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Geschäftsnummer: SB.2006.00055 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 06.12.2006 Spruchkörper: 2. Abteilung/2. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Steuerrecht Betreff: Handänderungssteuer Behandlung latenter Steuern bei Verkauf einer Immobiliengesellschaft Beim Verkauf der Aktienmehrheit an einer Immobiliengesellschaft und damit bei einer wirtschaftlichen Handänderung verbleiben die stillen Reserven auf den Grundstücken weiterhin in der Gesellschaft verhaftet und kommen erst bei einer weiteren (diesfalls zivilrechtlichen) Handänderung als wieder eingebrachte Abschreibungen zur Besteuerung. Die steuermindernd geltend gemachten latenten Steuern auf den stillen Reserven mindern damit einzig den Wertes des Kaufpreises der veräusserten Aktien und nicht den Übernahmewert der Grundstücke. Sie sind demzufolge bei der Berechnung der Handänderungssteuer nicht zum Abzug zuzulassen. Abweisung. Geschäftsnummer: SB.2006.00055 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 06.12.2006 Spruchkörper: 2. Abteilung/2. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Steuerrecht Betreff: Handänderungssteuer Behandlung latenter Steuern bei Verkauf einer Immobiliengesellschaft Beim Verkauf der Aktienmehrheit an einer Immobiliengesellschaft und damit bei einer wirtschaftlichen Handänderung verbleiben die stillen Reserven auf den Grundstücken weiterhin in der Gesellschaft verhaftet und kommen erst bei einer weiteren (diesfalls zivilrechtlichen) Handänderung als wieder eingebrachte Abschreibungen zur Besteuerung. Die steuermindernd geltend gemachten latenten Steuern auf den stillen Reserven mindern damit einzig den Wertes des Kaufpreises der veräusserten Aktien und nicht den Übernahmewert der Grundstücke. Sie sind demzufolge bei der Berechnung der Handänderungssteuer nicht zum Abzug zuzulassen. Abweisung. Stichworte: AKTIENVERKAUF HANDÄNDERUNGSSTEUER HOLDINGGESELLSCHAFT IMMOBILIENGESELLSCHAFT LATENTE STEUERN STILLE RESERVEN WIRTSCHAFTLICHE HANDÄNDERUNG Rechtsnormen: § 227 Abs. II lit. a StG § 230 StG Publikationen: RB 2006 Nr. 102 Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Stichworte: AKTIENVERKAUF HANDÄNDERUNGSSTEUER HOLDINGGESELLSCHAFT IMMOBILIENGESELLSCHAFT LATENTE STEUERN STILLE RESERVEN WIRTSCHAFTLICHE HANDÄNDERUNG AKTIENVERKAUF HANDÄNDERUNGSSTEUER HOLDINGGESELLSCHAFT IMMOBILIENGESELLSCHAFT LATENTE STEUERN STILLE RESERVEN WIRTSCHAFTLICHE HANDÄNDERUNG Rechtsnormen: § 227 Abs. II lit. a StG § 230 StG § 227 Abs. II lit. a StG § 230 StG Publikationen: RB 2006 Nr. 102 RB 2006 Nr. 102 Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 2. Abteilung SB.2006.00055 Entscheid der 2. Kammer vom 6. Dezember 2006 Mitwirkend: Verwaltungsrichter Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Leana Isler, Ersatzrichter Michael Beusch, Gerichtssekretärin Bettina Bärtschi. In Sachen 1. A, 2. B, 3. C, 4. D, 5. E, 6. F, alle vertreten durch G AG, Beschwerdeführer, gegen Stadt J, vertreten durch den Finanzausschuss der Stadt K, Beschwerdegegnerin, betreffend Handänderungssteuer, hat sich ergeben: I. Am 13. Januar 2004 verkauften A, B und C sämtliche 2'100 Namenaktien der H AG zum Preis von Fr. … an F, D und E. Die H AG ist die Muttergesellschaft der I AG, zu deren Aktiva unter anderem die in J gelegenen Baulandgrundstücke Kat.- Nrn. 01 mit … m 2 und 02 mit … m 2 gehören. Dem Kaufpreis für die Aktien der H AG lagen die Marktwerte sämtlicher Liegenschaften der I AG zugrunde. Infolge dieser wirtschaftlichen Handänderungen verfügte der Finanzausschuss der Stadt J am 20. Oktober 2005 eine Handänderungssteuer von Fr...., welche er je zur Hälfte den Verkäufern und Erwerbern auferlegte. Zur Bestimmung des massgeblichen Erlöses rechnete er neben dem Fremdkapital auch eine latente Steuerlast auf den Immobilien von Fr. … zum Aktienkaufpreis hinzu und setzte den Erlös auf insgesamt Fr. … fest. Die dagegen erhobene Einsprache vom 22. November 2005, wonach beantragt wurde, die latenten Steuern ausser Acht zu lassen und den massgebenden Erlös auf Fr. … festzusetzen, wies der Finanzausschuss der Stadt J mit Entscheid vom 23. Februar 2006 ab. II. Die Steuerrekurskommission III wies den hiergegen gerichteten Rekurs mit Entscheid vom 26. Juli 2006 ebenfalls ab. III. Mit Beschwerde vom 5. September 2006 liessen A, B und C sowie F, D und E dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei der Rekursentscheid vom 26. Juli 2006 betreffend Handänderungssteuer der Stadt J aufzuheben. Es sei die Steuergrundlage für die Handänderungssteuer neu zu berechnen und auf Fr. … zu reduzieren. Im Weiteren verlangten sie sinngemäss die Zusprechung einer Parteientschädigung. Sowohl die Steuerrekurskommission III als auch der Finanzausschuss der Stadt J schlossen auf Abweisung der Beschwerde. Letzterer beantragte ebenfalls die Zusprechung einer Parteientschädigung. Die Kammer zieht in Erwägung: 1. 1.1 Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. 1.2 Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch. 2. 2.1 Die Handänderungssteuer wird nach § 227 Abs. 1 StG (aufgehoben durch Steuergesetz vom 30. November 2003) bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen, die noch vor dem 1. Januar 2005 stattfanden, erhoben. Diesen zivilrechtlichen Handänderungen, die sich durch die rechtliche Übertragung des Eigentums charakterisieren, sind kraft § 227 Abs. 2 lit. a StG die wirtschaftlichen Handänderungen gleichgestellt, d.h. jene Rechtsgeschäfte, die bezüglich der Verfügungsgewalt über Grundstücke tatsächlich und wirt­schaftlich wie Handänderungen wirken. Das Grundstückgewinnsteuerrecht geht seinerseits in § 216 Abs. 1 und 2 StG von einem identischen Handänderungsbegriff aus. Eine wirtschaftliche Handänderung liegt unter anderem dann vor, wenn die Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft veräussert und damit die Beherrschung der Gesellschaft einem Dritten übertragen wird (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten Züricher Steuergesetz, 2. A., Zürich 2006, § 216 N. 93 ff., mit Hinweisen). Nach der Rechtsprechung zeichnet sich eine Gesell­schaft dadurch als Immobiliengesellschaft aus, dass sie auf­grund ihres tatsächlichen Verhaltens oder nach den Statuten aus­schliesslich oder überwiegend die Nutzbar­machung der Wert­steigerung ihres Grundbesitzes oder dessen Verwendung als sichere oder nutzbringende Kapitalanlage bezweckt, wobei dies durch Veräusserung, Vermietung, Verpachtung oder Überbauung geschehen kann (RB 1998 Nr. 154; RB 1992 Nr. 50; RB 1989 Nr. 21 = StE 1990 B 24.4 Nr. 18; RB 1964 Nr. 70; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 216 N. 95). Holdinggesellschaften, deren Aktiven aus der Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft bestehen, gelten ebenfalls als Immobiliengesellschaft, da ihre Aktiven wirtschaftlich betrachtet unmittelbar die im Eigentum der Gesellschaft stehenden Beteiligungen repräsentieren. Die Handänderungssteuer wird demnach nicht nur bei der Übertragung von reinen Immobiliengesellschaften ausgelöst, sondern auch bei der Veräusserung von Aktien einer Holdinggesellschaft, deren Aktiven aus Grundstücken und Beteiligungen an Immobiliengesellschaften bestehen (BGE 103 Ia 159 = StR 1978, 287). 2.2 Gemäss § 230 StG wird die Handänderungssteuer vom Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers erhoben. Bei einer wirtschaftlichen Handänderung infolge Übertragung einer Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft darf der nominelle Aktienpreis nicht den steuerlich massgebenden Handänderungspreisen gleichgesetzt werden. Während der steuerlich anzurechnende Kaufpreis bei einer zivilrechtlichen Handänderung den Wert des Grundstücks widerspiegelt und die zu seiner Tilgung übernommenen Grundpfandschulden bereits einschliesst, drückt der nominelle Aktienkaufpreis bei einer wirtschaftlichen Handänderung nur den Nettowert (Aktiven abzüglich Passiven) der Gesellschaftsbeteiligung aus, so dass der steuerlich massgebende Gesamtpreis für die liegenschaftlichen Werte unter Hinzurechnung der übernommenen Schulden bestimmt werden muss. Ferner sind davon die nicht liegenschaftlichen Werte abzurechnen (RB 1976 Nr. 83; Urs Schüpfer/Philipp Betschart, Kauf und Verkauf von Immobiliengesellschaften – Ausgewählte Steueraspekte, Der Schweizer Treuhänder Nr. 5/2005, S. 399). Nicht zu den zu übernehmenden Passiven gehören Wertberichtigungen und Rückstellungen, die direkt mit dem Grundstück zusammenhängen, wie auch das Gesellschaftskapital (Richner/Frei/ Kaufmann/Meuter, § 220 N. 7). 3. Im vorliegenden Fall ist einzig umstritten, ob für die Bestimmung des Kaufpreises der Immobilien der Betrag von Fr. … für latente Steuern (Staats- und Gemeindesteuern geschätzt Fr. …, Bundessteuern geschätzt Fr. … sowie bilanzierte Rückstellungen von Fr. …) in Abzug gebracht werden kann. Die Beschwerdeführer haben die streitbetroffenen Liegenschaften mit einem Verkehrswert von insgesamt Fr. … bewertet und den Buchwert in der massgebenden konsolidierten Bilanz per 31. Dezember 2003 auf diesen Betrag aufgewertet. Dieser unbestritten gebliebene Wert spiegelt den Marktwert der Liegenschaften wider und bildet die Steuerbemessungsgrundlage für die Erhebung der Handänderungssteuer. Diese besteuert als indirekte Steuer allein den Rechtsverkehr als solchen, den es durch die Handänderung an einem Grundstück für verwirklicht erklärt (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, VB zu §§ 227-233 N. 1; § 227 N. 2). Der für die Bestimmung der Handänderungssteuer massgebende Kaufpreis ist damit derjenige Wert der Grundstücke, der ihnen bei der vorliegenden Handänderung zugerechnet wird. Beim Verkauf der Aktienmehrheit an einer Immobiliengesellschaft und damit bei einer wirtschaftlichen Handänderung verbleiben die stillen Reserven auf den Grundstücken weiterhin in der Gesellschaft verhaftet und kommen erst bei einer weiteren (diesfalls zivilrechtlichen) Handänderung als wieder eingebrachte Abschreibungen zur Besteuerung (§ 64 Abs. 3 StG). Die steuermindernd geltend gemachten latenten Steuern auf den stillen Reserven betreffen demnach nicht die vorliegend zu beurteilende Handänderung, sondern eine zukünftige ungewisse zivilrechtliche Handänderung der streitbetroffenen Liegenschaften. Die latenten Steuern auf den bisher unversteuert gebliebenen Mehrwerten mindern damit einzig den Wert des Kaufpreises der veräusserten Aktien und nicht den Übernahmewert der Grundstücke. Demgegenüber trägt eine Sanierungsrückstellung einer bereits eingetretenen Wertminderung eines Grundstücks, welche durch unterlassene Unterhaltsarbeiten entstanden ist, Rechnung und wird mit der wirtschaftlichen Handänderung auf den Erwerber übertragen. Im Weiteren kommt es entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer vorliegend nicht darauf an, ob andere Fälle, bei denen die latenten Steuern, welche zu einer Reduktion des Aktienkaufpreises geführt haben, nicht ausgewiesen wurden, allenfalls zu einem anderen Resultat geführt haben. Die Beschwerdeführer können daraus für sich keinen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht ableiten, da sie nicht nachweisen, dass in konkreten und rechtlich gleich liegenden Fällen anders entschieden wurde. Schliesslich nimmt die Handänderungssteuer als reine Objektsteuer keine Rücksicht auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen, weshalb es auch unerheblich ist, ob die Gesellschaft bei einer weiteren, zivilrechtlichen Handänderung infolge der Diskontierung einen Verlust oder allenfalls einen Gewinn erzielen würde (Richner/Frei/Kaufmann, § 227 N. 4, mit Hinweisen). Infolgedessen ist der Abzug zu Recht verweigert worden. Das führt zur Abweisung der Beschwerde. 4. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten den Beschwerdeführern aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG). Parteientschädigungen sind weder den unterliegenden Beschwerdeführern, noch der nicht vertretenen Beschwerdegegnerin, der im vorliegenden Verfahren kein besonderer Aufwand entstanden ist, zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und § 213 StG). Demgemäss entscheidet die Kammer : 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 500.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 60.-- Zustellungskosten, Fr. 560.-- Total der Kosten. 3. Die Kosten werden den Beschwerdeführern je zu 1/6 auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden der Beschwerdeführer 1–3 für einen Betrag von 1/2 und der Beschwerdeführer 4–6 für einen Betrag von 1/2. 4. Parteientschädigungen werden nicht zugesprochen. 5. Mitteilung an… Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 2. Abteilung SB.2006.00055 Entscheid der 2. Kammer vom 6. Dezember 2006 Mitwirkend: Verwaltungsrichter Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Leana Isler, Ersatzrichter Michael Beusch, Gerichtssekretärin Bettina Bärtschi. In Sachen 1. A, 2. B, 3. C, 4. D, 5. E, 6. F, alle vertreten durch G AG, Beschwerdeführer, gegen Stadt J, vertreten durch den Finanzausschuss der Stadt K, Beschwerdegegnerin, betreffend Handänderungssteuer, hat sich ergeben: I. Am 13. Januar 2004 verkauften A, B und C sämtliche 2'100 Namenaktien der H AG zum Preis von Fr. … an F, D und E. Die H AG ist die Muttergesellschaft der I AG, zu deren Aktiva unter anderem die in J gelegenen Baulandgrundstücke Kat.- Nrn. 01 mit … m 2 und 02 mit … m 2 gehören. Dem Kaufpreis für die Aktien der H AG lagen die Marktwerte sämtlicher Liegenschaften der I AG zugrunde. Infolge dieser wirtschaftlichen Handänderungen verfügte der Finanzausschuss der Stadt J am 20. Oktober 2005 eine Handänderungssteuer von Fr...., welche er je zur Hälfte den Verkäufern und Erwerbern auferlegte. Zur Bestimmung des massgeblichen Erlöses rechnete er neben dem Fremdkapital auch eine latente Steuerlast auf den Immobilien von Fr. … zum Aktienkaufpreis hinzu und setzte den Erlös auf insgesamt Fr. … fest. Die dagegen erhobene Einsprache vom 22. November 2005, wonach beantragt wurde, die latenten Steuern ausser Acht zu lassen und den massgebenden Erlös auf Fr. … festzusetzen, wies der Finanzausschuss der Stadt J mit Entscheid vom 23. Februar 2006 ab. II. Die Steuerrekurskommission III wies den hiergegen gerichteten Rekurs mit Entscheid vom 26. Juli 2006 ebenfalls ab. III. Mit Beschwerde vom 5. September 2006 liessen A, B und C sowie F, D und E dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei der Rekursentscheid vom 26. Juli 2006 betreffend Handänderungssteuer der Stadt J aufzuheben. Es sei die Steuergrundlage für die Handänderungssteuer neu zu berechnen und auf Fr. … zu reduzieren. Im Weiteren verlangten sie sinngemäss die Zusprechung einer Parteientschädigung. Sowohl die Steuerrekurskommission III als auch der Finanzausschuss der Stadt J schlossen auf Abweisung der Beschwerde. Letzterer beantragte ebenfalls die Zusprechung einer Parteientschädigung. Die Kammer zieht in Erwägung: 1. 1.1 Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. 1.2 Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch. 2. 2.1 Die Handänderungssteuer wird nach § 227 Abs. 1 StG (aufgehoben durch Steuergesetz vom 30. November 2003) bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen, die noch vor dem 1. Januar 2005 stattfanden, erhoben. Diesen zivilrechtlichen Handänderungen, die sich durch die rechtliche Übertragung des Eigentums charakterisieren, sind kraft § 227 Abs. 2 lit. a StG die wirtschaftlichen Handänderungen gleichgestellt, d.h. jene Rechtsgeschäfte, die bezüglich der Verfügungsgewalt über Grundstücke tatsächlich und wirt­schaftlich wie Handänderungen wirken. Das Grundstückgewinnsteuerrecht geht seinerseits in § 216 Abs. 1 und 2 StG von einem identischen Handänderungsbegriff aus. Eine wirtschaftliche Handänderung liegt unter anderem dann vor, wenn die Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft veräussert und damit die Beherrschung der Gesellschaft einem Dritten übertragen wird (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten Züricher Steuergesetz, 2. A., Zürich 2006, § 216 N. 93 ff., mit Hinweisen). Nach der Rechtsprechung zeichnet sich eine Gesell­schaft dadurch als Immobiliengesellschaft aus, dass sie auf­grund ihres tatsächlichen Verhaltens oder nach den Statuten aus­schliesslich oder überwiegend die Nutzbar­machung der Wert­steigerung ihres Grundbesitzes oder dessen Verwendung als sichere oder nutzbringende Kapitalanlage bezweckt, wobei dies durch Veräusserung, Vermietung, Verpachtung oder Überbauung geschehen kann (RB 1998 Nr. 154; RB 1992 Nr. 50; RB 1989 Nr. 21 = StE 1990 B 24.4 Nr. 18; RB 1964 Nr. 70; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 216 N. 95). Holdinggesellschaften, deren Aktiven aus der Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft bestehen, gelten ebenfalls als Immobiliengesellschaft, da ihre Aktiven wirtschaftlich betrachtet unmittelbar die im Eigentum der Gesellschaft stehenden Beteiligungen repräsentieren. Die Handänderungssteuer wird demnach nicht nur bei der Übertragung von reinen Immobiliengesellschaften ausgelöst, sondern auch bei der Veräusserung von Aktien einer Holdinggesellschaft, deren Aktiven aus Grundstücken und Beteiligungen an Immobiliengesellschaften bestehen (BGE 103 Ia 159 = StR 1978, 287). 2.2 Gemäss § 230 StG wird die Handänderungssteuer vom Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers erhoben. Bei einer wirtschaftlichen Handänderung infolge Übertragung einer Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft darf der nominelle Aktienpreis nicht den steuerlich massgebenden Handänderungspreisen gleichgesetzt werden. Während der steuerlich anzurechnende Kaufpreis bei einer zivilrechtlichen Handänderung den Wert des Grundstücks widerspiegelt und die zu seiner Tilgung übernommenen Grundpfandschulden bereits einschliesst, drückt der nominelle Aktienkaufpreis bei einer wirtschaftlichen Handänderung nur den Nettowert (Aktiven abzüglich Passiven) der Gesellschaftsbeteiligung aus, so dass der steuerlich massgebende Gesamtpreis für die liegenschaftlichen Werte unter Hinzurechnung der übernommenen Schulden bestimmt werden muss. Ferner sind davon die nicht liegenschaftlichen Werte abzurechnen (RB 1976 Nr. 83; Urs Schüpfer/Philipp Betschart, Kauf und Verkauf von Immobiliengesellschaften – Ausgewählte Steueraspekte, Der Schweizer Treuhänder Nr. 5/2005, S. 399). Nicht zu den zu übernehmenden Passiven gehören Wertberichtigungen und Rückstellungen, die direkt mit dem Grundstück zusammenhängen, wie auch das Gesellschaftskapital (Richner/Frei/ Kaufmann/Meuter, § 220 N. 7). 3. Im vorliegenden Fall ist einzig umstritten, ob für die Bestimmung des Kaufpreises der Immobilien der Betrag von Fr. … für latente Steuern (Staats- und Gemeindesteuern geschätzt Fr. …, Bundessteuern geschätzt Fr. … sowie bilanzierte Rückstellungen von Fr. …) in Abzug gebracht werden kann. Die Beschwerdeführer haben die streitbetroffenen Liegenschaften mit einem Verkehrswert von insgesamt Fr. … bewertet und den Buchwert in der massgebenden konsolidierten Bilanz per 31. Dezember 2003 auf diesen Betrag aufgewertet. Dieser unbestritten gebliebene Wert spiegelt den Marktwert der Liegenschaften wider und bildet die Steuerbemessungsgrundlage für die Erhebung der Handänderungssteuer. Diese besteuert als indirekte Steuer allein den Rechtsverkehr als solchen, den es durch die Handänderung an einem Grundstück für verwirklicht erklärt (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, VB zu §§ 227-233 N. 1; § 227 N. 2). Der für die Bestimmung der Handänderungssteuer massgebende Kaufpreis ist damit derjenige Wert der Grundstücke, der ihnen bei der vorliegenden Handänderung zugerechnet wird. Beim Verkauf der Aktienmehrheit an einer Immobiliengesellschaft und damit bei einer wirtschaftlichen Handänderung verbleiben die stillen Reserven auf den Grundstücken weiterhin in der Gesellschaft verhaftet und kommen erst bei einer weiteren (diesfalls zivilrechtlichen) Handänderung als wieder eingebrachte Abschreibungen zur Besteuerung (§ 64 Abs. 3 StG). Die steuermindernd geltend gemachten latenten Steuern auf den stillen Reserven betreffen demnach nicht die vorliegend zu beurteilende Handänderung, sondern eine zukünftige ungewisse zivilrechtliche Handänderung der streitbetroffenen Liegenschaften. Die latenten Steuern auf den bisher unversteuert gebliebenen Mehrwerten mindern damit einzig den Wert des Kaufpreises der veräusserten Aktien und nicht den Übernahmewert der Grundstücke. Demgegenüber trägt eine Sanierungsrückstellung einer bereits eingetretenen Wertminderung eines Grundstücks, welche durch unterlassene Unterhaltsarbeiten entstanden ist, Rechnung und wird mit der wirtschaftlichen Handänderung auf den Erwerber übertragen. Im Weiteren kommt es entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer vorliegend nicht darauf an, ob andere Fälle, bei denen die latenten Steuern, welche zu einer Reduktion des Aktienkaufpreises geführt haben, nicht ausgewiesen wurden, allenfalls zu einem anderen Resultat geführt haben. Die Beschwerdeführer können daraus für sich keinen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht ableiten, da sie nicht nachweisen, dass in konkreten und rechtlich gleich liegenden Fällen anders entschieden wurde. Schliesslich nimmt die Handänderungssteuer als reine Objektsteuer keine Rücksicht auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen, weshalb es auch unerheblich ist, ob die Gesellschaft bei einer weiteren, zivilrechtlichen Handänderung infolge der Diskontierung einen Verlust oder allenfalls einen Gewinn erzielen würde (Richner/Frei/Kaufmann, § 227 N. 4, mit Hinweisen). Infolgedessen ist der Abzug zu Recht verweigert worden. Das führt zur Abweisung der Beschwerde. 4. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten den Beschwerdeführern aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG). Parteientschädigungen sind weder den unterliegenden Beschwerdeführern, noch der nicht vertretenen Beschwerdegegnerin, der im vorliegenden Verfahren kein besonderer Aufwand entstanden ist, zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und § 213 StG). Demgemäss entscheidet die Kammer : 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 500.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 60.-- Zustellungskosten, Fr. 560.-- Total der Kosten. 3. Die Kosten werden den Beschwerdeführern je zu 1/6 auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden der Beschwerdeführer 1–3 für einen Betrag von 1/2 und der Beschwerdeführer 4–6 für einen Betrag von 1/2. 4. Parteientschädigungen werden nicht zugesprochen. 5. Mitteilung an…

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 2. Abteilung Verwaltungsgericht

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich

des Kantons Zürich 2. Abteilung

2. Abteilung SB.2006.00055

Entscheid

Entscheid der 2. Kammer

der 2. Kammer vom 6. Dezember 2006

Mitwirkend: Verwaltungsrichter Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Leana Isler, Ersatzrichter Michael Beusch, Gerichtssekretärin Bettina Bärtschi.

(Vorsitz) In Sachen

1. A,

1. A, 2. B,

2. B, 3. C,

3. C, 4. D,

4. D, 5. E,

5. E, 6. F,

6. F, alle vertreten durch G AG,

Beschwerdeführer,

Beschwerdeführer, gegen

Stadt J, vertreten durch den Finanzausschuss der Stadt K,

Stadt J, vertreten durch den Finanzausschuss der Stadt K, Beschwerdegegnerin,

Beschwerdegegnerin, betreffend Handänderungssteuer,

betreffend Handänderungssteuer, hat sich ergeben:

I.

Am 13. Januar 2004 verkauften A, B und C sämtliche 2'100 Namenaktien der H AG zum Preis von Fr. … an F, D und E. Die H AG ist die Muttergesellschaft der I AG, zu deren Aktiva unter anderem die in J gelegenen Baulandgrundstücke Kat.- Nrn. 01 mit … m 2 und 02 mit … m 2 gehören. Dem Kaufpreis für die Aktien der H AG lagen die Marktwerte sämtlicher Liegenschaften der I AG zugrunde. Infolge dieser wirtschaftlichen Handänderungen verfügte der Finanzausschuss der Stadt J am 20. Oktober 2005 eine Handänderungssteuer von Fr...., welche er je zur Hälfte den Verkäufern und Erwerbern auferlegte. Zur Bestimmung des massgeblichen Erlöses rechnete er neben dem Fremdkapital auch eine latente Steuerlast auf den Immobilien von Fr. … zum Aktienkaufpreis hinzu und setzte den Erlös auf insgesamt Fr. … fest.

Die dagegen erhobene Einsprache vom 22. November 2005, wonach beantragt wurde, die latenten Steuern ausser Acht zu lassen und den massgebenden Erlös auf Fr. … festzusetzen, wies der Finanzausschuss der Stadt J mit Entscheid vom 23. Februar 2006 ab.

II.

Die Steuerrekurskommission III wies den hiergegen gerichteten Rekurs mit Entscheid vom 26. Juli 2006 ebenfalls ab.

III.

Mit Beschwerde vom 5. September 2006 liessen A, B und C sowie F, D und E dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei der Rekursentscheid vom 26. Juli 2006 betreffend Handänderungssteuer der Stadt J aufzuheben. Es sei die Steuergrundlage für die Handänderungssteuer neu zu berechnen und auf Fr. … zu reduzieren. Im Weiteren verlangten sie sinngemäss die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Sowohl die Steuerrekurskommission III als auch der Finanzausschuss der Stadt J schlossen auf Abweisung der Beschwerde. Letzterer beantragte ebenfalls die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

Die Kammer zieht in Erwägung: 1.

1.1 Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

1.2 Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch.

2.

2.1 Die Handänderungssteuer wird nach § 227 Abs. 1 StG (aufgehoben durch Steuergesetz vom 30. November 2003) bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen, die noch vor dem 1. Januar 2005 stattfanden, erhoben. Diesen zivilrechtlichen Handänderungen, die sich durch die rechtliche Übertragung des Eigentums charakterisieren, sind kraft § 227 Abs. 2 lit. a StG die wirtschaftlichen Handänderungen gleichgestellt, d.h. jene Rechtsgeschäfte, die bezüglich der Verfügungsgewalt über Grundstücke tatsächlich und wirt­schaftlich wie Handänderungen wirken. Das Grundstückgewinnsteuerrecht geht seinerseits in § 216 Abs. 1 und 2 StG von einem identischen Handänderungsbegriff aus. Eine wirtschaftliche Handänderung liegt unter anderem dann vor, wenn die Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft veräussert und damit die Beherrschung der Gesellschaft einem Dritten übertragen wird (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten Züricher Steuergesetz, 2. A., Zürich 2006, § 216 N. 93 ff., mit Hinweisen). Nach der Rechtsprechung zeichnet sich eine Gesell­schaft dadurch als Immobiliengesellschaft aus, dass sie auf­grund ihres tatsächlichen Verhaltens oder nach den Statuten aus­schliesslich oder überwiegend die Nutzbar­machung der Wert­steigerung ihres Grundbesitzes oder dessen Verwendung als sichere oder nutzbringende Kapitalanlage bezweckt, wobei dies durch Veräusserung, Vermietung, Verpachtung oder Überbauung geschehen kann (RB 1998 Nr. 154; RB 1992 Nr. 50; RB 1989 Nr. 21 = StE 1990 B 24.4 Nr. 18; RB 1964 Nr. 70; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 216 N. 95). Holdinggesellschaften, deren Aktiven aus der Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft bestehen, gelten ebenfalls als Immobiliengesellschaft, da ihre Aktiven wirtschaftlich betrachtet unmittelbar die im Eigentum der Gesellschaft stehenden Beteiligungen repräsentieren. Die Handänderungssteuer wird demnach nicht nur bei der Übertragung von reinen Immobiliengesellschaften ausgelöst, sondern auch bei der Veräusserung von Aktien einer Holdinggesellschaft, deren Aktiven aus Grundstücken und Beteiligungen an Immobiliengesellschaften bestehen (BGE 103 Ia 159 = StR 1978, 287).

2.2 Gemäss § 230 StG wird die Handänderungssteuer vom Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers erhoben. Bei einer wirtschaftlichen Handänderung infolge Übertragung einer Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft darf der nominelle Aktienpreis nicht den steuerlich massgebenden Handänderungspreisen gleichgesetzt werden. Während der steuerlich anzurechnende Kaufpreis bei einer zivilrechtlichen Handänderung den Wert des Grundstücks widerspiegelt und die zu seiner Tilgung übernommenen Grundpfandschulden bereits einschliesst, drückt der nominelle Aktienkaufpreis bei einer wirtschaftlichen Handänderung nur den Nettowert (Aktiven abzüglich Passiven) der Gesellschaftsbeteiligung aus, so dass der steuerlich massgebende Gesamtpreis für die liegenschaftlichen Werte unter Hinzurechnung der übernommenen Schulden bestimmt werden muss. Ferner sind davon die nicht liegenschaftlichen Werte abzurechnen (RB 1976 Nr. 83; Urs Schüpfer/Philipp Betschart, Kauf und Verkauf von Immobiliengesellschaften – Ausgewählte Steueraspekte, Der Schweizer Treuhänder Nr. 5/2005, S. 399). Nicht zu den zu übernehmenden Passiven gehören Wertberichtigungen und Rückstellungen, die direkt mit dem Grundstück zusammenhängen, wie auch das Gesellschaftskapital (Richner/Frei/ Kaufmann/Meuter, § 220 N. 7).

3.

Im vorliegenden Fall ist einzig umstritten, ob für die Bestimmung des Kaufpreises der Immobilien der Betrag von Fr. … für latente Steuern (Staats- und Gemeindesteuern geschätzt Fr. …, Bundessteuern geschätzt Fr. … sowie bilanzierte Rückstellungen von Fr. …) in Abzug gebracht werden kann. Die Beschwerdeführer haben die streitbetroffenen Liegenschaften mit einem Verkehrswert von insgesamt Fr. … bewertet und den Buchwert in der massgebenden konsolidierten Bilanz per 31. Dezember 2003 auf diesen Betrag aufgewertet. Dieser unbestritten gebliebene Wert spiegelt den Marktwert der Liegenschaften wider und bildet die Steuerbemessungsgrundlage für die Erhebung der Handänderungssteuer. Diese besteuert als indirekte Steuer allein den Rechtsverkehr als solchen, den es durch die Handänderung an einem Grundstück für verwirklicht erklärt (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, VB zu §§ 227-233 N. 1; § 227 N. 2). Der für die Bestimmung der Handänderungssteuer massgebende Kaufpreis ist damit derjenige Wert der Grundstücke, der ihnen bei der vorliegenden Handänderung zugerechnet wird. Beim Verkauf der Aktienmehrheit an einer Immobiliengesellschaft und damit bei einer wirtschaftlichen Handänderung verbleiben die stillen Reserven auf den Grundstücken weiterhin in der Gesellschaft verhaftet und kommen erst bei einer weiteren (diesfalls zivilrechtlichen) Handänderung als wieder eingebrachte Abschreibungen zur Besteuerung (§ 64 Abs. 3 StG). Die steuermindernd geltend gemachten latenten Steuern auf den stillen Reserven betreffen demnach nicht die vorliegend zu beurteilende Handänderung, sondern eine zukünftige ungewisse zivilrechtliche Handänderung der streitbetroffenen Liegenschaften. Die latenten Steuern auf den bisher unversteuert gebliebenen Mehrwerten mindern damit einzig den Wert des Kaufpreises der veräusserten Aktien und nicht den Übernahmewert der Grundstücke. Demgegenüber trägt eine Sanierungsrückstellung einer bereits eingetretenen Wertminderung eines Grundstücks, welche durch unterlassene Unterhaltsarbeiten entstanden ist, Rechnung und wird mit der wirtschaftlichen Handänderung auf den Erwerber übertragen. Im Weiteren kommt es entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer vorliegend nicht darauf an, ob andere Fälle, bei denen die latenten Steuern, welche zu einer Reduktion des Aktienkaufpreises geführt haben, nicht ausgewiesen wurden, allenfalls zu einem anderen Resultat geführt haben. Die Beschwerdeführer können daraus für sich keinen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht ableiten, da sie nicht nachweisen, dass in konkreten und rechtlich gleich liegenden Fällen anders entschieden wurde. Schliesslich nimmt die Handänderungssteuer als reine Objektsteuer keine Rücksicht auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen, weshalb es auch unerheblich ist, ob die Gesellschaft bei einer weiteren, zivilrechtlichen Handänderung infolge der Diskontierung einen Verlust oder allenfalls einen Gewinn erzielen würde (Richner/Frei/Kaufmann, § 227 N. 4, mit Hinweisen). Infolgedessen ist der Abzug zu Recht verweigert worden.

Das führt zur Abweisung der Beschwerde.

4.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten den Beschwerdeführern aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG). Parteientschädigungen sind weder den unterliegenden Beschwerdeführern, noch der nicht vertretenen Beschwerdegegnerin, der im vorliegenden Verfahren kein besonderer Aufwand entstanden ist, zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und § 213 StG).

Demgemäss entscheidet die Kammer :

Demgemäss entscheidet die Kammer : die Kammer 1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 500.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 60.-- Zustellungskosten, Fr. 560.-- Total der Kosten.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 500.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 60.-- Zustellungskosten, Fr. 560.-- Total der Kosten. 3. Die Kosten werden den Beschwerdeführern je zu 1/6 auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden der Beschwerdeführer 1–3 für einen Betrag von 1/2 und der Beschwerdeführer 4–6 für einen Betrag von 1/2.

3. Die Kosten werden den Beschwerdeführern je zu 1/6 auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden der Beschwerdeführer 1–3 für einen Betrag von 1/2 und der Beschwerdeführer 4–6 für einen Betrag von 1/2. 4. Parteientschädigungen werden nicht zugesprochen.

4. Parteientschädigungen werden nicht zugesprochen. 5. Mitteilung an…