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Durch einen Schuldbrief wird eine persönliche Forderung begründet, die grundpfändlich sichergestellt ist (Art. 842 Abs. 1 ZGB). Der Schuldbrief gehört zu den Grundpfandrechten und verkörpert eine Schuld (Geldforderung). Wird die Geldschuld nicht bezahlt, so hat der Gläubiger das Recht, sich aus dem Erlös des verpfändeten Grundstücks zu befriedigen. Die Schuldbriefforderung ist eine persönliche. Das bedeutet, dass der Schuldner nicht nur mit dem verpfändeten Grundstück, sondern mit seinem ganzen Vermögen haftet.
Es gibt zwei Arten von Schuldbriefen: zum einen den Papier-Schuldbrief und seit dem 1. Januar 2012 den sogenannten Register-Schuldbrief.
Beim Papier-Schuldbrief wird bei der Errichtung nebst der Eintragung in das Grundbuch ein Pfandtitel (Urkunde) ausgestellt. Dieser Pfandtitel ist ein verkehrsfähiges Wertpapier, das entweder auf den Inhaber (= Inhaberschuldbrief) oder auf den Namen einer Person (= Namenschuldbrief) ausgestellt wird. Die Urkunde ist mehr als nur ein Dokument. Das Pfandrecht am Grundstück kann nur geändert oder gelöscht werden, wenn der Schuldbrief dem Grundbuchamt eingereicht wird. Ist der Schuldbrief verloren gegangen, so muss er vom Gericht für kraftlos erklärt werden. Weiter kann die Forderung nur durch den Besitzer des Schuldbriefes geltend gemacht werden. Eine sichere Aufbewahrung ist demnach unumgänglich.
Der Register-Schuldbrief entsteht mit der Eintragung im Grundbuch und lautet immer auf den Namen des Gläubigers oder des Grundeigentümers. Für die Übertragung des Register-Schuldbriefs sind die schriftliche Erklärung des bisherigen Gläubigers und die Eintragung des neuen Gläubigers ins Grundbuch nötig.