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Der Mieter hat aber nur ein Mietzins-Senkungsanspruch, sofern und soweit der Vermieter einen „übersetzten Ertrag“ erzielt (OR 269).
Als zulässige Mieterträge gelten:
- Nettorendite von 2 % und weniger
- Bruttorendite von 3,5 und weniger bei Neubauten
Erzielt ein Vermieter mit dem Mietobjekt keinen kostendeckenden Ertrag, hat er den Mietzins nicht zu senken (Rechtsprechung des Bundesgerichts).
Diese Senkungsvoraussetzungen machen das ganze Mietzinsherabsetzungsansinnen für den Mieter unberechenbar:
- Der Mieter kennt die Kalkulationsgrundlagen des Vermieters nicht
- Der Mieter trägt das Risiko, ein Begehren zu stellen, welches der Vermieter möglicherweise mit Erfolg abwehren kann.
Deshalb sollte der Mieter im seinem Mietzinsreduktions-Schreiben an den Vermieter die Bekanntgabe der Ablehnungsgründe verlangen, um so für einen allfälligen Mietzinsherabsetzungsstreit die „Themenfixation“ zu erreichen.