Document ID: /fineweb-2-swissfilter-quality_10-filterrobots/filtered/03418.jsonl.gz/2696

Der Verkäufer der Castellum-Aktien, M2 Asset Management, nannte fallende Marktpreise, die seine "Fähigkeit zur Erfüllung seiner finanziellen Verpflichtungen" beeinträchtigten. Der Verkauf der Anteile durch einen Grossaktionär ist nur die jüngste Episode in einem turbulenten Jahr, in dem sich der Börsenwert schwedischer Immobiliengesellschaften halbiert hat.
Eine Atempause ist kaum zu erwarten. Dem Sektor stehen 10 Milliarden Dollar an Schuldenrückzahlungen bis im nächsten Jahr an, mit Refinanzierungsbedarf von etwa 41 Milliarden Dollar bis Ende 2026. Die Finanzierungsengpässe der schwedischen Immobiliengesellschaften sind auf ihre variabel verzinsten Anleihen und kurzfristigen Fälligkeiten in einem Umfeld steigender Zinsen zurückzuführen.
Spillover-Effekt bereitet Sorge
Obwohl dies den Immobilienmarkt des skandinavischen Landes anfälliger macht als andere in der Region, wird er als möglicher Lackmustest für den Rest des Sektors in Europa genau beobachtet. Einige Immobilienunternehmen könnten keine andere Wahl haben, als sich über den Aktienmarkt zu finanzieren.
"In einem ungünstigen Fall, wenn es auf den Kreditmärkten nicht zu einem Tauwetter kommt, könnte Schweden bei einer Reihe von Rettungs-Emissionen von börsennotierten Immobilienunternehmen in Europa an erster Stelle stehen", so Peter Papadakos, Managing Director bei Green Street. "Das hätte erhebliche Auswirkungen auf den börsennotierten Immobiliensektor in Europa."
Die schwedische Zentralbank und die schwedische Finanzaufsichtsbehörde haben wiederholt davor gewarnt, dass die Risiken, die sich aus der Finanzierung von Gewerbeimmobilien ergeben, eine Gefahr für die Finanzstabilität des Landes darstellen. Die grösste Sorge ist der Spillover-Effekt für die schwedischen Banken: Die Immobilienkredite machten im vergangenen Jahr etwa zwei Drittel des gesamten Kreditbestands in dem skandinavischen Land aus, verglichen mit weniger als einem Drittel in vielen grösseren Volkswirtschaften des Euroraums.
Anleihen auf Notstandsniveau gesunken
Anders Kvist, ein leitender Berater des Direktors der schwedischen Aufsichtsbehörde FSA, sagte, die Aufsichtsbehörde warne seit mindestens vier Jahren vor der hohen Verschuldung von Gewerbeimmobilienunternehmen. "Sinkende Immobilienwerte könnten einen Dominoeffekt auslösen", so Kvist. "Wenn die Immobilienwerte fallen, verringert sich die verfügbare Sicherheit für den Kredit. Dies kann dazu führen, dass mehr Sicherheiten verlangt werden, was wiederum Notverkäufe erzwingt."
Gewerbliche Vermieter wie Fastighets AB Balder, SBB und Castellum - das am Donnerstag seine Ergebnisse für das dritte Quartal vorlegt - haben in den letzten zehn Jahren in Schweden eine Wachstumsstrategie verfolgt, die auf der Beschaffung von billigem Geld in Milliardenhöhe von renditehungrigen Anleiheinvestoren beruhte. Diese Strategie wurde von allen europäischen Märkten übernommen, die von den extrem niedrigen Zinssätzen und den boomenden Immobilienpreisen profitierten.
Die steigende Inflation und die daraus resultierende aggressive Straffung der Geldpolitik durch die Zentralbanken haben das Blatt gewendet. Die Auswirkungen auf Schwedens fremdfinanzierten Immobilienmarkt, der im letzten Jahr zu den weltweit florierendsten gehörte, waren schnell und brutal. Die SBB-Aktien sind im Jahr 2022 um 81 Prozent gefallen. Die Anleihen des gesamten Sektors sind in den Keller gerauscht. Die Ratingagentur Moody’s Investors Service hat am Mittwoch das Investment-Grade-Rating von Balder auf High Yield herabgestuft.
Fremdfinanzierung wird für einige Unternehmen zu teuer
Es ist für viele Unternehmen "eine schlimme Mischung auf einem Markt geworden, auf dem leicht verdientes Geld diejenigen belohnt hat, die ein aggressives Wachstum anstreben", sagte Martin Edemalm, ein Anleiheportfoliomanager bei SEB Investment Management in Stockholm. "Aber jetzt hat sich der Markt grundlegend verändert."
Schwedische Immobilienunternehmen müssen in den nächsten fünf Jahren fällige Anleihen in Höhe von 42 Milliarden Euro zurückzahlen, ein Viertel davon im Jahr 2023. Wie sie diese Rückzahlungen bewältigen, wird als entscheidend für den gesamten europäischen Sektor angesehen.
"Europäische Immobilienunternehmen haben im Allgemeinen einen geringeren Verschuldungsgrad und längere Fälligkeitsprofile als ihre schwedischen Konkurrenten", so Edemalm, dessen Unternehmen Anleihen im Wert von rund 300 Milliarden Kronen (27 Milliarden Euro) verwaltet. "Steigende Zinsen sind jedoch ein klarer Negativfaktor für die Anlageklasse, so dass man davon ausgehen kann, dass die Renditeanforderungen für europäische Immobilien steigen werden, was die Bewertungen unter Druck setzt."
Da sich die Anleiherenditen - und damit auch die Kreditkosten - auf einem unerschwinglich hohen Niveau bewegen, ist ein Großteil der Fremdfinanzierung für einige Unternehmen zu teuer geworden. Im letzten Quartal schrumpfte der Absatz von Immobilienanleihen auf 6,3 Milliarden Kronen, den niedrigsten Stand seit den letzten drei Monaten des Jahres 2018.
Noch einige Hürden zu überwinden
Dies führt dazu, dass die Emittenten verzweifelt nach Bankkrediten suchen, während ihre Bilanzen unter der Last eines hohen Verschuldungsgrads und sinkender Immobilienbewertungen leiden.
Jens Andersson, Chief Financial Officer von Castellum, erklärte, dass das Unternehmen neben den traditionellen Hypothekendarlehen der skandinavischen Banken auch andere Finanzierungsmärkte sondiere. Als Beispiel nannte er US-Privatplatzierungen aufgrund ihrer langen Laufzeit und wettbewerbsfähigen Preisgestaltung. Aber auch dieser Sektor hat nach den jüngsten Turbulenzen auf dem britischen Anleihemarkt noch einige Hürden zu überwinden.
Eine alternative Möglichkeit, den Finanzierungsengpass zu lindern, ist der Verkauf von Vermögenswerten. Die SBB verkaufte im zweiten Quartal Immobilien im Wert von 6,7 Milliarden Kronen und kündigte weitere Verkäufe in Höhe von mindestens 10,5 Milliarden Kronen an. Im Juli warnte die Ratingagentur Standard & Poor's, es bestehe eine "eins zu drei Chance", dass sie ihr Rating für den Vermieter auf eine Non-Investment-Bewertung herabsetzen könnte.
Diese Verkäufe haben die Aufmerksamkeit der Anleger auf ein weiteres Problem gelenkt: Schwedens ungewöhnlich hohes Mass an Überkreuzbeteiligungen, das bereits in der Vergangenheit Warnungen von Rating-Agenturen vor Governance-Risiken und potenziellen Interessenkonflikten hervorgerufen hat. M2 Asset Management verkaufte seine Beteiligung an Castellum an einen anderen Vermieter, Akelius Residential Property.
Der Immobilienmogul Rutger Arnhult sorgte für Aufsehen, als er zum Vorstandsvorsitzenden von Castellum ernannt wurde, nachdem er zuvor zum Vorsitzenden des Unternehmens gewählt wurde. Arnhult kontrolliert auch M2 und ist der grösste Anteilseigner der Corem Property Group, die sich letztes Jahr mit einer anderen seiner Beteiligungen, Klovern, in einer 1,7 Milliarden Dollar schweren Fusion zusammengeschlossen hat. Castellum wiederum besitzt ein Drittel des norwegischen Vermieters Entra, an dem auch Balder beteiligt ist.
Ein Lichtblick für Vermögensverwalter
In einem Bericht über das Finanzsystem des Landes im Mai erklärte die FSA, dass die wachsende Verschuldung im Immobiliensektor bedeute, dass dieser weiterhin "eine erhebliche Schwachstelle für die Finanzstabilität" darstelle. Die Aufsichtsbehörde ergänzte, dass sie die Verschuldung von Gewerbeimmobilienunternehmen genau verfolge, da diese "oft eine wichtige Rolle in Finanzkrisen gespielt haben."
Maria Gillholm, Immobilienanalystin bei Moody's, sagt, dass die komplexen Eigentumsverhältnisse unter den schwedischen Immobilienunternehmen "den Zugang zu Kapital weiter einschränken, da sich die Unternehmen in der Regel darauf konzentrieren, ihre eigene Liquidität in einem Abschwung zu schützen". "Entra, an dem Castellum und Balder gemeinsam die Mehrheit halten, ist ein gutes Beispiel", sagt sie. "In einem Abschwung, in dem man sich um seine eigene Liquidität kümmern und möglicherweise Vermögenswerte verkaufen muss, könnte es schwieriger sein, alle für eine Kapitalzufuhr zu gewinnen."
Der Lichtblick für Vermögensverwalter wie Edemalm ist, dass der Ausverkauf so heftig war, dass man jetzt Schnäppchen machen kann, wenn man die verschiedenen Untersegmente des Sektors genauer unter die Lupe nimmt, z. B. Immobilien mit höheren Renditen in den Bereichen Büro, Industrie oder Logistik.
Als Beispiele für Top-Picks nennt der Portfoliomanager die Euro-Hybridanleihen von Balder, Castellum und Heimstaden Bostad.
Diese Segmente "reagieren weniger empfindlich auf steigende Zinskosten und werden von preisindexierten Verträgen profitieren", so der Portfoliomanager. "Aber das Wichtigste sind im Moment solide Bilanzen und starke, unterstützende Eigentümer."
(Bloomberg/cash)