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Urteil des Bundesgerichts vom 6. Mai 2021
Praxisänderung der Rechtsprechung zur Beweislast der Missbräuchlichkeit
Unter gewissen Voraussetzungen hat der Mieter die Möglichkeit, die Höhe des Anfangsmietzinses anzufechten. Dies ist der Fall, wenn er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah oder der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat. Ein Mietzins ist insbesondere dann missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag erzielt wird. Liegt der Mietzins jedoch im Rahmen des Orts- und Quartierüblichen, ist er in der Regel nicht missbräuchlich. Die Orts- und Quartierüblichkeit ist entweder über eine offizielle Statistik oder anhand von fünf Vergleichsobjekten zu prüfen. In einem zur amtlichen Publikation vorgesehen Entscheid vom 6. Mai 2021 befasste sich das Bundesgericht nun mit der Frage, welche Partei bei der Prüfung der Orts- und Quartierüblichkeit was beweisen muss.
Wird der Anfangsmietzins vom Mieter angefochten, so hat dieser die Missbräuchlichkeit zu beweisen. Neu hält das Bundesgericht nun aber ausdrücklich fest, dass in bestimmten Fällen, zugunsten des Mieters von einer Vermutung der Missbräuchlichkeit des Mietzinses auszugehen ist. Konkret ist dies der Fall, wenn der Vermieter den Mietzins um deutlich mehr als 10 Prozent erhöht hat. Im zu beurteilenden Fall erhöhte der Vermieter den Mietzins um 44%, weshalb das Bundesgericht die Vermutung der Missbräuchlichkeit bejahte.
Diese Vermutung kann vom Vermieter jedoch umgestossen werden, wenn er Indizien ins Feld führt, die begründeten Zweifel an der Missbräuchlichkeit wecken. Gemäss Bundesgericht ist es denkbar, dass der Vermieter dazu auf inoffizielle Statistiken verweist oder Wohnungen aufführt, welche die Anforderungen bezüglich Vergleichbarkeit nicht vollständig erfüllen. Auch ein vom Vermieter in Auftrag gegebenes Privatgutachten kann geeignet sein, um die Vermutung der Missbräuchlichkeit zu erschüttern. Weiter spielt es gemäss Bundesgericht eine wichtige Rolle, wie lange das vorherige Mietverhältnis gedauert hat, und ob während diesem Mietverhältnis die Miete erhöht wurde. Diesbezüglich hielt das Bundesgericht nun erstmals überhaupt Folgendes fest: Hat das Vormietverhältnis lange, das heisst fünfzehn bis zwanzig Jahre, gedauert, und wurde die Miete in dieser Zeit nie erhöht, kann dies gegen die Vermutung eines missbräuchlichen Anfangsmietzinses sprechen.
Wenn es dem Mieter – wie im zu beurteilenden Fall – gelingt, die Vermutung der Missbräuchlichkeit zu entkräften, so fällt diese weg. Dies bedeutet, dass nun der Mieter anhand einer amtlichen Statistik oder mit fünf Vergleichswohnungen den Beweis zu erbringen hat, dass die Erhöhung tatsächlich missbräuchlich war.
Matthias Fricker
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