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Der Mietvertrag in der Schweiz
Der Mietvertrag ist das Herzstück der Beziehung «Mieter – Vermieter». Auf diesem Stück Papier werden die Rechte und Pflichten beider Parteien festgehalten. Was darf im Vertrag stehen und was nicht?
Ein Mietvertrag für die Wohnung muss nicht schriftlich formuliert werden. In den meisten Fällen wird dies jedoch so gehandhabt. Lesen Sie den Vertrag sorgfältig durch, bevor Sie ihn unterschreiben. Mit Ihrer Unterschrift unterstellen Sie sich den Bestimmungen des Mietrechts, denn der Mietvertrag ist ein Rechtsgeschäft.
Kurz zusammengefasst: Der Vermieter verpflichtet sich, dem Mieter die vermietete Sache zu überlassen. Der Mieter wiederum ist verpflichtet, dem Vermieter Mietzins zu zahlen.
Inhalt des Vertrags
Das Mietrecht ist Teil des Schweizerischen Obligationenrechts (OR) und schreibt alle Punkte vor, die zwingend in den Vertrag zwischen Vermieter und Mieter gehören. Alles weitere, was sich im Rahmen dieser Vorgaben bewegt, kann zwischen den Parteien frei vereinbart werden.
Neben dem Mietrecht deckt auch die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) weitere Punkte, die das Mieten und Vermieten betreffen, rechtlich ab.
Was im Vertrag festgehalten wird
Jeder Mietvertrag enthält entsprechend fixe Angaben, die nicht abgeändert werden können, und individuelle Elemente, die den jeweiligen Vertragsparteien entsprechend angegeben werden müssen: Neben dem Mietrecht deckt auch die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) weitere Punkte, die das Mieten und Vermieten betreffen, rechtlich ab.
- Mietparteien: Es muss festgehalten werden, wer Vermieter und wer Mieter ist. Beide Parteien kommen erst dann zu Ihren Rechten – und Pflichten –, wenn Sie als die entsprechende Partei unterschrieben haben. Zur Verdeutlichung: Herr Müller wird nur dann als Mieter rechtlich anerkannt, wenn er auch als Mieter im Mietvertrag ausgewiesen ist.
- Mietsache(-objekt): Das, was der Vermieter dem Mieter zum Gebrauch überlässt, muss festgehalten werden. Dazu gehört auch, dass weitere Räumlichkeiten wie Estrich, Keller oder Waschküche erwähnt sind.
- Mietdauer: Mietverträge werden entweder auf bestimmte oder unbestimmte Zeit abgeschlossen. Ist die Mietdauer bestimmt, dann endet das Mietverhältnis auf ein fixes Datum. Meistens läuft der Vertrag auf unbestimmte Zeit. Beide Parteien haben in diesem Fall das Recht – unter Berücksichtigung gewisser Regeln – den Vertrag zu künden.
- Mietzins und Nebenkosten: Wird nichts anderes vereinbart, dann bezahlt der Mieter monatlich den abgemachten Mietzins. Dieser ist genauso wie dessen Zusammensetzung (Nettomietzins, Nebenkosten)im Vertrag enthalten. Werden im Mietvertrag die Nebenkosten nicht ausgeführt, kann davon ausgegangen werden, dass sie im Mietzins inbegriffen sind.
- Mietkaution: Die Mietkaution muss nur dann erbracht werden, wenn es im Vertrag ausdrücklich erwähnt wird. Ist dies der Fall, dann muss der Betrag, den der Mieter als Kaution hinterlegt, im Mietvertrag festgehalten werden. Bei Wohnräumen beträgt die Kaution maximal drei Monatsmieten.
Streit um den Mietvertrag
Bei Streitigkeiten, die den abgeschlossenen Vertrag betreffen, wenden sich beide Parteien am besten an die örtlich zuständige Schlichtungsbehörde. Diese kantonal, regional oder auch kommunal geordnete Behörde hat die Aufgabe, Mieter und Vermieter in allen Mietfragen zu beraten – und ist in Streitfällen bemüht, eine gütliche Einigung zu finden.
Die Schlichtungsbehörde kann bei Streitigkeiten um Kündigung, Erstreckung des Mietverhältnisses und Verwendung von hinterlegten Mietzinsen auch einen Entscheid fällen. Das Verfahren ist für beide Parteien kostenlos.