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Kündigungsschutz
Der Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ruht auf drei Pfeilern:
- Eine Kündigung kann nichtig sein. Sie hat dann keinerlei Wirkungen, und zwar in der Regel auch dann nicht, wenn die Gegenpartei nichts dagegen unternimmt. Wichtigster Anwendungsfall ist eine Kündigung, welche die gesetzlichen Formvorschriften missachtet.
- Eine Kündigung kann sodann anfechtbar sein. Sie ist dann zwar inhaltlich mangelhaft. Diejenige Partei, welche die Kündigung erhalten hat, muss aber innert 30 Tagen seit der Entgegennahme bei der Schlichtungsbehörde eine Klage einreichen. Sonst ist die Kündigung trotz des Mangels wirksam, und das Mietverhältnis wird auf den Kündigungstermin hin beendet. Anfechtbar sind Kündigungen, die nicht mit dem Grundsatz von Treu und Glauben zu vereinbaren sind (Art. 271 Abs. 1 OR). Die wichtigsten Anfechtungsgründe sind im Katalog von Art. 271a OR aufgezählt.
- Selbst wenn die Kündigung weder nichtig noch anfechtbar ist, kann die Mieterin eine Erstreckung (Verlängerung) des Mietverhältnisses über den Kündigungstermin hinaus verlangen. Voraussetzung ist, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für sie eine Härte bedeutet, welche das Interesse des Vermieters an der Kündigung überwiegt (Art. 272 OR). Eine Erstreckung ist aber wie die Anfechtung der Kündigung nur möglich durch eine Klage bei der Schlichtungsbehörde innert 30 Tagen seit Empfang der Kündigung (Art. 273 Abs. 2 OR).