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Réserves pour l'entretien du bâtiment
Un ancien dicton conseille de faire des économies pour ne pas être dans le besoin. Cela s'applique aussi au logement en propriété. En constituant, dès le premier jour, des réserves pour l'entretien du bâtiment, vous préservez la valeur de votre maison ou de votre appartement et évitez des dommages dont les coûts subséquents peuvent être élevés. Faire des économies sur l'entretien n'est jamais un bon calcul.
(rh) Quand on possède une maison ou un appartement, il faut l'entretenir. Négliger l'entretien courant et régulier n'est pas rentable, bien au contraire. D'une part, un bien immobilier mal entretenu ou même délabré perd de sa valeur, d'autre part cela peut occasionner des dommages dont les coûts subséquents sont plus élevés que les frais d'entretien « économisés ».
Mettez suffisamment d'argent de côté
La plupart des propriétaires immobiliers sont conscients qu'il est nécessaire de mettre de l'argent de côté pour l'entretien. Mais tout le monde ne le fait pas, même si les dépenses pour l'entretien courant et les charges faisaient partie du calcul de la capacité financière effectué par les banques dans le cadre de la demande d'hypothèque. Les banques tablent sur un pour cent du prix d'achat par an, lorsque la maison ou l'appartement est neuf/neuve ou rénové(e) et en parfait état. Cela représente 6000 francs par an, soit 500 francs par mois, lorsque le logement de rêve a coûté 600'000 francs. Cette somme englobe les charges et l'entretien courant (deux tiers) ainsi que des investissements plus importants et des rénovations (un tiers).
Un compte pour les réserves
Le plus simple est de virer mensuellement, par ordre permanent, les réserves constituées pour l'entretien du bâtiment sur un compte ouvert à cette fin. Cela vous permettra de disposer de l'argent nécessaire si vous devez faire réparer ou remplacer quelque chose et pas seulement de le budgétiser. Au début, vous accumulerez de l'argent, mais vous en aurez besoin à partir de la 10e année (voir le tableau sur la « la durée de vie »).
Une autre option consiste à verser deux tiers des réserves (entretien à court terme) sur votre compte bancaire et d'y ajouter un tiers (entretien à long terme) pour l'amortissement et la constitution de réserves indirectes. S'il apparaît nécessaire d'effectuer de grands investissements ou de grosses réparations, vous augmenterez l'hypothèque du montant de ces investissements. Cette option a deux inconvénients. D'un côté, les banques ne sont pas toutes d'accord, d'un autre côté votre banque pourrait refuser l'augmentation de votre hypothèque ou augmenter les tranches d'amortissement parce que le bien immobilier a perdu de sa valeur ou que vous gagnez moins qu'avant.
Quelle est la durée de vie des éléments de construction ?
Les éléments de construction ont une durée de vie différente et coûtent plus ou moins cher. Vous connaîtrez les premières grosses dépenses au bout d'une dizaine d'années, lorsque les plafonds et les murs devront être recrépis ou repeints et qu'il faudra remplacer les moquettes. Les experts conseillent de rénover une maison ou un appartement de fond en comble après 20 ou 30 années. Les frais atteignent vite 100'000 francs ou plus, en fonction des dimensions de l'objet et des exigences du propriétaire. Cela vaut donc la peine de constituer des réserves très tôt et régulièrement.
Copropriétaires, soyez sur vos gardes !
Les propriétaires par étage sont responsables de l'entretien de leur appartement. L'entretien de tous les éléments de construction en copropriété, par exemple le toit, le chauffage ou l'ascenseur, est stipulé dans les directives de la copropriété. En général, la somme prévue pour l'entretien est versée dans un fonds de rénovation. La plupart des copropriétés possèdent un fonds, mais plus de la moitié est sous-financée. Autrement dit, un grand nombre de propriétaires doivent payer de leur poche l'assainissement des parties communes au prorata de la surface qu'ils possèdent.
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