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Le remplacement du chauffage est considéré comme un investissement générant une plus-value
Outre le prix de vente, il faut également songer à l’évaluation des investissements par les autorités. Le remplacement du chauffage peut dans certaines circonstances être considéré comme un investissement générant une plus-value. Cela peut, d’une part, influencer les déductions fiscales et d’autre part, dans les immeubles collectifs dotés de systèmes de chauffage considérés comme investissements générant une plus-value, ouvrir la voie à une augmentation de loyer. La reconnaissance en tant qu’investissement générant une plus-value doit être clarifiée au cas par cas. Une étude de la Confédération sur le sujet a abouti à la conclusion que, dans la pratique, il n’existe pas de procédure standardisée pour l’évaluation des investissements générant une plus-value. En général, cependant, on estime que, dans le cas d’un remplacement de chauffage, les mesures permettant l’utilisation d’énergies renouvelables, telles que les capteurs solaires et les pompes à chaleur, sont considérées comme des prestations supplémentaires justifiant, dans une certaine mesure, une augmentation de loyer. C’est notamment le cas si le remplacement du système de chauffage donne lieu à une réduction des charges. Le cas échéant, on table sur une amélioration générant une plus-value, laquelle autorise une augmentation du loyer.
Répercuter les investissements générant une plus-value sur les loyers
Si, par exemple, la pompe à chaleur à sonde géothermique de l’ensemble de l’immeuble locatif a coûté CHF 20 000.– de plus qu’un remplacement équivalent de l’ancien système de chauffage au mazout, seule cette part devrait être répercutée, a plaidé Corinne Willimann, licenciée en droit, auprès du Luzerner Zeitung. L’adaptation autorisée du loyer ne se calcule pas à la légère. Le propriétaire a droit au paiement des intérêts et à l’amortissement du capital (dans l’exemple de CHF 20 000.–) et, dans certaines circonstances, à une indemnité pour les futurs travaux de maintenance. Dans la pratique, on utilise à cet effet des tableaux dans lesquels le taux d’intérêt hypothécaire de référence, la durée de vie d’un appareil, l’amortissement et l’entretien sont pris en compte.