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Fino agli inizi degli anni ‘90, la storia delle abitazioni svizzere si è svolta esattamente come ci si sarebbe potuti aspettare in un paese percepito come rurale: la villetta in mezzo al verde, ad una certa distanza dalla città più vicina, era considerata per i più come uno stile di vita auspicabile, quasi naturale. Anche se all’epoca molti lavoravano in città e lo spazio urbano era già uno dei motori della crescita economica, il mondo rurale era più che un luogo nostalgico e l’amore per la campagna ha effettivamente portato a una «fuga dalla città». È stata la generazione dei baby boomer – allora trentenni – a voltare le spalle alla città. I centri principali hanno vissuto un esodo senza precedenti, ritirandosi in modo significativo: tra il 1970 e il 1990 la città di Zurigo ha perso quasi 60’000 abitanti; Basilea e Berna hanno dovuto sopportare un esodo importante. Allo stesso tempo, le agglomerazioni e la campagna hanno vissuto un boom edilizio, come testimoniano le migliaia di case monofamiliari costruite negli anni ‘80 che attualmente circondano la periferia delle grandi città. Nel giro di pochi decenni i prezzi delle case sono raddoppiati, e le preoccupazioni inerenti allo sfruttamento incontrollato del suolo e alla cementificazione per la prima volta hanno raggiunto un pubblico più vasto.
Tutto ciò è storia. Negli anni 1990 il vento è girato, e con esso anche la direzione di movimento delle persone. L’urbanità è tornata in voga, il «Retour à la nature» si è trasformato in «Back to the City». Le città hanno ricominciato a crescere. A colpi di regolamentazione, gli abitanti delle città hanno iniziato presto a opporsi alla crescente pressione sullo spazio urbano – e in futuro questa tendenza si intensificherà.
I baby boomer in pensione tornano in città
In generale si può supporre che l’uomo contemporaneo voglia vivere le prossime fasi della sua vita in centro. Anche se la società invecchia rapidamente, allo stesso tempo assistiamo ad un ringiovanimento sociologico. In altre parole: all’età di 65 o 70 anni i baby boomer non si sentono assolutamente vecchi, sono in buona salute, mobili e intraprendenti come nessun’altra generazione coetanea prima di loro. Per essi ha inizio la prossima fase attiva della loro vita. È per questo che i giovani pensionati cercano il consumo, le infrastrutture, la cultura, l’intrattenimento e non da ultimo i contatti sociali. In breve, essi cercano la vita urbana. Questo aumento della domanda di alloggi centrali da parte dei baby boomer non sarà un fenomeno temporaneo, poiché per le persone in età avanzata (80 e oltre) un accesso facilitato alle infrastrutture, alla medicina e ai contatti sociali sarà sempre più importante.
Molti baby boomer che trent’anni fa si sono trasferiti in campagna torneranno a vivere in città; possono permetterselo perché sono facoltosi come non lo è mai stata nessuna generazione di pensionati prima di loro. La maggior parte di essi è finanziariamente forte, ha beneficiato durante quasi tutta la carriera lavorativa della previdenza professionale, divenuta obbligatoria nel 1985. Durante il boom economico dal 2003 fino al 2008, i baby boomer erano all’apice della loro carriera e molte famiglie avevano un doppio stipendio. Nel corso degli anni ’80, il valore delle loro case in campagna è aumentato nonostante qualche ammortamento dovuto all’usura. Alcuni di loro erediteranno beni immobili, ma la maggior parte vivrà in affitto.
La forte concorrenza avviene nei mercati regolamentati
I baby boomer facoltosi e i giovani abitanti delle città si ritroveranno a coabitare nei centri urbani. La fascia d’età tra i 25 e i 40 anni è sovrarappresentata in modo massiccio, in particolare nelle sei città più grandi (oltre i 100’000 abitanti). In misura minore, questo fenomeno si riscontra anche nelle città medie, che contano tra i 50’000 e i 100’000 abitanti. I baby boomer invece sono ancora chiaramente sotto-rappresentati nelle città: queste sono le conseguenze ancora visibili dell’esodo urbano degli anni 1980.
I giovani abitanti delle città non hanno, in media, lo stesso potere d’acquisto dei baby boomer e, quali persone attive professionalmente, soffrono dell’aumento del carico finanziario dovuto all’invecchiamento della popolazione, che la politica ha riversato su di loro. Ma c’è ancora un terzo gruppo la cui domanda di alloggi urbani continuerà a crescere: i futuri immigrati in Svizzera, che dovranno sostituire i baby boomer sul mercato del lavoro.
Solo una parte del mercato immobiliare urbano in forte carenza di alloggi sarà sottoposta alla forte concorrenza attraverso il meccanismo dei prezzi. La concorrenza sui prezzi si applicherà solo a quel 25 percento «fluido» degli alloggi esistenti che sarà nuovamente affittato a intervalli relativamente brevi. In questi casi gli affitti aumenteranno. La maggior parte della popolazione urbana è invece protetta dalla concorrenza diretta dei nuovi arrivati. Da un lato questo è garantito dal diritto di locazione svizzero, che stabilisce gli affitti sulla base dei costi storici e che esclude i fattori legati alla domanda per aumentare i canoni d’affitto. Questo spiega il motivo per cui gli inquilini che abitano nello stesso alloggio da molto tempo pagano fino alla metà rispetto ai nuovi locatari. La concorrenza sui prezzi per gli ambiti alloggi urbani non può crearsi sotto questa regolamentazione. Dall’altro lato, una parte significativa del patrimonio immobiliare urbano è dedicata alle abitazioni di utilità pubblica, sia attraverso cooperative private o appartamenti di proprietà del settore pubblico. Anche in questi casi la concorrenza sui prezzi è generalmente esclusa, l’assegnazione degli alloggi avviene secondo principi burocratici. È quindi ovvio che i nuovi arrivati hanno in mano le carte peggiori.
I baby boomer si approprieranno quindi lentamente delle città. L’ipotesi più probabile è che i cambiamenti nel settore protetto del mercato dell’alloggio privato avranno luogo tramite ristrutturazioni forzate. Attraverso ristrutturazioni totali i proprietari prendono due piccioni con una fava. Essi possono adattare i loro appartamenti alle esigenze dei baby boomer facoltosi e allo stesso tempo possono aggirare (legalmente) il diritto di locazione, poiché gli appartamenti rinnovati possono essere riaffittati liberamente (ovvero a condizioni di mercato).
I giovani abitanti delle città si proteggeranno
L’elettorato urbano e quindi la politica urbana tuttavia non resteranno con le mani in mano. C’è da aspettarsi che essi azzarderanno altri interventi sul mercato al fine di rafforzare la protezione dei giovani abitanti delle città. Tali interventi sarebbero giustificati in nome della diversità e della prevenzione della gentrificazione. La città di Ginevra offre oggi un esempio deterrente di ciò a cui questo potrebbe portare: nella città romanda le ristrutturazioni degli appartamenti devono essere autorizzate e i loro costi difficilmente possono ripercuotersi sugli affitti. Nelle nuove costruzioni, i rendimenti potenziali sono limitati dalla legge. Di conseguenza non si rinnova quasi più e si costruiscono pochissimi edifici nuovi.
Intensificare la costruzione di nuovi edifici sarebbe la soluzione più ovvia e anche la più semplice per smorzare il minaccioso conflitto generazionale che si profila nelle città. È vero che l’attività edilizia «all’ingrosso» nelle città medie e grandi negli ultimi anni ha segnato un moderato aumento. Nel complesso però nelle città sorge un numero insufficiente di nuove abitazioni in rapporto alla domanda attuale, ma soprattutto futura.
Non si può sfuggire alla densificazione delle città
Gli ostacoli alle nuove costruzioni nelle città sono evidenti. In primo luogo, i terreni nelle zone urbane scarseggiano. In secondo luogo, la regolamentazione è più rigorosa nelle città, e quindi l’attività edilizia viene deviata in periferia. In questo caso, norme di costruzione più liberali sarebbero d’aiuto. Servirebbero anche agevolazioni per quanto riguarda la riconversione di uffici e spazi commerciali. In terzo luogo – e questo è di gran lunga l’ostacolo maggiore – permane una forte resistenza verso la densificazione dei quartieri esistenti. Purtroppo però non vi sono altre soluzioni per smorzare il conflitto generazionale relativo agli spazi urbani. È necessario ricordare che la densità di popolazione delle città svizzere è molto bassa, soprattutto in confronto alle città estere. Per dirlo più chiaramente: molti abitanti delle città svizzere aspirano a un idillio urbano e allo stesso tempo rurale. In fin dei conti, una forte densità urbana malgrado tutto resta un aspetto molto importante della vita di città, che sarà apprezzata sempre di più. Se non si riuscirà a risolvere questa contraddizione, saremo esposti a una nuova ondata di regolamentazioni sul mercato immobiliare urbano, che alla fine andrà a svantaggio di tutti.