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OR 261 Abs. 2 lit. a
Thema
Das Bundesgericht hatte die vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses (an Geschäftsräumen zum Gebrauch für eine Autogarage mit Parkplätzen mit 1. OG, EG und UG) infolge dringenden Eigenbedarfs des neuen Eigentümers zu beurteilen.
Veräusserung Mietobjekt
Veräussert der Vermieter die Mietsache, so geht das Mietverhältnis mit der Liegenschaft auf den Immobilienerwerber über. Der neue Immobilieneigentümer der Geschäftsräume kann nach OR 261 Abs. 2 das Mietverhältnis unter gewissen Bedingungen früher kündigen. Kündigt der neue Grundeigentümer den Mietvertrag früher, als mit es mit dem bisherigen Vermieter gestattet war, haftet dieser dem Mieter für allen daraus entstehenden Schaden (OR 261 Abs. 3).
Verpflichtung des Immobilienerwerbers, aufgrund des Grundstückkaufvertrages Mietverträge bis zum Ablauf einzuhalten?
OR 261 Abs. 2 ist positives Recht und lässt es daher zu, dass sich der Erwerber im Grundstückkaufvertrag verpflichten kann, bis zum vertraglichen Ablauf einzuhalten. Diese Art der Vertragsübernahme stellt ein echter Vertrag zugunsten Dritter dar (vgl. OR 112 Abs. 2), weshalb sich der Mieter darauf berufen kann, um sich einer vorzeitigen Kündigung zu widersetzen.
Dies machte die Mieterin in casu denn auch. Die Auslegung des Vertragsverhältnisses ergab, dass die Rüge der Mieterin unbegründet war. Im Grundstückkaufvertrag war die vorzeitige Kündigung durch den Erwerber nicht ausgeschlossen; der Erwerber hatte aber für Folgen einer vorzeitigen Auflösung zu haften.
Mietvertragskündigung durch den neuen Eigentümer
Da sich die Mieterin nicht auf Mietvertragsfortbestand bis zum vertraglichen Ablauf berufen konnte, war zu prüfen, ob die neue Eigentümerin rechtsgültig die Mietverhältnisse gemäss OR 261 Abs. 2 lit. a vorzeitig gekündigt hat und, ob bejahendenfalls der Mieterin eine Erstreckung der Mietverträge gewährt werden muss.
Klage auf Anfechtung der Mietvertragskündigung
Der neue Eigentümer konnte gestützt auf OR 261 Abs. 2 lit. a bei den in Frage stehenden Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich oder nahe Verwandte oder geltend machen konnte.
Der dringende Eigenbedarf enthält begrifflich drei Kontexte und ist abhängig von seinem Beweis:
Dringender Eigenbedarf
- Eigener Bedarf des neuen Eigentümers
- Bedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte
- Ein vorgetäuschter und somit rechtsmissbräuchlich geltend gemachter Grund reicht nicht aus
- Dringlichkeit
- Eigenbedarf des neuen Eigentümers ist dringend, wenn es ihm aus wirtschaftlichen oder anderen Gründen nicht zumutbar ist, auf die Benutzung dieser Geschäftsräume zu verzichten
- Ermittlung, ob sich der neue Eigentümer mehr oder weniger Zeit im Vergleich zum vertraglichen Ablauf und dem vertraglichen Kündigungstermin konkretisieren kann
- Keine umfangreichen Änderungen der Räume lassen dringenden Eigenbedarf zur wirtschaftlichen Tätigkeit in den Räumen annehmen
- Umfangreiche Abänderung oder gar Abbruch und Wiederaufbau begründen eine Abhängigkeit vom Fortschritt des Umbauprojekts
- Abwägung der Interessen des neuen Eigentümers und der Mieterin, mit weitem Ermessensspielraum der Richter, aber nicht auf Kündigungsgültigkeit, sondern nur in Bezug auf die Mieterstreckung
- Keine Interessenabwägung bei der Gültigkeitsprüfung der Kündigung
- Das Interesse des Mieters ist bei der Prüfung der Kündigungsgültigkeit nicht in Erwägung zu ziehen
- Der Richter muss keine Abwägung der jeweiligen Interessen vornehmen, es sei denn,
- nur ausnahmsweise im Falle der Rechtsgültigkeit der Kündigung
- jedenfalls bei der Prüfung der Erstreckung des Mietverhältnisses (Interessenabwägung gemäss OR 272 Abs. 2)
Beweislast
- Der neue Eigentümer trägt die Beweislast für das Bestehen seines Eigenbedarfs (Erw. 5.2.4)
Der Begriff der Dringlichkeit ist relativ und schliesst die Erstreckung des Mietverhältnisses nicht aus.
Erstreckung des Mietverhältnisses
Selbst bei dringendem Eigenbedarf des neuen Eigentümers und für den Fall, dass die vorzeitige Mietvertragskündigung gerechtfertigt ist, muss die zuständige Behörde noch über die Mieterstreckung befinden.
Der Richter kann in freier Beweiswürdigung nach Recht und Billigkeit darüber befinden, ob das Mietverhältnis erstreckt werden muss und wenn ja, auf welche Dauer. Er hat die Interessen der Mieterin und des neuen Eigentümers abzuwägen und den Erstreckungszweck, der Mieterin Zeit zur Ersatzraumsuche einzuräumen. zu berücksichtigen.
Ergebnis
Die Vorinstanz hielt dafür, dass der dringende Eigenbedarf erst gegeben sei, wenn die verwaltungsrechtlichen Bewilligungen zum Abbruch bzw. Wiederaufbau erteilt worden seien. Laut Bundesgericht habe die Vorinstanz dabei übersehen, dass diese Anforderung in Bezug auf die Mieterstreckung, nicht aber in Bezug auf die Rechtsgültigkeit der Kündigung eine Rolle spiele.
Es erwies sich, dass die der Mieterin zugestellten Kündigungen rechtsgültig sind. Hingegen wurde die Sache an die Vorinstanz zurückgewiesen, damit diese das Recht der Mieterin auf Mieterstreckung prüfe und beurteile (OR 273 Abs. 5).
Quelle
BGE 4A_447/2015 vom 31.03.2016 = 142 III 336 ff.