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Jurisprudences récentes
• Température excessive dans les locaux • Priorité des intérêts du bailleur dès l’obtention de l’autorisation de construire.
1) Température excessive dans les locaux
Dans le cas traité par le Tribunal fédéral dans un arrêt du 25 avril 2017 (arrêt du Tribunal fédéral 4A_581/2016), un contrat de bail portant sur un appartement de 4 pièces à Genève a été conclu entre deux parties. Quatre ans après leur emménagement, les locataires ont mis en demeure la bailleresse de remédier à certains défauts, dont la chaleur excessive dans les locaux nécessitant la pose de stores ou de toiles de tente. Les locataires ont introduit une requête en exécution de travaux et en réduction de loyer en raison des défauts. Sur appel, la Chambre des baux et loyers a condamné la bailleresse à installer des stores ou des tentes à l’extérieur (devant le salon de l’appartement) et a accordé aux locataires une baisse de loyer de 7,5 % depuis la conclusion du bail jusqu’à l’installation des stores ou toiles de tente précités. La bailleresse forme un recours en matière civile contre cet arrêt.
Il sied de préciser que le contrat de bail prévoyait la possibilité pour les locataires d’installer des stores ou toiles de tente dans leur appartement à leurs frais et que les locataires ont accepté l’appartement en l’état lors de leur emménagement.
Le Tribunal fédéral rappelle qu’il y a défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu’elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu.
Le Tribunal fédéral a repris les principes retenus par la Cour de Justice genevoise en ce qui concerne les températures admissibles dans un appartement.
Ainsi, il a été retenu que les locataires pouvaient s’attendre à une température dans la norme, entre 20°C et 21°C pour un appartement, et entre 19°C et 20°C pour un appartement Minergie. Dans le cas présent, des températures oscillant entre 23°C et 25°C ont été mesurées. Une chaleur excessive de 3°C à 5°C a dès lors été retenue par rapport aux normes admissibles.
Selon la Cour de Justice et le Tribunal fédéral, cette chaleur excessive restreint l’usage de l’appartement par rapport à celui auquel les locataires pouvaient s’attendre et est donc constitutive d’un défaut. L’installation de stores ou de toiles de tente permettrait de remédier à ce défaut.
En outre, l’article du bail prévoyant que l’installation de stores ou de toiles de tente était à la charge des locataires a été déclaré nul par le Tribunal fédéral, car cela aurait pour effet de reporter sur les locataires l’obligation de la bailleresse de délivrer une chose dans un état approprié.
Le Tribunal fédéral a confirmé le jugement de la Cour de Justice. La bailleresse a ainsi été condamnée à installer des stores ou toiles de tente et à accorder une baisse de loyer de 7,5 %.
2) Priorité des intérêts du bailleur dès l’obtention de l’autorisation de construire
Dans le cas traité par le Tribunal fédéral dans un arrêt du 23 mai 2017 (arrêt du Tribunal fédéral 4A_58/2017), un nouveau propriétaire a acquis un immeuble dans lequel un locataire exploitait un garage automobile. Avant cette acquisition, un projet de reconstruction complète était à l’étude. Le nouveau propriétaire a résilié le contrat de bail du locataire de manière anticipée en invoquant son besoin propre et urgent. Le congé était motivé par les importants travaux de démolition et de construction qui allaient être effectués.
Le congé a été contesté par le locataire et le Tribunal des baux vaudois a déclaré la résiliation inefficace. Suite à un appel par-devant la Cour d’appel vaudoise et un recours par-devant le Tribunal fédéral, ce dernier a considéré que la résiliation était valable et a renvoyé la cause à l’instance inférieure pour qu’elle se prononce sur la durée de la prolongation de bail.
Lors de cette procédure, il s’est avéré que le propriétaire était au bénéfice d’une autorisation de construire définitive et exécutoire. Dans un nouvel arrêt, la Cour d’appel vaudoise a accordé une prolongation de bail de quatre ans échéant le 31 mars 2018.
Le propriétaire forme un recours en matière civile contre cette décision par-devant le Tribunal fédéral.
Le Tribunal fédéral a jugé que le besoin propre et urgent du nouveau propriétaire fait obstacle à l’annulation du congé, mais n’exclut pas en soi la prolongation de bail. L’urgence du besoin de l’acquéreur doit être prise en considération pour statuer tant sur le principe que sur la durée de la prolongation. Le besoin du nouveau propriétaire ne prime celui du locataire que lorsque celui-là est autorisé par décision administrative à commencer les travaux, mais pas avant. Cela signifie que le besoin propre et urgent du nouveau propriétaire a la priorité sur l’intérêt du locataire dès que le projet a été autorisé par décision administrative.
Ainsi, dans le cas présent, le Tribunal fédéral a relevé que la Cour d’appel vaudoise devait tenir compte de l’état du projet de démolition/reconstruction, autrement dit de l’avancement de la procédure d’autorisation administrative, pour statuer sur la question du principe et de la durée de la prolongation du bail.
Dès lors, eu égard au fait que le propriétaire est au bénéfice d’une autorisation de construire définitive et exécutoire, il ne se justifie pas d’accorder de prolongation de bail dans le cas présent.