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La méthode d'évaluation hédoniste est un procédé de détermination de valeur de comparaison avec lequel les caractéristiques et prix d'achat de milliers de transactions immobilières réellement effectuées sont comparés au moyen de procédés statistiques. Les villas, les appartements en propriétés par étage ainsi que les immeubles de rapport avec une partie commerciale inférieure à 30 % peuvent ainsi être évalués facilement, rapidement et précisément.
La méthode DCF est un procédé reconnu sur le plan international pour effectuer des estimations de biens immobiliers. Pour déterminer la valeur, les flux de paiement sont actualisés au jour de référence. La méthode DCF est notamment utilisée par des investisseurs immobiliers professionnels pour estimer des immeubles de placement.
L'évaluation de la valeur de rendement est une méthode basée sur les revenus dont l'idée de base est que les bénéfices atteignables dans le futur définissent la valeur actuelle. Cette méthode considère la valeur sur le marché d'un bien immobilier comme la valeur actuelle d'une rente perpétuelle. Elle est largement utilisée pour évaluer des immeubles d'habitation et des bureaux ou locaux commerciaux.
La méthode de la valeur réelle (aussi nommée valeur de liquidation) part du principe qu'un acheteur ne paiera pas plus pour l'acquisition d'un bien immobilier que ce qu'il doit payer aujourd'hui pour acheter le terrain et faire construire le bâtiment. Cette méthode est particulièrement courante pour les biens immobiliers qui ne sont pas destinés à générer du profit.
En matière d'immobilier, l'importance de l'emplacement est incontestée. Les données de situation immobilière CIFI donnent un aperçu rapide des informations concernant la municipalité et la localité qui sont nécessaires pour des décisions d'investissement réussies. Le tout est volontairement résumé sur quelques pages, car le temps, c'est aussi de l'argent.
Avec plus de 12 000 biens immobiliers, une valeur actuelle de plus de 190 milliards de francs suisses et des séries chronologiques remontant à 1994, le CIFI Swiss Property Benchmark® est le benchmark le plus représentatif des investissements directs immobiliers suisses. Il présente chaque année l'état du marché immobilier suisse tel que les investisseurs institutionnels le voient, évaluent et gèrent. Les résultats des investissements immobiliers sont d'une part comparés un univers de référence spécifique à chaque client, d'autre part aux autres classes d'actifs telles que les actions et les obligations.
Outre le loyer, le taux de capitalisation est le principal levier d'une estimation de la valeur de rendement. Le modèle hédoniste du taux de capitalisation de CIFI s'appuie sur la plus grande base de données suisse pour les immeubles de rapport et délivre un taux de capitalisation calculé statistiquement qui est ajusté en fonction du bien et de l'emplacement et qui reflète le marché. Il peut être utilisé pour des biens d'habitation, des locaux à usage mixte ou des bureaux/locaux à usage commercial dans toutes les communes de Suisse.
L'application WebApp Benchmark permet d'accéder de partout (sur Notebook, Tablet ou Smartphone) au CIFI Swiss Property Benchmark®. Les différentes combinaisons et les possibilités de filtres presque illimités (facteurs temporels, géographique, professionnels) permettent des analyses individuelles et enrichissantes sur les indices actuels pour les investissements immobiliers directs en Suisse.
Le Real Estate Portfolio Management de biens immobiliers se concentre sur l'aspect stratégique. REPM signifie Real Estate Portfolio Management. Il s'agit d'un logiciel développé par CIFI pour les propriétaires, qui contient des données exclusives sur l'immobilier. Grâce à sa structure en modules, le logiciel REPM aide l'utilisateur dans tous les domaines de la gestion professionnelle de portefeuille immobilier.
Le renouvellement périodique des biens immobiliers est une des conditions pour qu'ils restent conformes au marché et que les profits puissent être sécurisés à long terme. Dans l'analyse de l'état de la structure de la construction, les experts jugent l'état de la structure du bâtiment et des éléments de construction. Il en résulte des recommandations pour la maintenance et la remise en état des biens immobiliers.
Nous calculons le rapport entre les coûts et les revenus d'un bien existant ou d'un projet et nous en déterminons sa rentabilité à l'aide d'une étude de rentabilité. Celle-ci constitue un outil central pour la planification stratégique des institutions publiques et privées. À la demande du client, nous calculons différentes versions d'un projet ou nous concevons des outils de calcul pour son portefeuille de biens immobiliers.
WebApp Évaluation est une application en ligne pour l'évaluation hédoniste ainsi que pour l'estimation de la valeur de rendement au moyen du modèle de taux de capitalisation pouvant être utilisée dans tous les navigateurs internet. Grâce aux fonctions d'édition, de filtre et de recherche, les différents rapports d'évaluation proposés et les possibilités de travailler avec différents logins sur le même portefeuille est la solution idéale pour les professionnels de l'immobilier.
Le modèle de cycle de vie est basé sur le principe du calcul de rentabilité. Il étudie la rentabilité d'un bien immobilier sur la durée complète d'utilisation en fonction des charges et du rendement. La valeur du bien immobilier correspond alors au capital immobilier au moment de l'estimation. Il est particulièrement adapté à l'évaluation des objets spéciaux, mais peut aussi être appliqué à tous les autres types de biens immobiliers.
Il peut être nécessaire d'estimer la valeur du terrain pour différents types de surfaces. Les évaluations sont créées pour des surfaces classées terrains constructibles, pour des surfaces agricoles aussi bien que pour des parcelles de forêt. Généralement, le contexte d'une estimation de terrain est très complexe ; il est donc indispensable de disposer d'une excellente compétence professionnelle et de connaissances approfondies du marché pour évaluer un terrain sans bâti.
Les biens immobiliers administratifs et spéciaux sont des bâtiments dont les entreprises ont besoin pour exécuter leurs prestations ou qui ont été construits spécifiquement pour une utilisation précise et définie. Ils impliquent souvent des structures de coûts et de rendement complexes ; leur évaluation nécessite donc des connaissances approfondies des secteurs spécifiques ainsi qu'une grande compétence en matière d'estimation. En plus des méthodes classiques, CIFI a développé des procédés spéciaux pour évaluer ce type de biens immobiliers.
L'évaluation en ligne permet aux personnes privées d’évaluer leurs biens avec la méthode d'évaluation hédoniste et de déterminer rapidement, simplement et avec précision le prix du marché d'un appartement en propriété par étage, d'une villa ou des immeubles de rendement.
Les immeubles de rapport sont des biens immobiliers utilisés comme placements financiers pour le payement des intérêts du capital investi. Une évaluation soutient en général la procédure basée sur le revenu, pour lesquels les revenus futurs attendus sont déduits des intérêts actualisés à la valeur d'aujourd'hui. CIFI évalue de tels objets avec diverses méthodes et modèles et, si cela est souhaité, avec des visites sur place ou des évaluations Desktop.
Lors d'une analyse de la localisation et de marché, on analyse les possibilités d'évolution, les conditions du marché et les facteurs de réussite d'un lieu dans le contexte de l'environnement immobilier en termes de développement de projets et de biens existants. Elles constituent ainsi la base d'une bonne prise de décision en matière d'investissements immobiliers et d'une identification correcte du potentiel des biens existants.
La conception de projet est la discipline reine de l'immobilier. Aucun autre domaine n'exige une pluridisciplinarité plus grande que la conception de projet. L'interaction complexe entre les problématiques juridiques, techniques et économiques rejoint de plus en plus des exigences élevées en termes d'écologie, d'aménagement du territoire et de durabilité. Grâce à ses évaluations de projet professionnelles, CIFI est à vos côtés dans toutes les phases de votre projet et vous apporte des informations de première main sur le marché.
CIFI crée pour vous des estimations de la valeur sur le marché conformes aux normes de révision pour votre portefeuille. Grâce au logiciel de gestion de portefeuille REPM, développé par nos propres soins et qui dispose d'interfaces définies avec les logiciels courants de gestion immobilière, et à un réseau national d'experts, CIFI dispose des ressources, des outils et de l'expérience nécessaires pour effectuer des évaluations du patrimoine et du bilan des portefeuilles immobiliers dans toute la Suisse.
Les ratings sont un moyen idéal de vérifier un portefeuille, de déterminer les opportunités et les risques et d'affiner sa stratégie de placement. CIFI crée des ratings pour des portefeuilles d'immeubles de rapport, des immeubles d'exploitation et des réseaux de filiales d'entreprises de vente de détail ou d'agences bancaires. La procédure et les outils de rating conçus par CIFI peuvent être appliqués sans problème à tous les portefeuilles de biens immobiliers.
Les modèles de prix hédonistes sont calculés pour les villas, les appartements en propriété par étage et les immeubles de rendement avec une part commerciale inférieure à 30 %. Ils reposent sur le pool de données transactionnelles le plus large et le plus important de toute la Suisse et sont intégrés dans les applications et services les plus divers.
Un jugement neutre de la valeur de marché d'un bien immobilier est central pour les transactions immobilières, aussi bien pour l'acheteur que pour le vendeur. CIFI évalue des immeubles de rapport résidentiels et commerciaux selon différentes méthodes et outils ainsi que des appartements en PPE, des villas, des terrains constructibles ou des biens immobiliers spéciaux. Ces estimations sont conformes aux attentes de la révision et reflètent fidèlement les prix du marché. Nous vous accompagnons et conseillons volontiers dans les transactions de votre portefeuille immobilier.
CIFI calcule et analyse des indices régionaux (cantons, régions, municipalités, etc.) auxquels il est possible de se référer pour un usage interne ou pour ses propres publications. L'expertise de CIFI permet aussi de créer des indices spécifiques pour les segments de marché qui vous intéressent avec l'agrégation géographique souhaitée ou par catégorie d'objet.
Le Swiss Real Estate Offer Index de ImmoScout24 et CIFI est un groupe d'indices immobiliers composé de trois indices principaux suisses et de plusieurs sous indices régionaux. Ils permettent d'observer rapidement l'évolution du prix des offres en Suisse.
Le Swiss Real Estate Offer Index de ImmoScout24 et CIFI est le premier indice hédoniste immobilier au monde calculé et actualisé en temps réel. Il se compose de trois indices principaux à l'échelle nationale et de plusieurs sous-indices régionaux. Le Swiss Real Estate Offer Index permet d'observer rapidement l'évolution du prix des offres et des loyers en Suisse.
Les indices SWX IAZI Real Estate sont publiés trimestriellement en collaboration avec SIX Swiss Exchange. Ils décrivent l’évolution du prix et de la performance « moyens » dans le marché immobilier suisse pour les villas, les appartements en PPE et les immeubles de rapport depuis 1981.
CIFI dispose d'une base de données de loyers existants exclusive, laquelle sert de base pour une multitude d'analyses utiles. Plusieurs centaines de milliers de contrats de location provenant de portefeuilles immobiliers seront analysé pour diverses utilisations. En plus des loyers convenus par contrat, les annonces suisses en ligne sont également analysées. La combinaison des loyers existants et des loyers offerts permet une vue transparente sur le marché local des surfaces locatives.
Le taux d'escompte fait partie des paramètres les plus cruciaux de l'évaluation de biens immobiliers par la méthode des DCF. Il faut donc faire particulièrement attention à sa détermination. Pour l'évaluation des biens immobiliers, CIFI utilise un taux d'escompte du marché exclusif qui peut être utilisé pour les logements, les locaux à usage mixte et les bureaux/locaux commerciaux et s'appuie sur des données de transactions effectives.
Les modèles d'évaluation des biens immobiliers et les données sur le marché de CIFI sont largement utilisés. Les banques, les assurances et les caisses de pension s'en servent pour estimer les logements en propriété ainsi que les immeubles de rapport dans le cadre de l'octroi d'hypothèques pour valider les prix d'achat et le financement souhaité. Le processus d'autorisation peut ainsi être rendu simple et efficace.
CIFI dispose de pools de données uniques, d'informations de marché pertinentes et d'expertises afin de comparer des immeubles avec des sources et des qualités de données différentes.
Bien que le taux de logements en propriété en Suisse soit traditionnellement faible, la part des villas et des appartements en PPE par rapport au total de la population est considérable. Si la vente ou l'achat d'un immeuble est possible, une évaluation proche du marché est effectuée pour les parties impliquées, mais aussi pour les instituts financiers centraux.
Souhaitez-vous intégrer les fonctionnalités d'évaluation de CIFI dans votre propre logiciel? Avez-vous besoin des données du marché, lesquelles aimeriez-vous représenter votre outil? CIFI travaille avec une architecture IT malléable permettant la liaison des différentes fonctionnalités sur l'interface Webservice (API) en faisant appel à SOAP ou RESTful.