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Geschäftshaus
Als klassische Geschäftshäuser werden Immobilien bezeichnet, welche komplett für gewerbliche Zwecke genutzt werden. Heute kommt es jedoch immer häufiger zu Mischformen zwischen Geschäfts- und Wohnhäusern wobei einige Stockwerke für Firmenbüros und andere Stockwerke als Wohnungen vermietet werden. Der Hauptgrund dafür ist das wachsende Leerstandrisiko von reinen Geschäftshäusern. Geschäftshäuser zählen aufgrund ihrer primären Absicht, der Erzielung einer Rendite als Renditeliegenschaften und unterliegen damit speziellen Regelungen für die Aufnahme von Hypotheken.
Die Chancen beim Kauf von Geschäftshäusern
Durch den Kauf von Geschäftshäusern kann das persönliche Anlageportfolio erweitert und diversifiziert werden. Wird die Immobilie komplett vermietet, kann in regelmässigen Perioden ein fix festgelegter Ertrag erzielt werden. Somit unterscheidet sich die Investition in ein Geschäftshaus beispielsweise von anderen Anlagen wie Aktien oder Obligationen. Ein weiterer willkommener Faktor ist der Inflationsschutz bei Geschäftshäusern. Die Preisschwankungen gelten verglichen mit anderen Anlageobjekten als gering. Durch die Verknappung von Bauflächen und die zunehmende Bevölkerungsanzahl kann es auch bei Geschäftshäusern, insbesondere bei solchen die auch Wohnraum bieten, zu einer Wertsteigerung kommen.
Finanzierungsrichtlinien bei Geschäftshäusern
Der Grundsatz von mindestens 20% Eigenkapital bei der Finanzierung gilt auch bei Geschäftshäusern. Da diese den Renditeliegenschaften zugerechnet werden, dürfen im Gegensatz zu selbstbewohntem Eigentum keine Vorsorgegelder für die Finanzierung vorgezogen oder verpfändet werden. Das Eigenkapital muss somit komplett aus hartem Eigenkapitel bestehen. Zusätzlich gilt es pro Jahr mindestens 1% des Hypothekarbetrags zu amortisieren. Die Berechnung der Tragbarkeit erfolgt wie bei Renditeliegenschaften üblich durch die die Berechnung des Mietüberschusses. Dabei muss die Liegenschaft auch bei höher kalkulierten Zinsen noch selbsttragend sein. Dies bedeutet, dass die generierten Einnahmen in jedem Fall die Summe aus Hypothekarzinsen, Amortisation und Nebenkosten decken müssen. Dies wird am folgenden Beispiel deutlich:
Sie kaufen Ein Geschäftshaus mit zwei Grossraumbüros und vier Wohnungen. Die Miete der Wohnungen beträgt jeweils CHF 2’000 pro Monat und die Miete der Büros CHF 4'000 pro Monat. Der Wert des Geschäftshauses liegt insgesamt bei CHF 2'500’000, wovon Sie zwei Millionen (80%) durch eine Hypothek gedeckt haben.
|Hypothekarzins||CHF 112'500.- (4.5% von 2.0 Mio.)|
|Amortisation||CHF 20'000.- (1.0% von 2.0 Mio.)|
|Nebenkosten||CHF 12'500.- (0.5% von 2.5 Mio.)|
|Totalkosten||CHF 145'000.-|
Die Einnahmen betragen: 4 Wohnungen x CHF 2'000 x 12 Monate + 2 Büros x CHF 4'000 x 12 Monate = CHF 192'000
Die Liegenschaft ist somit bei Vollvermietung trotz hoch gewählten kalkulatorischen Zinsen selbsttragend. In der Realität sieht die Lage bei den aktuell tiefen Hypothekarzinsen deutlich besser aus.
Achtung Leerstandrisiko
Die oben durchgeführte Rechnung sieht auf den ersten Blick sehr lukrativ aus. Eine grosse Gefahr stellt jedoch das Leerstandrisiko dar. Wird beispielsweise ein Grossraumbüro für ein Jahr nicht vermietet, fallen 48'000 Franken weg und die Liegenschaft ist nicht mehr selbsttragend. In den letzten Jahren sind viele Investoren auf den attraktiven Zug der Renditeliegenschaften aufgesprungen, wodurch es heute in gewissen Regionen einen Überschuss an Geschäftshäusern gibt. In Ballungsgebieten wie beispielsweise im Grossraum Zürich oder Basel kommt es dadurch zu immer mehr leerstehenden Geschäftshäusern. Eine Möglichkeit dieses Risiko zu verringern, ist der Bau oder Kauf von gemischten Wohn- und Geschäftshäusern. Dadurch wird die Immobilie diversifiziert und das Risiko eines Leerstands minimiert.
Ein grosses Risiko bezüglich der Gewerbeimmobilen ist die zunehmende Digitalisierung. Viele Ladenflächen bleiben in der heutigen Zeit durch die zunehmende Konkurrenz im digitalen Handel leer. Gefahrenpotential bietet auch der zunehmende Trend der Homeoffice-Jobs. Das Leerstandrisiko ist für Gewerbeimmobilien noch höher als beispielsweise bei Mehrfamilienhäusern. Kommt es zu einem Szenario in welchem zwei von drei Ladenflächen in der Gewerbeimmobilie leer stehen, kann schnell aus einer positiven Rendite ein Minus durch die Zinsbelastungen der Hypothek entstehen. In einer solchen Situation steht der Verkauf der Gewerbeimmobilie als Lösung im Raum. Dies kann sich allerdings als ein langwieriger Prozess gestalten. Gewerbeimmobilen sind häufig sehr teuer und bei geringer Nachfrage braucht es viel Geduld einen fairen Verkauf zu vereinbaren. Durch die grosse Kapitalbindung und den lange andauernden Verkaufsprozess kann es zu einem Klumpenrisiko kommen. Die Liquidität wird dadurch reduziert.
Verwaltungsaufwand von Gewerbeimmobilien
Als Vermieter einer Gewerbeimmobilie hat man einen zeitintensiven Verwaltungsaufwand. Sie müssen beispielsweise in regelmässigen Perioden überprüfen, ob die Mieter ihren finanziellen Verpflichtungen nachkommen und rechtzeitig zahlen. Kommt es zu verspäteten Zahlungen oder erfolgt keine Zahlung, müssen Sie mit den Mietern Kontakt aufnehmen und weitere Schritte wie Mahnung oder Kündigung einleiten. Zusätzlich müssen Sie die Einnahmen und Ausgaben der Renditeliegenschaft sauber dokumentieren und der Bank, bei der Sie die Hypothek haben, regelmässig Bericht erstatten. Als Eigentümer einer Gewerbeimmobilie sind Sie für den Unterhalt zuständig. Dies beinhaltet beispielsweise die Instandhaltung der Liegenschaft inklusive Renovations- und Reparaturarbeiten. Damit verbunden ist ein hoher Kosten- und Zeitaufwand.
Crowdinvesting als ideale Lösung
Verfügen Sie nicht über genügend freies Kapital um eine Gewerbeimmobilie alleine zu kaufen oder wollen Sie das Risiko eines Erwerbs aufteilen, dann kann Crowdinvesting eine ideale Lösung sein. Beim Crowdinvesting wird zum Beispiel über eine Plattform im Internet eine Liegenschaft präsentiert und mehrere potentielle Käufer können ihre Beteiligungssumme eingeben. Durch die Beteiligung von mehreren Investoren teilen Sie Risiken, wie ein Leerstand der Flächen, auf und können auch allfällige Renovationskosten gemeinsam tilgen.