Document ID: /fineweb-2-swissfilter-quality_10-filterrobots/filtered/07191.jsonl.gz/199

On peut dire que la propriété n’a jamais été aussi chère. Cela sonne-t-il menaçant? C’est fondamentalement compréhensible, il suffit d’opérer une courte rétrospective.
Nos indices hédoniques des prix immobiliers ont battu de nouveaux records au T2 2018. On peut même dire que la propriété n’a jamais été aussi chère. Cela sonne-t-il menaçant? C’est fondamentalement compréhensible, il suffit d’opérer une courte rétrospective. L’engouement pour la propriété amorcé en Suisse au milieu des années 1990 a connu différentes phases. La première a duré plus ou moins dix ans et reflétait un besoin général de rattrapage dans le segment de la propriété; elle a pris fin avec l’explosion de la bulle spéculative de l’immobilier. Le crash du début des années 1990 a démantelé le cartel de la construction, réduit les coûts et anéanti la spéculation sur les terrains constructibles qui sont redevenus abordables. Il a par ailleurs écorné la conjoncture, provoquant une baisse des taux. Comme la propriété par étages est une forme d’immobilier qui s’est largement établie à échelle nationale, la propriété est devenue accessible au plus grand nombre suite à la réduction de la part (onéreuse) du foncier. En outre, la démographie était alors extrêmement favorable, la majorité de la population étant âgée entre 30 et 40 ans, la tranche avec le plus fort désir de propriété.
Je situe la deuxième phase après l’éclatement de la bulle Internet au début des années 2000. Ensuite une phase de croissance s’étendant jusqu’à mi-2008 a établi le cadre des marchés résidentiels. Grâce à la hausse des revenus, plus de ménages sont devenus primo-accédants.
cette baisse des taux fait remonter les prix.
Les taux ont certes à nouveau progressé, mais sans jamais s’approcher du niveau de précédentes phases expansives. Enfin, la phase trois a commencé après la crise financière et dure jusqu’à aujourd’hui. Depuis, les taux ultra-bas sont le déclencheur numéro 1 qui soutient le marché de la propriété résidentielle. En même temps, selon la logique de l’évaluation immobilière, cette baisse des taux fait remonter les prix. A cela s’ajoute qu’être propriétaire revient nettement moins cher qu’être locataire. Le boom de la propriété se poursuivra donc jusqu’à la prochaine hausse significative des taux, une perspective très éloignée.
Malgré le stade avancé du boom, les risques sur le marché résidentiel restent faibles. Sans oublier que ce ne sont ni les prix ni les taux, et encore moins la situation géographique d’un objet qui constituent des risques d’insolvabilité. En effet, les risques principaux – nota bene jusqu’à présent toujours relativement circonscrits – ne sont pas d’origine objective, mais subjective: divorce / séparation, chômage et succession. La spéculation constitue bien sûr également un foyer de risques, même si elle est plutôt rare sur le marché résidentiel. Car celui qui achète une propriété aujourd’hui n’a pas l’intention de la vendre dans les deux ans pour en retirer une plus-value. D’ailleurs ce calcul n’est pas payant. Les motifs des acheteurs d’aujourd’hui sont clairs et justifiés: occuper ses quatre murs et éviter de payer un loyer.
Or, l’interminable phase de taux bas génère certains risques chez l’immobilier de placement. Tant que des investisseurs professionnels sont à l’œuvre, il y a l’assurance d’une gestion compétente. Une bulle spéculative n’est d’ailleurs pas en vue. Toutefois l’immobilier de location et de bureau ou commercial affiche de plus en plus de vacances, entraînant la fonte des faibles rendements lorsque l’immobilier n’est pas entièrement loué. Un grand portefeuille immobilier peut encaisser le choc. En revanche, l’entrée en jeu d’acteurs peu familiarisés avec le marché augmente les risques. Notre exemple de calcul hypothétique montre qu’il faut peu pour qu’une bonne affaire se transforme en flop. Nous estimons que l’arrivée d’un nombre croissant de particuliers, souvent novices dans l’immobilier, est une évolution néfaste. Certes, les placements immobiliers directs affichent indubitablement des rendements supérieurs à de nombreux emprunts à taux fixe, mais présentent aussi davantage de risques. Il faut en avoir conscience avant de sauter le pas. Un ménage doté d’une fortune considérable peut certainement le gérer, mais le ménage suisse moyen prend inévitablement un risque de concentration en procédant à un investissement immobilier direct, ce que nous déconseillons vivement. Et n’oublions pas: la pénurie de placements n’est pas à l’ordre du jour pour les ménages privés!
Retrouvez la publication trimestrielle «Immobilier résidentiel en Suisse» en cliquant ici.