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Immobilienbewertung: Das müssen zu Bewertungsmethoden wissen.
Welche Bewertungsmethode ist für mein Objekt geeignet? Welcher ist der korrekte Preis? Gibt es effektive Wege, den Verkehrswert meiner Immobilie zu steigern?
Welche Bewertungsmethoden gibt es, um Immobilien zu bewerten?
Um eine Immobilie zu bewerten, gibt es verschiedene Bewertungsmethoden: die Real-/Substanzwertmethode, die Ertragswertmethode, die hedonische Methode sowie die Residualwertmethode. Welche Bewertungsmethode für Ihre Immobilie infrage kommt, hängt davon ab, um welche Art von Immobilie es sich handelt. Im folgenden Abschnitt erklären wir die einzelnen Bewertungsmethoden und deren Eignung:
Real- und Substanzwertmethode
Diese Methode ist eine der ältesten Bewertungsmethoden für Immobilien. Sie basiert auf der Idee, dass der Wert einer Liegenschaft dem Wert ihrer sämtlichen Bestandteile entspricht. Die Real- und Substanzwertmethode eignet sich für alle Objektarten, die keine Erträge abwerfen oder deren Erträge keine zentrale Rolle spielen.
Ertragswertmethode
Die Ertragswertmethode dient allen Objektarten, die Erträge abwerfen – sogenannte Renditeliegenschaften. Der Verkehrswert einer solchen Liegenschaft ergibt sich bei der Ertragswertmethode anhand der Netto-Mieteinnahmen pro Jahr.
Hedonische Methode
Unter der hedonischen Methode versteht man ein Vergleichswertverfahren, das bei einer Immobilienbewertung zum Einsatz kommt. Die hedonische Bewertungsmethode ist deshalb auch unter dem Begriff Vergleichswertmethode bekannt. Um den Preis einer Immobilie zu ermitteln, beruft sie sich diese Bewertungsmethode auf Verkaufspreise vergleichbarer Objekte auf dem Markt sowie auf die Eigenschaften einer Immobilie. Dazu zählen etwa der Zustand einer Liegenschaft, ihr Ausbaustandard, ihre Nutzfläche und Zimmerzahl, ihr Baujahr oder ihre Lage. Die hedonische Methode kommt jeweils bei Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentumseinheiten zum Einsatz.
Residualwertmethode
Diese Bewertungsmethode dient der Wertermittlung von Bauland, Baulandreserven oder Abbruchprojekten. Der Verkehrswert ergibt sich aus dem Verkaufserlös, abzüglich von Investitionskosten.
Discounted-Cashflow-Methode (DCF)
Die Discounted-Cashflow-Methode (DCF) ist ein internationales und von Banken anerkanntes Verfahren zur Bewertung von Immobilien. Die DCF-Methode ist eine dynamische Bewertung. Sie berechnet die künftig zu erwartenden Zahlungsströme und stellt diese als heutigen Wert dar. Eine wesentliche Variable in der Berechnung ist der Diskontierungssatz bzw. der risikolose Zinssatz. Die DCF-Methode verwenden Immobilieninvestoren bei Renditeliegenschaften, um den Wert von Immobilien zu bestimmen, inklusive Land, Gewerbeimmobilien und Wohngebäuden. Die DCF-Methode gibt somit Auskunft darüber, ob sich eine Investition in die ausgesuchte Immobilie lohnt oder nicht.
Den korrekten Preis für eine Immobilie gibt es nicht, da jede Immobilie individuell ist, was ihre Lage, ihren Ausbaustandard oder ihr Baujahr angeht. Deshalb lohnt es sich, eine professionelle Immobilienbewertung vorzunehmen.
Wie lässt sich der Verkehrswert einer Immobilie steigern?
Energetische Sanierung, barrierearmes Umbauen, Ersetzen von Bädern und Küchen: Was steigert den Verkehrswert einer Immobilie wirklich, was nicht?
Der Verkehrswert einer Immobilie entspricht dem Preis, den Sie am Markt erzielen können. Primär setzt sich dieser Preis aus dem Gebäude- und Landwert zusammen. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den Verkehrswert zu steigern – zum Beispiel mit einer energetischen Sanierung (Modernisierung der Heizung und Dämmung) oder einem barrierearmen Umbau.
Doch nicht alle Sanierungen sind sinnvoll: Denn wer sagt, dass Sie mit einer Sanierung von Bädern und Küche den Geschmack einer potenziellen Käuferschaft auch treffen? Deshalb empfehlen wir Verkäufern von Immobilien, lediglich rudimentäre Reparaturen und Verschönerungen vorzunehmen. So lassen Sie potenziellen Käufern Ihrer Immobilie freie Hand, eine Sanierung nach eigenen Wünschen vorzunehmen.
Muss ich potenziellen Käuferinnen und Käufern preislich entgegenkommen?
Oftmals haben Verkäufer einen zu hohen Wert im Kopf, den die professionelle Immobilienbewertung nicht bestätigt. Deshalb ist es wichtig, vor dem Verkauf eine gründliche Bewertung der Immobilie zu erstellen.
Natürlich können Sie mit einem hohen Verkaufspreis auf den Markt gehen. Damit laufen Sie jedoch Gefahr, dass Ihre Immobilie zum Ladenhüter wird, weil potenzielle Käuferinnen und Käufer den Preis nicht bezahlen möchten. Die Folge ist eine Preissenkung. Und wenn potenzielle Käuferinnen und Käufer dies mitbekommen, warten diese auf die nächste Preissenkung. Am Ende kann es sogar sein, dass Sie dann so tief gehen müssen, dass Sie Ihre Immobilie sogar unter Wert verkaufen.
Dessen müssen Sie sich als Verkäufer bewusst sein. Aus diesem Grund empfehlen wir Ihnen, einen realistischen Verkaufspreis für Ihre Immobilie festzulegen. Einen solchen erhalten Sie dank einer professionellen Immobilienbewertung. Ausserdem können Sie bei mehreren Kaufinteressenten immer noch ein Bieterverfahren in Betracht ziehen, um den Verkaufspreis für Ihre Immobilie zu steigern.
Was schmälert den Verkaufspreis einer Immobilie in der Schweiz?
Der mögliche Verkaufspreis einer Immobilie in der Schweiz kann tiefer ausfallen, wenn ein oder mehrere der folgenden Faktoren zutreffen:
- schlechte Lage der Immobilie
- mangelhafter Zustand der Immobilie
- hohes Alter der Liegenschaft
- fehlendes Spiel von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt
Damit Sie einen guten Preis für Ihre Immobilie erzielen, sind eine professionelle Immobilienbewertung und ein ausführliches Beratungsgespräch empfehlenswert.
Möchten Sie Ihre Immobilie bewerten lassen?
Dann dürfen Sie uns gerne kontaktieren. Wir führen für Sie eine professionelle Immobilienbewertung durch, die genau zu Ihrer Immobilie passt. Lernen Sie uns kennen – wir freuen uns auf Sie!