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Incarto n. 12.97.00240 Lugano 13 marzo 1998 /fb In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: Cocchi, presidente Chiesa e Zali segretario: Petrini sedente per statuire nella causa inc. no. OA.95.1198 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2 promossa con petizione 28 novembre 1990 da __________ rappr. dallo studio legale __________ contro in materia di compravendita (difetti) con la quale gli attori hanno chiesto la condanna dei convenuti al pagamento di fr. 15'000.-- oltre interessi al 5% dal 13 agosto 1987; domanda avversata dai convenuti che hanno postulato la reiezione della petizione e che, con domanda riconvenzionale, hanno chiesto a loro volta la condanna degli attori al pagamento di Fr. 2’015.--oltre interessi al 9% dal 27 settembre 1989; nella quale il Pretore, con sentenza 16 luglio 1997, ha integralmente accolto la petizione e parzialmente accolto, per Fr. 1’302.- oltre interessi al 5% dal 14 gennaio 1991 la domanda riconvenzionale. Appellanti i convenuti i quali, con atto d'appello 22 settembre 1997, chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere integralmente la petizione dopo l'assunzione del mezzo probatorio del sopralluogo non ammesso dal Pretore; mentre gli attori, con osservazioni 20 ottobre 1997, postulano la reiezione del gravame e la conferma del giudizio impugnato. Letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti Considerato in fatto ed in diritto 1. Gli attori hanno comperato dai convenuti, con atto notarile del 31 gennaio 1986, una quota di comproprietà per piani corrispondente ad un appartamento nell’allora ancora costruendo condominio via __________. L’appartamento è stato loro consegnato il 4 dicembre 1986. Con scritto del 13 agosto 1997 gli attori hanno notificato alcuni difetti e tra questi il cattivo funzionamento di un caminetto posto nel soggiorno dell’appartamento. 2. Non potendosi intendere le parti al proposito gli attori, richiamando le norme sulla garanzia delle cose compravendute, hanno chiesto giudizialmente la condanna dei convenuti al pagamento dell’importo di Fr. 15’000.- a valere quale minor valore della quota di comproprietà per piani acquistata. I convenuti si sono opposti alla petizione ed a loro volta hanno chiesto la condanna degli attori al pagamento dell’importo di Fr. 2’015.- per lavori supplementari eseguiti nell’appartamento. Il Pretore, con la sentenza qui impugnata, dopo aver ritenuto tempestiva la notifica del difetto ne ha constatata l’effettiva insorgenza e l’adempimento di tutti i presupposti giuridici per renderne responsabili i venditori che ha obbligato a risarcire agli acquirenti il minor valore così come chiesto. La domanda riconvenzionale dei convenuti è stata parzialmente accolta nella misura di Fr. 1302.- oltre interessi. 3. Con l’appello che ci occupa i convenuti chiedono che venga eseguito un sopralluogo - negato dal primo giudice - per l’ispezione di un caminetto simile a quello degli attori e, nel merito, postulano la reiezione della petizione. Delle motivazioni dell’appello e di quelle contenute nelle osservazioni di controparte si dirà, per quanto necessario, nel seguito della motivazione di diritto. 4. Il compratore deve esaminare lo stato della cosa ricevuta appena l’ordinario andamento delle cose lo consenta e se vi scopre difetti di cui il venditore sia responsabile dargliene subito notizia (art. 201 cpv. 1 CO) altrimenti la cosa venduta si ritiene accettata purché non si tratti di difetti non riconoscibili mediante esame ordinario (art. 201 cpv. 2 CO). L’onere della prova attorno alla tempestiva notifica dei difetti spetta al compratore il quale deve inoltre dimostrare quando il difetto gli è divenuto riconoscibile, come e a chi ne ha comunicato l’esistenza ritenuto che se è assodata processualmente l’intempestività il giudice non può ignorare simile circostanza anche se, per avventura, il venditore non allega tale fatto ( Rep. 1991, 372; RFJ 1996, 260). Nel caso di specie i convenuti hanno, in ogni caso, eccepito la tardività della notifica del difetto (punto III.C a pag. 5 della risposta, punto 13 delle conclusioni) riprendendo l’argomento anche nell’appello (al punto 9). 4.1. Il Pretore infatti, pur riconoscendo che la notifica del difetto, avvenuta verso metà agosto 1987 quando l’appartamento era stato consegnato all’inizio di dicembre dell’anno prima poteva essere tardiva rispetto alle esigenze di legge, ha ritenuto che l’atteggiamento dei convenuti - i quali confrontati con la notifica del difetto hanno preso posizione al proposito acconsentendo anche a partecipare ad un sopralluogo di verifica - portava a concludere che essi avevano accettato la notifica come tale pur contestando l’esistenza del difetto. Questa conclusione appare manifestamente insostenibile poiché il fatto che il venditore non abbia dapprima contestato la tempestività della notifica dei difetti e abbia accettato di discutere e persino proporre una soluzione transattiva per risolvere il problema lamentato, nell’ambito di trattative preliminari, non gli impedisce ancora di far valere nell’ambito della successiva lite giudiziaria i suoi diritti e le sue eccezioni ( DTF 106 II 323 consid. 3a; I CCTF 6 giugno 1994 A.& G. B. c. A. SA; II CCA 20 marzo 1995 K.S. AG c. G. SA). Solo un comportamento contrario al principio della buona fede e qualora lo stesso abbia suscitato un affidamento degno di tutela ( Merz, Berner Kommentar, ad art. 2 CC n. 402) potrebbe far ritenere indifferente e sanata l’assenza di notifica o la sua intempestività come ad esempio quello del venditore che avesse indotto il compratore a non dar seguito agli obblighi di notifica tempestiva dei difetti ( Merz, op. cit., ad art. 2 CC n. 415); ciò che non è assolutamente il caso nella fattispecie concreta. 4.2. Si tratta ora di esaminare se la notifica del difetto è avvenuta tempestivamente. Evidentemente no se sol si pensi che la consegna dell’appartamento è avvenuta all’inizio di dicembre 1986 e la notifica del difetto al caminetto appare, per la prima volta, dal contenuto della lettera del 13 agosto 1987 alla quale gli stessi attori (conclusioni punto 3) attribuiscono valore di formale notifica ai sensi di legge. Non è credibile infatti che il camino, proprio per la sua funzione, non sia stato utilizzato durante la stagione invernale e quella primaverile e l’esistenza del difetto possa essere apparsa, per far ritenere tempestiva la notifica di metà agosto, nell’estate 1997 quando i camini non si utilizzano. Gli attori, ai quali incombeva l’onere della prova, non hanno dimostrato, ma nemmeno affermato, che la notifica era già avvenuta in precedenza. Dagli atti istruttori si evince che tale intervento, probabilmente tempestivo, è stato fatto da altro condomino sentito come teste, il signor __________, ma per il mancato funzionamento del caminetto del suo appartamento. Quando il teste si riferisce all’intervento dell’arch. __________i per quanto riguarda lo stesso problema di altri proprietari, con l’esecuzione di fori per prese d’aria verso la tromba dell’ascensore, si riferisce invero a periodo di tempo successivo alla tardiva notifica degli attori (cfr. conclusioni punto 3 in fine). 4.3. L’accertata tardiva notifica del difetto ha come conseguenza la tacita accettazione del bene venduto con il difetto, attorno al quale non occorre più disquisire a chi incomba responsabilità e quale possa essere, eventualmente, l’entità del minor valore che ne deriva. Con il che diviene priva di interesse anche la domanda degli appellanti di procedere alla prova di sopralluogo negata dal Pretore. L’accoglimento dell’appello comporta anche l’attribuzione di spese e ripetibili agli attori ed appellati interamente soccombenti per quanto concerne la loro azione. Per i quali motivi visti, per le spese, l’art. 148 CPC e la vigente TG dichiara e pronuncia I. L’appello 22 settembre 1997 di __________ ed __________ __________ è accolto e di conseguenza i dispositivi 1. e 2. - invariati gli altri - della sentenza 16 luglio 1997 del Pretore di Lugano, sez. 2 vengono così riformati: 1. La petizione 28 novembre 1990 di __________ e ____________________ è respinta. 2. La tassa di giustizia in Fr. 1’000.- e le spese, da anticiparsi come di rito, sono poste a carico in solido degli attori i quali rifonderanno pure in solido ai convenuti Fr. 1’800.- a titolo di ripetibili. II. Le spese della procedura d’appello consistenti in: - tassa di giustizia Fr. 550.- - spese Fr. 50.- Totale Fr. 600.- già anticipate dagli appellanti sono poste a carico delle controparti le quali rifonderanno inoltre a __________ e __________ l’importo di Fr. 600.- per ripetibili d’appello, il tutto con il vincolo della solidarietà. III. Intimazione a: -__________ Comunicazione alla Pretura di Lugano, sez. 2 Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente Il segretario

Incarto n. 12.97.00240 Incarto n. 12.97.00240

Incarto n. Lugano 13 marzo 1998 /fb Lugano

Lugano 13 marzo 1998 /fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: composta dei giudici:

composta dei giudici: Cocchi, presidente Chiesa e Zali Cocchi, presidente Chiesa e Zali

Cocchi, presidente Chiesa e Zali segretario: segretario:

segretario: Petrini Petrini

Petrini sedente per statuire nella causa inc. no. OA.95.1198 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2 promossa con petizione 28 novembre 1990 da

sedente per statuire nella causa inc. no. OA.95.1198 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2 promossa con petizione 28 novembre 1990 da __________ rappr. dallo studio legale __________ __________

__________ rappr. dallo studio legale __________

rappr. dallo studio legale __________ contro contro

contro in materia di compravendita (difetti) con la quale gli attori hanno chiesto la condanna dei convenuti al pagamento di fr. 15'000.-- oltre interessi al 5% dal 13 agosto 1987; domanda avversata dai convenuti che hanno postulato la reiezione della petizione e che, con domanda riconvenzionale, hanno chiesto a loro volta la condanna degli attori al pagamento di Fr. 2’015.--oltre interessi al 9% dal 27 settembre 1989;

in materia di compravendita (difetti) con la quale gli attori hanno chiesto la condanna dei convenuti al pagamento di fr. 15'000.-- oltre interessi al 5% dal 13 agosto 1987; domanda avversata dai convenuti che hanno postulato la reiezione della petizione e che, con domanda riconvenzionale, hanno chiesto a loro volta la condanna degli attori al pagamento di Fr. 2’015.--oltre interessi al 9% dal 27 settembre 1989; nella quale il Pretore, con sentenza 16 luglio 1997, ha integralmente accolto la petizione e parzialmente accolto, per Fr. 1’302.- oltre interessi al 5% dal 14 gennaio 1991 la domanda riconvenzionale. nella quale il Pretore, con sentenza 16 luglio 1997, ha integralmente accolto la petizione e parzialmente accolto, per Fr. 1’302.- oltre interessi al 5% dal 14 gennaio 1991 la domanda riconvenzionale. Appellanti i convenuti i quali, con atto d'appello 22 settembre 1997, chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere integralmente la petizione dopo l'assunzione del mezzo probatorio del sopralluogo non ammesso dal Pretore;

Appellanti i convenuti i quali, con atto d'appello 22 settembre 1997, chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere integralmente la petizione dopo l'assunzione del mezzo probatorio del sopralluogo non ammesso dal Pretore; mentre gli attori, con osservazioni 20 ottobre 1997, postulano la reiezione del gravame e la conferma del giudizio impugnato. mentre gli attori, con osservazioni 20 ottobre 1997, postulano la reiezione del gravame e la conferma del giudizio impugnato. Letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

Letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti Considerato

Considerato in fatto ed in diritto

1. Gli attori hanno comperato dai convenuti, con atto notarile del 31 gennaio 1986, una quota di comproprietà per piani corrispondente ad un appartamento nell’allora ancora costruendo condominio via __________. L’appartamento è stato loro consegnato il 4 dicembre 1986.

Con scritto del 13 agosto 1997 gli attori hanno notificato alcuni difetti e tra questi il cattivo funzionamento di un caminetto posto nel soggiorno dell’appartamento.

2. Non potendosi intendere le parti al proposito gli attori, richiamando le norme sulla garanzia delle cose compravendute, hanno chiesto giudizialmente la condanna dei convenuti al pagamento dell’importo di Fr. 15’000.- a valere quale minor valore della quota di comproprietà per piani acquistata.

I convenuti si sono opposti alla petizione ed a loro volta hanno chiesto la condanna degli attori al pagamento dell’importo di Fr. 2’015.- per lavori supplementari eseguiti nell’appartamento.

Il Pretore, con la sentenza qui impugnata, dopo aver ritenuto tempestiva la notifica del difetto ne ha constatata l’effettiva insorgenza e l’adempimento di tutti i presupposti giuridici per renderne responsabili i venditori che ha obbligato a risarcire agli acquirenti il minor valore così come chiesto. La domanda riconvenzionale dei convenuti è stata parzialmente accolta nella misura di Fr. 1302.- oltre interessi.

3. Con l’appello che ci occupa i convenuti chiedono che venga eseguito un sopralluogo - negato dal primo giudice - per l’ispezione di un caminetto simile a quello degli attori e, nel merito, postulano la reiezione della petizione. Delle motivazioni dell’appello e di quelle contenute nelle osservazioni di controparte si dirà, per quanto necessario, nel seguito della motivazione di diritto.

4. Il compratore deve esaminare lo stato della cosa ricevuta appena l’ordinario andamento delle cose lo consenta e se vi scopre difetti di cui il venditore sia responsabile dargliene subito notizia (art. 201 cpv. 1 CO) altrimenti la cosa venduta si ritiene accettata purché non si tratti di difetti non riconoscibili mediante esame ordinario (art. 201 cpv. 2 CO). L’onere della prova attorno alla tempestiva notifica dei difetti spetta al compratore il quale deve inoltre dimostrare quando il difetto gli è divenuto riconoscibile, come e a chi ne ha comunicato l’esistenza ritenuto che se è assodata processualmente l’intempestività il giudice non può ignorare simile circostanza anche se, per avventura, il venditore non allega tale fatto ( Rep. 1991, 372; RFJ 1996, 260). Nel caso di specie i convenuti hanno, in ogni caso, eccepito la tardività della notifica del difetto (punto III.C a pag. 5 della risposta, punto 13 delle conclusioni) riprendendo l’argomento anche nell’appello (al punto 9).

4.1. Il Pretore infatti, pur riconoscendo che la notifica del difetto, avvenuta verso metà agosto 1987 quando l’appartamento era stato consegnato all’inizio di dicembre dell’anno prima poteva essere tardiva rispetto alle esigenze di legge, ha ritenuto che l’atteggiamento dei convenuti - i quali confrontati con la notifica del difetto hanno preso posizione al proposito acconsentendo anche a partecipare ad un sopralluogo di verifica - portava a concludere che essi avevano accettato la notifica come tale pur contestando l’esistenza del difetto. Questa conclusione appare manifestamente insostenibile poiché il fatto che il venditore non abbia dapprima contestato la tempestività della notifica dei difetti e abbia accettato di discutere e persino proporre una soluzione transattiva per risolvere il problema lamentato, nell’ambito di trattative preliminari, non gli impedisce ancora di far valere nell’ambito della successiva lite giudiziaria i suoi diritti e le sue eccezioni ( DTF 106 II 323 consid. 3a; I CCTF 6 giugno 1994 A.& G. B. c. A. SA; II CCA 20 marzo 1995 K.S. AG c. G. SA). Solo un comportamento contrario al principio della buona fede e qualora lo stesso abbia suscitato un affidamento degno di tutela ( Merz, Berner Kommentar, ad art. 2 CC n. 402) potrebbe far ritenere indifferente e sanata l’assenza di notifica o la sua intempestività come ad esempio quello del venditore che avesse indotto il compratore a non dar seguito agli obblighi di notifica tempestiva dei difetti ( Merz, op. cit., ad art. 2 CC n. 415); ciò che non è assolutamente il caso nella fattispecie concreta.

4.2. Si tratta ora di esaminare se la notifica del difetto è avvenuta tempestivamente. Evidentemente no se sol si pensi che la consegna dell’appartamento è avvenuta all’inizio di dicembre 1986 e la notifica del difetto al caminetto appare, per la prima volta, dal contenuto della lettera del 13 agosto 1987 alla quale gli stessi attori (conclusioni punto 3) attribuiscono valore di formale notifica ai sensi di legge. Non è credibile infatti che il camino, proprio per la sua funzione, non sia stato utilizzato durante la stagione invernale e quella primaverile e l’esistenza del difetto possa essere apparsa, per far ritenere tempestiva la notifica di metà agosto, nell’estate 1997 quando i camini non si utilizzano.

Gli attori, ai quali incombeva l’onere della prova, non hanno dimostrato, ma nemmeno affermato, che la notifica era già avvenuta in precedenza. Dagli atti istruttori si evince che tale intervento, probabilmente tempestivo, è stato fatto da altro condomino sentito come teste, il signor __________, ma per il mancato funzionamento del caminetto del suo appartamento. Quando il teste si riferisce all’intervento dell’arch. __________i per quanto riguarda lo stesso problema di altri proprietari, con l’esecuzione di fori per prese d’aria verso la tromba dell’ascensore, si riferisce invero a periodo di tempo successivo alla tardiva notifica degli attori (cfr. conclusioni punto 3 in fine).

4.3. L’accertata tardiva notifica del difetto ha come conseguenza la tacita accettazione del bene venduto con il difetto, attorno al quale non occorre più disquisire a chi incomba responsabilità e quale possa essere, eventualmente, l’entità del minor valore che ne deriva. Con il che diviene priva di interesse anche la domanda degli appellanti di procedere alla prova di sopralluogo negata dal Pretore.

L’accoglimento dell’appello comporta anche l’attribuzione di spese e ripetibili agli attori ed appellati interamente soccombenti per quanto concerne la loro azione.

Per i quali motivi

visti, per le spese, l’art. 148 CPC e la vigente TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 22 settembre 1997 di __________ ed __________ __________ è accolto e di conseguenza i dispositivi 1. e 2. - invariati gli altri - della sentenza 16 luglio 1997 del Pretore di Lugano, sez. 2 vengono così riformati:

1. La petizione 28 novembre 1990 di __________ e ____________________ è respinta.

1. La petizione 28 novembre 1990 di __________ e ____________________ è respinta. 2. La tassa di giustizia in Fr. 1’000.- e le spese, da anticiparsi come di rito, sono poste a carico in solido degli attori i quali rifonderanno pure in solido ai convenuti Fr. 1’800.- a titolo di ripetibili.

2. La tassa di giustizia in Fr. 1’000.- e le spese, da anticiparsi come di rito, sono poste a carico in solido degli attori i quali rifonderanno pure in solido ai convenuti Fr. 1’800.- a titolo di ripetibili. II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

- tassa di giustizia Fr. 550.-

- spese Fr. 50.-

Totale Fr. 600.-

già anticipate dagli appellanti sono poste a carico delle controparti le quali rifonderanno inoltre a __________ e __________ l’importo di Fr. 600.- per ripetibili d’appello, il tutto con il vincolo della solidarietà.

III. Intimazione a: -__________

Comunicazione alla Pretura di Lugano, sez. 2

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente Il segretario

Il presidente Il segretario