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Die Eltern sollen bis zum Ableben im Eigenheim wohnen können. In diesem Fall ist die Übertragung des Grundstückes ins Eigentum der Nachkommen mit gleichzeitiger Einräumung einer lebenslänglichen unentgeltlichen Nutzniessung an die Eltern oder an den überlebenden Elternteil zu prüfen.
Was ist die Nutzniessung?
Die Nutzniessung ist in Art. 745 ff. ZGB geregelt. Sie ist das Recht, gewisse Sachen zu nutzen und zu gebrauchen. Der Nutzniesser kann die Liegenschaft selber bewohnen oder auch vermieten. Die Mietzinseinnahmen gehören dem Nutzniesser. Konsequenterweise muss der Nutzniesser den Eigenmietwert respektive die eingenommenen Mietzinse als Einkommen versteuern. Der Nutzniesser ist nicht Eigentümer der Liegenschaft, er hat kein Verfügungsrecht. Das heisst, dass er das Haus weder verkaufen noch verschenken noch umbauen noch mit Hypotheken belasten kann. Dazu ist einzig der Eigentümer berechtigt. Möchten die Eltern als Nutzniesser beispielsweise bauliche Veränderungen vornehmen, haben sie die Nachkommen als Eigentümer der Liegenschaft zu fragen.
Die Nutzniessung kann nicht nur an Liegenschaften, sondern auch an Stockwerkeinheiten oder Miteigentumsanteilen, wie beispielsweise einem Garagenplatz, begründet werden. Sie kann sich auf einen bestimmten Teil eines Gebäudes oder auf einen bestimmten Teil des Grundstücks beschränken.
Welche Kosten trägt der Nutzniesser?
Der Nutzniesser trägt gemäss Gesetz die Kosten für den gewöhnlichen Unterhalt. Dazu gehören sämtliche Nebenkosten, die periodisch anfallenden Ausbesserungen sowie die laufenden Reparaturen, z.B. Unterhalt von Wegen und Leitungen. Im Weiteren hat der Nutzniesser die Hypothekarzinsen und die Versicherungsprämien zu bezahlen. All diese Kosten kann der Nutzniesser grundsätzlich von seinen Steuern abziehen.
Welche Kosten trägt der Eigentümer?
Der Eigentümer dagegen trägt die Kosten für aussergewöhnliche Reparaturen wie beispielsweise für den Ersatz der Heizung oder die Reparatur des Daches. Werden aussergewöhnliche Arbeiten notwendig, so hat der Nutzniesser den Eigentümer zu informieren. Unterlässt der Eigentümer die notwendigen Reparaturen, so darf der Nutzniesser diese auf Kosten des Eigentümers vornehmen. Der Nutzniesser hat die Kosten jedoch vorzuschiessen.
Sämtliche Regelungen betreffend Kostentragung können von den Parteien abgeändert und individuell gestaltet werden.
Wie wird die Nutzniessung vereinbart?
Es gibt grundsätzlich zwei Varianten, um die Nutzniessung an Grundstücken einzuräumen. Entweder wird das Grundstück bereits zu Lebzeiten in einem öffentlich beurkundeten Vertrag von den Eltern auf die Nachkommen übertragen. Gleichzeitig wird den Eltern die Nutzniessung am Grundstück eingeräumt. Oder die Eltern bestimmen in einem Testament oder Erbvertrag, dass der überlebende Ehegatte anstelle des Eigentums an der Liegenschaft die Nutzniessung erhält. Das Nutzniessungsrecht kann lebenslänglich oder auf bestimmte Zeit begründet werden. Es ist unvererblich und unübertragbar.
Weshalb soll die Nutzniessung eingeräumt werden?
Die lebzeitige Übertragung der Liegenschaft ins Eigentum der Nachkommen unter gleichzeitiger Einräumung der Nutzniessung der Eltern erfolgt oft, um erbrechtlichen Streitigkeiten vorzubeugen und/oder einzelne Nachkommen zu bevorzugen. Ein weiteres Motiv ist das Anliegen, eine Liegenschaft den Nachkommen zu erhalten.
Zusammenfassung
Die Nutzniessung ist ein wichtiges Instrument der Nachlassplanung. Dabei ist es zentral, die Rechte und Pflichten des Nutzniessers und des Eigentümers zu kennen und allenfalls zu konkretisieren. Die Bestimmungen sind sorgfältig auszuarbeiten, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.