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Die erste Frage, die Sie sich stellen, ist, ob die Entscheidung, einen Aufzug zu installieren, mit einfacher Mehrheit, doppelter Mehrheit oder einstimmig getroffen wird. Zunächst einmal ist zu beachten, dass die Frage der Mehrheit von der jeweiligen Situation abhängt. Mit anderen Worten, der Einbau eines Aufzugs könnte der Einstimmigkeit unterliegen (verschwenderische Arbeiten), wenn der Aufzug völlig unnötig und luxuriös ist (z.B. ein Gebäude mit einem oder zwei Stockwerken) oder der einfachen Mehrheit (notwendige Arbeiten), wenn ein Aufzug absolut notwendig ist (z.B. ein Gebäude mit mehr als zehn Stockwerken). In Ihrem Fall handelt es sich offensichtlich um eine Installation, die in die Kategorie der nützlichen Arbeiten im Sinne des Gesetzes fällt, d.h. Arbeiten, die dazu bestimmt sind, den Wert der Sache zu erhöhen oder ihre Leistung oder Nützlichkeit zu verbessern. Die Entscheidung für den Einbau des Aufzugs sollte daher mit doppelter Mehrheit getroffen werden.
Hinsichtlich der Kostenverteilung, aber darauf kommen wir weiter unten zurück, sieht das Gesetz vor, dass die gemeinschaftlichen Lasten und Kosten, zu denen auch die Kosten gehören, die durch Arbeiten an den Gemeinschaftsflächen entstehen, auf alle Miteigentümer im Verhältnis zu ihrem Miteigentumsanteil verteilt werden.
Daher müssen die Installationskosten und dann die Kosten für die Wartung des Aufzugs auf alle Miteigentümer im Verhältnis zu ihrem Miteigentumsanteil aufgeteilt werden, sofern Ihre PSA-Satzung nichts anderes vorsieht.
Sie fragen auch, ob einer der Miteigentümer sich weigern kann, sich an der Finanzierung der Aufzugsanlage zu beteiligen.
Wie bereits erwähnt, werden die gemeinschaftlichen Kosten und Gebühren grundsätzlich unter den Miteigentümern im Verhältnis zu ihrem Anteil aufgeteilt, so dass ein Miteigentümer sich nicht weigern kann, sich an der Finanzierung des Aufzugs zu beteiligen, nur weil er nicht für den Beschluss zum Einbau des Aufzugs gewesen wäre.
Allerdings sieht das Gesetz im Zusammenhang mit nützlichen Arbeiten vor, dass "wenn Änderungen für einen Miteigentümer mit Kosten verbunden wären, die ihm nicht auferlegt werden können, insbesondere weil sie außer Verhältnis zum Wert seines Anteils stehen, sie ohne seine Zustimmung nur dann durchgeführt werden dürfen, wenn die anderen Miteigentümer seinen Anteil an den Kosten übernehmen, und solange sie den Betrag übersteigen, der von ihm verlangt werden kann". Dies ist ein Vetorecht einiger Miteigentümer.
Konkret bedeutet dies, dass man sich nicht über die Weigerung eines Miteigentümers hinwegsetzen kann, für den der Einbau des Aufzuges einen unverhältnismäßigen Aufwand im Vergleich zur Nutzlosigkeit des Aufzuges bedeuten würde, es sei denn, er übernimmt seinen Anteil an den Kosten.
In diesem Sinne könnten die Miteigentümer von Erdgeschosswohnungen oder Laubengängen den Einbau des Aufzugs mit der Begründung ablehnen, dass die Kosten für diese Arbeiten in keinem Verhältnis zum Wert ihres Anteils und dessen Nutzen stehen würden. Die anderen Miteigentümer könnten nur dann gültig mit den Arbeiten fortfahren, wenn sie die Kosten für die Arbeiten übernehmen.
Das Gesetz sieht weiter vor, dass "wenn bestimmte Gebäudeteile, bestimmte Arbeiten oder Anlagen für bestimmte Miteigentümer von geringem oder keinem Nutzen sind, dies bei der Kostenverteilung zu berücksichtigen ist. »
Dies würde auch rechtfertigen, dass die Installations- und Wartungskosten des Aufzugs auf die Miteigentümer des 1. bis 6. Stocks aufgeteilt werden, unter Ausschluss der Miteigentümer des Erdgeschosses, da der Aufzug letzteren a priori überhaupt nicht dienen wird.
Diese Bestimmungen würden jedoch nicht für die Miteigentümer der anderen Etagen gelten. Insbesondere könnten die Eigentümer des 1. Stocks diese Bestimmungen nicht ausnutzen, um die Kosten für den Einbau und die Wartung des Aufzugs nicht oder nur in geringerem Umfang zu übernehmen. Diese rechtlichen Maßstäbe sind in der Tat sehr zurückhaltend anzuwenden und die fehlende Brauchbarkeit muss objektiv sein, das heißt, sie hängt nicht vom Willen oder der Situation des Miteigentümers ab. Die Tatsache, dass z.B. ein Miteigentümer (des 1. oder 6. Stocks) beschließt, den Aufzug nie zu benutzen, weil er es vorzieht, die Treppe hinaufzugehen, könnte in keiner Weise eine reduzierte Beteiligung an den Kosten des Aufzugs rechtfertigen.
Was die Verteilung unter den Miteigentümern der 1. bis 6. Etage betrifft, so bin ich mir nicht sicher, ob eine Unterscheidung nach dem Stockwerk vorgenommen werden sollte, da der Aufzug von all diesen Miteigentümern potenziell genutzt werden wird, unabhängig davon, in welchem Stockwerk sich ihr Grundstück befindet.
Darüber hinaus wäre es auch sinnvoll zu sehen, wie die Tausendstel bei der Gründung der PSA aufgeteilt wurden, da es möglich ist, dass die Miteigentümer der Grundstücke in den oberen Etagen bei gleichen Flächen bereits einen größeren Anteil haben. In diesem Fall würden die Miteigentümer der oberen Etagen bei gleicher Fläche mehr zahlen als die Miteigentümer der unteren Etagen, einfach indem sie durch Tausendstel geteilt werden.
Abschließend lässt sich sagen, dass Sie, auch wenn der Aufzug für Sie nicht von Nutzen sein wird, gezwungen sein können, sich an den Installationskosten und den nachfolgenden Wartungskosten zu beteiligen. Sie sollten jedoch bedenken, dass eine solche Installation zweifellos einen Mehrwert für das Gebäude und insbesondere für Ihr Grundstück darstellt.
von Anne HILTPOLD, Rechtsanwältin CGI Conseils
Für weitere Informationen steht Ihnen CGI Conseils morgens von 8:30 bis 11:30 Uhr unter Tel. 022 715 02 10 oder nach Vereinbarung zur Verfügung.
Aufzugsrenovierung: Nützliche oder lästige Arbeit?
Mit Urteil vom 17.11.2016 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es sich bei den Renovierungsarbeiten an einem Aufzug, die mit einem 17%igen Aufschlag für die Schaffung eines unteren Erdgeschosses anstelle von 4 Stufen verbunden waren, um Schönheitsreparaturen handelt, die einstimmig angenommen werden mussten. In diesem Fall stellte das Bundesgericht fest, dass die Beseitigung der vier Stufen nur älteren Menschen, Menschen mit eingeschränkter Mobilität oder Menschen mit Kinderwagen zugute käme und dass die zusätzlichen Kosten im Verhältnis zur Installation einer elektrischen Rampe unverhältnismäßig seien. Die Installation einer elektrischen Rampe würde die Diskriminierung von Menschen mit Behinderungen verringern und die Anforderungen des Gesetzes zur Beseitigung von Benachteiligungen von Menschen mit Behinderungen erfüllen, das auch vorsieht, dass der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gelten muss.