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Mietrecht - einfach erklärt
Thema Untervermietung
Beispielsituation
Sie wollen für ein Jahr ins Ausland, ohne Ihren Wohnsitz aufzugeben? Eine Lösung wäre, die gesamte Wohnung befristet unterzuvermieten.
Oder Ihre familiäre Situation hat sich geändert und Sie wollen einem Bekannten ein Zimmer zur Verfügung stellen? Auch hier bietet sich die Untervermietung eines Wohnungsteils an.
1. Muss der Vermieter zustimmen?
Die Untervermietung ist anzeige- und genehmigungspflichtig. Der Vermieter kann den Untermieter oder den Untermietvertrag aber nur aus drei Gründen ablehnen:
Erstens: Sie würden Ihrem Vermieter die Konditionen des Untermietvertrages nicht bekannt geben. Am besten reicht man also eine Kopie des Untermietvertrages ein.
Zweitens: Sie würden Gewinn aus der Untervermietung erzielen. Es gibt Gerichtsurteile, wonach verschwiegene Gewinne rückwirkend bis Mietbeginn vom Hauptmieter zurückzuzahlen waren.
Bei Vermietung der gesamten Wohnung gibt man also am besten die eigenen Konditionen an den Untermieter weiter. Bei Untervermietung nur eines Zimmers kann aufgrund der Mitbenützung von Küche und Bad auf die Anzahl Personen abgestellt und die Hauptmiete entsprechend aufgeteilt werden. Für die Möblierung von Zimmern wäre ein geringer Aufschlag möglich.
Drittens: Dem Vermieter würden aus der Untervermietung wesentliche Nachteile entstehen. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn der Untermieter nicht "zumutbar" wäre: Die Untervermietung der
Wohnung an eine kinderreiche Familie in einem überwiegend von ruhegewohnten Pensionären bewohnten Mehrfamilienhaus. Denn den Ärger und die Reklamationen muss später der Vermieter ausbaden, unter
Umständen kommt es sogar zu Kündigungen anderer Mieter. Als wesentlicher Nachteil gilt auch die Untervermietung für mehr als ein Jahr oder die mehr als zweimalige Untervermietung im laufenden
Mietverhältnis.
2. Welche Rechte und Pflichten hat der Untermieter?
Auf die Untervermietung findet das Mietrecht zu 100% Anwendung. Das heisst, der Hauptmieter befindet sich in der Situation eines "Vermieters" mit allen damit verbundenen Pflichten.
So gilt die Amtliche Formularpflicht bei mietvertraglichen Leistungsänderungen oder Kündigung. Zutrittsrechte zu den untervermieteten Räumlichkeiten, Kündigungsfristen oder Mängelrechte unterscheiden sich ebenfalls nicht.
Ganz wichtig: Der Hauptmieter darf dem Untermieter keine Rechte einräumen, welche er selbst nicht hat. Beispiel: Dem Hauptmieter darf laut Mietvertrag mit einer Frist von 3 Monaten auf ein Monatsende gekündigt werden. In diesem Fall dürfte kein (unkündbarer) 1-Jahresmietvertrag mit dem Untermieter abgeschlossen werden. Der Untermietvertrag kann zwar die Befristung auf 1 Jahr enthalten, müsste aber auch vorher mit einer Frist von max. 3 Monaten kündbar sein.
Von der gesetzlichen Mindestkündigungsfrist für Wohnräume von 3 Monaten darf übrigens bei "möblierten Zimmern" nach unten abgewichen werden. Wenn Sie flexibel bleiben wollen, können Sie hier die gesetzlich minimal zulässige Kündigungsfrist von 2 Wochen auf eine einmonatige Mietdauer festlegen.
Zugrunde liegende Artikel des Schweizerischen Obligationenrechts
Art. 262 OR
1 Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten.
2 Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn:
a. der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben;
b. die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind;
c. dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen.
3 Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist. Der Vermieter kann den Untermieter unmittelbar dazu anhalten.