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Geschäftsnummer: VB.2000.00304 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 07.12.2000 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung Zusammenfassung der Rechtsprechung zu der für die Ausnützung anrechenbaren Fläche im Sinn von § 255 PBG (E. 3 b/aa). Geschäftsnummer: VB.2000.00304 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 07.12.2000 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung Zusammenfassung der Rechtsprechung zu der für die Ausnützung anrechenbaren Fläche im Sinn von § 255 PBG (E. 3 b/aa). Stichworte: ANRECHENBARE FLÄCHE ANRECHENBARKEIT AUSNÜTZUNG AUSNÜTZUNGSZIFFER BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN BESONDERES GEBÄUDE Rechtsnormen: § 255 PBG § 273 PBG Publikationen: BEZ 2001 Nr. 4 RB 2000 Nr. 100 Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Stichworte: ANRECHENBARE FLÄCHE ANRECHENBARKEIT AUSNÜTZUNG AUSNÜTZUNGSZIFFER BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN BESONDERES GEBÄUDE ANRECHENBARE FLÄCHE ANRECHENBARKEIT AUSNÜTZUNG AUSNÜTZUNGSZIFFER BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN BESONDERES GEBÄUDE Rechtsnormen: § 255 PBG § 273 PBG § 255 PBG § 273 PBG Publikationen: BEZ 2001 Nr. 4 RB 2000 Nr. 100 BEZ 2001 Nr. 4 RB 2000 Nr. 100 Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 I. Am 24. Januar 2000 erteilte der Gemeinderat X C die bau­recht­liche Bewilligung für einen Anbau als Besonderes Gebäude im Sinn von § 49 Abs. 3 in Ver­bindung mit § 273­ des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975/­1. Sep­tem­ber 1991 (PBG) an das bestehende Einfamilienhaus Assek.Nr. 01 auf dem in der zweige­schos­­si­gen Wohn­zone E gelegenen Grundstück Kat.Nr. 02 am V-weg in X. Der Anbau hält gegenüber den südwestlich und südöstlich angrenzenden Parzellen Kat. Nrn. 05­ und 06 einen Grenzab­stand von je 3.5 m ein. Das Dach des Anbaus soll als Ter­rasse genutzt werden. Gemäss Dis­positiv Ziffer 1.2.2 der Baubewilligung ist im Grund­buch ein Nutzungsrevers anzumer­ken, wonach der Anbau nicht als Wohn-, Arbeits- oder Schlafraum ausgebaut oder genutzt werden darf.

I. Am 24. Januar 2000 erteilte der Gemeinderat X C die bau­recht­liche Bewilligung für einen Anbau als Besonderes Gebäude im Sinn von § 49 Abs. 3 in Ver­bindung mit § 273­ des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975/­1. Sep­tem­ber 1991 (PBG) an das bestehende Einfamilienhaus Assek.Nr. 01 auf dem in der zweige­schos­­si­gen Wohn­zone E gelegenen Grundstück Kat.Nr. 02 am V-weg in X. Der Anbau hält gegenüber den südwestlich und südöstlich angrenzenden Parzellen Kat. Nrn. 05­ und 06 einen Grenzab­stand von je 3.5 m ein. Das Dach des Anbaus soll als Ter­rasse genutzt werden. Gemäss Dis­positiv Ziffer 1.2.2 der Baubewilligung ist im Grund­buch ein Nutzungsrevers anzumer­ken, wonach der Anbau nicht als Wohn-, Arbeits- oder Schlafraum ausgebaut oder genutzt werden darf. II. A. Gegen das Bauvorhaben liess A als Eigentümer des Nachbar­grund­stücks Kat.­Nr. 06 am 25. Februar 2000 rechtzeitig an die Baurekurskommission I rekurrieren, mit dem Antrag, die baurechtliche Bewilligung sei aufzuheben. Geltend ge­macht wurde, dass der An­bau für den dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sei, wes­halb kein Beson­de­res Ge­bäude im Sinn von § 49 Abs. 3 und § 273 PBG vorliege. Da­mit aber sei ein Grenz­abstand von 6 m zu beachten. Verletzt sei auch die für die zweige­schossige Wohn­zone E geltende Ausnützungsziffer von 30%. Sodann passe der massive Baukörper nicht in das umliegende Villenquartier, weshalb auch ein Verstoss gegen § 238 Abs. 1 PBG vorliege. Schliesslich wer­de das Ruhebedürfnis des Rekurrenten durch die infolge der Nutzung der Terrasse zu erwartenden Immissionen beeinträchtigt.

II. A. Gegen das Bauvorhaben liess A als Eigentümer des Nachbar­grund­stücks Kat.­Nr. 06 am 25. Februar 2000 rechtzeitig an die Baurekurskommission I rekurrieren, mit dem Antrag, die baurechtliche Bewilligung sei aufzuheben. Geltend ge­macht wurde, dass der An­bau für den dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sei, wes­halb kein Beson­de­res Ge­bäude im Sinn von § 49 Abs. 3 und § 273 PBG vorliege. Da­mit aber sei ein Grenz­abstand von 6 m zu beachten. Verletzt sei auch die für die zweige­schossige Wohn­zone E geltende Ausnützungsziffer von 30%. Sodann passe der massive Baukörper nicht in das umliegende Villenquartier, weshalb auch ein Verstoss gegen § 238 Abs. 1 PBG vorliege. Schliesslich wer­de das Ruhebedürfnis des Rekurrenten durch die infolge der Nutzung der Terrasse zu erwartenden Immissionen beeinträchtigt. B. Am 28. Februar 2000 liess auch B als Eigentümer der Nachbarparzelle Kat. Nr. 05 an die Baurekurskommission I rekurrieren, ebenfalls mit dem Antrag, die Bau­be­willigung sei aufzuheben. Im Wesentlichen wurden die gleichen Mängel gerügt wie mit der Beschwerde des A. Zusätzlich wurde geltend gemacht, Art. 17 Abs. 3 der Bau- und Zonen­ordnung der Gemeinde X vom 23. Mai 1995 (BZO) und § 293 PBG seien verletzt.

B. Am 28. Februar 2000 liess auch B als Eigentümer der Nachbarparzelle Kat. Nr. 05 an die Baurekurskommission I rekurrieren, ebenfalls mit dem Antrag, die Bau­be­willigung sei aufzuheben. Im Wesentlichen wurden die gleichen Mängel gerügt wie mit der Beschwerde des A. Zusätzlich wurde geltend gemacht, Art. 17 Abs. 3 der Bau- und Zonen­ordnung der Gemeinde X vom 23. Mai 1995 (BZO) und § 293 PBG seien verletzt. III. Mit Entscheid vom 4. August 2000 vereinigte die Baurekurskommission I die bei­­den Verfahren und wies die Rechtsmittel ab. Die Kommission erwog zusammengefasst, die Frage, ob eine Gebäude für den dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sei, sei nach den gesamten objektiven Umständen zu beurteilen. Unter Räumen, die zu diesem Zweck geeignet seien, seien solche zu verstehen, die nicht blosse Lager- und Nebenräume darstellten und in denen sich ihrer Bestimmung nach regelmässig während längerer Zeit Menschen aufhielten. Genüge ein Gebäudeteil sämtlichen Anforderungen, die an Wohn- oder Arbeitsräume gestellt würden, sei er ohne weiteres als solcher zu behandeln. Treffe das nicht zu, so sei im Sinn einer Gesamtwürdigung zu prüfen, in welchem Ausmass der tatsächliche Zustand die an einen Wohn- oder Arbeitsraum gerichteten Anforderungen ver­letze. Je mehr ein Gebäudeteil von den an einen Wohn- oder Arbeitsraum zu stellenden An­­­forderungen abweiche, desto weniger dürfe auf eine solche Nutzweise geschlossen wer­den. Für die Fenster des streitigen Anbaus würden ausschliesslich Glasbausteine verwen­det. Solche Fenster erlaubten keinen Ausblick und seien nur beschränkt lichtdurchlässig. Da ein Öffnungsmechanismus fehle, könnten die Fenster nicht für die Raumbelüftung ver­wendet werden. Frischluft könne einzig über die Türe zum Parkplatz zugeführt werden, da auch keine künstliche Belüftung vorgesehen sei. Damit erfüllten weder der Vorraum noch der Lagerraum die hinsichtlich Belichtung und Belüftung an einen Wohnraum zu stellen­den Anforderungen. Sodann sei der Anbau auch nicht in den Wohnbereich der Hauptbaute integriert, sondern könne nur über das Unter­ge­schoss oder von aussen erreicht werden. Angesichts dieser Situierung sei eine Verwendung zu Wohnzwecken sehr unwahrschein­lich. Der Gemeinderat habe den An­­bau zu Recht als Besonderes Gebäude qualifiziert. Der Gefahr einer allfälligen rechts­widrigen Nutzung werde durch den im Grundbuch anzumer­kenden Nutzungsrevers hinrei­chend Rechnung getragen. Anders wäre nur zu entscheiden, wenn zu vermuten wäre, die Bauherrschaft werde sich nicht an den Revers halten. Dafür gebe es jedoch keinerlei An­haltspunkte. Verfehlt sei sodann auch der Einwand, die Baute vermöge den Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG nicht zu genügen. Die bauliche Umge­bung präsentiere sich in archi­tektonischer Hinsicht höchst uneinheitlich. Jedenfalls habe der Gemeinderat X das ihm zustehende Ermessen nicht überschritten, indem er dem Bau­vor­haben eine befriedi­gen­de Gestaltung und Einordnung attestiert habe. Schliesslich könne auch aus dem Ein­wand, es sei mit merklich erhöhten Lärmimmissionen zu rechnen, nichts zu Gunsten der Rekur­ren­ten abgeleitet werden. Die mit der bestimmungsgemässen Nut­zung der Terrasse verbun­denen Einwirkungen seien in einer Wohnzone von den Nachbarn hinzunehmen.

III. Mit Entscheid vom 4. August 2000 vereinigte die Baurekurskommission I die bei­­den Verfahren und wies die Rechtsmittel ab. Die Kommission erwog zusammengefasst, die Frage, ob eine Gebäude für den dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sei, sei nach den gesamten objektiven Umständen zu beurteilen. Unter Räumen, die zu diesem Zweck geeignet seien, seien solche zu verstehen, die nicht blosse Lager- und Nebenräume darstellten und in denen sich ihrer Bestimmung nach regelmässig während längerer Zeit Menschen aufhielten. Genüge ein Gebäudeteil sämtlichen Anforderungen, die an Wohn- oder Arbeitsräume gestellt würden, sei er ohne weiteres als solcher zu behandeln. Treffe das nicht zu, so sei im Sinn einer Gesamtwürdigung zu prüfen, in welchem Ausmass der tatsächliche Zustand die an einen Wohn- oder Arbeitsraum gerichteten Anforderungen ver­letze. Je mehr ein Gebäudeteil von den an einen Wohn- oder Arbeitsraum zu stellenden An­­­forderungen abweiche, desto weniger dürfe auf eine solche Nutzweise geschlossen wer­den. Für die Fenster des streitigen Anbaus würden ausschliesslich Glasbausteine verwen­det. Solche Fenster erlaubten keinen Ausblick und seien nur beschränkt lichtdurchlässig. Da ein Öffnungsmechanismus fehle, könnten die Fenster nicht für die Raumbelüftung ver­wendet werden. Frischluft könne einzig über die Türe zum Parkplatz zugeführt werden, da auch keine künstliche Belüftung vorgesehen sei. Damit erfüllten weder der Vorraum noch der Lagerraum die hinsichtlich Belichtung und Belüftung an einen Wohnraum zu stellen­den Anforderungen. Sodann sei der Anbau auch nicht in den Wohnbereich der Hauptbaute integriert, sondern könne nur über das Unter­ge­schoss oder von aussen erreicht werden. Angesichts dieser Situierung sei eine Verwendung zu Wohnzwecken sehr unwahrschein­lich. Der Gemeinderat habe den An­­bau zu Recht als Besonderes Gebäude qualifiziert. Der Gefahr einer allfälligen rechts­widrigen Nutzung werde durch den im Grundbuch anzumer­kenden Nutzungsrevers hinrei­chend Rechnung getragen. Anders wäre nur zu entscheiden, wenn zu vermuten wäre, die Bauherrschaft werde sich nicht an den Revers halten. Dafür gebe es jedoch keinerlei An­haltspunkte. Verfehlt sei sodann auch der Einwand, die Baute vermöge den Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG nicht zu genügen. Die bauliche Umge­bung präsentiere sich in archi­tektonischer Hinsicht höchst uneinheitlich. Jedenfalls habe der Gemeinderat X das ihm zustehende Ermessen nicht überschritten, indem er dem Bau­vor­haben eine befriedi­gen­de Gestaltung und Einordnung attestiert habe. Schliesslich könne auch aus dem Ein­wand, es sei mit merklich erhöhten Lärmimmissionen zu rechnen, nichts zu Gunsten der Rekur­ren­ten abgeleitet werden. Die mit der bestimmungsgemässen Nut­zung der Terrasse verbun­denen Einwirkungen seien in einer Wohnzone von den Nachbarn hinzunehmen. IV. A. Mit rechtzeitiger Beschwerde vom 15. September 2000 liess A dem Verwal­tungsgericht den Antrag stellen, die Baubewilligung vom 24. Januar 2000 und der Rekurs­entscheid vom 4. August 2000 seien aufzuheben. Die Baurekurskommission I be­antragte am 29. September 2000 Abweisung der Beschwerde. Der private Beschwerde­gegner liess mit Beschwerdeantwort vom 27. Oktober 2000 Abweisung des Rechtsmittels beantragen, ebenso der Gemeinderat X mit Antwort vom 23./26. Oktober 2000. Die Parteien verlangten ferner je die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung.

IV. A. Mit rechtzeitiger Beschwerde vom 15. September 2000 liess A dem Verwal­tungsgericht den Antrag stellen, die Baubewilligung vom 24. Januar 2000 und der Rekurs­entscheid vom 4. August 2000 seien aufzuheben. Die Baurekurskommission I be­antragte am 29. September 2000 Abweisung der Beschwerde. Der private Beschwerde­gegner liess mit Beschwerdeantwort vom 27. Oktober 2000 Abweisung des Rechtsmittels beantragen, ebenso der Gemeinderat X mit Antwort vom 23./26. Oktober 2000. Die Parteien verlangten ferner je die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung. B. Mit rechtzeitiger Eingabe vom 15./18. September 2000 liess auch B Beschwerde erheben, ebenfalls mit dem Antrag, Baubewilligung und Rekursentscheid sei­en aufzuhe­ben. Die Baurekurskommission I, der private Beschwerdegegner und der Ge­mein­derat X beantragten Abweisung des Rechtsmittels, wobei die Parteien auch in diesem Verfahren die Zusprechung Parteientschädigungen verlangten.

B. Mit rechtzeitiger Eingabe vom 15./18. September 2000 liess auch B Beschwerde erheben, ebenfalls mit dem Antrag, Baubewilligung und Rekursentscheid sei­en aufzuhe­ben. Die Baurekurskommission I, der private Beschwerdegegner und der Ge­mein­derat X beantragten Abweisung des Rechtsmittels, wobei die Parteien auch in diesem Verfahren die Zusprechung Parteientschädigungen verlangten. C. Die Ausführungen der Parteien werden - soweit erforderlich - nachstehend wie­dergegeben.

C. Die Ausführungen der Parteien werden - soweit erforderlich - nachstehend wie­dergegeben. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. Mit den Beschwerden wird je die Aufhebung des Rekursentscheids vom 4. Au­gust 2000 und der Baubewilligung vom 24. Januar 2000 beantragt. In beiden Verfah­ren wer­­den sodann im Wesentlichen die gleichen Einwände erhoben. Die Beschwerdever­fah­ren VB.2000.00304 und VB.2000.00314 sind daher aus prozessökonomischen Gründen zu vereinigen.

1. Mit den Beschwerden wird je die Aufhebung des Rekursentscheids vom 4. Au­gust 2000 und der Baubewilligung vom 24. Januar 2000 beantragt. In beiden Verfah­ren wer­­den sodann im Wesentlichen die gleichen Einwände erhoben. Die Beschwerdever­fah­ren VB.2000.00304 und VB.2000.00314 sind daher aus prozessökonomischen Gründen zu vereinigen. 2. a) Der Gemeinderat X hat den streitigen Anbau als Besonders Gebäude be­willigt. Gemäss § 49 Abs. 3 PBG (Fassung vom 1. September 1991) darf in der Bau- und Zonen­ordnung für Gebäude oder Gebäudeteile, die nicht für den dauernden Aufenthalt von Men­schen bestimmt sind, und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern 5 m, nicht über­steigt, von den kantonalen Mindestabständen abgewichen und der Grenzbau erleichtert wer­den. Nach § 273 PBG (Fassung vom 1. September 1991) dürfen Gebäude, die nicht für den dauer­nden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, unter dem Vorbehalt der erwähn­ten Höhenbeschränkung in einem Abstand von 3.5 m von andern Gebäuden errichtet wer­den, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt. Gemäss Art. 34 Abs. 1 BZO gilt für Besondere Gebäude im Sinn des Planungs- und Baugesetzes allseitig ein mi­nimaler Grenz- und Gebäudeabstand von 3.5 m. Mit dieser Regelung hat die Gemeinde X für den hier in Frage stehenden Grenzabstand von der ihr in § 49 Abs. 3 PBG ein­ge­räumten Kom­petenz Gebrauch gemacht. Fest steht sodann auch, dass die erlaubte Höhe von 4 m ein­ge­halten ist.

2. a) Der Gemeinderat X hat den streitigen Anbau als Besonders Gebäude be­willigt. Gemäss § 49 Abs. 3 PBG (Fassung vom 1. September 1991) darf in der Bau- und Zonen­ordnung für Gebäude oder Gebäudeteile, die nicht für den dauernden Aufenthalt von Men­schen bestimmt sind, und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern 5 m, nicht über­steigt, von den kantonalen Mindestabständen abgewichen und der Grenzbau erleichtert wer­den. Nach § 273 PBG (Fassung vom 1. September 1991) dürfen Gebäude, die nicht für den dauer­nden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, unter dem Vorbehalt der erwähn­ten Höhenbeschränkung in einem Abstand von 3.5 m von andern Gebäuden errichtet wer­den, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt. Gemäss Art. 34 Abs. 1 BZO gilt für Besondere Gebäude im Sinn des Planungs- und Baugesetzes allseitig ein mi­nimaler Grenz- und Gebäudeabstand von 3.5 m. Mit dieser Regelung hat die Gemeinde X für den hier in Frage stehenden Grenzabstand von der ihr in § 49 Abs. 3 PBG ein­ge­räumten Kom­petenz Gebrauch gemacht. Fest steht sodann auch, dass die erlaubte Höhe von 4 m ein­ge­halten ist. b) Es ist unbestritten, dass ein Grenzabstand von 3.5 m genügt, sofern der streitige Anbau als Besonderes Gebäude gewürdigt werden kann. Die Beschwerdeführer sprechen dem Anbau diese Qualifikation ab und verlangen die Einhaltung des ordentlichen Grenzab­stands, während der Gemeinderat X, die Baurekurskommission I und der Bauherr C über­ein­stimmend die Auffassung vertreten, es liege ein Besonderes Gebäude im Sinn der ge­nannten Bestimmungen vor, weshalb eben ein Grenzabstand von 3.5 m aus­reiche. b) Es ist unbestritten, dass ein Grenzabstand von 3.5 m genügt, sofern der streitige Anbau als Besonderes Gebäude gewürdigt werden kann. Die Beschwerdeführer sprechen dem Anbau diese Qualifikation ab und verlangen die Einhaltung des ordentlichen Grenzab­stands, während der Gemeinderat X, die Baurekurskommission I und der Bauherr C über­ein­stimmend die Auffassung vertreten, es liege ein Besonderes Gebäude im Sinn der ge­nannten Bestimmungen vor, weshalb eben ein Grenzabstand von 3.5 m aus­reiche. 3. a) Die Beschwerdeführer machen geltend, dass der streitige Anbau angesichts sei­ner Ausgestaltung jedenfalls zu Wohn- oder Arbeitszwecken verwendbar sei. Diesbe­züg­lich ist vorab festzuhalten, dass gemäss § 49 Abs. 3 PBG wie auch nach § 273 PBG das in Frage stehende Gebäude nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sein darf. Anders bzw. weitergehend sind gemäss § 255 Abs. 1 PBG unter dem Titel der Ausnützung "alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hiefür verwendbaren Räume" anrechenbar. Nach dieser letzteren Bestimmung genügt damit für die Anrechnung an die erlaubte Ausnützung bereits die blosse Verwendbarkeit zu den genannten Zwecken, ohne dass der Raum ausdrücklich hierfür bestimmt sein muss. Das gilt auch beim Entscheid über die Frage, ob eine Baute als Besonderes Gebäude im Sinn von § 49 Abs. 3 bzw. § 273 PBG zu qualifizieren sei (VGr, 21. März 1989, VB.88/0110). Entsprechend hat das Verwaltungsgericht entschieden, dass sich (auch) die Frage, ob ein Gebäude im Sinn von § 273 PBG für den dauernden Aufenthalt von Men­schen bestimmt sei, im Einzelfall nach ob­­jektiven Kriterien und nicht nach der Absichtser­klärung des Bauherrn beurteile (VGr, 26. Oktober 1990, VB.89/0152). Es ist daher auch in diesem Zusammenhang auf die zu § 255 Abs. 1 PBG entwickelte Praxis zurückzugreifen. Im übrigen wird ja vorliegend auch gerügt, dass die zulässige Ausnützung überschritten sei, weil die Voraussetzungen für die Quali­fizierung des streitigen Anbaus als Besonderes Gebäude nicht erfüllt seien.

3. a) Die Beschwerdeführer machen geltend, dass der streitige Anbau angesichts sei­ner Ausgestaltung jedenfalls zu Wohn- oder Arbeitszwecken verwendbar sei. Diesbe­züg­lich ist vorab festzuhalten, dass gemäss § 49 Abs. 3 PBG wie auch nach § 273 PBG das in Frage stehende Gebäude nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sein darf. Anders bzw. weitergehend sind gemäss § 255 Abs. 1 PBG unter dem Titel der Ausnützung "alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hiefür verwendbaren Räume" anrechenbar. Nach dieser letzteren Bestimmung genügt damit für die Anrechnung an die erlaubte Ausnützung bereits die blosse Verwendbarkeit zu den genannten Zwecken, ohne dass der Raum ausdrücklich hierfür bestimmt sein muss. Das gilt auch beim Entscheid über die Frage, ob eine Baute als Besonderes Gebäude im Sinn von § 49 Abs. 3 bzw. § 273 PBG zu qualifizieren sei (VGr, 21. März 1989, VB.88/0110). Entsprechend hat das Verwaltungsgericht entschieden, dass sich (auch) die Frage, ob ein Gebäude im Sinn von § 273 PBG für den dauernden Aufenthalt von Men­schen bestimmt sei, im Einzelfall nach ob­­jektiven Kriterien und nicht nach der Absichtser­klärung des Bauherrn beurteile (VGr, 26. Oktober 1990, VB.89/0152). Es ist daher auch in diesem Zusammenhang auf die zu § 255 Abs. 1 PBG entwickelte Praxis zurückzugreifen. Im übrigen wird ja vorliegend auch gerügt, dass die zulässige Ausnützung überschritten sei, weil die Voraussetzungen für die Quali­fizierung des streitigen Anbaus als Besonderes Gebäude nicht erfüllt seien. b) aa) Ein Raum gilt als für die Ausnützung anrechenbare Fläche, wenn er nicht nur einen Sachzweck erfüllt, sondern für die Ausübung menschlicher Tätigkeiten und damit für den Aufenthalt von Personen bestimmt ist. Dabei kommt es auf die objektive Eignung des Raums und nicht auf die vom Bauherrn beabsichtigte Nutzung an (RB 1985 Nr. 111, 1985 Nr. 113; VGr, 24. Oktober 1995, BEZ 1995 Nr. 31, E. 4.b, S. 20 [in RB 1995 Nr. 81 nicht publizierte Erwägungen]). Massgebend ist damit, ob ein Gebäudeteil auf Grund seines Aus­­­baus bewohnt werden bzw. als Arbeitsraum dienen könnte oder nicht. Das trifft immer dann zu, wenn die in §§ 299 ff. PBG festgelegten Anforderungen an zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Flächen erfüllt oder nur unwesentlich unterschritten sind. Genügt ein Gebäudeteil sämtlichen Anforderungen, die an Wohn- oder Arbeitsräume gestellt werden, so ist er ohne weiteres rechtlich als solcher zu behandeln. Trifft das nicht zu, ist im Sinn einer Gesamtwürdigung zu prüfen, in welchem Ausmass der tatsächliche Zustand die an einen Wohn- oder Arbeitsraum gerichteten Anforderungen verletze (RB 1985 Nr. 111, RB 1985 Nr. 113 = BEZ 1985 Nr. 22). Nicht anrechenbar sind Räume, die sich auf Grund ge­sundheits- oder feuerpolizeilicher Bestimmungen für den längeren Aufenthalt von Perso­nen nicht eignen (VGr, 23. August 1991, VB.91/0003). In einem Entscheid vom 6. Februar 1985 (VB.133/1984) hat das Verwaltungsgericht z.B. festgehalten, dass eine Unterschrei­tung der gesetzlichen Raumhöhe von 2.30 m um 0.10 m sowie eine statt 10 % bloss rund 8.5 % der Bodenfläche ausmachende Fensterfläche die Wohnnutzung faktisch nicht verun­mögliche. Anderseits hat das Gericht entschieden, dass ein früherer Archivraum, der sich auf Grund seiner Ausgestaltung (ungenügende Fensterflächen, fehlende sanitäre Einrich­tungen) nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen eignet, nicht zu den an die erlaubte Ausnützung anzurechnenden Räumen zähle (VGr, 23. August 1991, VB.91/0003). Hin­sicht­­lich eines unterirdischen Erweiterungsbaus mit ca. 200 m2 Grundfläche und grosszü­gigen Fensterflächen hat das Verwaltungsgericht erkannt, dass sich ein solcher Raum nach objektiven Kriterien für eine Wohnnutzung eigne und daher nicht mehr unter den Begriff des Besonderen Gebäudes im Sinn von § 273 PBG falle (VGr, 3. Juli 1997, VB.96.00201). Reine Lager- oder Archivräume in Untergeschossen, die keinen häufigen oder dauernden Aufenthalt von Menschen erfordern, wurden ausnützungsmässig als nicht zu den anrechen­baren Räumen zählend gewürdigt (VGr, 12. Februar 1991, VB.90/0196). Gleich war am 1. Februar 1991 entschieden worden (VB.90/0224). Mit Urteil vom 20. Juni 1986 hatte das Verwaltungsgericht erkannt, dass ein durch kleine Lichtschächte beleuchteter Wäsche­trock­­­­nungsraum ausnützunsgmässig nicht anrechenbar sei (VB.25/1986). b) aa) Ein Raum gilt als für die Ausnützung anrechenbare Fläche, wenn er nicht nur einen Sachzweck erfüllt, sondern für die Ausübung menschlicher Tätigkeiten und damit für den Aufenthalt von Personen bestimmt ist. Dabei kommt es auf die objektive Eignung des Raums und nicht auf die vom Bauherrn beabsichtigte Nutzung an (RB 1985 Nr. 111, 1985 Nr. 113; VGr, 24. Oktober 1995, BEZ 1995 Nr. 31, E. 4.b, S. 20 [in RB 1995 Nr. 81 nicht publizierte Erwägungen]). Massgebend ist damit, ob ein Gebäudeteil auf Grund seines Aus­­­baus bewohnt werden bzw. als Arbeitsraum dienen könnte oder nicht. Das trifft immer dann zu, wenn die in §§ 299 ff. PBG festgelegten Anforderungen an zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Flächen erfüllt oder nur unwesentlich unterschritten sind. Genügt ein Gebäudeteil sämtlichen Anforderungen, die an Wohn- oder Arbeitsräume gestellt werden, so ist er ohne weiteres rechtlich als solcher zu behandeln. Trifft das nicht zu, ist im Sinn einer Gesamtwürdigung zu prüfen, in welchem Ausmass der tatsächliche Zustand die an einen Wohn- oder Arbeitsraum gerichteten Anforderungen verletze (RB 1985 Nr. 111, RB 1985 Nr. 113 = BEZ 1985 Nr. 22). Nicht anrechenbar sind Räume, die sich auf Grund ge­sundheits- oder feuerpolizeilicher Bestimmungen für den längeren Aufenthalt von Perso­nen nicht eignen (VGr, 23. August 1991, VB.91/0003). In einem Entscheid vom 6. Februar 1985 (VB.133/1984) hat das Verwaltungsgericht z.B. festgehalten, dass eine Unterschrei­tung der gesetzlichen Raumhöhe von 2.30 m um 0.10 m sowie eine statt 10 % bloss rund 8.5 % der Bodenfläche ausmachende Fensterfläche die Wohnnutzung faktisch nicht verun­mögliche. Anderseits hat das Gericht entschieden, dass ein früherer Archivraum, der sich auf Grund seiner Ausgestaltung (ungenügende Fensterflächen, fehlende sanitäre Einrich­tungen) nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen eignet, nicht zu den an die erlaubte Ausnützung anzurechnenden Räumen zähle (VGr, 23. August 1991, VB.91/0003). Hin­sicht­­lich eines unterirdischen Erweiterungsbaus mit ca. 200 m2 Grundfläche und grosszü­gigen Fensterflächen hat das Verwaltungsgericht erkannt, dass sich ein solcher Raum nach objektiven Kriterien für eine Wohnnutzung eigne und daher nicht mehr unter den Begriff des Besonderen Gebäudes im Sinn von § 273 PBG falle (VGr, 3. Juli 1997, VB.96.00201). Reine Lager- oder Archivräume in Untergeschossen, die keinen häufigen oder dauernden Aufenthalt von Menschen erfordern, wurden ausnützungsmässig als nicht zu den anrechen­baren Räumen zählend gewürdigt (VGr, 12. Februar 1991, VB.90/0196). Gleich war am 1. Februar 1991 entschieden worden (VB.90/0224). Mit Urteil vom 20. Juni 1986 hatte das Verwaltungsgericht erkannt, dass ein durch kleine Lichtschächte beleuchteter Wäsche­trock­­­­nungsraum ausnützunsgmässig nicht anrechenbar sei (VB.25/1986). bb) Im Baugesuch vom 7. Dezember 1999 wird um die Bewilligung für einen "Keller/Bastelraum" ersucht. In den Plänen wird der im Streit liegende Raum mit "Kelle­r/ Basteln" bezeichnet. Aus dieser Bezeichnung allein folgt wie dargelegt noch nicht, dass ein Besonderes Gebäude im Sinn von § 49 Abs. 3 PBG bzw. § 273 PBG und Art. 34 Abs. 1 BZO vorliegt. Vielmehr ist entscheidend, ob der Raum angesichts seiner Ausgestaltung zu Wohn- oder Arbeitszwecken, also zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet ist bzw. in welchem Umfang er von den an einen solchen Raum zu stellenden Anforderungen abweicht. Anzufügen ist, dass sich die Bewilligungsfähigkeit von vornherein nicht aus § 10 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (Fassung vom 25. September 1991) ableiten lässt. bb) Im Baugesuch vom 7. Dezember 1999 wird um die Bewilligung für einen "Keller/Bastelraum" ersucht. In den Plänen wird der im Streit liegende Raum mit "Kelle­r/ Basteln" bezeichnet. Aus dieser Bezeichnung allein folgt wie dargelegt noch nicht, dass ein Besonderes Gebäude im Sinn von § 49 Abs. 3 PBG bzw. § 273 PBG und Art. 34 Abs. 1 BZO vorliegt. Vielmehr ist entscheidend, ob der Raum angesichts seiner Ausgestaltung zu Wohn- oder Arbeitszwecken, also zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet ist bzw. in welchem Umfang er von den an einen solchen Raum zu stellenden Anforderungen abweicht. Anzufügen ist, dass sich die Bewilligungsfähigkeit von vornherein nicht aus § 10 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (Fassung vom 25. September 1991) ableiten lässt. cc) Die Baurekurskommission I hat darauf hingewiesen, dass für die im Keller- Bas­telraum vorgesehenen Fenster ausschliesslich Glasbausteine verwendet werden sollen. Diese erlaubten keinen Ausblick und seien nur in einem abgeminderten Mass lichtdurch­lässig. Ausserdem könnten die Fenster wegen Fehlens eines entsprechenden Mechanismus nicht geöffnet werden. Die Frischluftzufuhr könne damit einzig über die auf den Garagen­vorplatz projektierte Türe erfolgen. Damit erfüllten sowohl der Haupt- wie auch der Vor­raum hinsichtlich Belichtung und Belüftung die gemäss § 302 PBG an Wohn- und Arbeits­räume gestellten gesetzlichen Anforderungen nicht. Dem ist zu folgen. Die wohnhygie­ni­schen Anforderungen gemäss § 302 Abs. 1 und 2 PBG sind nicht erfüllt. Die Fenster kön­nen nicht geöffnet werden. Die Möglichkeit der hinreichenden Belüftung fehlt. Die ins Freie führende Türe kann nicht als hinreichende Belüftungsmöglichkeit angesehen werden. Mit der offenen Türe würde ein ungehinderter Zugang geschaffen, dies insbesondere für "ungebetene Besucher". Ob aus dem Umstand, dass die Fenster nicht aus dem üblichen Fensterglas, sondern aus so genannten Glasbausteinen ausgeführt werden sollen, gefolgert werden kann, es fehle an einer hinreichenden natürlichen Belichtung, kann offen bleiben. Jedenfalls fällt auf, dass der untere Rand der Fenster in der ungewöhnlichen Höhe von rund 1.5 m über dem Raumboden liegt. Kinder und kleinere Menschen hätten damit auch bei der Verwendung von Klarglas überhaupt keinen Ausblick ins Freie. Dieser Umstand verleiht dem Raum zusammen mit der Verwendung von Glasbausteinen ein gefängnisartiges Aus­sehen und spricht jedenfalls klar gegen die Verwendung als Wohnraum. cc) Die Baurekurskommission I hat darauf hingewiesen, dass für die im Keller- Bas­telraum vorgesehenen Fenster ausschliesslich Glasbausteine verwendet werden sollen. Diese erlaubten keinen Ausblick und seien nur in einem abgeminderten Mass lichtdurch­lässig. Ausserdem könnten die Fenster wegen Fehlens eines entsprechenden Mechanismus nicht geöffnet werden. Die Frischluftzufuhr könne damit einzig über die auf den Garagen­vorplatz projektierte Türe erfolgen. Damit erfüllten sowohl der Haupt- wie auch der Vor­raum hinsichtlich Belichtung und Belüftung die gemäss § 302 PBG an Wohn- und Arbeits­räume gestellten gesetzlichen Anforderungen nicht. Dem ist zu folgen. Die wohnhygie­ni­schen Anforderungen gemäss § 302 Abs. 1 und 2 PBG sind nicht erfüllt. Die Fenster kön­nen nicht geöffnet werden. Die Möglichkeit der hinreichenden Belüftung fehlt. Die ins Freie führende Türe kann nicht als hinreichende Belüftungsmöglichkeit angesehen werden. Mit der offenen Türe würde ein ungehinderter Zugang geschaffen, dies insbesondere für "ungebetene Besucher". Ob aus dem Umstand, dass die Fenster nicht aus dem üblichen Fensterglas, sondern aus so genannten Glasbausteinen ausgeführt werden sollen, gefolgert werden kann, es fehle an einer hinreichenden natürlichen Belichtung, kann offen bleiben. Jedenfalls fällt auf, dass der untere Rand der Fenster in der ungewöhnlichen Höhe von rund 1.5 m über dem Raumboden liegt. Kinder und kleinere Menschen hätten damit auch bei der Verwendung von Klarglas überhaupt keinen Ausblick ins Freie. Dieser Umstand verleiht dem Raum zusammen mit der Verwendung von Glasbausteinen ein gefängnisartiges Aus­sehen und spricht jedenfalls klar gegen die Verwendung als Wohnraum. dd) Es trifft entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer sodann zu, dass die pro­jektierten Räume nicht in den Wohnbereich des bestehenden Hauses integriert sind. Sie liegen vielmehr auf der Höhe des bestehenden Untergeschosses, also von Garage, Wasch­küche, Keller usw. Der Wohnbereich ist nur über den Vorraum und die ab dem Korridor ins Erdgeschoss führende Treppe erreichbar. Diese Treppe dient auch als Zugang von der Garage, der Waschküche, der Heizung und dem bestehenden Keller ins obere Geschoss. Es ist damit offenkundig nicht der Fall gegeben, wo eine Türe unmittelbar zu bestehenden Wohn­räumen führt und damit eine mögliche rechtswidrige Nutzung eher angenommen wer­den kann. Auch die flächenmässige Ausdehnung des Hauptraums von 88 m2 steht der Annahme eines Besonderen Gebäudes nicht entgegen. dd) Es trifft entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer sodann zu, dass die pro­jektierten Räume nicht in den Wohnbereich des bestehenden Hauses integriert sind. Sie liegen vielmehr auf der Höhe des bestehenden Untergeschosses, also von Garage, Wasch­küche, Keller usw. Der Wohnbereich ist nur über den Vorraum und die ab dem Korridor ins Erdgeschoss führende Treppe erreichbar. Diese Treppe dient auch als Zugang von der Garage, der Waschküche, der Heizung und dem bestehenden Keller ins obere Geschoss. Es ist damit offenkundig nicht der Fall gegeben, wo eine Türe unmittelbar zu bestehenden Wohn­räumen führt und damit eine mögliche rechtswidrige Nutzung eher angenommen wer­den kann. Auch die flächenmässige Ausdehnung des Hauptraums von 88 m2 steht der Annahme eines Besonderen Gebäudes nicht entgegen. ee) Ob der Raum als Keller oder als Lagerraum bezeichnet bzw. verwendet wird, ist unter dem Gesichtspunkt der Qualifizierung als Besonderes Gebäude nicht entscheidend. Einerseits kann es auf die Art des Lagergutes nicht ankommen, anderseits dient auch ein Keller vorab der Lagerung verschiedenartigster Ware. Jedenfalls ist auch ein Lagerraum, was immer darin gelagert wird, weder ein Wohn- noch ein Arbeitsraum. ee) Ob der Raum als Keller oder als Lagerraum bezeichnet bzw. verwendet wird, ist unter dem Gesichtspunkt der Qualifizierung als Besonderes Gebäude nicht entscheidend. Einerseits kann es auf die Art des Lagergutes nicht ankommen, anderseits dient auch ein Keller vorab der Lagerung verschiedenartigster Ware. Jedenfalls ist auch ein Lagerraum, was immer darin gelagert wird, weder ein Wohn- noch ein Arbeitsraum. Was schliesslich den geplanten WC-Raum betrifft, so spricht dieser Raum nicht ge­gen die Annahme eines Besonderen Gebäudes. Ein WC-Raum, der in einem Unterge­schoss liegt und damit wie hier ohne Betreten des Wohnbereichs benutzbar ist, ist in jedem Einfa­mi­lienhaus sinnvoll. Darin ist dem privaten Beschwerdegegner ohne weiteres zu folgen.

Was schliesslich den geplanten WC-Raum betrifft, so spricht dieser Raum nicht ge­gen die Annahme eines Besonderen Gebäudes. Ein WC-Raum, der in einem Unterge­schoss liegt und damit wie hier ohne Betreten des Wohnbereichs benutzbar ist, ist in jedem Einfa­mi­lienhaus sinnvoll. Darin ist dem privaten Beschwerdegegner ohne weiteres zu folgen. ff) Aus der dargestellten Rechts- und Sachlage folgt einerseits, dass die an Wohn- und Arbeitsräume gemäss § 302 Abs. 1 und 2 PBG zu stellenden wohnhygienischen Anfor­derungen nicht bloss unwesentlich unterschritten sind (RB 1985 Nr. 111). Die Verwendung von Haupt- und Vorraum zu Wohn- oder Arbeitszwecken kann nicht ohne wesentliche bau­liche Änderungen herbeigeführt werden (vgl. RB 1985 Nr. 113 = BEZ 1985 Nr. 22). Hinzu kommt, dass die übrigen tatsächlichen Verhältnisse (Lage der beiden Räume auf der Höhe des Untergeschosses, fehlende unmittelbare Verbindung zum Wohnbereich) klar ge­gen eine gesetz- und bewilligungswidrige Verwendung zu Wohn- oder Arbeitszwecken sprechen. Im Übrigen darf dem privaten Beschwerdegegner nicht einfach unterstellt wer­den, er werde sich hinsichtlich der Nutzung der streitigen Räume künftig rechtswidrig ver­halten. Dafür fehlen Anhaltspunkte. Jedenfalls ist der Baurekurskommission I darin zu fol­gen, dass der Gefahr einer allfälligen rechtswidrigen Nutzung mit der vom Gemeinderat ver­langten Anmerkung im Grundbuch hinreichend begegnet wird. Es war offensichtlich vertretbar und keinesfalls rechtsverletzend, auf die Anordnung baulicher Massnahmen (z.B. Aufhebung des gebäudeinternen Zugangs zum Erdgeschoss) zu verzichten (vgl. VGr, 24. Oktober 1995, BEZ 1995 Nr. 31, E. 4.b, S. 20/21 [in RB 1995 Nr. 81 nicht publizierte Erwägungen]). ff) Aus der dargestellten Rechts- und Sachlage folgt einerseits, dass die an Wohn- und Arbeitsräume gemäss § 302 Abs. 1 und 2 PBG zu stellenden wohnhygienischen Anfor­derungen nicht bloss unwesentlich unterschritten sind (RB 1985 Nr. 111). Die Verwendung von Haupt- und Vorraum zu Wohn- oder Arbeitszwecken kann nicht ohne wesentliche bau­liche Änderungen herbeigeführt werden (vgl. RB 1985 Nr. 113 = BEZ 1985 Nr. 22). Hinzu kommt, dass die übrigen tatsächlichen Verhältnisse (Lage der beiden Räume auf der Höhe des Untergeschosses, fehlende unmittelbare Verbindung zum Wohnbereich) klar ge­gen eine gesetz- und bewilligungswidrige Verwendung zu Wohn- oder Arbeitszwecken sprechen. Im Übrigen darf dem privaten Beschwerdegegner nicht einfach unterstellt wer­den, er werde sich hinsichtlich der Nutzung der streitigen Räume künftig rechtswidrig ver­halten. Dafür fehlen Anhaltspunkte. Jedenfalls ist der Baurekurskommission I darin zu fol­gen, dass der Gefahr einer allfälligen rechtswidrigen Nutzung mit der vom Gemeinderat ver­langten Anmerkung im Grundbuch hinreichend begegnet wird. Es war offensichtlich vertretbar und keinesfalls rechtsverletzend, auf die Anordnung baulicher Massnahmen (z.B. Aufhebung des gebäudeinternen Zugangs zum Erdgeschoss) zu verzichten (vgl. VGr, 24. Oktober 1995, BEZ 1995 Nr. 31, E. 4.b, S. 20/21 [in RB 1995 Nr. 81 nicht publizierte Erwägungen]). Die Beschwerde erweist sich als unbegründet, soweit eine Verletzung des Grenz­ab­stands gerügt wird.

Die Beschwerde erweist sich als unbegründet, soweit eine Verletzung des Grenz­ab­stands gerügt wird. 4. Abzuweisen ist die Beschwerde auch insoweit, als ein Verstoss gegen § 238 Abs. 1 PBG geltend gemacht wird. Es genügt diesbezüglich, auf die in jeder Beziehung zu­tref­fenden Erwägungen der Baurekurskommission I zu verweisen (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Ver­bindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997; VRG). Von einem rechtsverletzenden Entscheid des Gemeinderats kann nicht die Rede sein.

4. Abzuweisen ist die Beschwerde auch insoweit, als ein Verstoss gegen § 238 Abs. 1 PBG geltend gemacht wird. Es genügt diesbezüglich, auf die in jeder Beziehung zu­tref­fenden Erwägungen der Baurekurskommission I zu verweisen (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Ver­bindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997; VRG). Von einem rechtsverletzenden Entscheid des Gemeinderats kann nicht die Rede sein. 5. Unbegründet sind schliesslich auch die Einwände, die erlaubte Ausnützung wer­de verletzt, und es werde gegen § 293 PBG verstossen. Liegt ein Besonderes Gebäude vor, so ist dessen Fläche an die Ausnützungsziffer eben nicht anrechenbar. Sodann stellt der An­bau als Besonderes Gebäude eine selbständige bauliche Einheit dar und ist nicht als Un­tergeschoss des bestehenden Hauses zu würdigen. § 293 PBG und Art. 17 Abs. 3 BZO kom­men daher nicht zur Anwendung.

5. Unbegründet sind schliesslich auch die Einwände, die erlaubte Ausnützung wer­de verletzt, und es werde gegen § 293 PBG verstossen. Liegt ein Besonderes Gebäude vor, so ist dessen Fläche an die Ausnützungsziffer eben nicht anrechenbar. Sodann stellt der An­bau als Besonderes Gebäude eine selbständige bauliche Einheit dar und ist nicht als Un­tergeschoss des bestehenden Hauses zu würdigen. § 293 PBG und Art. 17 Abs. 3 BZO kom­men daher nicht zur Anwendung. 6....

6.... Demgemäss beschliesst das Verwaltungsgericht:

Demgemäss beschliesst das Verwaltungsgericht: Die Beschwerdeverfahren VB.2000.00304 und VB.2000.00314 werden vereinigt;

Die Beschwerdeverfahren VB.2000.00304 und VB.2000.00314 werden vereinigt; und entscheidet:

und entscheidet: 1. Die Beschwerden werden abgewiesen.

1. Die Beschwerden werden abgewiesen. 2....

2....