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Urteil des Bundesgerichts vom 4. April 2019
Gewebsmässiges Feilbieten einer Eigentumswohnung zur tageweisen Buchung über Plattformen wie Airbnb
Im Urteil vom 4. April 2019 hatte sich das Bundesgericht mit der Frage beschäftigt, ob das dauernde gewerbsmässige Feilbieten einer Wohnung zur tageweisen Buchung über Plattformen, wie Airbnb zulässig ist.
Ausgangslage war folgender Sachverhalt:
A ist Eigentümer von zwei Stockwerkeinheiten (4 ½-Zimmerwohnungen) in der Liegenschaft der Stockwerkeigentümergemeinschaft B, die in 27 Stockwerkeinheiten aufgeteilt ist. 26 Einheiten, worunter auch die zwei Stockwerkeinheiten von A, sind als "Wohnung" bezeichnet. Der Begründungsakt hält zur Benützungsart fest:
"Jeder Stockwerkeigentümer ist an die unter Abs. B erwähnte Zweckbestimmung gebunden. Stockwerkanteile, die als Wohnungen bestimmt sind, dürfen für Geschäftszwecke nur soweit benützt werden, als dies ohne wesentliche Störungen der übrigen Eigentümer bzw. Hausbewohner möglich ist (Büros). Für Geschäftszwecke anderer Art oder in einer anderen Branche dürfen die Wohnungen nicht verwendet werden."
Die Tochter von A schrieb dessen 4 ½-Zimmerwohnungen regelmässig im Internet (namentlich aufAirbnb) aus und entsprechend waren in der Liegenschaft regelmässig fremde Leute anzutreffen, welche auch die gemeinschaftliche Infrastruktur, wie Schwimmbad, Sauna, Fitnessraum, Dachterrasse und Waschküche mitbenutzten.
An der ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 22. Juni 2015 wurde mit der erforderlichen Zweidrittelmehrheit beschlossen, die vorgenannte Bestimmung im Begründungsakt wie folgt zu ergänzen:
"Nicht gestattet ist zudem die unregelmässige, tage-, wochen- oder monatsweise Vermietung. Gestattet ist nur eine dauerhafte Vermietung."
A reichte gegen diesen Beschluss beim Kantonsgericht Nidwalden Klage ein. Dieses sowie das Obergericht des Kantons Nidwalden und schliesslich auch das Bundesgericht, letzteres mit Entscheid vom 4. April 2019, wiesen die Klage ab.
Das Obergericht des Kantons Nidwalden hatte die konkrete Nutzungsweise in den Vordergrund gestellt und weniger den von der Stockwerkeigentümergemeinschaft gefassten Beschluss auf seine Rechtmässigkeit hin überprüft, was A in seiner Beschwerde an das Bundesgericht gerügt hatte.
Das Bundesgericht hat geprüft, ob der Beschluss der Stockwerkeigentümer-gemeinschaft vom 22. Juni 2015 gesetzeswidrig ist. In diesem Zusammenhang hat es festgehalten, dass die Stockwerkeigentümer die Benutzungsart reglementarisch in für den Einzelnen verbindlicher Weise festlegen können. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft müsse jedoch die üblichen Schranken von Art. 2 und 27 ZGB, sowie Art. 19f. OR und auch diejenigen, welche sich aus der Institution des Stockwerkeigentums ergeben, beachten. Insbesondere darf das Sonderrecht des Einzelnen nicht wertmässig ausgehöhlt oder seines Kerngehaltes beraubt werden. So ist das Bundesgericht der Auffassung, dass ein generelles Vermietungsverbot vor Bundesrecht nicht standhalte. Demgegenüber schränkt das Verbot einer tage-, wochen- oder monatsweisen Vermietung den Stockwerkeigentümer nicht stärker ein, als beispielsweise ein Verbot der gewerblichen Nutzung oder die Einschränkung auf stille Gewerbe. Dementsprechend stellte das Bundesgericht fest, dass der Beschluss der Stockwerkeigen-tümergemeinschaft vom 22. Juni 2015 vor dem Bundesrecht standhält.
Das Bundesgericht hat, wie schon das Obergericht, im weiteren geprüft, ob die konkrete Nutzungsweise von A mit dem reglementarischen Wohnzweck vereinbar sei. Dazu hat es erwogen, dass das "Wohnen", die gemäss Begründungsakt und Reglement seit jeher für die 26 Wohnungen vorgesehene Nutzungsweise ist. Bei der Liegenschaft der Stockwerkeigentümergemeinschaft handle es sich nicht um eine Ferienliegenschaft, sondern um eine (Erst-)wohnresidenz. Nach Auffassung des Bundesgerichtes wird der reglementarisch vorgesehene "Wohnzweck" bei einer solchen Liegenschaft mit dem dauernden gewerbsmässigen Feilbieten einer Wohnung zur tageweisen Buchung auf Plattformen wie Airbnb gesprengt. Eine solche Einquartierung von Gästen entspricht nach Auffassung des Bundesgerichtes weder dem Wort- noch dem Rechtssinn des "Wohnens". Darunter fällt jedoch nicht einzig der ununterbrochene Aufenthalt durch den Stockwerkeigentümer, sondern beispielsweise auch die Nutzung durch einen regelmässig von längeren Aufenthalten zurückkehrenden Eigentümer, durch einen Mieter im üblichen Sinn, durch eine Wohngemeinschaft, durch einen Wochenaufenthalter etc.
Kurt Fricker
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