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Die A. GmbH realisierte eine Mehrfamilienhaus-Siedlung, errichtete Stockwerkeigentum, verkaufte diverse Stockwerkeinheiten und schloss mit den Käufern gleichzeitig eine als “Generalunternehmervertrag” bezeichnete Vereinbarung ab. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft klagte vor Bezirksgericht Luzern gegen die A. GmbH auf Zahlung von CHF 678’992.70 zuzüglich Zins zwecks Bevorschussung der Kosten für die Behebung von Mängeln an gemeinschaftlichen Gebäudeteilen. Das Bezirksgericht hiess das Klagebegehren grossmehrheitlich gut. Das Kantonsgericht Luzern wies die Berufung der A. GmbH ab.
Vor Bundesgericht strittig war, ob der Stockwerkeigentümergemeinschaft im Lichte von BGE 114 II 239 zu Recht der ganze für die Mängelbehebung benötigte Betrag als Vorschuss zugesprochen worden war, oder ob dies nur im Umfang der Wertquoten derjenigen Stockwerkeigentümer, die der Gemeinschaft den Nachbesserungsanspruch abgetreten hatten (in casu rund 65 %), zulässig gewesen wäre. Die kantonalen Gerichte hatten erwogen, der Nachbesserungsanspruch des Stockwerkeigentümers an gemeinschaftlichen Bauteilen sei entgegen BGE 114 II 239 nicht quotenbezogen.
Das Bundesgericht fasste zunächst seinen Entscheid BGE 114 II 239 zusammen, wo es insbesondere erwogen hatte, dass eine Stockwerkeigentümergemeinschaft Gewährleistungsansprüche von einzelnen Stockwerkeigentümern erwerben könne, soweit solche Ansprüche zedierbar seien und Mängel an gemeinschaftlichen Bauteilen betreffen würden. Ein solcher Rechtserwerb könne nur durch privatautonomes Verfügungsgeschäft erfolgen. Eine Legalzession praeter legem der Gewährleistungsrechte einzelner Stockwerkeigentümer für Mängel an gemeinschaftlichen Bauteilen auf die Stockwerkeigentumsgemeinschaft schloss das Bundesgericht aus, und zwar sowohl für die unabtretbaren Mängelrechte der Wandelung und Minderung als auch für den zedierbaren werkvertraglichen Nachbesserungsanspruch. Weiter hatte das Bundesgericht ausgeführt, dass jedem Erwerber eines Stockwerkeigentumsanteils in Bezug auf Mängelrechte das Wahlrecht verbleibe, weil auch der Nachbesserungsanspruch quotenbezogen in dem Sinne sei, dass der einzelne Eigentümer im externen Verhältnis die unentgeltliche Verbesserung des Mangels nur im Umfang seiner Quote verlangen könne und darüber hinaus die Kosten der Mängelbehebung selbst zu übernehmen habe. Ob und inwieweit die anderen Stockwerkeigentümer diese Kosten (anteilsmässig) übernehmen müssten, sei eine Frage der internen Auseinandersetzung. Soweit die Stockwerkeigentümergemeinschaft keine Mängelrechte einzelner Eigentümer erwerben könne, habe sie keinen Anspruch gegen den Unternehmer auf Nachbesserung. Sie müsse in einem solchen Fall die Mängel selbst beheben und die Kosten den Stockwerkeigentümern auf dem Wege der Beitragsforderung belasten (E. 3.2.1–3.2.2).
Diese quotenmässige Aufteilung des werkvertraglichen Nachbesserungsanspruchs an gemeinsamen Teilen wurde in der Lehre als unbefriedigend angesehen (s. die Hinweise in E. 3.3). Das Bundesgericht nahm diese Kritik zum Anlass, von seiner Rechtsprechung gemäss BGE 114 II 239 Abstand zu nehmen (E. 3.5):
Der Unternehmer, der vertraglich die Erstellung einer Stockwerkeinheit übernimmt, ist dem Besteller gegenüber zur Ablieferung des mängelfreien Werkes auch in Bezug auf Bauteile verpflichtet, die anderen Miteigentümern ebenfalls zur Nutzung zustehen. Der Nachbesserungsanspruch ist unteilbar und jeder einzelne Stockwerkeigentümer kann seine vertraglichen Nachbesserungsansprüche gegenüber dem Unternehmer auch dann ungeteilt ausüben, wenn diese Ansprüche gemeinsame Bauteile eines in Stockwerkeigentum aufgeteilten Werkes betreffen.
Das Bundesgericht begründete die Änderung der Rechtsprechung wie folgt: Die praktische Bedeutung des Wahlrechts des einzelnen Stockwerkeigentümers gemäss der dispositiven Regelung in Art. 386 Abs. 2 OR, auf welches in BGE 114 II 239 Gewicht gelegt wurde, sei angesichts der verbreiteten Übernahme der SIA-Norm 118 in Werkverträgen nunmehr gering, denn Art. 169 Abs. 1 der SIA-Norm 118 statuiere einen Vorrang der Nachbesserung. Mit der erfolgreichen Nachbesserung werde der vertragliche Anspruch des Bestellers auf ein mängelfreies Werk realiter erfüllt, der auch gemeinschaftlich genutzte Werkteile umfasse. Werde indessen der wertmässigen Gleichbehandlung der Mängelrechte keine zentrale Bedeutung beigemessen, bestehe kein Grund, den vertraglichen Nachbesserungsanspruch des Stockwerkeigentümers gegenüber dem Unternehmer umfangmässig auf die Wertquote zu begrenzen, soweit er sich auf Mängel an gemeinsamen Teilen beziehe. Der einzelne Stockwerkeigentümer profitiere von der Nachbesserung der gemeinschaftlichen Teile wertmässig ohnehin nur im Umfang seiner Wertquote. Damit rechtfertige es sich nicht, vom Stockwerkeigentümer zu verlangen, dass er im externen Verhältnis jenen Teil der Nachbesserungskosten übernehme, der über seine eigene Wertquote hinausgreife (E. 3.4).
Das Bundesgericht wies sodann auf die Schwierigkeiten hin, die sich daraus ergeben könnten, dass die vertraglichen Gewährleistungsansprüche nicht identisch sein müssten, da die Verträge des Unternehmers mit den einzelnen Erwerbern von Stockwerkeinheiten nicht zwingend identisch seien. Unter Umständen könne sich die Frage stellen, ob ein einzelner Erwerber im Verhältnis zu seinen Miteigentümern seinen vertraglichen Anspruch auf Nachbesserung durchsetzen dürfe, wenn die Abweichung vom Vertrag einen gemeinsamen Bauteil betreffe. Insofern dürfte, so das Bundesgericht, eine Koordination zwischen der Durchsetzung des werkvertraglichen Nachbesserungsanspruchs einzelner Erwerber und den Regeln über die Beschlussfassung der Stockwerkeigentümergemeinschaft erforderlich sein (E. 3.5, mit Verweis auf BGE 141 III 357, E. 3.2).
Im vorliegenden Fall hatte die Stockwerkeigentümerversammlung gültig beschlossen, die Verwaltung solle die Mängelrechte gegenüber der A. GmbH geltend machen. Die Gemeinschaft hatte sodann von mehreren Stockwerkeigentümern den Nachbesserungsanspruch durch Zession erworben. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft sei entsprechend, so das Bundesgericht, aktivlegitimiert, den ungeteilten Nachbesserungsanspruch gegenüber der Beschwerdeführerin durchzusetzen. Entsprechend hätten die Vorinstanzen zu Recht der Stockwerkeigentümergemeinschaft den ganzen für die Mängelbehebung benötigten Betrag als Vorschuss zugesprochen (E. 3.6).