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Grundstückgewinnsteuer: Das sollten Sie wissen
Massgebend für die Höhe der Grundstückgewinnsteuer ist der Gewinn aus dem Grundstücksverkauf. Der Gewinn entspricht der Differenz zwischen dem Kauf- und dem Verkaufspreis.
Der Grundstückgewinn berechnet sich nach folgender Formel:
Grundstückgewinn = Erlös - Anlagekosten
Mit Erlös ist der Verkaufspreis gemeint. Als Anlagekosten und vom Gewinn abziehbar ist nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die wertvermehrenden Investitionen, die Maklerprovision, die Handänderungssteuern, die Notariatskosten sowie eine allfällige Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank, wenn infolge des Immobilienverkaufs eine Hypothek vorzeitig aufgelöst werden muss.
Das Steuerharmonisierungsgesetz des Bundes verpflichtet alle Kantone eine Grundstückgewinnsteuer zu erheben (Art. 2 Abs. 1 Bst. d StHG), somit gibt es keinen Kanton, wo es zu keiner Besteuerung des Grundstückgewinns kommt.
Aufgrund der offen gehaltenen Gesetzesbestimmungen ist die Steuererhebung als auch die steuerliche Behandlung von Kanton zu Kanton unterschiedlich.
Grundsätzlich haben sich für die Besteuerung zwei Systeme in den Kantonen herausgebildet:
Monistisches System:
Alle Grundstückgewinne unterliegen einer Sondersteuer, der so genannten «Grundstückgewinnsteuer», die sowohl auf Gewinnen natürlicher als auch juristischer Personen erhoben wird. Dabei handelt es sich um eine exklusive Steuer, d.h. die Gewinne werden ausschliesslich von dieser Steuer erfasst und unterliegen keiner weiteren Belastung.
Dualistisches System:
Nur die bei der Veräusserung von Privatvermögen natürlicher Personen erzielten Grundstückgewinne unterliegen der Sondersteuer. Hingegen werden Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Immobilien des Geschäftsvermögens (Selbständigerwerbende oder juristische Personen) oder aus gewerbsmässigem Liegenschaftshandel (Gewinne, die ein Immobilienhändler in Ausübung seines Berufes erwirtschaftet) in der Regel mit der ordentlichen Einkommens- bzw. Gewinnsteuer erfasst und zum übrigen Einkommen bzw. Gewinn hinzugerechnet.
Die Kantone Zürich, Bern, Uri, Schwyz, Nidwalden, Basel-Stadt, Basel-Land, Tessin und Jura wenden das monistische System an, die übrigen Kantone das dualistische System.
Steuertarif pro Kanton
Die Kantone Uri, Obwalden, Nidwalden, Freiburg, Basel-Stadt, Appenzell Ausserrhoden, Aargau, Thurgau, Tessin, Waadt und Genf wenden für die Grundstückgewinnsteuer einen proportionalen Steuertarif an. Hier wird also jeder Gewinn – unabhängig von seiner Höhe – zum gleichen Steuersatz besteuert.
Die übrigen Kantone kennen einen progressiven Tarif für die Grundstückgewinnsteuer, der je nach Höhe des Gewinns variiert. Die meisten Kantone - ob mit proportionalen oder progressiven Besteuerung - gewähren eine Ermässigung des Steuertarifs bei längerer Haltedauer.
Wie gross die kantonalen Unterschiede sind, erfahren Sie mit der Beispielrechnung auf kantonaler Ebene.
Wie bereits erwähnt, ist der Verkäufer der Liegenschaft verpflichtet den Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie zu versteuern. Kommt der Verkäufer seiner Pflicht nicht nach, kann die Steuerbehörde aufgrund des gesetzlichen Pfandrechts auf den Käufer zurückgreifen.
Es liegt im Interesse des Käufers sich gegen einen Rückgriff des Steueramtes abzusichern. Eine gute Möglichkeit der Sicherstellung ist die Hinterlegung des Steuerbetrages beim Notar oder beim kantonalen Steueramt.
Eine weitere Möglichkeit wäre, dass der Käufer die Grundstückgewinnsteuer im Namen des Verkäufers bezahlt – und die entsprechende Summe vom Kaufpreis abziehen lässt.
Die kantonalen Steuergesetze sehen Ausnahmen von der Steuerpflicht vor. Die Gründe für diese Steuerbefreiung können auf subjektive oder auf objektive Elemente abstellen. Während die Gründe zur Gewährung einer objektiven Steuerbefreiung in der Familie selbst liegen (beispielsweise bei sehr langer Haltedauer Kt GE), ist die subjektive Steuerbefreiung in der Person des Veräusserers (oder seltener in der Person des Erwerbers) begründet.
Zu einem Aufschub der Grundstückgewinnsteuer führen:
- Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung.
- Eigentumswechsel unter verheirateten Personen im Zusammenhang mit dem Güterrecht, sowie zur Abgeltung ausserordentlicher Beiträge eines Eheteils an den Unterhalt der Familie (Art. 165 ZGB) und scheidungsrechtlicher Ansprüche, sofern beide Eheleute einverstanden sind.
- Landumlegungen zwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenzbereinigung, Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie bei Landumlegungen im Enteignungsverfahren oder angesichts drohender Enteignung.
- Umstrukturierungen (Fusionen, Spaltungen, Umwandlungen) sowie beim Übergang einer Mehrheitsbeteiligung der Gesellschaft.
Der Aufschub der Besteuerung bewirkt, dass zum Zeitpunkt der Veräusserung keine steuerlich relevante Gewinnrealisierung angenommen wird und dass bei einer späteren Weiterveräusserung der Liegenschaft sowohl bei der Gewinnbemessung wie auch bei der Berechnung der Besitzesdauer auf die letzte Veräusserung abgestellt wird, die keinen Aufschub der Besteuerung bewirkt hat.
Von der Grundstückgewinnsteuerpflicht sind beispielsweise die Eidgenossenschaft und ihre Anstalten, die Landeskirchen, gemeinnützige Institutionen, die Kantone und Gemeinden befreit. Zahlreiche Kantone erheben grundsätzlich ab einer gewissen Höhe des Gewinnes eine Steuer.
Im Kanton Schwyz wird beispielsweise erst bei mehr als 2’000 Fr. Gewinn eine Grundstückgewinnsteuer erhoben. Im Kanton Luzern sind die ersten 13’000 Fr. des Gewinns von der Besteuerung befreit.
1. Besitzdauer verlängern
Da in den meisten Kantonen die Höhe der Besteuerung mitunter auch von der Besitzdauer abhängig ist, kann es im Einzelfall sinnvoll sein, mit dem Verkauf der eigenen Immobilie einige Monate zuzuwarten. Dies vor allem wenn die Haltedauer nur sehr kurz war und je nach Kanton dafür ein Zuschlag auf den Steuertarif der Grundstückgewinnsteuer erhoben wird.
Weiter kann es sinnvoll sein auch nur ein paar wenige Monate abzuwarten, da beim Grossteil der Kantone die Haltedauer nach Jahren und nicht nach Monaten berechnet wird. Der Eintrag ins Grundbuch ist als Stichtag massgebend.
2. Ersatzbeschaffung in Erwägung ziehen
Es kann sich zudem im Einzelfall lohnen über eine Ersatzbeschaffung nachdenken, um Steuern zu sparen. Dabei ist zu beachten, dass in den einzelnen Kantonen unterschiedliche Fristen gelten für eine Ersatzbeschaffung.
3. Abzug von wertvermehrenden Investitionen
Ebenfalls ist es wichtig, dass Sie sämtliche Belege von getätigten wertvermehrenden Investitionen aufbewahren. Diese können später als Aufwendungen vom Gewinn in Abzug gebracht werden. In der Regel ebenfalls in Abzug gebracht werden können die Maklergebühren.
Handänderungssteuer
Die Handänderungssteuer ist eine Abgabe, die anlässlich eines Grundstückserwerbs erhoben wird. Die Handänderungssteuer ist kantonal geregelt und fällt an, sobald die Verfügungsmacht über eine Liegenschaft ändert. Als steuerpflichtige Handänderung gilt nicht nur der Eigentumsübergang der Immobilie, sondern beispielsweise auch der Erwerb einer Mehrheitsbeteiligung an einer Gesellschaft.
Erbschaft- und Schenkungsteuer
Die Erbschaftssteuer bezeichnet die Steuer, die Erben bei der Übernahme eines Nachlasses zu entrichten haben. Die Erbschaftssteuer wird auf kantonaler Ebene und nicht auf bundesebene erhoben und variiert deutlich. Gleiches gilt bei der Schenkungssteuer. Die Erbschafts- und Schenkungssteuer sind in den allermeisten Kantonen progressiv ausgerichtet. Neben der Höhe des Nachlasses spielt auch der Verwandtschaftsgrad der Erben bzw. Beschenkten bei der Steuerbemessung eine Rolle.
Einkommens- und Vermögenssteuer
Der Bund, die Kantone und die Gemeinden erheben eine Einkommensteuer. Steuerbar ist das Einkommen nach Berücksichtigung aller zulässigen Abzüge. Die Steuertarife sind schweizweit progressiv ausgestaltet. Die Vermögenssteuer wird von den kantonal und kommunal erhoben, nicht aber auf Bundesebene. Vom Reinvermögen (Bruttovermögen minus Schulden) können kantonal unterschiedliche Abzüge (Sozialabzüge) vorgenommen werden. Zudem gewähren die meisten Kantone bestimmte Steuerfreibeträge. (Steuerfreibetrag im Kanton ZH bei alleinstehenden Personen 77’000 Fr., bei verheirateten Personen 154’000 Fr.)