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Geschäftsnummer: SR.2016.00022 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 14.12.2016 Spruchkörper: 2. Abteilung/2. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Steuerrecht Betreff: Nachsteuern (Staats- und Gemeindesteuern 2004-2006) Nachbesteuerung bei einer massiv unter Verkehrswert deklarierten Liegenschaft. [Die Pflichtigen deklarierten den Vermögenssteuerwert einer Liegenschaft weit unter dem Verkehrswert, obwohl sie erst am Vortag vor Unterzeichnung der Steuererklärung noch einen Kaufvorvertrag über dieselbe abgeschlossen hatten, der massiv über den deklarierten Steuerwert lag. Nachdem der grösste Teil der Liegenschaft tatsächlich verkauft wurde und das Steueramt nachträglich vom Inhalt des Kaufvorvertrags Kenntnis erhielt, auferlegte es den Pflichtigen eine Nachsteuer samt Busse.] Über die von den Pflichtigen beantragte Bussenreduktion ist in einem separaten Verfahren zu entscheiden (E. 1). Keine Gehörsverletzung durch die Vorinstanz (E. 2). Voraussetzungen einer Nachbesteuerung (E. 3). Vorliegend ist es aus zwei Gründen zu einer Unterbesteuerung der Pflichtigen gekommen. Einerseits haben diese nicht offengelegt, dass sich ihr zu versteuernder Anteil an der Liegenschaft infolge einer partiellen Erbteilung (spätestens in den strittigen Steuerperioden) von 10 auf 50 Prozent erhöht hat. Andererseits hat sich durch den Kaufvorvertrag und den nachfolgenden Verkauf manifestiert, dass für die (gesamte) Liegenschaft ein viel zu tiefer Steuerwert angenommen worden ist, welcher sich weit ausserhalb der gemäss bundesgerichtlichen Praxis zulässigen Bandbreite von 70 bis 100 Prozent des Verkehrswertes bewegte (E. 4). Da die Steuerbehörde auch im Rahmen ihrer Untersuchungspflicht nicht gehalten ist, Quervergleiche mit früheren Steuerperioden und anderen Steuerdossiers anzustellen, und da die Pflichtigen ihren steuerbaren Anteil an der Liegenschaft nicht korrekt deklarierten, ist auch eine neue Tatsache gegeben. Da jede Steuerperiode grundsätzlich eigenständig beurteilt wird, können die Pflichtigen aus einer abweichenden Beurteilung in einer früheren Steuerperiode nichts zu ihren Gunsten ableiten (E. 5). Ein Verschulden der steuerpflichtigen Person ist im Nachsteuerverfahren – anders als im Steuerhinterziehungsverfahren – nicht vorausgesetzt. Da auch die übrigen Voraussetzungen für eine Nachbesteuerung gegeben sind, ist der Rekurs abzuweisen (E. 6). Ausgangsgemässe Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 7). Abweisung des Rekurses. Geschäftsnummer: SR.2016.00022 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 14.12.2016 Spruchkörper: 2. Abteilung/2. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Steuerrecht Betreff: Nachsteuern (Staats- und Gemeindesteuern 2004-2006) Nachbesteuerung bei einer massiv unter Verkehrswert deklarierten Liegenschaft. [Die Pflichtigen deklarierten den Vermögenssteuerwert einer Liegenschaft weit unter dem Verkehrswert, obwohl sie erst am Vortag vor Unterzeichnung der Steuererklärung noch einen Kaufvorvertrag über dieselbe abgeschlossen hatten, der massiv über den deklarierten Steuerwert lag. Nachdem der grösste Teil der Liegenschaft tatsächlich verkauft wurde und das Steueramt nachträglich vom Inhalt des Kaufvorvertrags Kenntnis erhielt, auferlegte es den Pflichtigen eine Nachsteuer samt Busse.] Über die von den Pflichtigen beantragte Bussenreduktion ist in einem separaten Verfahren zu entscheiden (E. 1). Keine Gehörsverletzung durch die Vorinstanz (E. 2). Voraussetzungen einer Nachbesteuerung (E. 3). Vorliegend ist es aus zwei Gründen zu einer Unterbesteuerung der Pflichtigen gekommen. Einerseits haben diese nicht offengelegt, dass sich ihr zu versteuernder Anteil an der Liegenschaft infolge einer partiellen Erbteilung (spätestens in den strittigen Steuerperioden) von 10 auf 50 Prozent erhöht hat. Andererseits hat sich durch den Kaufvorvertrag und den nachfolgenden Verkauf manifestiert, dass für die (gesamte) Liegenschaft ein viel zu tiefer Steuerwert angenommen worden ist, welcher sich weit ausserhalb der gemäss bundesgerichtlichen Praxis zulässigen Bandbreite von 70 bis 100 Prozent des Verkehrswertes bewegte (E. 4). Da die Steuerbehörde auch im Rahmen ihrer Untersuchungspflicht nicht gehalten ist, Quervergleiche mit früheren Steuerperioden und anderen Steuerdossiers anzustellen, und da die Pflichtigen ihren steuerbaren Anteil an der Liegenschaft nicht korrekt deklarierten, ist auch eine neue Tatsache gegeben. Da jede Steuerperiode grundsätzlich eigenständig beurteilt wird, können die Pflichtigen aus einer abweichenden Beurteilung in einer früheren Steuerperiode nichts zu ihren Gunsten ableiten (E. 5). Ein Verschulden der steuerpflichtigen Person ist im Nachsteuerverfahren – anders als im Steuerhinterziehungsverfahren – nicht vorausgesetzt. Da auch die übrigen Voraussetzungen für eine Nachbesteuerung gegeben sind, ist der Rekurs abzuweisen (E. 6). Ausgangsgemässe Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 7). Abweisung des Rekurses. Stichworte: FORMELBERECHNUNG FORMELBEWERTUNG KAUFVORVERTRAG LIEGENSCHAFTENBEWERTUNG LIEGENSCHAFTENSCHÄTZUNG NACHSTEUER NACHSTEUERN UND BUSSEN NACHSTEUERVERFAHREN NACHSTEUERVORAUSSETZUNGEN NEUE TATSACHE NUTZNIESSUNG NUTZNIESSUNGSBESTEUERUNG UNTERBESTEUERUNG UNTERBEWERTUNG UNTERSUCHUNGSPFLICHTVERLETZUNG VORVERTRAG Rechtsnormen: § 21 Abs. II lit. a StG § 38 Abs. II StG § 39 Abs. I StG § 160 Abs. I StG § 161 StG Art. 14 StHG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 2 Stichworte: FORMELBERECHNUNG FORMELBEWERTUNG KAUFVORVERTRAG LIEGENSCHAFTENBEWERTUNG LIEGENSCHAFTENSCHÄTZUNG NACHSTEUER NACHSTEUERN UND BUSSEN NACHSTEUERVERFAHREN NACHSTEUERVORAUSSETZUNGEN NEUE TATSACHE NUTZNIESSUNG NUTZNIESSUNGSBESTEUERUNG UNTERBESTEUERUNG UNTERBEWERTUNG UNTERSUCHUNGSPFLICHTVERLETZUNG VORVERTRAG FORMELBERECHNUNG FORMELBEWERTUNG KAUFVORVERTRAG LIEGENSCHAFTENBEWERTUNG LIEGENSCHAFTENSCHÄTZUNG NACHSTEUER NACHSTEUERN UND BUSSEN NACHSTEUERVERFAHREN NACHSTEUERVORAUSSETZUNGEN NEUE TATSACHE NUTZNIESSUNG NUTZNIESSUNGSBESTEUERUNG UNTERBESTEUERUNG UNTERBEWERTUNG UNTERSUCHUNGSPFLICHTVERLETZUNG VORVERTRAG Rechtsnormen: § 21 Abs. II lit. a StG § 38 Abs. II StG § 39 Abs. I StG § 160 Abs. I StG § 161 StG Art. 14 StHG § 21 Abs. II lit. a StG § 38 Abs. II StG § 39 Abs. I StG § 160 Abs. I StG § 161 StG Art. 14 StHG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 2 Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 2. Abteilung Verwaltungsgericht

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich

des Kantons Zürich 2. Abteilung

2. Abteilung SR.2016.00022

Urteil

Urteil der 2. Kammer

der 2. Kammer vom 14. Dezember 2016

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Gerichtsschreiber Felix Blocher.

(Vorsitz) In Sachen

1. A,

1. A, 2. B,

2. B, beide vertreten durch C AG, RA D,

Rekurrenten,

Rekurrenten, gegen

gegen Staat Zürich,

Staat Zürich, vertreten durch das kantonale Steueramt,

vertreten durch das kantonale Steueramt, Rekursgegner,

Rekursgegner, betreffend Nachsteuern (Staats- und Gemeindesteuern 2004–2006),

hat sich ergeben:

I.

B deklarierte den Wert der Liegenschaft E in F in ihren – von ihrem Ehemann A jeweils mitunterzeichneten – Steuererklärungen der Steuerperiode 2004–2006 jeweils wie folgt:

Steuerperiode 2004 2005 2006

2004 2005 2006 Vermögenssteuerwert Fr. … Fr. … Fr. …

Vermögenssteuerwert Fr. … Fr. … Fr. … Eigenmietwert Fr. … Fr. … Fr. …

Eigenmietwert Fr. … Fr. … Fr. … Ihr Anteil an der Liegenschaft wurde in der Steuererklärung 2005 mit "10%" angegeben, während sich in den beiden anderen Steuererklärungen keine näheren Angaben hierzu finden. In der Folge wurden die Eheleute deklarationsgemäss eingeschätzt.

Ihr Anteil an der Liegenschaft wurde in der Steuererklärung 2005 mit "10%" angegeben, während sich in den Steuererklärungen keine näheren Angaben hierzu finden. In der Folge wurden die Eheleute deklarationsgemäss eingeschätzt. Im Rahmen eines gegen den Bruder von B eingeleiteten Nachsteuer ­ verfahrens erfuhr die Steuerbehörde, dass diese aufgrund eines partiellen Erbteilungs ­ ver ­ trags vom 6. Januar 2004 (spätestens) ab 2004 hälftig nutzniessungsberechtigt an der Liegenschaft E war. Sodann wurde der Steuerbehörde bekannt, dass A am 29. September 2005, einen Tag vor Unterzeichnung der Steuererklärung 2004 und in Vertretung seiner Ehefrau B sowie weiterer Personen, einen Kaufvorvertrag über die Liegenschaft E in der Höhe von insgesamt Fr. … abgeschlossen hatte und der grösste Teil der Liegenschaft mit Eigentumsübertragung per 27. August 2007 für Fr. … verkauft wurde.

Im Rahmen eines gegen den Bruder von B eingeleiteten Nachsteuer verfahrens erfuhr die Steuerbehörde, dass diese aufgrund eines partiellen Erbteilungs ver trags vom 6. Januar 2004 ab 2004 hälftig nutzniessungsberechtigt an der Liegenschaft E war. Sodann wurde der Steuerbehörde bekannt, dass A am 29. September 2005, einen Tag vor Unterzeichnung der Steuererklärung 2004 B, einen Kaufvorvertrag über die Liegenschaft E in der Höhe von insgesamt Fr. abgeschlossen hatte und Liegenschaft mit Eigentumsübertragung per 27. August 2007 für Fr. verkauft wurde. Aufgrund dessen auferlegte das kantonale Steueramt B und A mit Verfügung vom 5. Dezember 2014 für die Staats- und Gemeindesteuern 2004 – 2006 eine Nachsteuer (samt Zins) von Fr. … und B eine Busse von Fr. … sowie die Verfahrenskosten in Höhe von Fr. ….

Aufgrund dessen auferlegte das kantonale Steueramt B mit Verfügung vom 5. Dezember 2014 für die Staats- und Gemeindesteuern 2004 2006 eine Nachsteuer (samt Zins) von Fr. und eine Busse von Fr. sowie die Verfahrenskosten in Höhe von Fr. II.

Die hiergegen erhobene Einsprache wies das kantonale Steueramt am 4. August 2016 ab.

Die hiergegen erhobene Einsprache wies das kantonale Steueramt am 4. August 2016 ab. III.

Mit Rekurs vom 14. September 2016 liessen die Pflichtigen beantragen, es sei die " Nach ­ steuerverfügung ' Vermögen ' 2004 – 2006 " aufzuheben und das Verfahren diesbezüglich einzustellen. Eventualiter sei für die Jahre 2004 und 2005 nicht deklariertes Vermögen von je Fr. … und für das Jahr 2006 von Fr. … zu veranlagen. Subeventualiter sei für die Jahre 2004 und 2005 je nicht deklariertes Vermögen in Höhe von je Fr.... und für das Jahr 2006 von Fr. … zu veranlagen. Sodann sei das Passivum "nicht erfasste Steuern" neu zu berechnen und den Pflichtigen eine Parteientschädigung zuzu ­ sprechen. Ferner wurde die Reduktion der Busse verlangt, die der Pflichtigen auferlegt wurde. Hinsichtlich dem nicht erfasstem Einkommen der Pflichtigen wurden die Nachsteuerverfügung und der vorinstanzliche Entscheid ausdrücklich nicht angefochten.

Mit vom 14. September 2016 liessen die Pflichtigen beantragen, es sei die Nach steuerverfügung Vermögen 2004 2006 aufzuheben und das Verfahren diesbezüglich einzustellen. Eventualiter sei für die Jahre 2004 und 2005 nicht deklariertes Vermögen von je Fr. und für das Jahr 2006 von Fr. zu veranlagen. Subeventualiter sei für die Jahre 2004 und 2005 je nicht deklariertes Vermögen in Höhe von je Fr. und für das Jahr 2006 von zu veranlagen. Sodann sei das Passivum "nicht erfasste Steuern" neu zu berechnen und den Pflichtigen eine Parteientschädigung zuzu sprechen. Das kantonale Steueramt beantragte die Abweisung de s Rekurses unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Pflichtigen.

Das kantonale Steueramt beantragte die de unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Pflichtigen. Die Kammer erwägt:

Die Kammer erwägt: 1.

Soweit die Pflichtigen auch eine Reduktion der auferlegten Busse verlang en, ist hierüber in einem separaten Verfahren (GB.2016.00006) zu entscheiden.

Reduktion Busse verlang in einem separaten Verfahren (GB.2016.00006) zu entscheiden. 2.

Die Pflichtigen rügen eine wiederholte Gehörsverletzung durch die Vorinstanz, da diese es versäumt habe, dem Gemeindesteueramt F (erneut) eine Auflage zu stellen, welche Handänderungsanzeigen es an das kantonale Steueramt gesandt habe. Nachdem das Gemeindesteueramt der Stadt F jedoch bereits mit Eingabe vom 2. April 2015 klar bestätigt hat, keine Handänderungsanzeigen im Fall "E" an das kantonale Steueramt weitergeleitet zu haben, und sich eine entsprechende Handänderungsanzeige auch nicht im Steuerdossier der Pflichtigen findet, ist nicht ersichtlich, was eine erneute Auflage gebracht hätte. Der Umstand, dass das Aktendossier der Pflichtigen allenfalls nicht immer optimal geführt wurde, lässt jedenfalls nicht den Schluss zu, dass die Angaben des Gemeindesteueramts falsch oder das Aktendossier der Pflichtigen diesbezüglich unvollständig ist. Die Vorinstanz hat deshalb zu Recht auf eine erneute Auflage an das Steueramt der Stadt F verzichtet und dies im angefochtenen Entscheid auch hinreichend begründet.

3.

3.1 Ergibt sich aufgrund von Tatsachen oder Beweismitteln, die der Steuerbehörde nicht bekannt waren, dass eine Einschätzung zu Unrecht unterblieben oder eine rechtskräftige Einschätzung unvollständig ist, oder ist eine unterbliebene oder unvollständige Einschätzung auf ein Verbrechen oder ein Vergehen gegen die Steuerbehörde zurückzuführen, wird die nicht erhobene Steuer samt Zins als Nachsteuer eingefordert (§ 160 Abs. 1 des Steuergesetzes des Kantons Zürich vom 8. Juni 1997 [StG]). Das Recht auf die Einleitung eines Nachsteuerverfahrens erlischt zehn Jahre nach Ablauf der Steuerperiode, für die eine Taxation zu Unrecht unterblieben oder eine rechtskräftige Taxation unvollständig geblieben ist. Das Recht auf die Festsetzung einer Nachsteuer erlischt 15 Jahre nach Ablauf der Steuerperiode, auf die sie sich bezieht (§ 161 StG).

3.1 Ergibt sich aufgrund von Tatsachen oder Beweismitteln, die der Steuerbehörde nicht bekannt waren, dass eine Einschätzung zu Unrecht unterblieben oder eine rechtskräftige Einschätzung unvollständig ist, oder ist eine unterbliebene oder unvollständige Einschätzung auf ein Verbrechen oder ein Vergehen gegen die Steuerbehörde zurückzuführen, wird die nicht erhobene Steuer samt Zins als Nachsteuer eingefordert (§ 160 Abs. 1 des Steuergesetzes des Kantons Zürich vom 8. Juni 1997 [StG]). Das Recht auf die Einleitung eines Nachsteuerverfahrens erlischt zehn Jahre nach Ablauf der Steuerperiode, für die eine Taxation zu Unrecht unterblieben oder eine rechtskräftige Taxation unvollständig geblieben ist. Das Recht auf die Festsetzung einer Nachsteuer erlischt 15 Jahre nach Ablauf der Steuerperiode, auf die sie sich bezieht (§ 161 StG). 3.2 Die Pflichtigen sind für die Steuerperioden 2004–2006 rechtskräftig eingeschätzt worden. Sodann wurde das Nachsteuerverfahren rechtzeitig eingeleitet und ist das Recht zur Festsetzung einer Nachsteuer noch nicht verwirkt. Zu prüfen ist damit, ob die Be ­ steuerung unvollständig erfolgt ist und ob neue Tatsachen oder Beweismittel vorliegen, die zu einer Nachbesteuerung berechtigen.

3.2 Die Pflichtigen sind für die Steuerperioden 2004–2006 rechtskräftig worden. Sodann wurde das Nachsteuerverfahren rechtzeitig eingeleitet und ist das Recht zur Festsetzung einer Nachsteuer noch nicht verwirkt. Zu prüfen ist damit, ob die Be steuerung unvollständig erfolgt ist und ob neue Tatsachen oder Beweismittel vorliegen, die zu einer Nachbesteuerung berechtigen. 4.

4.1 Das kantonale Steueramt begründet eine Unterbesteuerung mit dem 2005 abge ­ schlossenen Kaufvorvertrag über Fr. … und dem 2007 effektiv erzielten Ver­kaufspreis für die Liegenschaft E in Höhe von Fr. ….

Das kantonale Steueramt begründet eine Unterbesteuerung mit dem 2005 abge schlossenen Kaufvorvertrag über Fr. und Entsprechend dem bundesgerichtlich vorgegebenen Ermessensspielraum haben sich Ver ­ mögenssteuerwerte von Liegenschaften innerhalb einer Bandbreite von 70 % bis 100 % des Verkehrswerts zu bewegen (vgl. BGE 124 I 167; vgl. auch VGr, 26. Oktober 2005, SB.2005.00041, E. 2.3 und die Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuer ­ periode 2003 [ Weisung 2003 ] vom 19. März 2003 ; § 21 Abs. 2 lit. a StG [für den Eigenmietwert]). Demgemäss legte n die Vorinstanzen den Vermögenssteuerwert des zu versteuernden Anteils an der Liegenschaft E wie folgt fest:

Ver mögenssteuerwerte von Liegenschaften innerhalb einer Bandbreite von 70 bis 100 des Verkehrswerts zu bewegen Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuer periode 2003 Weisung 2003 vom 19. März 2003 legte den Vermögenssteuerwert des zu versteuernden Anteils an der Liegenschaft E wie folgt fest: Verkaufspreis gemäss Grundbucheintrag vom 27.8.2007: Fr. …

Verkaufspreis gemäss Grundbucheintrag vom 27.8.2007: Fr. … hiervon 70 % Fr. …

hiervon 70 % Fr. … hiervon 50 % (= [Nutzniessungs-] Anteil der Pflichtigen) Fr. …

hiervon 50 % (= [Nutzniessungs-] Anteil der Pflichtigen) Fr. … Demnach ist es aus zwei Gründen zu einer Unterbesteuerung der Pflichtigen gekommen: Erstens haben diese in ihrer Steuerdeklaration nicht offengelegt, dass sich der zu ver ­ steuernde Anteil der Pflichtigen an der Liegenschaft E (spätestens) ab der Steuer ­ periode 2004 von ursprünglich 10 % auf 50 % erhöht hat, nachdem diese r aufgrund einer partiellen Erbteilung mit ihrem Bruder die hälftige Nutzniessung an der Liegenschaft eingeräumt wurde. Zweitens hat sich durch den Kaufvorvertrag und den nachfolgenden Verkauf manifestiert, dass für die (gesamte) Liegenschaft ein viel zu tiefe r Steuerwert angenommen worden ist, welcher sich weit ausserhalb der zulässigen Bandbreite von 70 %– 100 % des Verkehrswerts bewegt e.

Demnach ist es aus zwei Gründen zu einer Unterbesteuerung der Pflichtigen gekommen: Erstens haben diese in ihrer Steuerdeklaration nicht offengelegt, dass sich der zu ver steuernde Anteil der Pflichtigen an der Liegenschaft E ab der Steuer periode 2004 von ursprünglich 10 % auf 50 % erhöht hat, nachdem diese aufgrund einer partiellen Erbteilung mit ihrem Bruder die hälftige Nutzniessung an der Liegenschaft eingeräumt wurde. Zweitens hat sich durch den Kaufvorvertrag und den nachfolgenden Verkauf manifestiert, dass für die (gesamte) Liegenschaft ein viel zu tiefe Steuerwert angenommen worden ist, welcher sich weit ausserhalb der Bandbreite von 70 100 des Verkehrswerts bewegt. 4.2 Der Vermögenssteuerwert ist von der nutzniessungsberechtigten Person zu versteuern (vgl. § 38 Abs. 2 StG), was auch von den Pflichtigen nicht in Abrede gestellt wird. Da die Pflichtige nach Abschluss eines Erbteilungsvertrags mit ihrem Bruder hälftig an der Liegenschaft E nutzniessungsberechtigt war, musste sie deren Vermögenssteuerwert auch zur Hälfte versteuern. Da die Pflichtige gemäss eigenen Angaben fälschlicher w eise davon ausging, wie bis anhin nur 10 % des Vermögenssteuerwerts der Liegenschaft E versteuern zu müssen, ist es im Umfang des nicht deklarierten Anteils von 40 % zu einer Unterbesteuerung gekommen.

4.2 Der Vermögenssteuerwert ist von der nutzniessungsberechtigten Person zu versteuern, was auch von den Pflichtigen nicht in Abrede gestellt wird. Da die Pflichtige nach Abschluss eines Erbteilungsvertrags mit ihrem Bruder hälftig an der Liegenschaft E war, musste sie deren Vermögenssteuerwert auch zur Hälfte versteuern. Da die Pflichtige gemäss eigenen Angaben fälschlicher eise davon ausging, wie bis anhin nur 10 % des Vermögenssteuerwerts der Liegenschaft E versteuern zu müssen, ist es im Umfang des nicht deklarierten Anteils von 40 % zu einer Unterbesteuerung gekommen. 4.3

4.3 4.3.1 Gemäss § 39 Abs. 1 StG und Art. 14 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) ist das Vermögen zum Verkehrswert zu bewerten. Als Verkehrswert gilt der Preis, der hierfür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (objektiver Marktwert, vgl. Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, § 39 N. 7). Gemäss § 39 Abs. 2 StG ist für die Bewertung von Grundstücken grundsätzlich eine formelmässige Bewertung vorgesehen, wobei jedoch den Qualitätsmerkmalen der Grundstücke, die im Fall der Veräusserung auch den Kaufpreis massgeblich beeinflussen würden, angemessen Rechnung zu tragen ist. Die Bewertung wird (für die hier im Streit stehenden Steuerperioden) durch die bereits erwähnte Weisung 2003 weiter konkretisiert.

Die bundesgerichtliche und steuerrechtliche Praxis lässt eine gewisse Unterschreitung des Verkehrswerts bei der Liegenschaftenbewertung zu, solange der Steuerwert nicht weniger als 70 % des effektiven Verkehrswerts beträgt. Darüber hinausgehende Abweichungen sind jedoch bereits von Bundesrechts wegen zu korrigieren (vgl. E. 4.1 vorstehend). Rz. 79 und 82 der Weisung 2003 sehen entsprechend vor, dass der Verkehrswert aufgrund einer individuellen Schätzung auf 70 % des Verkehrswerts festzusetzen ist, wenn der Formelwert weniger als 70 % des Verkehrswerts beträgt. Hierbei ist gemäss Rz. 80 der Weisung 2003 insbesondere auf einen zeitnahen Kaufpreis der Liegenschaft abzustellen. Gerade bei Bauland für industrielle oder gewerbliche Bauten kann eine harmonisierungskonforme Liegenschaftenbewertung anhand von Formelwerten schwierig sein, da es an einer ausreichenden Zahl von Vergleichshand ­ änderungen in den einzelnen Gemeinden mangelt (vgl. Weisung 2003, Rz. 8).

Die bundesgerichtliche Praxis lässt eine gewisse Unterschreitung des Verkehrswerts bei der Liegenschaftenbewertung zu, solange der Steuerwert nicht weniger als 70 % des effektiven Verkehrswerts beträgt. Darüber hinausgehende Abweichungen sind jedoch bereits von Bundesrechts wegen zu korrigieren Gerade bei Bauland für industrielle oder gewerbliche Bauten kann eine harmonisierungskonforme Liegenschaftenbewertung anhand von Formelwerten schwierig sein, da es an einer ausreichenden Zahl von Vergleichshand änderungen in den einzelnen Gemeinden mangelt (vgl. Weisung 2003 8). 4.3.2 Bei der Liegenschaft E handelt es sich um insgesamt rund 42'000 m 2 Bauland in der Industriezone von F, wovon rund 35'000 m 2 mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 27. August 2007 zu einem Verkaufspreis von Fr. … verkauft wurden.

2 2 Bei bebauten Grundstücken in der Industrie- und Gewerbezone von F sieht die Formelberechnung der Weisung 2003 ( Rz. 14 f. und Anhang) grundsätzlich einen Quadratmeterp reis von Fr. 350.- vor, woraus sich für die Liegenschaft E ein Formelwert von knapp Fr. … ergeben würde. Bei einem (weitgehend) unbebauten Grundstück findet gemäss Weisung 2003 sogar ein Quadratmeterp reis von Fr. 440.- zur Berechnung des Landwerts Anwendung. Wie sich aus dem Kaufvorvertrag (inkl. Kaufrechtsvertrag ) vom 29. September 2005 sowie dem 2007 tatsächlich erzielten Ver ­ kaufspreis ergibt, wäre n für die Liegenschaft E in den fraglichen Steuerperioden offenbar auch Kaufp reise von über Fr. … zu erzielen gewesen, zumal ein (kleinerer) Teil der Liegenschaftenfläche nicht einmal Gegenstand des Verkaufs war und sich keine Hinweise darauf finden, dass der bezahlte Kaufpreis nicht zu üblichen Marktbedingungen erfolgt sein könnte. Entgegen der Ansicht der Pflichtigen verpflichtete der am 29. Sep­tember 2005 öffentlich beurkundete Kaufvorvertrag die Parteien auch ausdrücklich zum Abschluss eines Kaufvertrages, welcher lediglich von der Einholung einer rechtskräftigen Baubewilligung abhängig gemacht wurde. Jedenfalls war schon der Kaufvorvertrag geeignet, die bisherige Liegenschaftenbewertung ernsthaft infrage zu stellen.

Bei bebauten Grundstücken in der Industrie- und Gewerbezone sieht die Formelberechnung der Weisung 2003 ( 14 f. und Anhang) grundsätzlich einen reis von Fr. 350.- vor, woraus sich für die Liegenschaft E ein Formelwert von knapp Fr. ergeben würde reis. Wie sich aus dem Kaufvorvertrag Kaufrechtsvertrag vom 29. September 2005 dem 2007 tatsächlich erzielten Ver kaufspreis ergibt, wäre für die Liegenschaft E in den fraglichen Steuerperioden offenbar auch reise von über Fr. zu erzielen gewesen, zumal ein (kleinerer) Teil der Liegenschaftenfläche nicht einmal Gegenstand des Verkaufs war und sich keine Hinweise darauf finden, dass der bezahlte Kaufpreis nicht zu üblichen Marktbedingungen erfolgt sein könnte. Es erscheint damit weder willkürlich noch rechtsungleich und bundesrechtlich sogar geboten, wenn das kantonale Steueramt den Verkehrswert der Liegenschaft anhand des 2007 erzielten Verkauf s preises auf Fr. … (70 % des Verkaufpreises ) festlegte und de r Pflichtigen hiervon Fr. … (entsprechend ihrem 50-prozentigen Nutzniessungs ­ anteil) anrechnete. Da sich Liegenschaftenwerte ohne äussere Einflüsse (wie z. B. bei einer Umzonung oder einer massiv besseren Erschliessung) in der Regel nicht sprunghaft verändern und da die spätere Käuferin der Liegenschaft sich bereits 2005 (vorbehaltlich der Erteilung einer Baubewilligung) zum Kauf der Liegenschaft E verpflichtete, erscheint es auch keineswegs willkürlich, dass das kantonale Steueramt retrospektiv bereits ab der Steuerperiode 2004 diesen höheren Vermögenssteuerwert zugrunde legte. So ist aufgrund der Weisung 2003 und der harmonisierungsrechtlichen Vorgaben auch kaum davon auszugehen, dass die Steuerbehörde den Vermögenssteuerwert der Liegenschaft bei der Steuereinschätzung 2004 auf dem deklarierten tiefen Niveau hätte belassen können, hätte sie rechtzeitig vom abgeschlossenen Kaufvorvertrag erfahren.

Es erscheint damit willkürlich, wenn das kantonale Steueramt den Verkehrswert der Liegenschaft anhand des 2007 erzielten Verkauf preises auf Fr. (70 % des ) festlegte und de Pflichtigen hiervon Fr. (entsprechend ihrem Nutzniessungs anteil) anrechnete. Da sich Liegenschaftenwerte ohne äussere Einflüsse (wie z. B. bei einer Umzonung oder einer massiv besseren Erschliessung) in der Regel nicht sprunghaft verändern und da die spätere Käuferin der Liegenschaft sich bereits 2005 (vorbehaltlich der Erteilung einer Baubewilligung) zum Kauf der Liegenschaft E verpflichtete, erscheint es auch keineswegs willkürlich, dass das kantonale Steueramt retrospektiv bereits ab der Steuerperiode 2004 diesen höheren Vermögenssteuerwert zugrunde legte. So ist auch kaum davon auszugehen, dass die Steuerbehörde den Vermögenssteuerwert der Liegenschaft bei der Steuereinschätzung 2004 auf dem deklarierten tiefen Niveau hätte belassen, hätte sie rechtzeitig vom abgeschlossenen Kaufvorvertrag erfahren. Zwar ist den Pflichtigen zuzustimmen, dass Ziff. 2.4 der Nachsteuerverfügung des kantonalen Steueramts vom 5. Dezember 2014 den Sachverhalt nicht in allen Teilen richtig wiedergibt, indem einerseits der 2006 deklarierte Vermögenssteuerwert falsch beziffert (Fr. … statt Fr. …) und fälschlicherweise behauptet wird, dass die Pflichtigen 2004 keine Steuererklärung eingereicht hätten. Die Nachsteuerberechnung selbst erfolgte jedoch korrekt.

Eine Unterbesteuerung liegt damit zweifellos vor, liegen die von den Pflichtigen angegebenen Vermögenssteuerwerte von Fr. … (Steuerperioden 2004 und 2005) bzw. Fr. … (Steuerperiode 2006) doch weit unter dem Kaufpreis des Kauf(vor)vertrags und der bundesrechtlich noch tolerierbaren Bandbreite von Bewertungsabweichungen. Zu prüfen bleibt, ob neue Tatsachen oder Beweismittel vorhanden sind, welche eine Nachbe­steuerung zu rechtfertigen vermögen.

5.

5.1 Massgebend für die Beurteilung der Frage, ob der gesetzeswidrige Steuerausfall aufgrund neuer Tatsachen oder Beweismittel entdeckt worden ist, ist der Aktenstand im Einschätzungsz eitpunkt. Zum relevanten Aktenstand gehören praxisgemäss nur die Akten der aktuellen Steuerperiode, ohne dass bar besondere r Veranlassung Quervergleiche mit anderen Steuerpflichtigen vorzunehmen oder im Steuerdossier nach ergänzenden Unter ­ lagen zu suchen ist. Tatsachen, die damals aus den Akten nicht ersichtlich waren, gelten als neu, selbst wenn sie die Steuerbehörde bei besserer Unter­suchung hätte erfahren können. Denn diese braucht sich zwar nicht auf die Richtigkeit der Steuererklärung oder andere Angaben des Steuerpflichtigen zu verlassen, darf es aber in der Regel ohne Ver ­ letzung ihrer Untersuchungspflicht tun. Sie darf vermuten, dass die steuerpflichtige Person richtig deklariert und wahrheitsgemäss Auskunft erteilt hat. Die Steuer­behörde kann und muss den Sachverhalt, das Gebot des rechtlichen Gehörs vorbehalten, nicht nach allen Richtungen ausleuchten. Nur wenn sie einen als erheblich erkennbaren, aber noch unklaren oder unvollständigen Sachverhalt nicht weiter geklärt hat, sind die betreffenden, nachträglich festgestellten Tatsachen nicht neu. Die Unklarheit oder Un­vollständigkeit des als erheblich erkennbaren Sachverhalts muss jedoch offensichtlich sein, d. h. in die Augen springen. Die versäumte Sachverhaltsabklärung bedingt mit anderen Worten eine grobe Missachtung der Untersuchungspflicht durch den Steuer­kommissär, die den Kausal­zusammenhang zwischen der ungenügenden Deklaration und der ungenügenden Veran­lagung unterbricht (vgl. VGr, 23. Juli 2014, SR.2013.00016, E. 1.2 ; VGr, 11. Mai 2016, SR.2015.00021, E. 2.2 ; BGr, 10. Juni 2008, 2C_21/2008, E. 2.3; vgl. auch Peter Locher, Kommentar zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, III. Teil, Art. 192–222 DBG, Basel 2015, Art. 151 DBG N. 20 ff.; Martin Zweifel/Hugo Casanova, Schweizerisches Steuerverfah ­ rensrecht, Direkte Steuern, Zürich etc. 2008, § 26 Rz. 12 ff.; Richner et al., § 160 StG N. 19 ff.).

5.1 Massgebend für die Beurteilung der Frage, ob der gesetzeswidrige Steuerausfall aufgrund neuer Tatsachen oder Beweismittel entdeckt worden ist, ist der Aktenstand im eitpunkt. Zum relevanten Aktenstand gehören praxisgemäss nur die Akten der aktuellen Steuerperiode, ohne dass besondere Veranlassung Quervergleiche mit anderen Steuerpflichtigen vorzunehmen oder im Steuerdossier nach ergänzenden Unter lagen zu suchen ist. Tatsachen, die damals aus den Akten nicht ersichtlich waren, gelten als neu, selbst wenn sie die Steuerbehörde bei besserer Unter­suchung hätte erfahren können. Denn diese braucht sich zwar nicht auf die Richtigkeit der Steuererklärung oder andere Angaben des Steuerpflichtigen zu verlassen, darf es aber in der Regel ohne Ver letzung ihrer Untersuchungspflicht tun. Sie darf vermuten, dass die steuerpflichtige Person richtig deklariert und wahrheitsgemäss Auskunft erteilt hat. Die Steuer­behörde kann und muss den Sachverhalt, das Gebot des rechtlichen Gehörs vorbehalten, nicht nach allen Richtungen ausleuchten. Nur wenn sie einen als erheblich erkennbaren, aber noch unklaren oder unvollständigen Sachverhalt nicht weiter geklärt hat, sind die betreffenden Nur wenn sie einen als erheblich erkennbaren, aber noch unklaren oder unvollständigen Sachverhalt nicht weiter geklärt hat, sind die betreffenden, nachträglich festgestellten Tatsachen nicht neu. Die Unklarheit oder Un­vollständigkeit des als erheblich erkennbaren Sachverhalts muss jedoch offensichtlich sein, d. h. in die Augen springen. Die versäumte Sachverhaltsabklärung bedingt mit anderen Worten eine grobe Missachtung der Untersuchungspflicht durch den Steuer­kommissär, die den Kausal­zusammenhang zwischen der ungenügenden Deklaration und der ungenügenden Veran­lagung unterbricht (vgl. VGr, 23. Juli 2014, SR.2013.00016, E. 1.2 ; BGr, 10. Juni 2008, 2C_21/2008, E. 2.3; vgl. auch Peter Locher, Kommentar zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, III. Teil, Art. 192–222 DBG, Basel 2015, Art. 151 DBG N. 20 ff.; Martin Zweifel/Hugo Casanova, Schweizerisches Steuerverfah rensrecht, Direkte Steuern, Zürich etc. 2008, § 26 Rz. 12 ff.; Richner et al., § 160 StG N. 19 ff.). 5.2 Aus der Steuerdeklaration der Pflichtigen ging nicht hervor, dass die Pflichtige (spätestens) ab 2004 hälftig nutzniessungsberechtigt an der Liegenschaft E war. Diesbezüglich liegt ohne Weiteres eine neue Tatsache vor.

5.3 Die Selbstdeklaration der Pflichtigen weicht zudem massiv von der Formelbewertung gemäss der bereits mehrfach erwähnten Weisung 2003 ab. Da die Pflichtigen aber die Grösse des Grundstücks in ihren Steuererklärungen 2004 – 2006 nie angegeben und auch sonst keine Belege hierzu eingereicht haben, war die offenkundig bereits anhand einer Formelbewertung viel zu tiefe Bewertung für die Steuerbehörde aus dem relevanten Aktenstand zum Einschätzungszeitpunkt zunächst nicht ohne Weiteres erkennbar.

Die Selbstdeklaration der Pflichtigen weicht massiv von der Formelbewertung gemäss der bereits mehrfach erwähnten Weisung 2003 ab. Da die Pflichtigen aber die Grösse des Grundstücks in ihren Steuererklärungen 2004 2006 nie angegeben und auch sonst keine Belege hierzu eingereicht haben, war die offenkundig viel zu tiefe Bewertung für die Steuerbehörde nicht ohne Weiteres erkennbar. Erst im Steuerdossier 2006 findet sich u. a. eine für die Steuerperiode 2003 erstellte und auf der Weisung 2003 basierende Neubewertung der Liegenschaft "G-Strasse 01" in F, welche an die Schwester der Pflichtigen adressiert war. Die Liegenschaft "G-Strasse 01" ist hierbei identisch mit der Liegenschaft E, was sich jedoch erst aus dem Abgleich der Kat.-Nr. ergibt. Gemäss Rekursantwort des kantonalen Steueramts vom 29. September 2016 handelt es sich bei diesem Dokument (und weiteren "im Bündel" im Steuerdossier 2006 abgelegten Unterlagen) um eine mangels erkannter Relevanz "ad acta" gelegte Meldung aus einem anderen Steuerdossier und nicht um eine von der Pflichtigen selbst eingereichte Beilage. Jedenfalls verweisen die Pflichtigen in ihrer Steuererklärung – im Gegensatz zu ihren übrigen Steuerunterlagen – nirgends auf einen entsprechenden Beleg und wird auch in der Rekursschrift nicht geltend gemacht, dass die erwähnte Neubewertung eine Steuerbeilage der Pflichtigen gewesen sei. Sodann weicht sowohl der Adressat als auch die Grundstückbezeichnung des Dokuments von der Steuerdeklaration der Pflichtigen ab, sodass der entsprechende Konnex der Einschätzungsbehörde auch nicht offenkundig ins Auge hätte springen müssen, selbst wenn sie allenfalls bereits bei der Steuereinschätzung 2006 über die erwähnte Neubewertung der Liegenschaft "G-Strasse 01" verfügte.

Unbestrittenermassen haben die Pflichtigen den Steuerbehörden gegenüber auch nicht selbst offengelegt, einen Kaufvorvertrag bzw. später einen Kaufvertrag über die Liegenschaft abgeschlossen zu haben. Die Steuerbehörde erhielt hiervon vielmehr erst im Rahmen eines Nachsteuerverfahrens gegen den Bruder der Pflichtigen Kenntnis. haben die Pflichtigen den Steuerbehörden gegenüber auch nicht offengelegt, einen Kaufvorvertrag bzw. später einen Kaufvertrag über die Liegenschaft abgeschlossen zu haben. Wie bereits ausgeführt wurde, war die Steuerbehörde im Rahmen ihrer Untersuchungspflicht nicht gehalten, Quervergleiche mit früheren Steuerperioden und den Steuerdossiers der Geschwister der Pflichtigen anzustellen. Bei einem Massengeschäft wie die Steuereinschätzung würden derartige Abgleiche die Kapazitäten der Steuerverwaltung auch regelmässig überstrapazieren. Das schweizerische Steuersystem basiert massgeblich auf der Selbstdeklaration der Steuerpflichtigen und dem diesen damit entgegengebrachten Ver ­ trauensvorschuss. Nicht zuletzt im Interesse der (ehrlichen) Steuerzahler dürfen die Steuerbehörden grundsätzlich auf eine vollständige und wahrheitsgemässe Deklaration vertrauen und müssen den Steuerpflichtigen nicht mit stetem Misstrauen begegnen. Als Kehrseite dieses Vertrauensvorschusses sind aber auch die Steuerpflichtigen in der Pflicht, mit ihrer Selbstdeklaration für eine korrekte Besteuerung zu sorgen und allfällige Irrtümer der Steuerbehörde auszuräumen, insbesondere wenn sie diese mit einer unvollständigen Deklaration selbst herbeigeführt haben (vgl. § 135 Abs. 1 StG).

Das schweizerische Steuersystem basiert massgeblich auf der Selbstdeklaration der Steuerpflichtigen und dem diesen damit entgegengebrachten Ver trauensvorschuss. Nicht zuletzt im Interesse der (ehrlichen) Steuerzahler dürfen die Steuerbehörden grundsätzlich auf eine vollständige und wahrheitsgemässe Deklaration vertrauen und müssen den Steuerpflichtigen nicht mit stetem Misstrauen begegnen. Als Kehrseite dieses Vertrauensvorschusses sind aber auch die Steuerpflichtigen in der Pflicht, mit ihrer Selbstdeklaration für eine korrekte Besteuerung zu sorgen. Kommt hinzu, dass ein Abgleich mit früheren Steuerunterlagen vorliegend die Steuerbehörde auch gerade darin hätte bestärken können, dass der von den Pflichtigen deklarierte Steuervermögenswert korrekt sein muss. So ist in einer Beilage zur Steuererklärung 2003 ("Gesamtübersicht Erbengemeinschaft H") der Wert der gesamten Liegenschaft E mit Fr. … angegeben, woraus sich bei dem von den Pflichtigen in der Steuerperiode 2005 angegebenen Anteil von 10 % der in den Jahren 2004 und 2005 deklarierte Steuervermögenswert von Fr. … ergibt. Dass das kantonale Steueramt in einem Einschätzungsvorschlag vom 6. März 2008 für die (vorliegend nicht im Streit stehenden) Staats- und Gemeindesteuern 2003 letztlich gleichwohl einen höheren Vermögenssteuerwert (Fr. … bzw. 70 % von 10 % von Fr....) annahm, ist hingegen nicht entscheidend. So liegt auch ein Vermögenssteuerwert von Fr. … massiv unter dem Verkehrswert der Liegenschaft, was für die Pflichtigen aufgrund des abgeschlossenen Kaufvorvertrags ohne Weiteres erkennbar war, aus ihrer Selbstdeklaration hingegen nicht hervorging. Da jede Steuerperiode grundsätzlich eigenständig beurteilt wird, können die Pflichtigen aus einer abweichenden Beurteilung in einer früheren Steuerperiode nichts zu ihren Gunsten ableiten. Selbst wenn die Einschätzungen 2003 und 2004 – wie von den Pflichtigen behauptet – zusammen vorgenommen worden wären, wäre es in erster Linie an den Pflichtigen gewesen, die für sie erkennbar viel zu tiefe Einschätzung richtigzustellen, welche sie mit ihrer Deklaration selbst verursacht haben. Sodann erscheint es vertretbar aber keineswegs zwingend, wenn im Nachsteuerverfahren zugunsten der Pflichtigen gleichwohl berücksichtigt wurde, dass die Steuerperioden 2003 und 2004 am gleichen Tag eingeschätzt wurden und deshalb bei der Steuereinschätzung 2004 vom gleichen Vermögenssteuerwert (Fr. …) wie im Vorjahr hätte ausgegangen werden können.

6.

Die Nachsteuer dient einzig dem Zweck, einen Steuerausfall des Gemeinwesens als Folge einer vorangegangenen Unterbesteuerung auszugleichen. Ein Verschulden der steuerpflich ­ tigen Person ist damit – anders als im Steuerhinterziehungsverfahren – nicht vorausgesetzt (vgl. Richner et al., § 160 N. 8). Damit kann im vorliegenden Nachsteuerverfahren offen ­ bleiben, ob die Pflichtige n bewusst viel zu tiefe Vermögenssteuerwerte für die Liegenschaft E deklarierten. Somit ist auch unerheblich, ob den Pflichtigen eine (allfällige) Unkenntnis über die Höhe des zu versteuernden Anteils oder den tatsächlichen Vermö ­ genssteuerwert vorzuwerfen ist. Inwieweit die Pflichtigen um die Steuerpflicht einer (le ­ diglich) nutzniessungsberechtigten Person wissen mussten, spielt damit für das vorliegende Nachsteuerverfahren keine Rolle und ist erst im parallel eingeleiteten Verfahren betreffend Steuerhinterziehung (GB.2016.00006) näher auszuleuchten.

Die Nachsteuer dient einzig dem Zweck, einen Steuerausfall des Gemeinwesens als Folge einer vorangegangenen Unterbesteuerung auszugleichen. Ein Verschulden der steuerpflich tigen Person ist damit – anders als im Steuerhinterziehungsverfahren – nicht vorausgesetzt (vgl. Richner et al., § 160 N. 8). Damit kann im vorliegenden Nachsteuerverfahren offen bleiben, ob die Pflichtige bewusst viel zu tiefe Vermögenssteuerwerte für die Liegenschaft E deklarierten. ist auch unerheblich, ob den Pflichtigen eine (allfällige) Unkenntnis über die Höhe des zu versteuernden Anteils oder den tatsächlichen Vermö genssteuerwert vorzuwerfen ist. Inwieweit die Pflichtigen um die Steuerpflicht (le diglich) nutzniessungsberechtigten Person wissen mussten, spielt damit für das vorliegende Nachsteuerverfahren keine Rolle und ist erst im parallel eingeleiteten Verfahren betreffend Steuerhinterziehung (GB.2016.00006) näher auszuleuchten. Entsprechend unwesentlich ist auch der Umstand, dass die Steuerpflichtigen ihre Steuer ­ erklärung 2004 bereits vor Unterzeichnung des Kaufvorvertrags ausgefüllt haben wollen : Zum einen bestätigt die steuerpflichtige Person mit der Unterzeichnung der Steuererklärung deren Vollständigkeit und Richtigkeit, und ist die steuerpflichtige Person selbst nach Einreichung gehalten, die Einschätzungsbehörde über alle einschätzungsrelevanten Tat ­ sachen zu informieren, welche ihre ursprüngliche Selbstdeklaration in f rage stellen könn ­ ten. Zum anderen ist es für die Nachbesteuerung ohnehin irrelevant, ob den Steuerpflichtigen ihre mangelhafte Selbstdeklaration vorgeworfen werden kann.

Entsprechend unwesentlich ist auch der Umstand, dass die Steuerpflichtigen ihre Steuer ­ erklärung 2004 bereits vor Unterzeichnung des Kaufvorvertrags ausgefüllt haben wollen : Zum einen bestätigt die steuerpflichtige Person mit der Unterzeichnung der Steuererklärung deren Vollständigkeit und Richtigkeit, und ist die steuerpflichtige Person selbst nach Einreichung gehalten, die Einschätzungsbehörde über alle einschätzungsrelevanten Tat ­ sachen zu informieren, welche ihre ursprüngliche Selbstdeklaration in f rage stellen könn ­ ten. Zum anderen ist es für die Nachbesteuerung ohnehin irrelevant, ob den Steuerpflichtigen ihre mangelhafte Selbstdeklaration vorgeworfen werden kann. Damit ist der Rekurs sowohl hinsichtlich des Hauptantrags als auch in Bezug auf die (Sub-)Eventualbegehren abzuweisen.

7.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 162 Abs. 3 StG) und steht diesen keine Partei ­ entschädigung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und § 162 Abs. 3 StG ; vgl. auch Richner et al., § 162 N. 49 ). Eine Parteientschädigung ist auch dem kantonalen Steueramt nicht zuzusprechen, nachdem nicht ersichtlich ist, inwieweit diesem durch das vorliegende Verfahren besondere Umtrie ­ be entstanden sind, welche ausserhalb der üblichen Amtstätigkeit gelegen wären.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 162 Abs. 3 StG) und steht diesen keine Partei entschädigung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und § 162 Abs. 3 StG ). Eine Parteientschädigung ist auch dem kantonalen Steueramt nicht zuzusprechen, nachdem nicht ersichtlich ist, inwieweit diesem durch das vorliegende Verfahren besondere Umtrie be entstanden sind, welche ausserhalb der üblichen Amtstätigkeit gelegen wären. Demgemäss erkennt die Kammer :

Demgemäss erkennt die Kammer : die Kammer 1. Der Rekurs wird abgewiesen.

1. Der Rekurs wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 9'000.-; die übrigen Kosten betragen: Fr. 60.-- Zustellkosten, Fr. 9'060.-- Total der Kosten.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 9'000.-; die übrigen Kosten betragen: Fr. 60.-- Zustellkosten, Fr. 9'060.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden den Rekurrierenden je zur Hälfte auferlegt, unter solidarischer Haftung für die gesamten Kosten.

3. Die Gerichtskosten werden den Rekurrierenden je zur Hälfte auferlegt, unter solidarischer Haftung für die gesamten Kosten. 4. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

4. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen. 5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. 6. Mitteilung an …

6. Mitteilung an …