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NEWS
4. April 2024
RSF: Verkauf von zwei kommerzielle Immobilien und gleichzeitiger Akquisition von zwei Wohnliegenschaften
Der Fonds Realstone RSF hat vier Transaktionen mit ein und demselben Ansprechpartner durchgeführt. So verkaufte er gleichzeitig zwei kommerzielle Immobilien und kaufte zwei Wohnliegenschaften. Diese Operation trägt zum strategischen Ziel bei, die Wohnallokation des Fonds zu stärken und gleichzeitig seine finanzielle und energetische Leistung zu verbessern.
Der Fonds Realstone RSF hat zwei kommerzielle Immobilien an der Grand-Rue 90-92 in Montreux (VD) und an der Avenue d'Ouchy 10 in Lausanne veräussert. Der Totalbetrag dieser Verkäufe beläuft sich auf CHF 48.75 Millionen und die Übertragungen wurden Ende Dezember 2023 wirksam. Im Gegenzug wurden zwei Wohnliegenschaften für CHF 36.63 Millionen gekauft.
Die erste Liegenschaft an der Willestrasse 5-7 in Spreitenbach (AG) besteht aus 32 Wohnungen (als Stockwerkeigentum konstituiert) mit einem Mieterspiegel von CHF 804'683.-. Das Gebäude wurde 2015 erbaut und ist Minergie-P-zertifiziert. Es verfügt über eine mit Holzpellets betriebene Heizungsanlage sowie eine Photovoltaikanlage auf dem Dach. Dank dieser energetischen Eigenschaften verbessert diese Immobilie den ökologischen Fussabdruck des Fonds Realstone RSF weiter.
Die zweite Liegenschaft befindet sich an der Stüssistrasse 83, im Herzen der Stadt Zürich, in der Nähe des Hauptbahnhofs. Es besteht aus 16 Wohnungen, weist einen Mieterspiegel von CHF 487'224.- auf und verfügt über eine Mietreserve von über 50%.
Die beiden erworbenen Liegenschaften sind vollständig vermietet und tragen unmittelbar zum Cashflow des Fonds bei. Darüber hinaus profitieren beide Objekte von der attraktiven Besteuerung, die von den Kantonen Zürich und Aargau für direkt gehaltene Liegenschaften angeboten wird.
Diese vier Transaktionen stehen im Einklang mit dem strategischen Ziel, das Wohnanteil des Fonds Realstone RSF auf 70% zu erhöhen, und steigern den Anteil der Wohnerträge von 64.30% auf 66.00%. Da die Verkäufe höher waren als die Akquisitionen, erhielt der Fonds Realstone RSF eine finanzielle Gegenleistung von CHF 12.25 Millionen, wodurch sich die Fremdfinanzierungsquote um 0.49% verringerte.
27. März 2024
S61 plant Kapitalerhöhung im Mai 2024
Der Immobilienanlagefonds Solvalor 61 erarbeitet derzeit die Grundlagen zur Durchführung einer Kapitalerhöhung im Umfang von rund CHF 170 Millionen mit Bezugsrechtshandel Ende Mai 2024. Mit der Ausgabe neuer Anteile sollen verschiedene Akquisitionen finanziert und die Investitionen des Fonds in Bau-/Renovierungsprojekte fortgesetzt werden, wobei die Fremdfinanzierungsquote auf einem konservativen Level gehalten wird.
Der Fonds Solvalor 61 hat vor Kurzem drei Liegenschaften im Umfang von rund CHF 43.6 Millionen erworben und Verträge für die Akquisition eines Portfolios von mehreren Liegenschaften für rund CHF 140 Millionen unterschrieben (Terminverkauf – Vorkaufsrecht). Zudem wurde eine Baubewilligung für ein Bau-/Renovationsprojekt mit einem Volumen von rund CHF 14.4 Millionen erteilt. Diese Transaktionen mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund CHF 198 Millionen werden den Nettoertrag des Fonds nachhaltig steigern und gleichzeitig die Reinheit seiner Wohnallokation weiter stärken.
Um diese Investitionen zu finanzieren und gleichzeitig die Fremdfinanzierungsquote auf einem konservativen Level zu halten, plant der Fonds Solvalor 61 nun eine Ausgabe von neuen Anteilen im Umfang von rund CHF 170 Millionen. Der offizielle Bezugsrechtshandel wird Ende Mai 2024 an der SIX Swiss Exchange stattfinden. Der erzielte Erlös aus der Kapitalerhöhung wird für die Weiterführung der Projekte sowie zur Verdichtung und energetischen Sanierung verwendet.
Veröffentlichung der detaillierten Bedingungen am 6. Mai
Die detaillierten Bedingungen dieser Kapitalerhöhung werden voraussichtlich am 6. Mai 2024 veröffentlicht. In der Zwischenzeit behält sich Realstone SA, die Fondsleitung von Solvalor 61, das Recht vor, die Zeichnungsfrist und den Zeitplan je nach Marktentwicklung zu ändern.
Solvalor 61 in Kürze
• 1961 lancierter Immobilienanlagefonds nach Schweizer Recht
• ISIN: CH0002785456 / Valorennummer: 278545
• Portfolio aus 113 Liegenschaften mit einem Gesamtvermögen von CHF 1.48 Milliarden
• Der reinste Westschweizer Wohnimmobilienfonds auf dem Markt mit einer Wohnallokation von 94%
• Einer der Fonds mit der niedrigsten Fremdfinanzierungsquote im Markt (17.17% zum 31.12.2023)
• Qualitativ hochwertige Standorte in den urbanen Zentren der Westschweiz, vor allem in Lausanne und Genf, sowie in den städtischen Gebieten mit starkem Bevölkerungswachstum im Genferseebogen, wo die Nachfrage nach Wohnraum am grössten ist
• Eine patrimoniale Vermögensverwaltung, die durch die Auswahl der besten Standorte auf eine langfristige Wertsteigerung des Portfolios abzielt
• Gezielte Investitionen in die Renovierung und Verdichtung des Portfolios, um den Wert und die Qualität der Liegenschaften zu steigern
• Ein starkes Engagement für Nachhaltigkeit mit einem auf maximal 20 kg/m²/Jahr begrenzten CO2-Emissionsziel bis 2031 (auf der Grundlage der Berechnungsnorm SIA 380) mit einer über 10 Jahre geplanten Energieumstellung des Portfolios
Der Halbjahresbericht zum 31. Dezember 2023 ist unter diesem Link verfügbar:
Halbjahresbericht Solvalor 61 zum 31.12.2023
27. Februar 2024
S61: Wachstum der Mieteinnahmen und des Nettoertrags bei ausgezeichneter operativer Leistung
In einem schwierigen Umfeld mit steigenden Zinsen beweist Solvalor 61 nochmals die Widerstandsfähigkeit seiner Anlagestrategie im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2023-2024. Mit einem halbjährlichen Nettoertrag, der im Jahresvergleich um 3.16% stieg, erzielte der Fonds eine ausgezeichnete operative Leistung. Die Qualität der Liegenschaften und die reine Wohnnutzung des Fonds – einzigartig unter den Schweizer Immobilienfonds – führten zu einer erheblichen Steigerung der Mieteinnahmen. Die Perspektiven für das laufende Jahr sind ermutigend und lassen langfristig einen erheblichen Anstieg des Cashflows erwarten.
• Gesamtvermögen des Fonds: CHF 1'479.06 Millionen (+2.15% über 6 Monate)
• Nettoertrag: CHF 14.69 Millionen (+3.16% zum 31. Dezember 2022), CHF 2.90 pro Anteil
• Anstieg der Mieteinnahmen um 3.75% gegenüber zum 31. Dezember 2022, davon 1.54% aus organischem Wachstum
• Mietzinsausfallrate: 1.31% (gegenüber 1.55% zum 31. Dezember 2022)
• Nettoinventarwert (NAV): CHF 230.02 pro Anteil (+2.10% gegenüber zum 31. Dezember 2022)
• Anteil der Wohnliegenschaften am Portfolio: 94% des gesamten Verkehrswerts
• 4 Baubewilligungen für Verdichtungs- und Renovationsprojekte rechtskräftig
• Installation von 2 Photovoltaikanlagen (273.47 kWp), Total Leistung 991.88 kWp
Der Fonds erzielte in der ersten Hälfte des Geschäftsjahres 2023-2024 einen Nettoertrag von CHF 14.69 Millionen (CHF 2.90 pro Anteil), was einer Steigerung von 3.16% gegenüber dem Vorjahr entspricht. In Franken pro Anteil ist dies eines der besten Nettoerträge, die der Fonds in den letzten Jahren in der ersten Hälfte des Geschäftsjahres erzielt hat.
Diese bemerkenswerte Leistung ist hauptsächlich auf das anhaltende Wachstum der Mieteinnahmen zurückzuführen, die im Vergleich zum ersten Halbjahr des Vorjahres um 3.75% stiegen. Aufgrund der zwei aufeinanderfolgenden Erhöhungen des Referenzzinssatzes für Mietverträge konnten Mieterhöhungen durchgesetzt werden. Daraus resultierte ein organisches Wachstum der Mieteinnahmen von 1.54% in einem Jahr, das weit über dem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von 0.70% liegt, das der Fonds üblicherweise erzielt. Der Rest des Wachstums ist auf die im ersten Halbjahr 2023 getätigten Erwerbe sowie die Fertigstellung der Aufstockung der Avenue Floréal 12-14 in Lausanne zurückzuführen.
Dieses Ertragswachstum übersteigt das Wachstum der Betriebskosten, was zu einer auf 69,03% gestiegenen EBIT-Marge führte. Im Vergleich zum ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2022-2023 sank der Unterhaltsaufwand um 9.10% und der Abschreibungsaufwand wurde reduziert.
Wie alle Schweizer Immobilienfonds wurde auch Solvalor 61 durch den Anstieg der Zinssätze im Jahr 2023 beeinträchtigt. Dank seiner geringen Fremdfinanzierungsquote von 17.17% per 31. Dezember 2023 konnten die Auswirkungen jedoch begrenzt werden. Darüber hinaus nutzte die Fondsleitung die Inversion der Hypothekenzinskurve, um mittelfristige Schuldentranchen zu fixieren und so die Kosten der Verschuldung und deren Volatilität zu reduzieren.
Wachstum des Fondsvermögens und neue Baubewilligungen im Vordergrund
Während des Berichtszeitraums stieg das Gesamtvermögen des Fonds um 2.15% auf CHF 1'479.06 Millionen. Da in diesem Zeitraum keine Liegenschaften erworben wurden, ist dieses Wachstum rein organisch. Die Neubewertung von 16 Liegenschaften, die mit Bau- und Aufstockungsprojekten verbunden sind, führte in den letzten 6 Monaten zu einer Verkehrswertsteigerung von 1.77%.
Der Fonds Solvalor 61 bereitet sich weiterhin auf die Zukunft vor, wobei die Bauarbeiten an den laufenden Baustellen fortgesetzt werden, wie an der Avenue Sainte-Luce 9 in Lausanne, an den Aufstockungsprojekten Rue des Asters 18-20, Chemin Gilbert-Trolliet 10-12 und Rue des Voisins 5 in Genf sowie am Abriss/Umbau der Avenue Victor-Ruffy 75 in Lausanne. Total werden die laufenden Verdichtungsprojekte bis Anfang 2025 fast 100 zusätzliche Wohnungen liefern.
Während des Berichtszeitraums wurden vier neue Baubewilligungen rechtskräftig, die dem Fonds hervorragende Möglichkeiten für künftiges Wachstum bieten. Die erste betrifft die Aufstockung der bestehenden Immobilie und den Bau einer neuen Liegenschaft an der Route du Bois 8 in Ecublens (VD). Die zweite genehmigt die Aufstockung der Liegenschaft Chemin du Bac 10, 12, 14 und Avenue du Petit-Lancy 27, 29 in Petit-Lancy (GE). Mit diesen beiden Baubewilligungen werden in Kürze rund 40 neue Wohnungen fertiggestellt.
Die beiden anderen Baubewilligungen, die während des Berichtszeitraums erteilt wurden, betreffen die energetische Renovierung von Immobilien, eine Priorität von Solvalor 61. Der Plan für die energetische Renovierung des Portfolios schreitet voran: 7 Liegenschaften sind derzeit von Renovierungsarbeiten betroffen. Darüber hinaus werden 7 Renovierungen, für die Baubewilligungen erteilt wurden, in Kürze beginnen, während 11 Baubewilligungen noch ausstehen. Schliesslich wurden zwischen Juli und Dezember 2023 zwei Photovoltaikanlagen mit einer zusätzlichen Leistung von 273.47 kWp und einer Gesamtleistung von 991.88 kWp installiert.
Perspektiven
Die Verwaltungsstrategie konzentriert sich weiterhin auf die Verbesserung der operativen Performance des Fonds, mit dem Ziel, den Nettoertrag von Solvalor 61 bis 2024 weiter zu steigern. In Verbindung mit den jüngsten Erhöhungen des Referenzzinssatzes wird ein weiteres Wachstum der Mieteinnahmen erwartet.
Die Fondsleitung konzentriert sich auch auf potenzielle Erwerbe, um das verwaltete Volumen des Fonds zu erhöhen, seine Cashflows zu steigern und seine Diversifizierung zu stärken. Dank seiner einzigartigen Positionierung sowie der Qualität seines Portfolios möchte der Fonds Solvalor 61 seine Wertschöpfungsstrategie fortsetzen und gleichzeitig seinen derzeitigen reinen Wohncharakter beibehalten.
Der Halbjahresbericht zum 31. Dezember 2023 ist unter diesem Link verfügbar:
24. Januar 2024
Das "Realstone Sustainable Finance Scholarship" unterstützt die Innovation und das Potenzial eines jungen Talents
Realstone SA wird Mikail Durrani während seines Masterstudiums in Financial Engineering an der EPFL mit dem "Realstone Sustainable Finance Scholarship" unterstützen. Die Immobilienfondsleitung bestätigt damit ihr Engagement für Nachhaltigkeit und Innovation.
Das "Realstone Sustainable Finance Scholarship" wurde 2022 von Realstone SA in Partnerschaft mit dem Swiss Finance Institute (SFI) der Eidgenössische Technische Hochschule Lausanne (EPFL) lanciert und soll die Innovation im Bereich der nachhaltigen Finanzwirtschaft fördern. Das Stipendium wird jedes Jahr vergeben und unterstützt einen Master-Studenten im Bereich Finanzingenieurwesen der EPFL während seines zweijährigen Studiums. Der diesjährige Empfänger, der aus zahlreichen Bewerbern ausgewählt wurde, ist Mikail Durrani.
Mikail Durrani hat an der Universität Genf einen Bachelor in internationalen Beziehungen mit Schwerpunkt Wirtschaft erworben und gründete neben seinem Studium die "Swiss Sustainability Initiative". Diese Vereinigung bietet jungen Berufstätigen die Möglichkeit, Karrieremöglichkeiten im Bereich der Nachhaltigkeit zu erkunden und Forschungsartikel, insbesondere über nachhaltige Finanzen, zu verfassen.
Mikail Durrani sagte: "Die Zusammenarbeit zwischen Realstone, dem SFI und der EPFL ist eine grossartige Gelegenheit, die Innovation im Bereich der nachhaltigen Finanzwirtschaft an einer führenden Schweizer Institution zu fördern. Es ist eine einzigartige Gelegenheit für einen jungen Fachmann wie mich, Unterstützung bei der Verfolgung seiner Bestrebungen zu erhalten, zum schnell wachsenden Sektor der nachhaltigen Finanzen in der Schweiz und zur Nachhaltigkeit im Allgemeinen beizutragen."
Mit diesem Stipendium unterstreicht Realstone SA sein Engagement für Nachhaltigkeit und Innovation im Immobiliensektor. Das Unternehmen ist überzeugt, dass die Unterstützung von Studenten, die sich mit diesen Themen beschäftigen, einen wichtigen Beitrag zur kontinuierlichen Verbesserung seines Geschäftsbereichs leisten wird, was sich positiv und nachhaltig auswirkt.
"Wir glauben fest an die Notwendigkeit, die Innovation in der Finanz- und Immobilienbranche zu fördern, sagte Julian Reymond, CEO von Realstone SA. Die Zusammenarbeit mit einer Institution wie der EPFL ist eine fantastische Gelegenheit, diese Vision zu verwirklichen. Realstone engagiert sich für die Gestaltung einer nachhaltigen finanziellen Zukunft, indem es innovative Initiativen unterstützt und in das Potenzial junger Talente investiert."
16. Januar 2024
RSF: Factsheet für das 4. Quartal 2023
Hier finden Sie das Factsheet für das vierte Quartal 2023 des Fonds Realstone RSF.
Realstone RSF: Factsheet Q1 2023
16. Januar 2024
S61: Factsheet für das 4. Quartal 2023
Hier finden Sie das Factsheet für das vierte Quartal 2023 des Fonds Solvalor 61.
Solvalor 61: Factsheet Q4 2023
29. November 2023
RSF: Mieteinnahmen und Gesamtvermögen des Fonds stiegen in der ersten Hälfte des Geschäftsjahres um über 3%
Der Fonds Realstone RSF ist weiterhin auf dem Weg zu seinen strategischen Zielen der Neuausrichtung auf Wohnimmobilien und der Energiewende. Die Halbjahresergebnisse des Fonds sind widerstandsfähig: Das Gesamtvermögen und die Erträge sind gestiegen, die Mietzinsausfallrate ist gesunken und die Entwicklung von Wohnprojekten wird fortgesetzt, um eine ruhige Zukunft zu gewährleisten.
• Gesamtvermögen: 2'532.30 Millionen (+3.25% gegenüber dem 31. März 2023)
• Anstieg der Total Ertrag auf CHF 48.73 Millionen (+3.12% gegenüber dem 30. September 2022)
• Senkung der Mietzinsausfallrate auf 8.88% (9.81% zum 31. März 2023)
• Übergabe von 16 neuen Wohnungen an der Avenue d'Echallens 100-102 in Lausanne (VD)
• 2 Photovoltaikanlagen in der Berichtsperiode installiert (Leistung 137 kWp)
• Fernheizung: 2 Anlagen in der Berichtsperiode in Betrieb genommen
Die erste Hälfte des Geschäftsjahres 2023-2024 des Fonds Realstone RSF war geprägt von einer bedeutenden Arbeit der Teams von Realstone SA, um die verfolgten Ziele sowohl auf der Ebene der Nachhaltigkeit als auch der Neuausrichtung des Fonds auf Wohnimmobilien zu konsolidieren. So wurden zwei Erwerbe und die Lieferung einer Aufstockung verzeichnet, ebenso wie die Installation von zwei zusätzlichen Photovoltaikanlagen und der Anschluss von zwei Liegenschaften an die Fernheizung.
Anfang Juni 2023 wurden zwei neue Liegenschaften in das Portfolio aufgenommen. Eine erste Liegenschaft an der Rotkornstrasse 9, 11a und 11b in Oberkulm (AG) wurde für CHF 15.95 Millionen bei einer Bruttorendite von 4.47% erworben. Eine zweite Immobilie an der Hardackerstrasse 2 in Untersiggenthal (AG) wurde für CHF 7.55 Millionen mit einer Bruttorendite von 4.01% erworben. Beide Objekte, die über eine Mietgarantie bis zum 31. Dezember 2023 verfügen, sind fast vollständig vermietet. Lediglich 5 Wohnungen der zur Verfügung stehenden 52 befinden sich noch in der Vermarktung. Die Liegenschaften sind mit einer Wärmepumpe mit Erdwärmesonde und einem Anschluss an die Fernheizung ausgestattet und weisen im Einklang mit der Strategie des Fonds einen reduzierten CO2-Fussabdruck auf.
Ebenfalls im Juni verzeichnete der Fonds Realstone RSF die Übergabe von 16 neuen Wohnungen, die durch eine Aufstockung um zwei Stockwerke an der Avenue d'Echallens 100-102 in Lausanne entstanden sind. Diese Wohnungen fanden alle sofort einen Mieter, was den Mieterspiegel für Wohnimmobilien um CHF 238'920 erhöhte.
In Übereinstimmung mit seinen Verpflichtungen im Bereich der Nachhaltigkeit hat der Fonds Realstone RSF seine Anstrengungen zur Umsetzung der Energiewende in seinem Immobilienbestand fortgesetzt. Einerseits wurden zwei zusätzliche Fernheizungsanschlüsse für Liegenschaften an der Route du Mont-Carmel 1/3/5 in Givisiez (FR) und am Quai de Copet 6-9 in Vevey (VD) in Betrieb genommen. Auf den Dächern der Immobilien Rue du Bugnon 6/8/10 in Lausanne (VD) und Les Cornes-Morel in La Chaux-de-Fonds (NE) wurden zwei Photovoltaikanlagen mit einer Gesamtleistung von 137 kWp installiert.
Vermögen
Das Gesamtvermögen des Fonds Realstone RSF belief sich zum 30. September 2023 auf CHF 2'532.30 Millionen, was einem Wachstum von 3.25% in der ersten Hälfte des Geschäftsjahres 2023-2024 entspricht. Der Verkehrswert der Liegenschaften des Fonds stieg in den ersten sechs Monaten um 3.11% von CHF 2'399.72 Millionen auf CHF 2'474.41 Millionen. Dieser Anstieg ist auf den Erwerb von zwei Liegenschaften für Wohnzwecke sowie auf die erheblichen Fortschritte bei den laufenden Projekten zurückzuführen.
Der Nettoinventarwert (NAV) beläuft sich zum 30. September 2023 auf CHF 124.12 pro Anteil und ist im Vergleich zum letzten Halbjahresabschluss stabil.
Erfolg
Zum 30. September 2023 verzeichnete der Fonds Realstone RSF ein Wachstum seiner Mieteinnahmen auf CHF 45.71 Millionen, was einem Anstieg von 4.10% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der Mieterspiegel der im Herbst 2022 übergebenen Projekte hat zu diesem Anstieg beigetragen. Dank der Vermarktungsarbeit in den letzten Monaten liegt die Mietzinsausfallrate nun bei 8.88% (gegenüber 9.81% am 31. März 2023). Darüber hinaus wurden im Berichtszeitraum gewerbliche Mietverträge für insgesamt 3‘487 m2 unterzeichnet. Sie werden nach und nach den Cashflow des Fonds konsolidieren.
Der Total Ertrag stieg gegenüber dem 30. September 2022 um 3.12% auf CHF 48.73 Millionen. Er beinhaltet auch die Bauzinsen der oben erwähnten Entwicklungsprojekte sowie sonstige Erträge, insbesondere das Inkasso der Erträge aus den installierten Photovoltaikanlagen.
Der Anstieg der Hypothekarkosten aufgrund der Erhöhung der Leitzinsen durch die Schweizerische Nationalbank führte dazu, dass das Total der Aufwendungen in der Berichtsperiode um 15.77% auf CHF 30.09 Millionen anstieg, verglichen mit CHF 25.99 Millionen im Vorjahr. Höhere Unterhaltskosten führten zu einer beschleunigten Neuvermietung und damit zu einer Verringerung der Leerstände. Im Gegensatz dazu wurde die sorgfältige Budgetkontrolle perfekt umgesetzt, da die Kosten für Liegenschaften in der Berichtsperiode um 8.87% auf CHF 4.38 Millionen gesunken sind.
Perspektiven
Nach diesem Konsolidierungshalbjahr, das von den oben erwähnten Erwerben und der Übergabe geprägt war, setzt Realstone SA die dynamische Verwaltung des Portfolios des Fonds Realstone RSF fort. Erstens, indem sie den Anteil der Wohnerträge weiter erhöht, wobei in den nächsten Monaten insbesondere Verkäufe von gewerblich genutzten Immobilien in Vorbereitung sind. Zweitens, indem sie ihr Programm zur Energiewende und Wertschöpfung weiter vorantreibt. Und drittens durch eine strenge Überwachung des voraussichtlichen Zeitplans der in Entwicklung befindlichen Wohnprojekte in Horgen (ZH) und Winterthur (ZH), deren Fertigstellung für 2024 geplant ist. Parallel dazu veräusserte der Fonds zwei kleinvolumige Liegenschaften, die nicht mehr mit seiner Strategie vereinbar waren, in Chemin des Glycines 12 in Chavannes-près-Renens (VD) und Rue Gilbert 7 in Meyrin (GE) für einen Totalbetrag von CHF 16.70 Millionen. Diese Transfers werden in der zweiten Hälfte des Geschäftsjahres stattfinden, um die Mieteinnahmen so lange wie möglich zu kassieren.
Der Halbjahresbericht zum 30. September 2023 ist unter diesem Link verfügbar:
Halbjahresbericht Realstone RSF zum 30.09.2023
21. November 2023
RIRS: Erwerb von drei Liegenschaften für CHF 30.65 Millionen mit einem zusätzlichen Einkommen von CHF 1.28 Millionen
Die Realstone Anlagestiftung setzt das Wachstum des Immobilienbestands ihrer Anlagegruppe Realstone Wohnimmobilien Schweiz (RIRS) mit dem Kauf von drei zusätzlichen Liegenschaften in der Westschweiz fort. Das Gesamtvermögen übersteigt nun die Schwelle von CHF 300 Millionen bei einem Total Mieterspiegel von fast CHF 12 Millionen.
Mit dem Erwerb von drei Liegenschaften in Clarens (VD), Lancy (GE) und Etagnières (VD) baut die Anlagegruppe Realstone Wohnimmobilien Schweiz (RIRS) ihre Präsenz in der Westschweiz strategiekonform mit einem Anteil von 83.56% weiter aus. Im Einklang mit dieser Strategie stammen 84.18% der Erträge aus Wohnnutzung. Die Transaktionen fanden in der zweiten Hälfte des Jahres 2023 statt, wobei die erste Eigentumsübertragung im Juli, die zweite im Oktober und die dritte im November erfolgte.
Die drei Liegenschaften, die für einen Totalbetrag von CHF 30.65 Millionen erworben wurden, generieren einen zusätzlichen Mieterspiegel von CHF 1.28 Millionen. Sie weisen eine durchschnittliche Bruttorendite von 4.18% sowie eine durchschnittliche Mietreserve von 32% auf, die durch Renovierungen bei zukünftigen Mieterwechseln realisiert werden soll. Das Portfolio der Anlagegruppe RIRS besteht nun aus 27 Immobilien mit einem Gesamtvermögen von CHF 311 Millionen und einem Mieterspiegel von insgesamt CHF 11.96 Millionen.
Das erste Objekt an der Rue Gambetta 22 in Clarens, in der Gemeinde Montreux, besteht aus 27 Wohnungen sowie zwei Gewerbeflächen im Erdgeschoss. Die Liegenschaft erfreut sich einer erstklassigen Lage, 500 Meter vom SBB-Bahnhof entfernt, in der Nähe von Einrichtungen und zahlreichen Geschäften. Alle Küchen und Sanitärsäulen wurden renoviert, wodurch der Investitionsbedarf in den nächsten Jahren vollständig eliminiert wurde. Die Immobilie wurde im Juli 2023 für CHF 10.30 Millionen mit einer Bruttorendite von 4.22% erworben. Es weist eine attraktive Mietreserve von 36% auf, die es ermöglicht, das 70%-Quantil der Mieten in der Region zu erreichen. Dank der dynamischen Verwaltung von Realstone SA wird diese Reserve eine schrittweise Erhöhung des Ergebnisses ermöglichen.
Die zweite Liegenschaft, Chemin des Fraisiers 13 in Lancy, wurde im Oktober gekauft und weist die Besonderheit auf, dass es sich um eine Eigentumswohnung handelt, was im Kanton Genf selten vorkommt. Von den 29 Wohnungen wurde bereits ein Drittel im Zuge der Mieterrotation renoviert. Das für CHF 13.70 Millionen erworbene Objekt weist eine Bruttorendite von 4.09% auf. Die Immobilie verfügt über eine hohe Mietreserve von 39%.
Das dritte Objekt, das im November gekauft wurde, befindet sich in der Rue des Crêts 3 in Etagnières. Es besteht aus 21 Wohnungen und ist mit der gleichen Anzahl an Parkplätzen ausgestattet und befindet sich in unmittelbarer Nähe des LEB-Bahnhofs. Die Liegenschaft, die für CHF 6.65 Millionen erworben wurde, weist zudem eine ausgezeichnete Bruttorendite von 4.32% auf.
Gestützt auf diese erfreulichen Akquisitionen und das Vertrauen der 43 bereits angeschlossenen Einrichtungen der beruflichen Vorsorge wird die Realstone Anlagestiftung ihre Wachstumsstrategie für die Anlagegruppe RIRS weiterverfolgen. Um sie dabei zu begleiten, profitiert sie vom Know-how und der Erfahrung der Fondsleitung Realstone SA, an die sie ihre Geschäftsleitung delegiert.
18. Oktober 2023
RSF: Factsheet für das 3. Quartal 2023
Hier finden Sie das Factsheet für das dritte Quartal 2023 des Fonds Realstone RSF.
18. Oktober 2023
S61: Factsheet für das 3. Quartal 2023
Hier finden Sie das Factsheet für das dritte Quartal 2023 des Fonds Solvalor 61.
18. Oktober 2023
RIRS: Factsheet für das 3. Quartal 2023
Hier finden Sie das Factsheet der Anlagegruppe Realstone Wohnimmobilien Schweiz (RIRS) für das dritte Quartal 2023.
13. Oktober 2023
Deutlich höhere GRESB-Resultate der Fonds Realstone RSF und Solvalor 61 dank umgesetzter ESG-Massnahmen
Die Ergebnisse 2023 der Fonds Realstone RSF und Solvalor 61 zur globalen ESG-Benchmark für Immobilienvermögen von GRESB unterstreichen die Verbesserung ihrer ESG-Performance, die insbesondere auf den Datenerhebungsprozess zurückzuführen ist, der die Qualität der Daten erhöht hat.
Seit 2021 nehmen die Fonds Realstone RSF und Solvalor 61 an der globalen ESG-Benchmark für Immobilienvermögen von GRESB teil. Mit diesem Instrument wird die nicht-finanzielle Leistung von Immobilienanlageprodukten gemessen, um deren ESG-Strategie transparenter und verständlicher zu machen. Die im vergangenen Jahr erzielten Resultate übertrafen die Erwartungen der Fondsleitung der Realstone SA.
Die Ergebnisse im Standing Investments Benchmark heben die Arbeit an der Datenerhebung und -qualität hervor, mit 79 Punkten für Realstone RSF und 83 Punkten für Solvalor 61 (gegenüber 74 Punkten bzw. 72 Punkten im Jahr 2022). Die grosse Herausforderung bei der ESG-Berichterstattung liegt in der Verwaltung der Energiedaten und ihres Flusses innerhalb des Portfolios. Realstone SA hat Wert darauf gelegt, qualitativ hochwertige Daten zu erhalten und diese zu überprüfen, um so transparent und genau wie möglich zu sein. Dank dieser Bemühungen erhielt der Fonds Realstone RSF 52 (von 70) Punkten für die Leistungskomponente, die in die Bewertung von Standing Investments einfliesst (gegenüber 47 Punkten im Jahr 2022), während der Solvalor 61-Fonds 56 Punkte erreichte (gegenüber 43 Punkten im Jahr 2022).
Die Ergebnisse für die Development Benchmark sind relativ stabil. Im Einzelnen erhielten beide Fonds 90 Punkte (gegenüber 92 für Realstone RSF und 91 für Solvalor 61 im Jahr 2022). Dieser leichte Unterschied erklärt sich durch eine Änderung des GRESB-Bewertungssystems mit neuen Fragen zur Risikoanalyse. Diese wurden von der Fondsleitung berücksichtigt und befinden sich bereits in der Bearbeitung.
Realstone SA prüft verschiedene Lösungen, um die ESG-Performance seiner Fonds zu verbessern und gleichzeitig die finanzielle Performance zu erhalten, die den Erwartungen der Anleger entspricht.
Im Nachhaltigkeitsbericht von Realstone SA wird jährlich über die Entwicklung der in ihrem zehnjährigen ESG-Aktionsplan festgelegten Ziele berichtet. Dieser orientiert sich an der Real-Impact-Philosophie, verantwortungsbewusst und nachhaltig zu handeln und jeder Handlung einen Sinn zu verleihen, um für Investoren und Mieter der nachhaltigste, innovativste und erfolgreichste Immobilienvermögensverwalter der Schweiz zu werden.
4. Oktober 2023
Inhouse-Concierges: Für eine Stärkung der ESG-Kriterien bei der Verwaltung des Immobilienbestands
1996 beschloss Realstone SA, einen eigenen Hausmeisterservice einzuführen, um die Betreuung seiner Liegenschaften zu verbessern. Drei Jahrzehnte später ist dieser Service nicht nur ein wahres Aushängeschild für das Unternehmen, sondern stellt auch einen konkreten Mehrwert dar, da er die Beziehungen zu den Mietern stärkt und gleichzeitig Umwelt-, Sozial- und Governance-Kriterien (ESG) bei der Verwaltung der Liegenschaften besser berücksichtigt.
Beim Hausmeisterservice greifen einige auf die Dienste von Personen zurück, die direkt an den von ihnen verwalteten Immobilien wohnhaft sind, während andere diese Dienste auslagern, indem sie ein Facility Management beauftragen. Realstone SA hat sich für einen dritten Weg entschieden, der voll und ganz seiner ESG-Strategie entspricht: Zusammenstellung eines eigenen Teams professioneller Concierges, die sich Verantwortung, Aufgaben und Material teilen, ohne dabei zwingend in den von ihnen betreuten Liegenschaften zu wohnen. Dies bietet zahlreiche Vorteile.
Zum einen im Hinblick auf die Umwelt. Neben der Einführung nachhaltiger Praktiken – wie der Förderung der Mülltrennung, der Verwendung biologisch abbaubarer Reinigungsmittel, der gemeinsamen Nutzung von Werkzeugen und der Verwendung elektrischer Energie anstelle fossiler Brennstoffe für den Betrieb der Geräte – ermöglicht der Inhouse-Hausmeisterservice von Realstone SA eine kontinuierliche Überwachung der Liegenschaften sowie ihres Wasser- und Energieverbrauchs. Dadurch wird die Betreuung des Immobilienbestands im Sinne der Nachhaltigkeit gestärkt.
Zum anderen auf sozialer Ebene. Die regelmässige Anwesenheit der Concierges an den einzelnen Immobilienstandorten sorgt dafür, dass den Bewohnern nicht nur Aufmerksamkeit, sondern auch Verfügbarkeit und Flexibilität zuteilwird. Dadurch wird eine gewisse Bindung geschaffen und somit die Kommunikation mit den Mietern durch den Aufbau einer wertschätzenden Beziehung erleichtert.
Und schliesslich auf der Ebene der Governance. Die Concierges sind aufgrund dieser Organisationsstruktur nicht nur bestens mit der Historie der Liegenschaften und den Erwartungen der Mieter vertraut, sondern bieten den Bewohnern auch die Möglichkeit, punktuelle Hilfe bei der Durchführung kleinerer Arbeiten in Anspruch zu nehmen, ohne dass sie sich an eine Hausverwaltung, einen Beauftragten oder den Eigentümer wenden müssen. Sie sind somit eine ideale Anlaufstelle, um Fragen der Mieter zu beantworten oder deren Anliegen weiterzuleiten.
Im Laufe der Zeit hat sich das Team der Inhouse-Hausmeisterservice von Realstone SA entsprechend der Erweiterung des verwalteten Immobilienbestands vergrössert. Heute zählt der Service 30 Mitarbeitende – verteilt auf die Kantone Waadt (19), Genf (5) und Freiburg (6) – und betreut rund 200 Liegenschaften mit fast 5’000 Wohnungen.
«Unsere Concierges sind Schornsteinfeger, Maurer oder auch Landschaftsgärtner. Sie sind zwischen 20 und 50 Jahre alt und lieben ihren Beruf. Auch wenn die meisten von ihnen den Grossteil ihrer Arbeit alleine erledigen, schätzen sie auch die Arbeit im Team. So können sie ihre Erfahrungen austauschen, Wissen weitergeben und die eigenen Arbeitsweisen weiterentwickeln», erklärt Alain Terry, der bei Realstone SA für den Kanton Waadt für den Inhouse-Hausmeisterservice zuständig ist.
Die eingestellten Concierges verfügen alle über ein technisches EFZ und haben ebenso unterschiedliche wie vielfältige Profile. Dies ist eine äusserst wertvolle Ergänzung und ermöglicht es ihnen, sich gegenseitig bei der Ausführung bestimmter Aufgaben zu unterstützen, wie z. B. bei der Durchführung grosser Wartungsarbeiten (Räumungsarbeiten, Mähen grosser Flächen, Reparaturen, Bauarbeiten), aber auch, sich während der Urlaubszeiten gegenseitig zu vertreten.
Bei vergleichbaren Kosten wie bei externen Verträgen kann mit dem Inhouse-Hausmeisterservice die ESG-Strategie von Realstone SA unterstützt werden. «Das Unternehmen gewinnt auf lange Sicht durch die kontinuierliche Betreuung der Liegenschaften, das Verantwortungsbewusstsein der Concierges und die hohe Qualität der angebotenen Dienstleistungen, die von den Mietern sehr geschätzt werden», so Diane Hebeisen, Head of Real Estate Asset Management bei Realstone SA. Ein Argument, das durch die sehr geringe Fluktuation innerhalb des Teams noch verstärkt wird. Seit 2018 gab es nur einen Abgang.
Abschliessend sagte Diane Hebeisen: «Ohne die Arbeit einer Immobilienverwaltung zu ersetzen, bringen unsere Concierges einen grossen Mehrwert für die Verwaltung unserer Liegenschaften sowie für alle beteiligten Parteien – Mieter, Hausverwaltung, Eigentümer – und damit letztlich auch für die Investoren unserer Anlagefonds».
26. September 2023
S61: Dank ansteigender Mieteinnahmen und des kontinuierlichen Rückgangs der Leerstände steigt der Nettoertrag
Der Fonds Solvalor 61 hat im Geschäftsjahr 2022-2023 erneut seine solide Performance unter Beweis gestellt. Das Ergebnis des Fonds zeigt im Vergleich zum Vorjahr einen Anstieg um 1.4% – bei einem Wachstum der Mieteinnahmen von 2.7% und einer stabilen Dividende von CHF 5.30 pro Anteil. Die geringe Fremdfinanzierungsquote des Fonds (15.67%) und die Reinheit des Portfolios sind wichtige Stabilitätsfaktoren im aktuellen Markt.
• Anstieg der Mieteinnahmen um 2.7%
• Reduzierung der Mietzinsausfallrate auf 1.39%
• Steigerung des Nettoertrags um 1.4%
• Erwerb von drei Liegenschaften in Clarens (VD), Carouge (GE) und Genf für CHF 35.81 Mio.
• Nettoinventarwert (NAV): CHF 230.73 pro Anteil
• Fremdfinanzierungsquote: 15.67%
• Stabile Dividende von CHF 5.30 pro Anteil
• CO2-Emissionen: 25.61 kg/m2/Jahr
• Installierte PV-Leistung: 718 kW
Das am 30. Juni 2023 abgeschlossene Geschäftsjahr weist ein bemerkenswertes Jahresergebnis für den Fonds Solvalor 61 mit einem Anstieg des Nettoertrags um 1.4% aus. Diese ist der einzigartigen Positionierung des Fonds sowie seiner auf langfristige Wertschöpfung ausgerichteten Vermögensverwaltung zu verdanken. Solvalor 61 profitiert weiterhin von der Reinheit seines im Schweizer Immobilienfondsmarkt einzigartigen Wohnportfolios und dem deutlichen Rückgang der Leerstände in diesem Segment. Der Fonds zeichnet sich auch durch die Qualität seiner Standorte und seine niedrige Fremdfinanzierungsquote aus, zwei Faktoren, die in einem von steigenden Zinsen geprägten Umfeld zur Resilienz beitragen.
Vermögen
Per 30. Juni 2023 beläuft sich das Gesamtvermögen des Fonds Solvalor 61 auf CHF 1’447.87 Mio. Das Geschäftsjahr war geprägt von der Integration von drei neuen Liegenschaften zu einem Gesamtkaufpreis von CHF 35.81 Millionen. Diese drei Erwerbe in Clarens (VD), Carouge (GE) und Genf passen perfekt in die Anlagestrategie des Fonds Solvalor 61, die auf Wohnimmobilien in bester Lage in den urbanen Zentren der Westschweiz ausgerichtet ist. Darüber hinaus weisen sie eine beträchtliche Mietreserve auf, die auf mehr als 50% geschätzt wird und langfristig zur Steigerung ihres Verkehrswerts beitragen wird.
Darüber hinaus wurden im Berichtsjahr zahlreiche Baustellen, Renovierungen und Aufstockungen fortgesetzt. Diese betreffen insbesondere die Immobilien in Lausanne, in der Avenue Sainte-Luce 9, Avenue Victor-Ruffy 75 und Avenue Floréal 12-14/Rue Voltaire 7, sowie die Liegenschaft in der Rue des Asters 18-20 in Genf. Diese Projekte schaffen Wert für den Fonds: Sie erhöhen den Wert der Immobilien und ermöglichen es, das wirtschaftliche Alter des Portfolios zu verjüngen und gleichzeitig seine Umweltbilanz zu verbessern. Darüber hinaus wird die Installation von Photovoltaikmodulen auf den Dächern von Gebäuden mit einer Gesamtleistung von 718 kW fortgesetzt.
Im Einklang mit den Nachhaltigkeitszielen von Solvalor 61 beabsichtigt Realstone SA die Energiewende durch die Renovierung bestehender Liegenschaften beschleunigen. Fast 50 Renovierungsprojekte wurden bis 2031 geplant, und im Geschäftsjahr 2023-2024 werden die Arbeiten an fast 10 Immobilien beginnen. Dies wird die grösste Renovierung sein, die jemals am Immobilienbestand von Solvalor 61 in den letzten Jahrzehnten durchgeführt wurde, und es dem Fonds ermöglichen, das Ziel zu erreichen, die durchschnittlichen CO2-Emissionen bis 2031 für den gesamten Bestand auf unter 20 kg/m²/Jahr zu senken, verglichen mit derzeit 25.61 kg/m2/Jahr.
Die gesamte Hypothekenschuld beläuft sich auf CHF 226 Millionen und die Fremdfinanzierungsquote beträgt 15.67%. Die Verschuldung des Fonds Solvalor 61 bleibt moderat und begrenzt somit die Auswirkungen steigender Zinssätze auf das Fondsergebnis. Um die Volatilität der Fremdkapitalkosten zu verringern und sich gegen einen weiteren Anstieg abzusichern, wurde eine Politik der Sperrung von Hypothekarkrediten mit längeren Laufzeiten eingeleitet.
Das Nettovermögen beträgt CHF 1'168.47 Mio. und liegt damit 6.5% über dem Stand vom 30. Juni 2022. Der Nettoinventarwert (NAV) pro Anteil beträgt CHF 230.73.
Erfolg
Der Fonds Solvalor 61 weist einen realisierten Erfolg von CHF 28.01 Millionen für das am 30. Juni 2023 endende Geschäftsjahr, eine Steigerung von 1.4% gegenüber dem Vorjahr aus.
Der Total Ertrag beläuft sich auf CHF 62.72 Mio., was einem Anstieg von 4.4% gegenüber dem Geschäftsjahr 2022 entspricht. Unter diesen Erträgen stiegen die Mieteinnahmen um 2.7% auf CHF 61.20 Millionen, was sowohl auf einen Anstieg des Mieterspiegels als auch auf einen Rückgang der Leerstände zurückzuführen ist.
Das Wachstum des Mieterspiegels ist auf die Integration von drei neuen Liegenschaften sowie auf das organische Wachstum der Mieten zurückzuführen, das durch die Renovierungen der Wohnungen unterstützt wird (fast 50 im Geschäftsjahr 2022-2023). Die deutliche Reduktion der Mietzinsausfallrate 1.39% gegenüber 2.87% im Vorjahr spiegelt die Qualität der Liegenschaften im Portfolio sowie die Attraktivität ihrer zentralen Standorte wider, die von den Mietern geschätzt werden. Der durch diesen doppelten Effekt bedingte Anstieg der Mieteinnahmen hat den Wert der Liegenschaften positiv beeinflusst.
Der Total Aufwand beläuft sich auf CHF 34.71 Mio., was einem Anstieg von 6.9% gegenüber dem Geschäftsjahr 2022 entspricht. Dieser Anstieg ist insbesondere auf die Zunahme der Hypothekarzinsen zurückzuführen, die sich im Berichtszeitraum auf CHF 2.12 Mio. beliefen. Der Anstieg der Ausgaben hielt sich jedoch in Grenzen, mit einem Rückgang des Liegenschaftsaufwands um 3.8% und einer Reduzierung der ausserordentlichen Unterhaltskosten. Infolge der gestiegenen Verkehrswerte und wegen der hohen Margen zwischen dem Wert der Liegenschaften und den Gestehungskosten wurden die Abschreibungen reduziert.
Und schliesslich bestätigt das Wachstum des Nettoertrags von Solvalor 61 die Fähigkeit des Portfolios, trotz steigender Zinssätze einen soliden Ertrag zu erzielen und widerstandsfähig zu sein. Der nicht realisierte Erfolg (inkl. Liquidationssteuern) beläuft sich per 30. Juni 2023 auf CHF 70.44 Millionen, während sich der Gesamterfolg auf CHF 98.44 Millionen beläuft.
Perspektiven
Die aktuelle Situation auf dem Wohnimmobilienmarkt ist für Solvalor 61 günstig. Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nach Wohnraum beflügelt weiterhin den Rückgang der Leerstände, während die Mieteinnahmen infolge des Anstiegs des Referenzzinssatzes für Mietverträge weiter steigen dürften. In diesem günstigen Umfeld möchte die Fondsleitung ihre Strategie des Erwerbs neuer Wohnobjekte fortsetzen, und Solvalor 61 ist nun offen für Sacheinlagen, die es den Eigentümern ermöglichen, ihre Immobilien gegen Fondsanteile einzutauschen. Schliesslich ermöglicht die Qualität des Portfolios des Fonds Solvalor 61, sich auf Renovierungs- und Verdichtungsprojekte zu konzentrieren, die Wert schaffen und gleichzeitig die Energieeffizienz der Liegenschaften verbessern.
Der Jahresbericht zum 30. Juni 2023 ist unter diesem Link verfügbar:
13. September 2023
S61: Wichtige Daten
Hier sind die nächsten wichtigen Daten betreffend die Veröffentlichung der Ergebnisse des Geschäftsjahres 2022-2023 des Fonds Solvalor 61 und die Dividendenzahlung.
Veröffentlichung der Ergebnisse:
Dienstag, 26. September 2023
Ex-dividende:
Freitag, 29. September 2023
Dividendenzahlung:
Mittwoch, 4. Oktober 2023
7. September 2023
Nachhaltigkeit: Ein quantifiziertes CO2-Emissionsziel in den Fondsverträgen von Realstone RSF und Solvalor 61
Realstone SA geht über einfache Versprechungen hinaus, um den Investoren die Einhaltung der angekündigten Nachhaltigkeitsziele zu garantieren. Die Fondsleitung verpflichtet sich in den Verträgen ihrer beiden börsenkotierten Fonds, Realstone RSF und Solvalor 61, die durchschnittlichen CO2-Emissionen des jeweiligen Immobilienbestands bis 2031 auf maximal 20 kg/m2/Jahr zu begrenzen. Ein anderer neuer Punkt in den Fondsverträgen ist die Möglichkeit für Investoren, sich durch Sacheinlagen an diesen beiden Fonds zu beteiligen.
Realtsone SA engagiert sich stark im Bereich Nachhaltigkeit und hat unter anderem einen ESG-Aktionsplan im Jahr 2021 aufgestellt. Die Fondsleitung hat nun das Ziel, den CO2-Fussabdruck des Immobilienbestands der beiden kotierten Fonds Realstone RSF und Solvalor 61 zu reduzieren, vertraglich formalisiert. Damit verpflichtet sie sich, die CO2-Emissionen bis 2031 für den gesamten Immobilienbestand jedes dieser beiden Fonds auf durchschnittlich maximal 20 kg/m2/Jahr zu begrenzen. Um dieses Ziel zu erreichen, berechnet sie den tatsächlichen CO2-Fussabdruck der Liegenschaften auf der Grundlage der tatsächlichen Messungen des Verbrauchs fossiler Energieträger und verwendet dann die Umrechnungsfaktoren der Norm SIA 380:2015.
Um dieses quantifizierte Ziel zu erreichen, hat Realstone eine genaue Investitionsplanung nach einem Zehnjahresplan vorgenommen, um die Energieeffizienz der verwalteten Immobilien zu verbessern. Die wichtigsten Aktionen bestehen darin, die Heizöl- und Gaskessel schrittweise durch umweltfreundlichere Wärmequellen (Fernheizung, Wärmepumpen, Pellets) zu ersetzen und die thermische Hülle der Liegenschaften zu renovieren.
Parallel dazu und dank des bereits bewiesenen Know-hows entwickelt Realstone SA weiterhin neue Wohnprojekte, die hohen Anforderungen an Nachhaltigkeit und Energieeffizienz genügen. Die schrittweisen Lieferungen dieser neuen Liegenschaften innerhalb der Portfolios der Fonds Realstone RSF und Solvalor 61 werden ebenfalls dazu beitragen, deren durchschnittliche CO2-Emissionen zu senken. Gleichzeitig werden die Mieter sensibilisiert, damit sie sich Gewohnheiten aneignen, die einen verantwortungsbewussten Energieverbrauch mit täglichem Komfort, insbesondere beim Heizen, verbinden.
Der ESG-Aktionsplan von Realstone SA und seine rigorose Planung werden einerseits die Amortisation der in die Nachhaltigkeit getätigten Investitionen über mehrere Jahre hinweg verteilen und gleichzeitig den Wert der Liegenschaften steigern. Andererseits stellen sie einen ersten bedeutenden Schritt in Richtung der Anforderungen des Bundes zur Reduzierung der CO2-Emissionen dar.
Möglichkeit, eine Liegenschaft gegen Fondsanteile einzubringen (Sacheinlagen)
Darüber hinaus hat Realstone SA auch in den Fondsverträgen von Realstone RSF und Solvalor 61 die Möglichkeit verankert, dass Eigentümer von Liegenschaften über eine Sacheinlage als Investoren in diese beiden Fonds einsteigen können. Konkret wird der Eigentümer zum Investor und erhält eine Anzahl von Anteilen am Fonds, die dem Marktwert der eingebrachten Immobilie entspricht. Die Fondsleitung ist nicht verpflichtet, diese Sacheinlagen anzunehmen, und hat die alleinige Entscheidungsbefugnis. Selbstverständlich wird sie sie nur unter der Bedingung genehmigen, dass die Liegenschaften vollständig mit der Fondsstrategie übereinstimmen, und nur, wenn die Transaktion im Interesse der anderen Investoren ist.
Diese neue Möglichkeit bietet zahlreiche Vorteile für Eigentümer von Liegenschaften, die weiterhin in Immobilien investieren möchten und sich gleichzeitig einige der mit Direktinvestitionen verbundenen Sorgen ersparen möchten. Der erste Vorteil ist zunächst ein steuerlicher, da die Anteilseigner von der Steuer auf die erhaltenen Dividenden befreit sind und die Kapitalsteuer stark reduziert wird, potenziell bis auf Null. Zweitens werden die mit Leerstand verbundenen Risiken durch eine grössere Diversifizierung der Immobilien verringert. Im Falle von Privatinvestoren erleichtert schliesslich die Liquidität der Anlage die Erbfolge, was den Erben viel Kummer erspart. Darüber hinaus bietet eine solche Sacheinlage auch den Vorteil, dass die Verwaltung der Liegenschaften delegiert werden kann, insbesondere angesichts der Herausforderung der Energiewende, die technische Kompetenzen und finanzielle Kapazitäten für ihre Durchführung erfordert.
Die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (FINMA) hat diese Änderungen in den Fondsverträgen der Anlagefonds Realstone RSF und Solvalor 61 genehmigt. Diese traten in ihrer geänderten Form am 13. Juli 2023 in Kraft.
26. Juli 2023
RSF: Erwerb von zwei neuen Wohnliegenschaften im Aargau mit einem zusätzlichen Mieterspiegel von CHF 1.02 Millionen
Der Fonds Realstone RSF verstärkt seine Wohnallokation weiter durch zwei neue Immobilien, die im Mai für CHF 23.50 Millionen in Oberkulm (AG) und Untersiggenthal (AG) erworben wurden.
Der Fonds Realstone RSF verstärkt seine Wohnallokation weiter durch zwei neue Immobilien, die im Mai für CHF 23.50 Millionen in Oberkulm (AG) und Untersiggenthal (AG) erworben wurden. Die im Juni übergebenen Objekte erfüllen hohe Nachhaltigkeitskriterien, die der DNA des Fonds entsprechen. Die Nettorendite trägt bereits im ersten Jahr des Besitzes bei, während die bis zum Ende des Kalenderjahres gewährte Mietgarantie eine ruhige Vermarktung zulässt.
Eine Liegenschaft an der Rotkornstrasse 9, 11a und 11b in Oberkulm (AG) wurde im Juni 2023 in das Portfolio des Fonds Realstone RSF aufgenommen. Die 38 neuen Wohnungen – von 1.5 bis 4.5 Zimmern und auf 2'651 m2 verteilt – profitieren von einer ausgezeichneten Ausführung sowie von der Nähe zum SBB-Bahnhof und den Strassenachsen, die es ermöglichen, die Hauptstadt Aarau in 20 Minuten zu erreichen. Die Heizung, die durch eine Wärmepumpe mit Erdwärmesonde gewährleistet wird, bietet einen reduzierten CO2-Fussabdruck.
Mit einem Mieterspiegel von CHF 712'500.- und einem Kaufpreis von CHF 15.95 Millionen erwirtschaftet die Liegenschaft eine ausgezeichnete Bruttokaufpreisrendite von 4.47%. Das Nettoergebnis auf dem Eigenkapital von 2.99% im ersten Betriebsjahr trägt positiv und unmittelbar zur Rendite des Fonds bei. Parallel dazu sichert die vom Bauträger erhaltene Mietgarantie die Mietzinseinnahmen bis zum Ende des Kalenderjahres und lässt eine ruhige Vermarktung der 13 noch verfügbaren Wohnungen erwarten, von denen 25 bereits nach wenigen Wochen einen Mieter gefunden haben.
An der Hardackerstrasse 2 in Untersiggenthal (AG) gelegen, wurde ebenfalls im Juni 2023 eine zweite Liegenschaft in das Portfolio des Fonds aufgenommen. Die 14 Wohnungen dieses Neubaus - hauptsächlich 2,5-Zimmer-Wohnungen und verteilt auf 1'223 m2 - sind geräumig und bieten eine sehr gute Ausstattung mit z.B. hochwertigen Eichenparkettböden, Fenstern mit elektrisch gesteuertem Sonnenschutz und einer individuellen Waschmaschine. Die meisten von ihnen verfügen über zwei Badezimmer. Die Liegenschaft, die an die Fernheizung angeschlossen ist, befindet sich nur wenige Schritte vom SBB-Bahnhof Siggenthal-Würenlingen entfernt, von dem aus Zürich HB in 30 Minuten erreichbar ist.
Das Objekt wurde für CHF 7.55 Millionen erworben und trägt ab dem ersten Jahr seines Besitzes ebenfalls zum Fonds Realstone RSF bei. Mit einem Mieterspiegel von CHF 302'916 bietet es einen komfortablen Bruttoertrag von 4.01%. Auch hier wurde eine Mietgarantie bis zum Ende des Kalenderjahres erreicht, während nur noch eine Wohnung zu vermieten ist.
Der Erwerb dieser beiden Liegenschaften mit Wohnraum steht voll und ganz im Einklang mit der Strategie, den Wohnanteil des Fonds Realstone RSF bis 2025 auf 70% zu erhöhen. Darüber hinaus stärken sie die Qualität des Portfolios, insbesondere im Hinblick auf die Nachhaltigkeit.
19. Juli 2023
S61: Erwerb von zwei Genfer Wohnliegenschaften für CHF 24 Millionen mit einer Mietreserve von über 50%
Der Fonds Solvalor 61 verstärkt seine Präsenz im grössten urbanen Zentrum der Westschweiz sowie die Reinheit seiner Wohnallokation dank zwei Immobilien, die über eine bedeutende Mietreserve verfügen und ideal in Carouge (GE) und Genf gelegen sind. Diese Transaktionen stehen im Einklang mit der Strategie des Fonds, für die Anleger langfristig Wert zu schaffen. Sie erhöhen den Gesamtbetrag der im Geschäftsjahr 2022-2023 getätigten Käufe auf CHF 36 Millionen.
In der ersten Jahreshälfte 2023 wurden zwei Wohnliegenschaften für eine Gesamtinvestition von CHF 24 Millionen in das Portfolio des Fonds Solvalor 61 aufgenommen. Diese hochwertigen Immobilien befinden sich in der Rue de la Filature 42 in Carouge (GE) und in der Avenue Peschier 20 in Genf, im beliebten Quartier Champel, das an den bereits im Besitz des Fonds befindlichen Eingang 22 angrenzt. Sie umfassen insgesamt 50 Wohnungen und fast 3'000 m2 Wohnfläche. Diese Liegenschaften liegen in zentraler Lage, in der Nähe der wichtigsten Verkehrsachsen und Einkaufsmöglichkeiten, was den Portfoliomerkmalen des Fonds entspricht.
Diese beiden Erwerbe sind für Solvalor 61 finanziell attraktiv, mit einer durchschnittlichen Bruttorendite von 3.7% auf dem aktuellen Mieterspiegel und fast 5.9% auf dem potenziellen Mieterspiegel. Diese beiden Objekte verfügen über eine Mietreserve von über 50%, was in Zukunft zu einer erheblichen Wertsteigerung führen wird. Die aktuellen Mieteinnahmen dieser Liegenschaften belaufen sich auf CHF 0.9 Millionen, während der potenzielle Mieterspiegel bei den aktuellen Marktmieten auf CHF 1.4 Millionen geschätzt wird.
Diese Transaktionen stärken die Wohnallokation von Solvalor 61 sowie ihre Präsenz im grössten urbanen Zentrum der Westschweiz. Sie entsprechen voll und ganz der Anlagestrategie des Fonds, die auf die Schaffung von langfristigem Wert für die Anleger ausgerichtet ist. Diese beiden Erwerbe kommen zu dem Kauf einer Liegenschaft in Montreux (VD) für CHF 12 Millionen Ende 2022 hinzu, so dass sich die gesamten Erwerbe im Geschäftsjahr 2022-2023 auf CHF 36 Millionen belaufen werden.
Das aktuelle Umfeld auf dem Immobilienmarkt bietet zahlreiche Gelegenheiten, die es Solvalor 61 ermöglichen könnten, weitere Erwerbe zu tätigen. Der Fonds wird seine Anlagestrategie weiterverfolgen und hauptsächlich hochwertige Liegenschaften in der Westschweiz anstreben, die sich im Stadtzentrum befinden und hohe Mietreserven aufweisen.
17. Juli 2023
RSF: Factsheet für das 2. Quartal 2023
Hier finden Sie das Factsheet für das zweite Quartal 2023 des Fonds Realstone RSF.
Realstone RSF: Factsheet Q2 2023
17. Juli 2023
S61: Factsheet für das 2. Quartal 2023
Hier finden Sie das Factsheet für das zweite Quartal 2023 des Fonds Solvalor 61.
Solvalor 61: Factsheet Q2 2023
17. Juli 2023
RIRS: Factsheet für das 2. Quartal 2023
Hier finden Sie das Factsheet der Anlagegruppe Realstone Wohnimmobilien Schweiz (RIRS) für das zweite Quartal 2023.
Realstone Wohnimmobilien Schweiz - RIRS: Factsheet Q2 2023
28. Juni 2023
RSF: Ein solides Geschäftsjahr mit einer Verstärkung des Wohnanteils und einem realisierten Erfolg von CHF 4.09 pro Anteil
Der Fonds Realstone RSF weist ein vielversprechendes Jahresergebnis auf. Er hat sein Wohnanteil entsprechend seiner Strategie erhöht. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden 226 neue Wohnungen geliefert, davon 222 mit Minergie-Label. Gleichzeitig wurden ein im Bau befindliches Wohnprojekt in Winterthur (ZH) und eine neue Liegenschaft in Givisiez (FR) erworben. Zehn Liegenschaften – drei gewerbliche, vier gemischte und drei Wohnbauten – und drei Stockwerkeigentumseinheiten wurden verkauft. Parallel dazu laufen die wichtigen Entwicklungsprojekte in Horgen (ZH) und Gland (VD) mit guten Perspektiven weiter.
• Lieferung von 226 Wohnungen, davon 222 Minergie
• Verkauf von 10 Liegenschaften und 3 Stockwerkeigentumseinheiten für CHF 120.56 Millionen, mit einem Kapitalgewinn von CHF 13.22 Millionen
• Kauf einer neuen Liegenschaft in Givisiez (FR) für CHF 18.50 Millionen
• Unterzeichnung von kommerziellen Mietverträgen über 8'174 m2 während des Geschäftsjahres
• Gesamtvermögen des Fonds: CHF 2'452.43 Millionen (+0.04%)
• Realisierter Erfolg: CHF 54.88 Millionen (+24.02%)
• Dividende: CHF 3.55 pro Anteil (+ CHF 0.05)
• Nettoinventarwert (NAV): CHF 126.10 pro Anteil
• Gesamte installierte Photovoltaik-Leistung: 1'887 kW
Der Fonds Realstone RSF setzte in dem am 31. März 2023 abgeschlossenen Geschäftsjahr seine Strategie fort, den Wohnanteil seines Portfolios zu erhöhen. Der Anteil der Mietzinseinnahmen aus Wohnimmobilien beträgt nun 64%. Zu diesem Zweck verzeichnete der Fonds die Lieferung neuer Liegenschaften, die in Bezug auf Nachhaltigkeit und Komfort führend sind, im Gesamtwert von CHF 148.50 Millionen. Es handelt sich um 134 Wohnungen an der Neugasse 19-35 in Horgen (ZH), 42 Wohnungen an der Route de Chippis 68E, 70A, 70C in Sion (VS) und die Liegenschaft Route de la Paix 5 in Gland (VD) mit 33 Wohnungen, erste Etappe des Projekts "La Combaz".
Darüber hinaus wurden 13 zusätzliche Wohnungen in der Avenue de Sévelin 15 und 4 in der Rue du Bugnon 6-8-10 in Lausanne (VD) übergeben. Abgesehen von den vier letztgenannten Wohnungen sind alle anderen 222 Wohnungen mit dem Minergie-Label ausgezeichnet. Des Weiteren wurde ein im Bau befindliches Wohnprojekt mit 108 Wohnungen an der Solarstrasse 21-29 im aufstrebenden Quartier Neuhegi in Winterthur (ZH) erworben. Schliesslich wurde eine neue Liegenschaft mit 84 Mikroapartments und einer Bruttorendite von 5.02% für CHF 18.50 Millionen an der Route du Tir-Fédéral 7 in Givisiez (FR) gekauft.
Im Berichtsjahr veräusserte der Fonds Realstone RSF insgesamt CHF 120.56 Millionen an Objekten, deren Erträge mehrheitlich aus kommerziellen Nutzungen stammten. Im Einzelnen handelt es sich dabei um drei Liegenschaften mit gewerblicher, vier mit gemischter und drei mit Wohnnutzung sowie um drei Stockwerkeigentumsanteile. Die Mieterspiegel dieser Liegenschaften wurden durch die zuvor erwähnten Lieferungen kompensiert. Die Verkaufserlöse ermöglichten es, einen Teil der Schulden zurückzuzahlen und die laufenden Entwicklungsprojekte zu finanzieren.
Fondsvermögen
Zum 31. März 2023 blieb das Gesamtvermögen des Fonds Realstone RSF gegenüber dem Vorjahr stabil und erreichte CHF 2'452.43 Millionen, gegenüber CHF 2'451.56 Millionen im Vorjahr (+0.04%). Auch das Nettovermögen kann mit 1'691.74 Millionen als stabil (-0.91%) bezeichnet werden. Der starke Rückgang der übrigen kurzfristigen Verbindlichkeiten ist auf die Verbuchung von vier nicht hypothekarisch gesicherten kurzfristigen Anleihen im Gesamtbetrag von CHF 95.00 Millionen im vergangenen Jahr zurückzuführen. Die Niedrigzinsphase ermöglichte es, eine Kreditlinie zu einem Nullzinssatz zu erhalten. Der Nettoinventarwert pro Anteil beträgt CHF 126.10 und die Anlagerendite im Geschäftsjahr beträgt 1.89%.
Ergebnis des Berichtsjahres
Der Fonds Realstone RSF verzeichnete im abgelaufenen Geschäftsjahr einen Anstieg der Mietzinseinnahmen um insgesamt CHF 1.20 Millionen auf CHF 89.57 Millionen. Mehrere Elemente haben zu diesem Fortschritt beigetragen. Einerseits führten die gelieferten Projekte und der Erwerb der Liegenschaft Route du Tir-Fédéral 7 in Givisiez (FR) zu einer Erhöhung der Mietzinseinnahmen um insgesamt CHF 2.96 Millionen. Andererseits haben auch die Vermarktung der letzten Etappe des Standorts Halle 15 in der Avenue de Sévelin 15 in Lausanne (VD) und die Aufstockung der Liegenschaft Rue du Bugnon 6-8-10 in Lausanne zu diesem Anstieg beigetragen. Schliesslich führte die umfangreiche Arbeit der Fondsleitung im Bereich des Leerstands zu Mietzinsausfällen von CHF 0.74 Millionen, insbesondere bei der Liegenschaft Route du Mont-Carmel 1-3-5 in Givisiez (FR), wo die Erträge um 22% stiegen.
Die um 7.89% gesunkene Mietzinsausfallrate und der Abschluss von 8'174 m2 gewerblichen Mietverträgen im Berichtsjahr belegen die von Realstone SA unternommenen Vermarktungsmassnahmen. Die zahlreichen Verträge, die 2023 in Kraft treten, werden das Ergebnis des Fonds bei den nächsten Abschlüssen noch erheblich verbessern.
Ein Betrag von CHF 4.79 Millionen Zwischenzins wurde aktiviert. Diese Zwischenzinsen stammen aus den Projekten Avenue de Sévelin 15 in Lausanne (VD), Rue de la Paix 1 und 5 in Gland (VD), Neugasse in Horgen (ZH) und Solarstrasse 21-29 (Neuhegi) in Winterthur (ZH). Die Gesamterträge des Fonds Realstone RSF erreichen in der Berichtsperiode CHF 95.96 Millionen, was einem Anstieg von 1.97% gegenüber dem 31. März 2022 entspricht. Die Installation von Photovoltaikanlagen trägt zu den sonstigen Erträgen des Fonds bei, indem sie die sonstigen Erträge um 42.14% auf CHF 1.61 Millionen im Berichtszeitraum steigert.
Die Gesamtkosten beliefen sich auf CHF 54.31 Millionen, was einem Anstieg von 8.61% über den Zeitraum entspricht. Die Hypothekarbelastung stieg um 23.16% auf CHF 6.98 Millionen, was auf die Zinserhöhung durch die Schweizerische Nationalbank hinweist. Der Zusammensetzung der Bilanzverbindlichkeiten gibt der künftigen Finanzperformance eine gewisse Sicherheit, da der Anteil der Hypothekarkredite mit einer Laufzeit von mehr als zwölf Monaten gesperrt ist. Im Vergleich zum Vorjahr, das von einer Steuerrückerstattung profitierte, war dies ebenfalls ein Anstieg.
Der Fonds Realstone RSF weist per 31. März 2023 ein jährliches Nettoergebnis von CHF 41.65 Millionen aus, zu dem ein realisierte Kapitalgewinn von CHF 13.22 Millionen nach Steuern aus den oben erwähnten Verkäufen hinzukommt. Der realisierte Erfolg der Berichtsperiode beläuft sich somit auf CHF 54.88 Millionen (CHF 4.09 pro Anteil), was einer Steigerung von 24.02% entspricht, gegenüber CHF 44.25 Millionen im Vorjahr. Mit CHF 23.50 Millionen nicht realisierten Kapitalverlusten aus Neubewertungen von Liegenschaften (inkl. Liquidationssteuern) ergibt sich ein Gesamtergebnis von CHF 31.37 Millionen (CHF 81.06 Millionen zum 31. März 2022).
Der bedeutende realisierte Kapitalgewinn ermöglicht die Erhöhung der Dividende um 5 Rappen auf CHF 3.55 pro Anteil, mit einer Ausschüttungsquote von 82.13% veranschaulicht. Mit einem Börsenkurs zum 31. März 2023 von CHF 125.10 pro Anteil beträgt die Ausschüttungsrendite 2.84% (2.63% zum 31. März 2022).
Perspektiven
Nach dem Bilanzstichtag des Berichtsjahres wurden im Kanton Aargau an der Hardackerstrasse 2 in Untersiggenthal und an der Rotkornstrasse 9-11 in Oberkulm zwei neue Liegenschaften mit Wohnraum für insgesamt CHF 23.49 Millionen erworben. Diese beiden Erwerbe im Aargau und die verschiedenen Objekte, die im Berichtsjahr zum Immobilienbestand des Fonds Realstone RSF hinzugekommen sind, sowie die neu unterzeichneten Mietverträge für über 8'000 m2 Gewerbefläche werden die Mietzinseinnahmen im kommenden Geschäftsjahr deutlich erhöhen. Darüber hinaus wurden mit der Fertigstellung der Renovierungs- und Aufstockungsbaustellen Avenue d'Echallens 100-102/Chemin des Avelines 1 in Lausanne (VD) gerade 16 zusätzliche Wohnungen übergeben, von denen fast alle bereits einen Mieter gefunden haben. Die im Bau befindlichen Projekte in Winterthur (ZH), Horgen (ZH) und Gland (VD) sind weiterhin im Bau, mit insgesamt 356 energieeffizienten Wohnungen, die ab der zweiten Jahreshälfte 2024 übergeben werden sollen.
Diese beiden neuen Erwerbe und die künftigen Lieferungen werden das Wohnanteil des Fonds Realstone RSF weiter verstärken und die Nachhaltigkeit seines Immobilienbestands verbessern, wie dies bereits im Geschäftsjahr 2022-2023 der Fall war. Dieser weist bereits jetzt einen durchschnittlichen CO2-Emissionen von 21.29 kg/m2/Jahr auf und nähert sich damit dem Ziel, die CO2-Emissionen des Immobilienbestands auf maximal 20 kg/m2/Jahr zu begrenzen. Alle diese Elemente erlauben es dem Fonds Realstone RSF, mit Vertrauen und Gelassenheit in die Zukunft zu blicken.
Der Jahresbericht zum 31. März 2023 ist unter diesem Link verfügbar:
21. Juni 2023
RSF: Wichtige Daten
Hier sind die nächsten wichtigen Daten betreffend die Veröffentlichung der Ergebnisse des Geschäftsjahres 2022-2023 des Fonds Realstone RSF und die Dividendenzahlung.
Veröffentlichung der Ergebnisse:
Mittwoch, 28. Juni 2023
Ex-dividende:
Freitag, 7. Juli 2023
Dividendenzahlung:
Dienstag, 11. Juli 2023
17. Mai 2023
Transparente Kommunikation, um alle Stakeholder auf ein einziges Ziel einzuschwören: die Dekarbonisierung des Immobilienbestands
Der Nachhaltigkeitsbericht Real Impact 2022 von Realstone SA, der nunmehr einer externen Prüfstelle unterstellt ist, wird nach den GRI-Standards vorgelegt und verwendet die Umweltrelevante Kennzahlen von AMAS. Dieses Bestreben, die Lesbarkeit der Energiedaten zu verbessern, ist ein Echo ihrer Entscheidung für Transparenz. Die Fondsleitung berichtet über die tatsächlichen CO2-Emissionen der verwalteten Liegenschaften, im Gegensatz zu anderen Berechnungsmethoden, die sich an theoretischen Zahlen orientieren. Realstone SA ist überzeugt, dass die Interessen der Investoren durch eine rigorose Planung der Energiewende gewahrt und das gesamte Ökosystem durch die Berücksichtigung aller Stakeholder beeinflusst werden können.
• Durchschnittliche CO2-Emissionen (Scopes 1+2): 23.39 kg/m2/Jahr (-13%)
• Energiebezugsfläche, die ohne fossilen Energien beheizt wird: 40.9% (+1%)
• Energiebezugsfläche, die mit einem Energieoptimierungsvertrag abgedeckt ist: 62% (+10%)
• Installierte Photovoltaik-Leistung: 2'011 kW (+290%)
• Liegenschaften, die von der Lieferung von LED-Lampen, Wassersparern und der Sensibilisierung für umweltbewusstes Verhalten profitiert haben: 37.2% (+13%)
• Beitrag zu verantwortungsbewusster Mobilität: 4 Car-Sharing-Plätze (+100%), 51 Parkplätze mit Elektroladestation oder vorverkabelt (+467%), 19 Fahrradpumpen in Selbstbedienung (+0%)
Zum Nachhaltigkeitsbericht:
Um vor Ort eine echte Wirkung zu erzielen, bedarf es des Willens zu handeln, aber auch der Umsetzung konkreter Massnahmen. Realstone SA hat diesen Prozess der kontinuierlichen Verbesserung inzwischen vollständig in die Verwaltung ihrer Aktivitäten und in ihre interne Organisation integriert. Ihr dritter Nachhaltigkeitsbericht Real Impact 2022 ermöglicht es, die auf allen Ebenen erzielten Fortschritte zu messen, sei es im Bereich Umwelt, Soziales oder Governance.
Die Informationen im Nachhaltigkeitsbericht werden nun nach den GRI-Standards (Global Reporting Initiative) dargestellt, um die Lesbarkeit der gemessenen Ergebnisse und ihre Qualität zu verbessern. Die Energiedaten wurden von einer externen Prüfstelle auditiert. Zudem hat Realstone SA die von der Asset Management Association Switzerland (AMAS) veröffentlichten Umweltrelevanten Kennzahlen übernommen, was einen besseren Vergleich der Ergebnisse ihrer Produkte mit denen der anderen Akteure auf dem Immobilienanlagemarkt ermöglicht. Realstone SA übermittelt auch andere ergänzende Indikatoren wie den Wasserverbrauch und die installierte Photovoltaikleistung, um die Entwicklung des verwalteten Immobilienbestands und die Ergebnisse der ergriffenen Massnahmen darzustellen.
Energie: der wichtigste Hebel zum Handeln
Der Heizbedarf macht in der Schweiz mehr als ein Viertel des gesamten Energieverbrauchs aus. Diese Tatsache zeigt, wie wichtig die von Realstone SA umgesetzte Energiewende ist. Zu diesem Zweck hat die Fondsleitung ein Programm für den schrittweisen Ersatz von 86 Gas- und Ölheizungen in den verwalteten Liegenschaften aufgestellt, um sie bis 2031 ohne fossilen Energien zu betreiben.
Parallel dazu werden die Heizungen von 62% der gesamten Energiebezugsfläche (EBF) der verwalteten Liegenschaften dank 125 bereits unterzeichneten Energieoptimierungsverträgen (EOV) nun feiner reguliert, um den ökologischen Fussabdruck zu reduzieren (gegenüber 52% ein Jahr zuvor). Darüber hinaus wurden 11 zusätzliche Verbindungen zu Fernheizungsnetzen abgeschlossen.
«Im Rahmen unserer Nachhaltigkeitsstrategie ist geplant, sehr bald in den Verträgen der Fonds Realstone RSF und Solvalor 61 die Begrenzung der CO2-Emissionen auf durchschnittlich maximal 20 kg/m2/Jahr für den gesamten Immobilienbestand bis 2031 zu integrieren. Dazu berechnen und kommunizieren wir den tatsächlichen CO2-Fussabdruck der Liegenschaften nach der anerkannten Norm SIA 380:2015. Dies ist eine Methode, die höhere Zahlen liefert, als wenn wir uns mit theoretischen Daten begnügen, wie es andere tun, die aber auch ehrlicher und transparenter sind. Es ist eine starke freiwillige Entscheidung, und wir hoffen, unsere gesamte Branche dazu anzuregen, es uns gleichzutun», erklärt Julian Reymond, CEO von Realstone SA.
Die Installation von Photovoltaikpaneelen auf den Dächern von Liegenschaften in den verschiedenen Portfolios wird fortgesetzt. Mittlerweile sind 19 Photovoltaikanlagen mit einer Fläche von 12'517 m2 (1.8 Fussballfelder) und einer Leistung von 2'011 kW (+290% im Vergleich zu 2021) in Betrieb, die Strom für den Verbrauch von 800 Durchschnittshaushalten produzieren können.
Das gesamte Ökosystem beeinflussen
«Es ist wichtig, alle unsere Stakeholder zu berücksichtigen, um eine verantwortungsbewusstere Wertschöpfungskette zu schaffen, die unsere Nachhaltigkeitsstrategie unterstützt», betont Julian Reymond. Um dies zu erreichen, spricht Realstone SA ihre Partner, Auftragnehmer und Lieferanten an, indem sie sie ermutigt, sich an die Nachhaltigkeitsprinzipien zu halten, die mit ihren Aktivitäten verbunden sind.
Parallel dazu bindet das Unternehmen seine Mieter immer stärker in die Überlegungen ein, insbesondere durch Umfragen, um die Bedürfnisse besser zu ermitteln. Daraus entstand ein 5-Jahres-Aktionsplan, der sowohl Anliegen der Energieeffizienz als auch der sozialen Mischung berücksichtigt.
Auch intern unternimmt Realstone SA grosse Anstrengungen, um seine EESG-Strategie mit seiner sozialen Verantwortung als Unternehmen in Einklang zu bringen, indem es einen internen Nachhaltigkeitsplan erstellt.
Identifizierung von vier Prioritätsachsen
Nachhaltigkeit bedeutet auch, in die Zukunft zu blicken. Mithilfe der für 2021 erstellten Materialitätsmatrix hat Realstone SA vier Prioritätsachsen identifiziert, auf die sie sich in den kommenden Jahren konzentrieren möchte. Die erste wird darin bestehen, den Lebenszyklus von Produkten und Materialien in die Berechnung des CO2-Fussabdrucks einzubeziehen, um die graue Energie ihrer Aktivitäten zu berücksichtigen. Weitere Schwerpunkte sind Mobilität – um verantwortungsbewussteres Reisen zu fördern –, Abfallentsorgung und schliesslich Wasser, das unter dem Gesichtspunkt des Wasserschutzes betrachtet werden soll.
Interessen der Investoren wahren
Investitionen in den Energiewandel sind ein integraler Bestandteil der EESG-Strategie von Realstone SA. Die Investitionen in den Ersatz von Heizanlagen, die Renovierung der thermischen Hülle von Liegenschaften und die Installation von Photovoltaikanlagen werden den Verkehrswert des verwalteten Immobilienbestands dauerhaft erhöhen. Dennoch bleiben sie wichtige Investitionen. Aus diesem Grund verfolgt Realstone SA eine rigorose Planung dieser Arbeiten, um ihre Abschreibung über die kommenden Jahre zu glätten und so die finanziellen Auswirkungen auf die Dividenden zu optimieren.
«Die Wertschöpfung erfolgt nicht nur durch die Anwendung der EESG-Faktoren bei der Verwaltung von Immobilienprodukten, Vermögenswerten und Aktivitäten, sondern auch durch eine langfristige Planung der Investitionen. So werden wir die Wohnungen von morgen schaffen», schloss Julian Reymond.
Der Nachhaltigkeitsbericht von Realstone SA Real Impact 2022 ist unter diesem Link verfügbar:
27. April 2023
RIRS: Erwerb von 13 Liegenschaften und Wachstum des Mieterspiegels um 51.36% in einem begeisternden dritten Geschäftsjahr
Um die Lesbarkeit des Reportings zu verbessern, deren Transparenz die Realstone Anlagestiftung seit ihren Anfängen auszeichnet, wurde eine neue grafische Linie eingeführt, um den Jahresbericht für das Geschäftsjahr 2022 zu präsentieren. Die Anlagegruppe Realstone Wohnimmobilien Schweiz (RIRS) schloss mit einem Wachstum des Gesamtvermögens von 51.75% ab. Mit einer Eigenkapitalrendite von 3.59% entspricht die finanzielle Performance dem strategischen Ziel. Der Beitritt von mehreren Pensionskassen ermöglicht die Planung eines hochinteressantes Erwerbsprogramm in den kommenden Monaten.
• Gesamtvermögen der Anlagegruppe RIRS: CHF 264.52 Millionen (+51.75%)
• Nettovermögen der Anlagegruppe RIRS: CHF 202.11 Millionen (+51.10%)
• Nettoinventarwert pro Anteil ( NAV): CHF 1'137.07
• Netto-Mietertrag: CHF 7.16 Millionen
• Realisierter Erfolg: CHF 5.42 Millionen
• Eigenkapitalrendite: 3.59%
• Mietzinsausfallrate: 2.53%
Realstone Anlagestiftung blickt auf ein sehr positives Geschäftsjahr 2022 zurück, dass mit vielen Akquisitionen gezeichnet war. In einem Umfeld, das von den makroökonomischen Folgen des Krieges in der Ukraine und seinen Auswirkungen auf die Fähigkeit der Vorsorgeeinrichtungen, Mittel für Immobilienanlagevehikel bereitzustellen, geprägt war, konnte die Stiftung ihre Stärken ausspielen und sich erfreulich entwickeln. Sie nahm CHF 61.40 Millionen auf.
Im Berichtsjahr wurden 13 Liegenschaften für einen Gesamtbetrag von CHF 83.05 Millionen erworben. Sie befinden sich in 8 verschiedenen Kantonen (AG, BS, FR, GL, LU, SG, VD, VS) und haben dazu beigetragen, dass die Anlagegruppe Realstone Wohnimmobilien Schweiz (RIRS) einen wichtigen Schritt im Wachstumstempo und in der Diversifizierung des Immobilienbestands gemacht hat, sowohl in geografischer Hinsicht als auch in Bezug auf die Typologie der Liegenschaften. Unter Berücksichtigung der 22 Liegenschaften, die per 31. Dezember 2022 verwaltet werden, beläuft sich der Anteil der Erträge aus der Wohnnutzung auf 82.82% und die gesamten Mietzinseinnahmen stammen zu 81.82% aus der Westschweiz, was der Strategie der Anlagegruppe RIRS entspricht. Der annualisierte Mieterspiegel stieg um CHF 3.45 Millionen auf CHF 10.16 Millionen (+51.36%).
Wachstum des Vermögens
Das Gesamtvermögen der Anlagegruppe Realstone Wohnimmobilien Schweiz (RIRS) beläuft sich per 31. Dezember 2022 auf CHF 264.52 Millionen, was einem Wachstum von 51.75% im Geschäftsjahr 2022 entspricht. Das Nettovermögen beläuft sich auf CHF 202.11 Millionen (+51.15%) bei einem Verkehrswert der Liegenschaften von CHF 262.41 Millionen. Dieser starker Anstieg ist hauptsächlich auf die Neukäufe zurückzuführen, die die Anlagegruppe RIRS im Laufe des Jahres getätigt hat.
Die Fremdfinanzierungsquote blieb in dem am 31. Dezember 2022 abgeschlossenen Geschäftsjahr stabil und betrug 22.29% gegenüber 21.65% ein Jahr zuvor. Die Eigenkapitalrendite belief sich auf 3.59% und war damit niedriger als im Vorjahr, in dem die Aufwertungen wesentlich stärker ausgefallen waren. Der Nettoinventarwert pro Anteil (NAV) belief sich am 31. Dezember 2022 auf CHF 1'137.07.
Steigende Mietzinseinnahmen
Im Geschäftsjahr 2022 stiegen die gesamten Soll-Mieterträge der Anlagegruppe Realstone Wohnimmobilien Schweiz (RIRS) um 28.61% oder CHF 1.63 Millionen auf CHF 7.34 Millionen, verglichen mit CHF 5.71 Millionen im Vorjahr. Dieser Anstieg ist auf die Erwerbe im Jahr 2022 zurückzuführen, die mit CHF 610'159.- zum Anstieg des Mietertrags Netto beitrugen, aber auch auf den ganzjährigen Besitz der Liegenschaften, die 2021 erworben wurden. Dank der im Laufe des Jahres unternommenen Vermarktungstätigkeiten sank die Mietzinsausfallrate von 3.11% im Jahr 2021 auf 2.53% im Jahr 2022, was zu einem Verlust von CHF 185'915.- auf den leerstehenden Flächen führte.
Der Gesamterfolg der Anlagegruppe RIRS für das am 31. Dezember 2022 abgeschlossene Geschäftsjahr beläuft sich auf CHF 7.00 Millionen, was gegenüber dem Gesamterfolg von CHF 8.60 Millionen im Jahr 2021 einen Rückgang darstellt. Dennoch stieg der realisierte Erfolg des Geschäftsjahres, ohne Berücksichtigung der Wertsteigerungen der Liegenschaften, auf CHF 5.42 Millionen im Jahr 2022 gegenüber CHF 3.85 Millionen im Jahr 2021. Somit beläuft sich das auszuschüttende Ergebnis pro Anteil auf CHF 30.51, was das Rentabilitätsziel der Anlagegruppe RIRS bestätigt.
Transparenz und Lesbarkeit
Mit der Einführung einer neuen grafischen Linie zur Präsentation ihrer Jahresberichte verbessert die Stiftung die Lesbarkeit ihrer Ergebnisse und setzt weiterhin auf volle Transparenz, wie sie es seit ihrer Gründung tut. So veröffentlicht sie zahlreiche Schlüsselindikatoren des Immobilienbestands der Anlagegruppe RIRS, wie die Gestehungskosten jeder Liegenschaft, die Leerstandsquote und viele andere Informationen. Diese Zahlen ermöglichen den Investoren der Vorsorgeeinrichtungen eine genauere Analyse ihrer Anlage und stärken gleichzeitig ihr Vertrauen.
Seit diesem Jahr hat die Stiftung beschlossen, die vier umweltrelevante Kennzahlen der AMAS (Asset Management Association Switzerland) zu übernehmen, um über die Energiedaten des Immobilienbestands zu berichten: Deckungsgrad, Energieintensität, Kohlenstoffintensität und Energiemix. Zusätzlich gibt die Stiftung auch den Wasserverbrauch und die installierte Photovoltaikleistung an. Diese Daten, die nach der Norm SIA 380:2015 gemessen und nicht geschätzt werden, ermöglichen einen Vergleich der Immobilienanlageprodukte untereinander in Bezug auf die Nachhaltigkeit und die Fortschritte der einzelnen Produkte. Sie werden es der Stiftung ermöglichen, die Energiewende rigoros zu planen.
Erfreuliche und nachhaltige Aussichten
Auf dem Schweizer Immobilienmarkt, der von Wohnungsmangel geprägt ist, sieht sich die Anlagegruppe RIRS bestens gerüstet zu sein, um die Nachfrage zu befriedigen. Die Liegenschaften der Anlagegruppe RIRS befinden sich an ausgezeichneten Mikrolagen, in der Nähe von öffentlichen Verkehrsmitteln, Geschäften und anderen Einrichtungen.
In den kommenden Monaten wird die Liegenschaft Haselstrasse 10 in Spreitenbach (AG) an der Fernheizungsnetz angeschlossen, was zu einer erheblichen Reduktion der CO2-Emissionen führen wird. Nach der Installation einer ersten Photovoltaikanlage mit 120.8 kWp im Jahr 2022 werden im Jahr 2023 drei weitere Anlagen mit einer Gesamtleistung von 269.6 kWp installiert.
Gestützt auf das Vertrauen der 43 bereits angeschlossenen Einrichtungen der beruflichen Vorsorge wird die Realstone Anlagestiftung die Strategie der Anlagegruppe RIRS weiterverfolgen und in Wohnimmobilien in urbanen Zentren und deren Agglomerationen, im Genferseegebiet und im Schweizer Mittelland investieren.
Der Jahresbericht zum 31. Dezember 2022 ist unter diesem Link verfügbar:
Ansprechpartner bei der Realstone Anlagestiftung:
Edouard Dubuis, Präsident des Stiftungsrates
+41 78 609 00 30 / <email-pii>
Ansprechpartner bei Realstone SA:
Julian Reymond, CEO
+41 58 262 00 66 / <email-pii>
19. April 2023
RSF: Factsheet für das 1. Quartal 2023
Hier finden Sie das Factsheet für das erste Quartal 2023 des Fonds Realstone RSF.
Realstone RSF: Factsheet Q1 2023
19. April 2023
S61: Factsheet für das 1. Quartal 2023
Hier finden Sie das Factsheet für das erste Quartal 2023 des Fonds Solvalor 61.
Solvalor 61: Factsheet Q1 2023
19. April 2023
RIRS: Factsheet für das 1. Quartal 2023
Hier finden Sie das Factsheet der Anlagegruppe Realstone Wohnimmobilien Schweiz (RIRS) für das erste Quartal 2023.
Realstone Wohnimmobilien Schweiz - RIRS: Factsheet Q1 2023