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Geschäftsnummer: SB.2004.00056 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 24.11.2004 Spruchkörper: 2. Abteilung/2. Kammer Weiterzug: Das Bundesgericht hat eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen diesen Entscheid am 16.09.2005 abgewiesen. Rechtsgebiet: Steuerrecht Betreff: Einschätzung für die Steuerperiode 1.1. - 31.12.2001 Gewinnsteuerliche Anerkennung der Rücklage für Ersatzbeschaffung. Auslegung von § 68 StG. Die steuerneutrale Ersatzbeschaffung gemäss § 68 StG ist auf den Bereich des betriebsnotwendigen Anlagevermögens beschränkt. Weiter ist Voraussetzung, dass das Ersatzobjekt im Betrieb die gleiche Funktion zu erfüllen hat wie der ausgeschiedene Vermögensgegenstand. Die Einteilung des ehemaligen Produktionsbetriebs in Stockwerkeinheiten ist eine Zweckänderung, weshalb die Ersatzbeschaffungsrücklage zu Unrecht gebildet wurde. Geschäftsnummer: SB.2004.00056 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 24.11.2004 Spruchkörper: 2. Abteilung/2. Kammer Weiterzug: Das Bundesgericht hat eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen diesen Entscheid am 16.09.2005 abgewiesen. Rechtsgebiet: Steuerrecht Betreff: Einschätzung für die Steuerperiode 1.1. - 31.12.2001 Gewinnsteuerliche Anerkennung der Rücklage für Ersatzbeschaffung. Auslegung von § 68 StG. Die steuerneutrale Ersatzbeschaffung gemäss § 68 StG ist auf den Bereich des betriebsnotwendigen Anlagevermögens beschränkt. Weiter ist Voraussetzung, dass das Ersatzobjekt im Betrieb die gleiche Funktion zu erfüllen hat wie der ausgeschiedene Vermögensgegenstand. Die Einteilung des ehemaligen Produktionsbetriebs in Stockwerkeinheiten ist eine Zweckänderung, weshalb die Ersatzbeschaffungsrücklage zu Unrecht gebildet wurde. Stichworte: ANLAGEVERMÖGEN BETRIEBSNOTWENDIGKEIT ERSATZBESCHAFFUNG FUNKTIONSGLEICHHEIT IMMOBILIENGESELLSCHAFT RÜCKLAGE STEUERNEUTRALITÄT UMLAUFVERMÖGEN Rechtsnormen: § 68 Abs. I StG § 68 Abs. II StG § 68 Abs. III StG Publikationen: RB 2004 Nr. 97 S. 189 Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Stichworte: ANLAGEVERMÖGEN BETRIEBSNOTWENDIGKEIT ERSATZBESCHAFFUNG FUNKTIONSGLEICHHEIT IMMOBILIENGESELLSCHAFT RÜCKLAGE STEUERNEUTRALITÄT UMLAUFVERMÖGEN ANLAGEVERMÖGEN BETRIEBSNOTWENDIGKEIT ERSATZBESCHAFFUNG FUNKTIONSGLEICHHEIT IMMOBILIENGESELLSCHAFT RÜCKLAGE STEUERNEUTRALITÄT UMLAUFVERMÖGEN Rechtsnormen: § 68 Abs. I StG § 68 Abs. II StG § 68 Abs. III StG § 68 Abs. I StG § 68 Abs. II StG § 68 Abs. III StG Publikationen: RB 2004 Nr. 97 S. 189 RB 2004 Nr. 97 S. 189 Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 I. A. Die A AG, welche bis Ende 1987 in der Matratzen- und Liegemöbelfabrikation tätig war, verkaufte am 1. Januar 1988 den gesamten Produktionsbetrieb und den Vertrieb an die C in Y. Die Fabrikliegenschaft an der L-Strasse in X blieb im Eigentum der A AG, welche sie in der Folge an die C weiter vermietete. Nachdem die Käuferin Ende Juni 2000 den Betrieb ebenfalls eingestellt hatte, beschloss die A AG das Fabrikgebäude in Lofts und Gewerbe- bzw. Büroräume umzunutzen. Im Jahre 2001 veräusserte die Pflichtige sieben der insgesamt zwölf in Stockwerkeinheiten erstellten Lofts sowie die vier Gewerberäume. Den sich daraus ergebenden Verkaufsgewinn von Fr. … verbuchte sie im Geschäftsjahr als Erfolg und stellte ihm eine Ersatzbeschaffungsreserve in gleichem Umfang gegenüber. Diese Rücklage löste die Pflichtige noch im selben Jahr zu Gunsten des Anlagekontos L-Strasse, X, wieder auf. In der Steuererklärung 2001 deklarierte die Pflichtige einen Reingewinn von Fr. … und nach Abzug des der Grundstückgewinnsteuer unterliegenden Liegenschaftengewinns von Fr. … einen Reingewinn von Fr. … und ein steuerbares Eigenkapital von Fr. …. B. Im Einschätzungsentscheid vom 6. Juni 2003 erachtete das kantonale Steueramt die Investition des Liegenschaftengewinns in die Stockwerkeigentumseinheiten nicht als Ersatzbeschaffung und rechnete die vorgenommene Reservenbildung von Fr. … beim steuerbaren Reingewinn auf. Gleichzeitig reduzierte sie den der Grundstückgewinnsteuer unterliegenden Teil des Liegenschaftsgewinns auf Fr. … und schätzte die Pflichtige auf dieser Grundlage mit einem steuerbaren Reingewinn von Fr. … und mit einem steuerbaren Eigenkapital gemäss Steuererklärung von Fr. … ein. Die dagegen erhobene Einsprache wies das kantonale Steueramt am 7. April 2004 nach erfolgter Anzeige der Höhertaxation ab und erhöhte das Eigenkapital um die aufgerechnete Ersatzbeschaffungsreserve auf Fr. … II. Den dagegen erhobenen Rekurs der Pflichtigen wies die Steuerrekurskommission I mit Entscheid vom 15. Juni 2004 ab. III. Am 15. Juli 2004 liess die Pflichtige dem Verwaltungsgericht beantragen, sie mit einem steuerbaren Reingewinn von Fr. … und einem steuerbaren Kapital von Fr. … einzuschätzen. Zudem verlangte sie die Zusprechung einer Parteientschädigung. Sowohl die Steuerrekurskommission I als auch das kantonale Steueramt schlossen auf Abweisung der Beschwerde. Die Kammer zieht in Erwägung: 1. 1.1 Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. 1.2 Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147). 2. 2.1 Nach § 64 Abs. 1 Ziff. 3 StG setzt sich der steuerbare Reingewinn einer juristischen Person unter anderem aus den der Erfolgsrechnung nicht gutgeschriebenen Erträgen, mit Einschluss der Kapital-, Aufwertungs- und Liquidationsgewinne, vorbehältlich § 68 StG, zusammen. Gemäss § 68 StG können beim Ersatz von Gegenständen des betriebsnotwendigen Anlagevermögens die stillen Reserven auf ein Ersatzobjekt mit gleicher Funktion übertragen werden; ausgeschlossen ist die Übertragung auf Vermögen ausserhalb der Schweiz (Abs. 1). Findet die Ersatzbeschaffung nicht im gleichen Geschäftsjahr statt, so kann gemäss § 68 Abs. 2 StG im Umfang der stillen Reserven eine Rücklage gebildet werden. Diese Rücklage ist innert angemessener Frist zur Abschreibung auf dem Ersatzobjekt zu verwenden oder zu Gunsten der Erfolgsrechnung aufzulösen. Als betriebsnotwendig gilt nur Anlagevermögen, das dem Betrieb unmittelbar dient; ausgeschlossen sind insbesondere Vermögensobjekte, die dem Unternehmen nur als Vermögensanlage oder nur durch ihren Ertrag dienen (Abs. 3). 2.2 § 68 StG engt die steuerneutrale Ersatzbeschaffung auf den Bereich des betriebsnotwendigen Anlagevermögens ein, wobei es sich sowohl beim ausscheidenden als auch beim wiederbeschafften Vermögensgegenstand um ein betriebsnotwendiges Anlagegut handeln muss. Die Mittel aus dem Verkauf eines nicht betriebsnotwendigen Wirtschaftsguts können demnach nicht steuerneutral in betriebsnotwendiges Anlagevermögen reinvestiert werden (vgl. Markus Reich/Marina Züger in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2a, Basel/Genf/München 2000, Art. 30 DBG N. 5; Ernst Känzig, Die Eidgenössische Wehrsteuer (Direkte Bundessteuer), I. Teil, 2. Aufl. Basel 1982, Art. 21 BdBSt N. 197). Betriebsnotwendig sind Wirtschaftsgüter, die nach ihrer Zweckbestimmung unmittelbar der Leistungserstellung des Betriebs dienen und ohne Beeinträchtigungen des betrieblichen Leistungserstellungsprozesses nicht veräussert werden können (Markus Reich in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, 2., Aufl., Basel/Genf/München 2002, Art. 8 StHG N. 71, auch zum Folgenden und mit Hinweisen; Reich/Züger, Art. 30 DBG N. 6). Die betriebsnotwendigen Vermögenswerte bilden unerlässliche Bestandteile der betrieblichen Einheit; ihre Veräusserung würde zu einer substanziellen Veränderung des Betriebs führen. Beurteilungsgrundlage der Betriebsnotwendigkeit bilden immer die betrieblichen Verhältnisse des Unternehmens. Unter Umständen kann auch Immobilienkomplexen eine eigenständige betriebliche Funktion zukommen (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, § 19 N. 39). Ausgeschlossen ist jedoch die Ersatzbeschaffung von Vermögensgegenständen, die dem Unternehmen lediglich als Vermögensanlage oder durch ihren Ertrag dienen (§ 68 Abs. 3 StG). 2.3 Die Ersatzbeschaffung ist auf das Anlagevermögen beschränkt. Dies wird in der Lehre zwar als sachwidrig bezeichnet (Reich, Art. 8 StHG N. 72; Peter Locher, Kommentar zum Bundesgesetz über die direkten Bundessteuern, I. Teil, Therwil/Basel 2001, Art. 30 DBG N. 10); eine Ausweitung auf das Umlaufvermögen ist indessen aufgrund des klaren gesetzlichen Wortlauts von § 68 Abs. 1 StG nicht angezeigt. Das Anlagevermögen wird in Finanzanlagen, Sachanlagen und immaterielle Anlagen unterteilt (Art. 663a Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [OR]). Die Zuteilung eines Wirtschaftsguts zum Anlage- oder Umlaufvermögen richtet sich nicht nach der äusseren Beschaffenheit, sondern nach der Zweckbestimmung, beziehungsweise ihrer zukünftigen Funktion im Unternehmen sowie der Dauerhaftigkeit der getätigten Investition (Reich, Art. 8 StHG N. 72, mit Hinweisen). Das Anlagevermögen dient dem Unternehmen demnach zur dauernden oder mehrmaligen Nutzung. Anlagegüter werden somit nicht zum Zweck der Veräusserung, sondern zur wiederholten Nutzung und zum Verbrauch beschafft. Wirtschaftsgüter, die demgegenüber laufend angeschafft und wieder veräussert werden, bilden Umlaufvermögen. Grundstücke gehören demzufolge gewöhnlich zum Anlagevermögen. Beim Liegenschaftenhändler sind sie jedoch in der Regel Waren und damit Umlaufvermögen (Karl Käfer, Berner Kommentar, Band VIII/2 Art. 958-964, Die kaufmännische Buchführung, 2. Teilband, Bern 1981, Art. 958 OR N. 320). 2.4 Als weitere Voraussetzung der steuerneutralen Ersatzbeschaffung wird vom Gesetzgeber verlangt, dass das Ersatzobjekt im Betrieb eine gleiche Funktion zu erfüllen habe wie der ausgeschiedene Vermögensgegenstand. Die Frage der Funktionsgleichheit ist betriebsbezogen zu betrachten. Von einem "Ersatzobjekt mit gleicher Funktion" kann nur dann ausgegangen werden, wenn das neu angeschaffte Wirtschaftsgut die Lücke, die das Ausscheiden des ersetzten Wirtschaftsguts bewirkt, wieder schliesst. Mit dem Ersatz soll aber dem technischen Fortschritt und dem wirtschaftlichen Bedürfnis des Unternehmens Rechnung getragen werden (Reich/Züger, Art. 30 DBG N. 11 und 12). 2.5 Die steuerneutrale Ersatzbeschaffung ist gemäss Art. 68 Abs. 1 StG ausdrücklich auf das Gebiet der Schweiz beschränkt. Ausgeschlossen ist demnach die Übertragung von stillen Reserven auf Vermögen ausserhalb der Schweiz. 2.6 Erfolgt die Ersatzbeschaffung nicht innerhalb des Geschäftsjahrs, so kann im Umfang der stillen Reserven eine Rücklage gebildet werden (§ 68 Abs. 2 StG). Diese ist innert angemessener Frist zur Abschreibung auf einem Ersatzobjekt zu verwenden. In der Regel kann eine Frist von zwei Jahren als angemessen bezeichnet werden. Wird die Ersatzbeschaffung nicht innert nützlicher Frist durchgeführt, so muss davon ausgegangen werden, der Verkauf des ursprünglichen Gegenstands beeinträchtige die Fortsetzung der Geschäftstätigkeit nicht und der Gegenstand sei nicht betriebsnotwendig (Richner/Frei/ Kaufmann, § 68 StG N. 29). 3. 3.1 Die Rekurskommission hat in ihren Erwägungen die Fabrikliegenschaft nicht als betriebsnotwendiges Gut qualifiziert und die Voraussetzungen für eine steuerprivilegierte Ersatzbeschaffung bereits aus diesem Grunde verworfen. Der Gewinn stamme aus einem Vermögenswert, welcher der Pflichtigen seit Einstellung des eigenen Fabrikationsbetriebs nunmehr als blosse Kapitalanlage bzw. zur Erzielung von Mietertrag gedient habe. Eine steuerneutrale Ersatzbeschaffung liege mit dem Ausbau der genannten Wohneinheiten unter diesen Umständen nicht vor, da Kraft ausdrücklicher Bestimmung in § 68 Abs. 3 StG Aktiven, die der Unternehmung nur als Kapitalanlage bzw. nur zu Ertragszwecken dienen, der Qualifikation als betriebsnotwendige Vermögenswerte von vornherein nicht zugänglich seien. 3.2 Der Pflichtigen ist aufgrund obiger Ausführungen (E. 2.2) durchaus beizupflichten, wenn sie sinngemäss geltend macht, dass das Halten und Verwalten von eigenen Immobilien unter bestimmten Voraussetzungen einen Betrieb darstellen kann und bei einer solchen Immobiliengesellschaft dem Immobilienkomplex eine eigenständige betriebliche Funktion zukommen kann, welcher dem Unternehmen nicht nur mittelbar als Kapitalanlage dient. Aus der Erfolgsrechnung 2001 der Pflichtigen geht hervor, dass sie Miet- und Baurechtszinserträge von Fr. … erwirtschaftet hat, denen ein Personalaufwand von Fr. … gegenübersteht. Ein Hinweis darauf, dass die Pflichtige über die Verwaltung ihrer eigenen Liegenschaften hinausgehende Leistungen an Dritte erbracht hat, ist aus den Akten indessen nicht ersichtlich. Ferner hat sie sieben Stockwerkeigentumsanteile an Dritte verkauft. Auch wenn die Pflichtige gewisse, für einen Betrieb typische Merkmale aufweist, kann die Frage, ob ihr tatsächlich Betriebscharakter zukommt, offen gelassen werden, da selbst bei Bejahung eines Betriebs die veräusserten Grundstücke aufgrund der nachfolgenden Erwägungen nicht betriebsnotwendiges Anlagevermögen darstellen. 3.3 Das ehemalige Fabrikgebäude diente der Pflichtigen bis 1987 unmittelbar zur Leistungserstellung ihres Betriebs und stellte bis dahin unzweifelhaft betriebsnotwendiges Anlagevermögen dar. Nach dem Verkauf des Produktionsbetriebs war die Liegenschaft bis Ende Juni 2000 an die C vermietet und diente der Pflichtigen nunmehr noch zur Erzielung von Ertrag. Hernach teilte die Pflichtige das Objekt in Stockwerkeigentum auf und nutzte es in Lofts und Gewerbe- bzw. Büroräume um. Damit erfuhr die Liegenschaft eine wesentliche Zweckänderung. Die Stockwerkeinheiten waren spätestens ab diesem Zeitpunkt nicht mehr für eine allfällige betriebliche Leistungserstellung notwendig, sondern wurden von der Pflichtigen lediglich noch zum Zweck des Verkaufs gehalten. Ob die Liegenschaft unter diesen Umständen überhaupt dem Anlagevermögen oder vielmehr dem Umlaufvermögen zuzuordnen ist, kann damit offen bleiben. Ferner wurden die Objekte auch nicht aus betrieblicher Notwendigkeit heraus ersetzt, sondern – wie die Pflichtige selber geltend macht – der aus dem Verkauf der Stockwerkeigentumsanteile erzielte Gewinn wurde aus Gründen der Rentabilität in den Ausbau eines bereits bestehenden Objekts reinvestiert. Damit sind die Voraussetzungen für eine steuerfreie Übertragung der stillen Reserven auf den Ausbau der zwei im Eigentum der Pflichtigen verbleibenden Lofts nicht erfüllt und die Ersatzbeschaffungsrücklage von der Pflichtigen aus steuerrechtlicher Sicht zu Unrecht gebildet worden. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde. 4. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten der Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG) und steht ihr keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und 153 Abs. 4 StG). Demgemäss entscheidet die Kammer : 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 9'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 60.-- Zustellungskosten, Fr. 9'060.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt. 4. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen. 5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden. 6. Mitteilung an … I. A. Die A AG, welche bis Ende 1987 in der Matratzen- und Liegemöbelfabrikation tätig war, verkaufte am 1. Januar 1988 den gesamten Produktionsbetrieb und den Vertrieb an die C in Y. Die Fabrikliegenschaft an der L-Strasse in X blieb im Eigentum der A AG, welche sie in der Folge an die C weiter vermietete. Nachdem die Käuferin Ende Juni 2000 den Betrieb ebenfalls eingestellt hatte, beschloss die A AG das Fabrikgebäude in Lofts und Gewerbe- bzw. Büroräume umzunutzen. Im Jahre 2001 veräusserte die Pflichtige sieben der insgesamt zwölf in Stockwerkeinheiten erstellten Lofts sowie die vier Gewerberäume. Den sich daraus ergebenden Verkaufsgewinn von Fr. … verbuchte sie im Geschäftsjahr als Erfolg und stellte ihm eine Ersatzbeschaffungsreserve in gleichem Umfang gegenüber. Diese Rücklage löste die Pflichtige noch im selben Jahr zu Gunsten des Anlagekontos L-Strasse, X, wieder auf. In der Steuererklärung 2001 deklarierte die Pflichtige einen Reingewinn von Fr. … und nach Abzug des der Grundstückgewinnsteuer unterliegenden Liegenschaftengewinns von Fr. … einen Reingewinn von Fr. … und ein steuerbares Eigenkapital von Fr. …. B. Im Einschätzungsentscheid vom 6. Juni 2003 erachtete das kantonale Steueramt die Investition des Liegenschaftengewinns in die Stockwerkeigentumseinheiten nicht als Ersatzbeschaffung und rechnete die vorgenommene Reservenbildung von Fr. … beim steuerbaren Reingewinn auf. Gleichzeitig reduzierte sie den der Grundstückgewinnsteuer unterliegenden Teil des Liegenschaftsgewinns auf Fr. … und schätzte die Pflichtige auf dieser Grundlage mit einem steuerbaren Reingewinn von Fr. … und mit einem steuerbaren Eigenkapital gemäss Steuererklärung von Fr. … ein. Die dagegen erhobene Einsprache wies das kantonale Steueramt am 7. April 2004 nach erfolgter Anzeige der Höhertaxation ab und erhöhte das Eigenkapital um die aufgerechnete Ersatzbeschaffungsreserve auf Fr. … II. Den dagegen erhobenen Rekurs der Pflichtigen wies die Steuerrekurskommission I mit Entscheid vom 15. Juni 2004 ab. III. Am 15. Juli 2004 liess die Pflichtige dem Verwaltungsgericht beantragen, sie mit einem steuerbaren Reingewinn von Fr. … und einem steuerbaren Kapital von Fr. … einzuschätzen. Zudem verlangte sie die Zusprechung einer Parteientschädigung. Sowohl die Steuerrekurskommission I als auch das kantonale Steueramt schlossen auf Abweisung der Beschwerde. Die Kammer zieht in Erwägung: 1. 1.1 Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. 1.2 Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147). 2. 2.1 Nach § 64 Abs. 1 Ziff. 3 StG setzt sich der steuerbare Reingewinn einer juristischen Person unter anderem aus den der Erfolgsrechnung nicht gutgeschriebenen Erträgen, mit Einschluss der Kapital-, Aufwertungs- und Liquidationsgewinne, vorbehältlich § 68 StG, zusammen. Gemäss § 68 StG können beim Ersatz von Gegenständen des betriebsnotwendigen Anlagevermögens die stillen Reserven auf ein Ersatzobjekt mit gleicher Funktion übertragen werden; ausgeschlossen ist die Übertragung auf Vermögen ausserhalb der Schweiz (Abs. 1). Findet die Ersatzbeschaffung nicht im gleichen Geschäftsjahr statt, so kann gemäss § 68 Abs. 2 StG im Umfang der stillen Reserven eine Rücklage gebildet werden. Diese Rücklage ist innert angemessener Frist zur Abschreibung auf dem Ersatzobjekt zu verwenden oder zu Gunsten der Erfolgsrechnung aufzulösen. Als betriebsnotwendig gilt nur Anlagevermögen, das dem Betrieb unmittelbar dient; ausgeschlossen sind insbesondere Vermögensobjekte, die dem Unternehmen nur als Vermögensanlage oder nur durch ihren Ertrag dienen (Abs. 3). 2.2 § 68 StG engt die steuerneutrale Ersatzbeschaffung auf den Bereich des betriebsnotwendigen Anlagevermögens ein, wobei es sich sowohl beim ausscheidenden als auch beim wiederbeschafften Vermögensgegenstand um ein betriebsnotwendiges Anlagegut handeln muss. Die Mittel aus dem Verkauf eines nicht betriebsnotwendigen Wirtschaftsguts können demnach nicht steuerneutral in betriebsnotwendiges Anlagevermögen reinvestiert werden (vgl. Markus Reich/Marina Züger in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2a, Basel/Genf/München 2000, Art. 30 DBG N. 5; Ernst Känzig, Die Eidgenössische Wehrsteuer (Direkte Bundessteuer), I. Teil, 2. Aufl. Basel 1982, Art. 21 BdBSt N. 197). Betriebsnotwendig sind Wirtschaftsgüter, die nach ihrer Zweckbestimmung unmittelbar der Leistungserstellung des Betriebs dienen und ohne Beeinträchtigungen des betrieblichen Leistungserstellungsprozesses nicht veräussert werden können (Markus Reich in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, 2., Aufl., Basel/Genf/München 2002, Art. 8 StHG N. 71, auch zum Folgenden und mit Hinweisen; Reich/Züger, Art. 30 DBG N. 6). Die betriebsnotwendigen Vermögenswerte bilden unerlässliche Bestandteile der betrieblichen Einheit; ihre Veräusserung würde zu einer substanziellen Veränderung des Betriebs führen. Beurteilungsgrundlage der Betriebsnotwendigkeit bilden immer die betrieblichen Verhältnisse des Unternehmens. Unter Umständen kann auch Immobilienkomplexen eine eigenständige betriebliche Funktion zukommen (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, § 19 N. 39). Ausgeschlossen ist jedoch die Ersatzbeschaffung von Vermögensgegenständen, die dem Unternehmen lediglich als Vermögensanlage oder durch ihren Ertrag dienen (§ 68 Abs. 3 StG). 2.3 Die Ersatzbeschaffung ist auf das Anlagevermögen beschränkt. Dies wird in der Lehre zwar als sachwidrig bezeichnet (Reich, Art. 8 StHG N. 72; Peter Locher, Kommentar zum Bundesgesetz über die direkten Bundessteuern, I. Teil, Therwil/Basel 2001, Art. 30 DBG N. 10); eine Ausweitung auf das Umlaufvermögen ist indessen aufgrund des klaren gesetzlichen Wortlauts von § 68 Abs. 1 StG nicht angezeigt. Das Anlagevermögen wird in Finanzanlagen, Sachanlagen und immaterielle Anlagen unterteilt (Art. 663a Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [OR]). Die Zuteilung eines Wirtschaftsguts zum Anlage- oder Umlaufvermögen richtet sich nicht nach der äusseren Beschaffenheit, sondern nach der Zweckbestimmung, beziehungsweise ihrer zukünftigen Funktion im Unternehmen sowie der Dauerhaftigkeit der getätigten Investition (Reich, Art. 8 StHG N. 72, mit Hinweisen). Das Anlagevermögen dient dem Unternehmen demnach zur dauernden oder mehrmaligen Nutzung. Anlagegüter werden somit nicht zum Zweck der Veräusserung, sondern zur wiederholten Nutzung und zum Verbrauch beschafft. Wirtschaftsgüter, die demgegenüber laufend angeschafft und wieder veräussert werden, bilden Umlaufvermögen. Grundstücke gehören demzufolge gewöhnlich zum Anlagevermögen. Beim Liegenschaftenhändler sind sie jedoch in der Regel Waren und damit Umlaufvermögen (Karl Käfer, Berner Kommentar, Band VIII/2 Art. 958-964, Die kaufmännische Buchführung, 2. Teilband, Bern 1981, Art. 958 OR N. 320). 2.4 Als weitere Voraussetzung der steuerneutralen Ersatzbeschaffung wird vom Gesetzgeber verlangt, dass das Ersatzobjekt im Betrieb eine gleiche Funktion zu erfüllen habe wie der ausgeschiedene Vermögensgegenstand. Die Frage der Funktionsgleichheit ist betriebsbezogen zu betrachten. Von einem "Ersatzobjekt mit gleicher Funktion" kann nur dann ausgegangen werden, wenn das neu angeschaffte Wirtschaftsgut die Lücke, die das Ausscheiden des ersetzten Wirtschaftsguts bewirkt, wieder schliesst. Mit dem Ersatz soll aber dem technischen Fortschritt und dem wirtschaftlichen Bedürfnis des Unternehmens Rechnung getragen werden (Reich/Züger, Art. 30 DBG N. 11 und 12). 2.5 Die steuerneutrale Ersatzbeschaffung ist gemäss Art. 68 Abs. 1 StG ausdrücklich auf das Gebiet der Schweiz beschränkt. Ausgeschlossen ist demnach die Übertragung von stillen Reserven auf Vermögen ausserhalb der Schweiz. 2.6 Erfolgt die Ersatzbeschaffung nicht innerhalb des Geschäftsjahrs, so kann im Umfang der stillen Reserven eine Rücklage gebildet werden (§ 68 Abs. 2 StG). Diese ist innert angemessener Frist zur Abschreibung auf einem Ersatzobjekt zu verwenden. In der Regel kann eine Frist von zwei Jahren als angemessen bezeichnet werden. Wird die Ersatzbeschaffung nicht innert nützlicher Frist durchgeführt, so muss davon ausgegangen werden, der Verkauf des ursprünglichen Gegenstands beeinträchtige die Fortsetzung der Geschäftstätigkeit nicht und der Gegenstand sei nicht betriebsnotwendig (Richner/Frei/ Kaufmann, § 68 StG N. 29). 3. 3.1 Die Rekurskommission hat in ihren Erwägungen die Fabrikliegenschaft nicht als betriebsnotwendiges Gut qualifiziert und die Voraussetzungen für eine steuerprivilegierte Ersatzbeschaffung bereits aus diesem Grunde verworfen. Der Gewinn stamme aus einem Vermögenswert, welcher der Pflichtigen seit Einstellung des eigenen Fabrikationsbetriebs nunmehr als blosse Kapitalanlage bzw. zur Erzielung von Mietertrag gedient habe. Eine steuerneutrale Ersatzbeschaffung liege mit dem Ausbau der genannten Wohneinheiten unter diesen Umständen nicht vor, da Kraft ausdrücklicher Bestimmung in § 68 Abs. 3 StG Aktiven, die der Unternehmung nur als Kapitalanlage bzw. nur zu Ertragszwecken dienen, der Qualifikation als betriebsnotwendige Vermögenswerte von vornherein nicht zugänglich seien. 3.2 Der Pflichtigen ist aufgrund obiger Ausführungen (E. 2.2) durchaus beizupflichten, wenn sie sinngemäss geltend macht, dass das Halten und Verwalten von eigenen Immobilien unter bestimmten Voraussetzungen einen Betrieb darstellen kann und bei einer solchen Immobiliengesellschaft dem Immobilienkomplex eine eigenständige betriebliche Funktion zukommen kann, welcher dem Unternehmen nicht nur mittelbar als Kapitalanlage dient. Aus der Erfolgsrechnung 2001 der Pflichtigen geht hervor, dass sie Miet- und Baurechtszinserträge von Fr. … erwirtschaftet hat, denen ein Personalaufwand von Fr. … gegenübersteht. Ein Hinweis darauf, dass die Pflichtige über die Verwaltung ihrer eigenen Liegenschaften hinausgehende Leistungen an Dritte erbracht hat, ist aus den Akten indessen nicht ersichtlich. Ferner hat sie sieben Stockwerkeigentumsanteile an Dritte verkauft. Auch wenn die Pflichtige gewisse, für einen Betrieb typische Merkmale aufweist, kann die Frage, ob ihr tatsächlich Betriebscharakter zukommt, offen gelassen werden, da selbst bei Bejahung eines Betriebs die veräusserten Grundstücke aufgrund der nachfolgenden Erwägungen nicht betriebsnotwendiges Anlagevermögen darstellen. 3.3 Das ehemalige Fabrikgebäude diente der Pflichtigen bis 1987 unmittelbar zur Leistungserstellung ihres Betriebs und stellte bis dahin unzweifelhaft betriebsnotwendiges Anlagevermögen dar. Nach dem Verkauf des Produktionsbetriebs war die Liegenschaft bis Ende Juni 2000 an die C vermietet und diente der Pflichtigen nunmehr noch zur Erzielung von Ertrag. Hernach teilte die Pflichtige das Objekt in Stockwerkeigentum auf und nutzte es in Lofts und Gewerbe- bzw. Büroräume um. Damit erfuhr die Liegenschaft eine wesentliche Zweckänderung. Die Stockwerkeinheiten waren spätestens ab diesem Zeitpunkt nicht mehr für eine allfällige betriebliche Leistungserstellung notwendig, sondern wurden von der Pflichtigen lediglich noch zum Zweck des Verkaufs gehalten. Ob die Liegenschaft unter diesen Umständen überhaupt dem Anlagevermögen oder vielmehr dem Umlaufvermögen zuzuordnen ist, kann damit offen bleiben. Ferner wurden die Objekte auch nicht aus betrieblicher Notwendigkeit heraus ersetzt, sondern – wie die Pflichtige selber geltend macht – der aus dem Verkauf der Stockwerkeigentumsanteile erzielte Gewinn wurde aus Gründen der Rentabilität in den Ausbau eines bereits bestehenden Objekts reinvestiert. Damit sind die Voraussetzungen für eine steuerfreie Übertragung der stillen Reserven auf den Ausbau der zwei im Eigentum der Pflichtigen verbleibenden Lofts nicht erfüllt und die Ersatzbeschaffungsrücklage von der Pflichtigen aus steuerrechtlicher Sicht zu Unrecht gebildet worden. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde. 4. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten der Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG) und steht ihr keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und 153 Abs. 4 StG). Demgemäss entscheidet die Kammer : 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 9'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 60.-- Zustellungskosten, Fr. 9'060.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt. 4. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen. 5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden. 6. Mitteilung an …

I.

I. A. Die A AG, welche bis Ende 1987 in der Matratzen- und Liegemöbelfabrikation tätig war, verkaufte am 1. Januar 1988 den gesamten Produktionsbetrieb und den Vertrieb an die C in Y. Die Fabrikliegenschaft an der L-Strasse in X blieb im Eigentum der A AG, welche sie in der Folge an die C weiter vermietete. Nachdem die Käuferin Ende Juni 2000 den Betrieb ebenfalls eingestellt hatte, beschloss die A AG das Fabrikgebäude in Lofts und Gewerbe- bzw. Büroräume umzunutzen. Im Jahre 2001 veräusserte die Pflichtige sieben der insgesamt zwölf in Stockwerkeinheiten erstellten Lofts sowie die vier Gewerberäume. Den sich daraus ergebenden Verkaufsgewinn von Fr. … verbuchte sie im Geschäftsjahr als Erfolg und stellte ihm eine Ersatzbeschaffungsreserve in gleichem Umfang gegenüber. Diese Rücklage löste die Pflichtige noch im selben Jahr zu Gunsten des Anlagekontos L-Strasse, X, wieder auf. In der Steuererklärung 2001 deklarierte die Pflichtige einen Reingewinn von Fr. … und nach Abzug des der Grundstückgewinnsteuer unterliegenden Liegenschaftengewinns von Fr. … einen Reingewinn von Fr. … und ein steuerbares Eigenkapital von Fr. ….

A. Die A AG, welche bis Ende 1987 in der Matratzen- und Liegemöbelfabrikation tätig war, verkaufte am 1. Januar 1988 den gesamten Produktionsbetrieb und den Vertrieb an die C in Y. Die Fabrikliegenschaft an der L-Strasse in X blieb im Eigentum der A AG, welche sie in der Folge an die C weiter vermietete. Nachdem die Käuferin Ende Juni 2000 den Betrieb ebenfalls eingestellt hatte, beschloss die A AG das Fabrikgebäude in Lofts und Gewerbe- bzw. Büroräume umzunutzen. Im Jahre 2001 veräusserte die Pflichtige sieben der insgesamt zwölf in Stockwerkeinheiten erstellten Lofts sowie die vier Gewerberäume. Den sich daraus ergebenden Verkaufsgewinn von Fr. … verbuchte sie im Geschäftsjahr als Erfolg und stellte ihm eine Ersatzbeschaffungsreserve in gleichem Umfang gegenüber. Diese Rücklage löste die Pflichtige noch im selben Jahr zu Gunsten des Anlagekontos L-Strasse, X, wieder auf. In der Steuererklärung 2001 deklarierte die Pflichtige einen Reingewinn von Fr. … und nach Abzug des der Grundstückgewinnsteuer unterliegenden Liegenschaftengewinns von Fr. … einen Reingewinn von Fr. … und ein steuerbares Eigenkapital von Fr. …. B. Im Einschätzungsentscheid vom 6. Juni 2003 erachtete das kantonale Steueramt die Investition des Liegenschaftengewinns in die Stockwerkeigentumseinheiten nicht als Ersatzbeschaffung und rechnete die vorgenommene Reservenbildung von Fr. … beim steuerbaren Reingewinn auf. Gleichzeitig reduzierte sie den der Grundstückgewinnsteuer unterliegenden Teil des Liegenschaftsgewinns auf Fr. … und schätzte die Pflichtige auf dieser Grundlage mit einem steuerbaren Reingewinn von Fr. … und mit einem steuerbaren Eigenkapital gemäss Steuererklärung von Fr. … ein. Die dagegen erhobene Einsprache wies das kantonale Steueramt am 7. April 2004 nach erfolgter Anzeige der Höhertaxation ab und erhöhte das Eigenkapital um die aufgerechnete Ersatzbeschaffungsreserve auf Fr. …

B. Im Einschätzungsentscheid vom 6. Juni 2003 erachtete das kantonale Steueramt die Investition des Liegenschaftengewinns in die Stockwerkeigentumseinheiten nicht als Ersatzbeschaffung und rechnete die vorgenommene Reservenbildung von Fr. … beim steuerbaren Reingewinn auf. Gleichzeitig reduzierte sie den der Grundstückgewinnsteuer unterliegenden Teil des Liegenschaftsgewinns auf Fr. … und schätzte die Pflichtige auf dieser Grundlage mit einem steuerbaren Reingewinn von Fr. … und mit einem steuerbaren Eigenkapital gemäss Steuererklärung von Fr. … ein. Die dagegen erhobene Einsprache wies das kantonale Steueramt am 7. April 2004 nach erfolgter Anzeige der Höhertaxation ab und erhöhte das Eigenkapital um die aufgerechnete Ersatzbeschaffungsreserve auf Fr. … II.

II. Den dagegen erhobenen Rekurs der Pflichtigen wies die Steuerrekurskommission I mit Entscheid vom 15. Juni 2004 ab.

Den dagegen erhobenen Rekurs der Pflichtigen wies die Steuerrekurskommission I mit Entscheid vom 15. Juni 2004 ab. III.

III. Am 15. Juli 2004 liess die Pflichtige dem Verwaltungsgericht beantragen, sie mit einem steuerbaren Reingewinn von Fr. … und einem steuerbaren Kapital von Fr. … einzuschätzen. Zudem verlangte sie die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Am 15. Juli 2004 liess die Pflichtige dem Verwaltungsgericht beantragen, sie mit einem steuerbaren Reingewinn von Fr. … und einem steuerbaren Kapital von Fr. … einzuschätzen. Zudem verlangte sie die Zusprechung einer Parteientschädigung. Sowohl die Steuerrekurskommission I als auch das kantonale Steueramt schlossen auf Abweisung der Beschwerde.

Sowohl die Steuerrekurskommission I als auch das kantonale Steueramt schlossen auf Abweisung der Beschwerde. Die Kammer zieht in Erwägung:

Die Kammer zieht in Erwägung: 1.

1. 1.1 Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

1.1 Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. 1.2 Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).

1.2 Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147). 2.

2. 2.1 Nach § 64 Abs. 1 Ziff. 3 StG setzt sich der steuerbare Reingewinn einer juristischen Person unter anderem aus den der Erfolgsrechnung nicht gutgeschriebenen Erträgen, mit Einschluss der Kapital-, Aufwertungs- und Liquidationsgewinne, vorbehältlich § 68 StG, zusammen. Gemäss § 68 StG können beim Ersatz von Gegenständen des betriebsnotwendigen Anlagevermögens die stillen Reserven auf ein Ersatzobjekt mit gleicher Funktion übertragen werden; ausgeschlossen ist die Übertragung auf Vermögen ausserhalb der Schweiz (Abs. 1). Findet die Ersatzbeschaffung nicht im gleichen Geschäftsjahr statt, so kann gemäss § 68 Abs. 2 StG im Umfang der stillen Reserven eine Rücklage gebildet werden. Diese Rücklage ist innert angemessener Frist zur Abschreibung auf dem Ersatzobjekt zu verwenden oder zu Gunsten der Erfolgsrechnung aufzulösen. Als betriebsnotwendig gilt nur Anlagevermögen, das dem Betrieb unmittelbar dient; ausgeschlossen sind insbesondere Vermögensobjekte, die dem Unternehmen nur als Vermögensanlage oder nur durch ihren Ertrag dienen (Abs. 3).

2.1 Nach § 64 Abs. 1 Ziff. 3 StG setzt sich der steuerbare Reingewinn einer juristischen Person unter anderem aus den der Erfolgsrechnung nicht gutgeschriebenen Erträgen, mit Einschluss der Kapital-, Aufwertungs- und Liquidationsgewinne, vorbehältlich § 68 StG, zusammen. Gemäss § 68 StG können beim Ersatz von Gegenständen des betriebsnotwendigen Anlagevermögens die stillen Reserven auf ein Ersatzobjekt mit gleicher Funktion übertragen werden; ausgeschlossen ist die Übertragung auf Vermögen ausserhalb der Schweiz (Abs. 1). Findet die Ersatzbeschaffung nicht im gleichen Geschäftsjahr statt, so kann gemäss § 68 Abs. 2 StG im Umfang der stillen Reserven eine Rücklage gebildet werden. Diese Rücklage ist innert angemessener Frist zur Abschreibung auf dem Ersatzobjekt zu verwenden oder zu Gunsten der Erfolgsrechnung aufzulösen. Als betriebsnotwendig gilt nur Anlagevermögen, das dem Betrieb unmittelbar dient; ausgeschlossen sind insbesondere Vermögensobjekte, die dem Unternehmen nur als Vermögensanlage oder nur durch ihren Ertrag dienen (Abs. 3). 2.2 § 68 StG engt die steuerneutrale Ersatzbeschaffung auf den Bereich des betriebsnotwendigen Anlagevermögens ein, wobei es sich sowohl beim ausscheidenden als auch beim wiederbeschafften Vermögensgegenstand um ein betriebsnotwendiges Anlagegut handeln muss. Die Mittel aus dem Verkauf eines nicht betriebsnotwendigen Wirtschaftsguts können demnach nicht steuerneutral in betriebsnotwendiges Anlagevermögen reinvestiert werden (vgl. Markus Reich/Marina Züger in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2a, Basel/Genf/München 2000, Art. 30 DBG N. 5; Ernst Känzig, Die Eidgenössische Wehrsteuer (Direkte Bundessteuer), I. Teil, 2. Aufl. Basel 1982, Art. 21 BdBSt N. 197). Betriebsnotwendig sind Wirtschaftsgüter, die nach ihrer Zweckbestimmung unmittelbar der Leistungserstellung des Betriebs dienen und ohne Beeinträchtigungen des betrieblichen Leistungserstellungsprozesses nicht veräussert werden können (Markus Reich in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, 2., Aufl., Basel/Genf/München 2002, Art. 8 StHG N. 71, auch zum Folgenden und mit Hinweisen; Reich/Züger, Art. 30 DBG N. 6). Die betriebsnotwendigen Vermögenswerte bilden unerlässliche Bestandteile der betrieblichen Einheit; ihre Veräusserung würde zu einer substanziellen Veränderung des Betriebs führen. Beurteilungsgrundlage der Betriebsnotwendigkeit bilden immer die betrieblichen Verhältnisse des Unternehmens. Unter Umständen kann auch Immobilienkomplexen eine eigenständige betriebliche Funktion zukommen (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, § 19 N. 39). Ausgeschlossen ist jedoch die Ersatzbeschaffung von Vermögensgegenständen, die dem Unternehmen lediglich als Vermögensanlage oder durch ihren Ertrag dienen (§ 68 Abs. 3 StG).

2.2 § 68 StG engt die steuerneutrale Ersatzbeschaffung auf den Bereich des betriebsnotwendigen Anlagevermögens ein, wobei es sich sowohl beim ausscheidenden als auch beim wiederbeschafften Vermögensgegenstand um ein betriebsnotwendiges Anlagegut handeln muss. Die Mittel aus dem Verkauf eines nicht betriebsnotwendigen Wirtschaftsguts können demnach nicht steuerneutral in betriebsnotwendiges Anlagevermögen reinvestiert werden (vgl. Markus Reich/Marina Züger in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2a, Basel/Genf/München 2000, Art. 30 DBG N. 5; Ernst Känzig, Die Eidgenössische Wehrsteuer (Direkte Bundessteuer), I. Teil, 2. Aufl. Basel 1982, Art. 21 BdBSt N. 197). Betriebsnotwendig sind Wirtschaftsgüter, die nach ihrer Zweckbestimmung unmittelbar der Leistungserstellung des Betriebs dienen und ohne Beeinträchtigungen des betrieblichen Leistungserstellungsprozesses nicht veräussert werden können (Markus Reich in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, 2., Aufl., Basel/Genf/München 2002, Art. 8 StHG N. 71, auch zum Folgenden und mit Hinweisen; Reich/Züger, Art. 30 DBG N. 6). Die betriebsnotwendigen Vermögenswerte bilden unerlässliche Bestandteile der betrieblichen Einheit; ihre Veräusserung würde zu einer substanziellen Veränderung des Betriebs führen. Beurteilungsgrundlage der Betriebsnotwendigkeit bilden immer die betrieblichen Verhältnisse des Unternehmens. Unter Umständen kann auch Immobilienkomplexen eine eigenständige betriebliche Funktion zukommen (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, § 19 N. 39). Ausgeschlossen ist jedoch die Ersatzbeschaffung von Vermögensgegenständen, die dem Unternehmen lediglich als Vermögensanlage oder durch ihren Ertrag dienen (§ 68 Abs. 3 StG). 2.3 Die Ersatzbeschaffung ist auf das Anlagevermögen beschränkt. Dies wird in der Lehre zwar als sachwidrig bezeichnet (Reich, Art. 8 StHG N. 72; Peter Locher, Kommentar zum Bundesgesetz über die direkten Bundessteuern, I. Teil, Therwil/Basel 2001, Art. 30 DBG N. 10); eine Ausweitung auf das Umlaufvermögen ist indessen aufgrund des klaren gesetzlichen Wortlauts von § 68 Abs. 1 StG nicht angezeigt. Das Anlagevermögen wird in Finanzanlagen, Sachanlagen und immaterielle Anlagen unterteilt (Art. 663a Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [OR]). Die Zuteilung eines Wirtschaftsguts zum Anlage- oder Umlaufvermögen richtet sich nicht nach der äusseren Beschaffenheit, sondern nach der Zweckbestimmung, beziehungsweise ihrer zukünftigen Funktion im Unternehmen sowie der Dauerhaftigkeit der getätigten Investition (Reich, Art. 8 StHG N. 72, mit Hinweisen). Das Anlagevermögen dient dem Unternehmen demnach zur dauernden oder mehrmaligen Nutzung. Anlagegüter werden somit nicht zum Zweck der Veräusserung, sondern zur wiederholten Nutzung und zum Verbrauch beschafft. Wirtschaftsgüter, die demgegenüber laufend angeschafft und wieder veräussert werden, bilden Umlaufvermögen. Grundstücke gehören demzufolge gewöhnlich zum Anlagevermögen. Beim Liegenschaftenhändler sind sie jedoch in der Regel Waren und damit Umlaufvermögen (Karl Käfer, Berner Kommentar, Band VIII/2 Art. 958-964, Die kaufmännische Buchführung, 2. Teilband, Bern 1981, Art. 958 OR N. 320).

2.3 Die Ersatzbeschaffung ist auf das Anlagevermögen beschränkt. Dies wird in der Lehre zwar als sachwidrig bezeichnet (Reich, Art. 8 StHG N. 72; Peter Locher, Kommentar zum Bundesgesetz über die direkten Bundessteuern, I. Teil, Therwil/Basel 2001, Art. 30 DBG N. 10); eine Ausweitung auf das Umlaufvermögen ist indessen aufgrund des klaren gesetzlichen Wortlauts von § 68 Abs. 1 StG nicht angezeigt. Das Anlagevermögen wird in Finanzanlagen, Sachanlagen und immaterielle Anlagen unterteilt (Art. 663a Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [OR]). Die Zuteilung eines Wirtschaftsguts zum Anlage- oder Umlaufvermögen richtet sich nicht nach der äusseren Beschaffenheit, sondern nach der Zweckbestimmung, beziehungsweise ihrer zukünftigen Funktion im Unternehmen sowie der Dauerhaftigkeit der getätigten Investition (Reich, Art. 8 StHG N. 72, mit Hinweisen). Das Anlagevermögen dient dem Unternehmen demnach zur dauernden oder mehrmaligen Nutzung. Anlagegüter werden somit nicht zum Zweck der Veräusserung, sondern zur wiederholten Nutzung und zum Verbrauch beschafft. Wirtschaftsgüter, die demgegenüber laufend angeschafft und wieder veräussert werden, bilden Umlaufvermögen. Grundstücke gehören demzufolge gewöhnlich zum Anlagevermögen. Beim Liegenschaftenhändler sind sie jedoch in der Regel Waren und damit Umlaufvermögen (Karl Käfer, Berner Kommentar, Band VIII/2 Art. 958-964, Die kaufmännische Buchführung, 2. Teilband, Bern 1981, Art. 958 OR N. 320). 2.4 Als weitere Voraussetzung der steuerneutralen Ersatzbeschaffung wird vom Gesetzgeber verlangt, dass das Ersatzobjekt im Betrieb eine gleiche Funktion zu erfüllen habe wie der ausgeschiedene Vermögensgegenstand. Die Frage der Funktionsgleichheit ist betriebsbezogen zu betrachten. Von einem "Ersatzobjekt mit gleicher Funktion" kann nur dann ausgegangen werden, wenn das neu angeschaffte Wirtschaftsgut die Lücke, die das Ausscheiden des ersetzten Wirtschaftsguts bewirkt, wieder schliesst. Mit dem Ersatz soll aber dem technischen Fortschritt und dem wirtschaftlichen Bedürfnis des Unternehmens Rechnung getragen werden (Reich/Züger, Art. 30 DBG N. 11 und 12).

2.4 Als weitere Voraussetzung der steuerneutralen Ersatzbeschaffung wird vom Gesetzgeber verlangt, dass das Ersatzobjekt im Betrieb eine gleiche Funktion zu erfüllen habe wie der ausgeschiedene Vermögensgegenstand. Die Frage der Funktionsgleichheit ist betriebsbezogen zu betrachten. Von einem "Ersatzobjekt mit gleicher Funktion" kann nur dann ausgegangen werden, wenn das neu angeschaffte Wirtschaftsgut die Lücke, die das Ausscheiden des ersetzten Wirtschaftsguts bewirkt, wieder schliesst. Mit dem Ersatz soll aber dem technischen Fortschritt und dem wirtschaftlichen Bedürfnis des Unternehmens Rechnung getragen werden (Reich/Züger, Art. 30 DBG N. 11 und 12). 2.5 Die steuerneutrale Ersatzbeschaffung ist gemäss Art. 68 Abs. 1 StG ausdrücklich auf das Gebiet der Schweiz beschränkt. Ausgeschlossen ist demnach die Übertragung von stillen Reserven auf Vermögen ausserhalb der Schweiz.

2.5 Die steuerneutrale Ersatzbeschaffung ist gemäss Art. 68 Abs. 1 StG ausdrücklich auf das Gebiet der Schweiz beschränkt. Ausgeschlossen ist demnach die Übertragung von stillen Reserven auf Vermögen ausserhalb der Schweiz. 2.6 Erfolgt die Ersatzbeschaffung nicht innerhalb des Geschäftsjahrs, so kann im Umfang der stillen Reserven eine Rücklage gebildet werden (§ 68 Abs. 2 StG). Diese ist innert angemessener Frist zur Abschreibung auf einem Ersatzobjekt zu verwenden. In der Regel kann eine Frist von zwei Jahren als angemessen bezeichnet werden. Wird die Ersatzbeschaffung nicht innert nützlicher Frist durchgeführt, so muss davon ausgegangen werden, der Verkauf des ursprünglichen Gegenstands beeinträchtige die Fortsetzung der Geschäftstätigkeit nicht und der Gegenstand sei nicht betriebsnotwendig (Richner/Frei/ Kaufmann, § 68 StG N. 29).

2.6 Erfolgt die Ersatzbeschaffung nicht innerhalb des Geschäftsjahrs, so kann im Umfang der stillen Reserven eine Rücklage gebildet werden (§ 68 Abs. 2 StG). Diese ist innert angemessener Frist zur Abschreibung auf einem Ersatzobjekt zu verwenden. In der Regel kann eine Frist von zwei Jahren als angemessen bezeichnet werden. Wird die Ersatzbeschaffung nicht innert nützlicher Frist durchgeführt, so muss davon ausgegangen werden, der Verkauf des ursprünglichen Gegenstands beeinträchtige die Fortsetzung der Geschäftstätigkeit nicht und der Gegenstand sei nicht betriebsnotwendig (Richner/Frei/ Kaufmann, § 68 StG N. 29). 3.

3. 3.1 Die Rekurskommission hat in ihren Erwägungen die Fabrikliegenschaft nicht als betriebsnotwendiges Gut qualifiziert und die Voraussetzungen für eine steuerprivilegierte Ersatzbeschaffung bereits aus diesem Grunde verworfen. Der Gewinn stamme aus einem Vermögenswert, welcher der Pflichtigen seit Einstellung des eigenen Fabrikationsbetriebs nunmehr als blosse Kapitalanlage bzw. zur Erzielung von Mietertrag gedient habe. Eine steuerneutrale Ersatzbeschaffung liege mit dem Ausbau der genannten Wohneinheiten unter diesen Umständen nicht vor, da Kraft ausdrücklicher Bestimmung in § 68 Abs. 3 StG Aktiven, die der Unternehmung nur als Kapitalanlage bzw. nur zu Ertragszwecken dienen, der Qualifikation als betriebsnotwendige Vermögenswerte von vornherein nicht zugänglich seien.

3.1 Die Rekurskommission hat in ihren Erwägungen die Fabrikliegenschaft nicht als betriebsnotwendiges Gut qualifiziert und die Voraussetzungen für eine steuerprivilegierte Ersatzbeschaffung bereits aus diesem Grunde verworfen. Der Gewinn stamme aus einem Vermögenswert, welcher der Pflichtigen seit Einstellung des eigenen Fabrikationsbetriebs nunmehr als blosse Kapitalanlage bzw. zur Erzielung von Mietertrag gedient habe. Eine steuerneutrale Ersatzbeschaffung liege mit dem Ausbau der genannten Wohneinheiten unter diesen Umständen nicht vor, da Kraft ausdrücklicher Bestimmung in § 68 Abs. 3 StG Aktiven, die der Unternehmung nur als Kapitalanlage bzw. nur zu Ertragszwecken dienen, der Qualifikation als betriebsnotwendige Vermögenswerte von vornherein nicht zugänglich seien. 3.2 Der Pflichtigen ist aufgrund obiger Ausführungen (E. 2.2) durchaus beizupflichten, wenn sie sinngemäss geltend macht, dass das Halten und Verwalten von eigenen Immobilien unter bestimmten Voraussetzungen einen Betrieb darstellen kann und bei einer solchen Immobiliengesellschaft dem Immobilienkomplex eine eigenständige betriebliche Funktion zukommen kann, welcher dem Unternehmen nicht nur mittelbar als Kapitalanlage dient. Aus der Erfolgsrechnung 2001 der Pflichtigen geht hervor, dass sie Miet- und Baurechtszinserträge von Fr. … erwirtschaftet hat, denen ein Personalaufwand von Fr. … gegenübersteht. Ein Hinweis darauf, dass die Pflichtige über die Verwaltung ihrer eigenen Liegenschaften hinausgehende Leistungen an Dritte erbracht hat, ist aus den Akten indessen nicht ersichtlich. Ferner hat sie sieben Stockwerkeigentumsanteile an Dritte verkauft. Auch wenn die Pflichtige gewisse, für einen Betrieb typische Merkmale aufweist, kann die Frage, ob ihr tatsächlich Betriebscharakter zukommt, offen gelassen werden, da selbst bei Bejahung eines Betriebs die veräusserten Grundstücke aufgrund der nachfolgenden Erwägungen nicht betriebsnotwendiges Anlagevermögen darstellen.

3.2 Der Pflichtigen ist aufgrund obiger Ausführungen (E. 2.2) durchaus beizupflichten, wenn sie sinngemäss geltend macht, dass das Halten und Verwalten von eigenen Immobilien unter bestimmten Voraussetzungen einen Betrieb darstellen kann und bei einer solchen Immobiliengesellschaft dem Immobilienkomplex eine eigenständige betriebliche Funktion zukommen kann, welcher dem Unternehmen nicht nur mittelbar als Kapitalanlage dient. Aus der Erfolgsrechnung 2001 der Pflichtigen geht hervor, dass sie Miet- und Baurechtszinserträge von Fr. … erwirtschaftet hat, denen ein Personalaufwand von Fr. … gegenübersteht. Ein Hinweis darauf, dass die Pflichtige über die Verwaltung ihrer eigenen Liegenschaften hinausgehende Leistungen an Dritte erbracht hat, ist aus den Akten indessen nicht ersichtlich. Ferner hat sie sieben Stockwerkeigentumsanteile an Dritte verkauft. Auch wenn die Pflichtige gewisse, für einen Betrieb typische Merkmale aufweist, kann die Frage, ob ihr tatsächlich Betriebscharakter zukommt, offen gelassen werden, da selbst bei Bejahung eines Betriebs die veräusserten Grundstücke aufgrund der nachfolgenden Erwägungen nicht betriebsnotwendiges Anlagevermögen darstellen. 3.3 Das ehemalige Fabrikgebäude diente der Pflichtigen bis 1987 unmittelbar zur Leistungserstellung ihres Betriebs und stellte bis dahin unzweifelhaft betriebsnotwendiges Anlagevermögen dar. Nach dem Verkauf des Produktionsbetriebs war die Liegenschaft bis Ende Juni 2000 an die C vermietet und diente der Pflichtigen nunmehr noch zur Erzielung von Ertrag. Hernach teilte die Pflichtige das Objekt in Stockwerkeigentum auf und nutzte es in Lofts und Gewerbe- bzw. Büroräume um. Damit erfuhr die Liegenschaft eine wesentliche Zweckänderung. Die Stockwerkeinheiten waren spätestens ab diesem Zeitpunkt nicht mehr für eine allfällige betriebliche Leistungserstellung notwendig, sondern wurden von der Pflichtigen lediglich noch zum Zweck des Verkaufs gehalten. Ob die Liegenschaft unter diesen Umständen überhaupt dem Anlagevermögen oder vielmehr dem Umlaufvermögen zuzuordnen ist, kann damit offen bleiben. Ferner wurden die Objekte auch nicht aus betrieblicher Notwendigkeit heraus ersetzt, sondern – wie die Pflichtige selber geltend macht – der aus dem Verkauf der Stockwerkeigentumsanteile erzielte Gewinn wurde aus Gründen der Rentabilität in den Ausbau eines bereits bestehenden Objekts reinvestiert. Damit sind die Voraussetzungen für eine steuerfreie Übertragung der stillen Reserven auf den Ausbau der zwei im Eigentum der Pflichtigen verbleibenden Lofts nicht erfüllt und die Ersatzbeschaffungsrücklage von der Pflichtigen aus steuerrechtlicher Sicht zu Unrecht gebildet worden.

3.3 Das ehemalige Fabrikgebäude diente der Pflichtigen bis 1987 unmittelbar zur Leistungserstellung ihres Betriebs und stellte bis dahin unzweifelhaft betriebsnotwendiges Anlagevermögen dar. Nach dem Verkauf des Produktionsbetriebs war die Liegenschaft bis Ende Juni 2000 an die C vermietet und diente der Pflichtigen nunmehr noch zur Erzielung von Ertrag. Hernach teilte die Pflichtige das Objekt in Stockwerkeigentum auf und nutzte es in Lofts und Gewerbe- bzw. Büroräume um. Damit erfuhr die Liegenschaft eine wesentliche Zweckänderung. Die Stockwerkeinheiten waren spätestens ab diesem Zeitpunkt nicht mehr für eine allfällige betriebliche Leistungserstellung notwendig, sondern wurden von der Pflichtigen lediglich noch zum Zweck des Verkaufs gehalten. Ob die Liegenschaft unter diesen Umständen überhaupt dem Anlagevermögen oder vielmehr dem Umlaufvermögen zuzuordnen ist, kann damit offen bleiben. Ferner wurden die Objekte auch nicht aus betrieblicher Notwendigkeit heraus ersetzt, sondern – wie die Pflichtige selber geltend macht – der aus dem Verkauf der Stockwerkeigentumsanteile erzielte Gewinn wurde aus Gründen der Rentabilität in den Ausbau eines bereits bestehenden Objekts reinvestiert. Damit sind die Voraussetzungen für eine steuerfreie Übertragung der stillen Reserven auf den Ausbau der zwei im Eigentum der Pflichtigen verbleibenden Lofts nicht erfüllt und die Ersatzbeschaffungsrücklage von der Pflichtigen aus steuerrechtlicher Sicht zu Unrecht gebildet worden. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde. 4.

4. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten der Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG) und steht ihr keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und 153 Abs. 4 StG).

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten der Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG) und steht ihr keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und 153 Abs. 4 StG). Demgemäss entscheidet die Kammer :

Demgemäss entscheidet die Kammer : 1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 9'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 60.-- Zustellungskosten, Fr. 9'060.-- Total der Kosten.

3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.

6. Mitteilung an …