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Konzept / Idee
Einleitung
Nach dem Konkurs der Aluminium Münchenstein 1999 wurde das ca. 40'000 m² grosse Gelände von der Firma RNR Immobilien im Auftrag der ausseramtlichen Konkursverwaltung Transliq AG zum Verkauf ausgeschrieben. Kurz nach der konkursbedingten Stillegung des Areals wurden bereits erste Mietverträge mit MieterInnen für kleinere gewerbliche Einheiten abgeschlossen und damit eine Umnutzung eingeleitet. Zum Zeitpunkt des Verkaufs waren rund 30 % der Innenflächen vermietet.
Die Kantensprung AG hatte sich bei Bekanntwerden des Konkurses der Alu Münchenstein für das Areal interessiert und bereits 2002 ein erstes Nutzungskonzept erarbeitet. Das von der Kantensprung aufgestellte Investorenkonsortium kam beim Verkaufszuschlag leider nicht zum Zug. Stattdessen erhielt im April 2004 die SEFER Foundation Liechtenstein den Zuschlag und ist seit Juni 2004 Eigentümerin der Liegenschaft.
Auf der Basis der Verkaufsunterlagen und mit mehrjähriger Umnutzungserfahrung, z. B. aus dem Gundeldinger Feld Basel, schloss die Kantensprung AG den Umnutzungs- und Verwaltungsvertrag mit der SEFER Foundation Liechtenstein. Die neue Eigentümerin hatte die Absicht, in die bestehende Bausubstanz zu investieren und diese zu Marktpreisen vermieten zu können. Baulandreserven auf dem Areal waren seit Beginn für allfällige Neubauten gedacht.
Lage und Erschliessung
Das Gelände der ehemaligen Alu Münchenstein an der Tramstrasse 56 - 66 im Quartier Gstad-Industrie Ost von Münchenstein umfasst 40'341 m2. Davon liegen 27'091 m2 in der Industriezone der Gemeinde Münchenstein und 13'250 m2 in der Gewerbezone der Gemeinde Arlesheim. Das Areal ist für den Langsam- und für den motorisierten Verkehr sehr gut erschlossen durch die Tramstationen des Tram Nr. 10 Brown Boveri, bzw. Münchenstein Dorf und den SBB Bahnhof Münchenstein. Die Autobahnausfahrt Reinach Nord T18 liegt in Sichtdistanz vom Areal entfernt. Die für eine Vollvermietung ausreichende Anzahl an Parkplätzen, einen behindertengerechten Parkplatz und diverse überdachte Veloständer stellen den Parkierbedarf sicher.
Altlasten
Das von der ECO:FACT AG im Dezember 2000 ausgearbeitete Altlastengutachten ergab weder Hinweise auf grossflächige Belastungen noch auf Risiken für Mensch und Umwelt. Die Schadstoffgehalte im Untergrund sind deutlich geringer als erwartet, die Grundwasserbelastung unbedeutend. Für die bevorstehende Umnutzung bedeutete dies allfällig belastetes Material bei Umbauten sachgerecht zu entsorgen, bei Aushubarbeiten ölhaltiges Erdreich zu bestimmen und das Grundwasser zu schützen. In den Anlagekosten wurde ein Betrag für die Altlastensanierung eingestellt.
Gesetzliche Auflagen
Die auf Arlesheimer Boden liegende Arealfläche ist in die Gewerbezone G3 eingestuft und muss bei einer Neugestaltung den geltenden Bau- und Zonenvorschriften genügen. Laut Art. 9.3 des Baugesetzes müssen 5 % der Parzellenfläche gärtnerisch gestaltete Grünfläche sein, was bei einer Parzelle von rund 13'000 m2 ca. 650 m2 ausmacht. Zudem sind pro 1'000 m2 Parzellenfläche 5 kronenbildende Bäume zu pflanzen, also insgesamt sollen 65 Bäume geplant werden. Art. 9.4 untersagt Detailverkaufsbetriebe mit intensivem Kundenverkehr.Der Arealteil auf Münchensteiner Boden ist als Industriezone J1 eigezont. Mit Ausnahme der Beschränkung auf die Gebäudehöhe von 25 m sind keine grösseren Einschränkungen vorgesehen.
Bausubstanz
Im Areal befinden sich verschiedenste Gebäude unterscheidlichsten Alters. Erste Gebäude entstanden in den Jahren 1910 - 1920, Erweiterungsphasen datieren von 1953 bis 1956 und von 1964 bis 1967. Die Speditionshalle als letztgebautes Gebäude stammt von 1974. Die vermietbare Fläche beträgt 31'250 m2. Die Gebäude waren zum Zeitpunkt des Verkaufs in generell ungepflegtem, schlechtem Zustand. Die unterschiedlichen Industriebauten bilden ein spannendes Ensemble, welches die industrielle Nutzung des Areals spiegelt. Die Umnutzung der bestehenden Gebäude bedeutet im Vergleich zum neu Bauen geringere Materialflüsse von neuem Baumaterial bis zur Entsorgung, dadurch tiefere Mietpreise und eine kleinmasstäblichere Gestaltung der Innenräume. Wenn für die vorgegebenen Räume an Fläche, Höhe, Zufahrt, Infrastruktur entsprechende MieterInnen gefunden werden können, entfällt die Hauptinvestition beim Umbau auf den nutzerspezifischen Ausbau.
Vision
Am Fusse des Dorfberges unterhablb des Dorfkerns von Münchenstein will die Kantensprung Mietangebote für Gewerbe, Kleinindustrie, Kunst und Gastronomie schaffen und damit eine maximale Anzahl an neuen Arbeitsplätzen generieren. Mit der Umnutzung soll ein lebendiges, vielfältig genutzes Areal entstehen, das gerade durch die Vielfalt Stabilität garantiert und durch die unterschiedlichen vorhandenen Gebäude begünstigt wird. Einige MieterInnen werden mit ihrem Angebot eine Art 'Magnetwirkung' auf das Areal ausstrahlen und eine regelmässige Besuchsfrequenz sicherstellen. Ein Mix aus Profit- und Nonprofitorganisationen, sprich Dienstleistung, Kleingewerbe, Handwerk, Kunst und Bildung wachsen unter dem Begriff 'gemischte Nutzung' langsam zu einem grösseren Ganzen. Alle ArealbesucherInnen werden über den für die neue Nutzung als Haupteingang A bestimmten Eingang entlang einer mittelfirstig mobilen Baumalle auf das begrünte und gepflegte Areal geleitet. Zwei ringförmig vorhandene Wege sind für FussgängerInnen/VelofahrerInnen und den minimalsten Zubringerverkehr bestimmt. Auf den diversten begrünten Inseln werden einzelne Verweiloasen mit Stühlen und Bänken gestaltet. Die Reinigungs- und Pflegearbeit der öffentlichen Flächen wird an eine Organisation vergeben, die sich im Feld Rehabilitation/Reintegration von Menschen im Arbeitsmarkt bewegt. Beim Umbau von Gebäuden und Infrastruktur (Heizung, Elektro- und Wasserversorgung) werden grösstmögliche Anstrengungen unternommen im Wissen um ein ressourcenschonendes nachhaltiges Handeln.
Organisation
Für den Aufbau an Kontakten zu bereits anwesenden Mieterinnen und zu den Standortgemeinden, bzw. den Aufbau an Wissen rund ums Areal ist es ein Muss, das Verwaltungsbüro sofort nach Vertragsabschluss mit der Eigentümerin auf dem Areal vor Ort einzurichten. Nach dem Studium der vorhandenen Mietverträge und Unterlagen zur Immobilie müssen strategische Entscheide gefällt werden über Anpassung oder Neuauflagen von Dokumenten, welche die Zielinhalte von Kantensprung mitenthalten. Sehr wichtig ist das Sichern von langjährigem Wissen, bzw. die weiterführende Zusammenarbeit mit demselben Verantwortlichen für Haustechnik und Unterhalt wie zu Alu-Zeiten, bzw. die weitere Zusammenarbeit mit denselben Betriebshandwerkern.
Umnutzungsphasen 1 - 3
Vorbereitung (Phase 1) Oktober - Dezember 2004
- Dokumentation Ist-Zustand Areal (Verträge, Dokumente, Planaufnahmen)
- Nutzungs- und Gestaltungsplan präzisieren Übernahme der Liegenschaftsverwaltung durch die neu gegründete Kantensprung Verwaltungen GmbH
- Arealinterne und -externe Kommunikationen (Startveranstaltung, Medienarbeit, Vorstellungen bei der Nachbarschaft)
- Mietzwischennutzungen akquirieren
- Sofortmassnahmen an der Liegenschaft planen und z. T. umssetzen
Erstvermietung (Phase 2) 2005 - 2008
- Arealdokumentationen erstellen, Nachholen von überfälligen Anpassungen an die Baugesetzgebung
- Nachholen von aufgelaufenem Gebäudeunterhalt und Organisation laufender Unterhalt
- Akquisa von MieterInnen
- Umbauplanungen und -ausführungen für NeumieterInnen
- Umbau Infrastrukturen Heizungs-, Elektro- und Wasserversorgung, Umgebungsgestaltung und pflanzen der mobilen Baumallee
- Mobilitätsplanung
- Festlegen der Menge an Veranstaltungen und Gastrobewilligungen hinsichtlich Sekundärlärm gegenüber der AnwohnerInnen
Konsolidierung (Phase 3) 2009 - 2011
- Verwaltungstätigkeit
- Quartierplanverfahren
- Planen und Realisieren von Neubauten (zusätzliche 10 %)
Meilensteine bei der Umnutzung
Der Ort in Umnutzung braucht einen Namen. Wir haben uns für Walzwerk entschieden nach Gesprächen mit langjährigen Gstadeinwohnern, die vom ehemaligen Press- und Walzwerk Geschichten erzählten. Ein Mieter der ersten Stunde hat seiner monatlich stattfindenden Elektro-Lounge bereits den Namen Presswerk verliehen. Also war für uns das Walzwerk noch frei...
Das Verwaltungsbüro vor Ort und ein minimales Gastroangebot- Getränk und Sitzort - bilden die offene Tür für alle Interessierten - es sind viele während der ersten zwei bis drei Jahre - die das Areal aufsuchen. Potenzielle MieterInnen, 'gwundrige' NachbarInnen, Lieferanten die ohne Wegleitungssystem ihre Lieferadresse suchen, Menschen mit Ideen für die Arealzukunft, und manche mehr. In der Startveranstaltung werden bisherige MieterInnen, BehördenvertreterInnen und das grosse Netzwerk von Kantensprung über die Umnutzung informiert. Die ab diesem Zeitpunkt vorhandene Kontaktdatenbank dient für die Organisaiton der regelässig stattfindenden Führungen durch das Areal.
Die Tore aus der Aluzeit wurden berieits Anfang 2005 entfernt - das Areal wirkt offener und ist es ab diesem Zeitpunkt während 24 Stunden. Mit der aktiven Teilnahme am Richtplanprozess von Münchenstein und etwas später von Arlesheim wurde der Kantensprung in erster Stunde ein Informations- und Kontaktforum eröffnet. Inhaltlich bereichernd und absolut zielkonsistent erwies sich die Kantensprungpraktik statt durch Inserate über kulturelle Veranstaltungen PR-Arbeit zu leisten und Aufmerksamkeit für das Projekt Walzwerk - häufig in Form von folgenden Publireportagen - zu erzeugen.
Der Verein Kultur im Walzwerk war bis Ende 2008 (Phasen 1 und 2) von der Verwaltung für die Eventorganisation beauftragt. Die Eigentümerin stellte die Halle G zu einem reduzierten Mietzins zu diesem Zweck frei. In regelmässigen Abständen wird die Arealentwicklung von einem Profifotografen dokumentiert. Das Bildmaterial kann mehrfach verwendet werden, z. B. für Beiträge in Fachzeitschriften oder zur Bestückung der Homepage www.walzwerk.ch.
Ca. 2006 (mitte Phase 2) wurde anhand des Nachfragemarktes und anhand der Lage, bzw. der raumplanerischen Spielräume die Vermietungsstrategie auf drei Säulen eingrenzbar:
- Gewerbe/Kunst
- Veranstaltungsgastronomie
- Bildung/sozial orientierte Insititutionen
Anhand der drei Argumentationslinien der Nachhaltigkeit können wir zum Walzwerk festhalten: Mit der Umnutzung der Immobilie inklusive der Frei-/Grünflächen wird das Areal mit den MieterInnen qualitativ aufgewertet. Öffentliche und teilöffentliche Nutzungen (kulturelle Angebote, gemeinwirtschaftliche UnternehmerInnenmodelle, Veranstaltungsgastronomie) erhöhen die Wertschöpfung. Und 'last but not least' wird durch einen höheren Ertragswert auch der Verkehrswert der Immobilie über den Weg einer nachhaltigen Bewirtschaftung erhöht.