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Das Bezirksgericht Zürich argumentierte in seinem Entscheid vom 23.04.2021 wie folgt:
"Zwar kann der Gesuchstellerin in der vorliegenden Konstellation nicht vorgeworfen werden, ihre Vertragsleistung nicht hinreichend erbracht zu haben. Es steht aber ausser Frage, dass deren Leistung bei der Gesuchsgegnerin nicht in der Art und Weise angekommen ist, wie es aufgrund des abgeschlossenen Mietvertrages zu erwarten gewesen und wie dies auch von der Gesuchsgegnerin gegenüber der Gesuchstellerin gerügt worden war. Aufgrund dieser Störung des Synallagmas kann der Mietvertrag aus vollstreckungsrechtlicher Sicht in analoger Anwendung der Basler Rechtsöffnungspraxis keinen tauglichen Rechtsöffnungstitel für die verlangten Mietzinse mehr darstellen.
Entscheidend ist sodann, dass im vorliegenden Rechtsöffnungsverfahren nicht die Klärung der materiellen Rechtslage von Belang ist, sondern einzig die Frage, ob es der Gesuchsgegnerin gelingt, Einwendungen vorzubringen, die dem eingereichten Mietvertrag die Qualität eines Rechtsöffnungstitel abzusprechen vermögen. Wenn die behördlichen Massnahmen nicht bereits eine Unmöglichkeit der Vertragserfüllung aufseiten des Vermieters oder einen Mangel am Mietobjekt begründen, scheint es in jedem Fall nicht ausgeschlossen, dass dem betroffenen Mieter gestützt auf die clausula rebus sic stantibus ein Anspruch auf Mietzinsreduktion zusteht. Dieses Rechtsinstitut erlaubt es dem Gericht, unter bestimmten Umständen einen Vertrag mit einer von ihm selbst gesetzten Regel an veränderte Verhältnisse anzupassen (zum Ganzen: GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, OR AT I, 11. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2020, Rz. 1280 ff.). Vor allem in der Zeit nach dem Ersten Weltkrieg hatte sich das Bundesgericht mehrmals mit der Anpassung eines Vertrags an veränderte Verhältnisse zu befassen (vgl. den Überblick in HOCHSTRASSER, Auswirkungen einer Pandemie auf Dauerschuldverhältnisse, SVLR- Bulletin 2020, S. 47 ff.). Im aktuellen Kontext interessant ist vor allem BGE 48 II 249, wo das Bundesgericht einem Pächter eines Restaurationsbetriebs auf den Schiffen des Vierwaldstättersees eine Reduktion des Pachtzinses gewährte, da die Passagierzahlen und damit auch die Einnahmen des Pächters nach dem Ausbruch des Ersten Weltkriegs stark zurückgegangen waren. Gestützt auf diese Rechtsprechung erscheint es naheliegend, dass das Bundesgericht auch den von den behördlichen Massnahmen betroffenen Mietern gestützt auf die clausula rebus sic stantibus eine Mietzinsreduktion gewähren wird. Wenn es nun aber nach der aktuellen bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht Sache des Rechtsöffnungsgerichts ist, den eingereichten Titel im Rahmen dieses Vollstreckungsverfahrens abschliessend auszulegen (BGer 5A_136/2020 vom 2. April 2020, E. 3.4.1), kann es noch weniger in dessen Kompetenz liegen, den eingereichten Titel in eigenem Ermessen richterlich anzupassen.