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Genossenschaftswohnungen sind günstiger
Wer von einer sogenannten Marktwohnung in eine Genossenschaftswohnung zieht, hat real mehr Geld im Portemonnaie.
Wer in einer Genossenschaftswohnung wohnt, zahlt durchschnittlich über einen Viertel weniger Miete für eine vergleichbare Marktwohnung. Das hat nichts mit «subventionierten Staatswohnungen» zu tun, wie Marktideologen und ihre Lautsprecherinnen und -sprecher in den Parlamenten gerne behaupten. Machen wir eine Musterrechnung:
DIE AUSGANGSLAGE. Fall A: Hans Haus ist im Jahr 2000 verstorben, und sein Mehrfamilienhaus geht an seine Erben. Das Haus hat einen Wert von 3 Millionen Franken. Seine Erben behalten das Mehrfamilienhaus und erzielen aus Mieteinnahmen ab 2001 eine Bruttorendite von 4 Prozent.
Fall B: Hans Haus ist im Jahr 2000 verstorben, und sein Mehrfamilienhaus geht an seine Erben. Diese verkaufen das Haus an einen börsenkotierten Immobilienkonzern. Auch dieser erzielt im Jahr 2001 eine Bruttorendite von 4 Prozent.
Fall C: Hans Haus ist im Jahr 2000 verstorben, und sein Mehrfamilienhaus geht an seine Erben. Diese verkaufen das Haus an eine Wohnbaugenossenschaft. Weil diese kein Aktionariat befriedigen muss (wie im Fall B) und auch keine Immobilienrenten finanzieren (wie im Fall A), kann sie die Wohnungen zur Kostenmiete anbieten. Das heisst: Die Mietenden bezahlen für ihre Wohnung nur so viel, wie die Kapitalkosten und der Unterhalt ausmachen.
DIE ENTWICKLUNG. Im Jahr 2020 wird das Mehrfamilienhaus mit nun 6 Millionen Franken bewertet. Es hat also seinen «Marktwert» verdoppelt. Das hat folgende Auswirkungen:
Fall A: Die Erben freuen sich über die Wertsteigerung. Sie werden deswegen die Mieten aber kaum erhöhen, weil auch ihre Kosten wegen der tiefen Zinsen nicht gestiegen sind.
Fall B: Der Immobilienkonzern weist einen «Neubewertungsgewinn» aus. Weil deshalb der erzielte Profit rechnerisch sinkt, wird er die Mieten verdoppeln wollen, um weiterhin 4 Prozent Bruttorendite zu erzielen. Tut er das nicht, wird er vom «Markt abgestraft», weil das Aktionariat mehr Rendite fordert.
Fall C: Genossenschaftswohnungen kosten weiterhin gleich viel, ausser Renovationen oder Finanzierungskosten müssen überwälzt werden. Weil bei der Kostenmiete kein Gewinn erzielt werden muss, sondern eben nur die Kosten bezahlt. Dazu gehören auch die Landkosten, die bei einer Genossenschaft niedriger sind, weil der Boden dauerhaft der Spekulation entzogen ist.