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Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt Dreiergericht Appellationsgericht

Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt

des Kantons Basel-Stadt

des Kantons Basel-Stadt Dreiergericht

Dreiergericht ZB.2021.53

ZB.2021.53 ENTSCHEID

ENTSCHEID vom 14. Dezember 2021

Mitwirkende

Mitwirkende Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber PD Dr. Benedikt Seiler

Parteien

Parteien A____ Berufungsklägerin

[...] Mieterin

gegen

B____ Berufungsbeklagte

[...] Vermieterin

Gegenstand

Gegenstand Berufung gegen einen Entscheid des Zivilgerichts

vom 10. November 2021

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Mit Mietvertrag vom 11. Dezember 2020 vermietete die B____ (Vermieterin) A____ (Mieterin) eine 3-Zimmerwohnung am [...] in [...], dies zu einem monatlichen Bruttomietzins von CHF 2’750.–. Neben der Wohnung wurden der Mieterin zwei Kellerabteile und ein Sitzplatz zur alleinigen Benutzung überlassen. Mit Schreiben vom 20. Juli 2021 setzte ihr die Vermieterin eine Zahlungsfrist von 30 Tagen, um die Mietzinse für die Monate Mai bis Juli 2021 zu zahlen. Am 25. August 2021 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis ausserordentlich wegen Zahlungsverzugs per Ende September 2021.

Am 11. Oktober 2021 ersuchte die Vermieterin beim Zivilgericht Basel-Stadt um Rechtsschutz in klaren Fällen und beantragte, es sei die Mieterin anzuweisen, die von ihr gemietete 3-Zimmerwohnung per sofort zu räumen. Für den Fall, dass die Mieterin die Wohnung bis zum gerichtlich festgesetzten Termin nicht geräumt habe, sei die Vermieterin zu ermächtigen, die amtliche Räumung zu verlangen. Am 10. November 2021 fand eine mündliche Verhandlung vor Zivilgericht statt, an welcher beide Parteien teilnahmen. Mit Entscheid vom selben Tag wies das Zivilgericht die Mieterin an, die Wohnung bis spätestens 24. November 2021, 11.30 Uhr zu räumen. Zugleich wurde ihr angedroht, dass widrigenfalls die Räumung vollzogen werde. Auf Gesuch der Mieterin hin begründete das Zivilgericht seinen Entscheid schriftlich.

Gegen den schriftlich begründeten Entscheid erhob die Mieterin am 3. Dezember 2021 Berufung beim Appellationsgericht Basel-Stadt. Darin beantragt sie, dass die Vollstreckung der Mietausweisung nicht stattfinde. Auf die Einholung einer Berufungsantwort wurde verzichtet. Der vorliegende Entscheid erging nach Beizug der Zivilgerichtsakten auf dem Zirkulationsweg.

Erwägungen

1.

1.1 Erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend Ausweisung aus Mieträumen und somit ein erstinstanzlicher Endentscheid in vermögensrechtlichen Angelegenheiten.

In Ausweisungsverfahren, bei denen die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand ist und deren Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren (Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts [OR, SR 220]) auslösen würde, entspricht der Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2 S. 347–349). Dies gilt für das Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits- oder Unwirksamkeitsgründe erstinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal das Gericht Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe von Amtes wegen überprüfen kann, auch wenn der Mieter dies nicht oder nur ansatzweise moniert (AGE ZB.2018.4 vom 15. Februar 2018 E. 1.1 mit Hinweisen). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF 2’750.–. Unter Berücksichtigung der dreijährigen Kündigungssperrfrist wird der für die Berufung notwendige Streitwert von CHF 10'000.– (36 Monate à CHF 2’750.– = CHF 99’000.–) erreicht.

1.2 Die Berufung ist nach der Zustellung des begründeten Entscheids rechtzeitig erhoben worden (vgl. Art. 314 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 257 ZPO). Auf die Berufung ist deshalb grundsätzlich einzutreten (vgl. aber E. 2). Für deren Beurteilung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.

Das Zivilgericht legte im angefochtenen Entscheid zunächst die beiden Voraus­setzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen dar, nämlich das Vorliegen eines unbestrittenen oder sofort beweisbaren Sachverhalts und eine klare Rechtslage (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.1 bis 2.3). Das Zivilgericht prüfte und bejahte sodann die Frage, ob im vorliegenden Fall der Sachverhalt und die Rechtslage klar sind: Sowohl die Kündigungsandrohung als auch die Kündigung erfüllten alle gesetzlichen Anforderungen an Inhalt, Form und Frist. Zudem habe die Mieterin an der mündlichen Verhandlung erklärt, dass sie die geforderten Mietzinse nicht gezahlt habe und die Kündigung als wirksam erachte. Da das Mietobjekt bislang nicht zurückgegeben worden sei, bestehe ein Ausweisungsanspruch der Vermieterin (E. 2.4).

Die Berufung ist von Gesetzes wegen schriftlich und begründet einzureichen (vgl. Art. 311 Abs. 1 ZPO). Aufgrund dieser gesetzlichen Begründungspflicht ist die Berufungsklägerin gehalten darzutun, auf welchen Berufungsgrund sie sich beruft und an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet. Sie hat somit zu erklären, weshalb der erstinstanzliche Entscheid im angefochtenen Punkt unrichtig sein soll; es wird vorausgesetzt, dass sie sich mit der Begründung des angefochtenen Entscheids auseinandersetzt ( Reetz/Theiler, in: Sutter-Somm/Hasen­böhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 311 N 36; BGE 138 III 374 E. 4.3.1 S. 375 f.; BGer 4A_418/2017 vom 8. Januar 2018 E. 2.3). Auch wenn bei einer rechtsunkundigen Person an diese Substantiierungs- und Begründungpflicht praxisgemäss keine allzu strengen Anforderungen gestellt werden, muss doch auch ein juristischer Laie zumindest sinngemäss sagen, weshalb er den angefochtenen Entscheid für fehlerhaft hält (AGE BEZ.2013.73 vom 24. Januar 2014 E. 2; Bachofner, Die Mieterausweisung, Zürich/St. Gallen 2019, Rz 672).

Reetz/Theiler Bachofner Im vorliegenden Fall legt die Mieterin nicht dar, inwiefern der begründete Entscheid des Zivilgerichts falsch sein soll. Sie ersucht einleitend darum, dass die Ausweisung nicht stattfinde «wegen meiner gesundheitlichen und finanziellen Situation». Sodann gibt sie an, dass sie die Kündigung mit Hilfe des Mieterverbands habe anfechten wollen, diesen aber nicht erreicht habe. Zudem habe sie auch die Rechtsberatung des Zivilgerichts um Hilfe gebeten. Der Zivilgerichtspräsident habe ihr geraten, sich bei der Advokatenkammer zu melden wegen der Frage der unentgeltlichen Rechtspflege. Schliesslich ersucht sie das Appellationsgericht, ihr eine Erlaubnis auszustellen, um entweder auf ihre Pensionskassengelder zuzugreifen oder Mietzinsbeiträge zu beantragen (Berufung, S. 1 f.). Die Mieterin legt mit keinem Wort dar, inwiefern ihre Ausführungen den angefochtenen Zivilgerichtsentscheid als fehlerhaft erscheinen lassen. Es wird nicht klar, weshalb sie den Zivilgerichtsentscheid als unrichtig erachtet. Jedenfalls rechtfertigen ihre Ausführungen keine Abänderung des angefochtenen Zivilgerichtsentscheids. Auf die Berufung kann mangels ausreichender Berufungsbegründung nicht eingetreten werden. Ebenfalls nicht eingetreten werden kann auf die in der Berufung gestellten Anträge bezüglich Pensionskassengelder und Mietzinsbeiträge; solche Anträge können nicht Gegenstand eines Mietausweisungsverfahrens sein.

3.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt die Mieterin die Prozesskosten (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten im Ausweisungsverfahren betragen auch im Berufungsverfahren grundsätzlich CHF 600.– (vgl. § 10 Abs. 2 Ziffer 11 und § 12 Abs. 1 des Gerichtsgebührenreglements [GGR, SG 154.810]). Da auf die Berufung nicht einzutreten ist, können die Gerichtskosten auf die Hälfte ermässigt (vgl. § 16 Abs. 1 lit b GGR) und somit mit CHF 300.– festgesetzt werden.

Der Vermieterin sind aufgrund des Verzichts auf die Einholung einer Berufungsantwort im Berufungsverfahren keine Kosten entstanden. Eine Parteientschädigung ist deshalb nicht zuzusprechen.

Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Auf die Berufung gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 10. November 2021 (RB.2021.161) wird nicht eingetreten.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 300.–.

Mitteilung an:

- Berufungsklägerin

- Berufungsbeklagte

- Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

PD Dr. Benedikt Seiler

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.