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Assemblée des propriétaires par étages
Les assemblées des propriétaires révèlent à quel point la cohabitation en propriété par étage peut s'avérer compliquée.
(mei) Lors de l'assemblée, les différents propriétaires d'un immeuble en propriété par étage statuent sur toutes les décisions en suspens concernant l'entretien, l'aménagement et la cohabitation. L'assemblée des propriétaires par étages doit être convoquée au moins une fois par an par le gérant. Malgré son importance, la loi ne prévoit que peu de prescriptions quant à son déroulement qui est donc souvent défini plus le plus souvent dans le règlement.
Participation
Chaque propriétaire d'étages a le droit de participer à l'assemblée. Si un appartement appartient à plusieurs personnes, toutes sont autorisées à participer. Les propriétaires par étages peuvent également se faire représenter à l'assemblée. Luzius Theiler, co-directeur de l'association Hausverein Mittelland-Romandie, recommande de remettre au représentant une procuration écrite pour le cas où les autres propriétaires ne le connaîtraient pas. Cependant, l'expert en matière de propriété par étage estime que le problème principal se situe ailleurs : « La date d'une assemblée est souvent choisie de manière à ce qu'un propriétaire précis ne puisse pas y participer. »
Ordre du jour
Le gérant joint toujours à son invitation à l'assemblée un ordre du jour. En principe, chaque propriétaire d'étages est autorisé à porter un point à l'ordre du jour qui sera ensuite discuté lors de l'assemblée. Les différents points à l'ordre du jour doivent être formulés de manière précise afin que, le cas échéant, les propriétaires par étages disposent d'assez de temps pour se préparer à une discussion. Les requêtes importantes ou points litigieux ne doivent donc pas figurer à la rubrique « divers » et être mis sur le tapis à la surprise générale lors de l'assemblée. Si c'est le cas, les décisions prises peuvent faire l'objet d’un recours ou même être déclarées caduques.
Quorum
Pour que le quorum d'une assemblée soit atteint, il faut que la moitié au moins des propriétaires soit présente et ceux-ci doivent en plus représenter au moins la moitié de l'ensemble des parts. Si cela n'est pas le cas, une nouvelle assemblée sera convoquée au plus tôt 10 jours après. Le quorum est déjà atteint si un tiers des propriétaires par étages y assiste et au moins deux d'entre eux. Si cette condition n'est pas non plus remplie, un seul propriétaire d'étages est autorisé à exécuter lui-même les affaires de gestion dites requises ou urgentes, en l'occurrence le paiement des factures de l'assurance bâtiment ou la prise de mesures d'urgence en cas de sinistre.
Voix
Chaque propriétaire d'étages détient une voix. Si plusieurs propriétaires se partagent une propriété, ils ne disposent qu'une voix et doivent décider qui d'entre eux détient le droit de vote. Selon Monsieur Theiler, les problèmes surviennent surtout lorsqu'un propriétaire possède plusieurs appartements. « Il y a dans ce cas deux possibilités juridiques : le propriétaire ne détient qu'une seule voix, indépendamment du nombre d'appartements qu'il possède, ou il bénéficie d'une voix pour chaque appartement. Dans le second cas, il arrive très souvent qu'une entreprise générale par exemple, qui possède plusieurs appartements, domine la collectivité », déclare Monsieur Theiler.
Prise de décisions
En fonction de l'affaire et du règlement, une prise de décision ne requiert qu'une majorité simple (majorité absolue des voix), une majorité qualifiée (majorité absolue des voix et selon quorum) ou même l'unanimité. Pour ne pas se retrouver dans une situation sans issue en cas d'égalité des voix, il est recommandé de définir dans le règlement si, dans un tel cas, une personne doit détenir le pouvoir décisionnel. Le gérant ou le président de l'assemblée des propriétaires par étages entre par exemple en ligne de compte pour assumer cette fonction.
Contestation
Les décisions qui ont été prises sur la base des points à l'ordre du jour manquant de clarté ou présentant des irrégularités de procédure peuvent être contestées dans un délai d'un mois. Selon Monsieur Theiler, les propriétaires par étages sont relativement peu nombreux à recourir à cette voie : « la plupart des gens n'intentent pas volontiers une action contre leur voisin direct. En outre, chaque contestation est source de désagréments, ce qui explique pourquoi de nombreux propriétaires par étages se retiennent pour avoir la paix. »
En conclusion
Afin que non seulement les assemblées, mais aussi la cohabitation se déroulent si possible sans fausse note, Monsieur Theiler recommande à tous les intéressés de s'informer, dans la mesure du possible avant l'achat d'un appartement, sur la communauté existante et les propriétaires par étages : sont-ils pinailleurs et veulent-ils toujours avoir une cage d'escalier très ordonnée ou sont-ils plutôt désinvoltes ? Y-a-t'il des enfants ? Quelles dispositions prévoit le règlement ? Les procès-verbaux des assemblées des propriétaires par étages, que l'on devrait lire avant tout achat, livrent également des informations sur les rapports de voisinage.
Liens
ImagePoint (ManfredBaumann.com) Imprimer l'article