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Mäklervertrag: Der Vertrag einfach erklärt
Mit Abschluss einer Mäklervertrags verpflichtet sich der Mäkler für eine Provision einem Auftraggeber Gelegenheiten zum Vertragsabschluss zu vermitteln oder diesem gegenüber mindestens nachzuweisen.
Der Mäklervertrag (Art. 412 ff. OR) ist ein zweiseitiger Vertrag, bei dem der Mäkler gegen eine Vergütung, den Mäklerlohn, dem Auftraggeber Gelegenheiten zum Vertragsabschluss vermittelt oder diesem gegenüber zumindest nachweist.
Unterscheidung zwischen Nachweismäkler, Vermittlungsmäkler und Zuführungsmäkler
Hinsichtlich des Mäklervertrags wird primär zwischen dem Nachweismäkler, dem Vermittlungsmäkler und dem Zuführungsmäkler unterschieden (Art. 412 OR):
- Nachweismäkler: Der Nachweismäkler muss gegenüber Auftraggeber lediglich nachweisen, dass jemand am Vertragsabschluss interessiert ist. Sodann erhält der Auftraggeber die Gelegenheit zum Vertragsabschluss mit dem Interessenten. Im Extremfall kann dabei die vertragstypische Leistung bereits mit der Nennung eines Namens erfüllt sein;
- Vermittlungsmäkler: Der Vermittlungsmäkler erbringt ebenfalls den Nachweis eines Interessenten und fördert darüber hinaus aktiv den Vertragsabschluss durch Vermittlungshandlungen;
- Zuführungsmäkler: Der Zuführungsmäkler weist gegenüber dem Auftraggeber einen Interessenten am Vertragsabschluss nach und führt diese beiden zusammen, ohne sich aber an den Vertragsverhandlungen zu beteiligen. Die vertragstypische Leistung besteht in der Herstellung des Kontakts zwischen dem Auftraggeber und dem Interessenten.
Abschluss des Mäklervertrags
Der Mäklervertrag untersteht den allgemeinen Vorschriften über den einfachen Auftrag und kann entsprechend formlos, d.h. auch mündlich oder stillschweigend abgeschlossen werden (Art. 412 Abs. 2 i.V.m. Art. 394 ff. OR). Aus Beweisgründen ist der Abschluss eines schriftlichen Mäklervertrags dennoch empfehlenswert.
Rechte und Pflichten des Mäklers
Der Mäkler hat insbesondere folgende Rechte und Pflichten gegenüber dem Auftraggeber:
Rechte des Mäklers
Recht auf Mäklerlohn (Art. 413 Abs. 1 und 2 OR): Der Mäkler hat Anspruch auf einen erfolgsabhängigen Mäklerlohn. Soweit die Parteien keine aufschiebenden Bedingungenvereinbart haben, ist der Mäklerlohn verdient, sobald die vertragstypische Leistung erbracht ist. Haben die Parteien die Höhe des Mäklerlohns nicht vereinbart, bestimmt sich diese nach dem ortsüblichen Tarif oder üblichen Lohn.
Recht auf Kosten- und Auslagenersatz (Art. 413 Abs. 3 OR): Soweit vertraglich zugesichert, hat der Mäkler Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen. Dies gilt auch dann, wenn das Geschäft nicht zustande kommt.
Pflichten des Mäklers
Nachweis, Vermittlung oder Zuführung von Interessenten: Die Hauptpflicht des Mäklers besteht darin, Interessenten nachzuweisen, Kontakte herzustellen und Geschäftsabschlüsse zu fördern. Zu beachten ist, dass den Mäkler prinzipiell keine Pflicht zum Tätigwerden trifft, es sei denn, er hat einen Exklusivauftrag abgeschlossen.
Sorgfalts- und Treuepflicht (Art. 412 Abs. 2 i.V.m. Art. 394 ff. OR): Dem Mäkler obliegen die auftragsrechtlichen Sorgfalts- und Treuepflichten. Er hat folglich die Interessen des Auftraggebers in guten Treuen zu wahren.
Beendigung des Mäklervertrags
- Widerruf und Kündigung (Art. 412 Abs. 2 i.V.m. Art. 404 OR): Die Kündigung des Mäklervertrags richtet sich nach den auftragsrechtlichen Bestimmungen. Folglich kann der Mäklervertrag jederzeit von jeder der Parteien ohne Begründung widerrufen oder gekündigt werden, wobei bei Widerruf oder Kündigung zur Unzeit allerdings Schadenersatz zu leisten ist;
- Tod, Handlungsunfähigkeit und Konkurs (Art. 412 Abs. 2 i.V.m. Art. 405 OR): Soweit nicht das Gegenteil vereinbart ist oder sich aus der Natur des Geschäfts ergibt, erlischt das Mäklerverhältnis mit dem Tod, dem Eintritt der Handlungsunfähigkeit oder dem Konkurs einer der Parteien.
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