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Entwicklung der Liegenschaftspreise in der Stadt Zürich
In der langen Geschichte von Statistik Stadt Zürich nimmt die Publikation von Liegenschaftspreisen eine prominente Stellung ein. Das neue Abruftool LIMA stellt die Preise für die letzten anderthalb Jahrzehnte zusammen und legt eine grosse Dynamik offen. Die Preise für bebaute Grundstücke haben sich seit 2010 ungefähr verdoppelt, der im Text beschriebene «implizite Bodenpreis» stieg sogar noch stärker: Er lag 2021 im gesamtstädtischen Mittel bei 5800 Franken. (14. Juli 2022, Urs Rey)
Seit mehr als hundert Jahren informiert die Statistik über die Verkaufspreise von Liegenschaften in der Stadt Zürich (Beispiel: Publikation «Zürcher Liegenschaftenmarkt 1912–1923» von 1924). 1936 kombinierte man die Verkaufspreise unbebauten Landes mit einer breit angelegten Arealstatistik und leitete daraus flächendeckende Bodenpreise für die ganze Stadt ab. Wichtiger Bestandteil der Veröffentlichung, die erst 1945 erschien, war eine Karte, die den Bodenwert nach Strassenzug für das Jahr 1936 aufzeigte (vgl. Bild 1). Ihr zufolge war die Spanne der Bodenpreise riesig. Lagen diese im Mittel der Stadt Zürich bei 53 Franken pro Quadratmeter, so betrugen sie in Fluntern 41 Franken und in Schwamendingen nicht einmal 10 Franken. An der Bahnhofstrasse dagegen kostete der Quadratmeter schon damals über 3000 Franken. Mit der Eingemeindung von 1934 wurde in den Aussenbezirken der Stadt viel neues Bauland verfügbar, welches danach jedoch kontinuierlich abnahm. Seit den 1960er-Jahren wuchs die überbaute Fläche nur noch langsam – dafür verdichtete sich allmählich die Bebauung der Parzellen (vgl. Webartikel «Zürich wächst – in die Breite und in die Höhe» von 2018).
Bodenpreise ohne Bauland
Heute sind die Bauzonen in Zürich fast vollständig überbaut. Entsprechend selten sind Transaktionen von reinem Bauland geworden. Im Durchschnitt des letzten Jahrzehnts wurden jährlich nur noch einzelne Verkäufe von Land verzeichnet, auf dem die Erstellung neuer Gebäude ohne vorgängigen Abbruch möglich war. Eine aussagekräftige empirische Feststellung des mittleren Bodenpreises ist auf diesem Wege daher nicht mehr möglich.
Heutige Modelle leiten den Bodenpreis indirekt aus Verkäufen bebauter Parzellen ab: aus der Differenz zwischen dem Marktwert oder Verkaufspreis bebauter Grundstücke abzüglich der mutmasslichen oder tatsächlichen Erstellungskosten der Gebäude darauf. Angelehnt an diese Residualwertmethode bietet Statistik Stadt Zürich seit längerem ein Abruftool für Liegenschaftspreise an, das zwei Arten von monetären Indikatoren wiedergibt: zum einen die Preise bebauter Grundstücke, umgerechnet auf einen Quadratmeter Parzellenfläche, zum anderen die gleichen Grundstückspreise abzüglich des Gebäudeversicherungswertes (GVZ-Wert). Diese errechnete zweite Grösse könnte man als Näherungswert für den Bodenpreis bezeichnen, wobei wichtige Einschränkungen gemacht werden müssten (vgl. im Anhang den Abschnitt «Näherungswert für Bodenpreise»). Nachfolgend wird sie als «impliziter Bodenpreis» bezeichnet.
Die Applikation wurde jüngst überarbeitet und neu lanciert. Ende April wurde sie auf der Webseite von Statistik Stadt Zürich als Abruftool LIMA freigeschaltet. Neben dem angestammten Zugang über die Eingabe einer Adresse bietet sie neu die Möglichkeit, aggregierte Preise über alle Bauzonen und auf Stufe Stadt oder Teilgebiete (Stadtkreis, Quartier) abzurufen.
Impliziter Bodenpreis von 5800 Franken
Im Jahr 2021 betrug der mittlere Quadratmeterpreis beim Verkauf bebauter Grundstücke über alle Wohn- und Mischzonen hinweg 8700 Franken. Der Median des impliziten Bodenpreises nach Abzug des Gebäudeversicherungswerts lag bei 5800 Franken.
Noch höher sind die ermittelten Preise, wenn statt ganzer Grundstücke die Freihand-Transaktionen von Stockwerkeigentum betrachtet werden. Gesamtstädtisch liegen die Preise hier bei 21 000 Franken (respektive 9600 Franken bei abgezogenem Gebäudeversicherungswert).
Kern- und Quartiererhaltungzone am teuersten
Wie schon in den 1930er-Jahren hängt das Preisniveau auch heute noch stark von der Mikrolage der Liegenschaft ab, was sich in den Preisen nach Zonenart wiederspiegelt (Grafik 1). In den Kernzonen werden die höchsten Preise erzielt: Die 42 000 Franken pro Quadratmeter sind nicht auf die Zonenart selbst zurückzuführen, sondern einerseits auf die grosse Bebauungsdichte und somit den hohen Gebäudewert in der Innenstadt (zur räumlichen Verbreitung der verschiedenen Zonenarten in der Stadt vgl. Karte der Bauzonen im Anhang). Wenn man den Versicherungswert dieser Gebäude abzieht, liegt der resultierende implizite Bodenpreis im Durchschnitt aller Kernzonen immer noch bei 30 000 Franken. An Spitzenlagen mit maximaler Standortgunst lassen sich sogar Bodenpreise von mehreren 100 000 Franken erzielen.
Auch in den Quartiererhaltungszonen, die überwiegend in den Innenstadtgebieten der Kreise 3, 4, 5 und 8 liegen, sind die mittleren Quadratmeterpreise mit 24 000 (mit Gebäude) resp. 16 000 Franken (ohne Gebäude) klar überdurchschnittlich. In den Wohnzonen steigen die Preise mit zulässiger Geschosszahl, aber selbst in den Wohnzonen mit fünf Geschossen sind die Preise nur etwa halb so hoch wie in den Quartiererhaltungszonen.
Stark steigende Preise
Im Verlauf des letzten Jahrzehnts sind die Liegenschaftspreise kontinuierlich gestiegen. Die Bruttopreise (inkl. Gebäude) verdoppelten sich gegenüber 2010 von 4300 Franken auf 8700 Franken. Steiler ist der Verlauf der Preise nach Abzug der Versicherungswerte, d.h. beim impliziten Näherungswert für den Bodenpreis: Hier stieg der Median in den letzten zehn Jahren von 2500 auf 5800 Franken. Bis 2017 blieb der Anstieg vergleichsweise moderat, beschleunigte sich aber danach und betrug jährlich mehrere hundert Franken, im Jahr 2021 sogar über 1000 Franken.
Bodenpreise nach Stadtquartier
Nachfolgende Ausführungen zu den Grafiken 3 bis 5 beziehen sich ausschliesslich auf die Preise abzüglich Gebäudeversicherungswert, also den impliziten Näherungswert für den Bodenpreis.
Im Kreis 1 betrug der entsprechende Quadratmeterpreis im Mittel der Jahre 2018 bis 2022 fast 60 000 Franken (Grafik 3). Das sind rund 30-mal mehr als am Stadtrand. 1936 hatte dieses Verhältnis noch 50:1 betragen – die Unterschiede haben sich also leicht verringert. Innerhalb der letzten zehn Jahre war der Preisanstieg im Quartier Gewerbeschule am höchsten; hier erhöhte sich der mittlere Preis im Jahresdurchschnitt um über 40 Prozent. Aber auch in den Quartieren Sihlfeld und Hard betrug der Anstieg über 30 Prozent. Diese drei Quartiere sind heute dank der hohen baulichen Dichte zusammen mit dem Kreis 1 und dem Seefeld die teuersten Quartiere mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von über 15 000 Franken.
Spitzenpreise in der City
Für eine noch feinere räumliche Auflösung der Bodenpreise müssen die Jahre zusammengefasst werden. Zudem wurden die Originalpreise früherer Jahre indexiert, um das Preisniveau der einzelnen Jahre demjenigen von 2021 anzugleichen. Dafür wurden die gesamtstädtischen Medianpreise pro Jahr aus Grafik 2 verwendet. Beispielsweise wurden die Verkaufspreise von 2011 um den Faktor 2,3 erhöht oder die Preise von 2016 um den Faktor 1,7. Daraus resultiert eine Karte des impliziten Näherungswertes für den Bodenpreis für den Zeitraum 2008 bis 2021 nach Statistischen Zonen zu Preisen von 2021 (Grafik 4). Dargestellt sind nur jene Statistischen Zonen, in denen in diesem Zeitraum mindestens 10 Verkäufe erfasst wurden; die übrigen sind punktiert.
Dabei zeigt sich, dass heute am Stadtrand mittlere Bodenpreise von 2000 Franken üblich sind. In der City werden im Mittel rund 100 000 Franken pro Quadratmeter bezahlt, während in citynahen Lagen wie im Raum Stauffacher, Enge oder Seefeld 20 000 Franken üblich sind.
Beschleunigte Preissteigerung ab 2021
Grafik 5 zeigt den Verlauf des impliziten Bodenpreises pro Quartal. Um 2009 lag das mittlere Preisniveau über die ganze Stadt noch bei 1500 bis 2000 Franken. Danach ist ein kontinuierlicher Anstieg zu verzeichnen; 2019 lag der Medianpreis bei rund 4400 Franken. Im ersten Coronajahr 2020 stabilisierte sich das Niveau bei etwa 4800 Franken. Ab dem zweiten Quartal 2021 legten die Preise nochmals stark zu und erreichten Anfang 2022 bereits ein Mittel von 8000 Franken. Der Grund für diese kurzfristige Entwicklung ist unklar, denn die Zahl der Transaktionen und der Lagemix der verkauften Objekte in den letzten 12 Monaten unterscheiden sich wenig von früheren Jahren. Im zweiten Quartal 2022 gingen die Preise wieder etwas zurück. Es bleibt offen, wie sich das Preisniveau weiterentwickelt.