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Übliche Bestimmung beim Grundstückkauf
Oben wurde auf die normale Gewährleistungsfrist von fünf Jahren hingewiesen. Oft will allerdings ein Verkäufer nicht während fünf Jahren für die Mängelfreiheit seines Verkaufsobjektes gerade stehen.
Fall-Beispiel
Es finden sich daher in den meisten Verträgen zum Grundstückkauf Bestimmungen mit ungefähr folgendem Wortlaut: „Der Käufer übernimmt das Kaufobjekt wie gesehen. Jede Gewähr wird ausdrücklich wegbedungen. Der beurkundende Notar hat den Käufer über die Tragweite dieser Bestimmung ausdrücklich aufgeklärt.”
Mit dieser Bestimmung wird nun die gesetzliche Gewährleistung wegbedungen, d.h. mit dem Unterzeichnen des entsprechenden Vertrages zum Grundstückkauf ist dem Käufer die Möglichkeit genommen, sollten sich später Mängel am Kaufobjekt zeigen, diese Mängel gegenüber dem Verkäufer effektiv durchzusetzen. Finden sich solche Bestimmungen in Kaufverträgen bei älteren Gebäuden, ist dagegen sicher nichts einzuwenden. Kritisch wird es, wenn sich solche Bestimmungen in Verträgen zum Grundstückkauf bei Neubauobjekten finden.
Fall-Beispiel
Allerdings wird in diesem Falle oft ergänzt: „Die Verkäuferschaft tritt hiermit die Garantierechte gegenüber den Unternehmern dem Käufer ab.” Anschliessend folgend noch weitere Bestimmungen über die Details.
Diese Bestimmung stellt nun einen möglichen Käufer schon in eine bessere Situation, da zwar der Verkäufer für die Mangelfreiheit des Verkaufsobjektes nicht haftet, aber der Käufer immerhin die Möglichkeit hat, sollten Mängel auftauchen, diese gegenüber den Handwerkern geltend zu machen.
Achtung
Diese Bestimmung ist trotzdem für einen möglichen Käufer nicht ungefährlich. In den meisten dieser Formulierungen werden nur die Rechte gegenüber den Handwerkern, nicht jedoch gegenüber den Planern (Ingenieur und Architekt) abgetreten.
D.h. sollten Mängel, die von oben erwähnten Planern zu vertreten sind, festgestellt werden, werden dem Käufer die entsprechenden Mängelrechte nicht abgetreten. Die Gewährleistung des Verkäufers wird mit einer solchen Formulierung wegbedungen, was den Käufer in eine relativ schlechte Position setzt. Diese Bestimmungen sind mit einem weiteren Nachteil behaftet. Zwar tritt der Verkäufer dem Käufer die Mängelrechte gegenüber den Unternehmern, je nachdem sogar gegenüber den Planern, beim Grundstückkauf ab. Die Verträge zwischen Unternehmer resp. Planer und Verkäufer sind den Käufern in den meisten Fällen jedoch nicht bekannt. Was im Rahmen der Vertragsabwicklung zwischen diesen Parteien vereinbart wurde, ist ebenso nicht bekannt. Dies kann das Durchsetzen der entsprechenden Mängelrechte für einen möglichen Käufer ausserordentlich erschweren.
Praxistipp
Die Situation kann sich für den Käufer dann verbessern, wenn im Vertrag zum Grundstückkauf zusätzlich die Bestimmung aufgenommen ist, dass der Verkäufer den Käufer beim Durchsetzen seiner Mängelrechte unterstützt. Damit übernimmt der Verkäufer eine zusätzliche vertragliche Pflicht.
Sollte der Käufer seine Mängelrechte nicht durchsetzen können, weil er vom Verkäufer nicht in genügendem Masse unterstützt wird, kann er den Verkäufer nun selbst ins Recht fassen.