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BGE 74 I 1
1. Urteil vom 20. April 1948 i. S. Messmer gegen Hauser und Direktion der
Justiz des Kantons Zürich.
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Regeste:
BRB über Massnahmen gegen die Wohnungsnot vom 15. Oktober 1941 / 8. Februar
1946 (BMW).
1. Auslegung von Art. 5 lit. b BMW und Anwendung dieser Bestimmung auf
Geschäftsräume (Erw. 2).
2. Verhältnis von Art. 5 lit. b zu Art. 4 BMW (Erw. 3).
ACF instituant des mesures contre la pénurie des logements, du 15 octobre 1941
/ 8 février 1946 (APL).
1. Interprétation de l'art. 5 lettre b APL et application de cette disposition
aux locaux commerciaux (consid. 2).
2. Rapport des art. 5 lettre b et 4 APL (consid. 3).
DCF che istituisce misure per rimediare alla penuria degli alloggi (15 ottobre
1911/8 febbraio 1946).
1. Interpretazione dell'art. 5, lett. b e applicazione di questo disposto ai
locali commerciali (consid. 2).
2. Relazione tra l'art. 5 lett. b e l'art. 4 (consid. 3).
A. Der Beschwerdeführer Alfred Messmer betreibt als Mieter ein
Optikergeschäft im Eckhaus Obere Kirchgasse 3 / Marktgasse in Winterthur. Der
Beschwerdebeklagte Gustav Hauser betreibt, ebenfalls als Mieter, ein
Schuhgeschäft an der Obergasse 32.
Im August 1947 kaufte Hauser das Haus Obere Kirchgasse 3 und kündigte dem
Beschwerdebeklagten Messmer die Miete auf den 1. Oktober 1948. Er
beabsichtigt, den Laden umzubauen und dann sein Schuhgeschäft dorthin
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zu verlegen. Messmer erhob gegen die Kündigung Einsprache mit der Begründung:
Hauser benötige die gekündigten Räume nicht, da seine derzeitigen Mieträume an
der Obergasse 32 gross genug seien; der angebliche Bedarf sei spekulativ
verursacht; die Kündigung gefährde die wirtschaftliche Existenz des Mieters,
weshalb dessen Interesse den Vorzug verdiene.
Das Mietamt der Stadt Winterthur schützte die Einsprache Messmers. Hauser
rekurrierte hiegegen an die Justizdirektion des Kantons Zürich. Diese
besichtigte sowohl die Geschäftsräume Messmers als auch diejenigen Hausers und
erklärte hierauf durch Verfügung vom 21. Januar 1948 die Kündigung als
zulässig, jedoch unter Erstreckung der Auszugsfrist des Mieters bis zum 31.
März 1949. Der Begründung dieses Entscheides ist zu entnehmen:
Es frage sich, ob der Vermieter Hauser die gekündigten Räume im Sinne von Art.
5 lit. b BMW benötige. Der Augenschein habe ergeben, dass die bisherigen
Mieträume für den Betrieb seines Schuhgeschäftes zu klein, ziemlich primitiv
und nicht mehr ausbaufähig seien, dass sie an einer Seitenstrasse liegen und
dass nur zwei Häuser entfernt ein Konkurrenzgeschäft betrieben werde, das
weil näher an der Hauptverkehrsstrasse liegend die Geschäftslage Hausers
auch noch beeinträchtige. Demgegenüber befinde sich das Geschäft Messmers in
allerbester Geschäftslage und sei, zusammen mit dem angrenzenden Laden, dessen
Mieter die Kündigung anerkannt habe, derart geräumig, dass es ohne weiteres in
ein grosses Schuhgeschäft umgewandelt werden könnte. Es sei daher begreiflich,
dass Hauser die Gelegenheit zum Kauf des Hauses ergriffen habe, um sein
bescheidenes, an der bisherigen Lage nicht mehr entwicklungsfähiges
Unternehmen auszubauen. Als Eigentümer einer Liegenschaft dürfe ihm auf die
Dauer nicht verwehrt werden, sein Schuhgeschäft in sein eigenes Haus zu
verlogen. Dem lasse sich nicht entgegenhalten, dass Messmer das
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seit Jahrzehnten dort befindliche Optikergeschäft im Jahre 1929 für Fr.
48500. gekauft habe; der Kauf eines Geschäfts gebe nicht Anspruch auf
lebenslängliche Benützung des gleichen Lokals, und Messmer habe in 20 Jahren
eine eigene Kundschaft erwerben können, die ihn auch an anderer Geschäftslage
aufsuchen werde...
B. Mit der vorliegenden staatsrechtlichen Beschwerde beantragt Messmer die
Aufhebung des Entscheides der Justizdirektion wegen Verletzung von Art. 4

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft

BV Art. 4 Landessprachen - Die Landessprachen sind Deutsch, Französisch, Italienisch und Rätoromanisch.
(Willkür).
C. Die Justizdirektion und der Beschwerdebeklagte Hauser schliessen auf
Abweisung der Beschwerde.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1. ......
2. Zur Begründung der Rüge, die Justizdirektion habe den Eigenbedarf Hausers
willkürlich bejaht, macht der Beschwerdeführer geltend, für die beabsichtigte
Verlegung des Schuhgeschäfts bestehe keinerlei Notwendigkeit, Hauser bezwecke
damit eine rein geschäftliche Spekulation.
a) Nach der bundesgerichtlichen Praxis liegt ein «Benötigen» im Sinne von Art.
5 lit. b BMW dann vor, wenn der Eigentümer die gekündigten Räume ernsthaft
beansprucht und hiefür triftige, in seinen Verhältnissen liegende Gründe hat;
nicht erforderlich ist, dass er zur Benützung dieser Räume geradezu gezwungen
ist und hierauf ohne schwerwiegende Nachteile nicht verzichten kann.
Derartige triftige Gründe können aber im vorliegenden Falle ohne jede Willkür
bejaht werden. Dass Hauser seine bisherige Miete an der Obergasse auf Ende
1949 gekündigt hat und deshalb auf diesen Zeitpunkt ein anderes Ladenlokal
benötigt, ist allerdings, wie die Justizdirektion mit Recht angenommen hat,
kein solcher Grund, da jene Kündigung aus freien Stücken erfolgt ist. Dagegen
darf die (unbestrittenermassen ernsthafte) Absicht
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Hausers, sein an ungünstiger Geschäftslage befindliches und in ungenügenden
Räumen untergebrachtes Unternehmen in sein eigenes, an der Hauptverkehrsader
gelegenes Haus zu verlegen und dort zu entwickeln, sehr wohl als triftiger
Grund betrachtet werden. Der Beschwerdeführer beanstandet freilich die Annahme
der Justizdirektion, dass die Geschäftsräume an der Obergasse ungenügend seien
und eine Entwicklung des Geschäfts nicht zulassen. Indessen handelt es sich
dabei um die Würdigung tatsächlicher Verhältnisse auf Grand eines
Augenscheins. Dass diese Würdigung schlechthin unhaltbar sei, vermögen die
Ausführungen des Beschwerdeführers nicht darzutun.
Vertretbar und keineswegs willkürlich ist auch die Annahme der
Justizdirektion, Hauser habe seinen Raumbedarf nicht spekulativ verursacht.
Der Kauf einer in besserer Geschäftslage befindlichen Liegenschaft und die
Verlegung des Betriebes dorthin kann sehr wohl als normaler geschäftlicher
Vorgang ohne spekulativen Charakter betrachtet werden (Urteile des
Bundesgerichts vom 10. Oktober 1946 i. S. Eggli und vom 4. Dezember 1947 i. S.
Duttweiler, je Erw. 4 a. E.).
b) Der Beschwerdeführer behauptet, nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
dürfe, wenn es sich um Geschäftsräume handle, Eigenbedarf im Sinne von Art. 5
lit. b BMW nicht schon beim Vorliegen triftiger Gründe für die Beanspruchung
der Räume bejaht werden; er setze ein dringendes Bedürfnis voraus. Das trifft
jedoch nicht zu. Das Bundesgericht hat nie verlangt, dass an den Eigenbedarf
von Geschäftsräumen ein strengerer Massstab als an denjenigen von Wohnungen
angelegt werden müsse; es hat lediglich erklärt, es sei nicht willkürlich,
wenn der Eigenbedarf an Geschäftsräumen in der Weise beschränkt werde, dass
bei einer Erweiterung des Geschäftsbetriebes ein «Benötigen» im Sinne von Art.
5 lit. b BMW nur dann angenommen werde, wenn ein dringendes Bedürfnis für die
Erweiterung nachgewiesen werden könne (BGE 73 I 184 /85). Auch die Zürcher
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Justizdirektion hat, wie sie in der Beschwerdeantwort ausführt und dem
Bundesgericht aus andern Fällen bekannt ist, nie allgemein erklärt, dass
Eigenbedarf an Geschäftsräumen ein dringendes Bedürfnis voraussetze, sondern
hat lediglich angenommen, dass sich die Anlegung eines etwas strengeren
Massstabes in denjenigen Fällen rechtfertige, in denen sich entweder ein
kapitalkräftiges Unternehmen durch die Errichtung von Filialen auf Kosten
kleinerer Unternehmungen ausdehnen mochte oder in denen Wohnungen zu
Geschäftszwecken beansprucht werden. Diese Voraussetzungen treffen im
vorliegenden Falle nicht zu. Die Justizdirektion hat sich somit durch die
Bejahung des Eigenbedarfs nicht mit ihrer Praxis, geschweige denn mit der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung in Widerspruch gesetzt, sondern hat von dem
ihr zustehenden Ermessen Gebrauch gemacht.
3. War die Kündigung nach Art. 5 lit. b BMW wegen Eigenbedarfs des
Vermieters gerechtfertigt, so war die Einsprache dagegen abzuweisen ohne
Rücksicht darauf, welche Folgen dies für den Mieter hat, also auch dann, wenn
die daraus für ihn entstehenden Nachteile die Vorteile überwiegen, die sich
der Vermieter mit der Kündigung verschafft; eine Interessenabwägung im Sinne
von Art. 4 BMW hatte nicht stattzufinden.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
Die Beschwerde wird abgewiesen.