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Le mandat
Commençons cet article par la définition : le mandat est un contrat par lequel un mandant (le propriétaire) donne à une autre personne, le mandataire (dans notre cas le courtier en immobilier), la mission de défendre aux mieux ses intérêts pour la vente de son bien immobilier contre une rémunération, généralement, un pourcentage du montant de la vente.
En résumé, un mandat est un contrat par lequel une personne confie une mission à une autre personne.
Il existe trois sortes principales de mandats dans le domaine de l’immobilier.
1) Le mandat simple : dans ce cas le propriétaire confie la mission de vendre son bien à plusieurs courtiers et peut s’il le désire, essayer de vendre par lui-même.
2) Le mandat semi-exclusif : ici, le propriétaire et seul un courtier ont la possibilité de vendre l’objet.
3) Le mandat exclusif où le propriétaire confie à un seul courtier le droit de vendre son bien.
Le propriétaire devant verser la commission au courtier s’il vend par lui-même.
Chacune de ces formules ont leurs avantages et leurs inconvénients. Voici quelques éléments qui permettent de mesurer le pour et le contre.
Un propriétaire peut facilement s’imaginer que le mandat simple va lui assurer une meilleure visibilité et plus d’acheteurs potentiels. En première analyse le raisonnement est des plus logique, cependant il y a des effets négatifs qui ne sautent pas forcément aux yeux. En voici quelques-uns, mais cette liste n’est certainement pas complète :
Lorsque le même bien est publié par 3 ou 4 courtiers différents, ils utilisent les mêmes photos, ou du moins des photos du même bien qui est reconnaissable, l’objet est forcément situé dans une localité bien précise, le prix et la surface devrait être les mêmes sur chaque annonces … et donc les acheteurs potentiels lors de leurs recherches vont tomber 4 fois sur la même annonce, ce qui envoie un message très négatif aux acheteurs qui vont se poser des questions du genre :
« Pourquoi cette maison est-elle vendue par 4 agences ? »
« Quels sont les défauts qui poussent le propriétaire à agir de la sorte ? »
« Si une seule agence ne suffit pas c’est que le prix est vraiment trop élevé » et j’en passe.
Ceci sans compter sur le fait que chaque agence va essayer de passer devant l’autre, par exemple en indiquant quelques mètres carrés de plus dans l’annonce ce qui va encore contribuer à détruire la confiance des acheteurs. La liste des désavantages est longue et si un seul courtier n’arrive pas à vendre votre bien, je vous conseille de faire une analyse plus approfondie de la situation car il y a quelque chose qui ne va pas. Il y a toute une série de questions à se poser et d’informations à collecter afin de déterminer la raison pour laquelle votre objet ne se vend pas.
Et pour finir cela peut devenir sérieusement compliqué de déterminer qui a amené l’acheteur à connaître cet objet dans le cas d’un mandat simple, ce qui est très démoralisant pour les courtiers qui vont se concentrer sur d’autres affaires. Donc contrairement à ce que l’on pourrait penser, le mandat simple n’est pas du tout la garantie d’une vente aux meilleures conditions.
Le mandat semi-exclusif est une très bonne solution si vous avez déjà entrepris des démarches pour vendre votre bien par vous-même et que vous avez peut-être un acheteur qui se profile. Cela vous donne la possibilité de vendre votre bien vous-même en utilisant votre propre réseau sans avoir à verser une commission et cela motive le courtier à travailler dur afin de vendre votre bien aux meilleures conditions tout en sachant que ses efforts seront récompensés en cas de résultat. Il s’agit d’une solution de loin meilleure que le mandat simple. Il peut même arriver que le courtier vous indique un acheteur qui fait une offre plus élevée que l’acheteur avec qui vous êtes déjà en relation. Au final, vous faite une meilleure affaire grâce à une saine concurrence.
Le mandat exclusif quant à lui confie à un seul professionnel de l’immobilier la mission de vendre le bien. Dans ce cas, si vous trouvez un acheteur vous devrez tout de même verser la commission au courtier. C’est le cas de figure où en tant que propriétaire vous vous déchargez totalement de l’ensemble de la transaction et laissez faire le travail entièrement par le courtier. Il s’agit en fait d’une bonne solution si vous ne voulez pas perdre de temps et vous stresser avec la vente de votre objet. De plus, le courtier ayant les mains libres va tout faire pour défendre vos intérêts aux mieux de ses aptitudes. Et si vous avez une appréhension que le courtier risque de ne pas y arriver, alors déterminez une durée pour le contrat ce qui vous permettra de vous libérer facilement de vos engagements si vous vous rendez compte que vous avez fait un mauvais mariage.
J’ai été agréablement surpris de voir que le magazine d’information aux consommateurs
« Bon à savoir » conseille la solution du mandat exclusif à durée déterminée.
« Le contrat de courtage exclusif confère au courtier l’exclusivité de la vente. Le vendeur ne pourra donc pas solliciter d’autres courtiers, ni même vendre le bien de sa propre initiative.
Ce modèle est plus contraignant, mais il permet d’éviter les embrouilles, car les choses sont claires : seul le courtier peut vendre l’objet. Le propriétaire lui-même ne le peut pas, du moins pas sans payer la commission au courtier, même si celui-ci n’est pour rien dans la vente. Cette disposition, qui souvent fâche les propriétaires, est très clairement mentionnée dans le contrat-type.
Le contrat est valable six mois, puis reconductible de trois mois en trois mois. Si le vendeur veut le dénoncer, pour cause d’absence de résultats par exemple, il ne peut le faire qu’à l’échéance du contrat, avec un mois de préavis. En cas de rupture anticipée (avant les six mois par exemple), le vendeur devra verser 3% du prix de vente.
La signature d’un contrat-type, qu’on aura pris la peine de lire attentivement, est une bonne solution pour obtenir un courtage sans histoires. A noter que tout un chacun peut entreprendre une mission de courtage et signer un contrat-type: nul besoin d’être un professionnel.»
Philippe Barraud
La totalité de l’article est disponible à l’adresse :
Pour conclure je dirais que le mandat de courtage doit être facile à comprendre, il doit expliquer les droits et devoirs de chaque partie et la méthode de rémunération ainsi que la durée de la mission.
Fondamentalement, une bonne poignée de mains en se regardant droit dans les yeux suffit mais pour éviter les problèmes de mémoire, il convient de mettre les accords par écrit. C’est ce que nous faisons lorsque nous adaptons un mandat de courtage immobilier avec le propriétaire avec qui nous travaillons.
Merci de m’avoir lu jusqu’au bout.
N’hésitez pas à me contacter si vous avez des questions.
Vincent Grognard
Immo 4G