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Herr Hausheer braucht Geld und will sein vermietetes Einfamilienhaus verkaufen. Seine Mieterin, Frau Mitter, die mit ihren Kindern dort wohnt, kann die Liegenschaft nicht kaufen, möchte jedoch so lange wie möglich dort bleiben. Mieterin Mitter hat Hausheer informiert, dass sie sich gegen eine Kündigung zur Wehr setzen würde.
Solche Konstellationen sind alltäglich in der Schweiz, wo jedes Jahr 45'000 Liegenschaften den Besitzer wechseln meist Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Hier gibt es grundsätzlich zwei Vorgehensweisen:
- Kündigung des Mietvertrags vor dem Verkauf: Vermietete Einfamilienhäuser oder Wohnungen können bei Preisverhandlungen ein Negativpunkt sein. Herr Hausheer überlegt sich deshalb, seiner Mieterin schon vor dem Verkauf zu kündigen. Dafür benötigt er jedoch ein amtliches Formular. Frau Mitter hat das Recht, die Kündigung innert 30 Tagen anzufechten und eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu verlangen. Die Schlichtungsstelle für Mietsachen muss prüfen, ob durch die Kündigung eine besondere Härte entsteht und Frau Mitter deshalb eine Erstreckung zuzusprechen ist (siehe nachfolgende Infos «Die Kündigung hinauszögern: Das sind die Kriterien»).
- Kündigung des Mietvertrags nach dem Verkauf: Herr Käufeler und seine Frau interessieren sich für das Haus. Auch Käufeler hat nach dem Kauf die Möglichkeit, das Mietverhältnis zu kündigen. Als neuer Eigentümer muss er allerdings den Mietvertrag von Frau Mitter übernehmen, denn es gilt der Grundsatz: «Kauf bricht Miete nicht.» Herr Käufeler hat unmittelbar nach der Eigentumsübertragung ein ausserordentliches Kündigungsrecht. Diese Kündigung ist möglich mit einer dreimonatigen Frist auf den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin hin, dies aber nur, wenn er einen «dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte» anmeldet. Wenn die Mieterin eine Erstreckung verlangt, wird die Schlichtungsstelle die Interessen der beiden Parteien abwägen.
Mietvertrag hin, Gesetz her beide Kündigungsvarianten bieten keine Sicherheit, dass das Ehepaar Käufeler zu einem bestimmten Termin in das Haus einziehen kann. Umgekehrt weiss Frau Mitter nicht, ob ihr die Schlichtungsstelle eine Erstreckung des Mietverhältnisses zusprechen wird. Diese beidseitige Unsicherheit begünstigt eine aussergerichtliche Einigung: Der bisherige Eigentümer Hausheer vereinbart mit seiner Mieterin ein Jahr Mieterstreckung. Die Beteiligten sind mit dieser Regelung einverstanden und verfügen nun über einen klaren Terminplan. Käufelers entschliessen sich nun zum Kauf des Hauses, und Mitters haben genug Zeit, etwas Neues zu suchen.
Was passiert im Mehrfamilienhaus?In aller Regel weniger einschneidend ist ein Eigentümerwechsel für Mieterinnen und Mieter eines Mehrfamilienhauses. Dass der neue Herr im Haus auch hier die Mietverträge übernehmen muss, beruhigt die Gemüter vorerst. Doch gerade bei älteren Liegenschaften ist es möglich, dass der neue Vermieter bedingt durch eine neue Ertragsberechnung den Mietzins erhöht. Oder er will das Haus renovieren. Das muss er jedoch früh ankündigen, damit die Mieter abschätzen können, ob sie von sich aus ausziehen wollen wochenlanger Baulärm ist schliesslich nicht jedermanns Sache, und auch eine spätere Mietzinserhöhung verkraftet nicht jedes Budget. Bis zum Auszug darf der Vermieter dann aber nicht renovieren.
Die Kündigung hinauszögern: Das sind die KriterienLaut Gesetz ist eine Erstreckung bis zu vier Jahren möglich. Die wichtigsten Kriterien für eine mögliche Mieterstreckung sind:
- Persönliche, familiäre und wirtschaftliche Verhältnisse beider Parteien sowie deren Verhalten: Alter, Gesundheitszustand, allfällige Arbeitslosigkeit, Einkommen et cetera; dazu beispielsweise auch ständige Verstösse gegen die Hausordnung seitens des Mieters.
- Überraschende Kündigung: Der Mieter rechnete mit einem mehrjährigen Mietverhältnis, weil der Vermieter bei Vertragsabschluss entsprechende Absichten äusserte.
- Kündigung bei langjähriger Mietdauer: Wenn beispielsweise die Kinder im Quartier verwurzelt sind.
- Renovationen: Der Mieter hat kurz vor der Kündigung mit Wissen des Vermieters grosse Instandstellungsarbeiten auf seine Kosten ausgeführt.
- Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt: Wohnungsnot für Objekte derselben Preiskategorie.
- Dringlichkeit des Eigenbedarfs: Der Eigenbedarf muss aktuell sein.
Was nützt ein langfristiger Mietvertrag?
Selbst wenn ein «mehrjähriger fester Mietvertrag» vorliegt, hat der neue Eigentümer einer Liegenschaft das spezielle Kündigungsrecht, das heisst, er kann den Vertrag vor Ablauf der Frist kündigen. Den entstehenden Schaden muss der vorherige Eigentümer dem Mieter bezahlen: Umzugskosten und eine allfällige Differenz vom alten zum neuen Mietzins für die Zeit bis zum nächstmöglichen vertraglichen Kündigungstermin. Diese Zahlungspflicht kann der Verkäufer verhindern, indem er im Vertrag den neuen Eigentümer zum Verzicht auf das spezielle Kündigungsrecht verpflichtet.