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Mentre durante la pandemia il mercato delle abitazioni aveva subito una flessione, una volta terminata è esploso anche per via dell’inflazione, a questo proposito, il Presidente della Fed ritiene che il mercato debba cambiare in modo che per le persone sia di nuovo agevole acquistare un immobile.
Jerome Powell analizza il mercato immobiliare
Dopo la pandemia, il mercato immobiliare americano è esploso a nuovi livelli ed è salito vertiginosamente a causa dell’aumento dell’inflazione. Nel frattempo, il Presidente della Federal Reserve statunitense Jerome Powell ha accennato questa settimana che il mercato immobiliare statunitense ha bisogno di una correzione e crede che possa essere modificato in modo tale che “le persone possano di nuovo permettersi le case”.
La Banca Centrale Americana mira a raggiungere la massima occupazione e un tasso di inflazione del 2% una volta che la cura di ferro della Federal Reserve a suon di corposi rialzi dei tassi sarà cessata.
A tal proposito, gli analisti di Goldman Sachs, la più grande banca d’affari al mondo hanno pubblicato una relazione su come il mercato immobiliare americano abbia avuto una battuta d’arresto dopo un timido boom nel periodo pandemico, la ricerca prende il titolo “La crisi immobiliare: ulteriore caduta” ed è stata riportata da tutti i giornali di settore.
Goldman Sachs riporta come il calo delle vendite di nuove case nel 2022 sarà del 22%, quello delle case già esistenti del 17% e il PIL delle abitazioni registrerà un -8,9%.
Per quanto riguarda il 2023, prevede che la flessione del mercato immobiliare non avrà tregua e la vendita delle nuove abitazione si ridurrà di un ulteriore 8% rispetto all’anno in corso, le esistenti caleranno di un ulteriore 14% e il PIL delle abitazioni subirà un altro calo del 9,2%:
“Alcune delle recenti debolezze sembrano riflettere l’inversione dei cambiamenti di preferenza legati alla pandemia che si stanno rivelando più fugaci di quanto ci aspettassimo. In precedenza abbiamo notato che lo shock del virus ha accelerato la formazione delle famiglie e ha aumentato la domanda di seconde case… quei venti favorevoli sono già in gran parte svaniti, poiché le regioni che hanno registrato aumenti smisurati nelle vendite di case e nei permessi di costruzione nel 2020 e nel 2021 stanno ora vivendo un calo sproporzionato quest’anno. Le passate flessioni immobiliari sono state in genere accompagnate da recessioni a livello economico, che hanno portato a un afflusso di offerta di alloggi poiché la disoccupazione è aumentata e gli individui sono stati costretti a vendere le loro case (questo è stato soprattutto il caso della crisi finanziaria).
Tuttavia, un afflusso di offerta da questo canale sembra improbabile in questo ciclo: il mercato del lavoro rimane robusto (e probabilmente lo sarà, anche in una lieve recessione) e, come abbiamo scritto la scorsa settimana, i bilanci delle famiglie sono estremamente solidi e i tassi di insolvenza sui prestiti dovrebbero rimanere storicamente bassi. In seguito, prevediamo che i prezzi delle case rimarranno stabili nel 2023”.
Scott Anderson, capo degli economisti della Bank of the West, ha dichiarato:
“L’apprezzamento dei prezzi delle case è destinato ad arrestarsi bruscamente sotto il peso della scarsa accessibilità degli alloggi e del deterioramento dell’ambiente economico e finanziario. Questa correzione potrebbe avvenire in una sola volta durante una recessione o gradualmente nel tempo. Indipendentemente dal modo in cui lo si misura oggi, i prezzi delle case sono estremamente costosi”.
Secondo Crystal Sunbury, analista immobiliare senior di RSM, le case statunitensi sono altamente sopravvalutate:
“I prezzi delle case hanno superato l’inflazione con un margine significativo. È improbabile che i prezzi scendano nel territorio di ‘valutazione equa’ nel prossimo futuro”.
La Fed fissa un altro balzo dei tassi di 75 punti base
La scorsa settimana c’è stato il terzo aumento consecutivo dei tassi di 75 punti base, nonostante fosse in dubbio se l’aumento sarebbe stato di 100 o di 75 punti, i mercati azionari, le criptovalute e i metalli preziosi avevano scontato questa operazione sui tassi della Fed.
Powell è intervenuto con una dichiarazione in cui ha lasciato intendere che occorrerebbe una correzione del mercato immobiliare e un blocco dei prezzi delle case per riportare l’inflazione al tanto sperato 2%.
Powell mercoledì ha dichiarato quanto segue sul tema:
“La decelerazione dei prezzi delle case che stiamo vedendo dovrebbe aiutare a portare una sorta di prezzi più in linea con gli affitti e altri fondamentali del mercato immobiliare e questa è una buona cosa.
A lungo termine, ciò di cui abbiamo bisogno è che domanda e offerta si allineino meglio, in modo che i prezzi delle case salgano a un livello ragionevole, a un ritmo ragionevole e che le persone possano di nuovo permettersi le case.
Da una sorta di punto di vista del ciclo economico, questa difficile correzione dovrebbe riportare il mercato immobiliare in un migliore equilibrio”.
Bankrate.com ha condotto una ricerca pubblicata il 24 settembre 2022 dalla quale si evince come la media attuale per un prestito fisso a 30 anni è del 6,55%.
Il tasso ipotecario fisso a 30 anni è salito di 27 punti base negli ultimi sette giorni e dieci regioni negli Stati Uniti stanno crollando a picco rispetto ad altre aree degli Stati Uniti d’America, secondo quanto riscontrato dalla società immobiliare Redfin.
Il mercato immobiliare sta subendo una dura crisi negli Stati Uniti
Tra le città statunitensi più colpite da questo trend ci sono Seattle, Las Vegas, San Jose, San Diego, Sacramento, Phoenix, Oakland, North Port, Florida e Tacoma e Washington che come possiamo evincere da un rapido sguardo alla cartina sono sparpagliate un po’ in tutto il Paese a riprova che il trend sia nazionale.
Rick Palacios Jr, capo della ricerca presso la John Burns Real Estate Consulting, giovedì a Fortune ha dichiarato in una intervista quanto segue:
“Chiaramente il cambiamento della scelta delle parole da parte della Fed da ‘abitare ha bisogno di un reset’ di giugno al ‘ripristino abitativo di oggi significa in realtà una correzione’ indica che stanno abbastanza bene con i prezzi delle case in calo, le vendite di case che si stanno raffreddando e l’edilizia che si sta ritirando in modo significativo per raggiungere la loro missione”.
Mark Zandi, economista capo presso Google Analytics, intervistato da USA Today si è lasciato scappare che il mercato immobiliare americano in realtà stia già subendo una contrazione importante.
“Più della metà dei primi 400 mercati immobiliari negli Stati Uniti sono “significativamente sopravvalutati” di oltre il 25%. Penso che questo si svolgerà nei prossimi due anni, e passerà per la metà del decennio fino a quando le cose non toccheranno il fondo”.
John Burns Real Estate Consulting, Capital Economics, Zelman & Associates e Zonda si accodano al pensiero di Google Analytics.
Il 90% delle vendite del settore riguarda le case già esistenti e nel prossimo anno subiranno un calo di $4,73 milioni dopo che quest’anno avevano già toccato il dato peggiore dal 2020.
Matthew Gardner, capo economista di Windermere Real Estate, in un’intervista ha spiegato che:
“Gli acquirenti rimangono spaventati dal rapido aumento dei costi di finanziamento a cui hanno assistito finora quest’anno. L’atteggiamento cauto continuerà fino alla primavera del 2023, quando le vendite riprenderanno, anche se in modo modesto”.
La tendenza dei prezzi delle case ad equilibrati al potere d’acquisto della popolazione di modo che le case tornino ad essere acquistate aiuterà l’economia Americana nel lungo periodo.