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Pour les couples en concubinage, certaines questions essentielles devraient être réglées avant l’acquisition d’un logement en propriété commun. En font notamment partie la protection financière et juridique adéquate du ou de la partenaire. L’instrument idéal à cet effet est le contrat de concubinage.
En Suisse, le logement est généralement acquis à deux, par un couple marié, un partenariat enregistré ou un couple en concubinage. Contracter conjointement un prêt hypothécaire en tant que couple signifie que chacun répond solidairement des obligations découlant du contrat hypothécaire. D’un autre côté, le fait d’acquérir ensemble le bien immobilier présente l’avantage que les revenus réguliers des deux partenaires sont pris en compte pour apprécier la capacité financière du prêt hypothécaire.
Pour les concubins, le financement d’un logement en propriété est soumis aux mêmes règles que pour les couples mariés ou les partenariats enregistrés. Ainsi, au moins 20% de fonds propres sont exigés. Et au moins 10% doivent être des fonds propres qui ne proviennent pas de la prévoyance professionnelle. Autre condition: le couple doit respecter ensemble les règles de capacité financière usuelles. Cela signifie que les frais de financement théoriques d’un logement en propriété (calculés à 4,5% à la Banque Migros), majorés des amortissements et des frais annexes, ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut. Pour le calcul de la capacité financière, tous les revenus durables du couple en concubinage sont pris en considération.
Trois variantes de propriété au choix
Lorsqu’un couple acquiert un logement en propriété, trois variantes de propriété sont envisageables:
- la propriété individuelle – dans cette forme de propriété, l’un des deux partenaires est inscrit au registre foncier en tant que propriétaire. Le propriétaire individuel peut librement disposer du bien immobilier;
- la copropriété – contrairement à la propriété individuelle, la copropriété constitue une variante «en partenariat». Dans le cadre de la copropriété, chaque partenaire peut librement disposer de sa part; en théorie, une part de copropriété peut même être vendue. Les parts des partenaires sont inscrites séparément au registre foncier, généralement avec un rapport de 50/50. D’autres répartitions, comme un rapport d’un quart à trois quarts, sont également envisageables. Cela pourrait par exemple s’avérer judicieux si l’un des partenaires apportait 150 000 francs et l’autre 50 000 francs de fonds propres. La copropriété est la seule forme de propriété possible pour les couples en concubinage qui souhaitent acquérir un logement en propriété avec un versement anticipé d’avoirs de pension ou du pilier 3a. Le registre foncier doit en effet indiquer clairement quelle partie a été financée avec des avoirs de prévoyance;
- la propriété commune – dans cette variante, les deux concubins sont inscrits au registre foncier en tant que propriétaires égaux. Comme le nom l’indique, les «propriétaires communs» sont étroitement liés les uns aux autres, le bien immobilier leur appartient à parts égales, même si l’un des partenaires a apporté plus de fonds propres que l’autre.
«La copropriété est de loin la variante la plus prisée.»
Les bases juridiques, mais aussi les avantages et les inconvénients des trois variantes sont complexes. «Nous recommandons à chaque couple en concubinage de discuter au préalable de la forme de propriété souhaitée avec un notaire, une fiduciaire ou un juriste», souligne Giuliana De Rinaldis, membre de la Direction générale et cheffe du secteur Commercialisation chez CSL Immobilien AG, une entreprise partenaire de la Banque Migros.
Prenons l’exemple de la propriété commune: avec un cadre contractuel (contrat de société), elle peut être aménagée de différentes manières. La forme du «propriétaire commun en vertu d’une société simple» est tout à fait intéressante pour un couple de concubins: si l’un des partenaires décède, les héritiers du défunt n’auraient pas droit au logement, mais seulement à une indemnité financière. L’inconvénient est qu’il faut rédiger un contrat de société. L’exigence de cette formalité juridique peut expliquer pourquoi la variante de la propriété commune n’est pas très répandue.
«Dans la quasi-totalité des cas, les couples optent pour la copropriété», indique Giuliana De Rinaldis. Selon elle, la variante de la propriété individuelle, par exemple si l’ensemble des fonds propres provient d’un partenaire, est rarement choisie.
Gros plan sur la protection financière
Au-delà de l’aménagement de la propriété, il est important, dans la pratique, que les concubins abordent certaines questions juridiques et financières. «Nous recommandons aux couples d’y réfléchir de manière approfondie, de se faire conseiller le cas échéant et de régler les points essentiels dans un contrat de concubinage», souligne Giuliana De Rinaldis. À cet égard, il convient de rappeler que le code civil (CC) contient de nombreuses dispositions relatives au mariage; en revanche, pour la vie en concubinage, la loi ne prévoit quasiment aucun cadre. Ainsi, le couple non marié peut régler librement les droits et obligations mutuels. Dans le cas, précisément, de l’acquisition commune d’un appartement ou d’une maison, il est particulièrement important de s’accorder sur les règles du jeu.
Que doit régir un contrat de concubinage?
En ce qui concerne le logement en propriété, le contrat de concubinage doit avant tout de régler les points suivants:
- les coûts – les coûts du logement en propriété se composent principalement de l’entretien, des charges, des rénovations ainsi que des intérêts et des amortissements du prêt hypothécaire. Les concubins doivent s’accorder sur une clé de répartition des coûts spécifique, par exemple sur la prise en charge à parts égales des coûts. Selon les cas, la clé dépend également des revenus de chacun et des possibilités financières des deux partenaires;
- la propriété – si le couple acquiert conjointement un logement en propriété, la forme de propriété choisie, les quotes-parts et droits de vote correspondants des deux partenaires doivent être consignés par écrit. Il est également recommandé de documenter l’apport des fonds propres au moment de l’achat;
- la séparation – un contrat de concubinage prévoit généralement certaines dispositions en cas de séparation ultérieure. Il est particulièrement important de savoir qui peut, dans quelles conditions, reprendre le logement en propriété et continuer à l’utiliser;
- succession et décès – comme le concubinage n’est pas régi par le droit successoral légal, le couple devrait établir à la fois un contrat de concubinage et un testament. Le testament régit les parts successorales respectives (en tenant compte des éventuelles parts légales d’autres héritiers, par exemple des enfants d’un concubin ou de ses parents). D’autres stipulations relatives aux héritiers peuvent être fixées par un pacte successoral séparé.
La protection juridique du ou de la partenaire est particulièrement importante en cas de décès. En effet, sans une réglementation spécifique, la part de copropriété du partenaire décédé est, par exemple, transférée aux héritiers légaux, qui, dans la pratique, sont souvent les enfants du défunt. «Lors de consultations, nous attirons également l’attention sur les autres possibilités de couverture», explique Giuliana De Rinaldis. L’on pourrait, par exemple, envisager que les concubins s’accordent mutuellement un droit d’habitation sur le bien immobilier.
Protection financière pour les concubins
Il est également conseillé aux couples en concubinage de réfléchir à leur protection financière. Que se passerait-il si un partenaire devenait incapable de travailler, par exemple à la suite d’un accident ou en raison d’une invalidité? De nombreux couples n’ont pas connaissance du fait que l’assurance accidents professionnelle couvre certes l’incapacité de gain après un accident. Cependant, d’autres cas, tels que l’incapacité de travail pour cause de maladie, sont statistiquement plus fréquents, mais sont de facto moins bien assurés. Les prestations de la caisse de pension en cas de décès revêtent également une importance particulière. Les concubins ne sont certes pas systématiquement exclus des prestations. Mais selon les cas, ils dépendent des règlements de la caisse de pension concernée. Ainsi, dans le cadre de l’analyse de la prévoyance, il convient de déterminer si et dans quelles circonstances la caisse de pension verserait des prestations. Des conseils professionnels en matière de prestations de prévoyance sont proposés par des experts en planification financière tels que ceux de Banque Migros.
Check-list Concubinage
Coûts: il est absolument recommandé de tenir une comptabilité de l’ensemble des coûts et des investissements. Il s’agit notamment des contributions financières pour l’entretien et la rénovation, mais aussi des intérêts et des amortissements hypothécaires. Les concubins devraient conserver les justificatifs correspondants à long terme. En effet, ce n’est que sur la base de tels documents et pièces justificatives qu’il sera possible, dans la mesure du nécessaire, de procéder à une répartition des parts en fonction de qui aura contribué à la plus-value ou à la préservation du bien et pour quel montant. Si les concubins ne tiennent pas eux-mêmes une comptabilité à ce sujet, se sont tout simplement les quotes-parts inscrites au registre foncier qui s’appliquent.
Analyse de la prévoyance: selon la loi, les partenaires en concubinage ne bénéficient souvent pas du tout, ou seulement dans certaines conditions, de l’assurance-accidents, de l’AVS et de la caisse de pension. Afin de combler d’éventuelles lacunes de prévoyance en cas d’accident, d’invalidité ou de décès, il convient de se faire conseiller par des spécialistes en la matière, p. ex. par des experts en planification financière comme ceux de Banque Migros.
Propriété et quote-part: en principe, un couple doit opter pour l’une des trois formes de propriété, à savoir la propriété individuelle, la copropriété ou la propriété commune. La plupart des couples conviennent d’une solution basée sur le partenariat, selon le principe de la copropriété avec une quote-part respective de 50% de la propriété commune. La question de savoir s’il est plus judicieux d’appliquer des quotes-parts différentes dépend des circonstances concrètes.
– Quel part de fonds propres chacun peut-il apporter?
– Qui sera en mesure de contribuer aux coûts de fonctionnement et à hauteur de quel montant?
– Quelles seraient les conséquences fiscales (les intérêts hypothécaires peuvent être déduits du revenu)?
Contrat: un contrat écrit n’est pas obligatoire, mais il peut prévenir les conflits concernant les contributions aux frais, les biens ou en cas de séparation.
Temps: un contrat de concubinage doit généralement être conçu individuellement. Pour ce faire, le couple devrait prévoir suffisamment de temps avant l’achat. Pour que le contrat de concubinage soit formulé correctement sur le plan juridique, il faut souvent faire appel à un juriste ou à un notaire. La Banque Migros se tient à votre disposition pour vous conseiller.
Décès: quelles dispositions financières faut-il prendre en cas de décès? Dans ce contexte, il importe notamment de disposer d’un testament ou d’un pacte successoral et d’une assurance risque. Cette dernière verse un montant suffisant en cas de décès d’un partenaire, p. ex. pour réduire sensiblement le prêt hypothécaire. Pour l’essentiel, il s’agit de maintenir la viabilité financière du logement en propriété.