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Qu’est-ce que le taux de capitalisation ?
Le taux de capitalisation est le rapport entre le revenu généré par un bien immobilier et sa valeur. Il exprime donc le bénéfice qui peut être réalisé au cours d’une période donnée avec un investissement donné.
A quoi sert le taux de capitalisation ?
En Suisse, le taux de capitalisation est utilisé pour l’estimation des biens immobiliers de rendement. Les biens de rendement englobent tous les types de biens immobiliers qui ne sont pas destinés en premier lieu à l’usage personnel de leurs propriétaires mais qui ont pour but de générer des revenus grâce à la location. C’est donc le cas des immeubles locatifs, des immeubles commerciaux, des immeubles de bureaux etc.
La valeur de ces biens immobiliers est ainsi déterminée grâce à la méthode d’estimation immobilière appelée “méthode de la valeur de rendement”. La valeur de rendement d’un bien se calcule facilement à partir des revenus locatifs et du taux de capitalisation.
La formule utilisée à cet effet est la suivante :
Valeur de rendement = (revenus locatifs nets / taux de capitalisation en pourcentage) x 100
Ainsi, si un bien de rendement est à vendre et que l’établissement prêteur de l’acheteur doit en estimer la valeur pour déterminer le montant de l’hypothèque, elle prendra en compte les revenus locatifs nets, c’est à dire les loyers hors charges payées par les locataires, et les divisera par le taux de capitalisation.
Par exemple, si le bien génère CHF 150’00.- de revenus locatifs nets et que le taux de capitalisation est de 5%, le bien aura une valeur de rendement de CHF 3’000’000.-.
En revanche, si le taux de capitalisation est de 7,5% pour des revenus identiques, alors le bien n’aura une valeur que de CHF 2’000’000.-.
On constate donc que la valeur d’un immeuble de rendement dépend à la fois des revenus locatifs mais aussi du taux de capitalisation pris en considération dans le calcul. Des revenus locatifs élevés et un taux de capitalisation faible donnent alors une valeur plus élevée. A contrario, des revenus locatifs faibles et un taux de capitalisation élevé résultent en une valeur plus faible.
Comment déterminer le taux de capitalisation
Mais comment obtenir le taux de capitalisation ? Cette question est en effet pertinente puisque cet élément est indispensable afin de connaître la valeur d’un bien immobilier de rendement.
Alors comment est-il déterminé ?
Ce dernier est déterminé par des prestataires de services du secteur de l’immobilier tels que CIFI et Wüest Partner grâce à des méthodes hédonistes. Cela signifie que le bien immobilier à estimer est comparé statistiquement à d’autres biens immobiliers de rendement dans une base de données contenant l’historique des transactions. Cette méthode permet de prédire le taux de capitalisation approprié pour un bien immobilier donné en raison de ses caractéristiques par rapport au marché actuel.
A quoi correspond le taux de capitalisation ?
Le taux de capitalisation indique finalement quels frais courants, exprimés en pourcentage de la valeur, sont susceptibles d’être encourus pour un bien immobilier donné. Le taux de capitalisation est plus élevé si les coûts attendus sont plus importants et plus faible si les coûts attendus sont moins importants.
Prenons de nouveau l’exemple ci-dessus. Pour des revenus locatifs annuels de CHF 150’000.-, la valeur du bien immobilier, pour laquelle les revenus correspondent exactement aux dépenses, est de CHF 3’000’000.- si les coûts annuels encourus correspondent à 5% de la valeur.
Formulé du point de vue de l’acheteur ou de l'investisseur : si les revenus locatifs d’un immeuble de rendement s’élèvent à CHF 150’000.-, alors CHF 3’000’000.- est la valeur d’investissement à partir de laquelle aucune perte n’est réalisée sur les dépenses courantes correspondent à 5% de la valeur.
Les composantes du taux de capitalisation
Le taux de capitalisation se compose de tous les frais encourus, exprimés en pourcentage de la valeur de l’investissement. Il se base sur un taux d’intérêt de base pour la rémunération du capital. A ce taux sont ajoutés des suppléments pour différents risques, en fonction des caractéristiques du bien immobilier. Par exemple, un immeuble d’habitation situé au centre de Zurich ou de Genève présente naturellement un risque de vacance beaucoup plus faible qu’un bien immobilier identique situé à la campagne.
Cela est notamment dû au fait que la demande de logements est bien plus importante que l’offre dans les grandes villes. Le supplément pour vacances sera donc proportionnellement plus faible en ville qu’à la campagne. D’autres suppléments sont liés aux frais d’entretien ainsi qu’aux frais administratifs. Plus ces coûts seront probablement élevés, plus le taux de capitalisation sera lui-même élevé.
Vous en savez désormais plus sur le taux de capitalisation, son utilisation mais aussi ce à quoi il correspond. Vous possédez un immeuble de rendement et souhaitez le vendre ? Nos experts locaux sont en mesure d’estimer votre propriété et de vous accompagner dans votre processus de vente.