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Üblicherweise sind die Kündigungsfristen und -termine für Wohnungen im Mietvertrag geregelt. Gerade bei Verträgen, die man beim Kauf einer Liegenschaft vom vorigen Hausbesitzer übernommen hat, kann es aber vorkommen, dass keine Fristen und Termine für die Kündigung vereinbart sind. Was gilt dann?
Alle rechtlichen Regeln bezüglich Kündigungsterminen und einzuhaltenden Fristen sind im Obligationenrecht Artikel 266c klar geregelt: «Bei der Miete von Wohnungen können die Parteien mit einer Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen.» Sind in einem Mietvertrag keine Termine oder Fristen eingetragen, dann kann man also als Vermieter die Kündigung, basierend auf den Vorgaben des Obligationenrechts, mit einer Frist von drei Monaten aussprechen. Bezüglich des Termins muss zuerst abgeklärt werden, was am Standort der Liegenschaft gilt. Befindet sich diese in den Kantonen St. Gallen oder Appenzell Inner- und Ausserrhoden, ist eine Kündigung auf jedes Monatsende hin möglich. Ausgenommen ist nur der Dezember. Im Thurgau hingegen kann die Kündigung nur auf Ende der Monate März, Juni und September hin erfolgen. An die gleichen Regeln haben sich jeweils umgekehrt auch die Mieter zu halten, wenn sie von sich aus künden möchten.
Entdeckt man als Vermieter, dass in einem Mietvertrag, den man übernommen hat, keine Frist vermerkt ist, lohnt es sich proaktiv zu handeln. In gegenseitigem Einverständnis kann man den Vertrag dann, basierend auf den Regeln des Obligationenrechts, mit den Kündigungsterminen und -fristen ergänzen. Das bringt dem Mieter keinerlei Nachteile, schafft aber im Falle einer Kündigung für beide Seiten klare Verhältnisse.