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Méthodologie
Concept
Divers facteurs, économiques, sociaux et réglementaires influent sur le
marché du logement du côté de la demande et/ou du côté de l'offre. Ces facteurs
se conjuguent tout en évoluant plus ou moins vite. Ainsi, du côté de la demande,
le vieillissement démographique et la numérisation contribuent actuellement à
modifier les besoins. De plus, des chocs exogènes tels que la pandémie de
COVID-19 peuvent contribuer à accélérer des tendances déjà existantes ou avoir
un caractère disruptif. Ces évolutions sociétales et ces facteurs exogènes n'ayant
jusqu'ici guère pu être identifiés de manière fiable et en temps réel, et aussi
compte tenu de l'inertie de l'offre de logements, il en résulte des
déséquilibres temporaires entre l'offre et la demande sur le marché du
logement.
L'observatoire de la demande a pour but d'accroître la transparence du marché et d'améliorer la réponse de l'offre à l'évolution des besoins côté demande. La grande nouveauté de cet instrument tient à ce qu'il prend en considération une source inédite de données, à savoir les réponses aux annonces de logements proposés sur le marché mises en lien avec les caractéristiques sociodémographiques des ménages qui les formulent. L'observatoire permet ainsi de suivre l'évolution des besoins et d'identifier rapidement les inadéquations entre l'offre et la demande dans des zones géographiques définies, ce qui donne la possibilité, par exemple, de cerner les groupes de population qui peinent à trouver des logements répondant à leurs besoins. De telles informations peuvent contribuer de manière significative à une meilleure allocation des ressources sur le marché suisse de l'immobilier résidentiel et signaler l'augmentation du nombre de logements vacants ou de logements inadaptés aux groupes cibles en raison de segments de marché ne répondant pas à la demande.
L'observatoire présente la situation actuelle des locataires (chiffres clés concernant le parc locatif), de leurs souhaits en matière de logement (réponses aux annonces) et des ménages qui voient leur demande satisfaite, ou non (obtention d'un nouveau logement). Un aspect essentiel, en l'espèce, est qu'il s'appuie sur les préférences effectives des locataires (préférences fondées sur les réponses aux annonces de logements proposés en location). Cela permet de suivre les préférences en matière de logement en temps réel, pour une région et pour des groupes de population donnés. De la sorte, il est possible d'identifier très rapidement des inadéquations entre l'offre et la demande.
Par ailleurs, l'observatoire de la demande mesure les tensions du marché afin d'identifier les éventuels excédents de l'offre ou de la demande au moyen d'indicateurs relatifs à la charge locative, aux loyers, à l'occupation et à la consommation de surface selon le type de logement, certaines caractéristiques socioéconomiques et la région/le type de marché.