Document ID: /fineweb-2-swissfilter-quality_10-filterrobots/filtered/03557.jsonl.gz/1050

Der Weg zur Immobilienblase
«Nur hier und da etwas Schaum.»
Das waren die Worte, die Alan Greenspan im Mai 2005 benutzte, um den amerikanischen Immobilienmarkt zu beschreiben. Der Vorsitzende der Notenbank sah keine ausgewachsene Preisblase, nur hier und da etwas Schaum.
Zwölf Monate später ging der grösste Immobilienpreisexzess in der Geschichte der Vereinigten Staaten zu Ende. Zwei weitere Jahre später stand das globale Bankensystem und die Weltwirtschaft am Abgrund. Diese Grafik zeigt die landesweite Preisentwicklung des amerikanischen Immobilienmarktes seit 1976 (die Grafik zeigt die Häuserpreise in Relation zu den mittleren Haushaltseinkommen. Quelle: GMO). Greenspans Äusserung im Mai 2005 markiert nahezu exakt den oberen Wendepunkt der Preiskurve. Sie lag damals statistisch betrachtet mehr als drei Standardabweichungen über ihrem historischen Normwert:
War Alan Greenspan ein Idiot? Selbstverständlich nicht. (Wenngleich er meiner Meinung nach während des grössten Teils seiner 18 Jahre an der Spitze er US-Notenbank von den Finanzmärkten massiv überschätzt wurde – aber das ist ein anderes Thema.)
Es ist im Rückblick fast nicht zu glauben, aber es herrschte bis und mit 2006 im Ökonomie-Establishment überaus dominant die Meinung, im US-Immobilienmarkt sei keine Preisblase zu erkennen. Warner wie Robert Shiller und Nouriel Roubini waren Aussenseiter, die kaum ernst genommen wurden.
Wie kam das?
Eine mögliche Erklärung liegt im Unverständnis oder gar in der Negierung der Existenz eines zyklischen Schwankungen unterworfenen Finanzsystems. Vereinfacht gesagt: In der Mainstream-Ökonomie existiert das Finanzsystem nicht; es wird nur als «Friktion» in einer stets nach Gleichgewicht strebenden realen Wirtschaft wahrgenommen. Banken sind nicht mehr als Vermittler zwischen Sparern und Investoren. Dass das Finanzsystem ein inhärent instabiles Eigenleben führt, es langen Zyklen folgt und dass es, falls es ausser Kontrolle gerät, verheerende Schäden anrichten kann, wurde in der Volkswirtschaftslehre der Nachkriegszeit weitgehend ausgeblendet. Ökonomen wie Hyman Minsky (1919 bis 1996) und Charles Kindleberger (1910 bis 2003), die sich auf das Thema spezialisierten, waren in ihrer Zunft jahrzehntelang Aussenseiter. Wer sich vertieft mit diesem Thema auseinandersetzen will: In diesem, diesem und diesem Blogbeitrag haben wir bereits eingehend darüber geschrieben.
Nur ein Beispiel für diese Mainstream-Weltanschauung: Ben Bernanke, der heutige Vorsitzende der US-Notenbank, schrieb im Jahr 2000 – damals als Ökonomieprofessor in Princeton – in seinen «Essays on the Great Depression», ein exzessiver Schuldenaufbau sei in einer freien Volkswirtschaft gar nicht möglich, weil das irrationales Handeln seitens der Marktteilnehmer voraussetzen würde. Und das sei kaum vorstellbar.
Letzten Monat hat der für die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) arbeitende Ökonom Claudio Borio ein äusserst lesenswertes Papier mit dem Titel «The financial cycle and macroeconomics: What have we learnt?» publiziert (das Papier ist hier zu finden). Er prangert darin das Unvermögen seiner Zunft an, die Anatomie des Finanz- oder Kreditzyklus zu verstehen. Dieser Zyklus zeichnet sich gemäss Borio hauptsächlich durch vier Attribute aus. Erstens: Er lässt sich am klarsten im gleichläufigen Wachstum des Kreditvolumens und der Immobilienpreise erkennen. Zweitens: Er dauert mit durchschnittlich beobachteten sechzehn Jahren deutlich länger als der normale Konjunkturzyklus. Drittens: Der obere Wendepunkt des Kreditzyklus geht oft mit einer systemischen Bankenkrise einher. Und viertens: Gefahren im Finanzsystem lassen sich frühzeitig erkennen, wenn sich das ausgegebene Kreditvolumen und die Immobilienpreise deutlich vom BIP-Wachstum und von ihren historischen Normwerten entkoppeln.
Hier eine grafische Darstellung der Zyklizität der amerikanischen Wirtschaft seit 1970 (Quelle: BIZ):
Die blaue Kurve zeigt den Finanzzyklus, die rote Kurve bildet den deutlich höherfrequenten, hauptsächlich vom Lagerauf- und -Abbau der Unternehmen bestimmten Konjunkturzyklus ab. Die grau schattierten Flächen zeigen Rezessionen an. Die Grafik zeigt eindrücklich, wie der Finanzzyklus in den Achtzigerjahren einen massiven Aufschwung erlebte, der 1989/90 in einer Bankenkrise (die Savings- and Loan-Krise) gipfelte. Ab Mitte der Neunzigerjahre setzte der Finanzzyklus dann abermals zu einem langen Anstieg an, der 2007/08 in der Subprime-Bankenkrise gipfelte.
Das definierende Element des Finanzzyklus ist der exzessive Schuldenaufbau, der in seinen Boomphasen beobachtet werden kann. Diesen Schuldenaufbau sowie die Immobilienpreise gilt es gemäss Borio genau im Auge zu behalten, damit man einen Exzess frühzeitig erkennen kann. Der oft geäusserten Ansicht, eine Spekulationsblase sei erst nach ihrem Platzen als solche zu erkennen, erteilt Borio damit eine klare Abfuhr.
In der Schweiz könnten wir heute ebenfalls am Punkt stehen, an dem sich das ausgegebene Kreditvolumen und die Entwicklung der Immobilienpreise vom Wirtschaftswachstum und von ihren historischen Normwerten entkoppeln (der vierte oben beschriebene Punkt von Borio). In diesem Kommentar in der FuW habe ich mich intensiver mit dem Thema auseinandergesetzt, daher hier nur das Wesentlichste: Das an private Haushalte in der Schweiz gewährte Kreditvolumen (dabei handelt es sich zum überaus grössten Teil um Hypotheken) beläuft sich gemäss Daten der Schweizerischen Nationalbank (hier) gegenwärtig auf 695 Milliarden Franken, was 118 Prozent des Bruttoinlandproduktes entspricht. In den letzten 25 Jahren schwankte dieser Wert stets um 80 Prozent. Zum Vergleich: In Spanien lag der Schuldenstand der Haushalte im Höhepunkt des dortigen Immobilienbooms auf 85 Prozent, in den USA auf 97 Prozent des BIP. Mit 118 Prozent liegen wir schon weit darüber.
Mir bereitet das allmählich Sorgen. Und noch etwas bereitet mir Sorgen: Wenn immer jemand in der Schweiz von der Gefahr einer Immobilienblase spricht, hört er rasch das Konterargument, landesweit seien keine Übertreibungen zu sehen. Nur in einzelnen, ausgewählten Regionen seien «Tendenzen einer Überhitzung» festzustellen.
Das klingt gefährlich ähnlich wie «nur hier und da etwas Schaum».
103 Kommentare zu «Der Weg zur Immobilienblase»
Ich kann die meisten Politiker nicht ausstehen, jedoch einem liebe ich mein Ohr zu schenken. Es ist Herr Nigel Farage, welcher erstens medial sehr amuesant wirkt und zweitens die Probleme beim Namen nennt. Gestern im EU Parlament (in Englisch):
http://www.liveleak.com/view?i=0e9_1358354273
Wer seine Immobilie verkaufen will und lieber Staatsanleihen kaufen will oder sein Papiergeld auf die ZKB bringen will, soll es ruhig machen und wer lieber 3’000.00 Miete im Monat für 100M2 und 3 1/2 Zimmer zahlen will, soll es ebenfalls so sein lassen. In 20 Jahren werden diejenigen die Gewinner sein, die heute eine Wohnung von 100m2 für 1Mio kaufen und zu 0.8% finanzieren und 1000 im Monat inklusive Nebenkosten bezahlen, anstatt 3’000.00 Miete ohne Nebenkosten. Entweder man kann rechnen oder man kann nicht rechnen. So einfach ist das Leben!
@ Frank
Ich kann Ihre Einstellung sehr gut verstehen und in Tat und Wahrheit wurden wir durch die ankerlose Geldpolitik darauf getrimmt, das System in dieser Weise zu betrachten. In anderen Worten, wer sich verschuldet wird bevorteilt und wer sich nachhaltig und vorsichtig verhaelt, wird bestraft.
Vielleicht kennen Sie die Idee der Phase Transition (auf deutsch Phasentransformation), welche sich z.B. ergibt wenn man Wasser von plus 2 Grad auf minus 2 Grad Celsius abkuehlt. In dieser Situation werden verschiedene lineare Aspekte abrupt unterbrochen und eine neue Situation entsteht. Oekonomische Modelle basieren mehr oder weniger immer in Anlehnung an lineare Prozesse, welche eine solche Situation nicht zu stimulieren vermoegen.
Der Glaube an den Erfolg manipulativer Geldpolitik ist gross, jedoch sind wir uns heute noch nicht bewusst, wohin die Reise uns wirklich fuehren wird. Dies produziert zusehends eine erhoehte Verunsicherung und duerfte mindestens zu einer Stagnation fuehren. Ob die inflationaeren Kraefte wirklich obsiegen werden, koennen wir heute noch nicht erkennen, da wir der Willkuer der Zentralbanken ausgesetzt sind. Es kann sehr wohl im Sinne der Elite liegen, eine temporaere Deflation einzuleiten, um sich neue Kompetenzen und noch mehr Macht anscheinend gerechtfertigterweise aneignen zu koennen. Ebenfalls muss sich die Elite vor hyperinflationaeren Auswirkungen fuerchten, da dies ihr Machtmonopol ebenfalls zerstoeren duerfte. In dieser Situation ist es nicht unbedingt ratsam, auf Wohneigentum als Investition zu wetten, sofern man nicht in der Lage ist, diese groesstenteils selbst zu finanzieren. Ebenfalls muss man sich bewusst sein, dass Wohneigentum wohl sehr begrenzt ist in Anbetracht eines sich immer mehr im Verteilungskampf einmischenden Staates. Wohneigentum kann auch sehr ungemuetlich werden, wenn dadurch eine moegliche staatliche Unterstuetzung damit verbunden wird, dass man sich dessen evtl. zuerst zu entledigen muss.
Ich kann diese ewigen Kommentare vom Immobilien Crash nicht mehr hören:
1. Die Zinsen bleiben wohl noch lange tief. Financial depression.
2. Die Durchschnittrenditen für PK’s auf Immobilien liegen bei ca. 4,5% bis 5%. Sollen die PK’s in Bonds investieren?
3. Es kommen immer noch über 100’000 Ausländer in die Schweiz, die wollen auch wohnen!
4. Die Leute werden immer älter.
5. Früher hatte eine 4-köpfige Familie eine 3-4 Zimmer Wohnung. Heute müssen es 5-6 Zimmer sein.
Fazit: Nachfrage nach Immobilien bleibt gross, somit bleiben die Preise auf diesem Niveau.
Eine Frage an den Autor
Bestehen wissenschaftliche Thesen, welche den Langzeiteffekt inflationaerer Geldpolitik (schrittweise und schleichende Entwertung einer Waehrung) auf die Gesellschaft und die wirtschaftlichen Akteure untersuchen?
Immobilienblasen sollten frühzeitig gedämpft oder gar gestoppt werden, denn die Geschichte zeigt, dass die Nachwehen nach dem Platzen einer solchen Blase einige Jahre dauern. Im Durchschnitt scheinen es 6 Jahre zu sein.
Zuerst aber muss eine Immobilienblase einmal als solche erkannt werden. Der Autor nimmt als Kriterium das Kreditvolumen im Immobilienbereich relativ zum BIP.Es scheint aber auch ausgefeiltere Immobilienblasenindexe zu geben (UBS verwendet 6 Kriterien).
Letztlich erkennt man auch heute noch eine Immobilienblase daran, dass sie geplatzt ist. Das wirft ein sehr schlechtes Licht auf die Ökonomie im allgemeinen und die Ökonometrie im speziellen.
„Wenn immer jemand in der Schweiz von der Gefahr einer Immobilienblase spricht, hört er rasch das Konterargument, landesweit seien keine Übertreibungen zu sehen. Nur in einzelnen, ausgewählten Regionen seien «Tendenzen einer Überhitzung» festzustellen.“
Das klingt wie bei uns, der Tenor immer derselbe, in Teilmärkte gibt es eine Überhitzung. Was mir besonders auffällt, das die „Gegner“ der Blase sich schon fast verzweifelt davon überzeugen wollen, dass es so was nicht gibt und alles OK sei. Nun kann man sich die Steigerungsraten ansehen und das kann ja nicht endlos so weitergehen. Wo sollen die Preise denn hinwachsen? Klar es gab bestimmt auch einen gewissen Nachholbedarf, aber der dürfte mittlerweile eingeholt sein. Auffällig ist das seit kurzem in Deutschland die Kaufpreise schneller steigen als die Mietenentwicklung. Die Rendite schrumpft also – das könnte der Startpunkt des Platzens sein.
Mich erinnert dies alles sehr an die Zeit des „Neuen Marktes“ und der New Economy, derselbe Ton, dieselben Argumente nur die Folgen könnten schmerzhafter sein.
Für 2013 habe ich mich entschlossen einige Begriffe aus der Ökonomie einfach wegen realwirtschaftlicher Irrelevanz über Bord zu werfen, dazu gehört auch das Wort „Immobilienblase“. Ich denke stattdessen -ist es notwendig darüber nachzudenken wann und warum und wo und von wem wieviele Häuser benötigt werden -unberücksichtigt der (manipulierten) Kosten. Der Libor-Betrug, Manipulation mit gebündelten Hypokrediten -die Banken müsste man zwingen zur Busse für frühere Verbechen die Kundenzinsen abzusenken, anstatt über gefährlich Blasen zu schwadronieren (und von Kunden höhere Sicherheiten einzufordern).
Die hohe Hypothekarverschuldung in der Schweiz ist durch finanzielle Anreize zum Schulden haben verursacht. Im Ausland versteht niemand wieso Hypothkarschulden nicht oder wenn überhaupt indirekt zurückgezahlt werden.
Nachtrag:
Meine persönliche Situation ist beispielsweise diese: Durch Auflösung der 3. Säule und den anderen Anlagen könnte ich umgehend 1/2 meiner Hypothek zurückzahlen. Was jedoch durch die tiefen Hypozinsen und die staatlichen Anreize finanziel nachteilig wäre.
Eine Studie zu diesem Thema wäre einmal interessant und müsste sicherlich bei der Bewertung der Blase berücksichtigt werden.
@ Marc
Ich kann Ihre Aussage gut verstehen und Sie haben natuerlich recht in gewisser Beziehung.
Dieser Eigenmietwert und der Abzug von Hypo-Zinsen vom Einkommen war wieder einmal ein richtiger Schuss ins eigene Knie, wie andere wohneigentumsfoerdernde Programme.. Aber es zeigt deutlich auf, wie stark der Einfluss der Banken auf die Politik ist, da ein moeglich hohes Ausmass an Kreditmenge fuer die Finanzindustrie aus Ertragsgruenden angestrebt wird.
Hoffen wir, dass diese marktverzerrende Regelung bald einmal ein Ende nimmt, womit wir ein besseres Bild der Lage erhalten.
Wo sind die analogen Graphiken zur aktuellen Preislage der Immobilien in der Schweiz. Wo sind diese Graphiken. He, Journis, aufwachen!
Nico: Die werden dann nachgeliefert, wenn die Blase in der Schweiz geplatzt ist 🙂
Welche Blase?
Schon mal was von Wohnungsno -etwa in Zürich gehört? Gegenüber der Bevölkerungsentwicklung existiert in der Schweiz keine Immobilien -Blase. Dass die Preise sehr hoch getrieben sind, dafür trägt die Finanz-Politikdie Verantwortung. Falls da etwas platzt, so nicht eine Immobilienblase, sondern die Träume der Mittelschicht auf angemessenen Anteil am Kuchen.
„In der Mainstream-Ökonomie existiert das Finanzsystem nicht; es wird nur als «Friktion» in einer stets nach Gleichgewicht strebenden realen Wirtschaft wahrgenommen. Banken sind nicht mehr als Vermittler zwischen Sparern und Investoren. Dass das Finanzsystem ein inhärent instabiles Eigenleben führt, es langen Zyklen folgt und dass es, falls es ausser Kontrolle gerät, verheerende Schäden anrichten kann, wurde in der Volkswirtschaftslehre der Nachkriegszeit weitgehend ausgeblendet.“
Es ist schlichtweg unglaublich wie weltfremd die Oekonomie an die Realität rangeht. Spätestens nach 1929 hätte man diesen Aspekt in die ökonomische Theorie miteinbeziehen müssen. Und seit Maggie Thatcher 1986 fast alle Schleusen im Finanzsystem geöffnet hat, hat sich ein gewaltiges Paralleluniversum zur realen Wirtschaft aufgetan, welches halt einiges mehr auslösen kann als nur ein „paar Friktionen“. Aber vermutlich werden die universitären Hochburgen der Oekonomie noch finanziell belohnt, wenn sie dieses düstere Kapitel auch schön im Dunkeln lassen. Und die Bankster haben infolge mangelnder Forschung auf diesem Gebiet auch schon die Standardausrede zur Hand (wie z.B. bei den Sub-Prime-Hearings), dass sie halt diese Risiken nicht hätten sehen können…Grünspan und Bernanke haben ihnen das ja auch mantramässig vorgeplaudert – da war doch schlichtweg bösartige Absicht und nicht einfache Fehleinschätzung am Werke. Wenn der gesunde Menschenverstand mit obskuren Theorien verbogen wird, dann stinkt irgendwas..
„da war doch schlichtweg bösartige Absicht und nicht einfache Fehleinschätzung am Werke“
Genau so ist es Herr Senn. Aus diesem Grund bleibt festzustellen, dass nun die Zahlenwerte beim real verteilten Fiat-Money -Kuchen durch absichtliche Manipulation der Märkte in falschen Händen liegt. Das heisst, viele die grosse Mengen davon besitzen, sie sollten weniger davon haben, andere hingegen wiederum mehr. Nun aber geschieht keine gerechte Rückverteilung, im Gegenteil. Die USA üben nun im Pentagon den Wirtschaftskrieg, und ohne Wissen der Schweizer Öffentlichkeit nehmen auch Vertreter der UBS daran Teil. http://www.politico.com/news/stories/0409/21053.html
Die Auseinandersetzungen mit den Banken vor der Öffentlichkeit sind eine Sache, welche Banken aber zu wirtschaftlich -militärischen Übungen für einen zukünftigen Wirtschaftskrieg zugeladen werden, eine ganz Andere.
Folgende Punkte scheinen mir in dieser Debatte auch von Bedeutung zu sein:
– Fiat Geld wird durch die expansive Geldpolitik langfristig entwertet; die Flucht in werterhaltende Anlagen u. damit auch Immos liegt auf der Hand; es ist anzunehmen, dass die Inflation aufgrund der Eingriffe der SNB mittelfristig anziehen wird – ähnlich wie im Nachgang zu den Interventionen in den späten 70er Jahren. Inflation bedeutet zwar auch höhere Zinsen, aber auch eine Abnahme der Schuldenlast und möglicherweise zu weiteren heftigen Preisanstiegen.
– Die Immokrise in den 90er Jahren ging auf Spekulation in Anlageliegenschaften zurück – selbstbewohntes Wohneigentum führte bei Banken zu keinen (signifikanten) Abschreiber. Die Tragbarkeit der Zinslast war damals bei einem wesentlich höheren Zinsniveau und inflationsbereinigt höheren Immopreisen kein Thema.
– Heutige Immokäufer finanzieren sich weit überwiegend mit langfristigen Festhypos zu extrem tiefen Konditionen. Zinsänderungen tangieren den Immoeigner mit einer ordentlichen Verzögerung (auch hier eine andere Ausgangslage als in den 90er Jahren, als die variable Hypofinanzierung noch en vogue war).
– Die US Immo- bzw. Subprimekrise war durch die securitization (Verbriefung von Schulden von freihandelbaren Wertpapieren) wesentlich getrieben. In der CH gibt es das in dieser Form gottseidank nicht.
Aus der Vielzahl von Faktoren (die für wie gegen einen Crash sprechen) eine fundierte Prognose ableiten zu wollen grenzt für mich an Kaffeesatzleserei.
„- Fiat Geld wird durch die expansive Geldpolitik langfristig entwertet;“
In Ländern die keine Quatitative Easing betreiben, ist die Inflation derzeit höher.Solange die Massnahmen der Zentralbanken die Realwirtschaft nicht erreichen, spielt die Menge eingeschossenen Geldes kaum eine Rolle (ausser an den Aktienmärkten). Wenn ein Land wie Simbabwe die Geldmenge ausweitet, so hat dies eine völlig andere Auswirkung als wenn die USA dies tut, oder Europa. Die Inflation in Brasilien steigt bei QE der FED oder der EZB an, aber bisher nicht bei den Tätern. Dort in Lateinamerika erreicht das Geldaus den USA und der EU die Realwirtschaft, weil es zum Teil dorthin abliesst.Die Inflation wird nur steigen, wenn die Menschen im Westen wieder besser entlöhnt werden, ansonsten glaube ich mehr an Deflation -egal wie viel die EZB die Märkte flutet.
@ ast
Oh doch, jedoch nicht unbedingt kurzfristig.
Inflation ist die expansive Geldpolitik in sich (Geldmengenwachstum staerker als Wirtschaftswachstum). Jedoch muss sich die inflationaere Geldpolitik nicht im Konsumentenpreisindex auswirken, deren Anstieg gaengigerweise als Inflationsrate bezeichnet wird. Erstens kann sich die erhoehte Geldmenge in Wertgegenstaende fliessen, welche nicht dem Konsumentenpreis unterliegen und zweitens spielt die Umlaufsgeschwindigkeit eine wichtige Bedeutung in Bezug auf die Auswirkungen der inflationaeren Geldpolitik. Dies bedeutet allerdings keinesfalls, dass wenn sich der Konsumentenpreisindex nicht stark erhoeht, wir keine inflationaere Geldpolitik betreiben.
Seit 100 Jahren (der Gruendung des FED) wird mit wenigen Ausnahmejahren eine inflationaere Geldpolitik betrieben. In einer Situation wirklich stabiler Preise wuerden die Preise einmal steigen ein andermal fallen. Dies ist nicht der Fall, sondern die Waehrungen verlieren stetig an Wert. Zur Zeit laeuft ein Rennen zwischen den einzelnen Waehrungen, wer wohl am staerksten seine Waehrung verwaessern kann um Wettbewerbsvorteile zu erhaschen.
Der Einfluss dieser stetigen unbemerkten Entwertung einer Waehrung auf die Gesellschaft und verschiedenen Akteure innerhalb der Wirtschaft kann nur erahnt werden. Sicherlich basieren viele der nicht nachhaltigen Systeme unserer Gesellschaft genau auf dieser Geldpolitik und wuerden als die entsprechende Ponzi Scheme entlarvt, sobald wir eine auf Wertbestaendigkeit beruhende Waehrung anstreben wuerden. Oder anders ausgedrueckt, viele der verschiedenen heutigen Probleme wurden durch diese Politik der schwachen aber bestaendigen Geldentwertung wenn nicht produziert, so mindestens mit gefoerdert.
Herr Huber, die Notenbanken versuchen tatsächlich verzweifelt, weiterhin Inflation auszulösen. An den Bestrebungen hierzu habe auch ich keinen Zweifel. Der Unterschied zu früher aber ist, der kalte Krieg ging vorbei, was auf sozialer Ebene zur Folge hatte, dass die Eliten kein Interesse mehr fanden an Dingen wie Lohngerechtgkeit oder am Wohleregehen der Mittelschicht. Wenn man in Zeiten des Sozialdumping (und darin leben wir) quantitative Geldausweitung betreibt, dann kommt es kaum zu Inflation, weil das Geld nur an jene verteilt wrd die bereits viel davon haben. Dann kommt es nur dort zu Inflation, wo solche die bereis alles haben dieses Geld investieren, also in Aktien und dergleichen, Immobilien, Land. Weil Fiat Money ja nicht mehr an zum Beispiel Gold gebunden ist, spielt die Druckerei weniger eineRolle, man kann die Geldflut nämlich so nicht mehr direkt in reale Werte umrechnen. Wenn man unter Bretton Woods Geld gedruckt hatte, dann musste man im Gegenzug Gold kaufen, nun aber sind das nur noch Zahlen mit dem einzigen Wert: Glauben.
nachgeschoben die aktuellsten Inflationsdaten aus den USA, dem Land mit der zweitgrössten Geldmengenausweitung neben der EU: http://www.zerohedge.com/sites/default/files/images/user5/imageroot/2013/01/CPI%20Dec%201.jpg
Gemäss dieser Zahlen gab es 2012 in den USA keine Consumers- Inflation CPI-U. Wie ich schon sagte, die entfesselte Geldmenge fliesst nicht in die Realwirtschaft, sondern in den Pot von Finanzinstituten wie Goldman Sachs etc. und zu Gunsten der bereits sehr reichen Eliten, dann noch in die Emerging Markets.Inflationäre Tendenzen gibts nur an Märkten in denen um virtuelles Geld gespielt wird, etwa Aktienmärkte.
Aus diesem paper: http://www.cepr.org/pubs/PolicyInsights/PolicyInsight23.pdf
1(2)
…For many years now, the main alternative to Real Business Cycle Theory has been a somewhat loose cluster of models given the label of New Keynesian theory. New Keynesians adhere on the whole to the same DSGE modeling technology as RBC macroeconomists but differ in the extent to which they emphasise inflexibilities of prices or other contract terms as sources of shortterm adjustment problems in the economy. The “New Keynesian” label refers back to the “rigid wages” brand of Keynesian theory of 40 or 50 years ago. Except for this stress on inflexibilities this brand of contemporary macroeconomic theory has basically nothing Keynesian about it…
2(2)
The obvious objection to this kind of return to an earlier way of thinking about macroeconomic problems is that the major problems that have had to be confronted in the last twenty or so years have originated in the financial markets – and prices in those markets are anything but “inflexible”. But there is also a general theoretical problem that has been festering for decades with very little in the way of attempts to tackle it. Economists talk freely about “inflexible” or “rigid” prices all the time, despite the fact that we do not have a shred of theory that could provide criteria for judging whether a particular price is more or less flexible than appropriate to the proper functioning of the larger system. More than seventy years ago, Keynes already knew that a high degree of downward price flexibility in a recession could entirely wreck the financial system and make the situation infinitely worse. But the point of his argument has never come fully to inform the way economists think about price inflexibilities …
I began by arguing that there are three things we should learn from Keynes … The third was to ask whether events provedthat existing theory needed to be revised. On that issue, I conclude that dynamic stochastic general equilibrium theory has shown itself an intellectually bankrupt enterprise. But this does not mean that we should revert to the old Keynesian theory that preceded it (or adopt the New Keynesian theory that has tried to compete with it). What we need to learn from Keynes, instead, are these three lessons about how to view our responsibilities and how to approach our subject…
@ Oliver
It is slowly tiring to hear the same old theories tabled again and again but never an approach that goes to the root of the problem, namely the one and most important fact:
Inflationary money policies, although seemingly very successful to avoid short term hardship, will in the very long term have a deteriorating effect on the sustainability of a financial system, simply due to the fact that bad economic behaviour is not eliminated on a regular basis. The inability of most economists to realise this most basic aspect is really incomprehensible to any logically thinking person that is able to connect the dots and is able to think in an interconnected way.
Die erhöhte Gefahr einer Immobilienkrise in der Schweiz ist sicher gegeben. Die Stabilität des Marktes hängt aktuell von ein paar wenige Faktoren ab und wenn sich die verändern, so ist die Krise schnell da. Diese Faktoren sind ein Versiegen der Zuwanderung und eine Erhöhung der Zinsen. Denn auch wenn theoretisch mit einer Tragbarkeit von 5% gerechnet wird, faktisch rechnet niemand mit 5%, so dass die entsprechenden Einkommen längst anderweitig verplant sind. Eine weitere Gefahr ist einer überbordende Bautätigkeit, weil immer noch geglaubt wird, hier gebe es viel zu holen. Und sind dann zuviele Wohnungen auf dem Markt, dann sinken irgendwann die Preise. Diese Faktoren können theoretisch noch lange bestehen, so dass nichts geschieht. Wenn die weltwieten Zinsen tief bleiben, so kann die Schweiz nicht ausscheren, wenn immer noch so viele Menschen in die Schweiz wollen, bleibt der Wohnraum knapp und teuer und kann eine hohe Bautätigkeit absorbieren. Was kommt weiss man nicht. Doch die Zutaten für eine Krise sind da. Das Dynamit liegt bereit und es braucht nur der Funke, der es zur Explosion bringt. Doch vielleicht kommt er nie oder erst in Jahren.
Wer ein bisschen finanzielles Bewusstsein und passendes EK hat kann im aktuellen Immobilienmarkt für Selbstbewohntes eigentlich – abgesehen von den üblichen Risiken Arbeitslosigkeit, Scheidung oder Todesfall – nur gewinnen. Kauf ich heute ein Haus und belehne es mit einer erstrangigen Hypothek (66%) von z.B. 600k CHF zahl ich für 10 Jahre fest ~1.8%. Also 900.- im Monat. Dazu 900.-/Mt. für Unterhalt & Gebühren dann lande ich bei 1800.- monatlichen Kosten. Der Eigenmietwert neutralisiert sich durch Schuld/Unterhaltsabzug. Die Marktmiete beim identischen Haus nebenan ist 3000.- pro Monat. Soviel veranschlage ich für die Tragbarkeit, lege aber den Überschuss von 1200.-/Mt. aufs Amortisationskonto.
Nach 10 Jahren das Worst Case Szenario: Der Hypozins geht rauf auf 8% und die Bewertung der Hütte sinkt um 20%. Jedoch spuckt das Amortisationskonto zinsbereinigt > 144k aus, die 2. Säule nochmal soviel, die Hypothek geht auf gerundet 200kCHF runter und die monatliche Kosten steigen auf 3000.- was in der Tragbarkeit liegt. Wo liegt das Problem?
Gewiss, wer langfristig seine Immoblien bewohnen kann, hohes sicheres Einkommen und einen sehr guten Sockel an Eigenkapital hat dessen grösstes Risiko ist, wenn er ein Haus kauft vielleicht, dass er heute zuviel zahlt für ein Haus, das er morgen günstiger bekommen könnte. Also halb so tragisch für ihn. Nur haben tiefe Zinsen immer die Eigenart, dass viel Subjekte sich am Markt engagieren, die eben nicht so solide da stehen. Kleine Verschlechterungen der Lage bringen sie ins Schwanken. Damit wird auch die Lage der Banken ungemütlich, sie beginnen die Schraube in der Kreditvergabe anzuziehen, es kommt zu Zwangsversteigerungen, der Markt bricht ein und der Teufelskreis kommt in Gange. Das mag für den solide finanzierten Käufer mit sicherem Job kein Problem sein. Doch für die Volkswirtschaft als ganzes ist es ein grosses Problem, wenn die Banken in Schwierigkeiten kommen. Die Folge sind Rezession, Arbeitslosigkeit usw. Und viel scheinbar solide da stehende Hypothekarschuldner erkennen plötzlich, dass sie in einer viel schwächeren Position sind als sie dachten. Denn erst wenn die Flut zurück geht, kommen die bösen Überraschungen zum Vorschein.
@ Hans
Ja.
Worst-Case-Szenario mit 8% Hypozins und Immo-Wertzerfall von 20%? Das ist bestenfalls das „Expected-Case-Szenario“. Nehmen wir mal ein echtes Worst-Case-Szenario für in 10 Jahren: 8% Hypozins, Wertzerfall von 35%, Eigenmittelanteil neu bei 33% durch Gesetzesänderung, Rückzahlung aller PK-Gelder durch Gesetzesänderung, 20% Reallohnsenkung durch 15% MWST, 10 Prozentpunkte höhere Steuern, 50% höhere KK-Prämie, Minusrunden beim Lohn.
Die Hütte hat einen Wert von 600k, auf dem Amortisationskonto hat es bestenfalls 50k, müssen aber 200k an die Bank und 100k an die Versicherung zurückzahlen, bei 2500 monatlichen Zinskosten (ohne Unterhalt) und kleinerem Lohn. Die Hütte muss verkauft werden und Sie sitzen in einer kleineren Mietwohnung für 3500 Franken und haben neu 250k Schulden.
Nur wer per Erbschaft und echten Ersparnissen (Sparstrumpf, ev. 3. Säule) sich ein Haus kaufen kann, und auch bei 20% weniger Lohn noch 8% Hypozins zu zahlen vermag, kann gewinnen. Für alle anderen ist es ein Ritt auf der Kanonenkugel.
Josef: bei ihrem Worst Case Szenario von 8% Hypozins in zehn Jahren ist die Schweiz bankrott! Wenn die Hypothekarzinsen auf 8% steigen würden, wäre der Wertzerfall der Immobilien mindestens 60% (DCF / Solvency II) und somit alle Versicherungen, alle Banken, die AHV und die Pensionskassen alle bankrott und wenn es keine AHV mehr gibt und die Beamten ihre Löhne nicht mehr bekommen, haben wir dann ganz andere Probleme. Soweit wird es jedoch nie kommen, denn 8% hatten wir nicht einmal auf Neuhypotheken im Jahr 1991, als die Zinsen in Spanien und in Italien über 18% waren und alle glaubten die Schweizer Zinsen würden sich dem EURO (damals ECU) angleichen. Leider oder zum Glück, werden wir auch nie mehr eine hohe Inflation wie in den Siebziger Jahren haben, weil dem Mittelstand heute die Kaufkraft für den Konsum fehlt und die Personenfreizügigkeit und die Globalisierung die Löhne und Güterpreise in der Schweiz weiter nach unten drücken werden und die vielen ausgesteuerten Schweizer über 40 Jahre den Konsum bremsen werden. Wohnen müssen jedoch alle und zwar die Arbeitslosen, die Sozialhilfe Bezüger, die Asylanten, die Millionäre und wenn sie es nicht selbst bezahlen können, dann zahlt der Staat via Sozialhilfe. Als Worst Case Szenario sehe ich maximal 5% Hypothekarzins und dies vielleicht in 20 Jahren und bis es soweit ist, haben sich bei einer unrealistisch hohen Inflation von 3% die Nominallöhne über 20 Jahre fast verdoppelt und somit ist die Tragbarkeit auch kein Problem mehr (so wie in den siebziger Jahren!). Die Immobilienpreise werden dann mindestens 50% höher sein als heute, weil wir zudem dann noch 10Mio Einwohner in der Schweiz haben werden.
Ein Pendel wird sich immer wieder in die entgegengesetzte Richtung bewegen, es handelt sich einzig um eine zeitliche Frage. Ebenfalls haben wir uns durch den Mindestkurs staerker an die internationalen Verhaeltnisse gebunden, was uns evtl. spaeter den notwendigen Spielraum nehmen mag.
Trotzdem sprechen Sie einen sehr wichtigen Aspekt an, naemlich den Umstand, dass wir uns in einer nicht nachhaltigen Situation befinden. In einer nachhaltigen Gangweise, koennten sich Wachstum und Zinsen verhalten wie sie wollen, jedoch nicht das System in sich gefaehrden.
Und jetzt die Crux der Sache, die wirkliche Ursache dafuer.
Seit der Gruendung des FED vor 100 Jahren, wurden saemtliche Waehrungen durch die inflationaere Geldpolitik der Zentralbanken einer leichten aber dauernden und schleichenden Entwertung unterworfen (mit wenigen und kurzen zeitlichen Ausnahmen). Dies erlaubte die Kreation von diesen nicht nachhaltigen und einem Ponzi Schema gleichenden Systeme, welche heute zunehmend dafuer erkannt werden. Der interessante Aspekt liegt wohl darin, dass man gewaehlt hat, die Zentralbanken nicht nur nicht zur Rechenschaft zu ziehen und die entsprechenden legislativen Grundlagen zu hinterfragen, sondern ihnen noch mehr Kompetenzen uebertraegt, womit sie je laenger desto mehr eine zentralplanerische Funktion fuer die Wirtschaft einzunehmen scheinen.
Finden wir nicht eine kleine Kostprobe des Erfolgs der Zentralplanung in der kuerzlichen Geschichte? Legen wir uns bevorzugt die Scheuklappen zu, um die langfristigen Auswirkungen auszublenden?
Und als unterhaltsamer Beitrag ein kleiner Youtube film. Als im May 2011 Belarus, um die Wirtschaft anzukurbeln, seine Waehrung um 50% entwertete, entwickelte sich Hyperinflation mit entsprechenden negativen Folgen. Dieser kurze Film zeigt, wie jemand fuer 7 Kasten Bier zahlt.
http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=RgAcHeL1dro#!
Und zum guten Abschluss eine interessante Frage an alle Paul Krugman Bewunderer (direkt unkompliziert und deswegen nur 1 Minute Zeit beanspruchend):
http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=QJwmMu15Exc
Frank Wiggert: Unternehmen Sie eine Bildungsreise nach Spanien, Irland, Portugal, Griechenland oder in die USA. In Spanien ist die Arbeitslosigkeit gestiegen, die Löhne gesunken, die Immobilienwerte haben sich halbiert, die Inflation ist bei 2%, Steuern und MWST sind rauf, und die Banken/Versicherungen müssen durch Steuerzahler gerettet werden, da laufend Kredite/Hypotheken platzen.
Politiker in der Schweiz wollen heute schon die Entnahme von Kapital aus Rentenversicherungen unterbinden und die Eigenleistung bei Hypotheken erhöhen. Und es ist noch nicht lange her, dass 5% und mehr Zins für Hypotheken bezahlt wurden.
Man muss sich bewusst sein, dass wir jetzt in einer aussergewöhnlichen Zeit leben und dass die aktuelle Situation auf dem Finanzmarkt und die riesigen regionalen wirtschaftlichen Unterschiede nicht von langer Dauer sein werden. Die überhöhten Immobilienpreise in der Schweiz werden durch Abwertung oder Inflation wieder auf ein normales Niveau kommen (8 Jahreslöhne für ein EFH), und der Zins wird mit der Inflation auch wieder anziehen, sobald die moderne Sklaverei (Löhne in Asien) verschwindet.
Man kann sich selber schützen, indem man sich nicht in die windigste Situation bewegt. Wer heute für 1.5 Mio. ein Haus mit 10% Eigenkapital erwirbt und sich nur dank persönlichem Top-Lohn die Hypothek von 2% leisten kann, wird irgendwann ein Problem haben. Und irgendwann ist eher in 5 als in 20 Jahren.
@Josef: Warum sollten bei sinkenden Löhnen (Deflation), die Hypozinsen auf 8% steigen?
Die Hypozinsen steigen allenfalls zur Bekämpfung von Inflation auf 8%, in inflationärem Umfeld steigen jedoch auch die Immobilienpreise.
Warum sollte bei sinkenden Immobilienpreisen, sinkenden Löhnen und hohen Zinsen die Belastungsgrenze reduziert werden? Bei einem Wertzerfall von 35% haben die Hypothekarinstitute ausreichend ungedeckte Hypotheken am Hals, sie werden sich nicht das Leben noch schwerer machen, indem sie die Hypotheken derjenigen kündigen, die noch immer 10 oder 15% Eigenkapital auf die gesunkenen Werte haben. Auch der Gesetzgeber wird kaum so bescheuert sein, die Banken dazu zu verpflichten.
Und falls Ihr worst case Szenario doch eintrifft, wie sehe dann die Situation für Nichteigentümer aus: Das Kapital zur Deckung der Rentenansprüche ist zu einem grossen Teil in Immobilien und Hypotheken investiert, also mindestens 1/3 ist auch weg, es wird aber mindestens 50% sein, da bei auf 8% steigenden Zinsen auch die Anleihens- und Aktieninvestitionen der Pensionskassen massiv an Wert verlieren, die Mieten steigen trotz sinkender Immobilienpreise, da sonst niemand in Mietimmobilien investieren würde, der Lohn sinkt.
Nebenbei seien noch die Staatsfinanzen erwähnt, die bei 8% Hypozinsen, also etwa 7% für „risikofreie“ Staatsanleihen, auch mit Steuererhöhungen um 10% komplett aus dem Ruder laufen dürften.
Tritt Ihr worst case Szenario ein, verlieren alle Alles, da macht es doch Sinn zu sagen, dann will ich wenigstens zu den Gewinnern gehören, wenn der unwahrscheinliche Fall nicht eintritt, dass alle Akteure (Staat, Kapital und Volk) komplett entgegen Ihrer eigenen Interessen handeln.
oder kurz: Solange Schuldtèrme nicht wieder eingeführt werden, oder der Verkauf des Schuldners und seiner Familie in die Sklaverei, ist der Unterschied zwischen nichts haben und minus x Millionen haben ohne praktische Bedeutung.
@ Anh Toan
Warum sollten bei sinkenden Löhnen (Deflation), die Hypozinsen auf 8% steigen?
Die Hypozinsen steigen allenfalls zur Bekämpfung von Inflation auf 8%, in inflationärem Umfeld steigen jedoch auch die Immobilienpreise.
Dies sind Kausalitaeten, an welche wir uns gewoehnt haben, welche aber keineswegs zwingend sein muessen. Ich nehme einmal an, dass Sie mit Inflation den Anstieg des Konsumentenpreisindexes meinen.
Es ist sehr wohl denkbar, dass aufgrund z.B. Oel-Knappheit oder im Bereiche der Lebensmittel, also Dinge des taeglichen Lebens sich eine ausserordentliche Preissteigerung abzeichnet, welche keineswegs zwingend eine Reduktion des Wohneigentums verhindern muss. Schlussendlich liegt es am durchschnittlichen Einkommen, welches zur Verfuegung steht und wie es aufgeteilt wird im Ausgabenbereich.
Auch die Zinsentwicklung ist nicht unbedingt kausal an die Wirtschaftsentwicklung gebunden, da durchaus aufgrund von erhoehten Ausfallrisiken die Zinsen ansteigen koennen.
Anh Toan: Zinsen = Basiszins (Nationalbank) + Risiko (Ausfallwahrscheinlichkeit) + Prämie. Die Banken werden bei zunehmender Ausfallwahrscheinlichkeit von Krediten von sich aus die Zinsen angeben müssen. Ebenfalls werden Hypozinsen steigen bei steigendem Kapitalzins am Markt (z.B. Nationalbank, Libor, …) und höheren Gewinnerwartungen. Ausserdem werden die schon jetzt überteuerten Immobilien kaum weiter im Wert steigen, wenn die Inflation anzieht. Die Immobilienpreise reflektieren auch die zu erwartende Inflation, neben der hohen Nachfrage.
In meinem Worst-Case-Szenario verlieren – wie in den USA – alle diejenigen alles, welche (finanziell) auf Sand gebaut haben und ihnen dabei geholfen haben. Inklusive Banken, Versicherungen und Pensionskassen. Und das dies nicht so abwegig ist zeigen ja die Realitäten in den USA, Portugal, Spanien etc. Und unsere eigene Erfahrung in den 80er Jahren scheinen Vielen auch nicht präsent zu sein.
In der Technik neigen Regelsysteme zum Schwingen. Insbesondere wenn sie ihren dämpfenden Gliedern (Steuern, Abgaben, definierte Grenzen) beraubt werden oder wenn die Regelverstärkung (Hebel) zu gross gewählt sind. Es ist nicht einzusehen, warum das in der Ökonomie anders sein soll, zumal technische Regler auch ganz ordentlich komplex sein können. Oder hat jemand den Eindruck, es sei trivial, mit einer Rakete den Mars zu treffen und dort ein Marsmobil zu landen?
Das Gegenmittel gegen Blasen liegt also im Umgekehrten. Es braucht Dämpfungsglieder und Gesetze, die einen Rahmen abstecken und Hebel begrenzen. Das ist viel wirkungsvoller, als direkt in den Regelkreis (Bankenrettung) einzugreifen.
Interessanter Vergleich. Die Kreditmenge im System ist sehr wohl mit eine Messeinheit, welche ueber den Hebel Auskunft gibt.
@ast – wow! zwischen 200(0) und 2007 gab es keine quantitative Blase!
Warum hat sich dann G.W. zwischen 2002 und 2007 immer wieder damit geruehmt wie ER hunderttausende neue Jobs in der Baubranche geschaffen hatte? Auch Census.gov zeigt in ihren historischen Daten eine hoehere Bautaetigkeit (über 10% pro Jahr) nach 2002 (nachdem sich die USA von 9/11 erholt hatten).
In Las Vegas haben sich die Baubewilligungen nach 2002 pro Jahr beinahe verdoppelt – heute sind sie um ca. 95% gegenueber dem Hoechststand (ca. 5.9k Bewilligungen) auf ca. 400 pro Jahr zurueckgegangen!
Die quantitative Blase gab es!
Es waren die fehlenden Kontrollen bei den Hypothekenvergaben welche beinahe jedem eine Finanzierung gab. Dies hatte verschiedene Konsequenzen; zum einen steigerte sich die generelle Nachfrage was wiederum zu einer Preissteigerung bei bestehenden Immobilien und zu erhoehter Bautaetigkeit führte.
In den USA gibt es sogenannte Mortgage officers und Mortgage Brokers welche pro vergebene Hypothek eine Provision bekommen. In der Zeit als sie wussten, dass KEINE Kontrollen gemacht wurden haben sie auch arbeitslosen Hypotheken für mehrere hunderttausend Dollar vergeben. Dies konnten sie machen weil sie wussten dass die SEC lahmgelegt war.
Bis heute sitzt keiner wegen Betrug! Die betrogenen sind die Steuerzahler und jene welche sich an die Spielregeln gehalten haben und deren Haus heute 40% weniger Wert hat weil in der Nachbarschaft leer stehen und versteigert werden.
Sie haben Recht dass es neben der Real Estate Bubble auch eine Subprime Krise gab. Die waren aber miteinander verlinkt.
Herr Suter, gerne wiederhole ich was ich hier in einem früheren Blogbeitrag bereits gesagt hatte:
“……Auslöser ist eine Finanzkrise, ausgelöst durch eine Immobilienblase in den USA”
Eine Immobilienblase existierte in den USA aus soziologischer Sicht nicht. Das würde nämlich bedeuten dass die Anzahl Hausbesitzer und Hausmieter, verrechnet mit dem Bevölkerungswachstum, gegenüber früher enorm zugenommen hätte.
Warum es denoch eine Immbilienblase gab erklärt sich aus der zunehmend pyramidalen Umverteilung der Vermögen in die Hände Weniger.
Total occupied waren 1990 94’224’000 Häuser, im Jahr 2010 111’860’000 Häuser
Diese Zunahme ist kleiner in Prozent als das Bevölkerungswachstum in derselben Zeitperiode.
Im Jahr 1990 lag die Bevölkerung bei 250 Millionen Einwohner, im Jahr 2010 zählte man 300 Millionen.
Im Fall dass im Jahr 2010 die Eigentumsrate pro Kopf gleich geblieben wäre wie 1990, so hätte es 2010 genau 113’068’800 occupied Häuser geben müssen, aber es war sogar etwas weniger!
Mit anderen Worten, die Immobilienblase ist ein Mytos welcher uns die Eliten aufschwatzen wollen. In Wirklichkeit sanken die Einkommen der Menschen relativ zu 1990, was den Hauskauf immmer schwieriger und den Kredit immer riskanter werden liess.
bitte vor Augen halten dass die Bevölkerung in den USA innert 20 Jahren um 50 Millionen angestiegen war, was natürlich den Bedarf an Wohnfläche enorm hat ansteigen lassen. Von was ich hier schreibe betrifft die gesamte USA, aber die Zunahme der Bevölkerung war regional natürlich sehr verschieden ausgeprägt. Wenn die Zunahme der occupied Häuser zwischen 1990 und 2010 nicht einmal in Prozent das Bevölkerungswachstum deckt, dann gab es es sicher keine Immobilienblase, eher im Gegenteil. In Wirklichkeit wuchsen mit Zunahme der Bevölkerung die Subprime -Kandidaten, also unsichere Kreditnehmer, was darauf zurück geht dass die wohlhabenden Familien sich weniger schnell vermehrten als die ärmeren Familien. Um trotzdem Häuser verkaufen zu können, senkten die Banken ihre Ansprüche an die Käufer, da konnte man 2006 selbst als „Vermögensleiche“ ein Haus kaufen. Dieses Verhalten führte die Spekulanten auf den Plan, diese rechneten wegen diesem lockeren Kreditvergabeverhalten mit stetig steigenden Hauspreisen und es begann ein schwungvoller Handel in Form gebpündelter Hypothekenderivate, die selbst in Europa hohen Absatz fanden. Anstelle den Menschen in den USA die Löhne an die Inflation anzupassen, entschieden sich die libertäre Ökonomie in den USA zum finanziellen Ausdünnen der Mittelschicht, verbunden aber mit schwungvollem Kredithandel, nicht nur bei Immobilien. Dieses Verhalten betrieb auch der Staat, anstelle mehr Steuern von Oben einzufordern, gab es dort Erleichterungen, umgekehrt wurde somit der Staat ausgehungert.
@at 17:49 Uhr – auch hier – der Zeitraum Ihrer Daten hat keine Aussagekraft betreffend was zwischen 2oo2 und 2oo8 passierte.
Die Banken merkten dass die damalige Administration neben der EPA auch die SEC lahmgelegt hatte – so ganz nach dem Motto „Regierung ist nicht die Loesung – sie ist das Problem“ und „Regulationen sind schlecht“ – freier Markt ueber alles! Zudem hat man sich mit shoppenden Amerikanern glueckliche und unkritische Amerikaner geschaffen!
Glueckliche und shoppende Amerikaner interessieren sich nicht um Folter und illegale Kriege – also alle schoen gluecklich halten. Dies war nicht die Absicht, aber sicher ein gewuenschter Nebeneffekt.
Die Banken und die Mortgage Officers haben sich dann wie im All Inclusive buffet verhalten – die Zeche mussten sie ja nicht bezahlen und die Boni blieben bei ihnen – keiner musste je einen Bonus welcher aus faulen Krediten kam zurueckzahlen.
Mit der Ausduennung der Mittelschicht haben wir dieselbe Meinung – wie gesagt, Regulierung ist schlecht und freier Markt ueber alles!
Herr Suter, die Auswirkung demografischer Entwicklung lässt sich nicht auf den geschilderten kurzen Zeitraum reduzieren, im Jahr 2002 war lediglich der Nachholbedarf infolge des Bevölkerungswachstum besonders hoch und die Finanzinstitute konnten dies infolge geändertem Geschäftsmodell berücksichtigen.Die Vergabe von Hypothekenkrediten ab dem Jahr 2000 stieg signifikant an. Das Subprime-Segment wurde von den Finanzinstituten erschlossen, da die Politik immer mehr Menschen im Regen stehen lies, also die Mittelschicht ausdünnte. Etwas detaillierter hier, Thema Subprime-Krise:
http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Definition/subprime-krise.html
Ich gehe von völlig anderen Ökonomiekonzepten aus Herr Suter, für mich steht die soziale und demografische Veränderung im Zentrum der Betrachtung. Die Gesellschaft hat dafür zu sorgen dass Menschen die hart arbeiten Geld ansparen können um sich später Wohneigentum zu beschaffen, ein genügend hohes Einkommen erhalten. Ich kann nicht erkennen dass ein gegenüber der Bevölkerungszunahme zu hoher Hausbau stattgefunden hätte. Das es sich viele nicht mehr leisten konnten und die Finanzindustrie dies mit Trickserei trotzdem ermöglichte, ist ein ganz anderes Kapital. Für mich ist eine Immobilienbalse nur dann existent, wenn sich der Hausbau demografisch nicht mehr rechtfertigen lässt.
@ast – auch da muss ich Ihnen widersprechen – ich verstehe zwar den Ausdruck „soziologische Sicht“ im Zusammenhang mit der Immobilienblase nicht – aber die Daten sagen klar aus dass es gab.
Ihre Daten tragen leider wenig zu einem brauchbaren Beitrag zur Immobilienblase von 2oo2 bis 2oo8 bei, da Sie in Ihrem Text Daten von 1990 bis bis 2o1o verwenden. Auch wenn diese Daten richtig sein sollten sagen sie nicht viel ueber den gefragten Zeitraum aus.
Auch vergessen Sie dass in Ihren Zahlen der Hoechststand von bewohnten Haeusern fehlt der lag 2oo8 bei ueber 120 mio – in der Blase wurde ueber 16 mio!! Haeuser enteignet und ende 2o1o gut 14 mio leer standen. Es spielt keine Rolle wie viele Haeuser denn bewohnt wurden – sondern wie viele in der Blase gebaut wurden. Auch wenn diese leer stehen – sie existieren!
Mit der starken Zunahme der Bevoelkerung haben Sie aber Recht – und dennoch, die Bautaetigkeit war bei weitem hoeher als die Bevoelkerungszunahme von 2oo2 bis 2oo8. Die lag 2oo2 bei 287 mio – und 2oo8 bei ziemlich genau 300 mio – eine Zunahme von ca. 17 mio oder weniger als 3 mio pro Jahr oder 1%!!
Zum Vergleich – 2oo7 wurden gut 2.2 mio neue Haeuser gebaut!
Zudem blenden Sie die Tatsache aus, dass Immobilienblasen eine regionale Sache ist – Californien, Florida oder Nevada wurden komplett anders getroffen wie z.B. Vermont oder Utah. Es waren meistens neue grosse Wohneinheiten oder Zweitwohnungen (Florida).
Die Immobilienblase ist kein Mythos – die ueber 16 mio enteigneten Haeuser werden nicht von Eliten erfunden!
Mit der Kaufkraftparitaet haben Sie hingegen wieder Recht.
Auch Ihre Annahme dass die Immobilienblase wegen Umverteilung des Vermoegens an einige wenige stattfand ist falsch – es war lediglich eine fiktive Umverteilung – wenn sie US $ 0 Eigenkapital haben, sich ein Haus von US $ 500k kaufen und ich Ihnen eine Hypothek von US $ 500k gebe, dann haben Sie immer noch 0 Eigenkapital. Es wurden lediglich fikitive Werte umverteilt.
Herr Suter, ich rechne schon lange nicht mehr mit Fiat Money -Geld um die Zustände angeblich realwirtschaftlicher Blasen zu bewerten, da gibt es seit längerer Zeit überall nur noch Fiktion bei der Finanzierung. Ich rechne nur noch mit sozialen und Realwirtschaftlichen Erfordernissen. Erforderllich ist die angemessene Entschädigung von Arbeitern und Mittelschicht für geleistete Arbeit, wie die Finanzpolitik dies reguliert ist mir ziemich egal. Zu fodern ist, dass Familien sich Wohnraum leisten können, denn unter der Brücke zu leben ist kein Zustand. Wenn durch Arbeit bei der Mehrheit kein Sparen mehr möglich ist und das Eigenkapital langfristig bei 0 bleibt, dann haben wir ganz andere Probleme als dies mit Immobilienblase zu beschreiben.
Solange die Zuwanderung hoch ist, sehe ich wenig Gründe für Entspannung auf dem Immobilienmarkt. Wie hoch Immobilienpreise in kleinen Ländern mit wenig Angebot, aber viel Zuzügern steigen können, zeigt z.B. Hong Kong. 2 Millionen Franken für eine 80 oder 100qm Wohnung in einem Block.
Wenn die Zuwanderung jedoch stark abnehmen sollte, dann wird wohl ein oder 2 Jahre später die Gefahr eines Crashs steigen. Steigen der Hypozinen wird hingegen überschätzt. Jede Immobilie ist doch heute mit Tragbarkeit auf 4.5 oder 5% gerechnet. Da wird es bis 4% sicher keine Probleme geben. Die fangen dann über 5% an.
Beim Steigen der Zinsen ist zwischen zwei unterschiedlichen Scenaria zu unterscheiden. Steigen die Zinsen aufgrund der Fragwuerdigkeit der Kreditwuerdigkeit des Schuldners ist dies eine andere Situation als wenn die Zinsen aufgrund des allgemeinen massiven Anstiegs der Preise (populaer als Inflation des Konsumentenpreisindexes verstanden) sich anheben.
Bei einer platzenden Immobilienblase halten sich – wie sich bisher zeigt – Immobilien an sehr guten Lagen viel besser als der Durchschnitt, trotz hohem Preisniveau. Man sehe mal eine Karte mit der Zwangsversteigerungsdichte z.B. von Los Angeles an – downtown alles markiert, in Beverly Hills, Belair, Malibu und Brentwood allerdings nur einzelne Pünktchen. Genauso in GB – auf dem Land fallen die Preise, in London steigen sie weiter… Auch in Deutschland ist der Markt längst zweigeteilt in ein paar boomende Städte und den Rest.
eben deshalb ist der Begriff Immobilienblase irreführend, stattdessen ist auch hier der Begriff Subprime-Krise angebracht. Infolge der zunehmenden Ungleichverteilung bei den Einkommen können die reichsten Familien sogar noch höhere Preise bezahlen als früher, und diese Leute zieht es an zentrale schöne Lagen. Auf dem Lande wirkt die Erosion der Mittelschicht aber besonders intensiv, was heisst das hier selbst die bereits zuvor günstigeren Preise nicht mehr bezahlt werden können. Die oberste Schicht ist überhaupt nicht an einer Lösung einer Subprime-Krise interessiert, weil sie davon heute durch die Geldausschüttung des Staates an die Banken noch mehr profitiert als in Zeiten des Aufschwungs.
In der Schweiz sind allerdings die Preise für 0815 Immobilien in ländlichen Gebieten nicht so sehr gestiegen. Im Aargau (wenn nicht grad auf dem Mutschellen, in Baden-Wettingen oder am Hallwilersee) oder im Thurgau gibts nach wie vor für 500-700k grosszügig bemessenes Wohneigentum, wie auch schon vor 10 Jahren. Prognose: Am meisten leiden werden die Gebiete, die in der Aglomeration der Städte stark gestiegen sind in vor 10 Jahren als Wohnlagen 2. Klasse gegolten haben. Z.B. Dietikon, Schlieren, Adliswil u.a. Wie man heute in Dietikon gegen 2 Millionen für ein Haus bezahlen kann erschliesst sich mir nicht.
Stäubli: Ist ja logisch, in Beverly Hills, Belair etc wohnen ja auch zumeist die Leute, die sich solche Häuser wirklich leisten können, während die einkommensschwächeren Schichten sich in Downtown was gekauft haben und dann in Zahlungsschwierigkeiten geraten sind. Auch ein britischer Arbeiter kauft sich nicht in London-Zentrum ein Haus, weil diese Preisklasse für ihn schlichtweg unerschwinglich ist, aber es gibt ja genug Griechen, Araber usw usw, die noch so gerne Phantasiepreise für ein Haus mitten in London zahlen, darum gab es dort auch nicht eine solche Preiserosion.
Dies mag sehr wohl mit der durch die gaengige Geldpolitik produzierten Einnkommens-Inequality und Vermoegensumverteilung in Einklang stehen.
Der „Grüne Span“ dürfte einer, wenn nicht DER Hauptschuldige an der Immobilienblase sein. Henry C.K Liu hat das schon 2005 erkannt und ihn deshalb als den „Zauberer im Blasenland“ bezeichnet. Hier auszugsweise zitiert aus der Asia Times Online:
Sep 14, 2005 (Asia Times Online)
Greenspan, the Wizard of Bubbleland
By Henry C K Liu
“ Thus central bankers believe in sound money, but not too sound please, lest the economy should falter. Their mantra is borrowed from the Confessions of St Augustine: „God, give me chastity and continence – but not just now.“
„“Total outstanding home mortgages in 1999 were US$4.45 trillion and by 2004 this amount grew to $7.56 trillion, most of which was absorbed by refinancing of higher home prices at lower interest rates. When Greenspan took over at the Fed in 1987, total outstanding home mortgages stood only at $1.82 trillion. On his watch, outstanding home mortgages quadrupled. Much of this money has been printed by the Fed, exported through the trade deficit and re-imported as debt. “
„That is the hidden network of linked financial landmines in a housing bubble financed by mortgage-backed securitization to which no one is paying attention. The bursting of the housing bubble will act as a detonator for a massive pension crisis.
“
Einige Möchtegern-Ökonomen geben vor, die Krise vorhergesehen zu haben. Liu hat sie voraus gesehen!
Williamson: Selbst der „Economist“ hat frühzeitig (glaub Ende 2004) vor der Housing Bubble gewarnt. Aber solange alle im Wahn sind, und die Finanzindustrie noch kräftig Oel ins Feuer gegossen hat, kann man die Lemminge nicht aufhalten. Erst der Sturz in den Abgrund kann sie stoppen.
Das ist das Dilemma der frühzeitigen Warner – sie werden belächelt und als ewige Pessimisten und Schwarzseher abgetan – ist ja aktuell auch nicht anderst wenn man die potentielle Bedrohung durch den Klimawandel ernst nimmt – von gewissen Kommentarschreibern wird man dann als „einfaches Gemüt“ abgetan – in etwa so wie es den Housing-Bubble-Warnern 2004/05 ergangen ist…
Es gibt verschiedene Oekonomen, welche die Krise voraussahen. Leider wurden diese mehr oder weniger nur belaechelt und die alte Crew, welche wie ein blinder Pilot in die Krise hineinflog, ist leider noch immer an den Schalthebeln um ihre eigenen Fehler auszubaden und sich waehrend dieses Vorgangs auch gleich noch mehr Kompetenzen unter den Nagel zu ziehen. Anstatt sich demuetig zurueckzuziehen und ihre Fehler einzugestehen, werden sie heute fast noch als Helden gefeiert. Dies ist die eigentliche Ironie der Situation.
Man stellt leider auch fest, dass in Anzeigen häufig mit dem tiefen Hypothekarzins geworben wird (eine zu teure 800’000.- Wohnung soll dann z.B. nur 800.- /Monat kosten.) Das Tragische ist, dass wir mit unseren Pensionskassengeldern und Steuergeldern letztlich doppelt bezahlen werden.
Es gäbe jedoch einfache Rezepte dagegen:
Neben der Erhöhung des Eigenkapitalanteils könnte der Bund auch ernsthafte Rahmenbedingungen für erneuerbare Energien und Effizienz einführen. Dann hätten Pensionskassen und Banken auch alternative und sichere Investitionsmöglichkeiten (z.B. Photovoltaik-Kraftwerk anstatt aufgeblasene Immobilie). Denn die Wahrscheinlichkeit, dass die Konsumenten zukünftig keine Energie verbrauchen werden, ist im Gegensatz zu einer Immobilienblase gleich Null.
Ein Photovoltaik-Kraftwerk in der Schweiz? So ein Blödsinn.
Ein paar PV-Module auf dem Dach sind ein Photovoltaikkraftwerk, was denn sonst? Solchen „Blödsinn“ kann man in der Schweiz immer häufiger sehen (trotz Gegenwehr des BR und der Energiekonzerne).
Wenn Sie unbedingt echten Blödsinn sehen wollen: Beznau, Mühleberg, Gösgen, Leibstadt ..
@ Mark Dittli.
Danke für den erhellenden Beitrag. Haben Sie irgendwo die Kurve für die Schweiz als Grafik?
Noch eine kleine Korinthenkackerei…
Das Wort heisst „höherfrequent“ nicht „höherfrequenzig“. oder war das vielleicht scherzhaft gemeint?
Danke für den Hinweis. Ist korrigiert.
Der Ausdruck Immobilien -„Blase“ in den USA ist irreführend, es kommt wie ich bereits früher gesagt hatte auf die Sichtweise an.
Wenn man den Verlauf des Baus neuer Immobilien in den USA historisch bewertet, dann ist sicher jederman einverstanden Grundsätzlich den Bedarf an Eigenheien in Abhängigkeit zur Bevölkerungsentwicklung festzustellen. In der fraglichen Periode zwischen 200 und 2007 gabe es KEINE! quantitative Blase, das heisst die Anzahl an neuen Immobilien entsprach der zunehmenden Bevölkerungsdichte in den USA, blieb historisch betrachtet sogar leicht hinter den Erwartungen zurück.
Es gab keine quatitative Immobilienblase, es handelte sich ausschliesslich um eine durch Spekulation und Banken hochgetriebene Preisentwicklung, zusammen mit den stagnierenden Löhnen in der Mittelschicht kam es somit zu einem Flaschenhals bei der Finanzirung. Das Gewinnstreben der Finanzbranche und der rechtskonservative Geist mit ihrer Bereitschaft zum Lohndumping führte in die Subprimekrise -das is ein viel besserer Begriff um den Zustand zu beschreiben. Infolge der anhaltenden Lobby-Arbeit der Finanbranche wurde der Begriff Subprime bis heute immer wieder zu unterschlagen versucht -ich empöre mich immer wieder über Ökonomen die mit unpassenden Begriffen das Verständnis derFinanzkrisen verwässern.
Zur Schweiz. Auch hier sollte grundsätzlich der Bedarf an neuen Immobilien in Kombination mit der Bevölkerungsentwicklung analysiert werden. Insofern man den Einwohnern der Zukunft denselben Bedarf wie Schweizern der Gegenwart zugestehen will, so muss man die Preisentwicklung im Auge behalten. Wie war das noch mit dem Libor-Betrug und was ist mit der Immobilien-Spekulation? Wenn man solcherart praktisch ungestraft durchführen kann, dann könnte es durchaus sein dass weniger von unseren Kinder in Zukunft Häuser finanzieren können, auch in der Schweiz liegt der Duft für Subprime in der Luft, der Abstieg der Mittelschicht.
In einem solchen durchaus möglichen Fall dann vom Zusammenbruch einer Immobilienblase zu sprechen, wäre angesichts der demografischen Entwicklung wohl auch nur irreführend und die übliche Vernebelungstaktik mit unscharfen Begriffen. Jene die heute davor warnen, das sind dieselben welche Negativzinsen im Auge haben und umfassenden Sozialabbau. Im Wissen das man Herrn und Frau Schweizer finanziell auszudürren gedenkt, muss man natürlich die Ansprüche der Banken an ihre Hypohekarkunden stark hochschrauben, um den zukünftigen Einkommensverlust mit einzubeziehen. Wie wäre es mit mehr Ehrlichkeit? Welcher Politiker würde es wagen deinen Wählern tiefere Einkommen zu versprechen, wozu die Banken angewiesen werden müssen scon heute massiv höhere Sicherheiten vom Kunden zu fordern?
Ich gebe Ihnen recht. Immerhin hat Dr. Jordan schon verschiedentlich einen Warnfinger Richtung Banken erhoben. Hoffen wir, dass er dies langsam mit griffigen Massnahmen verstaerkt.
Hypothekarschulden von 118% zum BIP klingt ungesund auf die Dauer. Ich bin aber auch der Meinung dass dies anhalten wird bzw. sogar noch zunehmen wird, solange die Finanzierung derart günstig ist. Teuerer wird es erst, wenn die Zinsen steigen und dies dürfte erst der Fall sein wenn uns das globale Finanzsystem (Derivateblase) um die Ohren fliegen wird. Dann wird’s aber richtig teurer. Bis dahin werden Immobilien gekauft was das Zeug hält, von reichen Ausländern sowie auch von vermögenden Schweizern. Der Wohnraum in der Schweiz ist knapp und bleibt knapp und die Möglichkeit weiter zu verbauen ist begrenzt. In „Hinterpfupfwil“ wo die Steuern 3x so hoch sind wie in Freienbach will keiner wohnen und deshalb geht vorläufig alles weiter wie bisher. Die Mieten werden wohl in den Aglomerationen weiterhin rasch ansteigen.
Guter Artikel, Danke
Vergleicht man den Wert von Immobilien mit den durchschnittlichen Haushaltseinkommen, sehe ich kaum einen Ort auf der Welt, in welchem Immobilien günstiger sind, als in der Schweiz.
Das Verhältnis von Hypotheken zu BIP wird in der Schweiz wesentlich verfälscht, da Hypethekarschuldner ihre Hypothek wegen steuerlichen Regelungen indirekt über 2. und 3. Säule amortisieren, häufig schulden sie netto weniger als die Hälfte der Hypothek.
Leider sind die Einkommen nicht statisch. Die PFZ wird die Loehne weiter druecken in Richtung EU Niveau. Die Arbeitslosenzahlen werden sich auch langsam angleichen, vermute ich mal. Unsere Regierung wird sich der EU (leider) immer weiter annaehern. Wenn man dann die Immobilienpreise mit dem nahen Ausland vergleicht, kann es einem schwindlig werden.
@SuperBaer: GHier gebe ich Ihnen recht: Die Immobilienpreise in der Schweiz könnten massiv einbrechen, wenn sich das Lohnniveau dem Ausland anpasst. Vielmehr als ein Land mit hohen Immobilienpreisen, ist die Schweiz ein Land mit hohen Löhnen.
Weenn versucht wird, diese hohe Löhne mittels Marktabschottung (Ausländer dürfen hier nicht arbeiten) zu schützen, wird es gelingen die Löhne hochzuhalten, aber nur, wenn sich die entsprechenden Jobs nicht ins Ausland verlagern lassen, was für immer mehr Arbeiten möglich ist.
Diejenigen, die Arbeit haben, werden dann weiterhin von hohen Löhnen profitieren, müssen aber für diejenigen aufkommen, die keine Arbeit haben.
Siehe meinen Beitrag oben (11. Januar 2013 um 16:09). In den USA sind die Immobilien MASSIV billiger.
Es ist völlig abwegig den Immobilienmarkt in den USA mit demjenigen in der Schweiz zu vergleichen. Dies einerseits wegen der Marktgrösse und andererseits aufgrund der Tatsache, dass der Schweizer Markt von der Zuwanderung gesteuert wird, was in USA ausser Betracht fällt. Daher wird sich die Zukunft des Immobilienmarkts Schweiz weitgehend daran orientieren, wie sich die Zuwanderung entwickelt, wenigstens was den Wohnungsmarkt betrifft.
Ich stimme Ihnen zu, dass Vergleiche mit Vorsicht zu geniessen sind. Allerdings offeriert die These Claudio Borios gewisse Erkenntnisse, welche in sich eine systematische Problematik aufzudecken versucht.
Es würde mich einmal sehr interessieren, wie weit die in der CH ja extrem hohen Mietpreise (verglichen zu Nachbarländern) auch der Tatsache unserer „zweiten Säule“ geschuldet sind: Da müssen doch Abermilliarden an Geldern dauerhaft „angelegt“ werden, die dann die Immobilien- und damit unsere Mietpreise in die Höhe treiben!?
Ok, destabilisierend wirkt das vermutlich nicht, da Pensionskassen mit dem Geld ja eher nicht spekulieren (sollten…) – nur vermutlich eben massiv preistreibend.
Wobei: Das vermute ich halt nur mal, weil man subjektiv den Eindruck haben kann dass mindestens jede zweite Mietwohnung einer Pensionskasse gehört. Interessant fände ich es, darüber einmal Zahlen zu sehen, von entsprechenden Fachleuten vernünftig zusammengestellt!
@Cornelis – gute Gedanken.
Die Schweiz kann man aber nicht mit dem Ausland vergleichen. Die Gruende sind zum einen das limitierte Bauland, die im Vergleich sehr hohe Bevoelkerungsdichte und auch die sehr hohen Realeinkommen pro Kopf.
Die Schweiz ist, was den Immobilienmarkt betrifft, kein Land mehr – es ist eher bereits eine grosse Stadt mit einigen Tourismusgebieten. Wohnkosten (Miete oder Kapitalkosten) haben in der Schweiz keinen hoeheren Anteil an der Kaufkraft als in Paris, London oder NYC.
Die modernen Gesellschaften muessen sich aber Gedanken machen wie sie in Zukunft einen vernuenftigen Landverbrauch auch der Mittelschicht Wohnungen zu erschwinglichen Preisen zu verfuegung stellen kann!
@ Cornelis
Sie sprechen einen wichtigen Aspekt an. Aber es geht nicht grundsaetzlich um Pensionskassen sondern um die Kreditmenge im System, welche bei einem ausserordentlichen Wachstum (inflationaere Geldpolitik) preistreibend wirkt, wobei jeweils nicht genau festlegbar ist, welcher Bereich sich zur Blase ausweitet. Allerdings ist der Immobilienmarkt natuerlich ein bevorzugtes Ziel, in welchem sich die inflationaeren Auswirkung etablieren.
Im Zusammenhang lesenswert „das peinllicher Versagen der Ökonomen“
http://www.wallstreetjournal.de/article/SB10001424127887324081704578235660111750052.html
Doch selbst aus den Auslassungen auch in diesem Artikel wird deutlich, wie wenig sich auch reformorientierte Ökonomen um sozialpolitische Entwicklungen schert. Dabei werden in Lateinamerka gerade eben die Fehlentwicklungen des Westens wiederholt. Stichwort: Leichte Lohnkredite und Subprime -Kredite (um inflationäre Lohnanpassungen nach oben vermeiden zu können). Der Markt macht überall denselben Fehler, weil er eben nicht nur ein Ressourcenverteiler ist, sondern die Politik begünstigt die Praxis zur Kreditvergabe um den Vorderungen der Finanzlobbys zu entsprechen, umgekehrt versucht man im Gegenzug die Einkommen der Arbeiter zu drücken. Man kann mit der Möglichkeit sich hoch zu verschulden kruzfristig oben bessere Geschäfte machen als mit angepassten Löhnen, dazu muss man nur dafür sorgen dass die Abschreibungen verhindert werden -bis es zu spät ist und eine Währungsreform notwendig wird.
Ich würde nicht sagen, dass Greenspan idiot war, wenn man die Datenreihe analysiert. Obwohl Greenspans Geldpolitik in der 90er expansiv war, bliebt die Wirtschaft relativ stabil. Der Grund war es, dass er strikt nach Taylor rule gehandelt hat. Was Ben Bernanke seit 2006 gemacht hat, hat mit der Wirtschaftswissenschaft nichts mehr zu tun, weil er permanent die ökonomische Theorie widerspricht, an Dingen glaubt, Philips Curve, der nachweislich unkorrekt ist. Ben Bernanke ist ein politischer Ökonom, kein Wirtschaftwissenschaftler. Ein Wirtschaftswissenschaftler ist bereit zu lernen aus Empirie, er leidet unter dem Gotteskomplex, unfähig aus Erfahrungen zu lernen.
Bravo zu diesem Artikel! Endlich spricht jemand Klartext: „Gefahren im Finanzsystem lassen sich frühzeitig erkennen, wenn sich das ausgegebene Kreditvolumen und die Immobilienpreise deutlich vom BIP-Wachstum und von ihren historischen Normwerten entkoppeln.“ Und dies könnte sogar Ottonormalverbraucher erkennen, würde er denn nicht mit Scheuklappen vor den Augen herumlaufen. Nein, wir hätten ja genügend Zuwanderung, als dass es zu einer platzenden Blase kommen würde, heisst es allenthalben. Aber das mit der Entkopperlung vom BIP-Wachstum und vom Budget der normalen Haushalte trifft eben momentan, vor allem in Zürich, mehr als zu! „Nein, das ist ja lächerlich! In Zürich gibt es keine Immobilienblase!“ hör‘ ich schon wieder sagen!
@Bruno von Nünlist: Zürich:
Vergleichen Sie die Immobilienpreise in London, Paris, Mailand, Frankurt, Bankok, Shanghai, New York oder Kairo anhand des Einkommens eines Friseurs, Kellners oder Koches in den jeweiligen Märkten, und machen dann das gleiche mit Zürich, wird das Gerede von einer Immobilienblase in Zürich lächerlich.
@ Anh
Haben Sie Zahlen dazu, oder ist das Ihre Vermutung?
@Thomas ernst: Vergleichen Sie die m2 Preise für Eigentumswohnungen mit einem durchschnittlichen Erwerbseinkommen: In Paris oder Mailand können Sie mit dem gesamten Monatsgehalt eines Friseurs weder 55m2 Wohnraum mieten oder einen Kauf finanzieren, es sei denn, Sie fahren mindestens 1.5 Stunden vom Zentrum weg. In Zürich sind Sie dann schon lange im Toggenburg, da ist wohnen nicht teuer.
Habe ein wenig nach internationalem vegleich Wohnraum pro Kopf gegoogelt, denn wenn die Schweizer mehr Wohnraum pro Kopf haben, müsen sie entweder einen höheren Anteil ihres Einkommens für wohnen aufwenden, oder die Wohnkosten sind im Verhältnis zum Einkommen kleiner:
Habe gefunden, Saarbrücken hatte in D den höchsten Wohnraum pro Kopf (45m2), das ist ziemlich genau der schweizerische Durchschnitt! (Konnte aber auf Anhieb keine neueren darten finden (Schweiz Volkszählung 2010).
Also wo gibts internationalen Vergleich durchschnittlicher Wohnraum pro Kopf und prozentualer Aufwand des Erwerbseinkommens für Wohnen?
Und noch etwas Empirie:
Ich sage, in Vietnam kostet das Leben etwa 15% von der Schweiz: Wohnraum kostet gegen 30% (pro m2, unberücksichtigt die unterschiedliche Ausbauqualität), einfache Dienstleistungen (Friseur, Wäsche, Putzen, Kellner, einfaches Restaurant kosten maximal 5% im Verhältnis zur Schweiz.
Nehmen Sie London: Astronomische Mieten und Hauspreise, ausser man fährt stundenlang mit den Zügen in grässliche Vororte (Croydon), aber einen ordentlichen Haarschnitt gibts beim freundlichen Pakistani für 3-5 Pfund, in Schlieren beim Türken kostet das mindestens 20 Franken.
@ Anh
Ich nehme mal an, die Warenkörbe sind zwischen Vietnam und CH recht unterschiedlich, was die Vergleichbarkeit beeintächtigt.
In CH gilt die Faustregel, dass das Wohnen nicht mehr als 1/3 des Nettoeinkommens (nach AHV, Steuern, vor Versicherungen) kosten sollte. Dabei sollte eine Hypothek mit 5% eingepreist werden, nicht mit den aktuellen 0.9%.
mir ist unklar, wie die Jungs in London das machen, bei den dortigen Preisen, aber ja, die Zürcher Bahnhofstrasse ist auch nicht repräsentativ für CH-Mietniveau…
Im Paradies kostet eben alles ein wenig mehr.
An die Immobilienpessimisten: Ich kann mich in den letzten 30 Jahren und mein 90-jähriger Vater in den letzten 60 Jahren nicht daran erinnern, dass es jemals in der Presse hiess, dass es jetzt günstig sei Immobilien zu kaufen. Es hiess schon immer, dass Immobilien in der Schweiz viel zu teuer sind. Als ich im Jahr 2003 im Kreis 4 in Zürich ein paar Wohnungen kaufte, wurde mir von meinen Bankern vehement davon abgeraten und stattdessen sichere Hedge Funds und Strukturierte Produkte angeboten. Zum Glück habe ich damals und auch heute, weder auf die Banker und noch viel weniger auf die Medien und Professoren gehört, sondern die Wohnungen im Kreis 4 in Zürich gekauft. Die Preise sind in der Zwischenzeit deutlich über 50% gestiegen und meine Finanzierungskosten sind von damals 3,5% auf 0,6% gesunken und meine renovierten Wohnungen erzielen dank der Zuwanderung einen doppelt so hohen Mietzins, da ich ausschliesslich sehr gute bezahlte Consultants, Informatiker, Ärzte und Banker aus Deutschland und Holland als Mieter habe.
Wer hat wohl die statistische Analyse der ersten Grafik verbrochen? Wenn wir die Schwankungen zwischen 1976 und 2000 als reines Rauschen interpretieren, so müssten gemäss der Definition etwa ein Drittel der Werte eine Standardabweichung übersteigen. Die eingezeichnete Schwankungsbreite für eine Standardabweichung ist also mindestens um einen Faktor zwei zu hoch, und der Spitzenwert im Jahr 2005 übersteigt den Durchschnittswert um etwa einen Faktor 7. Die Sachlage ist also noch deutlich dramatischer als im Artikel beschrieben.
Selbst wenn man die Grafik nicht gut verstehen kann, die verzweifelten Aktionen der Zentralbanken zeigen die Ernsthaftigkeit der Situation bestens auf.
Der hier ist ein Liebling der Mainstreampresse, ein Selbstdarsteller und eine Niete, mir ist er immer suspekt gewesen. Zu oft waren seine Vorausagen und Entscheide falsch, das Ergebnis liegt auf der Hand.
DK: in der Schweiz ist es anders, hier kommen Ausländer mit Koffern voller Geld und kaufen alles auf. Bar versteht sich!
Mfg.
Es ist immer anders bis es nicht mehr ist.
Solange wir derart tiefe Finanzierungskosen für Immobilien haben, wird die Blase weitergehen.
Sie wird zusammenbrechen, wenn die Konjunktur in Europa wieder anzieht und die Zinsen zu steigen beginnen.
Dass die Immobilienpreise klar zu hoch sind, nicht nur in ausgewählten Regionen, beobachte ich schon länger.
Die Immobilienhändler verdienen sich im Moment eine goldene Nase – nicht aber die Handwerker.
Die effektiven Erstellungskosten der Immobilien sind nur mit der Teuerung gestiegen. Und diese war in den letzten Jahren sehr tief.
Ich rechne mit Preisreduktionen von 20-50%. Diejenigen welche hochverschuldet sind werden sich warm anziehen müssen.
Die Immobilienblase in der Schweiz platzt beim Eintreten einer oder mehrerer der folgenden Ereignisse:
– Sinkende Immobilienpreise (Neubewertung der Eigenheime, Rückzahlung von Hypotheken, Überschuldung)
– Strengere Regeln für Hypotheken-Vergabe (dito)
– Sinkende Löhne (Hypozins und Amortisation übersteigt 40% des Einkommens)
– Steigende Kosten (dito)
– Steigende Zinsen (dito)
– Steigende Arbeitslosigkeit im Mittelstand (dito)
Wenn sich Arbeiter mit einem Lohn von 80’000 Franken und 100’000 Franken Pensionskasse, 3. Säule, Erbschaftsvorbezug und Erspartem ein Eigenheim von 750’000 leisten (oder Mittelständer mit einem Lohn von 150’000 und 250’000 Erspartem eines von 1.5 Mio.), dann muss nicht sehr viel passieren, damit das Kartenhaus wie in den 80er Jahren zusammenbricht.
„So far so good“ sagt auch derjenige, welcher aus dem 100. Stock des Hochhauses gesprungen ist, bis kurz vor dem Einschlag. Niedrige Zinsen verleiten zur Überschuldung (siehe Olivengürtel der Euro-Staaten), bei gegen 100% Hypothekenvolumen gegenüber dem BIP ist das Platzen allerdings nicht mehr ein privates Problem der Eigenheimler, sondern ein Volkswirtschaftliches Problem, da Banken ins Wanken geraten und teuer gerettet werden müssen. Und für die Schweiz heisst das schnell Spanische, Irische bzw. Isländische Verhältnisse, jedoch ohne die Unterstützung der EU und Euro-Staaten.
„Arbeiter mit einem Lohn von 80’000 Franken“
„Mittelständer mit einem Lohn von 150’000 Franken“
Sowas kann nur von einem Bank-, Finanz-, Versicherungs-Heini kommen. Die Löhne und Boni dort sind einfach sowas von verschoben und verschroben…
Ich verdiene 100’000 Franken als Elektro-Ingenieur ETH, 10 Jahre Berufserfahrung und ich zähle mich eigentlich nicht zu den „Arbeitern“. Wir erschaffen noch Mehrwert und sind nicht blosse Jonglierer…
Seien Sie mir nicht böse, aber mit 100’000 Franken Jahreseinkommen gehören Sie bestenfalls zum unteren Mittelstand. Man kann schon mit irgendwelchen Statistiken und Median-Aufstellungen kommen, und daraus dann schlussfolgern dass die Schwelle Unter-/Mittelstand bei 60k, und diejenige von Mittel-/Oberstand bei 200k liegt. Gerade die letzten 10 Jahre haben aber die Schere massiv geöffnet, und die aktuellen Immo-Preise in der Schweiz beweisen, wo diese Schwellen liegen müssen. Und diese haben mit der Ausbildung leider wenig zu tun, ETH-Ingenieurabschluss hin, HSG-Wirtschaftabschluss her.
Fakt ist, dass ein ETH-Elektroingenieur mit 100’000 Franken gerade genug verdient, um von allen staatlichen Subventionen ausgeschlossen zu sein (Krankenkasse, Kita, Stipendien), das kleine Zusatzeinkommen der Teilzeit arbeitenden Gattin in der Steuerprogression und Kinderbetreuung verpufft, ausser der 3. Säule keine Ersparnisse anhäufen kann, und sich trotzdem weder EFH, Mittelklasseauto und studierende Kinder leisten kann.
Heute haben wir eine 2.5-Klassengesellschaft: Die Arbeiter = Mehrwertschaffer, und die Besitzenden. Und einige auserwählte Arbeiter, welche als Manager die Arbeiter überwachen und das mehrfache verdienen wie die Untergebenen. Der Trend: Der Mittelstand verschwindet, die Besitzenden werden immer reicher, und der Arbeiterstand wird immer ärmer. Und trotzdem schaffen wir selber laufend Gesetze, als ob wir Multimilionäre seien…
@Josef, das stimmt mit den Klassen -Unterschieden, gebe Ihnen Recht -besonders im letzten Punkt, der real existierenden Selbstkasteiung der westlichen Angestelltenklasse und Arbeiter. Den Reichen alleine die Schuld zuschieben funktioniert in der Rückblende nicht. Die Menschen der tieferen Einkommensskala haben jahrelang den Lemming gespielt, in der Hoffnung das einige der Körnchen auch sie erwischen, den Abgrund auf den man oben zuraste aber ebenso zu ignorieren wie diese Herdentiere.
Ich lese gerade „The signal and the noise“ von Nathan Silver. Dort ist die Rede davon, dass auf jedem Immobilien-Dollar 50 Dollars strukturierte Produkte (CDOs etc.) lagen, also eine Leverage von 50:1. Wie ist das im Moment in der Schweiz? Kann man das ähnlich beurteilen?
Erst dieser Hebel-Effekt macht aus einer platzenden Immobilien-Blase (die es periodisch immer mal wieder gibt, aber meist verdaut werden kann) eine ausgewachsene Finanzkrise (was eher ein „neuzeitlicherer“ Effekt ist – deshalb wohl lange von den Ökonomen ignoriert).
Und weil man all diese „Produkte“ drauflegen konnte, haben die Amerikaner auf „Teufel komm raus“ Hypotheken vergeben, bis zu 120% des Hauswertes, auch an Arbeitslose!
..“die Amerikaner“? Der STAAT hat mit Fanny May und Freddy Mac die sub-prime Hypothekenvergabe angekurbelt! Und die Finanzjongleure haben – u.a. als Folge der IT-Entwicklung, der Sekundärmarktentwicklung, der nachhinkenden Regulierung – das voll ausgenützt und die Zentralbank alles noch geschmiert (man schaue die Geldmengenentwicklung an).
Auch in der CH hat der STAAT eine übermässige Immobilienmarktentwicklung zugelassen, durch den Hypozinsabzug vom steuerbaren Einkommen, und die im Geld schwimmenden CH-Banken halten sich seit Jahrzehnten ein kaum profitables, aber eine sichere Anlage bietendes breites Hypothekarportfolio gehalten (wichtig um sich den Goodwill der Bevölkerung zu bewahren). Nur haben sich Umfeld und Lage der Schweiz in der letzten 20 Jahren gründlich verändert. Da kann der Hypothekarmarkt sich schnell zu einer „sub-prime“ Krise wandeln…
1. Die Finanzkrise hängt längst nicht nur mit Immobilienkrediten zusammen und 2. Fannie Mae und Freddie Mac waren auf dem Markt der Schuldenweiterverbriefung und auch der sub-prime Kredivergabe vergleichsweise kleine Fische und vor allem Nachzügler. Als andere Unternehmen anfingen zusammenzubrechen, wurden sie von den beiden FMs übernommen, um den Markt zu stabilisieren.
Die Finanzkrise war ein ganz normales Ereignis im Konjunkturzyklus schwach regulierter Märkte.
Wir sind stolze Besitzer eines grossen 7-Zimmer EFH hier (auf dem Land zwischen Boston und New York) in den USA. Der Hauspreis beträgt CHF 300’000. Ein vergleichbares Objekt in der Schweiz kostet mindestens CHF 1’500’000. Wenn man den Landpreis (ca. 6000 m2) auch mitrechnet, dann muss man mindestens CHF 3’000’000 rechnen. Da bracht man nicht viel Spezialwissen um das „Signal“ vom „Noise“ unterscheiden zu können.
…aus Holz?
… unterkellert?
… öV in der Nähe?
Nein, aber wahrscheinlich ohne direkte Nachbarn und in der Naehe eines schoenen Waldes. OeV brauchts nicht, da Autofahren einfacher, schneller und billiger ist. Keller sind kaum wichtig.