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Kollektivanlagen und Baurecht: ein kommender Markt ?
06/11/2020
3 min
Kollektivanlagen erlebten in den letzten Jahrzehnten einen beachtlichen Erfolg, zunächst mit generalistischen und seit etwa zehn Jahren auch mit auf Nischen spezialisierten Investitionsvehikeln, die ein stärker abgegrenztes Profil aufweisen. Als Beispiele können die Neubewertung von Gewerbeimmobilien oder die Immobilienentwicklung genannt werden. Beide Segmente bieten eine höhere Wertschöpfung, sind jedoch komplexer und für einen Direktinvestor schwerer zugänglich. Gemein ist ihnen das Halten von Immobilien im vollen Eigentum.
Seit Langem schon wird das Baurecht oder selbständige und dauernde Baurecht, d. h., die Trennung des Eigentums von Grundstücken und Gebäuden für einen Zeitraum von 30 bis 100 Jahren, zur Finanzierung von Infrastruktur oder für die öffentliche Hand genutzt. Dieses Eigentumsmodell hat sich auch für Gebäude, die von Wohnungsbaugenossenschaften errichtet werden, stark entwickelt. Einige institutionelle Investoren besitzen bereits Immobilienvermögen im Baurecht oder sogar Land, für das sie Baurechte vergeben. Insgesamt bleibt jedoch das Eigentum an Immobilien oder Immobilienvermögen im Baurecht im Verhältnis zum Gesamtmarkt oder im internationalen Vergleich überschaubar.
Im Ausland ist das Halten von Immobilien im Baurecht deutlich bekannter und wird von institutionellen, öffentlichen oder privaten Investoren praktiziert. Dies schafft weitere Möglichkeiten der Investition von Vermögenswerten, die sonst nicht auf dem Markt wären.
Nach Ansicht einiger Fachleute und Institute wird sich dieser Trend noch verstärken, insbesondere mit dem Aufkommen neuer Besitzmodelle, die die Trennung von Vermögen zwischen Grundstücken und Gebäuden in ihre Strategie integrieren.
Über neue Vehikel können sich Investoren auf der Basis ihres selbständigen und dauernden Rechts am Bau von Gebäuden im Rahmen moderater Mietprogramme beteiligen. Diese Vehikel bieten ausserdem eine weitere attraktive Alternative zu Genossenschaften, die oft zu 95 % mit ausländischen Mitteln finanziert werden, und das mit dem Risiko hoher Unsicherheiten im Falle einer inversen Zinskurve.
Seit Kurzem wird das Baurechtmodell auch für bestehendes Immobilienvermögen in Privatbesitz angeboten, das die teilweise Übertragung des Eigentums ermöglicht, den Eigentümer von den Sorgen und Investitionen der Instandhaltung und Renovierung befreit und Erbschaftsfragen erleichtert. Der Investor, der Baurechtsberechtigter der bestehenden Immobilie ist, kann in die ökonomische als auch ökologische Optimierung des Gebäudes investieren und im Falle einer zentralen Lage attraktive Renditen erzielen. Er kann mit Beendigung des Baurechts oder zum Zeitpunkt der Nachfolge das volle Eigentum erwerben.
Wir erkennen hier ein sich rasch entwickelndes Marktsegment mit bestehenden Akteuren, die möglicherweise ihre Investitionsrichtlinien erweitern, oder mit neuen Akteuren, die mehr oder weniger kreative und innovative Modelle einbringen werden. Wie immer muss der Anleger bei der Wahl des Produkts auf die Professionalität und Erfahrung der Anbieter dieser Investitionen achten, ebenso wie auf ihre Arbeitsweise, ihre Leitlinien und ihre Organisation im Allgemeinen.