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Wer in der Schweiz eine Immobilie bewohnt, die er oder sie selbst besitzt, zahlt eine Steuer auf den sogenannten Eigenmietwert. Dieser Eigenmietwert wird dem steuerbaren Einkommen hinzugefügt. Im Gegensatz zu anderen steuerbaren Einkünften handelt es sich dabei aber nicht um ein tatsächlich realisiertes Einkommen – man spricht deshalb auch von einem Naturaleinkommen.
Der Eigenmietwert orientiert sich nämlich am fiktiven Mietzins, den ein Eigentümer bei der Vermietung seiner Immobilie an eine Drittperson erzielen könnte. Neben Erstliegenschaften wird zudem auch eine Steuer auf dem Eigenmietwert von bewohnten Zweitliegenschaften erhoben.
Laut Bundesgericht muss der Eigenmietwert mindestens 60 Prozent der marktüblichen Miete betragen. Abgesehen davon legt jeder Kanton aber selbst fest, wie hoch dieser Prozentsatz ist. Ausserdem unterscheiden sich die Methoden, die die Kantone bei der Schätzung des Liegenschaftswerts – und damit auch des Eigenmietwertes – anwenden.
Der Eigenmietwert: Ein Beispiel
Angenommen, eine Familie erzielt ein Jahreseinkommen von 100'000 Franken. Sie wohnt in ihrem Eigenheim, das sie monatlich zu einem geschätzten Zins von 3000 Franken vermieten könnte (jährlich: 12 x 3000 = 36'000). In ihrem Wohnkanton beträgt der Eigenmietwert 60 Prozent des Marktpreises. In diesem Fall würde ihr steuerbares Einkommen erhöht auf:
60 Prozent von 36'000 = 21'600
100'000 + 21'600 = 121'600 Franken
Allerdings können Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten vom Eigenmietwert abgezogen werden. Angenommen, die Familie zahlt Hypothekarzinsen im Wert von 12'000 Franken jährlich. Ausserdem gibt sie 4000 Franken im Jahr für den Unterhalt der Immobilie aus. Dann beliefe sich ihr steuerbares Einkommen auf:
100'000 + (21'600 – 12'000 – 4000) = 105'600 Franken
Dieses Beispiel zeigt auch, dass der Eigenmietwert und die Abzüge stark von verschiedenen Grössen abhängen. So könnte die Familie einen höheren Betrag abziehen im Falle einer Erhöhung der Hypothekarzinsen. Ausserdem ist der zu berücksichtigende Eigenmietwert abhängig vom geschätzten Wert der Liegenschaft und dem Prozentsatz im jeweiligen Kanton. Auch die Unterhaltskosten können je nach Immobilie jährlich stark schwanken.
Theoretisch kann der Eigenmietwert das steuerbare Einkommen also auch senken – das ist bei den derzeit tiefen Zinsen aber unwahrscheinlich.
Der Grund für diese Steuer liegt im solidarischen Steuersystem der Schweiz. Denn Immobilienbesitzerinnen und -besitzer haben auch steuerliche Vorteile: Sie können zum Beispiel Hypothekarzinsen oder Reparatur- und Unterhaltskosten von den Steuern abziehen. Die Versteuerung des Eigenmietwertes kann so als «Ausgleich» für diese Vorteile verstanden werden.
Der Eigenmietwert wurde 1934 per Notrecht eingeführt, um den damals maroden Bundeshaushalt aufzubessern. Ursprünglich sollte er auf vier Jahre begrenzt sein. Seither wurde mehrmals versucht, den Eigenmietwert wieder abzuschaffen. Dieses Vorhaben scheiterte allerdings mehrere Male im Parlament und zweimal an der Urne.
Was soll jetzt geändert werden?
Der Ständerat hat am Dienstag der Abschaffung des Eigenmietwertes mit einer knappen Mehrheit von 20 zu 17 zugestimmt. Uneinig war man sich im Rat aber auch unter Befürwortern über die gleichzeitige Abschaffung der Abzüge. Hier wurde kritisiert, dass eine Abschaffung des Eigenmietwertes ohne Abschaffung der Abzüge nicht mehr der Steuerlogik entsprechen würde.
So müssten Eigentümer von vermieteten Liegenschaften die Einkünfte zwar versteuern, könnten aber keine Abzüge für ihre Hypothekarzinsen mehr tätigen. Das wäre eine Benachteiligung gegenüber den Eigentümerinnen, die ihre Immobilie selbst bewohnen. So gesehen wäre es ein Bruch mit dem obengenannten «Ausgleich». Ausserdem können gewisse Abzüge auch als Anreize dienen, zum Beispiel in Form von Energiespar- und Umweltschutzabzügen.
Es wurden deshalb mehrere Reform-Vorschläge diskutiert. Die vom Ständerat favorisierte Variante erlaubt nun den Abzug von Schuldzinsabzügen, allerdings nur unter bestimmten Bedingungen. Ausserdem soll der Eigenmietwert auf Zweitwohnungen bestehen bleiben. Der Nationalrat wird nun als Zweitrat über die Abschaffung befinden. Er kann die Ausgestaltung der Abzüge auch weiter debattieren oder ändern.