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Achat immobilier en concubinage
Aujourd'hui, quand on vit en concubinage, acheter une maison ou un appartement n'est plus bien compliqué. À condition de tenir compte de quelques spécificités. Dans cet article, nous vous dévoilons pourquoi il est important de conclure un contrat de concubinage et d'éclaircir toutes les questions portant sur le logement en propriété avant de signer un contrat de vente.
(rh) De plus en plus de couples vivent en union libre et veulent s'acheter un jour ou l'autre un appartement ou une maison. Comme la législation ne réglemente l'achat d'une propriété individuelle en situation de concubinage que dans les grandes lignes, il vaut mieux éclaircir quelques points avant de signer le moindre contrat. Le mieux est de prévoir dans le contrat de concubinage écrit et signé par les deux partenaires une clause qui réponde à ces cinq grandes questions:
1. Qui achète la maison ou l'appartement ?
2. Comment l'achat est-il financé ?
3. Qui participe aux frais d'entretien et à quelle hauteur ?
4. Quel est le nombre de voix détenues par chacun pour les prises de décision?
5. Que se passe-t-il si les concubins se séparent ?
Ce contrat doit être certifié devant notaire en tant que pacte successoral pour conférer aux deux partenaires une vocation successorale mutuelle. Cependant, contrairement aux couples mariés, les couples vivant en concubinage sont toujours soumis à l'impôt sur les successions. Par ailleurs, la loi prévoit que les héritiers réservataires ont droit à une grande partie de l'héritage. Une solution serait la conclusion d'un pacte de renonciation à la succession avec les héritiers, ce qui échoue souvent du fait que les enfants qui disposent obligatoirement des trois quarts de la succession doivent avoir au moins 18 ans.
Propriété individuelle ou commune ?
Les couples de concubins ont trois possibilités pour acheter un appartement ou une maison : la propriété individuelle, la propriété commune ou la copropriété. Si l'un des partenaires achète la maison, il ou elle est seul(e) à être inscrit(e) au registre foncier à titre de propriétaire. Dans ce cas, il ou elle devrait conclure un bail à loyer avec son concubin ou sa concubine - contrat qui fixe le montant du loyer et les conditions de résiliation du contrat. S'il s'agit d'une propriété commune, les deux concubins sont inscrits au registre foncier en tant que propriétaires à part entière, puisque la maison ou l'appartement leur appartient à parts égales – même si l'un des partenaires a éventuellement investi davantage de capitaux propres que l'autre. Dans la propriété commune, les partenaires ne peuvent décider de vendre leur logement en propriété que conjointement.
Une solution judicieuse : la copropriété
C'est pourquoi, le plus souvent, les couples vivant en concubinage optent pour la copropriété (art. 646 ss CC). Les parts des partenaires sont inscrites séparément au registre foncier et chacun d'entre eux peut disposer librement de sa part. Il est conseillé de fixer le taux de participation au logement en propriété en fonction du capital investi dans celui-ci. Lorsque par exemple la partenaire a investi fr. 200'000, deux fois plus que son concubin, sa part est de deux tiers et celle de son partenaire, d'un tiers. Beaucoup de couples achètent leur maison ou leur appartement en copropriété parce ce que l'un des partenaires ou les deux financent l'achat avec des fonds provenant de la caisse de pensions ou du pilier de prévoyance 3a. Dans la propriété commune, la chose est juridiquement impossible, la part financée par du capital provenant de la prévoyance vieillesse devant figurer explicitement dans le registre foncier.
Des règles claires pour éviter des disputes interminables
Une histoire d'amour ne dure pas toujours éternellement. C'est la raison pour laquelle le contrat de concubinage doit réglementer ce qui se passe lorsqu'un couple de concubins se sépare. Dans le cas d'une propriété individuelle, la situation est claire - ce qui n'est pas le cas de la propriété commune ou de la copropriété. Si le logement en propriété appartient aux deux partenaires, le contrat peut stipuler un délai au cours duquel l'un d'entre eux peut reprendre la part de l'autre – et ce qu'il faut faire au cas où les deux ont la même intention. Un tirage au sort ou un appel d'offres interne serait envisageable. Si ni l'un ni l'autre n'y consent, le logement en propriété est vendu par un courtier. Sur le produit de la vente, on rembourse les hypothèques et les apports des partenaires. Ensuite, le bénéfice ou la perte est répartie entre les deux partenaires, moyennant une clé de répartition calculée en général proportionnellement à la part du capital investi.
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