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Dauer des Mietvertrags
Wird ein Vertrag auf unbestimmte Dauer abgeschlossen, so kann jede Vertragspartei den Vertrag unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfrist auf den nächstmöglichen vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungstermin kündigen.
Unbefristete Mietvertragsdauer
Der Vermieter eines Einfamilienhauses wird den Mietvertrag in der Regel auf unbestimmte Dauer (evtl. mit einer Mindestdauer) abschliessen, wenn er sein Haus zwar nicht in absehbarer Zeit selbst bewohnen oder einem Kind überlassen, aus Gründen der Flexibilität dem Mieter aber trotzdem keine Mindestdauer einräumen will. Die Parteien können entweder jedes Monatsende (empfehlenswerterweise ohne den 31. Dezember) als Kündigungstermin vereinbaren oder sich für die ortsüblichen Kündigungstermine entscheiden. Ohne Vereinbarung gilt der ortsübliche Kündigungstermin. Über die Frage, was ortsüblich ist, kann die zuständige Schlichtungsbehörde (umgangssprachlich «Mietamt») Auskunft geben.
Der Abschluss unbefristeter Mietverträge stellt bei der Vermietung von Wohnungen den Normalfall dar.
Unbefristete Mietvertragsdauer mit Mindestdauer
Die Parteien können sich aus unterschiedlichen Beweggründen für einen Mietvertrag von unbestimmter Dauer entscheiden, wobei der erste mögliche Kündigungstermin vertraglich um eine bestimmte Dauer hinausgeschoben wird (Formulierung «jedoch frühestens auf ....»).
Beispiel
Vermieter Meier hat einen Sohn, der nach Abschluss des Studiums in das Elternhaus einziehen will. Herr Meier weiss jedoch, dass dies frühestens in drei Jahren der Fall sein wird, weil das Studium des Sohnes noch mindestens drei Jahre dauert.
Herr Meier entscheidet sich daher gegen einen Mietvertrag, der nach einer Dauer von drei Jahren automatisch (d.h. ohne Kündigung) endet. Er sucht vielmehr einen Mieter, der allenfalls auch an einem längerfristigen Mietverhältnis interessiert ist, falls sich der Studienabschluss des Sohnes verzögern sollte.
Herr Meier räumt dem Mieter eine Mindestvertragsdauer (Aufschub des ersten Kündigungstermins) von drei Jahren ein. Das Mietverhältnis kann während dieser Zeit nicht ordentlich gekündigt werden. Will eine Partei das Mietverhältnis auf Ende der Mindestdauer beendigen, so muss sie - im Gegensatz zum befristeten Mietverhältnis - unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen. Unterbleibt eine Kündigung, läuft das Mietverhältnis auch nach Ablauf der Mindestdauer auf unbestimmte Zeit weiter.
Befristete Mietvertragsdauer
Will der Vermieter sein Mietobjekt nur für eine zum vornherein begrenzte Zeit vermieten, wird er sinnvollerweise den Mietvertrag nur für diese bestimmte Zeit abschliessen.
Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Vermieter sein Haus oder seine Wohnung im Anschluss an die in fünf Jahren nach Vertragsabschluss anstehende Pensionierung wieder selbst bewohnen will. Der Vertrag ist dann unkündbar und endigt ohne weiteres an dem von den Parteien vereinbarten Termin. Ein derartiges Mietverhältnis bedarf zu seiner Beendigung also keiner Kündigung, was zur Folge hat, dass ein Kündigungsanfechtungsverfahren im Sinne von Art. 271 f. OR ausgeschlossen ist. Dem Mieter steht somit nur die Möglichkeit offen, eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu verlangen.
Wird das befristete Mietverhältnis ohne Reaktion der Beteiligten nach Ablauf der Vertragsdauer weitergeführt, kann aus dem befristeten Mietverhältnis ein unbefristetes werden.
Empfehlung: Der Vermieter sollte im Hinblick auf ein mögliches Erstreckungsverfahren einen allfälligen Grund für die Befristung des Mietverhältnisses im Mietvertrag ausdrücklich anführen.
Mietvertragsdauer und Optionsrecht
Der Vermieter kann dem Mieter beim Abschluss (in der Regel befristeter) Mietverträge eine Option einräumen. Die Option ermächtigt den Mieter, das Mietverhältnis um eine weitere im Mietvertrag festzulegende Anzahl Jahre zu verlängern. Im Mietvertrag sollte festgelegt werden, bis zu welchem Zeitpunkt der Mieter die Option ausüben kann. Ohne vertragliche Regelung ist davon auszugehen, dass der Mieter das Optionsrecht bis zum letzten Tag des ursprünglich abgeschlossenen Mietvertrages ausüben kann.
Der Entscheid über die Ausübung der Option steht allein dem Mieter zu. Der Vermieter hat somit keine rechtliche Handhabe, den Mieter zur Ausübung der Option bzw. zum Verzicht darauf zu zwingen. Fehlt eine Vereinbarung, der Mietzins werde im Falle der Optionsausübung neu vereinbart, gilt für die Dauer der Option der bisherige Mietzins weiter (echte Option). Haben die Parteien im Mietvertrag vereinbart, die Mietzinsen neu festzulegen (z.B. an die Orts- und Quartierüblichkeit) spricht man von einer unechten Option. Insbesondere in Zusammenhang mit indexierten Mietverträgen sind die Verträge diesbezüglich klar zu formulieren.
Mietvertragsdauer und Mietzins
Der Mietzins eines Mietverhältnisses über Wohn- und Geschäftsräume kann indexiert werden (Anpassung an den Landesindex der Konsumentenpreise zu 100 %), vorausgesetzt, die Laufzeit beträgt mindestens fünf Jahre. Die Indexierung setzt eine entsprechende Vereinbarung der Parteien aus. In der Regel halten die Allgemeinen Vertragsbestimmungen der Formularverträge fest, dass der Mietzins als indexiert gilt, sobald im Mietvertrag eine feste Vertragsdauer von fünf und mehr Jahren vereinbart wurde. Der Vermieter muss sich somit nicht mehr darum kümmern.
Mietverträge mit einer festen Vertragsdauer von mindestens drei Jahren können eine Staffelung des Mietzinses vorsehen, wobei allerdings die zukünftigen Mietzinserhöhungen - maximal eine pro Jahr - bereits bei Vertragsabschluss in Frankenbeträgen festgelegt werden müssen. Andere Mietzinserhöhungen sind während der festen Vertragsdauer grundsätzlich ausgeschlossen. Davon ausgenommen sind Mietzinserhöhungen aufgrund wertvermehrender Investitionen (Mehrleistungen des Vermieters), sofern dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden ist.
Bei einem Vertrag auf unbestimmte Dauer kann der Vermieter dem Mieter unter Beachtung der Kündigungsfrist und einer zusätzlichen 10-tägigen Mitteilungsfrist auf jeden Kündigungstermin hin Mietzinsanpassungen mitteilen. Es wird sich dabei in der Regel um Mietzinsanpassungen aufgrund der relativen Methode handeln (Referenzzinsveränderungen, allgemeine Kostensteigerungen, Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals, Mehrleistungen des Vermieters. Mietzinserhöhungen aufgrund der absoluten Methode (Nettorendite, kostendeckende Bruttorendite, Orts- und Quartierüblichkeit) sind im laufenden Mietverhältnis wegen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung fast nur zulässig, wenn bei Vertragsabschluss ein entsprechender Vorbehalt in Franken oder Prozenten des Mietzinses angebracht wurde.
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ImagePoint (Dirk Beumer) Artikel drucken