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Geschäftsnummer: VB.2005.00069 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 02.06.2005 Spruchkörper: 3. Abteilung/3. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Ausnahmebewilligung Bewilligung für Umbau, Ersatzbau und Nutzungsänderung von Gehöft in Landwirtschaftszone; Beschwerdelegitimation der Nachbarn aufgrund von Verkehrsimmissionen. Ausgehend von durchschnittlich 4 täglichen Zu- und Wegfahrten pro Wohneinheit vom Gehöft, ist heute mit rund 12 durch das Gehöft ausgelösten Fahrten zu rechnen. Nach dem Umbau können zu den 8 Fahrten, welche die beiden neuen Wohneinheiten auslösen, bei einer stündlichen Therapiefolge in den zwei neuen Therapieräumen theoretisch bis zu 32 weitere Zu- und Wegfahrten hinzukommen. Dass die Kunden der Therapie dabei mit einem nur stündlich verkehrenden Bus anreisen, dessen Haltestellen erst nach einem Fussmarsch von 10 Minuten erreicht werden können, erscheint als unrealistisch. Bei der Berechnung der Verkehrszunahmen kommt es sodann nicht darauf an, ob der private Beschwerdegegner und seine Ehefrau tatsächlich mit einer derart intensiven Therapietätigkeit in der Liegenschaft rechnen. Massgebend ist einzig, welche Nutzungsintensität die bewilligten baulichen Massnahmen effektiv ermöglichen. Da der Verkehr von und zur Liegenschaft des privaten Beschwerdegegners für die unterliegenden Liegenschaften der Beschwerdeführenden praktisch die Hauptquelle von Verkehrsimmissionen bilden dürfte, begründet der erhebliche Mehrverkehr vom Gehöft mit den damit verbundenen Verkehrsimmissionen eine hinreichende Betroffenheit der Beschwerdeführenden (E. 3.3). Sind die Beschwerdeführenden durch das Bauvorhaben hinreichend betroffen, so können sie sich mit ihrem Rechtsmittel auf alle Argumente und Rechtssätze berufen, die im Ergebnis zur Gutheissung ihres Rekursantrags führen können (E. 3.4). Teilweise Gutheissung. Rückweisung an den Regierungsrat zum Neuentscheid (E. 3.5). Geschäftsnummer: VB.2005.00069 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 02.06.2005 Spruchkörper: 3. Abteilung/3. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Ausnahmebewilligung Bewilligung für Umbau, Ersatzbau und Nutzungsänderung von Gehöft in Landwirtschaftszone; Beschwerdelegitimation der Nachbarn aufgrund von Verkehrsimmissionen. Ausgehend von durchschnittlich 4 täglichen Zu- und Wegfahrten pro Wohneinheit vom Gehöft, ist heute mit rund 12 durch das Gehöft ausgelösten Fahrten zu rechnen. Nach dem Umbau können zu den 8 Fahrten, welche die beiden neuen Wohneinheiten auslösen, bei einer stündlichen Therapiefolge in den zwei neuen Therapieräumen theoretisch bis zu 32 weitere Zu- und Wegfahrten hinzukommen. Dass die Kunden der Therapie dabei mit einem nur stündlich verkehrenden Bus anreisen, dessen Haltestellen erst nach einem Fussmarsch von 10 Minuten erreicht werden können, erscheint als unrealistisch. Bei der Berechnung der Verkehrszunahmen kommt es sodann nicht darauf an, ob der private Beschwerdegegner und seine Ehefrau tatsächlich mit einer derart intensiven Therapietätigkeit in der Liegenschaft rechnen. Massgebend ist einzig, welche Nutzungsintensität die bewilligten baulichen Massnahmen effektiv ermöglichen. Da der Verkehr von und zur Liegenschaft des privaten Beschwerdegegners für die unterliegenden Liegenschaften der Beschwerdeführenden praktisch die Hauptquelle von Verkehrsimmissionen bilden dürfte, begründet der erhebliche Mehrverkehr vom Gehöft mit den damit verbundenen Verkehrsimmissionen eine hinreichende Betroffenheit der Beschwerdeführenden (E. 3.3). Sind die Beschwerdeführenden durch das Bauvorhaben hinreichend betroffen, so können sie sich mit ihrem Rechtsmittel auf alle Argumente und Rechtssätze berufen, die im Ergebnis zur Gutheissung ihres Rekursantrags führen können (E. 3.4). Teilweise Gutheissung. Rückweisung an den Regierungsrat zum Neuentscheid (E. 3.5). Stichworte: AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN BESCHWERDELEGITIMATION BETROFFENHEIT UMBAU UMNUTZUNG VERKEHRSAUFKOMMEN VERKEHRSIMMISSION Rechtsnormen: § 338a Abs. I PBG Art. 24c RPG Art. 24d RPG § 64 VRG Publikationen: BEZ 2005 Nr. 28 S. 5 Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Stichworte: AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN BESCHWERDELEGITIMATION BETROFFENHEIT UMBAU UMNUTZUNG VERKEHRSAUFKOMMEN VERKEHRSIMMISSION AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN BESCHWERDELEGITIMATION BETROFFENHEIT UMBAU UMNUTZUNG VERKEHRSAUFKOMMEN VERKEHRSIMMISSION Rechtsnormen: § 338a Abs. I PBG Art. 24c RPG Art. 24d RPG § 64 VRG § 338a Abs. I PBG Art. 24c RPG Art. 24d RPG § 64 VRG Publikationen: BEZ 2005 Nr. 28 S. 5 BEZ 2005 Nr. 28 S. 5 Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 I. E plante den Umbau des Wohnhauses Assek.-Nr. 01 (Hauptgebäude samt angebautem Speicher), den Um- und Ausbau des Schopfes Assek.-Nr. 02 (Nebengebäude, Trotte) sowie den Abbruch und Neubau des Ökonomiegebäudes Assek.-Nr. 03 im Gehöft L in der Landwirtschaftszone von X. Am 26. September 2003 erteilte die Baudirektion (Amt für Raumordnung und Vermessung, ARV) hierfür die notwendige raumplanungsrechtliche Bewilligung nach Art. 24c und 24d Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; Disp.-Ziff. I). In der gleichen Verfügung verlangte die Direktion, gleichzeitig und koordiniert mit der Baubewilligung sei der Schutz des Gehöfts durch die Gemeinde in geeigneter Weise sicherzustellen (Disp.-Ziff. II.a). Zudem sollte vor Baubeginn die folgende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch angemerkt werden: "Die Nutzung des umgebauten Gebäudes Assek.-Nr. 02 zu gewerblichen Zwecken ist auf 18 (achtzehn) Veranstaltungen pro Kalenderjahr beschränkt. Die gewerbliche Nutzung als Raum zur Durchführung von Mediationen, Seminarien und dergleichen darf zudem nur von der jeweiligen Bewohnerschaft des Wohngebäudes Assek.-Nr. 01 in Anspruch genommen werden." (Disp.-Ziff. II.b). Am 27. Oktober 2003 erteilte der Gemeinderat X E unter verschiedenen Auflagen und Vorbehalten die baurechtliche Bewilligung für das Projekt (Disp.-Ziff. 1) und stellte gleichzeitig Wohnhaus und Schopf unter Denkmalschutz (Disp.-Ziff. 1.1). II. Gegen diese Bewilligungen erhoben A und B sowie C gemeinsam Rekurs an den Regierungsrat und beantragten, die Entscheide seien aufzuheben. Für den Fall der ganzen oder teilweisen Abweisung dieses Hauptantrags stellten sie verschiedene Eventualanträge den Schopf, die gewerbliche Nutzung auf dem Grundstück, die Parkplätze und die Erschliessung betreffend. Der Regierungsrat trat am 15. Dezember 2004 auf den Rekurs mangels Legitimation der Rekurrenten nicht ein und wies ihn im Übrigen im Sinne der Erwägungen ab, soweit er nicht durch den vom Rekursgegner erklärten Verzicht auf den Ausbau des Schopfs gegen­standslos geworden sei. Die Rekurrenten wurden verpflichtet, die Verfahrenskosten, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 1'500.- und Ausfertigungsgebühren von Fr. 338.- sowie eine Umtriebsentschädigung von pauschal Fr. 1'000.- zu bezahlen. III. Gegen diesen Rekursentscheid wandten sich A und B sowie C am 10. Februar 2004 an das Verwaltungsgericht und beantragten, dieser sei zusammen mit den beiden angefochtenen erstinstanzlichen Entscheiden aufzuheben, eventuell sei der Rekursentscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an den Regierungsrat zurückzuweisen. Als Subeventualanträge verlangten die Beschwerdeführenden verschiedene Ergänzungen betreffend die gewerbliche Nutzung auf dem Grundstück, die Parkplätze und die Erschliessung. Die Baudirektion beantragte am 22. Februar 2005 die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 23. Februar 2005 erläuterte die Staatskanzlei des Kantons Zürich im Auftrag des Regierungsrats das Dispositiv des Rekursentscheides dahingehend, dass die Rekursabweisung im Sinne der Erwägungen nur die formellen Anträge betreffend Augenschein und weitere Sachverhaltsabklärungen betroffen habe. Sie beantragte, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Der Gemeinderat X liess sich am 14. März 2005 zur Beschwerde vernehmen und beantragte seinerseits, die Beschwerde sei im Sinne der Erwägungen vollumfänglich abzuweisen. Die Beschwerdeantwort von E vom 16. März 2005 schloss ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde. Die Kammer zieht in Erwägung: 1. Da sich die massgebenden tatsächlichen Verhältnisse aus den bei den Akten liegenden Baugesuchsunterlagen und den Lageplänen ergeben, ist ein Augenschein des Verwaltungsgerichts nicht notwendig. Der diesbezügliche Antrag der Beschwerdeführenden ist daher abzuweisen. 2. Streitgegenstand bildet die Bewilligung für den Umbau des Wohnhauses und den Neubau des Ökonomiegebäudes. Nicht mehr im Streit liegt jedoch die Bewilligung für den Um- und Ausbau des Schopfes und dessen gewerbliche Nutzung. Der private Beschwerdegegner hat auf diesen Teil des Projekts im Verlaufe des Rekursverfahrens verbindlich verzichtet; die darauf bezogene Abschreibung des Rekursverfahrens infolge Gegenstandslosigkeit ist nicht angefochten worden. In der Sache ist der Regierungsrat mangels Legitimation auf den Rekurs nicht eingetreten. Soweit der Rekurs "im Übrigen im Sinn der Erwägungen abgewiesen" wurde, bezog sich diese Formulierung nur auf die Verfahrensanträge der Rekurrenten betreffend Augenschein und weiterer Sachverhaltsabklärungen, welche gemäss Erwägung 3 des Rekursentscheids abzuweisen waren. Ein materieller Entscheid liegt demnach in keinem Punkt vor. 3. 3.1 Im angefochtenen Entscheid wurde zutreffend dargelegt, unter welchen Voraussetzungen ein gegen ein Bauvorhaben opponierender Nachbar gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Anfechtung der Baubewilligung legitimiert ist (E. 4a und b). Richtig wurde dabei auch auf von der Rechtsprechung entwickelte Anforderungen bei Betroffenheit durch Verkehrsimmissionen im Besonderen verwiesen (E. 4c). Auf diese Erwägungen kann verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959, VRG). 3.2 Die Beschwerdeführenden hatten ihre Legitimation im Rekursverfahren damit begründet, dass die neu vorgesehene gewerbliche Nutzung auf dem Baugrundstück das Verkehrsaufkommen auf der M-Strasse, einem nur 2.5 bis 3.0 m breiten, grösstenteils unasphaltierten Feldweg, vervielfachen werde. Durch diesen Mehrverkehr würden sie als Strassenanstösser starken Immissionen (Staub, Lärm etc.) ausgesetzt. Zudem würden ungenügend ausgerüstete Fahrzeuge im Winterhalbjahr die Strasse blockieren und ihre Einfahrten bzw. Vorplätze würden als Ausweichstellen zum Kreuzen benützt werden. Der Regierungsrat erachtete es als nicht rechtsgenügend dargetan, dass die mutmasslichen Auswirkungen des strittigen Bauvorhabens für die rekurrierenden Nachbarn deutlich wahrnehmbar seien und sich von den allgemeinen Immissionen, wie sie der Strassenverkehr mit sich bringe, unterschieden werden können. Es sei kein Therapiezentrum geplant. Das Gehöft sei von zwei Seiten her erschlossen; auf diesen Zufahrtswegen seien keine Verkehrsprobleme zu erwarten. Zudem verkehre stündlich von zwei Seiten her ein Bus mit Haltestellen in einer Fussgängerdistanz von 10 Minuten. Die Vorbringen der Rekurrenten seien zweckgerichtet, das eigene schützenswerte Interesse nicht glaubhaft dargelegt. 3.3 Auf der M-Strasse verkehren infolge des signalisierten Fahrverbots mit vorbehaltenem Zubringerdienst überwiegend Fahrzeuge im Verkehr mit den drei involvierten Liegenschaften der privaten Beschwerdeparteien. Um den durch das Bauvorhaben generierten Mehrverkehr abzuschätzen, sind im Folgenden vorerst die Nutzungsmöglichkeiten vor und nach dem Umbau zu untersuchen. Im Hauptgebäude samt Speicherteil bestehen heute drei selbstständige Wohneinheiten. Mit dem vorgesehenen Umbau sollen eine zweigeschossige Wohnung im nördlichen Speicherteil des Hauptgebäudes und eine dreigeschossige Wohnung im westlichen Teil des Hauptgebäudes entstehen. Eine Art dritte Einheit soll nunmehr im östlichen Teil des Hauptgebäudes geschaffen werden, wo im Erdgeschoss – erschlossen vom gemeinsamen Eingangsbereich über einen eigenen kleinen Flur – je ein Raum zum "Arbeiten" (12 m 2 ) und für "Besprechungen Einzeltherapie" (24.5 m 2 ) benutzt werden können. Über ein internes Treppenhaus in diesem Hausteil besteht sodann eine Verbindung ins erste Obergeschoss, wo zwei entsprechende Räume mit der gleichen Nutzungsbezeichnung eingezeichnet sind sowie zusätzlich je ein Damen- und ein Herren-WC, welche nur von dieser Einheit her zugänglich sein werden. Weiter wird die interne Treppe ins zweite Obergeschoss führen, wo eine Diele und ein Archiv anstelle des bisherigen Ateliers eingezeichnet sind. Von hier aus kann man schliesslich über die interne Treppe ins Dachgeschoss zu einem mit "Gast" bezeichneten weiteren Raum gelangen. Im 2. Obergeschoss und im Erdgeschoss werden interne Verbindungstüren bestehen, welche den beschriebenen Hausteil mit dem dreigeschossigen Wohnteil verbinden. Mit dem Umbau werden die nutzbaren Flächen im Wohnhaus insgesamt nicht vergrössert, jedoch sollen durch den Umbau und die Umnutzung im Erd- und 1. Obergeschoss zum dauernden Aufenthalt geeignete Arbeitsräume von insgesamt 73 m 2 Fläche entstehen mit zwei Besprechungsräumen. Da diese Arbeitsräume organisatorisch zusammenhängen, eine in sich einigermassen abgeschlossene Einheit bilden und mit den notwendigen WC-Anlagen ausgestattet sind, ermöglicht die strittige Bewilligung durchaus die Einrichtung einer eigentlichen therapeutischen Praxis. Daran ändert grundsätzlich nichts, dass diese Praxis sinnvollerweise nur von Personen betrieben werden kann, welche selber die daneben liegende Wohnung bewohnen. Ausgehend von durchschnittlich 4 täglichen Zu- und Wegfahrten pro Wohneinheit vom Gehöft L, ist heute mit rund 12 durch das Gehöft L ausgelösten Fahrten zu rechnen. Diese sollen sich nach den Angaben der Beschwerdeführenden zu 80 bis 90 % über die M-Strasse abwickeln. Nach dem Umbau können zu den 8 Fahrten, welche die beiden neuen Wohneinheiten auslösen, bei einer stündlichen Therapiefolge in zwei Therapieräumen theoretisch bis zu 32 weitere Zu- und Wegfahrten hinzukommen. Dass die Kunden der Therapie dabei mit einem nur stündlich verkehrenden Bus anreisen, dessen Haltestellen erst nach einem Fussmarsch von 10 Minuten erreicht werden können, erscheint als unrealistisch. Bei der Berechnung der Verkehrszunahmen kommt es sodann nicht darauf an, ob der private Beschwerdegegner und seine Ehefrau tatsächlich mit einer derart intensiven Therapietätigkeit in der Liegenschaft rechnen. Massgebend ist einzig, welche Nutzungsintensität die bewilligten baulichen Massnahmen effektiv ermöglichen. Demnach müssen die Beschwerdeführenden durchaus damit rechnen, dass das Bauvorhaben im Rahmen der bewilligten neuen Nutzung gegenüber dem heutigen Zustand tatsächlich einen für sie deutlich wahrnehmbaren Mehrverkehr auf der M-Strasse auslösen kann. Da der Verkehr von und zur Liegenschaft des privaten Beschwerdegegners für die unterliegenden Liegenschaften der Beschwerdeführenden praktisch die Hauptquelle von Verkehrsimmissionen bilden dürfte, begründet der erhebliche Mehrverkehr vom Gehöft mit den damit verbundenen Verkehrsimmissionen eine hinreichende Betroffenheit der Beschwerdeführenden. 3.4 Sind die Beschwerdeführenden durch das Bauvorhaben hinreichend betroffen, so können sie sich mit ihrem Rechtsmittel auf alle Argumente und Rechtssätze berufen, die im Ergebnis zur Gutheissung ihres Rekursantrags führen können (RB 1987 Nr. 3 und 1980 Nr. 7). Auf die Schutzrichtung der angerufenen Norm kommt es demnach nicht an. Damit steht ihnen auch die Rüge zu, ein Bauvorhaben verletze die Bestimmungen über den Natur- und Heimatschutz, wenn sich mit diesem Einwand die angestrebte Aufhebung der Baubewilligung erreichen lässt. Entgegen den Ausführungen im angefochtenen Entscheid (E. 7b) ist es daher den Beschwerdeführenden keineswegs verwehrt, sich mit ihrem Rechtsmittel auch für den im öffentlichen Interesse liegenden Erhalt von Gebäuden und damit für den Kulturgüterschutz einzusetzen. 3.5 Ist der Regierungsrat demnach zu Unrecht auf das Rechtmittel der Beschwerdeführenden nicht eingetreten, so ist der Rekursentscheid aufzuheben. Für eine direkte Entscheidung in der Sache selber, wie dies die Beschwerdeführenden in ihrem Hauptantrag verfechten, hat das Verwaltungsgericht keinen Anlass. Die Sache ist daher in Gutheissung des Eventualantrags der Beschwerdeführenden an den Regierungsrat zum materiellen Entscheid zurückzuweisen (§ 64 Abs. 1 VRG). 4. Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens obsiegen die Beschwerdeführenden nicht vollständig, insbesondere bleibt entgegen ihrem Hauptantrag vorerst offen, ob die strittige Baubewilligung materiellen Bestand hat oder nicht. Damit rechtfertigt es sich, die privaten Beschwerdeparteien die Kosten des Beschwerdeverfahrens je hälftig tragen zu lassen (§ 70 VRG in Verbindung mit § 13 VRG). Da keine der beiden Parteien weit überwiegend obsiegt, verbietet sich nach der Praxis des Verwaltungsgerichts die Zusprechung einer Parteientschädigung gemäss § 17 Abs. 2 VRG. Demgemäss entscheidet die Kammer : 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Rekursentscheid vom 15. Dezember 2004 wird aufgehoben und die Sache zum Neuentscheid an den Regierungsrat zurückgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 120.-- Zustellungskosten, Fr. 2'120.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1.1, 1.2 und 2 zu je einem Sechstel unter solidarischer Haftung für die Hälfte und dem Beschwerdegegner 1 zur Hälfte auferlegt. 4. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen. 5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden. 6. Mitteilung an … I. E plante den Umbau des Wohnhauses Assek.-Nr. 01 (Hauptgebäude samt angebautem Speicher), den Um- und Ausbau des Schopfes Assek.-Nr. 02 (Nebengebäude, Trotte) sowie den Abbruch und Neubau des Ökonomiegebäudes Assek.-Nr. 03 im Gehöft L in der Landwirtschaftszone von X. Am 26. September 2003 erteilte die Baudirektion (Amt für Raumordnung und Vermessung, ARV) hierfür die notwendige raumplanungsrechtliche Bewilligung nach Art. 24c und 24d Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; Disp.-Ziff. I). In der gleichen Verfügung verlangte die Direktion, gleichzeitig und koordiniert mit der Baubewilligung sei der Schutz des Gehöfts durch die Gemeinde in geeigneter Weise sicherzustellen (Disp.-Ziff. II.a). Zudem sollte vor Baubeginn die folgende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch angemerkt werden: "Die Nutzung des umgebauten Gebäudes Assek.-Nr. 02 zu gewerblichen Zwecken ist auf 18 (achtzehn) Veranstaltungen pro Kalenderjahr beschränkt. Die gewerbliche Nutzung als Raum zur Durchführung von Mediationen, Seminarien und dergleichen darf zudem nur von der jeweiligen Bewohnerschaft des Wohngebäudes Assek.-Nr. 01 in Anspruch genommen werden." (Disp.-Ziff. II.b). Am 27. Oktober 2003 erteilte der Gemeinderat X E unter verschiedenen Auflagen und Vorbehalten die baurechtliche Bewilligung für das Projekt (Disp.-Ziff. 1) und stellte gleichzeitig Wohnhaus und Schopf unter Denkmalschutz (Disp.-Ziff. 1.1). II. Gegen diese Bewilligungen erhoben A und B sowie C gemeinsam Rekurs an den Regierungsrat und beantragten, die Entscheide seien aufzuheben. Für den Fall der ganzen oder teilweisen Abweisung dieses Hauptantrags stellten sie verschiedene Eventualanträge den Schopf, die gewerbliche Nutzung auf dem Grundstück, die Parkplätze und die Erschliessung betreffend. Der Regierungsrat trat am 15. Dezember 2004 auf den Rekurs mangels Legitimation der Rekurrenten nicht ein und wies ihn im Übrigen im Sinne der Erwägungen ab, soweit er nicht durch den vom Rekursgegner erklärten Verzicht auf den Ausbau des Schopfs gegen­standslos geworden sei. Die Rekurrenten wurden verpflichtet, die Verfahrenskosten, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 1'500.- und Ausfertigungsgebühren von Fr. 338.- sowie eine Umtriebsentschädigung von pauschal Fr. 1'000.- zu bezahlen. III. Gegen diesen Rekursentscheid wandten sich A und B sowie C am 10. Februar 2004 an das Verwaltungsgericht und beantragten, dieser sei zusammen mit den beiden angefochtenen erstinstanzlichen Entscheiden aufzuheben, eventuell sei der Rekursentscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an den Regierungsrat zurückzuweisen. Als Subeventualanträge verlangten die Beschwerdeführenden verschiedene Ergänzungen betreffend die gewerbliche Nutzung auf dem Grundstück, die Parkplätze und die Erschliessung. Die Baudirektion beantragte am 22. Februar 2005 die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 23. Februar 2005 erläuterte die Staatskanzlei des Kantons Zürich im Auftrag des Regierungsrats das Dispositiv des Rekursentscheides dahingehend, dass die Rekursabweisung im Sinne der Erwägungen nur die formellen Anträge betreffend Augenschein und weitere Sachverhaltsabklärungen betroffen habe. Sie beantragte, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Der Gemeinderat X liess sich am 14. März 2005 zur Beschwerde vernehmen und beantragte seinerseits, die Beschwerde sei im Sinne der Erwägungen vollumfänglich abzuweisen. Die Beschwerdeantwort von E vom 16. März 2005 schloss ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde. Die Kammer zieht in Erwägung: 1. Da sich die massgebenden tatsächlichen Verhältnisse aus den bei den Akten liegenden Baugesuchsunterlagen und den Lageplänen ergeben, ist ein Augenschein des Verwaltungsgerichts nicht notwendig. Der diesbezügliche Antrag der Beschwerdeführenden ist daher abzuweisen. 2. Streitgegenstand bildet die Bewilligung für den Umbau des Wohnhauses und den Neubau des Ökonomiegebäudes. Nicht mehr im Streit liegt jedoch die Bewilligung für den Um- und Ausbau des Schopfes und dessen gewerbliche Nutzung. Der private Beschwerdegegner hat auf diesen Teil des Projekts im Verlaufe des Rekursverfahrens verbindlich verzichtet; die darauf bezogene Abschreibung des Rekursverfahrens infolge Gegenstandslosigkeit ist nicht angefochten worden. In der Sache ist der Regierungsrat mangels Legitimation auf den Rekurs nicht eingetreten. Soweit der Rekurs "im Übrigen im Sinn der Erwägungen abgewiesen" wurde, bezog sich diese Formulierung nur auf die Verfahrensanträge der Rekurrenten betreffend Augenschein und weiterer Sachverhaltsabklärungen, welche gemäss Erwägung 3 des Rekursentscheids abzuweisen waren. Ein materieller Entscheid liegt demnach in keinem Punkt vor. 3. 3.1 Im angefochtenen Entscheid wurde zutreffend dargelegt, unter welchen Voraussetzungen ein gegen ein Bauvorhaben opponierender Nachbar gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Anfechtung der Baubewilligung legitimiert ist (E. 4a und b). Richtig wurde dabei auch auf von der Rechtsprechung entwickelte Anforderungen bei Betroffenheit durch Verkehrsimmissionen im Besonderen verwiesen (E. 4c). Auf diese Erwägungen kann verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959, VRG). 3.2 Die Beschwerdeführenden hatten ihre Legitimation im Rekursverfahren damit begründet, dass die neu vorgesehene gewerbliche Nutzung auf dem Baugrundstück das Verkehrsaufkommen auf der M-Strasse, einem nur 2.5 bis 3.0 m breiten, grösstenteils unasphaltierten Feldweg, vervielfachen werde. Durch diesen Mehrverkehr würden sie als Strassenanstösser starken Immissionen (Staub, Lärm etc.) ausgesetzt. Zudem würden ungenügend ausgerüstete Fahrzeuge im Winterhalbjahr die Strasse blockieren und ihre Einfahrten bzw. Vorplätze würden als Ausweichstellen zum Kreuzen benützt werden. Der Regierungsrat erachtete es als nicht rechtsgenügend dargetan, dass die mutmasslichen Auswirkungen des strittigen Bauvorhabens für die rekurrierenden Nachbarn deutlich wahrnehmbar seien und sich von den allgemeinen Immissionen, wie sie der Strassenverkehr mit sich bringe, unterschieden werden können. Es sei kein Therapiezentrum geplant. Das Gehöft sei von zwei Seiten her erschlossen; auf diesen Zufahrtswegen seien keine Verkehrsprobleme zu erwarten. Zudem verkehre stündlich von zwei Seiten her ein Bus mit Haltestellen in einer Fussgängerdistanz von 10 Minuten. Die Vorbringen der Rekurrenten seien zweckgerichtet, das eigene schützenswerte Interesse nicht glaubhaft dargelegt. 3.3 Auf der M-Strasse verkehren infolge des signalisierten Fahrverbots mit vorbehaltenem Zubringerdienst überwiegend Fahrzeuge im Verkehr mit den drei involvierten Liegenschaften der privaten Beschwerdeparteien. Um den durch das Bauvorhaben generierten Mehrverkehr abzuschätzen, sind im Folgenden vorerst die Nutzungsmöglichkeiten vor und nach dem Umbau zu untersuchen. Im Hauptgebäude samt Speicherteil bestehen heute drei selbstständige Wohneinheiten. Mit dem vorgesehenen Umbau sollen eine zweigeschossige Wohnung im nördlichen Speicherteil des Hauptgebäudes und eine dreigeschossige Wohnung im westlichen Teil des Hauptgebäudes entstehen. Eine Art dritte Einheit soll nunmehr im östlichen Teil des Hauptgebäudes geschaffen werden, wo im Erdgeschoss – erschlossen vom gemeinsamen Eingangsbereich über einen eigenen kleinen Flur – je ein Raum zum "Arbeiten" (12 m 2 ) und für "Besprechungen Einzeltherapie" (24.5 m 2 ) benutzt werden können. Über ein internes Treppenhaus in diesem Hausteil besteht sodann eine Verbindung ins erste Obergeschoss, wo zwei entsprechende Räume mit der gleichen Nutzungsbezeichnung eingezeichnet sind sowie zusätzlich je ein Damen- und ein Herren-WC, welche nur von dieser Einheit her zugänglich sein werden. Weiter wird die interne Treppe ins zweite Obergeschoss führen, wo eine Diele und ein Archiv anstelle des bisherigen Ateliers eingezeichnet sind. Von hier aus kann man schliesslich über die interne Treppe ins Dachgeschoss zu einem mit "Gast" bezeichneten weiteren Raum gelangen. Im 2. Obergeschoss und im Erdgeschoss werden interne Verbindungstüren bestehen, welche den beschriebenen Hausteil mit dem dreigeschossigen Wohnteil verbinden. Mit dem Umbau werden die nutzbaren Flächen im Wohnhaus insgesamt nicht vergrössert, jedoch sollen durch den Umbau und die Umnutzung im Erd- und 1. Obergeschoss zum dauernden Aufenthalt geeignete Arbeitsräume von insgesamt 73 m 2 Fläche entstehen mit zwei Besprechungsräumen. Da diese Arbeitsräume organisatorisch zusammenhängen, eine in sich einigermassen abgeschlossene Einheit bilden und mit den notwendigen WC-Anlagen ausgestattet sind, ermöglicht die strittige Bewilligung durchaus die Einrichtung einer eigentlichen therapeutischen Praxis. Daran ändert grundsätzlich nichts, dass diese Praxis sinnvollerweise nur von Personen betrieben werden kann, welche selber die daneben liegende Wohnung bewohnen. Ausgehend von durchschnittlich 4 täglichen Zu- und Wegfahrten pro Wohneinheit vom Gehöft L, ist heute mit rund 12 durch das Gehöft L ausgelösten Fahrten zu rechnen. Diese sollen sich nach den Angaben der Beschwerdeführenden zu 80 bis 90 % über die M-Strasse abwickeln. Nach dem Umbau können zu den 8 Fahrten, welche die beiden neuen Wohneinheiten auslösen, bei einer stündlichen Therapiefolge in zwei Therapieräumen theoretisch bis zu 32 weitere Zu- und Wegfahrten hinzukommen. Dass die Kunden der Therapie dabei mit einem nur stündlich verkehrenden Bus anreisen, dessen Haltestellen erst nach einem Fussmarsch von 10 Minuten erreicht werden können, erscheint als unrealistisch. Bei der Berechnung der Verkehrszunahmen kommt es sodann nicht darauf an, ob der private Beschwerdegegner und seine Ehefrau tatsächlich mit einer derart intensiven Therapietätigkeit in der Liegenschaft rechnen. Massgebend ist einzig, welche Nutzungsintensität die bewilligten baulichen Massnahmen effektiv ermöglichen. Demnach müssen die Beschwerdeführenden durchaus damit rechnen, dass das Bauvorhaben im Rahmen der bewilligten neuen Nutzung gegenüber dem heutigen Zustand tatsächlich einen für sie deutlich wahrnehmbaren Mehrverkehr auf der M-Strasse auslösen kann. Da der Verkehr von und zur Liegenschaft des privaten Beschwerdegegners für die unterliegenden Liegenschaften der Beschwerdeführenden praktisch die Hauptquelle von Verkehrsimmissionen bilden dürfte, begründet der erhebliche Mehrverkehr vom Gehöft mit den damit verbundenen Verkehrsimmissionen eine hinreichende Betroffenheit der Beschwerdeführenden. 3.4 Sind die Beschwerdeführenden durch das Bauvorhaben hinreichend betroffen, so können sie sich mit ihrem Rechtsmittel auf alle Argumente und Rechtssätze berufen, die im Ergebnis zur Gutheissung ihres Rekursantrags führen können (RB 1987 Nr. 3 und 1980 Nr. 7). Auf die Schutzrichtung der angerufenen Norm kommt es demnach nicht an. Damit steht ihnen auch die Rüge zu, ein Bauvorhaben verletze die Bestimmungen über den Natur- und Heimatschutz, wenn sich mit diesem Einwand die angestrebte Aufhebung der Baubewilligung erreichen lässt. Entgegen den Ausführungen im angefochtenen Entscheid (E. 7b) ist es daher den Beschwerdeführenden keineswegs verwehrt, sich mit ihrem Rechtsmittel auch für den im öffentlichen Interesse liegenden Erhalt von Gebäuden und damit für den Kulturgüterschutz einzusetzen. 3.5 Ist der Regierungsrat demnach zu Unrecht auf das Rechtmittel der Beschwerdeführenden nicht eingetreten, so ist der Rekursentscheid aufzuheben. Für eine direkte Entscheidung in der Sache selber, wie dies die Beschwerdeführenden in ihrem Hauptantrag verfechten, hat das Verwaltungsgericht keinen Anlass. Die Sache ist daher in Gutheissung des Eventualantrags der Beschwerdeführenden an den Regierungsrat zum materiellen Entscheid zurückzuweisen (§ 64 Abs. 1 VRG). 4. Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens obsiegen die Beschwerdeführenden nicht vollständig, insbesondere bleibt entgegen ihrem Hauptantrag vorerst offen, ob die strittige Baubewilligung materiellen Bestand hat oder nicht. Damit rechtfertigt es sich, die privaten Beschwerdeparteien die Kosten des Beschwerdeverfahrens je hälftig tragen zu lassen (§ 70 VRG in Verbindung mit § 13 VRG). Da keine der beiden Parteien weit überwiegend obsiegt, verbietet sich nach der Praxis des Verwaltungsgerichts die Zusprechung einer Parteientschädigung gemäss § 17 Abs. 2 VRG. Demgemäss entscheidet die Kammer : 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Rekursentscheid vom 15. Dezember 2004 wird aufgehoben und die Sache zum Neuentscheid an den Regierungsrat zurückgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 120.-- Zustellungskosten, Fr. 2'120.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1.1, 1.2 und 2 zu je einem Sechstel unter solidarischer Haftung für die Hälfte und dem Beschwerdegegner 1 zur Hälfte auferlegt. 4. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen. 5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden. 6. Mitteilung an …

I.

E plante den Umbau des Wohnhauses Assek.-Nr. 01 (Hauptgebäude samt angebautem Speicher), den Um- und Ausbau des Schopfes Assek.-Nr. 02 (Nebengebäude, Trotte) sowie den Abbruch und Neubau des Ökonomiegebäudes Assek.-Nr. 03 im Gehöft L in der Landwirtschaftszone von X.

Am 26. September 2003 erteilte die Baudirektion (Amt für Raumordnung und Vermessung, ARV) hierfür die notwendige raumplanungsrechtliche Bewilligung nach Art. 24c und 24d Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; Disp.-Ziff. I). In der gleichen Verfügung verlangte die Direktion, gleichzeitig und koordiniert mit der Baubewilligung sei der Schutz des Gehöfts durch die Gemeinde in geeigneter Weise sicherzustellen (Disp.-Ziff. II.a). Zudem sollte vor Baubeginn die folgende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch angemerkt werden: "Die Nutzung des umgebauten Gebäudes Assek.-Nr. 02 zu gewerblichen Zwecken ist auf 18 (achtzehn) Veranstaltungen pro Kalenderjahr beschränkt. Die gewerbliche Nutzung als Raum zur Durchführung von Mediationen, Seminarien und dergleichen darf zudem nur von der jeweiligen Bewohnerschaft des Wohngebäudes Assek.-Nr. 01 in Anspruch genommen werden." (Disp.-Ziff. II.b).

Am 27. Oktober 2003 erteilte der Gemeinderat X E unter verschiedenen Auflagen und Vorbehalten die baurechtliche Bewilligung für das Projekt (Disp.-Ziff. 1) und stellte gleichzeitig Wohnhaus und Schopf unter Denkmalschutz (Disp.-Ziff. 1.1).

II.

Gegen diese Bewilligungen erhoben A und B sowie C gemeinsam Rekurs an den Regierungsrat und beantragten, die Entscheide seien aufzuheben. Für den Fall der ganzen oder teilweisen Abweisung dieses Hauptantrags stellten sie verschiedene Eventualanträge den Schopf, die gewerbliche Nutzung auf dem Grundstück, die Parkplätze und die Erschliessung betreffend.

Der Regierungsrat trat am 15. Dezember 2004 auf den Rekurs mangels Legitimation der Rekurrenten nicht ein und wies ihn im Übrigen im Sinne der Erwägungen ab, soweit er nicht durch den vom Rekursgegner erklärten Verzicht auf den Ausbau des Schopfs gegen­standslos geworden sei. Die Rekurrenten wurden verpflichtet, die Verfahrenskosten, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 1'500.- und Ausfertigungsgebühren von Fr. 338.- sowie eine Umtriebsentschädigung von pauschal Fr. 1'000.- zu bezahlen.

III.

Gegen diesen Rekursentscheid wandten sich A und B sowie C am 10. Februar 2004 an das Verwaltungsgericht und beantragten, dieser sei zusammen mit den beiden angefochtenen erstinstanzlichen Entscheiden aufzuheben, eventuell sei der Rekursentscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an den Regierungsrat zurückzuweisen. Als Subeventualanträge verlangten die Beschwerdeführenden verschiedene Ergänzungen betreffend die gewerbliche Nutzung auf dem Grundstück, die Parkplätze und die Erschliessung.

Die Baudirektion beantragte am 22. Februar 2005 die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 23. Februar 2005 erläuterte die Staatskanzlei des Kantons Zürich im Auftrag des Regierungsrats das Dispositiv des Rekursentscheides dahingehend, dass die Rekursabweisung im Sinne der Erwägungen nur die formellen Anträge betreffend Augenschein und weitere Sachverhaltsabklärungen betroffen habe. Sie beantragte, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Der Gemeinderat X liess sich am 14. März 2005 zur Beschwerde vernehmen und beantragte seinerseits, die Beschwerde sei im Sinne der Erwägungen vollumfänglich abzuweisen. Die Beschwerdeantwort von E vom 16. März 2005 schloss ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde.

Die Kammer zieht in Erwägung:

Die Kammer zieht in Erwägung: 1.

Da sich die massgebenden tatsächlichen Verhältnisse aus den bei den Akten liegenden Baugesuchsunterlagen und den Lageplänen ergeben, ist ein Augenschein des Verwaltungsgerichts nicht notwendig. Der diesbezügliche Antrag der Beschwerdeführenden ist daher abzuweisen.

2.

Streitgegenstand bildet die Bewilligung für den Umbau des Wohnhauses und den Neubau des Ökonomiegebäudes. Nicht mehr im Streit liegt jedoch die Bewilligung für den Um- und Ausbau des Schopfes und dessen gewerbliche Nutzung. Der private Beschwerdegegner hat auf diesen Teil des Projekts im Verlaufe des Rekursverfahrens verbindlich verzichtet; die darauf bezogene Abschreibung des Rekursverfahrens infolge Gegenstandslosigkeit ist nicht angefochten worden.

In der Sache ist der Regierungsrat mangels Legitimation auf den Rekurs nicht eingetreten. Soweit der Rekurs "im Übrigen im Sinn der Erwägungen abgewiesen" wurde, bezog sich diese Formulierung nur auf die Verfahrensanträge der Rekurrenten betreffend Augenschein und weiterer Sachverhaltsabklärungen, welche gemäss Erwägung 3 des Rekursentscheids abzuweisen waren. Ein materieller Entscheid liegt demnach in keinem Punkt vor.

3.

3.1 Im angefochtenen Entscheid wurde zutreffend dargelegt, unter welchen Voraussetzungen ein gegen ein Bauvorhaben opponierender Nachbar gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Anfechtung der Baubewilligung legitimiert ist (E. 4a und b). Richtig wurde dabei auch auf von der Rechtsprechung entwickelte Anforderungen bei Betroffenheit durch Verkehrsimmissionen im Besonderen verwiesen (E. 4c). Auf diese Erwägungen kann verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959, VRG).

3.2 Die Beschwerdeführenden hatten ihre Legitimation im Rekursverfahren damit begründet, dass die neu vorgesehene gewerbliche Nutzung auf dem Baugrundstück das Verkehrsaufkommen auf der M-Strasse, einem nur 2.5 bis 3.0 m breiten, grösstenteils unasphaltierten Feldweg, vervielfachen werde. Durch diesen Mehrverkehr würden sie als Strassenanstösser starken Immissionen (Staub, Lärm etc.) ausgesetzt. Zudem würden ungenügend ausgerüstete Fahrzeuge im Winterhalbjahr die Strasse blockieren und ihre Einfahrten bzw. Vorplätze würden als Ausweichstellen zum Kreuzen benützt werden.

Der Regierungsrat erachtete es als nicht rechtsgenügend dargetan, dass die mutmasslichen Auswirkungen des strittigen Bauvorhabens für die rekurrierenden Nachbarn deutlich wahrnehmbar seien und sich von den allgemeinen Immissionen, wie sie der Strassenverkehr mit sich bringe, unterschieden werden können. Es sei kein Therapiezentrum geplant. Das Gehöft sei von zwei Seiten her erschlossen; auf diesen Zufahrtswegen seien keine Verkehrsprobleme zu erwarten. Zudem verkehre stündlich von zwei Seiten her ein Bus mit Haltestellen in einer Fussgängerdistanz von 10 Minuten. Die Vorbringen der Rekurrenten seien zweckgerichtet, das eigene schützenswerte Interesse nicht glaubhaft dargelegt.

3.3 Auf der M-Strasse verkehren infolge des signalisierten Fahrverbots mit vorbehaltenem Zubringerdienst überwiegend Fahrzeuge im Verkehr mit den drei involvierten Liegenschaften der privaten Beschwerdeparteien. Um den durch das Bauvorhaben generierten Mehrverkehr abzuschätzen, sind im Folgenden vorerst die Nutzungsmöglichkeiten vor und nach dem Umbau zu untersuchen.

Im Hauptgebäude samt Speicherteil bestehen heute drei selbstständige Wohneinheiten. Mit dem vorgesehenen Umbau sollen eine zweigeschossige Wohnung im nördlichen Speicherteil des Hauptgebäudes und eine dreigeschossige Wohnung im westlichen Teil des Hauptgebäudes entstehen. Eine Art dritte Einheit soll nunmehr im östlichen Teil des Hauptgebäudes geschaffen werden, wo im Erdgeschoss – erschlossen vom gemeinsamen Eingangsbereich über einen eigenen kleinen Flur – je ein Raum zum "Arbeiten" (12 m 2 ) und für "Besprechungen Einzeltherapie" (24.5 m 2 ) benutzt werden können. Über ein internes Treppenhaus in diesem Hausteil besteht sodann eine Verbindung ins erste Obergeschoss, wo zwei entsprechende Räume mit der gleichen Nutzungsbezeichnung eingezeichnet sind sowie zusätzlich je ein Damen- und ein Herren-WC, welche nur von dieser Einheit her zugänglich sein werden. Weiter wird die interne Treppe ins zweite Obergeschoss führen, wo eine Diele und ein Archiv anstelle des bisherigen Ateliers eingezeichnet sind. Von hier aus kann man schliesslich über die interne Treppe ins Dachgeschoss zu einem mit "Gast" bezeichneten weiteren Raum gelangen. Im 2. Obergeschoss und im Erdgeschoss werden interne Verbindungstüren bestehen, welche den beschriebenen Hausteil mit dem dreigeschossigen Wohnteil verbinden. Mit dem Umbau werden die nutzbaren Flächen im Wohnhaus insgesamt nicht vergrössert, jedoch sollen durch den Umbau und die Umnutzung im Erd- und 1. Obergeschoss zum dauernden Aufenthalt geeignete Arbeitsräume von insgesamt 73 m 2 Fläche entstehen mit zwei Besprechungsräumen. Da diese Arbeitsräume organisatorisch zusammenhängen, eine in sich einigermassen abgeschlossene Einheit bilden und mit den notwendigen WC-Anlagen ausgestattet sind, ermöglicht die strittige Bewilligung durchaus die Einrichtung einer eigentlichen therapeutischen Praxis. Daran ändert grundsätzlich nichts, dass diese Praxis sinnvollerweise nur von Personen betrieben werden kann, welche selber die daneben liegende Wohnung bewohnen.

Ausgehend von durchschnittlich 4 täglichen Zu- und Wegfahrten pro Wohneinheit vom Gehöft L, ist heute mit rund 12 durch das Gehöft L ausgelösten Fahrten zu rechnen. Diese sollen sich nach den Angaben der Beschwerdeführenden zu 80 bis 90 % über die M-Strasse abwickeln. Nach dem Umbau können zu den 8 Fahrten, welche die beiden neuen Wohneinheiten auslösen, bei einer stündlichen Therapiefolge in zwei Therapieräumen theoretisch bis zu 32 weitere Zu- und Wegfahrten hinzukommen. Dass die Kunden der Therapie dabei mit einem nur stündlich verkehrenden Bus anreisen, dessen Haltestellen erst nach einem Fussmarsch von 10 Minuten erreicht werden können, erscheint als unrealistisch. Bei der Berechnung der Verkehrszunahmen kommt es sodann nicht darauf an, ob der private Beschwerdegegner und seine Ehefrau tatsächlich mit einer derart intensiven Therapietätigkeit in der Liegenschaft rechnen. Massgebend ist einzig, welche Nutzungsintensität die bewilligten baulichen Massnahmen effektiv ermöglichen. Demnach müssen die Beschwerdeführenden durchaus damit rechnen, dass das Bauvorhaben im Rahmen der bewilligten neuen Nutzung gegenüber dem heutigen Zustand tatsächlich einen für sie deutlich wahrnehmbaren Mehrverkehr auf der M-Strasse auslösen kann. Da der Verkehr von und zur Liegenschaft des privaten Beschwerdegegners für die unterliegenden Liegenschaften der Beschwerdeführenden praktisch die Hauptquelle von Verkehrsimmissionen bilden dürfte, begründet der erhebliche Mehrverkehr vom Gehöft mit den damit verbundenen Verkehrsimmissionen eine hinreichende Betroffenheit der Beschwerdeführenden.

3.4 Sind die Beschwerdeführenden durch das Bauvorhaben hinreichend betroffen, so können sie sich mit ihrem Rechtsmittel auf alle Argumente und Rechtssätze berufen, die im Ergebnis zur Gutheissung ihres Rekursantrags führen können (RB 1987 Nr. 3 und 1980 Nr. 7). Auf die Schutzrichtung der angerufenen Norm kommt es demnach nicht an. Damit steht ihnen auch die Rüge zu, ein Bauvorhaben verletze die Bestimmungen über den Natur- und Heimatschutz, wenn sich mit diesem Einwand die angestrebte Aufhebung der Baubewilligung erreichen lässt. Entgegen den Ausführungen im angefochtenen Entscheid (E. 7b) ist es daher den Beschwerdeführenden keineswegs verwehrt, sich mit ihrem Rechtsmittel auch für den im öffentlichen Interesse liegenden Erhalt von Gebäuden und damit für den Kulturgüterschutz einzusetzen.

3.5 Ist der Regierungsrat demnach zu Unrecht auf das Rechtmittel der Beschwerdeführenden nicht eingetreten, so ist der Rekursentscheid aufzuheben. Für eine direkte Entscheidung in der Sache selber, wie dies die Beschwerdeführenden in ihrem Hauptantrag verfechten, hat das Verwaltungsgericht keinen Anlass. Die Sache ist daher in Gutheissung des Eventualantrags der Beschwerdeführenden an den Regierungsrat zum materiellen Entscheid zurückzuweisen (§ 64 Abs. 1 VRG).

4.

Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens obsiegen die Beschwerdeführenden nicht vollständig, insbesondere bleibt entgegen ihrem Hauptantrag vorerst offen, ob die strittige Baubewilligung materiellen Bestand hat oder nicht. Damit rechtfertigt es sich, die privaten Beschwerdeparteien die Kosten des Beschwerdeverfahrens je hälftig tragen zu lassen (§ 70 VRG in Verbindung mit § 13 VRG).

Da keine der beiden Parteien weit überwiegend obsiegt, verbietet sich nach der Praxis des Verwaltungsgerichts die Zusprechung einer Parteientschädigung gemäss § 17 Abs. 2 VRG.

Demgemäss entscheidet die Kammer :

Demgemäss entscheidet die Kammer : 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Rekursentscheid vom 15. Dezember 2004 wird aufgehoben und die Sache zum Neuentscheid an den Regierungsrat zurückgewiesen.

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Rekursentscheid vom 15. Dezember 2004 wird aufgehoben und die Sache zum Neuentscheid an den Regierungsrat zurückgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 120.-- Zustellungskosten, Fr. 2'120.-- Total der Kosten.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 120.-- Zustellungskosten, Fr. 2'120.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1.1, 1.2 und 2 zu je einem Sechstel unter solidarischer Haftung für die Hälfte und dem Beschwerdegegner 1 zur Hälfte auferlegt.

3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1.1, 1.2 und 2 zu je einem Sechstel unter solidarischer Haftung für die Hälfte und dem Beschwerdegegner 1 zur Hälfte auferlegt. 4. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.

4. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen. 5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.

5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden. 6. Mitteilung an …