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Die negativen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie spiegeln sich noch kaum in den Büroleerständen wider. Die Leerstände befinden sich insgesamt auf dem Niveau vom Vorjahr, dürften aber in den kommenden Quartalen steigen. Das geht aus dem neusten Büromarktbericht der Credit Suisse hervor.
Die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf die Büroflächenmärkte sind in den Leerständen weitestgehend noch nicht sichtbar. Der Stichtag am 1. Juni lag zwar nach dem Lockdown, in der Regel schlagen die Auswirkungen solcher Krisen aber etwas zeitversetzt auf den Büroflächenmarkt durch. Daher sind dessen Leerstände zurzeit ähnlich hoch wie 2019. Indes gab es durchaus unterschiedliche Entwicklungen in den statistisch berücksichtigten Regionen und Städ- ten, und der Kanton Genf veröffentlichte dieses Jahr wegen der schwierigen COVID-19-Situation keine Leerstandsdaten.
Die leer stehenden Flächen sind im letzten Jahr insbesondere in der Stadt Zürich (–23%) und im Kanton Waadt (–19%) gesunken, wo die Markterholung aus den Zeiten vor COVID-19 deutlich zu erkennen ist. In Zürich resultierte der sechste Rückgang in Folge seit 2014 (mit einem Minus von insgesamt 61%). An den zentralen Lagen gingen die Leerstände im letzten Jahr in der Regel sogar noch stärker zurück. Im Central Business District (CBD) von Zürich sanken sie um 40% und im Bezirk Lausanne um 27%. Derweil entwickelte sich der Kanton Basel-Landschaft mit einem Rückgang von 19% besser als Basel-Stadt (+24%). Deutliche Anstiege der Büroleerstände mussten auch der Kanton Neuenburg (+74%) und die Stadt Bern (+78%) verbuchen. Allerdings sind die Leerstände dort ausgehend von relativ tiefen Niveaus in die Höhe geschnellt, nachdem beide Gebiete zwischen 2018 und 2019 mit einem kräftigen Leerstandsabbau glänzten.
Mieten haben sich synchron entwickelt
Die Mieten haben sich in den betrachteten Büromärkten in den letzten Jahren relativ synchron entwickelt. Nach Seitwärtsbewegungen nahmen die Mietpreise vor allem in der 2. Jahreshälfte 2019 stark zu (siehe Grafik), was durch die Erholung der Büroflächennachfrage in den Vorjahren bedingt war. Zwischen dem 2. und 4. Quartal 2019 verzeichnete die Stadt Genf den stärksten Anstieg (+6.3%), während das schwächste Wachstum in der Stadt Lausanne resultierte (+4.1%). 2020 gerieten diese Aufwärtsbewegungen jedoch infolge des COVID-19-Ausbruchs ins Stocken.
Steigende Leerstände
Im kommenden Jahr dürfte sich die abnehmende Büroflächennachfrage vermehrt in steigenden Leerständen und sinkenden Mieten niederschlagen, denn bei schwacher Nachfrage führt eine Bautätigkeit ungefähr auf dem Niveau des langfristigen Durchschnitts zu Überkapazitäten. Vor allem an den dezentralen Lagen in den äusseren Büromärkten der Grosszentren wird sich die bereits heute schwierige Situation noch verschärfen. An den zentralen Lagen erwarten wir deutlich weniger schwere Auswirkungen. Damit wird sich das bereits heute grösser gewordene Gefälle zwischen den Zentren und den Rändern der Büromärkte in Bezug auf Flächenangebote, Leerstände und Mietpreise in den nächsten Jahren weiter akzentuieren