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ENTREE D'UN LOCATAIRE
Suite
à la conclusion d'un contrat de bail, certaines obligations
doivent être respectées tant par le bailleur que par le
locataire.
a) Etat des lieux
d'entrée
Art. 256 et 256 a CO / 1 RULV

Code des obligations
Art. 256 "1.
Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la
date convenue, (. ..)."
L'objet loué est remis au locataire lors de l'état
des lieux d'entrée. La chose louée est
considérée comme délivrée lorsque le bailleur
tient les clés à disposition du locataire, à la date
convenue.

Code des obligations
Art. 256 a CO
"1. Si un procès-verbal a
été établi lors de la restitution de la chose
à la fin du bail précédent, le bailleur doit, sur
demande, présenter ce document au nouveau locataire lors de la
délivrance de la chose.
2. De même, le
locataire peut exiger que le montant fixé dans le contrat de
bail précédent lui soit communiqué. "
Le
bailleur n'a pas l'obligation de présenter spontanément
au locataire entrant l'état des lieux de sortie du locataire
précédent. Le locataire doit le demander s'il veut en
disposer. La loi permet ainsi au locataire de comparer l'état
des lieux de sortie de son prédécesseur et son état
des lieux d'entrée et de vérifier si des travaux ont
été entrepris dans l'intervalle, travaux justifiant par
exemple une hausse de loyer.

RULV
Art. 1 • Etat des lieux
d'entrée
A l'entrée du locataire, un état des
lieux, comprenant également l'inventaire et l'état des
accessoires, est dressé en deux exemplaires, en présence
des deux parties qui le signent sur place; un exemplaire est
immédiatement remis à chacune d'elles.
L'état des lieux est établi si possible
dans les locaux vides. Il fait partie intégrante du bail. En
règle générale l'état des lieux s'effectue en
présence de l'ancien et du nouveau locataire.
Si le locataire ne se présente pas à
l'état des lieux, le bailleur l'établit seul et le lui
communique. Le locataire doit, dès réception du document
et dans les plus brefs délais, signaler au bailleur les
défauts non constatés; à défaut, l'état
des lieux est admis.
A la demande du locataire, le bailleur lui remet
une copie de l'état des lieux de sortie du précédent
locataire.
Le bailleur doit
informer le locataire des défauts dont il a
connaissance.
Cette
disposition complète utilement la législation
fédérale (art. 256 et 256 a CO), particulièrement
laconique au sujet de l'établissement de l'état des lieux
d'entrée.
b)
Sûretés
Art. 257 e CO / 2
RULV

Code des
obligations
Art. 257 e "1. Si le locataire
d'habitations ou de locaux commerciaux fournit des
sûretés en espèces ou sous forme de papiers-valeurs,
le bailleur doit les déposer auprès d'une banque, sur un
compte d'épargne ou de dépôt au nom du
locataire.
2. Lorsqu'il s'agit de baux d'habitations, le
bailleur ne peut exiger des sûretés dont le montant
dépasse trois mois de loyer.
3. La banque ne peut restituer les
sûretés qu'avec l'accord des deux parties ou sur la base
d'un commandement de payer non frappé d'opposition ou d'un
jugement exécutoire. Si, dans l'année qui suit la fin du
bail, le bailleur n'a fait valoir aucune prétention contre le
locataire dans le cadre d'une procédure judiciaire ou d'une
poursuite pour dettes ou d'une faillite, celui-ci peut exiger de la
banque la restitution des sûretés.
4. Les cantons
peuvent édicter des dispositions
complémentaires."
Champ
d'application
L'art.
257e s'applique uniquement aux baux d'habitations et de locaux
commerciaux.
Les
sûretés ne peuvent être exigées que si le
contrat les prévoit et en fixe le montant. Exiger des
sûretés en cours de bail constitue une modification
unilatérale du contrat, nécessitant l'utilisation d'une
formule officielle de nouvelles prétentions.
Constitution de la garantie
Les
sûretés doivent être constituées:
-
auprès d'une banque;
- sur un
compte d'épargne ou de dépôt au nom du
locataire.
Le
dépôt peut s'opérer des deux manières
suivantes:
- En
général, c'est le locataire qui s'occupera d'ouvrir le
compte bancaire.
- Cependant
si le locataire remet au bailleur des sûretés en
espèces ou sous forme de papiers-valeurs, le bailleur doit
alors les déposer à la banque de son choix dans les 10
jours.
Dans
les deux cas, il faut prendre garde à certains
éléments:
- Il
convient de veiller à l'identité du locataire selon le
bail et le titulaire du compte.
- La banque
a besoin d'informations précises sur le locataire, le
gérant ainsi que sur le lieu de situation des locaux
loués, le début du bail et le montant de la
garantie.
Montant
des sûretés
Baux d'habitations: 3 mois de loyer net
maximum
- Baux de
locaux commerciaux: pas de limite.
Poursuite en prestation de sûretés
Si le
locataire ne fournit pas les sûretés auxquelles il est
contractuellement astreint, le bailleur peut:
- refuser
de lui remettre les locaux loués;
-
requérir une poursuite en prestation de
sûretés;
-
éventuellement, selon les cas, résilier le bail de
façon extraordinaire au sens de l'article 257 f CO.

RULV
Art. 2 - Sûretés (art. 257e
CO)
Si une garantie financière est exigée
par le bailleur, elle ne doit pas dépasser trois mois de loyer
net, sauf exception pour les locaux commerciaux.
Elle doit être fournie dans les trente jours
qui suivent la signature du contrat, mais au plus tard à
l'entrée du locataire dans les locaux.
Si le bailleur reçoit une garantie, il doit
la déposer dans les dix jours sur un livret établi au nom
du locataire auprès d'une banque du lieu de situation de
l'immeuble. De même, si le locataire constitue lui-même
la garantie, il doit le faire sous la même forme.
Elle garantit l'exécution des obligations du
locataire envers le bailleur découlant du présent bail,
ou de la possession, au-delà du bail, de la chose
louée.
Le
locataire ne peut opposer la compensation avec la garantie qu'il a
fournie pour toutes dettes à l'égard du bailleur, échues en cours de
bail ou à son
départ.
Le
retrait de tout ou partie des sommes ou valeurs
déposées à titre de garantie ne peut être
effectué que sous la double signature du bailleur et du
locataire ou en vertu d'une décision
judiciaire.
A
défaut d'une action judiciaire intentée dans le
délai d'une année à compter de la date où le locataire a
libéré les locaux faisant l'objet de la garantie, celle-
ci
est de plein droit débloquée et le locataire ou son
mandataire est autorisé à reprendre possession des fonds.
L'article 2 RULV reprend ou complète utilement le
libellé de l'article 257 e CO.
Notons, par exemple, que la garantie doit être fournie
au plus tard à l'entrée du locataire dans les
locaux.
Libération des
sûretés
Au
niveau de la libération des sûretés, l'article 2
RULV déroge à l'article 257 e CO en ce sens qu'il ne
prévoit que deux cas d'application:
- double
signature du bailleur et du(des) locataire(s);
-
décision judiciaire exécutoire.
L'article 2 RULV supprime ainsi la faculté d'obtenir la
libération d'une garantie sur la base d'un commandement de
payer non frappé d'opposition. L'article 257 e CO qui
prévoit quand à lui cette possibilité ne trouve donc
plus application sur ce point précis sur l'ensemble du
territoire vaudois.
Pour
conserver ses droits, le bailleur doit avoir intenté une
action judiciaire dans le délai d'une année dès la
libération des locaux. Le fait de faire valoir ses droits dans
le cadre d'une procédure pour dettes ou d'une faillite (art.
257 e CO) dans le délai d'une année, n'empêche pas
le locataire de reprendre possession des fonds. Ceci résulte
de l'application de l'article 2 RULV qui, rappelons-le, déroge
de façon obligatoire à l'article 257 e CO depuis le 1er
décembre 2001.
c)
Paiement du loyer
Art. 257 CO / 3
RULV

Code des obligations
Art. 257 CO
"Le loyer est la
rémunération due par le locataire au bailleur pour la
cession de l'usage de la chose."
Le
versement du loyer est une caractéristique essentielle du
bail. Pour que le bailleur puisse exiger le loyer, il suffit qu'il
ait délivré la chose louée au
locataire.
Le
loyer doit être distingué des frais accessoires dus pour
des prestations fournies par le bailleur en rapport avec l'usage de
la chose (cf. chapitre 3).

RULV
Art. 3 - Paiement du premier loyer
Le premier terme de
loyer doit être payé à l'entrée du locataire
dans les locaux.
Le
principe est, comme nous le verrons plus loin, celui du paiement du
loyer par mois d'avance, ce que confirme l'article 3
RULV.
d) Assurance
RC
Art. 5
RULV

RULV
Art. 5 - Assurances
Le bailleur et le
locataire sont tenus de contracter une assurance couvrant la
responsabilité civile qu'ils assument du fait du bail.
Cette
obligation de contracter une assurance RC incombe tant au bailleur
qu'au locataire, ce dernier pouvant être amené à
prouver une telle souscription auprès de l'assurance de son
choix.
Il est
à noter que le CO est muet sur l'obligation de contracter une
telle assurance.
Source
:
Extrait des "REGLES ET USAGES LOCATIFS DU CANTON DE
VAUD
FORCE
OBLIGATOIRE DES LE 1ER DECEMBRE 2001
Par
M.
Jacques Ansermet,
Service juridique de la Chambre vaudoise
immobilière"
PROCESSUS Entrée du
locataire
Procédure état des
lieux et délivrance de la chose
louée
1.
S'assurer que le premier terme du loyer est
réglé
2. Le
cas échéant, vérifier que la garantie prévue
est versée
3.
Informer le concierge du changement
4.
Faire graver les étiquettes de porte et de boîte aux
lettres
5.
Procéder à l'état des lieux
d'entrée
6.
Vérifier l'état des dépendances (cave, grenier,
garage)
7.
Fixer les éventuelles remises en état qui seront
effectuées
8.
Annoncer au contrôle des habitants l'entrée du nouveau
preneur
9.
Voir les règlements communaux fixant les conditions
d'assujettissement à la taxe de séjour si la personne ne
dépose pas ses papiers
8.
Libérer la garantie lorsque l'appartement est remis en ordre
et/ou que le locataire à réglé toute ses obligation
vis à vis du bailleur.
Source
:
Extrait, du guide du propriétaire de la chambre vaudoise
immobilière (CVI)
ANNEXE
1