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Tübingen (DE) : la ville construite par ses habitants
Une gouvernance ferme n’est pas nécessairement incompatible avec une participation élargie. A Tübingen, elle en est même la condition. Des opérations d’urbanisme au pilotage extrêmement tenu libèrent les potentiels de créativité de groupes d’habitants et produisent des quartiers qui leur appartiennent, non seule-ment symboliquement, mais aussi parce qu’ils en sont les constructeurs et les copropriétaires.
Tübingen est une petite ville universitaire allemande de 85 000 habitants, dont 25 000 étudiants. Pendant les années 70, elle a préservé et restauré son centre-ville ancien, l’un des rares restés intacts après la dernière guerre. Pendant les années 80, comme bien des villes moyennes, elle a connu des problèmes de déclin démo-graphique au centre, d’étalement en périphérie et de hausse des prix de l’immobilier, dopée par la métropole voisine de Stuttgart. A partir des années 90, la municipalité à majorité verte (près de 55% en 2009) a entrepris d’inverser la tendance en lançant des opérations de densification urbaine permettant d’offrir des logements accessibles en ville, mais aussi de renforcer le lien social et d’enrichir la vie urbaine. L’objectif politique affirmé est de produire de la complexité en valorisant la diversité de la population et en encourageant toutes les formes de mixité (fonctionnelle, sociale, générationnelle, etc.). Le moyen utilisé, non moins politique, consiste à organiser une procédure d’urbanisme minutieusement réglée pour donner un maximum de liberté à la créativité architecturale de groupes d’habitants-constructeurs-copropriétaires.
Une méthode réglée dans ses moindres détails
Cord Soehlke, directeur de l’Office du développement urbain de Tübingen, décrit la méthode rodée d’abord sur deux anciens sites militaires libérés par l’armée française en 1991, puis appliquée sous sa forme la plus achevée à la valorisation d’une friche industrielle d’une quinzaine d’hectares, le quartier des Moulins (Muhlenviertel).
Premier acte : en 2005, la Ville acquiert la maîtrise du terrain à un prix attractif – sans droit de préemption, il s’agit d’une opération de droit privé, en concurrence directe avec les opérateurs privés.
Deuxième acte : elle organise un concours international d’urbanisme, gagné par le bureau local Hähnig + Gemmeke. En 2006, le masterplan est au point : il découpe le site en îlots faits de parcelles mitoyennes (une fragmentation imposée par le programme du concours), définit les rues et des places, règle les circulations et le stationnement, prévoit de reconvertir une ancienne usine pour accueillir des équipements publics et réserve une bande de verdure pour la divagation d’un ruisseau. Troisième acte : la Ville organise un gros événement, annoncé à grand renfort de publicité, en invitant des groupes de maîtres d’ouvrage (Baugruppen) à se manifester. Trois cents personnes se rencontrent, promoteurs, groupes déjà constitués ou personnes seules cherchant un appartement et des partenaires pour construire : des jeunes ménages, des personnes âgées cherchant un lieu partagé pour leur retraite, des cadres supérieurs souhaitant construire une maison de ville, des familles turques, etc. Les groupes intéressés déposent une première candidature indiquant sommairement (sur une page) l’idée générale du projet, la surface de terrain souhaitée et une localisation préférentielle.
Nous ne souhaitons pas une ville municipalisée, mais une ville dont le sol soit partagé entre ses habitants.
L’Office du développement urbain choisit les candidatures en appliquant cinq critères de choix, validés politiquement, qui donnent l’avantage aux habitants sur les promoteurs, aux projets avec commerces au rez-de-chaussée, aux programmes les moins risqués, aux personnes habitant déjà à Tübingen et aux apports de qualité urbaine (mixité, animation, écologie, diversité, etc.). Et il compose le puzzle du quartier. Sur les cent candidatures déposées, soixante sont retenues. Les décisions sont sans recours. Les groupes de maîtres d’ouvrage se voient attribuer une option sur un terrain et ont six mois pour préciser leur projet : compléter leur groupe si nécessaire, trouver un financement et établir les contrats juridiques liant les membres de l’opération – à ce stade, il n’est pas demandé de faire les frais d’un projet d’architecte. Au départ plutôt réticentes, les banques sont aujourd’hui pleinement convaincues par la formule, ayant découvert qu’il était beaucoup moins risqué de prêter à de tels groupes de maîtres d’œuvre qu’aux promoteurs de grosses opérations. Après ces six mois, les groupes qui restent en lice affinent leur projet avec l’aide de l’Office municipal, pendant que la Ville commence les premiers travaux sur le site. Les groupes importants doivent engager un coordinateur (Projektsteuerung) qui assure le suivi du projet et du chantier et fonctionne comme interlocuteur unique de l’Office municipal. En 2008, tous les lots sont vendus. En 2009, la plus grande partie des immeubles est réalisée. Les finitions se terminent en 2010.
Appropriation et ambiance de liberté
L’opération est intéressante à plusieurs titres. D’abord sur le plan du montage. A la différence des villes hollandaises, qui restent propriétaires du sol (baux emphytéotiques), Tübingen revend les parcelles aux groupes de maîtres d’ouvrage : pour une raison financière – portée par la Ville, l’opération doit couvrir les frais de démolition et d’équipement –, mais aussi par choix politique – « Nous ne souhaitons pas une ville municipalisée, précise Cord Soehlke, mais une ville dont le sol soit partagé entre ses habitants ». Ensuite, pour son efficacité : rapide, partie de prix du foncier bas, l’opération réalise une densité d’environ 200 habitants à l’hectare avec des prix de sortie autour de 2000 euros le mètre carré de plan-cher. Mais aussi pour sa souplesse : des groupes d’habitants se passionnent pour les économies d’énergie, d’autres construisent des locaux à réaffecter (bureaux, chambrettes, etc.), d’autres encore partagent la propriété d’un appartement loué à un prix attractif, etc. Enfin, pour sa signification politique : la diversité du quartier n’est pas le produit d’une composition esthétique, aux capacités toujours limitées, mais le reflet de la diversité de la population et de ses préférences en matière d’habitat. La visite de ce quartier sans barrières, aux trottoirs ornés de plantes en pots, laisse un étonnant sentiment de convivialité: ses habitants, constructeurs et copropriétaires, y sont clairement chez eux et continuent à agrémenter les qualités de la vie en commun.
Urbanisme