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Der Generalunternehmervertrag ist ein Werkvertrag. Als Vertragsparteien stehen sich der Bauherr sowie der Generalunternehmer gegenüber. Der Generalunternehmer führt das Bauvorhaben aus, mit Ausnahme der Architekturleistungen. Die Projektierungs- und Planungsarbeiten übernimmt ein vom Bauherrn beauftragter Planer (Architekt, Ingenieur). Bei einem Generalunternehmerwerkvertrag werden sämtliche Bauleistungen inklusive der Bauleitung in einem einzigen Vertrag zusammengefasst. Der Bauherr hat einen Vertragspartner, der alle Fäden in der Hand hält und für die Erstellung des Baus nach den Plänen des Bauherrn verantwortlich ist. Er kann dabei einzelne Leistungen des Vertrages an Dritte (Subunternehmer) delegieren. Der Bauherr erspart sich dadurch den Abschluss vieler einzelner (Werk)-Verträge mit den Handwerkerunternehmern sowie Lieferanten. Das Haus bauen wird dadurch massgeblich erleichtert.
Der Generalunternehmer als Vertragspartner der Bauherrschaft vergibt die einzelnen Arbeiten an Subunternehmer, welche diese wiederum an Sub-Subunternehmer weitervergeben. Das Gebäude wird somit durch eine Vielzahl von Bau- und Zulieferfirmen umgebaut oder saniert. Da die Organisation und Gesamtverantwortung beim GU bleibt, wäre er nach den Grundsätzen des Vertragsrechts auch für die gesamte Mängelbehebung verantwortlich und zuständig. Seit mehreren Jahren lässt sich aber beobachten, dass viele einige GU's die Mängelbehebung auf die Bauherren abwälzen. Im Generalunternehmer-Werkvertrag wird die Mängelhaftung des GU ausgeschlossen. Als Gegenleistung werden dem Bauherrn die Mängelrechte abgetreten, welche dem Generalunternehmer gegenüber seinen Subunternehmern zustehen.
Da der Eigentümer die Rechte des GU gegen die Subunternehmer erhält, sieht er auf den ersten Blick seine Interessen und Rechte gewahrt. Diese Annahme ist aber trügerisch. Denn der Haftungsausschluss kann trotz Abtretung der Mängelrechte weitreichende Konsequenzen haben: Da die Mängelhaftung des GU vertraglich ausgeschlossen wurde, ist es im Schadenfall Sache des Bauherrn, die Abklärungen vorzunehmen, die rechtlichen Fristen zu wahren und sich gegenüber dem Verursacher durchzusetzen. Dies gelingt aber nur in seltenen Fällen ohne Beizug eines Experten oder eines spezialisierten Baurechtsanwalts. Die Ursachenermittlung ist oft sehr aufwendig und kostspielig. Solange aber diese nicht bekannt ist, kann auch kein Subunternehmer dafür verantwortlich gemacht werden. Meistens resigniert der Eigentümer einer Liegenschaft in solchen Fällen und repariert auf eigene Kosten.
Es ist deshalb wichtig, dass die Bauherrschaft im Generalunternehmer-Werkvertrag unter keinen Umständen gänzlich auf die Haftung des GU verzichtet und dass sie sich nicht mit der Abtretung der Mängelrechte gegen die Subunternehmer abspeisen lässt. Ein Lösungansatz wäre eine Klausel im Vertrag, die die Haftung des Verkäufers während der gesamten Verjährungsfrist vorsieht.
Der Totalunternehmervertrag unterscheidet sich vom Generalunternehmervertrag dadurch, dass der Totalunternehmer die Projektierung und die Ausführung des Bauobjekts übernimmt. Der Totalunternehmervertrag beinhaltet alle Bau- und Planungsleistungen, die das Bauvorhaben erfordert. Der Vorteil besteht darin, dass der Bauherr für die Planung und Realisierung seines Bauwerks nur einen Vertrag abschliessen muss. Der Bauherr hat nur einen Ansprechpartner und erhält alles aus einer Hand.