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Hausse des valeurs de marché des immeubles de placement au 2ème trimestre 2021
Les immeubles d'habitation ont pris de la valeur au 2ème trimestre 2021, tandis que les immeubles de bureaux ont stagné. Les deux segments ont gagné en valeur marchande au cours des quatre derniers trimestres. Le rendement total en 2021 est supérieur à celui de l'année dernière.
Selon les estimations de FPRE, la valeur de marché des immeubles de placement à usage mixte (composés de 60% de logements et de 40% de bureaux) a augmenté de 0,5% dans toute la Suisse au 2ème trimestre 2021 par rapport au trimestre précédent. Si l'on examine les quatre derniers trimestres, l'augmentation de la valeur a également été de 0,5 %. Selon les sous-segments, cependant, l'évolution au cours du dernier trimestre n’est pas homogène: alors que les immeubles de bureaux ont stagné (0,0%), les immeubles d'habitation ont augmenté de 0,8%. Au cours des quatre derniers trimestres, cependant, tant les immeubles de bureaux (+ 0,6 %) que les immeubles d'habitation (+ 0,4 %) ont légèrement augmenté en valeur de marché. D'un point de vue régional, c’est dans les régions de Zurich (+ 2,9%) et de Suisse orientale (+ 1,0%) que les valeurs de marché des immeubles de placement à usage mixte ont augmenté le plus significativement, par rapport au même trimestre de l'année précédente. Parallèlement, des baisses ont été enregistrées dans les régions du Moyen-Pays (-2,9%), du Léman (-1,8%) et de Bâle (-0,4%).
Augmentation du rendement total des immeubles de placement à usage mixte
D’après des données provisoires, les flux de trésorerie du rendement des immeubles de placement à usage mixte seront en 2021 de 3,2%, comme l'année précédente. En revanche, le rendement total est passé à 4,1% contre 3,0% l'année précédente. Cette augmentation est due à l'évolution du retour sur investissement, qui devrait à nouveau être positif en 2021 (+0,9%) après un passage dans le rouge l'année précédente (-0,2%).
La hausse continue des valeurs de marché et un rendement qui reste respectable par rapport aux alternatives d'investissement continuent de rendre attractifs les investissements immobiliers – en particulier pour les immeubles d'habitation. La situation ne devrait toutefois pas s'éterniser: «L'évolution du rendement est étroitement liée à celle des taux d'intérêt, et sur ce point la question n'est pas de savoir si mais bien quand les taux d'intérêt augmenteront. Une fois le moment venu, et lorsque les attentes des investisseurs en matière de rendement augmenteront, cela entraînera une baisse de la valeur marchande des immeubles d'habitation. En outre, si le rendement des obligations fédérales dépasse un certain niveau – il est difficile de dire où se situe ce seuil –, il serait alors fort probable que la demande d'immeubles d'habitation diminue fortement et que l'activité de construction s'effondre», déclare Stefan Fahrländer, partenaire chez FPRE.
Toutefois, ce scénario ne se profile pas encore dans l'avenir immédiat. Les loyers sont stables et il n'y a pas encore eu de changements majeurs sur le front des taux d'intérêt en Suisse. FPRE prévoit donc des valeurs de marché stables pour les maisons multifamiliales jusqu'à la fin de l'année 2021. Les régions où la demande est forte ont encore une certaine marge de progression, tandis que dans les périphéries, on observe des signes de baisse des valeurs, en particulier pour les bâtiments anciens.
En revanche, pour les immeubles de bureaux – un marché qui a dû faire face à une baisse des revenus locatifs et à une hausse des taux d'inoccupation ces dernières années – FPRE s'attend à une baisse des prix, surtout en dehors des emplacements de premier ordre.