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Incarto n. 12.95.00229 Lugano 13 novembre 1995 In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: Cocchi, presidente, Chiesa e Zali segretario: Petrini sedente per statuire nella causa appellabile inc. n. 7151 della Pretura di Locarno-Campagna, promossa con petizione 20 aprile 1994 da __________ contro __________ __________ rappr. dall'avv. __________ con cui l’attrice ha chiesto il disconoscimento di un debito di fr. 36’164.-- oltre accessori e la condanna dei convenuti in solido al pagamento di fr. 1’822.-- oltre interessi; Domanda avversata dai convenuti che hanno postulato la reiezione della petizione e che il Pretore con sentenza 30 agosto 1995 ha parzialmente accolto, disconoscendo il debito dell’attrice limitatamente a fr. 7’588.--; Appellante l’attrice, che con atto di appello dell’8 settembre 1995 chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di ammettere integralmente la petizione; Mentre i convenuti con osservazioni del 13 ottobre 1995 chiedono la reiezione del gravame, protestando spese e ripetibili. Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti, posti a giudizio i seguenti punti di questione 1. - se deve essere accolto l’appello 2. - tassa di giustizia e ripetibili Ritenuto in fatto: A. Le parti in data 12 marzo 1990 hanno sottoscritto un contratto di locazione in virtù del quale i convenuti si impegnavano a mettere a disposizione dell’attrice per la durata di 5 anni e contro un canone annuo di fr. 30’000.-- una superficie di circa 298 m2 al secondo piano dello stabile posto in via __________ a __________ da adibire a centro fitness (doc. B). B. Ritenendo di poter vantare un credito per pigioni arretrate, in base a detto documento i convenuti hanno ottenuto con sentenza 4 febbraio 1994 del Pretore di Locarno-Campagna il rigetto provvisorio dell’opposizione interposta al precetto esecutivo a suo tempo intimato all’attrice fino a concorrenza di fr. 36’164.-- oltre accessori. C. Dopo aver infruttuosamente adito il competente l’ufficio di conciliazione, l’attrice con la petizione che ci occupa ha chiesto l’accertamento dell’inesistenza di qualsivoglia suo debito nei confronti dei convenuti e la loro condanna in solido al pagamento di fr. 1’822.-- oltre accessori. Tenuto conto della nullità formale delle successive indicizzazioni della pigione per il mancato utilizzo del modulo ufficiale di notifica, il credito dei convenuti ammonterebbe a fr. 29’978.--. L’attrice avrebbe tuttavia il diritto di compensare con questa somma il proprio credito di fr. 31’800.-- per avere anticipato i costi delle opere necessarie al corretto utilizzo dell’ente locato. Ne risulterebbe un saldo di fr. 1’822.-- in favore della convenuta, dal che la sua richiesta di giudizio. D. Nella risposta del 17 maggio 1994 i convenuti si sono opposti alla petizione, sostenendo di non essersi mai assunti l’impegno di pagare i costi delle opere commissionate dall’attrice, costi che erano al contrario stati pattuiti siccome a carico dell’attrice, che in compenso beneficiava di una pigione particolarmente favorevole. E. Le parti hanno in seguito mantenuto le rispettive tesi e domande, contestando nel contempo quelle della parte avversaria. F. Nel giudizio qui impugnato il Pretore, posta l’esistenza tra le parti di un contratto di locazione, ha preliminarmente constatato la nullità dei successivi aumenti del canone di locazione intimati dai convenuti all’attrice in conseguenza del mancato utilizzo del relativo formulario ufficiale e ha perciò quantificato in fr. 29’968.-- l’effettivo credito dei convenuti per pigioni arretrate. Non vi sarebbe però la prova del consenso dei convenuti alla realizzazione delle modifiche dell’oggetto locato, così che la pretesa compensatoria dell’attrice sarebbe da respingere. Il Pretore ha di conseguenza ammesso l’azione di disconoscimento limitatamente a fr. 7’588.--, respingendo ogni altra conclusione dell’attrice. G. Con tempestivo gravame datato 8 settembre 1995 l’attrice ha chiesto la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere integralmente la petizione. Il Pretore avrebbe ammesso a torto che il testo del contratto di locazione era stato allestito dall’attrice, e ne avrebbe tratto l’errata conseguenza che i lavori effettuati non sarebbero stati autorizzati dai convenuti. In concreto ricorrerebbero invece tutte le condizioni per l’applicazione in favore dell’attrice dell’art. 260a cpv. 3 CO, così che si imporrebbe l’accoglimento di quanto postulato dall’attrice. H. Delle osservazioni 13 ottobre 1995 dei convenuti, nelle quali essi chiedono la reiezione del gravame protestando spese e ripetibili, si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi. Considerato in diritto: 1. L’esistenza del credito dei convenuti in ragione di fr. 29’978.--, così come stabilito dal Pretore, non è oggetto di discussione in questa sede, essendo l’oggetto del contendere limitato al quesito a sapere se, ed eventualmente in quale misura, l’attrice possa opporre in compensazione a tale suo debito il proprio credito per i lavori da lei fatti eseguire nell’ente locato. 2. Il contratto di locazione in esame è stato concluso il 12 marzo 1990. Esso ha preso avvio il 1° aprile 1990 e ha preso fine il 31 dicembre 1993, in anticipo rispetto alla scadenza contrattualmente prevista a causa della disdetta data dai locatori in conseguenza della mora della conduttrice (cfr. il doc. L dell’incarto della procedura di sfratto). Il Pretore, senza porsi esplicitamente la questione del diritto applicabile, ha giudicato la fattispecie in base alle disposizioni del nuovo diritto. La questione va risolta sulla base delle due disposizioni transitorie contenute nel nuovo diritto (art. 5 Disp. fin. dei titoli ottavo e ottavo bis del CO, art. 26 OLAL) e, sussidiariamente, in base alle disposizioni del titolo finale del CC ( Roncoroni, Il nuovo diritto della locazione: considerazioni di diritto intertemporale, in: Rep. 1990, pag. 41). Nel caso concreto, nulla si evince in favore dell’applicazione del nuovo diritto dagli art. 5 Disp. fin. dei titoli ottavo e ottavo bis CO e dall’art. 26 OLAL, i quali sono specificamente destinati alle tematiche della conclusione del rapporto di locazione e dell’aumento del canone, così che la soluzione è data sulla base dell’art. 1 Disp. fin CC, che esclude per principio la retroattività delle norme del CC, al quale il CO appartiene, salve le eccezioni previste dalla legge stessa che in concreto non si verificano. Ne consegue che la questione del diritto applicabile dipende in concreto dalla data di inizio dei lavori, nel senso che se la stessa si situa prima dell’entrata in vigore del nuovo diritto (1° luglio 1990), la fattispecie è da giudicare secondo le norme previgenti ( SVIT, Kommentar, n. 19 e 20 ad art. 260-260a CO). 3. Le parti non hanno espressamente preso posizione sulla questione della data di inizio dei lavori ordinati dall’attrice e oggetto della pretesa compensatoria. Nemmeno dalla fattura della ditta __________ per detti lavori, datata 5 dicembre 1991 (doc. D), è possibile evincere la data di esecuzione degli stessi. Si deduce però dalla descrizione delle opere effettuate, che di certo non si è trattato dei primi lavori eseguiti, ma piuttosto di lavori di rifinitura o di correzione di opere già fornite da altri artigiani. In secondo luogo, non dovendosi ammettere per loro natura ed entità, una particolare durata dell’effettuazione di tale opere, la stessa data di emissione della fattura è un ulteriore indizio per l’inizio di dette opere in data successiva al 1° luglio 1990, non essendo da ritenere secondo l’ordinario andamento delle cose che la ditta esecutrice abbia atteso più di un anno per emettere la propria fattura. Se ne deve concludere per l’inizio dei lavori in data posteriore al 1° luglio 1990, e con ciò per l’applicabilità del nuovo diritto della locazione. 4. L’art. 260a cpv. 3 CO prevede che se al termine della locazione la cosa presenta un aumento di valore rilevante, risultante dalla miglioria o dalla modificazione consentita dal locatore, il conduttore può pretendere un’indennità per tale aumento di valore, riservate eventuali stipulazioni scritte prevedenti indennità più elevate. 5. A prescindere dall’assenza di un consenso scritto all’esecuzione dei lavori, condizione secondo parte della dottrina imperativamente imprescindibile per la richiesta di un indennizzo ( SVIT, opera citata, n. 75 ad art. 260-260a CO; contrario: Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 2. edizione, pag. 365, nota 11) ma senz'altro discutibile nel caso di consegna di costruzione grezza per un utilizzo che comporta necessariamente interventi rilevanti di modifica dei locali, la pretesa dell’attrice deve essere respinta già solo per la mancata prova di un aumento di valore rilevante dell’ente locato per effetto dei lavori di cui alla fattura doc. D. Come si è visto in precedenza (consid. 3), la stessa descrizione delle opere in questione porta di primo acchito ad escludere l’eventualità che esse abbiano arrecato un rilevante aumento di valore all’immobile, sia da una parte per il modesto importo della fattura (fr. 32’500.--) in relazione agli altri lavori effettuati dall’attrice stessa e non oggetto della presente causa (fr. 188’900.--, cfr. perizia a futura memoria, pag. 16) ed ovviamente in relazione al ben maggiore valore complessivo dell’ente locato, sia d’altra parte per la natura stessa dei lavori (cfr. doc. D: “completazioni, correzioni, sistemazioni, formazione di scanalature”), che si rivelano essere all’atto pratico opere affatto subordinate nell’ottica complessiva dell’ente locato. Basti dire in proposito che lo stesso perito non è stato in grado di individuare la loro esistenza “in quanto trattasi di lavori non più visibili”, e ne ha comunque stimato l’incidenza economica in soli fr.12’400.-- (perizia, pag. 14 e 15), il che costituisce un ulteriore elemento a detrimento della tesi attorea, secondo cui dette opere avrebbero dato luogo ad un rilevante aumento di valore dell’ente locato. 6. Si deve infine rilevare che le parti e il Pretore, senza che nessuno abbia sollevato obiezioni, hanno svolto la causa secondo i dettami della procedura ordinaria (art. 165 e segg. CPC) invece che secondo quelli della procedura speciale per le controversie in materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali (art. 404 e segg. CPC). Da ciò non è tuttavia derivato alcun pregiudizio concreto alle parti, che hanno potuto compiutamente esprimere le rispettive ragioni, così come è tipico proprio della procedura ordinaria. Si può perciò in questa sede prescindere dal sanzionare siffatta irregolarità procedurale. Ne consegue la reiezione del gravame. Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC). Per i quali motivi, richiamati l’art.148 CPC e la TG dichiara e pronuncia I. L’appello 8 settembre 1995 di __________ è respinto. II. Le spese della procedura d’appello, consistenti in a) tassa di giustizia fr. 850.-- b) spese fr. 50.-- T o t a l e fr. 900.-- già anticipati dall’attrice, restano a suo carico. L’attrice rifonderà ai convenuti complessivi fr. 1’200.-- per ripetibili di appello. III. Intimazione: - __________ Comunicazione alla Pretura di Locarno-Campagna. Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente Il segretario

Incarto n. 12.95.00229 Incarto n. 12.95.00229

Incarto n. Lugano 13 novembre 1995 Lugano

Lugano 13 novembre 1995

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: composta dei giudici:

composta dei giudici: Cocchi, presidente, Chiesa e Zali Cocchi, presidente, Chiesa e Zali

Cocchi, presidente, Chiesa e Zali segretario: segretario:

segretario: Petrini Petrini

Petrini sedente per statuire nella causa appellabile inc. n. 7151 della Pretura di Locarno-Campagna, promossa con petizione 20 aprile 1994 da

sedente per statuire nella causa appellabile inc. n. 7151 della Pretura di Locarno-Campagna, promossa con petizione 20 aprile 1994 da __________ __________

__________ contro contro

contro __________ __________ rappr. dall'avv. __________ __________

__________ __________

__________ rappr. dall'avv. __________

rappr. dall'avv. __________ con cui l’attrice ha chiesto il disconoscimento di un debito di fr. 36’164.-- oltre accessori e la condanna dei convenuti in solido al pagamento di fr. 1’822.-- oltre interessi;

Domanda avversata dai convenuti che hanno postulato la reiezione della petizione e che il Pretore con sentenza 30 agosto 1995 ha parzialmente accolto, disconoscendo il debito dell’attrice limitatamente a fr. 7’588.--;

Appellante l’attrice, che con atto di appello dell’8 settembre 1995 chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di ammettere integralmente la petizione;

Mentre i convenuti con osservazioni del 13 ottobre 1995 chiedono la reiezione del gravame, protestando spese e ripetibili.

Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

posti a giudizio i seguenti punti di questione

1. - se deve essere accolto l’appello

2. - tassa di giustizia e ripetibili

Ritenuto

in fatto:

A. Le parti in data 12 marzo 1990 hanno sottoscritto un contratto di locazione in virtù del quale i convenuti si impegnavano a mettere a disposizione dell’attrice per la durata di 5 anni e contro un canone annuo di fr. 30’000.-- una superficie di circa 298 m2 al secondo piano dello stabile posto in via __________ a __________ da adibire a centro fitness (doc. B).

B. Ritenendo di poter vantare un credito per pigioni arretrate, in base a detto documento i convenuti hanno ottenuto con sentenza 4 febbraio 1994 del Pretore di Locarno-Campagna il rigetto provvisorio dell’opposizione interposta al precetto esecutivo a suo tempo intimato all’attrice fino a concorrenza di fr. 36’164.-- oltre accessori.

C. Dopo aver infruttuosamente adito il competente l’ufficio di conciliazione, l’attrice con la petizione che ci occupa ha chiesto l’accertamento dell’inesistenza di qualsivoglia suo debito nei confronti dei convenuti e la loro condanna in solido al pagamento di fr. 1’822.-- oltre accessori.

Tenuto conto della nullità formale delle successive indicizzazioni della pigione per il mancato utilizzo del modulo ufficiale di notifica, il credito dei convenuti ammonterebbe a fr. 29’978.--.

L’attrice avrebbe tuttavia il diritto di compensare con questa somma il proprio credito di fr. 31’800.-- per avere anticipato i costi delle opere necessarie al corretto utilizzo dell’ente locato.

Ne risulterebbe un saldo di fr. 1’822.-- in favore della convenuta, dal che la sua richiesta di giudizio.

D. Nella risposta del 17 maggio 1994 i convenuti si sono opposti alla petizione, sostenendo di non essersi mai assunti l’impegno di pagare i costi delle opere commissionate dall’attrice, costi che erano al contrario stati pattuiti siccome a carico dell’attrice, che in compenso beneficiava di una pigione particolarmente favorevole.

E. Le parti hanno in seguito mantenuto le rispettive tesi e domande, contestando nel contempo quelle della parte avversaria.

F. Nel giudizio qui impugnato il Pretore, posta l’esistenza tra le parti di un contratto di locazione, ha preliminarmente constatato la nullità dei successivi aumenti del canone di locazione intimati dai convenuti all’attrice in conseguenza del mancato utilizzo del relativo formulario ufficiale e ha perciò quantificato in fr. 29’968.-- l’effettivo credito dei convenuti per pigioni arretrate.

Non vi sarebbe però la prova del consenso dei convenuti alla realizzazione delle modifiche dell’oggetto locato, così che la pretesa compensatoria dell’attrice sarebbe da respingere.

Il Pretore ha di conseguenza ammesso l’azione di disconoscimento limitatamente a fr. 7’588.--, respingendo ogni altra conclusione dell’attrice.

G. Con tempestivo gravame datato 8 settembre 1995 l’attrice ha chiesto la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere integralmente la petizione.

Il Pretore avrebbe ammesso a torto che il testo del contratto di locazione era stato allestito dall’attrice, e ne avrebbe tratto l’errata conseguenza che i lavori effettuati non sarebbero stati autorizzati dai convenuti.

In concreto ricorrerebbero invece tutte le condizioni per l’applicazione in favore dell’attrice dell’art. 260a cpv. 3 CO, così che si imporrebbe l’accoglimento di quanto postulato dall’attrice.

H. Delle osservazioni 13 ottobre 1995 dei convenuti, nelle quali essi chiedono la reiezione del gravame protestando spese e ripetibili, si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.

Considerato

in diritto:

1. L’esistenza del credito dei convenuti in ragione di fr. 29’978.--, così come stabilito dal Pretore, non è oggetto di discussione in questa sede, essendo l’oggetto del contendere limitato al quesito a sapere se, ed eventualmente in quale misura, l’attrice possa opporre in compensazione a tale suo debito il proprio credito per i lavori da lei fatti eseguire nell’ente locato.

2. Il contratto di locazione in esame è stato concluso il 12 marzo 1990.

Esso ha preso avvio il 1° aprile 1990 e ha preso fine il 31 dicembre 1993, in anticipo rispetto alla scadenza contrattualmente prevista a causa della disdetta data dai locatori in conseguenza della mora della conduttrice (cfr. il doc. L dell’incarto della procedura di sfratto).

Il Pretore, senza porsi esplicitamente la questione del diritto applicabile, ha giudicato la fattispecie in base alle disposizioni del nuovo diritto.

La questione va risolta sulla base delle due disposizioni transitorie contenute nel nuovo diritto (art. 5 Disp. fin. dei titoli ottavo e ottavo bis del CO, art. 26 OLAL) e, sussidiariamente, in base alle disposizioni del titolo finale del CC ( Roncoroni, Il nuovo diritto della locazione: considerazioni di diritto intertemporale, in: Rep. 1990, pag. 41).

Nel caso concreto, nulla si evince in favore dell’applicazione del nuovo diritto dagli art. 5 Disp. fin. dei titoli ottavo e ottavo bis CO e dall’art. 26 OLAL, i quali sono specificamente destinati alle tematiche della conclusione del rapporto di locazione e dell’aumento del canone, così che la soluzione è data sulla base dell’art. 1 Disp. fin CC, che esclude per principio la retroattività delle norme del CC, al quale il CO appartiene, salve le eccezioni previste dalla legge stessa che in concreto non si verificano.

Ne consegue che la questione del diritto applicabile dipende in concreto dalla data di inizio dei lavori, nel senso che se la stessa si situa prima dell’entrata in vigore del nuovo diritto (1° luglio 1990), la fattispecie è da giudicare secondo le norme previgenti ( SVIT, Kommentar, n. 19 e 20 ad art. 260-260a CO).

3. Le parti non hanno espressamente preso posizione sulla questione della data di inizio dei lavori ordinati dall’attrice e oggetto della pretesa compensatoria.

Nemmeno dalla fattura della ditta __________ per detti lavori, datata 5 dicembre 1991 (doc. D), è possibile evincere la data di esecuzione degli stessi. Si deduce però dalla descrizione delle opere effettuate, che di certo non si è trattato dei primi lavori eseguiti, ma piuttosto di lavori di rifinitura o di correzione di opere già fornite da altri artigiani.

In secondo luogo, non dovendosi ammettere per loro natura ed entità, una particolare durata dell’effettuazione di tale opere, la stessa data di emissione della fattura è un ulteriore indizio per l’inizio di dette opere in data successiva al 1° luglio 1990, non essendo da ritenere secondo l’ordinario andamento delle cose che la ditta esecutrice abbia atteso più di un anno per emettere la propria fattura.

Se ne deve concludere per l’inizio dei lavori in data posteriore al 1° luglio 1990, e con ciò per l’applicabilità del nuovo diritto della locazione.

4. L’art. 260a cpv. 3 CO prevede che se al termine della locazione la cosa presenta un aumento di valore rilevante, risultante dalla miglioria o dalla modificazione consentita dal locatore, il conduttore può pretendere un’indennità per tale aumento di valore, riservate eventuali stipulazioni scritte prevedenti indennità più elevate.

5. A prescindere dall’assenza di un consenso scritto all’esecuzione dei lavori, condizione secondo parte della dottrina imperativamente imprescindibile per la richiesta di un indennizzo ( SVIT, opera citata, n. 75 ad art. 260-260a CO; contrario: Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 2. edizione, pag. 365, nota 11) ma senz'altro discutibile nel caso di consegna di costruzione grezza per un utilizzo che comporta necessariamente interventi rilevanti di modifica dei locali, la pretesa dell’attrice deve essere respinta già solo per la mancata prova di un aumento di valore rilevante dell’ente locato per effetto dei lavori di cui alla fattura doc. D.

Come si è visto in precedenza (consid. 3), la stessa descrizione delle opere in questione porta di primo acchito ad escludere l’eventualità che esse abbiano arrecato un rilevante aumento di valore all’immobile, sia da una parte per il modesto importo della fattura (fr. 32’500.--) in relazione agli altri lavori effettuati dall’attrice stessa e non oggetto della presente causa (fr. 188’900.--, cfr. perizia a futura memoria, pag. 16) ed ovviamente in relazione al ben maggiore valore complessivo dell’ente locato, sia d’altra parte per la natura stessa dei lavori (cfr. doc. D: “completazioni, correzioni, sistemazioni, formazione di scanalature”), che si rivelano essere all’atto pratico opere affatto subordinate nell’ottica complessiva dell’ente locato.

Basti dire in proposito che lo stesso perito non è stato in grado di individuare la loro esistenza “in quanto trattasi di lavori non più visibili”, e ne ha comunque stimato l’incidenza economica in soli fr.12’400.-- (perizia, pag. 14 e 15), il che costituisce un ulteriore elemento a detrimento della tesi attorea, secondo cui dette opere avrebbero dato luogo ad un rilevante aumento di valore dell’ente locato.

6. Si deve infine rilevare che le parti e il Pretore, senza che nessuno abbia sollevato obiezioni, hanno svolto la causa secondo i dettami della procedura ordinaria (art. 165 e segg. CPC) invece che secondo quelli della procedura speciale per le controversie in materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali (art. 404 e segg. CPC).

Da ciò non è tuttavia derivato alcun pregiudizio concreto alle parti, che hanno potuto compiutamente esprimere le rispettive ragioni, così come è tipico proprio della procedura ordinaria.

Si può perciò in questa sede prescindere dal sanzionare siffatta irregolarità procedurale.

Ne consegue la reiezione del gravame.

Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi, richiamati l’art.148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 8 settembre 1995 di __________ è respinto.

II. Le spese della procedura d’appello, consistenti in

a) tassa di giustizia fr. 850.--

b) spese fr. 50.--

T o t a l e fr. 900.--

già anticipati dall’attrice, restano a suo carico.

L’attrice rifonderà ai convenuti complessivi fr. 1’200.-- per ripetibili di appello.

III. Intimazione: - __________

Comunicazione alla Pretura di Locarno-Campagna.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente Il segretario

Il presidente Il segretario