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In passato, le banche hanno fatto la loro attività principale con progetti di investimento delle imprese, ad esempio finanziando l’acquisto di macchinari di produzione. Dagli anni Settanta, tuttavia, il settore dei mutui è cresciuto enormemente ed è diventato un mezzo importante e necessario per le istituzioni finanziarie e i cittadini. Anche nella Svizzera ricca, l’acquisto di un immobile, di una casa, sia essa una casa, un condominio o un appartamento di vacanza, è difficilmente possibile per chiunque senza un finanziamento esterno. Questo finanziamento esterno viene fornito sotto forma di ipoteca da fornitori di mutui ipotecari come le banche, ma ora anche da assicuratori e casse pensioni.
Cos’è un mutuo?
L’erogatore del mutuo richiede all’acquirente di fornire una garanzia per il denaro fornito o il prestito per l’acquisto dell’immobile. Questo viene realizzato sotto forma di pegno sull’immobile in questione. Un’ipoteca non è quindi altro che una garanzia per la banca. In questo modo, la banca riceve una garanzia per riavere i suoi soldi. Se l’acquirente è in ritardo con i pagamenti degli interessi e degli ammortamenti, la banca può avvalersi di questa garanzia (pegno).
Come funziona un mutuo?
Quando avete trovato l’immobile dei vostri sogni, fatevi consigliare da un professionista. L’essenziale è elaborare una proposta di finanziamento e determinare i punti chiave delle condizioni di finanziamento. Queste condizioni diventano parte del contratto di prestito che viene poi firmato tra voi e l’erogatore del mutuo. Una volta firmato, sarai il proprietario dell’immobile dei tuoi sogni. Con un’ipoteca, la banca acquista la garanzia per l’immobile. L’erogatore dell’ipoteca trasferisce quindi l’importo dell’ipoteca al venditore in conformità al contratto di acquisto. Da questo momento in poi, pagate gli interessi ipotecari al vostro fornitore di mutui e riducete il vostro mutuo attraverso l’ammortamento.
Fondi propri
È necessario finanziare con fondi propri almeno il 20% del valore dell’immobile indicato nelle condizioni di finanziamento. Almeno la metà deve essere costituita da risparmi liquidi, mentre l’altra metà può essere attinta, ad esempio, dalla cassa pensioni (se si utilizza l’immobile da soli). Il restante 80% è coperto dall’ipoteca. Si prega di notare: ci possono essere differenze tra il valore dell’immobile e il prezzo di acquisto in base al contratto di acquisto. In questo caso conta sempre il valore immobiliare determinato o riconosciuto dall’erogatore dell’ipoteca.
I requisiti di adeguatezza patrimoniale variano a seconda dell’utilizzo dell’immobile. Se l’immobile è occupato dal proprietario, oltre al 20% di capitale proprio richiesto, è possibile costituire in pegno anche il capitale della cassa pensioni (2° e 3° pilastro).
Per le case di vacanza è necessario un capitale proprio maggiore, tra il 30 e il 40 per cento del valore dell’immobile. Tuttavia, il capitale della cassa pensioni non può essere utilizzato per questo tipo di immobili.
Per gli immobili da affittare valgono regole simili a quelle per uso proprio. Per gli immobili ad uso commerciale valgono le regole dell’aumento del capitale proprio, poiché l’erogatore di ipoteca finanzia solo fino al 50 per cento del valore dell’immobile.
Prestito
Il rapporto prestito/valore non mostra altro che la situazione del capitale: quale percentuale del prezzo d’acquisto è stata pagata dall’erogatore del mutuo e quanto da voi in qualità di acquirenti. Come già detto in precedenza, nel caso di immobili in cui si vive in proprio, l’erogatore di ipoteca paga fino all’80 per cento del valore dell’immobile. Esempio: il valore dell’immobile è di CHF 500’000.-. Per semplicità, in questo esempio si equipara il valore dell’immobile al prezzo d’acquisto. Il vostro contributo in capitale proprio è di CHF 100’000.-, mentre i rimanenti CHF 400’000.- vengono trasferiti dalla banca al venditore. A titolo di garanzia, la banca mette ora a disposizione del vostro immobile un’ipoteca corrispondente dell’importo di CHF 400’000.-.
Modelli di ipoteca
I modelli ipotecari più comuni sono quelli fissi e variabili.
Con le ipoteche fisse, il tasso d’interesse è fissato per una certa durata, ad esempio per cinque o dieci anni. Questo modello è adatto ai mutuatari avversi al rischio o in tempi in cui si prevede un aumento dei tassi d’interesse. Gli svantaggi delle ipoteche fisse possono verificarsi soprattutto se il tasso d’interesse di mercato scende. In questo caso si è bloccati con un finanziamento costoso. Anche in caso di risoluzione anticipata, possono essere sostenuti costi elevati, spesso nell’ordine di cinque cifre.
Le ipoteche variabili non sono necessariamente legate a condizioni specifiche. Possono essere disdette unilateralmente o di comune accordo e di solito senza svantaggi. Il modello consente una grande flessibilità, ma comporta anche grandi rischi in caso di instabilità del mercato.
Portabilità
Non tutto si completa con l’acquisto dell’immobile. Si deve tener conto delle cosiddette spese annuali. Essi consistono in pagamenti di interessi e ammortamenti, nonché in spese di manutenzione e spese accessorie e non possono ammontare a più di 1/3 del reddito annuo.
L’accessibilità economica è calcolata dividendo le spese annuali per il reddito familiare. Il risultato mostra l’ammontare dell’onere sul reddito annuo. Questo valore non può essere superiore al 33%.
Esempio: le spese annue complessive dell’immobile ammontano a CHF 30’000.- / il reddito familiare annuo di CHF 150’000.-, con un valore economico dell’immobile pari al 20 per cento. Conclusione: il reddito annuo è gravato dalle spese annuali del 20%, garantendo così l’accessibilità economica a lungo termine dell’immobile.