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Das Bundesgericht klärte in diesem Verfahren die bislang strittige Frage, dass für die Beurteilung der sachlichen Zuständigkeit der paritätischen Schlichtungsbehörde im Sinne von Art. 200 Abs. 1 ZPO im reinen Schlichtungsverfahren — mithin ausserhalb des Entscheidverfahrens nach Art. 212 ZPO — grundsätzlich von den tatsächlichen Behauptungen der klagenden Partei auszugehen sei. Bei offensichtlicher sachlicher Unzuständigkeit dürfe die paritätische Schlichtungsbehörde das Verfahren durch Nichteintretensentscheid beenden.
A. hatte mit B. ein “Mietvertrag Mobilheimplatz” für die Miete einer Parzelle abgeschlossen. Kurz nach Mietbeginn kaufte A. ein vertraglich als “Mobilheim/Chalet” bezeichnetes Objekt, welches auf der von ihm gemieteten Parzelle stand. Nachdem B. den Mietvertrag gekündigt hatte, focht A. die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Thal-Gäu an. Die Schlichtungsbehörde trat mangels Zuständigkeit nicht auf das Begehren ein, mit der Begründung, es handle sich nicht um eine Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen. Mit derselben Begründung trat die Schlichtungsbehörde auf eine danach von A. eingereichte Klage auf Feststellung der Nichtigkeit der Kündigung nicht ein.
Bei der Prüfung der streitgegenständlichen Frage, ob die paritätische Schlichtungsbehörde in Mietsachen einen Nichteintretensentscheid wegen fehlender sachlicher Zuständigkeit fällen darf, wies das Bundesgericht zunächst auf die in der Lehre vertretenen Auffassungen hin, nämlich (1.) wonach es der Schlichtungsbehörde grundsätzlich verwehrt sei, einen Nichteintretensentscheid zu fällen (E. 3.2.1), (2.) wonach die Schlichtungsbehröde bei fehlender sachlicher Zuständigkeit auf das Gesuch nicht eintreten dürfe (E. 3.2.2), sowie (3.) wonach ein Nichteintretensentscheid nur bei offensichtlicher Unzuständigkeit ergehen könne (E. 3.2.3).
Sodann erwog das Bundesgericht, dass die Frage, ob eine Streitigkeit in den sachlichen Zuständigkeitsbereich der paritätischen Schlichtungsbehörde falle, regelmässig auch für die Begründetheit des eingeklagten Anspruchs von Bedeutung sei. Die Schlichtungsbehörde habe daher für die Beurteilung der Zulässigkeit des Schlichtungsgesuchs in tatsächlicher Hinsicht grundsätzlich auf die Behauptungen der klagenden Partei abzustellen. Sofern aufgrund der Sachdarstellung der klagenden Partei von einer Miete oder Pacht von Wohn- oder Geschäftsräumen auzugehen sei, habe die paritätische Schlichtungsbehörde somit, Rechtsmissbrauch vorbehalten, das Schlichtungsverfahren durchzuführen. Dies gelte selbst dann, wenn die beklagte Partei das Vorliegen eines Mietvertrags bestreite. Die Frage, ob die paritätische Schlichtungsbehörde das Verfahren mangels sachlicher Zuständigkeit durch Nichteintretensentscheid beenden dürfe, stelle sich daher grundsätzlich nur, wenn sich bereits aus den tatsächlichen Behauptungen der klagenden Partei ergebe, dass keine Streitigkeit aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vorliege (E. 4.1).
Unter diesem Vorbehalt sei, so das Bundesgericht weiter, der Ansicht beizupflichten, wonach die paritätische Schlichtungsbehörde nur bei offensichtlicher sachlicher Unzuständigkeit einen Nichteintretensentscheid fällen könne. Zur Begründung führt es aus:
- In Art. 59 Abs. 1 ZPO sowie Art. 60 ZPO sei einzig vom “Gericht” die Rede. Sodann unterscheide die ZPO terminologisch grundsätzlich zwischen den “Gerichten” und den “Schlichtungsbehörden”. Umgekehrt würden diese im “1. Teil: Allgemeine Bestimmungen” enthaltenen Normen einen Nichteintretensentscheid einer sachlich unzuständigen Schlichtungsbehörde auch nicht ohne Weiteres aus. So stehe der Wortlaut von Art. 126 Abs. 1 ZPO einem Sistierungsentscheid der Schlichtungsbehörde nicht entgegen. Zudem sei anerkannt, dass sich die in Art. 4 Abs. 1 ZPO verankerte kantonale Kompetenz auch auf Schlichtungsbehörden beziehen würde (E. 4.2.1).
- Sodann sei der Nichteintretensentscheid in den Bestimmungen über den Schlichtungsversuch zwar nicht ausdrücklich genannt (anders als in Art. 236 Abs. 1 ZPO), was für die Unzulässigkeit eines Nichteintretensentscheids sprechen könne. Andererseits werde dagegen zu Recht eingewendet, dass das Schlichtungsverfahren in anderen Fällen mit einem Nichteintretensentscheid abgeschlossen werden könne, etwa wenn der Vorschuss nicht geleistet werde oder das Schlichtungsgesuch trotz Möglichkeit zur nachträglichen Verbesserung den formellen Anforderungen nicht genüge (E. 4.2.2).
- Die Schlichtungsbehörde sei im Grundsatz keine Entscheidungsinstanz. Ihre primäre Aufgabe bestehe im Versuch, die Parteien in formloser Verhandlung zu versöhnen (Art. 201 Abs. 1 Satz 1 ZPO). In bestimmten Angelegenheiten sei sie überdies Rechtsberatungsstelle (Art. 201 Abs. 2 ZPO). Die Beendigung eines Verfahrens durch Nichteintretensentscheid würde voraussetzen, dass die sachliche Zuständigkeit verlässlich festgestellt werden könne. Hierfür sei das Schlichtungsverfahren nicht angelegt, was etwa in den Art. 201–203 ZPO zum Ausdruck komme. Anders müsse es sich hingegen bei offensichtlicher sachlicher Unzuständigkeit verhalten, die geradezu Nichtigkeit bewirken würde. Die Vornahme nichtiger Amtshandlungen könne nicht gewollt sein. Eine sachlich offensichtlich unzuständige Schlichtungsbehörde solle nicht dazu gezwungen werden, eine ungültige Klagebewilligung zu erteilen, die im gerichtlichen Verfahren bei der Prüfung der Prozessvoraussetzungen ohnehin unbeachtlich bliebe. Vielmehr sei es angebracht, die Nichteintretenskompetenz der Schlichtungsbehörde in Einklang zu bringen mit der Kompetenz des Gerichts, das Vorliegen einer gültigen (nicht von einer sachlich offensichtlich unzuständigen Schlichtungsbehörde ausgestellten) Klagebewilligung als Prozessvoraussetzung zu prüfen. Soweit die paritätische Schlichtungsbehörde die sachliche Unzuständigkeit in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht verlässlich feststellen könne, ohne den Eigenheiten des Schlichtungsverfahrens widersprechende aufwändige Abklärungen zu tätigen, könne es ihr nicht verwehrt sein, einen Nichteintretensentscheid zu fällen. Für ein solches Vorgehen brauche es auch nicht “die Zustimmung des Gesuchstellers”. Die sachliche Zuständigkeit sei der Disposition der Parteien entzogen.
Vorliegend ergebe sich aus dem Schlichtungsgesuch von A. zweifelsfrei, dass sich der Mietvertrag einzig auf die Grundstücksfläche als solche, den Mobilheimplatz als unbebautes Grundstück zum Aufstellen eines Mobilheims, beziehe. Das darauf stehende Objekt sei von A. mit einem Kaufvertrag erworben und ausgebaut worden. Es stehe somit ohne Weiteres fest, dass es sich nicht um die Miete von Wohnraum handle, was sich bereits eindeutig aus dem Schlichtungsgesuch schliessen lasse. Ob die von A. angerufenen Kündigungsschutzbestimmungen analog auf die vorliegende Streitigkeit anzuwesenden seien, erscheine zweifelhaft. Dies brauche indessen nicht entschieden zu werden, da auch dies nichts daran ändern würde, dass es sich vorliegend nicht um die Miete von Wohnräumen im Sinne von Art. 200 Abs. 1 ZPO handle (E. 5.2).