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Lorsqu’un terrain constructible est dézoné, il perd beaucoup de valeur. Dans certains cas, les communes doivent indemniser les propriétaires. Pour que ce déclassement ne soit pas financé par le budget des ménages, la LAT prévoit une compensation entre les avantages et les inconvénients résultants des mesures d’aménagement. Il y a un avantage lorsqu’une parcelle est mise en zone à bâtir ou lorsque son utilisation est accrue. Au contraire, lorsqu’une parcelle est dézonée ou lorsque son indice d’utilisation est réduit on parle d’inconvénient. Le prélèvement de la plus-value est une question d’équité. Certains propriétaires fonciers ont la chance de posséder une parcelle au bon endroit alors que d’autres pas. Le prélèvement de la plus-value corrige une distribution inégale des opportunités par les mesures d’aménagement du territoire.
Au moins 20 pour cent de la plus-value
Pour financer les déclassements, le Parlement fédéral a imposé un prélèvement minimal de 20 pour cent pour les nouvelles mises en zone. Lorsqu’une parcelle est classée en zone à bâtir, ce qui augmente sa valeur, le propriétaire doit verser au canton 20 pourcent de la plus-value occasionnée. Dans les cantons qui n’auraient pas instauré ce prélèvement minimal jusqu’au 30 avril 2019, les communes ne pourront plus effectuer des mises en zone. La plupart des cantons ont déjà répondu au mandat législatif. Beaucoup vont au-delà du minimum de la LAT et prévoient un prélèvement pour les changements d’affectation et pour les augmentations du degré d’utilisation.
Qu’est-ce que le prélèvement de la plus-value?
Lorsqu’une commune change l’affectation de terres agricoles et les classe en zone à bâtir, la valeur de ces parcelles augmente considérablement en faveur de leurs propriétaires, sans aucune action de leur part. Cette plus-value découle uniquement de la décision communale. Un autre exemple: la commune mets en zone un périmètre - cela fait profiter avant tout les propriétaires fonciers, car la valeur de leur terrain augmente. Toutefois, les coûts liés à cette revalorisation sont en général portés par le secteur public – par exemple les coûts des équipements.
La loi fédérale sur l’aménagement du territoire prévoit depuis 1980 que les avantages et les inconvénients liés à l’aménagement sont compensés par la compensation sur la plus-value. De nombreux cantons n’ont pas concrétisé cette obligation.
La LAT révisée (en vigueur depuis mai 2014) indique clairement qu’une compensation doit être instaurée: passé le délai de la fin avril 2019, les cantons qui n’ont pas établi un prélèvement de la plus-value ne pourront plus classer de nouvelles parcelles en zone à bâtir.
Comme le prévoit l’art. 3 LAT, le produit de ces prélèvements doit être utilisé pour financer des mesures d’aménagement; non seulement pour indemniser les propriétaires dont les parcelles ont été déclassées, mais aussi en outre pour un développement vers l’intérieur. L’art. 3 LAT stipule: «Les territoires réservés à l'habitat et à l'exercice des activités économiques seront aménagés selon les besoins de la population et leur étendue limitée.»
C’est très important car un développement vers l’intérieur de qualité n’est pas gratuit.
Pourquoi la commune peut-elle utiliser le produit du prélèvement sur la plus-value:
Le produit du prélèvement de la plus-value peut notamment être utilisé pour:
- Concevoir et améliorer l’espace public, par ex. en créant des espaces verts et des parcs
- Promouvoir les transports publics
- Renforcer l’offre de services socio-culturels et les lieux de rencontre, par ex. garderies, clubs de jeunesse, bibliothèques, théâtres et cinémas
- Financer les coûts d’aménagement des buts susmentionnés
Dans les cantons et les communes où il n’y pas de zones à bâtir surdimensionnées, le produit du prélèvement peut être utilisé intégralement pour ces objectifs. La population bénéficie de la plus-value et récupère quelque chose de son rapprochement.
Sans ce prélèvement, les coûts du développement vers l’intérieur devraient être intégralement financés par les recettes fiscales et donc supportées par l’ensemble de la population. Ce serait injuste et l’opinion de la population sur le développement vers l’intérieur en serait péjorée. Les projets de développement vers l’intérieur pourraient alors être rejetés par les citoyens lors de votes.