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Plusieurs régions de Suisse, en particulier l'Arc lémanique, Zurich et Bâle, souffrent d'une pénurie chronique de logements depuis plusieurs années. Notre pays doit donc construire davantage de logements. Des logements en propriété, des logements locatifs sur le marché libre et des logements d'utilité publique, de manière que l'offre soit adaptée à la diversité des situations locales et des besoins de la population.
Mais les logements ne se construisent pas par proclamation. Il n'a pas suffi que le président François Hollande fixe à 500'000 le nombre de logements à construire dans l'Hexagone en 2013 pour que sa volonté se concrétise. On est même loin du compte. Le nombre de permis de construire délivrés en France a chuté de 15% par rapport à l'année précédente. Et le nombre de logements mis en chantier n'a pas atteint le seuil des 300'000! Pour ne pas perdre totalement la face, le président a demandé au gouvernement de limiter les possibilités de recours, de réduire de 35% le délai d'instruction des permis de construire et d'assouplir toutes les normes de construction (voir Le Canard enchaîné du 15 janvier 2014). Le constat n'est pas nouveau. Le marché du logement n'obéit pas à des lois idéologiques.
C'est pourquoi je soutiens des mesures pragmatiques pour favoriser la construction de logements d'utilité publique dans notre pays. Dans cette direction, les coopératives d'habitation mériteraient d'être davantage promues. Ces coopératives sont des organismes privés sans but lucratif. Les immeubles sont la propriété collective des occupants des logements qui détiennent des parts sociales, ces parts sociales constituant les fonds propres. Le reste du financement est assuré par des crédits hypothécaires qui sont régulièrement amortis.
Sur la base de l'article 108 de la Constitution fédérale, la Confédération encourage la construction de logements d'utilité publique. Elle accorde un prêt annuel de 30 millions aux fonds de roulement gérés par les associations faîtières de coopératives d'habitation. Des prêts à taux préférentiels provenant de ces fonds sont accordés aux coopératives d'habitation pour la construction et la rénovation de logements d'utilité publique.
C'est un coup de pouce utile sans ingérence étatique disproportionnée. Lors du débat parlementaire du 3 décembre 2013 sur le budget 2014 de la Confédération, je suis d'ailleurs intervenu à la tribune du Conseil national pour m'opposer à une proposition d'une minorité de la Commission des finances visant à réduire à 20 millions - au lieu de 30 millions - la contribution de la Confédération aux fonds de roulement. Cette proposition a heureusement été rejetée par le Conseil national par 132 voix contre 51.
Depuis le 1er janvier 2014, le champ d'application des fonds de roulement a en outre été élargi afin qu'ils puissent être utilisés non seulement pour la construction et la rénovation de logements d'utilité publique mais également en vue de l'acquisition de terrains à bâtir adaptés aux besoins des coopératives d'habitation. Les conditions d'octroi des prêts ont également été assouplies afin de renforcer l'efficacité du dispositif. J'approuve.
Dans le domaine de l'aménagement du territoire, certaines communes soumettent une décision de classement d'un terrain en zone à bâtir à la condition qu'une partie du terrain concerné soit affecté à la construction de logements d'utilité publique. C'est acceptable, en particulier dans les régions où sévit une sérieuse pénurie de logements.
En résumé, je suis favorable à ce que les collectivités facilitent la construction de logements d'utilité publique pour autant que les mesures prises soient proportionnées au but recherché, qu'elles respectent la garantie de la propriété et qu'elles soient prises à l'échelon institutionnel approprié. Je m'élève ainsi contre la proposition faite par le Conseil fédéral le 15 janvier 2014 d'accorder un droit de préemption aux communes en vue de la construction de logements d'utilité publique. Sans parler des autres inconvénients de la mesure proposée en termes de garantie de la propriété et de liberté contractuelle, un droit de préemption ne permettra ni de construire davantage de logements, ni d'accélérer le rythme de production des logements. Au contraire, on se tirera une balle dans le pied. Comme en France.
Olivier Feller
Conseiller national
Directeur de la Chambre vaudoise immobilière
Secrétaire général de la Fédération romande immobilière
Article publié dans la revue Habitation du mois de mars 2014