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Orts- und quartierübliche Vergleichsmiete
4A_295/2016Das Kriterium der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete (Art. 269a lit. a OR) stellt auf einen Mietzinsvergleich mit ähnlichen Objekten ab. Die Bezeichnung “Marktmiete” ist daher falsch, denn es geht gar nicht um den Mietzins, der sich aus dem Spiel der Marktkräfte ergibt, sondern um den Mietzins, der für vergleichbare Objekte in einer Gemeinede oder einem Stadtquartier bezahlt wird, und zwar auch wenn die entsprechenden Mietverträge schon lange bestehen.
Für die Vergleichsmiete existieren bislang keine verlässlichen Statistiken. Der Nachweis muss daher konkret geführt werden durch Bezeichnung von mindestens fünf Objekten im gleichen Ort oder Stadtquartier, die nach Lage, Grösse, Zustand, Ausstattung und Bauperiode mit dem Mietobjekt vergleichbar sind (Art. 11 Abs. 1 VMWG; BGE 123 III 317 E. 4b). Der Vergleichsmietzins darf nicht auf einer Marktbeherrschung beruhen (Art. 11 Abs. 3 VMWG). Deswegen kommen Vergleiche mit Objekten nicht in Frage, die dem Vermieter gehören. Mietzinse, die nicht an die aktuellen Hypothekarzinsen angepasst sind, müssen zuerst auf den neuesten Stand gebracht werden (BGE 127 III 411). Die Vergleichsmieten müssen sich sodann innerhalb einer nicht allzu weiten Bandbreite befinden, sonst sind sie nicht “üblich”.
Beweisen muss das Vergleichsniveau, wer daraus ein Recht ableitet. Bei der Anfechtung eines Anfangsmietzinses ist das die Mieterin. U.U. kann sie diesen Nachweis auch gestützt auf Indizien führen, etwa wenn der Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietverhältnis erheblich erhöht worden ist, ohne dass dafür aufgrund des wirtschaftlichen Umfeldes Gründe ersichtlich sind (Bsp. BGE 139 III 13). Zur Frage der Erheblichkeit hat das Bundesgericht angedeutet, dass eine Erhöhung um mindestens als 10% dieses Kriterium erfüllt. Der Vermieter muss dann im Rahmen seines Gegenbeweises mit eigenen Vergleichsobjekten dartun, dass der verlangte Mietzins nicht missbräuchlich ist (BGer, 4A_295/2016, E. 5.3.1; bestätigt in BGer, 4A_400/2017 E. <ip-pii> [unpubl. Teil von BGE 144 III 514]). Der Vermieter trägt dagegen die Beweislast, wenn er sich einem Senkungsbegehren der Mieterin zur Anpassung des Mietzinses an einen gesunkenen Hypothekarzins widersetzt.
Die Vergleichsmiete soll im laufenden Mietverhältnis aus Gründen des Vertrauensschutzes nicht zu einer völlig neuen Mietzinsberechnung führen. Ihre Anwendung unterliegt daher Beschränkungen (s. Verhältnis der Anpassungskriterien).