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Newsletter November 2022
Herausgegeben von Bohnet F., Eggler M. und Varin S., mit der Teilnahme von Fiechter J.-R.
Avec le soutien de La chambre des avocats spécialistes FSA en droit de la construction et de l'immobilier
Herausgegeben von Bohnet F., Eggler M. und Varin S., mit der Teilnahme von Fiechter J.-R.
Werkvertrag; Verjährung; Mängel; Art. 371 und 377 OR
Verjährung von Ansprüchen wegen Mängeln am Bauwerk (Art. 371 OR) – Die Ansprüche des Bauherrn wegen Mängeln an einem Bauwerk gegenüber dem Bauunternehmer und gegenüber dem Architekten oder Ingenieur, die an der Ausführung des Bauwerks mitgewirkt haben, verjähren fünf Jahre nach der Abnahme des Bauwerks. Durch die Ausweitung des Anwendungsbereichs der Verjährung auf Ansprüche gegen Architekten und Ingenieure sollen diese mit dem Unternehmer gleichgestellt werden. Der Begriff des Architekten und der des Ingenieurs sind unabhängig vom Titel weit auszulegen. Was die Qualifikation des Vertrags zwischen dem Bauherrn und dem Architekten und/oder Ingenieur anbelangt, so ist dies in diesem Stadium unerheblich, da die Bestimmung ausdrücklich auf den Beitrag ohne Unterscheidung der erbrachten Leistungen abzielt (E. 2.1).
Dies a quo (Art. 371 Abs. 2 i.V.m. 377 OR) – Die Frist von Art. 371 Abs. 2 OR beginnt mit der Lieferung des vom fehlerhaften Plan betroffenen Teils der Immobilie, unabhängig davon, ob der Bauherr von der Existenz eines Mangels Kenntnis hat. Seine Gewährleistungsansprüche können daher verjähren, bevor er einen Mangel entdeckt, auch wenn dieser auf einer anderen Veränderung beruht. Der dies a quo dieser Frist wird jedoch geändert, wenn der Auftraggeber den Vertrag im Sinne von Art. 377 OR vorzeitig kündigt. Die vertraglichen Beziehungen zwischen den Parteien enden dann ex nunc. In diesem Fall ist das unvollendete Werk einem vollständigen Werk gleichzustellen, insbesondere im Hinblick auf die Rechte aus der Gewährleistung. Folglich beginnt die Verjährungsfrist nach Art. 371 Abs. 2 OR mit dem Wirksamwerden der Kündigung oder mit der materiellen Übertragung des unvollendeten Werkes auf den Auftraggeber zu laufen (E. 2.1).
Mehrere Unternehmer vs. Verantwortlicher Unternehmer und Ingenieur/Architekt – Wenn mehrere Unternehmer auf der Grundlage separater Verträge arbeiten (Mitunternehmer), beginnt die Verjährung mit der Abnahme jeder einzelnen Portion des Werkes, was sich auch auf die Verjährung von Forderungen gegen den Ingenieur oder Architekten auswirkt. Wird der Werkvertrag mit dem Unternehmer hingegen vorzeitig aufgelöst, beginnt die fünfjährige Verjährungsfrist nach Art. 371 Abs. 2 OR auch gegenüber dem Architekten oder Ingenieur, der für die von diesem Unternehmer ausgeführten Arbeiten verantwortlich ist, zum Zeitpunkt der vorzeitigen Auflösung des Werkvertrags zu laufen (E. 2.1).
Im vorliegenden Fall stellt das Datum der Kündigung des Werkvertrags mit dem Bauunternehmer, der (zumindest teilweise) die Erdarbeiten, die Struktur der Villen und den Ausbau des Untergeschosses, für die der Ingenieur beauftragt war, durchgeführt hatte, somit den dies a quo der Verjährungsfrist in Bezug auf die Leistungen dieses Ingenieurs dar. Die Tätigkeit des Ingenieurs war vor diesem Datum beendet worden. Somit ist das Datum der Kündigung des Ingenieurvertrags oder das Datum der vertraglichen Beendigung des Ingenieurvertrags, das von den Parteien nicht behauptet wurde, nicht ausschlaggebend (E. 2.2).
Werkvertrag; Vertretung; SIA Norm 118; Streitverkündung; Art. 32 ff OR; SIA-Norm 118; Art. 78 und 79 ZPO
Zivilrechtliche Vertretung (Art. 32 ff. OR) – Erinnerung an die Grundsätze (Rn. 4).
Anscheinsvollmacht (Art. 33 Abs. 3 OR) – Bei Fehlen einer Innenvollmacht des Vertreters ist der Drittvertragspartner ausnahmsweise geschützt, wenn der Vertretene ihm (ausdrücklich oder stillschweigend) eine (externe) Vollmacht zur Kenntnis gebracht hat, die über die Vollmachten hinausgeht, die er dem Vertreter tatsächlich erteilt hat (Innenvollmacht), und der Dritte im Vertrauen auf diese Mitteilung in gutem Glauben an das Bestehen der Vollmachten des Vertreters geglaubt hat. Der Vertretene, der den Anschein eines Vertretungsverhältnisses erweckt oder ein solches entstehen lassen hat, muss nach dem Grundsatz des Vertrauens (oder des wirksamen Anscheins) darunter leiden, dass der gutgläubige Dritte ihm alle Wirkungen der in seinem Namen vorgenommenen Handlungen zurechnet (E. 4.1). Die Mitteilung der Vollmacht durch den Vertretenen an den Dritten kann stillschweigend erfolgen. Das Verhalten des Vertretenen muss objektiv als Mitteilung der Vollmacht an den Dritten verstanden werden können, aber es ist nicht erforderlich, dass der Vertretene sich bewusst ist, dass er eine Mitteilung macht, solange sie ihm aufgrund von Umständen, die er kannte oder hätte kennen müssen, objektiv zugerechnet werden kann (E. 4.3.1).
Nach der Rechtsprechung kann der Dritte auch bei einer stillschweigenden externen Vertretungskommunikation durch Duldung oder aufgrund eines Anscheins geschützt sein. Duldung liegt vor, wenn der Vertretene von den Handlungen des Vertreters weiß, ihn als solchen handeln lässt und nichts unternimmt, um ihn daran zu hindern, so dass er damit eine Vollmachtsmitteilung an den Dritten richtet. Ein Anschein, d.h. eine externe Scheinvollmacht, liegt vor, wenn der Vertretene keine Kenntnis davon hatte, dass eine Person in seinem Namen handelte, er aber, nachdem er dem Dritten die Existenz von Vollmachten zur Kenntnis gebracht hatte, dies hätte wissen können und müssen, wenn er die nach den Umständen zu erwartende Aufmerksamkeit an den Tag gelegt hätte, und er hätte reagieren müssen (E. 4.3.1).
Im vorliegenden Fall sind die Voraussetzungen von Art. 33 Abs. 3 OR erfüllt. Die Bauherreneigenschaft des Vertretenen war nämlich aus zahlreichen Dokumenten ersichtlich (ein Vertragsangebot, mehrere Mitteilungen und Zahlungsanweisungen sowie der strittige Vertrag selbst). Somit kann der Vertretene nichts aus der Tatsache ableiten, dass er den strittigen Vertrag nicht gegengezeichnet hat, da der Unternehmer objektiv verstehen konnte, dass eine Unterschrift des Vertretenen nicht erforderlich war, da ausdrücklich darauf hingewiesen wurde, dass der Vertreter als solcher auf dem Vertrag handelte. Aus demselben Grund kann er nichts aus der Tatsache ableiten und dass der direkte und wechselseitige Kontakt zwischen dem Vertretenen und dem Dritten sehr begrenzt war. Darüber hinaus reagierte der Vertretene nicht auf mehrere Schreiben, die eine Rechnung enthielten, die seiner Ansicht nach zu Unrecht an ihn adressiert wurde, da er nicht an den strittigen Werkvertrag gebunden war. Unter diesen Umständen war der Vertretene den Umständen entsprechend nicht aufmerksam genug, weshalb von einer Vollmachtsmitteilung durch den Vertretenen auszugehen ist, auch wenn diese nie ausdrücklich erfolgte (E. 4.6).
Integration SIA-Norm 118 – Parteien, welche die SIA-Norm 118 erst in den Schlussplädoyers erwähnen, bringen diese nur verspätet vor, weshalb sie nicht berücksichtigt werden kann (E. 5).
Streiverkündung (Art. 78 und 79 ZPO) – Eine Partei kann einem Dritten den Streit verkünden, wenn sie für den Fall ihres Unterliegens davon ausgeht, dass sie gegen den Dritten Ansprüche geltend machen könnte oder Gegenstand von Ansprüchen des Dritten sein könnte. Das Gericht muss nicht prüfen, ob die Anzeige begründet ist. Wenn der Angezeigte sich weigert, tätig zu werden, oder der Anzeige nicht nachgeht, nimmt der Prozess seinen Lauf (E. 7.1).
Im vorliegenden Fall entschied sich der Vertreter dafür, nicht am Prozess teilzunehmen, obwohl ihm die verschiedenen Schriftsätze (in der Berufung) übermittelt wurden, sodass er die in erster Instanz erfolgte implizite Zurückweisung der Anzeige nicht mehr rückgängig machte. Die Verkündung ist zudem vor Bundesgericht nicht zulässig (E. 7.2).
Gesamtarbeitsverträgen; Geltungsbereich eines Gesamtarbeitsvertrag; Art. 1 und 7 AVEG
Allgemeinverbindlicherklärung eines GAV (Art. 1 und 7 AVEG) – Der Bundesrat ist befugt, den Geltungsbereich eines Gesamtarbeitsvertrags auf alle Arbeitgeber und Arbeitnehmer auszudehnen, die dem Wirtschaftszweig oder Beruf angehören, auf den sich der Vertrag bezieht, die aber nicht an den Vertrag gebunden sind. Damit soll verhindert werden, dass ein Unternehmen sich einen Wettbewerbsvorteil verschaffen kann, indem es seinen Arbeitnehmern schlechtere Bedingungen gewährt. Zum selben Wirtschaftszweig gehören Unternehmen, die in einem direkten Wettbewerbsverhältnis zu den Unternehmen stehen, die dem Vertrag beigetreten sind, indem sie Waren oder Dienstleistungen derselben Art anbieten. Um festzustellen, ob ein Unternehmen dem betreffenden Wirtschaftszweig oder Beruf angehört und in den Geltungsbereich des allgemeinverbindlich erklärten Vertrags fällt, muss konkret festgestellt werden, welche Tätigkeit das betreffende Unternehmen im Allgemeinen entfaltet. Entscheidend ist die vom betreffenden Arbeitgeber allgemein ausgeübte Tätigkeit, d.h. die Tätigkeit, die sein Unternehmen kennzeichnet (E. 4.1.1).
Im vorliegenden Fall stellt sich die Frage, ob ein Unternehmen, das im Bereich der Schaufenstergestaltung tätig ist, dem Gesamtarbeitsvertrag des Westschweizer Ausbaugewerbes unterstellt ist. Die Commission paritaire des métiers du bâtiment Second œuvre Genève, die die betroffenen Arbeitnehmer als 3D-Polydesigner bezeichnet hatte, hatte eine solche Unterstellung verneint. Im Gegenteil, das Kantonsgericht bezeichnete sie als Dekorateure und Dekorationsmaler und hielt fest, dass die oben genannte betroffene Tätigkeit dem GAV unterstellt war. Unter dem Aspekt der Willkür geprüft, weist das BGer die Beschwerde ab, da die Gesellschaft nicht bestreitet, dass sie die Demontage und das Anbringen von Schaufensterdekorationen vorgenommen hat, und da nicht bestritten wird, dass eine solche Tätigkeit dem GAV unterliegt. Das BGer fügt hinzu, dass die Firma weder behauptet noch bewiesen hat, dass die strittige Baustelle nicht repräsentativ für ihre allgemeine Tätigkeit sei, was sie sehr wohl zu einer direkten Konkurrentin der anderen Unternehmen des Baunebengewerbes macht, die im Bereich der Montage von Schaufensterausstattungen tätig sind (E. 4.5).
Stockwerkeigentum; Verteilung der Gerichtskosten in einer StoWe; Vergleich; Berufungsbegründung; Art. 311 ZPO; 712h ZGB; 18 OR
Begründung der Beschwerde – Die Begründung der Beschwerde in Zivilsachen muss in der Beschwerdeschrift selbst enthalten sein. Blosse Verweise auf Ausführungen in anderen Rechtsschriften oder in den Akten genügen den Begründungsanforderungen nicht (BGE 140 III 115 E. 2). Die zahlreichen Hinweise der Beschwerdegegner auf frühere Rechtsschriften bleiben damit unbeachtlich. Es ist in der Rechtsschrift aufzuzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird. Dieser Anforderung genügt eine Partei nicht, wenn sie lediglich auf die vor erster Instanz vorgetragenen Vorbringen verweist, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufrieden gibt oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise kritisiert. Die Begründung muss hinreichend genau und eindeutig sein, um von der Berufungsinstanz mühelos verstanden werden zu können. Dies setzt voraus, dass die Partei im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die sie anficht, und die Aktenstücke nennt, auf denen ihre Kritik beruht (E. 3.1).
Nach Art. 712h ZGB haben die Stockwerkeigentümer an die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung Beiträge nach Massgabe ihrer Wertquoten zu leisten (Abs. 1). Solche Lasten und Kosten sind namentlich die Kosten der Verwaltungstätigkeit einschliesslich der Entschädigung des Verwalters (Abs. 2 Ziff. 2). Dienen bestimmte gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen oder Einrichtungen einzelnen Stockwerkeinheiten nicht oder nur in ganz geringem Masse, so ist dies bei der Verteilung der Kosten zu berücksichtigen (Abs. 3). In der Lehre ist umstritten, ob es sich bei Prozesskosten wie den hier betroffenen um Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung nach dieser Bestimmung handelt und wie solche Kosten unter den Stockwerkeigentümern zu verlegen sind. Bei Art. 712h Abs. 1 ZGB handelt es sich aber jedenfalls um eine Bestimmung dispositiver Natur, die folglich der Abänderung zugänglich. Vorliegend haben die Parteien die streitbetroffenen Kosten mit Vergleich vom 24. April 2013 einer eigenständigen Regelung zugeführt. Die Beschwerdeführerin bringt sodann nicht vor, es würde an den notwendigen Grundlagen für ein Abweichen von Art. 712h Abs. 1 ZGB fehlen, mithin einer Ermächtigung der Verwaltung zu einem entsprechenden Vorgehen. Damit ist die vergleichsweise getroffene Regelung (vgl. zu dieser sogleich E. 5.6) massgebend und es braucht auf die Tragweite der gesetzlichen Bestimmung zur Kostenverlegung (auch hier) nicht eingegangen zu werden.
Auslegung einer gerichtlichen Vereinbarung – Zu beachten ist vorliegend insbesondere, dass die Vereinbarung von den Parteien und ihren Rechtsvertretern ausgehandelt und unterzeichnet wurde. Es ist deshalb anzunehmen, dass sie die eingesetzten Fachausdrücke in ihrem juristisch technischen Sinn verwendet haben (BGE 131 III 606 E. 4.2; 129 III 702 E. 2.4.1 ; Urteil 5A_530/2012 vom 30. Oktober 2012 E. 3.2.1, in : ZBGR 95/2014 S. 267). Das Ziel, einen Streit oder eine Ungewissheit über ein Rechtsverhältnis zu beenden, lässt sich regelmässig nur erreichen, wenn sämtliche mit dem Streit oder der Ungewissheit zusammenhängende Fragen geregelt werden. Dieses Anliegen ist bei der Auslegung zu berücksichtigen, auch wenn der Umfang einer vergleichsweisen Beilegung von Streitigkeiten oder Meinungsverschiedenheiten unterschiedlich weit gezogen werden kann. Wenn daher Fragen nicht ausdrücklich geregelt sind, die in engem Zusammenhang mit den vergleichsweise beigelegten Meinungsverschiedenheiten stehen und deren Beantwortung sich zur Beilegung des Streits aufdrängt, darf in der Regel davon ausgegangen werden, dass sie von den Parteien mangels eines ausdrücklichen Vorbehalts nicht vom Vergleich ausgenommen werden sollten. Nach dem mutmasslichen Willen der Parteien rechtfertigt sich daher in der Regel die Annahme, dass solche Fragen sinngemäss im Vergleich beantwortet sind.
Bäuerliches Bodenrecht; Bewilligung zum Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks ; Art. 61 ff BGBB
Bewilligung zum Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks (Art. 61 ff. BGBB) – Erinnerung an die Grundsätze (E. 4.1). Gemäss Art. 64 Abs. 1 BGBB wird dem Erwerber, wenn er nicht selbst Bewirtschafter ist, die Bewilligung erteilt, wenn er nachweist, dass ein wichtiger Grund für den Erwerb vorliegt. Dabei handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls und der agrarpolitischen Ziele des bäuerlichen Bodenrechts konkretisiert werden muss (E. 4.2). Sind die in Art. 64 Abs. 1 BGBB dargestellten Fallkonstellationen erfüllt, ist die Bewilligung zu erteilen. Die zuständige Behörde hat diesbezüglich keinen Ermessensspielraum (E. 4.4).
Im vorliegenden Fall stellen die fraglichen Parzellen landwirtschaftliche Grundstücke dar und werden in landwirtschaftlicher Form bewirtschaftet, da die Equiden einer Stiftung darauf weiden. Die Tiere, die von dieser Stiftung betreut werden, haben die Besonderheit, dass sie weder gezüchtet noch gehalten werden, da es sich um alte oder behinderte Equiden handelt, die von den zuständigen Behörden aufgrund von Misshandlung, Vernachlässigung oder fehlender Anpassung der Einrichtungen an die Tierschutzgesetzgebung beschlagnahmt und in die Stiftung eingebracht wurden. Nun ist aber davon auszugehen, dass die steuerrechtlich anerkannte Gemeinnützigkeit der Stiftung im Rahmen der Prüfung relevant ist und dass eine solche Anerkennung einen wichtigen Grund im Sinne von Art. 64 Abs. 1 BGBB darstellen kann (E. 4.5). Diese Lösung wird durch die Tatsache gestützt, dass die Stallungen der Stiftung an die betreffenden Parzellen angrenzen und die Stiftung über eine bedeutende Futtergrundlage verfügt (E. 4.6).
Öffentliche Beschaffungswesen; Beschwerdefrist an das Bundesgericht; Art. 46 und 132 BGG
Frist für die Beschwerde an das BGer (Art. 46 Abs. 2 Bst. e und 132 BGG) – Gemäss Art. 46 Abs. 2 Bst. e BGG stehen die Fristen bei öffentlichen Aufträgen während der Feiertage nicht still. Gemäss Art. 132 Abs. 1 BGG gilt diese Bestimmung, die am 1. Januar 2021 in Kraft getreten ist, für alle Vergabeverfahren des Bundes, wenn der angefochtene Entscheid nach diesem Datum gefällt wurde, unabhängig davon, ob die Verfahren unter dem alten BoeB oder dem total revidierten BoeB eingeleitet wurden (E. 3 und 4).