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Erlös erhöhende Leistungen
1. Allgemein
Zusätzlich zu deklarierende, den vertraglichen Kaufpreis erhöhende Leistungen stellen unter anderem dar:
- Die Grundstückgewinnsteuer, sofern diese durch die erwerbende Partei bezahlt wird.
- Zahlungen, welche von der erwerbenden Person zusätzlich zum verurkundeten Kaufpreis zu leisten sind (z.B. Mehrkostenzahlungen bei Neubauten).
- Die Nachzahlung von Baurechtszinsen, welche die erwerbende Partei im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Baurechts anstelle der veräussernden Person übernimmt.
- Die Übernahme einer allfälligen Mehrwertsteuer durch die erwerbende Person.
- Bezahlt die erwerbende Partei den Kaufpreis (oder einen Teil desselben) vor der Eigentumsübertragung, führt dies zu einer Erlöserhöhung, sofern die veräussernde Partei die Nutzung des Grundstücks behält, ohne dass sie gleichzeitig zur marktkonformen Verzinsung der Zahlungen verpflichtet ist. Der anwendbare Zinssatz bestimmt sich nach dem durchschnittlich üblichen Zinsniveau; in der Praxis werden die Vorauszahlungszinssätze der direkten Bundessteuer angewandt, da sie sowohl aus der Sicht der veräussernden wie auch aus Sicht der erwerbenden Person praktikabel sind.
- Verzinst die erwerbende Partei den Kaufpreis (oder einen Teil desselben) vor der Eigentumsübertragung, führt dies ebenfalls zu einer Erlöserhöhung, sofern die veräussernde Partei die Nutzung des Grundstücks behält.
2. Nutzungsrechte im Besonderen
Gemäss Rechtsprechung ist der Wert von teilentgeltlichen (Differenz zwischen zu zahlendem und marktüblichem Wert) oder unentgeltlichen Wohn- oder Nutzungsrechten inkl. Nebenleistungen als weitere Leistung aufzurechnen, wenn die veräussernde Person für sich solche einbedingt resp. von einem Rechtsvorgänger übernommene Wohn- oder Nutzungsrechte auf die erwerbende Person weiterüberträgt. Näheres hiezu können den Merkblättern Barwertberechnung von Wohn- und Nutzungsrechten bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken und Barwertberechnung von Wohn- und Nutzungsrechten bei landwirtschaftlichen Grundstücken entnommen werden.
Kasuistik:
- Unverzinsliche Vorauszahlungen des Grundstückspreises (oder eines Teils davon) vor der Eigentumsübertragung gelten als weitere Leistungen, wenn der veräussernden Person die volle Nutzungsbefugnis am Grundstück einstweilen noch verbleibt (RB 1987 Nr. 19 = StE 1987 B 24.1 Nr. 1; RB 1986 Nrn. 30 und 31).
- Ein Zins auf einer Vorauszahlung darf im Weiteren bei der Grundstückgewinnsteuer nicht berücksichtigt werden, wenn die Vorauszahlung auf einem Sperrkonto eingezahlt wird und somit nicht zur freien Verfügung der veräussernden Person steht (RB 1986 Nr. 30).
- In jenen Fällen, in denen der rechnerische Zinssatz auf der Vorauszahlung als weitere Kaufpreisleistung bei der Grundstückgewinnsteuer erfasst wird, gilt es zu beachten, dass dies der Einkommensbesteuerung des effektiven Ertrags auf den zinstragend angelegten Kaufgeldern nicht entgegensteht (RB 1987 Nr. 19 = StE 1987 B 24.1 Nr. 1; RB 1972 Nr. 48).
- Sind aber Zinsen auf dem Kaufpreis eines Grundstücks bis zur Eigentumsübertragung (und nicht Vorauszahlungen) rechtskräftig als steuerbare Einkünfte erfasst worden, so sind die Einschätzungen auf Begehren des Steuerpflichtigen in Revision zu ziehen, wenn die Zinsen nachträglich als Teil des Erlöses der GGSt unterworfen werden (RB 1972 Nr. 38 und 48 am Ende).