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Stockwerkeigentum
«Für viele, die von einem Eigenheim träumen, ist ein freistehendes Einfamilienhaus zu teuer. Stockwerkeigentum ist deshalb für viele, die ihren Traum wahr werden lassen möchten, die einzige realistische Lösung. In den vergangenen Jahren ist denn auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen markant angestiegen. Seit Anfangs 1995 können nun auch die Gelder der zweiten Säule für selbstgenutztes Wohneigentum eingesetzt werden, was weiter zur Attraktivität des Stockwerkeigentums beiträgt.»
Begehrte Eigentumsform von Arthur Landolt
Zur Erklärung von Stockwerkeigentum
Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile des Gebäudes ausschliesslich zu benützen und innen auszubauen.
Gegenstand des Sonderrechts können Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die in sich abgeschlossen und mit einem eigenen Zugang versehen sind. Dazu können getrennte Nebenräume wie Keller, Garagen, Dach- und Hobbyräume oder ähnliches kommen.
Die Liegenschaft als Ganzes bleibt Miteigentum aller Stockwerkeigentümer.
Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet, wobei jede Stockwerkeinheit ein eigenes Grundbuchblatt erhält. Daneben bleibt das Blatt für das Gesamtgrundstück bestehen. Diese beiden Grundbuchblätter verweisen aufeinander.
Die Eintragung im Grundbuch beruht auf dem sogenannten Begründungsakt, der öffentlich zu beurkunden ist. Im Begründungsakt müssen jene Teile des Gebäudes genau abgegrenzt sein, die zu Sonderrecht ausgeschieden werden.
Für die einzelnen Einheiten sind zudem Wertquoten, ausgedrückt in Hundertsteln oder Tausendsteln, anzugeben. Die Wertquoten sind unter anderem von Bedeutung für die Aufteilung der gemeinschaftlichen Kosten.
Rechte und Pflichten Soweit das Gesetz für das Stockwerkeigentum keine besonderen Bestimmungen vorsieht, untersteht das Stockwerkeigentum den Bestimmungen über das Miteigentum.
In der Regel wird ein Benutzungs- und Verwaltungsreglement aufgestellt, das sich detailliert über die Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer äussert.
Zu den gesetzlich verankerten Rechten gehört das Recht jedes Stockwerkeigentümers zu verlangen, dass die für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit notwendigen Verwaltungshandlungen durchgeführt werden.
Was der Käufer beachten sollte
Wer sich für den Kauf einer Wohnung im Stockwerkeigentum interessiert, sollte nicht nur die im Sonderrecht stehenden Räume besichtigen, sondern auch alle gemeinschaftlichen Anlagen der Liegenschaft.
Bei älteren Liegenschaften ist unbedingt abzuklären, ob ein Erneuerungsfonds geäufnet worden ist, und wieviel Geld sich darin befindet.
Dies spielt eine Rolle bei späteren Renovationen.
Ebenso sollte der Sanierungsbedarf der gesamten gemeinschaftlichen Liegenschaft, nicht nur derjenige der eigenen Wohnung, abgeklärt werden. Nur so kann abgeschätzt werden, welche Kosten in Zukunft noch anfallen und ob die finanziellen Mittel des Erneuerungsfonds für die bevorstehenden Sanierungen ausreicht.
Zwischen Eigentümer und Mieter
Wer Stockwerkeigentum erwirbt, teilt sein Eigentum mit anderen und kann - von der Gestaltung der im Sonderrecht stehenden Räume abgesehen - nicht allein entscheiden.
Der Stockwerkeigentümer muss sich allen gemeinsamen Beschlüssen anpassen. Solche Beschlüsse können auch finanzielle Forderungen beinhalten.
Immerhin kann der Erwerb einer Eigentumswohnung auch eine interessante Sachwertanlage darstellen.
Stockwerkeigentum im Baurecht
Das Baurecht ist das Recht, auf fremdem Boden einen Baukörper zu erstellen. Diese Befugnis wird im Grundbuch eingetragen.
Der Baurechtgeber (Landbesitzer) erhält vom Baurechtnehmer (=Hausbesitzer oder Stockwerkeigentümer) einen jährlichen Baurechtzins.
Die Dauer des Baurechts ist gesetzlich auf maximal 100 Jahre beschränkt.
Nach Ablauf dieser Frist fällt der Bau gegen eine angemessene Entschädigung an den Landeigentümer zurück.
Im Baurecht müssen für den Kauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung weniger Eigenmittel aufgewendet werden, da das Grundstück nicht zu erwerben ist.
Bei einem Baurecht mit der öffentlichen Hand (Stadt, Kanton) ist das Baurecht meist sehr attraktiv, weil der Preis des Baulandes unter dem aktuellen Wert eingesetzt wird.