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In qualità di locatore posso adattare la pigione di un appartamento di 30 anni a quelle in uso nella località?
Di principio sì, come ha deciso il Tribunale federale il 13 settembre 2018. Il conduttore aveva contestato siccome abusiva la pigione iniziale di CHF 2'160, considerato che la pigione pagata dal conduttore precedente era di CHF 1'409. Il conduttore pretendeva che il locatore presentasse un conteggio del reddito, per poter chiarire se il locatore percepisse un reddito eccessivo con la nuova pigione iniziale.
Quando il Giudice deve valutare la questione, se una pigione sia da considerarsi abusiva, esamina di regola dapprima se il locatore ottenga un reddito sproporzionato dalla cosa locata o le pigioni siano fondate su un prezzo d’acquisto manifestamente eccessivo. La pigione non è però di regola da considerarsi abusiva segnatamente quando è nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere.
Nel caso di uno stabile vecchio il locatore nell’aumentare la pigione iniziale può orientarsi a quanto in uso nella località o nel quartiere e di regola non è tenuto a confutare mediante un conteggio del reddito che non ottiene un reddito eccessivo. Questo perché il locatore di un vecchio stabile difficilmente può ancora provare in particolare il capitolo proprio investito, che è decisivo per il calcolo del reddito.
Il Tribunale federale ha recentemente deciso che uno stabile di 30 anni valga come vecchio. Questo indipendentemente dal fatto che il locatore sia una persona privata o un’amministrazione professionale. Nel caso concreto il locatore dello stabile di oltre 30 anni si è quindi legittimamente rifiutato di presentare un conteggio del reddito.