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Umkehrhypothek – eine Alternative?
Im Unterschied zur Immobilienverrentung bleibt der Eigentümer bei der Aufnahme einer Umkehrhypothek Eigentümer seines Eigenheimes. Die uns aktuell bekannten Institutionen, welche eine Immobilien-Umkehrhypothek in der Schweiz anbieten, sehen dafür in der Regel folgende Grundvoraussetzungen vor:
- Die Rentner besitzen eine gut unterhaltene Immobilie mit einem Immobilienwert von mindestens CHF 1 Mio., die zu maximal 20 bis 30 Prozent belehnt ist.
- Die Festhypothek kann auf maximal 60 Prozent des Immobilienwertes aufgestockt werden.
- Dabei werden vom neu aufgenommenen Geld zuerst die Hypothekarzinsen für zum Beispiel die nächsten zehn Jahre bezahlt.
Diese Methode, die zukünftigen Hypothekarzinsen im Voraus zu bezahlen, ist eine der wenigen Möglichkeiten, wie auch Personen im Rentenalter ein Darlehen aufnehmen können. Das restliche Kapital steht dem Eigentümer zur freien Verfügung. Hierfür wird der Rentner mit einem im Vorfeld gemeinsam erarbeiteten Budget eng durch die Institution, die die Umkehrhypothek anbietet, begleitet. Nach Ablauf des Vertrags für die Festhypothek sind die Eigentümer oftmals über 80 Jahre alt, die Immobilie wird verkauft und die aufgenommene Hypothek vollständig zurückbezahlt. Die Voraussetzung hierfür ist natürlich, dass die Immobilie über die Jahre keinen enormen Wertverlust erlitten hat.
Für die Umkehrhypothek sind dabei nachfolgende Bedingungen massgebend:
- das Eigenheim ist in sehr gutem Zustand und weist keinen grossen Sanierungsbedarf auf;
- die Eigentümer sind über 65 Jahre alt;
- die Immobilienbesitzer unterhalten keine Hypothek mehr oder die Liegenschaft ist nur noch mit einer sehr geringen Summe belehnt.
- Die Hypothek kann in der Regel für maximal zehn Jahre aufgenommen werden, wobei interessant ist, dass die meisten Liegenschaften im Schnitt freiwillig und frühzeitig nach sieben bis acht Jahren wieder verkauft werden. Das heisst, die Eigentümer ziehen oftmals vor dem Ablauf der Hypothekardauer aus ihrem Eigenheim aus und verkaufen die Immobilie.
- Die Umkehrhypothek kann nach zehn Jahren aber auch nochmals verlängert werden, je nachdem, wie hoch die Immobilie belehnt ist.
- Vorzugsweise werden lieber Einfamilienhäuser als Eigentumswohnungen belehnt.
Bei der Aufnahme der Umkehrhypothek werden die Gelder, wie nachfolgendes Schema zeigt, sorgfältig eingeplant.
Durch die im Vorfeld durch Einzahlung auf ein Sperrkonto gesicherten Zinszahlungen besteht für den Eigentümer ein geringeres Risiko, dass ihm während der Laufzeit die Hypothek gekündigt werden könnte. Ausserdem kann bei der Umkehrhypothek das von der FINMA aufgestellte Kriterium der Tragbarkeit umgangen werden, weil die Zinsen für die gesamte Dauer zu Beginn sichergestellt sind und damit das zur Verfügung stehende Einkommen während der Laufzeit der Hypothek nicht beeinträchtigen.
Die nachfolgenden Beispiele zeigen die wesentlichen Unterschiede zwischen der Immobilienverrentung und der Umkehrhypothek: