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Da Economia Fondiaria no. 6/2019
La campagna a favore, rispettivamente contro l'iniziativa popolare federale lanciata dalla Federazione degli Inquilini è entrata nel vivo in queste settimane. Tenuto conto dell'attenzione riservata alle elezioni nazionali e alle future vacanze natalizie, il tempo a disposizione per contrastarla sarà assai breve sicché è richiesto l'attivismo di tutti.
Obiettivi dell'iniziativa
L'iniziativa vuole creare, a lungo termine, "abitazioni con pigioni alla portata di tutti". Essa chiede quindi che si ancori nella Costituzione Federale il principio per cui la Confederazione, con i Cantoni, promuove l'offerta d'abitazioni a pigione moderata.
Più nel dettaglio gli artt. 108 e 192 Cost. Fed. dovrebbero essere completati nel senso che:
- la Confederazione - con i Cantoni - persegue l'obiettivo di aumentare costantemente la percentuale delle abitazioni appartenenti a enti dediti alla costruzione d'abitazioni a scopi d'utilità pubblica rispetto al numero complessivo di abitazioni
- le nuove costruzioni devono essere almeno nella misura del 10% di questa tipologia
- i risanamenti finanziati (anche solo in piccola parte!) con degli incentivi, non possono poi comportare aumenti di pigione che farebbero perdere la caratteristica di "pigione moderata"
- Cantoni e Comuni possono introdurre un diritto di prelazione su terreni idonei per la costruzione di abitazioni a scopi d'utilità pubblica
- il diritto di prelazione è invece automaticamente concesso a Cantoni e Comuni in caso di vendita di fondi appartenenti alla Confederazione o ad aziende a lei vicine.
- al Parlamento viene concesso un periodo di soli 2 anni per regolare nel dettaglio e mettere in vigore le modifiche legislative d'esecuzione. Caso contrario entreranno in vigore delle disposizioni d'esecuzione emanate provvisoriamente per via d'ordinanza dal Consiglio federale.
Consiglio Federale e le Camere federali hanno respinto in modo molto netto l'iniziativa; i parlamentari dei partiti PLR, PPD, UDC, PBD e PVL addirittura all'unanimità!
Nel compendio al Messaggio 18.035 concernente l'iniziativa in oggetto, il Consiglio Federale la definisce "non realistica e non conforme alle esigenze del mercato". L'iniziativa è ritenuta molto costosa per Confederazione e Cantoni, e in contrasto con l'idea di libera concorrenza basata sull'economia di mercato che hanno gli investitori e i proprietari di abitazioni. Anche i provvedimenti in materia di risanamenti non sono conciliabili con un'offerta di alloggi che rispetti i principi dell'economia di mercato.
Sono parole molto forti emesse da un organo che di certo non è di parte, fatte proprie anche dalla netta maggioranza del Parlamento.
Nel frattempo è stato pure costituito un comitato nazionale cui hanno aderito numerosi parlamentari, esponenti politici e numerose associazioni economiche come la Società svizzera degli impresari costruttori, l'Unione Svizzera delle arti e mestieri, Costruzione Svizzera, e praticamente tutte le associazioni immobiliari. Per maggiori dettagli si veda https://www.iniziativa-alloggio-no.ch/it-ch/su-di-noi
Al di là del nome accattivante dell'iniziativa, essa non mira prioritariamente a favorire pigioni contenute per le persone bisognose; essa mira invece al massimo contenimento possibile di tutte le pigioni, mediante l'introduzione di divieti, misure e regolamentazioni ingiuste e penalizzanti, degne di un paese ad economia pianificata!
Fra i numerosi argomenti che giustificano il rifiuto dell'iniziativa si ricordano:
- la rigidità dell'iniziativa che impone una quota fissa del 10% di abitazioni d'utilità pubblica per le nuove costruzioni, da ripartire territorialmente, con conseguente rischio di intervenire anche in zone dove non vi è alcun bisogno.
- A livello nazionale la percentuale degli alloggi appartenenti a enti dediti alla costruzione di abitazioni a scopi d’utilità pubblica ammonta attualmente al 3.5%, mentre in Ticino si situa fra lo 0 e il 2%. Per potere garantire ai committenti di utilità pubblica la proprietà del 10 per cento delle abitazioni di nuova edificazione "bisognerebbe triplicare il loro volume di costruzioni odierno" (Messaggio 18.035 del Consiglio Federale, pag. 1865), e in Ticino moltiplicarlo almeno per 5 se non per 10. Va da sé che se non si trovassero sufficienti enti disposti a costruire secondo i criteri restrittivi per la definizione di ente di interesse pubblico, l'edificazione di nuove abitazioni "libere" sarebbe bloccata.
- Le misure di messa in pratica dei necessari controlli sarebbero oltremodo dispendiose (specie per cantoni e comuni) e burocratiche, e rallenterebbero le procedure edilizie e la propensione all'investimento.
- Il Governo ritiene che nell'ipotesi più favorevole, da lui comunque ritenuta non realistica, le risorse richieste a Confederazione e Cantoni ammonterebbero ad almeno 120 milioni di fr. supplementari all'anno, oltre agli ingenti costi burocratici dell’apparato di controllo.
- Contrariamente a quanto si lascia intendere, un elevato numero di abitazioni di proprietà delle cooperative - ossia l'ente dedito alla costruzione d'abitazioni ad utilità pubblica nettamente più diffuso - non è affatto garante di un'offerta di alloggi interessante per gli inquilini meno abbienti... ZH ad esempio conta ben il 27% di abitazioni di proprietà di cooperative, ma il tasso degli alloggi sfitti è fra i più bassi, insieme a Ginevra e Vaud, cantoni con normative in materia locativa estremamente restrittive! Determinante è invece l'esistenza o meno di condizioni quadro favorevoli agli investitori.
- L'assenza di criteri di assegnazione e la loro successiva verifica ha di fatto comportato un'occupazione di questi appartamenti molto discutibile sicché a fronte di pigioni del 20-25% meno care - grazie all'aiuto degli enti pubblici che ad esempio spesso mettono a disposizione terreni a condizioni estremamente favorevoli a spese della collettività - purtroppo solo un modesto 20% di questi alloggi sono occupati dalle persone veramente bisognose, economicamente o socialmente sfavorite; molte sono invece occupate da persone abbienti o molto abbienti: il 10% degli inquilini di alloggi in cooperative appartiene al 20% delle persone più facoltose, mentre il 25% appartiene al 40% dei più abbienti.
- Evidentemente non si giustifica che l'ente pubblico conceda aiuti finanziari per la costruzione di simili abitazioni, di cui oltre la metà sono occupate da persone che invece non hanno motivo di essere privilegiate. Governo e Parlamento ritengono che le fasce più deboli vadano aiutate mediante la costruzione di alloggi di utilità pubblica sostenuti già ora finanziariamente tramite un apposito fondo di rotazione, che essi sono però disposti ad ulteriormente aumentare nella misura di 250 mio di fr. per i prossimi 10 anni. Questa misura (che entrerebbe in vigore solo in caso di mancata accettazione dell'iniziativa) si aggiungerebbe agli aiuti già attualmente esistenti anche a livello cantonale e comunale e in particolare agli aiuti finanziari di tipo soggettivo.
- L'iniziativa è poi del tutto estemporanea per quanto attiene all'obiettivo del risanamento energetico. In considerazione dell’importanza di tale obiettivo da anni la Confederazione, i Cantoni, certi comuni e delle associazioni hanno introdotto degli incentivi per indurre i proprietari a procedere a lavori di miglioria nei loro stabili; non si tratta infatti di lavori di manutenzione, ma bensì di miglioria per tenere conto delle mutate esigenze richieste dalla protezione del clima, che è evidentemente un patrimonio universale. Già attualmente i modesti, ma pur sempre utili e comunque mai scontati incentivi, non permettono alcun aumento di pigione, perché sottratti dall'importo di miglioria determinante per il calcolo di un aumento di pigione. Essi vanno quindi ad integrale beneficio di inquilini e proprietari. L'iniziativa vorrebbe ora che in caso di concessione di simili aiuti, non sarebbero più possibili aumenti di pigione neanche per i lavori di miglioria non oggetto di incentivi; neppure sarebbero più possibili disdette agli inquilini per potere eseguire più facilmente e a minor costo le ristrutturazioni. E come sempre le fatiche e gli oneri degli altri (proprietari) vengono banalizzati mentre le proprie vengono moltiplicate... Vista l'età avanzata di un’ampia parte del parco alloggi svizzero e la complessità dei lavori ( i risanamenti energetici spesso si eseguono unitamente agli altri investimenti ancora più complessi come la sostituzione dei tubi, dei bagni, una diversa disposizione degli spazi ecc.), a dipendenza dei casi i rinnovi sarebbero eccessivamente complicati se le abitazioni rimanessero occupate. D'altronde anche lo svuotamento integrale dello stabile è problematico perché si allungano notevolmente i tempi (dovendo rispettare le diverse scadenze di disdetta e le proroghe) e perché al termine si tratterà di trovare non pochi, ma al contrario gli inquilini per tutta la casa, ciò che, in considerazione dell’elevato esubero di alloggi vuoti, può ormai essere molto difficile. Non è quindi una scelta che i proprietari prendano alla leggera...
- Le limitazioni che si vogliono imporre, ossia l'assenza di aumenti di pigione in caso di ottenimento (anche molto modesto) di incentivi, la rinuncia a qualsiasi incentivo per potere poi procedere all'aumento di pigione in funzione delle migliorie eseguite a un costo maggiorato (non avendo fatto capo agli incentivi), e l'impedimento di qualsiasi disdetta per i lavori di ristrutturazione se sono concessi degli incentivi, sono talmente penalizzanti, da ridurre o quasi privare d'ogni interesse gli incentivi e pure i risanamenti. Si ricorda che il Piano Energetico Cantonale elaborato dal Cantone aveva quantificato già nel 2010 i costi di risanamento energetico di una casa di abitazione in fr. 600 fino a 2'400/m2 a dipendenza dell'incisività dell'intervento. Un intervento mediano di fr. 1'500/m2 per un appartamento di 100 m2, verrebbe quindi a costare - solo per interventi energetici - fr. 150'000! Di sicuro eventuali incentivi sono fondamentali e la rinuncia ad un possibile aumento di pigione sarebbe del tutto paradossale. Interessante sarebbe sapere cosa ne pensano gli esponenti dei verdi al riguardo...
- Estremamente penalizzante è pure la normativa transitoria...
In conclusione, le numerose imposizioni e i numerosi ostacoli proposti originerebbero risultati controproducenti per gli stessi inquilini: la produzione di nuovi alloggi calerebbe, con conseguente aumento delle pigioni degli edifici esistenti, a tutto discapito degli inquilini che non avrebbero il privilegio di occupare un'abitazione di proprietà di un ente pubblico...
Per eventuali indecisi, non ancora del tutto convinti per il NO, si segnala che Consiglio Federale e Parlamento hanno proposto e approvato lo stanziamento di un ulteriore credito di 250 mio da spalmarsi sui prossimi 10 anni, per incentivare la costruzione di alloggi di utilità pubblica. Lo stesso diventerà però effettivo solo in caso di rifiuto dell'iniziativa...
Nel compendio al Messaggio 18.035 del Consiglio Federale (pubblicato a pag. 11 della presente rivista) troverete condensata la posizione ufficiale e molto chiara del Governo.
Al sito www.iniziativa-alloggio-no.ch troverete ulteriori informazioni, e potrete ordinare materiale informativo o pubblicitario.
Per chi volesse approfondire ulteriormente l'argomento, è di grande interesse anche la lettura del Messaggio 18.035 del Consiglio Federale.
NOI VI INVITIAMO SIN D'ORA A SENSIBILIZZARE QUANTI PIÙ POTETE PER COTRASTARE E VOTARE NO ALL'INIZIATIVA "PIÙ PIGIONI A PREZZI ACCESSIBILI" IL PROSSIMO 9 FEBBRAIO!
La Segretaria Cantonale
Avv. Renata Galfetti