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Tre sconfitte consecutive in votazione popolare non hanno scoraggiato i rappresentati dei proprietari. Il settembre scorso, il popolo aveva appena respinto l’abolizione dell’imposta sul valore locativo per i pensionati che già venivano inoltrate in Parlamento diverse mozioni richiedenti una soppressione totale di questa particolarità del sistema fiscale svizzero. Se questi tentativi andranno in porto, lo dirà il tempo. Una cosa però è già certa: si sentirà ancora più volte ripetere che il valore locativo è un reddito «fittizio», cioè un reddito non realizzato dai proprietari.
Un investimento come un altro
Eppure quest’affermazione è sbagliata. Il reddito locativo è altrettanto reale quanto qualsiasi altro tipo di reddito, sia esso salario, dividendo o interesse. Un semplice esempio ci aiuta nella comprensione: supponiamo che Antonio e Barbara abbiano accumulato negli anni ognuno una capitale di 300 000 franchi. Con questa somma Barbara acquista una piccola proprietà per piani che potrebbe affittare per 1 000 franchi al mese, ma nella quale preferisce abitare lei stessa.
Antonio invece investe i suoi soldi in un fondo immobiliare con un rendimento annuo del 4%, corrispondente a 1 000 franchi al mese. Prende in affitto un appartamento identico a quello di Barbara, con una pigione mensile di 1 000 franchi. Il reddito che Antonio riceve dal suo investimento nel fondo immobiliare è tassato. Barbara subisce lo stesso trattamento in virtù dell’imposta sul valore locativo.
L’imposizione di tale reddito è logica. Perché mai Antonio dovrebbe essere tassato più di Barbara solo perché non è proprietario del suo appartamento? Con l’acquisto della proprietà, Barbara ha chiaramente indicato la sua preferenza: lei riceve dalla proprietà un reddito del valore di almeno 1 000 franchi al mese. Questo reddito è chiamato «valore locativo», e non si tratta per nulla di un valore «fittizio» anche se non vi è flusso di denaro. Se il valore locativo fosse puramente ipotetico e virtuale, la scelta di Barbara di investire 300 000 franchi nell’acquisto dell’appartamento sarebbe incomprensibile.
Nessun legame con la deduzione dell’interesse ipotecario
Va ricordato che la tassazione del valore locativo non è una conseguenza diretta della possibilità di dedurre dal reddito gli interessi ipotecari. Una deduzione è corretta poiché il nostro sistema fiscale impone il reddito netto di persone e imprese, non quello lordo. Al pari delle spese professionali, i costi di manutenzione degli immobili si possono dedurre dal reddito imponibile. Gli interessi ipotecari non sono altro che il costo del finanziamento della proprietà immobiliare. Il trattamento fiscale dei proprietari d’immobili corrisponde nel fondo a quello di ogni altro investitore.
I proprietari si oppongono alla tassazione del valore locativo soprattutto perché sia valore locativo che imposta possono aumentare nel tempo. Con l’acquisto di un immobile, i proprietari vogliono anche eliminare il rischio di un aumento dei costi dell’alloggio. Con un’imposta sul valore locativo il rischio non viene eliminato completamente. Tuttavia, la logica dell’imposta sul reddito richiede che il valore locativo corrisponda al costo di opportunità dell’abitazione: se le pigioni dovessero prendere l’ascensore, Barbara nel nostro esempio avrebbe sempre la possibilità di affittare l’appartamento.
Forse i proprietari accetterebbero più facilmente un’imposizione del valore locativo se l’imposta dovuta fosse riscossa in una sola volta, per esempio al momento dell’acquisto della casa. A quanto ammonterebbe questa prestazione nelle condizioni attuali del mercato? Con un tasso d’imposizione marginale effettivo sul reddito del 25%, la differenza tra il rendimento immobiliare lordo e quello al netto delle tasse è pari a circa un percento. Questo significa che, al momento, la tassazione del valore locativo riduce il rendimento immobiliare di una casa «media» dal 4 al 3%. Se si suppone che dall’acquisto alla rivendita di una casa trascorrono 25 anni, il pagamento una tantum dell’imposta sul valore locativo rappresenterebbe circa il 15% del prezzo d’acquisto.
Eliminare le fluttuazioni indesiderate
Un tale meccanismo non sarebbe nuovo al nostro sistema fiscale: già oggi i capitali del secondo pilastro possono essere riscossi in un unico pagamento forfettario, con una conseguente tassazione in una sola rata. La nostra proposta permetterebbe di eliminare i versamenti periodici (e fluttuanti) al fisco, e i proprietari sarebbero isolati in modo definitivo dalle turbolenze del mercato immobiliare.
Questo articolo è stato pubblicato sulla Neuen Zürcher Zeitung del 4 gennaio 2013. Per gentile concessione della Neuen Zürcher Zeitung.