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Erstellung eines Bauwerks
Im Rahmen eines jeden Werkvertrags verpflichtet sich ein Unternehmer dazu, ein bestimmtes Werk herzustellen. Wird ein Bauwerkvertrag geschlossen, wird daher regelmäßig die Herstellung eines ganzen Bauwerks oder Teilen davon geschuldet. Die Verpflichtung des Unternehmers, ein Bauwerk ganz oder teilweise herzustellen, ist dabei fest mit dem Recht des Bestellers verbunden, die Herstellung des Bauwerks zu fordern.
Wichtig zu wissen ist in diesem Zusammenhang: Mit dem Abschluss des Bauwerkvertrags schuldet der Unternehmer einen konkreten, fest vereinbarten Arbeitserfolg. Das bloße Tätigwerden oder Bemühen des Unternehmers reicht nicht aus, um den Werklohn verlangen zu können. Dementsprechend endet der Werkvertrag erst dann, wenn der Unternehmer das versprochene Werk vollendet hat. Erst dann, wenn der Unternehmer das versprochene Bauwerk errichtet hat, steht ihm ein Anspruch gegen den Besteller auf Zahlung des vollständigen Werklohns zu.
Die Werklohnzahlung
Während sich der Unternehmer durch diesen Vertrag zur Herstellung eines Bauwerks verpflichtet, verspricht der Besteller im Gegenzug, ihm hierfür einen vereinbarten Werklohn zu zahlen. Das bedeutet: Ist der Unternehmer seiner Verpflichtung, ein Bauwerk zu erstellen, nachgekommen, wird hierdurch die Verpflichtung des Bestellers ausgelöst, ihm den vereinbarten Werklohn zu zahlen. Der Werklohn stellt die Gegenleistung des Bestellers für das erstellte Bauwerk dar. Der Werklohn ist prinzipiell bei Ablieferung des Bauwerks zu bezahlen und wird üblicherweise im Voraus fest vereinbart.
Allerdings hat die feste Vereinbarung des Werklohns nicht nur das Recht des Unternehmers zu Folge, nach Erstellung des Bauwerks die vereinbarte Summe zu verlangen. Vielmehr ergibt sich aus der festen Vereinbarung auch die Pflicht des Unternehmers, das Bauwerk für die vereinbarte Summe zu erstellen. Auch dann, wenn die Auslagen des Unternehmers größer ausgefallen sind als erwartet, darf er nachträglich keinen höheren Werklohn fordern. Fällt die Bauabrechnung durch einen erforderlichen Mehraufwand höher aus als ursprünglich geplant, kann es zu einem Bauabrechnungsstreit zwischen Besteller und Unternehmer kommen. Bei Streitigkeiten kann eine Bauschlichtung behilflich sein um den Streit ohne Bauzivilprozess zu schlichten.
Inhalte des Bauwerkvertrages
Im Wesentlichen wird durch den Vertrag vereinbart, dass der Unternehmer ein Bauwerk errichten und der Besteller ihm hierfür einen Werklohn zahlen muss. Welche weiteren Vereinbarungen Besteller und Unternehmer im Rahmen des Werkvertrags treffen möchten, bleibt weitestgehend ihnen selbst überlassen. Damit die Vertragsabwicklung optimal gelingt, ist es jedoch sinnvoll, sich im Rahmen des Bauwerkvertrags nicht lediglich auf das „Regelungs Minimum“ zu beschränken. Geht es um die Errichtung eines Bauwerks, sind Sie als Besteller schließlich vertraglich oft zur Zahlung hoher Summen verpflichtet. Damit es später nicht zu Unstimmigkeiten mit dem Unternehmer kommt, sollten Sie im Rahmen eines Werkvertrags insbesondere auf folgenden Vertragselementen achten:
- Eine präzise Leistungsbeschreibung (insbesondere: Was schuldet der Unternehmer?)
- Zweckbestimmung (Welchen Zweck soll das geschuldete Bauwerk erfüllen können?)
- Zusicherungen bezüglich der Eigenschaften des geschuldeten Bauwerks
- Art und Höhe der Vergütung
- Eventuell vereinbarte Rabatte und Preisnachlässe
- Einzuhaltende Termine und Fristen (insbesondere Ausführungs- und Zahlungsfristen)
Abgrenzung des Bauwerkvertrags zu ähnlichen Vertragstypen
Manchmal kann es schwerfallen, den Baurechtsvertrag als Unterart des Werkvertrags von artverwandten Verträgen abzugrenzen. Insbesondere Verwechslungen mit dem Kaufvertrag, dem Arbeitsvertrag oder dem Auftrag sind möglich. Bei genauerem Hinsehen zeigt sich jedoch, dass sich diese Vertragsarten insbesondere bezüglich der vertraglich geschuldeten Leistung vom Bauwerkvertrag unterscheiden:
- Kaufvertrag: Wird ein Kaufvertrag geschlossen, stehen die Übergabe einer Sache und die Eigentumsverschaffung an der Sache im Vordergrund der Vertragsvereinbarung. Wird hingegen ein Bauwerkvertrag geschlossen, steht die Erstellung einer Sache (nämlich des Bauwerks) im Vordergrund.
- Arbeitsvertrag: Im Rahmen des Arbeitsvertrags verpflichtet sich eine Person dazu, Arbeiten im Dienste des Arbeitgebers zu erledigen. Der Arbeitgeber ist im Gegenzug zur Lohnzahlung verpflichtet. Kennzeichnend ist dabei, dass der Arbeitnehmer in die Arbeitsabläufe des Arbeitgebers eingegliedert wird und weisungsgebunden tätig wird.
Im Falle eines baurechtlichen Werkvertrags sieht das jedoch anders aus: Der Unternehmer schuldet dem Besteller nicht lediglich die Zurverfügungstellung seiner Arbeitskraft. Vielmehr schuldet er einen konkreten Erfolg und handelt außerdem selbstständig. Selbstständig bedeutet in diesem Zusammenhang, dass sich der Unternehmer seine Zeit frei einteilen und etwa über verwendete Hilfsmittel frei entscheiden kann.
- Auftrag: Wer einen Auftrag annimmt, verpflichtet sich dazu, Geschäfte für seinen Auftraggeber zu besorgen. Geschuldet ist dabei lediglich das Tätigwerden für den Auftraggeber. Im Falle eines Bauwerkvertrags wird allerdings ein Erfolg statt dem bloßen Tätigwerden geschuldet.
Wie kann ein Anwalt Sie beim Bauwerkvertrag unterstützen?
Sollen Bau- und Planungsarbeiten rund um eine Immobilie durchgeführt werden, sind diese oft mit grösseren Investitionen verbunden. Dementsprechend wichtig ist es für Sie als Bauherrn, der Ausarbeitung von Bauwerkverträgen die erforderliche Aufmerksamkeit zu schenken. So kann vermieden werden, dass es zwischen Ihnen und dem Unternehmer später zu Unstimmigkeiten über die Bezahlung oder über den Umfang und die Qualität der erbrachten Leistungen kommt.
Allerdings fällt es insbesondere unerfahrenen Bauherren schwer, einen schriftlichen Vertragstext selbst klar und vollständig auszuarbeiten. Auch die Konsequenzen und Verpflichtungen, die sich aus einem bereits abgefassten Vertragstext ergeben, sind nicht immer leicht zu überblicken. Ein spezialisierter Anwalt für Bauverträge kann Bauherren und Unternehmern jedoch dabei helfen, einen individuellen Werkvertrag zu erstellen, der den Ansprüchen beider Parteien gerecht wird.