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Läden, Restaurants und Veranstalter beklagen seit dem Ausbruch des Coronavirus in der Schweiz massive Umsatzeinbussen. Kurzarbeit und verkürzte Öffnungszeiten beginnen. In Italien sehen wir, was bevorstehen könnte.
Die Einnahmen fallen weg. Miete ist ein wesentlicher Kostenblock. Zeit sich schnell Gedanken über mögliche Massnahmen zu machen.
A. Darf die Miete storniert werden, wenn das Geschäft stillsteht?
Nein. Der Mieter ist grundsätzlich zur Mietzahlung laut Vertrag verpflichtet, solange die Mietsache zugänglich und ohne Gesundheitsgefahren nutzbar ist.
...wenn die Mietsache in einem vom Coronavirus stark betroffenen Gebiet liegt, ohne dass das Gebiet abgesperrt ist?
Nein.
...wenn die Mietsache in einer Zone liegt, die abgesperrt ist?
Jein. Wird die Weiterführung des Vertrages objektiv unmöglich, weil der Mieter nicht mehr zur Mietsache gelangen kann, erlischt der Mietvertrag ohne Kündigung (Art. 119 OR). Die Zahlungspflicht für den Mietzins endet sofort. Erforderlich ist allerdings, dass die Weiterführung des Mietvertrages völlig ausgeschlossen ist. Das ist nur der Fall, wenn der Mietvertrag bald abläuft oder für kurze Zeit abgeschlossen wurde (Veranstalter, Pop up). Wuhan zeigt auf, wie lange eine komplette Quarantäne dauern kann.
...wenn die Mieträume leer stehen, weil keine Kunden mehr kommen?
Nein. Der Vermieter muss sich dann allerdings Vorteile anrechnen lassen, z.B. wenn er vorzeitig mit einem Umbau im leeren Mietobjekt beginnt.
B. Darf ich vorzeitig den Mietvertrag kündigen?
… wenn der Umsatz um 50 % zurückgeht?
Nein. Laut Bundesgericht muss der Mieter mit Geschäftsschwankungen, auch schwerer Art, rechnen.
… wenn die Geschäftstätigkeit amtlich verboten wird, z.B. Grossanlass?
Jein. Die Räume sind zwar objektiv noch nutzbar, aber nicht mehr für den vom Mieter beabsichtigten Zweck. Eine Kündigung wegen „Wegfalls der Geschäftsgrundlage“ kann in der Regel nicht geltend gemacht werden, es sei denn, die Lokalität wurde explizit für eine bestimmte Veranstaltung oder kurze Zeit gemietet.
... wenn die Corona-Epidemie weiter dauert und es zur schweren Rezession kommt?
Ja. Bei plötzlichen und schweren wirtschaftlichen Krisen, die zum finanziellen Ruin des Mieters führen würden, greift die Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR). Dazu gibt es Urteile des Bundesgerichts aus der Zeit des Weltkrieges und der Rezession der 30er Jahre. Erforderlich ist eine schwere Rezession auf breiter Front. Die Einbussen müssen langfristig sein und die Miete zu einer unerträglichen Last werden. Über eine Entschädigung wegen der vorzeitigen Kündigung entscheidet der Richter nach Ermessen. Der Geschäftsmieter hat die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung darzulegen. Kurzarbeitsentschädigung, Überbrückungskredit für den Betrieb und Begehren für Mietreduktion müssen versucht werden, nicht aber Privatdarlehen an die Firma. Bei sich zuspitzender Lage ist an eine Auffanggesellschaft zu denken.
Tipps:
- Rasch mit dem Vermieter über Reduktion der Miete und Zahlungsaufschub sprechen.
- Umsatzeinbussen darstellen.
- Kurzarbeitsentschädigung beantragen.
- Zahlungsaufschub für Steuern etc.
- Kein Privatkredit an die Firma.