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Comment une propriété par étages est-elle estimée?
Comment l’estimation d’une maison se distingue-t-elle de celle d’une propriété par étages? Saviez-vous que le fonds de rénovation joue un rôle capital dans ce cas? Vous trouverez ici toutes les informations à ce sujet ainsi que 6 conseils à prendre en compte, dans le cadre des propriétés par étages.
L’estimation de la valeur d’une propriété par étages est fastidieuse: elle doit non seulement prendre en compte l’appartement, mais également l’état de l’ensemble de l’immeuble (notamment l’enveloppe du bâtiment, le système de chauffage et les installations d’eau et d’électricité). La valeur vénale diminue, si, à l’avenir, il faut envisager d’importants investissements, pour des réparations ou de rénovations, par exemple. Le fonds de rénovation, une réserve financière, est l’un des principaux facteurs de prix. L’administrateur informe les propriétaires du solde actuel du fonds, et de la part que chaque appartement en propriété y détient. Une part supérieure au solde de provisions augmente la valeur vénale de l’appartement.
L’estimation d’une propriété par étages tient compte d’autres éléments, tels que:
- les droits d’usage privatif (par exemple une place de stationnement, une place de parking, une terrasse de jardin, etc.);
- l’acte de création et le règlement de la communauté de propriétaires;
- la part au solde actuel du fonds de rénovation;
- l’état de la propriété collective;
- le calcul des quotes-parts;
- le dernier décompte des frais annexes et
- le procès-verbal des dernières assemblées des copropriétaires.
✓ Conseil
Vérifiez le solde du fonds de rénovation avant d’acheter un bien. Le fonds de rénovation des appartements en propriété sert à rénover les parties communes de l’immeuble. Si le fonds dispose de suffisamment de capital, vous pouvez être sûr d’être couverts contre les coûts supplémentaires imprévus.
Quelles sont les particularités des propriétés par étages?
Le propriétaire peut disposer librement de son appartement en propriété. Il peut l’aménager comme il le souhaite. Tout aménagement extérieur requiert cependant l’accord de l’ensemble de la communauté de copropriétaires par étages. Tous les propriétaires par étages assument les coûts liés à l’entretien du bâtiment et des espaces ou aménagements communs.
6 conseils pour les propriétés par étages
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- La moyenne d’âge et le cadre social du voisinage vous conviennent-ils?
- Quels sont les autres projets de construction prévus à proximité de l’immeuble?
- Existe-t-il des malfaçons de cet immeuble?
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Décomptes, entretien, organisation de l’assemblée annuelle des propriétaires par étages, contrôle des paiements, etc.
- Quelle est sa réputation?
- Existe-t-il des aspects positifs ou négatifs?
- Concernant les nouvelles constructions, il est judicieux de s’informer des références du maître d’ouvrage.
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Les documents suivants doivent être soigneusement examinés:
- règlement de la communauté des copropriétaires;
- extrait du registre foncier;
- règlement intérieur;
- derniers procès-verbaux des réunions de copropriétaires;
- décompte des propriétaires par étages;
- contrat d’administration;
- points sur lesquels il existe des divergences par rapport au règlement standard de l’Association des propriétaires fonciers;
- toute divergence en matière de devoirs et restrictions.
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Pour être valides, les contrats de vente doivent être notariés. Traditionnellement, le vendeur soumet à l’acheteur intéressé un projet de contrat de vente.
- Quelle est la répartition des coûts prévue dans le contrat de vente pour l’établissement d’un acte authentique (par ex. le montant des coûts de changement de propriétaire) ?
- Tous les défauts connus sont-ils documentés ?
- Qu’est-il prévu en matière de défauts cachés et de prétentions à garantie de bonne fin?
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Le fonds de rénovation permet de fournir les moyens financiers pour les travaux futurs de rénovation des parties communes de l’immeuble. Le propriétaire par étage est contraint par la loi de verser à ce fonds des montants fixés par année, par l’assemblée des propriétaires. Pour les immeubles, le montant global du versement au fonds se calcule généralement sur la base de la valeur d’assurance. Il est habituellement de 0,2 à 0,5% par an.
- Quel est le montant des contributions au fonds de rénovation pour la propriété par étages concernée?
- Quel est le besoin en rénovation pour l’ensemble de l’immeuble?
- Le fonds suffit-il à couvrir les coûts à venir? Un fonds insuffisamment approvisionné peut signifier des dépenses imprévues pour tout nouvel acheteur. Ce dernier devrait donc s’informer sur les investissements de rénovation réalisés par le passé, sur le solde du fonds et sur la durée de vie prévue des parties communes.
- L’acheteur doit se renseigner sur les investissements de rénovation réalisés dans le passé, sur le montant du fonds et sur la durée de vie encore attendue des parties communes de l’immeuble.
- Le vendeur a-t-il véritablement effectué les versements au fonds de rénovation?
- Des versements d’autres propriétaires manquent-ils encore?
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A combien s’élèvent les charges? Pour estimer les frais occasionnés, il faut demander au vendeur les 2 à 3 dernières factures annuelles des coûts de copropriété et le budget des coûts prévus pour l’année en cours et l’année suivante. Sauf disposition contraire du règlement PPE, l’ensemble des coûts est réparti en fonction des quotes-parts.
- Y-a-t-il des charges élevées pour les parties communes? En général, les frais d’entretien et les frais annexes sont compris entre 0,5 et 1,5% du prix d’achat.
- Les anciens propriétaires ont-ils effectué les paiements obligatoires?
Votre curiosité est piquée, même si vous ne prévoyez pas de vendre votre bien dans l’immédiat? Vous pouvez bénéficier de notre recommandation de prix de vente au tarif de 890 francs.
Comment se déroule l’estimation?
Afin de pouvoir réaliser une estimation rigoureuse, nos agentes et agents immobiliers se rendent sur place. Nous visitons votre propriété ensemble et prenons des photos afin de rendre compte de l’état du bien à vendre. Nous analysons également la qualité de l’aménagement intérieur et l’évaluons en conséquence. Ce procédé nous permet d’identifier les particularités que nous pourrons mettre en avant lors de la vente.
Nous déterminons la valeur réelle à l’aide des méthodes d’estimation hédonistes éprouvées conçues par des entreprises de renom telles que Wüest & Partner et Pricehubble, avec qui nous collaborons. Nous avons ainsi accès à de vastes banques de données, qui s’appuient sur des transactions comparables en tenant compte de facteurs géographiques et relatifs à la construction.
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