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Bei der Betreuung und Begleitung unserer institutionellen und privaten Kunden beim Erwerb von Renditeobjekten stellen wir fest, dass das wichtigste Kaufkriterium zweifelsohne die langfristige und nachhaltige Rentabilität in Verbindung mit der Art der Immobilie und ihrer geografischen Lage ist.
Die Analyse des zukünftigen Cashflows ist sehr wichtig: Welche Aspekte müssen berücksichtigt und überprüft werden? Zunächst ist zu sagen, dass der überwiegende Teil aus den Mieteinnahmen besteht, also aus dem Wert und der Aufrechterhaltung der Mietverträge, der Qualität der Mieter und der Qualität der Verwaltung der Verträge im Laufe der Jahre. Erhebliche Abweichungen der tatsächlichen Mieten von den Marktmieten führen oft zu Mindereinnahmen, die oft als vorübergehend definiert werden, obwohl sie sich je nach Qualität der in der Vergangenheit abgeschlossenen Mietverträge selten als so vorübergehend erweisen. Der durchschnittliche Leerstand muss im Detail analysiert werden, um die kritischen Aspekte der Immobilie zu verstehen.
Eine gute Hausverwaltung kann hier als Garantie für den Vermieter und für die weiteren nachhaltigen Mieteinnahmen dienen. Wenden wir uns nun den Aufwänden zu. Darunter gibt es drei Bereiche, um welche man sich kümmern muss: Betriebskosten, ordentliche Instandhaltung und Ersatzbeschaffung, aber vor allem Instandhaltungsarbeiten. Es ist immer ratsam, bei der Analyse des Gebäudes zuerst über die anfängliche Nettorendite zu sprechen und dann den Investitionsplan für die nächsten 10 Jahre zu definieren, um zu verstehen, wie hoch das durchschnittliche tatsächliche Nettorenditepotenzial über die nächsten 10 Jahre ist.
Laufende Investitionen, Investitionen in den Instandhaltungsarbeiten, in die Anpassung des Gebäudes an neue technische Kriterien oder in die Energie usw. können sich erheblich auf die Auszahlungen auswirken und die Gewinn- und Verlustrechnung belasten. Die Betriebskosten werden von den Mietern getragen, aber wenn das Gebäude "Einsparungen" bei den Ausgaben zulässt, kann dies in der Gesamtmietberechnung sehr attraktiv sein, wenn man es mit den Marktkonkurrenten vergleicht.
Dies sind einige Gründe, warum wir die Wichtigkeit einer guten Due Diligence des Gebäudes, einer gründlichen Inspektion des gesamten Objekts, eines Gesprächs mit dem Immobiliengutachter und eines Meinungsaustauschs mit dem Verkäufer über all diese Fragen betonen. Brülhart & Partners AG begleitet den Kunden durch den Verkaufs- und Kaufprozess und bietet Unterstützung in allen kritischen Punkten, die bei Immobilientransaktionen von Ertragsgebäuden auftreten.
Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte direkt an Camilla Mansini - camilla.mansini@bruelhart- Tel: +41 91 922 52 02
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Approfondimento a cura di Pascal Brülhart
CEO di Brülhart & Partners SA