Document ID: /entscheidsuche_html/filtered/documents_0449.jsonl.gz/387

Geschäftsnummer: VB.2005.00222 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 22.07.2005 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung und Befehl Einfriedung eines Grundstücks mit Metallmasten und Segelelementen: Einordnung gemäss § 238 Abs. 1 PBG. Die Vorinstanz beschränkt sich in ihrem Entscheid, mit dem sie die kommunale Bauverweigerung aufhebt, im Wesentlichen darauf, eine eigene Würdigung der Verbesserungen des überarbeiteten Projekts vorzunehmen. Sie zeigt nicht auf, inwiefern sich die ästhetische Würdigung des Projekts durch die örtliche Baubehörde als offensichtlich unhaltbar erweist, weshalb der vorinstanzliche Entscheid ermessensüberschreitend ist (E. 3.3). Gutheissung der Beschwerden VB.2005.00222 und VB.2005.00223. Geschäftsnummer: VB.2005.00222 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 22.07.2005 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung und Befehl Einfriedung eines Grundstücks mit Metallmasten und Segelelementen: Einordnung gemäss § 238 Abs. 1 PBG. Die Vorinstanz beschränkt sich in ihrem Entscheid, mit dem sie die kommunale Bauverweigerung aufhebt, im Wesentlichen darauf, eine eigene Würdigung der Verbesserungen des überarbeiteten Projekts vorzunehmen. Sie zeigt nicht auf, inwiefern sich die ästhetische Würdigung des Projekts durch die örtliche Baubehörde als offensichtlich unhaltbar erweist, weshalb der vorinstanzliche Entscheid ermessensüberschreitend ist (E. 3.3). Gutheissung der Beschwerden VB.2005.00222 und VB.2005.00223. Stichworte: EINFRIEDUNG GARTENANLAGE GESTALTUNG UND EINORDNUNG HANGLAGE SICHTSCHUTZWAND Rechtsnormen: § 238 Abs. I PBG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Stichworte: EINFRIEDUNG GARTENANLAGE GESTALTUNG UND EINORDNUNG HANGLAGE SICHTSCHUTZWAND EINFRIEDUNG GARTENANLAGE GESTALTUNG UND EINORDNUNG HANGLAGE SICHTSCHUTZWAND Rechtsnormen: § 238 Abs. I PBG § 238 Abs. I PBG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 I. Am 24. August 2004 verweigerte die Baukommission Küsnacht D die baurechtliche Bewilligung für eine eigenmächtig erstellte Reihe von mehreren, aus weissem PVC bestehenden, demontierbaren Segeln auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, L, in Küsnacht. Die insgesamt 34 m lange Konstruktion ist an sechs bis zu 3,95 m hohen, grau verzinkten Stahlmasten befestigt und folgt in einem Abstand von 1,8 m der südlichen Grundstücksgrenze. II. Einen gegen diesen Beschluss erhobenen Rekurs der Bauherrin hiess die Baurekurskommission II am 12. April 2005 gut; die Baukommission Küsnacht wurde eingeladen, das Baugesuch zu bewilligen. III. Gegen den Rekursentscheid erhoben die Gemeinde Küsnacht und die ins Rekursverfahren beigeladene Nachbarin B am 18. Mai 2005 Beschwerde an das Verwaltungsgericht, je mit dem Antrag, den Rekursentscheid aufzuheben und die Bauverweigerung der Gemeinde zu bestätigen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin. Die Baurekurskommission II schloss am 2. Juni 2005 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerin liess am 27. Juni 2005 Abweisung der Beschwerden unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen; in verfahrensmässiger Hinsicht beantragte sie Vereinigung der Verfahren und einen Augenschein durch das Gericht. Die Kammer zieht in Erwägung: 1. 1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtpflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig. Die beschwerdeführende Nachbarin ist als Eigentümerin des Grundstücks, von dessen Grenze die Segel nur 1,8 m entfernt sind, durch den Rekursentscheid in besonderer Weise betroffen und deshalb gemäss § 21 lit. a VRG bzw. § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert. Auch die Gemeinde, der bei der Anwendung von § 238 PBG eine qualifizierte Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zusteht (RB 1979 Nr. 10; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2.A., Zürich 1999, § 21 N. 67), ist zur Beschwerde befugt. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die rechtzeitig erhobenen Beschwerden einzutreten. 1.2 Die Beschwerden, welche beide die Einordnung der Segel auf dem Grundstück der Beschwerdegegnerin betreffen, sind zweckmässigerweise zu vereinigen. 1.3 Der von der Beschwerdegegnerin beantragte Augenschein rechtfertigt sich nicht. Die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts ist gemäss § 50 Abs. 1 VRG beschränkt. Im Zusammenhang mit Fragen der Einordnung im Sinn von § 238 PBG hat das Gericht in erster Linie zur prüfen, ob die Baurekurskommission die der Gemeinde bei der Anwendung von § 238 PBG zustehende qualifizierte Entscheidungs- und Ermessensfreiheit beachtet hat. Zu beantworten ist vorliegend die Frage, ob die Würdigung der örtlichen Baubehörde, das Bauvorhaben stelle in der massgeblichen baulichen und landschaftlichen Umgebung einen Fremdkörper dar, als offensichtlich nicht mehr vertretbar erscheint (vgl. dazu nachfolgende E. 2). Dieser Entscheid kann hier auf Grund der Baueingabepläne und der bei den Akten liegenden Fotografien gefällt werden. Ein Augenschein ist daher nicht erforderlich. 2. Die Baurekurskommission hat die zu § 238 Abs. 1 PBG entwickelte Praxis grundsätzlich zutreffend dargestellt (Rekursentscheid, E. 4a), sodass auf diese Ausführungen verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Bei der Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG steht der kommunalen Baubehörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Trotz umfassender Kognition (§ 20 VRG) hat sich deshalb die Baurekurskommission bei der Überprüfung eines Einordnungsentscheids der kommunalen Baubehörde Zurückhaltung aufzuerlegen. Beruht dieser auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände, so hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihr eigenes Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen Behörde setzen. Die Rekursinstanz darf erst dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche Ermessensausübung als offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19). Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG sowie gemäss § 51 VRG eine für den Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts gerügt werden. Hat die Baurekurskommission einen Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde aufgehoben, so kann vor Verwaltungsgericht insbesondere geltend gemacht werden, die Rekursinstanz habe ermessensüberschreitend im Sinn von § 50 Abs. 2 lit. c VRG in die qualifizierte Entscheidungs- und Ermessensfreiheit der Gemeinde eingegriffen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 50 N. 78). Das Verwaltungsgericht überprüft dabei lediglich, ob die Rekursinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde als offensichtlich nicht mehr haltbar hat beurteilen dürfen; nimmt es statt dessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Eingliederung des Bauvorhabens vor, so überschreitet es in willkürlicher Weise seine eigene Kognition und verletzt damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004, www.bger.ch). 3. 3.1 Das umstrittene Bauvorhaben hat eine längere Vorgeschichte: Nach der eigenmächtigen Installation der Anlage wurde die Bauherrschaft am 18. September 2001 zur Einreichung eines Baugesuchs aufgefordert und am 12. März 2002 die Bewilligung verweigert; die Baurekurskommission wies den hiergegen erhobenen Rekurs am 24. September 2002 ab; der Entscheid erwuchs nach Rückzug der dagegen erhobenen Beschwerde in Rechtskraft. Bereits am 7. November 2002 war erfolglos ein erstes Alternativprojekt eingereicht worden. Am 31. Januar 2003 wurde ein zweites Alternativprojekt eingegeben. Dieses wurde von der örtlichen Baubehörde am 20. Mai 2003 auch verweigert und der dagegen erhobene Rekurs von der Vorinstanz am 3. Februar 2004 wiederum abgewiesen. 3.2 Die Baukommission Küsnacht hat im Beschluss vom 24. August 2004 unter Bezugnahme auf diese Vorgeschichte die Verweigerung der Bewilligung für das im vorliegenden Verfahren umstrittene überarbeitete zweite Alternativprojekt im Wesentlichen damit begründet, dass das Segelband nach wie vor als Fremdkörper im Landschaftsbild wirke. Die nun verbleibenden Dreiecke wirkten formal und funktional unmotiviert. Das Dreieck als Form trete nun umso stärker in Erscheinung und es komme ihm keine wirkliche Funktion mehr zu. In ihrer Rekursantwort vom 23. Dezember 2004 liess die Behörde verdeutlichen, dass die optische Wirkung gegenüber den früheren Projekten etwas weniger dominant und die unerwünschte Sichtriegel-Wirkung durch das Weglassen einzelner Segelelemente gemildert sei. Das Segelband wirke aber aufgrund von Grösse, Farbe und Material nach wie vor als starker Fremdkörper im Landschaftsbild. Zwar würden auf der Nordostseite gewisse Durchblicke gewährt, die verbleibenden "Dreiecke" wirkten jedoch nach wie vor dominant und zudem formal und funktional unmotiviert. Die grossen weissen Dreiecke bildeten einen starken Kontrast zum dunklen Hintergrund der Bepflanzung und träten als Form nun umso stärker in Erscheinung; auf der südwestlichen Seite (im Bereich des Schwimmbads) bleibe die unerwünschte Sichtriegel-Wirkung bestehen. Mit Masten von gegen 4 m Höhe liege das Vorhaben weit entfernt von den sonst vorherrschenden Zäunen oder Grünhecken mit Höhen von 1,5 bis höchstens 2,5 m; das Weglassen einzelner Segel vermöge die erdrückenden Dimensionen der Einfriedung nicht auf ein im Sinn von § 238 PBG akzeptables Mass zu bringen. 3.3 Inwiefern diese Beurteilung der örtlichen Baubehörde als nicht mehr vertretbar erscheint, wird im Rekursentscheid nicht begründet. Die Vorinstanz beschränkt sich im Wesentlichen darauf, eine eigene Würdigung der Verbesserungen des überarbeiteten zweiten Alternativprojekts gegenüber den ersten abgelehnten vorzunehmen (Rekursentscheid, E. 4b); auf die Erwägungen der Baubehörde, weshalb sie die Verbesserungen gegenüber den ersten Projekten nicht als hinreichend erachte und die Anlage aufgrund von Grösse, Farbe und Material nach wie vor als starken Fremdkörper im Landschaftsbild betrachte, nimmt der Rekursentscheid keinen Bezug. Auch der Würdigung der Baubehörde, dass im Bereich des Schwimmbads die unerwünschte Sichtriegel-Wirkung bestehen bleibe, stellt die Baurekurskommission lediglich ihre gegenteilige eigene Würdigung gegenüber, ohne zu begründen, dass diejenige der kommunalen Behörde offensichtlich unhaltbar sei. Die Vorinstanz beschränkt sich auf Darlegungen, dass die neue Projektvariante gestalterisch besser sei als die auch von ihr abgelehnte erste Variante. Diese Verbesserung, die auch die örtliche Behörde erkannt hat, führt für sich allein jedoch nicht dazu, dass die ästhetische Beurteilung des abgeänderten Projekts durch die Gemeinde als unhaltbar erscheint. Die Gemeinde hat sodann zutreffend darauf hingewiesen, dass im Bereich des Schwimmbads, wo die Segelwand an der dortigen Hangkante sehr stark in Erscheinung tritt, das Projekt nicht wesentlich geändert worden ist. An dieser Stelle sind die Segel durchgehend zwischen drei Masten mit Höhen von 3,31 m, 2,85 m und 1,56 m aufgespannt, sodass eine ebenso hohe durchgehende weisse Wand entsteht. In einer locker bebauten, stark durchgrünten Umgebung und insbesondere an der Hangkante, wo sich der Blick zum See hin öffnet, durfte die Bewilligungsbehörde die Anlage mit guten Gründen als Fremdkörper bezeichnen. Auch die Würdigung, dass in diesem Bereich eine unerwünschte Riegelwirkung entstehe, ist angesichts der exponierten Lage nachvollziehbar. Sodann liegt ein anderer Fall vor als der vom Verwaltungsgericht am 12. Januar 2005 beurteilte (BEZ 2005 Nr. 19), wo es um Gartenskulpturen ging und das Gericht unter Hinweis auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit öffentlichrechtlicher Eigentumsbeschränkungen ausgeführt hat, dass dem Bauherrn für die übliche und naturgemäss individuelle Ausstattung seines Gartens mit Gartenzwergen, Gartenmöbeln, Spielgeräten und ähnlichen Artefakten, ein nicht zu enger Gestaltungsspielraum belassen werden müsse. Wie das Gericht dabei einschränkend beigefügt hat, gilt dies für Objekte, die bereits aufgrund ihrer Grösse erscheinungsmässig nicht allzu stark ins Gewicht fallen, was hier angesichts der sich in Grenznähe über mehr als 30 m erstreckenden und teilweise eine Höhe von fast 4 m erreichenden Anlage nicht zutrifft. Auch unter diesem Gesichtswinkel erscheint der Einordnungsentscheid der örtlichen Baubehörde nicht als unhaltbar. Der Rekursentscheid erweist sich damit als ermessensüberschreitend. 4. In Gutheissung der Beschwerden ist deshalb der angefochtene Rekursentscheid aufzuheben und der Beschluss der Baukommission Küsnacht vom 24. August 2004 wiederherzustellen. Die Gerichtskosten sowie diejenigen des Rekursverfahrens sind der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Diese ist überdies für das Verfahren vor beiden Rechtsmittelinstanzen zu einer angemessenen Parteientschädigung an die Beschwerdeführerinnen zu verpflichten ( § 17 Abs. 2 lit. a VRG; § 12 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997, LS 175.252). Als angemessen erscheint eine Entschädigung von je Fr. 1'200.- ( Mehrwertsteuer inbegriffen). Demgemäss beschliesst die Kammer: Die Beschwerdeverfahren VB.2005.00222 und VB.2005.00223 werden vereinigt; und entscheidet: 1. Die Beschwerden werden gutgeheissen. Demgemäss wird der angefochtene Rekursentscheid aufgehoben und der Beschluss der Baukommission Küsnacht vom 24. August 2004 wiederhergestellt. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 2'500.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 180.-- Zustellungskosten, Fr. 2'680.-- Total der Kosten. 3. Die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerin auferlegt. 4. Die Beschwerdegegnerin wird zu einer Parteientschädigung von je Fr. 1'200.- an die Beschwerdeführerinnen verpflichtet (insgesamt Fr. 2'400.-, Mehrwertsteuer inbegriffen), zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids. 5. Mitteilung an … I. Am 24. August 2004 verweigerte die Baukommission Küsnacht D die baurechtliche Bewilligung für eine eigenmächtig erstellte Reihe von mehreren, aus weissem PVC bestehenden, demontierbaren Segeln auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, L, in Küsnacht. Die insgesamt 34 m lange Konstruktion ist an sechs bis zu 3,95 m hohen, grau verzinkten Stahlmasten befestigt und folgt in einem Abstand von 1,8 m der südlichen Grundstücksgrenze. II. Einen gegen diesen Beschluss erhobenen Rekurs der Bauherrin hiess die Baurekurskommission II am 12. April 2005 gut; die Baukommission Küsnacht wurde eingeladen, das Baugesuch zu bewilligen. III. Gegen den Rekursentscheid erhoben die Gemeinde Küsnacht und die ins Rekursverfahren beigeladene Nachbarin B am 18. Mai 2005 Beschwerde an das Verwaltungsgericht, je mit dem Antrag, den Rekursentscheid aufzuheben und die Bauverweigerung der Gemeinde zu bestätigen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin. Die Baurekurskommission II schloss am 2. Juni 2005 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerin liess am 27. Juni 2005 Abweisung der Beschwerden unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen; in verfahrensmässiger Hinsicht beantragte sie Vereinigung der Verfahren und einen Augenschein durch das Gericht. Die Kammer zieht in Erwägung: 1. 1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtpflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig. Die beschwerdeführende Nachbarin ist als Eigentümerin des Grundstücks, von dessen Grenze die Segel nur 1,8 m entfernt sind, durch den Rekursentscheid in besonderer Weise betroffen und deshalb gemäss § 21 lit. a VRG bzw. § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert. Auch die Gemeinde, der bei der Anwendung von § 238 PBG eine qualifizierte Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zusteht (RB 1979 Nr. 10; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2.A., Zürich 1999, § 21 N. 67), ist zur Beschwerde befugt. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die rechtzeitig erhobenen Beschwerden einzutreten. 1.2 Die Beschwerden, welche beide die Einordnung der Segel auf dem Grundstück der Beschwerdegegnerin betreffen, sind zweckmässigerweise zu vereinigen. 1.3 Der von der Beschwerdegegnerin beantragte Augenschein rechtfertigt sich nicht. Die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts ist gemäss § 50 Abs. 1 VRG beschränkt. Im Zusammenhang mit Fragen der Einordnung im Sinn von § 238 PBG hat das Gericht in erster Linie zur prüfen, ob die Baurekurskommission die der Gemeinde bei der Anwendung von § 238 PBG zustehende qualifizierte Entscheidungs- und Ermessensfreiheit beachtet hat. Zu beantworten ist vorliegend die Frage, ob die Würdigung der örtlichen Baubehörde, das Bauvorhaben stelle in der massgeblichen baulichen und landschaftlichen Umgebung einen Fremdkörper dar, als offensichtlich nicht mehr vertretbar erscheint (vgl. dazu nachfolgende E. 2). Dieser Entscheid kann hier auf Grund der Baueingabepläne und der bei den Akten liegenden Fotografien gefällt werden. Ein Augenschein ist daher nicht erforderlich. 2. Die Baurekurskommission hat die zu § 238 Abs. 1 PBG entwickelte Praxis grundsätzlich zutreffend dargestellt (Rekursentscheid, E. 4a), sodass auf diese Ausführungen verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Bei der Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG steht der kommunalen Baubehörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Trotz umfassender Kognition (§ 20 VRG) hat sich deshalb die Baurekurskommission bei der Überprüfung eines Einordnungsentscheids der kommunalen Baubehörde Zurückhaltung aufzuerlegen. Beruht dieser auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände, so hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihr eigenes Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen Behörde setzen. Die Rekursinstanz darf erst dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche Ermessensausübung als offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19). Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG sowie gemäss § 51 VRG eine für den Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts gerügt werden. Hat die Baurekurskommission einen Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde aufgehoben, so kann vor Verwaltungsgericht insbesondere geltend gemacht werden, die Rekursinstanz habe ermessensüberschreitend im Sinn von § 50 Abs. 2 lit. c VRG in die qualifizierte Entscheidungs- und Ermessensfreiheit der Gemeinde eingegriffen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 50 N. 78). Das Verwaltungsgericht überprüft dabei lediglich, ob die Rekursinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde als offensichtlich nicht mehr haltbar hat beurteilen dürfen; nimmt es statt dessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Eingliederung des Bauvorhabens vor, so überschreitet es in willkürlicher Weise seine eigene Kognition und verletzt damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004, www.bger.ch). 3. 3.1 Das umstrittene Bauvorhaben hat eine längere Vorgeschichte: Nach der eigenmächtigen Installation der Anlage wurde die Bauherrschaft am 18. September 2001 zur Einreichung eines Baugesuchs aufgefordert und am 12. März 2002 die Bewilligung verweigert; die Baurekurskommission wies den hiergegen erhobenen Rekurs am 24. September 2002 ab; der Entscheid erwuchs nach Rückzug der dagegen erhobenen Beschwerde in Rechtskraft. Bereits am 7. November 2002 war erfolglos ein erstes Alternativprojekt eingereicht worden. Am 31. Januar 2003 wurde ein zweites Alternativprojekt eingegeben. Dieses wurde von der örtlichen Baubehörde am 20. Mai 2003 auch verweigert und der dagegen erhobene Rekurs von der Vorinstanz am 3. Februar 2004 wiederum abgewiesen. 3.2 Die Baukommission Küsnacht hat im Beschluss vom 24. August 2004 unter Bezugnahme auf diese Vorgeschichte die Verweigerung der Bewilligung für das im vorliegenden Verfahren umstrittene überarbeitete zweite Alternativprojekt im Wesentlichen damit begründet, dass das Segelband nach wie vor als Fremdkörper im Landschaftsbild wirke. Die nun verbleibenden Dreiecke wirkten formal und funktional unmotiviert. Das Dreieck als Form trete nun umso stärker in Erscheinung und es komme ihm keine wirkliche Funktion mehr zu. In ihrer Rekursantwort vom 23. Dezember 2004 liess die Behörde verdeutlichen, dass die optische Wirkung gegenüber den früheren Projekten etwas weniger dominant und die unerwünschte Sichtriegel-Wirkung durch das Weglassen einzelner Segelelemente gemildert sei. Das Segelband wirke aber aufgrund von Grösse, Farbe und Material nach wie vor als starker Fremdkörper im Landschaftsbild. Zwar würden auf der Nordostseite gewisse Durchblicke gewährt, die verbleibenden "Dreiecke" wirkten jedoch nach wie vor dominant und zudem formal und funktional unmotiviert. Die grossen weissen Dreiecke bildeten einen starken Kontrast zum dunklen Hintergrund der Bepflanzung und träten als Form nun umso stärker in Erscheinung; auf der südwestlichen Seite (im Bereich des Schwimmbads) bleibe die unerwünschte Sichtriegel-Wirkung bestehen. Mit Masten von gegen 4 m Höhe liege das Vorhaben weit entfernt von den sonst vorherrschenden Zäunen oder Grünhecken mit Höhen von 1,5 bis höchstens 2,5 m; das Weglassen einzelner Segel vermöge die erdrückenden Dimensionen der Einfriedung nicht auf ein im Sinn von § 238 PBG akzeptables Mass zu bringen. 3.3 Inwiefern diese Beurteilung der örtlichen Baubehörde als nicht mehr vertretbar erscheint, wird im Rekursentscheid nicht begründet. Die Vorinstanz beschränkt sich im Wesentlichen darauf, eine eigene Würdigung der Verbesserungen des überarbeiteten zweiten Alternativprojekts gegenüber den ersten abgelehnten vorzunehmen (Rekursentscheid, E. 4b); auf die Erwägungen der Baubehörde, weshalb sie die Verbesserungen gegenüber den ersten Projekten nicht als hinreichend erachte und die Anlage aufgrund von Grösse, Farbe und Material nach wie vor als starken Fremdkörper im Landschaftsbild betrachte, nimmt der Rekursentscheid keinen Bezug. Auch der Würdigung der Baubehörde, dass im Bereich des Schwimmbads die unerwünschte Sichtriegel-Wirkung bestehen bleibe, stellt die Baurekurskommission lediglich ihre gegenteilige eigene Würdigung gegenüber, ohne zu begründen, dass diejenige der kommunalen Behörde offensichtlich unhaltbar sei. Die Vorinstanz beschränkt sich auf Darlegungen, dass die neue Projektvariante gestalterisch besser sei als die auch von ihr abgelehnte erste Variante. Diese Verbesserung, die auch die örtliche Behörde erkannt hat, führt für sich allein jedoch nicht dazu, dass die ästhetische Beurteilung des abgeänderten Projekts durch die Gemeinde als unhaltbar erscheint. Die Gemeinde hat sodann zutreffend darauf hingewiesen, dass im Bereich des Schwimmbads, wo die Segelwand an der dortigen Hangkante sehr stark in Erscheinung tritt, das Projekt nicht wesentlich geändert worden ist. An dieser Stelle sind die Segel durchgehend zwischen drei Masten mit Höhen von 3,31 m, 2,85 m und 1,56 m aufgespannt, sodass eine ebenso hohe durchgehende weisse Wand entsteht. In einer locker bebauten, stark durchgrünten Umgebung und insbesondere an der Hangkante, wo sich der Blick zum See hin öffnet, durfte die Bewilligungsbehörde die Anlage mit guten Gründen als Fremdkörper bezeichnen. Auch die Würdigung, dass in diesem Bereich eine unerwünschte Riegelwirkung entstehe, ist angesichts der exponierten Lage nachvollziehbar. Sodann liegt ein anderer Fall vor als der vom Verwaltungsgericht am 12. Januar 2005 beurteilte (BEZ 2005 Nr. 19), wo es um Gartenskulpturen ging und das Gericht unter Hinweis auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit öffentlichrechtlicher Eigentumsbeschränkungen ausgeführt hat, dass dem Bauherrn für die übliche und naturgemäss individuelle Ausstattung seines Gartens mit Gartenzwergen, Gartenmöbeln, Spielgeräten und ähnlichen Artefakten, ein nicht zu enger Gestaltungsspielraum belassen werden müsse. Wie das Gericht dabei einschränkend beigefügt hat, gilt dies für Objekte, die bereits aufgrund ihrer Grösse erscheinungsmässig nicht allzu stark ins Gewicht fallen, was hier angesichts der sich in Grenznähe über mehr als 30 m erstreckenden und teilweise eine Höhe von fast 4 m erreichenden Anlage nicht zutrifft. Auch unter diesem Gesichtswinkel erscheint der Einordnungsentscheid der örtlichen Baubehörde nicht als unhaltbar. Der Rekursentscheid erweist sich damit als ermessensüberschreitend. 4. In Gutheissung der Beschwerden ist deshalb der angefochtene Rekursentscheid aufzuheben und der Beschluss der Baukommission Küsnacht vom 24. August 2004 wiederherzustellen. Die Gerichtskosten sowie diejenigen des Rekursverfahrens sind der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Diese ist überdies für das Verfahren vor beiden Rechtsmittelinstanzen zu einer angemessenen Parteientschädigung an die Beschwerdeführerinnen zu verpflichten ( § 17 Abs. 2 lit. a VRG; § 12 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997, LS 175.252). Als angemessen erscheint eine Entschädigung von je Fr. 1'200.- ( Mehrwertsteuer inbegriffen). Demgemäss beschliesst die Kammer: Die Beschwerdeverfahren VB.2005.00222 und VB.2005.00223 werden vereinigt; und entscheidet: 1. Die Beschwerden werden gutgeheissen. Demgemäss wird der angefochtene Rekursentscheid aufgehoben und der Beschluss der Baukommission Küsnacht vom 24. August 2004 wiederhergestellt. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 2'500.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 180.-- Zustellungskosten, Fr. 2'680.-- Total der Kosten. 3. Die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerin auferlegt. 4. Die Beschwerdegegnerin wird zu einer Parteientschädigung von je Fr. 1'200.- an die Beschwerdeführerinnen verpflichtet (insgesamt Fr. 2'400.-, Mehrwertsteuer inbegriffen), zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids. 5. Mitteilung an …

I.

Am 24. August 2004 verweigerte die Baukommission Küsnacht D die baurechtliche Bewilligung für eine eigenmächtig erstellte Reihe von mehreren, aus weissem PVC bestehenden, demontierbaren Segeln auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, L, in Küsnacht. Die insgesamt 34 m lange Konstruktion ist an sechs bis zu 3,95 m hohen, grau verzinkten Stahlmasten befestigt und folgt in einem Abstand von 1,8 m der südlichen Grundstücksgrenze.

II.

Einen gegen diesen Beschluss erhobenen Rekurs der Bauherrin hiess die Baurekurskommission II am 12. April 2005 gut; die Baukommission Küsnacht wurde eingeladen, das Baugesuch zu bewilligen.

III.

Gegen den Rekursentscheid erhoben die Gemeinde Küsnacht und die ins Rekursverfahren beigeladene Nachbarin B am 18. Mai 2005 Beschwerde an das Verwaltungsgericht, je mit dem Antrag, den Rekursentscheid aufzuheben und die Bauverweigerung der Gemeinde zu bestätigen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.

Die Baurekurskommission II schloss am 2. Juni 2005 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerin liess am 27. Juni 2005 Abweisung der Beschwerden unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen; in verfahrensmässiger Hinsicht beantragte sie Vereinigung der Verfahren und einen Augenschein durch das Gericht.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtpflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig. Die beschwerdeführende Nachbarin ist als Eigentümerin des Grundstücks, von dessen Grenze die Segel nur 1,8 m entfernt sind, durch den Rekursentscheid in besonderer Weise betroffen und deshalb gemäss § 21 lit. a VRG bzw. § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert. Auch die Gemeinde, der bei der Anwendung von § 238 PBG eine qualifizierte Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zusteht (RB 1979 Nr. 10; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2.A., Zürich 1999, § 21 N. 67), ist zur Beschwerde befugt. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die rechtzeitig erhobenen Beschwerden einzutreten.

1.2 Die Beschwerden, welche beide die Einordnung der Segel auf dem Grundstück der Beschwerdegegnerin betreffen, sind zweckmässigerweise zu vereinigen.

1.3 Der von der Beschwerdegegnerin beantragte Augenschein rechtfertigt sich nicht. Die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts ist gemäss § 50 Abs. 1 VRG beschränkt. Im Zusammenhang mit Fragen der Einordnung im Sinn von § 238 PBG hat das Gericht in erster Linie zur prüfen, ob die Baurekurskommission die der Gemeinde bei der Anwendung von § 238 PBG zustehende qualifizierte Entscheidungs- und Ermessensfreiheit beachtet hat. Zu beantworten ist vorliegend die Frage, ob die Würdigung der örtlichen Baubehörde, das Bauvorhaben stelle in der massgeblichen baulichen und landschaftlichen Umgebung einen Fremdkörper dar, als offensichtlich nicht mehr vertretbar erscheint (vgl. dazu nachfolgende E. 2). Dieser Entscheid kann hier auf Grund der Baueingabepläne und der bei den Akten liegenden Fotografien gefällt werden. Ein Augenschein ist daher nicht erforderlich.

2.

Die Baurekurskommission hat die zu § 238 Abs. 1 PBG entwickelte Praxis grundsätzlich zutreffend dargestellt (Rekursentscheid, E. 4a), sodass auf diese Ausführungen verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG).

Bei der Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG steht der kommunalen Baubehörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Trotz umfassender Kognition (§ 20 VRG) hat sich deshalb die Baurekurskommission bei der Überprüfung eines Einordnungsentscheids der kommunalen Baubehörde Zurückhaltung aufzuerlegen. Beruht dieser auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände, so hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihr eigenes Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen Behörde setzen. Die Rekursinstanz darf erst dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche Ermessensausübung als offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19).

Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG sowie gemäss § 51 VRG eine für den Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts gerügt werden. Hat die Baurekurskommission einen Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde aufgehoben, so kann vor Verwaltungsgericht insbesondere geltend gemacht werden, die Rekursinstanz habe ermessensüberschreitend im Sinn von § 50 Abs. 2 lit. c VRG in die qualifizierte Entscheidungs- und Ermessensfreiheit der Gemeinde eingegriffen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 50 N. 78). Das Verwaltungsgericht überprüft dabei lediglich, ob die Rekursinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde als offensichtlich nicht mehr haltbar hat beurteilen dürfen; nimmt es statt dessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Eingliederung des Bauvorhabens vor, so überschreitet es in willkürlicher Weise seine eigene Kognition und verletzt damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004, www.bger.ch).

3.

3.1 Das umstrittene Bauvorhaben hat eine längere Vorgeschichte: Nach der eigenmächtigen Installation der Anlage wurde die Bauherrschaft am 18. September 2001 zur Einreichung eines Baugesuchs aufgefordert und am 12. März 2002 die Bewilligung verweigert; die Baurekurskommission wies den hiergegen erhobenen Rekurs am 24. September 2002 ab; der Entscheid erwuchs nach Rückzug der dagegen erhobenen Beschwerde in Rechtskraft. Bereits am 7. November 2002 war erfolglos ein erstes Alternativprojekt eingereicht worden. Am 31. Januar 2003 wurde ein zweites Alternativprojekt eingegeben. Dieses wurde von der örtlichen Baubehörde am 20. Mai 2003 auch verweigert und der dagegen erhobene Rekurs von der Vorinstanz am 3. Februar 2004 wiederum abgewiesen.

3.2 Die Baukommission Küsnacht hat im Beschluss vom 24. August 2004 unter Bezugnahme auf diese Vorgeschichte die Verweigerung der Bewilligung für das im vorliegenden Verfahren umstrittene überarbeitete zweite Alternativprojekt im Wesentlichen damit begründet, dass das Segelband nach wie vor als Fremdkörper im Landschaftsbild wirke. Die nun verbleibenden Dreiecke wirkten formal und funktional unmotiviert. Das Dreieck als Form trete nun umso stärker in Erscheinung und es komme ihm keine wirkliche Funktion mehr zu. In ihrer Rekursantwort vom 23. Dezember 2004 liess die Behörde verdeutlichen, dass die optische Wirkung gegenüber den früheren Projekten etwas weniger dominant und die unerwünschte Sichtriegel-Wirkung durch das Weglassen einzelner Segelelemente gemildert sei. Das Segelband wirke aber aufgrund von Grösse, Farbe und Material nach wie vor als starker Fremdkörper im Landschaftsbild. Zwar würden auf der Nordostseite gewisse Durchblicke gewährt, die verbleibenden "Dreiecke" wirkten jedoch nach wie vor dominant und zudem formal und funktional unmotiviert. Die grossen weissen Dreiecke bildeten einen starken Kontrast zum dunklen Hintergrund der Bepflanzung und träten als Form nun umso stärker in Erscheinung; auf der südwestlichen Seite (im Bereich des Schwimmbads) bleibe die unerwünschte Sichtriegel-Wirkung bestehen. Mit Masten von gegen 4 m Höhe liege das Vorhaben weit entfernt von den sonst vorherrschenden Zäunen oder Grünhecken mit Höhen von 1,5 bis höchstens 2,5 m; das Weglassen einzelner Segel vermöge die erdrückenden Dimensionen der Einfriedung nicht auf ein im Sinn von § 238 PBG akzeptables Mass zu bringen.

3.3 Inwiefern diese Beurteilung der örtlichen Baubehörde als nicht mehr vertretbar erscheint, wird im Rekursentscheid nicht begründet. Die Vorinstanz beschränkt sich im Wesentlichen darauf, eine eigene Würdigung der Verbesserungen des überarbeiteten zweiten Alternativprojekts gegenüber den ersten abgelehnten vorzunehmen (Rekursentscheid, E. 4b); auf die Erwägungen der Baubehörde, weshalb sie die Verbesserungen gegenüber den ersten Projekten nicht als hinreichend erachte und die Anlage aufgrund von Grösse, Farbe und Material nach wie vor als starken Fremdkörper im Landschaftsbild betrachte, nimmt der Rekursentscheid keinen Bezug. Auch der Würdigung der Baubehörde, dass im Bereich des Schwimmbads die unerwünschte Sichtriegel-Wirkung bestehen bleibe, stellt die Baurekurskommission lediglich ihre gegenteilige eigene Würdigung gegenüber, ohne zu begründen, dass diejenige der kommunalen Behörde offensichtlich unhaltbar sei. Die Vorinstanz beschränkt sich auf Darlegungen, dass die neue Projektvariante gestalterisch besser sei als die auch von ihr abgelehnte erste Variante. Diese Verbesserung, die auch die örtliche Behörde erkannt hat, führt für sich allein jedoch nicht dazu, dass die ästhetische Beurteilung des abgeänderten Projekts durch die Gemeinde als unhaltbar erscheint. Die Gemeinde hat sodann zutreffend darauf hingewiesen, dass im Bereich des Schwimmbads, wo die Segelwand an der dortigen Hangkante sehr stark in Erscheinung tritt, das Projekt nicht wesentlich geändert worden ist. An dieser Stelle sind die Segel durchgehend zwischen drei Masten mit Höhen von 3,31 m, 2,85 m und 1,56 m aufgespannt, sodass eine ebenso hohe durchgehende weisse Wand entsteht. In einer locker bebauten, stark durchgrünten Umgebung und insbesondere an der Hangkante, wo sich der Blick zum See hin öffnet, durfte die Bewilligungsbehörde die Anlage mit guten Gründen als Fremdkörper bezeichnen. Auch die Würdigung, dass in diesem Bereich eine unerwünschte Riegelwirkung entstehe, ist angesichts der exponierten Lage nachvollziehbar. Sodann liegt ein anderer Fall vor als der vom Verwaltungsgericht am 12. Januar 2005 beurteilte (BEZ 2005 Nr. 19), wo es um Gartenskulpturen ging und das Gericht unter Hinweis auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit öffentlichrechtlicher Eigentumsbeschränkungen ausgeführt hat, dass dem Bauherrn für die übliche und naturgemäss individuelle Ausstattung seines Gartens mit Gartenzwergen, Gartenmöbeln, Spielgeräten und ähnlichen Artefakten, ein nicht zu enger Gestaltungsspielraum belassen werden müsse. Wie das Gericht dabei einschränkend beigefügt hat, gilt dies für Objekte, die bereits aufgrund ihrer Grösse erscheinungsmässig nicht allzu stark ins Gewicht fallen, was hier angesichts der sich in Grenznähe über mehr als 30 m erstreckenden und teilweise eine Höhe von fast 4 m erreichenden Anlage nicht zutrifft. Auch unter diesem Gesichtswinkel erscheint der Einordnungsentscheid der örtlichen Baubehörde nicht als unhaltbar. Der Rekursentscheid erweist sich damit als ermessensüberschreitend.

4.

In Gutheissung der Beschwerden ist deshalb der angefochtene Rekursentscheid aufzuheben und der Beschluss der Baukommission Küsnacht vom 24. August 2004 wiederherzustellen.

Die Gerichtskosten sowie diejenigen des Rekursverfahrens sind der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Diese ist überdies für das Verfahren vor beiden Rechtsmittelinstanzen zu einer angemessenen Parteientschädigung an die Beschwerdeführerinnen zu verpflichten ( § 17 Abs. 2 lit. a VRG; § 12 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997, LS 175.252). Als angemessen erscheint eine Entschädigung von je Fr. 1'200.- ( Mehrwertsteuer inbegriffen).

§ 17 Abs. 2 lit. a VRG; Als angemessen erscheint eine Entschädigung von je Fr. 1'200.- (. Demgemäss beschliesst die Kammer:

Die Beschwerdeverfahren VB.2005.00222 und VB.2005.00223 werden vereinigt;

Die Beschwerdeverfahren VB.2005.00222 und VB.2005.00223 werden vereinigt; und entscheidet:

1. Die Beschwerden werden gutgeheissen. Demgemäss wird der angefochtene Rekursentscheid aufgehoben und der Beschluss der Baukommission Küsnacht vom 24. August 2004 wiederhergestellt.

1. Die Beschwerden werden gutgeheissen. Demgemäss wird der angefochtene Rekursentscheid aufgehoben und der Beschluss der Baukommission Küsnacht vom 24. August 2004 wiederhergestellt. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 2'500.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 180.-- Zustellungskosten, Fr. 2'680.-- Total der Kosten.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 2'500.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 180.-- Zustellungskosten, Fr. 2'680.-- Total der Kosten. 3. Die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

3. Die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerin auferlegt. 4. Die Beschwerdegegnerin wird zu einer Parteientschädigung von je Fr. 1'200.- an die Beschwerdeführerinnen verpflichtet (insgesamt Fr. 2'400.-, Mehrwertsteuer inbegriffen), zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.

4. Die Beschwerdegegnerin wird zu einer Parteientschädigung von je Fr. 1'200.- an die Beschwerdeführerinnen verpflichtet (insgesamt Fr. 2'400.-, Mehrwertsteuer inbegriffen), zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids. 5. Mitteilung an …