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L'età media dei proprietari di immobili in Svizzera è di 58 anni. A quest'età i figli hanno lasciato la casa e molti genitori sono preoccupati per la loro situazione abitativa. Alcuni perché la casa è troppo grande e il giardino è troppo impegnativo. Altri perché vogliono viaggiare di più dopo la pensione o godersi la pensione al mare, per esempio. Naturalmente, potrebbero semplicemente vendere la casa e, con il ricavato, acquistare un appartamento. Ma molti proprietari sono emotivamente legati alla loro casa e vogliono tenerla in famiglia. Come possono i genitori trasferire la loro casa a un figlio in vita senza svantaggiare gli altri figli?
Il modo più semplice è vendere a un figlio al valore di mercato. Il ricavato della vendita - come nel caso di una vendita a un soggetto esterno alla famiglia - confluisce nel patrimonio dei genitori, che viene poi suddiviso tra tutti gli eredi in base al contratto di successione o al testamento. È importante che la casa sia venduta al suo valore di mercato e che nessuno sia avvantaggiato o svantaggiato. I genitori possono far stimare il valore di mercato da un'agente immobiliare o tramite la nostra valutazione immobiliare. La nostra stima del valore di mercato tiene conto dei prezzi di vendita di immobili comparabili nella stessa regione e si basa sulla valutazione edonica, utilizzata anche dalle banche. Il figlio si accolla il mutuo o i mutui precedenti e paga ai genitori l'importo rimanente oppure rifinanzia completamente l'acquisto e paga ai genitori l'intero prezzo di vendita.
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La vendita a un figlio per un valore inferiore a quello di mercato è giuridicamente una donazione mista e deve essere compensata se più di un figlio ha diritto all'eredità. Esempio: se la casa di famiglia con giardino può essere venduta per 1,2 milioni CHF, ma i genitori vogliono solo 1 milione CHF dal figlio, gli hanno regalato 200.000 CHF. Spesso le intenzioni sono buone, ma possono portare a conflitti con i fratelli e a conseguenze finanziarie per il figlio:
Se i genitori designano espressamente nel contratto di donazione una donazione mista come non soggetta a perequazione, il figlio beneficiario è esente dall'obbligo di perequazione. Tuttavia, la disposizione dei genitori non deve violare le quote obbligatorie degli altri figli in base al diritto ereditario.
Con il nostro calcolatore di tassa sugli utili immobiliari potete simulare l'ammontare delle imposte che dovrete pagare. Per saperne di più, leggete «Tassa utili immobiliari: cosa devono sapere venditori e acquirenti».
Una donazione a titolo definitivo a un figlio è un'eredità anticipata e deve essere compensata se più di un figlio ha diritto all'eredità. Esempio: se i genitori cedono la loro casa, del valore di 1,2 milioni CHF e ipotecata per 700.000 CHF, alla figlia, questo anticipo di eredità vale 500.000 CHF. Pertanto, avrebbero dovuto pagare a ciascuno degli altri figli 500.000 CHF a titolo di risarcimento. Il dono completo, come il dono misto, può avere conseguenze finanziarie per la figlia in seguito:
Se nel contratto di donazione i genitori designano espressamente una donazione completa come non soggetta a compensazione, il figlio beneficiario è esente dall'obbligo di compensazione. Tuttavia, la disposizione dei genitori non deve violare le quote obbligatorie degli altri figli in base al diritto ereditario.
Nel nostro articolo «Testamento e proprietà immobiliare: meglio pianificare in anticipo che litigare più tardi», abbiamo riassunto come i proprietari di immobili possono pianificare saggiamente il loro patrimonio.
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Volete regalare la vostra casa a un figlio mentre siete in vita, ma continuare a viverci? Poi potete vendere la casa o regalarla e concedervi il diritto di residenza o il diritto d'uso. In entrambe le varianti, la proprietà passa a vostra figlia o a vostro figlio, ma i diritti, i doveri e gli obblighi finanziari sono diversi:
L'usufrutto e il diritto di abitazione devono essere registrati ufficialmente e iscritti nel registro fondiario. Si concludono con la morte dell'avente diritto. Il diritto di abitazione è personale e non trasferibile; l'usufrutto è trasferibile purché non sia registrato come diritto personale.
Se potete permettervelo, optate per l'usufrutto. Il vantaggio finanziario è maggiore per vostra figlia o vostro figlio, perché in qualità di usufruttuario pagate le imposte sul valore locativo figurativo e sul valore ufficiale e pagate i premi assicurativi. Per i vostri figli non cambia nulla in termini di tassazione.
Se volete lasciare la casa in eredità a un figlio solo dopo la vostra morte, dovete redigere un contratto di successione o un testamento. In questo modo è possibile assegnare la casa a un figlio in proprietà esclusiva e stabilire come gli altri membri della comunione ereditaria debbano essere compensati se la casa vale più della sua quota obbligatoria (vedi "Vendere una casa a un figlio al di sotto del valore di mercato" e "Regalare una casa a un figlio"). Questo accade spesso perché la proprietà residenziale è il bene più importante nella maggior parte delle famiglie. In un contratto di divisione ereditaria, che tutti gli eredi devono firmare, i membri della comunione ereditaria possono stabilire come gestire, liquidare e dividere l'eredità. In questo contratto si possono stabilire dettagli come l'importo dei pagamenti di perequazione.
Ogni morte mette a dura prova una famiglia. Basta quindi poco perché i membri della famiglia litighino. Soprattutto per quanto riguarda la successione. È possibile evitarlo, almeno in una certa misura: