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Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich ZL.2016.00066 I. Kammer Sozialversicherungsrichterin Grünig, Vorsitzende Sozialversicherungsrichter Spitz Ersatzrichter Wilhelm Gerichtsschreiberin Tanner Imfeld Urteil vom 21. Juni 2017 in Sachen X.___ Beschwerdeführerin vertreten durch den Sohn Y.___ dieser vertreten durch Z.___ gegen Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatzleistungen zur AHV/IV Röntgenstrasse 17, Postfach, 8087 Zürich Beschwerdegegnerin Sachverhalt: 1. X.___, geboren 1928, ist Bezügerin einer Altersrente. Am 29. Juni 2015 meldete sie sich im Hinblick auf den für den 6. Juli 2015 vorgesehenen Heimeintritt für den Bezug von Zusatzleistungen an (Urk. 7/1, 7/18). Am 7. Juni 2004 hatte X.___ die in ihrem Eigentum gestandene Liegenschaft an der A.___ ihrem Sohn Y.___ geschenkt. Dabei war ihr ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt worden (Urk. 7/8). Nach Abklärung der Verhältnisse sprach die Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatzleistungen zur AHV/IV, X.___ mit Wirkung ab 1. Juli 2015 monatliche Ergänzungsleistungen im Betrag von Fr. 3‘187.- (Ergänzungsleistungen von Fr. 2‘806.- zuzüglich Prämienpausale von Fr. 381.-) zu (Verfügung vom 24. September 2015, Urk. 8/41). Bei der Berechnung des Anspruchs berücksichtigte sie einen Vermögensverzicht von Fr. 222‘000.- (Fr. 322‘000.- für 2004 abzüglich Vermögensverzehr von Fr. 100‘000.-) zufolge Schenkung der Liegenschaft im Jahr 2004 (Urk. 7/41/2, 7/39/1). Die gegen die Verfügung vom 24. September 2015 gerichtete Ein sprache vom 20. Oktober 2015 (Urk. 7/42), worin X.___ auf den per November 2015 vorgesehenen Verkauf der Liegenschaft durch ihren Sohn zu einem Preis von Fr. 320‘000.- hinweisen und die Berücksichtigung eines geringeren Vermögensverzichts beantragen liess, wies die Durchfüh rungsstelle mit Einspracheentscheid vom 28. April 2016 (Urk. 2/2) ab. Auch bei der Neuberechnung der Ergänzungsleistungen ab 1. Januar 2016 berücksichtigte die Sozialversicherungsanstalt weiterhin einen Vermögens verzicht von nunmehr Fr. 212‘000.- (vgl. Verfügung vom 23. Dezember 2015, 7/49, 7/50). Die dagegen erhobene Einsprache vom 12. Januar 2016 (Urk. 7/53) wies die Sozialversicherungsanstalt ebenfalls mit einem Ein spracheentscheid vom 28. April 2016 ab (Urk. 2/1). 2. Gegen diese Einspracheentscheide vom 28. April 2016 richtet sich die Beschwerde der Ansprecherin vom 26. Mai 2015 mit dem Rechtsbegehren, bei der Berechnung der Ergänzungsleistungen sei von einem Vermögensver zicht von Fr. 92‘000.- per 7. Juni 2004 auszugehen (Urk. 1). In der Beschwer deantwort vom 21. Juni 2016 schloss die Beschwerdegegnerin auf Abwei sung (Urk. 6). Mit Schreiben vom 28. Juli 2016 liess die Beschwerdeführerin den Veranlagungsentscheid der Grundstückgewinnsteuer der Gemeinde B.___ vom 5. Juli 2016 einreichen (Urk. 9 und 10). Die Beschwerdegegnerin verzichtete in der Folge auf eine weitere Stellungnahme hierzu (Urk. 12). Das Gericht zieht in Erwägung: 1. 1.1 Gemäss Art. 4 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELG) haben Perso nen mit Wohnsitz und gewöhnlichem Aufenthalt (Art. 13 des Bundesgesetzes über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts, ATSG) in der Schweiz, die eine Altersrente der Alters- und Hinterlassenenversicherung beziehen, Anspruch auf Ergänzungsleistungen. Die jährliche Ergänzungs leistung entspricht dem Betrag, um den die anerkannten Ausgaben die anrechenbaren Einnahmen übersteigen (Art. 9 Abs. 1 ELG). Die anerkannten Ausgaben werden nach Art. 10 ELG, die Einnahmen nach Art. 11 ELG ermittelt. 1.2 Als Einnahmen angerechnet werden unter anderem Einkünfte aus beweg lichem und unbeweglichem Vermögen (Art. 11 Abs. 1 lit. b ELG) sowie (bei Altersrentnerinnen und Altersrentnern) ein Zehntel des Reinvermögens, soweit es bei alleinstehenden Personen Fr. 25‘000.- übersteigt (Art. 11 Abs. 1 lit. c ELG). Für in Heimen oder Spitälern lebende Personen können die Kantone den Ver mögensverzehr abweichend von Art. 11 Abs. 1 lit. c ELG, höchstens aber auf einen Fünftel, festlegen (Art. 11 Abs. 2 ELG). Der Kanton Zürich hat dem mit § 11 Abs. 3 des Gesetzes über die Zu satzleistungen zur AHV/IV (ZLG, in der seit 1. Januar 2008 gültigen Fas sung) entsprochen und bestimmt, dass der Vermögensverzehr für Altersrentnerin nen und Altersrentner in Heimen und Spitälern ein Fünftel beträgt. Als Einnahmen werden des Weiteren auch Einkünfte und Ver mö genswerte berücksichtigt, auf die verzichtet worden ist ( Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG, § 15 ZLG ). 1.3 Zweck der Ergänzungsleistungen ist eine angemessene Deckung des Existenz bedarfs. Bedürftigen Rentnern der Alters- und Hinterlassenen- sowie der In vali denversicherung soll ein regelmässiges Mindesteinkommen ge sichert wer den. Die Einkommensgrenzen haben dabei die doppelte Funktion einer Bedarfslimite und eines garantierten Mindesteinkommens. Deshalb sind bei der Anspruchsberechnung nur tatsächlich vereinnahmte Einkünfte und vorhandene Vermö genswerte zu berücksichtigen, über die der Leistungs an sprecher unge schmälert verfügen kann. Dieser Grundsatz gilt nicht und es liegt eine Verzichtshandlung im Sinne von Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG vor, wenn die versicherte Person ohne rechtliche Verpflich tung und ohne adä quate Gegenleistung auf Einkünfte oder Ver mö gen verzichtet hat, wenn sie einen Rechtsanspruch auf bestimmte Ein künfte und Vermögens werte hat, davon aber faktisch nicht Gebrauch macht oder ihre Rechte nicht durch setzt, oder wenn sie aus von ihr zu verant wor ten den Gründen von der Aus übung einer möglichen und zumutbaren Erwerbs tä tig keit absieht ( nicht publi zierte E. 3e des Urteils BGE 128 V 39, BGE 121 V 204 E. 4a, AHI 2001 S. 133 E. 1b, SVR 2011 EL Nr. 4 S. 11, 9C_329/2010 E. 3.1, Urteil des Bundesgerichts 9C_558/2013 vom 12. No vember 2013 E. 3.1.2, je mit Hinweisen). Für die Annahme einer Verzichtshandlung im Sinne von Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG ist nicht erforderlich, dass beim Verzicht der Gedanke an Ergänzungs leistungen tatsächlich eine Rolle gespielt hat ( BGE 131 V 329 E. 4.4 ). Es ist also nicht wesentlich, dass sich d i e v ersicherte Person über die sozialver sicherungs rechtlichen Konsequenzen ihres Tuns im Klaren war. Eine Ver zichtshand lung setzt aber schon begrifflich (Verzicht) voraus, dass die Ver mögensver minderung mit Wissen und Wollen de r v ersicherten Person geschehen ist. Dabei ist nur, aber immerhin erforderlich, dass d i e v ersicherte Person hinsichtlich der Vermö gensverminderung an sich urteilsfäh ig war, nicht aber, dass sie von der mög lichen ergänzungsleistungsrechtlichen Qua lifikation als Verzichtshand lung wusste und eine solche in Kauf nahm ( Urteil des Bundesgerichts 9C_934/2009 vom 28. April 2010 E. 5.1). 1.4 Nach Art. 17 der Verordnung über die Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hin terlassenen- und Invalidenversicherung ( ELV ) ist das anrechenbare Ver mögen nach den Grundsätzen der Gesetzgebung über die direkte kantonale Steuer für die Bewertung des Ver mögen s im Wohnsitzkanton zu bewerten (Abs. 1). Dienen Grundstücke dem Bezüger oder einer Person, die in der EL-Berechnung einge schlossen ist, nicht zu eigenen Wohnzwecken, so sind die se zum Verkehrs wert einzusetzen (Abs. 4). Bei der entgeltlichen oder unentgelt lichen Entäusserung eines Grund stückes ist der Verkehrswert für die Prüfung, ob ein Vermögensverzicht im Sinne von Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG vorliegt, massgebend. Der Verkehrs wert gelangt nicht zur Anwendung, wenn von Gesetzes wegen ein Rechts an spruch auf den Erwerb zu einem tieferen Wert besteht (Abs. 5). Die Kantone können anstelle des Ver kehrswertes einheitlich den für die interkan tonale Steuerausscheidung massgebenden Repartitions wert anwenden (Abs. 6). Der Kanton Zürich hat indessen von dieser Befugnis keinen Gebrauch gemacht (vgl. die Weisungen und Informa tionen be treffend Zusatzleis tungen zur AHV/IV, „Vollzugsweisungen betr. Zusatzleistun gen mit Wirkung ab 1. Januar 1999“ vom 24. November 1998 und vom 2 7. März 2013, S. 9, ein sehbar unter www.sozialamt.zh.ch ). 1.5 Ob eine adäquate Gegenleistung vorliegt, beurteilt sich nach dem Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung im Zeitpunkt der Entäusserung (BGE 120 V 182 E. 4a; Urteil des Bun desgerichts 9C_198/2010 vom 9. August 2010 E. 3.1). Die Anrechnung von Verzichtsvermögen richtet sich hingegen nicht nach dem geltenden Recht im Zeitpunkt des zur Diskussion stehenden Vermögensverzichts, sondern nach dem im Moment der Anrechnung gelten den Recht. Es handelt sich dabei um eine zulässige, sogenannte unechte Rückwirkung (ex nunc et pro futuro) auf einen Sachverhalt, der sich zwar vor Inkrafttreten der Neufassung von Art. 17 ELV ( in der ab 1. Januar 1999 und ab 1. Januar 2008 geltenden Fassung ) verwirklicht hat, sich aber auch danach noch auswirkt, indem sich unter Herrschaft des neuen Rechts die Frage der Bewertung des Verzichtsvermögens stellt (BGE 120 V 182 E. 4b; Urteile des Bundes ge richts 9C_198/2010 vom 9. August 2010 E. 3.3 und 8C_849/2008 vom 1 6. Juni 2009 E. 6.3.2 mit Hinweisen). 1.6 Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG enthält keine zeitliche Beschränkung in Bezug auf die Berücksichtigung des Vermögensverzichts. Ein hypothetisches Vermögen ist also auch dann anzurechnen, wenn die Verzichts handlung sehr lange zurück liegt. Dem Aspekt des Zeitablaufs wird durch die jährliche Reduktion gemäss Art. 17a ELV Rechnung getragen. Danach wird der an zurechnende Betrag von Vermögenswerten, auf die verzichtet worden ist, jähr lich um Fr. 10'000.- vermindert, wobei der Wert des Vermögens im Zeit punkt des Ve rzichtes unverändert auf den 1. Januar des Jahres, das auf den Verzicht folgt, zu übertragen und dann jeweils nach einem Jahr zu vermindern ist (Abs. 1 und 2; Urteil des Bun desgerichts 9C_198/2010 vom 9. August 2010 E. 3.2 mit Hinweisen). 2. 2.1 Die Beschwerdegegnerin führte in den Verfügungen und Einspracheentschei den aus, in der Neubewertung 2003 vom 22. Januar 2004 sei der steuerliche Verkehrswert der Liegenschaft an der A.___ mit Fr. 385‘000.- beziffert worden. Der Steuerwert entspreche jedoch nicht dem Verkehrswert und sei in der Regel viel tiefer. Er entspreche in etwa 70 % des effektiven Verkehrswertes. Ausgehend von dieser Überlegung habe der effek tive Verkehrswert der verschenkten Liegenschaft Fr. 550‘000.- betragen. Dieser Wert entspreche – unter Berücksichtigung einer Wertsteigerung bis ins Jahr 2004 – dem im Schenkungsvertrag vom 7. Juni 2004 aufgeführten Schätzungswert der Liegenschaft im Jahre 2001 von Fr. 475‘200.- (Urk. 2/1 S. 3 und Urk. 2/2 S. 3). In der Beschwerdeantwort vom 21. Juni 2016 führte sie aus, bei der Bewertung des Verzichtsvermögens sei auf das Datum der Verzichtshandlung abzustellen. Folglich könne die Entwertung der Liegen schaft in den Jahren 2004 bis 2015 nicht massgeblich sein. Ohne Belang sei zudem auch, dass die Liegenschaft per 14. Dezember 2015 – also über 10 Jahre nach der Verzichtshandlung – zu einem Preis von Fr. 320‘000.- ver kauft worden sei. Die Liegenschaft sei sodann noch am 24. September 2014 mit einem Wert von Fr. 544‘000.- geschätzt worden (Urk. 6 S. 2). 2.2 Die Beschwerdeführerin liess in der Beschwerde vom 26. Mai 2016 geltend machen, die Berechnung des Vermögensverzichts per 7. Juni 2004 sei deut lich zu hoch. Der tatsächliche Verkehrswert der Liegenschaft A.___ sei zum damaligen Zeitpunkt viel tiefer gewesen als die von der Beschwerdegegnerin eingesetzten Fr. 550‘000.-. Die Liegenschaft sei am 14. Dezember 2015 zum Preis von Fr. 320‘000.- veräussert worden und es sei sogar schwierig gewesen diesen Preis zu erzielen. Die Landwerte in der Region seien seit dem Vermögensverzicht im Jahr 2004 zwar etwas gestie gen, jedoch habe sich das Gebäude um einiges entwertet. Die Liegenschaft weise verschiedene Mängel auf, wie beispielsweise sehr wenig Land (nur 180 m 2 ), östlich eine angebaute Garage, die Dritteigentum sei, westlich entlang des Gebäudes verlaufe die C.___ und es bestehe ein hoher Renova tionsbedarf (Baujahr 1780). Es könne davon ausgegangen werden, dass der Liegenschaftswert im Jahr 2004 in etwa gleich hoch gewesen sei wie im Dezember 2015. Die Liegenschaftswerte für die Vermögens- und die Schen kungssteuer seien toleriert worden, weil sie wenig beziehungsweise keinen Einfluss auf die Steuern gehabt hätten. Per 7. Juni 2004 sei von einem Ver kehrswert von Fr. 320‘000.- und nach Abzug der Hypothekarschuld sowie des kapitalisierten Wohnrechts von einem Vermögensverzicht von Fr. 92‘000.- anstelle der von der Sozialversicherungsanstalt angenommenen Fr. 322‘000.- auszugehen (Urk. 1). Gemäss dem Veranlagungsentscheid der Gemeinde B.___ über die Grundstückgewinnsteuer vom 5. Juli 2016 habe der Verkehrswert der Liegenschaft vor zwanzig Jahren Fr. 340‘000.- betragen. Dies sei ein weiteres Indiz dafür, dass der Verkehrswert am 7. Juni 2004 nicht habe bei Fr. 550‘000.- liegen können (Urk. 9 und 10). 2.3 Strittig und zu prüfen ist somit einzig, von welchem Verkehrswert der massge blichen Liegenschaft im Zeitpunkt der Verzichtshandlung am 7. Juni 2004 auszugehen war beziehungsweise wie der Verkehrswert bei der gegebe nen Aktenlage zu bestimmen ist. 3. 3.1 Zum Wert der Liegenschaft im Verlauf lässt sich den Akten Folgendes entneh men: Gemäss dem Beschrieb des Grundstücks im Grundbuchauszug verfügt die Liegenschaft mit der Kataster-Nr. D.___ über eine Fläche von 180 m 2, wobei 83 m 2 auf das Gebäude, 57 m 2 auf befestigte Fläche und 40 m 2 auf Garten entfallen (Urk. 7/43). Das Steueramt B.___ ging für die Bemessung der Grundstückgewinn steuer von einem Verkehrswert von Fr. 340‘000.- im Jahr 1995 aus (vgl. Urk. 10). 3.2 Gemäss den Angaben des Steueramtes B.___ vom 22. Januar 2004 über die Neubewertung im Jahr 2003 betrug der Landwert im damaligen Zeitpunkt Fr. 59‘400.- und der Zeitbauwert des 1780 erstellten Gebäudes Fr. 326‘480.-, was zum steuerlichen Verkehrswert von Fr. 385‘000.- der Liegenschaft führte. Der Eigenmietwert betrage Fr. 14‘400.- (Urk. 7/24). Per 31. Dezember 2009 lag der Vermögenssteuerwert bei Fr. 443‘000.-, wobei Fr. 72‘000.- auf den Landwert und Fr. 371‘000.- auf den Zeitbauwert des Einfamilienhauses entfielen (Urk. 7/5). Der Gebäudeversicherungswert betrug im Jahr 2001 Fr. 475‘200.- (vgl. Schen kungsvertrag vom 7. Juni 2004, Urk. 7/8/1) und im Jahr 2014 Fr. 544‘000.- (Urk. 7/43/3). 3.3 Die Parteien des Schenkungsvertrags vom 7. Juni 2004 erklärten ausdrück lich, darauf verzichten zu wollen, dem Schenkungsobjekt einen Wert beizu messen (Urk. 7/8/3). Gemäss dem Kaufvertrag vom 14. Dezember 2015 wechselte das Grundstück für Fr. 320‘000.- die Hand (Urk. 7/55). 4. 4.1 Nach der Rechtsprechung ist unter dem Verkehrswert der Verkaufswert (Markt preis) zu verstehen, den eine Liegenschaft im normalen Geschäftsver kehr besitzt. Weil der so ermittelte Verkehrswert eine konkrete und aktuelle Liegenschaftsschätzung voraussetzt, ist diese Bewertungsmethode für die Ermittlung des Ergänzungsleistungsanspruchs nicht praktikabel. Der für die Ergänzungsleistungen massgebliche Verkehrswert hat sich daher soweit als möglich und sinnvoll auf geeignete anderweitige Schätzungswerte zu stützen (Urteil des Bundesgerichts 8C_849/2008 vom 16. Juni 2009 E. 6.3.4). Mass gebend sind die Verhältnisse, wie sie im Zeitpunkt der Entäusserung bezie hungsweise des möglichen Verzichts bestanden haben (vgl. BGE 120 V 184 E. 4b; vgl. zum Ganzen: Müller, Rechtsprechung des Bundesgerichts zum ELG, 3. Auflage, Zürich 2015, Art. 11 Rz 371 ff., S. 139 f. sowie Rz 393 ff., S. 147 f.). Nach der Rechtsprechung fallen, wenn wie vorliegend für den massgeblichen Zeitpunkt am 7. Juni 2004 keine Verkehrswertschätzung vorliegt, insbeson dere zwei Methoden für die Bestimmung des Verkehrswertes in Betracht: Einerseits die Addition des Zeitwertes der auf dem Grundstück liegenden Gebäulichkeiten und des Marktwertes des Bodens und andererseits der Mit telwert zwischen dem Steuerwert und dem Gebäudeversicherungswert (Urteile des Bundesgerichts 9C_396/2013 vom 15. Oktober 2013 E. 7.1.2 sowie 8C_849/2008 vom 16. Juni 2009 E. 6.3.4; vgl. Carigiet, Ergänzungs leistungen zur AHV/IV, Supplement, Zürich 2000, S. 97). 4.2 Die von der Beschwerdegegnerin getroffene Annahme, der Steuerwert ent spreche etwa 70 % des Verkehrswertes und sei durch eine entsprechende Erhöhung des Steuerwertes zu bestimmen, stellt demgegenüber keine von der Rechtsprechung anerkannte Methode der Verkehrswertbestimmung dar (vgl. Urteil des Bundesgerichts 9C_396/2013 vom 15. Oktober 2013 E. 7.1.2 mit Hinweis). Der so ermittelte Wert von Fr. 550‘000.- liegt denn selbst über dem Gebäudeversicherungswert von Fr. 475‘200.- (Schätzung für 2001, vgl. Urk. 7/8/1; vgl. auch Urk. 7/55/8), welcher den Verkehrswert jedoch häufig übersteigt (Urteil des Bundesgerichts 8C_849/2008 vom 16. Juni 2009 E. 6.3.4). Auch der im Jahr 2015 und somit elf Jahre nach dem massgebenden Zeit punkt effektiv erzielte Verkaufspreis von Fr. 320‘000.- kann nicht direkt für die Bestimmung des Verkehrswertes im Jahr 2004 herangezogen werden. Dies verbietet sich einerseits wegen der zwischen der Schenkung und dem Verkauf liegenden relativ langen Zeit von 11 Jahren, Jahre in denen sich die Preise relevant entwickelt haben (vgl. die vom statistischen Amt des Kantons Zürich herausgegebenen Preise für Wohnbauland, Bodenpreise nach Gemeinden, im Internet abrufbar; vgl. auch Bundesamt für Statistik, Schwei zerischer Baupreisindex, im Internet abrufbar). Zudem wurde weder im mass geblichen Jahr der erfolgten Schenkung (2004) noch vor dem Verkauf im Jahr 2015 eine (amtliche oder private) Verkehrswertschätzung in Auftrag gegeben. Damit ist nicht hinreichend erstellt, dass der 2015 effektiv erzielte Verkaufspreis dem zu diesem Zeitpunkt „objektiven“ Marktpreis entsprach. Neben dem Landwert, dem aktuellen Wert der Gebäulichkeiten und den zu erwartenden Investitionskosten (vgl. Urk. 1) könnten weitere Faktoren den Kaufpreis beeinflusst haben, so etwa der zeitliche Aspekt, nämlich wie schnell ein Käufer oder eine Käuferin gefunden werden soll te. Der im Jahr 2015 erzielte Kaufpreis liegt zudem selbst unter dem für 2004 massgeblichen Steuerwert von Fr. 385‘000.-, wobei der Verkehrswert den Steuerwert in der Regel deutlich übersteigt (Urteil des Bundesgerichts 8C_849/2008 vom 16. Juni 2009 E. 6.3.4), und zudem auch unter der (steuerlichen) Verkehrs wertschätzung für das Jahr 1995 von Fr. 340’000.- (vgl. Urk. 10). 4.3 Geht man nach den zwei von der Rechtsprechung anerkannten Methoden zur Verkehrswertbestimmung vor, so ergeben sich folgende Werte: Der Mittelwert zwischen dem ab 2003 massgeblichen Steuerwert von Fr. 385‘000.- (Urk. 7/24) und dem Gebäudeversicherungswert von Fr. 475‘200.- (für das Jahr 2001, Urk. 7/8/1) ergibt einen Betrag von Fr. 430‘100.-. Der Zeitbauwert des Gebäudes lag gemäss Bewertung des Steueramtes 2003 bei Fr. 326‘480.- (Urk. 7/24). Zur Bestimmung der Landpreise können sodann die vom Statistischen Amt des Kantons Zürich herausgegebenen Preise für Wohnbauland herangezogen werden. Danach betrug der Durchschnittspreis des Quadratmeters der im Jahr 2004 in B.___ durchgeführten Verkäufe Fr. 453.-. Angesichts der Besonderheit des betreffenden Grundstücks hin sichtlich Lage und Grösse, das Grundstück grenzt zu einem grossen Teil an eine Quartierstrasse und ist relativ klein (vgl. hierzu auch: www.google.ch/maps ), rechtfertigt es sich jedoch, den im unteren Quartil angesiedelten Preis heranzuziehen; dieser betrug im Jahr 2004 effektiv Fr. 403.- und im Modell Fr. 410.- (vgl. die vom Statistischen Amt des Kan tons Zürich herausgegebenen Bodenpreise für B.___, im Internet abruf bar). Der für 2004 anzunehmende Wert des Bodens beträgt somit Fr. 72‘540.- (180 x Fr. 403.-) beziehungsweise Fr. 73‘800.- (180 x Fr. 410.-). Zusammen mit dem Zeitbauwert des Gebäudes von Fr. 326‘480.- ergibt sich ein Ver kehrswert von Fr. 399‘020.- beziehungsweise von Fr. 400‘280.- und somit von gerundet Fr. 400‘000.-. 4.4 Im vorliegenden Fall erscheint es gerechtfertigt, von diesem tieferen Wert von gerundet Fr. 400‘000.- für die Bemessung des Vermögensverzichts aus zugehen. Dieser Wert trägt sowohl dem Umstand Rechnung, dass das Grundstück relativ klein ist und dass kein grosses Entwicklungspotential besteht als auch dem Zeitbauwert der Gebäulichkeiten mit Baujahr 1780. Sodann ist der im Jahr 2015 erzielte Kaufpreis von Fr. 320’000.- zwar nicht ausschlaggebend für die Bestimmung des Verzichtsvermögens, er stellt jedoch dennoch ein Indiz für einen eher tieferen Verkehrswert des Objekts im Jahr 2004 dar, zumal zumindest keine Hinweise dafür bestehen, dass es sich um einen nur vordergründig tief gehaltenen Kaufpreis gehandelt hat. 4.5 Ausgehend von einem Verzichtsvermögen von Fr. 400‘000.- und nach Abzug der Hypothekarschuld von Fr. 78‘000.- und dem Wert des kapitalisierten Wohnrechts von Fr. 150‘000.- beträgt der Vermögensverzicht für das Jahr 2004 Fr. 172‘000.-. Das mit Fr. 150‘000.- kapitalisierte Wohnrecht wurde aufgrund des Steuerwertes von Fr. 385‘000.- beziehungsweise des Eigen mietwertes von Fr. 14‘400.- festgelegt und blieb unbeanstandet (Urk. 7/24, 7/42). Für die massgebenden Jahre 2015 und 2016 ist somit von einem Ver zichtsvermögen von Fr. 72‘000.- (2015; Fr. 172‘000.- abzüglich Fr. 100‘000.-; vgl. Art. 17a Abs. 1 ELV) und von Fr. 62‘000.- (2016) auszu- gehen. Die Beschwerde ist damit teilweise gutzuheissen und die Sache ist an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen, damit diese die Zusatzleistungen unter Berücksichtigung dieser Werte neu berechne und darüber neu verfüge. 5. Ausgangsgemäss steht der vertretenen Beschwerdeführerin eine Prozessent schädigung zu. Diese ist ermessensweise auf Fr. 800.- (inklusive Barauslagen und Mehrwertsteuer) festzusetzen. Die Entschädigung ist nicht zu reduzieren, da das „Überklagen“ keinen Einfluss auf den prozessualen Aufwand hatte (vgl. Urteil des Bundesgerichts 9C_311/2013 vom 12. November 2013 E. 7). Das Gericht erkennt: 1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerd e werden die angefochtene n Einsprache - ent scheid e vom 28. April 2016 aufgehoben, und die Sache wird mit der Feststellung, dass für das Jahr 2015 von einem Verzichtsvermögen von Fr. 72‘000.- und für das Jahr 2016 von einem Verzichtsvermögen von Fr. 62‘000.- auszugehen ist, an die Beschwerdegegnerin zurückgewiesen, damit diese die Zusatzleistungen für die Jahre 2015 und 2016 neu berechne und darüber neu verfüge. 2. Das Verfahren ist kostenlos. 3. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine Prozess -0 ent schädigung von Fr. 800.- (inkl. Barauslagen und MWSt) zu bezahlen. 4. Zustellung gegen Empfangsschein an: - Z.___ - Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatzleistungen zur AHV/IV - Bundesamt für Sozialversicherungen - Sicherheitsdirektion Kanton Zürich 5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung beim Bundesge richt Beschwerde eingereicht werden (Art. 82 ff. in Verbindung mit Art. 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht, BGG). Die Frist steht während folgender Zeiten still: vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August sowie vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar (Art. 46 BGG). Die Beschwerdeschrift ist dem Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, zuzustellen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweis mittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat (Art. 42 BGG). Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich Die VorsitzendeDie Gerichtsschreiberin GrünigTanner Imfeld

Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich ZL.2016.00066 I. Kammer Sozialversicherungsrichterin Grünig, Vorsitzende Sozialversicherungsrichter Spitz Ersatzrichter Wilhelm Gerichtsschreiberin Tanner Imfeld Urteil vom 21. Juni 2017 in Sachen X.___ Beschwerdeführerin vertreten durch den Sohn Y.___ dieser vertreten durch Z.___ gegen Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatzleistungen zur AHV/IV Röntgenstrasse 17, Postfach, 8087 Zürich Beschwerdegegnerin Sachverhalt: 1. X.___, geboren 1928, ist Bezügerin einer Altersrente. Am 29. Juni 2015 meldete sie sich im Hinblick auf den für den 6. Juli 2015 vorgesehenen Heimeintritt für den Bezug von Zusatzleistungen an (Urk. 7/1, 7/18). Am 7. Juni 2004 hatte X.___ die in ihrem Eigentum gestandene Liegenschaft an der A.___ ihrem Sohn Y.___ geschenkt. Dabei war ihr ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt worden (Urk. 7/8). Nach Abklärung der Verhältnisse sprach die Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatzleistungen zur AHV/IV, X.___ mit Wirkung ab 1. Juli 2015 monatliche Ergänzungsleistungen im Betrag von Fr. 3‘187.- (Ergänzungsleistungen von Fr. 2‘806.- zuzüglich Prämienpausale von Fr. 381.-) zu (Verfügung vom 24. September 2015, Urk. 8/41). Bei der Berechnung des Anspruchs berücksichtigte sie einen Vermögensverzicht von Fr. 222‘000.- (Fr. 322‘000.- für 2004 abzüglich Vermögensverzehr von Fr. 100‘000.-) zufolge Schenkung der Liegenschaft im Jahr 2004 (Urk. 7/41/2, 7/39/1). Die gegen die Verfügung vom 24. September 2015 gerichtete Ein sprache vom 20. Oktober 2015 (Urk. 7/42), worin X.___ auf den per November 2015 vorgesehenen Verkauf der Liegenschaft durch ihren Sohn zu einem Preis von Fr. 320‘000.- hinweisen und die Berücksichtigung eines geringeren Vermögensverzichts beantragen liess, wies die Durchfüh rungsstelle mit Einspracheentscheid vom 28. April 2016 (Urk. 2/2) ab. Auch bei der Neuberechnung der Ergänzungsleistungen ab 1. Januar 2016 berücksichtigte die Sozialversicherungsanstalt weiterhin einen Vermögens verzicht von nunmehr Fr. 212‘000.- (vgl. Verfügung vom 23. Dezember 2015, 7/49, 7/50). Die dagegen erhobene Einsprache vom 12. Januar 2016 (Urk. 7/53) wies die Sozialversicherungsanstalt ebenfalls mit einem Ein spracheentscheid vom 28. April 2016 ab (Urk. 2/1). 2. Gegen diese Einspracheentscheide vom 28. April 2016 richtet sich die Beschwerde der Ansprecherin vom 26. Mai 2015 mit dem Rechtsbegehren, bei der Berechnung der Ergänzungsleistungen sei von einem Vermögensver zicht von Fr. 92‘000.- per 7. Juni 2004 auszugehen (Urk. 1). In der Beschwer deantwort vom 21. Juni 2016 schloss die Beschwerdegegnerin auf Abwei sung (Urk. 6). Mit Schreiben vom 28. Juli 2016 liess die Beschwerdeführerin den Veranlagungsentscheid der Grundstückgewinnsteuer der Gemeinde B.___ vom 5. Juli 2016 einreichen (Urk. 9 und 10). Die Beschwerdegegnerin verzichtete in der Folge auf eine weitere Stellungnahme hierzu (Urk. 12). Das Gericht zieht in Erwägung: 1. 1.1 Gemäss Art. 4 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELG) haben Perso nen mit Wohnsitz und gewöhnlichem Aufenthalt (Art. 13 des Bundesgesetzes über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts, ATSG) in der Schweiz, die eine Altersrente der Alters- und Hinterlassenenversicherung beziehen, Anspruch auf Ergänzungsleistungen. Die jährliche Ergänzungs leistung entspricht dem Betrag, um den die anerkannten Ausgaben die anrechenbaren Einnahmen übersteigen (Art. 9 Abs. 1 ELG). Die anerkannten Ausgaben werden nach Art. 10 ELG, die Einnahmen nach Art. 11 ELG ermittelt. 1.2 Als Einnahmen angerechnet werden unter anderem Einkünfte aus beweg lichem und unbeweglichem Vermögen (Art. 11 Abs. 1 lit. b ELG) sowie (bei Altersrentnerinnen und Altersrentnern) ein Zehntel des Reinvermögens, soweit es bei alleinstehenden Personen Fr. 25‘000.- übersteigt (Art. 11 Abs. 1 lit. c ELG). Für in Heimen oder Spitälern lebende Personen können die Kantone den Ver mögensverzehr abweichend von Art. 11 Abs. 1 lit. c ELG, höchstens aber auf einen Fünftel, festlegen (Art. 11 Abs. 2 ELG). Der Kanton Zürich hat dem mit § 11 Abs. 3 des Gesetzes über die Zu satzleistungen zur AHV/IV (ZLG, in der seit 1. Januar 2008 gültigen Fas sung) entsprochen und bestimmt, dass der Vermögensverzehr für Altersrentnerin nen und Altersrentner in Heimen und Spitälern ein Fünftel beträgt. Als Einnahmen werden des Weiteren auch Einkünfte und Ver mö genswerte berücksichtigt, auf die verzichtet worden ist ( Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG, § 15 ZLG ). 1.3 Zweck der Ergänzungsleistungen ist eine angemessene Deckung des Existenz bedarfs. Bedürftigen Rentnern der Alters- und Hinterlassenen- sowie der In vali denversicherung soll ein regelmässiges Mindesteinkommen ge sichert wer den. Die Einkommensgrenzen haben dabei die doppelte Funktion einer Bedarfslimite und eines garantierten Mindesteinkommens. Deshalb sind bei der Anspruchsberechnung nur tatsächlich vereinnahmte Einkünfte und vorhandene Vermö genswerte zu berücksichtigen, über die der Leistungs an sprecher unge schmälert verfügen kann. Dieser Grundsatz gilt nicht und es liegt eine Verzichtshandlung im Sinne von Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG vor, wenn die versicherte Person ohne rechtliche Verpflich tung und ohne adä quate Gegenleistung auf Einkünfte oder Ver mö gen verzichtet hat, wenn sie einen Rechtsanspruch auf bestimmte Ein künfte und Vermögens werte hat, davon aber faktisch nicht Gebrauch macht oder ihre Rechte nicht durch setzt, oder wenn sie aus von ihr zu verant wor ten den Gründen von der Aus übung einer möglichen und zumutbaren Erwerbs tä tig keit absieht ( nicht publi zierte E. 3e des Urteils BGE 128 V 39, BGE 121 V 204 E. 4a, AHI 2001 S. 133 E. 1b, SVR 2011 EL Nr. 4 S. 11, 9C_329/2010 E. 3.1, Urteil des Bundesgerichts 9C_558/2013 vom 12. No vember 2013 E. 3.1.2, je mit Hinweisen). Für die Annahme einer Verzichtshandlung im Sinne von Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG ist nicht erforderlich, dass beim Verzicht der Gedanke an Ergänzungs leistungen tatsächlich eine Rolle gespielt hat ( BGE 131 V 329 E. 4.4 ). Es ist also nicht wesentlich, dass sich d i e v ersicherte Person über die sozialver sicherungs rechtlichen Konsequenzen ihres Tuns im Klaren war. Eine Ver zichtshand lung setzt aber schon begrifflich (Verzicht) voraus, dass die Ver mögensver minderung mit Wissen und Wollen de r v ersicherten Person geschehen ist. Dabei ist nur, aber immerhin erforderlich, dass d i e v ersicherte Person hinsichtlich der Vermö gensverminderung an sich urteilsfäh ig war, nicht aber, dass sie von der mög lichen ergänzungsleistungsrechtlichen Qua lifikation als Verzichtshand lung wusste und eine solche in Kauf nahm ( Urteil des Bundesgerichts 9C_934/2009 vom 28. April 2010 E. 5.1). 1.4 Nach Art. 17 der Verordnung über die Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hin terlassenen- und Invalidenversicherung ( ELV ) ist das anrechenbare Ver mögen nach den Grundsätzen der Gesetzgebung über die direkte kantonale Steuer für die Bewertung des Ver mögen s im Wohnsitzkanton zu bewerten (Abs. 1). Dienen Grundstücke dem Bezüger oder einer Person, die in der EL-Berechnung einge schlossen ist, nicht zu eigenen Wohnzwecken, so sind die se zum Verkehrs wert einzusetzen (Abs. 4). Bei der entgeltlichen oder unentgelt lichen Entäusserung eines Grund stückes ist der Verkehrswert für die Prüfung, ob ein Vermögensverzicht im Sinne von Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG vorliegt, massgebend. Der Verkehrs wert gelangt nicht zur Anwendung, wenn von Gesetzes wegen ein Rechts an spruch auf den Erwerb zu einem tieferen Wert besteht (Abs. 5). Die Kantone können anstelle des Ver kehrswertes einheitlich den für die interkan tonale Steuerausscheidung massgebenden Repartitions wert anwenden (Abs. 6). Der Kanton Zürich hat indessen von dieser Befugnis keinen Gebrauch gemacht (vgl. die Weisungen und Informa tionen be treffend Zusatzleis tungen zur AHV/IV, „Vollzugsweisungen betr. Zusatzleistun gen mit Wirkung ab 1. Januar 1999“ vom 24. November 1998 und vom 2 7. März 2013, S. 9, ein sehbar unter www.sozialamt.zh.ch ). 1.5 Ob eine adäquate Gegenleistung vorliegt, beurteilt sich nach dem Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung im Zeitpunkt der Entäusserung (BGE 120 V 182 E. 4a; Urteil des Bun desgerichts 9C_198/2010 vom 9. August 2010 E. 3.1). Die Anrechnung von Verzichtsvermögen richtet sich hingegen nicht nach dem geltenden Recht im Zeitpunkt des zur Diskussion stehenden Vermögensverzichts, sondern nach dem im Moment der Anrechnung gelten den Recht. Es handelt sich dabei um eine zulässige, sogenannte unechte Rückwirkung (ex nunc et pro futuro) auf einen Sachverhalt, der sich zwar vor Inkrafttreten der Neufassung von Art. 17 ELV ( in der ab 1. Januar 1999 und ab 1. Januar 2008 geltenden Fassung ) verwirklicht hat, sich aber auch danach noch auswirkt, indem sich unter Herrschaft des neuen Rechts die Frage der Bewertung des Verzichtsvermögens stellt (BGE 120 V 182 E. 4b; Urteile des Bundes ge richts 9C_198/2010 vom 9. August 2010 E. 3.3 und 8C_849/2008 vom 1 6. Juni 2009 E. 6.3.2 mit Hinweisen). 1.6 Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG enthält keine zeitliche Beschränkung in Bezug auf die Berücksichtigung des Vermögensverzichts. Ein hypothetisches Vermögen ist also auch dann anzurechnen, wenn die Verzichts handlung sehr lange zurück liegt. Dem Aspekt des Zeitablaufs wird durch die jährliche Reduktion gemäss Art. 17a ELV Rechnung getragen. Danach wird der an zurechnende Betrag von Vermögenswerten, auf die verzichtet worden ist, jähr lich um Fr. 10'000.- vermindert, wobei der Wert des Vermögens im Zeit punkt des Ve rzichtes unverändert auf den 1. Januar des Jahres, das auf den Verzicht folgt, zu übertragen und dann jeweils nach einem Jahr zu vermindern ist (Abs. 1 und 2; Urteil des Bun desgerichts 9C_198/2010 vom 9. August 2010 E. 3.2 mit Hinweisen). 2. 2.1 Die Beschwerdegegnerin führte in den Verfügungen und Einspracheentschei den aus, in der Neubewertung 2003 vom 22. Januar 2004 sei der steuerliche Verkehrswert der Liegenschaft an der A.___ mit Fr. 385‘000.- beziffert worden. Der Steuerwert entspreche jedoch nicht dem Verkehrswert und sei in der Regel viel tiefer. Er entspreche in etwa 70 % des effektiven Verkehrswertes. Ausgehend von dieser Überlegung habe der effek tive Verkehrswert der verschenkten Liegenschaft Fr. 550‘000.- betragen. Dieser Wert entspreche – unter Berücksichtigung einer Wertsteigerung bis ins Jahr 2004 – dem im Schenkungsvertrag vom 7. Juni 2004 aufgeführten Schätzungswert der Liegenschaft im Jahre 2001 von Fr. 475‘200.- (Urk. 2/1 S. 3 und Urk. 2/2 S. 3). In der Beschwerdeantwort vom 21. Juni 2016 führte sie aus, bei der Bewertung des Verzichtsvermögens sei auf das Datum der Verzichtshandlung abzustellen. Folglich könne die Entwertung der Liegen schaft in den Jahren 2004 bis 2015 nicht massgeblich sein. Ohne Belang sei zudem auch, dass die Liegenschaft per 14. Dezember 2015 – also über 10 Jahre nach der Verzichtshandlung – zu einem Preis von Fr. 320‘000.- ver kauft worden sei. Die Liegenschaft sei sodann noch am 24. September 2014 mit einem Wert von Fr. 544‘000.- geschätzt worden (Urk. 6 S. 2). 2.2 Die Beschwerdeführerin liess in der Beschwerde vom 26. Mai 2016 geltend machen, die Berechnung des Vermögensverzichts per 7. Juni 2004 sei deut lich zu hoch. Der tatsächliche Verkehrswert der Liegenschaft A.___ sei zum damaligen Zeitpunkt viel tiefer gewesen als die von der Beschwerdegegnerin eingesetzten Fr. 550‘000.-. Die Liegenschaft sei am 14. Dezember 2015 zum Preis von Fr. 320‘000.- veräussert worden und es sei sogar schwierig gewesen diesen Preis zu erzielen. Die Landwerte in der Region seien seit dem Vermögensverzicht im Jahr 2004 zwar etwas gestie gen, jedoch habe sich das Gebäude um einiges entwertet. Die Liegenschaft weise verschiedene Mängel auf, wie beispielsweise sehr wenig Land (nur 180 m 2 ), östlich eine angebaute Garage, die Dritteigentum sei, westlich entlang des Gebäudes verlaufe die C.___ und es bestehe ein hoher Renova tionsbedarf (Baujahr 1780). Es könne davon ausgegangen werden, dass der Liegenschaftswert im Jahr 2004 in etwa gleich hoch gewesen sei wie im Dezember 2015. Die Liegenschaftswerte für die Vermögens- und die Schen kungssteuer seien toleriert worden, weil sie wenig beziehungsweise keinen Einfluss auf die Steuern gehabt hätten. Per 7. Juni 2004 sei von einem Ver kehrswert von Fr. 320‘000.- und nach Abzug der Hypothekarschuld sowie des kapitalisierten Wohnrechts von einem Vermögensverzicht von Fr. 92‘000.- anstelle der von der Sozialversicherungsanstalt angenommenen Fr. 322‘000.- auszugehen (Urk. 1). Gemäss dem Veranlagungsentscheid der Gemeinde B.___ über die Grundstückgewinnsteuer vom 5. Juli 2016 habe der Verkehrswert der Liegenschaft vor zwanzig Jahren Fr. 340‘000.- betragen. Dies sei ein weiteres Indiz dafür, dass der Verkehrswert am 7. Juni 2004 nicht habe bei Fr. 550‘000.- liegen können (Urk. 9 und 10). 2.3 Strittig und zu prüfen ist somit einzig, von welchem Verkehrswert der massge blichen Liegenschaft im Zeitpunkt der Verzichtshandlung am 7. Juni 2004 auszugehen war beziehungsweise wie der Verkehrswert bei der gegebe nen Aktenlage zu bestimmen ist. 3. 3.1 Zum Wert der Liegenschaft im Verlauf lässt sich den Akten Folgendes entneh men: Gemäss dem Beschrieb des Grundstücks im Grundbuchauszug verfügt die Liegenschaft mit der Kataster-Nr. D.___ über eine Fläche von 180 m 2, wobei 83 m 2 auf das Gebäude, 57 m 2 auf befestigte Fläche und 40 m 2 auf Garten entfallen (Urk. 7/43). Das Steueramt B.___ ging für die Bemessung der Grundstückgewinn steuer von einem Verkehrswert von Fr. 340‘000.- im Jahr 1995 aus (vgl. Urk. 10). 3.2 Gemäss den Angaben des Steueramtes B.___ vom 22. Januar 2004 über die Neubewertung im Jahr 2003 betrug der Landwert im damaligen Zeitpunkt Fr. 59‘400.- und der Zeitbauwert des 1780 erstellten Gebäudes Fr. 326‘480.-, was zum steuerlichen Verkehrswert von Fr. 385‘000.- der Liegenschaft führte. Der Eigenmietwert betrage Fr. 14‘400.- (Urk. 7/24). Per 31. Dezember 2009 lag der Vermögenssteuerwert bei Fr. 443‘000.-, wobei Fr. 72‘000.- auf den Landwert und Fr. 371‘000.- auf den Zeitbauwert des Einfamilienhauses entfielen (Urk. 7/5). Der Gebäudeversicherungswert betrug im Jahr 2001 Fr. 475‘200.- (vgl. Schen kungsvertrag vom 7. Juni 2004, Urk. 7/8/1) und im Jahr 2014 Fr. 544‘000.- (Urk. 7/43/3). 3.3 Die Parteien des Schenkungsvertrags vom 7. Juni 2004 erklärten ausdrück lich, darauf verzichten zu wollen, dem Schenkungsobjekt einen Wert beizu messen (Urk. 7/8/3). Gemäss dem Kaufvertrag vom 14. Dezember 2015 wechselte das Grundstück für Fr. 320‘000.- die Hand (Urk. 7/55). 4. 4.1 Nach der Rechtsprechung ist unter dem Verkehrswert der Verkaufswert (Markt preis) zu verstehen, den eine Liegenschaft im normalen Geschäftsver kehr besitzt. Weil der so ermittelte Verkehrswert eine konkrete und aktuelle Liegenschaftsschätzung voraussetzt, ist diese Bewertungsmethode für die Ermittlung des Ergänzungsleistungsanspruchs nicht praktikabel. Der für die Ergänzungsleistungen massgebliche Verkehrswert hat sich daher soweit als möglich und sinnvoll auf geeignete anderweitige Schätzungswerte zu stützen (Urteil des Bundesgerichts 8C_849/2008 vom 16. Juni 2009 E. 6.3.4). Mass gebend sind die Verhältnisse, wie sie im Zeitpunkt der Entäusserung bezie hungsweise des möglichen Verzichts bestanden haben (vgl. BGE 120 V 184 E. 4b; vgl. zum Ganzen: Müller, Rechtsprechung des Bundesgerichts zum ELG, 3. Auflage, Zürich 2015, Art. 11 Rz 371 ff., S. 139 f. sowie Rz 393 ff., S. 147 f.). Nach der Rechtsprechung fallen, wenn wie vorliegend für den massgeblichen Zeitpunkt am 7. Juni 2004 keine Verkehrswertschätzung vorliegt, insbeson dere zwei Methoden für die Bestimmung des Verkehrswertes in Betracht: Einerseits die Addition des Zeitwertes der auf dem Grundstück liegenden Gebäulichkeiten und des Marktwertes des Bodens und andererseits der Mit telwert zwischen dem Steuerwert und dem Gebäudeversicherungswert (Urteile des Bundesgerichts 9C_396/2013 vom 15. Oktober 2013 E. 7.1.2 sowie 8C_849/2008 vom 16. Juni 2009 E. 6.3.4; vgl. Carigiet, Ergänzungs leistungen zur AHV/IV, Supplement, Zürich 2000, S. 97). 4.2 Die von der Beschwerdegegnerin getroffene Annahme, der Steuerwert ent spreche etwa 70 % des Verkehrswertes und sei durch eine entsprechende Erhöhung des Steuerwertes zu bestimmen, stellt demgegenüber keine von der Rechtsprechung anerkannte Methode der Verkehrswertbestimmung dar (vgl. Urteil des Bundesgerichts 9C_396/2013 vom 15. Oktober 2013 E. 7.1.2 mit Hinweis). Der so ermittelte Wert von Fr. 550‘000.- liegt denn selbst über dem Gebäudeversicherungswert von Fr. 475‘200.- (Schätzung für 2001, vgl. Urk. 7/8/1; vgl. auch Urk. 7/55/8), welcher den Verkehrswert jedoch häufig übersteigt (Urteil des Bundesgerichts 8C_849/2008 vom 16. Juni 2009 E. 6.3.4). Auch der im Jahr 2015 und somit elf Jahre nach dem massgebenden Zeit punkt effektiv erzielte Verkaufspreis von Fr. 320‘000.- kann nicht direkt für die Bestimmung des Verkehrswertes im Jahr 2004 herangezogen werden. Dies verbietet sich einerseits wegen der zwischen der Schenkung und dem Verkauf liegenden relativ langen Zeit von 11 Jahren, Jahre in denen sich die Preise relevant entwickelt haben (vgl. die vom statistischen Amt des Kantons Zürich herausgegebenen Preise für Wohnbauland, Bodenpreise nach Gemeinden, im Internet abrufbar; vgl. auch Bundesamt für Statistik, Schwei zerischer Baupreisindex, im Internet abrufbar). Zudem wurde weder im mass geblichen Jahr der erfolgten Schenkung (2004) noch vor dem Verkauf im Jahr 2015 eine (amtliche oder private) Verkehrswertschätzung in Auftrag gegeben. Damit ist nicht hinreichend erstellt, dass der 2015 effektiv erzielte Verkaufspreis dem zu diesem Zeitpunkt „objektiven“ Marktpreis entsprach. Neben dem Landwert, dem aktuellen Wert der Gebäulichkeiten und den zu erwartenden Investitionskosten (vgl. Urk. 1) könnten weitere Faktoren den Kaufpreis beeinflusst haben, so etwa der zeitliche Aspekt, nämlich wie schnell ein Käufer oder eine Käuferin gefunden werden soll te. Der im Jahr 2015 erzielte Kaufpreis liegt zudem selbst unter dem für 2004 massgeblichen Steuerwert von Fr. 385‘000.-, wobei der Verkehrswert den Steuerwert in der Regel deutlich übersteigt (Urteil des Bundesgerichts 8C_849/2008 vom 16. Juni 2009 E. 6.3.4), und zudem auch unter der (steuerlichen) Verkehrs wertschätzung für das Jahr 1995 von Fr. 340’000.- (vgl. Urk. 10). 4.3 Geht man nach den zwei von der Rechtsprechung anerkannten Methoden zur Verkehrswertbestimmung vor, so ergeben sich folgende Werte: Der Mittelwert zwischen dem ab 2003 massgeblichen Steuerwert von Fr. 385‘000.- (Urk. 7/24) und dem Gebäudeversicherungswert von Fr. 475‘200.- (für das Jahr 2001, Urk. 7/8/1) ergibt einen Betrag von Fr. 430‘100.-. Der Zeitbauwert des Gebäudes lag gemäss Bewertung des Steueramtes 2003 bei Fr. 326‘480.- (Urk. 7/24). Zur Bestimmung der Landpreise können sodann die vom Statistischen Amt des Kantons Zürich herausgegebenen Preise für Wohnbauland herangezogen werden. Danach betrug der Durchschnittspreis des Quadratmeters der im Jahr 2004 in B.___ durchgeführten Verkäufe Fr. 453.-. Angesichts der Besonderheit des betreffenden Grundstücks hin sichtlich Lage und Grösse, das Grundstück grenzt zu einem grossen Teil an eine Quartierstrasse und ist relativ klein (vgl. hierzu auch: www.google.ch/maps ), rechtfertigt es sich jedoch, den im unteren Quartil angesiedelten Preis heranzuziehen; dieser betrug im Jahr 2004 effektiv Fr. 403.- und im Modell Fr. 410.- (vgl. die vom Statistischen Amt des Kan tons Zürich herausgegebenen Bodenpreise für B.___, im Internet abruf bar). Der für 2004 anzunehmende Wert des Bodens beträgt somit Fr. 72‘540.- (180 x Fr. 403.-) beziehungsweise Fr. 73‘800.- (180 x Fr. 410.-). Zusammen mit dem Zeitbauwert des Gebäudes von Fr. 326‘480.- ergibt sich ein Ver kehrswert von Fr. 399‘020.- beziehungsweise von Fr. 400‘280.- und somit von gerundet Fr. 400‘000.-. 4.4 Im vorliegenden Fall erscheint es gerechtfertigt, von diesem tieferen Wert von gerundet Fr. 400‘000.- für die Bemessung des Vermögensverzichts aus zugehen. Dieser Wert trägt sowohl dem Umstand Rechnung, dass das Grundstück relativ klein ist und dass kein grosses Entwicklungspotential besteht als auch dem Zeitbauwert der Gebäulichkeiten mit Baujahr 1780. Sodann ist der im Jahr 2015 erzielte Kaufpreis von Fr. 320’000.- zwar nicht ausschlaggebend für die Bestimmung des Verzichtsvermögens, er stellt jedoch dennoch ein Indiz für einen eher tieferen Verkehrswert des Objekts im Jahr 2004 dar, zumal zumindest keine Hinweise dafür bestehen, dass es sich um einen nur vordergründig tief gehaltenen Kaufpreis gehandelt hat. 4.5 Ausgehend von einem Verzichtsvermögen von Fr. 400‘000.- und nach Abzug der Hypothekarschuld von Fr. 78‘000.- und dem Wert des kapitalisierten Wohnrechts von Fr. 150‘000.- beträgt der Vermögensverzicht für das Jahr 2004 Fr. 172‘000.-. Das mit Fr. 150‘000.- kapitalisierte Wohnrecht wurde aufgrund des Steuerwertes von Fr. 385‘000.- beziehungsweise des Eigen mietwertes von Fr. 14‘400.- festgelegt und blieb unbeanstandet (Urk. 7/24, 7/42). Für die massgebenden Jahre 2015 und 2016 ist somit von einem Ver zichtsvermögen von Fr. 72‘000.- (2015; Fr. 172‘000.- abzüglich Fr. 100‘000.-; vgl. Art. 17a Abs. 1 ELV) und von Fr. 62‘000.- (2016) auszu- gehen. Die Beschwerde ist damit teilweise gutzuheissen und die Sache ist an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen, damit diese die Zusatzleistungen unter Berücksichtigung dieser Werte neu berechne und darüber neu verfüge. 5. Ausgangsgemäss steht der vertretenen Beschwerdeführerin eine Prozessent schädigung zu. Diese ist ermessensweise auf Fr. 800.- (inklusive Barauslagen und Mehrwertsteuer) festzusetzen. Die Entschädigung ist nicht zu reduzieren, da das „Überklagen“ keinen Einfluss auf den prozessualen Aufwand hatte (vgl. Urteil des Bundesgerichts 9C_311/2013 vom 12. November 2013 E. 7). Das Gericht erkennt: 1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerd e werden die angefochtene n Einsprache - ent scheid e vom 28. April 2016 aufgehoben, und die Sache wird mit der Feststellung, dass für das Jahr 2015 von einem Verzichtsvermögen von Fr. 72‘000.- und für das Jahr 2016 von einem Verzichtsvermögen von Fr. 62‘000.- auszugehen ist, an die Beschwerdegegnerin zurückgewiesen, damit diese die Zusatzleistungen für die Jahre 2015 und 2016 neu berechne und darüber neu verfüge. 2. Das Verfahren ist kostenlos. 3. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine Prozess -0 ent schädigung von Fr. 800.- (inkl. Barauslagen und MWSt) zu bezahlen. 4. Zustellung gegen Empfangsschein an: - Z.___ - Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatzleistungen zur AHV/IV - Bundesamt für Sozialversicherungen - Sicherheitsdirektion Kanton Zürich 5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung beim Bundesge richt Beschwerde eingereicht werden (Art. 82 ff. in Verbindung mit Art. 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht, BGG). Die Frist steht während folgender Zeiten still: vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August sowie vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar (Art. 46 BGG). Die Beschwerdeschrift ist dem Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, zuzustellen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweis mittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat (Art. 42 BGG). Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich Die VorsitzendeDie Gerichtsschreiberin GrünigTanner Imfeld

Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich Sozialversicherungsgericht

Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich

des Kantons Zürich ZL.2016.00066

ZL.2016.00066 I. Kammer

Sozialversicherungsrichterin Grünig, Vorsitzende Sozialversicherungsrichter Spitz Ersatzrichter Wilhelm Gerichtsschreiberin Tanner Imfeld

Urteil vom 21. Juni 2017

Urteil vom 21. Juni 2017 in Sachen

in Sachen X.___

X.___ Beschwerdeführerin

Beschwerdeführerin vertreten durch den Sohn Y.___

vertreten durch den Sohn Y.___ dieser vertreten durch Z.___

dieser vertreten durch Z.___ gegen

gegen Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatzleistungen zur AHV/IV

Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatzleistungen zur AHV/IV Röntgenstrasse 17, Postfach, 8087 Zürich

Röntgenstrasse 17, Postfach, 8087 Zürich Beschwerdegegnerin

Beschwerdegegnerin Sachverhalt:

Sachverhalt: 1. X.___, geboren 1928, ist Bezügerin einer Altersrente. Am 29. Juni 2015 meldete sie sich im Hinblick auf den für den 6. Juli 2015 vorgesehenen Heimeintritt für den Bezug von Zusatzleistungen an (Urk. 7/1, 7/18).

1. X.___, geboren 1928, ist Bezügerin einer Altersrente. Am 29. Juni 2015 meldete sie sich im Hinblick auf den für den 6. Juli 2015 vorgesehenen Heimeintritt für den Bezug von Zusatzleistungen an (Urk. 7/1, 7/18). Am 7. Juni 2004 hatte X.___ die in ihrem Eigentum gestandene Liegenschaft an der A.___ ihrem Sohn Y.___ geschenkt. Dabei war ihr ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt worden (Urk. 7/8).

Am 7. Juni 2004 hatte X.___ die in ihrem Eigentum gestandene Liegenschaft an der A.___ ihrem Sohn Y.___ geschenkt. Dabei war ihr ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt worden (Urk. 7/8). Nach Abklärung der Verhältnisse sprach die Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatzleistungen zur AHV/IV, X.___ mit Wirkung ab 1. Juli 2015 monatliche Ergänzungsleistungen im Betrag von Fr. 3‘187.- (Ergänzungsleistungen von Fr. 2‘806.- zuzüglich Prämienpausale von Fr. 381.-) zu (Verfügung vom 24. September 2015, Urk. 8/41). Bei der Berechnung des Anspruchs berücksichtigte sie einen Vermögensverzicht von Fr. 222‘000.- (Fr. 322‘000.- für 2004 abzüglich Vermögensverzehr von Fr. 100‘000.-) zufolge Schenkung der Liegenschaft im Jahr 2004 (Urk. 7/41/2, 7/39/1). Die gegen die Verfügung vom 24. September 2015 gerichtete Ein sprache vom 20. Oktober 2015 (Urk. 7/42), worin X.___ auf den per November 2015 vorgesehenen Verkauf der Liegenschaft durch ihren Sohn zu einem Preis von Fr. 320‘000.- hinweisen und die Berücksichtigung eines geringeren Vermögensverzichts beantragen liess, wies die Durchfüh rungsstelle mit Einspracheentscheid vom 28. April 2016 (Urk. 2/2) ab.

Nach Abklärung der Verhältnisse sprach die Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatzleistungen zur AHV/IV, X.___ mit Wirkung ab 1. Juli 2015 monatliche Ergänzungsleistungen im Betrag von Fr. 3‘187.- (Ergänzungsleistungen von Fr. 2‘806.- zuzüglich Prämienpausale von Fr. 381.-) zu (Verfügung vom 24. September 2015, Urk. 8/41). Bei der Berechnung des Anspruchs berücksichtigte sie einen Vermögensverzicht von Fr. 222‘000.- (Fr. 322‘000.- für 2004 abzüglich Vermögensverzehr von Fr. 100‘000.-) zufolge Schenkung der Liegenschaft im Jahr 2004 (Urk. 7/41/2, 7/39/1). Die gegen die Verfügung vom 24. September 2015 gerichtete Ein sprache vom 20. Oktober 2015 (Urk. 7/42), worin X.___ auf den per November 2015 vorgesehenen Verkauf der Liegenschaft durch ihren Sohn zu einem Preis von Fr. 320‘000.- hinweisen und die Berücksichtigung eines geringeren Vermögensverzichts beantragen liess, wies die Durchfüh rungsstelle mit Einspracheentscheid vom 28. April 2016 (Urk. 2/2) ab. Auch bei der Neuberechnung der Ergänzungsleistungen ab 1. Januar 2016 berücksichtigte die Sozialversicherungsanstalt weiterhin einen Vermögens verzicht von nunmehr Fr. 212‘000.- (vgl. Verfügung vom 23. Dezember 2015, 7/49, 7/50). Die dagegen erhobene Einsprache vom 12. Januar 2016 (Urk. 7/53) wies die Sozialversicherungsanstalt ebenfalls mit einem Ein spracheentscheid vom 28. April 2016 ab (Urk. 2/1).

Auch bei der Neuberechnung der Ergänzungsleistungen ab 1. Januar 2016 berücksichtigte die Sozialversicherungsanstalt weiterhin einen Vermögens verzicht von nunmehr Fr. 212‘000.- (vgl. Verfügung vom 23. Dezember 2015, 7/49, 7/50). Die dagegen erhobene Einsprache vom 12. Januar 2016 (Urk. 7/53) wies die Sozialversicherungsanstalt ebenfalls mit einem Ein spracheentscheid vom 28. April 2016 ab (Urk. 2/1). 2. Gegen diese Einspracheentscheide vom 28. April 2016 richtet sich die Beschwerde der Ansprecherin vom 26. Mai 2015 mit dem Rechtsbegehren, bei der Berechnung der Ergänzungsleistungen sei von einem Vermögensver zicht von Fr. 92‘000.- per 7. Juni 2004 auszugehen (Urk. 1). In der Beschwer deantwort vom 21. Juni 2016 schloss die Beschwerdegegnerin auf Abwei sung (Urk. 6). Mit Schreiben vom 28. Juli 2016 liess die Beschwerdeführerin den Veranlagungsentscheid der Grundstückgewinnsteuer der Gemeinde B.___ vom 5. Juli 2016 einreichen (Urk. 9 und 10). Die Beschwerdegegnerin verzichtete in der Folge auf eine weitere Stellungnahme hierzu (Urk. 12).

2. Gegen diese Einspracheentscheide vom 28. April 2016 richtet sich die Beschwerde der Ansprecherin vom 26. Mai 2015 mit dem Rechtsbegehren, bei der Berechnung der Ergänzungsleistungen sei von einem Vermögensver zicht von Fr. 92‘000.- per 7. Juni 2004 auszugehen (Urk. 1). In der Beschwer deantwort vom 21. Juni 2016 schloss die Beschwerdegegnerin auf Abwei sung (Urk. 6). Mit Schreiben vom 28. Juli 2016 liess die Beschwerdeführerin den Veranlagungsentscheid der Grundstückgewinnsteuer der Gemeinde B.___ vom 5. Juli 2016 einreichen (Urk. 9 und 10). Die Beschwerdegegnerin verzichtete in der Folge auf eine weitere Stellungnahme hierzu (Urk. 12). Das Gericht zieht in Erwägung:

Das Gericht zieht in Erwägung: 1.

1. 1.1 Gemäss Art. 4 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELG) haben Perso nen mit Wohnsitz und gewöhnlichem Aufenthalt (Art. 13 des Bundesgesetzes über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts, ATSG) in der Schweiz, die eine Altersrente der Alters- und Hinterlassenenversicherung beziehen, Anspruch auf Ergänzungsleistungen. Die jährliche Ergänzungs leistung entspricht dem Betrag, um den die anerkannten Ausgaben die anrechenbaren Einnahmen übersteigen (Art. 9 Abs. 1 ELG). Die anerkannten Ausgaben werden nach Art. 10 ELG, die Einnahmen nach Art. 11 ELG ermittelt.

1.1 Gemäss Art. 4 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELG) haben Perso nen mit Wohnsitz und gewöhnlichem Aufenthalt (Art. 13 des Bundesgesetzes über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts, ATSG) in der Schweiz, die eine Altersrente der Alters- und Hinterlassenenversicherung beziehen, Anspruch auf Ergänzungsleistungen. Die jährliche Ergänzungs leistung entspricht dem Betrag, um den die anerkannten Ausgaben die anrechenbaren Einnahmen übersteigen (Art. 9 Abs. 1 ELG). Die anerkannten Ausgaben werden nach Art. 10 ELG, die Einnahmen nach Art. 11 ELG ermittelt. 1.2 Als Einnahmen angerechnet werden unter anderem Einkünfte aus beweg lichem und unbeweglichem Vermögen (Art. 11 Abs. 1 lit. b ELG) sowie (bei Altersrentnerinnen und Altersrentnern) ein Zehntel des Reinvermögens, soweit es bei alleinstehenden Personen Fr. 25‘000.- übersteigt (Art. 11 Abs. 1 lit. c ELG).

1.2 Als Einnahmen angerechnet werden unter anderem Einkünfte aus beweg lichem und unbeweglichem Vermögen (Art. 11 Abs. 1 lit. b ELG) sowie (bei Altersrentnerinnen und Altersrentnern) ein Zehntel des Reinvermögens, soweit es bei alleinstehenden Personen Fr. 25‘000.- übersteigt (Art. 11 Abs. 1 lit. c ELG). Für in Heimen oder Spitälern lebende Personen können die Kantone den Ver mögensverzehr abweichend von Art. 11 Abs. 1 lit. c ELG, höchstens aber auf einen Fünftel, festlegen (Art. 11 Abs. 2 ELG). Der Kanton Zürich hat dem mit § 11 Abs. 3 des Gesetzes über die Zu satzleistungen zur AHV/IV (ZLG, in der seit 1. Januar 2008 gültigen Fas sung) entsprochen und bestimmt, dass der Vermögensverzehr für Altersrentnerin nen und Altersrentner in Heimen und Spitälern ein Fünftel beträgt.

Für in Heimen oder Spitälern lebende Personen können die Kantone den Ver mögensverzehr abweichend von Art. 11 Abs. 1 lit. c ELG, höchstens aber auf einen Fünftel, festlegen (Art. 11 Abs. 2 ELG). Der Kanton Zürich hat dem mit § 11 Abs. 3 des Gesetzes über die Zu satzleistungen zur AHV/IV (ZLG, in der seit 1. Januar 2008 gültigen Fas sung) entsprochen und bestimmt, dass der Vermögensverzehr für Altersrentnerin nen und Altersrentner in Heimen und Spitälern ein Fünftel beträgt. Als Einnahmen werden des Weiteren auch Einkünfte und Ver mö genswerte berücksichtigt, auf die verzichtet worden ist ( Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG, § 15 ZLG ).

Als Einnahmen werden des Weiteren auch Einkünfte und Ver mö genswerte berücksichtigt, auf die verzichtet worden ist ( Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG, § 15 ZLG ). 1.3 Zweck der Ergänzungsleistungen ist eine angemessene Deckung des Existenz bedarfs. Bedürftigen Rentnern der Alters- und Hinterlassenen- sowie der In vali denversicherung soll ein regelmässiges Mindesteinkommen ge sichert wer den. Die Einkommensgrenzen haben dabei die doppelte Funktion einer Bedarfslimite und eines garantierten Mindesteinkommens. Deshalb sind bei der Anspruchsberechnung nur tatsächlich vereinnahmte Einkünfte und vorhandene Vermö genswerte zu berücksichtigen, über die der Leistungs an sprecher unge schmälert verfügen kann.

1.3 Zweck der Ergänzungsleistungen ist eine angemessene Deckung des Existenz bedarfs. Bedürftigen Rentnern der Alters- und Hinterlassenen- sowie der In vali denversicherung soll ein regelmässiges Mindesteinkommen ge sichert wer den. Die Einkommensgrenzen haben dabei die doppelte Funktion einer Bedarfslimite und eines garantierten Mindesteinkommens. Deshalb sind bei der Anspruchsberechnung nur tatsächlich vereinnahmte Einkünfte und vorhandene Vermö genswerte zu berücksichtigen, über die der Leistungs an sprecher unge schmälert verfügen kann. Dieser Grundsatz gilt nicht und es liegt eine Verzichtshandlung im Sinne von Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG vor, wenn die versicherte Person ohne rechtliche Verpflich tung und ohne adä quate Gegenleistung auf Einkünfte oder Ver mö gen verzichtet hat, wenn sie einen Rechtsanspruch auf bestimmte Ein künfte und Vermögens werte hat, davon aber faktisch nicht Gebrauch macht oder ihre Rechte nicht durch setzt, oder wenn sie aus von ihr zu verant wor ten den Gründen von der Aus übung einer möglichen und zumutbaren Erwerbs tä tig keit absieht ( nicht publi zierte E. 3e des Urteils BGE 128 V 39, BGE 121 V 204 E. 4a, AHI 2001 S. 133 E. 1b, SVR 2011 EL Nr. 4 S. 11, 9C_329/2010 E. 3.1, Urteil des Bundesgerichts 9C_558/2013 vom 12. No vember 2013 E. 3.1.2, je mit Hinweisen).

Dieser Grundsatz gilt nicht und es liegt eine Verzichtshandlung im Sinne von Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG vor, wenn die versicherte Person ohne rechtliche Verpflich tung und ohne adä quate Gegenleistung auf Einkünfte oder Ver mö gen verzichtet hat, wenn sie einen Rechtsanspruch auf bestimmte Ein künfte und Vermögens werte hat, davon aber faktisch nicht Gebrauch macht oder ihre Rechte nicht durch setzt, oder wenn sie aus von ihr zu verant wor ten den Gründen von der Aus übung einer möglichen und zumutbaren Erwerbs tä tig keit absieht ( nicht publi zierte E. 3e des Urteils BGE 128 V 39, BGE 121 V 204 E. 4a, AHI 2001 S. 133 E. 1b, SVR 2011 EL Nr. 4 S. 11, 9C_329/2010 E. 3.1, Urteil des Bundesgerichts 9C_558/2013 vom 12. No vember 2013 E. 3.1.2, je mit Hinweisen). Für die Annahme einer Verzichtshandlung im Sinne von Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG ist nicht erforderlich, dass beim Verzicht der Gedanke an Ergänzungs leistungen tatsächlich eine Rolle gespielt hat ( BGE 131 V 329 E. 4.4 ). Es ist also nicht wesentlich, dass sich d i e v ersicherte Person über die sozialver sicherungs rechtlichen Konsequenzen ihres Tuns im Klaren war. Eine Ver zichtshand lung setzt aber schon begrifflich (Verzicht) voraus, dass die Ver mögensver minderung mit Wissen und Wollen de r v ersicherten Person geschehen ist. Dabei ist nur, aber immerhin erforderlich, dass d i e v ersicherte Person hinsichtlich der Vermö gensverminderung an sich urteilsfäh ig war, nicht aber, dass sie von der mög lichen ergänzungsleistungsrechtlichen Qua lifikation als Verzichtshand lung wusste und eine solche in Kauf nahm ( Urteil des Bundesgerichts 9C_934/2009 vom 28. April 2010 E. 5.1).

Für die Annahme einer Verzichtshandlung im Sinne von Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG ist nicht erforderlich, dass beim Verzicht der Gedanke an Ergänzungs leistungen tatsächlich eine Rolle gespielt hat ( BGE 131 V 329 E. 4.4 ). Es ist also nicht wesentlich, dass sich d i e v ersicherte Person über die sozialver sicherungs rechtlichen Konsequenzen ihres Tuns im Klaren war. Eine Ver zichtshand lung setzt aber schon begrifflich (Verzicht) voraus, dass die Ver mögensver minderung mit Wissen und Wollen de r v ersicherten Person geschehen ist. Dabei ist nur, aber immerhin erforderlich, dass d i e v ersicherte Person hinsichtlich der Vermö gensverminderung an sich urteilsfäh ig war, nicht aber, dass sie von der mög lichen ergänzungsleistungsrechtlichen Qua lifikation als Verzichtshand lung wusste und eine solche in Kauf nahm ( Urteil des Bundesgerichts 9C_934/2009 vom 28. April 2010 E. 5.1). 1.4 Nach Art. 17 der Verordnung über die Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hin terlassenen- und Invalidenversicherung ( ELV ) ist das anrechenbare Ver mögen nach den Grundsätzen der Gesetzgebung über die direkte kantonale Steuer für die Bewertung des Ver mögen s im Wohnsitzkanton zu bewerten (Abs. 1). Dienen Grundstücke dem Bezüger oder einer Person, die in der EL-Berechnung einge schlossen ist, nicht zu eigenen Wohnzwecken, so sind die se zum Verkehrs wert einzusetzen (Abs. 4). Bei der entgeltlichen oder unentgelt lichen Entäusserung eines Grund stückes ist der Verkehrswert für die Prüfung, ob ein Vermögensverzicht im Sinne von Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG vorliegt, massgebend. Der Verkehrs wert gelangt nicht zur Anwendung, wenn von Gesetzes wegen ein Rechts an spruch auf den Erwerb zu einem tieferen Wert besteht (Abs. 5). Die Kantone können anstelle des Ver kehrswertes einheitlich den für die interkan tonale Steuerausscheidung massgebenden Repartitions wert anwenden (Abs. 6). Der Kanton Zürich hat indessen von dieser Befugnis keinen Gebrauch gemacht (vgl. die Weisungen und Informa tionen be treffend Zusatzleis tungen zur AHV/IV, „Vollzugsweisungen betr. Zusatzleistun gen mit Wirkung ab 1. Januar 1999“ vom 24. November 1998 und vom 2 7. März 2013, S. 9, ein sehbar unter www.sozialamt.zh.ch ).

1.4 Nach Art. 17 der Verordnung über die Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hin terlassenen- und Invalidenversicherung ( ELV ) ist das anrechenbare Ver mögen nach den Grundsätzen der Gesetzgebung über die direkte kantonale Steuer für die Bewertung des Ver mögen s im Wohnsitzkanton zu bewerten (Abs. 1). Dienen Grundstücke dem Bezüger oder einer Person, die in der EL-Berechnung einge schlossen ist, nicht zu eigenen Wohnzwecken, so sind die se zum Verkehrs wert einzusetzen (Abs. 4). Bei der entgeltlichen oder unentgelt lichen Entäusserung eines Grund stückes ist der Verkehrswert für die Prüfung, ob ein Vermögensverzicht im Sinne von Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG vorliegt, massgebend. Der Verkehrs wert gelangt nicht zur Anwendung, wenn von Gesetzes wegen ein Rechts an spruch auf den Erwerb zu einem tieferen Wert besteht (Abs. 5). Die Kantone können anstelle des Ver kehrswertes einheitlich den für die interkan tonale Steuerausscheidung massgebenden Repartitions wert anwenden (Abs. 6). Der Kanton Zürich hat indessen von dieser Befugnis keinen Gebrauch gemacht (vgl. die Weisungen und Informa tionen be treffend Zusatzleis tungen zur AHV/IV, „Vollzugsweisungen betr. Zusatzleistun gen mit Wirkung ab 1. Januar 1999“ vom 24. November 1998 und vom 2 7. März 2013, S. 9, ein sehbar unter www.sozialamt.zh.ch ). 1.5 Ob eine adäquate Gegenleistung vorliegt, beurteilt sich nach dem Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung im Zeitpunkt der Entäusserung (BGE 120 V 182 E. 4a; Urteil des Bun desgerichts 9C_198/2010 vom 9. August 2010 E. 3.1). Die Anrechnung von Verzichtsvermögen richtet sich hingegen nicht nach dem geltenden Recht im Zeitpunkt des zur Diskussion stehenden Vermögensverzichts, sondern nach dem im Moment der Anrechnung gelten den Recht. Es handelt sich dabei um eine zulässige, sogenannte unechte Rückwirkung (ex nunc et pro futuro) auf einen Sachverhalt, der sich zwar vor Inkrafttreten der Neufassung von Art. 17 ELV ( in der ab 1. Januar 1999 und ab 1. Januar 2008 geltenden Fassung ) verwirklicht hat, sich aber auch danach noch auswirkt, indem sich unter Herrschaft des neuen Rechts die Frage der Bewertung des Verzichtsvermögens stellt (BGE 120 V 182 E. 4b; Urteile des Bundes ge richts 9C_198/2010 vom 9. August 2010 E. 3.3 und 8C_849/2008 vom 1 6. Juni 2009 E. 6.3.2 mit Hinweisen).

1.5 Ob eine adäquate Gegenleistung vorliegt, beurteilt sich nach dem Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung im Zeitpunkt der Entäusserung (BGE 120 V 182 E. 4a; Urteil des Bun desgerichts 9C_198/2010 vom 9. August 2010 E. 3.1). Die Anrechnung von Verzichtsvermögen richtet sich hingegen nicht nach dem geltenden Recht im Zeitpunkt des zur Diskussion stehenden Vermögensverzichts, sondern nach dem im Moment der Anrechnung gelten den Recht. Es handelt sich dabei um eine zulässige, sogenannte unechte Rückwirkung (ex nunc et pro futuro) auf einen Sachverhalt, der sich zwar vor Inkrafttreten der Neufassung von Art. 17 ELV ( in der ab 1. Januar 1999 und ab 1. Januar 2008 geltenden Fassung ) verwirklicht hat, sich aber auch danach noch auswirkt, indem sich unter Herrschaft des neuen Rechts die Frage der Bewertung des Verzichtsvermögens stellt (BGE 120 V 182 E. 4b; Urteile des Bundes ge richts 9C_198/2010 vom 9. August 2010 E. 3.3 und 8C_849/2008 vom 1 6. Juni 2009 E. 6.3.2 mit Hinweisen). 1.6 Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG enthält keine zeitliche Beschränkung in Bezug auf die Berücksichtigung des Vermögensverzichts. Ein hypothetisches Vermögen ist also auch dann anzurechnen, wenn die Verzichts handlung sehr lange zurück liegt. Dem Aspekt des Zeitablaufs wird durch die jährliche Reduktion gemäss Art. 17a ELV Rechnung getragen. Danach wird der an zurechnende Betrag von Vermögenswerten, auf die verzichtet worden ist, jähr lich um Fr. 10'000.- vermindert, wobei der Wert des Vermögens im Zeit punkt des Ve rzichtes unverändert auf den 1. Januar des Jahres, das auf den Verzicht folgt, zu übertragen und dann jeweils nach einem Jahr zu vermindern ist (Abs. 1 und 2; Urteil des Bun desgerichts 9C_198/2010 vom 9. August 2010 E. 3.2 mit Hinweisen).

1.6 Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG enthält keine zeitliche Beschränkung in Bezug auf die Berücksichtigung des Vermögensverzichts. Ein hypothetisches Vermögen ist also auch dann anzurechnen, wenn die Verzichts handlung sehr lange zurück liegt. Dem Aspekt des Zeitablaufs wird durch die jährliche Reduktion gemäss Art. 17a ELV Rechnung getragen. Danach wird der an zurechnende Betrag von Vermögenswerten, auf die verzichtet worden ist, jähr lich um Fr. 10'000.- vermindert, wobei der Wert des Vermögens im Zeit punkt des Ve rzichtes unverändert auf den 1. Januar des Jahres, das auf den Verzicht folgt, zu übertragen und dann jeweils nach einem Jahr zu vermindern ist (Abs. 1 und 2; Urteil des Bun desgerichts 9C_198/2010 vom 9. August 2010 E. 3.2 mit Hinweisen). 2.

2. 2.1 Die Beschwerdegegnerin führte in den Verfügungen und Einspracheentschei den aus, in der Neubewertung 2003 vom 22. Januar 2004 sei der steuerliche Verkehrswert der Liegenschaft an der A.___ mit Fr. 385‘000.- beziffert worden. Der Steuerwert entspreche jedoch nicht dem Verkehrswert und sei in der Regel viel tiefer. Er entspreche in etwa 70 % des effektiven Verkehrswertes. Ausgehend von dieser Überlegung habe der effek tive Verkehrswert der verschenkten Liegenschaft Fr. 550‘000.- betragen. Dieser Wert entspreche – unter Berücksichtigung einer Wertsteigerung bis ins Jahr 2004 – dem im Schenkungsvertrag vom 7. Juni 2004 aufgeführten Schätzungswert der Liegenschaft im Jahre 2001 von Fr. 475‘200.- (Urk. 2/1 S. 3 und Urk. 2/2 S. 3). In der Beschwerdeantwort vom 21. Juni 2016 führte sie aus, bei der Bewertung des Verzichtsvermögens sei auf das Datum der Verzichtshandlung abzustellen. Folglich könne die Entwertung der Liegen schaft in den Jahren 2004 bis 2015 nicht massgeblich sein. Ohne Belang sei zudem auch, dass die Liegenschaft per 14. Dezember 2015 – also über 10 Jahre nach der Verzichtshandlung – zu einem Preis von Fr. 320‘000.- ver kauft worden sei. Die Liegenschaft sei sodann noch am 24. September 2014 mit einem Wert von Fr. 544‘000.- geschätzt worden (Urk. 6 S. 2).

2.1 Die Beschwerdegegnerin führte in den Verfügungen und Einspracheentschei den aus, in der Neubewertung 2003 vom 22. Januar 2004 sei der steuerliche Verkehrswert der Liegenschaft an der A.___ mit Fr. 385‘000.- beziffert worden. Der Steuerwert entspreche jedoch nicht dem Verkehrswert und sei in der Regel viel tiefer. Er entspreche in etwa 70 % des effektiven Verkehrswertes. Ausgehend von dieser Überlegung habe der effek tive Verkehrswert der verschenkten Liegenschaft Fr. 550‘000.- betragen. Dieser Wert entspreche – unter Berücksichtigung einer Wertsteigerung bis ins Jahr 2004 – dem im Schenkungsvertrag vom 7. Juni 2004 aufgeführten Schätzungswert der Liegenschaft im Jahre 2001 von Fr. 475‘200.- (Urk. 2/1 S. 3 und Urk. 2/2 S. 3). In der Beschwerdeantwort vom 21. Juni 2016 führte sie aus, bei der Bewertung des Verzichtsvermögens sei auf das Datum der Verzichtshandlung abzustellen. Folglich könne die Entwertung der Liegen schaft in den Jahren 2004 bis 2015 nicht massgeblich sein. Ohne Belang sei zudem auch, dass die Liegenschaft per 14. Dezember 2015 – also über 10 Jahre nach der Verzichtshandlung – zu einem Preis von Fr. 320‘000.- ver kauft worden sei. Die Liegenschaft sei sodann noch am 24. September 2014 mit einem Wert von Fr. 544‘000.- geschätzt worden (Urk. 6 S. 2). 2.2 Die Beschwerdeführerin liess in der Beschwerde vom 26. Mai 2016 geltend machen, die Berechnung des Vermögensverzichts per 7. Juni 2004 sei deut lich zu hoch. Der tatsächliche Verkehrswert der Liegenschaft A.___ sei zum damaligen Zeitpunkt viel tiefer gewesen als die von der Beschwerdegegnerin eingesetzten Fr. 550‘000.-. Die Liegenschaft sei am 14. Dezember 2015 zum Preis von Fr. 320‘000.- veräussert worden und es sei sogar schwierig gewesen diesen Preis zu erzielen. Die Landwerte in der Region seien seit dem Vermögensverzicht im Jahr 2004 zwar etwas gestie gen, jedoch habe sich das Gebäude um einiges entwertet. Die Liegenschaft weise verschiedene Mängel auf, wie beispielsweise sehr wenig Land (nur 180 m 2 ), östlich eine angebaute Garage, die Dritteigentum sei, westlich entlang des Gebäudes verlaufe die C.___ und es bestehe ein hoher Renova tionsbedarf (Baujahr 1780). Es könne davon ausgegangen werden, dass der Liegenschaftswert im Jahr 2004 in etwa gleich hoch gewesen sei wie im Dezember 2015. Die Liegenschaftswerte für die Vermögens- und die Schen kungssteuer seien toleriert worden, weil sie wenig beziehungsweise keinen Einfluss auf die Steuern gehabt hätten. Per 7. Juni 2004 sei von einem Ver kehrswert von Fr. 320‘000.- und nach Abzug der Hypothekarschuld sowie des kapitalisierten Wohnrechts von einem Vermögensverzicht von Fr. 92‘000.- anstelle der von der Sozialversicherungsanstalt angenommenen Fr. 322‘000.- auszugehen (Urk. 1). Gemäss dem Veranlagungsentscheid der Gemeinde B.___ über die Grundstückgewinnsteuer vom 5. Juli 2016 habe der Verkehrswert der Liegenschaft vor zwanzig Jahren Fr. 340‘000.- betragen. Dies sei ein weiteres Indiz dafür, dass der Verkehrswert am 7. Juni 2004 nicht habe bei Fr. 550‘000.- liegen können (Urk. 9 und 10).

2.2 Die Beschwerdeführerin liess in der Beschwerde vom 26. Mai 2016 geltend machen, die Berechnung des Vermögensverzichts per 7. Juni 2004 sei deut lich zu hoch. Der tatsächliche Verkehrswert der Liegenschaft A.___ sei zum damaligen Zeitpunkt viel tiefer gewesen als die von der Beschwerdegegnerin eingesetzten Fr. 550‘000.-. Die Liegenschaft sei am 14. Dezember 2015 zum Preis von Fr. 320‘000.- veräussert worden und es sei sogar schwierig gewesen diesen Preis zu erzielen. Die Landwerte in der Region seien seit dem Vermögensverzicht im Jahr 2004 zwar etwas gestie gen, jedoch habe sich das Gebäude um einiges entwertet. Die Liegenschaft weise verschiedene Mängel auf, wie beispielsweise sehr wenig Land (nur 180 m 2 ), östlich eine angebaute Garage, die Dritteigentum sei, westlich entlang des Gebäudes verlaufe die C.___ und es bestehe ein hoher Renova tionsbedarf (Baujahr 1780). Es könne davon ausgegangen werden, dass der Liegenschaftswert im Jahr 2004 in etwa gleich hoch gewesen sei wie im Dezember 2015. Die Liegenschaftswerte für die Vermögens- und die Schen kungssteuer seien toleriert worden, weil sie wenig beziehungsweise keinen Einfluss auf die Steuern gehabt hätten. Per 7. Juni 2004 sei von einem Ver kehrswert von Fr. 320‘000.- und nach Abzug der Hypothekarschuld sowie des kapitalisierten Wohnrechts von einem Vermögensverzicht von Fr. 92‘000.- anstelle der von der Sozialversicherungsanstalt angenommenen Fr. 322‘000.- auszugehen (Urk. 1). Gemäss dem Veranlagungsentscheid der Gemeinde B.___ über die Grundstückgewinnsteuer vom 5. Juli 2016 habe der Verkehrswert der Liegenschaft vor zwanzig Jahren Fr. 340‘000.- betragen. Dies sei ein weiteres Indiz dafür, dass der Verkehrswert am 7. Juni 2004 nicht habe bei Fr. 550‘000.- liegen können (Urk. 9 und 10). 2.3 Strittig und zu prüfen ist somit einzig, von welchem Verkehrswert der massge blichen Liegenschaft im Zeitpunkt der Verzichtshandlung am 7. Juni 2004 auszugehen war beziehungsweise wie der Verkehrswert bei der gegebe nen Aktenlage zu bestimmen ist.

2.3 Strittig und zu prüfen ist somit einzig, von welchem Verkehrswert der massge blichen Liegenschaft im Zeitpunkt der Verzichtshandlung am 7. Juni 2004 auszugehen war beziehungsweise wie der Verkehrswert bei der gegebe nen Aktenlage zu bestimmen ist. 3.

3. 3.1 Zum Wert der Liegenschaft im Verlauf lässt sich den Akten Folgendes entneh men:

3.1 Zum Wert der Liegenschaft im Verlauf lässt sich den Akten Folgendes entneh men: Gemäss dem Beschrieb des Grundstücks im Grundbuchauszug verfügt die Liegenschaft mit der Kataster-Nr. D.___ über eine Fläche von 180 m 2, wobei 83 m 2 auf das Gebäude, 57 m 2 auf befestigte Fläche und 40 m 2 auf Garten entfallen (Urk. 7/43).

Gemäss dem Beschrieb des Grundstücks im Grundbuchauszug verfügt die Liegenschaft mit der Kataster-Nr. D.___ über eine Fläche von 180 m 2, wobei 83 m 2 auf das Gebäude, 57 m 2 auf befestigte Fläche und 40 m 2 auf Garten entfallen (Urk. 7/43). Das Steueramt B.___ ging für die Bemessung der Grundstückgewinn steuer von einem Verkehrswert von Fr. 340‘000.- im Jahr 1995 aus (vgl. Urk. 10).

Das Steueramt B.___ ging für die Bemessung der Grundstückgewinn steuer von einem Verkehrswert von Fr. 340‘000.- im Jahr 1995 aus (vgl. Urk. 10). 3.2 Gemäss den Angaben des Steueramtes B.___ vom 22. Januar 2004 über die Neubewertung im Jahr 2003 betrug der Landwert im damaligen Zeitpunkt Fr. 59‘400.- und der Zeitbauwert des 1780 erstellten Gebäudes Fr. 326‘480.-, was zum steuerlichen Verkehrswert von Fr. 385‘000.- der Liegenschaft führte. Der Eigenmietwert betrage Fr. 14‘400.- (Urk. 7/24). Per 31. Dezember 2009 lag der Vermögenssteuerwert bei Fr. 443‘000.-, wobei Fr. 72‘000.- auf den Landwert und Fr. 371‘000.- auf den Zeitbauwert des Einfamilienhauses entfielen (Urk. 7/5).

3.2 Gemäss den Angaben des Steueramtes B.___ vom 22. Januar 2004 über die Neubewertung im Jahr 2003 betrug der Landwert im damaligen Zeitpunkt Fr. 59‘400.- und der Zeitbauwert des 1780 erstellten Gebäudes Fr. 326‘480.-, was zum steuerlichen Verkehrswert von Fr. 385‘000.- der Liegenschaft führte. Der Eigenmietwert betrage Fr. 14‘400.- (Urk. 7/24). Per 31. Dezember 2009 lag der Vermögenssteuerwert bei Fr. 443‘000.-, wobei Fr. 72‘000.- auf den Landwert und Fr. 371‘000.- auf den Zeitbauwert des Einfamilienhauses entfielen (Urk. 7/5). Der Gebäudeversicherungswert betrug im Jahr 2001 Fr. 475‘200.- (vgl. Schen kungsvertrag vom 7. Juni 2004, Urk. 7/8/1) und im Jahr 2014 Fr. 544‘000.- (Urk. 7/43/3).

Der Gebäudeversicherungswert betrug im Jahr 2001 Fr. 475‘200.- (vgl. Schen kungsvertrag vom 7. Juni 2004, Urk. 7/8/1) und im Jahr 2014 Fr. 544‘000.- (Urk. 7/43/3). 3.3 Die Parteien des Schenkungsvertrags vom 7. Juni 2004 erklärten ausdrück lich, darauf verzichten zu wollen, dem Schenkungsobjekt einen Wert beizu messen (Urk. 7/8/3).

3.3 Die Parteien des Schenkungsvertrags vom 7. Juni 2004 erklärten ausdrück lich, darauf verzichten zu wollen, dem Schenkungsobjekt einen Wert beizu messen (Urk. 7/8/3). Gemäss dem Kaufvertrag vom 14. Dezember 2015 wechselte das Grundstück für Fr. 320‘000.- die Hand (Urk. 7/55).

Gemäss dem Kaufvertrag vom 14. Dezember 2015 wechselte das Grundstück für Fr. 320‘000.- die Hand (Urk. 7/55). 4.

4. 4.1 Nach der Rechtsprechung ist unter dem Verkehrswert der Verkaufswert (Markt preis) zu verstehen, den eine Liegenschaft im normalen Geschäftsver kehr besitzt. Weil der so ermittelte Verkehrswert eine konkrete und aktuelle Liegenschaftsschätzung voraussetzt, ist diese Bewertungsmethode für die Ermittlung des Ergänzungsleistungsanspruchs nicht praktikabel. Der für die Ergänzungsleistungen massgebliche Verkehrswert hat sich daher soweit als möglich und sinnvoll auf geeignete anderweitige Schätzungswerte zu stützen (Urteil des Bundesgerichts 8C_849/2008 vom 16. Juni 2009 E. 6.3.4). Mass gebend sind die Verhältnisse, wie sie im Zeitpunkt der Entäusserung bezie hungsweise des möglichen Verzichts bestanden haben (vgl. BGE 120 V 184 E. 4b; vgl. zum Ganzen: Müller, Rechtsprechung des Bundesgerichts zum ELG, 3. Auflage, Zürich 2015, Art. 11 Rz 371 ff., S. 139 f. sowie Rz 393 ff., S. 147 f.).

4.1 Nach der Rechtsprechung ist unter dem Verkehrswert der Verkaufswert (Markt preis) zu verstehen, den eine Liegenschaft im normalen Geschäftsver kehr besitzt. Weil der so ermittelte Verkehrswert eine konkrete und aktuelle Liegenschaftsschätzung voraussetzt, ist diese Bewertungsmethode für die Ermittlung des Ergänzungsleistungsanspruchs nicht praktikabel. Der für die Ergänzungsleistungen massgebliche Verkehrswert hat sich daher soweit als möglich und sinnvoll auf geeignete anderweitige Schätzungswerte zu stützen (Urteil des Bundesgerichts 8C_849/2008 vom 16. Juni 2009 E. 6.3.4). Mass gebend sind die Verhältnisse, wie sie im Zeitpunkt der Entäusserung bezie hungsweise des möglichen Verzichts bestanden haben (vgl. BGE 120 V 184 E. 4b; vgl. zum Ganzen: Müller, Rechtsprechung des Bundesgerichts zum ELG, 3. Auflage, Zürich 2015, Art. 11 Rz 371 ff., S. 139 f. sowie Rz 393 ff., S. 147 f.). Nach der Rechtsprechung fallen, wenn wie vorliegend für den massgeblichen Zeitpunkt am 7. Juni 2004 keine Verkehrswertschätzung vorliegt, insbeson dere zwei Methoden für die Bestimmung des Verkehrswertes in Betracht: Einerseits die Addition des Zeitwertes der auf dem Grundstück liegenden Gebäulichkeiten und des Marktwertes des Bodens und andererseits der Mit telwert zwischen dem Steuerwert und dem Gebäudeversicherungswert (Urteile des Bundesgerichts 9C_396/2013 vom 15. Oktober 2013 E. 7.1.2 sowie 8C_849/2008 vom 16. Juni 2009 E. 6.3.4; vgl. Carigiet, Ergänzungs leistungen zur AHV/IV, Supplement, Zürich 2000, S. 97).

Nach der Rechtsprechung fallen, wenn wie vorliegend für den massgeblichen Zeitpunkt am 7. Juni 2004 keine Verkehrswertschätzung vorliegt, insbeson dere zwei Methoden für die Bestimmung des Verkehrswertes in Betracht: Einerseits die Addition des Zeitwertes der auf dem Grundstück liegenden Gebäulichkeiten und des Marktwertes des Bodens und andererseits der Mit telwert zwischen dem Steuerwert und dem Gebäudeversicherungswert (Urteile des Bundesgerichts 9C_396/2013 vom 15. Oktober 2013 E. 7.1.2 sowie 8C_849/2008 vom 16. Juni 2009 E. 6.3.4; vgl. Carigiet, Ergänzungs leistungen zur AHV/IV, Supplement, Zürich 2000, S. 97). 4.2 Die von der Beschwerdegegnerin getroffene Annahme, der Steuerwert ent spreche etwa 70 % des Verkehrswertes und sei durch eine entsprechende Erhöhung des Steuerwertes zu bestimmen, stellt demgegenüber keine von der Rechtsprechung anerkannte Methode der Verkehrswertbestimmung dar (vgl. Urteil des Bundesgerichts 9C_396/2013 vom 15. Oktober 2013 E. 7.1.2 mit Hinweis). Der so ermittelte Wert von Fr. 550‘000.- liegt denn selbst über dem Gebäudeversicherungswert von Fr. 475‘200.- (Schätzung für 2001, vgl. Urk. 7/8/1; vgl. auch Urk. 7/55/8), welcher den Verkehrswert jedoch häufig übersteigt (Urteil des Bundesgerichts 8C_849/2008 vom 16. Juni 2009 E. 6.3.4).

4.2 Die von der Beschwerdegegnerin getroffene Annahme, der Steuerwert ent spreche etwa 70 % des Verkehrswertes und sei durch eine entsprechende Erhöhung des Steuerwertes zu bestimmen, stellt demgegenüber keine von der Rechtsprechung anerkannte Methode der Verkehrswertbestimmung dar (vgl. Urteil des Bundesgerichts 9C_396/2013 vom 15. Oktober 2013 E. 7.1.2 mit Hinweis). Der so ermittelte Wert von Fr. 550‘000.- liegt denn selbst über dem Gebäudeversicherungswert von Fr. 475‘200.- (Schätzung für 2001, vgl. Urk. 7/8/1; vgl. auch Urk. 7/55/8), welcher den Verkehrswert jedoch häufig übersteigt (Urteil des Bundesgerichts 8C_849/2008 vom 16. Juni 2009 E. 6.3.4). Auch der im Jahr 2015 und somit elf Jahre nach dem massgebenden Zeit punkt effektiv erzielte Verkaufspreis von Fr. 320‘000.- kann nicht direkt für die Bestimmung des Verkehrswertes im Jahr 2004 herangezogen werden. Dies verbietet sich einerseits wegen der zwischen der Schenkung und dem Verkauf liegenden relativ langen Zeit von 11 Jahren, Jahre in denen sich die Preise relevant entwickelt haben (vgl. die vom statistischen Amt des Kantons Zürich herausgegebenen Preise für Wohnbauland, Bodenpreise nach Gemeinden, im Internet abrufbar; vgl. auch Bundesamt für Statistik, Schwei zerischer Baupreisindex, im Internet abrufbar). Zudem wurde weder im mass geblichen Jahr der erfolgten Schenkung (2004) noch vor dem Verkauf im Jahr 2015 eine (amtliche oder private) Verkehrswertschätzung in Auftrag gegeben. Damit ist nicht hinreichend erstellt, dass der 2015 effektiv erzielte Verkaufspreis dem zu diesem Zeitpunkt „objektiven“ Marktpreis entsprach. Neben dem Landwert, dem aktuellen Wert der Gebäulichkeiten und den zu erwartenden Investitionskosten (vgl. Urk. 1) könnten weitere Faktoren den Kaufpreis beeinflusst haben, so etwa der zeitliche Aspekt, nämlich wie schnell ein Käufer oder eine Käuferin gefunden werden soll te. Der im Jahr 2015 erzielte Kaufpreis liegt zudem selbst unter dem für 2004 massgeblichen Steuerwert von Fr. 385‘000.-, wobei der Verkehrswert den Steuerwert in der Regel deutlich übersteigt (Urteil des Bundesgerichts 8C_849/2008 vom 16. Juni 2009 E. 6.3.4), und zudem auch unter der (steuerlichen) Verkehrs wertschätzung für das Jahr 1995 von Fr. 340’000.- (vgl. Urk. 10).

Auch der im Jahr 2015 und somit elf Jahre nach dem massgebenden Zeit punkt effektiv erzielte Verkaufspreis von Fr. 320‘000.- kann nicht direkt für die Bestimmung des Verkehrswertes im Jahr 2004 herangezogen werden. Dies verbietet sich einerseits wegen der zwischen der Schenkung und dem Verkauf liegenden relativ langen Zeit von 11 Jahren, Jahre in denen sich die Preise relevant entwickelt haben (vgl. die vom statistischen Amt des Kantons Zürich herausgegebenen Preise für Wohnbauland, Bodenpreise nach Gemeinden, im Internet abrufbar; vgl. auch Bundesamt für Statistik, Schwei zerischer Baupreisindex, im Internet abrufbar). Zudem wurde weder im mass geblichen Jahr der erfolgten Schenkung (2004) noch vor dem Verkauf im Jahr 2015 eine (amtliche oder private) Verkehrswertschätzung in Auftrag gegeben. Damit ist nicht hinreichend erstellt, dass der 2015 effektiv erzielte Verkaufspreis dem zu diesem Zeitpunkt „objektiven“ Marktpreis entsprach. Neben dem Landwert, dem aktuellen Wert der Gebäulichkeiten und den zu erwartenden Investitionskosten (vgl. Urk. 1) könnten weitere Faktoren den Kaufpreis beeinflusst haben, so etwa der zeitliche Aspekt, nämlich wie schnell ein Käufer oder eine Käuferin gefunden werden soll te. Der im Jahr 2015 erzielte Kaufpreis liegt zudem selbst unter dem für 2004 massgeblichen Steuerwert von Fr. 385‘000.-, wobei der Verkehrswert den Steuerwert in der Regel deutlich übersteigt (Urteil des Bundesgerichts 8C_849/2008 vom 16. Juni 2009 E. 6.3.4), und zudem auch unter der (steuerlichen) Verkehrs wertschätzung für das Jahr 1995 von Fr. 340’000.- (vgl. Urk. 10). 4.3 Geht man nach den zwei von der Rechtsprechung anerkannten Methoden zur Verkehrswertbestimmung vor, so ergeben sich folgende Werte:

4.3 Geht man nach den zwei von der Rechtsprechung anerkannten Methoden zur Verkehrswertbestimmung vor, so ergeben sich folgende Werte: Der Mittelwert zwischen dem ab 2003 massgeblichen Steuerwert von Fr. 385‘000.- (Urk. 7/24) und dem Gebäudeversicherungswert von Fr. 475‘200.- (für das Jahr 2001, Urk. 7/8/1) ergibt einen Betrag von Fr. 430‘100.-.

Der Mittelwert zwischen dem ab 2003 massgeblichen Steuerwert von Fr. 385‘000.- (Urk. 7/24) und dem Gebäudeversicherungswert von Fr. 475‘200.- (für das Jahr 2001, Urk. 7/8/1) ergibt einen Betrag von Fr. 430‘100.-. Der Zeitbauwert des Gebäudes lag gemäss Bewertung des Steueramtes 2003 bei Fr. 326‘480.- (Urk. 7/24). Zur Bestimmung der Landpreise können sodann die vom Statistischen Amt des Kantons Zürich herausgegebenen Preise für Wohnbauland herangezogen werden. Danach betrug der Durchschnittspreis des Quadratmeters der im Jahr 2004 in B.___ durchgeführten Verkäufe Fr. 453.-. Angesichts der Besonderheit des betreffenden Grundstücks hin sichtlich Lage und Grösse, das Grundstück grenzt zu einem grossen Teil an eine Quartierstrasse und ist relativ klein (vgl. hierzu auch: www.google.ch/maps ), rechtfertigt es sich jedoch, den im unteren Quartil angesiedelten Preis heranzuziehen; dieser betrug im Jahr 2004 effektiv Fr. 403.- und im Modell Fr. 410.- (vgl. die vom Statistischen Amt des Kan tons Zürich herausgegebenen Bodenpreise für B.___, im Internet abruf bar). Der für 2004 anzunehmende Wert des Bodens beträgt somit Fr. 72‘540.- (180 x Fr. 403.-) beziehungsweise Fr. 73‘800.- (180 x Fr. 410.-). Zusammen mit dem Zeitbauwert des Gebäudes von Fr. 326‘480.- ergibt sich ein Ver kehrswert von Fr. 399‘020.- beziehungsweise von Fr. 400‘280.- und somit von gerundet Fr. 400‘000.-.

Der Zeitbauwert des Gebäudes lag gemäss Bewertung des Steueramtes 2003 bei Fr. 326‘480.- (Urk. 7/24). Zur Bestimmung der Landpreise können sodann die vom Statistischen Amt des Kantons Zürich herausgegebenen Preise für Wohnbauland herangezogen werden. Danach betrug der Durchschnittspreis des Quadratmeters der im Jahr 2004 in B.___ durchgeführten Verkäufe Fr. 453.-. Angesichts der Besonderheit des betreffenden Grundstücks hin sichtlich Lage und Grösse, das Grundstück grenzt zu einem grossen Teil an eine Quartierstrasse und ist relativ klein (vgl. hierzu auch: www.google.ch/maps ), rechtfertigt es sich jedoch, den im unteren Quartil angesiedelten Preis heranzuziehen; dieser betrug im Jahr 2004 effektiv Fr. 403.- und im Modell Fr. 410.- (vgl. die vom Statistischen Amt des Kan tons Zürich herausgegebenen Bodenpreise für B.___, im Internet abruf bar). Der für 2004 anzunehmende Wert des Bodens beträgt somit Fr. 72‘540.- (180 x Fr. 403.-) beziehungsweise Fr. 73‘800.- (180 x Fr. 410.-). Zusammen mit dem Zeitbauwert des Gebäudes von Fr. 326‘480.- ergibt sich ein Ver kehrswert von Fr. 399‘020.- beziehungsweise von Fr. 400‘280.- und somit von gerundet Fr. 400‘000.-. 4.4 Im vorliegenden Fall erscheint es gerechtfertigt, von diesem tieferen Wert von gerundet Fr. 400‘000.- für die Bemessung des Vermögensverzichts aus zugehen. Dieser Wert trägt sowohl dem Umstand Rechnung, dass das Grundstück relativ klein ist und dass kein grosses Entwicklungspotential besteht als auch dem Zeitbauwert der Gebäulichkeiten mit Baujahr 1780. Sodann ist der im Jahr 2015 erzielte Kaufpreis von Fr. 320’000.- zwar nicht ausschlaggebend für die Bestimmung des Verzichtsvermögens, er stellt jedoch dennoch ein Indiz für einen eher tieferen Verkehrswert des Objekts im Jahr 2004 dar, zumal zumindest keine Hinweise dafür bestehen, dass es sich um einen nur vordergründig tief gehaltenen Kaufpreis gehandelt hat.

4.4 Im vorliegenden Fall erscheint es gerechtfertigt, von diesem tieferen Wert von gerundet Fr. 400‘000.- für die Bemessung des Vermögensverzichts aus zugehen. Dieser Wert trägt sowohl dem Umstand Rechnung, dass das Grundstück relativ klein ist und dass kein grosses Entwicklungspotential besteht als auch dem Zeitbauwert der Gebäulichkeiten mit Baujahr 1780. Sodann ist der im Jahr 2015 erzielte Kaufpreis von Fr. 320’000.- zwar nicht ausschlaggebend für die Bestimmung des Verzichtsvermögens, er stellt jedoch dennoch ein Indiz für einen eher tieferen Verkehrswert des Objekts im Jahr 2004 dar, zumal zumindest keine Hinweise dafür bestehen, dass es sich um einen nur vordergründig tief gehaltenen Kaufpreis gehandelt hat. 4.5 Ausgehend von einem Verzichtsvermögen von Fr. 400‘000.- und nach Abzug der Hypothekarschuld von Fr. 78‘000.- und dem Wert des kapitalisierten Wohnrechts von Fr. 150‘000.- beträgt der Vermögensverzicht für das Jahr 2004 Fr. 172‘000.-. Das mit Fr. 150‘000.- kapitalisierte Wohnrecht wurde aufgrund des Steuerwertes von Fr. 385‘000.- beziehungsweise des Eigen mietwertes von Fr. 14‘400.- festgelegt und blieb unbeanstandet (Urk. 7/24, 7/42). Für die massgebenden Jahre 2015 und 2016 ist somit von einem Ver zichtsvermögen von Fr. 72‘000.- (2015; Fr. 172‘000.- abzüglich Fr. 100‘000.-; vgl. Art. 17a Abs. 1 ELV) und von Fr. 62‘000.- (2016) auszu- gehen. Die Beschwerde ist damit teilweise gutzuheissen und die Sache ist an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen, damit diese die Zusatzleistungen unter Berücksichtigung dieser Werte neu berechne und darüber neu verfüge.

4.5 Ausgehend von einem Verzichtsvermögen von Fr. 400‘000.- und nach Abzug der Hypothekarschuld von Fr. 78‘000.- und dem Wert des kapitalisierten Wohnrechts von Fr. 150‘000.- beträgt der Vermögensverzicht für das Jahr 2004 Fr. 172‘000.-. Das mit Fr. 150‘000.- kapitalisierte Wohnrecht wurde aufgrund des Steuerwertes von Fr. 385‘000.- beziehungsweise des Eigen mietwertes von Fr. 14‘400.- festgelegt und blieb unbeanstandet (Urk. 7/24, 7/42). Für die massgebenden Jahre 2015 und 2016 ist somit von einem Ver zichtsvermögen von Fr. 72‘000.- (2015; Fr. 172‘000.- abzüglich Fr. 100‘000.-; vgl. Art. 17a Abs. 1 ELV) und von Fr. 62‘000.- (2016) auszu- gehen. Die Beschwerde ist damit teilweise gutzuheissen und die Sache ist an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen, damit diese die Zusatzleistungen unter Berücksichtigung dieser Werte neu berechne und darüber neu verfüge. 5. Ausgangsgemäss steht der vertretenen Beschwerdeführerin eine Prozessent schädigung zu. Diese ist ermessensweise auf Fr. 800.- (inklusive Barauslagen und Mehrwertsteuer) festzusetzen. Die Entschädigung ist nicht zu reduzieren, da das „Überklagen“ keinen Einfluss auf den prozessualen Aufwand hatte (vgl. Urteil des Bundesgerichts 9C_311/2013 vom 12. November 2013 E. 7).

5. Ausgangsgemäss steht der vertretenen Beschwerdeführerin eine Prozessent schädigung zu. Diese ist ermessensweise auf Fr. 800.- (inklusive Barauslagen und Mehrwertsteuer) festzusetzen. Die Entschädigung ist nicht zu reduzieren, da das „Überklagen“ keinen Einfluss auf den prozessualen Aufwand hatte (vgl. Urteil des Bundesgerichts 9C_311/2013 vom 12. November 2013 E. 7). Das Gericht erkennt:

Das Gericht erkennt: 1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerd e werden die angefochtene n Einsprache - ent scheid e vom 28. April 2016 aufgehoben, und die Sache wird mit der Feststellung, dass für das Jahr 2015 von einem Verzichtsvermögen von Fr. 72‘000.- und für das Jahr 2016 von einem Verzichtsvermögen von Fr. 62‘000.- auszugehen ist, an die Beschwerdegegnerin zurückgewiesen, damit diese die Zusatzleistungen für die Jahre 2015 und 2016 neu berechne und darüber neu verfüge.

1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerd e werden die angefochtene n Einsprache ent scheid e vom 28. April 2016 aufgehoben, und die Sache wird mit der Feststellung, dass für das Jahr 2015 von einem Verzichtsvermögen von Fr. 72‘000.- und für das Jahr 2016 von einem Verzichtsvermögen von Fr. 62‘000.- auszugehen ist, an die Beschwerdegegnerin zurückgewiesen, damit diese die Zusatzleistungen für die Jahre 2015 und 2016 neu berechne und darüber neu verfüge. 2. Das Verfahren ist kostenlos.

2. Das Verfahren ist kostenlos. 3. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine Prozess -0 ent schädigung von Fr. 800.- (inkl. Barauslagen und MWSt) zu bezahlen.

3. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine Prozess -0 ent schädigung von Fr. 800.- (inkl. Barauslagen und MWSt) zu bezahlen. 4. Zustellung gegen Empfangsschein an:

4. Zustellung gegen Empfangsschein an: - Z.___

Z.___ - Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatzleistungen zur AHV/IV

Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatzleistungen zur AHV/IV - Bundesamt für Sozialversicherungen

Bundesamt für Sozialversicherungen - Sicherheitsdirektion Kanton Zürich

Sicherheitsdirektion Kanton Zürich 5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung beim Bundesge richt Beschwerde eingereicht werden (Art. 82 ff. in Verbindung mit Art. 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht, BGG). Die Frist steht während folgender Zeiten still: vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August sowie vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar (Art. 46 BGG).

5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung beim Bundesge richt Beschwerde eingereicht werden (Art. 82 ff. in Verbindung mit Art. 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht, BGG). Die Frist steht während folgender Zeiten still: vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August sowie vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar (Art. 46 BGG). Die Beschwerdeschrift ist dem Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, zuzustellen.

Die Beschwerdeschrift ist dem Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, zuzustellen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweis mittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat (Art. 42 BGG).

Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweis mittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat (Art. 42 BGG). Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich

Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich Die VorsitzendeDie Gerichtsschreiberin

GrünigTanner Imfeld