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Eine Blase ist im Schweizer Immobilienmarkt weit entfernt. Er ist preislich genau dort, wo er sein sollte. Zu diesem Schluss kommt eine Untersuchung des Immobilienberaters Knight Frank, die Diskussionen um den Zustand des hiesigen Immobilienmarktes neu anheizt. Ab Ende Juni müssen nämlich die Banken den sogenannten antizyklischen Kapitalpuffer zum zweiten Mal erhöhen. Die verliehenen Hypothekargelder müssen dann mit zusätzlichen 2 Prozent Eigenmitteln hinterlegt werden. Das Schreckensgespenst der Blase geht um.
Anhand zweier Indikatoren analysierten die Forscher die Immobilienpreise. Einerseits wurde das Verhältnis der Kosten für Eigentum im Verhältnis zur Miete herangezogen, andererseits das Verhältnis der durchschnittlichen Einkommen zu den Immobilienpreisen. Fazit: In 9 von 27 Ländern, darunter der Schweiz, sind Immobilien zurzeit fair bewertet, weil sich die beiden Indikatoren in der Nähe des langfristigen Durchschnitts befinden. Zu den weiteren Ländern, die als korrekt bewertet angesehen werden, zählen Italien, Österreich oder die USA. Überbewertet sind den Londoner Studienautoren zufolge die Immobilien in Norwegen, Kanada, Belgien oder Frankreich, während deutsche, irische oder portugiesische Immobilien als unterbewertet bezeichnet werden.
Die Raiffeisen-Gruppe, neben den Kantonalbanken der grösste Verleiher von Hypotheken, teilt diese Einschätzung. Chefökonom Martin Neff verweist auf den eigenen «Housing Affordability Index». Dieser zeigt auf, wie viele jährliche Haushaltseinkommen für den Erwerb einer Eigentumswohnung mit 99 Quadratmetern aufgewendet werden müssen. Derzeit liegt dieser Wert bei acht Haushaltseinkommen.
«Das entspricht in etwa dem langjährigen Durchschnitt», sagt Neff. Er verweist auf das Beispiel Spanien. Dort sei eine Blase entstanden, als der Wert innert weniger Jahre von 7 auf 15 gestiegen sei. «Das Preiswachstum liegt aktuell bei 3 Prozent, was in etwa dem historischen Durchschnitt entspricht», sagt er. «Angesichts der Rahmenbedingungen, die für Immobilien-Erwerb sprechen, stellt dies einen gerechtfertigten Anstieg dar.»
Zweifel an der Studie äussert die UBS. «Wenn die Daten stimmen würden, müsste man sich fragen, wieso die Nationalbank überhaupt eingreift», sagt Claudio Saputelli, Chefanalyst für Immobilienpreise. Bei solchen Studien würden oft Einfamilienhaus-Preise zur Berechnung herangezogen. Diese seien aber nicht gleich stark gestiegen wie der Markt für Eigentumswohnungen. Preise von Einfamilienhäusern seien zudem sehr stark vom pro Objekt genutzten Bauland getrieben. Der Landbedarf sei in den letzten Jahren insgesamt kleiner geworden.
Der Quervergleich von Mietpreisen mit anderen Ländern hinke auch deshalb, weil Mieten hierzulande zwar reguliert seien, aber mehr Potenzial hätten, sich am Markt zu orientieren. «Andere Länder haben einen rigiden, geradezu kaputten Miet-Wohnungsmarkt», sagt Saputelli.
Die Studie von Knight Frank fällt in die Woche, in der auch das Beratungsunternehmen PwC mit einer in der «NZZ» vorgestellten Studie aufhorchen liess. Die Immobilienexperten berechneten mittels eines sogenannten Agentenmodells zwei Szenarien – und prognostizieren je nach Zinsentwicklung und Bevölkerungswachstum einen Einbruch der Immobilienpreise zwischen 10 und 15 Prozent in den nächsten drei Jahren. Insgesamt sei der Markt in einer schwachen Verfassung, schrieben die Verfasser.
Bei UBS-Ökonom Saputelli fällt die Studie durch. Einen solchen Einbruch halte er für unwahrscheinlich. «Die Zinsen werden tief bleiben, auch die Einwanderung und das Wirtschaftswachstum bleiben relativ hoch», sagt er. In gewissen Regionen sei allerdings eine Korrektur in dieser Grössenordnung denkbar, teilweise sei diese in den letzten Jahren bereits vollzogen worden.
Ähnlich äussert sich Raiffeisen-Chefökonom Martin Neff: «Ein Preiseinbruch von 15 Prozent in den nächsten drei Jahren ist für mich schwer vorstellbar und das mit Abstand unwahrscheinlichste Szenario», sagt er. Er gehe beim Schweizer Immobilienmarkt von einem «soft landing» aus. «Das Preiswachstum wird sich so abschwächen, dass es durch das Einkommenswachstum kompensiert wird», sagt er. Im Luxus-Bereich seien bereits Korrekturen der Preisentwicklung zu sehen, im zunehmend gesättigten Massen-Markt werde es demnächst zur Konsolidierung kommen. Insgesamt betrachtet Neff den Markt als rational. Das Thema sei zwar zum Politikum geworden, die Warner müssten sich aber fragen, wie glaubwürdig sie noch seien.
Verhaltener optimistisch schätzt Pirmin Bischof, CVP-Ständerat und Finanzpolitiker, die Lage ein. Das Szenario der sanften Landung sei zwar recht wahrscheinlich. Gleichzeitig gebe es gewisse Parallelen zur letzten Immobilienblase Ende der 80er- respektive Anfang der 90er-Jahre. «Viele Fundamentaldaten wie das Bevölkerungswachstum oder die Wirtschaftsentwicklung sind zwar besser, dennoch war gerade vor diesem Hintergrund die Erhöhung des antizyklischen Kapitalpuffers richtig», sagt Bischof. Das Zinsniveau sei bereits seit langer Zeit aussergewöhnlich tief. «Ich traue dieser Lage nicht.» Umso wichtiger sei, dass die Finma die Tragbarkeit von Hypotheken durchsetze.
Die Finma hat die Banken verpflichtet, die Tragbarkeit von Hypotheken für ihre Kunden sicherzustellen. Dies geschieht, indem Kunden in einer Phase tiefer Zinsen nur dann Hypotheken erhalten, wenn für sie auch Zinsen von 5 Prozent tragbar wären. «Nicht alle Banken praktizieren dies gleich strikt», sagt Bischof. «Passiert dies nicht, könnte es schlimme Folgen haben.»
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Eine neue Studie widerspricht den Blasen-Warnungen: Die Preise im Schweizer Immobilienmarkt seien fair bewertet.
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