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Incarto n. 12.96.00228 Lugano 28 novembre 1996 /kc In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: Cocchi, presidente Chiesa e Zali segretario: Petrini sedente per statuire nella causa inc. no. LA.96.112 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 promossa con istanza di sfratto 8 agosto 1996 da __________ (rappr. dall’ avv. __________) contro __________ (amministratrice unica ____________________ che il Pretore, con decreto 14 novembre 1996, ha accolto ordinando alla parte convenuta di mettere a libera disposizione dell’istante i locali occupati nello stabile “____________________ a __________. Appellante la parte convenuta la quale, con atto di appello 26 novembre 1996, chiede che l’istanza di sfratto venga respinta. Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di causa. Considerato in fatto ed in diritto che dall’agosto 1994 la __________ conduce in locazione dei vani adibiti a negozio nello stabile “__________ ” di proprietà della __________; che, con raccomandata 9 maggio 1996, la proprietaria ha diffidato la locatrice a voler provvedere al versamento, entro 30 giorni, delle pigioni arretrate per complessivi Fr. 19’093.- con la comminatoria della disdetta della locazione ai sensi dell’art. 257d CO (doc. C); che la locatrice non ha provveduto a versare lo scoperto nel termine impartitole e di conseguenza il rapporto di locazione è stato disdetto, con formulario ufficiale del 28 giugno 1996 (doc. D), per il 31 luglio 1996; che il 15 luglio 1996 la __________ ha contestato la disdetta presso l’Ufficio di conciliazione di Breganzona argomentando che l’impianto di ventilazione non funzionava e che non le erano stati messi a disposizione i necessari parcheggi; che a seguito dell’istanza di sfratto 8 agosto 1996 la competenza per decidere la contestazione della disdetta per mora del conduttore è passata al Pretore, giudice dello sfratto, ai sensi dell’art. 274g CO; che il Pretore, accertato il mancato pagamento delle pigioni arretrate nei termini e la non pertinenza dell’eccezione riguardante l’impianto di ventilazione, ha pronunciato lo sfratto; che la parte convenuta si appella contro questa decisione ritenendo che, nel caso concreto, una dichiarazione di compensazione non era più necessaria dal momento che, già precedentemente aveva comunicato alla proprietaria di tenerla responsabile per le citate inadempienze; che il conduttore che non vuole vedersi rescisso il contratto sulla base dell’art. 257d CO è confrontato con due alternative: da un lato versare il corrispettivo insoluto, dall’altro provare che il mancato pagamento non costituisce una violazione contrattuale, in particolare anche perché la pigione è stata validamente compensata ( Higi, Commentario zurighese, ad art. 257d CO N. 13-16; SVIT, Schweizerisches Mietrecht, ad art. 257d CO N. 17-23); che il termine assegnato dal locatore per il pagamento degli arretrati ha carattere perentorio e deve in ogni caso essere ossequiato: entro lo stesso il conduttore dovrà operare il relativo versamento ( Higi, op. cit., ad art. 257d CO N. 12; SVIT, op. cit., ad art. 257d CO N. 15), fare l’avviso di compensazione ( DTF 119 II 248 con numerosi rif.), comunicare la riduzione della pigione ( Higi, op. cit., ad art. 257d CO N. 15; Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, pag. 177), oppure effettuare il deposito in applicazione dell’art. 259g CO; che la mancanza dell’avviso di compensazione e di qualsiasi altro cenno durante il termine di trenta giorni assegnato per il pagamento delle pigioni arretrate non permette di entrare nel merito delle relative argomentazioni dell’appellante che, del resto, sono rimaste allo stadio della pura e non provata affermazione; che del resto mal si comprende l’atteggiamento della convenuta che, nel luglio 1996, si lamenta della disfunzione dell’impianto di ventilazione durante tutte le tre estati trascorse nei locali di __________ (cfr. istanza 15 luglio 1996 all’Ufficio di conciliazione) quando invece, nel gennaio 1996 (doc. H), già confrontata con un richiamo di pagamento di pigioni arretrate si limita a proporre, per motivi di liquidità, un programma di pagamento rateale dello scoperto senza far alcun cenno a difetti dell’ente locato; che, in ogni caso, l'inquilino che reclama una riduzione della pigione senza depositare o pagare alcun canone di locazione per dei mesi adotta un atteggiamento contrario alla buona fede e l'aspetto puramente dilatorio del suo ricorso ne giustifica la reiezione (cfr. RVJ 1994, 159); che l’appello di __________, manifestamente infondato, può così essere sanzionato già all’esame preliminare dell’art. 313bis CPC; Per i quali motivi visti, per le spese, l’art. 148 CPC e la vigente TG pronuncia 1. L’appello 26 novembre 1996 __________ è respinto. 2. La tassa di giustizia di Fr. 150.- e le spese di Fr. 50.- (totale Fr. 200.-) sono a carico dell’appellante. 3. Intimazione a: - __________ Comunicazione alla Pretura di Lugano, sez. 4 Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente Il segretario

Incarto n. 12.96.00228 Incarto n. 12.96.00228

Incarto n. Lugano 28 novembre 1996 /kc Lugano

Lugano 28 novembre 1996 /kc

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: composta dei giudici:

composta dei giudici: Cocchi, presidente Chiesa e Zali Cocchi, presidente Chiesa e Zali

Cocchi, presidente Chiesa e Zali segretario: segretario:

segretario: Petrini Petrini

Petrini sedente per statuire nella causa inc. no. LA.96.112 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 promossa con istanza di sfratto 8 agosto 1996 da

sedente per statuire nella causa inc. no. LA.96.112 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 promossa con istanza di sfratto 8 agosto 1996 da __________ (rappr. dall’ avv. __________) __________

__________ (rappr. dall’ avv. __________)

(rappr. dall’ avv. __________) contro contro

contro __________ (amministratrice unica ____________________ __________

__________ (amministratrice unica ____________________

(amministratrice unica ____________________ che il Pretore, con decreto 14 novembre 1996, ha accolto ordinando alla parte convenuta di mettere a libera disposizione dell’istante i locali occupati nello stabile “____________________ a __________. che il Pretore, con decreto 14 novembre 1996, ha accolto ordinando alla parte convenuta di mettere a libera disposizione dell’istante i locali occupati nello stabile “____________________ a __________. Appellante la parte convenuta la quale, con atto di appello 26 novembre 1996, chiede che l’istanza di sfratto venga respinta.

Appellante la parte convenuta la quale, con atto di appello 26 novembre 1996, chiede che l’istanza di sfratto venga respinta. Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di causa.

Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di causa. Considerato

Considerato in fatto ed in diritto che dall’agosto 1994 la __________ conduce in locazione dei vani adibiti a negozio nello stabile “__________ ” di proprietà della __________;

che, con raccomandata 9 maggio 1996, la proprietaria ha diffidato la locatrice a voler provvedere al versamento, entro 30 giorni, delle pigioni arretrate per complessivi Fr. 19’093.- con la comminatoria della disdetta della locazione ai sensi dell’art. 257d CO (doc. C);

che la locatrice non ha provveduto a versare lo scoperto nel termine impartitole e di conseguenza il rapporto di locazione è stato disdetto, con formulario ufficiale del 28 giugno 1996 (doc. D), per il 31 luglio 1996;

che il 15 luglio 1996 la __________ ha contestato la disdetta presso l’Ufficio di conciliazione di Breganzona argomentando che l’impianto di ventilazione non funzionava e che non le erano stati messi a disposizione i necessari parcheggi;

che a seguito dell’istanza di sfratto 8 agosto 1996 la competenza per decidere la contestazione della disdetta per mora del conduttore è passata al Pretore, giudice dello sfratto, ai sensi dell’art. 274g CO;

che il Pretore, accertato il mancato pagamento delle pigioni arretrate nei termini e la non pertinenza dell’eccezione riguardante l’impianto di ventilazione, ha pronunciato lo sfratto;

che la parte convenuta si appella contro questa decisione ritenendo che, nel caso concreto, una dichiarazione di compensazione non era più necessaria dal momento che, già precedentemente aveva comunicato alla proprietaria di tenerla responsabile per le citate inadempienze;

che il conduttore che non vuole vedersi rescisso il contratto sulla base dell’art. 257d CO è confrontato con due alternative: da un lato versare il corrispettivo insoluto, dall’altro provare che il mancato pagamento non costituisce una violazione contrattuale, in particolare anche perché la pigione è stata validamente compensata ( Higi, Commentario zurighese, ad art. 257d CO N. 13-16; SVIT, Schweizerisches Mietrecht, ad art. 257d CO N. 17-23);

che il termine assegnato dal locatore per il pagamento degli arretrati ha carattere perentorio e deve in ogni caso essere ossequiato: entro lo stesso il conduttore dovrà operare il relativo versamento ( Higi, op. cit., ad art. 257d CO N. 12; SVIT, op. cit., ad art. 257d CO N. 15), fare l’avviso di compensazione ( DTF 119 II 248 con numerosi rif.), comunicare la riduzione della pigione ( Higi, op. cit., ad art. 257d CO N. 15; Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, pag. 177), oppure effettuare il deposito in applicazione dell’art. 259g CO;

che la mancanza dell’avviso di compensazione e di qualsiasi altro cenno durante il termine di trenta giorni assegnato per il pagamento delle pigioni arretrate non permette di entrare nel merito delle relative argomentazioni dell’appellante che, del resto, sono rimaste allo stadio della pura e non provata affermazione;

che del resto mal si comprende l’atteggiamento della convenuta che, nel luglio 1996, si lamenta della disfunzione dell’impianto di ventilazione durante tutte le tre estati trascorse nei locali di __________ (cfr. istanza 15 luglio 1996 all’Ufficio di conciliazione) quando invece, nel gennaio 1996 (doc. H), già confrontata con un richiamo di pagamento di pigioni arretrate si limita a proporre, per motivi di liquidità, un programma di pagamento rateale dello scoperto senza far alcun cenno a difetti dell’ente locato;

che, in ogni caso, l'inquilino che reclama una riduzione della pigione senza depositare o pagare alcun canone di locazione per dei mesi adotta un atteggiamento contrario alla buona fede e l'aspetto puramente dilatorio del suo ricorso ne giustifica la reiezione (cfr. RVJ 1994, 159);

che l’appello di __________, manifestamente infondato, può così essere sanzionato già all’esame preliminare dell’art. 313bis CPC;

Per i quali motivi

visti, per le spese, l’art. 148 CPC e la vigente TG

pronuncia 1. L’appello 26 novembre 1996 __________ è respinto.

2. La tassa di giustizia di Fr. 150.- e le spese di Fr. 50.- (totale Fr. 200.-) sono a carico dell’appellante.

3. Intimazione a:

- __________

Comunicazione alla Pretura di Lugano, sez. 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente Il segretario

Il presidente Il segretario