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Der Aufbau von Liegenschaftsverwaltungsverträgen
1. Rahmenvertrag
Um die rechtlichen Fragen in Bezug auf den Aufbau von Liegenschaftverwaltungsverträgen zu erläutern, bedienen wir uns folgenden Beispiels: Eine grosse Grundstückeigentümerin (nachfolgend „Eigentümerin“) wie z.B. eine Bank oder eine Pensionskasse hält eine Geschäftsimmobilie. Es geht der Eigentümerin primär um die Rentabilität aus der Vermietung der Immobilie. Sie will sich nicht mit dem täglichen Geschäft auseinandersetzen müssen. Sie kann dafür auf die Dienste eines Facility-Management-Unternehmens zurückgreifen.
Zwischen der Grundstückeigentümerin und dem Facility-Management-Unternehmen wird ein übergeordneter Rahmenvertrag abgeschlossen, der die Vertragsparteien und das zu bewirtschaftende Grundstück benennt sowie weitere Punkte wie Bedingungen, Zahlungswesen, Vertragsdauer, Versicherungen und Haftungsbegrenzungen, Rügefristen, usw. enthält. Zudem werden auch einzelne, modular aufgebaute und untergeordnete Verträge abgeschlossen. Diese nennt man „Service Level Agreements“ (SLA). Die Service Levels (SL) umschreiben spezifische Dienstleistungen wie z.B. die administrative Verwaltung der Immobilie, die Reinigung, die Sicherheit, das Catering, die Aufzüge oder die Gebäudetechnik.
2. Rahmenvertrag
Rechtlich gesehen handelt es sich beim Rahmenvertrag um einen Auftrag. Beim Auftrag ist ein Tätigwerden des Beauftragten im Interesse des Auftraggebers geschuldet. Dadurch, dass das Facility-Management-Unternehmen (Beauftragter) dauernd für die Grundstückeigentümerin (Auftraggeber) tätig ist, liegt grundsätzlich ein Dauervertrag vor. Das Element der Dauer ist zwar eher für eine Unterform des Auftrags (Agenturvertrag) typisch, hindert aber nicht daran, den Rahmenvertrag als Auftrag zu qualifizieren.
3. Service Level Agreement
Da SLA verschiedene Dienstleistungen zum Objekt haben können, kann deren rechtliche Qualifikation unterschiedlich ausfallen. Grundsätzlich werden sie entweder dem Auftragsrecht oder dem Werkvertragsrecht unterstellt oder sie stellen einen gemischten Vertrag dar. Sich dieser Unterscheidung bewusst zu sein, ist bei der Erstellung der SLA bedeutend, weil je nach Qualifikation verschiedene Rechtsfolgen wie z.B. die Rügemöglichkeiten oder die Kündigungsmöglichkeiten sich unterscheiden. Wichtig ist weiter die Festlegung, ob die SLA nur die Modalitäten des Rahmenvertrages näher ausführen oder ob die Leistungspflichten erst in den jeweiligen SLA überhaupt genau definiert werden. Zudem ist darauf zu achten, dass sich der Rahmenvertrag und die SLA nicht widersprechen (z.B. bzgl. Haftungsbeschränkungen und Rügefristen).
3.1. SLA als Auftrag
Wie bereits oben erwähnt, ist beim Auftrag ein Tätigwerden des Beauftragten im Interesse des Auftraggebers geschuldet. Falls ein SLA als Auftrag zu qualifizieren ist, so handelt es sich um einen Auftrag im Rahmen eines übergeordneten Auftrags, dem Rahmenvertrag. Merkmale, die auf einen Auftrag hinweisen sind das Befolgen von Weisungen, die Vertretung von Interessen, das Fehlen eines Erfolgsversprechens und generell „managende“ Tätigkeiten. Der Beauftragte übernimmt im Unterschied zum Werkhersteller eine Sorgfaltshaftung, also eine Haftung für das getreue und sorgfältige Ausführen der Geschäfte, nicht aber eine Erfolgshaftung.
Beim Auftrag ist es zwingendes Recht, dass die Kündigung jederzeit erfolgen kann. Dieses jederzeitige Kündigungsrecht ist bei Liegenschaftsverwaltungsverträgen in der Lehre umstritten. Das Bundesgericht bejaht aber diese zwingende Natur bei Auftragsverhältnissen und bei gemischten Verträgen mit Auftragselementen. Somit gilt das jederzeitige Kündigungsrecht für den Rahmenvertrag und für SLA, die als Auftragsverhältnis oder als gemischter Vertrag mit Auftragselement (siehe zu diesem Vertragstyp weiter unten) zu qualifizieren sind.
Für den Fall einer vorzeitigen Auflösung kann im auftragsrechtlich qualifizierten SLA eine bestimmte Entschädigungssumme festgelegt werden, aber nur für den Fall der Kündigung zur Unzeit, da es nicht gestattet ist, das jederzeitige Widerrufsrecht durch Konventionalstrafen oder andere Mittel zu erschweren. Es geht darum, dass das Facility-Management-Unternehmen aufgrund des Auftrages organisatorische Massnahmen vorgenommen und Unkosten auf sich genommen hat, die nicht unbedingt durch das Honorar gedeckt sind. Mit der Entschädigungssumme sollen die negativen finanziellen Folgen der Beendigung des Auftrags abgefedert werden.
3.2. SLA als Werkvertrag
Im Gegensatz zum Auftrag ist bei einem Werkvertrag nicht „nur“ ein tätig werden, sondern ein Arbeitserfolg geschuldet: ein körperliches oder unkörperliches Werk. Das Ergebnis verfügt über objektiv messbare Eigenschaften. Der Werkvertrag ist grundsätzlich kein Dauervertrag. Er kann weder durch Zeitablauf noch durch Kündigung ordentlich beendigt werden. Auch wenn Leistungen wiederholt erbracht werden müssen, spricht dies nicht gegen einen Werkvertrag. Das Bundesgericht argumentierte in BGE 130 III 458, dass bei der Wartungsarbeit von Feuerlöschern ein objektiv messbarer Erfolg garantiert werden kann, weshalb trotz Dauer und wiederkehrender Leistung der Wartungsvertrag als Werkvertrag zu betrachten sei. Konkret bedeutet dies für SLA, die eine Wartungsleistung umfassen (wie z.B. Feuerlöscherwartung, qualifizierte Reinigung einer Arztpraxis, Entsorgung von Chemikalien), dass sie dem Werkvertragsrecht unterstehen. Gemäss den allgemeinen Mängelrechten des Werkbestellers gemäss OR hat die Grundstückeigentümerin das Werk / die Arbeit des Facility-Management-Unternehmens nach Ablieferung des Werks oder Erledigung der (Wartungs-)Arbeit umgehend zu prüfen. Bei kleineren Mängeln kann die Grundstückeigentümerin eine Herabsetzung des Preises oder die unentgeltliche Nachbesserung verlangen. Hat das Werk aber erhebliche Mängel oder weicht es so sehr vom Vertrag ab, dass es unbrauchbar ist, kann sie die Annahme verweigern und Schadenersatz vom Facility-Management-Unternehmen fordern, falls dieses seine Unschuld nicht beweisen kann.
3.3. SLA als gemischter Vertrag
Schliesslich gibt es auch SLA, die nicht direkt dem Auftrags- oder Werkvertragsrecht unterstellt werden können oder die Leistungen aus dem Auftrags- und dem Werkvertragsrecht enthalten und als gemischte Verträge zu qualifizieren sind. Für solche sind es die konkreten vertraglichen Vereinbarungen, die in erster Linie deren Inhalt und deren Rechtsfolgen bestimmen. Falls eine Lücke im Vertrag besteht stellt sich dann die Frage, welches Recht subsidiär zur Anwendung kommt. In einem solchen Fall wird die spezifische Dienstleistung, um welche es im Rechtsstreit geht, analysiert und abstrahiert um danach zu entscheiden, welche Normen subsidiär anzuwenden sind.
4. Beispiel für ein SLA
In den eckigen Klammern, die im echten SLA nicht stehen würden, befindet sich die jeweilige rechtliche Qualifikation:
|SLA Nr. 12
||Zugang

|Ziele der Dienstleistung
||– Zugang durch nicht autorisierte Personen unterbinden

– Effiziente Mitarbeiterverifizierung
|In der Pauschale enthaltene Leistungen
||– Betreiben eines Zugangssystem mit elektronischen Karten [Auftrag]

– Übergabe von Schlüsseln und elektronischen Karten an Mitarbeiter [Werkvertrag]
– Registrierung der elektronischen Karten [Werkvertrag]
– Programmieren der elektronischen Karten [Werkvertrag]
|Preis: CHF 3‘600.- pro Monat

|Zusätzliche Leistungen
||– Ersatz von defekten Karten (variable Dienstleistung) [Werkvertrag]
||Preis: CHF 100.- pro Karte

|– Mitarbeiterausbildung [Auftrag]
||Preis: CHF 500.– pro Stunde für 1-6 Personen

|Bemerkungen
||– Reparatur von elektrischen Anschlüssen nicht inbegriffen

Wie im Beispiel ersichtlich, können in einem SLA unterschiedlich zu qualifizierende Dienstleistungen eingeschlossen werden. Bei einer Streitigkeit kann nicht der SLA gesamthaft entweder dem Auftragsrecht oder der Werkvertragsrecht unterstellt werden. Diese Unterscheidung hat bei den einzelnen Dienstleistungen zu erfolgen.
Schliesslich ist zu bemerken, dass SLA viel komplexer sein können als im obigen Beispiel. Sie können mit Führungswerkzeugen und –indikatoren ergänzt werden (wie z.B. Key Performance Indicators oder je nach Ereignis oder erreichten Schwellwert abgestufte Massnahmen).
Xavier Bédat, M.A. HSG, +41 52 269 21 17, <email-pii>
Kristina Grishina, BA in Business Administration ZHAW, <email-pii>
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