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Bei allen Totalunternehmerverträgen, bei welchen das zu erstellende Werk im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht definiert wird, muss ein Verfahren bestimmt werden, gemäss welchem im Verlauf der weiteren Arbeiten der Werkpreis definiert werden kann.
Somit tritt bei all diesen besonderen Totalunternehmerverträgen anstelle eines festen oder klar definierten Preises ein Verfahren, gemäss welchem der geschuldete Preis bestimmt werden soll.
Preisarten
Wir können bei Totalunternehmerverträgen die folgenden Preisarten unterscheiden:
- Pauschalpreis
- Globalpreis
- Abrechnung aufgrund der Subunternehmerabrechnungen
- Abrechnung aufgrund der Subunternehmerabrechnungen mit einem Kostendach
- Garantie einer bestimmten Rendite
Hinweis
Die Abrechnungsart mit dem Kostendach kann gerade bei Bauobjekten, welche mit grossen Risiken behaftet sind, zu einer Risikoverteilung zwischen Unternehmer und Bauherrschaft verwendet werden, wobei es durchaus möglich ist, das Kostendach mit weiteren Elementen, insbesondere mit einer Gewinnbeteiligung zu kombinieren.
So kann man durchaus vereinbaren, dass der Unternehmer sämtliche Kosten, welche das Kostendach überschreiten, übernehmen soll, sollte allerdings das Kostendach nicht erreicht werden, die Differenz zwischen der Abrechnung und dem Kostendach aufgrund eines bestimmten Schlüssels zwischen Bauherrschaft und Unternehmung geteilt wird.
Abrechnung aufgrund der Subunternehmerabrechnungen
Achtung
Sofern der Werklohn in Form der Abrechnung aufgrund der Subunternehmerrechnungen gewählt wird, verzichtet die Bauherrschaft auf eines der wesentlichen Elemente eines jeden Totalunternehmervertrages, nämlich die Kostensicherheit.
Damit kann sich der Totalunternehmer eines seiner typischen Risiken entledigen. Dieses Risiko muss durch die Bauherrschaft im Rahmen des rechtlich Zulässigen übernommen werden. Soweit ein Bauobjekt nicht mit Risiken behaftet ist und aufgrund des Planungsstandes eine feste Kostenvoraussage möglich ist, ist von der Wahl des Verfahrens mit der Abrechnung aufgrund der Subunternehmerrechnungen abzuraten. Es gibt allerdings viele Bauvorhaben, bei denen im Zeitpunkt des Abschlusses des Totalunternehmervertrages die zu erbringende Leistung noch nicht mit genügender Klarheit definiert werden kann, oder Bauvorhaben, welche mit ganz erheblichen Risiken verbunden sind, bei welchen es aus diesem Grund empfehlenswert ist, auf diese Preisart auszuweichen. Gerade bei Umbauten mit vielen Unbekannten kann es einem Totalunternehmer oft nicht zugemutet werden, aufgrund eines Pauschal- oder Globalpreises abzurechnen.
Garantie einer bestimmten Rendite
Beim Abschluss eines Totalunternehmervertrags kann es durchaus sein, dass der Totalunternehmer mit dem Bauherrn nicht einen bestimmten Werklohn vereinbart, sondern sich der Unternehmer und die Bauherrschaft darauf einigen, das für den Bau eingesetzte Kapital müsse eine bestimmte Rendite erbringen. Diese Art der Bestimmung vom Werklohn eignet sich insbesondere bei Renditeobjekten.
Achtung
Wird dieses Verfahren gewählt, ist es unabdingbar, dass auf Seiten der Bauherrschaft erfahrene Immobilienspezialisten für die Bestimmung des zur Anwendung kommenden Renditesatzes herangezogen werden. Die primitive Formel mit der Berechnung der Rendite aufgrund des Satzes der 1. Hypothek der Kantonalbank mit einem Zuschlag von 1-1,5% kann in der heutigen Zeit nicht mehr zur Anwendung kommen. Die Renditeberechnung muss viel differenzierter erfolgen, und es muss möglich sein, aufgrund dieser Rendite das Objekt langfristig kostendeckend zu betreiben.
Wird das Verfahren mit der Garantie einer bestimmten Rendite gewählt, kann der Werkpreis oder Werklohn auf verschiedene Arten bestimmt werden.
- Entweder werden die erzielten Einnahmen zum vereinbarten Renditesatz kapitalisiert und der Totalunternehmer erhält dies als Werklohn, oder
- der Werklohn wird auf einer bestimmten Höhe fixiert und der Totalunternehmer garantiert nun, dass das eingesetzte Kapital die vereinbarte Rendite während einer Mindestlaufdauer erzielt.
Warnung
Der Abschluss solcher Verträge ist unabdingbar an die Solvenz und Zahlungsfähigkeit des Totalunternehmers gebunden.
Teuerung
Achtung
Währendem bei kleineren Einzelwerkverträgen die Teuerung insbesondere in der momentanen Situation keine Rolle spielt, ist es gerade bei grösseren Totalunternehmerverträgen unabdingbar, bezüglich der Teuerung klare Regelungen zu treffen.
Totalunternehmerverträge, die über zwei oder mehr Jahre laufen, sollten unbedingt mit Teuerungsklauseln versehen werden. Über einen solchen Zeitraum kann die Teuerungsentwicklung nicht vorausgesagt werden, und es ist aus diesem Grund empfehlenswert, dass die Teuerung mindestens teilweise von der Bauherrschaft übernommen wird.
Hinweis
Dabei sollte darauf geachtet werden, dass die Teuerungsabrechnung in einer einfachen Art erfolgen kann.
Oft wird hier eine Bindung an einen bestimmten Index, sei dies an den Index der Wohnbaukosten, sei dies an den Landesindex der Konsumentenpreise, vorgenommen. Dabei muss berücksichtigt werden, dass verschiedene Leistungen zu verschiedenen Zeitpunkten erbracht werden müssen und daher nicht alle Leistungen gleichermassen der Teuerung unterworfen sind.
Empfehlung
Trotzdem ist es hier empfehlenswert, einfache Methoden mit Durchschnittswerten aufgrund von Indexsteigerungen zu wählen, ansonsten der Aufwand zur Bestimmung der Teuerung unverhältnismässig wird.
Zahlungsplan
Während die Regelung der SIA-Norm 118 für die Zahlungen im Rahmen von einzelnen Werkverträgen durchaus genügend ist, muss für eine Totalunternehmerabwicklung ein separater Zahlungsplan entwickelt werden.
Hinweis
Dieser muss sich dem Bauvorhaben anpassen und kann nicht schematisch bestimmt werden.
Dabei ist immer zu berücksichtigen, dass der Totalunternehmer während der gesamten Bauzeit über genügende Mittel zur Befriedigung der Subunternehmer verfügen muss. Die Bauherrschaft muss allerdings sicher sein, dass die von ihr bezahlten Beträge effektiv den Subunternehmern zugutekommen und nicht die Gefahr besteht, dass bei Zahlungsschwierigkeiten durch die Totalunternehmer Bauhandwerkerpfandrechte angemeldet werden.
Bestellungsänderungen
Es ist kaum damit zu rechnen, dass bei einer Totalunternehmerabwicklung keinerlei Bestellungsänderungen vorkommen. Bei Totalunternehmerverträgen muss dafür eine spezifische, auf den Einzelfall angepasste Regelung für die Preisbestimmung bei Änderungen erarbeitet werden.
Praxis-Tipp
Eine der möglichen Lösungen besteht darin, dass bei jeder Bestellungsänderung durch den Totalunternehmer eine detaillierte Offerte vorgelegt werden muss. Leistungen der ursprünglichen Offerte, die der Totalunternehmer, bedingt durch die Änderung, nicht erbringen muss, sind in Abzug zu bringen, und Leistungen, die zusätzlich zu erbringen sind, müssen entschädigt werden.
Jedem Totalunternehmer ist als Werklohn neben der eigentlichen Entschädigung für die zusätzliche Leistung eine Entschädigung für die Planung, Koordination und für das Totalunternehmerrisiko auszurichten. Wie hoch im Detail die Entschädigung für den Totalunternehmer zu wählen ist, ist in den Vertragsverhandlungen zu definieren. Mit zu den Änderungskosten gehören selbstverständlich die zusätzlichen Planungsaufwendungen von Architekten, Ingenieuren, Spezialingenieuren usw. Auch hier ist eine einfach zu vollziehende Regelung zu finden, mit welcher die Planungskosten im Rahmen der Verrechnung der Änderungspreise abgegolten werden können.