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Im Zentrum der vieldiskutierten Wohnungsknappheit stehen die Städte. Helfen gegen die hohe Nachfrage würde eine Ausweitung des Angebots. Damit würden die Städte nicht zum abgeschotteten Ort für Insider, also für Personen, die entweder schon heute eine (den Marktkräften entzogene) Wohnung mieten, sich sehr hohe Mietpreise leisten können oder sich durch unfaire Verteilmechanismen Wohnraum sichern. Die Wohnbautätigkeit zeigt, inwieweit die Stadtpolitik hier die richtigen Rahmenbedingungen setzt.
Avenir Suisse hat diese schon 2018 untersucht. Im Rahmen des Städtemonitorings («20 Jahre Schweizer Stadtpolitik», S. 106f) wurde die Bautätigkeit in den zehn grössten Schweizer Städten mit ihrem Umland verglichen – und zwar für die Periode 2000–2014. Wie aber hat sich die Bautätigkeit weiterentwickelt? Dafür haben wird die Zeitabschnitte 2001–2010 und 2011–2020 verglichen.
Weitere Suburbanisierung der Bautätigkeit
Über die letzten 20 Jahre gerechnet war die relative Bautätigkeit in allen zehn grössten Schweizer Städten geringer als in ihren Umlandgemeinden. Der (ungewichtete) Durchschnitt der untersuchten Städte liegt in diesem Zeitraum bei 56%. In den Gemeinden im Umland der Städte ist die Wachstumsrate des Wohnungsbestands fast doppelt so hoch wie in den Städten selbst. Betrachtet man bloss die zweite Zeitperiode (2011–2020), so schaffte es immerhin (und einzig) Winterthur, relativ gesehen 7% mehr zu bauen als die umliegenden Gemeinden. Damit liegt Winterthur einsam an der Spitze, erreicht doch keine andere Stadt zwischen 2011 und 2020 mehr als 70% der Bautätigkeit des Umlands. Schlusslicht des vergangenen Jahrzehnts ist Genf, wo der Zuwachs an Wohnungen nur knapp 40% dem der Umlandgemeinden entspricht.
Immerhin sechs Städte konnten ihre Werte 2011–2020 gegenüber 2000–2010 verbessern, darunter das eben angesprochene Genf, sowie Lausanne und Bern, deren Bautätigkeit bei beiden neu ungefähr der Hälfte derer des Umlands entspricht – für die vorderen Ränge reicht das aber noch lange nicht. Verbessert haben sich auch Zürich und – ganz deutlich – Basel, die mit 68% und 65% beinahe gleichauf liegen. In Basel war die Verbesserung sehr deutlich. In der davorliegenden Dekade hatte die Stadt mit 14% des Umlands so gut wie keine Bautätigkeit vorzuweisen. Zu den vier Verlierern gehört Biel, die kleinste Stadt im Vergleich. Sie rutscht von Platz 1 in der ersten Zeitperiode auf den fünften Platz ab. Im ungewichteten Durchschnitt haben sich die Städte insgesamt verbessert, von 50% auf 62%, doch ihre relative Bautätigkeit bleibt weiterhin deutlich hinter dem Umland zurück.
Unterschiedliche Bevölkerungsdichten als erklärender Faktor?
Nun lässt sich trotz dem Vergleich mit dem Umland argumentieren, diese «Rangliste» sei nicht fair. Tatsächlich gibt es zwischen den Städten zum Beispiel grosse Unterschiede, was die Bevölkerungsdichte betrifft. Naturgemäss besteht in weniger dicht besiedelten Städten mehr Potenzial für den (relativen) Ausbau des Wohnungsbestandes. Zur besseren Einordnung der Ergebnisse wird deshalb die Charakteristik der Bevölkerungsdichte herbeigezogen.
Genf mit seiner – nicht nur im Verhältnis zu den Umlandgemeinden – tiefen Bautätigkeit weist mit Abstand die höchste Bevölkerungsdichte auf: 11’172 Einwohner pro Quadratkilometer (Jahr 2000). Winterthur mit der tiefsten Bevölkerungsdichte der Städte – mit 1329 sogar tiefer als die Umlandgemeinden von Genf (2343) und Basel (1730) – zeichnet sich dagegen durch hohe Bautätigkeit aus. Abgesehen von diesen beiden Extremwerten ist hingegen kein klares Muster ersichtlich. Trotz vergleichsweise geringer Bevölkerungsdichte verzeichnet beispielsweise Bern keinen grossen Wohnungszuwachs. Zürich als grösste Schweizer Stadt und mit dritthöchster Bevölkerungsdichte (auch wenn diese nur einem Drittel derjenigen von Genf entspricht) erreichte dagegen von 2001–2020 einen Zuwachs von 16,6%, der immerhin knapp dem Zuwachs von 60% des Umlands entspricht. Wie viel weniger dicht besiedelt die umliegenden Gemeinden im Vergleich zur Stadt sind, scheint ebenfalls nicht unbedingt ausschlaggebend für den Wert der relativen Bautätigkeit zu sein.
Klar ist, dass die Städte nicht einfach mehr Bauland herbeizaubern können. Die Bevölkerungsdichte von Genf zeigt jedoch, dass die anderen Städte noch viel Luft zur Verdichtung haben. Dass dies auch ohne Verlust von Lebensqualität geschehen kann, zeigen attraktive ausländische Städte mit hoher Bevölkerungsdichte wie z.B. Barcelona. Noch klarer wird das bei der Betrachtung der einzelnen Stadtquartiere, die äusserst unterschiedliche Bevölkerungsdichten aufweisen. In einer stetig wachsenden Schweiz ist mehr Mut zur Verdichtung nicht etwas Negatives – im Gegenteil, sie erhält die Erholungsgebiete und Natur ausserhalb der urbanen Zentren und führt innerhalb zu einer grösseren, besser vernetzten Ansammlung von Humankapital. Die Städte täten also gut daran, die Rahmenbedingungen so zu verbessern, dass sich der Wohnungsbau nicht weiter suburbanisiert und entsprechend nicht zu weiterer Zersiedelung führt.
Methodik
Für einen fairen Städtevergleich wird die Bautätigkeit der Städte ins Verhältnis zum jeweiligen Umland gesetzt (Differenz zur Differenz). Damit werden Faktoren wie die unterschiedliche wirtschaftliche Entwicklung von Regionen berücksichtigt. Als Bautätigkeit wird der Nettozuwachs an Wohnungen (in Prozent des Bestandes des Vorjahres) definiert. Der Nettozuwachs ergibt sich aus dem Zuwachs minus den Abgängen bei Neubauten/Abbrüchen und bei Umbauten. Die Auswahl der Umlandgemeinden ist identisch derjenigen der Publikation «20 Jahre Schweizer Stadtpolitik» (S. 181).