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Incarto n. 52.2020.569 Lugano 30 settembre 2024 In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale cantonale amministrativo composto dei giudici: Flavia Verzasconi, presidente, Matea Pessina, Sarah Socchi cancelliera: Sonja Dobrijevic statuendo sul ricorso del 27 novembre 2020 dell' RI 1 patrocinato da: PA 1 contro la decisione del 21 ottobre 2020 (n. 5377) del Consiglio di Stato, che riforma in parte la risoluzione del 6 novembre 2019 del Municipio di Capriasca che ha ordinato a CO 1 determinate misure di ripristino sul suo fondo (part. __________, sezione di _______), rinviando gli atti al Municipio (disp. 3); ritenuto, in fatto A. CO 1 è proprietaria di un fondo (part. __________; già part. __________ RT) situato nel comune di Capriasca, a __________, in località __________, fuori della zona edificabile, all'interno del comprensorio del piano di utilizzazione cantonale dei paesaggi con edifici ed impianti protetti (PUC-PEIP). Sul terreno vi è un rustico di due piani (sub A), originariamente adibito a stalla-fienile, censito dall'inventario degli edifici fuori delle zone edificabili (IEFZE, approvato con ris. gov. n. 2989 dell'11 luglio 2000) come edificio già trasformato 3. B. a. Con decisione del 29 maggio 1984, il Dipartimento delle pubbliche costruzioni aveva respinto una domanda dell'allora proprietario del fondo (__________) intesa a ottenere l'autorizzazione cantonale per ristrutturare e trasformare in abitazione secondaria il rustico (sopraelevandolo anche di 0.80 m). b. Il 22 aprile 1985, il successivo proprietario (__________) ha inoltrato all'ex Municipio di __________ una domanda di costruzione, che prevedeva ancora di riattare e trasformare in residenza secondaria l'edificio (innalzandolo di 0.40 m). Nonostante il predetto rifiuto dell'Autorità cantonale, senza interpellarla, il 1° giugno 1985 l'Esecutivo locale ha rilasciato all'istante la licenza edilizia comunale (alla condizione di non installare un servizio igienico, trovandosi il fondo in zona di protezione delle sorgenti). c. Nel corso dei lavori, tra il 1985-1987, il beneficiario non si è attenuto al permesso comunale, ma ha anche demolito e ricostruito (con mattoni di cemento) l'intero piano superiore del rustico, che è stato sopraelevato di ca. 0.60 m. Ha inoltre apportato svariate modifiche alle facciate dell'edificio, oltre che ai suoi dintorni (terrazzamento a valle con muro in calcestruzzo, posa di un bacino di chiarificazione collegato a un servizio igienico). C. a. Il 9 novembre 1995 __________ ha inoltrato al Municipio una nuova domanda di costruzione per erigere un muro di contenimento a ovest dello stabile, sbancando parzialmente il pendio. b. Dopo aver raccolto l'avviso cantonale negativo (n. 10431), il 9 gennaio 1996 l'Esecutivo comunale ha negato il permesso. c. Venuto frattanto a conoscenza della licenza edilizia comunale del 1° giugno 1985, il Dipartimento del territorio l'ha impugnata davanti al Governo, che con giudizio del 29 maggio 1996 ha tuttavia dichiarato irricevibile il suo gravame (per difetto della facoltà a ricorrere). Nella decisione, ha nondimeno stigmatizzato il permesso comunale (privo d'efficacia senza la parallela autorizzazione cantonale) e negato la buona fede del proprietario, rilevando che la riattazione del rustico costituiva quindi un'opera abusiva in quanto il Dipartimento non ha avuto occasione di esprimersi sulla fattispecie. Il Municipio avrebbe quindi dovuto richiedere l'inoltro di una domanda di costruzione in sanatoria. D. a. Il 24 dicembre 2001, __________ ha dunque presentato una domanda di costruzione a posteriori per gli interventi precedentemente effettuati al rustico. b. Al rilascio del permesso si sono opposti i Servizi generali del Dipartimento del territorio (avviso n. 34787), ritenendo il progetto contrario alle norme applicabili fuori della zona edificabile, e in particolare all'art. 24 della legge sulla pianificazione del territorio del 22 giugno 1979 (LPT; RS 700). Richiamando anche l'art. 39 cpv. 3 dell'ordinanza sulla pianificazione del territorio del 28 giugno 2000 (OPT; RS 700.1), hanno tra l'altro rilevato come gli interventi effettuati avessero stravolto in modo inammissibile le caratteristiche originali del rustico. c. Il 10 febbraio 2003 il Municipio ha di conseguenza rifiutato la licenza edilizia in sanatoria. La decisione è cresciuta in giudicato. E. Il 21/28 agosto 2006, i Servizi generali del Dipartimento del territorio, il Municipio e __________ hanno stipulato una convenzione per regolare la situazione, con cui al proprietario è stata imposta una sanzione pecuniaria di fr. 25'000.- in base all'art. 44 della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100), con pagamenti rateali (ad punti A e B). L'atto precisava che quanto tollerato (...) esaurisce la possibilità di futuri ampliamenti e la posa di manufatti di qualsiasi genere. Sarà esclusivamente possibile eseguire lavori di ordinaria manutenzione. Nel caso in cui venissero realizzati altri interventi abusivamente, la presente Convenzione decade senza la restituzione degli importi pagati (ad punto C). Con la firma della convenzione, precisava (ad punto D), l'autorità cantonale e quella comunale tollerano la costruzione così edificata sul mapp. __________ (...), compreso il muro di sostegno (lato sud), alle suddette condizioni. I piani della domanda del 24 dicembre 2001 sono parte integrante (…). F. Il 17 aprile 2007, i Municipi di __________ e __________, sulla base di un avviso cantonale favorevole risalente al 9 marzo 2006 (n. 47820), hanno ancora concesso ad __________ e al proprietario del rustico vicino il permesso di realizzare una canalizzazione acque luride al servizio dei due edifici, posando delle condotte che sfociavano in un pozzo perdente su un terreno più a valle (part. __________, __________, __________ e __________). G. a. Dopo un paio di passaggi di proprietà nel 2012, il 15 dicembre 2014 CO 1 ha acquistato il fondo part. __________. b. Il 4 aprile 2016, senza interpellare l'autorità cantonale, il Municipio del Comune di Capriasca (al quale si era frattanto aggregato __________ dal 2008) ha rilasciato a CO 1 un nullaosta per eseguire dei lavori interni di manutenzione ( sostituzione cucina, apparecchi sanitari e rivestimenti servizi igienici e coibentazione interna pareti di facciata e tetto a falde ). c. Dopo aver constatato che la proprietaria non si era limitata a tali opere ma aveva effettuato senza autorizzazione diversi altri interventi all'edificio e ai suoi dintorni, il 14 febbraio 2017 il Municipio le ha ordinato di sospendere i lavori e presentare una domanda di costruzione a posteriori. d. Con domanda del 17 marzo 2017, CO 1 ha quindi chiesto la licenza edilizia in sanatoria per le opere eseguite. Dal progetto risultava in particolare che: - sono state aperte due nuove finestre sulla facciata a monte (nord); - l'edificio è stato ritinteggiato (in rosso); - è stata posata una nuova canna fumaria in facciata (per un nuovo camino con circolazione a acqua e distribuzione di calore tramite radiatori); - sul lato est è stata eretta una nuova costruzione accessoria in sasso (adibita a cantina per vini); - alla facciata ovest è stato addossato un muro in sasso che racchiude un armadio elettrico; - a monte, il terreno è stato sbancato, creando una trincea (platea in calcestruzzo) contenuta verso monte da un muro in sasso; - il terrazzamento a valle sorretto da un muro di sostegno è stato ampliato verso est, per ricavarvi un'area pavimentata arredata ( area pranzo ). e. In sede di avviso cantonale (n. 101276), l'Autorità dipartimentale si è opposta alla concessione del permesso. Dopo aver ricordato la convenzione dell'agosto 2006 (e la relativa clausola di caducità), ha anzitutto rilevato come il nullaosta municipale del 4 aprile 2016 fosse nullo e come gli interventi attuati avessero travalicato quelli di ordinaria manutenzione. Le opere si ponevano inoltre in chiaro contrasto con le norme di attuazione del PUC-PEIP, oltre che con la legislazione sulla protezione delle acque (zona di protezione delle sorgenti S2). f. Preso atto di tale opposizione, il 16 febbraio 2018 il Municipio ha negato il permesso a posteriori. Anche questa decisione è passata in giudicato incontestata. H. Riprendendo l'avviso dell'Autorità dipartimentale (che tollerava anche le aperture sulla facciata a monte), il 6 novembre 2019 il Municipio ha ordinato a CO 1la demolizione (con sgombero e deposito presso una discarica autorizzata) delle seguenti opere (indicate sui piani allegati): - muro lungo la facciata ovest (indicato con lett. a); - pavimentazione esterna (lett. b); - tutti i muri di contenimento a valle e a monte dell'edificio (lett. c), con conseguente ripristino del terreno secondo il suo andamento naturale; - cinta sovrastante il muro a valle (lett. d); - costruzione accessoria destinata a cantina vini (lett. e) e - canna fumaria (lett. f). E inoltre: - la rimozione dei terrapieni sui diversi livelli (lett. g) ed in generale il ripristino del terreno secondo l'andamento naturale; - il tinteggio dell'edificio con tonalità di colore grigio (simili a quella dei muri al piano terra) e - la rimozione di tutte le opere di arredamento esterno (quali tavoli e panchine) L'ordine, corredato dalle comminatorie di rito, ha previsto un termine d'esecuzione di 150 giorni dalla crescita in giudicato della decisione, che è stata comunicata anche all'Ufficio federale dello sviluppo territoriale (ARE). I. Con giudizio del 21 ottobre 2020, il Consiglio di Stato ha evaso il ricorso interposto da CO 1 avverso la predetta risoluzione come segue: 1. Il ricorso è parzialmente accolto. § Di conseguenza la decisione 6 novembre 2019 del Municipio del Comune di Capriasca mediante la quale è ordinato il ripristino delle opere abusive eseguite al mappale n. __________ RFD Capriasca-__________ è riformata nel senso che è annullata limitatamente alla demolizione, rispettivamente ripristino, nonché sgombero e deposito presso la discarica pubblica autorizzata, e meglio: - della pavimentazione esterna (.. lett. b); - della recinzione a valle dell'edificio (.. lett. d); - di tutte le opere di arredamento esterno quali tavoli e panchine. 2. Il termine di ripristino è fissato entro 150 giorni dalla crescita in giudicato del presente giudizio. 3. Gli atti sono rinviati al Municipio di Capriasca affinché: 3.1. Richieda una nuova domanda di costruzione a posteriori e, spuntato l'avviso cantonale, si pronunci nuovamente sui lavori interni di manutenzione e miglioria effettuati al mapp. __________ (...) autorizzati con nullaosta del 4 aprile 2016, dichiarato nullo in questa sede, così come indicato al considerando in diritto 6.5. 3.2. Si determini riguardo ai provvedimenti da adottare riguardo alle due nuove finestre sulla facciata nord, rispettivamente sul retro dell'edificio (...) così come indicato al considerando in diritto 7.6. Ripercorsi i fatti, il Governo ha anzitutto rilevato come, con l'esecuzione delle opere sfociate nel diniego del permesso del 2018, la citata convenzione del 2006 fosse decaduta. Disattendendo la domanda di giudizio dell'RI 1, ha però escluso che potesse entrare in considerazione una demolizione integrale del rustico ( ripristino della situazione preesistente gli anni 1985-1986 ). E ciò sia per la decorrenza del termine di perenzione trentennale, sia per la buona fede della proprietaria che avrebbe acquistato l'opera sapendo che il carattere abusivo era stato tollerato dalle autorità con la menzionata convenzione (in cui ha ravvisato una concludente accettazione del fatto compiuto, atta a suscitare aspettative tutelabili in base al principio di buona fede, consid. 5) Passando poi in rassegna le opere oggetto dell'ordine di demolizione, l'Esecutivo cantonale ha in sintesi osservato che alcune di esse ( recinzione, pavimentazione e opere di arredamento esterno ) non erano state realizzate; ha di conseguenza annullato il provvedimento limitatamente a questi punti (cfr. disp. 1), confermandolo invece per tutti gli altri (ma adeguando il termine d'esecuzione; cfr. disp. 2). La precedente istanza ha inoltre a sua volta accertato come il nullaosta municipale del 2016 per i lavori di manutenzione e miglioria interni fosse nullo; ritenendo necessario esperire un nuovo iter edilizio per questi interventi, ha retrocesso gli atti al Municipio per procedere in tal senso (cfr. disp. 3.1). Un rinvio è stato disposto anche per i provvedimenti da adottare in merito alle nuove finestre sulla facciata nord (disp. 3.2), che l'autorità di prime cure aveva rinunciato a far eliminare nonostante il diniego del permesso. J. Contro tale giudizio governativo, l'RI 1 insorge ora davanti a questo Tribunale, chiedendo che il disp. 3 sia riformato e gli atti siano rinviati all'autorità inferiore affinché imponga i provvedimenti di ripristino anche per quanto riguarda gli interventi tollerati con la convenzione del 21/28 agosto 2006, e meglio la demolizione integrale dell'edificio esistente al mapp. __________. Dopo aver espresso alcune considerazioni d'ordine, l'insorgente contesta in sostanza che si possano tollerare gli interventi realizzati in passato, che hanno stravolto le caratteristiche originarie del rustico. Nulla potrebbe dedurre l'attuale proprietaria dalla citata convenzione del 2006 (peraltro incompatibile con il diritto federale), che, secondo il suo chiaro testo (punto C), è in ogni caso decaduta a seguito degli interventi da lei eseguiti illecitamente nel 2016/2017. Contesta quindi le conclusioni tratte dal Governo in merito al principio di buona fede, che - a fronte della gravità degli abusi edilizi - dovrebbe in ogni caso cedere il passo al prevalente interesse pubblico al ripristino di una situazione conforme al diritto. Nega inoltre che al ripristino osti il termine di perenzione trentennale, che per vari motivi non sarebbe comunque ancora decorso. K. All'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni. L'Ufficio delle domande di costruzione (UDC) si riconferma nelle precedenti prese di posizione, rimettendosi al giudizio di questo Tribunale. Alla medesima conclusione perviene il Municipio. CO 1 postula invece la reiezione del gravame con motivazioni di cui si dirà, nella misura del necessario, in appresso. L. Con la replica e le dupliche, il ricorrente rispettivamente l'UDC, il Municipio e la proprietaria si sono essenzialmente riconfermati nelle proprie tesi e domande di giudizio, sviluppando in parte i rispettivi argomenti. M. Degli incarti edilizi relativi alla part. __________ acquisiti dal Tribunale e delle relative osservazioni formulate dall'insorgente e da CO 1 si riferirà all'occorrenza in appresso. Considerato, in diritto 1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dagli art. 21 cpv. 1 e 45 LE. Certa è la legittimazione attiva dell'RI 1 (art. 89 cpv. 2 lett. a e 111 cpv. 2 della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005 [LTF; RS 173.110] e 48 cpv. 4 OPT; cfr. STF 1C_621/2021 del 19 settembre 2023 consid. 1.1, 1C_343/2021 del 17 febbraio 2023 consid. 1.3 e rinvii). Il ricorso è inoltre tempestivo (art. 68 cpv. 1 della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100). Resta da verificare se il giudizio governativo sia impugnabile in quanto tale. 1.2. 1.2.1. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, una decisione che rinvia la causa per nuovo giudizio all'istanza inferiore è in linea di principio una decisione incidentale ai sensi dell'art. 93 LTF (DTF 134 II 124 consid. 1.3; 135 V 141 consid. 1.1, 133 V 477 consid. 4.1.3); ciò vale anche quando il giudizio impugnato statuisce su una questione di fondo parziale (DTF 134 II 124 consid. 1.3 con rinvii, 133 V 477 consid. 4.2). Resta riservato il caso in cui all'istanza inferiore a cui vengono retrocessi gli atti non resta più alcun margine decisionale, dovendosi limitare ad eseguire quanto disposto dall'autorità superiore (DTF 138 I 143 consid. 1.2, 135 V 141 consid. 1.1, 134 II 124 consid. 1.3). Questo Tribunale si riferisce a tale prassi anche per le decisioni simili rette dalla LPAmm (cfr. tra tante STA 52.2018.206 del 3 settembre 2018, 52.2016.430 del 20 dicembre 2018 consid. 2.1-2.2 confermata da STF 1C_75/2019 dell'8 marzo 2019 consid. 3.3). 1.2.2. In concreto, come visto in narrativa, la pronuncia del Governo - oltre a confermare in buona parte la decisione del 6 novembre 2019 (cfr. disp. 1), con cui il Municipio ha imposto la demolizione e/o il ripristino di diverse opere non autorizzate con il diniego di licenza del 2018 (muri, terrapieni, costruzione adibita a cantina vini, ecc.) - ha in particolare rinviato gli atti al Municipio affinché solleciti la proprietaria ad avviare una procedura edilizia a posteriori per i lavori interni di manutenzione e miglioria ( autorizzati con nullaosta del 4 aprile 2016, dichiarato nullo, cfr. disp. 3.1) e per determinarsi sui provvedimenti da adottare (solo) riguardo alle due nuove finestre sulla facciata nord (cfr. disp. 3.2). Da quest'ultimo profilo, il giudizio impugnato appare configurarsi come una decisione di rinvio incidentale. In realtà, con la sua determinazione il Governo ha anche respinto (implicitamente) la domanda dell'RI 1 di riformare a pregiudizio della proprietaria l'ordine municipale, imponendo delle misure di ripristino più incisive in riferimento agli interventi tollerati con la convenzione del 2006, e meglio la demolizione integrale dell'edificio (cfr. sua risposta del 27 gennaio 2020, petitum a pag. 11). Lo si deduce inequivocabilmente dai considerandi della risoluzione (consid. 5, in particolare 5.6 e 5.7; cfr. supra consid. I). In quest'ottica, la stessa costituisce pertanto una decisione finale, che l'RI 1 può contestare direttamente in questa sede, riproponendo la sua domanda di reformatio in peius (cfr. pure STF 1C_621/2021 citata consid. 1.2). Peraltro, anche se fosse incidentale, il contestato giudizio risulterebbe comunque impugnabile in base all'art. 66 cpv. 2 lett. b LPAmm: in caso di accoglimento dell'impugnativa dell'RI 1, il Tribunale potrebbe infatti rendere immediatamente una decisione finale, evitando l'avvio di ulteriori sterili procedure (di rilascio del permesso a posteriori e/o di misure di ripristino parziali), suscettibili di procrastinare e complicare inutilmente la lite (cfr. in senso analogo: STA 52.2020.239/247 del 30 aprile 2021 consid. 1.2 con rinvii, confermata da STF 1C_343/2021 citata). Il ricorso è dunque ricevibile in ordine. 1.3. Il ricorso può essere evaso sulla base degli atti, integrati dagli incarti acquisiti dal Tribunale di cui si è detto in narrativa (consid. M). A una valutazione anticipata (cfr. DTF 141 I 60 consid. 3.3 e rimandi), il sopralluogo sollecitato dall'insorgente non appare idoneo a portare ulteriori elementi rilevanti ai fini del presente giudizio. La situazione dei luoghi e dell'oggetto della lite emerge infatti in modo sufficientemente chiaro dai piani e dalle diverse fotografie agli atti. 2. 2.1. Giusta l'art. 43 LE, il municipio ordina la demolizione o la rettifica delle opere eseguite in contrasto con la legge, i regolamenti edilizi o i piani regolatori, tranne il caso in cui le differenze siano minime e senza importanza per l'interesse pubblico. L'accertamento dell'esistenza e dei limiti della violazione va di regola esperito nell'ambito di una procedura edilizia in sanatoria. Conformemente al principio di economia processuale e al divieto di formalismo eccessivo, si può tuttavia prescindere da tale accertamento quando la violazione materiale è già stata precedentemente acclarata, oppure quando il contrasto insanabile con il diritto materiale è palese e incontestabile (cfr. RDAT I-1996 n. 40 consid. 5.3, II-1994 n. 43 consid. 3.2; STA 52.2016.430 del 20 dicembre 2018 consid. 3.1 e rimandi, 52.2012.508 del 22 ottobre 2013 consid. 2; Adelio Scolari, Commentario, II ed., Cadenazzo 1996, n. 1264 ad art. 43 LE). Il principio della legalità e quello di uguaglianza esigono che le costruzioni realizzate senza autorizzazione, in contrasto con il diritto materiale, siano per principio fatte rettificare o demolire; ammettere il contrario significherebbe premiare l'inosservanza della legge, favorire la sua violazione e far sorgere l'impressione che l'autorità non sia in grado o non voglia esigerne il rispetto (cfr. Scolari, op. cit., n. 1277 ad art. 43 LE). 2.2. L'ordine di demolire un'opera edificata senza permesso e per la quale un'autorizzazione non può essere rilasciata non è di regola contrario al principio di proporzionalità. Si può prescindere dal provvedimento di ripristino quando l'opera eseguita diverge solo in modo irrilevante da quanto autorizzato, quando la demolizione non persegue scopi d'interesse pubblico o se il proprietario poteva ritenere in buona fede che la costruzione fosse lecita e al mantenimento dello stato di fatto non ostano importanti interessi pubblici (cfr. DTF 132 II 21 consid. 6, 111 Ib 213 consid. 6; STF 1C_480/2019 del 16 luglio 2020 consid. 5.1, 1C_106/2017 del 31 maggio 2017 consid. 3.2). La proporzionalità dell'ordine di demolizione impartito va verificata comparando, da un lato, gli oneri che il ripristino della situa-zione conforme al diritto comporta per l'astretto e, d'altro lato, i vantaggi che ne deriverebbero per l'interesse pubblico e per quello dei vicini (cfr. fra tante, STA 52.2017.634 del 28 aprile 2021 consid. 3). Chi pone l'autorità di fronte al fatto compiuto deve comunque attendersi ch'essa si preoccupi maggiormente di ristabilire una situazione conforme al diritto, piuttosto che degli inconvenienti che ne derivano per chi ha costruito (cfr. DTF 132 II 21 consid. 6.4; STF 1C_480/2019 citata consid. 5.1). 3. 3.1. In concreto, qui oggetto di controversia sono in particolare gli interventi che il precedente proprietario ha effettuato all'edificio tra il 1985-1987 (scostandosi anche dalla licenza comunale del 1985, manifestamente nulla, cfr. STF 1C_78/2023 del 30 marzo 2023 consid. 4.3 e rimandi), per i quali il Governo ha escluso un ripristino. Si tratta in pratica dei lavori più importanti che sono stati effettuati al rustico (originariamente adibito a stalla e fienile), e meglio la sua essenziale trasformazione in una nuova casa di vacanza, con demolizione e ricostruzione completa (con mattoni) del primo piano, sopraelevazione (di ca. 0.60 m), varie modifiche al tetto (rifatto diversamente, con gronde sporgenti) e alle facciate (per lo più intonacate e con nuove e differenti aperture), oltre a diversi interventi di sistemazione esterna (cfr. i piani e le fotografie allegate alla domanda di costruzione del 2001, che riproducono la situazione originale prima del 1986, il cantiere di costruzione 1986-1987 e la situazione attuale 2001 ). Ora, l'illiceità di tali opere - a cui nel 2016-2017 se ne sono poi aggiunte altre (che vanno pacificamente rimosse, cfr. supra consid. G-I) - è, come detto, già stata accertata con il diniego del permesso del 2003, che ha chiaramente stabilito il netto contrasto con le norme applicabili fuori della zona edificabile, e in particolare con l'art. 24 LPT (cfr. avviso cantonale n. 34787). Nemmeno la resistente lo contesta. Né pretende, a ragione, che la ricostruzione e trasformazione del rustico - di cui sono stati profondamenti alterati l'aspetto esterno e la struttura edilizia basilare originali (cfr. pure citato avviso) - avrebbe in qualche modo potuto essere autorizzata successivamente, segnatamente in base all'art. 39 cpv. 2 e 3 OPT e alle norme del PUC-PEIP ( approvato dal Gran Consiglio l'11 maggio 2010 e il 28 giugno 2012; cfr. STA 52.2020.239/247 citata consid. 5). E ciò a prescindere dalla sua inopinata classificazione nell'IEFZE tra gli edifici già trasformati (cat. 3), anziché tra quelli rilevati (cat. 4), in cui figurano di regola anche i rustici che a seguito di trasformazioni hanno perso totalmente le loro caratteristiche originali. Da questo profilo, nulla osterebbe quindi a un ordine di demolizione integrale dell'edificio. 3.2. Il Governo, come visto, ha tuttavia escluso a priori un simile provvedimento, per motivi riconducibili al principio di buona fede (riguardanti la convenzione sottoscritta nel 2006) e al tempo trascorso (decorrenza del termine di perenzione trentennale). 3.2.1. Ora, per quanto riguarda la citata convenzione pattuita tra l'allora proprietario, l'autorità cantonale e quella comunale (che aveva tollerato gli interventi attuati, previo pagamento di una sanzione pecuniaria), va anzitutto rilevato come un tale modo di procedere si ponga in palese urto con la forza derogatoria del diritto federale e il prevalente interesse pubblico in gioco. La LPT disciplina infatti in maniera esaustiva gli interventi fuori dal perimetro edificabile e non contempla una misura analoga a quella prevista dalla legislazione cantonale (art. 44 cpv. 1 LE, secondo cui ove la misura del ripristino risulti sproporzionata o impossibile, il municipio la sostituisce con una sanzione pecuniaria), che trova applicazione solo in caso di abusi perpetrati in zona edificabile (cfr. STF 1C_400/2015 del 2 ottobre 2015 consid. 3.3, 1A.70/1995 del 20 dicembre 1995 consid. 5 in RDAT II-1996 n. 30; tra tante: STA 52.2002.493 del 26 maggio 2003 consid. 2.2). A fronte di una violazione del diritto sostanziale tanto crassa, relativa segnatamente all'applicazione dell'art. 24 LPT, vi sarebbe quindi da chiedere se una tale convenzione non sia semplicemente priva di qualsiasi portata giuridica, anche sotto il profilo della buona fede (cfr. al riguardo: STF 1A.77/2005 del 6 giugno 2005 consid. 2 in RDAT II-2005 n. 18; cfr. pure 1C_403/2008 del 23 ottobre 2008 consid. 3.3). In ogni caso, come rettamente evidenziato dall'RI 1 - e invero anche dal Governo - in concreto non può essere ignorato che la predetta convenzione, in base al suo chiaro testo (punto C), è comunque decaduta eo ipso con la realizzazione delle ulteriori consistenti opere abusive che la resistente ha effettuato tra il 2016 e il 2017 all'edificio e ai suoi dintorni (cfr. supra consid. Gc), aggravando lo stato di illiceità e ponendo l'autorità di fronte al fatto compiuto. In queste circostanze, a dispetto di quanto concluso dalla precedente istanza, non è quindi dato di vedere come l'interessata possa ancora invocare il principio di buona fede. E ciò sia che non avesse alcuna idea dell'esistenza di una convenzione, né di interventi eseguiti abusivamente (come afferma, cfr. sua risposta) o che sapesse che il carattere abusivo è stato tollerato dall'autorità con la menzionata convenzione (come indicato dal Governo). Al riguardo va ricordato che gli obblighi fondati sul diritto edilizio sono imponibili a ogni proprietario del fondo interessato e quindi anche ai successori in diritto. Un ordine di ripristino può pertanto essere impartito anche all'acquirente in buona fede di un'opera abusiva, quale perturbatore per situazione. Ad esso è peraltro pure opponibile la malafede del precedente proprietario (cfr. STF 1C_55/2023 del 2 febbraio 2024 consid. 4; STA 52.2020.307 del 29 marzo 2022 consid. 3.3 e rimandi, 52.2007.138 del 4 agosto 2011 consid. 2.1, parzialmente pubblicata in Athos Mecca/Daniel Ponti, Legge edilizia annotata, Locarno 2016, pag. 286). Il nuovo proprietario non può insomma disinteressarsi della situazione pianificatoria e edilizia di un fondo costruito (in particolare fuori dal perimetro edificabile), a maggior ragione prima di intraprendere altri lavori. Invano l'insorgente deplora genericamente che gli interventi da lei realizzati senza autorizzazione sarebbero stati dettati dalla sua ingenuità nell'affidarsi ai consigli dell'architetto. Peraltro, pure le violazioni dell'ordinamento edilizio commesse dalle persone ausiliarie professioniste del ramo sono di massima ascritte anche al committente, che di regola non può quindi invocare la buona fede (cfr. STF 1C_106/2017 del 31 maggio 2017 consid. 4.2 e rimandi; STA 52.2020.239/247 citata consid. 7.3, 52.2017.634 del 28 aprile 2021 consid. 4.4). 3.2.2. Altrettanto certo è che all'ordine di ripristino non osta il termine di perenzione trentennale. Nella sentenza di principio del 28 aprile 2021 (DTF 147 II 309 consid. 5), il Tribunale federale ha infatti stabilito che per gli edifici illegali al di fuori della zona edificabile non vi è alcuna perenzione di questo diritto, rispettivamente di quest'obbligo, dopo 30 anni, permettendo tutt'al più di considerare caso per caso situazioni speciali inerenti alla protezione della buona fede - qui in ogni caso non date, come appena visto (cfr. consid. 3.2.1). Anche su questo punto il giudizio governativo non può quindi essere seguito. Irrilevante è pure che nell'ambito della revisione della LPT del 29 settembre 2023 il Legislatore ha introdotto una nuova disposizione (art. 25 cpv. 5 LPT) secondo cui la pretesa al ripristino dello stato legale si prescrive in 30 anni. Il termine è osservato se il primo intervento dell'autorità competente è anteriore allo scadere di detto termine. La pretesa è imprescrittibile se sono minacciati beni di polizia, in particolare l'ordine, la quiete, la sicurezza o la salute pubblici. Anzitutto, come ha ancora recentissimamente rilevato l'Alta Corte federale, occorre considerare che la revisione della LPT del 29 settembre 2023 non è ancora entrata in vigore: un'applicazione anticipata di tale norma non è dunque possibile (cfr. STF 1C_182/2023 del 16 agosto 2024 consid. 3, 1C_667/2023 del 3 giugno 2024 consid. 4.5.3). Inoltre, atteso che il primo intervento dell'autorità appare risalire in concreto al 1996 (col ricorso del Dipartimento del territorio contro la licenza edilizia comunale sfociato nel giudizio del Governo del 29 maggio 1996; supra consid. Cc), è da escludere che tale modifica di legge potrebbe ostare al ripristino postulato dall'RI 1. Identica conclusione varrebbe verosimilmente persino se si volesse ricondurre questo momento solo all'intervento dell'autorità a seguito dei lavori intrapresi dal 2016 (cfr. verbale di constatazione del 24 gennaio 2017 e ordine municipale del 14 febbraio 2017; supra consid. Gc), considerato che il primo cantiere è stato ultimato solo nel corso del 1987 (cfr. fotografie allegate alla domanda di costruzione del 2001, che riproducono il cantiere di costruzione 1986-1987 ). 3.3. Fermo quanto precede, nulla osta dunque alla demolizione totale dell'edificio. Lo stesso si pone infatti gravemente in contrasto con uno dei principi cardine della pianificazione, segnatamente quello della separazione del territorio edificabile da quello non edificabile (cfr. DTF 147 II 309 consid. 5.5, 132 II 21 consid. 6.4; cfr. pure Rudolf Muggli, in: Aemisegger/Moor/Ruch/ Tschannen, Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zurigo 2017, Vorbemerkungen zu den art. 24-24e und 37a, n. 16). Alla rimozione sussiste quindi un importante interesse pubblico (cfr. DTF 147 II 309 consid. 5.5, 136 II 359 consid. 9). A maggior ragione considerando che il fondo è pure incluso nel perimetro del PUC-PEIP (cfr. art. 39 cpv. 5 OPT). La demolizione s'avvera in concreto come l'unica soluzione idonea e necessaria per ristabilire una situazione di legalità. A fronte dell'entità degli interventi edilizi eseguiti in netto contrasto col diritto materiale applicabile, non si può prescindere da una tale misura (cfr. pure STF 1C_106/2017 citata consid. 3.6, 1C_619/2014 del 24 febbraio 2015 consid. 4 in RtiD II-2015). Dal profilo della proporzionalità va inoltre senz'altro attribuito un peso accresciuto all'interesse pubblico al ripristino di una situazione conforme al diritto - anche in un'ottica di parità di trattamento - piuttosto che agli inconvenienti, in particolare di natura economica, derivanti alla proprietaria, che come visto ha comunque a sua volta posto l'autorità di fronte al fatto compiuto. Inoltre la stessa resistente ha pur sempre già potuto beneficiare di una situazione d'illegalità da una decina d'anni, mentre non ha un diritto a che un simile stato delle cose perduri ulteriormente ( cfr. DTF 136 II 359 consid. 9 e rinvii). 4. 4.1. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso è accolto. Il giudizio impugnato (disp. 3) è di conseguenza annullato e riformato nel senso che gli atti sono rinviati al Municipio affinché, con il concorso dell'autorità dipartimentale, emani nei confronti di CO 1 un ordine di demolizione e rimozione integrale dell'edificio, con le comminatorie di rito di cui all'art. 43 cpv. 3 LE, entro lo stesso termine già impartito (cfr. giudizio impugnato disp. 2). Per le opere restanti, segnatamente per quelle esterne allo stabile, nella misura in cui non è superato, resta intatto l'ordine di demolizione confermato dal Governo (disp. 1), non contestato in questa sede. 4.2. Dato l'esito, la tassa di giustizia è posta a carico della resistente, secondo soccombenza (art. 47 cpv. 1 LPAmm). All'RI 1, dotato di un servizio giuridico, non sono assegnate ripetibili, non trattandosi in concreto di una procedura particolarmente complessa (art. 49 cpv. 2 LPAmm). Per questi motivi, decide: 1. Il ricorso è accolto. Di conseguenza, la decisione del 21 ottobre 2020 (n. 5377) del Consiglio di Stato, limitatamente al dispositivo n. 3, è annullata e riformata nel senso che gli atti sono rinviati al Municipio affinché, con il concorso dell'Autorità dipartimentale, emani nei confronti di CO 1 un ordine di demolizione e rimozione integrale dell'edificio sul fondo part. __________, così come indicato al consid. 4.1. 2. La tassa di giustizia di fr. 2'000.- è posta a carico di CO 1. Non si assegnano ripetibili. 3. Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110). 4. Intimazione a: Per il Tribunale cantonale amministrativo La presidente La cancelliera

Incarto n. 52.2020.569 Incarto n. 52.2020.569

Incarto n. Lugano 30 settembre 2024 Lugano

Lugano 30 settembre 2024

In nome della Repubblica e Cantone Ticino In nome della Repubblica e Cantone Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo Il Tribunale cantonale amministrativo

Il Tribunale cantonale amministrativo composto dei giudici: composto dei giudici:

composto dei giudici: Flavia Verzasconi, presidente, Matea Pessina, Sarah Socchi Flavia Verzasconi, presidente,

Flavia Verzasconi, presidente, Matea Pessina, Sarah Socchi

Matea Pessina, Sarah Socchi cancelliera: cancelliera:

cancelliera: Sonja Dobrijevic Sonja Dobrijevic

Sonja Dobrijevic statuendo sul ricorso del 27 novembre 2020 dell'

RI 1 patrocinato da: PA 1 RI 1

RI 1 patrocinato da: PA 1

patrocinato da: PA 1 contro contro

contro la decisione del 21 ottobre 2020 (n. 5377) del Consiglio di Stato, che riforma in parte la risoluzione del 6 novembre 2019 del Municipio di Capriasca che ha ordinato a CO 1 determinate misure di ripristino sul suo fondo (part. __________, sezione di _______), rinviando gli atti al Municipio (disp. 3); la decisione del 21 ottobre 2020 (n. 5377) del Consiglio di Stato, che riforma in parte la risoluzione del 6 novembre 2019 del Municipio di Capriasca che ha ordinato a CO 1 determinate misure di ripristino sul suo fondo (part. __________, sezione di _______), rinviando gli atti al Municipio (disp. 3);

la decisione del 21 ottobre 2020 (n. 5377) del Consiglio di Stato, che riforma in parte la risoluzione del 6 novembre 2019 del Municipio di Capriasca che ha ordinato a CO 1 determinate misure di ripristino sul suo fondo (part. __________, sezione di _______), rinviando gli atti al Municipio (disp. 3); ritenuto, in fatto

A. CO 1 è proprietaria di un fondo (part. __________; già part. __________ RT) situato nel comune di Capriasca, a __________, in località __________, fuori della zona edificabile, all'interno del comprensorio del piano di utilizzazione cantonale dei paesaggi con edifici ed impianti protetti (PUC-PEIP). Sul terreno vi è un rustico di due piani (sub A), originariamente adibito a stalla-fienile, censito dall'inventario degli edifici fuori delle zone edificabili (IEFZE, approvato con ris. gov. n. 2989 dell'11 luglio 2000) come edificio già trasformato 3.

B. a. Con decisione del 29 maggio 1984, il Dipartimento delle pubbliche costruzioni aveva respinto una domanda dell'allora proprietario del fondo (__________) intesa a ottenere l'autorizzazione cantonale per ristrutturare e trasformare in abitazione secondaria il rustico (sopraelevandolo anche di 0.80 m). b. Il 22 aprile 1985, il successivo proprietario (__________) ha inoltrato all'ex Municipio di __________ una domanda di costruzione, che prevedeva ancora di riattare e trasformare in residenza secondaria l'edificio (innalzandolo di 0.40 m). Nonostante il predetto rifiuto dell'Autorità cantonale, senza interpellarla, il 1° giugno 1985 l'Esecutivo locale ha rilasciato all'istante la licenza edilizia comunale (alla condizione di non installare un servizio igienico, trovandosi il fondo in zona di protezione delle sorgenti). c. Nel corso dei lavori, tra il 1985-1987, il beneficiario non si è attenuto al permesso comunale, ma ha anche demolito e ricostruito (con mattoni di cemento) l'intero piano superiore del rustico, che è stato sopraelevato di ca. 0.60 m. Ha inoltre apportato svariate modifiche alle facciate dell'edificio, oltre che ai suoi dintorni (terrazzamento a valle con muro in calcestruzzo, posa di un bacino di chiarificazione collegato a un servizio igienico).

C. a. Il 9 novembre 1995 __________ ha inoltrato al Municipio una nuova domanda di costruzione per erigere un muro di contenimento a ovest dello stabile, sbancando parzialmente il pendio. b. Dopo aver raccolto l'avviso cantonale negativo (n. 10431), il 9 gennaio 1996 l'Esecutivo comunale ha negato il permesso. c. Venuto frattanto a conoscenza della licenza edilizia comunale del 1° giugno 1985, il Dipartimento del territorio l'ha impugnata davanti al Governo, che con giudizio del 29 maggio 1996 ha tuttavia dichiarato irricevibile il suo gravame (per difetto della facoltà a ricorrere). Nella decisione, ha nondimeno stigmatizzato il permesso comunale (privo d'efficacia senza la parallela autorizzazione cantonale) e negato la buona fede del proprietario, rilevando che la riattazione del rustico costituiva quindi un'opera abusiva in quanto il Dipartimento non ha avuto occasione di esprimersi sulla fattispecie. Il Municipio avrebbe quindi dovuto richiedere l'inoltro di una domanda di costruzione in sanatoria.

D. a. Il 24 dicembre 2001, __________ ha dunque presentato una domanda di costruzione a posteriori per gli interventi precedentemente effettuati al rustico. b. Al rilascio del permesso si sono opposti i Servizi generali del Dipartimento del territorio (avviso n. 34787), ritenendo il progetto contrario alle norme applicabili fuori della zona edificabile, e in particolare all'art. 24 della legge sulla pianificazione del territorio del 22 giugno 1979 (LPT; RS 700). Richiamando anche l'art. 39 cpv. 3 dell'ordinanza sulla pianificazione del territorio del 28 giugno 2000 (OPT; RS 700.1), hanno tra l'altro rilevato come gli interventi effettuati avessero stravolto in modo inammissibile le caratteristiche originali del rustico. c. Il 10 febbraio 2003 il Municipio ha di conseguenza rifiutato la licenza edilizia in sanatoria. La decisione è cresciuta in giudicato.

E. Il 21/28 agosto 2006, i Servizi generali del Dipartimento del territorio, il Municipio e __________ hanno stipulato una convenzione per regolare la situazione, con cui al proprietario è stata imposta una sanzione pecuniaria di fr. 25'000.- in base all'art. 44 della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100), con pagamenti rateali (ad punti A e B). L'atto precisava che quanto tollerato (...) esaurisce la possibilità di futuri ampliamenti e la posa di manufatti di qualsiasi genere. Sarà esclusivamente possibile eseguire lavori di ordinaria manutenzione. Nel caso in cui venissero realizzati altri interventi abusivamente, la presente Convenzione decade senza la restituzione degli importi pagati (ad punto C). Con la firma della convenzione, precisava (ad punto D), l'autorità cantonale e quella comunale tollerano la costruzione così edificata sul mapp. __________ (...), compreso il muro di sostegno (lato sud), alle suddette condizioni. I piani della domanda del 24 dicembre 2001 sono parte integrante (…).

F. Il 17 aprile 2007, i Municipi di __________ e __________, sulla base di un avviso cantonale favorevole risalente al 9 marzo 2006 (n. 47820), hanno ancora concesso ad __________ e al proprietario del rustico vicino il permesso di realizzare una canalizzazione acque luride al servizio dei due edifici, posando delle condotte che sfociavano in un pozzo perdente su un terreno più a valle (part. __________, __________, __________ e __________).

G. a. Dopo un paio di passaggi di proprietà nel 2012, il 15 dicembre 2014 CO 1 ha acquistato il fondo part. __________. b. Il 4 aprile 2016, senza interpellare l'autorità cantonale, il Municipio del Comune di Capriasca (al quale si era frattanto aggregato __________ dal 2008) ha rilasciato a CO 1 un nullaosta per eseguire dei lavori interni di manutenzione ( sostituzione cucina, apparecchi sanitari e rivestimenti servizi igienici e coibentazione interna pareti di facciata e tetto a falde ). c. Dopo aver constatato che la proprietaria non si era limitata a tali opere ma aveva effettuato senza autorizzazione diversi altri interventi all'edificio e ai suoi dintorni, il 14 febbraio 2017 il Municipio le ha ordinato di sospendere i lavori e presentare una domanda di costruzione a posteriori. d. Con domanda del 17 marzo 2017, CO 1 ha quindi chiesto la licenza edilizia in sanatoria per le opere eseguite. Dal progetto risultava in particolare che:

- sono state aperte due nuove finestre sulla facciata a monte (nord);

- sono state aperte due nuove finestre sulla facciata a monte (nord); - l'edificio è stato ritinteggiato (in rosso);

- l'edificio è stato ritinteggiato (in rosso); - è stata posata una nuova canna fumaria in facciata (per un nuovo camino con circolazione a acqua e distribuzione di calore tramite radiatori);

- è stata posata una nuova canna fumaria in facciata (per un nuovo camino con circolazione a acqua e distribuzione di calore tramite radiatori); - sul lato est è stata eretta una nuova costruzione accessoria in sasso (adibita a cantina per vini);

- sul lato est è stata eretta una nuova costruzione accessoria in sasso (adibita a cantina per vini); - alla facciata ovest è stato addossato un muro in sasso che racchiude un armadio elettrico;

- alla facciata ovest è stato addossato un muro in sasso che racchiude un armadio elettrico; - a monte, il terreno è stato sbancato, creando una trincea (platea in calcestruzzo) contenuta verso monte da un muro in sasso;

- a monte, il terreno è stato sbancato, creando una trincea (platea in calcestruzzo) contenuta verso monte da un muro in sasso; - il terrazzamento a valle sorretto da un muro di sostegno è stato ampliato verso est, per ricavarvi un'area pavimentata arredata ( area pranzo ).

- il terrazzamento a valle sorretto da un muro di sostegno è stato ampliato verso est, per ricavarvi un'area pavimentata arredata ( area pranzo ). e. In sede di avviso cantonale (n. 101276), l'Autorità dipartimentale si è opposta alla concessione del permesso. Dopo aver ricordato la convenzione dell'agosto 2006 (e la relativa clausola di caducità), ha anzitutto rilevato come il nullaosta municipale del 4 aprile 2016 fosse nullo e come gli interventi attuati avessero travalicato quelli di ordinaria manutenzione. Le opere si ponevano inoltre in chiaro contrasto con le norme di attuazione del PUC-PEIP, oltre che con la legislazione sulla protezione delle acque (zona di protezione delle sorgenti S2). f. Preso atto di tale opposizione, il 16 febbraio 2018 il Municipio ha negato il permesso a posteriori. Anche questa decisione è passata in giudicato incontestata.

H. Riprendendo l'avviso dell'Autorità dipartimentale (che tollerava anche le aperture sulla facciata a monte), il 6 novembre 2019 il Municipio ha ordinato a CO 1la demolizione (con sgombero e deposito presso una discarica autorizzata) delle seguenti opere (indicate sui piani allegati):

- muro lungo la facciata ovest (indicato con lett. a);

- muro lungo la facciata ovest (indicato con lett. a); - pavimentazione esterna (lett. b);

- pavimentazione esterna (lett. b); - tutti i muri di contenimento a valle e a monte dell'edificio (lett. c), con conseguente ripristino del terreno secondo il suo andamento naturale;

- tutti i muri di contenimento a valle e a monte dell'edificio (lett. c), con conseguente ripristino del terreno secondo il suo andamento naturale; - cinta sovrastante il muro a valle (lett. d);

- cinta sovrastante il muro a valle (lett. d); - costruzione accessoria destinata a cantina vini (lett. e) e

- costruzione accessoria destinata a cantina vini (lett. e) e - canna fumaria (lett. f).

- canna fumaria (lett. f). E inoltre:

- la rimozione dei terrapieni sui diversi livelli (lett. g) ed in generale il ripristino del terreno secondo l'andamento naturale;

- la rimozione dei terrapieni sui diversi livelli (lett. g) ed in generale il ripristino del terreno secondo l'andamento naturale; - il tinteggio dell'edificio con tonalità di colore grigio (simili a quella dei muri al piano terra) e

- il tinteggio dell'edificio con tonalità di colore grigio (simili a quella dei muri al piano terra) e - la rimozione di tutte le opere di arredamento esterno (quali tavoli e panchine)

- la rimozione di tutte le opere di arredamento esterno (quali tavoli e panchine) L'ordine, corredato dalle comminatorie di rito, ha previsto un termine d'esecuzione di 150 giorni dalla crescita in giudicato della decisione, che è stata comunicata anche all'Ufficio federale dello sviluppo territoriale (ARE).

I. Con giudizio del 21 ottobre 2020, il Consiglio di Stato ha evaso il ricorso interposto da CO 1 avverso la predetta risoluzione come segue:

1. Il ricorso è parzialmente accolto.

1. Il ricorso è parzialmente accolto. § Di conseguenza la decisione 6 novembre 2019 del Municipio del Comune di Capriasca mediante la quale è ordinato il ripristino delle opere abusive eseguite al mappale n. __________ RFD Capriasca-__________ è riformata nel senso che è annullata limitatamente alla demolizione, rispettivamente ripristino, nonché sgombero e deposito presso la discarica pubblica autorizzata, e meglio:

§ Di conseguenza la decisione 6 novembre 2019 del Municipio del Comune di Capriasca mediante la quale è ordinato il ripristino delle opere abusive eseguite al mappale n. __________ RFD Capriasca-__________ è riformata nel senso che è annullata limitatamente alla demolizione, rispettivamente ripristino, nonché sgombero e deposito presso la discarica pubblica autorizzata, e meglio: - della pavimentazione esterna (.. lett. b);

della pavimentazione esterna (.. lett. b); - della recinzione a valle dell'edificio (.. lett. d);

della recinzione a valle dell'edificio (.. lett. d); - di tutte le opere di arredamento esterno quali tavoli e panchine. di tutte le opere di arredamento esterno quali tavoli e panchine. 2. Il termine di ripristino è fissato entro 150 giorni dalla crescita in giudicato del presente giudizio.

2. Il termine di ripristino è fissato entro 150 giorni dalla crescita in giudicato del presente giudizio. 3. Gli atti sono rinviati al Municipio di Capriasca affinché:

3. Gli atti sono rinviati al Municipio di Capriasca affinché: 3.1. Richieda una nuova domanda di costruzione a posteriori e, spuntato l'avviso cantonale, si pronunci nuovamente sui lavori interni di manutenzione e miglioria effettuati al mapp. __________ (...) autorizzati con nullaosta del 4 aprile 2016, dichiarato nullo in questa sede, così come indicato al considerando in diritto 6.5.

3.1. Richieda una nuova domanda di costruzione a posteriori e, spuntato l'avviso cantonale, si pronunci nuovamente sui lavori interni di manutenzione e miglioria effettuati al mapp. __________ (...) autorizzati con nullaosta del 4 aprile 2016, dichiarato nullo in questa sede, così come indicato al considerando in diritto 6.5. 3.2. Si determini riguardo ai provvedimenti da adottare riguardo alle due nuove finestre sulla facciata nord, rispettivamente sul retro dell'edificio (...) così come indicato al considerando in diritto 7.6.

3.2. Si determini riguardo ai provvedimenti da adottare riguardo alle due nuove finestre sulla facciata nord, rispettivamente sul retro dell'edificio (...) così come indicato al considerando in diritto 7.6. Ripercorsi i fatti, il Governo ha anzitutto rilevato come, con l'esecuzione delle opere sfociate nel diniego del permesso del 2018, la citata convenzione del 2006 fosse decaduta. Disattendendo la domanda di giudizio dell'RI 1, ha però escluso che potesse entrare in considerazione una demolizione integrale del rustico ( ripristino della situazione preesistente gli anni 1985-1986 ). E ciò sia per la decorrenza del termine di perenzione trentennale, sia per la buona fede della proprietaria che avrebbe acquistato l'opera sapendo che il carattere abusivo era stato tollerato dalle autorità con la menzionata convenzione (in cui ha ravvisato una concludente accettazione del fatto compiuto, atta a suscitare aspettative tutelabili in base al principio di buona fede, consid. 5) Passando poi in rassegna le opere oggetto dell'ordine di demolizione, l'Esecutivo cantonale ha in sintesi osservato che alcune di esse ( recinzione, pavimentazione e opere di arredamento esterno ) non erano state realizzate; ha di conseguenza annullato il provvedimento limitatamente a questi punti (cfr. disp. 1), confermandolo invece per tutti gli altri (ma adeguando il termine d'esecuzione; cfr. disp. 2). La precedente istanza ha inoltre a sua volta accertato come il nullaosta municipale del 2016 per i lavori di manutenzione e miglioria interni fosse nullo; ritenendo necessario esperire un nuovo iter edilizio per questi interventi, ha retrocesso gli atti al Municipio per procedere in tal senso (cfr. disp. 3.1). Un rinvio è stato disposto anche per i provvedimenti da adottare in merito alle nuove finestre sulla facciata nord (disp. 3.2), che l'autorità di prime cure aveva rinunciato a far eliminare nonostante il diniego del permesso.

J. Contro tale giudizio governativo, l'RI 1 insorge ora davanti a questo Tribunale, chiedendo che il disp. 3 sia riformato e gli atti siano rinviati all'autorità inferiore affinché imponga i provvedimenti di ripristino anche per quanto riguarda gli interventi tollerati con la convenzione del 21/28 agosto 2006, e meglio la demolizione integrale dell'edificio esistente al mapp. __________.

Dopo aver espresso alcune considerazioni d'ordine, l'insorgente contesta in sostanza che si possano tollerare gli interventi realizzati in passato, che hanno stravolto le caratteristiche originarie del rustico. Nulla potrebbe dedurre l'attuale proprietaria dalla citata convenzione del 2006 (peraltro incompatibile con il diritto federale), che, secondo il suo chiaro testo (punto C), è in ogni caso decaduta a seguito degli interventi da lei eseguiti illecitamente nel 2016/2017. Contesta quindi le conclusioni tratte dal Governo in merito al principio di buona fede, che - a fronte della gravità degli abusi edilizi - dovrebbe in ogni caso cedere il passo al prevalente interesse pubblico al ripristino di una situazione conforme al diritto. Nega inoltre che al ripristino osti il termine di perenzione trentennale, che per vari motivi non sarebbe comunque ancora decorso.

K. All'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni. L'Ufficio delle domande di costruzione (UDC) si riconferma nelle precedenti prese di posizione, rimettendosi al giudizio di questo Tribunale. Alla medesima conclusione perviene il Municipio. CO 1 postula invece la reiezione del gravame con motivazioni di cui si dirà, nella misura del necessario, in appresso.

L. Con la replica e le dupliche, il ricorrente rispettivamente l'UDC, il Municipio e la proprietaria si sono essenzialmente riconfermati nelle proprie tesi e domande di giudizio, sviluppando in parte i rispettivi argomenti.

M. Degli incarti edilizi relativi alla part. __________ acquisiti dal Tribunale e delle relative osservazioni formulate dall'insorgente e da CO 1 si riferirà all'occorrenza in appresso.

Considerato, in diritto

1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dagli art. 21 cpv. 1 e 45 LE. Certa è la legittimazione attiva dell'RI 1 (art. 89 cpv. 2 lett. a e 111 cpv. 2 della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005 [LTF; RS 173.110] e 48 cpv. 4 OPT; cfr. STF 1C_621/2021 del 19 settembre 2023 consid. 1.1, 1C_343/2021 del 17 febbraio 2023 consid. 1.3 e rinvii). Il ricorso è inoltre tempestivo (art. 68 cpv. 1 della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100). Resta da verificare se il giudizio governativo sia impugnabile in quanto tale.

1.2. 1.2.1. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, una decisione che rinvia la causa per nuovo giudizio all'istanza inferiore è in linea di principio una decisione incidentale ai sensi dell'art. 93 LTF (DTF 134 II 124 consid. 1.3; 135 V 141 consid. 1.1, 133 V 477 consid. 4.1.3); ciò vale anche quando il giudizio impugnato statuisce su una questione di fondo parziale (DTF 134 II 124 consid. 1.3 con rinvii, 133 V 477 consid. 4.2). Resta riservato il caso in cui all'istanza inferiore a cui vengono retrocessi gli atti non resta più alcun margine decisionale, dovendosi limitare ad eseguire quanto disposto dall'autorità superiore (DTF 138 I 143 consid. 1.2, 135 V 141 consid. 1.1, 134 II 124 consid. 1.3). Questo Tribunale si riferisce a tale prassi anche per le decisioni simili rette dalla LPAmm (cfr. tra tante STA 52.2018.206 del 3 settembre 2018, 52.2016.430 del 20 dicembre 2018 consid. 2.1-2.2 confermata da STF 1C_75/2019 dell'8 marzo 2019 consid. 3.3). 1.2.2. In concreto, come visto in narrativa, la pronuncia del Governo - oltre a confermare in buona parte la decisione del 6 novembre 2019 (cfr. disp. 1), con cui il Municipio ha imposto la demolizione e/o il ripristino di diverse opere non autorizzate con il diniego di licenza del 2018 (muri, terrapieni, costruzione adibita a cantina vini, ecc.) - ha in particolare rinviato gli atti al Municipio affinché solleciti la proprietaria ad avviare una procedura edilizia a posteriori per i lavori interni di manutenzione e miglioria ( autorizzati con nullaosta del 4 aprile 2016, dichiarato nullo, cfr. disp. 3.1) e per determinarsi sui provvedimenti da adottare (solo) riguardo alle due nuove finestre sulla facciata nord (cfr. disp. 3.2). Da quest'ultimo profilo, il giudizio impugnato appare configurarsi come una decisione di rinvio incidentale. In realtà, con la sua determinazione il Governo ha anche respinto (implicitamente) la domanda dell'RI 1 di riformare a pregiudizio della proprietaria l'ordine municipale, imponendo delle misure di ripristino più incisive in riferimento agli interventi tollerati con la convenzione del 2006, e meglio la demolizione integrale dell'edificio (cfr. sua risposta del 27 gennaio 2020, petitum a pag. 11). Lo si deduce inequivocabilmente dai considerandi della risoluzione (consid. 5, in particolare 5.6 e 5.7; cfr. supra consid. I). In quest'ottica, la stessa costituisce pertanto una decisione finale, che l'RI 1 può contestare direttamente in questa sede, riproponendo la sua domanda di reformatio in peius (cfr. pure STF 1C_621/2021 citata consid. 1.2). Peraltro, anche se fosse incidentale, il contestato giudizio risulterebbe comunque impugnabile in base all'art. 66 cpv. 2 lett. b LPAmm: in caso di accoglimento dell'impugnativa dell'RI 1, il Tribunale potrebbe infatti rendere immediatamente una decisione finale, evitando l'avvio di ulteriori sterili procedure (di rilascio del permesso a posteriori e/o di misure di ripristino parziali), suscettibili di procrastinare e complicare inutilmente la lite (cfr. in senso analogo: STA 52.2020.239/247 del 30 aprile 2021 consid. 1.2 con rinvii, confermata da STF 1C_343/2021 citata). Il ricorso è dunque ricevibile in ordine.

1.3. Il ricorso può essere evaso sulla base degli atti, integrati dagli incarti acquisiti dal Tribunale di cui si è detto in narrativa (consid. M). A una valutazione anticipata (cfr. DTF 141 I 60 consid. 3.3 e rimandi), il sopralluogo sollecitato dall'insorgente non appare idoneo a portare ulteriori elementi rilevanti ai fini del presente giudizio. La situazione dei luoghi e dell'oggetto della lite emerge infatti in modo sufficientemente chiaro dai piani e dalle diverse fotografie agli atti.

2. 2.1. Giusta l'art. 43 LE, il municipio ordina la demolizione o la rettifica delle opere eseguite in contrasto con la legge, i regolamenti edilizi o i piani regolatori, tranne il caso in cui le differenze siano minime e senza importanza per l'interesse pubblico. L'accertamento dell'esistenza e dei limiti della violazione va di regola esperito nell'ambito di una procedura edilizia in sanatoria. Conformemente al principio di economia processuale e al divieto di formalismo eccessivo, si può tuttavia prescindere da tale accertamento quando la violazione materiale è già stata precedentemente acclarata, oppure quando il contrasto insanabile con il diritto materiale è palese e incontestabile (cfr. RDAT I-1996 n. 40 consid. 5.3, II-1994 n. 43 consid. 3.2; STA 52.2016.430 del 20 dicembre 2018 consid. 3.1 e rimandi, 52.2012.508 del 22 ottobre 2013 consid. 2; Adelio Scolari, Commentario, II ed., Cadenazzo 1996, n. 1264 ad art. 43 LE). Il principio della legalità e quello di uguaglianza esigono che le costruzioni realizzate senza autorizzazione, in contrasto con il diritto materiale, siano per principio fatte rettificare o demolire; ammettere il contrario significherebbe premiare l'inosservanza della legge, favorire la sua violazione e far sorgere l'impressione che l'autorità non sia in grado o non voglia esigerne il rispetto (cfr. Scolari, op. cit., n. 1277 ad art. 43 LE). 2.2. L'ordine di demolire un'opera edificata senza permesso e per la quale un'autorizzazione non può essere rilasciata non è di regola contrario al principio di proporzionalità. Si può prescindere dal provvedimento di ripristino quando l'opera eseguita diverge solo in modo irrilevante da quanto autorizzato, quando la demolizione non persegue scopi d'interesse pubblico o se il proprietario poteva ritenere in buona fede che la costruzione fosse lecita e al mantenimento dello stato di fatto non ostano importanti interessi pubblici (cfr. DTF 132 II 21 consid. 6, 111 Ib 213 consid. 6; STF 1C_480/2019 del 16 luglio 2020 consid. 5.1, 1C_106/2017 del 31 maggio 2017 consid. 3.2). La proporzionalità dell'ordine di demolizione impartito va verificata comparando, da un lato, gli oneri che il ripristino della situa-zione conforme al diritto comporta per l'astretto e, d'altro lato, i vantaggi che ne deriverebbero per l'interesse pubblico e per quello dei vicini (cfr. fra tante, STA 52.2017.634 del 28 aprile 2021 consid. 3). Chi pone l'autorità di fronte al fatto compiuto deve comunque attendersi ch'essa si preoccupi maggiormente di ristabilire una situazione conforme al diritto, piuttosto che degli inconvenienti che ne derivano per chi ha costruito (cfr. DTF 132 II 21 consid. 6.4; STF 1C_480/2019 citata consid. 5.1).

2.1. Giusta l'art. 43 LE, il municipio ordina la demolizione o la rettifica delle opere eseguite in contrasto con la legge, i regolamenti edilizi o i piani regolatori, tranne il caso in cui le differenze siano minime e senza importanza per l'interesse pubblico. L'accertamento dell'esistenza e dei limiti della violazione va di regola esperito nell'ambito di una procedura edilizia in sanatoria. Conformemente al principio di economia processuale e al divieto di formalismo eccessivo, si può tuttavia prescindere da tale accertamento quando la violazione materiale è già stata precedentemente acclarata, oppure quando il contrasto insanabile con il diritto materiale è palese e incontestabile (cfr. RDAT I-1996 n. 40 consid. 5.3, II-1994 n. 43 consid. 3.2; STA 52.2016.430 del 20 dicembre 2018 consid. 3.1 e rimandi, 52.2012.508 del 22 ottobre 2013 consid. 2; Adelio Scolari, Commentario, II ed., Cadenazzo 1996, n. 1264 ad art. 43 LE). Il principio della legalità e quello di uguaglianza esigono che le costruzioni realizzate senza autorizzazione, in contrasto con il diritto materiale, siano per principio fatte rettificare o demolire; ammettere il contrario significherebbe premiare l'inosservanza della legge, favorire la sua violazione e far sorgere l'impressione che l'autorità non sia in grado o non voglia esigerne il rispetto (cfr. Scolari, op. cit., n. 1277 ad art. 43 LE). 2.2. L'ordine di demolire un'opera edificata senza permesso e per la quale un'autorizzazione non può essere rilasciata non è di regola contrario al principio di proporzionalità. Si può prescindere dal provvedimento di ripristino quando l'opera eseguita diverge solo in modo irrilevante da quanto autorizzato, quando la demolizione non persegue scopi d'interesse pubblico o se il proprietario poteva ritenere in buona fede che la costruzione fosse lecita e al mantenimento dello stato di fatto non ostano importanti interessi pubblici (cfr. DTF 132 II 21 consid. 6, 111 Ib 213 consid. 6; STF 1C_480/2019 del 16 luglio 2020 consid. 5.1, 1C_106/2017 del 31 maggio 2017 consid. 3.2). La proporzionalità dell'ordine di demolizione impartito va verificata comparando, da un lato, gli oneri che il ripristino della situa-zione conforme al diritto comporta per l'astretto e, d'altro lato, i vantaggi che ne deriverebbero per l'interesse pubblico e per quello dei vicini (cfr. fra tante, STA 52.2017.634 del 28 aprile 2021 consid. 3). Chi pone l'autorità di fronte al fatto compiuto deve comunque attendersi ch'essa si preoccupi maggiormente di ristabilire una situazione conforme al diritto, piuttosto che degli inconvenienti che ne derivano per chi ha costruito (cfr. DTF 132 II 21 consid. 6.4; STF 1C_480/2019 citata consid. 5.1). Scolari 3. 3.1. In concreto, qui oggetto di controversia sono in particolare gli interventi che il precedente proprietario ha effettuato all'edificio tra il 1985-1987 (scostandosi anche dalla licenza comunale del 1985, manifestamente nulla, cfr. STF 1C_78/2023 del 30 marzo 2023 consid. 4.3 e rimandi), per i quali il Governo ha escluso un ripristino. Si tratta in pratica dei lavori più importanti che sono stati effettuati al rustico (originariamente adibito a stalla e fienile), e meglio la sua essenziale trasformazione in una nuova casa di vacanza, con demolizione e ricostruzione completa (con mattoni) del primo piano, sopraelevazione (di ca. 0.60 m), varie modifiche al tetto (rifatto diversamente, con gronde sporgenti) e alle facciate (per lo più intonacate e con nuove e differenti aperture), oltre a diversi interventi di sistemazione esterna (cfr. i piani e le fotografie allegate alla domanda di costruzione del 2001, che riproducono la situazione originale prima del 1986, il cantiere di costruzione 1986-1987 e la situazione attuale 2001 ). Ora, l'illiceità di tali opere - a cui nel 2016-2017 se ne sono poi aggiunte altre (che vanno pacificamente rimosse, cfr. supra consid. G-I) - è, come detto, già stata accertata con il diniego del permesso del 2003, che ha chiaramente stabilito il netto contrasto con le norme applicabili fuori della zona edificabile, e in particolare con l'art. 24 LPT (cfr. avviso cantonale n. 34787). Nemmeno la resistente lo contesta. Né pretende, a ragione, che la ricostruzione e trasformazione del rustico - di cui sono stati profondamenti alterati l'aspetto esterno e la struttura edilizia basilare originali (cfr. pure citato avviso) - avrebbe in qualche modo potuto essere autorizzata successivamente, segnatamente in base all'art. 39 cpv. 2 e 3 OPT e alle norme del PUC-PEIP ( approvato dal Gran Consiglio l'11 maggio 2010 e il 28 giugno 2012; cfr. STA 52.2020.239/247 citata consid. 5). E ciò a prescindere dalla sua inopinata classificazione nell'IEFZE tra gli edifici già trasformati (cat. 3), anziché tra quelli rilevati (cat. 4), in cui figurano di regola anche i rustici che a seguito di trasformazioni hanno perso totalmente le loro caratteristiche originali. Da questo profilo, nulla osterebbe quindi a un ordine di demolizione integrale dell'edificio. 3.2. Il Governo, come visto, ha tuttavia escluso a priori un simile provvedimento, per motivi riconducibili al principio di buona fede (riguardanti la convenzione sottoscritta nel 2006) e al tempo trascorso (decorrenza del termine di perenzione trentennale). 3.2.1. Ora, per quanto riguarda la citata convenzione pattuita tra l'allora proprietario, l'autorità cantonale e quella comunale (che aveva tollerato gli interventi attuati, previo pagamento di una sanzione pecuniaria), va anzitutto rilevato come un tale modo di procedere si ponga in palese urto con la forza derogatoria del diritto federale e il prevalente interesse pubblico in gioco. La LPT disciplina infatti in maniera esaustiva gli interventi fuori dal perimetro edificabile e non contempla una misura analoga a quella prevista dalla legislazione cantonale (art. 44 cpv. 1 LE, secondo cui ove la misura del ripristino risulti sproporzionata o impossibile, il municipio la sostituisce con una sanzione pecuniaria), che trova applicazione solo in caso di abusi perpetrati in zona edificabile (cfr. STF 1C_400/2015 del 2 ottobre 2015 consid. 3.3, 1A.70/1995 del 20 dicembre 1995 consid. 5 in RDAT II-1996 n. 30; tra tante: STA 52.2002.493 del 26 maggio 2003 consid. 2.2). A fronte di una violazione del diritto sostanziale tanto crassa, relativa segnatamente all'applicazione dell'art. 24 LPT, vi sarebbe quindi da chiedere se una tale convenzione non sia semplicemente priva di qualsiasi portata giuridica, anche sotto il profilo della buona fede (cfr. al riguardo: STF 1A.77/2005 del 6 giugno 2005 consid. 2 in RDAT II-2005 n. 18; cfr. pure 1C_403/2008 del 23 ottobre 2008 consid. 3.3). In ogni caso, come rettamente evidenziato dall'RI 1 - e invero anche dal Governo - in concreto non può essere ignorato che la predetta convenzione, in base al suo chiaro testo (punto C), è comunque decaduta eo ipso con la realizzazione delle ulteriori consistenti opere abusive che la resistente ha effettuato tra il 2016 e il 2017 all'edificio e ai suoi dintorni (cfr. supra consid. Gc), aggravando lo stato di illiceità e ponendo l'autorità di fronte al fatto compiuto. In queste circostanze, a dispetto di quanto concluso dalla precedente istanza, non è quindi dato di vedere come l'interessata possa ancora invocare il principio di buona fede. E ciò sia che non avesse alcuna idea dell'esistenza di una convenzione, né di interventi eseguiti abusivamente (come afferma, cfr. sua risposta) o che sapesse che il carattere abusivo è stato tollerato dall'autorità con la menzionata convenzione (come indicato dal Governo). Al riguardo va ricordato che gli obblighi fondati sul diritto edilizio sono imponibili a ogni proprietario del fondo interessato e quindi anche ai successori in diritto. Un ordine di ripristino può pertanto essere impartito anche all'acquirente in buona fede di un'opera abusiva, quale perturbatore per situazione. Ad esso è peraltro pure opponibile la malafede del precedente proprietario (cfr. STF 1C_55/2023 del 2 febbraio 2024 consid. 4; STA 52.2020.307 del 29 marzo 2022 consid. 3.3 e rimandi, 52.2007.138 del 4 agosto 2011 consid. 2.1, parzialmente pubblicata in Athos Mecca/Daniel Ponti, Legge edilizia annotata, Locarno 2016, pag. 286). Il nuovo proprietario non può insomma disinteressarsi della situazione pianificatoria e edilizia di un fondo costruito (in particolare fuori dal perimetro edificabile), a maggior ragione prima di intraprendere altri lavori. Invano l'insorgente deplora genericamente che gli interventi da lei realizzati senza autorizzazione sarebbero stati dettati dalla sua ingenuità nell'affidarsi ai consigli dell'architetto. Peraltro, pure le violazioni dell'ordinamento edilizio commesse dalle persone ausiliarie professioniste del ramo sono di massima ascritte anche al committente, che di regola non può quindi invocare la buona fede (cfr. STF 1C_106/2017 del 31 maggio 2017 consid. 4.2 e rimandi; STA 52.2020.239/247 citata consid. 7.3, 52.2017.634 del 28 aprile 2021 consid. 4.4). 3.2.2. Altrettanto certo è che all'ordine di ripristino non osta il termine di perenzione trentennale. Nella sentenza di principio del 28 aprile 2021 (DTF 147 II 309 consid. 5), il Tribunale federale ha infatti stabilito che per gli edifici illegali al di fuori della zona edificabile non vi è alcuna perenzione di questo diritto, rispettivamente di quest'obbligo, dopo 30 anni, permettendo tutt'al più di considerare caso per caso situazioni speciali inerenti alla protezione della buona fede - qui in ogni caso non date, come appena visto (cfr. consid. 3.2.1). Anche su questo punto il giudizio governativo non può quindi essere seguito. Irrilevante è pure che nell'ambito della revisione della LPT del 29 settembre 2023 il Legislatore ha introdotto una nuova disposizione (art. 25 cpv. 5 LPT) secondo cui la pretesa al ripristino dello stato legale si prescrive in 30 anni. Il termine è osservato se il primo intervento dell'autorità competente è anteriore allo scadere di detto termine. La pretesa è imprescrittibile se sono minacciati beni di polizia, in particolare l'ordine, la quiete, la sicurezza o la salute pubblici. Anzitutto, come ha ancora recentissimamente rilevato l'Alta Corte federale, occorre considerare che la revisione della LPT del 29 settembre 2023 non è ancora entrata in vigore: un'applicazione anticipata di tale norma non è dunque possibile (cfr. STF 1C_182/2023 del 16 agosto 2024 consid. 3, 1C_667/2023 del 3 giugno 2024 consid. 4.5.3). Inoltre, atteso che il primo intervento dell'autorità appare risalire in concreto al 1996 (col ricorso del Dipartimento del territorio contro la licenza edilizia comunale sfociato nel giudizio del Governo del 29 maggio 1996; supra consid. Cc), è da escludere che tale modifica di legge potrebbe ostare al ripristino postulato dall'RI 1. Identica conclusione varrebbe verosimilmente persino se si volesse ricondurre questo momento solo all'intervento dell'autorità a seguito dei lavori intrapresi dal 2016 (cfr. verbale di constatazione del 24 gennaio 2017 e ordine municipale del 14 febbraio 2017; supra consid. Gc), considerato che il primo cantiere è stato ultimato solo nel corso del 1987 (cfr. fotografie allegate alla domanda di costruzione del 2001, che riproducono il cantiere di costruzione 1986-1987 ).

3.1. In concreto, qui oggetto di controversia sono in particolare gli interventi che il precedente proprietario ha effettuato all'edificio tra il 1985-1987 (scostandosi anche dalla licenza comunale del 1985, manifestamente nulla, cfr. STF 1C_78/2023 del 30 marzo 2023 consid. 4.3 e rimandi), per i quali il Governo ha escluso un ripristino. Si tratta in pratica dei lavori più importanti che sono stati effettuati al rustico (originariamente adibito a stalla e fienile), e meglio la sua essenziale trasformazione in una nuova casa di vacanza, con demolizione e ricostruzione completa (con mattoni) del primo piano, sopraelevazione (di ca. 0.60 m), varie modifiche al tetto (rifatto diversamente, con gronde sporgenti) e alle facciate (per lo più intonacate e con nuove e differenti aperture), oltre a diversi interventi di sistemazione esterna (cfr. i piani e le fotografie allegate alla domanda di costruzione del 2001, che riproducono la situazione originale prima del 1986, il cantiere di costruzione 1986-1987 e la situazione attuale 2001 ). Ora, l'illiceità di tali opere - a cui nel 2016-2017 se ne sono poi aggiunte altre (che vanno pacificamente rimosse, cfr. supra consid. G-I) - è, come detto, già stata accertata con il diniego del permesso del 2003, che ha chiaramente stabilito il netto contrasto con le norme applicabili fuori della zona edificabile, e in particolare con l'art. 24 LPT (cfr. avviso cantonale n. 34787). Nemmeno la resistente lo contesta. Né pretende, a ragione, che la ricostruzione e trasformazione del rustico - di cui sono stati profondamenti alterati l'aspetto esterno e la struttura edilizia basilare originali (cfr. pure citato avviso) - avrebbe in qualche modo potuto essere autorizzata successivamente, segnatamente in base all'art. 39 cpv. 2 e 3 OPT e alle norme del PUC-PEIP ( approvato dal Gran Consiglio l'11 maggio 2010 e il 28 giugno 2012; cfr. STA 52.2020.239/247 citata consid. 5). E ciò a prescindere dalla sua inopinata classificazione nell'IEFZE tra gli edifici già trasformati (cat. 3), anziché tra quelli rilevati (cat. 4), in cui figurano di regola anche i rustici che a seguito di trasformazioni hanno perso totalmente le loro caratteristiche originali. Da questo profilo, nulla osterebbe quindi a un ordine di demolizione integrale dell'edificio. 3.2. Il Governo, come visto, ha tuttavia escluso a priori un simile provvedimento, per motivi riconducibili al principio di buona fede (riguardanti la convenzione sottoscritta nel 2006) e al tempo trascorso (decorrenza del termine di perenzione trentennale). 3.2.1. Ora, per quanto riguarda la citata convenzione pattuita tra l'allora proprietario, l'autorità cantonale e quella comunale (che aveva tollerato gli interventi attuati, previo pagamento di una sanzione pecuniaria), va anzitutto rilevato come un tale modo di procedere si ponga in palese urto con la forza derogatoria del diritto federale e il prevalente interesse pubblico in gioco. La LPT disciplina infatti in maniera esaustiva gli interventi fuori dal perimetro edificabile e non contempla una misura analoga a quella prevista dalla legislazione cantonale (art. 44 cpv. 1 LE, secondo cui che trova applicazione solo in caso di abusi perpetrati in zona edificabile (cfr. STF 1C_400/2015 del 2 ottobre 2015 consid. 3.3, 1A.70/1995 del 20 dicembre 1995 consid. 5 in RDAT II-1996 n. 30; tra tante: STA 52.2002.493 del 26 maggio 2003 consid. 2.2). A fronte di una violazione del diritto sostanziale tanto crassa, relativa segnatamente all'applicazione dell'art. 24 LPT, vi sarebbe quindi da chiedere se una tale convenzione non sia semplicemente priva di qualsiasi portata giuridica, anche sotto il profilo della buona fede (cfr. al riguardo: STF 1A.77/2005 del 6 giugno 2005 consid. 2 in RDAT II-2005 n. 18; cfr. pure 1C_403/2008 del 23 ottobre 2008 consid. 3.3). In ogni caso, come rettamente evidenziato dall'RI 1 - e invero anche dal Governo - in concreto non può essere ignorato che la predetta convenzione, in base al suo chiaro testo (punto C), è comunque decaduta eo ipso con la realizzazione delle ulteriori consistenti opere abusive che la resistente ha effettuato tra il 2016 e il 2017 all'edificio e ai suoi dintorni (cfr. supra consid. Gc), aggravando lo stato di illiceità e ponendo l'autorità di fronte al fatto compiuto. In queste circostanze, a dispetto di quanto concluso dalla precedente istanza, non è quindi dato di vedere come l'interessata possa ancora invocare il principio di buona fede. E ciò sia che non avesse alcuna idea dell'esistenza di una convenzione, né di interventi eseguiti abusivamente (come afferma, cfr. sua risposta) o che sapesse che il carattere abusivo è stato tollerato dall'autorità con la menzionata convenzione (come indicato dal Governo). Al riguardo va ricordato che gli obblighi fondati sul diritto edilizio sono imponibili a ogni proprietario del fondo interessato e quindi anche ai successori in diritto. Un ordine di ripristino può pertanto essere impartito anche all'acquirente in buona fede di un'opera abusiva, quale perturbatore per situazione. Ad esso è peraltro pure opponibile la malafede del precedente proprietario (cfr. STF 1C_55/2023 del 2 febbraio 2024 consid. 4; STA 52.2020.307 del 29 marzo 2022 consid. 3.3 e rimandi, 52.2007.138 del 4 agosto 2011 consid. 2.1, parzialmente pubblicata in Athos Mecca/Daniel Ponti, Legge edilizia annotata, Locarno 2016, pag. 286). Il nuovo proprietario non può insomma disinteressarsi della situazione pianificatoria e edilizia di un fondo costruito (in particolare fuori dal perimetro edificabile), a maggior ragione prima di intraprendere altri lavori. Invano l'insorgente deplora genericamente che gli interventi da lei realizzati senza autorizzazione sarebbero stati dettati dalla sua ingenuità nell'affidarsi ai consigli dell'architetto. Peraltro, pure le violazioni dell'ordinamento edilizio commesse dalle persone ausiliarie professioniste del ramo sono di massima ascritte anche al committente, che di regola non può quindi invocare la buona fede (cfr. STF 1C_106/2017 del 31 maggio 2017 consid. 4.2 e rimandi; STA 52.2020.239/247 citata consid. 7.3, 52.2017.634 del 28 aprile 2021 consid. 4.4). 3.2.2. Altrettanto certo è che all'ordine di ripristino non osta il termine di perenzione trentennale. Nella sentenza di principio del 28 aprile 2021 (DTF 147 II 309 consid. 5), il Tribunale federale ha infatti stabilito che per gli edifici illegali al di fuori della zona edificabile non vi è alcuna perenzione di questo diritto, rispettivamente di quest'obbligo, dopo 30 anni, permettendo tutt'al più di considerare caso per caso situazioni speciali inerenti alla protezione della buona fede - qui in ogni caso non date, come appena visto (cfr. consid. 3.2.1). Anche su questo punto il giudizio governativo non può quindi essere seguito. Irrilevante è pure che nell'ambito della revisione della LPT del 29 settembre 2023 il Legislatore ha introdotto una nuova disposizione (art. 25 cpv. 5 LPT) secondo cui la pretesa al ripristino dello stato legale si prescrive in 30 anni. Il termine è osservato se il primo intervento dell'autorità competente è anteriore allo scadere di detto termine. La pretesa è imprescrittibile se sono minacciati beni di polizia, in particolare l'ordine, la quiete, la sicurezza o la salute pubblici. Anzitutto, come ha ancora recentissimamente rilevato l'Alta Corte federale, occorre considerare che la revisione della LPT del 29 settembre 2023 non è ancora entrata in vigore: un'applicazione anticipata di tale norma non è dunque possibile (cfr. STF 1C_182/2023 del 16 agosto 2024 consid. 3, 1C_667/2023 del 3 giugno 2024 consid. 4.5.3). Inoltre, atteso che il primo intervento dell'autorità appare risalire in concreto al 1996 (col ricorso del Dipartimento del territorio contro la licenza edilizia comunale sfociato nel giudizio del Governo del 29 maggio 1996; supra consid. Cc), è da escludere che tale modifica di legge potrebbe ostare al ripristino postulato dall'RI 1. Identica conclusione varrebbe verosimilmente persino se si volesse ricondurre questo momento solo all'intervento dell'autorità a seguito dei lavori intrapresi dal 2016 (cfr. verbale di constatazione del 24 gennaio 2017 e ordine municipale del 14 febbraio 2017; supra consid. Gc), considerato che il primo cantiere è stato ultimato solo nel corso del 1987 (cfr. fotografie allegate alla domanda di costruzione del 2001, che riproducono il cantiere di costruzione 1986-1987 ). Athos Mecca/Daniel Ponti 3.3. Fermo quanto precede, nulla osta dunque alla demolizione totale dell'edificio. Lo stesso si pone infatti gravemente in contrasto con uno dei principi cardine della pianificazione, segnatamente quello della separazione del territorio edificabile da quello non edificabile (cfr. DTF 147 II 309 consid. 5.5, 132 II 21 consid. 6.4; cfr. pure Rudolf Muggli, in: Aemisegger/Moor/Ruch/ Tschannen, Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zurigo 2017, Vorbemerkungen zu den art. 24-24e und 37a, n. 16). Alla rimozione sussiste quindi un importante interesse pubblico (cfr. DTF 147 II 309 consid. 5.5, 136 II 359 consid. 9). A maggior ragione considerando che il fondo è pure incluso nel perimetro del PUC-PEIP (cfr. art. 39 cpv. 5 OPT). La demolizione s'avvera in concreto come l'unica soluzione idonea e necessaria per ristabilire una situazione di legalità. A fronte dell'entità degli interventi edilizi eseguiti in netto contrasto col diritto materiale applicabile, non si può prescindere da una tale misura (cfr. pure STF 1C_106/2017 citata consid. 3.6, 1C_619/2014 del 24 febbraio 2015 consid. 4 in RtiD II-2015). Dal profilo della proporzionalità va inoltre senz'altro attribuito un peso accresciuto all'interesse pubblico al ripristino di una situazione conforme al diritto - anche in un'ottica di parità di trattamento - piuttosto che agli inconvenienti, in particolare di natura economica, derivanti alla proprietaria, che come visto ha comunque a sua volta posto l'autorità di fronte al fatto compiuto. Inoltre la stessa resistente ha pur sempre già potuto beneficiare di una situazione d'illegalità da una decina d'anni, mentre non ha un diritto a che un simile stato delle cose perduri ulteriormente ( cfr. DTF 136 II 359 consid. 9 e rinvii).

3.3. Fermo quanto precede, nulla osta dunque alla demolizione totale dell'edificio. Lo stesso si pone infatti gravemente in contrasto con uno dei principi cardine della pianificazione, segnatamente quello della separazione del territorio edificabile da quello non edificabile (cfr. DTF 147 II 309 consid. 5.5, 132 II 21 consid. 6.4; cfr. pure Rudolf Muggli, in: Aemisegger/Moor/Ruch/ Tschannen, Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zurigo 2017, Vorbemerkungen zu den art. 24-24e und 37a, n. 16). Rudolf Muggli Alla rimozione sussiste quindi un importante interesse pubblico (cfr. DTF 147 II 309 consid. 5.5, 136 II 359 consid. 9). A maggior ragione considerando che il fondo è pure incluso nel perimetro del PUC-PEIP (cfr. art. 39 cpv. 5 OPT). La demolizione s'avvera in concreto come l'unica soluzione idonea e necessaria per ristabilire una situazione di legalità. A fronte dell'entità degli interventi edilizi eseguiti in netto contrasto col diritto materiale applicabile, non si può prescindere da una tale misura (cfr. pure STF 1C_106/2017 citata consid. 3.6, 1C_619/2014 del 24 febbraio 2015 consid. 4 in RtiD II-2015). Dal profilo della proporzionalità va inoltre senz'altro attribuito un peso accresciuto all'interesse pubblico al ripristino di una situazione conforme al diritto - anche in un'ottica di parità di trattamento - piuttosto che agli inconvenienti, in particolare di natura economica, derivanti alla proprietaria, che come visto ha comunque a sua volta posto l'autorità di fronte al fatto compiuto. Inoltre la stessa resistente ha pur sempre già potuto beneficiare di una situazione d'illegalità da una decina d'anni, mentre non ha un diritto a che un simile stato delle cose perduri ulteriormente (. 4. 4.1. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso è accolto. Il giudizio impugnato (disp. 3) è di conseguenza annullato e riformato nel senso che gli atti sono rinviati al Municipio affinché, con il concorso dell'autorità dipartimentale, emani nei confronti di CO 1 un ordine di demolizione e rimozione integrale dell'edificio, con le comminatorie di rito di cui all'art. 43 cpv. 3 LE, entro lo stesso termine già impartito (cfr. giudizio impugnato disp. 2). Per le opere restanti, segnatamente per quelle esterne allo stabile, nella misura in cui non è superato, resta intatto l'ordine di demolizione confermato dal Governo (disp. 1), non contestato in questa sede.

4.2. Dato l'esito, la tassa di giustizia è posta a carico della resistente, secondo soccombenza (art. 47 cpv. 1 LPAmm). All'RI 1, dotato di un servizio giuridico, non sono assegnate ripetibili, non trattandosi in concreto di una procedura particolarmente complessa (art. 49 cpv. 2 LPAmm).

Per questi motivi,

Per questi motivi, decide:

1. Il ricorso è accolto.

Di conseguenza, la decisione del 21 ottobre 2020 (n. 5377) del Consiglio di Stato, limitatamente al dispositivo n. 3, è annullata e riformata nel senso che gli atti sono rinviati al Municipio affinché, con il concorso dell'Autorità dipartimentale, emani nei confronti di CO 1 un ordine di demolizione e rimozione integrale dell'edificio sul fondo part. __________, così come indicato al consid. 4.1.

2. La tassa di giustizia di fr. 2'000.- è posta a carico di CO 1. Non si assegnano ripetibili.

3. Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).

4. Intimazione a: 4. Intimazione a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Per il Tribunale cantonale amministrativo La presidente La cancelliera

La presidente La cancelliera