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Geschäftsnummer: VB.2000.00282 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 25.01.2001 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung. Die Festsetzung einer Freihalte- oder einer anderen Nichtbauzone erübrigt das Festlegen von Waldabstandslinien nur dann, wenn die Nichtbauzone so ausgedehnt ist, dass sich im Regelabstandsbereich von 30 m am Waldgrenze kein Bauzonengebiet mehr befindet (E 2c). Geschäftsnummer: VB.2000.00282 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 25.01.2001 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung. Die Festsetzung einer Freihalte- oder einer anderen Nichtbauzone erübrigt das Festlegen von Waldabstandslinien nur dann, wenn die Nichtbauzone so ausgedehnt ist, dass sich im Regelabstandsbereich von 30 m am Waldgrenze kein Bauzonengebiet mehr befindet (E 2c). Stichworte: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN FESTLEGUNG FREIHALTEZONE NICHTBAUGEBIET WALDABSTAND WALDABSTANDSLINIE WALDGRENZE Rechtsnormen: § 66 Abs. I PBG § 233 Abs. I PBG § 262 Abs. I PBG Art. 17 lit. II WaG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 4 Stichworte: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN FESTLEGUNG FREIHALTEZONE NICHTBAUGEBIET WALDABSTAND WALDABSTANDSLINIE WALDGRENZE BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN FESTLEGUNG FREIHALTEZONE NICHTBAUGEBIET WALDABSTAND WALDABSTANDSLINIE WALDGRENZE Rechtsnormen: § 66 Abs. I PBG § 233 Abs. I PBG § 262 Abs. I PBG Art. 17 lit. II WaG § 66 Abs. I PBG § 233 Abs. I PBG § 262 Abs. I PBG Art. 17 lit. II WaG Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 4 I. Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte A am 26. Oktober 1999 die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines Doppeleinfamilienhauses mit Parkplätzen auf dem Grundstück Kat.Nr. 1 (neu: Kat.Nrn. 2 und 3 in Zürich. II. Hiergegen erhoben F am 2. Dezember 1999 sowie H und I mit Eingabe vom 3. De­zember 1999 Rekurs an die Baure­kurskommission I und beantragten die Aufhebung der erteilten Baubewilligung. Die Baurekurskommission I vereinigte die beiden Rekursverfahren am 9. Juni 2000, hiess die Rekurse gut und hob den Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 26. Ok­tober 1999 auf. Die Rekurskommission erwog zusammengefasst, das Baugrundstück liege teilweise in der Freihaltezone und teilweise in der Wohnzone W2 der aufsichtsrechtlich durch die Baudirektion festgesetzten Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO-BD 1995) und stosse im Norden an den Waldrand des V-bels. Eine Wald­ab­stands­linie sei nicht festgesetzt und auch nicht geplant. Die Freihaltezone sei bereits im Zonen­plan von 1963 als 15 m breiter Streifen entlang des damaligen Waldrands enthalten. In den vergangenen Jahr­zehnten habe sich der Wald offensichtlich ausgedehnt. Auch die Parteien gingen überein­stimmend davon aus, dass zwischen dem heute bestehenden Waldrand und der Nordwest­ecke des projektierten Gebäudes ein Abstand von weniger als 10 m bestehe. § 66 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) verpflichte die Gemeinden zwingend, im Bauzonengebiet Waldabstandslinien festzusetzen. Die Festset­zung einer Frei­halte- oder einer anderen Nichtbauzone erübrige das Festlegen von Waldab­standslinien nur dann, wenn die Nichtbauzone so ausgedehnt sei, dass sich im Regelab­standsbereich von 30 m ab Waldgrenze kein Bauzonengebiet mehr befinde. Da vorliegend die erforder­liche Waldabstandslinie vollständig fehle, mangle es dem Baugrundstück an einer pla­nungs­rechtlichen Festlegung im Sinn von § 234 PBG. Diese Bestimmung wolle die nach­teilige Präjudizierung künftiger planungsrechtlicher Festlegungen verhindern. Waldab­stands­linien seien normalerweise in einem Abstand von 30 m von der Waldgrenze entfernt festzusetzen. Bei besonderen örtlichen Verhältnissen könne der Abstand verklei­nert oder vergrössert werden. Soweit der Baurekurskommission I aus verschiedenen Re­kursverfah­ren im Zusammenhang mit der BZO 1992 bekannt sei, habe die Vorinstanz bei der Festset­zung der Waldabstandslinien eine Reduktion des Waldabstands unter das Mass von 15 m nur in wenigen ganz besonders gelagerten Fällen vorgenommen und dabei das Mass von 10 m nirgends unterschritten. Das Bauvorhaben mit einem Waldabstand von nur gerade 8.5 m präjudiziere die künftige Planung in unzulässiger Weise. Die erteilte Baube­willigung sei daher in Gutheissung der Rekurse aufzuheben. III. Mit Eingabe vom 25. August 2000 liessen A und die dem Rekursverfahren bei­getretenen C und B dem Verwaltungsgericht be­antragen, den Entscheid der Baurekurs­kommission I vom 9. Juni 2000 aufzuheben und die Baubewilligung der Bausektion der Stadt Zürich vom 26. Oktober 1999 zu bestätigen, un­ter Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerschaft. Die Baurekurskommission I und die Beschwerdegegnerschaft beantragten Abwei­sung der Beschwerde, letztere unter Zusprechung einer Parteientschädigung. Die mitbetei­ligte Bausektion der Stadt Zürich verzichtete mit Eingabe vom 2. Oktober 2000 auf Ver­nehmlassung. Die Ausführungen der Parteien werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgen­den Entscheidgründen wiedergegeben. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. Das Baugrundstück altKat.Nr. 1 in Zürich stösst im Norden an den Waldrand des V-tobels. Laut Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 26. Oktober 1999 (E. c) grenzt das Grundstück an das überkommunale Landschaftsschutz­objekt Nr. 5 (Regierungs­ratsbeschluss Nr. XXX vom Januar 1980). Im Inventar der naturkundlich bedeutenden Waldobjekte des Kantons Zürich (Entwurf 1/1988) ist das V-tobel als kantonal bedeuten­des Objekt Nr. XXX ausgeschieden worden. Im kantonalen Schutzverordnungsentwurf vom Mai 1994 wurden u.a. die in der Freihaltezone liegenden Gebiete des V-tobels in den Schutzperimeter aufgenommen. Die nörd­lichen Bereiche des vorliegenden Bauprojekts grenzen direkt an die Landschaftsschutz­zone III A, welche der ungestörten Erhaltung der landschaftlichen Eigenart des Gebietes dient. Der südliche Teil des Bauareals (altKat.Nr. 1) ist nach der aufsichtsrechtlich festge­setzten Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO-BD 1995) der Wohnzone W2 zu­geteilt, der nördliche Teil einer Freihaltezone. Zwischenzeitlich sind am 2. September 2000 die Teile I und II der Bauordnung 1992/1999 der Stadt Zürich (BZO 1999) in Kraft getre­ten. Diese Teile beinhalten u.a. die Wohnzonen und Freihaltezonen, wobei die Grenze zwi­schen Wohn- und Freihaltezone auf dem Baugrundstück nicht verschoben wurde. Die Frei­haltezone war bereits im Zonenplan 1962 als 15 m breiter Streifen entlang des (dama­ligen) Waldrands enthalten. Das Bauvorhaben soll nordseits auf die Bauzonengrenze ge­stellt werden. 2. a) Die Kantone sind von Bundesrechts wegen zur Festsetzung von Waldabstän­den verpflichtet (Art. 17 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Wald vom 4. Oktober 1991 (WaG); dazu Botschaft des Bundesrats vom 29. Juni 1988, BBl 1988 III, S. 198). Gemäss § 66 PBG (in der Fassung vom 1. September 1991) setzt der Zonenplan im Bauzonengebiet Waldabstandslinien fest (Abs. 1). Die Linien sind in einem Abstand von 30 m von der Waldgrenze festzusetzen; bei kleinen Waldparzellen oder bei besonderen örtlichen Ver­hältnissen können sie näher oder weiter von der Waldgrenze gezogen werden (Abs. 2). Nach der ursprünglichen Fassung (§ 66 Abs. 3 PBG) konnte bei kleinen, einzelnen Wald­parzellen auf eine Abstandslinie verzichtet werden. Oberirdische Gebäude dürfen laut § 262 Abs. 1 PBG die im Zonenplan festgelegte Waldabstandslinie nicht überschreiten; ausserhalb des Bauzonengebiets beträgt der Ab­stand von der forstrechtlichen Waldgrenze 30 m. b) Mit Abstimmung vom 17. Mai 1992 hatten die Stimmberechtigten der Stadt Zü­rich die Vorlage für eine neue Bau- und Zonenordnung (BZO 1992) angenommen. Hierzu gehörten als Ergänzungspläne auch Waldabstandslinienpläne 1:1000. Die BZO 1992 ist nie in Rechtskraft erwachsen. Die BZO-BD 1995 enthält bezüglich der Ergänzungspläne und damit der Waldabstandslinien keine aufsichtsrechtlichen Anordnungen (Art. 2 Abs. 2 BZO-BD 1995). Die Revisionsvorlage 1999, Teil III, Gemeinderatsbeschluss vom 7. Juni 2000, beinhaltet auch die Waldabstandslinienpläne 1:1000. Diese Vorlage ist aber nicht rechtskräftig und setzt für das Baugrundstück altKat.Nr. 1 auch keine Waldabstandsli­nien fest; diese enden je westlich und östlich des Bauareals. Für das Baugrundstück beste­hen daher keine rechtskräftigen Waldabstandslinien und solche wurden vom Stadtrat auch nicht beantragt. c) Der Erlass von Waldabstandslinien ist - wie die Baurekurskommission I zu Recht ausgeführt hat - zwingend. § 66 Abs. 1 PBG sah bereits in der ursprünglichen Fassung vom 7. September 1975 vor, dass der Zonenplan im Baugebiet Waldabstandslinien festsetzt; nur bei "kleinen, einzelnen Waldparzellen" konnte laut § 66 Abs. 3 in der ursprünglichen Fas­sung auf eine (Wald-)Abstandslinie verzichtet werden. Diese Ausnahme wurde mit der Revi­sion des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September 1991 fallengelassen. Mit der Fest­setzung der Waldabstandslinien kommt der Kanton Zürich der bundesrechtlich statuier­ten Pflicht nach, wonach die Kantone einen angemessenen Mindestabstand der Bauten und An­lagen vom Waldrand vorzuschreiben haben (Art. 17 Abs. 2 WaG). Die Festlegung einer Frei­haltezone vermag die zwingend vorgeschriebene Festlegung von Waldabstandslinien in der Regel nicht zu ersetzen (vgl. hierzu E. 7a des Rekursentscheids). Die Ausscheidung von Freihaltezonen zwischen Bauzonen und Wald war bei Erlass des Zonenplans 1962 das ge­eig­nete und zweckmässige Mittel zur Sicherung eines Mindestab­stands von Bauten und Anlagen vom Waldrand, da zu jenem Zeitpunkt das "Instrument" der Waldabstandslinien nicht zur Verfügung stand. Nach Erlass des Planungs- und Bauge­setzes vom 7. September 1975 sind in den diesem Gesetz angepassten Zonenplänen die Mindestabstände (für ober­irdische Gebäude) zwingend mit einer Waldabstandslinie festzu­setzen. Vorliegend ist daher davon auszugehen, dass für das Baugrundstück altKat.Nr. 1 Waldabstandslinien fehlen. Entgegen der Rechtsauffassung der Beschwerdegegnerschaft kann bei Fehlen von Waldab­standslinien nicht einfach in analoger Anwendung von § 66 Abs. 2 PBG ein Waldabstand von 30 m verlangt werden, sondern ist zu prüfen, ob und wieweit die gesetzlichen Vorschrif­ten von § 233 ff. PBG über die (planungsrechtliche) Baureife eingreifen (RB 1987 Nr. 70 = ZBl 89/1988, S. 321 ff.). Auch ändert nichts, dass der Gesetzgeber, offenbar in Verkennung der Rechtslage, auf dem Baugrundstück bei Anpassung der kommunalen Nutzungsplanung durch Erlass der Bau- und Zonenordnung 1999 (Teil III) keine Waldabstandslinie festgesetzt hat. 3. a) Bauten und Anlagen dürfen entsprechend § 233 Abs. 1 PBG nur auf Grund­stücken erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die Verhältnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist. Baureif ist laut § 234 (in der Fassung vom 1. September 1991) ein Grundstück, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeinderat beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird. Zu den planungsrechtlichen Festlegungen, deren Fehlen einem Bauvorhaben im Sinn von § 234 PBG entgegengehalten werden kann, gehören auch die Waldabstandslinien (vgl. RB 1987 Nr. 70 = ZBl 89/1988, S. 321 ff.). Es ist mithin zu prüfen, ob das Bauvor­haben die noch festzulegenden Waldabstandslinien nachteilig beeinflussen kann. § 234 PBG will verhindern, dass die für die Planfestsetzung zuständigen Behörden bei ihrem Ent­scheid vor vollendete Tatsachen gestellt werden, wenn noch während der Planungs­phase Bauwerke entstehen, welche die vorgesehene künftige Planung beeinträchtigen (RB 1998 Nr. 113). b) Gemäss § 66 Abs. 2 PBG sind die Waldabstandslinien in einem Abstand von 30 m von der Waldgrenze festzusetzen; bei kleinen Waldparzellen oder bei besonderen ört­lichen Verhältnissen können sie näher an oder weiter von der Waldgrenze gezogen wer­den. Unbestrittenermassen liegen hier grundsätzlich besondere Verhältnisse vor, welche ein Ab­weichen bei der Festlegung der Waldabstandslinien vom Regelmass von 30 m rechtfertigen (vgl. hierzu RB 1996 Nr. 67 = BEZ 1996 Nr. 18). Hierzu gehört insbesondere der Um­stand, dass südwestlich des Baugrundstücks entlang der X-strasse bereits mehrere Bauten bestehen, welche zum Wald einen kleineren Abstand als 30 m einhalten. Die auf die­sen überbauten Grundstücken festgesetzte Waldabstandslinie hält eine Distanz von 15 m ge­genüber der Waldgrenze ein. Auch südöstlich der Bauparzelle befinden sich Bauten mit einem das Regelmass unterschreitenden Waldabstand. Weiter kann auch eine relativ steile Lage eines Grundstückes unter "besondere(n) örtliche(n) Verhältnisse(n)" im Sinn von § 66 Abs. 2 PBG subsumiert werden, welche in konkreten Einzelfällen ein Abweichen vom Re­gelmass von 30 m bei der Festsetzung von Waldabstandslinien rechtfertigen. Indessen ist hier zu beachten, dass das Bauprojekt auf altKat.Nr. 1 zum tatsächlichen Waldrand ei­nen Abstand einhält, der sogar 10 m unterschreitet. Gemäss "Aktennotiz/Beschluss­proto­koll" des Kreisforstmeisters vom 30. März 1999 (act. --) wie auch gemäss dem Baueingabe­plan "Umgebung/Erdgeschoss/Fassaden/Schnitt", 1:100, 18.8.2000 (= act. --) ist die nordwest­liche Gebäudeecke des geplanten Doppelwohnhauses weniger als 10 m vom Wald entfernt. Nach den Angaben der Beschwerdeführenden beträgt die Distanz dieser Gebäude­ecke zu den "nächsten, hochragenden Waldbäumen 8,50 m". Durch die Erstellung des um­strittenen Bauprojekts mit einem Waldabstand, der weniger als 1/3 des Regelmasses be­trägt, würde die dem zuständigen Gesetzgeber obliegende Festlegung der Waldabstandsli­nie klarerwei­se präjudiziert und dessen Planungsfreiheit geschmälert (vgl. RB 1987 Nr. 70 = ZBl 89/ 1988,­ S. 323 E. 2c/bb). Unter diesen Umständen gilt es, die Planungsfreiheit des Gesetz­gebers zu wahren und darf der künftige Verlauf der Waldab­standslinie nicht durch die Bewilligung des Bauprojekts im Sinn von § 234 PBG nachteilig beeinflusst werden. c) Auch die übrigen Einwände der Beschwerdeführenden vermögen an dieser Rechts­lage nichts zu ändern. Die Festsetzung von Waldabstandslinien dient - wie gesehen - auch der Umsetzung des Bundesrechts, welche die Kantone gemäss Art. 17 Abs. 2 WaG zur Festsetzung von Waldabständen verpflichtet. Die Verwirklichung einer den gesetz­li­chen Grundsätzen des Raumplanungsrechts und des übrigen raumrelevanten Bundes­rechts entsprechenden Planung hat aber auf jeden Fall Vorrang vor dem Gebot der Plan­beständig­keit (vgl. hierzu Felix Jost, Grösse und Lage von Bauzonen nach Art. 15 RPG und dem weiteren raumrelevanten Recht, Zürich 2000, S. 348 mit Hinweisen). Die Abwä­gung der Interessen des Grundeigentümers an der möglichst uneingeschränkten Überbau­barkeit sei­nes Grundstücks gegenüber den öffentlichen Interessen ist in erster Linie bei der Festset­zung von Waldabstandslinien vorzunehmen (RB 1999 Nr. 102) und nicht im Rah­men der Anwendung von § 234 PBG. Schliesslich ist nicht nachvollziehbar, weshalb die Beschwer­degegnerschaft gegen die BZO 1992 hätten "antreten" und für das Baugrundstück Waldab­standslinien beantragen müssen. Dieser Einwand ist nur schon deshalb unbegrün­det, weil die BZO 1992 gar nie rechtskräftig wurde. Die Beschwerde erweist sich insgesamt als unbegründet und ist abzuweisen. 4.... Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2.... I. Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte A am 26. Oktober 1999 die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines Doppeleinfamilienhauses mit Parkplätzen auf dem Grundstück Kat.Nr. 1 (neu: Kat.Nrn. 2 und 3 in Zürich. II. Hiergegen erhoben F am 2. Dezember 1999 sowie H und I mit Eingabe vom 3. De­zember 1999 Rekurs an die Baure­kurskommission I und beantragten die Aufhebung der erteilten Baubewilligung. Die Baurekurskommission I vereinigte die beiden Rekursverfahren am 9. Juni 2000, hiess die Rekurse gut und hob den Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 26. Ok­tober 1999 auf. Die Rekurskommission erwog zusammengefasst, das Baugrundstück liege teilweise in der Freihaltezone und teilweise in der Wohnzone W2 der aufsichtsrechtlich durch die Baudirektion festgesetzten Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO-BD 1995) und stosse im Norden an den Waldrand des V-bels. Eine Wald­ab­stands­linie sei nicht festgesetzt und auch nicht geplant. Die Freihaltezone sei bereits im Zonen­plan von 1963 als 15 m breiter Streifen entlang des damaligen Waldrands enthalten. In den vergangenen Jahr­zehnten habe sich der Wald offensichtlich ausgedehnt. Auch die Parteien gingen überein­stimmend davon aus, dass zwischen dem heute bestehenden Waldrand und der Nordwest­ecke des projektierten Gebäudes ein Abstand von weniger als 10 m bestehe. § 66 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) verpflichte die Gemeinden zwingend, im Bauzonengebiet Waldabstandslinien festzusetzen. Die Festset­zung einer Frei­halte- oder einer anderen Nichtbauzone erübrige das Festlegen von Waldab­standslinien nur dann, wenn die Nichtbauzone so ausgedehnt sei, dass sich im Regelab­standsbereich von 30 m ab Waldgrenze kein Bauzonengebiet mehr befinde. Da vorliegend die erforder­liche Waldabstandslinie vollständig fehle, mangle es dem Baugrundstück an einer pla­nungs­rechtlichen Festlegung im Sinn von § 234 PBG. Diese Bestimmung wolle die nach­teilige Präjudizierung künftiger planungsrechtlicher Festlegungen verhindern. Waldab­stands­linien seien normalerweise in einem Abstand von 30 m von der Waldgrenze entfernt festzusetzen. Bei besonderen örtlichen Verhältnissen könne der Abstand verklei­nert oder vergrössert werden. Soweit der Baurekurskommission I aus verschiedenen Re­kursverfah­ren im Zusammenhang mit der BZO 1992 bekannt sei, habe die Vorinstanz bei der Festset­zung der Waldabstandslinien eine Reduktion des Waldabstands unter das Mass von 15 m nur in wenigen ganz besonders gelagerten Fällen vorgenommen und dabei das Mass von 10 m nirgends unterschritten. Das Bauvorhaben mit einem Waldabstand von nur gerade 8.5 m präjudiziere die künftige Planung in unzulässiger Weise. Die erteilte Baube­willigung sei daher in Gutheissung der Rekurse aufzuheben. III. Mit Eingabe vom 25. August 2000 liessen A und die dem Rekursverfahren bei­getretenen C und B dem Verwaltungsgericht be­antragen, den Entscheid der Baurekurs­kommission I vom 9. Juni 2000 aufzuheben und die Baubewilligung der Bausektion der Stadt Zürich vom 26. Oktober 1999 zu bestätigen, un­ter Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerschaft. Die Baurekurskommission I und die Beschwerdegegnerschaft beantragten Abwei­sung der Beschwerde, letztere unter Zusprechung einer Parteientschädigung. Die mitbetei­ligte Bausektion der Stadt Zürich verzichtete mit Eingabe vom 2. Oktober 2000 auf Ver­nehmlassung. Die Ausführungen der Parteien werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgen­den Entscheidgründen wiedergegeben. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. Das Baugrundstück altKat.Nr. 1 in Zürich stösst im Norden an den Waldrand des V-tobels. Laut Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 26. Oktober 1999 (E. c) grenzt das Grundstück an das überkommunale Landschaftsschutz­objekt Nr. 5 (Regierungs­ratsbeschluss Nr. XXX vom Januar 1980). Im Inventar der naturkundlich bedeutenden Waldobjekte des Kantons Zürich (Entwurf 1/1988) ist das V-tobel als kantonal bedeuten­des Objekt Nr. XXX ausgeschieden worden. Im kantonalen Schutzverordnungsentwurf vom Mai 1994 wurden u.a. die in der Freihaltezone liegenden Gebiete des V-tobels in den Schutzperimeter aufgenommen. Die nörd­lichen Bereiche des vorliegenden Bauprojekts grenzen direkt an die Landschaftsschutz­zone III A, welche der ungestörten Erhaltung der landschaftlichen Eigenart des Gebietes dient. Der südliche Teil des Bauareals (altKat.Nr. 1) ist nach der aufsichtsrechtlich festge­setzten Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO-BD 1995) der Wohnzone W2 zu­geteilt, der nördliche Teil einer Freihaltezone. Zwischenzeitlich sind am 2. September 2000 die Teile I und II der Bauordnung 1992/1999 der Stadt Zürich (BZO 1999) in Kraft getre­ten. Diese Teile beinhalten u.a. die Wohnzonen und Freihaltezonen, wobei die Grenze zwi­schen Wohn- und Freihaltezone auf dem Baugrundstück nicht verschoben wurde. Die Frei­haltezone war bereits im Zonenplan 1962 als 15 m breiter Streifen entlang des (dama­ligen) Waldrands enthalten. Das Bauvorhaben soll nordseits auf die Bauzonengrenze ge­stellt werden. 2. a) Die Kantone sind von Bundesrechts wegen zur Festsetzung von Waldabstän­den verpflichtet (Art. 17 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Wald vom 4. Oktober 1991 (WaG); dazu Botschaft des Bundesrats vom 29. Juni 1988, BBl 1988 III, S. 198). Gemäss § 66 PBG (in der Fassung vom 1. September 1991) setzt der Zonenplan im Bauzonengebiet Waldabstandslinien fest (Abs. 1). Die Linien sind in einem Abstand von 30 m von der Waldgrenze festzusetzen; bei kleinen Waldparzellen oder bei besonderen örtlichen Ver­hältnissen können sie näher oder weiter von der Waldgrenze gezogen werden (Abs. 2). Nach der ursprünglichen Fassung (§ 66 Abs. 3 PBG) konnte bei kleinen, einzelnen Wald­parzellen auf eine Abstandslinie verzichtet werden. Oberirdische Gebäude dürfen laut § 262 Abs. 1 PBG die im Zonenplan festgelegte Waldabstandslinie nicht überschreiten; ausserhalb des Bauzonengebiets beträgt der Ab­stand von der forstrechtlichen Waldgrenze 30 m. b) Mit Abstimmung vom 17. Mai 1992 hatten die Stimmberechtigten der Stadt Zü­rich die Vorlage für eine neue Bau- und Zonenordnung (BZO 1992) angenommen. Hierzu gehörten als Ergänzungspläne auch Waldabstandslinienpläne 1:1000. Die BZO 1992 ist nie in Rechtskraft erwachsen. Die BZO-BD 1995 enthält bezüglich der Ergänzungspläne und damit der Waldabstandslinien keine aufsichtsrechtlichen Anordnungen (Art. 2 Abs. 2 BZO-BD 1995). Die Revisionsvorlage 1999, Teil III, Gemeinderatsbeschluss vom 7. Juni 2000, beinhaltet auch die Waldabstandslinienpläne 1:1000. Diese Vorlage ist aber nicht rechtskräftig und setzt für das Baugrundstück altKat.Nr. 1 auch keine Waldabstandsli­nien fest; diese enden je westlich und östlich des Bauareals. Für das Baugrundstück beste­hen daher keine rechtskräftigen Waldabstandslinien und solche wurden vom Stadtrat auch nicht beantragt. c) Der Erlass von Waldabstandslinien ist - wie die Baurekurskommission I zu Recht ausgeführt hat - zwingend. § 66 Abs. 1 PBG sah bereits in der ursprünglichen Fassung vom 7. September 1975 vor, dass der Zonenplan im Baugebiet Waldabstandslinien festsetzt; nur bei "kleinen, einzelnen Waldparzellen" konnte laut § 66 Abs. 3 in der ursprünglichen Fas­sung auf eine (Wald-)Abstandslinie verzichtet werden. Diese Ausnahme wurde mit der Revi­sion des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September 1991 fallengelassen. Mit der Fest­setzung der Waldabstandslinien kommt der Kanton Zürich der bundesrechtlich statuier­ten Pflicht nach, wonach die Kantone einen angemessenen Mindestabstand der Bauten und An­lagen vom Waldrand vorzuschreiben haben (Art. 17 Abs. 2 WaG). Die Festlegung einer Frei­haltezone vermag die zwingend vorgeschriebene Festlegung von Waldabstandslinien in der Regel nicht zu ersetzen (vgl. hierzu E. 7a des Rekursentscheids). Die Ausscheidung von Freihaltezonen zwischen Bauzonen und Wald war bei Erlass des Zonenplans 1962 das ge­eig­nete und zweckmässige Mittel zur Sicherung eines Mindestab­stands von Bauten und Anlagen vom Waldrand, da zu jenem Zeitpunkt das "Instrument" der Waldabstandslinien nicht zur Verfügung stand. Nach Erlass des Planungs- und Bauge­setzes vom 7. September 1975 sind in den diesem Gesetz angepassten Zonenplänen die Mindestabstände (für ober­irdische Gebäude) zwingend mit einer Waldabstandslinie festzu­setzen. Vorliegend ist daher davon auszugehen, dass für das Baugrundstück altKat.Nr. 1 Waldabstandslinien fehlen. Entgegen der Rechtsauffassung der Beschwerdegegnerschaft kann bei Fehlen von Waldab­standslinien nicht einfach in analoger Anwendung von § 66 Abs. 2 PBG ein Waldabstand von 30 m verlangt werden, sondern ist zu prüfen, ob und wieweit die gesetzlichen Vorschrif­ten von § 233 ff. PBG über die (planungsrechtliche) Baureife eingreifen (RB 1987 Nr. 70 = ZBl 89/1988, S. 321 ff.). Auch ändert nichts, dass der Gesetzgeber, offenbar in Verkennung der Rechtslage, auf dem Baugrundstück bei Anpassung der kommunalen Nutzungsplanung durch Erlass der Bau- und Zonenordnung 1999 (Teil III) keine Waldabstandslinie festgesetzt hat. 3. a) Bauten und Anlagen dürfen entsprechend § 233 Abs. 1 PBG nur auf Grund­stücken erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die Verhältnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist. Baureif ist laut § 234 (in der Fassung vom 1. September 1991) ein Grundstück, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeinderat beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird. Zu den planungsrechtlichen Festlegungen, deren Fehlen einem Bauvorhaben im Sinn von § 234 PBG entgegengehalten werden kann, gehören auch die Waldabstandslinien (vgl. RB 1987 Nr. 70 = ZBl 89/1988, S. 321 ff.). Es ist mithin zu prüfen, ob das Bauvor­haben die noch festzulegenden Waldabstandslinien nachteilig beeinflussen kann. § 234 PBG will verhindern, dass die für die Planfestsetzung zuständigen Behörden bei ihrem Ent­scheid vor vollendete Tatsachen gestellt werden, wenn noch während der Planungs­phase Bauwerke entstehen, welche die vorgesehene künftige Planung beeinträchtigen (RB 1998 Nr. 113). b) Gemäss § 66 Abs. 2 PBG sind die Waldabstandslinien in einem Abstand von 30 m von der Waldgrenze festzusetzen; bei kleinen Waldparzellen oder bei besonderen ört­lichen Verhältnissen können sie näher an oder weiter von der Waldgrenze gezogen wer­den. Unbestrittenermassen liegen hier grundsätzlich besondere Verhältnisse vor, welche ein Ab­weichen bei der Festlegung der Waldabstandslinien vom Regelmass von 30 m rechtfertigen (vgl. hierzu RB 1996 Nr. 67 = BEZ 1996 Nr. 18). Hierzu gehört insbesondere der Um­stand, dass südwestlich des Baugrundstücks entlang der X-strasse bereits mehrere Bauten bestehen, welche zum Wald einen kleineren Abstand als 30 m einhalten. Die auf die­sen überbauten Grundstücken festgesetzte Waldabstandslinie hält eine Distanz von 15 m ge­genüber der Waldgrenze ein. Auch südöstlich der Bauparzelle befinden sich Bauten mit einem das Regelmass unterschreitenden Waldabstand. Weiter kann auch eine relativ steile Lage eines Grundstückes unter "besondere(n) örtliche(n) Verhältnisse(n)" im Sinn von § 66 Abs. 2 PBG subsumiert werden, welche in konkreten Einzelfällen ein Abweichen vom Re­gelmass von 30 m bei der Festsetzung von Waldabstandslinien rechtfertigen. Indessen ist hier zu beachten, dass das Bauprojekt auf altKat.Nr. 1 zum tatsächlichen Waldrand ei­nen Abstand einhält, der sogar 10 m unterschreitet. Gemäss "Aktennotiz/Beschluss­proto­koll" des Kreisforstmeisters vom 30. März 1999 (act. --) wie auch gemäss dem Baueingabe­plan "Umgebung/Erdgeschoss/Fassaden/Schnitt", 1:100, 18.8.2000 (= act. --) ist die nordwest­liche Gebäudeecke des geplanten Doppelwohnhauses weniger als 10 m vom Wald entfernt. Nach den Angaben der Beschwerdeführenden beträgt die Distanz dieser Gebäude­ecke zu den "nächsten, hochragenden Waldbäumen 8,50 m". Durch die Erstellung des um­strittenen Bauprojekts mit einem Waldabstand, der weniger als 1/3 des Regelmasses be­trägt, würde die dem zuständigen Gesetzgeber obliegende Festlegung der Waldabstandsli­nie klarerwei­se präjudiziert und dessen Planungsfreiheit geschmälert (vgl. RB 1987 Nr. 70 = ZBl 89/ 1988,­ S. 323 E. 2c/bb). Unter diesen Umständen gilt es, die Planungsfreiheit des Gesetz­gebers zu wahren und darf der künftige Verlauf der Waldab­standslinie nicht durch die Bewilligung des Bauprojekts im Sinn von § 234 PBG nachteilig beeinflusst werden. c) Auch die übrigen Einwände der Beschwerdeführenden vermögen an dieser Rechts­lage nichts zu ändern. Die Festsetzung von Waldabstandslinien dient - wie gesehen - auch der Umsetzung des Bundesrechts, welche die Kantone gemäss Art. 17 Abs. 2 WaG zur Festsetzung von Waldabständen verpflichtet. Die Verwirklichung einer den gesetz­li­chen Grundsätzen des Raumplanungsrechts und des übrigen raumrelevanten Bundes­rechts entsprechenden Planung hat aber auf jeden Fall Vorrang vor dem Gebot der Plan­beständig­keit (vgl. hierzu Felix Jost, Grösse und Lage von Bauzonen nach Art. 15 RPG und dem weiteren raumrelevanten Recht, Zürich 2000, S. 348 mit Hinweisen). Die Abwä­gung der Interessen des Grundeigentümers an der möglichst uneingeschränkten Überbau­barkeit sei­nes Grundstücks gegenüber den öffentlichen Interessen ist in erster Linie bei der Festset­zung von Waldabstandslinien vorzunehmen (RB 1999 Nr. 102) und nicht im Rah­men der Anwendung von § 234 PBG. Schliesslich ist nicht nachvollziehbar, weshalb die Beschwer­degegnerschaft gegen die BZO 1992 hätten "antreten" und für das Baugrundstück Waldab­standslinien beantragen müssen. Dieser Einwand ist nur schon deshalb unbegrün­det, weil die BZO 1992 gar nie rechtskräftig wurde. Die Beschwerde erweist sich insgesamt als unbegründet und ist abzuweisen. 4.... Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2....

I. Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte A am 26. Oktober 1999 die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines Doppeleinfamilienhauses mit Parkplätzen auf dem Grundstück Kat.Nr. 1 (neu: Kat.Nrn. 2 und 3 in Zürich.

I. Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte A am 26. Oktober 1999 die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines Doppeleinfamilienhauses mit Parkplätzen auf dem Grundstück Kat.Nr. 1 (neu: Kat.Nrn. 2 und 3 in Zürich. II. Hiergegen erhoben F am 2. Dezember 1999 sowie H und I mit Eingabe vom 3. De­zember 1999 Rekurs an die Baure­kurskommission I und beantragten die Aufhebung der erteilten Baubewilligung.

II. Hiergegen erhoben F am 2. Dezember 1999 sowie H und I mit Eingabe vom 3. De­zember 1999 Rekurs an die Baure­kurskommission I und beantragten die Aufhebung der erteilten Baubewilligung. Die Baurekurskommission I vereinigte die beiden Rekursverfahren am 9. Juni 2000, hiess die Rekurse gut und hob den Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 26. Ok­tober 1999 auf. Die Rekurskommission erwog zusammengefasst, das Baugrundstück liege teilweise in der Freihaltezone und teilweise in der Wohnzone W2 der aufsichtsrechtlich durch die Baudirektion festgesetzten Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO-BD 1995) und stosse im Norden an den Waldrand des V-bels. Eine Wald­ab­stands­linie sei nicht festgesetzt und auch nicht geplant. Die Freihaltezone sei bereits im Zonen­plan von 1963 als 15 m breiter Streifen entlang des damaligen Waldrands enthalten. In den vergangenen Jahr­zehnten habe sich der Wald offensichtlich ausgedehnt. Auch die Parteien gingen überein­stimmend davon aus, dass zwischen dem heute bestehenden Waldrand und der Nordwest­ecke des projektierten Gebäudes ein Abstand von weniger als 10 m bestehe. § 66 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) verpflichte die Gemeinden zwingend, im Bauzonengebiet Waldabstandslinien festzusetzen. Die Festset­zung einer Frei­halte- oder einer anderen Nichtbauzone erübrige das Festlegen von Waldab­standslinien nur dann, wenn die Nichtbauzone so ausgedehnt sei, dass sich im Regelab­standsbereich von 30 m ab Waldgrenze kein Bauzonengebiet mehr befinde. Da vorliegend die erforder­liche Waldabstandslinie vollständig fehle, mangle es dem Baugrundstück an einer pla­nungs­rechtlichen Festlegung im Sinn von § 234 PBG. Diese Bestimmung wolle die nach­teilige Präjudizierung künftiger planungsrechtlicher Festlegungen verhindern. Waldab­stands­linien seien normalerweise in einem Abstand von 30 m von der Waldgrenze entfernt festzusetzen. Bei besonderen örtlichen Verhältnissen könne der Abstand verklei­nert oder vergrössert werden. Soweit der Baurekurskommission I aus verschiedenen Re­kursverfah­ren im Zusammenhang mit der BZO 1992 bekannt sei, habe die Vorinstanz bei der Festset­zung der Waldabstandslinien eine Reduktion des Waldabstands unter das Mass von 15 m nur in wenigen ganz besonders gelagerten Fällen vorgenommen und dabei das Mass von 10 m nirgends unterschritten. Das Bauvorhaben mit einem Waldabstand von nur gerade 8.5 m präjudiziere die künftige Planung in unzulässiger Weise. Die erteilte Baube­willigung sei daher in Gutheissung der Rekurse aufzuheben.

Die Baurekurskommission I vereinigte die beiden Rekursverfahren am 9. Juni 2000, hiess die Rekurse gut und hob den Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 26. Ok­tober 1999 auf. Die Rekurskommission erwog zusammengefasst, das Baugrundstück liege teilweise in der Freihaltezone und teilweise in der Wohnzone W2 der aufsichtsrechtlich durch die Baudirektion festgesetzten Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO-BD 1995) und stosse im Norden an den Waldrand des V-bels. Eine Wald­ab­stands­linie sei nicht festgesetzt und auch nicht geplant. Die Freihaltezone sei bereits im Zonen­plan von 1963 als 15 m breiter Streifen entlang des damaligen Waldrands enthalten. In den vergangenen Jahr­zehnten habe sich der Wald offensichtlich ausgedehnt. Auch die Parteien gingen überein­stimmend davon aus, dass zwischen dem heute bestehenden Waldrand und der Nordwest­ecke des projektierten Gebäudes ein Abstand von weniger als 10 m bestehe. § 66 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) verpflichte die Gemeinden zwingend, im Bauzonengebiet Waldabstandslinien festzusetzen. Die Festset­zung einer Frei­halte- oder einer anderen Nichtbauzone erübrige das Festlegen von Waldab­standslinien nur dann, wenn die Nichtbauzone so ausgedehnt sei, dass sich im Regelab­standsbereich von 30 m ab Waldgrenze kein Bauzonengebiet mehr befinde. Da vorliegend die erforder­liche Waldabstandslinie vollständig fehle, mangle es dem Baugrundstück an einer pla­nungs­rechtlichen Festlegung im Sinn von § 234 PBG. Diese Bestimmung wolle die nach­teilige Präjudizierung künftiger planungsrechtlicher Festlegungen verhindern. Waldab­stands­linien seien normalerweise in einem Abstand von 30 m von der Waldgrenze entfernt festzusetzen. Bei besonderen örtlichen Verhältnissen könne der Abstand verklei­nert oder vergrössert werden. Soweit der Baurekurskommission I aus verschiedenen Re­kursverfah­ren im Zusammenhang mit der BZO 1992 bekannt sei, habe die Vorinstanz bei der Festset­zung der Waldabstandslinien eine Reduktion des Waldabstands unter das Mass von 15 m nur in wenigen ganz besonders gelagerten Fällen vorgenommen und dabei das Mass von 10 m nirgends unterschritten. Das Bauvorhaben mit einem Waldabstand von nur gerade 8.5 m präjudiziere die künftige Planung in unzulässiger Weise. Die erteilte Baube­willigung sei daher in Gutheissung der Rekurse aufzuheben. III. Mit Eingabe vom 25. August 2000 liessen A und die dem Rekursverfahren bei­getretenen C und B dem Verwaltungsgericht be­antragen, den Entscheid der Baurekurs­kommission I vom 9. Juni 2000 aufzuheben und die Baubewilligung der Bausektion der Stadt Zürich vom 26. Oktober 1999 zu bestätigen, un­ter Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerschaft.

III. Mit Eingabe vom 25. August 2000 liessen A und die dem Rekursverfahren bei­getretenen C und B dem Verwaltungsgericht be­antragen, den Entscheid der Baurekurs­kommission I vom 9. Juni 2000 aufzuheben und die Baubewilligung der Bausektion der Stadt Zürich vom 26. Oktober 1999 zu bestätigen, un­ter Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerschaft. Die Baurekurskommission I und die Beschwerdegegnerschaft beantragten Abwei­sung der Beschwerde, letztere unter Zusprechung einer Parteientschädigung. Die mitbetei­ligte Bausektion der Stadt Zürich verzichtete mit Eingabe vom 2. Oktober 2000 auf Ver­nehmlassung.

Die Baurekurskommission I und die Beschwerdegegnerschaft beantragten Abwei­sung der Beschwerde, letztere unter Zusprechung einer Parteientschädigung. Die mitbetei­ligte Bausektion der Stadt Zürich verzichtete mit Eingabe vom 2. Oktober 2000 auf Ver­nehmlassung. Die Ausführungen der Parteien werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgen­den Entscheidgründen wiedergegeben.

Die Ausführungen der Parteien werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgen­den Entscheidgründen wiedergegeben. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. Das Baugrundstück altKat.Nr. 1 in Zürich stösst im Norden an den Waldrand des V-tobels. Laut Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 26. Oktober 1999 (E. c) grenzt das Grundstück an das überkommunale Landschaftsschutz­objekt Nr. 5 (Regierungs­ratsbeschluss Nr. XXX vom Januar 1980). Im Inventar der naturkundlich bedeutenden Waldobjekte des Kantons Zürich (Entwurf 1/1988) ist das V-tobel als kantonal bedeuten­des Objekt Nr. XXX ausgeschieden worden. Im kantonalen Schutzverordnungsentwurf vom Mai 1994 wurden u.a. die in der Freihaltezone liegenden Gebiete des V-tobels in den Schutzperimeter aufgenommen. Die nörd­lichen Bereiche des vorliegenden Bauprojekts grenzen direkt an die Landschaftsschutz­zone III A, welche der ungestörten Erhaltung der landschaftlichen Eigenart des Gebietes dient.

1. Das Baugrundstück altKat.Nr. 1 in Zürich stösst im Norden an den Waldrand des V-tobels. Laut Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 26. Oktober 1999 (E. c) grenzt das Grundstück an das überkommunale Landschaftsschutz­objekt Nr. 5 (Regierungs­ratsbeschluss Nr. XXX vom Januar 1980). Im Inventar der naturkundlich bedeutenden Waldobjekte des Kantons Zürich (Entwurf 1/1988) ist das V-tobel als kantonal bedeuten­des Objekt Nr. XXX ausgeschieden worden. Im kantonalen Schutzverordnungsentwurf vom Mai 1994 wurden u.a. die in der Freihaltezone liegenden Gebiete des V-tobels in den Schutzperimeter aufgenommen. Die nörd­lichen Bereiche des vorliegenden Bauprojekts grenzen direkt an die Landschaftsschutz­zone III A, welche der ungestörten Erhaltung der landschaftlichen Eigenart des Gebietes dient. Der südliche Teil des Bauareals (altKat.Nr. 1) ist nach der aufsichtsrechtlich festge­setzten Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO-BD 1995) der Wohnzone W2 zu­geteilt, der nördliche Teil einer Freihaltezone. Zwischenzeitlich sind am 2. September 2000 die Teile I und II der Bauordnung 1992/1999 der Stadt Zürich (BZO 1999) in Kraft getre­ten. Diese Teile beinhalten u.a. die Wohnzonen und Freihaltezonen, wobei die Grenze zwi­schen Wohn- und Freihaltezone auf dem Baugrundstück nicht verschoben wurde. Die Frei­haltezone war bereits im Zonenplan 1962 als 15 m breiter Streifen entlang des (dama­ligen) Waldrands enthalten. Das Bauvorhaben soll nordseits auf die Bauzonengrenze ge­stellt werden.

Der südliche Teil des Bauareals (altKat.Nr. 1) ist nach der aufsichtsrechtlich festge­setzten Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO-BD 1995) der Wohnzone W2 zu­geteilt, der nördliche Teil einer Freihaltezone. Zwischenzeitlich sind am 2. September 2000 die Teile I und II der Bauordnung 1992/1999 der Stadt Zürich (BZO 1999) in Kraft getre­ten. Diese Teile beinhalten u.a. die Wohnzonen und Freihaltezonen, wobei die Grenze zwi­schen Wohn- und Freihaltezone auf dem Baugrundstück nicht verschoben wurde. Die Frei­haltezone war bereits im Zonenplan 1962 als 15 m breiter Streifen entlang des (dama­ligen) Waldrands enthalten. Das Bauvorhaben soll nordseits auf die Bauzonengrenze ge­stellt werden. 2. a) Die Kantone sind von Bundesrechts wegen zur Festsetzung von Waldabstän­den verpflichtet (Art. 17 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Wald vom 4. Oktober 1991 (WaG); dazu Botschaft des Bundesrats vom 29. Juni 1988, BBl 1988 III, S. 198). Gemäss § 66 PBG (in der Fassung vom 1. September 1991) setzt der Zonenplan im Bauzonengebiet Waldabstandslinien fest (Abs. 1). Die Linien sind in einem Abstand von 30 m von der Waldgrenze festzusetzen; bei kleinen Waldparzellen oder bei besonderen örtlichen Ver­hältnissen können sie näher oder weiter von der Waldgrenze gezogen werden (Abs. 2). Nach der ursprünglichen Fassung (§ 66 Abs. 3 PBG) konnte bei kleinen, einzelnen Wald­parzellen auf eine Abstandslinie verzichtet werden.

2. a) Die Kantone sind von Bundesrechts wegen zur Festsetzung von Waldabstän­den verpflichtet (Art. 17 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Wald vom 4. Oktober 1991 (WaG); dazu Botschaft des Bundesrats vom 29. Juni 1988, BBl 1988 III, S. 198). Gemäss § 66 PBG (in der Fassung vom 1. September 1991) setzt der Zonenplan im Bauzonengebiet Waldabstandslinien fest (Abs. 1). Die Linien sind in einem Abstand von 30 m von der Waldgrenze festzusetzen; bei kleinen Waldparzellen oder bei besonderen örtlichen Ver­hältnissen können sie näher oder weiter von der Waldgrenze gezogen werden (Abs. 2). Nach der ursprünglichen Fassung (§ 66 Abs. 3 PBG) konnte bei kleinen, einzelnen Wald­parzellen auf eine Abstandslinie verzichtet werden. Oberirdische Gebäude dürfen laut § 262 Abs. 1 PBG die im Zonenplan festgelegte Waldabstandslinie nicht überschreiten; ausserhalb des Bauzonengebiets beträgt der Ab­stand von der forstrechtlichen Waldgrenze 30 m.

Oberirdische Gebäude dürfen laut § 262 Abs. 1 PBG die im Zonenplan festgelegte Waldabstandslinie nicht überschreiten; ausserhalb des Bauzonengebiets beträgt der Ab­stand von der forstrechtlichen Waldgrenze 30 m. b) Mit Abstimmung vom 17. Mai 1992 hatten die Stimmberechtigten der Stadt Zü­rich die Vorlage für eine neue Bau- und Zonenordnung (BZO 1992) angenommen. Hierzu gehörten als Ergänzungspläne auch Waldabstandslinienpläne 1:1000. Die BZO 1992 ist nie in Rechtskraft erwachsen. Die BZO-BD 1995 enthält bezüglich der Ergänzungspläne und damit der Waldabstandslinien keine aufsichtsrechtlichen Anordnungen (Art. 2 Abs. 2 BZO-BD 1995). Die Revisionsvorlage 1999, Teil III, Gemeinderatsbeschluss vom 7. Juni 2000, beinhaltet auch die Waldabstandslinienpläne 1:1000. Diese Vorlage ist aber nicht rechtskräftig und setzt für das Baugrundstück altKat.Nr. 1 auch keine Waldabstandsli­nien fest; diese enden je westlich und östlich des Bauareals. Für das Baugrundstück beste­hen daher keine rechtskräftigen Waldabstandslinien und solche wurden vom Stadtrat auch nicht beantragt. b) Mit Abstimmung vom 17. Mai 1992 hatten die Stimmberechtigten der Stadt Zü­rich die Vorlage für eine neue Bau- und Zonenordnung (BZO 1992) angenommen. Hierzu gehörten als Ergänzungspläne auch Waldabstandslinienpläne 1:1000. Die BZO 1992 ist nie in Rechtskraft erwachsen. Die BZO-BD 1995 enthält bezüglich der Ergänzungspläne und damit der Waldabstandslinien keine aufsichtsrechtlichen Anordnungen (Art. 2 Abs. 2 BZO-BD 1995). Die Revisionsvorlage 1999, Teil III, Gemeinderatsbeschluss vom 7. Juni 2000, beinhaltet auch die Waldabstandslinienpläne 1:1000. Diese Vorlage ist aber nicht rechtskräftig und setzt für das Baugrundstück altKat.Nr. 1 auch keine Waldabstandsli­nien fest; diese enden je westlich und östlich des Bauareals. Für das Baugrundstück beste­hen daher keine rechtskräftigen Waldabstandslinien und solche wurden vom Stadtrat auch nicht beantragt. c) Der Erlass von Waldabstandslinien ist - wie die Baurekurskommission I zu Recht ausgeführt hat - zwingend. § 66 Abs. 1 PBG sah bereits in der ursprünglichen Fassung vom 7. September 1975 vor, dass der Zonenplan im Baugebiet Waldabstandslinien festsetzt; nur bei "kleinen, einzelnen Waldparzellen" konnte laut § 66 Abs. 3 in der ursprünglichen Fas­sung auf eine (Wald-)Abstandslinie verzichtet werden. Diese Ausnahme wurde mit der Revi­sion des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September 1991 fallengelassen. Mit der Fest­setzung der Waldabstandslinien kommt der Kanton Zürich der bundesrechtlich statuier­ten Pflicht nach, wonach die Kantone einen angemessenen Mindestabstand der Bauten und An­lagen vom Waldrand vorzuschreiben haben (Art. 17 Abs. 2 WaG). Die Festlegung einer Frei­haltezone vermag die zwingend vorgeschriebene Festlegung von Waldabstandslinien in der Regel nicht zu ersetzen (vgl. hierzu E. 7a des Rekursentscheids). Die Ausscheidung von Freihaltezonen zwischen Bauzonen und Wald war bei Erlass des Zonenplans 1962 das ge­eig­nete und zweckmässige Mittel zur Sicherung eines Mindestab­stands von Bauten und Anlagen vom Waldrand, da zu jenem Zeitpunkt das "Instrument" der Waldabstandslinien nicht zur Verfügung stand. Nach Erlass des Planungs- und Bauge­setzes vom 7. September 1975 sind in den diesem Gesetz angepassten Zonenplänen die Mindestabstände (für ober­irdische Gebäude) zwingend mit einer Waldabstandslinie festzu­setzen. Vorliegend ist daher davon auszugehen, dass für das Baugrundstück altKat.Nr. 1 Waldabstandslinien fehlen. Entgegen der Rechtsauffassung der Beschwerdegegnerschaft kann bei Fehlen von Waldab­standslinien nicht einfach in analoger Anwendung von § 66 Abs. 2 PBG ein Waldabstand von 30 m verlangt werden, sondern ist zu prüfen, ob und wieweit die gesetzlichen Vorschrif­ten von § 233 ff. PBG über die (planungsrechtliche) Baureife eingreifen (RB 1987 Nr. 70 = ZBl 89/1988, S. 321 ff.). Auch ändert nichts, dass der Gesetzgeber, offenbar in Verkennung der Rechtslage, auf dem Baugrundstück bei Anpassung der kommunalen Nutzungsplanung durch Erlass der Bau- und Zonenordnung 1999 (Teil III) keine Waldabstandslinie festgesetzt hat. c) Der Erlass von Waldabstandslinien ist - wie die Baurekurskommission I zu Recht ausgeführt hat - zwingend. § 66 Abs. 1 PBG sah bereits in der ursprünglichen Fassung vom 7. September 1975 vor, dass der Zonenplan im Baugebiet Waldabstandslinien festsetzt; nur bei "kleinen, einzelnen Waldparzellen" konnte laut § 66 Abs. 3 in der ursprünglichen Fas­sung auf eine (Wald-)Abstandslinie verzichtet werden. Diese Ausnahme wurde mit der Revi­sion des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September 1991 fallengelassen. Mit der Fest­setzung der Waldabstandslinien kommt der Kanton Zürich der bundesrechtlich statuier­ten Pflicht nach, wonach die Kantone einen angemessenen Mindestabstand der Bauten und An­lagen vom Waldrand vorzuschreiben haben (Art. 17 Abs. 2 WaG). Die Festlegung einer Frei­haltezone vermag die zwingend vorgeschriebene Festlegung von Waldabstandslinien in der Regel nicht zu ersetzen (vgl. hierzu E. 7a des Rekursentscheids). Die Ausscheidung von Freihaltezonen zwischen Bauzonen und Wald war bei Erlass des Zonenplans 1962 das ge­eig­nete und zweckmässige Mittel zur Sicherung eines Mindestab­stands von Bauten und Anlagen vom Waldrand, da zu jenem Zeitpunkt das "Instrument" der Waldabstandslinien nicht zur Verfügung stand. Nach Erlass des Planungs- und Bauge­setzes vom 7. September 1975 sind in den diesem Gesetz angepassten Zonenplänen die Mindestabstände (für ober­irdische Gebäude) zwingend mit einer Waldabstandslinie festzu­setzen. Vorliegend ist daher davon auszugehen, dass für das Baugrundstück altKat.Nr. 1 Waldabstandslinien fehlen. Entgegen der Rechtsauffassung der Beschwerdegegnerschaft kann bei Fehlen von Waldab­standslinien nicht einfach in analoger Anwendung von § 66 Abs. 2 PBG ein Waldabstand von 30 m verlangt werden, sondern ist zu prüfen, ob und wieweit die gesetzlichen Vorschrif­ten von § 233 ff. PBG über die (planungsrechtliche) Baureife eingreifen (RB 1987 Nr. 70 = ZBl 89/1988, S. 321 ff.). Auch ändert nichts, dass der Gesetzgeber, offenbar in Verkennung der Rechtslage, auf dem Baugrundstück bei Anpassung der kommunalen Nutzungsplanung durch Erlass der Bau- und Zonenordnung 1999 (Teil III) keine Waldabstandslinie festgesetzt hat. 3. a) Bauten und Anlagen dürfen entsprechend § 233 Abs. 1 PBG nur auf Grund­stücken erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die Verhältnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist. Baureif ist laut § 234 (in der Fassung vom 1. September 1991) ein Grundstück, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeinderat beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird.

3. a) Bauten und Anlagen dürfen entsprechend § 233 Abs. 1 PBG nur auf Grund­stücken erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die Verhältnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist. Baureif ist laut § 234 (in der Fassung vom 1. September 1991) ein Grundstück, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeinderat beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird. Zu den planungsrechtlichen Festlegungen, deren Fehlen einem Bauvorhaben im Sinn von § 234 PBG entgegengehalten werden kann, gehören auch die Waldabstandslinien (vgl. RB 1987 Nr. 70 = ZBl 89/1988, S. 321 ff.). Es ist mithin zu prüfen, ob das Bauvor­haben die noch festzulegenden Waldabstandslinien nachteilig beeinflussen kann. § 234 PBG will verhindern, dass die für die Planfestsetzung zuständigen Behörden bei ihrem Ent­scheid vor vollendete Tatsachen gestellt werden, wenn noch während der Planungs­phase Bauwerke entstehen, welche die vorgesehene künftige Planung beeinträchtigen (RB 1998 Nr. 113).

Zu den planungsrechtlichen Festlegungen, deren Fehlen einem Bauvorhaben im Sinn von § 234 PBG entgegengehalten werden kann, gehören auch die Waldabstandslinien (vgl. RB 1987 Nr. 70 = ZBl 89/1988, S. 321 ff.). Es ist mithin zu prüfen, ob das Bauvor­haben die noch festzulegenden Waldabstandslinien nachteilig beeinflussen kann. § 234 PBG will verhindern, dass die für die Planfestsetzung zuständigen Behörden bei ihrem Ent­scheid vor vollendete Tatsachen gestellt werden, wenn noch während der Planungs­phase Bauwerke entstehen, welche die vorgesehene künftige Planung beeinträchtigen (RB 1998 Nr. 113). b) Gemäss § 66 Abs. 2 PBG sind die Waldabstandslinien in einem Abstand von 30 m von der Waldgrenze festzusetzen; bei kleinen Waldparzellen oder bei besonderen ört­lichen Verhältnissen können sie näher an oder weiter von der Waldgrenze gezogen wer­den. Unbestrittenermassen liegen hier grundsätzlich besondere Verhältnisse vor, welche ein Ab­weichen bei der Festlegung der Waldabstandslinien vom Regelmass von 30 m rechtfertigen (vgl. hierzu RB 1996 Nr. 67 = BEZ 1996 Nr. 18). Hierzu gehört insbesondere der Um­stand, dass südwestlich des Baugrundstücks entlang der X-strasse bereits mehrere Bauten bestehen, welche zum Wald einen kleineren Abstand als 30 m einhalten. Die auf die­sen überbauten Grundstücken festgesetzte Waldabstandslinie hält eine Distanz von 15 m ge­genüber der Waldgrenze ein. Auch südöstlich der Bauparzelle befinden sich Bauten mit einem das Regelmass unterschreitenden Waldabstand. Weiter kann auch eine relativ steile Lage eines Grundstückes unter "besondere(n) örtliche(n) Verhältnisse(n)" im Sinn von § 66 Abs. 2 PBG subsumiert werden, welche in konkreten Einzelfällen ein Abweichen vom Re­gelmass von 30 m bei der Festsetzung von Waldabstandslinien rechtfertigen. Indessen ist hier zu beachten, dass das Bauprojekt auf altKat.Nr. 1 zum tatsächlichen Waldrand ei­nen Abstand einhält, der sogar 10 m unterschreitet. Gemäss "Aktennotiz/Beschluss­proto­koll" des Kreisforstmeisters vom 30. März 1999 (act. --) wie auch gemäss dem Baueingabe­plan "Umgebung/Erdgeschoss/Fassaden/Schnitt", 1:100, 18.8.2000 (= act. --) ist die nordwest­liche Gebäudeecke des geplanten Doppelwohnhauses weniger als 10 m vom Wald entfernt. Nach den Angaben der Beschwerdeführenden beträgt die Distanz dieser Gebäude­ecke zu den "nächsten, hochragenden Waldbäumen 8,50 m". Durch die Erstellung des um­strittenen Bauprojekts mit einem Waldabstand, der weniger als 1/3 des Regelmasses be­trägt, würde die dem zuständigen Gesetzgeber obliegende Festlegung der Waldabstandsli­nie klarerwei­se präjudiziert und dessen Planungsfreiheit geschmälert (vgl. RB 1987 Nr. 70 = ZBl 89/ 1988,­ S. 323 E. 2c/bb). Unter diesen Umständen gilt es, die Planungsfreiheit des Gesetz­gebers zu wahren und darf der künftige Verlauf der Waldab­standslinie nicht durch die Bewilligung des Bauprojekts im Sinn von § 234 PBG nachteilig beeinflusst werden. b) Gemäss § 66 Abs. 2 PBG sind die Waldabstandslinien in einem Abstand von 30 m von der Waldgrenze festzusetzen; bei kleinen Waldparzellen oder bei besonderen ört­lichen Verhältnissen können sie näher an oder weiter von der Waldgrenze gezogen wer­den. Unbestrittenermassen liegen hier grundsätzlich besondere Verhältnisse vor, welche ein Ab­weichen bei der Festlegung der Waldabstandslinien vom Regelmass von 30 m rechtfertigen (vgl. hierzu RB 1996 Nr. 67 = BEZ 1996 Nr. 18). Hierzu gehört insbesondere der Um­stand, dass südwestlich des Baugrundstücks entlang der X-strasse bereits mehrere Bauten bestehen, welche zum Wald einen kleineren Abstand als 30 m einhalten. Die auf die­sen überbauten Grundstücken festgesetzte Waldabstandslinie hält eine Distanz von 15 m ge­genüber der Waldgrenze ein. Auch südöstlich der Bauparzelle befinden sich Bauten mit einem das Regelmass unterschreitenden Waldabstand. Weiter kann auch eine relativ steile Lage eines Grundstückes unter "besondere(n) örtliche(n) Verhältnisse(n)" im Sinn von § 66 Abs. 2 PBG subsumiert werden, welche in konkreten Einzelfällen ein Abweichen vom Re­gelmass von 30 m bei der Festsetzung von Waldabstandslinien rechtfertigen. Indessen ist hier zu beachten, dass das Bauprojekt auf altKat.Nr. 1 zum tatsächlichen Waldrand ei­nen Abstand einhält, der sogar 10 m unterschreitet. Gemäss "Aktennotiz/Beschluss­proto­koll" des Kreisforstmeisters vom 30. März 1999 (act. --) wie auch gemäss dem Baueingabe­plan "Umgebung/Erdgeschoss/Fassaden/Schnitt", 1:100, 18.8.2000 (= act. --) ist die nordwest­liche Gebäudeecke des geplanten Doppelwohnhauses weniger als 10 m vom Wald entfernt. Nach den Angaben der Beschwerdeführenden beträgt die Distanz dieser Gebäude­ecke zu den "nächsten, hochragenden Waldbäumen 8,50 m". Durch die Erstellung des um­strittenen Bauprojekts mit einem Waldabstand, der weniger als 1/3 des Regelmasses be­trägt, würde die dem zuständigen Gesetzgeber obliegende Festlegung der Waldabstandsli­nie klarerwei­se präjudiziert und dessen Planungsfreiheit geschmälert (vgl. RB 1987 Nr. 70 = ZBl 89/ 1988,­ S. 323 E. 2c/bb). Unter diesen Umständen gilt es, die Planungsfreiheit des Gesetz­gebers zu wahren und darf der künftige Verlauf der Waldab­standslinie nicht durch die Bewilligung des Bauprojekts im Sinn von § 234 PBG nachteilig beeinflusst werden. c) Auch die übrigen Einwände der Beschwerdeführenden vermögen an dieser Rechts­lage nichts zu ändern. Die Festsetzung von Waldabstandslinien dient - wie gesehen - auch der Umsetzung des Bundesrechts, welche die Kantone gemäss Art. 17 Abs. 2 WaG zur Festsetzung von Waldabständen verpflichtet. Die Verwirklichung einer den gesetz­li­chen Grundsätzen des Raumplanungsrechts und des übrigen raumrelevanten Bundes­rechts entsprechenden Planung hat aber auf jeden Fall Vorrang vor dem Gebot der Plan­beständig­keit (vgl. hierzu Felix Jost, Grösse und Lage von Bauzonen nach Art. 15 RPG und dem weiteren raumrelevanten Recht, Zürich 2000, S. 348 mit Hinweisen). Die Abwä­gung der Interessen des Grundeigentümers an der möglichst uneingeschränkten Überbau­barkeit sei­nes Grundstücks gegenüber den öffentlichen Interessen ist in erster Linie bei der Festset­zung von Waldabstandslinien vorzunehmen (RB 1999 Nr. 102) und nicht im Rah­men der Anwendung von § 234 PBG. Schliesslich ist nicht nachvollziehbar, weshalb die Beschwer­degegnerschaft gegen die BZO 1992 hätten "antreten" und für das Baugrundstück Waldab­standslinien beantragen müssen. Dieser Einwand ist nur schon deshalb unbegrün­det, weil die BZO 1992 gar nie rechtskräftig wurde. c) Auch die übrigen Einwände der Beschwerdeführenden vermögen an dieser Rechts­lage nichts zu ändern. Die Festsetzung von Waldabstandslinien dient - wie gesehen - auch der Umsetzung des Bundesrechts, welche die Kantone gemäss Art. 17 Abs. 2 WaG zur Festsetzung von Waldabständen verpflichtet. Die Verwirklichung einer den gesetz­li­chen Grundsätzen des Raumplanungsrechts und des übrigen raumrelevanten Bundes­rechts entsprechenden Planung hat aber auf jeden Fall Vorrang vor dem Gebot der Plan­beständig­keit (vgl. hierzu Felix Jost, Grösse und Lage von Bauzonen nach Art. 15 RPG und dem weiteren raumrelevanten Recht, Zürich 2000, S. 348 mit Hinweisen). Die Abwä­gung der Interessen des Grundeigentümers an der möglichst uneingeschränkten Überbau­barkeit sei­nes Grundstücks gegenüber den öffentlichen Interessen ist in erster Linie bei der Festset­zung von Waldabstandslinien vorzunehmen (RB 1999 Nr. 102) und nicht im Rah­men der Anwendung von § 234 PBG. Schliesslich ist nicht nachvollziehbar, weshalb die Beschwer­degegnerschaft gegen die BZO 1992 hätten "antreten" und für das Baugrundstück Waldab­standslinien beantragen müssen. Dieser Einwand ist nur schon deshalb unbegrün­det, weil die BZO 1992 gar nie rechtskräftig wurde. Die Beschwerde erweist sich insgesamt als unbegründet und ist abzuweisen.

Die Beschwerde erweist sich insgesamt als unbegründet und ist abzuweisen. 4....

4.... Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht:

Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2....

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