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Wer kann sich in der Schweiz noch eine Immobilie leisten?
14.09.2023
Autor/-in
Cyrill Lanz
Kategorien
- Markt
- Kauf
- Verkauf
Die Schweiz ist ein Land von Mietenden, doch viele Haushalte wünschen sich ein Eigenheim. Dieser Wunsch nach dem Eigenheim wird immer mehr zu einem Privileg für Reiche: Nur gerade 3 Prozent der Haushalte haben ein Einkommen, welches hoch genug ist, um ein durchschnittliches Einfamilienhaus (Richtwert CHF 1.25 Mio.) zu erwerben.
Die Eckdaten des Musterhauses
Objekttyp: Freistehend
Alter: 10 Jahre
Lage im Ort: Gut
Grundstücksfläche: 600m2
Nettowohnfläche: 140m2
Raumvolumen: 700m2
Zimmer: 5,5
Badezimmer: 2
Bauqualität: Gut
Zustand: Gut
Parkplätze Garage: 1
Quelle: IAZI
Im Schweizer Schnitt kostet das Muster-Einfamilienhaus 1’255’000 Franken.
In der Schweiz verdienen nur rund 3 Prozent der Haushalte genug, um sich ein durchschnittliches Einfamilienhaus (Musterhaus) zu erwerben. So ist bereits für eine einfache Eigentumswohnung im Wert von CHF 900'000.– ein Einkommen von rund CHF 160'000.– erforderlich. Der durchschnittliche Preis eines Einfamilienhauses (Musterhaus) liegt jedoch bei CHF 1.25 Millionen. Dies führt dazu, dass potenzielle Hausbesitzerinnen und -besitzer rund CHF 220'000.– verdienen müssen, um sich solch ein Einfamilienhaus leisten zu können. Betrachtet man die Häufigkeitsverteilung nach Lohnklassen, so ist deutlich, dass nur ein sehr geringer Teil der Haushalte über einen Jahreslohn von mehr wie CHF 220'000.– verfügt.
Wie diese CHF 220'000.– in Bezug auf den Kauf einer Immobilie zu einem Kaufpreis von CHF 1,25 Millionen steht, betrachten wir in der nachfolgenden Tragbarkeitsrechnung etwas genauer.
Die Tragbarkeitsrechnung wird von Finanzierungsinstituten bei der Überprüfung der Kreditfähigkeit angewendet und gibt Auskunft darüber, ob sich eine Immobilienkäuferin oder ein Immobilienkäufer das gewünschte Wohneigentum auch langfristig leisten kann. Bei der Ermittlung der Tragbarkeit werden die kalkulatorischen Wohnkosten (Zins-, Amortisations- und Nebenkosten) mit dem verfügbaren Haushaltseinkommen ins Verhältnis gesetzt. Die kalkulatorischen Wohnkosten dürfen das Haushaltseinkommen nicht mit mehr als einem Drittel belasten.
Bei den verschiedenen Finanzierungsanbieterinnen gibt es durchwegs einen gewissen Spielraum bei den kalkulatorischen Wohnkosten. Dies insbesondere bei den Zinsen (da muss im Minimum mit 4.5% kalkuliert werden) sowie auch bei den Nebenkosten (da kommen Ansätze zwischen 0.5 bis 1% zur Anwendung). Die unterschiedlichen Ansätze der Finanzierungsanbieterinnen führen dazu, dass das erforderliche Einkommen im obengenannten Berechnungsbeispiel bereits ab CHF 200'000.– die Richtlinien der kalkulatorischen Tragbarkeit erfüllt. Somit ist es für die Hauskäuferinnen und Hauskäufer enorm wichtig, verschiedene Finanzierungsangebote zu prüfen.
Immobilienpreise entkoppeln sich von den Einkommen
Ein weiteres Problem stellen die steigenden Preise dar. Während seit dem Jahr 2010 ein durchschnittliches Einfamilienhaus um 40 Prozent und eine Eigentumswohnung um 35 Prozent teurer wurde, haben sich die Löhne in dieser Zeitperiode nur um 8 Prozent erhöht und sind in den vergangenen Jahren sogar stagniert.
Auch diese Entkoppelung der Immobilienpreisentwicklung von derjenigen der Löhne führt dazu, dass sich immer weniger Haushalte eine Immobile leisten können.
Im Weiteren hat auch die Inflation eine negative Auswirkung. So sinkt bei einer generellen Kostensteigerung die Sparquote und somit verringern sich die zur Verfügung stehenden Eigenmittel für den Kauf der Traumimmobilie. Eine tiefere Eigenmittelquote hat wiederum zu Folge, dass das für die Tragbarkeit erforderliche Einkommen höher ausfallen muss.
Es gibt sie noch immer, die günstigeren Regionen
Für potenzielle Hauskäuferinnen und Hauskäufer gibt es jedoch noch einen Hoffnungsschimmer und dieser nennt sich Kompromissbereitschaft. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus kostet zwar mittlerweile deutlich über CHF 1 Mio., doch dies betrifft vorwiegend die zentrumsnahen und gut erschlossenen Lagen. In ländlicheren Kantonen wie Glarus, Jura, Tessin und Wallis ist auch ein Hauskauf unter CHF 1 Mio. möglich. In diesen genannten Kantonen gibt es sogar noch Bauland, um sich sein individuelles Traumhaus zu erstellen.
Autor/-in
Cyrill Lanz
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