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I. Einleitung
In den letzten Ausgaben zur Bewertung von Immobilien wurden die Realwert- und die Ertragswertmethode vorgestellt. Die Erfahrungen bei Liegenschaftsbewertungen zeigten aber rasch auf, dass beide Methoden in vielen Fällen versagten und den Wert einer Liegenschaft nicht korrekt abbildeten. Nichts lag näher, als die beiden Methoden zu mischen. Diese Mischung von Realwertund Ertragswertmethode wird Praktikermethode genannt. Problem bei der Praktikermethode ist die Bestimmung des korrekten Mischungsverhältnisses zwischen Ertrags- und Realwert.
II. Grundsätzlicher Ansatz der Praktikermethode
Die Praktikermethode bestimmt den Wert einer Liegenschaft aufgrund eines bestimmten Verhältnisses zwischen Ertrags- und Realwert. Formelmässig kann dies wie folgt dargestellt werden:
III. Die Bestimmung des Mischungsverhältnisses
Für die Bestimmung des Mischungsverhältnisses sind zwei Ansätze brauchbar.
a) Grösse und Zweck der Liegenschaft
Der eine Ansatz stellt auf die Art der Liegenschaft ab. So kommt bei grossen Liegenschaften dem Ertragswert eine grössere Bedeutung zu als dem Realwert. Das gleiche gilt bei Renditeobjekten, d.h. bei Liegenschaften, welche zu Anlagezwecken gekauft werden und nicht der privaten Nutzung dienen. Aus diesen Kriterien wird das folgende Mischungsverhältnis abgeleitet.
b) Differenz zwischen Real- und Ertragswert
Beim zweiten Ansatz ist die Differenz zwischen Realwert und Ertragswert die Grundlage für das Mischungsverhältnis. Der Ertragswert bildet die Basis (100%). Die Differenz von Realwert minus Ertragswert wird in Prozenten auf diese Basis bezogen. Daraus ergibt sich dann das Mischungsverhältnis.
IV. Beispiel
Gehen wir in einem Beispiel von einem 8-Familienhaus aus. Der Nettomietertrag belaufe sich auf CHF 145‘000 im Jahr. Kapitalisiert wird mit 5.5%. Das ergibt einen Ertragswert von CHF 2‘636‘365. Der Realwert für die Liegenschaft (inkl. Land) belaufe sich auf CHF 2‘900‘000.
Nach der ersten Praktikermethode wird der Ertragswert 4 Mal und der Realwert 1 Mal genommen. Die gewichtete Summe beträgt CHF 13‘445‘460, was einen Verkehrswert von CHF 2‘689‘092 ergibt (Division durch 5).
Gemäss der zweiten Praktikermethode ist zunächst die Differenz zwischen Real- und Ertragswert zu bestimmen. Sie beträgt CHF 263‘635 und macht knapp 10% des Ertragswertes aus. Damit wird der Ertragswert 1 Mal und der Realwert 1 Mal genommen. Die gewichtete Summe beträgt CHF 5‘536‘365, was einen Verkehrswert von CHF 2‘768‘182.50 ergibt (Division durch 2).