Document ID: /entscheidsuche_html/filtered/documents_0459.jsonl.gz/355

Geschäftsnummer: VB.2019.00660 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 19.03.2020 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung Erweiterte Besitzstandsgarantie. Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten, die den Bauvorschriften widersprechen, umgebaut werden, wenn dem keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Allerdings haben Lehre und Rechtsprechung stets verlangt, dass bauliche Änderungen nicht auf den weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen dürfen. Neubauähnliche Umgestaltungen sprengten den Rahmen der gemäss § 357 Abs. 1 PBG zulässigen Änderungen und müssten die für Neubauten geltenden Vorschriften einhalten (E. 2.2.2). Die für die Zulässigkeit der nun in Frage stehenden Abweichung relevante Identität der Baute bemisst sich nach dem Bestand des Gebäudes zum Zeitpunkt, als es baurechtwidrig wurde. Umbauten, Erweiterungen und Nutzungsänderungen die gestützt auf § 357 Abs. 1 PBG erfolgt sind, sind bei einer erneuten Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG jeweils mitzuberücksichtigen. Andernfalls droht, dass nach und nach Änderungen bewilligt werden, die in einer Gesamtschau eine Umgehung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen darstellen. In diesem Sinn hielt das Verwaltungsgericht bereits im Jahr 1991 fest, dass – wenn an einer bauvorschriftswidrigen Baute und Anlage verschiedene, konstruktiv voneinander unabhängige oder zeitlich gestaffelte bauliche Änderungen vorgenommen werden – aufgrund einer Gesamtwürdigung zu entscheiden ist, ob der zulässige Rahmen baulicher Massnahmen gewahrt ist oder ob es sich um eine neubauähnliche Umgestaltung handelt (E. 2.2.4). Teilweise Gutheissung und Rückweisung. Im Übrigen Abweisung. Geschäftsnummer: VB.2019.00660 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 19.03.2020 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung Erweiterte Besitzstandsgarantie. Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten, die den Bauvorschriften widersprechen, umgebaut werden, wenn dem keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Allerdings haben Lehre und Rechtsprechung stets verlangt, dass bauliche Änderungen nicht auf den weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen dürfen. Neubauähnliche Umgestaltungen sprengten den Rahmen der gemäss § 357 Abs. 1 PBG zulässigen Änderungen und müssten die für Neubauten geltenden Vorschriften einhalten (E. 2.2.2). Die für die Zulässigkeit der nun in Frage stehenden Abweichung relevante Identität der Baute bemisst sich nach dem Bestand des Gebäudes zum Zeitpunkt, als es baurechtwidrig wurde. Umbauten, Erweiterungen und Nutzungsänderungen die gestützt auf § 357 Abs. 1 PBG erfolgt sind, sind bei einer erneuten Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG jeweils mitzuberücksichtigen. Andernfalls droht, dass nach und nach Änderungen bewilligt werden, die in einer Gesamtschau eine Umgehung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen darstellen. In diesem Sinn hielt das Verwaltungsgericht bereits im Jahr 1991 fest, dass – wenn an einer bauvorschriftswidrigen Baute und Anlage verschiedene, konstruktiv voneinander unabhängige oder zeitlich gestaffelte bauliche Änderungen vorgenommen werden – aufgrund einer Gesamtwürdigung zu entscheiden ist, ob der zulässige Rahmen baulicher Massnahmen gewahrt ist oder ob es sich um eine neubauähnliche Umgestaltung handelt (E. 2.2.4). Teilweise Gutheissung und Rückweisung. Im Übrigen Abweisung. Stichworte: BAUKOSTEN BESITZSTANDSGARANTIE ERWEITERTE BESITZSTANDSGARANTIE KOSTENAUFLAGE NEUBAUÄHNLICHE UMGESTALTUNG RÜCKWEISUNG ÜBERBAUUNGSZIFFER Rechtsnormen: § 357 Abs. 1 PBG Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO Zürich Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Stichworte: BAUKOSTEN BESITZSTANDSGARANTIE ERWEITERTE BESITZSTANDSGARANTIE KOSTENAUFLAGE NEUBAUÄHNLICHE UMGESTALTUNG RÜCKWEISUNG ÜBERBAUUNGSZIFFER BAUKOSTEN BESITZSTANDSGARANTIE ERWEITERTE BESITZSTANDSGARANTIE KOSTENAUFLAGE NEUBAUÄHNLICHE UMGESTALTUNG RÜCKWEISUNG ÜBERBAUUNGSZIFFER Rechtsnormen: § 357 Abs. 1 PBG Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO Zürich § 357 Abs. 1 PBG Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO Zürich Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung VB.2019.00660 Urteil der 1. Kammer vom 19. März 2020 Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber Jonas Alig. In Sachen 1. Erbengemeinschaft A, bestehend aus: 1.1 B, 1.2 C, 1.3 D, 2. E, 3. Erbengemeinschaft F, bestehend aus: 3.1 G, 3.2 H, 4. I, alle vertreten durch RA J, Beschwerdeführende, gegen 1. K, vertreten durch RA L, 2. Bausektion der Stadt Zürich, Beschwerdegegnerinnen, betreffend Baubewilligung, hat sich ergeben: I. Mit Bauentscheid BE 194/19 vom 5. Februar 2019 erteilte die Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich der K AG die baurechtliche Bewilligung für den Umbau und die Erhöhung des bestehenden Hofgebäudes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der M-Strasse 02 (neu: R-Strasse 03) in Zürich. Mit Bauentscheid BE 193/19 vom 5. Februar 2019 bewilligte die Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich der K AG den Umbau und die Nutzungsänderung im Untergeschoss der Hofgebäude auf den Grundstücken Kat.-Nr. 01an der M-Strasse 02 (neu: R-Strasse 03) (Technik und WC/Garderobe statt Lager) und Kat.-Nr. 04 an der R-Strasse 05 (Veranstaltungsraum statt Lager). Mit Stempelverfügung vom 27. Februar 2019 bewilligte das Amt für Baubewilligungen der Stadt Zürich der O GmbH eine Abänderung der Aussengastronomie im Hof der Parzelle Kat.-Nr. 07 an der R-Strasse 06 als Projektänderung zu dem mit Bauentscheid BE051/18 vom 6. Februar 2018 bewilligten Boulevardcafé mit Aussenwirtschaft im Hof. II. A. Mit Eingabe vom 14. März 2019 erhoben die Erbengemeinschaft A, E, die Erbengemeinschaft F und I Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten in der Hauptsache die Aufhebung des Entscheids BE 194/19 vom 5. Februar 2019 sowie die Aufhebung der Abänderungsbewilligung zu BE051/18 vom 27. Februar 2019, soweit sie einen Durchgang zwischen den Parzellen Kat.-Nrn. 07 und 08 zum Gegenstand habe. Mit separater Eingabe erhoben die Erbengemeinschaft A, E, die Erbengemeinschaft F und I Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich an demselben Tag Rekurs gegen den Bauentscheid BE 193/19 vom 5. Februar 2019 und beantragten in der Hauptsache dessen Aufhebung sowie wiederum die Aufhebung der Abänderungsbewilligung zu BE051/18 vom 27. Februar 2019, soweit sie einen Durchgang zwischen den Parzellen Kat.-Nrn. 07 und 08 zum Gegenstand habe. Mit Verfügungen vom 15. März 2019 wurden die Rekurseingänge unter den Geschäftsnummern R1S.2019.05026 (Rekurs gegen den Bauentscheid BE 194/19 vom 5. Februar 2019), R1S.2019.05027 (Rekurs gegen den Bauentscheid BE 193/19 vom 5. Februar 2019) und R1S.2019.05028 (Mitanfechtung der Abänderungsbewilligung vom 27. Februar 2019 zum Bauentscheid BE051/18 vom 6. Februar 2018) vorgemerkt. B. Mit Entscheid vom 30. August 2019 vereinigte das Baurekursgericht die Verfahren. Auf den Rekurs von E und der Erbengemeinschaft F im Verfahren R1S.2019.05026 trat es nicht ein; im Übrigen wies es den Rekurs ab. Den Rekurs im Verfahren R1S.2019.05027 hiess es teilweise gut. Den Rekurs im Verfahren R1S.2019.05028 schrieb es als durch Rückzug erledigt ab. III. Dagegen erhoben die Erbengemeinschaft A, E, die Erbengemeinschaft F und I Beschwerde mit Eingabe vom 3. Oktober 2019 Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie beantragten – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen (Ziff. 3) –, Disp.-Ziff. III des angefochtenen Urteils sei aufzuheben, soweit der Rekurs im Verfahren R1S.2019.05027 abgewiesen wurde. In selber Weise seinen Disp.-Ziff. V.b und VI aufzuheben. Der Bausektionsbeschluss BE 193/19 vom 5. Februar 2019 sei aufzuheben und die nachgesuchte Bewilligung für den Umbau und die Nutzungsänderung im Untergeschoss der Hofgebäude R-Strasse 05 und M-Strasse 02 sei zu verweigern (Ziff. 1). Zudem beantragten sie, Disp.-Ziff. IV. sowie V.c und VI des angefochtenen Urteils seien – mit der Feststellung, dass für die Anfechtung der Abänderungsbewilligung zu BE051/18 vom 27. Februar 2019 zu Unrecht ein eigenständiges Verfahren eröffnet wurde und das Verfahren R1S.2019.05028 deshalb gar nicht hätte eröffnet werden dürfen bzw. ohne Kostenfolge hätten abgeschrieben werden müssen – aufzuheben (Ziff. 2). Mit Eingabe vom 21. Oktober 2019 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Schreiben vom 5. November 2019 verzichtete die Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich unter Verweis auf ihre Rekursvernehmlassungen und ihre Dupliken in den drei Verfahren vor Baurekursgericht auf eine Beschwerdeantwort. Mit Beschwerdeantwort vom 7. November 2019 beantragte die K AG – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zuzüglich Mehrwertsteuer auf der Prozessentschädigung, zulasten der Beschwerdeführenden –, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Am 21. November 2019 replizierten die Erbengemeinschaft A, E, die Erbengemeinschaft F und I. Mit Duplik vom 5. Dezember 2019 hielt die K AG an ihren Rechtsbegehren fest. Mit Schreiben vom 5. Dezember 2019 teilte die Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich ihren Verzicht auf Duplik mit. Mit Eingabe vom 6. Januar 2020 triplizierten die Erbengemeinschaft A, E, die Erbengemeinschaft F und I. Die K AG liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen. Die Kammer erwägt: 1. Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt. 2. 2.1 Umstritten ist zunächst die Zulässigkeit der mit Bauentscheid BE 193/19 vom 5. Februar 2019 gestützt auf § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) bewilligten baulichen Änderung des Gebäudes an der R-Strasse 05. Es ist unstrittig, dass das im Jahr 1893 erbaute Hofgebäude auf der – sich in der Quartiererhaltungszone QI5b befindenden – Parzelle Kat.‑Nr. 04 (R-Strasse 05), die Voraussetzung von Art. 24h Abs. 3 lit. d der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO) nicht einhält, wonach nicht mit Randgebäuden überbaubare Parzellen und Parzellenteile im Gebiet b höchstens zu einem Drittel überbaut werden dürfen. Bei dieser Voraussetzung handelt es sich – entgegen der Vorinstanz, die von einer Freiflächenvorschrift ausging – um eine Überbauungsziffervorschrift. Mithin ist das genannte Hofgebäude eine bestehende Baute im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG, welche die Bauvorschriften nicht einhält. 2.2 2.2.1 Die Beschwerdeführenden machen geltend, dass bereits mit dem Bauentscheid BE 1804/17 vom 21. November 2017 eine neubauähnliche Umgestaltung vollzogen worden sei, sodass sich der jetzige Umbau nicht auf § 238 PBG stützen lasse. 2.2.2 Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten, die den Bauvorschriften widersprechen, umgebaut werden, wenn dem keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Für neue oder weitergehende Abweichungen von Bauvorschriften bleiben laut Satz 2 derselben Bestimmung die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Diese sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie (vgl. Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003, S. 70 f.) schützt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem Bestand, sondern lässt neben Nutzungsänderungen auch Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich beschränkt würde (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00810, E. 4.3 = BEZ 2013 Nr. 21). Allerdings haben Lehre und Rechtsprechung stets verlangt, dass bauliche Änderungen nicht auf den weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen dürfen. Neubauähnliche Umgestaltungen sprengten den Rahmen der gemäss § 357 Abs. 1 PBG zulässigen Änderungen und müssten die für Neubauten geltenden Vorschriften einhalten (eingehend VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 3.1). 2.2.3 Neubauähnliche Umgestaltungen sind nach der langjährigen, bestätigten Rechtsprechung nur dann anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfüllen, das heisst, wenn zwar die Bestimmung ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem Sinn und Zweck beachtet wird (VGr, 31. August 2017, VB.2017.00057, E. 6.1.2 mit Hinweisen; 19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32). Bei Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten trifft das dann zu, wenn bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schützen, sondern es ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern. Ob eine solche Umgehung vorliegt, lässt sich nicht allein nach quantitativen Kriterien beurteilen und hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (VGr, 31. August 2017, VB.2017.00057, E. 6.1.2). Nicht zur Anwendung gelangt § 357 Abs. 1 PBG bei Änderungen von verfallenen, technisch abbruchreifen Bauten und Anlagen (RB 1994 Nr. 72). Wann technische Abbruchreife erreicht ist, lässt sich aber nicht allgemein sagen, sondern nur aufgrund von Indizien ermitteln. Für technische Abbruchreife sprechen jedenfalls schwere Mängel der Bausubstanz, welche die Statik einer Baute beeinträchtigen (VGr, 27. Juni 2019, VB.2018.00276, E. 3.2 mit Hinweis). 2.2.4 Der Bauentscheid BE 1804/17 vom 21. November 2017 ist in Rechtskraft erwachsen und das damit – gestützt auf § 357 Abs. 1 PBG – bewilligte Vorhaben wurde bereits realisiert. Damit ist es grundsätzlich durch die Bestandeskraft der Baubewilligung geschützt. Die für die Zulässigkeit der nun infrage stehenden Abweichung relevante Identität der Baute bemisst sich – anders als die Vorinstanz in E. 13.3.2 ausführt, aber entsprechend ihrer in E. 13.3.3 vorgenommenen Prüfung – nach dem Bestand des Gebäudes zum Zeitpunkt als es baurechtwidrig wurde. Umbauten, Erweiterungen und Nutzungsänderungen die gestützt auf § 357 Abs. 1 PBG erfolgt sind, sind bei einer erneuten Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG jeweils mitzuberücksichtigen. Andernfalls droht, dass nach und nach Änderungen bewilligt werden, die in einer Gesamtschau eine Umgehung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen darstellen. In diesem Sinn hielt das Verwaltungsgericht bereits im Jahr 1991 fest, dass – wenn an einer bauvorschriftswidrigen Baute und Anlage verschiedene, konstruktiv voneinander unabhängige oder zeitlich gestaffelte bauliche Änderungen vorgenommen werden – aufgrund einer Gesamtwürdigung zu entscheiden ist, ob der zulässige Rahmen baulicher Massnahmen gewahrt ist oder ob es sich um eine neubauähnliche Umgestaltung handelt (RB 1991 Nr. 69). 2.2.5 Im Bauentscheid BE 1804/17 vom 21. November 2017 hatte die Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich – unter Verweis auf das im vorliegenden Verfahren nicht bei den Akten liegende Dokument "statischer Nachweis der Firma P AG vom 18. Juli 2017" – ausgeführt, dass weder die Bausubstanz weitgehend noch das statische System ersetzt würden und – unter Verweis auf das im vorliegenden Verfahren ebenfalls nicht bei den Akten liegende Dokument "Kostengegenüberstellung vom 19. Mai 2017" – dargetan, dass die Umbaukosten deutlich unter denen eines Neubaus lägen. Es handle sich nicht um eine neubauähnliche Umgestaltung. Die Vorinstanz legte dar, dass mit dem Umbau gemäss Bauentscheid BE 1804/17 vom 21. November 2017 das Fundament, die Aussenwände, Stützen und Böden des zweigeschossigen, im Jahr 1893 erstellten Gebäudes erhalten würden. Innere Trennwände seien entfernt worden. Das Flachdach sei angehoben und ersetzt worden. Die mit Bauentscheid BE 193/19 vom 5. Februar 2019 bewilligte Nutzung des Veranstaltungsraums im Untergeschoss ändere nichts Zusätzliches an der Bausubstanz. Somit sei die Grundstruktur des Gebäudes im Wesentlichen erhalten geblieben; sie sei an die neuen Nutzungen und Anforderungen angepasst und ertüchtigt worden. Neu seien hauptsächlich die Wärmedämmung, die Gastronomieeinrichtung im Erdgeschoss (Küche; Abwaschstation, Gastraum), die Raumaufteilung im Obergeschoss mit WC und Teeküche (Büros), die Haustechnik, die Fenster und das Dach mit Oblicht. Neu sei auch die Nutzweise. Damit werde trotz grosser Neuinvestitionen, die indes auch bei einer blossen Sanierung angefallen wären, ein nicht unwesentlicher Teil der bestehenden Substanz in sinnvoller Weise angepasst und weiter genutzt. Die Organisation und die Konstruktion des Gebäudes würden – ebenso wie seine bisherige Gestalt – im Wesentlichen beibehalten. Zu beachten sei, dass die Baukosten von Fr. 1.8 Mio. gemäss Baugesuch nicht nur die hier infrage stehenden Gebäude auf der Parzelle Kat.-Nr. 04, sondern vor allem auch die Erweiterung des Untergeschosses und den Umbau des Treppenhauses im angebauten Gebäude (Kat.-Nr. 07) betreffen würden. Unter diesen Umständen könne nicht gesagt werden, es sei der Bauherrschaft ausschliesslich oder vorwiegend darum gegangen, die Anwendung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern. Es sei folglich nicht von einer Gesetzesumgehung und damit nicht von einer neubauähnlichen Umgestaltung auszugehen. 2.2.6 Die Beschwerdeführenden bringen dagegen vor, dass das Gebäude eingekernt und neu eingedacht worden sei. Die Zwischenböden seien – auch dort wo alte Bausubstanz beibehalten worden sei – totalsaniert und ergänzt worden. Die Statik sei vormals offenbar so schlecht gewesen, dass über das Gebäude – abgesehen vom Erdgeschoss – ein Nutzungsverbot verhängt worden sei; im Zusammenhang mit dieser Behauptung verweisen die Beschwerdeführenden auf die Aussage im Betriebskonzept zum geplanten Veranstaltungsraum N-Hof, dass aufgrund des "schlechten baulichen Zustands" nur das Erdgeschoss genutzt werden dürfe, da über den Rest des Gebäudes ein Nutzungsverbot verhängt worden sei. Zudem überstiegen die Umbaukosten die Neubaukosten bei Weitem, was für ein Umgehungsmotiv spräche. Es sei kaum ein Fall denkbar, bei welchem das Umgehungsmotiv sich noch offensichtlicher im Verhältnis zwischen Umbauaufwand und dem hypothetischen Neubauaufwand niederschlage. Ebenfalls für ein Umgehungsmotiv spräche, dass bei einem Bau nach der Regelbauweise auf ein Drittel der Baute hätte verzichtet werden müssen. 2.2.7 Die Darlegungen der Beschwerdeführenden zur Statik der streitbetroffenen Baute vor dem mit Bauentscheid BE 1804/17 vom 21. November 2017 bewilligten Umbau sowie zu den dabei angefallenen Baukosten sind mit Blick auf § 357 Abs. 1 PBG relevant. Die Vorinstanz unterliess es, die vollständigen Akten zum Bauentscheid BE 1804/17 vom 21. November 2017 beizuziehen. Ohne Beizug dieser Akten – insbesondere der in E. 2.2.5 genannten Dokumente – ist der Sachverhalt bezüglich der genannten Rügen indes nicht rechtsgenügend abgeklärt. Es ist so keine umfassende Beurteilung der sich stellenden Rechtsfragen möglich. Das vorinstanzliche Urteil ist daher hinsichtlich des Verfahrens R1S.2019.05027 aufzuheben und die Sache ist zur Neubeurteilung unter Beizug der Akten zum Bauentscheid BE 1804/17 vom 21. November 2017 zurückzuweisen. 2.3 Auf die übrigen Rügen bezüglich des Beschwerdeantrags 1 muss angesichts des Gesagten nicht eingegangen werden. 3. Die Beschwerdeführenden beanstanden im Zusammenhang mit ihrem Beschwerdeantrag 2, dass die Vorinstanz aufgrund ihres Rekurses vom 14. März 2019 zu Unrecht ein eigenständiges Verfahren (R1S.2019.05028) zur Abänderungsbewilligung zu BE051/18 vom05. Februar 2019 eröffnet, dieses als durch Rückzug des Rekurses erledigt abgeschrieben, die Gerichtsgebühr und die Zustellkosten den jetzigen Beschwerdeführenden auferlegt und Letztere diesbezüglich zu einer Umtriebsentschädigung an die jetzige private Beschwerdegegnerin verpflichtet habe. Die jetzigen Beschwerdeführenden hatten mit ihren Eingaben vom 14. März 2019 ausdrücklich Rekurs gegen den Bauentscheid BE 193/19 vom 5. Februar 2019 bzw. BE 194/19 vom 5. Februar 2019 sowie je gegen die Abänderungsbewilligung zu BE051/18 vom05. Februar 2019 erhoben. Mit Antrag Ziff. 2 forderten sie jeweils: "Ebenso sei Abänderungsbewilligung zu BE051/18 vom05. Februar 2019 aufzuheben, soweit sie einen Durchgang zwischen den Kat.-Nrn. 07 und 08 zum Gegenstand hatte." Mit Replik vom 14. Mai 2019 im Verfahren R1.2019.05028 verlangten sie: "Es wird beantragt, dass das separat für die Abänderungsbewilligung vom 27. Februar 2019 angelegte Rekursverfahren ohne Kostenfolge abgeschrieben wird". Entgegen den Beschwerdeführenden ist es nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz bezüglich der Abänderungsbewilligung zu BE051/18 vom05. Februar 2019 ein separates Verfahren eröffnete, zumal es sich nicht um eine im Zusammenhang mit den anderen angefochtenen Bauentscheiden ergangene Bewilligung handelte. Die Vorinstanz schrieb das Verfahren ab, nachdem die jetzigen Beschwerdeführenden selber gefordert hatten, es sei als durch Rückzug erledigt abzuschreiben. Ebenso wenig ist es zu beanstanden, dass die Abschreibung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der jetzigen Beschwerdeführenden geschah: Die irrtümliche Annahme – die sich durch die Konsultation der Abänderungspläne mühelos hätte vermeiden lassen –, dass die Abänderungsbewilligung vom 27. Februar 2019 den Durchgang zwischen den Kat.-Nrn. 07 und 08 bzw. den "Wanddurchbruch" zum Gegenstand hatte, ist den jetzigen Beschwerdeführenden anzulasten. Im bewilligten Plan ist der fragliche Durchgang eindeutig als Bestand eingezeichnet. Die Beschwerdeführenden behaupten nicht, dass die fragliche Projektänderung (Wanddurchbruch für den Durchgang zwischen den Kat.-Nrn. 07 und 08) im Rahmen der Abänderungsbewilligung vom 27. Februar 2019 hätte behandelt werden müssen. Es ist somit – entgegen ihren Ausführungen – schlicht nicht relevant, in welchem anderen Verfahren die Projektänderung allenfalls hätte geprüft werden müssen. Der Beschwerdeantrag 2 ist abzuweisen. 4. Die Beschwerde ist folglich teilweise gutzuheissen. Disp.-Ziff. III, V/b und VI Abs. 1 des Entscheids des Baurekursgerichts vom 30. August 2019 sind aufzuheben und die Sache ist zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen (E. 2.2.7) an die Vorinstanz zurückzuweisen. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen. 5. 5.1 Praxisgemäss entspricht eine Rückweisung bei offenem Ausgang des Verfahrens einem vollen Obsiegen (VGr, 9. Mai 2019, VB.2018.00348, E. 4.2 mit Hinweisen). Ein teilweises Obsiegen liegt dann vor, wenn nach der vorzunehmenden Neubeurteilung das ursprüngliche Begehren der beschwerdeführenden Partei höchstens teilweise gutgeheissen werden könnte (BGr, 1. Juli 2015, 1C_597/2014, E. 6.1; BGr, 16. Februar 2016, 2C_809/2015, E. 6.3). Zumal der Beschwerdeantrag 2 abgewiesen wurde, handelt es sich nur um ein teilweises Obsiegen. 5.2 Die Gerichtskosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht sind grundsätzlich nach dem Unterliegerprinzip zu verteilen (§ 70 VRG in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG), wobei der Entscheidinstanz ein grosser Ermessensspielraum zusteht. Das Obsiegen wird grundsätzlich daran gemessen, mit welchen Anträgen der Verfahrensbeteiligte durchdringt (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 13 N. 43 und N. 51). Vorliegend ist zu beachten, dass die Beschwerdeführenden mit ihrem Beschwerdeantrag 1 obsiegen und mit ihrem Beschwerdeantrag 2 unterliegen. Insofern ist es angemessen, die Kosten des vorliegenden Verfahrens den Beschwerdeführenden je zu 1/8 (insgesamt 1/2) und den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zu 1/4 aufzuerlegen. Parteientschädigungen werden bei diesem Ausgang nicht gesprochen. 6. In Bezug auf den Beschwerdeantrag 2 liegt ein Endentscheid vor. In Bezug auf den Beschwerdeantrag 1 liegt ein Rückweisungsentscheid vor. Letztinstanzliche kantonale Rückweisungsentscheide sind als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) zu qualifizieren (BGE 138 I 143 E. 1.2, 133 V 477 E. 4.2). Der vorliegende Entscheid ist daher diesbezüglich vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn er einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b). Demgemäss erkennt die Kammer : 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und Disp.-Ziff. III, V/b und VI Abs. 1 des Entscheids des Baurekursgerichts vom 30. August 2019 werden aufgehoben. Die Sache wird im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 205.-- Zustellkosten, Fr. 3'205.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden zu je 1/4 den Beschwerdegegnerinnen sowie – unter solidarischer Haftung für die Hälfte des Gesamtbetrags – zu je 1/8 den Beschwerdeführenden 1–4 auferlegt. 4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. 6. Mitteilung an … Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung VB.2019.00660 Urteil der 1. Kammer vom 19. März 2020 Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber Jonas Alig. In Sachen 1. Erbengemeinschaft A, bestehend aus: 1.1 B, 1.2 C, 1.3 D, 2. E, 3. Erbengemeinschaft F, bestehend aus: 3.1 G, 3.2 H, 4. I, alle vertreten durch RA J, Beschwerdeführende, gegen 1. K, vertreten durch RA L, 2. Bausektion der Stadt Zürich, Beschwerdegegnerinnen, betreffend Baubewilligung, hat sich ergeben: I. Mit Bauentscheid BE 194/19 vom 5. Februar 2019 erteilte die Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich der K AG die baurechtliche Bewilligung für den Umbau und die Erhöhung des bestehenden Hofgebäudes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der M-Strasse 02 (neu: R-Strasse 03) in Zürich. Mit Bauentscheid BE 193/19 vom 5. Februar 2019 bewilligte die Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich der K AG den Umbau und die Nutzungsänderung im Untergeschoss der Hofgebäude auf den Grundstücken Kat.-Nr. 01an der M-Strasse 02 (neu: R-Strasse 03) (Technik und WC/Garderobe statt Lager) und Kat.-Nr. 04 an der R-Strasse 05 (Veranstaltungsraum statt Lager). Mit Stempelverfügung vom 27. Februar 2019 bewilligte das Amt für Baubewilligungen der Stadt Zürich der O GmbH eine Abänderung der Aussengastronomie im Hof der Parzelle Kat.-Nr. 07 an der R-Strasse 06 als Projektänderung zu dem mit Bauentscheid BE051/18 vom 6. Februar 2018 bewilligten Boulevardcafé mit Aussenwirtschaft im Hof. II. A. Mit Eingabe vom 14. März 2019 erhoben die Erbengemeinschaft A, E, die Erbengemeinschaft F und I Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten in der Hauptsache die Aufhebung des Entscheids BE 194/19 vom 5. Februar 2019 sowie die Aufhebung der Abänderungsbewilligung zu BE051/18 vom 27. Februar 2019, soweit sie einen Durchgang zwischen den Parzellen Kat.-Nrn. 07 und 08 zum Gegenstand habe. Mit separater Eingabe erhoben die Erbengemeinschaft A, E, die Erbengemeinschaft F und I Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich an demselben Tag Rekurs gegen den Bauentscheid BE 193/19 vom 5. Februar 2019 und beantragten in der Hauptsache dessen Aufhebung sowie wiederum die Aufhebung der Abänderungsbewilligung zu BE051/18 vom 27. Februar 2019, soweit sie einen Durchgang zwischen den Parzellen Kat.-Nrn. 07 und 08 zum Gegenstand habe. Mit Verfügungen vom 15. März 2019 wurden die Rekurseingänge unter den Geschäftsnummern R1S.2019.05026 (Rekurs gegen den Bauentscheid BE 194/19 vom 5. Februar 2019), R1S.2019.05027 (Rekurs gegen den Bauentscheid BE 193/19 vom 5. Februar 2019) und R1S.2019.05028 (Mitanfechtung der Abänderungsbewilligung vom 27. Februar 2019 zum Bauentscheid BE051/18 vom 6. Februar 2018) vorgemerkt. B. Mit Entscheid vom 30. August 2019 vereinigte das Baurekursgericht die Verfahren. Auf den Rekurs von E und der Erbengemeinschaft F im Verfahren R1S.2019.05026 trat es nicht ein; im Übrigen wies es den Rekurs ab. Den Rekurs im Verfahren R1S.2019.05027 hiess es teilweise gut. Den Rekurs im Verfahren R1S.2019.05028 schrieb es als durch Rückzug erledigt ab. III. Dagegen erhoben die Erbengemeinschaft A, E, die Erbengemeinschaft F und I Beschwerde mit Eingabe vom 3. Oktober 2019 Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie beantragten – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen (Ziff. 3) –, Disp.-Ziff. III des angefochtenen Urteils sei aufzuheben, soweit der Rekurs im Verfahren R1S.2019.05027 abgewiesen wurde. In selber Weise seinen Disp.-Ziff. V.b und VI aufzuheben. Der Bausektionsbeschluss BE 193/19 vom 5. Februar 2019 sei aufzuheben und die nachgesuchte Bewilligung für den Umbau und die Nutzungsänderung im Untergeschoss der Hofgebäude R-Strasse 05 und M-Strasse 02 sei zu verweigern (Ziff. 1). Zudem beantragten sie, Disp.-Ziff. IV. sowie V.c und VI des angefochtenen Urteils seien – mit der Feststellung, dass für die Anfechtung der Abänderungsbewilligung zu BE051/18 vom 27. Februar 2019 zu Unrecht ein eigenständiges Verfahren eröffnet wurde und das Verfahren R1S.2019.05028 deshalb gar nicht hätte eröffnet werden dürfen bzw. ohne Kostenfolge hätten abgeschrieben werden müssen – aufzuheben (Ziff. 2). Mit Eingabe vom 21. Oktober 2019 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Schreiben vom 5. November 2019 verzichtete die Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich unter Verweis auf ihre Rekursvernehmlassungen und ihre Dupliken in den drei Verfahren vor Baurekursgericht auf eine Beschwerdeantwort. Mit Beschwerdeantwort vom 7. November 2019 beantragte die K AG – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zuzüglich Mehrwertsteuer auf der Prozessentschädigung, zulasten der Beschwerdeführenden –, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Am 21. November 2019 replizierten die Erbengemeinschaft A, E, die Erbengemeinschaft F und I. Mit Duplik vom 5. Dezember 2019 hielt die K AG an ihren Rechtsbegehren fest. Mit Schreiben vom 5. Dezember 2019 teilte die Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich ihren Verzicht auf Duplik mit. Mit Eingabe vom 6. Januar 2020 triplizierten die Erbengemeinschaft A, E, die Erbengemeinschaft F und I. Die K AG liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen. Die Kammer erwägt: 1. Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt. 2. 2.1 Umstritten ist zunächst die Zulässigkeit der mit Bauentscheid BE 193/19 vom 5. Februar 2019 gestützt auf § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) bewilligten baulichen Änderung des Gebäudes an der R-Strasse 05. Es ist unstrittig, dass das im Jahr 1893 erbaute Hofgebäude auf der – sich in der Quartiererhaltungszone QI5b befindenden – Parzelle Kat.‑Nr. 04 (R-Strasse 05), die Voraussetzung von Art. 24h Abs. 3 lit. d der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO) nicht einhält, wonach nicht mit Randgebäuden überbaubare Parzellen und Parzellenteile im Gebiet b höchstens zu einem Drittel überbaut werden dürfen. Bei dieser Voraussetzung handelt es sich – entgegen der Vorinstanz, die von einer Freiflächenvorschrift ausging – um eine Überbauungsziffervorschrift. Mithin ist das genannte Hofgebäude eine bestehende Baute im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG, welche die Bauvorschriften nicht einhält. 2.2 2.2.1 Die Beschwerdeführenden machen geltend, dass bereits mit dem Bauentscheid BE 1804/17 vom 21. November 2017 eine neubauähnliche Umgestaltung vollzogen worden sei, sodass sich der jetzige Umbau nicht auf § 238 PBG stützen lasse. 2.2.2 Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten, die den Bauvorschriften widersprechen, umgebaut werden, wenn dem keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Für neue oder weitergehende Abweichungen von Bauvorschriften bleiben laut Satz 2 derselben Bestimmung die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Diese sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie (vgl. Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003, S. 70 f.) schützt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem Bestand, sondern lässt neben Nutzungsänderungen auch Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich beschränkt würde (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00810, E. 4.3 = BEZ 2013 Nr. 21). Allerdings haben Lehre und Rechtsprechung stets verlangt, dass bauliche Änderungen nicht auf den weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen dürfen. Neubauähnliche Umgestaltungen sprengten den Rahmen der gemäss § 357 Abs. 1 PBG zulässigen Änderungen und müssten die für Neubauten geltenden Vorschriften einhalten (eingehend VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 3.1). 2.2.3 Neubauähnliche Umgestaltungen sind nach der langjährigen, bestätigten Rechtsprechung nur dann anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfüllen, das heisst, wenn zwar die Bestimmung ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem Sinn und Zweck beachtet wird (VGr, 31. August 2017, VB.2017.00057, E. 6.1.2 mit Hinweisen; 19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32). Bei Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten trifft das dann zu, wenn bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schützen, sondern es ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern. Ob eine solche Umgehung vorliegt, lässt sich nicht allein nach quantitativen Kriterien beurteilen und hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (VGr, 31. August 2017, VB.2017.00057, E. 6.1.2). Nicht zur Anwendung gelangt § 357 Abs. 1 PBG bei Änderungen von verfallenen, technisch abbruchreifen Bauten und Anlagen (RB 1994 Nr. 72). Wann technische Abbruchreife erreicht ist, lässt sich aber nicht allgemein sagen, sondern nur aufgrund von Indizien ermitteln. Für technische Abbruchreife sprechen jedenfalls schwere Mängel der Bausubstanz, welche die Statik einer Baute beeinträchtigen (VGr, 27. Juni 2019, VB.2018.00276, E. 3.2 mit Hinweis). 2.2.4 Der Bauentscheid BE 1804/17 vom 21. November 2017 ist in Rechtskraft erwachsen und das damit – gestützt auf § 357 Abs. 1 PBG – bewilligte Vorhaben wurde bereits realisiert. Damit ist es grundsätzlich durch die Bestandeskraft der Baubewilligung geschützt. Die für die Zulässigkeit der nun infrage stehenden Abweichung relevante Identität der Baute bemisst sich – anders als die Vorinstanz in E. 13.3.2 ausführt, aber entsprechend ihrer in E. 13.3.3 vorgenommenen Prüfung – nach dem Bestand des Gebäudes zum Zeitpunkt als es baurechtwidrig wurde. Umbauten, Erweiterungen und Nutzungsänderungen die gestützt auf § 357 Abs. 1 PBG erfolgt sind, sind bei einer erneuten Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG jeweils mitzuberücksichtigen. Andernfalls droht, dass nach und nach Änderungen bewilligt werden, die in einer Gesamtschau eine Umgehung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen darstellen. In diesem Sinn hielt das Verwaltungsgericht bereits im Jahr 1991 fest, dass – wenn an einer bauvorschriftswidrigen Baute und Anlage verschiedene, konstruktiv voneinander unabhängige oder zeitlich gestaffelte bauliche Änderungen vorgenommen werden – aufgrund einer Gesamtwürdigung zu entscheiden ist, ob der zulässige Rahmen baulicher Massnahmen gewahrt ist oder ob es sich um eine neubauähnliche Umgestaltung handelt (RB 1991 Nr. 69). 2.2.5 Im Bauentscheid BE 1804/17 vom 21. November 2017 hatte die Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich – unter Verweis auf das im vorliegenden Verfahren nicht bei den Akten liegende Dokument "statischer Nachweis der Firma P AG vom 18. Juli 2017" – ausgeführt, dass weder die Bausubstanz weitgehend noch das statische System ersetzt würden und – unter Verweis auf das im vorliegenden Verfahren ebenfalls nicht bei den Akten liegende Dokument "Kostengegenüberstellung vom 19. Mai 2017" – dargetan, dass die Umbaukosten deutlich unter denen eines Neubaus lägen. Es handle sich nicht um eine neubauähnliche Umgestaltung. Die Vorinstanz legte dar, dass mit dem Umbau gemäss Bauentscheid BE 1804/17 vom 21. November 2017 das Fundament, die Aussenwände, Stützen und Böden des zweigeschossigen, im Jahr 1893 erstellten Gebäudes erhalten würden. Innere Trennwände seien entfernt worden. Das Flachdach sei angehoben und ersetzt worden. Die mit Bauentscheid BE 193/19 vom 5. Februar 2019 bewilligte Nutzung des Veranstaltungsraums im Untergeschoss ändere nichts Zusätzliches an der Bausubstanz. Somit sei die Grundstruktur des Gebäudes im Wesentlichen erhalten geblieben; sie sei an die neuen Nutzungen und Anforderungen angepasst und ertüchtigt worden. Neu seien hauptsächlich die Wärmedämmung, die Gastronomieeinrichtung im Erdgeschoss (Küche; Abwaschstation, Gastraum), die Raumaufteilung im Obergeschoss mit WC und Teeküche (Büros), die Haustechnik, die Fenster und das Dach mit Oblicht. Neu sei auch die Nutzweise. Damit werde trotz grosser Neuinvestitionen, die indes auch bei einer blossen Sanierung angefallen wären, ein nicht unwesentlicher Teil der bestehenden Substanz in sinnvoller Weise angepasst und weiter genutzt. Die Organisation und die Konstruktion des Gebäudes würden – ebenso wie seine bisherige Gestalt – im Wesentlichen beibehalten. Zu beachten sei, dass die Baukosten von Fr. 1.8 Mio. gemäss Baugesuch nicht nur die hier infrage stehenden Gebäude auf der Parzelle Kat.-Nr. 04, sondern vor allem auch die Erweiterung des Untergeschosses und den Umbau des Treppenhauses im angebauten Gebäude (Kat.-Nr. 07) betreffen würden. Unter diesen Umständen könne nicht gesagt werden, es sei der Bauherrschaft ausschliesslich oder vorwiegend darum gegangen, die Anwendung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern. Es sei folglich nicht von einer Gesetzesumgehung und damit nicht von einer neubauähnlichen Umgestaltung auszugehen. 2.2.6 Die Beschwerdeführenden bringen dagegen vor, dass das Gebäude eingekernt und neu eingedacht worden sei. Die Zwischenböden seien – auch dort wo alte Bausubstanz beibehalten worden sei – totalsaniert und ergänzt worden. Die Statik sei vormals offenbar so schlecht gewesen, dass über das Gebäude – abgesehen vom Erdgeschoss – ein Nutzungsverbot verhängt worden sei; im Zusammenhang mit dieser Behauptung verweisen die Beschwerdeführenden auf die Aussage im Betriebskonzept zum geplanten Veranstaltungsraum N-Hof, dass aufgrund des "schlechten baulichen Zustands" nur das Erdgeschoss genutzt werden dürfe, da über den Rest des Gebäudes ein Nutzungsverbot verhängt worden sei. Zudem überstiegen die Umbaukosten die Neubaukosten bei Weitem, was für ein Umgehungsmotiv spräche. Es sei kaum ein Fall denkbar, bei welchem das Umgehungsmotiv sich noch offensichtlicher im Verhältnis zwischen Umbauaufwand und dem hypothetischen Neubauaufwand niederschlage. Ebenfalls für ein Umgehungsmotiv spräche, dass bei einem Bau nach der Regelbauweise auf ein Drittel der Baute hätte verzichtet werden müssen. 2.2.7 Die Darlegungen der Beschwerdeführenden zur Statik der streitbetroffenen Baute vor dem mit Bauentscheid BE 1804/17 vom 21. November 2017 bewilligten Umbau sowie zu den dabei angefallenen Baukosten sind mit Blick auf § 357 Abs. 1 PBG relevant. Die Vorinstanz unterliess es, die vollständigen Akten zum Bauentscheid BE 1804/17 vom 21. November 2017 beizuziehen. Ohne Beizug dieser Akten – insbesondere der in E. 2.2.5 genannten Dokumente – ist der Sachverhalt bezüglich der genannten Rügen indes nicht rechtsgenügend abgeklärt. Es ist so keine umfassende Beurteilung der sich stellenden Rechtsfragen möglich. Das vorinstanzliche Urteil ist daher hinsichtlich des Verfahrens R1S.2019.05027 aufzuheben und die Sache ist zur Neubeurteilung unter Beizug der Akten zum Bauentscheid BE 1804/17 vom 21. November 2017 zurückzuweisen. 2.3 Auf die übrigen Rügen bezüglich des Beschwerdeantrags 1 muss angesichts des Gesagten nicht eingegangen werden. 3. Die Beschwerdeführenden beanstanden im Zusammenhang mit ihrem Beschwerdeantrag 2, dass die Vorinstanz aufgrund ihres Rekurses vom 14. März 2019 zu Unrecht ein eigenständiges Verfahren (R1S.2019.05028) zur Abänderungsbewilligung zu BE051/18 vom05. Februar 2019 eröffnet, dieses als durch Rückzug des Rekurses erledigt abgeschrieben, die Gerichtsgebühr und die Zustellkosten den jetzigen Beschwerdeführenden auferlegt und Letztere diesbezüglich zu einer Umtriebsentschädigung an die jetzige private Beschwerdegegnerin verpflichtet habe. Die jetzigen Beschwerdeführenden hatten mit ihren Eingaben vom 14. März 2019 ausdrücklich Rekurs gegen den Bauentscheid BE 193/19 vom 5. Februar 2019 bzw. BE 194/19 vom 5. Februar 2019 sowie je gegen die Abänderungsbewilligung zu BE051/18 vom05. Februar 2019 erhoben. Mit Antrag Ziff. 2 forderten sie jeweils: "Ebenso sei Abänderungsbewilligung zu BE051/18 vom05. Februar 2019 aufzuheben, soweit sie einen Durchgang zwischen den Kat.-Nrn. 07 und 08 zum Gegenstand hatte." Mit Replik vom 14. Mai 2019 im Verfahren R1.2019.05028 verlangten sie: "Es wird beantragt, dass das separat für die Abänderungsbewilligung vom 27. Februar 2019 angelegte Rekursverfahren ohne Kostenfolge abgeschrieben wird". Entgegen den Beschwerdeführenden ist es nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz bezüglich der Abänderungsbewilligung zu BE051/18 vom05. Februar 2019 ein separates Verfahren eröffnete, zumal es sich nicht um eine im Zusammenhang mit den anderen angefochtenen Bauentscheiden ergangene Bewilligung handelte. Die Vorinstanz schrieb das Verfahren ab, nachdem die jetzigen Beschwerdeführenden selber gefordert hatten, es sei als durch Rückzug erledigt abzuschreiben. Ebenso wenig ist es zu beanstanden, dass die Abschreibung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der jetzigen Beschwerdeführenden geschah: Die irrtümliche Annahme – die sich durch die Konsultation der Abänderungspläne mühelos hätte vermeiden lassen –, dass die Abänderungsbewilligung vom 27. Februar 2019 den Durchgang zwischen den Kat.-Nrn. 07 und 08 bzw. den "Wanddurchbruch" zum Gegenstand hatte, ist den jetzigen Beschwerdeführenden anzulasten. Im bewilligten Plan ist der fragliche Durchgang eindeutig als Bestand eingezeichnet. Die Beschwerdeführenden behaupten nicht, dass die fragliche Projektänderung (Wanddurchbruch für den Durchgang zwischen den Kat.-Nrn. 07 und 08) im Rahmen der Abänderungsbewilligung vom 27. Februar 2019 hätte behandelt werden müssen. Es ist somit – entgegen ihren Ausführungen – schlicht nicht relevant, in welchem anderen Verfahren die Projektänderung allenfalls hätte geprüft werden müssen. Der Beschwerdeantrag 2 ist abzuweisen. 4. Die Beschwerde ist folglich teilweise gutzuheissen. Disp.-Ziff. III, V/b und VI Abs. 1 des Entscheids des Baurekursgerichts vom 30. August 2019 sind aufzuheben und die Sache ist zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen (E. 2.2.7) an die Vorinstanz zurückzuweisen. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen. 5. 5.1 Praxisgemäss entspricht eine Rückweisung bei offenem Ausgang des Verfahrens einem vollen Obsiegen (VGr, 9. Mai 2019, VB.2018.00348, E. 4.2 mit Hinweisen). Ein teilweises Obsiegen liegt dann vor, wenn nach der vorzunehmenden Neubeurteilung das ursprüngliche Begehren der beschwerdeführenden Partei höchstens teilweise gutgeheissen werden könnte (BGr, 1. Juli 2015, 1C_597/2014, E. 6.1; BGr, 16. Februar 2016, 2C_809/2015, E. 6.3). Zumal der Beschwerdeantrag 2 abgewiesen wurde, handelt es sich nur um ein teilweises Obsiegen. 5.2 Die Gerichtskosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht sind grundsätzlich nach dem Unterliegerprinzip zu verteilen (§ 70 VRG in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG), wobei der Entscheidinstanz ein grosser Ermessensspielraum zusteht. Das Obsiegen wird grundsätzlich daran gemessen, mit welchen Anträgen der Verfahrensbeteiligte durchdringt (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 13 N. 43 und N. 51). Vorliegend ist zu beachten, dass die Beschwerdeführenden mit ihrem Beschwerdeantrag 1 obsiegen und mit ihrem Beschwerdeantrag 2 unterliegen. Insofern ist es angemessen, die Kosten des vorliegenden Verfahrens den Beschwerdeführenden je zu 1/8 (insgesamt 1/2) und den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zu 1/4 aufzuerlegen. Parteientschädigungen werden bei diesem Ausgang nicht gesprochen. 6. In Bezug auf den Beschwerdeantrag 2 liegt ein Endentscheid vor. In Bezug auf den Beschwerdeantrag 1 liegt ein Rückweisungsentscheid vor. Letztinstanzliche kantonale Rückweisungsentscheide sind als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) zu qualifizieren (BGE 138 I 143 E. 1.2, 133 V 477 E. 4.2). Der vorliegende Entscheid ist daher diesbezüglich vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn er einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b). Demgemäss erkennt die Kammer : 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und Disp.-Ziff. III, V/b und VI Abs. 1 des Entscheids des Baurekursgerichts vom 30. August 2019 werden aufgehoben. Die Sache wird im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 205.-- Zustellkosten, Fr. 3'205.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden zu je 1/4 den Beschwerdegegnerinnen sowie – unter solidarischer Haftung für die Hälfte des Gesamtbetrags – zu je 1/8 den Beschwerdeführenden 1–4 auferlegt. 4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. 6. Mitteilung an …

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung Verwaltungsgericht

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich

des Kantons Zürich 1. Abteilung

1. Abteilung VB.2019.00660

Urteil

Urteil der 1. Kammer

der 1. Kammer vom 19. März 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber Jonas Alig.

(Vorsitz) In Sachen

1. Erbengemeinschaft A, bestehend aus:

1. Erbengemeinschaft A, bestehend aus: 1.1 B,

1.1 B, 1.2 C,

1.2 C, 1.3 D,

1.3 D, 2. E,

2. E, 3. Erbengemeinschaft F, bestehend aus:

3. Erbengemeinschaft F, bestehend aus: 3.1 G,

3.1 G, 3.2 H,

3.2 H, 4. I,

4. I, alle vertreten durch RA J,

Beschwerdeführende,

Beschwerdeführende, gegen

1. K, vertreten durch RA L,

1. K, vertreten durch RA L, 2. Bausektion der Stadt Zürich,

2. Bausektion der Stadt Zürich, Beschwerdegegnerinnen,

Beschwerdegegnerinnen, betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.

Mit Bauentscheid BE 194/19 vom 5. Februar 2019 erteilte die Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich der K AG die baurechtliche Bewilligung für den Umbau und die Erhöhung des bestehenden Hofgebäudes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der M-Strasse 02 (neu: R-Strasse 03) in Zürich.

Mit Bauentscheid BE 193/19 vom 5. Februar 2019 bewilligte die Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich der K AG den Umbau und die Nutzungsänderung im Untergeschoss der Hofgebäude auf den Grundstücken Kat.-Nr. 01an der M-Strasse 02 (neu: R-Strasse 03) (Technik und WC/Garderobe statt Lager) und Kat.-Nr. 04 an der R-Strasse 05 (Veranstaltungsraum statt Lager).

Mit Stempelverfügung vom 27. Februar 2019 bewilligte das Amt für Baubewilligungen der Stadt Zürich der O GmbH eine Abänderung der Aussengastronomie im Hof der Parzelle Kat.-Nr. 07 an der R-Strasse 06 als Projektänderung zu dem mit Bauentscheid BE051/18 vom 6. Februar 2018 bewilligten Boulevardcafé mit Aussenwirtschaft im Hof.

II.

A. Mit Eingabe vom 14. März 2019 erhoben die Erbengemeinschaft A, E, die Erbengemeinschaft F und I Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten in der Hauptsache die Aufhebung des Entscheids BE 194/19 vom 5. Februar 2019 sowie die Aufhebung der Abänderungsbewilligung zu BE051/18 vom 27. Februar 2019, soweit sie einen Durchgang zwischen den Parzellen Kat.-Nrn. 07 und 08 zum Gegenstand habe.

Mit separater Eingabe erhoben die Erbengemeinschaft A, E, die Erbengemeinschaft F und I Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich an demselben Tag Rekurs gegen den Bauentscheid BE 193/19 vom 5. Februar 2019 und beantragten in der Hauptsache dessen Aufhebung sowie wiederum die Aufhebung der Abänderungsbewilligung zu BE051/18 vom 27. Februar 2019, soweit sie einen Durchgang zwischen den Parzellen Kat.-Nrn. 07 und 08 zum Gegenstand habe.

Mit Verfügungen vom 15. März 2019 wurden die Rekurseingänge unter den Geschäftsnummern R1S.2019.05026 (Rekurs gegen den Bauentscheid BE 194/19 vom 5. Februar 2019), R1S.2019.05027 (Rekurs gegen den Bauentscheid BE 193/19 vom 5. Februar 2019) und R1S.2019.05028 (Mitanfechtung der Abänderungsbewilligung vom 27. Februar 2019 zum Bauentscheid BE051/18 vom 6. Februar 2018) vorgemerkt.

B. Mit Entscheid vom 30. August 2019 vereinigte das Baurekursgericht die Verfahren. Auf den Rekurs von E und der Erbengemeinschaft F im Verfahren R1S.2019.05026 trat es nicht ein; im Übrigen wies es den Rekurs ab. Den Rekurs im Verfahren R1S.2019.05027 hiess es teilweise gut. Den Rekurs im Verfahren R1S.2019.05028 schrieb es als durch Rückzug erledigt ab.

III.

Dagegen erhoben die Erbengemeinschaft A, E, die Erbengemeinschaft F und I Beschwerde mit Eingabe vom 3. Oktober 2019 Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie beantragten – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen (Ziff. 3) –, Disp.-Ziff. III des angefochtenen Urteils sei aufzuheben, soweit der Rekurs im Verfahren R1S.2019.05027 abgewiesen wurde. In selber Weise seinen Disp.-Ziff. V.b und VI aufzuheben. Der Bausektionsbeschluss BE 193/19 vom 5. Februar 2019 sei aufzuheben und die nachgesuchte Bewilligung für den Umbau und die Nutzungsänderung im Untergeschoss der Hofgebäude R-Strasse 05 und M-Strasse 02 sei zu verweigern (Ziff. 1). Zudem beantragten sie, Disp.-Ziff. IV. sowie V.c und VI des angefochtenen Urteils seien – mit der Feststellung, dass für die Anfechtung der Abänderungsbewilligung zu BE051/18 vom 27. Februar 2019 zu Unrecht ein eigenständiges Verfahren eröffnet wurde und das Verfahren R1S.2019.05028 deshalb gar nicht hätte eröffnet werden dürfen bzw. ohne Kostenfolge hätten abgeschrieben werden müssen – aufzuheben (Ziff. 2).

Mit Eingabe vom 21. Oktober 2019 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Schreiben vom 5. November 2019 verzichtete die Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich unter Verweis auf ihre Rekursvernehmlassungen und ihre Dupliken in den drei Verfahren vor Baurekursgericht auf eine Beschwerdeantwort. Mit Beschwerdeantwort vom 7. November 2019 beantragte die K AG – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zuzüglich Mehrwertsteuer auf der Prozessentschädigung, zulasten der Beschwerdeführenden –, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Am 21. November 2019 replizierten die Erbengemeinschaft A, E, die Erbengemeinschaft F und I. Mit Duplik vom 5. Dezember 2019 hielt die K AG an ihren Rechtsbegehren fest. Mit Schreiben vom 5. Dezember 2019 teilte die Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich ihren Verzicht auf Duplik mit. Mit Eingabe vom 6. Januar 2020 triplizierten die Erbengemeinschaft A, E, die Erbengemeinschaft F und I. Die K AG liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

Die Kammer erwägt: 1.

Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.

Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt. 2.

2.1 Umstritten ist zunächst die Zulässigkeit der mit Bauentscheid BE 193/19 vom 5. Februar 2019 gestützt auf § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) bewilligten baulichen Änderung des Gebäudes an der R-Strasse 05.

Es ist unstrittig, dass das im Jahr 1893 erbaute Hofgebäude auf der – sich in der Quartiererhaltungszone QI5b befindenden – Parzelle Kat.‑Nr. 04 (R-Strasse 05), die Voraussetzung von Art. 24h Abs. 3 lit. d der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO) nicht einhält, wonach nicht mit Randgebäuden überbaubare Parzellen und Parzellenteile im Gebiet b höchstens zu einem Drittel überbaut werden dürfen. Bei dieser Voraussetzung handelt es sich – entgegen der Vorinstanz, die von einer Freiflächenvorschrift ausging – um eine Überbauungsziffervorschrift. Mithin ist das genannte Hofgebäude eine bestehende Baute im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG, welche die Bauvorschriften nicht einhält.

2.2

2.2.1 Die Beschwerdeführenden machen geltend, dass bereits mit dem Bauentscheid BE 1804/17 vom 21. November 2017 eine neubauähnliche Umgestaltung vollzogen worden sei, sodass sich der jetzige Umbau nicht auf § 238 PBG stützen lasse.

2.2.2 Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten, die den Bauvorschriften widersprechen, umgebaut werden, wenn dem keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Für neue oder weitergehende Abweichungen von Bauvorschriften bleiben laut Satz 2 derselben Bestimmung die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Diese sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie (vgl. Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003, S. 70 f.) schützt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem Bestand, sondern lässt neben Nutzungsänderungen auch Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich beschränkt würde (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00810, E. 4.3 = BEZ 2013 Nr. 21). Allerdings haben Lehre und Rechtsprechung stets verlangt, dass bauliche Änderungen nicht auf den weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen dürfen. Neubauähnliche Umgestaltungen sprengten den Rahmen der gemäss § 357 Abs. 1 PBG zulässigen Änderungen und müssten die für Neubauten geltenden Vorschriften einhalten (eingehend VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 3.1).

2.2.3 Neubauähnliche Umgestaltungen sind nach der langjährigen, bestätigten Rechtsprechung nur dann anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfüllen, das heisst, wenn zwar die Bestimmung ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem Sinn und Zweck beachtet wird (VGr, 31. August 2017, VB.2017.00057, E. 6.1.2 mit Hinweisen; 19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32). Bei Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten trifft das dann zu, wenn bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schützen, sondern es ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern. Ob eine solche Umgehung vorliegt, lässt sich nicht allein nach quantitativen Kriterien beurteilen und hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (VGr, 31. August 2017, VB.2017.00057, E. 6.1.2).

Nicht zur Anwendung gelangt § 357 Abs. 1 PBG bei Änderungen von verfallenen, technisch abbruchreifen Bauten und Anlagen (RB 1994 Nr. 72). Wann technische Abbruchreife erreicht ist, lässt sich aber nicht allgemein sagen, sondern nur aufgrund von Indizien ermitteln. Für technische Abbruchreife sprechen jedenfalls schwere Mängel der Bausubstanz, welche die Statik einer Baute beeinträchtigen (VGr, 27. Juni 2019, VB.2018.00276, E. 3.2 mit Hinweis).

2.2.4 Der Bauentscheid BE 1804/17 vom 21. November 2017 ist in Rechtskraft erwachsen und das damit – gestützt auf § 357 Abs. 1 PBG – bewilligte Vorhaben wurde bereits realisiert. Damit ist es grundsätzlich durch die Bestandeskraft der Baubewilligung geschützt.

Die für die Zulässigkeit der nun infrage stehenden Abweichung relevante Identität der Baute bemisst sich – anders als die Vorinstanz in E. 13.3.2 ausführt, aber entsprechend ihrer in E. 13.3.3 vorgenommenen Prüfung – nach dem Bestand des Gebäudes zum Zeitpunkt als es baurechtwidrig wurde. Umbauten, Erweiterungen und Nutzungsänderungen die gestützt auf § 357 Abs. 1 PBG erfolgt sind, sind bei einer erneuten Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG jeweils mitzuberücksichtigen. Andernfalls droht, dass nach und nach Änderungen bewilligt werden, die in einer Gesamtschau eine Umgehung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen darstellen. In diesem Sinn hielt das Verwaltungsgericht bereits im Jahr 1991 fest, dass – wenn an einer bauvorschriftswidrigen Baute und Anlage verschiedene, konstruktiv voneinander unabhängige oder zeitlich gestaffelte bauliche Änderungen vorgenommen werden – aufgrund einer Gesamtwürdigung zu entscheiden ist, ob der zulässige Rahmen baulicher Massnahmen gewahrt ist oder ob es sich um eine neubauähnliche Umgestaltung handelt (RB 1991 Nr. 69).

2.2.5 Im Bauentscheid BE 1804/17 vom 21. November 2017 hatte die Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich – unter Verweis auf das im vorliegenden Verfahren nicht bei den Akten liegende Dokument "statischer Nachweis der Firma P AG vom 18. Juli 2017" – ausgeführt, dass weder die Bausubstanz weitgehend noch das statische System ersetzt würden und – unter Verweis auf das im vorliegenden Verfahren ebenfalls nicht bei den Akten liegende Dokument "Kostengegenüberstellung vom 19. Mai 2017" – dargetan, dass die Umbaukosten deutlich unter denen eines Neubaus lägen. Es handle sich nicht um eine neubauähnliche Umgestaltung.

Die Vorinstanz legte dar, dass mit dem Umbau gemäss Bauentscheid BE 1804/17 vom 21. November 2017 das Fundament, die Aussenwände, Stützen und Böden des zweigeschossigen, im Jahr 1893 erstellten Gebäudes erhalten würden. Innere Trennwände seien entfernt worden. Das Flachdach sei angehoben und ersetzt worden. Die mit Bauentscheid BE 193/19 vom 5. Februar 2019 bewilligte Nutzung des Veranstaltungsraums im Untergeschoss ändere nichts Zusätzliches an der Bausubstanz. Somit sei die Grundstruktur des Gebäudes im Wesentlichen erhalten geblieben; sie sei an die neuen Nutzungen und Anforderungen angepasst und ertüchtigt worden. Neu seien hauptsächlich die Wärmedämmung, die Gastronomieeinrichtung im Erdgeschoss (Küche; Abwaschstation, Gastraum), die Raumaufteilung im Obergeschoss mit WC und Teeküche (Büros), die Haustechnik, die Fenster und das Dach mit Oblicht. Neu sei auch die Nutzweise. Damit werde trotz grosser Neuinvestitionen, die indes auch bei einer blossen Sanierung angefallen wären, ein nicht unwesentlicher Teil der bestehenden Substanz in sinnvoller Weise angepasst und weiter genutzt. Die Organisation und die Konstruktion des Gebäudes würden – ebenso wie seine bisherige Gestalt – im Wesentlichen beibehalten. Zu beachten sei, dass die Baukosten von Fr. 1.8 Mio. gemäss Baugesuch nicht nur die hier infrage stehenden Gebäude auf der Parzelle Kat.-Nr. 04, sondern vor allem auch die Erweiterung des Untergeschosses und den Umbau des Treppenhauses im angebauten Gebäude (Kat.-Nr. 07) betreffen würden. Unter diesen Umständen könne nicht gesagt werden, es sei der Bauherrschaft ausschliesslich oder vorwiegend darum gegangen, die Anwendung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern. Es sei folglich nicht von einer Gesetzesumgehung und damit nicht von einer neubauähnlichen Umgestaltung auszugehen.

2.2.6 Die Beschwerdeführenden bringen dagegen vor, dass das Gebäude eingekernt und neu eingedacht worden sei. Die Zwischenböden seien – auch dort wo alte Bausubstanz beibehalten worden sei – totalsaniert und ergänzt worden. Die Statik sei vormals offenbar so schlecht gewesen, dass über das Gebäude – abgesehen vom Erdgeschoss – ein Nutzungsverbot verhängt worden sei; im Zusammenhang mit dieser Behauptung verweisen die Beschwerdeführenden auf die Aussage im Betriebskonzept zum geplanten Veranstaltungsraum N-Hof, dass aufgrund des "schlechten baulichen Zustands" nur das Erdgeschoss genutzt werden dürfe, da über den Rest des Gebäudes ein Nutzungsverbot verhängt worden sei. Zudem überstiegen die Umbaukosten die Neubaukosten bei Weitem, was für ein Umgehungsmotiv spräche. Es sei kaum ein Fall denkbar, bei welchem das Umgehungsmotiv sich noch offensichtlicher im Verhältnis zwischen Umbauaufwand und dem hypothetischen Neubauaufwand niederschlage. Ebenfalls für ein Umgehungsmotiv spräche, dass bei einem Bau nach der Regelbauweise auf ein Drittel der Baute hätte verzichtet werden müssen.

2.2.7 Die Darlegungen der Beschwerdeführenden zur Statik der streitbetroffenen Baute vor dem mit Bauentscheid BE 1804/17 vom 21. November 2017 bewilligten Umbau sowie zu den dabei angefallenen Baukosten sind mit Blick auf § 357 Abs. 1 PBG relevant.

Die Vorinstanz unterliess es, die vollständigen Akten zum Bauentscheid BE 1804/17 vom 21. November 2017 beizuziehen. Ohne Beizug dieser Akten – insbesondere der in E. 2.2.5 genannten Dokumente – ist der Sachverhalt bezüglich der genannten Rügen indes nicht rechtsgenügend abgeklärt. Es ist so keine umfassende Beurteilung der sich stellenden Rechtsfragen möglich.

Das vorinstanzliche Urteil ist daher hinsichtlich des Verfahrens R1S.2019.05027 aufzuheben und die Sache ist zur Neubeurteilung unter Beizug der Akten zum Bauentscheid BE 1804/17 vom 21. November 2017 zurückzuweisen.

2.3 Auf die übrigen Rügen bezüglich des Beschwerdeantrags 1 muss angesichts des Gesagten nicht eingegangen werden.

3.

Die Beschwerdeführenden beanstanden im Zusammenhang mit ihrem Beschwerdeantrag 2, dass die Vorinstanz aufgrund ihres Rekurses vom 14. März 2019 zu Unrecht ein eigenständiges Verfahren (R1S.2019.05028) zur Abänderungsbewilligung zu BE051/18 vom05. Februar 2019 eröffnet, dieses als durch Rückzug des Rekurses erledigt abgeschrieben, die Gerichtsgebühr und die Zustellkosten den jetzigen Beschwerdeführenden auferlegt und Letztere diesbezüglich zu einer Umtriebsentschädigung an die jetzige private Beschwerdegegnerin verpflichtet habe.

Die jetzigen Beschwerdeführenden hatten mit ihren Eingaben vom 14. März 2019 ausdrücklich Rekurs gegen den Bauentscheid BE 193/19 vom 5. Februar 2019 bzw. BE 194/19 vom 5. Februar 2019 sowie je gegen die Abänderungsbewilligung zu BE051/18 vom05. Februar 2019 erhoben. Mit Antrag Ziff. 2 forderten sie jeweils: "Ebenso sei Abänderungsbewilligung zu BE051/18 vom05. Februar 2019 aufzuheben, soweit sie einen Durchgang zwischen den Kat.-Nrn. 07 und 08 zum Gegenstand hatte." Mit Replik vom 14. Mai 2019 im Verfahren R1.2019.05028 verlangten sie: "Es wird beantragt, dass das separat für die Abänderungsbewilligung vom 27. Februar 2019 angelegte Rekursverfahren ohne Kostenfolge abgeschrieben wird".

Entgegen den Beschwerdeführenden ist es nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz bezüglich der Abänderungsbewilligung zu BE051/18 vom05. Februar 2019 ein separates Verfahren eröffnete, zumal es sich nicht um eine im Zusammenhang mit den anderen angefochtenen Bauentscheiden ergangene Bewilligung handelte. Die Vorinstanz schrieb das Verfahren ab, nachdem die jetzigen Beschwerdeführenden selber gefordert hatten, es sei als durch Rückzug erledigt abzuschreiben. Ebenso wenig ist es zu beanstanden, dass die Abschreibung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der jetzigen Beschwerdeführenden geschah: Die irrtümliche Annahme – die sich durch die Konsultation der Abänderungspläne mühelos hätte vermeiden lassen –, dass die Abänderungsbewilligung vom 27. Februar 2019 den Durchgang zwischen den Kat.-Nrn. 07 und 08 bzw. den "Wanddurchbruch" zum Gegenstand hatte, ist den jetzigen Beschwerdeführenden anzulasten. Im bewilligten Plan ist der fragliche Durchgang eindeutig als Bestand eingezeichnet.

Die Beschwerdeführenden behaupten nicht, dass die fragliche Projektänderung (Wanddurchbruch für den Durchgang zwischen den Kat.-Nrn. 07 und 08) im Rahmen der Abänderungsbewilligung vom 27. Februar 2019 hätte behandelt werden müssen. Es ist somit – entgegen ihren Ausführungen – schlicht nicht relevant, in welchem anderen Verfahren die Projektänderung allenfalls hätte geprüft werden müssen.

Der Beschwerdeantrag 2 ist abzuweisen.

4.

Die Beschwerde ist folglich teilweise gutzuheissen. Disp.-Ziff. III, V/b und VI Abs. 1 des Entscheids des Baurekursgerichts vom 30. August 2019 sind aufzuheben und die Sache ist zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen (E. 2.2.7) an die Vorinstanz zurückzuweisen. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.

5.

5.1 Praxisgemäss entspricht eine Rückweisung bei offenem Ausgang des Verfahrens einem vollen Obsiegen (VGr, 9. Mai 2019, VB.2018.00348, E. 4.2 mit Hinweisen). Ein teilweises Obsiegen liegt dann vor, wenn nach der vorzunehmenden Neubeurteilung das ursprüngliche Begehren der beschwerdeführenden Partei höchstens teilweise gutgeheissen werden könnte (BGr, 1. Juli 2015, 1C_597/2014, E. 6.1; BGr, 16. Februar 2016, 2C_809/2015, E. 6.3). Zumal der Beschwerdeantrag 2 abgewiesen wurde, handelt es sich nur um ein teilweises Obsiegen.

5.2 Die Gerichtskosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht sind grundsätzlich nach dem Unterliegerprinzip zu verteilen (§ 70 VRG in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG), wobei der Entscheidinstanz ein grosser Ermessensspielraum zusteht. Das Obsiegen wird grundsätzlich daran gemessen, mit welchen Anträgen der Verfahrensbeteiligte durchdringt (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 13 N. 43 und N. 51). Vorliegend ist zu beachten, dass die Beschwerdeführenden mit ihrem Beschwerdeantrag 1 obsiegen und mit ihrem Beschwerdeantrag 2 unterliegen. Insofern ist es angemessen, die Kosten des vorliegenden Verfahrens den Beschwerdeführenden je zu 1/8 (insgesamt 1/2) und den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zu 1/4 aufzuerlegen. Parteientschädigungen werden bei diesem Ausgang nicht gesprochen.

6.

In Bezug auf den Beschwerdeantrag 2 liegt ein Endentscheid vor. In Bezug auf den Beschwerdeantrag 1 liegt ein Rückweisungsentscheid vor. Letztinstanzliche kantonale Rückweisungsentscheide sind als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) zu qualifizieren (BGE 138 I 143 E. 1.2, 133 V 477 E. 4.2). Der vorliegende Entscheid ist daher diesbezüglich vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn er einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die Kammer :

Demgemäss erkennt die Kammer : die Kammer 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und Disp.-Ziff. III, V/b und VI Abs. 1 des Entscheids des Baurekursgerichts vom 30. August 2019 werden aufgehoben. Die Sache wird im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 205.-- Zustellkosten, Fr. 3'205.-- Total der Kosten.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 205.-- Zustellkosten, Fr. 3'205.-- Total der Kosten. 3. Die Gerichtskosten werden zu je 1/4 den Beschwerdegegnerinnen sowie – unter solidarischer Haftung für die Hälfte des Gesamtbetrags – zu je 1/8 den Beschwerdeführenden 1–4 auferlegt.

3. Die Gerichtskosten werden zu je 1/4 den Beschwerdegegnerinnen sowie – unter solidarischer Haftung für die Hälfte des Gesamtbetrags – zu je 1/8 den Beschwerdeführenden 1–4 auferlegt. 4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. 6. Mitteilung an …

6. Mitteilung an …