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In bestimmten Fällen besteht die Möglichkeit, auf Gesuch hin die bodenrechtlichen Einschränkungen aufzuheben, beispielsweise zur Möglichkeit der Belehnung über die Belastungsgrenze. Die Entlassung einer Parzelle aus den Bestimmungen des BGBB ist keine Umzonung im Sinne des Bundesgesetzes über die Raumplanung. Auch baurechtlich kann durch eine BGBB-Entlassung nichts abgeleitet werden.
Die Ziele des bäuerlichen Bodenrechts sind in Artikel 1 des Bäuerlichen Bodenrechts (BGBB, SR 211.412.11) konkretisiert:
- Förderung des bäuerlichen Grundeigentums
- Erhaltung der Familienbetriebe als Grundlage einer leistungsfähigen, auf eine nachhaltige Bodenbewirtschaftung ausgerichtete Landwirtschaft
- Stärkung der Stellung des Selbstbewirtschafters
- Bekämpfung der Spekulation mit dem Boden
- Verhinderung einer Überschuldung und von übersetzten Preisen für landwirtschaftlichen Boden
Das BGBB bezweckt, das bäuerliche Grundeigentum, namentlich Familienbetriebe zu fördern. Ziel ist der Erhalt einer leistungsfähigen Landwirtschaft, die auf eine nachhaltige Bodenbewirtschaftung ausgerichtet ist. Es stärkt die Stellung des Selbstbewirtschafters einschliesslich derjenigen des Pächters. Es verhindert die Spekulation mit landwirtschaftlichem Boden mit Hilfe von Erwerbseinschränkungen und einer Preiskontrolle.
Das Spezialgesetz enthält privatrechtliche und öffentlich-rechtliche Bestimmungen. Der Umgang mit Grundstücken und Gewerben bei der Erbteilung und die Vorkaufsrechte sind im privatrechtlichen Teil geregelt. Der öffentlich-rechtliche Teil enthält Bestimmungen zum Realteilungsverbot, zum Zerstückelungsverbot und über den Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke.
Für den korrekten Vollzug des bäuerlichen Bodenrechts sind die Kantone zuständig.
Fragen und Antworten zum BGBB
Alle Grundstücke, die sich vollständig oder teilweise ausserhalb der Bauzone befinden und grösser als 25 Aren sind unterstehen dem BGBB. Rebgrundstücke fallen bereits ab einer Grösse von 15 Aren darunter. Kleine Grundstücke, Grundstücke in der Bauzone und Wald sind nur dem BGBB unterstellt, wenn sie Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes sind.
In bestimmten Fällen besteht die Möglichkeit, auf Gesuch hin die bodenrechtlichen Einschränkungen aufzuheben, beispielsweise zur Möglichkeit der Belehnung über die Belastungsgrenze. Die Entlassung einer Parzelle aus den Bestimmungen des BGBB ist keine Umzonung im Sinne des Bundesgesetzes über die Raumplanung. Auch baurechtlich kann durch eine BGBB-Entlassung nichts abgeleitet werden.
Landwirtschaftlich im Sinne des BGBB ist ein Grundstück, wenn es landwirtschaftlich genutzt werden kann und diese landwirtschaftliche Nutzung rechtlich auch zulässig ist. Grundstücke, welche vollständig in der Bauzone liegen, sind folglich davon ausgenommen.
Ein Gewerbe ist eine Einheit aus Land, landwirtschaftlichen Ökonomiegebäuden und Wohnungen, welche der landwirtschaftlichen Produktion dienen. Bei landesüblicher Bewirtschaftung muss daraus ein Mindestarbeitsaufkommen von einer Standardarbeitskraft (SAK) generiert werden.
Wenn ein landwirtschaftliches Gewerbe länger als sechs Jahre parzellenweise verpachtet ist, verliert es seinen Gewerbestatus.
Wer ein schutzwürdiges Interesse hat (Eigentümer, Erben, Pächter) kann bei den kantonalen Landwirtschaftsämtern feststellen lassen, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe besteht.
Der Erwerb von landwirtschaftlichem Boden ist den Selbstbewirtschaftern vorbehalten (Art. 63). Für landwirtschaftliche Freizeitaktivitäten wie die Pferdehaltung prüft die zuständige kantonale Instanz von Fall zu Fall, ob der Erwerb bewilligt werden kann.
Wenn ein Betrieb mehr als eine Standardarbeitskraft (1 SAK) erfordert und erhaltungswürdig ist, so wird er als landwirtschaftliches Gewerbe betrachtet. Dieser Status hat zur Folge, dass der Betrieb grundsätzlich weder geteilt noch parzellenweise verpachtet (vermietet) werden kann.
Die dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) unterstellten Grundstücke unterstehen einem höchstzulässigen Preis. Betriebe, die nicht mehr als Gewerbe betrachtet werden, werden nach dem System der einzelnen Grundstücke geschätzt. Die zuständigen kantonalen Instanzen legen den höchstzulässigen Preis von landwirtschaftlichen Grundstücken und Gewerben fest.
Wenn der Preis für vergleichbare landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstücke in der betreffenden Gegend im Mittel der letzten fünf Jahre mehr als fünf Prozent höher ist gilt es als übersetzt.
Der Ertragswert wird entweder von Amtes wegen oder auf Gesuch hin durch einen zuständigen Liegenschaftsschätzer neu geschätzt. Gestützt auf den Antrag des Liegenschaftsschätzers eröffnen die Landwirtschaftsämter einen rechtsverbindlichen Ertragswertentscheid.
Ein Selbstbewirtschafter ist jemand, der landwirtschaftlichen Boden selbst bearbeitet und ein landwirtschaftliches Gewerbe persönlich leitet. Damit er dazu geeignet ist, muss er die nach landesüblicher Vorstellung notwendigen Fähigkeiten besitzen.
Der Verkauf ist nur an Selbstbewirtschafter möglich. Ausnahmen davon sind in Artikel 64 BGBB aufgezählt. Dies kann zum Beispiel sein, wenn der Erwerber über eine rechtskräftige Bewilligung für eine nach Artikel 24 des Raumplanungsgesetzes zulässige nichtlandwirtschaftliche Nutzung des Bodes verfügt.
Das Zerstückelungsverbot verbietet es, Teile von landwirtschaftlichen Grundstücken abzutrennen, die kleiner als 25 Aren (oder 15 Aren für Rebgrundstücke) sind. Die Kantone können grössere Mindestflächen festlegen.
Das Realteilungsverbot untersagt es, einzelne Grundstücke separat zu verkaufen, wenn diese zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören. Eine umfangreiche Reihe von Ausnahmenfälle erlaubt es, von dieser strikten Regel abzuweichen, beispielsweise im öffentlichen Interesse oder zur strukturellen Verbesserung anderer landwirtschaftlicher Gewerbe.
Weiterführende Informationen
Dokumentation
Methodische Alternativen für die Schweizer Ertragswertschätzung (PDF, 486 kB, 27.07.2022)Ausgehend von der bestehenden Schweizer Ertragswertschätzung für landwirtschaftliche Betriebe werden anhand von Buchhaltungsdaten der Zentralen Auswertung von Agroscope alternative Bewertungskonzepte analysiert.
Rechtliche Grundlagen
Letzte Änderung 21.11.2022