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Se vendete la vostra casa o appartamento con un profitto, dovete pagare la tassa sugli utili immobiliari. Quanto dipende dal profitto netto, dal periodo di detenzione e dall'ubicazione. Gli utili immobiliari sono tassati in modo diverso da cantone a cantone in Svizzera. Tuttavia, una cosa è la stessa in tutti i 26 cantoni: se il venditore deve la tassa sugli utili immobiliari, l'immobile è responsabile - e le autorità fiscali possono riscuotere il conto non pagato dal nuovo proprietario. Questo è importante da sapere se state pensando di comprare una casa o un appartamento. Ma facciamo un passo alla volta...
Cos'è un fondo immobiliare?
Nella maggior parte dei cantoni, la terra è definita nello stesso modo nella legge fiscale e nel codice civile. Oltre agli immobili e ai fabbricati, ad esempio, le quote di comproprietà di immobili, i diritti indipendenti o permanenti iscritti nel registro fondiario come i diritti di costruzione, i diritti di usufrutto e i diritti di sorgente o di acqua e altre servitù sono anch'essi considerati beni immobili e sono tassati. Nella maggior parte dei casi, tuttavia, la tassa sugli utili immobiliari riguarda case o appartamenti.
Chi è soggetto alle imposte: il venditore o il compratore?
Il venditore è responsabile delle tasse se realizza un profitto sulla vendita. Se il venditore non paga il suo debito, le autorità fiscali possono iscrivere un pegno legale nel registro fondiario e riscuotere l'importo della fattura in sospeso dal nuovo proprietario o dalla nuova proprietaria.
A quanto ammonta la tassa sugli utili immobiliari?
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Come gli acquirenti si proteggono da spiacevoli sorprese
Chiedete al venditore di depositare l'importo delle tasse presso l'ufficio delle imposte o in un conto bancario. Le autorità fiscali possono calcolare la tassa sugli utili immobiliari prima della vendita.
Se il venditore non è d'accordo con il punto 1, depositate il prezzo d'acquisto in un conto bancario a cui il venditore può accedere solo dopo il pagamento della tassa sugli utili immobiliari.
Se il venditore non è d'accordo né con il punto 1 né con il punto 2, pagate la tassa sugli utili immobiliari e deducete l'importo dell'imposta dal prezzo d'acquisto.
Indipendentemente dall'opzione su cui voi e il venditore siete d'accordo: Assicuratevi di registrare per iscritto nel contratto d'acquisto come la tassa sugli utili immobiliari sarà assicurata e pagata.
Come viene calcolato l'utile immobiliare?
Il calcolo è semplice: il prezzo di vendita meno i costi di investimento è uguale all'utile immobiliare. Nella maggior parte dei cantoni, i costi d'investimento sono definiti nello stesso modo o in modo simile a quelli del cantone di Zurigo:
Prezzo d'acquisto o valore di mercato di 20 anni fa se possedete la proprietà per più di 20 anni
Spese di valorizzazione, ad esempio per una nuova cucina o una ristrutturazione della soffitta, adeguate alle prestazioni assicurative e ai contributi della Confederazione, del Cantone o del Comune
Contributi dei proprietari terrieri come contributi dipavimentazione, canalizzazione o di valore aggiunto
Commissione dell'agente immobiliare su acquisto e vendita, di solito il 2 per cento del prezzo di acquisto più imposta sul valore aggiunto
Costi d'inserimento per l'acquisto e la vendita
Tasse per il passaggio di proprietà in caso di acquisto e vendita
Come viene calcolata la tassa sugli utili immobiliari?
La tassa sugli utili immobiliari è una tassa extra ed è da pagare al momento della vendita. Tre fattori sono decisivi per il suo calcolo: il profitto, la durata della proprietà e l'ubicazione. I cantoni calcolano la tassa sugli utili immobiliari in modo molto diverso. Queste sono le maggiori differenze:
Progressivo o Proporzionale: Nella maggior parte dei cantoni, la tassa è calcolata progressivamente, cioè con un tasso uniforme, per esempio il 30 per cento nel cantone di Appenzello-Esterno. Per questo, i singoli cantoni calcolano proporzionalmente la tassa sugli utili immobiliari. Più alto è il profitto netto tassabile, più alta è la pressione fiscale.
Aliquota d'imposta: Un utile immobiliare di 500'000 franchi viene tassato sei volte di più a San Gallo (164'000 franchi) dopo 10 anni che a Sarnen (27'000 franchi) nel cantone di Obvaldo.
Lunga Durata: Tutti i cantoni tranne Basilea Campagna e Obvaldo concedono sconti se il venditore è proprietario della sua casa o appartamento da molto tempo. Zurich, per esempio, concede uno sconto del 5% per le vendite dopo 5 anni, del 20% dopo 10 anni e del 50% dopo 20 anni. Ginevra è l'unico cantone che rinuncia completamente alla tassa sugli utili immobiliari dopo 25 anni.
Breve Durata: In cambio, tutti i cantoni, tranne Soletta, richiedono un supplemento sui guadagni a breve termine sugli immobili e quindi gravano maggiormente sugli speculatori. Zurigo, per esempio, fa pagare il 50% in più per le vendite dopo meno di 1 anno e il 25% in più per le vendite dopo 2 anni, Basilea-Città addirittura il 60% in più per le vendite dopo 3 anni.
Buono a sapersi
Per il calcolo delle tasse dovete sapere quale valore hanno la vostra casa o appartamento attualmente. Con la nostra valutazione immobiliare potete in pochi dettagli stimare il valore di mercato gratuitamente.
Calcolare la tassa sugli utili immobiliari per la casa o l'appartamento
Non esiste una formula per il calcolo della tassa sugli utili immobiliari. Col nuovo calcolatore della tassa sugli utili immobiliari di Houzy potete calcolare online la tassa sugli utili immobiliari dovuta per la prima volta in Svizzera per tutti i 26 cantoni da Argovia fino a Zugo. Col calcolatore potete calcolare la tassa sugli utili immobiliari e simulare le conseguenze di prezzi e/o date di vendita differenti. Magari conviene attendere con la vendita per risparmiare denaro.
Consiglio
Le leggi fiscali sono complesse e differiscono da cantone a cantone. Ecco perché dovreste informarvi prima piuttosto che dopo la vendita. Un agenti immobiliari della vostra regione che conosce le leggi fiscali e il mercato può consigliarvi e allo stesso tempo aiutarvi a vendere la vostra casa o appartamento.
Rinvio delle tasse: quando dovete pagare?
La tassa sugli utili immobiliari non è sempre da pagare immediatamente. È differita se acquistate un immobile sostitutivo in Svizzera con il ricavato della vendita. A seconda del cantone, è necessario reinvestire il ricavato entro uno o due anni; in casi eccezionali, il termine può essere esteso a quattro anni. Tuttavia, il differimento d'imposta è concesso solo per l'acquisto sostitutivo di una proprietà residenziale occupata dal proprietario - e solo se il prezzo d'acquisto per la proprietà sostitutiva è superiore ai costi d'investimento per la proprietà venduta. Se il prezzo d'acquisto è inferiore ai costi d'investimento, l'intero importo dell'imposta è da pagare immediatamente (esempio 3). Questo accade soprattutto se vendete una casa più grande e costosa e comprate un appartamento più piccolo ed economico al suo posto.
Esempio 1
Esempio 2
Esempio 3
Prezzo di vendita per una proprietà vecchia
1'100'000 Franchi
1'100'000 Franchi
1'100'000 Franchi
Spese d'installazione
800'000 Franchi
800'000 Franchi
800'000 Franchi
Guadagno
300'000 Franchi
300'000 Franchi
300'000 Franchi
Prezzo d'acquisto per una proprietà sostitutiva
1'300'000 Franchi
900'000 Franchi
700'000 Franchi
Tassabile da subito
0 Franchi
200'000 Franchi
300'000 Franchi
Differimento d'imposta per
300'000 Franchi
100'000 Franchi
0 Franchi
Consiglio
Volete vendere una proprietà che vale molto di più di prima? Eventualmente potrebbe valere la pena aspettare qualche anno in più per beneficiare di un'aliquota fiscale più bassa. Nel cantone di Zurigo, per esempio, viene raggiunto lo sconto fiscale massimo dopo 20 anni e nel cantone di Berna solo dopo 35 anni.
Altre ragioni per il differimento d'imposta
La tassa sugli utili immobiliari può essere differita per molte ragioni. Per esempio, a causa di cambiamenti di proprietà dovuti all'eredità, al ritiro anticipato o alla donazione e a causa di cambiamenti di proprietà tra coniugi dovuti a variazioni nel diritto di proprietà, alla separazione o al divorzio. Tuttavia, non appena la casa o l'appartamento viene venduto a terzi, la tassa sugli utili di proprietà è da pagare. Si calcola sulla base del prezzo d'acquisto originale, non sul valore di trasferimento. Per questo, si tiene conto del periodo di detenzione dell'ex proprietario. E se il prezzo di vendita viene investito in una nuova proprietà residenziale occupata dal proprietario, la tassa sugli utili immobiliari può essere ulteriormente differita...
Buono a sapersi
Il differimento d'imposta non si applica alle seconde abitazioni, alle case di vacanza o alle proprietà in affitto. Se vendete un condominio, potete differire l'imposta solo su un appartamento occupato dal proprietario.
State pensando di vendere la vostra casa o appartamento? Col nostro calcolatore di tassa sugli utili immobiliari scoprirete con pochi dettagli se e quante tasse dovrete pagare e se conviene vendere la casa o l'appartamento più tardi per dover pagare meno tassa sugli utili immobiliari.