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Incarto n. 12.96.00147 Lugano 4 ottobre 1996 In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: Cocchi, presidente, Chiesa e Zali segretario: Petrini sedente per statuire nella causa in materia di contratto di locazione LA.96.10 della della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4, promossa con istanza 15 gennaio 1996 da __________ contro __________ rappr. dallo studio legale __________ sulla validità della disdetta per motivi gravi ex art. 266g CO pronunciata il 10 aprile 1995 dall’istante in qualità di conduttore per gli uffici di cui al n. __________ di via __________ a __________; Istanza avversata dalla convenuta e che il Pretore con sentenza 19 luglio 1996 ha accolto; Appellante la convenuta, che con atto di appello del 2 agosto 1996 chiede la riforma del giudizio impugnato in via principale nel senso di respingere l’istanza, e in via subordinata nel senso di mantenere la validità della disdetta ma di condannare l’istante al pagamento di fr. 16’880.--; Appello sul quale l’istante non si è espresso; Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti, posti a giudizio i seguenti punti di questione 1. - se deve essere accolto l’appello 2. - tassa di giustizia e ripetibili Ritenuto in fatto: A. A far tempo dal 1° gennaio 1992 l’avv. __________ ha locato dalla convenuta per la durata di 5 anni, ovvero fino al 31 dicembre 1996, 4 ½ locali da adibire a __________ al 3° piano di via __________ a __________. Il 10 aprile 1995 il conduttore ha disdetto il contratto in questione per il 30 novembre 1995 adducendo “gravi ragioni di salute, documentabili su richiesta” e motivi di carattere professionale. B. La locatrice il 2 maggio 1995 ha contestato la disdetta avanti all’Ufficio di conciliazione di __________, il quale con decisione 9 gennaio 1996 ha negato l’esistenza di gravi motivi giustificanti la disdetta anticipata ai sensi dell’art. 266g cpv. 1 CO, non considerando sufficientemente suffragate le argomentazioni del conduttore relative al proprio stato di salute. C. Con l’istanza in rassegna l’avv. __________ si è distanziato dalla decisione dell’Ufficio di conciliazione, e ha riproposto la tesi dei motivi di salute fornendo ulteriori elementi di giudizio in proposito, mentre la locatrice all’udienza del 14 marzo 1996 si è opposta all’istanza, in base alle considerazioni già espresse in precedenza. D. Nel giudizio impugnato il Pretore ha protetto la tesi del conduttore, ritenendo meritevoli di tutela i motivi legati alle sue condizioni di salute. Poco dopo aver sottoscritto il contratto di locazione egli avrebbe accusato forti dolori alla schiena, tali da portarlo a subire due operazioni di ernia discale, una nel 1992 e una nel 1995. Trattandosi di disturbi di una certa gravità, imprevedibili nelle concrete circostanze, ne conseguirebbe la validità della disdetta anticipata pronunciata dall’inquilino. E. Con l’appello in esame la convenuta chiede la riforma del giudizio di prime cure in via principale nel senso di respingere l’istanza e di negare perciò la validità della disdetta, e in via subordinata nel senso di mantenere la validità della disdetta ma di condannare il conduttore al pagamento di fr. 16’880.-- in conseguenza della disdetta anticipata. Il Pretore avrebbe omesso di considerare che il conduttore oltre ai motivi di salute avrebbe addotto, con pari rilevanza, anche inammissibili motivazioni di natura professionale, circostanza dalla quale discenderebbe la nullità della disdetta. Inoltre, pur dovendosi ammettere la gravità delle ragioni di salute addotte, le stesse, contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore, non sarebbero state imprevedibili. In ogni caso, quand’anche fosse da confermare la decisione del Pretore circa la legittimità della disdetta, dovrebbe essere attribuita alla locatrice una congrua indennità, pari all’80% del danno da lei subito, ovvero fr. 16’880.--. F. Il conduttore non ha presentato osservazioni all’appello. Considerato in diritto 1. L’appellante sostiene in primo luogo che la disdetta sarebbe da considerare nulla per il fatto che in essa il conduttore avrebbe addotto, oltre alle ragioni legate al suo stato di salute, anche e con pari intensità motivi legati alla sua attività professionale, riconosciuti come non meritevoli di protezione dal Pretore. Si tratta di un argomento manifestamente infondato. A non averne dubbi, il fatto di addurre un valido motivo di disdetta unitamente ad uno non valido non costituisce causa di nullità della disdetta. Una simile soluzione non è prevista da alcuna norma di legge, né si giustifica a tutela di legittimi diritti del locatore o per altri motivi inferibili dalle concrete circostanze di questa causa o dettati dal comune buon senso. Vero è piuttosto che una disdetta per motivi gravi si giustifica allorché tra i vari motivi addotti, che nella soggettiva percezione del conduttore sono tutti gravi, ve n’è almeno uno che oggettivamente costituisce motivo grave ai sensi dell’art. 266g cpv. 1 CO, e rende perciò la disdetta meritevole di protezione. Una diversa soluzione potrebbe essere ipotizzabile qualora nell’indicazione di vari motivi di disdetta potesse in qualche modo essere ravvisabile abuso di diritto da parte del conduttore, ipotesi che però in concreto la locatrice nemmeno ha tentato di sostenere e in favore della quale non sembra deporre alcun elemento. 2. L’appellante non insorge contro la decisione pretorile di ritenere causa grave ex art. 266g cpv. 1 CO la concreta situazione di salute del conduttore alla luce delle caratteristiche dell’ente locato e della distanza dal di lui domicilio (appello, pag. 4), così che non vi è motivo in questa sede di riesaminare la questione, che può valere per acquisita (cfr. comunque: SVIT, Kommentar Mietrecht, n. 16 ad art. 266g CO; Higi, Zürcher Kommentar, n. 48 ad art. 266g CO). 3. Permane invece litigiosa la questione a sapere se la disdetta anticipata non debba essere ritenuta improponibile per il fatto che il grave motivo subentrato nella persona del conduttore non era imprevedibile al momento della stipula del contratto. Il giudizio impugnato merita conferma anche su questo punto. 3.1 I gravi motivi addotti a sostegno della disdetta basata sull’art. 266g CO possono essere tutelati qualora si tratti di motivi legati a eventi non conosciuti e non prevedibili al momento della conclusione del contratto. Un evento è in tal senso imprevedibile non già per il solo fatto che al momento della stipula non sussistono concreti motivi che esso si realizzerà, ma è piuttosto necessario che al momento della conclusione del contratto non si debba assolutamente contare per il futuro con un simile evento ( ICCTF 24 ottobre 1994 in re K./C. SA in praxis 1995, 459 n. 142). 3.2 Per chi non ha approfondite nozioni di medicina è ovviamente difficile, per non dire impossibile, avanzare ipotesi attendibili circa le proprie condizioni di salute durante i 5 anni successivi, di modo che i predetti dettami giurisprudenziali vanno in questo particolare caso un poco relativizzati. Risulta dagli atti che il conduttore al momento della stipula aveva poco più di 30 anni, ed era perciò nel pieno del proprio vigore. E’ vero che egli soffriva di mali di schiena sporadici da circa 10 anni (deposizione __________), ma da questa sola indicazione, che è del resto valida per una vasta porzione della popolazione, egli non poteva né doveva immaginare un’evoluzione negativa al punto di rendergli impossibile l’uso dell’ente locato. Al contrario, proprio dalla persistenza decennale del medesimo lieve disturbo ricorrente egli poteva in buona fede considerare stabilizzata la propria situazione, fatta salva l’ipotesi di un possibile peggioramento in età più avanzata, ben oltre la scadenza del contratto in questione. 4. L’istruttoria non ha per il resto evidenziato la questione a sapere se, nonostante l’esistenza di un grave ed imprevedibile motivo, la valutazione degli opposti pregiudizi derivanti alle parti nelle due possibili ipotesi -quello della locatrice in caso di rescissione anticipata, quello del conduttore in caso di continuazione del contratto- dovesse rendere preponderanti le motivazioni del conduttore per rispetto al principio pacta sunt servanda ( II CCA 19 aprile 1994 in re C. SA/K.; Guinard/Wessner, in: FJS 361, pag. 13). La stessa appellante, pur adducendo in questa sede il proprio danno, è del tutto silente su questo aspetto, non affermando in alcun modo che tale danno sarebbe tale da non essere giustificabile anche per riguardo agli interessi della controparte, di modo che anche tale questione non merita ulteriore approfondimento in questa sede. 4. L’appellante, infine, chiede che per il caso della conferma della liceità della disdetta le sia attribuito un indennizzo pari a fr. 16’880.--. 4.1 Nella misura in cui tale richiesta costituisce una nuova domanda, formulata per la prima volta in sede di appello, la stessa è proceduralmente irricevibile alla luce del disposto di cui all’art. 321 CPC. 4.2 Nella misura in cui tale domanda costituisce invece una censura nei confronti della decisione del Pretore, nel senso che egli avrebbe colpevolmente omesso di valutare le conseguenze economiche della disdetta anticipata, essa è infondata. Questa Camera ha infatti stabilito in una recente sentenza ( II CCA 9 settembre 1996 in re P./I. SA), che in assenza di una tempestiva domanda in tal senso non vi è obbligo per il Pretore di pronunciare d’ufficio un risarcimento pecuniario ex art. 266g cpv. 2 CO nel caso in cui venga tutelata la richiesta di disdetta anticipata. Ne deve conseguire la reiezione del gravame. Le spese e la tassa di giustizia seguono la soccombenza dell’appellante. Al conduttore, che non ha presentato osservazioni all’appello, non vengono tuttavia assegnate ripetibili (art. 148 CPC). Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG dichiara e pronuncia I. L’appello 2 agosto 1996 di __________ è respinto. II. Le spese della procedura d’appello consistenti in: a) tassa di giustizia fr. 380.-- b) spese fr. 20.-- T o t a l e fr. 400.-- già anticipati dall’appellante, restano a suo carico. III. Intimazione: - __________ Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 4. Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente Il segretario

Incarto n. 12.96.00147 Incarto n. 12.96.00147

Incarto n. Lugano 4 ottobre 1996 Lugano

Lugano 4 ottobre 1996

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: composta dei giudici:

composta dei giudici: Cocchi, presidente, Chiesa e Zali Cocchi, presidente, Chiesa e Zali

Cocchi, presidente, Chiesa e Zali segretario: segretario:

segretario: Petrini Petrini

Petrini sedente per statuire nella causa in materia di contratto di locazione LA.96.10 della della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4, promossa con istanza 15 gennaio 1996 da

sedente per statuire nella causa in materia di contratto di locazione LA.96.10 della della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4, promossa con istanza 15 gennaio 1996 da __________ __________

__________ contro contro

contro __________ rappr. dallo studio legale __________ __________

__________ rappr. dallo studio legale __________

rappr. dallo studio legale __________ sulla validità della disdetta per motivi gravi ex art. 266g CO pronunciata il 10 aprile 1995 dall’istante in qualità di conduttore per gli uffici di cui al n. __________ di via __________ a __________;

Istanza avversata dalla convenuta e che il Pretore con sentenza 19 luglio 1996 ha accolto;

Appellante la convenuta, che con atto di appello del 2 agosto 1996 chiede la riforma del giudizio impugnato in via principale nel senso di respingere l’istanza, e in via subordinata nel senso di mantenere la validità della disdetta ma di condannare l’istante al pagamento di fr. 16’880.--;

Appello sul quale l’istante non si è espresso;

Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

posti a giudizio i seguenti punti di questione

1. - se deve essere accolto l’appello

2. - tassa di giustizia e ripetibili

Ritenuto

in fatto:

A. A far tempo dal 1° gennaio 1992 l’avv. __________ ha locato dalla convenuta per la durata di 5 anni, ovvero fino al 31 dicembre 1996, 4 ½ locali da adibire a __________ al 3° piano di via __________ a __________.

Il 10 aprile 1995 il conduttore ha disdetto il contratto in questione per il 30 novembre 1995 adducendo “gravi ragioni di salute, documentabili su richiesta” e motivi di carattere professionale.

B. La locatrice il 2 maggio 1995 ha contestato la disdetta avanti all’Ufficio di conciliazione di __________, il quale con decisione 9 gennaio 1996 ha negato l’esistenza di gravi motivi giustificanti la disdetta anticipata ai sensi dell’art. 266g cpv. 1 CO, non considerando sufficientemente suffragate le argomentazioni del conduttore relative al proprio stato di salute.

C. Con l’istanza in rassegna l’avv. __________ si è distanziato dalla decisione dell’Ufficio di conciliazione, e ha riproposto la tesi dei motivi di salute fornendo ulteriori elementi di giudizio in proposito, mentre la locatrice all’udienza del 14 marzo 1996 si è opposta all’istanza, in base alle considerazioni già espresse in precedenza.

D. Nel giudizio impugnato il Pretore ha protetto la tesi del conduttore, ritenendo meritevoli di tutela i motivi legati alle sue condizioni di salute.

Poco dopo aver sottoscritto il contratto di locazione egli avrebbe accusato forti dolori alla schiena, tali da portarlo a subire due operazioni di ernia discale, una nel 1992 e una nel 1995.

Trattandosi di disturbi di una certa gravità, imprevedibili nelle concrete circostanze, ne conseguirebbe la validità della disdetta anticipata pronunciata dall’inquilino.

E. Con l’appello in esame la convenuta chiede la riforma del giudizio di prime cure in via principale nel senso di respingere l’istanza e di negare perciò la validità della disdetta, e in via subordinata nel senso di mantenere la validità della disdetta ma di condannare il conduttore al pagamento di fr. 16’880.-- in conseguenza della disdetta anticipata.

Il Pretore avrebbe omesso di considerare che il conduttore oltre ai motivi di salute avrebbe addotto, con pari rilevanza, anche inammissibili motivazioni di natura professionale, circostanza dalla quale discenderebbe la nullità della disdetta.

Inoltre, pur dovendosi ammettere la gravità delle ragioni di salute addotte, le stesse, contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore, non sarebbero state imprevedibili.

In ogni caso, quand’anche fosse da confermare la decisione del Pretore circa la legittimità della disdetta, dovrebbe essere attribuita alla locatrice una congrua indennità, pari all’80% del danno da lei subito, ovvero fr. 16’880.--.

F. Il conduttore non ha presentato osservazioni all’appello.

Considerato

in diritto

1. L’appellante sostiene in primo luogo che la disdetta sarebbe da considerare nulla per il fatto che in essa il conduttore avrebbe addotto, oltre alle ragioni legate al suo stato di salute, anche e con pari intensità motivi legati alla sua attività professionale, riconosciuti come non meritevoli di protezione dal Pretore.

Si tratta di un argomento manifestamente infondato.

A non averne dubbi, il fatto di addurre un valido motivo di disdetta unitamente ad uno non valido non costituisce causa di nullità della disdetta.

Una simile soluzione non è prevista da alcuna norma di legge, né si giustifica a tutela di legittimi diritti del locatore o per altri motivi inferibili dalle concrete circostanze di questa causa o dettati dal comune buon senso.

Vero è piuttosto che una disdetta per motivi gravi si giustifica allorché tra i vari motivi addotti, che nella soggettiva percezione del conduttore sono tutti gravi, ve n’è almeno uno che oggettivamente costituisce motivo grave ai sensi dell’art. 266g cpv. 1 CO, e rende perciò la disdetta meritevole di protezione.

Una diversa soluzione potrebbe essere ipotizzabile qualora nell’indicazione di vari motivi di disdetta potesse in qualche modo essere ravvisabile abuso di diritto da parte del conduttore, ipotesi che però in concreto la locatrice nemmeno ha tentato di sostenere e in favore della quale non sembra deporre alcun elemento.

2. L’appellante non insorge contro la decisione pretorile di ritenere causa grave ex art. 266g cpv. 1 CO la concreta situazione di salute del conduttore alla luce delle caratteristiche dell’ente locato e della distanza dal di lui domicilio (appello, pag. 4), così che non vi è motivo in questa sede di riesaminare la questione, che può valere per acquisita (cfr. comunque: SVIT, Kommentar Mietrecht, n. 16 ad art. 266g CO; Higi, Zürcher Kommentar, n. 48 ad art. 266g CO).

3. Permane invece litigiosa la questione a sapere se la disdetta anticipata non debba essere ritenuta improponibile per il fatto che il grave motivo subentrato nella persona del conduttore non era imprevedibile al momento della stipula del contratto.

Il giudizio impugnato merita conferma anche su questo punto.

3.1 I gravi motivi addotti a sostegno della disdetta basata sull’art. 266g CO possono essere tutelati qualora si tratti di motivi legati a eventi non conosciuti e non prevedibili al momento della conclusione del contratto.

Un evento è in tal senso imprevedibile non già per il solo fatto che al momento della stipula non sussistono concreti motivi che esso si realizzerà, ma è piuttosto necessario che al momento della conclusione del contratto non si debba assolutamente contare per il futuro con un simile evento ( ICCTF 24 ottobre 1994 in re K./C. SA in praxis 1995, 459 n. 142).

3.2 Per chi non ha approfondite nozioni di medicina è ovviamente difficile, per non dire impossibile, avanzare ipotesi attendibili circa le proprie condizioni di salute durante i 5 anni successivi, di modo che i predetti dettami giurisprudenziali vanno in questo particolare caso un poco relativizzati.

Risulta dagli atti che il conduttore al momento della stipula aveva poco più di 30 anni, ed era perciò nel pieno del proprio vigore.

E’ vero che egli soffriva di mali di schiena sporadici da circa 10 anni (deposizione __________), ma da questa sola indicazione, che è del resto valida per una vasta porzione della popolazione, egli non poteva né doveva immaginare un’evoluzione negativa al punto di rendergli impossibile l’uso dell’ente locato.

Al contrario, proprio dalla persistenza decennale del medesimo lieve disturbo ricorrente egli poteva in buona fede considerare stabilizzata la propria situazione, fatta salva l’ipotesi di un possibile peggioramento in età più avanzata, ben oltre la scadenza del contratto in questione.

4. L’istruttoria non ha per il resto evidenziato la questione a sapere se, nonostante l’esistenza di un grave ed imprevedibile motivo, la valutazione degli opposti pregiudizi derivanti alle parti nelle due possibili ipotesi -quello della locatrice in caso di rescissione anticipata, quello del conduttore in caso di continuazione del contratto- dovesse rendere preponderanti le motivazioni del conduttore per rispetto al principio pacta sunt servanda ( II CCA 19 aprile 1994 in re C. SA/K.; Guinard/Wessner, in: FJS 361, pag. 13).

La stessa appellante, pur adducendo in questa sede il proprio danno, è del tutto silente su questo aspetto, non affermando in alcun modo che tale danno sarebbe tale da non essere giustificabile anche per riguardo agli interessi della controparte, di modo che anche tale questione non merita ulteriore approfondimento in questa sede.

4. L’appellante, infine, chiede che per il caso della conferma della liceità della disdetta le sia attribuito un indennizzo pari a fr. 16’880.--.

4.1 Nella misura in cui tale richiesta costituisce una nuova domanda, formulata per la prima volta in sede di appello, la stessa è proceduralmente irricevibile alla luce del disposto di cui all’art. 321 CPC.

4.2 Nella misura in cui tale domanda costituisce invece una censura nei confronti della decisione del Pretore, nel senso che egli avrebbe colpevolmente omesso di valutare le conseguenze economiche della disdetta anticipata, essa è infondata.

Questa Camera ha infatti stabilito in una recente sentenza ( II CCA 9 settembre 1996 in re P./I. SA), che in assenza di una tempestiva domanda in tal senso non vi è obbligo per il Pretore di pronunciare d’ufficio un risarcimento pecuniario ex art. 266g cpv. 2 CO nel caso in cui venga tutelata la richiesta di disdetta anticipata.

Ne deve conseguire la reiezione del gravame.

Le spese e la tassa di giustizia seguono la soccombenza dell’appellante.

Al conduttore, che non ha presentato osservazioni all’appello, non vengono tuttavia assegnate ripetibili (art. 148 CPC).

Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 2 agosto 1996 di __________ è respinto.

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 380.--

b) spese fr. 20.--

T o t a l e fr. 400.--

già anticipati dall’appellante, restano a suo carico.

III. Intimazione: - __________

Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente Il segretario

Il presidente Il segretario