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Untermiete
Begriff
Die Untermiete ist ein gewöhnliches Mietverhältnis zwischen dem (Haupt-) Mieter und dem Untermieter, an den die Sache weitervermietet wird.
Voraussetzungen
Die Untermiete setzt die Zustimmung des Vermieters voraus (Art. 262 Abs. 1 OR). Dieser kann die Zustimmung nur aus folgenden Gründen verweigern:
- Verweigerung der Bekanntgabe der Untermieterbedingungen
- Die Bedingungen der Untermiete missbräuchlich sind
- Dem Vermieter wesentliche Nachteile entstehen
- Der Mieter habe keine Rückkehrabsicht (vgl. BGE 4A_367/2010) bzw. eine bloss vage, die Untervermietung nicht rechtfertigende Möglichkeit, dass er die Wohnung wieder einmal selber nutzen könnte (vgl. BGE 4A_227/2011).
Weiterführende Informationen
Gemäss Urteil BGE 4A_227/2011 ist es weder im Interesse der Eigentümer noch der Mieter, wenn lange dauernde Untermietverhältnisse oder gar Ketten-Mietverträge überhandnehmen.
Rechtliche Situation
Der Vertrag besteht zwischen Mieter und Untermieter, der (Haupt-) Vermieter ist daran nicht beteiligt. Anwendbar auf das Untermietrechtsverhältnis ist das gewöhnliche Mietvertragsrecht.
Haftung
Der Mieter bzw. der Untervermieter haftet dem Vermieter für den vertragsgemässen Gebrauch der Mietsache durch den Untermieter.
Untermiet-Vertrag
Übertragung des Mietverhältnisses auf einen Dritten
Anwendungsbereich
Die Übertragung des Mietverhältnisses auf einen Dritten (Art. 263 OR) kommt nur bei der Geschäftsraum-Miete zur Anwendung.
Voraussetzungen für die Mietvertragsübertragung
Voraussetzung für die Übertragung des Mietverhältnisses durch den Mieter auf einen Dritten ist die schriftliche Zustimmung des Vermieters, die nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf. Wichtige Gründe können sein:
- Mangelnde Solvenz des Übernehmers
- Verwendung der Räume für ein ertragreicheres Geschäft
Rechtliche Situation
Der Dritte tritt anstelle des Mieters in das Mietverhältnis ein. Der Mieter haftet jedoch solidarisch neben dem Dritten bis das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz beendet werden kann.
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