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22.04.2016
Bauherrenunterstützung bei einem TU-Verhältnis.
Ausgangslage / Projektbeschrieb
Die Personalvorsorgestiftung Previs aus Wabern/BE entschied sich, direkt am Bahnhof Bern-Bümpliz Nord ein Wohn- und Gewerbehaus als Renditeobjekt zu erstellen. Realisiert werden zwei Gebäude, die unterirdisch mit einer Einstellhalle verbunden sind. lm Erdgeschoss der Gebäude befinden sich Retail- und Dienstleistungsflächen sowie Waschräume zur gemeinsamen Nutzung durch die Bewohner. In den Obergeschossen sollen insgesamt 124 Mietwohnungen und Studios realisiert werden.
Diese Überbauung soll vor allem eine Wohnalternative bieten und junge, ungebundene und flexible Menschen oder auch Wochenaufenthalter ansprechen. Der tägliche Bedarf soll durch verschiedene Dienstleister wie Coiffeur, Arzt, Wäscherei, Kita, etc. gedeckt werden.
Das Gebäude wird im MINERGIE-Standard erstellt. Das Ziel ist es, das Projekt einfach und wirtschaftlich zu realisieren und unterhaltsarm zu betreiben.
Generalunternehmer / Totalunternehmer
Eine Bauherrschaft, die sämtliche mit jeweiligen Vorhaben verbundenen prozessualen Schritte selbst beauftragt bzw. vollzieht, ist eher die Ausnahme als die Regel. Deshalb gehören bei grösseren Bauprojekten General- und Totalunternehmer und in selteneren Fällen ein Totalübernehmer (siehe unten) zur Tagesordnung. Statt mit einer Vielzahl von Vertragspartnern nur noch einen oder zwei zu haben, stellt aus Sicht des Bauherrn eine erhebliche Erleichterung dar.
Der Generalunternehmer (GU) verpflichtet sich gegenüber dem Bauherrn, ein Bauprojekt gesamthaft auszuführen. Die verschiedenen Ausführungsarbeiten überträgt der GU dann an andere Unternehmer, sogenannte Subunternehmer, und er koordiniert diese. Für die Planung des Bauprojekts zeichnet hingegen ein vom Bauherrn vorgängig beauftragter Planer. Das Koordinationsrisiko zwischen Planung und Ausführung verbleibt in dieser Konstellation somit beim Bauherrn.
Will der Bauherr sich auch vom Koordinationsrisiko zwischen Planung und Ausführung befreien, beauftragt er für die Realisierung des Projekts einen Totalunternehmer (TU). Der TU verantwortet nicht nur die Ausführung, sondern auch die Planung des Bauprojekts und erbringt meist einen Teil der Bauleistungen im eigenen Unternehmen. In TU-Konstellationen hat der Bauherr somit nur noch einen einzigen Vertragspartner, der für die richtige Planung und Ausführung des Bauwerks verantwortlich ist.
Totalübernehmer
Neben den konventionellen Organisations- und Beauftragungsarten, besteht die Möglichkeit für den Bauherrn, die ganze Verantwortung der Planung und Ausführung des Projekts – wie oben erwähnt – an ein einzelnes Unternehmen zu übertragen. Dabei besteht die Variante, einen Totalübernehmer (TÜ) für die Realisierung des Projekts zu verpflichten, der üblicherweise keine eigenen Handwerker beschäftigt, sondern für alle Teile des Auftrags Subunternehmer beauftragt. Diese Beauftragungsart wurde im vorliegenden Projekt COSMOS gewählt.
Der Totalübernehmer unterscheidet sich vom Totalunternehmer dadurch, dass er im Rahmen eines Werkvertrages die Planungs- und Ingenieurleistungen sowie alle Ausführungs- und Bauzwischen-Finanzierungsleistungen zur termingebundenen, schlüsselfertigen Erstellung eines Bauwerks übernimmt. Er erbringt jedoch keinerlei Planungs- und Ausführungsleistungen in eigenem Betrieb.
Im Projekt COSMOS wurde die Halter Entwicklungen AG als Totalübernehmer eingesetzt.
Bauherrenunterstützung
Weshalb braucht es eine Bauherrenunterstützung bei einem TÜ-Verhältnis, wenn der TÜ grundsätzlich von der Übernahme des Auftrags bis zur schlüsselfertigen Übergabe alleine die Projektverantwortung trägt?
BSB+ tritt als Bauherrenunterstützung auf, um der Bauherrschaft im Umgang mit der TÜ beratend zur Seite zu stehen. Da die Bauherrschaft über wenige Kapazitäten zur Umsetzung derartiger Projekte verfügt, ist die BHU seitens BSB+ gefragt. Sie wirkt im Wesentlichen wie folgt:
- Beratung der Bauherrschaft für alle Fragen der Organisation, Verträge, Ausstattung, technische Umsetzung etc..
- Beratung der Bauherrschaft im Bereich der Managements von Bestellungsänderungen und des Nachtragswesens
- Erstellung einer Objektbuchhaltung.
- Vorbereitung der Analyse und Bewertung von Projektrisiken und Q-Schwerpunkten auf Stufe Bauherrschaft.
- Erstellung eines vierteljährlichen Statusberichts über den aktuellen Projektstand, die Einhaltung der Projektvorgaben, Risikobeurteilung und Empfehlung allfälliger Massnahmen.
Die Bauherrenunterstützung bei einem TÜ-Verhältnis hat nur eine beratende Funktion und ist im Vergleich zu einem TU-Verhältnis quasi mit der „angezogenen Handbremse“ unterwegs. Sie führt nicht aktiv in der Projektrealisierung.
Ausblick auf Umsetzung des Projekts
Gegenwärtig (April 2016) sind beide Gebäude aufgerichtet und die Fenster eingebaut. Die Fassadenisolierung ist in Arbeit. Im Haus 4 ist die Musterwohnung fertiggestellt.
Schreiten die Bauarbeiten ohne Behinderungen voran, so darf mit einer voraussichtlichen Fertigstellung beider Gebäude auf Herbst 2016 gerechnet werden. Mit Fertigstellung beider Gebäude und den Mieterausbauten soll das Projekt COSMOS im Februar 2017 durch die Previs Vorsorge in Betrieb genommen werden.