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Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den Wert eines Grundstücks zu bestimmen, zumal jedes Stück Land seine eigenen Besonderheiten hat. Zuerst muss festgestellt werden, welche Art von Land Sie besitzen; ob es bebaubar ist, bewirtschaftet wird, in einer Bauzone, einer Landwirtschaftszone oder in einer Schutzzone liegt. Dies sind wesentliche Begriffe, die vor der Schätzung eines Grundstücks zu definieren sind. Sie helfen Ihnen dabei, den richtigen Verkaufspreis für Ihr Grundstück zu festzulegen.
Es ist möglich, dass ein Grundstück grundsätzlich bebaubar und erschlossen ist, aber in der Gemeinde nicht zur Bauzone gehört. Es ist daher wichtig zu wissen, zu welcher Zone Ihr Land gehört. Jeder Kanton hat seine eigene Definition seiner Landnutzungszonen. Hier die wichtigsten Zonen, die in der Mehrheit der Kantone zu finden sind:
Wo und wie erhält man diese Informationen über den Wert des Landes?
Um alle notwendigen Informationen für die Schätzung Ihres Grundstücks zu erhalten, müssen Sie sich an Ihre Gemeinde oder die offizielle Website Ihres Kantons wenden. Diese können Ihnen die Dokumente, die Sie für die Bestimmung des Wertes Ihres Grundstücks benötigen, zur Verfügung stellen.
Fragen Sie auf jeden Fall nach den folgenden Dokumenten:
Sobald Ihnen all diese Daten vorliegen, die Ihr Grundstück definieren, können Sie endlich mit der Schätzung Ihres Grundstücks beginnen.
Die Schätzung des Preises eines Grundstücks ist kantonspezifisch. So legt zum Beispiel der Kanton Genf einen Höchstpreis fest, zu dem das Grundstück erworben werden kann. Der Eigentümer behält einen Verhandlungsspielraum über diesen Preis.
Dieser Höchstpreis wird nach der Bebauungsziffer (oder Überbauungsziffer) bestimmt, also nach dem Verhältnis zwischen der Bruttofläche des Grundstücks und der maximal zulässigen Wohnfläche.
Eine Fläche von 800 m² ist nicht unbedingt zu 100 % bewohnbar. Die Wohnfläche kann durch Rohre, Kanäle, die sich unter dem Land befinden und das Baugebiet abgrenzen, begrenzt werden. Dies ist auch dann der Fall, wenn sich das Land in der Nähe eines Waldes oder eines Flussufers befindet, Abstände eingehalten werden müssen und somit der Lebensraum reduziert wird, um diese Naturelemente zu schützen.
Je höher die Bebauungsziffer, desto wertvoller wird das Land, da es dann über eine grössere Baukapazität verfügt. Der Preis eines Grundstücks sollte daher nicht im Verhältnis zu seiner Gesamtfläche, sondern im Verhältnis zu seiner Wohnfläche gemessen werden . Die Bebauungsziffer kann Ihnen die jeweilige Gemeindeverwaltung angeben.
Als Beispiel finden Sie nachstehend für den Kanton Genf die Bebauungsziffern, die in der Entwicklungszone im Jahr 2019 gelten:
Sobald Sie die Nutzungsziffer Ihres Grundstücks entsprechend seiner Zone (die im von Ihrer Gemeinde erhaltenen Zonenplan ausgewiesen ist) bestimmt haben, können Sie Ihre Berechnung der Bodenschätzung durchführen.
Wenn Ihr Grundstück zur Entwicklungszone 4B gehört , beträgt Ihr Koeffizient 0,8. Sie müssen Ihren Koeffizienten mit der Fläche Ihres Grundstücks multiplizieren:
Bebauungsziffer x Gesamtfläche des Grundstücks = zulässige Gebäudefläche
0,8 x 800 m² = 640 m²
Sie werden auf 640 m² Ihres Grundstücks bauen können.
Schliesslich hängt, wie erläutert, der Preis für das Land von der Art des Gebietes ab und wird vom Kanton festgelegt. Er kann je nach Bebauungsziffer zwischen CHF 450.- und CHF 1'238.- pro m² variieren.
2019 beträgt der Höchstpreis für ein Grundstück mit einem Koeffizienten von 0,8 ebenfalls in Genf 833.- CHF.
Gebäudefläche x maximaler Preis pro m² = maximaler Preis des Grundstücks
640 m² x 833.- CHF = 533’120.- CHF
Zur Schätzung des Baulandpreises verwenden andere Kantone die Ausnützungsziffer, die das Verhältnis zwischen der Bodenfläche und der tatsächlich genutzten Fläche auf einem mehrgeschossig bebauten Grundstück darstellt, oder die Geschossflächenziffer, die ebenfalls das Verhältnis zwischen der bebauten Fläche und der Fläche des Grundstücks darstellt - im Gegensatz zur Bebauungsziffer inklusive Keller- und Dachräume. Auch hier ist es wichtig, dass Sie sich bei Ihrer Gemeinde erkundigen, welche Ziffer oder welchen Koeffizienten Sie verwenden sollten, um Ihr Grundstück am besten einschätzen zu können.
Für ein neues Haus berechnen Bauherren ihre Berechnungen auf der Grundlage des Bauvolumens in Kubikmetern. Der Kataster berücksichtigt jedes Gebäude, also ein Haus ebenso wie eine Privatgarage. Für ein Standardhaus liegt der Preis pro m³ zwischen 650.- CHF und 800.- CHF.
m³ des Bauvolumens x Preis /m³ = Preis des Hauses
900 m³ x 700.- CHF / m³ = 630'000.- CHF
Informationen zum Volumen Ihres Hauses finden Sie in der Gebäudeversicherung Ihres Hauses.
Für ein Standardhaus gibt es mehrere Möglichkeiten, seinen Wert zu schätzen, sei es online, durch eine Marktanalyse oder anhand durchschnittlicher Preise pro m². Um Ihr Haus selbst zu schätzen, lesen Sie diesen Artikel.
Wenn Ihr Grundstück bereits erschlossen ist, können Sie die Erschliessungskosten auf den Grundstückspreis aufschlagen. Hier finden Sie die verschiedenen Elemente, die in die Erschliessungskosten einfliessen:
Um sich ein Bild von den Erschliessungskosten eines Grundstücks zu machen, können Sie sich an Ihre Gemeinde wenden, die Sie an die zuständigen Stellen weiterleitet und Ihnen personalisierte Kostenvoranschläge zusenden kann.
Bei Grundstücken ausserhalb der Bauzone wird der Preis hauptsächlich durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Es gibt mehrere Methoden zur Schätzung eines Grundstücks:
Den durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter Land finden Sie online auf den Webseiten Ihrer Gemeinde oder Ihres Kantons . Dieser Durchschnittspreis wird durch Mittelwertbildung der Verkaufspreise von gleichartigen Grundstücken in derselben Stadt oder Gemeinde berechnet.
Wenn in Ihrer Stadt oder Gemeinde ein Baugrundstück zu 800 CHF/m² und ein anderes zu 1'000.- CHF/m² verkauft wurde beträgt der durchschnittliche Preis pro m² eines Grundstücks in der Stadt oder Gemeinde: (800 + 1'000) / 2 = 900.- CHF / m².
Je höher die Anzahl der Landverkäufe ist, desto genauer wird der Durchschnittspreis sein.
Wenn Ihre Stadt oder Region die Preise pro m² Grundstück nicht veröffentlicht, können Sie diese Daten manuell in Erfahrung bringen indem Sie nach Grundstücken suchen, die in Ihrer Stadt derzeit zum Verkauf stehen.
Auf einer Webseite mit Immobilienanzeigen oder Grundstücksverkäufen können Sie in Ihrem Ort oder in der Nähe Ihres Ortes nach Grundstücken suchen, die dem Ihren ähnlich sind , also die gleichen Merkmale aufweisen und sich in einem ähnlichen oder gar identischen Gebiet befinden.
Nach dem selben Verfahren können Sie die Durchschnittspreise pro m² Land, das derzeit zum Verkauf steht, berechnen. Um Ihren Preis zu verfeinern, können Sie ihn nach mehreren Faktoren, die wir weiter unten sehen werden, erhöhen oder senken.
Für Investoren, die Ihr Land für ein Bauprojekt wieder nutzen möchten. Ihr Ziel wird es sein, den Nutzen abzuschätzen, den sie aus der Bebauung Ihres Grundstücks ziehen werden.
Ihre Berechnung wird daher wie folgt durchgeführt:
Investitionskosten - Ertragswert
Investitionskosten enthalten:
Er muss dann die Baukosten auf ihren Rückgabewert reduzieren, und anhand des Ergebnisses wird er erkennen, ob die Investition rentabel ist oder nicht.
Im Falle einer Einzelperson gilt es zu prüfen, ob es profitabler ist, ein Stück Land zu kaufen und ein Haus bauen zu lassen oder ein bereits gebautes Haus zu kaufen. Die Analyse des Grundstücks ist unerlässlich, um zu wissen, welche zusätzlichen Kosten in einem Baubudget enthalten sein sollten. Beachten Sie, dass Banken Ihr Projekt auch von A nach Z analysieren, und wenn Ihr Land zu viel zusätzlichen Aufwand erfordert (Kosten für Ausrüstung, Bodensanierung usw.), können sie Ihr Finanzierungsgesuch ablehnen, oder verlangen, dass die Beiträge an Ihr Grundstück einen bestimmten Betrag nicht überschreiten, damit Ihre Finanzierungskapazitäten nicht überschritten werden.
Der Erwerb von Grundstücken erfolgt, wenn ein Käufer ein Bauprojekt hat, in dem er sein Eigenheim errichten möchte, daher muss das Land folgende Kriterien erfüllen:
Eine gute Lage: Wenn das Grundstück als Hauptwohnsitz genutzt wird, sollte es idealerweise in der Nähe von öffentlichen Verkehrsmitteln, Geschäften und Schulen liegen. Wiederum wird das Land, wenn es sich in Randlage befindet, weniger wertvoll sein, es sei denn, es gibt Bauprojekte in der Stadt, wie eine neue Buslinie, eine Autobahn oder ein neues Einkaufszentrum. In diesem Fall wird das Land eine gute Investition sein, weil es in den kommenden Jahren an Wert gewinnen wird. Daher ist es wichtig, die Planungs- oder Baukommission oder die Stadt- oder Gemeindeverwaltung über zukünftige Projekte in der Stadt oder Gemeinde zu befragen.
Gemeindesteuern und kantonale Steuern: Es lohnt sich, die Gemeindesteuern zu überprüfen. Je niedriger die Steuern sind, desto mehr Menschen zieht eine Stadt oder eine Gemeinde an. Desto höher ist auch die Nachfrage nach Bauland, so dass die Grundbesitzer dies nutzen können, um den Preis für ihr Land entsprechend der gestiegenen Nachfrage zu erhöhen.
Spezifische Merkmale des Grundstücks: Die Art des Bodens, die Form, die Grösse des Grundstücks sind Elemente, die sich unweigerlich auf die Baukosten auswirken werden. Je mehr Einschränkungen das Land hat, desto weniger Wert wird es haben:
Die Art des Grundstücks und der Zonenplan:
Der Marktwert eines Grundstücks errechnet sich nach dem erzielten Ertrag, also nach dem Ertragswert. Für einen Bauträger oder eine Privatperson ist es der Betrag, den sie nach dem Verkauf der betreffenden Immobilie verdienen können.
Der Preis eines Grundstücks unterliegt den Schwankungen des Marktes, Angebot und Nachfrage. Festgelegt wird der Verkaufspreis aber letztlich vom Eigentümer des Grundstücks. Er kann es selbst schätzen oder mit dem Rat von Immobilienexperten, einem Notar, einem Immobilienmakler oder nach Rücksprache mit einem Vermessungsbüro einschätzen lassen. Der Grundstückseigentümer kann sich auch an einen Bauunternehmer wenden, der zum einen den aktuellen Wert des Grundstücks und zum anderen den zukünftigen Wert im Hinblick auf die mögliche Nutzung des Grundstücks und die daraus zu erzielenden Einnahmen bestimmt.
Es ist zu beachten, dass der Verkaufspreis der vom Verkäufer vorgeschlagene Betrag ist. Der Betrag, auf den sich der Verkäufer und der Käufer beim Abschluss des Verkaufs einigen, ist hingegen der Transaktionspreis.
Der Preis pro m² eines Baugrundstücks variiert von einer Gemeinde zur anderen. Für historische Transaktionspreise können Sie sich an das Grundbuchamt wenden, das diese Informationen veröffentlicht.
Um Ihnen eine Vorstellung zu geben: Die Preise pro m² Land sind in der Schweiz sehr variabel. 2020 liegen sie zwischen CHF 200.- und bis zu CHF 2'500.- in den grössten Städten.