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PSP Swiss Property pflegt seit jeher engen Kontakt mit ausländischen Investoren und verfügt somit über reichlich Erfahrungen mit ihrer Denkweise. Etwa 50% der PSP-Investoren sind ausländische institutionelle Anleger, die wir regelmässig an Road Shows treffen. Der ausländische Aktionär mit der grössten Einzelbeteiligung - rund 15% -, die israelische Gesellschaft Alony-Hetz, ist sogar im PSP-Verwaltungsrat vertreten. Wenn es bei diesen ausländischen Investoren eine Gemeinsamkeit gibt, dann ist es der analytische Ansatz zum Verständnis von Zusammenhängen und von Entwicklungen und das ständige Hinterfragen von «goldenen Immobilienregeln».
Vieles wurde schon getestet
Die direkte Auseinandersetzung mit Investoren, die in anderen Ländern mit neuen Ideen die Entwicklung mitprägten, kann zwar fruchtbar sein. Oftmals macht sie aber deutlich, dass ähnliche Entwicklungen in der Schweiz aufgrund der unterschiedlichen Rahmenbedingungen nicht immer möglich sind - und auch nicht immer wünschenswert.
Viele Ideen aus dem Ausland, die in der Schweiz denkbar sind, sind zudem bereits getestet worden. Es gibt immer wieder Visionäre, die versuchen, erfolgreiche Geschäftsmodelle aus ausländischen Immobilienmärkten zu importieren. Oft scheitern solche Visionen jedoch an unseren eigenen institutionellen Schwächen - etwa an den strengen Bauvorschriften, welche die Baukosten in die Höhe treiben und Renovationen, Um- oder Neubauten behindern, oder an den Rekursmöglichkeiten zum Nulltarif, die viele Projekte verunmöglichen.
Aus diesem Grund sind eigentlich kaum importierte Ideen nötig, um mehr Dynamik in unseren Markt zu bringen, sondern viel eher Anpassungen bei unseren eigenen Rahmenbedingungen, etwa bei Zonenplanungen, Bauvorschriften und Baubewilligungsverfahren. So könnte beispielsweise der Pendlerverkehr samt den damit verbundenen Problemen eingedämmt werden, indem die Bauvorschriften und Zonenplanänderungen in den Agglomerationen gelockert würden. Bereits eine kleine Änderung könnte eine signifikante Dynamisierung bringen: Denkbar wären etwa eine um wenige Prozente grössere Ausnützungsziffer und eine Erhöhung der Maximalhöhe um ebenfalls wenige Prozente für Liegenschaften, die nach bestimmten Nachhaltigkeitskriterien gebaut oder renoviert werden. Um solche Massnahmen umzusetzen, sind weder Ausländer mit innovativen Ideen nötig, noch Subventionen oder Förderprogramme.
REIT als sinnvolle Idee
Das heisst aber nicht, dass die Schweiz nicht weiter versuchen soll, vom Ausland zu lernen. Ein ganz wichtiger Faktor für die Weiterentwicklung unseres Immobilienmarktes wäre die Einführung steuerbefreiter Immobiliengesellschaften, der Real Estate Investment Trusts oder REIT, wie es sie in unseren Nachbar- und vielen anderen Ländern zum Teil schon lange gibt. Davon würden nicht zuletzt auch Kleinanleger profitieren, die sich im Immobilienmarkt engagieren möchten, ohne durch die steuerliche Doppelbelastung einer AG benachteiligt zu werden.
Dank der Gewinnsteuer- und Grundstückgewinnsteuerentlastung könnten REIT ein Portfolio «unbestraft» umschichten und somit ein vermehrt aktives und dynamisches Portfoliomanagement verfolgen. Dies wäre auch volkswirtschaftlich sinnvoll. Denn ein aktives Portfoliomanagement, welches nicht durch steuerliche Überlegungen verzerrt wäre, würde zu einer besseren Ressourcenallokation im Immobilienmarkt führen.
Durch ähnliche Auflagen wie in anderen Ländern betreffend Entwicklungsaktivität, Verschuldungsgrad und Dividendenpolitik könnte man einen stetigen Einkommensfluss für die Anleger erzielen und die Investoren vor allzu riskanten Strategien des Managements schützen. Bei der Umwandlung von Immobiliengesellschaften in REIT könnte, wie in anderen Ländern, eine einmalige Bezahlung eines Teils der latenten Grundstückgewinnsteuern erhoben werden. Der Staat würde somit auch unmittelbar von den neuen Vehikeln profitieren.