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Wie funktioniert der Hypothekenplan?
Eine Hypothek ist ein Darlehen, das von einer Bank, einer Versicherungsgesellschaft, einem Pensionsfonds oder einer Einzelperson dem Käufer einer Immobilie gewährt wird. Im Gegenzug verpfändet der Käufer das gleiche Eigentum an den Gläubiger. Das ordnungsgemäss erstellte Dokument wird als Hypothekenbrief bezeichnet. Wenn also der Schuldner seinen Verpflichtungen nicht nachkommt (wenn er die Zinsen nicht zahlt und sein Darlehen nicht zurückzahlt), hat der Gläubiger das Recht, die Immobilie in Besitz zu nehmen und sie zum Verkauf anzubieten, um sein Geld zurückzuerhalten. Der Hypothekenplan wird von einem Notar auf der Grundlage der vom Kreditgeber/Kreditgeber (Bank, Versicherung usw.) gelieferten Informationen erstellt. Die Liste kann in registrierter oder Inhaberform vorliegen. Sie gibt ihrem Inhaber oder Besitzer die Befugnis, das Eigentum zu beschlagnahmen, wenn die Bedingungen des Darlehens nicht eingehalten werden. Der Gläubiger gibt auf der Urkunde den Verpfändungswert an, den er für das Pfandgut gewährt. Wenn er sich zum Beispiel bereit erklärt, ein Darlehen von CHF 500'000 für eine Wohnung zu finanzieren, gibt er diesen Betrag dem Notar (in der Regel vom Käufer der Immobilie, d.h. dem Schuldner, gewählt) an, der das Dokument erstellt. Der Notar wird vom Käufer nach geregelten Sätzen vergütet..
Beispiel:
Eine Eigentumswohnung im Wert von CHF 750'000;
- Eine Bank erklärt sich bereit, einer Person, die diese Immobilie kaufen möchte, CHF 500.000 zu leihen;
- Die Bank wendet sich an einen Notar, um einen Zahlungsplan für CHF 500.000 zu erstellen;
- Der Notar vollstreckt und lässt das Dokument von der Bank und dem Schuldner unterzeichnen;
- Dieser zahlt die Notargebühren (einige tausend Franken);
- Die Bank behält das Original des Zahlungsplans, der Schuldner erhält eine Kopie.
- Zehn Jahre später will der Schuldner renovieren und bittet die Bank um zusätzliche CHF 50.000;
- Die Bank akzeptiert, weil der Wert des Hauses inzwischen auf CHF 850.000 gestiegen ist;
- Die Parteien kehren zum Notar zurück, um die Änderung gegen Bezahlung durchführen zu lassen.
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Im Prinzip bleibt der Zahlungsplan bei der Bank. Er kann wieder geöffnet und erweitert werden (siehe Beispiel oben). Er kann auch von einer Bank auf eine andere übertragen werden, wenn der Schuldner bei Fälligkeit eines Kredits die Bank wechselt. Der Schuldner kann nur dann die Bank wechseln, wenn der gesamte durch den Zahlungsplan gesicherte Kredit eingelöst wird. Das bedeutet, dass der Schuldner, wenn er die Bank wechseln will, seine gesamte Hypothek auf die neue Bank übertragen muss. Dies ist nur am Fälligkeitsdatum möglich, um überhöhte Gebühren zu vermeiden. Der Zahlungsplan wird gleichzeitig mit dem Darlehen übertragen. Die optimale Hypothekenlaufzeit ist diejenige, die es dem Kreditnehmer erlaubt, so wenig Zinsen wie möglich zu zahlen. Je länger die Laufzeit des Darlehens, desto höher die Zinsen. Aber je kürzer die Laufzeit des Kredits, desto mehr muss der Kreditnehmer seinen Kredit mit der Bank neu verhandeln, mit dem Risiko, dass die Bank bei der Unterzeichnung des nächsten Vertrags höhere Zinsen oder eine schnellere Rückzahlung verlangt. Die optimale Laufzeit ist daher ein subtiles Gleichgewicht zwischen den Kosten der Hypothek und ihrer Stabilität. In der Regel variiert diese Dauer zwischen fünf und zehn Jahren.
Beispiel:
Der Käufer einer Immobilie plant, einen Kredit von CHF 500.000 aufzunehmen. Er hat die Wahl zwischen:
- Ein Darlehen mit fünfjähriger Laufzeit zu einem Zinssatz von 0,88%. Er wird CHF 4.400 pro Jahr zahlen, aber er wird sich seiner Zinsbelastung nur für fünf Jahre sicher sein.
- Ein Darlehen mit zehnjähriger Laufzeit zu 1,01%. Er wird CHF 5.050 pro Jahr zahlen, aber er kann sichert sein, dass dieser Betrag zehn Jahre lang nicht schwanken wird.
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