … und einen steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. … fest. Einen auf dieser Basis erstellten Einschätzungsvorschlag vom 8. Oktober 2020 lehnten die Pflichtigen ab. Mit Beschluss vom 25. Januar 2021 setzte die Grundsteuerkommission B den steuerbaren Gewinn gemäss Einschätzungsvorschlag fest und auferlegte den Pflichtigen eine Grundstückgewinnsteuer von Fr....

In der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer vom 31. Juli 2020 deklarierten die Pflichtigen einen Grundstückgewinn von Fr. …, wobei sie gestützt auf einen Schätzungsbericht des Architekturbüros K vom Juni 1998 von einem Verkehrswert der Liegenschaft vor 20 Jahren von Fr. … ausgingen. Das Steueramt der Gemeinde B stellte aufgrund eigener Berechnungen mit Einschätzungsvorschlag vom 8. Oktober 2020 einen Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr. … und einen steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. … fest. Einen auf dieser Basis erstellten Einschätzungsvorschlag vom 8. Oktober 2020 lehnten die Pflichtigen ab. Mit Beschluss vom 25. Januar 2021 setzte die Grundsteuerkommission B den steuerbaren Gewinn gemäss Einschätzungsvorschlag fest und auferlegte den Pflichtigen eine Grundstückgewinnsteuer von Fr.... B. Eine hiergegen am 4. März 2021 erhobene Einsprache hiess die Grundsteuerkommission B mit Beschluss vom 30. August 2021 teilweise gut, da ein im Einspracheverfahren eingeholtes Gutachten betreffend den Verkehrswert der streitbetroffenen Liegenschaft einen Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr. … ergab. Daraus resultierte ein steuerbarer Grundstückgewinn von Fr. … und eine zu entrichtende Grundstückgewinnsteuer von Fr....

B. Eine hiergegen am 4. März 2021 erhobene Einsprache hiess die Grundsteuerkommission B mit Beschluss vom 30. August 2021 teilweise gut, da ein im Einspracheverfahren eingeholtes Gutachten betreffend den Verkehrswert der streitbetroffenen Liegenschaft einen Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr. … ergab. Daraus resultierte ein steuerbarer Grundstückgewinn von Fr. … und eine zu entrichtende Grundstückgewinnsteuer von Fr.... II.

II. Den hiergegen erhobenen Rekurs wies das Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 30. April 2024 ab und erhöhte die zu entrichtende Grundstückgewinnsteuer auf Fr.... Dabei ging das Steuerrekursgericht aufgrund eines von ihm in Auftrag gegebenen amtlichen Gutachtens von einem Verkehrswert der streitbetroffenen Liegenschaft vor 20 Jahren von Fr. … und einem steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. … aus.

Den hiergegen erhobenen Rekurs wies das Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 30. April 2024 ab und erhöhte die zu entrichtende Grundstückgewinnsteuer auf Fr.... Dabei ging das Steuerrekursgericht aufgrund eines von ihm in Auftrag gegebenen amtlichen Gutachtens von einem Verkehrswert der streitbetroffenen Liegenschaft vor 20 Jahren von Fr. … und einem steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. … aus. III.

III. Mit Beschwerde vom 20. Juni 2024 gelangten die Pflichtigen an das Verwaltungsgericht und liessen die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids beantragen. Die Sache sei zur Neufestlegung und Herabsetzung der Grundstückgewinnsteuer an die Vorinstanz zurückzuweisen. Weiter wurde um Zusprache einer Parteientschädigung ersucht.

Mit Beschwerde vom 20. Juni 2024 gelangten die Pflichtigen an das Verwaltungsgericht und liessen die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids beantragen. Die Sache sei zur Neufestlegung und Herabsetzung der Grundstückgewinnsteuer an die Vorinstanz zurückzuweisen. Weiter wurde um Zusprache einer Parteientschädigung ersucht. Die Kammer erwägt:

Die Kammer erwägt: 1.

1.1 Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG] alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG] alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. 1.2 Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d. h. auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).

Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d. h. auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147). 2.

Zu prüfen ist zunächst das Vorbringen der Pflichtigen, wonach die Gutachterin einen Augenschein ohne Ankündigung an die Parteien und das Gericht durchgeführt habe. Dadurch seien die Parteirechte und damit das rechtliche Gehör der Pflichtigen verletzt worden.

2.1 Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) ist formeller Natur und seine Verletzung führt grundsätzlich ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selbst zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Aus diesem Grund rechtfertigt es sich, die Rüge der Gehörsverletzung vorweg zu prüfen (BGE 124 V 389 E. 1; BGE 117 Ia 5 E. 1a; VGr, 4. Dezember 2019, SB.2019.00087, E. 2.2). Das rechtliche Gehör dient dabei einerseits der Sachaufklärung, andererseits stellt es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheides dar, welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Dazu gehört insbesondere das Recht des Betroffenen, sich vor Erlass eines solchen Entscheids zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen und Einsicht in die Akten zu nehmen (BGr, 27. Januar 2022, 2C_688/2021, E. 3.1 mit weiteren Hinweisen).

Das rechtliche Gehör dient dabei einerseits der Sachaufklärung, andererseits stellt es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheides dar, welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Dazu gehört insbesondere das Recht des Betroffenen, sich vor Erlass eines solchen Entscheids zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen und Einsicht in die Akten zu nehmen (BGr, 27. Januar 2022, 2C_688/2021, E. 3.1 mit weiteren Hinweisen). 2.2 Bei einem Augenschein geht es um die Beweisaufnahme, welche sich auf die Existenz, die Lage und die Beschaffenheit von Objekten oder von Vorgängen bezieht. Die Vornahme eines Augenscheins geschieht auf Antrag einer Partei oder von Amtes wegen, häufig – wie vorliegend – im Zusammenhang mit einer Expertise (vgl. Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 132 N. 49 f.). Ist ein Augenschein angeordnet worden, steht den Parteien ein Anspruch auf Teilnahme zu. Wird dieser Anspruch durch eine mangelhafte Vorladung oder Anzeige vereitelt, liegt darin eine Gehörsverletzung (so schon RB 1970 Nr. 38; Richner et al., a. a. O., § 132 N. 52). Die bundesgerichtliche Rechtsprechung bejaht einen Teilnahmeanspruch am Augenschein jedenfalls dann, wenn die Entscheidinstanz den Augenschein durchführt (BGr, 18. November 2021, 2C_686/2021, E. 3.2.2).

2.3 Das Steuerrekursgericht hat mit Verfügung vom 13. September 2022 L zur Expertin ernannt und ihr die (Experten-)Frage gestellt, wie hoch der Verkehrswert der vorliegend streitbetroffenen Liegenschaft per 23. Juni 2000 war. Das Steuerrekursgericht hat – im Licht der vorstehend dargelegten Rechtslage – die Expertin zunächst u. a. ermächtigt, einen Augenschein durchzuführen. In Ziff. 3 der Verfügung hat das Steuerrekursgericht die Expertin ausdrücklich aufgefordert, die Parteien und das Gericht vorgängig und rechtzeitig vom Termin des Augenscheins zu benachrichtigen. Den Expertenauftrag hat das Gericht mit einem Begleitschreiben, ebenfalls datierend 13. September 2022, L zugestellt. In diesem Begleitschreiben hat das Gericht nochmals ausdrücklich darauf hingewiesen, dass "bei einem Augenschein den Parteien Gelegenheit zur Teilnahme gewährt werden muss". Dementsprechend sei ein Augenschein vorgängig und rechtzeitig den Parteien und dem Steuerrekursgericht anzuzeigen.

Dem von der Expertin erstellten Gutachten ist auf der Titelseite zu entnehmen, dass sie am 5. Januar 2023 einen "Augenschein von aussen" durchgeführt hat. Weiter ist der Augenschein im Gutachten nicht dokumentiert. Wie der Augenschein durchgeführt wurde und welche Erkenntnisse aus dem Augenschein letztlich wie in das Gutachten eingeflossen sind und wie diese Erkenntnisse gewonnen wurden, ist damit unklar. Jedenfalls steht fest, dass die Expertin einen Augenschein vorgenommen und diesen weder den Parteien noch dem Steuerrekursgericht angekündigt hat. Mit diesem Vorgehen hat sie die ausdrückliche und klare Anordnung des Gerichts sowohl in der Verfügung vom 13. September 2022 wie auch im Begleitschreiben dazu missachtet. Auch die Parteien, welche sich auf eine entsprechende (Termin-)Anzeige verlassen durften, sind in ihrem Vertrauen auf diesen Verfahrensablauf getäuscht worden. Die Pflichtigen machen damit zu Recht geltend, ihre Parteirechte und damit das rechtliche Gehör sei verletzt.

Im zweiten Rechtsgang ist der festgestellte Mangel des Gutachtens zu beheben.

2.4 Bei dieser Sachlage ist auf die weiteren Ausführungen der Pflichtigen nicht weiter einzugehen.

2.5 Dies führt – unabhängig von den Erfolgsaussichten in der Sache selbst – zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids und im Resultat zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde.

Über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des steuerrekursgerichtlichen Verfahrens hat das Steuerrekursgericht im Neuentscheid zu befinden.

3.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die – aufgrund der formellen Erledigung reduzierten – Gerichtskosten des vorliegenden Verfahrens der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG). Die Beschwerdegegnerin hat sodann den Pflichtigen für das Beschwerdeverfahren eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 StG).

4.

Beim vorliegenden Rückweisungsentscheid handelt es sich um einen Zwischenentscheid gemäss Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG). Die Beschwerde an das Bundesgericht kann deshalb nur erhoben werden, wenn der Zwischenentscheid einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken könnte oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit und Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde.

Demgemäss erkennt die Kammer :

Demgemäss erkennt die Kammer : die Kammer 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 30. April 2024 wird aufgehoben. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an das Steuerrekursgericht zurückgewiesen.

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 30. April 2024 wird aufgehoben. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an das Steuerrekursgericht zurückgewiesen. Über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens hat das Steuerrekursgericht im Neuentscheid zu befinden.

Über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens hat das Steuerrekursgericht im Neuentscheid zu befinden. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 70.-- Zustellkosten, Fr. 3'070.-- Total der Kosten.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 70.-- Zustellkosten, Fr. 3'070.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt. 4. Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inklusive) zu bezahlen.

4. Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inklusive) zu bezahlen. 5. Gegen dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.

5. Gegen dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen. 6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) das Steuerrekursgericht;

6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) das Steuerrekursgericht; c) das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts. c) das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts.