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Question de M. Roger P. à Genève : « On m’a dit que j’avais le droit de connaître le loyer de l’ancien locataire de mon appartement. Est-ce vrai et à quoi ça me servirait ? »
C’est vrai : le Code des obligations (CO) prévoit ceci sous le titre « Oblgation de renseigner » :
1 Si un procès-verbal a été établi lors de la restitution de la chose à la fin du bail précédent, le bailleur doit, sur demande, présenter ce document au nouveau locataire lors de la délivrance de la chose.
2 De même, le locataire peut exiger que le montant du loyer fixé dans le contrat de bail précédent lui soit communiqué.
La question posée laisse supposer que notre lecteur ne connaît pas le loyer payé par le précédent locataire : or à Genève, et dans les cantons romands, le bailleur doit notifier au locataire un formulaire de fixation du loyer initial indiquant expressément le loyer payé par le précéldent locataire ainsi que le motif sur lequel le nouveau loyer a été fixé.
Ce formulaire indique aussi que le locataire peut contester le loyer initial, s’il l’estime abusif, dans un délai de 30 jours dès la réception de la chose louée, soit les clefs de l’appartement.
Ce délai ne court toutefois pas si le formulaire n’a pas été notifié.
En conséquence, notre lecteur peut, s’il estime son loyer abusif, à savoir qu’il procure au bailleur un rendement excessif, contester son loyer devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers en demandant que le loyer soit refixé à un niveau non abusif avec effet rétroactif au début du bail.
Cette procédure est gratuite.
Elle est également ouverte si le bailleur n’avait pas motivé le loyer initial ou si le motif indiqué ne permet pas au locataire de savoir comment le loyer a été fixé.
Ainsi, le Tribunal fédéral a récemment jugé qu’un avis mentionnant "loyer déterminé d'entente entre les parties et sur la base du loyer précédent" était nul et permettait aux locataire de contester le loyer initial, même trois ans après le début du contrat.
Le loyer a ainsi été réduit de 2250.- à 1600.- par mois !
Il peut être donc lucratif de consulter attentivement son dossier bail de temps en temps.
A noter qu’en cas de sous-location, les sous-bailleurs omettent la plupart du temps de remettre le formulaire officiel de fixation du loyer initial ; or celui-ci est obligatoire pour tout nouveau contrat portant sur un logement, que ce soit de location ou de sous-location.
François Zutter
Article paru dans la Tribune de Genève du 16 juillet 2016