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Wer renoviert, umbaut oder seine Immobilie mit grösseren Ausgaben allgemein in Schwung hält, kann je nach persönlicher Gesamtsituation seine Steuern erheblich optimieren.
Folgende Ausgangslage umschreibt eine typische Situation und zeigt Optimierungsspielraum auf. Das Beispiel ist mit konkreten Zahlen und tatsächlichen Steuerauswirkungen für eine alleinstehende Person, wohnhaft in Zürich gerechnet (ohne Kirchensteuer).
Die angenommenen abzugsfähigen Unterhaltskosten belaufen sich auf jährlich rund 10'000 Franken. Es wird regelmässig in die Immobilie investiert, um diese in einem guten Zustand zu halten. In den nächsten zwei bis drei Jahren ist eine grössere Investition vorgesehen. Es sollen die Bäder und die Küche totalsaniert werden. Kosten: 125'000 Franken.
Es gelten folgende Eckwerte: Steuerbares Einkommen vor Immobilienabzügen: 150'000 Franken; Eigenmietwert: 50000 Franken; pauschaler Unterhaltsabzug: 10'000 Franken.
In den Jahren 1 und 2 erfolgen die üblichen Abzüge für Unterhalt von 11'000 und 10'000 Franken pro Jahr. Im Jahr 3 folgt die Sanierung, es kann der Gesamtbetrag von 125'000 Franken vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Im Jahr 4 folgt wieder der übliche Unterhalt, er beträgt 9000 Franken. Die Steuereinsparung im Jahr 3 ist beträchtlich und schlägt mit rund 31'000 Franken zu Buche. Gesamthaft wird durch Unterhalt und Sanierung über vier Jahr knapp 42'000 Franken Steuer eingespart.
Auf den ersten Blick scheint die Steuerreduktion gross zu sein und die meisten Immobilienbesitzer gehen davon aus, alles richtig gemacht und die Steuern maximal reduziert zu haben.
Im Jahr 1 wird vollständig auf Unterhaltsarbeiten verzichtet, es erfolgt der maximale Pauschalabzug von 10'000 Franken. Die Sanierung von Bäder und Küche wird ein Jahr vorbezogen. Die Rechnungen werden am Ende von Jahr 2 und am Anfang von Jahr 3 bezahlt. Im Kanton Zürich kann bei richtiger Vorgehensweise der Abzug beim Zahlungsdatum der Rechnung erfolgen. So erfolgt in den Jahren 2 und 3 je ein Abzug von 62'500 Franken. Im Jahr 4 wird dann der übliche Unterhalt (auch derjenige, der in Jahr 1 und 2 bewusst unterlassen wurde) in der Höhe von 29'000 getätigt. Im Kanton Zürich, wie in den allermeisten anderen Kantonen kann jedes Jahr zwischen der pauschalen und den effektiven Kosten gewählt werden.
Die Gesamtausgaben für Unterhalt und Sanierung belaufen sich in beiden Beispielen auf 154'000 Franken, wobei sich die Einkommensreduktion durch Unterhaltsarbeiten von 156'000 Franken im ersten Beispiel auf 164'000 Franken im optimierten Beispiel erhöht (bessere Ausnutzung der Pauschalen). Bei diesem optimierten Vorgehen ist die Steuereinsparung über 9'000 Franken höher. Dies aus zwei Gründen: Einerseits wird durch die Splittung der grossen Ausgaben die Progression effektiver gebrochen. Andererseits wird abzugsfähiger Unterhalt so organisiert, dass entweder die Pauschale oder der effektive Abzug möglichst optimal genutzt werden kann.
Je nach Wohnkanton und persönlicher Steuersituation gibt es andere Optimierungsmöglichkeiten. Wichtig scheint auch hier, langfristig zu planen und nicht kurzfristig zu optimieren. Nur wer seine persönliche Steuersituation und die steuerlichen Gegebenheiten genau kennt, kann maximal optimieren. Wie das obige Beispiel zeigt, lohnt es sich, sich genau zu informieren.
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