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Loyer
Règlement contractuel du loyer initial, des charges et de la garantie de loyer
- Qu'est-ce que le loyer initial ?
- Comment puis-je connaître le loyer du locataire précédent ?
- Pourquoi le loyer initial est-il important ?
- Mon loyer initial peut-il être plus élevé que celui du locataire précédent ?
- Qu'est-ce qu'une « garantie de loyer » ou un « dépôt de garantie » ?
- Où dois-je verser la garantie de loyer ?
- La bailleuse doit-elle accepter une assurance-caution ?
- Quel peut être le montant de la garantie de loyer ?
- Que sont les charges ?
- Dois-je payer des charges si elles ne sont pas mentionnées dans le contrat de bail ?
- Que signifie « acompte de charges » ?
- Que signifie « forfait de charges » ?
Le loyer initial est le loyer sur lequel le locataire et la bailleuse se sont mis d'accord au début du bail. Il est appelé loyer initial parce que le loyer peut changer au cours du bail. Par exemple, en cas de modification du taux d'intérêt de référence ou d'investissements entraînant une plus-value.
En tant que nouveau locataire, vous pouvez exiger de la bailleuse qu'elle vous communique le montant du loyer du locataire précédent. Pour des raisons de preuve, vous devriez insister pour recevoir une communication écrite.
La loi protège les locataires contre les loyers dits « abusifs ». Si la bailleuse obtient un rendement excessif par la location ou si le loyer repose sur un prix d'achat manifestement excessif, le loyer est abusif.
Un loyer n'est en principe pas abusif s'il :
- correspond à ce qui est payé ailleurs dans la localité ou le quartier ;
- la bailleuse a des frais plus élevés ou fournit des prestations supplémentaires ;
- se situe, dans le cas d'une nouvelle construction, dans le cadre de ce qui est nécessaire pour couvrir les frais ;
- compense les réductions de loyer antérieures par une augmentation de loyer
- compense le renchérissement ;
- se situe dans le cadre de ce que recommandent notamment les associations de bailleurs et de locataires dans les contrats-cadres.
Le locataire peut contester un loyer initial comme étant abusif et demander une réduction dans deux cas :
- Le locataire a été contraint de conclure le contrat en raison d'une situation de détresse personnelle ou familiale ou des conditions du marché public du logement ;
- La bailleuse a augmenté considérablement (+10%) le loyer initial par rapport au loyer précédent pour le même objet, sans l'avoir revalorisé.
Attention : Si la bailleuse réfute la présomption de loyer initial abusif, le locataire doit prouver le caractère abusif.
Oui, pour autant qu'il ne soit pas abusif. En cas de litige, c'est un tribunal qui décide si le loyer concret est abusif ou non.
Une « garantie de loyer », également appelée « dépôt de garantie », désigne la fourniture par le locataire d'une garantie en espèces ou en titres. La bailleuse et le locataire peuvent (mais ne doivent pas) convenir que le locataire fournisse une telle garantie.
La bailleuse est couverte par la garantie de loyer en cas d'arriérés de loyer, de demandes de dommages et intérêts ou d'autres dettes liées au bail.
La bailleuse doit déposer la garantie de loyer auprès d'une banque sur un compte d'épargne ou un dépôt. Celui-ci doit être libellé au nom du locataire.
Non, car la loi n'impose pas à la bailleuse d'accepter un mode de paiement particulier. La bailleuse peut donc exiger que le locataire verse la garantie de loyer sur un compte de loyer.
Pour la location de locaux d'habitation, la bailleuse peut exiger au maximum trois mois de loyer à titre de garantie. Le loyer brut est déterminant pour le calcul, c'est-à-dire le loyer proprement dit plus les frais annexes convenus. Les éventuels intérêts sur l'avoir appartiennent au locataire.
Les charges sont les dépenses effectivement encourues par la bailleuse du fait de la location du logement. Les charges typiques sont les frais de chauffage et d'eau chaude, l'électricité générale, les frais de conciergerie et autres dépenses d'exploitation similaires. La bailleuse peut également facturer les frais administratifs liés au décompte.
Non. Le locataire n'est redevable des charges que si le contrat de location les mentionne expressément, sinon elles sont considérées comme comprises dans le loyer. Une exception est faite pour les frais qui sont de toute évidence supplémentaires, comme la monnaie pour une machine à laver à pièces ou le bois pour une cheminée.
Si la bailleuse souhaite calculer les charges séparément, elle peut le faire via un acompte de charges ou via un forfait de charges. Dans les deux cas, elle doit désigner aussi bien le type de charges que le mode de calcul ou la clé de répartition. Des formulations générales telles que « toutes les charges à la charge du locataire » ne suffisent pas. Les frais accessoires non autorisés (voir ci-dessous) ne sont pas dus, même si le contrat de location les mentionne expressément.
Dans le cas d'un « acompte de charges », le locataire paie un montant d'acompte pour les charges. A la fin de la période de décompte, au moins une fois par an, la bailleuse impute l'acompte versé sur le décompte des charges et soit établit une demande de remboursement complémentaire, soit restitue un montant.
La bailleuse peut facturer les charges par le biais d'un forfait. Pour déterminer le montant du forfait, elle doit se baser sur les valeurs moyennes des trois dernières années.