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Geschäftsnummer: VB.2000.00040 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 10.05.2000 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung Mieterlegitimation: Analog zu Mietern von Nachbarliegenschaften (vgl. RB 1981 Nr. 13) sind grundsätzlich auch Mieter von Wohnungen oder Geschäftsräumen in von baulichen Verfahren erfassten Liegenschaften zu Rekurs und Beschwerde zuzulassen, sofern sie vom Bauvorhaben unmittelbar betroffen sind. Dabei ist jedoch zu unterscheiden, ob die Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses durch die Auswirkungen des Bauvorhabens selbst unmittelbar betroffen werden, oder ob sie aufgrund einer bewilligten Nutzungsänderung die Kündigung des Mitverhältnis zu gewärtigen hätten. Im letztgenannten Fall stehen den Mietern nach einer Kündigung die Instrumente des Mietrechts zur Verfügung, und ein zusätzlicher Schutz durch das Baurecht ist nicht gegeben; diesfalls ist den Mietern die Rechtsmittellegitimation abzusprechen (E. 2b). Geschäftsnummer: VB.2000.00040 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 10.05.2000 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung Mieterlegitimation: Analog zu Mietern von Nachbarliegenschaften (vgl. RB 1981 Nr. 13) sind grundsätzlich auch Mieter von Wohnungen oder Geschäftsräumen in von baulichen Verfahren erfassten Liegenschaften zu Rekurs und Beschwerde zuzulassen, sofern sie vom Bauvorhaben unmittelbar betroffen sind. Dabei ist jedoch zu unterscheiden, ob die Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses durch die Auswirkungen des Bauvorhabens selbst unmittelbar betroffen werden, oder ob sie aufgrund einer bewilligten Nutzungsänderung die Kündigung des Mitverhältnis zu gewärtigen hätten. Im letztgenannten Fall stehen den Mietern nach einer Kündigung die Instrumente des Mietrechts zur Verfügung, und ein zusätzlicher Schutz durch das Baurecht ist nicht gegeben; diesfalls ist den Mietern die Rechtsmittellegitimation abzusprechen (E. 2b). Stichworte: BETROFFENHEIT LEGITIMATION MIETERLEGITIMATION PRIVATRECHT RECHTSMITTELLEGITIMATION Rechtsnormen: Art. 103 lit. a OG § 317 PBG § 338a Abs. I PBG Publikationen: RB 2000 Nr. 10 Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Stichworte: BETROFFENHEIT LEGITIMATION MIETERLEGITIMATION PRIVATRECHT RECHTSMITTELLEGITIMATION BETROFFENHEIT LEGITIMATION MIETERLEGITIMATION PRIVATRECHT RECHTSMITTELLEGITIMATION Rechtsnormen: Art. 103 lit. a OG § 317 PBG § 338a Abs. I PBG Art. 103 lit. a OG § 317 PBG § 338a Abs. I PBG Publikationen: RB 2000 Nr. 10 RB 2000 Nr. 10 Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 I. Die Bausektion der Stadt Zürich bewilligte der Stiftung "Kunstsammlung E." am 11. Mai 1999 den Umbau und die teilweise Nutzungs­änderung der Räume im Erd‑ und 1. Obergeschoss (Einrichtung von Kunst-Ausstellungs­räumen) des Wohn‑ und Geschäfts­hauses Assek.Nr....1 auf dem Grundstück Kat.Nr...2 an der K.-Strasse..3 in Zürich-Ries­bach. Die nachgesuchte Bewilligung für die Umnutzung des Dach­geschosses (Büro anstel­le von vier Zimmern und Küche) wurde verweigert. II. Dagegen rekurrierte A. B. als Mieter des Bau­objekts am 23. Juni 1999 an die Baurekurskommission I und beantragte die Aufhebung des baurechtlichen Entscheids, so­weit damit die Nutzungsänderungen im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss bewilligt worden waren. Die Baurekurskommission I trat mit Entscheid vom 17. Dezember 1999 auf den Rekurs von A. B. nicht ein. Zur Begründung erwog sie zusammengefasst, analog zu Mie­tern von Nachbarliegenschaften seien grundsätzlich auch Mieter von Wohnungen oder Ge­schäftsräumen in von baulichen Verfahren erfassten Liegenschaften zum Rekurs zuge­las­sen, sofern sie durch das Bauvorhaben unmittelbar betroffen würden. Dabei sei jedoch zu unterscheiden, ob die Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses durch die Aus­wir­kungen des Bauvorhabens selbst (z.B. Immissionen der umgenutzten Nachbar­wohnung) unmittelbar betroffen würden, oder aber ob sie aufgrund der bewilligten Nut­zungsänderung die Kündigung des Mietverhältnisses zu gewärtigen hätten. Im vorliegen­den Fall sei zwar davon auszugehen, dass die angefochtene Baubewilligung der Vermieterin den Anlass zur Kündigung des Mietverhältnisses geben werde, doch stünden dem Mieter nach einer Kün­digung die Instrumente des Mietrechts zur Verfügung. Ein zusätz­licher Schutz durch das Baurecht rechtfertige sich in derartigen Fällen nicht. III. Mit Beschwerde vom 24. Januar 2000 beantragte A. B. dem Verwaltungs­ge­richt, den Entscheid der Baurekurskommission I vom 17. Dezember 1999 aufzuheben und die Sache zur materiellen Prüfung an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten‑ und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen. Die Baurekurskommission I sowie die Bausektion der Stadt Zürich beantragten Ab­weisung der Beschwerde. Die private Beschwerdegegnerin stellte das Begehren, auf die Be­schwerde sei mangels Beschwerdelegitimation nicht einzutreten, eventuell sei diese ab­zuweisen. Ferner verlangte sie ebenfalls die Zusprechung einer Parteientschädigung. Die Ausführungen der Parteien werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgen­den Entscheidgründen wiedergegeben. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: l. Streitgegenstand des verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens bildet al­lein die Frage, ob die Baurekurskommission I zu Recht auf den Rekurs des heutigen Be­schwerde­führers nicht eingetreten ist. Der formell unterlegene Rekurrent ist befugt, den Nichtein­tretensentscheid mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht anzufechten und gel­tend zu machen, die Vorinstanz sei zu Unrecht auf sein Rechtsmittel nicht eingetreten (Al­fred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, Vorbem. zu §§ 19-28 N. 98). 2. a) Gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs‑ und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist zum Rekurs und zur Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Anord­nung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Die Baurekurskommission I hat im angefochtenen Entscheid vom 17. Dezember 1999 die zu dieser Legitimationsvorschrift entwickelten Grundsätze zutreffend dargelegt. Darauf kann verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 des Verwaltungs­rechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 [VRG]). Anzufügen ist, dass wie für jede Prozessvoraussetzung auch für die Rekurs‑ und Beschwerdebefugnis von Amtes we­gen geprüft werden muss, ob sie ausgewiesen ist. Die Prüfung von Amtes wegen entbindet aber den Anfechtenden nicht davon, die Sach­umstände darzulegen, welche seine Legitima­tion begründen (RB 1989 Nr. 10; François Ruckstuhl, Der Rechtsschutz im zürcherischen Planungs‑ und Baurecht, ZBl 86/1985, S. 297). Die Darlegung des Sachverhalts, der die Legitimation als Prozessvoraussetzung begründen soll, muss bereits vor der ersten Rechts­mittelinstanz erfolgen (RB 1965 Nr. 4 = ZBl 66/1965, S. 506 = ZR 64 Nr. 187; vgl. RB 1980 Nr. 7 und 8). In einem oberen Rechtsmittelverfahren kann dies nicht nachgeholt wer­den. Sofern das Verwaltungsgericht ‑ wie hier ‑ als zweite gerichtliche Instanz ent­scheidet, können neue Tatsachen nach § 52 Abs. 2 VRG nur soweit geltend gemacht wer­den, als es durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist. Diese Bestimmung hat jeden­falls nicht den Sinn, ursprünglich fehlende Prozess‑ bzw. Sachurteilsvorausset­zungen nach­träglich vor einer oberen Instanz herstellen zu lassen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 52 N. 13). b) Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zur Legitimations­be­stimmung von § 338a PBG ‑ vgl. im übrigen auch den am 8. Juni 1997 revidierten § 21 VRG ‑ hängt die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn in Bausachen davon ab, ob für ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück bestehe und ob er anderseits durch die Erteilung der Baubewilligung in den angefochtenen Punkten mehr als irgend jemand oder als die Allgemeinheit in eigenen (tatsächlichen oder recht­li­chen) Interessen betroffen sei (RB 1980 Nrn. 7 und 8, je mit weiteren Hinweisen). Diese Praxis, die mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art. 103 lit. a des Bundes­rechts­pflege­gesetzes vom 16. Dezember 1943 (OG) übereinstimmt (vgl. BGE 120 Ib 48 E. 2a und 379 E. 4b, mit Hinweisen), ist seither in zahlreichen Urteilen bestätigt worden (vgl. insbesondere RB 1995 Nr. 9). Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung kann neben dem benachbarten Grund­eigentümer auch ein Mieter durch ein Bauvorhaben auf einem benachbarten Grund­stück in legitimationsbegründender Weise berührt sein, sofern sein zivilrechtliches Ver­hält­nis geeignet ist, den Zusammenhang zwischen der Beeinträchtigung des Grundstücks und der besonderen Betroffenheit des Anfechtenden herzustellen (RB 1981 Nr. 13 = BEZ 1981 Nr. 34; Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 39, mit Hinweisen). Diese Rechtsprechung er­ging im Zusammenhang mit der Anfechtung von Baubewilligungen durch Mieter in Nach­bar lie­gen­schaften. In jenen Fällen sind die Interessen von Mietern und Eigentümern der betrof­fenen Liegenschaft gleichgerichtet, auf jeden Fall aber nicht entgegengesetzt. Betrifft das durch einen Mieter angefochtene Bauvorhaben indessen die Mietliegenschaft selber, so stehen sich im Normalfall die Interessen des anfechtenden Mieters und jene des Ver­mieters gegenüber, sofern letzterer gleichzeitig Grundeigentümer und Bewilligungsnehmer ist. In solchen Fällen ist zu prüfen, ob der anfechtende Mieter wirklich durch das Bau­polizeirecht geschützte Interessen verfolgt, oder ob er nicht eher seine privatrecht­liche Stellung als Mie­ter schützen bzw. verbessern will. Im letzteren Fall hat der Mieter laut § 317 PBG seine In­teressen auf zivilprozessualem Weg zu verfolgen und besteht kein "schutzwürdiges Inter­es­se" im Sinn von § 338a Abs. 1 PBG (bzw. Art. 103 lit. a OG) an der Aufhebung der Baube­willigung. Einem Rechtsmittelkläger fehlt das Rechtsschutzinteresse an der An­fechtung ei­nes baurechtlichen Entscheids, wenn ihm eine andere Rechtsschutz­möglichkeit offensteht, die von der Sache selber her näher liegt und einen mindestens gleichwertigen Rechtsschutz bietet, mit welchem der angestrebte Erfolg direkt erwirkt werden kann (BGE 101 Ib 212 E. c; VGr BE, BVR 1998, 227 = Baurecht 1998 S. 90 Nr. 253). c) Ob der Beschwerdeführer seine Rekurslegitimation hinreichend aufgezeigt hat, ist entsprechend den vorstehenden Ausführungen (vgl. E. 2a) nach dem Inhalt der Rekurs­schrift vom 23. Juni 1999 zu entscheiden. Dabei ist bei der Beurteilung der Eintretensfrage summarisch zu überprüfen, ob die Einwendungen des Beschwerdeführers überhaupt geeig­net sein kön­nen, eine Rechtsverletzung aufzuzeigen (BGE 112 Ia 119 E. 4b). aa) In der Rekursschrift vom 23. Juni 1999 an die Baurekurskommission I liess der heutige Beschwerdeführer zur Legitimation vorbringen, er sei seit 1952 Mieter im Erd­ge­schoss der streitbetroffenen Liegenschaft. Nach der angefochtenen Bewilligung würden im Erdgeschoss, wo er seit Jahrzehnten wohne, Ausstellungsräume bewilligt. Von dieser Nut­zungsänderung sei er unmittelbar berührt. Mit der angefochtenen Bewilligung solle im wei­teren die ohne baurechtliche Bewilligung erfolgte Zuführung der Räume im 1. Ober­ge­schoss zu einer Nichtwohnnutzung nachträglich sanktioniert werden. Indem die Bausek­tion sowohl im Erdgeschoss wie auch im 1. Obergeschoss eine Nutzung zu Nichtwohn­zwecken zulasse, erfolge eine drastische Reduktion des Wohnanteils, welcher heute annä­hernd 50% betrage. Dadurch werde der Beschwerdeführer in seinen Interessen unmittelbar berührt. In seiner Stellung als Mieter sei er von der steten Abnahme des Wohnanteils mehr betroffen als irgendein Dritter. Das Gebäude verliere durch die bewilligte Nutzungsände­rung seinen teilweise noch vorhandenen Charakter als Wohnhaus, wodurch auch die Wohnqualität des Rekurrenten erheblich geschmälert werde. Das Mietverhältnis sei unge­kündigt. Das Ver­waltungsgericht habe in einem kürzlich ergangenen Entscheid die Legiti­mation eines land­wirtschaftlichen Pächters bejaht, der gegen den Erlass eines Gestaltungs­plans Rekurs und anschliessend Verwaltungsgerichtsbeschwerde geführt habe. Das Gericht habe die Legiti­ma­tion bejaht, weil der Erlass des Gestaltungsplans zur Folge haben werde, dass das Pacht­verhältnis aufgelöst und der Pächter seinen Landwirtschaftsbetrieb aufgeben müsse. Diese Argumentation treffe auch im vorliegenden Fall zu. Vor Verwaltungsgericht brachte der Beschwerdeführer zur Frage der Legitimation zusätz­lich vor, zwischenzeitlich habe die Vermieterin und private Beschwerdegegnerin die Kün­digung des Mietverhältnisses ausgesprochen. Diese Kündigung sei als missbräuchlich angefochten worden. Es könne davon ausgegangen werden, dass der Beschwerdeführer mit seiner Anfechtung Erfolg haben werde. Der Beschwerdeführer habe als Mieter im von der Umnutzung betroffenen Erdgeschoss zweifellos ein schutzwürdiges Interesse daran, dass die angefochtene Bewilligung aufgehoben werde und er die Nutzung der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken entsprechend seinem Mietvertrag weiterführen könne. Doch auch wenn er die Räume im Erdgeschoss weiterhin als Wohnung nützen könne, habe er ein schutz­würdiges Bedürfnis, dass das streitbetroffene Gebäude durch die ungerechtfertigterweise be­wil­ligten Nutzungsänderungen nicht seinen teilweise noch vorhandenen Charakter als Wohn­haus vollends verliere. Dadurch würde nämlich auch die Wohnqualität des Be­schwer­deführers erheblich geschmälert. bb) Die Vorbringen in Rekurs‑ und Beschwerdeschrift zeigen, dass der Beschwer­deführer nicht vom Baupolizeirecht geregelte Interessen verfolgt, sondern solche zivil­recht­licher Natur. Im Kern der Sache geht es ihm um sein privatrechtliches Verhältnis zum Vermieter, um seine mietvertragsrechtliche Position. Dies ist offensichtlich, soweit die Nut­zungsänderung das von ihm gemietete Erdgeschoss betrifft; denn diese Nut­zungsände­rung kann nicht realisiert werden, solange das Mietverhältnis andauert. Eine Beeinträchti­gung des Beschwerdeführers ist durch diese Nutzungsänderung daher ausge­schlossen. Dies trifft an sich auch auf die Nutzungsänderung im 1. Obergeschoss zu. Denn vom Erdge­schoss wird ein direkter Zugang (Treppe) ins 1. Obergeschoss geschaffen. Es kann daher davon ausgegangen werden, dass die Nutzungsänderung im Erdgeschoss und im 1. Ober­geschoss nur gesamthaft erfolgen kann, sodass auch dieses baurechtliche Vor­haben nicht verwirklicht werden kann, solange das Mietverhältnis des Beschwerdeführers andau­ert und er demgemäss auch keine dadurch verursachten Beeinträchtigungen erleidet. Selbst wenn aber davon ausgegangen würde, dass die Umnutzung des 1. Ober­geschosses zu Kunst-Aus­stellungsräumen separat und damit während der Mietdauer des Beschwerdefüh­rers reali­siert werden kann, so hat dies keinerlei baupolizeilich relevanten Beeinträchtigun­gen zur Folge. Wohl bringt der Beschwerdeführer in diesem Zusammen­hang vor, er habe ein Inter­esse, dass das Gebäude, in welchem er seit Jahrzehnten lebe, seinen teilweise noch vorhan­denen Charakter als Wohnhaus nicht verliere bzw. seine Wohnqualität nicht erheb­lich ge­schmälert werde. Dieser Einwand ist aber offensichtlich haltlos und nicht geeignet, die Le­gi­timation des Beschwerdeführers zur Baueinsprache zu begründen. Denn das 1. Oberge­schoss wird seit 1. April 1979, mithin seit mehr als 21 Jahren, zu Bürozwecken genutzt. Ge­mäss den Angaben des Beschwerdeführers in seiner Rekursschrift dienen die Bü­ros heute einer Werbeagentur und einem Architektur­büro. Wenn diese Büroräume neu als Kunst-Ausstellungsräume genutzt werden, ändert dies am "Charakter als Wohn­haus" über­haupt nichts, da keine Wohnräume umgenutzt werden. Damit erweist sich auch der Ein­wand, die Wohnqualität werde durch das Bauvorhaben erheblich ge­schmälert, als von vornherein unbegründet. Es ist nicht Aufgabe des öffentlichen Rechts, dem Beschwerdeführer die Verfol­gung seiner zivilrechtlichen Ansprüche bzw. Interessen zu ermöglichen (§ 317 PBG). Der Beschwerdeführer verweist in diesem Zusammenhang auf den in RB 1981 Nr. 10 publi­zierten Entscheid des Verwaltungsgerichts, bei welchem eine zivilrechtlich (dienstbarkeits­rechtlich) gesicherte Zufahrt im Streit stand. Dabei übersieht er jedoch, dass die Zufahrt als Bestandteil der Baureife eine Grundvoraussetzung für die Erteilung der Baubewilligung ist (§ 234 PBG; Art. 22 Abs. 2 lit. b des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979). Demge­mäss ist auch im Baubewilligungsverfahren zu überprüfen, ob eine dienstbarkeitsrechtlich gesicherte Zufahrt als hinreichende Erschliessung im Sinn des Baupolizeirechts gelten kann. Unbe­helflich ist sodann der Hinweis auf die Legitimation des Pächters zur Anfech­tung einer Planungsmassnahme, welche das gepachtete Land betrifft. Das Bundesgericht hat dem Pächter die Legitimation zur staatsrechtlichen Beschwerde zuerkannt, weil die Einzonung in eine Bauzone die Pachterstreckung durch den Richter grundsätzlich aus­schliesst bzw. direkt beeinträchtigt. Zusammenfassend ist die Baurekurskommission I zu Recht auf den Rekurs des Be­schwerdeführers nicht eingetreten. Damit erweist sich die Beschwerde insgesamt als unbe­gründet und ist demnach abzuweisen. 3.... Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2.... I. Die Bausektion der Stadt Zürich bewilligte der Stiftung "Kunstsammlung E." am 11. Mai 1999 den Umbau und die teilweise Nutzungs­änderung der Räume im Erd‑ und 1. Obergeschoss (Einrichtung von Kunst-Ausstellungs­räumen) des Wohn‑ und Geschäfts­hauses Assek.Nr....1 auf dem Grundstück Kat.Nr...2 an der K.-Strasse..3 in Zürich-Ries­bach. Die nachgesuchte Bewilligung für die Umnutzung des Dach­geschosses (Büro anstel­le von vier Zimmern und Küche) wurde verweigert. II. Dagegen rekurrierte A. B. als Mieter des Bau­objekts am 23. Juni 1999 an die Baurekurskommission I und beantragte die Aufhebung des baurechtlichen Entscheids, so­weit damit die Nutzungsänderungen im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss bewilligt worden waren. Die Baurekurskommission I trat mit Entscheid vom 17. Dezember 1999 auf den Rekurs von A. B. nicht ein. Zur Begründung erwog sie zusammengefasst, analog zu Mie­tern von Nachbarliegenschaften seien grundsätzlich auch Mieter von Wohnungen oder Ge­schäftsräumen in von baulichen Verfahren erfassten Liegenschaften zum Rekurs zuge­las­sen, sofern sie durch das Bauvorhaben unmittelbar betroffen würden. Dabei sei jedoch zu unterscheiden, ob die Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses durch die Aus­wir­kungen des Bauvorhabens selbst (z.B. Immissionen der umgenutzten Nachbar­wohnung) unmittelbar betroffen würden, oder aber ob sie aufgrund der bewilligten Nut­zungsänderung die Kündigung des Mietverhältnisses zu gewärtigen hätten. Im vorliegen­den Fall sei zwar davon auszugehen, dass die angefochtene Baubewilligung der Vermieterin den Anlass zur Kündigung des Mietverhältnisses geben werde, doch stünden dem Mieter nach einer Kün­digung die Instrumente des Mietrechts zur Verfügung. Ein zusätz­licher Schutz durch das Baurecht rechtfertige sich in derartigen Fällen nicht. III. Mit Beschwerde vom 24. Januar 2000 beantragte A. B. dem Verwaltungs­ge­richt, den Entscheid der Baurekurskommission I vom 17. Dezember 1999 aufzuheben und die Sache zur materiellen Prüfung an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten‑ und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen. Die Baurekurskommission I sowie die Bausektion der Stadt Zürich beantragten Ab­weisung der Beschwerde. Die private Beschwerdegegnerin stellte das Begehren, auf die Be­schwerde sei mangels Beschwerdelegitimation nicht einzutreten, eventuell sei diese ab­zuweisen. Ferner verlangte sie ebenfalls die Zusprechung einer Parteientschädigung. Die Ausführungen der Parteien werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgen­den Entscheidgründen wiedergegeben. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: l. Streitgegenstand des verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens bildet al­lein die Frage, ob die Baurekurskommission I zu Recht auf den Rekurs des heutigen Be­schwerde­führers nicht eingetreten ist. Der formell unterlegene Rekurrent ist befugt, den Nichtein­tretensentscheid mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht anzufechten und gel­tend zu machen, die Vorinstanz sei zu Unrecht auf sein Rechtsmittel nicht eingetreten (Al­fred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, Vorbem. zu §§ 19-28 N. 98). 2. a) Gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs‑ und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist zum Rekurs und zur Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Anord­nung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Die Baurekurskommission I hat im angefochtenen Entscheid vom 17. Dezember 1999 die zu dieser Legitimationsvorschrift entwickelten Grundsätze zutreffend dargelegt. Darauf kann verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 des Verwaltungs­rechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 [VRG]). Anzufügen ist, dass wie für jede Prozessvoraussetzung auch für die Rekurs‑ und Beschwerdebefugnis von Amtes we­gen geprüft werden muss, ob sie ausgewiesen ist. Die Prüfung von Amtes wegen entbindet aber den Anfechtenden nicht davon, die Sach­umstände darzulegen, welche seine Legitima­tion begründen (RB 1989 Nr. 10; François Ruckstuhl, Der Rechtsschutz im zürcherischen Planungs‑ und Baurecht, ZBl 86/1985, S. 297). Die Darlegung des Sachverhalts, der die Legitimation als Prozessvoraussetzung begründen soll, muss bereits vor der ersten Rechts­mittelinstanz erfolgen (RB 1965 Nr. 4 = ZBl 66/1965, S. 506 = ZR 64 Nr. 187; vgl. RB 1980 Nr. 7 und 8). In einem oberen Rechtsmittelverfahren kann dies nicht nachgeholt wer­den. Sofern das Verwaltungsgericht ‑ wie hier ‑ als zweite gerichtliche Instanz ent­scheidet, können neue Tatsachen nach § 52 Abs. 2 VRG nur soweit geltend gemacht wer­den, als es durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist. Diese Bestimmung hat jeden­falls nicht den Sinn, ursprünglich fehlende Prozess‑ bzw. Sachurteilsvorausset­zungen nach­träglich vor einer oberen Instanz herstellen zu lassen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 52 N. 13). b) Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zur Legitimations­be­stimmung von § 338a PBG ‑ vgl. im übrigen auch den am 8. Juni 1997 revidierten § 21 VRG ‑ hängt die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn in Bausachen davon ab, ob für ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück bestehe und ob er anderseits durch die Erteilung der Baubewilligung in den angefochtenen Punkten mehr als irgend jemand oder als die Allgemeinheit in eigenen (tatsächlichen oder recht­li­chen) Interessen betroffen sei (RB 1980 Nrn. 7 und 8, je mit weiteren Hinweisen). Diese Praxis, die mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art. 103 lit. a des Bundes­rechts­pflege­gesetzes vom 16. Dezember 1943 (OG) übereinstimmt (vgl. BGE 120 Ib 48 E. 2a und 379 E. 4b, mit Hinweisen), ist seither in zahlreichen Urteilen bestätigt worden (vgl. insbesondere RB 1995 Nr. 9). Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung kann neben dem benachbarten Grund­eigentümer auch ein Mieter durch ein Bauvorhaben auf einem benachbarten Grund­stück in legitimationsbegründender Weise berührt sein, sofern sein zivilrechtliches Ver­hält­nis geeignet ist, den Zusammenhang zwischen der Beeinträchtigung des Grundstücks und der besonderen Betroffenheit des Anfechtenden herzustellen (RB 1981 Nr. 13 = BEZ 1981 Nr. 34; Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 39, mit Hinweisen). Diese Rechtsprechung er­ging im Zusammenhang mit der Anfechtung von Baubewilligungen durch Mieter in Nach­bar lie­gen­schaften. In jenen Fällen sind die Interessen von Mietern und Eigentümern der betrof­fenen Liegenschaft gleichgerichtet, auf jeden Fall aber nicht entgegengesetzt. Betrifft das durch einen Mieter angefochtene Bauvorhaben indessen die Mietliegenschaft selber, so stehen sich im Normalfall die Interessen des anfechtenden Mieters und jene des Ver­mieters gegenüber, sofern letzterer gleichzeitig Grundeigentümer und Bewilligungsnehmer ist. In solchen Fällen ist zu prüfen, ob der anfechtende Mieter wirklich durch das Bau­polizeirecht geschützte Interessen verfolgt, oder ob er nicht eher seine privatrecht­liche Stellung als Mie­ter schützen bzw. verbessern will. Im letzteren Fall hat der Mieter laut § 317 PBG seine In­teressen auf zivilprozessualem Weg zu verfolgen und besteht kein "schutzwürdiges Inter­es­se" im Sinn von § 338a Abs. 1 PBG (bzw. Art. 103 lit. a OG) an der Aufhebung der Baube­willigung. Einem Rechtsmittelkläger fehlt das Rechtsschutzinteresse an der An­fechtung ei­nes baurechtlichen Entscheids, wenn ihm eine andere Rechtsschutz­möglichkeit offensteht, die von der Sache selber her näher liegt und einen mindestens gleichwertigen Rechtsschutz bietet, mit welchem der angestrebte Erfolg direkt erwirkt werden kann (BGE 101 Ib 212 E. c; VGr BE, BVR 1998, 227 = Baurecht 1998 S. 90 Nr. 253). c) Ob der Beschwerdeführer seine Rekurslegitimation hinreichend aufgezeigt hat, ist entsprechend den vorstehenden Ausführungen (vgl. E. 2a) nach dem Inhalt der Rekurs­schrift vom 23. Juni 1999 zu entscheiden. Dabei ist bei der Beurteilung der Eintretensfrage summarisch zu überprüfen, ob die Einwendungen des Beschwerdeführers überhaupt geeig­net sein kön­nen, eine Rechtsverletzung aufzuzeigen (BGE 112 Ia 119 E. 4b). aa) In der Rekursschrift vom 23. Juni 1999 an die Baurekurskommission I liess der heutige Beschwerdeführer zur Legitimation vorbringen, er sei seit 1952 Mieter im Erd­ge­schoss der streitbetroffenen Liegenschaft. Nach der angefochtenen Bewilligung würden im Erdgeschoss, wo er seit Jahrzehnten wohne, Ausstellungsräume bewilligt. Von dieser Nut­zungsänderung sei er unmittelbar berührt. Mit der angefochtenen Bewilligung solle im wei­teren die ohne baurechtliche Bewilligung erfolgte Zuführung der Räume im 1. Ober­ge­schoss zu einer Nichtwohnnutzung nachträglich sanktioniert werden. Indem die Bausek­tion sowohl im Erdgeschoss wie auch im 1. Obergeschoss eine Nutzung zu Nichtwohn­zwecken zulasse, erfolge eine drastische Reduktion des Wohnanteils, welcher heute annä­hernd 50% betrage. Dadurch werde der Beschwerdeführer in seinen Interessen unmittelbar berührt. In seiner Stellung als Mieter sei er von der steten Abnahme des Wohnanteils mehr betroffen als irgendein Dritter. Das Gebäude verliere durch die bewilligte Nutzungsände­rung seinen teilweise noch vorhandenen Charakter als Wohnhaus, wodurch auch die Wohnqualität des Rekurrenten erheblich geschmälert werde. Das Mietverhältnis sei unge­kündigt. Das Ver­waltungsgericht habe in einem kürzlich ergangenen Entscheid die Legiti­mation eines land­wirtschaftlichen Pächters bejaht, der gegen den Erlass eines Gestaltungs­plans Rekurs und anschliessend Verwaltungsgerichtsbeschwerde geführt habe. Das Gericht habe die Legiti­ma­tion bejaht, weil der Erlass des Gestaltungsplans zur Folge haben werde, dass das Pacht­verhältnis aufgelöst und der Pächter seinen Landwirtschaftsbetrieb aufgeben müsse. Diese Argumentation treffe auch im vorliegenden Fall zu. Vor Verwaltungsgericht brachte der Beschwerdeführer zur Frage der Legitimation zusätz­lich vor, zwischenzeitlich habe die Vermieterin und private Beschwerdegegnerin die Kün­digung des Mietverhältnisses ausgesprochen. Diese Kündigung sei als missbräuchlich angefochten worden. Es könne davon ausgegangen werden, dass der Beschwerdeführer mit seiner Anfechtung Erfolg haben werde. Der Beschwerdeführer habe als Mieter im von der Umnutzung betroffenen Erdgeschoss zweifellos ein schutzwürdiges Interesse daran, dass die angefochtene Bewilligung aufgehoben werde und er die Nutzung der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken entsprechend seinem Mietvertrag weiterführen könne. Doch auch wenn er die Räume im Erdgeschoss weiterhin als Wohnung nützen könne, habe er ein schutz­würdiges Bedürfnis, dass das streitbetroffene Gebäude durch die ungerechtfertigterweise be­wil­ligten Nutzungsänderungen nicht seinen teilweise noch vorhandenen Charakter als Wohn­haus vollends verliere. Dadurch würde nämlich auch die Wohnqualität des Be­schwer­deführers erheblich geschmälert. bb) Die Vorbringen in Rekurs‑ und Beschwerdeschrift zeigen, dass der Beschwer­deführer nicht vom Baupolizeirecht geregelte Interessen verfolgt, sondern solche zivil­recht­licher Natur. Im Kern der Sache geht es ihm um sein privatrechtliches Verhältnis zum Vermieter, um seine mietvertragsrechtliche Position. Dies ist offensichtlich, soweit die Nut­zungsänderung das von ihm gemietete Erdgeschoss betrifft; denn diese Nut­zungsände­rung kann nicht realisiert werden, solange das Mietverhältnis andauert. Eine Beeinträchti­gung des Beschwerdeführers ist durch diese Nutzungsänderung daher ausge­schlossen. Dies trifft an sich auch auf die Nutzungsänderung im 1. Obergeschoss zu. Denn vom Erdge­schoss wird ein direkter Zugang (Treppe) ins 1. Obergeschoss geschaffen. Es kann daher davon ausgegangen werden, dass die Nutzungsänderung im Erdgeschoss und im 1. Ober­geschoss nur gesamthaft erfolgen kann, sodass auch dieses baurechtliche Vor­haben nicht verwirklicht werden kann, solange das Mietverhältnis des Beschwerdeführers andau­ert und er demgemäss auch keine dadurch verursachten Beeinträchtigungen erleidet. Selbst wenn aber davon ausgegangen würde, dass die Umnutzung des 1. Ober­geschosses zu Kunst-Aus­stellungsräumen separat und damit während der Mietdauer des Beschwerdefüh­rers reali­siert werden kann, so hat dies keinerlei baupolizeilich relevanten Beeinträchtigun­gen zur Folge. Wohl bringt der Beschwerdeführer in diesem Zusammen­hang vor, er habe ein Inter­esse, dass das Gebäude, in welchem er seit Jahrzehnten lebe, seinen teilweise noch vorhan­denen Charakter als Wohnhaus nicht verliere bzw. seine Wohnqualität nicht erheb­lich ge­schmälert werde. Dieser Einwand ist aber offensichtlich haltlos und nicht geeignet, die Le­gi­timation des Beschwerdeführers zur Baueinsprache zu begründen. Denn das 1. Oberge­schoss wird seit 1. April 1979, mithin seit mehr als 21 Jahren, zu Bürozwecken genutzt. Ge­mäss den Angaben des Beschwerdeführers in seiner Rekursschrift dienen die Bü­ros heute einer Werbeagentur und einem Architektur­büro. Wenn diese Büroräume neu als Kunst-Ausstellungsräume genutzt werden, ändert dies am "Charakter als Wohn­haus" über­haupt nichts, da keine Wohnräume umgenutzt werden. Damit erweist sich auch der Ein­wand, die Wohnqualität werde durch das Bauvorhaben erheblich ge­schmälert, als von vornherein unbegründet. Es ist nicht Aufgabe des öffentlichen Rechts, dem Beschwerdeführer die Verfol­gung seiner zivilrechtlichen Ansprüche bzw. Interessen zu ermöglichen (§ 317 PBG). Der Beschwerdeführer verweist in diesem Zusammenhang auf den in RB 1981 Nr. 10 publi­zierten Entscheid des Verwaltungsgerichts, bei welchem eine zivilrechtlich (dienstbarkeits­rechtlich) gesicherte Zufahrt im Streit stand. Dabei übersieht er jedoch, dass die Zufahrt als Bestandteil der Baureife eine Grundvoraussetzung für die Erteilung der Baubewilligung ist (§ 234 PBG; Art. 22 Abs. 2 lit. b des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979). Demge­mäss ist auch im Baubewilligungsverfahren zu überprüfen, ob eine dienstbarkeitsrechtlich gesicherte Zufahrt als hinreichende Erschliessung im Sinn des Baupolizeirechts gelten kann. Unbe­helflich ist sodann der Hinweis auf die Legitimation des Pächters zur Anfech­tung einer Planungsmassnahme, welche das gepachtete Land betrifft. Das Bundesgericht hat dem Pächter die Legitimation zur staatsrechtlichen Beschwerde zuerkannt, weil die Einzonung in eine Bauzone die Pachterstreckung durch den Richter grundsätzlich aus­schliesst bzw. direkt beeinträchtigt. Zusammenfassend ist die Baurekurskommission I zu Recht auf den Rekurs des Be­schwerdeführers nicht eingetreten. Damit erweist sich die Beschwerde insgesamt als unbe­gründet und ist demnach abzuweisen. 3.... Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2....

I. Die Bausektion der Stadt Zürich bewilligte der Stiftung "Kunstsammlung E." am 11. Mai 1999 den Umbau und die teilweise Nutzungs­änderung der Räume im Erd‑ und 1. Obergeschoss (Einrichtung von Kunst-Ausstellungs­räumen) des Wohn‑ und Geschäfts­hauses Assek.Nr....1 auf dem Grundstück Kat.Nr...2 an der K.-Strasse..3 in Zürich-Ries­bach. Die nachgesuchte Bewilligung für die Umnutzung des Dach­geschosses (Büro anstel­le von vier Zimmern und Küche) wurde verweigert.

II. Dagegen rekurrierte A. B. als Mieter des Bau­objekts am 23. Juni 1999 an die Baurekurskommission I und beantragte die Aufhebung des baurechtlichen Entscheids, so­weit damit die Nutzungsänderungen im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss bewilligt worden waren.

Die Baurekurskommission I trat mit Entscheid vom 17. Dezember 1999 auf den Rekurs von A. B. nicht ein. Zur Begründung erwog sie zusammengefasst, analog zu Mie­tern von Nachbarliegenschaften seien grundsätzlich auch Mieter von Wohnungen oder Ge­schäftsräumen in von baulichen Verfahren erfassten Liegenschaften zum Rekurs zuge­las­sen, sofern sie durch das Bauvorhaben unmittelbar betroffen würden. Dabei sei jedoch zu unterscheiden, ob die Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses durch die Aus­wir­kungen des Bauvorhabens selbst (z.B. Immissionen der umgenutzten Nachbar­wohnung) unmittelbar betroffen würden, oder aber ob sie aufgrund der bewilligten Nut­zungsänderung die Kündigung des Mietverhältnisses zu gewärtigen hätten. Im vorliegen­den Fall sei zwar davon auszugehen, dass die angefochtene Baubewilligung der Vermieterin den Anlass zur Kündigung des Mietverhältnisses geben werde, doch stünden dem Mieter nach einer Kün­digung die Instrumente des Mietrechts zur Verfügung. Ein zusätz­licher Schutz durch das Baurecht rechtfertige sich in derartigen Fällen nicht.

III. Mit Beschwerde vom 24. Januar 2000 beantragte A. B. dem Verwaltungs­ge­richt, den Entscheid der Baurekurskommission I vom 17. Dezember 1999 aufzuheben und die Sache zur materiellen Prüfung an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten‑ und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen.

Die Baurekurskommission I sowie die Bausektion der Stadt Zürich beantragten Ab­weisung der Beschwerde. Die private Beschwerdegegnerin stellte das Begehren, auf die Be­schwerde sei mangels Beschwerdelegitimation nicht einzutreten, eventuell sei diese ab­zuweisen. Ferner verlangte sie ebenfalls die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Ausführungen der Parteien werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgen­den Entscheidgründen wiedergegeben.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

l. Streitgegenstand des verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens bildet al­lein die Frage, ob die Baurekurskommission I zu Recht auf den Rekurs des heutigen Be­schwerde­führers nicht eingetreten ist. Der formell unterlegene Rekurrent ist befugt, den Nichtein­tretensentscheid mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht anzufechten und gel­tend zu machen, die Vorinstanz sei zu Unrecht auf sein Rechtsmittel nicht eingetreten (Al­fred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, Vorbem. zu §§ 19-28 N. 98).

2. a) Gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs‑ und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist zum Rekurs und zur Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Anord­nung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat.

Die Baurekurskommission I hat im angefochtenen Entscheid vom 17. Dezember 1999 die zu dieser Legitimationsvorschrift entwickelten Grundsätze zutreffend dargelegt. Darauf kann verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 des Verwaltungs­rechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 [VRG]). Anzufügen ist, dass wie für jede Prozessvoraussetzung auch für die Rekurs‑ und Beschwerdebefugnis von Amtes we­gen geprüft werden muss, ob sie ausgewiesen ist. Die Prüfung von Amtes wegen entbindet aber den Anfechtenden nicht davon, die Sach­umstände darzulegen, welche seine Legitima­tion begründen (RB 1989 Nr. 10; François Ruckstuhl, Der Rechtsschutz im zürcherischen Planungs‑ und Baurecht, ZBl 86/1985, S. 297). Die Darlegung des Sachverhalts, der die Legitimation als Prozessvoraussetzung begründen soll, muss bereits vor der ersten Rechts­mittelinstanz erfolgen (RB 1965 Nr. 4 = ZBl 66/1965, S. 506 = ZR 64 Nr. 187; vgl. RB 1980 Nr. 7 und 8). In einem oberen Rechtsmittelverfahren kann dies nicht nachgeholt wer­den. Sofern das Verwaltungsgericht ‑ wie hier ‑ als zweite gerichtliche Instanz ent­scheidet, können neue Tatsachen nach § 52 Abs. 2 VRG nur soweit geltend gemacht wer­den, als es durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist. Diese Bestimmung hat jeden­falls nicht den Sinn, ursprünglich fehlende Prozess‑ bzw. Sachurteilsvorausset­zungen nach­träglich vor einer oberen Instanz herstellen zu lassen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 52 N. 13). b) Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zur Legitimations­be­stimmung von § 338a PBG ‑ vgl. im übrigen auch den am 8. Juni 1997 revidierten § 21 VRG ‑ hängt die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn in Bausachen davon ab, ob für ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück bestehe und ob er anderseits durch die Erteilung der Baubewilligung in den angefochtenen Punkten mehr als irgend jemand oder als die Allgemeinheit in eigenen (tatsächlichen oder recht­li­chen) Interessen betroffen sei (RB 1980 Nrn. 7 und 8, je mit weiteren Hinweisen). Diese Praxis, die mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art. 103 lit. a des Bundes­rechts­pflege­gesetzes vom 16. Dezember 1943 (OG) übereinstimmt (vgl. BGE 120 Ib 48 E. 2a und 379 E. 4b, mit Hinweisen), ist seither in zahlreichen Urteilen bestätigt worden (vgl. insbesondere RB 1995 Nr. 9).

Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung kann neben dem benachbarten Grund­eigentümer auch ein Mieter durch ein Bauvorhaben auf einem benachbarten Grund­stück in legitimationsbegründender Weise berührt sein, sofern sein zivilrechtliches Ver­hält­nis geeignet ist, den Zusammenhang zwischen der Beeinträchtigung des Grundstücks und der besonderen Betroffenheit des Anfechtenden herzustellen (RB 1981 Nr. 13 = BEZ 1981 Nr. 34; Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 39, mit Hinweisen). Diese Rechtsprechung er­ging im Zusammenhang mit der Anfechtung von Baubewilligungen durch Mieter in Nach­bar lie­gen­schaften. In jenen Fällen sind die Interessen von Mietern und Eigentümern der betrof­fenen Liegenschaft gleichgerichtet, auf jeden Fall aber nicht entgegengesetzt. Betrifft das durch einen Mieter angefochtene Bauvorhaben indessen die Mietliegenschaft selber, so stehen sich im Normalfall die Interessen des anfechtenden Mieters und jene des Ver­mieters gegenüber, sofern letzterer gleichzeitig Grundeigentümer und Bewilligungsnehmer ist. In solchen Fällen ist zu prüfen, ob der anfechtende Mieter wirklich durch das Bau­polizeirecht geschützte Interessen verfolgt, oder ob er nicht eher seine privatrecht­liche Stellung als Mie­ter schützen bzw. verbessern will. Im letzteren Fall hat der Mieter laut § 317 PBG seine In­teressen auf zivilprozessualem Weg zu verfolgen und besteht kein "schutzwürdiges Inter­es­se" im Sinn von § 338a Abs. 1 PBG (bzw. Art. 103 lit. a OG) an der Aufhebung der Baube­willigung. Einem Rechtsmittelkläger fehlt das Rechtsschutzinteresse an der An­fechtung ei­nes baurechtlichen Entscheids, wenn ihm eine andere Rechtsschutz­möglichkeit offensteht, die von der Sache selber her näher liegt und einen mindestens gleichwertigen Rechtsschutz bietet, mit welchem der angestrebte Erfolg direkt erwirkt werden kann (BGE 101 Ib 212 E. c; VGr BE, BVR 1998, 227 = Baurecht 1998 S. 90 Nr. 253). c) Ob der Beschwerdeführer seine Rekurslegitimation hinreichend aufgezeigt hat, ist entsprechend den vorstehenden Ausführungen (vgl. E. 2a) nach dem Inhalt der Rekurs­schrift vom 23. Juni 1999 zu entscheiden. Dabei ist bei der Beurteilung der Eintretensfrage summarisch zu überprüfen, ob die Einwendungen des Beschwerdeführers überhaupt geeig­net sein kön­nen, eine Rechtsverletzung aufzuzeigen (BGE 112 Ia 119 E. 4b). aa) In der Rekursschrift vom 23. Juni 1999 an die Baurekurskommission I liess der heutige Beschwerdeführer zur Legitimation vorbringen, er sei seit 1952 Mieter im Erd­ge­schoss der streitbetroffenen Liegenschaft. Nach der angefochtenen Bewilligung würden im Erdgeschoss, wo er seit Jahrzehnten wohne, Ausstellungsräume bewilligt. Von dieser Nut­zungsänderung sei er unmittelbar berührt. Mit der angefochtenen Bewilligung solle im wei­teren die ohne baurechtliche Bewilligung erfolgte Zuführung der Räume im 1. Ober­ge­schoss zu einer Nichtwohnnutzung nachträglich sanktioniert werden. Indem die Bausek­tion sowohl im Erdgeschoss wie auch im 1. Obergeschoss eine Nutzung zu Nichtwohn­zwecken zulasse, erfolge eine drastische Reduktion des Wohnanteils, welcher heute annä­hernd 50% betrage. Dadurch werde der Beschwerdeführer in seinen Interessen unmittelbar berührt. In seiner Stellung als Mieter sei er von der steten Abnahme des Wohnanteils mehr betroffen als irgendein Dritter. Das Gebäude verliere durch die bewilligte Nutzungsände­rung seinen teilweise noch vorhandenen Charakter als Wohnhaus, wodurch auch die Wohnqualität des Rekurrenten erheblich geschmälert werde. Das Mietverhältnis sei unge­kündigt. Das Ver­waltungsgericht habe in einem kürzlich ergangenen Entscheid die Legiti­mation eines land­wirtschaftlichen Pächters bejaht, der gegen den Erlass eines Gestaltungs­plans Rekurs und anschliessend Verwaltungsgerichtsbeschwerde geführt habe. Das Gericht habe die Legiti­ma­tion bejaht, weil der Erlass des Gestaltungsplans zur Folge haben werde, dass das Pacht­verhältnis aufgelöst und der Pächter seinen Landwirtschaftsbetrieb aufgeben müsse. Diese Argumentation treffe auch im vorliegenden Fall zu.

Vor Verwaltungsgericht brachte der Beschwerdeführer zur Frage der Legitimation zusätz­lich vor, zwischenzeitlich habe die Vermieterin und private Beschwerdegegnerin die Kün­digung des Mietverhältnisses ausgesprochen. Diese Kündigung sei als missbräuchlich angefochten worden. Es könne davon ausgegangen werden, dass der Beschwerdeführer mit seiner Anfechtung Erfolg haben werde. Der Beschwerdeführer habe als Mieter im von der Umnutzung betroffenen Erdgeschoss zweifellos ein schutzwürdiges Interesse daran, dass die angefochtene Bewilligung aufgehoben werde und er die Nutzung der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken entsprechend seinem Mietvertrag weiterführen könne. Doch auch wenn er die Räume im Erdgeschoss weiterhin als Wohnung nützen könne, habe er ein schutz­würdiges Bedürfnis, dass das streitbetroffene Gebäude durch die ungerechtfertigterweise be­wil­ligten Nutzungsänderungen nicht seinen teilweise noch vorhandenen Charakter als Wohn­haus vollends verliere. Dadurch würde nämlich auch die Wohnqualität des Be­schwer­deführers erheblich geschmälert. bb) Die Vorbringen in Rekurs‑ und Beschwerdeschrift zeigen, dass der Beschwer­deführer nicht vom Baupolizeirecht geregelte Interessen verfolgt, sondern solche zivil­recht­licher Natur. Im Kern der Sache geht es ihm um sein privatrechtliches Verhältnis zum Vermieter, um seine mietvertragsrechtliche Position. Dies ist offensichtlich, soweit die Nut­zungsänderung das von ihm gemietete Erdgeschoss betrifft; denn diese Nut­zungsände­rung kann nicht realisiert werden, solange das Mietverhältnis andauert. Eine Beeinträchti­gung des Beschwerdeführers ist durch diese Nutzungsänderung daher ausge­schlossen. Dies trifft an sich auch auf die Nutzungsänderung im 1. Obergeschoss zu. Denn vom Erdge­schoss wird ein direkter Zugang (Treppe) ins 1. Obergeschoss geschaffen. Es kann daher davon ausgegangen werden, dass die Nutzungsänderung im Erdgeschoss und im 1. Ober­geschoss nur gesamthaft erfolgen kann, sodass auch dieses baurechtliche Vor­haben nicht verwirklicht werden kann, solange das Mietverhältnis des Beschwerdeführers andau­ert und er demgemäss auch keine dadurch verursachten Beeinträchtigungen erleidet. Selbst wenn aber davon ausgegangen würde, dass die Umnutzung des 1. Ober­geschosses zu Kunst-Aus­stellungsräumen separat und damit während der Mietdauer des Beschwerdefüh­rers reali­siert werden kann, so hat dies keinerlei baupolizeilich relevanten Beeinträchtigun­gen zur Folge. Wohl bringt der Beschwerdeführer in diesem Zusammen­hang vor, er habe ein Inter­esse, dass das Gebäude, in welchem er seit Jahrzehnten lebe, seinen teilweise noch vorhan­denen Charakter als Wohnhaus nicht verliere bzw. seine Wohnqualität nicht erheb­lich ge­schmälert werde. Dieser Einwand ist aber offensichtlich haltlos und nicht geeignet, die Le­gi­timation des Beschwerdeführers zur Baueinsprache zu begründen. Denn das 1. Oberge­schoss wird seit 1. April 1979, mithin seit mehr als 21 Jahren, zu Bürozwecken genutzt. Ge­mäss den Angaben des Beschwerdeführers in seiner Rekursschrift dienen die Bü­ros heute einer Werbeagentur und einem Architektur­büro. Wenn diese Büroräume neu als Kunst-Ausstellungsräume genutzt werden, ändert dies am "Charakter als Wohn­haus" über­haupt nichts, da keine Wohnräume umgenutzt werden. Damit erweist sich auch der Ein­wand, die Wohnqualität werde durch das Bauvorhaben erheblich ge­schmälert, als von vornherein unbegründet.

Es ist nicht Aufgabe des öffentlichen Rechts, dem Beschwerdeführer die Verfol­gung seiner zivilrechtlichen Ansprüche bzw. Interessen zu ermöglichen (§ 317 PBG). Der Beschwerdeführer verweist in diesem Zusammenhang auf den in RB 1981 Nr. 10 publi­zierten Entscheid des Verwaltungsgerichts, bei welchem eine zivilrechtlich (dienstbarkeits­rechtlich) gesicherte Zufahrt im Streit stand. Dabei übersieht er jedoch, dass die Zufahrt als Bestandteil der Baureife eine Grundvoraussetzung für die Erteilung der Baubewilligung ist (§ 234 PBG; Art. 22 Abs. 2 lit. b des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979). Demge­mäss ist auch im Baubewilligungsverfahren zu überprüfen, ob eine dienstbarkeitsrechtlich gesicherte Zufahrt als hinreichende Erschliessung im Sinn des Baupolizeirechts gelten kann. Unbe­helflich ist sodann der Hinweis auf die Legitimation des Pächters zur Anfech­tung einer Planungsmassnahme, welche das gepachtete Land betrifft. Das Bundesgericht hat dem Pächter die Legitimation zur staatsrechtlichen Beschwerde zuerkannt, weil die Einzonung in eine Bauzone die Pachterstreckung durch den Richter grundsätzlich aus­schliesst bzw. direkt beeinträchtigt.

Zusammenfassend ist die Baurekurskommission I zu Recht auf den Rekurs des Be­schwerdeführers nicht eingetreten. Damit erweist sich die Beschwerde insgesamt als unbe­gründet und ist demnach abzuweisen.

3....

Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2....