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ZGB 712a ff.
Ausgangslage
Eine Immobilien-Promotorin begründete 2006 Stockwerkeigentum an einem Grundstück und verkaufte bis auf 3 Stockwerkeinheiten ihre einzelnen StWE-Objekte. 2008 versuchte sie, in den verbliebenen Objekten eine Kinderkrippe zu errichten. Eine Mehrheit von Stockwerkeigentümern wendete sich in der Folge gegen eine Kinderkrippe im StWE-Gebäude, und zwar durch Stockwerkeigentümerversammlungsbeschluss vom 05.05.2010, wonach das StWE-Reglement insofern geändert wurde, als in den Räumlichkeiten des Objektes jegliche Kinderkrippen-Tätigkeit ausgeschlossen sei; der Reglements-Aenderung stimmte eine Mehrheit von Stockwerkeigentümern, die zugleich eine Wertquoten-Mehrheit vertrat, zu.
Gegen diesen Reglements-Aenderungsbeschluss erhob die Immobilien-Promotorin Klage beim Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois. Dieses Gericht wies am 17.05.2011 die Klage ab. Nach Beschwerdeabweisung durch die kantonale Oberinstanz, d.h. durch das Tribunal cantonal du canton de Vaud, gelangte die Immobilien-Promotorin mit einer Beschwerde in Zivilsachen ans Bundesgericht und machte im Wesentlichen geltend, dass die StWE-Reglementsänderung einen schweren Eingriff in ihr Recht auf ausschliessliche Nutzung ihrer StWE-Anteile darstelle.
Erwägungen
Das Bundesgericht stellte in Kurzform wiedergegeben folgende Erwägungen an:
Grundsatz
Aufgrund von ZGB 712a dürfe der Stockwerkeigentümer sein Sonderrecht ausschliesslich und nach seinem Belieben nutzen. Die freie Nutzung werde vermutet.
Ausnahmen
Das freie Nutzungsrecht könne eingeschränkt werden, durch
- Gesetz
- Begründungsakt
- Reglement
- Hausordnung
- ad hoc gefassten Beschluss
- Vereinbarung
Bei schwerwiegenden Einschränkungen des Benutzungsrechts sei die Zustimmung des betroffenen Stockwerkeigentümers erforderlich.
Zweckänderung oder Nutzungsänderung?
Bei vereinbarten Nutzungsbeschränkungen gelte es deren Ziel zu prüfen:
- Zweckänderung?
- Zweckänderung = Veränderung der wirtschaftlichen Bestimmung des Stockwerkeigentums in bedeutendem Masse
- Erfordernis der Zustimmung aller Stockwerkeigentümer
- Aenderung der Benutzungsweise?
- Kein schwerer Eingriff in die Rechte des Stockwerkeigentümers
- Zustimmung der Stockwerkeigentümer mit dem sog. doppelten Mehr (Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die die Mehrheit der Wertquoten vertreten)
- Vgl. ZGB 648 Abs. 2 und ZGB 647b Abs. 1 i.V.m. ZGB 712g
- Schwerer Eingriff in die Rechte des Stockwerkeigentümers
- Zustimmung des betroffenen Stockwerkeigentümers
- Kein schwerer Eingriff in die Rechte des Stockwerkeigentümers
In casu
Das Bundesgericht vertrat die Meinung, dass die StWE-Einheiten trotz angefochtener Reglements-Aenderung als Wohnungen und für den tertiären Sektor weiterhin nutzbar seien. Selbst bei der eingeschränkten Tertiär-Nutzung könne die Beschwerdeführerin die StWE-Einheiten für eine ganze Reihe von Tätigkeiten nutzen.
Entscheid
Das Bundesgericht kam zum Schluss, dass die Reglements-Aenderung weder eine Zweckänderung noch ein schwerwiegender Eingriff in das Benutzungsrecht darstelle und daher die Stockwerkeigentümer die Aenderung mit lediglich dem sog. doppelten Mehr und somit ohne Zustimmung der Beschwerdeführerin hätten beschliessen dürfen. Die Beschwerde der Immobilien-Promotorin wurde daher abgewiesen.
Art. 712a ZGB
A. Inhalt und Gegenstand
I. Inhalt
1 Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
2 Der Stockwerkeigentümer ist in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume frei, darf jedoch keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechtes erschweren und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen.
3 Er ist verpflichtet, seine Räume so zu unterhalten, wie es zur Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem Zustand und gutem Aussehen erforderlich ist.
Quelle
BGE 5A_352/2012 vom 27.11.2012 (= BGE 138 III 1 ff.) | polyreg.ch
Weiterführende Informationen / Linktipps
Stockwerkeigentum: Benützung und Verwaltung | stockwerk-eigentum.ch