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Erstreckung des Mietverhältnisses und Herabsetzung des Mietzinses
Base légale
- Art. 270a al. 1 CO
- Art. 272 CO
- Art. 272c al. 1 CO
- Art. 272a al. 2 CO
Nom du tribunal
Kantonsgericht von Graubünden [ZK2 15 27]
Date
06.02.2017
Résumé
Das nachfolgende Urteil betrifft die Beendigung des Mietverhältnisses betreffend einer Bäckerei/Konditorei/Confiserie. Die Mieterin ist zudem Eigentümerin eines Restaurant/Café, welches sich auf derselben Parzelle befindet. Die Tatbestandsvoraussetzungen der Erstreckung werden geprüft und bejaht. Im Weiteren wird untersucht, ob nach Ablauf des Mietvertrages mit einem gestaffelten Mietzins eine Anpassung des Mietzinses erfolgen kann.
Exposé des faits
Die S–AG (Mieterin und Berufungsbeklagte) betreibt seit 1999 ein Restaurant/Café in Räumlichkeiten, die sie zuerst gemietet, jedoch noch im gleichen Jahr von der C–AG erworben hat. Auf derselben Parzelle betrieb die C-AG bis 2003 selber eine Bäckerei/Konditorei/Confiserie. Ab 2003 hat die C–AG (Vermieterin und Berufungsklägerin) der S–AG auch die Räumlichkeiten der benachbarten Stockwerkeinheit vermietet. Ab diesem Zeitpunkt führte die S–AG somit sowohl den Restaurant- wie auch den Bäckereibetrieb. Der Mietvertrag wurde bis Ende Oktober 2013 befristet. Neben dem Mietvertrag über die Räumlichkeiten der Bäckerei/Konditorei/Confiserie schlossen die Parteien noch verschieden weitere Verträge ab, u.a. einen provisorischen Kaufvertrag über die Stockwerkeinheit, in der die Bäckerei/Konditorei/Confiserie betrieben wird.
Ab November 2011 begannen die Vertragsverhandlungen der Parteien über die weitere Zusammenarbeit nach dem 31. Oktober 2013. Während die S–AG einen Kauf der Bäckerei/Konditorei/Confiserie oder ein Mietverhältnis zu günstigeren Konditionen anstrebte, wurde ein Verkauf von der C–AG abgelehnt. Letztlich unterbreitete die C–AG ein Angebot für eine befristete Mietdauer von sechs Jahren zu denselben Konditionen. Eine Einigung konnte indes nicht gefunden werden.
Nach erfolgloser Schlichtung reichte die S–AG am 27. Februar 2014 eine Klage um Erstreckung des Mietverhältnisses um sechs Jahre und Festlegung des Mietzinses ein. Der Entscheid des zuständigen Bezirksgerichts erfolgte am 26. Februar 2015. Darin wurde das Gesuch um Mieterstreckung gutgeheissen. Das Mietverhältnis wurde im Sinne von Art. 272b Abs. 1 OR erstmalig bis zum 30. November 2017 erstreckt.
Die C–AG reichte am 20. Mai 2015 eine Berufung beim Kantonsgericht ein und verlangte u.a. von einer Mieterstreckung abzusehen. Die S–AG verlangte in der der Berufungsantwort vom 26. Juni 2015 die kostenfällige Abweisung der Berufung. In der Replik und Duplik hielten beide Parteien an ihren Rechtsbegehren fest.
Die S–AG teilte dem Kantonsgericht am 25. August 2016 mit, dass sie vorzeitig eine neue Bäckerei/Konditorei/Produktionsstätte beziehen könne. Aus diesem Grund nehme sie die in Art. 272d OR vorgesehenen Möglichkeit in Anspruch und habe das Mietverhältnis vorzeitig auf den 31. März 2017 gekündigt.
Considérations
6. … Das Gesetz sieht in Art. 272c Abs. 1 OR ausdrücklich vor, dass der Mietvertrag auf Begehren einer Partei im Erstreckungsentscheid veränderten Verhältnissen angepasst werden kann. Damit stellt das Gesetz selbst fest, dass die Mieterstreckung und die im selben Verfahren beantragte Anpassung des Mietvertrages an veränderte Verhältnisse – also zum Beispiel eine Anpassung des Mietzinses – eine Einheit bilden. Es ist zwar der Berufungsklägerin insofern zuzustimmen, als Sinn und Zweck der Mieterstreckung nicht darin liegen können, dem Mieter einzig eine Mietzinsreduktion zu verschaffen. Wenn aber die Voraussetzungen für eine Mieterstreckung gegeben sind, dann kann auch gleichzeitig auf eine Mietzinsreduktion erkannt werden, sofern der Mieter sie beantragt hat und die Voraussetzungen vorliegen. Damit ist die Mietzinsanpassung, soweit sie im Rahmen einer Mieterstreckungsklage verlangt wird, vom Vorliegen einer Mieterstreckung abhängig. Auch dieser Umstand betont die Einheit von Mieterstreckung und Mietzinsanpassung im Erstreckungsverfahren. Schliesslich sei auch darauf hingewiesen, dass die Miete per definitionem in der Gebrauchsüberlassung einer Sache gegen Entgelt besteht (Art. 253 OR). Die Überlassung einer Sache zum Gebrauch für einen bestimmten Zeitraum oder auf unbestimmte Zeit ist bei der Miete mit der Bezahlung eines Entgelts demnach untrennbar gekoppelt. Gebrauchsüberlassung und Entgelt bilden mithin eine Einheit, die das Rechtsverhältnis erst zu einer Miete macht. Auch dies spricht dafür, dass Mieterstreckung und Mietzinsanpassung im Erstreckungsverfahren als Einheit behandelt werden müssen. Den vorinstanzlichen Erwägungen kann folglich zugestimmt werden. Da Mieterstreckung und Mietzinsanpassung als Einheit zu betrachten sind, hat die Berufungsklägerin mit ihrem Angebot, den Mietvertrag zu den bestehenden Konditionen um sechs Jahre zu verlängern, der Berufungsbeklagten, die eine erstmalige Erstreckung des Mietvertrags um vier Jahre und einen Monat zu einem verminderten Mietzins anbegehrt, nicht das offeriert, was die Berufungsbeklagte mit ihrer Klage verlangt. Die beiden Positionen divergieren im Übrigen auch bezüglich der Möglichkeit der Kündigung des Mietverhältnisses durch die Mieterin. Während bei einer Erstreckung die Berufungsbeklagte das Mietverhältnis entsprechend Art. 272d OR kündigen kann, will die Berufungsklägerin einzig eine feste Mietdauer von sechs Jahren akzeptieren. Gerade dieser Punkt erscheint vorliegend bedeutsam, da die Berufungsbeklagte ein Ersatzmietobjekt gefunden hat, das sie vor Ablauf von sechs Jahren beziehen kann, so dass sie auf die Möglichkeit einer Kündigung angewiesen ist. In diesem Punkt zeigt sich zudem, dass die Berufungsbeklagte ein schutzwürdiges Interesse an der Beurteilung der von ihr verlangten Erstreckung hätte, selbst wenn Mieterstreckung und Mietzinsanpassung nicht als Einheit zu betrachten wären. Die aufgeführten Überlegungen zeigen in ihrer Gesamtheit deutlich auf, dass die Berufungsklägerin der Berufungsbeklagten nicht das angeboten hat, was diese mit der Klage erreichen will. Die Berufungsbeklagte hat mithin ein schutzwürdiges Interesse daran, dass die beantragte Mieterstreckung ebenso gerichtlich beurteilt werde wie die verlangte Mietzinsreduktion. Das Rechtsschutzinteresse der Berufungsklägerin ist damit sowohl bezüglich der Mieterstreckung als auch betreffend die Mietzinsanpassung zu bejahen.
8. … Die Vorinstanz hat in ihrem Urteil festgestellt, mit dem im Gesetz verwendeten Begriff „Ersatz“ könne von vornherein nicht dasselbe Objekt gemeint sein. Es trifft zu, dass gemäss Wortsinn ein Ersatz nur ein anderes Objekt sein kann. Man kann nicht ein Objekt durch sich selbst ersetzen. Der Wortlaut von Art. 272a Abs. 2 OR spricht daher klar gegen die Auffassung der Berufungsklägerin. Es muss vorliegend aber nicht endgültig entschieden werden, ob dasselbe Objekt als Ersatz im Sinne von Art. 272a Abs. 2 OR angesehen werden kann. Es geht nämlich nicht so sehr um die Frage, was als Ersatz im Sinne von Art. 272a Abs. 2 OR gelten kann, sondern um die Tatsache, dass ein solcher Ersatz die Erstreckung nur in der Regel ausschliesst und auch dies nur, wenn er gleichwertig ist. Gleichwertig bedeutet zumutbar in Anbetracht der Bedürfnisse des Mieters bezüglich Grösse, Lage, Ausstattung und Kosten (vgl. Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3. Auflage, Zürich 2008, N 19 zu Art. 272a OR). Damit aber muss ein Ersatz gemäss Art. 272a Abs. 2 OR dieselben Voraussetzungen erfüllen wie jedes andere mögliche Ersatzmietobjekt, soll er eine Erstreckung hindern. Auch ein anderes mögliches Ersatzmietobjekt muss nämlich für den Mieter zumutbar sein, um einer Erstreckung entgegen zu stehen. Und in beiden Fällen kann eine Erstreckung trotz zumutbarem Ersatzmietobjekt aufgrund besonderer Umstände gleichwohl gewährt werden. Ob das Anbieten desselben Mietobjektes als Ersatz im Sinne von Art. 272a Abs. 2 OR zu verstehen ist, ist damit nicht entscheidend. Einzig massgebend ist, ob der Mieter das angebotene Mietobjekt – sei es nun dasselbe oder ein anderes – ablehnen durfte oder nicht.
…
Die Anfechtung des Anfangsmietzinses ist gemäss Gesetz nur in engen Grenzen möglich. Konkret kann der Mieter den Anfangsmietzins nur anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn sich der Mieter entweder wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsschluss gezwungen sah oder wenn der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat (Art. 270 Abs. 1 OR). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist eine Erhöhung des Mietzinses erst erheblich, wenn sie zumindest 10 % des vorherigen Mietzinses beträgt (BGE 136 III 82 E. 3). Nachdem vorliegend die in der ersten Offerte vorgesehene Mietzinserhöhung weniger als 10 % des alten Mietzinses betrug und in der zweiten Offerte gar keine Mietzinserhöhung enthalten war, war die Voraussetzung gemäss Art. 270 Abs. 1 lit. b OR offensichtlich nicht erfüllt. Bezüglich einer persönlichen oder familiären Notlage ist in Betracht zu ziehen, dass die Berufungsbeklagte das Mietverhältnis noch erstrecken lassen konnte. Zweck der Erstreckung ist es gerade, dem Mieter mehr Zeit für die Suche nach einem passenden Ersatzmietobjekt zu verschaffen, so dass er nicht beziehungsweise nicht so stark unter Druck steht und auch nicht einfach jedes Angebot annehmen muss, weil die Zeit drängt und für Verhandlungen keine Zeit bleibt. Die Erstreckung soll mithin gerade verhindern, dass der Mieter in eine Notlage gerät. Es erscheint daher kaum gerechtfertigt, eine Notlage anzunehmen, solange dem Mieter die Möglichkeit offensteht, das alte Mietverhältnis erstrecken zu lassen; dies zumindest in einem Fall wie dem vorliegenden, wo eine Erstreckung um mehrere Jahre noch möglich war (vgl. auch das Urteil des Bundesgerichts 4C.169/2002 vom 16. Oktober 2002). Dieselbe Überlegung kann mit Bezug auf die Voraussetzung der Zwangslage aufgrund der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Geschäftsräume gemacht werden. Ist die Möglichkeit einer Erstreckung gegeben, so nimmt dies den Druck auf den Mieter, auch ein überteuertes Mietangebot annehmen zu müssen, weitgehend weg. Dies gilt zumindest in einem Fall wie dem vorliegenden, wo eine Erstreckung für eine lange Zeit, nämlich sechs Jahre, noch möglich war. Die Chancen, den Anfangsmietzins anfechten zu können, standen für die Berufungsbeklagte mithin ganz schlecht, waren eigentlich nicht vorhanden. Des Weiteren wird der vorinstanzliche Entscheid, den Mietzins für die Zeit der Erstreckung auf Fr. 203 560.– jährlich herabzusetzen, vorliegend geschützt […]. Eine Herabsetzung des Mietzinses kann der Mieter im Erstreckungsverfahren gestützt auf Art. 272c Abs. 1 OR unter den Voraussetzungen von Art. 270a Abs. 1 OR verlangen (vgl. SVIT-Kommentar, a.a.O., N 15 zu Art. 272c OR). Nach Art. 270a Abs. 1 OR kann der Mieter den Mietzins anfechten, wenn er Grund zu der Annahme hat, dass der Vermieter aus der Mietsache einen nach Art. 269 OR und Art. 269a OR übersetzten Ertrag zieht. Ein Mietzins, der einen übersetzen Ertrag ermöglicht, ist missbräuchlich (Art. 269 OR). Indem der Mietzins von der Vorinstanz herabgesetzt worden ist, weil der Referenzzinssatz seit Abschluss des Mietvertrages erheblich gesunken war und weil die Berufungsklägerin keine – von der Berufungsbeklagten im Übrigen auch vehement bestrittenen – Investitionen nachgewiesen hatte […], steht fest, dass die Berufungsklägerin mit den von ihr in ihren Offerten verlangten Mietzinsen einen übersetzten Ertrag erzielt hätte. Ein Mietzins in Höhe von Fr. 220 000.– beziehungsweise Fr. 240 000.– pro Jahr müsste folglich als missbräuchlich qualifiziert werden. Daran vermag auch die Behauptung der Berufungsklägerin in der Berufung, die offerierten Mietzinse seien marktgerecht, nichts zu ändern. Die Berufungsklägerin stützt ihre Behauptung einzig auf den Umstand, dass die Berufungsbeklagte es am 11. Juni 2013 abgelehnt habe, ihre Stockwerkeinheit an die Berufungsklägerin zu dem Preis zurück zu verkaufen, den sie im Jahre 1999 dafür bezahlt habe. Die Berufungsbeklagte habe diesen Rückkauf abgelehnt, weil der Kaufpreis angeblich nicht marktüblich gewesen sei. Das zeige auf, dass die Liegenschaft seit der Unterzeichnung des Mietvertrages am 19. September 2003 einen Mehrwert erfahren habe, weshalb die offerierten Mietzinsen von jährlich Fr. 220 000.– beziehungsweise Fr. 240 000.– anerkanntermassen marktgerecht gewesen seien. Bei dieser Begründung geht die Berufungsklägerin stillschweigend davon aus, dass einerseits der im Mietvertrag vereinbarte Mietzins mitsamt den Staffelungen unbesehen der Entwicklung der mietzinsbestimmenden Faktoren während der festen Mietdauer marktüblich gewesen ist und dass andererseits eine Wertsteigerung des Mietobjekts in jedem Fall und unabhängig von den jeweiligen Umständen auch eine Erhöhung des Mietzinses rechtfertigt. Dabei ist die erste Annahme durch die von der Berufungsbeklagten beantragte Mietzinsanpassung bestritten und von der Berufungsklägerin nicht belegt und trifft die zweite Annahme nicht zu. Die Argumentation der Berufungsklägerin vermag die Marktüblichkeit der offerierten Mietzinse von Fr. 220 000.– beziehungsweise Fr. 240 000.– jährlich keinesfalls zu beweisen. Im Übrigen hat die Berufungsbeklagte mit der Ablehnung des Rückverkaufs ihrer Stockwerkeinheit offensichtlich nicht anerkannt, dass die angebotenen Mietzinse marktüblich gewesen wären. Ob die Berufungsbeklagte schliesslich ohne Weiteres in der Lage gewesen wäre, einen Mietzins von Fr. 220 000.– oder auch Fr. 240 000.– pro Jahr zu bezahlen, wie es die Berufungsklägerin geltend macht, hat für die Beantwortung der Frage, inwieweit die angebotenen Mietzinse missbräuchlich waren, keine Relevanz. Die von der Berufungsklägerin für eine Mietverlängerung offerierten Mietzinse sind als missbräuchlich zu erachten. Damit aber hätte die Berufungsbeklagte während der ganzen Dauer der festen Mietverlängerung einen missbräuchlichen Mietzins bezahlen müssen, wenn sie eine der Offerten der Berufungsklägerin angenommen hätte, wäre ihr die Anfechtung des Anfangsmietzinses ja eben nicht offen gestanden. Dies muss als unzumutbar erachtet werden. Die von der Berufungsklägerin angebotenen Mietvertragsverlängerungen sind folglich als nicht zumutbare Angebote zu qualifizieren. Dass die Berufungsbeklagte diese abgelehnt hat, steht unter den gegebenen Umständen einer Erstreckung des Mietverhältnisses nicht entgegen.
…
10. … Aus dem Protokoll des Augenscheins, den die Vorinstanz durchgeführt hat …, sowie aus den in den Akten befindlichen Plänen der gemieteten Räume … und insbesondere aus dem Auszug aus der Begründungserklärung Stockwerkeigentum … geht deutlich hervor, dass die Berufungsbeklagte für ihre Produktion samt Laden eine sehr grosse Fläche benötigt. Auch wenn sie allenfalls bei der zu mietenden Fläche gewisse Abstriche hinnehmen müsste, so ist doch klar festzustellen, dass ein Objekt, das die Anforderungen an die Grösse der Produktionsfläche erfüllt, die die Berufungsbeklagte für ihre Produktion benötigt, von vornherein nicht leicht zu finden ist. Kommt hinzu, dass das Objekt betreffend Technik (Strom-, Wasseranschlüsse, Silovorrichtungen, Kühlräume etc.) und Ausbau (Lebensmittelhygiene) besondere Anforderungen und Standards erfüllen muss. Das geht im Übrigen auch aus dem Umstand hervor, dass die neue Produktionsstätte zuerst noch umgebaut und erneuert werden muss, bevor die Berufungsbeklagte ihren Produktionsstandort dorthin verlegen kann … . Die Feststellung der Vorinstanz, vergleichbare Räume würden … [am Ort der Mietsache] nicht zu finden sein, trifft unter diesen Umständen zweifellos zu. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass die Berufungsbeklagte ein neues Mietobjekt gefunden hat, liegt dieses doch nicht … [am Ort der Mietsache]. Im Übrigen ist die nun gefundene Lösung nicht darauf zurückzuführen, dass das neue Mietobjekt auf dem Markt angeboten worden wäre. Eine Vermietung war von der Eigentümerin offenbar gar nicht geplant gewesen. Erst aufgrund der Anfrage der Berufungsbeklagten, ob sie für ihre Produktion allenfalls Platz in den Produktionsräumen der C. Bäckerei-Conditorei AG erhalten könnte, ergab sich im Verlauf der Verhandlungen die neue Lösung … . Insofern handelt es sich um einen Glücksfall für die Berufungsbeklagte, mit dem nicht von vornherein zu rechnen war. Die Tatsache, dass die Berufungsbeklagte ein neues Mietobjekt gefunden hat, spricht unter diesen Umständen nicht gegen die Feststellung der Vorinstanz, dass ein vergleichbares Objekt … [am Ort der Mietsache] nicht zu finden sei. Entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin ist zudem der Vorinstanz zuzustimmen, wenn diese festhält, dass aus dem Umstand, dass die neue Produktionsstätte der Berufungsbeklagten für deren Bedürfnisse zuerst noch um- und neugebaut werden müsse, geschlossen werden könne, dass ein Ersatzobjekt nur sehr schwer zu finden gewesen sei.
12. …Es trifft zu und ist nicht bestritten, dass die S–AG bis im Herbst 2003 nur das Café/Restaurant betrieben [hat] und dass sie damit offenbar einen genügenden Ertrag erzielen konnte, um ihre Existenz zu sichern. Daraus kann aber nicht abgeleitet werden, dass dies auch heute noch der Fall wäre, denn in den etwa 13 Jahren seit Übernahme des Betriebes der Berufungsklägerin durch die Berufungsbeklagte und seit Zusammenführung der beiden Betriebe hat sich das wirtschaftliche Umfeld zweifellos erheblich gewandelt und ist der Konkurrenzdruck gestiegen … . Aus dem Protokoll des Augenscheins, den die Vorinstanz durchgeführt hat, geht im Weiteren hervor, dass sich sämtliche Lager-, Kühl- und Produktionsräume (abgesehen von der Küche des Restaurants) in gemieteten Räumlichkeiten befinden und somit der Berufungsbeklagten nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr zur Verfügung stehen … . Das wiederum bedeutet, dass die Berufungsbeklagte, um das Café/Restaurant betreiben zu können, entweder Lager- und Kühlmöglichkeiten sowie Produktionsflächen für die im Café/Restaurant angebotenen Produkte und auch Lagermöglichkeiten für Tischwäsche, Geschirr und Ähnliches in ihrer Stockwerkeinheit bereitstellen müsste, was im Lichte der Feststellungen im Augenscheinprotokoll bezüglich der Flächenverhältnisse als kaum in genügendem Masse möglich erachtet werden muss und zudem auf Kosten, der Grösse des Cafés/Restaurants gehen würde, was wiederum direkten Einfluss auf die Einnahmen hätte, oder sie müsste das Angebot des Cafés/Restaurants verkleinern, weil sie nicht mehr alle Produkte und Gerichte herstellen und lagern könnte. Dass die Berufungsbeklagte unter diesen Umständen in der Lage wäre, nur mit dem Café/Restaurant eine genügende Existenzgrundlage zu erwirtschaften, ist zu bezweifeln. Um die Satelliten weiterhin betreiben zu können, die … [vom Ort der Mietsache] aus mit Produkten versorgt werden, wäre im Übrigen noch eine weitaus grössere Lager-, Kühl- und Produktionsfläche notwendig, die in der Stockwerkeinheit der Berufungsbeklagten allein nicht zur Verfügung stehen würde. Die von der Berufungsbeklagten geltend gemachte Härte, weil sie mit den Mieträumlichkeiten auch ihre Existenzgrundlage verlieren würde, ist unter den gegebenen Umständen zu bejahen.
…
16. … Die Vorinstanz hat der Berufungsbeklagten insbesondere zugestanden, dass sie zur Sicherung ihrer Existenz auf die Mieträumlichkeiten angewiesen ist. Sie hat des Weiteren auch erkannt, dass sich aufgrund der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt keine vergleichbaren Räumlichkeiten in vertretbarer Nähe zum Verkaufsladen und Restaurant finden lassen würden und dass die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Geschäftsräume für die Befriedigung der Bedürfnisse der Berufungsbeklagten ungeeignet seien. Ebenso hat sie festgestellt, dass ein Umzug in ein Drittobjekt für die Zeit, bis der neue Produktionsstandort an … bezugsbereit ist, eine besondere Härte für die Berufungsbeklagte bedeuten würde. Allein schon die Tatsache, dass die Berufungsbeklagte für ihre Existenzsicherung auf die Mieträumlichkeiten angewiesen ist, ist als schwerwiegende Härte anzusehen. Mit Bezug auf einen Umzug in ein drittes Mietobjekt für die Zeit bis zum Bezug des neuen Produktionsstandortes hat die Vorinstanz selbst festgestellt, dass dies eine besondere Härte für die Berufungsbeklagte bedeuten würde. …Wie sich des Weiteren gezeigt hat, ist die Vorinstanz zu Recht davon ausgegangen, dass die Mieträumlichkeiten für die Existenzsicherung der Berufungsbeklagten notwendig sind, dass ein den Bedürfnissen der Berufungsbeklagten entsprechendes Mietobjekt auf dem örtlichen Markt nur schwer beziehungsweise nur zufällig zu finden wäre und dass ein Umzug in ein Drittobjekt für die Zeit bis zum Einzug in den neuen Produktionsstandort eine erhebliche Härte für die Berufungsbeklagte bedeuten würde. Unter Würdigung dieser Aspekte ist die Härte für die Berufungsbeklagte, wenn sie die Mieträumlichkeiten vor Eröffnung der neuen Produktionsstätte verlassen müsste, als schwerwiegend zu beurteilen. Die von der Vorinstanz gewährte Erstreckungsdauer von vier Jahren und einem Monat war daher der bestehenden Härte durchaus angemessen. … Die von der Vorinstanz gewährte Mieterstreckung bis zum 30. November 2017 ist unter Berücksichtigung der damals bekannten Sachlage daher grundsätzlich angemessen gewesen. Da die Berufungsbeklagte im Berufungsverfahren mit ihrem Schreiben vom 25. August 2016 nun aber klar zu verstehen gegeben hat, dass sie kein Interesse an einer Mieterstreckung über den 31. März 2017 hinaus hat, ist das Mietverhältnis zwischen den Parteien vorliegend in Abweichung zum vorinstanzlichen Urteil bis zum 31. März 2017 zu erstrecken. Das fehlende Interesse der Berufungsbeklagten an einer Erstreckung über den 31. März 2017 hinaus führt im Weiteren dazu, dass das Mietverhältnis einmalig erstreckt wird.
17. Neben der Erstreckung hat die Vorinstanz der Berufungsbeklagten für die Dauer der Erstreckung auch eine Mietzinsreduktion gewährt. ... Das Bundesgericht hat mit Bezug auf gestaffelte Mietzinse für den Fall, dass die Parteien nach Ablauf der festen Vertragsdauer den Mietvertrag auf unbestimmte Zeit weiterführen, entschieden, dass beide Parteien die Überprüfung des Mietzinses verlangen können und zwar wahlweise nach der absoluten oder der relativen Methode bezogen auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses; der gesetzlich vorgesehene Ausschluss der Anfechtung gestaffelter Mietzinse gelte nur während der zwingend vorgeschriebenen verbindlichen Vertragsdauer (vgl. BGE 125 III 358 E. 1b/bb mit Hinweisen). Für den Fall, dass sich der befristete Mietvertrag, der eine Staffelung des Mietzinses enthält, nach seinem Ablauf bei Stillschweigen oder durch Ausübung einer Option mindestens um drei Jahre verlängert, das heisst, ist zumindest der Vermieter in dieser Periode gebunden, bleibt die Staffelung zwar bestehen (vgl. für den vergleichbaren Fall der Indexierung BGE 137 III 580 E. 2; bezüglich der Tatsache, dass es für die Vereinbarung einer Staffelung genügt, wenn der Vermieter während der fest vereinbarten Vertragsdauer von zumindest drei Jahren gebunden ist, vgl. BGE 112 II 69 E. 3). Trotzdem können gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung beide Parteien im Zeitpunkt, in dem die ursprünglich vereinbarte Staffelung des Mietzinses zu Ende geht, die Anpassung desselben verlangen (vgl. die Urteile des Bundesgerichts 4A_269/2015 vom 2. November 2015 E. 2.3 und 4C.157/2001 vom 1. Oktober 2001 E. 1a). Diese Rechtsprechung findet ihre Begründung darin, dass die Staffelmiete ein aleatorisches Element enthält. Der Anfangsmietzins und die gestaffelte(n) Erhöhung(en) desselben sollen dem Vermieter einen Ertrag sichern, der über die gesamte feste Mietvertragsdauer gesehen als angemessen beurteilt werden kann. Bei der Festsetzung des Anfangsmietzinses und der Staffelung(en) sind damit Annahmen über die künftige Entwicklung von Faktoren zu treffen, die eine Erhöhung oder eine Senkung des Mietzinses indizieren. Da im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht sicher ist, ob der Mietvertrag nach Ablauf der fest vereinbarten Mietdauer allenfalls weiter geführt werden wird, sind die Annahmen für die zunächst vereinbarte feste Mietdauer zu treffen. Diese Annahmen können sich verwirklichen oder nicht. Muss der Ertrag, den der Vermieter nach Ablauf der ursprünglich vereinbarten festen Vertragsdauer erzielt, in Beachtung der dann gültigen Bemessungskriterien als übersetzt beurteilt werden, kann vom Mieter nicht verlangt werden, dass er für mindestens drei weitere Jahre einen übersetzten Mietzins bezahlt, wenn er das Vertragsverhältnis fortsetzen will. Dasselbe gilt, wenn der Ertrag am Ende der vereinbarten festen Mietdauer als ungenügend beurteilt werden muss; in dieser Situation rechtfertigt es sich nicht, den Vermieter zur Kündigung des Mietvertrages zu zwingen, wenn er in Zukunft wieder einen angemessen Mietzins erzielen will (vgl. bezüglich der vergleichbaren Konstellation bei der Indexierung eines Mietzinses: Urteil des Bundesgerichts 4A_269/2015 vom 2. November 2015 E. 2.3.2). Bei Vereinbarung einer Staffelung des Mietzinses besteht mithin nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung für beide Parteien die Möglichkeit, die Anpassung des Mietzinses zu beantragen, wenn nach Ablauf der vereinbarten festen Mietdauer das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Es ist kein Grund ersichtlich, weshalb bei einer Erstreckung des Mietverhältnisses eine andere Lösung gewählt werden sollte, stellt sich die Situation doch gleich dar, wie wenn der Mietvertrag bei Ablauf der festen Mietdauer verlängert werden würde. Damit aber ist die Vorinstanz zu Recht davon ausgegangen, dass die von den Parteien im Mietvertrag vereinbarte Staffelung des Mietzinses einer Mietzinsreduktion für die Dauer der Erstreckung nicht entgegensteht. Bezüglich der Berechnungsart der Mietzinsreduktion sowie der Höhe der gewährten Reduktion erhebt die Berufungsklägerin keine Rügen. … Insoweit ist das vorinstanzliche Urteil zu bestätigen und die Berufung abzuweisen.
Décision
57/7 - Erstreckung des Mietverhältnisses und Herabsetzung des Mietzinses