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Incarto n. 12.2016.190 Lugano 18 giugno 2018 /jh In nome della Repubblica e Cantone Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: Fiscalini, presidente, Bozzini e Stefani vicecancelliera: Ceschi Corecco sedente per statuire nelle cause a procedura semplificata in materia di locazione, inc. n. SE.2011.451 e SE.2011.452 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, promosse con istanze (correttamente: petizioni) 23 dicembre 2011 da AP 1 rappr. dall’avv. RA 1 contro AO 1 rappr. dall’avv. RA 2 con cui l’attrice ha chiesto, con riferimento a due distinti contratti di locazione tra le parti, l’autorizzazione a depositare una somma pari all’80% della pigione, una corrispondente riduzione della stessa dal 1° aprile 2011 con conseguente liberazione a suo favore delle pigioni depositate e l’assegnazione di un termine per dare avvio alla procedura di riduzione della pigione; domande avversate dalla convenuta, che ha postulato la reiezione delle petizioni, e che il Pretore, dopo congiunzione delle cause, ha parzialmente accolto con sentenza 12 ottobre 2016, concedendo per entrambi gli oggetti locati una riduzione del 10% della pigione mensile dal 1° aprile 2011 e per tutta la durata della locazione (con la relativa decisione di liberazione delle pigioni depositate presso l’Ufficio di conciliazione); appellante l’attrice con atto di appello 14 novembre 2016, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente le petizioni, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi; appellante incidentalmente la convenuta con risposta e appello incidentale 19 gennaio 2017 con cui chiede di respingere l’appello principale e di riformare il giudizio pretorile nel senso di respingere integralmente le petizioni e liberare conseguentemente le pigioni depositate, nonché in via subordinata di accogliere parzialmente le petizioni, pure con protesta di spese e ripetibili; domande alle quali l’appellata incidentale si è opposta con risposta all’appello incidentale del 20 marzo 2017; letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti; ritenuto in fatto e in diritto: 1. Con contratto 14 febbraio 2007 la AO 1, rappresentata dalla R__________ __________ (in seguito R__________) ha concesso in locazione a AP 1 l’oggetto denominato “ Bar / Buvette riservato al personale R__________ ” sito all’interno dell’immobile dell’ente televisivo; il contratto, con inizio il 1° agosto 2007 e della durata di almeno cinque anni, prevedeva una pigione annua di fr. 48'000.- (doc. C UC DI.2010.1502). Le medesime parti hanno contemporaneamente stipulato un contratto di identico tenore e per pari importo di pigione avente quale oggetto il “ Ristorante T__________ ” (denominato pure “ Ristorante R__________ ”) sito all’interno dello stesso immobile (doc. C UC DI.2010.1502). 2. Nel corso del 2008 tra le parti sono sorte alcune divergenze in merito a presunti problemi tra la gerenza degli esercizi pubblici in questione e il personale che vi operava, la dirigenza aziendale della locatrice avendo quindi chiesto chiarimenti con riferimento al rispetto delle prescrizioni del contratto collettivo di lavoro applicabile al settore della ristorazione. Con richiesta scritta del 20 ottobre 2009 la conduttrice ha segnalato alla locatrice una serie di circostanze che avrebbero comportato un influsso negativo sull’attività svolta, postulando una ridefinizione dei termini dei contratti in corso, in particolare una riduzione della pigione e in generale una discussione in merito alle tariffe concordate per la ristorazione (doc. E UC DI.2010.1502). Respinte tali richieste, con duplice disdetta del 20 ottobre 2009 la locatrice ha invocato l’esistenza di motivi gravi ai sensi dell’art. 266g CO tali da giustificare l’immediata rescissione dei due contratti, rimproverando sostanzialmente alla conduttrice lacune nel servizio offerto e altre gravi manchevolezze ritenute una chiara violazione contrattuale (doc. D UC DI.2010.1502). Con decisione 31 agosto 2010 il competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione, adito dalla conduttrice postulante l’annullamento delle disdette, ha dichiarato quest’ultime inefficaci (inc. n. 200/09 e 201/09 UC DI.2010.1502). L’azione promossa dalla locatrice il 5 ottobre 2010 chiedente alla competente Pretura di accertare la validità delle disdette si è conclusa con la decisione pretorile del 12 ottobre 2016 che ha respinto la domanda accertando l’inefficacia delle disdette (DI.2010.1502), di cui meglio si dirà nei considerandi successivi per quanto di rilievo ai fini del giudizio. 3. Nel frattempo, con istanze (correttamente: petizioni) 23 dicembre 2011, previa autorizzazione ad agire del competente Ufficio di conciliazione, AP 1 ha convenuto in giudizio la AO 1 chiedendo, con riferimento ad entrambi gli oggetti della locazione: (1) l’autorizzazione a depositare una somma pari all’80% della pigione a partire dal 1° ottobre 2011, (2) una corrispondente riduzione della stessa dal 1° aprile 2011, (3) la conseguente liberazione a suo favore delle pigioni depositate e (4) l’assegnazione di un termine per dare avvio alla procedura di riduzione della pigione. Con osservazioni 23 gennaio 2012 la convenuta si è integralmente opposta alle petizioni, chiedendo la liberazione a suo favore delle pigioni depositate presso l’Ufficio di conciliazione. 4. Congiunte le cause (ai sensi dell’art. 125 CPC) in occasione dell’udienza del 30 gennaio 2012, al termine dell’istruttoria le parti si sono riconfermate nelle rispettive tesi e domande con i memoriali conclusivi prodotti il 2 e il 14 settembre 2015. 5. Con la sentenza 12 ottobre 2016, qui impugnata, il Pretore ha parzialmente accolto le domande dell’attrice, concedendo per entrambi gli oggetti locati una riduzione del 10% della pigione a partire dal 1° aprile 2011 per tutta la durata della locazione, disponendo la corrispondente liberazione delle pigioni ancora depositate presso l’Ufficio di conciliazione, ritenuto che la tassa di giustizia di fr. 8’000.- e le spese di fr. 800.- sono state poste per 1/8 a carico della convenuta e per 7/8 a carico dell’attrice, tenuta altresì a rifondere alla controparte fr. 10'000.- per ripetibili parziali. 6. Con appello 14 novembre 2016 l’attrice chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente le petizioni, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi. Con risposta 19 gennaio 2017 la convenuta postula la reiezione del gravame e presenta contestualmente un appello incidentale con il quale chiede la riforma del giudizio pretorile nel senso di respingere integralmente le petizioni e di liberare conseguentemente le pigioni depositate, nonché in via subordinata di accogliere parzialmente le petizioni, pure con protesta di spese e ripetibili. L’appellata incidentale si è opposta a queste domande con risposta del 20 marzo 2017. 7. Nel querelato giudizio il Pretore ha anzitutto riprodotto ampi stralci dei contratti di locazione in discussione, mettendone in risalto alcune pattuizioni specifiche, e esposto cronologicamente le varie questioni che hanno visto contrapposte le parti, con particolare riferimento ai dissidi sfociati nella disdetta dei contratti per motivi gravi da parte della locatrice e alla conseguente vertenza oggetto di separata procedura giudiziaria, conclusa con giudizio di stessa data del medesimo Pretore (DI.2010.1502). In merito alle lamentele della conduttrice per le pretese inadempienze contrattuali della locatrice, egli ha riepilogato le circostanze salienti e indicato le norme legali applicabili, con riferimento alle facoltà conferite alla parte conduttrice in caso di difetti dell’ente locato (art. 259a e segg. CO), deducendo preliminarmente che le richieste formulate al punto 1 e 4 del petitum fossero da ritenere prive d’oggetto (cfr. considerando n. 3). Esposte ampie considerazioni in diritto, con menzione di dottrina e giurisprudenza, il Pretore ha quindi esaminato l’invocata esistenza di un difetto immateriale di natura economica dei beni locati. Ripercorse le circostanze che hanno condotto alla stipulazione dei due contratti di locazione, con riguardo alla questione della cifra d’affari ipotizzata e della correlata determinazione della pigione, rilevato in particolare il ruolo di consulente svolto da G__________, associazione di __________ in Ticino, e tenuto conto degli impegni assunti dalla locatrice, il Pretore ha quindi esaminato e definito la situazione contrattuale tra le parti alla luce del principio dell’affidamento. Pur in assenza di un’esplicita pattuizione in merito ad un divieto di concorrenza o all’obbligo della convenuta (e meglio della R__________ in qualità di succursale della AO 1, che opera quale azienda pubblica nel settore della __________, e più specificatamente della sua sede operativa e del centro di produzione di C__________) di rifornirsi esclusivamente dall’attrice, il primo giudice ha concluso che quest’ultima potesse in buona fede ritenere che la controparte si fosse impegnata a far capo ai suoi servizi, rispettivamente a favorirne l’attività commerciale. Passate in rassegna le varie risultanze istruttorie, con particolare riguardo alla posa di distributori automatici all’interno degli spazi aziendali, all’utilizzo di servizi catering esterni, alla rinuncia ai pranzi aziendali e alle lamentele in merito alla qualità del servizio di ristorazione fornito, il Pretore ne ha dedotto l’esistenza di un difetto economico ai sensi dell’art. 259d CO, risultante dall’insieme delle circostanze. Tra queste il primo giudice ha in particolare rilevato il fatto che, a fronte dei problemi nel servizio bar e ristorazione effettivamente manifestatisi, inizialmente riconducibili ad un comprensibile periodo di assestamento, la locatrice non è intervenuta tempestivamente per dare un suo contributo nel porvi rimedio, come ci si sarebbe potuto aspettare, i suoi vertici aziendali avendo piuttosto adottato un atteggiamento di disimpegno, culminato nella notifica delle disdette dei contratti di locazione (inc. rich. DI.2010.1502) e nella decisione di non più far capo ai servizi di ristorazione della conduttrice. Accertata la conoscenza dell’esistenza del difetto da parte della locatrice, riconducibile temporalmente alla prima formale notifica del 14 marzo 2011, il Pretore ha ritenuto di concedere alla conduttrice una riduzione della pigione a valere dal 1° aprile 2011 e per tutta la durata della locazione, il difetto essendo di natura persistente e dovendosi salvaguardare l’equilibrio del rapporto contrattuale a fronte della relazione tra la cifra d’affari e la pigione pattuita. Ricordati i criteri sviluppati da dottrina e giurisprudenza in merito alla quantificazione della riduzione e specificata l’esigenza di procedere in applicazione del principio di equità, il primo giudice ha ritenuto giustificata, secondo l’apprezzamento delle circostanze, una riduzione del 10% della pigione per entrambi gli oggetti locati, ordinando una conseguente proporzionale liberazione delle pigioni nel frattempo depositate. La tassa di giudizio e le spese sono state ripartite secondo il rispettivo grado di soccombenza. 8. Preliminarmente meritano risalto alcune significative specificità dei contratti di locazione in questione, che il giudizio pretorile ha evocato nell’ampia esposizione dei fatti. La convenuta ha proposto dei contratti che non consideravano unicamente i criteri strettamente commerciali usualmente applicati alla locazione di spazi per la ristorazione, intesa quale offerta di un bene sulla base di un prezzo richiesto dalla locatrice ed accettato dalla conduttrice. Nel caso concreto risulta anzitutto singolare la situazione di partenza, che ha visto la convenuta decidere di passare da un’organizzazione prettamente interna dei punti di ristoro aziendali ad una gestione esterna della ristorazione, esigendo una conduzione unitaria dei due oggetti (bar e ristorante). La particolarità della fattispecie risulta altresì dalle modalità applicate per definire i termini del contratto, con l’ausilio di apposite valutazioni di G__________, bandendo un concorso con un capitolato d’oneri chiedente ai candidati di presentare un’offerta con tanto di business plan (doc. 1 inc. UC DI.2010.1502). A questo specifico contesto è pure da ricondurre l’anomala clausola relativa alla cifra d’affari, distinta per i due oggetti, che la conduttrice si sarebbe impegnata a raggiungere, assumendo così una sorta di onere supplementare, a fronte dell’aspettativa dell’azienda locatrice di poter disporre di un servizio di ristorazione confacente alle esigenze dei dipendenti, dell’utenza e degli ospiti, oltre che aperto ad un pubblico più vasto o, detto altrimenti, per “ una gestione proficua ed efficiente di entrambi gli esercizi pubblici, evitando in tal modo che chi gestiva le 2 strutture potesse concentrarsi sul bar (vera gallina dalle uova d’oro) lasciando morire il ristorante ” (appello incidentale, pag. 42 n. 5.2.b). Parimenti estranei ad un concetto di regole di mercato e di assunzione unilaterale di rischio aziendale (invocato dalla locatrice a varie riprese per negare ogni responsabilità verso la conduttrice) risultano altresì l’obbligo di riassunzione di 4 dei 5 dipendenti impiegati in precedenza dalla convenuta, così come la pattuizione di prezzi fissi alla ristorazione, con l’impegno della gerenza a proporre giornalmente agli avventori un menu ad un prezzo massimo definito e in generale a contenere i prezzi delle bibite e di una serie di altri prodotti entro limiti prestabiliti (vedi doc. C, clausola 21.6 e allegata lista dei prezzi). Questa esigenza di contenimento dei prezzi, in un’ottica di favorire economicamente i dipendenti della locatrice (ispirata al modello precedente), va considerata quale limite oggettivo dei margini di guadagno della conduttrice esercente che ha così inusualmente rinunciato, su richiesta della locatrice, ad una libera fissazione dei prezzi e agli adeguamenti successivi (si veda a questo proposito la richiesta di adeguamento verso l’alto formulata dalla conduttrice già con la comunicazione 20 ottobre 2009; cfr. consid. 2). Ciò sottintende peraltro la contropartita di poter comunque operare in un regime particolarmente favorevole, segnatamente disponendo di un numero importante di potenziali clienti di bar e ristorante, verosimilmente ben disposti a usufruire di un servizio interno alla sede aziendale in cui lavorano, non fosse che per evidenti questioni di praticità. Proprio una serie di questi particolari impegni contrattualmente assunti sono peraltro stati al centro dei rimproveri mossi dalla locatrice all’indirizzo della conduttrice e in parte addotti quali motivi della summenzionata disdetta straordinaria (cfr. sentenza 12 ottobre 2016 inc. DI.2010.1502). I. In merito all’appello principale dell’attrice 9. L’appellante, riepilogate le circostanze salienti della stipulazione dei contratti a sostegno dell’applicazione del principio interpretativo in dubio contra stipulatorem, espone ampie considerazioni preliminari su una serie di fatti, a suo dire confermati dall’istruttoria, accompagnandoli da soggettive interpretazioni e giudizi di valore (con numerose citazioni delle proprie precedenti comparse scritte), senza un confronto critico puntuale con il giudizio impugnato. Ne consegue che queste allegazioni (da pag. 3 a pag. 8) sono irricevibili quali censure d’appello per carente motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC) e possono essere considerate unicamente alla stregua di un’introduzione generale alle successive lamentele. Con riferimento alle esigenze di motivazione delle censure d’appello, va rilevato come la scelta argomentativa dell’appellante appare singolare anche a proposito della dettagliata esposizione delle risultanze dell’istruttoria, accompagnata peraltro da un apprezzamento a titolo di premessa (che riconosce come “nell’insieme la lodevole Pretura ha condotto con impegno e dovizia ”), per sostenere che sarebbe emerso un quadro contraddittorio e poco edificante sul conto della convenuta, responsabile per aver architettato “ un disegno per eliminare AP 1 dalla gestione presso la R__________ ” (appello pag. 8 n. 5). Questa ampia parte dell’appello (da pag. 8 a pag. 18) passa quindi in rassegna le deposizioni rese da poco meno di una ventina di testi, riproponendone i contenuti con relative valutazioni e deduzioni e, per i motivi summenzionati, può a sua volta assurgere a semplice premessa di natura generale, quale introduzione all’appello vero e proprio. 10. La struttura dell’allegato di appello sembrerebbe indicare che la censura al giudizio impugnato segua nella seconda parte denominata “ IN DIRITTO ” (da pag. 18). Sennonché, anche questa presenta ampie parti irricevibili, poiché non qualificabili quale confronto critico diretto con la decisione pretorile (art. 311 cpv. 1 CPC). Tale lacuna è presente nella preliminare esposizione (da pag. 18 a pag. 20) di considerazioni generali sul principio della buona fede e sulla responsabilità della convenuta per l’agire degli organi di R__________ ai sensi dell’art. 55 CC (questione neppure oggetto di contestazione e pacificamente ritenuta dal Pretore), nonché nelle ampie citazioni dottrinali e giurisprudenziali (in relazione agli art. 259 e segg. CO), peraltro sostanzialmente identiche a quelle menzionate nel giudizio impugnato. 11. Con riferimento ai numerosi motivi giustificanti la riduzione della pigione, l’appellante censura quindi la conclusione pretorile per aver “ solamente considerato (e limitatamente al 10%) uno di questi motivi, segnatamente quello dei conteggi fuorvianti ” (appello pag. 20 n. 9 in fine), lamentando l’erroneo riconoscimento di una riduzione del 10% a fronte del fatto che la controparte avrebbe tratto vantaggio pecuniario anche dalla posa di distributori automatici. Più precisamente la critica dell’appellante si sviluppa sul tema della calcolazione della pigione iniziale, a suo dire già viziata da un deliberato calcolo errato della locatrice, e insiste su una serie di elementi determinanti per il calcolo della riduzione che il primo giudice avrebbe a torto omesso di considerare, per concludere ribadendo la correttezza della percentuale di riduzione postulata dell’80%. Pur risultando anche quest’ultima parte dell’appello (da pag. 20 a pag. 27) complessivamente caratterizzata da una preminenza delle considerazioni di carattere soggettivo e di ordine generale, con ampi rimandi alle tesi sostenute nelle comparse in prima sede, il ragionamento è intercalato da alcune critiche al giudizio pretorile che, benché presentate con tale particolarità, possono essere singolarmente esaminate quali censure puntuali e ricevibili. Senza una strutturata distinzione, le critiche sono infatti riconducibili a tre aspetti, ovvero all’accertamento dei fatti (per non aver considerato una serie di elementi), all’applicazione del diritto (per non aver ritenuto fondata una pretesa ai sensi degli art. 97 segg. CO) e all’apprezzamento del Pretore (in merito all’entità della riduzione). 12. L’appellante espone un complesso calcolo con l’intento di dimostrare come la determinazione iniziale della pigione fosse viziata da errate indicazioni sulla cifra d’affari prevedibile e da ulteriori inesattezze e scorrettezze imputabili alla locatrice, per concludere che “ operando sugli stessi parametri di valutazione ” (appello pag. 22 n. 10.2) risulta corretta una pigione ridotta di un terzo, già solo per questo motivo, quindi ben maggiore di quanto riconosciuto dal Pretore. La tesi è irricevibile poiché proposta per la prima volta in questi termini (art. 317 CPC). Le circostanze addotte non risultano affatto dimostrate e la questione risulta comunque non determinante ai fini del giudizio, siccome oggetto della vertenza non è stata la correttezza del canone di locazione inizialmente pattuito (le allegazioni a questo proposito essendo ben lungi dall’adempiere gli obblighi previsti dall’art. 221 CPC), ma unicamente il diritto ad una riduzione della pigione sulla base delle circostanze manifestatesi successivamente nel corso del rapporto contrattuale, secondo il concetto di difetto economico sopraggiunto ai sensi dell’art. 259d CO, rispettivamente nell’ottica dell’invocata inadempienza contrattuale della locatrice. Oltre a non confrontarsi con le considerazioni esposte dal Pretore, alle quali l’appellante contrappone sostanzialmente una sua contraria personale valutazione, peraltro sulla base di circostanze addotte tardivamente, il calcolo prodotto si basa sull’erronea convinzione in merito alla rilevanza di una ricalcolazione delle previsioni iniziali fatte da G__________, alle quali l’appellante attribuisce a torto la valenza di perizia ( cfr. appello pag. 22 e 23: “previsioni peritali ” o “ perizia B__________/B__________ ”). Nessun elemento agli atti permette una simile deduzione e l’appellante non ha peraltro cercato di dimostrare la bontà di tale calcolo, perlomeno facendo capo alla facoltà di interpellare a questo specifico proposito gli autori della valutazione iniziale ovvero F__________ B__________ e C__________ B__________, già sentiti quali testi in merito al loro intervento per conto di G__________. 13. L’appellante propone analoghe e parimenti irricevibili allegazioni in merito alla presenza all’interno degli spazi aziendali della convenuta di apparecchi distributori automatici per bibite e pasti e di forni a microonde, calcolando la cifra d’affari verosimilmente conseguita dalla ditta che li ha gestiti, per concludere che il vantaggio economico che la convenuta ne avrebbe tratto sarebbe andato a scapito dell’appellante, soprattutto per il servizio del bar. Il ragionamento, peraltro confuso e contraddittorio, non indica in che modo il giudizio pretorile risulterebbe inadeguato; in particolare non si confronta con il fatto che il primo giudice non ha affatto ignorato la questione della presenza degli apparecchi di distribuzione automatica, pur giungendo ad altre valutazioni, come si dirà ai considerandi successivi. L’appellante insiste altresì sull’atteggiamento di rifiuto al colloquio della controparte, alla quale attribuisce un boicottaggio mirato, “ probabilmente già pianificato ” (appello pag. 26 n. 11.3), e rimprovera al Pretore di non aver valutato questi aspetti nel giudizio su un’equa riduzione della pigione, non avendo considerato “ un insieme di azioni per tentare di mettere in ginocchio AP 1 e disdire malevolmente il contratto con questa scusa ”, per concludere che “ in altre parole, la parte appellata deve rispondere sulla scorta degli art. 97ss CO per i disturbi contrattuali locativi da lei creati e cagionati ” (appello pag. 26 n. 11.4). A mente dell’appellante “ occorre quantificare un danno permanente ai sensi degli articoli 97ss CO causato dalla parte locatrice e correlato con una clausola del contratto di locazione (cifra d’affari), senza che sia l’ente locato come tale ad essere difettoso ” (appello pag. 26 n. 11.5), ritenuta corretta la cifra di fr. 38'424.- annui quale risarcimento. A prescindere dalla chiara irricevibilità della richiesta, difficile da qualificare sulla base di un ragionamento proposto in modo poco lineare e sostanzialmente incomprensibile, va comunque rilevato come una pretesa di risarcimento di danni ai sensi dell’art. 97 segg. CO non sia mai stata formulata in precedenza, le allegazioni dell’attrice al riguardo dei presupposti per il riconoscimento di una simile richiesta risultando insufficienti, oltre che non provate. L’intero impianto della tesi, finalizzato a trarre vantaggi da pretesi errori di valutazione della cifra d’affari conseguibile, risulta peraltro ininfluente ai fini del giudizio sull’oggetto della vertenza, ovvero il diritto alla riduzione della pigione a seguito di un difetto sopraggiunto al bene locato. 14. Le tesi dell’appellante esposte al considerando precedente non permettono di sovvertire la conclusione pretorile neppure se le si volesse ritenere ammissibili perlomeno quale contestazione generale dell’insufficiente riduzione percentuale della pigione (in questo senso va interpretato il rimprovero al Pretore per aver “ violato anche su questo punto il proprio margine di apprezzamento ex art. 4 CCS ”, appello pag. 26 n. 11.4). In termini generali va anzitutto premesso che l’autorità di appello ha pieno potere cognitivo e rivede liberamente l’accertamento dei fatti e l’applicazione del diritto (art. 310 CPC; DTF 138 III 374 consid. 4.3.1). Nei casi in cui l’autorità inferiore gode di un certo margine di apprezzamento è ammesso un certo riserbo dell’autorità di appello, in particolare quando la natura del litigio si oppone a un esame illimitato (DTF 131 II 680 consid. 2.3.2), ritenuto comunque che il Tribunale federale ha avuto modo di rilevare come l’autorità di appello non sia tenuta al riserbo nell’esercizio del libero potere di esame in ambito di riduzione della pigione a seguito di difetti (DTF 4A_96/2015 del 1° giugno 2015 consid. 4.2). Contrariamente a quanto pretende l’appellante, come si è detto in precedenza (cfr. consid. 7), il Pretore non ha affatto ignorato gli aspetti ora invocati, tenendo anzi espressamente conto, nella valutazione delle circostanze concrete, le pattuizioni specifiche, i dissidi, le inadempienze contrattuali della locatrice alla luce degli impegni assunti e delle legittime aspettative della conduttrice in un’ottica di buona fede nei rapporti commerciali, e in particolare l’atteggiamento di disimpegno e finanche di illiceità sfociato nella notifica delle disdette dei contratti di locazione per inesistenti gravi motivi (sentenza 12 ottobre 2016 inc. DI.2010.1502). 15. Ne discende che la critica al giudizio pretorile va respinta, siccome la richiesta di aumentare la misura della riduzione della pigione, per quanto ricevibile, si fonda su circostanze e argomenti irrilevanti, privi di riscontri probatori e che non permettono di ritenere inadeguata la scelta pretorile. Con riferimento alla quantificazione della riduzione di pigione decisa dal Pretore, si rinvia a quanto esposto nei considerandi successivi relativi alle censure formulate dall’appellante incidentale. L’appello principale, per quanto ricevibile, va integralmente respinto. II. In merito all’appello incidentale della convenuta 16. Con scritto 19 gennaio 2017 la convenuta, dopo aver formulato ampie considerazioni in risposta all’appello (da pag. 1 a pag. 35), propone a sua volta un corposo appello incidentale (da pag. 35 a pag. 66) volto a contestare il giudizio pretorile per aver erroneamente ammesso una riduzione della pigione, le petizioni dovendo a suo parere essere integralmente respinte. 17. L’appellante incidentale rimprovera preliminarmente al Pretore di essere entrato nel merito di una richiesta di riduzione della pigione formulata in violazione dell’obbligo di allegazione (art. 221 CPC) e pure carente dal punto di vista probatorio (art. 8 CC). Nelle petizioni l’attrice avrebbe indicato solo in modo sommario e superficiale le circostanze costitutive di difetto economico, in particolare quelle che avrebbero limitato lo svolgimento dell’attività commerciale dei due esercizi pubblici in questione. Sarebbe infatti mancata una distinta degli effetti di ogni singolo difetto invocato sulle pretese limitazioni della cifra d’affari invocate per giustificare la difficoltà a far fronte al pagamento della pigione pattuita; mancherebbe in particolare l’indicazione e la quantificazione della riduzione del numero degli avventori nel tempo. La censura è priva di fondamento ritenuto che il Pretore, come indicato ai considerandi precedenti, non ha affatto ammesso le tesi e le domande dell’attrice a questo specifico proposito e non è neppure entrato nel merito della richiesta con la quale l’attrice pretendeva di trarre vantaggio dal riconoscimento di una correlazione tra l’invocata flessione della cifra d’affari e il diritto ad una sostanziale riduzione della pigione. La critica non può essere seguita neppure laddove pretende che la carenza di elementi di confronto tra la situazione contrattualmente stabilita e quella ritenuta difettosa escluda a priori la possibilità per il Pretore di concedere una riduzione della pigione. Anzitutto va rilevato come la sentenza di questa Camera citata a sostegno della tesi (IICCA del 9 settembre 2013 inc. n. 12.2012.153) riguardasse una situazione sostanzialmente diversa in merito alla quale il Pretore aveva ritenuto mancassero appunto gli elementi di giudizio determinanti per confrontare il valore della cosa con e senza difetto, e aveva conseguentemente respinto la pretesa ritenendosi, in quelle specifiche circostanze, impossibilitato a pronunciarsi in termini di equità (si trattava nello specifico della riduzione a seguito del numero insufficiente di parcheggi messi a disposizione, invocata dalla conduttrice senza fornire i parametri indispensabili per poter calcolare la percentuale della riduzione). Ritenuto come la riduzione della pigione debba essere proporzionale al difetto, la giurisprudenza ha chiarito che, nei casi in cui non è attuabile un confronto del valore oggettivo della cosa (con, rispettivamente senza il difetto, secondo il cosiddetto metodo relativo o proporzionale), per poi dedurne la relativa percentuale, è comunque ammissibile un giudizio in equità ai sensi dell’art. 4 CC; in tale evenienza il giudice, secondo il suo libero potere di apprezzamento e previa valutazione di tutte le circostanze del caso concreto, quantifica la riduzione potendo far riferimento all’esperienza generale della vita, al buon senso e alla casistica giurisprudenziale, ritenuto che quest’ultima fornisce unicamente dei riferimenti, ogni caso dovendo essere valutato in base a tutte le sue particolarità (DTF 130 III 504, consid. 4.1). Nel caso concreto il giudice, con specifici riferimenti a dottrina e giurisprudenza (giudizio impugnato pag. 12 n. 10 b iii) ha quindi ritenuto di far capo a tale facoltà, valutando che la riduzione non potesse essere altrimenti dimostrata nel suo ammontare. La conclusione merita conferma. L’appellante incidentale non indica peraltro come sarebbe stato possibile e ragionevole esigere l’assunzione delle prove necessarie ad una quantificazione secondo altri parametri. Ribadito quanto esposto sopra in merito all’esercizio del libero potere di esame dell’autorità di appello (cfr. considerando 14), la critica al giudizio pretorile su questo punto va respinta, riservato quanto esposto ai considerandi successivi in merito alla quantificazione della riduzione della pigione che è scaturita da tale giudizio di equità. 18. L’appellante incidentale rimprovera al Pretore di aver erroneamente valutato i fatti e le prove assunte e contesta la deduzione relativa all’esistenza di un difetto economico in relazione con il mancato conseguimento della cifra d’affari attribuibile all’assenza di servizi e qualità dell’ente locato. A mente dell’appellante incidentale il primo giudice sarebbe incorso nell’arbitrio nel dedurre, in assenza di un’esplicita pattuizione, che talune prerogative e vantaggi per la conduttrice potessero scaturire dal principio dell’affidamento; la mancanza di un’assicurazione della cifra d’affari escluderebbe quindi la presenza di un danno economico. Il ragionamento non può essere seguito, siccome non è sulla base di una simile garanzia della cifra d’affari che il Pretore ha ritenuto di poter operare una riduzione della pigione, le richieste in tal senso dell’attrice, nuovamente ribadite in questa sede, non avendo prodotto alcun risultato. 19. L’appellante incidentale rimprovera al primo giudice di avere a torto ritenuto dimostrate, quali elementi di riduzione della cifra d’affari, la violazione del divieto di concorrenza, l’assenza di collaborazione dalla locatrice (con riferimento alla frequentazione dei due esercizi da parte dei dipendenti), il cambiamento di palinsesto e programmi e l’aumento di distributori automatici. Essa contesta altresì l’applicazione del principio di affidamento e l’invocazione di non meglio precisati principi generalmente ammessi in ambito commerciale (giudizio impugnato pag. 9 n. 9 iv), siccome in urto con il sentimento di giustizia e di equità. A suo dire, solo un’errata interpretazione dell’interesse della locatrice alla redditività dell’attività della conduttrice avrebbe condotto il giudice a indebitamente riconoscerle la prerogativa dell’obbligo di far capo ai suoi servizi, mentre l’esercente doveva piuttosto attendersi che la clientela, compresa quella riconducibile alla parte locatrice, decidesse autonomamente se far capo o meno ai suoi servizi di ristorazione. Il Pretore avrebbe pertanto indebitamente ricondotto all’agire della conduttrice una flessione della cifra d’affari dipendente da numerose variabili non imputabili alla convenuta, o piuttosto da circostanze di cui è responsabile la conduttrice stessa, “ artefice del proprio dissesto finanziario ” vista l’incapacità gestionale e la scarsità del servizio offerto attestate da numerosi riscontri probatori (appello incidentale pag. 50). A questo proposito l’appellante incidentale rimprovera al Pretore di aver erroneamente valutato le numerose testimonianze rese in merito alla qualità del servizio e del cibo servito, “ sorvolando, al punto da dedicarvi solo poche righe, le pesanti critiche esternate da ben 9 testimonianze rese da collaboratori e dirigenti ” attribuendo inoltre eccessiva importanza alle altre dichiarazioni in senso contrario (appello incidentale pag. 53). Anche questo sforzo della convenuta, che ripropone ampi stralci delle deposizioni testimoniali (appello incidentale pag. 53 e segg.), non ha miglior sorte nel tentativo di sovvertire la conclusione pretorile. Questi ragionamenti mirano infatti a contestare “ la tesi del boicotto ” (appello incidentale pag. 31 n. 11.3) da parte della Direzione, ma il Pretore non ha attribuito la scarsa cifra d’affari e la sua costante diminuzione a simili circostanze e non ha affatto accolto le tesi menzionanti una deliberata politica di boicottaggio o altri invocati intralci, scorrettezze e gravi inadempienze. Il Pretore è giunto piuttosto ad opposta conclusione, ovvero che “ l’istruttoria non ha dimostrato l’asserzione secondo cui vi sarebbe stato l’ordine di non servirsi da AP 1 ” (giudizio impugnato pag. 11 n. 10 d). Il primo giudice non ha neppure ignorato, come a torto pretende l’appellante, le lamentele e l’insoddisfazione dei collaboratori, ma ha correttamente considerato pure le altre circostanze emerse che non permettono di assecondare la tesi della conduttrice in merito all’esistenza di un malcontento generale o di ritenere giustificate altre critiche ancor più pesanti indirizzate alla professionalità della gerenza. Correttamente il primo giudice ha pure considerato i numerosi elementi emersi dall’istruttoria che contraddicono le apodittiche affermazioni della convenuta in merito alla scarsa qualità del servizio; in particolare le attestazioni di soddisfazione espresse da alcuni clienti in occasione della loro audizione testimoniale (cfr. verbale audizione testi M__________ C__________, P__________ L__________, inc. SE.2001.451) e le dichiarazioni di alcuni dipendenti che avevano formulato lamentele poi relativizzate in occasione delle loro deposizioni quali testi (cfr. verbale audizione dei testi M__________ P__________ e F__________ D__________). Per sostanziare meglio le sue critiche alla conclusione pretorile, l’appellante incidentale attribuisce quindi a torto al primo giudice una valutazione che non trova riscontro nel giudizio. Questo non ha affatto riconosciuto i pesanti rimproveri mossi dall’attrice all’indirizzo della locatrice e ha di conseguenza negato l’invocato diritto alla ben più rilevante riduzione della pigione che ne sarebbe scaturita se l’inadempienza contrattuale imputabile fosse effettivamente risultata di tale rilevanza. Il Pretore ha infatti sottolineato le responsabilità della conduttrice e conseguentemente negato buona parte della sua pretesa. Contrariamente a quanto pretende l’appellante incidentale, a fronte di un calo della cifra d’affari per motivi principalmente imputabili a specifiche contingenze e a responsabilità della conduttrice, non va comunque a priori escluso che anche la locatrice possa essere chiamata a rispondere di sue azioni non conformi agli obblighi contrattualmente assunti. Neppure possono essere ritenuti irrilevanti altri elementi oggettivi, non imputabili alla conduttrice, atti a limitare l’idoneità all’uso della cosa locata. Su questa deduzione pretorile (cfr. consid. 7), che rimprovera l’assenza di un contributo della locatrice nel porre rimedio ad una serie di problemi inizialmente emersi e un suo atteggiamento improntato al disimpegno se non addirittura all’ostilità (con riferimento specifico all’ingiustificata notifica della disdetta per motivi gravi), l’appellante incidentale omette quindi di esprimersi adeguatamente, concentrando i suoi sforzi nel vano tentativo di scalfire una tesi di cui neppure vi è riscontro nel giudizio impugnato. Infatti le censure insistono sulle responsabilità imputabili alla conduttrice e sulle gravi manchevolezze dell’offerta di ristorazione, senza minimamente affrontare la questione della legittimità delle scelte adottate dalla locatrice, sia in merito alle modalità con le quali ha ritenuto di rinunciare a far capo ad una serie di servizi, sia a proposito della mancata collaborazione nel pubblicizzare e incentivare gli esercizi in questione, e ancor meno a riguardo della scelta estremamente gravosa di disdire unilateralmente i contratti di locazione invocando motivi gravi, poi risultati inesistenti (cfr. decisione pretorile del 12 ottobre 2016 inc. DI.2010.1502). Il giudizio pretorile impugnato, con esplicito riferimento alla parallela procedura giudiziaria, ha ritenuto di rilevare un comportamento non corretto della locatrice in occasione della disdetta dei contratti per motivi gravi del 25 novembre 2009, riproponendo alcune circostanze emerse dall’istruttoria e che trovano maggior risalto nei considerandi della menzionata decisione pretorile di medesima data che ha confermato l’inefficacia delle disdette. I gravi motivi invocati dalla locatrice a sostegno delle stesse si sono infatti rivelati inesistenti; in particolare è emerso come una serie di pesanti accuse di irregolarità e violazioni del contratto sono state formulate senza fondamento alcuno. Basti a questo proposito accennare alla malafede rimproverata dal Pretore alla locatrice per essersi avvalsa, quale motivo di disdetta, del mancato raggiungimento di un prestabilito livello di cifra d’affari senza prima eseguire al riguardo i controlli che le incombevano (sentenza 12 ottobre 2016 inc. DI.2010.1502 pag. 11 n. 9 a iii). Pure le accuse di “ gonfiamento della fatturazione dei pranzi consumati ”, per trarre indebiti profitti con inganno, sono risultate prive di riscontro e pertanto invocate a torto quale motivo grave di disdetta da parte della locatrice, alla quale il Pretore ha rimproverato la mancata informazione e il mancato controllo al riguardo del sistema dei buoni pasto adottato di cui si è poi lamentata (sentenza 12 ottobre 2016 inc. DI.2010.1502 pag. 12 n. 9 c). Medesimo atteggiamento della locatrice è stato criticamente rilevato dal primo giudice in merito alle accuse di inosservanza del Contratto collettivo nazionale di lavoro (CCNL): senza una qualsiasi segnalazione preventiva e una doverosa tempestiva reazione, la locatrice se ne è indebitamente avvalsa quale motivo grave di disdetta. Le accuse sono peraltro risultate infondate, l’istruttoria avendo appurato che non vi è stata nessuna irregolarità in materia di copertura assicurativa dei dipendenti e che l’ispettrice intervenuta avrebbe riscontrato unicamente due infrazioni di poco conto su aspetti marginali in occasione del primo controllo, senza poi constatare alcuna successiva irregolarità (sentenza 12 ottobre 2016 inc. DI.2010.1502 pag. 13 n. 9 d). Anche alla luce di queste circostanze, risulta pertanto corretta la valutazione pretorile che ha intravvisto in un simile atteggiamento della locatrice una violazione dei doveri assunti verso la conduttrice e in particolare un comportamento contrario alla buona fede nei rapporti contrattuali. A ben vedere già queste circostanze, nel particolare contesto di cui si è detto, potrebbero da sole giustificare una riduzione della pigione. 20. In termini generali, con riferimento alle critiche all’apprezzamento pretorile, necessita infine di essere rilevato come il giudizio impugnato ponga a fondamento il concetto di buona fede quale canone fondamentale di correttezza che deve ispirare la condotta delle parti nel reciproco rapporto obbligatorio. I comportamenti tra le parti al momento della stipulazione del contratto e nella successiva esecuzione soggiacciono all’obbligo di lealtà (inteso quale divieto di suscitare consapevolmente falsi affidamenti e di contestare ragionevoli affidamenti della controparte) e all’obbligo di salvaguardia (che impone di preservare l’interesse della controparte fintanto che ciò non comporti un apprezzabile sacrificio). L’apprezzamento pretorile si riferisce al difetto immateriale di natura economica e all’esigenza, sottintesa dalla norma, di riequilibrare le prestazioni reciproche quando viene a mancare un elemento posto alla base della pattuizione. Contrariamente a quanto pretende l’appellante incidentale, che non si esprime al riguardo e si limita ad invocare una relazione contrattuale non riscontrabile nel caso concreto, i contratti in questione presentano specifici elementi, che hanno caratterizzato la pattuizione iniziale e influenzato i rapporti nel corso del rapporto contrattuale (peculiarità di cui si è detto al consid. 7) che il giudice ha correttamente considerato nell’esaminare le tesi delle parti e nel giungere alla contestata conclusione. 21. Alla luce di quanto indicato nei considerandi precedenti, non può essere accolta neppure la critica generica, riproposta dall’appellante incidentale nelle conclusioni, che rimprovera al Pretore di non aver sanzionato la mancata specificazione dell’incidenza di ogni singolo rimprovero (servizi catering esterni, disdetta dei pranzi della direzione, distributori automatici e altri) sulle cifre d’affari annue realizzate, distinguendo tra bar e ristorante. 22. Tenuto conto delle circostanze concrete accertate dal Pretore, non scalfite dalle censure dell’appellante incidentale, richiamate le considerazioni di cui ai considerandi precedenti in merito al margine d’apprezzamento e al potere d’esame di questa Corte, non vi sono pertanto motivi per ritenere eccessiva la riduzione di pigione del 10% operata dal primo giudice secondo criteri equitativi, in assenza di altri parametri di calcolo. L’appellante incidentale chiede pure, in via subordinata, di applicare una riduzione della pigione pari al 5%. La domanda è irricevibile (art. 311 cpv. 1 CPC), perché appena accennata e peraltro proposta senza nulla aggiunge alla critica complessiva formulata all’apprezzamento pretorile sulla percentuale di riduzione del 10%. 23. L’appellante incidentale propone infine una critica alla durata della riduzione concessa dal Pretore alla conduttrice. Vaga e priva di motivazione e pertanto irricevibile (art. 311 cpv. 1 CPC) risulta la censura riferita alla riduzione di pigione concessa per il periodo decorso dal 2014 alla data del giudizio, che si riduce alla lamentela secondo la quale “ nulla è dato a sapere delle cifre d’affari conseguite ” (appello pag. 62). Benché succintamente menzionata, merita invece esame la critica al riconoscimento di una riduzione del 10% della pigione a tempo indeterminato, ovvero fino al termine della locazione. L’appellante adesivo lamenta infatti una violazione del diritto, siccome urterebbe ogni sentimento di giustizia e equità una decisione che pone la locatrice nell’impossibilità di porre rimedio al difetto economico imputatole. La critica va respinta poiché, pur invocando a ragione in termini generali e teorici il diritto della parte locatrice di porre rimedio al difetto riscontrato al fine ottenere il futuro ripristino della pigione integrale, l’appellante adesivo nulla indica in merito alle sue intenzioni e a quanto abbia intrapreso o intenda fare per concretamente dare seguito alle indicazioni emerse dal giudizio pretorile. A fronte di un difetto considerato dal Pretore come permanente e irrimediabile, l’appellante non vi si confronta adeguatamente e omette di esprimersi in merito al modo di porvi rimedio, persistendo anzi ancora in questa sede nella negazione delle circostanze ritenute dal primo giudice e nella contestazione della relativa inadempienza contrattuale, mantenendo la posizione di totale chiusura verso la conduttrice, ovvero proprio l’atteggiamento rimproveratole dal primo giudice. La censura non può pertanto essere accolta, ritenuto come l’eliminazione del difetto sia da intendersi quale totale ristabilimento di una situazione contrattualmente conforme, lo scopo della norma essendo quello di permettere al conduttore di versare una pigione adeguata alla circostanza che il bene locato presenta un difetto che ne pregiudica un uso ottimale di cui non è responsabile. 24. In conclusione, l’appello incidentale, per quanto ricevibile, va integralmente respinto. III. Sulle spese giudiziarie 25. Alla luce di quanto precede, sia l’appello principale dell’attrice, sia l’appello incidentale della convenuta devono essere respinti. L’esito del presente giudizio comporta la conferma della decisione sugli oneri processuali e sulle ripetibili di prima sede, e un’analoga ripartizione di quelli in seconda sede, sulla base della reciproca soccombenza (art. 106 CPC), calcolata sulla base di un valore litigioso di fr. 1'536'000.-, come ritenuto dal Pretore, pari all’80% della pigione annua di fr. 96'000.- per una durata di 20 anni (art. 92 cpv. 2 CPC). Il valore della domanda dell’appello principale equivale quindi a 7/8 di tale importo, mentre quello della domanda dell’appello incidentale corrisponde a 1/8 della medesima somma. Questi importi risultano determinanti anche ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale. La tassa di giustizia di appello è stabilita in base ai criteri degli art. 2, 7 e 13 LTG (testo in vigore dal 10 febbraio 2015). L’indennità per ripetibili è calcolata seguendo i criteri indicati all’art. 11 del Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili (Rtar). Per questi motivi, richiamati gli art. 106 seg. CPC e la LTG e il Rtar decide: I. L’appello 14 novembre 2016 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile. II. Le spese processuali della procedura di appello di fr. 20’000.- sono poste a carico dell’appellante che rifonderà all’appellata fr. 12’000.- per ripetibili. III. L’appello incidentale 29 gennaio 2017 di AO 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile. IV. Le spese processuali della procedura di appello incidentale di fr. 8’000.- sono poste a carico dell’appellante in via incidentale, che rifonderà all’appellata in via incidentale fr. 6’000.- per ripetibili. V. Notificazione: - ; -. Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4. Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente La vicecancelliera Rimedi giuridici Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.

Incarto n. 12.2016.190 Incarto n. 12.2016.190

Incarto n. Lugano 18 giugno 2018 /jh Lugano

Lugano 18 giugno 2018 /jh

In nome della Repubblica e Cantone Ticino In nome della Repubblica e Cantone Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: composta dei giudici:

composta dei giudici: Fiscalini, presidente, Bozzini e Stefani Fiscalini, presidente,

Fiscalini, presidente, Bozzini e Stefani

Bozzini e Stefani vicecancelliera: vicecancelliera:

vicecancelliera: Ceschi Corecco Ceschi Corecco

Ceschi Corecco sedente per statuire nelle cause a procedura semplificata in materia di locazione, inc. n. SE.2011.451 e SE.2011.452 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, promosse con istanze (correttamente: petizioni) 23 dicembre 2011 da

sedente per statuire nelle cause a procedura semplificata in materia di locazione, inc. n. SE.2011.451 e SE.2011.452 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, promosse con istanze (correttamente: petizioni) 23 dicembre 2011 da AP 1 rappr. dall’avv. RA 1 AP 1

AP 1 rappr. dall’avv. RA 1

rappr. dall’avv. RA 1 contro contro

contro AO 1 rappr. dall’avv. RA 2 AO 1

AO 1 rappr. dall’avv. RA 2

rappr. dall’avv. RA 2 con cui l’attrice ha chiesto, con riferimento a due distinti contratti di locazione tra le parti, l’autorizzazione a depositare una somma pari all’80% della pigione, una corrispondente riduzione della stessa dal 1° aprile 2011 con conseguente liberazione a suo favore delle pigioni depositate e l’assegnazione di un termine per dare avvio alla procedura di riduzione della pigione;

con cui l’attrice ha chiesto, con riferimento a due distinti contratti di locazione tra le parti, l’autorizzazione a depositare una somma pari all’80% della pigione, una corrispondente riduzione della stessa dal 1° aprile 2011 con conseguente liberazione a suo favore delle pigioni depositate e l’assegnazione di un termine per dare avvio alla procedura di riduzione della pigione; domande avversate dalla convenuta, che ha postulato la reiezione delle petizioni, e che il Pretore, dopo congiunzione delle cause, ha parzialmente accolto con sentenza 12 ottobre 2016, concedendo per entrambi gli oggetti locati una riduzione del 10% della pigione mensile dal 1° aprile 2011 e per tutta la durata della locazione (con la relativa decisione di liberazione delle pigioni depositate presso l’Ufficio di conciliazione);

domande avversate dalla convenuta, che ha postulato la reiezione delle petizioni, e che il Pretore, dopo congiunzione delle cause, ha parzialmente accolto con sentenza 12 ottobre 2016, concedendo per entrambi gli oggetti locati una riduzione del 10% della pigione mensile dal 1° aprile 2011 e per tutta la durata della locazione (con la relativa decisione di liberazione delle pigioni depositate presso l’Ufficio di conciliazione); appellante l’attrice con atto di appello 14 novembre 2016, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente le petizioni, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

appellante l’attrice con atto di appello 14 novembre 2016, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente le petizioni, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi; appellante incidentalmente la convenuta con risposta e appello incidentale 19 gennaio 2017 con cui chiede di respingere l’appello principale e di riformare il giudizio pretorile nel senso di respingere integralmente le petizioni e liberare conseguentemente le pigioni depositate, nonché in via subordinata di accogliere parzialmente le petizioni, pure con protesta di spese e ripetibili; domande alle quali l’appellata incidentale si è opposta con risposta all’appello incidentale del 20 marzo 2017;

appellante incidentalmente la convenuta con risposta e appello incidentale 19 gennaio 2017 con cui chiede di respingere l’appello principale e di riformare il giudizio pretorile nel senso di respingere integralmente le petizioni e liberare conseguentemente le pigioni depositate, nonché in via subordinata di accogliere parzialmente le petizioni, pure con protesta di spese e ripetibili; domande alle quali l’appellata incidentale si è opposta con risposta all’appello incidentale del 20 marzo 2017; letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti; ritenuto

ritenuto in fatto e in diritto:

in fatto e in diritto: 1. Con contratto 14 febbraio 2007 la AO 1, rappresentata dalla R__________ __________ (in seguito R__________) ha concesso in locazione a AP 1 l’oggetto denominato “ Bar / Buvette riservato al personale R__________ ” sito all’interno dell’immobile dell’ente televisivo; il contratto, con inizio il 1° agosto 2007 e della durata di almeno cinque anni, prevedeva una pigione annua di fr. 48'000.- (doc. C UC DI.2010.1502). Le medesime parti hanno contemporaneamente stipulato un contratto di identico tenore e per pari importo di pigione avente quale oggetto il “ Ristorante T__________ ” (denominato pure “ Ristorante R__________ ”) sito all’interno dello stesso immobile (doc. C UC DI.2010.1502).

2. Nel corso del 2008 tra le parti sono sorte alcune divergenze in merito a presunti problemi tra la gerenza degli esercizi pubblici in questione e il personale che vi operava, la dirigenza aziendale della locatrice avendo quindi chiesto chiarimenti con riferimento al rispetto delle prescrizioni del contratto collettivo di lavoro applicabile al settore della ristorazione. Con richiesta scritta del 20 ottobre 2009 la conduttrice ha segnalato alla locatrice una serie di circostanze che avrebbero comportato un influsso negativo sull’attività svolta, postulando una ridefinizione dei termini dei contratti in corso, in particolare una riduzione della pigione e in generale una discussione in merito alle tariffe concordate per la ristorazione (doc. E UC DI.2010.1502). Respinte tali richieste, con duplice disdetta del 20 ottobre 2009 la locatrice ha invocato l’esistenza di motivi gravi ai sensi dell’art. 266g CO tali da giustificare l’immediata rescissione dei due contratti, rimproverando sostanzialmente alla conduttrice lacune nel servizio offerto e altre gravi manchevolezze ritenute una chiara violazione contrattuale (doc. D UC DI.2010.1502). Con decisione 31 agosto 2010 il competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione, adito dalla conduttrice postulante l’annullamento delle disdette, ha dichiarato quest’ultime inefficaci (inc. n. 200/09 e 201/09 UC DI.2010.1502). L’azione promossa dalla locatrice il 5 ottobre 2010 chiedente alla competente Pretura di accertare la validità delle disdette si è conclusa con la decisione pretorile del 12 ottobre 2016 che ha respinto la domanda accertando l’inefficacia delle disdette (DI.2010.1502), di cui meglio si dirà nei considerandi successivi per quanto di rilievo ai fini del giudizio.

3. Nel frattempo, con istanze (correttamente: petizioni) 23 dicembre 2011, previa autorizzazione ad agire del competente Ufficio di conciliazione, AP 1 ha convenuto in giudizio la AO 1 chiedendo, con riferimento ad entrambi gli oggetti della locazione: (1) l’autorizzazione a depositare una somma pari all’80% della pigione a partire dal 1° ottobre 2011, (2) una corrispondente riduzione della stessa dal 1° aprile 2011, (3) la conseguente liberazione a suo favore delle pigioni depositate e (4) l’assegnazione di un termine per dare avvio alla procedura di riduzione della pigione.

Con osservazioni 23 gennaio 2012 la convenuta si è integralmente opposta alle petizioni, chiedendo la liberazione a suo favore delle pigioni depositate presso l’Ufficio di conciliazione.

4. Congiunte le cause (ai sensi dell’art. 125 CPC) in occasione dell’udienza del 30 gennaio 2012, al termine dell’istruttoria le parti si sono riconfermate nelle rispettive tesi e domande con i memoriali conclusivi prodotti il 2 e il 14 settembre 2015.

5. Con la sentenza 12 ottobre 2016, qui impugnata, il Pretore ha parzialmente accolto le domande dell’attrice, concedendo per entrambi gli oggetti locati una riduzione del 10% della pigione a partire dal 1° aprile 2011 per tutta la durata della locazione, disponendo la corrispondente liberazione delle pigioni ancora depositate presso l’Ufficio di conciliazione, ritenuto che la tassa di giustizia di fr. 8’000.- e le spese di fr. 800.- sono state poste per 1/8 a carico della convenuta e per 7/8 a carico dell’attrice, tenuta altresì a rifondere alla controparte fr. 10'000.- per ripetibili parziali.

6. Con appello 14 novembre 2016 l’attrice chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente le petizioni, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi. Con risposta 19 gennaio 2017 la convenuta postula la reiezione del gravame e presenta contestualmente un appello incidentale con il quale chiede la riforma del giudizio pretorile nel senso di respingere integralmente le petizioni e di liberare conseguentemente le pigioni depositate, nonché in via subordinata di accogliere parzialmente le petizioni, pure con protesta di spese e ripetibili. L’appellata incidentale si è opposta a queste domande con risposta del 20 marzo 2017.

7. Nel querelato giudizio il Pretore ha anzitutto riprodotto ampi stralci dei contratti di locazione in discussione, mettendone in risalto alcune pattuizioni specifiche, e esposto cronologicamente le varie questioni che hanno visto contrapposte le parti, con particolare riferimento ai dissidi sfociati nella disdetta dei contratti per motivi gravi da parte della locatrice e alla conseguente vertenza oggetto di separata procedura giudiziaria, conclusa con giudizio di stessa data del medesimo Pretore (DI.2010.1502). In merito alle lamentele della conduttrice per le pretese inadempienze contrattuali della locatrice, egli ha riepilogato le circostanze salienti e indicato le norme legali applicabili, con riferimento alle facoltà conferite alla parte conduttrice in caso di difetti dell’ente locato (art. 259a e segg. CO), deducendo preliminarmente che le richieste formulate al punto 1 e 4 del petitum fossero da ritenere prive d’oggetto (cfr. considerando n. 3). Esposte ampie considerazioni in diritto, con menzione di dottrina e giurisprudenza, il Pretore ha quindi esaminato l’invocata esistenza di un difetto immateriale di natura economica dei beni locati. Ripercorse le circostanze che hanno condotto alla stipulazione dei due contratti di locazione, con riguardo alla questione della cifra d’affari ipotizzata e della correlata determinazione della pigione, rilevato in particolare il ruolo di consulente svolto da G__________, associazione di __________ in Ticino, e tenuto conto degli impegni assunti dalla locatrice, il Pretore ha quindi esaminato e definito la situazione contrattuale tra le parti alla luce del principio dell’affidamento. Pur in assenza di un’esplicita pattuizione in merito ad un divieto di concorrenza o all’obbligo della convenuta (e meglio della R__________ in qualità di succursale della AO 1, che opera quale azienda pubblica nel settore della __________, e più specificatamente della sua sede operativa e del centro di produzione di C__________) di rifornirsi esclusivamente dall’attrice, il primo giudice ha concluso che quest’ultima potesse in buona fede ritenere che la controparte si fosse impegnata a far capo ai suoi servizi, rispettivamente a favorirne l’attività commerciale. Passate in rassegna le varie risultanze istruttorie, con particolare riguardo alla posa di distributori automatici all’interno degli spazi aziendali, all’utilizzo di servizi catering esterni, alla rinuncia ai pranzi aziendali e alle lamentele in merito alla qualità del servizio di ristorazione fornito, il Pretore ne ha dedotto l’esistenza di un difetto economico ai sensi dell’art. 259d CO, risultante dall’insieme delle circostanze. Tra queste il primo giudice ha in particolare rilevato il fatto che, a fronte dei problemi nel servizio bar e ristorazione effettivamente manifestatisi, inizialmente riconducibili ad un comprensibile periodo di assestamento, la locatrice non è intervenuta tempestivamente per dare un suo contributo nel porvi rimedio, come ci si sarebbe potuto aspettare, i suoi vertici aziendali avendo piuttosto adottato un atteggiamento di disimpegno, culminato nella notifica delle disdette dei contratti di locazione (inc. rich. DI.2010.1502) e nella decisione di non più far capo ai servizi di ristorazione della conduttrice. Accertata la conoscenza dell’esistenza del difetto da parte della locatrice, riconducibile temporalmente alla prima formale notifica del 14 marzo 2011, il Pretore ha ritenuto di concedere alla conduttrice una riduzione della pigione a valere dal 1° aprile 2011 e per tutta la durata della locazione, il difetto essendo di natura persistente e dovendosi salvaguardare l’equilibrio del rapporto contrattuale a fronte della relazione tra la cifra d’affari e la pigione pattuita. Ricordati i criteri sviluppati da dottrina e giurisprudenza in merito alla quantificazione della riduzione e specificata l’esigenza di procedere in applicazione del principio di equità, il primo giudice ha ritenuto giustificata, secondo l’apprezzamento delle circostanze, una riduzione del 10% della pigione per entrambi gli oggetti locati, ordinando una conseguente proporzionale liberazione delle pigioni nel frattempo depositate. La tassa di giudizio e le spese sono state ripartite secondo il rispettivo grado di soccombenza.

8. Preliminarmente meritano risalto alcune significative specificità dei contratti di locazione in questione, che il giudizio pretorile ha evocato nell’ampia esposizione dei fatti. La convenuta ha proposto dei contratti che non consideravano unicamente i criteri strettamente commerciali usualmente applicati alla locazione di spazi per la ristorazione, intesa quale offerta di un bene sulla base di un prezzo richiesto dalla locatrice ed accettato dalla conduttrice. Nel caso concreto risulta anzitutto singolare la situazione di partenza, che ha visto la convenuta decidere di passare da un’organizzazione prettamente interna dei punti di ristoro aziendali ad una gestione esterna della ristorazione, esigendo una conduzione unitaria dei due oggetti (bar e ristorante). La particolarità della fattispecie risulta altresì dalle modalità applicate per definire i termini del contratto, con l’ausilio di apposite valutazioni di G__________, bandendo un concorso con un capitolato d’oneri chiedente ai candidati di presentare un’offerta con tanto di business plan (doc. 1 inc. UC DI.2010.1502). A questo specifico contesto è pure da ricondurre l’anomala clausola relativa alla cifra d’affari, distinta per i due oggetti, che la conduttrice si sarebbe impegnata a raggiungere, assumendo così una sorta di onere supplementare, a fronte dell’aspettativa dell’azienda locatrice di poter disporre di un servizio di ristorazione confacente alle esigenze dei dipendenti, dell’utenza e degli ospiti, oltre che aperto ad un pubblico più vasto o, detto altrimenti, per “ una gestione proficua ed efficiente di entrambi gli esercizi pubblici, evitando in tal modo che chi gestiva le 2 strutture potesse concentrarsi sul bar (vera gallina dalle uova d’oro) lasciando morire il ristorante ” (appello incidentale, pag. 42 n. 5.2.b). Parimenti estranei ad un concetto di regole di mercato e di assunzione unilaterale di rischio aziendale (invocato dalla locatrice a varie riprese per negare ogni responsabilità verso la conduttrice) risultano altresì l’obbligo di riassunzione di 4 dei 5 dipendenti impiegati in precedenza dalla convenuta, così come la pattuizione di prezzi fissi alla ristorazione, con l’impegno della gerenza a proporre giornalmente agli avventori un menu ad un prezzo massimo definito e in generale a contenere i prezzi delle bibite e di una serie di altri prodotti entro limiti prestabiliti (vedi doc. C, clausola 21.6 e allegata lista dei prezzi). Questa esigenza di contenimento dei prezzi, in un’ottica di favorire economicamente i dipendenti della locatrice (ispirata al modello precedente), va considerata quale limite oggettivo dei margini di guadagno della conduttrice esercente che ha così inusualmente rinunciato, su richiesta della locatrice, ad una libera fissazione dei prezzi e agli adeguamenti successivi (si veda a questo proposito la richiesta di adeguamento verso l’alto formulata dalla conduttrice già con la comunicazione 20 ottobre 2009; cfr. consid. 2). Ciò sottintende peraltro la contropartita di poter comunque operare in un regime particolarmente favorevole, segnatamente disponendo di un numero importante di potenziali clienti di bar e ristorante, verosimilmente ben disposti a usufruire di un servizio interno alla sede aziendale in cui lavorano, non fosse che per evidenti questioni di praticità. Proprio una serie di questi particolari impegni contrattualmente assunti sono peraltro stati al centro dei rimproveri mossi dalla locatrice all’indirizzo della conduttrice e in parte addotti quali motivi della summenzionata disdetta straordinaria (cfr. sentenza 12 ottobre 2016 inc. DI.2010.1502).

I. In merito all’appello principale dell’attrice

9. L’appellante, riepilogate le circostanze salienti della stipulazione dei contratti a sostegno dell’applicazione del principio interpretativo in dubio contra stipulatorem, espone ampie considerazioni preliminari su una serie di fatti, a suo dire confermati dall’istruttoria, accompagnandoli da soggettive interpretazioni e giudizi di valore (con numerose citazioni delle proprie precedenti comparse scritte), senza un confronto critico puntuale con il giudizio impugnato. Ne consegue che queste allegazioni (da pag. 3 a pag. 8) sono irricevibili quali censure d’appello per carente motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC) e possono essere considerate unicamente alla stregua di un’introduzione generale alle successive lamentele. Con riferimento alle esigenze di motivazione delle censure d’appello, va rilevato come la scelta argomentativa dell’appellante appare singolare anche a proposito della dettagliata esposizione delle risultanze dell’istruttoria, accompagnata peraltro da un apprezzamento a titolo di premessa (che riconosce come “nell’insieme la lodevole Pretura ha condotto con impegno e dovizia ”), per sostenere che sarebbe emerso un quadro contraddittorio e poco edificante sul conto della convenuta, responsabile per aver architettato “ un disegno per eliminare AP 1 dalla gestione presso la R__________ ” (appello pag. 8 n. 5). Questa ampia parte dell’appello (da pag. 8 a pag. 18) passa quindi in rassegna le deposizioni rese da poco meno di una ventina di testi, riproponendone i contenuti con relative valutazioni e deduzioni e, per i motivi summenzionati, può a sua volta assurgere a semplice premessa di natura generale, quale introduzione all’appello vero e proprio.

10. La struttura dell’allegato di appello sembrerebbe indicare che la censura al giudizio impugnato segua nella seconda parte denominata “ IN DIRITTO ” (da pag. 18). Sennonché, anche questa presenta ampie parti irricevibili, poiché non qualificabili quale confronto critico diretto con la decisione pretorile (art. 311 cpv. 1 CPC). Tale lacuna è presente nella preliminare esposizione (da pag. 18 a pag. 20) di considerazioni generali sul principio della buona fede e sulla responsabilità della convenuta per l’agire degli organi di R__________ ai sensi dell’art. 55 CC (questione neppure oggetto di contestazione e pacificamente ritenuta dal Pretore), nonché nelle ampie citazioni dottrinali e giurisprudenziali (in relazione agli art. 259 e segg. CO), peraltro sostanzialmente identiche a quelle menzionate nel giudizio impugnato.

IN DIRITTO 11. Con riferimento ai numerosi motivi giustificanti la riduzione della pigione, l’appellante censura quindi la conclusione pretorile per aver “ solamente considerato (e limitatamente al 10%) uno di questi motivi, segnatamente quello dei conteggi fuorvianti ” (appello pag. 20 n. 9 in fine), lamentando l’erroneo riconoscimento di una riduzione del 10% a fronte del fatto che la controparte avrebbe tratto vantaggio pecuniario anche dalla posa di distributori automatici. Più precisamente la critica dell’appellante si sviluppa sul tema della calcolazione della pigione iniziale, a suo dire già viziata da un deliberato calcolo errato della locatrice, e insiste su una serie di elementi determinanti per il calcolo della riduzione che il primo giudice avrebbe a torto omesso di considerare, per concludere ribadendo la correttezza della percentuale di riduzione postulata dell’80%. Pur risultando anche quest’ultima parte dell’appello (da pag. 20 a pag. 27) complessivamente caratterizzata da una preminenza delle considerazioni di carattere soggettivo e di ordine generale, con ampi rimandi alle tesi sostenute nelle comparse in prima sede, il ragionamento è intercalato da alcune critiche al giudizio pretorile che, benché presentate con tale particolarità, possono essere singolarmente esaminate quali censure puntuali e ricevibili. Senza una strutturata distinzione, le critiche sono infatti riconducibili a tre aspetti, ovvero all’accertamento dei fatti (per non aver considerato una serie di elementi), all’applicazione del diritto (per non aver ritenuto fondata una pretesa ai sensi degli art. 97 segg. CO) e all’apprezzamento del Pretore (in merito all’entità della riduzione).

12. L’appellante espone un complesso calcolo con l’intento di dimostrare come la determinazione iniziale della pigione fosse viziata da errate indicazioni sulla cifra d’affari prevedibile e da ulteriori inesattezze e scorrettezze imputabili alla locatrice, per concludere che “ operando sugli stessi parametri di valutazione ” (appello pag. 22 n. 10.2) risulta corretta una pigione ridotta di un terzo, già solo per questo motivo, quindi ben maggiore di quanto riconosciuto dal Pretore. La tesi è irricevibile poiché proposta per la prima volta in questi termini (art. 317 CPC). Le circostanze addotte non risultano affatto dimostrate e la questione risulta comunque non determinante ai fini del giudizio, siccome oggetto della vertenza non è stata la correttezza del canone di locazione inizialmente pattuito (le allegazioni a questo proposito essendo ben lungi dall’adempiere gli obblighi previsti dall’art. 221 CPC), ma unicamente il diritto ad una riduzione della pigione sulla base delle circostanze manifestatesi successivamente nel corso del rapporto contrattuale, secondo il concetto di difetto economico sopraggiunto ai sensi dell’art. 259d CO, rispettivamente nell’ottica dell’invocata inadempienza contrattuale della locatrice. Oltre a non confrontarsi con le considerazioni esposte dal Pretore, alle quali l’appellante contrappone sostanzialmente una sua contraria personale valutazione, peraltro sulla base di circostanze addotte tardivamente, il calcolo prodotto si basa sull’erronea convinzione in merito alla rilevanza di una ricalcolazione delle previsioni iniziali fatte da G__________, alle quali l’appellante attribuisce a torto la valenza di perizia ( cfr. appello pag. 22 e 23: “previsioni peritali ” o “ perizia B__________/B__________ ”). Nessun elemento agli atti permette una simile deduzione e l’appellante non ha peraltro cercato di dimostrare la bontà di tale calcolo, perlomeno facendo capo alla facoltà di interpellare a questo specifico proposito gli autori della valutazione iniziale ovvero F__________ B__________ e C__________ B__________, già sentiti quali testi in merito al loro intervento per conto di G__________.

13. L’appellante propone analoghe e parimenti irricevibili allegazioni in merito alla presenza all’interno degli spazi aziendali della convenuta di apparecchi distributori automatici per bibite e pasti e di forni a microonde, calcolando la cifra d’affari verosimilmente conseguita dalla ditta che li ha gestiti, per concludere che il vantaggio economico che la convenuta ne avrebbe tratto sarebbe andato a scapito dell’appellante, soprattutto per il servizio del bar. Il ragionamento, peraltro confuso e contraddittorio, non indica in che modo il giudizio pretorile risulterebbe inadeguato; in particolare non si confronta con il fatto che il primo giudice non ha affatto ignorato la questione della presenza degli apparecchi di distribuzione automatica, pur giungendo ad altre valutazioni, come si dirà ai considerandi successivi. L’appellante insiste altresì sull’atteggiamento di rifiuto al colloquio della controparte, alla quale attribuisce un boicottaggio mirato, “ probabilmente già pianificato ” (appello pag. 26 n. 11.3), e rimprovera al Pretore di non aver valutato questi aspetti nel giudizio su un’equa riduzione della pigione, non avendo considerato “ un insieme di azioni per tentare di mettere in ginocchio AP 1 e disdire malevolmente il contratto con questa scusa ”, per concludere che “ in altre parole, la parte appellata deve rispondere sulla scorta degli art. 97ss CO per i disturbi contrattuali locativi da lei creati e cagionati ” (appello pag. 26 n. 11.4). A mente dell’appellante “ occorre quantificare un danno permanente ai sensi degli articoli 97ss CO causato dalla parte locatrice e correlato con una clausola del contratto di locazione (cifra d’affari), senza che sia l’ente locato come tale ad essere difettoso ” (appello pag. 26 n. 11.5), ritenuta corretta la cifra di fr. 38'424.- annui quale risarcimento. A prescindere dalla chiara irricevibilità della richiesta, difficile da qualificare sulla base di un ragionamento proposto in modo poco lineare e sostanzialmente incomprensibile, va comunque rilevato come una pretesa di risarcimento di danni ai sensi dell’art. 97 segg. CO non sia mai stata formulata in precedenza, le allegazioni dell’attrice al riguardo dei presupposti per il riconoscimento di una simile richiesta risultando insufficienti, oltre che non provate. L’intero impianto della tesi, finalizzato a trarre vantaggi da pretesi errori di valutazione della cifra d’affari conseguibile, risulta peraltro ininfluente ai fini del giudizio sull’oggetto della vertenza, ovvero il diritto alla riduzione della pigione a seguito di un difetto sopraggiunto al bene locato.

14. Le tesi dell’appellante esposte al considerando precedente non permettono di sovvertire la conclusione pretorile neppure se le si volesse ritenere ammissibili perlomeno quale contestazione generale dell’insufficiente riduzione percentuale della pigione (in questo senso va interpretato il rimprovero al Pretore per aver “ violato anche su questo punto il proprio margine di apprezzamento ex art. 4 CCS ”, appello pag. 26 n. 11.4). In termini generali va anzitutto premesso che l’autorità di appello ha pieno potere cognitivo e rivede liberamente l’accertamento dei fatti e l’applicazione del diritto (art. 310 CPC; DTF 138 III 374 consid. 4.3.1). Nei casi in cui l’autorità inferiore gode di un certo margine di apprezzamento è ammesso un certo riserbo dell’autorità di appello, in particolare quando la natura del litigio si oppone a un esame illimitato (DTF 131 II 680 consid. 2.3.2), ritenuto comunque che il Tribunale federale ha avuto modo di rilevare come l’autorità di appello non sia tenuta al riserbo nell’esercizio del libero potere di esame in ambito di riduzione della pigione a seguito di difetti (DTF 4A_96/2015 del 1° giugno 2015 consid. 4.2). Contrariamente a quanto pretende l’appellante, come si è detto in precedenza (cfr. consid. 7), il Pretore non ha affatto ignorato gli aspetti ora invocati, tenendo anzi espressamente conto, nella valutazione delle circostanze concrete, le pattuizioni specifiche, i dissidi, le inadempienze contrattuali della locatrice alla luce degli impegni assunti e delle legittime aspettative della conduttrice in un’ottica di buona fede nei rapporti commerciali, e in particolare l’atteggiamento di disimpegno e finanche di illiceità sfociato nella notifica delle disdette dei contratti di locazione per inesistenti gravi motivi (sentenza 12 ottobre 2016 inc. DI.2010.1502).

15. Ne discende che la critica al giudizio pretorile va respinta, siccome la richiesta di aumentare la misura della riduzione della pigione, per quanto ricevibile, si fonda su circostanze e argomenti irrilevanti, privi di riscontri probatori e che non permettono di ritenere inadeguata la scelta pretorile. Con riferimento alla quantificazione della riduzione di pigione decisa dal Pretore, si rinvia a quanto esposto nei considerandi successivi relativi alle censure formulate dall’appellante incidentale. L’appello principale, per quanto ricevibile, va integralmente respinto.

II. In merito all’appello incidentale della convenuta

16. Con scritto 19 gennaio 2017 la convenuta, dopo aver formulato ampie considerazioni in risposta all’appello (da pag. 1 a pag. 35), propone a sua volta un corposo appello incidentale (da pag. 35 a pag. 66) volto a contestare il giudizio pretorile per aver erroneamente ammesso una riduzione della pigione, le petizioni dovendo a suo parere essere integralmente respinte.

17. L’appellante incidentale rimprovera preliminarmente al Pretore di essere entrato nel merito di una richiesta di riduzione della pigione formulata in violazione dell’obbligo di allegazione (art. 221 CPC) e pure carente dal punto di vista probatorio (art. 8 CC). Nelle petizioni l’attrice avrebbe indicato solo in modo sommario e superficiale le circostanze costitutive di difetto economico, in particolare quelle che avrebbero limitato lo svolgimento dell’attività commerciale dei due esercizi pubblici in questione. Sarebbe infatti mancata una distinta degli effetti di ogni singolo difetto invocato sulle pretese limitazioni della cifra d’affari invocate per giustificare la difficoltà a far fronte al pagamento della pigione pattuita; mancherebbe in particolare l’indicazione e la quantificazione della riduzione del numero degli avventori nel tempo. La censura è priva di fondamento ritenuto che il Pretore, come indicato ai considerandi precedenti, non ha affatto ammesso le tesi e le domande dell’attrice a questo specifico proposito e non è neppure entrato nel merito della richiesta con la quale l’attrice pretendeva di trarre vantaggio dal riconoscimento di una correlazione tra l’invocata flessione della cifra d’affari e il diritto ad una sostanziale riduzione della pigione. La critica non può essere seguita neppure laddove pretende che la carenza di elementi di confronto tra la situazione contrattualmente stabilita e quella ritenuta difettosa escluda a priori la possibilità per il Pretore di concedere una riduzione della pigione. Anzitutto va rilevato come la sentenza di questa Camera citata a sostegno della tesi (IICCA del 9 settembre 2013 inc. n. 12.2012.153) riguardasse una situazione sostanzialmente diversa in merito alla quale il Pretore aveva ritenuto mancassero appunto gli elementi di giudizio determinanti per confrontare il valore della cosa con e senza difetto, e aveva conseguentemente respinto la pretesa ritenendosi, in quelle specifiche circostanze, impossibilitato a pronunciarsi in termini di equità (si trattava nello specifico della riduzione a seguito del numero insufficiente di parcheggi messi a disposizione, invocata dalla conduttrice senza fornire i parametri indispensabili per poter calcolare la percentuale della riduzione). Ritenuto come la riduzione della pigione debba essere proporzionale al difetto, la giurisprudenza ha chiarito che, nei casi in cui non è attuabile un confronto del valore oggettivo della cosa (con, rispettivamente senza il difetto, secondo il cosiddetto metodo relativo o proporzionale), per poi dedurne la relativa percentuale, è comunque ammissibile un giudizio in equità ai sensi dell’art. 4 CC; in tale evenienza il giudice, secondo il suo libero potere di apprezzamento e previa valutazione di tutte le circostanze del caso concreto, quantifica la riduzione potendo far riferimento all’esperienza generale della vita, al buon senso e alla casistica giurisprudenziale, ritenuto che quest’ultima fornisce unicamente dei riferimenti, ogni caso dovendo essere valutato in base a tutte le sue particolarità (DTF 130 III 504, consid. 4.1). Nel caso concreto il giudice, con specifici riferimenti a dottrina e giurisprudenza (giudizio impugnato pag. 12 n. 10 b iii) ha quindi ritenuto di far capo a tale facoltà, valutando che la riduzione non potesse essere altrimenti dimostrata nel suo ammontare. La conclusione merita conferma. L’appellante incidentale non indica peraltro come sarebbe stato possibile e ragionevole esigere l’assunzione delle prove necessarie ad una quantificazione secondo altri parametri. Ribadito quanto esposto sopra in merito all’esercizio del libero potere di esame dell’autorità di appello (cfr. considerando 14), la critica al giudizio pretorile su questo punto va respinta, riservato quanto esposto ai considerandi successivi in merito alla quantificazione della riduzione della pigione che è scaturita da tale giudizio di equità.

18. L’appellante incidentale rimprovera al Pretore di aver erroneamente valutato i fatti e le prove assunte e contesta la deduzione relativa all’esistenza di un difetto economico in relazione con il mancato conseguimento della cifra d’affari attribuibile all’assenza di servizi e qualità dell’ente locato. A mente dell’appellante incidentale il primo giudice sarebbe incorso nell’arbitrio nel dedurre, in assenza di un’esplicita pattuizione, che talune prerogative e vantaggi per la conduttrice potessero scaturire dal principio dell’affidamento; la mancanza di un’assicurazione della cifra d’affari escluderebbe quindi la presenza di un danno economico. Il ragionamento non può essere seguito, siccome non è sulla base di una simile garanzia della cifra d’affari che il Pretore ha ritenuto di poter operare una riduzione della pigione, le richieste in tal senso dell’attrice, nuovamente ribadite in questa sede, non avendo prodotto alcun risultato.

19. L’appellante incidentale rimprovera al primo giudice di avere a torto ritenuto dimostrate, quali elementi di riduzione della cifra d’affari, la violazione del divieto di concorrenza, l’assenza di collaborazione dalla locatrice (con riferimento alla frequentazione dei due esercizi da parte dei dipendenti), il cambiamento di palinsesto e programmi e l’aumento di distributori automatici. Essa contesta altresì l’applicazione del principio di affidamento e l’invocazione di non meglio precisati principi generalmente ammessi in ambito commerciale (giudizio impugnato pag. 9 n. 9 iv), siccome in urto con il sentimento di giustizia e di equità. A suo dire, solo un’errata interpretazione dell’interesse della locatrice alla redditività dell’attività della conduttrice avrebbe condotto il giudice a indebitamente riconoscerle la prerogativa dell’obbligo di far capo ai suoi servizi, mentre l’esercente doveva piuttosto attendersi che la clientela, compresa quella riconducibile alla parte locatrice, decidesse autonomamente se far capo o meno ai suoi servizi di ristorazione. Il Pretore avrebbe pertanto indebitamente ricondotto all’agire della conduttrice una flessione della cifra d’affari dipendente da numerose variabili non imputabili alla convenuta, o piuttosto da circostanze di cui è responsabile la conduttrice stessa, “ artefice del proprio dissesto finanziario ” vista l’incapacità gestionale e la scarsità del servizio offerto attestate da numerosi riscontri probatori (appello incidentale pag. 50). A questo proposito l’appellante incidentale rimprovera al Pretore di aver erroneamente valutato le numerose testimonianze rese in merito alla qualità del servizio e del cibo servito, “ sorvolando, al punto da dedicarvi solo poche righe, le pesanti critiche esternate da ben 9 testimonianze rese da collaboratori e dirigenti ” attribuendo inoltre eccessiva importanza alle altre dichiarazioni in senso contrario (appello incidentale pag. 53). Anche questo sforzo della convenuta, che ripropone ampi stralci delle deposizioni testimoniali (appello incidentale pag. 53 e segg.), non ha miglior sorte nel tentativo di sovvertire la conclusione pretorile. Questi ragionamenti mirano infatti a contestare “ la tesi del boicotto ” (appello incidentale pag. 31 n. 11.3) da parte della Direzione, ma il Pretore non ha attribuito la scarsa cifra d’affari e la sua costante diminuzione a simili circostanze e non ha affatto accolto le tesi menzionanti una deliberata politica di boicottaggio o altri invocati intralci, scorrettezze e gravi inadempienze. Il Pretore è giunto piuttosto ad opposta conclusione, ovvero che “ l’istruttoria non ha dimostrato l’asserzione secondo cui vi sarebbe stato l’ordine di non servirsi da AP 1 ” (giudizio impugnato pag. 11 n. 10 d). Il primo giudice non ha neppure ignorato, come a torto pretende l’appellante, le lamentele e l’insoddisfazione dei collaboratori, ma ha correttamente considerato pure le altre circostanze emerse che non permettono di assecondare la tesi della conduttrice in merito all’esistenza di un malcontento generale o di ritenere giustificate altre critiche ancor più pesanti indirizzate alla professionalità della gerenza. Correttamente il primo giudice ha pure considerato i numerosi elementi emersi dall’istruttoria che contraddicono le apodittiche affermazioni della convenuta in merito alla scarsa qualità del servizio; in particolare le attestazioni di soddisfazione espresse da alcuni clienti in occasione della loro audizione testimoniale (cfr. verbale audizione testi M__________ C__________, P__________ L__________, inc. SE.2001.451) e le dichiarazioni di alcuni dipendenti che avevano formulato lamentele poi relativizzate in occasione delle loro deposizioni quali testi (cfr. verbale audizione dei testi M__________ P__________ e F__________ D__________). Per sostanziare meglio le sue critiche alla conclusione pretorile, l’appellante incidentale attribuisce quindi a torto al primo giudice una valutazione che non trova riscontro nel giudizio. Questo non ha affatto riconosciuto i pesanti rimproveri mossi dall’attrice all’indirizzo della locatrice e ha di conseguenza negato l’invocato diritto alla ben più rilevante riduzione della pigione che ne sarebbe scaturita se l’inadempienza contrattuale imputabile fosse effettivamente risultata di tale rilevanza. Il Pretore ha infatti sottolineato le responsabilità della conduttrice e conseguentemente negato buona parte della sua pretesa. Contrariamente a quanto pretende l’appellante incidentale, a fronte di un calo della cifra d’affari per motivi principalmente imputabili a specifiche contingenze e a responsabilità della conduttrice, non va comunque a priori escluso che anche la locatrice possa essere chiamata a rispondere di sue azioni non conformi agli obblighi contrattualmente assunti. Neppure possono essere ritenuti irrilevanti altri elementi oggettivi, non imputabili alla conduttrice, atti a limitare l’idoneità all’uso della cosa locata. Su questa deduzione pretorile (cfr. consid. 7), che rimprovera l’assenza di un contributo della locatrice nel porre rimedio ad una serie di problemi inizialmente emersi e un suo atteggiamento improntato al disimpegno se non addirittura all’ostilità (con riferimento specifico all’ingiustificata notifica della disdetta per motivi gravi), l’appellante incidentale omette quindi di esprimersi adeguatamente, concentrando i suoi sforzi nel vano tentativo di scalfire una tesi di cui neppure vi è riscontro nel giudizio impugnato. Infatti le censure insistono sulle responsabilità imputabili alla conduttrice e sulle gravi manchevolezze dell’offerta di ristorazione, senza minimamente affrontare la questione della legittimità delle scelte adottate dalla locatrice, sia in merito alle modalità con le quali ha ritenuto di rinunciare a far capo ad una serie di servizi, sia a proposito della mancata collaborazione nel pubblicizzare e incentivare gli esercizi in questione, e ancor meno a riguardo della scelta estremamente gravosa di disdire unilateralmente i contratti di locazione invocando motivi gravi, poi risultati inesistenti (cfr. decisione pretorile del 12 ottobre 2016 inc. DI.2010.1502). Il giudizio pretorile impugnato, con esplicito riferimento alla parallela procedura giudiziaria, ha ritenuto di rilevare un comportamento non corretto della locatrice in occasione della disdetta dei contratti per motivi gravi del 25 novembre 2009, riproponendo alcune circostanze emerse dall’istruttoria e che trovano maggior risalto nei considerandi della menzionata decisione pretorile di medesima data che ha confermato l’inefficacia delle disdette. I gravi motivi invocati dalla locatrice a sostegno delle stesse si sono infatti rivelati inesistenti; in particolare è emerso come una serie di pesanti accuse di irregolarità e violazioni del contratto sono state formulate senza fondamento alcuno. Basti a questo proposito accennare alla malafede rimproverata dal Pretore alla locatrice per essersi avvalsa, quale motivo di disdetta, del mancato raggiungimento di un prestabilito livello di cifra d’affari senza prima eseguire al riguardo i controlli che le incombevano (sentenza 12 ottobre 2016 inc. DI.2010.1502 pag. 11 n. 9 a iii). Pure le accuse di “ gonfiamento della fatturazione dei pranzi consumati ”, per trarre indebiti profitti con inganno, sono risultate prive di riscontro e pertanto invocate a torto quale motivo grave di disdetta da parte della locatrice, alla quale il Pretore ha rimproverato la mancata informazione e il mancato controllo al riguardo del sistema dei buoni pasto adottato di cui si è poi lamentata (sentenza 12 ottobre 2016 inc. DI.2010.1502 pag. 12 n. 9 c). Medesimo atteggiamento della locatrice è stato criticamente rilevato dal primo giudice in merito alle accuse di inosservanza del Contratto collettivo nazionale di lavoro (CCNL): senza una qualsiasi segnalazione preventiva e una doverosa tempestiva reazione, la locatrice se ne è indebitamente avvalsa quale motivo grave di disdetta. Le accuse sono peraltro risultate infondate, l’istruttoria avendo appurato che non vi è stata nessuna irregolarità in materia di copertura assicurativa dei dipendenti e che l’ispettrice intervenuta avrebbe riscontrato unicamente due infrazioni di poco conto su aspetti marginali in occasione del primo controllo, senza poi constatare alcuna successiva irregolarità (sentenza 12 ottobre 2016 inc. DI.2010.1502 pag. 13 n. 9 d). Anche alla luce di queste circostanze, risulta pertanto corretta la valutazione pretorile che ha intravvisto in un simile atteggiamento della locatrice una violazione dei doveri assunti verso la conduttrice e in particolare un comportamento contrario alla buona fede nei rapporti contrattuali. A ben vedere già queste circostanze, nel particolare contesto di cui si è detto, potrebbero da sole giustificare una riduzione della pigione.

20. In termini generali, con riferimento alle critiche all’apprezzamento pretorile, necessita infine di essere rilevato come il giudizio impugnato ponga a fondamento il concetto di buona fede quale canone fondamentale di correttezza che deve ispirare la condotta delle parti nel reciproco rapporto obbligatorio. I comportamenti tra le parti al momento della stipulazione del contratto e nella successiva esecuzione soggiacciono all’obbligo di lealtà (inteso quale divieto di suscitare consapevolmente falsi affidamenti e di contestare ragionevoli affidamenti della controparte) e all’obbligo di salvaguardia (che impone di preservare l’interesse della controparte fintanto che ciò non comporti un apprezzabile sacrificio). L’apprezzamento pretorile si riferisce al difetto immateriale di natura economica e all’esigenza, sottintesa dalla norma, di riequilibrare le prestazioni reciproche quando viene a mancare un elemento posto alla base della pattuizione. Contrariamente a quanto pretende l’appellante incidentale, che non si esprime al riguardo e si limita ad invocare una relazione contrattuale non riscontrabile nel caso concreto, i contratti in questione presentano specifici elementi, che hanno caratterizzato la pattuizione iniziale e influenzato i rapporti nel corso del rapporto contrattuale (peculiarità di cui si è detto al consid. 7) che il giudice ha correttamente considerato nell’esaminare le tesi delle parti e nel giungere alla contestata conclusione.

21. Alla luce di quanto indicato nei considerandi precedenti, non può essere accolta neppure la critica generica, riproposta dall’appellante incidentale nelle conclusioni, che rimprovera al Pretore di non aver sanzionato la mancata specificazione dell’incidenza di ogni singolo rimprovero (servizi catering esterni, disdetta dei pranzi della direzione, distributori automatici e altri) sulle cifre d’affari annue realizzate, distinguendo tra bar e ristorante.

22. Tenuto conto delle circostanze concrete accertate dal Pretore, non scalfite dalle censure dell’appellante incidentale, richiamate le considerazioni di cui ai considerandi precedenti in merito al margine d’apprezzamento e al potere d’esame di questa Corte, non vi sono pertanto motivi per ritenere eccessiva la riduzione di pigione del 10% operata dal primo giudice secondo criteri equitativi, in assenza di altri parametri di calcolo. L’appellante incidentale chiede pure, in via subordinata, di applicare una riduzione della pigione pari al 5%. La domanda è irricevibile (art. 311 cpv. 1 CPC), perché appena accennata e peraltro proposta senza nulla aggiunge alla critica complessiva formulata all’apprezzamento pretorile sulla percentuale di riduzione del 10%.

23. L’appellante incidentale propone infine una critica alla durata della riduzione concessa dal Pretore alla conduttrice. Vaga e priva di motivazione e pertanto irricevibile (art. 311 cpv. 1 CPC) risulta la censura riferita alla riduzione di pigione concessa per il periodo decorso dal 2014 alla data del giudizio, che si riduce alla lamentela secondo la quale “ nulla è dato a sapere delle cifre d’affari conseguite ” (appello pag. 62). Benché succintamente menzionata, merita invece esame la critica al riconoscimento di una riduzione del 10% della pigione a tempo indeterminato, ovvero fino al termine della locazione. L’appellante adesivo lamenta infatti una violazione del diritto, siccome urterebbe ogni sentimento di giustizia e equità una decisione che pone la locatrice nell’impossibilità di porre rimedio al difetto economico imputatole. La critica va respinta poiché, pur invocando a ragione in termini generali e teorici il diritto della parte locatrice di porre rimedio al difetto riscontrato al fine ottenere il futuro ripristino della pigione integrale, l’appellante adesivo nulla indica in merito alle sue intenzioni e a quanto abbia intrapreso o intenda fare per concretamente dare seguito alle indicazioni emerse dal giudizio pretorile. A fronte di un difetto considerato dal Pretore come permanente e irrimediabile, l’appellante non vi si confronta adeguatamente e omette di esprimersi in merito al modo di porvi rimedio, persistendo anzi ancora in questa sede nella negazione delle circostanze ritenute dal primo giudice e nella contestazione della relativa inadempienza contrattuale, mantenendo la posizione di totale chiusura verso la conduttrice, ovvero proprio l’atteggiamento rimproveratole dal primo giudice. La censura non può pertanto essere accolta, ritenuto come l’eliminazione del difetto sia da intendersi quale totale ristabilimento di una situazione contrattualmente conforme, lo scopo della norma essendo quello di permettere al conduttore di versare una pigione adeguata alla circostanza che il bene locato presenta un difetto che ne pregiudica un uso ottimale di cui non è responsabile.

24. In conclusione, l’appello incidentale, per quanto ricevibile, va integralmente respinto.

III. Sulle spese giudiziarie

25. Alla luce di quanto precede, sia l’appello principale dell’attrice, sia l’appello incidentale della convenuta devono essere respinti. L’esito del presente giudizio comporta la conferma della decisione sugli oneri processuali e sulle ripetibili di prima sede, e un’analoga ripartizione di quelli in seconda sede, sulla base della reciproca soccombenza (art. 106 CPC), calcolata sulla base di un valore litigioso di fr. 1'536'000.-, come ritenuto dal Pretore, pari all’80% della pigione annua di fr. 96'000.- per una durata di 20 anni (art. 92 cpv. 2 CPC). Il valore della domanda dell’appello principale equivale quindi a 7/8 di tale importo, mentre quello della domanda dell’appello incidentale corrisponde a 1/8 della medesima somma. Questi importi risultano determinanti anche ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale. La tassa di giustizia di appello è stabilita in base ai criteri degli art. 2, 7 e 13 LTG (testo in vigore dal 10 febbraio 2015). L’indennità per ripetibili è calcolata seguendo i criteri indicati all’art. 11 del Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili (Rtar).

Per questi motivi,

richiamati gli art. 106 seg. CPC e la LTG e il Rtar

decide:

I. L’appello 14 novembre 2016 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

I. L’appello è respinto nella misura in cui è ricevibile. II. Le spese processuali della procedura di appello di fr. 20’000.- sono poste a carico dell’appellante che rifonderà all’appellata fr. 12’000.- per ripetibili.

II. Le spese processuali della procedura di appello di fr. 20’000.- sono poste a carico dell’appellante che rifonderà all’appellata fr. 12’000.- per ripetibili. III. L’appello incidentale 29 gennaio 2017 di AO 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

è respinto nella misura in cui è ricevibile IV. Le spese processuali della procedura di appello incidentale di fr. 8’000.- sono poste a carico dell’appellante in via incidentale, che rifonderà all’appellata in via incidentale fr. 6’000.- per ripetibili. della procedura di appello incidentale poste che rifonderà all’appellata in via incidentale fr. 6’000.- per ripetibili. V. Notificazione:

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-. Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente La vicecancelliera

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente La vicecancelliera Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.